6 minute read
wendbare blik op hembrug
INTERVIEW Sabine Renders
Wendbare blik op Hembrug
Sabine Renders was net vijf maanden projectdirecteur van het Hembrugterrein in Zaandam toen de Raad van State eind april 2019 een streep zette door het nieuwe Omgevingsplan. Hierdoor is de bouw van ca. 1.100 woningen vooralsnog niet mogelijk. Al snel zag Renders dat de uitspraak ook nieuwe kansen biedt voor de transformatie van het bijzondere terrein, waar ruim een eeuw lang vuurwapens, artillerie en munitie werden geproduceerd.
Nieuwe werkelijkheid De belangrijkste reden voor de vernietiging van het bestemmingsplan is dat gemeente Zaanstad de Zeehavennorm, die meer geluidsbelasting toestaat voor woningen rondom havens, niet had mogen toepassen. Bedrijven rondom het terrein hadden onder meer bezwaar gemaakt tegen de toepassing van deze norm en dit bezwaar werd gegrond verklaard. Renders zat in een vergadering toen ze het nieuws hoorde. “Ik moest het bericht even tot me laten doordringen, maar binnen vijftien minuten accepteerde ik de nieuwe werkelijkheid met het idee: stilstaan is geen optie. En het ‘prettige’ aan een vernietiging is dat je over ideeën en kansen in gesprek kunt gaan, zonder dat je het antwoord krijgt dat het bestemmingsplan al is vastgesteld. We kunnen nu het juridisch planologisch proces (her)starten en inrichten zoals het meestal gaat bij gebiedsontwikkeling: met het maken van een stedenbouwkundigplan op basis van een programma van wensen en eisen. Dat doen we samen met de ondernemers en bewoners van het Hembrugterrein. De anterieure overeenkomst met gemeente Zaanstad blijft ondanks de vernietiging in stand. Daarin is vastgesteld dat de gemeente zich zal inspannen voor een nieuw bestemmingsplan. We hebben er allemaal belang bij dat we een wenselijk en haalbaar plan krijgen, daarom moeten we samen de schouders eronder zetten.”
Kansen in tijdelijkheid In 2019 werkte Renders en haar team samen met de aandeelhouders van Hembrug Zaandam B.V en abcnova aan een Roadmap voor het Hembrugterrein. “Zonder korte termijn is er geen lange termijn. We onderzoeken daarom wat op korte termijn en in de tijdelijkheid kansrijk is. Een van de ideeën is dat we kunst als placemaking willen onderbrengen in bestaande industriële gebouwen”, vertelt Renders. “Ook onderzoeken we samen met ENGIE de energietransitie op gebiedsniveau. En we kijken naar de next step in mobility: het Hembrugterrein duurzamer en beter bereikbaar maken, met onder meer een bootverbinding met Amsterdam en deelmobiliteit. We willen bestaande bewoners, ondernemers en bezoekers – en op termijn ook de huurders en kopers van de nieuwbouwwoningen op het terrein – alternatieven bieden voor de auto.”
De kamerbrief over de Stimuleringsaanpak Flexwonen van het ministerie van BZK en de motie Tijdelijke woningen en zelfbouw van gemeente Zaanstad bieden ook kansen. Deze aanpak en motie maken het mogelijk om tijdelijk huisvesting te bieden op het Hembrugterrein. Renders: “Dat zou een stimulans zijn om de gronden en leegstaande gebouwen tijdelijk te programmeren en met mobiliteit aan de slag te gaan. Ik zie dit als een opwarmfase voor de permanente woningbouw. Dit terrein kenmerkt zich door veel gebouwen uit verschillende tijden. In deze tijdelijkheid kun je een nieuwe generatie gebouwen toevoegen, die je later weer weghaalt of misschien een meer permanente rol geeft.”
Draagvlak Uiteraard is draagvlak nodig bij de omgeving voor deze kortetermijnplannen en voor het juridisch planologisch herstelproces voor de middellange termijn. Renders legt uit hoe ze dit heeft aangepakt: “Samen met de gemeente zijn we opnieuw in gesprek gegaan met alle belangrijke stakeholders op en rondom het terrein, zoals het Havenbedrijf. We moeten weer vertrouwen krijgen in elkaar en onderzoeken waar we elkaar in kunnen vinden.”
Wij zijn op Hem Wat volgens Renders helpt in de gesprekken met de omgeving is dat er een duidelijke missie is. Deze missie is opgesteld door de aandeelhouders, mede op grond van interviews met belangrijke stakeholders, zoals gemeente Zaanstad. Deze missie is verwoord als een liefdesverklaring in het manifest 'Wij zijn op Hem'. “Mijn rol is om ons aan deze missie te houden. Ook in onze Roadmap zijn we weer begonnen vanuit deze missie. De weg is anders, maar onze missie is niet veranderd.”
Herstelproces De afgelopen periode is gewerkt aan de doorstart van deze mooie transformatieopgave. Het doel is nog altijd om het Hembrugterrein te ontwikkelen tot een aantrekkelijk, levendig en gemengd werk-woongebied met ruimte voor natuur, kunst en cultuur, buurtvoorzieningen én evenementen. Het Hembrugterrein vroeg om een op maat gesneden ontwikkelstrategie, deels ingegeven door de vernietiging van het Omgevingsplan door de Raad van State in 2019, maar ook door de omvang van het terrein en de grote verschillen op het terrein zelf en bijbehorende belangen.
In april 2021 is het Masterplan Hembrug vastgesteld: een nieuw integraal en ambitieus kader dat als basis dient om te komen tot een kwalitatieve en samenhangende ontwikkeling van het Hembrugterrein. Het plan beschrijft bewust geen eindbeeld en is daarmee adaptief en flexibel voor de toekomst. Inmiddels is voor het noordelijk deel van Hembrug een ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht.
Van likeable naar loveable “Mijn advies aan anderen is om altijd zo’n gezamenlijke missie te maken. Daarmee geef je richting en kun je nieuwe partijen uitnodigen. Daarnaast zou ik het iedereen wensen om met een wendbare blik naar gebieden te kijken en van daaruit de dialoog met de omgeving aan te gaan. Ruimte houden om iets toe te kunnen voegen vanuit een andere invalshoek kost tijd, maar maakt een project voor iedereen loveable in plaats van likeable.
Duurzame mobiliteitstransitie op Hembrug Er wordt een grote waarde gehecht aan het behoud van de unieke kwaliteiten van het Hembrugterrein en een hoge verblijfskwaliteit. Dit vraagt om een next step in mobility, met meer integrale aandacht voor lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit. Voor Hembrug is dit dan ook een belangrijk speerpunt in de ontwikkeling. In het Masterplan Hembrug kreeg de mobiliteitsvisie een belangrijke plek en afgelopen maanden is gewerkt aan een Mobiliteitsplan dat binnenkort aan het gemeentelijk bestuur zal worden aangeboden. Een routekaart met concrete mobiliteitsmaatregelen is in tijd uitgezet en passend gemaakt bij de gefaseerde ontwikkeling van Hembrug. Er wordt een duidelijke ambitie uitgesproken die Hembrug samen met alle betrokken partijen stap voor stap wil bereiken. Een belangrijke uitdaging die hoort bij een mobiliteitstransitie is de bewustwording en
de gedragsverandering bij verschillende partijen, in bijzonder bij de afnemers (beleggers, kopers) en huidige ondernemers en gebruikers op het terrein. “Wij zijn met elkaar ergens aan gewend en juist dat willen wij doorbreken.” Dit voormalig munitie- en wapenproductieterrein is in 2018 vanuit een tender van Rijksvastgoedbedrijf gewonnen door ABC Planontwikkeling. Zij richtte samen met LIFE Makes SENS de Joint Venture Hembrug Zaandam B.V. als ontwikkelcombinatie op. Recent is Ten Brinke als partner aangesloten bij deze ontwikkelcombinatie. Het terrein omvat 42,5 ha grond (ca. 12,5 ha aan bos is naar de gemeente gegaan) en ruim 70 gebouwen, waarvan 35 met een monumentenstatus. De overige bestaande gebouwen zijn voor een deel verkocht aan de zittende ondernemers. Het terrein kent een ontwikkelingscapaciteit van 120.000 m2 woonprogramma en 60.000 m2 niet-wonen programma.
rol abcnova In de tenderfase zorgde abcnova voor het tendermanagement, dit traject liep van medio 2017 tot begin 2018. Na het succesvol afronden van de tenderfase verzorgde abcnova vanuit een Kwartiermakersrol de opdracht, waarin de overdracht van het Rijksvastgoedbedrijf naar het ontwikkelbedrijf werd verzorgd. Ook werd de eerste stap van het herstelproces gezet met de stakeholders op en om het terrein door het vormgeven van de strategische roadmap voor de herontwikkeling. Onze rol vloeide uiteindelijk over in proces- en ontwikkelmanagement en het geven van juridisch advies bij deze gebiedsontwikkeling. abcnova heeft onder andere het proces om te komen tot een gedragen en vastgesteld mobiliteitsplan en een nieuw planologisch kader voor het noordelijk deel van Hembrug verzorgd. Hierna heeft het college van de gemeente Zaanstad groen licht gegeven voor het verder in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan voor het noordelijk deel van Hembrug én het Beeldkwaliteitsplan Hembrug.
