Integrale visie & Planuitwerking De Laren, deelplan D en F te Almere Haven
Nieuwbouw van 74 eengezinswoningen en 28 appartementen
i.o.v.
de teamleden A. (Antje) de Groot-SchuttertBA Directeur Trebbe Oost & Noord B.V.
K. (Karst) Hagedoorn Integrale projecten Trebbe Oost & Noord B.V.
M. (Marcel) Egeberink Teamleider Basiswonen Trebbe Wonen
N. (Niek) van der Aa Projectmanager Basiswonen Trebbe Wonen
M. (Martijn) Graafmans Directeur / stedenbouwkundige A3 Architecten
J. (Jurgen) Reichard Architect A3 Architecten
2
Visie & Planuitwerking De Laren te Almere Haven
Voorwoord “Samenwerken in de keten” Dat is een omschrijving van onze manier van werken. Het is geen loze belofte, maar bij Trebbe een way of life. Bij deze selectie voor de ontwikkeling en realisatie van woningen en appartementen in De Laren Almere Haven hebben wij gebruik gemaakt van onze eigen kennis en ervaring en de expertise van onze comakers met de Trebbe-woonconcepten Basiswonen (grondgebonden) en Hoogwonen (appartementen). Het ontwerp van de woningen en appartementen is van A3 architecten. Een creatieve en zorgvuldige partij, waarmee we eerder samenwerkten in nieuwbouw en bij de ontwikkeling van ons concept Portiekrenovatie. Wij hebben hen uitdrukkelijk gevraagd zo mogelijk ook de stedenbouwkundige setting te optimaliseren. Ook hebben wij een makelaar ingeschakeld om ons te adviseren over de marktkansen van de verkoopwoningen.
Kortom, een uitgebreid team is bezig geweest om uw uitvraag te doorgronden, uw PvE in te bedden, en tegelijkertijd creatief én prijsbewust te zijn. En dan zijn er altijd ideeën en alternatieven die blijven opkomen. Hiervan hebben wij zelf bepaald of ze voor de Alliantie interessant zijn. In dat geval hebben wij ze als opties in onze presentatie opgenomen. Wij vertrouwen erop dat u na de presentatie van 17 september en het doornemen van onze aanbieding net zo enthousiast bent als wij en kijken uit naar een toekomstige samenwerking in Almere Haven. De beoordelingscommissie wensen wij veel succes en inspiratie bij het selectieproces. Wij zijn klaar voor de uitdaging en kijken met belangstelling uit naar uw reactie. Namens “Team De Laren”,
Antje de Groot – Schuttert Directeur Trebbe Oost & Noord B.V.
3
1
inleiding Achtergrond
Doelstelling
Uitgangspunten
Aanpak
3
Het plan
De architectonische basis
Ensembles
Overzicht
De Dorpse straatjes Wonen aan de parkrand De basisplattegronden Koppen en hoeken Plattegronden bijzondere woningtypes Grondgebonden woningen veld D Appartementen veld D Materialisering en details
2
visie
De Laren, deelplan D en F
Uitgangspunten
Het huidige plan
4
Milieu en duurzaamheid Trebbe en duurzaamheid
Maatschappelijk ondernemen
De Laren en duurzaamheid
Kansrijke verbetering
Beheer en onderhoud
Kwaliteitsslag
EPG
Aangepast stedenbouwkundig plan
Trias Energetica Hoogwaardige bouwkundige schil Betrouwbaar ventilatiesysteem Efficiency PEFC
Inhoud
5
Plan van Aanpak Gebruik woonconcepten
Concept BasisWonen
Concept HoogWonen
Gestandariseerde planning Projectplanning Overlegstructuur Minimaliseren overlast in de wijk Logistiek afbouw Bouwplaatsinrichting
6
Het team
Trebbe Oost & Noord BV
A3 Architecten
5
5
1
Inleiding Achtergrond
Uitgangspunten & Afbakening
Het plan De Laren is gelegen in Almere Haven. Het is het oudste gedeelte van Almere en is opgezet als bloemkoolwijk. De eerste woningen werden opgeleverd in november 1976, toen de eerste bewoners arriveerden, destijds vooral Amsterdammers. De bloemkoolstructuur is langs de grenzen van het plangebied nog duidelijk zichtbaar.
De basis van onze uitgangspunten zijn omschreven in uw uitvraag d.d. 14 juli 2014. Onze visie en planuitwerking geeft een doorkijk naar een eindbeeld, waarbij de randvoorwaarden uit de uitvraag zijn meegenomen. Met zorgvuldigheid zijn de ingrediĂŤnten van de uitvraag verwerkt in het plan, waarbij samenhang, individualiteit en zorgvuldigheid in detail samenkomen in een plan.
Het plan De Laren sluit hier op een zorgvuldige manier op aan, zonder de bloemkoolstructuur te repeteren.
Aanpak en Uitwerking
Doelstelling Binnen de kaders die gesteld zijn in de uitvraag presenteren wij u een integrale visie voor de gebieden D en F binnen het stedenbouwkundig plan De Laren. In deze visie streven wij naar harmonieuze ensembles.
Onze aanpak start met een visie op de stedenbouw en de openbare ruimte zoals omschreven in hoofdstuk 2 van dit boek.
voorbij. De diversiteit in architectuur, de samenhang met het stedenbouwkundig plan, detaillering en materiaalgebruik worden in dit hoofdstuk besproken.
In hoofdstuk 4 geven wij aan hoe we omgaan met milieu en duurzaamheid In hoofdstuk 5 Geven wij u inzicht hoe we de werkzaamheden aanpakken en omgaan met de ontwikkeling van de koopwoningen Tot slot vind u in hoofdstuk 6 een beschrijving van het team met haar specifieke kwaliteiten.
In hoofdstuk 3, Het plan, wordt inzichtelijk gemaakt welke woningtypes in het plan opgenomen zijn. Hier komen ook de bijzondere types en hoekoplossingen
7
2
Visie De Laren, deelplan D en F Het plan voor De Laren ligt binnen Almere Haven. Dit deel wordt gekenmerkt door haar groene karakter. Hierbinnen liggen woonvelden met een kleinschalige, dorpse structuur. De uitgangspunten De stedenbouwkundige opzet van de deelgebieden D en F is afgestemd op dit kleinschalig en groen karakter van zijn omgeving. Binnen de verschillende deelgebieden zijn een aantal belangrijke bindende
factoren aanwezig. Dit zijn: - Wonen aan het sportpark; De woningen langs de rand van het sportpark vormen de statige overgang tussen park en woongebieden. De wand vormt het element, maar binnen deze wand, gevormd door lange blokken, zijn de individuele woningen duidelijk leesbaar. - Intiem karakter van de woonstraten; De woonstraten krijgen in contrast tot het wonen aan het park een intiem karakter. Smalle profielen en lage gootlijn zorgen voor een meer besloten sfeer dan langs de parkrand.
- Het groene karakter; Grote groene structuren vormen de kamers waarbinnen de verschillende velden liggen. Door aandacht voor groene erfscheidingen en hagen worden deze woonvelden verankerd aan de groene hoofdstructuur. Binnen deze uitgangspunten zijn wij op zoek gegaan naar kansen voor verbetering. Onze zoektocht heeft geleid tot het nader beoordelen van het “Dorpse straatje�.
9 3
Het huidige plan De kernpunten van het stedenbouwkundig plan, dwz het statig wonen langs de parkrand, het dorpse karakter van het straatje, en de inbedding in de groene hoofdstruktuur, zijn de dragers van het masterplan. Deze dragers moeten dus sterk in het plan tot uiting komen.
Met name in deelgebied F zijn wij kritisch over de gekozen verkaveling in relatie tot de uitgangspunten. Past zoveel haaks parkeren wel in een dorps straatje, en kunnen we nog wel goede woningen maken als het straatblokje zover naar binnen schuift dat het uitzicht en privacy belemmert?
Stedenbouwkundige optimalisatie hoeken mooi in zicht
smaller straatprofiel, grotere kavels
minder belemmering
smaller straatprofiel, grotere kavels, intiemer karakter, minder verharding, herkenbaar straatprofiel
Kansrijke verbetering Toch ligt op deze plek, in het dorpse straatje, de kans voor een belangrijke kwaliteitsslag, welke op een relatief eenvoudige manier te realiseren is. Door het realiseren van 2-zijdig langsparkeren en het maken van een 1-richtingsstraat kan het straatprofiel van 13.40 m naar 9.50 m teruggebracht worden.
Naast het versmallen van het profiel, waardoor het dorps en intiem karakter van het straatje versterkt wordt, levert het ook een aantal ander voordelen op. Deze voordelen zitten zowel op het kwalitatief ruimtelijk, het functioneel maar ook op financieel vlak.
11
4
7
Kwaliteitsslag Het aanpassen van het straatprofiel vinden wij een zodanige verbetering, dat wij dit als basis van ons plan opgenomen hebben. Met name de winst op niveau van woonkwaliteit en kwaliteit van de openbare ruimte gaf voor ons de doorslag om dit niet als variant, maar als basis voor verdere uitwerking te kiezen. Hier zetten we de pluspunten duidelijk op een rijtje.
- Het versmallen van het profiel versterkt het oorspronkelijke uitgangspunt van een intiem dorpsstraatje - Door het smallere straatprofiel neemt de kavelgrootte toe. Dit heeft als gevolg dat de blokjes verder uit elkaar geschoven kunnen worden waardoor privacy en woonkwaliteit toeneemt - De ingreep vermindert het verhard oppervlak en vergroent het plangebied - De ingreep versterkt de herkenbaarheid van het straatprofiel (in het aansluitende straatprofiel is ook 2-zijdig langsparkeren aanwezig) - Mogelijk leidt minder in te richten openbare ruimte tegenover grotere kavels tot een financieel interessanter plan voor gemeente en Alliantie In een verdere uitwerking kan bekeken worden of het openen van de hoek in het lage blok een optie is. Hierdoor verbetert het de logistiek van de achterpaden.
Aangepast stedenbouwkundig plan
4
13
grid
grid
variaties op vlak met gaten
variaties op het grid
vlak vlak grid
Architectonische basis De basis voor de ensembles ligt in twee architectonische principes; het vlak met gaten, of het grid. Per blok wordt een principe toegepast, welke het blok bind, maar tegelijk het onderscheid tussen de blokken zichtbaar maakt. Deze binding wordt verder versterkt door kleur- en materiaalgebruik. Binnen deze basis is er genoeg mogelijkheid om de parcelering en de individuele expressie tot uiting te laten komen. Binnen de dorpse straatjes wijken we af van deze principes. Hier zoeken we naar het kleinschalige. Dit verkrijgen we door een horizontale gelaagdheid, waarbij de hoogte visueel gedrukt wordt. Dit wordt versterkt door het laten zakken van de gootlijn tot aan het begin van de eerste verdieping.
3
Het basisplan Ensembles De uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan zijn sterk; Het voornaam karakter van de rand, intiem karakter woonstraat, een zorgvuldige inbedding in het groen en een goede aansluiting op de omliggende structuren. Het is echter maar een klein plan, wat deels over twee locaties ligt. Als team hebben we de totale opgave bekeken. Dat houd in dat we niet hebben gekeken hoe we de gegeven locatie op een optimale manier in kunnen vullen met de standaardwoning, om vervolgens te
kijken hoe we door middel van architectonische details hier nog een verbijzondering aan kunnen geven. Nee, wij hebben de stappen omgedraaid. Geen details, maar juist het stedenbouwkundig plan vormt de basis van de kwaliteit. Door dit stedenbouwkundig plan te optimaliseren, en de architectuur ingetogen te houden, worden de geformuleerde ambities op een heldere manier zichtbaar gemaakt, zonder dat de samenhang verstoord wordt
De belangrijkste opgave ligt er dan volgens ons ook in om te voorkomen dat het plangebied uiteen valt in ambitieuze snippers die weinig met elkaar te maken hebben. Wij denken dit te kunnen bereiken door een aanpassing in het stedenbouwkundig plan, een zorgvuldige inrichting, in combinatie met een ingetogen architectuur. De verschillende deelgebieden werken als ensembles. Ze hebben een eigen identiteit, maar zijn tegelijk familie van elkaar.
15
Om duidelijk te maken hoe het idee van de ensembles functioneert, laten we vanuit de stedenbouwkundige situatie eerst de blokgevels zien. Op deze manier wordt het spel tussen samenhang en individuele expressie en herkenbaarheid duidelijk.
Overzicht
17
Grondgebonden koopwoning met dakkapel
Grondgebonden koopwoning variant met tuitgevel
Grondgebonden huurwoning met verlaagde gootlijn
Grondgebonden huurwoning
Grondgebonden woningen Dorpse straatjes veld F
Plattegronden basiswoning
De woningen in de “Dorpse straatjes� refereren aan de groene dorpsstraatjes in de oude tuinsteden. Verspringende gootlijnen, een plint in een mooie steen, rijke metselwerkverbanden bij entreepartij, luifels en dakkapellen geven een los en informeel karakter aan het blok, zonder dat dit uit elkaar valt in losse elementen.
19
Impressie Dorpse straatjes veld F
21
Grondgebonden woning parkrand, type grid met penanten ingevuld met afwijkende kleur metselwerk
Grondgebonden woning parkrand, type grid met accent ter plaatse van entree dmv luifel
Grondgebonden woning parkrand, type grid met verspringende gootlijn, omkadering kozijnen en accent tpv entree
Grondgebonden woning parkrand, type vlak met accent ter plaatse van entree dmv luifel
Grondgebonden woning parkrand, type vlak met verspringende gootlijn, omkadering kozijnen en accent tpv entree
Grondgebonden woningen Wonen aan de parkrand, veld F
Plattegrondvariant basiswoning
De woningen langs het sportpark krijgen een voorname uitstraling. Hier is de balans gezocht tussen de stedenbouwkundige wand langs het sportpark, en de perselering van de woningen. Door te spelen met goothoogte, luifels en raamkaders ontstaat een levendig gevelbeeld, wat nog steeds als wand naar het sportpark functioneert.
23
Basis plattegrond
Grondgebonden woningen Plattegronden
Variant plattegrond 25
Impressie Wonen aan de parkrand, veld F
27
Kop dorpse straat, entree op de kopse kant, kopgevel geaccentueerd door luifel, metselwerk en kopgevelraam
Tuitgevel, verbijzondering ter plaatse van woning in knik, ook hier komt bijzonder, staand metselwerk terug in de gevel.
Grondgebonden woningen Koppen en hoeken, veld F Binnen het plan liggen een aantal bijzondere plekken. Dit zijn de plekken waar de hoekverdraaiing in zit en de koppen van de blokken. Deze plekken worden in de architectuur ook geaccentueerd. Ter plaatse van de hoekverdraaiing komt een tuitgevelaccent met hoge raampartij. Ter plaatse van de koppen wordt in een aantal gevallen de entree om de hoek gezet. Deze wordt dan extra geaccentueerd door middel van een luifel en een verbijzondering van het metselwerk.
Kop dorpse straat, entree op de kopse kant, kopgevel geaccentueerd door lage gootlijn met pannen
Metselwerk in laagjes gemetseld pakt om de hoeken
Ter plaatse van het dorpse straatje schuift het blokje “dorps 01� door de rooilijn. De kop van dit blokje bepaalt dus in grote mate het beeld in de straat. Voor deze kop kiezen wij ervoor de pannen ter plaatse van de kopgevel door te zetten en de gootlijn naar beneden te halen. Ook hier komt de entree op de hoek. Dit versterkt het kleinschalige, dorpse karakter van het straatje.
29
optie 4 slaapkamers
verdieping basis 3 slaapkamers
Grondgebonden woningen Tussenwoning, veld F
31
verdieping optie 4 slaapkamers
verdieping basis 3 slaapkamers
Grondgebonden woningen Hoekwoning, veld F
33
Impressie Wonen aan de parkrand, veld F
35
Speciale aandacht voor de koppen aan de parkrand, bijzonder metselwerk met entree op de koppen, kopgevelraam en goede, in eenduidige architectuur doorgezette erfscheiding
Grondgebonden woningen veld D De hoofdtaal van de architectuur is hier het grid. Langs de noord- en zuidgevel zijn de woningen ingetogen gehouden. Verbijzonderingen zijn aanwezig in de vorm van gelaagd metselwerk, luifels en dakkapellen. Het zwaartepunt van de ingreep ligt op de kopgevel. Het metselwerk van het appartementenblok, en de toegepaste detaillering, waarbij het metselwerk in laagjes gemetseld wordt, komt hier terug. De erfscheiding is mee ontworpen en vormt het bindend element tussen de twee kopgevels. Ook voor de uitstraling van de kop naar de openbare ruimte is dit een belangrijk element. Grondgebonden woning type grid met penanten ingevuld met afwijkende kleur metselwerk
Grondgebonden woning , type grid met bijzonder metselwerk, entree om de hoek en luifelaccent
37
Appartementen veld D De appartementen zijn opgezet met 5 woningen per laag. De oriĂŤntatie is alzijdig, en elke woning heeft een buitenruimte. In het ontwerp van de gevel is de woningindeling leesbaar. Elke woning heeft een groot venster met uitzicht in de woonkamer, en een centrale buitenruimte. De gevel organiseert zich rond deze elementen.
Het hoofdvolume bestaat uit metselwerk, waarbij banden een horizontale geleding aangeven. De gevelopeningen geven leesbaarheid. Het metselwerk in laagjes zorgt voor een verticale geleding. Op deze manier wordt het hoofdvolume van het blok opgeknipt in kleinere elementen, uiteindelijk terugkomend tot de menselijke schaal. Het aanzicht van het blok verandert hierdoor afhankelijk van de
afstand en de hoek waaronder het waargenomen wordt. Het hoofdvolume met de gelaagde metselwerkvlakken en de grotere gevelopeningen geven de landmark uitstraling, terwijl de leesbaarheid en de fijnheid van detail voor een zorgvuldige aansluiting op het maaiveld zorgen.
39
Appartementen veld D
41
Impressie veld D
43
Materialisering en details De materialisatie is een belangrijk onderdeel van ons plan. Aan de ene kant moeten de materialen sterk genoeg zijn om identiteit te geven aan de verschillende deelgebieden en de verschillende blokken. Aan de andere kant moeten de materialen familie van elkaar zijn, zoals de blokken familie van elkaar zijn. Een van de belangrijkste middelen om onderscheid te maken tussen het dorps straatje en de rand is de kleur van de pannen. Aansluitend op het dorps karakter is gekozen voor een roodgevlamde pan. Deze sluit qua kleur ook mooi aan bij het roodgemeleerde metselwerk in de straat, en refereert aan de oude tuindorp-architectuur.
De parkrand wordt neergezet onder donkere, blauw gesmoorde pannen met een statige uitstraling. Door het contrast met de witte goten en de kaders die in de gevels zijn opgenomen wordt deze gevel extra levendig. Het hoofdvolume staat in een geelgemeleerde steen. Deze wordt afgewisseld met een donkerer steen. Alle stenen komen uit de zelfde fabriek (Wienerberger) en zijn qua kleur, sintering en zanding duidelijk familie van elkaar. Een donkere, antraciete steen wordt ingezet voor een verdere verbijzondering. Deze komt terug in de plint, als lijn tussen de verschillende woningen, en in laagjes gemetseld bij bijzondere details in de gevel.
De verbijzondering van de blokken wordt niet alleen in het materiaal gezocht. Ook de manier van metselen wordt ingezet. Zo wordt staand metselwerk toegepast bij de horizontale banden van het appartementen gebouw. Ook het metselwerk waarbij om de laag een laagje teruggelegd wordt, komt als verbijzondering terug door het hele plan. Met name ter plaatse van verbijzonderingen van hoeken en entree’s geeft dit een mooi effect. Tegelijk zorgt ook deze terugkerende detaillering voor een relatie tussen de blokken op detailniveau.
45
Milieu Milieu & Duurzaamheid Bij onze visie op het gebied van duurzaam bouwen en milieuaspecten kijken we naar wat de realisatie van woningen betekent voor hun omgeving in de breedste zin van het woord. We kijken hierbij naar het nu en de toekomst. U als opdrachtgever krijgt woningen die passen binnen deze specificaties. Ook al is in de uitvraag het meerjarenonderhoud niet opgenomen in de vraagstelling; wij houden bij de materiaalkeuzes en detaillering wel degelijk rekening met beheer en onderhoud van uw woningen. In de onderstaande tekst geven we u een beeld wat wij belangrijk vinden op het gebied van duurzaamheid en milieuaspecten.
Trebbe en duurzaamheid Duurzaam denken en doen: dat vinden wij belangrijk! Duurzame woningen bouwen: dat doen we graag! Maar we zijn er altijd alert op dat dit niet ten koste gaat van het gebruikersgemak. Zo gebruiken we het liefst zo min mogelijk techniek in onze woningen. Techniek kan kapot, heeft onderhoud nodig en is vaak ingewikkeld te bedienen voor de bewoner. Trebbe gaat voor effectieve 'eenvoud' met niet de techniek, maar de bewoner aan het stuur. Een goed geïsoleerde schil vormt daarbij de basis. Dit startprincipe passen we ook toe bij de woningen in Almere Haven, De Laren.
Maatschappelijk ondernemen is duurzaam ondernemen Bouwen met perspectief. Dat doen we al meer dan honderd jaar! Hoe? Met aandacht voor mensen.
Onze eigen mensen, maar ook onze relaties. We beschikken over een solide basis; een stevig fundament waarop we kunnen bouwen. Innovaties weten we op waarde te schatten en omarmen we van harte, mits ze waarde toevoegen voor onze opdrachtgevers en eindgebruikers. Wij durven best te zeggen dat we klaar zijn voor de toekomst. Een toekomst waar mensen met veel plezier wonen, werken en leven. Dat is ons doel. Een doel waar wij nooit en te nimmer van afwijken.
De Laren en duurzaamheid Duurzame ontwikkeling van een project komt niet alleen tot stand door de realisatie van minimale eisen uit het Bouwbesluit en de diverse Duboturflijsten, maar meer door de algehele visie op het ontwikkelings- en realisatietraject. Dit betekent voor onze visie op gebied van stedenbouw en architectuur (met haar ruimtelijke, sociale en materiële uitwerking) tot aan realisatie en beheer (met haar inventieve bouwmethodiek, gebruik- en toekomstwaarde) dat er een ingenieus en gesmeerd ontwerpproces wordt gehanteerd.
Beheer en onderhoudsaspecten Beheer en onderhoud zijn belangrijke items voor de woningen. Een juiste materiaalkeuze is hierin essentieel. We hebben voor de woningen en het woongebouw materialen uitgezocht die een lage onderhoudsfrequentie kennen. Zo zijn voor het woongebouw de verkeersruimten en buitenruimten uitgevoerd in onderhoudsarme materialen: balkons van beton, trappen en bordessen van beton, een tegelwerklambrisering en
tegelvloer in het trappenhuis en entree op de begane grond. De lifthallen op de verdiepingen worden ook uitgevoerd met een tegelwerklambrisering en slijtvaste vloerbedekking conform het PvE. De armaturen van de gemeenschappelijke ruimten worden uitgevoerd met LED verlichting. Dit type verlichting is onderhoudsarm en heeft een lange levensduur. Het gevelmateriaal, baksteen (vormbak) en kozijnen, is onderhoudsvriendelijk en duurzaam. Voor de kozijnen kiezen wij bewust voor hardhouten kozijnen, enerzijds in verband met de voorkeur vanuit het PvE, anderzijds vanuit een lange termijnvisie op beheer en onderhoud. Een belangrijke reden om juist te kiezen voor houten kozijnen is het feit, dat houten kozijnen in een meerjarenonderhoudsplanning van ca. 40, 50 jaar passen. Toepassing van houten kozijnen met regelmatig onderhoud voorkomt na ca. 30 jaar volledige vervangingskosten zoals bij aluminium en kunststof kozijnen. Houten kozijnen hebben daarnaast de beste isolerende eigenschappen. In het plan is nadrukkelijk rekening gehouden met de wens de woningen op een duurzame en efficiënte wijze te kunnen schoonmaken. Om op duurzame wijze de glasbewassing te vergemakkelijken is altijd gekozen voor een type raam dat bewoners zelf van binnenuit kunnen wassen. In de bijgevoegde map is een checklist gevoegd met een analyse van het project ter bevordering van de beperking van onderhoud en verhoging van de kwaliteit.
4
& duurzaamheid Klimaatconcept Bij de ontwikkeling van klimaatconcepten kijken we allereerst naar het gebruiksgemak voor de uiteindelijke bewoner. Het onderhoudsgemak voor de eigenaar en de beste kosten-kwaliteit verhouding spelen vanzelfsprekend een belangrijke rol.
EPG Ons plan voor de Laren voldoet ten aanzien van de duurzaamheid aan de vereiste EPG-norm van 0,60. Met ons concept Basiswonen kunnen wij u optioneel diverse energievarianten aanbieden van energieneutraal tot notaloos. Voor ons concept Hoogwonen zijn diverse energievarianten in ontwikkeling. Wij gaan hierover graag met u in gesprek.
Trias €nergetica Zoals u ziet hebben wij de benaming van de 3 stappen strategie voor het ontwikkelen van een energiezuinig ontwerp 'herschreven'. Zoals u in de inleiding heeft kunnen lezen vinden wij de juiste balans tussen investerings- en onderhoudskosten en de technische oplossingen voor het realiseren van een gewenst energieconcept zeer belangrijk. Bij elke technische oplossing die wij bedenken, wegen wij af of de (extra) investering en het (extra) onderhoud opweegt tegen het rendement van de verbetering van de EPC-score. Wij schuwen een hoog ambitieniveau niet! Wij blijven hierin echter realistisch! Toepassing van onbeproefde concepten die niet bewezen tot verlaging van de energielasten leiden en hoge investeringen vergen, lijken ons niet voor de hand te liggen.
Hoogwaardige bouwkundige schil Gelijk aan de Trias Energetica beginnen we allereerst met het beperken van het energiegebruik. Binnen het PvE van de opdrachtgever ontwerpen wij woningen die zo compact mogelijk is en isoleren de woning maximaal. Voor de woningen in De Laren kiezen wij voor een hoge isolatiewaarde van gevel en dak en toepassing. De principes van Trias €nergetica passen wij toe op de begane grondvloer, die is uitgevoerd met een Rc=3,5; een hogere isolatiewaarde van de begane grondvloer is duur, verbeterd de EPC niet en heeft geen gevolgen voor het wooncomfort.
Betrouwbaar ventilatiesysteem
zeer hoog rendement realiseren we een optimaal opwekkings- en distributiesysteem voor warmwater en verwarming. Daarnaast plaatsen wij de CV-ketel zodanig, dat de afstand tussen de ketel en warmwatertappunten in de woning minimaal zijn. Op deze wijze beperken we eventueel warmteverlies in het leidingsysteem tot een minimum.
PEFC Trebbe is PEFC-gecertificeerd en toegepast (hard)hout zal dan ook aantoonbaar duurzaam geproduceerd (hard)hout zijn. Daarnaast wordt bij de detaillering aandacht besteed aan het aspect duurzaamheid. Door juiste detaillering en toepassing van op de situatie afgestemde materialen, realiseren we duurzame woningen.
Het ventilatiesysteem is voor de grondgebonden woningen en het appartementengebouw gelijk. Om te voorkomen, dat onnodige 'opgewarmde' binnenlucht wordt afgevoerd, hebben wij voor de woningen gekozen voor een gereguleerd ventilatiesysteem. De toevoer van verse lucht geschiedt met zelfregelende roosters, de afzuiging van lucht geschied op basis van de aanwezigheid van CO2. Een sensor in de woonkamer registreert CO2 gehalte en bij een te hoog gehalte wordt de mechanische ventilatie opgeschroefd voor toevoer van (extra) verse buitenlucht.
Efficiency van woning en installatie De laatste stap van de Trias Energetica is het zo efficiënt mogelijk gebruiken van fossiele brandstoffen. Door toepassing van CV-ketels met een 47
P Gebruik Woonconcepten Bijgaand treft u ons ontwerp aan op basis van de door u uitgeschreven design&build aanbesteding op basis van een “Concept-woning�. Ontwerpspecificaties In ons ontwerp zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - De ruimtelijke uitgangspunten zoals beschreven in het ruimtelijk en functioneel PvE - De uitgangspunten in het technisch kader met in achtneming van een aantal oplossingen die gekoppeld zijn aan het concept Trebbe BasisWonen. ConceptBasisWonen Ons concept BasisWonen is gestoeld op een tweetal principes: - Een aantal belangrijke ontwerptechnische kaders - Een specifieke bouwsystematiek. Deze principes zijn zo doordacht, dat er maximale ontwerpvrijheid is en wij onze hoge kwaliteit kunnen realiseren. De ontwerptechnische kaders betreffen de relatie tussen meterkast, schacht en trap. En de toepassing van een aantal bouwkundige en installatitechnisch inventieve oplossingen. de bouwsystematiek van ons concept BasisWonen is gebaseerd op een volledig prefab casco (zowel wanden, als vloeren). Daardoor kunnen wij snel en met een hoge kwaliteit elk gewenste aantal woningen realiseren.
5
Plan van aanpak Concept Hoogwonen Ons concept HoogWonen is gestoeld op een tweetal principes: - Een aantal belangrijke ontwerptechnische kaders - Een specifieke bouwsystematiek. Ook hier geldt, dat de principes zodanig zijn doordacht dat er binnen een ontsluitingsprincipe maximale vrijheid is en wij onze hoge kwaliteit kunnen realiseren. De ontwerptechnische kaders betreffen de relatie en wijze van situering van de centrale ontsluiting, vastgestelde (modulaire) beukmaten en relaties tussen natte ruimten en schachten. De bouwsystematiek van ons concept Hoogwonen is gebaseerd op een casco van kalkzandsteen met breedplaatvloeren en afhankelijk van de gebouwmassa/ontsluitingsprincipe prefab galerijen en balkons. Gestandaardiseerde planning Zowel tijdens de voorbereidings- als de uitvoeringsfase van een project hebben wij voor ons concept Trebbe Basiswonen en Hoogwonen een 'Gestandaardiseerde'planning. Deze planning is per project, al naar gelang de wens van de opdrachtgever en/of (externe) randvoorwaarden van een project aan te passen met het inbedden van (extra) toets–en/of beslismomenten.
uitvoering is geoptimaliseerd met de principes van LEAN. Met als belangrijkste pijler: toevoegen van klantwaarde, is de planning verbeterd en versneld. Door te werken met co-makers en vaste leveranciers is het moelijk om een hogere kwaliteit tegen een lagere prijs en in een snellere tijd te realiseren. Onze 'estandaardiseerde'planning is zodanig opgesteld, dat zo snel mogelijk met de verkoop kan worden gestart. Door toepassing van ons concept Trebbe Basiswonen is het niet noodzakelijk het ontwerp eerst uit te werken tot het niveau van indiening omgevingsvergunning. Wij kunnen et een quick-scan op een aantal cruciale onderdelen onze ontwerp toetsen. Indien noodzakelijk brengen wij aanpassingen aan, zodat er een solide basis ligt voor de koperscontractdocumenten en het opstellen van marketingmiddelen. Wij garanderen, dat op dat moment er geen significante wijzigingen meer in het ontwerp noodzakelijk zijn! We kunnen bouwen van de koperscontractdocumenten!
Voor dit project geldt een specifieke eis om de omgevingsvergunningsaanvraag in te dienen in 2014. Dit betekent, dat parallel aan de afronding van de koperscontractdocumenten ook de gegevens voor de vergunningaanvraag worden opgesteld.
De planning voor zowel de voorbereiding als
51
Projectplanning Op basis van de randvoorwaarden in de uitvraag hebben wij onze 'gestandaardiseerde' planning aangepast voor het project in De Laren in Almere. De planning voor het project is in de separate map opgenomen. Het resultaat: een planning waarmee wij kunnen voldoen aan de gestelde eisen in de uitvraag: indienen omgevingsvergunningsaanvraag in 2014, starten van de bouwwerkzaamheden in april 2014 is dus haalbaar. Afhankelijk van de wensen van de Alliantie kunnen wij extra tijd reserveren voor onderdelen. Voordat we starten met de voorbereidingsfase bespreken we deze planning en passen we hem eventueel aan naar de wensen van de Alliantie. Dit heeft in verband met de (zeer) strakke planning van de voorbereidingsfase, waarschijnlijk wel tot gevolg, dat milestones niet gehaald worden. Een beschrijving van de wijze waarop de inbreng van de Alliantie wordt geborgd Tijdens het voorbereidingstraject (uitwerking van het ontwerp) is zeer nauw overleg tussen de Alliantie, Trebbe en haar adviseurs van het grootste belang. In de gesprekken met u willen wij inventariseren of alle noodzakelijke gegevens aanwezig zijn voor een soepele en snelle engineeringsfase. Wij willen u ontzorgen, zodat u zich bezig kunt houden met uw kernactiviteit. Het betekent dat in de periode tot einde besteksfase (TM – technisch model) een intensieve betrokkenheid van De Alliantie wordt verwacht met als resultaat een plan dat aansluit op de wensen en eisen van de Alliantie. Overlegstructuur De projectvoortgang wordt beheersbaar en voorspelbaar met behulp van een heldere en efficiënte overlegstructuur. Hierbij kijken we per overleg welke partijen aanwezig moeten zijn. Waar mogelijk kunnen we gebruik maken van video-conference. Voorafgaand aan het overleg maken we de doelstellingen van dit overleg kenbaar. Tevens verspreiden we vooraf voorstellen voor eventuele knelpunten, zodat iedereen zich goed
kan voorbereiden en mee kan denken. Op deze wijze komen we sneller tot oplossingen en zijn de overleggen efficiënter en doeltreffender. In de ontwikkelingsfase plannen we engineeringsoverleggen waarin techniek, esthetica en financiën gekoppeld worden. Minimaliseren overlast in de wijk Door de hoge mate van prefabricage zijn de werkzaamheden op de bouwplaats tot een minimum beperkt. Ook het aantal transporten (materialen maar ook werknemers) naar de bouwlocatie en dus ook de overlast voor de omgeving is hiermee geminimaliseerd. ·
·
Elementen worden zoveel als mogelijk direct van de vrachtwagen af gemonteerd. Een aparte hijskraan is dan niet nodig. Wij verzamelen alle materialen voor de afbouw in een container, die wij in de buurt van de woningen neerzetten (niet aan de straat). Wij hebben hiervoor een samenwerking met de firma Raab Karcher: LEAN Works.
Logistiek afbouw Met de betrokken leveranciers en co-makers worden afspraken gemaakt om vrachten zoveel mogelijk te combineren, om het aantal transporten te minimaliseren. Met de afbouwbedrijven en de bouwmaterialenleverancier worden afspraken gemaakt om het complete afbouwpakket van één of meerdere woningen in één container te verzamelen. Met aanvoer van deze container wordt voorkomen dat er van 10 leveranciers elk één vrachtwagen de wijk in rijdt. Bouwplaatsinrichting Ter verduidelijking hebben wij een concept bouwplaatsinrichting uitgewerkt. De afbeelding geeft onze ideeën hierover goed weer (invoegen afbeelding van pdf-bestand).
Factorij
RYB
Design & Build-opdracht op basis van UAV-gc 2005 voor de nieuwbouw van appartementencomplex De Factorij in Almere Buiten inclusief de algemene en ondersteunende ruimten, alsmede de parkeer– en nutsvoorzieningen, voorzieningen voor goed beheer en de inrichting van de buitenruimten. De Factorij is een vijf bouwlagen tellend complex met 37 appartementen in het sociale huursegment. De woningen zijn bestemd voor senioren
Design & Build-opdracht op basis van UAV-gc 2005 voor de nieuwbouw vanMaatwerk in wonen. Dit concept hebben Trebbe en Ymere speciaal voor de Stripheldenbuurt in Almere ontwikkeld. Het doel van dit concept is een grote diversiteit in woningtypen te genereren, kopers en huurders veel keuze-vrijheid te geven en aandacht te geven aan leefbaarheidsaspecten. Vanaf het begin van de planvorming draaide het niet in de eerste plaats om de huizen, maar om de toekomstige bewoners. Met als resultaat een zeer gevarieerde wijk met 376 huur– en koopwoningen.
De 37 nieuwe sociale huurappartementen met de naam De Factorij zijn gebouwd volgens het Design & Build-principe. Trebbe is daarbij verantwoordelijk voor de esthetica, het ontwerp van de constructie en van het gebouw, het bouw– en woonrijp maken van het terrein en voor de uitvoering. Als eindverantwoordelijke stuurt Trebbe alle betrokken partijen aan, zoals de architect en de constructeur. Bovendien paste Trebbe de BIM-methode toe in combinatie met de Lean-werkwijze. Met als resultaat een betere kwaliteit door het minimaliseren van de faalkosten, een verlaging van de bouwkosten en een versnelling van de bouwtijd. De Factorij is een voorbeeld van een uitermate goed geslaagde ketensamenwerking. We zijn er dan ook trots op. En GoedeStede is ook uitermate tevreden, want op dit moment realiseert Trebbe in Almere nog 74 sociale huurappartementen voor de woningstichting. Deze twee woongebouwen met de namen Batavier en Koopvaardij zijn gebaseerd op De Factorij..
Red, Yellow en Blue zijn drie gevarieerde woonbuurten in Almere Buiten Oost met in totaal 280 koop– en 96 sociale huurwoningen. De wijk is ontwikkeld door Trebbe en Ymere in nauwe samenwerking met de gemeente Almere. De wijk beschikt over woningen voor een brede doelgroep: van starters tot senioren, van singles tot stellen en van kleine tot grote gezinnen. Elk van de drie woonbuurten is door een andere architect ontworpen. Trebbe is zich bewust van haar verantwoordelijkheid bij integrale (wijk)ontwikkeling waarbij een woongebied ontstaat waar bewoners de komende decennia met plezier kunnen wonen. Om deze reden krijgt het aspect bevordering sociale cohesie veiligheid bij de ontwikkeling van Trebbe dan ook bijzondere aandacht.
6
Het team
Trebbe Oost & Noord b.v. Trebbe is een dienstverlenende bouwer. Van planontwikkeling tot en met oplevering en meerjarig onderhoud. Van nieuwbouw tot renovatie in woningbouw en utiliteitsbouw. We werken aan resultaten die voldoen aan de verwachting van onze klanten.
Trebbe is een familiebedrijf met de kracht en ervaring van een eeuw bouwhistorie. Dat is ons fundament voor de toekomst. We kijken voortdurend naar de wereld om ons heen en passen onze werkwijze daarop aan. Dat heeft geresulteerd in de implementatie van BIM, Lean en co-makership. Methoden die ketenintegratie bevorderen. De klantwens is ook het uitgangspunt voor onze uitgekiende Trebbe-woonconcepten.
De Ploen In de eerste fase van nieuwbouwwijk De Ploen Zuid in Duiven stond een thematische uitwerking centraal. In deze opdracht, die we verwierven na het winnen van een prijsvraag van de gemeente Duiven, hebben we voort-geborduurd op de historie van de locatie. Met als resultaat drie terpen met in totaal 139 woningen. Alle terpen hebben elk een eigen karakter en stijl, maar wel hetzelfde brede woningaanbod, namelijk appartementen, rijenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. In de sociale huur, sociale koop en vrije sector koop. Behalve naar de 139 woningen ging in dit project ook veel aandacht uit naar het openbaar gebied. Iedere terp is als het ware een kleinschalig buurtje met in het centrum het gezamenlijke ontmoetingspunt, de brink. Kenmerkend is ook het vele groen op en rondom de terpen. Tussen de terpen liggen de lager gelegen open groenzones (wadi's) die tijdens regenachtige periodes als waterbuffer dienen. Verder heeft elke terp zijn eigen boomsoort, overeenkomstig met de naam van de terp, en zijn alle tuinen standaard voorzien van beuken– en ligusterhagen na ontwerp van de landschapsarchitect. www.deploenzuid.nl
Wij werken graag samen met partners in de bouwkolom met als doel een optimaal resultaat voor opdrachtgevers en klanten. Wij hebben dan ook ruime ervaring als partner in Design & Build-opgaven en ontwikkel- en bouwteams. Een rol die we als dienstverlenende bouwer graag vervullen omdat het een pro-actieve, betrokken en innovatieve houding van ons vraagt. Duurzaam denken en handelen heeft nu en in de toekomst onze oprechte aandacht en inzet. Dit komt niet alleen terug in onze bouwoplossingen, maar ook in de organisatie van het bouwproces en de wijze waarop wij met onze klanten, medewerkers en omgeving omgaan. Meer weten over Trebbe? Kijk op www.trebbe.nl.
53
2. De Dalen
1. De Middenwetering
3. Vrijheidsakker
1. Middenwetering te Krimpen a/d Ijssel Programma: renovatie van 288 bestaande woningen bouw van 186 nieuwe appartementen Het plan “Middenwetering� is een grootschalige binnenstedelijke herstructurerings- en verdichtingsopgave. Door het doorzetten van het park over de half verdiepte parkeerkelders verschuift de parkrand tot tegen de nieuwbouw. Deze nieuwbouw versterkt de identiteit van de binnengebieden en legt een sterke relatie tussen het park en de aangrenzende wijk.
4. Bergstraat
A3 Architecten is een bureau wat zoekt naar oplossingen. Door projecten niet enkel vanuit de architectuur, maar ook vanuit de gebruiker, de sociale kant, de techniek en de financiële kant te benaderen, realiseren we doordachte projecten, welke in de loop
A3 Architecten
der tijd hun waarde ook hebben bewezen. A3 Architecten, maatschap voor stedenbouw, architectuur en bouwtechniek, is een architectenbureau dat momenteel uit een 15-tal medewerkers bestaat. De leiding berust bij de eigenaren: Wim van As, Martijn Graafmans en Arno van Wezel, ondersteund door een secretariaat, een stedenbouwkundige, architecten en bouwkundigen. Het bureau is opgericht in 1988 en is actief op alle niveaus van het bouwen. Een team van architecten, stedenbouwkundigen en bouwkundigen heeft ervaring in het realiseren van een breed scala aan projecten. Hieronder vallen het ontwerpen en realiseren van stedenbouwkundige studies en plannen, woningbouw in de sociale en de vrije sector (zowel binnenstedelijke- als uitleggebieden), kantoorgebouwen in de particuliere en overheidssector, bibliotheken, gezondheidscentra, sporten recreatieobjecten, winkelcentra, sociaal-culturele centra, kerkelijke centra en bedrijfshuisvesting. A3 Architecten is al lang actief in het bestaande vastgoed en heeft een scala aan woongebouwen (portieketage-, galerij- en eengezinswoningen) gerenoveerd. Sinds de oprichting van ons bureau zijn we betrokken bij herstructurering van wijken en de aanpak van bestaande gebouwen, zowel woon- als utilitaire gebouwen. In zowel de vooroorlogse als in de naoorlogse wijken zijn diverse plannen ontworpen en gerealiseerd. Kennis dus op wijken buurtniveau (stedenbouwkundig) maar ook gebouwniveau (architectuur en bouwkunde). Grootonderhoud, renovaties, herbestemmingen en transformaties is onze dagelijkse praktijk. Integrale
plannen waarin ook leefbaarheid en duurzaamheid een grote rol spelen. Deze deskundigheid resulteerde in 2012 in een nominatie voor de Gulden Feniks (de vroegere Nationale Renovatieprijs) voor ons verbeterplan “De Toekomst”, een herstructurering en (casco) renovatie van 300 woningen (2 stempels) in de wijk Holy-zuid te Vlaardingen voor woningcorporatie Waterweg Wonen. Momenteel renoveert ons bureau (op uitnodiging van woningcorporatie Bo-Ex te Utrecht) 388 woningen in de wijk Hoograven te Utrecht ontworpen door Gerrit Rietveld. Een zeer vergelijkbare opgave (als het renoveren van het Bakema-bezit van Stadgenoot), waarin op zorgvuldige wijze de architectuur van Gerrit Rietveld wordt geanalyseerd door ons bureau en voorstellen zijn uitgewerkt tot een verbeterplan in de architectuur en de openbare ruimte. Dit in sterk overleg met de gemeente Utrecht, de Welstands- en de Monumentencommissie.
het totale bouwproces. Ook houdt het bureau nauw contact met het onderwijs, en biedt het ruimte aan stagiairs en jonge architecten. Hierdoor ontstaat een brede basis van kennis en ervaring.
Ontwerpen gericht op de dialoog Alle ontwerpen dienen een verhaal aan te gaan met hun omgeving. Elk ontwerp verteld op deze manier zijn eigen verhaal, maar is tegelijk verbonden met de context. Dit kan een dialoog oud-nieuw zijn, een dialoog openbaarprivé of bijvoorbeeld individu-maatschappij. Maar ook in het proces staat de dialoog centraal. Altijd wordt gezocht naar een optimale verhouding tussen kosten en kwaliteit, of bijvoorbeeld naar een dialoog tussen de verschillende belangen van opdrachtgever, gemeente en gebruiker.
Ontwerpen vanuit een sociaal hart
Visie In de ruim 25 jaar dat het bureau bestaat is er in de architectuur en de techniek, maar ook in de maatschappij veel veranderd. Binnen deze veranderingen blijven de kernwaarden van het bureau een constante, ze komen in al onze ontwerpen naar voren, en vormen de basis van elk nieuw ontwerp.
Vakmanschap en techniek als basis van uitvoerbare projecten
Ontwerpen beginnen bij een sterk bewustzijn van de context. Dit is natuurlijk de ruimtelijke context, staat het gebouw binnenstedelijk of in het landschap, maar het betreft hier ook de sociale context. Voor wie bouwen we, en hoe kan een ingreep de sociale samenhang binnen een wijk versterken. Ook duurzaamheid, de impact van bebouwing op leefomgeving en maatschappij is een belangrijk aspect binnen ons ontwerp. Deze duurzaamheid zit zowel op het niveau van flexibel en aanpasbaar ontwerpen tot materiaal- en energiegebruik.
Vakmanschap vormt de basis. Deze komt voort uit de kennis van techniek, maar vooral ook uit ervaring. Deze ervaring wordt opgedaan in een sterke betrokkenheid bij
2. Nieuwbouw De Dalen te Rozenburg
3. Vrijheidsakker te Barendrecht
4. Nieuwbouw Bergstraat te Rotterdam,
Programma: 94 koopwoningen nieuwbouw, 3 verschillende woningtypen
Programma: 141 koop- en huurwoningen consumentgericht bouwen en een zorgfunctie. In het plan Vrijheidsakker staat de vrije keuze van de consument centraal. De consument wordt al in een vroeg stadium bij het proces betrokken, wat een grote woningdifferentiatie met diverse keuzemogelijkheden vergt. De verschillende keuzes van de kopers of huurders zorgen uiteindelijk weer voor variërende gevelaanzichten.
Diverse woningen aan de Bergstraat, Bleiswijkstraat en Bergweg staan momenteel (al jarenlang) leeg of ze zijn gekraakt. De leegstand heeft een zeer negatieve uitstraling op het woon- en leefklimaat binnen dit gebied (nabij de Noordsingel). Het plan voorziet in een nieuwe levendige en gedifferentieerde woonomgeving met o.a. stadswoningen voor gezinnen.
Op de plaats waar sombere flatblokken stonden worden grondgebonden woningen gerealiseerd in verschillende categorieën. Van middeldure koopwoningen tot enkele blokjes huurwoningen. Een aantal woningen zijn heel individueel ontworpen, bijna als geschakelde villa's, terwijl andere juist opgaan als eenheid in een langer blok. De grote verscheidenheid levert een gedifferentieerde wijk op met naast de verschillende architectonische uitstralingen, ruimte voor groen en water
55
“Bij elkaar komen is het begin, bij elkaar blijven is vooruitgang, met elkaar samenwerken is succes.�
84
Integrale visie & Planuitwerking i.o.v. De Laren, deelplan D en F te Almere Haven
datum: 17 september 2014