Aditya Purnomo Aji (15413066) Afriadi Samuel Sihombing (15413021) Alvin Noviansyah (15413018) Mohamad Harris (15413024) M. Segara Ihsani (15413015) Ridho Alfian Ogulin Mayo (15413063)
HUKUM Peraturan Menteri Agraria No. 14 Tahun 1961 Pemindahan Hak atas Tanah Pemindahan hak ialah jual-beli, termasuk pelelangan di muka umum, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adab dan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk mengalihkan sesuatu hak atas tanah kepada pihak lain. (pasal 1 ayat 1) Hak atas tanah ialah: • Hak milik • Hak guna-bangunan • Hak guna-usaha, yang bukan untuk perusahaan kebun besar • (Pasal 1 ayat 2)
HUKUM Instansi pemberi izin ialah pejabat yang mempunyai wewenang untuk memberi keputusan tentang permintaan izin pemindahan hak milik, hak guna-bangunan, dan hak guna-usaha. (pasal 1 ayat 4) Pemindahan hak atas tanah memerlukan izin dari instansi pemberi izin. (pasal 2 ayat 1)
Sebelum diperoleh izin sebagai yang dimaksudkan dalam ayat (1), pasal ini, pemindahan hak tersebut tidak akan didaftar oleh Kepala Kantor Pendaftaran Tanah (KKPT) yang bersangkutan. (pasal 2 ayat 2)
Instansi yang terlibat • • • •
Penjual (Pihak kesatu) Pembeli (Pihak kedua) Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Kantor Pertanahan
• •
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi dan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
•
Kedua belah pihak yang ingin melakukan transaksi mendatangi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Dalam pembuatan akta dibutuhkan: a. Penjual (pihak pertama) membawa: - Pihak pertama berikut suami/istri penjual - Sertifikat hak atas tanah asli yang akan dijual - KTP Suami atau Istri yang masih berlaku - Jika suami/istri penjual meninggal, maka membawa akte kematian - Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan terakhir dan lima tahun ke belakang. - Surat persetujuan Suami/Istri bagi yang sudah berkeluarga - Kartu keluarga b. Pembeli (Pihak Kedua) membawa: - KTP yang masih berlaku - Kartu keluarga
JUAL BELI LAHAN
Proses Pembuatan Akta Jual beli
Melakukan validasi Surat Setoran Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan pada kantor Pajak Bumi dan Bangunan.
Membawa Akta Jual Beli Tanah ke Kantor Pertanahan untuk mendapat permohonan balik nama
Berkas yang diserahkan ke kantor pertanahan: - Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli - Akta jual beli PPAT - Sertifikat Asli Hak atas Tanah - Fotocopy KTP pembeli dan penjual yang masih berlaku dan dilegalisasi - Bukti pelunasan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Terakhir - Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT. Setelah itu bukti tersebut akan diberikan kepada pembeli melalui PPAT.
Nama penjual di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Nama pembeli ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tamggal pencatatan dan ditandatangani oleh kantor pertanahan.
SYARAT JUAL BELI TANAH Syarat Jual Beli Tanah
Syarat Formal
Syarat Materiil Penjual
Pembeli
SYARAT MATERIIL (PENJUAL)Tanah Syarat Materiil Penjual
Persetujuan suami atau istri
Ya
Tanah adalah harta bersama
Nama Penjual tercantum dalam Sertifikat Ya Diwakilkan oleh Pengampu
Dalam Pengampua n
Ya
Berusia Dewasa
Tidak
Diwakilkan oleh Wali Diwakilkan penerima kuasa
Proses Jual Beli
Ya
Penerima menunjukkan surat kuasa notariis
SYARAT MATERIIL (PEMBELI) Syarat Materiil Pembeli
Jenis Hak atas Tanah
Hak Milik
Perseorangan WNI atau Bank Pemerintah atau Badan Keagamaan atau Badan Sosial
Hak Guna Usaha
Perseorangan WNI atau Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Hak Guna Bangunan
Perseorangan WNI atau Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Hak Pakai
Perseorangan WNI atau atau Perseorangan WNA atau Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia atau Badan Hukum asing yang mempunya perwakilan di Indonesia
Membuat Bukti Pemindahan Hak Atas Tanah ke Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/De sa [PP No 24 Tahun 1997 Pasal 37 Ayat (1)]
Apabila PPAT berhalangan
SYARAT FORMAL Tanah Bersertifikat (Sudah Membuat Bukti Terdaftar) Pemindahan Hak Atas Tanah ke Pejabat Pembuat Akta Tanah [PP No 24 Tahun 1997 Pasal 37 Ayat (1)]
Pemindahan Hak Atas Tanah
Tanah Tidak Bersertifikat Ingin sekaligus didaftarkan
Pemindahan Hak Atas Tanah Selesai
Tidak akan Membuat akta didaftarkan tanah dengan berisikan tanda tangan pembeli dan penjual di atas kertas yang bermaterai serta di saksikan Kepala Desa/Kelurahan
Tahap Pembuatan Akta Tidak sesuai dengan daftar.
Bukan dokumen Kantor Pertanahan
Apabila bukan sertifikat pertanahan akan diberikan keterangan bukan dari kantor pertanahan
PPAT melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan Kab/Kota mengenai kesesuaian sertifikat hak atas tanah
Sesuai dengan daftar
Dokumen Kantor Pertanahan
Apabila sertifikat dari Kantor pertanahan tetapi belum terdata, maka akan diberikan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
Surat tersebut dikembalikanke PPAT
Membubuhkan cap dan tulisan keterangan karena sudah diperiksa
Ya
Di dalam sertifikat tercantum tanda yang menaytakan bahwa hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin instansi
Diperlukan izin pemindahan hak
Tidak
Jual beli hak atas negara
Calon penerima hak harus membuat pernyataan: a) Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang haka atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum dari perundangan yang berlaku. b) Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tidak menjadi pemegang hak atas tanah
absentee
c) Bahwa yang bersangkutan menyadari apabila menjadi poin a dan b, maka kelebihnan tanah ahrus menjadi objek land reform d) Bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung akibat hukumnya apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar
Berhak menolak
a) Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak atas tanah yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar yang ada di kantor Pertanahan b) Salah satu atau para pihak yang akan melakukan jual beli atau saksinya tidak memenuhi syarat jual beli c) Salah satu atau para pihak bertindak atas dasar surat kuasa hukum yng mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak. d) Jual beli yang akan dilakukan belum dapat izin dari instansi yang berlaku e) Objek jual beli yang bersangkutan sedang dalam sengketa f) Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam perundangan yang berlaku.
PPAT akan membuat akta jual beli
Diterima
Semua syarat terpenuhi
Akta jual beli dibuat
Pelaksana Pembuat Akta Tidak
Orang yang diberikan kuasa membawa surat kuasa yang ditandatangani oleh: - Untuk surat kuasa bagi penjual oleh Akta Notaris - Untuk surat kuasa bagi pe,beli boleh dengan akta di bawah tangan Penjual menyerahkan: • Fotokopi KTP • Fotokopi KK • Surat nikah • Surat Pemberitahuan Pajak terhutang Pajak Bumi dan Bangunan
Pembuatan akta oleh PPAT ihadiri oleh penjual dan pembeli
Penjual dan pembeli menyerahkan dokumen pada PPAT
Ya
Pembelimenyerahkan: • Fotokopi KTP • Fotokopi KK • Surat nikah
Pembuatan PPAT: 1. Disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi 2. Saksi memberikan kesaksian mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumendokumen, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh pihak yang bersangkutan 3. PPAT membacaka akta jual beli pada pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan prosedur pendaftaran pemindahan haknya 4. Akta PPAT dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota. Sedangkan pihak penjual dan pembeli diberi salinannya
Pendaftaran Pemindahan Hak PPAT menyampai kan kta PPAT dan dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pemindahan hak atas tanah
Dokumen yang diserahakn oleh PPAT: a) Surat permohonan pendaftaran pemindahan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya b) Surat kuasa tertulis dari pembeli apabila mengajukan permohonan pendaftaran pemindahan hak bukan penerima c) Akta jual beli oleh PPAT d) Bukti identitas penjual e) Bukti identitas pembeli f) Sertifikat hak atas tanah asli g) Izin pemindahan hak bila diperlukan h) Bukti perlunasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan bangunan i) Bukti perlunasan pembayaran Pajak Penghasilan
Kantor Pertanahan memberikan tanda penerimaan permohonan pendaftaran pemindahan hak beserta Akta PPAT dan dokumen lain.
PPAT memberitahukan kepada pembeil mengenai telah diserahkannya permohonan pendaftaran pemindahan hak ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dan menyerahkan tanda penerimaan pada pembeli. Pencatatan pemindahan hak dalam buku tanah, sertifikat, dan daftar lainnya sebagai berikut: a) Nama pemegang hak la ma di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam dan dibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan b) Nama pemegang hak baru dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal pencatatan, dan kemudian ditandatangani Kepala Kantor Pertanahan setempat aatu pejabat yang ditunjuk dan cap dinas kantor Pertanahan Kabupaten/Kota c) Apabila pemegang hak baru lebih dari satu orang , maka masing-masing pemegang hak dibuatkan daftar nama dan di bawah nomor hak atas tanahnya diberi garis dengan tinta hitam.
Penyerahan Serifikat Sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan umah Susun yang telah diubah pemegang haknya dari pemegang hak lama menjadi pemegang hak baru oleh Kepala kantor Pertanahan, diserahakan kepada pemohon pendaftaran pemindahan hak atas tanah atau kuasanya
PL 3011 PENGEMBANGAN LAHAN