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NESTA NESTA EDIÇÃO EDIÇÃO Celso Martone Emmanuel Braz José Paschoal Rossetti Melhim Chalhub Ricardo Yazbek Sérgio Fonseca Lima

2011 ANO 15 Nº 34

A Abecipcomo

certificadora

Recursos que financiam os recordes do crédito imobiliário

entrevistas Nicholas Reade, CEO da Brookfield

Bernard Appy, economista

ÍNDICE Editorial

Entrevista II

Funding

Com o mercado de crédito imobiliário operando a pleno vapor, o que se discute são os mecanismos de funding capazes de manter o crescimento forte no futuro.

O economista Bernard Appy, exsecretário executivo do Ministério da Fazenda, afirma que a política econômica é decisiva para a redução dos juros e o avanço do crédito imobiliário.

Um qualificado especialista em mercados de dívida, Sérgio Fonseca Lima, avalia as perspectivas de introdução no Brasil dos covered bonds.

No crédito imobiliário, expansão com maturidade - Pág. 2

Entrevista I Nicholas Reade (foto), o CEO da Brookfield Incorporações, prevê um crescimento sustentado do setor imobiliário nas próximas décadas.

O mercado de imóveis do País crescerá uma Espanha em 20 anos - Pág. 3

Internacional

Notas&Fatos

O ex-presidente da Fiabci e vicepresidente do Secovi, Ricardo Yazbek, mostra as semelhanças entre o crédito imobiliário no Brasil e na Turquia.

Informações sobre o mercado imobiliário e o financiamento habitacional, por Fábio Luiz Elizeu.

Os desafios da ampliação do funding - Pág. 7

Riscos O engenheiro Emmanuel Carlos de Araújo Braz nota que são muito diferentes a situação do Brasil e a dos países que enfrentaram bolhas imobiliárias.

Há bolha no mercado de crédito imobiliário? - Pág. 14

Inflação O economista Celso Luiz Martone discute o desafio do Banco Central de derrubar a inflação aos poucos, evitando comprometer muito o crescimento econômico.

O gradualismo da política monetária e seus riscos - Pág. 17

Pág. 35

Crédito imobiliário acompanha o crescimento da Turquia - Pág. 24 arquivo

Capa Em seminário realizado em São Paulo, especialistas do setor imobiliário discutem os caminhos para que o Brasil acrescente novas modalidades de funding às operações de financiamento de imóveis.

O mercado imobiliário e os covered bonds - Pág. 31

O desafio brasileiro é elevar a taxa de poupança - Pág. 20

Nicholas Reade

Racionalização O jurista Melhim Chalhub trata da Projeto de Lei de reforma do Código de Processo Civil que simplifica o processamento das demandas e acelera a prestação jurisdicional, com impacto direto no mercado imobiliário.

Meios alternativos para a reforma do Judiciário - Pág. 36

Certificação Um primeiro exame para 200 profissionais marca o início da atuação da Abecip como certificadora.

Abecip certificará profissionais que atuam no crédito imobiliário - Pág. 26

Indicadores O crédito imobiliário em números, levantados pela área de Inteligência de Mercado da Abecip.

Pág. 42

Tendências A alta carga tributária e a insuficiência de investimentos no País medidas em dados do Banco Central contrastam com as de outros países emergentes, analisa o professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral, José Paschoal Rossetti.

Hipertrofias do Estado e fragilização da economia - Pág. 28

Rumos O presidente da Abecip, Luiz Antonio França, cita as iniciativas da Abecip destinadas a assegurar o crescimento de longo prazo do crédito imobiliário no País.

Avanços institucionais do crédito imobiliário - Pág. 44

E

Nicholas Reade

ntrevista I

CEO da Brookfield

O mercado de imóveis do País crescerá uma Espanha em 20 anos

arquivo

O Brasil está, até agora, zzano Simonsen; esteve no Citi, HSBC, em 1992; esteve no SG apenas “recuperando o tempo onde criou a área de leasing no Warburg, o primeiro banco de perdido”, pouco mais do que reBrasil; atuou na Brasilpar, empreinvestimento constituído na Inpetindo a performance de três sa de private equity constituída glaterra, e no Bear Stearns nortedécadas atrás, quando a populaoriginalmente pelo Unibanco, o americano, mais tarde colhido ção brasileira era muito menor, Paribas e o empresário brasileipela crise global e adquirido pelo avalia Nicholas Reade, presidenro Sérgio Mellão; foi diretor do J.P.Morgan, em março de 2008; te executivo (CEO) da BrookMidland Bank no País, ao tempo trabalhou no Banco Brascan, field Incorporações, companhia em que o banco britânico era o origem dos capitais canadenses de capital aberto e uma das maioquarto maior credor do Brasil, que hoje controlam a Brookfield res construtoras do País. O inbem antes de ser adquirido pelo Asset Management, e na securitigresso de 30 milhões zadora Rio Bravo. Conde pessoas na classe viveu nos primórdios média, nos últimos da carreira com um dos anos, significou uma maiores economistas da Argentina e os mais história brasileira, Máde 40 milhões que enrio Henrique Simonsen, trarão até 2030 signique conhecia a fundo ficam uma Espanha, o crédito imobiliário, compara Reade, para e, recentemente, com dar ideia do espaço Gustavo Franco, exque existe para o crespresidente do BC que cimento do mercado implantou o Plano Real imobiliário brasileiro.

Em 2007, Reade Economista e mestornou-se presidente do tre por Cambridge, Conselho em tempo incom pai maranhense tegral na Brookfield Ine mãe sul-africana, corporações, cargo que muito antes de se trocou pelo de presitornar presidente do dente executivo da emConselho e, depois, presa, substituindo Luiz presidente executivo Ildefonso Simões Lo(CEO) da Brookfield pes, que assumiu a preIncorporações, Reade sidência do Conselho. percorreu uma traA Brookfield Incorporajetória incomum na ções resultou da junção área imobiliária. Coda Brascan Residential, meçou a vida como Company e MB Engeanalista no Banco BoNicholas Reade, da Brookfield: enorme espaço para crescer nharia. Os canadenses

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nho num PIB que está crescendo. Se você olhar a melhoria da distribuição de renda, a parcela dos que migraram das classes D e E para a C, nos últimos cinco anos, então as classes A, B e C passarão a 40% até 2030. Falamos em 40 milhões de pessoas entrando na classe média em 20 anos – é uma Espanha inteira. Olhe-se as faixas etárias – o dependent ratio –, a proporção entre a população não econo-

Revista do SFI - Como vê o mercado imobiliário brasileiro?

Nicholas Reade – Em 2009, o sistema financeiro e o setor oficial contrataram 650 mil unidades; em 1980, antes do fim do Banco NacioO dinheiro das cadernetas de nal da Habitação (BNH), poupança não vai acabar, a questão foram 630 mil unidades – principal é se vai atender à demanda e a população era de 119 milhões, contra os 193 miincremental de crédito esperada para lhões de hoje. Só em 2010 os próximos anos o número passou do milhão. Ou seja, fazemos pouco mais ou menos que o volume de 30 anos atrás. Indago micamente ativa e a PEA. No Jados investidores: quantos setores pão, por exemplo, essa relação estão assim? O que você diria do já é elevadíssima, enquanto no potencial de um setor como esse?

Brasil ainda vai diminuir. Aqui, Estamos só recuperando o tempo as pessoas na faixa etária dos 25 perdido. Vejo um crescimento anos a 35 anos estão compranmaior que 20% ao ano nos próxido. Há uma demanda enorme. mos três a cinco anos.

A formação de famílias no Brasil é da ordem de 1,5 milhão por O que seria razoável como ano. Se estamos fazendo (no proporção entre o crédito imomercado formal) a metade ou biliário e o Produto Interno pouco mais de habitações, há Bruto (PIB)? Seria algo como mais gente dividindo a casa, o 11% do PIB, como estima a Abepai faz um puxadinho ou junta cip para a metade desta década? os irmãos e a família para fazer Na China, esse número é autoconstrução, depois de ficar da ordem de 11% ou 12%. No cinco anos pagando o terreno.

Brasil (hoje com uma relação Vai fazendo aos poucos. Mas a de 5%), dá para dobrar de tamaautoconstrução custa até quatro

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vezes mais do que custaria se fizesse de uma só vez...

Como vê o risco de bolha imobiliária no Brasil?

Aqui não tem bolha. O nível de financiamento é baixo, comparado ao dos Estados Unidos e da Europa. O comprador tem de colocar 20% a 25% do valor do imóvel. Em 2010, consultas que fiz em sites indicavam que, nos Estados Unidos, o financiamento era da ordem de 97%, ou seja, se o valor do imóvel subir, o comprador vende e põe o dinheiro no bolso; e se cair, devolve as chaves para o banco. Aqui se compra para morar.

Nós (a Brookfield) não vendemos mais de duas unidades por CPF. arquivo

da Brascan têm 42% do capital os sócios da Company, cerca de 5%; e a metade das ações está em circulação. Há cerca de 8 mil acionistas. O grupo Brascan é um tradicional investidor no Brasil, desde os tempos da Light&Power.

Investiu, no passado, em imóveis, energia, florestas e mineração, antes de adquirir a forma atual, controlando ativos de US$ 150 bilhões, parte dos quais na construção civil brasileira.

Como descreve a forma de atuação da empresa no mercado brasileiro?

Não alocamos capital no início do ano, fazemos conforme surgem as oportunidades. No business plan (plano de negócios), indicamos as intenções. A alocação propriamente dita só é feita conforme surjam os projetos de retorno mais interessante. O comitê de investimentos é muito importante para a empresa, e a cada reunião avalia no mínimo de seis a sete propostas.

Os conselheiros Walter Lafemina e Luis Rogelio Tolosa (que controlavam a construtora Company, hoje parte da Brookfield) participam do comitê de investimento, são muito mais presentes do que meros conselheiros.

Como a Brookfield distribui a produção?

O comercial tem 20%, dos

Qual é sua experiência com o Minha Casa Minha Vida? É boa. Estamos fazendo 10 mil a 12 mil moradias neste ano para compradores com renda de até 10 saláriosmínimos. Estamos replicando nas áreas de atuação em que já atuamos. Diversificamos mais do que a concorrência. Mas somos relativamente mais concentrados, atuando em mercados que representam 45% da população e 65% das vendas.

Não é nosso plano estar em 25 Estados. Primeiro, a construção é um negócio local, com leis de zoneamento, processo de aprovação, hábitos diferenciados do morador do Tatuapé e do morador do Campo Belo. Se você não conhece bem o mercado, não acerta bem o produto. Há o produto que vende na Tijuca e o produto que vende em Jacarepaguá. Não é a mesma coisa.

Segundo, o grande desafio é a entrega, que passa pela construção e pela gestão operacional, ou seja, a originação, a geração de venda. Se nasce torto, está danado para sempre. Não é apenas a venda, é ter a documentação, até fazer o repasse do

crédito, no final. Estamos entregando 10 mil unidades, temos de ter estrutura, programar 10 mil visitas...

é enorme... O que você fizer em locais distantes dependerá do parceiro desde a compra do terreno, até a construção, a venda. Talvez você ajude em alguma coisa... É importante ter o comando desse processo. Hoje temos 4.600 funcionários nas obras e uns 9 mil terceirizados, mas a inteligência (do processo) é nossa, o engenheiro, o mestre de obras, o pintor, o responsável pela hidráulica. Mesmo assim, se subcontrata muito.

presas que não são de um dono – e isso é difícil, embora não seja melhor nem pior (em relação às demais). Talvez para uma Cyrella (uma das maiores incorporadoras do País) seja uma vantagem, a aquisição de um terreno pode ser decidida mais rapidamente, enquanto nós temos de passar pelo comitê de investimentos. Mas não perdemos terrenos por causa disso...Temos atraído gente de boa qualidade, todo mundo tem como subir na organização.

Num mercado aquecido, isso é importante.

Nosso plano de carreira prevê que para cada posição na diretoria há três substitutos potenciais, com experiência gerencial.

Isso está formalizado.

Além disso, nos níveis mais elevados, nem tudo depende do curso, mas de experiências diferentes, em várias áreas. Temos o Portal Continuado, com seis escolas imobiliárias – que tratam de itens como liderança, estratégia, cliente, etc. Isso é feito por nós, os executivos são os padrinhos do Portal, eu, por exemplo, estou na estratégia.

Depois vamos atrás do MBA. Nas obras, temos 17 canteiros com escolas – cursos de quatro meses que já formaram 200 técnicos. Por ora, correspondem a 5% da força de trabalho, mas vamos dobrar, e os números vão se tornando relevantes. A construção é um setor onde predomina a parte técnica, mais do que a gestão.

Como é esse processo numa empresa aberta, sujeita às regras de governança, a um mercado de investidores sofisticados, enfim?

Somos uma das poucas em-

Geograficamente, onde está a empresa?

Atuamos em oito regiões metropolitanas, mas três respondem por 80% dos novos lançamentos:

Fala, portanto, do problema de contratação de pessoal...

Para garantir a entrega, você tem de construir e prover tudo.

Por isso não fazemos parcerias com incorporadoras regionais.

Se você é produtor, tem ações negociadas em Bolsa, a exigência

Attílio

quais 10% no segmento corporate e 10%, salas. E o residencial, 80%, dos quais 50% para a classe média e 20% para o Minha Casa Minha Vida (os outros 10% são para alta renda). No MCMV, é interessante não ter mais dependência de um único fornecedor de dinheiro.

Não vai acabar, mas o processo pode ser mais difícil.

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Há grandes avanços na ligação entre o mercado imobiliário e de capitais – como avalia isso?

O dinheiro da poupança não vai acabar, a questão é se vai atender à demanda incremental.

No Mapa 4 dos agentes financeiros há o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), as perdas passadas ajudam o sistema a emprestar, e, se alguns bancos estão no limite, outros não estão.

E há o retorno, que cresceu com a diminuição da inadimplência...

Meu cálculo grosseiro é de que, se 40% (dos recursos do crédito imobiliário lastreado em contas de poupança) financiam a construção num prazo médio de dois anos e 60% financiam o mutuário final, a cada ano voltam 40%. Vamos lá: voltam 20% da construção, mais 4% de juros (à taxa de 10% ao ano), ou seja, o retorno é de 24%. Na outra carteira, com prazo médio da ordem de 10 anos, o retorno é de uns 12% ao ano, mais os pré-pagamentos. É possível, assim, estimar o retorno total nuns 40%, mas não são

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números precisos, podem estar até subestimados. De qualquer forma, se o mercado está crescendo num ritmo e a captação, em outro, em algum momento os recursos vão ser insuficientes para financiar 100% da demanda. Em 2010, na Brookfield, R$ 700 milhões vieram da securitização, e estamos fazendo mais neste ano, com track record, rating e outros mecanismos de avaliação do desem-

queremos ter alguma alternativa. O IFC tem 10% de uma subsidiária da empresa.

E no tocante a fundos imobiliários?

Estamos montando um fundo de permuta para atender aos proprietários de terrenos vendidos para nós. O fundo se tornará um sócio nosso. E estamos estudando outros fundos para serem detentores dos recebíveis, sobre os quais poderão ser lançados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Hoje, um dos problemas dos CRIs é a falta de liquidez, mas já há volume, falta é um mercado secundário de dívidas no Brasil. É um problema de custo de capital, de carregamento de posições. Isso é ruim para o CRI. Mas, se o CRI estiver num fundo de grande porte, o poupador poderá ter liquidez vendendo as cotas que detiver no fundo. arquivo

São Paulo tem 35%; Brasília, 30%; e o Rio de Janeiro, 15%. Por que a concentração é importante? É um negócio local, tem de ter gente lá. Queremos ser um dos três maiores em cada mercado onde operamos. Temos de ter capacidade para comprar bem os terrenos.

Será mais fácil escolher.

“No Brasil não tem bolha. O nível de financiamento é baixo, comparado ao dos Estados Unidos e da Europa.

O comprador tem de colocar na frente 20% a 25% do valor do imóvel.

Nos Estados Unidos o porcentual financiado é da ordem de 97%”. penho da carteira. Não partimos do zero. Estamos olhando isso. Trouxemos recursos da International Finance Corporation (IFC, o braço privado do Banco Mundial), com prazo de sete anos, em reais, pois se houver um gargalo na Caixa Econômica Federal, que financia o Minha Casa Minha Vida,

Qual é a importância do crédito imobiliário para sua empresa?

O crédito imobiliário é importante, é o mais interessante para a operação, é o dinheiro mais barato.

E, na parte da construtora, funciona bem. O sistema ainda é lento na alienação fiduciária, ainda há um caminho a percorrer, mas funciona bem.

Hoje temos mais dívidas corporativas do que financiamento à construção, mas é devido ao estágio, dentro do ciclo de construção. A grande transformação que vamos ver é o financiamento à construção substituindo a dívida corporativa.

C

Marcos Garcia

apa

Jornalista

Os desafios para a ampliação do funding

kenji honda

O modelo de crédito imobiliário brasileiro Mas o ritmo de crescimento vem superando o tem despertado grande interesse no exterior, pela do aumento dos depósitos de poupança – no prialta qualidade de seus ativos e a certeza de que o meiro semestre, a captação foi negativa em R$ 3 bicrescimento que vem sendo registrado poderá lhões – e a perspectiva é de problemas à frente, se persistir nas próximas duas décadas, pelo menos. não forem adotadas, desde já, medidas para buscar Mas é urgente encontrar novas fontes de recursos novas fontes de recursos. “Entre 2012 e 2013, tudo para continuar financiando essa expansão, advertiu indica, as cadernetas ainda terão condições de ateno presidente da Abecip, Luiz Antonio França, na der à demanda por crédito, mas é mais do que hora abertura do seminário Ampliando o funding para o de tratar da criação de instrumentos alternativos de mercado imobiliário, realizado em São Paulo, em jucaptação”, alertou o presidente da Abecip. Ele lemnho, com a participação de 170 representantes dos brou que a securitização já existe no País há 14 anos setores públicos e privados. e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) estão no O crédito imobiliário cresceu em ritmo impresmercado há 10 anos, destacando que os covered bonsionante nos últimos anos, graças às condições ecods são o tema mais sensível do momento. nômicas e institucionais propícias, por exemplo, a Para ele, é urgente tratar da introdução desse criação do instituto da alienação fiduciária do bem mecanismo no arcabouço legal brasileiro. Como imóvel, da securitização e aos laços estreitos entre afirmou França: “Não se trata de optar por um ou o crédito imobiliário e o mercado de capitais. Amoutro papel. Precisamos de todos os instrumentos parado em tais fatores, o financiamento de imóveis de captação que estiverem à disposição. O potencom recursos da poupança passou de apenas R$ 1,8 cial de nosso mercado imobiliário é tão grande que bilhão, no início da não podemos limitar década passada, para as nossas opções”.

R$ 56 bilhões, em Mas não é possível, 2010, quando foram alertou, implantar financiadas 421 mil instrumentos comunidades. Nos 12 meplexos como os coses encerrados em juvered bonds da noite nho, esse volume atinpara o dia. “É preciso giu R$ 69,3 bilhões, começar já”. com o financiamento Para França, os de 470 mil unidades. covered bonds tiveram “Até o final de 2011”, papel importante na completou França, “a solução da crise gloAbecip estima que sebal do crédito imorão emprestados R$ biliário em 2008 e 85 bilhões, financian2009 – esses papéis do a aquisição de 500 “asseguraram a liquiLuiz Antonio França, da Abecip: novos instrumentos de captação mil imóveis”. dez dos bancos inter-

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nacionais e evitaram a mercado europeu, tem interrupção do crédito a características interesbons projetos”. santes. “Um de seus Crescimento susaspectos positivos é a tentado – A análise do manutenção dos conpresidente da Abecip tratos de financiamenfoi corroborada pelo to imobiliário no ativo chefe do Departamento do emissor, o que gera de Normas do Sistema incentivos à adoção de Financeiro do Banco uma avaliação adequaCentral (BC), Sérgio da de riscos e de boas Odilon dos Anjos. O práticas de originação, crédito imobiliário, enaspectos essenciais para fatizou Odilon, deve o crescimento sustencontinuar crescendo tado de captação por nos próximos anos, mas esse papel”. Além disso, é preciso que esse cres“a exigência de gestão cimento seja sustentadinâmica do conjunto do, “não ocasionando de ativos oferecidos em desequilíbrios entre garantia, com vistas à Sergio Odilon dos Anjos, do BC: equilîbrio entre a oferta e a demanda oferta e demanda e sem manutenção da sua quadeteriorar a qualidade lidade ao longo da vida do crédito”. Nesse sentidos financiamentos, do, vê um grande potencial nos covered bonds. “Despropicia o contínuo monitoramento dos riscos asde 2007 o BC vem discutindo a introdução desse sociados, com reflexos positivos para todo o sistema instrumento no arcabouço legal do País, uma vez financeiro. Finalmente, esses papéis podem contrique ele está em consonância com a preocupação buir para minimizar o descasamento de prazos ende manter o crescimento sustentado do mercado tre captação e aplicação, trazendo benefícios para a imobiliário do Brasil”. estabilidade financeira”.

O dirigente do Banco Central assinalou, ainda, Outro representante do setor público no semique em 2010 foram emitinário, o secretário execudos R$ 7,8 bilhões em tivo adjunto do MinistéCertificados de Recebírio da Fazenda, Dyogo veis Imobiliários (CRIs), Oliveira, lembrou que o mais de cinco vezes o volume de crédito imototal emitido em 2005. biliário no Brasil já atin“Em 2011, a emissão já giu valor equivalente a chegou a R$ 4 bilhões, 5,02% do Produto Intermas este é um volume no Bruto (PIB) nacional. baixo em relação à pouMas isto mostra apenas pança e esse desempeque esse tipo de financianho relativamente tímimento ainda tem muito do se deve, entre outros a crescer, até se aproxifatores, ao pouco intemar do patamar em que resse do investidor por estão hoje as economias títulos indexados à TR, mais desenvolvidas. Exaíndice obrigatório dos tamente por isso, afirfinanciamentos imobilimou, o governo vê com ários concedidos”. bons olhos o desenvolviQuanto aos covered mento de novas fontes bonds, Odilon lembrou de recursos, desde que que esse instrumento, a qualidade dos créditos de longa tradição no Alvaro Fernandez, do Santander: produtos adequados ao mercado seja assegurada.

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Segundo Oliveira, dos recursos depositados nas condições de vida no País. Para ele, uma próxima cadernetas de poupança, 62% já estão aplicados em edição do seminário deve ter como um dos seus obcrédito imobiliário, o que indica que faltam apenas jetivos trazer para a mesa de discussões os represen3% do total para que se atinja o limite estabelecido tantes do mercado de capitais, assim como outros na lei. “Portanto, estamos próximos do esgotamento players, “para que se somem a nós e nos ajudem as do modelo de financiamento habitacional, que funencontrar as soluções que precisamos”. cionou bem e prestou bons serviços ao País”, disse, Ganho de escala – Para Alexandre Assolini, sóacrescentando: “Agora, precisamos discutir novos cio da PMKA Advogados e especialista em securitiinstrumentos e os covered bonds são uma alternatização, a principal questão a ser discutida – quando va interessante, embora apresentem características, se trata de ampliar as operações desse mecanismo como as garantias oferecidas aos investidores, que de captação de recursos – é como aumentar a esdevem ser analisadas com muita profundidade”. O cala. Assolini enfatizou: “Este é o ponto principal. bom funcionamento desse novo mecanismo exige O básico nós já temos, pois sabemos que, quanto garantias que se sobremaior for a estabilidade põem a todas as outras, dos juros, maior será inclusive às do governo a demanda por finane aos créditos trabalhisciamentos. Se houver tas. “Essa não é uma discondições de mercado cussão trivial, precisa ser para fazer financiamenbem pesada e não temos to imobiliário, o CRI vai ainda definições sobre o funcionar, assim como tema. É o momento de outros mecanismos de coletar opiniões e avaliacaptação”. ções”.

Segundo ele, o vaO mercado de selor médio das emissões curitização, acrescentou de CRIs vem subindo e o secretário adjunto da atingiu R$ 40 milhões, Fazenda, está se desenem 2010. “Mas esse ainvolvendo bem no Brasil, da é um número pemas os CRIs estão muito queno e imagino que, concentrados em imópara atender à demanveis comerciais, que reda por financiamentos presentam mais de 50% imobiliários, esse núdas emissões. Em sua mero deve subir para opinião, os fundos de R$ 500 milhões, reduJorge Simino, da Fundação Cesp: espaço para o crédito privado investimentos também zindo o custo de estruse apresentam como alturação das emissões”. ternativa (com emissão Um mantra do mercade R$ 10 bilhões, nos últimos 12 meses). Como asdo de securitização, diz Assolini, é a padronizasinalou Oliveira: “O Brasil tem recursos, internos e ção. “Não é possível que cada agente do mercaexternos, mas é preciso trazer esse funding ao custo do tenha seu próprio modo de fazer as emissões. e prazo adequados. O governo vem tomando meÉ muito importante definir um produto que fundidas nesse sentido e vamos continuar trabalhando cione independentemente da instituição e que o por isso, gerando para o País um sistema financeiinvestidor consiga identificar semelhança entre ro capaz de ofertar recursos em condições e prazos os papéis que recebe em garantia. Isso ajuda os adequados para o desenvolvimento do mercado ganhos de escala. Temos trabalhado nesse sentibrasileiro”, disse. do”, esclarece, lembrando que outro problema O presidente do Secovi-SP, João Crestana, por nesse aspecto é a grande variedade de índices de sua vez, disse que a ampliação do funding imobilicorreção. “Temos uma série de moedas para esse ário no Brasil é uma tarefa que diz respeito a toda papel, que tem 60% das emissões indexadas por a sociedade e que todos os envolvidos no mercado índices de preços (uma variedade muito grande, de imóveis devem trabalhar juntos para levar ao goverdadeira sopa de letras); 30% em TR; 5,60% verno soluções que possam realmente melhorar as em CDI; e assim por diante”.

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Em sua opinião, para alavanOutra restrição ao invescar as emissões de CRIs é preciso timento em créditos privados também trabalhar para reduzir se refere ao prazo máximo das o tempo que se gasta atualmenoperações. Como notou Simite para regularizar uma emissão no: “Embora compreenda a de CRI. “O prazo médio atual é importância do alongamento de 111 dias, necessário para o redos prazos, o problema é que gistro de imóveis e da oferta dos é muito difícil prever as condipapéis. É um período muito lonções econômicas em períodos go, muitas vezes suficiente para mais longos. Assim, trabalhamos mudanças das condições de mercom prazo máximo de 10 anos cado que podem inviabilizar a e, mesmo assim, nesse limite, a emissão”. Tudo isso, segundo Asoperação precisa ser muito bem solini, são questões que podem e qualificada”. devem ser corrigidas de forma a Para Fábio Nogueira, direaumentar a escala de emissões, tor da Brazilian Finance & Real reduzir seus custos e aumentar o Estate, realmente há interesse prêmio aos investidores, atraindos investidores em aplicar e os do novos recursos. papéis existentes têm grande Aliás, do ponto de vista dos potencial de crescimento. Em investidores, ficou claro que há espaço e interesse sua opinião, a discussão em torno da ampliação em investir mais em papéis lastreados no mercado das fontes de recursos não se deve a um eventual imobiliário. Tal foi o resumo das declarações do dimalogro dos títulos disponíveis, mas ao fato de retor de Investimentos e Patrimônio da Fundação que eles ainda não tiveram tempo para maturaCESP, Jorge Simino Junior, também presente ao ção. “Cabe ao mercado criar condições que aproencontro. Citando o exemplo do próprio fundo de veitem todo esse potencial”, disse. O processo de pensão que administra, Simino notou que o crédito esgotamento da poupança atrasou o surgimento privado representa hoje apenas 6,7% da carteira de de alternativas de funding. “Mas isso foi bom, pois aplicações em renda fixa de sua instituição (R$ 13,5 evitou que o Brasil se envolvesse na bolha que gebilhões), ou 4,8% do investimento total (R$ 18,8 birou toda a crise de 2008”. lhões). “Portanto, existe Para Nogueira, há espaço para aumentar a agora a oportunidade participação do crédito de entrar com mais cuiprivado, mas há regras a dado nessa nova etapa serem obedecidas”. do mercado imobiliário.

Entre essas regras, Si“O setor imobiliário bramino enfatizou que todas sileiro mostra uma situaas operações devem ser ção muito mais saudável aprovadas por um comitê do que a dos países ricos de renda fixa e se sujeitar e os novos títulos estão a dois ratings definitivos se desenvolvendo de fordas agências Standard & ma sólida”.

Poor’s, Moody ou Fitch, Longo prazo – O com nota mínima “AA”. desenvolvimento de me“Essa exigência tem a ver canismos consistentes com a inexistência de de captação de recursos um mercado secundário, também foi abordado pois isso significa que o pelo chefe de Finaninvestidor precisa de um ciamento do Grupo prêmio maior, uma vez Santander, Álvaro Ferque é necessário estar nandez Carbajosa. Em preparado para eventuais palestra sobre os covered Dyogo Oliveira, da Fazenda: próximo do esgotamento desajustes”. bonds, mostrou a imporkenji honda

Investidores qualificados, como fundos de pensão, trabalham com aplicações com prazo máximo de 10 anos

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tância desses papéis na Espanha cinco anos, o que é muito cure destacou que esse é um instruto”. mento que pode trazer vantaEssa situação, acrescentou gens para o mercado brasileiro, Lima, traz uma mensagem impermitindo o alongamento dos portante quando se está pensanprazos de investimento, diverdo em importar uma tecnologia: sificando a base de investidores “A falta de cautela ou a exaustão e reduzindo o custo do funding. na utilização de uma ferramenta “Com tudo isso, pode ser bastanpode levar a esse efeito colateral, te benéfico para a fidelização de onde o papel está sendo usado clientes dos bancos, pois crédipara dilapidar o balanço das to imobiliário traz mais clientes instituições”. Por isso, sugeriu para outras operações, como cara concentração de esforços em tões de crédito, fundos de pendois aspectos: custo eficiente dos são e outros”. recursos e criação do mercado Mas esses benefícios, alersecundário de títulos no Brasil, tou, dependem da superação de avançando: “O novo funding tem alguns desafios, necessários para que trazer custo equiparável ou a implantação sólida dos novos ainda mais eficiente que o custo títulos no País. “O primeiro deatual. Caso contrário, a cadeia les é estabelecer um marco legal que atenda ao inprodutiva do mercado imobiliário não será benefivestidor”, disse ele. “Depois, é preciso criar os merciada. Da mesma forma, enquanto não tivermos um cados primário e secundário para esses papéis. Por mercado público de dívidas bancárias, dificilmente fim, deve-se desenvolver produtos que beneficiem conseguiremos colocar de pé os covered bonds”. todo o mercado, o que envolve governo, entidades Resolvida essa equação, acredita o executivo do privadas e a sociedade em geral”.

Itaú-Unibanco, os covered bonds têm grande potenSérgio Fonseca Lima, chefe do Proprietary cial de geração de novos recursos para o mercado Funding do Itaú Unibanco, reforçou a necessiimobiliário. Lima concluiu: “Nos principais mercadade de cautela no processo de implantação dos dos do mundo, adotou-se como metodologia fixar covered bonds no Brasil. Na Europa, a partir da crium determinado porcentual dos ativos ou passivos se de 2008, observou, dos bancos para serem o número de particiusados como lastro despantes do mercado de ses papéis. No Brasil, se covered bonds aumentou, adotássemos um porcenmas os spreads se elevatual de 4%, por exemram e os prazos encurplo, isso significaria um taram, dada a urgência potencial de captação de os bancos obterem de recursos equivalente liquidez para adminisa R$ 126 bilhões, consitrar suas dívidas. “Os derando apenas os atispreads chegaram a vos das nove principais cair logo após o ápiinstituições do País, que ce da crise, quando o chegam a aproximadaBanco Central Europeu mente R$ 3 trilhões. É irrigou o mercado com um volume realmente 60 bilhões de euros, expressivo, ainda mais mas tiveram aumento quando se considera ‘cavalar’ no momento que, segundo cálculos seguinte. Já os prazos recentes, R$ 70 bilhões das operações foram seriam suficientes para significativamente remanter o crescimento duzidos, concentrandosustentado do mercado Fábio Nogueira, da BRFE: aproveitar o potencial da securitização se num período de até imobiliário”. kenji honda

Na Espanha, os covered bonds permitem diversificar a base de investidores e reduzir o custo do funding

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No Brasil, vários economistas fazem

kenji honda

A economia brasileira tem potencial para Pesquisa proprietária – Citando pesquisa continuar crescendo nos próximos anos, favoem que foram entrevistadas quase 3 mil emrecendo as operações no mercado imobiliário. presas, Barros informou que as expectativas Esta é a opinião de dois destacados economisde aumento de preços vêm caindo e que um tas que participaram do seminário Ampliando grupo cada vez maior acredita em estabilidao funding para o mercado imobiliário, promode nos próximos meses. Além disso, lembrou, vido pela Abecip. Mas, embora concordem no o Banco Central não parece disposto a tolerar atacado, Octávio de Barros, do Bradesco, e José mais um crescimento forte do crédito, gostaria Roberto Mendonça de Barros, da MB Associaque o crédito total bancário crescesse 13% este dos, têm visões diferentes ano, muito abaixo, porsobre o ritmo em que o tanto, dos 21% atuais. crescimento se dará.

Além disso, pesquisa Para o economistada FGV mostra que está chefe do Bradesco, o ceocorrendo uma mudança nário global lembra atude atitude da sociedade, almente uma frase que com as pessoas poupanera usada nos anos 1950 do cada vez mais. “Isso pelo economista Caseé emblemático de um miro Ribeiro, segundo a potencial de aumento de qual a situação econômipoupança financeira das ca mundial vem se detefamílias”, afirmou. riorando favoravelmente Com relação ao ao Brasil. “De fato, a decâmbio, alertou Barros, saceleração da China, as “não podemos nos iluOctavio de Barros, do Bradesco: dificuldades enfrentadas dir”. Para ele, a taxa de a maioria das empresas tem a por alguns países europeus, câmbio só voltará ao normal intenção de investir os problemas na recuperação em dois ou três anos, ficandos EUA e o terremoto no do em R$ 1,60 no final de Japão são fatores que contribuíram para desva2011 e R$ 1,70 em 2012. Mesmo assim, acrelorizar as commodities e isso é altamente benédita que o crescimento econômico terá melhor fico para o Brasil, pois trará um alívio imporqualidade este ano, acrescentando: “Estamos tante em termos de inflação, pelo menos a curto trabalhando com um PIB de 3,8% em 2011 e prazo”, disse. de aproximadamente 4% no próximo período.

Para ele, o Banco Central está realmente Nossa economia já está em franco processo de comprometido com a meta de 4,5% de infladesaceleração, e o mercado de trabalho, por ção em 2012. “Para que isso aconteça, podem exemplo, já está se acomodando. A visão de vir novas medidas de contenção do crédito. Em que a economia está superaquecida é de quem 2011, o índice deve ficar em 6,3%, pois o BC está olhando pelo retrovisor”. entende, e eu concordo, que o custo de manter Ainda assim, a imensa maioria das ema meta seria muito alto”, afirmou. presas se declara em processo de investimen-

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cenários otimistas, com algumas ressalvas

kenji honda

to. “Elas desprezam o cenário de curto prazo sobre a desaceleração da economia mundial, para fazer investimentos olhando mais à frente, lembrando também que o grau de incerteza mostrando confiança no futuro da economia. E nesse cenário aumentou muito. Para ele, entre este é um dos fatores da inflação, pois o pro2011 e 2014, o Brasil deverá crescer no máxicesso de investimento pressiona o mercado de mo 4,5% ao ano, alavancado pela continuidade trabalho e de bens”, explica Barros. do aumento do consumo da classe C, embora Outra fonte de surpresas positivas no Brasil, a taxas mais modestas; pelo crescimento das de acordo com ele, são os investimentos direexportações da cadeia de recursos naturais; e tos estrangeiros. “Em termos brutos, já chegou pelo crescimento dos investimentos privados, a US$ 100 bilhões nos incluindo os da Petrobras últimos 12 meses. E, de e os destinados às obras 2004 a 2010, esses reda Copa do Mundo e da cursos chegaram a US$ Olimpíada.

340 bilhões, o que é um Essas alavancas de ‘caminhão’ de dinheiro. crescimento empurrariam A soma desse dinheiro o País a um crescimento com investimento púanual da ordem de 8% ou blico e privado leva a 9%, mas existem, alerta o uma situação muito faeconomista da MB Assovorável, que talvez posciados, fatores limitantes sa se caracterizar como que não permitirão evoo período mais longo e lução nesse ritmo. “Esses mais importante de infatores são, basicamente, vestimento no Brasil. A dois: desequilíbrios maJosé Roberto Mendonça de isso se soma ainda um croeconômicos crescentes Barros, da MBA: competitividade fato muito interessante, que e redução de competitividade”, e desequilíbrio macroeconômico é o pacto com a China, que explicou. No caso dos desequivai despejar no Brasil, nos líbrios, Mendonça de Barros próximos 10 anos, algo entre US$ 10 bilhões cita o déficit em conta corrente e a inflação. O Brae US$ 15 bilhões ao ano. Isso, entretanto, vai sil perde competitividade devido à combinação da obrigar o País a conviver harmoniosamente com apreciação do dólar com o custo Brasil, à redução as características desse novo parceiro”, afirmou, da eficiência do setor público (citando o caso dos lembrando, porém, que o bom desempenho ecoCorreios e da Infraero) e à falta de reformas. nômico dos próximos anos vai depender muito Ainda assim, concluiu, pode-se esperar a do compromisso governamental com o ajuste continuidade do processo de consolidação do fiscal e do efetivo exercício do potencial reforsetor imobiliário, apesar de todas as dificuldamista que identifica no governo Dilma. des inerentes a esse processo, agravadas pelas Fatores limitantes – José Roberto Mencaracterísticas típicas do mercado nacional, donça de Barros, da MB Associados, disse caso da escassez de mão de obra e da burocracompartilhar com Octávio de Barros a visão cia, entre outras. (M.G.)

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R

iscos

Há bolha no mercado de crédito imobiliário?

Emmanuel Carlos de A. Braz Engenheiro, atua na área imobiliária desde 1985 Como forma de contribuir para a estruturação e identificação das variabilidades ocorridas nos diversos mercados imobiliários brasileiros, o governo federal, em parceria com as instituições financeiras e outras entidades, atua na construção da metodologia de um índice de evolução de preços do mercado imobiliário brasileiro. Não se trata de ação reativa a uma crise instalada, mas um ato em plena sintonia com a boa governança, ou seja, agir de forma proativa, a fim de criar mecanismos de prevenção que permitam, com antecedência, identificar sinais de desajustes no mercado imobiliário e, assim, adotar medidas corretivas antes que se configure um problema efetivo.

O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia, de grande importância para o desenvolvimento socioeconômico do País.

Um dos grandes desafios para a análise desse mercado reside na dificuldade de obter informações confiáveis sobre os preços dos imóveis comercializados. A recente e acentuada elevação das operações de crédito imobiliário fortaleceu a demanda de imóveis e propiciou um comportamento atípico no mercado brasileiro, provocando o interesse da sociedade brasileira em compreender e acompanhar a dinâmica desse mercado.

O termo bolha imobiliária, comumente usado nos meios de comunicação, é empregado quando se constata que os preços no mercado imobiliário estão bem acima de seu real valor – e os compradores continuam dispostos a pagar ainda mais, criando um ciclo especulativo cujo final é difícil de estabelecer e cuja ameaça, findo o ciclo, é uma rápida e generalizada queda de preços.

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Para que seja constatada a existência de bolha no mercado imobiliário, é necessário o acompanhamento deste mercado atrelado a outros indicadores econômicos. Recentes crises ocorridas nos mercados imobiliários de outros países, como os Estados Unidos e a Espanha, fornecem subsídios para a compreensão do fenômeno.

Atualmente, no Brasil, destacam-se os seguintes aspectos do cenário macroeconômico: •Evolução constante do Produto Interno Bruto (PIB) na última década; •Redução da taxa de desemprego e aumento do rendimento médio real e efetivo das pessoas economicamente ocupadas, com melhoria da distribuição de renda; •Nível de inadimplência do financiamento imobiliário em patamares aceitáveis e apresentando ligeiro decréscimo; •Participação crescente do crédito imobiliário no PIB brasileiro; •Alta necessidade de moradia; •Existência de marcos regulatórios legais, tais como: patrimônio de afetação, alienação fiduciária, criação do sistema financeiro imobiliário, entre outros.

Esse cenário, aliado ao aumento significativo da disponibilidade de recursos, ao acréscimo dos prazos de pagamento e à redução das taxas de juros, em comparação histórica, pode justificar a alta de preços praticados no mercado. Mas cabe considerar, ainda, as relações entre esses preços e o custo de produção dos imóveis.

Embora seja um tema complexo, algumas instituições financeiras têm-se preocupado com essa temática e, por isso, monitoram a evolução de preços praticados no mercado imobiliário brasileiro

de habitação. Resultados preliminares de estudos recentes indicam que a evolução dos preços praticados no mercado habitacional não apresenta descolamento considerável com a evolução dos índices de custo de produção.

Concomitantemente a esses estudos, uma comparação entre as características do mercado brasileiro e as dos mercados internacionais aponta para a não observação de aspectos cruciais que auxiliaram o desencadeamento do fenômeno da bolha imobiliária.

Veja-se o que ocorreu, por exemplo, nos Estados Unidos: concessão de crédito sem observação do valor das garantias, inexistência de uma análise de risco adequada do cliente, conflito de interesse na concessão do crédito (avaliação da garantia pelo próprio corretor que intermedeia a negociação) e securitização sem lastro financeiro atrelado a ativo real.

Embora não se constate a existência de bolha no mercado brasileiro, persiste a indagação: “Está acontecendo no Brasil o mesmo que aconteceu nos Estados Unidos e na Espanha?” Cabe ressaltar diferenças cruciais entre esses três mercados, como se vê na Tabela 1.

Incentivado por uma política de baixas taxas de juros, a economia norte-americana apresentou elevados índices de crescimento, inserindo milhares de pessoas no mercado de trabalho, com consequ ente aumento de renda. Com o crédito fácil e abundante, a procura fez que os valo-

res dos imóveis sofressem elevações que, em determinado momento, culminaram em preços e níveis especulativos antes inimagináveis.

Muito aquecido, o mercado imobiliário norte-americano passou a operar com créditos concedidos sem a observação das devidas garantias. Ainda pior, em determinados momentos os excessos evoluíram para uma forte especulação. Aumentou a quantidade de empréstimos, principalmente para clientes de baixa renda e com histórico de inadimplência – os chamados clientes subprime. Esse tipo de empréstimo é considerado de alto risco, pois as possibilidades de descumprimento das obrigações são maiores.

Após 2006, o preço dos imóveis começou a cair, enquanto os juros aumentavam. A oferta de casas começou a superar a procura, resultando na atual crise imobiliária dos Estados Unidos, afetando não só o mercado imobiliário americano. Com os juros altos, a taxa de inadimplência aumentou, provocando um prejuízo para os bancos e desaquecendo a economia norte-americana. O valor total das hipotecas ultrapassou US$ 12 trilhões.

Com menos dinheiro nas mãos, as pessoas compram menos – e diminui o lucro das empresas. Estas, por sua vez, não podem contratar novos funcionários. Vários bancos e seguradoras faliram. A crise tomou as proporções atuais, a ponto de afetar outros países que dependem economi-

Um dos desafios da análise do mercado imobiliário consiste em obter informações confiáveis sobre os preços dos imóveis comercializados, algo essencial para entender a dinâmica do mercado

TABELA 1 Brasil

Características

Crédito Imobiliário X PIB Perfil do Comprador

Aproximadamente 3%

Estados Unidos

Espanha

Aproximadamente 66%

Aproximadamente 45%

1 imóvel

Mais de um imóvel - fator especulativo

Baixa valorização

Alta valorização

Securitização

Baixa

Alta

Investimentos Imobiliários

Baixo

Alto

Valorização do Mercado Imobiliário

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camente dos Estados Unidos. Várias medidas para resolver a crise econômica dos Estados Unidos foram adotadas. Por exemplo, o governo aprovou a utilização de bilhões de dólares dos cofres públicos para recuperar os bancos.

A crise do mercado imobiliário na Espanha, ocorrida em 2008, referese essencialmente ao setor imobiliário residencial, isto é, promoção, construção e venda para habitação. No ano da crise, mais da metade do estoque de capital da economia espanhola era formado por terrenos e imóveis. Por outro lado, o mercado de crédito imobiliário nesta parte da Península Ibérica é relativamente novo e só se desenvolveu nas últimas duas décadas.

Após 11 anos de crescimento, a repentina alta das taxas de juros espanholas, em meados de 2005, associada ao inesperado aumento das restrições ao crédito, aos efeitos do subprime e ao excessivo estoque de apartamentos construídos, provocou uma queda abrupta nas vendas. A crise neste setor foi prolongada devido ao aumento do endividamento, associado à elevação da taxa de desemprego e do índice de inflação.

Trata-se de algo parecido com o que ocorreu nos Estados Unidos, onde houve uma queda abrupta de preços, que carregou consigo um número elevado de imobiliárias e fornecedores.

Entretanto, deve-se diferenciar a forma de concessão de crédito, pois no mercado norte-americano foram utilizados empréstimos de segunda linha, com menores garantias. Em consequência, houve elevada e contínua inadimplência e desvalorização dos imóveis.

Podemos sintetizar a formação de uma bolha na economia, seja ela advinda do setor imobiliário ou não, segundo o Modelo de Kindleberger. Depreende-se deste modelo que, uma vez favorável o cenário macroeconômico, sur-

ge a possibilidade de um boom, entendido como crescimento exagerado do mercado avaliado.

O setor bancário, por sua vez, pode alimentar esse boom na medida em que aumenta e facilita o acesso ao crédito. Tem-se, então, o início de um ciclo especulativo crescente, traduzido na chamada “euforia do mercado”. Como consequência deste aquecimento, muitas vezes insustentável em seus fundamentos, vêm o aumento da demanda e o aumento dos preços, atraindo, assim, novas empresas e investidores.

O risco, nesse momento, ocorre quando novos agentes passam a realizar investimentos de maneira irracional, sem avaliar e monitorar se o crescimento do mercado é sustentável, como a verificação do avanço da inadimplência, por exemplo. A partir deste ponto, tem-se a possibilidade de formação de uma bolha.

Os investidores realizam seus lucros, buscando liquidez em seus negócios, provocando uma abrupta queda nos preços. Aqueles que entraram no mercado apenas com fins especulativos começam a ter dificuldade para honrar suas dívidas, gerando um cenário de crise que, ao atingir a confiança dos demais investidores, passa a provocar pânico no mercado.

No momento atual da economia brasileira, não há indicadores que apontem para a formação de bolha imobiliária. Isto, porém, não significa que a elevação dos preços dos imóveis advinda de um ciclo especulativo sistemático, desde que inserido numa conjuntura macroeconômica desajustada, não possa contribuir para a sua origem, futuramente.

São prudentes o acompanhamento e o monitoramento das variáveis que se relacionam, de alguma maneira, com o estudo da evolução dos preços dos imóveis habitacionais praticados, de forma que sejam identificadas turbulências que possam gerar uma crise no setor.

Nos EUA, o governo teve de aprovar o emprego de bilhões de dólares que saíram dos cofres públicos para permitir recuperar os bancos

É prudente o monitoramento das variáveis que se relacionem com a evolução dos preços dos imóveis, evitando as turbulências

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I

nflação

O gradualismo da política monetária e seus riscos Celso L. Martone Professor titular da FEA-USP 1. Um retrospecto razoável – Deem matéria monetária está associada a pois de décadas de megainflação, a adovárias crenças, que não têm respaldo na ção do regime de metas pelo Brasil, em teoria econômica. As mais comuns são de 1999, tinha como objetivo fazer a taxa que o custo social da inflação moderada de inflação convergir para a média iné negligível; de que uma taxa baixa de ternacional ao longo dos anos. As vantagens dessa inflação é “boa” para os negócios; ou ainda a analoconvergência são muitas. A maior delas – admitida a gia mecânica de que a inflação, desde que baixa, é o validade da teoria de paridade de poder de compra lubrificante necessário para o bom funcionamento no longo prazo – é garantir certa estabilidade da taxa das engrenagens econômicas. Uma opinião mais sode câmbio nominal e facilitar a comparação entre fisticada é de que inflação mais baixa requer política variáveis econômicas reais entre o País e o resto do monetária mais apertada e, portanto, taxas reais de mundo. Como mostra a Figura 1, o desempenho da juro mais altas, o que é ruim para a economia. A afirpolítica monetária brasileira tem sido razoável: entre mação faz uma confusão rudimentar entre variáveis 2003 e 2011, a taxa média de inflação foi de 5,9% reais e nominais. De fato, o Banco Central determiao ano, contra 6,5% dos países em desenvolvimento na tão somente taxas de juro nominais, ao passo que como um todo e 2% dos países avançados. Se não se taxas de juro reais são determinadas pelas condições reduziu a distância em relação aos países desenvolde poupança e investimento na economia aberta. vidos, nossos grandes parceiros comerciais e finanSeja como for, essas crenças criam um viés para cima ceiros, pelo menos se manteve certo alinhamento ao na taxa de inflação, no sentido de que, quando albloco dos países em gum tipo de pressão desenvolvimento. sobre os preços aconFIGURA 1 O governo bratece, há tendência de sileiro não aproveiacomodação monetáTaxas de inflação tou conjunturas faria por parte do Ban10 voráveis para reduzir co Central. a meta de inflação, Uma maneira 8 preferindo mantê-la mais elegante de te6 em 4,5%, com limiorizar sobre este prote superior de 6,5%. blema é a seguinte.

4 O melhor exemplo O Banco Central tem é o de 2006, quando uma função objetivo, 2 a inflação reduziu-se que leva em conta para 3,1% e teria sido simultaneamente o 0 possível, sem sacrifídesvio da inflação 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 cio, redefinir a meta em relação à meta Avançados Brasil Desenvolvimento para 3,5% ou menos. e o desvio do cresFonte: FMI, World Economic Outlook.

Essa falta de ousadia cimento do PIB em

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relação ao seu crescimento potencial. No caso do Brasil, a meta é de 4,5% e o crescimento potencial é de 4%. Quando a economia se encontra nessa dupla situação, a taxa real de juro resultante é considerada “neutra” e pode ser mantida indefinidamente.

No caso mais comum de desvios, a escolha do curso da política monetária deve ponderar os efeitos da taxa de juro sobre a inflação e sobre a atividade econômica. O viés inflacionário da política monetária será tanto maior quanto maior o peso dado ao desvio do produto em relação ao potencial e, por conseguinte, tanto maior quanto menor o peso do desvio da inflação. Sob o governo Dilma, a administração do Banco Central claramente mudou os pesos de sua função objetivo a favor da preservação da taxa de crescimento da economia no curto prazo. Isso implica forçosamente maior tolerância com a inflação e maior acomodação monetária. Como mostra a figura 1, a atitude leniente com a inflação envolve riscos significativos para o futuro.

2. O curso das variáveis nominais – Nos últimos dez anos, tem havido uma forte associação entre a taxa de inflação e a taxa de expansão monetária, medida pelo conceito de meios de pagamento (M1), quando se considera uma defasagem de nove meses desta última variável (Figura 2). A partir do final de 2008, em resposta à crise financeira internacional, o Banco Central reduziu rapidamente a taxa básica de juro. A taxa de expansão de M1 saiu de praticamente zero, em meados de 2009, atingiu um pico de 20% ao ano, no final de 2010, e iniciou um movimento de queda com o novo ciclo de aperto monetário iniciado em janeiro de 2011.

A taxa de inflação começou a elevar-se no final de 2009 e, exceto por uma baixa acidental em meados de 2010, manteve-se em alta até meados de 2011, quando superou o teto da meta do governo.

Duas outras variáveis nominais de grande importância na determinação da taxa de inflação são mostradas na Figura 3. A primeira delas é o que podemos chamar de inflação “importada”, medida pela taxa de variação dos preços médios, em reais, do comércio exterior brasileiro. Esta variável é obtida pelo produto dos preços médios de importações e exportações em dólares e da taxa de câmbio. Como se observa, nos últimos 12 meses, a inflação importada pelo Brasil, que afeta diretamente o preço doméstico dos tradables, tem se mantido ao redor de 7% ao ano, a despeito do efeito amortecedor da contínua valorização do real no período. O fato é que o mundo como um todo está inflando e isso se reflete nos preços em dólares das mercadorias. A segunda variável é a taxa de variação dos salários nominais, apurada a partir da pesquisa mensal de emprego do IBGE. A taxa de mudança dos salários aumentou rapidamente após a crise de final de 2008, atingiu pico de variação de 12% ao ano no segundo semestre de 2010 e, desde então, tem mostrado um curso descendente até algo em torno de 7% ao ano, nos últimos meses.

Se considerarmos que salários e matérias-primas (exportáveis e importáveis) constituem grande parte dos custos de produção, podemos dizer que o custo da produção doméstica tem aumentado em torno de 7% ao ano nos últimos meses.

FIGURA 2

Taxa de inflação e Taxa de Expansão Monetária 9 meses antes 7 6 5

40 30

4

Inflação (eixo direito)

3

20

2

10 0 -10 06:07

18

M1 (eixo esquerdo)

07:01

07:07

08:01

08:07

09:01

09:07

10:01

10:07

11:01

FIGURA 3

Taxas de Variação do Salário Médio e do Preço Médio do Comércio Exterior em Reais (% ao ano) 14

12

60

40

Salário Médio (eixo direito)

10

20

8

0

6

-20

Preço Médio Comércio (eixo esquerdo)

4

-40 07:07

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3. Riscos da estratégia gradualista – Teoricamente, é possível alongar o período de ajustamento da inflação à meta de um para dois anos ou mais, como pretende o Banco Central. Essa estratégia gradualista envolve dois problemas interligados, que podem torná-la ineficiente. O primeiro deles pode ser colocado da seguinte maneira: espera-se que o ganho – no sentido de valor presente do fluxo de renda futura – produzido pelo gradualismo supere o ganho da estratégia convencional (ajustamento rápido).

Não está claro se esse diferencial de ganho realmente existe. Suponhamos que a taxa de juro “neutra”, em termos reais, seja de 6% ao ano. Na estratégia gradualista, digamos que o BC mantenha a taxa real em 7% ao ano por nove meses e, na estratégia rápida, a mantenha em 9% ao ano por quatro meses. Suponhamos ainda que, nos dois casos, a taxa de inflação convirja para a meta em 15 meses, no primeiro caso, e em 9 meses, no segundo. Nada garante que o valor presente da renda, no horizonte de ajustamento, seja maior na estratégia gradualista.

O segundo problema tem a ver com a própria essência do regime de metas. Sabemos que a grande força de uma meta de inflação é fornecer um parâmetro nominal para a conciliação de expectativas dos agentes econômicos, que passam a planejar seus cursos de ação sob a hipótese de que a variação de preços estará sempre no entorno da meta fixada pelo governo. Se houver elevada credibilidade pública no compromisso do Banco Central de manter a inflação na meta, as expectativas se realizam e a

09:07

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inflação tende a se manter na meta. Por outro lado, se os agentes econômicos percebem que o Banco Central é tolerante com os desvios da inflação em relação à meta, a pretexto de preservar a renda e o emprego no curto prazo, o mecanismo de conciliação deixa de operar. As expectativas tornam-se dispersas, posições defensivas e especulativas passam a predominar e, no fim da linha, a taxa de inflação não cai ou mesmo aumenta. Esse risco é particularmente significativo no Brasil, em razão da intensa memória inflacionária herdada do passado e dos mecanismos formais e informais de indexação existentes. Não é inconcebível um cenário em que, a despeito de um aperto monetário moderado, a inflação não converge para a meta e, mais cedo ou mais tarde, exige novo aperto.

A história desses 11 anos de política de metas pode ser contada em termos da busca consistente do Banco Central de construir sua credibilidade. Existe sólida evidência empírica de que aumentou a eficácia da política monetária nesse período, ou seja, o custo social de corrigir desvios da inflação caiu ao longo do tempo. Dois resultados importantes foram obtidos: as taxas reais de juro caíram significativamente na última década e a volatilidade do Produto Interno Bruto (PIB) em torno de sua tendência de longo prazo também caiu. Esses ganhos, em boa parte, podem ser creditados ao bom funcionamento do regime de metas. Este é um patrimônio institucional importante, que não se deve colocar em risco, a pretexto de obter ganhos temporários.

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ntrevista II

Bernard Appy economista

O desafio brasileiro é elevar a taxa de poupança “O ambiente macroeconômico favorável é, de longe, a condição necessária para a existência de um sistema de financiamento imobiliário”, afirmou o economista Bernard Appy, nesta entrevista a Fábio Pahim Jr., para a Revista do SFI. Appy teve, na condição de secretário executivo e secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, nos primeiros seis anos do governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, um papel essencial no fortalecimento do mercado imobiliário.

Por exemplo, é do seu tempo a chamada MP do Bem, que reduziu a carga tributária que incidia nas vendas de imóveis, sobretudo para aplicação dos recursos na aquisição de um novo imóvel”.

A liquidez do mercado primário de imóveis é dependente da liquidez do mercado secundário, daqueles que vendem o imóvel antigo para adquirir o novo”, enfatizou. Mas, acima de tudo, na época consolidou-se a aplicação do mecanismo da alienação fiduciária de bem imóvel. Às vésperas de grandes transformações no funding imobiliário, com a introdução de mecanismos inovadores, Appy des-

taca a importância do papel do regulador, que tem pela frente um enorme desafio: preservar a qualidade do crédito imobiliário quando a originação deixar de ser feita quase exclusivamente pelos bancos, como ocorre atualmente. Como assinalou Appy, hoje diretor de Estratégia e Planejamento da BM&FBOVESPA, “uma característica boa do funding, no Brasil, é que os originadores – os bancos – são conservadores na concessão de créditos, por exemplo mediante o uso do Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual a prestação inicial é mais alta que a pres-

O compromisso dos governos com a estabilidade macroeconômica criou um ambiente favorável ao crescimento brasileiro e reduziu a volatilidade, numa comparação com o que ocorreria duas ou três décadas atrás

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tação final”. Isso é bom, diz o economista, “pois reduz o risco de inadimplência, presente em outros países”.

Appy recomendou, ainda, evitar o risco de bolha imobiliária – ele entende que ainda não há uma bolha, “mas não se deve ignorar que o risco existe”. Esse risco, observou, “tem de estar no radar dos gestores de política econômica”. E explicou: “Se você continuar numa trajetória de crescimento dos preços dos imóveis como nos últimos dois anos, pode haver um descolamento insustentável entre preços e renda”.

Por ora, considera que “é enorme” o espaço para o crescimento do mercado imobiliário, “mas o ritmo dependerá da política econômica”. O aumento da relação entre o crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB), dos 5% atuais para os 11% projetados pelos técnicos da Abecip, até meados desta década, “não deve ser um objetivo, mas uma consequência de um crescimento sustentável”.

O essencial, acima de tudo, é o aumento da poupança doméstica, que teria um impacto muito positivo “para a demanda

tória de crescimento dos preços de imóveis dos últimos dois anos prosseguir, é possível ter um descolamento insustentável entre preços e renda. Não acredito em bolha hoje, mas tampouco se pode afirmar que é impossível.

Uma das discussões atuais diz respeito ao funding do setor imobiliário....

Hoje o funding básico ainda vem da caderneta de poupança e isso terá de mudar em alguns anos, pois esta fonte está se esgotando. Uma característica boa do funding, no Brasil, é que os originadores – os bancos – são conservadores na concessão de créditos, usam o Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual a prestação inicial é mais alta que a prestação final e isso é bom, pois reduz o risco de inadimplência, ao contrário do modelo excessivamente alavancado de outros países. Isso ocorre hoje porque o financiamento imobiliário é essencialmente bancário e os bancos são conservadores. À medida que o funding for se deslocando para outras fontes, que dificilmente serão tão baratas – caso da securitização, em que o risco é repassado para o investidor, ou mediante a captação pelos bancos de Letras de Créditos Imobiliários (LCIs) ou covered bonds, em que há garantia adicional – passa-se a ter a possibilidade de ter outro originador do crédito. Isso exige atenção, por dois motivos. Primeiro, na crise do subprime, nos Estados Unidos, um dos problemas foi o dos originadores, que securitizavam a totalidade dos créditos e não ficavam com nenhum arquivo

de crédito imobiliário”, como Nesse caso, o País poderia cresconsequência da “gestão da cer mais aceleradamente. A política econômica com juros agenda vai da tributária – com mais baixos”. a eliminação de distorções que Revista do SFI – Qual sua oneram o investimento – e todo visão da economia brasileira? um processo de desburocratizaEstamos em ritmo de crescição, como o relativo à abertura mento sustentável? e ao fechamento de empresas.

Bernard Appy – O País meEm que taxas pode-se dar o lhorou muito nos últimos anos, crescimento sustentável? em todos os sentidos: maturiPrefiro não pensar em tadade política e econômica. Há xas. A maioria dos analistas fala o compromisso com a estabilidade macroeconômica, com a política fiscal, o controle da inflação. Essas mudanças criaram um ambiente favorável para o crescimento e reduziram a volatilidade, numa comparação com os 20 anos ou os 30 anos passados. O desafio é elevar a taxa de poupança doméstica. Com “Não acredito em bolha imobiliária a taxa atual, você limita o hoje, mas tampouco se pode afirmar crescimento do País. O categoricamente que isso é impossível” País vai crescer, mas, se enfrentarmos o problema, se consumirmos uma parcela menor do PIB, vamos em algo entre 4% e 4,5%, mas crescer mais do que se não o ficertamente não é 6%. Com o auzermos. Isso significa criar conmento da taxa de poupança, esse dições para ter menores juros, número certamente seria maior. menos pressão sobre a taxa de O ano de 2010 foi caractericâmbio. Como a situação atuzado por gastos excessivos, não? al é confortável, não significa A gestão de 2010 de fato reduzir o consumo, mas gerir levou a um crescimento muito a política econômica de forma forte da demanda doméstica, a que o crescimento do consuque exigiu medidas contenciomo seja um pouco inferior ao nistas. É uma questão conjuntucrescimento do PIB, sem gerar ral que afeta o desempenho da desequilíbrios macroeconômieconomia em 2011 e, possivelcos – inflação ou problema nas mente, em 2012, mas que não contas externas. Além disso, há afeta o longo prazo. o desafio das mudanças microComo vê o setor imobiliário, econômicas, e a agenda é enoridentifica o risco de uma bolha? me. Se bem implementadas, O risco de bolha no preço estas mudanças permitiriam dos imóveis existe. Hoje se diz que a renda per capita do País que não, mas o risco tem de ficasse mais próxima da obserestar no radar dos gestores de vada nos países desenvolvidos. política econômica. Se a traje-

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risco. Criou-se o incentivo para originar qualquer tipo de financiamento, sem ficar com os riscos futuros. Segundo, no modelo imobiliário brasileiro, o esgotamento do funding da poupança vai exigir dos reguladores maior atenção em preservar a qualidade do crédito. Quando o mercado está crescendo, não há problema, mas em caso de desaceleração, é preciso cuidado para não afrouxar as condições do crédito. Sou otimista. Acho que a qualidade da regulação brasileira é boa. A crise norteamericana ajuda a não repetir os erros cometidos lá. Mas essa é a agenda Como vê a interrelação entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais?

O mercado de capitais tem um enorme papel a desempenhar no financiamento imobiliário do País. Os incentivos para isso já existem – estrutura para a securitização do crédito imobiliário, estrutura para negociação de títulos lastreados em crédito imobiliário. Um bom exemplo de como é possível aperfeiçoar os instrumentos do mercado de capitais para o financiamento imobiliário é o convênio entre a BM&FBOVESPA e a associação dos registradores de imóveis do Estado de São Paulo (Arisp), entidade que montou um sistema pelo qual em cada operação de crédito imobiliário a ser registrada se faz uma consulta aos 18 cartórios de registro de São Paulo, para ver se de fato aquele imóvel está livre de ônus. E se ao longo da vida do crédito houver

Uma característica favorável do Brasil é que os originadores das operações de crédito imobiliário são bancos, cuja natureza é conservadora na concessão de crédito, ao contrário dos EUA algum problema, a Bolsa e os agentes fiduciários passarão a ter a informação do registro. É importante que esse mercado de securitização de crédito imobiliário se desenvolva e se dê maior segurança jurídica para o investidor. A BM&FBOVESPA está buscando oferecer essa segurança jurídica. O risco é maior com a originação fora dos bancos, repita-se.

O que observa no tocante à tributação?

O que temos hoje é uma estrutura de tributação na qual as pessoas físicas que compram

A chamada MP do Bem, de 2005, criou incentivos tributários para a negociação de imóveis usados, o que contribuiu para todas as negociações no mercado, favorecendo, portanto, a venda de imóveis novos

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Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou LCIs ou outros títulos que lastreiam crédito imobiliário estão isentas do Imposto de Renda (IR).

Não sei se faz muito sentido que o funding para o financiamento imobiliário, que é de longo prazo, venha das pessoas físicas.

Isto justificaria pensar num modelo de transição, em que o benefício tributário poderia ser estendido aos investidores institucionais, mas apenas enquanto os juros permanecessem altos. Com juros baixos não é necessário nenhum incentivo fiscal.

Como vê os produtos do financiamento imobiliário negociados em Bolsa?

O principal produto negociado em Bolsa é o CRI. Eventualmente, se se desenvolver o mercado de covered bonds, o mercado secundário poderia ser desenvolvido. O mercado de CRI ainda é relativamente pouco líquido. A Câmara Consultiva do Mercado Imobiliário, coordenada pela BM&FBOVESPA e da qual participam originadores, securitizadores, etc., têm como um dos objetivos sugerir mudanças que ampliem a liquidez do mercado secundário de papéis imobiliários.

No período em que esteve no Ministério da Fazenda, no governo Luiz Inácio Lula da Silva, houve medidas concretas para o fortalecimento do mercado imobiliário, a começar da chamada MP do Bem, que diminuiu a taxação sobre as vendas, sobretudo no caso de re-

aplicação do dinheiro em de longo prazo. Mas, de outro imóvel.... longe, a principal contriPrimeiro, consolidoubuição foi a manutenção se, naquele momento, o da gestão macroeconômiinstrumento da alienação ca, que é condição necesfiduciária de bem imósária para a existência de vel, criado no governo um mercado de financiaanterior (Fernando Henmento imobiliário. rique), para agilizar o Pensando no aumento Sistema de Financiamenda proporção entre o crédito Imobiliário (SFI). Seto imobiliário e o Produto gundo, com a MP do Bem Interno Bruto (PIB), que criou-se incentivo para em outros países emergena negociação de imóveis tes chega a 40% ou a até usados, com a isenção do 80%, em países desenvolIR sobre ganhos de capividos, como vê o desafio tal no caso de compra de brasileiro de elevá-la dos 5% outro imóvel em seis meatuais para mais de 10% ou dos financiamentos. Isso ocorses e com o redutor do ganho os 11% previstos pelos técnicos da reu num momento em que a de capital. A liquidez do merAbecip, nos próximos cinco anos? economia brasileira demandacado primário de imóveis é deÉ normal que a relação créva crédito, num ambiente ecopendente da liquidez do merdito imobiliário/PIB cresça. O nômico favorável à expansão cado secundário, daqueles que espaço para crescer é enorme. do crédito imobiliário, o que vendem o imóvel antigo para Mas o ritmo depende da políticontribuiu para sua expansão. adquirir o novo. Pode-se até ca econômica. Ele vai ser conFoi mais um fator de ignição do aperfeiçoar isso. Nos Estados dicionado pelo ritmo de exque de longo prazo. Foi uma Unidos, por exemplo, há mepansão da demanda doméstica mudança importante. Todo o canismos mais sofisticados, em como um todo. Se o crédito ao arcabouço do que uma política que os recursos obtidos com a consumo cresce muito rapidavenda de um imómente, o espaço vel podem ficar para o crescimenpresos durante to do crédito imomais tempo, num biliário sem gerar trustee, sem incidesequilíbrios madência de imposcroeconômicos é to. Outra mudanmenor. O aumença importante to da relação créfoi a progressiva dito imobiliário/ extinção do FunPIB não deve ser do de Compensaum objetivo, mas ção das Variações uma consequênSalariais (FCVS) cia. Mais imporvirtual, originátante é o aumenrio do Proer. A to da poupança extinção do FCVS doméstica, que virtual equivaleu terá impacto muia uma elevação to positivo sobre da exigibilidade a redução conda aplicação de sistente da taxa recursos em créde juros e uma dito imobiliário, expansão sustencontribuindo tável do crédito Berrnard Appy: arcabouço legal deu segurança ao crédito imobiliário para a retomada imobiliário. arquivo

É enorme o espaço para o crescimento da relação entre o crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB), mas esse aumento deve ser mais uma consequência das políticas adotadas do que um objetivo a cumprir

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I

nternacional

Crédito imobiliário acompanha o crescimento da Turquia Ricardo Yazbek* Presidente da R.Yazbek e vice-presidente do Secovi O crédito imobiliário da Turquia adota as soluções mais inovadoras de captação praticadas nos grandes centros financeiros e registrou expansão muito similar à nossa, nos últimos dez anos. Prova é o fato de que o Eurohypo, forte instituição de crédito imobiliário do Commerzbank, um dos maiores bancos alemães, é hoje um dos líderes do mercado de financiamentos imobiliários da Turquia.

Os empréstimos imobiliários residenciais no país saltaram do equivalente a R$ 0,9 bilhão, em 2003, para R$ 57,3 bilhões, em 2010. A lira turca (TL) tem câmbio muito próximo ao real, um dólar é igual a 1,55 lira turca. Houve incremento de pouco mais de R$ 15 bilhões no financiamento residencial, em 2010, em relação a 2009. E, de todo crédito ofertado na economia turca, 10% é de financiamento imobiliário residencial, o que comprova o crescimento do mercado da Turquia.

O construbusiness está aquecido no país, especialmente no segmento de imóveis residenciais (no de comerciais também, mas não nas mesmas proporções).

A expansão imobiliária foi expressiva e o mercado está muito próximo dos patamares pré-crise de 2008. Entre os imóveis comerciais, destaque para o mercado de shopping center, hoje em franca expansão, superior a de outros segmentos. Estão se popularizando, também, com significativo índice de crescimento, os projetos multiuso.

Portanto, o mercado de imóveis da Turquia é bastante promissor, com espaço para a produção de novas unidades e, especialmente, para revitalização de áreas urbanas. O número de licenças para construção se incrementou em 114%, de 2009 para 2010, indicando forte confiança por parte dos incorporadores.

Existem hoje aproximadamente 18 milhões de imóveis na Turquia. Cerca de 34% deles em situação irregular e mais de 60% necessitando de reformas. Na principal cidade, Istambul (a capital é Ancara), com

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13 milhões de habitantes, está o mercado mais atraente e que mais se expande. São cerca de 3,44 milhões de unidades residenciais na cidade, mais de 60% das quais construídas irregularmente.

Ações populistas e equívocos urbanísticos que duraram décadas levaram a isso, o que faz da Turquia o país da revitalização. Somente em Istambul, o Master Plan mostra em andamento pelo menos 50 projetos de renovação urbana, com novos centros, novas áreas verdes e infraestrura social. A meta é promover a cidade como centro cultural e como hub de alta tecnologia.

Nichos de edificações modernas convivem com a arquitetura tradicional, dando à paisagem urbana turca visual peculiar, sem igual nem mesmo em países vizinhos. Pesquisa com a população detectou forte tendência para morar melhor, trocar o imóvel por um novo (PIB per capita de US$ 10.100,00). A mesma pesquisa revela que 37% dos adquirentes de imóveis pretendem comprar com financiamento.

A taxa média de juros praticada hoje nos financiamentos imobiliários, no país, está entre 10% e 12% ao ano, para uma inflação anual esperada de 6,9% (2011).

O prazo máximo de financiamento é de 120 meses. Os preços do metro quadrado estão assim em Istambul: imóveis de nível A, de R$ 3 mil a R$ 8 mil; B, de R$ 1 mil a R$ 3 mil; e C, de R$ 400,00 a R$ 1 mil. Preços de lançamento são 20% menores que os finais.

Empresas fortes, algumas com capital aberto, atuam em todos os segmentos da produção imobiliária local, inclusive em muitos outros países. Mas não existe ainda na Turquia o mercado secundário, na área. Os setores financeiro e imobiliário vêm pedindo, mas o Banco Central do país tem sido bastante cauteloso em aprovar, em razão principalmente das consequências da crise financeira de 2008. Fundos de investimentos imobiliários existem, e os locais têm, hoje, patrimônio de R$ 15 bilhões.

A economia da Turquia também se assemelha, em muitos aspectos, à do Brasil. Registrou forte expansão industrial nos últimos 10 anos, pôs em prática planos realistas de privatização e realizou pesados investimentos em infraestrutura, frutos principalmente de parcerias público-privadas. Alcançou, com isso, estabilidade política e econômica que mudou radicalmente a imagem do país e levou a Turquia a atingir seu principal objetivo nos últimos anos: acabar com a miséria.

A taxa básica de juros é de 6,25% ao ano. A Turquia tem menos da metade da população brasileira: em 2010, cerca de 75 milhões, e, para 2020, projeta 84,3 milhões, com maioria islâmica. É a 16ª economia mundial (6ª da Europa) e a 7ª entre os emergentes, com PIB, em 2009, de US$ 735 bilhões. São 18 as cidades com mais de um milhão de habitantes.

O regime é parlamentarista. Suas Forças Armadas ocupam a segunda posição entre as mais numerosas da Organização do Tratado do Atlântico Norte (Otan), perdendo apenas para as dos Estados Unidos. O país é também membro da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE).

Como o Brasil, na Turquia também o Estado é laico e a democracia, consolidada. A população jovem é igualmente expressiva: 90% com menos de 60 anos e 53% com menos de 30 anos. Com economia hoje em acelerada expansão, cresce substancialmente o volume de investimentos turcos em outros países. A Turquia já figura entre os maiores investidores da Romênia, por exemplo.

O crescimento médio anual do PIB de 2004 a 2008 foi de 6,06%, e, segundo dados da OCDE, terá o terceiro maior crescimento mundial até 2017, atrás apenas de China e Índia. Na Europa, o país já é o primeiro fabricante de televisores, aparelhos de DVD e ônibus, o segundo maior produtor de cimento e automóveis e o terceiro maior em aço. Do total de suas exportações, 93% são de manufaturados, e o país está se tornando líder mundial em vários setores: já é o primeiro em exportação de cimento, segundo em jóias e está-se tornando o segundo maior fornecedor de têxteis e roupas para a União Europeia.

Destaque também para o turismo:

a Turquia é o sétimo destino mais procurado do mundo, enquanto Istambul é a sétima cidade mais visitada do Planeta.

O setor imobiliário figura entre os mais fortes e importantes da economia turca, ao lado do financeiro, de eletrodomésticos, eletrônicos, têxteis, refino de petróleo, petroquímica, alimentos, mineração, siderurgia, indústria de máquinas e automotivo. A Turquia possui também forte indústria naval. Em 2007, foi o quarto país em encomendas e na produção de iates de grande porte, só perdendo para China, Coreia do Sul e Japão.

Nos primeiros 60 anos da república turca, de 1923 (com o fim do Império Otomano) até 1983, a Turquia viveu sob economia fortemente estatizada, com limitada presença do setor privado e frágil comércio exterior.

Isto muda radicalmente em 1983, quando se impõem reformas, estimulando a iniciativa privada e dando início às privatizações. A dívida pública em relação ao PIB foi de 46%, em 2010, muito abaixo dos patamares atingidos nos anos de política estatizante.

Embora a economia turca tenha experimentado a partir de então avanços significativos, tal expansão foi abalada por terremotos, recessões e crises financeiras, como as de 1994 e 1999 (ano em que ocorreu um dos mais intensos terremotos da história do país). Foi uma época de disparada da inflação, marcada também pela fragilidade do setor financeiro e déficits incontrolados do setor público.

A partir de 2001, a inflação arrefece, caindo para um dígito, tomam impulso as privatizações e as exportações, volta a confiança dos investidores e o país passa a viver grande expansão dos investimentos estrangeiros, com consequente queda da taxa de desemprego.

Como em 2023 será comemorado o centenário da moderna Turquia, vários projetos modernizantes de infraestrutura, logística e sociais já estão em curso, mostrando que o planejamento de longo prazo também está presente no país, que se prepara ansiosamente para entrar na União Europeia.

A taxa média de juros do crédito imobiliário na Turquia é de 10% a 12% ao ano, para uma inflação projetada em 6,9%, em 2011

Segundo a OCDE, até 2017 a Turquia terá o terceiro maior crescimento no mundo, abaixo apenas da China e da Índia

*Ricardo Yazbek presidiu, até 30 de junho, a Fiabci/Brasil, que organizou visita de empresários brasileiros à Turquia, em maio de 2011.

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C

ertificação

Abecip certificará profissionais que atuam no crédito imobiliário Aperfeiçoamento dos profissionais do crédito imobiliário e melhoria da qualidade das informações repassadas ao consumidor são alguns dos objetivos da certificação A partir deste mês a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) começará a certificar os profissionais que atuam com produtos do crédito imobiliário. O primeiro teste ocorrerá no final de agosto e será aplicado aos profissionais de organizações ligadas à Abecip, como bancos, securitizadoras e companhias hipotecárias. As vagas disponibilizadas para o primeiro teste foram totalmente esgotadas e o processo de certificação aberto ao mercado estará disponível a partir de setembro.

O programa de certificação profissional tem como principal objetivo promover o aperfeiçoamento dos profissionais que atuam no crédito imobiliário e na estruturação de operações financeiras com lastro em imóveis, bem como outros profissionais que buscam qualificação neste segmento. Além de promover a melhoria da qualidade das informações repassadas ao consumidor e demais públicos, o programa pretende reconhecer a capacidade técnica e experiência do profissional de crédito imobiliário, incentivar sua atualização, dar maior credibilidade para os associados e não associados, elevar os padrões de conduta ética e fortalecer o mercado de crédito imobiliário, que está em forte expansão.

Para Luiz Antonio França, presidente da Abecip, com a certificação, a associação dá um passo decisivo para o atendimento cada vez mais qualificado, particularmente, aos

mutuários e interessados na compra da casa própria.

Trata-se, portanto, de uma iniciativa de grande alcance, desenvolvida em resposta à demanda crescente por profissionais e especialistas no setor.

O crescimento do mercado imobiliário brasileiro tem gerado uma demanda crescente de profissionais especializados na concessão de crédito a construtoras e incorporadoras, mutuários da casa própria e especialistas em estruturação de operações. Em 2008, o crédito habitacional representava apenas 2,10% do PIB brasileiro. Até o final deste ano essa relação deve alcançar 4,10% do PIB e estima-se que em 2014 esse montante atinja 11%, demandando dos agentes do segmento imobiliário melhoria contínua de suas equipes e contratação de novos profissionais.

Exames – A Abecip contratou a Fundação Getúlio Vargas (FGV) para aplicar os exames através de seus centros de testes distribuídos em todo o País e elaborar o banco de questões. Dentre outros temas, a certificação será fornecida com base nos conhecimentos relativos ao: Sistema Financeiro Nacional (SFN); Sistema Financeiro de Habitação (SFH); Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI); Código de Defesa do Consumidor (CDC); ouvidoria; garantias imobiliárias; produtos para pessoa física; plano empresário e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Os processos de certificação existem há anos nos países desenvolvidos, sob diversas formas, desde a época das corporações de ofício, na Europa

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T

endências

Hipertrofias do Estado e fragilização da economia José Paschoal Rossetti Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral Comparada com a carga tributária média ponderada das 20 maiores economias emergentes do mundo nos últimos dez anos (2000-2010), calculada em 28,17% em relação ao PIB, a do Brasil, no mesmo período, foi significativamente superior, atingindo 35,13%. Mais ainda: dos 20 países listados apenas três apresentaram valores superiores ao do Brasil. Em direção oposta, a média ponderada dos investimentos em relação ao PIB dos mesmos 20 países atingiu 29,40%, nível bem superior ao do Brasil, que registrou a taxa de 17,97%, a mais baixa entre todos.

A causa central da baixa relação entre investimentos e PIB no Brasil é a compressão da capacidade de investimento do setor público, resultante de um conjunto de hipertrofias, que não contribuem para o potencial de crescimento do PIB e menos ainda para a aceleração sustentada da expansão econômica interna. É fácil compreender a perversa correlação entre essas variáveis. Dos 17,97% investidos no Brasil nos últimos dez anos, 1,62% foi de iniciativa do governo; 16,35%, de iniciativa privada. Ocorre, porém, que, em relação às parcelas do PIB apropriadas pelos setores público e privado, são bem diferentes suas propensões a investir: a do setor privado é significativamente superior. No setor público, considerando que a carga tributária bruta é a parcela do PIB de que ele se apropria, a propensão a investir correspondente a 1,62% do PIB, para uma arrecadação de 35,13%, é de apenas 4,61%; os restantes 95,39% somam propensões a dispêndios de custeio. Já o setor privado, com a parcela do PIB que lhe resta, livre da tributação, que é de 64,87%, a propensão a investir correspondente a 16,35% do PIB é de 25,20%. Esta “sopa de números” equivale a dizer que a propensão a investir do setor privado é 5,5 vezes superior à do setor investimentos que alcançam público – uma

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distância enorme, que revela claramente as contribuições de um e de outro para o processo de crescimento da economia.

Destinação da carga fiscal – É suficientemente conhecida a destinação dada pelo setor público à parcela de 95,39% da arrecadação tributária. Mas vale registrá-la. São estas as três mais importantes contas da execução orçamentária do Estado no Brasil: 1. Previdência social e transferências assistencialistas; 2. juros da dívida pública; e 3. manutenção da máquina burocrática. E há ainda um agravante: os recursos destinados a estes três grupos de dispêndios correntes não são suficientes para cobri-los. Resta um déficit orçamentário de 2,45%, coberto pela expansão da dívida mobiliária, configurando um círculo vicioso resistente, em espiral aberta, que conduz à percepção de que se trata de uma estrutura de dispêndios de difícil saída, de natureza crônica e recorrente.

Não obstante um amplo elenco de “razões de Estado” – institucionais e humanitárias – que possa ser levantado para justificar esses dispêndios, são perversos seus efeitos sobre o processo de crescimento interno e sobre a competitividade mundial da economia. Isto porque são os dispêndios de investimentos, e não os de custeio, que promovem o crescimento.

E é da qualidade de ambos que resulta boa parte da competitividade do setor produtivo. No caso do Brasil, como evidenciam várias comparações internacionais, são reconhecidamente baixas tanto a qualidade quanto a produtividade dos dispêndios públicos, em praticamente todas as áreas em que o Estado atua.

Salvam-se raras exceções, de que são exemplos os frutíferos dispêndios em P&D da Embrapa.

Efeitos das hipertrofias do Estado – É longa a listagem dos efeitos da baixa propensão a investir e da baixa qualidade dos gastos do setor público

no Brasil. Vai da precariedade e da insuficiência de todos os modais de transporte, passa pelos padrões insatisfatórios da educação e da saúde proporcionados pelos programas mantidos pelo Estado nessas duas áreas e deságuam na insegurança pessoal-patrimonial de empresas e cidadãos. São efeitos que elevam o “custo Brasil”, fortemente prejudiciais para o crescimento, a inserção global e a competitividade da economia.

Mesmo que fossem outras as destinações e consequentemente outros os efeitos da carga tributária brasileira, caberia caracterizá-la como excessiva – repita-se é a quarta mais alta entre as praticadas pelos 20 maiores países emergentes do mundo, GE-20. Ocorre, porém, que as contrapartidas não são boas, caracterizando uma combinação perigosa: de um lado, uma estrutura tributária pesada, complexa e em cascata; de outro, uma estrutura de dispêndios de baixa eficiência econômica. Trata-se de um conjunto de hipertrofias indesejáveis, todas decorrentes de vícios historicamente acumulados, nos dois lados da estrutura fiscal brasileira: o das receitas e o dos dispêndios.

No lado das receitas, são raros os casos de países – se é que existem – que operam a arrecadação fiscal com um número de tributos equiparável ao do Brasil. Aqui, a arrecadação fiscal e os ônus parafiscais contam-se em dezenas – e, a despeito desse excesso, tramitam projetos que propõem a criação de novos tributos, fundamentados em fatos geradores ainda não alcançados pela fúria fiscalista, como as “grandes fortunas”. Chegamos ao ponto de transformar em mais um tributo a proposta radical do “imposto único”: o resultado foi a criação do “imposto do cheque”, temporariamente no limbo. A complexidade da estrutura fiscal acarreta às empresas de todos os portes uma extravagante categoria de “custo Brasil”: dispêndios com tributaristas e contabilistas para atender às exigências do fisco e reduzir riscos de interpretações da lei não alinhadas ao entendimento dos órgãos exatores.

No lado dos dispêndios, a listagem das hipertrofias, além de extensa, envolve questionáveis princípios éticos, como, entre muitos outros, o de legislar em causa própria e o de expandir a estrutura buro-

crática. O número de ministérios, de cargos de confiança e de assessores são exemplos de hipertrofias onerosas e improdutivas. Comparadas com as de outros países, são exorbitantes as dimensões do Estado no Brasil, nos Três Poderes republicanos. As aposentadorias no setor público são outro exemplo, descoladas quanto à precocidade, às concessões e aos benefícios, relativamente às concedidas aos “cidadãos comuns”. Os números chocam, não só pelas discrepâncias, como pelo montante do déficit que causam nas contas previdenciárias. Somam-se a estas hipertrofias o número de parlamentares, nos três níveis federativos, os custos das obras públicas e o descaso com o patrimônio constituído.

Estas observações vêm a propósito de duas pressões recentes e recorrentes: a sustentação de um “Estado forte” (justificado como indispensável para economia que aspira a posição de potência mundial) e o aumento da carga tributária (justificada pata mantê-lo).

Ambas, porém, são falaciosas.

Desde o fim das economias plenamente estatizadas (China Continental, 15 repúblicas que constituíam a URSS e sete países da Cortina de Ferro) e a eclosão das reformas, iniciadas nos anos 90, que levaram ao processo de abertura e de globalização dos mercados, a construção de potências emergentes passa, antes, pela liberação das forças produtivas privadas, pela redução dos custos da intervenção pública e pela destinação dos recursos fiscais para ampliar as condições infraestruturais para a competitividade mundial da economia; essa construção tem pouco a ver com a crescente atuação do Estado, amparada por alta carga fiscal.

Pela ampla e aberta disponibilidade de dados para comparações internacionais, acreditamos que uma contribuição para as reflexões sobre o desempenho e o posicionamento mundial das economias nacionais é o levantamento sistematizado e o cruzamento de indicadores econômicos fundamentais.

Mais que argumentos contaminados, os números podem ajudar a destruir falácias e a levar à construção de estratégias consistentes de desenvolvimento socioeconômico. É o caminho que procuramos mostrar com este artigo.

A construção de potências emergentes passa pela liberação das forças produtivas privadas, pela redução dos custos do Estado e por uma substancial melhora das condições da infra-estrutura

SFI - 29

VINTE MAIORES PAÍSES EMERGENTES: PERÍODO 2000 - 2010

Carga Tributária em Relação ao PIB

Países Arábia Saudita Polônia Rússia Brasil Nigéria Países

Produto Interno Bruto Acumulado

China Brasil Índia México Rússia Países

Investimentos Acumulados

Relação Investimentos/PIB

China Índia México Brasil Rússia Países China Irã Índia Indonésia Tailândia

% 47,87 38,79 37,54 35,13 33,33 US$ Trilhões correntes 31.403 11.625 9.707 9.400 9.334 US$ Trilhões correntes 13.804 3.236 2.354 2.089 1.974 % 43,96 33,69 33,34 27,19 26,11

Países % 32,04 Venezuela 31,46 Turquia 29,60 Argentina 27,97 Emirados Árabes 26,54 Egito US$ Trilhões Países correntes 5.137 Turquia 3.852 Indonésia 3.529 Polônia 3.381 Arábia Saudita 2.606 Argentina US$ Trilhões Países correntes 1.047 Indonésia 1.007 Turquia 784 Irã 756 Polônia 726 Arábia Saudita Países % 25,04 México 24,35 Nigéria 24,32 Venezuela 23,16 Chile 21,48 Arábia Saudita

Países Irã África do Sul Colômbia Malásia Chile

% 26,04 25,98 25,55 25,00 24,92 US$ Trilhões Países correntes 2.461 África do Sul 2.329 Irã 2.155 Tailândia Emirados Árabes 2.137 2.010 Venezuela US$ Trilhões Países correntes 563 Tailândia 539 Argentina 489 Venezuela 476 África do Sul 452 Emirados Árabes Países % 21,41 Polônia 21,15 Rússia 21,13 Emirados Árabes 21,01 Malásia 20,86 Colômbia

Países Tailândia México Indonésia Índia China Países Colômbia Malásia Chile Egito Nigéria Países Colômbia Malásia Nigéria Chile Egito Países Argentina Turquia África do Sul Egito Brasil

% 20,77 20,58 18,48 18,20 17,54 US$ Trilhões correntes 1.779 1.658 1.345 1.339 1.322 US$ Trilhões correntes 371 348 322 311 257 % 20,69 19,60 19,33 19,21 17,97

Fonte: World Bank. Dados primários

VINTE MAIORES PAÍSES EMERGENTES, GE-20 Carga Tributária e investimentos em relação ao PIB Carga 56 Tributária (% sem PIB) 49

Arábia Saudita Polônia

42

Rússia Brasil

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Nigéria Venezuela Turquia Argentina Emirados Árabes Malásia Irã Egito Chile África do Sul Tailândia Colômbia México Indonésia

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Média ponderada do G-20 emergente

China Índia

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Investimentos (% sem PIB)

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unding

O mercado imobiliário e os covered bonds Sérgio Fonseca Lima Especialista em mercado de dívidas Antes de explorar o tema deste artigo, já abordado por Fernando Albino de Oliveira no número 33 da Revista do SFI, é interessante dar uma rápida passada no assunto, na óptica de alguns agentes globais, que temem o risco de bolha no mercado imobiliário brasileiro.

Tome-se o financiamento imobiliário no contexto econômico. Sem dúvida, o mercado imobiliário é um dos mais importantes segmentos da economia, não somente pela capacidade de geração de empregos, riquezas que surgem do desenvolvimento urbano, como demanda por materiais de construção, mão de obra qualificada, formação de profissionais, venda de imóveis, coleta de impostos, e ainda pelos aspectos políticos e sociais do tema.

Mas, ao iniciar pesquisas e levantamentos para este texto, fui surpreendido pela menção de críticos da economia brasileira à existência de uma possível bolha no setor imobiliário do País. É um tema que merece não um, mas vários artigos. O objetivo é explorar as diversas facetas e elementos técnicos relacionados ao processo de financiamento imobiliário, jogando um pouco de luz ao assunto e contrapondo os comentários daqueles que identificam um excesso de crescimento do crédito imobiliário no Brasil.

O Brasil tem algo como 4% do Produto Interno Bruto (PIB) em volume de financiamento imobiliário. Segundo representantes do Ministério da Fazenda, esse porcentual já está atingindo a casa dos 5% do PIB, em 2011. É um País com 191 milhões de habitantes, em expansão e crescimento econômico, com um governo atuante e atento às variáveis que podem comprometer o esforço do trabalho e conquistas realizadas ao longo das recentes décadas. Como comparação, o porcentual de crédito imobiliário no Brasil

é inferior ao de 10% do México, 12% da China, 19% do Chile e 80% dos Estados Unidos. Há um Banco Central atento ao desenvolvimento e à estabilidade do mercado financeiro, agindo de forma próxima e direta. O sistema bancário é revestido de bons fundamentos e solidez, com bancos que, na média, estão bem capitalizados, tanto conforme as regras da Basiléia, como em comparação a diferentes jurisdições.

Os agentes financeiros, no Brasil, estão sujeitos às regras vigentes, por exemplo, o Mapa 4. Os recursos das cadernetas de poupança são a principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário, o que por si só denota a existência de um limitador no horizonte de crescimento desta linha de negócio. Logo a demanda somente será atendida quando ocorrer, de forma correspondente, o crescimento da capacidade da sociedade de fazer poupança.

Daí a menção a uma bolha surpreender muito e dar a impressão de que comentários a respeito foram tecidos por quem desconhece os pormenores do mercado a ser desenvolvido ou tem interesse na volatilidade causada quando a expressão bolha surge em diversos órgãos de imprensa, provocando reações negativas. Será que o cidadão brasileiro que procura um financiamento ou mesmo o executivo de um banco, que busca recursos para fazer frente à demanda de seus clientes, identificam haver exagero no ambiente brasileiro de financiamento imobiliário? Acredito que não.

Há, sim, nos grandes centros e áreas privilegiadas, uma recente correção nos valores dos imóveis e terrenos. Mais uma vez, a teoria econômica faz-se respeitar, pois, havendo demanda superior à oferta, haverá prêmios sobre o metro quadrado (m2) em pontos específicos. Mas, na média, os preços do m2 em diferentes regiões do Brasil ainda estão muito aquém dos pra-

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ticados em outros países. A propósito, texto recentemente divulgado indicou que o m2 em São Paulo estava cotado em US$ 2.616, enquanto no Reino Unido, mais especificamente, em Londres, está cotado a US$ 23.358; em Cingapura, a US$ 16.64; na França, a US$ 16.015; para mencionar alguns. São Paulo figura em 64º lugar num ranking de 94 capitais ao redor do globo, segundo o ValorInvest (julho 2011, nº 52).

Lições a seguir e a evitar – A história contemporânea, não somente, mas também a financeira tem sido marcada pelos exemplos extraídos de casos e produtos desenvolvidos e usados nos Estados Unidos, que corriqueiramente, após serem testados e aprovados, espalham-se por todo o globo. Mas nos financiamentos imobiliários, o produto que queremos observar teve sua origem na Europa, há aproximadamente 241 anos. Em 1770, terras foram oferecidas como garantia para uma dívida contraída por um produtor agrícola, onde o credor teria o que hoje denominamos duplo recurso ou “duo regresso”. Ou seja, é possível cobrar diretamente o devedor para receber os valores financeiros devidos e há também a possibilidade de acessar, para quitação da dívida, terras pertencentes ao devedor e segregadas para o benefício do credor, caso a dívida não tenha sido honrada.

Conforme frase atribuída ao escritor Mark Twain, “buy land, they’re not making it anymore” (compre terras, eles não estão fazendo mais).

Terra sempre despertou interesse, segurança e valor relativo no ser humano. Não somente por se tratar de algo que o homem não cria, mas porque logo se torna um recurso de alguma maneira limitado, ou ainda, como um bem que existe e atende às características de ser habitável e/ou explorável, ou não despertará valor relativo.

Em quase dois séculos e meio, os covered bonds mostraram-se um ótimo produto financeiro, onde investidores identificam menor parcela de risco e ainda o potencial de obterem um resultado superior àquele que, em condições normais, seriam oferecidos pelos papéis emitidos pelo setor público.

Diversos países na Europa adotaram e continuaram a utilizar tal instrumento, nos anos pós-crise de crédito iniciada em 2007, que teve no seu cerne produtos relacionados a financiamentos imobiliários de baixíssima qualidade em termos documentais e creditícios. O mercado de covered bonds operou de modo ininterrupto.

No Gráfico 1 há um breve resumo da performance dos covered bonds; ele permite observar que, em 2011, a expectativa é de emissão de um volume de 300 bilhões de euros desses papéis.

Mas é preciso notar que os covered bonds podem servir de inspiração. Talvez não constituam uma receita acabada para o mercado brasileiro, principalmente porque são vistos no mercado internacional como um título de valor imobiliário, uma dívida negociável com o benefício do duplo recurso citado, e não, obrigatoriamente, como fonte de recursos destinados majoritariamente à manutenção das operações de financiamento imobiliário. É um ponto que voltará a ser abordado neste texto, após uma avaliação do mercado europeu de covered bonds.

A retomada ocorrida no mercado dos covered bonds na Europa, ao longo dos anos de 2009 e 2010, pode ser explicada com base em alguns pontos, como segue: i) a presença do Banco Central Europeu, que, entre maio de 2009 e junho de 2010, usou os covered bonds como ferramentas para suportar a estratégia de injeção de liquidez nos mercados, de forma a con-

GRÁFICO 1

Volume de emissões por ano 350 300

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Exp 2011

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2011(E)

Fonte: Dados de mercado, compilados pelo autor

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tribuir para a continuidade dos negócios dos seus agentes financeiros (http://www.ecb.int/press/pr/ date/2010/html/pr100630.en.html ) Veja-se, no quadro, o press-release distribuído pelo Banco Central Europeu, anunciando a captação. ii) novos emissores (novos entrantes) ao longo dos anos de 2008, 2009 e 2010 (em média, há 18 novos nomes por ano, a maioria no mercado europeu), que buscam maneiras de manter suas posições de liquidez e atender às necessidades próprias tanto na gestão de caixa, quanto para fazer frente a passivos com vencimentos no curto e no médio prazos (ou seja, trata-se de um exercício de ALM – Asset Liability Management). A ausência de obrigatoriedade em diferentes jurisdições do reinvestimento dos recursos captados por meio de covered bonds na originação de novos financiamentos imobiliários pode ser percebida como um enfraquecimento no balanço de alguns emissores. Se isso não for reavaliado, poderá se traduzir em aperto ou forte limitação de balanços num futuro próximo frente ao consumo dos lastros utilizados como colateral das emissões de covered bonds; além disso, enquanto o aumento do volume de emissões tem inclinação positiva, a concessão de crédito tem inclinação negativa; iii) a mudança do posicionamento pela base de investidores e a deterioração do horizonte e qualidade de crédito de alguns países e emissores no continente europeu fizeram que os investidores se reposicionassem, adotando, em seus portfólios, estratégias mais focadas na proteção dos montantes ora geridos e dando preferência ao curto prazo e não em posições longas, frente a um futuro de difícil previsão.

Investidores que usualmente comprariam dívidas

30 June 2010 - Covered bond purchase programme completed

quirografárias passaram a alocar relevante porcentual de seus recursos nos covered bonds; iv) os movimentos contemplados nos pontos acima foram seguidos pelo aumento da demanda por prêmios oferecidos pelos covered bonds, o que poderia ser entendido como uma natural reação à diminuição de percepção quanto à qualidade de crédito dos emissores e dívidas quirografárias emitidas pelos mesmos (sênior unsecured debt). No Gráfico 2, as curvas representam o swap spreads de emissões pagos pela classe de ativos em questão : v) dado o sentimento de incerteza quanto ao futuro próximo das economias europeias e o aumento no prêmio pago por tal classe de ativos, é possível notar e entender por que papéis que não apresentem exatamente os termos e condições (ou seja, preço x yield, volume e qualidade de colateral) desejados pelos investidores tendem a simplesmente não ser colocados, o que, no passado, seria sanado com poucos ajustes.

A realidade brasileira – Voltando à realidade brasileira – e tendo em conta o cenário propiciado pelas informações citadas –, há um conjunto de considerações a fazer: 1. A fórmula dos covered bonds poderá ser adaptada para a realidade brasileira e representar, dada sua natureza de instrumento do mercado de capital e dívida, uma interessante fonte de recursos para os agentes do sistema financeiro. Um instrumento com as propriedades de um título de crédito bancário com duplo regresso pelo investidor ao emissor e ao portfólio utilizado como colateral representará fonte de recursos aos emissores e oportunidade aos investidores brasileiros, não obstante tratar-se, aqui, de mais uma frente no horizonte do sistema financeiro brasileiro

PRESS RELEASE

On 7 May 2009 the Governing Council of the European Central Bank (ECB) decided on the Covered Bond Purchase Programme (CBPP), the technical modalities of which were published on 4 June 2009. The purchases of covered bonds started in July 2009. The aim of the programme has been to support a specific financial market segment that is important for the funding of banks and that had been particularly affected by the financial crisis. The purchases under the programme were to be for a nominal value of EUR 60 billion and they were expected to be fully implemented by 30 June 2010.

Today, the CBPP has indeed been fully implemented. As announced last year the nominal amount of EUR 60 billion has been purchased on the primary and secondary markets.

The Eurosystem central banks intend to keep the purchased covered bonds until maturity.

More information on the CBPP will be provided in the regular Monthly Report which will be published on 8 July 2010.

European Central Bank Directorate Communications Press and Information Division Kaiserstrasse 29, D-60311 Frankfurt am Main Tel.: +49 69 1344 7455, Fax: +49 69 1344 7404 Internet: http://www.ecb.europa.eu Reproduction is permitted provided that the source is acknowledged.

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de negociações, de um instrumento que tende a ser inflação estará em patamares aceitáveis, o mesnegociável de forma líquida ao preço determinado mo se aplicando ao nível de taxas de juros – pela percepção de valor do mercado local. ou seja, um cenário econômico que permita o 2. Todavia, a metodologia para adaptar e deacesso dos mutuários a recursos a custos comsenvolver o instrumento no Brasil deverá ser acompetitivos. Hoje, a Selic está em 12.25% ao ano panhada de providências cautelares, com vistas à – e havia uma reunião do Copom marcada para necessidade de os agentes financeiros utilizarem 19 de julho* – e as taxas de financiamento imoum instrumento com robustez jurídica, que oferebiliário estão entre 9,5% e 12%. ça qualidade e segurança aos investidores.

A indústria financeira tem, no momento, 3. Se desejarmos uma equação que garanta uma ótima e única oportunidade de contribuir a perpetuidade da existência desta classe de atipara a criação de um instrumento de mercado, vos, sem enfraquecer os balanços dos que vierem com potencial de ter grande importância no fua emiti-lo (deixo a sugestão da leitura do mateturo do negócio de financiamento imobiliário rial disponível pela Abecip referente ao Seminábrasileiro. É um momento em que vimos surgir rio Abecip Ampliando o Funding para o Mercado as Letras Financeiras, ainda executadas privaImobiliário 02/Jun/2011 – www.abecip.org.br ), damente, mas já dando sinais de que no curto sempre considerando uma situação econômica prazo haverá emissores realizando ofertas públicrescente e com demanda por novos financiacas, o que poderá ser um grande impulso para o mentos imobiliários, deveria ser pensada uma surgimento de algo como as Letras Financeiras política de utilização dos recursos captados na Imobiliárias ou o covered bond brasileiro. criação de novos financiamentos imobiliários, Acredito que o arcabouço jurídico necessáde forma a manter o equilíbrio entre novas caprio para a criação desse instrumento no Brasil tações e novos lastros para futuras captações. estará plenamente concebido em breve, embora Ainda há de se pensar que haverá uma linha de outras questões técnicas demandem um pouco equilíbrio a ser desenvolvida no mercado bramais de dedicação e trabalho dos interessados sileiro referente ao nível de cobertura, o que na criação de uma nova fonte de recursos para significa quantas vezes o volume financeiro do o financiamento imobiliário brasileiro. Tais colateral deverá representar o serviço da dívida questões serão tratadas num próximo artigo. por ele garantida. Logo, não estamos falando de *Texto escrito em 30 de junho de 2011 uma razão de um para um.

4. Será necessária a formulação de base de históriGRÁFICO 2 cos, contendo informações Covered bond swap spreads - pontos básicos fidedignas referentes aos 500 portfólios oferecidos como colateral, para propiciar ao 400 mercado em geral e principalmente aos investidores total 300 conforto quanto ao comportamento dos colaterais ao lon200 go da vida das dívidas emitidas. É uma tendência natural 100 que surja no Brasil uma base de dados sobre o setor, com 0 maior riqueza de detalhes, -100 do que aquela hoje disponíJan. 2006 Jul. Jan. 2007 Jul. Jan. 2008 Jul. Jan. 2009 Jul. Jan. 2010 Jul. vel, para que as partes possam fazer o correto apreçamento Alemanha Espanha dos valores captados versus os França Irlanda valores investidos.

Fontes: DataStream and ECB calculations. Período de análise: 2 de janeiro de 2006 - 12 de julho de 2010.

Essas considerações sobre Notas: todos os spreads se referem a índices iBoxx de covered bonds com maturidade de cinco anos vis-à-vis o mercado brasileiro partem, a taxa de swap de cinco anos. A linha vertical marca o anúncio do CBPP. ainda, do princípio de que a

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NOTAS & FATOS A conferência da Uniapravi

A importância crescente dos fundos imobiliários, dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) foi destacada pelo diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, no Seminário de Crédito Imobiliário e Securitização promovido dia 8 de agosto, em Brasília, pela Cetip. Pontual participou do painel Crédito imobiliário: originação, registro e alienação fiduciária, que também reuniu Teotonio Costa Resende, diretor-executivo de Habitação e Infraestrutura da Caixa Econômica Federal (CEF), Giovanni Viotti, diretor-executivo de Relações Institucionais da Cetip, e Francisco José Resende dos Santos, presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib). Compareceram ao evento investidores e executivos do setor privado, além de representantes do Executivo, Legislativo e Judiciário.

A XLVI Conferencia Interamericana para la Vivienda, organizada pela Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi), foi realizada de 10 a 13 de julho em Cancun, no México, com a participação de executivos e representantes de agentes financeiros, de associações de poupança e empréstimo, credores hipotecários, cooperativas e outros.

Para o BC, não há bolha O diretor de Regulação do Sistema Financeiro e de Assuntos Internacionais do Banco Central, Luiz Awazu Pereira da Silva, e o diretor de Programas da Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, Esteves Pedro Colnago Junior, também presentes ao seminário da Cetip, realizado com apoio da Abecip, afirmaram que não há risco de o Brasil estar passando por bolha imobiliária, mesmo com a elevação do preço dos imóveis.

8º Prêmio Abecip de Jornalismo

arquivo

Em debate, a securitização

Osmar Pinho, diretor do Bradesco

O vice-presidente da Abecip e diretor do Banco Bradesco, Osmar Roncolato Pinho, participou de painel sobre políticas para reformular as instituições financeiras e estimular o financiamento à habitação e à construção. Em sua apresentação, Roncolato apresentou uma ampla base de dados referentes ao financiamento imobiliário no Brasil, os fatores macro e microeconômicos que contribuíram para a expansão do crédito habitacional e os desafios para o crescimento do setor. Tratou, ainda, das alternativas de funding.

Estão abertas as inscrições para o 8º Prêmio Abecip de Jornalismo. Podem concorrer ao prêmio trabalhos da imprensa escrita, rádio, TV e internet, nas seguintes categorias: 1) Financiamento imobiliário; 2) Fontes de recursos para o mercado imobiliário e 3) Responsabilidade social na construção civil.

Em cada categoria, haverá quatro prêmios, sendo dois para imprensa escrita e dois para mídia eletrônica. Serão premiados os trabalhos escolhidos por comissão julgadora formada por oito pessoas, das quais quatro serão jornalistas com notório conhecimento da área financeira, entre os quais um será o coordenador da comissão julgadora, e quatro especialistas em economia e crédito imobiliário. A cerimônia de premiação será realizada no dia 10 de novembro, no espaço Rosa Rosarum, em São Paulo. As inscrições podem ser feitas até o dia 10 de setembro de 2011. Mais informações no site www.abecip.org.br.

Os desafios do crédito imobiliário A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) promoverá, em novembro de 2011, seminário para discutir os desafios do setor para 2012. A data e a programação serão divulgadas em breve no site da Abecip.

Fábio Luiz Elizeu

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acionalização

Meios alternativos para a reforma do Judiciário Melhim Namem Chalhub Advogado

O Projeto de Lei de reforma do Código de Processo Civil (CPC) que tramita no Congresso Nacional tem o propósito de simplificar o processamento das demandas e acelerar a prestação jurisdicional, afastando entraves que postergam injustificadamente o desfecho de inúmeras ações judiciais. Veja-se, por exemplo, que são necessários sete anos para chegar ao desfecho de uma simples ação de dissolução de sociedade comercial, e ao final ainda será necessário instaurar um novo processo para avaliar a cota do sócio excluído em cerca de 80% dos processos. É o que indica recente pesquisa da Associação Brasileira de Jurimetria (ABJ). E tratase de uma simples questão de direito patrimonial disponível, de interesse restrito dos sócios.

O exemplo mostra quão urgente e necessária é a racionalização dos serviços judiciais, com impacto direto sobre todas as demandas, inclusive no âmbito do Direito Imobiliário.

Situações como essa são incontáveis e recomendam aliar a visão teórica do Direito à análise crítica da realidade, mediante avaliação dos dados estatísticos extraídos da aplicação prática do processo, e sobre esses dados formular soluções.

Além do Projeto do novo CPC, outra recente iniciativa que igualmente visa a acelerar o cumprimento dos julgados é a Proposta de Emenda Constitucional de redução dos recursos

ao Supremo Tribunal Federal (STF) e ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a chamada PEC dos recursos, pela qual a execução de sentença dar-se-á logo após proferida em segunda instância, sem prejuízo da interposição dos recursos extraordinário e especial, que passam a cumprir função semelhante à de uma ação rescisória.

A despeito das controvérsias que possa suscitar, a proposição é digna de nota, sobretudo porque o provimento desses recursos gira em torno de 15%, segundo o STF. Alterações nas normas procedimentais são, efetivamente, indispensáveis para reduzir a duração dos processos, mitigando a aflição dos cidadãos que buscam a prestação jurisdicional.

Mas, além do aggiornamento da codificação, não se pode desprezar a potencialidade da desjudicialização de procedimentos como elemento capaz de contribuir para a eficiência do Judiciário, ainda que indiretamente. A experiência brasileira é proveitosa nesse sentido.

Veja-se a consignação extrajudicial em pagamento, regulamentada pela Lei 8.951/1994, pela qual o devedor deposita a quantia devida em banco oficial e notifica o credor, encerrandose a controvérsia se este receber a quantia. Não havendo o que controverter, o Judiciário não é chamado a intervir, o que só ocorrerá se o credor questionar o valor depositado, e mesmo assim a lei assegura ao credor

Uma simples ação de dissolução de sociedade comercial leva 7 anos para ser concluída, segundo a Associação Brasileira de Jurimetria (ABJ)

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o levantamento da parcela não controvertida do seu crédito, limitando-se a controvérsia à parcela questionada, que permanece depositada em juízo até o deslinde da demanda.

Outras medidas de desjudicialização vêm sendo regulamentadas pelo direito positivo, contribuindo para redução da sobrecarga de trabalho do Judiciário, de modo a liberálo da apreciação de questões que, por corresponderem a controvérsias exclusivamente patrimoniais e de baixo grau de litigiosidade, podem ser desjudicializadas, vindo a ser a ele submetidas somente se e quando, eventualmente, se verifique lesão ou ameaça de lesão a direito (Constituição da República, art. 5º).

A excussão de bem objeto de garantia é outro procedimento admitido extrajudicialmente, nas hipóteses permitidas por lei, há muito facultada ao credor pignoratício (Código Civil de 1916 (art. 774, III) e mantida pelo novo Código Civil (art. 1.433, IV).

Procedimento análogo é aquele regulado pelo direito positivo em relação às garantias fiduciárias. Trata-se de propriedade resolúvel com características peculiares, que comporta a venda extrajudicial do bem pelo credor dada a natureza dessa espécie de garantia real, ressalvada, evidentemente, a responsabilidade do credor por danos que o procedimento cause ao devedor, além de pesadas sanções impostas pela lei.

Na mesma linha o Decretolei 70/1966 permite o leilão extrajudicial de imóvel hipotecado a entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em caso de inadimplemento do devedor hipotecário, mediante procedimento promovido por um agente fiduciário credenciado pelo Banco Central. Também nesse caso o credor está sujeito a pesadas penas se descumprir os requisitos legais ou causar danos ao devedor.

Mais recentemente, a Lei 10.931/2004 passou a permitir a cessão fiduciária de direitos de crédito em geral e de títulos de crédito, além de alienação fiduciária de bens fungíveis, ao introduzir o art.

66B na Lei 4.728/1965. Em todos esses casos o credor é investido na posse dos bens; no primeiro caso, o credor fiduciário é legalmente investido de poderes para receber os créditos cedidos fiduciariamente diretamente do devedor do seu devedor (cedente fiduciário), aplicando as quantias recebidas, naturalmente, na amortização da dívida do cedente fiduciário; o mesmo ocorre no caso de alienação fiduciária de fungíveis, na qual o credor fiduciário também é investido na posse e no poder de vender os bens transmitidos fiduciariamente caso o devedor (cedente fiduciário) se torne inadimplente.

Além da excussão extrajudicial dessa nova garantia, as incorporações imobiliárias submetidas ao regime de afetação também comportam solução de situações de crise, mediante procedimentos extrajudiciais.

O procedimento foi instituído pelo art. 53 da Lei 10.931/2004, que introduziu os artigos 31A a 31F na Lei 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias), pelos quais o conjunto de direitos e obrigações do empreendimento é excluído dos efeitos de falência da incorporadora, autorizada a comissão de representantes dos adquirentes a assumir a administração da incorporação, prosseguindo a obra com autonomia, independente do processo falimentar, e vender diretamente, por leilão extrajudicial, as unidades ainda não comercializadas pelo incorporador; com o produto do leilão, a comissão de representantes pagará as dívidas do patrimônio de afetação, na proporção das unidades vendidas, e arrecadará à massa falida o saldo positivo, se houver.

A Lei 10.931/2004 passou a permitir a cessão fiduciária de direitos de crédito em geral, além da alienação fiduciária de bem fungível

Em caso de falência da incorporadora, a comissão de representantes pode assumir a administração da obra e vender as unidades restantes

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Além disso, a lei investe a comissão de representantes dos adquirentes de poderes irrevogáveis para outorgar os contratos definitivos aos adquirentes, dispensando a necessidade de procedimentos judiciais de requerimento de alvarás para celebração de escrituras em nome do falido.

Tudo isso mediante leilão privado, inteiramente independente do juízo da falência ou recuperação judicial.

Ao transferir do âmbito do Poder Judiciário para a administração dos interessados – adquirentes e credores da incorporação –, a desjudicialização das situações de crise das incorporações imobiliárias é medida extraordinária de eficiência na solução do problema de atraso de obra ou de falência da incorporadora.

Outra medida desburocratizante criada pela Lei 10.931/2004 é a desjudicialização do procedimento de retificação de registros de imóveis, que passa a ser feita diretamente pelo oficial do Registro de Imóveis, quando apresentada planta assinada por engenheiro habilitado e pelos vizinhos, só se recorrendo ao Judiciário se houver divergência fundamentada de confrontante.

Medida igualmente simplificadora e de extraordinária repercussão econômica e social foi adotada pela Lei de Recuperação de Empresários e Sociedades Empresárias (Lei 11.101/2005), que autoriza a livre negociação entre credores e devedores para prevenir situações de desequilíbrio econômicofinanceiro da empresa devedora e preservar a atividade produtiva. Os novos mecanismos permitem às partes interessadas agir diretamente, com simplicidade e rapidez, visando à continuação do negócio, de forma a assegurar a circulação de riquezas, a manutenção da fonte de renda dos trabalhadores e o cumprimento da função social do contrato e do crédito.

Contribuem também para a redução da sobrecarga do Judiciário os procedimentos extrajudi-

ciais de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais, desde que não haja interesses e direitos de incapazes, tal como regulado pela Lei 11.441/2007.

Mais relevante ainda é a usucapião extrajudicial, instituída pela Lei 11.977/2009, pela qual o título de domínio do imóvel é atribuído ao possuidor a partir da legitimação da posse-moradia processada administrativamente no Registro de Imóveis, no contexto de regularização fundiária de interesse social. Esse procedimento extrajudicial desata amarras que, no âmbito judicial, dificultam o acesso do possuidor ao título de propriedade e constitui importante fator de segurança jurídica e estabilidade social nas favelas e assentamentos assemelhados. À primeira vista, todos esses meios extrajudiciais – venda dos bens móveis empenhados, leilão extrajudicial de imóvel hipotecado a agente do SFH ou venda particular de bem móvel ou imóvel objeto de alienação fiduciária, venda privada de bens da empresa incorporadora falida, privação do direito de propriedade por meio de usucapião administrativa, entre outros – vez por outra suscitam questionamentos quanto à garantia constitucional do direito individual da propriedade, do princípio da supremacia da jurisdição em matéria de resolução de conflitos relacionados ao desapossamento ou ao perecimento do direito de propriedade e, enfim, ao princípio do contraditório.

Mas nenhum desses procedimentos extrajudiciais importa em violação desses princípios constitucionais, pois em todos é assegurada instauração do contraditório, inclusive com a possibilidade de antecipação de tutela, total ou parcialmente, nos termos dos arts. 273 e 461 do Código de Processo Civil, com o que é assegurada a pronta atuação do Judiciário.

Aliás, em relação ao inadimplemento de devedores hipotecários ou fiduciários, não raras vezes os devedores promovem regularmente procedi-

A retificação de registros de imóveis também foi desjudicializada e pode ser feita pelo oficial, se há planta assinada por engenheiro habilitado e pelos vizinhos

1. NERY JR., Nelson, Princípios do processo civil na Constituição Federal. São Paulo: RT, 3ª ed., 1996, p. 140.

2. Fundamentos do processo civil moderno, cit., p. 1.280.

3. Apud Nelson Nery Júnior, ob. cit., p. 133: “...il principio del contraddittorio si articola, nelle sue manifestazioni tecniche, il due aspetti o tempi essenziali: informazione, reazione; necessaria sempre la prima, eventuale la seconda (ma necessario chi sia resa possibile!), in L’esecuzione forzata e le disposizioni generali del codice di procedura civile, Milano, 1970, p. 394). No mesmo sentido, Cândido Rangel Dinamarco, in Execução civil, Editora Revista dos Tribunais, São Paulo, 1993, nº 100, p. 168 e nota 10.

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mentos judiciais visando à sustação de leilão, à revisão de cláusulas contratuais, à consignação em pagamento e, enfim, qualquer medida judicial, fato que, por si só, constitui a materialização da garantia constitucional de ampla defesa, do contraditório e do devido processo legal.

Nos casos de cobrança de dívidas e leilões extrajudiciais, que tenham por objeto débitos de cotas de construção não pagas por condôminos inadimplentes (Lei 4.591/1964), dívidas hipotecárias vinculadas ao SFH (Decreto-lei 70/1966), inadimplemento de obrigações garantidas por propriedade fiduciária (Decreto-lei 911/1966 e Lei 9.514/1997), entre outras semelhantes, o controle jurisdicional se dá desde o início do procedimento extrajudicial, a partir da notificação recebida pelo devedor para purgação da mora, assegurada a ele a sustação do procedimento desde sua gênese, caso haja lesão ou ameaça de lesão de seu direito. É que, como se sabe, o contraditório não se materializa de maneira uniforme, mas se ajusta ao conteúdo específico do direito material nas diversas situações em que incide. O processo de execução é um dos casos em que o contraditório nasce da iniciativa do devedor e sofre limitações, pois, obviamente, não comporta toda a amplitude e abrangência próprias dos processos de conhecimento e cautelar, embora se instaure “um processo de conhecimento incidentemente ao processo de execução, no qual, por óbvio, incide o contraditório amplo.”1 A propósito da regulamentação relativa à alienação fiduciária, Cândido Dinamarco observa que, na hipótese, o recurso ao controle jurisdicional “é admissível em dois momentos e com duas finalidades fundamentais”, ou seja, “logo no início, quando da notificação para purgar a mora, ou durante o procedimento perante o registro imobiliário destinado a esse fim (Lei 9.514/97, art. 26, §§), é lícito ao devedor-fidu-

ciante impugnar em juízo as exigências do credor (por exemplo, negando a mora) ou mesmo a regularidade do procedimento. Depois, sem prejuízo de trazer à discussão o próprio registro feito na matrícula imobiliária (lei cit., art. 26, § 7º), poderá discutir em juízo o valor da venda efetuada em leilão (art. 27). Tudo com apoio na promessa constitucional de acesso à justiça, que não arreda nem poderia arredar (Const., art.

5º, inc. XXXV). Por isso (...), o sistema legal de garantia aos créditos mediante a alienação fiduciária de bens imóveis não se choca com a garantia constitucional do due process of law nem afronta a inafastável promessa de tutela jurisdicional e acesso à justiça (Const., art. 5º, incs.

LIV e LV).” 2 Efetivamente, o contraditório se materializa pela possibilidade de reação, a partir do momento em que a parte toma ciência de algum ato que lhe seja desfavorável, como observa Sergio La China, para quem a manifestação técnica do contraditório decorre da articulação de dois aspectos, quais sejam, a informação (notificação, citação) e reação (embargos, ação), necessária sempre a primeira, eventual a segunda (mas necessário que seja efetivamente viável). 3 Em procedimentos como os do Decreto-lei 70/66 e das Leis 4.591/64 e 9.514/97, a prévia audiência da parte, para instauração da ampla defesa, se torna possível a partir do momento em que se efetiva a notificação, pois é por ela que se dá ciência do prazo ao devedor, e essa ciência viabiliza sua resistência por qualquer dos meios admitidos em direito, judiciais ou extrajudiciais, por força do binômio informação + reação que deflagra o contraditório. É a partir do recebimento da notificação que o devedor poderá deflagrar o contraditório, e para isso a Constituição põe à sua disposição todos os meios necessários à efetivação da garantia

O contraditório é processo que não se materializa de modo uniforme, ajustando-se ao conteúdo específico do direito material, sofrendo, portanto, limitações claras

4. Colhe-se do voto do relator, Ministro Ilmar Galvão: “Essa mudança, em termos de política legislativa, pôde ser feita, na espécie, sem inflição de dano irreparável às garantias de defesa do devedor. Tem este aberta a via da reparação. (...) O novo procedimento não retira do Poder Judiciário para o agente fiduciário parcela alguma do poder jurisdicional. (...) A possibilidade dessa atuação administrativa resulta de uma nova especificação legal do contrato hipotecário, que assumiu, nesse particular, feição anteriormente aceita no contrato de penhor, a previsão contratual da excussão por meio de venda amigável (Código Civil, art. 774, III) (...) Nestas condições, é fora de dúvida que não cabe falar, como fez o acórdão recorrido, em ofensa às normas dos incisos XXXV, XXXVII e LIII do art. 5º da Constituição, nem, tampouco, em inobservância dos princípios do devido processo legal, do contraditório ou da ampla defesa.”

SFI - 39

do direito de ação, e isso tem ocorrido na prática forense com relativa frequência.

A reação do devedor será eventual, ensina La China, porque só poderá se manifestar se houver lesão ou ameaça de lesão a direito, mas é viável porque há, no ordenamento, meios para sua manifestação, observadas as condições da ação definidas na lei processual.

A notificação, por si só, não provoca lesão de direito do devedor nem ofende o princípio do direito de ação, e, na verdade, exprime a informação que possibilita ao devedor opor sua resistência se, eventualmente, houver lesão ou ameaça de lesão, ou, em outras palavras, a notificação possibilita ao devedor deflagrar o contraditório.

Em qualquer das modalidades extrajudiciais de cobrança e leilão os tribunais têm assegurado a efetividade dos meios de defesa do devedor e, ao fazê-lo, não raras vezes determinam a interrupção do procedimento, caso se confirme a presença de lesão ou ameaça de lesão.

Em relação a controvérsias sobre obrigações contratuais, visando a equilibrada preservação do programa contratual, a Lei 10.931/2004 determina que autor da ação (devedor) prossiga o pagamento da parcela incontroversa, limitando-se o litígio à parcela controvertida da dívida.

Na linha desses pressupostos, ao longo das últimas quatro décadas o STF vem ratificando seu posicionamento pela constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais, ao apreciar recursos extraordinários relacionados ao Decreto-lei 70/66.

Veja-se o Recurso Extraordinário 223.075-DF, que confirma a constitucionalidade do procedimento, com fundamento em que, “além de prever uma fase de controle judicial, antes da perda do imóvel pelo devedor (art. 36, § 2º), não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso de venda do imóvel seja, de

logo, reprimida pelos meios processuais próprios.”

O acórdão faz alusão a outras situações de venda do bem objeto da garantia, diretamente pelo credor, caso do artigo 774, III, do Código Civil de 1916 (penhor), concluindo pela não violação dos princípios constitucionais do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório. 4 Assim, a usucapião administrativa não importa em violação da garantia constitucional do direito de propriedade nem do princípio do não-desapossamento de bens sem o devido processo legal (Constituição, art. 5º, XXII e LIV).

Primeiro, porque mesmo no procedimento clássico de usucapião promovida em juízo, a perda da propriedade pelo titular e a subsequente aquisição pelo usucapiente, não é a sentença que cria um direito de propriedade e a outorga ao usucapiente; a aquisição mediante usucapião nasce pelo uso prolongado e a sentença tem natureza declaratória e apenas reconhece essa situação ao declarar a aquisição, não tendo efeito constitutivo do direito de propriedade, porque ao ser proposta a ação o domínio já integrava o patrimônio do usucapiente desde a data de início da posse ad usucapionem, independente, portanto, da sentença.

Segundo, porque o procedimento extrajudicial da Lei 11.977/2009 não retira do Judiciário a apreciação de qualquer lesão ou ameaça de lesão a direito do titular da propriedade e, portanto, não constitui violação dos princípios constitucionais da ampla defesa e do devido processo legal. Antes, assegura oportunidade de defesa ao titular da propriedade, mediante notificação pessoal que lhe abre prazo para defesa e, além disso, não interpõe qualquer obstáculo ao seu acesso ao Judiciário, quando se verifique lesão ou ameaça de lesão ao seu direito.

Em qualquer das modalidades extrajudiciais de cobrança os tribunais têm assegurado a efetividade dos meios de defesa do devedor

A usucapião administrativa não importa em violação da garantia constitucional do direito de propriedade nem ignora o devido processo legal

40 - SFI

O procedimento extrajudicial de legitimação de posse contempla a notificação do proprietário e a abertura de oportunidade para sua manifestação, compreendendo (i) a demarcação elaborada pelo poder público, por meio da qual se terá a descrição e caracterização do imóvel, (ii) o cadastramento dos moradores e constatação do tempo de ocupação, com o que se comprovará a duração da posse, e (iii) o procedimento de notificação do proprietário e averbação do título de legitimação, com o que se terá a complementação da prova da posse continuada e sem oposição. Neste caso, a lei ressalva expressamente a frustração do procedimento se for acolhida impugnação interposta pelo titular do domínio.

Embora se trate de reconhecimento do perecimento do direito de propriedade por inércia ou descaso do titular, é certo que o procedimento extrajudicial que leva à outorga do título ao possuidor é coerente com as normas judiciais gerais aplicáveis à aquisição originária da propriedade, como já visto, e observa o princípio do contraditório, pelo qual o proprietário poderá exercer ampla defesa, como já vimos em relação aos procedimentos extrajudiciais regulados pelo direito positivo para outras situações.

No caso da aquisição pela via da legitimação de posse regulada pela Lei 11.977/2009, o oficial do registro de imóveis, ao notificar o proprietário, transmite-lhe uma informação que dará possibilidade de opor resistência, colocando em prática o binômio informação + resistência caracterizador do contraditório.

Dada essa concepção, a reação

do proprietário será eventual, porque só poderá se manifestar se houver lesão ou ameaça de lesão a direito, mas é legalmente viável porque previsto meio específico de impugnação da demarcação e da legitimação da posse, seja nas disposições da própria Lei 11.977/2009 ou nos termos da lei processual.

No contexto da ordem urbanística popular, a desjudicialização, além de contribuir para aliviar uma sobrecarga desnecessariamente imposta ao Judiciário, constitui igualmente importante instrumento de realização da função social da propriedade.

Não obstante a desjudicialização seja a regra no procedimento de legitimação de posse para outorga de propriedade nos assentamentos irregulares, não está afastada a possibilidade de intervenção do Judiciário para apreciar qualquer lesão ou ameaça de lesão do direito do titular do domínio, assegurada a ele a oportunidade de deflagrar o contraditório e manifestar sua pretensão, seja perante o oficial do registro de imóveis, seja em juízo, antes do registro da demarcação e, mesmo depois, até que se esgote o prazo de cinco anos a contar do registro do título de legitimação da posse.

Em suma, os procedimentos extrajudiciais regulamentados por essas leis são apenas alguns exemplos de como a desjudicialização da resolução de certos conflitos pode contribuir para a reforma e o aprimoramento do Judiciário, removendo parte dos processos que o sobrecarrega e liberando os magistrados para se ocupar das questões que de fato justifiquem a intervenção da autoridade judiciária.

Attílio

O procedimento extrajudicial que leva à outorga do título ao possuidor é coerente com as normas judiciais gerais aplicáveis à aquisição originária da propriedade

SFI - 41

O SBPE em números Recursos Participação dos Ativos em Jun/2011 9% Poupança SBPE

Variação dos Ativos - Jun/2011 em relação a Jun/2010

15% Títulos Públicos

2% Poupança Rural

31,7%

4% Depósitos à Vista

20,7%

48% FIFs

FIFs

22% Títulos Privados

11,5%

Poupança Rural

1 – Caderneta de poupança X outras aplicações – Saldo/Patrimônio em final de mês Meses Jul.2010 Ago Set Out Nov Dez Jan.2011 Fev Mar Abr Mai Jun Jul

Poupança SBPE 276.941 279.681 284.965 288.657 293.560 299.878 301.390 302.714 304.709 305.868 306.859 309.917 315.841

Poupança rural 72.583 73.640 75.139 75.941 76.951 78.921 79.851 79.929 80.188 79.507 79.293 78.810 81.244

Títulos privados poder do público 612.467 626.278 642.444 649.555 666.575 697.658 705.081 726.469 752.983 765.307 789.926 805.042 n/d

20,2%

14,7%

5,8% Poupança SBPE

Títulos Privados

Títulos Públicos

Valores em R$ milhões

FIF's 1.475.269 1.495.416 1.541.952 1.591.994 1.600.128 1.614.555 1.648.012 1.673.450 1.714.124 1.729.454 1.732.628 1.748.631 1.757.953

Tít. Púb.(SELIC) Est. Mun. 454.502 467.922 515.296 490.347 491.636 490.756 490.367 500.116 497.833 506.735 512.829 548.434 n/d

Depósitos à vista

Depósitos à vista 136.833 142.405 144.629 144.597 151.343 159.895 147.994 147.262 146.071 141.812 143.910 145.430 143.662

Fontes: ABECIP, Banco Central do Brasil e ANBIMA

2 – Evolução do saldo das cadernetas SBPE Meses Jul.2010 Ago Set Out Nov Dez Jan.2011 Fev Mar Abr Mai Jun Jul

Saldo R$ milhões 276.941 279.681 284.965 288.657 293.560 299.878 301.390 302.714 304.709 305.868 306.859 309.917 315.841

Variação no mês R$ milhões % 6.802 2.741 5.284 3.692 4.903 6.318 1.512 1.324 1.995 1.159 991 3.059 5.923

2,52 0,99 1,89 1,30 1,70 2,15 0,50 0,44 0,66 0,38 0,32 1,00 1,91

Variação acumulada no ano R$ milhões % 23.339 26.080 31.364 35.056 39.959 46.277 1.512 2.836 4.831 5.990 6.981 10.039 15.963

9,20 10,28 12,37 13,82 15,76 18,25 0,50 0,95 1,61 2,00 2,33 3,35 5,32

Variação % Em 12 meses 20,00 19,78 19,65 20,26 19,70 18,25 17,43 17,13 17,27 16,61 15,73 14,73 14,05

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

Dez.2010

3- Contas de Poupança: Distribuição do saldo depositantes por faixa de valor Faixa de Valor em R$ Até 100,00 De 100,01 a 500,00 De 500,01 a 1.000,00 De 1.000,01 a 5.000,00 De 5.000,01 a 20.000,00 De 20.000,01 a 30.000,00 Mais de 30.000,00 Total

Fonte: ABECIP 42 - SFI

Saldo R$ milhões 625 2.785 3.927 27.294 66.379 28.003 170.866 299.878

% por faixa 0,21 0,93 1,31 9,10 22,14 9,34 56,98 100,00

Número de clientes % acumulado 0,21 1,14 2,45 11,55 33,68 43,02 100,00

Milhares 41.202 11.070 5.558 11.404 6.625 1.150 2.051 79.059

% por faixa 52,11 14,00 7,03 14,42 8,38 1,45 2,59 100,00

% acumulado 52,11 66,12 73,15 87,57 95,95 97,41 100,00

Dados Estimados

O SBPE em números Aplicações

4 - Distribuição de contratos por valor de prestação

Fontes: ABECIP

Unidades

% por faixa

% acumulado

3.043 4.470 14.189 25.463 36.341 47.249 56.235 159.047 405.031 751.068

0,41 0,60 1,89 3,39 4,84 6,29 7,49 21,18 53,93 100,00

0,41 1,00 2,89 6,28 11,12 17,41 24,90 46,07 100,00

Exclusive contratos em poder da Emgea

Contratacões acumuladas em 12 meses

750

em R$ bilhões

55,0

550

45,0

450

35,0

350

25,0 Jun.11

Mar.11

Set.10

Unidades

Dez.10

Jun.10

Mar.10

Set.09

Dez.09

Jun.09

Mar.09

Set.08

Dez.08

Jun.08

Dez.07

250 150

75,0 65,0

650

Mar.08

Até 50,00 De 50,01 a 100,00 De 100,01 a 200,00 De 200,01 a 300,00 De 300,01 a 400,00 De 400,01 a 500,00 De 500,01 a 600,00 De 600,01 a 900,00 Acima de 900,00 Total

Número de contratos - Dez/2010

em mil unidades

Valor da Prestação mensal em R$

15,0

R$ Bilhões

Dados Estimados

5 - SBPE: Contratos ativos por data de assinatura Número de contratos Data de assinatura

Jan.2011

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Âmbito do SFH

793.998

807.688

820.924

836.610

854.320

870.964

Até 23.6.98

71.691

70.695

69.615

68.534

67.456

66.072

722.307

736.993

751.309

768.076

786.864

804.892

79.856

82.148

84.306

87.178

88.955

91.884

873.854

889.836

905.230

923.788

943.275

962.848

Após 24.6.98 Carteira Hipotecária Total

‘Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

6 - SBPE: Distribuição dos contratos ativos por região geo-econômica Regiões Geo-Econômicas

Norte

Número de contratos Jan.2011

23.489

Fev

24.032

Mar

24.506

Abr

25.040

Mai

25.694

Nordeste

101.735

103.557

105.377

107.558

109.909

Sul

183.207

186.094

188.836

192.011

195.474

Sudeste

Centro-Oeste Brasil

480.622 84.801

873.854

489.947 86.206

889.836

499.203 87.308

905.230

509.835 89.344

923.788

521.142 91.056

943.275

Jun

26.394

112.105

532.167 199.024 93.158

962.848

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

7 - SBPE: Unidades financiadas e valores contratados Meses Jul.2010 Ago Set Out Nov Dez Total. 2010 Jan.2011 Fev Mar Abr Mai Jun Jan. a Jun. 2011

Unidades financiadas

Valores em R$ milhões

Construção

Aquisição

Total

19.636 15.707 19.784 21.444 15.746 20.543 201.758 15.078 16.144 18.420 17.990 22.597 23.336 113.565

20.037 20.659 20.832 16.610 19.832 22.915 219.628 18.227 18.942 18.986 20.507 23.117 23.119 122.898

39.673 36.366 40.616 38.054 35.578 43.458 421.386 33.305 35.086 37.406 38.497 45.714 46.455 236.463

Construção

Aquisição

2.207 2.134 2.344 2.939 2.193 2.668 24.412 1.844 2.249 3.118 2.833 3.234 3.966 17.245

2.878 2.958 3.053 2.530 2.960 3.494 31.785 2.808 2.895 3.091 3.328 3.825 3.814 19.761

Total 5.085 5.092 5.397 5.469 5.153 6.161 56.198 4.652 5.144 6.210 6.161 7.059 7.780 37.006

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil SFI - 43

R

umos

Avanços institucionais do crédito imobiliário Luiz Antonio França Presidente da Abecip O crédito imobiliário continua a crescer em ritmo muito superior ao da economia. No primeiro semestre, comparado ao mesmo período de 2010, o montante dos empréstimos avançou 55% e atingiu R$ 37 bilhões e o número de unidades financiadas evoluiu 26%, totalizando 236 mil imóveis.

As previsões do início do ano – mais de meio milhão de imóveis financiados, num montante estimado de R$ 85 bilhões – não apenas se confirmam, como poderão ser superadas. A velocidade de crescimento só não surpreende quem acredita nos fundamentos da expansão, algo muito favorável, mas até certo ponto incomum na história brasileira, marcada pela alternância entre fases auspiciosas e problemáticas. Cabe analisar os fatores endógenos e exógenos do atual período de prosperidade.

No plano normativo, o setor está bem organizado.

Dispõe de alguns instrumentos jurídicos consolidados, como a alienação fiduciária de bem imóvel e a securitização, e outros que, aos poucos, são assimilados, como o patrimônio de afetação e a parcela incontroversa dos débitos. A captação conta com os mecanismos da caderneta de poupança, até agora predominante, LCIs, LHs, securitização de recebíveis imobiliários e fundos imobiliários. Avança o debate sobre a introdução de um novo mecanismo de captação, o dos covered bonds, bem sucedido em mercados desenvolvidos. A demanda de crédito é forte tanto por parte de construtores e incorporadores, como das famílias que dispõem de emprego e renda que lhes faculta o acesso ao crédito.

Os dados do IBGE e do Caged indicando baixos níveis de desocupação, aumento do emprego formal e crescimento real da massa de salários e dos rendimentos médios dos indivíduos são decisivos para entender por que é firme a procura por imóveis.

Mas, para atender a uma demanda que nos últimos 10 anos cresceu 50 vezes, em valores absolutos, e 15 ve-

44 - SFI

zes, em número de unidades, os esforços destinados ao aperfeiçoamento das operações devem ser uma constante. Daí a importância que deve ser atribuída a duas iniciativas da Abecip, voltadas para responder aos desafios do crescimento exuberante do setor.

A primeira é a certificação dos profissionais do crédito imobiliário, que passará a ser feita pela Abecip, com o apoio da Fundação Getúlio Vargas. A exemplo de outras associações de classe que chancelam a qualidade dos intermediários de produtos financeiros, a Abecip atuará como certificadora.

Trata-se de uma iniciativa cuidadosamente avaliada desde o ano passado, que representa um passo adiante no processo de qualificação dos quadros de pessoal envolvidos com os serviços de crédito imobiliário. Essa política permitirá, ainda, o aprimoramento e o desenvolvimento de mão de obra que se mostra escassa no mercado de trabalho.

A segunda iniciativa consiste em dar os passos iniciais para a adoção de mecanismos de autorregulação do crédito imobiliário, desenvolvendo normas voltadas para o aprimoramento operacional e ético do mercado de financiamento da casa própria e, ao mesmo tempo, enfatizando os padrões de sustentabilidade e ética empresarial do setor.

O sistema financeiro do País reúne condições extraordinariamente favoráveis para expandir suas atividades com segurança: opera com folga pelos critérios da Basiléia, tem baixos índices de inadimplência e instituições hígidas. Essas características também estão presentes no crédito imobiliário, que dispõe de fontes conhecidas de financiamento e poderá crescer mesmo num cenário de soft landing prognosticado pelas autoridades, contribuindo para a formação de poupança e investimento no País. As iniciativas em curso darão sustentação a essas tendências promissoras.