Renovatie "Bakemabuurt" by A3 Architecten

Integrale visie & Planuitwerking BAKEMABUURT te Amsterdam

Renovatie van 64 portiek-etage woningen in de Bakemabuurt te Amsterdam

i.o.v.

de teamleden Ing Gerrit van Wijgerden MBABA Directeur Trebbe West

M.M.J. (Marcel) van Baarsen Projectleider Trebbe West

K. (Karst) Hagedoorn Integrale projecten Trebbe West

B.J.F. (Bart) Elsten hoofd Werkvoorbereiding Trebbe West

W. (Wim) van As Directeur / architect A3 Architecten

ing. P (Paul) van Wijk bnt directeur / landschaparchitect De Stijlgroep

J.W. (Wilfred) Wolf directeur Vibes 1

P. (Paul) Vink directeur Viac

Integrale visie & Planuitwerking BAKEMABUURT te Amsterdam

Voorwoord “Samenwerken in de keten” Dat is een omschrijving van onze manier van werken. Het is geen loze belofte, maar bij Trebbe een way of life. Bij deze selectie hebben we gebruik gemaakt van onze kennis die we hebben opgedaan tijdens de ontwikkeling van ons concept Portiekrenovatie. Daarvoor hebben wij in het verleden een consortiumteam opgericht waarin de volgende deelnemers zijn vertegenwoordigd: A3 architecten, Stijlgroep, VIAC installatie adviseur, Vibes virtual building engineers en Ikaabee als constructeur. Daarnaast hebben wij nog een makelaar ingeschakeld om ons te adviseren voor de verkoop mogelijkheden van de woningen. Kortom, een uitgebreid team is bezig geweest om de volledige uitvraag te doorgronden en de verschillende mogelijkheden te onderzoeken. Graag hadden wij in dit stadium met u als opdrachtgever vaker willen sparren. Wij waren blij met de mogelijkheid dat dit op 30 april heeft kunnen plaatsvinden.

Toch zijn er altijd ideeën en scenario’s die blijven opkomen. Hiervan hebben wij zelf bepaald of ze voor Stadgenoot interessant zijn. In dat geval hebben wij ze in onze presentatie opgenomen. Volgens ons beeld hebben wij alle punten uit bijlage 3 de revue laten passeren in onze stukken. Wij vertrouwen erop dat u na het doornemen van onze aanbieding en de presentatie op 21 mei net zo enthousiast bent als wij en kijken uit naar een toekomstige samenwerking. Wij staan klaar voor deze uitdaging. Wij wensen de beoordelingscommissie veel succes en inspiratie bij het selectieproces en kijken met belangstelling uit naar uw reactie. Ing Gerrit van Wijgerden MBA Directeur Trebbe West

inleiding 1.1

Achtergrond

1.2

Doelstelling

1.3

Uitgangspunten en afbakening

1.4

Aanpak en uitwerking

Integrale visie

2.1

De Bakemabuurt

2.2

Stedenbouwkundige visie Bakemabuurt

2.3

De ruimtelijke opgave

2.4

De openbare ruimte als katalysator voor transformatie

2.5

Ontwikkelscenario’s

2.6

Gebiedontwikkeling en Risicoparticipatie

3 4

Het basisplan

3.1

Onze woning

3.2

Plint en portieken

3.3

Bergingen

3.4

Architectuur van de blokken

Ideeën

4.1

De jonge stedeling

4.2

Circuitwoningen

4.3

Zelfstandige units

4.4

“Friends” woning

4.5

Kleine woningen, 3 per portiek

4.6

De Stadswoning

4.7

Ideeën voor de gevels

Milieu en duurzaamheid

5.1

installaties (Basis)

5.2

EPA label

5.3

PV2PV - sun for all

Inhoud

Plan van Aanpak 6.1

Aantoonbare ervaring met ketenintegratie

6.2

Aantoonbare ervaring met BIM

6.3

Toelichting op de voorbereidingsplanning

6.4

Delen van informatie

6.5

Aantoonbare kwaliteit tijdens ontwerp & uitvoering

6.6

Bewonersparticipatie

6.7

Kopersbegeleiding

Nawoord

7 8

BIM-model

Renovatie-team

8.1

Trebbe West BV

8.2

A3 Architecten

8.3

VIAC Installatieadviseurs

8.4

De Stijlgroep

8.5

VIBES

1.1 Achtergrond “In 1962 werd Bakema een bekende Nederlander door zijn wekelijkse educatieve televisieprogramma “Van stoel tot stad”, met als centraal thema: hoe blijf je een individu in een moderne samenleving. Met de titel van het programma en het in 1964 uitgegeven boekje, Van stoel tot stad: een verhaal over mensen en ruimte kan de ontwerpvisie van Bakema niet beter en bondiger worden samengevat. Hij ontwierp van binnen naar buiten, zette de bewoners als het ware op een stoel en ontwierp er een stad omheen. De menselijke maat moet terug in de architectuur, aldus Bakema”. Met deze inleiding starten Ineke Teijmant en Bart Sorgdrager hun beschrijving over de visie van Bakema over de Bakemabuurt in Amsterdam Geuzenveld in het boekje Geuzenveld, veranderende buurten in Amsterdam. Nu in 2014 vormt dit gegeven nog steeds het uitgangspunt voor een 2e leven voor de Bakemabuurt: de beleving van binnen naar buiten en vanuit de menselijke maat ontworpen!

Inleiding J.B. Bakema: “Gebouwen zouden weer vriendschap kunnen sluiten, zoals dat wel eens met mensen gebeurt via elkanders kinderen of dieren”.

Ons motto: renoveren met respect voor de architectuur en stedenbouw van architect Bakema.

1.2 Doelstelling Binnen de kaders die gesteld zijn in de uitvraag presenteren wij u een integrale visie voor de Bakemabuurt. In deze visie streven wij naar een 2e leven van de Bakemabuurt voor haar huidige en haar nieuwe bewoners: mensen uit Geuzenveld, maar ook voor andere Amsterdammers en dan vooral “De Jonge Stedeling” als motor van de dynamische stad zoals beschreven in het boekje van Stadgenoot uit mei 2013.

1.3 Uitgangspunten & Afbakening De basis van onze uitgangspunten zijn omschreven in uw uitvraag d.d. 18 maart 2014. Onze visie geeft een doorkijk naar een integrale herstructurering van de Bakemabuurt met in de 1e fase de aanpak van de 2 portieketageblokken 4 (Bouwen Ewoutszstraat) en 7 (Jan Zijvertszstraat). Het eindbeeld geeft een gedifferentieerd woningbestand voor verschillende

doelgroepen met als motor de jonge stedeling. Naast deze dynamische groep kunnen gezinnen maar ook ouderen een plek krijgen in de hernieuwde buurt. Met name de door ons in de optie voorgestelde stadswoningen (met tuin) in de plinten van de te renoveren blokken geeft mogelijkheden voor gezinnen. Ouderen en ook gezinnen zouden een plek kunnen krijgen in renovatie of nieuwbouw in de 2e fase van de blokken 3 en 6. Uiteraard zijn in dit boekje alleen de plannen voor de blokken 4 en 7 uitgewerkt.

1.4 Aanpak en Uitwerking Onze aanpak start met een visie op de stedenbouw en de openbare ruimte zoals omschreven in hoofdstuk 2 van dit boek. In hoofdstuk 3, Het plan, is door ons consortium voor de blokken 4 en 7 een basisvoorstel uitgewerkt voor “De Jonge Stedeling” . In de opties zijn voor de verschillende fasen binnen deze doelgroep plattegronden ontworpen zoals zelfstandige en niet zelfstandige eenheden. Maar ook mogelijkheden als een vriendenwoning (voor 2 of 3 vrienden of

vriendinnen samenwonend) en een circuitwoning (met een circuit om vanuit de keuken zowel de woonkamer als de slaapvertrekken te bereiken). De huurwoningen zijn door ons gesitueerd in blok 4, de eventuele koopwoningen in blok 7. Voor beide blokken zijn de zelfde mogelijkheden uitgewerkt. In hoofdstuk 4, Ideeën, wordt door ons consortium een aantal voorstellen gedaan met betrekking tot huur versus koop, plattegronden, aanpak van gevels en verschillende doelgroepen. In hoofdstuk 5 geven wij weer hoe we omgaan met milieu en duurzaamheid, waarbij we het energielabel B en PV2PV. In hoofdstuk 6 Geven wij u inzicht hoe we de werkzaamheden aanpakken waarbij ervaring in ketenintegratie, BIM en bewonersparticipatie worden toegelicht. In hoofdstuk 7 lichten wij het resultaat uit het BIM toe.

2.1 De Bakemabuurt

De Bakemabuurt ligt in de Westelijke Tuinstad Geuzenveld, een na-oorlogse wijk met een mengeling aan laagbouw, portieketagebouw en hoogbouw uit de jaren vijftig. Elk van de zes buurten is gebouwd naar ontwerp en opvatting van een andere architect. Voor de buurt direct naast het centraal gelegen winkelcentrum Lambertus Zijlplein, was de architect Jacob Berend Bakema4 verantwoordelijk. Bakema was net als vele architecten van die tijd, aanhanger van het functionalistische Nieuwe Bouwen. Kenmerkend in deze periode van bouwen is de ruimtelijke opbouw van een buurt in een stempelgewijze verkaveling, waarbij per buurt een herkenbaar en eigen verkavelingstype is toegepast. Vanaf eind jaren negentig is begonnen met de stedelijke vernieuwing van Geuzenveld. In de

Integrale Visie Bakemabuurt is een deel van de portieketageflats gesloopt en zijn andere karakteristieke blokken zorgvuldig gerenoveerd. De oorspronkelijke stempel van Bakema is binnen de buurt nog steeds herkenbaar. De stempel en vloeiende ruimte van Bakema De stedenbouwkundige opzet van de Bakemabuurt bestaat uit een compositie van verschillende woontypologieën, herkenbaar voor heel Geuzenveld. Niet de traditionele woonblokken, maar de combinatie van lage en hoge bebouwing als wooneenheid (stempel) maken de Bakemabuurt bijzonder en herkenbaar binnen Geuzenveld. In de stempeloverstijgende lange ‘slabs’, die Bakema introduceert in een samengestelde stempel, is de opvatting van de architect herkenbaar over de vloeiende overgang van woning naar stad en de rol daarin van ontmoeting en drempel. Een zichtbare en ervaarbare ervaring van de vloeiende ruimte, als

gebouwde tijdgeest van de opvattingen van Bakema. Deze zorgvuldige benadering van de vloeiende ruimte, is zelfs in de schaal van de architectonische gebouwdetails terug te vinden. De cultuurhistorie van de bomentaal Naast de herkenbaarheid van de gebouwde opzet van de westelijke tuinsteden, is ook de toepassing van bomen in de openbare ruimte een essentieel onderdeel in de ruimtelijke structuur van deze wijken. Niet alleen aan de stempel en de gebouwen, maar ook aan de bomen is de unieke aanpak in de openbare ruimte van Amsterdam herkenbaar.

onderdeel van een cultuurhistorische aanpak, die specifiek is voor de periode van de tuinsteden in Amsterdam. Om deze Bomentaal levend te houden bij de herstructurering van de naoorlogse wijken, zijn het Bomenplan, de Boomsoortenkaart en de Boomtypologie ontwikkeld, met een aantal spelregels voor de toepassing van die Bomentaal.

Na onderzoek is gebleken dat de plaatsing en keuze van bomen in de naoorlogse wijken een integraal onderdeel zijn van de gehele stedelijke ruimte. Dit besef sluit overigens naadloos aan op de benadering van de vloeiende ruimte van Bakema. De plaatsing van de straat- en laanbomen zijn een

Stedenbouwkundige principes

2.2 De stedenbouwkundige visie Bakema buurt Voor de Bakemabuurt zijn verschillende plannen gemaakt, die op een of andere manier niet haalbaar zijn gebleken. Naast de renovatie van enkele woongebouwen, zijn inmiddels bijna alle bewoners van de overige bebouwing uitgeplaatst en worden de woningen tijdelijk verhuurd, in afwachting van herontwikkeling. Om een weloverwogen stap te kunnen zetten is er behoefte aan een stedenbouwkundig kader voor de (her-)ontwikkeling van de Bakemabuurt. Omdat de snelheid van herontwikkeling getemporiseerd is, maakt dat de noodzaak voor continue flexibiliteit en afstemming noodzakelijk, waarbij op een kleine eenheid (per blok) geacteerd moet kunnen worden. In de stedenbouwkundige Visie van BGSV wordt het raamwerk geboden, waarbij met behoud van waardevolle herkenbare structuren en elementen de kansen ontstaan voor herontwikkeling van plekken en gebouwen. Het raamwerk biedt ruimte aan verschillende invullingen en ingrepen. Ook borgt dit raamwerk de identiteit en kwaliteit van het geheel. Waarbij de eerste ingreep de concrete stap moet inhouden in een aantal vervolgstappen tot transformatie van de gehele Bakemabuurt. Voorgestelde ingrepen De visie van BGSV biedt een raamwerk, gevormd door de hoofdstructuur, de herkenbaarheid van de

stempel en de karakteristieke omgeving, als basis voor een kwalitatieve en flexibele invulling in nog te bepalen varianten. De volgende ingrepen worden voorgesteld: het verbeteren van de kwaliteit en continuïteit in de hoofdroute naar het Lambertus Zijlplein met een vrij fietspad; het herinrichten van de Kuyckstraat met meer kwaliteit en parkeren; het verbeteren van de verblijfskwaliteit van de plantsoenen door het anders organiseren van de benodigde parkeerplaatsen; Het markeren van de entree van de Bakemabuurt met markante bebouwing

2.3 De ruimtelijke opgave

voor de gebouwen en de buurt, met respect voor de historie. Aantrekkelijk voor de mensen uit Geuzenveld, maar ook voor andere mensen uit Amsterdam. Stadgenoot streeft naar levendige wijken met een menging aan inkomensgroepen, afkomst en leeftijd. Daarbij wordt ook met name gedacht aan de doelgroep van de jonge stedeling. Naast de aandacht voor de aantrekkelijkheid van de buurt en de gebouwen, het gevoel van veiligheid op straat en het voorzien in nieuwe oplossingen voor het parkeren en de bergingen, wordt ook gevraagd een doorkijk te bieden naar de vervolgstappen, die met de renovatie van de twee blokken en de omgeving wordt geboden, voor verdere transformatie van de Bakemabuurt.

Direct aan de reeds gerenoveerd blokken grenzen een tweetal blokken aan respectievelijk de Bouwen Ewoutszstraat en de Jan Zijvertszstraat. Bij de corporatie Stadgenoot staan deze blokken beter bekend als blok 4 en 7. Voor beide blokken van 32 woningen wil Stadgenoot in 2014 beginnen met de renovatie, met als doel om één blok te verkopen en het andere blok zelf te exploiteren als (sociale) huurwoningen.

De vloeiende openbare ruimte In de visie van BGSV zijn de kleine kopblokken langs de Jan van Kuykstraat gesloopt en verandert de ontsluiting van de beide blokken door ze te verplaatsen naar de andere zijde. De huidige parkeerstraten met plantsoenen worden onderdeel van een langzaam verkeerroute door de buurt, waarbij de parkeeroplossing wordt gevonden langs de Kuyckstraat en in de bestaande groene hoven.

Bij de opgave wordt onder andere aandacht gevraagd voor het verkrijgen van een nieuw leven

Deze verandering in de ontsluitingsstructuur verandert de omgeving volledig. Waar de

Stedenbouwkundig schema parkeerstraten nu scheidend werken in de relatie tussen openbaar groen en de entrees van de portieketageflats en de verblijfskwaliteit met name ligt in de besloten (en vaak afgesloten) groene hoven, wordt nu de mogelijkheid geboden om aan de westzijde (dus zonzijde) van de woonblokken een nieuw aantrekkelijk verblijfs- en passantengebied te creëren. Gericht op meer verblijfskwaliteit in de woonstraten zelf, of als aangename en veilige route op weg naar de winkelstrip van de Sam van Houtenstraat. Door de combinatie van de voorgestelde ontsluiting van BGSV, met het gedachtegoed van Bakema over de heldere doorgaande lijnen in de stempel en de vloeiende ruimte, kan het idee van de doorgaande ‘slabs’ nu ook op het maaiveld in de openbare ruimte worden toegepast. Met lange doorgaande routes voor de voetganger van noord naar zuid, die de verschillende stempels met elkaar verbinden en worden gedragen door de nieuwe as van de Dirk Sonoystraat. Het autoverkeer wordt via een kamstructuur vanuit het noorden steeds een eigen ruimte in geleid, in dit geval de bestaande hoven. Hiermee wordt het onderscheid tussen enerzijds openbaar & continue en anderzijds kort & gesloten nog meer aangezet.

De woonstraat De buitenruimte voor de flats wordt volledig autovrij gemaakt, waardoor deze straten met hun harde overgang van entree van de woningen naar de straat kunnen veranderen. Hierdoor wordt ook de oriëntatie van de woningen op het westen veel meer versterkt. De aangename vloeiende ruimte van groene tuinen bij de woonblokken naar het groene raamwerk bij het plantsoen, kan samen met de bewoners in een participatie verder worden ingevuld.

De openbare ruimte in de woonstraat is bewust formeel vormgegeven, zodat deze aansluit bij de bomentaal van de westelijke tuinsteden: dubbele bomenrijen in een duidelijk vormgegeven onderbeplanting. De openbare ruimte kan hier worden aangevuld met de behoefte die dan speelt onder de bewoners: spelen, vertoeven, ontmoeten of rust.

Het binnenhof De identiteit van de groene maar gesloten hoven wordt met de komst van parkeren ook aangepast. Het informele karakter van de hoven sluit ook weer aan op de bomentaal. Hier verandert de vloeiende ruimte in een afwisseling van groen en verhard door een ‘streepjescode’, waarbinnen de bestaande bomen in hun willekeurige setting worden ingepast en aangevuld met nieuwe bomen tussen de parkeerplaatsen.

Parkeerbalans 4

In totaal zijn er 64 woningen. Met een parkeernorm van 0,7 (zie Stedenbouwkundige Visie Bakemabuurt, BGSV) hebben we 45 parkeerplaatsen nodig. Dit resulteert in 22 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en 23 parkeerplaatsen in de hoven.

Inrichting omgeving blok 4 & 7 Samen met de parkeervakken op de koppen van de stempels wordt de bestaande behoefte aan parkeren in de hoven opgevangen. Dit gebeurt met behoud van het karakter van een hof en met voldoende flexibiliteit om te zijner tijd ook te kunnen voorzien

inrichtingsschets bij blok 4 en 7

in extra ruimte voor parkeren, tuinen en/of groen, wanneer ook de andere blokken in de stempel getransformeerd worden. Tijdelijk biedt het hof ruimte aan de extra bergingen die nodig zijn voor de galerijflat. Deze kunnen na transformatie worden

gedemonteerd en hergebruikt. Bij toepassing van de videwoningen op de begane grond zullen kleine privĂŠ tuinen in de binnenhof worden toegevoegd

De hoven Referentiebeelden voor de hoven, het gedeelte van Stadgenoot

Referentiebeelden

De openbare ruimte Referentiebeelden voor de opbenbare ruimte, het gedeelte van de gemeente Amsterdam

Verbeelding van de aanpak

impressie van de woonstraat

2.4 De openbare ruimte als katalysator voor transformatie Het aanpassen van de structuur van de openbare ruimte binnen de Bakemabuurt, biedt ruimte voor transformatie, waardoor nieuwe verbindingen ontstaan in de vloeiende ruimte binnen en tussen de stempels van Bakema. Doordat de bomentaal de stedenbouwkundige structuur wederom versterkt, begeleidt de openbare ruimte de identiteit van de woonblokken. In de dwarsrichting zijn de assen van de Johan van Kuyckstraat en de Dirk Sonoystraat van belang. Haaks daarop de verbindende lijnen van de Bouwen Ewoutszstraat en de Jan Zijvertszstraat. Stedenbouwkundig is het van belang dat de koppen van de blokken reageren op de kruispunten van beide richtingen, waarmee ook de link over de Dirk Sonoystraat wordt gemaakt. De Bouwen Ewoutszstraat vormt tevens een belangrijke schakel

impressie van een binnenhof

in de overgang aan de noordzijde onder de bebouwing naar de winkelstrip aan de Sam van Houtenstraat. Dit schakelmoment bij de onderdoorgang naar de voorzieningen blijkt uit de pleinruimte die daar wordt aangelegd, waar de bomen opnieuw op reageren. Zo worden de linken met de omgeving gelegd. Bij de transformatie vanuit het midden van de buurt kan de renovatie van beide blokken de randvoorwaarde bieden voor een transformatie van de galerijflats en daarmee ook aan de overzijde van de Dirk Sonoystraat. De veranderde openbare ruimte biedt ook daar voldoende spanning en vloeiende ruimte voor een flexibele inpassing van een nader te bepalen woningbouwprogramma. Grondgebonden, gestapeld, individueel of in gezamenlijkheid, voor ouderen, gezinnen of jongeren.

Visie nieuwbouw Eén van de scenario’s voor de blokken 4 (Bouwen Ewoutszstraat) en 7 (Jan Zijvertszstraat) in de Bakemabuurt is sloop en nieuwbouw. Binnen de kaders van de stedenbouwkundige visie van BGSV en het bestemmingsplan is er voldoende ruimte aanwezig om nieuwbouw te realiseren. De kaders van het stedenbouwkundig plan van BGSV wordt de ruimte gegeven om 2 varianten nader te onderzoeken: Nieuwbouw van laagbouw woningen Nieuwbouw van hoogbouw woningen

Nieuwbouw laagbouwwoningen Bij nieuwbouwopgaven voor grondgebonden woningen passen wij ons concept Trebbe Basiswonen toe. Een concept, dat snel te bouwen is en een goede prijs-/kwaliteitsverhouding heeft. Het concept is volledig doorontwikkeld, dit resulteert in een vaste prijsstelling voor de realisatie. Dit verbetert haalbaarheidsstudies, doordat op een significant onderdeel van de stichtingskosten een hoge mate van zekerheid kan worden gegeven. Hierdoor kunnen wij verschillende varianten snel onderzoeken, doordat er inmiddels veel informatie van referentieprojecten beschikbaar is. Indien er voor wordt gekozen om 1 blok te vernieuwen met grondgebonden woningen, gelden de volgende kengetallen: Bloklengte = ca. 65 m Aantal woningen = ca. 13 met afmetingen 4,8x10,2 m; 115 m2 GBO (zie referentie AI) Grondkosten € 50.000 incl. BTW per appartement, totale grondkosten € 1.600.000 incl. BTW (€ 1.325.000 excl. BTW) voor 1 blok

Op basis van bovenstaande uitgangspunten kan een kosten-baten analyse voor koopwoningen (zie bijlage met STIKO Trebbe Basiswonen – Amsterdam Koopwoningen, tab 6) worden gemaakt (alle bedragen excl. 21% BTW, tenzij anders aangegeven). Woningtype Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten, incl. ontwikkelkosten Verkoopprijs (von)

TW 4,8x10,2 € 120.000 € 98.800 € 33.200

EW 4,8x10,2 € 120.000 € 116.000 € 34.700

€ 305.000 € 2.650 /m2 GBO

€ 327.500 € 2.850 /m2 GBO

Incl. sloop en terrein EPC=0,4

Incl. BTW Incl. BTW

Vergelijkbare projecten in de buurt hebben verkoopsommen van ca. € 2.100 m2/GBO, substantieel lager dan de “berekende” verkoopsommen in bovenstaande tabel. Uit de kosten-batenanalyse blijkt wel, dat sloop-nieuwbouw naar grondgebonden koopwoningen op basis van financiële uitganspunten geen realistische business case tot gevolg heeft. Op basis van bovenstaande uitgangspunten kan een kosten-baten analyse voor huurwoningen (zie bijlage met STIKO Trebbe Basiswonen – Amsterdam Huurwoningen, tab 6) worden gemaakt (alle bedragen excl. 21% BTW, tenzij anders aangegeven). Woningtype Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten, incl. ontwikkelkosten Stichtingskosten Rendabel investering

TW 4,8x10,2 € 120.000 € 92.700 € 15.000

EW 4,8x10,2 € 120.000 € 109.900 € 15.500

€ 275.300 € 146.700

€ 296.500 € 146.700

Incl. sloop en terrein EPC=0,4

Incl. BTW Incl. BTW

Uit de kosten-batenanalyse blijkt wel, dat sloop-nieuwbouw naar grondgebonden huurwoningen geen realistische business case tot gevolg heeft.

2.5 Ontwikkelscenario’s Nieuwbouw hoogbouwwoningen Bij nieuwbouw voor gestapelde woningbouw passen wij ons concept Trebbe Hoogwonen toe. Een concept, dat snel te bouwen is en een zeer goede prijs/kwaliteit verhouding heeft. Het concept is volledig doorontwikkeld, dit resulteert in een vaste prijsstelling voor de realisatie. Dit verbetert haalbaarheidsstudies, doordat op een significant onderdeel van de stichtingskosten een hoge mate van zekerheid kan worden gegeven. Hierdoor kunnen wij verschillende varianten snel onderzoeken, doordat er inmiddels veel informatie van referentieprojecten beschikbaar is.

Uit de kosten-batenanalyse blijkt wel, dat sloop-nieuwbouw naar koopappartementen uit financieel oogpunt geen realistische business case tot gevolg heeft. Op basis van bovenstaande uitgangspunten kan een kosten-baten analyse voor huurwoningen (zie bijlage met STIKO Trebbe West BV – Hoogwonen Huur, tab 6) worden gemaakt (alle bedragen excl. 21% BTW, tenzij anders aangegeven). Woningtype Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten, incl. ontwikkelkosten Verkoopprijs (von) Rendabel investering

App 73 m2 GBO € 38.800 € 96.600 € 15.200

Incl. sloop en terrein

Indien er voor wordt gekozen om 1 blok te vernieuwen met appartementen, gelden de volgende kengetallen: Bloklengte = ca. 65 m Aantal woningen = ca. 9 op 1 laag met afmetingen 6,65x13,1 m; 73 m2 GBO Gebouw met 5 lagen Grondkosten € 50.000 incl. BTW per appartement, totale grondkosten € 1.600.000 incl. BTW (€ 1.325.000 excl. BTW) voor 1 blok

Deze analyse is gemaakt vanuit de financiële kengetallen van de opgave. We kunnen ons echter voorstellen dat op basis van de toekomstwaarde van de wijk toch gekozen wordt voor een andere insteek.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten kan een kosten-baten analyse voor koopwoningen (zie bijlage met STIKO Trebbe West BV – Hoogwonen Koop, tab 6) worden gemaakt (alle bedragen excl. 21% BTW, tenzij anders aangegeven).

Toevoegen van grondgebonden nieuwbouw in combinatie met renovatie zoals voorgesteld in het stedenbouwkundig plan van BGSV levert niet alleen een dynamischer stedenbouwkundig plan op maar zorgt ook voor het aantrekken van nieuwe doelgroepen naar het gebied.

Woningtype Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten, incl. ontwikkelkosten Verkoopprijs (von)

App 73 m2 GBO € 38.800 € 103.400 € 30.600

€ 210.000 € 2.880 /m2 GBO

Incl. sloop en terrein

Incl. BTW Incl. BTW

€ 182.200 € 146.700

Incl. BTW Incl. BTW

Uit de kosten-batenanalyse blijkt wel, dat sloop-nieuwbouw naar huurappartementen geen realistische business case tot gevolg heeft.

Tot slot

Op termijn zal dit er naar onze mening toe leiden dat bij de vervolgfasen van de herontwikkeling hogere vrij op naam prijzen haalbaar worden. Het vraagt waarschijnlijk om een onrendabele investering in de eerste fase die wordt terugverdiend in de vervolgfasen.

Vergelijkbare projecten in de buurt hebben verkoopsommen van ca. € 2.045 m2/GBO, substantieel lager dan de “berekende” verkoopsommen in bovenstaande tabel.

Uitgangspunten scenario’s Om scenario’s uit te kunnen werken, is het noodzakelijk een aantal uitgangspunten vast te stellen. Het gaat hierbij om financiële en technische uitgangspunten. Op basis van de ontvangen informatie, het gebouwbezoek en de dialoogronde hebben wij een ons een beeld kunnen vormen van de uitgangspunten. In dit hoofdstuk beschrijven wij deze uitgangspunten. Om een goede kosten- en batenanalyse te kunnen maken, is het belangrijk inzichtelijk te krijgen wat voor de huurwoningen en koopwoningen de opbrengsten zijn. Financiële uitgangspunten huurwoningen Voor de huurwoningen is de geëigende methode een bedrijfswaarde berekeningen, waarbij gebruik wordt gemaakt van diverse kengetallen en factoren. Hieronder een opsomming van de belangrijkste, zoals deze mede naar aanleiding van de dialoogronde door ons zijn vastgesteld. Max. huur Huurstijging Kostenstijging Rente lening Disconto Grondwaarde

€ 550 2,5% 3% 6% 5,25% € 50.000 incl. BTW

1e aftoppingsgrens Conform inflatie

Ter verduidelijking op de maximale huur. Deze moet wel corresponderen met een aantal minimale huurpunten. Doordat de appartementen energetisch worden verbeterd naar label B, is er sprake van een toename in huurpunten ten opzichte van de bestaande situatie. De waarde van de nieuwe woning wordt dan: Huurpunten: minimaal 134 Huurprijs: maximaal € 671 Huurprijs 89%: € 595 Dit betekent, dat na renovatie de maximale huur van € 550 gevraagd kan worden. Met bovenstaande gegevens is vervolgens een bedrijfswaarde berekening gemaakt om de nieuwe bedrijfswaarde inzichtelijk te maken. Zie hiervoor bijlage Financiële uitgangspunt scenario’s, tab 5. De uitkomst van de bedrijfswaarde berekening is een nieuwe rendabele waarde van € 99.609. Financiële uitgangspunten koopwoningen Voor de opbrengsten van koopwoningen is een makelaarsadvies gevraagd bij HEEREN Makelaars uit Amsterdam. Dit advies is als bijlage Makelaarsadvies HEEREN, bijgevoegd in tab 6. Verkoopsom Verkoopsom

€ 125.000 € 150.000

Woning met c a. 60 m2 GBO en buitenruimte Woning met c a. 70 m2 GBO en buitenruimte

Scenario’s Zoals u heeft kunnen lezen, is sloop-/nieuwbouw voor de 1e fase niet te realiseren met een haalbare bussines case. Daarom kiezen wij ervoor om blok 4 en 7 te renoveren en scenario’s te onderzoeken voor het realiseren van de gewenste ingreep voor upgrading en behoud van de huurwoningen en transformatie naar koopwoningen. Wij hebben hiervoor 2 scenario’s uitgewerkt, in dit hoofdstuk geven wij hiervoor een toelichting.

Scenario 1 Eén blok huurwoningen en deze upgraden en één blok koopwoningen realiseren. Daarbij kiezen we de volgende basis: Upgrading woningen naar minimaal label B en ingrepen voor doorexploitatie van 50 jaar. Upgrading woningen naar minimaal B en ingrepen voor verkoop woningen naar appartementen met een hoog afwerkingsniveau passend bij de doelgroep. In het boekwerk heeft u het door ons hiervoor ontwikkelde scenario voor het verbeteren van blok 4 en blok 7 kunnen beoordelen. Dit scenario is vervolgens doorgerekend in een STIKO op basis van onze bouwkosten. Deze STIKO, is als bijlage Minimale variant met videwoningen, tab 5 bijgevoegd. Hieruit blijkt, dat het met de financiële uitgangspunten een rendabele ontwikkeling voor de huurwoningen mogelijk is. Met als uitgangspunt de

bedrijfswaarde als opbrengst (in de STIKO berekend op basis van een BAR, maar eigenlijk gelijk aan de bedrijfswaardeberekening) ontstaat er een positief saldo van ca. € 15.000 incl. BTW Uit de doorrekening blijkt ook, dat het niet zonder meer mogelijk is een rendabele koopontwikkeling te realiseren. Het saldo, dat ontstaat is zelfs negatief ca. -/- € 6.800 met een vastgoed winst en risicoreservering van 0%. Het ligt daarom voor de hand dat Stadgenoot het verkooprisico voor de koopwoningen zelf draagt. Doordat er sprake is van een overschot bij de realisatie van de huurwoningen en een tekort bij de koopwoningen, is het zeer goed mogelijk om eventuele oorspronkelijke koopwoningen op een later stadium (bij onvoldoende verkocht) om te zetten naar huurwoningen waarbij het exploitatiesaldo positief zal zijn. Dit maakt het risico voor Stadgenoot overzichtelijk en beheersbaar.

Scenario 2 Beide blokken ( 4 en 7) in de huursector laten deze upgraden en het positieve bedrijfswaardesaldo inzetten voor het realiseren van grondgebonden woningen in de vervolgfasen. Zoals al aangegeven, heeft het door ons ontwikkelde scenario een positief saldo van ca. € 15.000 per huurwoning. Dit is bij het upgraden van alle woningen ca. € 960,000. Dit saldo kan ingezet worden om de verandering van de Bakemabuurt naar een hoger niveau te brengen. Door het realiseren van grondgebonden woningen in de vervolgfasen wordt de diversificatie van doelgroepen in de buurt groter, wordt de buurt levendiger waardoor de toekomstwaarde voor de buurt groter wordt.

2.6 Gebiedsontwikkeling en risicoparticipatie De Bakemabuurt verandert. Een verandering is bijzonder en niet zomaar vanzelfsprekend. Verandering van een buurt vergt een lange adem en goede visie voor de toekomst. Daarbij moet het mogelijk zijn het â&#x20AC;&#x153;bestaandeâ&#x20AC;? los te laten, met in achtneming van waardevolle onderdelen in de buurt. Met andere woorden: de verandering van de Bakemabuurt is een echte gebiedsontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling is complex. Om de verandering goed te kunnen begeleiden is het nodig om diverse cruciale onderdelen met elkaar te benoemen en hiervoor afspraken te maken met partijen. Bij gebiedsontwikkeling spelen een aantal factoren een belangrijke rol: Belangen van diverse partijen Procedures als gevolg van wijzigingen en/of aanvullingen op ruimtelijke ordening Complexe eigendomssituaties FinanciĂŤle verevening en/of verrekening

Gebiedsontwikkeling is een totaalbeschouwing. Met name op het gebied van eigendomssituaties en op financieel gebied kan dit ingrijpende gevolgen hebben. De financiële haalbaarheid van eerste fase is vaak lastig, terwijl latere fasen vaak goed haalbaar zijn omdat de transformatie van de wijk inmiddels zichtbaar wordt. Dit vergt een voorinvestering van partijen met de wetenschap dat het eindresultaat haalbaar is. Als financieel gezond bedrijf en kunnen willen wij graag meedenken over het participeren in de gebiedsontwikkeling. Daarvoor gaan wij graag in gesprek met Stadgenoot om de participatiewensen en - mogelijkheden te verkennen en met elkaar de kansen en bedreigingen te bespreken. Trebbe is ontwikkelende bouwer en een degelijk en betrouwbaar familiebedrijf, met ruime ervaring in gebieds- en opstalontwikkeling dat op basis van deze ervaring realistisch naar kansen en bedreigingen kijkt. Bij de verandering van de Bakemabuurt zien wij vooral kansen voor een diversificatie in woningtypologie. Op dit moment is er sprake van een eenzijdig woningaanbod: appartementen in

portiek of galerij ontsluiting. Deze gedachte sluit volledig aan bij de visie van BGSV, die ook het realiseren van grondgebonden woningen aandraagt. Wij zijn van mening, dat de realisatie van grondgebonden woningen met name op de posities van de blokken 1, 3, 4, 6, 7, 10, 10A of 11 mogelijk is. De “grote” blokken 2 en 5 willen wij mede vanuit historisch perspectief behouden binnen het plan en afhankelijk van mogelijkheden en/of wensen renoveren. Wij hebben op dit moment alvast een verkenning gedaan naar de transformatie van grondgebonden woningen. In het hoofdstuk over de scenario’s leest u hierover meer.

Soepel proces De aanpak van gebiedsontwikkeling vraagt om een proces waarbij een snelle verkenning van diverse varianten gemaakt moet kunnen worden. De haalbaarheid van het gehele plan, alsmede van deelplannen is dan snel en goed te onderzoeken. Door toepassing van onze woningconcepten en ervaring zijn wij van mening dat wij de verandering van de Bakemabuurt soepel kunnen laten verlopen.

Risicoparticipatie Bij het onderdeel sloop-/nieuwbouw hebben we verschillende ontwikkelscenario’s omschreven. Wij zijn bereid om een rol spelen bij het overnemen van een deel van het risico van de koopwoningontwikkeling en kunnen desgewenst ook een rol spelen in onderdelen van de grondexploitatie zoals bijvoorbeeld de aanpassing van de infrastructuur. Aangezien de koopappartementen in de bestaande portieketageflat bij de geadviseerde koopsommen niet rendabel zijn in de koop maar wel in de huur, ligt het voor de hand dat Stadgenoot het verkooprisico voor dit deel volledig zelf draagt. Volgens onze berekeningen ontstaat bij een huurniveau van 550,= per maand voor deze appartementen financiële ruimte die ingezet kan worden om in andere plandelen bij te dragen. Dit maakt het wellicht mogelijk om de gewenste grondgebonden woningen in het plangebied te realiseren in de vervolgfasen. Wij lichten dit scenario graag nader toe tijdens de presentatie van onze plannen.

Het basisplan 3.1 Onze “Basiswoning” In de uitvraag is door Stadgenoot een aantal handvatten gegeven over de te huisvesten doelgroepen: “De blokken en de woningen moeten aantrekkelijk zijn voor mensen uit Geuzenveld, maar ook voor andere Amsterdammers en dan met name de jonge stedeling. Stadgenoot streeft hierbij naar levendige wijken met een mengeling van inkomensgroepen, afkomst en leeftijd”. Kortom, u omschrijft een enorme bandbreedte in de te huisvesten doelgroepen, dit vraag om flexibiliteit en creativiteit in de oplossingen. Ons consortium

heeft daarvoor een systeem ontwikkeld vanuit een “basiswoning”, geschikt voor zowel het huur- als het koopblok. We hebben onze voorstellen, in overleg met een plaatselijke makelaar, dan ook op beide blokken gebaseerd. Onze basiswoning is een compleet gerenoveerde woning, ontwikkeld vanuit de bestaande plattegronden, met een aantal optimalisaties. Deze voldoet in de “basis” aan uw uitvraag om een groot deel van hierboven omschreven doelgroepen te kunnen huisvesten. Onze basiswoning geeft vervolgens mogelijkheden van transformatie naar een groot aantal

verschillende woning typologieën. Door installaties, schachten en meterkasten op hun plaats te laten kunnen daar omheen keuzes worden gemaakt in grootte, voorzieningen en afwerkingen waardoor een zeer gedifferentieerd woonblok ontstaat voor de Jonge Stedeling. We kunnen voorstellen dat door middel van een uit te werken “woonconfigurator” deze doelgroepen zelf keuzes kunnen maken op het Internet. Een aantal van deze opties en woningtypes zijn door ons in dit boek onder het hoofdstuk Ideeën verder uitgewerkt.

Gevelaanzicht nieuwe entree

3.2 Plint en portieken De plint van de huidige blokken is schraal, gesloten en onveilig. De eenvoudige portieken zijn krap en geven momenteel geen toegang naar de bergingen en het nu nog afgesloten binnen-gebied. In onze stedenbouwkundige en landschappelijke inrichtingsvoorstellen, gebaseerd op het BGSVmodel, wordt de situatie van het parkeren omgedraaid en geven de nieuwe woonstraten

mogelijkheden tot verbetering. Door de entree van de huidige portieken uit te breiden naar de naastgelegen beuken ontstaat ruimte bij het binnenkomen en geeft deze dubbele maat van de entree meer transparantie en daarmee veiligheid in de plint. Deze dubbele entreehal kan worden voorzien van een luifel (met verlichting) zodat in de architectuur beide ruimten worden gekoppeld en de aanduiding in de ontstane woonstraten wordt verbeterd. Daarnaast uiteraard het praktische voordeel van droog binnenkomen bij slechte

weersomstandigheden. Ook kunnen de nieuwe postkasten en het bellentablau in de nieuwe pui beter worden vorm gegeven. Doordat het parkeren voor een groot deel naar de huidige binnenhoven wordt verplaatst is een ingang voor de bewoners naar de portieken in onze ogen noodzakelijk. Daarnaast geven deze nieuw te maken entrees aan de hofkant transparantie in de plint en daarmee ook doorzicht en veiligheid. Ook deze entree worden voorzien van een kleine luifel met verlichting.

Meer transparantie in de bergingsgangen 3.3 De bergingen In de uitvraag is door u een oplossing gevraagd voor de bergingen in de onderbouw. Momenteel zijn er 32 bergingen voor de bovengelegen woningen opgenomen en 40 stuks bergingen voor de tegenovergelegen galerijwoningen. Ons inziens geen bestendige oplossing voor de toekomst. Het zou goed zijn om deze bergingen in een latere renovatie op te nemen in of tegen de plint van de galerijblokken. De huidige grondgebondenwoningen in dat blok krijgen vervolgens een eigen berging in de tuin. Voor dit moment hebben we een plan uitgewerkt om alle bergingen in de plint van de portiekblokken onder te brengen. Voor de bovenwoningen in het portiek zijn 8 bergingen opgenomen ontsloten met een bergingsgang vanuit de hofkant. Hierdoor worden brommers, scooters en fietsers gedwongen vanuit de hof- en parkeerkant de bergingen te gebruiken. Hierdoor komen deze brommers, scooters

en fietsers niet in de woonstaat, dat vervolgens onveilige situaties zou kunnen veroorzaken. In de bergingsgang is wel een vluchtkozijn opgenomen. Dit zorgt naast de vluchtmogelijkheid ook voor transparantie en veiligheid in de bergingsgang (daglicht) en in de plint aan de woonstraat. De 10 bergingen per portiek (totaal 40 bergingen voor het galerijblok) voor het tegenoverliggende galerijblok worden vervolgens in 2 beuken opgelost (maar uiteraard niet aangesloten op de portieken). Dit met een eigen bergingsgang en een zelfde transparantie naar de plint, compleet met vluchtkozijn en ontsluiting vanuit de Hofkant.

Schematische analyse Architectuur

basisvorm van het portiekblok binnen het stempel

de vloeren zijn duidelijk zichtbaar en de plint krijgt i.v.m. bergingen minder hoogte

nadruk leggen op de entree geeft een verdeling in de gevel

de kopgevels zijn dragend, door het toevoegen van verticale vlakken metselwerk vormen zich gevelopeningen voor woonkamer en balkons

in het originele exterieur van het blok is er een heldere subtiele puiverdeling die zich goed in het verticale grid voegt

in de huidige toestand is dit evenwicht het gevelbeeld door o.a. de blauwe volkernpanelen enigszins verloren gegaan

3.4 Architectuur van de blokken De architectuur van Bakema en onze aanpak De huidige architectuur van blokken is door Bakema bedacht vanuit zijn visie “de menselijke maat moet terug in de architectuur” en “van binnen naar buiten ontwerpend”, Bakema als vertegenwoordiger van het humanistisch modernisme. In onze analyse hebben we in geschematiseerde tekeningen de architectuur van de blokken ontleed.

De gevels geven een evenwichtige opbouw in horizontale en verticale elementen, in open en gesloten vlakken. Ook in zijn materialisatie en bouwkundige detaillering zien we de menselijke maat terugkomen. Van grote elementen naar details in kozijnen, geveldetaillering als gevelbanden en portieken. In onze basisaanpak worden de gevels van de plinten

aangepakt volgens onze voorstellen onder het hoofdstuk plinten, bergingen en portieken. De plint wordt daarbij opnieuw in kleur gezet. Alle gevelkozijnen van de woningen worden vernieuwd.

Basisaanpak van de gevels Ons voorstel is om terug te gaan naar de indeling volgens het basisontwerp van Bakema, echter gebaseerd op de eisen van het huidige Bouwbesluit.

In een latere renovatie zijn deze indelingen namelijk sterk gewijzigd. De kleurstelling van de aangepakte blokken zal in een nadere studie worden uitgewerkt.

4.1 De jonge stedeling Vanuit de door Stadgenoot verstrekte reader “De Jonge Stedeling” uit mei 2013 hebben we een aantal scenario’s uitwerkt voor deze dynamische doelgroep. Deze groep zorgt voor creativiteit, dynamiek en vernieuwing in de stad en vormt de economische motor voor Amsterdam en mogelijk breder. Dit vraagt om een dynamisch systeem van woningtypologieën waarin deze interessante groep kan worden bediend om snel een betaalbare woning te kunnen huren (en later mogelijk kopen). In dit systeem zouden de verschillende, door Stadgenoot omschreven, groepen in diverse fasen van hun wooncarrière geschikte woonruimte moeten kunnen vinden. Onze basiswoning, prima geschikt voor een bepaalde fase van de Jonge Stedeling, kan vervolgens eenvoudig worden getransformeerd naar andere fases voor de Jonge Stedeling, waardoor een ruime keuze in opties ontstaat. Bijvoorbeeld als zelfstandige woonunits met beperkte afmetingen, maar ook niet zelfstandige units, met gedeelde voorzieningen. Ook kan hiermee een zogenaamde “Friends-woning” worden ontwikkeld, waarin een aantal vrienden of vriendinnen 1 woning huren met daarin 2 of 3 ruimere kamers met gedeelde voorzieningen als keuken, toilet en badkamer.

4.2 Circuit-woningen Naast de verschillende opties voor de Jonge Stedeling is door ons gekeken naar de verschillende culturen en afkomsten in de wijk. Een mooie aanvulling op onze basiswoning is de transformatie naar een zogenaamde “Circuitwoning”. Een woning, geschikt voor doelgroepen uit verschillende culturen,

waarbij een circuit is ontwikkeld tussen woonkamer, keuken en de slaapvertrekken. Vanuit de keuken zijn zowel de woonkamer als de slaapvertrekken te bereiken. Een mooie plattegrond voor zowel allochtone als autochtone gezinnen.

Ideeën

4.3 Zelfstandige units In deze variant hebben we voor de Jonge Stedeling kleine zelfstandige units binnen de basiswoning aangebracht. Binnen 1 woning zijn achter de voordeur 2 of 3 zelfstandige units met een eigen bad- toilet en keukenvoorziening.

4.4 “Friends”woning Een interessante optie voor de Jonge Stedeling is de zogenaamde “Friends” woning. In deze woningen kunnen vrienden of vriendinnen met elkaar wonen. In de woning zijn 2, 3 of 4 grotere ruimten gemaakt

met collectieve voorzieningen als badkamer, toilet en keuken. Daarnaast is er een collectieve ruimte voor gezamenlijk verblijf.

4.5 Kleine woningen, 3 per portiek Een variant op onze 2 basiswoningen per portiek is een optie met 3 woningen per portiek. In deze variant zijn 3 kleinere woningen opgenomen voor de Jonge Stedeling. Op basis van de bestaande

schachten en meterkasten is deze optie ontwikkeld. Alle variantie zijn per portiek, of zelf per woonlaag, uit te wisselen waardoor een zeer gedifferentieerd woningaanbod voor de Jonge Stedeling ontstaat.

4.6 De stadswoning De lage onderbouw van de bergingen (circa 2,3 m1) geeft weinig mogelijkheden voor andere functies of, uitgaande van het Bouwbesluit, verblijfsgebieden in woningen. Om naast onze voorstellen voor de portieken en de bergingen een nog aantrekkelijker plint te kunnen maken hebben we op onze basiswoning een optie van een grondgebonden woningtype ontwikkeld. Door een deel van de 1e verdiepingsvloer te verwijderen ontstaat een vide die

het mogelijk maakt om woonfuncties in de onderbouw te brengen. Dit kan zowel aan de woonstraatzijde maar ook aan de Hofzijde worden gerealiseerd. Aan de Hofzijde zou hiermee de woonfunctie kunnen worden aangebracht, gekoppeld aan een uit te geven (stads)tuin. Door een (spil)trap wordt het wonen gekoppeld aan de keuken en slaapvertrekken op de 1e verdieping. Met name op de belangrijke koppen aan de as in de Dirk

Sonoystraat (en mogelijk aan de Johan van Kuyckstraat) geven deze stadwoningen mooie mogelijkheden. De ontsluiting van de deze woningen kan namelijk in de kopgevels worden gerealiseerd, waardoor deze koppen op het maaiveld van een functie worden voorzien. Door kopgevelramen in de plint en de toegang van deze woningen zal de veiligheid van deze hoeken sterk toenemen.

De stadswoning met vide aan de achterzijde De stadswoning in een tussenportiek

tuin

Blokplattegronden stadswoningen Door de vides in de langs-gevels te voorzien van een pui in dubbele hoogte ontstaat op deze hoeken een bijzonder beeld in de architectuur passend in de visie van Bakema: van binnenuit naar buiten, vanuit de bewoner ontwerpend. Aan de kant van de

woonstraat zou dit een keuken kunnen zijn, gekoppeld via een trap in de vide naar de woonkamer en de slaapvertrekken. In combinatie met erkers of kopgevelramen geeft deze optie verder richting aan het gedachtegoed van

Bakema over de vloeiende openbare ruimte. Maar ook aan zijn visie om de drempels, overgangen tussen privĂŠ en openbaar, verder op te rekken.

4.7 Ideeën voor de gevels Naast de omschreven erkers en kopgevelopeningen in het hoofdstuk van de stadswoningen zijn door ons consortium een aantal opties in de gevels uitgewerkt: Hekken De huidige hekken van de loggia’s kunnen in een optie worden vervangen door glazen hekken met een slimme detaillering waarbij de diepte van de huidige loggia kan worden vergroot met circa 15 cm. Hierdoor ontstaat een meer plastiek in de gevels en wordt de relatie met de Woonstraat en de Hof verder versterkt.

Grotere balkons De huidige loggia’s kunnen in een optie worden uitgebreid dan wel vervangen voor uitkragende balkons. Hierdoor ontstaat een nieuwe plastiek in de gevels en wordt de relatie met de Woonstraat en de Hof versterkt. Met name in de Hof zijn momenteel veel van de loggia’s betrokken bij de woonruimte. Door aan deze kant nieuwe balkons aan te brengen wordt deze relatie sterk verbeterd.

Franse balkons Om de relatie met de woonkamers en de straat, dan wel de Hof te versterken kunnen de huidige kozijnen worden vervangen door “Franse” balkons. Door de te openen geveldelen in de woonkamer wordt het contact met de buurt verbeterd.

BASIS NIEUW GEM. LAGE B (EI = 1,12) · GROTER BVO · HR ++ GLAS · DAKISOLATIE 100 mm · PLAFOND ISOLATIE BERGINGEN 50 mm · PANEELISOLATIE 70 mm · VRAAGGESTUURDE VENTILATIE · 15 m2 PV PANELEN · WATERBESPARENDE DOUCHEKOP

+ BESTAANDE SITUATIE

WARME HART GEM. A+ (EI = 0,68) · GROTER BVO · HR ++ GLAS · DAKISOLATIE 100 mm · PLAFOND ISOLATIE BERGINGEN 50 mm · PANEELISOLATIE 70 mm · WARMTEPOMP · 320 m2 PV PANELEN · WATERBESPARENDE DOUCHEKOP

GEM. F

5.1 Installaties (basis) De installaties van de appartementen worden net als de bouwkundige componenten uitgevoerd daar waar nodig en afgestemd per woning. Gasinstallatie De bestaande gasleiding vanaf de gasmeter wordt gecontroleerd op de verbindingen waar dit mogelijk is en opnieuw afgeperst. Leidingen die nog aanwezig zijn van moeder haarden en/of gaskachels worden afgesloten. De inspectie van de gasleiding die tot het nutsbedrijf behoord valt buiten dit voorstel.

de installaties in BIM

Verwarming De kwaliteit van de c.v. installatie lijkt na de korte rondgang van voldoende kwaliteit. Het uitgangspunt is radiatoren, HR c.v. ketel en het leiding net handhaven. De c.v. ketel wordt herplaatst in het keukenkastje , het leiding net wordt hierop aangepast, de luchttoevoer vanuit de gevel komt te vervallen en wordt opgenomen in de schacht achter het toilet.

Ventilatie (duurventilatie) De ventilatie in de woning geschiedt middels een individuele vraag-gestuurde ventilatie installatie. middels CO2- woonkamer en vocht sturing in de badkamer. De ontwerpcapaciteiten vanuit het PVE bijlage 2 art. 2.8 zijn aangehouden. Omdat de badkamer vanuit de slaapkamer bereikbaar is, is ervoor gekozen een afzuigpunt in de hal aan te brengen waardoor de overstroom van de ventilatie afvoerlucht verspreid te via de keuken en de slaapkamer te laten verlopen. Dit voorkomt onwenselijke luchtstromen en vergroten van de overstroom openingen. Sanitair In de basiswoning komt een toilet, keuken en badkamer. • Het toilet is uitgevoerd met een staande keramische toiletpot, een kunststof opbouwreservoir en een keramische fontein met fonteinkraan. • De keuken is voorzien van een keukenmengkraan.

Milieu & duurzaamheid â&#x20AC;˘ In de badkamer is de douche voorzien van een kunststof doucheputje en een douchemengkraan met glijstangcombinatie en waterbesparende douchekop. Verder bevindt zich hier een keramische wastafel en een wastafelmengkraan. Elektrische installatie De elektrische installatie wordt zoveel mogelijk gehandhaafd en geĂŻnspecteerd. De installatie wordt aangevuld met de nodige voorzieningen t.b.v. de aanpassingen die in de woning plaats vinden. Om aan de minimale eis label B te voldoen is het noodzakelijk PV panelen op te nemen. Vanuit de label eis gezien moet dit als voordeel voor de huurder/koper komen echter als er naar een gemiddeld label wordt gekeken, willen we bespreekbaar stellen deze PV panelen ten gunste te laten komen aan de algemene voorzieningen. De verlichting wordt zoveel mogelijk aangepast met LED. De bijkomende kosten voor de huurder/koper kunnen dan ook lager uitkomen.

De verlichting in de gangen, trappenhuizen, entree en bergingen worden op het niveau van het PKVW gebracht.

Hemelwaterafvoer De bestaande hemelwaterafvoeren van het complex worden vervangen inclusief de balkon doorvoeren.

Communicatie installatie De spreekluister installatie wordt zoveel mogelijk hergebruikt en waar nodig vervangen . Door het vergroten van de entree hallen en het verplaatsen van het bellen tableau zal de buitenpost worden vervangen en afgestemd op de binnen installatie. De rookmelders worden gecontroleerd en waar nodig vervangen. Onduidelijk is of er in alle woningen rookmelders aanwezig zijn. De bekabeling ten behoeve van de kamerthermostaat wordt aangepast aan de nieuwe positie van de c.v.ketel.

Binnen riolering De bestaande binnen riolering wordt zoveel mogelijk vervangen en afgestemd aan de nieuwe situatie. Het stelsel wordt in de schachten uitgevoerd middels Dyka Sono of Wavin AS. overige in PVC/PPc

Water installatie De waterinstallatie binnen de woning wordt vervangen ten behoeve van de wijzigingen in toilet. Keuken, verplaatsing c.v. ketel en badkamer.

5.2 EPA label Met het energielabel voor gebouwen krijgt men meer inzicht in de energieprestatie van de appartementen . De eis is om minimaal EPA label B te behalen. Middels de EPA tool hebben we de meest optimale configuratie onderzocht. Door het ontbreken van de invoergegevens huidige situatie zijn van de huidige situatie de nodige berekeningen geproduceerd. Daarmee is de beschikbare tabel gecontroleerd. Ons voorstel om label B te realiseren is daarop gebaseerd.

Waarom? Als het in auto's al jaren mogelijk is om op centimeterniveau het klimaat zo te personaliseren dat álle passagiers zich comfortabel voelen; waarom zouden we dat in huis dan niet kunnen? Dat is de vraag die ons al enige tijd bezighoudt. Als het al jaren de normaalste zaak van de wereld is dat je internet altijd bij je draagt, in plaats van er uitsluitend toegang toe te hebben op de werkkamer; waarom zouden we klimaatsystemen dan niet 'wearable' kunnen krijgen? En als de zon al meer energie levert dan we op kunnen, waarom kunnen we die niet effectiever en efficiënter koppelen aan gewenst gepersonaliseerd verbruik? Het zijn de vragen die aanleiding gaven tot de ontwikkeling van PV2PV. Het systeem dat de sprong maakt van Centrale Verwarming naar Persoonlijke Verwarming, met maximaal effectief gebruik van PhotoVoltaïsche panelen. Rechtstreeks van de bron naar de gebruiker! PV2PV is een zelflerend, en zelfoptimaliserend, systeem dat zonne-energie direct beschikbaar maakt op ruimte- en zelfs persoonsniveau. PV2PV is daarmee de thermostaat voorbij. Als een ware butler leert PV2PV de wensen, voorkeuren en noden van de gebouwgebruikers kennen. Te beginnen met door de bewoners zelf aan te geven voorkeuren op detailniveau.

Een koele slaapkamer, en alleen 30 minuten warmte in de badkamer 's morgens? Geen probleem! In de winter wel verwarmen in de keuken tot 22.30u en in de zomer nooit? Het is één druk op knop! Ook buiten de deur controle over het binnenklimaart op microniveau? PV2PV is ervoor gemaakt! PV2PV laat zich eenvoudig naar de hand zetten en rekent af met onnodig, inefficiënt transport van warmte. Het gaat uit van instant comfort, exact daar waar en wanneer het wenselijk is. Flexibel, on demand en maximaal duurzaam. Daarmee staat PV2PV garant voor meer dan een gewoon goed gevoel, op meerdere fronten! Uitgangspunt De uitnodiging van Stadsgenoot om mee te doen aan de selectieprocedure voor de renovatie van 64 appartementen met bijbehorend PVE geeft ons de vrijheid door de vraag in het PVE “kom met een extra idee waar duurzaamheid, innovatie en vooral toepasbaarheid en nut voor de klant het thema is". De financiële kant van het idee is met een exploitatiebegroting onderbouwd. Tijdens de presentatie van 21 mei geven we hier graag verdere uitleg over. Het ontwerp in het kort We voorzien de appartementen van een warmtepomp die de temperatuur van de afvoerlucht

benut om de warmtapwater boiler van 50 liter op te warmen. Deze boiler breiden we uit met een tweede boiler zodat er altijd voldoende warm water voorhanden is. De radiator in de woonkamer en/of woonkamer/keuken wordt aangesloten op de warmtepomp. We zien deze ruimte als het warme hart van het appartement. We voorzien de badkamer en de slaapkamers van een weerstandradiator (elektrische radiator). Dit betekent: druk op de knop en je hebt direct warmte beschikbaar. Te vergelijken met de straalkachel van vroeger. Je trekt aan het touwtje en je hebt direct warmte. Waarbij de huiskamer, in tegenstelling tot een cv-opstelling niet verwarmd hoeft te worden. En ook de slaapkamers verwarm je alleen wanneer nodig. PV2PV biedt bovendien een app waarmee je via de smartphone of tablet je installatie kunt bedienen, verbruik kunt aflezen, en je ruimtes op persoonlijk gebruik kunt instellen. Ook de opbrengst van het PVdak is er live in af te lezen. Slimme meters communiceren zo realtime via de app met de bewoners. Het dak van het appartementencomplex krijgt PhotoVoltaïsche panelen. Het aantal panelen is afgestemd op een gemiddeld gebruik voor verwarming en warmtapwater. De exploitatiekosten

5.3 PV2PV - Sun for all Wooncomfort waarbij persoonlijke verwarming het uitgangspunt is tegenstelling tot de door de jaren heen veel toegepaste centrale verwarming. Dat is ons voorstel. Waarbij we graag verder kijken dan uitsluitend het gebruik van thermostaatkranen naar huidig model, omdat die als nadeel blijven hebben dat de kamerthermostaat in de woonkamer leidend voor het geheel is. Ontdek met ons idee het sterk gepersonaliseerd comfort van PV2PV! die doorbelast kunnen worden hangen af van de reductie die te halen is uit de MJOP (vervallen en onderhouden cv-ketel) en servicekosten die door te belasten zijn. Hier zal een verschil van aanpak ontstaan tussen koop- en huurwoningen. Ook het ventilatiesysteem met een gelijkstroomventilator met CO2-sturing, zoals in de basis is opgenomen, krijgt een andere invullingen: de ventilatie wordt met dit voorstel geregeld door de lucht warmtepomp. Wij stellen ons voor dat voor een beperkte termijn de huidige HR cv-ketel gehandhaafd blijft. Pas op het moment dat de ketel aan vervanging toe is, vervalt deze. Aangezien het met dit systeem mogelijk is om externe bronnen (zoals stadverwarming en/of WKO) aan te sluiten, wordt de woninginstallatie daar ondertussen alvast op voorbereid.

Energiezuinig gedrag van bewoners bevorderen De duurzaamheid van het gebouw leunt in belangrijke mate op het ontwerp, de materialen die zijn toegepast en de wijze waarop het is gebouwd. Nu hebben we het over een bestaand gebouw dat gerenoveerd gaat worden, maar toch geloven wij dat de duurzaamheidambitie verder kan reiken. Een duurzaam gebouw zou de bewoners als het ware moeten uitnodigen of verleiden tot duurzaam gedrag. Wij willen dit gedrag stimuleren. Concrete voorstellen om energiezuinig gedrag te bevorderen zijn:

1. Verschaf iedere nieuwe bewoner een voucher van â&#x201A;Ź 145,00 voor de aanschaf van LED-verlichting, waarmee ruimschoots LED-lampen van hoge kwaliteit voor de woning aan te schaffen zijn. De ervaring leert dat ca 80% van de lampen te vervangen is. 2. Faciliteer een laadpaal voor een elektrische auto. 3. Verlicht gangen en openbare ruimten d.m.v. LED en bewegingssensoren (zoals opgenomen in de basis met uitzondering van de bewegingsensoren). 4. Laat via een speciale website of app de individuele huurder zijn eigen verbruik vergelijken met het gemiddelde verbruik in het complex. Iedere maand wordt een prijs uitgereikt voor het laagste verbruik in het complex. Bijvoorbeeld dat er een maand geen vastrecht betaald behoeft te worden o.i.d. (in ons voorstel houden we overigens per appartement gemiddeld aan als referentie 2200 kWh voor huishoudelijk gebruik en 140 liter warmtapwater.)

5. Voorzie iedere centrale ingang van een LEDdisplay met aantrekkelijk dashboard om zo bewust te worden van het energiegebruik en de winst van het PV-dak. 6. Bericht bewoners over energiezuinig witgoed. Eventueel via het display of de App. 7. Plaats een energiezuinige deurbel. Energielabel Het energielabel met het idee zoals omschreven gaat van label B met een index van 1.12 naar een energielabel A+ met een index van 0,68. In het overzicht noemen we dit het warme hart. Kosten/opbrengsten De kosten voor de bewoner en Stadsgenoot zijn met dit idee gemiddeld 10% lager dan de conventioneler situatie. Tijdens de presentatie wordt hier meer inhoudelijk bij stil gestaan.

6.1 Aantoonbare ervaring met ketenintegratie. De woongebouwen Blok 4 en 7 renoveren wij door intensief samen te werken in de keten. In de planfase zijn in het ketenteam opgenomen: Stadgenoot, Trebbe, A3 Architecten, Vibes, Viac en Van der Sluis Technische bedrijven. Het plan wordt uitgewerkt in een LEAN structuur en geborgd in een Bouw Informatie Model (BIM). Denken als één organisatie: Gezamenlijke visie ketenteam Transparantie Elkaars belangen kennen en behartigen (verwachting, wens ,eis) Weten wat de ander nodig heeft Resultaat afspraken Zeggen wat je doet en doen wat je zegt Ketenproducten leveren met vooraf vastgesteld resultaat Handelen als een organisatie: Het ketenteam is een consortium van partners die elkaar aanvullen Foutvrij van mij LEAN-organisatie over het ketenteam heen Total Cost off Ownership (TCO) Ketenpartners werken in BIM

Plan van aanpak Dit bereiken we door: Wij werken met de succesformule; Inzicht Belofte Bewijs

Inzicht Inzicht begint bij een gezamenlijke visie. Inzicht in elkaars belangen en werkwijze (verwachting, wens, eis). Inzicht in de woon- en buurtbelangen. Hoe maken we de woningen het beste verhuur- en verkoopbaar? Inzicht in wat u krijgt, door de woongebouwen in een vroeg stadium uit te werken in een BIM. Hierdoor ontstaat er eenduidige communicatie over het plan en zijn de verwachtingen op elkaar afgestemd. Inzicht in procesbewaking doordat iedere partner zijn deel uitwerkt op een hoog niveau. Inzicht in onderhoudskosten door met Stadgenoot vooraf aan de realisatie te bekijken wat de onderhoudskosten zijn van het plan. Door diverse scenario’s uit te werken vanuit een TCO maken we een bewuste keuze in materiaal en detail.

Belofte Onze focus ligt op de risicobeheersing en de haalbaarheid van het plan en het maximaal benutten van de buitenruimte. Als Trebbe en als ketenteam kaderen wij dit af door het kernrisico om te zetten in oplossingsgericht denken die meetbaar zijn in drie

aspecten; • Relevant • Onderscheidend • Geloofwaardig Met deze meetbare aspecten kunnen wij de buurt en de gemeente overtuigen en stellen wij de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid veilig. Als we weten wat we gaan maken, borgen we dit in DO-documenten. Met deze stukken zullen wij in week 29 de omgevingsvergunning aanvragen.

Het bewijs leveren wij door de Blok 4 en 7 te realiseren binnen het afgesproken budget en binnen de gestelde tijd. De basis voor dit bewijs is dat we werken met geselecteerde partners, LEAN-plannen met een dagstartbespreking, risicobeheersing en controle. Trebbe levert aantoonbare kwaliteit. Het resultaat is een project waar we allemaal trots op zijn en van toegevoegde waarde is in haar omgeving.

Bewijs Door risicobeheersing in de ontwikkelfase door het ketenteam kunnen we een goed product afleveren met een gezond rendement voor alle ketenteamleden van het project. Risicobeheersing gebeurt niet alleen theoretisch, we kijken ook naar praktische zaken als afzet risico bij de koop appartementen. We lossen dit op door het toepassen van community planning. Hierbij passen wij bewonersparticipatie toe. Wie kent ten slotte de buurt beter dan de buurtbewoners zelf. Om zo goed mogelijk in te kunnen spelen op de wensen van toekomstige bewoners zullen wij deze al in een vroeg stadium bij de ontwikkeling betrekken door het organiseren van klankbord bijeenkomsten. Hierdoor kan het verkoop- en verhuurrisico zoveel mogelijk worden beperkt

Aanpak - Inzicht - Belofte - Bewijs

6.2 Aantoonbare ervaring met BIM De basis is een co-creatie maken met partijen die geselecteerd zijn uit bewezen goede samenwerking. Wij werken graag samen met A3 Architecten, Vibes

traditioneel ontwerpen

en Van der Sluis Technische bedrijven. Hieraan voegen wij waar nodig een constructeur en een bouwfysisch adviseur toe. Het team van ontwerpers en uitwerkers kent elkaar. Korte lijnen en een duidelijke communicatie, weg van rangen en standen. Bij co-creatie wordt bij Trebbe gebruik gemaakt van: BIM (Bouw Informatie Model) LEANbouwen Werken met bouwpartners Het werken met BIM is een methode die staat als een gegeven in plaats van een vraag. Centraal beheer van data (tekening, berekeningen, documenten, hoeveelheden, gebruiksaanwijzingen en berekeningen, etc.) en centrale communicatie is de basis. Eilandjesstructuur is hiermee verleden tijd.

Integraal ontwerpen met een BIM proces

integraal voorbereiden concurrent engeneering met partners Voorbeeld Open BIM Maurik

Van ons kunt u verwachten dat wij de renovatie aanpak verwerken in BIM. We gebruiken BIM in de voorbereiding en realisatie maar ook leggen we de basis voor het MJOP (meer jarig onderhoudsplan) waar Stadgenoot straks mee van start gaat LOD500. Wij richten ons met BIM op de lange termijn visie voor Stadgenoot. Het mag duidelijk zijn dat wij als team, en specifiek met Vibes, als geen ander weten wat uw doel is en waar u de “lat” legt als het aankomt op het gebruik van BIM. Het is de kans om vanuit de markt nu te laten zien dat BIM als tool in beheer en onderhoud werkt. De referenties hoe het moet, zijn bekend, wat al begon bij o.a. het projectbesluit-proces omtrent de renovatie van L. Couperusstraat waar uw partner Vibes bij betrokken is geweest. Vibes heeft een gezonde basis gelegd die nu kan doorgroeien naar een praktijkinvulling waarbij de ervaringen vanuit uw organisatie direct verwerkt worden in het plan Bakemabuurt zuid. U krijgt van ons data die bruikbaar, toegankelijk en inzichtelijk is, direct na dag 1 van de oplevering. Met deze data richt u uw MJOP in. U geeft aan waar u de focus op legt in uw beheer en onderhoud. BIM manifesteert in een samenwerking die geënt is op integraal, Multi disciplinair en centraal georganiseerd werken. Hier richten wij het proces op in. Door de combinatie met Vibes weten wij wat u vraagt en wat u bedoelt. Bij onze projecten wordt het 3D-model gebruikt tijdens de BIM engineeringdagen. Het voordeel is dat Stadgenoot meer inzicht krijgt voordat de bouw start. Bij de engineringdagen zijn alle partijen aanwezig zoals de architect, constructeur, Stadgenoot, Trebbe, installateur en relevante bouwpartners. Alle knelpunten worden dan besproken en direct opgelost, ondersteund door een

3D-model. Tevens wordt het kostenaspect doorgrond zodat er de beste prijs kwaliteit verhouding ontstaat. Wanneer de aanwezigheid van Stadgenoot echt noodzakelijk is, zullen wij dit tijdig aangeven. Het resultaat: een prima product tijdswinst tevreden en betrokken medewerkers output voor het MJOP En bovenal een tevreden klant.

Clashcontrole-cyclus in de engineeringdagen Trebbe zal functioneren als BIM coördinator en de clashcontrole uitvoeren. De reden hiervoor is dat wij verantwoordelijk zijn voor de aangeleverde modellen van onze co-creatoren en leveranciers. Trebbe zal hier toezien op het tijdig en correct toeleveren van de informatie van haar partners, zodat er een samenvoeging van alle verschillende modellen kan plaatsvinden t.b.v de clashcontrole. Op de engineeringdag komen alle partijen samen om het clashrapport te bespreken en direct aan tafel

mogelijke knelpunten op te lossen. Ons bouwwerk = de resultante van een goede samenwerking Onze ervaring De onderstaande projecten zijn volgens de BIMmethode uitgewerkt; 109 appartementen 't Zand Utrecht 105 wooneenheden in Maurik: 75 woningen en 30 appartementen in drie verschillende blokken Kanaleneiland blok A: 115 appartementen met daaronder een parkeergarage LVI Groningen: nieuwbouw van een Laboratorium voor Infectieziekten Componist Rijswijk: 26 woningen en 27 appartementen Medisch Spectrum Twente Enschede: nieuwbouw van een ziekenhuis (fase 2) Ramelebrink Enschede: ontwikkelt als zorglocatie. In totaal worden circa 95 appartementen Spoortheater Nijverdal: herontwikkeling van de locatie Spoortheater in Nijverdal.

Clash controle uitvoeringsfase

Projectdirectie

Technisch Fase1 | Projectorganisatie voorbereidingsfase VO>DO> Omgevingsvergunning

Fase 2 | Uitvoeringsteam uitvoeringsfase

team

Planning & organisatie 6.3 Toelichting op de voorbereidingsplanning De voorbereidingswerkzaamheden zijn opgenomen in de voorbereidingsplanning. Deze is te vinden in de bijgeleverde Trebbe-map onder tab 5. Functioneel Ontwerp Na de gunning willen wij middels een startvergadering het Voorlopig Ontwerp nogmaals met u bespreken en vaststellen. Het plan kan immers, waar nodig, op punten worden aangepast. De fase ' Functioneel Ontwerp' wordt afgesloten met een overleg met welstand. In deze fase is ook het eerste contact geweest met de klant. Zodoende kan optimaal worden ingespeeld op de wensen van de koper en huurder. Technisch Model In deze fase wordt het plan verder uitgewerkt tot het niveau DO+ / Omgevingsvergunning. Deze fase wordt gestart met een startbespreking / kickoff met het ketenteam. Deze bespreking en de daarop volgende ketenteam overleggen zijn van cruciaal belang om de

fase goed en in een hoog tempo te kunnen doorlopen. De benodigde documenten voor de aanvraag van de omgevingsvergunning zullen in een periode van circa 5 werkweken worden uitgewerkt. Gelijktijdig zal ook de prijs- / contractvorming plaatsvinden, met als resultante een aannemingsovereenkomst. Realisatie Model en Productie Model Bij het realisatieontwerp (werktekeningen) werken we in concurrent engineeringsessie het plan verder uit met als resultaat werktekeningen / productietekeningen voor de uitvoering. Met wederzijdse inspanning van alle bij de voorbereiding betrokken partijen / partners moet de voorbereidingsplanning haalbaar zijn en kan de start van de bouw (is start sloopwerkzaamheden) eind september 2014 aanvangen.

overleg welke partijen aanwezig moeten zijn. Waar mogelijk kunnen we gebruik maken van videoconference. Voorafgaand aan het overleg maken we de doelstellingen van dit overleg kenbaar. Tevens verspreiden we vooraf voorstellen voor eventuele knelpunten, zodat iedereen zich goed kan voorbereiden en mee kan denken. Op deze wijze komen we sneller tot oplossingen en zijn de overleggen efficiënter en doeltreffender. In ontwikkelingsfase plannen we engineeringsoverleggen waarin techniek, esthetica en financiën gekoppeld worden. Regulier overlegstructuur ontwikkelvergadering met daaraan gekoppeld financieel overleg 1x per maand engineeringsoverleg 1x per 2 weken diverse bilateraal overleg 1x per week

Overlegstructuur De projectvoortgang wordt beheersbaar en voorspelbaar met behulp van een heldere en efficiënte overlegstructuur. Hierbij kijken we per

6.4 Delen van informatie Het delen van informatie doen wij via Docstream. Docstream zorgt voor de toegankelijkheid van alle documenten in een duidelijke structuur. LEAN LEAN denken is continu je proces verbeteren! Door gebruik te maken van het LEAN principe verbeteren we continu onze organisatie en medewerkers en ook de co-creatoren en bouwpartners, met als resultaat een beter product. LEAN wordt in de ontwikkeling en uitvoering van het plan toegepast. “Het kan niet” is een veel gehoorde term in de bouwwereld. LEAN helpt het oogschijnlijke onmogelijke mogelijk te maken in een efficiënt proces. LEAN betekent ook creatief zijn. LEAN leert je “Out of the box” denken. Uitvoeringfase: op tijd gegevens definitief (input) op tijd bouwpartners contracteren voor het project met bouwpartners een gezamenlijke bouwplanning opstellen om tijdsverspillingen eruit te halen iedere dag op de bouwplaats de planning

bespreken met betrokken bouwpartners tussentijds evalueren van proces/product/kwaliteit altijd een eindevaluatie houden een evaluatie moet leiden tot nieuwe verbeterpunten (leren van fouten; immers waar je struikelt, ligt je grootste schat begraven)

6.5 Aantoonbare kwaliteit tijdens het ontwerp en de uitvoering Ontwerp De kern van de kwaliteitsbewaking zit in beheersing en borging. Vooraf worden de onderdelen geregistreerd die een veiligheids- of kwaliteitsrisico vormen (of een combinatie van beide risico’s). Tegen de geïdentificeerde kwaliteitsrisico’s worden beheersmaatregelen getroffen en opnieuw gewogen, totdat het restrisico voor alle betrokkenen aanvaardbaar is. Indien in de uitvoeringsfase nieuwe kwaliteitsrisico’s worden gesignaleerd, worden deze in samenspraak met zowel Stadgenoot als de bouwpartners, onderaannemers en leveranciers aan het document toegevoegd. De interne risico’s staan in directe verbinding met ons eigen voorbereidingsproces. Uitvoering Met fabriekscontroles wordt voorkomen dat producten bij levering niet voldoen aan de verwachtingen. Door directe signalering kan in voorkomende gevallen meteen opgetreden worden, waardoor eventuele foutieve materialen de bouwplaats niet bereiken.

Beproevingen en controles vinden plaats op: • de plaats van vervaardiging; • aan de poort; • in het werk (mock-up); • in de testfase van ingebruikstelling. Het kwaliteitsniveau wordt vastgelegd en vanzelfsprekend gedeeld met u. Alles registreren we op een speciaal ontwikkelde App. In een presentatie zullen wij de praktijkvoorbeelden laten zien. Door vooraf alle complexe situaties goed te analyseren en/of te simuleren en te doorgronden, worden problemen voortijdig getraceerd, besproken en beheerst.

LEAN planning in de praktijk

6.6 Bewonersparticipatie Blok 4 en 7 worden leeg aan Trebbe overgedragen. Om toch aansluiting te houden met potentiele bewoners willen wij gebruik maken van een klankbordgroep van bewoners uit de buurt die we het plan voor leggen. Ze zijn dan in de gelegenheid om mee te denken in de uitwerking van de ideeën van A3 architecten en de omgeving. Doelgroepen We onderscheiden een aantal doelgroepen die we willen betrekken en informeren bij de ontwikkeling en realisatie van Bakemabuurt zuid, te weten: • direct omwonenden van in de Bakemabuurt zuid; • bewoners van de nieuwe locatie van de appartementen; • De huisartsenpost, 2KIDZ en het Turksbuurthuis etc.. Deels kunnen deze groepen elkaar overlappen. De hoeveelheid en aard van informatie is echter voor elke groep verschillend.

Bewonersparticipatie & Communicatie Communicatiemiddelen Trebbe levert informatie aan zodat Stadgenoot samen met Trebbe eenduidig richting de doelgroepen kan communiceren. Hiervoor zijn de reeds gebaande wegen, zoals nieuwsbrieven, lokale pers en Facebook de beste middelen. Voor elk moment, doelgroep en boodschap moet worden bekeken welk(e) middel(en) het meest geschikt is. Voor, tijdens en na de bouw Het is van belang gelijk samen op te trekken zodat er een beeldmerk Stadgenoot-Trebbe ontstaat. Hiermee creëren wij een vast baken voor alle stakeholders. Samen met Stadgenoot en de gemeente willen wij een inloopavond houden waarin wij de renovatie plannen presenteren. Draagvlak vanuit de gemeenten en de omwonenden is van

belang voor het plan. Dit zou kunnen in het Turksbuurthuis wat grenst aan de blokken. Voor aanvang van de renovatie wordt een bouwactiviteitenbrief verzonden aan direct belanghebbenden en omwonenden. De bouwactiviteitenbrief geeft informatie over de werkzaamheden, start en planning, te verwachten overlast, veiligheids- en verkeersmaatregelen. Tevens vermelden wij een contactpersoon van Trebbe (tijdens de bouwactiviteit). In overleg met gemeente en Stadgenoot worden bij de officiële start bouw (of op een ander door Stadgenoot te bepalen officieel moment) huurders, omwonenden, relaties en bestuurders uit de politiek uitgenodigd. Het is tenslotte de eerste in een reeks van plannen voor deze buurt. De ervaring leert dat een dergelijke

bijeenkomst een goede manier is om elkaar te ontmoeten en informatie uit te wisselen. Zo krijgen wij de buurt betrokken. Goede buren Vijf dagen per week van zeven uur ’s ochtends tot vier uur ’s middags is Trebbe aanwezig. Tijdens de renovatieperiode zijn Trebbe en de buurtbewoners als het ware elkaars buren. Wij willen ons gedragen als een ‘goede buur’. Dat kan door op een attente manier te werken en ons er voortdurend van bewust te zijn dat wij te gast zijn in de buurt. Het gaat in wezen om basale zaken als: zorgen voor een nette, opgeruimde werkplek, geen rommel achterlaten, geen radio’s op het werk, geen onnodige lichtvervuiling, et cetera.

“Voetballen en rolschaatsen op een plein vinden wij leuk!”

Hinder voorkomen Wij gedragen ons als goede buur, maar weten nu al dat onze aanwezigheid en werkzaamheden aan Blok 4 en 7 onvermijdelijk hinder met zich meebrengen. De belangen van de buurtbewoners centraal stellen, betekent dat Trebbe er alles aan doet om de overlast zoveel mogelijk te beperken. Overlast van de bouwwerkzaamheden, werkgeluiden, trillingen, bouwverkeer enzovoort, noemen we fysieke hinder. Door alert te zijn en slim te werken kan de fysieke hinder tot een minimum worden beperkt. En de beste manier om hinder te beperken, is natuurlijk de werkzaamheden zo snel mogelijk uitvoeren. Maar er zal hoe dan ook moeten worden gewerkt en dus zal er (fysieke) hinder zijn. Trebbe zal echter heel precies aangeven wanneer er fysieke hinder optreedt. Dankzij onze LEAN-planning kunnen wij de buurtbewoners namelijk zeer gedetailleerd informeren over onze werkzaamheden en heel precies aangeven wanneer er bijvoorbeeld sprake zal zijn van geluidshinder. Dit maakt het de bewoners mogelijk om hierop te anticiperen.

Transport door de wijk is een belangrijk punt bij binnen stedelijke vernieuwing. De straten naar de locatie en de Jan Zijvertszstraat en de Bouwen Ewoutszstraat zijn smal door de vele geparkeerde auto’s. Met de buurt moet er een passende oplossing gezocht worden. Trebbe beperkt het aantal transportbewegingen door centraal te verzamelen en in een combinatie naar de locatie te gaan. Dit geeft een enorme reductie in de transportbewegingen. Hinderbeleving Uit onderzoek blijkt dat goed geïnformeerd zijn over waar, waarom, wanneer en hoe lang hinder optreedt, ervoor zorgt dat de hinderbeleving sterk afneemt. En ‘goed’ betekent in dit geval: tijdig, volledig en juist. Trebbe noemt dit: de buurtbewoners aangesloten houden. De belangrijkste middelen om de bewoners aangesloten te houden, zijn: Goed communiceren Wij vertellen de buurtbewoners wat Trebbe gaat doen en wanneer en waar wij dat gaan doen. Wij

leggen ook uit waarom wij doen wat we doen en wat de eventuele gevolgen zijn wat betreft hinder. Natuurlijk vertellen wij ook welke maatregelen we nemen om de overlast te beperken en welke maatregelen buurtbewoners zelf kunnen nemen om minder last te hebben van de hinder.

voor een bereikbaar infonummer voor vragen, opmerkingen of klachten.

Wij onderstrepen dit met het motto “zien wij iets over het hoofd, meld dit bij Trebbe”.

Buurtbewoners betrekken Uit onderzoek blijkt dat de hinderbeleving afneemt als mensen hun zegje kunnen doen, als zij mogen vertellen waar zij last van hebben of vragen kunnen stellen. Het is dus zaak om een open oor en oog te hebben voor de belangen van de buurtbewoners. Trebbe maakt dit concreet door op de projectlocatie een inloopspreekuur te houden (op werkdagen van 15.00 tot 16.00 uur). Buurtbewoners kunnen daar vertellen wat hen dwars zit. Daarnaast zorgt Trebbe

Nazorg bieden Wanneer de werkzaamheden zijn afgerond en de appartementen zijn opgeleverd, is Trebbe niet uit het beeld verdwenen. Ten minste voor de duur van de garantieperiode bieden wij de bewoners goede nazorg. De infolijn blijft open voor vragen en opmerkingen. Problemen zullen wij binnen een voor de bewoner acceptabele termijn verhelpen.

“In de zomer lekkere buiten op een bankje”

Als ontwikkelende bouwer hebben wij veel ervaring met individuele kopers en de daarbij behorende kopersbegeleiding.

Kopersmanagement 6.7 Kopersbegeleiding Wij zijn ons ervan bewust dat het eerste contact met de klant belangrijk is voor de verkoop van een appartement. Met korte lijnen tussen de makelaar en onze kopersbegeleider wordt er snel gereageerd op vragen van uw/onze klanten. Met deze coördinerende hebben wij immers veel ervaring middels een kopersbegeleider voor dit traject. Door onze afdeling kopersbegeleiding wordt op een persoonlijke en toegankelijke manier met uw/onze klant omgegaan. Tijdens een kennismakingsgesprek wordt de koper meegenomen door het proces. De werkspecifieke keuzelijsten worden uitgelegd zodat de koper en Trebbe op de hoogte zijn van elkaars verwachtingen. Omdat het plan een renovatie betreft worden keuze gemaakt in één fase: de afbouwfase. Keuze zal bestaan uit sanitair, tegelwerk, binnendeuren en keukenopstelling/uitvoeing. Als ontwikkelende bouwer hebben wij veel ervaring met individuele kopers en de daarbij behorende kopersbegeleiding. Als certificaathouder van Stichting Klantgericht Bouwen (SKB) zijn wij bekend met klantgerichtheid in het bouwproces. Dit betekent voor u dat kopers uit andere projecten en uw kopers zorgen voor een continue toetsing van de kwaliteit

binnen het proces. Als Trebbe stellen wij dat we een hoogwaardig product op het gebied van kopersbegeleiding leveren. Door een onafhankelijke toetsing, verricht door de Stichting Klantgericht Bouwen (SKB), is er een waarborging voor een tevreden klant. Getoetst wordt op: algemene organisatie, verkoop- en oriëntatiefase, sanitair-, tegel- en keukenshowroom, bouwfase, vakmensen, oplever- en nazorgfase. Met onze kennis en ervaring in het begeleiden van het proces zijn de risico’s voor de koper en u als opdrachtgever tot een minimum beperkt. Onze kopersbegeleider is het persoonlijk aanspreekpunt voor de opdrachtgever, makelaar en de koper van het appartement. Dit is van aanvang tot en met oplevering het geval. Hierna gaat het project over naar onze afdeling nazorg. Het contact tussen de koper en de kopersbegeleiding gaat via diverse kanalen. Zo zijn er informatiebijeenkomsten, nieuwsbrieven, een koperssite, kijkdagen en consulteren op de bouwplaats. Persoonlijke contactmomenten zijn op of in de omgeving van de bouwplaats. Als het appartementen blok niet verkocht wordt volgens de verwachtingen is er de mogelijkheid een model woning te maken. Mochten er onverhoopt appartementen onverkocht

blijven, zullen wij pro-actief met u in overleg treden. Hierdoor blijft u en onze flexibiliteit gegarandeerd. Ook biedt Trebbe indien gewenst huurdersbegeleiding. Door de expertise in de begeleiding van huurtrajecten is de rol van Trebbe in de huurappartementen anders dan bij koopappartementen. Stadgenoot verzorgt in samenspraak met Trebbe de huurwensen waarna Trebbe de huuroptielijst zal afprijzen. Bij het definitief zijn van de huuroptielijst kunnen de huurders worden benaderd door Stadgenoot of door Trebbe om een keuze te maken.

6.8 Bewonersparticipatie door een WoningConfigurator Er bestaat nog een mogelijkheid om de woonwensen van onze klanten in beeld te brengen. Hiervoor zetten wij de woningconfigurator in. Wij stellen de indelingsvarianten met bijbehorende opties beschikbaar via de Stadgenoot Woning Configurator (SWC). De configurator is gebaseerd op het BIM van Stadgenoot

WoningConfigurator Een configurator (ook wel een planner genoemd) en is een gebruiksvriendelijk software instrument om een product op maat samen te stellen. Klanten kunnen via het internet/tablet keuzes maken en in 3D direct het resultaat bekijken. Het doel van een configurator is uw huurders te ondersteunen bij de aanschaf van haar producten met behulp van 3D en m.b.v. de nieuwste innovatieve multimediale technieken

De woningconfigurator

Met behulp van de configurator kunnen bewoners: Keuze maken voor een appartementtype Indelingsvarianten samenstellen De huurprijs verkrijgen per gekozen samenstelling. Het appartement inrichten met meubels. Met het de configurator verkrijgt u de volgende voordelen: Betere afstemming met uw doelgroep Meer maatwerk mogelijk, appartement naar wens van de bewoner Lagere kosten: online benadering zorgt voor minder arbeid Minder fouten omdat vooraf gestelde keuzes worden meegegeven Geen technische kennis nodig, Configurator werkt intuïtief en eenvoudig in gebruik. Configuratie en Mutatie: Nieuwe huurders hebben onvoldoende inzicht in de huidige status van de inrichting- en optiemogelijkheden van de woning. Onvolledige informatie over de mogelijkheden van de woning

vergroot dit probleem. Veel bezichtigen zijn het gevolg. Huurders hebben de volledige optietermijn nodig om zich adequaat te informeren over de mogelijkheden. Vaak zien zij uiteindelijk af van de woning. Gevolg: mutatieleegstand die kan oplopen tot enkele maanden. Met behulp van de configurator kunnen nieuwe huurder reeds in de weken voorafgaand aan de mutatie alle relevante mogelijkheden van de woning bepalen opdat zij tijdig de juiste keuzes kunnen maken en wordt de leegstand als gevolg van mutatie tot een minimum beperkt. Dit vergroot het rendement en geeft tevreden huurders. De configurator wordt beschikbaar gesteld via een app voor Android tablet, Ipad en PC/laptop. E.e.a. wordt vanzelfsprekend geleverd in de bekende huisstijl van Stadgenoot. In het hiernaast toegevoegde processchema ziet u dat wij helderheid naar de klant voorop stellen. Bij Trebbe weet de klant waar hij aan toe is.

Zodra uw adresgegevens bij Trebbe West B.V. bekend zijn, ontvangt u een uitnodiging voor een bijeenkomst om de keuzemogelijkheden te bespreken.

Lees uw keuzelijst goed door. Noteer de vragen en persoonlijke wensen, die u aan de orde wilt stellen. eenkomst. U ontvangt u het opdrachtformulier

Vul uw naam, adres en overige gegevens in. Geef met een kruisje aan welke keuze u wenst. Noteer in de juiste kolom het aantal en het totaalbedrag.

Controleer of u al uw keuzes heeft aangekruist en parafeer iedere pagina. Tel alle prijzen bij elkaar op. Voor uw eigen administratie kunt u de documenten kopiĂŤren of de gegevens hiervan overnemen op de lijst en tekening in dit boekje.

Stuur de keuzelijst ingevuld en ondertekend retour naar Trebbe West B.V., middels de bijgevoegde retourenveloppe. Na ontvangst worden de door u ingevulde gegevens verwerkt en ter bevestiging toegestuurd. Zodra u de opdrachtbevestiging met bijbehorende tekeningen voor akkoord heeft getekend en geretourneerd, wordt deze door Trebbe West B.V. in uitvoering genomen. U kunt afspraken maken bij de showrooms voor de keuze van uw keuken, sanitair en tegelwerk.

Showroom keuken

Showroom sanitair

Showroom

Wanneer al het meer- en minderwerk, inclusief de offertes van het sanitair, tegelwerk, eventuele keuken en afbouwopties, bekend is, krijgt u een definitieve opdrachtbevestiging van het meer- en minderwerk.

Zodra u de definitieve opdrachtbevestiging met de bijbehorende tekeningen heeft getekend en geretourneerd, wordt uw opdrachtbevestiging door Trebbe West B.V. in uitvoering genomen.

Processchema kopersbegeleiding koopwoningen 68

Het BIM filtert de "te vervangen" kozijnen

Het BIM resulteert in een up to date en afgestemde vhe-tekening

de 3d-weergave van plattegronden in BIM. Continu up to date inzicht.

BIM-model Wat BIM is en waarom dit zijn intrede heeft gedaan in de bouwwereld hoeven we hier niet meer toe te lichten.

Zoals al eerder genoemd, is het gebruik van BIM in een integraal proces met partners, opdrachtgever en eindgebruikers voor ons een gegeven. U als opdrachtgever heeft deze overtuiging ook al. Op basis van de startmodellen gaan we de structuur van BIM inregelen die past bij de informatie behoefte van het projectteam. Van ontwerp tot en met uitvoering zal het centraal en multidisciplinair worden gebruikt. Wij weten als team in de ervaring met BIM dat het essentieel is om vooraf te overzien wat nodig is om BIM dat te laten genereren waar het team behoefte aan heeft. Uw gewenste structuur, coderingen en leveringen zijn daarbij de essentie. Na oplevering van het project, en dus ook het 3d BIM model is het binnen de aangegeven structuur bruikbaar in uw organisatie bij het beheer en onderhoud. We zullen het zeker ook niet laten u in de aanloop hiernaar toe te betrekken bij de inrichting van deze structuur. Te meer omdat in de uitvoering er diverse comakers hun aspectmodellen zullen integreren. Ook weten wij dat u als gebouwbeheerder in de fase van ontwikkeling en uitvoering het centrale model wil en moet kunnen blijven gebruiken als het gaat om mutaties. U bent in die zin dus deelgenoot in ons BIM-team!

Referenties

Renovatie Bos en Lommer Amsterdam

Renovatie maisonnettes IJmuiden

Opdrachtgever: Prijsvorming: Bouwtijd: Aanneemsom:

Ymere Amsterdam Bouwteam 15 maanden € 3.600.000

Grootschalige renovatie van 43 appartementen verdeeld over twee blokken aan de Sanderijn- en Esmoreitstraat in Bos en Lommer Amsterdam. De woningen zijn compleet gestript. Daarna hebben ze een nieuwe indeling, badkamer, separaat toilet en nieuwe installaties gekregen. De houten kozijnen zijn vervangen door kunststof kozijnen. De voorzetwanden aan de gevelzijde zijn geïsoleerd en er is een nieuwe dakbedekking met een hogere isolatiewaarde aangebracht. De woningen hadden energielabel G en nu label B.

Woningstichting Velsen Velsen-Zuid Bouwteam 11 maanden € 2.483.095

Renovatie 138 maisonnettes, waarbij de keukens zijn vervangen, de badkamers vernieuwd en de betonranden aan de gevels aangepakt om koudebruggen op te vangen. Daarnaast is het dak vernieuwd, andere balkonhekken en een tweede lift geplaatst en nieuwe (kunststof) kozijnen en thermophane beglazing gezet. Alle wanden in de openbare ruimten zijn geschilderd en de betonnen traptreden gerepareerd.

Het Renovatieteam Trebbe

Trebbe is een dienstverlenende bouwer. Van planontwikkeling tot en met oplevering en meerjarig onderhoud. Van nieuwbouw tot renovatie in woningbouw en utiliteitsbouw. We werken aan resultaten die voldoen aan de verwachting van onze klanten.

Trebbe is een familiebedrijf met de kracht en ervaring van een eeuw bouwhistorie. Dat is ons fundament voor de toekomst. We kijken voortdurend naar de wereld om ons heen en passen onze werkwijze daarop aan. Dat heeft geresulteerd in de implementatie van BIM, Lean en co-makership. Methoden die ketenintegratie bevorderen. De klantwens is ook het uitgangspunt voor onze uitgekiende Trebbe-woonconcepten. Wij werken graag samen met partners in de bouwkolom met als doel een optimaal resultaat voor opdrachtgevers en klanten. Wij hebben dan ook ruime ervaring als partner in Design & Build-opgaven en ontwikkelen bouwteams. Een rol die we als dienstverlenende bouwer graag vervullen omdat het een pro-actieve, betrokken en innovatieve houding van ons vraagt.

Renovatie KLM flats Soest Opdrachtgever: NEWOMIJ Naarden

Grootscheepse renovatie, minimale overlast Vijf flatgebouwen die aan de buitenkant volledig moesten worden gerenoveerd. En dat terwijl de bewoners er gewoon bleven wonen. Met recht een opdracht waar een strakke planning, zorgvuldigheid en doordachte werkwijze van uitermate groot belang zijn.

De opdracht omhelsde: - Vervanging van het gevelmetselwerk en spouwisolatie; - Vervanging van gevelvullende houten kozijnelementen door aluminium gevelelementen; - Een opknapbeurt van de balkons; deze werden aan de boven- en onderzijde voorzien van een nieuwe afwerklaag en de balkonhekken kregen een schilderbeurt.

Duurzaam denken en handelen heeft nu en in de toekomst onze oprechte aandacht en inzet. Dit komt niet alleen terug in onze bouwoplossingen, maar ook in de organisatie van het bouwproces en de wijze waarop wij met onze klanten, medewerkers en omgeving omgaan. Meer weten over Trebbe? Kijk op www.trebbe.nl. 72

8.1 Trebbe West b.v. Organisatie

Financieel

Naam en adres Trebbe West B.V., Marconibaan 65, 3439 MR Nieuwegein

Jaarverslagen 2011 en 2012 De jaarverslagen 2011 en 2012 zijn achter tab 2 bijgevoegd in de Trebbe-map.

Zelfstandig bedrijf of concern Trebbe West is een dochteronderneming van de Trebbe Groep B.V. Hoe liggen de verantwoordelijkheden indien onderdeel van een groter concern Trebbe West is een besloten vennootschap en is één van de regionale bedrijven die deel uitmaken van de zelfstandige Trebbe Groep B.V. uit Enschede. De jaarcijfers van Trebbe West zijn dan ook geconsolideerd in de jaarcijfers van Trebbe Groep. Trebbe West B.V. is volledig bevoegd en in staat zelfstandig werken te ontwikkelen, voor te bereiden, uit te voeren en te onderhouden. Trebbe Groep B.V. stelt zich volledig en uiteindelijk garant voor alle technische en financiële verplichtingen, aangegaan door haar regionaal gevestigde bedrijven, i.c. Trebbe West B.V. Rechtsvorm Trebbe West is een besloten vennootschap. Werkgebied Het werkgebied van Trebbe West is het westen en het midden van Nederland. Aansluiting bij SWK of Woningborg Trebbe West is aangesloten bij Woningborg.

Resultaten (voor belasting) De verklaring van KPMG is achter tab 2 bijgevoegd in de Trebbe-map. Orderportefeuille voor komende 2 jaar 2015: 30 mio 2016: 10 mio Bereidheid verstrekking borgstelling 20% over het in uitvoering zijnde project Wij zijn bereid om een borgstelling van 20% te verstrekken over het in uitvoering zijnde project. Aantal CAO-werknemers Trebbe West B.V. heeft 15 CAO-werknemers in dienst. De regio van Trebbe West betreft de provincies NoordHolland, Zuid-Holland, Utrecht en een gedeelte van Noord-Brabant. Daarom is een uitgebreid eigen CAO-bestand niet wenselijk. Wij werken met co-makers in ketensamenwerking voor alle onderdelen, dus ook ten aanzien van werkzaamheden die wij met eigen personeel kunnen realiseren. Wij vullen ons bestand aan met personeel van onze co-makers.

Ervaring met koop-aannemingsovereenkomsten Trebbe West B.V. heeft ervaring met koopaannemingsovereenkomsten. Voor externe ontwikkelaars werkt Trebbe West B.V. met aannemingsovereenkomsten. Voor eigen projectontwikkeling werkt Trebbe West B.V. met koop-aannemingsovereenkomsten. Voldoende capaciteit en know-how in de periode ten behoeven van de realisatie van het project Wij hebben voldoende capaciteit en know-how voor de realisatie van het project 64 portiekwoningen Bakemabuurt Zuid. Onze omzetprognose voor 2015 bedraagt 45 à 50 miljoen. Hoe is het kopersmanagement georganiseerd Zie hiervoor het plan van aanpak in het boekwerk van A3 architecten. Keurmerk Klantgericht Bouwen Trebbe West B.V. is lid van de Stichting Klantgericht Bouwen, zie tab 1.

Welke onderdelen van het werk door eigen personeel uitgevoerd De ruwbouwwerkzaamheden en afbouwwerkzaamheden (timmerwerk) worden door eigen personeel uitgevoerd. 74

2. Gerrit Rietveldwoningen te Utrecht

1. De Toekomst Vlaardingen

4. Boezemanflats Maassluis

1. De toekomst te Vlaardingen

3. Slotjes Midden

Herstructurering van 300 woningen, 2 stempels, in de wijk Holy-zuid Opdrachtgever: Woningcorporatie Waterweg Wonen Nominatie: Gulden Feniks 2012 (de Nationale Renovatieprijs) Programma: - her-differentiatie woningtypes voor nieuwe doelgroepen - optoppen en balkonvergroting - toevoegen nieuwe entrees en liften - her-compartimentering bergingen - label A en B - inrichting openbare ruimte en leefomgeving

A3 Architecten is een bureau wat zoekt naar oplossingen. Door projecten niet enkel vanuit de architectuur, maar ook vanuit de gebruiker, de sociale kant, de techniek en de financiële kant te benaderen, realiseren we doordachte projecten, welke in de loop

8.2 A3 Architecten

der tijd hun waarde ook hebben bewezen. A3 Architecten, maatschap voor stedenbouw, architectuur en bouwtechniek, is een architectenbureau dat momenteel uit een 15-tal medewerkers bestaat. De leiding berust bij de eigenaren: Wim van As, Martijn Graafmans en Arno van Wezel, ondersteund door een secretariaat, een stedenbouwkundige, architecten en bouwkundigen. Het bureau is opgericht in 1988 en is actief op alle niveaus van het bouwen. Een team van architecten, stedenbouwkundigen en bouwkundigen heeft ervaring in het realiseren van een breed scala aan projecten. Hieronder vallen het ontwerpen en realiseren van stedenbouwkundige studies en plannen, woningbouw in de sociale en de vrije sector (zowel binnenstedelijke- als uitleggebieden), kantoorgebouwen in de particuliere en overheidssector, bibliotheken, gezondheidscentra, sporten recreatieobjecten, winkelcentra, sociaal-culturele centra, kerkelijke centra en bedrijfshuisvesting. A3 Architecten is al lang actief in het bestaande vastgoed en heeft een scala aan woongebouwen (portieketage-, galerij- en eengezinswoningen) gerenoveerd. Sinds de oprichting van ons bureau zijn we betrokken bij herstructurering van wijken en de aanpak van bestaande gebouwen, zowel woon- als utilitaire gebouwen. In zowel de vooroorlogse als in de naoorlogse wijken zijn diverse plannen ontworpen en gerealiseerd. Kennis dus op wijken buurtniveau (stedenbouwkundig) maar ook gebouwniveau (architectuur en bouwkunde). Grootonderhoud, renovaties, herbestemmingen en transformaties is onze dagelijkse praktijk. Integrale

plannen waarin ook leefbaarheid en duurzaamheid een grote rol spelen. Deze deskundigheid resulteerde in 2012 in een nominatie voor de Gulden Feniks (de vroegere Nationale Renovatieprijs) voor ons verbeterplan “De Toekomst”, een herstructurering en (casco) renovatie van 300 woningen (2 stempels) in de wijk Holy-zuid te Vlaardingen voor woningcorporatie Waterweg Wonen. Momenteel renoveert ons bureau (op uitnodiging van woningcorporatie Bo-Ex te Utrecht) 388 woningen in de wijk Hoograven te Utrecht ontworpen door Gerrit Rietveld. Een zeer vergelijkbare opgave (als het renoveren van het Bakema-bezit van Stadgenoot), waarin op zorgvuldige wijze de architectuur van Gerrit Rietveld wordt geanalyseerd door ons bureau en voorstellen zijn uitgewerkt tot een verbeterplan in de architectuur en de openbare ruimte. Dit in sterk overleg met de gemeente Utrecht, de Welstands- en de Monumentencommissie.

het totale bouwproces. Ook houdt het bureau nauw contact met het onderwijs, en biedt het ruimte aan stagiairs en jonge architecten. Hierdoor ontstaat een brede basis van kennis en ervaring.

Ontwerpen gericht op de dialoog Alle ontwerpen dienen een verhaal aan te gaan met hun omgeving. Elk ontwerp verteld op deze manier zijn eigen verhaal, maar is tegelijk verbonden met de context. Dit kan een dialoog oud-nieuw zijn, een dialoog openbaarprivé of bijvoorbeeld individu-maatschappij. Maar ook in het proces staat de dialoog centraal. Altijd wordt gezocht naar een optimale verhouding tussen kosten en kwaliteit, of bijvoorbeeld naar een dialoog tussen de verschillende belangen van opdrachtgever, gemeente en gebruiker.

Ontwerpen vanuit een sociaal hart

Visie In de ruim 25 jaar dat het bureau bestaat is er in de architectuur en de techniek, maar ook in de maatschappij veel veranderd. Binnen deze veranderingen blijven de kernwaarden van het bureau een constante, ze komen in al onze ontwerpen naar voren, en vormen de basis van elk nieuw ontwerp.

Vakmanschap en techniek als basis van uitvoerbare projecten

Ontwerpen beginnen bij een sterk bewustzijn van de context. Dit is natuurlijk de ruimtelijke context, staat het gebouw binnenstedelijk of in het landschap, maar het betreft hier ook de sociale context. Voor wie bouwen we, en hoe kan een ingreep de sociale samenhang binnen een wijk versterken. Ook duurzaamheid, de impact van bebouwing op leefomgeving en maatschappij is een belangrijk aspect binnen ons ontwerp. Deze duurzaamheid zit zowel op het niveau van flexibel en aanpasbaar ontwerpen tot materiaal- en energiegebruik.

Vakmanschap vormt de basis. Deze komt voort uit de kennis van techniek, maar vooral ook uit ervaring. Deze ervaring wordt opgedaan in een sterke betrokkenheid bij

2. Gerrit Rietveldwoningen te Utrecht

3. Portieketagewoningen te Oosterhout

4. Boezemanflats Maassluis,

Renovatie van 388 woningen, 2 stempels, in de wijk Hoograven te Utrecht Opdrachtgever: Woningcorporatie Bo-Ex Bijzonderheid: woningen zijn ontworpen door Gerrit Rietveld Programma: - stedenbouwkundige analyse en ingrepen - verbeteren veiligheid, inrichting openbare ruimte - verbetering entrees, woningplattegronden en installaties - nieuwe doelgroepen huisvesten - her-compartimentering bergingen - label A en B - architectuur: zorgvuldig en met respect omgaan met de architectuur van Gerrit Rietveld

Renovatie van 175 portieketagewoningen in de wijk Slotjes Midden Opdrachtgever: Woningcorporatie Thuisvester Bijzonderheid: renovatie na herroepen besluit sloop/nieuwbouw Programma: - stedenbouwkundige analyse en ingrepen - verbeteren veiligheid, inrichting openbare ruimte en leefomgeving - verbetering entrees, woningplattegronden en installaties - nieuwe doelgroepen huisvesten - her-compartimentering bergingen - label A en hoger

Renovatie van 112 portieketagewoningen in de Burgemeesterswijk Opdrachtgever: Woningcorporatie MaasDeltagroep Bijzonderheid: exterieur/uitstraling moest voldoen aan nieuwbouw kwaliteit Programma: - stedenbouwkundige analyse en ingrepen - verbeteren veiligheid, inrichting openbare ruimte en leefomgeving - verbetering entrees, woningplattegronden en installaties - nieuwe doelgroepen huisvesten - her-compartimentering bergingen - label A

1. Grote Pekken, Veenendaal

2. Kanalenbuurt Zuid, Utrecht

8.3 VIAC installatie adviseurs VIAC Installatie Adviseurs Houten is een installatieadviesbureau dat anticipeert op actuele energievraagstukken. Innovatief, modern en met lef worden installatietechnische adviezen met toekomstwaarde ontwikkeld. Geen fictie maar visie! Dit doen we al meer dan 16 jaar met thans circa 27 medewerkers.

3. Stanleylaan, Utrecht

4. Livingstonelaan, Utrecht

VIAC geeft duurzame installatietechnische adviezen aan partijen in woningbouw, utiliteitsbouw zowel in nieuwbouw als in bestaande bouwprojecten. Dit doen wij zo transparant mogelijk om een optimale duurzame outcome met minimale faalkosten te realiseren. Met een brede maatschappelijke betrokkenheid wil onze organisatie een blijvende bijdrage leveren volgens het ‘people – planet – profit’- principe om voor onze klanten een veiliger en gezonder woon- en werkmilieu te verwezenlijken. VIAC is betrokken vanaf de initiatieffase tot en met de oplevering en vaak ook nog tot na de oplevering. Onze teams vormen het belangrijkste kapitaal in de organisatie. Talenten worden maximaal benut en passende opleidingen worden aangeboden. VIAC gelooft in de kracht van samenwerken. In een wereld die gekenmerkt wordt door snelheid, complexiteit en diversiteit is het netwerk het enige bedrijfsmodel dat hierbij past. Het netwerk dat de expertise van alle spelers in één project coördineert, is creatiever en innovatiever en beschikt over de beste uitgangspositie om nieuwe diensten met minimale faalkosten te realiseren.

Niet competitief tussen-, maar coöperatief met elkaar. Dit doen wij in teams van specialisten. Deze proactieve houding is de voorwaarde om een geïntegreerd ontwerp binnen een project mogelijk te maken. Hierdoor voelen onze klanten, waaronder woningbouwcorporaties, gemeenten, projectontwikkelaars, beleggers, zich vertrouwd met de werkwijze van VIAC. Wij hebben ons kwaliteitssysteem gebaseerd op ISO 9001 en waarborgen dit middels het INK model. Daarnaast zijn wij door KIWA gecertificeerd EPA, legionella en BRL 8010 adviseur.

Referenties 1. Grote Pekken te Veenendaal Opdrachtgever: Patrimonium woonstichting Renovatie van 240 galerijwoningen

2. Kanaleneiland Zuid te Utrecht Opdrachtgever: Bo-Ex Utrecht Renovatie (in fasen) van 720 portiekwoningen Uitvoering tussen 2014 en 2020

3. Stanleylaan te Utrecht Opdrachtgever: Bo-Ex Utrecht Renovatie van portiekwoningen van 48 portiekwoningen als onderdeel van totaalplan Kanaleneiland Zuid

4. Livingstonelaan te Utrecht Opdrachtgever: Bo-Ex Utrecht Renovatie van 96 appartementen en bergingen

5. diverse renovatie projecten Opdrachtgever: Eigen Haard

6. De studio's opdrachtgever: Stadsgenoot & AM.

Referenties

8.4 De Stijlgroep

Referenties Bos en Lommer te Amsterdam Opdrachtgever: Stadgenoot Jaar: 2013

8.5 VIBES Vibes Building Engineers is een vooruitstrevend en modern adviesbureau voor de bouw.

2e Oostparkstraat te Amsterdam Opdrachtgever: Stadgenoot Jaar: 2012

Louis Couperusstraat te Amsterdam Opdrachtgever: Stadgenoot Jaar: 2012

Onder de noemer Totale Gebouw Engineering leveren wij alle adviseursdiensten voor ontwerp, engineering, voorbereiding, realisatie en beheer van gebouwen. We doen dat vanuit onze eigen expertise en, zo nodig, aangevuld met gespecialiseerde partners. Wij weten dat samenwerking van doorslaggevend belang is voor het realiseren van een succes. Wij spiegelen ons daarbij graag aan de sport. Kampioenen weten dat hechte samenwerking noodzakelijk is, ook bij individuele sporten. Onze best gewaardeerde prestaties uit het verleden kwamen tot stand als intensief werd samengewerkt met partners en klanten. Topprestaties kun je niet alleen realiseren. Samen met een team van specialisten kom je tot de beste resultaten. Vibes is gericht op samenwerken, zowel intern met de medewerkers als extern met klanten en partners. Onze medewerkers dragen veel verantwoordelijkheid en relevante kennis van gebouwen en het bouwproces. Ze gebruiken alle moderne middelen die beschikbaar zijn. BIM is daarvan natuurlijk niet de minste. Al sinds 2002 hebben wij succesvolle BIM projecten gerealiseerd.

Totale Gebouw Engineering gaat uit van twee belangrijke pijlers: Â&#x; proces Â&#x; integraliteit. Proces Het totale proces omvat het gehele bouwproject. Dit kan starten bij een inititiatief van de klant om een nieuw gebouw te realiseren. En loopt door tot en met het beheer van een gebouw tijdens het gebruik, waaronder onderhoud en renovatie. Wij ondersteunen de klant tijdens de totale levenscyclus van een gebouw. Integraliteit De integraliteit betreft het volledig, tegelijkertijd en in samenhang bekijken van alle aspecten in een bepaalde fase van het proces. Open en hechte samenwerking met de klant en alle disciplines is daarbij een voorwaarde. Totale Gebouw Engineering garandeert dat het beste in iedere deelnemer aan het proces naar boven wordt gehaald. Zo bereiken we topresultaten waardoor klanten terugkeren voor een vervolgopdracht. Reaching the top together.

â&#x20AC;&#x153;Bij elkaar komen is het begin, bij elkaar blijven is vooruitgang, met elkaar samenwerken is succes.â&#x20AC;?

Nawoord Aan het eind van dit enerverende traject kijken we nog even terug om onze gedachten onder woorden te brengen ( flash back). Toen de uitvraag binnen kwam, was er nog geen idee over de zoektocht naar het einddoel. Vanuit de vraagstelling van de opdrachtgever begint het denkproces en worden mogelijkheden onderzocht. Omdat je als team verwacht dat de vraagstelling van de opdrachtgever is ingegeven vanuit een lang vooronderzoek, is dat in eerste instantie ook de richting, die je als team inslaat. Gaandeweg het proces komen de ideeën en komen diverse mogelijkheden in beeld. Vanuit voorstellen in plattegronden en planaanpak ontstaat een kosteninzicht en dit leidt tot do’s en don’ts. Verrassend is het om te constateren dat het team dan toch tot afwijkende, aanvullende inzichten komt voor blok 4 en 7 en de aanpak voor de gebiedsontwikkeling.

Eveneens ontstaat door sparren van het team een alternatief qua installatie, duurzaamheid, dat zo vernieuwend is , dat het nog in de experimentele fase zit, maar vanuit bewezen componenten realiseerbaar is. Al deze ideeën ontstaan, omdat in het consortium zoveel expertise en inventiviteit zit, want dit consortium bestaat uit deelnemers die deze creativiteit op verschillende manieren in de markt hebben ontdekt en daarin koploper zijn. Kortom, dit consortium wil deze ideeën en aanvullende ideeën met opdrachtgever Stadgenoot delen. Wij staan klaar om dit te doen. Wij willen onze kennis delen. De keus is aan Stadgenoot. Namens het consortium, Gerrit van Wijgerden

Integrale visie & Planuitwerking renovatie BAKEMABUURT te Amsterdam

datum: 12 mei 2014

i.o.v.

i.s.m.