Ruimte + Wonen #1 2019 by Aeneas Media

EEN BELANGRIJKE SECUNDAIRE ARBEIDSVOORWAARDE?

Sluit bij ons een licentie af voor toegang tot de content van Ruimte en Wonen voor iedere medewerker.

RUIMTEENWONEN.NL

THEMA THEMA DE DEBALANS BALANSVAN VANHET HETWONEN WONEN #1/2019 #1/2019

Uw medewerkers zijn met deze licentie welkom op onze bijeenkomsten, genieten korting bij betaalde masterclasses en hebben te allen tijde online toegang tot alle content op de website, waaronder het bijna 100 jaar oude en unieke archief (van SRO en TVV). Interesse? Bel onze collega Stefan op 070-2051023 of mail naar S.Terpstra@aeneas.nl

Ruimte en Wonen Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts

VAKINFORMATIE

#1/2019

TH E MA

De ba la van he ns wonent

Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts

Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Martine van HartenÂ via telefoonnummer 073-2051012 of via e-mail e.smit@aeneas.nl

Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners

Ook de aandacht trekken van corporaties, bouwers, duurzaamheidstrategen en architecten? Kijk op www.ruimteenwonen.nl/adverteren voor de mogelijkheden of bel 073 205 10 23

Inhoud Wijken zonder gas

THEMA DE BALANS VAN HET WONEN

Een verloren generatie?

Op weg naar integrale wijkvernieuwing

De stad van de toekomst Een nieuwe visie op Nederland

De positie van starters op de woningmarkt

ARTIKELEN

REPORTAGE

EN VERDER

Kansen voor schimmelwoning Eefje Stutvoet en Koen Laarman

100 Tijdelijkheid is een essentie Een beeldessay

Rendement particuliere verhuur Paul de Vries

INTERVIEW

Interview met Jeroen Olthof

Druk op de stad Jan Ritsema van Eck en Frans Schilder

De spannende hoekjes van het WoON2018 Martijn Eskinasi en Frank van Dugteren

Regio als garderobe Sako Musterd et al.

104 Krimp valt nu nog mee Berry Blije en Michael Stuart-Fox

Hoofdredactioneel Annemiek Rijckenberg en Martijn Eskinasi

52 Column Karin Schrederhof 55 Recensie Flourishing foodscapes 115 Recensie De Groene Stad

COVER Ruimte + Wonen wil jonge ontwerpers een podium geven. Esmay Groot Koerkamp won een van de Fiep Westendorp Stimuleringsprijzen voor jonge illustratoren.

Auteurs Aan dit nummer werkten mee:

Berry Blije ABF Research

Rik Damhuis Universiteit van Amsterdam

Frank van Dugteren Ministerie van BZK

Jan Ritsema van Eck Planbureau voor de leefomgeving

Martijn Eskinasi Ministerie van BZK

Wouter van Gent Universiteit van Amsterdam

Paul Gerretsen Vereniging Delatmetropool

Flotentijn Hofman Kunstenaar

Cody Hochstenbach Universiteit van Amsterdam

Fokke de Jong AtrivĂŠ

Koen Laarman AtrivĂŠ

Sako Musterd Universiteit van Amsterdam

RUIMTE + WONEN NETWERK

Annemiek Rijckenberg Zelfstandig adviseur stedelijke ontwikkeling

Frans Schilder Planbureau voor de leefomgeving

Karin Schrederhof Gemeente Delft

Evamarije Smit Ruimte + Wonen

Michael Stuart-Fox ABF Research

Eefje Stutvoet Atrivé

Matthijs Uyterlinde Platform31

Anne-Jo Visser Gemeente Utrecht

Joost Wegstapel Atrivé

Kevin Vijftigschild Atrivé

Paul de Vries Kadaster

Joost Zonneveld Ruimte + Wonen

Het gaat echt ergens over! Veel ruimte voor wonen in dit nummer en dat weerspiegelt de toenemende maatschappelijke onrust over de woningmarkt. Maar er is ook een heel praktische reden: de uitgever van Ruimte en Wonen, Aeneas Media, is door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties gevraagd om met onze redactie een katern te maken voor het driejaarlijkse WoON-onderzoek, dat op 4 april wordt gepresenteerd. Een deel van die artikelen treft u ook aan in dit nummer van Ruimte en Wonen.

Ook starten we een serie over de evaluatie van de Woningwet met een gesprek met een lid van de commissie-Van Bochove. De actualiteit komt terug in artikelen over de energietransitie: aardgasvrije wijken en verduurzaming van schimmelwoningen. We hebben artikelen over starters, de particuliere verhuur en een column van Karin Schrederhof, wethouder in Delft, over de middenhuur. Voor onze ruimtelijke lezers hebben wij artikelen over compacte verstedelijking, de stad van de toekomst en de regio als garderobe door Sako Musterd.

Visie en herbezinning Half maart presenteerde de ChristenUnie het vijfpuntenplan ‘van woningmarkt naar volkshuisvesting’.

Een oproep tot visie en herbezinning” 4

HOOFDREDACTIONEEL

Het is een oproep tot visie en herbezinning, met daarin heel veel praktische suggesties, gericht op doelgroepen als jongeren en ouderen. Als eerste regeringspartij bindt de ChristenUnie de kat de bel aan: ze wil dat een volgend kabinet de verhuurdersheffing afschaft. En wie weet biedt een eventuele CO2-belasting straks extra mogelijkheden voor investeringen in verduurzaming zonder de woonlasten te verhogen.

Vertrouwen in corporaties Het politieke en maatschappelijke vertrouwen in corporaties is weer aan het toenemen, en de dominantie van het marktdenken zwakt af. Maar er is nog een hoop te doen. De positie van huurders is versterkt in de Woningwet,

net zoals de burger meer partij wordt in de Omgevingswet. Maar daarmee is de bewoner of burger nog niet geĂŻnformeerd of ondersteund. De vraag van niet-koopkrachtige jongeren, zonder vast inkomen, wordt door nog geen enkele partij in de volkshuisvesting geadopteerd. Studenten- en starterswoningen, die wil iedereen wel bouwen, maar wat is daarna het perspectief van deze groepen? Wachttijden voor huurwoningen, stijgende koopprijzen, meer particuliere verhuur: allemaal onderwerpen, waar we op terug gaan komen!Â

Martijn Eskinasi Wonen & Kwaliteit van de Leefomgeving Ruimte en Wonen Annemiek Rijckenberg Stedelijke ontwikkeling & Duurzaamheid

Wijken zonder gas

op weg naar integrale wijkvernieuwing?

Rutte III wil deze kabinetsperiode vijftigduizend bestaande woningen aardgasvrij maken. De burger is bezorgd over gedoe en hoge kosten. In veel gevallen stuurt de gemeente van bovenaf, maar er zijn ook wijken waar de burger het initiatief neemt. Soms draait het maar om één doel: zo snel mogelijk van het aardgas af. In andere wijken wordt breder ingezet op een meer toekomstbestendige woonomgeving. Tekst Anne-Jo Visser, gemeente Utrecht en Matthijs Uyterlinde, Platform31

u we vaart gaan maken met de energietransitie keert de wijkaanpak terug op de beleidsagenda. In zeker een derde van de zevenentwintig wijken die najaar 2018 door het Rijk zijn aangewezen als proeftuin aardgasvrij, is de

Elektrisch koken LIZE KRAAN VIA KLIMAATSTICHTING HIER

Lange beleidstraditie

energietransitie niet de enige opgave. In sommige wijken kampen bewoners met sociaaleconomische achterstanden (armoede, schulden, werkloosheid) of gezondheidsproblemen (eenzaamheid, verslaving, ongezonde leefstijlen). De openbare ruimte is sleets en de woningvoorraad deels verouderd. Ook spelen soms problemen met de leefbaarheid en veiligheid. We spraken met de trekkers in vier proeftuinenwijken die een Rijksbijdrage ontvangen van het Programma Aardgasvrije Wijken. Hoe kijken zij aan tegen sturing van de aanpak en de breedte van de opgave? In drie wijken ligt het initiatief bij de gemeente en haar partners: de Utrechtse wijk Overvecht-Noord, het Groningse Selwerd en Zwanenveld in Nijmegen. Hier spelen meer vraagstukken dan enkel het aardgasvrij maken van woningen. In de Benedenbuurt in Wageningen vervullen bewoners juist een centrale rol.

Nederland kent een lange beleidstraditie van wijkvernieuwing, die teruggaat tot halverwege de vorige eeuw. Na de wederopbouw werd eind jaren zestig de stadsvernieuwing ingezet om de verkrotting van de binnensteden een halt toe te roepen. Midden jaren negentig kwamen de naoorlogse wijken aan de beurt. Sociale huurwoningen werden op grote schaal vervangen door huuren koopwoningen, met als doel meer gemengde woonmilieus te creëren. De stedelijke vernieuwing (1995-2015) was niet alleen ingegeven door de constatering dat deze wijken verloederden. Ook de bodemsaneringsopgave zorgde voor kansen om investeringen te combineren. Van een fysiek gedreven vernieuwingsoperatie, verbreedde de stedelijke vernieuwing zich tot een integrale sociaal-fysieke aanpak van wonen, woonomgeving en bewoners. Gaandeweg groeide het besef dat investeren in mensen nodig was om kwetsbare wijken naar een hoger niveau te tillen. In 2007 selecteerde het Rijk veertig wijken die – met een integrale inzet op wonen, werken, leren en opgroeien, veiligheid en integratie – in tien jaar moesten uitgroeien tot ‘krachtwijken’. Onder druk van de economische crisis en een andere politieke wind, is het krachtwijkenbeleid in 2012 vroegtijdig stopgezet. Toen in 2014 ook het doek viel voor het Investeringsbudget Stedelijke vernieuwing (ISV), moest de wijkaanpak zichzelf opnieuw uitvinden. Maar in veel gemeenten belandde de aandacht voor kwetsbare wijken op een zijspoor. In het merendeel van de buurten die deze eeuw benoemd zijn als kwetsbaar of problematisch, stagneert vanaf 2012 de ontwikkeling van de leefbaarheid, blijkt uit onderzoeken van Platform31 en Rigo.

Benedenbuurt Wageningen Sinds 2016 zoeken bewoners van de Benedenbuurt samen met de Gemeente en de Woningstichting naar alternatieven voor aardgas. Men onderzoekt of en hoe een collectief warmtenet gerealiseerd kan worden. In de Benedenbuurt zijn 490 woningen uit de jaren 40-50, waarvan 170 sociale huur, 220 koop en 108 appartementen verenigd in 18 VVE’s. Aanleiding is dat riool, bestrating en aardgasnet aan vervanging toe waren. De bewoners hebben diverse onderzoeken gedaan naar duurzame bronnen van een warmtenet en betaalbare oplossingen voor bewoners.

“Transitie slaagt alleen als deze betaalbaar is”

WETHOUDER VAN HOOIJDONK 9

“Vooral bij groene colleges zie ik haast” In theorie biedt de transitie naar aardgasvrij grote kansen om – net als pakweg twintig jaar geleden – integraal aan de slag te gaan. Om van het aardgas los te komen gaan gemeenten en samenwerkende partijen immers in gesprek met bewoners. En ze gaan gebiedsgericht investeren in infrastructuur, in de gebouwde omgeving en in de openbare ruimte. Koppelkansen liggen voor het grijpen, zodat wijken niet alleen duurzamer, maar ook leefbaarder en veiliger worden. Alleen vraagt dit van alle partijen om verder te kijken dan hun eigen sectorale doelstellingen.

Dat ziet ook Jos van Dalen, kwartiermaker en aanjager van het interbestuurlijk programma aardgasvrije wijken: “Gemeenten hebben jarenlang een infrastructuur opgebouwd voor de wijkaanpak. Maar kennelijk is het toch complex wanneer ook andere thema’s, zoals groen of de veiligheid om aandacht vragen. Het sectorale doel van het Rijk is aardgasvrij, maar gemeenten kunnen dat wel volgens de stedelijke vernieuwingsmethode aanpakken. Dus werk met werk maken. Het Rijk wil dit graag samen met gemeenten ontdekken.”

Integraal is ingewikkeld Een integrale benadering is al snel duurder, ingewikkelder en tijdrovender dan een technische operatie, legt Martin Klooster, projecteider wijkgerichte energie-aanpak in het Groningse Selwerd uit: “Het koppelen van de energietransitie aan andere opgaven is natuurlijk een kans voor open doel. Als je de straat openmaakt voor de aanleg van een warmtenet, kun je gelijk maatregelen nemen voor klimaatadaptatie, betere verkeersroutes en een mooiere openbare ruimte. Zodat bewoners elkaar makkelijker ontmoeten, meer bewegen en kinderen fijner kunnen spelen. Dat pakken we in Selwerd samen met bewoners op. Het gevaar is alleen dat je zoveel gaat koppelen en stapelen dat niemand het meer snapt.” Niet alleen bij gemeenten sloeg na de stedelijke vernieuwing de verkokering toe. Ook bij het Rijk is er geen integrale blik meer op de wijk. Van Dalen: “De kunst is, ook bij het Rijk, schotten weg te krijgen en per wijk te kijken wat de totale opgave is. Ook voor wethouders onderwijs, werk & inkomen en werkgelegenheid biedt deze transitie grote kansen. Dit is de tijd om van el-

Overvecht-Noord Utrecht Eind 2017 kondigden de gemeente Utrecht, netbeheerder Stedin, warmtebedrijf Eneco, corporaties Mitros, Portaal en Bo-Ex en bewonerscoöperatie Energie-U aan te onderzoeken of Overvecht-Noord in 2030 aardgasvrij kan zijn. Aanleiding was het grootschalige renovatieprogramma van corporaties, de vervangingsopgave van aardgasleidingen en het lopende sociaaleconomische programma. In Overvecht-Noord staan ruim 8.200 woningen, waarvan 4.300 woningen al stadsverwarming hebben. De lastigste opgave ligt bij de 1.200 koopwoningen die nog op aardgas aangesloten zijn.

Overvecht, Utrecht. Foto: Renzo Gerritsen

al bezig met een sociaal en veiligheidsprogramma en de aardgasleidingen zijn aan vervanging toe. Bewoners snappen best dat we van het gas af moeten, daarover is eigenlijk nooit discussie. De vraag die ze ons wel stellen is: waarom wij? En waarom hier? Daarom hebben we als gemeente afgesproken dat de transitie naar duurzame energie alleen kan slagen als het haalbaar en betaalbaar is voor alle Utrechters.” Tom Beek, projectleider warmtetransitie voor de Nijmeegse wijk Zwanenveld, vertelt dat er recent veel negatieve media-aandacht was over de aanleg van het bestaande warmtenet. Aanleiding is een rapport waarin de Nijmeegse rekenkamer kritische kanttekeningen plaatst bij de besluitvorming in 2012. Omdat in Zwanenveld het vertrouwen in de overheid toch al laag is, vindt Beek het belangrijk om te investeren in vertrouwen. “Vanuit het programma Leefbaar Zwanenveld is al veel contact met actieve

kaar te leren en uit te vinden wat werkt. Want – zoals de Utrechtse wethouder Lot van Hooijdonk het formuleerde tijdens de onderhandelingen voor het Klimaatakkoord – op een gegeven moment moeten we opschalen. We kunnen niet bij alle 8 miljoen woningen aanbellen.”

Waarom wij? Juist in wijken waar veel bewoners rond het bestaansminimum leven, en waar de leefbaarheid en veiligheid te wensen overlaten, kan het investeren in het leefklimaat helpen om draagvlak te winnen onder bewoners. Dat bewoners argwanend kunnen staan tegenover de transitie naar aardgasvrij, ondervond de gemeente Utrecht. Eind 2017 ging men aan de slag in één van de meest kwetsbare wijken. Wethouder Van Hooijdonk: “Wij zijn gestart in Overvecht-Noord. De corporaties hebben daar een groot renovatieprogramma, we waren

Selwerd Groningen ‘Alles wat we doen in Selwerd draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de bewoners’, luidt de gezamenlijk geformuleerde ambitie voor de wijkvernieuwing. Omdat Selwerd - een stempelwijk uit de jaren zestig met ruim 4.000 woningen - sociaal kwetsbaar is en de woningvoorraad en de openbare ruimte verouderd zijn, startte de gemeente met wijkvernieuwing, waarbij Selwerd ook van het gas af gaat. Over tien jaar is het energiegebruik in woningen gehalveerd en vergroend, zijn de woonlastenniet gestegen en hoef je de wijk niet uit als je op zoek bent naar een betere woning.

bewoners. Wij willen daar zoveel mogelijk bij aansluiten, zodat we samen een plan voor de buurt kunnen maken.” Koppelkansen in Zwanenveld liggen volgens Beek onder meer in een gezamenlijke aanpak van de openbare ruimte, want ook de riolering is aan vervanging toe en veel bewoners hebben last van zwerfvuil. Een kwart van de bewoners vindt de buurt achteruitgaan.

Reis door de wijk Tegelijkertijd beseft Beek dat zich misschien geen grote groep bewoners meldt om actief mee te denken. “Dan is het nodig dat we bewoners straks een duidelijk, aantrekkelijk aanbod kunnen doen. We moeten

ten een gedegen analyse van wijken moeten maken en bewoners goed moeten betrekken bij de aanpak. “Je moet een reis door de wijk maken. Wie wonen er, wat is het inkomen, hoe is de sociale cohesie, de kwaliteit van het groen en de woningvoorraad? Welke andere issues spelen er? Vervolgens kun je bepalen wat voor aanpak nodig is.”

Zeggenschap In de Wageningse Benedenbuurt was de transitie naar duurzame warmte een drijfveer voor bewoners om samen aan de slag te gaan. Initiatiefnemer Wanka Lelieveld kwam in 2016 in de Benedenbuurt wonen en raakte meteen betrokken bij het Klimaatstraatfeest. Binnen zes weken leerde hij iedereen in zijn straat kennen. Toen hij ontdekte dat de gemeente het riool moet gaan vervangen, bedacht hij dat dit misschien te combineren is met een duurzame warmtevoorziening. Na een aantal buurtavonden volgde een haalbaarheidsonderzoek. In 2018 is de coöperatie Warmtenet Oost Wageningen opgericht, waarmee bewoners hun eigen warmtenet willen organiseren en exploiteren. Lelieveld, die inmiddels door de gemeente is aangesteld als projectleider: “Wij willen graag zeggenschap en keuze over welke duurzame bron onze woningen straks gaat verwarmen. Ook omdat het goed is voor de waardeontwikkeling van onze woningen.” Voor het indienen van de proeftuinaanvraag gingen bewoners langs de deuren met een intentieverklaring. Maar liefst vierenveertig procent tekende het document. Toch maakt ook Lelieveld zich zorgen over draagvlak: “Met nieuwsbrieven en buurtavonden bereik je ongeveer de helft van de mensen.” De bewoners zetten onder meer in op storytelling: “Een kind uit de wijk gaat bijvoorbeeld de oudste bewoner interviewen over

Selwerd in Groningen

vooral laten zien in welk opzicht mensen erop vooruitgaan. Aardgasvrij moet niet als een hindernis worden ervaren, maar als kans op verbetering.” Dit onderschrijft wethouder Van Hooijdonk: “In veel deelbuurten van Overvecht-Noord zien we dat bewoners graag ontzorgd willen worden. Zij wachten op een aanbod. Maar er speelt in deze wijk veel meer. Daarom verkennen wij als gemeente of we de aanpak voor de bewoners integraal kunnen doen in een nieuw programma Samen Overvecht. Gericht op veiligheid, sociale vraagstukken, meer werkgelegenheid, meer menging van woningen, maar ook aardgasvrije woningen.” Ook Jos van Dalen benadrukt dat gemeen-

Zwanenveld in Nijmegen

Drie typen wijken

hoe zij in 1948 in de wijk kwam wonen toen men nog op steenkool stookte. Hoe zij toen de transitie van kolen naar gas meemaakte en nu naar duurzame bronnen. En we gaan workshops zonnekoken houden. Mensen moeten het kunnen zien en voelen.” In de buurt spelen geen andere grote knelpunten. “Ik denk dat hondenpoep ons grootste probleem is” zegt Lelieveld lachend.

De rondgang langs vier wijken laat zien dat er geen uniforme procesregie is. In sommige wijken zeggen bewoners: wij kunnen het niet betalen en wij willen het ook niet. Dat vraagt iets anders van gemeenten, dan in wijken waar bewoners meer te besteden hebben en positiever tegenover aardgasvrij staan. Grofweg zien wij drie typen wijken, die elk om een andere benadering vragen. Ten eerste wijken die we kennen uit ‘oude lijstjes’ van Krachtwijken, GSB-wijken of ISV-wijken. Wijken waar vaak meer dan vijf grote maatschappelijke vraagstukken spelen en waar de energietransitie onderdeel is van een bredere aanpak. Doorgaans is het merendeel van de woningen corporatiebezit. Bij bewoners van deze wijken staat het aardgasvrij maken van hun woning niet in de top drie van urgente vraagstukken. De kans dat bewoners van deze wijken zelf initiatief nemen is minder groot. Daarom is gemeentelijke sturing nodig. Essentieel is wel dat de gemeente in interactie met bewoners tot een aanpak komt. Door met hen in gesprek te gaan en hun dromen en wen-

Zwanenveld Nijmegen Zwanenveld is een woonerfwijk met bijna 5.000 woningen, grenzend aan het stadsdeelwinkelcentrum Dukenburg. De gemeente werkt aan plannen voor aansluiting op een warmtenet met restwarmte van de nabijgelegen afvalverbrandingscentrale. Sociaal is Zwanenveld een kwetsbare buurt. Begin 2019 startte het programma Leefbaar Zwanenveld, waarin gemeente, corporaties en politie de komende twee jaar extra inzet leveren. De warmtetransitie zoekt samenwerking en afstemming met Leefbaar Zwanenveld.

sen op te halen, wordt duidelijk op welke fronten winst te behalen is, wat bewoners belangrijk vinden en waarvoor ze zich willen inzetten. Met een brede aanpak van wijkverbetering kan meerwaarde worden gecreëerd voor bewoners, en kunnen in de toekomst hopelijk maatschappelijke kosten worden bespaard. Ten tweede zijn er wijken waar minder pregnante vraagstukken spelen. Ook hier komt het aan op een goede en brede analyse van de wijk en de bewoners, zodat bepaald kan worden en een verbinding kan worden gelegd met andere opgaven. En of de nadelen van integraal werken opwegen tegen de voordelen, zoals meer draagvlak en het beter aansluiten bij de logica en urgentie van bewoners omdat ook de woonomgeving wordt opgeknapt. In het derde type wijken staat een groter deel van de bewoners positief tegenover de energietransitie en beschikken veel bewoners ook over de nodige hulpbronnen. Hier liggen vooral kansen in het slim koppelen van technische uitvoeringsvraagstukken, zoals ingrepen in riool, water en warmte-infrastructuur. Vooral in de laatste twee typen wijken ligt het voor de hand dat bewonersgroepen een trekkende rol spelen, zoals in de Benedenbuurt in Wageningen. Daar zijn best persons zoals Wanka Lelieveld in staat om samen met buurtgenoten een zorgvuldig proces op te tuigen. Gemeenten staan dan voor de taak om deze initiatieven te ondersteunen en waar nodig te professionaliseren. Afhankelijk van de lokale situatie, moeten gemeenten bepalen welke regierol nodig is. Uiteindelijk moeten partijen toewerken naar een betere wijk: dat komt het draagvlak van aardgasvrij ten goede.

Neem je tijd De trekkers in deze vier proeftuinen waarschuwen voor te hoge verwachtingen. De transitie is razend ingewikkeld, ook omdat nieuwe samenwerkingsverbanden ontstaan die nog op elkaar ingespeeld moeten raken. Martin Klooster is blij met de steun van het Rijk voor de aanpak in Selwerd, maar hij benadrukt dat veel knelpunten nog vragen om een oplossing: “Als gemeente willen wij heel graag, maar goede wil en subsidies voor de onrendabele top zijn niet genoeg. De techniek moet goedkoper worden, en faciliterende weten regelgeving én geld van

“De techniek moet goedkoper worden” bovenaf zijn hard nodig.” Vooral over de particuliere voorraad maakt Klooster zich zorgen. Jos van Dalen, die als kwartiermaker de transitie moet aanjagen, vindt dat gemeenten niet overhaast te werk moeten gaan: “Vooral bij steden met relatief groene colleges zie ik veel haast. Gaan we niet te snel? Het hoeft niet morgen af. Het gaat ook nog even duren voordat alles randvoorwaardelijk is geregeld. We moeten de energietransitie in wijken stap voor stap gaan realiseren.

LEES MEER Lees dit artikel ook online.

Kansen voor schimmelwoning Koppel aanpak vochtige woningen aan energietransitie

Vooral oudere corporatiewoningen kampen met vocht en tochtproblemen JEROEN MUL

Donkere vlekken op de slaapkamermuren, druppels op het plafond in de badkamer; veel Nederlanders zijn bekend met de gevolgen van een vochtige woning. Schimmel kan niet alleen gezondheidsproblemen veroorzaken, maar ook duiden op slechte isolatie of ventilatie van een woning. De oplossingen voor vocht- en schimmelproblemen zijn goed te combineren met een grotere opgave: de energietransitie voor bestaande woningen. Â Â Tekst Eefje Stutvoet en Koen Laarman

DE BALANS VAN HET WONEN

blematiek van corporatie Mitros en ook woningkoepel Aedes heeft al in 2017 een handleiding gepubliceerd om vochtproblemen in woningen aan te pakken. De schimmelproblematiek wordt daarnaast ook in de Tweede Kamer geagendeerd. SP-kamerlid Sandra Beckerman stelde Kamervragen over schimmelhuizen in de Groningse gemeente Bedum.

en zekere mate van vocht in een woning is normaal. Vocht wordt echter een probleem wanneer het binnenmilieu meer waterdamp bevat dan de atmosfeer toelaat. De verhouding van waterdamp in de atmosfeer ten opzichte van de totale capaciteit wordt de relatieve luchtvochtigheid genoemd. Als deze relatieve luchtvochtigheid hoger is dan de capaciteit ontstaat er condens. Deze condens is bijvoorbeeld te zien als de relatief warme lucht vanuit een douche in aanraking komt met een relatief koude spiegel. Een consistent hoge relatieve luchtvochtigheid van tachtig procent of hoger kan ook een ander gevolg hebben: de vorming van schimmel. De aanwezigheid van vocht en schimmel in een woning is niet zonder negatieve gevolgen. Mensen die in een huis met vocht of schimmel wonen hebben significant vaker luchtwegklachten dan mensen die in een droog huis wonen. Daarnaast kan een vochtig huis leiden tot het ontstaan van astma of verergering daarvan, vooral bij jonge kinderen (GGD Amsterdam, 2018). Ook voor de woning zelf kan schimmel voor problemen zorgen. Houtproducten kunnen worden aangetast en behang en stucwerk zullen door vocht sneller loslaten. Daarnaast scoort een vochtig huis slecht op duurzaamheid: het kost meer energie om ruimtes met een hoge luchtvochtigheid op temperatuur te houden. De negatieve invloed van vocht is ook de Nederlandse politiek niet ontgaan.

Schimmelproblematiek Uit de meest recente onderzoekscijfers die het RIVM aanhaalt blijkt dat Nederland een half miljoen tot een miljoen woningen telt met schimmelproblematiek. Dat is ongeveer negen procent van de totale woningvoorraad. De woningen met het hoogste risico op schimmel zijn gebouwd vóór 1992. Doordat de sociale woningvoorraad van Nederland voor een groot gedeelte uit woningen bestaat van voor 1967, is de problematiek in de sociale huursector extra hoog. Het genoemde percentage van het RIVM berust echter op twaalf jaar oude gegevens en het risico bestaat daarmee dat de data verouderd zijn. In het nieuwe Woononderzoek (WoON2018) wordt voor het eerst aan respondenten gevraagd of ze last hebben van vocht en schimmel in hun woning. De grootte van de steekproef van het WoON2018 (ruim 62 duizend respondenten) biedt daarmee de kans om naast actuele cijfers over schimmelproblematiek ook klachten te verbinden met verschillende woningkenmerken en duurzaamheidsattitudes.

Luchtvochtigheid

Groot vochtprobleem

Eind 2018 nagelde de landelijke fractie van de SP de tien woningcorporaties met de meeste schimmelklachten aan de schimmelschandpaal. De Utrechtse fracties van PvdA en D66 hebben in januari 2019 schriftelijke vragen gesteld over de schimmelpro-

ijfers uit het recente woononderzoek imC pliceren dat de schimmelproblematiek onder Nederlandse huishoudens groter is dan het RIVM twaalf jaar geleden publiceerde. In de enquête van het WoON geven 1.5 mil-

DE BALANS VAN HET WONEN

Figuur 1: Huishoudens met schimmelklachten naar bouwjaar WoON2018

Figuur 2: Huishoudens met schimmelklachten naar stedelijkheidsgraad WoON2018

DE BALANS VAN HET WONEN

betreft geldt dus ook: hoe meer verstedelijkt het gebied, des te groter het aantal huishoudens met schimmelklachten (zie Figuur 2). Naast het bouwjaar en het woningtype heeft de mate van isolatie ook invloed op het ervaren van vocht. Van de huishoudens die last hebben van vocht en schimmel geeft 61% aan dat zijn of haar woning niet energiezuinig is. Voor mensen die geen last hebben van vocht en schimmel, vindt een veel lager percentage (31%) de eigen woning niet energiezuinig (WoON2018).

joen huishoudens aan last te hebben van schimmel. Dit is ongeveer 19% van alle Nederlandse huishoudens. Van deze 1.5 miljoen huishoudens woont 38% in een koopwoning, 41% in een sociale huurwoning en 21% in een particuliere huurwoning. Als er naar het totaal aantal woningen per sector wordt gekeken, is zichtbaar dat vocht en schimmel vooral voorkomen in de huursector. In zowel de particuliere als de sociale huursector geeft ongeveer 28% van de huishoudens aan last te hebben van vocht in de woning, tegenover 12% van de huishoudens in een koopwoning. Dit komt neer op ongeveer 608.000 huishoudens in de sociale huur, 314.000 in de particuliere huur en 554.000 in de koopsector. Dit valt deels te verklaren vanuit het type woning en het bouwjaar. Huurwoningen zijn vaker appartementen en zijn vaak wat ouder. Van het totale aantal huishoudens in meergezinswoningen heeft 22% last van schimmel en in eengezinswoningen betreft dit 17%. Van de sociale huurwoningen geeft 32% van de inwoners van eengezinswoningen last te hebben van schimmel, tegenover 26% van de inwoners van meergezinswoningen. Hoewel er geen eenduidige relatie is tussen bouwjaar en mate van schimmel kan in het algemeen gesteld worden: hoe ouder een woning, des te vaker mensen last hebben van vocht en/of schimmel (zie Figuur 1). Daarnaast zijn regionale verschillen zichtbaar. Vooral huishoudens in de vier grote steden (G4) geven aan last te hebben van schimmel: 29% van de G4-huishoudens geeft aan schimmelproblemen te hebben, tegenover 17% van de huishoudens buiten de G4. In de sociale huursector ligt dit percentage hoger: 34% van de huishoudens geeft aan woningschimmel te ervaren, tegenover 26% buiten de G4. Wat schimmel

Oorsprong De correlatie tussen bouwjaar en vocht/ schimmel wordt voor een deel bepaald door veranderende bouwnormen. Spouwmuren in nieuwbouwwoningen worden pas vanaf 1974 geïsoleerd en de galerijen van flats en appartementen van voor de jaren zeventig vormen vaak ‘koudebruggen’. De jaren tachtig zijn de periode van grootschalige stadsvernieuwing, waarin energiebesparing een belangrijke rol speelt. Tegelijkertijd wordt in die periode door de economische crisis zo goedkoop mogelijk gebouwd. Daarnaast kan het bouwbeleid tot het eerste Bouwbesluit in 1992 per gemeente verschillen, met regionale verschillen in bouwkwaliteit als gevolg. Daarnaast heeft het Bouwbesluit van 1992 verschillende extra eisen aan isolatie met zich meegebracht. In het thans geldende Bouwbesluit worden verschillende eisen ten aanzien van nieuwbouw en bestaande bouw gesteld. Voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw zijn voorschriften opgenomen voor wateropname door scheidingsconstructies van vochtige ruimtes. Voor nieuwbouw geldt als aanvullende eis dat de binnenzijde van de woningschil een relatieve luchtvochtigheid van minder dan tachtig procent dient te

WONEN DE BALANS VAN HET

men grotendeels verhelpen in de Nederlandse woningvoorraad. Een deel van de oorzaken van vocht- en schimmelproblemen kan worden weggenomen door goede isolatie van de woning. Door isolatie wordt de binnenmuur minder koud, waardoor er minder snel vocht op neerslaat. Het plaatsen van HR++-glas neemt voor een groot deel de koudeval bij ramen weg. Vloerisolatie kan optrekkend vocht tegenhouden en het gevoel van koude voeten wegnemen, waardoor vooral het wooncomfort verbetert. Maar het isoleren

hebben om schimmelvorming te voorkomen. Bestaande bouw heeft daarmee een groter risico op een hogere relatieve luchtvochtigheid dan nieuwbouw.

Slechte ventilatie Vocht en daarmee ook schimmel kan tevens ontstaan als gevolg van slechte ventilatie. De meeste bestaande woningen, twee derde van de Nederlandse huizen, worden alleen geventileerd door natuurlijke ventilatie. Schone lucht komt binnen door open ramen of via roosters. De vervuilde lucht kan er via afvoerkanalen op basis van natuurlijke trek uit. Vanaf de jaren zeventig wordt mechanische ventilatie toegepast. Eerst in de hoogbouw en later ook in eengezinswoningen. De effectiviteit van ventilatie wordt ook sterk bepaald door het woongedrag. Door onwetendheid, tocht- of geluidsklachten wordt mechanische ventilatie nog wel eens in een te lage stand of helemaal uit gezet, waardoor er te weinig ventilatie plaatsvindt in de woning. Ook dienen filters regelmatig schoon gemaakt te worden om de mechanische ventilatie goed te laten functioneren.

“Vocht en schimmel komen vooral voor in de huursector” van de woning en het dichten van alle kieren zorgen er ook voor dat al het vocht dat in de woning geproduceerd wordt er niet meer zo makkelijk uit kan. In de jaren tachtig is met de eerste grote isolatiegolf en ‘de nationale kierenjacht’ al duidelijk geworden dat isolatie negatieve invloed kan hebben op het binnenmilieu. Daarnaast kost het zelfs extra energie om vochtige lucht op te warmen. Het verduurzamen van woningen is daarom niet alleen een kans om oorzaken van vochtproblemen weg te nemen. Aandacht voor goede ventilatie om andere problemen in het binnenmilieu te voorkomen, is daarbij essentieel.

Isolatie en verduurzamen Zoals in het klimaatakkoord wordt aangekondigd staan we aan de vooravond van een grote verbouwing. Een transformatie van circa zeven miljoen woningen, veelal matig geïsoleerd en vrijwel allemaal verwarmd door aardgas, zullen getransformeerd moeten worden tot goed geïsoleerde woningen, die we met duurzame warmte verwarmen. Hiermee kunnen we niet alleen onze woningen CO2-neutraal maken, maar gelijktijdig vocht- en schimmelproble-

Verduurzamingsopgave In de verduurzamingsopgave vanuit het klimaatakkoord hebben woningcorporaties

Badkamer in een oude corporatiewoning

een Transitievisie Warmte hebben, waarin staat beschreven wanneer welke wijk van het aardgas afgaat en hoe. Het aardgasvrij maken van de bestaande woningen heeft een grote impact. Het moet niet alleen haalbaar zijn, maar mensen moeten het ook willen. Hierbij kan geleerd worden van de eerdere energietransitie, van kolen naar aardgas. Om zoveel mogelijk huishoudens aan te sluiten op aardgas

een sleutelpositie. Zij moeten de startmotor vormen in de energietransitie van de gebouwde omgeving. In de komende drie jaar moeten ze honderdduizend extra sociale huurwoningen aardgasvrij maken. Dit kan op verschillende manieren gebeuren. Bij al deze oplossingen is het ook van groot belang dat de warmtevraag van de woningen door middel van betere isolatie flink gereduceerd wordt. Gemeenten moeten in 2021

DE BALANS VAN HET WONEN

“Schimmelwoning biedt kans op slag in energietransitie” CO2, comfortabel door een goed geïsoleerde woning en gezond door bij de verduurzaming rekening te houden met een goed binnenklimaat.

Prioriteit Als de woningen dan toch aangepakt moeten worden, blijken vocht- en schimmelklachten een goede aanleiding om te verduurzamen. Zo vindt 76% van de huurders die aangeven last te hebben van schimmel dat hun woning energiezuiniger moet worden, tegenover 52% van de huurders die geen last zeggen te hebben van schimmel. Huurders die last hebben van vocht of schimmel zijn ook meer bereid om meer huur te betalen voor het verduurzamen van hun woning. Van de huurders die last hebben van vocht of schimmel gaf 52% aan bereid te zijn tot een huurverhoging voor een energiezuinige woning tegenover 40% van de huurders die hier geen last van hebben. Wel geeft zo’n 90% hierbij aan alleen extra huur te willen betalen, als ze dit ook kunnen terugverdienen door een lagere energierekening (WoON2018). Het is ook mogelijk dat andere woningof huishoudenskenmerken bij kunnen dragen aan dit percentage. Uit statistisch vervolgonderzoek kan de precieze invloed van schimmel bepaald worden.

werd het gas gepromoot omdat het schoner was en meer comfort kon opleveren. Mensen hoefden niet meer met kolen te slepen en centrale verwarming was voor steeds meer mensen weggelegd. Bij deze volgende energietransitie, waarbij we juist van het aardgas af willen, kunnen de woorden schoon en comfortabel weer gebruikt worden en kunnen we het aanvullen met gezond. Schone energie, zonder uitstoot van

Wat nu? Dat corporaties aandacht hebben voor vocht- en schimmelproblemen blijkt uit de

“Schimmelproblematiek groter dan eerder gemeten” EEFJE STUTVOET EN KOEN LAARMAN 24

DE BALANS VAN HET WONEN

Meer dan een kwart van de bewoners van huurwoningen geeft aan hier last van te hebben. Dit is niet alleen het gevolg van de bouwtechnische kenmerken van de woning, maar ook van het gedrag van de bewoners. Vocht en schimmel kunnen leiden tot gezondheidsproblemen en een hoger energiegebruik. Nu we al onze woningen CO2-neutraal willen maken is hét moment om ons gelijk ook van het vocht- en schimmelprobleem te verlossen. Gezond, comfortabel en energiezuinig in plaats van vochtig en schimmelig met een hoge energierekening. Huurders die vocht ervaren geven vaak ook aan dat hun woning niet energiezuinig is. Zij zijn ook vaker bereid een hogere huur te betalen voor verduurzaming van hun woning dan huurders die deze klachten niet hebben. Gezondheid is waarschijnlijk een veel betere trigger om mensen mee te krijgen voor verduurzaming dan een beter milieu. Schimmelwoningen bieden daarom de kans om grote slagen te maken in de energietransitie.

verschillende initiatieven. Zo hebben de Haagse corporaties een online platform gelanceerd onder de titel gezondwonen.nl waarop huurders vocht- en schimmelproblemen kunnen melden. Huurders kunnen een onafhankelijk onderzoek aanvragen als zij er met de corporatie niet uitkomen. Dat voorkomt dat zij dure juridische procedures moeten doorlopen.

Challenge De Utrechtse woningcorporatie Mitros, die in januari van dit jaar nog raadsvragen kreeg over haar schimmelwoningen, is juist ook hard bezig met de vraag hoe ze er met verduurzaming van woningen voor kan zorgen dat bewoners geen vocht- en tochtklachten meer hebben. Eind 2017 schreef Mitros de ‘100%GZNDwonen Challenge’ uit waarmee ze naar oplossingen zoekt om huurders na renovatie een gezond en aangenaam binnenklimaat te garanderen. In de Challenge wordt gezocht naar integrale oplossingen waarbij bewoners geen koude tochtstroom meer ervaren in hun woningen, verlost zijn van vocht- en schimmelproblemen én geen geluidsoverlast van installaties hebben. Mitros zocht met name oplossingen voor haar vooroorlogs bezit, portiekflats uit de jaren 1945-1970, flats van tien verdiepingen hoog uit de periode 1960-1975 en voor de woningen uit de stadsvernieuwing uit de jaren zeventig en tachtig.In totaal kreeg Mitros 28 innovatieve oplossingen binnen, waarvan Mitros er twee test. Dit zijn een slim, breed toepasbaar ventilatiesysteem in de gevel dat in één dag geplaatst kan worden en een ventilatiesysteem met luchtmenging boven de binnendeuren.

Gezondere woningen Vocht en schimmel blijken een groot probleem te zijn in Nederlandse woningen.

LEES MEER Lees dit artikel ook online.

INTERVIEW

JEROEN OLTHOF directeur van de zorginstelling De Jutters Lucertis

INTERVIEW

Minder controle, meer lokale oplossingen Jeroen Olthof is directeur van de zorginstelling De Jutters Lucertis en tot vorig jaar wethouder Wonen in de gemeente Zaanstad. Hij was lid van de commissie-Van Bochove, die op verzoek van Aedes onafhankelijk onderzoek deed naar de effecten van de Woningwet, en met name de maatschappelijke opgave van woningcorporaties. Tekst Annemiek Rijckenberg

Is de Woningwet 2015 een succes? Zijn de doelen behaald? “De Woningwet 2015 was een compromis tussen twee politieke partijen met zeer uiteenlopende visies, en combineerde het beperken en controleren van de corporaties na alle schandalen met het meer ruimte geven aan de markt. Blok heeft veel wijzigingen voor elkaar gekregen en is op een aantal punten zeker succesvol geweest, maar duidelijk is ook dat de regels nu beginnen te knellen. In de evaluatie van de Woningwet, die in opdracht van de minister is uitgevoerd, wordt dat ook erkend, maar het systeem moet wel in stand blijven volgens de minister.” Wat zijn de belangrijkste knelpunten? “De kern is dat de wet een confectiepak is, terwijl lokaal maatwerk nodig is. De inkomensgrens van 38.000 euro werkt heel anders uit in Amsterdam dan in Emmen, hetzelfde geldt voor definities van markthuur. Er wordt nu geen rekening gehouden met de omvang van huishoudens bij het bepalen van de bestedingsruimte. Passend toewijzen is heel goed, om mensen met een laag inkomen niet een te hoge huur te laten betalen, maar het leidt daarmee ook tot een concentratie van arme mensen, die vooral aan het overleven zijn. Dit vermindert de ontwikkelingskansen voor kinderen. Nu is ook gebleken, dat de corporaties de mogelijkheid om tien procent van het woningbezit aan andere groepen toe te wijzen niet gebruiken. Dat hangt

INTERVIEW

Aanbevelingen commissie-Van Bochove

samen met de angstcultuur die is ontstaan. Net als in de zorg is de angst voor fouten immens geworden. Door de uitgebreide externe controle ligt alles onder een vergrootglas, en protocollen zetten gezond verstand op nul. Gelukkig trekt ook de Autoriteit Woningcorporaties die conclusie, en wil zich meer richten op risico’s en op de kwaliteit van de lokale driehoek van gemeente, corporaties en huurders. De verbetering van het interne toezicht heeft ook wel degelijk effect gehad. Woningcorporaties worden nu te zeer beperkt door de wet, die conclusie is duidelijk, en kunnen daarmee onvoldoende bijdragen aan de leefbaarheid van wijken, duurzaamheid en huisvesting jongeren en middengroepen, allemaal zaken, die de markt helemaal niet oppakt.”

• Landelijk wat moet, lokaal wat kan Stel generieke grenzen vast met ruimere kaders (bandbreedtes), bied de (versterkte) lokale driehoek meer mogelijkheden om lokaal maatwerk af te sprekente leveren, • DAEB volgt opvatting kerntaak Als landelijk een ruimere bandbreedte wordt toegestaan, dan kan lokaal een ruimere kerntaak worden vervuld. Maar dan moet die taak ook volgens de wet een kerntaak (en dus DAEB) zijn. Met andere woorden: stapel geen uitzondering op uitzondering (plakbandwetgeving) in het niet-DAEB-domein, maar betitel de activiteit als DAEB. De huidige knelpunten in de woningmarkt kunnen hiermee worden opgelost.

Herkent u de aanbevelingen van de commissie-Van Bochove in de nu aangekondigde beleidsaanpassingen? “Het vliegt nog erg boven over, veel van de praktische uitwerking moet nog komen. Het pleidooi voor meer bevoegdheden voor de lokale driehoek is niet echt overgenomen, maar wel af te leiden uit de intentie meer naar de principes achter de wet te kijken. Met echte decentralisatie kunnen lokaal de landelijke verschillen worden opgelost. Lokaal maatwerk is nodig, de ruimte om eigen oplossingen te vinden. Dat is een proces van vallen en opstaan, waarbij de huurders in de driehoek nog een zwakke partij zijn, overspoeld met vragen en stukken, zonder veel ondersteuning. Sommige gemeenten zitten nog in de oude modus van het overvragen van de corporaties. De rol van de raad om op de eigen bijdragen van de gemeente aan de prestatieafspraken te letten wordt niet altijd zo opgepakt. Dat is ook iets wat de Autoriteit Woningcorporaties zou kunnen monitoren: speelt ieder zijn rol naar behoren? Dat lijkt me nuttiger dan al die opsporing van mogelijke grensoverschrijdingen, daardoor durven veel corporaties niet meer lokaal te acteren en nieuwe dingen te ondernemen.“ • Toezicht vanuit verdiend vertrouwen in plaats van gestold wantrouwen Wat lokaal tussen drie partijen wordt afgesproken, wat in het intern toezicht al is gecontroleerd, hoeft niet nog eens landelijk te worden overgedaan. Dan kan extern toezicht iets meer risico toestaan, door achteraf te beoordelen in plaats van goedkeuring vooraf. Het devies is: voortbouwen op elkaar, in plaats van stapelen.

INTERVIEW

Geeft de Woningwet genoeg ruimte voor taken van corporaties? “Per dossier zijn er eigenlijk verschillende belemmeringen. Nu praat ik ook vanuit mijn eigen ervaringen als wethouder in Zaanstad. Ook daar hebben veel corporaties veel zogenoemd gespikkeld bezit, waarbij woningen zijn verkocht aan nieuwe eigenaren met te weinig geld voor groot onderhoud en verduurzaming. Er moest een woningblok worden vervangen vanwege funderingsproblemen, terwijl eigenaar-bewoners geen cent te makken hadden, maar de betrokken corporatie niet mag helpen door een renteloze lening te verstreken, tijdelijke woningen aan te bieden of met gezond verstand problemen te helpen oplossen. Voor funderingen is blijkbaar nog eerst een schandaal nodig om de regels te kunnen veranderen. Voor duurzaamheid geldt dat het financiële voordeel van energiebesparing ten goede moet komen aan de huurders, maar duurzaam opgewekte energie terugleveren aan het net mag een corporatie niet, hetzelfde geldt voor zelf energie opwekken. Wanneer het gaat om de leefbaarheid van buurten en complexen heb ik in Zaanstad gebruik gemaakt van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Deze zogenoemde Rotterdamwet heeft vanwege de angst voor discriminatie als toewijzingsinstrument een slechte naam. In de wijk Poelenburg was er na veel politieke discussie toch draagvlak voor, omwille van de toekomst van de kinderen, die rolmodellen nodig hebben. Op het moment dat er te veel huurders met problemen in dezelfde wijk worden geplaatst, vertrekken de mensen die niet alleen hoeven overleven. De ruimte om buurten gemengd te houden moet worden gevonden door verhoging van de toewijzingsruimte van tien naar twintig procent. En ook door het realiseren van middenhuurwoningen, met een huur tussen 700 en 900 euro. Dat moet in feite weer terug naar de kerntaken van de corporatie.” Wanner het over belemmeringen in de Woningwet gaat, wat is dan uw ervaring op het terrein van wonen en zorg? “Ouderenhuisvesting vind ik een tekenend voorbeeld. Alle politieke partijen willen nu een convenant ouderenhuisvesting, maar daar liggen al kasten vol mee. Nog meer seniorenwoningen bouwen is een fakeoplossing, het gaat om generatiebestendigheid. Politiek opkomen voor senioren is populair, maar net als een starterswoning is een seniorenwoning vooral klein en voor alle alleenstaanden geschikt. In woonprogramma’s staan te veel regels en types, en wordt het belangrijkste vergeten: ouderen willen hun netwerken en hun bestedingsruimte niet verliezen bij verhuizing. Bij wonen en zorg gaat veel aandacht naar fysieke mogelijkheden van mensen met beperkingen, maar wordt de vraag naar het recht op zorg voor mensen met lage inkomens, met een rugzak, meervoudige problematiek, psychische problemen of schulden, niet beantwoord.” Hoe denkt u over collectieve voorzieningen, inloophuiskamers, lichte hulpverlening en eenzaamheid verminderen door ontmoeting? “Ook daarbij wordt de rol van corporaties onderschat. Het in woonbuurten onderbrengen van mensen met psychiatrische problemen (de extramuralisering sinds

INTERVIEW

“De angst voor het maken van fouten is bij corporaties immens geworden” JEROEN OLTHOF 30

INTERVIEW

2015) is een zeer waardevolle ontwikkeling, maar vraagt veel meer kennis bij toewijzing. De psychiatrie draagt mensen over aan corporaties, als volgende fase in het zorgtraject, maar dat moet wel passen. Ik vergeet nooit het voorbeeld van een vader, die weer met zijn zoon ging samenwonen en een goede woning kreeg, maar die wel op de verkeerde plek stond, namelijk op de drukste kruising van Zaanstad. Dat werkte niet. Die jongen heeft een vorm van autisme, een woning in een dorp was wat hij nodig had! Het grote probleem bij wonen en zorg zijn gemeenschappelijke ruimtes. Hoe ga je daarmee om? Gemeenten zijn verantwoordelijk voor zorg en welzijn, maar wat is er precies nodig? Veel voorzieningen zijn verdwenen, waardoor mensen onder de radar blijven als gevolg van vereenzaming en omdat zij de zorg niet kennen of mijden. Na de decentralisatie van de zorg wordt gezocht naar een integrale benadering, door te ontschotten, en dat levert zowel goede als slechte voorbeelden op. Daar raakt het domein van het wonen natuurlijk ook. Minister Ollongren verwijst alle hulpverlening door naar gemeenten, zorg voor huurders ziet zij niet als taak van de corporaties. Corporaties mogen geen Florence Nightingale spelen, maar moeten wel de deur openhouden voor samenwerking. In mijn werk voor de psychiatrische zorg in de Rijnmond is de kloof tussen tekentafel en praktijk confronterend. Ook in de zorg zie ik een angstcultuur, het terugtrekken in regels en protocollen. Vertrouwen in professionals en gezond verstand heb ik wel, maar de gemeenten nog niet. Het is een fascinerend leerproces.” Is er niet nog steeds een verschil van mening over kerntaken en de rol van corporaties? “Door alle toezicht wordt de verleiding om de taken te beperken tot duurzaamheid en woningkwaliteit met een sluitende exploitatie groot bij corporaties. Sommige corporaties gebruiken de Woningwet ook als excuus om niets te hoeven ondernemen en alleen te beheren. Door die discussie komt het nooit tot een echt goede wet, die vastlegt waarom corporaties op aarde zijn.” Wie kan het vastgeroeste systeem openbreken? “Wie dat kan? Op landelijk niveau eigenlijk de VNG, Aedes en de Woonbond samen, maar die houden ook allemaal vast aan eigen standpunten. Aedes is net als de VNG gebonden aan haar leden; ze moet iedereen vertegenwoordigen. De systeemwereld loslaten en de leefwereld betreden, dat kunnen corporaties toch beter dan de overheid of marktpartijen. De belangenbehartigers houden elkaar gevangen, waardoor de opgaven van de toekomst zo niet worden opgepakt. Er is eigenlijk weer een commissie zonder politieke kleur nodig om tot herziening te komen, maar dit zeg ik geheel voor eigen rekening!“

LEES MEER Lees dit artikel ook online.

Starters kunnen steeds moeilijker een woning vinden, zo is de algemene teneur. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, sprak tijdens het OTB | Platform31 Wooncongres op 4 december 2018 zelfs van een â&#x20AC;&#x2DC;verloren generatieâ&#x20AC;&#x2122;. De wachttijden in de huursector nemen toe, de prijzen in de koopsector rijzen de pan uit en de woningproductie blijft achter bij de huishoudensgroei, wat vooral de starters treft. Een factcheck. Tekst Fokke de Jong, Joost Wegstapel, Kevin Vijftigschild

Een verloren generatie? De positie van starters op de woningmarkt 32

Starters in hun woning. KnaapenGroep

DE BALANS VAN HET WONEN

340.000 personen of huishoudens aan wel te willen verhuizen, maar dit om de een of andere reden niet te kunnen (‘wil wel, maar kan niet’). Deze groep is relevant, aangezien starters vanwege hun financiële situatie soms geen mogelijkheden zien. Gezamenlijk betreft het circa 1,25 miljoen personen of huishoudens die graag willen verhuizen (‘wil graag verhuizen’). Deze groep bevat bijna 260.000 startende huurstarters, ruim 145.000 startende koopstarters en 223.000 doorstromende koopstarters. Dit aantal is door de jaren heen relatief snel gegroeid, ten opzichte van de overige doorstromers op de woningmarkt. De sterkste groei is zichtbaar bij de doorstromende koopstarters. Sinds het dieptepunt van de crisis in 2012 nam hun aantal toe met 78 procent. Daarnaast is opvallend dat de laatste drie jaar de groep ‘wil wel, maar kan niet’ sterk is gegroeid, met name onder de twee groepen koopstarters.

n een artikel in NRC Handelsblad van 16 september 2018 is wordt de noodklok voor starters geluid. ‘Waar je de cijfers ook opvraagt, alle data tonen hetzelfde: het aantal starters dat een hypotheek aanvraagt of een huis koopt, neemt elk kwartaal af. Problematisch, want starters zijn onmisbaar voor een goed werkende woningmarkt. Met hun geld kopen doorstromers hun tweede huis’. Een verkenning aan de hand van recente publicaties en databronnen laat zien wat er aan de hand is. Wat gaat er goed en waar zit de mismatch? En wat valt hieraan te doen?

Verschillende starters Als eerste blijkt uit de publicaties dat het begrip starters tot verwarring leidt. De één denkt aan jongeren die het ouderlijk huis verlaten, de ander heeft het over mensen die voor het eerst een woning kopen. Starters zijn te onderscheiden in drie groepen. De eerste is de startende huurstarter, personen met een verhuiswens die het ouderlijk huis of onzelfstandige kamer verlaten voor een zelfstandige huurwoning. De volgende groep is de startende koopstarter: personen met een verhuiswens die het ouderlijk huis of onzelfstandige kamer verlaten voor een zelfstandige koopwoning. De laatste groep is de doorstromende koopstarter, huishoudens die in principe al gestart zijn in de huursector, maar voor het eerst een woning gaan kopen.

Leeftijd starters De samenstelling van de huishoudens die in de twee jaar voor hun bevraging in het WoON2018 als starter zijn verhuisd geeft hiervoor een indicatie. De gemiddelde leeftijd van zowel de recent gestarte huuren koopstarters als van de doorstromende koopstarter is gestegen. In 2009 bedroeg de gemiddelde leeftijd van de gestarte koopstarter 28,5 jaar. Inmiddels is dit gestegen tot 31,0 jaar. De leeftijd van de doorstromende koopstarter is over dezelfde periode toegenomen van 35,4 tot 36,6 jaar. Koopstarters zijn met name de laatste jaren, toen de woningmarkt in rap tempo aantrok, steeds later verhuisd. Ook in de huursector neemt de gemiddelde leeftijd toe van 27,5 jaar in 2009 tot 28,8 in 2018. De gemiddelde leeftijd van de starters die graag willen verhuizen is over dezelfde periode minder

Grootte doelgroep Volgens het nieuwste WoonOnderzoek Nederland 2018 (WoON2018), waren er in 2018 in totaal ruim 900.000 personen of huishoudens die aangaven beslist binnen twee jaar te willen verhuizen (‘beslist verhuisgeneigd’). Daarnaast gaven circa

DE BALANS VAN HET WONEN

Figuur 1 (boven): Personen die graag willen verhuizen en personen die recent zijn verhuisd Figuur 2 (onder):Â Ontwikkeling woonquote van recent verhuisde doelgroepen 2009-2018 BRON: WOON2006, WOON2009, WOON2012, WOON2015, WOON2018

DE BALANS VAN HET WONEN

gen is de slaagkans van starters in de koopsector dus gestegen, blijkt uit de Staat van de Woningmarkt. Ook de meest actuele cijfers uit het WoON2018 lijken dit beeld te bevestigen. Het aantal recent gestarte huuren koopstarters is door de tijd heen redelijk constant, terwijl de doorstroming van koop naar koop na een enorme dip in de crisisjaren van de woningmarkt een fors herstel laat zien. Inmiddels heeft het aantal doorstromers binnen de koop bijna het niveau van voor de crisis bereikt. Hetzelfde patroon, zij het minder uitgesproken, vertonen de doorstromende koopstarters. Wel zien we bij de huurstarters als meest recente ontwikkeling dat de doelgroep die graag wil verhuizen toeneemt, terwijl de groep recent verhuisde starters in de huur licht is gedaald. Voor de koopstarters kan niet zonder meer gesproken worden van een verdringing. Ook zij wisten sinds 2015 vaker dan voorheen hun voorkeur voor een koopwoning te realiseren. Door de explosief toegenomen concurrentie van de doorstromers zijn de kansen van starters sinds 2015 in relatieve zin wel afgenomen: starters hebben niet meer het rijk alleen, zoals gedurende de crisis.

hard toegenomen dan die van de recent gestarten. Dit is een indicatie dat starters er langer over doen om hun verhuiswens te realiseren. Dit geldt overigens niet voor de doorstromende koopstarters.

Slaagkans De leeftijd van recent gestarte huishoudens is de laatste jaren dus toegenomen. Maar betekent dit ook dat zij er minder goed in slagen om hun verhuiswens te realiseren? In de Staat van de Woningmarkt die recent is verschenen, staan de slaagkansen van verschillende verhuisgeneigde doelgroepen. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WoON-verhuismodule waarbij deelnemers van het WoON2015 via CBS-registraties twee jaar zijn gevolgd in hun gedrag op de woningmarkt. Van alle personen die in 2015 aangaven te willen verhuizen, heeft 31 procent dit in de twee jaar hierna (20152017) ook daadwerkelijk gerealiseerd. Starters slagen relatief vaak. Onder de starters naar zowel een huur- als een koopwoning bedroeg dit aandeel namelijk 53 procent. De slaagkansen van de startende huurstarters zijn door de tijd licht afgenomen, terwijl die van de startende koopstarters juist licht zijn gestegen. De Staat van de Woningmarkt concludeert dat starters op de woningmarkt een hardere verhuiswens hebben dan doorstromers en zich maar weinig hebben laten beïnvloeden door de economische crisis. Dit in tegenstelling tot de doorstromers naar een koopwoning. Daar is duidelijk een terugval te zien is als gevolg van de crisis, waarna de verhuiskans inmiddels weer aanzienlijk is toegenomen.

Betaalbaarheid Starters vinden dan wel een koopwoning, maar hoe betaalbaar is deze? De woonquote, het aandeel van het inkomen dat huishoudens aan hun woning kwijt zijn (inclusief lasten voor energie en gemeentelijke lasten), ligt voor starters vanouds hoger dan voor doorstromers. Maar er is een tendens zichtbaar dat de woonquote van koopstarters sneller daalt dan die van doorstromers in de koop. Starters lopen ook minder risico dan voorheen. Terwijl in 2009 nog 78 procent een hypotheek afsloot van meer

Starters en de koopmarkt De recente prijsstijgingen zouden ertoe leiden dat er steeds minder betaalbare koopwoningen zijn. Ondanks deze prijsstijgin-

DE BALANS VAN HET WONEN

dan 100 procent van de aankoopwaarde, was dit voor de recent gestarte huishoudens in 2018 gedaald tot 27 procent. De aangescherpte hypotheekregels zijn voor starters met nog onvoldoende startkapitaal een doorn in het oog. Daarentegen wijzen economen op de noodzaak van deze aanscherping, vanwege de enorme schuldenlast van Nederlandse huishoudens. Het huursegment vertoont een ander beeld. Hierin liep de gemiddelde woonquote van starters tot 2015 op, om sindsdien min of meer te stabiliseren. Zij zijn gemiddeld ongeveer 36 procent van hun inkomen aan woonlasten kwijt. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat bij de berekening van de woonquotes die huishoudens met een inkomen lager dan 90 procent van het sociaal minimum niet zijn meegenomen. Deze groep bestaat met name uit zzp’ers, ondernemers en jonge studenten. Als we deze groep meerekenen komt de gemiddelde woonquote voor de huurstarters uit op 48 procent.

steden (G4) sinds 2012 daalt, zowel in het koop- als het huursegment. Bij de huurstarters blijven de G4 onverminderd populair. De (startende en doorstromende) koopstarters zoeken in toenemende mate hun eerste koopwoning buiten de G4. In de overige gemeenten is het aantal starters dat naar een koopwoning verhuisde, na een dip in 2015, op basis van de meest recente cijfers weer toegenomen. Het aantal starters dat een huurwoning betrok bleef in de periode 2009-2018 constant. Deze cijfers betreffen zelfstandige wonin-

“Starters vinden vaker hun gewenste koopwoning” gen. Vooral in de G4 en de studentensteden is bovendien een aanzienlijk aantal onzelfstandige woningen. Volgens de Staat van de Woningmarkt gaat het in heel Nederland om ongeveer 500.000 wooneenheden, waarvan het grootste deel bestaat uit panden met een woonfunctie waar op hetzelfde adres meerdere huishoudens staan ingeschreven. Bijna de helft van deze huishoudens is jonger dan 30 jaar en 45 procent woont er korter dan een jaar. Dat betekent dat jaarlijks een aanzienlijk aantal starters in de grote stad zo een eerste woonplek kan vinden. Starters en (jonge) mensen die door een verbroken relatie een nieuwe woning zoeken maar geen woning achterlaten, strijden om een plekje op de woningmarkt en zijn daarin inventief. Joshua is zo iemand, die na een verbroken relatie op zoek moest

Grote steden Landelijk gezien lijken starters er tegenwoordig niet minder goed in te slagen hun woonwensen te verwezenlijken dan voorheen. Wel zien we een omslag in de gebieden met een gespannen woningmarkt. Zo blijkt, volgens de WoON-verhuismodule, de slaagkans voor een koopwoning van recent verhuisde koopstarters in ‘zeer sterk verstedelijkt gebied’ de laatste jaren af te nemen. Het betreft hier de totale groep, dus zowel de gestarte als doorgestroomde koopstarters. Ook uit de ontwikkeling van het aantal recent gestarte huishoudens in het WoON2018 blijkt dat het aantal starters in de vier grote

Nieuwe bewoners in Bodegraven, BAM

Deze traditionele houding van verhuurders is aan het veranderen. Zo kunnen huurders met zogeheten ‘friendscontracten’ meer zekerheid krijgen. In de Utrechtse wijk Kanaleneiland wordt inmiddels geadverteerd met een impliciete oproep aan woningdelers om voor ongeveer € 1.300 en circa 90 m² de kosten te delen. Bedragen die voor de jonge doelgroep moeilijk alleen zijn op te hoesten, maar gedeeld een acceptabele prijs opleveren.

naar een nieuwe woning. Een zoektocht op sociale media leerde dat honderd reacties op een oproep voor woningdelen geen uitzondering is. Uiteindelijk heeft hij geluk gehad: zijn ‘hospiteren voor volwassenen’ bleek al snel succesvol. De verhuurder van zijn gedeelde woning is alleen niet op de hoogte. Joshua heeft dan ook geen contract en als zijn medebewoner besluit te verhuizen, heeft hij in feite geen poot om op te staan.

DE BALANS VAN HET WONEN

“Honderd reacties voor woningdelen geen uitzondering” stijgende WOZ-waarde ook doorwerken in de huurprijs van vrijkomende huurwoningen in de G4. Recent gestarte huurders in de grote steden blijken het slechtste af te zijn. Zij besteden gemiddeld 39 procent van hun inkomen aan wonen. Als we ook de groep meerekenen die minder dan 90 procent van het sociaal minimum verdient (bijna een derde van de huurstarters in de G4) komt deze woonquote uit op 53 procent.

Meer starterswoningen? Voor de geconstateerde knelpunten zijn maatregelen gewenst. Maar welke? Vanzelfsprekend zal het aanjagen van de nieuwbouwproductie enige verlichting kunnen bieden voor de krapte op de huurmarkt voor starters in de G4. Dit is echter een proces van lange adem. Bovendien hebben woningcorporaties last van een relatief snelle stijging van de bouwkosten. Voor de koopmarkt geldt dat nieuwbouw zich uit de markt dreigt te gaan prijzen. De prijzen stijgen sneller dan die van bestaande woningen. In de G4 is, volgens makelaarsvereniging NVM, inmiddels de daling van de gemiddelde verkooptijd recent weer omgeslagen naar een stijging. Willen we starters meer ruimte bieden om een betaalbare woning te verwerven, dan moeten we vooral kijken naar de bestaande voorraad. Kunnen we deze beter benutten en verdelen? Denk bijvoorbeeld aan friendscontracten voor kleinere huishoudens. Met een friendscontract kunnen meerdere personen

Een voor de hand liggende verklaring voor de verslechterde positie van starters in de G4 ligt in de sterke stijging van de transactieprijzen. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2008 lagen deze gemiddeld 30 procent hoger in het derde kwartaal van 2018. Landelijk steeg de gemiddelde transactieprijs in deze periode met 3 procent, zo blijkt uit de Staat van de woningmarkt 2018. Deze prijsstijgingen kunnen, via een

“In de grote steden vinden starters moeilijker een woning” FOKKE DE JONG, JOOST WEGSTAPEL, KEVIN VIJFTIGSCHILD 40

DE BALANS VAN HET WONEN

kopen. De positie van starters op de huurmarkt is recent wat verslechterd. De laatste paar jaar groeit de groep die graag wil verhuizen, maar daalt het aantal recent verhuisden naar huurwoningen. Met name in de vier grote steden kunnen starters steeds moeilijker een woning vinden. En als dat al lukt, dan zijn ze gemiddeld steeds duurder uit. Er zijn wel degelijk pittige belemmeringen voor starters, maar deze zijn specifiek en gebiedsgericht. Er is sprake van een verdringingseffect. Wie er nog niet woont en over weinig middelen beschikt, komt er steeds moeilijker tussen. Kortom, we zien

die geen gezamenlijk huishouden vormen, toch samen een woning huren en officieel regelen dat ieder een deel van de huur betaalt. Dit woonconcept wordt soms zo opgezet dat het later flexibel aan te passen is tot woningen voor gezinnen. Voor een woonruimteverdeling die gunstiger uitpakt voor huurstarters zijn er meerdere opties. Loting voor woningtoewijzing, direct-te-huurwoningen en woningen labelen voor jongeren tot een bepaalde leeftijd worden al op verschillende plekken in het land toegepast. Daarnaast zijn er mogelijkheden om de betaalbaarheid van de nieuwbouw voor starters te vergroten. Zo wordt in de Brabantse gemeente Landerd een concept toegepast waarbij nieuwe bewoners een woning kunnen huren, met de mogelijkheid deze later te kopen.

“De groep ‘wil wel maar kan niet’ is sterk gegroeid”

Geen verloren generatie Landelijk gezien lijkt de positie van starters op de koopmarkt de laatste tien jaar redelijk stabiel te zijn. De slaagkansen en het aantal werkelijk gestarte huishoudens zijn licht toegenomen. Daar staat tegenover dat er een groeiende groep starters is die aangeeft wel te willen verhuizen, maar dit niet te kunnen.

geen verloren generatie ontstaan. “Er zijn wel degelijk pittige belemmeringen voor starters, maar deze zijn specifiek en gebiedsgericht.” Een betere benutting van de bestaande woningvoorraad en slimme en betaalbare nieuwbouwconcepten helpen om deze knelpunten aan te pakken.

Ook stijgt de gemiddelde leeftijd waarop starters voor het eerst kopen. Dat is een aanwijzing dat het voor een deel van hen lastiger wordt om een koopwoning te vinden. Landelijk gezien is de prijsstijging in de bestaande bouw over de laatste tien jaar zeer beperkt, maar met de aangescherpte hypotheekregels kunnen starters minder risico’s nemen. Een groeiende groep ‘wil wel, maar kan niet’ kan hierdoor (nog) niet

LEES MEER Lees dit artikel ook online.

Rendement particuliere verhuur

een ‘Te huur’ bord in een appartmentencomplex. EVAMARIJE SMIT

De particuliere verhuurmarkt heeft een klein marktaandeel, maar groeit hard. De afgelopen tien jaar is het aantal woningen in dit segment verdubbeld. Het gaat hier om woningen die worden verhuurd door particulieren en niet door institutionele beleggers of kleine bvâ&#x20AC;&#x2122;s. Dit artikel zoomt in op het rendement dat deze groep haalt uit haar investeringen. Gemiddeld bedraagt de basishuur 5,7% ten opzichte van de WOZ-waarde. Tekst Paul de Vries

DE BALANS VAN HET WONEN

kantelen. Zij kochten op het moment dat de woningprijzen hun dieptepunt bereikten. Dat particuliere verhuur zich ook in Nederland begon voor te doen werd voor het eerst eind 2015 onder de aandacht gebracht door Maartje Martens. De derde groep van particuliere verhuurders volgde snel vanaf 2014. Volgens Ruben van Leeuwen en Paul de Vries van de Rabobank kozen zij voor verhuur van woningen omdat andere beleggingen weinig opleverden. Hun drijfveer was dat verhuur van woningen uitermate aantrekkelijke financiële rendementen op konden leverden. Over deze rendementen is weinig bekend, maar met behulp van het WoON kunnen wel inschattingen worden gemaakt. De ingeschatte rendementen verschillen overigens naar locatie en type woning.

erhoudingen op de huurwoningmarkt verschuiven. De totale huurwoningvoorraad veranderde de afgelopen jaren nauwelijks, maar er zijn wel 119 duizend minder corporatiewoningen en 52 duizend meer huurwoningen in het bezit van institutionele verhuurders. Particuliere personen verhuren 67 duizend woningen meer dan in 2015. Het particuliere verhuursegment – woningen verhuurd door natuurlijke personen – groeit het hardst. De snelle toename van het aantal woningen in de particuliere verhuur heeft meerdere oorzaken. Als eerste is er een groep die in de crisisperiode min of meer gedwongen werd om verhuurder te worden. Dit zijn particulieren die al een volgende koopwoning hadden gekocht en hun oude woning niet verkocht kregen. Voor hen zijn, in de crisisperiode, tijdelijke beleidsmaatregelen getroffen zodat zij hun tweede woning konden gaan verhuren. Het beleidsmes sneed aan beide kanten. De particuliere verhuurders kwamen niet in financiële problemen en er kwamen huurwoningen bij. Destijds was er een toenemende vraag naar huurwoningen. Deze particulieren kozen in eerste instantie niet voor het verhuren van een woning, maar zagen later dat verhuren een prima rendement oplevert. Uit voorlopige cijfers van het Kadaster blijkt de groep kleine particuliere verhuurders tussen 2009 en 2013 echter miniem te zijn toegenomen met nog geen duizend woningen. Als tweede is er een groep die net voor en na de kanteling van de woningmarkt in 2013 actief woningen is gaan kopen om te verhuren. Deze groep groeide tussen 2013 en 2017 met meer dan 16 duizend huurwoningen. Zij volgden de markt nauwgezet en maakten de inschatting dat deze zou gaan

Meer transacties Doordat particuliere personen meer kopen dan verkopen, groeit het marktaandeel particuliere verhuur in de woningvoorraad. Uit data van het Kadaster blijkt dat de toename vooral te vinden is onder particuliere verhuurders met een huurwoningportefeuille van drie tot vijftig woningen. De aankopen van deze groep stegen van 2.200 woningen in 2009 tot 10.700 in 2017. Hun marktaandeel in het aantal transacties steeg van twee procent naar vijf procent. Het marktaandeel in de voorraad van verhuurders met één woning nam eveneens toe, maar het aandeel in de aankopen bleef min of meer constant. Er wordt relatief veel gekocht in de vier grote gemeenten. Een vergelijking met de aankopen van eigenaar-bewoners (10 á 11 procent van alle woningtransacties tussen eigenaar-bewoners vinden we terug in de G4) laat dit zien: in 2009 werd negentien procent en in 2017 drieëntwintig procent

“In de crisis zijn meer huizen verkocht dan aangekocht” PAUL DE VRIES 45

DE BALANS VAN HET WONEN

gens een Kadasteronderzoek van Paul de Vries en Frank van der Harst uit 2017 koopt zeventig procent van de particuliere verhuurders overigens hypotheekloos,. Zij zouden derhalve geen hypotheek hebben. De werkelijkheid is echter anders. Velen gebruiken hun andere woning(en) als onderpand voor een hypotheek en kopen vervolgens hypotheekloos een woning. Voor de berekening van het huurrendement sluit ik aan bij de methode van het CPB (2016), namelijk door de jaarlijkse huuropbrengsten te relateren aan de WOZ-waarden per 1 januari van het betreffende jaar. Hierbij wordt aangenomen dat de WOZ-waarde een goede inschatting is van de marktwaarde. De theorie schrijft, volgens het CPB, voor dat deze waarde gelijk is aan de som van de verdisconteerde stroom van huurinkomsten. Voor de huurinkomsten exclusief servicekosten, volg ik de CPB-redenatie dat de werkelijke (basis)huur die particuliere verhuurders vragen, een markthuur is. Daarover kan getwijfeld worden omdat 62 procent van het bezit van particuliere verhuurders in het gereguleerde segment valt. Als zij echter in het gereguleerde segment minder dan de maximaal redelijke huur vragen, dan kan worden verondersteld dat de verhuurder de markthuur vraagt. De huur had dan immers hoger kunnen zijn. De particuliere verhuurders maakten afwegingen waardoor de gemiddelde gevraagde huur lager ligt dan de wettelijke maximale huur. Daarnaast heeft de particuliere verhuurder een ander kostenplaatje dan woningcorporaties. Denk hierbij aan een budget voor leefbaarheid. Figuur 1 geeft voor het gereguleerde huursegment (onder de liberalisatiegrens) aan wat de door de particuliere verhuurders gevraagde en de maximale redelijke huur is op

van alle aangekochte particuliere huurwoningen gekocht in de vier grote steden. Tegelijkertijd verkopen particuliere personen ook huurwoningen. In de crisisperiode tot en met 2012 verkochten ze achttien procent meer woningen dan dat er gekocht werden. Toen de markt in 2013 kantelde, groeide de huurwoningvoorraad van particuliere verhuurders. In 2013 was het saldo 1.100 meer huurwoningen. Dat steeg snel naar bijna 8.000 huurwoningen in 2017. In de crisistijd minder aankopen dan verkopen en vanaf 2013 precies andersom, is het landelijke beeld. In de G4-gemeenten komt deze ontwikkeling deels terug. Vooral in Amsterdam zien we een zeer dynamische markt met veel aankopen en verkopen met als resultaat een krimp van de particuliere huurwoningvoorraad tot en met 2015. In 2016 en 2017 zien we een kleine toename. Utrecht wijkt ook af van het landelijk beeld. Daar zien we juist een betrekkelijk beperkte dynamiek. In de Domstad zien we weinig aankopen en weinig verkopen, waardoor de markt in balans blijft. Het gaat om enkele honderden aan- en verkopen per jaar. In Rotterdam en Den Haag is een zelfde dynamiek als in Nederland: in de crisis meer verkopen dan aankopen en daarna andersom.

Markthuur et rendement op de verhuur van een woH ning hangt af van vele factoren en kan op vele manieren worden geschat. Veelvoorkomende methoden versimpelen die werkelijkheid door van de huuropbrengst de kosten voor onderhoud, leegstand, beheer, belastingen, VvE, en financiering af te trekken. Om tot een rendement te komen deelt men dan simpel de huuropbrengst minus de kosten door de hypotheeklening, alsof het eigen vermogen dat men in de woning stopt geen rendement hoeft op te leveren. Vol-

DE BALANS VAN HET WONEN

ben met de forse toename van de WOZ-waarden. De WOZ-waarde is een belangrijk onderdeel van het WWS-puntensysteem, zodat ook de maximale huur stijgt en op termijn huurverhoging mogelijk is. Voor wat betreft de woningen die in het geliberaliseerde segment vallen, is de gevraagde huur sowieso de markthuur. Hier kunnen met het WWS-puntensysteem zogenoemde schaduwhuren worden berekend. Deze zijn niet bindend, maar geven wel een indruk in hoeverre de feitelijke huren afwijken van de huren als de verhuurder wel het puntensysteem zou toepassen. Dan blijkt het gat erg klein te zijn, slecht vijftig euro, maar wel tegengesteld aan de gereguleerde sector. In het geliberaliseerde segment liggen de feitelijke huren boven de schaduwhuren. Ik kan hier twee conclusies aan verbinden. Het WWS-puntensysteem blijkt een goed systeem te zijn om de huren

basis van het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierbij is alleen gekeken naar huurwoningen die kaal verhuurd zijn, dus niet gestoffeerd, niet gemeubileerd en ook niet aan familie. Alleen in Utrecht ligt de huur hoger dan de maximaal redelijke huur.Een verklaring zou kunnen zijn dat in Utrecht de mutatiegraad in het gereguleerde particuliere segment heel laag is en huurders geen bezwaar hebben aangetekend bij de huurcommissie. We zien ook een zeer geringe dynamiek in het aan- en verkoopgedrag in Utrecht. In de andere grote steden (G40) en in de rest van het land liggen de feitelijke huren gemiddeld onder de maximaal redelijke huur. Dit beeld komt trouwens redelijk overeen met drie jaar terug, toen in alle grote steden nog ruimte was voor huurverhoging. Dat in Amsterdam nog een flinke huursprong is te maken, kan te maken heb-

Figuur 1. Werkelijk (basis)huurniveau en de maximale huur op basis van WWS-punten, particuliere verhuurders, huurwoningen in de gereguleerde sector, 2017

Rental shops waar huurwoningen worden aangeboden PETER DE VRIES

geven. De simpele rekensom is: de feitelijke huur delen door de WOZ-waarde, zoals het CPB aangeeft. Echter, slechts 67 procent van de particuliere verhuurders verhuurt de woning kaal, de overige 33 procent van de woningen wordt of gestoffeerd (26%) of gemeubileerd (7%) verhuurd. Hoewel de feitelijke huur in het WoON niet de kosten voor de stoffering of de meubilering mag bevatten, is het sterke vermoeden dat deze kosten wel in de huur opgenomen zijn. Bijvoorbeeld voor de G4 komt voor woningen die kaal worden verhuurd de verhouding feitelijke huur en maximaal redelijke huur uit op 0,9. Als daarentegen de woning niet kaal maar gemeubileerd wordt verhuurd

in het gereguleerde segment te maximeren. Immers, particuliere verhuurders zitten met hun feitelijke huur beduidend onder de maximaal redelijke huur. Daarnaast blijkt het WWS-puntensysteem niet geschikt voor een indicatie van de huur van geliberaliseerde woningen. Immers, gemiddeld liggen de feitelijke huren boven de schaduwhuren. Maar een inhoudelijke conclusie dat de huren ‘te laag’ of ‘te hoog’ zijn in het geliberaliseerde segment, valt niet te trekken op basis van de gevraagde huur.

Rendement De rendementen zijn minder eenvoudig te berekenen dan in eerste instantie is aange-

DE BALANS VAN HET WONEN

“Lager rendement door verhuur aan familie” de WOZ-waarde. In de G40 ligt het percentage iets hoger. Verhuringen aan familie zorgen voor ongeveer één procentpunt lagere rendementen en gestoffeerd dan wel gemeubileerd voor één procentpunt hogere huren. Gemiddeld liggen de rendementen Noord-Holland het laagst en in Zuid-Holland het hoogst. Overijssel en Noord-Brabant zijn provincies met een gemiddeld rendement gelijk aan Nederland.

Andere verhuurders Het geschatte rendement van particuliere verhuurders is 5,7 procent. De institutionele verhuurders realiseren 5,9 procent en de woningcorporaties 5,0 procent op basis van dezelfde aannames, dus kale verhuringen. Zoals hiervoor is beargumenteerd is deze onderlinge vergelijking niet helemaal zuiver omdat het rendement van de particuliere verhuurder wordt overschat in verband met het grote aandeel gestoffeerde en gemeubileerde verhuur en de verhuur aan familieleden zonder dat we hiervoor kunnen corrigeren. Dat komt omdat respondenten waarschijnlijk geen onderscheid kunnen maken tussen de huur en de extra kosten voor de stoffering en meubilering. Particuliere huurwoningen worden voor twee derde kaal verhuurd. Institutionele beleggers (88%) en woningcorporaties (98%) verhuren woningen vooral kaal. De vraag rijst of de hogere rendementen van de particuliere verhuurders ten opzichte van de woningcorporaties gebaseerd zijn

dan is de verhouding opgelopen naar 1,2. De huur is daarmee niet meer goed vergelijkbaar met andere verhuurders die veel minder woningen gemeubileerd verhuren. Het geschatte rendement op basis van de huur en de WOZ-waarden geeft dan geen zuiver beeld. Deze bestandsvervuiling zou een verklaring voor de bijzondere uitkomsten in Utrecht kunnen zijn. Maar met al deze onzekerheden in het achterhoofd kan toch inzicht gegeven worden in de rendementen. De woningen die door particulieren worden verhuurd, leveren een gemiddeld rendement op van 5,7 procent. Met andere woorden, de feitelijke jaarhuur is 5,7 procent van

Een verhuizing EVAMARIJE SMIT

DE BALANS VAN HET WONEN

veel goedkope woningen en de noodzakelijke investeringen zullen zwaar drukken op het rendement. Duurzame investeringen zouden wel eens de molensteen om de nek van de particuliere verhuurder kunnen zijn.

op de kwaliteit van de woningen. Dat blijkt niet het geval. Als we kijken naar de WOZ-waarden, dan valt gelijk op dat de particuliere verhuurders vooral goedkope woningen verhuren. Ruim zestig procent van hun bezit heeft een maximale WOZ-waarde van 250 duizend euro. Het bezit van institutionele beleggers bestaat voor bijna de helft (47%) uit woningen met een WOZ-waarde onder de 250 duizend euro en de corporaties hebben de minste goedkope woningen (30%). Juist de rendementen op goedkope woningen zijn hoog. Dat geldt voor alle typen verhuurders. Des te hoger de WOZ-waarde, des te lager het rendement. Dat zal te maken hebben met de grote vraag naar kleine woningen. Doordat woningen die particulieren verhuren vooral goedkope woningen zijn, ligt hun gemiddelde rendement boven die van de institutionele beleggers. Deze laatste groep haalt, gecorrigeerd voor de WOZ-waarden, de hoogste rendementen.

“Hypotheekloos kopen deels schijn” Nog veel vragen Er is nog weinig bekend over de particuliere verhuur. Waarom kiezen mensen ervoor om woningen te verhuren? Is dat voor het rendement, en wat is dat rendement dan precies? Er zijn vooral veel vragen, maar nog weinig antwoorden. Deze bijdrage zoomt in op het rendement door de huur in verhouding te brengen met de WOZ-waarde. Particuliere verhuren vooral woningen met een waarde onder de 250 duizend euro. Omdat goedkope huurwoningen gemiddeld een hoger rendement opleveren dan duurdere woningen, is ook het directe rendement dat particulieren halen hoog. Institutionele beleggers behalen overigens gemiddeld hogere rendementen. Als we type verhuurders vergelijken voor wat betreft de kale verhuringen van woningen onder de 250 duizend euro aan niet-WOZ-waarde, dan ligt het rendement van de particulieren op 6,2 procent. Dat is een procentpunt hoger dan de corporaties. Best een mooi rendement.

Investeringsopgave Particuliere verhuurders staan voor een grote investeringsopgave. Slechts 21 procent heeft een energielabel A of B. Hun huurders zijn verrassend realistisch. Zo vindt 24 procent hun woning energiezuinig en 52 procent absoluut niet. Bij corporaties ligt het anders. Huurders denken dat hun woning meer energiezuinig is dan in werkelijkheid het geval is, maar eigenaar-bewoners ontbreekt het helemaal aan een realistisch beeld van de eigen woning. Bijna vijftig procent vindt de woning energiezuinig, terwijl slechts 35 procent een A of B label heeft. De energietransitie is een belangrijk thema voor de komende jaren. Particuliere verhuurders bezitten relatief

LEES MEER Lees dit artikel ook online.

De imperfecte woningmarkt Het online journalistiek platform De Correspondent wenste de wethouders Wonen na hun aantreden veel succes. Zij hebben de opgave om de druk op de woningmarkt op te lossen. Dat was niet mogelijk volgens De Correspondent, want veel regels die op rijksniveau zijn vastgelegd, belemmeren de mogelijkheden. De grenzen die nu worden gesteld aan een hypotheek maken het starters lastig of bijna onmogelijk om te kopen. Daarnaast zijn de investeringsmogelijkheden van corporaties door de verhuurdersheffing ingeperkt. Dat maakt bouwen lastig. Ook in Delft is de druk op de woningmarkt groot. De wachttijd

“Een goede doorstroming in de sociale woningbouw kan alleen met meer middeldure huur” 52

voor een sociale huurwoning is gestegen van 45 naar gemiddeld 53 maanden. Woningcorporaties ontwikkelen weinig en de sociale woningvoorraad is hier met 40% relatief groot. Het liefste wil de gemeente Delft dat de regiogemeenten sociaal bijbouwen om de balans tussen stad en regio te herstellen. Er is een grote vraag naar sociale huurwoningen en deze woningen staan vaak in dezelfde buurten. Daarom is het onze opgave de doorstroming te bevorderen. Bij nieuwe, grotere ontwikkelingen, moeten we sociaal bijbouwen, om ook andere gebieden toegankelijk te maken voor mensen die op een sociale huurwoning zijn aangewezen. In Delft is het percentage scheefwoners in corporatiewoningen ongeveer 8%. Deze mensen willen vaak wel verhuizen naar middeldure huurwoningen, maar die zijn er niet veel meer in de Randstad. Willen wij dat er wordt gebouwd tussen

COLUMN

Karin Schrederhof Wethouder Wonen, Wmo en sport bij de Gemeente Delft

de €720 en €900? Dan moeten wij daarop sturen. Dat kan bij uitgifte van de grond, maar Delft heeft weinig eigen grond. Wel maken we afspraken in overeenkomsten met projectontwikkelaars en overwegen wij om nieuwe verhuurcriteria op te stellen. Daarmee geven we echt sturing aan doorstroming. Het was leerzaam om de afscheidsrede van Johan Conijn te lezen. Bij zijn afscheid als bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam schetste hij de recente historie van de hervormingen van de rijksoverheid in het woonbeleid. Mijn conclusie is dat er een reeks aan maatregelen is voorgesteld, maar dat wel alles in samenhang moet worden uitgevoerd. Gerichte keuzes zijn dus nodig: 1. Is het sturen op imperfecties in de woningmarkt een taak van de overheid? Zo ja, doe dit op gedegen analyses en houd het langjarig vol.

2. Bepaal de positie van de woningcorporaties in de woningmarkt en stem daar langjarig het beleid op af. Kortgeleden bedienden de woningbouwcorporaties een bredere doelgroep en konden zij middeldure huuren koopwoningen bouwen. Dat is afgeschaft door de Woningwet 2015. Nu lijkt er weer ruimte te zijn. Dat maakt een langetermijnbeleid voor de sector lastig. 3. Durf regionaal het verschil te maken. Maak rijksregelgeving die daarop aansluit. Stuur op middeldure huur waar schaarste is. Laat corporaties bouwen voor en verhuren aan een bredere doelgroep als dit regionaal nodig is. 4. Wees helder over de koopmarkt. Als het voor iedereen mogelijk moet zijn te kopen, werkt het systeem voor de starter nu niet. Wil de overheid dat de starter eerst spaart? Maak daar dan ook een systeem voor. Zorg ook voor een goed

en betaalbaar alternatief: de middeldure huur. 5. Zorg voor maatregelen die een langetermijneffect hebben. Maatregelen die de bouwproductie voor lange termijn kunnen garanderen. Dat zorgt voor een verbetering van de samenwerking tussen overheid, corporaties en markt. Natuurlijk kunnen wij in Delft ook duidelijkheid en ruimte bieden. Dat doen wij door de woonvisie te vertalen naar de wijken. Voor grote ontwikkellocaties maken wij duidelijk welk woonprogramma gewenst is. Wij geven aan welke rol de nieuwbouw speelt voor de doorstroming en dat het toevoegen van middeldure huur belangrijk is. Wij maken snel duidelijk of en hoe wij hierop willen sturen. Genoeg te doen dus en reden om snel aan de slag te gaan. Maar wel met goed afgestemde processen tussen het Rijk en gemeente en binnen beleidsregels die passen bij de opgave.

ONTMOET Hoe creëer en behoud je een aantrekkelijke, diverse stad? Waar mensen zich thuis voelen. Een stad die inspireert, verbindt en uitnodigt tot ontmoetingen.

Deze vragen plaatsen wij in het hart van onze stedelijke ontwikkelingen. Waarbij we vanuit ons thema ‘Inclusieve stad’ onszelf en onze partners uitdagen om ruimte te creëren voor iedereen. En daarmee voor een leefbare stad die betaalbaar blijft voor al haar bewoners. Maatschappelijke vraagstukken zien wij niet als abstracte problemen. Het zijn kansen om concrete vragen van mensen te beantwoorden. Dit vergt conceptuele denkkracht en inlevingsvermogen. Dan wordt visie werkelijkheid in inspirerende leefomgevingen. Wat dat voor u kan betekenen?

am.nl/inclusievestad

AM maakt haar thema ‘Inclusieve stad’ waar in Villa Mokum, koop- en sociale huurwoningen voor starters in Amsterdam.

Recensie Besproken door Gerjan Streng

Flourishing Foodscapes, Design for City-Region Food Systems Han Wiskerk, Saline Verhoeven. Uitgeverij Valiz, ISBN 978-9492095-38-1 DE BEWONER VAN EEN HUIS ZONDER KOELKAST

heeft weinig behoefte aan een supermarktketen die literpakken geïmporteerde melk verkoopt. Inwoners van armere wijken van Dar es Salaam delen daarom de koeling van dukas. Deze buurtwinkeltjes met ruime openingstijden spelen dan ook een belangrijke rol in hun sociale leven. Dit ogenschijnlijk vanzelfsprekende voorbeeld maakt duidelijk dat de logica van een keuken samenhangt met het systeem van voedseldistributie in een gemeenschap en de agrarische productie in een regio. Het verbinden van de verschillende schalen is een van de ontwerpprincipes die Han Wiskerke en

Saline Verhoeven aandragen in het boek Flourishing Foodscapes. Vanuit een grondige analyse kijken zij naar de samenhang tussen voedsel en ruimte. Terecht constateren zij dat de scheiding tussen stad en platteland achterhaald is. Voedsellandschappen zijn complexe regionale systemen die te maken krijgen met vele uitdagingen, een nexus van voedsel, gezondheid, klimaatverandering, energie, water, omgevingskwaliteit en sociale ongelijkheid. Samenhangende problemen die voor een groot deel voortkomen uit onze omgang met voedsel. Toch is dit boek hoopvol, en wel dankzij de kracht van het ontwerp. Rijpe en groene voorbeeldprojecten tonen realistische alternatieven voor de huidige sectorale praktijk. Voedsel vormt daarbij niet altijd het startpunt. Water

en afval staan hoger op de agenda en leiden eerder tot concrete veranderingen waar voedsel slim aan toegevoegd is. En als voedsel wel de basis vormt? Drie utopische ontwerpen voor de Metropoolregio Amsterdam schetsen dat dan zelfs voor deze agro-industriële foodscape een hoopvolle toekomst gloort. Het boek biedt heldere ontwerpprincipes voor ontwerpers op zoek naar inspiratie buiten de moestuin en hobbykip. Maar eigenlijk moet iedereen die werkt aan een integrale omgevingsvisie deze voedselbril eens opzetten.

Druk op de stad Overgang van rijksbeleid naar lokaal maatwerk vereist brede overweging.

Het beleid van compacte verstedelijking van de afgelopen decennia was in veel opzichten succesvol, zo blijkt uit de Balans van de Leefomgeving 2018. Open ruimte is gespaard en de aantrekkingskracht van de stad is gegroeid. Nu loopt de druk op de stad op en komen nieuwe opgaven op ons af, zoals verduurzaming en vergrijzing. Die vragen om nieuwe stedelijke milieus en een visie op de stad van de toekomst. Tekst Jan Ritsema van Eck en Frans Schilder

n de Balans van de Leefomgeving geeft het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) eens in de twee jaar een feitelijk onderbouwd beeld van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, milieu, natuur en ruimte, en van het succes van het gevoerde beleid op die terreinen. In de editie van 2018 zijn vier hoofdstukken gewijd aan opgaven voor de stedelijke regio’s: verstedelijking, woningmarkt, mobiliteit en gezonde leefomgeving. In dit artikel gaan we in op een aantal be-

Een dichtbebouwde stad EVAMARIJE SMIT

vindingen uit die hoofdstukken, geïllustreerd met cijfers over recente ontwikkelingen uit de Digitale Balans voor de Leefomgeving. We blikken daarbij eerst terug op het compacte verstedelijkingsbeleid van de afgelopen 20 jaar en de doelen daarvan voor open ruimte, stedelijke economie en bereikbaarheid. Vervolgens gaan we in op de actuele discussie over de houdbaarheid van die compacte verstedelijking. Tenslotte kijken we naar de nieuwe opgaven die belangrijk zijn voor de inrichting van de stad.

omgeving van multimodale verkeersknooppunten. Indicatoren voor deze drie doelen laten zien dat dit beleid redelijk succesvol is geweest. Het doel van de Nota Ruimte om minstens 40 procent van de nieuwe woningen binnen de bestaande stad te bouwen is in het algemeen gehaald: tussen 2000 en 2015 werd zelfs bijna de helft van de nieuwe woningen binnen de bestaande stad gebouwd. Van de andere helft kwam het grootste deel terecht in de Vinex uitleglocaties, aan de randen van de steden.

Compacte verstedelijking

Ruimte sparen

De stedelijke regio heeft de afgelopen decennia een ruimtelijke metamorfose doorgemaakt. In de jaren voor de crisis stond de ruimtelijke ontwikkeling van stedelijke regio’s voor een belangrijk deel in het teken van het beleid uit achtereenvolgens de Vierde Nota, de Vinex en de Nota Ruimte. In deze nota’s stond compacte verstedelijking centraal. Hoewel in de beeldvorming de grootschalige uitleglocaties (‘VINEX-wijken’) overheersen, is de verdichting in de bestaande stad zeker zo belangrijk geweest. Compacte verstedelijking was natuurlijk geen doel op zich. Men hoopte daarmee de open ruimte te sparen en het contrast tussen stad en land te vergroten. Daarnaast werden met dit beleid economische doelen nagestreefd. Door compacte verstedelijking in hoge dichtheid en met een goede bereikbaarheid zouden internationaal concurrerende, grootstedelijke vestigingsmilieus worden gecreëerd en agglomeratievoordelen worden versterkt, net als het draagvlak voor stedelijke voorzieningen. Een derde doel was het verbeteren van de bereikbaarheid door woningen en arbeidsplaatsen dichter bij elkaar te lokaliseren, bij voorkeur door compacte verstedelijking in de

Ondanks de relatief lage dichtheden in veel uitleglocaties is door verdichting binnen het stedelijke gebied, de uitbreiding van het stedelijke areaal beperkt. Daarmee is open ruimte gespaard. Figuur 1 laat zien dat het tempo van de uitbreiding van het stedelijk grondgebruik in Nederland (infrastructuur, bebouwd en half-bebouwd gebied, en recreatiegebied), is afgenomen. Dit ging van 62 vierkante kilometer per jaar tussen 1996 en 2000 via 47 vierkante kilometer per jaar in de periode 2000-2008 tot 28 vierkante kilometer in de jaren na 2008. Voor de laatste periode geldt dat de crisis daar een belangrijke rol in gespeeld heeft. Toch is de daling al eerder ingezet. Dit kan daarom gezien worden als een effect van zowel het compacte verstedelijkingsbeleid als de groeiende populariteit van binnenstedelijk wonen. Een tweede doel van het ruimtelijk beleid van de afgelopen decennia was het versterken van de internationale concurrentiepositie van Nederlandse steden en regio’s. Compacte verstedelijking draagt bij aan agglomeratievoordelen: in concentraties van bevolking en bedrijvigheid is de productiviteit in het algemeen hoger. De aanwezig-

“Compacte verstedelijking was natuurlijk geen doel op zich” JAN RITSEMA VAN ECK EN FRANS SCHILDER 59

crisis, vooral tot 2002, groeide het aantal arbeidsplaatsen in het ommeland sneller dan in de stad. Tijdens en na de crisis is dit verschil echter grotendeels omgekeerd: de steden hebben gemiddeld genomen nauwelijks banen verloren, terwijl daarbuiten de werkgelegenheid duidelijk kromp tussen 2011 en 2014. Ook het herstel na 2014 is sterker in de steden, onder andere doordat de zakelijke dienstverlening daar snel profiteerde van de economische opleving. Een derde belangrijk doel van het ruimtelijk beleid was het verbeteren van de bereikbaarheid. Een goede bereikbaarheid, vooral voor het woon-werkverkeer en het zakelijk verkeer, draagt onder meer bij aan agglomeratievoordelen. Daarbij gaat het niet alleen om de vraag of er files zijn, maar ook om andere zaken zoals de nabijheid van werklocaties voor werknemers, en de kwaliteit van de vervoerssystemen. Kunnen mensen komen waar ze moeten zijn, en hoeveel tijd, moeite en geld kost dat? Gemiddeld is de nabijheid tussen bevolking en arbeidsplaatsen de afgelopen jaren toegenomen. Dit komt doordat zowel de bevolking als de werkgelegenheid de afgelopen jaren het sterkst zijn gegroeid in de steden. Doordat de snelheid gemiddeld genomen ongeveer gelijk is gebleven, is ook de bereikbaarheid, in termen van aantal banen binnen een redelijke reistijd, toegenomen. De indicatoren laten dus zien dat het compacte verstedelijkingsbeleid de afgelopen decennia vrij succesvol was. De doelen die met dat beleid werden nagestreefd zijn dichterbij gekomen: verdichting en bundeling hebben bijgedragen aan het sparen van open ruimte, het versterken van de agglomeratiekracht en het verbeteren van de bereikbaarheid.

heid van een grote, gevarieerde en hoogopgeleide beroepsbevolking, evenals geconcentreerde economische activiteit, zijn van belang voor de aantrekkelijkheid van stedelijke regio’s voor bedrijven.

Trek naar de stad De steden groeien de laatste jaren terwijl het ommeland en minder verstedelijkte gebieden in Nederland achterblijven. De bevolkingsgroei in de steden is sinds 2008 in een versnelling geraakt. Dit wordt vaak aangeduid als een ‘trek naar de stad’ maar

“Het sparen van open ruimte door compacte verstedelijking” de instroom in de stad is niet gegroeid, het is de uitstroom uit de stad die is afgenomen. De stad is aantrekkelijk vanwege de aanwezigheid van hoger onderwijs en de goede bereikbaarheid van banen, maar steeds meer ook vanwege de hoogwaardige en gevarieerde voorzieningen, zoals een groot en breed gesorteerd winkelcentrum, horeca en culturele voorzieningen. Het helpt ook dat er binnen de stadsgrenzen meer ruime woningen in een groene woonomgeving te vinden zijn dan vroeger, die ook geschikt zijn voor welgesteldere gezinnen. De jonge, hoogopgeleide en groeiende beroepsbevolking maakt de steden aantrekkelijk voor werkgevers die op zoek zijn naar hooggekwalificeerde arbeid. Het is dus niet vreemd dat naast de bevolking ook de werkgelegenheid het sterkst groeit in de steden. Voor de

Figuur 1, stedelijk grondgebruik

Hoge druk op de stad

het grootste deel van het land moet er tot 2025 bijgebouwd worden om aan de groeiende vraag naar woningen te kunnen voldoen. De prijsontwikkeling in de koop- en vrije huursector suggereert dat het bijbouwen van woningen de groei van de vraag niet bijhoudt.

Inmiddels is de Vinex-periode afgesloten, is ook de crisis al enkele jaren voorbij en staan we voor grote nieuwe verstedelijkingsopgaven. Daarbij staat het beleid van compacte verstedelijking en verdichting onder druk. Regelmatig wordt opgeroepen om deze lijn, nu verankerd in de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, los te laten en te gaan bouwen in de stadsranden of algemener ‘in het groen’. De roep om meer woningbouw is terecht, maar het spreekt niet vanzelf dat dit buiten de stad moet gebeuren. In 2025 zijn er naar verwachting (volgens de CBS huishoudensprognose) zo’n 350 duizend huishoudens meer dan nu. De grootste toename van huishoudens vindt plaats in de grotere steden, maar figuur 2 laat zien dat er in alle regio’s sprake is van toename. Zelfs in gebieden waar de bevolking krimpt, daalt door de huishoudensverdunning het aantal huishoudens op korte termijn niet. In

In de knel Stijgende prijzen zijn fijn voor huizenbezitters. De restschuldproblematiek van tijdens de crisis lost op als sneeuw onder de zon. Maar door de prijsstijgingen ontstaat er een groeiend tekort aan betaalbare woningen buiten de sociale huur. In combinatie met recente hervormingen op de woningmarkt, zoals de aangescherpte hypotheeknormen en de Woningwet 2015, komen hierdoor steeds meer huishoudens in de knel op de woningmarkt. Jongeren en huishoudens met een middeninkomen vinden steeds moeilijker een geschikte woning, mede

prijzen in de koopsector, daalde het aantal verstrekte bouwvergunningen en de gerealiseerde nieuwbouw natuurlijk wel, maar nu de prijzen al enige jaren stijgen reageren de bouwvergunningen en de nieuwbouw veel te langzaam. Het zal naar verwachting nog even duren voordat de nieuwbouwproductie het opgelopen woningtekort belangrijk heeft ingelopen.

doordat koop nog niet bereikbaar en de vrije huursector vaak niet betaalbaar is. Deze problematiek staat bij beleidsmakers nadrukkelijk op het netvlies, zoals blijkt uit de Nationale woonagenda 2018 â&#x20AC;&#x201C; 2021. Oplossingen die op korte termijn soelaas bieden zijn er eigenlijk niet. Meer bouwen is de enige oplossing, maar dat heeft pas op de langere termijn een substantiĂŤle invloed op de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt. De prijselasticiteit van het aanbod op de Nederlandse woningmarkt is volgens verschillende studies laag: de woningbouw reageert niet consequent op de huizenprijzen. Tijdens de crisis, onder druk van dalende

Niet zomaar bouwen Een veel gelezen verklaring voor de beperkte prijselasticiteit van het woningaanbod is de stringente ruimtelijke ordening, lees: het compacte verstedelijkingsbeleid. Ontwikkelaars mogen niet zo maar bouwen. Voor

zoek laat zien dat er voor vele duizenden woningen ruimte is, en dat er toch niet wordt gebouwd. Ook blijkt het regelmatig voor te komen dat reeds afgegeven vergunningen niet worden verzilverd door daadwerkelijk te bouwen. De achterblijvende woningbouw komt dus zeker niet alleen door het compacte verstedelijkingsbeleid. Andere oorzaken zijn bijvoorbeeld private belangen van grondeigenaren, capaciteit in de bouwsector en de beschikbaarheid van financiering.

Efficiënt Er wordt wel gesteld dat de ontwikkeling van woningen buiten de stad sneller en efficiënter is dan wanneer dit binnenstedelijk moet gebeuren. Ook zou binnenstedelijk bouwen niet rendabel zijn, wat met de ambtelijke nadruk op binnenstedelijk bouwen de achterblijvende nieuwbouw zou verklaren. Het bewijs hiervoor is niet zo sterk. Uit onderzoek van Stec blijkt dat binnenstedelijke projecten gemiddeld wel iets langer duren dan uitleg, maar dat dat zeker geen algemene regel is: alleen in het landsdeel Noord- en Oost-Nederland is het verschil substantieel en in veel situaties, bijvoorbeeld voor kleinere bouwprojecten tot 100 woningen, is binnenstedelijk juist sneller. Kortom: de argumenten om het compacte verstedelijkingsbeleid los te laten, snijden in het algemeen geen hout. De roep om meer woningbouw is terecht, maar dit kan in veel gevallen ook binnen het bestaande stedelijke gebied gebeuren.

Bouwen in het groen EVAMARIJE SMIT

het verkrijgen van een bouwvergunning moeten ze aan allerlei, door de overheid opgelegde, eisen voldoen. Daardoor zijn zij niet in staat om adequaat op de toenemende vraag te reageren, zo luidt het verhaal. Daarom wordt gepleit voor minder restrictief ruimtelijke beleid en het ruimer toestaan van bouwen in het groen. Maar het (te) lage aantal bouwvergunningen dat verstrekt is en wordt, is niet alleen aan het ruimtelijke ordeningsbeleid te wijten. Er is in de Randstad bijvoorbeeld méér plancapaciteit dan nodig is om de verwachte groei te accommoderen. Een deel van de plancapaciteit is weliswaar nog niet vastgesteld in bestemmingsplannen, maar PBL-onder-

Stad van de Toekomst Naast de ‘traditionele’ opgaven om de groei van bevolking en economie te accommoderen en de bereikbaarheid te bevorderen in een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving, komen nieuwe opgaven op de stad af:

Figuur 2, Toename van het aantal huishoudens per COROP-gebied

zoveel mogelijk menging van functies. Zulke buurten kunnen binnen of buiten de bestaande stad worden gerealiseerd, maar binnen de stad zal dat eenvoudiger zijn vanwege het benodigde draagvlak voor dagelijkse voorzieningen en vanwege de benodigde compactheid in verband met de bereikbaarheid van die voorzieningen via veilige en goed toegankelijke voetpaden. Anderzijds vragen dergelijke buurten ook voldoende rust- en ontmoetingsplekken en koelte in warme zomers, wat een extra ruimtevraag zou kunnen inhouden voor bijvoorbeeld groenvoorzieningen.

in de Balans van de Leefomgeving gaan we onder meer in op vergrijzing, de klimaatopgave en hardnekkige verschillen binnen de stad. Enerzijds vragen deze om voortzetting van de lijn van compacte verstedelijking, anderzijds wordt de puzzel om de oude en nieuwe ruimteclaims binnen de bestaande stad te honoreren en op elkaar af te stemmen complexer. Nederlanders worden gemiddeld steeds ouder en blijven tot op hogere leeftijd zelfstandig wonen. Onderzoek van het PBL toont aan dat veel ouderen in suboptimale omstandigheden wonen: ofwel de woning is niet geschikt, ofwel de woonomgeving is niet geschikt doordat er te weinig voorzieningen op bereikbare afstand van de woning zijn. Voor de groeiende groep van langer zelfstandig wonende ouderen is dus niet alleen een levensloopbestendige woning, maar ook een levensloopbestendige woonomgeving nodig. Denk aan verkeersluwe buurten met

Ruimtelijke afwegingen Klimaatadaptatie en verduurzaming van het energiesysteem worden belangrijker in ruimtelijke afwegingen bij nieuwbouw en bestaande bouw. Gasvrije woningen kunnen gerealiseerd worden door over te gaan op warmtepompen in combinatie met een goede isolatie en lage-temperatuurverwar-

sterken van agglomeratievoordelen en het draagvlak voor stedelijke voorzieningen en het verbeteren van de bereikbaarheid. Nieuwe opgaven maken de puzzel complexer. Het gaat niet alleen om de vraag hoeveel woningen er nodig zijn en of die binnen of buiten de stad gebouwd gaan worden, maar ook om de vraag hoe de diverse nieuwe ruimteclaims in of bij de stad kunnen worden ingepast, met behoud van de voordelen van de compacte stad. Woningen, infrastructuur en andere bouwwerken die we nu neerzetten, blijven als het goed is

ming, of door de inrichting van warmtenetten. Bij nieuwbouwwoningen is een duurzame energievoorziening relatief eenvoudig te realiseren, zeker wanneer bij de bouw al rekening wordt gehouden met de toekomst. Met de plicht tot aardgasvrije nieuwbouw per 1 juli 2018 wordt het belang van slim plannen onderstreept, en dit roept ook de vraag op naar heldere gemeentelijke warmtevisies. Enkele gemeenten zijn hier al voortvarend mee aan de slag. Warmtenetten en het gebruik van restwarmte zijn vooral passend in stedelijke omgevingen met voldoende dichtheid. Anderzijds kunnen nieuwe elektriciteitscentrales en andere voorzieningen meer ruimte vragen binnen de stad, net als adaptatiemaatregelen zoals bassins voor waterberging of parken om de vorming van hitte-eilanden tegen te gaan.

“De roep om meer woningbouw is terecht”

Complexe opgave vele tientallen jaren staan. De terecht gevoelde urgentie om snel te gaan bouwen zou niet moeten leiden tot snelle oplossingen zonder oog voor de lange termijn. Met de ruimtelijke investeringen van nu geven we vorm aan de stad van de toekomst. Hoe willen wij, als samenleving, dat die er uitziet? We hopen met dit artikel en de Balans van de Leefomgeving 2018 in ieder geval het belang te onderstrepen van een lange termijn visie in het debat over de stad van de toekomst.

We zien dus dat de nieuwe opgaven vragen om de voortzetting van verstedelijking in hoge dichtheden, maar tegelijkertijd ook nieuwe ruimteclaims neerleggen in de stad. Het combineren daarvan vraagt om nieuwe stedelijke milieus, innovatieve ontwerpoplossingen en lokaal maatwerk. Dat geldt trouwens niet alleen in de stad: ook de opgave in de stadsrand wordt steeds complexer, zoals recent PBL-onderzoek laat zien.

Balans De balans die hier is opgemaakt is vooral gericht op (voormalig) rijksbeleid. Het compacte verstedelijkingsbeleid van de afgelopen decennia noemen we redelijk succesvol. Het heeft duidelijke voordelen gehad, zoals het sparen van open ruimte, het ver-

LEES MEER Lees dit artikel ook online.

DeÂ stad van de toekomst

Schets vanÂ Het interactiemilieu van Sloterdijk, Amsterdam BNA

Het resultaat van de ontwerpstudie Stad van de Toekomst is eind november gepresenteerd. In april komt het boek uit. Daarin wordt ingegaan op vijf hoogstedelijke vierkante kilometers, in de vijf grootste steden van Nederland. En is getest wat er zou kunnen gebeuren als alle grote vraagstukken van de toekomst een plek krijgen. Tien teams van architecten, ontwerpers en deskundigen wierpen zich driekwart jaar lang op deze studie. We vragen een aantal betrokkenen wat ze met de resultaten kunnen. Want hoe krijg je tegenwoordig nog een visie tot realiteit? Tekst Marieke Berkers, Jutta Hinterleitner, Paul Gerretsen

Welke rol speelt hierbij een project als ‘De stad van de toekomst’ dat ontwerpend onderzoek inzet als instrument?

Emiel Reiding, directeur van de Nationale omgevingsvisie, de NOVI.

Jullie zijn hard op weg een nieuwe visie op Nederland te lanceren. Hoe sturen jullie vanuit de NOVI op vernieuwing in het denken over de toekomst van onze steden?

“Als beleidsmakers werk je aan visies en zit je soms vast in het talige karakter daarvan. Het is nuttig een aantal stappen verder te zetten dan dat beleid reiken kan, en met een concrete locatie aan de slag te gaan. Dat is wat de teams van ‘De stad van de toekomst’ hebben gedaan. Door zich op een specifieke vierkante kilometer te richten, brachten ze in beeld hoe complex de verdichtings- en transitieopgaven zijn. Door de opgaven tastbaar te maken gaan we de toekomst beter zien. Bijvoorbeeld dat wonen in hoge dichtheden gepaard kan gaan met hoge kwaliteit van leven. We zouden overigens wel een ander woord voor verdichting moeten bedenken. Dat is toch een benauwende term. Iets met ‘stedelijke kwaliteit’ stemt veel positiever.”

“Te lang en te vaak hebben we de opgaven in het ruimtelijk domein los van elkaar opgelost, terwijl ze steeds meer samenhang zijn gaan vertonen. Denk aan de verdichtingsopgave waar we voor staan: voor 2030 een miljoen extra woningen. We weten dat veel binnenstedelijke locaties waar dat moet gebeuren een slechte luchtkwaliteit hebben. Als je wilt verdichten op een kwalitatieve manier, moet je de woningbouwopgave aan de gewenste verbetering van de luchtkwaliteit koppelen. De benodigde integrale werkwijze proberen wij met de NOVI meer gemeengoed te maken. We streven daarbij zowel in werkwijze als, uiteindelijk, in financiering naar meer geïntegreerde oplossingen. Gelukkig raken steeds meer mensen – ook binnen de ministeries – ervan doordrongen dat ze bij het halen van bepaalde doelstellingen anderen nodig hebben. Met dat besef is de cultuurverandering naar integraal werken al in gang gezet.”

Wat valt op als je naar de uitkomsten kijkt? Welke eyeopeners zie je voor je dagelijkse praktijk? “Uit alle uitwerkingen blijkt dat we zijn teruggekomen van het ideaal van functiede-

lereerst wordt er aan reële opgaven gewerkt, met belanghebbende partners en stakeholders, big data en testlocaties in de vijf grote steden. Daarbij worden de toekomstige opgaven aangesneden. De kwaliteit en inspiratie uit de voorstellen maakt dat ze daadwerkelijk toegepast kunnen worden.”

ling uit de CIAM-tijd. Verschillende ontwerpteams stellen meerlaagse steden voor. In sommige plannen zie je bijna niet meer op welk niveau het werkelijke maaiveld ligt. Ook zijn gebouwen trapsgewijs opengemaakt, waardoor op meerdere niveaus plek ontstaat voor groen.”

Wat wil je meegeven aan de professionals die aan onze steden werken?

Wat wil je meegeven aan de ontwerpers die aan onze steden werken?

“De vakgemeenschap loopt erg voorop als het gaat om het maken van de integratieslag. Wat wel nog moet gebeuren is het communiceren met huidige en toekomstige bewoners. De agenda moet tastbaar worden voor mensen. Het is goed dat we nu eerste beelden hebben over de stad van de toekomst, omdat beeld mensen tot heel andere gedachten kan brengen. Beelden kunnen mensen bijvoorbeeld laten denken ‘daar wil ik later wel wonen!’”

“Blijf vergezicht houden, denk na over je eigen rol en besef dat in de toekomst jouw ontwerpende of sturende rol door iemand anders kan worden vervuld. Dit proces is al aan de gang met bijvoorbeeld marktpartijen als Uber en Airbnb, maar denk ook aan Google en Amazon, die nu al grote invloed hebben op stedelijke ontwikkelingen. Het betrekken van dit soort economische invloeden en onze omgang hiermee worden bepalend voor de toekomst van onze steden. Juist de basisinfrastructuur is aan een enorme verandering onderhevig: energie, water, wegen maar ook eigendom van data. Hou die ontwikkelingen goed in de gaten. En wees je als architect bewust van je kennis, ervaring en van de waarde van je eigen plannen.” Marcel Hertogh, hoogleraar en voorzitter van Deltas Infrastructures & Mobility Initiative (DIMI) van de TU Delft, heeft vanuit zijn rol al meerdere transinterdisciplinaire studies georganiseerd en met de kennis van de universiteit ondersteund.

Nathalie de Vries, Voorzitter van BNA, die met BNA-Onderzoek als motor van de studie fungeerde.

Hoe sturen jullie op vernieuwing in het denken over de toekomst van onze steden? “Als mede-initiatiefnemer en coördinator van ‘De stad van de toekomst’ willen wij laten zien welke rol ontwerpers samen met anderen kunnen spelen in het ontwikkelen van toekomstscenario’s, ontwerpvisies en systeemoplossingen. Architecten en andere ontwerpers zijn bij uitstek toegerust om verschillende aspecten te integreren in een ruimtelijke visie. Zij zijn als geen ander in staat om met experts uit andere disciplines samen te werken en zaken te visualiseren die nog niet tot in de puntjes zijn vastgelegd. Dit onderzoek heeft een tweeledig doel. Al-

Hoe brengen we het denken over nieuwe manieren van stad maken een stap verder? Wat is de rol van de universiteit? “Veel organisaties – ook de TU Delft – zijn nog disciplinair georganiseerd. Voor trans-

Central Innovation District, Den Haag BNA

disciplinaire werkwijzen moeten collega’s vaak uit hun comfortzone stappen. Het kost organisaties daarom enige tijd om die stap te maken. Maar het is wel nodig, want juist op de kruispunten van disciplines vinden vaak de mooiste innovaties plaats. Als DIMI proberen we met onze projecten hier een voortrekkersrol in te nemen en voorbeeldstellende projecten te realiseren gericht op maatschappelijke uitdagingen. Met de inspirerende voorstellen uit de ontwerpstudie zouden we nu een stap concreter willen gaan, verder dan toekomstbeelden. Bijvoorbeeld door één opgave nader uit te werken met als doel die ook daadwerkelijk te realiseren.”

Hoe denk je nu dat aan onze steden moet worden gewerkt? “We moeten opletten dat ‘De stad van de toekomst’ niet een rimpeling in de tijd wordt. Nog maar weinig gemeenten presenteren grotere visies. Gemeenten hebben – ook door het aantrekken van de markt – vaak niet de ruimte en rust om na te denken over de toekomst. Ze zitten erg in de doe-modus. Ik zou gemeenten willen uitnodigen de denkstap naar de toekomst wel te maken. Gemeenten zijn de centrale spil in stadsontwikkeling. Zij bouwen aan de stad als geheel, iets wat bijvoorbeeld projectontwikkelaars niet kunnen. Aan de andere kant zie ik goede voorbeelden van nieuwe manieren van werken. Zo is Amsterdam bezig met het maken van een visie op het belang van het in samenhang ontwikkelen van ondergronds en bovengronds Aan Natalie Burgers, die bij het ministerie van Binnenlandse Zaken aan het programma Stad werkt en daarbij verantwoordelijk is voor de ‘City Deals’ de vraag welke rol het project ‘De stad van de toekomst’

Fellenoord, Eindhoven BNA

moeten verder met de oplossingsrichtingen. Betrek ook marktpartijen, wat niet altijd eenvoudig is. Maak nog beter duidelijk wat hun belang is in de projecten, dan kun je ze gemakkelijker meenemen. Ten slotte: kijk in elkaars keuken. Leer van andere cases en steden die met soortgelijke opgaven aan de slag zijn en bouw voort op de kennis die er al is.” Jan Fokkema, directeur van de vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, de NEPROM.

speelt bij het denken over de stad? De ontwerpteams werkten aan locaties van een vierkante kilometer. Daardoor kon je zien wat er gebeurt als je op deze schaal verschillende opgaven samenbrengt. Die complexiteit van gekoppelde opgaven leidt tot een verschuiving in ons denken over de stad en roept vragen op die we zullen moeten beantwoorden. Hoe zorgen we dat een stad die stedelijk verdicht toch leefbaar en bereikbaar blijft? Wat betekent een keuze voor een stad waar de fietser en wandelaar dominant zijn voor ons mobiliteitssysteem? Het ontwerpend onderzoek maakt de verbeelding concreter. Dat is nuttig, je bouwt immers voor een lange tijd en moet je dus goed nadenken over de consequenties. Daarbij was het interessant dat de ontwerpteams multidisciplinair waren opgezet, waardoor opgaven soms vanuit een verrassende hoek werden opgepakt – bijvoorbeeld vanuit een sociaal oogpunt als de inclusieve stad. Zowel bij ‘Stad van de toekomst’ als bij City Deals blijkt het belang van verwach-

Hoe sturen jullie vanuit de NEPROM op vernieuwing in het denken over de toekomst van onze steden? “Toen we uit de crisis kwamen hebben we als vereniging met onze leden intensief gereflecteerd op de opgaven waar we aan werkten en de wijze waarop we dat deden. We constateerden dat het ons aan een gedeeld ruimtelijk beeld ontbreekt van waar we met Nederland naartoe willen. Bij zo’n grote opgave als een miljoen huizen bouwen tot 2030, in combinatie met transities en het grote belang van een hoogwaardige leefomgeving moeten er ook op hogere schaalniveaus besluiten worden genomen en middelen vrijgemaakt. Wij bepleiten een zwaardere rol van het rijk daarbij dan we het afgelopen decennium gewend waren. Dat vraagstuk agendeerden we twee jaar geleden met onze visie ‘Ruimte voor het nationaal geluk’. Als vervolg lanceerden we de investeringsstrategie ‘Thuis in de toekomst’. Hierin doen we een voorzet voor een gedroomde, duurzame verstedelijking. We maken duidelijk wat ontwikkelaars en beleggers in samenwerking met gemeenten hieraan kunnen bijdragen.”

“Stad van de Toekomst heeft interessante inzichten opgeleverd” tingsmanagement. Partijen kunnen heel andere verwachtingen hebben over de gewenste uitkomsten van een project. Begin er pas aan als er een gedeeld commitment is. Daarom was het belangrijk dat de steden betrokken waren bij de ontwerpstudies. Zij

Wat valt op als je naar de uitkomsten kijkt? Hebben jullie leden er iets aan?

kennen; dat past bij de gebiedsgerichte aanpak die ook wij binnen het ministerie hanteren. Ook valt op dat in veel voorstellen de auto uit het systeem wordt gelicht. Maar we moeten ons wel realiseren dat negentig procent van ons huidige verkeer autoverkeer is. Hoe realistisch zijn dan de toekomstbeelden van de teams? Ik vraag me af hoe zij die culturele omslag in mobiliteit voor elkaar denken te krijgen. Tegelijkertijd is het goed om te zien dat teams aandacht hebben voor het sociale aspect van de stad. De sociale dimensie van het ontwerpen kan me niet groot genoeg zijn. Daarbij hoop ik wel dat de vakwereld de mensen in de stad ziet als een diverse groep mensen, met elk eigen wensen en toekomstbeelden. Een andere puzzel waar ik mee te maken heb als het gaat over nieuwe manieren van stad maken, is het zoeken van een goede balans tussen het geven van ruimte aan adaptiviteit en tegelijk het bieden van lange-termijnzekerheden. Dat er onzekerheden zijn naar de toekomst is evident, bijvoorbeeld omtrent dataverkeer, of hoe mensen zich zullen bewegen. Maar wie een huis koopt of investeert, wil ook weten waar hij aan toe is. Planning is handelen in onzekerheid. Dat houdt in dat je niet stil moet zitten, ook als je niet precies weet hoe de toekomst eruitziet.”

“Sommige voorstellingen van ‘De stad van de toekomst’ zijn revolutionair anders. In mijn optiek staan de verbeeldingen soms wel erg los van de huidige praktijk. Neem de plannen voor knooppuntontwikkeling buiten de stedelijke centra in de voorstellen voor de locatie Oostrand Utrecht. Zijn die verbeeldingen wel realistisch? Vervreemdt de vakgemeenschap zich met die extreme verdichtingsbeelden niet van wat de meeste burgers willen? Dat is met de kennis van nu lastig te beoordelen. Voor mij was was bij het werken aan Thuis in de Toekomst wel een eyeopener dat binnen enkele jaren mobiliteit heel andere vormen kan gaan krijgen. Als we nieuwe steden minder op de individuele auto met parkeerplaats gaan ontwerpen en meer op openbaar vervoer en fiets, krijg je heel andere gebouwen locatieconcepten, met uiteindelijk ook andere woningtypes.” Mark Frequin is directeur-generaal Mobiliteit bij het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Hij gaf begin 2018 de aftrap voor de studie.

Voel je je geïnspireerd door de uitkomsten van de studie en wat zouden we verder moeten uitwerken?

Wat wil je meegeven aan de mensen die nu aan onze steden werken?

“Het woord ‘integraal’ valt opvallend vaak in de ontwerpvoorstellen. Integraal werken is goed, maar we moeten wel opletten dat we niet alles met alles verbinden, want dat leidt tot stilstand. Dat teams keuzes durfden te maken welke transitie ze oppakten en uitwerkten en welke niet vind ik heel verstandig. Daarbij namen sommige teams de transitie als proces centraal en niet de uitkomst. Dat is prettig om te her-

“Zet barrières om in kansen. Ons spoorsysteem is bijvoorbeeld best inflexibel, maar biedt ook kansrijke knooppunten in een stedelijk weefsel. Mobiliteit is een structurerend element. Die kracht van mobiliteit kan nog beter worden benut. Ook moeten we ons bewust zijn dat oplossingen altijd leiden tot nieuwe opgaven. Bedenk

daarom als ontwerpers wat de vervolgopgaven zijn van de uitwerking die je biedt. Het toetsen van oplossingen op testlocaties kan vervolgopgaven scherper in beeld brengen.” Esther Agricola, directeur Ruimte en Duurzaamheid van de gemeente Amsterdam en bestuurslid van de Vereniging Deltametropool die partner was in het team dat de studie heeft begeleid.

Wat valt je op in de uitkomsten? “Stad van de Toekomst heeft veel interessante inzichten opgeleverd, zoals de aandacht voor gemengd stedelijk gebied, de flexibiliteit door meer spreiding van functies over de dag, en ook de biodiversiteit die vaak een rol in de plannen krijgt. Op sommige onderwerpen maken de plannen ook duidelijk waar een nieuwe vorm van planning gewenst is. Je ziet bijvoorbeeld dat de energietransitie een andere ruimtelijke ordening vraagt. Een discipline die we in feite al bij het oud papier hadden gezet, maar die nu op een andere manier weer betekenis krijgt. Zonder planning komt deze grote transitie eenvoudigweg niet snel genoeg van de grond. En zonder planning weten we ook vrij zeker dat ons een teleurstellend ruimtelijk resultaat te wachten staat.”

Stadsrand Oost, Utrecht BNA

Hoe brengen we het denken over nieuwe manieren van stad maken nu een stap verder?

bouwd wordt. De slag moet worden gemaakt om de lessen uit deze studie en de regionale verkenningen die zijn gedaan met elkaar te verbinden en breed bruikbaar te maken. Dat betekent ook het op orde krijgen van de (inter)nationale en regionale verbanden, die het mogelijk maken veel intensiever gebruik te maken van de bestaande stad. We moeten dus verder verduidelijken welke typen investeringen daarbij nodig zijn. De komende periode willen we

â&#x20AC;&#x153;Naast de hoogstedelijke milieus die we in deze ontwerpstudie hebben onderzocht, kan de rol van de middelgrote steden haast niet worden overschat. Ook het omgaan met verschillen tussen groei en krimp vraagt om duurzame concepten van verstedelijking. De verdichtingsagenda gaat niet alleen over de vierkante kilometer waar ge-

Alexanderknoop, Rotterdam

de lessen nog duidelijker in hanteerbare verstedelijkingsconcepten uitwerken en daarover opnieuw het gesprek met de besturen en marktpartijen aangaan.”

BNA

De boekpresentatie is op 18 april in Het Nieuwe Instituut in Rotterdam. bna-onderzoek.nl

LEES MEER Lees dit artikel ook online.

De spannende hoekjes van het WoON2018

Het WoON-bestand wordt veel gebruikt voor belangrijke publicaties over de woningmarkt. Over beschikbaarheid, betaalbaarheid, steden, krimpgebieden, regionale verschillen, jongeren, ouderen, middengroepen, noem maar op. Toch blijven allerlei ‘kleine’ onderwerpen onderbelicht. Vaak zijn dit ‘niche’ onderwerpen, verbonden met specifieke onderzoeksmethoden. Maar soms zijn het hele fundamentele onderwerpen die zomaar aanleiding kunnen zijn voor een compleet proefschrift. In dit artikel worden zes van zulke voorbeelden kort belicht. Tekst Martijn Eskinasi en Frank van Dugteren

DE BALANS VAN HET WONEN

woonruimten: bewoonde andere ruimten kennen dus veel variatie in grootte. En ook bij de WOZ-waarden zien we veel meer variatie in de BAR. Huurprijzen weten we helaas niet. En wat vinden de bewoners zelf van hun huisvestingssituatie? Is het wonen in een bewoonde andere ruimte een noodgreep of een bewuste keuze? 11% van de BAR-bewoners zegt beslist binnen twee jaar te willen verhuizen, tegenover 8% van bewoners in reguliere huizen. Dat cijfer zou gecorrigeerd moeten worden voor het feit dat er weinig jongeren tussen zitten, die in het algemeen veel vaker willen verhuizen dan andere huishoudenstypen. De gemiddelde woonduur van BAR-bewoners is iets korter dan van bewoners van gewone huizen, maar ook niet heel veel. Waar die wat hogere verhuisgeneigdheid door veroorzaakt wordt, hebben we helaas nog niet in WoON2018 kunnen achterhalen. Een groter percentage van de BAR-bewoners is, in vergelijking met bewoners van gewone huizen, juist zeer tevreden met de woonruimte. Ook over de woonomgeving blijken bewoners van BAR over het algemeen tevreden tot zeer tevreden te zijn. Kortom, er is een kleine groep met nogal uiteenlopende woonsituaties, die over het algemeen qua woontevredenheid beslist niet onderdoet voor bewoners van gewone woningen.

ie vaak met het WoON werkt, weet wat hvs=1 betekent. De huisvestingssituatie (HVS) is een belangrijke selectievariabelen in het WoON. Er wordt onderscheid gemaakt naar huishoudens in zelfstandige woningen, zelfstandige-/onzelfstandige wooneenheden, bewoonde andere ruimtes, en inwonende huishoudens. In de meeste analyses wordt vooral gekeken naar huishoudens in zelfstandige woningen. Dat is ook logisch als je naar thema’s als betaalbaarheid en verhuiswensen kijkt voor het opstellen van de gemeentelijke woonvisie. Maar buiten de gewone woningen vinden we nog de wereld van de Bewoonde Andere Ruimtes (BAR): een woonverblijf dat niet aan de woningdefinitie van het CBS voldoet. Een woonschip, woonwagen, caravan, zomerhuis, woonkeet, barak en dergelijk. Voor de onderzoekers onder ons: we hebben select if hvs=4 gedaan. Volgens WoON2018 wonen er bijna 41.000 huishoudens in BAR. De helft van de bewoners van een BAR zijn alleenstaanden: bij de reguliere woningvoorraad is dat maar 38%. Misschien verwacht je in BAR vooral jongeren in de allereerste stap van hun wooncarrière, maar WoON2018 vertelt een ander verhaal. Juist de leeftijdsgroepen tussen de 45 en 74 zijn oververtegenwoordigd. Onder de bewoners van een BAR zien we ook meer zelfstandige ondernemers en mensen met een uitkering, en daarentegen weinig studenten en mensen in loondienst. Wonen in BAR komt relatief veel in de drie noordelijke provincies voor, maar minder in het zuiden en in de grotere steden. Ten opzichte van gewone huizen zien we veel hele kleine, maar ook veel juist hele grote

Klein, kleiner, kleinst? Klein wonen is een ontwikkeling met meerdere gezichten, zo bleek eerder al uit een artikel over Tiny Houses in Almere in Ruimte + Wonen #2 uit 2018. Sommige bewoners hebben bepaalde idealistische overwegingen om in een tiny house te wonen. Anderen willen meer tijd, geld en ruimte overhouden voor andere zaken en voor sommigen is het gewoon een noodzaak.

DE BALANS VAN HET WONEN

In WoON2018 vinden we circa 340 duizend bewoners van zelfstandige woningen onder de 50m2. Het merendeel daarvan zit net onder de 50m2: kleiner dan 40m2 wonen 130 duizend huishoudens en kleiner dan 25m2 maar 30 duizend. Het zijn voor circa 90% meergezins huurwoningen. In circa 85% van deze kleine huisjes woont een alleenstaande, en in 13% twee mensen. Het zijn veelal jongeren met lage inkomens. Werkenden zijn goed vertegenwoordigd, evenals mensen met een uitkering. We komen er weinig AOW-ers tegen, maar dat zal gegeven de leeftijdsopbouw nauwelijks verbazing wekken. Ze wonen relatief kort in de kleine woningen, wat kan samenhangen met het feit dat ze juist aan het eind van hun leven voor deze manier van wonen kiezen.

droom is. Lekker ontspullen, tijd en geld overhouden voor lange motortochten, of een speciale community opbouwen met gelijkgestemden. WoON2018 laat ook de andere kant zien: velen zijn relatief ontevreden met woning en buurt, ze betalen een forse prijs en willen graag verhuizen. Zoveel mensen zoveel wensen.

Generatie-effect Steeds meer ouderen wonen in een koopwoning. Dat is vooral een generatie-effect: de babyboomers zijn overwegend huiseigenaar, en zowel huiseigenaren als ouderen verhuizen weinig. Ze zijn gehecht aan woning en buurt, hebben lage woonlasten en blijven langer zelfstandig wonen door de extramuralisering van de zorg. Met het voortschrijden van de tijd komen er steeds meer oudere eigenaar-bewoners. Laten we eens kijken hoe het zit met de geschiktheid van de woning: zijn de woonkamer, keuken, sanitair en slaapkamer zonder traplopen bereikbaar? Dat geldt uiteraard veel vaker voor meergezins- dan voor eengezinswoningen, waar dat slechts voor 20% het geval is. Het bouwjaar van de woning maakt daarbij weinig uit, alleen de vooroorlogse eengezinswoningen scoren ietsje hoger met 24%. Dat is relevant omdat vanwege hetzelfde generatie-effect een steeds hoger percentage ouderen in eengezinswoningen woont. 57% van de vijfenzeventigplussers van nu woont in een eengezinswoning, voor de 65tot 74-jarigen is dat ruim 70% en voor de senioren (55-64) en de middelbare leeftijdsgroep (45-64) ruim driekwart. De eengezinswoningen waar een ouder huishouden woont, hebben voor 30% de belangrijkste voorzieningen op één verdieping en zijn dus goed aanpasbaar. Bij 75+ers ligt dat percentage hoger: op 37%.

In vergelijking met de Nederlandse bevolking, maar ook in vergelijking met de bewoners van BAR zijn de bewoners van kleine woningen minder tevreden. De beperkte woonoppervlakte is daar een belangrijke factor in. Opvallend is ook dat ze de woonomgeving minder waarderen. Dat zit ‘m in zowel de kwaliteit van de bebouwing, als in de gehechtheid aan de buurt als in de veiligheidsbeleving. Degenen die de woning echt te klein vinden, zijn dan ook duidelijk meer verhuisgeneigd dan degenen die daar minder last van hebben. Maar misschien geeft de prijskwaliteitsverhouding van zulke kleine woningen wel de doorslag. Want ook al ligt de gemiddelde huurprijs van kleine woningen ruim honderd euro onder het gemiddelde, de prijskwaliteitverhouding valt tegen: 87% van de maximale huurprijs (tegen 78% gemiddeld) of bijna €14/m2 (tegen €7,60 gemiddeld). Uiteraard zijn er mensen voor wie zo’n klein huis een uitkomst, een kans of een

“Zoveel mensen, zoveel wensen”

MARTIJN ESKINASI EN FRANK VAN DUGTEREN 83

DE BALANS VAN HET WONEN

huishoudens dat ‘beslist’ binnen twee jaar wil verhuizen, in dezelfde periode juist niet is toegenomen. De categorieën ‘heeft al andere woning gevonden’ en ‘wil verhuizen maar kan niets vinden’ zijn verhoudingsgewijs ook aanzienlijk toegenomen.

Op zich is het goed als ouderen vaker in geschikte woningen wonen. Aan de andere kant is dat voor 70% dus niet het geval.

Belangrijke voorzieningen Kijken we naar de mate waarin ze nog kunnen traplopen, dan zie we dat ouderen die daar moeite mee hebben of dat alleen met hulp van anderen kunnen, vaker de belangrijkste voorzieningen op een verdieping hebben. Ook zijn de eengezinswoningen van ouderen die moeite hebben met traplopen vaker aangepast in verband met een beperking. Daarin zien we wel de nodige regionale verschillen: in de G4 zijn de eengezinswoningen waar ouderen wonen gemiddeld minder geschikt: 16% heeft de voorzieningen op één verdieping (tegen 30% landelijk). Ook zijn er minder aanpassingen gedaan: 13% tegen 19% landelijk. De percentages in de G40 liggen vaak dichter bij de landelijke cijfers. Kortom: zelfs met een eerste, zeer snelle en oppervlakkige blik op het WoON2018 is er duidelijk nog steeds een forse opgave om ouderen met verschillende mate van beperkingen, in een woning met toegankelijke voorzieningen te laten wonen. En met het voortschrijden van het hiervoor genoemde generatie-effect zal die opgave eerder groter dan kleiner worden.

Gevolg van crisis Sinds 2015 is er een toenemende groep mensen die wel binnen twee jaar wil verhuizen, maar daar nog over aarzelt. In 2015 werd geredeneerd dat de sterke toename van deze groep tussen 2012 en 2015 een uitvloeisel was van de economische crisis in de jaren ervoor. Mensen wilden wel verhuizen maar ja, het zat allemaal een beetje tegen. Echter ook tussen 2015 en 2018 is de groep ‘eventueel misschien’ nog verder toegenomen en maakt ruim 60% uit van alle mensen die in het WoON2018 aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen. In de praktijk blijkt ook het daadwerkelijke verhuisgedrag sterk te verschillen tussen de ‘beslisten’ en de ‘eventueel misschien-groep’. Uit de verhuismodule van het WoON2015, waarin de mensen die willen verhuizen worden gevolgd in hun verhuisgedrag, komt naar voren dat mensen die ‘beslist’ willen verhuizen daar in ruim de helft van de gevallen binnen twee jaar in zijn geslaagd. Bij de ‘eventueel misschien-groep’ is dat nog geen twintig procent. Ook als mensen niet weten wanneer ze binnen twee jaar willen verhuizen of pas na één jaar is de kans dat men ook daadwerkelijk verhuist laag.

Raadsel snelle verhuiswens et aantal mensen dat wil verhuizen is tusH sen 2009 en 2018 met ruim zestig procent toegenomen van ruim 2 miljoen naar 3,5 miljoen. De grootste bijdrage aan deze toename komt van degenen die ‘eventueel/ misschien wel’ willen verhuizen: Deze groep neemt toe van 1 miljoen in 2009 tot twee miljoen in 2018. Daar staat echter tegenover – en dat is opvallend- dat het aantal

Eventueel-misschien De groep ‘eventueel-misschien’ is tussen 2009 en 2018 ouder geworden met een gemiddelde leeftijd van 45 jaar in 2018 tegenover 40 jaar in 2009. Dit uit zich ook in de toename van het motief ‘gezondheid’ als

DE BALANS VAN HET WONEN

belangrijkste reden om te willen verhuizen. Steeds meer mensen geven aan misschien wel te willen verhuizen, maar een beperkt aandeel van deze groep verhuist ook daadwerkelijk. Een vage wens om ergens de komende tijd wel te willen verhuizen lijkt dan ook meer een attitude dan een daadwerkelijk voorspeller van verhuisgedrag. Wat in 2015 nog het gevolg van de economische crisis leek te zijn, is nu toch een daadwerkelijke trendbreuk. Er is een grote groeiende groep mensen die wel zou willen bewegen op de woningmarkt. Er zijn dus kansen voor meer dynamiek op de woningmarkt.

Een subminimaal inkomen In WoON2018 heeft tien procent van alle huishoudens in een zelfstandige woning een inkomen dat lager is dan het sociaal minimum. Zes procent zit zelfs onder negentig procent van het sociaal minimum. Ongeveer 460.000 huishoudens hebben een inkomen lager dan 90% van het sociaal minimum. Wie zijn die huishoudens met een inkomen lager dan 90% van het sociaal minimum, hoe wonen ze en waar wonen ze en wat vinden ze ervan? Ruim een derde van deze huishoudens heeft inkomen uit loon, totaal heeft ruim de helft inkomen uit arbeid als belangrijkste inkomstenbron. Een op de acht leeft van studiefinanciering, een op de acht van een AOW-pensioen. Het gemiddeld besteedbaar inkomen van deze groep bedraagt 400 euro per maand en vijftien procent heeft een negatief inkomen. Driekwart van deze huishoudens bestaat uit één persoon, tien procent vormt een eenoudergezin. De gemiddelde leeftijd is 38 jaar tegenover 53 jaar voor het totaal van

alle zelfstandig wonende huishoudens. Jongeren onder 24 jaar zijn met veertig procent sterk oververtegenwoordigd in deze groep, maar alle leeftijdscategorieën zijn aanwezig. Zeven procent is tweeverdiener, waarbij het kan voorkomen dat de ene partner een normaal inkomen heeft en de ander een negatief inkomen (zzp-er/ondernemer). Vrijwel al deze huishoudens wonen in een huurwoning met gemiddeld drie kamers. Zestig procent woont in een appartement, zes procent in een studentenkamer, de rest in een eengezinswoning. Ze zijn sterk oververtegenwoordigd in stedelijke gemeenten. Ruim een kwart woont in de G4 en twee derde in de G40. Ze betalen een gemiddelde huurprijs van 526 euro en ontvangen (in 2/3 van de gevallen) ongeveer 200 euro huurtoeslag. Hoewel ze dus wat goedkoper wonen dan de gemiddelde huurder, hebben ze als gevolg van hun zeer lage inkomens een hoge huurquote.

“Driekwart houdt een oogje in het zeil als de buren niet thuis zijn” Tevreden Ondanks het lage inkomen is men tevreden met het leven en waardeert dat met een 7,6. Dat wijkt maar weinig af van het cijfer dat de totale bevolking aan het leven geeft, een 7,8. Slechts acht procent van de huishoudens met een inkomen lager dan 90% van het sociaal minimum is ontevreden over de woning en slechts zeven procent is ontevreden over de woonomgeving. Wel is er vaker

Woonboten in de gracht

der dan negentig procent van het sociaal minimum niet meegenomen bij de berekening van de huurquote, de koopquote en de woonlastenquote. Want hoewel deze groep in iedere editie weer relatief goedkoop blijkt te wonen ten opzichte van de gemiddelde huurders, pakken hun huurquotes door de extreem lage inkomens zo hoog uit dat ze het gemiddelde voor alle huurders vertekenen. De problematiek van deze

sprake van tocht en schimmel dan bij de gehele bevolking en vindt een groter deel dat de woning slecht is onderhouden. Er zijn er maar weinig die het vervelend vinden in hun huidige woonbuurt. Ruim twintig procent zou graag uit de buurt verhuizen tegenover veertien procent van de gehele bevolking. In publicaties over het WoON wordt de groep met een huishoudinkomen met min-

DE BALANS VAN HET WONEN

â&#x20AC;&#x153;Steeds meer mensen geven aan misschien wel te willen verhuizenâ&#x20AC;? gegevens. Het gaat om de voorlopige inkomens over 2017. Hoe kan men een zelfstandige huishouding voeren en in een gewone woning wonen van gemiddeld vierhonderd euro besteedbaar inkomen per maand? Een apart onderzoek, bijvoorbeeld met behulp van microdata en de verhuismodule waarbij respondenten uit het WoON via registraties worden gevolgd, kan beter inzicht bieden wat er nu feitelijk bij deze groep speelt..

Meedoen in de buurt? In het WoON2018 worden veel vragen gesteld over de buurt waarin mensen wonen. Hoe mensen oordelen over de woonomgeving, hoe actief ze zijn in de buurt en hoe ze denken over de ontwikkeling van de buurt. Niet meer dan zes procent van de bewoners is (zeer) ontevreden over hun woonomgeving. Vier procent vindt het vervelend in hun huidige woonbuurt, zes procent voelt zich niet thuis in de eigen buurt, zes procent is bang om lastig gevallen of beroofd te worden in de eigen buurt. Dit zijn allemaal hele lage percentages. Wel is het zo dat mensen in meer stedelijke gemeenten minder tevreden zijn over de woonomgeving (acht procent) en dat er alleen hier mensen zijn die bang zijn in de eigen buurt (tien procent). Naarmate mensen ouder zijn voelen zij zich vaker thuis in hun buurt. Ook geeft een fors deel van de stedelijke bewoners (dertig procent) aan dat mensen

groep ligt echter eerder in de inkomenssfeer dan in de woonlastensfeer. De kenmerken van deze groep bevestigt dit beeld. Het zijn gewone huishoudens in gewone woningen waarover men tevreden is net als over het leven in het algemeen. Toch is nadere verdieping op zijn plaats, waarbij de inkomenssituatie centraal staat. Het inkomen in het WoON is afkomstig van de koppeling met de registratie van fiscale

Twee mannen helpen bij een verhuizing PAUL KERES

DE BALANS VAN HET WONEN

buurt; tegelijkertijd is ruim twintig procent van de mensen niet gehecht aan de buurt waar men woont. In beide gevallen maakt het veel uit hoe oud je bent. Bijna de helft van de mensen jonger dan 25 jaar is niet gehecht aan de buurt, tegenover ouderen

elkaar nauwelijks kennen in de buurt. In de minder stedelijke (vijftien procent) en landelijke gemeenten (tien procent) ligt dit aandeel veel lager.

Contact met buren De helft van mensen heeft veel contact met de directe buren en ruim een derde heeft veel contact met andere buurtbewoners. Bij contact met de directe buren blijven de verschillen naar stedelijkheid beperkt van 45% in de steden tot 57% in de dorpen. Zeven van de acht mensen geeft aan actief te willen zijn bij het verbeteren van de eigen woonbuurt. Driekwart houdt een oogje in het zeil als de buren niet thuis zijn, negentig procent neemt pakjes aan voor de buren, een derde helpt bij klusjes in huis of in de tuin, tien procent komt helpen als de computer is vastgelopen of internet het niet doet. Een kwart van de mensen laat de hond uit en geeft de kat te eten, een op de acht past op de buurkinderen, een op zes doet boodschappen als dat nodig is. Het beperkte aantal mensen dat niets doet in de buurt geeft als reden dat ze niet weten wat ze zouden kunnen doen of dat ze geen tijd hebben.

“Mensen wilden wel verhuizen maar ja, het zat een beetje tegen” (75+) tien procent. Twaalf procent van de jongeren voelt zich niet thuis in de buurt en slechts drie procent van de ouderen. Met de toenemende vergrijzing in de komende decennia zal het oordeel over de kwaliteit van de buurt waar men woont naar verwachting nog positiever worden dan het nu al is.

Erop vooruit gaan Bijna twintig procent van de mensen vindt dat de buurt er het afgelopen jaar op vooruit is gegaan en een zelfde aandeel verwacht dat de buurt er de komende tijd op vooruit zal gaan. Ruim tien procent vindt dat de buurt achteruit is gegaan en een zelfde aandeel verwacht een negatieve ontwikkeling. Het hangt sterk af van hoe je mensen vraagt naar hun oordeel over hun buurt. Zo voelt maar zes procent zich niet thuis in de

LEES MEER lees dit artikel ook online.

Regio als garderobe Gevaar bij buurtverschillen

Het Nederlandse woonbeleid heeft lang de ambitie gehad om gemengde woonmilieus te creĂŤren. Dat is reeds afgezwakt. Nu kunnen woonvoorkeuren leiden tot grotere buurtverschillen. Vermogende huishoudens kunnen hun woonvoorkeuren realiseren. Maar bij gebrek aan sturing ligt ook het gevaar van ongewenste bevolkingsconcentraties op de loer. Om een balans te vinden tussen deze twee extremen helpt het denken over de regio als garderobe van uiteenlopende woonmilieus.Â Tekst Sako Musterd, Cody Hochstenbach, Wouter van Gent, Rik Damhuis

Voorbeeld van een woonmilieu dat 'past als een jas' bij specifieke doelgroepen: Den Haag, Spoorwijk, sociale woningbouw FOTO: PIETER MUSTERD

Veranderend woonbeleid: van interventie naar ‘keuze’

en opleidingsniveau. Zelfs zwakke individuele voorkeuren of beperkte keuzeruimte kunnen uiteindelijk relatief homogene woonmilieus tot gevolg hebben, omdat er een zichzelf versterkend proces op gang komt. In de tweede plaats komt dat doordat een liberale overheid eigenlijk maar beperkt wil sturen op het dempen van ongelijkheid. Door de nadruk op eigenwoningbezit en huurliberalisering krijgen individuele voorkeuren meer ruimte. Althans voor groepen die meer te besteden hebben. Zwakkere groepen hebben veel minder keuze ruimte. Zij zijn aangewezen op de goedkoopste buurten. Gegeven de hang naar gelijksoortige huishoudens kan dit leiden tot sterkere ruimtelijke segregatie. In dit geval weegt het voordeel van vrije keuze mogelijk niet op tegen de negatieve maatschappelijke gevolgen. Denk aan buurtstigmatisering, negatieve buurteffecten, afstand tot werkgelegenheid en andere vormen van segregatie.

Woonbeleid in Nederland werd lange tijd gekenmerkt door een streven naar evenwichtige, sociaal gemengde woonmilieus. Daarbij werd verwacht dat soms sterk van elkaar verschillende huishoudens in harmonie vorm zouden geven aan de lokale buurtgemeenschap. Dat streven was gebaseerd op een afkeer van omvangrijke segregatie en op de gedachte dat gemengde milieus konden bijdragen aan versterking van de sociale en culturele integratie. Inmiddels is dit beleid op nationaal niveau afgezwakt door liberaal woonbeleid en nieuwe ideeën over integratie en wonen. Op lokaal en regionaal niveau is echter een beleidsvoorkeur voor ‘balans’ en ‘menging’ nog altijd sterk aanwezig. Sociale menging probeert men vaak te realiseren via het stimuleren van de bouw van verschillende typen woningen – sociale huur, particuliere huur en koop – in uiteenlopende prijscategorieën, niet ver van elkaar. Nederlandse steden zijn niet uniek in die wens; vergelijkbaar beleid zien we ook in landen als Engeland, Frankrijk en zelfs de Verenigde Staten.

Een nieuw denkkader Het huidige woonbeleid zal waarschijnlijk leiden tot scherpere ruimtelijke ongelijkheden. Het centrale dilemma is hoe we ruimte kunnen bieden aan individuele voorkeuren zonder dat dit leidt tot ongewenste maatschappelijke uitkomsten. Het vinden van dit evenwicht vereist een nieuw denkkader in sociaal-ruimtelijk beleid. Als aanzet voor dit nieuwe denkkader, moeten we weten hoe keuzevrijheid (voor sommigen) op de woningmarkt uitpakt. Wat zijn de gevolgen van toegenomen ‘vrije’ keuze voor huishoudens, maar ook voor het functioneren van stedelijke regio’s als geheel? In ons onderzoeksproject “de Regio als Garderobe” gaan wij in op deze vragen door

Beperkt sturen De praktijk laat echter zien dat het steeds meer moeite kost om de sociale samenstelling van een buurt of woonmilieu lokaal te sturen. Dat komt in de eerste plaats omdat huishoudens hun eigen voorkeuren willen realiseren. Wetenschappelijk onderzoek geeft steun aan het inzicht dat men het liefst woont bij anderen die veel op hen lijken, of bij huishoudens die een iets sterkere sociale positie hebben. Deze hang naar gelijksoortige huishoudens en individuen is niet beperkt tot sociaaleconomische kenmerken, maar geldt ook voor onder andere leeftijd

“Men woont het liefst bij anderen die veel op hen lijken”

“Huidig woonbeleid leidt tot scherpere ruimtelijke ongelijkheden” huur of koop, duurder of goedkoper), en naar een andere woonomgeving. Het kan gaan om het verruilen van de stad voor een meer landelijke omgeving, maar ook om verhuisbewegingen binnen gemeentes.

het verhuisgedrag van huishoudens onder de loep te nemen. We besteden hierbij aandacht aan verhuizingen die samenhangen met veranderingen in gezinssituatie, zoals het gaan samenwonen of het krijgen van kinderen. We weten immers dat dergelijke veranderingen in huishoudsamenstelling vaak een verhuiswens oproepen. Daarnaast besteden we aandacht aan verhuizingen die samenhangen met veranderingen in economische positie – denk aan een verandering van baan, inkomensstijging of juist baanverlies. Dergelijke transities maken een verhuizing mogelijk of juist noodzakelijk. We zien dan vaak een verhuizing naar een ander soort woning (groter of kleiner,

Huishouddynamiek in de Metropoolregio Amsterdam Kijken we naar verhuisgedrag samen met veranderingen in huishoudsituatie, dan zien we aanzienlijke verschillen tussen mensen. Simpel gezegd passen verschillende levensfasen bij verschillende woonmilieus. Dit lijkt niet verrassend: uiteraard hebben jonge alleenstaanden doorgaans andere woonvoorkeuren dan gezinnen met

Voorbeeld van een woonmilieu dat 'past als een jas' bij specifieke doelgroepen: Hoorn, Westerdijk, stedelijk wonen aan het water Foto: Pieter Musterd

Een dergelijke afstemming tussen woonmilieu en gezinssituatie kan als positief beschouwd worden. Huishoudens hebben verschillende wensen, behoeften en voorkeuren en het is belangrijk dat deze bediend worden. Vanuit dit oogpunt, kun je zeggen dat de ‘gemiddelde’ of optimaal gemengde buurt niet bestaat.

kinderen. Maar ons onderzoek brengt vaak genuanceerde ruimtelijke verschillen aan het licht, met opmerkelijke verschillen van buurt tot buurt. Bovendien kan het verhuisgedrag van groepen die ogenschijnlijk veel op elkaar lijken, behoorlijk verschillen. Het totaalplaatje is een fijnmazig mozaïek van buurten met verschillende functies voor mensen in verschillende gezinssituaties. Een voorbeeld uit de Amsterdamse metropoolregio maakt dit duidelijk. Nieuw gevormde koppels zonder kinderen verhuizen naar aanzienlijk andere typen buurten dan al wat langer bestaande koppels zonder kinderen (vergelijk Figuur 1 en 2). Nieuw gevormde koppels verhuizen overwegend naar centraal-stedelijke buurten, vooral in Amsterdam maar ook in Haarlem. Al bestaande koppels zonder kinderen vertonen daarentegen een meer suburbane oriëntatie bij verhuizen. In beide gevallen bevindt zich een combinatie van goedkopere en duurdere buurten onder de populaire bestemmingen.

Versterkte segregatie e gevonden differentiatie in woonvoorD keuren is echter alleen positief wanneer zowel hogere als lagere inkomensgroepen goed bediend worden in de regio. Een liberale woonpolitiek kan er toe leiden dat de match tussen woonmilieu en huishoudsituatie sterker wordt, zeker voor hogere inkomens, met nog duidelijkere (ruimtelijke) verschillen in verhuisgedrag, maar kan ook leiden tot minder keuze bij anderen. Mogelijk negatieve uitwerkingen van meer ‘vrije’ keuze– voor zowel huishouden als maatschappij- komen vooral aan het licht wanneer we verhuisgedrag in combinatie met

Woonmilieus die over de gehele periode (2004-2016) een functie vervullen voor nieuw gevormde koppels zonder kinderen. BRON: SSB, EIGEN BEREKENINGEN.

Woonmilieus die over de periode 2004-2016 een functie vervullen voor stabiele koppels zonder kinderen.

“vluchtheuvel” buurten bijna geheel verdwenen uit de stad, en ontstaan er nieuwe in kernen elders in de regio zoals Zaanstad, Almere en Lelystad. In een context van liberalisering zullen de sociaaleconomisch zwakste huishoudens in toenemende mate veroordeeld zijn tot uitsluitend de goedkoopste buurten. Voor hen is samenklontering dan ook niet zozeer het product van keuze, maar eerder van een gebrek daaraan. Arme buurten zijn op zichzelf niet problematisch. Relatief arme maar betaalbare buurten vervullen een belangrijke rol binnen steden. Zij kunnen ruimte bieden aan lage inkomens, nieuwkomers en jongeren en vervullen daarmee een belangrijke functie. Het probleem ontstaat wanneer huishoudens nadeel ondervinden van het daar wonen, bijvoorbeeld omdat ze te ver van potentieel bij hen passende banen wonen. Dit zal meer het geval zijn naarmate goedkope buurten naar de randen van de regio

sociaaleconomische positie, en verandering daarin, analyseren. Om het risico op nieuwe segregatie te illustreren, kijken we naar het verhuisgedrag van mensen die hun baan hebben verloren. Deze mensen bevinden zich vaak in een bijzonder zwakke positie, aangezien zij in kort tijdsbestek hun woonsituatie aan hun verslechterde inkomenssituatie moeten aanpassen. Hun verhuisgedrag schetst daarom een beeld van de meest toegankelijke en betaalbare buurten van een regio – vluchtheuvels als het ware. Voorheen – voor de economische crisis van 2008 – waren er voor hen nog dergelijke vluchtheuvels beschikbaar binnen de gemeentegrenzen van Amsterdam (Figuur 3). De Amsterdamse woningmarkt kenmerkt zich na de crisis (ongeveer na 2013) echter in toenemende mate door onbetaalbaarheid en ontoegankelijkheid. Dit is zeker het geval in de centrale, vooroorlogse buurten van de stad. Inmiddels zijn dergelijke

BRON: SSB, EIGEN BEREKENINGEN.NIEUWE KOPPELS

Woonmilieus die voor (2005-2008) en/of na (2013-2015) de crisis een functie vervullen voor baanverliezers. BRON: SSB, EIGEN BEREKENINGEN.STABIELE KOPPELS

gen van vraag en aanbod dan een regionale woningmarkt waarin de ‘gemiddelde buurt’ de toon aangeeft. Tegelijkertijd moet er gestuurd kunnen worden om ongewenste concentraties en sterke segregatie tegen te gaan. In de praktijk betekent dit keuze op een laag schaalniveau (straten en buurten) mogelijk maken, door verschillende woontypen en woonmilieus te realiseren, maar op wijkniveau menging zoveel mogelijk te waarborgen. Menging is dan de optelsom van verschillende woonmilieus. Dit betekent in de praktijk dat we keuze op een laag schaalniveau kunnen faciliteren maar menging op wijkniveau moeten waarborgen. Een aanzet tot het volgen van deze denklijn is gegeven in het boek “de Buurt als Jas” (Musterd e.a., 2015). In die studie is nagegaan op welke woonmilieus uiteenlopende huishoudens georiënteerd zijn, en hoe veranderingen in gezinssituatie deze oriëntatie beïnvloeden. Het streven is dat de buurt

gedrukt worden. Een ander probleem zou zijn als dergelijke buurten in zijn geheel zouden verdwijnen, zonder dat er elders meer betaalbare en toegankelijke woonopties toegevoegd worden. Dan zou er voor lage inkomens, inclusief laagbetaalde arbeidskrachten, geen plek meer zijn.

Een garderobe woonmilieus Bovenstaande empirische illustraties laten zien dat liberalisering van de woningmarkt voor sommigen gewenste keuzevrijheid kan opleveren. Vooral hogere inkomens kunnen de woonomgeving beter laten aansluiten op hun wensen. Maar er kunnen eveneens sterkere vanuit maatschappelijk oogpunt ongewenste concentraties ontstaan. In ons onderzoeksproject stellen wij daarom een nieuw denkkader voor, waarbij sturen op differentiatie centraal staat. De gedachte is dat een regio met een grote variatie aan woonmilieus vermoedelijk meer kans biedt op het soepel bijeen bren-

som van individueel gedrag van velen kan ook leiden tot ongewenste segregatie en concentratie van typen huishoudens en/of kansarmen. Betrokkenen kunnen die concentraties wellicht zelf niet willen; maar ook kunnen er door de concentraties nieuwe problemen opdoemen. Als huishoudens gevangen raken in de buurt, is gericht beleid gewenst. Maar afgezien daarvan kan segregatie ook een probleem vormen als het zich op grote schaal manifesteert en als concentraties van bijvoorbeeld kansarmen, of geïsoleerde ouderen, omvangrijk worden en extra negatieve effecten genereren. Ook dat lijkt voorkomen te moeten worden. Dat betekent echter niet dat er geen relatief homogene woonmilieus zouden kunnen worden ontwikkeld. Zolang die niet tot de genoemde problemen leiden en niet tot vervreemding van verschillende huishoudens, lijkt er veel voor te zeggen. Het is niet ondenkbaar dat relatief homogene, van elkaar verschillende buurten kunnen worden ingebed in heterogene stedelijke wijken, waarbinnen men allerlei voorzieningen met elkaar deelt. In die dubbele ruimtelijke setting krijgt men de homogeniteit die men wil, en vermijdt men vervreemding, afstand en andere negatieve buurteffecten.

moet passen ‘als een jas’ bij het huishouden. Van belang is dat huishoudens niet stabiel zijn, maar aan verandering onderhevig. Na enige tijd heeft een huishouden wellicht een nieuwe ‘jas’, of buurt, nodig die past bij de nieuwe situatie. De buurt heeft kortom een functie voor een huishouden in een specifieke fase van het leven. Uiteraard moet ook een totaalbeeld voor de gehele regio worden verkregen. Welke buurten/jassen heeft de regio als geheel? Is het een fraaie garderobe, waar voor alle typen huishoudens voldoende verschillende

“Arme buurten zijn op zichzelf niet problematisch” buurten beschikbaar zijn? Om dit te waarborgen voor zowel lage als hoge inkomens is actieve sturing waarschijnlijk noodzakelijk.

Conclusie en woonbeleid gericht op de buurt als jas E in een regio als garderobe sluit aan bij het meer ruimte geven aan huishoudens om hun eigen woonmilieu-oriëntatie vorm te geven op verschillende momenten in het bestaan van hun huishouden. Die ruimte voor individuele huishoudens is voor velen een groot goed en in dat opzicht is een beleidsfilosofie volgens geschetste lijnen een route die potentieel veel bijdraagt aan de kwaliteit van wonen in de stad. Echter, de keuze van de een is een beperking van de ander (met minder middelen) en de optel-

Het onderzoek naar de Regio als Garderobe is mede mogelijk gemaakt door financiële bijdragen van Corpovenista, de gemeenten Almere en Amsterdam, de Metropoolregio Eindhoven en Woonbedrijf Eindhoven. LEES MEER In de online publicatie van dit artikel zijn referenties en literatuurverwijzingen opgenomen.

Stad als fruitmarkt? Martijn Eskinasi reflecteert op ‘Regio als garderobe’

Ik heb een praktisch vraagteken. Waar komen die nieuwe woningen te staan, die voor de extra menging op wijkniveau gaan zorgen? De herstructurering van bijvoorbeeld de Westelijke Tuinsteden heeft immers voor extra differentiatie gezorgd, maar ook veel goedkope woningen aan de voorraad onttrokken. En ook die blijven toch nodig: corporaties moeten altijd de balans blijven zoeken tussen woningkwaliteit, betaalbaarheid en andere opgaven. En het toevoegen van nieuwe woonwijken op een regionaal schaalniveau kan weer net extra ruimtelijke scheiding tussen inkomensgroepen opleveren. Hoe zorg je in de praktijk voor een juiste balans? En een reflectief vraagteken bij de kijkrichting. Stedenbouwkundige ingrepen in de woningvoorraad kunnen zeker bijdragen aan het voorkomen van segregatie en het bevorderen van inclusiviteit. Maar er zijn meer mogelijkheden om zoveel mogelijk mensen aan een fatsoenlijke en gezonde levensstandaard te helpen. Ook armoedebestrijding en schuldhulpverlening zijn nodig, net zoals gezondheidszorg, onderwijs, gelijke kansen op de arbeidsmarkt. De kijkrichting verbreden en integraal bekijken. Er is veel te kiezen. Laten we, naast van de regio een garderobe vol jassen maken, ook van de stad een fruitmarkt maken.

nclusiviteit is het vertrekpunt in artikel ‘Regio als garderobe’ dat een sympatieke aanzet geeft om op een nieuwe manier te gaan denken over gevarieerde woonmilieus. Het is onwenselijk dat de vaak minder gesalarieerde groepen door gebrek aan keuzemogelijkheden steeds meer locked-in raken in de goedkoopste wijken. Als die concentraties van kansarmoede omvangrijk worden, kunnen de bewoners in een steeds uitzichtlozere positie raken. Daar is niemand bij gebaat, de bewoners zelf al helemaal niet. Het heeft twee risicofactoren. De eerste is de neiging om ‘ons soort mensen’ op te zoeken, voor een stukje geborgenheid en sociale samenhang. Zelfs al een lichte voorkeur kan leiden tot vrij sterke segregatie. Een tweede risicofactor is een te neoliberaal getint woonbeleid, wat de keuzevrijheid voor sociaaleconomisch sterkeren vergroot, maar kansarmere huishoudens verdringt. De oplossing zien zij in regionaal beleid gericht op een fijnmazige differentiatie. Dan kunnen er binnen een wijk buurten met verschillende karakters blijven bestaan, en blijft er op een wat hoger schaalniveau voldoende menging bestaan, zonder de keuzevrijheid van mensen al te veel aan te tasten met een te planmatig maakbaarheidsdenken.

Tijdelijkheid is essentie 100

Het is niet de missie van Hofman om zoveel mogelijk kunstwerken in de openbare ruimte te plaatsen. Wel om mensen uit hun luie stoel te krijgen en opnieuw te leren kijken en voelen. Om te bedenken wat er op een bepaalde plek moet gebeuren is een complexe vraag, is de ervaring van Florentijn Hofman, de maker van het feestaardvarken in Arnhem. Het vergt veel onderzoek, gesprekken en denkwerk. Tekst Evamarije Smit

FLORENTIJN HOFMAN IMAGES

101

allen, onder en over elkaar heen, en wel 22 uur lang want het aardvarken is slechts 2 uur per dag actief om te eten en zich voort te planten. Het werk feestaardvarken is een hommage aan dit dier dat zo op intimiteit gesteld is. Hofman vindt deze intimiteit ook passen op dit kleine stukje aarde, het Bartok parkje. Het varken is een ijkpunt geworden van wat voorheen een doodlopend stukje straat was. Inmiddels is het een levendig gebied met het Bartokpaardje als cultureel plein. “Het feestaardvarken nodigt uit om uit de band te springen en ongeremd te zijn”, aldus Hofman. Het is niet ongevaarlijk om het knuffelbeest te beklimmen.

et allerbelangrijkst vindt hij dat het beeld klopt in concept, plek materiaal, schaal, verschijning en sociale connotatie, een permanent werk is niet perse verkeerd maar tijdelijk zeker niet minder belangrijk het tijdelijk werk is want “in brons geloof ik niet”. Hofman wil zoveel mogelijk werken maken die ook weer weg moeten want weemoed is een belangrijk onderdeel van zijn missie. “In deze tijd dat we steeds maar alles kunnen opzoeken, terugvinden, bekijken op je tablet, wil ik graag mensen een herinnering geven. Een imprint, een gevoel waar je met weemoed aan terugdenkt maar ook met het gevoel van, ik was daar bij. Dat is blijvend en onbetaalbaar”. Hofman heeft de openbare ruimte even geleend, nu 5 jaar, in wat eerder een tamelijk mistroostig parkje was. Het feestaardvarken van ruim 30 meter lang en 150 duizend kilo is geïnspireerd op het aardvarken dat de genoeglijke gewoonte heeft op een nieuwe plek direct een hol te graven om daar eens lekker languit te gaan liggen. Met zijn

In de afgelopen 5 jaar is er ook een mindere periode geweest, waarin het feestaardvarken werd beklad en erom heen wijd verspreid troep lag. De ondernemers van de Kortestraat hebben daarop een schema gemaakt en lopen vandaag de dag nog altijd elke ochtend een rondje om de zaken die het nachtleven nou eenmaal met zich meebrengt te verzamelen en weg te doen. Ook de gemeente Arnhem en dierenpark Burgers Zoo, de opdrachtgever van het varken, leveren een extra inspanning. Hofman is daar over te spreken want het is en blijft van iedereen: “Het werk staat haaks op de gangbare architectuur in de publieke ruimte waar alles lineair is, gedomineerd door rechte lijnen en blokken. Dit is het tegenovergestelde: het zijn organische vormen en ook de houding van het varken doet iets met de psyche van de mens. Het komt terecht in het collectieve geheugen. Het nestelt zich in je hoofd, in je gevoel. Je gaat ervan houden. Dat is wat een kunstwerk in de openbare ruimte doet”.

102

FLORENTIJN HOFMAN IMAGES

103

DE BALANS VAN HET WONEN

Krimp valt nu nog mee Hoe staan krimpgebieden ervoor?

Dichtgetimmerde woningen en verlaten straten en dorpen: dat is het schrikbeeld van menige krimpregio. Zo ver is het in de Nederlandse krimpregio’s nog lang niet. Wel zijn er zorgen over de leefbaarheid, vooral op het vlak van voorzieningen. Hoe staan krimpgebieden ervoor? Op basis van WoON 2018 geven we een overzicht van de stand van zaken. Twee ervaringsdeskundigen reflecteren op de uitkomsten. Tekst Berry Blijie en Michael Stuart-Fox

emografische krimp is deze eeuw prominent op de beleidsagenda komen te staan. Sinds een jaar of tien heeft ook het Rijk speciaal krimpbeleid. Gemeenten en provincies zijn er vaak al langer mee bezig. In alle officiële door het Rijk aangewezen ‘krimpge-

104

Brievenbussen aan de Finsestraat in Delfzijl. Deze flats zijn inmiddels gesloopt. ERIK SLOT

105

DE BALANS VAN HET WONEN

bieden’ neemt het aantal inwoners al geruime tijd af. Voor de woningmarkt is echter vooral het aantal huishoudens van belang. In de komende tien jaar zal in veel krimpgebieden ook de huishoudenskrimp worden ingezet. Voor WoON 2018 zijn in de krimpregio’s extra enquêtes afgenomen. Hierdoor is het mogelijk om gedetailleerdere analyses te doen en meer onderzoeksvragen te beantwoorden. In opdracht van het ministerie van BZK heeft ABF Research de leefbaarheid en het functioneren van de woningmarkt in krimpgebieden onderzocht. In dit artikel geven we een overzicht van de belangrijkste bevindingen. De afgelopen jaren zijn in veel krimpgebieden leefbaarheidsonderzoeken uitgevoerd. De resultaten van die onderzoeken zijn vaak lastig met elkaar te vergelijken. De grote meerwaarde van het WoON is dat krimpgebieden met elkaar, de rest van Nederland en het verleden vergeleken kunnen worden. Een belangrijke kanttekening is het schaalniveau: krimp doet zich binnen regio’s niet overal even sterk voor. Gemeenten en kernen kunnen sterk van elkaar verschillen in het tempo en de omvang van de krimp en de bijbehorende effecten. De uitkomsten uit het WoON geven daar geen inzicht in.

Woonomgeving inds 2002 is de tevredenheid met de woonS omgeving in krimpgebieden licht verminderd. Met name het aandeel zeer tevredenen is gedaald. In Nederland als geheel is die daling ook zichtbaar maar is die daling wat minder sterk. Inwoners zijn nu gemiddeld even tevreden als landelijk. De tevredenen zijn ruim in de meerderheid: slechts 11% is tevreden noch ontevreden en 4% is (zeer) ontevreden. In Noord- en Oost-Groningen en het stedelijke deel van Zuid-Lim-

burg is de tevredenheid iets lager dan in de andere krimpgebieden. Ook over afzonderlijke aspecten van de eigen buurt, zoals de aantrekkelijkheid en het onderhoud van de bebouwing, oordelen mensen in krimpgebieden gemiddeld even positief als elders. Behalve de fysieke kwaliteit zijn contacten met buren en de sociale cohesie voor veel mensen belangrijk aspecten van de woonomgeving. In krimpgebieden zijn mensen ook daarover gemiddeld ongeveer even tevreden als elders. Ook het helpen van de buren doen krimpbewoners even vaak. In stedelijk Zuid-Limburg zijn bewoners het minst te spreken over de sociale cohesie, in de landelijke delen van Limburg en de Achterhoek juist het meest.

Voorzieningen Krimpregio’s zijn meestal plattelandsgebieden. De enige echte uitzondering daarop vormen de steden van Zuid-Limburg. Krimpgebieden tellen dan ook minder voorzieningen: bewoners moeten verder reizen en hebben minder keus. Ook gaat het aantal voorzieningen in de buurt volgens bewoners in krimpgebieden sneller achteruit. Zij geven vaker dan in de rest van het land aan dat het aantal ontmoetingsplekken, pinautomaten en ov-verbindingen in de eigen buurt in de afgelopen vijf jaar is afgenomen. Bewoners in krimpgebieden zijn bijna even vaak tevreden met de winkels voor dagelijkse boodschappen, basisscholen en crèches in de buurt als in de rest van het land. Minstens zeven op de tien inwoners zijn positief gestemd over deze voorzieningen. Krimpbewoners zullen vaak lagere verwachtingen hebben en zijn meer ingesteld op het feit dat zij langer moeten reizen. Dat is terug te zien in het belang dat inwoners hechten aan de nabijheid van voorzieningen: in krimpgemeenten vinden mensen het

106

“Vertrekkers zijn jong en hoogopgeleid”

BERRY BLIJIE EN MICHAEL STUART-FOX 107

DE BALANS VAN HET WONEN

minder vaak belangrijk dat dichtbij de eigen woning dagelijkse winkels en openbaar vervoer zijn. Inwoners van krimpgebieden oordelen gemiddeld even positief over de bereikbaarheid van de huisartsenpraktijk en het ziekenhuis als mensen in Nederland als geheel. 90% vindt de huisartsenpraktijk goed bereikbaar en voor 80% is het ziekenhuis goed bereikbaar. Ook in een dunbevolkt gebied als Zeeuws-Vlaanderen domineert de tevredenheid op dit punt. Binnen krimpgebieden zijn er verschillen. Huub Hanssen van de Provincie Groningen ziet dat in Noord- en Oost-Groningen de centra van dorpen en steden het relatief goed doen. Jan Rademaker van Parkstad Limburg ziet in de stedelijke gemeenten van Zuid-Limburg hetzelfde patroon: hoe verder van stedelijke centra af, hoe ongunstiger de leefbaarheid en het toekomstperspectief. De leefbaarheid in stedelijke krimpgemeenten in het zuiden van Limburg is echter minder goed dan in de landelijke gemeenten. Rademaker signaleert dat de negatieve gevolgen van krimp vooral neerslaan in de

“Kernen verschillen sterk in tempo en omvang krimp” toch al zwakkere kernen en wijken: de plekken met minder aantrekkelijke woningen, lagere inkomens, meer laagopgeleiden en kwetsbare personen. De sterkere wijken zijn weliswaar relatief sterk vergrijsd maar vrijkomende woningen zullen daar snel(ler) worden opgevuld door sociale stijgers.

Hoewel de tevredenheid overheerst, ook over de bereikbaarheid en kwaliteit van diverse voorzieningen, zijn mensen in krimpgemeenten volgens het WoON minder positief gestemd over de toekomst. Ze verwachten vaker dan elders dat de eigen regio er in de komende jaren op achteruit zal gaan.

Minder verhuizingen De verschillen in leefbaarheid tussen krimpgebieden en de rest van het land zijn gemiddeld niet zo groot. Op het vlak van de woningmarkt zijn de verschillen groter. Woningen in krimpgebieden zijn groter en ouder dan gemiddeld en vaker een koopwoning en eengezinswoning. De stedelijke gemeenten van Zuid-Limburg vormen daarop een uitzondering. De WOZ-waarden en transactieprijzen liggen in krimpregio’s lager, zeker uitgedrukt per vierkante meter. Dat is in zekere zin de luxe van krimpgebieden, zegt Hanssen: waar veel regio’s kampen met een woningtekort, kun je in een krimpgebied een mooie ruime woning kopen tegen een betaalbare prijs. Ook huurwoningen zijn in krimpgebieden goedkoper. De verhuisdynamiek ligt in krimpgebieden structureel gemiddeld iets lager dan elders: een kleiner percentage huishoudens is de afgelopen twee jaar verhuisd. Krimpgebieden tellen relatief veel ouderen die doorgaans weinig verhuizen. De ouderen in krimpgebieden zijn wel even vaak recentelijk verhuisd als in Nederland als geheel. Vooral de vergrijzing in krimpgebieden dempt dus de verhuisdynamiek maar het is niet zo dat ouderen in krimpgebieden gemiddeld minder vaak doorstromen naar een andere woning. Er zijn wel verschillen

108

DE BALANS VAN HET WONEN

Krimpregio’s zijn meestal plattelandsgebieden.

tussen sectoren op de woningmarkt. In de koopsector en in de particuliere huursector wordt in krimpgebieden structureel minder verhuisd In de corporatiesector wordt juist iets vaker verhuisd. De druk op de sociale huurmarkt is in krimpgebieden minder groot dan in veel andere regio’s. Dat bevordert de doorstroming. Ook data uit andere bronnen bevestigen het patroon: binnen de koopsector een lager aandeel verhuizingen dan het nationale gemiddelde maar in de corporatiesector juist een hoger aandeel. De meeste krimpregio’s tellen relatief veel en goedkope koopwoningen. Maakt dat het gemakkelijker voor starters om een koopwoning te bemachtigen? Het WoON wijst uit van niet. 30% van de recent verhuisde starters in krimpgebieden heeft een koopwoning betrokken. Landelijk is dat met 34% iets meer. Zowel starters als doorstromers in krimpgebieden hebben vaker een laag inkomen dan landelijk, wat het ko-

pen van een woning kan bemoeilijken. Bijna vier op de tien doorstromers uit een huurwoning zijn verhuisd naar een koopwoning (38%), iets minder dan landelijk (42%). Zeven op de tien doorstromers uit een koopwoning zijn verhuisd naar een (andere) koopwoning. In Nederland is dat bijna acht op de tien. Hier speelt een rol dat krimpgebieden naar verhouding meer ouderen tellen en zij vaker de overstap van een koop- naar een huurwoning maken dan jongere leeftijdsgroepen. Wellicht speelt hier ook mee dat (het vertrouwen in) de koopwoningmarkt in krimpgebieden na de crisis minder sterk hersteld is dan elders. Zijn verhuizers in krimpgebieden terughoudender met het kopen van een woning vanwege de minder gunstige toekomstperspectieven? Ook dat blijkt uit het WoON niet zo te zijn. De meest genoemde reden om te kiezen voor een huurwoning is dat een koopwoning financieel niet

109

mogelijk was (61%). Een te jonge of te hoge leeftijd en flexibiliteit om makkelijk weer te kunnen verhuizen worden ook vaak genoemd (beide ca. 30%). Huishoudens die zijn verhuisd naar een koopwoning geven vaak aan dat kopen goedkoper was dan huren (63%). Dat wordt in krimpgebieden gemiddeld wat vaker genoemd dan in Nederland als geheel.

Vertrekkers en blijvers De lagere verhuisdynamiek in krimpgebieden blijkt ook uit de verhuiswensen. Bestaande huishoudens (dus exclusief starters uit het ouderlijk huis) in krimpgebieden willen minder vaak verhuizen (32%) dan

landelijk (38%). Het grotere aandeel ouderen speelt daarbij een rol maar ook per leeftijdsgroep afzonderlijk ligt de verhuiswens in krimpgebieden gemiddeld iets lager dan landelijk. Alleen bij jongeren (< 25 jaar) en 75+â&#x20AC;&#x2122;ers ligt de verhuisgeneigdheid in krimpgebieden iets hoger. Verhuisgeneigden in krimpgebieden hebben bovendien iets vaker een onzekere verhuiswens dan landelijk. Het grotere aandeel 65+â&#x20AC;&#x2122;ers, die vaak een wat onzekerdere verhuiswens hebben, speelt daarbij een rol. Met het WoON kan ook achterhaald worden wie een krimpgebied wil verlaten en wie er wil blijven. Degenen die willen vertrekken uit krimpgebieden zijn relatief

110

DE BALANS VAN HET WONEN Zoekgedrag

Leegstand in Groningen ERIK SLOT

vaak starters en huishoudens die willen verhuizen naar een onzelfstandige woning zoals een (studenten)kamer. De groep blijvers telt juist veel doorstromers uit een koopwoning. Vertrekkers zijn veel vaker jong en ook zijn ze vaker hoogopgeleid dan de blijvers. Voor vertrekkers is studie of werk relatief vaak de belangrijkste verhuisreden. Ook gaan samenwonen is voor die groep relatief vaak het voornaamste verhuismotief, evenals dichterbij familie of vrienden wonen. De blijvers willen veel vaker verhuizen vanwege de woning. Ook de behoefte aan zorg is onder blijvers verhoudingsgewijs vaak een belangrijke reden.

Verhuisgeneigden in krimpgebieden zoeken minder actief dan woningzoekenden elders. Dat geldt ook voor degenen die “beslist” willen verhuizen. Het passievere zoekgedrag past bij de gemiddeld iets onzekerdere verhuiswens in krimpgebieden. Woningzoekenden staan in krimpgebieden ook minder vaak bij een woningcorporatie ingeschreven. Woningzoekenden in krimpgebieden geven wel dezelfde prioriteit aan de verschillende aspecten van woning en locatie. Voor ruim vier op de tien woningzoekenden is de woning zelf het belangrijkste bij de keuze voor een woning. Voor eveneens vier op de tien is de ligging juist het belangrijkst en voor 15% de prijs. Woningzoekenden in krimpgebieden verschillen daarin niet van het landelijke gemiddelde. Veel woningzoekenden hebben op het moment van de WoON-enquête nog geen passende woning gevonden. In krimpgebieden zeggen woningzoekenden duidelijk minder vaak dat (te) lange wachttijden voor (huur)woningen een belemmering zijn om te verhuizen. Dat past bij het beeld van een minder gespannen sociale huurmarkt. Dat maakt ook dat woningzoekenden daar hogere eisen kunnen stellen aan een sociale huurwoning. In krimpgebieden is een kwart van de ingeschrevenen bereid om te verhuizen naar een sociale huurwoning die niet voldoet aan alle wensen als daardoor sneller kan worden verhuisd. Landelijk is dat bijna 40%.

Woonwensen Vertrekkers uit krimpgebieden die op zoek zijn naar een zelfstandige woning zijn vaker jong en starters dan de blijvers. Dat is terug te zien aan de woonwensen van deze groepen. Vertrekkers zijn vaker op zoek naar huurwoningen en appartementen.

111

Een leegstaand huis, Corporatie Nederland

Onder de vertrekkers zijn (centrum-)stedelijke woonmilieus veel meer in trek dan onder de blijvers. Onder verhuisgeneigden binnen krimpgebieden is de vraag naar koopwoningen licht toegenomen sinds 2015. Vooral woningen in het goedkope prijssegment (tot € 200.000) worden vaker gevraagd. Blijvers zijn vaker dan de totale groep verhuisgeneigden in Nederland op zoek naar een eengezinskoopwoning en hebben minder vaak een voorkeur voor een koop- of huurappartement. Dat past bij de samenstelling van de woningvoorraad in krimpgebieden. Hanssen ziet in Groningen dat er een overschot is aan grondgebonden woningen verder weg van voorzieningen en juist een tekort aan huizen nabij de centra van grotere kernen. Dat zijn juist de locaties die in trek zijn onder ouderen die nog een keer willen verhuizen. Rademaker signaleert in de stedelijke gemeenten van Zuid-Limburg ruwweg hetzelfde patroon.

Investeringen in woningen Woningen in krimpregio’s zijn minder waard en ook de toekomstige waardeontwikkeling van woningen in krimpgebieden is minder rooskleurig. De woningmarkt is er relatief ontspannen en zal dat in toenemende mate worden. Dat kan ertoe leiden dat huiseigenaren terughoudend zijn met investeringen in woningen. Uit WoON 2018 blijkt dat dat niet het geval is. In krimpgebieden zijn de afgelopen vijf jaar gemiddeld iets vaker investeringen in de energiezuinigheid van woningen (koop en huur) gedaan dan in Nederland als geheel. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het aanbrengen van dubbel glas of zonnepanelen of het verbeteren van de isolatie. Woningen in krimpgebieden zijn gemiddeld iets ouder en bij koopwoningen heeft een groter aandeel een slecht energielabel (F of G). De noodzaak tot investeringen is daardoor ook groter. Tegelijkertijd liggen de inkomens in krimpgebieden lager en de leeftijd van huis-

112

DE BALANS VAN HET WONEN

eigenaren doorgaans hoger, wat investeren soms in de weg kan staan. De bereidheid om in de toekomst (aanvullende) energiebesparende maatregelen te nemen ligt in krimpgebieden even hoog als landelijk. Investeringen in onderhoud of verbetering van de woning – zowel de binnen- als buitenkant – op andere vlakken dan energiebesparing zijn in krimpgebieden eveneens even vaak uitgevoerd als gemiddeld in Nederland.

Toekomstperspectief De ene krimpregio is de andere niet. De regio’s die er in sociaaleconomisch opzicht het minst gunstig voorstaan hebben in recente jaren de sterkste bevolkingskrimp meegemaakt en de effecten van krimp zullen daar in de toekomst ook het sterkste zijn. Het gaat dan om Noord- en Oost-Groningen en Zuid-Limburg. In die regio’s liggen de inkomens het laagst en zijn er relatief veel werklozen, is de recente en verwachte krimp het grootst en zijn bewoners er het minst tevreden over woning en woonomgeving. De rode draad in de WoON-uitkomsten is dat de verschillen tussen krimpgebieden en de rest van het land nu vaak nog bescheiden zijn, althans op regionaal niveau. Als de huishoudenskrimp in de komende tien jaar in meer regio’s inzet zullen de regionale woningmarkten meer ontspannen raken en zullen de verschillen met andere regio’s in het functioneren van de markt groter worden. De verschillen in koopprijzen bijvoorbeeld zullen naar verwachting toenemen. Huub Hanssen in Groningen voorziet dat vooral de goedkope koopvoorraad in de toekomst kwetsbaar zal worden. De leegstand concentreert zich nu weliswaar in de

huursector, in de toekomst zal dat in toenemende mate in de goedkope koop zijn. Waar corporaties de middelen hebben om leegstaande woningen te slopen, zoals in de Eemsdelta al op omvangrijke schaal is gebeurd, hebben woningeigenaren minder financiële spankracht. Dat de stad Groningen zo floreert is voor Noord- en Oost-Groningen dan nog een meevaller, constateert Hanssen. Jan Rademaker verwacht dat ook in Zuid-Limburg het goedkope koopsegment in de toekomst het meest kwetsbaar is, met name in de suburbane woonmilieus

“Aantal huishoudens in krimpregio’s neemt nu nauwelijks meer af” die wat verder van centra af liggen. Ook op het vlak van leefbaarheid en voorzieningen is de verwachting dat regio’s verder uit elkaar groeien en de verschillen uitgesprokener worden. Hanssen signaleert dat de leefbaarheid in krimpgebieden nu nog redelijk op orde is maar voorziet wel een negatieve spiraal waaruit het lastig is te ontsnappen. Tegelijkertijd is krimp ook lang niet allesbepalend. Andere processen zoals schaalvergroting en veranderende consumentenvoorkeuren en –gedrag hebben bijvoorbeeld een grotere invloed op het voorzieningenniveau dan de krimp.

LEES MEER Lees dit artikel ook online.

113

De Kracht van een goede opdracht Wat vraagt opdrachtgeverschap van woningcorporaties. En hoe werk je samen met de markt aan een mooie toekomst voor je huurders. Aanbesteden op de laagste prijs was lange tijd dĂŠ manier van werken in de corporatiebranche. Ook steeds meer corporaties zien, met het oog op de toekomst,Â dat het niet de beoogde kwaliteit oplevert. Lukt het de verduurzamingsopgave te voltooien: alle corporatiewoningen CO2-neutraal voor 2050? Nee. De markt heeft simpelweg niet de materialen en de mensen. Het moet anders, slimmer en beter. Dat vraagt wel wat. Jij bent nu een aanjager in de vernieuwing. En hoe je dat doet, daarover gaat dit boek.

Wil je dit boek bestellen? Ga naar www.dekrachtvaneengoedeopdracht.nl 114

Recensie Besproken door Anne-Jo Visser

De Groene Stad Redmond O’Hanlon, Uitgeverij Atlas Contact, ISBN 9789045030814.

EEN PRACHTIGE ONTDEKKINGSREIS

door een van de nieuwste, maar ook groenste steden van Nederland: Almere. De Britse reisschrijver O’Hanlon woont er drie jaar. Zijn eerste indruk is niet positief. Vanaf een parkeergarage ziet hij eindeloos uitgestrekte lelijkheid. Grijze platte daken zonder beplanting of zonnepanelen. Hij is echter compleet verrast door de aanwezigheid van nieuwe natuur en vele diersoorten. Aangeplante bossen en een stadsplattegrond gebaseerd op de Garden Cities van planoloog Howard, die de groene stad uitvond. Net zo goed wonen als op het platteland zonder de voordelen van de stad kwijt te raken. Of in de woorden

van Howard: de mens zal kiezen voor een plaats om te wonen waar de grote stad en het platteland een huwelijk sluiten. En daarom ben je in Almere overal binnen vijf minuten in het groen. In drie jaar tijd ontmoet O’Hanlon vele peetvaders van Almere: van stadsecoloog en stadsplanner tot bevlogen fossielenspeurder. Daarmee geeft hij een bijzondere inkijk in het ontstaan en de planningsgeschiedenis van Almere, Flevoland en het IJsselmeer. Ook ontmoet hij bijzondere inwoners, zoals de bewoner die Nijlpaarden wil importen in de Oostvaarderplassen of de bewoners van de zelfbouwwijk in Oosterwold. Overal treft hij de pioniersgeest aan. In het laatste deel gaat hij op zoek naar de impact van nieuwe plannen. De Floriade in 2022 en de Marker Wadden. Hij

115

verbaast zich over ons volk. Niet bang voor water en niet bang voor grote werken. Het creëren van nieuw landschap zoals de Marker Wadden voeren wij Nederlanders, ook nu, weer uit met rustig meesterschap. O’Hanlon slaagt erin de lezer de diversiteit van Almere en de diversiteit van ons zelf gebouwde land te laten zien. Hij is lyrisch over Almere als Nederlandse overwinning. Arm en rijk woont zonder spanning naast elkaar. Je vraagt je af waarom niet iedereen in Almere woont.

Colofon Ruimte en Wonen 100e jaargang, nummer 1, maart 2019. Ruimte en Wonen is een vakblad en kennisnetwerk voor ruimtelijke professionals en woningmarktexperts, ontstaan uit de vakbladen S+RO en TVV. Het vakblad verschijnt 4x per jaar en zijn gekoppeld aan kennissessies. Lees ook mee op Twitter: @ruimteenwonen. Uitgave Aeneas Media bv, Veemarktkade 8, ruimte 4121, 5222 AE ‘s-Hertogenbosch, 073- 2051010, www.aeneas.nl, ruimteenwonen@aeneas.nl Conceptmanager Evamarije Smit, e.smit@aeneas.nl, T 06-16192662 Redactie Marietta Haffner, Anne-Jo Visser, Like Bijlsma, Leo Pols, Rob van den Broeke. Kernredactie Martijn Eskinasi, Paul Gerretsen, Evamarije Smit, Annemiek Rijckenberg Vakredacteur Joost Zonneveld Content manager Yvette Vierhout

Community manager Organisaties, bedrijven en instellingen kunnen partner worden van Ruimte en Wonen. Neem contact op met Martine van Harten, 073-2051012 of mail naar m.vanharten@aeneas. nl. Richtlijnen voor auteurs De redactie ontvangt graag kopij, de richtlijnen voor auteurs zijn te downloaden via www.ruimteenwonen.nl Advertentieverkoop s.terpstra@aeneas.nl, T 073-2051015 Contact lezersservice@aeneas.nl, T 073-2051010 Lidmaatschappen 2019 Kijk voor informatie over onze lidmaatschappen op www.ruimteenwonen.nl of neem contact op met onze klantenservice via lezersservice@aeneas.nl of 073 2051010. Alle prijzen zijn op jaarbasis en exclusief btw. Ontwerp en vormgeving Vicky Trouerbach Twin Media bv Voorwaarden Ruimte en Wonen wordt tevens

116

elektronisch opgeslagen en geëxploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezonden brieven en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoop voorwaarden. Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie en uitgever van Ruimte en Wonen niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever.

Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners

Ook de aandacht trekken van corporaties, bouwers, duurzaamheidstrategen en architecten? Kijk op www.ruimteenwonen.nl/adverteren voor de mogelijkheden of bel 073 205 10 23

EEN BELANGRIJKE SECUNDAIRE ARBEIDSVOORWAARDE?

Sluit bij ons een licentie af voor toegang tot de content van Ruimte en Wonen voor iedere medewerker.

RUIMTEENWONEN.NL

THEMA THEMA DE DEBALANS BALANSVAN VANHET HETWONEN WONEN #1/2019 #1/2019

Ruimte en Wonen Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts

VAKINFORMATIE

#1/2019

TH E MA

De ba la van he ns wonent

Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts