Revistasfi 36

entrevistas Octavio Lazari Jr., presidente da Abecip

O crescimento possível 2012 ANO 16 Nº 36

HENRIQUE BORENSTEIN, da HELBOR

UMA INCORPORADORA “pura”

CRÉDITO imobiliáriO EM TEMPO DE ESTABILIzação

nesta ediÇÃO NESTA EDIÇÃO

cláudio bernardes, d0 secovi

O peso dos centros urbanos

Celso luiz Martone JOSÉ ROBERTO NASSAR José Paschoal Rossetti LEONARDO RANGEL MELHIM CHALHUB Teotonio Costa ReZende

ÍNDICE Editorial

Entrevista 2

Portabilidade

O crédito imobiliário atua como instrumento contracíclico, com peso relevante na vida econômica brasileira.

O presidente do Secovi, Cláudio Bernardes, afirma que a função social da construção civil é equilibrar a oferta e a demanda de moradias.

O mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e especialista no setor de crédito imobiliário Teotonio Costa Rezende discute a Lei 12.703/2012 e o instituto da portabilidade.

Os desafios da agenda do crédito imobiliário – Pág. 2

O crédito imobiliário trouxe muita gente para o mercado - Pág. 22

Entrevista I

Alienação fiduciária

Em rara entrevista, Henrique Borenstein, presidente da Helbor, uma das maiores companhias abertas do ramo imobiliário no País, fala com otimismo do Brasil e do mercado de imóveis.

O jurista Melhim Chalhub, um dos responsáveis pela introdução no País do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel, mostra a importância da Lei 9.514/97.

“Não há sinais de crise, mas de estabilização” - Pág. 3

Empresários e dirigentes do crédito imobiliário mostram que a velocidade das vendas é compatível com o crescimento do emprego e da renda.

Os 15 anos de um instituto inovador - Pág. 26 divulgação

Capa

Sustentabilidade O jornalista José Roberto Nassar aborda a importância da sustentabilidade para o País, as pessoas, as empresas e o segmento da construção civil.

No Brasil, o desafio de fazer valer as condições favoráveis - Pág. 16

O professor da FEA-USP Celso Luiz Martone analisa as implicações da política de redução dos juros básicos no Brasil.

O juro real “baixo” não é sustentável - Pág. 44

Crescimento econômico

Os 15 anos da alienação fiduciária

Metrópoles

A atratividade dos centros urbanos - Pág. 13

Política monetária

Os obstáculos à retomada do crescimento sustentado – e mais forte – da economia brasileira são estruturais, nota o professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral José Paschoal Rossetti.

No crédito imobiliário, avanço em ritmo sustentável - Pág. 8

O livro de Edward Glaeser, professor de Harvard e pesquisador, Os Centros Urbanos – a Maior Invenção da Humanidade, é uma vigorosa defesa do adensamento e da ênfase na urbanização.

Juros, concorrência e a Lei 12.703/2012 - Pág. 34

Uma reflexão sobre as causas da desaceleração - Pág. 48

Indicadores

Inadimplência O economista Leonardo Rangel mostra que nos contratos imobiliários posteriores a 1998 os atrasos são baixíssimos, ao contrário das operações antigas.

Nos contratos com alienação, índices muito favoráveis - Pág. 30

Notas&Fatos Informações sobre o papel crescente do financiamento imobiliário e do mercado de imóveis no Brasil, por Fabio Luiz Elizeu.

Pág. 33

O crédito imobiliário em números, levantados pela área de Inteligência de Mercado da Abecip.

Pág. 54

Rumos O termo sustentabilidade é empregado crescentemente no Brasil e no mundo, refletindo a demanda por crescimento equilibrado, analisa o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Jr. Crédito imobiliário e sustentabilidade - Pág. 56

EDITORIAL

Revista Sistema de Financiamento Imobiliário

Os desafios da agenda do crédito imobiliário

Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) Diretoria

O crédito imobiliário ganha espaço na agenda brasileira, como mecanismo estabilizador da economia. O setor se destaca por sua função contracíclica: no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), continuam a crescer as operações com os mutuários finais. O ajuste se dá no crédito à construção, que busca um novo ponto de equilíbrio em meio a fatores complexos – adequação do mercado de mão de obra, patamar de preços, oferta de áreas edificáveis nas metrópoles, regras de aprovação de projetos e estágio de conclusão de obras, entre os mais relevantes. Ou seja, os efeitos da desaceleração são menores no financiamento habitacional. Na seção Rumos, o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Jr., trata de crescimento sustentável e sustentabilidade.

Um empreendedor com papel destacado na construção civil, Henrique Borenstein, da Helbor, fala da história de sucesso de uma incorporadora “pura”.

E o presidente do Secovi, Cláudio Bernardes, aborda os desafios da urbanização acelerada. Na matéria de capa, discute-se o patamar sustentável da atividade do crédito imobiliário, favorecido pelas novas regras de remuneração das cadernetas de poupança, bem aceitas pelos aplicadores. É tempo de efemérides – e há motivos para comemorar. Em agosto, a Abecip completou 45 anos de atividades voltadas para a

consolidação e o aprimoramento do crédito imobiliário no Brasil.

E em novembro, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), criado pela Lei 9.514/1997, chegará aos 15 anos – com destaque para o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel, enfatizado por um de seus inspiradores, o jurista Melhim Chalhub.

Além disso, Teotonio Costa Rezende analisa a Lei 12.703, que viabilizou a portabilidade do crédito imobiliário, um instrumento desafiador já presente em outras áreas, cuja regulamentação terá de merecer tratamento cuidadoso. O professor Celso Martone, da FEA-USP, avalia a política de redução de juros, relevante para toda a vida econômica brasileira, mas José Paschoal Rossetti aborda os limites à retomada.

O economista Leonardo Rangel trata da baixíssima inadimplência no crédito imobiliário.

Tão complexa se torna a vida econômica e social no Brasil e no mundo que esta edição também avança sobre os desafios da urbanização e da sustentabilidade. Realizada a conferência internacional Rio + 20, a sustentabilidade é tratada em reportagem de José Roberto Nassar, dado seu impacto na construção civil. Afinal, foi resenhado o livro Os Centros Urbanos – A maior invenção da humanidade, de Edward Glaeser, professor de Harvard, que faz uma vigorosa defesa das metrópoles.

Octavio de Lazari Junior presidente Antonio Paulo Marques Barbosa, Daisy Divina Godoy, Daniella Delfino, Fabio Nogueira de Araújo, Gueitiro Matsuo Genso, Luiz Antonio Nogueira de França, José de Castro Neves Soares, José Roberto Machado Filho, José Urbano Duarte, Marco Antonio Andrade de Araújo, Nylton Velloso Filho, Onivaldo Scalco, Osmar Roncolato Pinho vice-presidentes Filipe F. Pontual diretor executivo José da Silva Aguiar superintendente técnico Revista do SFI Redação Conselho Editorial Affonso Celso Pastore, Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Fábio Pahim Jr., Geraldo Gardenali, José Paschoal Rossetti, Luiz Antonio França, Octavio de Lazari Junior e Salim T. Schahin Coordenação editorial Fábio Pahim Jr. Jornalista responsável Fábio Luiz Elizeu Colaboraram nesta edição Celso Luiz Martone, Fabio Luiz Elizeu, José Paschoal Rossetti, José Roberto Nassar, Leonardo Rangel, Marcos Garcia, Melhim Chalhub, Teotonio Costa Rezende Serviços de apoio técnico à edição Leonardo Rangel Editor de arte Artur Kenji Capa Hélio de Almeida Ilustrações e fotos Artur Kenji, Attilio, Joelcio Bráulio e Kenji Honda CTP Vox Gráfica Vox Projeto gráfico Flávio Peralta e Sergio Seiei Myashyro A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

São Paulo Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 – 13º andar Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP – CEP 01452-002 Telefone (11) 3286-4855 – Fax (11) 3816-2785 e-mail: revistadosfi@abecip.org.br Fechamento desta edição: 15/8/2012

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ntrevista I

Henrique Borenstein Presidente da Helbor

“Não há sinais de crise, mas de estabilização” pital, inspirou o filho Henrique e deu nome à Helbor. E Henrique, antes de criar uma incorporadora – que viria a se tornar uma das maiores do País –, conheceu de perto os meandros da atividade financeira, como sócio e diretor do Banco BCN, incorporado pelo Bradesco, em 1997.

A exemplo de Hélio, a bagagem de Henrique foi transmitida ao filho Henry, que teve um papel decisivo na abertura do capital da

Helbor, em 2007, com a captação de R$ 220 milhões num IPO, mais R$ 150 milhões de aumento de capital, em 2010. “O IPO foi um dos grandes marcos da empresa”, diz Henrique. “No início, eu tinha alguma dúvida sobre qual seria o resultado disso para a companhia. Hoje, tenho plena convicção de que foi a melhor decisão a ser tomada”. Os recursos foram totalmente aplicados no negócio, revela.

A Helbor orgulha-se de ser uma incorporadora “pura”. O que isso quer dizer? “Não construímos, não vendemos.

Só incorporamos. Nosso trabalho está muito mais ligado à gestão financeira e administrativa do processo imobiliário.

Por isso, somos uma incorporadora pura”, explica.

Para atender à demanda, a empresa busca “soluções que harmonizem a construção de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais com o desenvolvimento das cidades – criando espaços em que as pessoas possam viver bem e desenvolvam seu potencial de trabalho”.

Evandro Monteiro/HypeDivulgação

O presidente da incorporadora Helbor, Henrique Borenstein, tem uma visão otimista do País e do mercado imobiliário. “Não vemos sinais de crise, mas de uma estabilização nos preços dos imóveis, que – por muitos anos – ficaram estagnados”, declarou nesta entrevista a Fabio Pahim Jr., editor da Revista do SFI. O mercado imobiliário brasileiro vive um ciclo, devido à demanda reprimida por décadas e à “tímida” participação do setor no Produto Interno Bruto (PIB).

Henrique é um empresário – “fazer negócios é o que me dá prazer”, afirma – fiel às raízes. Originário de Mogi das Cruzes, a 50 km de São Paulo, tomou gosto pelos empreendimentos com o pai, Hélio, um imigrante ucraniano que chegou ao Brasil em 1917 e, com uma dose de acaso, desembarcou em Mogi. Lá, Hélio se radicou como comerciante – nos anos 30, já tinha oito mil clientes na loja de móveis –, fez alguns dos maiores empreendimentos daquela que era mais que tudo uma promissora cidade próxima da Ca-

Borenstein, da Helbor: fazer negócios dá prazer

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Henrique é um cultor do trabalho e da ética empresarial.

Aos 76 anos, continua sendo um empresário aplicado, que acorda cedo para pensar em novos desafios – “o que me motiva é buscar algo novo para fazer”. E voltado, obsessivamente, para a qualidade. Confere enorme valor à família, aos amigos e colaboradores, como também a outros empresários com quem se relacionou ao longo da vida: “No mercado imobiliário tudo tem conserto. Você pode errar no tamanho do apartamento e corrigi-lo. Pode errar no preço e ajustá-lo depois. Só uma coisa não tem conserto: você não pode errar o parceiro. É o maior desafio desse mercado”.

A Helbor constrói prioritariamente para a classe média, sobretudo apartamentos cujo preço de venda se enquadre nos valores financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de até R$ 500 mil a unidade, metade da produção da incorporadora. Nesses casos, o comprador tem acesso aos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e, assim, maiores facilidades de acesso ao imóvel.

Um valor especial é conferido à sustentabilidade, que já rendeu prêmios à Helbor: “A principal medida que temos aplicado nas unidades da empresa e em nossas obras é evitar o desperdício, que por si só já gera a redução de entulho e descarte de materiais.

Adotar essas atitudes, que dependem da conscientização de todos, já é um passo importante”.

A seguir, os principais trechos da entrevista de Henrique Borenstein: Revista do SFI – O senhor teve um pai empreendedor – qual a influência dele em suas atividades?

As origens ucranianas ainda estão

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presentes? Com o que sonhava em menino? Quando – e como – surgiu o sonho de construir?

Henrique Borenstein – Meu pai, Hélio Borenstein, foi e continua sendo minha inspiração na vida pessoal e profissional. O sonho dele era ser engenheiro. Apesar de não ter tido essa oportunidade, ele foi um grande empreendedor. Em Mogi das Cruzes, cidade que escolheu para viver, construiu importantes obras, como o Cine Urupema, o maior cinema brasileiro nos anos 50, e a Vila Hélio, primeiro

Constituída há 35 anos em Mogi das Cruzes, a Helbor abriu o capital em 2007 e transformou-se numa das mais conhecidas empresas do ramo imobiliário no País condomínio de casas da cidade na época. Adquiriu a concessionária da Chevrolet de Mogi e fez dela uma das maiores do País, conhecida como Cotac e em atividade até hoje. Meu pai sempre teve uma visão empreendedora muito forte. Além disso, acreditava no País, mesmo com toda a instabilidade econômica e política. Em 1961, descobriu-se que era portador de uma doença grave. Por isso, meu irmão (Marcos) e eu decidimos consolidar todas as empresas da família numa holding, batizada de Hélio Borenstein S.A. – Administração, Participações e Comércio,

em homenagem ao nosso pai, que faleceu em 1964. Desde criança, eu o acompanhei em todos os seus projetos. E, como meu pai, sonhei em construir uma base sólida para a família e, ao mesmo tempo, contribuir com o desenvolvimento de minha cidade e do País, gerando empregos, inovando, ajudando a fortalecer a economia. Segui seus ensinamentos até na educação de meus filhos, Malka, Erika e o Henry – meu braço direito na Helbor.

Além de incorporar, foi diretor e sócio do BCN, nos tempos do Pedro Conde, e hoje é acionista do Bradesco? A incorporação lhe traz desafios maiores?

Fazer negócios é o que me dá prazer. Não é o valor em dinheiro do negócio, mas o ato de negociar. Convidado por Pedro Conde para ser sócio e diretor do Banco de Crédito Nacional (BCN), não imaginava o quanto aquela instituição cresceria.

Sou grato à família Conde pela confiança que teve em mim e na minha capacidade de fazer negócios. Participei do processo de expansão do BCN, acompanhando o desenvolvimento do País. No banco também tive contato com muitos incorporadores e construtores, formando uma rede de relacionamentos importante, nesse setor. Com o tempo, vi a oportunidade de investir em algo que fosse além do banco e decidi criar a Helbor, em 1977.

Sobre os desafios, acredito que no mercado imobiliário tudo tem conserto. Você pode errar no tamanho do apartamento e corrigi-lo. Pode errar no preço e ajustá-lo depois. Só uma coisa não tem conserto: você não pode errar o parceiro. É o maior desafio desse mercado. Ao longo dos anos, temos buscado os melhores parceiros em cada região onde atuamos. E tem dado certo.

te em Mogi das Cruzes. Em 1998, expandimos a atuação para a cidade de São Paulo e daí para outras cidades, como Santos e Goiânia.

Em 2007, por influência do Henry, nosso vice-presidente executivo, a Helbor abriu o capital e desde então ampliou sua atuação para mais cidades, em outras regiões do País.

Hoje, estamos presentes em 31 cidades, sendo 10 capitais, de 10 Estados, além do Distrito Federal.

as de capital aberto, a Helbor pulou para a sexta posição no ramo imobiliário.

Acreditamos no que fazemos, temos uma equipe bem entrosada que trabalha pra valer. Meu filho Henry está na linha de frente do negócio, mais voltado para a estratégia, e eu aqui, na retaguarda, para validar o que ele e a diretoria querem fazer e controlar o cofre.

Qual o impacto do ingresso de novos acionistas, inclusive institucionais, sobre a gestão? A abertura foi uma experiência frutificante, no plano da governança corporativa?

Os acionistas compreendem nosso modelo de negócios e acreditam no potencial da empresa. E nós aprendemos a lidar com essa situação, prestando contas do que fazemos e buscando melhorar nossa eficiência. Nossos pro“Temos larga experiência no uso do cessos e políticas internos mecanismo da securitização de recebíveis, estão sendo aperfeiçoados.

Quais os grandes marcos da empresa? Como avalia a abertura do capital, em 2007? Como fo-

Como foi o processo de criação e expansão da Helinclusive com recursos externos” bor, de uma empresa constituída com vários sócios há 35 anos em Mogi das Cruzes até se tornar uma das grandes do País, hoje? ram aplicados os R$ 220 milhões Fundamos a Helbor como do IPO e os R$ 150 milhões do incorporadora pura, a partir da aumento do capital, em 2010? sociedade com vários colaboradoA abertura de capital em 2007 res fiéis da Hélio Borenstein S.A., foi um dos grandes marcos da empara premiar e reconhecer seu presa. O Henry defendeu isso e empenho durante anos nas nosajudou a preparar a empresa para sas empresas. Com o tempo, todos essa mudança de patamar. No inísaíram da sociedade. Nesse períocio, eu tinha alguma dúvida sobre do, nos dedicamos a realizar o que qual seria o resultado disso para acreditamos que sabemos fazer. a companhia. Hoje, tenho plena Não construímos, não vendemos. convicção de que foi a melhor deSó incorporamos. Nosso trabalho cisão a ser tomada. A Helbor deu está muito mais ligado à gestão fio passo correto e, nos anos seguinnanceira e administrativa do protes, conseguiu cumprir todos os cesso imobiliário. Por isso, somos compromissos assumidos durante uma incorporadora pura. No inío IPO. De uma das empresas com cio, estávamos focados basicameno menor valor de mercado entre

Evandro Monteiro/Hype-Divulgação

Vividas sete décadas, como avalia sua trajetória? Em que projetos está empenhado?

O que me motiva é buscar algo novo para fazer. Sempre. Pode ser aperfeiçoar o trabalho que a Helbor já desenvolve; vislumbrar novas fronteiras no trabalho ligado à incorporação imobiliária; buscar soluções para viabilizar o crescimento da empresa de maneira segura e estável; superar mais rapidamente os desafios que o mercado imobiliário trouxe nos últimos anos; e principalmente buscar soluções que harmonizem a construção de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais com o desenvolvimento das cidades – criando espaços em que essas pessoas possam viver bem e/ou desenvolver seu potencial de trabalho de maneira adequada.

Julga acertada a opção de atuar em muitos Estados, atendendo a públicos diversos?

Desde os tempos do BCN já pensava assim. E atuar em várias frentes também faz parte do modelo de negócios da Helbor. É uma forma de dividir e mitigar os riscos. Em vez de desenvolver um grande empreendimento numa única área, optamos por desenvolver vários em terrenos diferentes. Isso nos permite aproveitar o melhor momento de cada mercado. Por exemplo, em São Paulo podem cair as vendas, mas, em contrapartida, a Bahia ou o Mato Grosso podem estar numa fase melhor, então aumentamos nossa atuação nesses outros Estados.

Da mesma forma, o segmento re-

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Ao nascer, a empresa já dispunha de um banco de terrenos ou ele foi formado depois? Qual a política para os estoques de áreas?

No início, a empresa tinha um banco de terrenos tímido, que viabilizava seus negócios para um ano. Hoje, temos um banco de terrenos constituído em boa parte por permutas (74,47%), com viabilidade de dois a três anos, nas melhores e mais desejadas regiões.

Como se distribui sua produção, entre imóveis residenciais e comerciais, e nos residenciais entre faixas de renda, regiões e tipos de unidades?

Atuamos nos segmentos médio baixo (2,5%), médio (46%), médio-alto (26,6%), alto padrão (6,6%), comerciais (15,9%) e hotéis (2,4%). Cerca de 50% das unidades em desenvolvimento se adequam ao limite de R$ 500 mil, que possibilita o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Nossos projetos imobiliários estão pre-

No ano passado, constituiu a Alden Desenvolvimento Imobiliário com a Suzano para ampliar a oferta “O adensamento no eixo Rio-SP exige mais de terrenos edificáveis. Quais os primeiros reinvestimentos em transportes, energia, sultados? Significa construir telecomunicações e saneamento” mais em Mogi das Cruzes e cidades contíguas, como Suzano, ao longo de ferrovias?

O objetivo da Alden, constitusentes em dez capitais (São Pauída pela parceria da Helbor com lo, Goiânia, Salvador, Fortaleza, a IPLF Holding, do grupo SuzaBelo Horizonte, Cuiabá, Curitino, é desenvolver empreendiba, Campo Grande, Rio de Jamentos imobiliários por meio de neiro e Brasília) e alguns dos incorporações e loteamentos, em principais municípios do País, todo o território nacional. Noscomo Campinas, Guarulhos, sos projetos serão desenvolvidos São José dos Campos, Mogi das em várias regiões do País, com Cruzes, Santos, São Vicente, ênfase inicial em municípios próTaubaté, Santo André, São Berximos à cidade de São Paulo. Senardo do Campo, São Caetano rão empreendimentos com torres do Sul, Diadema, Barueri, Junresidenciais, lotes urbanizados e diaí e Osasco (SP), Joinville e áreas para atividades comerciais, Itajaí (SC), e São Gonçalo (RJ). sempre buscando incorporar produtos diferenciados. Nossos Fez muitos empreendimenprimeiros projetos ainda estão tos para a classe média alta. De em fase de desenvolvimento. modo geral, para o comprador

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residencial, o que oferece? Pesquisa as preferências do cliente?

Em que medida o comprador influencia sua produção?

A Helbor busca levar projetos inovadores para as cidades onde atua. Desenvolvemos, por exemplo: condomínios-clube; apartamentos em que o living, a varanda e a cozinha são integrados, com o chamado terraço gourmet; empreendimentos mistos, com torres comerciais e residenciais num mesmo endereço; edifícios com o conceito “Helbor Offices”, com toda a infraestrutura para diferentes tipos de negócios; entre outros conceitos.

Antes de executar um projeto, realizamos pesquisas de opinião com os clientes potenciais, diagnosticando as necessidades de determinada região e se há aceitação para os projetos que pretendemos desenvolver.

Evandro Monteiro/Hype-Divulgação

sidencial pode diminuir o ritmo, enquanto o segmento comercial aumenta. Isso também influenciará nossa decisão. Sem dúvida nenhuma, no nosso caso, esse modelo tem se mostrado o mais correto.

Como o crédito imobiliário o atende? Toma do SFH crédito à produção ou predominam os empréstimos aos mutuários finais?

Temos uma excelente linha de crédito com o Bradesco e com outras instituições para a execução de nossas obras. Para os compradores, há linhas de financiamento direto com a Helbor, com o banco financiador da obra ou outra instituição escolhida pelo cliente.

Utiliza os instrumentos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), como a securitização e o patrimônio de afetação?

Sim. Temos larga experiência no uso do mecanismo da

securitização de recebíveis, inclusive com recursos externos.

Ganhador de prêmios no âmbito social, como avalia os conceitos de sustentabilidade?

Fixa aos parceiros ou terceirizados regras relativas a resíduos e uso de água, por exemplo?

Como vê a sustentabilidade no segmento da construção civil?

Muito tem sido feito, no ramo imobiliário, para atender às expectativas do novo consumidor com relação à sustentabilidade. Mas ainda há muito a ser feito. É preciso encontrar novas alternativas na construção civil, sem que isso prejudique o orçamento das empresas envolvidas e do consumidor final. A principal medida que temos aplicado nas unidades da empresa e em nossas obras é evitar o desperdício, que por si só já gera a redução de entulho e descarte de materiais. Adotar essas atitudes, que dependem da conscientização de todos, já é um passo importante.

Qual é, em sua visão, o futuro das cidades, dos grandes conglomerados urbanos? O que espera do adensamento na região entre o Rio e São Paulo?

As grandes cidades, pela infraestrutura e as necessidades que têm, exigem cada vez mais soluções parecidas para enfrentar seus principais problemas, formando grandes conglomerados urbanos. O adensamento cada vez mais intenso no eixo Rio-São Paulo exige mais investimentos em infraestrutura de transportes, energia, telecomunicações e saneamento básico.

Como vê as políticas para a macrorregião da Grande São Paulo?

A região é um dos maiores polos de negócios da América

As cidades da Grande São Paulo têm de resolver juntas problemas que transcendem os interesses pessoais e políticos do Sul e o centro financeiro do Brasil, concentrando as maiores empresas do País. No mercado imobiliário, apesar da escassez de terrenos, é uma das regiões com maior potencial de crescimento no País. Mas para que continue crescendo e contribuindo com o desenvolvimento do País, é preciso investir em políticas públicas que garantam o básico aos habitantes – saúde, educação, segurança, mobilidade urbana e qualidade de vida.

Quem vive e trabalha nessas regiões precisa de condições adequadas para continuar sustentando nossa economia.

Acredita na viabilidade de planos conjuntos de investimentos públicos nas principais cidades da Grande São

Pesquisas de opinião permitem conhecer melhor a demanda dos consumidores, que varia entre cidades e regiões do País

Paulo, superando questões paroquiais e voltados para as demandas mais críticas da população, a começar de transporte eficiente e educação de boa qualidade?

Acredito que as cidades deverão se unir para solucionar juntas seus principais problemas. O interesse coletivo deve se sobressair aos interesses pessoais dos políticos, que vêm e vão, enquanto a população permanece.

Como enfrentou a crise de 2008 e como enfrentará a crise atual? Em que medida ela afeta o Brasil? Entende que os preços dos imóveis subiram demais?

Uma informação recente indicava um aumento de estoques, devido à queda da velocidade de vendas.

Estamos otimistas em relação ao futuro. Não vemos sinais de crise, mas de uma estabilização nos preços dos imóveis, que – por muitos anos – ficaram estagnados. Os indicadores mundiais revelam que o mercado imobiliário brasileiro vive um ciclo, devido a uma demanda reprimida ao longo de décadas e porque a participação do setor no Produto Interno Brasileiro (PIB) ainda é muito tímida. Há uma grande procura por imóveis e uma rica diversidade de empreendimentos no mercado. Este é o momento certo para acreditar no crescimento de nosso país.

O mercado imobiliário, pelo compromisso de construir o que já foi lançado e em grande parte comercializado nos anos anteriores, e também para continuar o ciclo de desenvolvimento do setor, manterá sua expansão. E, para isso, poderá se focar em regiões que oferecem as melhores perspectivas.

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Marcos Garcia de Oliveira Jornalista

No crédito imobiliário, avanço em ritmo sustentável A velocidade das vendas de imóveis financiados se dá em ritmo compatível com o crescimento do emprego e da renda dos trabalhadores, e quem conhece de perto o mercado acredita que os aspectos positivos predominarão

joelcio alves braulio

O mercado imobiliário evolui para um ritmo Eduardo Zaidan: “Temos crescimento menor com sustentável de crescimento – assim é visto por quem ajuste de preços menor, mas o mercado é positivo”. o conhece bem. Alguns aspectos desafiantes – reduTampouco Teotonio da Costa Rezende, viceção da velocidade de vendas, evolução mais lenta -presidente da Abecip e responsável pela área de dos preços, pressão de custos, instabilidade na deHabitação da Caixa Econômica Federal (CEF), vismanda por crédito imobiliário e dificuldades nos lumbra um cenário preocupante. “O resultado do processos de aprovação de projetos nas grandes mercado como um todo vai ficar abaixo do que foi cidades – estão presentes, conjunturalmente, mas registrado nos anos anteriores, mas isso porque esnão predominam. Há, portanto, mais certezas do tamos saindo de um momento de euforia e colocanque dúvidas sobre o comportamento dos negócios, do o pé no chão”, explica. Olhando só as operações nos próximos meses. da CEF, a velocidade não mudou, nem o volume Para o presidente da Associação Brasileira de de empréstimos. “Superamos os R$ 50 bilhões no Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio primeiro semestre e devemos chegar aos três dígitos de Lazari Junior, o mercado deve crescer este ano ao final do ano”, antecipa. algo como 20%. “É menos do que se previa anteriorMudança de perfil – Lazari Junior refere-se a um mente, cerca de 30%, mas isso “momento de acomodação”. É é saudável. O ritmo anterior, o que ocorre após um período se mantido, traria problemas”, de crescimento exacerbado, afirma. Com ele concorda marcado por diversas condições Emílio Fugazza, diretor finanfavoráveis e alavancado pelos ceiro da incorporadora EZ IPOs das construtoras, que joTec, uma das mais bem avaliagaram muito dinheiro no merdas pelos investidores em Bolcado. “Agora estamos saindo sa. “A perspectiva do setor de da febre do VGV (Valor Global imóveis não é tão ruim quande Vendas) e passando a cuidar to a mídia tem mostrado”, diz melhor dos custos”, assinala. O ele. “O que está acontecendo ciclo da construção civil é loné uma autorregulação e isso go, às vezes demanda um praserá muito saudável”. zo de cinco anos para produzir A análise é compartilhauma unidade. “Com isso, muida pelas empresas da área de tos produtos que tiveram sua construção, enfatiza o viceconstrução iniciada há três, qua-presidente de Economia do tro ou cinco anos estão agora Sindicato de Indústria da disputando o consumidor, que Construção (Sinduscon – SP), por sua vez está mais seletivo”.

Lazari Jr., da Abecip: ritmo sustentável

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marcos garcia

Para o presidente da dor seguro do comportamenAbecip, a profunda mudanto do mercado imobiliário”. ça sofrida pelo mercado no O presidente do Sinduslado da demanda, nos últicon não vê a redução da velomos anos, contribui para um cidade das vendas como proquadro menos expansivo. “O blema, mas como resultado do perfil do comprador mudou atendimento da demanda. “A muito”, diz. Há cinco anos, indústria atendeu rapidamenos empreendimentos tinham te à necessidade de novas mouma configuração básica: dois radias, reprimida por muitos dormitórios, sala, cozinha, anos, e agora tem pela frente banheiro e área de serviço. um crescimento mais orgâni“Hoje, as pessoas procuram co, gerado pelo crescimento imóveis com toda a estrutura das famílias, por exemplo”, de lazer, área de recreação, esdiz. Ele admite, no entanto, paço gourmet, sala de ginástique esse quadro pode ser reca, playground, home theater, vertido se a renda deixar de duas ou até três vagas de garacrescer ou apresentar tendênFugazza, da EZ Tec: ajustes saudáveis gem. Isso exige terrenos maiocia declinante. “Mas não é o res e eleva os preços”, assinala. que estou enxergando pela Além da recuperação de preços presente em frente”. todo o mercado, afirma Lazari Junior, houve um Na avaliação de Zaidan, nessa nova fase o merencarecimento das unidades, decorrente da sofisticado terá que se adequar, oferecendo produtos cação exigida pelo comprador, com mais itens de com boa localização a preços condizentes com a casegurança, mais elevadores e outras facilidades. É o pacidade dos compradores. “Bom produto é o que que explica o aparente descasamento entre o cresoferece a localização que o comprador quer, com cimento do volume de empréstimos para aquisição o preço que ele pode pagar”. Se conseguirem ofee construção (com aumento de 15% em 12 meses, recer essas condições, explica, as construtoras não até junho, em relação aos 12 meses anteriores) e a terão grandes dificuldades para continuar crescenpequena elevação do número de unidades financiado. “Os custos estão muito bem comportados e a das (0,1%, na mesma base de comparação). produtividade da mão de obra tende a aumentar Bom produto – Na visão de Zaidan, as dificuldaqui para a frente, uma vez que os trabalhadores dades encontradas no mercado acionário pelas inestão mais bem preparados agora”, diz. corporadoras de capital aberto não devem servir de De fato, explica, depois de crescer explosivaparâmetro para avaliar o mercado imobiliário. “A mente nos últimos cinco anos – o número de empreBolsa reage a fatos do passado e a avaliação dos ingados passou de 1,7 milhão, em 2006, para 3,4 mivestidores não tem correlação direta com a econolhões em 2012 –, a construção civil dispõe agora de mia real”, acredita. “Ela tem timing e expectativas um contingente de trabalhadores mais experientes, diferentes e não deve ser olhada como um indicaque já trabalham há algum tempo na área, ao contráUnidades financiadas em 12 meses Mil Unidades 470,8

600 500

300 200

195,9

400

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Portabilidade traz dúvidas À espera da regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN), a Lei 12.703, que simplifica o processo de portabilidade do crédito imobiliário, é uma novidade positiva para os tomadores de empréstimos, mas traz incertezas para os agentes financeiros. O presidente da Abecip, Octávio de Lazari Junior, aplaude a medida, mas recomenda prudência na sua implantação. “Trata-se de um direito dos clientes bancários, mas é preciso avaliar a questão cuidadosamente para que os originadores não sejam desmotivados”.

Teotonio Costa Rezende, da CEF, também aponta aspectos positivos e negativos na portabilidade. O lado bom, avalia, é a possibilidade de redução das taxas dos financiamentos, pelo aumento da concorrência. “O problema é se a portabilidade facilitada gerar uma guerra de taxas”, adverte. A consequência seria um desarranjo do mercado, em prejuízo, inclusive, dos tomadores, devido ao aumento do risco das operações (ver artigo à pág. 34).

Ao contrário do que ocorre em outros países, como os Estados Unidos, a legislação brasileira não estabelece um “pedágio” na troca de agente financeiro. Deixa, assim, a porta aberta para instituições interessadas em aumentar suas carteiras de crédito imobiliário sem arcar com os pesados custos de originação (abertura do crédito) vigentes no Brasil. Esse avanço ainda é travado, por aqui, pelas elevadas taxas cobradas no Registro de Imóveis.

A lei garante uma expressiva redução do gasto nessa operação. Com ela, o mutuário não será mais obrigado a realizar um novo registro do imóvel quando muda o credor do seu financiamento, bastando fazer uma averbação.

Os valores variam de Estado para Estado, mas, como disse ao jornal Valor Econômico o presidente do Instituto dos Registradores Imobiliários do Brasil (Irib) e titular do 4º Registro de Imóveis de Belo Horizonte, Francisco

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Rezende dos Santos, a despesa cairá bastante.

Na capital mineira, pelas normas atuais, o tomador de um empréstimo desembolsa cerca de R$ 1.950 para fazer a transferência do financiamento de um imóvel de R$ 300 mil. Com a mudança, o custo cairia para R$ 15.

Entre as dúvidas quanto aos efeitos da portabilidade está o impacto nas operações de securitização, que têm importância crescente como funding do crédito imobiliário. Se a portabilidade provocar o pré-pagamento em massa dos contratos em vigor, imporá um aumento do prêmio de risco cobrado dos tomadores.

Outra hipótese é a necessidade de atualização constante dos títulos dados em garantia, o que também poderia afetar o sistema e encarecer a operação. Entre os efeitos possíveis está o do desestímulo às emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), um mercado que se encontra em pleno desenvolvimento.

Não se descarta, afinal, a redução da atratividade das operações de crédito imobiliário, hoje objeto de disputa pelos bancos. Na situação atual, o custo da originação do crédito imobiliário é recuperado ao longo do contrato. Mas, na hipótese de transferência prematura da operação de um agente financeiro para outro, o retorno não acontece. “Pode surgir, por exemplo, um banco especializado em portabilidade”, diz Rezende. Sem arcar com o custo de originação e conhecendo o cliente, a instituição poderia oferecer taxas menores. Para o sistema como um todo, “isso seria bastante negativo, pois poderia afastar muitos bancos da originação”, alerta.

Em função das incertezas, conclui Lazari Junior, é preciso agir com prudência. “Todos os organismos envolvidos no mercado imobiliário estão trabalhando para que a portabilidade funcione de forma descomplicada, sem que prejudique as instituições”.

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rio do que ocorreu em anos anteriores, quando mide divulgação atiçam a procura e 50% a 60% das lhares de empregados chegavam às obras sem qualunidades são vendidas de imediato. O resto sai quer conhecimento do trabalho que iriam realizar. depois, de forma mais lenta. Quando o volume Uma questão em aberto, enfatiza Zaidan, é o de lançamentos diminui, a velocidade das vendas custo dos terrenos. “O preço não vai cair e, para também fica menor”. abrir novas fronteiras, haverá um custo de implanMas isso não significa que o comprador esteja tação de nova logística e da criação do mercado mais arredio. “Num cenário de pleno emprego e para essas áreas”, acredita, lembrando que este é o renda elevada, não tem lógica falar em redução da cenário que vê para as grandes cidades. “Nas cidademanda, inclusive porque o preço dos imóveis se des menores, a demanda é atendida rapidamente, a estabilizou há 18 meses e já não tem o impulso de renda não cresce tanto e o déficit habitacional tamtrês ou quatro anos atrás”, afirma o diretor da EZ bém é menor. Assim, a menos que haja novos paTec. Para ele, o desafio é encontrar a melhor maradigmas de desenvolvimento, como acontece em neira de atender às expectativas do consumidor. No regiões e cidades como Santos e Macaé, a tendência mercado de São Paulo e de outras grandes cidades, é de uma acomodação maior dos mercados”, prevê. o cliente não é mais tão óbvio. “Ele não quer uma Culpa da produtividade – Embora concorde commodity, mas um imóvel com área de lazer, segucom o diagnóstico positivo quanto ao desempenho rança, mais perto do trabalho e que o ajude a evitar do mercado, o diretor da EZ Tec o trânsito. Quando encontra o tem uma visão diferente no que que procura, ele compra”.

Poupança SBPE diz respeito à produtividade. As Em resumo, enfatiza o diconstrutoras, nota Fugazza, conretor da EZ Tec, o mercado vive Captação Líquida 12,47 (R$ Bilhões) tinuam sendo afetadas pela baixa hoje um período de autorreguprodutividade da mão de obra e lação. “A demanda e a oferta es8,85 esse é um dos fatores da redução tão se adequando e esta situação de novos lançamentos. deve persistir ao menos por 18 Na verdade, diz ele, se há meses. Os ajustes são longos e 2,61 algum arrefecimento nos negóprofundos, mas muito saudáveis 1,77 cios, este decorre da incapacidapara o mercado”, acredita.

-0,15 de de o produtor atender à deA avaliação é respaldada pelo manda, mais do que do fato de presidente da Abecip. “Vejo que o comprador não ter interesse as bases do mercado estão muito em adquirir o imóvel. “O cresbem estruturadas: temos comcimento dos últimos cinco anos pradores com renda e interesse foi substancial, passamos de R$ 6 bilhões em lançapelos produtos, instituições financeiras buscando mentos, em 2006, para R$ 42 bilhões em 2011, mas taxas menores, o poder público atuando para criar a produtividade da mão de obra não acompanhou um ambiente adequado ao crescimento e empresas essa evolução”, acredita Fugazza. O resultado foi muito competentes no setor de construção”. As consuma significativa elevação de custos. trutoras, apesar das dificuldades, estão trabalhando Segundo o diretor da EZ Tec, um dos fatores para manter a saúde do mercado. “A maturidade das que explicam o aumento dos preços dos imóveis construtoras está hoje muito clara”. foi a elevação de custos. Foi preciso contratar trabaNovos recursos – Para Lazari Junior, a perslhadores em outros setores da economia. “Um dos pectiva otimista é reforçada pelo comportaresultados foi a queda das margens das incorporamento das cadernetas de poupança: em maio, doras, de 39%, em 2007, para 26%, em 2011/2012, quando entraram em vigor as novas regras de mesmo com as vendas em alta”. A incapacidade de remuneração, elas registraram o melhor desemlançar novos produtos na mesma velocidade, em penho mensal desde 2002, com captação líquida decorrência da baixa produtividade, afetou tamde R$ 4,9 bilhões, no SBPE. Os depósitos contibém o fluxo de caixa do segmento, que só deve se nuaram superando muito os saques, em junho. normalizar num prazo de dois a três anos.

Só nos meses de maio e junho, o saldo foi de R$ Do lado da demanda, a redução da velocida9 bilhões – ou seja, 73% do resultado de todo o de de vendas está ligada à diminuição do número semestre. Vale lembrar que, nos cinco primeiros de lançamentos. Como diz Fugazza: “Quando se meses de 2011, a captação líquida estava negatilança um novo empreendimento, as campanhas va em R$ 1,3 bilhão.

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Marcos Garcia

Arquivo Abecip

Esses números – somaComo explica Rezende: “Isso dos à redução da velocidaocorre em função de aspectos de de expansão do mercatécnicos e econômicos. A aliedo imobiliário – indicam, nação fiduciária tem uma impara o presidente da Abeportância muito grande nessa cip, que a oferta de funding questão, como fator psicológipara os empréstimos imobico; antes, o comprador prefeliários ganhou novo fôlego. ria pagar outras dívidas e atra“Antes, nossa visão era de sar a prestação da casa própria, que os recursos da poupanmas hoje isso não ocorre”. ça seriam suficientes para Outro fator que mantém a garantir os financiamentos inadimplência baixa, diz o diaté meados de 2014; agora retor da CEF, é a estabilidade esse prazo se estendeu por econômica, com desemprego mais um ano”, diz ele. Além baixo e renda alta. “Enquanto disso, já existem alternatiessa situação se mantiver, não vas para suprir a demanda vejo risco, mas, se mudar, é de crédito. claro que teremos problema, Rezende, da CEF: pé no chão “A securitização vem se dado o volume muito grande consolidando e estamos cade financiamentos”. Com a minhando bem no processo de criação das Letras ressalva de que a melhor maneira de evitar dificulFinanceiras Imobiliárias (LFI), que seriam o equidades é não relaxar na análise de crédito: “Temos valente nacional aos covered bonds existentes em uma preocupação muito grande nesse sentido. outros países”, revela Lazari Junior. O governo e o Nosso LTV (parcela financiada do valor do imósetor privado, acrescenta, trabalham em conjunto vel) é de 69% nas operações comuns e de 78% para fazer os ajustes necessários e o novo instrunas sociais e temos muita atenção na apuração da mento de captação de recursos deve ser colocado real capacidade de pagamento do comprador. As no mercado até o final deste ano. regras de governança têm de ser observadas com Outro sinal positivo sobre a saúde do mercado, diz rigor nas épocas de estabilidade, para evitar riscos o presidente da Abecip, é o comportamento da inadimnos momentos turbulentos”. plência no crédito imobiliário. “Essa questão não nos Para Fugazza, da EZ Tec, o “bom comportapreocupa, estamos mantendo (nos contratos com aliemento” do consumidor de crédito imobiliário nação fiduciária) o índice de 1,3% de prestações vendeve representar um incentivo a mais para os cidas há mais de 90 dias, o que agentes financeiros investié administrável”. Hoje, explica, rem nesse tipo de operação. o brasileiro tem uma preocupa“Vejo que a redução dos juros ção muito grande em manter no segmento ainda é muito os pagamentos em dia porque pequena, que pode baixar sabe que a retomada do imóvel, mais”. Ele acredita que os em caso de atraso, é rápida. bancos deverão investir cada Rezende, da CEF, confirvez mais no cliente de crédima: “Passamos de um volume to imobiliário: “Esse cliente, de financiamentos de R$ 4,8 para os bancos, é muito mais bilhões, em 2002, para cerca interessante do que aquele de R$ 100 bilhões, em 2012, que busca financiamento para e mesmo assim estamos regiscomprar um automóvel, por trando os menores índices de exemplo, pois tem um poteninadimplência da história do cial de fidelização, que precisa Sistema Financeiro da Habiser valorizado”. A valorização tação”. O desempenho, na desse cliente, portanto, “seria CEF, é mantido inclusive na a grande saída para o segundo área de imóveis da faixa sopasso no desenvolvimento do Zaidan, do Sinduscon: demanda atendida cial, onde o índice é de 1,4%. crédito imobiliário”.

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etrópoles

A atratividade dos centros urbanos trabalhador recém-promovido à nova classe média, como no Brasil, cabe mergulhar nessa leitura paradoxal. Instigante, põe em xeque visões idílicas das cidades, trata da face boa e da face obscura do “verde”, demonstra que não são as cidades – mas os automóveis – que mais divulgação

Às vésperas das eleições de outubro, sobram razões para ler Os Centros Urbanos – A maior invenção da humanidade, de Edward L. Glaeser (Elsevier e Campus, 333 páginas). É uma defesa vigorosa das cidades.

As áreas urbanas são tratadas menos por seus problemas – poluição ambiental e sonora, misérias sociais, insegurança, favelas, tráfego massacrante – e mais pelos aspectos positivos, como a criação de condições propícias para que as pessoas estudem e trabalhem, integrem-se com outras com ideais semelhantes, divirtam-se, se acerquem das artes e da cultura ou ganhem acesso à tecnologia. As metrópoles também asseguram a comunicação fácil com o exterior. “A força que advém da colaboração humana é a verdade central por trás do sucesso da civilização e o principal motivo da existência de cidades”, diz o autor. É um livro engajado, de um professor de Harvard com voz radical e qualificada a favor do adensamento, da construção de edificações – altíssimas, inclusive – onde as pessoas querem trabalhar e morar, mesmo que os prédios provoquem sombras e cubram a vista para o verde. Mas o texto vai muito além da defesa de teses caras aos empreendedores imobiliários, que precisam de áreas para edificar.

Seja o leitor um militante ambiental, um defensor intransigente das regras de zoneamento ou um

Pesquisa ampla embasa o livro de Glaeser

agridem o meio ambiente, aborda preferências individuais e responsabilidades coletivas. Ajusta-se como um manual para novos prefeitos, inspirandos-se nos que deixaram sua marca, como um Prestes Maia, um Faria Lima ou um Figueiredo Ferraz, em São Paulo. Deixa claro

o papel dos governantes e do mandato que receberam para organizar a metrópole, assegurar transporte, educação e segurança para a população. Desponta o entendimento sobre a vida nas grandes cidades e a necessidade de políticas públicas adequadas ao seu desenvolvimento.

Algumas passagens sobre a Nova York dos séculos passados dão bem a ideia dos problemas comuns às metrópoles. Foi preciso um cidadão valente – o coronel George Waring – para conseguir instaurar serviços eficientes de limpeza das vias de Nova York. Para isso foi preciso apreender veículos, inclusive caminhões, deixados ociosos nas ruas, além de manter quadros eficientes. Na guerra pela eficiência foi derrotada a Tammany Hall – o grupo de políticos do Partido Democrata que controlava a cidade. A corrupção ficou exposta desde o século 19 quando um policial, entre cujos bens havia uma casa de campo em Connecticut e um iate, justificou sua riqueza com a explicação: “Comprei um imóvel no Japão e ele se valorizou”. Me engana que eu gosto, diria hoje um brasileiro. Um relatório de 10 mil páginas provocou indignação pública e abriu caminho para a modernização de Nova York.

A cidade voltou a decair e reerguer-se, entre os anos 70 e os anos 90, mas não voltou ao estágio anterior de degradação de costumes. E deixou uma lição – é preciso gente co-

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rajosa para enfrentar a corrupção.

As cidades no palco – Como numa galeria famosa, as metrópoles sucedem-se na obra de Glaeser como quadros, das ocidentais Paris, Londres, Boston, Chicago, Detroit, Milão ou Vancouver às asiáticas Tóquio, Cingapura e Bangalore e às africanas Kinshasa, no Congo, e Gaborone, em Botsuana, entre tantas outras. O Rio mereceu algumas reflexões.

Mesmo em países pobres, bons gestores públicos fazem a diferença, enfatiza o autor. Foi o que ocorreu na pequena Botsuana, um Estado interior na África Austral, que se valeu das verbas provenientes da exploração de recursos naturais, a começar dos diamantes, para financiar investimentos em capital físico e humano. “Entre 1965 e 2000, o tempo médio de escolaridade em Botsuana aumentou de 1,34 para 5,4 anos, tornando-a um dos locais com melhor educação na África subsaariana”. Na capital Gaborone, o transporte público funciona bem e está bem ligado com o mundo exterior.

Há dois campi universitários. “Ninguém vai comparar Gaborone com Paris, mas ela é um fabuloso sucesso entre as cidades africanas, principalmente porque seu governo é eficaz.

Nos lugares mais pobres do planeta, o sucesso reflete, acima de tudo, a existência de instituições políticas decentes e investimento em educação, e isso é que tem transformado Gaborone em uma cidade com bom funcionamento”. Acrescente-se: é como se graças aos royalties do petróleo programas educacionais de base florescessem nos municípios beneficiados, no Brasil.

Professor de Economia da Universidade de Harvard, Glaeser viu de perto as cidades sobre as quais escreveu. Esteve na Índia, em Hong Kong, Cingapura, Mumbai, Nova Delhi, Bangalore. Falou com pessoas da comunidade Woodlands, a 50km de Houston, no Texas – com seus

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acolhedores loteamentos fechados e amplos serviços comunitários –, tratada como mau exemplo de altos custos ambientais, consideradas as emissões de CO2 dos veículos que levam seus habitantes às empresas onde trabalham, distantes dali, e devido ao uso intensivo de energia para refrigerar os generosos ambientes residenciais durante os verões inclementes. Mas, lembra Glaeser, os texanos adoram o lugar. Houston é uma das cidades norte-americanas de crescimento urbano mais rápido nos Estados Unidos, pois a renda familiar é satisfatória, o desemprego é baixo e é possível comprar uma boa

Quando a oferta de moradias não é satisfatória, a demanda não é atendida e os preços sobem muito casa pagando bem menos do que em Nova York ou Boston. A questão é o balanço ambiental – francamente desfavorável.

Opondo-se às ideias prontas – Na defesa intransigente das cidades, o autor justifica o direito de construir mais nos grandes centros urbanos, como Nova York ou São Francisco.

Sem oferta satisfatória de moradias, argumenta, a demanda não é atendida e os preços sobem, afastando os interessados. Mais gente tem de se mudar para os subúrbios (é o caso do próprio autor), embora preferisse apartamentos (ainda que com menor área) no centro das cidades.

Entre as afirmações paradoxais de Glaeser, a de que para os habitantes das favelas, melhor viver nelas do que em áreas rurais sem emprego e

renda e onde o grau de infelicidade é maior. Ele afirma sobre as favelas cariocas: “Os visitantes estrangeiros tendem a comparar o pobre do Rio com outras pessoas que já conheceram (talvez os residentes pobres dos guetos americanos), que quase invariavelmente estão em melhor situação, mas isso é um erro. Os habitantes da favela normalmente não têm a opção de morar em Los Angeles, e devem ser comparados com as pessoas, em grande parte invisíveis para os olhos estrangeiros, que vivem nas pobres regiões rurais do Brasil. O Rio tem bastante pobreza, mas não é nada parecido com o Nordeste rural brasileiro”.

Enganos fatais – Erros crassos em matéria de política urbana, cometidos por prefeitos bem intencionados, são citados por Glaeser. É o caso de Detroit: enfraquecida a indústria automobilística, um prefeito acreditou que poderia reerguer a cidade investindo maciçamente em transporte público e edifícios sofisticados. Mas nem havia usuários para o transporte, nem investidores para os prédios. Jogou-se fora dinheiro público, em resumo.

Cingapura e Hong Kong, no extremo oposto, são tratadas como exemplos de boa administração.

“O sucesso de Cingapura reflete a notável capacidade de uma densa aglomeração de pessoas inteligentes inovar e prosperar quando abençoadas por um setor público bastante competente. Lee (Kwan Yew, o líder local) seguiu uma combinação incongruente, porém extremamente bem-sucedida, de livre mercado capitalista e industrialização conduzida pelo Estado”. As regras são rígidas em Cingapura: a poupança é subsidiada, as pessoas são multadas por mau comportamento (como cuspir nas ruas) e o álcool é pesadamente taxado. Jogadores estrangeiros são bem-vindos aos cassinos, mas os cidadãos locais têm de pagar US$ 70 apenas para entrar num cassino.

Paris é outro “caso extremo” – de preservação de “uma bela cidade velha”. A capital francesa foi reconstruída pelo barão Hausmann, no século 19. Quase um século e meio depois, ainda é vista como estrondoso sucesso arquitetônico.

Mas as novas construções só foram permitidas na periferia e faltam habitações nas áreas centrais. O preço dos imóveis é proibitivo. Paris tornou-se, nota Glaeser, uma cidade para milhões de turistas e milhões de parisienses ricos que “gastam uma fortuna” para nela viver.

Já a indiana Bangalore é um exemplo do que alimenta a vida urbana. A força da cidade vem da educação e das habilidades dos seus habitantes, diz Glaeser. “Um núcleo inicial de especialização em engenharia atraiu companhias como a Infosys, começando um ciclo virtuoso pelo qual empresas inteligentes e trabalhadores inteligentes se juntaram em Bangalore para ficar perto uns dos outros”. A Infosys – uma das maiores do mundo – foi atraída porque a cidade ficava próxima de excelentes faculdades de Engenharia.

Um paralelo foi feito entre Bangalore e o Condado de Santa Clara, na Califórnia (o Vale do Silício). Um senador e magnata das ferrovias, Leland Stanford, construiu uma universidade, inaugurada com seu nome em 1891.

Estudantes com ideias luminosas surgiram desde então, um dos quais criou um “telefone por rádio”, cujo desenvolvimento fez nascer a pioneira Federal Telegraph Corporation (FTC). O Vale do Silício “é como uma cidade tradicional que funciona bem”, afirma Glaeser. “Atrai pessoas brilhantes e depois as coloca em contato entre si”. E, como “todas as cidades atuais bem-sucedidas, sua força reside no capital humano, que é alimentado pela Universidade de Stanford e atraído pela oportunidade econômica e clima aprazível”. Mas é uma

cidade que depende do automóvel e que tem baixos níveis de densidade, com apenas 5,29 pessoas por hectare. “A economia do Condado de Santa Clara abre pouco espaço para as pessoas mais pobres e menos qualificadas”, avalia. E é uma cidade dependente da área de informática. No longo prazo, provavelmente o condado será prejudicado por se concentrar demais num único setor, embora tenha a vantagem de ter poucas empresas grandes, um sinal de que o empreendedorismo é estimulado.

Caminhos diversos – Não há soluções únicas para as cidades,

Segurança, transporte e educação estão no topo das necessidades dos cidadãos que vivem nas metrópoles mostra Glaeser. Algumas entram em decadência e a dificuldade para reerguê-las é enorme ou mesmo intransponível. New Orleans é exemplo do que não se deveria fazer. O custo de reconstruir a cidade depois das enchentes tornou-se incompatível com as necessidades da população: encontrar escolas e empregos de boa qualidade. “Defensores urbanos bem intencionados, motivados pelo real sofrimento em Crescent City (um dos apelidos de New Orleans), propuseram gastar até US$ 200 bilhões na reconstrução... Isso é mais do que US$ 400 mil para cada homem, mulher e criança vivendo na cidade, ou mais de US$ 200 mil para cada família na área da região metropolitana de New Or-

leans. Certamente as pessoas de New Orleans estariam muito melhor recebendo o dinheiro diretamente, na forma de cheques ou vouchers de moradia e escola, do que remetendo grandes bocados de verbas para os empreiteiros”.

Em resumo, seria mais barato entregar dólares a cada família que perdeu a casa do que construir outra, no mesmo lugar. Com o dinheiro a família poderia ir para uma cidade mais promissora, educar os filhos, criar melhores condições para o futuro. A região já era decadente e nada indicava que isso poderia se modificar, num prazo razoável.

O autor é contrário aos subsídios habitacionais, salvo para a população mais pobre. Em Nova York e Detroit, a renovação urbana pôde substituir “feias favelas por novos edifícios esplendorosos, mas representou pouco no sentido de enfrentar o declínio urbano”. Antes de se recuperar, Nova York foi mal-sucedida no combate ao crime, que quadruplicou entre 1960 e 1975. A “ressurreição” de Nova York “esteve principalmente ligada à explosão de empreendedorismo, muito do qual na área de serviços financeiros”. Alguns exemplos foram dados pelo atual prefeito, Michael Bloomberg, com mentalidade empreendedora e que instalou seus escritórios em “área aberta”, inclusive na prefeitura.

As cidades, em resumo, têm melhores possibilidades de serem bem geridas – tornando-se melhores para viver – se conduzidas por administradores qualificados e com a coragem de enfrentar as corporações, a desonestidade e o crime organizado. A segurança, o transporte e a educação estão no topo das necessidades das metrópoles e de suas populações. Parece óbvio, mas não é.

Fábio Pahim Jr.

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ustentabilidade

José Roberto Nassar Jornalista

No Brasil, o desafio de fazer valer as condições favoráveis A ênfase na sustentabilidade entra com peso cada vez maior na pauta de governos, famílias e empresas – como as construtoras e incorporadoras –, atraindo as atenções de todo o mundo para eventos como a Rio + 20 O mundo cruzou a fronteira do rural para o urbano desde 2007. Com o processo acelerado de urbanização, mais de 50% dos sete (e tantos) bilhões de pessoas já vivem nas cidades e há quem calcule que o porcentual atinja 75% em 2050 – basta ver o que acontece na China, com seu 1,3 bilhão de habitantes. Há cem anos, 90% da população vivia no campo.

O Brasil virou urbano há muito tempo. Na década de 1960, 45% das pessoas viviam nas cidades; nos anos 1970, esse contingente subiu a 56% e, em 2010, batia em 85%. Rio e São Paulo, que naturalmente precederam esse movimento em termos nacionais, já superam padrões americanos e europeus: 96% de urbanização. Para complicar um pouco mais, o Brasil já tem um carro para cada cinco habitantes e a cidade de São Paulo registra 1,47 veículo/habitante, índice próximo ao dos Estados Unidos (1,27).

As cidades do mundo, destacam os especialistas, representam dois terços do consumo global de energia, 75% dos resíduos gerados, contribuem para o consumo dos recursos

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Os três pilares da sustentabilidade são inseparáveis: o ambiental, o social e o econômico, como se acordou na reunião de cúpula Rio + 20, onde se buscou um consenso entre os países naturais (a começar pela água), exibem tráfego cada vez mais congestionado, lado a lado com a favelização continuada. Ao mesmo tempo, têm uma atração irresistível: empregos, escolas, vida social, comunicação, sociabilidade. Todos queremos curtir as luzes da cidade. São a síntese de toda essa encrenca – muito mais do que no campo,

como se vê –, à medida que ameaça a qualidade de vida até mesmo onde já existia.

Da conurbação nasce essa grande conturbação, expressa pelo inchaço das megalópoles, pelos desperdícios econômicos e energéticos, pelos padrões de consumo perdulários – tratados com remorso por europeus e americanos, mas sem remorso pelos emergentes, que precisam crescer – e pelo aquecimento global (assim tratado pela corrente majoritária entre cientistas).

Futuro comum – Para equilibrar os pratos da frágil balança socioambiental, é inexorável tomar o rumo da economia de baixo carbono (ou “economia verde”), que possa desenhar cidades sustentáveis e, por extensão, construções sustentáveis. Não há caixa mágica nem respostas prontas diante do tamanho da tarefa para a própria governança mundial. Só se sabe que assim não dá para continuar. Os especialistas dizem que “o mundo é finito”. Como resumiu o ex-ministro Delfim Netto, em entrevista dada ao jornal O Globo: “Temos hoje sete bilhões de pessoas; não cabem no mun-

criando duas subcomissões que precisam apresentar algum plano já no ano que vem: uma, para cuidar das metas em si; outra, para estudar como levantar recursos financeiros – um ponto-chave, claro – que ajudem países pobres e emergentes a enfrentar as questões.

Três pilares – Alguns degraus foram galgados rumo ao entendimento de que o planeta tem limites. A cúpula carioca, acompanhada de centenas de reuniões paralelas (de índios a empresários, de descolados do

guma convivência equilibrada entre eles? É o sonho de todos.

No entanto, economia, empregos, consumo produzem inevitavelmente danos ambientais.

Conflito e conciliação estão presentes na combinação desses três pilares. É preciso tratar de reduzir esses danos se se quiser chegar a algum porto razoavelmente seguro. É o que acontece, por exemplo, com os automóveis: por absurdo, não se pode pensar em retirá-los do mapa – e o mesmo ocorre com o petróleo, até onde a vista enxerga. Surge daí toda a complicação, que se transfere e concentra nas cidades, sob a forma de poluição do ar, congestionamentos, lixo, escassez de água e até de segurança alimentar. A política de preços dos combustíveis é um problema a mais para piorar a qualidade da matriz energética.

O sentimento de que ainda não há receitas prontas é expresso por Sérgio Besserman Vianna, presidente da Câmara de Desenvolvimento Sustentável da Prefeitura do Rio. Ex-presidente do IBGE, professor da PUC-Rio, atuou, por força do cargo que ocupa, integralmente na Rio + 20. “Temos que lidar com quatro parâmetros: transporte, resíduos, eficiência energética, gestão do território”. Na mobilidade, como se sabe, avulta a necessidade do transporte coletivo e kenji honda

do nove bilhões [o que acontecerá em poucos anos] com US$ 20 mil de nível de renda per capita. Tem que comprar um outro planeta Terra”.

Ambientalistas clamam por urgência, mas a caminhada lhes parece vagarosa demais – talvez não haja outro jeito no tempo diplomático. Em 1987, uma comissão da Organização das Nações Unidas (ONU) elaborou um primeiro estudo, a que batizou de Nosso Futuro Comum.

Foi o famoso relatório Brundtland, coordenado pela ex-primeira-ministra norueguesa Gro Brundtland, que criou o conceito-padrão para desenvolvimento sustentável: “Satisfaz as necessidades presentes, sem comprometer a capacidade das gerações futuras de suprir suas próprias necessidades”.

De lá para cá, em meio a inúmeras reuniões e cúpulas (incluindo a do Rio de Janeiro de 2002), 25 anos se passaram até chegarmos à Rio + 20. Coordenada pelo Brasil, a Rio + 20 representou uma caixa de ressonância de todo esse clima: produziu, depois de infindáveis tratativas, o relatório O Futuro que Queremos, com 49 páginas, 283 parágrafos e seis capítulos.

Foi uma solução de compromisso. Sem decisões concretas (poderia ter havido?), jogou a definição de metas de desenvolvimento sustentável para 2014,

Delfim Netto: o Brasil tem vantagens

mundo a sisudos especialistas – afinal de contas, o interesse é de todos), aprovou o conceito de que três pilares são inseparáveis: o ambiental, o social e o econômico. Satisfez, assim, todos os litigantes, como o Itamaraty e o governo brasileiro pretendiam, mas pagou o preço da vacuidade em metas específicas. É possível estabelecer al-

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do uso de fontes alternativas de combustíveis. Na energia, ainda se veem desperdícios elementares. No caso do lixo, “ainda estamos com um pé no século 19”, diz Besserman. “Precisamos eliminar lixões, modernizar aterros sanitários, fazer coleta seletiva, educar a população”.

E quanto ao saneamento? “Esse tem sido um grande fracasso.

O marco regulatório avançou, mas a melhora se dá em ritmo lento”. No caso do quarto parâmetro, ocorre um conflito de jurisdição, já que União, Estados e municípios têm competência, o que afeta a segurança jurídica. “Municípios pequenos têm que se consorciar”, afirma Besserman. Gestão do território é fundamental para definir uso do solo ou conservação de biomas, por exemplo.

Caçando passarinhos – O Brasil tem alguns trunfos nesse campo. Um deles é a “pegada

para o neto que fazia isso, ele te mata, te considera um troglodita e te expulsa da família”. Delfim acrescenta: “O Brasil não precisa mais crescer a 7% ao ano. Quando isso acontecia, a população crescia 3% e agora cresce menos de 1%. É o mesmo ritmo de crescimento per capita. Quer dizer, o Brasil tem algumas vantagens e o que precisa é preservar essas vantagens.”

Os otimistas ou realistas veem, aqui e ali, iniciativas que buscam aproveitar essas vantagens, tanto no setor público como no setor privado. Existem programas para economia de energia em equipamentos da linha branca (geladeiras, etc.), para redução de descargas poluentes nos automóveis, esforço para implantar metrôs e ferrovias, requisitos em termos de técnicas construtivas e até energia solar no programa Minha Casa Minha Vida (“exigências

Na energia, ainda há desperdícios elementares e, na coleta do lixo, falta modernizar os aterros e fazer coleta seletiva ecológica”, segundo Besserman Vianna: um país – “abençoado” – que pode ter hidrelétricas e fontes alternativas, enquanto a China e boa parte do mundo usam carvão e óleo. Outro é um certo avanço na consciência ecológica, ressaltado por Delfim, na entrevista citada: “Quando eu tinha 12 anos, a gente caçava passarinho para comer num terreno do meu avô. Hoje, se contar

A construção civil em Em poucos segmentos há tanta integração entre os setores público e privado como na área imobiliária e de construção. Os planos de um orientam os projetos do outro – em outras palavras, a rede de esgotos determina um novo empreendimento. Agora, é o conceito de sustentabilidade que começa a servir de fio condutor para ambas as atividades. É difícil conceber, produzir e administrar empreendimentos de maneira sustentável se as cidades não forem igualmente sustentáveis. Preocu-

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pado com isso – e até para entender a sensação de que parte da culpa pelos problemas urbanos é do setor imobiliário –, o Secovi-SP encomendou à Fundação Dom Cabral (FDC), de Minas Gerais, um estudo específico sobre “como analisar o impacto nas cidades dos grandes empreendimentos”, na frase do professor Rafael Tello, coordenador-técnico do Centro de Desenvolvimento em Sustentabilidade na Construção da FDC. Ao longo de 2011, a FDC pesquisou tudo o que diria respei-

to ao tema. Partiu do conceito de que “a cidade sustentável precisa atender aos objetivos sociais, ambientais, políticos e culturais, bem como aos objetivos econômicos e físicos de seus cidadãos” e de que “deve operar segundo um modelo de desenvolvimento urbano que procure balancear, de forma equilibrada e eficiente, os recursos necessários ao seu funcionamento, seja nos insumos de entrada (terra urbana e recursos naturais, água, energia, alimento, etc.), seja nas fontes de saída (resíduos, es-

que podiam ser maiores”, diz Besserman). Em junho passado, além disso, um decreto implantou “diretrizes de sustentabilidade” para as contratações do governo federal: menor impacto sobre recursos naturais; preferência para matérias-primas e tecnologia de origem local; mais eficiência e inovação no uso de recursos como água e energia; menor custo de manutenção; origem ambientalmente regular dos recursos naturais; maior geração de empregos na mão de obra local.

“Bairro de 20 minutos” – As diretrizes produzirão efeitos nas áreas imobiliária e de construção. Mas os ambientalistas mais críticos argumentam que são ações pontuais, desconectadas de um verdadeiro planejamento urbano, que vai além dos planos diretores dos municípios – e que possa até mesmo indicar ao setor privado o que

A Fundação Dom Cabral estuda o impacto provocado nas cidades pela construção de empreendimentos imobiliários fazer. Alguns defendem um “ministério verde”. Além disso, afirmam, sujeitam-se a meia-travas sob pressão da conjuntura econômica, como os estímulos à venda de carros e um certo esquecimento do etanol vis-à-vis o pré-sal.

Corrente influente de urbanistas prega atualmente o adensamento (para aproveitar a infraestrutura já existente), a

criação de bairros integrados, de uso misto (onde o trabalho fica perto do emprego e do comércio e a exigência de transporte é menor), onde convivência, solidariedade, segurança e recusa à segregação se misturam a preservação de áreas verdes que reduzem a impermeabilização e as “ilhas de calor”.

Enfim, pregam a desmegalopolização, o desencorajamento das migrações, a criação de novos e menores polos. Citam fantásticos projetos no mundo rico, como o de Portland (no Pacífico americano), que desenhou o “bairro de 20 minutos”: com tudo integrado, bondes e bicicletas, os moradores não gastam mais do que esse tempo para se locomover dentro do bairro.

Empresas e governantes já registram essas experiências em sua agenda.

Mas Portland está muito

busca de indicadores goto, poluição, etc.)”. Mapeou as iniciativas inovadoras que ocorrem principalmente no mundo rico: por exemplo, os bairros integrados de Portland, nos EUA, e Oslo, na Noruega, a “miniutopia” de Masdar, nos Emirados Árabes, onde o dinheiro do petróleo está tirando do zero uma cidade para 90 mil pessoas, autossuficiente e totalmente sustentável em energia e transportes. Não se esqueceu, entre os emergentes, das iniciativas de transporte rápido de Curitiba e Bogotá.

Um observatório – O resultado se traduziu no estudo batizado de Indicadores de Sustentabilidade no Desenvolvimento Imobiliário Urbano – uma metodologia circunstanciada que permitirá aos interessados verificar, num segundo estágio, a quanta anda, substancialmente, a sustentabilidade nas cidades brasileiras – ou seja, se estamos caminhando ou se estamos patinando. O trabalho investigou nove grandes temas (com suas subdivisões): construção e infra-

estrutura sustentável (do projeto do edifício à eficiência energética e gestão de materiais); governança; mobilidade; moradia e condições de habitação; oportunidades econômicas; planejamento e ordenamento territorial; questões ambientais; segurança; serviços e equipamentos.

A segunda etapa ainda é objeto de tratativas, segundo Tello.

Ela deverá apontar os indicadores propriamente ditos e poderá prever a criação de um Observatório da Sustentabilidade Urbana.

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tenção. Ninguém tem o mapa completo da mina, mas grande parte pretende ser protagonista desse processo e descobrir um caminho viável e majoritário entre os grupos dos insensatos ecológicos e dos insensíveis econômicos (ou entre os insensatos econômicos e os insensíveis ecológicos, tanto faz).

O Secovi-SP, por exemplo, procura mapear o terreno.

Contratou, na Fundação Dom Cabral (FDC), de Belo Hori-

tos nas edificações. “Só com a adoção de práticas sustentáveis de conservação e uso racional no setor da construção civil é possível reduzir entre 30% e 40% o consumo de energia e água”, diz o CBCS em seu site.

E mais: organizações da sociedade civil – Rede Nossa São Paulo, Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis, Instituto Ethos – lançaram o Programa Cidades Sustentáveis, “uma agenda completa de sustentabilidade urbana, um conjunto de indicadores associados a essa agenda”, que pretende, entre outras coisas, servir de referência nas próximas eleições municipais.

Mas a joia da coroa, em termos de números, são os dados emitidos pela Certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), que atesta a sustentabilidade de um empreendimento.

O LEED, um dos vários sistemas de certificação existentes no mundo, chegou ao Brasil em 2007, pelas mãos da seção local do World Green Building Council, que atua em 130 países. O selo recebeu o primeiro pedido brasileiro (e da América Latina) em 2004. Atualmente, segundo o GBC, “o Brasil é o quarto país no ranking mundial de construções verdes, com 51 prédios certificados e 525 em processo de certificação, atrás apenas dos EUA, Emirados Árabes e TASSO MARCELO/Agência Estado

distante de nós e das principais cidades do mundo. Os prefeitos sabem disso. Como que para mostrar que estão antenados, decidiram exibir pelo menos uma meta concreta na Rio + 20.

Reunidos na Cúpula dos Prefeitos, anunciaram a redução na emissão de gases de efeito-estufa em 248 milhões de toneladas até 2020 e em 1,3 bilhão até 2030 – o Rio promete esforço maior na parte que lhe cabe.

Deve ser um objetivo importante. Eles compõem agora o C40, um grupo que reúne as maiores cidades do mundo (na verdade são 40 participantes, entre os quais Rio e São Paulo, mais 19 afiliados), é apoiado pela Fundação Clinton e representa 14% das emissões globais de efeito-estufa. O presidente do C40 é Michael Bloomberg, prefeito de Nova York. Ciente das responsabilidades, ele tem repetido (e parodiado) um conhecido dito americano: “The buck stops at City Hall” – quer dizer, da prefeitura não passa.

Certificação LEED – As iniciativas que espoucam no setor privado também são dignas de nota. Da cidade sustentável deve surgir o edifício sustentável, e vice-versa. Isso engloba do projeto à pesquisa de novos materiais, do reuso da água à energia solar, do tratamento dos resíduos a uma eficiente iluminação interna e manu-

Besserman, da PUC-Rio: sem receitas prontas

zonte, um estudo sobre indicadores de sustentabilidade urbana (ver o quadro da página 18).

O Sinduscon, de sua parte, também se engaja – e participou ativamente da Rio + 20. O Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS) nasceu como fruto da articulação de lideranças empresariais, profissionais, pesquisadores e tem comitês temáticos para estudar energia, água, materiais, proje-

cer e outro tanto para fazer a inexorável transição para uma economia de baixo carbono”.

Ele não tem dúvidas de que, primeiro, “o grande salto da Rio + 20 foi a junção dos três pilares”; segundo, o setor privado, “não necessariamente inimigo”, pode ser um fator favorável; terceiro, abre uma oportunidade estratégica para o Brasil, dono de matriz energética renovável. “É a nossa competitividade soft”.

Se conseguirmos descobrir como continuar – ou apressar – essa caminhada, a cidade sustentável e os terráqueos agradecerão. No célebre conto A autoestrada do sul, o escritor Julio Cortazar narra a história de um monumental congestionamento num fim de semana praieiro.

Lembre-se de que os franceses e europeus, que têm transporte de massa, aprenderam a usar o carro só nessas situações. Na volta, os viajantes encontraram um férreo bloqueio que durou semanas. Forçados a se comunicar, tornaram-se solidários, criaram redes de apoio aos doentes, conseguiram suprimentos básicos que os mais ágeis redistribuíam, cediam cobertores e casacos, namoravam no escurinho das cabines para fugir do frio cortante da madrugada. Um belo dia, o paredão se abriu, as luzes da cidade despontaram, os carros começaram a andar e logo, logo sumiram na estrada retomando a velocidade normal. Voltaram todos à sua vidinha costumeira – só que agora lamentando o fim dos prazeres do congestionamento perdido. Talvez o futuro nos reserve, domadas as ameaças do presente, um jeito melhor de fazer amigos.

Attílio

Attílio

China”. Um edifício LEED custa até 7% mais caro, segundo o GBC (há quem calcule 15% mais, como Besserman Vianna, que reconhece que o pay back, ou taxa de retorno, “é muito bom”). O retorno vem, de acordo com o GBC, da redução dos custos operacionais, como água e energia; da melhora da qualidade interna, ou seja, mais luminosidade, menos ar condicionado; da valorização do imóvel; e da reputação ligada à sustentabilidade. “A redução na energia vai a 30%; é de 50%, no de água; de até 80%, nos resíduos; de 9% em média, no custo de operação; e ocorre uma valorização de 10% a 20% no preço de revenda”, diz o GBC. Transição inexorável – O Brasil, como se vê, dá alguns passos adiante rumo à sustentabilidade. Para muitos, os passos ainda são lentos, mas não há alternativa. Haverá mudança nos preços relativos e “o custo de emitir gases efeito-estufa afetará tudo”, prevê Besserman. “Em 1873 e 1929, o mundo teve duas grandes recessões e levou 20 anos para enfrentá-las”, acrescenta. “O momento atual é semelhante. Levaremos mais 20 anos para voltar a cres-

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Cláudio Bernardes

ntrevista II

Presidente do Secovi

“O crédito imobiliário trouxe muita gente para o mercado” A frase é do presidente do Secovi, Cláudio Bernardes, para quem a mudança nas regras das cadernetas de poupança “está ocorrendo sem problemas”

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fosse preciso retirá-los. As alternativas não são muitas”, assinala.

Engenheiro civil formado pelo Mackenzie, Bernardes fez pós-graduação na Inglaterra, onde foi professor de matemática e de estruturas de concreto. Responsável pela Universidade Secovi, defende a criação

de um modelo educacional para o setor da construção civil, com três objetivos: formação e informação; estudos e textos técnicos; e indução à pesquisa científica.

Tradicional loteador e incorporador, Bernardes atua na área de desenvolvimento imobiliário por intermédio de sua empresa, a Ingaí, responsável por condomínios na Capital e em cidades do interior de São Paulo. Tomou a decisão de não entrar na onda dos IPOs, em 2007/2008, e não está arrependido. “Voltamos à origem, como loteadores”, observa.

Assumiu o sindicato num momento de transição do mercado imobiliário, após uma fase de euforia. À Revista do SFI, declarou: “Esse boom do mercado, que não é bolha, teve um certo alinhamento com a economia - que apresentou bom desempenho, o patamar de renda muDivulgação Secovi-SP

A função social da construção civil é equilibrar a oferta e a demanda de moradias, afirma o presidente do sindicato da construção (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, desde fevereiro à frente da entidade para o mandato 2012-2014. Em outras palavras, a política do Secovi para o triênio é atender à demanda crescente de habitações nas cidades, com o cuidado de avaliar as melhores alternativas, como o desenvolvimento dos municípios da Grande São Paulo e a melhoria dos meios de transporte, para favorecer a qualidade de vida dos habitantes.

No Brasil, observa Bernardes, 85% da população já vive nas cidades, porcentual muito superior à média mundial, da ordem de 50%. “Em dez anos, foram produzidas, em São Paulo, habitações para dois milhões de pessoas quase uma Belo Horizonte. Imagine se

Bernardes, do Secovi: função social da construção

dou. A oferta de crédito imobiliário trouxe mais gente para o mercado, com a possibilidade de ter juro menor. Mesmo lastreado em funding de curto prazo, a caderneta, o crédito imobiliário para operações de longo prazo trouxe muita gente para o mercado. É um fator de estímulo à atividade. A mudança da caderneta está ocorrendo sem problemas”.

Bernardes não concorda com a tese de que os preços dos imóveis subiram exageradamente, enfatizando: “Eles estiveram reprimidos durante muito tempo. Num período de 10 a 12 anos tivemos um crescimento real dos preços da ordem de 30%. Está associado ao mercado. Houve um aumento de custos, de preços e a manutenção de margens. O preço subiu o que o mercado absorveu”.

A oferta de crédito imobiliário é satisfatória e trouxe mais gente para o mercado, com a possibilidade de pagar um juro menor, e é um importante fator de estímulo à atividade da construção civil

Revista do SFI - Há alguns dias o Secovi distribuiu um livro sobre os centros urbanos, do professor de Harvard e pesquisador norte-americano Edward Glaeser, com uma vigorosa defesa da verticalização das cidades. É um livro premiado, mas parece sob medida para os conceitos defendidos pelo sindicato.

Claudio Bernardes Foi uma feliz coincidência com o pensamento sobre o desenvolvimento dos grandes centros. Eu já estava lendo o livro, na versão original, em inglês. Quando vimos que estava traduzido, enviamos alguns exemplares para várias pessoas.

O senhor tem defendido a verticalização, como em recente artigo publicado pelo jornal O Estado de S.Paulo?

O problema não é a verticalização, ou o adensamento. Os críticos vinculam essas questões a caos urbano. Mas, como oferecer 30 mil unidades por ano na cidade? Estamos abertos a soluções. Estou encomendando estudos para saber o que teria ocorrido em São Paulo se não tivessem

Em dez anos, foram produzidas, em São Paulo, habitações para dois milhões de pessoas; o que teria ocorrido sem essa produção de 30 mil unidades por ano, indaga Bernardes

sido construídos esses 30 mil imóveis por ano no município, nos últimos anos. Em dez anos, foram produzidas habitações para dois milhões de pessoas – quase uma Belo Horizonte. Imagine se fosse preciso retirá-los. As alternativas não são muitas. Ou se descentraliza a economia, ou se estabelecem mecanismos para permitir que as pessoas morem fora, mas tenham acesso às áreas centrais, facilitando seu deslocamento. Pode-se pensar na criação de polos sustentáveis, por exemplo. Há anos um especialista, Richard Gilbert, preocupado com o aumento da população em Toronto, procurou exemplos de cidades que haviam contido o fluxo de habitantes. Só encontrou no Cambodge [onde um ditador sanguinário, Pol Pot, expulsou a população para o interior e mandou matar centenas de milhares de pessoas].

Tem uma história longa da construção. Sua empresa, a Ingaí, nasceu em 1949...

A empresa tem 63 anos, foi fundada por meu pai antes do meu nascimento. Comecei em 1979. Na origem, fazíamos loteamentos residenciais. Depois, a partir de 1982, fizemos incorporações, em São Paulo. Mais tarde, com a febre dos IPOs (ofertas primárias de ações das construtoras que abriam o capital), voltamos às origens. Não é fácil ter uma empresa de 63 anos. O perfil é conservador.

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Quais os grandes desafios do mercado imobiliário, em São Paulo e no Brasil, hoje?

No Brasil é a dificuldade das grandes cidades. A realidade urbana é difícil. No País, 85% da população mora em áreas urbanas, versus 50% no mundo.

Nos próximos 40 anos, o porcentual no mundo deverá atingir 80%. As cidades têm de se preparar para isso. Temos 85% da população vivendo em áreas que representam apenas 0,5% do território nacional. Há áreas pequenas para muita gente. O enfoque ambiental tem de ser muito diferente para as áreas urbanas.

O Código Florestal, ao sair da Câmara, havia ignorado as áreas urbanas. É preciso criar mecanismos de uso ambiental da área urbana. Imagine o Parque Ibirapuera ter de criar 50 metros de mata ciliar. No tempo do Oswaldo Cruz (o cientista que criou a vacina contra a malária) falava-se em eliminar as matas ciliares por causa

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da doença. No Brasil, 15% do território é reserva indígena, 46% é da União ou unidades de conservação, quase 30% são áreas agrícolas e apenas 0,5%, urbanas. Mais de dois terços devem ser protegidos pelos índios e pelo governo. Um segundo problema é a segurança jurídica, que vale não só para o mercado imobiliário, mas para todas as atividades. Há parâmetros definidos em cada cidade.

Aí vem o Ministério Público e diz que uma lei que vige há 12 anos tem um vício de origem,

Mesmo lastreado em funding de curto prazo (ou seja, na caderneta), o crédito imobiliário para operações de longo prazo trouxe muita gente para o mercado. É um fator de estímulo à atividade. A mudança da caderneta está ocorrendo sem problemas.

O que espera do funding pós-caderneta, com instrumentos mais sujeitos ao mercado e suas oscilações, com estrutura de juros diferente?

Aos poucos, vamos transformar o mercado com as letras (Letras de Crédito Imobiliário), os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Com o tempo, as taxas vão se acomodar. Vamos ter papéis competitivos. O custo vai se adaptar à realidade.

Attílio

Como vê São Paulo? No que a construção civil torna a cidade melhor para viver?

A construção civil tem uma função social – equilibrar oferta e demanda. O efeito positivo é evitar que os preços disparem.

A cidade é abastecida de um bem essencial. Lutamos para que haja mecanismos de financiamento adequado, regras de uso e ocupação do solo, para criar unidades que possam ser colocadas no mercado. Temos que produzir imóveis que caibam no bolso do consumidor.

e como há um prédio construído, que se derrube o prédio. É um problema sério. Há outras questões interpretativas. A segurança jurídica é essencial.

Como vê o crédito imobiliário? A oferta é satisfatória?

Esse boom do mercado, que não é bolha, teve um certo alinhamento com a economia – que apresentou bom desempenho, o patamar de renda mudou. A oferta de crédito imobiliário trouxe mais gente para o mercado, com a possibilidade de ter juro menor.

Nos últimos dias, o Sinduscon divulgou pesquisa mostrando menos otimismo com o setor da construção...

Nos últimos meses, o clima não foi de tanto otimismo. É um momento que induz ao pessimismo.

Quando alguns formadores de opinião acreditam que a economia não está indo tão bem, há uma postergação dos investimentos, menos negócios, a economia reduz o ritmo. Não tenho razão para acreditar que a economia não estará bem.

Os fundamentos macroeconômicos são saudáveis e estamos sobrevivendo a uma crise sem precedentes nos Estados Unidos e ainda mais na Europa.

Mas temos potencialidades internas e externas, temos o que

Além do sindicato, dirige a Universidade Secovi...

Desde os tempos de faculdade gosto de dar aulas, de matemática, de física. Na Inglaterra, onde fiz pós-graduação, dava aulas de estrutura de concreto. Foi uma experiência interessante. Pode-se imaginar um modelo, com três objetivos: formação e informação; estudos e textos técnicos; e indução à pesquisa científica.

O livro sobre os centros urbanos trata de várias metró-

poles no mundo, como Paris, Nova York, Londres, Detroit ou Bangalore. E São Paulo?

Valeria apenas a gente estudar o caso de São Paulo. Há uma carência de professores, é preciso desenvolver o treinamento. É um problema de ‘andragogia’ – como ensinar adultos.

Como avalia o Termo de Ajuste de Conduta (TAC) sobre os atrasos nas obras, firmado pelo Secovi no ano passado?

Os atrasos tiveram uma razão pontual e objetiva. Eles

de cada empresa. Houve uma diminuição das margens.

Qual a posição da entidade quanto aos embaraços na esfera municipal, que ganharam as manchetes?

Não tínhamos a menor noção, o que temos a fazer é lamentar. Somos radicalmente contra quaisquer irregularidades. Propusemos ao Ministério Público estabelecer princípios de política pública para evitar a repetição dessas coisas.

Quais são as prioridades para sua gestão no Secovi?

A questão é a das cidades. Temos que discutir novos modelos de ocupação. A solução para as metrópoles já está compreendida na política para as megametrópoles. Hoje temos São Paulo, Campinas, São José dos Campos, Santos, Guarulhos. São cinco metrópoles que se interconectam. O crescimento já é desordenado. Temos de planejar o crescimento de forma adequada, com comunicação e transporte eficientes, ocupação organizada. O grupo de cidades tem de funcionar melhor. E há a sustentabilidade. Mais do que uma palavra da moda, significa cuidar dos mecanismos que atendam aos problemas ambientais, sociais e econômicos. A questão não está madura no ambiente urbano. É muito mais do que prédios verdes. Muito da questão da sustentabilidade tem sido puro marketing.

Divulgação Secovi-SP

exportar. Sou otimista quanto ao futuro. Não acredito no esgotamento do ciclo favorável.

O Banco de Compensações Internacionais (BIS) também divulgou um estudo em que falava do risco de excesso de crédito no Brasil, com uma elevação expressiva dos preços dos imóveis em São Paulo e no Rio. Não há excesso de crédito, a oferta é compatível com a demanda. Quanto aos preços, eles estiveram reprimidos durante muito tempo. Num período de 10 a 12 anos tivemos um crescimento real dos preços da ordem de 30%. Está associado ao mercado. Houve um aumento de custos, de preços e a manutenção de margens. O preço subiu o que o mercado absorveu.

Não há espaço para novas altas de preços. Os preços tendem à estabilização. Houve uma queda de 27% no volume de lançamentos no primeiro quadrimestre, um sinal do ajuste da oferta e da demanda. O ciclo imobiliário é longo.

“Os preços estiveram deprimidos por muito tempo, num período de 10 a 12 anos cresceram apenas 30% reais.

Isso está associado ao mercado” não ocorriam antes do boom imobiliário. Em 2008, com o pico da demanda, faltou a conciliação entre a capacidade de produzir e a produção efetiva.

Não havia equipes, mão de obra, em quantidade suficiente. Muitos engenheiros não trabalhavam na área da construção, mas nos bancos. Houve um período de adaptação, mas no que já estava vendido, houve atrasos. Isso é ruim.

Discutimos durante nove meses com o Ministério Público, foi feito o TAC, com custos para o setor, que dependeram

Fábio Pahim Jr.

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lienação fiduciária

Os 15 anos de um instituto inovador Melhim Namem Chalhub Jurista, especializado em Direito Imobiliário Criada pela Lei 9.514/97, o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel chega aos 15 anos com uma notável história de sucesso. Entre 1997 e 2011, os financiamentos imobiliários saltaram de 35 mil para 1 milhão – e se tão extraordinário desempenho não se deve apenas à alienação fiduciária, certamente sem o novo instituto não haveria essa escalada. O peso decisivo da alienação fiduciária nas operações de crédito imobiliário deve-se à sua extraordinária eficácia, em especial, se comparada à da hipoteca e demais garantias tradicionais.

Alguns aspectos cruciais da alienação fiduciária devem ser enfatizados. Pela garantia fiduciária, o devedor (fiduciante) transmite a propriedade ao credor (fiduciário). Se o devedor falir, o imóvel não será incorporado à massa falida e continuará respondendo exclusivamente pela dívida garantida. A transmissão da propriedade ao credor é temporária e alocada num compartimento separado do patrimônio do credor fiduciário (chamado patrimônio de afetação), onde permanece blindado contra riscos patrimoniais do credor e do devedor, até a liquidação da dívida garantida. Na feliz expressão do advogado Osmar Roncolato, é uma “propriedade circunstancial”, pois se destina apenas à finalidade para a qual foi constituída. No curso da operação de crédito, o bem permanece encapsulado, imune aos efeitos da

insolvência tanto do credor fiduciário como do devedor fiduciante. E uma vez cumprida a finalidade, a propriedade fiduciária extingue-se e o bem retorna ao patrimônio do devedor.

Dadas essas características, a alienação fiduciária cumpre à risca o papel para o qual foi desenvolvida, propiciando elevado grau de eficiência na recomposição do fluxo de pagamento dos empréstimos imobiliários, o que reduz incertezas, elimina a maior parte dos custos de transação presentes nos contratos garantidos por hipoteca e contribui para a diminuição dos riscos do crédito imobiliário.

A execução do crédito com garantia fiduciária é procedida mediante notificação do devedor, efetivada pelo oficial do Registro de Imóveis da situação do imóvel objeto da garantia ou por oficial de Cartório de Títulos e Documentos. Pela notificação, é concedido prazo de 15 dias para pagamento das prestações vencidas e não pagas. Não efetivada, nesse prazo, a purgação da mora, o credor fiduciário recolhe o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e obtém a averbação da consolidação da propriedade em seu patrimônio, seguida de leilão de venda e acerto dos haveres com o antigo devedor. Eventualmente, pode ser dispensada a realização do leilão, em caso de transação entre as partes, inclusive por meio de dação em pagamento do direito eventual do devedor ao credor.

O peso decisivo da alienação fiduciária deve-se à sua enorme eficácia, em especial se comparada à da garantia hipotecária

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lidade, por força de lei, está investido do conjunto de poderes que caracteriza a propriedade plena – isto é, usar, gozar e dispor da coisa “e o de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”, como dispõe o art.

1.228 do Código Civil.1 E, uma vez investido no direito de propriedade plena, está legitimado a se apropriar dos frutos da coisa, dela dispor e se apossar, pelos meios legais.

Em relação à propriedade adquirida por decorrência do inadimplemento do devedor fiduciante, o meio legal para o antigo credor fiduciário obter a posse do imóvel é a ação de reintegração de posse regulada pelo art. 30 da Attílio

Qualidade da garantia – No primeiro trimestre de 2012, os financiamentos com alienação fiduciária registraram inadimplência de apenas 1,3%, conforme dados da Abecip relativos aos financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Em 2011, levantamentos recentes indicam que, de cada 100 devedores notificados, entre 80 e 90 pagam as prestações vencidas, em cartório ou diretamente, no escritório do credor fiduciário, seguindo o contrato seu curso normal. E oscila entre 80 a 90 dias a duração média do procedimento de cobrança até que o devedor efetive o pagamento das prestações vencidas ou renegocie o crédito com o credor fiduciário.

Dos devedores notificados, um porcentual de apenas 10% a 20% deixa de pagar, e os imóveis, consolidados no patrimônio do credor fiduciário e levados a leilão, para arremate por terceiros ou permanecer consolidados no patrimônio do antigo credor fiduciário. Da notificação ao término do leilão, o prazo médio dos procedimentos é da ordem de um ano.

Realizado o leilão, alguns devedores têm questionado o procedimento em juízo, requerendo, na maioria das vezes, a restituição das quantias que pagaram, a exemplo do que ocorre com o resultado da resolução da promessa de compra e venda.

O porcentual de ações judiciais propostas com base nessa defesa é da ordem de 10% a 20% dos casos levados a leilão – ou seja, os questionamentos judiciais se limitam a cerca de 2% dos devedores em mora.

Dúvidas em pauta – Algumas questões relativas à alienação fiduciária ainda têm sido alvo de algumas dúvidas e incertezas – e uma delas diz respeito à legitimidade para propositura da ação de reintegração do imóvel cuja consolidação já foi averbada no Registro de Imóveis. Já se sustentou que o antigo credor fiduciário estaria obrigado a distribuir a ação apenas depois de ter realizado os dois leilões previstos na lei, sob alegação de que a consolidação da propriedade no seu patrimônio só estaria “confirmada” depois disso. A alegação não tem procedência, pois o ato que confere a propriedade plena ao credor fiduciário é a averbação da consolidação na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis.

Com a averbação, o antigo credor fiduciário torna-se proprietário pleno do imóvel. Nessa qua-

Lei 9.514/1997. Observe-se que o contrato de alienação fiduciária confere a posse direta ao devedor fiduciante e lhe assegura o direito de exercê-la somente “enquanto adimplente” (Lei 9.514/1997, art. 24, VI). Disso decorre que, a partir do momento em que ele se torna inadimplente, perde o direito de exercer a posse.

Em decorrência do inadimplemento e da consequente averbação da consolidação, a posse que o fiduciante vinha exercendo torna-se injusta, aí surgindo o direito do antigo credor fiduciário – agora proprietário pleno – de obter a reintegração na posse. Essa reintegração na posse é assegurada ao fiduciário tão logo consolidada a

1. Código Civil:”Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

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propriedade e independentemente da realização do leilão, pois a consolidação é ato que se efetiva por efeito do inadimplemento, que por sua vez caracteriza o esbulho possessório.

Observe-se que, ao estabelecer o procedimento de reintegração de posse do imóvel que foi objeto de propriedade fiduciária, o art. 30 da Lei 9.514/1997 a assegura “ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores (...), desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome”2. Ou seja, o fiduciário é legitimado e o requisito é a consolidação.

São dois, assim, os dispositivos legais que afirmam a legitimidade do antigo fiduciário para obtenção da posse do imóvel mediante reintegração: primeiro, o inciso V do art. 24, ao conferir a posse ao fiduciante “enquanto adimplente”, donde ela se torna injusta a partir do momento em que o antigo fiduciante se torna inadimplente; e, segundo, o art. 30 da Lei 9.514, ao assegurar ao credor fiduciário a reintegração a partir da “consolidação da propriedade em seu nome”.

A matéria foi objeto de recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.155.716DF, relatada pela ministra Nancy Andrighi). A decisão deixa claro que não se exige a realização do leilão para a propositura da ação de reintegração de posse, bastando a consolidação da propriedade em nome do antigo fiduciário, pois, “resolvido o contrato do qual emergia o fundamento da posse derivada, esta retorna ao seu antigo titular, podendo-se interpretar a permanência do antigo possuidor [o antigo fiduciante] no bem como um ato de esbulho.”

Destaca-se, no voto da relatora: “A reintegração na posse, disciplinada pelo art. 30, pode ocorrer sem esses leilões? A leitura isolada do art.

30 da Lei 9.514/97 indica que sim. Não há, nessa norma, em princípio, qualquer indicação de que a reintegração da posse não deva ser deferida em favor de seu proprietário, independentemente da realização dos leilões (...) o recorrido [fiduciário] resolveu o contrato que fundamentara a posse do

imóvel pelos recorrentes [antigos devedores fiduciantes], de modo que o fundamento dessa posse se esvaiu (...). A posse, pelos recorrentes [antigos devedores fiduciantes], decorria do contrato que estes haviam firmado com o próprio recorrido.

Resolvido esse contrato, o fundamento de seu poder de fato sobre o bem desapareceu.” (grifamos) Disso decorre que, uma vez verificado o inadimplemento e, em consequência, a consolidação, conclui o acórdão, “deve ser dado ao imóvel sua natural destinação econômica. A permanência daquele que promoveu esbulho do bem [o antigo fiduciante] no imóvel não atende a essa destinação.”

E por que o leilão não é “ato confirmatório” da consolidação da propriedade? Porque o leilão é apenas um procedimento destinado a fornecer meios financeiros para a compensação de haveres entre o antigo credor e o antigo devedor. No momento do leilão, não há mais contrato de crédito nem de alienação fiduciária. Pela Lei 9.514/1997, o contrato se extingue por efeito do inadimplemento, que ocorre pela não purgação da mora pelo devedor fiduciante. É desse fato que resulta a consolidação e o subsequente acerto de contas entre antigo devedor e antigo credor.

Questões como essa poderão surgir no curso da aplicação da nova garantia, pois a legislação é incipiente e pode suscitar dúvidas e incertezas por falta de precedentes. Mas, apesar de eventuais questionamentos, os registros estatísticos demonstram o atendimento da demanda de todos os segmentos interessados, seja o mercado consumidor ou o setor da produção e do financiamento.

Comparada ao instituto da hipoteca, a alienação fiduciária é um notável fator de incremento dos negócios imobiliários, quando se atenta para o índice ínfimo de inadimplência e o fato de que 80% a 90% das situações de mora são equacionadas num prazo médio – extraordinariamente curto para as práticas imobiliárias brasileiras – de 80 a 90 dias.

O artigo 30 da Lei 9.514/97 assegura ao credor fiduciário a reintegração a partir da consolidação da propriedade em seu nome

2. Lei nº 9.514/1997: Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.”

28 - SFI

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I

nadimplência

Nos contratos com alienação, índices muito favoráveis Leonardo Rangel Economista da Inteligência de Mercado da Abecip

O crédito tem papel relevante no desenvolvimento econômico e é fundamental tanto para a produção como para o consumo das famílias.

Mas, antes do Plano Real, era escasso e caro, entre outros motivos, pelo elevado risco de inadimplência. A adimplência – o oposto de inadimplência – é característica dos créditos saudáveis, bons para credores e devedores.

Em 1994, quando os riscos creditícios ainda eram muito elevados, os empréstimos totais limitavam-se a R$ 190 bilhões, montante que evoluiu para R$ 2,03 trilhões, em 2011, crescendo mais de 11 vezes, e para R$ 2,16 trilhões, em junho. A

relação crédito/PIB passou de cerca de 20%, em 1994, para 50,6%, no primeiro semestre deste ano. O crédito imobiliário, em especial, iniciou uma forte reação em meados da década passada: em 2004, os financiamentos com recursos das cadernetas de poupança (SBPE) somavam apenas R$ 3 bilhões, chegando perto dos R$ 80 bilhões no final de 2011, ou 26 vezes mais.

O crescimento da oferta de crédito imobiliário ocorreu na esteira da estabilização monetária e de avanços macroeconômicos significativos, combinando a queda do desemprego e o aumento da renda real com a modernização do arcabouço jurídico do setor. Instrumentos jurídicos inovadores conferiram segurança ao crédito imobiliário, com destaque para a alienação fiduciária de bens imóveis.

A alienação fiduciária é o grande marco divisório na avaliação da qualidade dos contratos. Com

fINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS COM RECURSOS DA POUPANÇA

PARTICIPAÇÃO DOS CONTRATOS SEGUNDO ENQUADRAMENTO

A inadimplência – baixíssima nos contratos habitacionais firmados após 1998, a maioria dos quais com garantia de alienação fiduciária – só é mais alta nos contratos antigos, com garantia hipotecária, firmados em tempos de hiperinflação e planos heterodoxos.

R$ Bilhões 79,9

89%

Âmbito do SFH

56,2

30,0

34,0

18,3 3,0

4,9

2004

2005

30 - SFI

11%

9,3

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Taxa de Mercado

a alienação fiduciária, a E estes contratos deinadimplência tornouvem ser divididos em -se baixíssima – apenas dois grandes grupos, 1,3% dos contratos sob dependendo da data sua tutela registram em que foram realizaatraso superior a três dos: os originados até meses. Se a inadimplênjunho de 1998 e os poscia é mais elevada no teriores. conjunto de operações No primeiro grude crédito imobiliário po (dos contratos ori(chegando a 4,7%, em ginados até junho de maio, segundo o Banco 1998) estão as operaCentral), isto se deve ções firmadas, em sua exclusivamente às opemaioria, antes da esrações antigas e à divertabilização monetária sidade dos contratos. de 1994. São contratos Ou seja, o porcentual influenciados pela hide inadimplência apuperinflação dos anos rado pelo BC não refle80 e início dos 90, em te a situação da maioria que predominavam os dos contratos, pois inmecanismos heterodocorpora os contratos velhos, firmados sob condixos destinados a atenuar o impacto inflacionário. ções bem diferentes.

No segmento de crédito habitacional, em A distribuição cronológica dos contratos alguns momentos, os contratos foram objeto explica os dados: em maio de 2012, havia poude ingerência. Em lugar das regras pactuadas, co mais de 1,1 milhão de contratos imobiliários as prestações foram reajustadas por parâmetros nas carteiras de crédito dos agentes financeiros, atrelados à correção salarial e ao comprometiconsiderando apenas os realizados com recursos mento de renda do mutuário. Em resumo, a presdas cadernetas. Estes contratos podem ser classitação era corrigida em porcentual inferior à que ficados segundo o seu enquadramento: i) Âmbito resultaria do emprego dos parâmetros previstos do SFH, que incorpora financiamentos habitacioinicialmente nos contratos. nais com valor de avaliação de até R$ 500 mil; e A mudança das regras acordadas provocou ii) Carteira Hipotecária (Taxa de Mercado), onde um efeito colateral: ao término do prazo do fiestão os créditos a imóveis comerciais e habitacionanciamento, o saldo remanescente continuava nais com valor de avaliação acima de R$ 500 mil. elevado, uma vez que se manteve sendo corrigido Mesmo entre o 1,1 milhão de contratos, uma pelo indexador previsto inicialmente, que invaparte deles não pode riavelmente era supeser objeto de segregarior ao índice de correINADIMPLÊNCIA ção cronológica, não ção das prestações. Em sendo considerados decorrência dessa dispaContratos assinados até jun/1998 – em % nesta análise. São os ridade, o montante das 56,3 55,8 financiamentos enprestações pagas pelo 53,9 quadrados na Taxa de mutuário era insuficienMercado (125 mil conte para quitar o saldo re48,4 tratos, cerca de 11% do manescente ao final do 46,4 44,4 44,7 estoque, em maio de prazo de financiamento.

43,1 2012) Em muitos casos, os con41,3 O foco deste exercítratos se tornaram impa37,8 cio são os financiamengáveis, gerando inadimtos habitacionais que, plência extremamente por suas características, elevada, acima dos 50%.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 estão enquadrados na Vale lembrar que, _06 faixa Âmbito do SFH. até a década de 90, a

A introdução do mecanismo de alienação fiduciária nos contratos de crédito imobiliário provocou uma revolução na qualidade das operações, reduzindo a níveis baixíssimos a inadimplência, ao contrário do que ocorria no passado, antes de 1998, quando predominavam a hipoteca e o ônus dos choques heterodoxos

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PARTICIPAÇÃO DOS CONTRATOS SEGUNDO período de originação

INADIMPLÊNCIA Contratos assinados após jun/1998 – em %

95%

11,2

Originados após jun/98

9,7 8,5 6,3 4,2 3,1

2,6

2,1

2,0

1,9

2011

2012 _06

5%

Originados até jun/98

2003

2004

2005

2006 2007

2008

2009 2010

hipoteca predominava como instrumento de cente incorporação da alienação fiduciária, criada garantia. Dadas suas características intrínseem 1997 e que ganhou corpo na década passada. cas, as dificuldades de execução eram substanPelos dados da Abecip, considerando apenas ciais e explicam, em parte, o fato de os conos contratos com alienação fiduciária, a inadimtratos com garantia hipotecária e alta grau de plência é ainda mais baixa, 1,3% no final do 1º inadimplência ainda perdurarem nas carteiras trimestre (Censo de Inadimplência de março de dos bancos.

2012). Esse mesmo Censo demonstra que tal gaFelizmente, esses contratos – chamados “deserantia está sendo usada em 95% dos contratos. quilibrados” – representavam, em maio de 2012, Índices de inadimplência tão baixos estão remenos de 5% do estoque, não implicando amealacionados ao momento econômico vivido pelos ça de risco sistêmico. mutuários nos últimos anos, mas também ao rigor O segundo grupo é formado pelos contraprudencial dos emprestadores. tos posteriores a junho de 1998, ou seja, firmaNo crédito habitacional, o comprometimendos quando a estabilidade monetária já predoto de renda não deve ser superior a 30%. E a parminava. cela do valor do imóvel efetivamente financiada Além do ganho incalculável para o País (LTV) é pouco superior a 60% (em junho, no decorrente da adoção de metas de inflação, SBPE, o porcentual exato foi de 63,2%), o que Lei de Responsabilidade Fiscal, busca do equisignifica segurança para os contratos. líbrio das contas públicas, saneamento do sisO amadurecimento da população também tema financeiro, desenvolvimento do mercado é fator decisivo. Tomar crédito habitacional é de capitais e favorecimento das políticas de uma ação racional. Em caso de dificuldades, os inclusão social e distribuição de renda, a estamutuários dão preferência à quitação da dívida bilidade monetária foi benéfica para o crédito imobiliária, em que as condições de crédito são imobiliário. satisfatórias, com praOs financiamenzos longos e juros em INADIMPLÊNCIA tos habitacionais requeda. alizados após o PlaO crédito imobiliáAlienação Fiduciária – em % no Real apresentam rio tende a ocupar uma 1,4 1,4 inadimplência bastanparcela mais importante 1,3 te reduzida, de apedas carteiras dos bancos, 1,2 1,2 nas 1,9%, em maio de atendendo à demanda 1,0 2012, considerando de mutuários e construtoos contratos com gares. Os índices baixos de rantia hipotecária e inadimplência revelam a alienação fiduciária. boa qualidade do crédito O excelente nível de imobiliário, favorecendo 2011 2009 2008 2007 2010 2012 adimplemento dos musua expansão sustentável, _03 tuários se deve à cresno longo prazo.

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NOTAS & FATOS Os brasileiros estão fazendo mais poupança, evitando o consumo imediato e planejando o consumo futuro, avaliou o presidente da Abecip, Octavio Lazari Junior, em entrevista à imprensa, em fins de julho. A captação recorde do mês (R$ 8,2 bilhões, segundo os dados do BC, dos quais R$ 6 bilhões no SBPE) confirma a prudência das famílias. Com mais reservas, elas disporão de melhores condições para retomar a demanda de empréstimos, nos próximos meses, com a melhora do ambiente econômico.

Valorização imobiliária Em 2010 e 2011, segundo pesquisa da Global Property Guide, publicada pelo jornal Brasil Econômico (25/5), os imóveis localizados em São Paulo mostraram, respectivamente, valorização de 23,49% e 27,82%. Dados mais recentes, do ZAP-Imóveis, revelaram que o crescimento dos preços

Com a queda dos juros básicos, cresce o número de fundos imobiliários cujas cotas são negociadas em Bolsa, atendendo ao interesse dos investidores por liquidez. A aplicação demonstrou atratividade, propiciando, em média, retorno superior ao do CDI.

A criação do SFI Conhecedor profundo das instituições do País, o ex-ministro Arnaldo Prieto (foto) desempenhou papel decisivo na criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que incorporou ao marco regulatório a alienação fiduciária de bem

O crédito na América Latina Em 22 de agosto, Lazari Junior participou da XLVII Conferencia Interamericana Para La Vivienda, realizada na Cidade do México, em painel sobre políticas para promover a poupança para financiar a habitação.

Em apresentação, destacou a segurança do Sistema Financeiro Brasileiro, com ênfase nas fontes de recursos, financiamento da casa própria e expectativas de expansão do setor de crédito imobiliário no País.

Fundos imobiliários atraem

começa a desacelerar, indicando que passou a fase de euforia.

Entendendo a alienação fiduciária divulgação Abecip

Planejando o futuro

Ministro Prieto: força ao SFI

imóvel, a securitização e o patrimônio de afetação. Como diretor de assuntos institucionais da Abecip em Brasília, Prieto – falecido em 3 de julho – foi um dos responsáveis pela modernização do crédito imobiliário no Brasil. “Um homem de visão, respeitado pelos meios sindicais, jurídicos e parlamentares, nos quais transitou com serenidade e competência” – assim “o ministro”, como era conhecido, foi qualificado pelo ex-presidente da Abecip Anésio Abdalla, em cuja gestão foi promulgada a Lei 9.514/97, que criou o SFI.

O jurista Melhim Chalhub acaba de lançar livro sobre os 15 anos da introdução no País do instituto da alienação fiduciária – “Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais - Estudos e Pareceres”, com prefácio do deputado José Chaves, relator do projeto que deu origem à Lei 9.514/97, de criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Quadros reforçados Com ampla experiência na área de crédito imobiliário, José da Silva Aguiar, economista formado pela PUC-SP e pós-graduado em Gestão Empresarial pelas Faculdades Trevisan e em Negócios Imobiliários pela FAAP-SP, assumiu em julho a superintendência técnica da Abecip.

Aguiar foi gestor do crédito imobiliário do Bradesco entre janeiro de 1973 e junho de 2012. Na Abecip, já havia atuado como diretor setorial da Comissão de Produtos de Crédito Imobiliário e Vendas (COMPROVE).

Fábio Luiz Elizeu

SFI - 33

P

ortabilidade

Juros, concorrência e a Lei 12.703/12 Teotonio Costa Rezende Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios No mercado financeiro brasileiro, enquanto a portabilidade do crédito comercial, principalmente do crédito consignado, é prática já consagrada, a portabilidade do crédito imobiliário ainda é incipiente. Embora regulamentada há bastante tempo, na prática, se comparada ao volume de novos negócios de financiamentos habitacionais, a participação das transações caracterizadas como portabilidade é inexpressiva. Apenas recentemente a portabilidade do crédito imobiliário passou a ter maior destaque tanto por parte dos órgãos reguladores quanto das instituições financeiras e, também, por parte da imprensa. Aliás, em termos ‘legais e normativos’, a expressão portabilidade do crédito imobiliário só passou a existir a partir da MP 567/2012 – antes dela, era caracterizada como ‘substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia entre instituições financeiras’.

Entre os obstáculos à portabilidade do crédito imobiliário, destaque-se os custos cartorários com a transferência da garantia entre as instituições financeiras cedentes e cessionárias e os procedimentos operacionais, com ênfase na falta de padronização destes. Há também a justificada e natural falta de motivação dos principais players do mercado em fomentar esta modalidade de operação, pois o foco era e deve continuar sendo centrar esforços na originação de novos créditos. E não se pode esquecer dos cuidados para não gerar desequilíbrios entre

ativos e passivos, fator preponderante em qualquer modalidade de crédito e vital quando se trata de operações de longo prazo, caso do crédito imobiliário. Neste particular, não seria por demais inferir que a falta de iniciativa do mercado em se autorregular e criar um modelo operacional-padrão (que, embora não incentivasse esta modalidade de operação, também não a dificultasse), levou o governo a definir as regras para disciplinar a portabilidade. Portanto, poderia se dizer que a ‘invisibilidade da mão invisível do mercado’ provocou a ação estatal.

As medidas legais ora em curso, com destaque para a Lei 12.703/2012 e sua regulamentação, tem por objetivo central minimizar os custos e simplificar os procedimentos operacionais relacionados à portabilidade do crédito imobiliário. Busca-se criar um ambiente operacional e legal capaz de fazer com que esta operação, a exemplo do que ocorreu nas operações comerciais, fomente a concorrência entre as instituições financeiras e se constitua em instrumento a favor da redução das taxas de juros.

Guardadas as devidas proporções, comparar a portabilidade do crédito comercial com a portabilidade do crédito imobiliário se assemelha a comparar a concessão de um financiamento de veículo e o financiamento de um imóvel.

O ‘divisor de águas’ é o tipo da garantia e a forma legal e operacional da efetivação do registro dessa garantia. Não raro se ouve a crítica de que é possível, em questão de horas,

O objetivo da portabilidade é criar um ambiente operacional e legal capaz de fazer que a operação fomente a concorrência e se constitua em instrumento a favor da redução das taxas de juros

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financiar um veículo num valor superior a R$ 300 mil, por exemplo, enquanto pode-se levar mais de um mês para financiar um imóvel de R$ 30 mil. É evidente que se deve e é necessário investir na melhoria dos marcos regulatórios e dos procedimentos operacionais para tentar trazer para o mercado de crédito imobiliário os avanços já verificados no mercado de financiamento de veículos. Medidas como escritura e registro eletrônico, assinatura digital certificada, troca eletrônica de arquivos, enfim, a desmaterialização do processo de crédito imobiliário, bem como a constituição de um banco de dados eletrônico, em nível nacional, com as informações relativas aos imóveis, certamente contribuirão para que o processo de financiamentos habitacionais se aproxime do processo de financiamento de veículos. Mas não é razoável fazer comparações simplistas que levem em conta apenas valor de veículos versus valor de imóveis. E é prematuro esperar, de imediato, que a portabilidade do crédito imobiliário se torne tão simples quanto a do crédito consignado, embora seja meta atingível no longo prazo, a depender da forma como venha a ser regulamentada.

Fomentar a concorrência – É inegável que a portabilidade do crédito imobiliário poderá ser importante instrumento para fomentar a concorrência entre as instituições financeiras e, assim, contribuir não somente para a redução da taxa de juros, como para a melhoria dos produtos e processos. Mas esta é uma ação que reforça o ditado de que “a diferença entre o remédio e o veneno está na dosagem”. Portanto, os benefícios ou prejuízos dela decorrentes ficam na dependência de como será regulada e regulamentada.

Dentre os vários pontos de atenção pode-se destacar: I) A portabilidade do crédito imobiliário – Esta não pode ser confundida com refinanciamento de dívida. Portanto, para ser caracterizada como portabilidade, e não como refinanciamento de dívida ‘camuflado’ de portabilidade, deve ficar explícito que é vedado à instituição cessionária conceder crédito adicional ao devedor, devendo o valor do financiamento manter-se limitado ao saldo devedor existente na instituição cedente. Nesse particular, o regulador deve criar mecanismos que identifiquem eventuais descumprimentos desta diretriz, aplicando-se, no caso, as penalidades devidas ao infra-

tor. Quanto ao prazo de amortização da dívida, é um detalhe a ser avaliado e definido pelo regulador. Em princípio, pode-se imaginar que, para afastar o risco de se trazer para a portabilidade as características do refinanciamento, deveria a instituição financeira cessionária manter o prazo remanescente existente na data da transação. Mas, considerando que é facultado ao credor original negociar com o devedor alterações no prazo do financiamento – reduzi-lo ou ampliá-lo –, em princípio parece razoável permitir que o novo credor possa oferecer ao devedor novo prazo de amortização. No entanto, qualquer que seja o entendimento do regulador, as normas sobre a portabilidade devem explicitar qual deve ser o tratamento a ser dado ao prazo de amortização do contrato portado.

II) Enquadramento do crédito portado – A regulação não deve deixar brechas para que o instituto da portabilidade seja utilizado para enquadrar no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) operações que, na época da concessão do financiamento, não puderam ser enquadradas no sistema, por exemplo, em decorrência de o valor da avaliação exceder o máximo permitido. É prudencial deixar explícito na regulação que eventual reavaliação da garantia pela instituição financeira cessionária não pode ser utilizada para fins de enquadramento da operação no SFH, se na data da concessão do financiamento original a avaliação do imóvel tiver extrapolado os limites. Caso o regulador entenda factível à instituição financeira cessionária reavaliar o imóvel para fins de enquadramento no SFH, deverá estender a faculdade também ao credor original, para que este possa oferecer ao devedor as mesmas condições ofertadas pela instituição que deseja portar o crédito. Mas, se optar por esta alternativa – permitir a reavaliação dos imóveis para fins de re-enquadramento no SFH –, deve levar em conta os impactos da decisão, pois passará a ser prática do mercado reavaliar as garantias sempre que houver alteração dos limites máximos para enquadramento no SFH. Este procedimento do mercado – reavaliar as garantias para fins de fazer com que passem a ser enquadradas no SFH – é previsível e justificável, pois terá por objetivo atender aos pleitos de devedores para redução de taxa de juros e o direito de utilizar o saldo da conta vinculada do FGTS para pagar parte das prestações ou amortizar a dívida. Portanto,

Não se poderá confundir portabilidade com um refinanciamento de dívida “camuflado”, aplicando-se àqueles que não respeitarem esse preceito as penalidades previstas

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é necessário avaliar os custos e benefícios, em ambas as hipóteses, mas seja qual for a decisão do regulador – permitir ou não a reavaliação, para fins de enquadramento no SFH, de imóveis originalmente avaliados acima do limite deste sistema – é imprescindível que a regulação da portabilidade trate deste item. E, principalmente, que o tratamento seja o mesmo para a instituição financeira detentora do contrato e para aquela que pretende portá-lo.

III) Transparência e ética na relação entre os players do mercado – O êxito da portabilidade deve ser medido pelos seus impactos sobre as taxas de juros, mas não pela quantidade de contratos migrados de uma instituição para outra. Num exemplo extremo, mesmo que não ocorresse nenhuma operação de portabilidade, mas que para reter seus clientes as instituições financeiras revissem suas taxas de juros, a portabilidade já teria cumprido seu papel. Por analogia, tome-se o caso do seguro habitacional. A liberdade de escolha da seguradora pelo mutuário teve impacto pouco expressivo no modelo vigente, em que continua predominando a seguradora que já operava com a instituição financeira. Mas os prêmios de seguro foram expressivamente reduzidos. Neste contexto, para permitir à instituição credora a oportunidade de cobrir a oferta dos concorrentes, é fundamental que a instituição financeira que pretenda portar o crédito seja obrigada a informar as condições que está oferecendo ao titular do contrato. Para tanto, algumas informações são essenciais, com destaque para o custo efetivo total (CET), a taxa de juros (definir se nominal ou efetiva, para padronizar a informação), o sistema de amortização e o prazo de amortização da dívida, se a regulamentação facultar a alteração do prazo remanescente. É recomendável que a regulamentação defina a forma como se dará essa informação – se por meio eletrônico entre as instituições financeiras, em papel a ser entregue ao credor pelo devedor ou uma dessas alternativas. Deve, também, estabelecer um prazo-limite para que a instituição credora decida se cobrirá ou não a oferta do concorrente, prazo que começará a correr a partir do momento em que o

credor tomar conhecimento do fato. Por isso se deve, inclusive, especificar a forma de comprovação da ciência do credor. Outro ponto nevrálgico é a informação, ao concorrente interessado em portar o crédito, do saldo devedor do financiamento. Há que se dosar corretamente o modelo, como forma de, por um lado, mitigar os riscos de concorrência desleal e quebra de sigilo bancário e, de outro, que a instituição credora se valha de artifícios para dificultar ou retardar a informação. O ideal é que o cliente protocole o pedido na instituição credora, em papel, e que seja estabelecido um prazo máximo para que esta providencie a resposta. Quanto à resposta da instituição credora, deve ficar facultado ao devedor optar em que esta seja fornecida a ele próprio, em papel ou meio eletrônico ou enviada diretamente à outra instituição financeira, neste caso, somente por meio eletrônico. Também para evitar entraves à operação, o pedido de informação do saldo devedor não deve ficar vinculado ao início ou término do prazo de decisão da instituição credora em cobrir ou não a oferta da concorrência, uma vez que esta informação pode ser vital para que o concorrente defina as condições em que será ofertada ao devedor.

IV) Impactos na securitização de crédito imobiliário – Enquanto para os créditos carregados nas carteiras das instituições financeiras estas têm a opção, se quiserem, de cobrir as ofertas dos concorrentes para reter o cliente, as securitizadoras não têm esta faculdade. Ou seja, se um cliente cujo contrato esteja securitizado optar por portar seu crédito para uma instituição financeira, com o objetivo de obter redução na taxa de juros ou outra qualquer vantagem, a Securitizadora não tem como cobrir a oferta da concorrência. Portanto, no caso de créditos securitizados, a portabilidade é sinônima de pré-pagamento e este é um evento que impacta no preço e na demanda por esta modalidade de operação. Isso porque introduz um risco a mais, ou seja, amplia a insegurança quanto à rentabilidade e o volume/estabilidade do fluxo de pagamento adquirido pelo investidor. Como, via de regra, os contratos securitizados são os que apresentam juros mais ele-

A instituição que quiser “portar” a operação de crédito imobiliário deve ser obrigada a fornecer ao mutuário todas as informações relativas ao negócio, tais como o custo efetivo total (CET), os juros e também os prazos de amortização da dívida

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vados, estes serão alvo predileto das instituições com estratégias mais agressivas de portabilidade, sem contar que o próprio devedor tenderá voluntariamente a procurar portar seu contrato para a instituição que apresente condições mais vantajosas. Nesse contexto, considerando a importância de fomentar a expansão do mercado de securitização de crédito imobiliário – cujo papel é relevante na alavancagem de recursos para financiar a comercialização de imóveis –, uma primeira tendência seria blindar as securitizadoras, criando mecanismos para impedir que os créditos securitizados sejam portados. Mas esta não nos parece uma solução adequada, pois um dos pressupostos da securitização é de que esta seja absolutamente indiferente para o devedor. Por isso a legislação dispensa a anuência do devedor nos processos de securitização.

Assim, eventual restrição do direito do devedor portar o crédito securitizado provavelmente resultará em demandas judiciais. Portanto, o ideal é que, em termos de portabilidade, os créditos securitizados tenham o mesmo tratamento dos créditos carregados nas carteiras das instituições financeiras. Desta forma, na regulamentação da portabilidade, deve-se ter o cuidado de também definir os procedimentos e obrigações das securitizadoras, nos casos em que o devedor pleiteie a portabilidade do contrato. É provável que isso provoque considerável aumento do volume de pré-pagamentos nas carteiras securitizadas, o que, em última análise, representará consumo de recursos na reciclagem de contratos – e não na geração de novos créditos. Também, ao maximizar o risco de pré-pagamento, os investidores provavelmente exigirão um prêmio maior para comprar esses papéis, encarecendo o custo dessas operações. Mas é de se esperar que, no longo prazo, o próprio mercado se ajuste à nova realidade.

V) Definição de tarifas específicas para as operações de portabilidade – O entendimento da maioria dos órgãos de defesa do consumidor é de que a transferência de dívida entre instituições financeiras – portabilidade – deva ocorrer inteiramente à custa da instituição financeira cessionária, sem nenhum ônus para o devedor, ou seja, não podem ser cobradas deste

novas tarifas e impostos. No modelo atual, em que, a rigor, as operações de portabilidade consistem na concessão de um novo financiamento para que o devedor quite sua dívida junto à instituição financeira credora, de maneira geral a instituição financeira cessionária cobra as mesmas tarifas praticadas nas operações de financiamentos originariamente concedidas por ela. Ou seja, não há tratamento diferenciado entre o crédito novo e o crédito portado. Com o advento da regulação da portabilidade do crédito imobiliário em nível de lei, para garantir a transparência, a efetividade e, principalmente, a geração de conflitos de caráter legal para essa modalidade de operação, é imprescindível que a questão da incidência ou não de tarifas bancárias seja explicitamente regulada. Esta regulamentação pode ocorrer por meio de inclusão de item específico na Resolução BACEN 3.518/2007 ou na norma que tratará da regulamentação da referida portabilidade. Entre as alternativas possíveis podem-se destacar: a) proibição da cobrança de qualquer tarifa – o ‘aparente’ ponto positivo é tornar a portabilidade mais atrativa para os devedores, mas pode ter efeito inverso entre as instituições financeiras. Isso porque a instituição cessionária, no caso, teria que ter uma taxa de juros diferenciada e específica para os créditos recebidos em portabilidade – um pouco superior àquela praticada para os financiamentos originariamente por ela concedidos – ou então teria que trabalhar com margem líquida inferior àquela auferida nas operações originariamente por ela concedidas. Este fato decorre de, mesmo em menor dimensão, se comparado à originação de um crédito novo, o crédito portado também gera custos para sua implementação. b) definir que as tarifas bancárias, no caso da portabilidade, sejam inferiores àquelas praticadas pela instituição financeira para as operações por ela originadas. Para tanto, devem ser excluídos da tarifa de portabilidade os custos não incorridos na operação, por exemplo, o custo de avaliação do imóvel – que é um dos principais componentes do custo de originação. Neste caso, para fins de controle da garantia, seria

A regulamentação da portabilidade terá de levar em conta o impacto sobre as operações de securitização, pois as securitizadoras não têm como cobrir as ofertas da concorrência e a portabilidade torna-se sinônimo de pré-pagamento, que impacta o preço e a demanda

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originação, poderão ofertar taxas mais atrativas, além de poderem escolher clientes com histórico de bom pagamento já caracterizado, mitigando os riscos de perdas de capital. Esta concorrência predatória pode desequilibrar os resultados das instituições originadoras de novos créditos, fazendo que estas reduzam o volume de recursos aplicados e, em casos extremos, até mesmo saiam deste mercado. Este movimento pode ainda levar a dois outros também negativos, ou seja, a redução da oferta de crédito torna o capital ofertado escasso, forçando, para cima, as taxas de juros e, também, pode dar maior ênfase à ‘reciclagem de crédito’ em detrimento do crédito novo. Para mitigar os riscos dessas externalidades negativas que poderão advir da portabilidade, é recomendável que a regulamentação estabeleça a possibilidade de a instituição financeira cedente cobrar, da cessionária, uma tarifa de portabilidade. Esta tarifa seria cobrada exclusivamente para os contratos portados antes de decorrido o prazo necessário para plena recuperação dos custos de originação, no caso, 24 ou 36 meses.

O valor da tarifa seria definido a partir de estudos de custos demonstrados pelas instituições financeiras atuantes no mercado de crédito imobiliário e inversamente proporcional ao prazo de ‘carência’ decorrido, ou seja, se fosse definido o prazo de 36 meses, e a portabilidade ocorresse nos 12 primeiros meses, seria cobrada integralmente; se do 13º ao 24º mês, o valor seria 2/3 do total; e, se ocorresse do 25º ao 36º mês, referido valor seria de 1/3 do total. A tarifa em questão não poderia, em nenhuma hipótese, ser repassada ao devedor do contrato portado. Importante deixar claro na regulamentação que todas as regras da portabilidade valerão, inclusive, para as unidades cuja produção foi financiada ao empresário em uma determinada instituição e o financiamento (desligamento) feito em outra instituição. Neste caso, relativamente à Attílio

facultado à instituição financeira cessionária utilizar a avali ação original do imóvel, devidamente atualizada monetariamente e, portanto, caso esta opte por realizar nova avaliação do imóvel, não poderia repassar o custo para o devedor. c) estabelecer que, nos casos de portabilidade, em termos de cobrança de tarifas bancárias se aplicam, na íntegra, as mesmas disposições contidas na Resolução BACEN 3.518/2007, ou seja, seria facultado – não imposto – à instituição financeira cessionária cobrar as mesmas tarifas praticadas nos créditos por ela originados ou cobrar tarifas diferenciadas para as operações portadas. Esta nos parece a alternativa mais adequada, pois como a instituição financeira cessionária estaria obrigada a informar o CET da operação a ser portada, o devedor teria como avaliar se lhe é vantajoso ou não portar o crédito.

VI) Tarifa de Portabilidade entre a instituição financeira cedente e a instituição financeira cessionária – Embora as instituições financeiras cobrem, à vista, tarifas bancárias relacionadas à originação do crédito imobiliário, na prática estas não são suficientes para cobrir todos estes custos, estimando-se entre 24 e 36 meses o tempo necessário de carregamento do crédito para se atingir o ponto de equilíbrio. Além disso, um dos principais indutores da oferta de melhores condições de financiamento é a longevidade da operação de crédito imobiliário, haja vista que esta é uma das principais ferramentas para facilitar a fidelização do cliente. Neste contexto, a ausência de qualquer ‘pênalti’ relativo à portabilidade pode fazer com que as externalidades negativas superem os benefícios de eventual queda nas taxas de juros. Uma dessas consequências negativas pode ser a de algumas instituições financeiras se transformem em experts na portabilidade, relegando a segundo plano a originação de novos créditos. Isso porque, como os créditos portados têm custo inferior de

seja enviado para outras localidades para serem assinados, além do desentendimento em relação a cláusulas constantes do contrato de financiamento da instituição cessionária, entre outras. Portanto, não importa o nome jurídico que venha a ser dado ao instrumento legal que efetivará a transferência do crédito de uma instituição para outra – ‘substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária’, ‘transferência de dívida entre bancos’, ‘substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia entre instituições financeiras’, ‘sub-rogação de dívida’, etc. – é imprescindível que este não requeira qualquer assinatura ou intervenção da instituição financeira cedente. Assim, em sintonia com a Lei 12.703, de 7/8/2012, deve-se definir que a autorização da instituição financeira cedente para que a instituição financeira cessionária possa averbar, em cartório, a garantia em seu favor, necessite apenas de documento eletrônico emitido pela cedente, com prazo definido e contado a partir do momento em que receber os recursos necessários para a quitação da dívida. Neste caso, na hipótese de criação da tarifa de portabilidade, deverá ser entendido que os recursos necessários à quitação da dívida compreenderão, além do saldo devedor, o valor dessa tarifa. Em termos de modelo operacional, é recomendável que o próprio setor financeiro defina um ‘modelo-padrão mínimo’, a fim de mitigar os riscos de atritos entre as instituições financeiras ou com os mutuários que possam resultar em riscos de imagem, riscos financeiros ou riscos jurídicos. Nesta mesma trilha, com o objetivo de também mitigar os riscos de concorrência desleal ou predatória, é importante e urgente que o setor financeiro firme um acordo de autorregulação no contexto da portabilidade do crédito imobiliário.

Attílio

tarifa de portabilidade, independentemente do prazo decorrido entre a concessão do financiamento da produção e o de desligamento da unidade habitacional, referida tarifa seria cobrada pelo seu valor integral.

Alternativamente à hipótese ora aventada, ou seja, de o próprio regulador estabelecer as regras e os valores da tarifa de portabilidade, poderia este apenas estabelecer a existência de referida tarifa e as condições em que poderia ser cobrada, deixando para o setor definir o seu valor. Poderia ainda ser mais liberal, ou seja, simplesmente prever a possibilidade de cobrança desta tarifa, deixando todas as regras e valores a serem definidas livremente pelo próprio setor.

Mas delegar para o próprio setor definir os valores ou os valores e regras para a cobrança da tarifa da portabilidade poderá levar a um impasse entre os que querem utilizar a portabilidade para fortalecer suas posições no mercado de crédito imobiliário e os que não têm interesse na modalidade ou, ainda, possibilitar que referida tarifa seja definida em um nível que sirva de barreira à portabilidade.

VII) Modelo operacional – A prática da portabilidade neste período pré-regulamentação por meio de lei deixou claro que a necessidade de a instituição financeira cedente participar, como anuente ou interveniente, no contrato portado é um grande entrave à portabilidade. Em primeiro lugar, porque salvo nos casos de devedores com behavior score inadequado, é natural que a instituição financeira credora não esteja interessada, voluntariamente, a facilitar a transferência. Assim, mesmo sem criar obstáculos explícitos à operação, esta não estará entre suas prioridades, sendo preteridas por aquelas que sejam de seu interesse direto. Além disso, dificultadores operacionais podem existir, como a das instituições financeiras que têm processos totalmente centralizados ou regionalizados, que exigem que o contrato de financiamento

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transcorrido o prazo de 12 meses em relação ao pedido de Metal Selic Remuneração mensal “Hipótese 1” - Juros “Hipótese 2” - % de juros mensais Meses utilização anterior e, por con(anual) Caderneta de Poupança anuais “flutuantes” convertido em amortização 1 8,000% 0,455% 7,06% 0,04% seguinte, não resultará em ne13 6,000% 0,343% 5,72% 0,16% nhum prejuízo para este.

25 5,000% 0,287% 5,05% 0,21% 37 3,000% 0,173% 3,68% 0,33% A Lei 12.703/2012 tem 49 8,000% 0,455% 7,06% 0,04% como foco central outro aspec61 9,000% 0,500% 7,60% 0,00% 73 7,000% 0,399% 6,39% 0,10% to diretamente relacionado aos 85 5,000% 0,287% 5,05% 0,21% juros – a remuneração da ca97 3,000% 0,173% 3,68% 0,33% 109 4,000% 0,230% 4,36% 0,27% derneta de poupança, principal 121 5,000% 0,287% 5,05% 0,21% funding do crédito imobiliário.

133 8,000% 0,455% 7,06% 0,04% 145 9,000% 0,500% 7,60% 0,00% Até a edição da MP 567/2012, 157 8,000% 0,455% 7,06% 0,04% convertida na Lei 12.703, este 169 6,000% 0,343% 5,72% 0,16% 181 5,000% 0,287% 5,05% 0,21% era um custo fixo (0,5% a.m.), 193 3,000% 0,173% 3,68% 0,33% não importando qual fosse a 205 3,000% 0,173% 3,68% 0,33% 217 6,000% 0,343% 5,72% 0,16% taxa Selic. Assim, ao precificar 229 8,000% 0,455% 7,06% 0,04% os produtos de crédito imobili240 8,000% 0,455% 7,06% 0,04% ário, as instituições financeiras definiam o spread desejado partindo desse custo de captação fixo. Com a MP 567, VIII) Seguro habitacional – No intuito de evitar riso custo passou a ser variável para meta Selic igual ou incos jurídicos, elevação de custos operacionais e compliferior a 8,5% ao ano. Nesse patamar, a remuneração da cadores de processos, é importante deixar explícito na caderneta de poupança é de 70% da meta Selic, sendo regulamentação que, no caso do crédito portado, a sefixa em 0,5% ao mês apenas quando a Selic for supeguradora responsável pelo crédito na instituição cedente rior a 8,5% ao ano. À primeira vista, a mudança leva à não está obrigada a continuar segurando este crédito na crença de que, como atualmente a meta Selic é inferior instituição cessionária. Neste caso do seguro habitacional, a 8,5% ao ano, as taxas de juros deveriam ser reduzidas no contexto da portabilidade, devem valer as mesmas rena mesma magnitude de redução do custo, sempre que gras vigentes para a concessão de um crédito novo. o funding custasse menos de 0,5% ao mês. Mas a meta IX) Utilização do FGTS para pagamento de parte Selic pode flutuar para cima e para baixo – e o mesmo das prestações – Embora possa parecer um aspecto pode ocorrer com o custo da remuneração da caderneta irrelevante, é necessário ter um cuidado especial com de poupança. Esta, por exemplo, poderá estar em 0,2% este aspecto, a fim de evitar que se tenha que fazer ao mês num período e, em outro, voltar ao patamar de grandes esforços em termos de ajustes de sistemas, 0,5% ao mês. Considerando que as operações de crédito além de gerar riscos e custos operacionais desnecessáimobiliário são de longo prazo e as taxas de juros, fixas rios. Portanto, no caso de mutuários que estejam utiou prefixadas, não podendo ser recompostas se o custo lizando os recursos da conta vinculada do FGTS para do funding se elevar, as regras prudenciais não permipagamento de parte das prestações, é recomendável tem, por mais acirrada que seja a concorrência, repassar buscar a solução mais simples e que já é praticada nos o ganho para o mutucasos de liquidação ário/devedor. Se o antecipada – utiligráfico 1 - META SELIC ANUAL objetivo é repassar ao zar o saldo das quodevedor/mutuário o tas remanescentes 10,000% porcentual de remupara amortização do neração da caderneta saldo devedor. Ao 8,000% de poupança abaixo devedor seria per6,000% de 0,5% ao mês, é mitido iniciar novo imprescindível que período de utiliza4,000% o arcabouço legal/ ção do FGTS para Meta SELIC normativo estabeleça pagamento de parte 2,000% (anual) condições para que, das prestações, junnos casos de eventual to à nova instituição 0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 e provável elevação financeira, mesmo Anos do custo de captação que ainda não tenha TABELA 1 - META ANUAL SELIC E REMUNERAÇÃO MENSAL DA CADERNETA DE POUPANÇA

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em períodos subseCom o objetivo gráfico 2 - CUSTO MENSAL DO FUNDING quentes, possa, na de testar o modelo 0,600% mesma magnitude, em situações extreser repassado ao demas, considerou-se 0,500% vedor. Vislumbramos que, ao longo do 0,400% duas formas de viaperíodo de amortibilizar o repasse intezação da dívida – 20 0,300% gral, para o mutuário, anos – a meta Selic 0,200% da redução do custo sofresse flutuações Remuneração mensal caderneta de captação da caexacerbadas, tanto 0,100% de poupança derneta de poupança para cima quanto 0% abaixo de 0,5¨% ao para baixo, confor13 37 61 85 109 133 157 181 205 229 mês, sem criar riscos me demonstrado na Meses de descasamento entabela e gráficos. tre ativos e passivos Para fins de sipor parte da instituição financeira. A primeira hipótese mulação, considerou-se que, a cada variação, a meta seria definir que a taxa de juros das operações do SFH Selic seria mantida constante pelo período dos 12 fosse constituída de uma parte fixa (spread) e outra varimeses subsequentes. Quanto à remuneração mensal ável (a remuneração da caderneta de poupança), tendo da poupança, foi apurado de acordo com as regras como limite a taxa efetiva máxima permitida para o SFH. estabelecidas na Lei 12.703/2012, ou seja, 0,5% ao A segunda hipótese seria estabelecer que o porcentual mês para meta Selic maior que 8,5% ao ano e 70% da da remuneração da caderneta de poupança que se situar meta Selic quando esta for igual ou inferior a 8,5% ao abaixo de 0,5% ao mês seja obrigatoriamente amortizaano. O gráfico 1 demonstra o nível de variabilidade do no saldo devedor do contrato de financiamento, sem considerado no exemplo, adotado para explicitar os se reduzir o valor da prestação originalmente contrataimpactos máximos que pode gerar sobre as operações da. Em qualquer dessas hipóteses, o cálculo do encargo de crédito imobiliário. mensal para fins de definição do comprometimento de O gráfico 2 apresenta o comportamento da remurenda e da capacidade de pagamento seria apurado conneração da caderneta de poupança/custo do funding siderando o custo do funding travado em 0,5% ao mês. (taxa de juros passiva) e evidencia o risco imensurável Portanto, eventual custo abaixo de 0,5% ao mês na data que correria uma instituição financeira que decidisda contratação não ampliaria a capacidade de pagamense precificar seus produtos com base no custo abaixo to do devedor, evitando que eventual flutuação da meta de 0,5% ao mês, sem dispor de mecanismos que lhe Selic no futuro, para cima, venha a comprometer a capagarantissem recompor a taxa de juros ativa quando o cidade de pagamento do mutuário. custo do funding se situasse acima do vigente na data Repasse de juros – Para melhor demonstrar a da concessão do financiamento. forma de implementação das duas hipóteses citaA partir dos dados constantes da Tabela 1 e do das e suas consequências, considere-se a seguinte Gráfico 2 serão apresentados os resultados sobre um situação de uma operação hipotética: financiamento de crédito imobiliário nos moldes do 1) Valor do imóvel: exemplo apresentaR$ 500.000,00 do anteriormente, gráfico 3 - SPREAD FIXO + CUSTO VARIÁVEL DO FUNDING 2) Valor do ficaso se optasse por nanciamento: R$ uma das duas hipó8,00% 450.000,00 teses apresentadas 7,00% 3) Prazo de amortineste artigo, ou 6,00% zação: 240 meses seja, repassando ao 5,00% 4) LTV: 90% mutuário integral4,00% 5) Taxa nominal de mente os benefícios 3,00% juros: 7,6% a.a. gerados quando a Juros anuais 2,00% 6) Renda familiar: remuneração da nominais flutuantes R$ 20.000,00 caderneta de pou1,00% 7) Sistema de Amorpança se situar abai0% 1 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121 133 145 157 169 181 193 205 217 229 tização Constante xo de 0,5% ao mês, Meses SAC ou Tabela Price mas sem gerar risco

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de descasamento vel de variabilidade gráfico 4 - % JUROS CONVERTIDOS EM AMORTIZAÇÃO (BÔNUS) entre ativos e passida meta Selic e do 0,35% vos para a instituipatamar em que “Hipótese 2” - % ção financeira. esta se encontrava 0,30% de juros mensais No caso da na data da contraconvertido em 0,25% amortização hipótese 1, isto tação, ao longo do 0,20% é, spread fixo de período a P(a+j) 0,15% 1,6% acrescido do pode-se se situar custo variável de até mesmo em va0,10% remuneração da lor superior àquele 0,05% caderneta de pouverificado na data 0% pança, o comporda contratação.

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 tamento dos juros Em termos de Anos ‘flutuantes’ está comprometimento demonstrado no de renda, no caso gráfico 3. A taxa de juros acompanha o comportada hipótese 1, o gráfico 6 evidencia que, mesmo no mento da remuneração da caderneta de poupança, Sistema de Amortização Constante (SAC), o comtendo como teto o spread fixo contratado que, no prometimento da renda pode se elevar. No caso da exemplo, foi de 1,6% ao ano, acrescido remuneraTabela Price, essas flutuações são ainda mais expresção máxima prevista para a caderneta de poupança sivas. Ao contrário, na hipótese 2, o porcentual de (6,0% ao ano). Para a hipótese 2, independentecomprometimento de renda segue de acordo com mente do comportamento do custo do funding, a o projetado na data da contratação, independentaxa de juros se manterá constante, de acordo com temente do comportamento do custo do funding, a taxa contratada que, no exemplo, foi de 7,6% ao com a vantagem de o devedor se desonerar da díviano (nominal). Enquanto na hipótese 1 o benefída antes do final do prazo contratado. cio da redução do custo de captação é repassado ao Quanto ao saldo devedor, conforme demonsmutuário por meio da redução do valor da P(a+j), trado no gráfico 7, no caso da hipótese 1 este tem na hipótese 2 a P(a+j) é mantida inalterada em resua evolução normal, com a quitação da dívida lação à taxa de juros originalmente contratada e o quando do pagamento do último encargo mensal. benefício, repassado por meio de amortizações do Na hipótese 2, em períodos em que o custo do funcapital (bônus) pela diferença entre 0,5% ao mês e ding se situe abaixo de 0,5% ao mês, o saldo devea efetiva taxa de remuneração da caderneta de poudor será quitado antes do término do prazo contrapança, conforme demonstrado no Gráfico 4. tado – o devedor pagou as prestações pelo seu valor Quanto ao valor da prestação de amortização e contratado e a diferença entre 0,5% ao mês e a rejuros – P(a+j), no caso da hipótese 1 o componente muneração da caderneta de poupança, em vez de j (juros) flutua para mais e para menos, nos extrereduzir o valor do encargo mensal, reduziu o saldo mos entre 0,0% ao mês e 0,5% ao mês, dependendo devedor. No exemplo apresentado neste artigo, emda taxa de remuneração da caderneta de poupança. bora o prazo contratado tenha sido de 240 meses, a Na hipótese 2, indedívida seria quitada pendentemente do com 205 prestações gráfico 5 - COMPORTAMENTO Da prestaçÃO DE AMORTIZAÇÃO E JUROS comportamento do pelo SAC, e com custo do funding, 188 prestações pela 5.000 a P(a+j) tem a evoTabela Price.

Prestação (A + J) 4.000 lução exatamente Comparandocomo projetada na -se os resultados 3.000 data da contratadas hipóteses 1 2.000 ção (os resultados – spread fixo + reencontram-se demuneração variável 1.000 monstrados no gráda caderneta de fico 5). Diferentepoupança e P(a+j) 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mente, no caso da também variável SAC - Devolução Juros TP - Devolução Juros hipótese 1, a P(a+j), em decorrência das SAC - Juros flutuantes TP - Juros flutuantes dependendo do níflutuações do custo

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do funding – com ra a relação dívida/ gráfico 6 - COMPORTAMENTO DO COMPROMETIMENTO DE RENDA a hipótese 2, com garantia (LTV) e, 30% taxa de juros fixa, também, beneficia com devolução, por o devedor ao posComprometimento de Renda meio de amortizasibilitar que este li20% ções, da diferença quide a dívida antes entre 0,5% ao mês e do término do pra10% o custo do funding, zo contratado. Para sem que este bônus que esta alternativa tenha impacto no se torne plenamen0 valor do encargo te viável, além de 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 mensal, nota-se que previsão normativa SAC - Devolução Juros TP - Devolução Juros SAC - Juros flutuantes TP - Juros flutuantes são nítidas as vantahá que se estabegens da hipótese 2 lecer, em termos sobre a hipótese 1. tributários, que o No caso da hipótese 1, entre as desvantagens, povalor dos juros devolvidos por meio das amortizadem-se destacar: i) mesmo estando travada em um ções extraordinárias possa ser deduzido do valor da teto máximo, a margem para flutuação da taxa de receita total de juros apurada mensalmente. juros é muito elevada - extremos entre 0,0% e 6,0% Neste caso da flutuação do custo do funding ao ano; ii) a falta de tradição, no Brasil, de utilizar – remuneração da caderneta de poupança –, é juros flutuantes e os riscos jurídicos daí decorrenpouco provável que, na ausência de uma regulates, havendo sempre a possibilidade de questionamentação específica, a simples concorrência seja mentos em caso de eventuais flutuações expressicapaz de repassar, para os mutuários, os ganhos vas, para cima, do valor da prestação; iii) corre-se resultantes dos períodos em que a meta Selic se o risco de os mutuários ajustarem o valor de suas situe em nível igual ou inferior a 8,5% ao ano. rendas ao valor em baixa do encargo mensal e, por Isso porque, se impossível a recomposição da conseguinte, enfrentarem dificuldades de honrar taxa ativa, se eventualmente as instituições finanos compromissos quando de eventual elevação do ceiras ousarem precificar seus produtos a partir valor do encargo mensal. Por outro lado, a hipótede taxas situadas momentaneamente abaixo de se 2, de forma idêntica à hipótese 1, transfere inte0,5% ao mês, poderão, no futuro, vir a provocar gralmente para o mutuário os ganhos de eventual até riscos sistêmicos devido ao desequilíbrio enredução do custo do funding, sem no entanto gerar tre ativos e passivos. externalidades negativas. Ao manter o valor dos enConjugando os dois pontos mais relevantes da cargos mensais insensíveis às flutuações do custo do Lei 12.703 – alteração da remuneração das cadernefunding, é eliminado o risco jurídico verificado na tas de poupança e a portabilidade do crédito imohipótese 1, no que concerne a eventual resistência biliário –, pode-se inferir que ambos podem contriem permitir a elevação do valor do encargo mensal. buir, e muito, para a redução da taxa de juros nas Também evita que flutuações, para baixo, possam operações do crédito imobiliário. Mas, para que este induzir o mutuário objetivo seja plenaa transformar em mente atingido, é gráfico 7 - evoluçÃO DO SALDO DEVEDOR consumo esta folga preciso ter visão temporária e, conampla do processo 500.000 sequentemente, vir e dos interesses, cus400.000 a enfrentar dificultos e riscos de todas Saldo Devedor dades em se adapas partes envolvidas 300.000 tar o orçamento em nas operações de 200.000 caso de eventual crédito imobiliário. elevação do valor Sem isto, as institui100.000 do encargo mensal. ções não atingirão Além disso, a cono objetivo, além do 1 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 versão do ‘bônus’ risco de provocar SAC - Devolução Juros TP - Devolução Juros em amortização exgraves disfunções SAC - Juros flutuantes TP - Juros flutuantes traordinária melhono mercado.

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olítica econômica

O juro real “baixo” não é sustentável Celso L. Martone Professor titular do Departamento de Economia da FEA-USP A trajetória cadente do juro real – O problema do juro real surgiu na agenda econômica brasileira após a relativa estabilidade monetária obtida em 1994. Até então, o regime de megainflação impedia que se fizesse uma estimativa aceitável dessa variável. Da mesma maneira, o risco soberano do Brasil não era uma variável relevante antes de 1994, quando o País assinou o Plano Brady e deixou para trás o estado de moratória que prevalecera desde 1982. A abertura comercial e financeira dos primeiros anos da década de 90, o controle da inflação e a superação da moratória religaram a economia brasileira ao mercado mundial, depois de décadas de protecionismo exacerbado e de todo tipo de restrições cambiais.

De 1994 em diante, o nível do juro básico, em termos reais, passou por três fases bem definidas, como mostra a Figura 1. A primeira é o período do Plano Real (1994-98), em que o juro real manteve-se na média de 20% ao ano. Esse nível elevado se explica pela necessidade de manter a taxa de câmbio (a âncora nominal do programa de estabilização monetária) dentro da banda móvel fixada pelo governo, numa situação de extrema fragilidade do balanço de pagamentos e choques internacionais adversos. A segunda fase começa com a reforma da política econômica de 1999, após a “quebra” do País no ano anterior, e vai até 2006. Nesse período, a taxa real ficou ao redor dos 10% ao ano, a metade da que prevaleceu na fase anterior. O chamado “tripé” da nova política econômica, mas especialmente o regime de câmbio flexível, no contexto do extraordinário boom da economia mundial que se iniciou em 2002, foi responsável pela queda do juro real.

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A terceira fase, a partir de 2007, tem sido marcada pela tendência declinante do juro real, que deixou o patamar anterior de 10% e deve atingir no corrente ano algo em torno dos 3% ao ano. É exatamente esta fase recente que tem levantado questões importantes sobre as políticas monetária e fiscal do governo.

Por seu turno, a trajetória do risco-país apresentou duas fases. Na primeira, até 2003, o risco médio ficou em torno dos 700 pontos, mas oscilou fortemente entre 500 e 1500 pontos, ao sabor tanto de perturbações externas quanto do estado de confiança na economia doméstica. Na segunda fase, a menor vulnerabilidade do balanço de pagamentos levou a uma queda substancial dessa variável, até sua estabilidade em torno dos 200 pontos nos últimos anos.

O juro real de equilíbrio – Sabemos que a taxa real de juro que mantém equilíbrio macroeconômico é aquela que iguala a taxa de retorno ao capital à taxa subjetiva de desconto dos consumidores, ou seja, que equilibra os fluxos de poupança e investimento ao longo do tempo.

Assim, ela resulta tanto das oportunidades de investimento na economia quanto da disponibilidade de poupanças para financiar a formação de capital. Estudos recentes mostram que uma parte importante da diferença entre as elevadas taxas reais de juro praticadas no Brasil, relativamente às dos demais países emergentes, pode ser explicada pela baixa taxa de poupança interna brasileira, bem menor do que a de seus congêneres. De fato, a taxa de poupança tem sido da ordem de 17,5% do PIB, composta de poupança privada de 19% e “despoupança” pública de 1,5%. Portanto, os recursos que chegam ao mer-

cado de capitais a curto prazo) do FIGURA 1 cada ano, para o “trade off” entre financiamento de crescimento e inTaxa Real de Juro (SELIC) e Taxa de Risco-País (% ao ano) investimentos, são flação, na visão 30 de apenas 17,5% dos policy makers do PIB. A combrasileiros, os te25 petição por esses nha estimulado a fundos por parte explorá-lo, isto é, 20 dos investidores a manter o curso produz altas taxas da expansão fiscal 15 reais*. e a ser mais lenienEssas condites com o controle 10 ções não mudaram monetário. a partir de 2006, Para responder 5 quando a taxa real a essas questões, é de juro iniciou seu necessário consi0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 caminho de queda derar um terceiro contínua. Na verfator na determiSelic Real Risco Brasil (EMBI) dade, é provável nação da taxa real que essas condide juro, a saber, a ções tenham piorado. De um lado, o “crowding paridade internacional de juro. Como o Brasil é out” do setor público sobre o mercado de capiuma economia financeiramente aberta e pequetais se intensificou com a expansão fiscal realina diante do mercado internacional de capitais, zada pelo governo federal no período, que removimentos da taxa real de juro no resto do munsultou em queda do superávit primário e maior do influenciam diretamente as taxas domésticas. necessidade de financiamento. De outro lado, o A paridade da taxa de juro real – A paridagoverno criou estímulos ao consumo a partir de de real de juro é definida como a taxa real de 2009, tanto sob a forma de renúncia fiscal quanjuro internacional (sobre títulos do tesouro to de expansão do crédito, o que pode ter levados Estados Unidos) mais o prêmio de risco do do a uma redução da própria poupança privaBrasil. Sob condição de perfeita mobilidade de da. Esta observação nos faz descartar a hipótese, capital e sem interferência do Banco Central, a aventada recentemente por alguns economistas taxa real de juro doméstica deve convergir para e pelo próprio Banco Central, de que a taxa real a taxa de paridade real no longo prazo. A Figura de equilibrio (a chamada taxa “neutra”) teria ca2 faz uma comparação simples entre a taxa Selic ído substancialmente nos últimos anos, a ponto real e a hipotética taxa real de paridade de juro, de justificar a condução da política monetária. A a partir da implantação do regime de metas de hipótese mais provável é que ela tenha se maninflação. Como seria de esperar, exceto em perítido inalterada em patamar elevado. Não é posodos de grande turbulência nos mercados finansível, numa economia que passou por mudanças ceiros (a eclosão da crise financeira no final de frequentes de regimes de política econômica, 2008 e começo de 2009), a taxa real doméstica como o Brasil, estimar com precisão qual é a tem sido mantida bem acima da paridade a partaxa “neutra” de juro, mas estudos recentes sutir de 2004. A razão disso é óbvia: a taxa real de gerem que ela esteja no entorno de 6% ao ano. paridade é menor do que a taxa “neutra” de juro Como foi possível, então, ao Banco Central real doméstica, esta definida como a taxa real de reduzir a taxa básica real de 10% para 3% ao juro que equilibra os fluxos de investimento e ano? Por que essa redução não produziu um forpoupança ao longo do tempo. Como a missão do te aumento da taxa de inflação? De fato, a taxa Banco Central é manter a taxa de inflação dende inflação só se descolou significativamente da tro da meta, ele tem que calibrar a taxa básica meta nos últimos dois anos, quando ficou em de juro em nível compatível com a taxa “neutra”.

6,2%. É provável que a aparência benigna (no O diferencial de juro resultante, em condições *Outros fatores ajudam a explicar as taxas reais brasileiras, como a segmentação do mercado entre o crédito livre e o “crédito direcionado”, a insegurança jurídica dos contratos, as incertezas institucionais e a longa tradição de confiscos e calotes sobre a dívida pública.

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de normalidade no Figura 3, o custo FIGURA 2 mercado internaunitário da mão de cional de capitais, obra no setor inTaxa Selic Real e Paridade Real daTaxa de Juro (% ao ano) tende a estimular dustrial (o salário 24 um fluxo permanominal corrigido nente de arbitrapela variação da 20 gem financeira a produtividade méfavor do mercado dia do trabalho) 16 doméstico e tende aumentou 8,3% ao 12 a apreciar a taxa ano na média do de câmbio. período, como re8 É interessante flexo do crescente observar que a par“aperto” do merca4 tir de 2010 a taxa do de trabalho. Ou real de paridade seja, o salário mé0 tem sido negativa, dio real na indúspelo fato de as tatria cresceu ao re-4 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 xas reais de juro dor de 4% ao ano Selic Real Paridade Real nos Estados Uniacima do aumento dos serem suficienda produtividade, temente negativas o que representa para dominar o prêmio de risco-Brasil. Essa situum efeito de cost push de grande magnitude ação, ainda que temporária, ajuda a explicar por sobre os preços industriais. Deve-se notar que que tem sido possível ao Banco Central brasileiesta taxa é bem próxima da taxa de aumento ro reduzir sua taxa real bem abaixo da taxa “neudos preços dos serviços, como deveria ser, pois o tra” sem provocar fuga de capitais, depreciação componente de mão de obra é predominante na cambial e disparada da inflação. Enquanto as formação dos custos deste setor. grandes economias permanecerem bem abaixo A Figura 3 também mostra o aumento do de seu potencial de produção, é provável que o custo unitário da mão de obra em dólares: entre governo brasileiro continue a explorar essa cir2004 e 2011, a taxa média de incremento foi de cunstância favorável.

16% ao ano, totalizando aumento acumulado de No entanto, o resultado benigno é apenas pouco mais de 180%. Numa economia aberta, em aparente, pois a política de taxas reais de juro que os produtores adquirem insumos a preços inabaixo do equilíbrio tem produzido efeitos imternacionais, não é exatamente o caso do Brasil, portantes. Primeiro, o diferencial de inflação ainda protecionista, o que agrava o problema e entre o Brasil e os países industriais, que vinha o que determina a competitividade internacional se mantendo em pouco mais de 2 pontos porsão os diferenciais de salários, o principal insumo centuais até 2008, dobrou para mais de 4 pondoméstico. Exceto pela mudança da produtividatos porcentuais a partir de 2009. Este fato revela de, esta variável é o inverso da relação “câmbioduas coisas: que há um custo social importante -salário”, de pouco uso hoje em dia. Não deve da política, sob a forma de aumento da inflação, surpreender, portanto, o encolhimento do setor e que o compromisso com a meta de inflação e industrial brasileiro ou o fenômeno da “desindussua eventual convergência para a inflação muntrialização” diante de perda de competitividade dial foi abandonado nos três últimos anos. Seinternacional desta magnitude**. gundo, a taxa de variação de preços dos serviços O problema do policy mix – A política eco(uma proxy para os bens domésticos ou nontranômica brasileira foi caracterizada, a partir de ded) subiu para cerca de 9% ao ano, bem acima 2004, por expansão fiscal, voltada para o auda inflação média do IPCA. Mais do que a vamento do consumo, e aperto monetário, para riação do IPCA médio, que inclui os chamados manter a taxa de inflação mais ou menos na “preços administrados” e os preços dos tradable meta. Essa combinação só conseguiu garantir a goods, a variação de preços dos bens doméstiexpansão da economia acima de seu potencial cos é um indicador da pressão de demanda no e a inflação sob controle pelos efeitos temporámercado doméstico. Terceiro, como mostra a rios da bonança mundial, como vimos até aqui.

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Na verdade, o pocroprudenciais” FIGURA 3 licy mix brasileiro para restringir o beneficiou-se com crédito, ou seja, Custo unitário do trabalho na indústria (2004 = 100) uma sobrevida intervir arbitraria3.2 entre 2008 e 2010 mente nas relações pela ampla oferta financeiras dentro 2.8 de financiamento do setor privado. no mercado interO voluntarismo 2.4 nacional. A partir em matéria de pode 2011, no enlítica econômica 2.0 tanto, o País tem tem uma longa hiscrescido abaixo de tória de fracassos, 1.6 seu potencial. A como a própria experspectiva de que periência brasileia economia munra com os planos 1.2 dial cresça menos de estabilização do que sua média dos anos 80 e 90 0.8 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 histórica nos pródemonstram.

CUT Reais CUT dólares ximos anos não Existe razoável deverá alterar este consenso, entre os cenário. economistas, de A resposta do governo, na tentativa de proque o policy mix dos últimos oito anos está equilongar taxas de crescimento mais elevadas, tem vocado e pode produzir problemas graves no fusido “mais do mesmo”, porém com uma novidaturo, inclusive uma redução da já medíocre taxa de: ao lado de easy fiscal, adicionou-se easy mopotencial de 3%. Para aumentar esta taxa, é neney a partir de 2011. Este novo policy mix não é cessário aumentar a taxa bruta de investimento melhor do que o anterior e pode tornar-se pior dos atuais 20%, o que requer, por seu turno, o do que ele, pois não conseguirá aumentar o cresaumento da taxa doméstica de poupança. Para cimento medíocre da economia e poderá produisso, a grande contribuição que o governo pode zir aumento substancial da taxa de inflação. dar é restaurar sua capacidade de poupança, isto Além do aumento contínuo das despesas de é, reverter uma despoupança de 1,5% a 2% do custeio e transferências, a expansão fiscal pósPIB para algo positivo.

-crise de 2008 passou também a se caracterizar Portanto, o policy mix atual deve ser mudado por uma multitude incoerente de “renúncias fisna direção de tight fiscal-neutral money. Em relação cais”, que visam a beneficiar setores específicos ao estado atual, isso implica apertar ambas as polítida economia. Isso se traduz na concessão de subcas. No caso da política monetária, é necessário grasídios e incentivos a produtores e consumidores, dualmente retornar à taxa neutra de juro (algo em nos continuados aportes de recursos ao BNDES, torno de 6% ao ano) antes que a taxa de inflação no protecionismo sem qualquer direção e, como fuja de controle. Isso nada mais é do que reassumir a conta tem que fechar, na redução dos investia lógica do regime de metas, que foi abandonada a mentos públicos. partir de 2011. No caso da política fiscal, isso signiA expansão monetária se manifesta pela mafica reduzir as despesas correntes em relação ao PIB nutenção da taxa básica de juro, em termos reao patamar em que se encontravam no início do ais, muito abaixo da taxa “neutra” da economia governo Lula (algo em torno de 3 a 4 pontos pore na pressão sobre os bancos federais (BB e CEF) centuais). Essa guinada de política econômica sem para reduzirem as taxas de juro de suas operadúvida leva tempo (alguns anos), mas parece ser a ções de crédito. O Banco Central parece crer melhor alternativa para garantir a taxa potencial de que, se a taxa de inflação ameaçar fugir de concrescimento de 3% e gradualmente elevá-la, num trole, sempre será possível adotar medidas “maambiente de inflação baixa e estável. *Pode-se argumentar que, em 2004, a taxa real de câmbio ainda estava acima do equilíbrio, de tal forma que a perda de competitividade industrial foi menor do que os 180%. Se tomarmos 2005 como base, ao invés de 2004, a perda cai para 11% ao ano ou 87% no período 20052011, o que continua sendo um número enorme.

SFI - 47

C

rescimento econômico

Uma reflexão sobre as causas da desaceleração José Paschoal Rossetti Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral A aceleração do crescimento econômico no Brasil é anunciada como um dos mais relevantes propósitos estratégicos do governo, mas a variação do Produto Interno Bruto não tem correspondido a este objetivo, embora o país reúna um conjunto abrangente de fatores potenciais que poderiam ser mobilizados para forte ativação da economia. O Quadro 1 coloca lado a lado fatores institucionais, reais e financeiros associáveis a processos de crescimento acelerado e os números que tem sido observados nos últimos 22 anos – 1990-2011. Nos últimos 11 anos do século XX, o crescimento anual do Brasil foi de 1,85%, acumulando uma expansão de 22,37%; nos 11 primeiros do século XXI, o crescimento foi ativado, registrando variações anuais de 3,53%, correspondentes a 46,59%.

Houve aceleração, mas ainda abaixo do crescimento dos grandes emergentes e, além disso, em típicos “vôos de galinha”. No primeiro período o país registrou uma única variação do PIB compatível com seus potenciais, os 5,3% de 1994. No segundo período, os anos de crescimento achatado, abaixo de 5% foram em número bem superior aos anos de forte crescimento. Sintetizando: quando ocorrem variações compatíveis com o objetivo de aceleração do crescimento, elas não se susten-

tam: são, recorrentemente, sucedidas por desempenhos medíocres.

Por que ocorrem este padrão insatisfatório de crescimento, em que se observam desacelerações mais freqüentes que acelerações. E por que, mesmo quando a aceleração é um dos propósitos centrais do governo, é tão difícil atingi-lo?

Não se devem descartar causas externas, como o estado de crise em que estão mergulhadas as economias avançadas da Zona do Euro, a lenta recuperação da crise financeira que eclodiu no último quadrimestre de 2008 nos Estados Unidos e a recente desaceleração da China.

Como sintetizou em recente artigo o ex-ministro Pedro Malan. “a crise com que se depara o mundo desenvolvido não era – e não é – uma “marolinha”, como se pretendeu por aqui. Foram-se as expectativas de que os países emergentes teriam descolado dos problemas do mundo desenvolvido, adquirindo uma dinâmica própria que lhes garantiria um crescimento sustentado no longo prazo. Ficou claro para a maioria dos emergentes que eles também enfrentam dois tipos de riscos – o de uma desaceleração cíclica e o de uma erosão de mais longo prazo no seu crescimento potencial”.

O Brasil é um exemplo inquestionável de país exposto a estes riscos, especialmente ao se-

A desaceleração do crescimento econômico, presente na conjuntura, deve ser atribuída tanto a causas internas como a causas externas ao Brasil

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gundo. As oscilações cíclicas e recorrentes da economia brasileira não são simplesmente associáveis a fatores externos.

Independentemente das trajetórias de crescimento mundial, o país tem registrado, nos últimos 30 anos, desconfortáveis sucessões de raros anos com bom crescimento, seguidos de períodos mais extensos de desempenhos ruins. Atribuir a recorrência destas sequências a causas externas, como se insiste agora, é ignorar por inteiro as causas internas, sintetizadas no Quadro 2, que historicamente têm se repetido e que são, na realidade, a causa preponderante das desacelerações persistentes.

A surrada expressão “voos de galinha” tornou-se lugar comum pela persistência com que ocorrem. Justifica-se, assim, empregá-la novamente para caracterizar o que se está observando agora, em plena vigência do PAC – o Programa de Aceleração do Crescimento. Não se tem atuado sobre as causas internas. E todas elas tem se agravado, tornando-se ano após ano mais resistentes a processos corretivos, até porque são estruturais e institucionais. Listamos cinco, inter-relacionadas: 1. Inapetência dos três Poderes da República para promover reformas estruturais – trabalhista, previdenciária, tributária, administrativa, judiciária e política; 2. baixa relação investimentos/PIB; 3. precariedade da educação e, em consequência, oferta insuficiente de pessoas qualificadas; 4. insuficiência dos avanços socioeconômicos como fatores de sustentação continuada do crescimento; e 5. estrutura da demanda agregada. Vamos examinar um por um.

1. Inapetência para reformas estruturais. Este é um dos mais resistentes pontos fracos do Brasil. Por ser institucional, é de difícil superação. As seis reformas que há anos são apontadas como indispensáveis requerem “vontade política” para que sejam propostas e desencadeadas. Mas, as raízes históricas das anacrônicas leis trabalhistas, do insusten-

tável sistema previdenciário, da excessiva e complexa carga tributária, do inchaço e aparelhamento da estrutura administrativa do governo e das instituições legais e políticas, foram aprofundadas e cristalizadas nos últimos 70 anos ou até há mais tempo. Traduzem-se por um com junto de disfunções: benefícios autoconcedidos, foco mais em projetos de poder do que de governo, excessiva propensão à burocracia e ampliação das missões do estado – gestor, regulador, interventor, provedor, indutor e empreendedor. Fazê-lo retroagir por reformas estruturais equivale a desmontar sistemas onerosos de direitos adquiridos – um propósito extremamente difícil, talvez mesmo impossível na prevalência do estado de direito, uma inquestionável conquista da sociedade.

2. Baixa relação investimentos/PIB. Crescimento continuado se faz não através de estímulos ao consumo, mas sim aos investimentos. Isto porque o consumo é fator indispensável para a sustentação dos níveis de oferta agregada e de emprego. A macroeconomia keynesiana desmontou a crença neoclássica de que “a oferta gera sua própria procura”, evidenciando que o emprego é sustentado pela demanda efetiva e que o crescimento é função da propensão a investir. A equação da demanda agregada é composta por três conjuntos: o consumo das famílias e do governo, os investimentos das famílias, empresas e governo e as exportações líquidas.

Quanto mais alta a proporção do consumo, mais se comprime a capacidade de investimento, conflitando com propósitos de aceleração do crescimento.

Nos últimos 20 anos, as economias avançadas registraram discreta redução da relação investimento/PIB, mantendo-se porém sempre acima de 20%; as emergentes ampliaram esta relação, elevando-a para o patamar de 30,0%. Já no Brasil, os investimentos, em médias qüinqüenais, ficou dois pontos percentuais abaixo de 20%.

Entre os grandes emergentes é o que menos investe em pro-

A baixa e histórica relação investimentos/ PIB trava objetivos de crescimento sustentado

A estrutura da demanda agregada não é compatível com objetivos de crescimento acelerado

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QUADRO 1 - OS FATORES DE ATIVAÇÃO DO CRESCIMENTO E AS VARIAÇÕES DO PIB Fatores de ativação do crescimento econômico interno A. Institucionais Abertura política e econômica.

Fundamentos da gestão macroeconômica: superávit fiscal primário, metas de inflação e câmbio flutuante.

B. Reais Fundamentos expacionistas alinhados aos da economia mundial: Economia emergente de alta expressão: 6a do mundo (2011), e 2a das Américas.

Dinâmica sociodemográfica: mobilidae social ascendente.

Avancos tecnológicos e descartabilidade.

Expansão de números de empresas, em praticamente todos os mercados: competição acirrada.

Dinâmica do sistema corporativo: fusões e aquisições: 8.268 no período 1990 - 2011, 46,3% com presença de capital estrangeiro.

Fundamentos diferenciais: Abundância e diversidade de capital natural.

Maior potencial mundial para producão de bioenergia e autossuficiência em petróleo.

Cadeias produtivas primárias mundialmente competitivas.

C. Financeiros Liquidez internacional: reservas cambiais (US$ 372 bilhões em junho de 2012), 10,6 vezes superiores à dívida externa de curto prazo (US$ 35 bilhões). Desde 2008, reservas superiores à dívida externa total (US$ 297 bilhões no final do 1º Q/2012).

“Grau de investimento”: reconhecimento por três agências de risco.

Atratividade para ingresso de recurso de origem externa.

Custo de emissões externas em queda. Global 2012: de 5,0% (abril 2010) para 3,1% (atual).

Sistema financeiro: Referência mundial em tecnologia operacional.

Padrões rigorosos de regulação. Níveis seguros de alavancagem.

Mercado de capitais: níveis diferenciados de governança para listagem das companhias e 107 IPOs no período 2005-2011

Variações anuais do PIB Última década século XX

Primeira década século XXI

1990

- 4,4

2001

1,3

1991

1,0

2002

2,7

1992

- 0,5

2003

1,1

1993

4,7

2004

5,7

1994

5,3

2005

3,2

1995

4,4

2006

4,0

1996

2,2

2007

6,1

1997

3,4

2008

5,2

1998

0,4

2009

- 0,3

1999

0,2

2010

7,5

2000

4,3

2011

2,7

Variação acumulada anual

22,37 1,85

Variação acumulada anual

46,59 3,53

Fonte: IBGE, Contas Nacionais.

50 - SFI

porção ao PIB e, em consequência, o que apresenta as mais baixas variações do PIB. 3. Precariedade da educação e oferta insuficiente de pessoal qualificado. É ocioso bater nesta tecla. É um dos mais perversos pontos fracos do Brasil. São fartas e inquestionáveis as evidências das deficientes condições da educação, em todos os níveis, da básica à superior, passando pela profissionalizante de nível médio. Os relatórios de competitividade mundial, do IMD e do WEF, traduzem bem esta deficiência: a 6ª. maior economia do mundo é a 65ª. em variáveis relacionadas à preparação profissional e à educação da força de trabalho. Esta condição justifica o aparente paradoxo entre os baixos padrões da educação e da capacitação profissional e os ganhos reais da população empregada. Mas não é difícil explicá-lo: a insuficiente oferta de qualificação, diante da demanda crescente por qualificação, é fator de elevação da massa salarial, mesmo em mercados desaquecidos, criando-se assim um círculo vicioso, que diminui a capacidade competitiva das empresas, pela elevação dos custos do fator trabalho, relativamente à produtividade.

4. Insuficiência dos avanços socioeconômicos como sustentadores do crescimento. O Brasil tem registrado quatro avanços socioeconômicos interconectados: 1. A redução da pobreza absoluta, atribuível, entre outros fatores, a transferências de renda, de que é exemplo notório o programa bolsa-família; 2. a desconcentração da renda; 3. o aumento real do rendimento médio do pessoal ocupado; e 4. a forte expansão das operações de crédito a pessoas físicas. Estes quatro avanços não são suficientes como fatores de sustentação do crescimento. Contrariamente até, podem impactar negativamente o crescimento. A curto prazo, parecem traduzir círculos virtuosos. Mas, a longo prazo, são “tiros no pé” e podem desencadear círculos viciosos, além de riscos não descartáveis, como formação de “bolhas de crédito” e tensões inflacionárias, que podem desaguar em perigosa insatisfação social exacerbada – fator que tem forte potencial para mudanças institucionais em direção a regimes políticos de exceção.

5. Estrutura da demanda agregada. O Quadro 3 sintetiza a atual estrutura da demanda agregada no Brasil, segundo as variáveis que a compõem. Em item anterior destacamos a baixa relação investimentos/PIB como uma das mais

QUADRO 2 - “vOos de galinha: a insuficiência dos fatores de aceleração do crescimento Pontos fracos

Pontos fortes Importância geopolítica e presenç relevante no cenário mundial.

Sistema político aberto, democrático.

Abundância e diversidade de capital natural.

Abundância e diversidade de fontes de energia, não-renováveis e renováveis.

Estrutura produtividade diversificada.

Cadeias produtivas primárias competitivas.

Sistema financeiro, quanto à solidez, regulamentação e tecnologia operacional.

Bancos oficiais e de fomentos fortes e atuantes.

Mercado de capitais em reconstrução.

Mercado interno expressivo e de alto potencial de crescimento.

Mobilidade social ascendente.

Gestão macroeconômica: baixos riscos de heterodoxias.

Liquidez internacional

Instituições legais: complexidade e lentidão processual.

Instituições políticas: representatividae e ineficiência.

Inapetência dos três poderes da República para promover reformas estruturais: trabalhista-previdenciâria, administrativa, política e judiciária.

Sistemas regulatórios instáveis.

Carga tributária excessiva e complexa.

Burocracia excessiva do setor público.

Orçamento do setor público comprometidos com gastos de custeio: baixíssima capacidade de investimento de governo.

Estrutura dos agregados macroeconômicos.

Baixa relacão investimentos/PIB. Gargalos em infraestrura.

Custo elevado de financiamento do setor produtivo.

Níveis de financiamento de longo prazo, de bancos privados, para investimentos.

Inovação e competitividade: baixos investimentos em P&D. Condições sociais: educação e sistema de saúde precários, violência e insegurança.

Praticamente a totalidade dos pontos fracos é estrutural ou institucional, de difícil superação a médio prazo. O que mais afeta o crescimento, rebaixando-o em relacão aos dos emergentes, é a baixa relacão investimentos/PIB. O que tem sustentado o crescimento são os notáveis avanços socioeconômicos dos últimos dez anos, mas tem fôlego curto e não são suficientes.

Investimento/PIB: a variável crítica da economia brasileira

Avanços socioeconômicos Fatores de sustentacão (insuficientes) do crescimento Redução da pobreza absoluta: 31,3% da populacão em 2000; 15,2% em 2010.

Desconcentracão da renda, medida de coeficiente Gini; 0,547 em 2000, 0,509 em 2010.

Rendimento real médio do pessol ocupado; R$ 1.345 em 2000; R$ 1670 em 2010.

Operação de crédito a pessoas físicas: R$ 66,4 bilhõe em 2000; 610,6 no 1Q/2012.

25 países avançados

30

25 países emergentes 28,3 26,5

22,1 20

21,9

20,6

Brasil

30,7

25,4

20,1 18,4 17,0

17,2

16,6

10

0

1991-95 1996-00 2001-05 2006-10

1991-95 1996-00 2001-05 2006-10

1991-95 1996-00 2001-05 2006-10

Fonte: FMI, dados primários.

SFI - 51

QUADRO 3 - brasil 2012 - demanda agregada incompatível com aceleração do crescimento Variáveis

Condições adversas

Consumo das famílias (60,7%)

Sob fortes e impactantes estímulos: Aumento real da massa salarial do pessoal ocupado, puxado pela expansão do emprego no setor de serviços e pela escassez de pessoal qualificado.

Reajustes reais do salário mínimo e de rendimentos previndeciários.

Aumento expressivo do crédito a pessoas físicas.

Crescimento anual de 5,23% ao ano nos últimos 10 anos, 66,49% acumulados > PIB, 32,31%acumulados.

Sinais de arrefecimento, exigindo estímulos fiscais para sustentação.

Endividamento das famílias em níveis de risco: de 25% da renda (2007) para 43% (2012) inadimplência em alta.

Consumo do governo (21,4%)

Inchaço e aparelhamento da máquina burocrática.

Forte expansão das compras de bens e serviços para pessoal civil.

Aumentos reais de salários nos três Poderes e nas três Esferas de Governo.

Missões do Estado ampliadas: gestor/regulador/interventor, provedor, indutor e empreendedor.

Expansão anual de 4,33% ao ano nos últimos 10 anos, 52,79% acumulados, também superior ao PIB.

Investimentos do governo (1,4%)

Comprimidos, pelos dispêndios de custeio (consumo, transferências e juros da dívida).

Em queda no último triênio: restrições ambientais, greves, gestão ineficiente, contestações dos Tribunais de Contas, suspensões (casos notórios: DENIT e Delta).

Baixa propensão a investir em relação à receita tributária: dos 38,5% da carga tributária, 1,4% representam 3,64%. A propensão a dispêndios de custeio é de 96,36%.

Investimentos privados (18,1%)

Propensão a investir satisfatória, bem distante da do governo: em relação à fatia da Renda Nacional, 18,1% representam 29,4%.

A propensão ao consumo do setor privado é de 70,6%.

Condições favoráveis fortemente desfavoráveis, com destaque para insuficiências em infraestrutura, ônus sistêmicos, oferta e custos de financiamentos, tributação, regulamentarismo e insegurança jurídica, inflexibilidade ambiental.

Exportações líquidas (- 1,6%)

Exportações negativamente afetadas pela redução do crescimento mundial.

Baixa competitividade do produto nacional: Custos sistêmicos. Único país emergente com PIB cambial inferior ao PIB critério PPP. Apreciação histórica da taxa cambial (1999 = 100,00; 51,71 no final do primeiro trimestre de 2012).

Importações estimuladas, com destaque para bens industrializados de alto valor adicionado.

fortes razões da dificuldade em acelerar o crescimento da economia brasileira. Este quadro não só mostra a compressão dos investimentos pela expansão exacerbada do consumo, como as desfavoráveis condições desta e das demais variáveis. Visto como um todo, o quadro é crítico e de difícil reversão. O consumo das famílias, que alcança 60,7% da demanda agregada, tem crescido a taxas anuais significativamente superiores às do PIB, induzido, entre outros fatores pelo crescimento do endividamento desse agente econômico. Só que este indutor está se esgotando, pela elevação de sua relação com a renda das famílias: era de 25% em 2007, tendo atingido no final do primeiro quadrimestre deste ano em 43%. O risco de estouro de uma “bolha de crédito” está se ampliando; a inadimplência está se elevando, ao mesmo tempo em que o crescimento do emprego está emitindo sinais de desaceleração. O consumo do governo é alto, em relação à carga tributária e também tem crescido mais que o PIB. A consequência deste quadro insustentável é a forte compressão da propensão a investir do governo e, pela fria análise do quadro conjuntural da economia, o resfriamento da propensão a investir das em-

52 - SFI

presas, ao qual se soma a redução do ingresso de recursos externos para fins produtivos.

A firme disposição em reverter este conjunto é condição fundamental para a aceleração do crescimento econômico no país. A insistência em manter estas condições estruturais dificilmente evitará a recorrente trajetória sinuosa das variações do PIB: para um dois anos de bom crescimento, seguem-se dois a três de baixa expansão, atingindo cedo ou tarde praticamente todos os ramos produtivos, especialmente as indústrias de transformação e de construção, bem como seus efeitos multiplicadores. À “vontade política” em remover as condições estruturais e institucionais que travam a expansão sustentada do PIB deve somar-se a disposição em construir um plano estratégico de governo, que substitua a bem intencionada geração de pacotes, de fôlego curto e de efeitos epidérmicos. Já é tempo de as forças reais de poder político se mobilizarem nesta direção. É a alternativa à resignação, até por que esta tem limites. Um ano a mais de convivência com as condições que dificultam a aceleração do crescimento custará no futuro bem mais de um ano. Quanto mais tempo as condições perversas subsistirem, mais tempo demandará no futuro para superá-las.

O SBPE em números Recursos Participação dos Ativos em Jun/2012 9% Poupança SBPE

Variação dos Ativos - Jun/2012 em relação a Jun/2011

13% Títulos Públicos

21,0%

17,8%

14,1%

3% Depósitos à Vista

2% Poupança Rural

8,2%

50% FIFs

23% Títulos Privados

FIFs

Poupança Rural

1 – Caderneta de poupança X outras aplicações – Saldo/Patrimônio em final de mês Meses jun.2011 jul ago set out nov dez Jan.2012 fev mar abr mai jun

Poupança SBPE 309.917 315.841 318.690 323.468 325.816 327.576 330.569 332.040 333.671 337.863 341.247 347.847 353.673

Poupança rural 78.810 81.244 83.074 84.974 86.062 86.592 89.440 90.359 90.662 91.135 92.074 93.875 95.368

15,6%

Títulos privados poder do público 810.383 823.812 849.477 866.512 872.469 892.840 911.229 908.705 917.683 926.970 917.940 935.100 937.039

Poupança SBPE

Títulos Privados

Títulos Públicos

Valores em R$ milhões

FIF's 1.748.631 1.757.953 1.791.760 1.808.082 1.805.943 1.829.179 1.873.193 1.928.306 1.968.482 2.027.678 2.032.418 2.036.661 2.059.245

Tít. Púb.(SELIC) Est. Mun. 513.526 497.868 508.278 501.545 514.367 511.918 519.973 514.019 523.199 532.157 531.677 550.681 555.434

-1,7% Depósitos à vista

Depósitos à vista 145.430 143.662 139.326 142.138 139.499 146.224 153.033 141.305 139.354 139.276 141.196 141.163 142.915

Fontes: ABECIP, ANBIMA e Banco Central do Brasil

2 – Evolução do saldo das cadernetas SBPE Meses jul.2011 ago set out nov dez Jan.2012 fev mar abr mai jun jul

Saldo R$ milhões 315.841 318.690 323.468 325.816 327.576 330.569 332.040 333.671 337.863 341.247 347.847 353.673 361.409

Variação no mês R$ milhões % 5.923 2.849 4.778 2.348 1.761 2.993 1.471 1.631 4.192 3.384 6.600 5.826 7.736

1,91 0,90 1,50 0,73 0,54 0,91 0,44 0,49 1,26 1,00 1,93 1,68 2,19

Variação acumulada no ano R$ milhões % 15.963 18.812 23.590 25.937 27.698 30.691 1.471 3.102 7.294 10.678 17.277 23.104 30.840

5,32 6,27 7,87 8,65 9,24 10,23 0,44 0,94 2,21 3,23 5,23 6,99 9,33

Variação % Em 12 meses 14,05 13,95 13,51 12,87 11,59 10,23 10,17 10,23 10,88 11,57 13,36 14,12 14,43

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

Dez.2011

3- Contas de Poupança: Distribuição do saldo depositantes por faixa de valor Faixa de Valor em R$ Até 100,00 De 100,01 a 500,00 De 500,01 a 1.000,00 De 1.000,01 a 5.000,00 De 5.000,01 a 20.000,00 De 20.000,01 a 30.000,00 Mais de 30.000,00 Total

Fonte: ABECIP 54 - SFI

Saldo R$ milhões 711 3.083 4.317 28.623 69.638 29.591 194.573 330.536

% por faixa 0,22 0,93 1,31 8,66 21,07 8,95 58,87 100,00

Número de clientes % acumulado 0,22 1,15 2,45 11,11 32,18 41,13 100,00

Milhares 45.083 12.208 6.063 11.898 6.875 1.203 2.239 85.570

% por faixa 52,69 14,27 7,09 13,90 8,03 1,41 2,62 100,00

% acumulado 52,69 66,95 74,04 87,94 95,98 97,38 100,00

Dados Estimados

O SBPE em números Aplicações

4 - SBPE: Distribuição de contratos por valor de prestação

Número de contratos - Dez/2011

Fontes: ABECIP

% por faixa

% acumulado

2.835 4.762 15.057 27.423 38.859 47.842 57.260 178.949 580.206 953.193

0,30 0,50 1,58 2,88 4,08 5,02 6,01 18,77 60,87 100,00

0,30 0,80 2,38 5,25 9,33 14,35 20,36 39,13 100,00

Exclusive contratos em poder da Emgea

Contratacões acumuladas em 12 meses

850

85,0 75,0

750

em R$ bilhões

65,0

650

55,0

550

45,0

450

35,0

Unidades

Jun.12

Fev.12

Abr.12

Dez.11

Out.11

Jun.11

Ago.11

Fev.11

Abr.11

Dez.10

Out.10

Jun.10

Ago.10

Abr.10

250

Fev.10

350 Dez.09

Até 50,00 De 50,01 a 100,00 De 100,01 a 200,00 De 200,01 a 300,00 De 300,01 a 400,00 De 400,01 a 500,00 De 500,01 a 600,00 De 600,01 a 900,00 Acima de 900,00 Total

Unidades

em mil unidades

Valor da Prestação mensal em R$

25,0

R$ Bilhões

Dados Estimados

5 - SBPE: Contratos ativos por data de assinatura Número de contratos Data de assinatura

Jan.2012

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Âmbito do SFH

945.799

960.062

979.419

991.980

1.009.717

1.030.398

Até 23.6.98

56.992

56.130

55.065

52.932

52.007

51.009

888.807

903.932

924.354

939.048

957.710

979.389

114.442

116.660

119.444

122.217

124.710

126.612

1.060.241

1.076.722

1.098.863

1.114.197

1.134.427

1.157.010

Após 24.6.98 Carteira Hipotecária Total

‘Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

6 - SBPE: Distribuição dos contratos ativos por região geoeconômica Regiões Geoeconômicas

Número de contratos Jan.2012

Norte

30.864

Fev

31.790

Mar

32.739

Abr

33.538

Mai

34.327

Jun

35.256

Nordeste

125.032

127.212

130.239

132.387

135.051

138.089

Sul

218.294

221.011

224.865

226.601

230.380

234.900

1.098.863

1.114.197

Sudeste

Centro-Oeste Brasil

581.671 104.380

1.060.241

590.466 106.243

1.076.722

602.547 108.473

611.060 110.611

621.975 112.694

1.134.427

633.787 114.978

1.157.010

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

7 - SBPE: Unidades financiadas e valores contratados Meses Jun.2011 jul ago set out nov dez Total. 2011 Jan.2012 fev mar abr mai jun

Unidades financiadas

Valores em R$ milhões

Construção

Aquisição

Total

23.336 15.176 20.247 19.017 18.705 16.253 24.186 227.149 11.831 11.757 16.354 13.500 11.073 17.263

23.119 23.800 26.724 25.026 19.135 22.800 25.376 265.759 21.849 19.209 24.290 18.995 23.685 24.542

46.455 38.976 46.971 44.043 37.840 39.053 49.562 492.908 33.680 30.966 40.644 32.495 34.758 41.805

Construção

Aquisição

3.966 2.678 3.345 2.973 2.652 2.646 3.653 35.193 1.836 1.687 2.455 2.191 1.859 2.609

3.814 3.962 4.514 4.375 3.457 4.075 4.580 44.724 3.849 3.423 4.352 3.536 4.439 4.807

Total 7.780 6.639 7.860 7.349 6.109 6.721 8.233 79.917 5.684 5.111 6.807 5.727 6.298 7.416

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil SFI - 55

R

umos

Crédito imobiliário e sustentabilidade Octavio de Lazari Junior Presidente da Abecip Uma das palavras-chave incorporadas ao vocabulário global é sustentabilidade – com seus múltiplos significados.

Segundo o Aurélio, sustentável é o que se mantém constante, ou estável, por um longo período. Na acepção dominante, sustentabilidade refere-se à preservação do meio ambiente, da qualidade da água, do ar e do solo, da diversidade e da vida, enfim, num País que, por força da urbanização acelerada, já tem quase 90% das pessoas vivendo nas cidades. Na acepção corporativa, diz respeito a empresas que agem responsavelmente com a sociedade, com os trabalhadores, os clientes, os públicos estratégicos (stakeholders), além de respeitarem o meio ambiente, as regras contábeis e as leis.

Numa acepção estritamente econômica, está atrelada à ideia de crescimento sustentável. A sustentabilidade do crédito imobiliário encaixa-se nesses vários significados – as instituições que o oferecem têm preocupação crescente com o uso dos recursos emprestados e com o comprometimento dos devedores com os princípios de sustentabilidade.

Por isso mesmo, vale a pena avaliar o financiamento imobiliário na acepção econômica de sustentabilidade. Nos últimos dez anos, o Brasil experimentou um crescimento em muitos momentos eufórico do crédito imobiliário – e, não obstante, sustentável, porque se partia de uma base muito baixa, de tal maneira que o surto de expansão atendeu à demanda reprimida.

Entre meados de 2002 e de 2012, o crédito fornecido pelos agentes financeiros do SBPE, que opera com recursos das cadernetas de poupança, cresceu 40 vezes, em valores absolutos, e o número de unidades, cerca de 16 vezes. O ritmo de crescimento atingiu o auge no biênio 2006/2007, mas também foi expressivo em 2010/2011, após ter arrefecido devido à crise global e suas repercus-

56 - SFI

sões sobre o Brasil, em 2009. Este ano é caracterizado por uma acomodação.

Mas, sair de um crescimento de 42%, entre 2010 e 2011, para algo como 20%, como se estima para 2012, não é motivo de preocupação. Ao contrário, o que se busca é o avanço saudável, ou seja, o crescimento sustentável do crédito imobiliário.

O principal destaque, neste ano, do ponto de vista do SBPE, é a tendência de crescimento dos depósitos de poupança após a alteração das regras, em 3 de maio. É no mínimo impressionante a captação líquida, no SBPE, de R$ 15 bilhões no trimestre maio/julho, 50% mais do que em todo o ano passado.

São dois os efeitos positivos do vigor da captação.

Primeiro, o funding da poupança tenderá a atender plenamente à demanda até 2015, ou seja, por mais tempo do que se imaginava. Segundo, favorecerá a redução dos custos dos empréstimos tão logo a mudança das regras de remuneração das cadernetas afete o grosso da massa de depósitos. O comportamento das cadernetas favorece o crescimento sustentável do crédito imobiliário.

Destaque-se, em especial, o vigor da demanda de crédito dos mutuários finais, que cresceu 23,5% na comparação entre os primeiros semestres de 2011 e 2012, compensando a queda dos financiamentos à construção, numa fase de conclusão das obras iniciadas nos últimos anos e diminuição dos lançamentos.

A evolução recente do mercado e do crédito imobiliários aponta para uma fase favorável ao comprador, devido ao crescimento mais lento dos preços e aos sinais de redução do custo dos empréstimos. É esse, a nosso ver, o cenário em que o crédito habitacional retomará, com equilíbrio, seu crescimento – mais perceptível, previsivelmente, a partir deste semestre, quando também a economia buscará seu nível sustentável de crescimento.

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