Renda 2016/4

#4 december 2016

KENNISNETWERK BESTAANDE BOUW

■

ROUTEKAART KLIMAATNEUTRAAL 2050

■

RENDA IN 2017

■

INTERVIEW REIN SWART

Kom 12 januari naar de onvergetelijke inspiratiesessie met Björn Kuipers

- SAMENWERKING EN VERANTWOORDELIJKHEID -

basislid? l A ! n e d e rtl uwe expe ie n tarief! r l o a o v ia c is e t p a s r G u tegen Upgrade n

Kuipers trekt in zijn lezingen mooie parallellen tussen situaties op het voetbalveld en situaties in zijn dagelijkse werk als ondernemer. Of je nu werkt bij een aannemer of als corporatiemedewerker; deze presentatie is een must voor iedereen die in de dagelijkse praktijk bezig is met samenwerken!

Deze workshop is speciaal voor iedereen die expertlid wordt tussen 1 september 2016 en 12 januari 2017.

Profiteer van de vele voordelen als expertlid: √ Onbeperkt én met voorrang naar Renda events √ € 50 Korting op Renda workshops √ Wekelijkse nieuwsbrief √ Vier keer per jaar het magazine √ Single-user account op het online-archief van Renda √ Als expertlid word je opgenomen in het ledenoverzicht op Renda.nl Nog geen expertlid?

Word nu lid voor € 254 of upgrade je basislidmaatschap voor het speciale tarief van € 159. Meld je aan via onze webshop op renda.nl of via je de QR-code.

www.renda.nl

hoofdredactioneel

nr 4 2016

3

DUURZAAM DELEN

Erna van Holland Hoofdredacteur Renda

Ons Rendakaffee van 8 november vond plaats voor de presidentsverkiezing in de VS en hoe wrang: ons thema was duurzaamheid. Eigenlijk was dat maar goed ook. Nu konden we in het hoge noorden, waar we te gast waren bij corporatie Accolade in Heerenveen, van onze eigen gedachten en ambities uitgaan. Niet gehinderd door het nieuws van overzee. Ik denk eerlijk gezegd dat Rein Swart, directeur-bestuurder bij deze corporatie, ook zijn verhaal er niet op had aangepast. In de kern gaat de visie van Accolade uit van de verantwoordelijkheid die wij met elkaar hebben voor onze planeet. Interessant is hoe je dat vertaalt in je eigen werk en bij de opgave waar een corporatie voor staat. Hier worden twee drijfveren genoemd: CO2-reductie en het beheersen van de woonlasten voor hun huurders. Maar de kunst is natuurlijk, hoe doe je dat? Nu heeft iedereen wel van het nieuwe werken gehoord, maar bij Accolade wordt het bewuste werken gehanteerd. Het was nieuw voor mij. De basis van het bewuste werken is dat je jezelf moet afvragen hoe jij toegevoegde waarde kunt leveren. Hoe je dat vervolgens doet, is aan jezelf. Het heeft geleid tot een groep duurzaamheidsambassadeurs, zeer geëngageerde medewerkers. Zij stralen intern en extern uit wat je kunt doen om de duurzaamheidsambities waar te maken. En ja, dergelijke ambitieuze mensen kun je niet altijd voor je eigen organisatie behouden. Dat doet mij denken aan de vraag van de financiële directeur aan de algemeen directeur van een willekeurig bedrijf: “Wat gebeurt er als we investeren in de ontwikkeling van de mensen en ze vertrekken?” Antwoord van de algemene directeur: “Maar wat als we niet investeren en ze blijven?” Eentje om over na te denken.

De ambassadeurs werken langs een drietal lijnen: wat je technisch en fysiek kunt aanpakken, gebruik maken van data, internet en gedrag. Veel aandacht gaat bij duurzaamheid uit naar techniek en daar is tijdens dit Rendakaffee ook veel ruimte voor. Er is een beetje aandacht voor de digitale snelweg. Maar gedrag vinden we lastig. Misschien niet op de laatste plaats omdat het ook over onszelf gaat. Van een andere corporatiedirecteur heb ik geleerd dat je af moet vragen of je iets zelf zou doen, alvorens het aan een huurder voor te stellen. Verplaats je je nu eens echt in hem of haar. Laten we eerlijk zijn: de investeringen in duurzaamheid in de particuliere sector lopen niet voorop. En veelal zijn wij zelf die particulieren. Er lopen nog altijd veel techneuten rond in onze branche en die hebben we ook hard nodig. Maar de menskant heeft veel meer aandacht nodig dan het nu krijgt en we moeten hard werken aan het vertrouwen tussen allerlei partijen die met bestaand vastgoed van doen hebben.

Rein Swart schenkt de aanwezigen zijn vertrouwen. Hij gebruikt het Rendakaffee zoals wij het kennisnetwerk ook graag zien: een plek om te geven en te nemen. Hij heeft zijn visie gedeeld en zijn gastvrijheid voor deze bijeenkomst geboden. Maar ook hij wil graag nemen. Hij heeft alle aanwezigen gevraagd om hun successen en dromen over duurzaamheid maar ook hun nachtmerries met hem te delen. En waarom? Om hulp te bieden daar waar Accolade dat zou kunnen en om hulp te vragen met partijen met meer ervaringen dan dat zij hebben. En laat Donald Trump daar nou geen enkele invloed op hebben. Gelukkig maar.

■

foto voorpagina: rubriek hoe woon jij? foto: evamarije smit

4

nr 4 2016

inhoud

inhoud 8

interview rein swart

“bewoners weten zelf wat goed voor ze is” 8

project utrecht

kanaleneiland: controle alt delete 10

hoe woon jij

ans en barend van laar 14

10

programma

de woningcorporatie als rolmodel 16

leerling & leermeester

rubriek over onderwijs in de praktijk 23

rendakaffee

14

duurzaamheid en innovaties 24

leren van liebregts

zonder vakmanschap geen passend aanbod 27

blog

arco knoester: serie van (g)één 32

23

hoofdredactioneel 3 welkom nieuwe partners 5 renda workshop engagementmarketing 7

20

“Rot op met die groene rommel”

routekaart naar klimaatneutraal 2050 20 renda in 2017 30 duurzame renovaties vragen maatwerk van corporaties 33 eerst denken, dan doen 36 renda-partners 39

COLOFON Dit magazine is onderdeel van Renda, jouw netwerk bestaande bouw. Het magazine verschijnt 4x per jaar. Meer informatie op www.renda.nl.

VAKREDACTIE Erna van Holland (hoofdredacteur) Jan Kammeyer Haico van Nunen Ad Straub Jetske Thielen

UITGAVE Aeneas Media bv Dr. van Helvoortstraat 3, 5281 BJ, Boxtel T 0411 65 00 85 www.aeneas.nl mail@aeneas.nl

RENDA DENKTANK De Renda Denktank bestaat uit afgevaardigden van de Renda-partners. Zie voor een overzicht van onze partners pagina 39 van deze uitgave of renda.nl/partners.

UITGEVER Æbele Kluwer; ae.kluwer@aeneas.nl; T 0411 65 00 81

AAN DEZE EDITIE WERKTEN VERDER MEE Annemieke van Doorn, Harmen Weijer, René van Genugten, Thijs Kurstjens

RENDA TEAM Evamarije Smit (concept manager) Robert Dingemans (community manager) Fleur Reijngoudt (netwerkredacteur)

ADVERTENTIEVERKOOP Aeneas Media Sanne Verdonk; s.verdonk@aeneas.nl T 073 205 10 23 LEZERSSERVICE lezersservice@aeneas.nl, T 0411 65 00 88 LIDMAATSCHAP 2016 €99,Basislid Renda €249,Expertlid Renda Meer weten over het lidmaatschap?

Bel of mail met Evamarije Smit; 06 1619 2662, e.smit@aeneas.nl Alle prijzen ex. btw. Buiten Nederland geldt een toeslag voor extra porto. Lidmaatschappen lopen voor één jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan. Opzeggen kan tot twee maanden voor vervaldatum telefonisch bij lezersservice, 0411 65 00 88.

ONTWERP Twin Media bv, Rimke Bartels, Culemborg VORMGEVING Crius Group, Hulshout (BE) VOORWAARDEN Renda wordt tevens elektronisch opgeslagen en geëxploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezonden brieven en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden.

Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie en

uitgever van Renda niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald.

Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever.

ISSN 2211-5358

vers bloed bij renda

nr 4 2016

5

vers bloed bij renda Ook deze editie weer vers bloed bij Renda. Op deze pagina een welkom aan onze nieuwe partners. Wie zijn zij en waarom hebben ze zich aangesloten bij het netwerk?

Hemink Groep, Joop van Laar Woonwaard, Cor van Rijn Woonwaard is altijd bezig met het stelselmatig aanpakken van te hoge onderhoudskosten. Onderwerpen die daarin aan bod komen zijn: slim onderhoud en bijdragen aan reductie CO2. Ons motto is dan ook “Een thuis begint met een huis”. Om invulling te kunnen geven aan dit motto hopen wij met deelname aan Renda op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen.

Talen Vastgoed, Martin Talen Wij zijn een vastgoedonderhoudsspecialist en werken voor een groot deel voor woningcorporaties. Wij doorgronden wat er nodig is om de betaalbaarheid van de woningen voor hun doelgroep in stand te houden. Partnerships kiezen we selectief. Het moet écht bij ons passen. Zowel als het gaat om strategie als het gevoel. Renda volgen we al lange tijd en ons partnerschap past precies bij de ontwikkelingsfase waarin Talen zich bevindt.

Aralco, Rob Huvers Ons uiteindelijke doel is een gezond binnenklimaat voor iedere bewoner. Die bewoner komt meer en meer centraal te staan. Dat zien we ook terug bij Renda.

Graag trekken we samen met corporaties en andere Renda-partners op om die beweging mogelijk te maken. Daarin hebben wij als leverancier ook een verantwoordelijkheid op het gebied van voorlichting en communicatie. Dat begint bij kennisuitwisseling.

De keuze om als Hemink Groep deel te nemen als partner binnen Renda ligt voor de hand. Men faciliteert in kennisontwikkeling en stimuleert marktpartijen zich bewust te zijn innovatief en vooruitstrevend te ondernemen. Enthousiasme, originaliteit en creativiteit samen met een degelijke markt- en vakkennis is wat ons drijft. Dit willen we delen en blijven ontwikkelen, in onze optiek sluit het platvorm van Renda hier uitstekend op aan.

Van der Sanden Asbestsanering, Benny van der Sanden Van der Sanden Asbestsanering richt zich voornamelijk op de sociale vastgoedsector. Wij behandelen asbestvraagstukken altijd doelgericht en met een pragmatische aanpak. Wij sluiten ons aan bij Renda, omdat er ontzettend veel kennis en ervaring aanwezig is bij de partners. Wij willen graag samenwerken en kennis en expertise delen via het Rendanetwerk. Het wiel is reeds uitgevonden, nu moet de kar worden getrokken en dat kan niemand alleen.

Mosa, Mark Jansen Innovatie en nieuwe samenwerkingsvormen zijn nodig om de bouw toekomstbestendig te maken, en aansluiting te krijgen met de nieuwe wereld. Ook Mosa zit middenin deze transitie. Een goed voorbeeld hiervan is Mosa Panel, een prefab tegelrenovatiesysteem voor badkamers voor de sociale woningbouw. Renda biedt ons de mogelijkheid kennis te delen, te leren en te luisteren. We kijken uit naar een vruchtbaar partnerschap waarin alle partners profiteren.

TVV is een onafhankelijk, interdisciplinair en actueel vaktijdschrift voor iedereen die betrokken is bij de wereld van bouwen en wonen. Al twintig jaar volgt TVV actuele thema’s en ontwikkelingen en levert daarmee een inspirerende bijdrage aan discussies binnen de vakwereld. Thema’s die aan de orde komen zijn onder andere: woonbeleid, herstructurering, krimp, leefbaarheid en duurzaam bouwen.

www.tvvnet.nl met o.a. het online archief

Ga naar www.tvvnet.nl/proefnummer en maak gratis kennis met vakblad.

1920 - 1935

1936 - 1959

1960 - 1992

1993 - 1995

1996 - 2009

2010 - 2015

workshop: engagementmarketing

nr 4 2016

7

Engagement marketing van huurder naar fan Wat kúnnen Ali B, Ilse de Lange en Marco Borsato gemeen hebben met een corporatie? Dit was een vraag die veel stof deed opwaaien toen die verscheen in de Renda-nieuwsbrief. Toch stelden we hem met een reden.

Op 31 januari organiseert Renda samen met Bliksems! dondersgoeie marketing, een workshop in Amsterdam. Deze marketeers laten ons zien wat we in de bewonerscommunicatie kunnen leren van andere sectoren.

tekst evemarije smit beeld fleur reijngoudt

Raymond Calis van marketingbureau Bliksems! op het Rendakaffee in Heerenveen

Het antwoord op de vraag luidde als volgt: Dat ze geliefd zijn, graag gehoord en gezien worden, dat ze het verschil kunnen maken en betekenis hebben in het leven van mensen. Net als corporaties. Succesvolle artiesten hebben echter ook fans. Deze komen niet zomaar aanwaaien. Het is hard werken, je moet ze één voor één voor je winnen. Maar, elke artiest wéét hoe belangrijk zij zijn voor hun carrière.

Artiesten en fans bouwen een relatie met elkaar op. Een relatie waarbij er sprake is van wederkerigheid en een zekere mate van gelijkheid, want zonder fans is een artiest niets.

“

Verras huurders en overtref hun verwachtingen

Aan het woord zijn Raymond Calis en Barbara Molendijk van Bliksems! die op 31 januari vertellen hoe marketingstrategieën uit de entertainmentwereld ook in de corporatiesector bruikbaar zijn. “Voor het creëren en in stand houden van deze wederkerige relatie gebruiken wij al jaren de engagementstrategie”, aldus Calis die net als Molendijk het marketingvak heeft geleerd bij Warner Music. Calis: “Merken als Apple, Nike en Adidas en (online) winkels als Cool Blue, Bol.com en H&M maken

met veel succes gebruik van deze strategie en baseren zich hierbij op kennis en technieken die stammen uit de entertainmentwereld.”

Hoe kunnen corporaties dit ook toepassen? Huurders zijn toch geen fans? Molendijk: “Waarom niet? Als merken veel kunnen leren van artiesten dan kunnen corporaties dat ook. Het gaat er initieel om dat je openstaat voor een nieuwe aanpak, maar ook voor de leefwereld van je huurders. Durf hun eventuele kritiek te zien als een nieuwe energie op basis waarvan je bijvoorbeeld de klantvriendelijkheid kunt aanscherpen of die je inzicht geeft in hoe je een gedragsverandering kunt bewerkstelligen. Koester hun complimenten. Verras hen en overtref hun verwachtingen; daarmee leg je de kiem voor een ambassadeurschap.”

■

Tijd 13.00 – 17.00 Locatie Amsterdam Onderwerp Wat kunnen we leren van andere sectoren rond ­bewonerscommunicatie?

In samenwerking met Bliksems! Dondersgoeie marketing en ­Renda-partners Kops Aannemers en De Renovatieplanner Kosten 75 euro voor Renda-leden en partners / 125 euro voor ­niet-leden Aanmelden renda.nl/workshop_engagementmarketing

8

nr 3 2016

interview rein swart

nr 4 2016

Als Groninger helemaal op z’n plek in Heerenveen “Ik ben groot liefhebber van FC Groningen. Dat zorgt voor reuring in Heerenveen,” zegt Rein Swart, directeur-bestuurder Algemene Zaken bij Accolade, als hij zich voorstelt. Sinds een jaar of vijf werkt de rasechte Groninger voor de corporatie. Hij is zo ‘grutsk’ als een Fries.

9

interview

Verduurzamen doet Accolade om twee redenen: natuurlijk om de woonlasten te beheersen, maar ook om de co2-uitstoot te verminderen. “We hebben samen een verantwoordelijkheid voor deze aardkloot. Als je iets lief hebt, wil je dat toch niet kwijt?” Termen als een circulaire economie en The Natural Step zijn hem dan ook niet vreemd.

tekst fleur reijngoudt

THE NATURAL STEP

“Ik ben het meest trots dat het ons nog steeds lukt mensen tegen een betaalbare prijs te kunnen huisvesten,” vertelt Swart. “Tuurlijk hebben we als sector, mede door de parlementaire enquête, veel voor onze kiezen gehad. Het zet je ook op scherp; waar doen we het voor? Voor die vier miljoen mensen in Nederland die wij huisvesten. Daarom ben ik trots op onze volkshuisvesting, omdat we het goed voor elkaar hebben.

Juist voor onze huurders. Juist voor een leefbare samenleving.”

EIGENAAR VOELEN EN ZIJN

“Als je kijkt naar grote steden in Frankrijk of Engeland, zie je dat onrust vaak ontstaat in wijken waar geen inbreng over en weer is.” De Groninger vindt het daarnaast belangrijk dat mensen niet alleen met Accolade, maar ook met elkaar in contact staan. “Er heerst nog wel eens de gedachte dat wij weten wat goed is voor ‘de huurder’. Nou, dat weten ze zelf ook wel.” Daarom wil Accolade dat bewoners zelf de regie nemen en dat de corporatie ondersteunt.

Dat gebeurt nu nog te weinig. Huurders weten steeds beter aan welke touwtjes ze moeten trekken om iets te veranderen in hun huis, - met de nadruk op hún, want het streven is dat de huurder zich eigenaar voelt van de woning - dat het ‘helemaal zijn eigen plek’ wordt.

Om bewoners meer eigenaarschap te geven, begint Accolade bij haar medewerkers. ‘De kunst van het loslaten’, noemt de Groninger het. Dit doen ze in Heerenveen met een nieuwe manier van werken: het bewuste werken. In Swarts ideale plaatje wordt er plaats en tijd onafhankelijk gewerkt. Medewerkers kunnen zelf inschatten waar en wanneer ze het productiefst zijn voor de corporatie en andersom ook aangeven wat Accolade kan doen om ze daarin bij te staan. Zo breng je toegevoegde waarde.

EEN BETER MILIEU BEGINT BIJ JEZELF

Er zijn meer veranderingen die beginnen bij de werknemers van de Friese corporatie. Neem het kernbegrip ‘duurzaamheid’. Het liefst renoveert de Groninger de hele bestaande woningvoorraad naar Nul op de Meter en voorziet hij elke woning van zonnepanelen. Maar, zoals het spreekwoord luidt: een beter milieu begint bij jezelf. Daarom krijgt Accolade een duurzaam kantoor dat verder gaat dan goede isolatie en zonnepanelen. De balie en de tafels in de kantine zijn gemaakt van sloophout uit oude woningen. Zelfs het eten dat geserveerd wordt, is waar mogelijk biologisch.

De vier duurzaamheidsprincipes van The Natural Step worden zo goed mogelijk toegepast door Accolade. Te weten: niet meer en sneller stoffen uit de aarde in het milieu brengen dan de natuur kan verwerken, niet meer en sneller chemische stoffen in het milieu brengen dan de natuur kan verwerken, de natuur niet sneller afbreken dan de tijd die nodig is om te herstellen en geen dingen doen waardoor we mensen beperken in het vervullen van hun basisbehoeften.

Swart haalt hiervoor de piramide van Maslow aan. Naast de lichamelijke behoeften als eten, drinken en een dak boven het hoofd, hebben mensen ook behoeften aan veiligheid, zekerheid, positief-sociale relaties, waardering, erkenning en zelfrespect. Het is wel duidelijk dat de trotse Friese Groninger maatschappelijk belang hoog in het vaandel heeft staan.

WELKOM IN NEDERLAND

Voordat Swart in de corporatiesector belandde, nu zo’n 13 a 14 jaar geleden, was hij werkzaam als psychiatrisch verpleegkundige, therapeut en manager in de psychiatrie, verslavingszorg en reclassering.

Omdat hij zo sterk voelt dat elk mens recht heeft op die basisbehoeften en hij zelf een actieve rol kan spelen om ten minste één daarvan te verkrijgen, namelijk een dak boven het hoofd, maakt hij zich onder andere hard voor de vluchtelingenkwestie.

“Ik vind het belangrijk vluchtelingen met een verblijfstatus welkom te heten. Welkom in Nederland. Want het is fijn als je welkom bent als je moet vrezen voor je leven omdat je anders denkt, gelooft of anders seksuele geaardheid.

Op dit moment werken we in Friesland aan tijdelijke huisvesting. Maar ik vind het belangrijker om deze acute woningnood op te lossen in de bestaande voorraad. Juist omdat we weten dat je een nieuw bestaan het allerbeste opbouwt in een wijk, een normaal buurtje. “Natuurlijk snap ik ook dat het pijnlijk is om statushouders voorrang te geven, gezien de wachtlijsten, maar zeker in Friesland gaat het maar om een aantal maanden. Ik heb een paar AZC’s bezocht, en ik kan een ieder verzekeren dat het geen pretje is om daar te moeten vertoeven met je kinderen. Wij zijn hier als corporatie mede verantwoordelijk voor.

■

Op 8 november hielden wij een Rendakaffee in het duurzame pand van Accolade. Lees dit verslag op pagina 24.

10

nr 4 2016

project

Kanaleneiland: Controle Alt Delete

project

Er moest iets veranderen in Kanaleneiland. Taxichauffeurs meden de wijk en als je er werkte moest je onder politiebegeleiding naar het ov worden gebracht. Hoe de buurt van prachtige Rozenwijk compleet afzakte, is lastig te zeggen, maar volgens corporaties Mitros en Portaal speelde de monotone bevolkingssamenstelling en de verloederde openbare ruimte een grote rol.

Aan die knoppen zijn ze gaan draaien, want: “Als we niets doen, gaat het hier helemaal mis.” Met ontwikkelaar Heijmans en de gemeente Utrecht stapten ze in een gemeenschappelijke grondexploitatie maatschappij (GEM).

tekst en beeld fleur reijngoudt

Kanaleneiland was op enig moment de op vijf na slechtste wijk van Nederland. Hoe het er zo mis kon gaan? Marlies Krol, directeur Vastgoed Projecten bij Portaal, spreekt tijdens de Renda on Tour op 13 oktober van een combinatie van factoren. Er was volgens haar sprake van een meervoudige eenzijdigheid in zowel opleiding als inkomen, herkomst en beleving. “Dan zakt de vloer onder zo’n wijk uit. De winkels hebben te weinig nering. Het krijgt een eigen dynamiek met een multipliereffect.” De oververtegenwoordiging van sociale huur in de wijk (zeker 67%) speelde volgens Menso Oosting van Mitros ook een grote rol: “Dat gaat nu hard veranderen. We hebben geen harde doelstelling, maar laten we zeggen dat het minimaal naar 50% moet.” Wat precies de reden is dat Kanaleneiland in het lijstje onveiligste wijken van het land belandde, is een samenloop van elkaar versterkende factoren. Er was een harde reset nodig. Controle Alt Delete.

zo’n constructie, maar voor dit project is de GEM een redding geweest.

Toen de samenwerking tussen de partijen het dieptepunt bereikte, was ook op dat gebied een reset nodig. Jesse Flink werd aangesteld als GEM-directeur en dankzij de vastgelegde afspraken bleven Mitros, Portaal, Heijmans en de gemeente elkaar vasthouden. Vanuit de crisis gingen ze samen door met het project.

De leefbaarheid in Kanaleneiland verbeteren, werd (of eigenlijk bleef) het gezamenlijke doel van de twee Utrechtse corporaties. En dat in een tijd waarin ze niet meer beschikten over een leefbaarheidsbudget. Krol: “Alle organisaties gaan terug naar hun kerntaken om vandaaruit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid oppakken. We hebben nog steeds een zorgplicht die verder gaat dan stenen. De corporatie komt nog steeds achter de voordeur, kent de problemen en wil ze oplossen.

Vroeger deden we het allemaal zelf, nu samen met het maatschappelijke middenveld.”

GEM

Ten eerste werd de grondexploitatie maatschappij opgericht. Let wel, in de tijdgeest van toen. Nu is het juist mode om afstand te nemen van

Samenwerken. Daar lag de sleutel voor de herontwikkeling van Kanaleneiland. De gemeente Utrecht, Mitros en Portaal hebben er alle drie

project

PROJECTGEGEVENS Wijk Kanaleneiland, Utrecht Aantal woningen 1200 Type woningen (medium) hoogbouw afgewisseld met blokken laagbouw Betrokkenen Portaal, Mitros, gemeente Utrecht, Heijmans, Vesteda, Syntrus Achmea Projectfase uitvoering Verbeterniveau sloop/nieuwbouw en renovatie Start initiatief 2001 Start uitvoering 2009 Oplevering Begin 2019 Energielabel Label A en B Situatie 2/3 sociale huur naar ½ Financiering Portaal, Mitros, Heijmans en gemeente Utrecht zitten in een GEMconstructie, ondertekend in 2006. Elke partij investeerde een miljoen (in vastgoed of geld) en er werd geld geleend bij BNG. In het plan staat dat de grex kostenneutraal is. Er is zeker 120 miljoen mee gemoeid.

belang bij dat deze wijk weer leefbaar wordt. Anderzijds werden corporaties teruggedrongen door de regelgeving en kwam de economische crisis om de hoek kijken. Er werd gezocht naar marktpartijen om het risico van de ontwikkelingen in de wijk te kunnen dragen. Maar, het was diep crisis en er was geen investeringscapaciteit. “Je moest met een lampje een projectontwikkelaar zoeken, nu de crisis voorbij is, is dat wel anders.”

IDEALISTISCHE MARKTPARTIJEN?

Proper Stok (nu onderdeel van Heijmans) diende zich aan als marktpartij om in de samenwerking te stappen van corporaties en gemeente. Of Heijmans als marktpartij te betrappen is op idealisme, vraagt Evamarije Smit aan Oscar Higler, ontwikkelingsmanager aldaar. “Het laten opkrabbelen van zo’n wijk is goed, maar je probeert dat door middel van vastgoed te doen. Daar valt voor een marktpartij geld aan te verdienen”, is zijn eerlijke antwoord.

Zodra de vier partijen zich committeerden aan het project was er een gemeenschappelijk doel: Kanaleneiland weer leefbaar maken. Elke partij heeft er belang bij dat dit doel wordt gehaald. Deze belangen liggen voor alle partijen anders, maar ook hier is een belangrijke gemeen-

Uitzicht over de gerenoveerde en te renoveren appartementenblokken in Kanaleneiland.

nr 4 2016

11

schappelijke deler: harde euro’s. Elke partij stak een miljoen in het project. Het streven is om deze inleg, of dat nu in geld of in bezit is, terug te ontvangen aan het einde van de rit. Dat dit zou gaan lukken, was niet altijd even zeker gedurende het project.

RELATIETHERAPIE

In het dieptepunt van de crisis was het masterplan financieel niet meer haalbaar. De oorspronkelijke plannen voor de wijk, sloop/nieuwbouw, waren niet meer haalbaar. Met behulp van een extern bureau zijn de partijen in zogenaamde relatietherapie gegaan. Na twee dagen zijn ze erin geslaagd om elkaar de hand te blijven vasthouden en dit in hoofdlijnen vast te leggen in een akkoord. Er kwam vervolgens een nieuw plan

De verbetering van Kanaleneiland bestaat uit 6 deelplannen: In deelplan 1 zijn nieuwe woonblokken gebouwd met autovrije binnenstraten. In deelplan 2 is een nieuw ROC gerealiseerd. In deelplan 3 komen nieuwe wijkvoorzieningen gecombineerd met woningen. In deelplan 4 & 5 staat ‘renovatie’ centraal en in deelplan 6 komt het vernieuwde winkelcentrum.

12

nr 4 2016

BEWONER VAN HUURDER NAAR KOPER

Chiel de Jonge woont alweer 9 jaar in Kanaleneiland en heeft de wijk positief zien veranderen. “We hebben hier een tijd Eiland 8 (een collectieve broedplaats voor creatieve ondernemers) gehad. Daar kwamen veel kunstzinnige jongeren en vrije geesten op af. Ook het winkelcentrum is aan het veranderen. Alle winkels stonden naar binnen gekeerd. Nu is er al een aantal winkels dat een doorgang heeft gecreëerd van buiten naar binnen.”

Tot voorkort was De Jonge huurder van Portaal. In eerste instantie zat zijn huurwoning in het gebiedsplan van de herontwikkeling, maar uiteindelijk toch niet. Nu woont De Jonge 800 meter verderop en is hij geen huurder meer, maar huiseigenaar. Hij kocht voor ongeveer 153.000 euro een kluswoning. “Vrij op naam, dus we bespaarden ook nog op makelaarskosten en overdrachtsbelasting. Als je het kunt, is dit de uitgelezen kans om te kopen.” Het appartementencomplex kreeg tijdens de renovatie een nieuwe buitenschil en centrale verwarming. Ook werd de badkamer, keuken en het toilet opgeknapt.

“Verder werd het opgeleverd zoals het is achtergelaten. Zat er bloemetjesbehang op de muur, dan zat dat er na oplevering nog steeds.

Wel was de vloer eruit gehaald.” Deze woningen trekken jonge en enthousiaste kopers. Dit zorgt volgens De Jonge voor saamhorigheid.

Op 8 oktober kregen ze als VvE de sleutel van de Heijmans One op de binnenplaats. “We hebben nog niet afgesproken wat we er precies mee gaan doen, maar het is natuurlijk wel heel leuk dat het er is.” De herontwikkeling heeft de wijk echt een boost gegeven: “Van krachtwijk tot prachtwijk, zoals ze dat zo mooi zeggen”

project

op tafel: nieuwbouw in een deel van de wijk, de rest renoveren zowel voor de koop- als de huursector.

Een groot voordeel voor deze koerswijziging was dat de panden al leeg stonden. Tenslotte was het de bedoeling de woningen te slopen. Bewoners, waaronder overigens een groot draagvlakonderzoek is uitgevoerd in verband met de plannen in de wijk, waren al elders ondergebracht. In onbewoonde staat kan er sneller en ingrijpender gerenoveerd worden.

Daarnaast leverde de tijdelijke verhuring aan nieuwe bewoners en ondernemers de gewenste diversiteit en een goede sfeer op. Onder regie van GEM-directeur Flink werd deze situatie verder uitgewerkt.

HANDBOEK SOLDAAT

Vanaf de opleving van het eerste gebouw, kwam er een keerpunt in de economie. Waar alles eerst flink tegenzat, heeft het project nu volle kracht wind mee. In december kan uit het handboek soldaat lessen worden gedestilleerd die voor andere renovatievraagstukken gebruikt kunnen worden. Een kleine sneak preview: over taboe heenstappen, bezit inbrengen, de markt een rol laten spelen in wat men voorkort een publieke taak vond, elkaar in de ogen durven aankijken. Want wat er in dit project gebeurd is, is nog verre van vanzelfsprekend.

Bij deze gebiedsontwikkeling werden naast de vier genoemde partijen ook investeerders betrokken. Vesteda en Syntrus Achmea hebben zich gemeld als langetermijnbeleggers die in dit gebied willen investeren, zij geloven in de waardeontwikkeling van het gebied. Waarom Vesteda in

De Heijmans One staat op een binnenplaats in Kanaleneiland. Desbetreffende VvE mag er gebruik van maken voor feestjes of als Airbnb om wat geld te verdienen voor de VvE.

project

nr 4 2016

13

staan, dat het met de reguliere processen van onderhoud en veiligheidscontrole zo blijft als het nu is. Een gedeelte van de openbare ruimte wordt afgestoten aan de VvE’s en ze worden gefaciliteerd om een goede start te kunnen maken. Er is gezorgd voor mooie, grote binnenterreinen met een goede kwaliteit. De overige terreinen worden overgedragen aan de gemeente.”

Een mooi voorbeeld is een van de binnentuinen waar een Heijmans One is neergezet. Dit verplaatsbare huis is beschikbaar gesteld aan een VvE voor feestjes en partijen, maar ook voor bijvoorbeeld Airbnb. Zo kunnen ze wat geld verdienen om de tuin van te onderhouden of een picknicktafel aan te schaffen. Krol: “Voorlopig kijken we of we het onderhoud aan de binnenterreinen kunnen overlaten aan de huurders. Betutteling heeft ons gebracht tot waar we jaren geleden stonden. Dat heeft veel geld gekost en weinig opgeleverd. Het is toch ook in het belang van de eigenaar om het mooi te houden. Dat kunnen ze wel.”

[FOTO C] De Heijmans One staat op een binnenplaats in Kanaleneiland. Desbetreffende VvE mag er gebruik van maken voor feestjes of als Airbnb of wat geld te verdienen voor de VvE. Een rij grondgebonden woningen aan het kanaal in Kanaleneiland die binnenkort onder handen wordt genomen door Heijmans.

DIEP GEGAAN

dit project is gestapt? “Wij zitten graag in Utrecht en hadden hier nog geen bezit. Er zijn goede afspraken gemaakt met de corporatie over de verwachtingen van de wijk”, vertelt Astrid van Dalen, werkzaam bij Vesteda. Higler vult aan dat dit verder gaat dan vertrouwen: “Er zijn harde afspraken gemaakt. Bijvoorbeeld over hoe de renovatieblokken en de omgeving eruit komen te zien. Zulke afspraken zijn ook gemaakt met Achmea.” Oosting: “De gemeente heeft met de investeerders een afspraak gemaakt, dat zij bij verkoop een deel van de waardeontwikkling van de grond aan de gemeente moet betalen.”

TOEKOMST

De afspraken liggen vast en er wordt hard gewerkt in de wijk. De eerste panden zijn opgeleverd en nieuwe bewoners richten hun huizen in. Een deel van de oorspronkelijke bewoners keert terug en er is ruimte voor nieuwe instroom. Flink: “De wijk moet er straks zo bij

Alle partijen hebben durven experimenteren. In crisistijd een na-oorlogse sociale huurappartement renoveren zonder zekerheid dat het verkocht zou worden. Ondertussen alweer afspraken maken over de volgende stap. “Alle partijen zijn diep gegaan door veel geld of bezit in de GEM in te brengen”, zegt Krol. Wanneer het een succes is geworden? “Als we over een aantal jaar door de wijk lopen en gelukkige, tevreden bewoners zien. Als iedereen zijn verantwoordelijkheid heeft gepakt, de VvE’s werken en de wijk er mooi uitziet.” Higler: “Dat kan ik natuurlijk alleen maar onderschrijven. Misschien in andere woorden: Als de ruimtelijke ingrepen daadwerkelijk effect hebben op de leefomgeving. Het is gaaf als dat gelukt is. Heijmans is niet weg zo meteen.

We hopen natuurlijker dat er nog meer opgaves volgen.” Flink: “Vanuit het perspectief als GEM-directeur heb ik een opdracht meegekregen.

Als het plan is gerealiseerd met grondexploitatie op nul, dan ben ik tevreden. Privé zou ik zeggen: als deze wijk erin slaagt om zichzelf aan haar eigen oren blijvend uit het moeras te trekken.”

■

Renda wil bewoners een stem geven. Panelleden lezen mee met de inhoud van het blad en voorzien artikelen van commentaar.

Hans van Vucht, Centrum voor Woononderzoek: “In dit project gaat het vooral om de toekomstige bewoners. Zij gaan invulling geven aan een prettige buurt. Er is duidelijk nagedacht over wie hier wil wonen, waar deze doelgroep behoefte aan heeft en wat deze doelgroep ook toevoegt aan de wijk die echt behoefte had en heeft aan nieuw impulsen.”

Klaas Jelle Hakvoort, Mens en Gebouw: “Ik ben blij met wat ik zie. En wat zie ik dan? Dat de bewoners ook in dit project gewoon bewoners zijn. Net als in andere wijken. Mensen die een huis hebben gevonden; liefst een huis dat bij ze past. Aan het water of juist niet. Gloedje nieuw of lekker zelf opknappen. Onderin of boven. Want de plek van deze wijk is ideaal. Openbaar vervoer, winkels, parkeren; alles kan er of is in de buurt. Ook de binnenstad ligt op een steenworp afstand. Maar wat gebeurt er dan als de bewoners in hun nieuwe wijk gaan wonen? Precies hetzelfde als overal. Ze gaan zich thuis voelen. En zo gaan ze zich dan ook gedragen. Met een hoge schutting wordt de tuin omheind. Hoge ramen van de nieuwbouw worden met grote zeilen afgeschermd. Brommers en fietsen her en der verspreid. En onkruid wat al lange tijd hoog tussen de stoepen uitschiet. En zo liepen we door de wijk. En dacht ik aan die enorme investeringen die gedaan zijn. In geld maar zeker ook in tijd. Wat een doorzettingsvermogen! En wat een mooi resultaat! “Kom op bewoners, maak een pan vol stevige erwtensoep, en steek met z’n allen op zaterdag de handen uit de mouwen! Rommel van de straat, onkruid in de container, zwerfafval weg, gordijnen open en het zonlicht naar binnen. Contact! Hallo! Wie ben jij?” Zo enorm veel geïnvesteerd in deze wijk. Laten we dat nu al overwoekeren?

tekst fleur reijngoudt beeld evamarije smit

Ans (76) en Barend (81) van Laar wonen twintig jaar in hun flat in Vlaardingen. Acht jaar hebben ze op de wachtlijst gestaan om dit pareltje met een 12 meter lang balkon te bemachtigen. ‘Iedereen wil hier wel wonen.’

Toch is het pronkstuk van hun ruime appartement: de keuken. Daar moesten de mannen van Heembouw dan ook vooral vanaf blijven tijdens de renovatie die eind maart 2016 begon.

De renovatie zou twee weken duren, dus mevrouw en meneer Van Laar boekten samen een hotel. Na de eerste dag klussen kon het stel hun nieuwsgierigheid niet bedwingen en kwam een kijkje nemen. “We kwamen thuis, mijn man glijdt uit en breekt zijn heup”, vertelt mevrouw Van Laar. “Het gebeurde in de centrale hal van het trappenhuis. Iemand van Heembouw heeft mijn man geholpen en de ambulance gebeld.”

Meneer Van Laar moest zes weken revalideren in een revalidatiecentrum. Mevrouw Van Laar annuleerde de overige hotelovernachtingen: “Ik ga niet in mijn eentje in een hotelkamer zitten.” Twee nachten logeerde ze bij haar dochter, maar daarna ging ze naar huis.

“Een chemisch toilet, niet wassen en douchen, de hele dag die mannen om je heen... Het huis zag er niet uit. Alles zat onder het stof.”

Al waren de meubels afgedekt en konden bewoners gebruik maken van een door Heembouw ingerichte woonkamer, het viel mevrouw Van Laar toch zwaar met haar man in het revalidatiecentrum en een renovatie in onverhoopt bewoonde staat. Gelukkig waren de mannen van Heembouw erg attent: ‘Redt u het, mevrouw? Moeten we even helpen poetsen? Hoe is het met uw man?’ “Ik kan niet anders zeggen, iedereen was heel behulpzaam en de renovatie is keurig uitgevoerd. Al vind ik het nog steeds jammer dat er nooit vanuit het bedrijf een bloemetje of iets dergelijks is gebracht. Wel hebben we een prachtig huis gekregen met een mooie nieuwe badkamer, dubbelglas en - eerst was dat gezamenlijk - eigen verwarming.”

Een nieuwe keuken was niet nodig, want daar liet het echtpaar op aanvraag een ‘prachtige woonkeuken’ in zetten. “De keuken hebben we zelf uitgekozen en de kosten hebben we zelf gemaakt. Met z’n allen in de keuken Kerst vieren... Al heeft mijn man nog erg veel pijn, hij is weer thuis.

We gaan nu samen van ons nieuwe huis genieten.”

hoe woon jij?

Ans en Barend van Laar Fred Verlaan, projectleider Heembouw: “Het is altijd naar wanneer zoiets gebeurt, ook al konden wij er weinig aan doen; meneer is gevallen in de centrale hal, waar op dat moment geen werkzaamheden plaatsvonden. Onze bhv’er heeft meneer gevonden, de ambulance gebeld, is bij hem gebleven tot deze arriveerde en heeft mevrouw gerust gesteld. Na het weekend is hij bij mevrouw geweest om te vragen hoe het met haar en haar man ging. We hebben ons uiterste best gedaan mevrouw en meneer te helpen, en ja, een bloemetje achteraf was aardig geweest. In de hectiek van het werk hebben we daar gewoon niet aan gedacht, maar het is goed te lezen dat mevrouw onze hulp heeft gewaardeerd.”

16

nr 4 2016

programma

Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van de particulier?

De woningcorporatie als rolmodel

programma

De woningbouwsector heeft een grote invloed op de BV Nederland. Het domein wonen is in Nederland goed voor 15 procent van de uitgaven van de landsbegroting. Vanuit de overheid gaat meer geld naar de koop- dan naar de huursector. Toch staan huurwoningen, met name in de goedkopere sector, er qua technische staat en duurzame kwaliteit veel beter voor. Een opschaling van (duurzame) kwaliteitsverbetering is op dit moment zowel voor de huurmarkt als de particuliere markt noodzakelijk.

Zou het niet logisch zijn de corporatie als rolmodel te laten fungeren voor particulieren?

tekst haico van nunen beeld bouwhulpgroep

Om een beeld te schetsen hoe groot de woningsector is, zetten we een aantal cijfers op een rij. Momenteel hebben we 7,6 miljoen woningen. Daarvan behoort 30 procent tot de huursector, 55 procent tot de koop en 15 procent tot de particuliere huursector (Cijfers over wonen 2016). In 2015 ging daar vanuit de overheid bijna 4 miljard euro naar toe in de vorm van huurtoeslag. Daarnaast gaat er nog een veelvoud aan hypotheekrenteaftrek naar alle eigenaar-bewoners (33,2 miljard euro volgens het CBS). Maar sinds een paar jaar wordt de verhuurdersheffing teruggevorderd, een door de overheid ingestelde heffing om verhuurders bij te laten dragen aan de schatkist: jaarlijks 1,7 miljard.

Bovendien wordt in alle woningen energie verbruikt, wat, gebaseerd op een gemiddeld verbruik, 5,6 miljard euro aan energiebelasting opbrengt.

En dat allemaal op een jaarlijks begrotingsbedrag van 265 miljard.

lang van terugkerende aard. Tijd om eens terug te kijken naar de prestaties uit het verleden: Hoe heeft een zelfde situatie eerder uitgepakt voor de volkshuisvesting in Nederland. Om daarna vooruit te kijken naar de uitdagingen die nog gaan komen.

TUSSEN PRIVAAT EN PUBLIEK

OVERHEID AAN HET ROER

De eerste corporatie is opgericht in 1853, met als doel om huisvesting te bieden aan mensen die daar zelf niet in konden voorzien. Enerzijds vanuit humanitair oogpunt, anderzijds vanuit de gedachte dat arbeiders die goed wonen productiever zijn. In 1901 wordt de Woningwet in Nederland ingevoerd. Het doel hiervan was vooral om slechte woningen (krotten) te laten verdwijnen en de bouw van goede woningen te stimuleren. Nog steeds zijn deze wijken, bekend als tuindorpen, in het bezit van corporaties. Ondertussen zijn ze ingebed in onze manier van wonen en vaak erg gewild.

Het afgelopen anderhalf jaar is er echter veel veranderd. De overheid heeft met de invoering van de Novelle de sturing weer meer naar zich toe getrokken en de rol van de corporaties ingeperkt. Dit zorgde voor veel beweging in corporatieland. De cyclus waarbij de overheid het wonen dichterbij haalt om vervolgens weer los te laten, is al decennia

De eerste corporaties zijn door individuen en marktpartijen in het leven geroepen. Financieel gegoeden, die als koplopers op een andere manier naar het menselijke kapitaal keken en vanuit de humaniteit dachten. Later zie je dat de overheid het wonen en huisvesten steeds meer

programma

naar zich toe trekt en het meer en meer als een maatschappelijke taak wordt gezien. Na de Eerste Wereldoorlog zijn het de (grote) gemeenten die woningwetwoningen gaan bouwen. In die tijd zijn het ook de gemeenten, die naast de corporaties de nieuwbouwproductie van Nederland vormgeven. Rond de crisis van de jaren 30 is het de overheid die regels aanscherpt om het bouwen (en wonen) betaalbaar te houden. Maar inkomsten en uitgaven bij corporaties lopen op dat moment uit de pas. Met de wijziging van de Woningwet van 1934 worden corporaties verplicht om 80 procent van de (huur)inkomsten in een gemeenschappelijk fonds te storten, dat wordt beheerd door de gemeente. Dit leidt tot onvrede en huurstakingen.

Volks·huis·ves·ting (de; v; meervoud: volkshuisvestingen) het verschaffen van woningen aan de bevolking Na de Tweede Wereldoorlog is het de landelijke overheid die het bouwen stimuleert, met name door in een grote behoefte te voorzien (onder meer afspraken over bouwcontingenten). Maar ook daarna blijft de overheid een dominante partij op het domein wonen. Eerst onder druk van de wederopbouw, later gevolgd door de babyboomers en de economisch mindere tijden.

nr 4 2016

17

Vanaf 1965 begint de overheid zich terug te trekken. Woningcorporaties krijgen voorrang boven de gemeentelijke woningbedrijven, waardoor de corporaties weer meer op eigen benen komen te staan. In de directe wederopbouwperiode zijn corporaties bijna een verlengstuk van de overheid geworden. Toch laat de overheid het wonen niet helemaal los. Met financiële middelen zoals de invoering van individuele huursubsidie (1975) en de premiekoopwoningen (begin jaren 80) gecombineerd met hypotheekrenteaftrek blijft de overheid een sterke invloed houden.

Maar langzaam wordt die rol van de overheid teruggebracht. Met als grote slag de bruteringsoperatie (1993). Openstaande baten en lasten tussen corporaties en overheid worden weggestreept en corporaties moeten meer hun eigen broek ophouden. Met deze stap laat de overheid de huursector meer en meer los, zodat ze een meer commerciëlere rol kunnen innemen. Dit leidt tot een gevarieerd woonaanbod. Er ontstaan mixen tussen huur- en koopwoningen, er worden projecten gerealiseerd waarin naast woningen ook maatschappelijk vastgoed een plek krijgt. Het kan economisch in ons land niet op. Totdat de economische crisis als donderslag bij helder hemel komt en er bovendien enkele excessen zichtbaar worden waarmee de risico’s en lange termijn doelstellingen van betaalbaarheid en sociaal wonen in gevaar gebracht worden voor de rest van de sector. Volkshuisvesting komt daardoor in een ander daglicht te staan. De geplande wetswijzigingen worden nog verder doorgevoerd, onder meer op basis van de parlementaire enquête woningcorporaties. De overheid neemt de regie weer meer in

18

nr 4 2016

handen, en in de herziening van de woningwet (Novelle 2015) wordt dit geregeld. Het speelveld van de corporaties wordt drastisch ingeperkt.

programma

corporatie uitgevoerd worden. Om dit onderscheid mogelijk te maken zijn het afgelopen jaar alle corporaties druk bezig geweest om zich voor te bereiden op een administratieve of zelfs een juridische splitsing van alle activiteiten.

NOVELLE

In deze golfbeweging zijn we nu weer op een punt waarbij de overheid de controle naar zich toe trekt. Dit is vastgelegd met de nieuwe Woningwet. Of eigenlijk: Er heeft een aanvulling plaatsgevonden op de bestaande wet, die oorspronkelijk in 1901 is opgesteld middels een Novelle. De wijzigingen hebben best verstrekkende gevolgen voor het functioneren van een corporatie. Denk daarbij aan termen zoals daeb en niet-daeb, passend toewijzen, toewijzingsnorm, leefbaarheid, woningmarktregio’s, huurdersvertegenwoordiging. De meeste daarvan moeten nu, na een aanloopperiode, ook daadwerkelijk ingaan. Corporaties hebben stappen genomen om aan de veranderingen te voldoen, of zijn nog druk bezig om dat voor elkaar te krijgen.

Toewijzingsnorm Daarnaast geldt de toewijzingsnorm. Die stelt dat op dit moment een woningcorporatie ten minste 80 procent van haar sociale huurwoningen moet verhuren aan huishoudens met een inkomen onder de 34.911 euro en 10 procent van haar sociale huurwoningen mag toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de 34.911 en 38.950 euro. De resterende 10 procent mag toegewezen worden aan huishoudens met een hoger inkomen, mits voorrang wordt gegeven aan huishoudens die op grond van een huisvestingsverordening voorrang moeten krijgen. De toewijzingsnorm is vooral bedoeld om te zorgen dat corporaties woningen toewijzen aan mensen die er recht op hebben.

Passend toewijzen De passendheidstoets gaat nog een stap verder en moet er zorg voor dragen dat mensen die recht hebben op een woning bij een sociale verhuurder ook een woning krijgt die passend is bij het inkomen. Dat vertaalt zich in het feit dat ten minste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moet worden toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrenzen bij dat inkomen.

Met bovenstaande regels legt de overheid veel meer de nadruk op de functie van sociale verhuurder dan in het verleden. De aftoppingsgrenzen zijn (voor zover ze dat nog niet waren) harde grenzen geworden.

Een woning aanbieden boven de 618 euro betekent automatisch dat die niet meer gericht is op iemand met huurtoeslag en vanuit de toewijzingsnorm moet daar juist je focus liggen. Een gevolg hiervan is dat corporaties bewust een keuze moeten maken en nauwelijks nog woningen in het niet-daeb segment willen. Het zijn dan de mensen met een middeninkomen (net boven de 34.911 euro) die niet meer terecht kunnen bij een sociale verhuurder, maar te weinig verdienen om een hypotheek te krijgen.

BEPERKEN DOELGROEP

De belangrijkste aanpassing die is doorgevoerd heeft betrekking op het feit dat corporaties zich nog meer moeten gaan richten op hun doelgroep. Drie maatregelen die hiervoor zorg moeten dragen, worden toegelicht: Daeb niet-daeb In de Novelle is vastgelegd dat sociale verhuurders zich moeten richten op de onderkant van de markt. Als eerste geldt de uitzonderingspositie die een corporatie heeft alleen nog maar voor alles wat zij uitvoeren als ‘diensten van algemeen en economisch belang’. Ofwel, alles wat ook door de commerciële markt gedaan kan worden of waar mogelijk een commerciële partij in geïnteresseerd kan zijn, behoort niet tot de daeb-taken van een woningcorporatie. Dat houdt bijvoorbeeld in dat het bouwen van koopwoningen niet langer binnen daeb mag worden uitgevoerd, maar ook het bouwen van een wijkcentrum als onderdeel van een huurcomplex is niet zonder meer mogelijk. Er zijn wel uitzonderingen, maar dan moet eerst een marktconsultatie plaatsvinden en dan mogen die activiteiten binnen de niet-daeb tak van de

Wo·ning·bouw·cor·po·ra·tie (de; v; meervoud: woningbouwcorporaties) instelling belast met (gesubsidieerde) woningbouw en met de exploitatie (verhuur) en het onderhoud van woningen SPAGAAT

Tot vijf jaar geleden was er veel mogelijk in de corporatiesector. Onrendabele investeringen waren mogelijk, doordat in projecten ook koopwoningen werden gerealiseerd en daarmee de projectsom in balans was.

Dit principe werkt ook op corporatieniveau. Investeringen in de ene wijk werden gedekt met de bouw van koopwoningen of verkoop van huurwoningen elders in de stad. Het gaf ruimte om kwaliteit toe te voegen aan de voorraad. De huren stegen wel, maar niet sterk.

Maar de situatie verandert, de grenzen worden opgezocht. Dat leidt in sommige gevallen tot een spagaat. Enkele voorbeelden: ■■ Goedkope huren (bijvoorbeeld onder kwaliteitskortingsgrens) zijn vaak woningen met slechte E-F-G labels. Het verduurzamen van

programma

■■

■■

deze woningen leidt tot een kwaliteitsstijging en daarmee tot een mogelijke huurstijging zodra deze woningen van huurder veranderen.

Het goedkope bezit van een woningcorporatie verdwijnt hier langzaam. En dat terwijl er juist een groeiende behoefte is aan betaalbare woningen.

Wat bij de goedkope woningvoorraad op kleine schaal plaatsvindt, gebeurt bij het realiseren van energieambities op grote schaal. Om een woning energieneutraal te maken, zijn grote investeringen nodig.

Aangezien een deel hiervan echt een investering in de woning betreft, resulteert dat in een huurverhoging. Maar aangezien de afgelopen jaren al veel woningen een huur hebben gekregen net onder de aftoppingsgrenzen, is er geen ruimte meer voor huurverhoging.

Of de corporatie moet ervoor kiezen om de woning aan te bieden boven de 618 euro, maar dan voldoet men niet aan de afspraken met betrekking tot passend toewijzen. Er wordt een oplossing geboden in de vorm van de Energie Prestatie Vergoeding (EPV), maar die is alleen bereikbaar als de ambitie Nul-op-de Meter is. En die ambitie is niet altijd wenselijk of realiseerbaar. Zelfs bij renovaties waarbij de huurverhoging lager is dan de energiebesparing (en de bewoner er in woonlasten dus op vooruit gaat), kan dit voor passend toewijzen voor problemen zorgen.

De druk ligt veel meer op betaalbaarheid. Vooral in de sociale sector.

De doelgroep van de sociale verhuurders geeft gemiddeld 27 procent van de inkomsten uit aan huur (huurquote). Nemen we de woonlasten daarin ook mee, dan is men gemiddeld 37 procent van het inkomen kwijt aan wonen. Voor de sociale minima loopt dit percentage zelfs op tot 44 procent! Aan de woningcorporatie de taak om het wonen betaalbaar te houden. Maar dat kan dus betekenen dat je minder kwaliteit aan gaat bieden. Je zou naar kleinere woningen moeten kijken of minder kwaliteit. Maar als de woning er staat heb je weinig variabelen om kwaliteit mee te beïnvloeden.

Behalve het wel of niet energetisch verbeteren van een woning. En dat loopt spaak met de maatschappelijke ambities op het vlak van duurzaamheid.

nr 4 2016

om de corporatie als rolmodel of beter nog als vliegwiel te gebruiken voor die opschaling. De recente ontwikkeling in het overheidsbeleid staat hier lijnrecht tegenover. De prestaties uit het verleden gelden niet meer. In plaats van dat het speelveld wordt ingeperkt, zou er eens nagedacht moeten worden hoe de rol van de corporaties uitgebreid kan worden ook naar de particuliere sector toe. Hoe kunnen ze in buurten en wijken een stimulerende rol vervullen in de aanpak van de woningen?

Maar het lijkt wel of er steeds meer belemmeringen worden opgeworpen, waar juist nieuwe kansen gecreëerd zouden kunnen worden.

■

ROLMODEL

We staan voor een opschaling van (duurzame) kwaliteitsverbetering van de gehele voorraad. In de inleiding is al gezegd dat het logisch zou zijn

19

De verandering in het wonen van 1900 tot 2000.

20

nr 4 2016

roadmap

De routekaart naar klimaatneutraal 2050 Corporaties met een lange termijnvisie op de kwaliteit van hun woningvoorraad zijn bezig met een forse koerswijziging op het vlak van duurzaamheid. Doeljaar 2020 en label B wisselen van plaats met de stip op de horizon van klimaatneutraal in 2050. Wat dit betekent en hoe deze ambitie concreet vorm te geven, is de vraag die hoog op de agenda staat bij ambitieuze corporatieprofessionals. Het Europese onderzoeksproject NeZeR (Near Zero Energy Renovation) heeft samen met dertien partners een routekaart ontwikkeld: op naar een klimaatneutrale sociale huursector in 2050.

door Thijs Kurstjens, W/E adviseurs & Annemieke van Doorn, Portaal & RenĂŠ van Genugten, Van Genugten Volkshuisvesting en Duurzaamheid

De routekaart naar een klimaatneutraal 2050. Gaandeweg wordt de weg steeds groener. Tekenaar: Sander de Knegt.

roadmap

Dertien partners, uit Zweden, Finland, Roemenië, Spanje en Nederland, hebben binnen het NeZeR project kennis gedeeld en opgebouwd rondom het thema van vergaande energierenovaties in de woningbouw.

Vanuit Nederland zijn de gemeenten Amersfoort en Rotterdam, W/E adviseurs en Portaal als partner betrokken. Hoofddoel van het project is het stimuleren van energiezuinige gebouwrenovatie in Europa. Zo maakt elk land met belanghouders als gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen een Nationale Routekaart ter ondersteuning van de gezamenlijke opgave. Onderlinge vergelijking van barrières en de aanpak daarvan per land levert vaak nieuwe inzichten.

Met de uitkomsten van het NeZeR project, aangevuld met literatuurstudies en interviews, is het Nederlandse speelveld met knelpunten, kansrijke acties, impactpotentieel en bruikbare indicatoren in kaart gebracht.

Deze informatie is gegroepeerd op basis van de diverse belangenhouders. Bij corporaties zijn het gebrek aan gevoel voor urgentie en overregulering door de overheid belangrijke knelpunten. Kansrijk zijn het denken vanuit bewonersperspectief, nieuwe vormen van opdrachtgeverschap en aanbestedingen die aanbieders maximaal uitdagen om te komen met innovatieve oplossingen. Met (tempo)versnelling, dus niet per se met meer techniek of geld, kan de sector impact genereren. Indicatoren hiervoor zijn de verbetering van de gemiddelde Energie-Index en de klanttevredenheid.

COMMUNITY OF PRACTICE

Kijkend vanuit een gezamenlijke bril van de belangenhouders volgden vijf sporen als basis voor het vormgeven van de routekaart naar 2050 met 10 deelnemers van woningcorporaties: 1. Denken vanuit bewonersperspectief 2. Componentenaanpak 3. Duurzame en decentrale energie 4. Circulair materiaalgebruik 5. Organisatie en coöperatie Deze vijf sporen vormden tevens de agenda voor de eerste ‘Community of Practice’ rondom dit thema, getiteld: Draag bij aan de Nationale Routekaart 2050. De organisatie lag in handen van Annemieke van Doorn (aanjager innovatie Portaal, NeZeR partner), Thijs Kurstjens (W/E adviseurs, NeZeR-partner) en René van Genugten (Van Genugten Volkshuisvesting en Duurzaamheid, NeZeR stuurgroeplid). Elk spoor werd kort ingeleid door een praktijkexpert, waarna alle deelnemers hun richtingsgevoel voor de routekaart aangaven.

“

Rot op met die groene rommel!

BEWONERSPERSPECTIEF

Volgens Annemieke van Doorn zitten huurders lang niet allemaal te wachten op een duurzaam aanbod van de corporatie. De uitspraak “Rot op met die groene rommel!” van een huurder illustreert de uitdaging waar een corporatie vaak voor staat. Draagvlak van huurders is wél noodzakelijk voor het boeken van resultaten. Door meer uit te gaan van de behoefte en beleving van huurders en een daarop passend aanbod is succes in de praktijk dichterbij gekomen. Individuele keuzevrijheid blijkt hierbij de sleutel tot versnelling. Bewoners de vrijheid geven mee te doen en het segmenteren in doelgroepen helpt om aantrekkelijke en gewilde

nr 4 2016

21

HET NEZER-PROJECT

Het Europese onderzoeksproject NeZeR is gestart in maart 2014 en wordt afgerond in februari 2017. Op 11 november jl. vond de eerste Community of Practice (COP) bijeenkomst rondom dit thema plaats in het Huis van Portaal te Utrecht. Twintig koplopers van corporaties deelden hun ideeën voor de routekaart naar een klimaatneutrale sociale huursector in 2050. Zij werden daarbij geholpen door belangrijke inzichten en ‘lessons learnt’ vanuit NeZeR. Het project wordt gezamenlijk gefinancierd door de Europese Unie en de betrokken partners. De NeZeR-partners verdiepen zich in technische oplossingen, de haalbaarheid van ingrijpende energierenovaties en kennisuitwisseling met praktijkexperts. Bijdragen uit Nederland zijn verzameld door het organiseren van de ‘prijs voor pioniers’ in het voorjaar van 2016. Elf conceptaanbieders van bijna energieneutrale en NoM-renovaties in gestapelde bouw deden hieraan mee. De prijsvraag was onderdeel van de Nederlandse Duurzaam Bouwen Awards. Belangrijkste les uit de prijsvraag is het grote belang van een gelijkwaardige samenwerking van alle betrokkenen bij een vergaande energierenovatie; co-creatie als randvoorwaarde voor succes. In de competitie werd GPR Gebouw als hulpmiddel gebruikt bij de beoordeling van de verbeterconcepten. De meerwaarde hiervan was dat behalve energie- ook duurzaamheidsaspecten zoals materiaalgebruik, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde inzichtelijk werden.

Bovendien is bij de Awards gekeken naar procesmatige en financiële kenmerken en de bereidheid tot kennisdeling. Voor meer informatie, www.nezer-project.eu.

producten met keuzepakketten aan te bieden. Portaal hanteert profielen zoals ‘Ruim Wonen’ voor gezinnen, ‘Langer thuis Wonen’ voor ouderen en ‘Groen Wonen’ voor de milieubewuste huurder. Bij elk profiel hoort een keuzepakket, gericht op de doelgroep. Deze aanpak leent zich met name goed voor volkswijken waar bewoners erg zelfredzaam zijn.

COMPONENTENAANPAK

Individuele wensen moeten ook volgens Yuri van Bergen van de BouwhulpGroep het uitgangspunt zijn voor het samen van onderaf ontwerpen aan duurzaam wonen in wijken. Met systematische kennis van woningtypologieën en het traceren van gelijke componenten (dak, gevel, ruimte) is een grote versnelling te bereiken. Door het koppelen van bewonerswensen (‘koude krappe zolder’) aan een concreet aanbod van lokale leveranciers (‘geïsoleerd dak met dakkapel’) is een kostenefficiënte opschaling mogelijk, zonder de individuele bewonerswensen uit het oog te verliezen.

Aldus kan de componentenaanpak functioneren als drager van duurzame ontwikkeling.

DUURZAME EN DECENTRALE ENERGIE

Ric Leenders van Antares laat een ander geluid horen: “We moeten stoppen met pamperen!”. Juist door het complexmatig aanbrengen van bijvoorbeeld zonnepanelen bewijs je huurders een grote dienst. Dakvullende zonnestroomsystemen waarvan de stroom naar de huurders gaat zijn veel efficiënter en zien er fraaier uit dan de gebruikelijke ‘individuele setjes op verzoek’. Het totaal aan geschikt dakoppervlak in de sector is gigantisch. Versnelling van verduurzaming is mogelijk door dit potentieel in te zetten. Waarom benutten we die ruimte niet, voor álle huurders, zonder individuele toestemming? Regelgeving gooit hier nu roet in het eten. Een gezamenlijke lobby richting de politiek is nodig om dit soort

22

nr 4 2016

roadmap

De Community of Practice op 11 november 2016

systeemfouten op te lossen. Impliciet wordt met het pleidooi van Ric Leenders ook de vraag gesteld hoe we belangen van toekomstige huurders en kwaliteitsbeleid op de lange termijn afwegen tegen de wensen op korte termijn van zittende huurders.

CIRCULAIR MATERIAALGEBRUIK

Mariëtte Pol en Saman Mohammadi van re-born lichten toe hoe je vanuit een meer evolutionaire blik op gebouwen (‘elk bouwdeel kent zijn eigen levensduur’) het fundament legt voor voor circulair bouwen en renoveren.. Door een eigendomsverschuiving te bewerkstelligen van productaanbod naar dienstenaanbod zijn voordelen te behalen in kosten en CO2-uitstoot. Het in dit licht stellen van de juiste vraag aan leveranciers kan nieuwe circulaire toepassingen mogelijk maken, zoals bij het overeenkomen van een terugkoopwaarde van bouwdelen. Het levert ook nog eens een langdurige betrokkenheid en financieel voordeel op. Want door circulair in te kopen kan je gemiddeld 20 procent op de bouwkosten besparen. Kernwoorden voor de routekaart zijn wat Saman en Mariëtte betreft: evolutionair, circulair en ‘willenschap’.

ORGANISATIE EN COÖPERATIE

Maarten Kusters van Tsavo koppelt de verduurzamingsopgave aan het assetmanagement van corporaties. Dat betekent met name het kiezen van verschillende maatregelpakketten met bijbehorende levensduur, diversiteit aan duurzaamheidsambities, beschikbaarheid van bewezen technieken en/of risicobereidheid, klantenbestand, portefeuilleopbouw en financiële reikwijdte. Door de verduurzamingsopgave meer als een businesscase te benaderen wordt deze haalbaar. Huurder, verhuurder en bouwer hebben dan financieel voordeel. Kracht van deze ondernemende werkwijze is volgens Maarten de inzet van externen, met disciplinerend en katalyserend effect op de organisatie.

RICHTINGSGEVOEL DELEN

Geladen met de inspirerende toelichting van de sprekers gaven alle deelnemers hun favoriete ‘richtingaanwijzing’ voor de nationale routekaart naar 2050. Dat het denken over bewoners als gelijkwaardige partner een

belangrijke rol speelt bij het versnellen is iedereen het wel over eens.

Duurzaamheid verkoopt beter als onderdeel van een aanbod dat past op de klantbeleving. Individuele keuzevrijheid leidt tot breder draagvlak.

Tegelijkertijd liggen er belangrijke opschalingskansen in een meer complexmatige benadering, zoals het op dakvullend toepassen en delen van zonnestroom voor álle huurders. Ook dát is denken vanuit de (toekomstige) bewoners.

KANSEN BENUTTEN

Omdat we de klimaatneutrale woningvoorraad niet van vandaag op morgen kunnen realiseren vraagt de routekaart om een uitgekookte mix en doordachte fasering van strategieën, ingebakken in het asset- en portfoliomanagement van de corporatie. Hybride durven denken en niet op één paard wedden dus. En niet wachten op innovaties, maar direct kansen benutten vanuit de financiële ruimte en stand der techniek van vandaag. Maar wel zo dat toekomstige vervolgstappen nu al op het netvlies staan. Kansen voor versnelling zit ook in het systematiseren van het productaanbod voor woningverbetering. De omvangrijke woningvoorraad bestaat immers grotendeels uit een overzichtelijk aantal typologieën die met een beperkt aanbod van componenten te verbeteren valt. Een belangrijke stap in het denken is tot slot: benader het hele vraagstuk circulair en benut de mogelijkheden van hergebruik en bewuster materiaalgebruik. Hiermee worden de kosten- en vooral ook de milieuvoordelen vergroot.

De Community of Practice bood volgens de deelnemers kansen om met gelijkgestemden na te denken over een aanpak die is gericht op de lange termijn. Het delen van kennis over praktijkervaringen blijkt waardevol en effectief. De komende periode zullen de organisatoren de richtingaanwijzers van de verschillende sporen verwerken in een voorstel voor de Nationale routekaart naar 2050.

Ook benieuwd hoe de Nationale Routekaart naar 2050 eruit gaat zien of wil je een bijdrage leveren? Sluit dan aan bij de volgende Community of Practice i.s.m. Renda. Houd hiervoor renda.nl/events in de gaten.

■

leerling & leermeester

LEERMEESTER: MARK VAN OOSTWAARD

LEERLING: MAIKEL SANGERS

Maikel Sangers is in dienst bij het Samenwerkingsverband (SWV) en wordt ‘uitgeleend’ aan Verweij Houttechniek. Een beetje zoals een huurling in de voetballerij.

Naast Maikel lopen er bij Verweij nog zeven jongens die van het SWV komen.

Maikel leerde het bedrijf kennen toen hij er vanuit de Praktijkschool Woerden stage liep. Zijn huidige stage duurt in principe zes maanden, wat zou betekenen dat Maikel in januari of februari 2017 op zoek moet naar een ander bedrijf. “Mits wij zeggen: deze zouden wij graag willen houden! Een uitblinker maakt zeker kans om bij het leerbedrijf te blijven werken,” zegt Mark van Oostwaard die deze jongens vanuit Verweij begeleidt.

Hij is een van de praktijkmeesters, zoals dat in dit geval heet. “Voor die titel moet je eerst vier of vijf dagen op training om te leren hoe de opleiding van het SWV in elkaar steekt. Daarnaast moet je één of twee keer per jaar een vergadering bijwonen waarbij eventuele aanpassingen worden aangegeven. Elk jaar dien ik de training opnieuw te volgen, maar ik vind het leuk om kennis over te dragen.”

MONTAGEMEDEWERKER

Maikel wil graag montagemedewerker worden, maar tijdens een stage als deze pak je overal iets van mee.

Omdat hij al een tijdje meeloopt, kan hij ook nieuwe jongens helpen op plekken waar zij voor het eerst staan. “Maikel is een flexibele medewerker voor het bedrijf,” complimenteert Mark hem.

De werkdag begint met een gesprekje van vijf minuten waarin Mark vertelt wie wat doet en wat de aandachtspunten in de planning zijn. “Daarna kan iedereen aan de slag. Als het af is, meld je het en is er wel weer iets anders te doen.” “Maar meestal heb je wel voor een hele dag werk,” zegt Maikel.

EXAMENS

Vanuit het SWV krijgt hij een boek mee met taken.

Deze taken moeten worden afgetekend door de praktijkmeester. Maikel: “Als je al die taken hebt gedaan, mag je een examen doen.” Mark ziet het als zijn taak om de jongens eraan te herinneren daadwerkelijk hun boek mee te nemen. “Ik kan ze niet alles in mijn eentje leren. Gelukkig kunnen ze altijd meelopen met een collega met ruime ervaring. De kennis ligt op de vloer.” Inmiddels ook bij Maikel. Misschien dat zijn periode als ‘huurling’ uiteindelijk wel leidt tot een heuse transfer.

■

23

nr 4 2016

OPLEIDING: SAMENWERKINGSVERBAND (SWV)

LEERBEDRIJF: VERWEIJ HOUTTECHNIEK

Van huurling tot transfer?

24

nr 4 2016

rendakaffee: duurzaamheid en innovaties

Te veel keuze maakt ongelukkig Als Trump naar het Witte Huis gaat, viert fossiele brandstof hoogtijdagen.

Met deze zin opende Rein Swart, directeur Accolade, het Rendakaffee op 8 november. Duurzaamheid en Trump zijn niet bepaald aan elkaar gewaagd. Een dag later was het een feit: Trump is de nieuwe president van Amerika. Hij ontkent klimaatverandering en wil onder het klimaatakkoord uit, maar Nederlandse corporaties streven voorlopig naar een energieneutraal woningbezit in 2050. Welke stappen kunnen er gezet worden?

Veel. Misschien zelfs wel té veel.

tekst en beeld fleur reijngoudt

Een windturbine op het dak, van het aardgas af, muren isoleren met een verfachtige coating en de bewoner hierin meenemen middels engagementmarketing. De duurzame innovaties volgen elkaar in rap tempo op.

Zo rap, dat de vraag weerklinkt of het niet verstandiger is om te wachten met stappen zetten, tot dé uitvinding er is. “Straks hebben we alle woningen aan de zonnepanelen, blijkt dat je beter een windturbine op het dak kunt zetten”, klinkt het uit corporatieland. Het is een nachtmerrie voor velen. Niets doen. Wachten.

De 2Dutch Windmill is een tegenhanger van de zonnepanelen. Logisch dat corporaties die net zonnepanalen aan het aanbrengen zijn, hier een beetje buikpijn van krijgen. In dit ontwerp is het nog niet mogelijk om de opgewekte energie van één molen, met elkaar te delen. Een exemplaar aanschaffen met de buren, is iets voor de volgende ronde. Moeten we daar dan op wachten? Nee, want ondertussen moeten we ook van het aardgas af.

VAN HET AARDGAS AF 2DUTCH WINDMILL

Hans Nijman van Vastbouw en Bart van Amerongen van Energybuilding staan aan de andere kant van het spectrum. Zij kunnen niet wachten tot de 2Dutch Windmill, een windturbine ter grootte van een schoorsteen (een lengte van 1 meter, een diameter van 60 centimeter en een gewicht van minder dan 30 kilo), in productie gaat. De windmolen is effectief bij 2,5 m/s wind en dat betekent volgens de twee dat de molen in Nederland 22 uur per dag draait. De minimale opbrengst van één windmolen is 8.000 kWh per jaar. Ter vergelijking: een gemiddeld huishouden verbruikt ongeveer de helft. Zo’n molen kost 10.000 euro en heeft een terugverdientijd van 5 jaar. Of het geen herrie maakt, vraagt een aanwezige. “Nee,” zegt Van Amerongen. “De molen draait niet om haar eigen as, maar om een magnetisch veld. Dit maakt minder geluid en zorgt meteen voor minder slijtage. In het volste vermogen is het geluid minder dan 30 decibel. Dat is minder dan normaal omgevingsgeluid.”

De warmtevraag is 80 procent van de totale energievraag van een gemiddelde woning in Nederland. Elektriciteit vormt de overige 20 procent.

Aardgas is op dit moment dominant (95 procent van de gebouwen verwarmen met aardgas) in de warmtevoorziening van Nederlandse gebouwen. Dit vertelt Cor Leguijt van CE Delft, een onderzoeks- en adviesbureau dat zich gespecialiseerd heeft in het ontwikkelen van innovatieve oplossingen van milieu- en duurzaamheidsvraagstukken. Het bureau heeft het CEGOIA-rekenmodel ontwikkeld, om uit te rekenen welke oplossing in welke buurt de beste is. Hierbij focussen ze zich op de warmtevraag in de bestaande bouw, want ongeveer 80 procent van de gebouwen die er nu staan, staan er in 2050 nog steeds.

Aardgas past niet in een klimaatneutrale gebouwde omgeving, maar wat zijn de oplossingen? Groen gas uit duurzame biomassa is maar voor ongeveer 10 procent van de gevallen beschikbaar. Belangrijk is volgens Leguijt dat er onderscheid wordt gemaakt in collectieve en

rendakaffee: duurzaamheid en innovaties

individuele oplossingen: “In stedelijk gebied zijn collectieve opties vaak goed mogelijk en economisch aantrekkelijk. Als je lokaler kijkt, verschilt de oplossing per soort buurt.”

MIX VAN OPLOSSINGEN

Een mix van oplossingen is volgens Leguijt: 1. Groen gas, isolatie en zuinige installaties.

2. All electric plus een forse isolatie maakt nul-op-de-meter.

3. Warmtelevering plus isolatie.

De drie knoppen om aan te draaien zijn dan: 1. De warmtevraag (het gebouw, de schil en het gedrag) 2. Gebouwinstallatie 3. De energiedrager (infra, aardgas, groen gas, elektra, warmte) Leguijt: “Alle drie de knoppen zijn nodig en zijn ook niet onafhankelijk van elkaar te besturen. Hierbij moeten we in de gaten houden dat energievolume niet genoeg is. Als de huidige capaciteit van de warmtevraag vier keer zo groot is als de huidige capaciteit van de elektriciteitsvraag, met de netcapaciteit worden uitgebreid.”

HET REKENMODEL

Het CEGOIA-model rekent vervolgens de kosten en energie-effecten van alle mogelijke combinaties door voor elke buurt en maakt kansenkaarten om te zien in welke buurten het best te starten is met de warmtetransitie. Waar is het nu al goedkoper dan aardgas? Of waar moeten de gasnetten toch al vervangen worden? Waar gaan woningcorporaties groot (schil)onderhoud doen of waar zitten enthousiaste collectieven…

Die vragen worden beantwoord.

AANPAK CEGOIA-MODEL

1. Probleemstelling centraal (‘klimaatneutraal’), niet één oplossing centraal 2. Liefst coalitie van gemeente, corporaties, netbeheerder, bewoners 3. Eerste berekeningen; informatie delen (gezamenlijke feitenbasis) 4. Bespreking resultaten en analyseren opvallende uitkomsten 5. Aanvullen met lokale gegevens, ook voor kansenkaarten 6. Nieuwe berekeningen, steeds werken aan begrip: gezamenlijke feitenbasis!

7. Kansenkaarten voor de vraag: waar te beginnen?

nr 4 2016

25

BEWONERS MEENEMEN

Een manier om bewoners mee te krijgen in innovatieve duurzame snufjes of technieken, is engagementmarketing. Dat CE Delft via het CEGOIA-model kijkt of ze ergens kunnen aanhaken bij enthousiaste collectieven, is één van de learnings van Raymond Calis van Bliksems!

Dondersgoeie marketing.

Vaak wordt marketing geassocieerd met verleiden, maar dat heeft een negatieve connotatie. “Als je een bewoner ergens toe verleidt en je belofte niet nakomt, zullen zij de eersten zijn die weer afscheid nemen.”

Het is beter om een connectie te maken met de huurder en zijn of haar leefwereld. Doe dit herhaaldelijk en doelgericht. What’s in it for me hoort ook in dit rijtje thuis en is volgens Calis helemaal niet vies. “Een klant is een onderdeel van een organisatie. Het is niet wij tegen zij, maar een symbiose.”

“

Samen met je buren energie besparen, is slim voor jezelf

Een handige methode om de bewoner te gebruiken, is om ze in te delen in doelgroepen op basis van bereidheid iets door te vertellen. Hierin wordt onderscheid gemaakt met behulp van FECI (fanatic, enthusiast, casual en indifferent). Advies van Calis is om gebruik te maken van de fanatiekelingen en enthousiastelingen, en degenen die het niets kunnen schelen of onvermurwbaar zijn links te laten liggen. “Ga aan de slag met die 80 procent en spaar je energie.”

Een goed voorbeeld van het toepassen van engagement is Buurkracht.

Dit project is opgestart door netbeheerder Enexis om duurzaamheid onder bewoners (zowel huiseigenaren als huurders) te stimuleren en tackelt dus een vergelijkbaar probleem als dat van vele corporaties. Buurkracht maakt heel goed gebruik van de belangrijkste instrumenten voor engagement zoals het creëren van ambassadeurs, co-creation, gamification en het stimuleren van samenwerking op basis van gedeelde opbrengst: “Samen met je buren energie besparen, dat is slim voor jezelf”. Dit doen ze al in 151 buurten in Nederland. Zij tonen daarmee het potentieel aan dat engagement kan hebben voor de renovatiesector. ■ De presentaties die deze dag werden gegeven, zijn te downloaden op renda.nl/te-veel-keuze-maakt-ongelukkig

CAMPAGNE: LEVE DE KERAMISCHE KOOKPLAAT

Meino Nijhoff van Stichting Nijestee stuurde Raymond Calis van marketingbureau Bliksems de vraag hoe hij bewoners enthousiast krijgt voor de keramische kookplaat. Samen met zijn sparringpartner Barbara Molendijk kwam hij direct met een strategie. TV-kok Rudolf komt live koken voor de wijk, op een keramische kookplaat natuurlijk. Na dit event wordt een online platform gecreëerd waar buurtgenoten foto’s van hun lekkerste recepten kunnen uploaden. Hierop kan gestemd worden door de buren. De jury kiest elke maand een foto uit en de 12 winnaars mogen na een jaar koken met Rudolf. Dit wordt ook gefilmd en geüpload.

Op het online platform kunnen elke week nieuwe gerechten worden gezet en de levendige site die zo ontstaat kan gebruikt worden om de community te voeden met tips. Het hele event wordt afgesloten met een groot buurtdiner.

Professionele warme opname met directe bevestiging

PROJECTREGISTRATIE RENOVATIE & ONDERHOUD

Genoeg van al het papierwerk en misverstanden?

Bouwtool voor de iPad neemt communicatieruis weg en dringt faalkosten terug. De juiste informatie is direct beschikbaar voor de juiste personen. Benieuwd naar wat Bouwtool voor uw woningcorporatie kan betekenen?

Minder faalkosten door betere communicatie Volledige projectregistratie tijdens de uitvoering, zonder papierwinkel Beter samenwerken door actuele informatie Gedetailleerd takenoverzicht met permanente kosteninzage

www.bouwtool.nl

Onze nieuwe website staat live!

Ontdek de vele voordelen.

Een aantal voordelen op een rijtje: √

Kijk wie er deel uitmaakt van je netwerk en deel je kennis met vakgenoten.

√

Maak je eigen profiel aan en ontvang informatie op maat.

√

Meld je aan voor een event, met één druk op de knop verschijnt het in je agenda.

√

Inzicht in wie er nog meer naar het event komt.

√

Onze nieuwe website is responsive en dus ook goed leesbaar op mobiel en tablet.

www.renda.nl

leren van liebregts

nr 4 2016

27

Zonder vakmanschap geen geen passend aanbod Martin Liebregts had grote waardering voor vakmensen. De projecten waarin vakmanschap ontbrak, waren hem dan ook een doorn in het oog. Dit werd volgens hem veroorzaakt doordat bouwers verzuimden met een passend aanbod te komen voor de kwaliteitsvraag van bewoners.

Om dat te creëren is kennisuitbreiding over de bestaande bouw en de toepassing daarvan in de dagelijkse praktijk nodig, zodat wat hij ‘vakmensschap’ noemde, weer de normaalste zaak van de wereld wordt. In een vorige editie van Leren van Liebregts (Renda 2016/2) stond de benodigde kennis al centraal. Deze keer gaat het erom die kennis om te zetten in een passend aanbod.

tekst haico van nunen beeld bouwhulpgroep

Bij een traditionele renovatie zit 60 procent van de kosten in arbeid en 40 procent in materiaal. Daarmee is renovatie een werkterrein waarbij arbeid dominant is. Dat komt met name doordat producten passend op het bestaande moeten worden aangebracht maar natuurlijk ook omdat er eerst delen verwijderd moeten worden. Dit betekent dat je meer kennis nodig hebt; kennis van het verleden (hoe is het destijds gebouwd) én kennis van vandaag (hoe monteer ik het). Bovendien wil je ook nog vooruit kijken en de juiste maatregelen voor de toekomst treffen. De vraag is of die kennis voldoende aanwezig is. Zijn onze huidige mensen voldoende toegerust op deze taak en levert het onderwijs de vakmensen die we nodige hebben voor de toekomst? Bovendien is er ook een verschuiving binnen de renovatie waarbij gezocht wordt naar herhaling. Daar waar renovatie ging over oplossingen op maat (met relatief veel arbeid) komen er nu oplossingsrichtingen beschikbaar met producten die optimaal op elkaar zijn afgestemd, eventueel door meer prefabricage. Hierdoor gaat de verhouding arbeid materiaal veranderen en krijgen we meer kwaliteit voor ons geld. Daarmee verandert het vakmanschap, maar het blijft zeker nodig.

VERDUURZAMINGSPROBLEMEN

“Woninggrootte en architectonische uitstraling domineren de behoefte aan nieuwe (technische) oplossingen”, schreef Liebregts in het programma-artikel ‘Geef de toekomst de ruimte, de doorzonwoning en de spruitjeslucht’ (Renovatie 2007/3). Daarmee bedoelde hij dat de belangrijkste uitdagingen in de bestaande woningvoorraad lagen in het groter en mooier maken van woningen. Dit speelt zowel bij huurwoningen als bij de particuliere markt. Hiervoor is nog altijd geen passend kwalitatief hoogwaardig aanbod ontwikkeld. Het gaat erom niet allerlei tijdelijke oplossingen te bieden voor deze problemen, maar om een structurele kwaliteitsaanpassing, zodat de woning klaar is voor de toekomst. De producten die wel ontwikkeld zijn, overstijgen het niveau van een serre, een aanbouw of een dakkapel niet. En voor die eenvoudige producten moeten eigenaar-bewoners nog steeds diep in de buidel tasten. Om die reden is het niet verwonderlijk dat ze zelf op zoek gaan naar oplossingen in de doe-het-zelfmarkt, maar dat komt de kwaliteit niet ten goede. Het is goedkoper, maar zeker niet beter. Een ander probleem dat de bestaande voorraad geweld aan doet, is kortetermijn-

28

nr 4 2016

leren van liebregts

BOUWEN IS EEN VAK, VAN BEGIN TOT EIND

HET JUISTE AANBOD

Bouwen is en blijft toch een vak. Schoonheid voert niet altijd de boventoon. De oorzaak is niet gelegen in het feit dat de bewoners niet van schoonheid houden, maar dat bij gebrek aan adequaat aanbod de vlucht in de eigen fantasieën kan worden genomen. Iedereen kan wel timmeren, maar is geen timmerman. Iedereen kan wel koken, maar is geen kok. Iedereen kan verbouwen, maar is geen architect of bouwer. De oplossingen die in de praktijk ontstaan, zijn uit armoede geboren. (Uit het programma-artikel ‘Verbouwen à la carte’ in Renovatie 2007/4)

De markt heeft geen gedegen kennis over bestaande gebouwen en de technische eigenschappen daarvan. Met name grote bouwbedrijven zijn de afgelopen decennia onzichtbaar geweest als het gaat om het ontwikkelen van oplossingen voor de bestaande bouw. Het MKB heeft wel zijn best gedaan in onderhoud en renovatie, maar ook hier zien de bouwers niet in dat er vraag is vanuit bewoners naar extra kwaliteit.

Omdat ze de vraag niet herkennen, kunnen de bouwers ook niet in staat geacht worden het juiste aanbod te creëren. En waar dat incidenteel misschien nog wel lukt met een dakkapel hier, en een aanbouw daar, lukt het ze zeker niet om op een efficiënte wijze productie en proces te organiseren. Daarnaast is er te weinig onderscheid in het aanbod van de bouwende partijen. Met name in het particuliere bezit zijn er problemen met de technische kwaliteit. Doordat de markt verzuimt met een goed aanbod te komen, gaan veel woningeigenaren zelf aan de slag met hulp van de doe-het-zelfzaak. Of ze gaan op zoek naar een metselaar, een tegelzetter en een stukadoor, bij gebrek aan een integraal aanbod. De particulier wordt daarmee opdrachtgever voor al die disciplines. Een taak die voor een professionele opdrachtgever vaak al een hele klus is.

beleid, ingegeven door subsidies en dergelijk. Daarbij speelt eerder de actuele agenda een rol dan kwalitatieve overwegingen met oog voor de toekomst. Beide problemen komen een verduurzaming van onze voorraad niet ten goede.

In ‘Perspectief voor innovatief renovatieaanbod’ (renda special 2011/2) zegt hij: ‘vergaande investeringen in de uitvoerende bouw komen niet of nauwelijks voor. Iedereen is gefocust op projecten, daar moet het nu of op zeer korte termijn terugverdiend worden. De consequentie is dat structurele innovaties achterwege blijven.’ Maar hij geeft in datzelfde artikel aan dat onder meer vanwege de crisis (het is dan 2011) een duidelijke verschuiving plaats aan het vinden is van nieuwbouw naar renovatie. Met deze verschuiving zijn er ook partijen die nieuwe kansen zien ontstaan. Je ziet naast de verschuiving in aandacht ook een verschuiving in de manier hoe het wordt opgepakt. Er ontstaan nieuwe vormen van samenwerking. Zo verschijnen er partijen op het toneel met een gericht aanbod, mede om op die manier iets te doen aan de ongunstige prijs-kwaliteitverhouding van de kwaliteitsaanpassing van de woningvoorraad. Hij zegt hierover ‘Het bruist in de bouwwereld en in het bijzonder op het terrein van de kwaliteitsaanpassing van de bestaande woningvoorraad. De tijden van afwachten zijn voorbij en op de markt verschijnen uiteenlopende concepten, die een eerste afgewogen aanbod leveren op de huidige en toekomstige vragen’. We zijn nu vijf jaar verder en we zien inderdaad dat de ingezette ontwikkelingen door hebben gezet. Er ontstaat een aanbod voor woningverbetering, al is het voor de vragende kant (opdrachtgever) wennen om van een aanbod gebruik te maken.

Plattegronden van wat een huiseigenaar tegenwoordig nog kan aanpassen aan de woning.

Liebregts heeft een duidelijk idee waar de oplossing gezocht kan worden. Maar dat vraagt wel om een innovatieve benadering. ‘Innovatie moet de bouwwereld opnieuw uitvinden. Dit begint met dat het niet gaat om bouwproducten, bouwdelen, maar om componenten. Ofwel samengestelde bouwdelen, die voorzien in een bepaald gebruik en die als systeem geleverd en geborgd kunnen worden. Naast standaardisatie is ruimte voor maatwerk essentieel’ (Renda special 2011/2). Dit kan een aanbod worden dat juist voor de particulier geschikt is. Aangezien er geen aanbod was, vindt onderhoud overwegend correctief plaats. Hierdoor is de staat van onderhoud van de particulieren vaak lager en komt (op technische gronden) het particuliere bezit eerder in aanmerking voor sloop dan corporatiebezit. Want dat staat er in technische zin nog heel redelijk bij. Toch staat technische kwaliteit bij sloopoverwegingen of herstructureringsplannen van corporaties vaak bovenaan de agenda.

Maar als dat het belangrijkste argument voor sloop is, dan moeten we juist het corporatiebezit koesteren en ten voorbeeld stellen voor het particuliere bezit.

leren van liebregts

Kwaliteit op maat tegen een aanvaardbare prijs, staat bij renovatie centraal. Dit stelt eisen aan het product én het proces. Daarbij is het de vraag of alles wel in één keer moet plaatsvinden. De markt moet bouwtechniek van oplossingen op elkaar afstemmen zodat gebouwdelen geruisloos op elkaar aan kunnen sluiten. Dat maakt keuze voor de consument makkelijker, maar ook de markt kan met een aanbod komen waar nagedacht is over kwaliteit en prijs. Met de juiste kennis in ontwerp én realisatie kan dit aanbod er ook daadwerkelijk komen. Het helpt niet om hier alleen over te praten of nieuwe ideeën te bedenken.

Een voorbeeld wordt door Liebregts als volgt omschreven: ‘bij de aanpak van de bestaande bouw ontstaan er nieuwe taken voor de architect/ontwerper en adviseur. Nu ook bouwers zich op deze markt begeven en het totale dienstenpakket gaan aanbieden, betekent dit dat de ontwerper of adviseur op een nieuwe manier zijn kennis en kunde zal

nr 4 2016

29

moeten inzetten’ (Renda special 2011/2). De bouwpraktijk moet structureel veranderen en daarbij verandert het benodigde vakmanschap, zowel bij het ontwikkelen van de oplossingen als bij het uitvoeren ervan.

Zeker zal dit vakmanschap kennis inhouden van het bestaande, maar daarnaast moet men allround zijn en diverse oplossingen of oplossingsrichtingen met bijbehorende technieken toe kunnen passen. We moeten met zijn allen op zoek naar een passend aanbod. De artikelen van Martin Liebregts waren een voorbode op de publicatie ‘Pamflet, Renovatie als Hollands-herontwerp’. Daarin werd het aanbod van negentien aanbieders beschreven. Het liet zien hoe ieder van de partijen hun vakmanschap inzette voor hun aanbod. Het is goed om te zien dat een aantal van de ideeën in die publicatie vandaag de dag verder zijn ontwikkeld tot een toepasbaar aanbod.

■

KENNIS VAN WAT ER IS

TUSSEN PRODUCTONTWIKKELING EN ASSEMBLAGE

Zoals bij een woning de fundering de zekerheid voor de toekomst moet garanderen, zo is bij de toekomst van de bestaande woning de techniek de drager. Wil dit zinvol ingevuld worden, dan betekent dit dat de kennis over de bestaande woningvoorraad en de aanpassingsmogelijkheden beter gedocumenteerd moeten worden, zodat innovatie begint bij de kennis van wat er is. Er wordt in Nederland veel verzameld en geschreven, maar over systematische kennis van de bestaande voorraad ontbreekt elk spoor. Het digitale tijdperk heeft zijn intrede gedaan, de wijze van kennisuitwisseling heeft nieuwe vormen gekregen en de mogelijkheden om tot een continue stroom van informatie, kennis en vernieuwing te komen, zijn toegenomen. Het wordt tijd dat de juiste kanalen gecreëerd worden om de informatiestroom op gang te brengen. (Uit het programma-artikel ‘De waarde van het bestaande Techniek als drager’ Renovatie 2008/1)

Om vraag en aanbod meer op elkaar af te stemmen, is een structurele verandering nodig in kennis, aanbod en proces. Drie aspecten zullen de komende jaren de boventoon voeren: 1. Kennis van de bestaande woningbouw op alle schaalniveaus. Het begin zal liggen in het systematisch documenteren van wat er is en aangeven wat de kwaliteiten zijn.

2. Het ontwikkelen van componenten, waarbij een vergaande integratie van bestaande producten plaats zal moeten vinden. Voor de productontwikkelaar is er ruimte om deze integratie vorm te geven.

3. Uiteindelijk zal het op locatie gemaakt moeten worden. Laat duizend bloemen bloeien, maar op grote schaal en voor goede kosten-kwaliteitsverhouding is massa nodig. Op locatie gaat het om aansluiten, zowel technisch, sociaal als procesmatig.

Uit: Componentrenovatie centraal www.hollands-ontwerp.nl

30

nr 4 2016

denktank

Renda-thema’s voor 2017 Het einde van 2016 nadert met rasse schreden. Wij werken daarom aan het programma van volgend jaar.

Tijdens de Renda Denktank afgelopen september hebben wij ons oor te luister gelegd bij onze partners.

Welke thema’s moeten we houden, aan welke nieuwe thema’s is behoefte?

tekst robert dingemans

BETAALBAARHEID

De betaalbaarheid staat onder druk. De effecten van het regeringsbeleid worden steeds zichtbaarder, met name op het gebied van wonen (de nieuwe Woningwet) en de zorg. De verduurzaming van de bestaande bouw kost geld. Daarnaast blijven ouderen en hulpbehoevenden langer thuis wonen. Hierdoor krijgt de corporatie te maken met kwetsbaardere en vaak moeilijker te bedienen bewoners. Ook de tijdgeest speelt een rol; er komt een steeds grotere regierol voor bewoners, maar dat is alleen mogelijk binnen de kaders van betaalbaarheid.

Dat zorgt voor een spanningsveld, dat we binnen Renda willen onderzoeken. Betaalbaar wonen moet ook in de toekomst blijven. Dat is de belangrijkste uitdaging.

BEWONER CENTRAAL

Bij renovaties stoppen we woningen vol geavanceerde technieken, maar doordat de bewoner niet wordt uitgelegd hoe ze daar goed mee om kunnen gaan, worden deze (energiezuinige) maatregelen vaak niet ten volle benut. Dat leidt tot ontevredenheid bij bewoners. Onder Renda-partners is er nog steeds behoefte om de bewoner beter te leren kennen. Het Renda Bewonerspanel moet groter worden, breder ingezet en zichtbaarder voor het netwerk. Met behulp van renovatieprofielen wil Renda erachter komen wat welke bewoner gelukkig maakt.

Daarvoor introduceren we de Renda Geluksindex: wie huisvest Renda’s Gelukkigste Bewoner?

SAMENWERKING

Om goed te willen samenwerken, moet je elkaar kennen. Leveranciers en bouwbedrijven weten te weinig wat er speelt bij corporaties. Ze

Kennis uitwisselen tijdens de Renda Denktank bij Portaal in Utrecht

moeten leren wat de spagaten zijn waar corporaties mee worstelen.

Hoe is de cultuur bij een corporatie en hoe verschilt die tussen corporaties onderling? Hierdoor kunnen zij de vraag achter de uitvraag beter doorgronden. In 2017 organiseert Renda bijeenkomsten met als doel elkaar beter te leren kennen. Ook de harde kant van samenwerking komt aan bod; geld, prestaties en contracten. We willen in 2017 weten waarom samenwerkingen zo weinig innovaties opleveren. Wat gaat er mis? En is er een rol weggelegd voor huurders?

TECHNIEK EN VAKMANSCHAP

Waar werkt de vakman of -vrouw van de toekomst? Op de bouwplaats of in de fabriek? En wat voor iemand heb je dan nodig? Daarnaast wil het Renda-netwerk meer aandacht voor innovaties en houden we de laatste ontwikkelingen op het gebied van componentrenovatie in de gaten. Ook vraagstukken rond het onderhoud van monumentaal bezit houden we tegen het licht.

WET- EN REGELGEVING

De woningwet, strenge regels rond brandveiligheid, energieprestatievergoeding (EPV), de privatisering van kwaliteitsborging. De stroom aan (nieuwe) wetgeving lijkt niet op te houden. Renda biedt een overzicht en zoekt op sommige punten, zoals de flora- en faunawet, verdieping. We organiseren workshops over concrete onderwerpen. Wat is er allemaal veranderd en wat heeft dat voor consequenties voor de eigen organisatie? Bij veel van deze onderwerpen komt risicomanagement als invalshoek om de hoek kijken.

■

denktank

nr 4 2016

31

Renda-events in 2017 De data van Renda on Tours, Rendakaffees en Renda Workshops zijn geprikt. Aan de definitieve invulling wordt gewerkt.

Het voorlopige programma tot en met de Renda Denktank op 7 september 2017 is onder voorbehoud, maar we willen het wel

12 januari

Björn Kuipers over samenwerken en verantwoordelijkheid nemen, Utrecht Voor wie? Dit event is speciaal voor nieuwe expertleden van Renda. Dus upgrade je basislidmaatschap of word expertlid via onze webshop (shop.aeneas.nl).

31 januari

Workshop Bewonerscommunicatie en -participatie en hoe ICT dit kan ondersteunen, Amsterdam Voor wie? Marketing – en commu­nicatie professionals bij corporatie, corporatie-medewerkers van afdeling Wonen, bouwbedrijven, onderhoudsbedrijven en adviseurs.

9 februari

Rendakaffee op de Bouwbeurs, Utrecht Thema is in de maak.

Voor wie? Iedereen.

14 februari

Workshop The Natural Step, wat betekent het voor je beleid, orga­nisatie en mensen? Eindhoven of Den Bosch Voor wie? Corporaties, gemeenten, bouwbedrijven, vastgoedbedrijven, adviseurs, fabrikanten, installatie­bureaus.

7 maart

Workshop Lessen uit de aanbe­stedingspraktijk, Eindhoven of Den Bosch Voor wie? Corporaties, bouwers, onderhoudsbedrijven en adviseurs.

23 maart

Renda Event Regiecorporatie & risicomanagement binnen thema verduurzaming, Eindhoven of Den Bosch Voor wie? Regiecorporaties, corporaties in transitie; ­gemeenten; energiecorporaties; architecten.

vast met je delen zodat je je agenda kunt blokken. Alle events worden op een middag gehouden, vaak van 13.00 tot 17.00 uur.

Houd voor het actuele aanbod renda.nl/events in de gaten.

20 april

Nearly NoM en hoe krijg je de bewoners mee? Randstad Voor wie? Medewerkers corporaties strategie & beleid, innovatie, financiën en wonen, gemeenten, verhuurdersverenigingen, energiecorporaties, installateurs, leveranciers.

18 mei

Renda Event in het Noorden Thema is in de maak.

30 mei

Workshop Risicomanagement bij Corporaties met speciale aandacht voor asbest, brandveiligheid en gezondheid van bewoners, Eind­hoven of Den Bosch

15 juni

Renda Event Cultuurverschillen in de sector en hoe die te beslechten Locatie nog onbekend Voor wie? Medewerkers corporaties vastgoed, financiën en wonen, bouwers, onderhoudsbedrijven, leveranciers.

4 juli

Resultaat Gericht Samenwerken, Eindhoven of Den Bosch Voor wie? Corporaties, adviseurs, bouwers, groot onderhoudsbedrijven, leveranciers.

7 september

Renda Denktank 2017, Utrecht Voor wie? Alle Renda-partners.

32

nr 4 2016

column: arco knoester

NOM en de serie van (g)een “Ik stook niet voor het trapgat”, is een gevleugelde uitspraak van mijn vader als ik voor de zoveelste keer de deur tussen de verwarmde woonkamer en de onverwarmde hal niet sloot.

Mogelijk bevat het niet sluiten van deuren een erfelijke component. Mijn kinderen, Twan van 13 en Nila van 11 ontwikkelen zich tot op heden redelijk volgens de lijnen der algemene verwachting; rond hun eerste konden ze lopen en met een jaar of vier waren ze uit de luiers. Het sluiten van een deur is tot op heden te hoog gegrepen, waarbij ik tot vervelens toe de uitspraak van mijn vader uit de kast haal.

ZOEKTOCHT VAN PARTICULIER

Bovenstaande ging door mijn hoofd nadat ik gebeld werd door een particuliere woningbezitter die op zoek was naar informatie over een enkele NoM-woning (onderdeel uitmakend van een rijtje). Via particuliere opdrachtgevers ontvangen wij zeer regelmatig aanvragen voor NoM-renovaties, allen op individuele basis. Ook bij veel professionele opdrachtgevers staat de Serie van één hoog in het vaandel. Ik begrijp deze wens, maar moet vaststellen dat een Serie van één bij NoM-renovaties niet haalbaar is.

Bij een NoM-renovatie wordt de isolatie van buitengevels en het dak opgewaardeerd tot circa het huidige Bouwbesluitniveau. Aanvullend wordt er veelal triple glas toegepast. De renovatie wordt in bewoonde staat uitgevoerd, met als uitgangspunt minimale overlast voor de bewoner, dus zo min mogelijk werkzaamheden in de woning. Dit is een belangrijke reden waarom de woning scheidende wanden niet verbeterd worden. Hierbij laat ik de financiële aspecten van een businesscase die zich toch al moeizaam laat sluiten en het ruimtebeslag van voorzetwanden buiten beschouwing.

DE ACHILLESHIEL

Het niet verbeteren van de woning scheidende wanden is de achilleshiel van de NoM-propositie in een Serie van één. Op het moment dat de temperatuur in de niet of matig geïsoleerde woning lager is dan in de NoM-woning zal er een warmtetransport vanuit de NoM-woning via de woning scheidende wand naar de niet of matig geïsoleerde woning ontstaan. Bewoners met enig verstand van fysica kunnen hier handig op inspelen door de thermostaat instelling net iets lager te doen dan de buren in de NoM-woning. Andere bewoners zijn hier misschien helemaal niet mee bezig en gaan lekker een paar weken overwinteren in

Arco Knoester, Itho Daalderop

Benidorm… met de thermostaat in de niet of matig geïsoleerde woning op 10 graden.

Daarbij komt, wie gaat er een prestatiegarantie afgeven op een businesscase die sterk afhankelijk is van het stookgedrag van de buren? Ik vrees dat dit een lastig verhaal wordt. Woningcorporaties en professionele vastgoedeigenaren moeten op basis van bovenstaande, waarbij ik esthetiek en efficiency buiten beschouwing heb gelaten, inzien de Serie van één los te laten bij NoM-renovaties.

SERIEMATIGE NOM-RENOVATIE

Veel groter is de uitdaging om de miljoenen particuliere woningbezitters mee te krijgen in een seriematige NoM-renovatie. Een participatie van 100 procent per blok is vereist om bovenstaand probleem te voorkomen, want anders stook je niet voor het trapgat, maar voor de buren. Lokale initiatieven en vereniging op blokniveau zullen noodzakelijk zijn om tot seriematige oplossingen te komen. De corporatiesector kan hier voorop gaan: geen uitvraag voor NoM-renovaties in een Serie van één.

■ Lees elke week een persoonlijke column van een van onze partners op renda.nl/columns. Ook deze colomn is daar terug te vinden.

met huurder naar duurzame renovatie

nr 4 2016

33

Duurzame renovaties vragen maatwerk van corporaties Woningcorporaties hebben een stevige duurzame doelstelling gekregen in het Energieakkoord: in 2020 naar gemiddeld energielabel B. Om de klimaatdoelen te behalen, die eind vorig jaar in Parijs zijn afgesproken, zijn veel meer gasvrije wijken nodig of vergaande isolatie met verwarming op elektriciteit, zo analyseerde het Planbureau voor de Leefomgeving. Dat is een pittige opdracht voor woningcorporaties, want veel huurwoningen stammen uit de jaren 60 van de vorige eeuw.

Dat vraagt niet alleen om een forse financiële impuls, maar ook een sociale: want hoe krijgen corporaties de huurders mee in duurzame renovaties? tekst harmen weijer

In de Aireywijk in Eindhoven wilde Woonbedrijf huurders betrekken bij de verduurzaming van eigen woning en buurt, ‘bewoners waren vooral bang voor een huurverhoging.’

De Eindhovense woningcorporatie Woonbedrijf is dit jaar gestart met het grootschalig onderhoud en verduurzamen van 226 woningen in de Aireywijk. Aanvankelijk werkte Woonbedrijf vanuit een door hen ontwikkeld instrument de Buurtransformator. In deze aanpak wilde de corporatie de renovatie naar energieneutrale woningen combineren met het aanpakken van andere, sociale problemen in de buurt. Woonbedrijf wilde met deze innovatieve benadering huurders betrekken bij de verduurzaming van eigen woning én buurt. “Toen we dit aan de bewoners voorstelden, merkten we dat zij dit helemaal niet zagen zitten”, vertelt districtsmanager Laura van Mierlo van Woonbedrijf. “Veel bewoners zijn niet bezig met verduurzaming. Ze gaven aan vooral bang te zijn voor een huurverhoging en ze zagen een ingrijpende renovatie niet zitten.”

WELZIJN EN SOCIALE INTERACTIE

In samenwerking met KAW Architecten en onderzoeksbureau Duneworks uit Eindhoven is Woonbedrijf met de bewoners in gesprek gegaan. Dit onderzoek gebeurde in het kader van het Innovatieprogramma MVI-Energie van de Topsector Energie (zie kader) en ging in op de vraag hoe een verandermoment, zoals renovatie, gebruikt kan worden om samen met bewoners te komen tot een duurzame verbetering van de buurt. Daarbij werd verder gekeken dan alleen naar verduur-

zaming van de woningen; het ging ook om welzijn en sociale interactie in de wijk. Van Mierlo: “We zijn met een groot deel van de bewoners één-op-één in gesprek gegaan. Daaruit kwam onder andere naar voren dat men graag in deze buurt wil blijven wonen en dat ze vooral behoefte hebben aan meer comfort.”

“

Duurzaamheid moet zichzelf kunnen verkopen

Op basis van de wensen van bewoners heeft Woonbedrijf keuzepakketten samengesteld, en deze uitgewerkt in het online-platform WoonConnect. Elke individuele bewoner kon vanuit zijn eigen huis via dit platform zijn pakketten selecteren. Van Mierlo: “In dit programma zien bewoners wat elk pakket kost aan huurverhoging, en wat het kan opleveren aan lagere energiekosten in hun persoonlijke situatie. Bovendien worden de aanpassingen aan de woning in 3D in beeld gebracht. Of en wanneer een bewoner kiest voor de beschikbare keuzepakketten hebben we vrij gelaten.” Alleen de noodzakelijke onderhoudswerken aan daken en gevels worden bij alle 226 woningen dit jaar uitgevoerd.

34

nr 4 2016

met huurder naar duurzame renovatie

BUURTTRANSFORMATOR

Woningcorporatie Woonbedrijf wilde in Eindhoven in totaal circa 5000 woningen verbeteren naar energielabel B. Ze wilde daarbij dat de buurt zou participeren via het project Buurttransformator. In de Aireywijk was de praktijk een stuk weerbarstiger, zo bleek uit het onderzoek dat Duneworks onder bewoners. Het beeld van een homogene buurt bleek niet juist, er waren steeds meer nieuwe bewoners in de buurt gekomen. De door Woonbedrijf gewenste energiecoöperatie, die naast energiebesparing en duurzame energie ook andere duurzame vraagstukken zou kunnen aanpakken, was dan ook niet mogelijk. Door een stap terug te doen wist Woonbedrijf de bewoners wel mee te krijgen. Belangrijk daarin was de maatwerk-aanpak: door éénop-één-gesprekken aan te gaan komen meer zaken aan de orde die aangepakt kunnen worden, aldus de onderzoekers.

Door het op deze manier aan te bieden was het ook niet nodig om pas aan de slag te kunnen gaan als 70 procent van de huurders instemden met de renovatie. “Duurzaamheid moet zichzelf kunnen verkopen. De bewoners hebben bovendien nog 7 jaar bedenktijd. Als ze alsnog de keuze willen maken voor één of meerdere van de aangeboden pakketten, dan is dat mogelijk”, aldus Van Mierlo. Bij een mutatie wordt het huis wel al standaard voorzien van het zogenaamde comfortpakket voordat de nieuwe huurder er komt wonen. Dit pakket omvat alle isolerende maatregelen en mechanische ventilatie.

Op grond van dit onderzoek heeft Duneworks een handleiding gemaakt. Deze is te vinden op www.duneworks.nl/project-nl/stemde-buurttransformator.

Het onderzoek is gehouden in het kader van het programma Maatschappelijk Verantwoord Innoveren-Energie van de Topsector Energie, ondersteund door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). MVI-Energie stimuleert projecten waarin geëxperimenteerd en geleerd wordt op het gebied van sociale en maatschappelijke aspecten van de energietransitie. Denk hierbij aan het vinden van nieuwe werkwijzen om weerstand tegen vernieuwing het hoofd te bieden. Zie hier voor meer informatie: www.topsectorenergie.nl/maatschappelijk-verantwoord-innoveren-energie.

om de gewenste energielabelsprong te realiseren, want gemiddeld is het energielabel van de huurwoningen in deze buurt opgetrokken van E naar B.

“

We horen niets meer van buiten, maar mijn buren hoor ik nog

HUURWONINGEN NAAR NOM COMFORT SCHIET OMHOOG

Bewoner Edwin de Ruiter koos voor het Comfortpakket én het Veiligheidspakket met dak-, vloer- en spouwmuurisolatie, nieuwe beglazing, een nieuwe voordeur, ontluchting en ventilatie in de douche en wc en een gevelreiniging. Voor hem was de keuze niet moeilijk. “Mijn huis is helemaal opgeknapt en dat voor een huurverhoging van € 21,50 per maand.” De verwachting is dat hij circa € 32,- per maand minder aan energiekosten betaalt. “Dus mijn huurverhoging betaal ik uit mijn energiebesparing en ik houd nog over.”

Ook bij Evelien van Schendel viel de keuze op het Comfortpakket. “De verbeteringen hebben er voor gezorgd dat ons huis een stuk comfortabeler is geworden. De verwarming kan ’s nachts omlaag naar 16 graden en staat overdag op maximaal 19 graden. Ook is de tocht langs de buitenmuur verdwenen en kon ik er volgens de vakmannen op vertrouwen dat de schimmel in de slaapkamer van een van onze twee kinderen vanaf nu weg zou blijven.”

De aanpak op maat blijkt te werken, want na bijna een halfjaar heeft 60 procent van de bewoners uit eigen beweging gekozen voor duurzame maatregelen (het comfortpakket). “Sterker nog: vanuit de bewoners is de vraag gekomen of er ook zonnepanelen op hun daken kunnen komen. Zodat ze hun stroomvraag kunnen verduurzamen en nog lagere woonlasten kunnen realiseren”, aldus Van Mierlo.

Ze benadrukt dat dankzij deze renovatie meerdere vraagstukken opgelost kunnen worden. “Het is een hele hechte volksbuurt, waar veel gebeurt onderling. Tijdens de een-op-een gesprekken zijn veel verbeterpunten en suggesties van bewoners over hun buurt naar voren gekomen. Zo gaat de duurzame renovatie ons helpen om ook hieraan te gaan werken samen met de bewoners.” En de renovatie helpt ook

In Soesterberg koos woningcorporatie Portaal een andere aanpak: eind 2015 heeft ze in samenwerking met bouwonderneming BAM als een van de eerste corporaties in Nederland huurwoningen naar Nul-op-deMeter gerenoveerd. Net als in de Aireywijk in Eindhoven gaat het in deze buurt aan de Buys Ballotstraat om sociale woningen uit de jaren 60 van de vorige eeuw.

De woningen zijn tijdens de renovatie voorzien van een nieuwe gevel en een nieuwe kap, volledig gevuld met zonnepanelen. Zowel de gevel als de kap zijn prefab gerealiseerd. De woning is voorzien van gelijkstroom, bedoeld voor de warmtepomp- en de warmteterugwin-installaties. Dat scheelt behoorlijk in het stroomverbruik van de installaties. Al met al wonen de bewoners na de verbouwing nu in een all-electric huurhuis.

De renovatie van 82 woningen die naar Nul-op-de-Meter zijn gegaan is gerealiseerd in twee fases, vertelt programmamanager Nico van Ginkel.

“Bij een nul op de meter-renovatie komt heel veel kijken: het hele huis gaat op de schop. En dat is ingrijpend voor de bewoners. In de eerste fase waren er veel vaklieden tegelijkertijd in hun woningen – soms wel twintig - en dat werd als niet prettig ervaren. In fase 2 heeft BAM dit proces aangepast, door een vast team per woning aan te stellen.

Zodoende wisten de bewoners wie bij hen over de vloer kwamen.”

Voor Portaal was het al snel duidelijk dat in die tweede fase een woonbegeleider van de woningcorporatie noodzakelijk was. Van Ginkel: “Wij hebben veel contact met onze huurders en we weten hoe je met deze doelgroep moet omgaan. Voor BAM was dat minder duidelijk. Toen we dat in fase 2 hebben aangepast, verliep het proces een stuk prettiger.”

MAATWERK BIJ BEWONERS

Aanvankelijk zouden aan de Buys Ballotstraat 109 rijtjeshuizen worden aangepakt. Omdat per blok gerenoveerd werd, kon de renovatie alleen doorgaan bij 100 procent bewonersparticipatie. Achteraf stelt Portaal

met huurder naar duurzame renovatie

dat het beter is om 70 procent bewonersparticipatie te behalen voor het totale aantal te renoveren woningen. Al met al leidde deze strategie ertoe dat drie blokken en twee hoekwoningen - 27 woningen in totaal - niet gerenoveerd konden worden.

In Arnhem renoveert Portaal momenteel ook jaren 60 woningen naar nul op de meter. Het gaat om 96 huurwoningen in de wijk Presikhaaf. Van Ginkel: “Daar hebben we de lessen toegepast die we hebben geleerd in Soesterberg. Belangrijkste les is veel maatwerk leveren, dus één-opéén gesprekken voeren, want deze bewoners hebben al heel veel meegemaakt. Dan moet je hen niet te veel belasten met een lastige renovatie.” In Presikhaaf gaat 90 procent van de bewoners mee met de duurzame verbouwing. Het project heeft wel vertraging opgelopen, onder andere als gevolg van een benodigde bodemsanering.

MODELWONING ALS WISSELWONING

Een van de bewoners in Soesterberg, Debbie Stikvoort, kijkt ruim een jaar na dato tevreden terug op de renovatie. “Het comfort is enorm toegenomen en ik verbruik veel minder energie.” Een tip voor woningcorporatie Portaal heeft ze wel: “De modelwoning had tijdens de renovatie benut kunnen worden om mensen – zeker ouderen en mensen

82 woningen van Portaal, in Soesterberg, gingen in twee fases naar Nul-op-de-Meter.

nr 4 2016

35

met jonge kinderen – even écht uit de stress van zo’n verbouwing te halen. In de modelwoning stond nu alleen een tafel, paar stoelen en een koffiezetapparaat. Er was niks te doen! Vermaak ze een beetje, als is het maar met een tv, radio en wat spelletjes, en bied een luisterend oor.

Want zo’n verbouwing is ingrijpend.”

Portaal erkent dat en gebruikt deze lessen in het Arnhemse Presikhaaf, vertelt Van Ginkel. “We bieden daar aan dat mensen tijdelijk in een andere woning of zelfs in een hotel kunnen overnachten.”

Een andere tip van Soesterberger Debbie Stikvoort is de geluidsisolatie van binnenmuren. “De buitenmuren zijn dankzij die nieuwe gevel goed geïsoleerd: we horen niets meer van buiten. Maar mijn buren hoor ik nog steeds. Ik had iets minder binnenruimte graag over gehad voor een betere isolatie naar de buren.” Stikvoort heeft niet de indruk dat ze dankzij deze duurzame renovatie nu heel veel meer aan energiebesparing doet dan voorheen. Dat komt overeen met het klanttevredenheidsonderzoek, waar van de 40 ondervraagden er 30 aangaven hun gedrag niet te hebben veranderd als het gaat om het energieverbruik. Stikvoort: “Aan de andere kant ben ik me wel meer bewust dat minder energieverbruik beter is, terwijl het comfort hetzelfde is gebleven. Ik heb ook een kind en ik wil goed voor haar doen. Dan geeft me het een goed gevoel dat ik in dit huis minder energie verbruik.”

■

36

nr 4 2016

inkoop en contractmanagement

Eerst denken, dan doen Wat hebben inkoop en contractmanagement te maken met betaalbaarheid en dienstverlening? Volgens Melwin Goedemans en Arno van Schilt van WonenBreburg ontzettend veel.

Inkoop en contractmanagement leveren een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen van de Brabantse woningcorporatie. Reden te meer om deze processen aan te scherpen. tekst robert dingemans

WonenBreburg maakte in februari afspraken met zeven schildersbedrijven voor onderhoud van het complete bezit, een uitwerking van dit veranderproces.

WonenBreburg ging hiervoor de samenwerking aan met collega-corporaties Casade, Zayaz en AlleeWonen. Deze samenwerking is inmiddels uitgebreid. Steeds meer corporaties voegen zich bij het inkoopcollectief. De samenwerking is enerzijds bedoeld om een kostenvoordeel te bewerkstelligen en anderzijds om de kwaliteit te verhogen. Binnen dat kader werd afgesproken dat iedere corporatie een professionaliseringsslag zou maken op het gebied van inkoop en contractmanagement.

Manager Inkoop Melwin Goedemans was verantwoordelijk voor het veranderproces bij WonenBreburg. “Mij werd gevraagd vooral een ontwikkeling te maken op organisatorisch en kwalitatief vlak. In maart

2014 ben ik daarmee gestart. We zijn een redelijk gestructureerd inkoopprogramma begonnen (zie kader Stappenplan). Absolute voorwaarde voor een dergelijk proces is commitment vanuit het management. Bij elke grote verandering binnen een bedrijf is dat van belang.

Mensen moeten anders gaan werken, er wordt afscheid genomen van leveranciers, gewoontes die misschien al wel twintig jaar zijn ingesleten moeten worden losgelaten. Dat vergt wat van een organisatie. Het management moet duidelijk uitdragen: “Dit zijn de doelstellingen. Dat gaat veranderen. We gaan dat samen met jullie doen, maar dit is wel wat er gaat gebeuren.� Arno van Schilt is als manager Techniek onder

inkoop en contractmanagement

andere verantwoordelijk voor de technische installaties bij WonenBreburg en is veel bezig is met inkoop en contractmanagement. “Het veranderen van het inkoopproces kun je niet los zien van contractmanagement. Inkoop verliest zijn waarde als je niet aan contractmanagement doet.” Goedemans vult aan: “Een contract, hoe goed opgesteld ook, is niet meer dan een stuk papier. Je wilt resultaten halen, wat op papier staat in de praktijk waarmaken.”

NADRUK LIGT OP VOORBEREIDING

Maar zoals inkoop zijn waarde verliest zonder goed contractmanagement, heeft dat laatste geen bestaansrecht zonder inkoop. En goede inkoop is niet zo simpel als het lijkt. Goedemans: “Inkoop is het proces dat ervoor zorgt dat je met de juiste partner het juiste contract krijgt.

Daarbij ligt de nadruk heel erg op de voorbereiding. Die moet je goed doen. Als je te snel van start gaat, zie je altijd zaken over het hoofd.

Daar krijg je later spijt van.” Elk inkooptraject start met een behoefte; ik wil mijn cv’s laten onderhouden. Wat zijn de behoeftes die ik heb op financieel, technisch, logistiek gebied, noem maar op.” Van Schilt: “Daarbij kijken we naar de lange termijn. Wat voor effect heeft wat we nu inkopen op de lange termijn op de beheerfase van een complex.

Goedkoop kan daarbij duurkoop worden. We kijken heel scherp naar Total Cost of Ownership, niet alleen de kosten bij de aanschaf zijn van belang, maar ook de kosten van bijvoorbeeld het onderhoud. Dat komt uiteindelijk de portemonnee van onze huurder ten goede.”

Wie zijn de stakeholders?

WonenBreburg pakt het inkooptraject multidisciplinair op. “De reparatieverzoeken voor de cv-ketels komen binnen bij het klantcontactcentrum. Die verzoeken moeten ook weer op een efficiënte manier worden verwerkt. Dat ligt buiten mijn afdeling, maar wij moeten tijdens een inkooptraject wel degelijk rekening houden met de wensen van deze collega ‘s, onze interne klanten.” Goedemans gaat verder: “Wat je eigenlijk doet, is voor elk traject kijken; wie zijn de stakeholders. Dat begint binnen je organisatie, maar kan zich daarna ook buiten je organisatie verbreden, denk aan klanten of de gemeente. Al die behoeftes zal je op elkaar af moeten stemmen. Daar moet je een balans in vinden. En met die uiteindelijke set aan wensen en eisen ga je in de markt kijken wat de mogelijkheden zijn. En zelfs dan kan het nog zo zijn dat je daar ook tot een compromis moet komen. Over responstijden bijvoorbeeld.

Wat is voor jullie haalbaar en hoe kunnen we daar samen invulling aan geven?”

CONTRACTIMPLEMENTATIE

Arno van Schilt is onder andere verantwoordelijk voor de technische installaties bij WonenBreburg. Het onderhoud daaraan is uitbesteed. Al die contracten vallen onder zijn verantwoordelijkheid. Dat maakt hem contracteigenaar. Hij legt uit wat er gebeurt wanneer een inkooptraject is afgerond en de beheerfase aanbreekt. “Dan krijg je te maken met de implementatie van het contract. Alle interne en externe stakeholders moeten weten dat het contract er is en wat het voor hen betekent. Dat klinkt heel logisch, maar werd vroeger nogal eens vergeten. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt bij de contractmanager.” Goedemans vult aan: “Die gaat dat uitleggen in de organisatie. Wat hebben we afgesproken? Maar hij maakt ook afspraken met de leveranciers; hoe gaan we onze prestaties meten?” Van Schilt: “Dan gaat het over het bewaken van het contract op basis van de afgesproken prestaties. Tijdens een kick-off bespreken we de inhoud van het contract met de interne stakeholders en daarna gaat het contract in.”

nr 4 2016

37

WAARDE TOEVOEGEN

“In de beheerfase wordt de echte waarde pas toegevoegd”, stelt Goedemans: “Als je iets inkoopt, dan spreek je in een contract af dat er een bepaald serviceniveau gehaald wordt. Neem als voorbeeld weer het onderhoud aan cv-ketels. Daar zou in kunnen staan dat een storing binnen vier uur opgelost moet zijn.” Van Schilt: “Als tijdens het meten van prestaties blijkt dat dit niet gebeurt, gaat de contractmanager het gesprek met de contractpartij aan. Samen aan tafel om te zoeken naar een oplossing. Dat kan heel eenvoudig zijn, maar ligt het ingewikkelder dan is de kans aanwezig dat er gezamenlijk een verbeterplan wordt opgesteld. De contractmanager is daar verantwoordelijk voor, maar als contracteigenaar ben ook ik daar altijd bij betrokken.” Goedemans: “Tijdens een dergelijk verbetertraject kan het zijn dat je niet alleen je leverancier aanspreekt, maar ook de blik intern op je organisatie richt; hoe en waar kunnen wij het beter doen? Daarmee zit je gezamenlijk in een continu verbeterproces. Dat is contractmanagement. Daar kan zelfs uitkomen dat het afgesproken serviceniveau niet haalbaar is.” Dergelijke uitgebreide trajecten gelden natuurlijk niet altijd. Goedemans: “Het scheelt nogal of je koffiekopjes inkoopt of een ICT-systeem. De laatste leverancier krijgt veel meer aandacht. Je gaat echt samen ontwikkelen.

Bij de voor jouw organisatie ‘minder belangrijke’ leveranciers moet je er simpelweg voor zorgen dat het proces goed loopt, maar je wilt er vooral niet teveel aandacht aan besteden. Je moet focussen op datgene dat voor jou en voor de huurders het meeste waarde toevoegt.”

MEDEWERKERS FACILITEREN

WonenBreburg verwacht niet van zijn medewerkers dat die de nieuwe manier van werken direct onder de knie hebben. “Daarom nemen we ze mee in het ontwikkelen van het beleid en de processen”, gaat Goedemans verder. “Daarnaast krijgen ze trainingen op het gebied van inkoop, contractmanagement, onderhandelen, noem maar op.” “Dat kan ook niet anders”, gaat Van Schilt verder. “Je moet mensen wel faciliteren. Wij kunnen als organisatie wel beslissen dat mensen anders moeten gaan werken, maar als we daar onze mensen niet bij ondersteunen, gaat dat niet gebeuren. Daar ligt voor een groot gedeelte de sleutel tot succes. Het commitment dat je creëert door met elkaar processen en beleid te ontwikkelen en je medewerkers opleidingen te bieden.” Uiteindelijk koos WonenBreburg voor een gedecentraliseerd model, waarbij de verantwoordelijkheid voor inkoop en contractmanagement in de lijn ligt, ondersteund door een inkoopspecialist. Goedemans: “Je zou ook kunnen denken aan een centraal model waarbij je drie of vier inkopers aanwijst die voor de hele organisatie alle inkooptrajecten doen.” Wij leggen de inkoop bewust neer bij de projectmanagers en medewerkers die onder verantwoordelijkheid van een budgethouder als Arno van Schilt en met ondersteuning van een inkoopspecialist de inkoop regelen. Zij zijn ook degenen die er in de beheerfase het meest mee te maken krijgen.”

‘DE MARKT LEERT’

Wanneer je het inkoopbeleid anders gaat inrichten, loop je echter al snel tegen uitdagingen aan in de samenwerking met externe partijen.

Want WonenBreburg mag het inkoop en contractmanagement dan anders ingericht hebben. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat leveranciers ook al deze professionaliseringsslag gemaakt hebben. “Het viel ons eerlijk gezegd een beetje tegen”, zegt Van Schilt. “We dachten dat de markt verder zou zijn. Een voorbeeld: leveranciers ondertekenen wel het contract waar prestatie-indicatoren in staan, maar zijn vervolgens

38

nr 4 2016

inkoop en contractmanagement

WonenBreburg en zeven schildersbedrijven vieren de afsluiting van een inkooptraject.

STAPPENPLAN IMPLEMENTATIE INKOOP EN CONTRACTMANAGEMENT

1. Wat zijn onze ambities en doelstellingen? Waar willen we naartoe? Wat vinden we belangrijk? Dat werk je uit in kpi’s, waarmee ook het management stuurt.

2. De spelregels (het beleid) bepalen. Hoe wil je je als opdrachtgever in de markt gedragen? Wat vinden we van duurzaamheid?

Hoe gaan we om met social return? Hoe ga je om met je (sterke) positie als opdrachtgever?

3. Processen vastleggen. Wat ga je doen? Wat zijn de activiteiten?

Stapje voor stapje vastleggen met de mensen die inkoop en contractmanagement uiteindelijk gaan uitvoeren. Zij moeten meehelpen. Zo maken ze het van henzelf.

4. Verantwoordelijkheden. Wie gaat wat doen? Welke rollen zijn er en wie mag daar op aangesproken worden?

5. Implementeren. De hele organisatie meenemen. Toelichten, communiceren, trainingen op het gebied van inkoop, contractmanagement, onderhandelen en juridische vaardigheden. Met een groot aantal mensen uit alle lagen in de organisatie, van onderhoud tot ict en facilitair. Dan gaat het onderwerp echt leven.

verbaasd als wij daar echt op gaan sturen. Dat waren ze niet gewend.

Dan merk je dat je ook zaken in beweging gaat zetten bij contractpartijen. Die moeten ineens ook mee gaan veranderen. Dat was wel even een wake-up call toen we het traject intern hadden afgerond. Wij dachten: nu gaan we oogsten, maar in veel gevallen moesten we direct een verbetertraject in. Dat kost tijd, maar levert veel op.” Goedemans: “We zien bij leveranciers een stijgende lijn. Daar ben ik wel positief over.

Zeker bij resultaatgerichte contracten met de intentie om steeds meer te gaan verbeteren en ontwikkelen. Daar kijken we ook steeds meer bij elkaar in de keuken, leer je van elkaar en dan kun je echt je proces verbeteren. Een simpel voorbeeld; het vervangen van een radiatorkaan.

Voorheen hadden we met een leverancier de afspraak dat die handeling niet in het contract was opgenomen en apart werd gefactureerd. Die handeling an sich kost minder dan € 50, maar aan elke kant komen daar wel elke keer nog € 50 administratiekosten bij. Op een gegeven moment komt iemand erachter dat die handeling 500 keer per jaar wordt uitgevoerd. Dan doen we dus iets niet goed met zijn allen. Dus we spreken af om het af te kopen en in het contract op te nemen. Zo zijn we beiden goedkoper uit en het levert ook nog voordeel voor de bewoner op, want de installateur kan veel sneller schakelen. Als je op die manier met contractmanagement omgaat, kom je steeds meer dingen tegen. En dat kun je weer vertalen naar andere contracten.” ■

Renda, jouw netwerk bestaande bouw wordt mede mogelijk gemaakt door de volgende partners: FOUNDING PARTNERS:

PARTNERS:

KENNISNETWERK BESTAANDE BOUW

RENDA.NL EEN SCHAT AAN INFORMATIE

BEKIJK O DIGITA NS L ARCHI E EF

Wist je dat het Renda-archief artikelen bevat die teruggaan tot 2005?

Hoewel al wat ouder, zijn de artikelen nog steeds lezenswaardig en soms verbazingwekkend actueel. Neem eens een kijkje op onze vernieuwde website www.renda.nl/artikeloverzicht.

RENDA.NL