Renda 2018/04

www.renda.nl

#4 2018

Kennisnetwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Bram is de meest betrokken bewoner!

DOSSIER

IDENTITEIT BEWONER

PRAAT NIET OVER MIJ, MAAR MET MIJ

Inhoud 16

ARTIKELEN 16 Het stokje overdragen Interview Martin Talen 54 Smaken van energieneutraal Deel 4: de weerbarstige praktijk 62 Van no-go area naar bruisende wijk OndernemersHub Heesterveld 72 Praat niet Ăłver mij, maar mĂŠt mij Interview Nik van Hoogstraten 78 De vitale corporatie Deel 4

PROJECT 8 Jan Evertsenplaats Aanpak rijksmonument

Beeld cover Dionne Verstegen

44

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER 26 Dag van de Bewoner Op zoek naar de identiteit van de huurder 36 Big Narrative Het verhaal achter de cijfers 44 Langer thuis De woonwensen van senioren

#4 2018

62

RENDA NETWERK 88 Vers bloed Nieuwe partners 89 Meer tijd voor de bewoner Blog Helmy van der Werf 90 Beeldverslag Dag van de Bewoner 11 oktober 94 Renda partners Partneroverzicht

EN VERDER 4 Hoofdredactioneel Erna van Holland 7 Agenda Onze evenementen 22 Wonen op 18m2 Hoe woon jij?

52 Van contract naar contact Column Hans Geus 70 De rode draad van RGS Leerling & Leermeester #4 2018

3

EEN WAARACHTIG VOORNEMEN We rennen weer naar het einde van het jaar toe en de tijd gaat sneller dan ooit. De tijd van goede voornemens komt er weer aan. Daar moet je op tijd mee starten. Ik ben er al aan begonnen en het woord ‘waarachtig' spookt daarbij telkens door mijn hoofd.

Ik merk dat het me in positieve zin raakt als mensen waarachtig bezig zijn. Dus als ik me voorneem dat de bewoner echt centraal moet staan, dan moet dat niet voor de vorm zijn maar waarachtig.

Ik ben er trots op dat we daar met Renda ook hard aan werken. Zo kunnen we terugkijken op een prachtige 'Dag van de Bewoner’, onze tweede editie. Om dit goed te doen, merken we dat we steeds verder weg moeten van techniek en ons moeten

Je moet er heel wat voor doen om de ander te behandelen zoals hij behandeld wilt worden.

4 #4 2018

richten op de mens. Maar ja, er zitten veel techneuten in de zaal. Maar zij zijn ook allemaal mens. Ik zal niet de enige zijn die oprecht werd geraakt door het verhaal van Nik van Hoogstraten, de oprichter van Stichting Raket. Evamarije Smit en Jeroen van Hattum lieten de aanwezigen beleven wat ‘labelen’ betekent.

Door de vraag te stellen welk woord in je opkomt bij mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, deze op post-its te laten schrijven en deze vervolgens letterlijk op Nik te plakken, werd hij volledig gelabeld. Het nare van labelen is dat het uitgaat van wat mensen niet kunnen en niet van wat mensen wel kunnen. Dat is pure discriminatie, want het gebeurt niet bij jou en mij. Laten we eerlijk zijn, we hebben toch allemaal onze beperkingen?

HOOFDREDACTIONEEL

Het bracht ons er ook toe ons jaarlijks Renda redactie uitje in dit licht te houden.

Wij zijn aanwezig geweest bij de uitreiking van de eerste Raket Award om arbeidsparticipatie naar een hoger niveau te tillen. Het is boeiend om te vernemen hoe het bedrijfsleven bezig is hier vorm aan te geven.

Albert Heijn, Rabobank maar ook Museumbrasserie Den Bosch kwamen voorbij.

Maar ook de verhalen van de mensen. Hoe je als gelabelde autist toch voor een gevangenis kan werken en hoe je als psychiatrisch patiënt nu als ervaringsdeskundige kan worden ingezet.

Het is goed dat Nik inmiddels een positie heeft bij het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid om bij de overheid hier meer aandacht voor te krijgen.

Nu heb ik ondervonden hoe weinig je je in mensen verdiept tijdens de workshop van KnaapenGroep en Hostmanship. De kern van Hostmanship is de ander te behandelen zoals hij behan-

deld wil worden. Dat klinkt eenvoudiger dan je denkt. Je zult je toch echt in de ander moeten verdiepen om dat voor elkaar te krijgen.

Als persona kreeg ik een vrouw met borderline, geen werk en weinig vrienden.

Hoe zou ik als onderhoudsbedrijf een renovatieplan met haar communiceren?

Het mag duidelijk zijn dat je er niet komt door alleen het plan naar haar toe te sturen.

Door er echt even bij stil te staan, kun je van een algemene aanpak met niet al te veel aanpassingen toch een maatpak maken. Als we waarachtig met bewoners om willen gaan, zullen we dat moeten doen.

De eerste keer dat ik een onderhoudsbedrijf ontmoette met een dergelijke benadering van de bewoner was in 1999 toen ik bij woningcorporatie Trudo werkte. Ik maakte kennis met Pieter Knaapen, op dat moment directeur van KnaapenGroep. Hij bracht social design in zijn werk al lang voordat het die naam

had. Tante Keet, de keet die in de wijk wordt gezet tijdens renovatieprojecten en een ontmoetingsplek is voor bewoners, komt hieruit voort. Maar tot mijn verdriet is Pieter niet meer. Hij is plotseling overleden op 26 oktober jl., 68 jaar oud.

Hij laat een prachtig bedrijf na aan zijn kinderen en medewerkers. Daarnaast laat hij veel mensen geïnspireerd achter die - net als ik - zich waarachtig zullen verdiepen in de bewoner en daarnaar handelen.

ARTIKEL SCHRIJVEN?

Heb je een idee voor een artikel en past dit binnen de thema’s van Renda?

Stuur dan een mail naar renda@aeneas.nl

#4 2018 5

RENDA MENUKAART 2019

renda.nl

Heb jij verstand van renoveren? Renda stelt professionals in staat hun werk beter te doen door betrouwbare vakkennis te delen. Is jouw bedrijf deskundig op het gebied van renovatie of een aspect daarvan? En wil je die kennis delen met woningcorporaties, renovatiebedrijven of toeleveranciers? Word dan partner van Renda.

Eenpitters en start-ups Adviesbureaus, kleine bedrijven en corporaties Bedrijven

€ 969 € 1649 € 2649

Wat krijg je daarvoor?

Redactioneel

Netwerk

Commercieel

• Welkomstinterview • Deel je nieuws met het netwerk • Een plek in ons blogpanel • Schrijf een artikel in Renda Magazine • Deelname aan Renda-rubrieken: - Hoe woon jij?

- Passie voor vakmanschap - Leerling & Leermeester

• Bepaal de koers van Renda • Gratis toegang tot besloten events voor tenminste 2 personen • Gratis toegang tot kennistafels • Korting op open events • Toegang tot de online community voor het hele bedrijf • Partnerlidmaatschap voor medewerkers • Renda Magazine (max 20) • Renda Banenruil

• Logo in nieuwsbrief, op website en Renda Magazine • 25% korting op advertentietarieven • Plaatsing in Innovatiedatabase • Plaatsing in Vacaturebank

Wil je nog meer zichtbaarheid?

Redactioneel

Netwerk

• Een artikel geschreven door een Renda-journalist • Andere journalistieke uitingen mogelijk in overleg

• Zeepkistmoment • Sponsor Renda Kennisatelier • Organiseer een Renda Event • Renda Themadag: - Host - Deelsessie - Inspiratielunch

€ 600

n.o.t.k.

Commercieel €

500

€ 1500 € 4500 € 2500 € 1500 € 1500

• Advertentie in Renda • Innovatie op homepage • Innovatie in nieuwbrief • Vacature op homepage • Banner in nieuwsbrief • Banner op website

Wil je meer weten over het partnerschap neem contact op met Robert Dingemans: r.dingemans@aeneas.nl Wil je graag meer informatie over de advertentieverkoop neem contact op met Stefan Terpstra: s.terpstra@aeneas.nl

€ 1990 € 280 € 225 € 225 € 375 € 565

AGENDA • 17 januari

Rendakaffee social return

• 21 maart

Dag van de RGS

• 5 februari

De bouw staat voor de grote uitdaging om zichzelf collectief naar een toekomstbestendige en duurzame sector te ontwikkelen.

Daarvoor is samenwerking nodig. RGS is een uniforme methodiek waarmee de duurzaamheidsambities bereikt kunnen worden.

Zeker met behulp van de onlangs ontwikkelde CO2 Monitor, die zich binnen de RGS-aanpak richt op CO2 reductie van energieen materiaalverbruik. Samen met de Leercirkel RGS gaan we hier verder op en kijken we hoe we resultaatgericht kunnen samenwerken aan een duurzame sociale woningvoorraad.

• 18 april

In de luwte van de Bouwbeurs zoomen we tijdens de Denktank in op de thema’s van komend jaar. Gezamenlijk bepalen we waar de zwaartepunten liggen. We zijn welkom bij Renda-partner Fakro in Villa Jongerius te Utrecht.

We brengen een bezoek aan het pilotproject ‘Woning R’ op het terrein van Renda-partner OC Autarkis in Drunen, waarbij verschillende Renda-partners samenwerken. De pilot dient als voorbeeld voor de mogelijke modulaire, circu-

Steeds meer bedrijven maken werk van social return, door personen met een afstand tot de arbeidsmarkt in dienst te nemen.

Waarom is er koudwatervrees om social return in te zetten, welke maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben corporaties, en hoe kan social return bijdragen in het verminderen van de krapte op de arbeidsmarkt?

In het Rendakaffee op 17 januari praten we met corporaties, onderhouds­ bedrijven en social return specialisten over de vraag hoe social return effectief, optimaal en duurzaam kan worden ingezet.

Renda Denktank

‘Woning R’

laire en duurzame renovatietoepassingen. Ook kijken we hoe de samenwerking in deze pilot verloopt.

Kennistafels Kleinschalige bijeenkomsten waarin experts specifiek op thema bij elkaar komen en niet alleen kennis delen, maar ook kennis ontwikkelen. We starten in 2019 met de thema’s bewoners, circulariteit en gezond binnenklimaat. De kennistafels vinden plaats op: •• 15 februari •• 28 juni •• 29 november

Inschrijving is gratis voor partners en leden, maar kan helaas niet gegarandeerd worden. Mail voor meer informatie naar renda@aeneas.nl.

Bekijk onze evenementen online op renda.nl/events

#4 2018

7

COMPLEXE AANPAK VAN EEN RIJKSMONUMENT

Aan de Jan Evertsenplaats in Rotterdam laat woningcorporatie Vestia groot onderhoud uitvoeren aan twee woon­ gebouwen, die als onderdeel van de wederopbouw zijn gebouwd. Na een eerste aanpak in 1980 zijn de flats opnieuw aan een opknapbeurt toe. Om­ dat de complexen in de binnen­stad van Rotterdam staan en de status rijksmo­ nument hebben, is dit geen alledaagse aanpak en vergt het meer aandacht en specialisme van alle betrokken partijen.

Tekst Iris Munk en Dionne Verstegen

8 #4 2018

#4 2018  9

PROJECT JAN EVERTSENPLAATS ROTTERDAM

D

e twee gebouwblokken aan de Jan Evertsenplaats zijn onderdeel van het Lijnbaan-ensemble, een zeer karakteristiek gebied in de Rotterdamse binnenstad. Het ensemble van losse winkel- en woonblokken en samenhangend ‘stedelijk interieur’, staat symbool voor de daadkrachtige wederopbouw van het stadshart, dat door het Duitse bombardement van mei 1940 vrijwel geheel was weggevaagd. Bij de bouw van het Lijnbaan-ensemble werd een nieuw concept geïntroduceerd, waarbij woningen en kantoorruimtes niet boven de winkels geplaatst werden, zoals in de traditionele Nederlandse winkelstraten, maar in aparte gebouwen erachter. Hierdoor ontstond een exclusief voetgangersdomein, los van al het andere verkeer. De panden en structuur van het Lijnbaan-ensemble zijn sinds de bouw in de jaren ‘50 zo goed als onveranderd gebleven.

Cultuurhistorisch onderzoek

De twee complexen van Vestia zijn in 1958 gebouwd en bestaan uit 208 sociale huurwoningen, 17 garageboxen en 11 winkelruimtes. In 2010 kregen de woongebouwen de status van rijksmonument en sindsdien behoren ze tot de internationaal erkende wederopbouwmonumenten. Deze monumenten vertellen het verhaal van de veelzijdige geschiedenis, economie, cultuur en architectuur van de stad in de periode na de oorlog. Met deze monumentstatus is ook het uiterlijk van de flats voor de toekomst vastgelegd. Echter, de wooneisen zijn in de afgelopen zestig jaar significant veranderd.

Nu de complexen opnieuw aangepakt worden, is het een hele uitdaging om de gebouwblokken energetisch te verbeteren met respect voor het oorspronkelijke uiterlijk.

Voorafgaand aan het groot onderhoud heeft Vestia zodoende een cultuurhistorisch onderzoek uit laten voeren. Hierbij zijn alle onderdelen, zoals de trappenhuizen, galerijen en de originele houten voorgevelpuien, in beeld gebracht. Vervolgens is per gebouwonderdeel bepaald of het vervangen, hersteld of gerestaureerd moet worden. Ook is er een cultureel kleurenonderzoek uitgevoerd, om de oorspronkelijk kleurstelling van de verschillende gebouwonderdelen te achterhalen en deze tijdens het groot onderhoud zoveel mogelijk terug te brengen

Expertises samenbrengen

Voor de aanpak van de flats heeft Vestia een vijftal partijen aangeschreven met een programma van eisen (PvE), waarin alleen de kwalitatieve eisen en voorwaarden omschreven staan. Dit bood de aannemers de ruimte om hun kennis, kunde en creativiteit in te brengen. Middels een scoringslijst werden de aannemers beoordeeld op basis van hun presentatie van het plan van aanpak op sociale, financiële en technische aspecten.

De gevel wordt in zijn geheel verwijderd.

KAWNEER

10 #4 2018

Uitvoeren van onderhoud met respect voor de cultuurhistorische waarde is een bijzondere uitdaging.

ERIC VAN DER KROFT #4 2018  11

Een speciale hijs­ constructie maakt het mogelijk om de gehele pui in één keer te wisselen. FACÉDO

Voor Vestia is deze vorm van aanbesteden een pilot. Peter van Gennip, projectleider ontwikkeling bij Vestia: “Voorheen waren wij gewend om een project aan te besteden middels een bestek en werden aanbiedingen met name beoordeeld op prijs. Nu konden partijen beter hun expertise inbrengen. Dat betekent dat de beoordeling meer op kwaliteit en creativiteit plaatsvindt. We hebben Bouwbedrijf Van Wijnen Stolwijk de opdracht gegund, omdat ze over de gehele linie het beste scoorden. Ze hebben niet alleen veel ervaring in groot onderhoud van gebouwen, maar ook van monumenten.”

Voor Van Wijnen is deze manier van werken niet nieuw. “Voor andere opdrachtgevers hebben we al meerdere projecten op deze manier uitgevoerd. Voor ons is dit een fijne methode, omdat wij onze kennis en kunde 12 #4 2018

kunnen inbrengen, bijvoorbeeld over het gebruik van producten en materialen”, vertelt projectleider Eric van der Kroft.

De werkzaamheden zijn in oktober 2018 gestart en de samenwerking tussen Vestia en Van Wijnen loopt voorspoedig. “Uiteraard was deze manier van werken in het begin wennen voor ons, maar we zijn blij gebruik te kunnen maken van de expertise van Van Wijnen. Soms sturen we wel een beetje bij, maar dat is inherent aan dit soort complexe opgaven”, vertelt Van Gennip. Van der Kroft merkt op zijn beurt op dat vooral de technische mensen bij Vestia het soms lastig vinden om zaken los te laten. “Uiteraard zijn er af en toe weleens inhoudelijke discussies over hoe we het het beste aan kunnen pakken, maar daar komen we altijd weer uit. Op

PROJECT JAN EVERTSENPLAATS ROTTERDAM

dezelfde manier werken we samen met onze onderaannemers. Partijen selecteren op kennis in plaats van prijs komt de samenwerking ten goede.”

Naar origineel ontwerp

Het groot onderhoud loopt tot maart 2020.

In de complexen wordt de riolering vervangen, het beton, metsel- en voegwerk hersteld en al het schilderwerk vernieuwd. Alle woningen krijgen een nieuw toilet en waar nodig een nieuwe keuken of badkamer. Verder worden er ook nieuwe voordeuren, draairamen en ventilatieroosters geplaatst.

“Omdat het een rijksmonument is, mogen er in het gevelbeeld geen ventilatieroosters te zien zijn. Maar om de woningen te verduurzamen is mechanische ventilatie nodig, waarbij ook de toevoerroosters van belang zijn. Zodoende hebben we een oplossing bedacht waarbij de roosters in de balkondeur worden verwerkt.”, vertelt Van der Kroft.

Zo zijn er meer werkzaamheden gericht op het terugbrengen van het originele ontwerp van de flats. “We vernieuwen ook de hoofdentrees. Vroeger bevonden de brievenbussen zich in de entree van de flat. Echter kon iedereen hier zomaar naar binnen lopen. Bij de aanpak in 1980 zijn ze daarom naar buiten verplaatst, wat nu het gevelbeeld verstoord. Wij plaatsen de brievenbussen daarom weer binnen in het complex, waarbij we wel rekening houden met de veiligheid van de bewoners door een tochtsluis te plaatsen met een tweede deur waar alleen bewoners toegang tot hebben. Zo blijft het uitvoeren van onderhoud met respect voor de cultuurhistorische waarde altijd een bijzondere uitdaging.”

Houten kozijnen

Een ander element dat vanuit het cultuurhistorisch onderzoek bepaald is, is dat de houten kozijndetails zoveel mogelijk het origineel moeten benaderen met dezelfde kleurstelling als bij de bouw in 1958. “Destijds zijn er

houten puien met stalen bewegende delen en zwart glazen paneelvullingen toegepast, kenmerkend voor de appartementengebouwen van het gehele Lijnbaanensemble. Het is niet eenvoudig om deze houten taatsramen met stalen intrekframe met de huidige eisen op het gebied van energieprestatie uit te voeren. Omdat de woongebouwen in 1980 al eens gerenoveerd zijn met vlakke pvc-kunststof kozijnen was er ook geen referentiedetail beschikbaar. Met de van oorsprong slanke detaillering, de grote overspanning en het onderhoudsaspect was een houten kozijn geen optie. Zeker niet in combinatie met de toepassing van het zwaardere HR++ glas. Samen met gevelbouwer Facédo en Molenaar & Co Architecten hebben we voor een aluminium kozijndetail gekozen, die de houtstopverf-look zeer goed benadert”, vertelt van der Kroft.

De beoordeling vindt meer op kwaliteit en creativiteit plaats.

Dennis Leijser, directeur van Facédo: “In nauw overleg met de architect en bouwer hebben we de esthetische wens vertaald naar een praktische en technisch uitvoerbare oplossing. Vanwege de gunstige onderhoudsarme en energetische eigenschappen is er gekozen voor aluminium kozijnen. Vanuit het diverse aanbod aan profielen, hebben we gekozen voor een geïsoleerd kozijnprofiel met ‘houtlook’ detail van Kawneer. Dit profiel, #4 2018 13

het RT 62 verdiepte renovatieprofiel, is esthetisch nauwelijks te onderscheiden van een houten kozijn. Wij werken al sinds de oprichting, 10 jaar geleden, graag met Kawneer samen. Zeker in bijzondere projecten als deze is een goede kwaliteit en flexibiliteit belangrijk voor een goed eindresultaat.”

Hoge winddrukken

Vanwege de grote afmetingen van de kozijnen, tot een breedte van 6 meter, en de hoge winddrukken op de bovenste lagen van het 12 verdiepingen hoge gebouw, is de sterkte van het kozijn belangrijk. Dat is ook een van de redenen geweest om voor aluminium kozijnen te kiezen. Aluminium is sterk en licht in gewicht. Dit laatste aspect is een voordeel bij het plaatsen van de puien.

Daarbij kwamen wel de nodige uitdagingen kijken. “Per woning verschillen de gevelopeningen, zowel in hoogte als in breedte, van afmeting. Hier heeft Facédo op moeten anticiperen door een standaard kozijnmaat te kiezen en de verschillen op te vangen met het stelkozijn en de hoekprofielen. Ook brengen we de originele slanke kozijndetaillering terug, wat zorgt voor meer lichtinval en een ruimer zicht naar buiten. Dit zorgt voor meer wooncomfort”, vertelt Floris Buijs, projectleider bij Facédo.

PROJECTGEGEVENS

Aantal woningen: 208 Type woningen: flatwoningen Bouwjaar: 1958 Eigenaar: Vestia Bouwbedrijf: Van Wijnen Gevels: Facédo Profielsystemen: Kawneer Projectfase: uitvoering Start uitvoering: oktober 2018 Oplevering: maart 2020 Verbeterniveau: groot onderhoud Energielabel voor groot onderhoud: C Energielabel na groot onderhoud: A

14 #4 2018

Bewoonde staat

“Het groot onderhoud wordt uitgevoerd in bewoonde staat. De twee woongebouwen bestaan uit 12 en 8 verdiepingen. De woningen worden per strang aangepakt. Er wordt van boven naar beneden gewerkt, waardoor de bewoners ook last hebben van de werkzaamheden bij de buren. De bovenste woningen zijn als eerste klaar. Omdat ze in de woningen daaronder nog bezig zijn met het riool, hebben deze bewoners tijdelijk geen warm water. Ze kunnen douchen in de douchewoning en krijgen tijdelijk een chemisch toilet”, vertelt Eric van der Kroft. Om de overlast voor bewoners zoveel mogelijk te beperken, worden de complete gevelelementen per woning in één dag ‘gewisseld’.

Hiervoor past Facédo een speciale hijsconstructie toe die het mogelijk maakt om de gehele pui in één keer en binnen een dag te wisselen.

De ligging van de flats in het centrum van Rotterdam biedt bij dit project een logistieke uitdaging. “Samen met Van Wijnen hebben we een nauwkeuring logistiek plan uitgewerkt om te voorkomen dat de bouwplaats een opslagplaats wordt en we een werkzame situatie behouden. In Den Haag is een zogenaamde hubplaats opgezet waar de materialen voor het groot onderhoud worden verzameld. Vandaaruit worden de benodigde materialen zo efficiënt mogelijk naar de bouwplaats getransporteerd. De puien worden compleet met glas op de bouwplaats aangeleverd”, vertelt Floris Buijs.

Energie en comfort

Om de energieprestatie en het wooncomfort te verbeteren wordt er isolatie aangebracht.

Naast de isolerende kozijnen met zonwerend HR++ glas, dat ervoor zorgt dat het in de zomer niet onaangenaam warm wordt in de woningen, krijgen de woningen aan de kopgevel en trapzijde een geïsoleerde voorzetwand en worden de betonnen balken aan de binnenkant van de woningen geïsoleerd.

Ook de liften worden vervangen en de trappenhuizen worden aangepakt. VAN WIJNEN

Peter van Gennip: “Het is Van Wijnen gelukt om het energielabel met twee stappen te verbeteren. Een hele prestatie in een historisch gebouw waar de cultuurhistorische waarde in stand gehouden moet worden.”

Een ander belangrijk onderdeel bij de verduurzaming van de complexen is het vervangen van het bestaande stadsverwarmingsnetwerk. “Hierbij worden nieuwe radiatoren in de woningen geplaatst met meters die het verbruik berekenen. Door precies te registreren wat er per woning aan warm water en cv wordt verbruikt krijgen bewoners een eerlijkere rekening en neemt het warmteverlies, dat eerder zo’n 10 tot 15% was, flink af”, vertelt Van Gennip. Dit betekent wel dat bewoners even van de stadsverwarming afgesloten worden. Van der Kroft: “Dat is natuurlijk niet prettig, zeker nu we richting winter gaan.

Bewoners krijgen daarom kleine losse kachels gedurende de werkzaamheden.

Daarmee hopen we de overlast te beperken.”

Impact

Per woning duren de werkzaamheden zo’n 15 werkdagen. “In elke ruimte gebeurt wel iets, dit heeft een behoorlijke impact op de bewoners. We hebben diverse logeerwoningen gerealiseerd waar mensen terecht kunnen en wanneer de badkamer vervangen wordt, kunnen bewoners gebruik maken van een douchewoning”, vertelt Van Gennip.

Om de bewoners zoveel mogelijk te betrekken bij de werkzaamheden is er een bewonersprojectgroep opgericht. “Deze projectgroep is meegenomen in het plan van aanpak en nu de werkzaamheden lopen, informeren we hen regelmatig over de stand van zaken en evalueren we tussentijds met hen. We willen niemand voor verrassingen plaatsen en vinden de mening van de bewoners heel belangrijk.”

#4 2018 15

16  #4 2018

Het stokje overdragen Het was een bijzonder jaar voor Talen Vastgoedonderhoud.

Het bedrijf verhuisde naar een nieuw pand en vierde haar 90-jarig bestaan. Voor Martin Talen was het zijn laatste jaar als algemeen directeur. Eind januari 2019 neemt hij afscheid. Hoe kijkt hij terug op zijn werkzame leven en de ontwikkelingen in de sector? En hoe kijkt hij richting 2050?

Tekst Robert Dingemans en Dionne Verstegen Beeld Renée Krijgsman

D MARTIN TALEN

Martin Talen begon als 15-jarige jongen als schilder bij Talen Vastgoedonderhoud. Inmiddels is hij al 32 jaar algemeen directeur binnen het bedrijf. Begin volgend jaar gaat hij met pensioen en wordt hij opgevolgd door zijn zoon Emiel.

e grootvader van Martin, Thijmen Talen, richt in 1928 het schildersbedrijf Talen op, waarna zijn twee zoons het overnemen. Als klein jongetje gaat Martin al met zijn vader mee om alle vaklieden op te halen en thuis te brengen. Later helpt hij na schooltijd en in de vakanties mee en in 1971 gaat hij als schilder binnen het bedrijf aan de slag. Hij wordt aanvankelijk technisch en ambachtelijk opgeleid en neemt in 1987 het stokje over van zijn vader en oom.

Nu, 32 jaar later, is het de beurt aan een nieuwe generatie.

Hoe laat je het bedrijf achter?

“Vol vertrouwen. Ik heb zo’n 9 jaar geleden al aan mijn zoon Emiel gevraagd of hij het zag zitten om het stokje over te nemen. Vervolgens zijn we een traject gestart, waarbij hij onder andere een MBA-opleiding volgt en praktijkervaring opdoet. In januari rond Emiel zijn opleiding af en kan hij zich volledig gaan richten op zijn werk, samen met mede-algemeen directeur Mark van der Graaf.” #4 2018 17

HET STOKJE OVERDRAGEN INTERVIEW MARTIN TALEN Hoe heb je de bouw- en renovatiesector in al die jaren zien veranderen?

“Eigenlijk te weinig. Er worden, net zoals honderd jaar geleden, nog steeds muurtjes gemetseld. Als je kijkt naar andere industrieën zoals de automotive of luchtvaart, zie je dat daar veel meer is veranderd en dat zij zo’n 10% rendement behalen en slechts 2% faalkosten hebben. In de bouw is het eerder andersom. Hoewel er al bewegingen die kant op zijn, valt er nog veel te verbeteren in processen en standaardisering.

Ik kan me herinneren dat mijn vader zich vroeger al afvroeg waarom geen enkel kozijn dezelfde maat heeft. Veertig jaar later is dat nog steeds het geval. Om die standaardisering te bereiken, is samenwerking tussen alle partijen noodzakelijk. Iets dat we in de bouw maar mondjesmaat voor elkaar krijgen.”

Waarom komt samenwerking in de bouw moeilijk van de grond?

“Dat is lastig te zeggen, al vermoed ik dat de sterke focus op prijs een negatieve invloed heeft. In de crisis hebben we echter wel gezien dat veel bedrijven met ketensamenwerking aan de slag gingen. Hierdoor heeft het echt een boost gekregen. Nu de markt aantrekt, zie je helaas weer bedrijven afhaken.”

Wat is nodig voor een goede samenwerking?

“Allereerst een cultuuromslag bij alle betrokkenen. Partijen moeten eerlijk en transparant zijn en open staan voor feedback. Dat vraagt om vertrouwen en een stuk persoonlijke ontwikkeling, zowel bij medewerkers als bij de organisatie als geheel. Daarnaast moeten er gemeenschappelijke doelen worden nagestreefd, waarbij ook ruimte blijft voor de eigen belangen.”

Wat is daarin de rol van de opdrachtgever?

“Ik denk dat het zou helpen als opdrachtgevers helderheid verschaffen over de uitgangspunten waarop ze besluiten. Deze uitgangspunten kunnen afgestemd worden op zaken als betaalbaarheid en waardeontwikkeling. Als je bijvoorbeeld bij een project weet welke bewoners er wonen, wat ze nodig hebben en wat ze kunnen betalen, dan weet je ook hoe duur de woning mag zijn en wat de investeringsruimte is.

Als deze zaken van tevoren helder zijn, kunnen opdrachtnemers hun plannen hierop aanpassen en de faalkosten flink omlaag brengen. Ook hier is samenwerking essentieel. Daarom zijn we vanuit Talen nauw betrokken bij de Leercirkel RGS, waarin een netwerk van partijen in de vastgoedsector met elkaar samenwerken om het totale proces beter op elkaar af te stemmen. Alleen samen kunnen we de opgave die voor ons ligt aanpakken.”

Gaat de hele woningvoorraad energieneutraal zijn in 2050?

“Niet de huidige voorraad. Soms is een woning niet geschikt om energieneutraal te maken. In dat geval vragen de aanpassingen die nodig zijn om de woning geschikt te maken voor de marktvraag een naar verhouding te grote investering. Vergelijk het maar weer met de auto-industrie. Je blijft ook niet eeuwig aan een tweedehandsauto sleutelen. Op een gegeven moment kan het beter zijn om te vernieuwen. Dat betekent niet dat het erg is om willekeurig woningen naar NOM te renoveren, maar dan moet je wel toegeven dat je aan het experimenteren bent. En uiteindelijk is het goed om breder af te wegen dan alleen de huidige gebouwde omgeving.”

18 #4 2018

Partijen moeten echt eerlijk en transparant durven zijn om samen­ werking tot een succes te maken.

MARTIN TALEN #4 2018 19

HET STOKJE OVERDRAGEN INTERVIEW MARTIN TALEN Wat is je advies aan corporaties?

“Blijf stapsgewijs energetisch verbeteren en als je dan toch investeert: zorg dan dat je echt waarde toevoegt. Maar kijk ook met een realistische blik naar je bezit. Misschien moeten we wel veel minder doen, want elke inspanning vraagt weer CO? door productie, autobeweging en ga zo maar door. Bovendien zijn er op dit moment te weinig vakmensen om al dat werk uit te voeren.”

Hoe groot is dat probleem?

“Ik maak me daar wel zorgen over. Er zou meer aandacht mogen zijn voor opleiding en begeleiding van vaklieden. Tegenwoordig zorgt elke ouder dat zijn kind op zijn minst een hbo-opleiding volgt. Dat betekent dat de huidige lager opgeleiden een achterstand hebben. Daarom hebben wij de Talen Academie opgericht, waar we onze mensen de ‘Talen cultuur’ en een aantal basisvaardigheden bijbrengen. Binnen deze academie kijken we ook hoe we om kunnen gaan met de schaarste door zij-instromers de kneepjes van het vak te leren. Daarnaast zijn er veel mogelijkheden op het gebied van social return. Mijn droom is om een wijk te adopteren waar je aan het renoveren bent en de mensen die hier wonen met een afstand tot de arbeidsmarkt laat meewerken, om zo ervaring op te doen.”

Soms is een woning niet geschikt om energieneutraal gemaakt te worden.

De bewoner is essentieel in de verduurzaming. Hoe heb je de rol van die bewoner zien veranderen door de jaren heen?

“Ontzettend! Van huurder die blij mocht zijn dat hij een woning had tot iemand die vanaf het begin in het proces wordt meegenomen. Als schildersbedrijf dat pas later totaal vastgoedonderhoud ging doen, hebben we daarin wel een voorsprong omdat we al sinds 1928 bij die bewoner over de vloer komen. Bewonerstevredenheid heeft bij ons altijd een belangrijke rol gespeeld. Sinds een aantal jaar hebben we ook ons eigen team van bewonersbegeleiders.”

Kun je iets vertellen over de ontwikkeling van schildersbedrijf naar vastgoedonderhoudsbedrijf?

“Mijn vader en oom keken al op een meer integrale manier naar de werkzaamheden.

Als schilder had je van oudsher geen invloed op de ondergrond, maar een goede ondergrond was wel van toegevoegde waarde op de duurzaamheid van het schil20 #4 2018

Martin Talen samen met Mark van der Graaf (l) en Emiel Talen.

derwerk. In de jaren ‘70 werd isolatie heel belangrijk, mede door de oliecrisis. Toen heeft mijn vader een isolatietak opgestart en zelf bouwkundigen aangenomen. Daar is de kiem gelegd voor onze ontwikkeling naar vastgoedonderhoudsbedrijf.”

Hoe belangrijk vind je het om je als organisatie te blijven ontwikkelingen?

“Onze mensen zijn daarbij een belangrijke graadmeter. Met behulp van tevredenheidsonderzoeken inventariseren we hoe onze mensen denken over onze organisatie. Een van de dingen die hieruit naar voren komt is dat het belangrijk is om mensen hun eigen verantwoordelijkheid te geven. Hierdoor voelen mensen zich echt onderdeel van het bedrijf. Ook moedig ik ze aan om de discussie aan te gaan als ze denken dat het anders kan. Uiteindelijk heeft dit ons nu al enkele jaren de award voor beste werkgever opgeleverd, maar ik heb niet het gevoel dat ik daar iets bijzonders voor doe.”

Wat ga je doen als je met pensioen bent?

“Ik hoef mijn sleutels niet meteen in te leveren, dus ik loop zeker af en toe nog eens binnen. Toen ik me ging verdiepen in overnames van familiebedrijven las ik dat senioren vaak te lang voor de voeten van de jonge generatie blijven lopen. Dat wil ik absoluut niet. Ik denk dat mijn pensioen in eerste instantie aan zal voelen als een soort sabbatical, waarbij ik eindelijk eens tijd heb om te krant te lezen en meer te gaan sporten. Verder zit ik in de Raad van Toezicht bij OnderhoudNL en blijf ik ‘gevraagd adviseur’ bij Talen Vastgoedonderhoud, dus op die manier blijf ik toch betrokken bij de sector.” #4 2018 21

HOE WOON JIJ?

Tekst Inge van Duijnhoven

22  #4 2018

WONEN OP 18 M2

De geplaatste Spaceboxen in Eindhoven. WOONBEDRIJF

Sinds april van dit jaar woont Lindsay Termorshuizen (22) aan de Willemstraat in Eindhoven.

In het verbouwde voormalig kantoor van Woonbedrijf heeft ze haar intrek genomen in een Spacebox. De indeling is verrassend. Op 18 m² heeft Lindsay het voor elkaar gekregen om een besloten slaaphoekje met een garderobekast te maken, en direct daarachter een kleine woonkamer met een bankje en Tv-meubel. #4 2018 23

HOE WOON JIJ? Het oogt knus. “Ik ben gewend om klein te wonen.

Voorheen woonde ik op 15 m². Daar moest ik de keuken en badkamer delen. Nu woon ik helemaal zelfstandig, dat is fijn.” De keuken is klein met een tweepitter en koelkast. “Ik houd van vers koken. Met twee pitten en een rijstkoker lukt dat prima.

Soms vind ik het jammer dat er geen oven in zit, dan kun je zoveel meer. Dus misschien komt die er nog wel.

bare, geheel zelfstandige wooncontainer met daarin een badkamer en een kleine keuken. De Spaceboxen zijn stapelbaar, voorzien van elektra en aangesloten op het riool. 27 Spaceboxen zijn letterlijk het gebouw ingeschoven en 52 zijn aan de zij- en achterkant geplaatst. Alle Spaceboxen die ‘buiten’ staan zijn met corridors aangesloten op het gebouw. In het gebouw zijn ook nog zo’n 22 appar-

Het is mooi dat mensen die anders tussen wal en schip vallen hier een kans krijgen.

Dat zou precies passen.” Lindsay werkt in de buurt als woonbegeleidster in een instelling voor lichamelijk en geestelijk gehandicapte mensen. “Het is fijn om zo dichtbij te wonen.”

Transformatie

Woonbedrijf heeft zo’n 79 Spaceboxen, die voorheen dienst deden als studentenhuisvesting op het terrein van de TU/e, geplaatst. Een Spacebox is een verplaats24 #4 2018

tementen toegevoegd. De woonruimtes variëren daarmee van 18 m² tot 52 m².

De verbouwing heeft een jaar geduurd. Met deze tijdelijke transformatie heeft Woonbedrijf 101 betaalbare huurwoningen aan de stad toegevoegd en geeft daarmee spoedzoekers en starters een kans op de woningmarkt. In de komende 10 jaar wordt het Emmasingelkwadrant, waar het gebouw deel van uitmaakt, heront-

wikkeld tot een nieuw woonen werkgebied.

Lange wachtlijst

Lindsay heeft het naar haar zin op de Willemstraat. “De druk om binnen twee maanden een huis te vinden is eraf. Voordat ik hier kwam huurde ik onder en daar moest ik plotseling weg.

Terug naar mijn ouders in Helmond was geen optie. Ik sta al een tijdje ingeschreven bij de corporatie maar die hebben een lange wachtlijst.”

Inmiddels wonen er in het verbouwde kantoor 100 mensen. Best dicht op elkaar. “Je voelt het niet zo.

En het is mooi dat zoveel mensen die anders tussen wal en schip vallen hier een kans krijgen. Een tijdje geleden ben ik op de open dag geweest. Toen heb ik gezien wie hier allemaal wilde wonen. Het was heel druk.

Ik kan hier maximaal vijf jaar wonen en ondertussen iets opbouwen. Daarna kijken mijn vriend en ik of we samen iets kunnen huren.”

HOE WOON JIJ?

Ken jij een bewoner van een bijzonder project waar we eens binnen mogen kijken?

Neem dan contact op via renda@aeneas.nl

Lindsay Termorshuizen geniet van haar kleine woning.

INGE VAN DUIJNHOVEN

#4 2018 25

Dag van de Bewoner

IDENTITEIT BEWONER

OP ZOEK NAAR DE IDENTITEIT VAN DE HUURDER

26  #4 2018

De zon scheen volop tijdens de tweede Dag van de Bewoner, die 11Â oktober in Utrecht werd gehouden. Een dag vol prikkelende momenten tijdens de deelsessies en presentaties van de gastsprekers.

Het thema van dit jaar 'De identiteit van de huurder', zorgde voor inspirerende gesprekken met hier en daar zelfs kippenvel, zoals toen ondernemer Nik van Hoogstraten het podium nam: "ik heb altijd gevochten om zoveel mogelijk te participeren."

Tekst Tony Jacobs Beeld Marieke Wijntjes

#4 2018  27

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER DAG VAN DE BEWONER

W

at is het eerste dat bij je opkomt als je ‘iemand met een verstandelijke beperking’ hoort? vraagt Evamarije Smit, conceptmanager bij Renda, aan de deelnemers van de Dag van de Bewoner. Net als vorig jaar, gehouden in het Krachtstation in de Utrechtse wijk Kanaleneiland.

De opdracht aan de aanwezigen is om deze eerste gedachte op te schrijven op gele post-its. Als iedereen klaar is en de plakbriefjes worden verzameld, nodigt Smit de 29-jarige ondernemer Nik van Hoogstraten uit naar voren te komen. “Een speciale gast,” zegt Smit als Van Hoogstraten de trap afkomt, de zitkuil in. “Iemand waarvan ik vorige week nog niet wist dat hij onze gast zou zijn, maar ik ben heel blij dat hij er is.”

Van Hoogstraten kreeg toen hij twee jaar was hersenletsel als gevolg van een hersenvliesontsteking. Hierdoor kan hij niet goed lezen, schrijven en rekenen. Als hij in de kuil staat, plakken Smit en Van Hattum de gele briefjes op hem.

daar komt die mongool weer aan. Dat was heel moeilijk.”

Volgens Van Hoogstraten worden mensen met een beperking te veel beschermd en werkt dat juist averechts. “Daardoor werd ik niet serieus genomen. Mensen met een beperking mogen geen fouten maken. Terwijl iedereen hier kan beamen dat we allemaal wel een keer op onze bek gaat.”

Op z’n negentiende nam Van Hoogstraten een groot besluit. Hij ging naar het reguliere onderwijs. “Ik heb erg geknokt om naar het mbo te gaan. Daarna kwam het hele proces op het gebied van wonen. Ik wilde naar een studentenhuis. Ik wilde normaal zijn,” vertelt hij. “Ik vond een studentenhuis in Den Bosch. Op mijn vijfentwintigste had ik alles dat ik wilde, maar nog geen baan. Daarom heb ik een brief geschreven naar de overheid en ben ik een stichting begonnen. Ik wil de wereld inclusiever maken. En nu ben ik ambassadeur Diversiteit en Inclusie bij het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, een betaalde baan.”

Labels

Dat hij afhankelijk zou zijn, vindt Van Hoogstraten niet zo vreemd. “Ik werd altijd afhankelijk gemaakt en kleingehouden, maar dat zie ik nu absoluut niet meer zo. Natuurlijk ben ik soms afhankelijk van iemand, maar wie is dat niet? De grootste beperking is dat mensen anderen kleinhouden.” Een indrukwekkend verhaal en Van Hoogstraten krijgt dan ook een daverend applaus.

“Afhankelijk, lastig, zwakzinnig,” lezen Smit en Jeroen Van Hattum voor. En ook: uniek, helpen, kwetsbaar, zelfstandig wonen, kansloos, te veel beschermd. Van Hoogstraten laat het gebeuren, tot hem wordt gevraagd hoe dit voor hem is. “Het is niet fijn om je hele leven gelabeld te worden.” Van Hoogstraten herkent zichzelf niet in de labels. “Kansloos: Daar is niets van waar. Er werd gezegd dat ik nooit zelfstandig zou kunnen wonen en voor de rest van mijn leven op een internaat zou blijven. Maar ik heb altijd gevochten om zoveel mogelijk te participeren.”

Dat gevecht is niet altijd makkelijk geweest, vertelt Van Hoogstraten. Soms was het zelfs erg lastig. Van vroeger heeft hij weinig herinneringen, maar hij weet wel dat vriendjes soms nare dingen tegen hem zeiden: “Ik vond het vervelend dat ik in een taxibusje het dorp inreed, en dat vriendjes dan zeiden: 28 #4 2018

Inspiratie opdoen

Voor de collega’s Bianca Wolbers en Ellis Aardenburg van Trebbe BestaandWonen is het de eerste keer dat ze de Dag van de Bewoner bezoeken. Ze hebben nog geen idee wat hen te wachten staat tijdens, ook niet tijdens de deelsessies. “Een collega raadde het aan,” zegt Wolbers. “Maar we gaan er blanco in. Het is ook een gezellig dagje uit.” Dat is het zeker. Buiten laat de zon zich regelmatig zien, en binnen worden

De grootste beperking is dat mensen anderen klein houden.

NIK VAN HOOGSTRATEN #4 2018  29

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER DAG VAN DE BEWONER

de bezoekers welkom geheten met heerlijke koffie, vlaaien, koekjes en snoep. Overal staan potten met KitKat, Mars en andere chocolade. “We hebben er heel veel zin in,” zegt collega Ellis Aardenburg. “Het is een mooie dag om inspiratie op te doen.”

De inspiratie komt voor een groot deel uit de deelsessies, waarvoor de deelnemers zich van tevoren hebben opgegeven. In totaal konden ze kiezen uit negen sessies, gegeven door Bo-Ex, Mitros, Portaal, SOR, WonenBrebrug, Talen Vastgoedonderhoud, Coen Hagedoorn, KnaapenGroep en Groene Huisvesters.

Het was moeilijk kiezen, maar uiteindelijk zijn de dames er wel uitgekomen. “Ik heb de deelsessies op gevoel gekozen,” zegt Wolbers. “Maar ze hebben wel allemaal te

Speel een zelfverzekerde rol in de beweging naar een inclusieve samenleving. maken met de projecten waaraan ik werk.”

Die deelsessies zijn volgens Aardenburg een uitgelezen kans om met anderen in contact te komen. “Het is goed om anderen te spreken. Ik ben namelijk erg benieuwd hoe zij tegen de dingen aankijken. Kijk, wij komen uit de aannemerswereld. Het mooie aan deze dag is dat het de andere kant belicht, en echt over de bewoner gaat.”

30 #4 2018

Identiteit

Het thema van deze dag is de identiteit van de huurder. Daar zouden we, volgens Evamarije Smit, op in moeten zoomen. Om twee belangrijke redenen, namelijk dat de corporatiesector een slag moet maken voor de verduurzaming, en daarvoor draagvlak moet creëren. De andere reden, ligt volgens Smit wat dieper. De corporatie wordt steeds meer een plek voor kwetsbare mensen. Wat kan de corporatie daarvoor betekenen? “Kunnen we naast de zorg voor stenen, ook werken aan de verbinding in het gebouw, of de straat? Kunnen wij ons steentje bijdrage aan een inclusieve samenleving?”

Het thema bouwt voort op dat van vorig jaar: Hostmanship, de kunst mensen het gevoel te geven dat ze welkom zijn. Voordat de gastspreker aan de beurt is, neem eerst Jeroen van Hattum, van Hostmanship, het podium. Met een grote heliumballon in de vorm van het cijfer twee, daalt hij af de kuil in en verrast Evamarije met het gebaar. “Om de tweede editie te vieren van de Dag van de Bewoner,” zegt hij.

Zoals we van Van Hattum gewend zijn, krijgen de aanwezigen geen luisterpraatje voorgeschoteld, maar moeten ze ook wat doen.

Vanaf het eerste moment vraagt hij iedereen op te staan en hun schoenen uit te trekken.

Opgelaten gelach vult het Krachtstation. Als er mensen zijn met gaten in hun sokken, deelt Van Hattum nieuwe sokken uit. Als de zaal weer een beetje rustig is, vraagt hij hen de schoenen met elkaar te ruilen: “Kijk er maar eens even goed naar. Het mooie van schoenen is dat je daar de identiteit vanaf kan lezen. Als je de ander welkom wil laten voelen, moet je je verplaatsen in hun schoenen. Niet letterlijk,” grapt hij. “Dat zou voor sommigen pijn doen. Maar figuurlijk, vanuit die positie kan je de identiteit van de ander ontdekken.”

Bram is verkozen tot meest betrokken bewoner.

Inclusieve samenleving

Het sluit naadloos aan op de presentatie van gastspreker Erik Dannenberg. Dannenberg is oud-directeur bij het Leger de Heils en oud-wethouder van de gemeente Zwolle.

Momenteel is hij voorzitter van verschillende verenigingen en organisaties op het gebied van zorg en wonen. Zijn presentatie draait om de vraag: Wat voor samenleving willen we zijn? In een paar rake slides geeft hij een context aan ons huidige zorgbeleid en –denken. “Vroeger werd alles vertaald naar zorg.

We zijn in die taal naar mensen gaan kijken,” stelt Dannenberg. Elk ‘probleem’, kreeg zijn eigen label, waar weer een speciaal potje aan verbonden was. “Het nadeel daarvan is dat de focus volledig op de problemen ligt.

Je kreeg een run op labels, want zonder label kreeg je geen zorg.”

Een bijkomend nadeel is volgens Dannenberg dat we in Nederland op deze manier de hulp in een aparte infrastructuur hebben gegoten. Hulpvragers staan net iets buiten de samenleving, leven niet in de gewone, maar in een parallelle wereld. “Een jongen verwoordde het eens zo: andere mensen verhuizen, maar wij worden geplaatst.” Nog een voorbeeld: “Anderen werken, maar wij participeren.”

Omwenteling

Volgens Dannenberg zitten we momenteel in een grote omwenteling wat betreft ons zorgdenken. Dat wordt vooral duidelijk in de nieuwe wetten. “Grote zorgtakken zullen in de komende vijftien jaar verdwijnen en plaatsmaken voor nieuwe,” voorspelt hij. We hebben volgens Dannenberg een soort #4 2018 31

Nik van Hoogstraten wordt volgeplakt met de ‘labels’ die de deelnemers hem geven.

32 #4 2018

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER DAG VAN DE BEWONER

De post-its met onze ‘labels’ werden ineens een persoon. ‘aardappelsorteermachine’ ontwikkeld voor problematiek. We brengen mensen samen op grond van hun problemen. Dat gaat nu veranderen. We gaan van een doelgroep model, naar een geografisch model, gebaseerd op waar je woont.”

Dit betekent dus zorg in de wijk. En daar ligt ook een taak voor de corporatie. “Wat ik hoop is dat woningbouwverenigingen zeggen dat ze een sociale organisatie zijn, en deze mensen willen opnemen. Dat ze voor zichzelf een opdracht zien voor de inclusieve samenleving. Maar ik waarschuw wel: zorg dat je niet alleen de klanten in de wijk krijgt, maar ook de hulpverleners.”

“Wat ik corporaties zou willen meegeven is dit: speel een zelfverzekerde rol in de beweging naar een inclusieve samenleving. Dwing bij de wijkteams af dat jouw signaleringen serieus genomen worden. En eis ook dat bij de jaarlijkse bespreking met de wethouder Wonen, ook de wethouder Zorg aanwezig is.

Breng wonen en zorg dicht bij elkaar. Speel daar als corporatie een rol in.”

Meest betrokken bewoner

Na een lange, maar inspirerende dag, is het uiteindelijk tijd voor de prijsuitreiking van de verkiezing van de meest betrokken bewoner.

Zeven genomineerden staan in de kuil. Maar voordat de winnaar bekend wordt gemaakt, vertelt jurylid en psycholoog Niels Götz voor welke onmogelijke taak de jury stond. Want

hoe jureer je nou betrokkenheid? “Betrokkenheid is er voor de ander zijn,” zegt Götz.

“Wat ik vaak zie is dat als het slecht gaat met iemand, het moeilijk is er voor de ander te zijn. Dan heb je genoeg aan jezelf. Maar hier hebben we een mooi palet aan mensen die ondanks hun eigen problemen er ook voor een ander kunnen zijn. Hier werd ik heel blij van. Maar betrokkenheid zelf, is bijna niet te beoordelen. Daarom hebben we gekeken naar de vorm. Als mensen niet alleen voor de bewoners gaan staan, maar ook nog eens een link kunnen leggen met de bouwer, dan is dat heel mooi.

Om die reden is Bram Laterveer de winnaar.” Laterveer heeft een achtergrond in de bouw, en kon om die reden een goede schakel vormen tussen de bewoners en de bouwer. Hij was als voorzitter van de bewonerscommissie betrokken bij de renovatie die woningcorporatie ZHV uit de Zaanstad liet uitvoeren door bouwbedrijf Ooijenvaar. De jury was erg onder de indruk van Laterveer zijn inzet, mede omdat hij eind vorig jaar ernstige hartritmestoornissen kreeg, die zelfs levensbedreigend waren. Ondanks dat bleef Laterveer betrokken bij de renovatie.

Borrel

Net als vorig jaar wordt de Dag van de Bewoner afgesloten met een borrel. Schalen versnaperingen en drankjes gaan door de kuil, terwijl de deelnemers netwerken en hun dag recapituleren. Martijn van der Putten, marketeer bij Van der Meijss vastgoedonderhoud, heeft een goede dag gehad. “Vooral het moment met Nik is me goed bijgebleven”, vertelt hij.

“De post-its met onze ‘labels’ werden ineens een persoon. Gaandeweg Nik zijn verhaal vielen langzaam alle labels letterlijk, maar ook figuurlijk van hem af. Voor mij was het een mooie les: Neem niet aan dat jij kunt bepalen hoe iemand anders moet zijn zonder diegene de kans te geven om zelf te bepalen wat wel of niet kan.” #4 2018 33

Deelsessies Inzet van het buurtpastoraat De draagvlakmeting is geslaagd, het casemanagement is ingericht en de aanpak is van start. Desondanks kan het renovatieproces stokken, door gebrek aan medewerking van individuele bewoners. Hoe is dit te verklaren en hoe kun je daarmee omgaan? Deze vraag stond centraal in de sessie van Bo-Ex. In de Rietveldbuurt in Utrecht wordt het Buurtpastoraat ingezet om bewoners te ondersteunen. Er bleek vaak meer te spelen op de achtergrond dan in eerste instantie gedacht. Maar hoort dit eigenlijk wel bij de corporatie te liggen?

In de sessie bleek dat er ook alternatieven zijn, zoals uitbesteden aan de aannemer.

Vraaggestuurd renoveren Vraaggestuurd renoveren beantwoordt bij uitstek aan de individuele identiteit van de huurder. Maar hoe voorkom je scheve gezichten als bewoners in de ene wijk meer keuzevrijheid hebben dan in de andere wijk? En is het wel betaalbaar om met iedereen afzonderlijk afspraken te maken?

Jan-Willem Ponjé van Coen Hagedoorn is groot voorstander. “In bijna alle branches is het voor consumenten mogelijk om individuele keuzes te maken. Waarom niet in de sociale woningbouw?” Angelique Bellemakers van Woonbedrijf vertelde over haar ervaringen in Eindhoven, waar de methode succesvol wordt toegepast.

Duurzaamheid in het vizier Hoe zorg je ervoor dat huurders met een laag opleidingsniveau duurzaamheid in het

34 #4 2018

vizier krijgen? Via het platform Oefenen.nl probeert HaagWonen bewoners te laten nadenken over CO2-neutraler wonen en leven. De deelsessie van de Groene Huisvesters gaf hier een voorproefje van. De corporatie ziet het als haar taak om bewoners te begeleiden. “We kijken echt naar de basis, bijvoorbeeld op het gebied van waterverbruik”, zegt Peter Willemse, beleidsmedewerker van HaagWonen.

“Zonnepanelen en warmtepompen zijn echt weer een ander niveau, maar dat zou een volgende stap kunnen zijn.”

Communicatie op maat ‘Behandel de ander zoals de ander behandeld wil worden’. Als je deze Hostmanship gedachte in de praktijk wil brengen zul je je echt moeten verdiepen in de bewoner.

KnaapenGroep zette dit om naar een doelgroepspecifieke aanpak, met onder andere een EHBO-doos met handige items zoals oordoppen en de ‘Over mijn huis app’, waar per bewoner gekeken wordt welke aanpak gehanteerd wordt. Communicatie op maat dus. De deelnemers gingen tijdens de deelsessie in ‘Tante Keet’ ook zelf aan de slag met een casus waarbij ze mochten bepalen op welke manier ze de communicatie met de bewoners in de casus zouden aanpakken.

Draagvlagquiz ‘De Grote Draagvlakquiz’ van Mitros zorgt voor interessante discussies over uiteenlopende onderwerpen. Zo gaat het over verduurzaming, het oprichten van een bewo-

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER DAG VAN DE BEWONER

nerscommissie en hoe om te gaan met een starre bewonerscommissie. Ook komen specifieke casussen aan bod. Hoe ga je bijvoorbeeld om met een bewoner die zelf een keuken geplaatst heeft, terwijl deze vervolgens verwijderd wordt in de renovatie? Met de antwoorden van de quiz kunnen deelnemers punten verdienen om zo 70% draagvlak te behalen. Het contrast tussen de aanwezigen zorgt voor een kleurrijke sessie.

Gemengd wonen Portaal vertelde over haar ervaringen met gemengd wonen. Hierbij wonen vragende bewoners, zoals ouderen, ex-daklozen en mensen met een licht verstandelijke beperking naast dragende bewoners, zoals studenten en werkende jongeren. Uit verschillende projecten is gebleken dat deze woonvorm leidt tot inclusie en een woongemeenschap waarbij bewoners er samen iets moois van maken. Deelnemers werden gevraagd wat gemengd wonen bewoners brengt? De antwoorden varieerden van minder individualisering en sociale verbinding tot een opstap naar zelfstandigheid en toename in welzijn en geluk.

Verbinding van wonen en zorg “Het is belangrijk dat bewoners zich mens voelen”, vertelt Hassan Najja, directeur-bestuurder van SOR. “Ook is het goed je af te vragen hoe je naar de wereld kijkt en in wat voor wereld je je begeeft. In een groot bedrijf ken je vaak alleen de mensen van je eigen afdeling. Hoe zorg je ervoor dat ze elkaar beter leren kennen waardoor ze in de toekomst sneller zullen samenwerken?

Via de SOR-games streden teams door middel van opdrachten tegen elkaar en

werden verschillende afdelingen beter verbonden met elkaar.

Lastige situaties Talen Vastgoedonderhoud verzorgde een interactief pop-up theater. Hier speelde een trainer samen met een acteur lastige situaties met bewoners uit de dagelijkse praktijk van bewonersbegeleiders. Zo speelde de acteur een gefrustreerde bewoner die zich niet serieus genomen voelde en de trainer een bewonersbegeleider die ervoor wilde zorgen dat de bewoner mee zou werken aan de naderende werkzaamheden. De deelnemers herkenden de situatie en mochten vervolgens de trainer tips geven hoe met de ‘bewoner’ te communiceren.

Omgaan met kwetsbaarheid Collin Hoefnagel van RIBW helpt medewerkers van WonenBreburg om te gaan met huurders met een (psychische) kwetsbaarheid. Regelmatig krijgt de corporatie geen vat op agressieve of overlast gevende bewoners, omdat ze de deur niet opendoen. Tijdens de sessie gaf Collin tips om hier slimmer mee om te gaan. “Nog vaker aanbellen, is meestal niet de oplossing. Zoek contact met iemand in de buurt.

Probeer eens te kloppen in plaats van te bellen. Ook agressief gedrag komt meestal voort uit onmacht, en puur uit zelfbescherming. Probeer echt te luisteren wat iemand zegt, los van zijn houding.”

Meer weten over deze deelsessies?

Kijk dan op renda.nl/dag-van-de-bewoner

#4 2018 35

IDENTITEIT BEWONER

Big narrative HET VERHAAL ACHTER DE CIJFERS

Bewonerservaringen worden vaak gereduceerd tot kille cijfers en big data - verbanden tussen cijfers.

Professionals missen context om te begrijpen waarom dingen zijn zoals ze zijn. Cijfers bieden weinig concrete handvatten voor reflectie, nieuwe ideeĂŤn en realisatie van complexe transities. Door bewonersverhalen methodisch en op grote schaal te verzamelen ontstaat big narrative; representatieve data met een verhaal erachter.

Bewonersverhalen worden hiermee beleidsrelevant.

Tekst Dave van Mourik

36  #4 2018

#4 2018  37

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER BIG NARRATIVE

Z

onder medewerking van bewoners kunnen complexe transities in de sociale woningbouw niet slagen. De diversiteit aan betekenis, belangen en idealen onder bewoners is zeer groot en veranderlijk. Wat een iemand motiveert, werkt niet per se voor een ander. De effecten van beleid zijn dan ook moeilijk te voorspellen. Professionals hebben harde data nodig voor richting en draagvlak. Maar zij hebben vooral behoefte aan zachte data voor reflectie en ruimte om nieuwe ideeën te laten ontstaan. Dit soort informatie komt niet uit enquêtes en big data. Die zit in verhalen, op grote schaal.

Kleinschalig uitrollen

Het was een aanbod dat de bewoners op Texel niet konden weigeren. Eind 2011 wilde netbeheerder Liander de slimme meter, een nieuwe energiemeter die de meterstanden automatisch doorgeeft, op kleine schaal installeren. Het was een voorproef op de landelijkeuitrol. Dit paste goed in de ambitie van de gemeente Texel om in 2020 zelfvoorzienend te zijn met energie.

Hoe eerder iedereen kon beschikken over een nieuwe meter, hoe beter. De kosten waren voor rekening van Liander. Maar volgens een enquête zou een derde van de Tesselaars gebruik maken van hun recht om de slimme meter niet te accepteren. Als oplossing werd het aanbod uitgebreid met kosteloos gebruik van een internetapplicatie die inzicht geeft in het energieverbruik. Het aantal weigeringen bleek uiteindelijk op te lopen tot meer dan 30%. De projectmanager probeerde tevergeefs met acties het tij te keren.

Grootschalig luisteren

Op advies van de Britse professor Dave Snowden werden in Texel meer dan 100 verhalen over de invoering van de slimme meter verzameld. Snowden is grondlegger van het Risk Assessment & Horizon Scan38 #4 2018

ning-programma (RAHS) in Singapore: een integraal informatiesysteem voor het maken van overheidsbeleid. Het systeem is gebaseerd op het idee dat voor het begrijpen van complexe systemen big data niet genoeg is.

Hiermee is weliswaar in kaart te brengen wat er leeft, maar niet waarom iets leeft. “Overtuigingen en intenties van mensen komen pas boven water in de verhalen die zij vertellen”, aldus Snowden. “Wil je leren wat er in de samenleving speelt, dan moet je op grote schaal naar verhalen luisteren.”

Van uitrol naar aanbieding

Een inwoner van Texel verklaarde de welwillendheid om zijn verhaal te vertellen zo: “eindelijk een keer geen vermoeiende vragenlijst invullen, maar gewoon vertellen wat ik heb ervaren.” Sommige weigeraars waren zo opgelucht dat ze hun verhaal konden doen dat ze alsnog om de slimme meter vroegen.

Duurzaamheid bleek sterk onder de bewoners te leven. Waarom dan toch zo’n groot percentage weigeringen? Medewerkers van Liander en ketenpartners analyseerden gezamenlijk de verhalen en reflecteerden onder andere op het begripuitrollen van de slimme meter. Wordt hiermee niet teveel het organisatiebelang benadrukt in plaats van het bewonersperspectief? De toon van de communicatie werd ook als betuttelend ervaren. Een Tesselaar vertelde: “Je hoeft

OVER DE AUTEUR

Dave van Mourik was manager klant & markt innovatie bij Liander en werd vanuit die rol bij het project met de slimme meter op Texel betrokken om meer inzicht te krijgen in de redenen van weigering. In 2012 startte hij SenseGuide: een bureau gespeciali­ seerd in het verkennen, monitoren en verantwoorden van complexe transities met big narrative en sensemaking.

Cijfers zonder verhalen kunnen leiden tot een kloof met de dagelijkse realiteit.

DAVE VAN MOURIK #4 2018  39

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER BIG NARRATIVE

niet te zeggen wat goed is voor ons. Wij kunnen heel goed zelf nadenken.” Duidelijk werd ook dat het weigeren van de slimme meter als het ware als een lopend vuurtje rondging. “Ik hoorde van mijn buren dat ze hadden geweigerd en ik heb dat toen ook maar gedaan”, gaf een bewoner aan. Het besef drong door dat Liander en bewoners langs elkaar heen praatten. Hierop paste Liander haar houding aan. Na betaling van leergeld kwam het uiteindelijk goed; de weigeringen namen af tot minder dan 2% en de kleinschalige uitrol werd omgezet in de landelijke aanbieding van de slimme meter.

op basis van mentale modellen. We vragen wat mensen belangrijk vinden en hopen hiermee het bewonersgedrag te voorspellen en sturen. In werkelijkheid zijn er talloze zichtbare en onzichtbare krachten van invloed.

Mensen hebben bovendien meerdere overlappende identiteiten en vertonen gedrag dat is gekoppeld aan context, intelligentie en intentie. Dé bewoner bestaat dan ook niet. In plaats van haar in te delen in segmenten is het beter om samenhang te vinden in gebeurtenissen, gedrag, gevoelens en gedachtes. Aspecten die juist in verhalen boven water komen.

Meten in plaats van luisteren

Cijfers én verhalen

Wat in Texel aanvankelijk gebeurde, zien we tegenwoordig nog in sociale transities: de beleving van mensen wordt versimpeld tot statistieken, prestatie-indicatoren en rapportcijfers. Context ontbreekt om te begrijpen wat er echt leeft. Wetenschappers beargumenteren steeds vaker dat mensen beslissingen nemen op basis van eerdere ervaringen en intuïtie. De ‘rationele mens’ lijkt vooral bedacht om cijfers te laten kloppen.

Het maakt meteen duidelijk waarom professionals zo worstelen met wat ‘de bewoner’ belangrijk vindt: de beleving van bewoners is namelijk het resultaat van een voortdurende interactie van ervaringen, opvattingen en ideeën. De behoefte om naar bewoners te luisteren is daarom groot. Maar in de praktijk komt het meestal neer op een meting.

Dé bewoner bestaat niet

Waar komt die voorkeur voor meten vandaan? Het antwoord schuilt in een fundamentele gedachte achter vele managementtheorieën: overal is een mate van orde en voorspelbaarheid te vinden. Zoals we fabriekswerk hebben kunnen opdelen en analyseren, zo zijn we ook geneigd om bewoners in te delen in statistische modellen en segmenten. Waar we dat aanvankelijk met sociaal-demografische gegevens deden, zien we nu steeds meer indelingen 40 #4 2018

Moeten we dan helemaal niet meer naar cijfers kijken? Nee, cijfers zijn onmisbaar in het maken en verantwoorden van beleid. Ze geven richting en helpen om het met elkaar eens te worden. Maar de leefwereld van bewoners gaat verder dan in cijfers te vangen is. Elk huis heeft zijn eigen verhaal. Cijfers helpen betrouwbare conclusies hieruit te trekken. Een voorbeeld: je wordt gevraagd wat drinkwater betekent voor jouw gezin of naaste omgeving. Je vertelt over een ervaring waarin dat duidelijk wordt. Vervolgens beantwoord je een aantal vragen met voorgedefinieerde antwoordmogelijkheden. Die gaan over jouw verhaal en jouzelf. Bijvoorbeeld wat het verhaal met je doet of in welke mate de gebeurtenissen leiden tot anders omgaan met water. Dit soort vragen geven het verhaal een extra dimensie.

Hoe waardevol jouw verhaal echter ook is, voor het maken van beleid is het niet objectief. Daarom worstelen kwalitatieve onderzoekers zo met focusgroepen en interviews.

Maar wanneer je behoort tot een representatieve steekproef van vierhonderd bewoners wint het verhaal aanzienlijk aan kracht. Naarmate het aantal verhalen groeit, worden statistische patronen zichtbaar. Als bijvoorbeeld een kwart van de steekproef aangeeft dat hun verhaal hen bezorgd maakt dan is dat

Verhalen verzamelen op grote schaal.

SENSEGUIDE

een belangrijk signaal. Bij een enquête is er geen verdere duiding. Maar met vierhonderd verhalen is goed te analyseren waarom mensen bezorgd zijn.

kunnen mensen weer beter reflecteren en juist de subjectiviteit maakt het menselijke oordeel waardevol om ingewikkelde vraagstukken op te lossen.

Computers én mensen

Duurzaam gedragsverandering

Maar hoe gaat dat analyseren nu precies in zijn werk? Na het ophalen van al die verhalen komt het aan op het combineren van de sterke kant van computers, zoals de visualisatie en analyse van gegevens, met de sterke kant van het menselijk brein: verbanden leggen, betekenis geven en gezamenlijk tot creatieve oplossingen komen. Algoritmes kunnen tegenwoordig net zo goed thema’s en relaties uit verhalen halen. Een groot voordeel van algoritmes is dat ze geen last hebben van valkuilen als vaste overtuigingen, voorkeuren en groepsdruk. Daarentegen

Door op deze manier te analyseren ontdekten waterketenprofessionals in Friesland bijvoorbeeld aanknopingspunten voor goedkoper en doelmatiger waterbeheer. Het leggen van dwarsverbanden in waterbewustzijn, kennis en gedrag van bewoners leidde tot nieuwe inzichten en ideeën om duurzaam gedrag te stimuleren. Doordat verschillende ketenpartners hier samenwerkten is het draagvlak voor een integrale aanpak groot. In Amsterdam legden verhalen over een duurzame leefomgeving een enorme diversiteit aan opvattingen, idealen en belangen bloot. #4 2018 41

Analyse en reflectie.

42  #4 2018

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER BIG NARRATIVE

In transitieprojecten van de gemeente lag het accent vooral op technologie, terwijl bewoners zelf meer bezig waren met de sociale aspecten van hun leefomgeving.

Proces van betekenisgeving

Veranderdeskundigen zien duurzame gedragsverandering als een proces van betekenisgeving. Gedrag is diepgeworteld in overtuigingen, aannames, gewoontes en tradities. Ze komen tot uiting in de verhalen die mensen vertellen. Verandering ontstaat wanneer zij daar nieuwe betekenis aan geven en andere verhalen vertellen. Om dit proces te beïnvloeden is het van belang doorlopend verhalen te verzamelen en te reflecteren op wat wel en niet werkt en wat niet. In plaats van een vraag als ‘hoe kunnen we een duurzame leefomgeving creëren’ is het raadzamer te richten op een vraag als ‘hoe kunnen we leren van bestaande verhalen en de inzichten gebruiken om meer verhalen van deze te krijgen en minder van dit’. Zo zijn resultaten van beleid te toetsen met de dagelijkse praktijk en flexibel aan te passen aan de werkelijkheid.

Klimaatakkoord

In het Klimaatakkoord dat afgelopen zomer werd gepresenteerd, is te lezen dat veel burgers actief mee willen doen in de uitvoering.

Dit is gebaseerd op gesprekken met 200 burgers die op eigen initiatief afreisden naar een van de vijf daarvoor georganiseerde bijeenkomsten. Alle deelnemers moesten wel overtuigd zijn dat de CO2-uitstoot verminderd moet worden. In het akkoord wordt dit burgerparticipatie genoemd.

Columniste Sheila Sitalsing stelde deze invulling van burgerparticipatie toen in de Volkskrant terecht aan de kaak en vroeg zich af of je zo draagvlak creëert bij de mensen die de actualiteit niet volgen. Of bij de mensen die de ontwikkelingen met wantrouwen bezien? Datzelfde klimaatakkoord stelt dat zonder medewerking van de burger de tran-

sitie niet kan slagen. “Burgers verwachten van de overheid dat zij een consistent beleid voert en naar hen luistert. Zij vragen om een gedegen onderbouwing, betrouwbare informatie en een rechtvaardige weging van belangen. De bereidheid om zelf in actie te komen neemt snel af als burgers de indruk krijgen dat de onderbouwing rammelt, informatie eenzijdig is en bij de afweging van belangen met meerdere maten wordt gemeten”, aldus de auteurs van het klimaatakkoord.

Naarmate het aantal verhalen groeit, worden statistische patronen zichtbaar.

Luisteren naar bewoners

Professionals die het klimaatakkoord moeten uitvoeren zoeken al een tijd naar methodes om te luisteren naar bewoners. Dat heeft alleen zin als je daarmee ook beleid kan onderbouwen en verantwoorden. Dit vraagt om harde én zachte data. Want cijfers zonder verhalen kunnen leiden tot een kloof met de dagelijkse realiteit. Analyse zonder betekenisgeving tot duur leergeld. Zoals de Amerikaanse auteur Mark Twain eens schreef: “Het is niet wat je niet weet wat je in gevaar brengt. Het is wat je zeker denkt te weten maar wat niet waar is.”

#4 2018 43

IDENTITEIT BEWONER

LANGER THUIS 44  #4 2018

Marylo Verhagen in gesprek met een bewoner over haar woonwensen. AREA. #4 2018 45

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER LANGER THUIS

De 'senioren' van nu zitten allang niet meer verscholen achter de geraniums op bezoek te wachten. Veel 65-plussers staan nog volop in het leven. Woningcorporatie Area heeft sinds mei dit jaar een Seniorencoach, die onderzoekt hoe het woningaanbod beter aan kan sluiten bij de wensen van deze doelgroep.

Tekst Marylo Verhagen en Dionne Verstegen

E

en groot deel van de bewoners van Area behoren tot de doelgroep ‘senioren’. Op dit moment is 30% van de bewoners 65 jaar of ouder, en 50% van de bewoners 55 jaar en ouder. Naar verwachting zal de groep ouder wordende bewoners de aankomende jaren aanzienlijk groeien en zal de doelgroep 65+ in 2040 het hoogste zijn. Vanuit landelijk beleid moeten mensen langer zelfstandig thuis wonen en vaak willen mensen dit zelf ook. Deze veranderingen vragen om een nieuwe aanpak, waarbij rekening gehouden wordt met de wensen van senioren.

Om hier invulling aan te geven stelde Area in mei dit jaar een Seniorencoach aan: Marylo Verhagen. Verhagen gaat vanuit haar functie in gesprek met ouder wordende bewoners. Zo hoopt ze erachter te komen wat hun wensen zijn. “De doelgroep senioren bestaat uit vitale mensen, maar er zijn ook steeds meer kwetsbare mensen met lichamelijke of psychische beperkingen. En sommige bewoners zijn nu nog vitaal, maar worden mogelijk in de toekomst kwetsbaar.

In wat voor soort woonvormen willen al deze mensen wonen? Sluit hun huidige woonsituatie ook aan wanneer de omstandigheden veranderen en zijn mensen hierop voorbereid? Dat zijn vragen waar ik mee bezig ben.”

46 #4 2018

Bewonersonderzoek

Middels een bewonersonderzoek gaat Verhagen op zoek naar antwoorden om zo beter inzicht te krijgen in de wensen van de groeiende groep bewoners. Onderdeel van het bewonersonderzoek is het voeren van koffiegesprekken met diverse bewoners. In deze gesprekken wil Verhagen inventariseren wat hun woonwensen zijn en hoe hun levensstijl is. ’’Als voorbereiding op deze gesprekken heb ik met collega’s van verschillende afdelingen gesproken over wat we graag willen weten. Hoe kijken bewoners naar hun eigen toekomst? Wat kunnen zij hierin zelf betekenen en wat kunnen wij vanuit Area faciliteren? Hoe ervaart iemand zijn buurt, wat vinden ze van hun woning, welke ruimtes worden het meeste gebruikt? Juist samen met bewoners bedenken wat nodig is, is in mijn ogen het uitgangspunt voor goed wonen”, aldus Verhagen.

Eind augustus vonden de eerste gesprekken plaats, met een aantal willekeurig gekozen bewoners (70+) uit Veghel-Zuid en Hoevenseveld in Uden. ”In deze gesprekken merk ik dat veel bewoners vragen hebben over de geschiktheid van de woning naarmate ze ouder worden. De huidige woning is lang niet altijd afgestemd op de woonwensen van bewoners. Ook kan de situatie zodanig veranderen dat het leven in de huidige woning niet meer mogelijk is. Ouder worden kan ver-

Mensen zijn gehecht aan hun buurt en willen vaak alleen verhuizen als het echt niet meer gaat.

MARYLO VERHAGEN #4 2018  47

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER Langer thuis schillende uitdagingen met zich meebrengen op het gebied van wonen, welzijn en zorg.

Denk bijvoorbeeld aan dementie, eenzaamheid en mobiliteit. Het is fijn als we hier rekening mee kunnen houden, niet alleen door ons woningaanbod hierop in te richten, maar ook door te zorgen voor een geschikte leefomgeving”, vertelt Verhagen.

De een-op-een-gesprekken in de thuisomgeving leveren ook verrassende inzichten op.

Verhagen: “Zo kwam ik erachter dat mensen de sociale cohesie missen in de wijk. Vroeger had iedereen kinderen en kwamen mensen elkaar tegen bij de speeltuinen in de buurt. Inmiddels zijn die kinderen uitgevlogen en ontmoeten mensen elkaar niet zomaar meer. Ik merk dat sommige mensen wel behoefte hebben aan contact, maar dat ze dit contact zelf niet per se opzoeken. Mensen zijn gehecht aan hun buurt en willen vaak alleen verhuizen als het echt niet meer gaat.”

Wonen in de toekomst

De informatie uit de gesprekken komt uiteindelijk in een onderzoeksrapport waarmee Area in kaart brengt hoe senioren willen wonen en in de toekomst voor hun zien.

Samen met de beleidsadviseurs wonen en zorg, (sociaal) projectleiders en portefeuillestrateeg wordt gekeken naar het toekomstig vastgoed en de vraagstukken hierin.

In het onderzoeksrapport komt een advies met praktische oplossingen en een aanpak voor de organisatie. Verhagen: “Met de antwoorden uit de gesprekken kunnen we kijken wat er nodig is in de huidige woonsituatie, wat er in de toekomst nodig is en of we nieuwe woonvormen kunnen bouwen. Hoe we het nu voor ogen hebben is dat we hierna in groepjes verder praten over belangrijke thema’s die naar boven zijn gekomen uit de een-op-een-gesprekken.”

De vragen en behoeften die leven binnen de doelgroep senioren zijn dus van invloed op 48 #4 2018

het huidige en toekomstige woningaanbod van Area. Maar niet alleen dat, het heeft ook invloed op de zelfredzaamheid en het langer thuis wonen van mensen. Area wil graag meedenken hoe dat makkelijker kan en zoekt naar mogelijkheden om haar bewoners in hun woonwensen te voorzien en ondersteunen. Zo zijn er bewoners die willen verhuizen naar een kleine woning met het gehele plan op de begane grond en een klein tuintje of in een appartement vlakbij voorzieningen in de buurt. De drempel om die stap te maken is vaak echter net te hoog. Bewoners zien bijvoorbeeld op tegen de verhuizing. Wat verandert er dan zoal, wat moeten ze regelen, wie kan hen daarbij helpen en wat komt er allemaal op ze af? Het zijn allemaal vragen, waar bewoners mee kunnen worstelen.

Op de koffie

Maar er zijn ook genoeg ouder wordende bewoners zijn die helemaal niet aan verhuizen willen denken. Zij wonen al jaren prettig in hun buurt en zoeken naar mogelijkheden om vooral prettig en veilig te blijven wonen.

Eén van deze bewoners is de 80-jarige Flora Bastiaan. Ze is een van de eerste bewoners waarmee Verhagen om tafel ging. Bastiaan woont al 55 jaar samen met haar man in hetzelfde huurhuis van Area in Uden. “Toen de kinderen klein waren, speelden ze altijd in het speeltuintje op het pleintje. Het was een gezellige boel. Onze kinderen zijn inmiddels allang uit huis. Rondom ons heen zijn veel leeftijdsgenoten verhuisd en zijn er jonge gezinnen voor in de plaats gekomen.”

“Toch wil ik hier graag blijven wonen, zolang we ons beiden goed voelen”, onderstreept Bastiaan. “Stel dat mijn man de trap niet meer op kan, zou ik er nu voor kiezen om een bed in de woonkamer te plaatsen. Maar mochten we dan toch weggaan, dan wil ik naar een aanleunwoning. Het liefst verhuis ik naar een van de gelijkvloerse woningen aan de Smidsestraat. Een gemoedelijk straatje.

Het doet me denken aan vroeger. In een

Hoe kunnen senioren langer zelfstandig thuis blijven wonen? EVAMARIJE SMIT

bejaardenhuis zal je mij niet vinden. Het lijkt mij vreselijk om tussen al die oude mensen te zitten koekeloeren.”

Verhagen: “Het is van belang om bewoners zoals mevrouw Bastiaan tijdig te informeren over de mogelijkheden voor bijvoorbeeld aanpassingen in de woning, domotica of verhuizen.” Domotica is technologie die kan helpen bij het langer thuis wonen, zoals beeldbellen met familie of de huisarts. Of bewegingssensoren die ervoor zorgen dat er ‘s nachts licht aangaat op het moment dat iemand zijn bed uitstapt. Hierbij is het echter ook belangrijk om bewoners goede uitleg te geven over deze technologieën. Zo kruipt mevrouw Bastiaan zelf niet achter een computer: “Al mijn administratie doet mijn dochter. Zij doet mijn post en via haar komen ook e-mails binnen. Dat geeft mij meer rust.”

Samenwerking

Area wil niet alleen bewoners, maar ook samenwerkingspartners samenbrengen en bevragen op thema’s zoals wonen, de buurt, thuisgevoel, sociale cohesie, woonvormen, zorg en-welzijnsvastgoed, mensvriendelijke woonomgeving en positieve gezondheid.

Wat kunnen gemeenten en welzijns- en zorginstellingen hierin betekenen?

Dit proces vindt plaats in werkgroepen en soms gezamenlijk met bewoners. “Zo hebben we in Veghel een bijeenkomst georganiseerd samen met bewoners en de actieve seniorenraad vanuit de Rabobank, over wat zij denken dat nodig is om mensen eerder in beweging te krijgen en stappen te zitten richting de toekomst. Hieruit kwam naar voren dat het thema veiligheid een belangrijke ingang kan zijn. Hier gaan we samen #4 2018 49

Welke aanpassingen zijn er in de woning nodig wanneer ouderen minder mobiel worden?

50  #4 2018

DOSSIER IDENTITEIT BEWONER LANGER THUIS

met experts uit Meierijstad verder over brainstormen”, vertelt Verhagen. "Maar denk ook aan het creëren van een mensvriendelijk omgeving waarbij we oog hebben voor elkaar. Gezamenlijk met allerlei partijen denken we na over hoe we onze gemeenschap bewust kunnen maken dat er steeds meer mensen langer thuis wonen en dat dit kan leiden tot meer kwetsbaarheid in de vorm van bijvoorbeeld eenzaamheid en dementie.

We starten daarom vanaf 2019 met het informeren van medewerkers van Area en daarna gaan we in een aantal complexen aan de slag. Hierbij kijken we naar verschillende onderwerpen zoals ‘hoe kunnen mensen dementie herkennen’, of ‘waar kunnen mensen terecht met vragen bij een niet-pluisgevoel, als er een vermoeden is dat iemand een vorm van dementie heeft’?

Informeer bewoners tijdig over wat de mogelijkheden zijn voor aanpassingen in de woning.

voordeur. Daarom ben ik Toegepaste Gerontologie gaan doen, waarbij de leer van het ouder worden in al zijn facetten aan bod komt. Wonen, welzijn, vrije tijd, werk en zorg zijn thema’s die daarbij horen. Het voornaamste in mijn vak is het betrekken van bewoners bij plannen die over hen gaan, want mensen weten vaak zelf wat ze willen. Zo niet, dan kun je ze helpen door uit te leggen wat de mogelijkheden allemaal zijn. Door ze te adviseren, waarbij de keuze bij hen blijft, maakt dat mensen zelfredzaam blijven.”

Verbindingen

Het zoeken naar verbindingen binnen de organisatie en daarbuiten is daarin ook zeker van belang. Samen met de wijkteams bestaande uit bewonersadviseurs, leefbaarheidsspecialisten, technische beheerders, leden van het klantencontactcentrum en servicemonteurs, zoekt Verhagen naar oplossingen voor vragen die ze tegenkomt voor, tijdens of na de gesprekken met bewoners.

“We hebben veel kennis in huis. Als bewoners vragen hebben over bijvoorbeeld het vinden van een nieuwe woning vinden of het verhogen van een toilet willen, dan leg ik de vraag neer bij de wijkteams. Als mensen het zelf kunnen regelen dan geef ik aan dat ze naar ons kunnen bellen en wordt het vaak, soms met eigen bijdrage, voor hen geregeld.

Ik geloof erin dat wanneer we echt luisteren naar wat mensen willen en samen op zoek gaan naar de mogelijkheden en oplossingen, we samen het verschil kunnen maken!”

Bewoners betrekken

Verhagen is erg blij met haar werk als Seniorencoach: “Dichtbij de mensen staan vind ik het leukste in mijn werk. Als bouwkundige vond ik het ontwerpgedeelte leuk, maar ik was vooral nieuwsgierig naar de mensen achter die stenen. Het verhaal achter de #4 2018 51

VAN CONTRACT NAAR CONTACT Goed contractmanagement is essentieel. Het helpt de tevredenheid van huurders te vergroten, borgt de organisatiedoelstellingen en leidt tot kostenbesparing doordat contractpartijen worden uitgedaagd continu te verbeteren. Maar hebben we eigenlijk wel grip op de afspraken en bereiken we de gewenste groei?

Bij GroenWest, een corporatie uit Woerden met een bezit van ruim 12.000 woningen, ben ik momenteel druk bezig met het opzetten van het contractmanagement. En dan kom je erachter dat grip krijgen op de basis eigenlijk pas de start is van waar je uiteindelijk naartoe wil met je contractpartij: een goedlopende, uitdagende en langdurige relatie.

Simpel toch?

Net als bij een goed huwelijk zal ook in de relatie met je

Begrijpt de ander waar ik behoefte aan heb en begrijp ik de behoefte van de ander?

52 #4 2018

contractpartij de basis op orde moeten zijn om ‘de tand des tijds’ te doorstaan en grip te hebben. Kortom: stel binnen je relatie eens de volgende vragen: •• Is er een contract overeengekomen?

•• Is dat contract geregistreerd?

•• Zijn de contractuele afspraken gecommuniceerd en bekend bij alle betrokken partijen?

•• Worden deze afspraken ook periodiek gemonitord, besproken en bijgestuurd?

•• Gebeuren de eerste 4 stappen conform een vaste systematiek?

Natuurlijk zijn er andere variaties te bedenken, maar voor het gemak nemen we deze eens als uitgangspunt.

Dan is dit gedeelte van contractmanagement eigenlijk

COLUMN

redelijk goed te doen, maar zeker niet simpel. Iedereen kan immers deze stappen doorlopen, maar om dat in de uitvoering gedegen en daarmee grip te krijgen...

Tja, daarbij zijn ook andere aspecten van belang: denkpatronen, doorzettingsvermogen, communiceren, evalueren en continu verbeteren.

Contactmanagement We willen immers grip krijgen op de kwaliteit van diensten die we als corporatie hebben uitbesteed aan een contractpartij.

En nog beter, samen met die contractpartij groeien in het contract, van contractmanagement naar contactmanagement. We zullen daarvoor ons gezamenlijk denkpatroon op één lijn moeten krijgen; wat willen we nou eigenlijk gezamenlijk bereiken? Wat is ons doel en sluit dat aan op de wederzijdse organisatiedoelstellingen. Als we dat helder hebben kunnen we over naar de volgende stap; implementeren, informeren

en controleren. Niet alleen extern met de contractpartij, maar juist ook intern met alle collega’s. Dat is immers de interne klant die actief gebruik gaat maken van de diensten en producten en daarbij diverse verwachtingen heeft. Dit laatste vraagt doorzettingsvermogen.

Het zal niet altijd makkelijk zijn, maar zorg dat je hierbij altijd je doel voor ogen houdt. Wat wilde je nou ook alweer gezamenlijk bereiken?!

municeren over je communicatie. Kortom: begrijpt de ander waar ik behoefte aan heb en begrijp ik de behoefte van de ander?

Als GroenWest willen we uiteindelijk dat de contractpartij onze ambities en (toekomstige) uitdagingen begrijpt, maar wij zullen die van de contractpartij dan ook moeten begrijpen om resultaatgericht samen te kunnen werken. Zonder grip immers geen groei en zonder groei geen...

Oei ik groei

Hans Geus Contractmanager GroenWest

Kijk en hier gaat het om. Net als in een relatie zul je periodiek samen moeten zitten en evalueren, zowel intern als extern. Zijn we nog waar we willen zijn in de relatie, hoe liggen de wederzijdse verwachtingen en hebben we er beide alles aan gedaan om de relatie te laten groeien in lijn met de gezamenlijk gestelde doelen?

Hierbij zul je continu met elkaar moeten zoeken naar de juiste toetsingswijze van de verwachtingen en com-

Wil je zelf ook voordeel behalen met contractmanagement?

Bekijk dan de “Aedes Leidraad Contractmanagement” op www.aedes.nl

#4 2018 53

Smaken van energie­ neutraal DEEL 4: DE WEERBARSTIGE PRAKTIJK

In de kranten komen we het steeds vaker tegen.

Woningen moeten van het gas af en zelfs met hele wijken tegelijk. Nu is van het gas af op zichzelf niet zo moeilijk, maar wat moet er dan voor in de plaats komen? En hoe gaan we dat voor elkaar krijgen? Deze vragen blijven vaak onderbelicht. Het is daarom van het grootste belang dat de verschillende alternatieven voor gas nader worden uitgewerkt. Niet zo zeer wat betreft de technieken, want die zijn wel voorhanden, maar vooral wat die alternatieven gaan betekenen voor huurders.

Tekst Haico van Nunen

54  #4 2018

BEELD: BOUWHULPGROEP

#4 2018  55

SMAKEN VAN ENERGIENEUTRAAL

E

en deel van het klimaatprobleem wordt veroorzaakt doordat we fossiele brandstoffen gebruiken, waarvan aardgas de belangrijkste is. En omdat we weten dat het een eindige grondstof is, moeten we op zoek naar alternatieven. In de eerste drie artikelen is deze zoektocht deels beschreven. Vanuit de benodigde infrastructuur, de bijbehorende ingrepen aan de woningen en de invloed die dit alles heeft op het wonen. De zoektocht naar alternatieven vindt momenteel op alle niveaus plaats. Onder meer bij gemeenten, die worden gevraagd om een Regionale Energie Strategie (RES) op te stellen.

Dat is een afstemming op regionaal niveau over de uitwerking van de sectoren van het Klimaatakkoord. Maar in de RES is het niet de bedoeling om het per thema op te lossen, maar juist een integrale benadering voor de regio te bedenken. Dit zijn complexe vraagstukken met een veelheid aan partijen die meegenomen moeten worden in overleg en ideevorming. Dat betekent dat het nu vooral papier is en weinig actie.

Proeftuin

Om toch die actie te stimuleren heeft de landelijke overheid besloten om 27 wijken aan te wijzen als ‘proeftuin aardgasvrije wijken’.

Het doel hiervan is om kennis en ervaring op te doen over wat er allemaal nodig is of gebeurt. Over het hele land hebben 74 gemeenten een wijk ingediend, waarvan er 27 verspreid over het land zijn toegekend.

Er is bij de toekenning gekeken om een zo gemêleerd mogelijk aanbod van wijken te hebben. Immers moeten het voorbeelden worden voor andere wijken. Met dit initiatief worden grofweg 18.000 woningen aardgasvrij gemaakt voor 2030. In totaal is er 120 miljoen beschikbaar voor deze 27 wijken (gemiddeld 4,5 miljoen) om aardgasvrij te bespoedigen.

56 #4 2018

Maar ook hier geldt weer dat het maken van een plan één is, maar het uitvoeren een tweede. Zo is het maar de vraag waarom juist díe wijk door de gemeente voorgedragen is. Zijn daar al renovaties gepland, ligt er al een warmtenet, is de huidige infrastructuur aan vervanging toe, of is het eigendom (koop of huur) wellicht een overweging geweest?

Een ding geldt waarschijnlijk overal, en dat is dat de bewoners er niet om gevraagd hebben hun wijk als proeftuin aan te merken.

Het aardgasvrij maken van de wijk betekent in veel gevallen dat bewoners aanpassingen in hun woningen moeten doen. Het besluit van gemeente en overheid raakt daarmee direct de individuele huurder of eigenaarbewoner.

Financiering voor particulieren

Corporaties kunnen beslissen om (samen met de gemeente) collectief andere energiedragers toe te passen. Het aantrekken van financiering is voor hen (relatief) eenvoudig, mits het een goed plan betreft. De extra financiering van het rijk telt hier natuurlijk ook in mee als extra steun. Maar er moeten er dan wel plannen gaan komen om voorzieningen voor een warmtenet aan te gaan brengen, warmtepompen te gaan plaatsen of de bouwkundige prestaties van de woningen te gaan verhogen.

Dit geldt natuurlijk ook voor de particulieren in die wijken met alleen het verschil dat voor hen financiering wel een probleem vormt. Er zijn nog geen financieringsvormen en middelen op hen toege­sneden.

Wanneer een wijk echt gasloos wordt dan is aardgas geen alternatief meer en zullen alle bewoners wel over moeten op iets anders.

Het is dan maar de vraag of bewoners blij zijn een voorloper te zijn en in een van de eerste aardgasloze wijken te wonen, of dat ze zich meer slachtoffer voelen van de papieren afspraken die er zijn gemaakt. Het is wel

De keuze op papier is snel gemaakt, maar de uitrol in een wijk kent tal van praktische vraagstukken.

HAICO VAN NUNEN #4 2018  57

SMAKEN VAN ENERGIENEUTRAAL zo dat de rest van Nederland ook zal moeten volgen. Uiteindelijk ontkom je er als eigenaar niet aan om aanpassingen aan je woning te doen, je krijgt er dan alleen meer tijd voor.

Van 27 naar 27.000

Vanuit maatschappelijk oogpunt is de energietransitie een noodzaak. En juist dat maakt het een hele complexe opgave. Bewoners worden persoonlijk verantwoordelijk voor een deel van een maatschappelijke opgave.

Het uiteindelijk doel is helder, nodig en er zit haast achter. Voordat je het weet is het 2030 of zelfs al 2050. Maar zodra het dichtbij komt, in jouw wijk of in jouw straat, en dan ook nog eens als een verplichting in plaats van een keuze, dan voelt het toch anders.

Het gaat over een opschaling van 27 wijken naar wel 27.000 wijken.

Uiteindelijk zullen we daar steeds meer de randen van de wenselijkheid tegenkomen.

Mensen die principieel niet willen, woningen waar aardgasloos moeilijk te realiseren is, of mensen die gewoon het geld niet hebben.

Voor de eerste wijken is nog veel geld uitgetrokken om aardgasvrij te faciliteren. In communicatie, in maatregelen en wellicht zelfs in individuele bijdragen.

Maar hoe zit dat straks als we met een veelvoud aan wijken bezig zijn? Een veel gehoord middel is dat de prijs van het aardgas toe gaat nemen, waardoor het alternatief van gasloos (en het ingrijpen in de voorraad) uit zichzelf een logische maar nog altijd dure stap wordt. Wat blijft er dan nog over van betaalbaar wonen, en hoeveel extra mensen komen er dan in financiële problemen?

De impact van aardgasloos

Het heeft een behoorlijke impact wanneer een wijk aardgasloos wordt. De meeste wijken zijn namelijk niet direct geschikt, anders waren ze op dit moment al wel aardgasloos.

In het eerste artikel is al gesproken over de energiedragers die mogelijk zijn.

58 #4 2018

Een aantal van de aangewezen wijken liggen in de buurt van een warmtenet. Dat net moet worden uitgebreid, of de woningen moeten worden aangesloten op dat net. Dat betekent in ieder geval dat de straten open moeten en de nodige aanpassingen onder de grond moeten worden aangebracht. Daarnaast zal er ook een uitwisseling tussen het warmtenet en de woning moeten komen. De vraag is waar je die dan plaatst? Bij een eengezinswoning is de zolder een veel voorkomende plek voor de cv-ketel. Maar een warmtewisselaar wordt vaak in de buurt van de voordeur geplaatst, zodat je niet door de hele woning hoeft. Bovendien is de vraag of het warmtenet ook capaciteit levert voor warmtapwater, of dat dit op een andere manier gerealiseerd moet worden.

Aanpassingen

Bij All-Electric zullen onder de grond aanpassingen gedaan moeten worden om de capaciteit te verhogen, door leidingen te vervangen of toe te voegen. Vervolgens moet bekeken worden hoe de opwekking plaatsvindt. Warmtepompen zijn een voor de hand liggende keuze.

Maar valt de keuze dan op bodemwarmtepompen (een hoger rendement, maar wel prijzig) of op luchtwarmtepompen (lagere investering, maar ook een lager rendement).

En als de voorkeur naar bodemwisselaars gaat, kunnen er in de wijk voldoende bronnen geboord worden om alle woningen van een bron te voorzien? Ook hier is de vraag waar je de installatie plaatst in de woning.

Prestaties behalen

En dan hebben we het nog niet gehad over de noodzakelijke aanpassingen aan de woning. Wat komt er namelijk de woning in?

Als het hoge temperatuur warmte is, dan kunnen de minimale prestaties van een woning wellicht al snel behaald worden. Als de aanvoertemperatuur daalt, dan nemen de eisen aan de woning toe. Ook de warmteaf-

In de proeftuinen zijn aanpassingen aan de infrastructuur nodig, waardoor straten open komen te liggen.

gifte in de woning is hierbij van belang. Van oudsher is er een cv met radiatoren aanwezig. Kunnen deze radiatoren gehandhaafd blijven (in combinatie met de aanvoertemperatuur) of moet er meer afgifteoppervlak komen, bijvoorbeeld wand- of vloerverwarming. Dat kunnen best grote veranderingen aan de woning betekenen. Maar ook in de ervaring van temperatuur. Bewoners zijn de stralingswarmte van radiatoren gewend en krijgen een gelijkmatiger verwarming van de lucht door vloerverwarming hiervoor in de plaats. Ook dat is wennen. In het tweede artikel is deze impact uitgebreider benoemd.

Leven in een experiment

Een andere belangrijke verandering, waar bewoners zich druk om maken heeft betrekking op het koken. Het lijkt iets kleins, maar

voor bewoners zijn juist deze dingen van belang. Nederland is een land waar veel op gas gekookt wordt en waar nog niet iedereen direct overtuigd is van elektrisch koken.

Aardgasloos betekent namelijk ook dat de gaskookplaat gaat verdwijnen. In projecten wordt dit al snel gecompenseerd door een nieuwe pannenset te verstrekken of zelfs een kookworkshop elektrisch koken te verzorgen, maar het is wel een activiteit die de bewoner direct raakt. De veranderingen zijn niet alleen fysiek, denk maar eens aan de vrije keuze voor een energieleverancier in relatie tot de beperkte keuze als het gaat om de aansluiting op een warmtenet. Al met al is de impact van ‘aardgasloos’ groot en veelomvattend. De keuze op papier is snel gemaakt, maar de uitrol in een wijk kent tal van prakti#4 2018 59

Als de eigenaar-bewoners niet overtuigd zijn van de voordelen zullen zij zich verzetten tegen het verdwijnen van aardgas.

60  #4 2018

SMAKEN VAN ENERGIENEUTRAAL gaan toepassen. Want iedere keuze brengt weer zijn eigen consequenties met zich mee.

Het succes van een aardgasloze wijk hangt samen met de acceptatie door de bewoners. sche vraagstukken. Het aanwijzen van 27 wijken is echt bedoeld als proeftuin. Het leren voor andere wijken, kijken waar je tegen aanloopt en het dienen als voorbeeld, met als doel aardgasloos in 2030. Maar dat betekent dat de wijken de komende twaalf jaar ook écht proeftuin zijn. Er is net al genoemd dat er aanpassingen aan de infrastructuur nodig zijn, dus dat straten open komen te liggen.

Misschien moeten er ook wel tussenstations gebouwd worden of andere voorzieningen komen. De woningen in de gehele wijk moeten aangepast worden en het bouwverkeer neemt in de komende jaren toe. Verder wordt je als bewoner regelmatig benaderd voor informatieavonden, bevraagd op je ervaringen of gewezen op het feit dat je in beweging moet komen. En als alles klaar is, dan is iedereen benieuwd hoe het eruit ziet, wat er gedaan is en op welke manier dit bereikt is. Dan komen ze met bussen tegelijk kijken wat de resultaten zijn. Het is leven in een experiment.

Het zal er veel meer om gaan dat de bewoners van de wijk meegenomen worden in de grote plannen die er zijn. Hoe zorg je ervoor dat de mondiale afspraken, die via de landelijke overheid bij de gemeentes terecht zijn gekomen, nu de individuele burger raken en hen op de juiste manier in beweging brengt?

Het gaat er dan om de bewoner te ondersteunen bij het maken van wat voor hem de juiste keuze is.

Het succes van een aardgasloze wijk hangt samen met de acceptatie door de bewoners. Als huurders niet meegaan in de plannen voor woningverbetering, kan de aardgasloze ambitie weleens onder druk komen te staan. En als de eigenaar-bewoners niet overtuigd zijn van de voordelen zullen ook zij zich verzetten tegen het verdwijnen van het aardgas.

Hulpmiddelen

Bewoners moeten hulpmiddelen aangereikt krijgen waarmee ze vanuit hun situatie (persoonlijke omstandigheden, financiële omstandigheden, specifieke kenmerken en kwaliteiten van hun woning) kunnen bepalen wat de beste oplossing is, en zien wat de nieuwe situatie inhoudt. De sociale opgave bepaalt de techniek en niet andersom.

Aardgasloos kan alleen succesvol worden gerealiseerd wanneer we nu de volle aandacht geven aan die sociale opgave en de bewoners ondersteunen in het maken van hun afweging.

De sociale opgave

De grootste uitdaging om aardgasvrij te worden ligt niet zozeer op het technisch vlak. De technieken zijn er wel. Er moeten alleen keuzes gemaakt worden welke techniek(en) we #4 2018 61

Van no-go area NAAR BRUISENDE STADSWIJK

62  #4 2018

Corporaties staan voor een grote opgave om hun bezit te verduurzamen.

Het is jammer niet van het moment gebruik te maken om meer te doen.

Actief investeren in onderhoud en interessante functies in de plinten, de begane grond van wooncomplexen kan een synergie-effect opleveren voor positieve wijkontwikkeling. Als ontwikkelaar mocht ik dit binnen Ymere aantonen met het project OndernemersHub Heesterveld.

Tekst Peter Blonk Beeld Erna van Holland

#4 2018 63

VAN NO-GO AREA NAAR BRUISENDE STADSWIJK

P

ersoonlijk ben ik een groot aanhanger van het gedachtengoed van Jane Jacobs (The rise and fall of great American cities), of meer recentelijk Jan Gehl (Steden voor mensen).

Beiden pleiten ervoor om in te zetten op aantrekkelijke, levendige functies in de plinten, de begane grond. We beleven tenslotte een wijk op straatniveau. Doordat een bedrijfsmatige invulling van plinten niet meer tot de kerntaak van een corporatie behoort, voelen zij er niet veel voor om hier een actieve inspanning te leveren. Ik ben van mening dat het in sommige projecten wel een optie is en dat je daarmee een bijdrage levert aan waar de corporatie wel voor staat: wijkvernieuwing en de creatie van een positief woonmilieu voor de primaire doelgroep.

Dat tijdig investeren in onderhoud, renovatie en verduurzaming een positieve bijdrage levert aan het vastgoed en een wijk is redelijk algemeen bekend. Daarnaast kun je investeren in vormen van sociaal beheer, zoals bijvoorbeeld actieve overlastbestrijding, schuldhulp en tuinonderhoud van oudere bewoners. Dat je dit voor meer synergie-effecten ook kunt combineren met investeringen in levendige plinten van complexen, is maar bij een handvol mensen bekend. Daar wil ik in dit artikel op inzoomen.

Wijkontwikkeling

Door de nieuwe Woningwet zijn ‘niet-woonfuncties’, zoals bedrijfsruimten, geen Diensten van Algemeen Economisch Belang geworden en behoren daarmee niet meer tot de primaire taak van woningcorporaties.

Zodoende besloten veel corporaties om hun bedrijfsruimten in woonwijken letterlijk in de etalage te zetten en ze aan te bieden aan de hoogste bieder. Maar is dit handig? Of is het in sommige gevallen slimmer om ze te behouden en ze strategisch in te zetten als krachtig en effectief instrument voor wijkontwikkeling? De woningwet biedt in ieder geval nog voldoende mogelijkheden om te 64 #4 2018

investeren in de plinten van woongebouwen. Er is een instrument dat helpt om dit te onderbouwen: de maatschappelijke kosten-batenanalyse. Ymere, een corporatie met een bezit van 86.000 verhuureenheden, waarvan ongeveer 3500 bedrijfsruimten, liet, met cofinanciering van de gemeente Amsterdam, op deze manier het maatschappelijk rendement van haar investeringen in de bedrijfsruimten in de Van der Pekbuurt in Amsterdam Noord in de afgelopen acht jaar inzichtelijk maken. Hieruit bleek dat de investeringen in alle scenario’s een zeer positief maatschappelijk en financieel rendement opleveren.

Investeren in bedrijfsruimten

Bij Ymere komen bedrijfsruimten niet expliciet voor in de ondernemersstrategie sinds de verandering van de Woningwet. De voor de hand liggende conclusie was in eerste instantie ook om hier niet meer in te investeren. Gelukkig heeft de directie van Ymere op een later moment besloten om onder bepaalde voorwaarden nog wel te investeren in bedrijfsruimten.

Er moet uiteraard een goede aanleiding zijn. Daarnaast dient Ymere een substantieel aandeel van minimaal 250 m2 aan woningen en bedrijfsruimten te hebben en samen op te trekken met de gemeente. Ook wordt er alleen geïnvesteerd als de waardeontwikkeling van de wijk achterloopt op referentiewijken. Bedrijfsruimten mogen pas verkocht worden als er een duidelijk omslagpunt is bereikt in de wijk.

De belangrijkste reden om te investeren in bedrijfsruimten is dus het feit dat deze ruimten levendige en interessante plinten opleveren, die niet automatisch door de markt worden opgepakt. Deze ‘niet-woonfuncties’ spelen een essentiële rol bij de ontwikkeling en beleving van de wijk en uiteindelijk voor het realiseren van een goed woonmilieu. Het project Heesterveld in Amsterdam-Zuidoost is hier een mooi voorbeeld van.

We willen onder­ nemers laten doorgroeien en laten uitstromen in het naastgelegen gebied.

PETER BLONK #4 2018  65

VAN NO-GO AREA NAAR BRUISENDE STADSWIJK Een bijzondere samenwerking

Heesterveld bestaat uit vier woonblokken van vijf woonlagen, met in totaal 301 appartementen in het sociale segment. De woonblokken zijn in 1982 door architect Frans van Gool ontworpen in de vorm van gesloten hoven met een centrale binnenplaats. Dit ontwerp was een tegenhanger van de anonieme en grootschalige flats die domineerden in de Bijlmer.

Als gevolg van de stedenbouwkundige opzet, de monotone bevolkingssamenstelling en de economische crisis in de jaren ‘80, werd Heesterveld echter al snel een ‘no-go’ gebied waar criminaliteit, drugsoverlast en verloedering de boventoon voerde. Jarenlang was Heesterveld een van de slechtste wijken van Amsterdam. Zodoende werd de wijk in 2001, slechts 18 jaar na de oplevering, door Ymere genomineerd voor sloop en in 2007 is het definitieve sloopbesluit genomen.

Door het uitbreken van de crisis in 2008 is deze sloop echter tot nader order uitgesteld en werd Ymere gedwongen om na te denken over een interim-beheeraanpak, die in elk geval zal duren tot 2015.

OndernemersHub Heesterveld

Er werd gekozen voor een adaptief masterplan, een plan dat organisch mocht groeien, met een duidelijke stip op de horizon. De eerste stap was het creëren van een bijzondere, spraakmakende placemaker. Een van de vier woonblokken werd aangewezen als Creatieve Community en geschilderd in opvallende kleuren. Dit werd gedaan in nauwe samenwerking met jong talent uit de directe omgeving, om zo de wijk weer van binnenuit positief op de kaart te zetten.

Op organische wijze ontstonden er in dit blok tussen 2009 en 2015 langzaam maar zeker kleine ateliers, een horecagelegenheid en bed & breakfast. De overige drie woonblokken zijn ondertussen bewoond door jongeren en studenten met tijdelijke jongeren66 #4 2018

en campuscontracten. Ook medewerkers uit de tientallen kantoren aan de andere kant van de ring hebben de horeca in Heesterveld ontdekt. Kortom: de wijk bruist en leeft als nooit tevoren. Wat een duidelijke visie, creativiteit, co-making met de gemeente en investeren in publieke functies al niet kan doen. Maar, dat is pas het begin.

Proactief te werk gaan

Het meeste bekende en mooie voorbeeld van een effectieve beheeraanpak is de aanpak van de Zeedijk in Amsterdam. Begin jaren ‘80 was ook dit gebied het domein van criminelen, dealers en junks. Doordat de gemeente Amsterdam de panden opkocht en een strenge regie voerde op de invulling is het inmiddels een bekende A-locatie. De panden zijn nu in beheer van een commerciële partij met oog voor maatschappelijke vraagstukken: de NV Zeedijk.

Het leek ons goed om ook in Heesterveld meer proactief en adaptief te werk te gaan.

Aangezien je niet precies weet wat het eindresultaat wordt vergt het veel vertrouwen van je organisatie en partners om op deze manier te werken. Om deze organische ontwikkeling richting te geven maakte Ymere een zogeheten ‘brandbook’.

Dit boek toont de ambitie voor de toekomst van Heesterveld. Het kan het beste worden gezien als een stip op de horizon en wordt gebruikt als meetlat voor alle fysieke en sociale interventies. Samen met de gemeente heeft Ymere - met het brandbook als onderbouwing – in 2018 een subsidieaanvraag voor een Ondernemers Groeiplaats (OndernemersHub) gedaan bij het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). Inmiddels is dit voorstel goedgekeurd en dat zorgt voor veel positieve aandacht.

OndernemersHub Heesterveld

Ymere en de gemeente willen ervoor zorgen dat de huidige bewoners en de wijk als

Heesterveld ontwikkelt zich tot een levendige wijk die in verbinding staat met naastgelegen gebieden.

geheel optimaal kunnen profiteren van het feit dat het economisch weer goed gaat.

Naast de Creatieve Community is er gestart met de eerste fase van ‘OndernemersHub Heesterveld’. Op de plek van de voormalige bergingen wordt tussen 2018-2022 zo’n 1400 m2bedrijfsruimten voor startups gerealiseerd. Naast betaalbare huisvesting kunnen talentvolle ondernemers hier netwerken met grote bedrijven uit het naastgelegen Amstel3. Ook krijgen ze advies en begeleiding bij de doorontwikkeling van hun bedrijf.

Wat dit project bijzonder maakt is dat het gaat om een combinatie van fysieke aanpassing van de omgeving in combinatie met advisering en begeleiding door professionele business developers, ondersteund door gerenommeerde experts uit het bedrijfsleven.

Inmiddels is de bouw van de co-workingspace voor ZZP’ers in de zakelijke dienstverlening en een ‘conceptstore’ voor ondernemers in de retail en horeca in volle gang. In de volgende fase worden er tevens doorgroeiplekken voor zelfstandige bedrijfsruimte en een drietal bedrijfsruimten voor sport- en recreatie gerealiseerd. De eerste startup in de conceptstore is Juciety, een Caribische sappenwinkel waar de dames Bettina Perremuto en Cheryl Simson sappen maken gebaseerd op lokale en Surinaamse ingrediënten. Met een deel van de opbrengsten wordt de Juiciety conscious community opgezet: een reeks zondagen met documentaires en presentaties waarbij bezoekers worden gevoed met nieuwe inzichten rondom voedsel, gezond en bewust leven. #4 2018 67

Een projectbezoek aan Heesterveld.

68  #4 2018

VAN NO-GO AREA NAAR BRUISENDE STADSWIJK

Niet-woonfuncties spelen een essentiële rol bij de ontwikkeling en beleving van een wijk.

Gebiedsontwikkeling

Het doel is om ondernemers te laten doorgroeien en te laten uitstromen in het naastgelegen gebied. Op deze manier kunnen er steeds ruimtes vrijkomen voor nieuwe startende ondernemingen die zo ook de kans krijgen zich door te ontwikkelen. Heesterveld ontwikkelt zich op deze wijze langzamerhand tot levendige wijk voor ondernemend talent.

Betaalbaar

Met de gemeente en ontwikkelaars in de omgeving worden momenteel afspraken gemaakt om de huurprijzen van nieuwe bedrijfsruimten in de plinten betaalbaar te houden met behulp van zogenaamde ingroeihuren. Zo kunnen startups zich verantwoord door ontwikkelen en een bijdrage leveren aan een bijzonder gebied, dat in feite het verlengde is van de Zuidas. De OndernemersHub beperkt zich hiermee niet tot Heesterveld, maar treft een veel groter opkomend gebied. De nauwe samenwerking met zowel de gemeente als stakeholders in het gebied zorgt voor een breed gedragen gebiedsontwikkeling die passend is bij de nieuwe omgevingswet, waarin onder andere participatie met de omgeving centraal staat.

Ymere heeft zelf nog geen definitieve beslissing genomen over de toekomst van Heesterveld. Passend bij deze tijdgeest van verandering, zijn de definitieve plannen nog niet in beton gegoten, maar wordt er gewerkt met het adaptief masterplan. De interim-periode

met de ontsluiting van de plinten is bedoeld om het gebied te laden en een positieve ontwikkeling in te zetten. De verwachting is dat deze zich later zowel maatschappelijk als financieel gaat terugverdienen.

Conclusie

Het project in Heesterveld laat zien dat het zin heeft om als corporatie samen met de gemeente en met andere partners te investeren in bedrijfsruimten in een probleemwijk. Het levert naast een financieel rendement ook een groot maatschappelijk rendement op. De voorwaarde is wel dat de gemeente en de bewoners er ook in geloven en dat je met een adaptief masterplan in plaats van een blauwdruk kunt werken. Dat is niet makkelijk, zowel niet voor de mensen die het project trekken als voor de organisaties die moeten omgaan met meer onzeker­heden.

Bij Ymere hebben we ook nog geen zekerheid over de afloop. Maar de tussentijdse conclusie is positief. Heesterveld is nu een plek in Amsterdam Zuidoost waar je kunt wonen en leven. Juist het bestaande vastgoed leent zich voor het aanbieden van laagdrempelige bedrijfsruimten. We staan als corporaties voor een grote verduurzaming.

Het niet slopen van vastgoed zou ook een van de opties daarbij moeten zijn. En uit eigen ervaring kan ik melden dat de stedelijke vernieuwing op deze wijze een prachtig werkveld oplevert, voor iedereen! #4 2018 69

DE RODE DRAAD VAN RGS Leermeester Chris, projectleider bij De Variabele, gooit leerlinge Anne-Lotte zo nu en dan in het diepe.

"Je leert het meest door het zelf te doen. In deze omgeving kan ze beschermd klooien. Zo komt ze zelf met ideeën, in plaats van dat ik alles voorkauw. Dat zorgt ervoor dat ze over 10 jaar zelf projectleider is."

Tekst en beeld Dionne Verstegen

Anne-lotte Pott (19) loopt van medio augustus tot begin mei volgend jaar stage bij De Variabele. Het is haar afstudeerstage van de opleiding Projectmanagement Vastgoedonderhoud. In deze 8 maanden wil Anne-lotte de rode draad van Resultaatgericht Samen­werken (RGS) onder de knie krijgen. Hiervoor is ze in de leer bij Chris van Dijkhuizen, die zelf al 28 jaar bij De Variabele werkt. “Van die 28 jaar ben ik al zo’n 14 jaar met RGS bezig.”

“En eigenlijk daarvoor al, want ik ben altijd voorstander geweest van werken met vaste partijen. Zo kun je een relatie opbouwen, hoef je niet elke keer opnieuw je werkwijze en visie uit te leggen en zijn de lijntjes kort.

We werken gemiddeld per project met zo’n 6 à 7 partners samen,” aldus Chris.

70 #4 2018

Bijkomende zaken De term RGS kende Annelotte al wel voordat ze aan haar afstudeerstage begon.

“Ik had er op school al wel over gelezen. Maar door deze stage wordt het echt concreet. Dat vind ik erg leuk.” RGS is wel veel breder dan Anne-lotte had verwacht. “We leren op school vooral veel over afwerkingstechnieken, maar hier leer ik ook over bijkomende zaken zoals bijvoorbeeld een flora en fauna onderzoek dat uitgevoerd moet worden voorafgaand aan een renovatie.”

Omdat voor RGS projectoverstijgende zaken als proces en visie van belang zijn wordt Anne-lotte hierin door De Variabele ook nadrukkelijk meegenomen.

Per fase van RGS heeft Anne-lotte een aantal leerdoelen opgesteld. “Nu ben ik bijvoorbeeld bezig met een project waarbij 11 com-

plexen gerenoveerd worden en breng ik in kaart wie wat precies doet. ook kijk ik mee naar de begroting.”

Goed communiceren Chris is erg blij met zijn stagiaire: “Anne-lotte is erg gecommitteerd en wil haar werk goed doen. Ze probeert eerst zelf antwoorden te vinden voor ze aan de bel trekt.” Anne-lotte wordt opgeleid voor een middelmanagement functie en daarbij is het belangrijk dat je zowel met management als met de werkvloer goed kunt communiceren: “Ik vind het niet moeilijk om met mensen te praten gelukkig.”

Dat valt ook Chris op.

“Opdrachtgevers vinden het leuk als ik haar meeneem naar projecten en ook bij werkbesprekingen zie ik dat andere partijen haar meteen opnemen.”

Leermeester Chris van Dijkhuizen Leerling Anne-lotte Pott Opleiding Projectmanagement Vastgoedonderhoud (Nimeto Utrecht) Leerbedrijf De Variabele

LEERLING & LEERMEESTER

#4 2018 71

BEELD: JURGEN HUISKES

72  #4 2018

Praat niet óver mij, maar mét mij 'Hij gaat het niet overleven.'

'Hij moet zijn leven lang in een instelling blijven.'

'Hij zal nooit naar het reguliere onderwijs kunnen.'

'Hij kan niet zelfstandig wonen.'

'Hij zal geen normale baan kunnen vinden.'

Tekst Wikke Peters

NIK VAN HOOGSTRATEN

Nik van Hoogstraten is oprichter van Stichting Raket en werkt als ambassadeur diversiteit en inclusie bij het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Door het delen van zijn verhaal wil hij het stigma waar mensen met een beperking dagelijks mee te maken hebben tegengaan.

I

n zijn leven kreeg Nik van Hoogstraten (29) nogal wat negatieve uitspraken om zijn oren. Geboren als gezonde jongen, kreeg Nik op tweejarige leeftijd een hersenvliesontsteking. Dit werd echter niet op tijd herkend, met als gevolg dat hij blijvende schade aan zijn hersenen overhield. Een interview met een doorzetter, een jonge man die zich niet liet inperken door de vele stempels van professionals, en zo uiteindelijk een boegbeeld werd van de inclusieve samenleving.

“Na drie maanden kwam ik uit het ziekenhuis. Dat was al een meevaller, want aanvankelijk was de prognose dat ik het niet zou overleven. Ik moest alles opnieuw leren. Van een gezonde peuter was ik veranderd in een druk en dwingend kind, dat zich niet kon concentreren. En ik liep volgens alle ontwikkelingsstatistieken achter. Op mijn vijfde ging ik naar een internaat, daar heb ik tot mijn negende gewoond. Ik heb daar goede herinneringen aan; ik woonde in een gezinssituatie, bij gastouders, met vier #4 2018 73

PRAAT NIET OVER MIJ, MAAR MET MIJ INTERVIEW NIK VAN HOOGSTRATEN andere kinderen. Ik kreeg er structuur en regelmaat. Mijn gedragsproblemen waren niet over, maar wel hanteerbaarder. Totdat deze gastouders met pensioen gingen.

Toen kwam ik terecht in een veel grotere instelling, zonder gezinssituatie. Dat voelde onveilig. Ik kon dat toen niet verwoorden, maar voelde het wel. Een voorbeeld: in het gastgezin werd ik ’s morgens gewekt. In de instelling moest ik zelf mijn digitale wekker zetten. Maar ik kon die niet lezen. Dat is een van de gevolgen van mijn hersenaandoening. Er werd van ons een grote mate van zelfstandigheid verwacht: zelf koken, zelf boodschappen doen. Maar ik kon dat helemaal niet aan. En dus ben ik, met veel begeleiding, weer thuis gaan wonen. En ik ging naar het speciaal onderwijs.”

Aansluiting vinden

Nik kijkt met gemengde gevoelens terug op die periode. Jong als hij was, had hij haarfijn in de gaten dat hij ‘anders’ was en ook zo werd behandeld. “Ik ging niet naar een ‘normale’ school. Ik had geen sociale contacten. Ik werd ’s middags met een speciaal busje thuisgebracht, voor het oog van het hele dorp. Dan krijg je een stempel, dan wordt er op een bepaalde manier naar je gekeken. Tegelijkertijd zag ik dat mijn broertje zich normaal ontwikkelde: hij begon uit te gaan, had veel vrienden, kreeg een vriendinnetje. Ik had het gevoel dat ik niet honderd procent meetelde in de wereld. En dat was heel rot. Mijn gedragsproblemen op school bleven. De leerkrachten dachten dat ik het niet kon, en boden me nog minder uitdaging, waardoor ik me nog moeilijker ging gedragen.”

“Toen ik in de gaten kreeg dat dat kwam omdat ik onder mijn niveau werkte, heb ik net zo lang doorgedramd tot ik naar een gewone school mocht. Zo kwam ik op het mbo terecht. Ik ging vormgeving studeren. Ik wilde decorbouwer worden, dingen maken, presenteren. Dat ging me goed af. Ik deed examen en haalde negens en achten. En een vijf. Voor Nederlands, want ik kan niet goed lezen en schrijven. Ik zakte, omdat je geen onvoldoende mag hebben voor Nederlands. Dat was een harde klap. Ik heb er hele nachten van wakker gelegen. Ik hoorde nergens meer bij.

Ik hoorde niet bij de studenten, niet bij de werkenden, ik had geen vrienden, woonde thuis en was eenzaam. Ik kon nergens aansluiting vinden.”

Een brief aan Mark Rutte

Dat moest anders, voelde Nik. “Tegen de mening van mijn omgeving in, ben ik toen een studentenkamer gaan zoeken in Den Bosch. Ik wilde juist niet begeleid wonen, ik had genoeg van al die etiketten en wilde ‘normaal’ zijn. Ik vond een kamer, kreeg een Wajong uitkering, en ben heel veel vrijwilligerswerk gaan doen. Ik draaide mee in zomerkampen voor jongeren tussen de 8 en 15 jaar en begeleidde na schooltijd een kookclub met jongeren. Dat voelde goed, ik begon langzaam op te knappen. Toen ik 21 was, kwam uit de kast. Ik besefte dat ook dat mij parten had gespeeld: je realiseren dat je op jongens valt, en daar vervolgens voor uit komen, is spannend voor iedereen, ook als je geen beperking hebt. Ik leerde mijn huidige vriend kennen, en met hem woon ik nu samen.”

“Op mijn 25e had ik alles wat ik wilde, behalve een baan. Ik dacht: ben ik de rest van mijn leven veroordeeld tot vrijwilligerswerk, omdat ik een beperking heb? En toen werd ik ook nog gekort op mijn uitkering vanwege mijn vrijwilligerswerk. Ik heb toen 74 #4 2018

Ik werd 's middags met een speciaal busje thuisgebracht, voor het oog van het hele dorp.

NIK VAN HOOGSTRATEN #4 2018  75

PRAAT NIET OVER MIJ, MAAR MET MIJ INTERVIEW NIK VAN HOOGSTRATEN een brief geschreven aan premier Rutte. Ik was het spuugzat om altijd maar te knokken. En toen ging het balletje rollen. Ik mocht bij de burgemeester komen, bij de staatssecretaris, stond in de kranten en zat bij Pauw aan tafel. Ook omdat ik in de jury zat van Nederland Onbeperkt, een wedstrijd voor de meest toegankelijke gemeente van Nederland.”

“En in april van dit jaar ben ik bij Mark Rutte geweest. We hadden een goed gesprek. Kort daarna werd ik gebeld door het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. De man die mijn belde, hield een heel verhaal over het belang van een inclusieve samenleving. Halverwege het telefoontje dacht ik: hij zal me toch geen baan gaan aanbieden? Maar dat is precies wat hij deed. Dat was echt ongelooflijk.

Nu ben ik sinds 1 juni ambassadeur diversiteit en inclusie bij het Ministerie, voor drie dagen in de week. Ik zie mezelf als verbinder tussen overheid en maatschappij. Ik ken het verhaal van twee kanten. Dat maakt het heel interessant.”

Raket

“De andere twee dagen werk ik voor mijn eigen Stichting Raket. Dit is een community voor mensen met een beperking. Met Raket wil ik de wereld bewust maken van het enorme stigma waar mensen met een beperking dagelijks mee te maken hebben. Want de grootste rem in hun leven is niet de beperking zelf, maar de onzekerheid die daaruit voortkomt, en die voor een groot deel gecreëerd wordt door de wereld om ons heen. We zíjn niet onze beperking. Net als iedereen hebben ook wij dromen, behoeftes en wensen die niets met die beperking te maken hebben.”

Mijn verhaal is een voorbeeld dat het wél kan!

Waar haalt Nik de energie vandaan om steeds maar door te gaan, ondanks alle tegenslagen? “Tja, ik kan goed voor mezelf opkomen. En ik realiseer me dat dat een kwaliteit is. Dat is namelijk al moeilijk als je geen beperking hebt. Ik ga de confrontatie aan, ben niet bang. Ook niet voor afwijzing, want die heb ik al zo vaak gehad. Ik ben geen binnenvetter en zeg alles wat ik denk. Uiteindelijk ben ik blij met mijn beperking. Al die afwijzingen hebben me sterk gemaakt. Ik heb mijn beperking kunnen omzetten in een voordeel. En ik maak me nu hard voor anderen in dezelfde situatie.”

“De vraag hoe we meer duurzame banen kunnen creëren voor mensen met een beperking, vind ik een heel belangrijke. Ik merk dat veel bedrijven koudwatervrees 76 #4 2018

Nik op bezoek bij Mark Rutte.

hebben. Hoe doen we dat, wat moeten we ermee? Ik hoop die drempel een beetje te kunnen verlagen. Door mijn verhaal te vertellen en door met bedrijven en overheden in gesprek te gaan. Mijn verhaal is een voorbeeld dat het wél kan.”

“Koudwatervrees is er trouwens niet alleen bij het bedrijfsleven en overheden. Maar ook bij mensen met een beperking zelf. Het is soms makkelijker om alles op je beperking te schuiven. Maar ook wij zijn niet gevrijwaard van teleurstellingen en rotdagen. Desondanks moet je positief blijven en de kansen pakken die zich aandienen.

Ja, en daarmee loop je ook de kans om op je bek te gaan. Net als ieder ander. Onze samenleving wil mensen met een beperking behoeden voor fouten. Maar wij hebben dat recht óók. Laat dat eten maar een keer verbanden, kom maar een keer te laat op je werk. Er wordt te veel gedacht voor mensen met een beperking. Maar praat alsjeblieft niet óver mij, maar mét mij.”

Op 17 januari organiseren we het Rendakaffee social return.

Nik is hier als spreker aanwezig. Lees meer op renda.nl/events #4 2018 77

De Vitale Corporatie

78  #4 2018

DEEL 4

Om de toekomst met vertrouwen tegemoet te kunnen zien, is het voor organisaties van belang om de dynamische samenhang tussen omgeving, organisatie, en individu kennen. Structuur en cultuur hebben ook invloed. Is de organisatie bij machte om de structuur snel aan te passen indien veranderingen in de omgeving daarom vragen? En past de cultuur nog wel bij de veranderende vraag en ontwikkelingen?

Tekst Ron Hofman, Carlo Muller en Marion Muller-van der Flier

#4 2018  79

DE VITALE CORPORATIE

V

erschillende veranderingen, zoals de Woningwet 2015, hebben zo hun consequenties op de bedrijfsvoering van woningcorporaties groot. Hoe blijven corporaties ‘in control’ in een veranderende corporatieomgeving? Het is noodzakelijk om te denken vanuit integraliteit ten aanzien van de bedrijfsvoering. Steeds meer organisaties onderkennen dit en hebben behoefte aan een systeem waarmee de bestuurbaarheid en beheersbaarheid gecontroleerd wordt.

Beïnvloeding van het financieel beleid

vrije oriëntatie van gedachten voor nieuwbouw zou kunnen zijn om alleen een concept voor een sociale woning te ontwikkelen dat rendabel is en waarbij de onderhoudskosten laag zijn.

Een aandachtspunt vanuit de praktijk om te komen tot juiste investeringsbeslissingen is dat het bepalen van financiële criteria op basis van bedrijfseconomische en maatschappelijke motieven nog onvoldoende gebeurt met verdieping. Wat moeten woningcorporaties meenemen in hun proces voor een financieel gezonde bedrijfsvoering?

Corporaties verkeren momenteel nog steeds in turbulente omstandigheden en hebben nog veel te doen om zo optimaal mogelijk hun taakstelling te kunnen uitvoeren. De maatschappelijke opgaven en de komende veranderingen waarvoor corporaties staan zijn onverminderd groot. Denk aan de energietransitie, vergrijzing, en betaalbare huurwoningen.

Manier van denken

Vanuit financieel perspectief is het van groot belang dat corporaties zich door ontwikkelen en professionaliseren op meerdere competenties, zoals oog voor duurzaamheid en innovatie, om naar de toekomst toe in staat te zijn vitaal en wendbaar te blijven om excellent te kunnen presteren die haar omgeving en maatschappij aan de corporatie stellen.

Daarnaast moeten corporaties zichzelf de vraag stellen welke veranderingen er doorgevoerd moeten worden om te komen tot een vitale excellente corporatie die bestendig en wendbaar is voor de toekomst.

In de oude manier van denken monitoren corporaties hun jaarlijkse plannen en budgetten volgens de Plan-Do-Check-Act benadering, die worden ondersteund vanuit prognoses en KPI’s. In een nieuwe manier van denken gaat het om continue monitoren, kritisch reviewen en aanpassen van plannen

Disbalans

De financiële mogelijkheden zijn verkrapt, mede door overheidsmaatregelen. Ook is het verdienmodel van veel corporaties niet duurzaam omdat er een disbalans is tussen de lage opbrengsten en de hoge kosten voor het onderhoud van woningen, de leefbaarheid en verschillende heffingen. Een 80 #4 2018

Ook de manier van denken heeft invloed op verandering van gedrag en cultuur. Bij veel corporaties ontbreekt nog het integraal denken en doen, het verbinden en afstemmen van de verschillende dimensies van de organisatie. Daarbij is het van belang om de processen vanuit integraliteit te borgen in de organisatie.

FYSIEKE GEZONDHEID

Om te werken aan de vitaliteit van corporaties kent de Vitale Corporatie© vijf programma’s. Naast een algemene vitaliteitsscan, is in vorige artikelen aandacht besteed aan toekomstbesten­ dig vastgoed en mentale gezondheid. In dit laatste artikel gaan we in op het versterken van de financiële gezond­ heid van je corporatie en het werken aan toekomstbestendig woonbeleid.

Financieel rendement is belangrijk, maar uiteindelijk gaat het om de huurder en de samenleving.

RON HOFMAN #4 2018  81

DE VITALE CORPORATIE vanuit voortschrijdend inzicht. Dat vraagt proactieve scenario’s.

Nu worden middelen en investeringen vaak toegewezen op basis van beschikbare budgetten, waarbij een nieuwe manier van allocatie van middelen veel meer zou moeten worden bepaald door externe ‘triggers’ op basis van de visie, de te behalen voordelen en de kansen die zich aandienen.

Tenslotte wordt de prestatie nu vaak gemeten in relatie tot de gedefinieerde jaardoelstelling met sterke focus op winst en resultaat. Terwijl in een nieuwe benadering de bedrijfsactiviteit zich veel meer zou moeten focussen op zaken als samenwerking, waarmee de organisatie bijdraagt aan de ontwikkelingen in de markt.

Maatschappelijk rendement

Binnen de corporaties is het behalen van maatschappelijk rendement ook een actueel onderwerp, in verband met transparantie en legitimiteit. Onder maatschappelijk rendement wordt verstaan: alle positieve effecten die worden veroorzaakt door de activiteiten van corporaties.

Veel corporaties stoeien nog met het berekenen van hun maatschappelijk rendement.

Ieder doet naar zijn eigen goeddunken en er is geen sprake van uniformiteit in de systematiek. Voor de transparantie en legitimiteit is voor alle belanghebbenden belangrijk om te rapporteren over het maatschappelijk rendement. Corporaties zouden moeten focussen op maatschappelijk rendement, met daarbij de voorwaarde van een financieel rendement dat de continuïteitswaarborg garandeert.

Maatschappelijk rendement bestaat uit twee componenten. Allereerst is er de maatschappelijke prestatie, zoals het bevorderen van voldoende betaalbare woningen met een daarbij passende kwaliteit en het stimuleren van de slaagkansen en keuzemogelijkheden 82 #4 2018

van kwetsbare groepen op de woningmarkt.

Ook het bevorderen van een gedifferentieerd woningaanbod en het stimuleren van een goede afstemming met de woonwensen van bewoners hoort hierbij. Karakteristiek van het begrip maatschappelijk rendement dat er sprake is van een verzameling van ongelijksoortige prestaties. Ten tweede wordt er gekeken naar de investering die nodig is om maatschappelijke prestaties te leveren. Het gaat niet alleen om de financiële investering.

Het leveren van een maatschappelijke prestatie vereist ook de inzet van medewerkers, kennis van de lokale situatie, materiele bedrijfsmiddelen en goodwill.

Zoeken naar evenwicht

De focus vanuit de corporatie op de genoemde componenten is vaak nog beperkt, ze is met name gericht op de financiële middelen die de corporatie ter beschikking heeft. Er wordt onvoldoende tot geen aandacht besteed aan de andere middelen die tot haar beschikking staan.

Voor veel corporaties is het maatschappelijk rendement een belangrijke factor bij het nemen van investeringsbeslissingen. Corporaties zouden dus moeten sturen op maatschappelijk rendement, en voorwaardelijk op financieel rendement. Het financieel rendement is belangrijk voor het voortbestaan van de corporatie, maar uiteindelijk gaat het om de huurder en de samenleving. Het zoeken naar een evenwicht is van cruciaal belang.

Het verhaal achter de cijfers

In tegenstelling tot het financieel rendement wordt bij investeringsbeslissingen in vastgoed geen gebruik gemaakt van indicatoren, zoals verlaging van woonlasten voor huurders, voor de beoordeling van het maatschappelijk rendement. Hierdoor kunnen corporaties niet beoordelen in welke mate de investeringsbeslissing bijdraagt aan maatschappelijke doelstellingen uit het strategisch beleidsplan. Bovendien staat elke

Er is een dis­balans tussen de lage opbrengsten en de hoge kosten van het onderhoud.

MARTINE VAN HARTEN

investeringsbeslissing op zichzelf omdat er geen link wordt gelegd met de gewenste samenstelling van de vastgoedportefeuille of met concurrerende projecten.

De uiteindelijke beslissing geschiedt op basis van subjectieve argumenten. Corporaties gaan nog zeer verschillend om met sturen op maatschappelijk rendement. Sommige corporaties moeten er nog mee beginnen, anderen doen het kwalitatief.

Weer andere corporaties drukken die maatschappelijke effecten in euro's uit met behulp van rekenmodellen of door gebruik te maken van de maatschappelijke kosten-batenanalyse. In geval van die doorrekeningen mag de koppeling met de beleidsdoelstellingen en het verhaal achter de cijfers niet worden vergeten.

Stakeholders

Het meewegen van maatschappelijk rendement bij investeringsbeslissingen maakt dat het resultaat van de besluitvorming makkelijker uit te leggen is aan stakeholders zoals huurders, gemeenten en medewerkers. Zo kan een corporatie door middel van een maatschappelijke kosten-batenanalyse aantonen dat investeringen in de leefbaarheid van wijken zichzelf terugverdienen. Bij de investering van een huismeester worden niet alleen de kosten en opbrengsten van de corporatie in beeld gebracht, maar ook die van de andere partijen in de wijk, zoals huurders, omwonenden en de gemeente.

De investering kan ook waarden als woongenot, veiligheid, betaalbaarheid, maatschappelijke participatie, opleidingsniveau, mobiliteit en waardestijging van de woningen #4 2018 83

84  #4 2018

DE VITALE CORPORATIE

De maatschappe­lijke opgaven waar­voor corporaties staan zijn onverminderd groot. creëren. Per saldo levert dit een positief maatschappelijk rendement op.

Corporaties willen best investeren en kosten maken als dit ten goede komt aan de (welvaart van de armlastige) huurder. Daarmee behalen ze niet het hoogste bedrijfseconomische rendement, maar dragen ze wel bij aan de maatschappij. De te maken kosten moeten dan wel leiden tot een hoger maatschappelijk rendement. Oftewel: de huurder wordt er (financieel) beter van, maar de corporatie heeft niet het maximale financiële rendement.

Bedrijfsprocessen

Bedrijfsprocessen moeten continue verbeterd worden door het verhogen van de effectiviteit, efficiëntie en kwaliteit. Hierbij dient rekening gehouden te worden met een aantal trends. Zo is er de digitale samenleving, met ontwikkelingen als blockchain en 3D-printen. Ook worden organisaties steeds meer klantgedreven en samenredzaam, waarbij stakeholders ruimte krijgen om de koers van de organisatie te sturen. Daarnaast zouden organisaties meer open moeten staan voor vernieuwing en verandering en transparant zijn over hun beleid en de behaalde resultaten. Dat alles moet plaatsvinden binnen een circulaire economie.

De genoemde trends hebben impact op het functioneren en acteren van de organisatie.

Het niveau en de kwaliteit van de vitale excellente corporatie moet omhoog om dat te kunnen bereiken. Het optimaliseren en beheersen van de bedrijfsprocessen zal resulteren in

meer duidelijkheid over de werking van de organisatie voor alle partijen. Het leidt tot meer inzicht en snellere doorvoering van veranderingen en verbeteringen, geeft inzicht in de kritische bedrijfsprocessen en vergroot de bestuurbaarheid van de organisatie door de beschikbaarheid van meer feiten.

Een vitale corporatie realiseren

Zonder een gedegen financieel beleid kan een corporatie niet blijven functioneren en haar maatschappelijke opdracht niet goed uitvoeren. Voor de uitvoering en aanpak van het integraal sturen en beheersen van financiële, strategische, tactische en operationele vraagstukken moeten kaders worden opgezet voor alle planning en control perspectieven.

Om op een vitale en wendbare wijze te kunnen acteren en voort te blijven staan zullen corporaties continu moeten werken aan de kwaliteit en betrouwbaarheid van cijfers en beleidsmatige informatie en data. Dat leidt tot betere prognoses en voorkomt uitgaven aan doelen die niet bijdragen aan de volkshuisvesting. Goed en kwalitatief hoog beheer van de financiële risico’s leidt tot een gezonde bedrijfsvoering en productie. Daarbij moeten financiële ratio’s als solvabiliteit, dekkingsgraad en liquiditeit ruim voldoen aan de normen en eisen van de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds.

Door voortdurend de vermogenspositie te monitoren met een perspectief van zeker vijf jaar zal de continuïteit op langere termijn gewaarborgd zijn. #4 2018 85

Ook de aandacht trekken van corporaties, bouwers en architecten?

Kijk op www.renda.nl/adverteren voor de mogelijkheden of bel 073 250 10 14

NETWERK 88 Vers bloed Nieuwe partners

89 Meer tijd voor de bewoner Blog Helmy van der Werf

90 Beeldverslag Dag van de Bewoner 11 oktober 94 Renda partners Partneroverzicht

#4 2018 87

VERS BLOED In deze laatste editie van 2018 verwelkomen we een aantal nieuwe partners.

Wie zijn ze en waarom zijn ze aangehaakt bij Renda?

Ernestine Elkenbracht Quintens

Nynke Ernst Tsavo

Binnen Renda is veel aandacht voor de bewoner. Dat sluit aan bij onze visie op duurzamer wonen, waarin bewoners een sleutelrol spelen. Bij woningverduurzaming ligt de focus vaak op fysieke en technologische maatregelen. Quintens kan het missende puzzelstukje ‘gedragsverandering’ inbrengen om bij duurzaam wonen het geplande resultaat ook echt te halen.

Daarom willen wij graag samenwerken. Ook willen we onze kennis delen: wielen opnieuw uitvinden zit in onze irritatiezone. Via Renda willen we dat voorkomen!

We staan voor een grote verduurzamingsopgave in de bestaande woningbouw.

Deze opgave kunnen we alleen realiseren als we met elkaar samen werken. De juiste mensen, kennis delen, expertises bundelen, elkaar inspireren en samen ontwikkelen liggen aan de basis van goede samenwerking.

Dat is dan ook de reden dat we ons aansluiten bij Renda.

Binnen Renda is dit allemaal mogelijk en kunnen we de verbinding aangaan met de juiste mensen en het verschil maken in verduur­ zamen.

88 #4 2018

RENDA NETWERK BLOG

MEER TIJD VOOR DE BEWONER

Als winnende aanmelder van vorig jaar nam ik zitting in de jury van de verkiezing van meest betrokken bewoner. Op de Dag van de Bewoner mocht ik nog een kort woordje doen. Een prachtige kans om een lans te breken voor de verdere professionalisering van bewonerscommunicatie.

Het is geweldig om te zien dat bewonerscommunicatie een eigen plek in het onderhoudsproces heeft verworven en hoeveel mensen hier met ziel en zaligheid bij betrokken zijn. In de praktijk zien we dagelijks dat dit resultaat oplevert. Goed geïnformeerde bewoners die tijdig weten wat hen te wachten staat en met aan-

dacht van een vertrouwd gezicht door het onderhoud geloodst worden. Minder telefoontjes bij de opdrachtgever, minder oponthoud en meer focus bij de technische collega’s in de uitvoering. We zijn klaar voor een volgende stap en daarvoor zet ik graag de deur open.

Toen ik de voorzet deed om nu door te pakken, en dit essentiële onderdeel van ons mooie vak verder te professionaliseren, zakte de temperatuur in de zaal op verschillende plekken. Alsof dit een oneerbaar voorstel is en ik geen oog heb voor het werk dat we samen in bewonerscommunicatie steken. Het tegendeel is waar.

Maar tegelijkertijd constateer ik wel dat er nog veel ruimte is voor verbetering.

In veel onderhoudsscenario’s wordt nog weinig tot geen budget gereserveerd voor bewonerscommunicatie, terwijl dit in de basis net zo onmisbaar is als een steiger en bouwplaatsinrichting.

En samen zijn we prima in staat om een passende aan-

pak en budget per project vast te stellen.

Professionaliseren betekent voor mij dat we de passende aanpak voor projecten omzetten naar een omkaderd proces. Zodat we niet steeds het wiel uit hoeven te vinden en het eerst eens moeten worden over de rolverdeling, huisstijl, etc.

Binnen samenwerkingsafspraken nemen we ook communicatie mee als vast onderdeel. Met vaste kaders die voor iedereen helder en werkbaar zijn en voldoende ruimte voor maatwerk per project. Zodat het budget maximaal benut wordt voor contact met bewoners.

Kortom: minder energie naar randzaken en meer tijd voor bewoners!

Helmy van der Werf Manager Klant & Techniek bij De Variabele

Lees meer op renda.nl/columns

#4 2018 89

BEELDVERSLAG Tijdens de Dag van de Bewoner op 11 oktober verdiepten we ons in de identiteit van de huurder (lees meer over dit evenement op pagina 26).

90  #4 2018

RENDA NETWERK BEELDVERSLAG

Beeld Marieke Wijntjes

#4 2018 91

92  #4 2018

RENDA NETWERK BEELDVERSLAG

#4 2018 93

PARTNERS Renda wordt mede mogelijk gemaakt door de volgende partners:

Founding partners

Partners

94  #4 2018

RENDA NETWERK PARTNERS

#4 2018 95

COLOFON

#4 2018

Vakredactie Erna van Holland (hoofdredacteur) Ad Straub Haico van Nunen Inge van Duijnhoven Jetske Thielen

Dit magazine is onderdeel van Renda, het kennisnetwerk voor professionals in de sociale woningbouwsector. Het magazine verschijnt 4x per jaar. Meer informatie op www.renda.nl.

Uitgave Aeneas Media bv Veemarktkade 8, ingang F, ruimte 4121 5222 AE ’s-Hertogenbosch T 073 205 10 10 www.aeneas.nl, mail@aeneas.nl Uitgever æbele Kluwer; ae.kluwer@aeneas.nl T 073 205 10 10 Renda Team Evamarije Smit (concept manager) Robert Dingemans (community manager) Dionne Verstegen (community manager) Wikke Peters (vakredacteur) Elleke van de Westeringh (eventmarketeer)

96 #4 2018

Aan deze editie werkten verder mee Iris Munk, Tony Jacobs, Dave van Mourik, Marylo Verhagen, Peter Blonk, Marion Muller-van der Flier en Ron Hofman.

Advertentieverkoop Aeneas Media Stefan Terpstra; s.terpstra@aeneas.nl T 073 205 10 23 Lezersservice lezersservice@aeneas.nl T 073 205 10 25 Lidmaatschap 2019 Kennismaking – 121 euro Light – 121 euro Standaard – 269 euro Meer weten over het lidmaatschap? Bel of mail met Evamarije Smit; 06 1619 2662, e.smit@ aeneas.nl. Alle prijzen zijn exclusief BTW. Buiten Nederland geldt een toeslag voor extra porto.

Lidmaatschappen lopen voor één jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan. Opzeggen kan tot twee maanden voor verval­ datum telefonisch via de Lezersservice, 073 205 10 25

Ontwerp/vormgeving Twin Media bv, Rimke Bartels, Culemborg Voorwaarden renda wordt tevens elektronisch opgeslagen en geëxploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezonden brieven en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn de redactie en uitgever van Renda niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever.

ISSN 2211-5358

Wij zijn genomineerd voor de LO F-Prijs

De LOF-Prijs voor Vakinformatie is dĂŠ kwaliteitsprijs voor de business-to-business uitgeef- en mediasector. De uitreiking vindt plaats op 31 januari.

KOM JIJ OOK?

14 FEBRUARI

VERDIEPINGSSESSIE HOSTMANSHIP Op het programma staat:

•• De essentie van Hostmanship als onderscheidend vermogen •• Hoe koppel je Hostmanship aan jouw organisatie?

•• Waar begin je met Hostmanship in een organisatie of afdeling?

•• Hoe creëer je draagvlak?

•• De tien sleutels voor het borgen van Hostmanship •• Hostmanship, HR en Leiderschap

Lees meer of aanmelden via renda.nl/events

De Kracht van een goede opdracht Wat vraagt opdrachtgeverschap van woningcorporaties.

En hoe werk je samen met de markt aan een mooie toekomst voor je huurders.

Aanbesteden op de laagste prijs was lange tijd dÊ manier van werken in de corporatiebranche. Ook steeds meer corporaties zien, met het oog op de toekomst, dat het niet de beoogde kwaliteit oplevert. Lukt het de verduurzamingsopgave te voltooien: alle corporatiewoningen CO2-neutraal voor 2050? Nee. De markt heeft simpelweg niet de materialen en de mensen. Het moet anders, slimmer en beter. Dat vraagt wel wat. Jij bent nu een aanjager in de vernieuwing. En hoe je dat doet, daarover gaat dit boek.

Wil je dit boek bestellen?

Ga naar www.dekrachtvaneengoedeopdracht.nl

Detail Jan Detail JanEvertsenplaats Evertsenplaats

gevelis ishet hetvisitekaartje visitekaartjevan vanuw uwwoningen. woningen.Met MetKawneer Kawneerkozijnen kozijnenkunt kuntu uuw uw DeDegevel woningen iedereuitstraling uitstralinggeven gevenininiedere iederedenkbare denkbarekleur kleurdie dieu uwenst. wenst.OfOfdit ditnu nueen een woningen iedere authentieke houtlook, een klassiekestaallook staallookofofeen eengeheel geheelmoderne moderneuitstraling uitstralingis... is...de de authentieke houtlook, een klassieke keuze aan keuze is is aan u.u.

Kawneer kozijnen bieden: Kawneer kozijnen bieden: Hoge isolatiewaarde Hoge isolatiewaarde Zijn onderhoudsarm Zijn onderhoudsarm Gunstige Total Cost Ownership Gunstige Total Cost ofof Ownership Lange levensduur Lange levensduur Circulair Circulair

KAWNEERKOZIJNEN KOZIJNEN KAWNEER DE DUURZAAMSTEOPLOSSING OPLOSSINGVOOR VOORUW UWGEVEL GEVEL DE DUURZAAMSTE Kawneer telefoon telefoon +31 (0)341 464 611 www.kawneer.nl www.kawneer.nl Kawneer +31 (0)341 464 611