Амбіційний урбаніст

ФІЛОСОФІЯ СТОЛИЧНОЇ ЗАБУДОВИ

Власник компанії SAGA Development, колишній заступник директора департаменту містобудування та архітектури Київської міськадміністрації Андрій Вавриш — про реновацію промислових зон, будівельний інвестклімат, доцільність низькоповерхової забудови та нові підходи в спілкуванні з громадою.

Андрію, після заснування в 2015 році ваша компанія, що надає повний цикл девелоперських послуг, уже 2018 року була перейменована з Riverside Development на SAGA Development. Чим був зумовлений ребрендинг і яку мету ставили?

Наші перші амбіції були пов’язані з проєктами на березі Дніпра. Ми планували, що перш за все будемо приділяти увагу саме цій території. Тому назва Riverside Development здавалася досить логічною.

Але що більше розвивався портфель проєктів, то краще ми розуміли, що це досить обмежене бачення. Потрібно було думати про стратегію на три-п’ять-сім років. Тому ми вирішили провести ребрендинг і змінити назву на щось не прив’язане до берегової території. Що й зробили.

Ви стверджуєте, що для компанії важливо бути носієм змін на ринку та прикладом для інших. У чому вбачаєте місію SAGA Development?

Наша місія — розвивати міста, спираючись на екосистему партнерств.

Існують два принципово різні типи управлінських систем: закриті, вертикально інтегровані, та екосистеми — максимально відкриті, де команда створюється для реалізації певних завдань. Коли ми створюємо екосистему, ми мусимо робити проєкти такої якості та змісту, щоб вони викликали в людей бажання долучатися до співпраці з нами.

Такий підхід вимагає від нас етичності у взаєминах і певного формату роботи. Адже високий рівень нашої праці спонукає партнерів підвищувати якість їхнього бізнесу, а нас — до більшої відкритості, транспарентності стосовно партнерів. При цьому ми можемо залучати сторонні експертні організації, щоб оцінити, як функціонуємо та працюємо ми самі: проєктні компанії, юридичні, маркетингові, з бухгалтерського обліку, із взаємодії з громадськістю, пресу та інших забудовників. Зараз ми розвиваємо проєкти спільно з Perfect Group та Інтергал Буд.

Екосистема партнерств характеризується чотирма чинниками: зрозумілою системою входу-виходу; винагородою від взаємодії для кожної сторони; спільним розумінням якості та змісту проєкту; професійним і етичним розвитком усіх партнерів.

Останні роки в Україні спостерігається тенденція до масового відтоку людського капіталу. Як цей тренд вплинув на діяльність вашої компанії?

Те, що якісний фаховий персонал, особливо робітничих професій, виїжджає за кордон, є великою проблемою. Багато хто звідти повертається, але якісні виконавці — дуже рідко. Найбільший виклик сьогодні — це низький рівень правового й фінансового захисту взаємин між забудовниками та виконавцями робіт. Ми маємо зменшити можливість втручання держави й водночас підвищити дисципліну взаємин між роботодавцем і працівником. Якщо б ми почали системно боротися з так званим неофіційним працевлаштуванням, це підвищило б якість будівельних робіт і рівень безпеки на об’єктах.

Мушу визнати, що основною умовою повернення спеціалістів є розмір оплати, який зможе гідно конкурувати з європейською пропозицією.

З іншого боку, ми маємо порушену систему підготовки персоналу. Сьогодні офіційна система навчання будівельників (т.з. ПТУ) працює все гірше й гірше. Більшість робітників на об’єктах — це самоучки. І, як результат, ми маємо нижчу культуру робіт, ніж у Європі. А це тисне на якість, на собівартість і на культуру взаємин.

Але якщо прирівняти умови праці українського будівельника до європейського рівня, надати гарантовані права, соціальний захист, то ми досягнемо того, що люди почнуть освоювати будівельні професії в тій кількості, яка необхідна галузі.

У роботі компанії ви берете за стандарт максимальну гнучкість у ставленні до клієнта. В чому конкретно проявляється такий підхід?

По-перше, компанія бере на себе зобов’язання перепланувати квартиру під запити покупця.

По-друге, це додаток, через який можна замовити велику кількість сервісів. Ми повністю «уберізували» діяльність експлуатаційної компанії. Наш додаток навіть забезпечує можливість голосування за окремі ініціативи мешканців. До додатку інтегровані дані лічильників мешканців для контролю витрат енергоресурсів у реальному часі.

По-третє, керуюча компанія має можливість залучати додаткові сервіси. Наприклад, вам потрібна послуга вантажного таксі або ви хочете переадресацію домофона. Це — маленькі сервіси, але ми їх теж цілком беремо на себе.

ПУБЛІЧНІ ЗАХОДИ НА ПІШОХІДНОМУ БУЛЬВАРІ В RYBALSKY

На рівні Державної архітектурно-будівельної інспекції є певні зрушення —анонсовано створення електронних кабінетів ДАБІ. І ми, девелопери, дуже на це чекаємо.

ПЕРШИЙ ПРОЄКТ SAGA DEVELOPMENT — ЖК NEW YORK CONCEPT HOUSE

Така персоналізація під клієнта дає можливість контролювати й нас. Повірте, іноді в чаті ми отримуємо досить жорстку критику. Але це стимулює нас дотримуватись обіцянок. Можу назвати це тиранією клієнта щодо менеджменту компанії. Та для Saga Development пряме спілкування з мешканцями — стандарт, що спонукає до розвитку.

Проєктуючи ЖК на Рибальському півострові, ви обрали концепцію середньоповерхової квартальної забудови. Наскільки органічно ця концепція вписується в розвиток постійно збільшного населення Києва, з огляду на обмеженість площ у столиці?

Щоб визначити співвідношення площі забудови до загальної площі території, використовується показник FAR. Барселона — місто з найвищим FAR, що становить шість. Це означає, що на 1 кв. м міської території припадає 6 кв. м забудови. При цьому Барселона обмежена по висотності, досить щільна, але комфортна. Отже, логіка будувати вище, щоб мати більше метрів, є некоректною.

ПЕРИМЕТРАЛЬНА ЗАБУДОВА RYBALSKY

PHILADELPHIA CONCEPT HOUSE — ПЕРШИЙ В КИЄВІ ЖК З ДИНАМІЧНИМ ФАСАДОМ

БЛАГОУСТРІЙ БІЛЯ ЖК NEW YORK CONCEPT HOUSE

RYBALSKY — один з найщільніших об’єктів у Києві, при цьому щільності досягнуто, не виходячи за межі умовних 10-ти поверхів. Периметральна забудова, за якою його спроєктовано — один з найпрогресивніших способів забудови в Західній Європі. До речі, за цією концепцією забудований і Поділ. Це відбулося без генерального плану, а сталося історично. Периметральна забудова — природний шлях розвитку міста.

Компанія SAGA Development планує додатково інвестувати 2,5 млрд гривень у продовження будівництва житлового району на Рибальскому півострові. Яким є загальний бюджет проєкту та яка інфраструктура передбачена для такої тісної забудови?

Буде справедливо сказати, що загальна інвестиція в Рибальський до 2023 року складе 4,5 млрд грн, а можливо й більше.

Будь-який мешканець міста користується трьома видами інфраструктури: унікальною, епізодичною та постійною.

Унікальна — це будинок культури чи Контрактова площа, РАГС, концертний зал. Така інфраструктура при забудові Рибальського не передбачена. Але серед комерційної нерухомості, що є в кварталі, вже працює картинна галерея.

Епізодична — та, що потрібна мешканцям час від часу. Це клініки, перукарні, стоматології. Деякі з них вже придбали в нас нерухомість або орендують. Кількість послуг збільшуватиметься швидше, коли ми запустимо об’єкти та заселяться мешканці.

Постійна інфраструктура — це магазини, ресторани, школи та дитячий садочок. Школу й садочок ми передбачили в необхідному для комплексу обсязі: 130 місць для дітей у садочку та 280 — для учнів школи.

Питання системної реновації промислових зон у столиці все ще не є на порядку денному з огляду на популярність активної приміської забудови. Чи ведуться перемовини з іншими девелоперами для об’єднання зусиль у цьому питанні?

Під час моєї роботи в департаменті містобудування та архітектури КМДА ми запустили механізм детальних планів території, що давав можливість комплексно розвивати й запускати в так званий редевелопмент величезний обсяг територій. Завдяки цьому ми маємо можливість освоювати менше нових територій, і місто не розповзається й не збільшує витрати на інфраструктуру. Це чи не найкращий з механізмів реалізації будівельних проєктів у Києві.

Прикладами успішної реновації промислових зон є наші проєкти RYBALSKY, Philadelphia Concept House, San Francisco Creative House. Проєкти реновації є в K.A.N. — Файна Таун та Комфорт Таун; у Інтергал- Буд — Нивки-Парк та Яскравий.

Наскільки складною є ситуація для будівельних компаній у сфері отримання дозволів? Як наразі працює система в сфері надання дозвільної документації? Чи є позитивні зміни в ДАБІ?

Шкода, але досі столична влада сприймає власну дозвільну діяльність як можливість політичного тиску. Шкода, але держава на муніципальному рівні не має жодних успіхів у спрощенні адміністрування будь-яких бізнеспроцесів.

Але на рівні Державної архітектурно-будівельної інспекції є певні зрушення — анонсовано створення електронних кабінетів ДАБІ. І ми, девелопери, дуже на це чекаємо. Навіть, скажу відверто, втомилися чекати.

У разі підтримки тренду на публічність політичні зловживання з боку місцевої влади стануть неможливими, а сам ринок девелопменту функціонуватиме здоровіше.

Як Ви оцінюєте інвестиційний клімат в Україні в сфері будівництва житлових об’єктів?

Зараз багато іноземних бізнесменів шукають можливість для інвестицій в Україну, проте на заваді стає відсутність прозорих процедур і слабка правова система. Для західного бізнесу такий стан речей є ознакою нездорового інвестиційного клімату. А на фоні слабкого захисту приватної власності та прав інвесторів у судах вкладати в українську нерухомість ризиковано.

Компанія SAGA Development зараз працює над залученням інвестицій, але розповісти детальніше про ці проєкти я зможу трохи згодом.

З огляду на Ваш досвід роботи в муніципальній владі, які кроки вважаєте за необхідне зробити владі в Києві після місцевих виборів-2020 задля покращення інвестиційного клімату?

Треба змінити роль муніципалітету та держави загалом. На рівні держави необхідно створювати єдині правила та механізми, зокрема, послуг, які надає ДАБІ.

Столична влада сприймає власну дозвільну діяльністьяк можливість політичного тиску. Шкода, але держава намуніципальному рівні не має жодних успіхів у спрощенні адміністрування будь-яких бізнес-процесів

Муніципальній владі час змінити роль «шлагбаума», що стримує будьякі ініціативи, на роль генератора, що формулює загальні правила розвитку міста.

На жаль, у Києві, як і в більшості міст України, немає прозорої концепції розвитку. Це теж не сприяє інвестклімату. Я, так само, як і 85% власників бізнесу (згідно з опитуванням Європейської бізнес-асоціації, членом якої також є SAGA), дуже чекаю на зміни.

Опоненти закидають Вам невідповідність ряду об’єктів будівництва компанії Генеральному плану Києва. Наскільки ситуація є критичною чи йдеться винятково про певні бізнесові амбіції опонентів?

У SAGA Development немає жодного об’єкта, по якому ми б не виграли в судах. По кожному зверненню контролювальних органів ми йшли до суду та відстоювали власну позицію. Зокрема, й у Верховному суді.

Справа в тому, що прийнятий 2002 р. Генеральний план Києва не відповідає на абсолютно всі запитання — це скоріше геопросторова концепція територіального розвитку. Слово «концепція» тут ключове. Генплан має розвиватись і вдосконалюватись на базі документацій більш низького рівня, тобто детальних планів територій.

При розробці Генерального плану передбачалося, що будуть створені проєкти комплексної забудови територій. Існувала низка процедурних інструментів, що уточнювали положення Генплану — це креслення та схеми, в яких зазначено, що окремі території мали змінювати призначення з промислових на громадські чи поліфункціональні.

Деякі із закладених у Генплані проєктів були сформульовані у вигляді чітко описаних планів, а по деяким лише поставлено завдання реалізувати їх на наступних етапах створення документації. Наприклад, у комплексній схемі розвитку транспорту чи то в детальному плані територій.

Але люди переважно не розуміються на тому, як правильно трактувати генеральний план, адже цей документ передбачає велику кількість способів реалізації його положень. Поверховість аналізу притаманна окремим журналістам, депутатам, політикам чи громадським діячам. Тому часто висновки, які ми бачимо в пресі, — результат нефахової оцінки.

Те, що якісний фаховий персонал, особливо робітничихпрофесій, виїжджає за кордон, є великою проблемою.Багато хто звідти повертається, але якісні виконавці —дуже рідко

Але конфлікти навколо положень Генплану — це нормальний, здоровий процес, він є ознакою відходу від спадку планової економіки.

Мер Києва Віталий Кличко заявив, що ви, разом з головою Офісу президента Андрієм Богданом та народним депутатом від партії «Слуга народу» Олександром Ткаченком чините тиск на роботу Київради. Але Ви заявляли, що політика вас не цікавить. У чому вбачаєте сенс таких заяв?

Коли я, як користувач і рефлектор, публічно засуджую погану якість розвитку столиці, це виставляють як певний політичний маніфест. Питання про мої політичні цілі спливає, коли я кажу про вибір розв’язки для Шулявського мосту, коли нагадую, як тридцять років будують метро на Троєщину, коли питаю, куди закопуються гроші та як взагалі столична влада ними розпоряджається.

Міська влада чомусь вважає це політичним тиском. Проте я бачу в цьому користь, адже змінюється експертний ландшафт міської влади. І це прекрасно.

Коли декілька років тому ми заговорили про необхідність розвивати київські парки, муніципальна влада теж цього не хотіла. Але потім виявилося, що цим також можна якось заробляти. І подивіться, скільки зараз розбудовують та приводять до ладу парків!

Мені не потрібні політичні дивіденди, проте коли в моїй відвертості як експерта бачать політичну складову, для мене це ознака, що я знову нагадав відомому спортсмену про його обов’язки щодо управління справами столиці.

З огляду на активну забудову столиці та розбіжності, все частіше виникають конфлікти між громадськістю та забудовниками, що орієнтуються виключно на отримання максимального прибутку, без урахування думки громад. Чи бачите Ви передумови до якісної зміни ситуації?

Ми крок за кроком робимо гарні речі, у які віримо. І впевнені, що це є найкращою рекомендацією та способом вести діалог. У цьому сенс поняття джентрифікація — коли приходить щось нове й покращує все навколишнє.

Запорукою співпраці є взаємна договороздатність. З досвіду знаю, що дуже часто причиною недоговороздатності є чиїсь індивідуальні мотиви, прикриті колективними інтересами. Часто це звичайне зловживання владою.

На жаль, у суспільстві спостерігається велике викривлення очікувань. Багато громадських активістів не знають, що має робитись за рахунок міста, а що — за рахунок забудовника чи руками самих мешканців.

Лише двосторонність процесу та здатність домовлятися є запорукою якісного розвитку міста.

ТЕКСТ: ДМИТРО ГЕЛЕВЕРА