Revista 41

Luiz Carlos Pereira de Almeida, da Sobloco

O construtor da Riviera 2015 ANO 18 Nº 41

do Cemec-Ibmec

Retomar o investimento

HÉLIO DE ALMEIDA

Carlos Antonio Rocca,

MP 656 moderniza o crédito imobiliário

ARTIGOS Celso Martone josé paschoal rossetti josé roberto nassar TEOTONIO COSTA REZENDE

OCTAVIO DE LAZARI JR. da abecip

premiando a informação e o conhecimento

ÍNDICE Editorial

Riscos jurídicos

Metas de inflação

É hora de arregaçar as mangas e indagar, parafraseando o que disse um dia o então presidente norte-americano John Kennedy, não o que o governo pode fazer por você, mas o que você pode fazer para tornar o Brasil um país melhor.

Definindo o entendimento quanto à aplicação da Tabela Price e à capitalização de juros, o STJ reduzirá ainda mais os riscos (e os custos) dos financiamentos à moradia, assumindo papel histórico rumo ao aperfeiçoamento do crédito imobiliário no País, mostra Teotonio Costa Rezende.

O regime de metas de inflação foi bem-sucedido nos vários países que o aplicaram, pois há constatação empírica de que favoreceu o crescimento econômico sustentável, avalia o professor Celso Luiz Martone, da FEA-USP.

Desafios de 2015 e a busca do bom senso - Pág. 2

Entrevista I O presidente da Sobloco Desenvolvimento Imobiliário, Luiz Carlos Pereira de Almeida, fala do trabalho de criar novos bairros, modificando, para melhor, a vida das cidades.

A urbanização une a empresa à sociedade - Pág. 3

Capa

Um longo caminho para comprovar o óbvio - Pág. 24

Investir na infraestrutura é o caminho natural para o País - Pág. 18

Água e energia estão no centro das preocupações dos consumidores e dos formuladores de políticas públicas, afetando a vida urbana e a construção civil.

Em cerimônia realizada em fins de outubro, a Abecip homenageou os vencedores do 11º Prêmio de Jornalismo e do 4º Prêmio Monografia, conferidos, respectivamente, a jornalistas da Imprensa escrita, TV e meios eletrônicos e a acadêmicos.

Água e energia, a volta dos velhos desafios - Pág. 46

Notas&Fatos Informações sobre o mercado imobiliário local e internacional, por Silvia Braccio

Ênfase na informação e no conhecimento - Pág. 34 Divulgação

Pág. 52

Indicadores A evolução dos números do SFH, reunidos pela Área de Inteligência de Mercado da Abecip.

Pág. 54

Rumos

Crédito imobiliário ganha marco regulatório moderno - Pág. 8

O professor Carlos Antonio Rocca (foto), que dirige o Centro de Estudos do Mercado de Capitais (Cemec-Ibmec), falou ao jornalista José Roberto Nassar sobre a importância de reajustar os preços relativos e retomar o investimento privado.

Sustentabilidade

Prêmios Abecip

Aprovada nos estertores de 2014, com o empenho do governo e do setor privado, a Medida Provisória 656 instituiu a Letra Imobiliária Garantida (LIG) e a concentração dos ônus na matrícula do Registro de Imóveis, instrumentos de aperfeiçoamento do sistema imobiliário brasileiro.

Entrevista II

Experiência internacional e o caso brasileiro - Pág. 43

O professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral José Paschoal Rossetti mostra os passos estratégicos que o Brasil precisará dar para voltar a crescer e ampliar sua inserção num mundo em transformação.

Reafirmado, com a aprovação da Medida Provisória 656, o papel central do financiamento imobiliário na estrutura de crédito, o SFH e o SFI arrumam forças para manter o ritmo de atividade e se ajustar aos novos tempos da política econômica, com uma equipe renovada, para retomar a confiança e o crescimento, enfatiza o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior.

Redirecionamento estratégico para retomada da prosperidade - Pág. 38

O crédito imobiliário e a política econômica - Pág. 56

Carlos Rocca: retomar o investimento

Perspectivas econômicas

EDITORIAL

Revista Sistema de Financiamento Imobiliário

Desafios de 2015 e a busca do bom senso

Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) Diretoria

Que os brasileiros terão de arregaçar as mangas para enfrentar 2015 não resta dúvida.

E que a tarefa será mais fácil se forem enfrentadas – e derrotadas – velhas práticas patrimonialistas também é verdade. O importante é criar o ambiente propício à quebra de vícios incompatíveis com princípios democráticos e ao fortalecimento das instituições.

No crédito imobiliário, predomina a agenda da modernização. Ela é o tema da capa desta edição, que trata: 1) da criação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), os covered bonds brasileiros, de grande importância para assegurar fundos para o financiamento habitacional; e 2) da instituição do mecanismo da concentração dos ônus na matrícula do Registro de Imóveis, tornando as operações ainda mais seguras – e, portanto, reduzindo os custos de transação.

Duas personalidades da vida brasileira são entrevistadas: Luiz Carlos Pereira de Almeida, um empreendedor imobiliário que criou valor ao urbanizar a Riviera do São Lourenço, e Carlos Antonio Rocca, um conhecido economista, indicando que é hora de fortalecer o mercado de capitais para atrair investimentos.

Dois professores renomados estão neste número: José Paschoal Rossetti trata da estratégia que o Brasil poderá seguir

para retomar a prosperidade e Celso Luiz Martone aborda os avanços propiciados pelo regime de metas de inflação. E Teotonio Costa Rezende trata da postura do Judiciário quanto à capitalização de juros.

A cerimônia de entrega dos Prêmios Abecip de Jornalismo e Monografia mostra o apoio da entidade às atividades de informação e de educação.

A questão da sustentabilidade ganha espaço na vida brasileira, tal a dimensão que assume. É o caso dos desafios da água e da energia, que afetam toda a sociedade, analisa o jornalista José Roberto Nassar.

Na seção Rumos, o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Jr., chama a atenção para a qualidade da nova equipe econômica. Cabe lembrar as palavras do ministro da Fazenda, Joaquim Levy, em conversa recente com internautas. Ele lembrou que o governo não gera recursos, apenas os transfere: “Tudo o que o governo dá é pago pelo contribuinte. Então, a gente tem que ter muito cuidado em como usa o dinheiro”. É o óbvio, mas não parece ser óbvio para quem combate o controle fiscal.

Como afirmou um dia o ex-presidente norte-americano John Kennedy, é hora não de pensar no que o país pode fazer pelo cidadão, mas no que o cidadão pode fazer pelo país.

Palavras sobre as quais cabe a reflexão no Brasil atual.

Octavio de Lazari Jr. presidente Claudio Borges Cassemiro, Daisy Divina Godoy, Daniella dos Santos Delfino, Gilberto Duarte de Abreu Filho, Hamilton Rodrigues da Silva, José de Castro Neves Soares, José Urbano Duarte, Luiz Antonio França, Marco Antonio Andrade de Araújo, Onivaldo Scalco, Nylton Velloso Filho, Roberto Abdalla, Tulio Oliveira vice-presidentes Filipe Pontual diretor executivo José Aguiar superintendente técnico Revista do SFI Redação Conselho Editorial Affonso Celso Pastore, Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Fábio Pahim Jr., Geraldo Gardenali, José Paschoal Rossetti, Luiz Antonio França, Octavio de Lazari Junior e Salim T. Schahin Coordenação editorial Fábio Pahim Jr. Jornalista responsável Silvia Braccio Colaboraram nesta edição Celso Luiz Martone, José Paschoal Rossetti, José Roberto Nassar, Maiara Farias, Marcos Garcia, Octavio de Lazari Jr., Patrícia Franco, Silvia Braccio, Teotonio Costa Rezende Serviços de apoio técnico à edição Leonardo Rangel Editor de arte Artur Kenji Capa Hélio de Almeida Ilustrações e fotos Artur Kenji, Attilio, Ucha Aratangy e Bruno Mooca CTP Printcrom Gráfica Printcrom Projeto gráfico Flávio Peralta e Sergio Seiei Myashyro A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

São Paulo Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 – 13º andar Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP – CEP 01452-002 Telefone (11) 3286-4855 – Fax (11) 3816-2785 e-mail: revistadosfi@abecip.org.br Fechamento desta edição: 9/1/2015

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Luiz Carlos Pereira de Almeida

ntrevista

Presidente da Sobloco

A urbanização une a empresa à sociedade à edificação de obras públicas, à decisão de erguer uma centena de prédios, residenciais e comerciais – a maioria absoluta dos quais na Capital –, à implantação de loteamentos. Até, finalmente, ingressar num ramo bem mais complexo, o da urbanização de grandes áreas próximas ou situadas nos limites das metrópoles.

As mais diversas soluções foram empregadas nas tarefas, mas em todos os casos houve um elemen-

to comum: a integração entre a empresa, os poderes públicos e as sociedades locais. Pois, além das tarefas típicas de uma empresa imobiliária, a Sobloco investiu tempo e recursos no desenvolvimento das comunidades onde atua, criando escolas, sociedades de amigos do bairro, erigindo igrejas, implantando centros de convivência e, se necessário, fornecendo a infraestrutura urbana, de pavimentação a serviços de água e esgoto, de áreas de lazer a parques e avenidas arborizadas, da interligação viária com centros de educação à remoção de um linhão de energia da Eletropaulo. Em todas essas operações, de que a Sobloco participa até hoje, muitos anos após o lançamento dos empreendimentos, a atividade de desenvolvimento não se esgota na constituição de um loteamento ou de alguns edifícios.

Nesta entrevista a Fábio Pahim Jr., editor da Revista do SFI, Luiz Carlos Pereira de Almeida fala da atividade que abraçou – e na qual permaneceu, sem interrupção, nas últimas seis décadas – antes mesmo de divulgação

Empreendimentos como a Riviera de São Lourenço, no município de Bertioga, como o Espaço Cerâmica, em São Caetano do Sul, e como o Parque Faber, em São Carlos, mesclam residências, apartamentos, shoppings, outras áreas comerciais e equipamentos urbanos – tudo num único local, num bairro. São, em especial, exemplos de como atua uma companhia voltada para a transformação dos espaços urbanos, caso da Sobloco Desenvolvimento Urbano, uma das mais tradicionais empresas do setor imobiliário de São Paulo. Guardadas as dimensões de cada um dos empreendimentos mencionados, são três casos de transformação urbana radical – para melhor, bem melhor.

Mas a vida dessa companhia formada em 1958 por Luiz Carlos Pereira de Almeida e Mario Najm dependeu da visão de longo prazo dos rumos do mercado de imóveis e da tentativa de inovar.

Só assim foi possível transitar da construção de residências para pessoas amigas

Pereira de Almeida, da Sobloco: evolução urbana

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A Sobloco associou-se à empresa Praias Paulistas e à Companhia Fazenda Acaraú, que constituíram a Riviera e onde continuam detendo áreas enormes, dos dois lados da Rio-Santos, a estrada que margeia o empreendimento de 9 milhões de m2. “Mas antes da implantação do bairro não havia nada, só uma praia mal cuidada frequentada por turistas de fim de semana”. Nada semelhante, enfim, ao que existe hoje.

A seguir, os trechos principais da entrevista de Luiz Carlos Pereira de Almeida, que aos mais de 80 anos fala com entusiasmo da atividade que abraçou desde os tempos de Poli: Revista do SFI – Fale um pouco da sua história.

Luiz Carlos Pereira de Almeida – Perdi meu pai muito cedo, tinha 11 anos. Eu e meu irmão fomos criados por minha mãe, minha grande influência. Seguimos com limitações econômicas razoáveis, minha avó nos ajudava.

Estudei no Colégio São Luiz, entrei em 1945 na Politécnica e saí formado em 1949. Meu primeiro trabalho foi na Prefeitura de São Paulo – no segundo ano de quem cursava a Poli já era possível obter o registro como agrimensor e trabalhei como topógrafo durante dois anos. Em 1950 pedi afastamento do cargo e no final do ano pedi demissão. Eu já havia começado a construir casas para amigos, em Santo Amaro, Campo Belo, nos Jardins. Só em 1954 foi constituída a Sociedade Construtora Pereira de Almeida. Três anos depois me encontrei com o Mario Najm, sócio até hoje, e começamos a fazer obras públicas, como as cadeias de Campos do Jordão e Mogi das Cruzes e creches. Quando surgiu Brasília, levamos para lá a experiência com blocos quadrados, que já pa-

Ucha Aratangy

sair da Politécnica da Universidade de São Paulo, onde se formou, em 1949. “A gente tem de gostar do que faz”, diz ele no 8º andar de um prédio que sua companhia construiu no final dos anos 70, em sociedade com outras empresas, defronte ao Clube Pinheiros, na Avenida Faria Lima. Na sala acumulam-se plantas, croquis, projetos de arquitetura e engenharia, estudos e soluções para os problemas enfrentados pela empresa, documentos que retratam a batalha para convencer os órgãos e prestadores de serviços públicos quanto à conveniência de seguir este ou aquele caminho.

“A Eletropaulo, então já controlada pelo grupo norte-americano AES, não queria gastar um centavo na remoção da linha de energia que cruzava as áreas da antiga Cerâmica São Caetano, onde foi implantado o Espaço Cerâmica”, lembra Luiz Carlos. “Pois decidimos investir R$ 12 milhões para mudar o linhão para uma área contígua e remover o maior entrave à implantação de um bairro com 300 mil m2 na divisa entre São Caetano do Sul e Santo André, ajudando a modernizar a cidade e a criar emprego, riqueza, atividade econômica e tributos municipais, estaduais e federais”.

A área de atuação da Sobloco é o Estado de São Paulo. Quando os proprietários da área onde foi implantada a Riviera de São Lourenço o procuraram para urbanizar a praia de mesmo nome, com 4,5 km de extensão, Luiz Carlos hesitou. “Depois sobrevoei a área, vi a distância – razoável – de 120 km em relação à Capital e tomei gosto pelo desafio”. Para que o empreendimento fosse bem-sucedido, a maior lacuna era a inexistência de uma ligação direta entre São Paulo e Bertioga, sem a obrigação de usar o serviço de balsas entre Santos e o Guarujá.

Uma praia com quase

vimentava as paradas de ônibus.

O nome Sobloco veio daí. Mas o Niemeyer não se interessou. Em 1958, eu e o Najm constituímos a Sobloco – hoje dirigida por cinco filhos, três meus e dois dele, cada qual com seu nível de especialização. Nos anos 1960, fizemos muitas obras públicas. Mas era difícil administrar os negócios com uma inflação muito alta.

Isso mudou, com uma nova política econômica, em 1964...

Em 1964, Roberto Campos e Octávio Bulhões criaram a correção monetária e a Unidade Padrão de Capital (UPC). A UPC tornou-se a moeda da construção. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) trouxe recursos e começamos a incorporar prédios. Tínhamos capital próprio e crescemos com as obras financiadas pelo SFH. Começamos com

5km de extensão propiciou a criação de um bairro modelo na cidade de Bertioga

a construção de 400 casas na Penha, na Vila Císper. Mas a inflação voltou com força alguns anos depois e tornou as operações difíceis. A correção monetária era anual, mas a dívida era corrigida trimestralmente. O Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) foi um esforço para equilibrar os contratos, mas os reajustes anuais passaram a ser gigantescos. Foi criada uma associação de devedores intranquilos do BNH. Até que num ano a correção monetária seria de 132%. A pressão foi tanta que o presidente do BNH, José Lopes de Oliveira, concordou em reduzi-la para 70%. Mas eles eram os gestores do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e foi criado outro rombo. A quebra do BNH era inevitável. Parecia que (o banco) estava bem, mas não era bem isso. Decidimos mudar de rumo

e começamos a dar ênfase ao desenvolvimento urbano. Passamos a constituir condomínios, num tempo em que a palavra da moda era loteamento. Pessoas que tinham fazendas ou grandes áreas chamavam o sobrinho e pediam que ele abrisse um loteamento.

Era uma coisa improvisada, que dependia do poder público. Nossa ênfase em desenvolvimento urbano é dos anos 1973/1974.

Era uma oportunidade. Ninguém cuidava disso (como acreditávamos que deveria ser feito). Os loteamentos não tinham nem guia nem sargeta. As cidades nasciam com aquelas regras (ou seja, sem regulação mínima). O primeiro empreendimento que fizemos foi em Souzas, em Campinas, numa fazenda do Mario Garnero. Chamamos de Caminho de São Conrado. Era uma área com 2 milhões de m2. O clube de tênis instalado

no centro de Campinas teve suas quadras no loteamento. Fizemos também o Jardim Nova Petrópolis, em São Bernardo do Campo, um loteamento com praças, áreas verdes, espaços públicos. Já não era um loteamento tradicional, mas um novo modelo, para o qual trouxemos serviços de água, implantamos um supermercado.

Fizemos outros loteamentos até que o BNH quebrou. Mudamos o nome da empresa para Sobloco S.A. Empresa de Desenvolvimento Imobiliário. O Fernando Levy, conselheiro da Praias Paulistas, me ligou para falar da urbanização da Riviera. Isso ocorreu em fins de 1978. Em 1979 assinamos um protocolo para urbanizar aquela área com 5 km de praia, na Rio-Santos, que até então só tinha acesso pela balsa. Distante 120 km de São Paulo, Bertioga não era ligada por estrada a São Paulo, faltava construir uma ponte sobre o Rio Itapanhaú.

Como a Sobloco atua na Riviera?

Entramos com os recursos e participamos das vendas das áreas dos proprietários. Investimos lá tudo o que tínhamos gerado nos 21 anos anteriores de trabalho, investimos todo o nosso capital. Naquele momento limitamos nossa atuação àquele desafio, enfrentando os problemas tais como o suprimento de água, a preservação do meio ambiente.

Convencemos o poder público a mudar a legislação. A malha viária da Riviera foi projetada por Oswaldo Corrêa Gonçalves, um arquiteto com história de projetos ousados, como o Edifício Sobre as Ondas, no Guarujá, e por Benno Perelmutter. Fizemos tudo na Riviera. A primeira estação de tratamento de água foi de 20 mil litros por hora, uma fração da demanda atual. Fomos fazendo,

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mas a ponte sobre o Itapanhaú, na Rio-Santos, não saía. Foi um momento de grande aperto. A pedra britada destinada às guias e sargetas e o cimento vinham pela balsa. Houve um enorme esforço de convencimento do poder público. E alguns fatos pitorescos.

Em março de 1984, por exemplo, fizemos uma grande peixada na Riviera, convidamos a Imprensa e as autoridades, mas o cozinheiro (da região) atrasou-se. Foi preciso tirá-lo de casa. Ficamos cinco anos na Riviera trabalhando com base num protocolo entre as empresas proprietárias da área e a Sobloco. E só em 1984 a ponte sobre a Rio-Santos foi entregue.

A Riviera tem uma lei especial de ocupação do solo. Tem certificação ISO, ganhou vários prêmios como modelo de urbanização.

Equipara-se a áreas conhecidas no Primeiro Mundo.

Desenvolveu outras áreas em São Carlos e São Caetano do Sul, não?

Em São Carlos, fizemos um contrato com a Johann Faber,

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que ocupava áreas centrais que no passado serviram para a produção de madeira destinada à confecção de lápis. O arquiteto da urbanização foi o Fábio Penteado. O empreendimento de São Carlos foi feito com o Iguatemi e é um sucesso, eles operam o shopping que recentemente foi ampliado. O shopping tem 23 mil m2 de área bruta locável (ABL), com várias âncoras, e pertence metade à Sobloco e metade aos Jereissati. Fizemos um financiamento no BNDES, hoje quitado, que permitiu a instalação do shopping.

A expansão vem sendo feita com recursos próprios. Mudamos o eixo da cidade. A Universidade de São Paulo (USP) instalou-se em área próxima. Fizemos uma ligação entre a USP e o Parque Faber. Hoje estamos urbanizando 700 mil m2 de área, nos moldes do que foi feito na Riviera.

Há dez anos começamos a instalar o Espaço Cerâmica (lá estava a Cerâmica São Caetano), na divisa entre São Caetano do Sul e Santo André, com 300 mil m2 e desenvolvido em sociedade

com a Magnesita, que era a dona da área. No centro do bairro está o shopping instalado pela Multiplan, uma das grandes administradoras do setor. No terreno passava um linhão de energia elétrica da Eletropaulo deslocado ao custo de R$ 12 milhões, assumido por nós. Hoje está lá um bairro modelar, com dezenas de edifícios residenciais, 500 escritórios pequenos e um segredo: uma sociedade de amigos da qual participam os diversos condomínios e que fornece os serviços de segurança e cuida do Espaço Cerâmica. O modelo foi desenvolvido inicialmente na Riviera de São Lourenço e inspira os outros projetos de urbanização. Na sociedade de amigos os interesses de cada condomínio é discutido e chega-se a um denominador comum, evitando os conflitos comuns às vizinhanças.

Em quanto estima, hoje, o valor da Riviera, o patrimônio imobiliário instalado lá ao longo dessas três décadas e meia?

Difícil estimar. São bilhões.

Qual a experiência da Sobloco com o sistema financeiro, em especial, o SFH? Algumas operações são feitas com crédito, mas diretamente entre os mutuários e as instituições financeiras, às quais fornecemos a documentação necessária. Há décadas, fizemos uma operação na linha Recon, com recursos do BNH, quitada antes do vencimento, num tempo em que a correção monetária era muito elevada.

A Sobloco cogitou a abertura do capital, a exemplo do que fizeram tantas outras construtoras, nos últimos anos?

Nunca cogitamos. Tivemos uma experiência com o lançamento de debêntures e havia muitas exigências, que obrigavam ao dispêndio de um tempo enorme para que fossem atendidas.

Demos preferência a operar com recursos próprios, inclusive nos momentos de baixa do mercado imobiliário.

Como vê o mercado imobiliário, hoje?

Vejo com preocupação. Há pouco ânimo para empreender grandes projetos, de longa duração, que dependem do comportamento da economia. Acredito que o Brasil vai levar um bom tempo para recuperar a economia, talvez dois a três anos. É

um tempo de cintos apertados, é como vemos as pessoas agirem.

Hoje a Sobloco está mais voltada para a produção de imóveis de renda, caso do shopping em São Carlos. Mas há empreendimentos que não vão parar, como na Praia de São Lourenço. Estamos em tratativas com o Poder Judiciário para liberar áreas na Riviera, em especial uma área com 2 milhões de m2 onde novos investimentos poderão gerar empregos e movimentar a economia local. É uma área já destinada à urbanização, enquadrada na Lei do Gerenciamento Costeiro e na legislação es-

res e que depois tende a ficar ociosa, quando as construções terminam, deixando como resultado o desemprego...

Muitos desses trabalhadores estão indo para a Vila de Bertioga, onde também há um bom desenvolvimento da construção civil. Não há sinais de miserabilidade na área, que se mostra, em outros locais, com a construção de palafitas. Mas é claro que essa preocupação existe. Mas há iniciativas que podem ser adotadas para enfrentar o problema.

Como enfatizou, a Riviera foi um marco na vida da empresa. Que lições mais tirou do projeto, notadamente do ponto de vista da população lá instalada?

Constituímos a Fundação X de Agosto, um marco na vida da Riviera – e na nossa própria experiência. Ela se destina a preparar as crianças “Sempre demos preferência a operar para a vida, ministrando com recursos próprios, inclusive cursos, fornecendo espaços culturais, desenvolvennaqueles momentos em que houve baixa do inúmeras iniciativas, atividade no mercado imobiliário” como a construção e a manutenção da Capela Nossa Senhora das Graças e do Centro Social e Religioso. tadual. Nos últimos dez anos, tePela Fundação já passaram 11 mil mos debatido o assunto em todas crianças e adolescentes que fizeas esferas. Culminou com um deram cursos de artes e ofícios, curcreto do Gerenciamento Costeiro sos de capacitação profissional do Estado de São Paulo. A Riviera em informática, auxiliar de admiestá na Zona 5, onde é permitido nistração, serviços prestados em o desenvolvimento urbano dencondomínios e estabelecimentos tro de condições normais, mas o comerciais. Os custos da FunMinistério Público não está endação não são da Sobloco nem tendendo assim. dos condôminos da Riviera. São uma doação de mantenedores e Os projetos em orla marítima da pessoa física do sócio da Socostumam gerar um problema sobloco. Além disso, atuamos com cial, o da atração de mão de obra as sociedades locais, que dão um contratada pelos empreendedoenorme apoio às iniciativas. divulgação

Ucha Aratangy

A ideia original foi vitoriosa, mas o desenvolvimento ainda depende do entendimento do Ministério Público

Hoje a área frontal à praia já não tem lotes disponíveis para edificar. E há uma área de grande porte entre a estrada e a praia cujo desenvolvimento tem recebido contestações sem amparo na legislação ambiental, pelo Ministério Público.

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Jornalista

Crédito imobiliário ganha marco regulatório moderno

divulgação

Depois de um longo período de estudos, disO chefe do Departamento de Regulação do Sistecussões e muita negociação, o mercado imobiliário ma Financeiro (Denor) do Banco Central, Júlio César brasileiro está prestes a ter um marco regulatório à Paranatinga Carneiro, destaca que a LIG é uma nova altura do que existe nas economias mais desenvole importante alternativa de captação à disposição do vidas. Demandadas há cerca de uma década pelo Sistema Financeiro Nacional, mas alerta: “A retomada segmento, a criação das Letras Imobiliárias Garando crescimento e do investimento, aumento da contidas (LIGs) e a obrigatoriedade de concentração fiança, redução dos juros, aumento do emprego e da dos ônus nas matrículas dos registros de imóveis renda das famílias, ou seja, todos os elementos que imcomeçaram a se tornar realidade quando a Câmapactam a oferta e a demanda por créditos imobiliários ra dos Deputados aprovou, nas últimas sessões de serão fatores que influenciarão o desempenho desse 2014, a Medida Provisória 656, que incluía as duas papel” (veja entrevista na página 13). inovações. O projeto seguiu para o Senado, onde Para Laércio Roberto de Souza, gestor de Crédito também foi aprovado no final do ano. com Garantia de Imóveis (CGI) do Banco Daycoval, as Ainda dependendo de regulamentação e da LIGs e a concentração dos ônus na matrícula dos imóadaptação do mercado, as mudanças deverão ter um veis são pilares que faltavam para a consolidação do forte impacto positivo, criando as condições para que marco regulatório do setor. “Temos agora boas condio setor opere a plena capacidade – desde que a conções para atrair investidores externos para esse mercajuntura o permita. É o que afirma, por exemplo, o do”, avalia, lembrando que as medidas aprovadas no secretário de Acompanhamento Econômico do Miâmbito da MP 656 devem também alavancar uma “senistério da Fazenda, Pablo gunda onda” no mercado Fonseca Pereira dos Santos, imobiliário: o crédito com que participou de todo o garantia de imóveis (home processo de análise e criaequity). ção das LIGs. Esse tipo de operação, Como afirmou Santos, segundo ele, pode impulas duas propostas, defensionar muito o potencial de didas pela Associação das crédito, mas requer funding Entidades de Crédito Imomais barato, em substituibiliário e Poupança (Abeção à poupança, permitindo cip) e outras entidades do que a carteira imobiliária se mercado, ganharam o apoio autossustente. “Os avanços do governo federal por sua proporcionados pela MP importância para as contas 656 são extremamente bemnacionais. “Crédito imobili-vindos e a expectativa é de ário é fundamental porque que, a médio prazo, as LIGs financia justamente o que se tornem a grande alternatié capturado como investiva à poupança como funding mento e, portanto, crescidas operações, pois certamento econômico”, explica. mente serão um título popuFonseca, da Fazenda: impacto positivo

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lar e muito negociável em cado será beneficiado. “Tetermos de Brasil”, afirma. mos agora um marco reguSouza não descarta a latório ajustado às nossas necessidade de novos ajusnecessidades, mas o mertes. “O custo de registros cado é dinâmico e podem cartorários também tem surgir novas possibilidades peso em nossas operações de aprimoramento”. e precisa ser reduzido, Para Luiz Antônio Franmas acredito que isso virá ça, diretor de Crédito Imobicom o tempo, quando a liário do Itaú e ex-presidente discussão da redução da da Abecip, as LIGs estão carga dos impostos gachegando ao mercado no nhar fôlego”. momento adequado. “Esses Gilberto Duarte de títulos terão um papel imAbreu Filho, da Área de portante para as instituições Negócios Imobiliários do financeiras no futuro, quanBanco Santander, afirma do as taxas estiverem mais que a LIG e a concentração baixas”, afirma. Em sua opidos ônus na matrícula dos nião, sendo criadas agora, as Souza, do Daycoval: investidor externo imóveis criam as condições LIGs terão tempo “para amapara a fundação de um durecer e se transformar em mercado mais moderno no um instrumento fantástico Brasil. “Os dois instrumentos devem trazer benefícios no momento em que os juros estiverem mais adequapara o negócio, em termos de custo, que será repassados às necessidades do crédito imobiliário”. do aos clientes, e de prazo”, afirma. Contudo, acredita Títulos com dupla garantia - Criadas com base que o impacto não será rápido. “A LIG ainda depende nos covereds bonds, papéis com larga tradição na de regulamentação e a troca de nomes no governo Europa e em outros países desenvolvidos, as Letras também deve atrasar o processo”.

Imobiliárias Garantidas (LIGs) instituídas pela MP Abreu Filho nota que a expectativa é de alta das 656 têm a dupla garantia como novidade em relataxas de juros. “E a LIG não decola com juros altos; ção a outros títulos disponíveis no mercado, como portanto, acredito que os benefícios da concentraos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os ção dos ônus na matrícula devem ser sentidos mais fundos imobiliários. rapidamente”.

Além do patrimônio da instituição emissora, a Cláudio Borges, direLIG será garantida também tor de Crédito Imobiliário pela afetação da carteira de do Bradesco, espera que os ativos que serve de lastro avanços trazidos pela MP para a emissão do título, 656 dinamizem o setor: “O procedimento que impede, financiamento imobiliário em caso de insolvência do é estratégico para os banbanco emissor da LIG, a incos, porque esse tipo de corporação dos ativos dessa operação fideliza o cliente, carteira na massa falida. Os que tem à sua disposição ativos estarão separados para produtos e serviços capazes honrar os compromissos asde gerar relacionamento sumidos quando da compra comercial por longo prazo, do título pelo investidor. No proporcionando ganhos caso de falência da instituiextras na operação”. ção emissora do título, um Borges destaca que as agente fiduciário assumirá medidas trarão mais segua administração dos ativos rança e menos burocracia imobiliários afetados. para os compradores e, A LIG deverá ter um dessa forma, todo o merBicalho, do Secovi: destino dos recursos prazo médio mínimo de divulgação

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24 meses, podendo ser atualizada mensalmente por o diretor executivo da Abecip (veja quadro Emissões e índice de preços se esse prazo subir para 36 meses.

Estoques de covereds bonds).

Os compradores dos títulos corrigidos por índice de Pontual lembra que a adaptação do covered inflação não poderão receber essa correção se vendebond às características do mercado brasileiro exirem o título antes dos 36 meses. giu cuidados. No âmbito oficial, o secretário de Além disso, a LIG poderá conter cláusula de Acompanhamento Econômico do Ministério da Facorreção pela variação cambial. Os detalhes serão zenda, Pablo Santos, “fez um esforço muito grande disciplinados pelo Conselho Monetário Nacional de costura de todo o processo para que se chegasse (CMN). a uma versão que atendesse a todos os segmentos Em 2007, ocorreram as primeiras discussões no interessados”. Santos lembra que as autoridades âmbito do Banco Central para discutir a melhor maderam apoio à proposta da Abecip e de outras entineira de implantar os covered bonds no Brasil. A opdades, dadas as características positivas dos covered ção por um título com essas características teve boas bonds. “Estes oferecem uma alternativa interessaninspirações, a começar da história bem-sucedida de te de captação para os bancos, facilitando a obtenmais de dois séculos de experiência com os covered ção de recursos a longo prazo, oferecendo benefíbonds, em países europeus. cios tributários a investidores estrangeiros e, assim, Para as pessoas físicas residentes no Brasil e para criam condições para aumentar o investimento no os estrangeiros (pessoas ou empresas), os rendimenPaís”, disse Santos. tos e ganhos obtidos com as novas letras imobiliárias De acordo com o secretário de Acompanhamenserão isentos do Imposto de Renda. to Econômico, o projeto demorou quase sete anos Atuação conjunta governo-setor privado – Para para se concretizar porque trazia modificações imo diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, a portantes. “Havia preocupação por parte das securicriação das LIGs é a coroação de um processo que tizadoras com eventual concorrência, mas a questão envolveu todo o setor imobiliário e diversas áreas foi bastante discutida e se chegou a um consenso. A do governo, para se chegar a uma fórmula que proAbecip, por exemplo, patrocinou seminário com esporcionasse eficiência e segurança a esse mercado. pecialistas estrangeiros para debater o tema e o MiSegundo Pontual, durante um tempo o crédinistério da Fazenda firmou convênio com o Banco to imobiliário cresceu muito rapidamente no País Mundial para a realização de estudo de avaliação da e isso gerou uma preocupação com o funding das medida”, conta Santos. De acordo com o secretário, operações, pois se imaginava que a poupança não “foi um processo de construção conjunto, no qual as teria saldos suficientes para manter o crescimento resistências na verdade eram dúvidas”. do mercado. “Hoje sabemos que ainda teremos reMesmo com todos os cuidados adotados, rescursos das cadernetas pelo salta Pontual, a criação menos até 2016, mas houde um novo instrumento ve um período em que a de captação de recursos busca de alternativas era toca em questões sensíveis urgente”, conta Pontual. e exige extrema atenção.

A opção por um títu“Por exemplo, a legislação lo com essas características criada no Brasil remete teve por base a história de ao Conselho Monetário mais de 200 anos dos coveNacional a definição do red bonds. “Esse instrumenporcentual da carteira de to de captação mostrou ser ativos que pode ser direcioum caminho interessante, nada às LIGs”, lembra. tendo funcionado muito Essa, aliás, é uma das bem na Europa; tanto aspreocupações do sindicato sim que, desde 2008, apesar da construção (Secovi). De da crise ocorrida no setor acordo com Rodrigo Bicaimobiliário do continente, lho, do Conselho Jurídico não houve nenhum episóda entidade, “do jeito que dio em que os emissores está na MP 656 a carteira deixaram de honrar seus de ativos pode chegar ao compromissos”, enfatizou limite de não ter crédito Abreu, do Santander: custos menores

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Estoque de Covered Bonds por Setor

Emissões de Covered Bonds por Setor

Posição em 2013 em bilhões de Euros Setor Público Dinamarca Suécia

França

Posição em 2013 em bilhões de Euros

Outros

Total

Setor Público

-

359,6

5,5

365,2

Dinamarca

30,4

334,6

-

364,9

Suécia

-

217,9

-

217,9

Alemanha

68,3

202,8

73,0

344,2

246,0

199,9

6,3

Alemanha Espanha

Imobiliário

Reino Unido

Imobiliário

Outros

Total

-

150,0

0,5

150,4

-

51,6

-

51,6

15,6

33,6

0,3

49,5

Espanha

5,9

22,9

-

28,8

452,2

França

4,2

19,6

3,5

27,3

Reino Unido

5,8

130,8

-

136,6

-

1,5

-

1,5

Total 6 Maiores

104,5

1.445,6

84,8

1.634,9

Total 6 Maiores

25,7

279,2

4,3

309,2

Demais

360,3

676,3

-

1.036,5

Demais

10,4

113,0

-

123,4

Total

464,8

2.121,9

84,8

2.671,5

Total

36,1

392,2

4,3

432,6

Estoque Imobiliário em bilhões de Euros 2.254 2.042

Emissões Imobiliárias em bilhões de Euros 665,6

2.122

613,3

1.835

438,1

1.447 1.113 958 601

665

772

523,3

511,1

1.646

280,7

316,2

392,2

297,0

210,0 204,4

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

imobiliário; por isso sugerimos limite mínimo de 85% desses créditos, como já constava das propostas que foram discutidas”.

Sem definir um porcentual mínimo, diz Bicalho, haveria o risco de descaracterizar a função do novo título, que desfruta de isenção fiscal para incentivar o mercado imobiliário.

Renato Ventura, da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), também ressalva: “O importante é que na regulamentação fique claro que o lastro deve ser crédito imobiliário”.

Bicalho manifesta dúvidas quanto a outro aspecto. “Não está definido o direcionamento dos recursos captados”, acredita. Pela MP, “a instituição emissora do título não está obrigada a investir os recursos na construção de moradias, o que não se coaduna com a proposta inicial, que é estimular a produção de moradias”. Para ele, a LIG não deveria poder ser usada pelas instituições financeiras para composição do porcentual obrigatório de investimento no mercado imobiliário”.

Feitos os ajustes, Bicalho e Pontual concordam sobre uma questão central: a LIG terá um papel re-

levante no futuro do mercado imobiliário. “É uma forma de captação nova e atrativa (dependendo dos juros) para os investidores estrangeiros e será tanto mais importante quanto maior for a estabilidade da economia brasileira”, diz Pontual.

O diretor da Abecip explica que a LIG “ajuda a começar a termos funding de prazo mais longo, deixando para trás a situação atual, onde a poupança, que é um instrumento de curto prazo, financia operações longas”. Outro aspecto interessante, em sua avaliação, é o potencial do novo título para alavancar o desenvolvimento de um mercado secundário no País, “ajudando a reduzir os custos dos financiamentos e a estimular o mercado de dívidas privadas”. Na verdade, completa, “pode vir a ser o segundo título mais seguro do mercado nacional, depois dos títulos do governo, por suas características de garantia”.

A concentração e seus benefícios – Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), acredita que o impacto da obrigatoriedade de concentração dos ônus na matrícula do registro de imóveis beneficiará rapidamente o mercado: “Os efeitos

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12 - SFI

Segundo o BC, mais alternativas de captação Chefe do Departamento de Regulação do de organização do sistema financeiro brasileiro.

Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, Procuramos então trazer outros agentes Júlio César Paranatinga Carneiro teve participara o debate, por meio das conferências inpação destacada no processo que levou à criaternacionais de crédito imobiliário organizadas ção das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). em 2007, em Salvador, e em 2010, em FortaNesta entrevista à Revista do SFI, o economista leza, com painéis específicos para os covered formado pela Univerbonds. sidade Federal do Rio Na conferência de de Janeiro, que está no Salvador, quando se BC desde 1992, fala discutiam outras possísobre os cuidados adoveis fontes de funding tados para a adaptação para o financiamento dos covered bonds ao das operações de crédito cenário brasileiro. imobiliário, o tema coPara ele, o novo vered bonds estava defitítulo é mais uma alnitivamente inserido na ternativa de captação à agenda do mercado de disposição do sistema crédito imobiliário brafinanceiro nacional. sileiro. Algumas instiMas alerta: “a retomatuições financeiras nos da do crescimento e do visitavam em Brasília investimento, aumento para discussões sobre da confiança, redução modelos de estruturados juros, aumento do ção de títulos que emuemprego e da renda lassem as características das famílias, ou seja, dos covered bonds por todos os elementos que meio de mecanismos Paranatinga, do BC: qualidade das LIGs impactam a oferta e a de mercado e de instrudemanda por créditos mentos jurídicos já conimobiliários serão fatores que influenciarão o sagrados, como a cessão fiduciária em garandesempenho desse papel”. tia e as sociedades de propósito específico. A Veja a seguir os principais trechos da enprópria Abecip dedicou um de seus congressos trevista: exclusivamente ao tema. divulgação

divulgação

se apresentam na forma onde se discutem negóe nos prazos previstos na cios eletrônicos”, diz.

MP; ou seja, em relação às Bicalho, do Secovi, ações ajuizadas a partir de também acredita que o es7.11.2014, os adquirentes tabelecimento, em lei, da ou financiadores sabem obrigatoriedade da conque não existe ação capaz centração dos ônus na made invalidar o negócio. trícula dos imóveis é moPara negócios anteriores tivo de comemoração. “É permanece, pelo prazo de muito salutar, é importanmais dois anos, a necessite que sejam reduzidas as dade de verificar se exiscontestações e se aumente tem ações em curso”. a segurança das operaA concentração dos ções”, avalia. Para ele, com ônus na matrícula está, há a mudança a lei “se inclina muitos anos, na pauta de mais para a proteção do aprimoramento do sistecomprador de boa fé do ma imobiliário, discutida que do credor e pode não nos Ministérios da Fazentrazer proteção absoluta, Flauzilino, da Arisp: registro eletrônico da e da Justiça e no Banco mas é um avanço”. É o Central, com o propósito caso dos compradores de de proporcionar mais seimóvel para incorporação gurança aos negócios. Sem a concentração, mesmo ou loteamento: “Alguns tipos de crédito (como os uma pesquisa detalhada nos cartórios não afasta o fiscais inscritos na dívida ativa) não se sujeitam à risco de enfrentar demandas judiciais sobre o imónova lei e essa situação não é tratada na MP 656, vel dado em garantia. Como nota Pontual: “Somapodendo trazer alguma dúvida”. do o registro eletrônico dos contratos de financiaNo caso de débitos trabalhistas também será mentos, que deve ser viabilizado em breve, dá para preciso cautela, aguardando-se a jurisprudência: afirmar que o prazo para a realização de um con“A lei deixa claro que, se não estiverem inscritos trato será reduzido dos atuais 30 a 50 dias para algo na matrícula, os débitos trabalhistas não podem em torno de uma semana, com diminuição também interferir nos contratos, mas é recomendável esdos custos”. perar para ver o tratamento que os tribunais daFlauzilino trata de outro instrumento de acerão à nova lei”. leração dos contratos – o Sistema de Registro EleDe qualquer modo, enfatiza Bicalho, a lei trônico Imobiliário (SREI), previsto em lei e reguestabelece claramente que para o comprador lamentado pelo Poder Judiciário de vários Estados de um imóvel devidamente registrado (com inda Federação. “Aguarda-se uma regulamentação corporação ou loteamento registrado) eventuais nacional, porém seu funcionamento já está devidadúvidas não afetarão a aquisição, protegendo o mente especificado sob o ponto de vista da seguranconsumidor. “A lei de maneira geral é boa, mas ça tecnológica e jurídica”, explica. ainda depende de regulamentação e jurisprudênNo Estado de São Paulo, segundo o dirigente cia”, diz ele. da Arisp, “já trafegaram mais de oito mil escrituras Para Ventura, da Abrainc, o papel mais relevanpúblicas enviadas no formato eletrônico pelos tabete da concentração dos ônus na matrícula ocorre liães de notas para os cartórios de registros de imóno caso dos imóveis usados. “Nos negócios com veis. Também já foram efetivadas mais de oitenta imóveis novos a história já é visível, clara e não havemil penhoras eletrônicas de imóveis. Isso é registro rá grande impacto, mas no caso dos usados aumeneletrônico, na prática. Então, não estamos mais teota a segurança dos compradores, com efeitos muito rizando”, afirma. positivos para as operações”, diz ele. A medida, ao Mas há mais além da concentração e do regislado da criação das LIGs, aperfeiçoa e ajuda a contro eletrônico, segundo Flauzilino: é importante solidar o marco regulatório do setor. “E precisamos a habilitação de todos os cidadãos para utilização continuar evoluindo, com registro mais ágil e o próda Certificação Digital. “Parece-me que deveprio setor de construção dando mais atenção à proria ser item preponderante em todas as agendas dutividade, qualificação profissional e tecnologia”.

Como ocorreram a análise e aprovação das LIG no âmbito do BC? Os estudos relacionados aos covered bonds tiveram início, no Banco Central, em 2006 e indicavam que muitas das características do instrumento eram adequadas à estrutura e à forma

Quais foram as principais questões analisadas durante esse período?

O contexto em que se iniciaram as discussões acerca dos covered bonds no Brasil era o de retomada acelerada da concessão de financiamentos imobiliários. Discutia-se, em fun-

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ção da erupção da crise financeira, o modelo de “originar para vender”, alvo de pesadas críticas em função do risco moral a ele inerente. Os covered bonds demonstraram resiliência ao longo da crise financeira, passando sua introdução a ser discutida em diversas economias nas quais ainda não se faziam presente. No mesmo período em que iniciamos as discussões sobre os covered bonds no Brasil, ocorriam iniciativas semelhantes no México, no Canadá, no Japão, na Coreia do Sul e nos Estados Unidos. Entre as características que nos parecem adequadas ao modelo brasileiro está o fato de a instituição emissora manter as operações de crédito que lastreiam a emissão em seu balanço, ao longo de toda a vida do título. Lidamos aqui com a questão da qualidade da concessão de crédito, já que o risco permanece com o originador. A isso está conjugado o oferecimento de garantias ao investidor tão robustas quanto as que se entende existir nos instrumentos de securitização. As características do cover pool, que em nossa legislação denominamos como carteira de ativos, impõem também a necessidade de que os prazos das LIGs sejam mais longos. As instituições de menor porte podem se beneficiar do modelo de blindagem construído sobre a carteira de ativos, com a possibilidade de melhor dissociação, do ponto de vista do investidor, entre os riscos do título e o seu próprio risco, permitindo captação menos onerosa. Os bancos grandes, por sua vez, podem encontrar nos investidores não residentes demanda potencial por tais papéis. Essa foi uma das razões pelas quais sempre insistimos em manter as características da LIG o mais próximo possível das que são elencadas como típicas dos covered bonds.

E quais foram os cuidados adotados para se chegar a esse resultado?

Nesse processo de discussões e debates, estabeleceu-se o consenso de que o modelo bra-

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sileiro para os covered bonds, principalmente no que se refere à blindagem do cover pool em caso de default da instituição emissora, não poderia prescindir de uma legislação específica, a exemplo daquelas que disciplinavam nossos principais títulos de securitização. Passamos a trabalhar, no Denor (Departamento de Normas do Sistema Financeiro), na construção de uma primeira proposta de projeto de lei, para posterior discussão dentro do Banco Central e com o Ministério da Fazenda, alterando as antigas letras imobiliárias, instituídas pela Lei 4.380, de 1964, de forma a que passassem a incorporar as principais características dos covered bonds.

Em paralelo, recebemos formalmente da Abecip proposta de projeto de lei que modificava a disciplina das letras financeiras, então recém-instituídas, para criar a figura das letras financeiras imobiliárias. Nessa proposta, a nova modalidade de letras financeiras passaria a ser garantida por um conjunto de ativos separado do patrimônio geral da instituição financeira emissora, utilizando-se as características legais do instituto do regime fiduciário das companhias securitizadoras de créditos imobiliários.

A solução proposta pela Abecip para a instituição dos covered bonds no Brasil era muito próxima daquela que discutíamos no Denor, pelo menos no que se referia à forma de assegurar o privilégio dos investidores em relação aos ativos do cover pool em caso de insolvência do emissor. O crescente interesse na criação dos covered bonds e na busca de outras fontes de funding para o mercado imobiliário, que significassem uma renovação aos instrumentos tradicionais vinculados aos depósitos de poupança, colocou o tema, antes discutido apenas no âmbito do Denor, entre as ações estratégicas do Banco Central. Pelo Ministério da Fazenda, a Secretaria de Política Econômica (SPE), motivada pelo mesmo interesse estratégico, conduziu à formalização de um convênio de cooperação técnica com o Banco Mundial, com

vistas ao desenvolvimento de estudos sobre o melhor modelo para a introdução dos covered bonds no Brasil. Essa iniciativa do Ministério da Fazenda, ainda que posterior a outras ações do Banco Central e do próprio mercado, pode, no meu entender, ser definida como o marco inicial dos estudos que resultaram nas LIGs. Como o processo ocorreu a partir desse momento?

O convênio com o Banco Mundial produziu um relatório acerca das características dos covered bonds em diferentes jurisdições, no qual o Banco Mundial elencou as propriedades que seriam desejáveis para a regulamentação do instrumento no Brasil, bem como uma minuta de projeto de lei. Para a análise dessa proposta de projeto de lei, foi constituído um grupo de trabalho, sob a coordenação da SPE, com representantes de diversas secretarias do Ministério da Fazenda, do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central do Brasil, da Comissão de Valores Mobiliários, do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal.

O grupo aprimorou a proposta do Banco Mundial, incorporando a ele o nosso antigo projeto de redesenho das letras imobiliárias e a minuta apresentada pela Abecip. Concluída a nova proposta, o Ministério da Fazenda ampliou a composição do grupo de trabalho que discutia o tema, para contar também com a participação de representantes do setor financeiro privado, incluindo instituições financeiras, associações de classe e entidades de registro, e do próprio mercado imobiliário.

Esse grupo encontrou dificuldades?

A principal dificuldade para a conclusão de uma proposta minimamente consensual era a conciliação dos legítimos interesses de cada um dos representantes. Ainda que com enfoques diferentes, todos desejavam que o novo título fosse de fato efetivo como fonte de recursos

para o financiamento imobiliário, e as discussões resultaram, entendo, em um conjunto bastante equilibrado de características desejáveis dos covered bonds, levando em consideração também preocupações com relação ao custo de estruturação das futuras emissões. No final de 2013, a proposta discutida no grupo de trabalho foi encaminhada formalmente pelo Ministério da Fazenda ao Banco Central, onde passou a ser analisada por grupo de trabalho integrado por representantes de diversos departamentos, sob a coordenação da Diretoria de Regulação do Sistema Financeiro. Analisamos no grupo como as características do título poderiam afetar a estabilidade e a eficiência do sistema financeiro. Em relação à carteira de ativos, discutiu-se o custo de observância para fins de monitoramento dos requisitos de elegibilidade, composição, suficiência, prazo e liquidez.

Preocupava-nos também a necessidade de fixar limites ao tamanho relativo do cover pool em relação aos demais ativos da instituição emissora, como forma de preservar os interesses de depositantes e demais credores. De forma geral, o grupo procurou garantir que o Conselho Monetário Nacional e o próprio Banco Central tivessem competência legal para definir as mais diversas características de emissão do título, desde o rol de instituições autorizadas a emiti-lo até os procedimentos para administração da carteira de ativos pelo agente fiduciário. Todas essas discussões ensejaram diversas sugestões de aprimoramento que foram avaliadas com o Ministério da Fazenda, passando a integrar o texto da Medida Provisória nº 656, de 7 de outubro de 2014.

Inicia-se agora a segunda etapa, de regulamentação do título, que provavelmente será tão ou mais complexa que a definição do texto legal, e que envolverá diversos aspectos técnicos e operacionais, inclusive o estabelecimento de métricas para aferição dos requisitos a serem observados pela Carteira de Ativos.

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Qual a expectativa do BC após a efetiva entrada das LIGs no mercado brasileiro? É possível dar uma ideia de seu impacto no mercado imobiliário nacional?

As LIGs, assim como os CRIs, ambos instrumentos de mercado, certamente estarão subordinadas, em termos de desempenho, às condições econômicas. Retomada do crescimento e do investimento, aumento da confiança, redução dos juros, aumento do emprego e da renda das famílias, ou seja, todos os elementos que impactam a oferta e a demanda por créditos imobiliários serão fatores que influenciarão o desempenho desse papel. A legislação que introduziu os CRIs em nosso mercado é de 1997 e só recentemente a participação desse instrumento no financiamento das operações de crédito imobiliário residencial passou a ser relevante. Não esperamos um forte desempenho da LIG no início. Trata-se de uma opção de funding complementar aos depósitos de poupança, de forma que o seu crescimento está vinculado ao crescimento da demanda por crédito em ritmo superior à disponibilidade desses depósitos.

Há outras iniciativas em análise no BC para complementar as LIGs ou levar adiante o desenvolvimento de nosso mercado de imóveis?

O grande esforço dos próximos meses certamente estará concentrado na regulamentação da LIG, que envolve a coordenação de várias áreas do Banco Central. Temos ainda estudos em andamento visando à apresentação de propostas de aprimoramento da regulamentação das chamadas instituições não-bancárias, que levam em consideração diversas sugestões encaminhadas pelo mercado, entre a quais algumas relacionadas às companhias hipotecárias e ao mercado de securitização.

Temos também a expectativa de concluir rapidamente os estudos para apresentar uma

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proposta de regulamentação da Resolução 4.088, de 2012, criando uma base de informações homogênea e detalhada sobre as características dos imóveis objeto de financiamento, com impacto evidente sobre a construção de novas ferramentas de acompanhamento do mercado imobiliário.

Qual tem sido o papel do BC na evolução do marco regulatório do mercado imobiliário no Brasil?

Nossa missão institucional é assegurar a eficiência e a estabilidade do sistema financeiro. Ao longo do tempo, temos contribuído ou apoiado, em maior ou menor grau, todas as reformas macro e microeconômicas que estiveram relacionadas a essa missão. No que se refere ao mercado de crédito imobiliário, em particular, participamos das discussões que culminaram na construção do Sistema Financeiro Imobiliário, baseado em modelos internacionais de originação e securitização de créditos. Participamos da construção de mudanças fundamentais para a ampliação da segurança jurídica do mercado imobiliário, de que são exemplos a alienação fiduciária de coisa imóvel, o patrimônio de afetação das incorporadoras e as questões relacionadas ao valor incontroverso. A criação das companhias hipotecárias, que foram concebidas para atuar como os mortgage banks norte-americanos, e das letras de crédito imobiliário são outros exemplos de medidas encaminhadas ou apoiadas pelo Banco Central com o objetivo de ampliar a eficiência do mercado de crédito imobiliário brasileiro. A criação da LIG está inserida nesse conjunto de ações que buscam oferecer aos nossos agentes financeiros alternativas de mercado que se mostram bem-sucedidas em outros países.

Uma das questões em análise é a criação de um índice de preços para o setor. O

que estaria faltando para a criação desse índice?

O mercado imobiliário é um segmento da economia que é acompanhado com cuidado por qualquer banco central do mundo. No Brasil, devido às inúmeras razões apontadas anteriormente, esse mercado começou a retomar sua importância apenas recentemente.

Talvez por isso não estejamos tão adiantados em ferramentas de acompanhamento do preço dos imóveis. Mas estamos em boa companhia porque estudo recente do FSB comprovou que a maior parte dos países tem carência de dados sobre o mercado imobiliário, com a notória exceção dos Estados Unidos e alguns poucos países desenvolvidos, o que curiosamente não foi capaz de evitar a eclosão da crise justamente nesses mercados. Diante dessa carência de informações, temos não só apoiado qualquer iniciativa que aprimore os indicadores do mercado imobiliário brasileiro, mas buscado o desenvolvimento de soluções internas que permitam ao Banco Central monitorar a evolução dos preços dos imóveis.

Passamos recentemente a divulgar em nosso sítio na internet o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), desenvolvido pelo Departamento de Monitoramento do Sistema Financeiro Desig, que leva em consideração os valores de avaliação dos imóveis dados em garantia nas operações de financiamento imobiliário.

Temos ainda iniciativas já bastante consolidadas, como o índice desenvolvido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, baseado nos valores de oferta anunciados em portal especializado.

Acreditamos que a regulamentação da Resolução 4.088, de 2012, no que se refere ao registro das informações sobre imóveis financiados, contribuirá para aprimorar as diversas iniciativas relacionadas à criação de índices de preços de imóveis.

Embora o crédito imobiliário tenha crescido bastante nos anos anteriores, seu peso em relação ao PIB ainda é inferior a 10%, porcentual relativamente baixo em relação a países mais desenvolvidos. O que é preciso ser feito para elevar essa participação?

O mercado imobiliário brasileiro conviveu com longos períodos não só de instabilidade econômica, mas de um arcabouço legal e regulatório desfavorável à assunção de riscos de longo prazo. Nas últimas décadas, avançamos de forma significativa tanto nas questões macroeconômicas como em aspectos microeconômicos essenciais para o desenvolvimento do mercado de crédito imobiliário, tais como o saneamento do sistema financeiro, a introdução de regras prudenciais avançadas, o aprimoramento da segurança jurídica, notadamente quanto à eficácia das garantias, os instrumentos de sinalização de risco, de que é exemplo o cadastro positivo, e o desenvolvimento de produtos específicos para o financiamento desse mercado.

Recentemente, observamos o forte crescimento do mercado imobiliário, impulsionado por um período relativamente longo de crescimento econômico, estabilidade de preços e baixo patamar de taxa de juros amparados pela aprimorada base de sustentação legal e regulamentar construída nos últimos anos. Nesse sentido, creio que nossa agenda para o desenvolvimento do mercado imobiliário passa por consolidar os avanços iniciados há algumas décadas, estimulando um ambiente econômico propício aos negócios de prazo mais longo de maturação, maior eficiência e menores custos. Enfim, uma coisa que sempre falamos no Denor é que a regulação do sistema financeiro é um processo dinâmico, de contínuo aprimoramento, sempre visando ao aumento da eficiência do sistema financeiro nacional, com a preservação de sua estabilidade e solidez.

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ntrevista II

Diretor do Cemec/Ibmec

Investir em infraestrutura é a saída natural para o País Uma política econômica bem conduzida permitirá a retomada dos investimentos, em especial, na infraestrutura, onde as carências são enormes, prevê o economista Carlos Antônio Rocca, presidente do Centro de Estudos do Mercado de Capitais (Cemec/Ibmec) e um dos maiores especialistas em empresas do País. “Se o processo de ajuste de preços relativos (câmbio, relação câmbio-salários, câmbio-custos internos) for implementado, começaremos a reverter as expectativas”, prevê Rocca. E, “se tudo for combinado com as ações necessárias para destravar os investimentos em infraestrutura, passaremos um 2015 difícil, mas poderemos ver os primeiros resultados já em 2016”.

A expectativa contrasta com o que de fato ocorreu, nesta década. A trajetória do investimento privado na economia brasileira vem enfrentando obstáculos – severos, alguns deles – nos últimos anos. A partir de 2010, depois de uma caminhada razoável até então, verifica-se uma queda na poupança doméstica, principalmente das empresas, que carrega consigo uma redução nos investimentos e que por sua vez decorre de uma redução nas margens e nos lucros retidos (o volume de recursos que

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seria, precisamente, destinado aos investimentos); ao lado disso – e para além de qualquer ingerência externa ou do ambiente institucional –, aumentam os custos (operacionais e financeiros) e o endividamento, uma vez que desacelera a geração de recursos próprios.

Os dados, as análises e a moral da história constam do trabalho Redução da taxa de poupança e o finan-

De 2000 para cá, as taxas de investimento e poupança bruta cresceram até 2008 a 2010, alcançando 20,2% e 17,5% do PIB, mas a partir daí começaram a derrapar e o que falta é coberto por poupança externa ciamento dos investimentos, produzido pelo Cemec (Centro de Estudos do Mercado de Capitais do Ibmec) sob a coordenação de Carlos Antônio Rocca (diretor do Cemec) e Lauro Modesto Santos Jr. “A taxa de poupança doméstica caiu para o nível mais baixo dos últimos 15 anos nos 12 meses terminados em

março de 2014 e isso se deve essencialmente à redução da poupança das empresas; a consolidação dos balanços mostra acentuada queda de lucros retidos em função da redução do lucro líquido”, afirma o estudo que, elaborado em março e finalizado em novembro de 2014, analisou uma amostra de 741 companhias não financeiras, sendo 320 abertas e 421 grandes empresas fechadas, incluindo Petrobras, Eletrobrás e Vale (mas o trabalho revela o desempenho da amostra dos dois jeitos: tanto com como sem a presença dessas três gigantes).

Alguns números bem ilustram esse cenário. A taxa de investimentos e a poupança nacional bruta vinham em ascensão desde 2000 e, descontados tropeções pontuais, chegaram ao pico entre 2008 e 2010, quando alcançaram, respectivamente, 20,2% e 17,5% do PIB. A partir daí, derraparam, baixando a 17,8% (investimento) e 13,6% do PIB em março de 2014; a diferença é sempre coberta pela poupança externa, medida pelo déficit em contas correntes, que, em contrapartida vinha em ascensão e chegou a 4,2% do PIB no fim desse período. A mesma inversão de sinais ocorreu em outros campos

e outros indicadores, acentuandomais tranquilo chegava a 60% do do) enfrentaram redução no lucro -se de 2010 para cá. Por exemplo: conjunto). líquido entre 2010 e 2013 (menos a poupança das empresas não fiO estudo do Cemec/Ibmec de71% e 64,5%), enquanto incorponanceiras, que chegou a 11,8% em dica-se também a examinar como ração de imóveis e serviços de loca2008, caiu a 8,3% em 2013; e o lufoi afetado o desempenho setorial. ção obtiveram ganhos (mais 26,4% cro líquido desceu de 6% para 3% Agropecuária (exceto açúcar e etae mais 47%); a construção pesada do PIB entre 2010 e 2013. O emanol) e comércio (e serviços) contimanteve na prática o desempenho grecimento dos recursos próprios nuaram saindo-se bem no período de anos anteriores (menos 0,8%). se revela na mudança estrutural do 2010/2013 e registraram aumenNo conjunto, houve uma queda financiamento do investimento. to de lucros. Mas alguns setores, de 19,8% no lucro líquido do peEm 2010, 50,4% dos investimentos como serviços de eletricidade e soríodo. O setor foi afetado “por das empresas originavam-se nos bretudo a indústria de transformaconsequências de um ciclo de valolucros retidos; os empréstimos do ção, sofreram perdas importantes. rização excessiva, seguido de uma BNDES garantiam 17% e o inves“Pelo menos no caso da indústria, conjuntura de excesso de oferta de timento estrangeiro direto (IED) existem indicações de que um dos imóveis”, escreveram os autores do carreava 15% (o restante vinha fatores de redução de margens documento. de outras fontes, como IPOs, por é a elevação do custo unitário do Diretor do Cemec/Ibmec, exemplo); em 2013, a parcela dos trabalho, refletindo a elevação de ex-secretário da Fazenda de São lucros retidos caiu a 40%, a do BNsalários reais acima do aumento da Paulo, economista de extenso curDES subiu a 21,5% e a do IED, a produtividade”, diz o estudo. No rículo e com ampla presença na 20%. Em resumo: em 2010, 67,8% caso dos setores de construção e discussão da temática de que trata dos investimentos eram feitos com imobiliário, o desempenho foi deo estudo, Carlos Antônio Rocca esrecursos próprios das empresas; sigual: os segmentos de construção miúça aqui os obstáculos ao investiem 2013, 61,3%. de edifícios e empreendimentos mento, poupança, rentabilidade e Apenas mais um número para imobiliários (terminologia do estudiscute o que fazer para revertê-los demonstrar a situação – atraindo o setor prisob outro ponto de visvado para uma ampla ta, segundo o Cemec/ janela de oportunidaIbmec, já que as emdes que se pode abrir, presas tiveram de busa começar pela infraescar crescentes recursos trutura. A seguir, os trede terceiros: até 2011, a chos principais de sua taxa de retorno do caentrevista, concedida pital investido superava no dia 10 de dezembro o custo financeiro da passado: dívida (em 2005, por exemplo, a relação era Revista do SFI – O de 16% para 11,6%); que está acontecendo em 2012 e 2013, a recom a poupança e o inlação se inverteu e o vestimento no Brasil? custo financeiro médio Carlos Antônio chegou a 9,7%, contra Rocca – Aqui no Ce8,1% na taxa de retormec nós monitorano do capital investido. mos sistematicamente Cerca de metade das a evolução de todo o empresas enquadra-se quadro financeiro da nessa situação (49%, economia brasileira, leprecisamente); para a vando em conta a partioutra metade (51%) cipação do mercado de ainda há algum alívio e capitais, seja na mobilia taxa de retorno contização da poupança finua superior (mas, em nanceira, seja no finanCarlos Antonio Rocca, do Cemec-Ibmec: monitorando as grandes companhias 2010, esse porcentual ciamento da economia, divulgação

E

Carlos Antônio Rocca

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divulgação

com dados das contas nacionais e gativa, pois o setor público despouveis para nós somente em meados com estimativas próprias. E nós pa, gasta mais do que arrecada em de 2014. O que significa essa queda havíamos constatado uma queda termos correntes; e a taxa de pounas margens, no lucro bruto? Sigextremamente significativa da taxa pança das famílias ficou relativanifica que os custos de produção de poupança da economia brasileimente estável, uma flutuação muisubiram mais que os preços de venra, entre 2010 e 2013, começo de to pequena. Então vimos que essa da. E as empresas não conseguiram 2014, quando começamos o trabaqueda acentuada tinha acontecido transferir totalmente para os preços lho. Alguma coisa como 4 pontos predominantemente nas empresas de venda esses aumentos de custos. porcentuais. Quer dizer, a taxa de não financeiras. poupança doméstica, a poupança Mas esse descompasso não fibruta do Brasil, caiu de 17,5% para Por que isso aconteceu? cou mais evidente na indústria de 13,6% do PIB nesse período. FoÉ o que fomos analisar. A poutransformação? mos verificar qual teria sido a oripança das empresas, conceitualSim, mas não só nela, a qual gem dessa queda extraordinária, mente, são os lucros retidos. Do toaté estudamos com um pouco mais que coincidiu com a queda no intal dos lucros gerados a cada ano, as de detalhes, porque vários econovestimento, de 2,4 mistas e analistas já pontos porcentuhaviam levantado ais nesse período, a hipótese de que de 20,2% a 17,8% um dos problemas do PIB. Nesse conenfrentados atualtexto, ampliou-se mente pela econofortemente a abmia brasileira e pela sorção da poupanprópria indústria de ça externa, que transformação está acabou destinada relacionado ao fato não a financiar de os custos unitá“Trabalhando com ampla amostra de mais investimento produrios do trabalho, ou seja, os empresas, constatamos que os custos de tivo, mas a financiar mais salários reais, terem crescido consumo. De 2000 a 2009, acima da produtividade, esprodução subiram mais do que de vendas” o investimento (em relação pecialmente nesse período ao PIB) vinha num patamar de 2010 para cá. Esse seria o razoável para padrões brasiresponsável pelas grandes dileiros e subia, entre altos e baixos. empresas distribuem uma parte na ficuldades enfrentadas pela indúsA taxa de investimento tem sido forma de dividendos ou de particitria, combinado, é lógico, com a relativamente baixa no Brasil. Até pação de seus sócios e retêm a outra taxa de câmbio, com a valorização 2006 tivemos uma média em torparte, que é tipicamente destinada do real. Então, para testar essa hino de uns 17%. Subiu de 2008 a a reinvestir na própria empresa. A pótese, nós tomamos os dados do 2010, chegando próximo dos 20%. origem dessa queda nos lucros reticusto unitário do trabalho e comA partir daí voltou ao padrão dos dos, no período 2010/13, foi uma paramos a evolução do custo uni17 e poucos por cento que estaforte queda no lucro, na rentabilitário do trabalho com aquilo que mos observando até agora. Mas o dade, que por sua vez decorre de em última análise limita a evolução que realmente mais nos chamou uma compressão muito forte das dos preços industriais. O que é? É a atenção foi a queda extraordinámargens, ou seja, do lucro bruto o preço em reais dos produtos imria da taxa de poupança. As contas das empresas. Trabalhamos a partir portados. nacionais detalham essa poupança de uma ampla amostra, consolidanem três componentes: setor públido os balanços de todas as empresas Até onde pesa o câmbio? co, famílias e empresas. Usando de capital aberto não financeiras e A indústria evidentemente dados do IBGE de 2000 até 2009 mais as maiores empresas de capisofre a competição dos produtos e fazendo nossas próprias estimatital fechado. O último dado com o importados. Qual é o limite supevas projetando de 2010 em diante, qual seria possível fazer essa conrior ao preço do produto fabricado acabamos constatando o seguinte: solidação seria 2013, as empresas internamente? É o preço do proa poupança do setor público se fechadas publicam seus balanços duto importado, pagos os impostos alterou muito pouco, continua neanualmente e eles ficaram disponíde importação, etc., convertido à

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taxa de câmbio. Como houve uma queda muito grande da taxa nominal de câmbio, nessa série que apresentamos no nosso trabalho, nós constatamos que os preços dos produtos importados, em reais, cresceram muito menos do que o custo unitário do trabalho. Posso inverter a frase, para realçar o problema: o custo unitário do trabalho subiu muito mais do que esses preços. Evidentemente, a indústria doméstica se defrontou com o limite do próprio preço do produto importado, acima do qual não consegue competir. Esse foi um dos componentes de redução das margens. Mas não é o único fator. Cada setor tem uma história específica.

Vários outros componentes do custo industrial subiram de forma significativa nesse período. Energia elétrica é um deles. Outros setores se defrontaram com políticas públicas que afetaram drasticamente sua margem. É o caso do tabelamento dos preços dos derivados do petróleo. O resultado da Petrobras foi desmontado, levando consigo também o resultado de toda a cadeia, que tem seu preço de algum modo referenciado. A indústria do etanol foi praticamente destruída por essa política. Enfim, cada setor vai ter uma história diferente, mas no agregado o fator que mais chama a atenção é essa questão da combinação entre câmbio valorizado, produtividade sem crescimento e um forte crescimento dos salários reais, vale dizer, do custo unitário do trabalho.

Por que os salários cresceram assim? Por que as empresas não recorreram a demissões para ajustar suas contas, o que teria ocorrido em outras circunstâncias?

Na verdade, o que aconteceu

na história recente é que o setor de serviços, aquilo que nós chamamos não comercializáveis (os “non tradables”, que obviamente não se defrontam com a importação), cresceu muito significativamente e isso gerou uma pressão forte de demanda no mercado de trabalho.

Por outro lado, ocorre há muito tempo (por razões estruturais/ demográficas) queda na taxa de crescimento da População em Idade Ativa (PIA), oferta de trabalho.

Então, a taxa de participação no mercado de trabalho da população

Os custos salariais subiram muito, mas a produtividade pouco cresceu nos últimos 3 ou 4 anos, o que provocou repercussão negativa sobre o retorno do capital, comparado ao do custo do endividamento em idade ativa tem caído há muito tempo (razões estruturais). Além disso, há mais gente optando por entrar mais tarde no mercado de trabalho. Essas mudanças no mercado de trabalho somaram-se a um crescimento continuado e forte da demanda de mão de obra por parte do setor de serviços. A combinação de fatores fez os custos salariais subirem de modo muito significativo, enquanto a produtividade nos últimos três, quatro anos, praticamente não cresceu nada.

No conjunto, tudo isso repercutiu sobre as margens, sobre a rentabilidade. Calculamos inclusive a taxa de retorno do capital total investi-

do nessas empresas e na média, no agregado, essa taxa de retorno do capital investido, em 2012/13, caiu ao ponto de ficar abaixo do custo da dívida (ver gráfico).

Como o investidor reage a isso?

Nesse quadro, uma queda no investimento seria praticamente impossível de evitar, na medida em que a taxa de retorno do capital investido cai e fica até abaixo do custo do exigível, fica abaixo até da Selic, do custo de oportunidade.

Então, do ponto de vista do investidor, ele consegue (melhores) taxas de retorno para seu capital com risco praticamente zero, alta liquidez, comparativamente à taxa de retorno que ele consegue no seu negócio, que é de risco.

Junte-se a isso a expectativa de baixo crescimento da economia, que hoje é próxima de zero, e portanto de baixo crescimento da demanda (a ampliação da capacidade produtiva ocorre quando o empresário imagina atender a uma demanda que ele imagina estar crescendo), não é surpresa o desincentivo a investir. Sem computar é claro uma série de características da própria política econômica, um grau de intervencionismo muito grande, incerteza, imprevisibilidade. A incerteza não dá para medir, é o inesperado, tem efeito paralisante.

Veja o caso do setor elétrico, com aquela antecipação no vencimento das concessões. A predominância do critério de modicidade tarifária acabou impondo a fixação de tarifas que não cobrem o custo do serviço. Ele só se sustenta com uma enorme participação do Tesouro, seja diretamente, seja via BNDES com financiamento subsidiado.

Assim, um programa que poderia ser relativamente independente da

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deficiência dos recursos do setor público tornou-se altamente dependente porque não se sustenta a preços de mercado. À parte o desempenho de alguns segmentos, o setor imobiliário, em geral, enfrentou queda nos lucros no período recente. Houve um boom em termos de oferta, demanda, preços, as empresas foram buscar dinheiro no mercado, fizeram IPOs, investiram. Agora, chegamos a um ponto de inflexão. Como o senhor analisa esse desempenho?

Deixando de lado o Minha Casa Minha Vida, que é um programa de características diferentes e tem uma demanda potencial enorme, podemos dizer que o comportamento do setor não é tão surpreendente. Existe uma defasagem típica entre o momento em que os empresários constatam a existência de uma forte demanda e o momento em que, tomada a decisão de investir, essas unidades vêm ao mercado. Qualquer coisa entre dois, três, quatro anos, entre uma data e outra. No caso da construção residencial e comercial, estamos vivenciando um ciclo em que, embalado por uma economia em expansão, houve um avanço extraordinário do lado da oferta e uma forte valorização dos preços. Quando uma parcela muito significativa dessas novas unidades chegou ao mercado, a economia desacelerou, caminha para a estagnação, num ambiente, mais recente, de forte aumento dos juros. É a combinação de um ciclo de excesso de oferta com uma elevação de custos de financiamento que torna as coisas um pouco mais difíceis.

Passada a fase de aceleração, surge a fase de acomodação dos preços, com promoções de toda natureza, grandes descontos (mais na parte residencial, mas também na comercial) para colocar no mercado esse excesso de oferta momentâ-

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neo. A duração desse processo de ajuste depende também do próprio desempenho da economia – se houvesse crescimento, esse ciclo de ajuste seria evidentemente mais curto. O mercado reage não tanto em cima daquilo que aconteceu, mas em função da expectativa do que vai acontecer. Por ora, eu diria que haverá algum tempo até que possamos enxergar um novo ciclo de aceleração. No segmento da construção pesada, pode haver uma saída mais rápida: a retomada do investimento na área da infraestrutura. Mas, além de todos os fatores de que estamos falando, vemos agora o caso Petrobras, que envolve as maiores construtoras do país.

Infraestrutura, essa a palavra.

Não é por ela que se cruzam os caminhos da retomada dos investimentos?

Existem duas condições básicas, entre outras, para que a infraestrutura se transforme numa grande oportunidade. Uma questão antecedente está ligada à própria política de concessão. Até agora, como já comentei, a predominância absoluta do critério de modicidade tarifária significou a proposta de tarifas insuficientes para cobrir o custo do serviço, levando a uma participação excepcionalmente elevada do Tesouro.

Esse tipo de critério dá a impressão de que é sempre uma vantagem, uma boa notícia para o usuário que vai pagar um preço inferior ao custo de produção. Mas não tem almoço grátis. Quem é que paga a diferença? É o resto da sociedade, gente que nem sequer vai usar o serviço e que eventualmente nem tem automóvel ou nem viaja. Não existe milagre. O caminho é realmente desenvolver um modelo de financiamento de infraestrutura que se sustente a preços de mercado e a taxas de mercado. Aliás, de agora em diante, isso será ine-

xorável: não está previsto nenhum centavo de transferência adicional de recursos para o BNDES nos próximos três anos. E as taxas do BNDES serão elevadas, aproximando-se das taxas de mercado. Então esse modelo tem que ser desenvolvido, pois não parece haver muita dúvida quanto à enorme deficiência de infraestrutura no Brasil. Temos dezenas de projetos altamente rentáveis para o setor privado, até porque prometem reduzir dramaticamente os custos de logística.

Podem internalizar uma parcela significativa desses benefícios, gerando taxas de retorno, portanto, perfeitamente compatíveis com as taxas de mercado, num ambiente em que se reduz o prêmio de risco exigido pelos investidores. Uma condição fundamental para sustentar investimento privado em infraestrutura evidentemente é dar um mínimo de segurança regulatória e jurídica. Nesse sentido, destaca-se o papel das agências reguladoras, que deveriam ser o grande instrumento do Estado para assegurar aos concessionários de serviços públicos a permanência das condições contratuais em operações de longo prazo – são projetos em que a amortização se dá ao longo de 20, 25, 30 anos.

Onde se pode combinar mercado de capitais e infraestrutura?

Fizemos algumas simulações preliminares – ainda estamos estudando –, mas nossa primeira impressão é de que não haverá problemas maiores em termos de encaixar no mercado uma parcela significativa dos papéis, dos ativos a serem gerados para financiar projetos de infraestrutura no nível que está programado para acontecer nos próximos anos. Esse é o primeiro ponto. O segundo ponto a que me referi, para calcular qual seria a velocidade de implantação, depende de como será equaciona-

do o caso Petrobras, que envolve as maiores empresas construtoras do país. Pode-se abrir participação a empresas estrangeiras, inclusive em associação com as nacionais.

E não se pode exagerar a percepção de que essas grandes dominam 100% do mercado. Existem dezenas de empresas médias (e obras menores), também competentes.

Há pelo menos dois instrumentos no mercado de capitais.

Um são as debêntures de infraestrutura, que têm sido disputadas fortemente. Pessoas físicas que querem adquirir essas debêntures frequentemente têm que enfrentar filas e até rateios, tal é a demanda para esses papéis. O volume colocado até agora é ridículo, inferior a R$ 10 bilhões, e o próprio mercado de debêntures ainda é pequeno.

O outro instrumento são os fundos de investimentos em direitos creditórios em infraestrutura, que também têm isenção. O que são esses fundos? São fundos de recebíveis, é a securitização das projeções, das receitas futuras associadas a um processo de concessão ou a uma parceria púbico-privada. Esses instrumentos já existem, aquilo que foi emitido foi integralmente colocado, nas nossas estimativas o mercado teria condições de absorver um volume muito maior. Não enxergamos aí grandes problemas.

E a modelagem, como deveria ser?

O principal modelo de financiamento em infraestrutura é o que nós chamamos de project finance, é o financiamento de projetos. A principal garantia é na verdade o próprio fluxo de caixa gerado pela concessão. Na concessão de uma rodovia, a principal garantia é a expectativa de receita de pedágio.

Há algumas condições para esse modelo funcionar direito. Primeiro, mitigar os riscos sobre o fluxo de caixa, que são vários, a começar pelos associados à construção. Nós precisamos ter projetos construtivos muito bem elaborados, que minimizem os riscos tanto em relação aos custos quanto à obra de engenharia e, portanto, aos próprios prazos de execução, ou seja, a data a partir da qual começa a ser gerado o fluxo de caixa do projeto.

Acrescentem-se os riscos regulatórios aos quais me referi. Agências reguladoras realmente indepen-

Entre as condições para que o modelo de financiamento project finance funcione bem está a mitigação dos riscos sobre o fluxo de caixa dentes, ocupadas por técnicos de alto nível e sendo órgãos do Estado, e não do governo, ajudariam a produzir uma queda significativa no custo financeiro desses projetos. A hora é agora para deslanchar e atrair o setor privado, acossado, como demonstrou o nosso estudo, pela redução das margens num contexto em que a perspectiva é de baixo crescimento da economia. Por quê? Porque não há mais condição de o Tesouro transferir bilhões para o BNDES a cada ano.

E porque, para além da poupança doméstica, podemos aproveitar esse volume extraordinário de poupança financeira que corre pelo mundo inteiro, com taxas de retorno extremamente baixas em boa parte dos países desenvolvidos.

E na economia, para onde rumamos? Os Estados Unidos começam a se recuperar, exibindo o seu histórico dinamismo. Mas a Europa está estagnada e com baixa perspectiva de recuperação nos próximos anos.

O cenário internacional já foi muito mais favorável para o Brasil do que é hoje. Tivemos grandes ganhos nas relações de troca e agora, pelo contrário, estamos entrando num ciclo de perda, as commodities estão num processo de estabilização ou queda. Mas nosso grande desafio, na verdade, não está lá fora, está aqui dentro. Nosso desafio é retomar uma política macroeconômica consistente, essencial para restabelecer a confiança dos investidores, consumidores.

Esse movimento não se concentra somente no lado fiscal, há uma série de outras distorções que precisam ser superadas, como as intervenções nos preços do combustível, na energia elétrica, no próprio câmbio. Vamos ter um período de ajuste, que envolve desafios políticos, claro. Mas ou o ajuste é feito de modo organizado, programado, bem implementado ou ele vai acontecer de modo caótico, desordenado, acompanhado provavelmente de um processo recessivo muito significativo, associado aos desequilíbrios externos.

Acho que a nova equipe econômica caminha na direção correta e, se o processo de ajuste de preços relativos (câmbio, relação câmbio-salários, câmbio-custos internos) for implementado, começaremos a reverter as expectativas. Se tudo isso for combinado com as ações necessárias para destravar os investimentos em infraestrutura, passaremos um 2015 difícil, mas poderemos ver os primeiros resultados já em 2016.

José Roberto Nassar

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iscos jurídicos

Um longo caminho para comprovar o óbvio Teotonio Costa Rezende Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios Frustrante! É o que a maioria dos especialistas em crédito imobiliário e em finanças deve ter achado da recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que não cabe àquela Corte afirmar a legalidade, mesmo em abstrato, da utilização da Tabela Price. O argumento foi o de que a análise sobre a legalidade da utilização da Tabela Price é questão de fato, e não de direito. E assim requer a constatação, em cada caso, de eventual existência ou não de capitalização de juros. Portanto, voltou-se à “estaca zero” quanto à possibilidade de se pôr fim a uma das principais estratégias adotadas pela chamada “indústria de liminares” para postergar a realização da garantia, pelo credor, quando o devedor se torna inadimplente. Pois alegar a existência de capitalização de juros é, de há muito, uma das principais táticas utilizadas para beneficiar devedores inadimplentes, independentemente de qual seja o sistema de amortização pactuado no contrato de financiamento. Não se restringe, pois, à Tabela Price, estendendo-se a qualquer sistema de amortização com pagamentos periódicos de prestações de amortização e juros, até mesmo porque, no que diz respeito ao cálculo dos juros, todos esses sistemas de amortização, desde que tenham consistência matemática, são rigorosamente iguais.

Importa destacar que a “frustração” nem de longe se refere a questionar e, muito menos criticar, do ponto de vista legal, se foi ou não correta a decisão do STJ. E em momento algum este artigo trata o problema sob tal prisma. Há clara consciência das grandes contribuições que aquela Corte tem dado para mitigar os impactos dos riscos jurídicos nas relações contratuais. Mas a partir do momento em que passou a existir a possibilidade

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de o STJ analisar a questão, incluindo-a em um recurso repetitivo, criou-se uma grande expectativa entre os que querem ver o problema resolvido de que enfim se poria fim a um imbróglio que se arrasta há décadas e que causa enorme prejuízo a quase todos, salvo a pequena minoria para a qual quanto maior a polêmica ou falta de transparência nas leis e nas normas, maior a possibilidade de auferir dinheiro fácil, não importa de quem e a que custo. Enfim, esperava-se um desfecho similar àquele verificado, há algum tempo, em relação ao que ficou vulgarmente conhecido como “Inversão da Tabela Price”. Neste caso, o posicionamento do STJ pôs fim a uma das “minas de ouro” da citada “indústria de liminares”. No entanto, para o bem da transparência na relação entre credores e devedores e, também, para a redução do custo do capital via mitigação de riscos jurídicos, abstraindo as formalidades do direito que, neste particular, ninguém melhor do que o próprio STJ para avaliar o volume exacerbado de ações dessa natureza. E a própria afirmação de um dos ministros do STJ de que “não parece possível que uma mesma tese jurídica possa receber tratamento absolutamente distinto, a depender da unidade da federação e se a jurisdição é federal ou estadual” deixa patente os enormes benefícios que resultariam de uma deliberação da referida Corte sobre o tema em toda sua extensão.

Sobre essa questão da Tabela Price e, principalmente, para evidenciar a enorme falácia quanto à existência de capitalização de juros quando estes são pagos e não incorporados ao saldo devedor, já se abordou o assunto exaustivamente, ao longo dos últimos 30 anos. Isso foi feito sob os mais diversos aspectos, de demonstrações matemáticas a comparações com a prática internacional. Evidenciou-se

a absoluta inconsistência matemática dos modelos que são apresentados como “antídotos” à capitalização de juros. Ficou claro que, não por acaso, a Tabela Price é, de longe, o sistema de amortização mais utilizado na maioria absoluta dos países.

E já se mostrou a irracionalidade da proibição de capitalização de juros sob alegação de se proteger devedores. Comprovado está que, na verdade, tal prática encarece o custo do capital, em vez de reduzi-lo. E foi destacado o surrealismo de considerar ilegal uma taxa de juros de 0,1% ao mês, com capitalização mensal, que resulta numa taxa de juros efetiva de 1,21% ao ano, e admitir como legítima uma taxa de juros 12,0% ao ano, com capitalização anual, como o faz o Decreto 22.626/33, que é o principal fato gerador dessa cizânia sobre capitalização de juros. Também já se tratou do equívoco que é confundir taxas de juros efetivas com capitalização de juros, além de vários outros aspectos inerentes a este tema que, com o passar do tempo e a ausência de uma decisão única e definitiva, faz que não seja desprezível o risco de o Brasil passar a ser o único país do mundo em que a matemática não é uma ciência exata. Portanto, não se pretende aqui ser repetitivo, mas sim, ver a questão sob outro prisma, não se valendo de demonstrações matemáticas, em sua essência, mas mostrando os aspectos óbvios da questão e reconhecendo que mesmo o óbvio precisa, regularmente, ser relembrado para evitar que interesses escusos busquem conferir ares de complexidade a questões extremamente simples.

O foco será, portanto, nos esforços, nos custos e no tempo demandado para comprovar o óbvio.

De volta aos 80 – Retorne-se ao começo da década de 1980, tempo de inflação elevada, muito acima da valorização dos imóveis, conjugada com desemprego e arrocho salarial. A conjugação de fatores fez que pela primeira vez desde que o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado, em 1964, os reajustes das prestações superassem a variação salarial, além de o valor dos imóveis tender a se tornar inferior ao saldo devedor dos financiamentos habitacionais. A primeira consequência foi a elevação da inadimplência, que atingiu dois dígitos, aproximando-se dos três dígitos. E assim

provocar considerável aumento das execuções judiciais e extrajudiciais. A reação, por parte dos mutuários, se deu por meio de uma enxurrada de ações judiciais, questionando a quebra dos princípios do Plano de Equivalência Salarial: i) Ocorrência e ilegalidade da capitalização de juros, a qual se tinha como referência e sustentação o disposto no artigo 4º do Decreto 22.636/33: “É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.”; tendo sido a Tabela Price eleita como a grande vilã. ii) Inversão do momento de se amortizar a dívida, vulgarmente chamada de Inversão da Tabela Price, embora fosse esta tese advogada para todos os sistemas de amortização até então utilizados – Tabela Price, Sistema de Amortização Constante (SAC), Sistema de Amortização Misto (SAM) e, posteriormente, a Série em Gradiente e o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Implicava o argumento de que, quando da apropriação das prestações mensais pagas pelos mutuários, primeiramente se deveria amortizar a dívida para, somente após referida amortização, aplicar a correção monetária sobre o saldo devedor e calcular os juros mensais. Para sustentar a tese de inversão do momento de amortizar a dívida se valiam do disposto na letra c do artigo 6º da Lei 4.380/64, que é a lei de criação do SFH e da instituição da correção monetária nos contratos habitacionais, cujo texto era o seguinte: “c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros”.

Quanto à tese de que primeiramente a dívida deveria ser amortizada para só então ser atualizado o saldo remanescente e calculados os juros, além do gritante equívoco financeiro em que se incorreria, pois por definição implicaria isentar de atualização monetária e de juros, pelo período de um mês, o valor amortizado, o que mais chamava a atenção era o fato de que, do ponto de vista legal, buscou-se guarida num texto da lei que nada tinha a ver com o assunto em tela. Na verdade, sem exagero se pode dizer que não se tratava de uma

O Brasil corre o risco de ser o primeiro país do mundo em que a matemática não é mais ciência exata, tornando complexas as questões simples

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questão financeira, nem de direito, mas apenas e tão somente de conhecimento da língua portuguesa. Justiça seja feita ao redator da citada letra “c” do artigo 6º da Lei 4.380/64, o texto é de clareza absoluta em relação ao que de fato se pretendia regular.

A palavra “mágica” utilizada para sustentar a tese esdrúxula de que primeiro se deveria amortizar a dívida para depois aplicar os juros e correção monetária foi pinçada no meio do texto – “…antes do reajustamento... “. Vejamos como ficaria o texto com a exclusão da citada palavra: “ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, que incluam amortização e juros”.

A simples exclusão da expressão “antes do reajustamento” seria suficiente para tornar inócuo um dos mais importantes objetivos da Lei 4.380/64, qual seja, a introdução da correção monetária sobre o valor do financiamento de crédito imobiliário, uma vez que se estaria impedindo o reajustamento das prestações, haja vista que estas deveriam ser, sempre, de “igual valor” e, por conseguinte, de nada adiantaria aplicar a correção monetária sobre o saldo devedor se as prestações fossem mantidas a valor constante desde a assinatura do contrato até o final do prazo de pagamento da dívida.

Na realidade, dada a clareza do texto, não seria necessário nenhum esforço de interpretação para se concluir que o legislador apenas definia que as prestações mensais, até a data de seu reajustamento, teriam valor igual. Ou seja, não haveria prestações de valores diversos – e estas só poderiam ser alteradas em função do reajustamento previsto no caput do artigo 5º, ao qual o artigo 6º faz remissão.

Portanto, abstraindo os efeitos dos reajustamentos determinados pelo artigo 5º, a letra “c” do artigo 6º definia que o Sistema de Amortização a ser utilizado deveria ter prestações de “igual valor”, isto é, deveria utilizar a Tabela Price. Esta atende à diretriz segundo a qual todas as prestações têm igual valor e, àquela época, era praticamente o único sistema de amortização usado no Brasil para pagar dívidas por meio de prestações mensais.

Dada a absoluta falta de lógica e de consistência para a tese da inversão do momento de amor-

tizar a dívida, era de se imaginar que ela morresse no nascedouro. Mas foram necessárias quase três décadas para que essa polêmica fosse definitivamente superada. Nesse ínterim, milhares de horas de trabalho de técnicos em crédito imobiliário, de especialistas em finanças e de advogados das instituições financeiras foram consumidas para se contestar as dezenas de milhares de ações, em sua maioria movidas por mutuários inadimplentes. E, por conseguinte, milhões de reais foram gastos, encarecendo o custo do dinheiro, além de afugentar a oferta de novos recursos para financiar a aquisição de imóveis e, consequentemente, contribuindo para a elevação da taxa de juros para fazer frente a este risco jurídico.

Se o STJ não tivesse decidido, objetivamente, a questão do momento correto para amortizar a dívida, seguramente a polêmica tenderia a permanecer ad eterno, pois, de forma similar à questão da Tabela Price e da capitalização dos juros, eram os mais diversos os entendimentos nas instâncias inferiores do Poder Judiciário, quer no nível estadual, quer no nível federal, sobre o tema. Nesse contexto, o STJ deu uma inestimável contribuição à sociedade ao colocar um ponto final à referida discussão, valendo destacar, entre outras, a Súmula 450, de 02.06.2010: “No tocante ao momento de correção do saldo devedor, a orientação deste Tribunal firmou-se no sentido da legalidade do critério que prevê a incidência da correção monetária e juros sobre o saldo devedor antes da amortização decorrente do pagamento da prestação mensal do contrato. A respeito, colaciona-se o seguinte precedente: “[...]. - O sistema de prévio reajuste e posterior amortização do saldo devedor não fere a comutatividade das obrigações pactuadas no ajuste, uma vez que, de um lado, deve o capital emprestado ser remunerado pelo exato prazo em que ficou à disposição do mutuário, e, de outro, restou convencionado no contrato que a primeira parcela será paga apenas no mês seguinte ao do empréstimo do capital.”) e o Recurso Especial 1.194.402 – RS (2010/0088776-9), de 21.09.2011 (“...essa forma de imputação (primeiramente aos juros, e só depois, pelo saldo, ao principal) , consagrada pelo art. 9933Código Civil/16 (art. 354 do CC/2002), não é incompatível com o art. 6º, c , da Lei 4.3800/64, nem com os artigos

A Lei 4.380/64 é clara, dispensando qualquer maior esforço de interpretação do seu texto

26 - SFI

2º, parágrafo único e 5º da Lei 8.692/93, que tratam de outra matéria, inteiramente estranha. O art. 6º da Lei 4.380/64 trata dos critérios de incidência e da periodicidade da correção monetária nos contratos do SFH).

Nota-se, portanto, que, relativamente à inversão do momento de se amortizar o saldo devedor, o STJ, de forma precisa, demonstrou tanto a incoerência no aspecto financeiro quanto em termos de total estranheza entre o que está escrito na letra c do artigo 6º da Lei 4.380/64 e a questão do momento correto de se amortizar a dívida.

Em síntese, ratificou o que aqueles que queriam resolver o problema já o faziam há anos, comprovando o óbvio. Mas, ao contrário do que muitos imaginam, demonstrar o óbvio é, na maioria das vezes, de suma importância e nem sempre fácil de fazer. A história, ao menos no caso do SFH, tem deixado patente que é muito oneroso, para a sociedade, o tempo que se leva para tomar uma decisão definitiva sobre esses “óbvios”. É nesta trilha – a de demonstrar o óbvio – que a seguir se tratará da questão da capitalização de juros, ou melhor, da ausência de capitalização de juros. Para tanto, não serão utilizados conceitos de matemática financeira, nem a vasta aplicação internacional da Tabela Price, mas apenas dar evidência ao óbvio.

Duas comparações – Serão feitas duas simples comparações: i) Relação entre uma caderneta de poupança em que o poupador, todo mês, saca integralmente os juros e parte do capital, não deixando, em momento algum, que os juros sejam adicionados ao saldo credor e, portanto, afastando qualquer hipótese de que ele venha a receber “juros sobre juros” (capitalização de juros) versus Financiamento pela Tabela Price. ii) Financiamento pela Tabela Price, versus diversos financiamentos a juros simples, estes sim, que evidenciam o óbvio do óbvio.

Ressalte-se que, antes de entrar diretamente na demonstração dos citados exemplos, cabe destacar que, embora na tentativa de julgamento da Tabela Price, um ministro do STJ tenha afirmado que, no que se refere à existência ou não de capitalização de juros, “...não há consenso nem mesmo entre os matemáticos”, é inquestionável que o conceito de capitalização de juros está perfeitamente definido

em todos os livros e estudos relacionados à matemática financeira que tratam do tema. O próprio nome – “capitalização de juros” – já define que se trata de transformar juros em capital para que este, a partir desse momento e de forma similar ao capital emprestado, passe a render juros. Isto é, provoque a ocorrência de “juros sobre juros” ou, como definido no artigo 4º do Decreto 22.626/33, “juros dos juros”. Inquestionável, portanto, que a única condição para que ocorra capitalização de juros, ou juros dos juros, ou juros sobre juros, o chamado anatocismo, é que os juros vencidos e não pagos sejam adicionados (incorporados) ao saldo devedor (capital) e passem a integrar a base de cálculo dos juros para os períodos subsequentes. Por conseguinte, em qualquer situação, se os juros vencidos são quitados, não importa se no vencimento ou com atraso, mas que não sejam, em momento algum, adicionados ao saldo devedor, isto é, não se convertam em capital, não há nenhuma possibilidade de ocorrer capitalização de juros. Assim, uma eventual perícia para identificar se ocorreu ou não capitalização de juros passa simplesmente por verificar se os juros incorridos nos períodos anteriores foram ou não incorporados ao saldo devedor e passaram a integrar a base de cálculo dos juros para os períodos subsequentes. Simples ao extremo! Portanto, discutir esse conceito de capitalização de juros não é, propriamente, tratar de questões relacionadas à matemática financeira, mas sim, uma parte da árdua batalha de fazer que o óbvio continue sendo óbvio.

Se de um lado é inquestionável a inexistência de capitalização de juros nos casos em que estes são pagos e não incorporados ao saldo devedor, não menos verdade é que ocorre a capitalização de juros naqueles casos em que estes, em vez de ser quitados, são adicionados ao saldo devedor e passam a compor o capital, base para os cálculos dos juros para os períodos subsequentes.

No caso do SFH, em decorrência do hoje extinto Plano de Equivalência Salarial (PES), o descasamento entre índices e periodicidade de reajustes dos encargos mensais em relação ao saldo devedor provocou o sub-reajustamento das prestações, fazendo que estas, em muitos casos, se tornassem inferiores às parcelas de juros, o que ficou conhe-

É inquestionável que o conceito de capitalização de juros está definido nos livros-texto

SFI - 27

cido como ‘amortização negativa”. A amortização relação entre credores e devedores, o ideal teria negativa nada mais é do que a incorporação, ao sido que, àquela época, as próprias instituições saldo devedor, dos juros vencidos e não quitados, financeiras tivessem, voluntariamente, tomado a convertendo-os em capital, de forma a que passem iniciativa de tratar as amortizações negativas em a compor a base de cálculo dos juros para os períoseparado e, assim, talvez tivessem mitigado o risco dos subsequentes. Logo, nestes casos, é inegável a de ‘contaminação’ em relação aos contratos em ocorrência de ‘juros dos juros’ e, por conseguinte, que não ocorreu capitalização de juros e, tamimplica a prática vedada pelo artigo 4º do Decreto bém, freado o ímpeto da indústria de liminares 22.626/33. Para o fiel cumprimento do disposto de criar fórmulas e teses fantasiosas em relação à no mencionado artigo 4º, para que não ocorresse capitalização de juros e seus sistemas “matemágia capitalização de juros em período inferior a um cos” de juros simples. ano, as ‘amortizações negativas’, em vez de terem Feitas estas considerações, passe-se agora ao sido incorporadas ao saldo devedor nas respectiobjetivo central deste texto, qual seja o de evidenvas datas de seus vencimentos, deveriam ter sido ciar o quão simples e óbvia é a questão da inexistêntratadas à parte, sobre elas incidindo apenas atucia da capitalização de juros na Tabela Price. Para alização monetária e, a cada período de 12 meses tanto, primeiramente imagine-se a situação hipoapós seu vencimento, serem incorporadas ao saldo tética de um indivíduo que faz um depósito numa devedor. Este procedimento, no entanto, implicacaderneta de poupança com remuneração de 0,5% ria desequilíbrio na relação contratual, fazendo ao mês, com vencimentos mensais e, também, que que a taxa real de juros ficasse abaixo da taxa de este indivíduo decida não fazer mais nenhum juros contratada, depósito e, ao porém, era inevifinal de cada Tabela I – Caderneta de Poupança com saque integral dos juros tável para que se mês, saque a impudesse cumprir portância de R$ Período Depósito Saques Juros Saldo Credor a determinação 4.432,06. O fluxo 100.000,00 100.000,00 0 legal que proibia dessa operação 95.833,33 500,00 4.666,67 1 a capitalização de está demonstra91.666,67 479,17 4.645,83 2 juros em período na Tabela I. 87.500,00 458,33 4.625,00 3 do inferior a um Não é preciso ser 83.333,33 437,50 4.604,17 4 ano, que vigia anespecialista em 79.166,67 416,67 4.583,33 5 teriormente à Lei finanças, nem 75.000,00 395,83 4.562,50 6 11.977/09. Detaempregar cálculhes e exemplos los matemáticos 70.833,33 375,00 4.541,67 7 da ocorrência avançados para 66.666,67 354,17 4.520,83 8 de amortização perceber, com a 62.500,00 333,33 4.500,00 9 negativa, demais nítida segu58.333,33 312,50 4.479,17 10 monstrações de rança, que em 54.166,67 291,67 4.458,33 11 como tratar esta momento algum 50.000,00 270,83 4.437,50 12 ocorrência para os juros auferi45.833,33 250,00 4.416,67 13 atender ao Dedos por esse de41.666,67 229,17 4.395,83 14 creto 22.626/33, positante foram 37.500,00 208,33 4.375,00 15 bem como seus incorporados 33.333,33 187,50 4.354,17 16 efeitos sobre a ao saldo credor.

29.166,67 166,67 4.333,33 17 taxa real de juros Pelo contrário, 25.000,00 145,83 4.312,50 18 foram demonsalém de ter sacatradas em artigo do integralmen20.833,33 125,00 4.291,67 19 que escrevemos te os juros men16.666,67 104,17 4.270,83 20 anteriormente sais, também o 12.500,00 83,33 4.250,00 21 exclusivamente fez com parte do 8.333,33 62,50 4.229,17 22 sobre esse tema. capital, decres4.166,67 41,67 4.208,33 23 Neste particular cendo este men0,00 20,83 4.187,50 24 e, para o bem da salmente até se 6.250,00 106.250,00 Totais 100.000,00 transparência na tornar nulo ao

28 - SFI

final do 24º mês. recebidos pelo Tabela II Portanto, não depositante com Período Financiamento Juros Amortização PMT (a+j) Saldo Devedor existe qualquer os juros pagos 100.000,00 100.000,00 0 possibilidade de pelo tomador do que referido deempréstimo pela 96.067,94 4.432,06 3.932,06 500,00 1 positante tenha Tabela Price, 92.116,22 4.432,06 3.951,72 480,34 2 recebido ‘juros constata-se que 88.144,74 4.432,06 3.971,48 460,58 3 dos juros’ (capisão rigorosamen84.153,40 4.432,06 3.991,34 440,72 4 talização de jute iguais; idem no 80.142,11 4.432,06 4.011,29 420,77 5 ros), pois duranque diz respeito 76.110,76 4.432,06 4.031,35 400,71 6 te todo o período ao valor do saque 72.059,25 4.432,06 4.051,51 380,55 7 os juros somente na caderneta de 67.987,48 4.432,06 4.071,76 360,30 8 incidiram sobre o poupança fren63.895,36 4.432,06 4.092,12 339,94 9 capital. te às prestações 59.782,78 4.432,06 4.112,58 319,48 10 Tabela I – pagas na Tabela 55.649,63 4.432,06 4.133,15 298,91 11 Caderneta de Price; e, por fim, 51.495,82 4.432,06 4.153,81 278,25 12 Poupança com o mesmo ocorre saque integral com o saldo cre47.321,23 4.432,06 4.174,58 257,48 13 dos juros dor da caderne43.125,78 4.432,06 4.195,45 236,61 14 Imaginemos ta de poupança 38.909,35 4.432,06 4.216,43 215,63 15 que, na mesma versus o saldo de34.671,83 4.432,06 4.237,51 194,55 16 data em que o vedor da Tabela 30.413,13 4.432,06 4.258,70 173,36 17 poupador fez o Price. A pergunta 26.133,14 4.432,06 4.280,00 152,07 18 depósito de R$ que não pode ca21.831,74 4.432,06 4.301,40 130,67 19 100 mil (veja a lar é: como pode 17.508,84 4.432,06 4.322,90 109,16 20 Tabela I), outro ter ocorrido co13.164,32 4.432,06 4.344,52 87,54 21 indivíduo tenha brança de juros 8.798,08 4.432,06 4.366,24 65,82 22 obtido um finandos juros – capi4.410,01 4.432,06 4.388,07 43,99 23 ciamento tamtalização de juros 4.432,06 4.410,01 22,05 24 bém de R$ 100 – na Tabela Price, mil, a ser pago se todos os seus 106.369,46 Totais 100.000,00 6.369,46 100.000,00 pela Tabela Priresultados foram ce, em 24 meses, absolutamente com taxa de juros de 0,5% ao mês. O fluxo de paidênticos aos ocorridos na caderneta de poupangamento desse financiamento é o constante da Taça, sendo que nesta última não há qualquer dúvida bela II. Vamos relevar o fato de que, claramente, quanto ao fato de o poupador não ter recebido no citado exemplo, os juros foram quitados intejuros dos juros? gralmente e em momento algum foram incorporaTabela II dos ao saldo devedor. Focarmos o óbvio, ou seja, a Como o objetivo é ressaltar o óbvio, além das comparação com os resultados do fluxo resultante Tabelas I e II – que por si só mostram a absoluta da caderneta de poupança constante da Tabela I, igualdade entre seus resultados –, a seguir estão na qual, por mais que se queira desvirtuar a reaexpostas, na forma de gráficos, as três variáveis: lidade, não tem i) juros credores como querer fax juros devedozer crer que o res; ii) saques x depositante receprestações; iii) beu juros sobre saldos credores x juros: é inequísaldos devedores. voca a inexistênNota-se que, em cia de capitalizatodas essas três ção de juros. Se situações, as retas confrontarmos se sobrepõem, o o valor dos juros que evidencia a

Confrontar juros pagos na caderneta de poupança com os cobrados nos contratos de financiamento imobiliário revela que os critérios de cálculo são iguais

SFI - 29

plena igualdade entre as variáveis – juros ativos x juros passivos, prestações x saques, saldos credores x saldos devedores – entre a caderneta de poupança e a Tabela Price.

Gráfico I – Comparação juros poupança x Juros Tabela Price 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 -

1

3

2

5

4

7

11

13 15 17 19 21 23 12 14 16 18 20 22 24

Juros - Tabela Price

Juros - Poupança

6

9

8

10

Gráfico II – Comparação Saques Poupança x Prestações Tabela Price 5.000,00 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

1

2

3

5

4

6

7

8

9

10

11

13 15 17 19 21 23 12 14 16 18 20 22 24

Saque da Poupança

PMT (a+j) - Tabela Price

Gráfico III 120.000,00 100.000,00 80.000,00 60.000,00 40.000,00 20.000,00 -

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Saldo - Poupança

30 - SFI

13 15 17 19 21 23 12 14 16 18 20 22 24 Saldo - Tabela Price

Não obstante as Tabelas I e II tenham deixado clara a igualdade dos juros obtidos numa caderneta de poupança em que os juros são sacados integralmente, impedindo que o poupador aufira juros dos juros (capitalização) em relação aos juros pagos em um financiamento pela Tabela Price, a apresentação dos gráficos I, II e III tem por objetivo realçar ainda mais essa igualdade, uma vez que as duas retas – Tabela Price e Poupança – sempre se sobrepõem.

Isso não deixa dúvidas quanto a essa igualdade e ratifica o óbvio: se dois resultados são absolutamente iguais e, levando-se em conta que não existe nenhuma margem de dúvidas quanto à ausência de capitalização de juros na caderneta de poupança em que o poupador saca os juros integralmente em seu vencimento, não existe razão lógica e, muito menos, matemática para se imaginar que tenha existido capitalização de juros na Tabela Price. Vale ressaltar que, usualmente, na caderneta de poupança – o principal instrumento de funding do crédito imobiliário – ocorre a capitalização mensal dos juros, pois grande parte dos poupadores não saca os juros e parte do capital nos vencimentos e, neste caso, do ponto de vista econômico, é mais do que correto (e óbvio) que seja permitida a capitalização mensal dos juros. Caso contrário o poupador não seria remunerado pela taxa real contratada. Mais do que isso, se não obtivesse juros dos juros não sacados, mensalmente sacaria o saldo integral (capital e juros) e abriria outra conta com este mesmo saldo e, assim, obteria a remuneração correta, ou seja, inclusive sobre os juros reaplicados. Isso reforça o entendimento quanto à completa inadequação de se proibir a capitalização de juros, mesmo nos casos em que ela realmente ocorre.

O segundo exemplo, em que a inexistência de capitalização de juros na Tabela Price fica ainda mais óbvia, trata da comparação entre um financiamento de R$ 100 mil, pelo prazo de 24 meses, com taxa de 0,5% ao mês, pela Tabela Price e constante da Tabela II, com uma série de 24 financiamentos concedidos pelo método de juros simples, com prazo de um mês e taxa de juros de 0,5% ao mês, e cuja série de valores são aqueles constantes da coluna “valor do financiamento” referente à Tabela III. Quanto aos 24 financiamentos a juros simples, pode-se pressupor, por exemplo, que se trata de um único tomador que obtém inicialmente no banco A um financiamento de R$ 100 mil e, ao final de um mês, procede ao pagamento do capital e juros, cujo montante foi de R$ 100.500,00, conforme exposto na coluna Total Pago da Tabela III. O valor dos juros foi obtido pela tradicional fórmula de juros sim-

ples – J = c.i.n., onde: J= juros; c=capital; i=juros e n=prazo.

Assim, J=100.000x0,5%x1 e, portanto, J= 500,00. Quanto ao montante, este também foi apurado com outra tradicional fórmula de juros simples – M= c (1+i.n) e, portanto, M= 100.000(1+0,5%) = 100.500,00. Suponhamos, no entanto, que no dia do vencimento deste financiamento o devedor não dispusesse do montante integral de R$ 100.500,00, mas apenas da quantia de R$ 4.432,06 e, portanto, faltam-lhe R$ 96.067,94. Assim, para viabilizar o pagamento de sua dívida junto ao Banco A, referido indivíduo obtém um outro financiamento no Banco B, só que agora por apenas R$ 96.067,94, mas nas mesmas condições do primeiro financiamento, ou seja, prazo de um mês e taxa de juros simples de 0,5% ao mês. Ao final do segundo mês, quita este financiamento junto ao Banco B por R$ 96.548,28, sendo R$ 96.067,94 de capital e R$ 480,34 de juros. Novamente se aplicaram as fórmulas tradicionais de juros simples, sendo J= 96.067,94 x 0,5% = 480,34 e, M = 96.067,94 (1+0,5%) = 96.548,28. Admita-se que esse indivíduo, ao longo de 24 meses, somente consiga ter disponível, mensalmente, a quantia de R$ 4.432,06 e, assim, adote idêntico procedimento, mês a mês, até o final do 24º mês, sempre quitando integralmente o financiamento ao final de cada mês, pagando o capital, acrescido de juros simples de 0,5% ao mês e, concomitantemente, tomando novo financiamento em outro banco, pelo valor necessário para, acrescido de sua disponibilidade mensal de R$ 4.432,06, quitar o financiamento obtido no mês imediatamente anterior. Os valores desses 24 financiamentos estão descritos na já citada coluna Valor do Financiamento da Tabela III. Mais uma vez voltando à questão de se evidenciar o óbvio, se confrontarmos os resultados da Tabela III (diversos financiamentos concedidos e calculados literalmente a juros simples) com os dados da Tabela II, que se refere a um financiamento concedido pela Tabela Price,

chegaremos a resultados absolutamente idênticos, como se pode constatar: i) O somatório dos juros que seriam pagos ao final dos 24 meses, em um único financiamento pela Tabela Price (R$ 6.369,46), é exatamente a mesma quantia que seria paga pelo tomador dos 24 financiamentos a juros simples. ii) Os valores dos 24 financiamentos a juros simples, com prazo de pagamento em um mês, é idêntico aos saldos devedores na Tabela Price, ao final de cada mês, após paga a prestação do mês imediatamente anterior. Isso deixa patente que se comparam os mesmos valores de capital emprestado, em ambos os exemplos. iii) O valor da prestação mensal, paga na Tabela Price (R$ 4.432,06), constituída de parcelas de amortização e juros, é o mesmo do capital próprio utilizado pelo devedor para pagar os juros e parte do capital dos financiamentos a juros simples, nas suas respectivas datas de vencimento. iv) O valor das quotas de amortização, na Tabela Price, é idêntico à redução de endividamento do devedor, ao final de cada mês, quando este utiliza sua parcela de capital próprio (R$ 4.432,06) para quitar os juros vencidos e parte do capital do financiamento tomado a juros simples.

Confrontando-se os dados da Tabela II com os da Tabela III, ratifica-se que todas as principais variáveis financeiras – capital, juros, amortizações e saldos – são idênticas em ambos os exemplos. Isto é, os resultados produzidos na Tabela Price são rigorosamente iguais àqueles resultantes dos financiamentos a juros simples.

Neste caso, ou seja, do exemplo dos 24 financiamentos, nem sequer há inferências a fazer, pois os juros foram calculados explicitamente pelo método de juros simples. Novamente a pergunta a ser feita para comprovar o óbvio é: como pode haver capitalização de juros na Tabela Price, se seus resultados são absolutamente idêntico àqueles apresentados nos financiamentos a juros simples?

Se a regra fosse a de aplicar juros simples, o credor se defenderia abrindo várias contas de poupança, a cada data de vencimento

Como pode haver capitalização de juros na Tabela Price, se os resultados são iguais aos dos financiamentos a juros simples?

SFI - 31

Tabela III Vários empréstimos, a juros simples, com prazo de amortização em 1 mês Bancos

Valor Financiamentos

1

A

100.000,00

3.932,06

500,00

100.000,00

100.500,00

4.432,06

2

B

96.067,94

3.951,72

480,34

96.067,94

96.548,28

4.432,06

3

C

92.116,22

3.971,48

460,58

92.116,22

92.576,80

4.432,06

4

D

88.144,74

3.991,34

440,72

88.144,74

88.585,46

4.432,06

5

E

84.153,40

4.011,29

420,77

84.153,40

84.574,17

4.432,06

6

F

80.142,11

4.031,35

400,71

80.142,11

80.542,82

4.432,06

7

G

76.110,76

4.051,51

380,55

76.110,76

76.491,31

4.432,06

8

H

72.059,25

4.071,76

360,30

72.059,25

72.419,54

4.432,06

Empréstimos

Redução Financiamentos

Juros

Amortização

Total Pago

Redução + Juros

9

I

67.987,48

4.092,12

339,94

67.987,48

68.327,42

4.432,06

10

J

63.895,36

4.112,58

319,48

63.895,36

64.214,84

4.432,06

11

K

59.782,78

4.133,15

298,91

59.782,78

60.081,69

4.432,06

12

L

55.649,63

4.153,81

278,25

55.649,63

55.927,88

4.432,06

13

M

51.495,82

4.174,58

257,48

51.495,82

51.753,30

4.432,06

14

N

47.321,23

4.195,45

236,61

47.321,23

47.557,84

4.432,06

15

O

43.125,78

4.216,43

215,63

43.125,78

43.341,41

4.432,06

16

P

38.909,35

4.237,51

194,55

38.909,35

39.103,89

4.432,06

17

Q

34.671,83

4.258,70

173,36

34.671,83

34.845,19

4.432,06

18

R

30.413,13

4.280,00

152,07

30.413,13

30.565,20

4.432,06

19

S

26.133,14

4.301,40

130,67

26.133,14

26.263,80

4.432,06

20

T

21.831,74

4.322,90

109,16

21.831,74

21.940,90

4.432,06

21

U

17.508,84

4.344,52

87,54

17.508,84

17.596,38

4.432,06

22

V

13.164,32

4.366,24

65,82

13.164,32

13.230,14

4.432,06

23

W

8.798,08

4.388,07

43,99

8.798,08

8.842,07

4.432,06

24

X

4.410,01

4.410,01

22,05

4.410,01

4.432,06

4.432,06

100.000,00

6.369,46

Total

106.369,46

A exemplo do que foi demonstrado quando da comparação entre a Caderneta de Poupança (Tabela I) e a Tabela Price (Tabela II), os gráficos a seguir evi-

denciam a já citada igualdade entre juros, prestação e saldos entre a Tabela Price e os financiamentos a juros simples, razão por que as duas retas se sobrepõem.

Gráfico 4 – Valor Prestações Tabela Price x Pagamento mensal Juros Simples

Gráfico V – Juros na Tabela Price x Juros nos financiamentos a Juros Simples

5.000,00 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

13 15 17 19 21 23 12 14 16 18 20 22 24

Redução Empréstimos + Juros

32 - SFI

PMT (a+j) - Tabela Price

-

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Juros - Tabela Price

13 15 17 19 21 23 12 14 16 18 20 22 24 Juros - Vários Empréstimos

Os gráficos IV, V e contratos cuja capitalização Gráfico 6 – Saldos devedores TP x Valores VI têm a mesma finalide juros seja vedada, é nefinanciamento Juros Simples dade do que já foi mencessária a interpretação de cionado em relação aos cláusulas contratuais e a 120.000,00 gráficos I, II e III, ou produção de prova técnica 100.000,00 seja, realçar ainda mais a para aferir a existência da 80.000,00 igualdade perfeita entre cobrança de juros não line60.000,00 os juros resultantes da ares, incompatíveis, portan40.000,00 Tabela Price em relação to, com financiamentos cele20.000,00 aos financiamentos a jubrados no âmbito do Sistema ros simples.

Financeiro da Habitação 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 Novamente abstrainantes da vigência da Lei Valor Empréstimos Saldo - Tabela Price do os aspectos formais 11.977/2009, que acresrelacionados ao direito centou o artigo 15-A à Lei e, por conseguinte, as 4.380/1964”). atribuições e competências do STJ, salvo existência Desta forma, cria-se um importante divisor de impedimentos legais intransponíveis, seria altade águas entre as operações firmadas antes de mente benéfico à sociedade em geral, caso aquela 07.07.2009, anteriormente à vigência da Lei 11.977, Corte optasse por incluir o pleno julgamento da Tae os contratos firmados já sob a égide da referida bela Price e da capitalização de juros em um Recurlei. Assim, apenas o estoque de contratos de crédito so Repetitivo e, assim, pusesse um ponto final nessa imobiliário firmados até 06.07.2009 continuará serperlenga que se arrasta há mais de três décadas e vindo de matéria-prima para a “indústria de liminaque eleva o spread bancário e gera conflitos recorres”, no que diz respeito a discussões sobre Tabela rentes entre devedores e credores, com benefício Price e capitalização de juros. Portanto, valeram a único para os agenciadores de disputas judiciais. pena os anos e anos de luta para se conseguir coloNão sendo isso possível, embora possa parecer abcar, em lei, a regulamentação quanto à legalidade surdo e descabido, o STJ poderia decidir e docude utilização da Tabela Price e do Sistema de Amormentar qual é o conceito de capitalização de juros tização Constante (SAC), além da definição dos reaceito legalmente e quais os procedimentos que se quisitos matemáticos fundamentais que devem atendeve adotar para impedir a ocorrência de cobrança der um Sistema de Amortização e, principalmente, de juros dos juros (capitalização) nos casos em que a autorização para a ocorrência de capitalização esta seja legalmente proibida. mensal de juros. Com relação à permissão legal Retornando à questão da decisão do STJ de para a existência de capitalização mensal de juros não julgar a Tabela Price e a capitalização de juros, no crédito imobiliário, esta inserção teve por fim resta concluir que ela não foi de todo frustrante. único inibir as discussões judiciais, porém, foi feito Isso porque o posicionamento do relator ao definir com a plena convicção da inexistência de capitalizapela necessidade de realização de perícia técnica, ção de juros, quer na Tabela Price, quer nos demais caso a caso, para se comsistemas de amortização, provar ou não a ocordesde que os juros sejam rência de capitalização regularmente quitados de juros, trouxe uma e não incorporados ao grande recompensa, essaldo devedor, o que perança e alento para os é a prática recorrente que batalham em prol nos contratos de crédito da prevalência dos prinimobiliário. cípios da matemática e O desfecho mosdas finanças e que zetrou que vale a pena lam pela transparência continuar a batalha para nas relações negociais e demonstrar o óbvio e gapara o bom relacionarantir a manutenção das mento entre credores boas práticas em termos e devedores – (“É exade finanças e de transpatamente por isso que, em rência.

Se os juros forem regularmente quitados na data de vencimento, não haverá capitalização, quer na Tabela Price, quer nos demais sistemas de amortização de operações de crédito imobiliário

SFI - 33

Jornalistas

Ênfase na informação e no conhecimento

Bruno Mooca

Numa cerimônia realizada em 30 de outubro, em São Paulo, a Abecip homenageou os profissionais de Imprensa que venceram o 11º Prêmio de Jornalismo e os estudiosos e executivos que conquistaram o 4º Prêmio de Monografia

Lazari, da Abecip: a confiança dos mercados

34 - SFI

A liberdade de Imprensa e do direito de opinião, além do primado da educação como instrumento de desenvolvimento econômico e social, foram os temas centrais do encontro de premiação de jornalistas e especialistas em crédito imobiliário promovido anualmente pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Como afirmou o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, “é tempo de se voltar para a confiança dos mercados e as reformas destinadas a aumentar a eficiência da economia, visando a retomar o crescimento sustentável e os padrões macroeconômicos que são a base das sociedades desenvolvidas”.

O pronunciamento de Lazari traduziu o momento econômico e político vivido pelo País, dias após a realização das eleições gerais para escolha do presidente da República, de governadores, senadores e deputados federais. Foi um momento em que também a entidade do crédito imobiliário fez sua escolha: a dos vencedores do 11º Prêmio de Jornalismo e do 4º Prêmio Monografia. Neles se homenagearam, portanto, profissionais que simbolizam a liberdade de expressão e a prioridade da educação – um desafio de enormes proporções, indispensável para enfrentar a competição global.

Os vencedores dos dois prêmios conferidos pela Abecip foram conhecidos no encontro já tradicional da Abecip: 15 jornalistas dos mais diversos veículos que acompanham de perto a área financeira – entre eles os jornais Valor Econômico e Folha de S.Paulo, as revistas Infomoney e Construção e Mercado, os sites

Exame.com e Agência Estado, as nos elevar para o patamar rádios Estadão e BandNews FM onde já estão uma Coreia, uma e as TVs GloboNews e TV CulCingapura ou uma Irlanda”. tura São Paulo. O veículo de Os jornalistas têm papel comunicação escolhido foi a fundamental na cobertura do Agência Estado Broadcast. E cinsegmento de crédito, enfatico acadêmicos, especializados zou o presidente da Abecip: na área de crédito imobiliá“O crédito imobiliário brasileirio, ganharam o 4º Prêmio de ro teve e terá uma longa históMonografia, patrocinado pelo ria, que vem sendo escrita com Bradesco e pela Caixa Econôrigor pelos jornalistas brasileimica Federal. ros”. Lazari Junior destacou A solenidade reuniu mais a Medida Provisória 656, que de 200 pessoas, entre associainstituiu a Letra Imobiliária dos, representantes de entiGarantida (LIG), o “covered dades dos setores financeiro bond brasileiro” e a concentrae imobiliário, como Secovi, ção dos ônus na matrícula do Febraban, Fiabci, Creci, Cetip Registro de Imóveis: “Nos dois e Abecs, além de dezenas de casos, trata-se de mecanismos Burnier, da Globo: coberturas desafiantes jornalistas e profissionais da defendidos há muito tempo área acadêmica. pela Abecip e apresentados ao Lazari Junior tratou a data como o Dia da Imdebate público desde a década passada. O crédito prensa do Crédito Imobiliário: “Dependemos da imobiliário é solução, não problema. Com boa oferimprensa para saber melhor onde estamos e aonde ta de recursos a juros módicos, continuará permipoderemos chegar”. E é pela imprensa, ressaltou, tindo que centenas de milhares de famílias tenham “que tomamos consciência da gravidade dos probleacesso à moradia própria”. mas climáticos, da incrível capacidade de adaptação Médicos e jornalistas – O repórter especial da a que somos e seremos submetidos com a escassez TV Globo José Roberto Burnier falou sobre suas de água, talvez de energia, certamente de infraesexperiências em 30 anos de cobertura de eventos trutura e de educação de alta qualidade, capaz de ocorridos no Brasil e no mundo.

Bruno Mooca

rêmio Abecip

Bruno Mooca

P

Maiara Farias e Silvia Braccio

Octavio de Lazari Jr., jornalistas e acadêmicos que venceram os prêmios Abecip de 2014

SFI - 35

Vencedores do 4º Prêmio Abecip de Monografia Tema 1: Crescimento sustentável do crédito imobiliário: análise de cenário com custo de captação de poupança e de mercado.

1º lugar : Herbert Henrique Nobrega Padilha Graduado em Ciências Contábeis pela Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade de Ribeirão Preto (FEA-RP) da Universidade de São Paulo (USP); gerente de Repasse e Piloto e especialista em Negócios Imobiliários Pessoa Física no Banco Santander S/A, atendendo o repasse das incorporadoras do segmento GB&M, Corporate e Empresas no Brasil. Com Certificação Abecip - CA 600 e Certificação Anbima - CPA 10.

Monografia Securitização com originação segura como alternativa de funding para o crescimento sustentável do crédito imobiliário do Brasil.

2º lugar: Guilherme Jonas Costa da Silva e Mariana de Melo Valadão Guilherme é doutor em Economia e bacharel em Ciências Econômicas; professor de Economia e tutor do Programa de Educação Tutorial do curso de Ciências Econômicas da Universidade Federal de Uberlândia.

Mariana é economista pela Universidade Federal de Uberlândia. Atualmente cursa graduação em Ciências Contábeis pela PUC Minas. Desde janeiro de 2014, é trainee na área de Controladoria da Cargill.

Monografia O puzzle do crescimento sustentável do crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal: uma análise com vetores autorregressivos.

Tema 2: Segurança jurídica e custos de transação no crédito imobiliário

1º lugar: Andréa Queiroz Fabri Graduada, pós-graduada, mestre e doutora em Direito pela UFMG, advogada e professora de Direito Financeiro, Econômico e do Consumidor, exercendo também, atualmente, a função de diretora do curso de Direito da Universidade de Uberaba.

Monografia O acesso ao crédito imobiliário como meio de efetivação do direito à moradia sob a ótica da análise econômica do Direito.

2º lugar: Marina Moreira de Aguiar Bacharel em Ciências Econômicas - UFMG; estudante de mestrado em Economia - UFMG. Analista de Regulação Tarifária na Agência Reguladora de Serviços de Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário do Estado de Minas Gerias (ARSAE-MG).

Monografia Crédito Imobiliário e preço dos Imóveis: o Impacto do aumento da segurança jurídica.

36 - SFI

Bruno Mooca

liário publicadas e veiculadas na mídia impressa e eletrônica do país foram inscritas no 11º Prêmio de Jornalismo. A comissão julgadora foi formada pelos jornalistas José Roberto Nassar, Fábio Pahim, José Márcio Mendonça e Maria Denise Crispim Marin, Gustavo Loyola, ex-presidente do Banco Central, Rubens Sardemberg, economista-chefe da Febraban, Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip, e Filipe Pontual, diretor da Abecip. O grupo selecionou as matérias que mais se aprofundaram em três questões centrais: Financiamento Imobiliário, Fontes de Recursos para o Mercado Imobiliário e Educação Financeira e Responsabilidade Social na Construção Civil. “Fortaleceram-se as publicações educativas, propiciando mais informações aos mutuários que precisam fazer as contas com cuidado antes de adquirir a moradia própria”, apontou Lazari.

Pontual, Jafet, Abdalla, Scalco e Gordilho: na cerimônia

Vencedores 11º Prêmio Abecip de Jornalismo Categoria Financiamento Imobiliário

Jornal João Moura Rocha Sobrinho Diário do Nordeste (CE) Matéria - Habitação: preços e temor de dívida dificultam acesso Revista Arthur Ordones Baptista da Luz Revista Infomoney (CE) Matéria - Habitação: As estrelas da construção Internet Aline Almeida Bronzati e Circe Bonatelli Agência Estado (SP) Matéria - Crédito imobiliário desacelera, mas ainda está em linha com expectativa Rádio Wellington Carvalho dos Santos Rádio Estadão (SP) Matéria - 10 anos do novo mercado imobiliário - financiamento TV Rodrigo Manoel da Silva TV Anhanguera (GO) Matéria - Construção em alta Categoria Fontes de Recursos para o Mercado Imobiliário

João Caminoto, da AE, recebe de Lazari o Prêmio Veículo

Em nome da educação – Os vencedores do 4º Prêmio de Monografia, instituído pelo Instituto Brasileiro de Estudos Financeiro e Imobiliário – Ibrafi, o braço educacional da Abecip – foram homenageados por quatro trabalhos sobre dois temas, com primeiro e segundo lugares em cada um: Crescimento Sustentável do Crédito e Segurança Jurídica das Operações de Financiamento Imobiliário. Foram inscritas 57 monografias realizadas por estudantes das principais universidades brasileiras.

O júri foi composto por professores e especialistas do setor: José Roberto Securato, da FEA/USP, jurista Melhim Namem Chalub, José Dutra Vieira Sobrinho, do Insper, Sérgio Darcy da Silva Alves, ex-diretor do Banco Central, Sérgio Rodrigo Vale, economista-chefe do Mendonça e Barros, Teotônio Rezende, diretor de Habitação da Caixa e vice-presidente da Abecip, e Filipe Pontual, diretor executivo da entidade. “Enquanto avança o papel educacional das matérias jornalísticas, afina-se a produção intelectual na universidade, demonstrando o interesse crescente despertado pelos temas do crédito imobiliário”, finalizou Lazari.

Bruno Mooca

Os bastidores de grandes coberturas foram tratados por ele, como convidado especial dos prêmios Abecip. Burnier começou sua trajetória na década de 80 e testemunhou acontecimentos de grande repercussão, como a queda do avião em que viajava o candidato à Presidência da República Eduardo Campos e o resgate dos mineiros no Chile no governo Sebastián Piñera. Além do incêndio da boate Kiss, em Santa Maria (RS): os participantes da cerimônia de premiação reviveram aqueles momentos de horror. “Essa cobertura foi muito impactante para todos que participaram dela, talvez tenha sido a mais difícil emocionalmente nos meus 31 anos de televisão”, disse o jornalista. A profissão exige mais do que conhecimento, assinalou. “O jornalismo é uma vocação, é uma profissão de absoluta vocação, como um médico. Se você não tiver essa disposição no sangue, desiste, vai embora, porque não vai dar certo”.

Mais de 140 matérias sobre o mercado imobi-

Jornal Felipe Marques e Vinicius Pinheiro Valor Econômico (SP) Matéria - Recurso captado com novo título imobiliário deve ter aplicação livre Revista Luiza de Carvalho Fariello Revista Construção e Mercado (SP) Matéria - Crédito diversificado Internet Diego Lazzaris Borges InfoMoney (SP) Matéria - Entenda os fundos de logística e saiba o que analisar antes de investir Rádio Luca Scherer Rádio Bandnews (DF) Matéria - Construção civil – uma indústria em transformação Categoria Educação Financeira e Responsabilidade Social na Construção Civil

Jornal Claudia Rolli Folha de S. Paulo (SP) Matéria - Obras abrem vagas para “ex-escravos” Revista Marina Kuzuyabu Revista Planeta (SP) Matéria - Morada minimalista Internet Priscila Yazbek Marques Exame.com (SP) Matéria - Como baratear o financiamento do imóveis só mexendo no seguro Rádio Marcelo Henrique Andrade Rádio CBN João Pessoa (PB) Matéria - Os novos donos de imóveis TV André Trigueiro Mendes Globonews (RJ) Matéria - Construção civil: como impactar menos o meio ambiente Maria Bongiovanni TV Cultura (SP) Matéria - Recuperação de prédios antigos: revitalização do espaço urbano Veículo de destaque na cobertura do crédito imobiliário

Agência Estado Broadcast (SP) Representado pelo diretor João Caminoto

SFI - 37

P

erspectivas econômicas

FIGURA 1 - MUDANÇAS NOS PILARES ESTRATÉGICOS DA ECONOMIA BRASILEIRA

Redirecionamento estratégico para retomada da prosperidade José Paschoal Rossetti Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral A situação econômica do Brasil, sintetizada no Quadro 1, é definida por um conjunto de obstáculos e riscos superiores em número e em importância a um reduzido e não inteiramente sustentável conjunto de atenuantes. Praticamente todos os obstáculos são mais de caráter estrutural do que conjuntural e foram gerados por escolhas estratégicas executadas nos últimos 12 anos (2003-2014), distintas das definidas para os 12 anos precedentes (1990-2002).

A resposta a tais preocupações terá de ser dada pelos novos dirigentes econômicos, para evitar os riscos não desprezíveis de estagnação prolongada.

A Figura 1 sintetiza as orientações estruturais praticadas nesses dois períodos: são, efetivamente, distintas. Anteriormente à revolução estratégica dos anos 90 – alinhada às mega mudanças globais que se seguiram à abertura da Cortina de Ferro, ao fim da União Sovi-

ética e à consolidação do proto-capitalismo na China Continental – o Brasil foi submetido a um longo período de três décadas (60, 70 e 80), caracterizado pelo tripé nacionalismo, estatização e protecionismo.

Foi a era das reservas de mercado, da lei do similar nacional, do modelo de substituição de importações, com baixas escalas, custos altos e declínio nos rankings globais de competitividade e produtividade. Os produtos finais dessa longa trajetória não poderiam ser outros: estagflação e perdas comparativas em relação aos emergentes asiáticos, praticantes de estratégia radicalmente oposta.

Na virada para os anos 90 esses pilares estratégicos foram substituídos pela adesão à onda liberalizante, por propósitos de inserção global competitiva, pelo fim das reservas de mercado, por abrangente processo de privatizações, pela desmonopolização em áreas

Obstáculos e riscos

38 - SFI

Déficits crônicos, altos e crescentes em transações externas correntes.

Equação do equilibrio do balanço de pagamentos e da acumulacão cambial: Dependência de movimentos autônomos de capital (investimento estrangeiro direto e portfólio).

Endividamento externo.

Descapitalizacão mercado de capitais: um dos impactos da contenção de preços administrados.

Redução de ritmo de crescimento do bloco emergente: Esgotamento, ao longo do tempo, do modelo de crescimento dependente de exportações.

Trajetória da China: hard ou softland.

Direrizes das relações exteriores: Peso crescente de orientações ideológicas.

Inapetência para acordos bilaterais com nações e blocos de economias avançadas.

PILARES Brasil 1990 - 2002

EFICIÊNCIA COMPETITIVA (A inserção global)

Baixa ênfase

QUADRO 1 A RETOMADA DO CRESCIMENTO SUSTENTÁVEL: OBSTÁCULOS, RISCOS E ATENUANTES Conciliação de objetivos macroeconômicos: Aceleração do crescimento.

Manuntenção da estabilidade da moeda.

Desconcentração acelerada de renda.

Conflitos na condução da estabilidade da moeda: Ortodoxia monetária sob pressões políticas.

Contenção de preços adminmistrados.

Inflação reprimida.

Tensão inflacionária crescente. Inflação corretiva, ajuste inevitável.

PIB potencial “anêmico” para país emergente.

Limites para expansão do crédito a pessoas físicas: um dos fatores-chave de inclusão sócioeconômica.

Reversão do processo de expansão do emprego: Inadimplência pode evoluir para níveis críticos.

Condição, embora não suficiente, para estouro de “bolha de crédito”.

Insatisfacão social exacerbada.

Alta ênfase

PROTEÇÃO NACIONALISTA (A substituição de importações)

Baixa ênfase

Alta ênfase

revoluçÕES ESTRATÉGICAS SOB FREIOS: EFEITOS DAS MUDANÇAS NOS DIRECIONADORES Alta ênfase

PILARES Brasil 1990 - 2002 2003 - 2010

EFICIÊNCIA COMPETITIVA (A inserção global)

2011 - 2014

Baixa ênfase

Atenuantes Compreensão, embora não plenamente praticada, da importância do “tripé” macroeconômico: Superávit fiscal.

Política de metas de inflação.

Câmbio flutuante.

Reservas cambiais acumuladas nos últimos sete anos.

Pauta das exportações: produtos básicos indispensáveis.

Segurança do sistema financeiro: Referência mundial em tecnologia operacional.

Padrões de regulação.

Níveis seguros de alavancagem das instituições privadas.

Níveis comparáveis da dívida líquida do setor público em relação ao PIB. “Grau de investimento” ainda mantido por três agências de risco.

Atratividae como país emergente: 1.500 projetos de alto impacto, para infraestrutura e indústrias de base.

Dimensões atuais de consumo (5º no ranking mundial).

Brasil Décadas de 60, 70 e 80

Propósito Vencedor

Adesão à onda liberalizante.

Criaçãode Mercosul: integração regional, primeiro passso continental.

Propósitos de insercão global.

Abertura: fim das reservas de mercado.

Privatizações tê m “áreas estratégicas”.

Novos marcos regulatórios: criação de agências nacionais.

Desmonopolização: produtividade e competitividade estimuladas e expandidas.

Fim da inflação: aumento real da relação RR/PP – renda recebida, precos pagos.

Reversão consistente do processo de concentração da renda e riqueza.

Baixa ênfase

PROTEÇÃO NACIONALISTA (A substituição de importações)

estratégicas e pelo controle da inflação crônica, lastreado em políticas monetárias e fiscais ortodoxas. Obviamente, os impactos deste conjunto de ajustes, todos politicamente impopulares a curto-médio prazo, não foram brilhantes quanto ao crescimento econômico: a variação do Produto Interno Bruto (PIB) no período 1990-2002 foi de 1,87% ao ano, ou de 27,31% acumu-

Alta ênfase

Construção de ampla “base aliada”: projeto de poder hegemônico e contínuo.

Sustenção do poder: assistencialismo distributivista.

Mudanças em orientações fundamentais: Relações internacionais sob reorientações ideológicas.

Ampliacão das dimensões e papéis do Estado.

Fortalecimento da presença do Estado-empresário.

Marcos regulatórios: politizacão das agências reguladoras.

Inclusão assistencialista a apoio a “movimentos sociais”.

Ausência de planejamento estratégico de conteúdo econômico.

lados. Mas a inflação acelerada e crônica foi vencida, as quedas nos indicadores de competitividade global foram estancadas, a produtividade dos recursos ampliou-se consideravelmente, a também crônica vulnerabilidade das contas externas foi superada, a gestão das contas públicas foi saneada e foram restabelecidos os instrumentos convencionais da política monetária.

SFI - 39

TABELA 1 - CRESCIMENTO ECONÔMICO DO BRASIL: UM QUADRO COMPARATIVO Dimensões

(a)

Média 2003-2004 Anual Período

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

MUNDO

3,6

4,9

4,7

5,2

5,3

2,7

0,0

5,4

4,1

3,4

3,3

3,3

3,81

86,71

Países avançados

1,9

3,2

2,8

3,0

2,7

0,1

-3,4

3,1

1,7

1,2

1,4

1,8

1,61

21,12

Países emergentes

5,0

5,5

7,3

8,3

8,7

5,8

3,1

7,5

6,2

5,1

4,7

4,4

5,9

100,18

América Latina

4,0

4,3

4,7

5,6

5,7

4,2

-1,3

4,7

4,5

2,9

2,7

1,3

3,59

52,70

Brasil

1,1

5,7

3,2

4,0

6,1

5,2

-0,3

7,5

2,7

0,9

2,3

0,2

3,19

45,74

2014

(a) Projecões IMF, World Economic Outlook, October 2014. IMF – Internacional Monetary Fund. Projecão Brasil: Bacen, Focus. Novembro 2014.

SÍNTESE DO QUADRO COMPARATIVO 7 5,95

6 5 4

3,81

Crescimento inferior aos potenciais do país 3,59

3,19

3 2

1,61

1 0

Mundo

Avançados Emergentes

AL

BR

O crescimento médio mundial, nos últimos doze anos, foi 2,3 vezes superior ao dos países avançados e 1,6 vezes inferior ao dos emergentes.

O bloco emergente responde por parcela substancial do crescimento mundial: Nos últimos cinco anos, 60% do crescimento mundial foi dependente da Ásia Emergente; 14% da Europa Emergente; 9% da Al. Apenas 17% da expansão do PMB – Produto Mundial Bruto – foi resultante dos países avançados.

O Brasil não se destacou positivamente neste quadro comparativo. O crescimento do PIB foi inferior ao da AL, devendo-se considerar que o desempenho médio da região é fortemente influenciado pelo peso econômico do país. Ficou 1,2 vezes abixo da média mundial e bem distante do bloco emergente: 1,9 vezes inferior.

Se a propensão de investir do governo fosse igual à do setor privado, os investimentos e o crescimento do PIB alacançariam a média dos emergentes.

Média 2003 - 2014

Em síntese: ao sacrifício temporário do crescimento, estabeleceram-se condições estruturais para um novo período de reaceleração sustentada das atividades produtivas internas e de reversão dos constrangimentos históricos das contas correntes do balanço internacional de pagamentos.

Este foi o legado recebido pelo novo governo que se instalou ao término dos dois primeiros anos da virada para o século 21. Tivesse sido uma herança “maldita”, não teria sido possível reverter os níveis de crescimento, com inflação sob controle. Nos oito primeiros anos da reorientação iniciada em 2003, o crescimento médio anual do PIB foi de 4,83%, ou 40,91% acumulados. E pela razoável manutenção de gestão macroeconômica fundamentada em mudanças introduzidas no período anterior (tripé de superávit fiscal primário; metas de inflação e câmbio flutuante), as taxas

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de inflação mantiveram-se dentro das bandas fixadas pelo Banco Central.

Nos últimos anos, porém, houve forte expansão dos dispêndios correntes e drástica redução da capacidade de investimento do governo. De cada R$ 100,00 de receita fiscal, apenas R$ 3,12 foram destinados a investimentos. A ortodoxia monetária foi afetada pelo represamento da inflação por preços administrados.

E o regime de flutuação cambial foi alterado, tornando mais difícil a recuperação real da taxa de câmbio: seus efeitos inflacionários foram mantidos sob controle, mas deterioraram-se os resultados das transações correntes das contas externas.

Ainda mais importante do que estas mudanças na gestão macroeconômica foi o aprofundamento do modelo distributivista, sustentado por expressivos aumentos reais nas transferências previdenciárias e na

concessão de “bolsas”, além de desonerações tributárias para bens de consumo durável e pela liberação de linhas de crédito para pessoas físicas. Assim houve mudanças nos próprios fundamentos da matriz estratégica. Um dos eixos foi substituído: as opções entre ênfases altas e baixas ao protecionismo, que prevaleceram nas quatro últimas décadas do século 20, foram substituídas por ênfases altas ou baixas à construção de uma economia interna de massas, alicerçada na aceleração de “processos forçados” de inclusão socioeconômica. O outro eixo, embora mantido, foi menos enfatizado: a opção estratégica não foi a de construção de uma economia aberta e competitiva em termos globais, com ganhos acelerados de posicionamento nos rankings globais de competitividade e de atratividade de capitais para investimentos. O direcionamento privilegiado foi o do assistencialismo distributivista.

As consequências da mudança do modelo estratégico não demoraram a aparecer: são as que listamos na coluna de obstáculos e riscos do Quadro 1. Sob o efeito de escolhas internas, não devem ser atribuídas ao “efeito contágio” de crises externas. Basta que se levantem os desempenhos comparativos do sistema mundial, dos países emergentes e da América Latina, para se constatar o desempenho insatisfatório comparativo do Brasil, superior apenas ao das maduras economias avançadas.

Não resistem aos números as hipóteses de esmagamento

do crescimento interno por fatores de origem externa.

As mudanças nos fundamentos estratégicos da economia brasileira estão sintetizadas na matriz da Figura 2. Pelo que a matriz sugere, dois caminhos alternativos podem ser definidos: (a) conciliação sustentável do processo de inclusão socioeconômica pelas vias de abertura competitiva em termos mundiais; ou (b) o aprofundamento do avanço distributivista. Esta segunda trajetória é do tipo “muito mais do mesmo”.

Já a primeira trajetória não se realizará sem grandes mudanças, a começar pela execução de reformas institucionais que há muito tempo vem sendo recomendadas por analistas e esperadas pelo sistema produtivo: a administrativa, a trabalhista, a tributária, a do sistema judiciário e a política. Juntas, poderão conduzir a uma revigorante reestruturação da governança do Estado.

Um plano estratégico nacional, com estrutura semelhante à exibida no Quadro 2, poderá ser o ponto de partida para as mudanças estratégicas. É essencial a disposição de enfrentar as mudanças, institucionais e de modelagem da estratégia, evitando o risco não apenas de perder os primeiros anos da década, mas a própria década. O maior dos riscos seria o de uma estagnação crônica, algo perfeitamente evitável com a adoção de mudanças politicamente onerosas, mas que construirão bases sólidas para a retomada da prosperidade.

FIGURA 2 - MUDANÇAS NOS FUNDAMENTOS DA MATRIZ ESTRATÉGICA

Dois caminhos alternativos podem ser definidos: (a) Estancamento do modelo distributivista: construção de sistema comprtitivo em terrmos mundiais.

Estratégia focada em competitividade como instrumento de avanços sócio econômicos sustentáveis. (b) Avanço distributivista: foco em aprofundar o processo de ïnclusão social”de caráter populista-distributivista.

Alta ênfase

1990 - 2002 2003 - 2010 (a)

Economia aberta e competitiva em termos globais, com ganhos acelerados de posicionamento nos rankings de competitividade e atratividade de capitais para invetimentos.

A conciliacão sustentável

2011 - 2014 (b) Avanço Distributivista

Baixa ênfase

Baixa ênfase

Economia interna de massas: aceleração dos processos de inclusão socioeconômica com reducão da concentração da renda e da riqueza.

Alta ênfase

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QUADRO 2 - A CONSTRUÇÃO DE PLANO ESTRATÉGICO NACIONAL DE ORIENTAÇÃO ECONÔMICA Fundamentos, megaprojetos e recursos

Infraestrutura social

Visão

Diagnóstico

Movimentos geopolíticos.

Deslocamento espacial dos eixos de crescimento econômico mundial.

Projeções econômicas de alcance global.

Oportunidades e riscos.

Recursos especiais para o desenvolvimento: Capital natural.

Capital humano.

Capital físico.

Instituições.

Pontos fracos, pontos fortes.

Oportunidades, ameaças.

Educação e cultura.

Saneamento básico e saúde.

Urbanismo e habitação.

Segurança pública.

Defesa nacional.

Indústrias de base e de bens de consumo Levantamento da capacidade instalada.

Destinos de produção: cadeias produtivas internas e mercados externos.

Definição de necessidade por setores, com destaque para megaprojetos.

Evidenciação de gargalos, com crescimento acelerado.

Projetos em andamentos e novos.

Dimensionamento

Infra-estrutura econômica Projeção de necessidades no longo prazo; logística, energia e teles.

Gaps atuais e projetados.

Criação de marcos regulatórios estáveis.

Regras de ingresso e de permanência dos investidores.

Matrizes de posicionamento

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Atratividade/ competitividade SWOT: pontos fortes e fracos; oportunidades e ameaças.

Escolhas fundamentadas Propósitos orientadores.

Recursos

Demais cadeias produtivas Suprimetos essenciais.

Foco em fatores de competitividade.

Distribuição espacial no país.

Inserção global e correntes de comércios: Distribuição setorial.

Origens e destinos.

Investimentos necessários.

Distribuição: Temporal.

Setorial.

Regional.

Programa orçamentário do governo.

Instituições multilaterais.

Fundos intituicionais e mercado de crédito.

Mercado de capitais.

Sistema corporativo.

Execução Governo: Áreas de atuação, alinhadas aos fundamentos institucionais definidos.

Setor privado.

Parcerias setores público e privado.

M

etas de inflação

Experiência internacional e o caso brasileiro Celso L. Martone Professor titular da FEA-USP Os mecanismos de transmissão da taxa de juro para os preços – O regime de metas de inflação baseia-se na proposição de que, no curto prazo, existe um trade-off entre a taxa de inflação e o hiato do produto (diferença porcentual entre o produto potencial da economia e o seu nível corrente de produção). Quando o hiato aumenta, a taxa de inflação se reduz, decorrido um certo tempo. Esta é a conhecida “curva de Philips” de curto prazo. Esse trade-off pode ser explorado pela política monetária para manter a taxa de inflação em torno de uma meta pré-estabelecida ao longo do tempo. O processo é o seguinte: o banco central aumenta a taxa de juro de curto prazo (a taxa overnight) e desloca para cima toda a estrutura a termo das taxas de juro de mercado. Por sua vez, esse aumento geral de taxas de juro reduz a demanda agregada, aumenta o hiato do produto e derruba a taxa de inflação. Vice-versa para uma redução da taxa de juro de curto prazo.

Na verdade, o problema é bem mais complexo do que isso. Existe uma “caixa preta” que liga a taxa de juro over-night (o instrumento de política monetária) e a taxa de inflação (o objetivo a ser alcançado). Essa “caixa preta” é o que os economistas chamam de mecanismos de transmissão da moeda para os preços. O Diagrama 1 mostra os vários canais de transmissão.

Em condições normais, quando o banco central eleva a taxa básica de juro, imediatamente duas coisas acontecem: as taxas reais de juro de mercado sobem e a taxa de câmbio aprecia. O primeiro efeito ocorre porque as taxas nominais de juro aumentaram e a taxa de inflação ainda não reagiu. O segundo efeito ocorre pelo aumento da entrada de capitais no país induzido pela elevação dos juros internos. A partir desses impactos iniciais, três coisas acontecem que, no devido tempo, devem reduzir a taxa de inflação.

DIAGRAMA 1 Os Mecanismos de Transmissão Monetária Efeito Riqueza Condições de Crédito

Política Fiscal

Taxa Real de Juros

Taxa Overnight

Demanda Agregada

Taxa Real de Câmbio

Hiato do Produto

Expectativa de Inflação

Taxa de Inflação

Repasse Cambial Choques Financeiros

Choques de Oferta

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Inflação corrente = a x Inflação passada + (1a) x Inflação esperada

O regime de metas nasceu na Nova Zelândia há 24 anos e espalhou-se por países desenvolvidos e em desenvolvimento. A experiência foi bem-sucedida em regiões heterogêneas porque veio com taxas flexíveis de câmbio, em substituição a uma parafernália de regimes cambiais administrados, minidesvalorizações, bandas cambiais e outros

Ou seja, a inflação atual é uma média ponderada entre a inflação do período anterior e a inflação esperada no futuro. O grau de credibilidade na política monetária pode ser medido pelo parâmetro a: quanto menor for a, mais crível será a política e mais rapidamente a inflação corrente convergirá para a meta de inflação.

Por outro lado, o sistema de transmissão representado no Diagrama 1 pode sofrer tres tipos de perturbações exógenas. São os chamados “choques”, entre os quais os mais usuais são os provenientes da política fiscal do governo ou da economia mundial (choques financeiros e de oferta). Quando esses choques ocorrem, a missão do banco central de manter a inflação na meta pode ser grandemente comprometida. Um exemplo típico ocorre quando o governo expande a política fiscal (aumenta seus gastos e o

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déficit público), aumentando a demanda agregada e pressionando a taxa de inflação. Nesse caso, o banco central tem que elevar a taxa de juro, para cortar a demanda privada o suficiente para acomodar a maior demanda do governo por bens e serviços. Um segundo exemplo é o de um aumento nos preços de commodities no mercado mundial, que tem um duplo efeito: reduz a oferta agregada e pressiona a taxa de inflação. Isso coloca um dilema para o banco central: se ele aumentar a taxa de juro, agravará a recessão e, se reduzir a taxa de juro para estimular a demanda, agravará a inflação. Esses conflitos acontecem porque a política monetária é um instrumento de administração de demanda apenas e não consegue atuar sobre a oferta agregada.

A maioria dos regimes atuais de metas é do tipo flexível, ou seja, existe uma banda tolerável da inflação em torno da meta. Além disso, ao decidir sobre a taxa de juro, o banco central leva em consideração o estado da economia. Geralmente, o movimento da taxa de juro ao longo do tempo obedece à chamada “regra de Taylor”, que pode ser expressa assim: Taxa de Juro = Taxa Neutra + b x ( Inflação Corrente – Meta) – (1-b) x (Hiato do Produto)

Ou seja, a taxa de juro corrente será superior (inferior) à taxa neutra ou taxa de equilíbrio quando a inflação for superior (inferior) à meta e/ou o hiato do produto for negativo (positivo). O parâmetro b representa o “peso” relativo que o banco central dá ao desvio da inflação e ao desvio do produto. Quanto maior for b, menos tolerante será o banco central com desvios da inflação em relação à meta.

A experiência com metas de inflação – Desde sua implantação pioneira na Nova Zelândia, o regime de metas de inflação completou 24 anos. Nessas mais de duas décadas, espalhou-se por dezenas de países desenvolvidos e em desenvolvimento. A razão principal de sua disseminação por países tao he-

terogêneos foi a crescente adoção de taxas flexíveis de câmbio, em substituição a uma parafernália de regimes de câmbio administrado, minidesvalorizações, bandas cambiais e outros. Sob câmbio flexível, a missão do banco central é controlar a taxa doméstica de inflação, o que pode ser feito pelo tradicional regime de metas para um agregado monetário relevante (geralmente M1 ou M2) ou por intermédio da manipulação da taxa de juro de curto prazo. As duas opções são teoricamente equivalentes, mas a preferência geral tem sido pela segunda opção, sob o argumento discutível de que a demanda de moeda não tem sido muito estável, em função das inovações financeiras intensas das economias atuais. Seja como for, o fato é que a existência de uma meta explícita para a inflação e o comprometimento crível do banco central com ela servem o propósito importante de conciliar as expectativas do setor privado em torno da meta do governo e, com isso, reduzir o custo da política monetária quando ocorrem choques na economia.

Para avaliar o regime de metas, a pergunta que devemos fazer é a seguinte: quais os benefícios macroeconômicos que se obteve após a adoção do regime? Esses benefícios podem ser medidos por duas variáveis: a redução da taxa de inflação e o aumento da taxa de crescimento do PIB em relação à situação anterior. Complementarmente, também se pode avaliar se houve redução da volatilidade da taxa de inflação e do PIB após o início do regime. Os trabalhos empíricos feitos por vários autores sugerem uma resposta positiva a essas questões, especialmente a redução da inflação e das volatilidades da própria inflação e também do PIB. É importante observar que esses benefícios ocorrem num prazo longo após a implantação do

regime (certamente mais de cinco anos). Duas razões podem justificar isso. Primeiro, geralmente o esquema de metas é implantado com a inflação acima da meta. Numa primeira fase, é necessário trazer a inflação para a meta de longo prazo, que não deve diferir da inflação média no mundo (atualmente, algo entre 2 e 2,5 por cento para os países avançados e 3 a 3,5 por cento para os países emergentes).

Segundo, o banco central tem que construir sua reputação de perseverança e comprometimento total com a meta de inflação, o que leva tempo. Assim, os benefícios do regime ocorrem quando a inflação atingiu a meta de longo prazo e a credibilidade da política foi construída.

Por sua vez, essa credibilidade depende do grau de autonomia que tem o banco central para exercer sua função.

Alguns países (Inglaterra, México e Chile, por exemplo) não só reforçaram essa autonomia, mas também deram independência legal a seus bancos centrais. O caso do Brasil ilustra bem essa questão. Entre 1999, quando o regime de metas foi implantado, e 2008, o Banco Central perseguiu consistentemente a meta de inflação e construiu sua reputação. Há evidência de que a eficácia da política monetária aumentou nesse período, o que significa que o custo econômico de manter a inflação na meta reduziu-se. A partir de 2009, com a crise financeira internacional, e especialmente a partir de 2011, o governo abandonou praticamente o regime de metas e instaurou o arbítrio nas decisões de política monetária. O resultado foi perda de confiança e aumento substancial da taxa de inflação, que praticamente colou no topo da meta (6,5% ao ano) nos últimos anos. A restauração do regime de metas exigirá novamente um demorado processo de construção de credibilidade, com custos sociais importantes ao longo do caminho.

Attílio

Primeiro, o aumento das taxas reais de juro reduz a demanda agregada por três caminhos distintos. Os indivíduos tenderão a poupar mais e consumir menos, já que a remuneração da poupança aumentou. O repasse dos juros maiores pelos bancos torna o crédito mais caro, inibindo a antecipação de consumo por esta via. Além disso, juros mais altos reduzem o valor real da dívida pública, produzindo um efeito riqueza desfavorável ao consumo.

Segundo, a apreciação da taxa de câmbio reduz imediatamente os preços dos bens internacionalizados em moeda nacional, a exemplo de commodities e muitos insumos industriais, e contribui diretamente para reduzir a taxa de inflação. É o chamado repasse cambial.

Finalmente, as expectativas de inflação reagem ao movimento do banco central e aos seus desdobramentos.

Se a política monetária for crível, a redução da inflação esperada contribui para a queda da inflação corrente. A equação abaixo mostra esse efeito:

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S

ustentabilidade

José Roberto Nassar Jornalista

No Brasil, o desafio de recuperar as condições naturais favoráveis Como na marchinha carnavalesca Vagalume, de meados do século passado – “de dia falta água, de noite falta luz”, de Vitor Simon e Fernando Martins –, a ameaça de escassez de água e de energia volta a atormentar os formuladores de políticas públicas e impõe desafios à vida urbana, inclusive aos construtores e proprietários de imóveis Os jovens que fizeram a primeira fase do vestibular da Fuvest, no final de novembro, em São Paulo, tiveram de pensar na água – ou na escassez do insumo – em meio a tantas outras preocupações que o exame lhes impõe.

Uma das 90 questões da prova apresentava texto que comparava a situação atual à seca histórica de 1953, que acabou servindo de parâmetro para a formulação de novas políticas para o País. Entre as cinco alternativas propostas, a resposta certa sobre a natureza da crise era “ecológica e política, posto que a reposição da água dos reservatórios depende de fatores naturais, assim como do planejamento governamental sobre o uso desse recurso”. Tal como já acontecia para com o restante dos paulistanos e paulistas, entrava, assim, de chofre, em meio ao frisson emocional e cognitivo que o vestibular provoca, no dia a dia das moças e rapazes – ao lado dos caminhões-pipa, da abertura individual de poços artesianos, da dança da chuva, do racionamento em algumas cidades do

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interior, da aflição diante do que pode vir pela frente. E do acompanhamento das providências que precisam ser tomadas, atrasadas ou não.

Mas a perspectiva de escassez de água – que vai impor severas mudanças nos hábitos de consumo – é apenas o lado mais aparente (ou premente) de um dos impasses do mundo moderno ou do estilo de vida do mundo moderno: o meio ambiente. E nem serve como consolo o fato de que é mais grave em outros países ou regiões, como a China (no oeste) ou a Califórnia. Tal como no sistema Windows para computador, a água é uma caixinha que vai sendo colocada dentro de outra, que por sua vez é posta dentro de outra, e assim por diante. Ligam-se, de um lado, a energia, poluição, aquecimento global, carbonização, uso de petróleo e carvão, desmatamento, planejamento urbano, sistemas construtivos, projetos arquitetônicos, edifícios inteligentes; e de outro, a gestão, eficiência, reuso, redução de desperdícios e do próprio consumo,

uso de fontes renováveis. Tudo está conectado (o planeta é um só, não é?) e posto dentro de uma caixa maior, que já faz algum tempo atende pelo nome – um pouco desgastado pelo mau uso, embora não menos importante – de sustentabilidade. Sem catastrofismos, porém: devagar, como é da natureza dessas coisas complexas, o mundo inteiro começa a se mexer, dividido ainda entre ricos (que já resolveram seus problemas básicos) e pobres, cuja prioridade é elementar: enfrentar a pobreza, promover o crescimento econômico e um mínimo de bem-estar, ainda que a dano (grande ou pequeno, nunca se sabe direito) do meio ambiente.

Pois também estamos falando de responsabilidade socioambiental.

Volume morto – Comecemos pela água, aqui no nosso pequeno/grande recanto. São Paulo e a região metropolitana cresceram explosivamente nas últimas décadas e há muito tempo os especialistas discutem a necessidade de captar água em regiões cada vez mais distantes, a 80 ou 100

curto prazo, de redução de consumo, se efetivem, resta rezar pela chuva. Se chover o dobro da média atual até o fim do verão, como dizem os meteorologistas, é provável que o quadro de 2014 – economia forçada – se estenda.

Se não, é melhor nem pensar. Até meados de dezembro, pelo menos, a chuva que cai sobre leito ressecado das represas não ensaiou sua recuperação: o “efeito-esponja” do solo seco enxuga a água.

Correndo contra o tempo, o governo paulista procura agir nas duas pontas: oferta e demanda.

Para aumentar a oferta, vem interligando represas de bacias que servem a região e assim, emergencialmente, consegue manter Cantareira ainda viva. Além disso, numa ação de maior fôlego patrocinada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), por iniciativa de Rodrigo Janot, procurador-geral da República, logrou assinar um acordo tripartite para retirar água do rio Paraíba do Sul

(que corta 49 municípios de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas) e trazê-la para o sistema Cantareira. O acordo foi assinado no final de novembro, na sede do STF, pelos governadores Geraldo Alckmin, Luiz Fernando Pezão (RJ) e Alberto Pinto Coelho (MG).

Até 28 de fevereiro o projeto deverá estar pronto, mas a obra só se completará em 2016. Outra obra, de prazo ainda mais longo (só para o final de 2017 ou início de 2018), é a captação de água em Ibiúna (a 69 quilômetros da capital). Parceria público-privada entre a estadual Sabesp e as empreiteiras Camargo Corrêa e Andrade Gutierrez, o projeto tem financiamentos da Caixa Econômica Federal (depois de encontros entre Alckmin e a presidente Dilma) e do Banco Itaú. Só isso não bastará, porém: Benedito Braga, futuro secretário paulista de Recursos Hídricos, disse que vai ativar o “plano da macrometrópole”, de curto, médio e longo prazos (2050, no horizonte), que Attílio

quilômetros dos polos de consumo. Críticos chegam mesmo a admitir que esse planejamento foi deixado em segundo plano.

O período particularmente seco que a região vive atualmente (desde 2013) veio a agravar essa situação. Em dezembro, voltou a chover, mas a chuva permanece na média histórica para o mês – e claramente é preciso muito mais, mesmo que os tradicionais dilúvios de verão conturbem a vida da cidade e dos cidadãos. Os dois principais reservatórios que abastecem a cidade – Cantareira (6,5 milhões de pessoas nas zonas central e oeste atualmente, 8,8 milhões antes da crise) e Alto Tietê (4,5 milhões de pessoas na zona leste) – guardavam 10% ou menos de sua capacidade em meados de dezembro, já usando o “volume morto”.

Haverá água em 2015? Ninguém sabe ou pode responder.

Antes que obras de longo prazo (para 2016 ou mais) se completem ou que ações urgentes, de

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prevê buscar água em bacias mais distantes, como as dos rios Paranapanema e Juquiá (Vale do Ribeira), no sul do Estado.

Gestão da demanda – Do lado da demanda, o ano eleitoral exigiu tratar da questão com cuidado.

O Brasil tem água, mas ela está longe, na Amazônia, e não há como fugir de um imperativo: reduzir o consumo! – providência que, aliás, vale para todas as facetas do que se chama sustentabilidade. O governo paulista, que há tempos vinha cortando o fornecimento por algumas horas de madrugada, em algumas regiões, começou a fazê-lo também durante a tarde. O caminho para deter o saque sobre Cantareira/ Alto Tietê obrigou à redução da pressão de distribuição nas redes da Sabesp. Ao lado disso, entre reprimir e incentivar, implantou bônus por redução de consumo, que poderia alcançar 30% da conta de água. Os efeitos começam a aparecer: 80% dos usuários já diminuiram o consumo, sendo que metade alcançou a meta que lhe permitiu ganhar o bônus. Mas é bom ressaltar a proposição inversa, embora óbvia: 20% nada fizeram (nos condomínios há uma indulgência para os gastões – a falta de hidrômetro individual, medida que certamente não escapa à construção civil). Por isso mesmo, a cobrança pelo uso da água é ponto pacífico. Braga, o futuro secretário, um professor da USP que presidia o Conselho Mundial da Água, já havia admitido a hipótese.

E no dia 18 de dezembro o governo paulista decidiu

O Brasil tem água, mas ela está distante, na Amazônia, e não há como fugir ao imperativo de reduzir rapidamente o consumo, o que vale para todas as facetas do que se chama de sustentabilidade impor multas ao usuário que aumentar o consumo.

Mais do que as obras, este é o alvo dos especialistas: o conceito da gestão da demanda, ou seja, da busca de eficiência, de redução dos desperdícios. A “ativista pela água” Marussia Whately, do Instituto Socioambiental (ISA), uma das criadoras da Aliança pela Água, disse à Folha de S.Paulo: “A cidade de Nova York vivia um dilema nos anos 1990: construir mais para trazer mais água e manter o padrão de consumo ou mu-

É preciso não apenas aumentar a oferta de água, mas também mudar mentalidades, tanto na ponta do consumo como dos hábitos – e em todos os casos as respostas são demoradas

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dar o modelo. Fizeram as contas e decidiram trocar equipamentos (descarga e chuveiros) subsidiados nas contas de consumo. E o valor da conta diminuiu 40%. Com isso, ganharam 30 anos de água”. Crítica do governo estadual (acha que a falta de água em 2015 será pior), diz que é fundamental reduzir para 20% as perdas do sistema da Sabesp, que nas suas contas alcançam 30% (“se temos só uma garrafa de água, temos de usá-la bem”). A Sabesp responde lembrando que tem um Programa de Redução de Perdas de Água, que já reduziu as perdas por vazamento a 19,7% e pretende chegar a 16% em 2020 – esse índice não considera as ligações ilícitas, os “gatos” (mas essa é uma outra história).

Gestão da demanda é um conceito que transborda da água para energia – questões tão próximas quanto os reservatórios servem a uma e outra (principalmente no Brasil). Replica uma discussão por vezes ociosa entre aumentar oferta e mudar mentalidades (na ponta do consumo) ou hábitos culturais que frequentemente também têm respostas demoradas. Se não há almoço grátis, não há escolha fácil. É preciso agir nas duas frentes e, diante da urgência, nem sempre as primeiras respostas são as melhores. A pouca chuva reduziu os reservatórios das usinas. O temor de um apagão (embora não tão grave quanto o da água) e a distância dos possíveis aproveitamentos hidrelétricos (na Amazônia) estão mudando a matriz energé-

tica brasileira. Segundo estudo do Conselho Empresarial Brasileiro para o Desenvolvimento Sustentável (Cebds), apresentado aos candidatos à Presidência em agosto passado, a participação de fontes renováveis na matriz brasileira caiu de 84,5% para 79,3% de 2012 para 2013. Óleo e carvão – Em lugar da hidroeletricidade, fonte limpa, um dos nossos grandes trunfos, o suprimento está crescentemente sendo oferecido pelas usinas termoelétricas, baseadas em óleo, gás natural e até carvão. Garantem o abastecimento, mas são mais caras e poluentes – aumentam, portanto, a emissão de gases efeito-estufa responsáveis pelo aquecimento global.

As novas hidrelétricas da Amazônia – para evitar a inundação de imensas áreas, com danos ambientais e prejuízos às comunidades indígenas – estão sendo construídas a fio d’água e, portanto, produzem menos do que poderiam. Ficaram em segundo plano nos últimos anos as fontes alternativas, como etanol, biocombustíveis em geral, energia solar, eólica. O pré-sal ganhou prioridade, o que é compreensível do ponto de vista econômico – mas a queda no preço do petróleo forma nuvens cinzentas à frente. O mesmo aconteceu com a gasolina – outra poluidora –, de preços represados por conta da inflação. Até mesmo a redução tarifária de 2012 nas contas de luz (que acabou provocando distorções na situação financeira das distribuidoras e começa a ser revertida) colaborou no estímulo ao consumo. Voltamos, então, ao conceito da gestão da demanda.

“O custo dessa opção (térmicas) é três a quatro vezes mais alto do

que a hidrelétrica, além de carbonizar a matriz brasileira”, escreveu o professor e ex-ministro José Goldemberg em O Estado de S. Paulo. “A eficiência dos veículos automotores no Brasil é, de modo geral, 30% inferior à dos similares no exterior; algo parecido se passa com geladeiras, fogões a gás e outros utensílios”, acrescentou. “O que se impõe aqui é introduzir equipamentos e modelos mais eficientes, como fez a Califórnia desde 1980, conseguindo reduzir o consumo per capita de eletricidade à metade da média americana”.

Fontes energéticas tais como o óleo, o gás natural e até o carvão, mais caras e mais poluentes, são empregadas no lugar das fontes hídricas, que se destacam entre as limpas A entrada em cena das térmicas – inevitável? – ajudou a colocar uma meia-trava nos esforços brasileiros de enfrentamento do aquecimento global ou rumo a uma “economia sem carbono”. Esforços inegáveis: a taxa de desmatamento na Amazônia se reduziu em 70% entre 2004 e 2012, reduzindo drasticamente por conta disso as emissões de CO2, o dióxido de carbono, ou os gases de efeito-estufa. No entanto, segundo dados do Observatório do Clima, uma rede de 35 ONGs (e parceria com a FGV), o desmatamento voltou a aumentar entre agosto de 2012

e julho de 2013. Apenas um tropeço diante da curva histórica?

Espera-se que sim. Mas a verdade é que 2013 não foi um bom ano nessa área. O mesmo Observatório do Clima informou no final de novembro que o Brasil emitiu 1,57 bilhão de toneladas de carbono em 2013, quantidade 7,8% superior à emitida em 2012, apesar de a economia estar rumando para a estagnação. Os maiores responsáveis por isso foram os itens mudança no uso do solo (vale dizer, desmatamento) e energia/transportes (mais térmicas e gasolina, menos etanol).

O governo contesta os dados e afirma que o estudo não leva em conta o papel compensatório, em termos de carbono, da manutenção das áreas protegidas (reservas de mais de 60 milhões de hectares).

Mas os dados oficiais vão até 2012 e é preciso esperar que venham os dados de 2013 para que haja o cotejo entre ambos.

Pobres e ricos aquecidos – Apesar desse tropeço, o Brasil pôde continuar desempenhando um papel mais exigente nos fóruns internacionais. China, Estados Unidos, Índia (que parece não se incomodar muito com o tema) emitem gases de efeito-estufa numa proporção várias vezes maior do que o Brasil. [Nos Estados Unidos, as sequelas poluidoras do “shale gas”, o gás de folhelho, ainda estão por calcular]. Mas o assunto vem ganhando espaço, como se percebeu durante a primeira quinzena de dezembro, quando 195 países se reuniram em Lima, no Peru, para a conferência sobre mudança climática. Progressos começam a se verificar, ainda que lentos e formais, como

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res cidades, pela energia baseada no carvão e pela escassez de água em grande parte do país, comprometeu-se a não aumentar as emissões a partir de 2030. Já é alguma coisa, mas não basta. A ciência quer mais. Na opinião do meteorologista brasileiro Carlos Nobre, do INPE, participante ati-

camente. Os ricos (John Kerry, secretário de Estado norte-americano à frente) exigiam que todos dessem sua parcela de contribuição. Resultado: todos vão pagar, de algum modo. No texto do documento assinado na madrugada de 14 de dezembro ficou claro: primeiro, aceitou-se o princípio da “responsabilidade comum, embora diferenciada”; segundo, os ricos se comprometem a ajudar os pobres provendo financiamento, capacitação, transferência de tecnologia. O como ainda está por acontecer. Os desdobramentos e a definição de pontos concretos ficaram para 2015. Até março, os países desenvolvidos deverão abrir mais informações a respeito de seus compromissos iniciais, incluindo o ano-base que servirá de referência para as emissões. Brasil (que parece pretender não ultrapassar o teto de 2 bilhões de toneladas para suas próprias emissões de carbono) e os demais países terão prazo até junho.

Os avanços, se houver, serão consolidados em megarreunião prevista para Paris, em novembro de 2015. E o “fundo verde”, que nasceu precisamente para financiar os pobres? Até agora, arrecadou US$ 10 bilhões. Muita gente sonha com um bolo de US$ 100 bilhões até 2020.

Progressos – ainda que experimentais, vanguardistas ou incipientes (porque vão se disseminando apenas gradualmente, como é natural) – se verificam numa outra área, que também pertence a esse imenso território ambiental: o planejamento urbano, a vida nas cidades, vale Attílio

sói acontecer em negociações diplomáticas complexas como essa. Pois o dilema é atroz: países pobres e/ou remediados enfatizando o crescimento e a luta contra a pobreza, de um lado; países ricos, do alto do bem-estar conquistado há décadas (e agora ameaçado pela estagnação e por crescentes desigualdades internas), enfatizando o meio ambiente. Não há, porém, como escapar à tentativa de buscar um equilíbrio entre as duas vertentes, nem que seja, por enquanto, no plano das boas intenções.

Existe uma meta fixada pelo Painel Intergovernamental de Mudanças Climáticas (IPCC, na sigla em inglês) da Organização das Nações Unidas (ONU): evitar que o aquecimento global (cuja evidência é aceita por ampla maioria, que responsabiliza a ação humana – “antropogênica”) ultrapasse 2 graus centígrados em 2100. Depois de dezenas de rodadas recheadas de impasses (desde o Protocolo de Kioto nos anos 1990), começam a surgir propostas – parciais e gradualíssimas, mas, enfim, propostas. A União Europeia saiu à frente: pretende reduzir em 40% a emissão de gases efeito-estufa em 2030 (sobre a base de 1990).

Em meados de novembro, China e Estados Unidos fizeram um acordo aparentemente inesperado, louvável, embora menos ambicioso que o da União Europeia.

Os Estados Unidos prometeram reduzir em 28% as emissões em 2025 (sobre a base de 2005; em 2050, a redução chegaria a 80%).

A China, pressionada pela insuportável poluição de suas maio-

vo das reuniões internacionais, será necessário reduzir as emissões entre 40% e 70% até 2050, zerando-a depois até 2100, para atingir a meta do IPCC. “Responsabilidade diferenciada” – Um passo razoável, tímido que seja (daria para exigir mais?), foi dado na complicada reunião de Lima. Chegou-se a um acordo de que deve haver acordo. Os emergentes (Brasil e China à frente) e os pobres desejavam que o esforço se concentrasse sobre os países ricos, os maiores poluidores histori-

redução de consumo de materiais e energia, redução de resíduos, preservação do ambiente natural. Os edifícios inteligentes surgem como exemplo de que é possível obedecer a todo esse ciclo. São mais caros, claro, e isso não lhes permite um avanço mais rápido. Mas seu preço dire-

Em busca da “cidade sustentável”, nasceu o estudo que gerou indicadores de sustentabilidade no desenvolvimento imobiliário urbano (a serem recomendados e aproveitados pelos setores público e privado) e reproduz os grandes temas: padrões de consumo, energia, transporte, solo, água, lixo, educação, gestão. “Agente fundamental para a promoção da sustentabilidade nas cidades é o indivíduo presente no setor da construção, por seu papel como planejador, construtor e, por vezes, gestor de espaços urbanos”, afirma o trabalho.

“Daí a necessidade de suas empresas se alinharem aos princípios da sustentabilidade”.

Todos estão de acordo. A Organização das Nações Unidas, também.

Ponto de confluência de todos os países do mundo, rege-se por um sistema decisório travado, em que o direito de veto sobrepuja os demais. É o fórum disponível. Colocou em discussão um texto-base a que denominou Novos Objetivos do Desenvolvimento Sustentável Pós-2015 (texto que sucede ao dos Objetivos do Milênio). São 17 metas para 2030, no tripé econômico-socioambiental. Algumas delas: erradicar a pobreza extrema; acabar com a fome; educação inclusiva; igualdade de gênero; gestão sustentável da água e saneamento; cidades e assentamentos humanos inclusivos; mudança nos padrões de produção e consumo; energia para todos; combate à mudança climática; proteção de ecossistemas e biodiversidade.

Realismos à parte, são metas generosas e louváveis. Cabe torcer.

Attílio

dizer moradias, novos materiais, água tratada, esgoto tratado, saneamento, enfim. É mais uma caixinha que compõe o grande armário da sustentabilidade. A consciência da importância disso já existe entre engenheiros, arquitetos, empresários e lideranças da construção e da incorporação imobiliária. Nas asas do boom dos últimos anos, o setor cresceu explosivamente e agora vai enfrentar um ciclo de desaceleração que, de qualquer forma, não vai interromper a expansão – vai só diminuir o seu ritmo.

Entre 2006 e 2013, a participação da indústria da construção civil no Produto Interno Bruto (PIB) cresceu 13%, passando de 4% para 4,6%, segundo os dados compilados pelo citado relatório do Cebds.

Em valores nominais, o PIB setorial passou de R$ 96 bilhões, em 2006, a R$ 222 bilhões em 2013.

A construção consome recursos naturais, gera resíduos sólidos, líquidos e gasosos e tem forte relacionamento com outros setores industriais (além de ser intensiva em trabalho, o que lhe confere grande importância social, potencializada, além de tudo, pela vasta demanda por moradias sociais).

Está, portanto, no centro de um furacão que requer eficiência energética e responsabilidade na gestão. Falamos aqui, mais do que em gestão de demanda, do conceito de construção sustentável. Ele começa no projeto arquitetônico e vai até o descarte dos resíduos. Significa mais luz solar, reuso de água, busca de fontes renováveis, integração de sistemas. Em outras palavras,

to será pago ao longo do tempo (em economia de gastos para os usuários) – quanto ao indireto, o planeta agradece.

Edifícios verdes e cidades sustentáveis – A tarefa da construção, afirmam suas lideranças, não é só fazer casas, mas bairros e cidades. “Os edifícios verdes” não vivem isolados do resto do mundo. Aliás, nada é isolado, diz o Secovi, o sindicato da habitação de São Paulo. Há dois anos, preocupado com uma Agenda 21, o Secovi encomendou à Fundação Dom Cabral trabalho a respeito.

SFI - 51

NOTAS & FATOS O Instituto Brasileiro de Estudos Financeiro e Imobiliário (Ibrafi) foi escolhido pela Universidade Corporativa Bradesco (Unibrad) para treinar o pessoal da rede de agências, em todo o País. Mas 2015 é ainda mais promissor para o braço educacional da Abecip, que firmou aliança com a FGV-Rio para promover o curso FGV Empresarial Produtos Imobiliários – do financiamento ao mercado de capitais. Destina-se a executivos dos mercados imobiliário, financeiro e de capitais, investidores institucionais e profissionais liberais em busca de maior qualificação e aperfeiçoamento.

ço de fim de ano da entidade: o número de contas bancárias passou, em cinco anos, de 83 milhões para mais de 103 milhões; há 125 milhões de cadernetas de poupança; e, em 11 anos, o crédito avançou de 26% do PIB para mais de 57% do PIB. São sinais inequívocos da contribuição e do compromisso do setor bancário com o desenvolvimento econômico e social. Mas há muito por fazer, admitiu Portugal. É preciso, por exemplo, ampliar a oferta de crédito privado para os investimentos de longo prazo e emprestar mais para pequenas e médias empresas. “Precisamos continuar trabalhando para reduzir custos, aumentar a divulgação

Os parceiros do Ibrafi

Poupança, a preferida A maioria dos brasileiros prefere a caderneta de poupança para aplicar as reservas financeiras, segundo a Fecomercio-RJ. Nada menos de 85,8% das pessoas que guardam dinheiro recorrem à poupança, mostrou estudo. Em novembro de 2014, os depósitos superaram os saques em R$ 2,534 bilhões, sétimo resultado positivo seguido, de acordo com o Banco Central.

São atributos das cadernetas, segundo a Fecomercio: investimento fácil, de qualquer valor, resgate rápido e isenção do IR ou outras taxas.

Ampliação do crédito Os dados foram divulgados pelo presidente da Febraban, Murilo Portugal (foto), no almo-

52 - SFI

Murilo Portugal, presidente da Febraban

eficiência e expandir volumes, diminuindo como consequência as margens brutas que são elevadas no Brasil”.

Construção verde O Brasil poderá conquistar um papel de liderança na construção sustentável, afirmou o indiano Prashant Kapoor em entrevista à Revista Exame. Kapoor é especialista em construções verdes do International Finance Corporation (IFC), o braço

empresarial do Banco Mundial.

O objetivo é estimular a construção sustentável em mercados emergentes e está definido: em sete anos, os edifícios verdes devem representar 20% do mercado imobiliário em 20 países.

Cenário estável Os cenários do mercado de imóveis foram a tônica de evento realizado no final do ano pelo sindicato da habitação (Secovi-SP) e pela Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci) do Brasil. Entre as conclusões, a de que os preços dos imóveis tendem à estabilidade, pois com a queda do ritmo de vendas, em 2014, a Região Metropolitana de São Paulo tem estoques superiores aos observados historicamente. Segundo o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, o volume destinado ao crédito imobiliário para pessoas físicas em cinco grandes bancos (Caixa, Bradesco, Banco do Brasil, Santander e Itaú) cresceu em média 35,8% no terceiro trimestre de 2014 em relação a igual período de 2013. Variáveis relevantes para o crédito imobiliário – como o nível de emprego, a confiança do consumidor e a baixa inadimplência – estarão preservadas em 2015, previu.

Efeito eleitoral Perderam-se, com as eleições, dois fins de semana de outubro – os melhores dias de vendas. Resultado: queda de 65% do valor de vendas (VGV) entre setembro e outubro, segundo o Secovi.

Silvia Braccio

O SBPE em números 4 - SBPE: Distribuição de contratos por valor de prestação

9,0%

50% FIFs

FIFs

Poupança Rural

1 – Caderneta de poupança X outras aplicações – Saldo/Patrimônio em final de mês Meses nov.2013 dez jan.2014 fev mar abr mai jun jul ago set out nov

Poupança SBPE 456.193 466.789 469.922 474.534 478.591 480.465 485.037 490.241 495.726 499.481 503.953 508.272 514.772

Poupança rural 127.536 131.154 132.873 133.574 134.321 134.521 135.289 136.729 138.627 138.994 139.460 139.231 138.956

Títulos privados poder do público 1.009.453 1.012.504 1.023.775 1.034.588 1.047.747 1.057.385 1.076.372 1.088.118 1.092.826 1.101.150 1.112.909 1.118.555 1.120.462

12,8%

11,0%

Poupança SBPE

Títulos Privados

Títulos Públicos

Valores em R$ milhões

FIF's 2.384.876 2.407.015 2.386.542 2.414.417 2.429.633 2.444.437 2.473.836 2.519.495 2.543.540 2.599.173 2.608.342 2.611.587 2.638.407

Tít. Púb.(SELIC) Est. Mun. 596.184 580.525 588.619 621.991 634.151 640.404 652.238 675.123 669.603 678.934 671.654 706.021 735.140

-2,3% Depósitos à vista

Depósitos à vista 166.054 179.833 162.362 164.232 162.607 163.066 156.659 157.458 153.050 153.860 156.498 154.170 162.270

Fontes: ABECIP, ANBIMA e Banco Central do Brasil

2 – Evolução do saldo das cadernetas SBPE Meses nov.2013 dez jan.2014 fev mar abr mai jun jul ago set out nov

Saldo R$ milhões 456.193 466.789 469.922 474.534 478.591 480.465 485.037 490.241 495.726 499.481 503.953 508.272 514.772

Variação no mês R$ milhões % 7.797 10.596 3.133 4.612 4.057 1.874 4.572 5.204 5.485 3.755 4.472 4.319 6.500

1,74 2,32 0,67 0,98 0,86 0,39 0,95 1,07 1,12 0,76 0,90 0,86 1,28

Variação acumulada no ano R$ milhões % 67.551 78.147 3.133 7.745 11.802 13.676 18.249 23.452 28.937 32.692 37.164 41.483 47.983

17,38 20,11 0,67 1,66 2,53 2,93 3,91 5,02 6,20 7,00 7,96 8,89 10,28

Variação % Em 12 meses 20,03 20,11 20,07 20,11 19,24 18,65 18,03 16,87 15,53 14,76 13,90 13,35 12,84

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

Dez.2013

3- Contas de Poupança: Distribuição do saldo depositantes por faixa de valor Faixa de Valor em R$ Até 100,00 De 100,01 a 500,00 De 500,01 a 1.000,00 De 1.000,01 a 5.000,00 De 5.000,01 a 20.000,00 De 20.000,01 a 30.000,00 Mais de 30.000,00 Total

Fonte: Banco Central do Brasil / FGC 54 - SFI

Saldo R$ milhões 986 3.676 5.161 37.116 109.077 52.648 413.627 622.291

% por faixa 0,16 0,59 0,83 5,96 17,53 8,46 66,47 100,00

Número de clientes % acumulado 0,16 0,75 1,58 7,54 25,07 33,53 100,00

Milhares

73.620 15.021 7.235 15.268 10.619 2.157 4.559 128.479

% por faixa 57,30 11,69 5,63 11,88 8,26 1,68 3,55 100,00

% acumulado 57,30 68,99 74,62 86,51 94,77 96,45 100,00

Até 50,00 De 50,01 a 100,00 De 100,01 a 200,00 De 200,01 a 300,00 De 300,01 a 400,00 De 400,01 a 500,00 De 500,01 a 600,00 De 600,01 a 900,00 Acima de 900,00 Total

858 1.407 4.440 6.735 9.411 11.446 12.664 38.179 413.811 498.951

0,17 0,28 0,89 1,35 1,89 2,29 2,54 7,65 82,94 100,00

0,17 0,45 1,34 2,69 4,58 6,87 9,41 17,06 100,00

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

1.250 1.150 1.050 950 850 750 650 550 450 350

Contratacões acumuladas em 12 meses

125,0 115,0 105,0 95,0 85,0 75,0 65,0 55,0 45,0 35,0

em R$ bilhões

10,6%

% acumulado

Unidades

nov/14

21% Títulos Privados

3% Depósitos à Vista

% por faixa

nov/13

2% Poupança Rural

Unidades

nov/12

10% Poupança SBPE

Variação dos Ativos - Nov.2014 / Nov.2013 23,3%

14% Títulos Públicos

nov/10

Participação dos Ativos em Nov/2014

Aplicações

Número de contratos - Dez/2013

Valor da Prestação mensal em R$

em mil unidades

Recursos

nov/11

O SBPE em números

R$ Bilhões

Exclusive contratos em poder da Emgea

5 - SBPE: Contratos ativos por data de assinatura Número de contratos Data de assinatura

Âmbito do SFH

Jun.2014

Set.2014

Out.2014

Nov.2014

1.553.735

1.545.372

1.573.170

1.597.346

29.371

28.031

27.528

19.392

19.147

18.852

1.475.552

1.501.392

1.526.207

1.525.980

1.554.023

1.578.494

180.477

181.280

182.108

182.412

183.631

184.263

1.685.400

1.710.703

1.735.843

1.727.784

1.756.801

1.781.609

Out.2014

Nov.2014

Carteira Hipotecária Total

Ago.2014

1.529.423

Até 23.6.98 Após 24.6.98

Jul.2014

1.504.923

‘Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

6 - SBPE: Distribuição dos contratos ativos por região geoeconômica Regiões Geoeconômicas

Número de contratos Jun.2014

Jul.2014

Nordeste

212.835

216.696

220.138

217.538

221.516

225.274

Sul

331.102

335.375

339.999

346.062

351.614

356.662

Norte

58.104

Sudeste

Centro-Oeste Brasil

912.251 171.108

1.685.400

59.114

925.519 173.999

1.710.703

Ago.2014

60.083

939.044 176.579

1.735.843

Set.2014

60.250

927.831 176.103

1.727.784

61.433

942.928 179.310

1.756.801

62.389

955.535 181.757

1.781.617

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

7 - SBPE: Unidades financiadas e valores contratados Meses nov.2013 dez 2013 jan.2014 fev mar abr mai jun jul ago set out nov

Unidades financiadas

Valores em R$ milhões

Construção

Aquisição

Total

Construção

Aquisição

Total

16.895 17.580 164.795 9.936 16.385 11.455 14.059 12.144 13.930 17.225 13.004 15.649 11.840 11.194

30.847 33.309 365.002 29.999 29.976 26.099 29.639 33.987 29.140 33.002 31.029 34.461 34.338 30.252

47.742 50.889 529.797 39.935 46.361 37.554 43.698 46.131 43.070 50.227 44.033 50.110 46.178 41.446

3.332 3.002 32.233 1.876 2.400 2.725 2.826 2.375 2.701 3.217 2.361 2.777 2.575 2.332

6.790 7.349 76.945 6.280 6.422 5.531 6.347 7.310 6.417 7.185 6.795 7.506 7.601 6.660

10.122 10.351 109.178 8.157 8.822 8.256 9.173 9.685 9.117 10.402 9.156 10.282 10.177 8.992

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil SFI - 55

R

umos

O crédito imobiliário e a política econômica Octavio de Lazari Junior Presidente da Abecip Num período marcado pelo desaquecimento da atividade econômica, o crédito imobiliário registrou um crescimento dos fluxos de empréstimos da ordem de 5%, o que lhe assegurou, em 2014, expansão real nos saldos de aplicações e ampliação do seu peso nas carteiras dos bancos. O estoque de financiamentos habitacionais aproximou-se dos 10% do Produto Interno Bruto (PIB), um marco a que se deve atribuir grande importância, pois representa o dobro do alcançado há apenas três anos, confirmando a evolução sustentável do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O crédito imobiliário dispõe de pilares sólidos, como mecanismos eficientes de captação de recursos, instituições bancárias fortes que disputam os clientes e instrumentos jurídicos eficazes. Aos mecanismos da alienação fiduciária de bem imóvel, do patrimônio de afetação, da securitização de recebíveis imobiliários e da figura do incontroverso foram adicionados, pela MP 656 aprovada em dezembro, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs, os covered bonds brasileiros) e a concentração dos ônus na matrícula do Registro de Imóveis. Fortalece-se, portanto, a estrutura de garantias do crédito imobiliário, em benefício de mutuários, produtores e comercializadores de habitação e instituições financeiras, contribuindo para manter a notável redução dos custos de transação observada nos últimos 15 anos.

O financiamento habitacional mudou de patamar com a estabilização macroeconômica das últimas duas décadas e o crescimento da renda e do emprego dos trabalhadores que resultou em baixa inadimplência e crédito farto. Inclui-se, agora, entre os elementos propulsores da atividade, ao financiar investimentos de longo prazo, que propiciam a contratação de mão

56 - SFI

de obra e a demanda dos mais variados insumos e serviços.

Na fase de reajustamento anunciada, para fortalecer os fundamentos macroeconômicos, o crédito imobiliário terá papel decisivo na manutenção da atividade da construção e na preservação do bem-estar das famílias, para as quais a moradia própria é um porto seguro.

Em suas primeiras manifestações públicas, os novos ministros econômicos enfatizaram a relevância do equilíbrio fiscal, anunciaram corte de gastos e a rejeição de políticas patrimonialistas – assim entendidas as que favorecem o acesso restrito a recursos escassos, cujo emprego eficiente é compatível com o vulto dos desafios de investir mais e voltar a crescer. São objetivos que melhor serão atingidos com sinalização correta e medidas concretas destinadas a favorecer o ânimo de investidores e consumidores.

As primeiras reações da sociedade ao discurso oficial foram muito positivas. Elas deixaram entrever que o Brasil não ficará paralisado pela agenda negativa da corrupção, pois reúne forças capazes de promover uma agenda positiva, em que despontam os investimentos em infraestrutura, a correção de preços defasados, redução de subsídios, o fortalecimento dos poderes regulatórios e a coragem de assumir as limitações orçamentárias comuns a famílias, empresas e órgãos públicos.

A confiança inspirada por uma equipe qualificada liderada por Joaquim Levy, Nelson Barbosa e Alexandre Tombini é elemento central da volta aos trilhos – ou seja, ao tripé econômico simbolizado pelo regime de metas de inflação, câmbio flutuante e superávit primário compatível com a estabilização e a posterior redução da dívida pública bruta. É um caminho seguro para despertar o espírito animal dos empresários, em benefício da população.