Revista do SFI 45

Affonso Pastore “A taxa de juros vai cair”

UMA PUBLICAÇÃO DA ABECIP • 2016 • ANO 20 • Nº 45

Financiar na Marcos Lisboa planta, solução “O Brasil Antigo versus o Brasil Novo” ou paliativo?

NOVO ÍNDICE REVELA O

Celso Martone “O duríssimo ajuste fiscal”

Um sinal de alívio monetário

PREÇO REAL Indicador da Abecip e do Ibre/FGV traz retrato refinado dos preços e mais consistência a análises

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EDITORIAL

UM TEMPO DE GRANDES

MUDANÇAS O O ano de 2016 - e em especial o segundo semestre será lembrado por enormes transformações, no Brasil e no mundo. O vice Michel Temer tomou posse na Presidência após o impedimento de Dilma Rousseff. Amparado por grandes nomes como Henrique Meirelles, Ilan Goldfajn, Maria Silvia Bastos Marques e Pedro Parente abriu o caminho da reforma do Estado, enfrentando o desastre fiscal e o aumento da dívida pública, pondo estatais nos trilhos a começar de Petrobrás e Eletrobrás e sepultando o marketing falacioso.

Quem cria emprego é a empresa, que deve ter seu papel reconhecido, disse no programa Roda Viva, da TV Cultura. É o óbvio, mas deve ser repetido.

Eleito em 8/11 nos Estados Unidos, o outsider Donald Trump simboliza as incertezas – e prováveis turbulências, se insistir em isolacionismo, protecionismo (e barreiras comerciais), cortes tributários, programas faraônicos de obras públicas e laços estreitos com regimes semi ou totalmente ditatoriais e vocação expansionista.

Esses temas de impacto nacional e global estão presentes neste número da Revista do SFI, que trata com atenção especial da pavimentação do mercado de crédito imobiliário no País, com o lançamento do Índice Geral do Mercado Imobiliário – Residencial (IGMI-R), patrocinado pela Abecip e pela FGV. Com o IGMI-R ABECIP será mais fácil conhecer o valor do patrimônio imobiliário das famílias.

A situação presente da economia e perspecti-

vas futuras são analisadas no artigo de Carlos Antonio Rocca e nas entrevistas de Affonso Pastore, Marcos Lisboa e do diretor de Regulação do BC, Otávio Damaso – que trata de um mercado mais livre de crédito imobiliário.

Atenção especial merece o texto da secretária nacional da Habitação, Maria Henriqueta Arantes, sobre a moradia social.

Reportagens sobre o financiamento na planta e a perspectiva de queda de juros abordam temas palpitantes, assim como o texto de Arruda Alvim e Everaldo Cambler sobre o risco de decisões sobre alienação fiduciária ao arrepio da lei (9514/97). A captação de recursos está abordada em artigos dos presidentes da Anbima, Robert van Dijk, e da Cibrasec, Onivaldo Scalco, e pelo diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual. Teotonio Costa Rezende trata do futuro do crédito imobiliário, com ênfase em novas demandas, tais como a de imóveis para locação e habitações compartilhadas. O pano de fundo está na procura por imóveis situados em regiões centrais, evitando os ônus das deficiências do transporte público e do tráfego moroso.

Em resumo, os brasileiros saem da zona de conforto. É hora de entender o recado de Marcos Lisboa, do Insper, para quem o maior problema do País é a crença de que o Estado que tudo pode (ou pensa poder) contempla mercados protegidos, crédito subsidiado, regras exclusivas para os amigos e empresas escolhidas e regimes tributários pouco transparentes.

Os editores REVISTA DO SFI

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SFI

REVISTA DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO -

ÍNDICE

UMA PUBLICAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POUPANÇA

ABECIP DIRETORIA GILBERTO DUARTE DE ABREU FILHO PRESIDENTE VICE-PRESIDENTES Ademar Citolin, Altair Antônio de Souza, Cristiane Magalhães Teixeira Portella, Edson Paschoal Cardoso, Fabrizio Ianelli, Heloísa Carvalho, José de Castro Neves Soares, Marco Antonio Andrade de Araujo, Nelson Antonio de Souza, Nylton Velloso Filho, Onivaldo Scalco, Roberto Abdalla, Rodrigo Monteiro de Barros.

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Editorial. No mundo e no Brasil, sucedem-se os desafios, com novos governos e novas pautas.

CONSELHO CONSULTIVO Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Luiz Antonio França, Octávio de Lazari Filho, Nylton Velloso Filho

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CONSELHO DE PAUTA Affonso Celso Pastore, Altair Antonio de Souza, Cristiane Magalhães Teixeira Portella, Fabio Pahim Jr., Filipe Pontual, Gilberto Duarte de Abreu Filho, Gustavo Loyola, Teotonio Costa Rezende

Notas& Fatos. Tendências de mercado no Brasil e no mundo, pelo jornalista Marcos Garcia.

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COORDENAÇÃO EDITORIAL Fábio Pahim Jr. Jornalista Responsável Silvia Braccio MTB 17.606

Entrevista Affonso Pastore. A maior recessão da história do País abre espaço para a queda de juros, por Fábio Pahim Jr.

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Entrevista Marcos Lisboa. É necessária a vitória do Brasil Novo sobre o Brasil Velho, por Fábio Pahim Jr.

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Entrevista Otávio Damaso. Rumo a um mercado de crédito imobiliário mais livre, por José Roberto Nassar.

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Colunista. Donald Trump, o Brexit e as megatendências que impactam o Brasil, por José Paschoal Rosseti.

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Capa. O Índice IGMI-R, da Abecip/FGV, a mais nova ferramenta de avaliação do patrimônio imobiliário, por Marcos Garcia.

GRÁFICA | CTP Pancrom Data do fechamento desta edição 22.11.2016

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Artigo. A metodologia do novo índice, por Paulo Picchetti, coordenador do IGMI-R ABECIP.

A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

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Colunista. Caminho íngreme rumo ao ajuste fiscal, por Celso Martone.

SÃO PAULO Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485, 13 andar, Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP CEP 01452-002 Telefone 11 3286-4855 Fax 3816-2785 e-mail: revistadosfi@acebip.com.br

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Habitação popular. O papel central da habitação como indutora do desenvolvimento urbano sustentável, por Maria Henriqueta Arantes.

REVISTA DO SFI REDAÇÃO

COLABORARAM NESTA EDIÇÃO Arruda Alvim, Carlos Antonio Rocca, Celso Luiz Martone, Danilo Vivan, Everaldo Cambler, Filipe Pontual, Gilberto Duarte de Abreu Filho, José Paschoal Rossetti, José Roberto Nassar, Juliana Meneses, Marcos Garcia, Maria Henriqueta Arantes, Mariana Oliveira, Patrícia Franco, Paulo Picchetti, Robert van Dijk, Silvia Braccio, Teotonio Costa Rezende Serviços de apoio técnico à edição: Leonardo Rangel PROJETO GRÁFICO Pan Visual Content DESIGN GRÁFICO Pan Visual Content

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REVISTA DO SFI

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Crédito imobiliário. Os prós e os contras do financiamento na planta, por Marcos Garcia.

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Colunista. O crédito imobiliário deve responder a novas demandas, por Teotonio Costa Rezende.

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Artigo. A volta do crescimento depende do investimento, por Carlos Antonio Rocca.

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Crédito. Alívio monetário ajuda economia e o financiamento habitacional, por José Roberto Nassar e Fábio Pahim Jr.

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Captação de recursos. O porquê de estímulos aos papéis imobiliários, por Onivaldo Scalco.

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Captação de recursos. Investidores habituados à liquidez segura e bem remunerada, por Robert van Dijk.

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Indicadores imobiliários. O Monitor da Construção Civil ajuda a avaliar o comportamento do setor, por Mariana Oliveira.

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Captação de recursos. A LIG antecipa um futuro melhor para o crédito imobiliário, por Filipe Pontual.

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Direito imobiliário. Alienação fiduciária é sinônimo de segurança jurídica, por Arruda Alvim e Everaldo Cambler.

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Imóveis comerciais. Ascensão, queda e retomada dos shopping centers, por Danilo Vivan.

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Indicadores do crédito imobiliário. Os números do setor, apurados pela Área de Inteligência de Mercado da Abecip.

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Prêmios. Os vencedores do 13º Prêmio Abecip de Jornalismo e do 2º Prêmio Lares Abecip Secovi-SP, por Juliana Meneses e Silvia Braccio.

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Rumos. O IGMI-R ABECIP será um poderoso indicador de preços do mercado imobiliário, por Gilberto Duarte de Abreu Filho.

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NOTAS&FATOS

Por Marcos Garcia, jornalista

A era Trump A chegada de Donald Trump à presidência dos EUA abre um período de incertezas, com investidores fugindo do risco e buscando ativos menos voláteis. O impacto inicial não deve perdurar, mas até mesmo a elevação prevista da taxa de juros norte-americana, em dezembro, pode ser colocada em xeque. No Brasil, a alta do dólar pode afetar a inflação e desacelerar a redução de juros, com reflexos na retomada do crescimento.

Boa notícia Em outubro, o Tribunal de Justiça de São Paulo proferiu decisão importante para a saúde do crédito imobiliário. Reconheceu que a purgação de mora em contratos garantidos por alienação fiduciária está restrita aos 15 dias previstos na lei e, assim, negou liminar a devedor que pretendia suspender a consolidação de propriedade. Vitória emblemática para garantir um instituto fundamental para o setor, o leilão extrajudicial.

Novo serviço Desde outubro, a área de Inteligência de Mercado da Abecip oferece aos associados o Boletim da Construção – relatório completo do setor com dados de atividade, emprego, índices de confiança, de preços e outras informações. A publicação é trimestral e traz indicadores operacionais como lançamentos, vendas, entregas e distratos das maiores construtoras.

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REVISTA DO SFI

Ameaça no ar

Contato direto

Pressionadas pelas dificuldades econômicas, há empresas colocando em risco um ponto essencial do marco regulatório do mercado imobiliário. Para fazer frente a seus compromissos, pleiteiam na Justiça a descaracterização do patrimônio de afetação, para alocar no caixa geral recursos separados para empreendimentos específicos. Além de prejudicar credores e fornecedores, a demanda poderia fazer balançar um dos pilares do setor.

Enquanto aguarda a regulamentação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), a Abecip acompanha o estado da arte dos covered bonds e divulga o potencial do mercado brasileiro para esses títulos entre investidores de todo o mundo. Em setembro, o presidente Gilberto Duarte e o diretor Filipe Pontual estiveram em Düsseldorf, na Alemanha, para participar do 14º Congresso da Euromoney/ ECBC. O encontro anual do mercado de covered bonds reuniu mais de mil emissores, investidores e intermediários para debates e troca de experiências.

Volta ao passado Na Espanha, hipotecas de 100% do valor do imóvel, demonizadas na crise de 2008, voltam à pauta, a pedido de imobiliárias com o argumento de que ajudam a desovar o estoque de imóveis retomados em poder dos bancos, relata o jornal ABC. O Banco de España voltou a recomendar que os créditos não superem 80% do valor de venda e as parcelas sejam inferiores a 35% da renda do comprador. Mesmo quem defende a flexibilização admite que a prática não vai se generalizar e se destinaria apenas a clientes de alta renda e que tenham outras propriedades.

Ensino à distância

Cenário

Em 2017, o Ibrafi vencerá uma nova fronteira, permitindo que os cursos para certificação CA 300 e CA 600 possam ser feitos à distância, graças a acordo com a FK Lab, joint venture entre FK Partners e Affero Lab, especializadas em educação corporativa.

Presente no XXXI Congresso UPAV (União Panamericana de Associações de Avaliação), em outubro, no Rio de Janeiro, a Abecip foi representada pelo diretor executivo, Filipe Pontual, painelista que tratou do cenário econômico, com ênfase no financiamento habitacional.

Sorte grande

Castigo

Para o casal Michelle e Bob Irwin, de Darrington, do Estado de Washington (EUA), foi como ganhar na loteria. Desempregados, eles estavam atrasados com 20 prestações de sua hipoteca quando receberam carta do JP Morgan Chase, o banco que lhes deu o financiamento. Em vez de problema, foi motivo de alegria. O Chase informava sobre a redução da taxa anual de juros de 6,5% para 2,8% pelos próximos cinco anos e, após esse período, fixação em 3,9% ao ano pelos 18 anos restantes do contrato, diminuindo as parcelas mensais para US$ 229. A história foi contada por Les Christie, no site CNNMoney.

Os Irwin, de certo modo, ganharam mesmo na loteria. Foram beneficiados pelo acordo de US$ 25 bilhões fechado entre o governo, o Judiciário e os cinco maiores bancos norte-americanos para compensar irregularidades que levaram à crise de 2008. O Chase prometeu cortar US$ 4,2 bilhões das dívidas dos clientes, seja reduzindo juros, seja diminuindo o valor total devido por eles.

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Affonso Pastore Ex-presidente do BC e consultor

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ENTREVISTA AFFONSO PASTORE

A maior recessão da história abre caminho para a desinflação e para a queda dos juros, o que favorecerá o crédito, inclusive o crédito imobiliário

A TAXA DE JUROS

VAI CAIR Por Fábio Pahim Jr.

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ão renitente é a recessão brasileira iniciada no segundo trimestre de 2014 e sem data certa para terminar que a próxima reunião do Comitê de Datação dos Ciclos Econômicos (Codace) foi transferida para 2017, quando a economia brasileira poderá dar indicações de retomada após a frustração recente. Quem trata da mais longa recessão da história do País – e do caminho estreito para a recuperação – é um dos mais conhecidos economistas brasileiros, o ex-presidente do BC, consultor de empresas e coordenador do Codace, Affonso Celso Pastore. A decisão do Codace resume a gravidade dos problemas relativos à retomada do ritmo da atividade.

“Precisamos tempo para a recuperação”, admite. Hoje, são escassas as forças para garantir a retomada. A retomada via consumo das famílias está contida por desemprego, perda de renda e endividamento excessivo. A situação das empresas é delicada, com recorde de companhias em recuperação judicial e a exportação é dificultada pela estagnação do comércio global. A retomada dependerá do investimento, que por sua vez depende da rapidez da queda da inflação – “que, espero, será muito forte” –, da redução dos juros – “igualmente forte e prolongada” – e da confiança dos agentes econômicos.

REVISTA DO SFI – Qual sua avaliação dos primeiros dias do governo Temer? A direção parece melhor que o esperado ou isso seria otimismo demais? Pode-se falar numa trégua econômica, com indícios favoráveis como ações em alta?

A confiança é favorecida por uma equipe econômica “extremamente competente, nos vários escalões”. O avanço das reformas fiscal e previdenciária é uma premissa para o ajuste fiscal de longo prazo. E “a aprovação da PEC 241 foi um atestado (de competência do governo Temer) que no plano político não se via há muito tempo”. Dado o tempo escasso para as tarefas, é provável que a economia cresça não mais de 1% no ano que vem, “ganhando ímpeto” em 2018.

PASTORE – Precisamos de muito tempo. Com o congelamento de gastos e supondo a aprovação da PEC 241 e da PEC da Previdência, a relação entre a dívida e o Produto Interno Bruto (PIB), hoje em 70%, ainda vai crescer por vários anos, pois haverá déficit primário por vários anos, isso para ter uma mudança na trajetória da dívida. Mas é preciso ter mais reformas: trabalhista, a mais fácil delas; tributária, muito complexa, porque mexe com o ICMS

AFFONSO PASTORE – Minha avaliação é extremamente positiva. Primeiro há a qualidade do time econômico – Henrique Meirelles, Ilan Goldfajn, Pedro Parente, Maria Sílvia Bastos Marques, gente que tem competência –, diagnóstico correto e um governo que sabe operar politicamente. Olhe os 366 votos (da primeira votação na Câmara) de uma PEC duríssima (a PEC 241, que impõe um teto para os gastos públicos). Se havia um consenso era de que o Congresso não aprovaria ou seria preciso afrouxar. É um atestado que no plano político não se via há muito tempo.

Numa estimativa realista, quanto tempo seria preciso para corrigir os erros de política econômica do governo passado? A fila de projetos de ajuste fiscal deste governo começou pela PEC 241 e se espera siga pela reforma da Previdência e das leis trabalhistas.

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(Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços) e com o pacto federativo. Há Estados que ganham e Estados que perdem. E o Brasil vai ter de enfrentar a abertura da economia ao mercado internacional, onde há o maior número de grupos de pressão contrários, inclusive dentro do Congresso. Não é preciso ter tudo isso para começar a melhorar, mas vai demorar muito tempo...

Em artigo recente, falou em risco de dominância fiscal?

PASTORE – O economista Edmar Bacha soltou um livro que é anterior à PEC 241 (do teto), que indicava a trajetória para onde estávamos caminhando. Acho que nós saímos disso, mas num dado momento, por volta do último trimestre de 2015, corríamos o risco de desajuste fiscal e de solvência do setor público, o risco de ter dificuldade de captar recursos e de perda de eficiência da política monetária. Esse risco caiu abruptamente.

Não há dúvida de que a reforma da Previdência é essencial, mas acredita que a sociedade já entendeu do que se trata? O que seria uma proposta mínima para corrigir a Previdência?

PASTORE – Não sei se a sociedade entendeu, mas os ajustes são claros. A estrutura etária decorre da diminuição da natalidade e do aumento da proporção de velhos. O jogo depende da estrutura etária brasileira, que é igual à de economias maduras, onde as pessoas se aposentam após os 65 anos. A primeira reforma é estabelecer a idade mínima. A segunda reforma é que vai ter uma transição que não poderá ser muito longa. A terceira é que há excesso de generosidade nas regras atuais. Veja-se o exemplo do casal: um dos cônjuges morre e o outro fica com duas aposentadorias. Outra questão é que não se pode ligar a Previdência ao salário mínimo. E tem de unificar regras para o setor público e para o setor privado.

Os interesses são enormes. A liderança política vai ter de explicar qual é o limite do possível. Se o déficit continuar crescendo, vai comendo fatias crescentes da educação, da saúde, dos investimentos. É difícil ter consenso, mas será preciso explicar.

O maior problema estará em reformar a Previdência do setor público, não?

PASTORE –Vamos dar o benefício da dúvida...

Como vê as perspectivas macroeconômicas para este ano – em especial inflação, juros, câmbio? Terceiro trimestre pior do que o esperado, o que esperar para o quarto trimestre? Mencionou a queda de exportações como um fator negativo por conta do câmbio, não? Tem insistido na necessidade de uma queda do juro...

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PASTORE –A recessão não acabou. Os dados do terceiro trimestre são muito ruins, IBC-Br, indústria, vendas do comércio, vamos ver o Codace (Comitê de Datação dos Ciclos Econômicos, coordenado por Pastore), que data as recessões. Com os dados do terceiro trimestre, constata-se que é a pior recessão da história. Havia esperança de que acabasse no terceiro trimestre, mas o PIB teve contração no período.

Estamos longe do fundo do poço. A força desinflacionária é muito grande. Tivemos choques que retardaram a queda, como na agricultura, mas estes preços começaram a cair. Estamos indo para um grande easing (facilidade) monetário, independentemente do que o Banco Central vá fazer agora.

Se fizer tudo certo, a economia vai se recuperar, a questão será com que forças. A força maior não virá do consumo das famílias, por conta do desemprego e da queda do salário real. Uma das loucuras foi pôr o crédito ao consumidor num ritmo de crescimento muito forte. Nosso endividamento é muito alto, os bancos seguram o crédito. O crescimento virá da exportação? O PIB global crescia 4% ao ano antes de 2007, o comércio crescia 20%. Hoje, o PIB cresce menos de 3% e o comércio internacional está contraindo. Nem depreciando o câmbio a um nível insustentável o Brasil exportaria muito mais. É preciso que o investimento volte, mas há algumas particularidades. Há setores com ociosidade e estoques altos, caso da construção civil. Temos mais empresas em recuperação judicial do que em qualquer outro momento da história.

Há setores que vão melhor, como alimentos, mas outros que não vão reagir. O que há é a criação de condições macroeconômicas para o investimento melhorar.

Quais são essas condições?

PASTORE – A primeira é a redução de riscos. A segunda é a queda do juro real, que é extremamente elevado, tanto que a recessão continua se acentuando. Com menos risco e menor custo de capital, o investimento começa a voltar. Mas crescer 2% em 2017 me parece muito, o mais provável é um crescimento de 1% ou menos. Sou mais otimista para 2018, o que é fundamental para fazer crescer a receita. A outra perna vem do easing monetário, mas a trajetória é lenta.

No tocante ao crédito, o que esperar para os próximos dois anos?

PASTORE – O crédito está obstruído. O grau de endividamento é muito grande, os bancos terão de subir o score de crédito e reduzir as concessões. Não temos paradigma de um ciclo parecido. As dificuldades são grandes. Mas a trajetória é longa. O juro vai ter de cair. Não há milagre. Enquanto o juro não cair, não haverá volta.

No que diz respeito ao crédito imobiliário, haverá funding a custos assimiláveis para os tomadores finais?

E quanto ao mercado imobiliário?

A TRAJETÓRIA (DE RECUPERAÇÃO DA ECONOMIA BRASILEIRA) É LONGA. O JURO VAI TER DE CAIR. NÃO HÁ MILAGRE. ENQUANTO O JURO NÃO CAIR, NÃO HAVERÁ VOLTA”

FOTOS:DIVULGAÇÃO

PASTORE – Tudo em 2017 será melhor do que neste ano, a questão é saber o quanto melhor. Se houver uma queda do juro importante, o crédito melhorará antes. Acho que melhorará porque a taxa de juros vai cair. O mercado de imóveis depende de crédito. E o crédito depende da taxa de juros. Ele começa a voltar com a queda dos juros, mais previsivelmente a partir do final do ano que vem. Os preços dos ativos já caíram muito. Com uma recessão tão forte, os preços tendem a cair. Nas atuais circunstâncias, é normal que o mercado esteja deprimido.

Quando o Brasil começará a recuperar o rating? O quanto é decisivo para o cenário macroeconômico de 2018, no final deste governo?

PASTORE –Será preciso analisar a dívida. À medida que se faz o ajuste fiscal, vai se aproximando, mas estamos longe disso. O rating reflete a percepção do mercado em relação ao risco. Quando o CDS (Credit Default Swap) foi a 550 pontos (5,5 pontos porcentuais ao ano acima do custo da dívida norte-americana), a Petrobrás teve de pagar 15% ao ano. Quando

o CDS baixou para 300 pontos, a taxa caiu muito. As empresas dependem disso. Com grau de investimento, o CDS era de 100 a 150 pontos. Hoje o México está em 200 pontos e o Brasil em 350 pontos. O mercado ainda avalia o Brasil como um risco alto. Compare o Brasil de hoje com o final de 2015, o risco definido pelas agências de rating ou pelo CDS é muito menor em consequência das decisões tomadas pelo governo. Mas a situação ainda é incompatível com a volta do grau de investimento.

Quais suas projeções para a dívida pública? 80% do PIB é assimilável??

Nossas projeções indicam que em 2021 será possível equilibrar receita e despesa. A relação dívida/PIB deverá provavelmente passar dos 90% antes de começar a cair.

Voltando aos juros, o que julga uma taxa real de equilíbrio – entre 4% e 5%?

8% de juro real, como hoje, certamente não é...

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ENTREVISTA MARCOS LISBOA

Avanços importantes poderão vir com a retomada da agenda microeconômica, com destaque para a segurança jurídica do crédito

O CHOQUE ENTRE O BRASIL NOVO E O

BRASILVELHO Por Fábio Pahim Jr.

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stá em curso a batalha entre o Brasil Novo e o Brasil Velho, expressões cunhadas pelo presidente do Insper, Marcos Lisboa, para tratar do maior dos problemas do País: a crença de que o Estado tudo pode. O Brasil Velho quer mercados protegidos, crédito subsidiado, regras exclusivas para amigos e aliados, proteção para empresas escolhidas, regimes tributários pouco transparentes, assemelhados a colchas de retalhos. Defendem o Brasil Velho corporações onde a aposentaria é precoce e os benefícios são elevados, altos escalões dos três poderes incrustados no Estado ineficiente, empresas viciadas em mercados fechados, favorecidas por barreiras alfandegárias. O Brasil Novo quer mercados abertos, custos menores de transação, inserção nas cadeias globais e privilegia a produtividade, a meritocracia, regras iguais para todos. Democracia econômica, enfim. “Pela primeira vez em muitos anos estes problemas estão sendo discutidos, e não escamoteados”, afirma Lisboa nesta entrevista à Revista do SFI. Com uma trajetória singular, da chefia da Secretaria de Política Econômica no primeiro governo do PT ao setor privado, chegando há dois anos à presidência do Insper, uma instituição educacional de ponta, Lisboa mostra que o desastre das contas públicas não é obra exclusiva de governos, pois estes atenderam à demanda de empresários por crédito

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barato e facilidades. Arrumar o Estado brasileiro para a competição global, diz ele, é tarefa para gerações, exigindo profundas reformas institucionais, tanto macro como microeconômicas, bem como o reconhecimento de que os caminhos trilhados foram tortuosos.

REVISTA DO SFI – Em programa recente na Globonews, pareceu ter alguns motivos para alento, se é que entendi bem?

MARCOS LISBOA – Os desafios à frente são enormes.

Mas pela primeira vez os problemas estão sendo debatidos, e não escamoteados. Se vamos enfrentá-los ou não é outra questão. Em duas décadas, é a primeira vez que os problemas estruturais são tratados. Dos anos 90 até hoje, o Brasil reagiu a grandes crises. A crise é (de novo) enorme, mas agora há discussão sobre questões estruturais.

Tem falado em Brasil Novo e Brasil Velho, o que abrange uma vastíssima gama de situações, da política, da economia, da educação, da necessidade de um verdadeiro Norte para o País, capaz de indicar aonde queremos chegar. Há razões para ser otimista quanto à possibilidade de uma vitória do Brasil Novo no horizonte de uma geração ou continua elevado o risco de continuarmos a ser o eterno País do futuro?

FOTOS:DIVULGAÇÃO

Marcos Lisboa Presidente do Insper

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LISBOA – O jogo está aberto. O Brasil Velho está no Centro Sul, tanto na política como em parte da economia. Problemas como o patrimonialismo e a demanda por crédito subsidiado estão por aqui. Há também empresas modernas, competitivas, capazes de disputar os mercados externos apesar das dificuldades que elas enfrentam no Brasil, que defendem regras iguais. Na política a questão é mais surpreendente.

A agenda de São Paulo, Rio, Santa Catarina, Minas Gerais é uma agenda de não enfrentamento dos problemas, voltada só para adiá-los. Isso aparece na discussão sobre juros simples e compostos, no uso de depósitos judiciais (para suprir as necessidades correntes dos Estados), na renegociação de dívidas dos Estados. É uma surpresa que regiões que um dia estiveram na vanguarda hoje representem o atraso.

Proponho tratar nesta entrevista de um pouco de macroeconomia e mais de microeconomia. Mas alguns sinais do Brasil Novo são tão expressivos que merecem reflexão. Um deles é a questão da reforma do ensino médio, defendida pela secretária do MEC Maria Helena Guimarães, que repudiou críticas grosseiras feitas num programa de auditório. Outro exemplo é de Estados que incluiu no Brasil Novo – Mato Grosso, Goiás, Alagoas, Espírito Santo –, com as contas mais arrumadas e que praticam a responsabilidade fiscal.

A política começa de fato a mudar, empurrando para fora a política velha do Centro Sul, como o Rio ou Rio Grande do Sul com o pires na mão?

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LISBOA – Vamos à discussão do ensino médio. O Brasil é diferente do resto do mundo. No mundo, a ênfase são a língua e a matemática. Há aqui imensa quantidade de matérias obrigatórias, número excessivo de cursos. O aluno não aprende nada bem. Não dá para ter tantas cadeiras obrigatórias. A ideia do MEC para a reforma parece correta. O desenho atual do ensino médio é ruim. A evasão é surpreendente. Os indicadores não melhoram há anos. A boa discussão é saber como o resto do mundo faz. Insistimos em inventar o fracasso, em regras erradas, à semelhança do II PND (Plano Nacional de Desenvolvimento) da era Geisel, do crédito subsidiado, do fechamento da economia, da Lei de Informática, dos custos dos empréstimos do BNDES (Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e Social), que doou R$ 323 bilhões do Tesouro às empresas que tomaram recursos. Há novidades em Estados que, apesar de enfrentarem graves dificuldades, estão fazendo bons ajustes. Não é o caso do Rio de Janeiro.

Em educação, Pernambuco e Ceará são exemplos admiráveis de Estados com políticas inovadoras, sobretudo no ensino fundamental.

Ao eleger os grandes desafios do Brasil, tem tratado da questão da mentalidade, mostrando que empresários correram atrás de subsídios e incentivos, respondendo por gigantescos empréstimos favorecidos. Esse tempo passou? O reconhecimento do malogro da política econômica dos últimos anos já se evidencia? Em especial, o Judiciário, o Legislativo e a Universidade já

constatam que os recursos do Estado são finitos e que sem responsabilidade fiscal o Brasil está ameaçado de insolvência no longo prazo? O ajuste, em resumo, lhe parece inevitável?

LISBOA – A indústria, por exemplo, é vítima de um Estado que atendeu a todos os seus pedidos. Hoje, um número crescente de lideranças (do setor) mostra frustração com as medidas adotadas. Uma dificuldade é ter perdido o bonde da história, o bônus demográfico, ter passado por planos heterodoxos inacreditáveis, como o Plano Cruzado e o Plano Bresser. Depois pareceu que o Brasil tinha acertado o passo, com políticas públicas que entre 1994 e 2000 pareciam olhar o lado social. A produtividade cresceu, houve avanços. Mas a partir da segunda metade da década passada voltamos aos equívocos, à ideia de Brasil grande da era Geisel. O Brasil não é jovem. A população em idade de trabalhar cresce menos. O Brasil fica velho antes de ficar rico.

O governo Temer escolheu como prioridades no plano macro o teto de gastos, a reforma da Previdência e a reforma trabalhista. Com sua experiência, acredita em bons avanços nessas áreas? Será o bastante para permitir redução dos juros, segurar a expansão da dívida?

LISBOA – O governo tem sido bastante inconstante na agenda. O discurso oficial é um conjunto de vários desencontros. Defende ajuste e depois dá aumento a servidores, cedeu a algumas categorias. Deu reajuste a quem está no topo da pirâmide, difícil imaginar decisão pior. Depois veio a equivocada renegociação da dívida dos Estados na discussão de juros simples e compostos. O governo tem sido incoerente. Parece que quer acertar, mas não é bem do ramo. Vai se atrapalhando no dia-a-dia. O ajuste fiscal é urgente, porque a despesa cresceu e não é sustentável elevar a carga tributária. Tem de interromper a trajetória de gastos, da ordem de 5% a 6% ao ano acima da inflação. O teto é o primeiro passo – importante, mas não suficiente. Na Previdência, pessoas querem se aposentar aos 55 anos, há privilégios. Por que professor (que se aposenta mais cedo) é diferente de engenheiro? Há possibilidade de acumular aposentadorias. (Tem de haver) idade mínima para todos, copiando as regras dos países melhores. E tem de reformar a Previdência do setor público. O problema dos Estados é a folha de pagamento.

Sem corrigir isso, não há como tirar os Estados da crise. O Rio de Janeiro é só o primeiro. O governo federal vem agravando o problema, com mais benefícios de renegociação.

Em vez de ajudar a resolver a crise, o governo dá auxílio a Estados que agravaram seu problema ao dar reajustes que não cabiam na receita.

Nos diários do período 1995/1998, o ex-presidente Fernando Henrique Cardoso já dizia que o problema fiscal vem de juros e Previdência. E isso há 20 anos...

A BOA ECONOMIA RECOMENDA NÃO TRIBUTAR A TRANSFORMAÇÃO DE POUPANÇA EM INVESTIMENTO LISBOA – Perdemos 20 anos. No governo Dilma se dizia que gasto é vida... E poderíamos ter mantido o crescimento dos anos 2000, como fizeram Peru, Chile, Colômbia. Em vez disso, há sete anos resolvemos fazer diferente e escolhemos copiar um caminho mais parecido com o da Venezuela e da Argentina.

Uma pauta microeconômica começou a ser executada quando foi secretário de Política Econômica da Fazenda, envolvendo ajustes tributários, segurança jurídica, crédito, em especial o consignado. Entre os destaques, o estímulo tributário do IR à troca de imóvel teve grande importância para a liquidez do mercado de usados. Como avalia aquela agenda?

LISBOA – Foram várias coisas pequenas, como a alienação fiduciária, que propiciou garantia aos mercados, patrimônio de afetação que permitiu segregar o risco do imóvel adquirido na planta, planos de aposentadoria como o PGBL com alíquotas decrescentes, abertura do mercado de seguros.

Além da reforma da Previdência do setor público, que permitiu estabilizar o déficit. O Ministério da Justiça fez uma reforma importante com a súmula vinculante e foi criado o Conselho Nacional de Justiça pela Emenda 45, além das exonerações sobre bens de capital. A boa economia recomenda não tributar a transformação de poupança em investimento.

Quais são os itens principais de uma nova agenda microeconômica? Como conseguir uma reforma tributária a começar do ICMS, desburocratizar o recolhimento de tributos, avançar na integração do País no comércio global, reduzir o grau de fechamento da economia, fazer funcionar o mercado de capitais?

LISBOA – O sistema tributário está caótico, não é viável. E há a questão da segurança jurídica. Para quem está fora do Brasil e quer investir, é difícil imaginar um sistema tributário tão complexo, com regras diferentes em cada Estado. Isso afasta o investimento. Para investir é preciso ter certezas. Há várias REVISTA DO SFI

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mudanças em normas por decisões do Judiciário, bem intencionadas, mas que causam insegurança, caso da proteção ao emprego, proteção a empresas – olhe-se a Lei de Falências e a alienação fiduciária. Ao fazer isso, o Judiciário prejudica o conjunto da economia. As regras de retomada da garantia têm de ser preservadas, pois a insegurança afeta o mercado.

Podemos estar retrocedendo a um tempo de crédito caro e escasso. Cabe discutir os papéis da Justiça e do Congresso.

Quando o Judiciário age, há uma atitude pouco democrática e, ao tentar fazer o bem, acaba por fazer o mal.

Tem tratado da perda de produtividade como problema estrutural?

LISBOA – Há insegurança trabalhista, insegurança tributária, economia fechada, Estado custoso e intervencionista.

Isso é o que explica o baixo crescimento. O Brasil se condenou a ser um país de renda baixa, envelhecido, que gera empregos de baixa qualidade, uma burocracia custosa e um Estado com dificuldade de pagar as contas. Queremos esse caminho ou ser mais eficientes? Eficiência requer reformas profundas. Hoje, as alíquotas não são iguais para todos, as garantias não podem ser executadas de forma igual para todos, o negociado não prevalece e há novas interpretações da lei, com prejuízo para o trabalho. Há um debate entre o Brasil Novo e o Brasil Velho – neste estão a indústria naval, a Lei de Informática, entre outros exemplos de boas intenções com leve viés autoritário.

Uma questão central está no mercado de crédito, há muito separado entre operações livres e operações direcionadas – em geral, subsidiadas. É possível, por exemplo, ter crédito imobiliário a juros módicos, como no exterior, sem instrumentos muito regulados como as cadernetas de poupança e o FGTS? LISBOA – O modelo (de crédito subsidiado) fracassou. A sociedade vai pagar a conta por várias décadas. Meu receio é que o custo seja tão alto que uma transição suave não seja possível. Foi uma sequência de equívocos. Quem defende o FGTS como está hoje, por exemplo, deveria pedir uma prestação de contas: o que ocorreria se os recursos tivessem sido remunerados como no Tesouro Direto? Por que a taxa de administração é tão alta? Por que não permitir que o FGTS tenha administração privada? Por que não transferir os ganhos para os trabalhadores, permitir que os saldos virem acréscimo de salário para os titulares das contas? Isso vale para todos os recursos parafiscais. Eu gostaria de ver um balanço disso relativo aos últimos anos. Que artifícios permitiram tamanha deterioração fiscal, o que houve com os fundos de pensão? Como evitar que isso se repita no futuro?

Voltando ao crédito imobiliário, como operá-lo a juros baixos, como no exterior?

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O MODELO DE CRÉDITO SUBSIDIADO FRACASSOU E A SOCIEDADE VAI PAGAR A CONTA POR VÁRIAS DÉCADAS

LISBOA – Não podemos imaginar uma taxa de juros baixa com tantos riscos, se não se sabe se vou ou não recuperar as garantias. O investidor pensa 20 anos à frente... O Brasil tributa a intermediação financeira e a transformação de poupança em investimento. Fazemos um esforço enorme para que os juros sejam muito altos. Não há como ter um mercado de crédito sadio sem estabilidade nas regras. O crédito consignado permitiu que o juro dos financiamentos caísse de 8% ao mês para 2% ao mês. A alienação fiduciária permitiu que os juros do financiamento a automóveis caíssem a 1% ao mês. Mas, se os Estados não pagam aos bancos o consignado, o que era empréstimo seguro deixa de ser. O que será à frente? Quem paga pelo oportunista é a empresa saudável.

Veja-se o que acontece nas empresas. A grande diferença entre empresas nos Estados Unidos, na Índia e na China é que a Índia e a China preservam empresas ineficientes, enquanto nos Estados Unidos elas quebram. O ciclo de criação e destruição de empresas explica o notável crescimento dos Estados Unidos em um século e meio. No Brasil há muitas empresas velhas e ineficientes. Os Estados Unidos não são ricos por causa do Vale do Silício, mas porque cada microssetor é mais eficiente do que o de outros países. Nós somos menos produtivos e é o que nos torna mais pobres.

Voltando à questão básica da insegurança jurídica, que empurra o Brasil para baixo. A leitura de um livro como Por que as nações fracassam, de Acemoglu e Robinson, não deveria ser obrigatória nas faculdades de economia?

LISBOA – O livro ajuda a sistematizar as informações, educa sobre o Judiciário. Infelizmente fomos na contramão nos últimos seis anos. Este é o debate: vamos escolher um caminho diferente? A interpretação da Lei de Falências é um exemplo de como se foge da ideia original, em detrimento da sociedade.

ENTREVISTA OTÁVIO DAMASO

Após o ciclo de expansão do crédito ao consumo entre 2005 e 2013, a prioridade das famílias será a compra da casa própria

UM MODELO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

MAIS LIVRE Por José Roberto Nassar

C

om o governo buscando restabelecer fundamentos macroeconômicos sólidos e ante o fato de que os fundamentos microeconômicos já estão presentes, a perspectiva do crédito imobiliário a médio e longo prazos é a volta do crescimento, afirma Otávio Ribeiro Damaso, diretor de Regulação do Banco Central. “Acho que um ponto importante para esse cenário se materializar será construirmos fontes alternativas de recursos”, disse ele nesta entrevista à Revista do SFI. Essas fontes de recursos já vêm sendo postas à mesa há muitos anos. A mais recente e provavelmente a de maior impacto é a Letra Imobiliária Garantida (LIG). Criada em 2015, sua regulamentação está sendo finalizada, diz Damaso. E terá papel relevante na caminhada para um mercado de crédito imobiliário mais livre. “Entendo que precisaremos, em algum momento, avançar para um modelo de crédito mais livre; mais eficiente [do que o crédito direcionado]. O desenvolvimento do crédito imobiliário que observamos nos últimos dez anos representou, a meu ver, o primeiro passo nessa direção”.

Bacharel em Economia pela UNB, Damaso tem longa trajetória no serviço público. Atuou na CEF, no BB, nos Ministérios do Planejamento e da Agricultura e no BC (na área de dívida pública). Após passar pela Fazenda (de março de 2001 a maio de 2009), foi chefe de gabinete da Presidência do BC e nomeado, neste ano, diretor de Regulação. Representa o BC junto ao Comitê de Supervisão Bancária da Basileia e ao Conselho para Estabilidade Financeira (FSB); cuida da

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área de regulação do Sistema Financeiro Nacional (SFN), do mercado de câmbio, de capitais internacionais, do sistema de consórcios e das instituições de pagamento, “inclusive no que se refere à inclusão financeira, à regulação prudencial e a regras operacionais, produtos e atividades de instituições integrantes do SFN. E participa de decisões a respeito da TJLP. REVISTA DO SFI – Após longo período de crescimento, o mercado de crédito imobiliário apresentou significativa retração em 2015 (queda de mais de 30%, quando considerados os financiamentos concedidos com recursos dos depósitos de poupança). Os números de 2016 mostram que esse movimento de queda persiste, antevendo-se mais um ano de retração do segmento. Como o senhor vê esse quadro e qual a sua avaliação quanto às perspectivas do setor?

OTÁVIO RIBEIRO DAMASO – O cenário do Banco Central de médio e longo prazos para o crédito imobiliário é de crescimento. Os fundamentos microeconômicos estão presentes: (a) possuímos um arcabouço jurídico eficiente e seguro, que contribuiu para a expansão do crédito imobiliário nos últimos dez anos e que, com certeza, irá contribuir para a expansão no futuro; (b) o Sistema Financeiro Nacional apresenta adequado nível de capital, de liquidez e está bem provisionado. As instituições financeiras aprenderam e se estruturaram para operar essa linha de crédito. Mais do que isso, o financiamento imobiliário é atualmente produto estratégico para vários bancos; (c) há déficit habitacional que precisará ser preenchido; e (d) depois do ciclo de expansão

O CENÁRIO DE MÉDIO E LONGO PRAZOS DO BC PARA O CRÉDITO IMOBILIÁRIO É DE CRESCIMENTO”.

FOTOS: DIVULGAÇÃO

Otávio Damaso Diretor de Regulação do Banco Central

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do crédito ao consumo que observamos entre 2005 e 2013, é provável que a prioridade das famílias se volte cada vez mais para a aquisição da casa própria. E isso tende a favorecer inclusive a dinâmica do comprometimento da renda das famílias, uma vez que o crédito imobiliário é de mais longo prazo e de menor custo. Por outro lado, o governo vem empreendendo esforços para restabelecer fundamentos macroeconômicos sólidos. É nesse contexto que considero que a perspectiva é de que o crédito imobiliário volte a crescer.

Acho que um ponto importante para esse cenário se materializar será construirmos fontes alternativas de recursos.

Novas fontes de captação de recursos para o crédito imobiliário vêm sendo há muito debatidas como alternativa para os recursos da poupança (e do SBPE). É o caso das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), título que, no mercado, são considerados assemelhados aos covered bonds, bem-sucedidos no mundo desenvolvido. Aqui, as LIGs aguardam regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN), que era esperada para o começo deste ano. O setor imobiliário aposta muito nelas. O que o senhor pode dizer a respeito?

Quando poderá ocorrer a regulamentação?

DAMASO – O BC está finalizando a proposta de regulamentação para as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). Desde que a Lei 13.097 foi promulgada, em janeiro de 2015, temos trabalhado intensamente nesse processo. O arcabouço legal estabeleceu alguns princípios. Mas a definição de questões complexas ficou por conta do Conselho Monetário Nacional.

O tema não é trivial. Não existe modelo único de covered bond entre as diversas jurisdições que operam com esse instrumento. Ao longo desses meses estudamos minuciosamente os diferentes modelos, identificando aspectos positivos e negativos; aspectos que contribuíram para que o covered bond se desenvolvesse com sucesso em algumas jurisdições, e nem tanto em outras jurisdições. E tudo isso levando em consideração a nossa realidade e o nosso arcabouço jurídico.

Nesse processo, tivemos várias interlocuções com o mercado e com a própria Abecip. Inclusive, realizamos workshop internacional com a presença de especialistas europeus do European Covered Bond Council. Todos nós – governo e mercado – temos expectativa em relação à LIG como mais uma importante fonte de recursos para o desenvolvimento do mercado. Ela será importante instrumento para migrarmos para um mercado de crédito imobiliário mais livre.

O setor e o crédito imobiliário ganharam grande impulso quando se introduziu a alienação fiduciária do bem imóvel. A inadimplência caiu drasticamente, os volumes cresceram. Surgem, no entanto, decisões judiciais contestando o instituto da alienação, dificultando a execução das garantias, com risco de encarecer o custo do crédito. Decisões judiciais são sobera-

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nas, claro, mas, sem entrar em casos concretos, como o senhor analisa, no gênero, essa questão? Como fica a segurança jurídica?

DAMASO – A alienação fiduciária sobre bens imóveis é talvez o principal pilar jurídico do crédito imobiliário no Brasil. Mais do que isso, ela cumpriu papel importante para toda a sociedade: ressuscitou o financiamento imobiliário no Brasil após quase duas décadas. Milhares de famílias foram beneficiadas com isso, tendo acesso à casa própria. O crédito imobiliário saiu de 1% do PIB para algo próximo a 10% do PIB em menos de dez anos. O BC acompanha com extrema atenção todas as propostas legislativas que impactem de alguma forma o arcabouço jurídico desse instituto, e principalmente os processos em curso no âmbito do Poder Judiciário. Não nos esquivaremos de atuar, inclusive como amicus curiae, naqueles processos que, em nosso entender, sejamos capazes de oferecer subsídios aos órgãos jurisdicionais no julgamento de causas com impacto relevante sobre o mercado de financiamento imobiliário e, principalmente, sobre o instituto da alienação fiduciária.

Há um intenso debate que põe frente a frente crédito livre versus crédito direcionado (aí considerados o imobiliário, o rural e as linhas do BNDES). Para muitos, custos menores no direcionado ( justificado pela necessidade de estimular certos segmentos considerados importantes para a economia) implicam juros maiores no crédito livre, para compensar – impedem mesmo queda maior da taxa de juros (e deveriam ser

Qual é a sua avaliação sobre o índice de preços de imóveis que a Abecip vai lançar? Em sua opinião, quais os impactos sobre o mercado?

gradualmente reduzidos ou até eliminados). Quem pensa dessa forma imagina que, havendo apenas crédito livre, todos se beneficiariam no futuro (em prazo mais longo). Isso também aconteceria com o setor habitacional, embora possa haver reacomodações de terreno no curto e médio prazos. O que o senhor pensa a respeito desse delicado equilíbrio?

DAMASO – As estruturas de crédito direcionado refletem escolhas passadas de nossa sociedade, na medida em que, em grande parte, decorrem de leis aprovadas pelo Congresso Nacional. Essas escolhas, em certos momentos e em certas circunstâncias, foram necessárias. Mas, naturalmente, têm um custo. Quando se decide subsidiar uma parte do crédito, é inevitável que o custo acabe recaindo sobre o resto, gerando distorções. Esse custo se reflete também na complexidade da regulamentação, que precisa constantemente se ajustar para minimizar distorções ou vazamentos. Enfim, o crédito direcionado, a médio e longo prazos, não é economicamente eficiente e a sua regulamentação é complexa. Entendo que precisaremos, em algum momento, avançar para um modelo de crédito mais livre, mais eficiente. O desenvolvimento do crédito imobiliário que observamos nos últimos dez anos representou, ao meu ver, o primeiro passo nessa direção. Resgatamos a cultura do financiamento imobiliário no Brasil. Com isso, ao longo dos próximos anos, décadas, a demanda por esse tipo de operação tende a crescer, e o atual modelo não será capaz de suprir os recursos necessários. Serão necessárias fontes alternativas; e elas provavelmente virão de fontes de crédito livre.

DAMASO – Para continuarmos observando o desenvolvimento sustentável do crédito e, principalmente, do crédito imobiliário no nosso país, é fundamental ampliarmos nossas estatísticas sobre os mercados. Nesse contexto, vejo como positiva a iniciativa da Abecip em lançar o índice de preço de imóveis. A dinâmica e a evolução do preço dos imóveis são das principais variáveis para entendermos o desenvolvimento do mercado imobiliário. Em 2009/2010, o BC lançou o desafio de construirmos indicadores de preços de imóveis no Brasil. O mercado entendeu e abraçou o desafio. Alguns índices foram criados, com metodologias e abrangências distintas. Cada índice cumpre uma função. A leitura precisa do que está ocorrendo de fato no mercado imobiliário requer entender as peculiaridades de cada um desses índices e saber lê-los em conjunto. Não tenho dúvida de que o índice da Abecip virá para agregar; contribuirá para entendermos ainda melhor o desenvolvimento do mercado de crédito imobiliário no Brasil. Isso é importante para os agentes privados, para as famílias, mas também para os entes públicos. Contribuem na formulação de políticas públicas mais eficientes e eficazes e mesmo na mitigação de potenciais riscos.

Diz o mais recente Relatório de Estabilidade Financeira (primeiro semestre deste ano) que o sistema bancário brasileiro está sólido, resiliente e solvente. Para ficar num número, o principal índice de Basileia III (capital total) alcançou 16,5% dos ativos ponderados pelo risco, bem acima da exigência brasileira (11%, no momento) e do mundo (8%). Como o senhor analisa o processo de adequação das instituições brasileiras às regras de Basileia e os rumos da supervisão do sistema de crédito pelo BC? DAMASO – Como mencionado, o SFN está sólido, resiliente e solvente. Conta com adequado nível de capital, de liquidez e está bem provisionado. Esse contexto contribui para que o processo de adaptação às regras de Basileia III esteja sendo conduzido de forma gradual e planejada, sem maiores contratempos. O Brasil tem seguido rigorosamente o cronograma de implantação de Basileia III definido pelo Comitê de Basileia, que se estende até 2019, quando as novas regras deverão ser integralmente observadas.

Esse cronograma, de implementação gradual, permite às instituições financeiras definir com mais tranquilidade estratégias de adaptação. E é isso o que temos observado no âmbito do SFN, com as instituições financeiras fazendo um processo suave de adaptação, com retenção de lucros e aproveitando janelas de oportunidades para emissões de instrumentos de capital.

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COLUNISTA

JOSÉ PASCHOAL ROSSETTI Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral

A EMERGÊNCIA DE NOVA ORDEM GLOBAL:

IMPACTOS NO BRASIL M Mais do que o impacto de desafios globais como a eleição de Trump e a saída da Grã-Bretanha da UE (Brexit), são internos os grandes problemas do País

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egamudanças geopolíticas eclodiram no início da última década do século 20, levando a um conjunto de transformações econômicas de grande peso. A lista é extensa, a começar pelo fim dos “dois mundos” separados pela Cortina de Ferro estabelecida entre as economias ocidentais de mercado e as economias coletivistas estatizadas do Leste Europeu e da Eurásia. Simultaneamente ao desmanche da Cortina de Ferro e da União Soviética, construiu-se a União Europeia, que se expandiu de 12 para 27 países, tendo sido lançados em todos os continentes outros projetos de integração e constituição de mercados comuns.

Embora a maior parte não tenha alcançado a mesma efetividade institucional e a mesma abrangência do europeu, os objetivos de abertura de mercados nacionais, de privatizações e de construção de condições de competitividade em termos mundiais levaram à formação de uma enorme onda de restruturações setoriais em praticamente todos os países, via fusões e aquisições em ritmo e em valores sem precedentes históricos. Os objetivos empresariais eram a ampliação de escalas, absorção de inovações em ritmo acelerado, desenvolvimento de cadeias de suprimentos e expansão da produtividade para conquista de mercados abertos com novos produtos a preços atraentes. Mudaram a gestão, as bases

tecnológicas das operações e os comportamentos dos agentes econômicos privados e públicos. Mudaram, em síntese, as matrizes nacionais de posicionamento estratégico.

Superados os profundos ajustes desta gigantesca onda transformadora, a nova ordem global então construída levou a um conjunto de reconfigurações positivas nos últimos 25 anos. Em levantamento não exaustivo, listamos dez:

o Crescimento real do Produto Mundial Bruto (PMB) de 3,1% ao ano, 114,5% acumulados, interrompido temporariamente e por curto período com a crise financeira do biênio 2008-09.

o Crescimento real do PMB per capita, de 1,98% ao ano, 62,1% acumulados. Em termos mundiais, um avanço sem precedentes, coadjuvado pela redução da taxa de expansão demográfica do contingente global.

o Investimentos internacionais produtivos mais dispersos, dirigidos para grandes mercados emergentes. o Ampla difusão de tecnologias: inovações não confinadas nos países que as desenvolveram. Novos países como relevantes investidores em P&D.

o Três emergências ascendentes, combi- o nadas entre si: nações, empresas e classes socioeconômicas.

o Redução expressiva da pobreza extrema em graus diferenciados nos países emergentes da Ásia e da Europa Central.

o Desigualdades intercontinentais menores, excetuando-se a porção subsaariana da África.

o Agigantamento do sistema empresarial e das escalas mundiais de produção: abertura do capital de 24.211 empresas, a maior parte em países emergentes da Ásia; 35.560 fusões e aquisições, totalizando US$ 4,14 trilhões. o Fluxos interfronteiras fortemente crescentes: de 19,7% do PMB para 31,3%. Crescimento absoluto de US$ 20,6 trilhões.

Ativos operados por investidores institucionais aproximando-se ano após ano e do PMB e alcançado em 2015 US$ 62,30 trilhões. Alta liquidez internacional.

Mas, em contraposição a esses avanços, acumulam-se simultaneamente questões globais relevantes, resumidas no Quadro 1. O espectro dessas questões é amplo. Nos últimos 25 anos ocorreram quatro megamudanças de alto impacto: 1. maior longevidade da população, com efeitos perversos e de difícil equacionamento sobre os sistemas previdenciários; 2. urbanização acelerada, incompatível com a capacidade de investimento do setor público para a execução de novos megaprojetos; 3. deslocamento do poder econômico global, dos países avançados do Ocidente para os emergentes do Extremo Oriente; 4. avanços tecnológicos REVISTA DO SFI

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EFERVESCÊNCIA” DE PARES PARADOXAIS

Desfronteirização progressiva, em múltiplos campos.

Desradicalização política: orientação centrípeta.

Aceitação da diversidade, em suas múltiplas manifestações.

Resgate e recuperação de valores: onda conservadora, contrapondo-se a novas condutas.

Multipolaridade: fortalecimento da legitimidade e do poder de organismos de atuação global.

Erradicação da pobreza extrema: um dos objetivos do novo milênio em visível execução.

Movimentos “antiglobalização”, choques de civilização.

Movimentos de “centrifugação” ideológica: propostas de rupturas institucionais.

Intolerância. Conflitos étnicos e religiosos.

Pressões reformistas e revolução comportamental.

Unilateralismos: decisões amparadas em expressões unilaterais de poder hegemônico.

Expansão da população que “se enxerga” pobre. Deslocamento para cima da linha da pobreza, por crescentes expectativas das classes de baixa renda.

disruptivos, que destruíram negócios tradicionais e impuseram mudanças radicais em diversas cadeias de suprimentos.

A essas questões somam-se as reorientações estratégicas em países de alto peso, como a China (de massivos investimentos em infraestrutura e foco em exportações competitivas, para o desenvolvimento do mercado interno) e a Grã-Bretanha (o Brexit, com tendência a ser seguido por outros países da Comunidade Europeia). E, com os resultados das eleições presidenciais nos Estados Unidos, prováveis mudanças em políticas externas (diretrizes protecionistas) e internas (política fiscal expansionista), ambas afetando níveis internos de preços, taxas de juros e relações cambiais, volatizando os mercados financeiros e implicando riscos para a sustentação dos atuais modelos operacionais e orientações dos bancos centrais, tendo em vista a preocupante “armadilha da liquidez” nas economias europeias avançadas, a ponto de levar à emissão de ativos financeiros com juros negativos, em escalas inusitadas.

Não bastassem essas questões, países de alta densidade econômica em termos globais convivem há mais de uma década com altos e resistentes níveis de desemprego e, ao mesmo tempo, com emigrações massivas originárias de países expostos a guerras duradouras e a condições de pobreza endêmica e de insegurança. Por outro lado, mesmo nos países em que ocorreu massivo ingresso de pessoas nos mercados de consumo (70 milhões ao ano) há parcelas expressivas da população que “se enxergam” pobres, dados os níveis crescentes de aspirações sociais e a atratividade dos novos produtos expostos pela mídia de massa, à qual é crescente o acesso das classes situadas nas bases das pirâmides socioeconômicas. E há, ainda, as questões relacionadas a um dos muitos pares paradoxais do mundo em que vivemos (sintetizados na Figura 1) e da presumida inconsistência entre a extensão universal dos benefícios do progresso material das últimas décadas e a sustentabilidade ambiental a longo prazo.

Não é sem razão que estão em voga os fundamentos do axioma VUCA desenvol-

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CONJUNTO DE QUESTÕES GLOBAIS RELEVANTES, COMPLEXAS E ADVERSAS, O “OUTRO LADO DA MOEDA” DO CONJUNTO DE RECONFIGURAÇÕES POSITIVAS DOS ÚLTIMOS 25 ANOS o

Megamudanças de alto impacto em curto espaço de tempo:

3Demográficas: maior longevidade e envelhecimento da população. Efeitos perversos e de difícil equacionamento sobre os sistemas previdenciários.

3 3 3

Urbanização acelerada, sem precedentes, exigindo a execução de megaprojetos.

Deslocamento do poder econômico global. PNB do E7 caminha para superar o do G7.

Avanços tecnológicos disruptivos: TI, nanotecnologia e robótica. Destruição de negócios criados nos

últimos 150 anos. Cadeias de suprimentos em reconstrução.

o o

Reorientações estratégicas em curso em países de alto peso global: China, Estados Unidos, Grã-Bretanha.

Tensões geopolíticas: Rússia em busca de retomar protagonismo no sistema global. Ondas nacionalistas: xeno-

fobia. Diretrizes populistas de amplo espectro ideológico. Conflitos armados.

o o o

Altos e resistentes níveis de desemprego nos países avançados.

Migrações massivas: sujeitas a reações fortemente contraditórias nos países receptores.

Ocorrência em escalas inusitadas da “armadilha da liquidez”: 65% da emissão de ativos financeiros na Europa

Ocidental com juros negativos. Modelo operacional do sistema financeiro sob riscos.

o

Sustentabilidade ambiental sob altas e crescentes pressões:

3Ganhos de produtividade nas cadeias produtivas geraram 23% de redução na quantidade de insumos físicos por unidade de produto gerado.

3Expansão das escalas de produção implicaram aumento de 41% na transformação do capital natural do planeta.

3Relação produtividade/escalas insustentável, de forte entropia sistêmica destrutiva. o

Cerca de 70 milhões de pessoas por ano, nos países emergentes, entraram nos mercados de consumo,

totalizando 1,75 bilhão. Uma questão aberta: As pressões ambientais deste movimento contrariam o princípio da sustentabilidade transgeracional: “O suficiente para todos para sempre”?

o

Alta sensibilidade dos países a efeitos contágio, decorrentes dos nexos entre as grandes

questões adversas e a magnitude de seus impactos.

o

Razões para os fundamentos dos axiomas VUCA – Volatility, Uncertainty, Complexity, Ambiguity.

vidos pelo US Army College no final dos anos 90 – Volatility, Uncertainty, Complexity, Ambiguity, resumidos no Quadro 2.

As mudanças têm sido velozes, produzem reações inesperadas, turbulências e “efeitos contágio”. A previsibilidade é baixa, vivemos sob o efeito de “densa neblina”. Já não se identificam com facilidade o que são causas e efeitos e é baixa a sensibilidade dos riscos envolvidos a ações mitigantes. Por fim, não é sem razão que as interpretações e as reações aos desdobramentos das gran-

des questões da nova ordem global estão sujeitas a contradições radicais.

Quanto ao Brasil, o que dizer sobre os impactos dessa nova ordem global sob intenso questionamento? Quatro pontos podem ser destacados: 1. caso esse conjunto de movimentos estruturais leve a crises que afetem o crescimento do PMB, o País será atingido, mas não dramaticamente – os dramas com que convivemos são preponderantemente internos; 2. os efeitos de uma guinada macroREVISTA DO SFI

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O CONCEITO VUCA: VOLATILITY, UNCERTAINTY, COMPLEXITY, AMBIGUITY UMA SÍNTESE DAS RECONFIGURAÇÕES POSITIVAS, PARES PARADOXAIS E QUESTÕES RELEVANTES ADVERSAS

VOLATI LI DA D E

I NC E RTE Z A

COMPLE X I DA D E

AMB I G U I DA D E

o o o o

Mudanças rápidas de direção dos impactos.

o o o

Previsibilidade baixa, sob “efeito de densa neblina”.

Reações inesperadas e de duração incerta.

Turbulências em escalas sem precedentes.

“Efeito contágio” com propagação em alta velocidade.

Nexos causais entre grande número de questões.

Incapacidade de análise de funções de múltiplas variáveis.

o o o

Relações não identificáveis de causa e efeito.

o o o

Evidências sujeitas a interpretações contraditórias.

Efeitos tornam-se causas, em progressão não controlável.

Baixa sensibilidade a iniciativas mitigantes dos riscos envolvidos.

Múltiplos desdobramentos de pares paradoxais.

Inversões dos núcleos das trajetórias cíclicas: de positivo para negativo.

econômica e de mudanças nas diretrizes de inserção global dos Estados Unidos devem continuar atingindo os mercados financeiros e o cambial – juros em alta nos serão desfavoráveis, já a desvalorização cambial pode, de per se, ter efeitos em direções duplas sobre as contas do balanço internacional de pagamentos; 3. escolhas entre metas de inflação e crescimento econômico se tornarão mais agudas; e 4. movimentos protecionistas poderão nos atingir, mas há espaços para serem amortecidos pela natureza de nossos produtos de exportação – commodities destinadas a suprimentos básicos.

As questões centrais do Brasil são internas. Obviamente, ambientes globais voláteis, incertos, complexos e ambíguos não ajudam. As razões de aderência aos

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axiomas VUCA no Brasil estão mostradas no Quadro 3. E os ajustes em curso se darão sob condições provavelmente menos amenas. E, por fim, quanto às relações com os Estados Unidos sob Trump, não há por que temer grandes estragos: são certamente baixas as conexões do Brasil com as questões que explicam o “inesperado” resultado das eleições presidenciais: o sentimento de exclusão relativa, o desemprego resistente, as emigrações, a exposição ao terrorismo do Estado Islâmico, o Cinturão da Ferrugem.

Não há por que as relações possam se deteriorar e seus efeitos venham a se tornar um obstáculo maior do que as crises estruturais internas a que estamos expostos, com reduzida probabilidade de serem plenamente solucionadas a curto prazo.

RAZÕES DA APLICABILIDADE DOS AXIOMAS VUCA NO BRASIL

VOLATI LI DA D E

o o o o o o o

I NC E RTE Z A

o Tempo de reação (defasagens de efeito) das medidas para recuperação do crescimento econômico. o Efetividade das ações do MP, da PF e da PGR. o Direção das decisões do STF. o Efeitos de mudanças em orientações estratégicas em países de alto peso econômico (Reino Unido, EUA China). o Efeitos de polarizações ideológicas, externas e internas. o Nexos entre crises políticas e econômica interna. o Sustentação, a médio prazo (2016-18), das mudanças na estrutura do poder central e na reorientação macroeconômica. o o o o o

COMPLE X I DA D E

o o o o

AMBI G U I DA D E

Índices de confiança dos agentes econômicos.

Taxa de câmbio, a despeito da alta liquidez do país.

Acesso às carteiras de financiamento bancário e taxas de juros.

Valor de mercado das companhias de capital aberto.

Cotas de fundos multimercados de renda variável.

Cotações da cesta de commodities de exportação.

Saldos das transações correntes do balanço de pagamentos.

Multiplicidade das causas de recessão econômica de alta severidade.

Reversão dos indicadores de desindustrialização.

Deterioração de valores morais: corrupção endêmica.

Barreiras legais, políticas e estruturais a reformas de alto interesse estratégico: Administrativa, estrutura organizacional do Estado.

3Tributária.

3Trabalhista.

3Judiciária.

3Política.

Recuperação das perdas nos rankings globais de competitividade.

Reações do Estado aos movimentos sociais de massa e organizados.

Fragilidade e rompimento da mobilidade socioeconômica.

Sinais resistentes de divisão da nação.

o o o o o o o o

Aspirações sociais em alta e níveis resistentes de desemprego.

Baixa relação investimento/PIB e travamento de grandes projetos: Inflexibilidade de política ambiental.

Morosidade das análises de impacto.

Mudanças nas regras das agências reguladoras.

Insegurança jurídica.

Dificuldades institucionais para aceleração de PPP – parcerias público privadas.

Conflitos entre objetivos de política econômica: desinflação, crescimento e equilíbrio das contas externas. o Resultados da “nova matriz macroeconômica” e reações remanescentes da atual oposição às medidas de ajuste. o Cadeias produtivas diversificadas e alta suscetibilidade do sistema corporativo à conjuntura econômica. o País emergente de grandes dimensões, 5º maior mercado de consumo e potenciais para grandes projetos, mas com crescimento anêmico do PIB.

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NOVO ÍNDICE REVELA

PREÇO

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CAPA

Tendo por base os dados referentes a milhões de imóveis financiados pelos bancos, indicador da Abecip e do Ibre/ FGV traz retrato refinado dos preços e mais consistência a análises

REAL DA SUA CASA

Por Marcos Garcia de Oliveira *

O

lançamento do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R ABECIP), desenvolvido pela Abecip e pelo Instituto Brasileiro de Economia, da Fundação Getúlio Vargas (Ibre/FGV), abre uma nova página na história do mercado de imóveis no Brasil, oferecendo a seus participantes uma ferramenta eficaz de avaliação de preços, em linha com os padrões internacionais. Com o IGMI-R ABECIP, estará retratada de forma abrangente a evolução dos preços do segmento desde janeiro de 2014, em todo o País.

Classificado pelo presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, como uma das mais importantes conquistas da entidade, o IGMI-R ABECIP será o primeiro a trazer para bancos, órgãos governamentais, investidores e adquirentes informações pormenorizadas sobre os ativos imobiliários, que representam cerca de um terço da riqueza nacional e uma parcela ainda maior do patrimônio das famílias. “O mercado acionário, que concentra menos de 10% da riqueza, tem o Ibovespa, que gera notícia a cada oscilação, mas até agora não tínhamos um indicador para acompanhar a evolução dos ativos imobiliários”, lembra Duarte.

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DIVULGAÇÃO

O novo índice imobiliário trará dados relativos ao mercado nacional como um todo e sobre nove capitais – posteriormente, outras cidades serão incorporadas, conferindo abrangência ainda maior ao indicador. Baseado em informações colhidas por instituições financeiras que oferecem crédito imobiliário, o índice inclui imóveis novos e usados e terá dados sobre mais de 60 variáveis, incluindo área construída, localização, quantidade de dormitórios e estado de conservação, entre outros. Paulo Picchetti, professor da FGV e coordenador do IGMI-R ABECIP, destaca a qualidade dos dados utilizados. Segundo ele, as informações são colhidas em laudos desenvolvidos ao longo dos últimos anos pela Abecip e pelos bancos a partir dos imóveis financiados, de forma padronizada e bastante detalhada. “As informações são confiáveis, levantadas por pessoas independentes e qualificadas, o que nos ajuda a ter certeza de comparar coisas equivalentes”, afirma.

Com os dados disponíveis nos laudos de avaliação dos imóveis, a pesquisa permitirá estabelecer o valor de cada característica dos imóveis, corrigindo eventuais distorções. “É como ter informações completas sobre o imóvel médio de cada região, podendo comparar diversas unidades ao longo do período, ponderando os preços dos atributos”, diz Picchetti, para quem o IGMI-R ABECIP atende a uma grande necessidade do mercado.

“Faltam indicadores, hoje temos o FipeZap, que é baseado em preços de anúncios e tem poucas informações sobre o imóvel, e o IVG-R, do Banco Central, que só considera o valor de transação”, afirma.

Picchetti explica que o índice desenvolvido com a Abecip é completamente diferente do IGMI-Comercial (IGMI-C), também desenvolvido pelo Ibre/FGV e lançado em 2011. A diferença não se deve apenas à distinção entre o segmento residencial e o segmento comercial. Enquanto o IGMI-C baseia-se em informações de investidores instituicionais sobre o valor e as receitas de aluguéis de imóveis como salas comerciais, shoppings e galpões, entre outros, o IGMI-R ABECIP tem por base os dados referentes aos milhões de imóveis financiados pelos bancos, com informações muito mais completas. “Foi necessário um esforço enorme das instituições para criar um padrão digital homogêneo, que inclusive exigiu a digitação de dezenas de milhões de laudos que estavam em papel”, relata o professor da FGV.

AS INFORMAÇÕES SÃO CONFIÁVEIS, LEVANTADAS POR PESSOAS INDEPENDENTES E QUALIFICADAS, O QUE NOS AJUDA A TER CERTEZA DE COMPARAR COISAS EQUIVALENTES" Paulo Picchetti

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Dessa forma, enfatiza Picchetti, o novo indicador será um “retrato refinado dos preços dos imóveis, vai mostrar tendências e ajudar as projeções, dando mais consistência e transparência às análises”. O presidente da Abecip vai além, afirmando que o índice vai atender a vários públicos, ajudando na tomada de decisões e explicando: “Em grande parte do mundo as decisões macroeconômicas são tomadas de olho no mercado de construção, que é sempre um setor grande não só pela relevância na economia, mas também do ponto de vista da mão de obra. É o que acontece nos Estados Unidos, onde o desempenho do mercado imobiliário é uma das principais referências para medir a temperatura econômica. O IGMI-R ABECIP traz essa ferramenta para todos os envolvidos em gestão”. Gilberto Duarte recorda que, além de aumentar a

transparência sobre o que está acontecendo com os preços, mostra também aspectos menos visíveis, como o nível de atividade de financiamento do mercado. “Será um input importantíssimo para todos os que são responsáveis pela política econômica”, afirma.

Na visão do dirigente da Abecip, o IGMI-R ABECIP atende também ao público investidor – incorporadores e investidores financeiros. “Quem está pensando em novos projetos ou busca rentabilidade para suas aplicações tem agora um instrumento para saber em que regiões os preços estão subindo, onde estão caindo, se os preços estão acompanhando a inflação ou se há sinais de que é preciso repensar o direcionamento dos recursos. Ou seja, os investidores vão ter os melhores sinais e poderão tomar melhores decisões de investimento”, explica. São as mesmas características que

GOVERNO E MERCADO DESTACAM BENEFÍCIOS Bastante aguardado pelos integrantes do mercado imobiliário, o novo índice desperta expectativas de aprimoramento dos negócios e de atração de investidores estrangeiros. É o que acredita o diretor executivo de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotonio Costa Rezende, para quem o indicador é de relevância extrema, pois traz dados construídos com bases consistentes e é conduzido por instituição técnica de grande credibilidade, inclusive para investidores internacionais. "Todos os agentes econômicos serão beneficiados e, quando estiver consolidado e visível, ajudará até o comprador a planejar e adquirir sua casa", afirma.

Rezende lembra que há muitos anos o setor vinha trabalhando para ter um indicador que permitisse um acompanhamento sistêmico, composto de preços por regiões e prédios. "Ele dá segurança muito grande para os atores, sejam construtoras, investidores ou o governo federal, pois permite evitar comportamentos que possam prejudicar o mercado. Com seus dados, é possível perceber as tendências e as construtoras, por exemplo, podem planejar melhor seus lançamentos".

O diretor da CEF enfatiza que o índice vai evoluir para atender a novas necessidades. "É apenas o início de um modelo mais institucional de acompanhamento de mercado e na sua esteira virão outros avanços, como medição da velocidade de vendas, do estoque produzido e em produção e do volume de novos lançamentos", diz.

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O diretor de Regulação do Banco Central, Otávio Ribeiro Damaso, também vê como positiva a iniciativa da Abecip. Ele lembra que, "em 2009/2010, o Banco Central lançou o desafio de construirmos indicadores de preços de imóveis no Brasil. O mercado entendeu e abraçou o desafio. Alguns índices foram criados, com metodologias e abrangências distintas. Cada índice cumpre uma função. A leitura precisa do que está ocorrendo de fato no mercado imobiliário requer entender as peculiaridades de cada um desses índices e saber lê-los em conjunto. Não tenho dúvida de que o índice da Abecip virá para agregar e contribuirá para entendermos ainda melhor o desenvolvimento do mercado de crédito imobiliário no Brasil".

Para o consultor Sergio Odilon dos Anjos, ex-chefe do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do Banco Central, o índice tem efeito positivo para todo o mercado de crédito, pois contribui para a clareza e a eficiência das decisões. "Facilita a vida dos bancos e dos cidadãos, seja nos processos de gestão de riscos e de avaliação, ou no auxílio na hora de comprar, oferecendo informações mais precisas". Para Odilon, os benefícios trazidos pelo novo indicador podem ser ainda maiores se forem associados ao banco de dados criado pela Resolução 4088 do BC. "Essa iniciativa foi bem avaliada por organismos internacionais e seus dados podem e devem ser compartilhados pela sociedade, pois traz um grau de informações muito grande".

DIVULGAÇÃO

tornam o índice relevante para os bancos, que terão no IGMI-R ABECIP um termômetro da oferta e da demanda. “Toda vez que se perceber que os preços estão ascendendo, tipicamente se terá um momento de mercado mais comprador e, portanto, maior apetite para financiar e suprir o mercado. E o reverso também é verdadeiro, pois se pontualmente ficar claro que os preços estão pressionados é o momento dos bancos tirarem o pé e financiarem menos”, explica.

Embora destinado a um público especializado, o IGMI-R ABECIP, na visão de Gilberto Duarte, terá utilidade também para o comprador, pois sinaliza a hora de comprar ou de permanecer com o imóvel. “Grande parte da riqueza das pessoas está imobilizada e até hoje não se tinha nenhum índice para medir detalhadamente a evolução desse patrimônio e ajudar na tomada de decisões”.

Contudo, afirma, esse indicador inclui um método estatístico bastante sofisticado, do ponto de vista de levantamento de preços, que atende melhor ao público especializado. “Um aspecto bastante interessante é que, diferentemente dos índices já existentes, que apontam a direção do mercado imobiliário de forma um pouco mais rudimentar, o grande valor do IGMI-R ABECIP está no fato de que, além de trazer informações de negócios fechados, não de preços pedidos, cada imóvel que entra na base de dados inclui outras variáveis (62) levantadas a partir de uma inspeção física do imóvel por engenheiros qualificados, especialistas, com alto grau de rigor, que permite aferir com exatidão se os preços estão caindo e subindo, inclusive em diferentes regiões de uma mesma cidade”, diz.

Essa possibilidade, completa o presidente da Abecip, vai permitir que se façam mapas sobre a temperatura dos negócios, ou seja, como os bancos vão periodicamente alimentar essas bases com as operações que estão sendo fechadas, será possível saber em quais regiões do Brasil é maior ou menor a atividade imobiliária. “Normalmente, se imagina que a comercialização de imóveis é randomicamente distribuída no mercado, mas as análises da base de dados do índice mostraram que não é assim e que o mapa de calor muda de maneira bastante dinâmica. Esse é um aspecto do IGMI-R ABECIP que me impressionou e reforçou minha visão de que é uma ferramenta de valor inestimável para incorporadores, fundos de investimento e para os próprios bancos”.

ESSA INICIATIVA FOI BEM AVALIADA POR ORGANISMOS INTERNACIONAIS E SEUS DADOS PODEM E DEVEM SER COMPARTILHADOS PELA SOCIEDADE Sérgio Odilon

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LANÇADO, EM 22 DE NOVEMBRO,

O NOVO ÍNDICE IMOBILIÁRIO

IGMI-R ABECIP é o primeiro indicador de preços de imóveis de largo espectro

U

ma cerimônia com 120 pessoas – autoridades, representantes da construção civil e do crédito imobiliário, economistas, professores e alunos, entre outras – marcou o lançamento do Índice Geral do Mercado Imobiliário (IGMI-R ABECIP), cujos primeiros resultados estão, desde 22 de novembro, no site da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O índice traduz o enorme esforço da Abecip e da Fundação Getúlio Vargas para criar uma ferramenta capaz de mostrar as variações dos preços dos imóveis residenciais no País, começando por nove capitais para as quais há uma base de dados satisfatória: São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Porto Alegre, Fortaleza, Recife, Curitiba, Salvador e Goiânia. O IGMI-R ABECIP suprirá uma lacuna nas estatísticas brasileiras.

Inspira-se na relevância que tem o índice Case-Schiller para o mercado norte-americano, com metodologia diferente, baseada em transações repetidas com os mesmos imóveis.

Ao indicar preços de moradias, o IGMI-R ABECIP ajudará a dar suporte à expansão do crédito imobiliário nos próximos anos, prevista pelos palestrantes do encontro de lançamento do índice: Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Abecip; Otávio Damaso, diretor de Regulação do Banco Central; Samuel Pessôa, pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre-FGV); e Paulo Picchetti, coordenador técnico do IGMI-R ABECIP.Gilberto Duarte de Abreu Filho enfatizou a importância do novo indicador não apenas para o setor imobiliário, mas para toda a economia. Com o IGMI-RABECIP será possível, afirmou, conhecer com mais precisão o valor dos ativos imobiliários, agregando eficiência às atividades de todos os segmentos do setor.

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“UM ÍNDICE COMPLEXO E INTERESSANTE Samuel Pessôa

O novo índice, disse Otávio Damaso, “será um dos mais importantes indicadores para o mercado imobiliário, para o governo e para as políticas públicas”. O diretor do BC notou que “há um grande espaço para o crédito imobiliário crescer”. Mas as regras atuais, admitiu, não bastam para levar o segmento ao patamar previsto nas próximas décadas, apesar do apoio de novos instrumentos, como as Letras Imobiliárias

NO PRIMEIRO IGMI-R ABECIP, CIDADES EM ALTA E EM BAIXA

IGMI-R ABECIP (Índice Brasil e Capitais) IGMI-R ABECIP (Índice Brasil e Capitais) IGMI-R ABECIP (Índice Brasil e Capitais) IGMI-R ABECIP (Índice Brasil e Capitais) IGMI-R ABECIP (Índice Brasil e Capitais) IGMI-R ABECIP (Índice Brasil e Capitais) IGMI-R ABECIP (Índice Brasil e Capitais) IGMI-R ABECIP (Índice Brasil e Capitais)

108 108 108 108 108 108 108 108 108 106

106 106 106 106 106 106 106 106 104 104 104 104 104 104 104 104 104

Base Jan.2014 = 100 Base Jan.2014 = 100 Base Jan.2014 = 100 Base Jan.2014 = 100 Base Jan.2014 = 100 Base Jan 2014 = 100

102 102 102 102 102 102 102 102 102 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 98 98 98 98 98 98 98 98 96 96 96 96 96 96 96 96 96 94 94 94 94 94 94 94 94 94 92 92 92 92 92 92 92 92 92

90 90 90 90 90 90 90 90 90

14 20

01

14 20

04

14 20

07

14 20

10

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01

15 20

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07

15 20

10

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01

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04

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07

16 20

10

São Paulo Rio de Janeiro Belo Horizonte Fortaleza Recife Curitiba Porto Alegre Salvador Goiânia Brasil São Paulo Rio de Janeiro Belo Horizonte Fortaleza Recife Curitiba Porto Alegre Salvador Brasil Goiânia São Paulo São Paulo São Paulo São Paulo São Paulo São Paulo Rio de Janeiro Rio de Janeiro Rio de Janeiro Rio de Janeiro Rio de Janeiro Rio de Janeiro Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Fortaleza Fortaleza Fortaleza Fortaleza Fortaleza Fortaleza Recife Recife Recife Recife Recife Recife Curitiba Curitiba Curitiba Curitiba Curitiba Curitiba Porto Alegre Porto Alegre Porto Alegre Porto Alegre Porto Alegre Porto Alegre Salvador Salvador Salvador Salvador Salvador Salvador Goiânia Goiânia Goiânia Goiânia Goiânia Goiânia Brasil Brasil Brasil Brasil Brasil Brasil São Paulo Rio de Janeiro Belo Horizonte Fortaleza Recife Curitiba Porto Alegre Salvador Goiânia Brasil

Período

% no ano

% 12 meses

% Desde jan. 14

Goiânia

0,6%

0,7%

6,1%

Fortaleza

1,6%

1,7%

4,3%

São Paulo

-2,5%

-2,7%

2,2%

Porto Alegre

-1,9%

-2,1%

-1,2%

Rio de Janeiro

-3,7%

-3,5%

Recife

-1,6%

-1,5%

Belo Horizonte

-3,5%

-2,9%

Salvador

-2,9%

-4,5%

Curitiba

-2,3%

-2,5%

Brasil

-2,3%

-2,4%

Garantidas (LIGs). No curto prazo, enfatizou, “as regras podem ser simplificadas para acelerar a transição” entre o presente e o futuro. Samuel Pessôa também elogiou o IGMI-R ABECIP – “um indicador extremamente complexo e interessante”, afirmando: “Podemos ser muito otimistas com o mercado imobiliário”. Na medida, advertiu, que o Brasil possa ter “juros normais”. Mas para isso cabe enfrentar duas questões centrais, permitindo que a economia supere a recessão e a crise fiscal. A primeira é aprovar a PEC do Teto de Gastos, e a segunda, fazer a reforma da Previdência. Sem elas, o Brasil “voltará aos anos

80”, marcado por inflação e baixo crescimento. A aprovação das reformas fiscal e previdenciária permitirá reduzir a “taxa de juros de equilíbrio”, prognosticou.

Em palestra que despertou enorme interesse dos participantes do en-3,9% contro, Paulo Picchetti tra-5,8% tou com didatismo da metodologia do índice. O indi-7,0% cador baseia-se nos laudos -7,8% de avaliação dos bancos, -1,5% com variáveis como localização, segurança, acesso a serviços públicos, qualidade da construção e dimensões. O IGMI-R ABECIP permitirá conhecer as “tendências de preços de cada quarteirão das cidades abrangidas”. Os primeiros resultados são conhecidos: tendo como base janeiro de 2014 (índice 100), houve até outubro de 2016 queda de 2,4% no preço dos imóveis no País. A desvalorização não foi uniforme. Em Goiânia, por exemplo, houve valorização de 6,1% e, em Curitiba, queda de 7,8% no mesmo período.

-2,9%

* Jornalista REVISTA DO SFI

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APRESENTANDO O IGMI-R ABECIP

O

Por Paulo Picchetti *

grau de complexidade e o tamanho da economia brasileira exigem estatísticas igualmente sofisticadas e abrangentes para a sua compreensão. Do ponto de vista dos índices de preços, a história inflacionária do País, principalmente no final do século passado, justificou o interesse profundo nos índices de preços ao consumidor, de tal forma que hoje o País conta com um número de indicadores complementares nessa área. Entretanto, com a estabilização monetária atingida nos últimos anos, novos indicadores ganharam maior relevância.

Em particular, percebeu-se uma grande necessidade de indicadores de preços de ativos imobiliários no Brasil. O lançamento do Índice Geral de Preços Imobiliários – Comercial (IGMI-C) em 2011 preencheu a lacuna com relação à rentabilidade de imóveis comerciais, tais como conjuntos de escritórios, shopping-centers, galpões industriais, hotéis, etc. O Índice Geral do Mercado Imobiliário – Residencial (IGMI-R) completa este conjunto com informações sobre a evolução de preços de imóveis residenciais.

O cálculo de índices de preços para o setor imobiliário residencial possui extrema importância para o cômputo de risco de agentes financiadores, para a administração da política monetária e para o acompanhamento dos principais agregados macroeconômicos ao longo das diferentes fases dos ciclos.

Idealmente, este índice deveria ser baseado em um conjunto de informações relativas a valores de transações efetivas, coletados ao longo do tempo de forma contínua. No entanto, imóveis são bens altamente heterogêneos ao longo de várias de suas características fundamentais de valorização. No mercado norte-americano, dadas sua dimensão e característica de mobilidade elevada da população, é possível calcular um índice de preços de imóveis residenciais através da metodologia de transações repetidas, como é o caso do índice de Case-Schiller.

Desta forma, garante-se em cada instante do tempo a comparação entre os preços de um mesmo conjunto de imóveis, de tal forma que as variações resultantes sejam reflexo dos fundamentos do mercado, e não da composição da amostra de imóveis considerados.

Na medida em que esta disponibilidade de informações não se verifica na maioria dos países, medidas alternativas vêm sendo propostas, cujo objetivo único é controlar as diferenças nas composições das informações disponíveis em cada instante do tempo, para que se consiga efetivamente avaliar a tendência de preços ligada aos fundamentos do mercado. A literatura internacional voltada para a solução destas questões envolve

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a combinação da utilização de fontes de informações alternativas com modelos econométricos baseados em princípios sólidos de inferência estatística (ver, por exemplo, Statistics Netherlands and EuroStat (2011), Handbook on Residential Property Price Indices, v3).

O NOVO ÍNDICE DE PREÇOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS (IGMI-R ABECIP) FOI CONSTRUÍDO COM BASE NA MELHOR METODOLOGIA Com relação às fontes de ESTATÍSTICA informações (na ausência de preços de transação conINTERNACIONAL

fiáveis), uma possibilidade concreta é o uso de laudos de avaliação de imóveis feitos por empresas especializadas. Estes laudos seguem práticas internacionais, em que diferentes metodologias são combinadas por especialistas de mercado com a finalidade de fornecer a melhor aproximação possível para o valor pelo qual um imóvel fosse efetivamente transacionado.

Trata-se, é claro, de uma aproximação que, se por um lado não reflete exatamente o valor de transação, por outro produz uma aproximação de qualidade superior às informações voluntariamente fornecidas por pesquisas que não tenham metodologias padronizadas e onde existam incentivos para que os valores informados sejam diferentes dos efetivamente transacionados. A outra grande vantagem deste tipo de informação é sua disponibilidade, na medida em que um grande conjunto de profissionais especializados no setor imobiliário está continuamente envolvido na produção destas avaliações, atendendo a demandas de diferentes participantes deste mercado.

Com base neste conjunto de informações, o modelo econométrico proposto para a comparação dos preços dos imóveis ao longo do tempo, denominado modelo hedônico, parte do pressuposto de que o valor de um imóvel deriva da soma do valor imputado aos seus principais atributos. Considerando os atributos que são mensuráveis e verificáveis, temos um conjunto de variáveis que fazem parte das informações das avaliações, tais como localização, área do imóvel, características da vizinhança, qualidade do material utilizado no acabamento, número de aposentos, benfeitorias, etc. Em particular, a variável de localização utiliza uma ferramenta de geo-refenciamento que transforma cada logradouro em um conjunto preciso de coordenadas de longitude e latitude, permitindo uma medida precisa deste fator fundamental de valorização dos imóveis.

O modelo econométrico busca então isolar o efeito de cada um destes atributos observáveis sobre o valor do imóvel.

Com isso, resolve-se o problema da comparação de imóveis heterogêneos, uma vez que a precificação de cada atributo individual possibilita comparar os valores de imóveis distintos através dos valores de seus atributos. Não existe, portanto, a necessidade de forçar a homogeneização dos imóveis elegendo-se um tipo particular como o mais representativo do mercado, o que claramente envolve uma dificuldade operacional associada ao conhecimento do universo do mercado imobiliário não só em um instante do tempo, mas também evoluindo ao longo do tempo. Adicionalmente, pode-se estratificar o mercado com base nestas características e com isso obter sub-índices de preços para diferentes segmentos.

Assim, dentro de cada período em que se acredita que os preços não apresentem variações agregadas significativas (por exemplo, um mês), utilizam-se as informações de avaliações do período para a estimativa dos parâmetros dos modelos hedônicos. Em períodos seguintes, novos conjuntos de informações de avaliações (que são realizadas de forma contínua) são empregados para novas estimativas. O modelo econométrico então imputa os coeficientes estimados em um período nas características correspondentes observadas no período seguinte. As diferenças de valores entre um amplo conjunto de imóveis computadas desta forma entre dois períodos refletem, então, as variações desejadas no que diz respeito ao fundamento do mercado.

Com base em laudos de avaliações fornecidos por um conjunto expressivo de agentes financiadores imobiliários, o IGMI-R ABECIP será calculado com uma amostra mensal, começando em janeiro de 2014, e então atualizado mensalmente.

A base de dados possui informações sobre imóveis em mais de quatro mil municípios espalhados por todos os Estados do País, o que permite o cálculo do índice com abrangência nacional.

Inicialmente, ele será calculado para o total do País, e separadamente para as nove capitais com maior densidade de informações (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia). Ao longo do tempo, outros municípios serão gradualmente incorporados, assim como outras aberturas, buscando níveis maiores de detalhes, como, por exemplo, por diferentes regiões dos principais municípios e por tipos de imóveis.

O IGMI-R ABECIP representa o esforço de alguns anos para a padronização e consolidação das informações, baseadas em laudos de avaliação utilizados nas operações de financiamento, e da definição da melhor metodologia estatística, seguindo padrões internacionais, para a análise destas informações. Assim, deverá receber a atenção de diferentes agentes ligados ao mercado imobiliário e à análise da conjuntura econômica nacional. (*) Professor do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre-FGV), é o responsável pela metodologia do IGMI-R ABECIP

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COLUNISTA

CELSO MARTONE é professor titular da FEA-USP

CAMINHO ÍNGREME RUMO AO

AJUSTE FISCAL

Superando o estado de calamidade fiscal e revertendo a trajetória do déficit, o País poderá vencer a inflação e a desconfiança dos agentes privados, voltando ao crescimento sustentável

A

pergunta que se faz hoje é se ainda há tempo para realizar o ajuste fiscal, dadas a devastação das finanças públicas, a recessão e as restrições políticas que limitam a ação do governo. A comparação inevitável é com os países PIGS (Portugal, Irlanda, especialmente o G de Grécia e Espanha), que ainda se debatem com excesso de endividamento, déficit primário e baixo crescimento, oito anos após a crise financeira e a despeito da maciça ajuda recebida da União Europeia. Enquanto não ficar claro que o setor público tem programa e compromisso para reverter o déficit nos próximos anos, a desconfiança dos agentes privados continuará a ser um empecilho para a retomada da atividade econômica.

As quatro figuras a seguir mostram a gravidade da situação fiscal, apenas no âmbito federal. Não vamos examinar as finanças estaduais e municipais, que também são tanto ou mais caóticas do que as federais e complicam ainda mais o problema fiscal brasileiro. As Figuras 1 e 3 mostram a evolução das contas do chamado “governo geral” (a consolidação do Tesouro Nacional, Banco Central e Previdência Social) no período 2002-2018, já considerando o programa de ajuste proposto pelo governo Temer até aqui, que basicamente se resume na fixação do chamado “teto” anual para os gastos primários, que os congelaria em termos reais pelo menos nos próximos dez anos. (A reforma da Previdência Social

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não foi considerada, por ainda não se dispor de um projeto sobre o tema).

Nas duas figuras citadas, dois pontos chamam a atenção. O primeiro é a lenta reversão do déficit primário no biênio 2017-18.

A expectativa é de que se atinja o equilíbrio apenas em 2019. O segundo é o aumento das despesas com juros sobre a dívida, em torno de 8% do Produto Interno Bruto (PIB), o que tem feito o déficit nominal beirar o nível de 10% do PIB. Nessas condições, como mostra a Figura 2, a dívida bruta mantém trajetória crescente, atingindo em torno de 78% do PIB em 2018.

Parte do crescimento da dívida se deve à elevada taxa de juro real (em torno de 7% ao ano em 2016) paga pelo governo para rolar seu passivo financeiro. A redução esperada da taxa de inflação no próximo ano e, com ela, a possibilidade de o juro real cair para, digamos, 4% ao ano, e o provável aumento do PIB permitirão um alívio importante na dinâmica da dívida. Entretanto, a permanência do déficit primário ainda fará que a relação dívida-PIB continue crescendo.

A maior dificuldade para reverter o déficit primário do governo geral são as despesas com o sistema de Previdência Social. A Figura 4 mostra a evolução explosiva do déficit do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) desde 2002, com a projeção do governo para os próximos dois anos. Em 2017-18, o défi-

O DESEQUILÍBRIO FISCAL É CAUSA, E NÃO CONSEQUÊNCIA, DA RECESSÃO ATUAL E SUA CORREÇÃO É CONDIÇÃO NECESSÁRIA PARA RECUPERAR A CAPACIDADE DE CRESCIMENTO

GOVERNO GERAL: RECEITA, DESPESA E RESULTADO PRIMÁRIO COMO PROPORÇÃO DO PIB (%) 24 DESPESA

20 16

RECEITA

12 8 4

RESULTADO PRIMÁRIO

0 -4

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

DÍVIDA BRUTA DO GOVERNO GERAL EM RELAÇÃO AO PIB (% ) 80 75 70 65 60 55 50

06

08

10

12

14

16

18

cit previdenciário será superior ao déficit primário total do governo geral, ou seja, o governo terá superávit em suas contas primárias (exceto Previdência) para atenuar o déficit da Previdência. Isso significa simplesmente que a fixação de um teto global de expansão dos gastos primários produzirá um aperto cada vez maior nas despesas primárias que não as previdenciárias, o que é claramente insustentável.

A única maneira de tornar o teto de gastos viável é a reforma da Previdência, tema que tem sido discutido há pelo menos três décadas por economistas e outros especialistas, sem nunca ter sensibilizado o Executivo ou o Congresso Nacional. Naquela época, ajustes moderados no sistema poderiam ter produzido equilíbrio no longo prazo. Hoje, a reforma terá que ser mais profunda e dolorosa para os grupos envolvidos e, portanto, politicamente mais difícil. O fato básico é o seguinte: o Brasil gasta 12,5% do PIB com Previdência (pública e privada), mas, dada a estrutura etária da população, deveria gastar apenas 8% do PIB para acompanhar o padrão internacional. Como as alíquotas de contribuição à Previdência já são as mais elevadas do mundo, o caminho a seguir é a redução sistemática dos benefícios e das despesas em geral.

A DÍVIDA PÚBLICA E O MERCADO O financiamento de um déficit nominal do setor público de 10% do PIB produz um gigantesco “crowding out” (ou expulsão) do REVISTA DO SFI

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GOVERNO GERAL: RECEITA, DESPESA E RESULTADO PRIMÁRIO COMO PROPORÇÃO DO PIB (%)

A TAREFA CENTRAL DO GOVERNO É RECUPERAR O EQUILÍBRIO MACROECONÔMICO, DESTRUÍDO POR MAIS DE UMA DÉCADA DE POLÍTICAS EQUIVOCADAS

12 10 8 6 4 2 0 -2 -4

2002

2004

2006

PRIMÁRIO

2008

2010

2012

JUROS

2014

2016

2018

NOMINAL

O BALANÇO DA PREVIDÊNCIA DO SETOR PRIVADO (INSS) (% DO PIB) 10 8

DESPESA

6 RECEITA

4 2

DÉFICIT

0 -2 -4

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

setor privado no mercado financeiro. Para abrir espaço para tal financiamento, o governo impulsiona a taxa real de juro para cima e “expulsa” consumo e investimento privados da economia. Parte do diferencial de juro real entre o Brasil e os demais países emergentes pode ser explicada por esse fenômeno. Na verdade, o governo tem poupança negativa de longa data, mas isso se agravou nos últimos anos, na medida em que se acentuou o desequilíbrio fiscal. Dois pontos importantes devem ser lembrados. Primeiro, o Banco Central não determina a taxa real de juro na

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REVISTA DO SFI

economia, mas apenas a taxa nominal básica (a Selic). No longo prazo, a taxa real é determinada no mercado, pela oferta de poupança e a demanda de investimento. A política monetária, como instrumento de controle da demanda agregada nominal, ajuda a determinar o nível de preços (ou sua taxa de variação).

Assim, culpar o Banco Central pelos “juros altos” é o mesmo que culpar o termômetro por marcar a temperatura.

Segundo, para financiar o déficit, o governo cria uma cunha entre poupança e investimento, forçando o juro real para cima.

O desequilíbrio fiscal é causa, e não consequência, da recessão atual e sua correção é condição necessária para recuperar a capacidade de crescimento. Fica difícil prever uma retomada rápida do investimento privado numa situação em que a maior parte da poupança interna é capturada pelo setor público para financiar seu déficit. As várias modalidades de investimento são restritas pela escassez de recursos. Em especial, a infraestrutura econômica, que necessita urgentemente de expansão e exige grande volume de capital, permanece praticamente estagnada.

A tarefa do atual governo é recuperar o equilíbrio macroeconômico do País, destruído por mais de uma década de políticas equivocadas. Isso significa basicamente três coisas: sustentabilidade fiscal, inflação baixa e, como consequência das duas primeiras, o crescimento econômico.

HABITAÇÃO POPULAR

PERSPECTIVAS PARA

HABITAÇÃO SOCIAL NO BRASIL

A habitação social tem papel central como indutora do desenvolvimento urbano sustentável Por Maria Henriqueta Arantes*` REVISTA DO SFI

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O

s anos de 2015 e 2016 foram decisivos para as agendas internacionais ligadas ao desenvolvimento sustentável, dentre elas os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) e a Nova Agenda Urbana (NUA). Esta última foi aprovada durante a Conferência das Nações Unidas para a Moradia e o Desenvolvimento Urbano Sustentável - Habitat III. Entretanto, “tornar as cidades e assentamentos humanos inclusivos, seguros, resilientes e sustentáveis” ainda representa um grande desafio, cujo enfrentamento pressupõe a superação de enormes passivos ambientais, urbanos e habitacionais que se acumularam. Neste sentido, a habitação social possui um papel central como potencial indutora do desenvolvimento urbano sustentável e por isso o seu papel de destaque na Nova Agenda Urbana.

Nas últimas décadas, o Brasil avançou significativamente na estruturação de seu quadro institucional e dos marcos regulatórios que permitiram a consolidação da atual política habitacional. A escala dos desafios foi enfrentada por meio da estruturação de fontes de financiamento que permitiram investimentos públicos e privados massivos, atendendo as famílias mais vulneráveis e criando condições para a formação de um novo mercado de habitação social. Houve progresso também na normatização e na criação de programas de controle da conformidade e incentivo à qualidade na construção civil e, especificamente para o setor habitacional, na criação de normas para melhor desempenho das edificações. É necessário, porém, continuar a avançar na implementação das políticas e, principalmente, no aprimoramento das práticas de produção habitacional, de forma a promover inclusão e equidade, a redução da pobreza e a democratização do acesso às oportunidades urbanas, com vistas a um futuDÉFICIT HABITACIONAL POR FAIXA DE RENDA 2014

1,4%

ro mais sustentável nas cidades. Enfrentar nossos passivos, cumprindo os compromissos globais de sustentabilidade assumidos recentemente, com foco na implementação da Nova Agenda Urbana, deve considerar, sobretudo, uma abordagem multiescalar da política pública, que considere as pessoas, a habitação e a cidade. Exige que os governos executem políticas capazes de diagnosticar a situação do quadro habitacional de cada país e apresentar soluções coerentes. Para além das políticas habitacionais tradicionais, baseadas, sobretudo, no subsídio, é importante criar marcos para a superação da pobreza e para o desenvolvimento urbano e rural planejado e sustentável. Igualmente, se faz urgente o incentivo a novas tecnologias que viabilizem o acesso à moradia digna, reduzindo os custos de construção e de obtenção de crédito.

O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) representou um avanço importante para a política habitacional brasileira. Presente em cerca de 96% dos municípios brasileiros, o programa já contratou mais de 4,4 milhões de unidades habitacionais que, quando entregues, beneficiarão mais de 16 milhões de pessoas. Os investimentos, da ordem de R$ 318 bilhões, representam forte impacto para a economia do País em termos de geração de renda e empregos diretos e indiretos. Um programa desta importância não pode parar.

EIXOS DE DESENVOLVIMENTO – Buscando o contínuo aprimoramento da produção habitacional, a Secretaria Nacional de Habitação garantiu a continuidade de projetos e ações em curso, aos quais agregou um conjunto de novas iniciativas que foram estruturadas em quatro eixos de desenvolvimento, quais sejam: pessoas, produtos, processos e investimentos.

Pessoas: modelagem de ações com vistas à sustentabilidaDÉFICIT HABITACIONAL POR COMPONENTE 2014

SEM RENDIMENTO

2,1%

6,05%

4,8

DE 0 A 3 SALÁRIOS MÍNIMOS

9,2%

31,05%

14,22%

DE 3 A 5 SALÁRIOS MÍNIMOS DE 5 A 10 SALÁRIOS MÍNIMOS MAIS DE 10 SALÁRIOS MÍNIMOS DOM. PRECÁRIO

82,5%

FONTE: FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, DÉFICIT HABITACIONAL 2014.

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REVISTA DO SFI

COABITAÇÃO

48,23%

ÔNUS EXCESSIVO ADENSAMENTO

DEMANDA DE DOMICÍLIOS BRASIL 2010 A 2040 8.000

7.099

(EM MIL UNIDADES)

6.768 5.569

6.000

4.415

4.000

3.281 2.193

2.000 2010/15

2016/20

2021/25

2026/30

2031/35

2036/40

NOTA: ESTIMATIVA COM BASE EM CENÁRIO DE CONTINUIDADE DA PROJEÇÃO POPULACIONAL ATUAL FONTE: DADOS PRELIMINARES – ESTUDO DEMANDA FUTURA, UFF, 2016

de das famílias beneficiárias, com o objetivo de promover o acesso à cidade, o fortalecimento e a resiliência das comunidades e a segurança nos empreendimentos. Produtos: ampliação e qualificação dos produtos habitacionais ofertados pelo governo federal, buscando enfrentar tipos diferentes de necessidades habitacionais por meio de diferentes linhas programáticas de atendimento.

Processos: aprimoramento de processos internos de gestão com vistas à melhoria da eficiência, eficácia e efetividade dos programas habitacionais, por meio do monitoramento do desempenho do parque habitacional entregue e aumento da transparência e do controle social. Investimentos: modelagem de alternativas com vistas à sustentabilidade e qualificação do gasto público e ao estímulo à aplicação do capital privado, por meio do incentivo à competitividade, garantia de isonomia na distribuição e novas modelagens como as parcerias público-privadas e a locação social.

AÇÕES IMEDIATAS – Paralelamente à estruturação dos eixos de desenvolvimento, um conjunto de ações imediatas foi posto em prática visando a garantir a continuidade do PMCMV. Primeiramente, foi dada prioridade à garantia do pagamento em dia das medições de obras realizadas e o segundo foco foi atribuído à retomada das obras paralisadas.

Ao todo, são cerca de 84 mil unidades habitacionais com obras paralisadas, das quais o Ministério das Cidades já autorizou a retomada de cerca de 16 mil. Com o processo de retomada das obras em andamento e com os pagamentos das obras em dia, o próximo passo foi planejar os novos investimentos. Neste sentido, priorizou-se a contratação de 14 mil unidades em empreendimentos vinculados a operações do PAC que demandam o reassentamento de famílias, ação já implementada.

Também foram estabelecidas metas de contratação para o próximo ano. Para as operações financiadas com recursos do FGTS a meta é contratar 600 mil unidades entre as diversas modalidades e faixas de atendimento, dentre elas a nova

Faixa 1,5. Nas modalidades com maiores subsídios, como o PMCMV Empresas, PMCMV Entidades e Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR), a meta é contratar 170 mil unidades no ano de 2017. A criação da Faixa 1,5 visa a atender um grupo de famílias que o programa não estava alcançando, seja pela renda, seja pelo valor dos imóveis ofertados pelo mercado. Com o objetivo de alavancar a capacidade de pagamento de famílias que possuem renda bruta mensal de até R$ 2.350,00, foram estabelecidas taxas de juros reduzidas e subsídios de até R$ 45.000,00. Cerca de 3 mil unidades já foram contratadas em 24 empreendimentos de pequeno porte, que misturam diferentes faixas de renda e que estão bem inseridos na malha urbana. Até o fim de 2016 esperamos contratar outras 37 mil unidades em empreendimentos com este mesmo nível de qualidade, garantindo, assim, o sucesso da nova modalidade.

Avançamos também na diversificação dos tipos de atendimento habitacional com a criação do Programa Cartão Reforma, voltado a fazer frente ao déficit habitacional qualitativo, associado a condições precárias de habitabilidade da moradia. Segundo cálculos da Fundação João Pinheiro, os domicílios inadequados chegam a 10 milhões entre a população de menor renda.

O novo programa subsidia a aquisição de material de construção e oferece assistência técnica para que famílias com renda mensal de até R$ 1.800,00 e que já possuem uma casa possam, por meio da reforma, ampliação ou mesmo conclusão, melhorar as condições de habitabilidade da sua moradia.

Os investimentos previstos para o próximo ano chegam a R$ 500 milhões com a meta de atender cerca de 100 mil famílias por meio de ações articuladas com Estados e municípios, que serão responsáveis pela indicação das áreas de intervenção e seleção das famílias beneficiárias. A fim de estruturar o planejamento de longo prazo da política habitacional, estão sendo revisados os estudos para estimativa da demanda demográfica futura, que deverão alimentar a revisão do Plano Nacional de Habitação, prevista para ter início em 2017.

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EVOLUÇÃO DAS CONTRATAÇÕES DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA 450.000

CCFGTS ENTIDADES

QUANTIDADE DE UNIDADES HABITACIONAIS

400.000

FAR

350.000

OFERTA PÚBLICA RURAL

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000

2009

2010

2006

2011

2012

2013

2014

2015

2016

FONTE: BANCO DE DADOS INSTITUIÇÕES/AGENTES FINANCEIROS POSIÇÃO: 30/09/2016

Por fim, mas não menos importante, o Ministério das Cidades avançou na revisão do marco regulatório da Regularização Fundiária, componente fundamental para a efetiva implementação da política habitacional. Estima-se que cerca de 100 milhões de pessoas vivam em imóveis irregulares no Brasil. Para superar essa grave situação e garantir a regularização fundiária para milhares de famílias, o Ministério das Cidades instituiu Grupo de Trabalho para aperfeiçoar o marco legal e definir a Política Nacional de Regularização Fundiária.

O objetivo é simplificar, desburocratizar, agilizar e tornar transparentes todas as ações e procedimentos nas regularizações de assentamentos urbanos irregulares. Essa medida de grande alcance socioeconômico irá beneficiar as pessoas que habitam ocupações inseridas em áreas públicas ou privadas, com finalidade, uso e destinação urbanos, utilizadas

predominantemente para fins de moradia. A política habitacional do governo federal, atendendo aos comandos dos pactos internacionais dos quais o País é signatário, prioriza a sustentabilidade e defende a centralidade da política habitacional para o desenvolvimento harmônico das cidades, atendendo aos preceitos de salubridade, da inclusão social e econômica e da sustentabilidade das ações implementadas. Para tanto, se baseia em três pilares que são o desafio do enfrentamento do déficit quantitativo e qualitativo e da regularização fundiária.São novos tempos, novos desafios e o acreditar de novos avanços reais com o compartilhamento de todo o processo com a sociedade civil brasileira para quem todo o esforço é dirigido. *Secretária Nacional de Habitação, chefiou a delegação brasileira na conferência Habitat III

Impacto dos Investimentos Realizados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (em R$ mil) Impactos diretos das obras

Impactos indiretos na cadeia produtiva

Impactos diretos das obras

Valor da contratação

287.841.756

289.738.222

263.951.478

Valor agregado

143.800.489

120.150.989

5.055

Emprego (pessoas)

2.503.334

2.552.175

2.503.334

Tributos

31.465.948

34.608.841

66.074.790

FONTE: FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS, 2014 ÍNDICES DE REFERÊNCIA: CONTAS NACIONAIS 2011 - IBGE.

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FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS

FINANCIAR NA

PLANTA

SOLUÇÃO OU PALIATIVO? As incorporadoras defendem a ampliação dos financiamentos na planta, mas as instituições financeiras alimentam dúvidas acerca da eficácia do mecanismo, já aplicado por vários bancos em situações específicas Por Marcos Garcia de Oliveira*

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T

ão grave é o problema do aumento dos distratos ao longo do biênio 2015/2016 que estimulou o debate sobre uma ampliação do mecanismo do financiamento na planta aos imóveis residenciais e comerciais de maior valor – hoje aplicado em escala moderada e por poucas instituições. Com a ampliação proposta, os riscos relacionados aos tomadores finais passariam da órbita dos incorporadores para a órbita dos bancos.

E o corolário seria um desestímulo aos distratos, com vistas a remover esse fantasma da vida do mercado imobiliário. O tema ganhou força nos últimos meses e poderá continuar em destaque, mas terá de ser mais bem explicitado. Afinal, o financiamento na planta é modalidade existente e praticada há muito tempo. E nada impede que agora seu uso seja mais intenso pelas instituições.

A posição de cada um dos atores dessa trama está exposta a seguir. Numa das pontas, incorporadores parecem enxergar sinais de melhoria do cenário para os imóveis – e nessa hipótese a ampliação dos financiamentos na planta não teria a importância hoje atribuída à modalidade. Na outra ponta, bancos mantêm dúvidas sobre a viabilidade da ideia, inseguros acerca dos benefícios de assumir riscos que não fazem parte de suas carteiras, pelo menos até então. Os atores têm em pauta enormes interesses comuns – como a recuperação sustentável do mercado imobiliário e a segurança jurídica das operações –, mas também assuntos a discutir melhor, como a adesão à ideia de ampliar os financiamentos na planta.

Ainda mais, os temas centrais em discussão – distratos e ampliação do financiamento na planta – têm como pano de fundo a crise do mercado imobiliário, cuja superação parece depender menos de regras e mais da melhoria do ritmo da atividade econômica. Trata-se de um panorama complexo, que não comporta visões dogmáticas.

Na visão de analistas, a possibilidade de queda da inflação e dos juros, aumento do nível de emprego e melhoria de renda dos assalariados poderia propiciar – ainda que lentamente – a retomada dos negócios imobiliários a partir de 2017. Nesse caso, o financiamento na planta tido agora como solução poderia até se transformar em empecilho à retomada. Motivo: encarece o custo do imóvel e impede as incorporadoras de corrigirem custos pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), cuja dinâmica é diferente daquela visível nos índices mais utilizados pelo sistema imobiliário, a começar da Taxa Referencial (TR).

A VISÃO DOS INCORPORADORES Do lado da construção civil, há confiança numa evolução da proposta de ampliação do crédito na planta. Um de seus prin-

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cipais defensores é Rubens Menin, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Para ele, o processo de ampliação dos financiamentos na planta pelos bancos privados “veio para ficar”.

Menin diz que “quem sair na frente beberá água limpa”, pois vai se beneficiar primeiro de uma forma de negócios positiva para todas as partes envolvidas. “Os construtores deixam de ter o risco dos distratos, os compradores ganham ao acertar a renda necessária e o valor das parcelas a pagar já no início do negócio, além de ter a dívida corrigida pela TR, e não por outros indicadores, e os bancos se beneficiam por iniciar mais cedo seu relacionamento com o cliente, estabelecendo com ele um vínculo definitivo”.

A consolidação desse processo contribuiria para a solução do dilema que hoje afeta o mercado imobiliário, onde fatores econômicos se somam a incertezas jurídicas e atividades de especulação para criar uma situação imprevisível: o número de lançamentos caiu a menos de 20% do que foi lançado em 2011. Não obstante as dimensões da crise, a perspectiva de uma alta de preços está no radar dos incorporadores. O presidente da Abrainc alerta: “O estoque está diminuindo e vamos ter uma curva ascendente no mercado, o que poderá causar novos problemas”.

Para o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), o financiamento na planta é uma forma de negócio conhecida e testada desde o início dos anos 2000. E poderia, em caráter pontual, ajudar a solucionar a questão do aumento dos distratos e de seus reflexos negativos sobre todo o mercado. “A ideia surgiu com os programas de demanda caracterizada pela Caixa Econômica Federal. Dentro do Minha Casa Minha Vida, havendo uma demanda mínima, ela aceita fazer o financiamento para o comprador final”, diz o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “Isso cresceu com o programa e começaram a surgir experiências com os bancos privados”.

Alguns bancos, afirma o economista, começaram a antecipar os financiamentos a partir de um determinado estágio da obra (em geral, 80% a 85%). “Nesse momento, a construtora passa para o comprador a fração ideal do terreno e a parte já concluída da obra e o banco faz o financiamento”. A saída, segundo o Secovi, é boa para o comprador, que reduz seus custos com despesas cartoriais e imposto de transmissão (reduzidos nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH), e para os bancos, que iniciam mais cedo seu relacionamento com o cliente.

Tal foi a origem da proposta de ampliar os financiamentos na planta para enfrentar o problema do aumento dos distratos. Pode ser, admite Petrucci, interessante para incorporadores e bancos, mas estes terão de cobrar uma taxa adicional para assumir riscos que hoje estão com as construtoras.

HÁ UMA ASSIMETRIA DE DIREITOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO, POIS O CONSUMIDOR É TRATADO COMO SE FOSSE HIPOSSUFICIENTE

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A VISÃO DOS BANCOS O presidente da Associação Brasileiras das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte de Abreu Filho, nota que, de fato, o financiamento na planta não é novidade. “É um produto que existe no mercado há décadas, aplicado às faixas de baixa renda com muito êxito”.

Mas o êxito do produto se deve a um conjunto de motivos que não estão presentes nas faixas de renda mais alta. “Na baixa renda as obras são simples, com prazos mais curtos de produção, o nível de inadimplência é baixíssimo porque conta com linhas subsidiadas, os preços têm sido mantidos e, portanto, é um mercado que não conhece crise”.

Na avaliação de Gilberto Duarte, não é tão fácil transplantar essa experiência para um mercado de alta renda. “Nesse caso, os prazos de construção são mais longos, o grau de exposição macroeconômica é maior e, no limite, (o risco) seria transferido das incorporadoras para os bancos, fazendo que o produto já não seja tão claro”. É por isso que, embora o produto exista há décadas, sem necessidade de regulamentação adicional para ser implementado, os bancos ainda não demonstrem interesse na proposta. “É um produto pronto, mas a decisão de fazer ou não cabe ao mercado, aos competidores, cabe a cada banco tomar suas decisões de risco”.

Para o presidente da Abecip, embora o produto seja visto pelo setor de construção como um remédio contra o aumento dos distratos, o problema é mais complexo e teve origem no “período da bonança”, em que as vendas eram muito rápidas e houve forte alavancagem. “Quando chegou a crise, algumas dessas vendas começaram a resultar em problemas, ao mesmo tempo em que a própria mudança do cenário econômico fez que os clientes se tornassem mais comedidos”. Não basta, agora, apenas transferir ônus.

O cerne da questão é que o mercado tem um problema efetivo e precisa buscar soluções de forma conjunta, nota Gilberto Duarte, que explica: “Temos um problema real que não é limitado às incorporadoras, porque, quando há distratos no patamar atual, a própria saúde financeira das incorporadoras está em risco e os bancos também passam a ter crédito de pior qualidade. A solução não é simplesmente transformar os problemas das incorporadoras em problema dos bancos”.

Em sua visão, os participantes do mercado precisam se aliar e buscar um fundamento de legislação que seja simétrico. “Um exemplo é o que existe na Espanha, onde há duas maneiras de comprar um imóvel. Em uma, o cliente final faz uma compra irretratável, ou seja, dela não pode desistir. Em outra, é possível distratar, só que a incorporadora também tem esse direito: ela pode alegar que os preços subiram de-

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mais e propor um reajuste ou o cancelamento do negócio”, explica. Gilberto Duarte acredita que a raiz da assimetria de direitos observada no mercado imobiliário brasileiro deriva da “premissa de que o consumidor é sempre hipossuficiente e de que não existe impacto nas empresas, pois elas são milionárias e podem arcar com todos os custos financeiros”. Na verdade, diz, “mesmo as grandes incorporadoras, quando enfrentam distratos nos patamares atuais, têm sua estabilidade financeira afetada, assim como todos os demais clientes que compraram imóveis no mesmo empreendimento e vão ter as obras interrompidas porque não há dinheiro para concluí-las”.

Duarte acredita que o mercado padece hoje as consequências de uma visão “excessivamente consumerista”, que pode e deve ser corrigida pela legislação. “Na nossa visão, o negócio tem que parecer mais um consórcio, no qual um participante coloca dinheiro para construir uma obra e, se quer sair, é o último a receber, depois que todas as unidades são vendidas”.

Com a preocupação de garantir todos os direitos ao consumidor, até mesmo direitos que eles não têm, o prejuízo acaba ficando com quem cumpre os contratos. “Nos moldes atuais, o mercado está assimétrico, pois o comprador de um imóvel na planta pode entrar e sair a qualquer momento, sem custo. Isso, no fundo, abre espaço para especuladores, porque se ele entra numa obra, coloca 5% ou 10% do valor, tem a opção de ficar se o preço está subindo ou devolver se o preço estiver caindo”.

PREÇOS BEM DEFINIDOS Para muitos bancos privados, os programas de financiamento na planta representam “um universo novo”, como avalia Romero Gomes de Albuquerque, superintendente executivo da área de Empréstimos e Financiamentos do Bradesco. Se o modelo já é praticado nos financiamentos habitacionais das faixas mais populares, há muito a discutir quando se trata de imóveis para as classes média ou alta. Por exemplo, “o preço deve estar extremamente bem definido na largada, pois o prazo de construção, que é de 12 a 18 meses nas faixas populares, passa para dois anos a dois anos e meio nos imóveis mais caros”. Com isso, o negócio passa a embutir os riscos conjunturais do período de construção, que não são poucos. Desde logo cabe definir questões como correção e inflação. “Isso faz o preço de largada ser superior ao de um lançamento tradicional”, afirma.

Albuquerque acredita que falta expertise a bancos, incorporadoras e até compradores para tratar dos riscos envolvidos nos financiamentos na planta. “É preciso um debate maior para encontrar maneiras de mitigar esses riscos”,

assinala. “Há um esforço grande, mas no curto prazo acredito que não haverá apetite dos bancos privados em razão das incertezas”.

RUIM PARA TODOS? Para o consultor jurídico da Abecip, José Antônio Cetraro, distorções econômicas, jurídicas e até culturais – que geraram proteção excessiva aos consumidores, trazendo prejuízos para outras partes envolvidas nos negócios, o que inclui até mesmo outros consumidores – levaram a uma situação de mercado ruim para todos. O que exige soluções mais consistentes. “É necessário fazer mudanças que beneficiem todos os envolvidos”, afirma.

Entre tais alterações está a de transformar de facultativa em obrigatória a afetação do patrimônio nos empreendimentos imobiliários, criando, ao mesmo tempo, regras que evitem que o tratamento privilegiado a um indivíduo traga prejuízo para todos os envolvidos no projeto. “A incorporação já é, ou deveria ser, um patrimônio afetado, pois os recursos envolvidos devem ser preservados a qualquer custo para garantir a conclusão da obra e compensar os esforços dos que pagam por ela”, diz Cetraro. Mas nem sempre isso ocorre: “Em geral, a afetação é feita quando o financiador exige”.

Além disso, explica o especialista em Direito Imobiliário, é necessário buscar uma legislação que discipline melhor o tratamento dado ao indivíduo, evitando, por exemplo, que eventuais distratos ocorram em detrimento do coletivo.

“Do jeito que está hoje, o Judiciário entende que as incorporadoras e os bancos aguentam qualquer tranco e nem sempre considera eventuais prejuízos ao conjunto de com-

pradores de um determinado empreendimento”.Cetraro entende também que os demais participantes do mercado, além das incorporadoras, precisam se ajustar, para evitar a repetição dos problemas no futuro. “A excessiva proteção que se dá hoje ao consumidor deve mudar, criando-se regras mais rígidas para o distrato, como já se discute no âmbito legislativo”. Também os bancos têm tarefa a cumprir nesse processo: “Os bancos precisam se ajustar para exercer o controle efetivo das garantias”. Não basta ter o patrimônio de afetação, diz Cetraro, os bancos precisam zelar também pelos recebíveis, que substituem a hipoteca a partir da comercialização da unidade. “Se não fizerem isso, correm o risco de virar imobiliárias”.

EM BUSCA DA NORMALIDADE A visão geral é de que a crise imobiliária trouxe a percepção de problemas que não eram visíveis e que o momento é de fazer correções, evitando que se repitam ou atrasem a recuperação do mercado. Por isso Menin advoga medidas não só abrangentes, mas urgentes para reestabelecer a normalidade no mercado. “A gente precisa trabalhar com programas de sustentabilidade da indústria da construção civil, que é muito importante para a sociedade como um todo, por seu potencial de geração de empregos, renda e desenvolvimento econômico”. O Brasil, enfatiza, é um dos únicos países do mundo que não têm subsídios para a casa própria. “No Minha Casa Minha Vida e no FGTS (os subsídios) são muito pequenos; nos Estados Unidos, no ano passado, os subsídios foram de US$ 80 bilhões, por meio de dedução de impostos”. * Jornalista

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COLUNISTA

TEOTONIO COSTA REZENDE Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios

HABITAÇÃO E CRÉDITO IMOBILIÁRIO: IMPRESCINDÍVEIS SIM,

IMUTÁVEIS NÃO É hora de construtores e financiadores entenderem as novas demandas por habitação, antecipando-se às tendências futuras

D

esde sua origem, seres humanos preocupam-se em encontrar algum tipo de abrigo, mesmo que em moradias oferecidas pela natureza, como as cavernas. Na Idade da Pedra, no período Paleolítico Superior, há vestígios de que os seres humanos, ainda nômades, nessa busca permanente pela proteção indispensável de moradia, avançaram para além dos habitats naturais, improvisando alguns tipos de construções com a utilização de solo, pedras ou ossadas de animais, mantendo porém a característica de abrigos temporários.

Um fato marcante se deu no período Neolítico, com a transição do nomadismo para a sedentarização, transformando a moradia transitória em permanente. Esse acontecimento foi decisivo para o desenvolvimento da arquitetura e de técnicas de construção civil.

Outra importante transformação decorrente do fim do nomadismo foi a fixação em povoamentos, com relevante contribuição para o avanço tecnológico, a organização social e o surgimento das cidades.

O desenvolvimento tecnológico propiciou a produção de moradias não só com maior qualidade e segurança, mas também mais confortáveis. O estilo das moradias passou a refletir a organização social e a diferenciar o status dos indivíduos. À medida que a população cresceu e as cidades

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se expandiram, foram se tornando mais evidentes as questões relacionadas à divisão espacial e o agravamento das dificuldades de acesso a uma moradia digna.

Com o advento da Revolução Industrial, no século 18, conjugada com o crescimento da população (que atingiu 1 bilhão de pessoas nos primeiros anos do século 19 e se multiplicou por seis no século 20), ocorreu uma ruptura da dinâmica espacial até então vigente, resultando na criação de grandes metrópoles, em forte pressão para a oferta de moradias e tornando o direito à terra e à propriedade bastante escasso.

Dado o expressivo custo de produção e, por conseguinte, de comercialização de uma habitação, independentemente do nível de desenvolvimento econômico-social de um país, o crédito imobiliário é instrumento imprescindível e indispensável para fomentar a produção habitacional e para unir a oferta e a demanda, assim viabilizando o acesso dos indivíduos a uma moradia em condições dignas.

Em quase todos os países, inclusive no Brasil, o crédito imobiliário foi ferramenta fundamental para a formação das cidades, ampliando o acesso às moradias.

No entanto, até o New Deal, mais precisamente até a criação da Fannie Mae (1), em 1938, nos Estados Unidos, o acesso à mora-

dia não contava com modelos de financiamentos como os conhecidos atualmente.

Até então, o valor da entrada na aquisição de um imóvel superava os 70% do valor da compra e venda e os prazos de amortização eram muito curtos. Portanto, era restrito o universo de famílias que conseguiam obter esses financiamentos.

A nova modelagem de financiamento propiciada pela Fannie Mae foi decisiva para o fortalecimento do mercado imobiliário e, também, do setor da construção civil. E, na outra ponta, exerceu papel preponderante para ampliar o universo de famílias que passaram a ter capacidade de tomar esses financiamentos. Ao longo do tempo, registrou-se a ampliação desse processo inclusivo, com a conjugação de funding oneroso com sub-

sídios governamentais, aliados à recorrente melhora das condições de financiamento.

No caso brasileiro, pode-se afirmar que a primeira intervenção federal, em termos de política habitacional, ocorreu em 1946, com a criação da Fundação da Casa Popular. Mas só em 1964, por meio do Banco Nacional da Habitação (BNH) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), bem como do instituto da correção monetária, registrou-se uma ação central estruturada e organizada para enfrentar mais efetivamente o déficit habitacional e fortalecer o setor da construção civil.

Importa destacar que, quando da criação do BNH e do SFH, o País era predominantemente rural – e hoje, passado meio século,

HÁ EXATOS 70 ANOS, COM A FUNDAÇÃO DA CASA POPULAR, OCORREU A PRIMEIRA INTERVENÇÃO DO ESTADO NA POLÍTICA PARA A HABITAÇÃO SOCIAL

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É HORA DE PENSAR A HABITAÇÃO SOCIAL COM UM POUCO DE OUSADIA

cerca de 85% da população brasileira é urbana. O acentuado e acelerado êxodo rural provocou o inchaço das periferias das cidades e, por conseguinte, a urbanização ocorreu de forma acelerada e não planejada.

E deixou um grande passivo a ser superado, com destaque para o déficit habitacional renitente, que ainda se mede em milhões de unidades habitacionais e penaliza os estratos sociais de menor poder aquisitivo. Restou uma infinidade de moradias precárias e domicílios urbanos irregulares.

De uma maneira geral, as intervenções do Estado no fomento do setor habitacional e no combate ao déficit habitacional têm-se dado no sentido da produção de imóveis e na ocupação de novas áreas relativamente distantes da malha urbana e ainda não dotadas de infraestrutura, o que se justifica pela escassez de terrenos completamente urbanizados que possuam preços acessíveis à produção de habitação de interesse social.

Desde a Fundação da Casa Popular até os dias atuais, as intervenções em termos de habitação social têm-se dado, na maioria das vezes, por meio da produção massificada, com empreendimentos em áreas relativamente isoladas, em áreas de expansão urbana e, às vezes, com baixa qualidade urbanística.

Mesmo com essas ressalvas, não se pode negar que o modelo teve – e ainda tem – o mérito de viabilizar o acesso à moradia a mi-

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lhões de famílias. E que, seguramente, estas passaram a ter melhores condições de vida.

Da mesma forma, é inquestionável que, ao longo desses anos, a qualidade desses imóveis teve grandes avanços. Mas tampouco se pode ignorar que um dos relevantes desafios a serem vencidos, no caso da habitação social, é a questão dos grandes empreendimentos com projetos idênticos e destinados ao mesmo público, ou seja, famílias de baixa renda.

Essa questão dos grandes empreendimentos massificados, destinados a um público de mesmo perfil econômico – baixa renda – já era colocada, em 1968, por um líder comunitário americano, que afirmava: “Como se pode esperar que jovens desenvolvam um bom caráter e bons valores quando vivem em um ambiente constituído inteiramente por famílias desestruturadas, vivendo quase que totalmente da assistência governamental?”

Não obstante o peso econômico dos ganhos de escala, bem como das reais dificuldades de viabilizar, economicamente, bem como em quantidade adequada, terrenos plenamente inseridos na malha urbana, para permitir a produção de habitação social, talvez já esteja chegando o momento de repensar essa questão com um pouco mais de ousadia.

Assim, mesmo tendo consciência de não ser possível uma ruptura abrupta com o atual modelo, não se pode fugir do desafio de, ainda que gradativamente, procurar viabilizar um ambiente que priorize a produção de empreendimentos menores, com projetos arquitetônicos diversificados e, acima de tudo, que abriguem famílias de diferentes perfis econômico e social.

Ainda no contexto da habitação social, necessária se faz a busca permanente da qualificação dos projetos arquitetônicos e urbanísticos, com aprimoramento contínuo das especificações mínimas das unidades habitacionais, associado a soluções integradas com a cidade já existente, em áreas dotadas de infraestrutura plenamente consolidada. Embora para muitos possa parecer econômica e tecnicamente uma utopia, é importante buscar a transforma-

ção, em realidade, a partir de uma das recomendações do Relatório do 1º Congresso Nacional pelo Direito à Cidade, realizado em São Paulo em outubro de 2001: “Uma cidade que respeite e proteja o direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações.” Mas, em se tratando de produção habitacional e de crédito imobiliário, a necessidade de repensar o modelo atual em relação às tendências não fica restrita à habitação social.

Mesmo no caso brasileiro, em que a propriedade de um imóvel ainda é sonho predominante para a maioria das pessoas, é preciso estar muito atento sobre como os jovens encaram a questão da propriedade e a forma de utilização de bens duráveis, bem como dos conceitos sobre a qualidade de vida.

O surgimento dos serviços web de “consumo colaborativo”, que possibilitam que pessoas e empresas compartilhem e deem uso mais inteligente e racional aos bens duráveis, associado ao elevado custo dos imóveis – que, na maioria das vezes, faz que as famílias consumam décadas de sua renda para quitar as hipotecas –, muito provavelmente, em prazo bem mais curto do que se possa imaginar, irá impactar fortemente o atual modelo de produção e financiamento de imóveis.

O próprio conceito de morar será, inevitavelmente, impactado pela nova geração que, após o compartilhamento de meios de transporte, passou a compartilhar quartos, dando mais importância a conveniências como localização e custo em relação a espaços e tecnologias mirabolantes, sinalizando a tendência de preferência por imóveis menores, mais baratos e próximos a “tudo”.

Outro ponto que não se deve desprezar é que as famílias, enquanto jovens, podem estar em processo de “migração” em busca do “ótimo” profissional e, assim, têm menor interesse em se fixar permanentemente numa localidade, podendo-lhes parecer melhor a opção de locar um imóvel do que

A BUSCA POR LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PODERÁ GANHAR MAIS PESO DO QUE HOJE

a de adquiri-lo. Neste cenário, pode não ser utópico imaginar que o conceito atual do Airbnb possa ampliar, e muito, sua abrangência, com reflexos diretos no mercado habitacional e, também, no mercado de crédito imobiliário.

Da mesma forma, é possível que, mesmo no Brasil e a longo prazo, a busca por locação de imóveis tenha uma participação mais relevante do que a atual em relação à busca pela propriedade.

A história ensina que não é muito prudente aguardar a plena conversão das tendências em realidade para só então começarmos a nos mover.

Portanto, além de, no momento atual, investirmos pesadamente nas melhorias e na modernização dos atuais produtos habitacionais, bem como nos modelos atuais de financiamento, é recomendável que tanto o setor da construção civil como o setor financeiro comecem a se mover para antecipar modelos que atendam a essas novas formas de demanda.

Afinal, certamente nem o setor da construção civil nem tampouco os agentes do Sistema Financeiro da Habitação vão querer repetir o exemplo da Kodak.

NOTAS DE RODAPÉ (1) A Fannie Mae é uma empresa de capital aberto, garantida pelo governo norte-americano, que liderou o mercado de hipotecas do país.l

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CRÉDITO

O DESAFIO PARA

RETOMAR O CRESCIMENTO

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Por Carlos A. Rocca *

om o novo governo e o anúncio de fortes mudanças nos rumos da política econômica, temos assistido a um impacto positivo considerável sobre as expectativas e os índices de confiança de consumidores e empresários. A prioridade dada ao reequilíbrio das contas públicas e a definição de um programa gradual de ajuste fiscal que promete a estabilização da carga da dívida pública sobre o PIB nos próximos anos são os principais componentes dessa mudança, cuja viabilidade

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de apoio político tem sido reforçada pela aprovação da PEC de limitação dos gastos pela Câmara dos Deputados. Anuncia-se uma reforma da Previdência, complemento essencial para a eficácia do teto de despesas, um novo posicionamento favorável à adoção de condições de mercado para viabilizar o financiamento privado na área de infraestrutura, com maior participação de recursos do mercado de capitais e de investidores estrangeiros. Grandes empresas estatais, como é o caso da Petrobrás e da Eletrobrás, mergulhadas em agu-

O aumento dos investimentos privados em infraestrutura é o principal instrumento para a retomada do crescimento da economia

da crise financeira, têm sido objeto de um choque de gestão, produto da implantação de ajustes essenciais em seus padrões de governança, criando perspectivas de sua recuperação nos próximos anos.

Não obstante a maioria dessas medidas e outras propostas destinadas à criação de um ambiente favorável ao investimento privado ainda não tenham implementadas, seu impacto tem sido considerável nos mercados mais sensíveis às expectativas. Observa-se significativa queda dos prêmios de risco embutidos nas taxas de juros dos títulos públicos de prazo longo, acompanhada de forte valorização dos índices no mercado de ações. As taxas de inflação sinalizam uma tendência de queda ainda moderada, não obstante a intensidade da recessão e das elevadas taxas de juros.

Essas expectativas favoráveis se contrapõem ao que se observa na realidade, traduzida pela continuidade de queda do nível de atividade e do aumento do desemprego. As expectativas iniciais de que o aumento da confiança seria suficiente para dar início a uma reversão do processo recessivo já em 2016 têm sido frustradas. Até agora, os principais indicadores do nível de atividade têm mostrado apenas uma redução da velocidade de queda. No caso da indústria de construção, nem isso pode ser registrado, especialmente no âmbito da construção residencial. Por exemplo, o número de unidades financiadas no SBPE, na modalidade construção, com recursos das cadernetas de poupança, manteve forte queda em 2016, sendo de apenas 2.032, em setembro, contra 8.526 em igual mês de 2015.

Essa constatação reforça a importância da questão de identificar o componente autônomo de demanda que pode liderar o ciclo de recuperação. O elevado endividamento das famílias, combinado com políticas mais restritivas de concessão de crédito, a queda de renda real, o aumento do desemprego e o medo do desemprego dos que ainda estão empregados são fatores que têm inibido o efeito positivo do aumento de confiança sobre a demanda de consumo. A situação crítica das finanças estaduais e municipais e o próprio processo de ajuste fiscal do governo federal sinalizam até redução da demanda do setor público, em termos de gastos correntes e investimentos. O comportamento mais favorável das exportações líquidas, atenuado mais recentemente pelo ciclo de valorização cambial, tem impacto modesto.

OS PRINCIPAIS INDICADORES DO NÍVEL DE ATIVIDADE, INCLUSIVE DA CONSTRUÇÃO, MOSTRAM SÓ UMA REDUÇÃO DA VELOCIDADE DA QUEDA

Nesse contexto, é inescapável focar a atenção sobre o investimento privado, principal componente de demanda num eventual ciclo de recuperação, levando em conta também a evidência empírica de elevada correlação entre o crescimento do investimento e o crescimento do PIB. Acredita-se que a decisão de investir depende essencialmente das expectativas de geração de uma taxa de retorno que cubra o custo de capital, do crescimento da demanda em condições de absorver REVISTA DO SFI

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a produção adicional e da disponibilidade de recursos para financiar os gastos de investimento. Também aqui os indicadores disponíveis não autorizam a formulação de expectativas otimistas a curto prazo. Segundo estudos realizados pelo Cemec (Centro de Estudos do Instituto IBMEC) – com base na consolidação de balanços das companhias abertas não financeiras e das maiores empresas fechadas –, nos últimos anos tem havido clara tendência de redução das taxas médias de retorno do capital investido para níveis inferiores aos custos de capital. Uma amostra semelhante dessas empresas revelou também níveis relativamente elevados de endividamento e de dificuldade para cobrir despesas financeiras, como resultado da redução da geração de caixa resultante da queda de vendas e do impacto da elevação da taxa de câmbio e das taxas de juros. A existência de níveis elevados de capacidade ociosa e expectativas de baixo crescimento nos próximos anos completam um panorama pouco animador para uma retomada de algum significado dos investimentos nos setores representados nessas amostras.

Apesar da relevância desses resultados que indicam um ambiente negativo para a retomada dos investimentos privados, é muito importante fazer pelo menos três observações importantes que limitam a generalização desses resultados para todas as empresas do País. A primeira é a de que esses resultados traduzem o desempenho de empresas grandes da indústria, do comércio e dos serviços, certamente muito distintos do que tem se observado na agricultura e na agroindústria, em termos de exportações, crescimento e aumento da produtividade. A segunda é lembrar que a queda das taxas médias de retorno do capital investido observada nos resultados consolidados de uma amostra de empresas grandes não traduz necessariamente o resultado de todas as empresas da amostra, mas uma situação em que tem sido declinante a proporção de empresas com condições favoráveis para investir. A terceira é que um conjunto de empresas grandes, exatamente por terem maior acesso a fontes de recursos financeiros de crédito bancário, de mercado de capitais e de recursos externos, tem índices de alavancagem mais elevados e sofre impactos maiores da elevação da taxa de juros e da taxa de câmbio.

De qualquer modo, essas considerações não comprometem a conclusão de que o aumento dos investimentos privados em infraestrutura é o principal instrumento capaz de dar início a uma retomada do crescimento da economia brasileira, inclusive por seu impacto favorável na cadeia de oferta industrial.

Esse setor não se defronta com um problema de insuficiência de demanda. Ao contrário, existe um excesso de demanda de serviços de infraestrutura, como resultado de décadas de su-

binvestimento nesse setor. Enquanto especialistas indicam a necessidade de investir pelo menos 3% do PIB para cobrir simplesmente a depreciação do capital fixo, o País tem investido em média apenas 2,25% do PIB ao ano nas últimas duas décadas. Para vencer a defasagem existente, estima-se que esse esforço de investimento deveria atingir pelo menos algo em torno de 4% a 5% do PIB. A mudança da política de concessões de serviços públicos ao setor privado foi materializada com a criação do PPI – Programa de Parcerias de Investimentos e do Conselho do PPI na Presidência da República e o anúncio de suas principais linhas de ação em 13 de setembro. De modo geral, a nova política define direções compatíveis com maior participação do setor privado, reformulando a política adotada anteriormente, que resultou na participação predominante de recursos públicos, mediante a concessão de financiamentos subsidiados do BNDES com recursos do Tesouro para compensar a utilização do critério de modicidade tarifária e tabelamento de taxas de retorno.

Muitas das medidas anunciadas ainda não foram implementadas, sendo que a principal prioridade deveria ser a de criar as condições necessárias para a utilização do modelo de project finance, em que a principal garantia é o próprio fluxo de caixa do projeto. Uma vez criadas essas condições, a maior parte dos recursos necessários poderá ser captada no mercado de capitais e ou de investidores estrangeiros, especialmente mediante a colocação de instrumentos de dívida corporativa de longo prazo, em sinergia com o BNDES. A geração de um impacto mais significativo do programa sobre os investimentos certamente tomará mais tempo, até porque demanda várias ações visando a criar ambiente favorável aos investimentos privados inclusive no que diz respeito à segurança jurídica e regulatória. Acredita-se que duas ações são importantes para melhorar as perspectivas de aumento dos investimentos em infraestrutura a curto e médio prazos.

A primeira é a busca de soluções para destravar concessões já contratadas e que por várias razões estão paralisadas, cujo impacto pode se refletir na retomada de investimentos consideráveis em curto prazo. A outra medida é atribuir alta prioridade à geração de projetos executivos de alta qualidade, condição necessária e indispensável para viabilizar o financiamento privado, permitindo mitigar os riscos de construção inclusive mediante a utilização de seguro-garantia.

• Professor doutor da FEA-USP, foi secretário da Fazenda do Estado de São Paulo, membro do Conselho Monetário Nacional e e é hoje diretor do Cemec-IBMEC.

DESTRAVAR AS CONCESSÕES E ATRIBUIR PRIORIDADE À GERAÇÃO DE PROJETOS EXECUTIVOS DE ALTA QUALIDADE SERÃO AÇÕES IMPORTANTES DO GOVERNO PARA ENFRENTAR A CRISE

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CRÉDITO

ALÍVIO UM SINAL DE

MONETÁRIO Por José Roberto Nassar e Fábio Pahim Jr.*

Com a redução do juro básico e a queda da inflação, o Banco Central busca uma nova taxa de equilíbrio

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M

udanças no juro básico causam comoção no Brasil e no mundo. Assim foi nos Estados Unidos nos tempos de Paul Volcker (nos anos 1980, a inflação chegou aos dois dígitos e o juro básico foi a 20% ao ano) e na Suécia confrontada pelos especuladores que pretendiam derrubar a coroa (e o banco central Riksbank chegou a elevar o juro do overnight a 500% ao ano por um breve momento). Ou no Brasil em tempos idos quando as autoridades monetárias promoveram enormes ajustes da taxa para cima ou para baixo, acertando ou errando. Há duas décadas, entre 2 e 10 de setembro de 1997, o Banco Central então dirigido por Gustavo Franco elevou o juro básico de 29,75% ao ano para 49,75% ao ano devido à perda de sustentação do real, frustrando um rebote inflacionário mais intenso. Em menores proporções, a situação se repetiu entre setembro de 2002 e março de 2003 quando o juro básico passou de 18% a 25% ao ano, com Armínio Fraga, para 26,5% ao ano, com Henrique Meirelles, com vistas a estabilizar a economia na troca de governo. Depois disso, no interregno entre julho de 2009 e junho de 2010 o juro ficou abaixo dos 10% ao ano, mas voltou a subir superando a faixa dos 10%/12% até março de 2012.

Seguiu-se uma experiência amarga nos 15 meses transcorridos entre agosto de 2011 e novembro de 2012: com inflação próxima de 6% ao ano, o BC presidido por Alexandre Tombini promoveu um rally de baixa, derrubando o juro básico de 12,5% para 7,25% ao ano em dez reuniões consecutivas do Comitê de Política Monetária (Copom). A política monetária foi vista como voluntariosa. E, com as defasagens habituais, resultou em forte pressão inflacionária. O IPCA escalou de 4,31% em 2009 para 5,9% em 2010 e 6,5% em 2011. Chegou aos 10,67% em 2015 e continuou crescendo no início de 2016. Só foi contido, com as defasagens normais, depois da quase duplicação do juro básico nominal, a 14,25% em setembro de 2015 e mantido nessa taxa até setembro de 2016. Só em outubro caiu um pouquinho, para 14% ao ano. Ou seja, em 2010/2011 o BC pôs em risco sua reputação – e perdeu. O BC quis derrubar o juro sem ter sequer o respaldo de uma política fiscal severa.

DE VOLTA À QUEDA O espetáculo da queda do juro está novamente armado, ajudado pelo efeito estatístico: o IPCA de novembro de 2015 foi de 1,01% e o dezembro de 2016 foi de 0,96%. Mas a inflação em dez meses ainda foi de 5,78% e aponta para mais de 6,5% no ano. Economistas conhecidos ainda temem um passo em falso (como efeito da eleição de Trump, a cotação do dólar subiu e haverá alguma pressão sobre o IPCA). As preocupações são legítimas, pois muita munição foi gasta pelo Estado ao pagar juros elevados e a batalha anti-inflacionária tem muito a avançar. A derrubada do juro básico de 0,25% ponto busca identificar a taxa real de equilíbrio – ou seja, aquela taxa que permitiria atingir a meta de inflação. Nem baixa a ponto de reacender o fogo inflacionário, nem alta a ponto de manter a economia em estagflação.

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O debate chegou ao auge em setembro/outubro. Nem morreu, nem cessou com o comunicado do Comitê de Política Monetária depois da decisão de cortar o juro. “O Comitê entende que a convergência da inflação para a meta para 2017 e 2018 é compatível com uma flexibilização moderada e gradual das condições monetárias”, segundo o texto, que acrescenta: “O Comitê avaliará o ritmo e a magnitude da flexibilização monetária ao longo do tempo, de modo a garantir a convergência da inflação para a meta de 4,5%”. Como o mesmo comunicado admitiu que a situação econômica ainda é delicada, com desequilíbrio fiscal e pressões inflacionárias – ainda que os últimos indicadores de preços tenham sido mais favoráveis do que o esperado –, alguns analistas temeram que as autoridades tivessem agido com açodamento para cortar a taxa. É uma hipótese – e não a mais forte. Não há resposta cabal às críticas, apenas indícios, como o de que o choque de preços de alimentos passou, mas a inflação de serviços seguia alta (7,03% em 12 meses, segundo o IPCA-15 de 20/10).

O economista Samuel Pessôa, da FGV, diz, por exemplo, que o BC deve continuar cauteloso com os juros até o primeiro trimestre de 2017, “quando teremos melhor noção da extensão do processo de desinflação dos serviços” (“os juros básicos são muito elevados porque nos últimos 20 anos a taxa de crescimento do gasto primário do setor público foi o dobro da taxa de crescimento do PIB real”, escreveu ele na Folha de S. Paulo). Considerando também a pausa na desinflação de serviços, o economista José Márcio Camargo recomendava um corte de 0,25 ponto na última reunião anual do Copom, enquanto Zeina Latif, economista-chefe da XP Investimentos, acha que corte significativo na Selic é só para o segundo semestre do ano que vem, segundo O Estado de S. Paulo. O departamento econômico do Banco Itaú, em resposta à eleição de Donald Trump (ou às incertezas do “trumponomics”), reduziu de 0,5 ponto para 0,25 ponto sua previsão para o próximo corte da Selic.

Do outro lado, avoluma-se a corrente dos que sustentam ser necessário dar um tranco na Selic para começar a romper o marasmo na economia, no emprego, no crédito e, por extensão, no crédito imobiliário – que dá concretude ao sonho da casa própria de milhões de pessoas. Um expoente dessa corrente é Affonso Celso Pastore, ex-presidente do BC (como se vê no box). Além disso, metade dos economistas pesquisados no começo de novembro pelo Broadcast, da Agência Estado, informava esperar corte de 0,50 ponto percentual, o que levaria a Selic a 13,5% no fim do ano. O mesmo vaticínio podia ser colhido no relatório Focus de 4 de novembro. Quem pensa assim concede maior importância à situação interna do que à externa – leva em conta que sempre há grande diferença entre as promessas eleitorais (Trump, no caso) e o exercício real, cotidiano, do poder. Além disso, considera que o Federal Reserve, independente por lei e autônomo de fato, só deve elevar levemente o juro americano em sua próxima reunião de dezembro – se houver aumento.

QUANTO MAIS O MERCADO ENTENDE O QUE O BC ESTÁ FAZENDO, MAIS EFICIENTE É A POLÍTICA MONETÁRIA

Os adeptos de uma redução maior nos juros ganharam alento com declaração recente de Ilan Goldfajn, presidente do BC. Em palestra no Chile, segundo o Broadcast/Estadão, Goldfajn afirmou que o resultado do IPCA de outubro é favorável. “A inflação acumulada de outubro foi de cerca de 7,8%. A inflação está baixando muito rápido”. A intenção do BC é fazer a inflação retornar para a meta de 4,5% em 2017 e em 2018, mantendo o índice sob controle nos anos seguintes. “Já temos resultados, já nos animamos um pouco mais nos últimos seis meses”, comentou. A taxa de juros de 5 anos “já baixou 525 pontos-base no Brasil”. Mas em entrevista à revista Veja de 16/11, Ilan enfatizou que “a redução (do juro) precisa ser sustentável, permanente” e que o juro ainda é elevado devido às despesas públicas e ao fato de que “metade do crédito na economia brasileira não está baseada nos juros livres de mercado, mas em operações direcionadas e subsidiadas, com taxas mais baixas”.

A FORÇA DO JURO Tudo se explica porque o juro é um indicador notável da economia. E não basta o BC definir a taxa, porque cedo ou tarde é o mercado que vai buscar o juro de equilíbrio. É enorme o peso da autoridade monetária, mas a questão é complicada.

Para além dos ganhos e perdas provocados por juros reais elevados como os vigentes no País há muito tempo, exigidos por longos anos de política fiscal relapsa, a necessidade de achar a taxa de equilíbrio é dramática. Afinal, o juro básico deve estar calibrado para conduzir a inflação ao centro da meta – 4,5% ao ano. É essa a medida. E a reputação do BC estará em jogo até que o objetivo seja alcançado.

Com o BC sob nova direção, as decisões são ainda mais escrutinadas. Economistas com grande visibilidade emitem

sinais positivos. Em primeiro plano está a comunicação do Banco Central, destacada pelo ex-diretor de Política Monetária do BC José Júlio Senna. Ele disse em entrevista ao jornal Valor Econômico que o BC tem apresentado seus boletins e atas de forma clara, inspirado no FED. “Modernamente se considera que, quanto mais o mercado entende o que o BC está fazendo, mais eficiente é a política monetária”. Senna destacou outro aspecto na comunicação do BC: palavras acompanhadas por atos. Ao cortar o juro em 0,25 ponto, num ritmo inferior ao que o mercado deseja, o BC, parecendo conservador, ajuda a refrear as expectativas altistas. “É indispensável que ele continue jogando as expectativas para baixo no gogó, mas também pelo operacional. Quanto mais conservador o BC for no início, mais agressivo ele será no tempo”, disse Senna.

As opiniões ajudam a balizar uma discussão vital para o País, que afeta toda a economia, consumo, produção, investimento e dívida pública. Em especial, mexe com todo o setor de crédito e com o crédito imobiliário em particular. É questão central não só para pequenas operações, caso do universitário que compra um computador para pesquisar e preparar seus trabalhos escolares, como para uma grande empresa que precisa de prazo para investir numa nova fábrica, pagando o empréstimo no longo prazo. Uma variação aparentemente pequena na taxa do juro tem enorme influência sobre a decisão de tomar crédito.

JUROS E CRÉDITO IMOBILIÁRIO O corte na Selic já propiciou leves indicadores de que a seta está mudando. No caso dos juros em geral, calcula a Anefac, a taxa média para pessoa física caiu de 8,24% em setembro (158,61% REVISTA DO SFI

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HÁ UMA CORRELAÇÃO POSITIVA ENTRE O PATAMAR DO JURO BÁSICO E O CRÉDITO IMOBILIÁRIO

ao ano) para 8,2% em outubro (157,47% ao ano), primeira queda após 24 altas seguidas. E no dia 8/11, a CEF anunciou ligeira redução nos juros de seus empréstimos tanto pelo SFH como pelo SFI. Mas é preciso muito mais do que isso. O crédito imobiliário, que é a modalidade de longo prazo tomada por empresas para construir e vender e por pessoas físicas para ter acesso à moradia, depende estritamente do nível de juros. Em economias maduras, onde há poupança farta, o financiamento é fácil e o juro é baixo. No Brasil, o juro é módico nas operações de crédito direcionado, lastreadas em depósitos de poupança captados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Mas aumenta conforme o funding.

Pesquisa feita pela Área de Inteligência de Mercado da Abecip mostrou que houve, no passado, uma correlação positiva entre o patamar do juro básico e a evolução dos financiamentos imobiliários: sobem os juros, caem os volumes, e vice-versa.

Números frios reforçam essa constatação. Os financiamentos imobiliários (tanto em volume como em unidades habitacionais) tiveram crescimento acelerado até 2014, quando sofreram um corte brusco. Considerado o SBPE, os financiamentos chegaram a R$ 113 bilhões em 2014, mas caíram 33% (R$ 76 bilhões) em 2015; em 2016, até setembro, o recuo recrudesceu: 46%.

Em termos de unidades, a queda chegou a 37% e 47% nos mesmos períodos. Ao mesmo tempo, a caderneta de poupança, principal fonte de recursos, passou a sofrer saques constantes, mês a mês, também a partir de janeiro de 2015: seu saldo reduziu-se de R$ 522 bilhões, em dezembro de 2014, a R$ 498 bilhões em outubro de 2016 – queda que parece estar estancando. Paralelamente, a captação dos títulos imobiliários privados sofreu uma parada no último ano: o estoque da Letra de Crédito

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Imobiliário (LCI) estagnou em R$ 190 bilhões (setembro de 2016 igual a dezembro de 2015). É vital, portanto, que se cuide da variável juro e da capacidade de ampliar as fontes de financiamento imobiliário. Uma queda nas taxas tem impacto direto na recuperação da captação de depósitos de poupança (pela alteração do equilíbrio entre seus rendimentos e os das demais aplicações, fundos, etc.). Além disso, permitirá a expansão da captação dos títulos privados: pagando menos ao investidor (que manter-se-á interessado já que todo o quadro geral das taxas de juros sofrerá uma redução) será possível cobrar menos das famílias que ainda estão fora do mercado. E vale acrescentar: o painel dos títulos privados está prestes a ganhar um reforço considerável, talvez o principal, quando a Letra Imobiliária Garantida (LIG) for regulamentada (o BC está ultimando os estudos para isso, como informa Otávio Damaso, diretor de Regulação, na entrevista da página 20).

O CRÉDITO DIRECIONADO Agora, cabe separar o que ocorreu no passado do que se vislumbra para o futuro. Está em pauta uma ampliação das operações do mercado livre, que é bem diferente do mercado direcionado.

Composto por três vertentes (rural, habitacional e BNDES-indústria), o crédito direcionado envolve juros bem menores (7,5% ao ano no caso do BNDES) do que os efetivamente praticados no quadro do crédito privado (livre). A obrigação de emprestar a juros menores limita a capacidade do sistema e leva a taxas gerais mais altas. Assim, uma redução no direcionado poderia implicar redução no juro livre. “Precisamos

tornar o sistema financeiro mais eficiente, reduzindo o custo da intermediação financeira”, afirmou o presidente do Itaú, Roberto Setubal, em artigo na Folha de S.Paulo. “Para isso, precisamos reduzir o direcionamento, hoje excessivo, de recursos para fins específicos”.

Este é um debate que corre fortemente há anos pelo Brasil e leva em conta a montanha de subsídios, estímulos fiscais e desonerações que se estende pela sociedade brasileira. Um dos seus vetores foi erguido sob o argumento da necessidade de incentivar alguns setores-chave (indústria nacional, mas também multinacionais) e ficou a cargo do BNDES, o principal operador do sistema. Mas acabou resultando – segundo essa análise – no déficit fiscal e no aumento do gasto público (e com um retorno frequentemente inferior ao alvitrado).

Entre 2008 e 2015, “o crédito direcionado como proporção do crédito total aumentou de uns 30% para cerca de 50%”, afirma a economista Monica De Bolle em artigo no Estadão. Custa cerca de 25% do crédito dito livre e transfere para grandes empresas recursos que saem do bolso do trabalhador, “na forma de subremuneração dos fundos de poupança forçada como o

FGTS”. Nesse período, diz ela, “não teve qualquer efeito sobre as taxas de investimento” e reduziu as despesas financeiras de empresas que teriam acesso a outras fontes de financiamento.

Com tanto dinheiro, “a Selic não age sobre parte relevante do mercado de crédito brasileiro”. Acrescenta De Bolle: “A consequência é que, para alcançar determinar resultado inflacionário, é preciso elevar os juros muito mais do que se fosse o mercado de crédito brasileiro menos idiossincrático”.

Outros economistas trafegam na mesma senda. É o caso de Samuel Pessôa, da FGV. “Várias distorções [créditos subsidiados do BNDES, aposentadorias especiais no serviço público, regimes tributários especiais, baixas alíquotas do imposto sobre heranças, entre outros] fazem com que parcela significativa dos impostos seja utilizada para transferir recursos a indivíduos que pertencem muitas vezes à elite da distribuição de renda”, escreveu ele na Folha.

Dirigindo o objeto de análise particularmente ao BNDES, três outros economistas se perguntam se poderia haver um forte mercado privado de títulos no Brasil sem uma presença tão marcante do banco estatal. São eles: Aldo Musacchio (Uni-

NOS ÚLTIMOS ANOS, AUMENTOU MUITO A PROPORÇÃO ENTRE O CRÉDITO SUBSIDIADO E O CRÉDITO TOTAL

GOVERNO E MERCADO DESTACAM BENEFÍCIOS O ex-presidente do BC Affonso Celso Pastore está na linha de frente da defesa de um corte mais acentuado dos juros. Em artigo publicado no Estadão, analisa o quadro econômico e se pergunta se a retomada já é visível. Diz que o reconhecimento da competência da equipe econômica e da articulação política trouxe sinais de otimismo expressos nos índices de confiança de empresários e consumidores e a uma “queda dos riscos”.

Mas os dados concretos – PIB ainda caindo, vendas de indústria e comércio refreadas – não permitem afirmar que a maior recessão da história já esteja subjugada.

E “na ausência de estímulos de natureza fiscal – as despesas em termos reais estão congeladas – a única força que lentamente pode estimular a economia é a queda dos juros”. Alguns temem que a aceleração do corte coloque em risco a convergência para a meta de inflação, reconhece Pastore. Mas não vê, nas atuais circunstâncias, “o risco de uma perda de controle da inflação” – diferentemente do que ocorreu em 2012. “Nas atuais circunstâncias, a queda mais intensa da taxa de juros traria o benefício de produzir o retorno à meta de inflação com um custo menor em termos de perda de produto e emprego”.

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versidade de Brandeis, EUA), João Manoel Pinho de Mello (Insper) e Sérgio Lazzarini (Insper). Fizeram um instigante exercício intelectual para testar se o que ocorreu no começo do século passado (“a evidência histórica mostra inequivocamente que já houve um pujante mercado de debêntures”) poderia se repetir agora no Brasil. É claro que tempos, economias, corações e mentes são completamente diferentes e, com a cautela de praxe, não fazem afirmações peremptórias.

Mas levantam uma boa pista. “A implicação dessa análise”, escreveram em artigo para a Ilustríssima, da Folha, “é que pode ser desejável uma redução seletiva e cuidadosa dos empréstimos do BNDES. Especificamente, o financiamento com taxas subsidiadas deveria ser restrito aos projetos cujo retorno social seja claramente maior que o retorno privado. Não menos importante, é preciso melhorar o ambiente de negócios para que o risco percebido dos agentes se reduza e os juros iniciem uma vigorosa trajetória de queda”.

A nossa história “mostra que não há nada específico ao Brasil que nos impeça de perseguir essa estratégia de maior envolvimento privado no crédito de longo prazo”, acrescentaram Musacchio, Mello e Lazzarini, para concluir: “Reconhecemos que a evidência disponível não passa no sarrafo das ciências experimentais. Portanto, seria preciso cuidado ao diminuir a intensidade da atuação do BNDES. Mas – inclusive porque as restrições fiscais atuais impõem a diminuição dos desembolsos com empréstimos subsidiados – vale a pena arriscar”. * Jornalistas

TRIBUTAR PAPÉIS IMOBILIÁRIOS É UMA AMEAÇA AO SFI Por Onivaldo Scalco *

“P

romulgada há um mês, a lei que permitiu a emissão de títulos do agronegócio em moeda estrangeira com correção cambial só deverá atrair investimento estrangeiro quando o governo definir se vai zerar a tributação sobre a variação cambial durante o período em que o investidor mantiver a aplicação”. A frase extraída de matéria publicada no Valor Econômico de 4 de outubro mostra como é sensível, do ponto de vista do investidor, a questão da tributação sobre rendimentos gerados por títulos de longo prazo, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), bem como de títulos assemelhados do setor do agronegócio (CRAs e LCAs).

Embalado pelo crescimento da economia mundial e pela elevação do preço das commodities, o País registrou, especialmente na década passada (2003 a 2010), expansão contínua e em alguns anos acelerada do Produto Interno Bruto (PIB). A melhoria da renda familiar e a inserção de novos consumidores no mercado – consequências desse ciclo virtuoso de crescimento – trouxeram consigo a demanda por mais habitações e, com ela, a necessidade de um volume substancialmente mais elevado de recursos para o financiamento da produção e da aquisição imobiliária, com taxas e prazos acessíveis às condições de renda da população.

Para atender a essa demanda crescente de recursos para o setor imobiliário foram criados novos instrumentos de investimento – CRIs, LCIs, FIIs e, mais recentemente, LIGs –, que, lastreados em créditos gerados pelos financiamentos concedidos aos adquirentes dos imóveis produzidos, permitem buscar, no mercado de capitais, recursos adicionais que as fontes tradicionais de financiamento ao setor imobiliário – a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – já não conseguiam suprir. ` Para que esses novos títulos pudessem efetivamente servir como funding para o setor imobiliário – que opera tradicionalmente com prazos mais longos e taxas de juros inferiores às demais operações do mercado financeiro –, era condição necessária que tivessem prazo e rentabilidade compatíveis com as condições de financiamento tradicionalmente adotadas no

EM SEGMENTOS ESPECÍFICOS, FOI CRUCIAL A CAPTAÇÃO DE RECURSOS VIA TÍTULOS IMOBILIÁRIOS INCENTIVADOS

financiamento imobiliário.

Uma forma de despertar o interesse dos investidores – especialmente pessoas físicas – por papéis emitidos nessas condições foi a isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos por eles produzidos, instituída em 2004 pela Lei 11.033.

O êxito dessa política pode ser facilmente observado: em abril de 2016, os Certificados de Recebíveis Imobiliários registravam estoque de R$ 58,8 bilhões, os Fundos de Investimento Imobiliário atingiam patrimônio líquido de R$ 61,6 bilhões (com 66.363 investidores pessoas físicas, aproximadamente 12% do total de investidores da BM&F BOVESPA) e as Letras de Crédito Imobiliário somavam cerca de R$ 192,2 bilhões, segundo dados da BM&F BOVESPA, da CETIP e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Já o interesse das pessoas físicas – notadamente pelos FIIs, em que podem investir valores menores do que nos CRIs, que habitualmente exigem aplicações mais volumosas – pode ser verificado nas tabelas 1 e 2, construídas com dados extraídos do Anuário UqBAR.Favorecido também por essa fonte alternativa de recursos – além do natural crescimento da poupança, propiciado pela evolução da economia –, o mercado imobiliário registrou forte expansão: a relação crédito imobiliário/PIB passou de cerca de 1% no início da década passada para cerca de 10,2% em junho deste ano, segundo as Contas Nacionais Trimestrais do IBGE. Para segmentos específicos do mercado imobiliário – como, por exemplo, o de loteamentos urbanos –, os recursos captados por intermédio dos títulos imobiliários incentivados foram a principal e mais relevante fonte de financiamento do setor. O número de trabalhadores empregados nesse setor, nos períodos de maior crescimento do mercado imobiliário, ultrapassou 3,5 milhões.

Mais recentemente, as condições da economia se deterioraram. A retração do PIB e o aumento da taxa de desemprego REVISTA DO SFI

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REVISTA DO SFI

CRI - CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS 66.169.276.270

Total emitido de 2.011 a 2.015: Investidores

2011

2012

2013

2014

2015

Média

Instituições financeiras

37,1%

21,9%

29,4%

12,2%

40,7%

28,3%

FGTS

27,6%

37,4%

14,1%

23,4%

9,0%

22,3%

Fundos de investimento

6,0%

14,7%

11,7%

16,1%

36,4%

17,0%

Pessoas físicas

16,9%

18,8%

15,6%

12,6%

7,5%

14,3%

Outros:

12,4%

7,2%

29,2%

35,7%

6,4%

18,2%

FII - FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 44.118.000.000

Total emitido de 2.011 a 2.015: Investidores:

2011

2012

2013

2014

2015

Média

Pessoas físicas

40,0%

75,2%

63,4%

55,0%

88,1%

64,3%

Fundos de Investimento:

56,6%

9,0%

7,1%

10,5%

2,3%

17,1%

Pessoas jurídicas

1,3%

5,3%

11,6%

0,0%

1,3%

3,8%

Outros

2,1%

10,5%

17,9%

34,5%

8,3%

14,7%

pressionaram a poupança (que registrou captação negativa de mais de R$ 50 bilhões em 2015) e drenaram recursos do FGTS. Parcela expressiva dos novos financiamentos habitacionais passou a depender quase exclusivamente dos recursos captados via emissão dos títulos de lastro imobiliário, especialmente das LCIs. O que permitiu manter, ainda que de forma reduzida, o funding para o setor imobiliário e evitar um agravamento ainda maior dos índices de desemprego no País.

Exatamente nesse contexto – em que são cada vez mais necessárias fontes alternativas de financiamento para o setor –, volta-se a falar na possibilidade de retorno da tributação sobre os títulos de base imobiliária, como parte das propostas de ajuste fiscal da economia. Nada poderia ser mais inconveniente num momento em que o mercado precisa atrair mais recursos para o setor habitacional, diminuindo a forte dependência ainda existente dos recursos da caderneta de

poupança e do FGTS, sempre mais sensíveis às condições de crescimento ou recuo da economia. Se submetidos às mesmas regras de tributação incidentes sobre outras aplicações do mercado financeiro, os títulos de base imobiliária – por suas condições desfavoráveis de prazo, liquidez e rentabilidade, quando comparados a essas outras alternativas de aplicação – fatalmente deixarão de atrair o interesse dos investidores, podendo comprometer de forma irreversível o propósito, instituído com a criação do SFI quase 20 anos atrás, de paulatinamente passar a financiar a atividade imobiliária com recursos captados em condições de mercado. Certamente o prejuízo decorrente da redução dos tributos e impostos que deixarão de ser gerados com a queda das atividades no setor imobiliário suplantará, em muito, os ganhos que uma eventual tributação desses títulos poderá carrear. * Diretor presidente da Cibrasec REVISTA DO SFI

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A TRINDADE CAPTAÇÃO DE RECURSOS

QUESTION Por Robert John Van Dijk *

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REVISTA DO SFI

Os brasileiros se acostumaram a uma situação singular no mundo: o acesso a investimentos com retorno e liquidez altos e risco baixo

NÁVEL

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A

o final de 2015, 71,7 milhões de brasileiros possuíam algum tipo de aplicação financeira, de acordo com dados compilados pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). A cifra inclui as pessoas que aplicam na tradicional e popular poupança, que, em muitos casos, é usada como ferramenta de gestão de caixa, exercendo função similar à da conta corrente.

A história que essas informações contam, no entanto, não muda se excluirmos a poupança da narrativa. Quando olhamos para as escolhas dos brasileiros, os dados mostram um perfil claro: somos conservadores na hora de investir, olhamos para o curto prazo, preferimos instrumentos com alta liquidez e nossa expectativa é a de não precisar correr riscos adicionais para conseguir retornos melhores. O resultado: somadas, as aplicações em instrumentos de renda fixa e na poupança correspondem a 82% do total de investimentos.

A experiência traumática dos brasileiros com a inflação até meados dos anos 90 e o alto nível de indexação da nossa economia explicam, em parte, nosso conservadorismo e nossa preferência por liquidez. Mas, mesmo vencida a instabilidade monetária, continuamos a viver com uma situação singular. Conseguimos viabilizar uma “trindade impossível”: contamos com alternativas de investimento que oferecem alta liqui-

dez, retorno atrativo e baixo risco. Diante dessa realidade, é natural que uma verdadeira cultura de investimento tenha dificuldades para florescer. Faltam estímulos para pensar no longo prazo, para avaliar alternativas adequadas para cada objetivo de investimento, para buscar mais retorno, assumir mais riscos e para recorrer à diversificação das carteiras. Mais do que nunca, precisamos criar esses estímulos.

A condição mais do que necessária para começarmos a construir uma verdadeira cultura de investimento no Brasil é a reconquista da normalidade econômica, com a retomada de nossa capacidade de crescimento. Os esforços para levar adiante o ajuste fiscal e a agenda de reformas que a atual equipe econômica se empenha em promover são um passo determinante nessa direção.

Convivemos com taxas de juros básicas muito elevadas. Trazê-las para níveis similares aos praticados internacionalmente já será suficiente para causar mudanças tectônicas nas práticas de investimento dos brasileiros. A última experiência de queda significativa da nossa taxa básica de juros, observada entre 2012 e 2013, nos deixou ao menos duas grandes lições. A primeira: as taxas de juros só cairão de forma sustentável quando a queda for precedida e acompanhada de um conjunto coerente de políticas macroeconômicas que promovam o adequado controle da inflação. A segunda: os níveis menores de juros causam forte reação dos investidores, que, rapidamente, passam a buscar por informações e novas alternati-

VENCIDA A INSTABILIDADE MONETÁRIA, O PAÍS CONTINUA A VIVER COM UMA SITUAÇÃO SINGULAR, CARACTERIZADA POR UMA “TRINDADE IMPOSSÍVEL”, NA QUAL CONVIVEM ALTERNATIVAS DE INVESTIMENTO QUE OFERECEM ALTA LIQUIDEZ, RETORNO ATRATIVO E BAIXO RISCO

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REVISTA DO SFI

vas mais rentáveis de investimento. A conquista de um ambiente de normalidade macroeconômica, com finanças públicas e inflação sob controle e juros em queda, depende de um conjunto de iniciativas que podemos apoiar como cidadãos e representantes da sociedade civil, mas sobre as quais temos pouca ingerência. No entanto, como é esse o sentido da agenda proposta pelo atual governo, um “otimismo ainda cauteloso” já nos permite pensar em recolocar para reflexão uma agenda de propostas que estimulem a adoção de uma visão de longo prazo não apenas pelos investidores, mas também pelas empresas e pelas instituições dos mercados financeiro e de capitais.

Ao longo dos últimos anos, por exemplo, criamos uma série de incentivos tributários para estimular a captação de recursos. Os “produtos incentivados” tornaram-se relativamente populares e exercem um papel importante para o financiamento de setores estratégicos. Mas, como no caso de qualquer subsídio, é indispensável avaliarmos o impacto gerado pelas isenções, verificando se elas foram bem-sucedidas em promover condições adequadas de financiamento, por um lado, e em fomentar uma perspectiva de alocação de longo prazo, por outro. Igualmente, precisamos definir um horizonte de tempo para paulatinamente reduzir os incentivos e buscar, ao máximo, isonomia e equidade tributárias entre os diversos produtos e, não menos importante, entre os investidores.

Convivemos com um arcabouço tributário que causa assimetrias entre produ-

tos e veículos de investimento. A cobrança semestral do imposto de renda dos fundos de investimento é um dos exemplos mais gritantes. Rever cuidadosamente o conjunto de tributos dos produtos de investimento terá um papel estratégico para incentivar os brasileiros a adotarem uma visão de longo prazo, com estruturas que premiem o alongamento e tratem de forma isonômica produtos com as mesmas características de risco e retorno.

Por fim, a despeito de todos os problemas e desafios que enfrentamos, construímos um setor financeiro sólido e maduro, um mercado de capitais dinâmico e umas das maiores e mais bem reguladas indústrias de fundos do mundo. Já temos em nossas prateleiras um conjunto amplo de produtos e serviços capazes de atender das mais simples às mais sofisticadas estratégias de investimento. À medida que restaurarmos plenamente os fundamentos econômicos brasileiros, teremos que enfrentar o desafio de colocar em cena os incentivos corretos para que os instrumentos financeiros de que dispomos exerçam o papel primordial para o qual eles foram criados: fazer a ponte entre nossos planos atuais e o futuro, ajudando os investidores a encontrarem opções adequadas de alocação para seus projetos de vida. ` (*) Presidente da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima)

É PRECISO DEFINIR UM HORIZONTE DE TEMPO PARA, PAULATINAMENTE, REDUZIR OS INCENTIVOS E BUSCAR, AO MÁXIMO, ISONOMIA E EQUIDADE TRIBUTÁRIAS ENTRE OS DIVERSOS PRODUTOS E, NÃO MENOS IMPORTANTE, ENTRE OS INVESTIDORES REVISTA DO SFI

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CAPTAÇÃO DE RECURSOS

O DESAFIO DO FUNDING DO

CRÉDITO

IMOBILIÁRIO Por Filipe F. Pontual *

Com instrumentos como a LIG, a volta da estabilidade econômica estimulará o crédito para imóveis

O

s covered bonds (CBs) representam uma ferramenta de captação essencial para o setor bancário europeu e para o futuro. Eles são uma forma eficaz de canalizar financiamento de longo prazo para ativos de alta qualidade a um custo razoável. Eles melhoram a capacidade dos bancos de captar e emprestar em horizontes de longo prazo e, portanto, representam uma fonte estável de captação para as principais funções bancárias, tais como empréstimos habitacionais e infraestrutura pública. Como todo mercado de médio e longo prazos, o de financiamento para construção e aquisição de habitação depende muito de estabilidade macroeconômica e política para que tomadores de crédito, doadores de crédito e incorporadores se aventurem em contratos

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REVISTA DO SFI

cujos prazos podem chegar aos 30 anos. Inflação baixa e sob controle, boa perspectiva de crescimento de emprego e renda, somados à segurança jurídica, são os ingredientes básicos para desanuviar as expectativas quanto ao futuro.

O boom de crescimento recente do segmento imobiliário deixou visível o déficit habitacional e mostrou o potencial do mercado brasileiro. Esperamos, portanto, que com a retomada da estabilidade o mercado brasileiro de crédito, inclusive de crédito imobiliário, retomará o crescimento em ritmo saudável, ainda que menos intenso do que o experimentado até 2014. Mas o funding que propiciou o crescimento vertiginoso do financiamento imobiliário, de uma proporção de 1.5% do Produto Interno Bruto (PIB), em 2006, para 9.7% do PIB, em 2015, não será suficiente para impulsionar o mercado para níveis muito superiores. Está em perspectiva, portanto, a possibilidade de um gap da ordem de 4 a 5 pontos porcentuais do PIB entre a demanda e a oferta de empréstimos, pois a demanda estimada para os próximos 5 anos indica que a relação crédito imobiliário/ PIB poderá chegar a 14%. Desde já se nota que o volume de recursos das cadernetas de poupança será insuficiente para atender à demanda.

E raciocínio idêntico vale para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). É evidente, portanto, que o mercado brasileiro terá de superar aos poucos a dependência do funding direcionado. Felizmente, temos tudo para sair desta crise em situação melhor do que a anterior, com a sociedade brasileira mais atenta para a importância do equilíbrio fiscal e da boa gestão da coisa pública como pilares de um crescimento econômico sustentável.

Também estamos em momento propício para discutir e preparar a correção da dependência excessiva de funding e crédito direcionado.

Pois cabe notar que, a partir de um certo ponto, o que era remédio vira veneno. Assim, para que se possa almejar novos patamares de investimento, não será possível depender de funding direcionado em larga escala. Isto sem falar no custo extra que o excesso de funding direcionado traz para a socieda-

O FUNDING QUE PROPICIOU O VERTIGINOSO CRESCIMENTO DO CRÉDITO JÁ NÃO BASTA AGORA

de ao dificultar e encarecer a política monetária. Em economias estabilizadas, o mecanismo do covered bond, cuja versão brasileira é a Letra Imobiliária Garantida (LIG), é um excelente instrumento para assegurar funding a custo relativamente inferior ao de outras fontes de recursos livres para o financiamento imobiliário. A LIG trará ainda o benefício de contribuir para o alongamento do funding das instituições financeiras, tornando-o mais compatível com os prazos do crédito imobiliário.

A LIG será um título de alta qualidade de crédito, apto a atrair o investidor estrangeiro. Antes mesmo de o Brasil se tornar grau de investimento, acreditava-se na possibilidade de atrair para o papel aplicadores externos dedicados a mercados emergentes. Um novo grupo de investidores virá para o Brasil tão logo o País volte a ser classificado como investment grade. O covered bond europeu que inspirou o modelo da LIG é um instrumento com mais de um século de existência e que apresenta estoque atualmente superior a 2,4 trilhões de euros.

A reputação de crédito dos CBs europeus é tão elevada que o instrumento foi fundamental para preservar o funding de bancos nos países europeus mais afetados pela crise de 2008. Hoje, o CB é aceito pelo Banco Central Europeu (BCE) como lastro para operações compromissadas com as instituições financeiras europeias, bem como parte dos ativos elegíveis para compra pelo BCE no esforço de injetar liquidez no mercado financeiro europeu.

Com a regulamentação da LIG, prevista para breve, por parte do Conselho Monetário Nacional (CMN) e do Banco Central (BC), antecipa-se um momento promissor para os novos papéis, que chegarão ao mercado brasileiro em tempos muito mais favoráveis do ponto de vista da estabilidade econômica e da confiança dos investidores no País. * Diretor executivo da Abecip

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Aumento da oferta ocorre em momento de dificuldades macroeconômicas e o resultado, oposto ao previsto por ocasião dos lançamentos: queda nos preços

À ESPERA DA RECUPERAÇÃO DOS

SHOPPING CENTERS Por Danilo Vivan *

E

mpurrado pelo forte crescimento da economia brasileira do início da década, o setor de shopping centers passou, nos dois últimos anos, a sentir o peso da recessão que vem derrubando o Produto Interno Bruto (PIB). O aumento do desemprego, a queda nos índices de confiança do consumidor e a consequente redução nas vendas do comércio afetaram as incorporadoras – que, em geral, atuam também como administradoras. Analistas acreditam, no entanto, que uma retomada já está em curso e que as nuvens negras que pairavam sobre o setor vêm dando lugar a uma nova fase de otimismo.

As demonstrações de resultados divulgadas pelas cinco principais incorporadoras-administradoras do segmento, todas com ações negociadas na BM&FBOVESPA, dão uma ideia do cenário. Somados, os lucros de Aliansce, BRMalls, Multiplan, Iguatemi e Sonae Sierra atingiram R$ 262 milhões no segundo trimestre de 2016, inferiores aos R$ 348 milhões de igual período de 2015.

Mas uma análise mais atenta mostra que a queda foi, em grande medida, influenciada por um aumento da inadimplência e por uma redução da chamada taxa de ocupação – em outras palavras, as lojas vendem menos e, em alguns casos, fecham as portas. Maior grupo do setor, com 45 shoppings espalhados pelo País, a BRMalls, por exemplo, registrou uma

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IMÓVEIS CORPORATIVOS

SHOPPINGS CONCEBIDOS EM TEMPOS DE BONANÇA ECONÔMICA E SUPERDIMENSIONADOS SÃO OS QUE MAIS SOFREM COM A RECESSÃO

queda na ocupação de 97% para 95,8%. Já a inadimplência subiu de 3,7% para 4,8%. No Iguatemi, as demonstrações mostram um aumento de 1,3 ponto porcentual na inadimplência no segundo trimestre em relação a 2015. E a taxa de ocupação registrou uma pequena queda, de 95% para 93,8%.

A redução no índice de ocupação é um sinal amarelo para as gestoras porque, em última análise, implica aumento do custo de condomínio – uma loja a menos num shopping é

como um morador a menos num prédio; quem fica tem de pagar a mais para compensar a baixa. Para alguns estabelecimentos, no entanto, a queda do PIB tem sido especialmente negativa. São os shoppings concebidos há três, quatro anos, num período de bonança da economia brasileira e que foram superdimensionados em termos de potencial de consumo.

Em 2012 e 2013, foram inaugurados, respectivamente, 27 e 38 shoppings, o que constitui um recorde, conforme mostra o gráfico a seguir.

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BRASIL - NÚMERO DE SHOPPINGS

351 363

373

430 392 408

457

495

552 520 538

BRASIL - SHOPPINGS POR REGIÃO 93

SUL

298

SUDESTE 54

CENTRO -OESTE

81

NORDESTE NORTE

26

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 FONTE: ABRASCE/CUSHMAN & WAKEFIED

“Houve um construction booming (ou, em português, uma explosão do número de lançamentos), com o surgimento de empreendimentos que, a rigor, não reuniam as condições de operar”, avalia o associado da área de retail services da consultoria Cushman & Wakefield, Manuel Puig.

A coordenadora acadêmica da Academia de Varejo e diretora do Instituto Brasileiro de Executivos de Varejo e Mercado do Consumo (Ibevar), Patricia Cotti, vai na mesma linha: “Há dois ou três anos, o setor apresentava níveis de crescimento superiores a dois dígitos e atraía a atenção de muitos investidores, mas esse cenário mudou”. Um caso conhecido dos tempos de euforia é o de Sorocaba, no Interior de São Paulo. A cidade de 600 mil habitantes assistiu, no início da década, a um boom dos centros de compras. Hoje, pelo menos dois deles cogitam fechar as portas ou aproveitar o espaço em outras atividades.

A retração do PIB de 3,8% no ano passado congelou projetos em estágio avançado. Prestes a abrir as portas ao público, tiveram a entrada em funcionamento postergada. Em 2015, de um total de 30 shoppings previstos para entrar em operação, apenas 18 foram inaugurados.

evidente) é a perspectiva de recuperação da economia brasileira. A pesquisa Focus do Banco Central realizada em 23/10 junto a analistas de mercado indicou um crescimento de 1,23% do PIB em 2017. É pouco, mas o bastante para indicar mais produção, mais empregos e, em última análise, mais gente gastando nos corredores dos shoppings.

“Há uma recuperação gradativa de índices como o de confiança do consumidor e da confiança do empresário. Esses indicadores revelam uma retomada do otimismo na economia e, consequentemente, um segundo semestre melhor para o comércio e para os centros de compras”, enfatiza o presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), Glauco Humai.

O segundo motivo para acreditar que o setor deve retomar a expansão é o fato de que, em termos relativos, o número de shoppings no País ainda é pequeno. Segundo a Cushman & Wakefield, a Área Bruta Locável (ABL) por mil habitantes no Brasil é de 73 metros quadrados (m2). Menos, por exemplo, do que no Peru (79 m2) e no Chile – 178 m2.

VELOCIDADE DE CRUZEIRO O prazo de maturação de um projeto – tempo para que um shopping passe a operar em “velocidade de cruzeiro”, como dizem os executivos – é, em média, de três anos. Nesse período, espera-se que o faturamento aumente exponencialmente.

Depois disso, atingida a maturidade, os acréscimos das vendas tendem a acompanhar a inflação. “Para os shoppings com alguma dificuldade, a perspectiva é atingir a maturidade em cinco anos”, explica Puig. Para especialistas, no entanto, o cenário ruim é passageiro. Eles garantem que no médio prazo as perspectivas são positivas. “O momento é de digestão dos excessos cometidos nos últimos três anos”, decreta Puig.

EM ALTA O mercado acionário, espécie de termômetro das expectativas dos investidores, já revela sinais positivos – e é no mercado de capitais que as empresas de shoppings captam parcela expressiva dos recursos de que necessitam para se expandir.

Os papéis da Iguatemi, por exemplo, após atingirem o valor mínimo de cerca de R$ 18 em janeiro, passaram a ser cotados em torno dos R$ 29 por ação em meados de outubro, como mostra o gráfico a seguir. As ações da Multiplan apresentaram recuperação ainda mais vigorosa: negociadas por cerca de R$ 37 no início de 2016, eram cotadas por volta de R$ 64 em meados de outubro. “Nossos ativos apresentam potencial de retorno e estão atrativos para a compra neste momento, principalmente para o mercado estrangeiro”, acredita Humai.

A crença de que o setor voltará a crescer – e com vigor – baseia-se pelo menos em dois motivos. O primeiro (e mais

Tendência semelhante aparece no mercado de títulos de renda fixa lançados para o financiamento do setor, outra fon-

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REVISTA DO SFI

NO MERCADO BRASILEIRO DE SHOPPING CENTERS AINDA É BAIXA A PARTICIPAÇÃO DE INVESTIDORES INTERNACIONAIS

IGUATEM (IGTA3) COTAÇÃO DAS AÇÕES R$ 29,5 29/09/2016

R$ 18,28 40

(7/01/2016)

30 20 10 9/1/2016

8/1/2016

7/1/2016

6/1/2016

5/1/21016

4/1/2016

3/1/2016

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1/1/2016

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4/1/2015

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1/1/2015

0

MULTIPLAN (MULT3) COTAÇÃO DAS AÇÕES R$ 63,7 29/09/2016

70 60 50 40 30

R$ 37,2

20

(7/01/2016)

9/1/2016

8/1/2016

7/1/2016

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3/1/2016

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te relevante de recursos. A BRMalls, por exemplo, captou em junho R$ 225 milhões em debêntures lastreadas em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O mesmo caminho foi seguido pela Iguatemi e pela Aliansce, com captações de R$ 275 milhões e de R$ 175 milhões em CRIs, respectivamente.

o empreendimento é entregue, a incorporadora vende sua participação, enquanto no Brasil as empresas encontraram na gestão dos empreendimentos um novo negócio. E por isso, em vez de venderem participação, preferem manter os shoppings nos portfólios.

BAIXA PARTICIPAÇÃO Puig destaca uma peculiaridade do mercado brasileiro: a participação ainda baixa de investidores internacionais.

Hoje eles são, basicamente, de origem norte-americana (caso do gestor de recursos BlackStone e do fundo de pensão TiiaCref) e canadense (como a Cadillac Fairview, especializada em real estate, e a Brookfied, focada em real estate e infraestrutura), além do GIC, fundo soberano de Cingapura.

O setor também conta com players nacionais de peso, como o fundo Pátria, a Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e a Brasil Plural, que buscam participação nas gestoras de shoppings. Uma diferença em relação aos mercados norte-americano e europeu é a de que nesses últimos, assim que

Seja como for, brasileiros e estrangeiros parecem, enfim, vislumbrar uma melhoria a médio-longo prazo. “Já em 2017, o mercado de varejo em geral e os shoppings, em particular, voltam a crescer. Até porque já temos uma demanda de consumo represada por alguns anos”, afirma Patrícia Cotti.

Em algumas regiões, a presença dos shoppings ainda é tímida. Para evitar os excessos cometidos nos últimos anos, caberá às incorporadoras e aos próprios lojistas identificarem previamente os mercados em que, efetivamente, há perspectivas de demanda. * Jornalista

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PRÊMIOS ABECIP

Em cerimônia realizada em fins de outubro, a 13º edição do Prêmio Abecip de Jornalismo homenageou profissionais das mais diversas regiões do País

Os vencedores do 13º Prêmio Abecip de Jornalismo, entregue em outubro, em São Paulo

O PAPEL DA IMPRENSA NO

CRÉDITO IMOBILIÁRIO Por Juliana Meneses e Silvia Braccio *

A

cobertura do mercado imobiliário pela imprensa brasileira foi celebrada na cerimônia de entrega do 13º Prêmio Abecip de Jornalismo, dia 27 de outubro no Nacional Club, em São Paulo.

No mesmo momento foram conhecidos os vencedores do 2º Prêmio Lares Abecip Secovi-SP, criado para estimular as pesquisas acadêmicas sobre o setor imobiliário e difundi-las no Brasil e nos países da América Latina. Mais de 160 pessoas participaram do evento.

Jornalistas, acadêmicos, executivos da área financeira, incorporadores, autoridades e associados da Abecip ouviram do presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, comentários sobre a situação política e financeira do Brasil e sobre o papel dos jornalistas: “Nenhum dos veículos aqui presentes deixou de debater e apresentar os diferen-

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tes pontos de vista sobre o que acontecia no País, os riscos, as consequências e os responsáveis”. Ao tratar do mercado imobiliário, Gilberto Duarte mencionou políticas capazes de dar alento ao setor: “Com juros mais baixos e menos regras, o mercado oferecerá melhores condições para financiar os imóveis. Num país com enorme potencial, o mercado imobiliário verá fortalecido seu papel como motor econômico e gerador de emprego e renda e dará uma ajuda ao controle dos gastos públicos”. O convidado especial foi o jornalista Marcelo Tas, que falou de sua carreira e de curiosidades sobre o que chamou de traquitana brasileira.

O Brasil, disse ele, “é o único país do mundo que tem no dicionário a palavra gambiarra”. Tas enfatizou a capacidade dos brasileiros de identificar oportunidades em tempos difíceis: “A traquitana surge diante da dificuldade e da ne-

LONGE DOS CENTROS DE INOVAÇÃO, OS BRASILEIROS TÊM A CAPACIDADE DE IDENTIFICAR OPORTUNIDADES EM TEMPOS DIFÍCEIS Marcelo Tas

cessidade. Estamos muito longe dos centros de inovação, mas temos duas coisas que devem ser reconhecidas e valorizadas: a possibilidade de inovação e a oportunidade de resolver soluções de um jeito diferente”. Apresentador do programa Papo de Segunda, exibido pelo canal GNT, tratou das mudanças determinadas pelos avanços tecnológicos, destacando o papel das redes sociais e a habilidade dos brasileiros de se adaptarem às situações mais diversas, até para identificar soluções inusitadas.

OS PREMIADOS

A 13ª edição do Prêmio Abecip de Jornalismo teve cerca de 200 trabalhos inscritos. O júri elegeu as 15 matérias que mais se destacaram nas mídias impressa ( jornais e revistas) e eletrônica (internet, rádio e TV). A publicação Exame (revista e portal) ganhou o troféu Veículo. Menção honrosa foi concedida ao jornalista Rodrigo Petry, da Revista Capital Aberto.

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C AT EG O RI AS Financiamento imobiliário

MÍ DIA

I M PR ESSO

Veículo do ano

Autor

Gabriela Valente, Henrique Gomes Batista e Lucianne Carneiro

Matéria

Morar no século XXI: meio século de espera

Veículo

O Globo

Sérgio Tauhata Ynemine

Marcílio Albuquerque

“Poupança de cinto apertado”

“Verticalização no caminho do rio”

Valor Econômico

Folha de Pernambuco

sergio.tauhata@valor.com.br

marcilio@advir.com

Email

luicane.carneiro@oglobo.com.br

Autor

Hallita Amorim Cézar Fernandes e Avelar

Rodrigo Petry

Matéria

“Você sabe como financiar?”

“Startups na construção”

Veículo

Revsita Edificar hallita.avelar@gmail.com

Email

Aline Bonzatti e Circe Bonatelli

Autor Matéria

Internet

“Crédito associativo alivia distrato de imóveis, mas risco afasta bancos privados”

Veículo

Agência Estado

Email

aline.bonzati@estadao.com

Matéria

“Especial - Mercado Imobiliário”

Circe Bonatelli Neto e Gustavo Coltri “Rumo dos distratos”

Revista Construção Mercado

Revista Construção Mercado

petrypoa@gmail.com

c.bonatelli@gmail.com

Anderson Figo

Alice Cristina Ferreira de Souza

“7 mitos e verdades do empréstimo com imóvel de garantia”

“Conde de Boa Vista: a avenida que pulsa no Recife”

Exame.com

Aiana Freitas

Autor

EL E T RÔN I C A

Educação financeira e responsabilidade social na construção civil

Exame

Jornal

Revista

Fontes de recursos para o mercado imobiliário

anderson.figo@abril.com.br

Diário de Pernambuco aline.critina@gmail.com

Não

Hebert Araújo

Não

“Alicerce do futuro”

Não

Rádio CBN - Paraíba

Rádio Veículo

Rádio Bandeirantes FM

Email

afreitas@band.com.br

Autor

Abiatar Arruda, Anderson Oliveira, Anderson Silva, Chirstiane Pelajo, João Crédico, Larissa Santana, Rodrigo Cunha e Yael Perelz

Matéria

“Imóveis. Reflexos da Crise”

hebertjornalista@gmail.com Ana Cláudia Pereira, Giovana Alan Mendes, André Analiz, Rossini, Hebert Araújo, Hermano Bruno Della Latta, Flávio Lordello, Araruna, Jardel Nunes e José Henrique, Juliano Abocater, Welligton Campos Lizzie Nassar e renata Capucci “Sonho concreto”

“Crises Imóveis”

TV Cabo Branco - Paraíba

Fantástico

Tevê

Menção honrosa

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Veículo

Jornal da Globo

Email

yael.peretz@globo.com

Rodrigo Petry

| “Tríncas espostas”

hebertjornalista@gmail.com

| Revista Capital Aberto

lizzie.nassar@tvglobo.com.br

Gilberto Duarte, presidente da Abecip: “Nenhum dos veículos aqui presentes deixou de debater e apresentar os diferentes pontos de vista sobre o que acontecia no País”

TEMAS

AUTOR(ES)

Análise de Impactos do Plano Diretor em Empreendimentos Residenciais localizados na Macroárea de Urbanização Consolidada

Nathália Oliveira Loyola de Souza e Paola Torneri Porto

Distratos Contratuais no Mercado Habitacional em São Paulo: Origens e Efeitos

Elisabete Maria de Freitas, Renato Mauro Filho, Cláudio Tavares Alencar

Método de localização de áreas candidatas a receberem empreendimentos residenciais com utilização da p-mediana: Um estudo do Município do Rio de Janeiro

Bruno Freitas de Azevedo

Os vencedores foram: Lucianne Carneiro, Gabriela Valente e Henrique Gomes Batista (O Globo), Sérgio Tauhata (Valor Econômico), Marcilio Albuquerque (Folha de Pernambuco), Hallita Amorim Cézar (Revista Edificar), Rodrigo Petry (Revista Construção Mercado), Circe Alfredo Bonatelli Neto e Gustavo Coltri (Revista Construção Mercado), Aline Bronzati e Circe Bonatelli (Agência Estado), Anderson Figo (Exame.com), Alice Cristiny Ferreira de Souza (DiariodePernambuco.com), Aiana Freitas (Rádio Bandnews), Hebert Araújo (Rádio CBN João Pessoa), Yael Peretz, Christiane Pelajo, Larissa Santana, Abiatar Arruda, Anderson Oliveira, Rodrigo Cunha e João Crédico (Jornal da Globo), Hebert Araújo (TV Cabo Branco), Lizzie Nassar, Flávio Lordello, Renata Capucci, José Henrique, Alan Mendes, Juliano Abocater, Bruno Della Latta e Andre Analiz (Fantástico).

Na mesma cerimônia, o vice-presidente do Secovi-SP, Caio Calfat, anunciou os vencedores do 2º Prêmio Lares Abecip Secovi-SP: Nathália Oliveira Loyola de Souza e Paola Torneri Porto, com o trabalho “Análise de Impactos do Plano Diretor em Empreendimentos Residenciais localizados na Macroárea de Urbanização Consolidada”; Elisabete Maria de Freitas e Renato Mauro Filho, Cláudio Tavares Alencar, com a

monografia “Distratos Contratuais no Mercado Habitacional em São Paulo: Origens e Efeitos”; e Bruno Freitas de Azevedo, pelo trabalho “Método de localização de áreas candidatas a receberem empreendimentos residenciais com utilização da p-mediana: Um estudo do Município do Rio de Janeiro”.

Uma mensagem positiva quanto ao caminho a ser trilhado a partir de agora veio do presidente da Abecip: “Acreditamos no potencial do País, mas para que o País dê certo de vez, todos terão de abrir mão de alguma coisa. Dar luz a estes assuntos é a grande contribuição da imprensa para a mudança.

Precisamos de disciplina, trabalho, regras justas e igualdade de oportunidades. No mercado imobiliário, não é diferente.

Temos que remar juntos e apoiar as reformas que permitam a queda de juros e a liberação do mercado. Os exemplos de moradia precária mostram quanto será preciso evoluir. Eles são o marco de um sistema imperfeito em que milhões de brasileiros precisam de casas, enquanto há engenheiros e pedreiros desempregados. A conexão de recursos viabilizada pelo sistema financeiro tem de ser libertada para acontecer.

A virada em curso vai ocorrer porque somos a maioria”. * Jornalistas da Área de Imprensa da Abecip

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INDICADORES IMOBILIÁRIOS

ACOMPANHANDO O DESEMPENHO DO

SETOR DA CONSTRUÇÃO Quanto mais intensas as dificuldades macro e microeconômicas, maior a necessidade de ferramentas que permitam identificar o ritmo dos mercados e seus nichos, como o Índice de Atividade da Construção Imobiliária

L

Por Mariana Oliveira *

ançado em 2014, o Monitor da Construção Civil (MCC) é um amplo sistema de monitoramento e análise do mercado da construção. Estampa, por exemplo, a paralisia atual do mercado imobiliário brasileiro, permitindo constatar uma atividade deprimida, em queda desde 2013 e com fortes indícios de limitações também para 2017. O MCC tem como ferramenta principal o Índice de Atividade da Construção Imobiliária (Iaci), com abrangência nacional, que mensura a metragem quadrada em construção (em fase de fundação, estrutura ou acabamento) de obras imobiliárias residenciais, comerciais, de turismo e outras. Nos últimos 12 meses, até setembro, o Iaci registrou queda média de 10,3%, na comparação anual. Sua trajetória tem forte correlação com outros indicadores do mercado, como a produção de insumos típicos da construção civil apurada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em queda de 14,0% no mesmo período.

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O MCC reforça a percepção de que o setor de construção imobiliária seguirá limitado. Nos últimos 12 meses, até setembro, os índices de atividade referentes a obras em fundação (fase inicial do ciclo) acumularam declínio de 36,9%. O que tende a limitar a atividade da construção imobiliária nas fases seguintes, que ainda mostram queda abaixo da média (-9,8% em estrutura e -4,1% em acabamento).

Como agravante, está em curso uma correção forçada de rota, levando a um ajuste nos lançamentos de empreendimentos imobiliários no País. Com dados disponíveis até julho, observa-se que o Índice de Lançamentos (Iaci-L), que mede a área total dos empreendimentos lançados no País, acumula retração de 45,6% nos últimos 12 meses.

O Iaci-L registra quedas desde meados de 2012, resultado que vem se acentuando desde então, ajudando, em parte, a entender o cenário atual de deterioração da atividade da construção civil. Além de quedas ainda significativas no segmento residencial (-42,1%), os lançamentos comerciais (-67,2%) e ligados ao turismo (-55,2%) prenunciam que um ajuste forte ainda está em curso.

Ao identificar a atuação de 4,4 mil construtoras no mercado formal, com série histórica de mais de seis anos, o MCC serve como indicador antecedente da atividade imobiliária. Resultado de parceria entre a Tendências Consultoria e a NeowayCriactive, especializada em pesquisas no setor da construção, o Monitor permite comparar diferentes indicadores do setor imobiliário e desenvolver projeções sobre os diversos segmentos da construção.

Ajuda a medir questões específicas, como renda e crédito das famílias e capacidade de investimento das áreas pública e privada.

IACI POR TIPO DE OBRA

Outros

Turismo

Comercial

Residencial

Brasil

(TAXA DE CRESCIMENTO ACUMULADA EM 12 MESES ATÉ SET/16)

-3,1%

Como ferramental de análise econômica, o MCC permite monitorar o desempenho de um setor que responde por cerca de 40% do PIB da construção. Permite avaliar o impulso possível sobre a atividade econômica e o potencial de demanda para a cadeia produtiva de materiais nos períodos seguintes a cada etapa de obra, inclusive o potencial de consumo de materiais específicos, em prazos determinados, pois o consumo nas obras imobiliárias difere em função do tipo de construção, padrão e localização. * Economista da Tendências Consultoria

-10,3%

-9,5%

NOTAS DE RODAPÉ FONTE: FONTE: MCC, ÍNDICE BASE 2009=100 DADOS ATUALIZADOS ATÉ SET/16

-15,7%

-16,7%

O Monitor da Construção Civil (MCC) é produto elaborado em parceria entre a Tendências e a NeowayCriactive. O MCC (www. monitormcc.com.br) é uma plataforma que compila e gera mais de quatrocentos indicadores para o mercado da construção civil (1)

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A SEGURANÇA JURÍDICA DA

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DIREITO IMOBILIÁRIO

Com vistas a preservar a qualidade da garantia e a segurança jurídica dos contratos de mútuo imobiliário com cláusula de alienação fiduciária de bens imóveis, é essencial respeitar estritamente a Lei 9.514/1997 por Arruda Alvim

A

(5)

e Everaldo Augusto Cambler

(6)

Lei 9.514/97, em atenção ao princípio da taxatividade dos direitos reais, introduziu a alienação fiduciária de bens imóveis entre as garantias reais. Nessa espécie de garantia real, transfere-se ao credor fiduciário a propriedade resolúvel de coisa imóvel, proporcionando ao devedor-fiduciante que preserva a posse direta, a utilidade da coisa, enquanto paga o que deve àquele.

Trata-se de uma garantia sobre coisa própria, porque o credor fiduciário se torna proprietário com a finalidade exclusiva de obter uma garantia real imobiliária para o pagamento do que lhe é devido.

A publicidade do contrato de alienação fiduciária, obtida com o registro no Cartório de Registro Imobiliário competente, assegura a produção de efeitos em relação a terceiros, o que trivialmente ocorre com as demais garantias reais, bem como serve de marco constitutivo da propriedade resolúvel (cf. art. 23 da Lei 9.514/97). (1) Dos contratos de alienação fiduciária imobiliária constará, necessariamente, “cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27 da Lei 9.514/1997” (art. 24, inciso VII, da Lei 9.514/1997).

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A LEI AFASTA A POSSIBILIDADE DE O DEVEDOR EFETUAR A PURGAÇÃO EXTEMPORÂNEA DA MORA

Vencida e não paga a dívida, a constituição em mora do devedor fiduciante dar-se-á por intimação levada a efeito pelo competente Oficial de Registro de Imóveis, que concederá o prazo de 15 dias para que o inadimplente satisfaça as prestações vencidas, as que se vencerem e os demais encargos pendentes (art. 26, §1º, da Lei 9.514/1997).

Purgada a mora, no prazo concedido pelo devedor fiduciante, continuará válido o contrato de alienação fiduciária (art. 26, §5º, da Lei 9.514/1997).

De modo contrário, constituído em mora o devedor fiduciante em decorrência da não purgação no prazo concedido, o contrato de alienação fiduciária não convalescerá, ficando resolvido em razão do inadimplemento.

Como principais consequências da constituição da mora e da resolução do contrato de alienação fiduciária, expressamente indicadas na lei, podemos apontar as seguintes: a) a consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei 9.514/1997), com a subsequente promoção de dois leilões extrajudiciais para a alienação do imóvel; b) o desaparecimento da qualidade jurídica da posse direta, antes atribuída ao devedor fiduciante, assumindo ele a condição de esbulhador, o que possibilita a promoção da ação de reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 dias (art. 30 da Lei 9.514/1997); (2) c) o pagamento, pelo credor fiduciário, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio (art. 26, §7º, da Lei 9.514/1997).

A assinatura do auto de arrematação somente ocorrerá caso, por ocasião do primeiro ou do segundo leilão, for oferecido lance que alcance os valores mínimos previstos em lei. Nessa hipótese, o credor fiduciário deverá alienar o imóvel ao arrematante, retendo o valor da dívida e dos encargos e restituindo, se existir valor remanescente, ao antigo devedor-fiduciante o que sobejar nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel em leilão, fato esse que importará em recíproca quitação.

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Em face do insucesso dos leilões, não prevê a lei um terceiro leilão. A propriedade do credor fiduciário, antes restrita, agora assume ares de efetivamente plena. O credor fiduciário pode alienar ou não o imóvel a qualquer tempo, não mais por leilão e sem observância dos valores mínimos, desonerando-se, igualmente, o antigo devedor-fiduciante do pagamento da dívida, mediante termo de quitação a ser outorgado pelo credor (art.

27, § 6.º, da Lei 9.514/1997). Diante da clareza com que o sistema jurídico brasileiro trata do procedimento a ser seguido nos leilões extrajudiciais regulados pela Lei 9.514/1997, qualquer decisão que o afronte constitui evidente decisão contra legem, ameaçando retirar da alienação fiduciária de bem imóvel, enquanto garantia real, a necessária confiança dos operadores do direito, confiança essa, infelizmente, inexoravelmente abalada em relação à garantia hipotecária. (3) Exemplos de ameaça à qualidade da garantia expressa na alienação fiduciária de bens imóveis e, por consequência, à segurança jurídica, princípio de Direito consagrado no art. 5º, caput, da Constituição Federal, (4) se nos apresentam nas decisões que possibilitam a purgação da mora, pelo devedor fiduciante, até a assinatura do auto de arrematação, possibilidade essa prevista no artigo 34 do Decreto-Lei 70/66, mas que regula procedimento de execução absolutamente distinto, vinculado à realização de garantia hipotecária. Se é verdade que o art. 39 da Lei 9.514/97 permite a aplicação às operações de financiamento imobiliário em geral, a que se refere essa lei, de dispositivos do Decreto-lei 70/66, também é verdadeiro, por elementar, que essas disposições não prevalecem diante do regime jurídico especialmente regulado e do procedimento especial expressamente atribuído à alienação fiduciária de bens imóveis.

Considerando as consequências jurídicas, expressamente consignadas na Lei 9.514/97, para a não purgação da mora pelo devedor fiduciante no prazo concedido, quais sejam, a resolução do contrato de alienação fiduciária em razão do inadimplemento; a consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário; a promoção da ação de reintegração na posse do imóvel contra o fiduciante; o pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, resta, sem qualquer sombra de dúvida, afastada a possibilidade de o devedor fiduciante efetuar a extemporânea purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, bem como a incidência das normas do Decreto-Lei 70/66. Mostra-se evidente, portanto, que decisões desse jaez sustentam algo contrário ao previsto na Lei 9.514/1997, o que não é juridicamente possível, sob pena de arruinarmos a qualidade da garantia, fenômeno já observado no que concerne à hipoteca, e afrontarmos, mais uma vez, o vital princípio constitucional da segurança jurídica. Deveras, o sistema jurídico brasileiro procura combater o arbítrio mediante a elaboração das espécies normativas aprovadas de acordo com as regras do processo legislativo constitucional, somente essas capazes de criar direitos, obrigações e deveres para os indivíduos.

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NOTAS DE RODAPÉ Sobre a distinção entre contrato de alienação fiduciária e propriedade fiduciária, veja-se a obra clássica de Moreira Alves Da Alienação fiduciária em garantia. 3ª ed. revista, atualizada e aumentada. Rio de Janeiro, Forense, 1987.

(1)

Igual direito é assegurado ao cessionário do fiduciário, ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1.º e 2.º do art. 27 da Lei 9.514/1997.

(2)

Evidenciando a subversão da ordem jurídica com a prevalência de direitos pessoais em confronto com o direito real de garantia hipotecária, veja-se Arruda Alvim Direitos reais de garantia, in Soluções práticas.

Vol. 3, p. 295 ss.

(3)

Tratando do princípio da legalidade e da segurança jurídica, veja-se Everaldo Augusto Cambler Fundamentos constitucionais do Estatuto da Cidade, n. 2.1, p. 352-354, in Estatuto da Cidade. São Paulo: Ed. RT, 2014. José Manoel de Arruda Alvim, Everaldo Augusto Cambler (coords.).

(4)

Professor livre docente e titular da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Coordenador da área, no Mestrado e Doutorado, de Direito Civil. Desembargador aposentado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

(5)

Mestre e doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Professor Titular da Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo FADISP. Advogado em São Paulo.

(6)

INDICADORESDECRÉDITO

Por Leonardo Rangel

385.911

SBPE

FGTS

44%

34%

CRI

16%

5%

65.723

60.630 Dez/15

LCI

Out/16

55.695 Dez/14

33.356 Dez/12

45.388

27.795 Dez/11

Dez/13

18.919

189.025 Out/16

Dez/10

190.176 Dez/15

150.532 Dez/14

96.599 Dez/13

62.360

46.832

Dez/12

Dez/10

Ago/16

Dez/15

Dez/14

Dez/13

Dez/12

Dez/11

Dez/10

Out/16

Dez/15

Dez/14

Dez/13

Dez/12

Dez/11

Dez/10

29.260

VALORES EM R$ MILHÕES

Dez/11

364.695

299.039

269.075

247.658

222.032

330.824

SALDO E PARTICIPAÇÃO %

498.088

509.223

522.344

466.789

388.642

330.569

299.878

CADERNETA DE POUPANÇA X OUTRAS APLICAÇÕES - SALDO / PATRIMÔNIO NO FINAL DE MÊS

FONTES: ABECIP, BANCO CENTRAL DO BRASIL, CAIXA E CETIP - OBS: FGTS: AGOSTO DE 2016 É O ÚLTIMO DADO DISPONÍVEL.

POUPANÇA SBPE - R$ MILHÕES

4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000 -8.000

Out/16

Set/16

jul/16

Mai/16

Mar/16

Jan/16

Nov/15

Set/15

Jun/15

Mai/15

Mar/15

Jan/15

-10.000 Nov/14

(29.040) (36.155) (38.528) (45.760) (51.136) (53.978) (54.940) (50.149) (9.522) (16.256) (21.441) (27.745) (31.923) (34.712) (35.624) (39.140) (41.054) (42.824)

Set/14

(5.287) (7.115) (2.373) (7.232) (5.377) (2.842) (962) 4.791 (9.522) (6.735) (5.184) (6.305) (4.178) (2.789) (911) (3.516) (1.914) (1.770)

VALORES EM R$ MILHÕES

6.000

Jul/14

NO ANO

Mai/14

NO MÊS

Mar/14

MAI/15 JUN/15 JUL/15 AGO/15 SET/15 OUT/15 NOV/15 DEZ/15 JAN/16 FEV/16 MAR/16 ABR/16 MAI/16 JUN/16 JUL/16 AGO/16 SET/16 OUT/16

CAPTAÇÃO LÍQUIDA

Jan/14

MESES

POUPANÇA SBPE - CAPTAÇÃO LÍQUIDA

FONTES: ABECIP E BANCO CENTRAL DO BRASIL

POUPANÇA SBPE E RURAL: DISTRIBUIÇÃO DO SALDO E DEPOSITANTES POR FAIXA DE VALOR (JUN 2016)

`

FAIXA DE VALOR EM R$ ATÉ 100,00 DE 100,01 A 500,00 DE 500,01 A 1.000,00 DE 1.000,01 A 5.000,00 DE 5.000,01 A 20.000,00 DE 20.000,01 A 30.000,00 MAIS DE 30.000,00 TOTAL

SALDO R$ MILHÕES 1.202 4.133 5.908 39.637 113.827 55.217 413.078 633.003

% POR FAIXA 0,19 0,65 0,93 6,26 17,98 8,72 65,26 100,00

NÚMERO DE DEPOSITANTES % ACUMULADO 0,19 0,84 1,78 8,04 26,02 34,74 100,00

MILHARES 85.993 16.755 7.969 16.132 11.029 2.257 4.652 144.787

% POR FAIXA 59,39 11,57 5,50 11,14 7,62 1,56 3,21 100,00

% ACUMULADO 59,39 70,97 76,47 87,61 95,23 96,79 100,00

FONTE: BANCO CENTRAL DO BRASIL / FGC

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FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO SBPE E FGTS: UNIDADES E VALORES CONTRATADOS SBPE

MESES

FGTS

UNIDADES 20.273 25.600 27.972 28.176 25.038 20.397 18.053 21.929 13.495 14.682 19.613 14.404 18.614 19.709 17.320 17.991 12.235 16.061

MAI/15 JUN/15 JUL/15 AGO/15 SET/15 OUT/15 NOV/15 DEZ/15 JAN/16 FEV/16 MAR/16 ABR/16 MAI/16 JUN/16 JUL/16 AGO/16 SET/16 OUT/16

MILHÕES 5.590 5.874 5.957 5.867 5.411 4.700 4.093 4.768 3.295 3.206 4.416 3.510 3.901 4.272 3.821 4.019 3.156 3.647

UNIDADES 38.084 46.024 68.398 43.631 41.374 33.825 55.843 93.364 70.241 37.716 63.139 60.678 41.906 78.666 43.256 49.931 36.217 31.631

SBPE + FGTS MILHÕES 3.952 4.909 4.533 4.532 4.586 3.740 4.169 5.435 7.749 3.671 4.598 5.678 4.102 4.648 4.160 4.406 2.959 2.730

UNIDADES 58.357 71.624 96.370 71.807 66.412 54.222 73.896 115.293 83.736 52.398 82.752 75.082 60.520 98.375 60.576 67.922 48.452 47.692

MILHÕES 9.541 10.783 10.489 10.399 9.997 8.440 8.262 10.203 11.044 6.877 9.015 9.188 8.003 8.921 7.981 8.426 6.115 6.377

FONTES: ABECIP, BANCO CENTRAL DO BRASIL E CAIXA

UNIDADES FINANCIADAS

VALORES FINANCIADOS (R$ MILHÕES) 9.541

SBPE

FGTS

SBPE + FGTS

SBPE

Set/16

Out/16

Ago/16

Jun/16 Jul/16

Abr/16

FGTS

Mai/16

Mar/16

Jan/16

Fev/16

Dez/14

Nov/14

Set/13

Out/13

Jul/12

Ago/12

Mai/15

Set/16

3.647 2.730

Out/16

Ago/16

Jun/16 Jul/16

Abr/16

Mai/16

Mar/16

Jan/16

Fev/16

Dez/14

Nov/14

Set/13

Out/13

Jul/12

Ago/12

Jun/15

Mai/15

20.273

6.377

5.590 3.952

47.692 31.631 16.061

Jun/15

58.357 38.084

SBPE + FGTS

FONTES: ABECIP, BANCO CENTRAL DO BRASIL E CAIXA

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO SBPE E FGTS UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

AC AM AP PA RO RR TO

495 4.131 1.729 12.974 2.868 517 4.505

79 505 72 782 241 72 315

DF GO MS MT

13.339 35.370 13.456 10.339

1.821 3.910 1.217 1.226

72.504

8.175

UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

27219

2.066

UF

UNIDADES

R$ MILHÕES

AL BA CE MA PB PE PI RN SE

9.057 38.224 19.173 14.684 12.392 19.107 8.720 11.127 7.016

803 2.701 2.125 1.082 1.364 2.180 644 1.031 893

ES MG RJ SP

7.475 66.487 42.095 196.925

873 7.285 5.563 29.746

139.500

12.824

4%

NORTE

21%

11% CENTRO OESTE

46%

SUDESTE UF PR RS SC

18% SUL

BRASIL

312.982

43.466

UNIDADES

R$ MILHÕES

48.705 46.614 30.206

5.809 5.928 3.691

125.525

15.428

677.730

81.959

2011

Alienação Fiduciária

2012

2013

2014

2015

2,0%

1,9%

1,7%

1,9%

1,4%

1,4%

1,7%

1,4%

1,8%

2010

1,3%

1,2%

2009

Garantia Hipotecária e Alienação Fiduciária

REVISTA DO SFI

2,0%

1,2%

2008

2,1%

2,6% 1,0%

1,3% 2007

1,4%

SBPE: INADIMPLÊNCIA: CONTRATOS PÓS JUN.1998 COM MAIS DE 3 PRESTAÇÕES EM ATRASO 3,1%

4,2%

NORDESTE

88

(JANEIRO A OUTUBRO DE 2016 ) UNIDADES, VALORES E PARTICIPAÇÃO (%)

2016-10

FONTES: ABECIP E BANCO CENTRAL DO BRASIL

RUMOS

GILBERTO DUARTE DE ABREU FILHO Presidente da Abecip

IGMI-R: UMA CONQUISTA DA ABECIP

E DO BRASIL O novo índice ajudará a medir parte importante da riqueza de indivíduos e fundos de pensão alocada em imóveis

O

s preços trazem muito mais informação do que normalmente pensamos. Os preços regulam a oferta e a procura, criam a percepção de escassez (especialmente em produtos de luxo), indicam tendências de mercado, incorporam expectativas (especialmente no caso de ativos financeiros) e são um elemento fundamental para avaliar a riqueza de uma sociedade. Como os preços são muitos, precisamos de índices para nos ajudar a sintetizar em um único número todos os diferentes produtos e seus movimentos no mercado.

importante da riqueza de indivíduos e dos fundos de pensão (públicos) está alocada em imóveis. No entanto, até recentemente, não tínhamos um índice para acompanhar o preço dos imóveis negociados no mercado.

Temos índices de preços para bens de consumo, para cestas de produtos (estes são usados para calcular a inflação), para ações, moedas estrangeiras, etc. No entanto, nunca tivemos um índice reconhecido para entender o que está acontecendo com o preço de imóveis. Este vácuo de informação para indivíduos e para formadores de políticas econômicas não reflete a importância econômica do mercado imobiliário, tanto como elo importante na cadeia de emprego como parte importante dos ativos do mercado.

O primeiro valor aportado pelo IGMI-R ABECIP é a relevância do índice e o nível de detalhe disponível. A base de dados é formada por preços de imóveis efetivamente comercializados. Além do preço, nossos associados disponibilizarão outras 62 características dos imóveis. Todo este detalhe permitirá que o índice reflita fielmente as variações de preços do mercado, expurgando variações de mix de produtos ou de região, o que deixa o índice bastante robusto.

Os imóveis são, em todas as sociedades, uma parte importante da riqueza acumulada pelos indivíduos. No nosso mercado, em especial, dado que o mercado de capitais é tão pouco desenvolvido, uma parte

As iniciativas pioneiras surgiram a partir de sites de internet que conseguiram capturar quantidade expressivas de dados para poder calcular os primeiros índices (FipeZAP). O IGMI-R ABECIP vem se somar trazendo uma perspectiva diferente e uma riqueza de informação que deve ajudar muito o mercado e os formuladores de política econômica.

O segundo valor aportado pelo IGMI-R ABECIP é sua abrangência. Com uma base de dados, na partida, de mais 1,5 milhão de imóveis comercializados e que continuará a ser mensalmente atualizada por nossos associados, teremos capacidade de publicar índices nacionais, por região e pelo menos REVISTA DO SFI

89

O ÍNDICE TERÁ APLICAÇÃO EM VÁRIAS FRENTES:

1.

2.

Bancos usam informações de preços de imóveis para acompanhar o valor das garantias do crédito imobiliário; Bancos usam esta informação para entender a demanda e oferta por região para financiar novos empreendimentos;

para nove grandes cidades do País com frequência mensal. O índice incorpora, desde logo, dados de imóveis do Minha Casa Minha Vida, algo igualmente inédito no mercado.Tenho certeza de que, à medida que o IGMI-R ABECIP maturar, teremos novas e interessantes aplicações na academia e em lugares que nem sequer imaginamos.

Conseguir montar o IGMI-R ABECIP só foi possível porque todos os bancos associados à Abecip, públicos e privados, comparti-

90

REVISTA DO SFI

3.

4.

Incorporadores e investidores imobiliários terão acesso a “mapas de calor” do mercado para poder tomar melhores decisões sobre novos empreendimentos; Formadores de políticas econômicas, como o Ministério da Fazenda e o Banco Central, terão informações relevantes na decisão de novas políticas.

lharam o entusiasmo e a visão da relevância deste projeto. O IGMI-R ABECIP chega para se somar ao FipeZAP, que traz uma diferente perspectiva do mercado, e a várias outras informações disponíveis nas entidades representativas do setor de construção e incorporação.

Mais que cobrar ações dos governos, a Abecip está deixando uma contribuição que será duradoura e que certamente ajudará todos os participantes de nosso mercado.

PRODUTOS DIFERENCIADOS PARA INVESTIDORES. SOLUÇÕES INOVADORAS PARA TOMADORES DE RECURSOS. Compra de recebíveis imobiliários residenciais, comerciais, de loteamento e de shopping center.

Operações estruturadas incluindo Built-to-Suit, Sale-and-Lease Back e desimobilização.

Estruturação, emissão e distribuição de CRI e CRA.

O pioneirismo e a ampla contribuição para a estruturação do mercado secundário de recebíveis imobiliários fazem da CIBRASEC a companhia que mais entende de securi zação no Brasil, provendo a seus clientes soluções integradas e cria vas em crédito estruturado e securi zação.

A CIBRASEC é uma das maiores securi zadoras do país, com mais de R$ 22 bilhões de Cer�ficados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emi dos e par cipação de mercado de 23,9%. Com sólido grupo de acionistas composto pelos principais bancos brasileiros além de organismos mul laterais estrangeiros, a CIBRASEC possui Ra ng A+(bra) Fitch Ra ngs, con rmando sua alta qualidade de crédito e elevada capacidade de pagamento dos compromissos nanceiros.

Avenida Paulista, 1439 - 2ª Sl. Bela Vista São Paulo SP CEP 01311-200 Tel.: 55 11 4949 3000 Fax: 55 11 4949 3011 www.cibrasec.com.br