Revista online 38

entrevistas

Marcos e Marcelo Yunes,

2013 ANO 16 Nº 38

da construtoraYuni

COM crédito, A expansão Monica de Bolle, da Casa das Garças

economia sem aridez Samuel Pessôa, do Ibre-FGV

o crescimento possível

ARTIGOS Celso luiz Martone José Paschoal Rossetti Mauro Negrete Olivar Vitale Jr. Teotonio Costa Rezende

Recursos que asseguram empreendimentos imobiliários

Avança a regularização fundiária

ÍNDICE Entrevista II

O setor de imóveis, inclusive o crédito imobiliário, oferece respostas positivas, em contraste com as dificuldades econômicas.

Em hora de ajustes, o apoio do financiamento imobiliário - Pág. 2

Entrevista I Os irmãos Marcos e Marcelo Yunes, da Yuni Incorporadora, mostram como a expansão da oferta de financiamento à construção, na década passada, foi decisiva para alavancar as operações.

O crédito imobiliário assegurou a expansão - Pág. 3

Capa Os fundos imobiliários figuram entre as principais modalidades de carteiras de ativos, permitindo, simultaneamente, atrair investidores para aplicações imobiliárias e financiar novos empreendimentos.

O professor Samuel Pessôa, que estuda o desenvolvimento econômico no Ibre-FGV, explica porque o ritmo de crescimento do Produto Interno Bruto não tende a ser o foco central das políticas públicas.

O Brasil se inspira em recomendações do economista peruano Hernando De Soto e cresce a consciência da importância da regularização fundiária, entre cujos defensores está o economista Paulo Rabello de Castro, do Instituto Atlântico.

Mais riqueza com a titulação da propriedade - Pág. 14

Patrimônio imobiliário Mauro Negrete, diretor da Cetip, defende a criação de índices imobiliários e novas tecnologias de captura e análise de informações.

Nova realidade do mercado imobiliário - Pág. 20

O professor Celso Luiz Martone, da FEA-USP, trata didaticamente dos conceitos de dívida pública líquida e bruta, mostrando que o endividamento público é crescente.

O crédito imobiliário tem “boa institucionalidade” - Pág. 22

A evolução de longo prazo da dívida pública - Pág. 40

Tendências macroeconômicas (1)

Juros O mestre em gestão Teotonio Rezende retorna ao tema da taxa de juro nominal e da taxa de juro efetiva, um tema dominante nas relações contratuais do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral, José Paschoal Rossetti, analisa as forças internacionais e locais que pressionam o balanço de pagamentos do País.

Cenário cambial: uma avaliação de impactos - Pág. 26

Transparência e dogmas nas relações contratuais - Pág. 44

Indicadores

Recursos novos asseguram os empreendimentos imobiliários - Pág. 9

Responsabilidade social

Tendências macroeconômicas (2)

divulgação

Editorial

Monica de Bolle: espaço para crescer

A evolução dos números do SFH, reunidos pela Área de Inteligência de Mercado da Abecip, registram o vigor dos financiamentos imobiliários.

Pág. 50

Entrevista III A diretora da Casa das Garças, Monica Baumgarten de Bolle, considera “anomalia” a baixa relação crédito imobiliário/PIB. “Endividar-se para comprar um imóvel é saudável” - Pág. 32

Aplicação de recursos O advogado Olivar Vitale trata do built to suit (construção sob medida), uma modalidade de operação imobiliária que gera aluguéis, ou seja, ativos suscetíveis de securitização no Sistema de Financiamento Imobiliário.

A construção sob medida e o SFI - Pág. 38

Rumos O presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, mostra como um sistema pujante de crédito imobiliário, como o que existe no Brasil, pode representar uma poderosa força anticíclica em momentos de desaquecimento da economia, em que o governo e o setor privado se empenham em fortalecer o ritmo das atividades.

O papel anticíclico do crédito imobiliário - Pág. 52

EDITORIAL

Revista Sistema de Financiamento Imobiliário

Em fase de ajustes, o apoio do financiamento imobiliário

Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) Diretoria

A economia passa por uma nova rodada de ajustes.

Internacionalmente, os Estados Unidos lideram uma força positiva, mas a União Européia – e agora, infelizmente, também a China – fica aquém do esperado. O Brasil, como grande exportador de commodities, sofre o impacto da oscilação das cotações, que afeta o balanço de pagamentos e introduz novas dificuldades para a arrumação fiscal.

Em contraste com a complexidade macroeconômica – exposta nos textos de cunho didático sobre a evolução cambial, do professor José Paschoal Rossetti, da Fundação Dom Cabral, e sobre a evolução da dívida pública, do professor Celso Martone, da FEA-USP –, a situação do sistema de crédito imobiliário é bastante satisfatória, como revelam os dados do primeiro semestre.

A captação de recursos, tanto por intermédio dos depósitos de poupança, como dos demais instrumentos (fundos imobiliários, LCIs, CCBs, CCIs, CRIs, LHs), continua pujante, propiciando oferta adequada de fundos para os empreendedores e para os mutuários finais. A matéria de capa destaca a atratividade dos fundos imobiliários, mesmo num cenário de elevação do juro básico.

As entrevistas são particularmente interessantes,

tanto a de Marcos e Marcelo Yunes, da Yuni Incorporadora, como a do professor e consultor Samuel Pessôa, que faz uma instigante avaliação da realidade brasileira, com ênfase na necessidade de o Brasil retomar um ritmo vigoroso de crescimento econômico, e da economista Monica de Bolle, que desponta na nova geração e trata como anomalia a relação inferior a 10% da relação crédito imobiliário/PIB. Reportagem sobre a responsabilidade social e a regularização fundiária, do jornalista Sérgio Leopoldo Rodrigues, fornece um panorama sobre os esforços de titulação das propriedades informais, destacando as iniciativas do Instituto Atlântico, liderado pelo economista Paulo Rabello de Castro e de normas recentes votadas em São Paulo e no Rio de Janeiro.

O mestre em gestão Teotonio Costa Rezende retoma o tema dos juros e do anatocismo, mostrando, também didaticamente, como se aprofundar nos conceitos de taxa de juro nominal e taxa de juro efetiva.

Afinal, Mauro Negrete, da Cetip, aborda a necessidade de novos mecanismos de apuração do valor real dos imóveis, e o advogado Olivar Vitale aborda um mecanismo gerador de ativos securitizáveis, o built to suit (construção sob medida, destinada à locação).

Octavio de Lazari Junior presidente Antonio Paulo Marques Barbosa, Daisy Divina Godoy, Daniella Delfino, Fabio Nogueira de Araújo, Gueitiro Matsuo Genso, José de Castro Neves Soares, José Roberto Machado Filho, José Urbano Duarte, Luiz Antonio Nogueira de França, Marco Antonio Andrade de Araújo, Nylton Velloso Filho, Onivaldo Scalco, Osmar Roncolato Pinho vice-presidentes Filipe F. Pontual diretor executivo José da Silva Aguiar superintendente técnico Revista do SFI Redação Conselho Editorial Affonso Celso Pastore, Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Fábio Pahim Jr., Geraldo Gardenali, José Paschoal Rossetti, Luiz Antonio França, Octavio de Lazari Junior e Salim T. Schahin Coordenação editorial Fábio Pahim Jr. Jornalista responsável Fábio Luiz Elizeu Colaboraram nesta edição Celso Luiz Martone, Fábio Luiz Elizeu, José Paschoal Rossetti, Marcos Garcia de Oliveira, Mauro Negrete, Octavio de Lazari Junior, Olivar Vitale Jr., Sergio Leopoldo Rodrigues, Teotonio Costa Rezende Serviços de apoio técnico à edição Leonardo Rangel Editor de arte Artur Kenji Capa Hélio de Almeida Ilustrações e fotos Artur Kenji, Attilio, Joelcio Bráulio e Bruno Mooca CTP Printcrom Gráfica Printcrom Projeto gráfico Flávio Peralta e Sergio Seiei Myashyro A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

São Paulo Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 – 13º andar Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP – CEP 01452-002 Telefone (11) 3286-4855 – Fax (11) 3816-2785 e-mail: revistadosfi@abecip.org.br Fechamento desta edição: 12/07/2013

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ntrevista I

Marcos Yunes e Marcelo Yunes

“O crédito imobiliário assegurou a expansão”

joelcio bráulio

É invejável a sociedade dos irmãos Yunes – Marcos, (quase) formado em Engenharia Naval e Marcelo, advogado –, que fundaram a Yuni Incorporadora há 16 anos e dela fizeram uma empresa de ponta. A formação dos sócios (Marcos é o presidente e Marcelo, o CEO) tem tudo a ver com a trajetória da companhia. Ela permitiu que a empresa ganhasse as feições desejadas desde o início das operações, em fins do século passado – ser uma “boutique imobiliária”, hoje capaz de incorporar edifícios de porte, que ajudam a moldar a feição de São Paulo, como enfatizaram os condutores da empresa, nesta entrevista à REVISTA DO SFI, em meados de junho, entre um e outro dia de grandes manifestações populares na Capital de São Paulo. A estruturação jurídica dos negócios imobiliários, a cargo de Marcelo, é um dos instrumentos básicos para o negócio. Marcos

Os irmãos Marcos (à esq.) e Marcelo: “boutique” imobiliária

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joelcio bráulio

agregou a experiência financeira obtida na distribuidora de valores Tecbens, especializada em fundos de investimento.

Quando os Yunes decidiram juntar esforços para construir, o objetivo era mais modesto: atender à demanda de investidores privilegiados – por exemplo, o pai José Yunes, um conhecido advogado paulista (e ex-parlamentar), interessado em aplicar em imóveis de renda. Muitos prédios hoje vistos como de pequeno porte, alguns com 10 a 15 andares, em especial, na região do Itaim, um bairro valorizado de São Paulo, foram então construídos pelos irmãos Yunes. Em geral, dado o volume de recursos necessário para cada empreendimento, eles reuniam participantes para se associar ao projeto. Ficavam, afinal, com um ou dois andares – uma ou duas “lajes”, na linguagem imobiliária –, enquanto os demais eram destinadas a parceiros-investidores. Tudo dentro de uma formatação jurídica muito comum, até hoje, a algumas das maiores incorporadoras paulistanas, que a cada lançamento reúnem um grupo seleto de aplicadores prontos para participar do negócio desde o início, com a expectativa de alcançar boa rentabilidade.

Até hoje, as parcerias têm peso decisivo na vida da Yuni Incorporadora e da Atua, subsidiária do grupo e constituída em 2007. A Yuni constrói, em especial, apartamentos para a classe média alta ou alta, ou ergue edifícios comerciais destinados a empresas de porte. A Atua está voltada para moradias com áreas menores, para as famílias de renda média-média ou média baixa.

A oferta de crédito farto, tanto para os incorporadores, no Plano Empresário, como para os mutuários finais, foi essencial para alavancar as operações imobiliárias. Assim o crédito é visto por Marcos Yunes. “Foi em meados da década passada, quando percebemos que o crédito imobiliário voltava a ser oferecido em grande escala, que decidimos ampliar as operações”, afirma.

A seguir, os pontos principais da entrevista dos irmãos Yunes a Fábio Pahim Jr., editor da REVISTA DO SFI: Um pouco de história “Para nós, o apetite pelo mercado imobiliário chegou cedo, há cerca de 20 anos. ComeMarcelo Yunes: repor o landbank çamos a nos interessar por projetos específicos, escolhidos cuidadosamente, sempre com parceiros”, afirma Marcos. O primeiro prédio de porte que construímos foi o L’Obelisque, um edifício de apartamentos na Rua Curitiba, defronte ao Parque Ibirapuera. Em 2001 (quando ainda atuava na área financeira, na distribuidora de valores Tecbens), “começamos a conversar mais”. A distribuidora fazia a gestão de fundos, era uma espécie de family office, uma ‘boutique’ de aplicações. Mas, as transformações tornaram o negócio mais adequado aos grandes bancos. A empresa imobiliária original chamou-se Quality e o objetivo era construir imóveis de renda. “Foi só a partir de 2004,

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joelcio bráulio

com a expansão do crédito imobiliário, que decidimos expandir as operações”. Desde então mais de 80 empreendimentos foram feitos, cerca de 60% residenciais e 40%, comerciais. “Amigos se tornaram coinvestidores. Alguns até hoje nos acompanham”, diz Marcos. Nesse período, outras companhias tornaram-se sociedades abertas, com milhares de acionistas e foram para o mercado de capitais. “Nós partimos para parcerias com grupos de investidores com vistas a conseguir alavancagem. Para cada real nosso, os investidores colocavam três reais”. Com a expansão da empresa, as necessidades de capital se tornaram cada vez maiores e o Fundo GTIS, de Nova York, tornou-se parceiro da Yuni, “apostou muito na nossa operação”. Com o GTIS foram feitos 19 empreendimentos – “e éramos então uma empresa pequena, com apenas oito pessoas”. Os irmãos Yunes sabiam onde queriam chegar. Para alcançar o objetivo, ficavam com 5% a 10% de cada negócio, sem contar as receitas provenientes da taxa de administração e da performance. “O projeto era buscar capacidade de investimento”.

Um parceiro forte “Em 2010, a Yuni recebeu capital de um grande investidor, o Grupo VR, de Abram Sajzman, que detém 49% das ações da companhia”, revela Marcelo. A parceria foi muito interessante, “trouxe credibilidade e terrenos de land bank” (banco de áreas, indispensável para manter um horizonte de investimentos de médio e longo prazo). Após o ingresso da VR na sociedade, em três anos 30 empreendimentos foram feitos. “Deixamos de fazer prédios (relativamente) pequenos. E nos voltamos para mais um mercado – a cidade de Santos – onde fizemos um empreendimento onde estava localizado o antigo Clube Caiçara, em 2007, e há pouco lançamos mais um, na Avenida Presidente Wilson, entre os canais 1 e 2”, segundo Marcelo.

A incorporadora, hoje “Temos uma governança corporativa rigorosa, como se fôssemos uma companhia aberta – ou até mais. Mas não há planos para abrir o capital. No mercado de capitais captamos recursos, lançamos cédulas de crédito (CCBs) de R$ Marcos Yunes: apetite pelo mercado 50 milhões, com o BTG, outra de R$ 50 milhões, com o Bradesco, e uma terceira de mesmo valor, com o Votorantim, hoje em parte amortizadas. A relação com o banco é um aprendizado”, observa Marcos.

Sem metas rígidas de lançamentos, de VGV (valor geral de vendas) ou de metragem a ser construída, cada projeto é tratado como uma empresa à parte. A formatação jurídica escolhida é a da Sociedade de Propósito Específico (SPE), ou seja, é como se fosse uma outra companhia. Memorial descritivo, engenharia, custo, venda, pós-venda, entrega, garantia para o comprador – é tudo diferente emprendimento a empreendimento.

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Attílio

“Em 2012, foram lançados empreendimentos com VGV de R$ 1,2 bilhão, dos quais 80% realizados. Cerca de 40% deles estão em construção. Por intermédio da Atua, construímos apartamentos em São Paulo na faixa de R$ 250 mil a R$ 300 mil, com um, dois ou três dormitórios e áreas de 45 m2 a 70 m2”.

O landbank, ou o banco de terrenos, permite lançar empreendimentos no valor de R$ 4 bilhões, nos próximos dois anos e meio. Como nota Marcelo Yunes: “Entre a compra de um lote e o lançamento do empreendimento há um período longo, é preciso repor rapidamente cada área utilizada”.

A vocação A vocação da Yuni é buscar empreendimentos em áreas bem localizadas, de preferência, próximas da Avenida Faria Lima, “onde é possível sofisticar um pouco”.

Mas também foram lançados edifícios em bairros mais distantes, como na Vila Carrão ou no Tatuapé. Na Avenida do Estado será erguido um empreendimento com 2,4 mil apartamentos. Outro, na Marginal Pinheiros, o Habitat, fica defronte ao Parque Burle Marx e combina apartamentos, áreas comerciais e de serviços, o chamado multiuso.

Os produtos No portfólio de empreendimentos concebidos pela Yuni estão projetos conhecidos pela arquitetura e pelos detalhes. Deles participaram profissionais e escritórios como Pablo Slemenson, Gianfranco Vannucchi, Jonas Birger, Marcio Curi, Croce, Aflalo&Gasperini e Marc Rubin. Um ensaio fotográfico com profissionais conhecidos foi apresentado no lançamento do edifício Marquise Ibirapuera, parceria com R. Yazbek. A Método construiu o Infinity Tower, de escritórios. Edifícios recentes se tornaram referências (106 Seridó, Pateo Leopoldo, Terraço Leopoldo, Unlimited, em Santos).

Visão do futuro Como explica Marcelo Yunes: “Em São Paulo, há uma demanda muito grande de imóveis, mas a cidade precisa de um novo Plano Diretor. As operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada já estão em fase de esgotamento, com a redução do estoque de terrenos edificáveis. Uma nova legislação precisaria ser estudada, para permitir um adensamento maior. O modelo atual de crescimento é discutível, com a pulverização da cidade, a proliferação de centros distantes, sem que haja transporte público adequado – em especial, sem que haja metrô, para assegurar o transporte eficiente das pessoas. Na falta de sistemas de transporte de massa, melhor seria formar áreas que permitam concentrar residência, comércio e serviços, habitação e empregos próximos, portanto”.

O que preocupa, completa Marcos Yunes, “é o planejamento urbano”. A falta de definições tolhe o desenvolvimento do setor imobiliário, que atua no longo prazo, sempre buscando identificar novas áreas para construir. “O adensamento de áreas distantes é muito caro. Levando em conta o valor do metro quadrado na Faria Lima, ela é pouco aden-

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Falso falos falso falso falso imobiliário é satisfatória Falso falos falso falso falso para o mercado, com Falso falos falso falso falso pagar um juro menor, e Falso falos falso falso falso Falso falos falso falso falso da construção civil falso

Attílio

sada. Metrô, só no Largo da Batata – o restante da avenida tem de ser percorrido de automóvel ou de ônibus”.

Ao desconforto trazido pelos prédios que tolhem a vista do apartamento já construído, além de aumentar a circulação de automóveis na área, Marcelo contra-argumenta: “Quando o primeiro prédio foi construído, o mesmo desconforto foi sentido pela vizinhança. E as construções são o menor dos fatores de congestionamento, que começa pelo aumento maciço da frota de veículos”.

Crédito para habitação “Em meados da década passada, constituímos a subsidiária Atua. Realizamos muitos empreendimentos para a classe média e agora estamos nos voltando para as faixas de menor renda. Quando o crédito era escasso, financiávamos os compradores dos imóveis em até 72 meses, com as prestações indexadas ao INCC até a conclusão da obra e, depois da entrega das chaves, ao IGP-M. Antes que houvesse crédito imobiliário farto, o custo do dinheiro era muito mais alto, o que limitava os novos lançamentos. O crédito permitiu investir mais em construção. As operações melhoraram muito com a criação do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel, em 1997. De fato, nas faixas de renda alta, o crédito imobiliário não é utilizado pelo comprador, mas nas demais faixas, o financiamento é quase total. A construtora usa o Plano Empresário durante a edificação. Submete-se às medições para verificar o andamento da obra e a outros gatilhos, como a performance. Mas o custo é razoável”, afirma Marcos Yunes.

Residencial ou comercial?

“Olhamos cada oportunidade. O residencial tem uma demanda mais constante, o comercial é mais cíclico. Procuramos os fundamentos de cada negócio. Mesmo com a economia menos forte, os bons empreendimentos continuam e são bem sucedidos”.

A economia brasileira “O ritmo da atividade é essencial para o vigor do mercado imobiliário, mas este sempre consegue encontrar brechas para se desenvolver, mesmo numa conjuntura difícil. O imóvel é o bem mais importante para as famílias. Hoje, a economia está em sinal de atenção.

A taxa de juros em alta causa preocupação. Mas, olhando para trás, é possível notar que o juro já caiu muito, e com isso mais pessoas procuram adquirir o imóvel próprio. Há confiança nos bons projetos, como constatamos num lançamento recente”, diz Marcos.

Risco de bolha “Não acreditamos nisso. A oferta é limitada o bastante, não há superoferta nem superdemanda. Enfim não há, no Brasil, nada do que ocorreu no mercado norte-americano, onde é comum que os compradores façam uma segunda e uma terceira hipotecas de um mesmo imóvel. Aqui, o mais frequente é que os compradores antecipem a quitação. Nossa carteira pós-chave é pequena, as pessoas querem pagar o quanto antes”, segundo Marcos Yunes.

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apa

Marcos Garcia de Oliveira Jornalista

Recursos novos asseguram os empreendimentos imobiliários Preservadas as conquistas dos últimos anos e as condições econômicas que permitiram o expressivo crescimento do setor de imóveis, desde 2006, o crédito imobiliário tem um cenário bastante favorável pela frente. Essa perspectiva é especialmente válida quando se observam as facilidades de funding das operações do setor. Ao mesmo tempo em que as cadernetas de poupança registram sucessivos recordes de captação (ver box na pág. 10) e em que as propostas de criação de um mercado de covered bonds no País continuam avançando, outras fontes de recursos dão mostras de grande potencial de crescimento. É o caso dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que, ao lado das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), assumiram nos últimos anos peso importante no estoque de recursos colocado à disposição do setor.

Enquanto as LCIs registravam, em abril último, estoque de R$ 70 bilhões, os CRIs somavam R$ 34 bilhões e os fundos imobiliários chegavam a R$ 30 bilhões.

E os FIIs vêm se consolidando como opção atraente de investimento, como se nota pelo avanço de 97% do patrimônio líquido desses ativos, entre janeiro de 2012 e janeiro de 2013. Em 2013, a estimativa é de mais um ano de crescimento, prevê o presidente do Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) e superintendente de Wealth Management e Produtos do Banco Votorantim, Reinaldo Lacerda.

Há, segundo a Anbima, 195 fundos imobiliários registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Desse total, mais de uma centena é negociada na BM&FBOVESPA. No ano passado, foram feitas 49 ofertas de FIIs, no montante de R$ 14 bilhões. Em 2013, esse valor já chegou a R$ 4 bilhões.

Para se ter uma ideia da evolução do setor no Brasil, cujas primeiras captações remontam a 1993, o patrimônio dos fundos imobiliários ainda se limitava

a R$ 3 bilhões, em 2007. Em abril último, esse volume foi multiplicado por dez. Nos últimos três anos, o número de investidores evoluiu cinco vezes, de 20 mil, em 2011, para mais de 100 mil, este ano. O volume de negociações também ganhou peso extra, saindo dos R$ 30 milhões mensais, em 2010, para R$ 1 bilhão, em março de 2013.

Espaço para crescer – Rodrigo Machado, sócio da XP Investimentos, nota que em contraste com os indicadores favoráveis do mercado de fundos imobiliários, os investidores ainda conhecem pouco esses ativos.

“Ainda estamos na fase inicial da indústria e o setor tem espaço para crescer, por conta de investimentos (imobiliários) em diferentes regiões do Brasil”.

De forma geral, as cotas dos fundos imobiliários chegaram a valer mais do que hoje, quando o juro básico volta a subir e a economia vive uma fase de incertezas. Mas Diego Henrique Fonseca, da área de Produtos Imobiliários e Operações Estruturadas do CSHG Private Banking, observa que do total de R$ 500 bilhões disponíveis no segmento de private banking no País, apenas 2% estão alocados em FIIs. “É preciso comparar as diferentes carteiras de investimentos”, observa. Em contrapartida, alerta, “a vacância de imóveis tem aparecido mais no mercado e há uma preocupação como esse cenário vai se comportar no futuro.”

Leonardo Silva de Loyola Reis, gerente executivo da Divisão de Mercado de Capitais e Investimentos do Banco do Brasil (BB), ressalta que a evolução do setor deve passar pela educação dos investidores, que precisam entender os riscos das operações. O BB treinou equipes de vendas para fazer um trabalho de distribuição, voltado para o perfil dos clientes. “Ainda não estamos em um estágio em que os investidores estão familiarizados com o tema. E os FIIs são, invariavelmente, produtos para pessoas físicas”.

Francisca Albuquerque Brasileiro, consultora sênior de investimentos da Towers Watson, enfatiza

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que, no plano institucional, Uma boa história – Um os mercados de capitais se conhecido especialista em profissionalizam e deseninvestimentos na área imobivolvem a gestão cada vez liária, Sérgio Belleza, avalia mais sofisticada dos fundos. que os fundos imobiliários “O investidor já reconhece deram, até agora, uma peos FIIs como uma possibiquena ajuda ao crescimenlidade de investir em imóto do mercado imobiliário, veis e o nicho é a primeira mas esta contribuição deve opção para diversificar carse acelerar a partir de agora. teiras”, diz ela. No ano pasO que se explica pelo fato de sado, a Towers Watson avaque, desde a criação dessa liou um conjunto de ativos modalidade pela CVM, nos da ordem de R$ 60 bilhões. anos 90, praticamente só os “Desse total, de 3% a 5% fundos de pensão e os instiforam recomendados para tucionais aplicavam recursos investimentos em FIIs”. em FIIs, o que tende a muRecursos competitidar substancialmente. vos – A popularização dos O primeiro fundo imoSérgio Belleza: a vez das pessoas físicas fundos imobiliários para biliário foi lançado em 1994, os investidores do varejo já lembra Belleza. Ele participroduziu resultados para o pou desse processo: o fundo setor da construção civil, ao contribuir para o aumenfoi criado para captar recursos destinados à construto da oferta de recursos destinados a novos empreção do edifício denominado Memorial Office Builendimentos, a custos razoáveis. A popularização dos ding, na Barra Funda (SP), região que hoje concentra fundos também está em linha com a estratégia de cainvestimentos de vários fundos imobiliários. Mas, só pitalização das empresas para investir no foco de seus em 1995 o fundo obteve os recursos – provenientes negócios, mostrou texto recente de Roger Marzochi, de 11 fundos de pensão – para pôr o projeto em andano Valor Econômico. mento. O prédio foi inaugurado em 1999 e os investiPor intermédio dos fundos imobiliários, os emdores recebem até hoje a remuneração dos aluguéis. preendedores têm acesso rápido aos recursos ofertaFilipe Pontual, diretor executivo da Abecip, lemdos no mercado de capitais, conseguindo sócios para bra que dois outros marcos do processo de consolio empreendimento, em caráter alternativo ou comdação dos fundos imobiliários no Brasil foram o Shoplementar aos empréstimos bancários ou ao BNDES. pping Pátio Higienópolis, em São Paulo (estruturado Mas, como disse ao jornal o analista da Real Assets Alem 1999 pela Brazilian Mortgages), e a Torre Almiranberto Saadia, o boom imobiliário no País aconteceria te, no Rio de Janeiro, inaugurada em 2004. Estruturado mesmo sem a popularização dos fundos imobiliários. pelo Banco Ourinvest, com distribuição liderada pela

O avanço da poupança Os saldos dos depósitos de poupança nos agentes financeiros do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) aumentaram R$ 30,8 bilhões, no primeiro semestre, elevando-se a R$ 419,4 bilhões. A captação líquida semestral foi de R$ 19,9 bilhões, dos quais R$ 6,7 bilhões apenas em junho.

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Graças à captação recorde da poupança, também foi recorde o volume de empréstimos do SBPE, em maio – R$ 9,75 bilhões, crescimento de 54,8% em relação a maio de 2012.

Nos primeiros cinco meses do ano, as operações do SBPE totalizaram R$ 38,4 bilhões, superando em 29,7% as de igual período de 2012.

divulgação

Caixa Econômica Federal, Nos primeiros cinco teve grande pulverização meses deste ano, os fundos junto a investidores pessoas imobiliários acumularam físicas. “O prédio está alugagiro financeiro de R$ 4,06 do à Petrobras e é um exembilhões, em 382.969 neplo da tendência da maioria gócios, superando toda a dos fundos, que em geral se negociação registrada em tornam coproprietários dos 2012, em que o giro finanempreendimentos e são receiro acumulado foi de R$ munerados pelo aluguel”, 3,59 bilhões, em 316.023 explica Pontual. negócios. Em fins de maio, Crescimento – O ponhavia 104 FIIs registrados to de inflexão desse invese autorizados à negociatimento ocorreu em 2010. ção nos mercados de bolAntes disso, por falta de lisa e balcão organizado da quidez, esses fundos eram BM&FBOVESPA. listados na Bolsa apenas O diretor de Produtos para isenção de imposto Financeiros e de Commodide renda, mas sem negoties da BMFBovespa, Fabio Reinaldo Lacerda: rentabilidade imobiliária ciação. A partir de 2010, os Dutra, acredita num futuro fundos começaram a atrair promissor para os fundos a atenção dos investidores imobiliários: “Sem dúvida, de varejo. Foi uma reação à crise de 2008, que afetou vão continuar crescendo. Estamos vivendo um moo mercado acionário, mas também uma alternativa de mento com juros em nível estrutural mais baixo, indeaplicação quando os juros começaram a cair. A queda pendentemente de o Copom subir o juro na próxima da taxa Selic – e, em consequência, do conjunto de pareunião. Os investidores fazem mais análise de risco/ péis de renda fixa – tornou os fundos imobiliários uma retorno. Antes os investimentos tinham retorno alto. opção relevante.

Agora, o mercado está se educando para olhar difeEm 2012, o IFIX, índice da BM&FBOVESPA comrentes ativos com diferentes níveis de risco e prazo”. posto pelas cotas dos fundos imobiliários mais negoA rentabilidade das aplicações chega a 0,7% ao ciados, registrou valorização de 35%, muito acima dos mês, com uma característica adicional: os investidores 7,4% do Ibovespa e do 8,4% do CDI. De 31/12/ 2010 a pessoas físicas são isentos do Imposto de Renda sobre 30/4/2012, o IFIX mostrou alta de 54,9%, enquanto o os rendimentos do fundo imobiliário, desde que não Ibovespa caiu 19,3%. tenham uma participação superior a 10% do fundo, Belleza lembrou que a maioria dos fundos investe que deverá ter no mínimo 50 cotistas e cotas negociaem empreendimentos prontos, que já propiciam, pordas em bolsa ou no mercado organizado de balcão. O tanto, renda regular para os cotistas. É o caso dos shoIR, à alíquota de 20%, só é devido pela pessoa física no ppings West Plaza e Pátio Higienópolis, do Hospital momento da venda das cotas, incidindo sobre a difeda Criança, de prédios comerciais, hotéis e galpões. rença entre o valor de compra e o valor de venda. As Com a popularização dos fundos, o consultor prevê pessoas jurídicas estão sujeitas ao IR de 20% sobre os o aumento dos lançamentos de fundos para finanrendimentos. Para os investidores estrangeiros, a alíciar projetos em fase de lançamento, ou seja, antes de quota do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) cumprir as etapas do planejamento, construção, gerana compra de cotas caiu a zero no início do ano. ção de renda e venda.

Os dados sobre o mercado imobiliário são expresDe acordo com dados divulgados pela sivos: enquanto a evolução do índice de rentabilidade BM&FBOVESPA, o número de investidores pessoas fído mercado brasileiro de imóveis comerciais (IGMIsicas nos fundos imobiliários cresceu expressivamente: -C), cresceu 810% entre 2000 e 2012, o Índice Naciode 19.732 CPFs, em janeiro de 2011, esse número evonal de Preços ao Consumidor (IPCA) subiu 120% e luiu para 103.664, até abril último. Em maio, o volume o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), financeiro relativo às operações com a compra e venda 181%. É o que explica o “ganho extraordinário dos de cotas de FIIs em Bolsa foi de R$ 971,21 milhões, em fundos”, notou Lacerda, do Votorantim.

70.294 negócios. Em abril, o volume financeiro regisMais responsabilidade – O crescimento do mertrado foi de R$ 804,64 milhões, em 90.356 negócios. cado de fundos imobiliários registrado nos últimos

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divulgação

dois anos despertou a atenção dos órgãos reguladocapital dos fundos, como alguns gestores têm tentado res. Está em estudos o aperfeiçoamento das regras estabelecer, hoje. Ou se deve intervir em caso de proibiestabelecidas, em 2008, pela Instrução 472 da CVM, ções de quorum qualificado ou simples. E, com vistas à para essa modalidade investimento. transparência, a CVM quer informações abertas e preciMas, só após serem definidas as propostas deverá sas sobre os ativos que o fundo vai comprar. ocorrer uma audiência pública, promovida pela CoPor iniciativa própria, ou seja, antes da regulação, missão de Valores Mobiliários (CVM), para discutir alguns fundos de participações (FIPs) criaram comias ideias com os participantes do mercado. Entre os tês que acompanham a gestão. Mas, nos FIPs, o núprincipais objetivos da reforma estão questões relaciomero de cotistas tende a ser muito menor do que o nadas à transparência e à governança dos fundos. de investidores em fundos imobiliários, o que facilita Procurada pelo jornal Valor Econômico, a CVM a implantação desses comitês. Os cotistas dos fundos confirmou que “pretende revisar algumas regras do podem, de fato, eleger representantes para fiscalizar segmento de fundos imobiliários, de forma a tora administração. Mas, falta definir mecanismos claros nar as informações mais de governança. Hoje, a retransparentes e claras para gra dos FIIs diz que é posos investidores”. Até fins sível eleger representantes de junho, estava em curso dos cotistas para fiscalizar a fase de diagnósticos, ou os investimentos, mas não seja, as mudanças necessádetermina em que númerias. Mas, alguns pontos já ro. Outro aspecto é o de estão mais claros. que parece distante a ideia O Ofício Circular de criar uma estrutura se05/2013 da CVM, de marmelhante ao conselho de ço, determinou a padroadministração para fundos nização das informações imobiliários -– os estudos divulgadas pelos fundos limitam-se aos mecanismos imobiliários nos informes de governança, semelhanmensais sobre a composites aos existentes nas comção da carteira aos investipanhias abertas, relativos dores. Um dos objetivos é a quóruns de deliberação, permitir a comparação eneleição de representantes e tre diferentes tipos de carcritérios de avaliação do trateiras imobiliárias. Além balho do administrador. disso, a norma abordou Um debate importante Rodrigo Machado: muito a crescer questões relacionadas a – A CVM e a Anbima estuconflitos de interesses e dam o assunto em pormetratou da assembleia de cotistas. nores, com vistas às melhores práticas de mercado Os lançamentos de cotas de fundos imobiliários e à maior e melhor disponibilidade de informações. têm pontos em comum com os lançamentos de ações Dia 1º de junho, entrou em vigor a nova versão do de companhias abertas. As cotas dos FIIs são vendidas Código de Fundos de Investimento da Anbima, inao investidor em ofertas primárias e depois negociadas cluindo os Fundos Imobiliários no escopo da autorno mercado secundário, ou seja, no pregão da Bolsa. regulação. “É uma nova era para os FIIs”, afirmou Os investidores em FIIs são, hoje, de varejo, mas as exiMachado, da Anbima, em workshop realizado no gências de informação e transparência sobre as cotas início de julho, em que foi apresentado ao mercado não se equiparam às das companhias abertas listadas o capítulo referente aos FIIs. em Bolsa. Além disso, nas ofertas de ações, costuma O melhor, para o consultor Belleza, é simplifiser maior a participação de investidores qualificados – car as informações, evitando exigências em excesso. em especial, estrangeiros e institucionais.

O investidor em FII é, geralmente, uma pessoa fíA CVM pretende discutir pontos específicos. Por sica e, como tal, “detesta ler prospectos”. Por isso, exemplo, em que casos os cotistas devem ser convoca“cabe a nós pensar, rever, a forma de tratar as infordos para deliberar e qual o quórum necessário. A aumações que são levadas aos investidores”, acrescentarquia avalia se deve impedir que o direito de voto seja tou. A Anbima e a CVM trabalham para adaptar a limitado aos detentores de determinado porcentual do Instrução 472 aos novos tempos do mercado.

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IV

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esponsabilidade social

Sérgio Leopoldo Rodrigues* Jornalista

Mais riqueza com a titulação da propriedade Nos últimos anos, o Brasil avançou rumo à formalização.

Os empregos com carteira assinada já predominam, segundo as estatísticas do Ministério do Trabalho. Na esfera das micro e pequenas empresas, a criação do Simples permitiu a formalização de milhares de empreendimentos. E a figura dos microempreendedores individuais (MEIs) assegurou a centenas de milhares de pessoas o direito de acesso ao SUS e ao seguro social mediante o pagamento de uma contribuição mínima para a Previdência. Abre-se agora, aos poucos, uma nova frente, muito mais complexa – a da regularização fundiária.

Os números mostram as dimensões do desafio. Dos 190 milhões de brasileiros, 6% moram em 3,2 milhões de domicílios localizados em comunidades informais ou irregulares, a metade das quais no Sudeste, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). São Paulo e Rio de Janeiro estão à frente nas estatísticas da informalidade. A moradia informal, tratada há décadas como problema, agora é vista pelas oportunidades sociais e econômicas a ela associadas. E a regularização fundiária – ou seja, a titulação das proprieda*Colaborou Danielle Pessanha

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des nos Cartórios de Registro de Imóveis, em nome dos atuais proprietários informais – tem sua importância reconhecida e é objeto de um número crescente de iniciativas.

A história da regularização fundiária ganhou espaço nos anos 80. A titulação das proprie-

Com um título de propriedade na mão, será mais fácil ter crédito em banco e ascensão social dades foi defendida pelo economista e sociólogo peruano Hernando de Soto, que preside o Institute for Liberty and Democracy (ILD) e estuda o assunto em todo o mundo.

A ideia é transformar a propriedade informal num instrumento criador de riqueza, em especial, para famílias de baixa renda. Para o coordenador do Conselho de Política Urbana

(CPU), da Associação Comercial de São Paulo, Antônio Carlos Pela, a legalização permitirá fixar o morador em sua comunidade. “A propriedade legal do bem implica formalizar igualmente a vida do cidadão, que passa a ter um endereço legal, deixando de ser um cidadão de segunda classe”.

A regularização transcende a posse formal do imóvel, pois transfere poder aos informais, acrescenta o presidente do Instituto Atlântico (IA), economista Paulo Rabello de Castro: “O empoderamento via propriedade pode dar um choque de riqueza no País, pois em vez de entregar o fluxo de recursos por períodos, como faz o Bolsa Família, entrega o estoque de riqueza que gera valor”.

As bases da regularização – Três requisitos iniciais são necessários para a regularização, segundo o professor Carlos Augusto Junqueira, ex-supervisor da Clínica de Regularização Fundiária da FGV Direito Rio: 1) a realização de um levantamento topográfico completo da área (onde estão as propriedades informais), com identificação de todos os seus elementos (ruas, becos, vielas, casas, prédios, escadas e acidentes do terreno);

Quando as propriedades informais são incluídas nos cadastros imobiliários municipais, os proprietários podem pedir ligações de água e luz no próprio nome. Endereço definido e CEP conferem ao novo proprietário ascensão social – o que já se vê nas favelas pacificadas do Rio de Janeiro, onde florescem pequenos empreendimentos, dos “churrascos na laje” às iniciativas de turismo. Ao mesmo tem-

à cidadania, até mesmo o pagamento de tributos e o sentimento de pertença na coletividade da cidade, extravasando o caráter marginal e segregado das comunidades”.

Cidades ocultas – Formalizar as “cidades ocultas” por meio do empoderamento legal nas comunidades carentes – antigas favelas, loteamentos clandestinos, cortiços, etc. – pode gerar, ainda, o “efeito transbordamento”, diz Rabello. Ele explica: na propriedade titulada o cidadão investirá suas expectativas de vida, seu trabalho, seus recursos próprios ou tomados no mercado para melhorar a moradia. Seu vizinho fará o mesmo e o Estado acabará entrando nesse circuito. Esse “efeito transbordamento” é propiciado pelo valor do estoque entregue ao cidadão. É uma tese que ganha adeptos no Brasil, onde frutificam as lições de De Soto: a legalização (titulação) da propriedade torna-se instrumento de cidadania e riqueza de uma nação. Em palestra promovida pela Organização das Nações Unidas (ONU), em maio, De Soto explicou porque mercados não funcionam bem no Oriente Médio e no Norte de África: apenas 8% das propriedades são tituladas e podem servir de garantia de crédito.

Um ativo importante – Economistas, urbanistas e líderes comunitários enfatizam o papel transformador da propriedade legal nas relações sociais e econômicas. Legalizada, a propriedivulgação

2) o cadastramento individualizado de todos os moradores; 3) uma pesquisa fundiária de todo o solo urbano que será objeto da regularização fundiária. Só depois disso poderá ser feito o Auto de Demarcação Urbanística e, posteriormente, um plano de regularização fundiária e reconstrução do registro de todos os imóveis envolvidos no projeto. “É um trabalho multidisciplinar e complexo, que deve envolver a sociedade como um todo, incluindo moradores, cadastradores, arquitetos, advogados, engenheiros, servidores e registradores, entre outros”, esclarece Junqueira.

Os efeitos da regularização tendem a ser muito positivos.

Com a titulação, os informais recebem um título de propriedade.

Com este título, ganham acesso ao mercado de crédito, pois quando a propriedade está registrada em cartório, pode ser dada como garantia ao banco, por alienação fiduciária, para levantar recursos. Torna-se possível, assim, tomar financiamento para ampliar ou reformar as moradias, por exemplo.

Ou dar o imóvel em garantia de um empréstimo cujos recursos servirão para constituir um negócio próprio. Além disso, proprietários formais podem exercer pressão sobre os poderes públicos para atrair investimentos em infraestrutura pública. O Estado, em contrapartida, ganha com a ampliação da base de contribuintes e o acréscimo da arrecadação.

Paulo Rabello: estoque de riqueza gera valor

po, a “pacificação” trouxe uma enorme valorização para as propriedades informais dos morros cariocas. Um estímulo a mais para as iniciativas voltadas para a regularização fundiária.

Junqueira vai além ao teorizar sobre os benefícios da titulação: após a regularização, será hora de “fomentar a percepção do empoderamento atrelado ao título de propriedade, despertando outros sentimentos afeitos

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divulgação

Antonio Carlos Pela: endereço legal e serviços públicos

dade torna-se um “ativo” – cuja importância é notável, sobretudo nas áreas carentes, onde não há título, só a posse do imóvel.

Com a escritura de propriedade, os moradores terão garantias legais contra arbítrios, inclusive do Estado. Os primeiros resultados já surgem. Rabello observa que projetos de empoderamento, ainda que circunscritos territorialmente, já trazem benefícios sociais e econômicos, além de serem espécie de antivírus contra a violência.

Graças ao Estatuto das Cidades, de 2001, que estimulou a criação de ONGs e associações privadas para atuar em parceria com comunidades carentes, os benefícios da formalização da propriedade são melhor apresentados à população. Mais do que a posse, a propriedade legalizada permite integrar as comunidades à “cidade legal”.

Ao dever de pagar o IPTU e os

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serviços públicos, corresponde o direito do morador a benefícios públicos. Isso já é bem entendido – e defendido – por líderes comunitários como Luiz Bezerra, do Morro do Cantagalo (RJ) e Antônia Cleide Alves, da Comunidade de Heliópolis (SP).

Exemplos concretos – Mas são, por ora, limitados os exemplos de processos avançados de regularização fundiária. Um deles é o Projeto Cantagalo, promovido pelo Instituto Atlântico.

O Morro do Cantagalo tem cerca de 9 mil domicílios, dos quais 1,5 mil participaram do Projeto Cantagalo. Destes 1,5 mil, cerca de 400 estão recebendo o titulo de propriedade do Instituto de Terras e Cartografia do Estado do Rio de Janeiro (Iterj). Outros 720 deverão receber o título até o final deste ano, informa o líder Bezerra. Dificuldades reais surgiram: o levantamento topográfico das moradias

incluídas no projeto teve de ser feito com trena e não com GPS, dados os problemas individuais da comunidade.

Foi um trabalho a várias mãos. Muitos, inclusive locatários, já detinham a posse dos imóveis e poderiam receber o titulo de propriedade. Mas, “tudo foi feito junto com os lideres da comunidade”. O projeto se beneficiou com a aprovação, em 2008, da figura do “usucapião coletivo”, pela Assembleia Legislativa do Rio, aplicável a todo o Estado. Por uma ação judicial, a Procuradoria do Estado do Rio de Janeiro propôs uma alteração na Constituição Estadual, para instituir o usucapião coletivo.

Em São Paulo, pela Lei 15.720, de 25/5/2013, foi criada a figura do “usucapião administrativo”, que permite a legalização das propriedades informais fora do Judiciário. Sancionada pelo prefeito Fernando Haddad, é fruto de projeto apresentado em 2010 na Câmara Municipal pelo vereador José Police Neto.

Como ele afirma: “Isso evitará 10 ou 20 anos (de espera) na justiça, pois o reconhecimento da posse passa a ser feito pela autoridade municipal; além disso, a lei inova ao determinar que após 5 anos de posse, a propriedade legal do imóvel é automática, inclusive, contado o tempo ‘para trás’, ou seja, vale a comprovação da posse passada, o que agiliza muito o processo”. Um total de 4,6 mil comunidades poderá se beneficiar da lei, cuja regulamentação estava prevista para julho.

A iniciativa de São Paulo despertou a atenção da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), da Universidade de São Paulo. E já se estuda a possibilidade de avaliar, por meio do Índice Fipe-Zap, os impactos da nova lei, a partir de sua vigên-

edificação, etc.). Desse total, 381 mil estão em favelas, 383 mil em loteamentos não regularizados, 80 mil em cortiços, 20 mil em conjuntos habitacionais e 24 mil em núcleos urbanizados. Os processos de regularização na SMH são 731, segundo Police Neto.

Um problema global – Nos anos 1970, o Peru convivia com elevados níveis de informalidade em todas as áreas, da propriedade aos transportes e aos negócios. Pelo menos 47% dos cidadãos vivia em moradias informais. Advogados, economistas e personalidades peruanas, como o escritor Mario Vargas Llosa, Prêmio Nobel de Literatura, decidiram enfrentar o problema criando o ILD, presidido por De Soto. O instituto passou a defender a legalização das propriedades e dos negócios como ferramenta para o desenvolvimento social e econômico e o fortalecimento dos laços de-

mocráticos no país. Graças ao trabalho de De Soto, 1,2 milhão de famílias, em Lima, recebeu o título de propriedade.

Em maio, em encontro no House Foreign Affairs Committee, De Soto defendeu a tese de que viver sem o direito formal de propriedade é o mesmo que viver sem leis. Ele se referia à chamada Primavera Árabe, que, para De Soto, empacou num desafio: “Para que essas economias possam dar certo será preciso transitar de uma situação atual de pré-mercado, para a de mercado”. Afinal, um número muito pequeno de famílias e empresas do Oriente Médio e Norte da África têm acesso à propriedade legal. Uma situação semelhante à de milhões de brasileiros que só têm a posse, não a titulação da propriedade.

Acesso à cidadania – Rabello, do Instituto Atlântico, que escreveu o livro “Galo Candivulgação

cia, no mercado imobiliário e na vida dos cidadãos das comunidades beneficiadas pela formalização, informa o presidente da Fipe, Antônio Carlos Luque.

Para Eduardo Zylberstajn, o economista que coordena o Índice Fipe-Zap, “o importante é que isso seja feito logo a partir da eficácia da lei”.

Além da complexidade legal e do cipoal burocrático, a legalização das propriedades depende da articulação das comunidades interessadas. Há uma inércia a ser combatida, admite Junqueira. O crescimento desordenado das cidades acentuou a falta de organização fundiária, algo comum à maioria das metrópoles e àquelas onde grandes projetos habitacionais foram implantados, sem que houvesse emprego para a mão de obra que trabalhou para implantá-los, fixou-se na área, mas após concluir o trabalho, não tem atividade para custear as despesas familiares.

Há ainda, até aqui, um descompasso entre os desafios da regularização fundiária e as ações concretas – ou seja, os números de imóveis formalizados ou regularizados – apresentados pelas maiores prefeituras da Região Sudeste. A Prefeitura carioca informa que o Programa de Regularização Fundiária, que atua em loteamentos, conjuntos habitacionais e núcleos habitacionais (favelas), envolveu cerca de 30 mil famílias em diversas etapas do processo de regularização, nos quatro primeiros meses de 2013.

Na Capital de São Paulo, segundo dados de 2009 da Secretaria Municipal da Habitação (SMH), há 889 mil habitações com “déficit por inadequação habitacional” (moradias que precisam de regulamentação legal e urbanística, melhorias na

Hernando de Soto: mercado formal favorece cidadania

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tou”, sobre a história do Projeto Cantagalo, concorda com De Soto: “A propriedade é uma das principais portas de acesso à cidadania”. Graças ao “efeito transbordamento”, a regularização em nada se assemelha ao aluguel social, que, diz Rabello, não agrega valor ao imóvel ou à comunidade.

Mas, a regularização esbarra em enormes obstáculos, a começar da desconfiança de vizinhos que prefeririam não ter ao lado uma área onde predomina a habitação de baixa renda, com as implicações a isso inerentes.

Uma equipe de advogados que trabalha para o Instituto Atlântico enfrenta os problemas.

Pondo a mão na massa, seria possível resolver o problema de uma comunidade média em cinco ou seis meses, calcula Rabello. “Em 12 a 18 meses todo o Complexo do Alemão estaria regularizado”. Não é um exemplo ao acaso. Iniciativas para a regularização dos imóveis nas comunidades da Rocinha, Vidigal, Complexo do Alemão, Cidade de Deus e Santa Marta estão em curso. E outras surgem em Osasco e Ribeirão Preto. Mas, todas dependem de dois agentes públicos: a Prefeitura e o Registro Imobiliário.

Contraponto – Eduardo Della Manna, diretor de Legislação Urbana do Sindicato da

Habitação (Secovi), tem visão diferente das prioridades. “Vale investir tempo e dinheiro na titulação legal, antes que ela tenha os benefícios sociais da cidade ‘formal’?, indaga. Para Della Manna, a urbanização – melhores serviços públicos como arruamento, calçadas, iluminação, saneamento, escolas, saúde, etc. – traria mais benefícios às comunidades carentes, muito mais depressa. O título, ele acredita, não vai alterar as regras do mercado imobiliário nas comunidades. “Porque essas compras e vendas, alugueis e sublocações já são feitas de forma normal e corriqueira há tempos, mesmo sem titulação”, justifica.

Os números da propriedade informal Os dados falam por si, mas, além disso, há uma grande preocupação com a dimensão sócio-econômica da informalidade, expressa nos números indicativos da desorganização fundiária urbana.

O Censo de 2010, do IBGE, mostrou que 11,4 milhões de pessoas moravam em 3,22 milhões de domicílios (5,6% do total) nos chamados “aglomerados subnormais” (barracos, loteamentos clandestinos, cortiços, etc.), ou, em termos mais prosaicos, nas antigas favelas, hoje denominadas “comunidades”. Alguns especialistas acham que a informalidade vai além do apurado.

Esmiuçando os dados: 49,8% dos moradores informais vivem na Região Sudeste: 2,7 milhões e 2,02 milhões, respectivamente, em São Paulo (23,2%) e Rio de Janeiro (19,1%). São Paulo tem 2.087 mil comunidades carentes, distribuídas em 60 municípios, com 748,8 mil domicílios. O Rio tem 1.332 desses aglomerados, em 42 municípios, com 617,4 mil domicílios.

Há ao todo, no Brasil, 6.329 mil comunidades, em 323 municípios. Mas a concentração está nas 20 maiores regiões metropolitanas, que abrigam 88,6% das comunidades. As Regiões Metropolitanas de São Paulo, Rio e Belém respondem por quase a metade do total nacional (43,7%).

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Dos 19,6 milhões de pessoas residentes na RMSP (Região Metropolitana de São Paulo), 2,16 milhões (11%) vivem em comunidades, ou visto de outro ângulo, dos 6,09 milhões de domicílios, 596,4 mil estão em comunidades (9,8%).

Na RMRJ, dos 11,7 milhões de residentes, 1,7 milhão (14,4%) vive em comunidades; dos 3,9 milhões de domicílios, 520,2 mil (13,3%) estão na irregularidade, na informalidade legal ou em ambas as situações.

Em 2012, segundo o Instituto de Terras e Cartografia do Estado do Rio e Janeiro (ITERJ), foram entregues cerca de 10 mil títulos de regularização fundiária no Estado. A meta é chegar aos 38 mil até 2014. “Acreditamos que a maior parte dos títulos entregues são concessões de uso, que garantem aos moradores a utilização de suas moradias por 99 anos, renováveis por igual período”, explica Junqueira.

Segundo o vereador José Police Neto, a nova legislação permitirá o atendimento de mais de três milhões de pessoas no município de São Paulo, com destaque para regiões de São Mateus, Jaçanã/ Tremembé, Guaianases, São Miguel Paulista, Perus, Anhanguera, Pirituba e Jaraguá, onde se concentram as maiores concentrações urbanas irregulares.

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Nova realidade do mercado imobiliário Mauro Negrete Diretor executivo de Tecnologia e Operações da Cetip O mercado imobiliário já viveu de forma significativa. Há ainda outro altos e baixos no Brasil, mas algumas ponto a observar, também de impacto leis, aliadas a fatores macroeconômino apetite das instituições financeiras cos favoráveis, foram fundamentais para emprestarem e no da população para a consolidação deste mercado tão para tomar empréstimos: aumentou o importante para o desenvolvimento do País. A Lei prazo médio dos contratos. Em 2008, a média era 9.514, de 20 de novembro de 1997, sobre o SFI de 2.712 dias, enquanto quatro anos depois era (Sistema de Financiamento Imobiliário) e a aliequase o dobro (4.945 dias). nação fiduciária de bens imóveis, e a Lei 10.931, Neste cenário, o financiamento imobiliário, de 2 de agosto de 2004, sobre o patrimônio de uma vez visto pelos bancos como dever para atendiafetação, foram as responsáveis por este fortalecimento da elegibilidade da poupança, passou a fazer mento do mercado, que desde os anos 1980 estava parte das principais estratégias para crescimento da estagnado, principalmente, devido a uma deteriocarteira de ativos, fidelização de clientes e rentabiração da economia e à forte inflação do período. A lidade. Com a combinação de crédito farto e de dégeração de empregos, com uma situação de pleno ficit habitacional, a crescente oferta de imóveis não emprego no País, e o aumento da renda da poputêm sido suficiente para a demanda, o que gera um lação foram cruciais para impulsionar o mercado crescimento constante dos preços. imobiliário. A diminuição das taxas de juros nos Muitos especialistas dizem que ainda há espaço últimos anos também teve papel fundamental na para crescimento dos preços, mas outros, não tão oferta de crédito, pois foi sentida na redução das otimistas, dizem que estamos chegando à estabilitaxas para o crédito imobiliário. dade. Na prática, o que acontece é que a estimativa Somados as mudanças no marco regulatório do preço dos imóveis no Brasil ainda é pouco bae os avanços macroeseada em fundamentos conômicos no País, o científicos. Falta insuCrédito Habitacional (Pessoa Física) resultado foi um salto mo para a realização de – Saldo (R$ bilhões) na concessão de créanálises mais profundas, dito habitacional para que considerem variá35% a pessoa física, onde o veis importantes para a 255,4 saldo de operações pasprecificação, tais como: 44% sou de R$ 35,7 bilhões, localização, acabamen189,4 em 2006, para R$ 277 to, posição, quantidade 43% bilhões em 2012. Com vagas, etc. Atualmente, 131,3 45% isso, a participação da existem poucos núme38% 91,9 28% modalidade habitação ros e índices reais para 63,3 45,9 no saldo total de emacompanhamento do 35,7 préstimos como procomportamento de pre2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 porção do PIB cresceu ços dos imóveis, o que Fonte: BCB

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naturalmente gera uma lacuna nas estatísticas e previsões, atrapalhando a gestão das carteiras imobiliárias dos bancos, que são baseadas em garantias que nem sempre têm seu preço valorado corretamente.

Sabendo desta carência, existem algumas frentes em andamento para a criação de índices imobiliários e para o desenvolvimento de novas tecnologias de captura e análise de informações. O setor continua buscando melhorias e novos ajustes estão sendo desenvolvidos e implantados pelos órgãos reguladores e pelas instituições financeiras, todas com o objetivo de prover ainda mais segurança às transações e garantir mais recursos disponíveis para empréstimos. Neste momento, muitas dessas mudanças envolvem investimentos importantes em tecnologia, ainda em desenvolvimento pelo setor privado.

Uma dessas tecnologias permite padronizar os processos de avaliação de imóveis nos bancos, promovendo rapidez na concessão de crédito e diminuindo a incidência de erros. Atualmente, a avaliação de imóveis para formalização da operação de crédito imobiliário é realizada por empresas terceirizadas e distintas. Não há, assim, um padrão definido no mercado para a entrega das informações aos bancos. Há bancos que operam com centenas de prestadores deste tipo de serviço, sendo muito complexo também o processo de controle de SLA (Service Level Agreement ou, traduzindo, Acordo de Nível de Serviço) de atendimento pelos prestadores e a conciliação dos valores a serem pagos. Com isso, o Sistema Financeiro chega a perder até 10 dias no processo de avaliação e não faz uso de informações valiosas para a gestão estratégica do negócio.

Desde junho, a Cetip oferece uma nova plataforma que auxilia neste processo e traz ainda a possibilidade de utilização destas informações, que são pouco exploradas pelos bancos, para cruzamentos e identificação de desvios de qualidade da informação enviada pelos avaliadores. Em muitos casos, não há informações suficientes para que o valor do imóvel seja bem definido. Com

dados históricos estruturados e bases externas, o envio da informação passa a ser feito de forma automatizada e padronizada.

No Brasil, o mercado imobiliário tem crescido muito nos últimos anos, principalmente, em razão de programas e incentivos do governo. Programas de financiamento imobiliário como o Minha Casa, Minha Vida são exemplo disso, mas é apenas o começo de um longo caminho. Mesmo com o crescimento de cerca de 20% do mercado de crédito, em 2012, o Brasil está muito atrás de outros países. A representatividade do mercado imobiliário avaliada pela relação entre o crédito e o PIB é de 6%. Em uma economia muito parecida com a nossa, que é a mexicana, essa relação é de 16%.

Esse desenvolvimento de inteligência no processamento de dados imobiliários será o primeiro movimento em nível internacional de garantias, que contribuirá para que o mercado brasileiro cresça de forma sustentável. O mercado secundário necessita de evoluções tecnológicas para acelerar os mecanismos de geração de funding para o mercado imobiliário, por meio de produtos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), entre outros fundos. Um dos alicerces para suportar esta expansão do mercado secundário é o aumento do acesso à informação de qualidade por investidores e instituições financeiras, de forma que a transparência na valoração das garantias do portfólio traga a segurança e a agilidade que o mercado precisa para expansão.

As novas normas e tecnologias em implantação no Brasil fortalecerão o mercado imobiliário e certamente terão impactos socioeconômicos positivos. Ao reforçarem os avanços produzidos desde 1997, contribuirão para a redução do déficit habitacional, a expansão do setor da construção civil, alavancagem da concessão de crédito imobiliário e o desenvolvimento econômico do Brasil. Não se tratará, portanto, apenas de mais casas e edifícios alinhados ao longo dos caminhos que hoje percorremos, mas de um salto no bem estar social do País.

A estimativa de preços de imóveis no Brasil ainda é pouco baseada em fundamentos verdadeiramente científicos

As novas normas e tecnologias fortalecerão o mercado de imóveis e terão impacto sócio-econômico

SFI - 21

E

ntrevista II

Samuel Pessôa Diretor do Centro de Políticas de Crescimento Econômico do Ibre-FGV

O crédito imobiliário tem “boa institucionalidade”

22 - SFI

vestimento interessante”. Assim, “a demanda imobiliária deve estar um pouco mais forte por conta desse mecanismo defensivo”, assinala.

Em artigos, palestras e entrevistas à TV (como dia 24/5, na GloboNews), Pessôa tem reiterado seu entendimento de que no Brasil, hoje, a prioridade é a equidade, mais do que o crescimento econômico. O que se explica por razões “mais ou

menos” estruturais. Por isso, o Brasil tende a crescer pouco, nos próximos anos, assinala. A explicação para o fato está na economia política. O País tem uma “democracia vibrante”, enfatiza. E é uma democracia estável, como nota Pessôa, em que prevalece a posição da maioria – ou seja, a posição do eleitor mediano, cuja renda é inferior à do trabalhador de renda média.

A maioria da população quer mais transferências e melhor distribuição de renda. O problema está na dificuldade de, ao mesmo tempo, promover uma acelerada distribuiçã o de renda e um rápido crescimento do Produto Interno Bruto.

Da Física para a Economia – Samuel Pessôa tem um histórico incomum: graduado e pós-graduado em Física pela Universidade de São Paulo (USP), decidiu no início dos anos 80 estudar economia para “entender” melhor o País. Sua produção acadêmica é vasta e inclui trabalhos sobre a educação – ele dá Samuel Pessôa: bônus demográfico acaba em 2020 grande ênfase ao “pasdivulgação

O País necessita instrumentos de crédito de longo prazo, como o crédito imobiliário – “ele tem boa institucionalidade” –, que permitam lançar papéis adequados às carteiras dos fundos de pensão, afirma o economista Samuel Pessôa, professor e pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas. “A experiência dos Estados Unidos e da Europa mostrou que o mercado de crédito imobiliário está sujeito a problemas, mas, bem gerido, o espaço para seu crescimento é muito grande”. As premissas são a de que o patrimônio imobiliário é desejado pelos investidores e precisa existir uma relação estreita entre o valor das propriedades e o aluguel (ou seja, a remuneração do capital), mas sobre isso há falta de dados, no Brasil. Em conjunturas delicadas, as pessoas tendem a aceitar uma renda proporcionalmente menor para preservar os ativos imobiliários.

“O investidor trata o imóvel como reserva de valor, como um in-

sivo da escolaridade”, que limita tanto o crescimento quantitativo, como o crescimento qualitativo da produção. Outro tema que investigou em profundidade foi o bônus demográfico, mas as conclusões são diversas das apontadas por outros especialistas e demógrafos. O bônus demográfico, afirma, está em fase de esgotamento.

Mas, de todos os temas estudados por Pessôa o principal é o desenvolvimento econômico.

Ele chefia, no Ibre-FGV, o Centro de Políticas de Crescimento Econômico – e, como especialista na área, enfatiza que o Brasil terá restrições para crescer, na próxima década.

Ao responder à indagação da Revista do SFI – mas a Coreia do Sul não conseguiu resultados excepcionais a partir da ênfase do Estado na economia e na criação de grandes grupos empresariais?

– Pessôa destaca: “Esse milagre (coreano) se deve ao segundo ou terceiro melhor sistema educacional do mundo, poupança de 35% do Produto Interno Bruto (PIB) e um setor público capaz de promover investimentos públicos a baixo custo. Com essas três características, qualquer país fica rico”.

A seguir, os trechos principais da entrevista ao editor Fábio Pahim Jr., em maio, antes da elevação da taxa básica de juros de 7,5% ao ano para 8% ao ano: Revista do SFI – Quais são as perspectivas de crescimento econômico, hoje?

Samuel Pessoa – O Brasil é um país de baixo crescimento, nas próximas décadas, por três motivos, mais ou menos estruturais. O primeiro é o passivo geral da escolaridade e, portanto, da formação da força de trabalho.

O trabalhador médio estudou

Democracia vibrante e desigualdade geram mais demanda por recursos públicos e elevação da carga tributária e esta situação pouco mudou nos últimos anos pouco, estudo de baixa qualidade, e isto limita a qualidade e a quantidade do crescimento. O segundo aspecto estrutural está na economia política. O Brasil é uma democracia vibrante, que funciona bem. Minha leitura dos autores mais modernos da Ciência Política é de que há um certo consenso de que o sistema político brasileiro é funcional – consegue fazer a correia de transmissão entre o que as pessoas desejam e o que o Executivo implementa em algum momento. Em geral, quando não se faz algo porque não há a convicção. Nos casos em que há convicção, o sistema funciona. Mas o Brasil é também uma sociedade com muita desigualdade. A

A mudança das regras da poupança foi uma prova de enorme habilidade política, bem explicada à população e assim aprovada no Congresso

associação de uma democracia funcionando com desigualdade gera mais demanda por recursos públicos e por elevação da carga tributária. Isso não mudou muito nos últimos anos. Havendo muita desigualdade, se você está no meio – é, portanto, uma pessoa mediana –, (enfrenta o problema de que) a renda da pessoa mediana é menor que a renda média. E quem manda é o mediano. Os resultados das preferências eleitorais se aproximam das características do trabalhador mediano. Se a renda mediana é muito menor do que a renda média, o trabalhador mediano quer transferências, o que significa mais carga tributária. O equilíbrio político não é, portanto, favorável ao crescimento.

Justamente neste momento isso também acontece no Chile, um país que apresenta indicadores excepcionais de desenvolvimento, renda e ascensão social, mas não se espera que o presidente Sebastián Piñera consiga eleger seu sucessor, a serem confirmadas as pesquisas de opinião? É isso. Como no Brasil, a sociedade (chilena) demanda equidade. O segundo motivo que leva ao baixo crescimento é a demanda por distribuição de renda. Crescer rapidamente e, simultaneamente, redistribuir renda, não conheço um caso histórico em que tenha ocorrido.

Como vê a nossa nova classe média, identificada nos estudos do professor Marcelo Nery, e que é bastante diferente da velha classe média?

Ela (a nova classe média) é muito diferente dos nossos pobres. A prioridade é a equidade, não o crescimento. Mas, em algum momento à frente, a classe

SFI - 23

C vai querer uma constituency (um sistema de representação eleitoral), que favoreça o crescimento, mas não agora.

Mencionou um terceiro aspecto estrutural, não?

Houve uma mudança radical no regime de política econômica a partir de 2009, que provocou uma redução do crescimento da economia. No período (Pedro) Malan e (Antonio) Palocci – eu o chamo de período Malocci – houve a consolidação do regime de política econômica em que o Estado criou marcos regulatórios e o setor privado investiu. A partir de 2009, entramos nesse “ensaio nacional-desenvolvimentista”, à semelhança do que se viu nas eras (Getúlio) Vargas, JK (Juscelino Kubitschek), (Ernesto) Geisel. É o modelo em que vivemos. Nos anos 40/50, funcionou, permitiu gerar crescimento econômico, mas desde os anos 70 não funciona mais.

No que consiste esse modelo de política econômica?

O Estado passa a ser um indutor, com papel de protagonismo nas decisões de investimento, e com elevação muito grande do nível de discricionaridade da política macroeconômica. O ensaio nacional-desenvolvimentista foi adotado não por desejo do eleitor... O governo acredita nisso. É uma leitura particular da economia, segundo a qual essas medidas levam ao crescimento econômico.

Mencionou a Coreia do Sul, um país que cresceu muito e onde houve o forte peso do Estado, onde foram criados grandes grupos econômicos, o que seria algo não tão distante do que se fala aqui da política de

24 - SFI

“campeões nacionais”?

A Coréia é o exemplo mais bem sucedido. Esse milagre (coreano) se deve ao segundo ou terceiro melhor sistema educacional do mundo, poupança de 35% do Produto Interno Bruto (PIB) e onde o setor público consegue promover investimentos públicos a baixo custo. Com essas três características, qualquer país fica rico. Ou seja, o mais importante não foi criar os grandes grupos nacionais.

Em resumo, não haveria como evitar a tendência de crescimento baixo?

Dos três fatores, o último não é estrutural. Eu acho que vai haver uma pressão para desconstruir o (que chamo de) ensaio nacional-desenvolvimentista. Acredito que vamos ter uma nova política.

Além das grandes tendências, gostaria de tratar de coisas mais imediatas – e próximas do foco da Revista do SFI –, como o patrimônio imobiliário, que cresceu nos últimos anos, com a valorização das propriedades.

Acredita que os preços atuais são sustentáveis? É muito difícil responder, por falta de bases técnicas de dados. Temos de buscar dados de aluguéis e de preços. A medida para saber se o aluguel é competitivo com o preço é constatar se a renda é de algo como 0,4% ou 0,5% ao mês em relação ao valor do imóvel. Se a renda for muito baixa, entendo que este é um sinal de que o preço vai cair.

Também penso que o ensaio nacional-desenvolvimentista teve entre seus efeitos desorganizar o regime de política econômica.

Ninguém sabe ao certo qual será o juro (real), a política tributária é confusa e se o comércio exte-

rior terá superávit. Houve intervenção nos marcos regulatórios (energia elétrica, petróleo) e uma aceleração da inflação. Isso leva o investidor a tratar o imóvel como uma reserva de valor, como um investimento interessante, aceitando um rendimento mais baixo. A demanda imobiliária deve estar um pouco mais forte por conta desse mecanismo defensivo. Quando o regime econômico for mais previsível, acredito que os preços tenderão a cair.

Como vê o crédito imobiliário, que hoje tem um peso equivalente a 6% do PIB e deverá duplicar, nesta década, conforme as projeções dos especialistas?

A institucionalidade (do crédito imobiliário) é boa. Vai ser preciso desse crédito e de outros instrumentos com passivos longos. A securitização de carteiras de hipotecas, com bons controles – pois tudo parte do risco dos negócios – cria papéis que os fundos de pensão devem carregar em seus ativos. É preciso muita regulação e controle. A experiência dos Estados Unidos e da Europa mostrou que é um mercado sujeito a problemas, mas, bem gerido, o espaço para o crescimento é muito grande.

O crescimento esperado (do crédito imobiliário) no Brasil não é absurdo.

No tocante aos depósitos de poupança, foi feita uma mudança importante nas regras, no ano passado, e é possível constatar que a captação continua sendo muito positiva...

Foi uma demonstração de enorme habilidade política. Mas, foi uma chuva de verão. Porque a estabilização não foi beneficiada. A presidente, nesse caso, foi muito habilidosa, explicou bem

o Brasil ingressou no período de bônus demográfico em 1975 e vai sair do bônus em 2020. A definição é de que o bônus já foi (quase todo consumido). Nós já envelhecemos e não ficamos ricos.

Escreveu há pouco um capítulo do livro O futuro da indústria no Brasil, em que tratou do processo de desindustrialização da economia brasileira, tratan-

A partir de seus estudos sobre questões demográficas, como vê, atualmente, a questão do bônus demográfico, tão importante para balizar investimentos, inclusive, habitacionais?

Nas minhas contas, já atingimos 90% do bônus demográ“O milagre coreano se deve ao segundo fico. É uma conta diferente da conta dos deou terceiro melhor sistema educacional mógrafos. Estes acham que do mundo, poupança de 35% do PIB e teremos ainda uns 20 anos setor público capaz de investir a baixo a 30 anos de bônus demográfico, (já eu) acho que custo. Assim qualquer país fica rico”. teremos uns seis anos mais, apenas. Os demógrafos definem o bônus como o período do desenvolvimento dedo-o como um fenômeno estrumográfico da sociedade no qual tural, um dado, enfim, do qual a proporção da população em o País talvez não possa escapar, idade ativa em perspectiva com a nem disporia de mecanismos população total é máxima. Mas, para enfrentar? para o crescimento econômico, A desindustrialização é um a variável relevante não é essa. A fenômeno estrutural. Aliás, é variação demográfica importanconseqüência de dois fenômete, do ponto de vista do crescinos: uma economia com baixa mento econômico, é a diferença taxa de poupança, num mundo entre duas taxas de crescimento: em que China e Índia poupam uma é a da população em idade muito, e o fato de que poupança ativa e a outra é a da população e indústria andam juntas. São paítotal. O bônus demográfico é o ses que absorvem menos, ou seja, período em que o crescimento consomem, internamente, meda população em idade ativa é nos do que produzem. Quando maior que o crescimento da pose absorve menos do que se propulação total. Por esta definição, duz, tem-se que colocar (parte da

produção) fora. Portanto, essa diferença entre o que você produz e o que absorve tem de ser um produto manufaturado (tradable) ou uma commodity. Não tem serviço. E (lugares) onde se produz mais do que se absorve são lugares onde se produz mais manufaturados. Quem poupa muito vai ter mais desenvolvimento industrial. Para tornar a situação da indústria brasileira mais difícil, esta é uma sociedade que habita uma região do planeta rica em recursos naturais. divulgação

à sociedade, quando chegou ao Congresso, foi tudo fácil.

O juro (pago hoje ao aplicador final) ainda tende a ser negativo, como lhe parece esta situação?

Se os juros estão fora do lugar, que é o que parece, a inflação vai acelerar. Minha percepção é de que a inflação real (sem levar em conta as medidas administrativas) está rodando ao redor dos 7% ou 7,5% ao ano.

Felizmente, o Brasil tem demanda para commodities, ou seja, para o que produz mais e melhor, não?

Um terço da população mundial que não estava na economia começa a produzir, gerar poupança.

Temos a emergência da China, muito complementar ao Brasil, e juro baixo. Isso valoriza o preço das commodities. Não há volta. Vamos ter uma ou duas décadas boas. O valor das commodities faz o nosso câmbio valorizado.

Se a poupança é baixa, é a fome com a vontade de comer. É inexorável que a indústria brasileira encolha um pouco. Temos de aceitar isso. Brigar com isso é improdutivo, significa colocar mais problemas para o crescimento. Não dá para querer ter tudo. É preciso fazer escolhas.

Se você precisa ter um salário mínimo crescendo, um ganho com commodities, mesmo com a (taxa de) poupança caindo, não dá para ter mais indústria.

Se (for para) construir soluções, dá, mas estamos numa democracia – e ninguém quer construir soluções.

SFI - 25

T

endências macroeconômicas (1)

Cenário cambial: uma avaliação de impactos José Paschoal Rossetti Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral Nos últimos três meses, a taxa de câmbio R$/US$ iniciou um movimento de depreciação, com viés de continuidade. Pela sua importância e impactos, as tendências do câmbio passaram a ser objeto de criteriosas avaliações. Trata-se de um fator adicional de preocupações com o desempenho da economia, quanto a quatro importantes objetivos da política econômica: 1. Os resultados do balanço de pagamentos e a liquidez internacional; 2. o crescimento da economia; 3. a estabilidade de preços; e 4, a mobilidade sócio-econômica ascendente. Vamos examinar estes quatro objetivos, um a um, sob os efeitos prováveis dos movimentos no cenário cambial.

O balanço de pagamentos e a liquidez – Nos últimos quatro anos vinham se estabelecendo no País vários fatores estruturais que exerceriam, ine-

xoravelmente, efeitos sobre o cenário cambial do País. A trajetória esperada era de depreciação cambial, embora fosse difícil estabelecer quando o movimento se iniciaria, qual sua intensidade e até onde iria a provável desvalorização do real em relação do dólar.

Esses fatores passaram agir discretamente na passagem do primeiro para o segundo trimestre e se intensificaram no mês de junho. Ainda que o processo de depreciação do câmbio possa ter trajetória volátil de baixa intensidade, o peso dos fatores que o impulsionam tem potencial para manter resistente viés de depreciação, afetando os resultados do balanço internacional de pagamentos, com possível reversão da tendência expansionista das reservas internacionais do País.

US$ Bilhões

QUADRO 1 - SALDO DA BALANÇA DE TRANSAÇÕES CORRENTES – US$ BILHÕES 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 45-50 -55 -60 -65 -70 -75 -80

11,7

13,6

4,1

1,5

-7,6 -18,4 -23,5

-25,3 -30,4

-24,2

-23,2 28,2

-24,3

-33,4 -47,3 -52,5

-54,2

11

12

-75,0 1995

26 - SFI

14,0

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04

05

06

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2010

13

US$ Bilhões

QUADRO 2 - BALANÇA COMERCIAL – US$ BILHÕES 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15

46,1 44,7 40,0 33,6

29,8 25,0

24,8

25,3 20,1

19,4

13,1

10,4

6,5

2,6 -3,1 1994

95

-5,5 96

-8,3

-6,5

97

98

-1,3

-0,7

99

2000

01

02

03

04

05

06

07

08

09

2010

11

12

13

US$ Bilhões

BALANÇA DE SERVIÇO 0 -20

-18,6

-20,3

-25,5

-40

-28,3

-25,8

-25,0

-27,4

-23,1

-23,4

-25,2 -34,3

-37,1

-42,5

-60

-57,2

-52,8 -70,3

-80

-76,5 -85,0

-85,2 -100

1994

95

96

97

98

99

2000

01

02

Destacamos quatro fatores de alta resistência: o crescimento do déficit em transações correntes, conta que sintetiza os resultados das balanças de comércio e de serviços e das transferências unilaterais (Quadro 1); a redução do superávit comercial e a forte expansão do déficit crônico da conta de serviços (Quadro 2); e a queda projetada no ingresso de investimentos estrangeiros diretos – preponderantemente destinados à expansão de operações produtivas no setor real da economia – combinada com a redução do ingresso dos voláteis recursos da conta portfólio, em que se registram entradas e saídas de aplicações especulativas no mercado financeiro de renda fixa e variável, em títulos soberanos e de emissão do sistema financeiro (Quadro 3).

Os números e suas tendências falam por si.

Mas é importante registrar suas causas externas e internas. A forte ampliação do déficit em transações correntes é explicada, de um lado, pela incapacidade de sustentação da trajetória de alta do superávit comercial observada no período 2001 a

03

04

05

06

07

08

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2010

11

12

13

2006, combinada com o forte crescimento do déficit em serviços, tanto reais (viagens internacionais, transportes, seguros, contas externas do governo, telecomunicações, royalties) quanto financeiros (remessas de lucros e pagamentos de juros).

A tendência à redução do anêmico saldo comercial, que neste ano deve recuar para o nível de um dígito em bilhões de dólares – o mais baixo desde 2002 – é associável a condições externas e internas. Entre as externas, destacam-se o estado recessivo do Continente Europeu, o achatamento do crescimento da China e de outros emergentes e a conseqüente baixa da maior parte das commodities cotadas em bolsas internacionais. Entre os internos, destaca-se a relação incremental salários e câmbio, no período 2003-2012: o afastamento entre as duas séries históricas (Quadro 4), somado ao aumento da carga tributária e à baixa relação investimentos/PIB (especialmente em infra-estrutura), explicam a distância entre o tamanho comparativo da economia brasileira e sua posição no ranking mundial da competitividade: 7ª

SFI - 27

economia mundial pelo critério PPP – Purchasing Power Parity, mas 65ª em competitividade pelo critério do World Economic Forum.

Estas tendências do desempenho da economia brasileira nos mercados externos revelam, de um lado, os efeitos devastadores da apreciação cambial, além de inadequada gestão da política macroeconômica na área fiscal, tanto no lado da receita quando no dos dispêndios. Em relação à alta carga tributária de 38,5% do PIB, é baixíssima a propensão a investir do governo. Os investimentos do setor público correspondem a 1,4% do PIB, equivalentes a 3,64% da receita fiscal, enquanto os restantes 96,36% são em gastos de custeio. Esta propensão a investir é expressivamente inferior à do setor privado. Este, líquido da carga tributária, fica com 61,5% do PIB e responde por 18,1% do total dos investimentos realizados no País. Estes, medidos em relação à renda disponível do setor privado, correspondem a uma propensão a investir de 29,4%. Se a do governo fosse igual, os investimentos no Brasil, em proporção ao PIB, ficariam alinhados à

média dos 25 maiores países emergentes, gerando crescimento sustentado da economia entre 6 e 8% ao ano!

A despeito destas desconfortáveis diferenças em relação aos demais emergentes, o Brasil tem recebido fluxos crescentes e positivos de investimentos estrangeiros diretos, em trajetória ascendente, excetuando-se o triênio 2001-2003 (pelos receios do mercado quanto aos rumos da economia em decorrência das esperadas mudanças na estrutura e na estratégia do poder central) e o ano de 2009 (pelos efeitos da crise financeira internacional). A estes investimentos, somaram-se, nos últimos quatro anos, os saldos preponderantemente positivo entre o ingresso e a saída de capitais voláteis, atraídos pelos níveis competitivos dos juros praticados no mercado financeiro do País, comparativamente ao forte rebaixamento dos padrões mundiais. E foram exatamente estes dois movimentos positivos de capital, somados à expansão da dívida externa, que financiaram os crescentes déficits em transações correntes, com sobras suficientes para aumentar as reservas cambiais (Quadros 5 e 6). Note-se

US$ Bilhões

QUADRO 3 - investimento estrangeiro direto – US$ BILHÕES 66,7

70

65,3

60 50 40 28,9

30

0

34,6

32,8

25,9

22,5

19,0

20 10

28,6

50,0

48,5

45,0

18,2

16,6

10,8

10,1

15,1

18,8

4,4 1995

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2000

01

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05

06

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2010

11

12

18,4

16,5

13

US$ Bilhões

portfólio – US$ BILHÕES 67,8

70 60

48,1

50

46,1

40 30 20 10

22,0

18,6 10,9

10,3

3,5

8,6

0

-0,9

-10 -20 Soma

28 - SFI

6,6

5,1 -4,8

9,0 -0,8

-4,0

-5,0

1995

96

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99

2000

01

02

03

04

05

06

07

08

09

2010

11

12

13

14,7

32,8

29,9

47,5

32,1

41,4

21,6

11,8

15,2

14,2

21,7

27,8

82,7

44,2

72,0

116,3

85,1

81,8

50,0

QUADRO 4 - relação incremental salários/câmbio: fator-chave de competitividade - período 2003-2012 Anos

Índice de salários reais (a)

Taxa de câmbio real (b)

2003

76,4

101,4

2004

82,6

92,8

2005

87,1

77,8

2006

100,0

72,4

2007

105,1

64,5

2008

109,9

58,1

2009

107,2

57,8

2010

113,0

51,8

2011

115,3

52,6

2012

117,4

55,2

O progressivo afastamento entre as duas séries é um dos mais perversos fatores que afetam a competitividade do país em mercados externos.

Somam-se a este afastamento outros fatores de alta perversidade: aumento da estrutura da carga tributária e a anêmica relação investimento/ PIB, pela baixíssima propensão a investir do governo.

(a) Base: janeiro de 2006 = 100,00. Deflacionado pelo ICV-SP. IBGE, FIESP, ABDIB e Ministério da Fazenda. (b) Base: janeiro de 1999 = 100,00. Deflacionado pelo IPA. Banco Central e FGV/IBGE.

que as reservas cambiais de US$ 378,3 bilhões no final de 2012 são praticamente iguais à soma IED + portfólio com dedução do déficit em transações correntes (de US$ 286,6 bilhões) e ao aumento da dívida externa (de US$ 101,3 bilhões), no período 2003-2012.

Mas, confirmando-se simultaneamente quatro tendências (1. a recuperação da economia dos Estados Unidos, implicando mudanças no afrouxamento monetário, reversão da queda do dólar em relação à maior parte das demais moedas; 2. achatamento, ainda que discreto, do crescimento chinês e de outros emergentes, dificultando a reversão da queda nas cotações das commodities de exportação; e 3. a difícil retomada do crescimento no Brasil, pela baixa propensão agregada a investir, comprometendo a recuperação dos gargalos em infra-estrutura e a competitividade global do País), o viés de continuidade da depreciação cambial não terá força suficiente para sustentar a alta liquidez internacional do País. As reduções nos fluxos das contas de capital (IED, portfólio e dívida externa) poderão ficar abaixo dos déficits em transações correntes, mesmo que se estanque o forte crescimento dos gastos cambiais contabilizados na conta de serviços. Não devem, portanto, ser motivos de surpresa os riscos anunciados pela

Standard & Poor’s e pela Moody’s de perdas na avaliação do “grau de investimento”.

O crescimento, a estabilidade e a mobilidade sócio-econômica – Os impactos da depreciação cambial sobre o crescimento da economia poderão ser positivos, à medida em que atuarem sobre a redução das importações e despesas com duas contas de serviços que aumentaram expressivamente nos últimos cinco anos: viagens internacionais e transportes. Mesmo as remessas de lucros por empresas globais que atuam no País poderão ser reduzidos, mantendo-se aqui os recursos para reinvestimentos. Em direção oposta, também positiva para o crescimento, os setores exportadores poderão ser beneficiados, cabendo porém observar que estes movimentos estão sujeitos a defasagens de tempo. Nenhum deles responderá significativamente a curto prazo às mudanças no cenário cambial.

Há ainda a ponderar os efeitos da desvalorização cambial sobre a estabilidade de preços. Ainda que não muito expressivas, caso o viés de depreciação continuada e forte seja suavizado por intervenções do Banco Central, as variações nominais do câmbio poderão atuar como fator adicional para a alta, dificultando os objetivos de rebaixamento da taxa anualizada de inflação. Mais ainda:

Os impactos da desvalorização cambial poderão ser positivos para a economia brasileira, permitindo reduzir os déficits de transportes e viagens internacionais, mas estão sujeitos a defasagens

SFI - 29

US$ Bilhões

QUADRO 5 - reservas internacionais – US$ BILHÕES 378,6

390 352,0

360

330,0

330 288,6

300 270

239,1

240 206,8

210

180,3

180 150 120 85,8

90 60

38,8

51,8

60,1

52,2

44,5

97

98

36,3

23,0

35,9

37,8

99

2000

02

01

49,3

52,9

53,8

03

05

04

30 0

1994

95

96

se os impactos sobre os preços se acentuarem, medidas antiinflacionárias do governo, tanto na área monetária como na fiscal, poderão ser mais severas, anulando os possíveis efeitos positivos sobre o crescimento econômico.

Por fim, esses movimentos certamente impactarão o processo de mobilidade sócio-econômica, que se manteve ascendente nos últimos dez anos, seja pela relação incremental salários/câmbio, seja pelo rebaixamento de preços de bens finais de consumo de uso durável e semi-durável, atribuível a importações procedentes de países emergentes de baixos custos estruturais. O acesso das classes de média-baixa e baixa renda a uma cesta ampliada de produtos antes acessíveis às classes

06

07

08

09

2010

11

12

13

de renda média-alta poderá ser atenuado: a depreciação nominal do câmbio seria somada ao alto nível do endividamento dos consumidores como freio ao consumo desmedido.

Em síntese: o câmbio é, realmente, uma das mais importantes variáveis que impactam a atividade econômica como um todo, especialmente diante da tendência de desfronteirização das economias e dos crescentes graus de abertura dos mercados reais e financeiros. Mudanças significativas nesta variável exigem atenção redobrada e permanente. Diante do cenário que descrevemos, não é demais lembrar a conhecida e mil vezes repetida advertência de Mário Henrique Simonsem: “a inflação aleija; o câmbio mata”.

QUADRO 6 - principais origens das reservas cambiais brasileiras - período 2003-2012 Anos

Diferença entre a soma IED + Portfólio (a), e o déficit transações correntes (b) (a) - (b)

2003

11,1

4,2

49,3

2004

2,5

-43,5

52,9

2005

7,8

-31,9

53,8

2006

14,3

3,1

85,8

2007

84,2

20,6

180,3

2008

16,1

0,5

206,8

2009

21,8

-0,2

239,1

2010

69,0

58,6

288,6

2011

32,6

41,4

352,1

2012

27,6

18,5

378,3

Totais

286,6

101,3

378,3

30 - SFI

US$ Bilhões Expansão (+) ou Redução (-) da dívida externa

Reservas cambiais

Origens das reservas cambiais Aumento da dívida externa (26,8%) IED 45,3% Portfólio 27,9%

Cobertura do déficit de transações correntes pelo ingresso autônomo de capitais: IED + Portfólio (26,8%)

E

ntrevista III

Mônica Baumgarten de Bolle

“Endividar-se para comprar um imóvel é saudável” “Acho que é uma anomalia termos um nível tão baixo de crédito habitacional – menos de 10% do PIB – no Brasil”, afirma Monica Baumgarten de Bolle, que desponta na nova geração de economistas. Formada pela London University, com cinco anos de experiência no Fundo Monetário Internacional, uma cadeira na PUC-Rio e à frente da Casa das Garças, um dos mais importantes centros de pensamento econômico do País, ela vê “com otimismo o aumento das carteiras de crédito dos bancos destinadas ao setor”, como declarou nesta entrevista a Fabio Pahim Jr., editor da REVISTA DO SFI. “O endividamento das famílias para a aquisição de um imóvel é mais saudável para os balanços privados do que o endividamento para a compra de eletrodomésticos, ou mesmo de automóveis”, assinalou.

“Melhores condições para se adquirir a casa própria também tendem a fomentar a poupança privada de médio e longo prazo, ampliando os mercados de crédito e de ativos”.

O setor de construção é tratado como importante para a atividade econômica, “não só pelo que contribui diretamente para o PIB, mas por todas as outras atividades que movimenta, como melhoria em transportes,

32 - SFI

saneamento, etc”. No setor de construção civil, “temos um grande potencial a explorar nos próximos anos, que não deve ser desperdiçado”. O motivo: “Temos um déficit habitacional para resolver, uma infraestrutura para consertar e uma demanda inequívoca pela casa própria”.

“A economia e a filosofia são inseparáveis, sobretudo, nos tempos de grandes transformações.

Adam Smith, afinal, era um filósofo”.

A economista destaca o momento de transformações da ciência econômica e a importância crescente da economia comportamental. Vê de perto as manifestações populares dos últimos dias (residindo nas proximidades do apartamento do governador Sergio Cabral, do

Rio, acompanhou de perto o movimento): “As ruas deixaram claro que o brasileiro não tem mais disposição para o autoengano e para a complacência – é assim que entendo as manifestações que tomaram conta do País”. O Brasil, segundo Mônica, “se depara com uma grande chance de melhorar substancialmente nos próximos anos”, mas isto depende de “deixar de lado” políticas e “ideias ultrapassadas”.

Em suas observações sobre a economia global, nota os problemas do setor imobiliário em outros países, como a China, onde “a urbanização e a ascensão da classe média urbana são peças fundamentais”. É por aí, afirmou, “que vejo a insistência em promover o investimento imobiliário, mesmo com os riscos existentes. Afinal, sem esse dispêndio inviabiliza-se o modelo”.

Revista do SFI - Em um de seus artigos recentes no Estado, escreveu que “estamos vivendo de esperança” – o derradeiro mal, segundo Nietzche. A filosofia, enfim, ganha espaço no cotidiano, como instrumento de apoio em tempos de transformações tão profundas e incertezas dominantes? Afinal, até o crescimento da China está

ná-la mais atraente, para chamar atenção para os diversos temas importantes que cercam o nosso conturbado País, num contexto internacional não menos atribulado. “E agora, José?

A festa acabou. A luz se apagou.

O povo sumiu. A noite esfriou... sem parede nua para se encostar, sem cavalo preto, que fuja a galope, você marcha José. José, para onde?”. Essa não é a epígrafe do nosso momento atual?

A Economia como ciência não pode se distanciar do que ocorre mundo afora – nesse sentido, é uma disciplina em transformação. Torna-se cada vez mais i n t e r d i s c i p l i n a r, acoplando-se a diversas áreas, como a psicologia comportamental. O livro de Daniel Kahneman, Thinking Fast and Slow, sintetiza alguns desses importantes avanços na compreensão de como tomamos decisões econômicas, e, por conseguinte, de como esse processo afeta a reação dos mercados às políticas anunciadas pelos governos, aos resultados macroeconômicos observados. divulgação

perdendo força, não, mas mesou em suas entrevistas. De que mo assim as autoridades chinemaneira esses temas a ajudam a sas parecem insistir no investiexplicar o momento econômico mento imobiliário, mesmo sob brasileiro, dada sua formação o risco de bolha? clássica, na London University, Monica Baumgarten de Bolcinco anos no Fundo Monetário le – A economia e a filosofia são Internacional, com cadeira na inseparáveis, sobretudo, nesses PUC-Rio e hoje à frente da Casa tempos de grandes transformadas Garças? Além dos aspectos ções. A Economia, afinal, nasfundamentais, confere um valor ceu da Filosofia – Adam Smith crescente à chamada economia era um filósofo! Além disso, a comportamental, a textos inoeconomia é uma ciência social vadores como no livro Rápido – às vezes nos esquecemos disso em meio a tantos números, dados e modelos. Veja o que está acontecendo no Brasil – uma grande movimentação social provocada por um sentimento generalizado de insatisfação que não pode ser reduzido apenas ao mau momento da economia brasileira. A China passa por sua própria transformação – uma transição complicada de modelo de crescimento, em que a urbanização e a ascensão da classe média urbana são peças fundamentais. É por aí que vejo Monica: música e literatura para explicar a economia a insistência em promover o investimento imobiliário, mesmo e Devagar, do Prêmio Nobel de com os riscos existentes. Afinal, Economia Daniel Kahneman? sem esse dispêndio inviabilizaAcho a Economia uma dis-se o modelo. ciplina fascinante que, infelizmente, muitas vezes é relegada Música e poesia aparecem à aridez dos argumentos matecom frequência nas suas crônimáticos. Gosto de recorrer à cas, em O Globo e no Estado, música e à literatura para tor-

Quais as leituras que mais recomenda para entender o Brasil – e, especialmente, a economia brasileira, hoje? Coordenou um livro recente, O futuro da indústria no Brasil, com Edmar Bacha, que trata

SFI - 33

da questão central da desindustrialização. O que diria da política de “campeões nacionais”, que as autoridades começam a desmentir. Ela significa um risco a mais ou apenas se inclui na Bolsa BNDES, como a qualificou? A desindustrialização é algo inevitável? E no setor da construção civil?

O Brasil está atravessando um momento crítico, um ponto de virada.

Não há nada que sintetize, que explique, o momento – estamos em meio à fluidez. Contudo, isso não quer dizer que não sejamos capazes de apontar problemas. A queda de participação da indústria no PIB é um problema, por isso tratamos do tema no livro que organizamos. Mais do que propor soluções, nossa ideia era estruturar o debate, deixá-lo em evidência para que as pessoas compreendessem melhor algumas de suas causas e de suas nuances, possibilitando uma reflexão mais aprofundada sobre os rumos da indústria nacional. Há muitos fatores por trás da chamada desindustrialização. Decerto, as políticas de promoção de campeões nacionais, à revelia da produtividade e da competitividade das empresas agraciadas, não foram bem sucedidas, não resgataram a nossa indústria. A falta de rumo macroeconômico, tampouco.

No setor de construção civil temos um enorme potencial que não deve ser desperdiçado. Temos um déficit habitacional para resolver, uma infraestrutura para consertar e uma demanda inequívoca

34 - SFI

“A médio prazo e com a adoção de políticas corretas, a retomada dos Estados Unidos nos beneficiará por meios diretos e indiretos.

A fragilidade europeia será sempre um risco recorrente”. pela casa própria. Não devemos pôr isso a perder com políticas macroeconômicas desconjuntadas, com o descaso em relação ao ambiente regulatório e com o intervencionismo estatal. Esses foram, afinal, alguns dos protagonistas da derrocada da indústria...

Em sua visão, como será o Brasil nos próximos 10 anos?

Inevitavelmente seremos mais ricos – ou corremos o risco de nos tornarmos vítimas do auto-

“Mais do que propor, a ideia é estruturar o debate sobre a indústria brasileira, pois há muitos fatores por trás da chamada desindustrialização, como a baixa produtividade e baixa competitividade”.

-engano, sobre o qual o professor Eduardo Giannetti escreveu uma obra primorosa, há alguns anos?

Acho que as ruas deixaram claro que o brasileiro não tem mais disposição para o autoengano e para a complacência – é assim que entendo as manifestações que tomaram conta do País. Por isso, acredito que o Brasil se depara com uma grande chance de melhorar substancialmente nos próximos anos. Mas, para isso, é preciso deixar de lado velhas políticas e ideias ultrapassadas, Na economia, significa abandonar medidas encarquilhadas como o protecionismo, as regras de conteúdo local, a promoção de campeões nacionais, o descaso com a inflação e com as contas públicas. Para progredir, temos de deixar para trás tudo aquilo que evidentemente não deu certo. Não deu certo flertar com a inflação, não deu certo implantar o dirigismo estatal para conduzir o crescimento, não deu certo deixar de lado o cuidado com as contas públicas brasileiras.

Acredita que o Brasil poderá se aproveitar da retomada da economia norte-americana, caso esta de fato se concretize?

Também acredita nessa retomada, ou a fragilidade presente na União Européia representará um grave obstáculo à recuperação norte-americana?

A recuperação americana, caso se solidifique, será uma excelente notícia para a economia mundial. E, é claro, também

amento, etc. Como mencionei, se arrumarmos a casa, temos um grande potencial a explorar nos próximos anos. Quanto à política de juros, no momento ela está subserviente à situação macroeconômica do País. Com a inflação em alta e a pressão cambial, o Banco Central terá de elevar as taxas de juros mais do que imaginava quando deu início ao atual ciclo de aperto monetário. Isso tenderá a esfriar o mercado imobiliário ao longo dos próximos meses.

Mais uma questão sobre temas imobiliários: como vê o desenvolvimento do crédito imobiliário no Brasil, que tende a se tornar a maior carteira dos bancos, assim como já ocorre no exterior?

Acho que é uma anomalia termos um nível tão baixo de crédito habitacional – menos de 10% do PIB – no Brasil. Portanto, vejo com otimismo o aumento das carteiras de crédito dos bancos destinadas ao setor. O endividamento das famílias para a aquisição de um imóvel é mais saudável para os balanços privados do que o endividamento para a compra de eletrodomésticos, ou mesmo de automóveis. Melhores condições para se adquirir a casa própria também tende a fomentar a poupança privada de médio e longo prazo, ampliando os mercados de crédito e de ativos. divulgação

traste com o curto prazo, com para o Brasil. Nosso desafio as tendências de maior aperto será o de navegar a turbulênna indústria da construção civil, cia atrelada à remoção das poconforme as sondagens da Conlíticas de estímulo monetário federação Nacional da Indústria excepcionais que marcaram os (CNI), o papel desse setor é imúltimos cinco anos. No curto portante na sustentação do PIB prazo, isto é, nos próximos 12 industrial e na formação bruta meses, isso não será fácil. Como de capital fixo, não? Em que mejá vimos, os mercados de câmdida um enfraquecimento dessa bio reagirão desfavoravelmenindústria poderia afetar o ritmo te, pressionando a inflação e dos investimentos? exigindo que o governo brasiAcho que o mercado imobileiro contenha essas pressões liário nas grandes capitais paspor meio de um maior zelo sou por um período de excessos com as contas fiscais. Podemos ter um outro ano de crescimento exíguo em decorrência disso e também dos desequilíbrios da economia brasileira que precisam ser sanados. Contudo, no médio prazo e com a adoção de políticas corretas, a retomada dos Estados Unidos nos beneficiará por meios diretos e indi“Endividar-se para construir um imóvel é retos. A fragilidade euromais saudável para os balanços privados peia será sempre um risco do que o endividamento para comprar recorrente para o quadro global – os problemas do um eletrodoméstico”.

Velho Continente estão muito longe de serem resolvidos. Entretanto, acreque será lentamente corrigido. dito no dinamismo da econoOs preços dos imóveis no Rio, mia americana e na capacidade hoje, ainda me parecem demade reação que vem demonssiado altos – sobretudo quando trando nos últimos meses. os comparamos aos que prevalecem nas grandes metrópoles Gostaria de falar um pouglobais como Paris, Nova York, co sobre juros e ativos, notaLondres. Contudo, vejo a cordamente aqueles vinculados ao reção como algo salutar para setor imobiliário, que é o foco o mercado imobiliário mais à da Revista do SFI. Como avafrente. O setor de construção lia a política de juros e o valor é bastante importante para a dos ativos? Compraria – ou reatividade, não só pelo que concomendaria comprar como intribui diretamente para o PIB, vestimento – um imóvel no Rio, mas por todas as outras ativihoje, ou os preços lhe parecem dades que movimenta, como muito salgados, talvez desajusmelhoria em transportes, sanetados? E em São Paulo? Em con-

Voltando às questões macroeconômicas, há algum tempo escreveu que o Brasil está lutando contra a crise com as

SFI - 35

Afinal, o nível de emprego no Brasil lhe parece sustentável? As tendências demográficas bastam para explicar a escassez de oferta de mão de obra? No caso da indústria, a combinação de emprego em alta com produtividade em baixa provoca um certo desconforto, não?

Não se pode ignorar que o País sofreu uma imensa transformação estrutural nos últimos 20 anos. O grau de formaliza-

36 - SFI

ção da mão de obra aumentou e o mercado de trabalho mudou. Contudo, esse processo parece estar se estancando devido à ausência de foco em políticas para qualificar a mão de obra, priorizando os reajustes do salário mínimo, e outras políticas afins, que aumentam o hiato entre salários e produtividade. Isso onera todos os

te, sufocando os outros setores com a pressão que exerce sobre o mercado de trabalho – o setor de serviços é naturalmente mais intensivo em mão de obra, sugando recursos que poderiam ser alocados na construção civil ou na indústria.

Quais são as políticas públicas que devem nortear o crescimento brasileiro, no longo prazo? Enfrentar a crise da educação está em primeiro lugar?

Bem, as ruas estão aí, dizendo ao governo o que fazer. A Revolução da Classe Média que vivenciamos nos últimos 20 anos foi incompleta. Formalizamos o trabalhador, mas não lhe demos saúde, educação, transporte, saneamento – enfim, não lhe proporcionamos uma qualidade de vida que transcendesse o consumismo. O PIB do povo não se resume a salários e empregos.

O sujeito que trabalhava no mercado informal e que hoje tem carteira assinada, paga impostos e não sabe para onde vai o dinheiro que entrega ao governo – sofre nas filas do SUS, pena para ver seus filhos adequadamente alfabetizados, carece de redes de esgoto, enfrenta, dia após dia, o flagelo do transporte público. Tudo isso está em primeiro lugar. O desafio para o governo é articular e garantir à população os seus direitos por um serviço público de qualidade sem piorar ainda mais as contas públicas...

Attílio

armas de que dispõe, para não entrar em recessão. Como lhe pareceria aceitar uma recessão curta e fortalecer os fundamentos macroeconômicos (inflação, juros, situação fiscal), como foi feito em 2003, na era Lula, ou em 1980, na Coreia, quando o PIB diminuiu cerca de 6%?

Parece-me que não teremos outra alternativa, a julgar pelo comportamento da inflação, do câmbio, pela desconfiança do investidor externo em relação ao País. Não defendo que se aumente o desemprego para combater a inflação.

Contudo, como o governo foi mais tolerante do que devia com a trajetória dos preços, não restou outra opção que a de esfriar a atividade – já combalida – para evitar uma piora do quadro inflacionário interno. Para isso, é preciso concatenar a política monetária e a política fiscal.

Ou seja, de pouco adianta subir os juros se continuar a aumentar o ritmo de despesas.

setores, sobretudo a indústria combalida. O “ônus demográfico” explica parte da escassez e da pressão salarial. Contudo, o alto custo da mão de obra no Brasil também resulta de uma série de distorções em nosso sistema, como a rigidez das leis trabalhistas, os incentivos inadvertidamente concedidos para que o setor de serviços se expandisse muito rapidamen-

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A

plicação de recursos

A construção sob medida e o SFI Olivar Vitale Sócio do Tubino Veloso, Vitale, Bicalho e Dias Advogados* O built to suit, literalmente traduzindo construção sob medida, tem se tornado modalidade bastante interessante para empresas do mercado imobiliário.

Uma vez contratada, a empresa do mercado geralmente identifica o imóvel e necessariamente constrói o prédio nos moldes desejados pela contratante, transmitindo-lhe a posse direta para usufruir por tempo determinado, mediante remuneração que se traduz na somatória do investimento inicial (construção do prédio) e a rentabilidade mensal pelo exercício desta posse.

Parte da doutrina define essa modalidade contratual como atípica, até porque não se tinha até hoje legislação específica criando o instituto do built to suit. Entretanto, em verdade ele agrega em um mesmo negócio jurídico, ao menos, a contratação da construção do prédio nos moldes exigidos (empreitada) e a remuneração pelo exercício da posse direta (locação).

Em relação à contratação da empresa imobiliária para a construção do prédio que atenda exatamente aos anseios da contratante, jamais restou dúvida da plena validade e não intervenção de normas de ordem pública gerais que não as aplicáveis às relações civis. Porém, por conter em um mesmo negócio também a locação, frequentemente se discute da possibilidade de ferir as chamadas normas de ordem pública contidas na legislação específica locatícia, como, por exemplo, o direito à ação revisional, à renovatória, à proporcionalidade da multa em caso de rescisão antecipada pelo locatário, dentre outras.

Especialmente àqueles com foco em créditos decorrentes das dividas contraídas pelos contratantes nos contratos built to suit, geralmente assumidas em prazo não inferior a 10 anos, paira há anos a desconfiança e o maior risco do negócio em razão

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dessa ameaça às regras contratuais que confrontam com a legislação locatícia.

Nos dias de hoje é cada vez mais frequente o financiamento das empresas do ramo imobiliário pelo setor privado. No que toca ao built to suit, tais obrigações de diversos anos assumidas pelos contratantes são assiduamente cedidas por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Tal procedimento tem contribuído em muito para o crescimento do mercado imobiliário nacional.

Se por décadas esse mercado dependeu do financiamento bancário compulsório, fato é que, também pela securitização dos créditos imobiliários oriundos de built to suit, as empresas vêm se libertando de aludida dependência.

Assim, tal modalidade de construção sob medida não parou de crescer desde o seu surgimento.

Deparou-se, portanto, com a necessidade de regramento legal da matéria, evitando-se assim fosse mantida a chamada insegurança jurídica aos contratantes e, ainda, a incerteza às partes que mais das vezes conduz às câmaras de arbitragem ou ao Poder Judiciário, situação em que ambos os contratantes amargam algum prejuízo.

Diante desse cenário foi promulgada, em dezembro de 2012, a Lei 12.744, que inseriu na Lei 8.245/91 (a Lei de Locações) disposições criando especificamente o instituto do built to suit e de alguma forma normatizando sua aplicação.

Como tem ocorrido com frequência, a redação empregada no chamado artigo 54-A da lei pecou pela falta de acuidade necessária a matéria tão importante e controversa. Ainda assim, a normatização por si traz avanços importantes à modalidade. Não bastasse a já comentada insegurança jurídica de se contratar, assumindo o risco de o julgador acarretar

desequilíbrio contratual por considerar nula de pleno direito alguma cláusula em razão do desrespeito à norma genérica locatícia, fato é que os investimentos estrangeiros tendem a aumentar a partir de agora.

O investidor estrangeiro tem por regra avaliar a situação de risco, principalmente pela existência e aplicação do ordenamento jurídico da matéria, antes de investir em algum país. Até hoje não se assegurava com absoluta certeza a um neófito investidor estrangeiro que o quanto contratado haveria de ser cumprido, sem risco de contenda judicial.

Os investimentos focados em créditos decorrentes do built to suit não mais sofrem risco de não performar. Pode-se afirmar, com respaldo legal a partir de agora, que o crédito decorrente de contrato de buit to suilt será respeitado, em sua integralidade e na forma contratualmente ajustada, sem ameaça por qualquer alegacão de ferimento à lei de locacão. Ou seja, a normatização garante à contratada, e consequentemente aos investidores detentores dos direitos creditórios, o recebimento da totalidade dos valores ajustados para o negócio, o que é base para securitizar o crédito sem risco.

Isso porque, tratando da norma em si, pode-se afirmar que as principais incertezas até então existentes foram dirimidas pelo legislador.

Com o novo regramento legal, o contratante, pela lei “locatário, não pode desistir da contratação sem contudo pagar a integralidade da multa prevista no negócio, que está limitada aos valores totais remanescentes de pagamento até o fim da contratação. Extirpa-se o risco da proporcionalidade das parcelas (locações) faltantes como multa, que desnatura por completo a modalidade, visto que a remuneração pela construção sob medida, embutida nas parcelas, deixaria de ser atendida.

Está legal e expressamente permitida a renúncia ao direito de ação revisional nos contratos built to suit. Apenas esta afirmação basta para aplaudir a criação do novo artigo 54-A na Lei de Locacões e desculpar os lapsos de redação da norma. Nada mais temeroso ao negócio do que revisar o valor da remuneração da contratada, limitando seus rendimentos ao valor locatício, afastando todo o custo e lucro decorrente da construção ajustada. Nada mais inseguro

ao empreendedor e/ou investidor do que arriscar a quantia empregada por insegurança jurídica. E por mais esdrúxulo que isto possa parecer, não são poucos os que até hoje defenderam a necessidade de se respeitar tal norma de ordem pública, inclusive com algum sucesso, geralmente momentâneo, em medidas judiciais. Se era de se esperar em futuro próximo o entendimento uníssono da jurisprudência em favor da possibilidade de renúncia ao direito da ação revisional, melhor não aguardar e definir de vez por todas a matéria pelo Legislativo.

Ainda que o artigo 473 do Código Civil determine que a contratação em geral somente pode ser rescindida após decorrido prazo suficiente e compatível com a natureza do contrato e com o vulto dos investimentos realizados, afinal não se sabe qual seria exatamente este prazo. Esta dúvida não mais existe no built to suit e, mais do que isto, permite a rescisão a qualquer tempo, o que é bom à parte que pretende denunciar o contrato, bastando para tanto o pagamento da multa ajustada.

Genericamente, a nova legislação liberou os contratantes para livremente ajustar as condições do negócio, não se limitando em permitir a renúncia ao direito da ação revisional e o dever de pagamento integral da multa ajustada pelo contratante que denuncie o contrato. Tal qual definiu em relação aos contratos em shopping centers (caput do artigo 54), com este dispositivo as partes não ficam adstritas às demais normas imperativas contidas na legislação locatícia, podendo ao menos em tese derrogá-las de acordo com a vontade das partes. Melhor assim. Por mais que temas espinhosos como o direito à ação renovatória continuem a gerar calorosos debates, a tentativa de exaurir a matéria em inúmeros parágrafos, além de engessar os contratantes, decerto traria o risco de alguma matéria controversa não ser regulada, prejudicando a sua livre adoção pelas partes.

Assim ponderando, não resta dúvida que o legislador cumpriu com o seu dever de consolidar em lei a quase pacífica tendência jurisprudencial sobre o buil to suit. Se alguma incerteza havia quanto a higidez das cláusulas livremente pactuadas pelos empreendedores, contratantes e investidores do mercado imobiliário, decerto esta dúvida foi dirimida.

No built to suit, as obrigações assumidas são, normalmente, cedidas por meio de CRIs

* O autor é também professor da ESPM, UniSecovi, USP-Poli e conselheiro jurídico do Secovi/SP e do Sinduscon/SP

SFI - 39

T

endências macroeconômicas (2)

A evolução de longo prazo da dívida pública Celso L. Martone* Professor titular da FEA-USP Os conceitos de dívida pública – O conceito de “dívida líquida do setor público” (DLSP) não é um indicador adequado da situação de endividamento e, portanto, da sustentabilidade fiscal de um país. Há pelo menos duas razões importantes que podem invalidar este indicador.

Vamos examiná-las no contexto da composição da dívida pública do Brasil, sumarizada no Quadro 1. A metodologia utilizada pelo Banco Central, a partir de 2008, consolida no setor público não financeiro o chamado governo geral (Tesouro Nacional, Previdência Social, governos estaduais e municipais), o Banco Central e as empresas estatais (exceto as duas maiores, Petrobras e Eletrobras).

Este conceito produziu, em abril de 2013, uma dívida líquida equivalente a 35,4% do PIB, considerada moderada para padrões internacionais. Além disso, a totalidade da dívida líquida é interna, pois o setor público é hoje um credor líquido em relação ao resto do mundo. Ou seja, seus ativos internacionais (reservas) superam por larga margem seus passivos. Certamente isso reduz a vulnerabilidade fiscal do governo.

Entretanto, a DLSP esconde três problemas da mais alta relevância para analisar o desequilíbrio fiscal crônico do Brasil. O primeiro deles se refere à estrutura patrimonial do setor públi-

co e particularmente do governo geral.

A taxa de retorno dos ativos estatais é bem inferior ao custo de rolagem da dívida pública, o que implica um deficit fiscal permanente e possivelmente crescente ao longo do tempo. Dois exemplos ilustram este ponto. O carregamento de US$ 370 bilhões de reservas internacionais produz um déficit fiscal equivalente hoje a 1% do PIB ao ano, dado pela diferença entre a taxa de retorno das reservas (não mais de 2% ao ano) e o custo médio da dívida pública (acima de 9% ao ano). De maneira equivalente, o repasse de recursos do Tesouro Nacional ao BNDES, no valor de R$ 373 bilhões, produz um deficit fiscal da ordem de 0,5% do PIB, dado pela diferença entre a taxa de juro praticada pelo banco e a taxa implícita sobre a dívida pública. É provável que esse porcentual aumente ainda mais, pela mesma razão, com os repasses do Tesouro às demais instituições financeiras oficiais, no valor de R$ 408 bilhões em abril de 2013.

O segundo problema está no fato de que a dívida governamental tem status superior, do ponto de vista de sua solvência (baixo risco de default) do que os ativos mantidos pelo governo, especialmente seus ativos domésticos. Certamente a taxa de inadimplência e o prazo de realiza-

Pelo menos desde o Plano Real, de 1994, o custo da dívida pública tem excedido muito a taxa de expansão da economia brasileira

* Professor titular do Departamento de Economia da FEA/USP.

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ção desses ativos como o indicador QUADRO 1 é bem maior do fiscal mais relevanDívida Bruta e Líquida do Setor Público - Abril de 2013 que os da dívida te. Esse conceito pública. Isso torinclui os governos R$ bilhões % do PIB Dívida Líquida do Setor Público (A=B+G+H) 1.603 35.4 na desaconselháfederal, estaduais Dívida Líquida do Governo Geral (B= C-D+E+F) 1.635 36.1 vel abatê-los da e municipais e a Dívida Bruta do Governo Geral (C) 2.682 59.2 dívida bruta para Previdência SoInterna 2.554 56.3 Externa 128 2.9 a construção de cial, mas exclui as Créditos do Governo Geral (D) 1.327 29.3 um indicador de empresas estatais Instituições Financeiras Oficiais 408 9.0 solvência fiscal e o Banco Central.

BNDES 373 8.8 Outros 546 12.0 do setor público.

A Figura 1 mostra Títulos Livres na Carteira do BC (E) 237 5.2 Finalmente, a o comportamento Equivalência Cambial (F) 43 0.9 taxa real de juro das dívidas bruta Dívida Líquida do BC (G) -61 -1.3 Dívida Líquida das Empresas Estatais (H) (1) 29 0.6 sobre a dívida e líquida do goPIB 4.533 pública tem sido verno geral desExceto Petrobras e Eletrobras. Fonte: Banco Central do Brasil; elaboração própria. bem superior à de 2006, já sob a taxa de crescinova metodologia. mento potencial da economia brasileira. Exceto A disparidade é flagrante: enquanto a dívida línos três últimos anos, em que elas foram próxiquida cresceu, em média, apenas 1% ao ano no mas (crescimento médio de 2% e juro real em período, a dívida bruta expandiu 7% ao ano. A torno de 3%), pelo menos desde o Plano Real de razão desse aparente paradoxo foi o extraordiná1994 o custo da dívida tem excedido em muito a rio aumento dos repasses do Tesouro Nacional taxa de expansão da economia. Isso torna a dípara as instituições financeiras federais (BB, CEF vida pública insustentável no longo prazo e exie BNDES) a partir de 2009, que saltaram de R$ ge superavits primários elevados para amortecer 22,3 bilhões, em dezembro de 2006, para R$ 781 seu comportamento explosivo. Por sua vez, como bilhões, em abril de 2013. Contabilmente, esses as despesas correntes do setor público tendem a aportes de recursos são neutros do ponto de vista crescer, em termos reais, por razões não econômida dívida líquida: o Tesouro Nacional vende títucas, a inconsistência temporal tem sido resolvida los da dívida pública em mercado e adquire ativos precariamente por aumentos contínuos da carga contra as instituições financeiras oficiais. Na reatributária. Mas o aumento da carga tributária tem lidade, não são neutros, porque os ativos do goo efeito de rebaiverno têm taxas de xar ainda mais o retorno menores FIGURA 1 crescimento ecoe riscos maiores nômico e tornar a do que os da díviDívida Bruta e Líquida do Governo Geral (deflacionado pelo IPCA) inconsistência ainda pública. Essas 2600 da mais severa ao transferências se longo do tempo. intensificaram no É em parte devido início de 2009, 2400 a isso que o Brasil como parte da tem vivido um círchamada política 2200 culo vicioso de baifiscal “anti-cíclica” xo crescimento, para compensar 2000 descontrole fiscal os efeitos da crise e endividamento financeira internapúblico crescente. cional sobre a eco1800 1. A evolução nomia interna. da Divida Pública Essas opera1600 – A argumentação ções fiscais criam a desenvolvida sugepercepção incorre1400 re que se use a dívita de que a susten2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 da bruta do govertabilidade fiscal do Dívida líquida real Dívida bruta real no geral (DBGG) governo não está (1)

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sendo minada. De de recursos ao BNFIGURA 2 fato, como mostra DES, a taxa de inDívida Bruta e Líquida do Governo Geral como Proporção do PI a Figura 2, a dívida vestimento do País (por cento) líquida como prose manteve prati56 porção do PIB (o camente estável indicador mais utiao redor dos 19%.

52 lizado) manteve-se Os incentivos ao cadente no períoconsumo, entre os do, ao passo que a quais a chamada 48 dívida bruta apre“renúncia fiscal” sentou tendência (redução de im44 crescente. postos) e a contíA expansão nua expansão dos 40 fiscal dos últimos empréstimos dos seis anos e meio bancos oficiais não provocou (BB e CEF) logra36 maior deterioraram aumentar o ção dos indicadofluxo de consumo 32 res fiscais devido temporariamente, 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ao aumento romas se esgotaram Dívida bruta/PIB Dívida líquida/PIB busto da receita em virtude do augovernamental. mento do endiviEntre 2006 e 2012, a receita tributária, em termos damento do consumidor. A política centrada no reais, cresceu 12,4% ao ano, contra o crescimento consumo reduziu a já baixa taxa de poupança inmédio do PIB de apenas 4,3% ao ano. Ou seja, a terna para algo em torno de 16% do PIB (contra carga tributária aumentou quase três pontos per24% na média da América Latina) e produziu um centuais, de 34,1% do PIB, em 2006, para 36,9%, crescente deficit em conta corrente no balanço em 2012. Com isso, a razão entre a DBGG e a rede pagamentos, que já atinge mais de 3% do PIB. ceita tributária caiu no período: em 2006, eram Esse conjunto de resultados aumentou as incertenecessários dois anos de receita para pagar a dívizas em relação ao futuro. da bruta, ao passo que em 2012 esse período re A reversão dessa situação não é fácil duziu-se para um nem rápida, esano e meio, como pecialmente num FIGURA 3 mostra a Figura 3. contexto de bai2.

Consequxo crescimento Dívida Bruta e Líquida como Proporção da Receita Anual do Governo Geral (por cento) ências da política da economia. O 220 fiscal – A política dilema da polítifiscal “anti-cíclica” ca econômica é 200 adotada a partir da análogo ao dos crise financeira de países periféricos 180 2008 não produda Zona do Euro, ziu os resultados embora muito me160 esperados.

Nos nos grave: apertar três últimos anos simultaneamente 140 (2011-2013), o PIB as políticas fiscal deverá crescer em e monetária para 120 torno de 2,1% ao reverter a taxa de ano e a taxa de ininflação e estabi100 flação subiu dois lizar o déficit em pontos porcentuconta corrente, às 80 ais acima da meta expensas do cres2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (4,5%). A despeito cimento da renda Dívida bruta/receita Dívida líquida/receita do aporte maciço no curto prazo.

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uros

Transparência e dogmas nas relações contratuais Teotonio Costa Rezende Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios A divulgação da taxa de anual de para períodos menores, ora na forma juros nos contratos de financiamento proporcional, ora na forma equivalente. ainda é uma prática predominante na Não se pretende entrar no mérito maioria dos países, independentemendesses conceitos, nem aprofundar a análite da periodicidade dos pagamentos se no contexto da matemática financeira. das prestações de amortização e juros. Assim, tanto Mas, isso sim, destacar a importância de que, nas refaz que os pagamentos das prestações sejam anulações contratuais, notadamente no caso dos finanais, semestrais, trimestrais, mensais ou mesmo que ciamentos de crédito imobiliário, sejam utilizadas as ocorram em períodos superiores a um ano, a taxa informações da forma mais transparente possível. de juros é expressa no formato anual. No caso braEstudos do professor Dutra indicam que o sileiro, principalmente nas operações de crédito conceito de taxa nominal pode ter surgido por volimobiliário, essa taxa de juros anual é ainda apreta dos séculos 15 ou 16, ou mesmo antes, numa sentada sob dois conceitos – Taxa de Juro Nomiépoca em que a taxa de juros combinada entre as nal e Taxa de Juro Efetiva. Como disse o professor partes sempre se referia ao período de um ano. Ou José Dutra Vieira Sobrinho, um dos principais auseja, se a taxa de juros era sempre pactuada para o tores brasileiros de livros de matemática financeiperíodo de um ano, pode-se inferir que o conceito ra e incansável pesquisador da história dos juros de taxa nominal tenha surgido para nominá-la em no mundo, referindo-se a reuniões realizadas, em seu sentido literal, isto é, aquela taxa que estava 2002, com 14 renomados professores de matemáescrita no título ou no contrato. Os mesmos estutica financeira: “Para surpresa de muitos dos nosdos sugerem que, embora não se possa precisar sos leitores, não conseguimos entrar num acordo com segurança, é possível que as primeiras tabelas quanto aos conceitos de taxa nominal e taxa efetifinanceiras tenham sido publicadas por volta do va”. Ora, se a questão gera polêmica até entre exano 1.582. Até fins do século 18, “em todas essas perts em matemática financeira, o que se dirá do tabelas, os fatores ou coeficientes foram construíque ocorre entre os tomadores de financiamentos, dos para se obter o valor presente, ou o valor das a maioria deles leigos em finanças? Para que se teprestações, para uma série de pagamentos iguais nha uma ideia das com periodicidade dificuldades, muianual”. É provável Tabela 1 tas taxas de juros que as primeiras Taxa de juros de 12,0% a.a estão expressas em tabelas para obtenPeríodos Juros capitalizados Saldo periodicidades dição de prestações 100.000,00 Data aplicação/concessão financiamento ferentes daquelas em periodicidades 112.000,00 12.000,00 Final do primeiro semestre em que os juros diferentes de anual são efetivamente tenham surgido no 12.000,00 Total juros apurados. E ocorfinal do século 18, 12,00% Taxa de juros efetiva re a conversão da porém, manteve-se 12,0% Montante/Capital taxa de juros anual a informação da

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taxa anual para os antecipada. Esta Tabela 2 contratos de finansituação era ainda Taxa de juros de 6,0% ao semestre, proporcional a 12,0% a.a ciamento em pagamais explicita nos Períodos Juros capitalizados Saldo mentos periódicos, casos em que os 100.000,00 Data aplicação/concessão financiamento prática esta que juros eram capita106.000,00 6.000,00 Final do primeiro semestre perdura até hoje lizados à divida do na maioria países. próprio devedor 112.360,00 6.360,00 Final do segundo semestre (01 ano) Por sua vez, o propara quitação ao 12.360,00 Total juros cesso de conversão final de um ano.

12,36% Taxa de juros efetiva das taxas anuais Assim, os mesmos 12,36% Montante/Capital para períodos infe$ 100 mil reais, riores a um ano se aplicados a 6% ao deu pela simples divisão pela quantidade em que o semestre, resultavam em um montante devido de período estava contido em um ano, ou seja: i) por $ 112.360, gerando uma taxa ‘efetiva’ de 12,36% 2, se taxa semestral; ii) por 4, se taxa trimestral; iii) ao ano; para 3% ao trimestre, o montante era de por 12, se taxa mensal; e, assim por diante. Tem-se, $ 112.550 e a taxa ‘efetiva’, de 12,55% ao ano; portanto, a utilização do conceito de taxas de juros se aplicado a 1% ao mês., o montante era de proporcionais que, embora possa parecer simplis$ 112.682, ou seja, taxa ‘efetiva’ de 12,68% ao ano. ta, é ainda amplamente utilizada na maioria dos A ideia criada em torno da taxa efetiva de países e, em se tratando de sistemas de amortizajuros é, grosso modo, que ela representa a remução – pagamentos periódicos das parcelas de juros neração do credor e o custo para o devedor. Isso, e amortização – é a forma mais transparente e de naturalmente, abstraindo-se a hipótese de eventual mais fácil percepção. cobrança de outros encargos que são receitas para Enquanto perdurou a prática de pagamentos o credor e despesas para o devedor – por exemplo, anuais (capital e juros) havia uma perfeita sintonia tarifas operacionais, taxas de abertura de crédito, entre a taxa de juros pactuada em contrato (nomiprêmios de seguros, etc. Esta linha de raciocínio é nal) e os juros/montante gerados à época da quifacilmente defensável nos casos de financiamentos tação da divida. Por exemplo, um empréstimo de para pagamento em parcela única do capital e juros $ 100 mil, para ser pago ao final de um ano, à taxa ao final do prazo, com a consequente capitalização de juros de 12% dos juros vencidos ao ano, resultava ao saldo devedor, Tabela 3 em $ 12 mil de juindependenteTaxa de juros de 1,0% ao mês, proporcional a 12,0% a.a ros e montante de mente do prazo Períodos Juros capitalizados Saldo $ 112 mil. A partir total da operação. da utilização prátiIsso porque o caData aplicação/concessão financiamento 100.000,00 ca de taxa de juros pital emprestado Final do primeiro mês 1.000,00 101.000,00 em períodos infefica, de forma inteFinal do segundo mês 1.010,00 102.010,00 riores a um ano, gral, durante todo Final do terceiro mês 1.020,10 103.030,10 percebeu-se que o o período, em utiFinal do quarto mês 1.030,30 104.060,40 credor auferia um lização pelo deveFinal do quinto mês 1.040,60 105.101,01 montante superior dor e é este quem àquele resultante efetivamente paga Final do sexto mês 1.051,01 106.152,02 da taxa pactuada os juros sobre os Final do sétimo mês 1.061,52 107.213,54 (taxa nominal). juros capitalizados Final do oitavo mês 1.072,14 108.285,67 Isso porque, nos ao saldo devedor.

Final do nono mês 1.082,86 109.368,53 casos em que os juDo lado do credor, Final do décimo mês 1.093,69 110.462,21 ros eram quitados o capital empresFinal do décimo primeiro mês 1.104,62 111.566,83 em prazo inferior tado é, de fato, rea um ano, o credor munerado à taxa Final do décimo segundo mês (01 ano) 1.115,67 112.682,50 poderia reaplicácontratada, indeTotal juros 123.682,50 -lo, auferindo nopendentemente Taxa de juros efetiva 12,68% vos juros sobre a da reaplicação na Montante/Capital 12,68% parcela de juros mesma data de

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proporcionais, o eventuais parceTabela 4 que faz que a taxa las de juros e/ou Taxa de juros de 5,83% ao semestre, equivalente a 12,0% a.a anualizada nomide capitais pagos Períodos Juros capitalizados Saldo nal seja diferente periodicamente.

100.000,00 Data aplicação/concessão financiamento da taxa efetiva.

Também inexis105.830,05 5.830,05 Final do primeiro semestre Nas tabelas 4 te necessidade de e 5, utilizou-se o que esses valores 112.000,00 6.169,95 Final do segundo semestre (01 ano) mesmo exemplo recebidos periodi12.000,00 Total juros das tabelas 1 a 3, camente sejam re12,00% Taxa de juros efetiva mas se adotando aplicados à mesma o critério de taxa taxa constante do de juros equivalencontrato anterior te, em vez de taxa de juros proporcional. Por este de financiamento. critério, independentemente da periodicidade de As tabelas a seguir facilitam o entendimento apuração dos juros, o montante final (capital e juda tese de que a taxa efetiva, nessas situações, refleros) é o mesmo e, por conseguinte, também se tem te o custo do capital para o devedor e a remuneraa mesma taxa efetiva anual. No entanto, a equivação para o credor – novamente abstraindo a evenlência das taxas somente foi possível porque não tual existência de outros custos, além dos juros ocorreu nenhum pagamento durante o período de contratuais. Mesmo que estes custos existam, em vigência do empréstimo, mantendo-se uma premisnada se altera o que aqui se pretende demonstrar. sa básica da equivalência de taxas, qual seja, que Nas tabelas utilizou-se, como exemplo, um empréso capital e o prazo das operações têm que serem timo de $ 100 mil, a ser pago ao final de um ano, idênticos. com a apuração dos juros com periodicidade anuEmbora o objetivo deste artigo não seja tratar al, semestral e mensal. Mas, com a condição de que do assunto capitalização de juros (anatocismo) capital e juros sejam quitados somente ao final do vale ressaltar o fato de, comumente, depara-se com período de um ano. Os cálculos foram desenvolviargumentos de que a utilização do critério de juros dos por dois métodos – taxa de juros proporcionais proporcionais implica na ocorrência de anatocise taxa de juros equivalentes, com a demonstração mo. O confronto dos resultados constantes das tada taxa de juros efetiva em cada um dos casos. belas 2 e 3 com as tabelas 4 e 5 pode levar ao equíNo exemplo da Tabela 1, em que a taxa de juvoco de que estes ros está expressa estariam reforçanno mesmo período Tabela 5 do tais argumende apuração dos tos, pois o critério juros, tem-se uma Taxa de juros de 0,95% ao mês, equivalente a 12,0% a.a de juros proporigualdade entre a Períodos Juros capitalizados Saldo cionais implicou taxa nominal e a Data aplicação/concessão financiamento 100.000,00 maior volume de taxa efetiva.

Final do primeiro mês 948,88 100.948,88 juros devidos e, As tabelas 1 a Final do segundo mês 957,88 101.906,76 conseqüentemen3 demonstram que Final do terceiro mês 966,97 102.873,73 te, em maior taxa não existe equide juros efetiva. valência entre a Final do quarto mês 976,15 103.849,88 Mas, no exemplo taxa nominal anuFinal do quinto mês 985,41 104.835,29 apresentado, em al (12% ao ano) e Final do sexto mês 994,76 105.830,05 ambos os casos – as taxas semestral Final do sétimo mês 1.004,20 106.834,25 taxa de juros pro(6% ao semestre) Final do oitavo mês 1.013,73 107.847,98 porcionais e taxa e mensal (1% ao Final do nono mês 1.023,35 108.871,33 de juros equivalenmês), uma vez que tes – ocorreu anaproduzem monFinal do décimo mês 1.033,06 109.904,38 tocismo, uma vez tantes de juros diFinal do décimo primeiro mês 1.042,86 110.947,24 que os juros não ferentes entre si.

Final do décimo segundo mês (01 ano) 1.052,76 112.000.00 foram quitados, e Isso decorreu de se Total juros 12.000,00 sim incorporados ter trabalhado com Taxa de juros efetiva 12,00% ao capital, o que, o critério de juros

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aliás, é única hise trata de finanTabela 6 pótese de ocorrer ciamentos com paSAC - taxa de juros de 12,0% a.a anatocismo.

Engamentos periódiAnos Juros Amortização P(a+j) Saldo Devedor fim, o que define cos de prestações 100.000,00 0 se ocorreu ou não (capital e/ou ju112.000,00 100.000,00 1 12.000,00 capitalização de juros), como é o caso ros não é o sistema dos financiamen112.000,00 100.000,00 Totais 12.000,00 de amortização, tos de crédito imo12,0% Taxa efetiva de juros nem o critério de biliário, em que 12,0% Montante/Capital taxa de juros (propredominam os porcional ou equipagamentos menvalente), mas a forsais. Como os juros ma como os juros são tratados nos seus respectivos não são calculados sobre o mesmo capital (inicial) vencimentos. Se estes são quitados, não há como perde-se, de pronto, uma das premissas básicas do ocorrer capitalização de juros e, se são incorporaconceito de taxa equivalente, qual seja, ‘duas tados ao saldo devedor, passando a integrar a base de xas de juros são equivalentes se aplicadas ao mescálculo para os juros dos períodos subsequentes, mo capital, durante o mesmo período de tempo, por definição, ocorre a capitalização de juros. por meio de diferentes períodos de capitalização, Nos casos em que capital e juros são pagos so(pois) produzem o mesmo montante ao final ’. mente no final, independentemente do prazo de Em se tratando de financiamento com pagaapuração dos juros – mensal, semestral ou anual – mentos periódicos, caso do crédito imobiliário, a não importando se o critério de apuração da taxa cada período tem-se um novo capital, uma vez que, de juros foi proporcional ou equivalente, é possível além das parcelas de juros, o devedor devolve parchegar à mesma taxa de juros efetiva, tanto pelo te do capital. Isso explica porque, diferentemente critério de exponenciação da taxa de juros periódos financiamentos com pagamento único ao final dica, como pela simples divisão do montante final do prazo, nos financiamentos com pagamentos pepelo capital inicial. Assim, para o pagamento menriódicos em que se utiliza o critério de taxas equivasal com o critério de taxa de juros proporcionais, lentes, o somatório dos juros é diferente para cada se elevarmos 1% ao mês a 12 teremos a taxa efetiva período de taxa de juros (anual, semestral, trimesde 12,68% e, igualmente, se dividirmos o montantral, mensal), conforme demonstrado nas tabelas 9 te final de $ 112.682,50 pelo capital de $ 100.000, e 10. Portanto, abstraindo conceitos matemáticos teremos a mesma taxa efetiva. Da mesma forma, aceitos mundialmente e, no contexto da transpapelo critério de juros equivalentes, se elevarmos a rência, é bastante questionável a utilização do cri12 a taxa de juros de 0,95% ao mês, teremos a taxa tério de taxas equivalentes para se converter, em de juros efetiva de 12%, e, se dividirmos o montananuais, as taxas de juros periódicas. No contexto te de $ 112.000 pelo capital de $ 100.000, teremos da remuneração do credor, também diferentemenesta mesma taxa. Esses mesmos resultados seriam te dos financiamentos com pagamento em parcela obtidos caso se dividisse o somatório dos juros pelo única ao final do prazo, é questionável a utilização capital inicial. Portanto, neste caso (de pagamento da taxa de juros efetiva, via conversão, em anual, único ao final do prazo do financiamento) e soda taxa de juros periódica. Isso porque, para tanto, mente neste caso, se justifica, de forma clara e obpressupõe-se que o credor reaplica, instantaneajetiva, a utilização mente, as parcelas da taxa efetiva de periodicamente Tabela 7 juros como referecebidas (capital SAC - taxa de juros de 6,0% ao semestre, proporcional a 12,0% a.a rência à taxa anual e/ou juros) à mesSemestres Juros Amortização P(a+j) Saldo Devedor de remuneração ma taxa de juros 100.000,00 0 do capital, para o do contrato de fi50.000,00 56.000,00 1 50.000,00 6.000,00 credor e do custo nanciamento que do capital, para o originou referido 53.000,00 2 50.00,00 3.000,00 devedor. pagamento.

No 109.000,00 Totais 100.000,00 9.000,00 No entanto, a mundo das finan12,36% Taxa efetiva de juros situação é bastante ças, sabe-se que 9,00% Montante/Capital diferente quando esta hipótese ine-

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xiste e a taxa de credor aos juros reTabela 8 reaplicação desses cebidos.

Taxa de juros de 1,0% ao mês, proporcional a 12,0% a.a recursos vai depenAs tabelas a Trimestres Juros Amortização P(a+j) Saldo Devedor der da nova taxa seguir apresentam 100.000,00 0 de juros vigente à o mesmo exemplo 91.666,67 9.333,33 1 100.000,00 8.333,33 época da reaplicadas tabelas anterioção e, também, do res, porém, agora 83.333,33 9.250,00 2 916,67 8.333,33 produto financeiro considerando que 75.000,00 9.166,67 3 833,33 8.333,33 em que será reao financiamento 66.666,67 9.083,33 4 750,00 8.333,33 plicada. Vale aqui é pago periodica58.333,33 9.000,00 5 666,67 8.333,33 um novo retorno mente – capital e 50.000,00 8.916,67 6 583,33 8.333,33 às teses de capitajuros – pelo Siste41.666,67 8.833,33 8.333,33 7 500,00 lização de juros. ma de Amortização 33.333,33 8.750,00 8.333,33 8 416,67 Muitos argumenConstante (SAC).

25.000,00 8.666,67 8.333,33 tam que o simples Em termos concei9 333,33 fato de o credor tuais, os resultados 16.666,67 8.583,33 8.333,33 10 250,00 reaplicar, em novas seriam os mesmos, 8.333,33 8.500,00 8.333,33 11 166,67 operações, os juros caso se utilizasse a 8.416,67 8.333,33 12 83,33 recebidos de um Tabela Price. Mas 106.500,00 8.333,33 Totais 6.500,00 determinado deveneste caso, a linha 12,68% Taxa efetiva de juros dor, implica em caque demonstra, 6,50% Montante/Capital pitalização de juros nas tabelas, a rela(anatocismo), uma ção entre montanvez que lhe permite/capital não tem te, em uma nova operação com um novo devedor, nenhum significado/utilidade financeira, pois os auferir juros sobre referidos juros recebidos do juros foram calculados sobre diversos capitais e devedor anterior. A se aceitar esta tese como vernão apenas sobre o capital inicial e, também, fodadeira, a única forma de se impedir a ocorrência ram quitados em tempos diferentes. Portanto, o rede anatocismo no sistema financeiro seria obrigar sultado nada tem a ver com a remuneração do creàs instituições financeiras a ‘trancafiarem’, em seus dor, nem com o custo para o devedor. Sua inserção cofres, em moeda corrente, os valores recebidos a destinou-se apenas a demonstrar a inexistência de título de juros durante o período em que não se equivalência dos capitais, no caso de utilização do admite a capitalização dos juros. critério de taxas de juros equivalentes, bem como Quanto à taxa efetiva de juros nos casos de evidenciar a diferença dos resultados se comparapagamentos periódicos (capital e/ou juros), esta, dos àquelas situações em que o financiamento é como referência de custos para o devedor, torna-se pago somente ao final do período, mesmo quando ainda mais questionável do ponto de vista lógico e se utiliza o critério de juros proporcionais. não do ponto de vista das fórmulas matemáticas.

Pelo que se pode depreender das diversas taNo contexto da lógica e da transparência, em terbelas, a conversão das taxas de juros periódicas mos de custos, é o mesmo que, a cada pagamento, para taxa efetiva anual tem significado como efetio devedor tomasse um novo empréstimo pelo saldo va remuneração do credor ou de custo para o dedevedor remanesvedor apenas nos cente. Portanto, o casos em que não Tabela 9 custo do capital, há amortizações SAC - taxa de juros de 5,83% ao semestre, equivalente a 12,0% a.a para o devedor, é do capital, nem Semestres Juros Amortização P(a+j) Saldo Devedor a relação entre os tampouco quita100.000,00 0 juros pagos a cada ção dos juros antes 50.000,00 período e o capi55.830,05 50.000,00 5.830,05 do final do prazo.

1 tal que serviu de No entanto, nos ca52.915,03 50.00,00 2.915,03 2 base para o cálculo sos de sistemas de 108.745,08 100.000,00 8.745,08 Totais desses juros, não amortização, quer 12,00% importando a desseja Tabela Price, 8,75% tinação dada pelo SAC ou qualquer

48 - SFI

outro sistema, a período unitário Tabela 10 referência à taxa dos pagamentos”.

SAC - taxa de juros de 0,95% ao mês, equivalente a 12,0% a.a efetiva não refleEste procedimenTrimestres Juros Amortização P(a+j) Saldo Devedor te o custo efetivo to, além de mais 0 100.000,00 para o devedor, coerente do ponto 1 948,88 9.282,21 8.333,33 91.666,67 nem representa, de vista da matede forma explícimática financeira 2 869,81 9.203,14 8.333,33 83.333,33 ta, a remuneração e de mais fácil per3 790,73 9.124,07 8.333,33 75.000,00 do credor. A rigor, cepção pelos de66.666,67 4 711,66 9.044,99 8.333,33 para o credor, a vedores, afastaria 58.333,33 632,59 8.965,92 5 8.333,33 idéia da taxa efeas interpretações 50.000,00 553,51 8.886,85 6 8.333,33 tiva parte do presequivocadas de 41.666,67 474,44 8.807,77 8.333,33 7 suposto que este que a existência de 33.333,33 8.333,33 395,37 8.728,70 8 reaplica as parcelas uma taxa nominal 8.333,33 25.000,00 de amortização e e outra taxa efeti316,29 8.649,63 9 de juros, à mesma va é sinônimo de 8.333,33 16.666,67 237,22 8.570,55 10 taxa de juros conscapitalização de 8.333,33 8.333,33 158,15 8.491,48 11 tante do emprésjuros.

Relativamen8.333,33 12 79,07 8.412,41 timo. Do lado do te à informação da 8.333,33 Totais 6.167,72 106.167,72 devedor, o custo taxa de juros, em 12,00% Taxa efetiva de juros real foi a taxa de formato anual, nos 6,17% Montante/Capital juros mensal concasos de financiatratada, pois, para mentos com pagaeste, é indiferente mentos periódicos se o credor reinvestiu ou não o valor por ele pago diferente de um ano, o ideal seria simplesmente mensalmente. abolir esta prática. No que concerne ao custo efetiEm síntese, em termos financeiros reais, nos vo da operação, o que possibilita ao tomador idencasos de empréstimos para pagamentos em parcetificar qual é a melhor oferta existente no mercado las periódicas (capital e juros), não existe nenhué a regra da obrigatoriedade de apresentação do ma necessidade, nem utilidade em se utilizar os Custo Efetivo Total (CET). Este sim, calculado em termos de taxas de juros nominais e taxas de juros termos anuais, permite unificar os procedimentos efetivas, em termos anuais. A solução, em termos entre as diversas instituições financeiras e permite a de transparência, é simplesmente explicitar a taxa comparação, independentemente da periodicidade juros na mesma medida do tempo de pagamende do pagamento das prestações. No entanto, caso to dos encargos. Por exemplo: i) se os pagamentos se queira continuar seguindo esta prática mundial, forem mensais, a taxa juros deve ser expressa como ou seja, a de anualizar a taxa de juros, o importante mensal; ii) se os pagamentos forem semestrais, a é que o regulador a padronize, isto é, ou se utilitaxa de juros deve ser expressa como semestral; za o critério de taxas de juros proporcionais ou se e, assim por diante. Em síntese, mais uma vez reutiliza o critério de taxa de juros equivalentes. Em correndo aos ensinamentos do professor Dutra, “a termos práticos, é indiferente sobre qual recaia a taxa que define o escolha – proporcusto da operação cional ou equivaé a taxa referente lente –, uma vez ao período unitáque ambas, em rio das prestações termos de transque, na grande parência, não têm maioria dos cagrandes significasos, é mensal. Asdos. Portanto, nessim, para eliminar te caso, melhor qualquer dúvida, seguir aquela que bastaria informar for mais praticada apenas a taxa de no mercado interjuros referente ao nacional.

Quanto ao custo efetivo da operação, o que permite ao tomador a melhor escolha é a obrigatoriedade de informar o custo efetivo total (CET)

SFI - 49

O SBPE em números Recursos Participação dos Ativos em Mai/2013 9% Poupança SBPE

12% Títulos Públicos

14,7%

3% Depósitos à Vista

3% Poupança Rural

Variação dos Ativos - Mai/2013 em relação a Mai/2012 23,3% 18,1% 11,7% 2,3% -0,8%

52% FIFs

21% Títulos Privados

FIFs

Poupança Rural

1 – Caderneta de poupança X outras aplicações – Saldo/Patrimônio em final de mês Meses mai.2012 jun jul ago set out nov dez jan.2013 fev mar abr mai

Poupança SBPE 347.847 353.673 361.409 365.241 371.213 375.086 380.068 388.642 391.371 395.076 401.367 404.936 410.930

Poupança rural 93.875 95.368 98.033 99.894 102.049 103.579 104.854 107.661 109.465 110.526 112.462 113.791 115.719

Títulos privados poder do público 935.054 945.221 942.728 952.408 953.390 954.322 950.829 942.460 932.634 928.789 948.078 945.092 956.372

Poupança SBPE

Títulos Privados

Títulos Públicos

Valores em R$ milhões

FIF's 2.036.661 2.059.245 2.073.720 2.099.273 2.133.977 2.154.339 2.180.319 2.188.991 2.224.670 2.266.314 2.284.819 2.302.391 2.336.333

Tít. Púb.(SELIC) Est. Mun. 550.737 546.714 544.157 550.529 553.685 579.333 564.557 584.664 579.269 573.975 562.286 573.471 546.461

Depósitos à vista

Depósitos à vista 141.795 144.253 143.855 141.814 145.959 145.013 153.696 174.288 153.035 154.775 158.426 155.643 158.444

Fontes: ABECIP, ANBIMA e Banco Central do Brasil

2 – Evolução do saldo das cadernetas SBPE Meses mai.2012 jun jul ago set out nov dez jan.2013 fev mar abr mai

Saldo R$ milhões 347.847 353.673 361.409 365.241 371.213 375.086 380.068 388.642 391.371 395.076 401.367 404.936 410.930

Variação no mês R$ milhões % 6.600 5.826 7.736 3.832 5.973 3.872 4.982 8.574 2.729 3.706 6.290 3.569 5.994

1,93 1,68 2,19 1,06 1,64 1,04 1,33 2,26 0,70 0,95 1,59 0,89 1,48

Variação acumulada no ano R$ milhões % 17.277 23.104 30.840 34.671 40.644 44.516 49.499 58.072 2.729 6.435 12.725 16.294 22.288

5,23 6,99 9,33 10,49 12,30 13,47 14,97 17,57 0,70 1,66 3,27 4,19 5,73

Variação % Em 12 meses 13,36 14,12 14,43 14,61 14,76 15,12 16,02 17,57 17,87 18,40 18,80 18,66 18,14

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

Dez.2012

3- Contas de Poupança: Distribuição do saldo depositantes por faixa de valor Faixa de Valor em R$ Até 100,00 De 100,01 a 500,00 De 500,01 a 1.000,00 De 1.000,01 a 5.000,00 De 5.000,01 a 20.000,00 De 20.000,01 a 30.000,00 Mais de 30.000,00 Total

Fonte: ABECIP 50 - SFI

Saldo R$ milhões 720 3.167 4.699 32.680 82.684 35.830 228.862 388.642

% por faixa 0,19 0,81 1,21 8,41 21,28 9,22 58,89 100,00

Número de clientes % acumulado 0,19 1,00 2,21 10,62 31,89 41,11 100,00

Milhares 45.312 12.541 6.574 13.559 8.171 1.464 2.690 90.310

% por faixa 50,17 13,89 7,28 15,01 9,05 1,62 2,98 100,00

% acumulado 50,17 64,06 71,34 86,35 95,40 97,02 100,00

Dados Estimados

O SBPE em números Aplicações

4 - SBPE: Distribuição de contratos por valor de prestação

Número de contratos - Dez./2012 % por faixa

% acumulado

3.234 4.988 15.361 28.085 38.795 49.115 59.159 188.528 782.672 1.169.937

0,28 0,43 1,31 2,40 3,32 4,20 5,06 16,11 66,90 100,00

0,28 0,70 2,02 4,42 7,73 11,93 16,99 33,10 100,00

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

Contratacões acumuladas em 12 meses

950

95,0 85,0

850

em R$ bilhões

em mil unidades

75,0

750

65,0

650

55,0

550

45,0

Unidades

Mai.13

Jan.13

Mar.13

Nov.12

Set.12

Out.11

Jul.12

Mai.12

Jan.12

Mar.12

Set.11

Nov.11

Jul.11

350

Mai.11

450 Jan.11

Até 50,00 De 50,01 a 100,00 De 100,01 a 200,00 De 200,01 a 300,00 De 300,01 a 400,00 De 400,01 a 500,00 De 500,01 a 600,00 De 600,01 a 900,00 Acima de 900,00 Total

Unidades

Mar.11

Valor da Prestação mensal em R$

35,0

R$ Bilhões

Exclusive contratos em poder da Emgea

5 - SBPE: Contratos ativos por data de assinatura Número de contratos Data de assinatura

Âmbito do SFH

Dez.2012

Mar.2013

Abr.2013

Mai.2013

1.164.687

1.185.018

1.214.824

1.238.144

46.421

46.376

46.542

45.075

43.027

41.700

1.081.397

1.102.252

1.118.145

1.139.943

1.171.797

1.196.444

139.823

141.821

143.552

146.019

149.685

152.785

1.267.641

1.290.449

1.308.239

1.331.037

1.364.509

1.390.929

Carteira Hipotecária Total

Fev.2013

1.148.628

Até 23.6.98 Após 24.6.98

Jan.2013

1.127.818

‘Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

6 - SBPE: Distribuição dos contratos ativos por região geoeconômica Regiões Geoeconômicas

Número de contratos Dez.2012

Jan.2013

Fev.2013

Mar.2013

Abr.2013

Mai.2013

Nordeste

153.874

157.039

159.412

162.483

164.990

168.654

Sul

255.409

260.342

263.335

267.620

272.707

277.421

Norte

40.076

Sudeste

Centro-Oeste Brasil

691.282 127.000

1.267.641

41.029

702.946 129.093

1.290.449

41.950

712.549 130.993

1.308.239

42.863

724.606 133.465

1.331.037

43.961

746.068 136.783

1.364.509

44.969

760.584 139.301

1.390.929

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

7 - SBPE: Unidades financiadas e valores contratados Meses mai.2012 jun jul ago set out nov dez 2012 jan.2013 fev mar abr mai

Unidades financiadas

Valores em R$ milhões

Construção

Aquisição

Total

Construção

Aquisição

Total

11.073 17.260 8.850 17.015 15.793 12.981 14.689 17.042 168.145 10.237 8.381 9.985 9.712 16.157

23.685 24.542 25.873 28.582 21.877 26.462 24.120 25.580 285.064 25.379 20.962 28.162 30.965 31.490

34.758 41.802 34.723 45.597 37.670 39.443 38.809 42.622 453.209 35.616 29.343 38.147 40.677 47.647

1.859 2.609 1.613 2.585 2.493 2.403 2.887 3.466 28.084 1.677 1.591 2.141 1.884 3.147

4.439 4.807 4.834 5.652 4.416 5.175 4.816 5.377 54.677 5.017 4.220 5.757 6.380 6.604

6.298 7.416 6.447 8.237 6.909 7.578 7.703 8.843 82.761 6.694 5.811 7.898 8.264 9.750

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil SFI - 51

R

umos

A função anticíclica do crédito imobiliário Octavio de Lazari Junior Presidente da Abecip Numa conjuntura econômica complexa, o crédito imobiliário tem desempenhado papel crucial para a preservação do ritmo da atividade. Cumpre, assim, função anticíclica, ajudando a preservar emprego e renda, como evidenciam as tendências mais recentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Os números relativos aos depósitos de poupança e aos financiamentos, tanto à construção ou incorporação como, em especial, aos mutuários finais, comprovam essa importância.

Entre janeiro e junho de 2013, a captação líquida das cadernetas de poupança pelos agentes do SBPE foi de R$ 19,9 bilhões – dos quais R$ 6,7 bilhões em junho –, superando os R$ 12,5 bilhões captados em igual período do ano passado. Demonstrou-se o vigor desse instrumento implantado, com regras semelhantes às atuais, há quase meio século, e revigorado várias vezes, como na mudança de regras de remuneração posta em prática no segundo trimestre do ano passado. A reestruturação dos depósitos de poupança foi bem sucedida, atendendo tanto ao aplicador, como ao tomador de recursos. A aplicação preservou sua competitividade e cumpre a obrigação de assegurar fundos para o crédito imobiliário.

No tocante às aplicações, entre os primeiros cinco meses de 2012 e 2013 registrou-se um crescimento do volume de financiamentos de quase 30%, e na comparação entre os últimos 12 meses, até maio, e os 12 meses anteriores, de 14%. No bimestre abril/ maio, houve uma aceleração do ritmo dos empréstimos habitacionais que, em maio, registraram o recorde histórico mensal de R$ 9,75 bilhões, 18% acima de abril e quase 55% mais do que em maio de 2012.

A evolução do crédito imobiliário é superior à dos empréstimos bancários em geral. Cumpre-se, assim, a

52 - SFI

expectativa dos agentes do SBPE de que as operações habitacionais deverão, no longo prazo, ocupar o principal lugar entre as modalidades destinadas às pessoas físicas.

O crédito imobiliário é um originador de riqueza. Os recursos emprestados estimulam a demanda de infraestrutura e serviços públicos e, em especial, irrigam as incorporações, que dependem da contratação de serviços de engenharia, projetos, terraplanagem, desenho industrial, arquitetura, entre outros. Aprovado o projeto de edificação e iniciadas as obras, entram em cena os mais diversos prestadores de serviços, mas os recursos do financiamento permitem, sobretudo, pagar os trabalhadores nas obras e os fornecedores de materiais, assegurando a produção de bens no Brasil, evitando mais pressões sobre o balanço de pagamentos. Concluídas as obras, os empresários repassam os clientes aos bancos, que os financiam a prazo longo, normalmente, até 25 anos. O crédito imobiliário tem, portanto, um enorme efeito multiplicador para a economia, gerando renda, fortalecendo a taxa de investimento, criando patrimônio e permitindo ampliar o bem estar das famílias.

Os efeitos positivos não se limitam ao médio e longo prazo. Ao contrário, são imediatos. A segurança da obtenção de empréstimos é essencial para os produtores de habitação e para os mutuários. Em vez de incerteza, o crédito imobiliário oferece certeza aos que dele dependem. Os créditos concedidos após a reforma institucional de 1997, as leis do SFI e do patrimônio de afetação, a figura da alienação fiduciária de bem imóvel, a securitização de recebíveis e os novos instrumentos de captação propiciam confiança aos investidores e adicionam valor à economia ao País. Graças à função anticíclica, o crédito imobiliário é, assim, um instrumento social por excelência.

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