5 minute read
versnelling woningbouw
HOE ONDERNEMEN IN EEN MARKT DIE ALTIJD IN CRISIS IS?
Na de stagnatie door stikstof- en PFASproblematiek, dreigen we door de bouwkostenstijgingen de woningbouw opnieuw te vertragen. En als gevolg van de internationale onrust en de naweeën van de Coronacrisis op de economie kunnen we zo maar weer in een crisis terecht komen. Alle inspanningen van overheid en marktpartijen om te versnellen komen dan weer op losse schroeven te staan. Een bekend scenario dreigt zich te voltrekken
In goede tijden zijn de ambities groot, maar lukt het niet om genoeg tempo te maken, in slechte tijden komt de haalbaarheid van projecten onder druk te staan en komen nieuwe initiatieven niet van de grond. Op deze manier staat de woningproductie eigenlijk altijd onder druk. Hoe komt dit en waarom lukt het in de vastgoedsector zo moeilijk om op langetermijndoelen te sturen? In deze analyse benaderen wij deze vraag vanuit het perspectief van ondernemerschap.
Toevallige optelsom Voor opgaven in ruimtelijke ontwikkeling zijn altijd meerdere partijen nodig. De doelen, belangen en scope van deze verschillende opdrachtgevers moeten bij de start van een project (al dan niet toevallig) allemaal samenkomen. De overheid houdt zich daarnaast vanuit haar publiekrechtelijke rol op een behoorlijk detailniveau bezig met ontwikkelvraagstukken. Op een bepaald moment moeten de belangen van de opdrachtgevers samenkomen én moeten de maatschappelijke, politieke en marktomstandigheden passend zijn. Het zoeken naar dit momentum vraagt het nodige balanceerwerk van partijen en het evenwicht is kwetsbaar. Van alle projecten waar op enige manier een initiatief genomen wordt, haalt maar een deel de eindstreep. Dit maakt het niet makkelijk te werken aan lange termijn strategische doelen of aan grootschalige opgaven. Ruimtelijke ontwikkeling is hierdoor vaak meer een toevallige optelsom van projecten waarbij het meezat, dan een zorgvuldig geregisseerd proces waarmee marktpartijen en overheden gezamenlijk aan hun strategische langetermijndoelen werken.
Meer regie vanuit de overheid? De laatste tijd ontstaat er steeds meer een roep om meer regie vanuit de (hogere) overheid. Het is goed dat de overheid regie heeft op de ingewikkelde puzzel die ruimtelijke ontwikkeling is. Het gevaar is echter dat de strategische agenda van marktpartijen (bijvoorbeeld vastgoedbeleggers en ontwikkelaars) en woningcorporaties pas aan bod komt als er concrete bouwprojecten zijn gedefinieerd. Dit terwijl deze partijen een goed zicht hebben op de ontwikkelingen in de markt en ook strategische doelstellingen hebben die verder gaan dan deze individuele projecten. De actieagenda Wonen is een mooi voorbeeld van het afstemmen van de strategische agenda. Deze agenda moet echter nog omgezet worden naar concrete initiatieven en daar zien we juist dat partijen elkaar pas weten te vinden op het niveau van individuele projecten.
Gezamenlijk ondernemerschap Om handen en voeten te geven aan de strategische doelen moeten er samenwerkingen (tussen marktpartijen onderling en tussen markt en overheid) komen die het niveau van individuele projecten overstijgen. Wat we bedoelen met dit gezamenlijk ondernemerschap is het beste uit te leggen door een veel genoemde, maar discutabele wijsheid aan te halen. Er wordt vaak gezegd dat de risico´s daar moeten liggen waar er het beste op gestuurd kan worden. Dat klinkt logisch, maar in ruimtelijke ontwikkelingen zorgt dit juist grotendeels voor de complexiteit en versnippering die in het eerste deel van deze analyse is beschreven. Om ambitieuze grootschalige plannen te realiseren,
moeten we ons beseffen dat er veel risico´s zijn waar niet één van de partijen afzonderlijk op kan sturen. Ruimtelijke ontwikkeling is daar gewoonweg te ingewikkeld voor. Een belangrijk onderdeel van gezamenlijk ondernemerschap zien wij dus juist in het op elkaar leggen van de risico´s en deze gezamenlijk te dragen. Dat verbindt en stimuleert om vanuit de opgave te denken. Natuurlijk zet vervolgens elke partij haar competenties in om hier zo goed mogelijk te sturen, maar dan wel vanuit het belang van de gezamenlijke opgave.
De stadsontwikkelmaatschappij Er moeten dus gezamenlijke ondernemingen komen die robuust genoeg zijn om grotere opgaven aan te pakken. Dit kunnen verschillende opgaven zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om een gebiedsontwikkeling, maar ook om een publiek-privaat fonds om meer middeldure huurwoningen in een stad toe te voegen. Door ook de eigenaren van het bestaande vastgoed (in eerste instantie beleggers en corporaties) te betrekke,n kan er fundamenteel gewerkt worden aan de transformatie en toekomstbestendigheid van de stad. Er is namelijk niet alleen een kwantitatieve opgave, maar ook een matchingsvraagstuk op kwaliteit, waar de bestaande voorraad een belangrijk rol in speelt.
Doordat verschillende partijen participeren en op een hoger abstractieniveau een verbintenis aangaan, kan er ook crisisbestendig geïnvesteerd worden. Voorwaarde is dan wel dat de plussen in de goede tijd kunnen worden ingezet om de anticyclische investeringen mogelijk te maken. Huurwoningen dus niet als achtervang voor de koopwoningen, maar als crisisbestendige component van de samenwerking en als deel van de missie om een goede mix aan woningen te realiseren.
De angst voor Publiek Private Samenwerkingen (PPS) op basis van eerdere negatieve ervaringen is onterecht. Er heeft namelijk in de afgelopen decennia een enorme professionaliseringsslag plaatsgevonden in de sector. Partijen zijn risicobewuster geworden en we kunnen de ervaringen van de eerder toegepaste samenwerkingsmodellen gebruiken om lessen uit te trekken voor de toekomst. Nieuwe vormen van PPS en convenanten De eerste stap die we kunnen zetten in het opschalen in gezamenlijk ondernemerschap is dat partijen afspraken maken die het niveau van individuele projecten overstijgen en waar gezamenlijk risico’s worden genomen of bestreden. Dit kan in de vorm van convenanten of nieuwe vormen van PPS. We zien hier de afgelopen tijd al initiatieven in ontstaan. Een voorbeeld is het uitruilen of combineren van grondposities tussen partijen, zodat een betere match te maken is met de strategische doelstellingen en de risico´s gespreid worden. Ook zijn we voor binnenstedelijke opgaven bezig om afspraken te maken tussen de gemeente, corporaties en beleggers als eigenaren van een gebied, om vervolgens gezamenlijk op zoek te gaan naar ontwikkelpartners. Het laatste voorbeeld is het toepassen van een PPS-light, waarbij de overheid en marktpartijen vroeg in het proces samen optrekken en gezamenlijk de participatie met de omgeving organiseren en daarna allebei meer hun klassieke rol pakken. De behoefte hieraan wordt versterkt door de in aantocht zijnde Omgevingswet. Bij deze samenwerkingsvormen kan een marktpartij de ontwikkeling zelfstandig vervolgen als de planologische kaders voldoende zekerheid bieden.
Kortom: we moeten erkennen dat er altijd wat aan de hand is in de woningbouwontwikkeling. Door niet verder te versnipperen, maar juist de verbinding op te zoeken en op te schalen in gezamenlijk ondernemerschap, zijn we minder gevoelig voor deze grillen. Hiermee kunnen we beter sturen op strategische doelen, zowel op maatschappelijk als op privaat vlak.
