SINTESE_4 JANEIRO 2021 by Abel Garrido

SINTESE

ABEL GARRIDO DEZEMBRO 2020

O Ano 2020 chegou ontem ao fim! Ano que deixa marcas profundas em todos nós, porque nos revelou toda a fragilidade do Mundo em que vivemos. Cabe a cada um virar-se para si próprio e retirar ensinamentos. Deveria ser nossa obrigação não ter medo de mudar tudo o que este Ano nos mostrou estar-mos a fazer de forma errada.

Quantos o vão fazer... Provavelmente não tantos quanto seria desejado! Abrimos a porta de mais um Ano e este com expectativas muito ( talvez demasiadamente ) altas. É hora de redobrar esforços e enfrentar um Ano certamente difícil mas que é de esperança, deverá ser de mudança, tem de ser de coragem! Que todos nós estejamos há altura dos desafios, e que dentro de um Ano estejamos a celebrar um Ano de Alegrias e Sucessos, em que Saúde e Bem Estar tenham sido uma constante recuperada! BOM ANO a todos!!!

Abel Garrido

ESTE MÊS

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4 – 14 NOTÍCIAS POR CÁ

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6 – PROJECTOS E CONSTRUÇÃO

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8 – BANCA E INVESTIMENTO

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10 – VIAGENS E TURISMO

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12 – HABITAÇÃO E COMÉRCIAL

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14 – EMPRESAS E ESCRITÓRIOS

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17 – IMPORTA SABER COMPRAR UMA CASA QUE ESTÁ ARRENDADA ASPECTOS A TER EM CONTA

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21 – MUNICÍPIOS

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25 – BAIRRO DO MÊS ESTRELA

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29 – EM DESTAQUE TRIPLEX EM ALFAMA

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joão bordalo – mediação imobiliária lda. AMI 6275 cada agência é de propriedade e gestão independente rua dom pedro v - 37 - 1250 - 092 – Lisboa - Portugal

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NOTÍCIAS POR CÁ

PROJECTOS

Vai nascer um World Trade Center em Carnaxide, com escritórios, hotel e espaços comerciais Edifício de referência no corredor de Lisboa será um dos maiores centros de negócios do país e representa um investimento de 120 milhões de euros. Vai nascer um World Trade Center (WTC) em Carnaxide. Será um dos maiores edifícios da nova geração de escritórios do país e o primeiro e único projeto do género em Portugal, situado no corredor de Lisboa, construído e promovido pelo grupo Foz Vintage. O complexo, também destinado a comércio e serviços, deverá custar cerca de 120 milhões de euros, e tem data de conclusão prevista para o final do ano 2021. Quer ser um dos maiores centros de negócios de Portugal.

Investigadores lançam plataforma para dinamizar a renovação de edifícios históricos Objetivo do projeto da FCT NOVA é ajudar a tornar este processo mais simples, atraente e escalável, com informações relevantes sobre como tornar as casas mais sustentáveis Os proprietários de casas históricas em Portugal, na Eslovénia e na Holanda podem agora encontrar numa nova plataforma online gratuita informações relevantes sobre como tornar as habitações mais sustentáveis, incluindo soluções técnicas, oportunidades financeiras e regulamentação sobre património local. Em causa está um novo projeto pan-europeu que junta investigadores especialistas em reabilitação de edifícios e eficiência energética de Portugal, Eslovénia e Holanda, financiado pelo EIT Climate-KIC.

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CONSTRUÇÃO Neste ano que agora chega ao fim uma área teve sempre um papel de destaque pela positiva, a Construção e os Novos Projectos. Foi uma das áreas que manteve solidez e transmitiu estabilidade e desenvolvimento. Novos projectos continuam em crescimento, novas alternativas de desenpenho, anunciam-se para a comercialização dos materias de construção, e é dado o que pode vir a ser um passo histórico para a renovação do Património. Esperamos que assim continue neste novo Ano.

Fileira digital para materiais de construção: projeto quer promover a transformação nas empresas O projeto Speed Up, promovido pela APCMC, pretende ajudar fabricantes e comerciantes de materiais a concretizar a transformação dos seus modelos de negócio. Promover a transformação digital da fileira dos materiais de construção. Este é o propósito do projeto Speed Up, promovido pela APCMC - Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção, que quer acelerar a transição dos materiais para uma nova realidade de adoção tecnológica e digital nos processos de negócio das PME. O objetivo é simples: pôr as empresas portuguesas a concorrer em igualdade de circunstâncias com os seus pares internacionais.

Investimento institucional em residencial para arrendamento pode superar os 500 milhões em 2021 Segmento tem vindo a ganhar “peso” na Europa e poderá ter destaque em Portugal, revela a Cushman & Wakefield. O investimento institucional em residencial para arrendamento poderá superar os 500 milhões de euros em 2021, sendo visto como um novo setor “estrela” em imobiliário em Portugal, segundo a Cushman & Wakefield (C&W). A consultora considera que esta classe de ativos, denominada internacionalmente por Private Rented Sector (PRS), e que consiste em portfólios significativos de unidades residenciais para arrendamento, tem vindo a ganhar destaque na Europa, tendo sido, em 2020, o segundo setor com maior alocação de capital..

Mota-Engil ganha contratos no México e Angola: autoestrada e maternidade entre os novos projetos A Mota-Engil México ganhou um contrato de concessão por 30 anos para a construção, operação, conservação e manutenção da autoestrada Tultepec-AIFA-Piramides, no valor de 240 milhões de euros. Já em Angola, a construtora vai realizar a obra de reabilitação e requalificação da Maternidade Irene Neto, no Lubango, província da Huíla, orçada em 11 milhões de dólares, cerca de nove milhões de euros, no âmbito do Programa de Revitalização de Angola. Sobre o projeto no México, e em comunicado à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), a Mota-Engil informou que "o Estado do México atribuiu à Mota-Engil México um contrato de concessão por 30 anos para a construção, operação, conservação e manutenção da autoestrada Tultepec-AIFAPiramides".

BANCA

Valor dos ativos imobiliários em Portugal deve voltar a “níveis pré-Covid ou até superiores” Marta Lourenço, Head of Valuation Advisory da JLL, analisa o impacto da pandemia na valorização/avaliação dos ativos por segmentos em Portugal. O valor dos ativos imobiliários vinha de um período dourado, com anos de performance “excecional do mercado imobiliário português, tanto do lado do imobiliário comercial, como do lado do mercado residencial e promoção/reabilitação urbana”, mas a pandemia interrompeu a “tendência sucessiva de subida” do valor dos imóveis em Portugal, segundo a anális e de Marta Lourenço, Head of Valuation Advisory da JLL. Ainda assim, o país deverá continuar a atrair capital, justificando que "os valores dos ativos voltem a níveis précovid ou até mesmo superiores”.

Vistos gold: investimento captado aumenta 35% em novembro para 50 milhões de euros No mês passado foram atribuídos 86 ARI: 80 pela compra de bens imóveis (17 para reabilitação urbana) e seis por via de transferência de capital. O investimento captado através dos vistos gold subiu 35% em novembro, face a igual período de 2019, para 50 milhões de euros, de acordo com contas feitas pela Lusa com base nas estatísticas do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF). Também face a outubro (28,6 milhões de euros) o investimento cresceu, representando um aumento de cerca de 75%.

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INVESTIMENTO A grande preocupação no início deste novo Ano prende-se com a captação do investimento Estrangeiro em Portugal. A alteração na legislação dos Vistos Gold é totalmente desastrosa, fruto de uma interpretação distorcida da realidade, e que vai afastar do País um dos seus melhores canais de entrada de Investimento. Quem ganha? Todos os outros países que mantem as portas abertas ao Investimento por esta via. No campo dos activos Imobiliários temos boas perspectivas para este ano, a par de se manter abertura Bancária para o Crédito Habitacional. Uma constante em todas as análises ao Mercado Habitacional é a da prevista baixa do preço das casas, no entanto é importante que se perceba que a acontecer, não será linear, mas sim pontual e zonificado.

"Os bancos continuam desejosos de dar crédito à habitação e a preços muito competitivos" Entrevista ao especialista internacional Juan Villén, que analisa impacto da pandemia para famílias, banca e empresas, perspetivando tendências do mercado. Afinal, qual foi o impacto da Covid-19 no mercado de crédito à habitação? E como se perspetiva o ano de 2021 e os seguintes, tendo em conta o atual contexto de crise social e económica devido à pandemia? Para responder a isto, e muito mais, entrevistámos o especialista internacional Juan Villén. "O confinamento, numa primeira fase, implicou uma travagem no mercado imobiliário e, como consequência, no de crédito à habitação.

Queda nos preços das casas preocupa Banco de Portugal A correção em baixa dos preços do imobiliário residencial é apontada como um dos principais riscos para o sistema financeiro e para a economia. O Banco de Portugal (BdP) confirma: o mercado imobiliário tem-se mantido resiliente na pandemia e, ao contrário da anterior crise, está a resistir bem ao choque económico provocado pela Covid-19. Mas ainda assim, a instituição liderada por Mário Centeno está preocupada com o futuro do setor e os potenciais efeitos negativos para o sistema financeiro e para a economia. A incerteza na procura por parte de estrangeiros e as quebras registadas no turismo, nomedamente no segmento do Alojamento Local, podem aumentar o risco de uma correção em baixa nos preços das imóveis residenciais, que até agora se têm mantido estáveis, avisa o BdP.

Vistos gold continuam, mas só fora de Lisboa, Porto e litoral - a partir de 1 de julho Limites na concessão de autorizações de residência, que visam canalizar o investimento para o interior, terão período de transição que dura até 2022. Lançado, em outubro de 2012, com o objetivo de atrair investimento estrangeiro para o país, o regime dos vistos gold está prestes a mudar. O Governo aprovou ontem (dia 22 de dezembro de 2020) o decreto-lei que altera o regime jurídico das autorizações de residência para investimento (ARI), que serviu de motor ao imobiliário nos últimos anos. As novas regras, que limitam a concessão de golden visa nas zonas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como no litoral (sobretudo Algarve), entram em vigor a partir de 01 de julho de 2021 e de forma faseada.

VIAGENS

OE 2021: afinal como fica o Alojamento Local em termos fiscais? O regime de tributação de mais-valias de imóveis dentro deste negócio vai mudar no próximo ano. Explicamos as principais medidas com impacto para os proprietários. O Orçamento do Estado para 2021 (OE 2021) que sai do Parlamento traz novidades em termos de fiscalidade, também na área do Alojamento Local (AL), a aplicar no próximo ano. A versão inicial da revisão do regime de tributação de maisvalias, contemplada na proposta apresentada pelo Governo, foi alterada e importa saber afinal como fica o alojamento local, porque estas medidas têm impacto para os proprietários e para o mercado imobiliário.

Chuva de hotéis à venda em Portugal em plena pandemia: mais de 160 no mercado Análise do idealista mostra que oferta de unidades hoteleiras cresceu no mercado nacional, desde que foi decretado o estado de emergência, em março O setor hoteleiro atravessa um dos momentos mais complicados da sua história recente, devido à crise pandémica, que fez baixar (e muito) a taxa de ocupação e as receitas dos hotéis, nomeadamente por causa das restrições impostas à circulação. Coincidência, ou consequência da Covid-19, há mais unidades no mercado à procura de dono: no final de outubro, e segundo dados do idealista, havia 166 hotéis à venda em Portugal, mais 4% que em março, quando foi declarado o estado de emergência nacional. É caso para dizer que há uma chuva de hotéis à venda em Portugal em plena pandemia.

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TURISMO Certamente a mais desastrosa área neste Ano findo. Nunca nos deu infelizmente boas notícias, e as perspectivas para 21 são da maior incerteza e preocupação. O Mundo vê agonizar a Hotelaria, o Turismo e a Restauração. Reconverter tem sido a palavra chave, mas a dimensão que este Mercado tem a nível Mundial não deixa com as actuais e a médio prazo condições, espaço para tantos. Com as Viagens Internacionais condicionadas, não se vislumbra um bom 21... Lamentável, mas por enquanto incontornável.

Proprietários do AL confiam na retoma e descartam mudar para arrendamentos longos Pandemia provou significativas quebras de ocupação e receitas, mas setor está otimista e acredita que até ao fim de 2021 a situação estará normalizada. O Alojamento Local (AL) é uma das principais vítimas da pandemia, em Portugal, e na generalidade dos países onde este segmento de turismo estava em alta. Mas a crença no potencial do negócio, no médio prazo, a nível nacional mantêm-se. Os gestores e proprietários de AL confiam na retoma e descartam mudar para arrendamentos longos. Já o mercado de média duração é visto no setor como uma alternativa viável nos próximos tempos, para compensar os efeitos da crise atual.

IHRU com 9 milhões de euros para reconverter alojamento local em arrendamento acessível O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) dispõe de nove milhões de euros até 2021 para assumir encargos plurianuais de apoio à reconversão de alojamento local para arrendamento acessível. De acordo com a portaria do Governo, os encargos do IHRU relativos ao apoio à reconversão de alojamento local para arrendamento acessível não podem exceder 4,5 milhões de euros por cada ano económico de 2020 e de 2021, “valor ao qual não acresce IVA [imposto sobre o valor acrescentado] por se tratar de um apoio financeiro”.

Alojamento Local teve quebras de faturação de cerca de 70% em Portugal Garantia dada por Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP). O Alojamento Local (AL) teve quebras de faturação de cerca de 70% em Portugal este ano, devido à pandemia da Covid-19, sendo que foram as cidades que mais sofreram com a falta de turistas, revelou esta quarta-feira (16 de dezembro de 2020) a associação que representa o setor. “Tivemos quebras na ordem média de 60 a 70 e poucos por cento este ano, mas com diferenças regionais importantes, ou seja, o Algarve teve um pouco menos”, disse à agência Lusa o presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP). De acordo com Eduardo Miranda, o setor ainda se encontra numa situação “bastante complicada”, prevendo que esta se prolongue por “uns bons meses”.

HABITAÇÃO

Apoios às rendas: tudo sobre as novas ajudas do Governo ao comércio, restauração e turismo Dependendo da quebra de faturação, face a 2019, o Governo vai assumir 30% ou 50% do valor das rendas comerciais, até um máximo de 2.000 euros mensais durante seis meses. O custo do metro quadrado (m2) das habitações em Portugal continua a subir, ainda que a pandemia já esteja a pôr um travão ao ritmo de crescimento. No segundo trimestre de 2020 (últimos 12 meses), o preço das casas aumentou 10,3%, face a igual período do ano passado, fixando-se nos 1.137 euros por m2. Mas há freguesias espalhadas pelo país, concretamente em Lisboa, onde comprar uma casa sai muito mais caro. Fizémos um raio-x aos preços das duas principais cidades do país e mostramos também as mais baratas.

Prazos dos contratos de arrendamento suspensos até junho de 2021 com luz verde Proposta do Governo foi aprovada pelos deputados sem votos contra. Hoje decorre no Parlamento a votação geral final. O diploma que prolonga por mais seis meses a proibição de cessação dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais foi aprovado pelos deputados no final da semana passada, sem votos contra. Para hoje está agendada a aprovação final no Parlamento da proposta pelo Governo e que se for aprovada resultará na extensão até 30 de junho de 2021 da medida atualmente em vigor e que termina a 31 de dezembro de 2020.

Aprovado também na semana passada em Conselho de Ministros, o diploma “não prejudica o regular pagamento das rendas”, ou seja, os inquilinos têm de continuar a pagar os valores acordados para poder beneficiar da medida, segundo o Governo.

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COMERCIAL Uma área de resultados instáveis, que continua com grande fragilidade. Por um lado um inconstante Mercado de arrendamento, que continua “preso por arames” com apoios governamentais aos contratos comerciais, ou o prolongamento da cessação dos contratos residenciais. Alterações geograficamente irregulares nos valores de Compra e Venda em solo Nacional, e o estreitar do diferencial dos custos de habitação nos Países do sul da Europa. Muita coisa está em aberto e plenos de incertezas. A estabilidade das condições de Saúde Pública e as políticasde apoio do Estado vão ser fulcrais para o mercado Habitacional e Comercial.

Diferença de preços das casas nas grandes cidades do sul da Europa diminui com a pandemia As mudanças no mercado imobiliário, provocadas pela pandemia, levaram a uma redução na diferença de preços entre as casas mais caras e mais baratas à venda nas principais cidades do sul da Europa, segundo um estudo do idealista, usando a base de dados de Portugal, Espanha e Itália e utilizando o coeficiente de Gini. O coeficiente de Gini é usado para medir qualquer forma de distribuição heterogénea, sendo aplicado habitualmente para medir a diferença de rendimentos. O coeficiente de Gini é um número entre 0 e 100, onde 0 corresponde à completa igualdade (todas as casas têm o mesmo preço) e o valor 100 corresponde à completa desigualdade. O aumento ou diminuição do coeficiente não se pode relacionar com o aumento ou descida de preços, mas sim com uma maior ou menor homogeneidade do mercado de compra e venda de habitação.

Preços das casas resistem à pandemia e continuam a subir mas pouco Valores do INE confirmam desaceleração no valor da habitação no terceiro trimestre. Número de transações cresceu face ao segundo trimestre. O imobiliário português continua a dar sinais de resiliência à crise pandémica, tendo voltado a registar-se uma subida nos preços das casas, no terceiro trimestre do ano - mas num movimento de desaceleração, em linha com o já registado trimestre anterior e tal como antecipou Bruxelas. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), publicados esta terça-feira (22 de dezembro de 2020), mostram que o mercado residencial fechou o terceiro trimestre com um aumento de 7,1% face a igual período de 2019, abaixo dos 7,8% verificados no segundo trimestre de 2020.

IMI: todos os prédios devolutos do concelho de Lisboa vão pagar mais imposto Agravamento de seis vezes do IMI já estava em vigor, mas abrangia apenas uma parte da cidade, passando a cobrir agora todo o concelho.

Impacto da pandemia no imobiliário: resultados diferentes nos vários segmentos O ano de 2020 foi vivido a várias velocidades no setor, com quebras nas vendas em alguns segmentos e a manutenção da atividade noutros.

Todos os prédios devolutos do concelho de Lisboa vão pagar mais Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), isto porque a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou classificar toda a cidade como Zona de Pressão Urbanística (ZPU) para efeitos de agravamento do IMI em edifícios devolutos. O agravamento de seis vezes do IMI já estava em vigor, mas abrangia apenas uma parte da capital, passando a cobrir agora todo o concelho de Lisboa, escreve a Lusa. A proposta, apreciada em sessão plenária, contou com os votos favoráveis do PS, CDS, PCP, BE, PEV, PPM e sete deputados municipais independentes, a abstenção do MPT e de um independente e os votos contra do PAN e de um eleito independente. O PSD não votou.

O ano de 2020 foi muito desafiante para o imobiliário, devido à pandemia da Covid-19, mas o balanço, feito pelos responsáveis de algumas empresas a atuar neste mercado, mostra que o impacto foi diferente nos vários segmentos de negócio. A forte quebra registada na atividade da hotelaria e no Alojamento Local, contrasta com a manutenção ou, mesmo, com o crescimento da atividade na construção e nas vendas de habitação. Este cenário foi traçado por vários profissionais num artigo publicado no Imobiliário, do semanário Vida Económica, em que apontam também já uma vontade crescente de investir e preparar o 2022 e 2023.

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EMPRESAS

Apetite por investir com descontos dispara na Europa Os alarmes já haviam soado sobre a possível ascensão da procura por imóveis a preços reduzidos, um efeito direto da pandemia. Mas agora há dados mais concretos: a nível europeu o apetite por investir com descontos em escritórios e shoppings, sobretudo descentralizados, está a disparar. A mais recente pesquisa da CBRE a nível europeu, que visa medir a mudança do sentimento dos investidores e proprietários em relação aos preços dos ativos durante a pandemia, mostra que há um grande apetite por adquirir shoppings com preços reduzidos, já que 99% dos profissionais envolvidos no estudo assume estar à procura de centros descentralizados com mais descontos. Também cerca de 91% diz procurar shoppings Core com valores reduzidos.

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ESCRITÓRIOS Talvez a área em maior reconversão, que nos tem feito assistir a grandes alterações no Mercado. Desde os métodos de trabalho, caracteristicas de instalações, localizações e volumetrias, o sector dos Escritórios esteve durante todo o ano em grande actividade, mantendo-se os grandes investimentos Nacionais e Internacionais. O Industrial e em especial na Logistica continuam a revelar números sempre crescentes de novos investimentos. Podemos antever um possivel 21 cheio de alterações e adaptações, mas com uma dinâmica muito activa e a continuação de grandes Investimentos Internacionais no nosso Pa´s, que continua a despertar grande interesse junto dos Investidores empresariais.

Nove lojas na Avenida da Liberdade vendidas por 34,6 milhões de euros A Avenue concluiu recentemente o processo de venda de nove Lojas do Liberdade 203, em Lisboa, à socimi espanhola Tander Inversiones, num valor global de 34,6 milhões de euros. O negócio foi realizado com a assessoria da Cushman & Wakefield e da JLL. As nove lojas totalizam 3.015 m2 e localizam-se no Liberdade 203, um edifício pombalino reabilitado e promovido pela Avenue, situado na Avenida da Liberdade. As nove lojas que a Tander comprou em Lisboa totalizam 3.015 metros quadrados (m2) e localizam-se no Liberdade 203, um edifício pombalino reabilitado e promovido pela Avenue, situado na Avenida da Liberdade, em pleno centro da capital.

Smartworking, a grande tendência de escritórios no pósCovid Como serão os espaços de trabalho do futuro? A Tétris Italia avaliou as 7 tendências que vão marcar os próximos anos. O ano que está prestes a terminar trouxe inevitavelmente grandes mudanças na forma como vivemos, socializamos, viajamos e trabalhamos, por causa da pandemia. O trabalho inteligente (ou teletrabalho) dominou 2020 e certamente terá uma “palavra a dizer” nos próximos anos. A Tétris Italia avaliou as 7 tendências que vão marcar os escritórios do futuro.

APCC quer fiscalização da retroactividade na lei das rendas variáveis em Centros Comerciais A Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) anunciou que vai solicitar a intervenção do Presidente da República na fiscalização da constitucionalidade da retroatividade da lei das rendas variáveis em Centros Comerciais, aprovada no Parlamento. Em comunicado, a APCC lamentou “a decisão de uma escassa maioria parlamentar, que representa mais uma ingerência nos contratos justamente celebrados entre entidades privadas”. E acrescentou que irá “solicitar a intervenção do Presidente da República, bem como da Provedoria de Justiça, na fiscalização da constitucionalidade da lei agora aprovada, além de avaliar os demais caminhos legais que permitam defender os direitos dos seus associados”.

Pandemia muda “regras do jogo” na mediação imobiliária – o trunfo da digitalização Mediadoras e agentes imobiliários tiveram de se adaptar a uma nova realidade, com a tecnologia no epicentro dos acontecimentos. A pandemia da Covid-19 chegou de forma inesperada e em força, levando a que as “regras do jogo” mudassem no negócio da mediação imobiliária, sendo a digitalização um trunfo das empresas do setor. Este foi, de resto, um tema em análise em vários webinares realizados ao longo do ano, como por exemplo este. A verdade é que as mediadoras imobiliárias tiveram de se adaptar às novas tecnologias para fintar a crise.

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IMPORTA SABER...

COMPRAR UMA CASA QUE ESTÁ ARRENDADA Se pretende fechar um negócio da compra de um imóvel que tem associado um contrato de arrendamento, saiba que não deve descurar essa questão. A compra de uma casa representa um passo importante e um investimento significativo.

Por isso, antes de fechar o negócio, existem sempre aspetos que deve ter em conta. E estes aspetos vão para além do óbvio. Claro que é (muito) importante todos aqueles fatores que os seus olhos conseguem ver na visita ao imóvel, contudo, é igualmente importante aqueles que não consegue ver, como é o caso da documentação do imóvel. A verdade é que deve sempre procurar saber o máximo de detalhes possíveis sobre a casa que vai comprar. Neste caso falamos de detalhes como: a possibilidade de o proprietário vender o imóvel com inquilinos a habitar no mesmo. E ainda que esta prática esteja consagrada na lei, e que seja um direito do proprietário poder vendê-lo livremente, o comprador deve também ter em consideração algumas questões, evitando assim surpresas futuras. O contrato de arrendamento momento da venda?

cessa

Não. Quando existe um processo de venda de uma casa com inquilinos a habitar na mesma, o que acontece é que o contrato de arrendamento se mantém, sendo apenas transmitido a um terceiro, neste caso para o novo proprietário. Ou seja, ao comprar o imóvel, passa a ser automaticamente o novo senhorio, tendo assim que assumir os direitos e obrigações inerentes a tal. A partir desse momento, se pretender rescindir o contrato de arrendamento, terá que analisar as cláusulas do mesmo. Por exemplo, deve aguardar que o mesmo termine, ou, no caso de precisar do mesmo para habitação própria e permanente ou para os seus filhos, pode cessálo, mas respeitando sempre os prazos e os direitos do inquilino. A denúncia do contrato também é possível se pretender fazer obras no imóvel. A isto não se aplica pintar paredes, mudar o chão ou fazer pequenas remodelações, por exemplo. Têm de ser obras profundas. Abel Garrido Tlm (351) 96 848 90 21 agarrido@remax.pt https://www.facebook.com/abel.garrido.3

Se por outro lado, pretender manter o contrato, mas alterar algumas condições, poderá fazê-lo quando o contrato terminar ou até mesmo quando este estiver a transcorrer, desde que comunicado e

ASPECTOS A TER EM CONTA aceite por ambas as partes (proprietário e arrendatário). Para fazer as alterações, basta fazer uma adenda ao contrato já existente. Contudo, salientamos que existem algumas exceções, aos quais pode requerer uma maior análise da sua parte, como é o caso dos contratos vitalícios. E no caso de o imóvel ter associado um contrato de arrendamento vitalício? Se o imóvel que pretende comprar tem associado um contrato com Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), mais conhecido por contrato vitalício, então o cenário é bem diferente. Estes são contratos que foram aprovados pelo Governo e que dá direito ao inquilino de ficar a morar na casa durante a vida toda, sem precisar de a comprar.

Ou seja, neste caso, não pode extinguir o contrato se o morador cumprir todas as suas obrigações. E mesmo que alegue que precisa do imóvel para habitação própria permanente, esta justificação também não é válida. O contrato só se extingue se o morador assim o quiser, se morrer ou quando o último titular falecer. O proprietário pode apenas extinguir o contrato quando existe incumprimento definitivo. Considera-se incumprimento definitivo o não pagamento de montantes devidos pelo morador após serem ultrapassados os prazos estabelecidos e a reincidência de atrasos no pagamento de montantes devidos, entre três e cinco vezes seguidas ou interpoladas, consoante o tempo do contrato. Os pagamentos devidos podem ser relativos a prestações mensais, taxas e IMI, obras obrigatórias e avaliações. Se o imóvel precisar de obras profundas que obriguem à sua desocupação, poderá negociar o pagamento de uma indemnização com o morador, mas este não tem qualquer obrigação de aceitar.

E se não existir um arrendamento associado?

contrato

A verdade é que podem existir inquilinos na casa, mas não existir propriamente um contrato de arrendamento. Embora não seja legal, é ainda muito comum imóveis arrendados sem qualquer contrato, uma vez que se trata de um negócio mais vantajoso para o proprietário e, nalguns casos, também para o arrendatário (embora esta falha não seja da sua responsabilidade). Por isso, se pretender avançar para a compra de um imóvel nestas condições, deve procurar saber junto das entidades indicadas, o que poderá fazer legalmente. Mas isto, antes de fechar o negócio. Ainda assim, podemos avançar que, se, por exemplo, o inquilino estiver a habitar o imóvel à revelia do seu anterior proprietário ou que não pague qualquer tipo de renda, pode então, enquanto novo proprietário, lançar mão de uma ação executiva para a entrega de coisa certa. No entanto, e ainda que não exista um contrato por escrito, o arrendatário pode também provar que ocupa o imóvel sem oposição do anterior senhorio e que procede aos respetivos pagamentos. Caso isso seja demonstrado, pode rescindir o contrato chegando a um acordo com o arrendatário ou por outras causas previstas na lei. Se pretender voltar a vender o imóvel, posso fazê-lo? Se após comprar o imóvel, e ainda que esteja um contrato de arrendamento a decorrer, quiser voltar a vendê-lo, poderá fazê-lo.

A solução neste caso passa por encontrar um alojamento equivalente para o morador, tendo este o direito de regressar ao imóvel após terminadas as obras.

Deve apenas comunicar por escrito - através de uma carta com aviso de receção ou entregando diretamente ao arrendatário - que o imóvel foi vendido, identificar o novo senhorio e ressalvar que este novo proprietário passa a assumir todas as obrigações inerentes ao contrato de arrendamento e ao imóvel.

Em caso de morte do proprietário, e uma vez que o contrato é vitalício para o morador, os herdeiros continuam sem poder fazer a sua rescisão.

Apenas deve ter em atenção que, se o imóvel estiver arrendado há mais de dois anos, deve dar ao arrendatário o direito de preferência, de acordo com a Lei 64/2018.

Ou seja, deve comunicar ao arrendatário, mediante carta registada com aviso de receção, o projeto de venda e as cláusulas do contrato (designadamente, identificação do(a) comprador(a), preço, condições de pagamento e respetivos prazos, data para a celebração da escritura de compra e venda). Recebida a comunicação, deve aguardar até 30 dias pela resposta do arrendatário. Se este não pretender exercer o seu direito, pode partir para a venda a terceiros.

Então, após o senhorio reportar-lhe essa intenção e se chegarem a um acordo, o senhorio pode fazer uma adenda ao atual contrato referindo a devidas alterações.

Apesar de esta legislação ser a que está em vigor, o Tribunal Constitucional emitiu uma deliberação em julho considerando inconstitucional a lei do direito de preferência do inquilino, pelo que é de esperar que a lei seja alterada.

E a renda, pode ser aumentada face ao que está no contrato?

O senhorio pode alterar as condições de um contrato de arrendamento? Arrendou um imóvel e o seu senhorio pretende fazer alterações ao contrato? Ou é proprietário e quer fazer modificações? Saiba se é possível. Quando arrenda um imóvel, seja inquilino ou senhorio, é importante, antes da entrada para a casa, deixar tudo bem claro e escrito num contrato de arrendamento. Para além de ser um contrato de caráter obrigatório, é este que vai ajudar a proteger os interesses de ambas as partes. Por isso mesmo, o contrato deve conter o máximo de informações possível sobre a locação do imóvel. Desde os dados pessoais, ao prazo de vigência do arrendamento, o montante da renda, a licença de utilização, bem como outros pontos acordados. É importante deixar bem claro se o arrendamento inclui ou não despesas, quem efetua o pagamento das quotas do condomínio e, em caso de pequenas obras, quem vai assumir as mesmas. Mas e depois do contrato assinado, o senhorio pode fazer alterações ao mesmo? Sim, o senhorio pode efetivamente fazer alterações, mas apenas se ambas as partes concordarem. Por exemplo, imagine que tem a decorrer um contrato que inclui as despesas, como a água e a luz, e o seu senhorio pretende que passe a assumir esse custo.

Todas as alterações feitas devem depois ser comunicadas às Finanças até ao fim do mês seguinte. Se não chegarem a mútuo acordo, a única maneira é aguardar pelo fim do contrato.

Ainda que tenha um contrato superior a um ano, e de acordo com a lei do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o senhorio pode fazer essa alteração e aumentar a renda anualmente (apenas válido para contratos celebrados após 1990). No entanto, este aumento deve respeitar os limites máximos estabelecidos e permitidos por lei, que corresponde ao valor da inflação. Mediante a nova legislação do NRAU, os senhorios podem aumentar as rendas até 1,15%, o que significa um aumento de 1,15€ por cada 100€ de renda.

O senhorio deve então comunicar, por escrito, essa mesma intenção aos inquilinos com 30 dias de antecedência do pagamento da nova renda e apenas depois de ser publicado no Diário da República o coeficiente de atualização anual das rendas. A comunicação pode ser feita por carta registada e com aviso de receção, ou entregue em mão contra a assinatura do inquilino. Na carta deve estar presente o valor atual da renda, bem como o montante resultante da aplicação do coeficiente, e a data a partir da qual produzirá efeito. Contudo, referimos que esta atualização não é obrigatória nem automática... cabe ao senhorio decidir se o pretende fazer, ou não. Outras situações que podem determinar o fim do contrato Quando falamos em alterações no contrato, referimo-nos também à denuncia dos mesmos antes de terminado o período acordado, ou seja, o despejo dos inquilinos do imóvel.

Embora as novas leis do arrendamento tenham dado mais segurança e garantias aos inquilinos no que toca ao despejo e à renovação dos contratos, a verdade é que existem exceções que podem ser aplicadas. E são elas: •Se o proprietário precisar da casa para si ou para os seus filhos

condomínio; 2. A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública; 3. O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina; 4. O não uso do locado por mais de um ano.

A lei do arrendamento dita que o senhorio não pode opor-se à primeira renovação do contrato durante três anos, a não ser que nada tenha sido estipulado em contrário (por exemplo, uma renovação por períodos de igual duração) ou se este precisar da casa para si ou para os filhos.

*doutor finanças”

•Se o proprietário pretender fazer obras na casa

**Este artigo é facultado somente para propósitos de informação geral e não pretende, nem deve ser considerado como aconselhamento legal ou profissional de qualquer tipo.

A denuncia do contrato também é possível se o senhorio pretender fazer obras no imóvel. A isto não se aplica pintar paredes, mudar o chão ou fazer pequenas remodelações por exemplo. Esta lei aplica-se apenas se o senhorio pretender fazer obras profundas ou demolir o edifício. E é também neste caso que o senhorio pode também opor-se à renovação ou denunciar o contrato de um inquilino com 65 ou mais anos ou grau de deficiência igual ou superior a 60% que lá resida há mais de 20 anos. Em suma têm que ser obras que não permitam a permanência do inquilino na casa. •Se existir falha no pagamento por parte do inquilino A partir do momento em que o inquilino deixa de pagar a renda durante 3 ou mais meses, o senhorio está no direito de cessar o contrato. O mesmo se aplica quando o inquilino se atrasa no pagamento da renda em mais de oito dias, ‘‘por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses”.

•Se o inquilino fizer uma má utilização do espaço Os senhorios têm ainda o direito de cessar o contrato de arrendamento em caso de má utilização do espaço, tal como é descrito no Decreto-Lei n.º 47344, Artigo nº1083. E neste decreto inclui: 1. A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do

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MUNICÍPIOS

NOVIDADES EM ...

Câmara Municipal de Lisboa

LISBOA PROREGE Conhece o #LisboaProtege? O programa de apoio ao comércio, restauração e atividades culturais e artísticas da cidade de Lisboa com o objetivo de diminuir as dificuldades sentidas por quem sempre deu o melhor de si à cidade. A Câmara de #Lisboa tem várias equipas a percorrer as freguesias da capital, distribuindo aos comerciantes, material informativo sobre o programa e os procedimentos necessários para receber o apoio financeiro da autarquia. Até ao momento, o #LisboaProtege já recebeu 2081 candidaturas. O objetivo da CML é ajudar a manter a atividade das empresas de Lisboa, preparando a cidade para o futuro. Ajude-nos a divulgar e a apoiar os comerciantes de Lisboa...

LORA LoRa: a nova rede de #Lisboa. Disponível em breve, esta é uma rede aberta e gratuita, acessível para todos os utilizadores e em toda a cidade. Com baixo consumo de energia, a rede #LoRa, permite a georreferenciação dos sensores. Terá uma capacidade estimada para responder a 75% das comunicações que necessitam de ligação segura e de grande alcance. Na cidade de Lisboa, a rede LoRa vai facilitar a resposta nos seguintes casos: - Monitorização do ruído, da qualidade do ar, e da qualidade da água; - Gestão da rega inteligente de espaços verdes; - Recolha de dados meteorológicos; - Controlo da iluminação pública, da ocupação de lugares de estacionamento na via pública; - Controlo do enchimento e temperatura de contentores de resíduos sólidos; - Localização de meios de socorro: - Contagens de bicicletas, pessoas ou viaturas; - Aplicações de segurança (ex. intrusão ou acesso a instalações). Está curioso? Saiba mais em https://lnkd.in/e9z8jKQ EMEL A Empresa Municipal de Mobilidade e Estacionamento de Lisboa (EMEL) anunciou hoje que, em 2020, acrescentou 14 quilómetros à rede de ciclovias na capital e prevê adquirir mais 700 bicicletas eléctricas até ao final do primeiro trimestre de 2021. Em jeito de balanço anual sobre o contributo da empresa municipal na sustentabilidade ambiental, a EMEL adiantou, em comunicado, que está prevista a instalação de mais de 80 estações para a rede de bicicletas partilhadas GIRA, até a Verão do próximo ano. De acordo com a EMEL, as medidas visam a promoção de uma mobilidade activa e saudável em Lisboa, sendo que as novas 700 bicicletas eléctricas somar-se-ão às 600 – eléctricas e convencionais – já em operação. Relativamente às estações, em 2021 passarão de 84 para 164.

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COMBUS đ&#x;&#x161;&#x152; O Combus, transporte gratuito do MunicĂpio de Oeiras, jĂĄ comeĂ§ou a operar na freguesia de Porto Salvo. â&#x201E;š Fique a conhecer os trajetos disponĂveis e os horĂĄrios em: https://lnkd.in/dmBfvXx đ&#x;&#x161;&#x152; O Combus, serviĂ§o de transporte gratuito no MunicĂpio de Oeiras, jĂĄ circula em Barcarena. đ&#x;&#x2018;&#x2030; Fique a conhecer os percursos jĂĄ existentes em: https://lnkd.in/dYfWvhX

IMI NO CONCELHO DE OEIRAS O MunicĂpio de Oeiras aprovou a proposta apresentada pelo presidente, Isaltino Morais, para a reduĂ§ĂŁo da taxa do Imposto Municipal sobre ImĂłveis (IMI) para os prĂŠdios urbanos. â&#x201E;š Saiba mais em: https://lnkd.in/dQ8s3C5

VEĂ?CULOS ELĂ&#x2030;CTRICOS O MunicĂpio de Oeiras ĂŠ o primeiro, em Portugal, a ter uma rede de carregamento ultra-rĂĄpido de veĂculos elĂŠtricos. â&#x201E;š Fique a conhecer os postos de carregamento em: https://lnkd.in/d9TRDMM

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BAIRRO DE JANEIRO

ESTRELA

Estrela é uma freguesia portuguesa do concelho de Lisboa, pertencente à Zona do Centro Histórico da capital,com 4,60 km² de área e 20 128 habitantes (2011). Densidade: 4 375,7 hab/km². Foi criada no âmbito da reorganização administrativa de Lisboa de 2012, que entrou em vigor após as eleições autárquicas de 2013, resultando da agregação integral das antigas freguesias da Lapa, Prazeres e Santos-o-Velho:

A criação de uma Freguesia composta por três das mais interessantes da Capital tinha forçosamente de resultar num polo residencial de primeira linha na Capital. As preferencias residenciais por este bairro, vieram a coloca-lo na linha da frente das Freguesias Lisboetas mais solicitadas. Tem referenciadas neste momento no Mercado Imobiliário 1111 propriedades residenciais em venda, e 729 em arrendamento, Foi uma das freguesia que conheceu grande agitação e desenvolvimento Imobiliário no período em alta que culminou com o final do verão de 2018, mantendo-se sempre apetecível. A localização na Cidade, a qualidade arquitectónica e a riqueza de Património, contribuem para o interesse que desperta quer no Mercado Nacional, como junto de compradores Internacionais. Monumentos de grande interesse, Museus, Hotelaria e Restauração de todos os níveis, são parte dos motivos de interesse desta Freguesia. A malha Arquitectonica atravessa vários períodos importantes da Construção, que vai do séc. XVIII até há atualidade, com um património do Popular ao mais Luxuoso da Capital. Muito importante referenciar que se compôe por zonas com características e Valores Imobiliários diversificados, conforme sejam nas zonas da Lapa, Prazeres ou Santoso-Velho.

Abel Garrido Tlm (351) 96 848 90 21 agarrido@remax.pt https://www.facebook.com/abel.garrido.3

Falando de Números O valor médio das propriedades em oferta situa-se nos 829.000,00€, estimando-se a permanência no mercado acima dos 6 meses. Sendo os valores mais baixos médios por m2 da ordem dos 2.000,00 €, podem encontrar-se produtos na ordem dos 12.000,00€, mas atingindo uma média geral rondando os 5.000,00 € por m2 ( tomamos em conta valores de “asking-price” ) Quando analisamos o tempo de permanência no mercado dos imóveis vendidos, em 2019 situava-se nos 128 dias para um valor médio de 4.243,00 € x m2, tendo-se alterado em 2020 para um valor médio de 4.406,00 € m2. Temos neste momento um tempo de 185 dias de permanência no mercado. Relativamente aos valores médios de Venda, bastante abaixo dos indicados pelo “asking-price” eram em 2019 na ordem média dos 545.000,00 €, baixando em 2020 para uma média de 382.700,00€, claro indicador de uma alteração no tipo de imóveis vendidos, considerando o valor médio em oferta, e não esquecendo a condição negocial. Como explicar então estes valores? Em primeiro lugar há que considerar que um dos mais importantes mercados de compradores nesta zona é Internacional, quer para habitação, optando por produtos de topo, quer para investimento Turístico, o que como nós sabemos foi o tipo de Mercado que mais se alterou. Todas estas zonas continuam a ser apetecíveis para o mercado Naccional, no entanto o comprador português no decorrer de 2020 virou-se para outro tipo de produto e localizações. Investimento em zonas periféricas com valores acessíveis, e compras residenciais em zonas fora dos Centros Urbanos. No caso do arrendamento, enquanto em 2019 o tempo médio se situava nos 89 dias, este ano temos um tempo de permanência no mercado na ordem dos 40 dias, aumentando o valor de arrendamento médio de 15,20€ x m2 em 2019, para 15,71 € x m2 em 2020. A explicação para este facto está associada ao facto de se tratar de zonas onde o alojamento local tinha uma forte presença, tendo os proprietários optado por converter os arrendamentos temporários em longo termo. Uma corrida ao mercado de arrendamento em certo período do ano, fez trazer para o Centro da Cidade residentes de zonas periféricas, e outros em busca de Abel Garrido Tlm (351) 96 848 90 21 agarrido@remax.pt https://www.facebook.com/abel.garrido.3

de alojamentos de valor mais baixo relativamente ao que pagavam anteriormente. Por estes números, compreendemos a alteração sofrida na zona pelas condicionantes actuais, e também pela adaptação que os valores do Marcado Imobiliário em Lisboa tem estado a reflectir. A Estrela continua a apresentar-se como uma das melhores alternativas residenciais da cidade, apesar de algumas claras condicionantes: não é servida por uma eficiente rede de transportes Públicos, o Metro não é opção na generalidade No entanto vamos continuar a ter apartamentos renovados de elevado valor em Stock a médio longo prazo, pois o mercado não está disponível para pagar os valores pedidos, mas também uma certa dinâmica noutros imóveis, geralmente oriundos do Alojamento Turístico. Vantagem para o mercado de arrendamento, que vê surgir uma oferta de renovados, mobilados ou não, de boa relação qualidade/preço. É indispensável compreender que todos os valores mencionados correspondem a valores médios, sendo que ao contrário do que muitos praticam não pode estabelecer uma regra. Cada imóvel tem caracteristicas diferentes devendo ser considerados dentro da mesma Freguesia valores diferenciados conforme o local exacto, rua, com tráfego, ou pedonal, (sendo ainda que por vezes um dos lados da rua tem valor mais elevado que outro por uma séria de factores), edificio, e dentro deste, piso, orientação, luminosidade, estado de conservação. Nesse sentido, cada caso é um caso e a avaliação tem de ser feita com conhecimento real de todas estas condicionantes

Se considera que chegou o momento de colocar um imóvel no Mercado, não hesite em me contactar e assim obter um valor correcto para a comercialização do seu imóveis

TRIPLEX EM ALFAMA SANTA MARIA MAIOR

EM DESTAQUE

ÁREA BRUTA

240 M2

TOTAL DO LOTE

95 M2

ÁREA ÚTIL

207 M2

QUARTOS

OPEN ÁREA

CASAS DE BANHO

ANO DE CONSTRUÇÃO

Abel Garrido Tlm (351) 96 848 90 21 agarrido@remax.pt https://www.facebook.com/abel.garrido.3

(1950)

Numa entrada de Alfama, junto a Santa Apolónia, localiza-se este apartamento Triplex, composto por piso de entrada (nivel de 1ºpiso)com uma grande Suite, com closet e grande Sala de Banho, e mais um Quarto também com casa de banho privativa. A estrutura da construção, virada há traseira do Edifício, está pronta para instalar um Terraço, aberto ou fechado em Jardim de Inverno. Ao nível de 2º Piso, grande área aberta de Estar, Refeiçoes e Cozinha semi aberta com cerca de 90,00m2, que se completa por um Lavabo de Serviço.

ID - 121521028-147

No 3º Piso, grande área aberta com 50,00 m2 com lareira, abre para um terraço com 7,00 m2 aproximadamente.

Todo o edifício foi reconstruido com estrutura em Aço, conferindo-lhe caracteristicas de resistência fora do comum. ( ver imagem abaixo )

Abel Garrido Tlm (351) 96 848 90 21 agarrido@remax.pt https://www.facebook.com/abel.garrido.3

“ASKING – PRICE” 1.090.000,00 €