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entrevistas José RobeRto mendonça de baRRos, menOs jurO ajuda a cOnstruçãO

2013 ano 16 nº 37

Fabio GiambiaGi, O bônus demOgráficO nãO é panaceia artigOs alkimar mOura celsO luiz martOne flavianO galhardO jOsé aguiar jOsé paschOal rOssetti leOnardO rangel rubens sardenberg

O créditO imObiliáriO pesa mais na ecOnOmia a revOluçãO dO jurO baixO O 9º prêmiO abecip de jOrnalismO

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ÍNDICE Editorial A redução de juros transforma, para melhor, a economia brasileira, com impacto positivo no crédito imobiliário.

Com juro baixo, renovação da economia brasileira - Pág. 2

Entrevista I O economista José Roberto Mendonça de Barros traça um panorama da economia brasileira, onde convivem desafios estruturais com políticas de impacto, como a queda da Selic.

A revolução dos juros beneficia a construção - Pág. 3

9ª Prêmio Abecip de Jornalismo

Certificação O superintendente técnico da Abecip, José Aguiar, trata dos avanços do Programa de Certificação Profissional Abecip.

Mais de 220 pessoas participaram da cerimônia de entrega do Prêmio Abecip de Jornalismo (foto), quando a jornalista Sonia Bridi fez palestra sobre os desafios da reportagem.

O programa já é uma realidade - Pág. 38

Macroeconomia

O crédito imobiliário em tempos de consolidação - Pág. 24

Crédito

O problema da baixa poupança no Brasil - Pág. 40

O economista-chefe da Febraban, Rubens Sardenberg, mostra como o setor privado poderá ampliar seu peso na oferta de crédito de longo prazo.

Direito Registral

O setor privado nos financiamentos de longo prazo - Pág. 26

Capa

9º Prêmio Abecip de Jornalismo

O ex-diretor do BC e professor da FGV-SP Alkimar Moura mostra que cortando juros, o Brasil aproxima-se de países industrializados, onde as taxas são baixas.

A economia brasileira no novo mundo dos juros baixos - Pág. 15

Entrevista II O economista Fabio Giambiagi, um dos mais lúcidos autores de textos sobre a economia brasileira, especializado em setor público e tendências demográficas, mostra como se deve avaliar o bônus demográfico, no Brasil.

O tempo corre contra o bônus demográfico - Pág. 18

O registro eletrônico representa enorme avanço - Pág. 44

Notas&Fatos

O crédito imobiliário pesa cada vez mais no PIB - Pág. 8

Copom

O diretor da Arisp, Flaviano Galhardo, mostra as vantagens da proposta de introdução do registro eletrônico de imóveis.

Bruno Mooca

O seminário Dobrando a Participação do Crédito Imobiliário no PIB, promovido pela Abecip, mostrou o espaço que há para a expansão do setor no Brasil.

O professor da FEA-USP Celso Martone analisa as limitações ao aumento da poupança nacional.

Economia mundial Mantida a abertura dos mercados, os emergentes sustentarão a economia global, mesmo em caso de dificuldades, acredita o professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral, José Paschoal Rossetti.

Emergências ascendentes mitigam riscos extremos - Pág. 32

Tendências O aumento da relação crédito imobiliário/PIB é uma tendência firme, já ocorrida em países desenvolvidos, analisa Leonardo Rangel.

Avança a relação crédito imobiliário/PIB - Pág. 36

Informações sobre o financiamento imobiliário e o mercado de imóveis, por Fabio Luiz Elizeu.

Pág. 48

Indicadores A evolução do SFH, nos números apurados pela Área de Inteligência de Mercado da Abecip.

Pág. 50

Rumos Depois da consolidação, em 2012, as perspectivas para o crédito imobiliário em 2013 e nos próximos anos são favoráveis, segundo o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Jr. Perspectivas favoráveis para 2013 - Pág. 52

EDITORIAL

Revista Sistema de Financiamento Imobiliário

Com juro baixo, renovação da economia brasileira

Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) Diretoria

Muito além do impacto provocado nas aplicações financeiras, a redução – nominal e real - do juro básico ao menor nível da história do regime de metas de inflação poderá significar uma mudança radical na economia. Abre-se a possibilidade de ganhos para as contas públicas e para os tomadores de recursos, pessoas físicas e jurídicas. Investidores serão induzidos a aceitar menores taxas de retorno e haverá estímulo aos financiamentos de longo prazo. Trata-se, portanto, de uma rara oportunidade, que para ser plenamente aproveitada, em especial, no longo prazo, depende da confiabilidade nas políticas oficiais, da qualidade do marco regulatório e das perspectivas de retomada do investimento e redução do Custo Brasil.

O crédito imobiliário será um dos grandes beneficiados pela diminuição dos juros, pois já se enquadra entre os segmentos que aplicam a longo prazo, com sólida base jurídico-institucional, baixo risco e mecanismos eficientes de captação de recursos, alguns em fase de desenvolvimento.

Os juros e a formação de poupança bruta são os temas principais desta edição da Revista do SFI, como se vê na entrevista de José Roberto Mendonça de Barros e nos artigos de Alkimar Moura, Celso Luiz Martone e Rubens Sardenberg.

A matéria de capa trata do seminário Dobrando a Participação do Crédito Imobiliário no PIB, realizado pela Abecip com a presença de centenas de participantes. O tema baseia-se em situações concretas, pois, pela primeira vez na história, a relação entre os empréstimos habitacionais e o Produto Interno Bruto chegou a 6% – e tem tudo para manter o ritmo forte de expansão. A relação crédito imobiliário/PIB também está tratada em análise de Leonardo Rangel, economista da Abecip.

Entre as principais iniciativas da entidade, em 2012, está a preparação para o primeiro exame de certificação aberto a todos os associados, o Programa de Certificação Profissional Abecip, como registra o texto do superintendente técnico da associação, José Aguiar.

Destaque-se, ainda, a cobertura do 9º Prêmio Abecip de Jornalismo, para o qual se inscreveram 147 trabalhos.

O economista Fabio Giambiagi, do Ipea, analisa o bônus demográfico e o impacto do aumento da idade média da população sobre o emprego e a demanda de habitações. E o professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral, José Paschoal Rossetti, aborda o peso dos emergentes na economia global. Afinal, Flaviano Galhardo destaca a proposta de criação do registro eletrônico de imóveis.

Octavio de Lazari Junior presidente Antonio Paulo Marques Barbosa, Daisy Divina Godoy, Daniella Delfino, Fabio Nogueira de Araújo, Gueitiro Matsuo Genso, Luiz Antonio Nogueira de França, José de Castro Neves Soares, José Roberto Machado Filho, José Urbano Duarte, Marco Antonio Andrade de Araújo, Nylton Velloso Filho, Onivaldo Scalco, Osmar Roncolato Pinho vice-presidentes Filipe F. Pontual diretor executivo José da Silva Aguiar superintendente técnico Revista do SFI Redação Conselho Editorial Affonso Celso Pastore, Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Fábio Pahim Jr., Geraldo Gardenali, José Paschoal Rossetti, Luiz Antonio França, Octavio de Lazari Junior e Salim T. Schahin Coordenação editorial Fábio Pahim Jr. Jornalista responsável Fábio Luiz Elizeu Colaboraram nesta edição Alkimar Moura, Fabio Luiz Elizeu, Flaviano Galhardo, Celso Luiz Martone, José Paschoal Rossetti, Leonardo Rangel, Octavio de Lazari Junior, Rubens Sardenberg, Tom Morooka Serviços de apoio técnico à edição Leonardo Rangel Editor de arte Artur Kenji Capa Hélio de Almeida Ilustrações e fotos Artur Kenji, Attilio, Joelcio Bráulio e Bruno Mooca CTP Vox Gráfica Vox Projeto gráfico Flávio Peralta e Sergio Seiei Myashyro A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

São Paulo Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 – 13º andar Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP – CEP 01452-002 Telefone (11) 3286-4855 – Fax (11) 3816-2785 e-mail: revistadosfi@abecip.org.br Fechamento desta edição: 10/12/2012

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ntrevista I

José Roberto Mendonça de Barros MB Associados

A revolução dos juros beneficia a construção O setor de imóveis será um dos mais beneficiados pela queda dos juros, afirma um dos mais respeitados economistas brasileiros, José Roberto Mendonça de Barros, sócio da MB Associados, ex-secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda e professor da USP. “Os imóveis recebem o efeito positivo do crescimento das cidades, do bônus demográfico e da demanda, que ficou reprimida durante muito tempo”.

A queda dos juros, segundo Mendonça, significa uma revolução na economia brasileira, após décadas de taxas reais elevadas, que facilitavam a vida dos investidores mais conservadores. Mas, os efeitos dessa revolução só virão com o tempo, à medida que as pessoas e as empresas reavaliarem suas necessidades e seu patrimônio, o que implicará, para muitos, uma mudança na organização dos orçamentos.

Mendonça de Barros atribui à falta de uma política microeconômica – conhecida como a “agenda perdida” – um dos motivos para a demora nos efeitos do recuo dos juros, proporcionando perplexidade no governo. Mas, observou, “acho que está começando a cair a ficha”.

E a “resposta terá de ser de alta qualidade”.

Entre os obstáculos à frente estão as pressões inflacionárias,

em especial, no setor de serviços, onde a alta de preços é da ordem de 8% a 9% ao ano. Por isso, acredita o consultor, “é impossível convergir para 4,5% ao ano” de inflação. Há consenso de que, em 2013, a inflação não será combatida com política monetária mais apertada, ou seja, os juros deverão ficar em 7,25% ao

Os efeitos virão com o tempo, à medida que as pessoas reavaliem suas necessidades, e seu patrimônio ano, mas, para 2014, os analistas consultados pelo Focus já prevêem uma taxa Selic mais alta.

Há alguns anos, a MB Associados preparou um estudo a pedido da Abecip, prevendo um longo ciclo favorável à atividade imobiliário. As conclusões estão de pé, afirma Mendonça de Barros. Além disso, “não há bolha imobiliária, o grosso dos imóveis

residenciais são adquiridos para moradia, os recursos próprios usados nas aquisições são altos”.

Ou seja, o desaquecimento atual é transitório, mas, “no ano que vem, prevemos que a oferta de imóveis será maior”.

A seguir, os principais pontos da entrevista de José Roberto Mendonça de Barros a Fábio Pahim Jr., editor da Revista do SFI: Revista do SFI – Com a queda dos juros, os brasileiros têm de poupar mais, não? Eles já estão fazendo isso, como se vê pelo aumento dos depósitos de poupança?

José Roberto Mendonça de Barros – A primeira coisa a observar é que nas grandes mudanças, há uma demora relativamente grande para se adaptar.

Pode-se fazer um paralelo com o que ocorreu quando a inflação caiu. Com a remuneração nominal elevadíssima, muitas pessoas viviam da poupança. Mas estavam consumindo capital e não percebiam. Agora, com a queda dos juros para aplicadores e tomadores, está em andamento uma lenta percepção de mudança real importante – a taxa de juros é modestíssima, depois de muito tempo de taxas muito altas em termos nominais e reais.

As pessoas ainda não realizaram isso. Do ponto de vista das apli-

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A última coisa que o Banco Central vai fazer é aumentar a taxa Selic de 7,25% ao ano, durante todo 2013, prevê Mendonça de Barros ta a verdura produzida na chácara de fim de semana. Tomou-se como exemplo um cidadão que tem uma estrutura de patrimônio com 70% de liquidez e o restante em itens que dão despesa de manutenção, carro, casa de praia, etc. Essa parcela é fonte de despesa. A simulação que eu vi indicava que é preciso pensar no patrimônio, sob pena de que ele acabe, num prazo previsível.

Aliás, eu suspeito que parte da inadimplência das pessoas físi-

cas da classe C pode ter alguma relação com a renda da caderneta de poupança, que já não é a mesma para os depósitos novos.

A renda, embora pequena, foi atingida. Por isso, é preciso poupar mais.

O Copom parece ter concluído uma redução sem precedentes nas taxas básicas de juros, de 12,5% ao ano para 7,25% ao ano em 14 meses, reduzindo o juro real para 1% a 2% ao ano. É uma revolução com impactos ainda mal avaliados, não? Como vê esse impacto sobre itens tais como o consumo, o investimento, as commodities, os imóveis, os ativos de risco?

O efeito sobre o consumo é pequeno, no curto prazo, pois os consumidores da faixa média já estão endividados. A economia cresce pouco e o consumo ocorreu muito às custas da queda de impostos, ou seja, antecipação de compras, não de aumento real. Mesmo com a inadimplência, não há muito impacto na demanda de bens duráveis. Ao longo do tempo, com financiamentos mais baratos, haverá um estímulo, mas não tão grande porque o financiamento de veículos já era bem mais barato.

O consumo tem crescido modestamente dado o endividamento. Não se consegue fazer ‘bombar’ a economia por esse lado.

Dependendo da estrutura desejada de ativos, as pessoas vão ter de reavaliar o consumo.

Attílio

cações, vai demorar um tempo para que as pessoas percebam bem isso. Também se aplica aos tomadores de recursos para investimento. Vejo em várias empresas uma certa demora para renegociar passivos, embora esta seja uma oportunidade rara para isso. Há empresas com balanços razoáveis, que poderiam estar bem melhor. É preciso entender a perplexidade e a frustração do governo com o fato de que nada ocorreu até agora. Vamos ter uma grande mudança, no devido tempo. No que tange às pessoas, faz sentido (a ideia de que estão aplicando mais). Mas, as famílias terão que avaliar qual o apetite para riscos. O aplicador tinha uma situação confortável, não era difícil obter juros reais. A caderneta é um bom exemplo disso, mas o mesmo raciocínio valia para todos os aplicadores que buscavam o baixo risco. O redesenho começa pela disposição de correr riscos. Se o cidadão continua na posição conservadora, terá de se contentar com a manutenção, não com o aumento do patrimônio. A renda fixa será mais para manter o capital. Se o desejo é comprar um imóvel, com uma entrada maior, será preciso poupar mais. As pessoas vão perceber que precisarão menos consumo e mais poupança. Será preciso também pensar na estrutura do patrimônio. Com juros altos, a manutenção de uma casa de praia pesava menos. Com juros baixos, ou negativos, essa despesa come o patrimônio.

Um exercício divulgado recentemente mostrou quanto cus-

E quanto à renda variável, às commo-

Attílio

dities, aliás, uma de suas especialidades?

Com a queda dos juros, a renda fixa paga cerca de zero em termos reais e a renda variável não anda, o índice Bovespa travou nos 60 mil pontos. No curto prazo, o estímulo eventual decorrente da taxa de juros foi superado por outros problemas, como a governança das ações de empresas estatais. O sistema Petrobrás está nesse caso e, mais recentemente, houve o cataclisma de governança do setor elétrico, como já havia ocorrido com os spreads bancários e com a telefonia. Com a exceção do varejo, todos os setores foram afetados. Como a economia está devagar, os IPOs não ocorreram. Mas as pessoas não tardarão a perceber que, com juros baixos, serão levadas para a renda variável, como nos países desenvolvidos. Terão de ver quais setores têm possibilidade de crescer e tomar o risco. É um exemplo claro do que vai ocorrer.

Quanto às commodities, são menos afetadas pelos juros, porque o preço é determinado no exterior, onde a regra já é o juro próximo de zero. O fato de abaixar juros não altera quase nada. Uma commodity será atrativa se o cenário for de escassez. Melhor pensar como variante da renda variável, com volatilidade alta, que depende de análise fundamentalista. O juro, neste caso, pesa muito pouco, salvo para operadores de commodities com menor liquidez, como arroz, feijão, pois se torna mais fácil carregar estoques. Há coisas mais complexas nessa área, como o custo do País.

Já nos imóveis, o impacto é maior?

Eles tendem a ser mais beneficiados, com o tempo, até porque os imóveis em geral ainda sentem o efeito positivo do crescimento das cidades. A população urbana vai continuar crescendo, o bônus demográfico está em curso. E a demanda foi reprimida durante 20 anos. Há demanda e um fluxo suficientemente alto para sustentar a percepção de que imóveis residenciais são uma boa coisa.

Os imóveis serão os mais beneficiados, pois a população urbana cresce, o bônus demográfico está em curso e a demanda foi reprimida

O efeito direto é mais lento porque, graças aos juros do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa já era muito competitiva em relação à Selic.

O efeito mais positivo do juro em queda está no setor imobiliário e no crescimento das empresas. Com capital de giro mais barato, o estímulo às empresas é extraordinário, há estímulo ao empreendedorismo, o que é o grande benefício da queda de juros.

Pode-se falar, assim, na revolução dos juros?

A queda dos juros é uma revolução. Desde a estabilização dos anos 60, houve 25 anos de juros reais muito elevados, após a abertura da economia. Só faço uma observação: percebo o governo perplexo porque não se tem crescimento mais rápido com a queda dos juros e a mudança do câmbio. O efeito sobre o investimento não ocorre porque o melhor equilíbrio das variáveis macroeconômicas é necessário, mas não é suficiente para assegurar os investimentos.

Falta a política microeconômica e aí não estamos bem. O governo está demorando a perceber porque é mais lenta a resposta e mais urgente a agenda da competitividade. Mesmo com juros baixos, temo que estejamos atados à armadilha do crescimento.

Acho que está começando a cair a ficha, mas aí as questões são mais profundas. A resposta terá de ser de alta qualidade.

Pode-se dizer que a redução dos juros deveria ter ocorrido

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Prevê mudanças no modelo de negócios bancário, para emprestar mais a longo prazo?

Será preciso, mas aonde não se sabe. O que é certo é que os retornos caíram e não há como escapar da troca do curto para o longo prazo e para volumes grandes. É preciso compensar a redução da margem líquida com o aumento do volume, além da diminuição de custos, investimentos em tecnologia, como tem anunciado líderes de mercado. Há coisas que demoraram um certo tempo, envolvendo mix de produtos diferentes, mais ênfase em faixas de clientes.

Com juros mais baixos, a grande

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A evolução dos preços dos imóveis nas metrópoles, como São Paulo e Rio, deve causar alguma apreensão – ou é justificável pela falta de terrenos, custos de mão de obra e de transação, alvarás morosos, entre outros fatores?

Não há bolha imobiliária, no sentido especulativo. O grosso dos imóveis residenciais é comprado para moradia, os recursos próprios usados nas aquisições são altos. Isso se mantém. Mas, como não havia demanda e agora há, as construtoras saíram correndo para atendê-las e houve aumento de preço dos terrenos.

Além disso, o custo da construção

cresceu brutalmente, sobretudo devido ao custo da mão de obra.

As empresas tiveram dificuldade na hora de construir. A demanda não é especulativa. Houve descompasso entre oferta e demanda. As construtoras travam o preço ao vender no stand e, atrasando, reduziram margens. Assim, os lançamentos foram reduzidos e a atividade diminuiu. Já houve uma ‘desinflada’ no mercado.

No ano que vem, prevemos que a oferta será maior.

Arquivo

mais cedo, ou ela foi adotada no vantagem não vai estar na captamomento certo? ção, como ocorria no tempo dos Pode-se, mas temos que objuros altos, mas no volume. Aí as servar que a redução ocorreu, é coisas ficam mais parecidas. A uma revolução, mas levará temestrutura de ativos é que tende po a se manter porque continua mudar. amos a ter pressão inflacionária, dados os excessos de 2010, com custos desordenados. A inflação de serviços é de 8% ao ano, ou pouco mais. É impossível convergir para os 4,5% ao ano (o centro da meta) se no setor de serviços cresce a 8% a 9%. A diferença é a inflação, não explosiva, mas já temos um congelamento de preços de derivados de petróleo.

Estamos numa fase desconfortável. Essa é a diferença. Por isso os analistas ouvidos no Focus já estimam que em 2014 será preciso elevar os juros, por causa do José Roberto Mendonça de Barros, da MB: o efeito juro crick inflacionário.

Como vê as economias brasileira e global?

Em que medida somos afetados?

A economia global continua limitando a economia brasileira, pelos caminhos do comércio, magnificados pela política argentina, que afetou ais a produção de manufaturados, e pela da China, que afetou o minério. E há as expectativas. Com o mundo mal das pernas, companhias que gostariam de aumentar a operação no Brasil não o fazem.

Boa parte do investimento direto estrangeiro (IDE) vem para a compra de ativos já existentes – é a consolidação, no Brasil. É o que ocorre por hora, mas depois virá mais investimento novo. Domesticamente, o desaquecimento da economia, que viria de qualquer forma, fica afetado pela desaceleração global. Com relação aos Estados Unidos, nós na MB somos otimistas quanto a 2014.

Passado a discussão final – a derrota do Partido Republicano não lhe permite agir –, os Estados Unidos devem voltar a crescer, o mercado imobiliário melhorou,

No Brasil, a situação de pleno emprego – ou quase isso – deve causar surpresa ou é uma conseqüência natural do envelhecimento da população e do chamado bônus demográfico? É um dos mistérios brasileiros. O crescimento do emprego é puxado pelas áreas de baixa produtividade, como governo, comércio. Estamos crescendo mais em extensão do que em profundidade. E temos menos jovens no mercado de trabalho. Mas a questão central está na demanda de empregados no setor de serviços. Com crescimento de 8% a 9%, (o setor de serviços) pode pagar. E atrapalha a indústria. O mercado de trabalho, lentamente, está esfriando. O indicador maior, o Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados do Ministério do Trabalho), dá o volume e o salário dos contratados e dos dispen-

cia. Há limitações. As medidas macroprudenciais são um dos componentes da piora dos bancos médios e pequenos. Afeta a todos. Se apertar demais, há conseqüências. Mesmo que os bancos sejam menores, não se prevê que o setor venha a encolher. As autoridades serão compelidas a suportar. Mas, a última coisa que o Banco Central vai fazer é aumentar a taxa Selic – 7,25% ao ano para todo 2013, é o que se prevê.

Arquivo

assim como o agronegócio, a energia (o shale gas), há o renascimento industrial e inovações na área de tecnologia. Passado o ‘despenhadeiro’, o fiscal clift, 2014 será melhor. Com a União Européia, somos pessimistas. Acreditamos que a solução está distante. Não tem horizonte de solução. A deterioração das condições políticas pode precipitar eventos piores. Os alemães, que são os donos da bola, decidiram esperar a eleição de 2013 e até lá continuarão poupando. No curto prazo, não há uma ameaça. Mas tampouco a China tem o mesmo perfil.

“Houve descompasso entre oferta e demanda, mas, hoje, já ocorreu uma desinflada nos preços e, em 2013, prevemos que a oferta voltará a aumentar” sados. Em número, os contratados ainda ganham, mas o salário dos contratados é menor do que o dos dispensados. A folha de pagamento está lentamente se ajustando para baixo. A escassez era tão grande, até tão pouco tempo atrás, que se hesita em dispensar. Mas prevemos que isso ocorra no ano que vem. O ajuste está aparecendo, não temos dúvida quanto a isso.

Combater a inflação com as medidas macroprudenciais é uma alternativa a curto ou médio prazos?

Macroprudencial é um nome elegante para o controle do crédito. No curto prazo, funciona, mas vai perdendo a eficá-

Considera que está em curso um deslocamento da economia de Chicago para a economia comportamental, com ênfase em itens como sustentabilidade, educação, estímulos à concentração urbana como mecanismos de eficiência? No que isso é importante, do seu ponto de vista?

A derrocada da Escola de Chicago, em 2008, não é trivial.

O sistema econômico, deixado solto, tende a desajustes. É uma mudança enorme. Mas abriu duas estradas que não se comunicam: o atendimento vai ser feito via regulação ou via capitalismo de Estado? Quem está no governo vê com bons olhos a segunda via. Eu penso o contrário. Temos de ter uma boa regulação – e não a busca de intervenção direta no meio ambiente, na infraestrutura, por exemplo. Há uma disputa entre o Estado regulador e o Estado intervencionista. A América Latina está rachando. De um lado estão Chile, Peru, México, Colômbia, na direção da regulação. Argentina, Equador, Venezuela – e o Brasil, de modo mais light – não.

O custo da construção cresceu brutalmente, devido à mão de obra e à dificuldade das empresas de construir, agravada pela trava do preço no stand

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Tom Morooka

apa

Jornalista

O crédito imobiliário pesa cada vez mais no PIB O crédito imobiliário pesa cada vez como proporção do Produto Interno Bruto (PIB), chegando a um porcentual entre 6% e 7%, em 2012, conforme as novas estimativas dos agentes privados e do governo. Esse e outros temas centrais da economia e do financiamento à moradia no Brasil foram debatidos no seminário Dobrando a participação do crédito imobiliário no PIB, promovido pela Abecip e do qual participaram representantes do Banco Central, dirigentes de classe, altos executivos do setor bancário, das incorporadoras e construtoras, além de especialistas em questões cruciais para o desenvolvimento do crédito imobiliário – como a securitização, novas fontes de recursos, registro de imóveis e avanços tecnológicos.

Falando aos 220 participantes do evento, o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, deu o tom do encontro: “O crédito imobiliário é o pilar da construção civil e instrumento que permite o acesso à moradia”. Como enfatizou Lazari, o Brasil tem instituições fortes na área imobiliária, empresas e bancos capitalizados, com a participação de grupos altamente qualificados na incorporação, na construção civil e na oferta de serviços, com a presença de companhias abertas, conferindo enorme transparência ao setor.

O chefe-adjunto do Departamento de Normas do Banco Central, Julio César Paranatinga Carneiro, ressaltou que “é grande a possibilidade de crescimento do crédito imobiliário”.

O pano de fundo do seminário é o fato de que está em curso, no Brasil, uma revolução de longo

prazo na área do crédito e da habitação, como já ocorreu em países desenvolvidos. Entre os resultados, ela eleva o peso dos empréstimos habitacionais nos ativos dos bancos. E para tornar essa revolução mais fácil e mais segura, é crucial o aumento do grau de entendimento entre os vários atores do segmento imobiliário. Há sinergia entre o mercado financeiro, o mercado de capitais, a construção civil, a incorporação de imóveis e toda a gama de empresas que se aglutinam em torno do segmento de imóveis. Assim, torna-se mais fácil a ampliação dos mecanismos institucionais necessários à expansão do setor, como a criação de novas fontes de recursos, caso dos covered bonds; a velocidade das transações, via registro eletrônico das propriedades; a concentração dos ônus na matrícula do Registro de Imóveis, removendo incertezas para compradores e vendedores; o emprego maciço de tecnologia da informação; e o aprimoramento profissional dos envolvidos na economia imobiliária. Além disso, o seminário da Abecip trouxe avaliações da economia global, contribuindo para atenuar as preocupações com o futuro.

Em palestra sobre o papel dos consumidores, ficou evidente a importância das pesquisas de opinião e da economia comportamental para o setor imobiliário. Os consumidores demandam produtos imobiliários que atendam às suas necessidades – e estas variam conforme as regiões do País, dos Estados e até dos diferentes bairros das metrópoles. E tudo tem de ser levado em conta para tornar viável a ambiciosa proposta de duplicar o peso do

Os consumidores demandam produtos imobiliários que se adequem às suas necessidades e às suas disponibilidades financeiras

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Joélcio Bráulio

Joélcio Bráulio

crédito imobiliário em remodelo de crescimento lação ao PIB. brasileiro, que privilegia A economia global – a recuperação econômica Uma das condições para doméstica – crédito farto, a expansão sustentável políticas sociais generosas, do crédito imobiliário é a câmbio valorizado –, para existência de estabilidade, aquecer consumo e renda afastando os riscos. O risco e gasto público sustentado sistêmico que ameaçava a por alta carga tributária. economia global está ficanMas sugere que novas fondo distante, acredita o ecotes dinâmicas sejam mobinomista-chefe do Bradesco, lizadas, o quanto antes. O Octávio de Barros: “Estanovo eixo do crescimento, mos em transição, saindo explicou, deve contemplar de uma era de incerteza itens como maior compepara um clima de confiantitividade, corte dos gastos ça”, disse ele, que considera de custeio, mais foco em que num ciclo de quatro esinvestimentos reais públitágios, os Estados Unidos escos e privados, menos jutão no quarto estágio e logo ros e melhores condições voltarão a crescer e a União de financiamento, reforEuropéia está chegando ao mas que estimulem a proLazari Jr., da Abecip: crédito é o pilar terceiro estágio. dutividade e a eficiência.

Após ter chegado ao São propostas que fundo do poço, disse ele, o mundo parece ensaiar coincidem com as exigidas para o crescimento firos primeiros passos no caminho da recuperação me do crédito imobiliário. O economista trabalha econômica. É uma reação, que Barros situa entre os com a expectativa de que o ritmo de expansão do estágios intermediário e avançado. A dúvida maior crédito imobiliário continue forte, sustentado por diz respeito à capacidade de retomada da China, pilares como taxas de desemprego nos níveis mínigrande compradora de insumos e commodities e, mos da história, continuidade na criação de emprenessa condição, carro-chefe da economia mundial. gos e massa salarial em alta.

A reavaliação da crise internacional, conjugada Momento especial – “O setor de crédito imocom a definição de uma agenda positiva pelo goverbiliário vive um momento muito rico”, afirmou o no brasileiro, pautada por medidas pontuais e madiretor de Crédito Imobiliário do Santander, José croprudenciais de estímulo à atividade, já se cristaliRoberto Machado Filho. “Em poucos ativos no Braza, com indícios de sil se discute ou se alguma melhora da aposta que dobre atividade e redução de volume nos da inadimplência. próximos anos”.

A reação começou A proposta de no segundo semesduplicar, em cintre de 2012 e levaria co anos, o volume a economia brasileide crédito imobira a cruzar o quarto liário concedido trimestre com cresa pessoas físicas cimento anualizado elevaria a relação acima de 4%, avalia crédito imobiliáo economista. E rio/PIB de 5,5%, esta projeção tamem junho último, bém é válida para o com estoque de PIB de 2013.

R$ 242,3 bilhões, Barros não para 11% em meVisão global do crédito imobiliário atrai 220 pessoas pôs em xeque o ados de 2017. O

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estoque ampliado (soma do crédito a pessoas físicas tecnologia de informação como suporte à agilidade e jurídicas) avançaria de 7,3% do PIB, em junho de e eficiência do sistema.

2012, com estoque de R$ 311,8 bilhões, para cerca O crédito imobiliário conta, no País, com bande 14% do PIB. cos capitalizados e com equilíbrio entre ativos (voO estoque de crédito imobiliário concedido a lume de crédito imobiliário) e passivos (captação pessoas físicas teve forte aceleração nos últimos seis da caderneta). Aos poucos, a principal fonte de reanos: saiu de R$ 34,1 bilhões, em outubro de 2006, cursos do sistema, a caderneta, é auxiliada por oupara R$ 85,2 bilhões em outubro de 2009; atingiu tras opções de captação, como as Letras de Crédito R$ 173,6 bilhões, em junho de 2011; e chegou a R$ Imobiliário (CRIs), Letras Financeiras Imobiliárias 242,3 bilhões, em julho de 2012.

(LFIs) e fundos imobiliários. A grande expectativa, Em resumo, o crédito imobiliário, ainda com contudo, diz respeito à criação de um mercado de participação relativamente modesta no volume covered bonds, um projeto em estudo no âmbito total de crédito concedido no País, da ordem de governamental.

52,9% em relação ao PIB, Índice de preço – tem longo caminho a perCada vez mais, o setor imocorrer. biliário se ressente da falta Lazari Junior, preside um índice de preços dente da Abecip, lembra de imóveis, que ajudará a dos números expressivos regular o mercado, conregistrados em período tribuindo para a expanmais recente, como o forte são dos negócios. A ideia, aumento de captação das como se sabe, não é nova. cadernetas, principal fonte “O setor imobiliário precide funding do setor, e de sa há muito de um índice unidades financiadas, nas que permita uma análise operações com mutuários de preços no mercado, de finais, e lança seu olhar para acordo com as característio futuro desafiador colocacas de cada produto e lodo para os próximos quatro calização”, afirmou o prea cinco anos, sem esquecer sidente do Secovi, Claudio o caminho de sucesso já Bernardes. O único indipavimentado pelo Sistema cador existente, o índice Financeiro da Habitação Fipe Zap, tem o uso limita(SFH) e pelo Sistema Finando porque é um indicador ceiro Imobiliário (SFI). de preços desejados e não Como bases da retoo de preços correntes no Julio Carneiro, do BC: futuro promissor mada do mercado de finanmercado. ciamento imobiliário estão, Paranatinga Carneinotou Lazari Junior, a estabilidade macroeconômica, ro, do Banco Central, também defende a ideia da a criação do SFI e o adequado ambiente regulatócriação de um índice de preços como estímulo ao rio e de segurança jurídica, o desenvolvimento do desenvolvimento do mercado imobiliário e, em sua mercado de securitização. Enfim, um arcabouço de extensão, dos empréstimos habitacionais. medidas regulatórias e operacionais que fizeram os “É grande a possibilidade de crescimento do bancos acreditar no novo modelo de financiamento crédito imobiliário”, avaliou, sobretudo pelo poimobiliário e aderir maciçamente a ele. tencial da demanda por crédito, relacionado à exOs principais pilares estão aí, mas o avanço do pansão de emprego e renda. “A PEA (População crédito imobiliário rumo à ambiciosa meta exige Economicamente Ativa) está aumentando, renda mais, como o aperfeiçoamento de algumas medie massa salarial também, assim como pessoal assadas, adoção de outras e inovações, lembra Lazari lariado ocupado”, assinalou. Um dos efeitos desse Junior. Elas consistem em ações como maior atencrescimento de demanda, observou, é uma mudanção à educação e ao desenvolvimento técnico do ça estrutural de preços de imóveis, que ficaram mais crédito imobiliário, à certificação, às políticas de altos, em resposta a novas condições econômicas. governança e compliance e o emprego maciço da A situação é de conforto, no momento, com

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captações da caderneta em alta e inadimplência da de inadimplência no setor, em contraste com acecarteira de crédito imobiliário em queda, o que não leração, no restante da economia. A inadimplência justifica relaxar a atenção com o futuro, alertou. no crédito imobiliário gira em torno de 1,4%, nas Um dos pontos principais é a busca de novos instruoperações recentes, e a previsão é de que recue e mentos de funding, com a remodelação das compase estabilize ao redor de 1,2%. É uma indicação de nhias hipotecárias e a criação dos covered bonds. quem compra um imóvel está em condições de paAo mesmo tempo, dá-se a disseminação do instrugar, comentou. mento da portabilidade de crédito imobiliário.

Florêncio prevê que o bônus demográfico – Emprego e demanda – O mercado de trabacrescimento sustentado da demanda de imóveis eslho em expansão, com baixa taxa de desemprego, timulado pelo interesse da população mais jovem aumento de renda e criação de novas vagas, será o – seja mantido por mais 15 anos. grande vetor da forte demanda por imóveis, pois o Mas, a expressiva demanda por imóveis e por consumidor está confiante, enfatizou o vice-presicrédito reforçam a atenção sobre itens que podem dente financeiro da Cyrela se transformar em entraBrazil Realty, José Florênves, como o elevado custo cio. Como afirmou ele, “o de terrenos, falta de capaconsumidor continua concitação para a execução de fiante no futuro da econoobras, burocracia e ineficimia e em sua situação fiência do processo que pernanceira”, o que se reflete meia o repasse do crédito positivamente no mercado imobiliário. imobiliário.

Na avaliação de O crescimento real Florêncio, um dos segmende renda tem permitido tos em que persiste o clima o acesso do consumidor de indefinição é o da haao imóvel, mesmo com a bitação popular, onde se valorização de preço das concentra o déficit habiunidades. Esta tem relação tacional de 5,5 milhões de com a desaceleração do unidades. “Quem faz parte volume de lançamentos, a desse déficit é a população partir de 2010, com queda abaixo da classe C”, comais acentuada em 2012, menta. A classe C enfrenta ligada a problemas operamaiores dificuldades de cionais e queda de produacesso à moradia, porque tividade. O nível de lançao elevado custo de terreno mentos na cidade de São inviabiliza a atuação das Scalco, da Cibrasec: além da caderneta Paulo registrou queda de construtoras no segmento.

30% no primeiro semestre A principal iniciativa do do ano, puxada principalmente pela desaceleração governo federal no setor de habitação popular, o de produção das grandes construtoras. programa Minha Casa, Minha Vida, move-se com Mas, a valorização dos preços de imóveis, de dificuldades.

1,2% ao mês, em média, tende a se manter, susNessa faixa de população de renda mais baixa tentada pela demanda forte e mais seletiva, avalia os sonhos, sobretudo o da casa própria, transformaFlorêncio. Segundo ele, os lançamentos, também ram-se em metas, constatou o Instituto Data Popumais seletivos, tendem a ocorrer nos grandes cenlar. Levantamento do instituto mostrou que 54% das tros urbanos, com as ofertas migrando, no curto pessoas da classe C e 28,3% da classe D têm como prazo, das grandes para as pequenas empresas. meta a compra de casa própria. “Para o consumidor Pelo lado da demanda, as condições de combrasileiro, ter imóvel é ter a própria vida”, resume pra foram facilitadas pela flexibilização das regras Wagner Sarnelli, sócio-diretor do Data Popular. do crédito imobiliário, com estabilidade no nível Para o presidente do Secovi, Claudio Bernarde comprometimento de renda, destaca o vice-predes, o ritmo forte da demanda de imóveis, nos prósidente da Cyrela. Um indicador do momento favoximos dez anos, exigirá a construção de 1,09 milhão rável para o mutuário está na estabilidade da taxa de unidades por ano, no País.

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Garantias operacionais – As operações de créMas, ainda depende do governo uma iniciatidito imobiliário esbarram ainda em dificuldades va vista como relevante: a concentração dos ônus relacionadas a garantias e questões operacionais, na matrícula do Registro de Imóveis. Item-chave que, quando não inibem, retardam o fechamento do marco regulatório destinado a aprimorar o sede negócios. tor, a concentração dos ônus reduzirá burocracia Mesmo o instituto da alienação fiduciária, um e custos, propiciando maior segurança jurídica aos dos principais pilares do SFI, suscita debates em tornegócios imobiliários. “É preciso convencer o gono de sua constitucionalidade. O consultor da Direverno da importância da concentração dos ônus toria Jurídica da Caixa Econômica Federal, Eduardo na matrícula”, diz Galhardo. A proposta é centraPereira Bromonschenkel, destaca a importância do lizar nos Cartórios de Registro de Imóveis, onde os instituto da alienação fiduciária para a recuperação bens estão matriculados, as informações relativas do crédito. Mas, antes de partir para a esfera judia ações judiciais e dívidas incidentes sobre o imócial, melhor é a negociação e o entendimento entre vel dado em garantia. A consulta em um só lugar agente financeiro e mutuáevitaria a apresentação de rio. “O Judiciário amadureinúmeras certidões negaticeu e tem evoluído muito vas exigidas na concessão no trato dessa questão, mas do crédito aos mutuários. o importante é ser parte da “Segurança, rapidez e ecosolução com diálogo para nomia são as três palavras resolver administrativaque sintetizam o benefício mente o problema”, defenda concentração de madeu. “A Caixa procura optrícula”, resume o diretar sempre pelo diálogo”. tor da Arisp. “O custo de Bromonschenkel enfauma averbação no Estado tizou a necessidade de inde São Paulo com a adotensificar o entendimento ção de concentração de em busca de soluções comatrícula é de R$ 17,00, muns. O debate em torno enquanto a obtenção das da alienação fiduciária, por certidões necessárias custa exemplo, ainda é restrito. de R$ 700,00 a R$ 800,00.”

E, quando há divergências, Para o diretor de créa solução vem do Supremo dito imobiliário do Itaú, Tribunal de Justiça (STJ).

Luiz Antonio França, a Registro de imóveis concentração de matrícula célere – Outro tema crué uma proposta em evolucial para o crédito imobilição. “Existe um projeto de Luca Bertalot, do ECBC: covered bonds ário é o sistema de registro lei do governo federal que de imóveis. Guardião da depende de uma alteração propriedade imobiliária, o registro é o pilar de suslegislativa. A questão deveria ser trazida para o Código tentação dos financiamentos imobiliários. ‘É pelo Civil”, sugere França. registro que se adquire o título de propriedade do O sistema de centralização dos ônus na matrícula bem real”, lembra Flaviano Galhardo, diretor da já foi adotado em países desenvolvidos, como Espanha Associação dos Registradores Imobiliários de São e Alemanha, e é considerado uma tendência mundial.

Paulo (Arisp).

Inovações decorrentes dos avanços tecnológiGalhardo comenta os benefícios proporciocos também foram enfatizadas pelo diretor comernados pelas novas tecnologias para o registro de cial e de Produtos da Unidade de Financiamento imóveis, permitindo a substituição do serviço atoda Cetip, Iroilton Medeiros. Elas podem se aplicar mizado pelo serviço molecularizado, que amplia a ao crédito imobiliário, como já ocorreu em outras possibilidade de averbação, e a homologação de noáreas, até na indústria fonográfica. Para atender vas plataformas de serviço. Certidão digital, matríao consumidor, evoluiu-se dos gravadores pesados cula online, consulta eletrônica estão entre os serpara miniaturas primorosas, com som digital. A tecviços propiciados pela modernização tecnológica e nologia projeta um cenário promissor para o crédiacessíveis na Central Arisp. to imobiliário, ao imprimir velocidade ao processo,

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do início ao fim da concessão do empréstimo. “A Carlos Martins, sócio-executivo e gestor de funtecnologia e suas inovações podem agilizar esse prodos de Incorporação Imobiliária da Kinea, observa cesso, sem esbarrar em processos burocráticos do que há três modalidades de fundos: a) fundos perpassado”, afirmou Medeiros. Em resumo, o objetivo pétuos, sem data de vencimento, em que para sair é encurtar para apenas alguns dias os mais de 40 a do ativo é preciso encontrar um comprador para a 60 dias que se leva, hoje, do pedido à liberação do cota; b) fundos lastreados em títulos imobiliários, financiamento. como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), com O uso da inovação tecnológica, para aceleração o benefício da isenção de IR para pessoas físicas; do processo operacional de concessão, é condição c) e fundos lastreados em projetos de incorporação necessária, mas não suficiente para a materialização imobiliária, com prazo de início e término do indo projeto de dobrar a participação do crédito imovestimento – neste caso, os fundos se tornam sócios biliário no PIB do País. “Uma das exigências para das incorporadoras, usualmente, em projetos resichegar a esse objetivo é profissionalizar a gestão denciais ou pequenos escritórios, com data definida de pessoas nas empresas de saída. do mercado imobiliário”, O mercado de fundos aponta Ana Cláudia Freiimobiliários ainda engatire, gerente de Desenvolnha, acredita Martins, mas vimento & Carreira da vem de forte crescimenBrookfield Incorporações. to este ano. “O investidor A importância dessa ainda está conhecendo o política estratégica está produto e a indústria vai nesta frase de sir Arthur crescer no cenário de juro Lewis, citada por Ana baixo”. No caso dos fundos Cláudia – a “educação perpétuos, “o desafio é a nunca foi despesa, sempre criação de um mercado sefoi investimento de retorcundário ativo”, com vista no garantido”. França, do à liquidez da aplicação Itaú, reforçou: “Não dá Securitização de recepara pensar em dobrar o bíveis – Para o presidente crédito imobiliário sem da Companhia Brasileira qualificação profissional”. de Securitização (CibraMecanismos de funsec), Onivaldo Scalco, não ding – A curva crescente dá para pensar em dobrar do crédito imobiliário em o volume de crédito imobirelação ao PIB torna a busliário sem a criação de fonca de outras opções de funtes adicionais de funding.

José Florêncio, da Cyrela: confiança predomina ding, além das cadernetas, “Apenas a caderneta não item crítico para os rumos será suficiente para sustendo crédito imobiliário. “A questão não é discutir sotar o crescimento mais vigoroso do crédito imobibre qual instrumento vai substituir tal mecanismo liário, o mercado vai precisar de outras fontes de de captação, mas encontrar outras opções, além captação de recursos”. da caderneta, de preferência mais baratas”, disse Por isso, os agentes econômicos voltam os o vice-presidente de Governo da Caixa Econômica olhos para o mercado de securitização, que perFederal, José Urbano Duarte. “O desafio mais immite emitir títulos novos lastreados em contratos portante não é apenas saber como assegurar mais imobiliários para antecipar o fluxo de receitas. Mas, recursos para atender a demanda, mas como fazer a criação da portabilidade do crédito imobiliário, isso de forma mais interessante”. com base na Lei 12.703, põe em debate os possíveis Entre os veículos capazes de financiar a indúsefeitos desse instituto no mercado de securitização. tria imobiliária estão os fundos imobiliários – há 159 Como notou o presidente da Abecip, Lazari Jufundos de investimento imobiliário (FII) existentes nior, embora os debates sobre o tema estejam apeno mercado, com patrimônio líquido de R$ 26 binas começando, a adoção da portabilidade poderá lhões, dos quais 80 registrados na BM&FBovespa, ter forte impacto no mercado. O risco é de que o com patrimônio de R$ 18 bilhões. crédito securitizado se torne alvo de instituições

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mais agressivas em portabilidade. “A tendência é de elevação do volume de pré-pagamentos em títulos securitizados lastreados em contratos de financiamento imobiliário residenciais”, disse Lazari Junior.

Segundo Scalco, a aceleração da amortização da dívida pode frustrar parte da rentabilidade dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “O instituto da portabilidade não pode vir para prejudicar outro instrumento importante, que é a securitização”, enfatizou o presidente da Cibrasec.

Mas, como notou Lazari Junior, o cenário de juros baixos e diferenciados no crédito imobiliário favorece a adoção da portabilidade. Esta também será estimulada pela possibilidade de sua inclusão para atendimento da exigibilidade. O custo da operação também é considerado um convite à transferência de crédito: o custo de registro, de R$ 1.530,00 numa averbação de crédito de R$ 200 mil, cai, numa operação de portabilidade, para R$ 420,00 para registro com valor declarado e para apenas R$ 18,00, se não houver declaração de valor.

O instituto da portabilidade favorece a redução de custos para o mutuário, mas a adoção desse instrumento precisa obedecer a mecanismos de autorregulação, para não provocar um desarranjo no mercado, argumentam especialistas. “É preciso tomar cuidado para que a portabilidade não se torne uma concorrência predatória entre os bancos”, adverte Bernardes, do Secovi.

Covered bond – Usados em ampla escala em países europeus como instrumento de captação de recursos para financiar os mais variados projetos, os covered bonds ainda são novidade no Brasil. Os covered podem ser adicionados ao mercado imobiliário como instrumento de captação porque o País tem toda a estrutura para sua implantação – especialmente condição macroeconômica favorável e robusta fatia de classe C -, observou Luca Bertalot, head of European Covered Bond Council.

O uso de covered bonds, um instrumento sólido e ideal para atrair investidores de longo prazo, assegurou grandes investimentos imobiliários na Europa, principalmente em momentos de crise. A emissão desses títulos, disse Bertalot, começou na Alemanha, em 1995, e ajudou a financiar a reconstrução do País, após a unificação; na Itália, os covered bonds que financiam o mercado hipotecário ajudaram o país a sair da crise econômica.

Mais ainda, o covered bond cruzou as fronteiras da Europa e se espalha por países de diferentes regiões, como o Canadá, onde ainda não há uma legislação específica sobre o uso desse papel, e o Marrocos.

Os covered bonds fortalecem o sistema financeiro, reduzem o risco sistêmico, dão suporte ao mercado habitacional privado, proporcionam gestão mais eficiente e ajudam a diversificar investimentos, afirmou Bertalot, acrescentando: “O investidor tem interesse na compra porque são papéis seguros e rendem pouco mais de juro que os títulos do governo”, explica.

Além de atender a necessidades de financiamento do mercado imobiliário, a emissão desses títulos atenderia a interesses de um mercado cativo de investidores carentes de títulos rentáveis e de longo prazo, formado por seguradoras, fundos de pensão, gestores de fundos de investimento e alguns investidores de varejo.

Mas, admite Bertalot, a adoção formal dos covered bonds no Brasil não tende a ser uma empreitada simples, porque é necessário um arcabouço jurídico, no âmbito de uma legislação moldada para o setor.

Já o presidente da Cibrasec defendeu o uso estratégico e combinado da securitização e dos covered bonds, por meio de legislação que preserve a convivência harmoniosa com outros mecanismos de captação. “Os covered bonds não vão substituir a securitização, são instrumentos com características distintas”, enfatizou Scalco.

O instituto da portabilidade deve ser autorregulado e evitar a concorrência predatória entre os bancos

A emissão de covered bonds atende a investidores que precisam de papéis rentáveis e de longo prazo para as carteiras

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C

opom

A economia brasileira no novo mundo dos juros baixos Alkimar R. Moura Professor de Economia da EAESP/FGV A redução da taxa de juros é um fenômeno recente no Brasil, iniciado pelas sucessivas decisões do Banco Central em diminuir a taxa Selic-meta, em um movimento que se iniciou em agosto de 2011 e continuou até a penúltima reunião do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom). Neste período, como se sabe, a taxa foi reduzida de 12,50% ao ano em 20/07/2011 para 7,25% ao ano em 10/10/2012 e deve permanecer nestes níveis pelo menos até meados de 2013, segundo as últimas indicações das atas daquele colegiado e a reunião do Copom de 28/11/2012. Ao mesmo tempo, por pressões do Executivo, as taxas de empréstimos bancários foram também reduzidas, de tal maneira que se pode falar em um movimento de queda simultânea nas taxas de captação e de aplicação do sistema bancário. Como resultado, a economia brasileira passou a operar, nos últimos meses, em um cenário de taxas reais de juros extremamente baixas, em comparação com sua experiência histórica, sobretudo a partir da estabilização pós Plano Real. De outro lado, esta queda na taxa real de juros aproxima o País das condições vigentes em outras economias, sobretudo em alguns países desenvolvidos onde, devido à ampla liquidez derivada de políticas monetárias expansionistas, as taxas reais de juros são ligeiramente positivas ou mesmo negativas.

Estará o País preparado de fato para operar, nos próximos anos, neste novo mundo de taxas reais de juros módicas de maneira sustentável? Em outras palavras, estará consolidado este novo cenário ou ele é apenas fruto de uma conjugação de eventos

com pouca probabilidade de serem replicados futuramente? Sem a pretensão de uma análise completa do tema, o que se procura indicar, nos próximos itens, são as condições mínimas, tanto macroeconômicas, quanto microeconômicas, para propiciar a continuidade deste cenário favorável de juros reais civilizados.

Condições macroeconômicas - No seu Relatório de Inflação de setembro de 2012, o Banco Central, ao analisar a formação da taxa real de juros de equilíbrio na economia brasileira1, reconhece a tendência observada nos últimos meses de redução naquela taxa. Apresenta três evidências empíricas que comprovariam a assertiva anterior: as quedas nas taxas reais de juros implícitas nos preços dos títulos públicos indexados ao IPCA de 5 anos de prazo (NTNs, série B); os resultados obtidos com a extração da tendência temporal daquelas taxas por meio do filtro Hodrick-Prescott (HP)2; e, por último, as diminuições observadas nas taxas de retorno nos títulos soberanos de prazo de 10 anos, emitidos pelo Tesouro Nacional e negociados nos mercados financeiros internacionais.

Supondo-se que os resultados anteriores não sejam simplesmente um produto do acaso, importa indagar quais seriam as condições macroeconômicas necessárias ao prosseguimento daquele cenário benéfico.

Uma condição indispensável refere-se, provavelmente, à manutenção de um entorno macroeconômico favorável, representado pela mais do que repisada tríade de política monetária dirigida à es-

1. Entende-se como taxa real de juros de equilíbrio ou taxa neutra de juros como aquela consistente, no médio prazo, com a inflação estável e crescimento do produto agregado igual ao crescimento potencial da economia.

2. O filtro Hodrick-Prescott é um método estatístico bastante utilizado em modelos econômicos e financeiros que procura extrair a tendência de longo prazo de uma serie estatística .

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Com isto, os intermediários financeiros terão condições de ampliar o prazo dos empréstimos bancários, com efeitos benéficos para linhas de financiamento de prazo mais longo como, por exemplo, o crédito imobiliário e também operações típicas de bancos de investimento, como o financiamento de projetos.

Para que este alongamento de prazos se consolide, mais do que nunca é necessário o desenvolvimento de um amplo mercado secundário de títulos públicos e privados de renda fixa, com liquidez, profundidade e amplitude, para que os investidores e intermediários, em condições de dificuldades transitórias de caixa, possam encontrar condições de se desfazer de suas posições, a preços próximos ao valor justo dos títulos. Além disso, sabe-se que o Brasil já dispõe atualmente de uma infraestrutura financeira, representada por um sistema de pagamentos constituído por plataformas de registro, negociação, compensação, liquidação e custódia de títulos públicos e privados, de renda fixa, de renda variável, de cambio e derivativos, que confere a necessária segurança para a liquidação das transações com os ativos cursados naqueles mercados. Não existem, portanto, restrições de capacidade de processamento, para que os mercados possam absorver volumes crescentes de transações.

Outros ajustes microeconômicos são necessários e já têm sido indicados por analistas econômicos e operadores do mercado financeiro, como os seguintes: a)a redução na taxa de administração dos fundos mútuos de investimento e nas taxas equivalentes dos fundos de previdência privada ; b)a redução em preços de serviços bancários vinculados ao desempenho dos produtos financeiros; c)a recontratação dos benefícios dos novos planos de previdência privada, abertos ou fechados; Attílio

tabilidade de preços, política fiscal capaz de gerar superavits primários consistentes com a necessidade de redução gradual do coeficiente dívida/PIB e uma política cambial que, embora praticando a flutuação suja, seja capaz de manter um déficit em transações correntes financiável pelo mercado em condições de normalidade, como tem sido observado nos últimos meses. Em algumas situações, mesmo os ortodoxos mais aguerridos vão reconhecer a necessidade de o Banco Central utilizar medidas macro-prudenciais para lidar com a questão da estabilidade financeira, complementarmente à política monetária convencional.

Até aqui, tratou-se das condições necessárias para uma gestão macroeconômica compatível com a manutenção de juros reais relativamente moderados. Entretanto, para que essa modificação benéfica na estrutura da taxa de juros no País seja uma condição permanente, mudanças mais fundamentais em alguns parâmetros básicos da economia brasileira devem ocorrer. Em especial, cite-se a necessidade de o País aumentar a taxa de poupança, tanto no setor privado, quanto no setor público, como condição para que a taxa de investimento possa crescer, permitindo que o Brasil alcance um ritmo mais alto de crescimento econômico no longo prazo.

Condições microeconômicas – Provavelmente uma das consequências mais significativas da redução da taxa de juros deve ser o alongamento de prazo nas aplicações financeiras, pois os investidores podem ser estimulados a estender às condições microeconômicas o prazo de seus ativos financeiros, em troca de retornos mais elevados, supondo-se uma curva de juros positivamente inclinada.

A experiência de alguns países mostra eventos de alongamento da maturidade média de títulos prefixados da dívida mobiliária doméstica, em situações de quedas nas taxas de inflação e de juros real3.

3. Ver a experiência de Israel, Polónia e México em :Marcio G.P. Garcia e Juliana Salomão: “ Alongamento dos títulos de renda fixa no Brasil,” em Edmar L. Bacha e Luiz Chrysóstomo de Oliveira Filho (org), Mercado de Capitais e Dívida Publica, Rio de Janeiro, Contracapa Livraria, 20096,p.93.

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d)o aumento na eficiência na gestão dos bancos, com a redução do peso das despesas administrativas na composição do “spread” bancário; e)a melhoria na gestão de crédito nos bancos, visando diminuir a participação da inadimplência no custo final do tomador de empréstimos.

Algumas das medidas anteriores já vêm ocorrendo, seja por pressão do governo, ou por competição dos próprios gestores dos produtos e serviços de intermediação bancária. Todas elas visam adequar a remuneração dos prestadores de serviços financeiros à nova realidade de uma menor rentabilidade da poupança financeira e de um menor custo dos créditos para os devedores do sistema bancário.

Por último, este cenário de juros reais civilizados pode ser uma oportunidade única para que se promova uma mudança importante na estrutura tributária do mercado financeiro e de capitais no País, para adequá-la à nova realidade. Como se sabe, esta tributação tem experimentado mudanças acentuadas nos últimos anos, em relação às alíquotas, bases de cálculos, isenções e deduções, resultando, em última análise, em uma acentuada diversidade da carga efetiva de impostos para cada um dos contribuintes na cadeia de intermediação financeira: o credor, a instituição financeira e o devedor. Além disso, alguns destes impostos não incidem sobre fatos geradores de valor para o contribuinte, mas sobre transações e negociações, penalizando, em muitos casos, o giro de títulos em prazos mais curtos, inibindo a formação de preços dos ativos em todos os segmentos da curva de juros.

O movimento observado atualmente de deslocamento para baixo na estrutura a termo da taxa de juros no Brasil tende a aproximar-nos das condições normais vigentes nas demais economias, livrando-nos do incômodo desconforto de ostentar, por alguns anos, a liderança em relação ao

nível dos juros no País, relativamente ao resto do mundo. Semelhante movimento poderia ocorrer com a tributação incidente sobre o mercado financeiro, com a racionalização e simplificação da carga tributária, além da adequação das alíquotas a um mundo de menores rendimentos reais para o poupador. A manutenção de uma taxa positiva de rentabilidade real líquida de imposto para os ativos financeiros pode ser um atrativo importante para aumentar a taxa de poupança privada da economia, viabilizando, desta forma, a elevação da taxa de investimento e de crescimento do produto interno bruto.

A economia brasileira atravessa hoje um período inusitado, que é a experiência de conviver com uma taxa real de juros relativamente baixa, pelos padrões históricos recentes do País. Ao mesmo tempo, espera-se um alongamento no prazo médio dos títulos públicos e privados, com o consequente aumento de maturidade nos empréstimos do sistema bancário.

A redução do custo do capital é uma mudança significativa em um dos preços fundamentais da economia e tem impactos nas decisões de todos os agentes econômicos. Além disso, ela afeta o funcionamento do sistema de intermediação financeira e do mercado de capitais, pois exige que o processo de transferência de recursos de credores para devedores se efetive com maior eficiência e com menores custos de transação. O sistema financeiro terá que se ajustar às novas condições de preços e de prazos de suas operações, oferecendo novos produtos e serviços adequados às novas demandas de credores e de devedores.

O texto discutiu algumas das condições necessárias para que o cenário de juros baixos não se transforme em apenas mais um episódio transitório de estabilidade macroeconômica, mas se constitua em um evidente sinal de maturidade de nossas instituições e mercados financeiros.

O cenário de juros reais civilizados poderá ser uma oportunidade única para que se promova uma mudança importante na estrutura tributária

A redução do custo de capital é uma mudança significativa em um dos preços fundamentais da economia e tem impacto nas decisões de todos

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Fabio Giambiagi

ntrevista II

Economista

O tempo corre contra o bônus previdenciário

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S.Paulo e Valor Econômico, escreveu inúmeros livros cobrindo ampla variedade de temas da economia brasileira – com destaque para as finanças do setor público e as políticas públicas em geral. Entre os assuntos que mais abordou está o da Previdência Social, tão dependente dos fatores demográficos e de situações transitórias, como a do período do bônus demográfico: “O bônus demográfico está associado à noção de que a proporção

da População Economicamente Ativa (PEA) na população total está aumentando, o que é verdade.

Ocorre que o que está acontecendo é uma redução muito intensa da proporção de crianças no total, mas em relação à questão fiscal, o relevante é que a proporção de idosos está em aumento. Portanto, sim, há um bônus demográfico, mas a demanda por mais recursos para os idosos já está em curso”.

Ou seja, os riscos maiores estão em adiar a hora de enfrentar a correção de um modelo generoso de aposentadorias.

Não faltam exemplos para comprovar a tendência de envelhecimento. Entre 1980 e 2000, a taxa de crescimento da população brasileira com zero a 14 anos foi de 0,59%, a de 15 a 59 anos, de 2,41% e a de 60 anos ou mais, de 3,35%. A participação dos idosos só tende a crescer, segundo estimativas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) revistas em 2008. De 19,28 milhões de idosos, em 2010, o IBGE projeta um número de idosos de 23,23 milhões, em 2015, e de 28,32 miDivulgação

O Brasil avançou muito, nos últimos 30 anos, por exemplo, na erradicação da miséria, mas se não usar com mais eficiência os recursos públicos, evitando desperdícios – “uma chaga aberta” –, terá dificuldade de enfrentar os desafios futuros, em especial, a necessidade de competir com os países emergentes que crescem aceleradamente, como os asiáticos. É esta a advertência de Fábio Giambiagi, economista de origem argentina que veio cedo para o Brasil, é mestre em Economia pela UFRJ e um dos maiores especialistas em macroeconomia do País. “O Brasil é um País muito difícil, onde os avanços são lentos e as coalizões bloqueadoras são poderosas, mas quando comparo o Brasil com o do começo dos anos 80, quando eu virei adulto e comecei tempos depois na profissão, os avanços são enormes”, afirma nesta entrevista ao editor da Revista do SFI, Fábio Pahim Jr. A produção de Giambiagi é enorme.

Ex-professor da UFRJ e da PUC-RJ, colaborador habitual de jornais como O Estado de

Fabio Giambiagi: as pessoas estão vivendo mais

lhões, em 2020. Nesta década, o aumento anual dessa camada de pessoas oscilará entre 3,65% e 4,11%, muito superior à do crescimento médio da população. Em contrapartida, é declinante a taxa de crescimento da população com 15 a 59 anos – justamente aquela que vive a fase laboral mais intensa: o avanço da população, nessa faixa de idade, deverá cair de 1,2%, em 2011, para 1,05%, em 2015, e 0,63%, em 2020. Quando se estende as projeções para um período mais dilatado, o cenário é mais complexo – em 2050, o número de pessoas com mais de 55 anos deverá alcançar 79 milhões, para uma população total de 215 milhões.

No Japão, por exemplo, o crescente envelhecimento da população transformou uma economia dinâmica como a dos anos 60 e 70 numa economia estagnada.

No Brasil, uma das receitas é “mudar as regras de aposentadoria e pensões, para mitigar a velocidade de crescimento das despesas previdenciárias, que eram de 2,5 % do PIB em 1988 e serão de mais de 7 % do PIB em 2012”, afirma Giambiagi.

O impacto da demografia sobre o setor imobiliário é indireto, mas, inegavelmente, expressivo.

Como afirma Giambiagi: “O impacto das transformações demográficas sobre a questão habitacional é indireto e se relaciona com o fenômeno sociológico de que a proporção de lares compostos por uma única pessoa tende a aumentar, com a presença maior de idosos na população, muitos dos quais sozinhos após o falecimento do cônjuge. Enquanto que há 30 ou 40 anos nós tínhamos muitas cabeças sob o mesmo teto com famílias tradicionais estruturadas com muitos filhos, hoje temos mais divórcios e mais idosos morando sozinhos”.

Revista do SFI – Como vê o Brasil e a sociedade brasileira nos planos econômico, social, educacional e no contexto global?

Fábio Giambiagi – Vejo como um país em evolução, com grandes avanços nos últimos 30 anos e enormes desafios pela frente. Eu fiz 50 anos este ano. Sempre digo aos investidores estrangeiros que em 99% dos dias retorno para casa frustrado com o dia. O Brasil é um

O grande benefício das políticas públicas é termos avançado na erradição da miséria extrema, mas o desperdício de recursos públicos ainda é “uma chaga aberta” no País país muito difícil, onde os avanços são lentos e as coalizões bloqueadoras são poderosas, mas quando comparo o Brasil com o do começo dos anos 80, quando eu virei adulto e comecei tempos depois na profissão, os avanços são enormes. O problema é que na minha modesta opinião não estamos nos preparando adequadamente para o futuro. A Ásia é um caminhão que em matéria de competitividade avança rapidamente e nos ultrapassa em diversos campos, os Estados Unidos podem sair da crise mais fortes do que 10 anos atrás e mesmo na América Latina há outros países fazendo mais do que nós para o mundo dos próxi-

mos 30 anos. Fico satisfeito com o que o Brasil conseguiu desde a redemocratização, mas não consigo ser muito otimista olhando para 2030 ou 2040.

Como avalia as políticas públicas brasileiras e quais as que mais se destacam positivamente, em sua opinião?

Temos políticas públicas diversas, com variados graus de eficácia. O grande benefício das políticas públicas é termos avançado muito na erradicação da miséria extrema. O Brasil era no passado não muito distante um País com 25% de miseráveis e hoje a miséria atinge 7% a 8% da população, uma proporção ainda elevada mas muito inferior ao passado. Porém, o desperdício de recursos públicos é nossa grande chaga aberta. A imagem singela de uma obra de estrada que três anos depois tem que ser refeita por causa da péssima qualidade do asfalto é de certa forma uma imagem símbolo de como fazemos mal as coisas no que envolve obras públicas. O que me espanta mais é o que fazemos com o salário mínimo. Trata-se de uma política feita teoricamente para combater a pobreza, mas apenas 1% (sim, um por cento) das pessoas que recebem aposentadorias e pensões de um salário mínimo se situam nos 10% mais pobres da população. Aumentar o salário mínimo é talvez o programa mais popular de todos e, ao mesmo tempo, o programa mais ineficiente do mundo. Cedo ou tarde, teremos que rever nossos conceitos quanto ao tema.

Em seus estudos, aprofundou-se nas políticas previdenciárias, com suas imbricações mais evidentes – tendências demográficas de longo prazo, em especial bônus demográfico e, naturalmente,

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os impactos macroeconômicos da dinâmica previdenciária. Acredita que as decisões já adotadas, tanto a criação recente do Funpresp, como algumas iniciativas de reforma da Previdência Social, caso do fator previdenciário ora rediscutido, permitem alimentar otimismo quanto ao entendimento dos problemas previdenciários no âmbito dos poderes Executivo, Legislativo e Judiciário?

Reformas se fazem com liderança. E nesse sentido, a postura ambígua do Executivo acerca do tema do fator previdenciário é um desserviço ao entendimento da questão por parte dos atores envolvidos. O fator previdenciário é plenamente defensável e uma legislação mais benévola que a da grande maioria dos países, mas virou uma espécie de “Geni” da política brasileira, o que é uma pena, pois se trata de uma legislação muito bem concebida e que passou pelo teste mais importante de todos: ninguém questiona juridicamente o tema, é assunto transitado e julgado.

Do ponto de vista demográfico, como avalia a sociedade brasileira? Como vê as principais implicações entre demografia e crescimento econômico?

Estamos mal parados. A população com idades entre 15 e 59 anos em 2050 será inferior à de 2010. Ou seja, todo o crescimento econômico terá que vir da produtividade. E produtividade está associada a educação e investimentos, duas áreas onde nossa performance deixa muito a desejar. Temos pela frente uma demografia desfavorável no longo prazo e minha preocupação é que o tema sequer está endereçado na agenda nacional. Todos os estudos sugerem que há uma relação clara entre os grandes movimentos demográficos e as tendências

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econômicas. Parte do contraste entre o milagre japonês de décadas anteriores e sua estagnação atual está relacionado ao aumento da proporção de idosos, por exemplo. O que está acontecendo na Índia hoje responde em parte a uma demografia favorável. E nós estamos como que embriagados pelo desempenho da economia nos últimos 10 anos, deixando de olhar para as tendências futuras.

O Brasil terá sempre uma vantagem associada à dimensão do seu território, da sua economia e da sua população, mas não por isso deverá crescer mais rapidamente Há muita miopia na forma de o País encarar o futuro, como se estivéssemos predestinados ao sucesso, quando não estamos.

A questão nos remete às dimensões geográficas e à população, comparativamente às demais nações. Há vantagens em ser “grande” - ou as vantagens (econômicas) que de fato contam são renda per capita, educação e saúde, inovação, sustentabilidade, empreendedorismo?

A vantagem em ser “grande” se relaciona com o peso do país no contexto mundial, mas não com uma capacidade maior de crescimento. O Chile tem adota-

do melhores políticas do que as nossas, mas no panorama mundial será sempre um país pequeno. O Brasil terá sempre uma vantagem associada à dimensão do seu território, da sua economia e de sua população, mas não por isso vai crescer mais.

Poderia aprofundar as observações sobre as políticas públicas para o fenômeno demográfico?

Se o Brasil não tem, ou tem insuficientemente tais políticas, em que direção deveria seguir?

Claramente, o que temos que fazer é inculcar na população a percepção de que as regras de aposentadoria precisam ser adaptadas a um mundo em mutação.

Tenho dito que a demografia é burra e desobediente: ela não vai se adaptar à Constituição. Portanto, cedo ou tarde a Constituição terá que se adaptar à demografia.

Nossa política previdenciária terá que incorporar regras de aposentadorias e pensões mais adaptadas ao mundo em que vivemos e no qual iremos viver nas próximas décadas.

Os indicadores de emprego, por exemplo, já seriam afetados pela redução da oferta de trabalhadores – qualificados ou não –, ou se trata de explicação enganosa?

Isso já está começando a acontecer. Espanto-me quando vejo pessoas raciocinando como se fôssemos ter expansão de 2% do emprego indefinidamente.

Ao batermos no pleno emprego, onde estamos chegando, a taxa de variação do emprego passa a ser limitada pela expansão da População Economicamente Ativa (PEA), que está em trânsito para ser de apenas 1% ao ano daqui a um par de anos.

Como conceitua, didaticamente, o bônus demográfico

sidade de olhar para a Grécia. É evidente que a economia brasileira é muito, mas muito mais forte, melhor e mais eficiente que a grega, mas o desastre grego não foi gerado de uma hora para outra e sim reflete equívocos de décadas e sem dúvida nenhuma nossas absurdas regras de aposentadoria e pensões, notavelmente benevolentes, são o nosso “lado grego”.

Há alguns dias, o autor de Shock of Gray, Ted Fischman, notou que embora a América Latina seja vista como uma região “jovem”, nos Estados Unidos a demografia é ainda mais favorável e mais jovens ingressam no mercado de trabalho.

Diria que a América Latina não está tão bem na foto?

O comentário é em boa parte pertinente. A América Latina era uma região relativamente jovem comparativamente aos Estados Unidos, mas todos os estudos demográficos sobre o futuro indicam uma aproximação muito grande do perfil demográfico latino-americano em relação ao dos EUA. John Maynard Keynes produziu o famoso bordão de que “no longo prazo, estaremos todos mortos”, mas em termos demográficos o grande desafio para todos os países é que “no longo prazo, estaremos todos vivos”!

Divulgação

além da ideia simplificada de quegras de aposentadoria e pensões, da da natalidade combinada com para mitigar a velocidade de cresmais gente trabalhando –, com cimento das despesas previdencisuas enormes implicações para o árias, que eram de 2,5% do PIB futuro? Qual a melhor medida da em 1988 e serão de mais de 7% extensão do bônus demográfico do PIB em 2012, mas esse é um no Brasil e em que estágio estaassunto que o governo tem difimos – ou seja, quando o processo culdades em abordar com clareza. tenderá a se esgotar?

Tenho certa resistência a Tendo em vista o custo preessa ideia. O bônus demográfico sente e futuro da Previdência, está associado à noção de que a acredita que o aumento da idaproporção da PEA na população de de aposentadoria somado total está aumentando, o que é verdade.

Ocorre que o que está acontecendo é uma redução muito intensa da proporção de crianças no total, mas em relação à questão fiscal, o relevante é que a proporção de idosos está em aumento. Portanto, sim, há um bônus demo“Todos os estudos demográficos sobre o gráfico, mas a demanda por futuro indicam aproximação muito grande mais recursos para os idodo perfil demográfico dos Estados Unidos sos já está em curso. O x da questão é que quem cuida em relação à América Latina”. das crianças são as famílias, mas quem tem que pagar aos idosos é o Estado. Nesse sentido, não há bônus: o desafio a regras menos generosas para já começou e desde ontem. pensões e mulheres já permitiria estabilizar o déficit? Ou é preciso O ex-ministro Delfim Netto rumar, ainda que a longo prazo, fala sempre no risco de “ficar vepara o regime de capitalização, lho sem ter ficado rico”. É o mais por exemplo, com o Estado enprovável para o Brasil? trando com o 1/3 que lhe cabia O Delfim é sábio. Ele bate na quando foi concebida a Previdêntecla certa. O risco de acontecer cia Social, na era Vargas? isso, se continuarmos “deitados Isso depende da velocidade eternamente em berço esplênem que as mudanças se procesdido” sem retomar a agenda de sem e do momento em que isso reformas, me parece muito claro. ocorra. Se o Brasil tivesse adotado uma idade mínima razoável no Há uma receita (com condições passado, hoje teríamos um desade aplicabilidade) para que os mefio muito menor. Por outro lado, canismos previdenciários, do INSS se fizermos isso só daqui a vários e dos regimes próprios, se benefianos e de forma muito tímida, a ciem com o bônus demográfico? mudança pode ser insuficiente.

A receita seria mudar as reTenho insistido muito na neces-

Um dos autores com quem tem desenvolvido estudos conjuntos, Armando Castelar, afirmou há pouco que o Brasil deveria aproveitar o bônus demográfico para reduzir a carga tributária. A ideia se afigura tão forte que justificaria aglutinar os

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pensadores críticos para colocá-la em evidência, não?

Não sei exatamente em que contexto o Armando se referiu a essa ideia. Eu diria que no longo prazo sou simpático a ela, mas pessoalmente só defenderia a redução da carga tributária quando o Brasil deixar de ter déficit nas contas públicas. Com déficit ainda em torno de 3% do PIB, me parece uma ideia prematura.

Se já nos beneficiamos há uns bons anos do bônus demográfico, é possível falar em tempo perdido (em matéria de ritmo de crescimento), ou isso é passado?

Sem dúvida, a ideia de que estamos perdendo tempo é pertinente. Basta citar que o Brasil em 2012 ainda não aprovou temas da agenda previdenciária que FHC tentou (e fracassou) implantar em 1995! A ideia de que andamos em círculos é meio dramática quando a gente observa a vida passar e constata que alguns temas presentes há 20 anos ainda não foram equacionados.

Como vê o impacto do bônus demográfico sobre a atividade imobiliária, em especial, sobre o crédito imobiliário e a demanda de habitações? Em que medida o desenvolvimento da área imobiliária poderia ajudar na solução de problemas de demografia e crescimento econômico, levando-se em conta a existência de um déficit habitacional ainda elevado?

O impacto das transformações demográficas sobre a questão habitacional é indireto e se relaciona com o fenômeno sociológico de que a proporção de lares compostos por uma única pessoa tende a aumentar, com a presença maior

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de idosos na população, muitos dos quais sozinhos após o falecimento do cônjuge. Enquanto há 30 ou 40 anos nós tínhamos muitas cabeças sob o mesmo teto com famílias tradicionais estruturadas com muitos filhos, hoje temos mais divórcios e mais idosos morando sozinhos. É uma realidade do mundo de hoje, que tenderá a se acentuar nas próximas décadas.

A maior oferta de imóveis é algo que poderá atenuar a demanda por mais imóveis resultante do fenômeno apontado.

O impacto das mudanças demográficas sobre a questão habitacional é indireto e diz respeito ao fenômeno sociológico da proporção crescente de lares com uma pessoa, como idosos Voltando às questões previdenciárias, vê implicações entre o bônus demográfico e o financiamento dos planos da previdência aberta e fundos de pensão?

A tendência, numa sociedade que faça progressos, é haver uma demanda crescente por fundos de pensão, por uma razão simples: hoje, a proporção de pessoas com rendimento acima do teto do INSS é modesta, mas com crescimento econômico (ainda que moderado) essa fração vai aumentar e, portanto, mais e mais gente tenderá a não se sa-

tisfazer em contar apenas com a renda da aposentadoria do INSS. Um pouco mais de macroeconomia: como vê a tendência da Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF) e da taxa de poupança no Brasil?

Vejo o tema com preocupação, pois não vejo o governo empenhado em aumentar a poupança do setor público na intensidade requerida para termos um dia uma taxa de investimento de 25% do PIB. A agenda da política fiscal e monetária é muito mais voltada para a expansão do consumo que do investimento. Nesse sentido, os anos de 2011 e 2012 tem sido um retrocesso, com as relações investimento/PIB e poupança doméstica/PIB em claro declínio.

Nesse campo, o governo vem sendo reprovado pela realidade dos números.

O juro básico de 7,25% ao ano se afigura sustentável?

Que impacto poderá ter sobre o investimento e a formação de poupança no Brasil?

Vejo a queda das taxas de juros de longo prazo como algo inexorável. Não creio que voltemos a ter taxas de juros reais elevadíssimas, de 14% ou 15% como no passado, mas não vejo a Selic atual de 7,25% como algo sustentável nos próximos anos. Há que lembrar que temos essa Selic com taxas de juros externas próximas de zero.

A “prova dos 9” será quando as taxas do Fed e do Banco Central Europeu voltarem a ser de 4%, por exemplo. Aí os nossos problemas de sempre cobrarão seu preço e o nosso BC não mais poderá conviver com taxas tão baixas.

Não é um problema para 2013 ou 2014, mas sim um desafio para o período de 2015 a 2020.

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Prêmio Abecip de Jornalismo

O crédito imobiliário em tempos de consolidação Num relato emocionado, a jornalista Sonia Bridi, da TV Globo, falou aos participantes da cerimônia de entrega do 9º Prêmio Abecip de Jornalismo, realizado em novembro, em São Paulo, dos desafios da atividade da Imprensa livre. Correspondente na China durante muitos anos, ela assistiu de perto à luta – em geral, sem êxito – dos pequenos proprietários rurais das províncias chinesas para não perder suas terras, desapropriadas pelo governo e utilizadas para a execução de projetos públicos. Mais recentemente, em outras áreas inóspitas do planeta, Sonia e o marido, um profissional da área de imagem, constataram o descaso com o meio ambiente e a degradação de regiões de enorme valor do ponto de vista da sustentabilidade e que teriam de ser preservadas.

A jornalista Sonia Bridi coroou, assim, uma reunião repleta de simbolismo, em torno da importância da profissão e do relato fiel dos fatos.

O encontro reuniu 230 pessoas, entre elas personalidades de destaque da vida imobiliária, dirigentes das principais entidades de classe ligadas ao setor de imóveis, como o Secovi, a Fiabci e o Creci, representados por Basílio Jafet, Romeu Chap-Chap, Ricardo Yazbek e José Augusto Viana Neto, o secretário de Habitação do município, Ricardo Pereira Leite, o presidente da Febraban, Murilo Portugal, economistas de grande destaque, como Gustavo Loyola, ex-presidente do Banco Central e Geraldo Gardenali, ex-presidente da Nossa Caixa Nosso Banco, presidentes e altos executivos de empresas

Os jornalistas premiados em 2012 O 9º Prêmio Abecip de Jornalismo foi conferido, em 2012, aos seguintes profissionais da Imprensa escrita, TV e rádio e internet: Mídia Impressa (Jornais e Revistas)

Categoria

Financiamento imobiliário

Fontes de Recursos para o Mercado Imobiliário

1º lugar - Marasmo imobiliário Thaísa Coelho, Carolina Iskandarian, Julianna Goulart, Sandra Moreyra, Eduardo Torres, Vitor Albuquerque, Alexandre Hollanda e Miguel Athayde, TV Globo – RJ 2º lugar - Classe C Isabel de Andrade, Breno Alves, Marina Mendes, Simone Pio, Regina Rocha, Wagner Marzagão, Fernando Resende, Leandro Preisser, Mateus Fagundes, Rede Minas - MG

1º lugar - A hora é de comprar ou vender?

Giuliana Napolitano, Carolina Meyer, Fabiane Stefano, Bruno Ferrari, Cristiane Moraes, Daniel Barros, Daniela Rocha, Eduardo Salgado, Guilherme Manechini, Julio Lamas, Marcio Kroehn, Mariana Segala e Patrick Cruz, Revista Exame - SP 2º lugar - Plano de continuidade Bruna Maia, Revista Capital Aberto - SP

1º lugar - Em obras por um mundo sustentável Queila Ariadne e Ana Paula Pedrosa, Portal O Tempo online - MG 2º lugar - Sonho atrasado da casa própria Rita de Cássia Catanhede Ferreira, Rádio Justiça - DF

1º lugar - Saneamento, o básico para crescer Giovanni Sandes, Jornal do Commercio - PE

1º lugar - Quem constrói a cidade em que vivemos: perfil dos trabalhadores na construção civil no RS Renata Colombo, Rádio Gaúcha – RS 2º lugar - Habitação - cortiços Vania Souza, Caroline Machado, Aline R. Soares, Gilberto Cotobelo, Ailton Nasser, Domingo Fraga, Mauro Wedekin, Herodoto Barbeiro, Yu Teh Huang, Anderson Clayton, Luís Lima, Renata Fernandes Denser e Maria das Neves, Record News - SP Conjunto dos trabalhos publicados Circe Bonatelli, Agência Estado - SP

Responsabilidade 2º lugar - Profissão perigo Social na Ana d´Angelo, Correio Braziliense - SP Construção Civil e Educação Financeira Menção Honrosa

Mídia Eletrônica (Rádio, TV e Internet)

1º lugar - Descompasso entre preço de imóvel e renda afeta mercado Fernando Torres, Valor Econômico - SP 2º lugar - Megametrópole Mariana Sallowicz, Carolina Matos, Lucca Rossi e Reynaldo Turollo Jr., Folha de S. Paulo - SP

Conjunto dos trabalhos publicados Thatiana Pimentel, Diário de Pernambuco - PE

Categoria Estudante Bruno Carneiro - Consórcio imobiliário: o sonho realizado num lance, UNIP - SP Prêmio Veículo de destaque

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Folha de S. Paulo

de construção e securitização, como Nicholas Reade, da Brookfield, e Onivaldo Scalco, da Cibrasec.

A premiação, conferida a 57 jornalistas de todo o País (ver a relação dos premiados), neste ano reuniu profissionais de Imprensa de Pernambuco, do Rio Grande do Sul, de Brasília, do Rio e de São Paulo. O destaque de veículo foi conferido à Folha de S.Paulo, pela ampla cobertura das atividades do setor de crédito imobiliário.

“A cerimônia de homenagem aos vencedores do 9º Prêmio Abecip de Jornalismo já faz parte da agenda do crédito imobiliário”, afirmou o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, abrindo o encontro. Como enfatizou Lazari: “Os homenageados de hoje ajudam a construir esse Brasil do futuro, melhor, mais justo, informado e capaz de discernir entre o certo e o errado. São jornalistas de todo o Brasil, que cobrem temas de notável importância para as famílias: o acesso à casa própria, a oferta de crédito e suas condições; a sustentabilidade da construção e do financiamento imobiliário; a educação financeira dos mutuários; enfim, a arquitetura do crédito imobiliário no Brasil”.

Bruno Mooca

Jornalistas de todo o País, homenageados dia 8/11, em São Paulo, como vencedores do 9° Prêmio Abecip, fotografados ao lado do presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, e da palestrante, Sonia Bridi, da TV Globo (abaixo), durante cerimônia no Buffet Rosa Rosarum (ao lado e acima), à qual compareceram 230 pessoas, um recorde na história da premiação

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C

rédito

O setor privado nos financiamentos de longo prazo?

Rubens Sardenberg Economista- chefe da Febraban* Hoje em dia há um forte consenso entre os analistas de que, ao lado da melhora da qualidade do seu sistema educacional, o grande desafio da economia brasileira é elevar a sua taxa de investimentos. O Brasil é um país que sabidamente poupa e investe pouco. Em certo sentido, somos uma espécie de reflexo invertido da China e de outros países asiáticos, que investem até demais e consomem de menos. O Brasil tem uma taxa de investimento total (pública e privada ) abaixo de 20% do PIB, quando deveria ter algo na faixa de 24/25% para assegurar uma trajetória de crescimento econômico sustentado na faixa de 4% ao ano.

A realização de um investimento por uma empresa privada depende primordialmente da identificação de uma oportunidade rentável para ampliação da sua capacidade produtiva ou ainda da realização da mesma produção, mas com ganhos de eficiência e produtividade (menores custos).

Também sabemos que a identificação desta oportunidade, por parte do empresário, depende de um cálculo econômico que por sua vez está relacionado tanto a fatores microeconômicos (as condições de oferta e procura de um mercado) como também às chamadas condições macroeconômicas ou gerais da economia. É aqui que entra o fator expectativas e o chamado “ espírito animal” dos empresários. Na medida em que o investimento é sempre uma decisão tomada sob condições de incerteza, quanto maior for o otimismo reinante em relação ao futuro, maiores serão as probabilidades daquele investimento se realizar. A demanda futura estimada pelos produtos de uma empresa será tanto maior quanto maior for a expectativa de crescimento da economia em que ela está inserida. Não é por outro motivo que os governos de forma geral preocupam-se em sempre pas-

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sar mensagens de grande otimismo para os agentes econômicos, já que imaginam que um clima positivo favorece os investimentos. Os exageros são conhecidos, mas pode-se dizer que nos dias de hoje ser otimista em relação às perspectivas de crescimento econômico praticamente faz parte do “job description” de ministros da fazenda e presidentes de bancos centrais ao redor do mundo.

Mas a realização dos investimentos também depende de um outro elemento fundamental, que é a existência de mecanismos de financiamento em condições favoráveis, especialmente em termos de custos e de prazos de pagamento. Nas economias de mercado normalmente as empresas financiam uma boa parte dos seus investimentos a partir dos seus lucros retidos, mas estes normalmente são insuficientes para financiar a totalidade dos investimentos programados. No Brasil esse ponto não é muito diferente e estima-se que, de 2004 a 2009, os lucros retidos das empresas financiaram cerca de 49% do total dos investimentos realizados. Mas, claro, considerando o descompasso em termos de oportunidade entre os setores geradores de recursos e os detentores das oportunidades futuras, é importante que a poupança financeira gerada em uma economia seja canalizada para aqueles setores onde estão as oportunidades de investimento. No caso do Brasil, é relativamente antiga a discussão sobre a ausência de financiamento privado aos investimentos de longo prazo. Não é difícil entender a explicação para este fenômeno, de resto também semelhante ao ocorrido em outros países. Na ausência de estabilidade macroeconômica e de mercados de capitais desenvolvidos, a tarefa de prover funding de longo prazo acaba ficando com o setor público, que faz isso com base na extração de poupança compulsória da

sociedade (por exemplo, os recursos do FGTS, PIS/PASEP, etc.) ou então a partir da simples emissão de dívida pública.

Mesmo hoje, após um longo período de estabilidade macroeconômica, em especial se comparado com os nossos padrões históricos, o BNDES segue sendo o grande financiador dos investimentos de longo prazo na economia brasileira.

No mesmo período abordado anteriormente, entre 2004 e 2009, estima-se que o BNDES tenha sido responsável por 26% em média dos investimentos realizados na indústria e em infraestrutura, chegando a financiar quase 40% em 2009, neste caso em parte por uma ação anticíclica para mitigar os efeitos da crise financeira internacional. Os números recentes são realmente impressionantes: desde 2004 os ativos do BNDES se expandiram em nada menos do que 300%, passando de R$ 164 bilhões em 2004 para R$ 651 bilhões em junho de 2012.

Os repasses do Tesouro Nacional aos bancos públicos ,que eram de R$ 8,2 bilhões em 2007, (0,3% do PIB) atingiram R$ 369 bilhões (96% relativos ao BNDES) até setembro de 2012 ( 8,5% do PIB).Trata-se do segundo item mais importante para explicar a diferença entre a dívida líquida ( 35% do PIB) e dívida bruta ( 57,5% do PIB) logo após as reservas cambiais (que também são descontadas no cálculo da dívida líquida do setor público).

Mas, em que pese toda a expertise do BNDES e o poder de alavancagem do governo federal, sabe-se que a utilização deste mecanismo tem limitações importantes, já que a partir de um certo patamar a elevação da dívida bruta pode vir a pressionar o custo de captação para o Tesouro Nacional. Adicionalmente, lembre-se que a diferença entre a taxa que o Tesouro recebe do BNDES e a que paga ao comprador dos seus títulos faz com que se eleve a taxa implícita de rolagem da dívida mobiliária do Tesouro nacional, o

que até tem reduzido em grande parte a economia de juros do setor público derivada do efeito positivo da redução da taxa Selic sobre a dívida pública. Em função destas limitações e dos efeitos colaterais negativos na utilização exagerada do BNDES como fonte para os financiamentos de longo prazo, será mesmo fundamental ampliar a participação dos capitais privados nos financiamentos de longo prazo. Como fazer isto? Ou, colocado de outra forma, como se explica esta relativamente modesta participação do funding privado nos financiamentos de longo prazo.

Esse é um tema que vem sendo objeto de muitos estudos e debates e hoje é possível afirmar que há um razoável consenso acerca deste diagnóstico.

De acordo com estas análises, são quatro os requisitos básicos para ampliar a participação privada no financiamento de longo prazo: estabilidade macroeconômica, consubstanciada em taxas de inflação baixas e previsíveis; a existência de funding ou de instrumentos de captação de longo prazo para as instituições financeiras privadas; o desenvolvimento dos mercados de capitais como forma de reduzir os riscos de balanço das instituições financeiras e permitir uma alavancagem maior; e por fim a existência de segurança jurídica, tanto em relação ao cumprimento das regras estabelecidas, como da possibilidade de recuperação das garantias, quando for necessário. Vamos agora analisar de forma um pouco mais detalhada cada um destes fatores.

Estabilidade macroeconômica - Trata-se de um requisito básico, fundamental para a ampliação dos financiamentos de longo prazo. Na medida em que vai imobilizar os seus recursos por um longo período de tempo, o investidor quer um mínimo de garantias de que o seu capital não será corroído, em termos reais, por uma alta dos preços além do razoável. O razoável aqui não é simples de se especificar, mas em geral

Estabilidade econômica, funding adequado, mercados de capitais desenvolvidos e segurança jurídica são os requisitos para criar o crédito privado de longo prazo

Como sempre o ambiente é de incertezas, quanto maior for o otimismo com o futuro econômico, maiores serão as probabilidades de o investimento ser, de fato, realizado

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o consenso internacional indica que uma inflação anual na faixa de 2% a 3% e um BC claramente comprometido com o controle da inflação fornecem este conforto aos investidores. Pode-se afirmar ainda que, na medida em que os países estáveis do ponto de vista macro são em geral os que mais crescem, os investidores acabam tendo uma segurança adicional ao colocar os seus recursos em operações de longo prazo em países com estas características.

Convém lembrar que índices de inflação baixos e estáveis permitem uma redução das taxas de juros de curto prazo (as reais, mas também as nominais), o que acaba funcionando como um estímulo adicional para o alongamento de prazos por parte dos investidores, que para conseguirem uma rentabilidade mais alta aceitam uma extensão dos prazos das suas aplicações. A este propósito, é interessante lembrar que no debate econômico brasileiro não raro surgem propostas de que o Banco Central deveria reduzir substancialmente as taxas de curto prazo (a taxa Selic poderia, por exemplo, ficar no nível do IPCA ou até abaixo dele) e que com isso os investidores e alocadores de recursos seriam obrigados a alongar as suas aplicações em busca de maior rentabilidade.

O problema é que enquanto uma redução das taxas de juros nominais e reais num ambiente de taxa de inflação baixa traz confiança aos investidores para buscarem uma rentabilidade maior nas operações mais longas, o risco de se fazer este movimento com uma inflação mais alta é o de reduzir de forma significativa a confiança dos poupadores nas aplicações financeiras (como protetoras do seu capital) e provocar uma fuga para ativos reais, como imóveis, terras ou obras de arte. Pode-se acabar provocando uma bolha nos preços dos ativos, mas sem elevar a oferta de recursos para investimentos de longo prazo. Por fim, também existe a possibilidade de se utilizar instrumentos indexados a índices de preços e mais uma taxa de juros real.

Trata-se, sem dúvida, de uma alternativa, que pode ser utilizada caso a inflação não seja suficientemente baixa e estável para viabilizar os contratos com taxas prefixadas. É, no entanto, uma alternativa sub ótima, tanto para os doadores como para os tomadores de recursos. Para os primeiros porque há sempre um risco de descontrole e de mudança de patamar

da inflação, nos quais a proteção fornecida pela indexação se reduz. De outra parte, para os tomadores de recursos a indexação a índices de preços também traz complicações, a começar por dificultar a mensuração dos custos futuros em termos nominais, pois eles passam a depender crucialmente do comportamento da inflação.

E, claro, dependendo da origem de uma eventual aceleração inflacionária, isso pode trazer problemas em termos de custos financeiros que não podem ser repassados para os preços dos produtos. Em resumo, os títulos indexados até funcionam como alternativa, mas que é claramente inferior à propiciada pelas taxas fixas, que por sua vez dependem de um ambiente de inflação baixa e estável. Que pode não ser uma condição suficiente, mas certamente é uma condição necessária indispensável para uma ampliação da participação do setor privado nos financiamentos de longo prazo. Os avanços do Brasil no campo da estabilidade têm sido notáveis e junto com algumas reformas institucionais recentes (crédito consignado e alienação fiduciária, por exemplo ) estão na origem da explosão do crédito ao consumo que vivenciamos na última década. É provável, contudo, que uma expansão mais significativa dos investimentos financiados pelo capital privado necessitem de taxas de inflação ainda mais baixas, em linha com o padrão das economias mais desenvolvidas.

Funding de longo prazo –A oferta de crédito de longo prazo também depende da existência de funding de prazo longo e relativamente estável. É inerente à atividade bancária trabalhar com o descasamento de prazos e indexadores. As instituições financeiras normalmente oferecem créditos de prazo mais longo (por exemplo, de 48 a 60 meses num financiamento a veículo) com base em funding de prazo relativamente curto, incluindo-se depósitos bancários com vencimento em 12 meses, por exemplo. Também é normal uma captação feita em dólar ou indexada ao CDI servir de funding para uma operação de crédito prefixada (nesse caso, por exemplo, as instituições financeiras buscam outros bancos ou os mercados organizados como a BM&FBOVESPA para “descarregarem” este risco de descasamento).

No entanto, quando se fala de investimentos, em es-

Títulos indexados constituem uma alternativa claramente inferior à propiciada por títulos com taxas fixas, mas estes dependem de uma inflação baixa e estável

28 - SFI

pecial em infraestrutura, os prazos são bem maiores, o que significa que esta estrutura de funding que até funciona para financiar o crédito ao consumo torna-se claramente insuficiente.

No caso dos investimentos em infraestrutura, por exemplo, estamos falando de empréstimos de 20 ou 25 anos, normalmente com algo como cinco anos de carência para início dos pagamentos e pelo menos mais cinco para que o projeto entre num período positivo em termos de rentabilidade. No caso do Brasil, por conta do nosso passado de alta inflação e de instabilidade macroeconômica, os investidores sempre deram muita importância à liquidez de suas aplicações. Desde a edição do Plano Real e a redução significativa da inflação, estamos observando uma gradual expansão dos prazos de captação do sistema bancário brasileiro e a introdução de novos instrumentos (ligados ao mercado de capitais e com isenção de impostos), como as Letras de Crédito Imobiliário, as Letras de Crédito Agrícola e mais recentemente as debêntures para infraestrutura. Também em período relativamente recente, os bancos foram autorizados a emitir Letras financeiras, um instrumento mais adequado para operações mais longas, pois não têm as características de depósitos e não estão sujeitas ao recolhimento compulsório. Os avanços foram significativos, mas também aqui ainda estamos no meio do caminho e o alongamento dos passivos do sistema bancário ainda é insuficiente para ampliar a participação do setor privado nos financiamentos de longo prazo. As emissões de Letras Financeiras( LFs), que já superaram o patamar de R$ 200 bilhões no SFN, ainda representam menos de 5% do passivo dos bancos. Além de uma inflação ainda mais baixa, uma participação maior dos fundings mais longos (provavelmente via LFs) deve passar por um crescimento dos mercados secundários, o que está relacionado a uma expansão dos mercados de capitais. É sobre isto que falamos a seguir.

Mercado de capitais – A experiência internacional mostra que a participação do setor privado nos financiamentos de longo prazo depende crucialmente da existência de um mercado de capitais forte em termos da sua extensão e profundidade.

O mercado de capitais permite a transformação de uma operação de crédito num ativo securitizado

que pode ser distribuído a um grande número de investidores, incluindo-se pessoas físicas, fundos de investimento e fundos de pensão. Entre os diversos papéis importantes do mercado de capitais no financiamento de longo prazo, dois merecem destaque especial: a redução do risco de balanço (e, portanto, da alocação de capital requerida) das instituições financeiras e o desenvolvimento dos mercados secundários, assegurando liquidez aos investidores. Um financiamento de longo prazo, em particular num projeto de infraestrutura, traz um risco significativo em termos do seu prazo e da complexidade da sua execução. E por conta disso, as autoridades regulatórias exigem das instituições financeiras uma grande alocação de capital em seus balanços para fazer face a estes riscos. Isto significa que o crescimento dos projetos de longo prazo torna problemático para as instituições financeiras o carregamento integral destes ativos em seus balanços.

O mercado de capitais permite que as IFs transfiram parte destes riscos (e da rentabilidade correspondente) para os investidores, abrindo espaço em seus balanços para novas operações.

A propósito, por conta da crise financeira de 2008 e o que alguns reguladores identificaram como um foco excessivo na geração das operações é que surgiram propostas de que as IFs deveriam manter uma parte, ainda que relativamente pequena, destas operações em seus balanços, o que reforçaria a sua diligência e atenção na qualidade dos projetos no longo prazo a serem financiados.

De todo modo, com ou sem a manutenção desta parcela no balanço das IFs, a possibilidade de utilizar o mercado de capitais para reduzir uma parcela do risco que os bancos devem carregar em seus balanços ajudaria muito a ampliar a participação do setor privado no financiamento dos investimentos de longo prazo. Por seu turno, para viabilizar a participação dos investidores do mercado de capitais é necessário o desenvolvimento de mercados secundários líquidos para estes títulos. Afinal, a possibilidade de se desfazer de uma parte ou da totalidade das suas aplicações de prazo longo, em condições que não imponham perdas, eleva em muito o apetite dos investidores por estes títulos. O exemplo da dívida mobiliária federal brasileira mostra que a

O mercado de capitais permite transformar uma operação de crédito num ativo securitizado, em que parte dos riscos também é transferida a investidores

SFI - 29

30 - SFI

Attílio

do ambiente regulatório como um dos fatores explicativos para o desenvolvimento econômico dos países. Aqui no Brasil, tivemos alguns exemplos importantes como o crédito consignado, a alienação fiduciária e instituição do patrimônio de afetação no caso do financiamento imobiliário. Em comum, foram reformas que ampliaram a segurança jurídica e reduziram os custos de recuperação das garantias nessas operações. Será importante transportar de forma mais efetiva toda esta experiência positiva para os financiamentos de longo prazo, ampliando as garantias e a segurança jurídica dessas operações Como estamos no Brasil ? Quando observamos a situação da nossa economia em relação a estes fatores, é difícil fugir daquela imagem antiga do copo meio cheio e meio vazio. Avançamos muito em todos os quesitos, mas ainda temos um caminho relativamente longo a trilhar. As condições ideais certamente incluiriam uma inflação ainda mais baixa, convergindo para os padrões internacionais de 2% a 3%, o que permitiria termos taxas de juros nominais bem abaixo das atuais. Também seria desejável uma ampliação dos instrumentos de funding à disposição das instituições financeiras e um aprofundamento dos mercados de capitais. E finalmente o fortalecimento dos marcos regulatórios traria mais conforto e segurança jurídica para os investidores.

A má notícia é que o caminho é longo e difícil.

A boa é que temos o diagnóstico e já iniciamos a caminhada.

Attílio

padronização dos títulos, a concentração de vencimentos e a existência de market makers (formadores de mercado) contribuem bastante para o fortalecimento dos mercados secundários.

Neste sentido, a autorização para a emissão das letras Financeiras pelos bancos foi um passo importante nesta direção e deverá contribuir para o florescimento de uma espécie de mercado doméstico de eurobond.

Segurança jurídica – Finalmente chegamos ao fator segurança jurídica, que também é apontado pelos analistas de forma consensual como um dos elementos fundamentais para assegurar uma ampliação da participação privada nos financiamentos de longo prazo. A segurança jurídica está relacionada ao chamado marco regulatório e de forma simplificada pode ser explicada como a garantia de que as regras estabelecidas num contrato serão mantidas. Em especial, mencionam-se as cláusulas de indexação do contrato (principalmente no caso do fornecimento de algum tipo de serviço), as condições gerais de concorrência e a segurança na recuperação das garantias em caso do não cumprimento do contrato. No caso da prestação de um serviço público (luz, água e gás, por exemplo) pesa a duração do contrato e em que condições as tarifas serão reajustadas.

A recuperação das garantias também ocupa um papel de destaque, já que no Brasil as dificuldades e os custos associados à recuperação destas garantias (inclusive legais) tornam bem mais complicada (e cara) a participação do setor privado nos financiamentos mais longos. Recentemente a literatura econômica internacional tem trazido inúmeros estudos que apontam a importância

* O artigo reflete exclusivamente as opiniões do autor.

E

conomia mundial

Emergências ascendentes mitigam riscos extremos José Paschoal Rossetti Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral Entre as mega-mudanças globais dos últimos vinte anos – década de 90 do século XX e primeira do novo milênio – duas, seguramente, estão entre as de maior impacto: 1. As desradicalizações político-ideológicas (de que resultaram o fim do coletivismo autocrático na URSS, a eclosão da CEI, o desmonte da Cortina de Ferro e as reformas do sistema capitalista em direção a concepções triple bottom line (compatibilização do desenvolvimento econômico, social e ambiental); 2. a desfronteirização (que impulsionou a abertura e a inter-conexão de mercados nacionais, o crescimento das correntes mundiais de comércio em relação ao Produto Mundial Bruto, a intensificação dos movimentos de capital e de pessoas e o adensamento dos processos de interação de civilizações e de transfusão de culturas nacionais).

Os impactos dessas mega-mudanças foram preponderantemente positivos. Elas abriram espaços para a co-evolução de três emergências ascendentes: de nações, de empresas e de classes sócio-econômicas.

Co-evolução de três emergências Nações emergentes – Na virada para a segunda década deste século, a participação das economias emergentes no Produto Mundial Bruto (PMB) alcançou 48,9%; nas correntes globais de comércio de mercadorias e serviços, 37,7%. Vinte anos antes, estas duas participações eram, respectivamente, de 29,3% e 21,5%. As participações das economias avançadas no PMB recuaram, portanto, de 70,7% para 51,1%; nas correntes de comércio, de 78,5% para 62,3%. De 1991 a 2000, o crescimento econômico dos países avançados foi de 2,8% anuais; o dos emergentes, de 3,4%. Nos últimos dez anos, a diferença entre esses dois grupos foi ainda maior: o crescimento anual dos avançados recuou para 1,7%;

32 - SFI

o dos emergentes subiu para 6,5%. Em termos acumulados, o crescimento dos países avançados, na última década, foi de 18,4%, contra 69,4% dos emergentes.

Empresas emergentes – A distribuição do número de empresas de capital aberto nas bolsas de valores do mundo, entre 1990 e 2011 evidencia outra expressiva mudança. Em 1990, eram 21.585; em 2011, 46.205. O crescimento anual foi de 3,7%, acumulando 114,1% no período. Mas os ritmos foram bem diferentes nas Américas (0,6% anuais, 12,9% acumulados) Europa e África (3,7% anuais, 115,7% acumulados), Ásia e Oceania (6,5 % anuais, 271,7% acumulados). Nos continentes em que ocorreram as mais altas taxas, os destaques foram para empresas emergentes de países emergentes. Na Europa, a evolução resultou da privatização e da abertura de capital de empresas estatais fechadas dos países da antiga Cortina de Ferro e da extinta URSS, que passaram a ter bolsas de valores, uma das instituições-símbolo do capitalismo. Na Ásia, a veloz expansão da abertura do capital resultou das profundas mudanças no modelo econômico e no ritmo de crescimento da economia chinesa e de outros 25 países emergentes da região. O resultado final impressiona: as Américas, obviamente com destaque para os Estados Unidos, reuniam em 1990, 43,2% das companhias listadas do mundo; em 2011, recuaram para 22,8%. A participação da Oceania e nova economia asiática subiu de 27,5% para 49,0%. Indicações semelhantes das mudanças no mundo corporativo encontram-se na listagem das 500 maiores empresas: em 2000, 468 eram de países emergentes; em 2011, 371 – uma queda de 21,3%. Ampliando de 32 para 129 o número de suas empresas entre as 500 maiores do mundo, os países emergentes multiplicaram por 4 sua participação nesta listagem.

Classes sócio-econômicas – Estas mudanças refletiram-se na mobilidade ascendente das classes de média-baixa e de baixa renda. A abertura das fronteiras nacionais para o comércio global, com participação ampliada dos países emergentes, fortemente competitivos nos dois principais custos que compõem os preços dos produtos finais (remuneração do trabalho e impostos indiretos), foi um dos mais importantes impulsores do acesso dos mais pobres aos mercados de bens “superiores” de consumo, objetos de desejo: os industrializados duráveis e semiduráveis. Nunca antes na história econômica, esse acesso se deu com tanta rapidez, movimentando e dando suporte à expansão sustentada da economia mundial. Os emergentes competitivos inundaram os mercados de praticamente todas as nações, com produtos de preços acessíveis, tecnologicamente atualizados e produzidos em escalas sem precedentes. Este movimento complementou-se positivamente com o crescimento diferenciado da renda per capita nos países emergentes, comparativamente ao dos avançados, nos últimos vinte anos: 4,1% ao ano, contra 0,8%, com expansões acumuladas respectivamente de 123,3% e 17,3%.

Estas três faces das emergências ascendentes são um poderoso contra-peso ao estado recessivo das economias avançadas, atingidas pela crise dos mercados financeiros que eclodiu no último trimestre de 2008 e que resultou em variações negativas do Produto Mundial Bruto e das correntes de comércio internacional em 2009, fenômenos que não ocorriam há 80 anos, desde a Grande Depressão da década de 30. Cabe, porém, registrar que a variação do PMB foi discreta, em termos relativos (menos 0,6%), embora pesada em termos absolutos (redução real de US$ 2 trilhões).

Nas correntes de comércio mundial, o baque foi maior (redução em volume de 10,5% e em valor de US$ 3,9 trilhões). Mas ambas não tiveram continuidade no último triênio. Foram bloqueadas por pesadas e eficazes medidas, monetárias e fiscais, não obstante tenham gerado desequilíbrios nas contas governamentais – déficits orçamentários gigantescos, cobertos por forte expansão do endividamento dos Tesouros Nacionais dos países avançados – que deverão ser pacientemente digeridos nos próximos anos, por medidas austeras que manterão “anêmicos” os índices de crescimento desses países, afetando parcialmente o dos países emergentes.

Países emergentes produzem em grande escala bens com preços acessíveis e tecnologia avançada, inundando mercados

QUADRO 1 - Participação das economias avançadas e emergentes na geração do Produto Mundial Bruto, nas correntes globais de comércio e na população mundial Agrupamentos, segundo estágios econômicos Economias avançadas Estados Unidos Área do Euro

Número de países

Produto Mundial Bruto(a)

Correntes de comércio (b)

Economias avançadas

Mundo

Economias avançadas

100,0

51,1

100,0

35 - 17

População

Mundo

37,4 19,1 15,2

62,3

Economias avançadas

Mundo

100,0

15,0

9,4 30,4

4,5

27,9 14,3 41,8 26,0 32,2

4,8

Japão

-

7,7 3,9 13,1 8,2 8,0 1,2

Reino Unido

-

5,5 2,8 6,0 3,7 6,2 0,9

Canadá

-

Outras Economias emergentes

14 151

3,5 1,8 3,3 2,0 4,5 0,7 14,6 7,4 26,8 16,7 15,5 2,3 100,0

48,9

100,0

37,7

100,0

85,0

Europa Central e do Leste

14

CEI

13

Ásia

27

América Latina e Caribe

32 17,8 8,7 14,6 5,5 9,9 8,4

Oriente Médio e Norte da África

20 10,0 4,9 17,5 6,6 6,7 5,7

África Sub-saariana

45

7,2 3,5 9,1 3,4 3,1 2,6 8,8 4,3 10,7 4,0 4,9 4,2 51,1 25,0 42,6 16,1 61,3 52,1

5,1 2,5

(a) Produto Mundial Bruto pelo critério PPC – Paridade do Poder de Compra. Estimativa para 2011: US$ 79,9 trilhões.

5,6 2,1 14,2 12,1

(b) Comércio de mercadorias e serviços. Estimativa para 2011: US$ 22,2 trilhões, 27,8% do PMB. Fonte: International Monetary Fund. World Economic Outlook, October 2012.

SFI - 33

QUADRO 2 - Empresas emergentes: participação crescente entre as 500 maiores companhias do mundo e entre as listadas em bolsa Número de empresas por países, entre as 500 maiores do mundo Avançados 2000

2011

Estados Unidos

195

Estados Unidos

132

Japão

84

Japão

68

Reino Unido

38

Reino Unido

32

França

37

França

32

Alemanha

35

Alemanha

26

Canadá

13

Canadá

15

Suíça

12

Suíça

12

Holanda

12

Holanda

11

Outros avançados

42

Outros avançados

43

Subtotal

468

Subtotal

371

emergentes 2000

2011

China

11

China

73

Coreia do Sul

9

Coreia do Sul

10

Índia

3

Índia

8

Brasil

2

Brasil

8

Rússia

3

Rússia

7

Outros emergentes

4

Outros emergentes

23

Subtotal

32

Subtotal

129

Número de empresas listadas nas bolsas de valores do mundo Evolução do número de empresas abertas

Continentes

1990 1995 2000 2005 2007 2008 2009 2010 2011 Américas

9.322 10.821 10.549 11.134 11.384 10.813 10.387 10.360 10.531

Europa e África

6.330 7.854 9.306 9.210 14.106 14.103 14.050 13.783 13.622

Ásia e Oceania

5.933 6.377 9.445 18.956 19.648 20.819 20.901 21.398 22.052

TOTAL

21.585 25.052 29.300 39.350 45.138 45.735 45.338 45.541 46.205

Crescimento anual e acumulado Continentes

Crescimento 2011/1990 Anual Acumulado

Américas

0,58% 12,97%

Europa e África(a)

3,71% 115,20%

Ásia e Oceania(b)

6,45% 271,68%

(a) Destaque para países da Europa Central e do Leste. (b) Destaque para novas economias industriais da Ásia Emergente.

Fonte: Fortune, 500 Largest World Corporations. Aug, 2012; e World Federations of Exchanges; Database, Feb, 2012.

34 - SFI

A esta altura, porém, o peso dos emergentes atuará como um dos fatores de sustentação das variações positivas do Produto Mundial Bruto, desde que se mantenham abertos os mercados – um bom agente anti-inflacionário e indutor do crescimento.

Um dos maiores riscos econômicos que poderão conduzir a eventos extremos é a volta ao protecionismo. Um falso recurso, de “efeito bumerangue”: poderá destruir um dos pilares da nova ordem econômica global, de inquestionáveis efeitos includentes e expansionistas – a desfronteirização, fonte de crescimento e freio de processos inflacionários. Já a proteção dos mercados nacionais exerce efeitos opostos: a estagflação, misto de estagnação com inflação, neologismo criado nas já distantes décadas de 50 a 80, caracterizadas pelo trinômio nacionalismo, protecionismo e estatização.

Trajetórias prováveis As séries históricas dos últimos vinte anos e o crescimento esperado para os próximos anos indicam, com clareza, cinco trajetórias de probabilidade aparentemente alta: 1. Não estão estabelecidas expectativas de eventos extremos, não só pela diversidade dos polos de sustentação do desempenho econômico global, como pelo peso alcançado pelos países emergentes, que têm, todos eles, amplos espaços para expansão de seus mercados internos, quer pela mobilidade social ascendente, quer pela sustentação de estabilidade dos preços.

2. A expressão dos emergentes na economia global continuará em alta, devendo superar a dos

países avançados nesta década, pelo critério da paridade do poder de compra.

3. Embora com variações positivas bem inferiores às dos países emergentes, os países avançados deverão reduzir as pronunciadas diferenças observadas nos últimos três anos entre os indicadores de seus desempenhos, quer pelas pressões por ajustes nos dispêndios e déficits do setor público, quer pelos sinais, ainda discretos, de solução de problemas conjunturais.

4. Devem manter-se relativamente bem mais altos os desvios-padrão do desempenho dos países emergentes, não só decorrentes da alta diversidade de seus níveis de desenvolvimento e de seus problemas estruturais, como pelas diferentes sensibilidades à conjuntura mundial.

5. É visível e deve permanecer o descolamento do ritmo de crescimento dos emergentes em relação ao dos países avançados.

Conclusivamente: o ritmo do crescimento econômico de países emergentes – e o Brasil está entre os grandes desse heterogêneo agrupamento – é mais fortemente influenciado por suas próprias condições estruturais e pela gestão estratégica de suas potencialidades, fragilidades, recursos e oportunidades do que pela influência do estado recessivo em que se encontram os países avançados. Isto não significa que esta influência seja descartável, mas é bem menor do que lhe é imputada por governantes de países que têm registrado crescimento medíocre.

QUADRO 3 Projeções do crescimento econômico das economias avançadas e emergentes para 2013 e 2017 Agrupamentos segundo estágio econômico

Economias avançadas

Economias emergentes

Variações esperadas dos PNBs 2013

2017

Desvios-padrão das médias nacionais 2013

2017

Estados Unidos

2,1 3,3

Zona do Euro

0,2 7,7 0,5 0,2

Japão

1,2 1,1

Outras economias avançadas

2,4 3,2 0,3 0,2

Total de 25 países

1,5

Europa Central do Leste

2,6 3,8 0,7 0,4

CEI

4,1 4,1 0,9 0,5

Ásia em desenvolvimento

7,2 7,7 1,3 1,2

América Latina e Caribe

3,9 4,0 1,4 1,2

2,6

-

-

0,4

-

-

0,2

Oriente Médio e Norte da África 3,6 4,5 0,6 0,6 África Sub-saariana

5,7 5,8 2,3 2,2

Total de 151 países

5,6

6,2

1,4

1,3

Fonte: International Monetary Fund. World Economic Outlook, October 2012.

SFI - 35

T

endências

Avança a relação crédito imobiliário/PIB Leonardo Rangel Coordenador técnico da área de Inteligência de Mercado da Abecip O crédito para aquisição e construção de imóveis apresentou crescimento exponencial nos últimos 10 anos. Isto foi possível devido a uma conjunção de fatores, como a consolidação da estabilidade dos preços, melhora dos indicadores conjunturais (queda do desemprego, aumento da renda, etc.), que se deve, em grande medida, à continuidade da política monetária pelos novos mandatários e autoridades monetárias.

Mas, a dinâmica do crédito imobiliário nem sempre foi tão favorável. A figura abaixo mostra que entre 1964 e 1980, da criação à consolidação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), na melhor das hipóteses o crédito atendeu à demanda anual de 600 mil unidades, atingido em 1980.

Depois disso, ainda houve desempenho expressivo em 1981 e 1982, mas sem continuidade.

Instabilidade monetária, desemprego, inflação do INPC próxima de 2.500%, em 1993, tornaram o período 1981/1994 marcado pela desestruturação do SFH. Apenas 63 mil unidades foram financiadas em 1994, 10% do que havia sido financiado em 1980.

Com a estabilização, em julho de 1994, iniciou-se uma lenta, porém constante reconstrução do ambiente econômico, em que predominaram a desindexação da economia, a ampliação da abertura comercial, a maior preocupação com o déficit público, etc.

No ciclo econômico pós-Real houve abrupta queda da inflação e rápida retomada do crescimento. Por isso, o Ministério da Fazenda teve de adotar políticas restritivas para não por em risco as medidas de combate a inflação, conduzindo o País a um crescimento sustentável com distribuição de renda.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SBPE + FGTS) Unidades em mil Desestruturação

Restruturação

772*

1964 9 1965 17 1966 32 1967 80 1968 138 1969 158 1970 157 1971 118 1972 124 1973 158 1974 96 1975 142 1976 274 1977 268 1978 338 1979 383 1980 627 1981 465 1982 541 1983 77 1984 86 1985 60 1986 107 1987 231 1988 280 1989 100 1990 241 1991 401 1992 109 1993 58 1994 61 1995 63 1996 107 1997 228 1998 329 1999 223 2000 353 2001 300 2002 282 2003 283 2004 321 2005 399 2006 468 2007 511 2008 570 2009 621 2010 2011 2012

861

949

Criação e Consolidação

(*) 2012: dados até outubro

36 - SFI

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

Nesse contexto, coto, que cresceu inclusive Desemprego X Renda (IBGE) mo mostra a figura, auquando maiores eram mentou o número de unias turbulências no mer10,9% 1.730 dades financiadas anucado financeiro internaalmente, mas em pacional, desde 2008. tamar inferior ao de Apesar do desem1980/1982, ainda tido penho do crédito imocomo o período de ouro biliário, em relação aos do SFH. Mas, em propordemais países, o Brasil ção ao PIB, o saldo de ainda está distante dos 4,7% 1.139 crédito imobiliário ainprimeiros colocados, a da se mostrou pequeno começar do Reino Uni(1,8% do PIB, em 2001). do, onde a relação enRenda Real Desemprego Só aos poucos fotre crédito imobiliário e ram reunidos os ingrePIB é de 85%. dientes para o desenvolContudo, a despeito vimento sustentável do mercado imobiliário, como da nossa ainda pequena expressividade, a história a queda do desemprego de 10,9% em 2003, para recente mostra que a prioridade é a qualidade do 4,7%, em 2011 e crescimento real da renda da pocrédito e não a quantidade, ao contrário do que pulação, segundo o IBGE. ocorreu nos Estados Unidos e na Europa.

Os elementos que viriam a contribuir para a reA qualidade de nossas carteiras imobiliárias pode tomada do crédito à moradia ganharam um aliado ser medida pelo comportamento dos indicadores de fundamental – a modernização do arcabouço juríinadimplência: em outubro, o porcentual de condico do crédito habitacional, com o surgimento, em tratos com mais de três prestações em atraso foi de 1997, da alienação fiduciária de bens imóveis, que 1,9%, considerando todos os tipos de garantia, e de conferiu segurança às operações de crédito, com 1,4%, nos contratos com alienação fiduciária. resultado mais efetivo a partir de 2001, quando se Uma simulação sem maior sofisticação estatístiadensou o uso desse instrumento de garantia. ca indica que, se mantidas as condições satisfatórias Resultado dessa combinação de fatores, as conde nossa economia, a participação do crédito imotratações saltaram de R$ 4,9 bilhões, em 2001, para biliário no PIB tende a evoluir dos atuais 6% do PIB R$ 115 bilhões, em 2011. para 10% ou mais, em três anos. O que já será um Em outubro de 2012, o saldo das carteiras de crépatamar importante para um País que está percordito imobiliário representou 6% do PIB, crescimenrendo o longo caminho de conquista da estabilidato expressivo que evidencia o dinamismo do segmende macroeconômica.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SBPE E FGTS)

RELAÇÃO CRÉDITO IMOBILIÁRIO / PIB

R$ Bilhões

Em % 115,3

cresceu mais de 23 vezes

6,0

83,9

4,9

50,5

2012 Outubro

2011

2010

2006

2009

1,5

2008

1,4

1,7

2007

1,3

2005

1,5

2003

2002

2001

2011

2010

1,7

2004

2,1 1,8

2009

16,3

2,8

25,1 2008

2004

2007

6,9

2003

10,4

6,0

2002

2006

5,6

2001

2005

5,7

4,9

2000

1998

1999 3,9

5,1

4,8

1997

1996 2,1

1995 1,9

41,1

3,7

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C

ertificação

O programa já é uma realidade José Aguiar Superintendente técnico da Abecip Aprovado em março de 2010, o Programa de Certificação Profissional Abecip tem como objetivo o aprimoramento dos profissionais do crédito imobiliário, com vistas a atender à altura a crescente demanda de financiamentos. O programa é hoje uma realidade, com a certificação CA 600 aberta para todos os associados.

Projeto ousado, objeto de um teste-piloto em 2011, espelha o grau de preocupação da entidade com o desenvolvimento de um sistema de financiamento de moradias sólido e estável, baseado na oferta de recursos em bases justas e equitativas, capaz de assegurar a ampliação sustentável dos financiamentos, com base em rigorosos critérios éticos, tanto no plano interno das organizações, como nas relações externas dos seus associados.

Para um mercado imobiliário que na década passada ressurgiu das cinzas e das desconfianças associadas aos choques econômicos heterodoxos, que introduziram “picos e vales” no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ¬– mas que, nos últimos oito anos, descortinou um crescimento de 16 vezes a média dos anos anteriores, dispondo ainda de uma “avenida” enorme de crescimento previsto para os próximos anos –, a Certificação do Profissional de Crédito Imobiliário, via CA 600, chega ao mercado na hora certa.

O CA 600 foi aberto aos associados no último trimestre de 2012. Abriu, assim, uma clara oportunidade para as instituições que zelam pela sustentabilidade das políticas creditícias, facultando-lhes o aperfeiçoamento dos profissionais que atuam no crédito imobiliário e nas estruturações de operações financeiras com lastros em imóveis, bem como a de seus parceiros que operam no mercado imobiliário. A todos foi conferida a oportunidade de

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demonstrar que os clientes serão recepcionados por pessoas com ampla qualificação, aptas a proporcionar atendimento de padrão mundial, contribuindo para a realização do negócio imobiliário.

Informação de qualidade – O programa de certificação da Abecip baseia-se na qualidade da informação fornecida aos clientes. Oferece, ao mesmo tempo, oportunidade para que os agentes do SFH e do SFI promovam um plano de carreira para os profissionais do setor, valorizando a atualização do conhecimento e da conduta ética. Permite, além disso, colocar na vanguarda os que buscam atualizar conhecimentos, fortalecendo o mercado de crédito imobiliário e dando suporte ao crescimento projetado para os próximos anos. Em seminário recente, a Abecip pôs em debate o futuro do setor, ou seja, a possibilidade de dobrar a proporção entre o crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB), ainda nesta década. Isto dá uma boa ideia da necessidade de profissionais altamente qualificados para avaliar e executar as operações do segmento.

Em várias séries – Está prevista a implantação do Programa de Certificação Profissional da Abecip em várias series. O CA 600 corresponde à primeira série, destinada ao conhecimento básico da atividade e tendo como público-alvo os profissionais que entram em contacto direto com os clientes pessoas físicas, comercializando os produtos de crédito imobiliário.

Inicialmente, o objetivo é realizar uma prova por trimestre, deixando para depois o Programa de Certificação Abecip destinado à certificação permanente.

Até dezembro de 2016, as instituições associadas à Abecip têm planos para certificar todos os seus gerentes e atendentes de pessoa física que atuam nas agências e em empresas prestadoras de serviços de crédito imobiliário.

Os exames de certificação contaram com o apoio técnico da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que disponibilizou seus centros de testes distribuídos por todo País. A FGV também contribuiu para a elaboração do banco de questões sobre os seguintes temas objeto das provas de certificação: Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), Sistema Financeiro Nacional (SFN), Seguros/Seguradoras, Custos e Tributação; Matemática Financeira, Pós-Contratação, Código de Defesa do Consumidor (CDC), Ouvidoria, Garantias Imobiliárias e Produtos para Pessoa Física.

Concluída a série CA 600, será iniciado o segundo estágio, com a aplicação do CA 700 – um programa de certificação avançado. Outras séries já estão em preparação.

Aberta a outros públicos – Terminada a primeira prova voltada para os associados da Abecip, os próximos exames serão abertos a outras empresas do mercado imobiliário, tais como construtoras, incorporadoras, empresas de intermediação imobiliária, além de servicers que atuam com o crédito imobiliário.

Um dos pré-requesitos para a certificação dos profissionais será a assinatura, pelas empresas, do Termo de Compromisso do Programa de Certificação da Abecip, que dispõe de um normativo aprovado pelo Conselho de Autorregulação da Abecip, onde as empresas tomam ciência das obrigações e compromissos previstos no Programa de Certificação.

Em 2013, a Certificação Abecip estará disponível também para os universitários – que embora ainda não participem do mercado de trabalho, querem obter a pré-qualificação para ingressar nos quadros dos agentes financeiros do crédito imobiliário ou nas empresas do setor imobiliário. A certificação terá registro no Programa de

Certificação da Abecip com o status de aprovado, e, tão logo o universitário se vincule a uma empresa filiada, o status será alterado para certificado.

O conteúdo do Programa de Certificação Profissional Abecip está disponibilizado no site www.abecip.org.br, onde os interessados obterão todas as informações sobre a certificação, tomarão conhecimento dos termos de compromisso para a realização do exame, conhecerão a bibliografia necessária para estudo, e farão desde a inscrição até a geração do boleto para pagamento do exame, agendamento da prova, e acompanhamento do resultado final, cuja aprovação está condicionada a um mínimo de 70% de aproveitamento das 50 questões que fazem parte do exame de certificação.

A bibliografia relacionada aos temas da prova será de grande valia para os que se inscreverem no programa CA 600, pois além de dispor de conhecimento do crédito imobiliário, deve-se levar em conta o conhecimento geral dos temas mencionados – bem como da inserção do crédito imobiliário na economia e nos negócios.

Pode-se dizer que o crédito imobiliário tornou-se numa espécie de “comodity”. Todos os bancos querem oferecer o produto aos clientes.

O CA 600 significa um passo além, propiciando aos profissionais maior credibilidade e um atestado de qualificação – diferencial importante para os trabalhadores e os clientes. Instituições que já têm essa visão saíram na frente, incentivando os funcionários para a certificação. Não parece longe o dia em que serão vistas chamadas na mídia de grandes bancos, informando que as agências já estão preparadas, e os gerentes, certificados pelo CA 600 para prestar atendimento de alto nível aos clientes.

Os exames de certificação contaram com o apoio técnico da Fundação Getúlio Vargas, que disponibilizou seus centros de testes distribuídos por todo o País e contribuiu para a elaboração do banco de questões

O crédito imobiliário tornou-se uma espécie de commodity e todos os bancos querem oferecer o produto aos clientes; o CA 600 significa um passo além, propiciando aos profissionais mais credibilidade e qualificação

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acroeconomia

O problema da baixa poupança no Brasil Celso L. Martone* Professor titular da FEA-USP Poupança e crescimento – A taxa de poupança limita o volume de investimentos que pode ser financiado e, portanto, a taxa de acumulação de capital da economia. Por esta via, a poupança é um dos fatores determinantes da taxa de crescimento da renda real ao longo do tempo.

Países com taxas elevadas de poupança (acima de 30% do PIB), como os asiáticos, têm crescido a taxas bem superiores aos países com taxas baixas de poupança (em torno de 20% do PIB), como a maioria dos latino-americanos.

O Brasil é um país de baixa poupança doméstica (17,5% do PIB), mesmo quando comparado a países latino-americanos como México e Chile, com média de 22,5%. Em importante estudo sobre o juro real no Brasil, o economista Segura-Ubiergo, do FMI, nos compara com uma amostra de países emergentes de todos os continentes, cuja taxa média de poupança é de 22,5%. O autor encontra forte evidência econométrica de que parte importante do diferencial de juro real entre o Brasil e os demais emergentes pode ser atribuída à baixa poupança doméstica brasileira1.

A relação entre poupança e crescimento pode ser examinada da seguinte forma. A expansão da renda real resulta basicamente de três fontes: a acumulação de capital, a incorporação de mão-de-obra ao processo produtivo e o crescimento da produtividade total desses dois fatores, a chamada “produtividade total de fatores” (PTF), que na verdade abrange todas as demais variáveis que contribuem para o crescimento. Vejamos como se pode estimar a taxa de crescimento potencial (sus-

tentável no longo prazo) do Brasil nas condições atuais da economia.

Primeiro, a taxa bruta de investimento é de 20% do PIB, financiada por poupança interna de 17,5 e poupança externa (déficit em conta-corrente no balanço de pagamentos) de 2,5%. Supondo uma relação capital-produto de 3,5 e taxa de depreciação do estoque de capital de 4% ao ano, chegamos a uma taxa de crescimento do estoque de capital de 1,7% ao ano.

Segundo, a força de trabalho tem crescido ao ritmo de 2% ao ano. Considerando que a participação do capital na formação da renda é de 40% e da mão-de-obra é de 60%, esses números produzem uma taxa de crescimento do PIB de 1,9% ao ano, apenas com base na acumulação dos dois fatores de produção. Terceiro, a esta taxa devemos somar a taxa de crescimento da PTF, que tem sido bastante baixa no Brasil, provavelmente devido à soma de vários fatores, entre os quais se destacam: (a) a baixa qualidade da educação; (b) a baixa taxa de progresso tecnológico; (c) o tamanho excessivo e a ineficiência do setor público; (d) o baixo grau de abertura da economia, resultante do protecionismo ao mercado interno.

Com essas limitações, a hipótese de crescimento de 1% ao ano da PTF pode ser considerada otimista.

Sob essa hipótese favorável, o crescimento do PIB potencial brasileiro seria da ordem de 3% ano ano.

A Figura 1 mostra o crescimento brasileiro desde 2003, comparado com a média dos países em desenvolvimento. Mesmo com as taxas de crescimento bem acima da taxa potencial de 3% até 2010, o Brasil é um País “lento” em relação a seus

* Professor titular do Departamento de Economia da Faculdade de Economia e Administração da Universidade de São Paulo.

1. Alex Segura-Ubiergo, The Puzzle of Brazil´s High Interest Rates, IMF Working Paper 12/62. Washington, D.C., February 2012.

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congêneres, devido aos faduas mãos entre as duas vatores apontados acima. riáveis. De um lado, taxas Os determinantes da mais altas de crescimento, poupança – A poupança é no longo prazo, exigem uma das variáveis macroetaxas mais altas de poupanconômicas menos compreça. De outro lado, durante endida pelos economistas, algum tempo, é possível pois resulta de fatores não crescer mais, mesmo com apenas econômicos, mas baixa taxa de poupança. Se também culturais e institufor possível por em marcha cionais2. Do ponto de vista um processo sustentado de estritamente econômico, a crescimento, a taxa de poupoupança é a renúncia ao pança tende a aumentar ao consumo presente em prol do consumo futuro. A longo do caminho, dando sustentação ao procesideia é que os indivíduos “alisam” seu perfil de conso. Os exemplos mais conhecidos são os da Coréia sumo ao longo de seu ciclo de vida, transferindo do Sul e do Chile. As taxas de poupança desses paírenda entre períodos de tal forma a manter um ses ficavam bem abaixo da média mundial, quando padrão mais estável de consumo. Os termos em iniciaram um processo de crescimento a altas taxas que essas transferências podem ser feitas são danos anos 70, e hoje estão bem acima dessa média. dos pelas taxas reais de juro na economia: quanto Eles ingressaram num “círculo virtuoso” de altas maiores essas taxas, maior é o prêmio pelo consutaxas de crescimento da renda per capita, que permo futuro, ou seja, maior é a poupança corrente. dura até os dias atuais. O fenômeno é atribuído É claro que essa hipótese supõe que o indivíduo a profundas reformas econômicas realizadas nos tenha um elevado grau de confiança na recomanos 70, que modernizaram suas economias e as pensa real sobre o seu sacrifício de consumo. Falta inseriram nas correntes mundiais de comércio e de segurança jurídica ou mudanças arbitrárias nas de investimento. “regras do jogo”, fragilidade do sistema financeiro, Ao contrário do Brasil, que optou pelo creshistórico de “calotes” (geralmente impostos pelo cimento “para dentro” em meados dos anos 70, governo sobre a dívida pública), inflação alta e insatravés de um processo exacerbado de substituição tável são fatores inibidores da poupança. de importações, esses países optaram pelo cresciOs estudos dismento “para fora”, poníveis fornecem integrando-se à FIGURA 1 algumas indicaeconomia mundial. ções importantes Na verdade, o BraO Crescimento Relativo do Brasil e dos Países em Desenvolvimento (% ao ano) sobre o comporsil não tem mantitamento da poudo consistência em 10 pança.

Algumas suas políticas de 8 delas merecem inserção internaciodestaque, por senal. Ao invés disso, 6 rem relevantes ao tem passado por cicaso brasileiro. A clos de abertura e 4 primeira é a inde fechamento de trigante questão sua economia. O ex2 da causalidade: tremo fechamento o que vem antes, entre 1975 e 1990 0 a poupança ou o foi sucedido pela crescimento? A exabertura entre 1990 -2 periência de vários e 2008, que por sua 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 países sugere que vez vem sendo subsEm Desenvolvimento Brasil existe uma via de tituido por novo fe-

O que vem antes: a poupança ou o investimento? A experiência de vários países sugere que há uma via de duas mãos entre essas variáveis

2. Em 1995, o FMI publicou um estudo abrangente sobre a poupança na economia mundial, cuja leitura certamente será proveitosa a quem se interessa pelo assunto. Veja-se o estudo especial Global Saving, no World Economic Outlook de maio de 1995.

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chamento nos últimos cinco anos. É claro que esses ciclos não são favoráveis aos investimentos e, portanto, ao crescimento econômico.

A segunda evidência sugere que a natureza e abrangência das políticas de seguridade e assistência social e de transferências de renda em geral podem inibir a poupança, na medida em que elas garantem um fluxo estável de renda, através do estado, independentemente do esforço individual. O caso do Brasil é um exemplo do que os economistas chamam de “transfer state”. Com gastos totais de 40% do PIB, o setor público brasileiro gasta 2% em investimento, 15% na produção de bens e serviços públicos (a finalidade precípua da existência do estado) e 23% do PIB em transferências de várias ordens (seguridade e assistência social, juros sobre a dívida pública, subsídios e incentivos, programas sociais). Este é um modelo hostil à poupança e ao crescimento econômico.

Finalmente, a poupança pública e importante.

Em suas simulaçoes, Segura-Ubiergo encontra evidência para o Brasil de que a queda da taxa real de juro causada por um aumento da taxa de poupança do governo é o triplo do mesmo aumento da taxa de poupança privada. Essa assimetria se deve ao efeito de “crowding-out” produzido pelo financiamento do déficit público no mercado de capitais do país.

O aumento da poupança pública, portanto, não só é importante para permitir ao governo aumentar seus investimentos, mas também para abrir espaço no mercado de capitais para que o setor privado também aumente seus investimentos, a taxas reais de juro menores do que as atuais. É possível aumentar a taxa de poupança?

A discussão acima fornece algumas pistas de como seria possível aumentar a taxa de poupança no Brasil, de tal forma a elevar a taxa potencial de crescimento econômico no longo prazo. Não parece existir outra alternativa viável senão adaptar os exemplos

de sucesso no mundo, que não são muitos, para as condições brasileiras. Esta é uma tarefa difícil e de longo prazo, que transcende os ciclos político-eleitorais e requer políticas consistentes no tempo. Entre as muitas mudanças necessárias, gostaria de nomear duas, que talvez sejam menos difíceis.

A primeira é a restauração da capacidade de poupança do governo, através da redução de suas despesas correntes, especialmente das transferências. Isso equivaleria a substituir despesas correntes por despesas de investimento, uma troca certamente vantajosa para o país. Essa proposta contraria as políticas adotadas nos últimos dez anos, que privilegiaram o consumo ao invés da poupança e do investimento, embaladas pelo boom da economia mundial. A partir de 2011, entretanto, o cenário internacional inverteu-se e inviabilizou aquelas políticas. A insistência do governo em mantê-las só tende a perpetuar o estado de quase estagnação em que a economia mergulhou nos dois últimos anos.

Uma segunda tarefa urgente é a reforma do sistema de seguridade social, cujo desequilíbrio atuarial aumenta a cada ano e ameaça a solvência do setor público no longo prazo. Isso implicará forçosamente em tornar o sistema menos generoso, mas em compensação dará maior credibilidade à sustentabilidade fiscal no longo prazo.

Em suma, a questão da baixa poupança no Brasil deve estar no centro das discussões sobre o crescimento da economia. Políticas para elevar a taxa de poupança existem, como comprova a experiência de vários países, embora sejam politicamente difíceis de ser adotadas e tenham efeitos apenas no longo prazo, muito além dos ciclos políticos usuais das democracias.

A crise dos países periféricos da Zona do Euro, em parte, é mais um exemplo de que as políticas populistas adotadas na última década, sob o guarda-chuva da moeda única, conduzem inexoravelmente ao desastre econômico e social.

Com gastos totais de 40% do PIB, o setor público brasileiro despende 2% em investimentos, 15% na produção de bens e serviços e 23% em transferências de várias ordens

O desafio é restaurar a capacidade de poupança do governo e reformar o sistema de seguridade social, cujo desequilíbrio ameaça a solvência do setor público a longo prazo

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ireito Registral

O registro eletrônico representa enorme avanço Flaviano Galhardo Titular do 10º CRI e diretor da Arisp Vinte e quatro anos após a promulgação da Constituição Federal de 1988, é possível afirmar que o legislador constituinte foi feliz ao instituir, no artigo 236, o modelo de delegação para o serviço de registro público de imóveis brasileiro.

A gestão privada das delegações registrais, exercida por oficiais aprovados em concurso público, somada à experiência dos oficiais anteriormente titularizados, tornou possível não só a produção de sólidos estudos científicos sobre direito registral imobiliário, como a modernização do serviço como um todo, mediante o desenvolvimento e a introdução de novas ideologias de trabalho e ferramentas tecnológicas, sobretudo por meio da aplicação de novas metodologias no formato de sua prestação.

No Estado de São Paulo, os frutos da implantação desse modelo já são colhidos pelos usuários. As instalações de atendimento ao público, de guarda e conservação dos arquivos e as condições de trabalho dos prepostos são adequadas. Aumentou significativamente o número de funcionários contratados pelas serventias registrais sob o regime da CLT, para atender à demanda decorrente do crescimento do mercado imobiliário, na última década, em boa parte estimulado pelo aumento dos financiamentos para a compra de imóveis. Os investimentos em tecnologia da informação, softwares e redes de informática também se multiplicaram. Ênfase especial deve ser dada às novidades tecnológicas introduzidas nos últimos anos nos registros imobiliários paulistas,

permitindo substituir o serviço atomizado pelo modelo molecularizado de prestação do serviço. Isso significa, num primeiro plano, assegurar um padrão de eficiência para todas as unidades de registro, através da prestação de serviços normatizados e custodiados por uma Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados, denominada de “Central Registradores de Imóveis”, conhecida por “Central Arisp” (note-se que a Arisp – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo é mantida pelos próprios registradores). Todos os oficiais devem fornecer serviços e informações pela internet com o uso de tecnologia digital especialmente desenvolvida para este objetivo, respeitando os requisitos impostos pela Infra Estrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e pela arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico).

Há consenso entre os registradores de imóveis quanto à importância do mercado de direitos imobiliários, assegurados o acesso fácil à informação e a universalização dos serviços pela internet. Não basta uma pequena maioria fazer, é preciso que todos façam, agregando dinamismo à segurança jurídica propiciada pelos registros públicos, universalizando a eficiência com a utilização da tecnologia da informação e comunicação e da rede mundial de computadores.

Várias plataformas de serviços da Central, criada em 2005, estão em franca utilização – tais como a certidão digital, o sistema de visualização de matrícula (Matrícula Online), a consulta

Mais de R$ 1,1 bilhão foi economizado pelos cofres públicos com a eliminação física de papéis, envelopes, postagens e a impressão de documentos

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eletrônica (consulta Online), o Ofício Eletrônico (Banco de Dados Light – BDL), a Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) e, mais recentemente, a Central de Indisponibilidade de Bens.

Os números a seguir demonstram o uso crescente destes recursos: Nº de certidões digitais/ano: (2010 = 42.619) – (2011= 52.289) – (2012 = 79.746*) Nº de visualizações de matrículas/ano: (2010 = 33.425) – (2011 = 90.184) – (2012 = 153.707*) Nº de consultas eletrônicas: (2010 = 42.987) – (2011 = 191.529) – (2012 = 273.014*) Nº de ofícios eletrônicos atendidos pelo BDL: 130.987.618 ** Nº de penhoras custodiadas pelo sistema: (2010 = 2.774) – (2011 = 6.442) – (2012 = 18.042*) Nºs da central de indisponibilidades desde Jun/2012: Indisponibilidades cadastradas 2076; nº de consultas 316.264 *** Todos os serviços disponíveis em formato centralizado estão normatizados por provimento da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo (CGJ), órgão do Poder Judiciário incumbido de fiscalizar e disciplinar os serviços extrajudiciais.

A fiscalização é feita via web por um módulo do sistema denominado de “correição on-line”, pelo qual os juízes corregedores têm acesso direto às informações, certidões e registros efetivados. Verificam, assim, a segurança do sistema e o cumprimento dos prazos estipulados. A importância da normatização vai além da legitimação da centralização do serviço público, pois não só homologa as plataformas eletrônicas desenvolvidas, como estabelece a obrigatoriedade de adesão a todos os registradores vinculados àquele órgão correcional.

Hoje, no Estado de São Paulo, os 316 Registros de Imóveis estão obrigatoriamente vinculados à Central Registradores de Imóveis definida e disciplinada pelo Poder Judiciário Estadual. Um único portal interliga os registros de imóveis e usuários públicos e privados, atendendo aos inúmeros órgãos públicos, à população em geral e aos diversos players do mercado imobiliário.

No processo de “despapelização” do registro imobiliário, mais de R$ 1,1 bilhão foi economizado pelos cofres públicos com a eliminação física de papéis, envelopes, postagens com correio e impressões de documentos. Outros indicadores de ganhos para a economia sustentável estão no site www.ofi-

cioeletrônico.com.br, por exemplo, o número de árvores poupadas ou os litros de água e a energia economizados, etc.

O registro eletrônico de imóveis – A partir dos indicadores de segurança e credibilidade do sistema e da custódia de toda a base de dados, a Arisp – com o apoio institucional do Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil) – protocolou na CGJ, em 5/10, um arrojado projeto de implementação do registro eletrônico de imóveis, na forma preconizada no artigo 38 da Lei 11.977, de 7/7/2009, com termo final para 2014.

Com o know-how adquirido graças às plataformas já existentes – e considerando o êxito do sistema de Penhora Online – o projeto prevê diversos módulos e sub-módulos, entre os quais o serviço de protocolo eletrônico de títulos (e-Protocolo) para postagem, tráfego, download e controle de traslados e certidões notariais e outros títulos públicos ou particulares, elaborados na forma de documentos eletrônicos.

Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos do ICP-Brasil e à arquitetura e-PING e deverão ser gerados, preferencialmente, no padrão XML (eXtensible Markup Language) – o padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados, podendo ser adotado o padrão PDF/A (Portable Document Format/Archive).

O arquivo eletrônico, disponível ao oficial do registro de imóveis na Central Registradores de Imóveis, deverá ser baixado (download) mediante importação para o sistema da serventia ou materializado, mediante impressão gráfica do arquivo PDF/A ou conversão do arquivo XML para PDF/A, fazendo constar da certidão, nesta hipótese, que o arquivo foi gerado na Central, assinado digitalmente, com menção à data e hora de sua emissão e verificada sua origem, integridade e os elementos de segurança da assinatura eletrônica.

A adoção de medidas efetivas de segurança na emissão desses documentos é condição essencial para que possam ser recepcionados pelo registro de imóveis, com a identificação fidedigna dos emissores, afastando-se a possibilidade de tráfego de documento apócrifo, adulterado ou falsificado, permitindo-se, ademais, seu reconhecimento pericial no que tange à sua procedência e à veracidade de sua autoria e autenticidade de seu conteúdo, inclusive, para fixação de eventual responsabilidade civil, criminal e administrativa.

* dados até outubro de 2012 ** dados obtidos no site www.oficioeletrônico.com.br no dia 09/11/2012 às 18:00 h *** dados obtidos no site www.indisponibilidade.org.br no dia 09/11/2012 às 18:15 h

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46 - SFI

arquivo, devidamente formalizado e assinado pelas partes contratantes e testemunhas.

Uma vez aprovada, a medida não apenas simplificará e padronizará o envio, reduzindo o prazo de qualificação do registro, porque facilitará os processos mecânicos internos das serventias com a importação do arquivo XML diretamente para seu banco de dados, mas também porque inexistirá manuseio das vias do contrato em papel.

A integração de todos os registros de imóveis do Estado nesta sistemática deverá ocorrer no prazo de 120 dias contados da data da homologação pela CGJ. Implantada no Estado de São Paulo, toda esta gama de serviços eletrônicos compartilhados poderá ser expandida para as principais serventias de registro das demais unidades da federação até o fim de 2013.

Segundo o estudo da Arisp e do Irib, a introdução das novas tecnologias não será “uma intervenção pacífica e fácil”, nem mesmo um processo acabado.

Novidades como a proposta “exigem mudança de paradigmas e libertação de velhos métodos e pensamentos cartorários”, com vistas a um aprimoramento contínuo, constante e ao qual, portanto, “temos que ir nos adiantando, além das situações naturalmente necessárias que surgem em decorrência da utilização dos sistemas...”.

Há, de fato, muito a fazer no tocante à melhoria dos registros imobiliários brasileiros. Felizmente, os judiciários estaduais, o Conselho Nacional de Justiça e os registradores estão atentos a isso. A Justiça conhece os benefícios que registros públicos de imóveis organizados e eficientes trazem ao País. Por isso, tem adotado medidas efetivas para implementar o modelo constitucional de delegação, fiscalizando as serventias descuidadas e desestruturadas, realizando concursos, regulando e normatizando o setor e, sobretudo, exigindo investimentos dos oficiais delegatários como contrapartida da remuneração auferida via emolumentos pagos pelos usuários dos serviços.

A Lei 11.977/2011 e diplomas recentes que alteraram a antiga lei de registros públicos (6.015/73) demonstram a confiança depositada no registro público.

Attílio

O sistema prevê mecanismos de verificação continuada, banners de aviso e web-service para atendimento, acompanhamento e controle das solicitações por parte dos oficiais.

Na outra ponta, o pagamento dos emolumentos poderá ser feito pela internet e todo o procedimento registral poderá ser acompanhado online pelo usuário interessado, através de login e senha de acesso fornecidos no ato da solicitação do serviço. A Central também poderá remeter aviso por correio eletrônico (e-mail) ou por SMS (mensagem curta de texto) informando as etapas do processo.

A proposta baseia-se em robustos estudos e argumentos técnico-jurídicos destinados a simplificar os registros dos contratos de financiamentos imobiliários.

Os agentes financeiros que intervêm nos contratos de compra e venda e financiamento imobiliário exercem um verdadeiro papel de autoridade, sob vários aspectos: 1) assumem responsabilidade, em substituição ao Tabelião de Notas, pois os contratos que elaboram, por força de lei, têm o status de “escritura pública”; 2) têm atribuições e responsabilidades por serem autorizados a operar no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) pelo Banco Central do Brasil; 3) respondem, assim, pela formalização jurídica do negócio, verificando os requisitos legais e fiscais inerentes à operação, assim como a coleta das assinaturas das partes contratantes e testemunhas.

A proposição de registro eletrônico prevê a possibilidade de que os agentes financeiros formalizem, para fins de envio ao registro de imóveis, um Extrato do Contrato (EC), em formato simplificado, contendo as cláusulas que dizem respeito diretamente aos negócios jurídicos de compra e venda e hipoteca ou alienação fiduciária em garantia, cujo resumo será assinado somente pelo representante legal do banco, para ser transmitido eletronicamente, portando este, por sua exclusiva responsabilidade, que referidas cláusulas estão contidas no original do contrato respectivo que se encontra em seu

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NOTAS & FATOS EDITORIAL

no, as vendas décadas do SFH, de moradias o conjunto novas da atividade sofreu o impacto da nos Estados Unidos cresceram crise global. É este o obstáculo de 2008, emdesenvolvidos, que Nos países maior nível desde abril de Ema economia 2009, oos 5,7%, desafio a enfrentar, felizmente, a partir brasileira cresceu mais demaior 5% e 2010, crédito imobiliário é o de puxadas pelas regiões Norda travessia de uma baseGrandes mais sólida. as operações imobiliárias recu- econômica peso nas carteiras dos bancos. deste e Sul. fornecedoCom inflação peraram das primeiras No Brasil,o avigor participação do fi- res do setor, como controlada, Home Depot, décadas do SFH, o conjunto da nanciamento habitacional tamjá se beneficiavam com a recupeDepois do extraordinário ano liberalizar a política monetáatividade sofreu osegundo impactopesda ração. Em agosto, os especialistas bém é crescente, de 2008, em que a economia ria. Reservas podem financiar DepoisMonetário do extraordinário crise É estejornal o obstáculo quisa global. própria Fundo brasileira cresceudomais de O Es- as do exportações e a linhaInternaciode atado enfrentar, felizmente, a partir S.Paulo, divulgada em US$ nal30(FMI) haviam considerado 5% e asdeoperações imobiliábilhões aberta ao País de 2008, em que a economia de umaem base mais sólida.

9/12: setembro, a retomada da atividade imobirias recuperaram o vigorcom das um pelo Federal Reserve (Fed, brasileira cresceu mais deo 5% e Com inflação controlada, saldo de financiamentos de R$ liária fator fundamental para primeiras décadas do SFH, o BCasnorte-americano) atenua-recu-a operações imobiliárias rese vccxvxcv vxcvxcvxcvxcv 334,6 bilhões, o crédito imobirecuperação da economia conjunto da atividade sofreu rãoperaram eventuais a dos o pressões. vigor dasCom primeiras liário superou o segundo coloEstados Unidos. o impacto da crise global. É economia desacelerada, alta do SFH, o aconjunto cado (o segmento de veículos, dodécadas este o obstáculo a enfrentar, dólar pouco foi repassada da atividade sofreu o impacto dobilhões). extraordinário comDepois R$ 319 A mudan- para felizmente, a partir de uma os preços domésticos. As ça se deveu à “estabilidade da aposentadorias e benefícios do base mais sólida. de 2008,brasileira em que ae economia economia à possibi- INSS asseguram proteção a 25 Com inflação controlada, brasileira cresceu mais de 5% e lidade de retomada do imóvel”, reservas cambiais da ordem de milhões de famílias, às quais se as operações imobiliárias analisou um ex-diretor do recuBan- somam 11 milhões de benefiUS$ 200 bilhões, contas fiscais peraram o Luís vigorEduardo das primeiras co Central, Assis. administráveis e uma rede de da ciários do Bolsa Família e mais décadas do SFH, o conjunto proteção social não despreatividade sofreu o impacto da de 6 milhões de funcionários zível, há condições propícias públicos estáveis. A ameaça crise global. É este o obstáculo Fundo soberano quer ativos para superar os problemas, ao a enfrentar, felizmente, a partir está na queda da arrecadação contrário de tempos passados, em decorrência da diminuição de umamaior base mais sólida. fundo soberano do de lucros em setores como aucomoOnas crises do petróleo Com inflação controlada, mundo, da Noruega, com US$ tomóveis e eletroeletrônicos, dos anos 70, na quebra do rese 660 bilhões em ativos, anunciou México e dos emergentes dos o pressionando o déficit público. da crise global. É este o obstáaumento de 0,3% para 5% (o Oculo 80, da superinflação atéaté 1994, a enfrentar, felizmente, a segmento imobiliário não tetocrises máximo) a participação partir de umamas basepode mais sólida. das dado Ásia e da Rús- dos é imune à crise, Depois extraordinário imóveis na carteira. imóveis cumprir de 2008, que positiva, a economia sia de 1997 e 1998 eSó danos crise umaem agenda norte-americanos deverão ser brasileira cresceu mais cambial brasileira de 1999.

Oapli- mediante a parceria entrede o 5% e de 2008, em que a economia cados teste, US$cresceu 11 afirmou as operações recuúltimo embilhões, 2002, foi su-5% o privado e oimobiliárias setor público brasileira mais de e setor CEO do Norges Bank Investment o vigor das primeiras perado com a manutenção da continuidade do aperfeiçoas operações imobiliárias recu- e aperaram Atratividade brasileira Management, Yngvedas Slyngstad, se- amento décadas do SFH,Há o conjunto ortodoxia econômica.

Muito legislativo. espaço da peraram o vigor primeiras gundo o do jornal Valor Econômico. atividade sofreu o impacto da contribuiu para a estabilidacontinuar subsidiando décadas SFH, o conjunto da para O estudo Real Estate Report, OaNorges é oogestor do funglobal.deÉbaixa este renda o obstáculo de adoçãoBank da flexibilidade atividade sofreu impacto da os crise mutuários divulgado em novembro pela do soberano do a enfrentar, felizmente, a partir crise global. É país. este o do obstáculo e para cambial e a introdução conceder incentivo consultoria Ernst&Young Terco, de uma base mais sólida. a enfrentar, felizmente, a partir fiscal regime de metas de inflação, à classe que já registrou omédia, forte controlada, interesse dos inflação de Armínio uma baseFraga mais esólida. por Sérgio existia,Com no passado.

Sobretuinvestidores estrangeiros pelo Recuperação imobiliária Com inflação controlada, do, o crédito imobiliário tem Werlang. mercado imobiliário brasileiro. nosde Estados Unidos Os graus liberdade da elevados índices de adimplêndo extraordinário política econômica são maiocia – oDepois que assegura a oferta Já é dada Depois extraordinário res do que osdodecomo paísesfato de-por al- de crédito.

Regime fiscal favorecido de 2008, em que economia guns analistas que com o mercado senvolvidos ás voltas a Por isto, a matéria de acapa brasileira cresceu mais de 5% e imobiliário norte-americano vol- desta edição enfatiza as persde 2008, em que a economia recessão e a descapitalização Três decisões anunciadas em as operações imobiliárias tou a crescer.

Entre e sebrasileira cresceu mais de 5% e pectivas para o setor imobili- recufinanceira.

O IPCA deagosto 5,9%, dezembro favorecerão o setor peraram o vigor das primeiras tembro, o Departamenas operações recu- ário ¬– que continuam a ser em 2008 –segundo e emimobiliárias declínio, imobiliário: o recolhimento décadas do SFH, o conjuntodas da peraram o vigor das primeiras to de Comércio norte-americaassim como os IGPs – permite promissoras.

48 - SFI

Attílio

Depois Evolução do extraordinário esperada

contribuições atividade sofreu previdenciárias o impacto da crise global. este o obstáculo sobre a folha É será feito com base anoenfrentar, felizmente, partir faturamento, à razãoade 2%; a alíquota do REIT cairá de 6% para 2%; e haverá uma linha de crédito subsidiada de R$ 2 biDepois do extraordinário lhões para as empresas imobiliáriasde com faturamento de até R$ 2008, em que a economia 50 milhões anuais.

Até o anúnbrasileira cresceu mais de 5% e cio, 40 setores imobiliárias já foram ou serão as operações recubeneficiados com o recolhimenperaram o vigor das primeiras to sobre o – o setor décadas dofaturamento SFH, o conjunto da atividade o impacto da de imóveissofreu foi o 41º. crise global. É este o obstáculo a enfrentar, felizmente, a partir de uma base procuram-se mais sólida.igor Terrenos, das primeiras décadas do SFH, o conjunto dade atividade sofreu o A escassez lotes edificáveis impacto da crise global. o nas grandes metrópoles,É este como obstáculo a enfrentar, felizmenSão Paulo, está estimulando a te, a partir de uma base mais só demolição de edifícios para dar lugar a outros maiores e mais modernos, construídos com baDepois do extraordinário se em parâmetros tecnológicos avançados. de 2008, em que a economia brasileira cresceu mais de 5% e as operações imobiliárias recuMBAoFinanciamento e peraram vigor das primeiras décadas do SFH, o conjunto da Empreendimentos Imobiliários atividade sofreu o impacto da crise global. É esteaso inscrições obstáculo Estão abertas a enfrentar, felizmente, partir para a 3ª turma do MBAa Finande uma base mais sólida ciamento e Empreendimentos Imobiliários. O curso é destinado à gestores e profissionais que Depois do extraordinário buscam aperfeiçoar seus conhecimentos em financiamento, nede 2008, em que a economia gócios e empreendimentos imobrasileira cresceu mais de 5% e biliários.

Resultado da parceria as operações imobiliárias recuentre Abecip, Secovi-SP e UBS, peraram o vigor das primeiras as aulas do início ema décadas daMBA criseterão gobstáculo março de 2013.

Mais enfrentar, felizmente, informaa partir ções embase www.mbafinimobiliade uma mais sólida. ml;m km lkmklmou mmkllkm lkmlkmlk rio.com.br (11) 3016-5550.

Fábio Luiz Elizeu Eliseu

O mercado precisa de boas ideias.

IV Prêmio ABECIP de Monografia em Crédito Imobiliário e Poupança.

Estimulando a pesquisa e a discussão sobre o papel estratégico do crédito imobiliário no desenvolvimento econômico e social brasileiro.

TEMAS: Crescimento sustentável do crédito imobiliário: análise de cenário com custo de captação de Poupança e de mercado.

Segurança jurídica e custos de transação no crédito imobiliário.

CATEGORIAS/PRÊMIOS: Profissionais 1º colocado: R$ 15.000,00 2º colocado: R$ 8.000,00 Universitários 1º colocado: R$ 10.000,00 2º colocado: R$ 5.000,00

Mais informações:

www.abecip.org.br

O SBPE em números Recursos Participação dos Ativos em Jun/2012 9% Poupança SBPE

Variação dos Ativos - Jun/2012 em relação a Jun/2011

13% Títulos Públicos

20,4%

19,3%

3% Depósitos à Vista

3% Poupança Rural

8,9%

50% FIFs

22% Títulos Privados

FIFs

Poupança Rural

1 – Caderneta de poupança X outras aplicações – Saldo/Patrimônio em final de mês Meses out.2011 nov dez Jan.2012 fev mar abr mai jun jul ago set out

Poupança SBPE 325.816 327.576 330.569 332.040 333.671 337.863 341.247 347.847 353.673 361.409 365.241 371.213 375.086

Poupança rural 86.062 86.592 89.440 90.359 90.662 91.135 92.074 93.875 95.368 98.033 99.894 102.049 103.579

15,1%

Títulos privados poder do público 872.469 892.840 911.229 908.705 917.683 926.960 917.930 935.054 945.221 942.728 952.408 953.407 950.506

Poupança SBPE

Títulos Privados

10,6% 4,0% Títulos Públicos

Valores em R$ milhões

FIF's 1.805.943 1.829.179 1.873.193 1.928.306 1.968.482 2.027.678 2.032.418 2.036.661 2.059.245 2.073.720 2.099.273 2.133.977 2.154.339

Tít. Púb.(SELIC) Est. Mun. 514.367 511.918 519.973 514.019 523.199 532.115 531.733 550.737 546.714 544.157 550.529 553.674 569.084

Depósitos à vista

Depósitos à vista 139.499 146.224 153.033 141.305 140.019 140.180 142.140 141.163 142.915 142.760 141.088 144.973 145.013

Fontes: ABECIP, ANBIMA e Banco Central do Brasil

2 – Evolução do saldo das cadernetas SBPE Meses out.2011 nov dez Jan.2012 fev mar abr mai jun jul ago set out

Saldo R$ milhões 325.816 327.576 330.569 332.040 333.671 337.863 341.247 347.847 353.673 361.409 365.241 371.213 375.086

Variação no mês R$ milhões % 2.348 1.761 2.993 1.471 1.631 4.192 3.384 6.600 5.826 7.736 3.832 5.973 3.872

0,73 0,54 0,91 0,44 0,49 1,26 1,00 1,93 1,68 2,19 1,06 1,64 1,04

Variação acumulada no ano R$ milhões % 25.937 27.698 30.691 1.471 3.102 7.294 10.678 17.277 23.104 30.840 34.671 40.644 44.516

8,65 9,24 10,23 0,44 0,94 2,21 3,23 5,23 6,99 9,33 10,49 12,30 13,47

Variação % Em 12 meses 12,87 11,59 10,23 10,17 10,23 10,88 11,57 13,36 14,12 14,43 14,61 14,76 15,12

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

Dez.2011

3- Contas de Poupança: Distribuição do saldo depositantes por faixa de valor Faixa de Valor em R$ Até 100,00 De 100,01 a 500,00 De 500,01 a 1.000,00 De 1.000,01 a 5.000,00 De 5.000,01 a 20.000,00 De 20.000,01 a 30.000,00 Mais de 30.000,00 Total

Fonte: ABECIP 50 - SFI

Saldo R$ milhões 583 2.717 3.847 28.463 75.180 33.564 209.318 353.673

% por faixa 0,16 0,77 1,09 8,05 21,26 9,49 59,18 100,00

Número de clientes % acumulado 0,16 0,93 2,02 10,07 31,33 40,82 100,00

Milhares 37.986 11.076 5.517 12.097 7.607 1.409 2.587 78.280

% por faixa 48,53 14,15 7,05 15,45 9,72 1,80 3,30 100,00

% acumulado 48,53 62,68 69,72 85,18 94,90 96,70 100,00

Dados Estimados

O SBPE em números Aplicações

4 - SBPE: Distribuição de contratos por valor de prestação

Número de contratos - Jun/2012

2.650 4.537 15.199 27.386 39.331 49.572 59.733 189.450 671.406 1.059.264

0,25 0,43 1,43 2,59 3,71 4,68 5,64 17,89 63,38 100,00

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

% acumulado 0,25 0,68 2,11 4,70 8,41 13,09 18,73 36,62

Contratacões acumuladas em 12 meses

850

85,0 75,0

750

em R$ bilhões

% por faixa

65,0

650

55,0

550

45,0

450

35,0

350 250

Dez.09 Fev.10 Abr.10 Jun.10 Ago.10 Out.10 Dez.10 Fev.11 Abr.11 Jun.11 Ago.11 Out.11 Dez.11 Fev.12 Abr.12 Jun.12 Ago.12 Out.12

Até 50,00 De 50,01 a 100,00 De 100,01 a 200,00 De 200,01 a 300,00 De 300,01 a 400,00 De 400,01 a 500,00 De 500,01 a 600,00 De 600,01 a 900,00 Acima de 900,00 Total

Unidades

em mil unidades

Valor da Prestação mensal em R$

Unidades

100,00

25,0

R$ Bilhões

Exclusive contratos em poder da Emgea

5 - SBPE: Contratos ativos por data de assinatura Número de contratos Data de assinatura

Âmbito do SFH

Mai.2012

Jul

Ago

Set

Out

1.030.395

1.052.248

1.076.346

1.066.206

1.088.339

52.007

51.009

50.185

49.243

49.678

48.886

957.707

979.386

1.002.063

1.027.103

1.016.528

1.039.453

124.710

126.612

128.577

130.867

133.058

135.631

1.134.424

1.157.007

1.180.825

1.207.213

1.199.264

1.223.970

Até 23.6.98 Após 24.6.98 Carteira Hipotecária Total

Jun

1.009.714

‘Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

6 - SBPE: Distribuição dos contratos ativos por região geoeconômica Regiões Geoeconômicas

Número de contratos Mai.2012

Norte

34.324

Jun

35.253

Jul

36.239

Ago

37.292

Set

37.262

Out

38.095

Nordeste

135.051

138.089

141.293

144.943

144.249

147.380

Sul

230.380

234.900

239.376

244.168

243.751

248.321

Sudeste

Centro-Oeste Brasil

621.975 112.694

1.134.424

633.787 114.978

1.157.007

646.469 117.448

1.180.825

660.405 120.405

1.207.213

654.092 119.910

1.199.264

667.471 122.703

1.223.970

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

7 - SBPE: Unidades financiadas e valores contratados Meses Out.2011 nov dez Total. 2011 Jan.2012 fev mar abr mai jun jul ago set out

Unidades financiadas

Valores em R$ milhões

Construção

Aquisição

Total

Construção

Aquisição

Total

18.705 16.253 24.186 227.149 11.831 11.757 16.354 13.500 11.073 17.263 8.850 17.056 15.793 12.829

19.135 22.800 25.376 265.759 21.849 19.209 24.290 18.995 23.685 24.542 25.873 28.582 21.877 26.435

37.840 39.053 49.562 492.908 33.680 30.966 40.644 32.495 34.758 41.805 34.723 45.638 37.670 39.264

2.652 2.646 3.653 35.193 1.836 1.687 2.455 2.191 1.859 2.609 1.613 2.595 2.493 2.386

3.457 4.075 4.580 44.724 3.849 3.423 4.352 3.536 4.439 4.807 4.834 5.652 4.416 5.170

6.109 6.721 8.233 79.917 5.684 5.111 6.807 5.727 6.298 7.416 6.447 8.247 6.909 7.556

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil SFI - 51

R

umos

Perspectivas favoráveis para 2013 Octavio de Lazari Junior Presidente da Abecip O balanço de 2012 do crédito imobiliário, oferecido com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), é mais favorável do que sugerem as estatísticas, que indicam um crescimento menos acelerado do que o de anos anteriores. O período, na verdade, foi marcado pela manutenção do patamar elevado alcançado entre o final da década passada e o início desta década, não obstante a fase de reajuste do mercado imobiliário.

Destacaram-se, em 2012, os financiamentos destinados às pessoas físicas, que em muitos casos haviam adquirido o imóvel na planta e agora contratam o crédito, recebem as chaves e realizam o sonho da moradia própria.

A menor participação das pessoas jurídicas no crédito imobiliário, longe de ser má notícia, indica normalização após os problemas conhecidos de custos e mão de obra, entre outros. Deve ser vista, portanto, como sinal do grau de maturidade de incorporadores e construtores, que após uma fase de transição, preparam-se para um novo salto e para a retomada dos lançamentos, em 2013. Nesse contexto, a ampliação do teto de financiamento com recursos do FGTS, de R$ 500 mil para R$ 750 mil, teria um impacto positivo na cadeia da indústria da construção e na economia, dado o peso do setor na Formação Bruta de Capital Fixo.

Em resumo, o crédito imobiliário ganha peso no Brasil – e esta é uma situação que veio para ficar. Nos países desenvolvidos, as carteiras imobiliárias têm um destaque natural, decorrente do vulto das operações e do interesse comum de financiadores e tomadores, que assumem vínculos estreitos, de longo prazo.

Mas, a evolução do crédito – imobiliário, inclusive – não está dissociada do crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), que na Pesquisa Focus

52 - SFI

do Banco Central de 7 de dezembro era estimado em 1,03%, em 2012. A economia brasileira não deixa de sentir os efeitos da baixa atividade global, com os problemas visíveis nos Estados Unidos, ainda mais na União Européia e até na China. Foram enfrentadas, ainda, dificuldades não contornáveis pela política econômica, como o rigor das secas no Sul do País e os gargalos na produção.

A rigor, as projeções de evolução anual do crédito imobiliário no Brasil continuavam superando as do crescimento do PIB. E, no tocante à captação, o cenário é particularmente confortante: o ingresso de recursos líquidos nas contas de poupança do SBPE foi de R$ 3,2 bilhões, em novembro, e de R$ 30 bilhões, em 11 meses.

As perspectivas para 2013 são melhores. No plano global, tão logo esteja superada a ameaça de abismo fiscal (fiscal cliff), os Estados Unidos deverão ingressar num ciclo mais claro de recuperação, com repercussões favoráveis sobre seus parceiros comerciais, inclusive o Brasil. No plano interno – não obstante os dados sobre o PIB do terceiro trimestre – a expectativa é de maior atividade econômica, no último trimestre de 2012 e em 2013.

O setor de crédito imobiliário está pronto para uma expansão mais forte do ritmo de operações, baseada em instituições financeiras sólidas e empresas imobiliárias capitalizadas, oferta satisfatória de crédito, custos de transação baixos e condições adequadas de competitividade, além do instrumental jurídico sólido. A estabilização em curso dos preços dos imóveis será muito favorável para a qualidade do crédito e a baixíssima inadimplência verificada no SBPE. A estimativa de um crescimento dos financiamentos imobiliários da ordem de 15% a 20%, em 2013, afigura-se exeqüível. O ano que se inicia é promissor.

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