Renda 01 2017

#1 maart 2017

KENNISNETWERK BESTAANDE BOUW

■

DEN HAAG EN DE WONINGMARKT ■ GASLOZE ENERGIE ■ THE NATURAL STEP

RENDA MENUKAART 2017 Heb jij verstand van renoveren? Renda stelt professionals in staat hun werk beter te doen door betrouwbare vakkennis te delen. Is jouw bedrijf deskundig op het gebied van renovatie of een aspect daarvan? En wil je die kennis delen met woningcorporaties, renovatiebedrijven of toeleveranciers?

Word dan partner van Renda.

Eenpitters en start-ups Adviesbureaus, kleine bedrijven en corporaties Bedrijven

€ 950 € 1599 € 2599

WAT KRIJG JE DAARVOOR? REDACTIONEEL

NETWERK

COMMERCIEEL

• • • •

• Bepaal de koers van Renda • Toegang tot minimaal 6 events voor tenminste 2 personen • Toegang tot de online community voor het hele bedrijf • Korting op Renda Workshops • Partnerlidmaatschap voor alle medewerkers • Renda Magazine (max 20) • Renda Banenruil

• Logo in nieuwsbrief, op website en Renda Magazine • 25% korting op advertentietarieven • Plaatsing in Innovatiedatabase • Plaatsing in Vacaturebank

Welkomstinterview Deel je nieuws met het netwerk Een plek in ons blogpanel Schrijf een artikel in Renda Magazine • Deelname aan Renda-rubrieken: - Hoe woon jij?

- Passie voor vakmanschap - Leerling & Leermeester

WIL JE NOG MEER ZICHTBAARHEID? REDACTIONEEL

NETWERK

COMMERCIEEL*

• Een artikel in Renda geschreven door een Renda-journalist € 500 • Renda-video € 1000 • Renda Magazine Special vanaf € 7500

• Sponsor een kennistafel € 1000 • Organiseer een Renda Workshop € 1500 • Organiseer een Renda Event € 4500

• • • • • •

Advertentie in Renda Innovatie op homepage Innovatie in nieuwbrief Vacature op homepage Banner in nieuwsbrief Banner op website

* Tarieven icm partnerschap. Meer weten: vraag de tariefkaart aan via s.verdonk@aeneas.nl.

RENDA.NL

€ 1495 € 280 € 225 € 225 € 375 € 565

Hoofdredactioneel

nr 1 2017

3

NIEUWSGIERIGHEID Op zoek naar het Renda-gevoel De afgelopen twee jaar is het Renda-netwerk exponentieel gegroeid en daar zijn we trots op.

Het bewijs zien we elke keer terug op de laatste pagina van ons magazine, waar een steeds groter aantal partnerlogo’s te zien is. We vinden het ook leuk dat het aantal (expert)leden groeit: de individuele medewerker van een corporatie of een zelfstandig architect. Groot is niet ons doel, maar wel breed en daarom ondersteunt de redactie het Renda-team bij de werving van nieuwe leden en partners.

Erna van Holland Hoofdredacteur Renda

Dan moet je wel voorbereid zijn op de vraag: Waarin onderscheidt Renda zich van andere netwerken? Je begint natuurlijk snel over de diversiteit van de 63 partners en de honderden leden die een brede vertegenwoordiging laat zien in het veld van renoveren van bestaand vastgoed. En dat we leuke bijeenkomsten organiseren zodat je samen aan het netwerk bouwt. Dat daar hele interessante artikelen uit naar voren komen die we online, in nieuwsbrieven en in een magazine publiceren. Bovendien laten we de klant, de huurders van de sociale woningen, ook regelmatig aan het woord. Toch bekruipt mij elke keer het gevoel dat het meer is, maar hoe breng je dat onder woorden?

Het is vaak meer een onderbuikgevoel dan iets wat je makkelijk kan duiden. Dat merken we ook tijdens redactievergaderingen. Zonder al te veel argumenten weten we wat wel of niet past. Regelmatig komt de zin voorbij ‘we moeten wel onszelf blijven’, zonder dat we echt omschrijven wat dat dan is. Maar we zullen het nu onder woorden moeten brengen, want Jan Kammeyer, zeer gewaardeerd lid van onze redactie, gaat ons verlaten. Als meest ervaren lid van ons team was hij bij uitstek degene die dat ‘Renda-gevoel’ belichaamde. En hij hield ons scherp; niemand zal zijn kritische opmerkingen tijdens events zijn ontgaan. We zullen zijn inbreng missen als een van de niet-vastgoedmensen in ons team. Na een roerige tijd in zijn leven, gaat hij zich nu helemaal storten in zijn oude en nieuwe woonplaats Den Haag. Met het vertrek van deze bewaker van het ‘Renda-gevoel’ en onze groei, voelen we ons nog meer bewust van de taak van team en redactie om de Renda-cultuur inzichtelijk te maken en deze uit te dragen.

Gelukkig kreeg ik een handreiking tijdens onze geslaagde bijeenkomst op 12 januari jl. Een van onze gasten vertelde mij dat Renda zo laagdrempelig is, voor iedereen van een deelnemende organisatie toegankelijk. Dat je het gevoel hebt je bij de familie te mogen aansluiten.

Nu begint het erop te lijken, dacht ik zo. Maar ja, je hebt families en families. Wat is nu het familieverband van Renda? Tijdens het event werd mij dat duidelijk na de drie pitches van de partners die het event op 12 januari mede mogelijk hebben gemaakt: de Variabele, Sikkens en Talen Vastgoedonderhoud. Partners van Renda zijn er niet om hun verhaal uit te storten over het publiek. Zij stellen zich kwetsbaar op en laten zien wat zij belangrijk vinden om hun vak zo goed mogelijk uit te oefenen. Waar je anders bij presentaties moeite hebt om de hele tijd je aandacht erbij te houden, merk je bij zo’n pitch dat je geraakt en nieuwsgierig wordt. Je ziet niet de organisatie en de producten, maar de mens erachter. Je vraagt je snel af hoe het bedrijf de ambities waar wil maken en met wie doen ze dat? Dan heb je voldoende stof voor een gesprek na afloop van het programma en daar biedt de borrel ook alle gelegenheid voor.

En dat zijn wij dus, een netwerk van nieuwsgierige mensen.

Wij blijven ons inzetten voor events waar ruimte is voor nieuwsgierigheid. Dus laat ons dan ook weten als je ergens meer over wil weten of leren. Dat moet de motivatie zijn om meer leden en partners te werven. Groter worden is namelijk geen doel op zich. Samen slimmer worden wel.

■

Foto voorpagina: Project Wandelbos in Tilburg Foto: Fleur Reijngoudt

4

nr 1 2017

Inhoud

Inhoud Interview Martijn Eskinasi

6

“Geen extra geld voor woningmarkt” 6

Programma

Materiaal, belangrijk in circulaire economie 9

Hoe woon jij

Rob en Ellen Janssen 14

14

Project Wandelbos

Bewoners hebben het zwaar gehad 20

Renda Banenruil

De Loods Architecten en Adviseurs en Tiwos 27

Leren van Liebregts

20

Vooruit kijken 28

Leerling & leermeester

Rubriek over onderwijs in de praktijk 31

Renda workshop The natural step 32

Column

28

Benny van der Sanden: biologische asbestsanering 36

Hoofdredactioneel 3

12

“De daken zijn van ons”

Welkom nieuwe partners 5 Renda-event versnellen naar klimaatneutraal 2050 12 Route naar gasloze energie infrastructuur 16 De woning van de toekomst staat er al 24 In transitie naar regiecorporatie 37 Renda-partners 39

COLOFON

Dit magazine is onderdeel van Renda, jouw netwerk bestaande bouw. Het magazine verschijnt 4x per jaar. Meer informatie op www.renda.nl.

UITGAVE Aeneas Media bv Veemarktkade 8, ingang F, ruimte 4121 5222 AE ‘s-Hertogenbosch T 073-2051010 www.aeneas.nl mail@aeneas.nl UITGEVER Æbele Kluwer; ae.kluwer@aeneas.nl; T 073-2051010

Meer weten over het lidmaatschap?

Bel of mail met Evamarije Smit; 06 1619 2662, e.smit@aeneas.nl

RENDA TEAM Evamarije Smit (concept manager) Robert Dingemans (community manager) Fleur Reijngoudt (netwerkredacteur)

AAN DEZE EDITIE WERKTEN VERDER MEE Eric Willems, Guus de Haas, Ludwig Smits, Rob Hagemans

VAKREDACTIE Erna van Holland (hoofdredacteur) Haico van Nunen Ad Straub Jetske Thielen

ADVERTENTIEVERKOOP Aeneas Media Sanne Verdonk; s.verdonk@aeneas.nl T 073 205 10 23

Alle prijzen ex. btw. Buiten Nederland geldt een toeslag voor extra porto. Lidmaatschappen lopen voor één jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan. Opzeggen kan tot twee maanden voor vervaldatum telefonisch bij lezersservice, 073-2051025.

LEZERSSERVICE lezersservice@aeneas.nl, T 073-2051025

ONTWERP/ VORMGEVING Twin Media bv, Rimke Bartels, Culemborg

LIDMAATSCHAP 2016 Basislid Renda Expertlid Renda

VOORWAARDEN Renda wordt tevens elektronisch opgeslagen en geëxploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezonden

RENDA DENKTANK De Renda Denktank bestaat uit afgevaardigden van de Renda-partners. Zie voor een overzicht van onze partners pagina 39 van deze uitgave of renda.nl/partners.

€119,€259,-

brieven en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie en uitgever van Renda niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever.

ISSN 2211-5358

Vers bloed bij Renda

nr 1 2017

5

Vers bloed bij Renda In de eerste editie van het nieuwe jaar verwelkomen we wederom een aantal nieuwe partners. Wie het zijn en waarom zij zijn aangehaakt bij Renda, lees je hier.

Pascal de Graaf Meetmij

Meetmij is specialist in bouwkundige dienstverlening bij onderhoud en mutatie, met een sociale onderlegger. Door jarenlange ervaring met inmeten, inspecties en opnames achter de voordeur, weten wij goed om te gaan met bewoners.

De laatste jaren neemt onze expertise, en daarmee ook het werk, op het gebied van de EPA energie-index, enorm toe. Ik zie ernaar uit om met de andere partners van Renda kennis te maken. Kennis halen en kennis brengen. Daarvan stijgt mijn energie-index.

Jeroen Oosthoek Waterweg Wonen

Waterweg Wonen is de grootste sociale verhuurder in Vlaardingen met ruim 11.000 woningen en heeft de Renda-thema’s hoog in het vaandel staan. Ik hoop dat ik door deel te nemen aan Renda-bijeenkomsten tot veel nieuwe inzichten kom.

De diversiteit van de leden is de kracht van het netwerk.

Elk onderwerp wordt vanuit alle hoeken belicht, waardoor duidelijk zichtbaar wordt waar de kinken in de kabels zitten.

Michiel Kranendonk

Kranendonk Vastgoedonderhoud Corporaties willen in 2050 energieneutraal zijn.

Een pittige doelstelling die wij kunnen halen als we nog beter leren samenwerken. Ik verwacht dat Renda ons in deze ontwikkeling helpt door te faciliteren met haar netwerk in kennis, inspiratie en relaties. Kranendonk Vastgoedonderhoud staat als ambitieuze teamspeler te popelen om in deze marktontwikkeling een mooie bijdrage te leveren.

Antje de Groot Trebbe

Trebbe is een conceptuele dienstverlenende bouwer. Van planontwikkeling tot en met oplevering en meerjarig onderhoud. De opgave in de renovatie- en onderhoudsmarkt pakken we aan met BestaandWonen; een team gericht op het belang van bewoners én eigenaar. Dat doen we samen met onze co-makers en ketenpartners. Bewonerstevredenheid staat bij ons voorop. Samenwerken en kennisdelen zit in ons DNA. Aansluiting zoeken bij Renda is dan ook een logische stap.

Paul van Schaaijk Wits Zuid

Wits Zuid is één van de 7 bedrijven die samenwerken in Wits Vastgoedonderhoud Nederland. Langdurige samenwerking met onze mensen, opdrachtgevers en leveranciers zit al lang in onze genen. Hierdoor blijven we voor lange tijd verantwoordelijk voor onze werkzaamheden. Binnen Renda hopen we dat we, door te sparren met gelijkgestemden, ons kunnen blijven verbeteren.

Mark van der Graaf

Talen Vastgoedonderhoud

Renoveren, onderhouden en het verduurzamen van woningen en gebouwen in bewoonde staat is uitdagend werk. Wat zijn de mogelijkheden en welke (vernieuwende) oplossingen zijn er?

Talen Vastgoedonderhoud biedt hierop sinds 1928 het antwoord door vakmanschap met innovatie te combineren. Als familiebedrijf hebben we klantwaarde richting onze opdrachtgevers én haar bewoners hoog in het vaandel staan. Onze passie: betaalbaar wonen en duurzaam investeren, nu en in de toekomst.

Een partnership met Renda biedt ons de mogelijkheid om onze kennis te delen. Daarnaast laten we ons graag inspireren door andere kennispartners.

Bart Peters

Fakro

Nieuwsgierigheid naar wat er precies in deze sector speelt, waar de behoeften liggen en wat wij daarin kunnen betekenen; dat is de reden waarom wij partner van Renda zijn geworden.

Wat wij van het komende jaar verwachten? Heel veel mensen uit de sector te spreken met interessante meningen en stellingen en kennis te kunnen delen. Kortom, de dialoog aangaan om zo samen wooncomfort naar een hoger niveau te tillen.

6

nr 1 2017

Den Haag is al een jaar voor de verkiezingen bezig met de plannen voor het volgende kabinet

Interview Martijn Eskinasi

Interview Martijn Eskinasi

nr 1 2017

Het systeem zit op slot

7

interview

Een interview over wat er staat te gebeuren op de woningmarkt

Belangrijke issues in de verkiezingsstrijd waren pensioenen, zorg, migratie en veiligheid. De woningmarkt is niet het hoofdthema van de verkiezingen geweest, kunnen we concluderen. De verwachting is dan ook dat er geen extra geld naar de woningmarkt gaat. Dit betekent echter niet dat er geen veranderingen aan staan te komen. Wat kunnen we verwachten uit Den Haag met de formatie voor de deur? Martijn Eskinasi van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) legt aan de hand van twee commissies uit wat er speelt in de hofstad. Dit moet je weten en deze dossiers en artikelen moet je lezen.

Tekst en beeld Fleur Reijngoudt

“

Voorafgaand aan de verkiezingen zijn er vaak diverse ambtelijke denktanks en commissies die scenario’s, denkrichtingen en ideeën voor het nieuwe kabinet uitwerken. Ik werk voor het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), net zo’n club als het CPB en het SCP. De een is economisch ingesteld, de ander socialer. Wij kijken naar de woningmarkt, verstedelijking, verkeer, milieu, klimaat, natuur en nog veel meer. Ik zelf houd mij vooral bezig met woningmarktonderzoek.

In Den Haag zijn ze vaak al een jaar voor de verkiezingen bezig met de plannen voor een volgend kabinet. Natuurlijk denkt de Rijksoverheid heel anders dan corporatie- en gemeentemedewerkers. Als je aan iemand van een corporatie vraagt ‘Heb jij het IBO (Interdepartementaal Beleidsonderzoek) sociale huur al gelezen?’, dan is de reactie waarschijnlijk: ‘wat?’.

Toch is het wel belangrijk om te weten wat daarin staat.

Corporaties en de overheid staan niet echt op goede voet met elkaar.

Dat is ook niet verwonderlijk na de invoering van de vennootschapsbelasting, de verhuurderheffing, diverse incidenten bij corporaties en de daaropvolgende parlementaire enquête. Ook al gaat er geen extra geld naar de woningmarkt, de overheid is wel degelijk bezig met de vraagstukken in deze sector. Om te laten zien wat er speelt in Den Haag wil ik er twee zaken uitlichten: de IBO sociale huur en de conclusies uit de studiegroep duurzame groei. Over de laatste kopte het FD: ‘Topambtenaren provoceren politiek met drastische keuzes’. Een artikel dat iedereen zou moeten lezen.

PROBLEMEN OP DE WONINGMARKT

Op verzoek van de Tweede Kamer is de studiegroep duurzame groei gevormd. De onderzoeksvraag luidde: Hoe blijft Nederland economisch draaien? Als onderdeel hiervan werden de belangrijkste problemen op de woningmarkt in kaart gebracht:

1. De verstoring in de keuzes tussen huren en kopen. Mensen reageren vooral op financiële prikkels van bijvoorbeeld hypotheekrente­aftrek, huurregulering, huurtoeslag enzovoort. Hierdoor kijken mensen minder naar wat ze echt zouden willen. Inmiddels dragen we met z’n allen een hele berg aan hypotheken mee. De regelingen binnen ons huidige systeem houden bepaalde keuzes tegen: je wilt misschien liever nog een tijdje huren, maar de maandlasten van een koopwoning zijn lager.

Dit is een bekend probleem, maar hoe kom je ervan af?

2. Het aanbod op de woningmarkt reageert te traag op de vraag. Hierdoor schieten de huizenprijzen omhoog. Hoe zorg je dat het aanbod sneller reageert op de snel veranderende vraag?

3. Nederland kent maar een heel klein middensegment. Corporaties richten zich weer streeds meer op de lage inkomens en hypotheekregels zijn strenger geworden. En dat terwijl de vraag in het middensegment juist groter wordt. Er komen bijvoorbeeld steeds meer zzp’ers die geen huis kunnen kopen. Dit probleem hangt samen met de flexibiliteit op de arbeidsmarkt. Kortom: het middensegment moet flink groeien.

4. Veel mensen kennen een onzekere baansituatie. Tegelijkertijd zijn er te weinig echt goedkope huurwoningen. Dit komt deels door scheefwonen en deels omdat er simpelweg niet genoeg goedkope woningen zijn. Corporaties bouwen wel weer goedkopere woningen, maar door de crisis zijn veel inkomens erop achteruit gegaan. Het systeem zit op slot.

OPLOSSINGEN

Hoe kunnen we de woningmarkt sneller hervormen? Op deze vraag is een aantal oplossingen gevormd door de studiegroep, de één ingrijpender dan de ander: 1. De minst rigoureus oplossing is aanpassingen doorvoeren binnen het huidige systeem. Bijvoorbeeld door een snellere vermindering van de hypotheekrenteaftrek, wat aanpassingen aan het puntenstelsel en de huurtoeslag voor de huurmarkt, extra prikkels voor gemeenten om extra grond aan te bieden voor nieuwbouw etc.

2. Een andere optie is: meer marktwerking. Een snelle afbouw van de hypotheekrenteaftrek, weg met de huurregulering en het puntenstelsel.

Ook moet er meer regionale samenwerking komen in de woningbouw.

Corporaties moeten zich nog meer richten op de laagste huishoudens en een deel van haar woningen verkopen aan beleggers. Zo groeit het middensegment en kan de corporatie investeren in nieuwbouw.

3. Geef gemeenten en regio’s de touwtjes in handen. Laat hen de huren reguleren. Nu is de huurtoeslag landelijk geregeld, maar je zou kunnen zeggen dat er een groot verschil is tussen huren in Groningen en huren in Amsterdam: in de hoofdstad is huurtoeslag een

8

nr 1 2017

druppel op een gloeiende plaat, terwijl ze in Groningen de huur misschien wel kunstmatig hoog houden.

4. Laat de Rijksoverheid de teugels aanhalen. Stel inkomensafhankelijke huren in, kom met een inkomenstoets tegen scheefwonen en ga echt passend toewijzen. Als de corporatie geen goedkope woningen heeft, prijst-ie ze maar af. Natuurlijk klaagt de corporatie hierover, want wat je niet aan huur binnenkrijgt, kun je ook niet investeren in nieuwbouw. Herverdeling van het vermogen van corporaties is in dit plaatje ook nodig.

Dit zijn allemaal ambtelijke adviezen die een waaier aan keuzes bieden.

Welke keuze er uiteindelijk wordt gemaakt, is natuurlijk aan het nieuwe kabinet, maar de hier gepresenteerde scenario’s zijn tussen alle ministeries onderling afgestemd én doorgerekend door het CPB en het PBL.

SOCIALE HUURSTELSEL REDELIJK EFFECTIEF

Over rekenen gesproken: de totale uitgave aan huurtoeslag is fors gestegen en zit nu op ongeveer 2,5 miljard euro per jaar. Eens in de zoveel tijd wordt zo’n kostenpost onder de loep genomen. Doen we nog de goede dingen en doen we het nog goed? Is het beleid nog effectief en wordt er goed samengewerkt tussen de departementen en de belastingdienst?

Ondanks de vaak negatieve pers over woningcorporaties, is de conclusie van het IBO sociale huur toch dat we beter af zijn met corporaties en huurtoeslag dan zonder. Dat mocht ook wel weer eens hardop gezegd worden. Het IBO concludeert dat het stelsel effectief en houdbaar is, maar dat er nog wel ondoelmatigheden in zitten.

1. De huurtoeslag is een ingewikkelde regeling met veel grenzen, tabellen en groepen. Een probleem is dat mensen door de huurtoeslag minder kijken naar de huurprijs. Als bij een hogere huurprijs de huurtoeslag alles compenseert, maakt het voor de netto woonlasten niet of nauwelijks uit. Er zijn ook vermoedens dat corporaties woningen wat duurder aanbieden, omdat de klant toch huurtoeslag krijgt.

Kortom: voor zowel klant als verhuurder is er geen sterke prikkel om kritisch naar de huurprijs te kijken.

2. De huurtoeslag zorgt anderzijds voor marginale druk. Als jouw baas vraagt of je een extra dag komt werken, ga jij meer verdienen en krijg je minder huurtoeslag. Dit systeem zorgt voor weinig prikkel om jezelf daaruit te werken. Een oorzaak van dit probleem zijn de scherpe grenzen van het huidige systeem. Je kunt op een euro wel of geen huurtoeslag meer ontvangen.

3. Er zijn diverse soorten van scheefwonen: je hebt dure scheefwoners en goedkope scheefwoners. Je kunt niemand verwijten jarenlang in een goedkope woning te blijven zitten, maar de keerzijde is dat mensen met een laag inkomen met flinke huursubsidie in een dure woning terecht komen. Daarnaast bestaat er nog een vorm van scheefwonen, namelijk mensen die in hun eentje in een gezinswoning komen of blijven. De doelgroep van een corporatie is op dit moment vooral alleenstaande starters of alleenstaande ouderen.

Het IBO stelt onder meer voor om de grenzen in de regeling minder hard te maken en om de zogenaamde afwegingscomponent sterker te

Lees dit artikel op renda.nl/woningmarktverwachtingen2017 voor de leestips van Martijn Eskinasi.

Interview Martijn Eskinasi

maken, door nergens meer 100% van de huur te vergoeden, maar bijvoorbeeld maar 65%. Een aantal ingrijpendere opties: 1. De huurtoeslag niet meer baseren op de werkelijke huurprijs, maar op een vaste normhuur. De huurtoeslag wordt dan een volledig inkomensafhankelijke regeling.

2. Bij het huidige beleid van passend toewijzen moeten huurtoeslaggerechtigde huishoudens een woning onder de aftoppingsgrens krijgen toegewezen (635,05 cq. 592,55 euro). In het IBO is nagedacht over een strengere dubbele passendheidstoets. Voor de minima zouden corporaties nog goedkopere woningen moeten aanbieden (bijvoorbeeld tot de kwaliteitskortingsgrens). De betaalbaarheid neemt toe en de huurtoeslag wordt flink goedkoper. Toch is dit wel een erg spannend punt, want hebben corporaties voldoende echt goedkope woningen? Gaat het ze geld en dus investeringscapaciteit kosten?

Ze zullen goedkoper en efficiënter moeten gaan werken om dit te kunnen waarmaken, blijkt uit doorrekeningen voor het IBO. 3. Andere opties voor de langere termijn: meer marktwerking, meer gemeentebemoeienis of meer verantwoordelijkheid naar de corporatie.

Onderdeel van dit laatste zou zijn: de verhuurderheffing afschaffen.

WEL/GEEN VERHUURDERHEFFING

Over het afschaffen van de verhuurderheffing heeft elke politieke partij een mening. Bijna alle partijen willen de verhuurderheffing omlaag. Op de VVD na, die ziet de heffing liever omhoog gaan. Wie een woning verhuurt met een maandhuur onder de 710 euro, moet hierover belasting betalen. Het Rijk redeneert dat je hier je brood mee verdient, maar dat zij ook een bedrage levert middels de huurtoeslag. Vandaar deze rekening.

Wel is het mogelijk voor corporaties om korting te krijgen op deze belasting door bijvoorbeeld te investeren in verduurzaming, woningbouw in krimpgebieden en Rotterdam Zuid, nieuwbouw onder de aftoppingsgrens en transformatie van kantoren naar woningen. Een aantal politieke partijen wil het systeem van investeringskortingen op de heffing verder uitbreiden. Daarmee wordt het een soort systeem om rijke corporaties met weinig opgaven te laten bijdragen aan arme corporaties met grote opgaven. Over deze verevening of matching wordt al jaren gebakkeleid.

Misschien gaat het Rijk het op deze manier afdwingen.

Dit is in een notendop wat er in deze beide Haagse commissies besproken, uitgedacht en berekend is. Zonder meer de moeite van het lezen waard. Nu is het afwachten op welke knoppen een nieuw kabinet straks gaat drukken.”

■

BEWONERSPANEL

Het Renda Bewoners­ panel leest mee met de inhoud. Klaas Jelle Hakvoort van Hakvoort Mens en Gebouw vindt dat het nieuwe kabinet een lastige opgave heeft liggen: “Ik zie een hoop armoede, eenzaamheid en zorg. Dat heb je niet zo 1, 2, 3 opgelost. Voor die huurders is het elke dag knokken om rond te komen. Bijvoorbeeld alleen een goedkopere huurwoning lost hun probleem niet op. Maar is het wel een opgave van alleen de overheid? Of is het eigenlijk een opgaaf voor ons allemaal?”

Programma

nr 1 2017

Materiaal, belangrijk in circulaire economie

9

Programma

Elke tijd kent zijn eigen ‘oneliners’. Thema’s die op dat moment de boventoon voeren in debatten en beleid.

Ze drukken een duidelijk stempel op de woningbouw uit die periode. Typerend voor oneliners is dat ze komen en gaan. Sommigen zie je na een tijdje weer terugkomen, soms in een andere vorm of andere naam, anderen zie je nooit meer terug. Het totaalplaatje verandert echter niet zo snel, het zijn de accenten die het hem doen.

Tekst dr.ir. Haico van Nunen, Bouwhulpgroep

Terugkijkend kun je vaak aan die accenten zien in welke tijd een besluit genomen is. Hoe zorg je ervoor dat niet de waan van de dag bepaalt wat er gebeurt, maar dat er wordt gekozen voor een toekomstbestendige oplossing? In dit artikel sta ik stil bij een van die thema’s die al meerdere malen de kop op gestoken heeft, maar nooit echt heeft doorgezet: materiaalgebruik in de bouw. Binnen de huidige duurzaamheidsdiscussie verdient dit thema een prominente plaats en een structurele benadering. Materiaal is de oneliner voorbij.

Ladder van Landink 2.0

Bouwen en materiaalgebruik gaan hand in hand. Om te bouwen heb je materialen nodig. Vroeger werd dat uit de directe omgeving gehaald.

De eerste boerderijen en kastelen waren veel meer cradle 2 cradle of circulair dan de woningen nu. Men haalde materiaal uit de omgeving, maar men zorgde er tevens voor dat het terug groeide of dat je de omgeving niet uitputte. Maar des te beter men het had, van des te verder de materialen moesten komen om kastelen en paleizen te bouwen. Vandaag de dag bouwen we onze woningen met materialen die van over de hele wereld komen. Langzaam is het wonen gaan draaien om het gebruik van producten, in plaats van materialen. De bouwindustrie in Nederland is alleen al goed voor een omzet van 90 miljard euro (1). Al die materialen laten een afdruk op de samenleving achter. Het gaat erom die milieudruk te reduceren. Momenteel ligt die opgave op 1/23 van de huidige milieudruk (2). De aandacht voor het materiaalgebruik is niet nieuw. Zo werd in 1979 de Ladder van Lansink (3) geïntroduceerd, een praktische meetlat om na te denken over materiaal en hergebruik. In de jaren 90 is door de overheid het Duwon programma geïnitieerd en in het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen (1999) werden lijstjes opgenomen over welke materialen je wel, maar vooral ook niet moest toepassen. Voor veel partijen overigens direct reden om een lobby te starten of hun producten aan te passen. Ook andere middelen en duurzaamheidsbeoordelingen ontstaan, bijvoorbeeld de NIBE classificatie, Dubo-calc, of Eco-Quantum.

10

nr 1 2017

Programma

De golven van de oneliners zorg, energie, materiaal en onderhoud, gelijk gesteld aan de bouwkosten en de woonlasten.

Graag wil men aan duurzaamheid rekenen, maar dat blijkt nog niet zo eenvoudig. Het opstellen van een LevensCyclusAnalyse (LCA) is tijdrovend werk en bovendien zijn veel gegevens van vooral nieuwe producten niet voorhanden, zodat het moeilijk wordt om gefundeerde uitspraken te doen. Maar de overheid werkt daar wel naartoe. Het Bouwbesluit heeft in 1995 een vijfde pijler gekregen om ‘technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van energiezuinigheid en milieu, nieuwbouw’ op te kunnen nemen. Vooralsnog alleen voor nieuwbouw, maar de ruimte is geschapen om materiaalgebruik meer te maken dan een oneliner. De minister heeft voor 2018 een grenswaarde aangekondigd voor de milieubelasting van materialen. Met energie is het de laatste jaren gelukt om door scherpere ambities te formuleren een bijdrage aan duurzaamheid te leveren, ik ben benieuwd hoe dat voor materialen uit gaat werken.

CIRCULAIR DENKEN

Materiaal is dus een thema dat steeds prominenter aanwezig is. Duurzaamheid heeft naast materiaal nog een ander duidelijk thema: energie.

Eerder onderzoek wijst uit dat de milieudruk van een woning, gemeten over 120 jaar, de verdeling ongeveer 45 procent energie en 55 procent materiaalgebruik is (4). Met de aandacht van de laatste jaren is het goed mogelijk om energie neutrale woningen te bouwen en te verbouwen. De kosten moeten nog naar beneden, maar technisch gezien kan het. Je hebt er wel (veel) materiaal voor nodig om die prestatie te bereiken. Bijvoorbeeld een dik isolatiepakket, installaties (met belastende metalen), of drie lagen glas. De volgende grote (ontwerp)opgave is dan ook dat je voor de energetische aanpassingen minder belastende materialen gaat gebruiken en met minder belasting door materialen de benodigde aanpassingen kunt doen (2). Het (her)gebruiken van producten of materialen kan daarbij helpen. Daarmee wordt de Ladder van Lansink weer actueel. Het stelt je in staat om over circulariteit na te denken.

Eigenlijk hebben we de hele planeet in bruikleen (5) en zouden we al jaren op die manier moeten denken. Maar als je materialen in bruikleen hebt, moet je ze ook teruggeven. Dit principe, dat je iets leent, is nog

lang niet doorgedrongen in de samenleving. Een boek leen je, maar gebouwen of grondstoffen worden als vergankelijk gezien. Maar juist die zekerheid dat je materialen teruggeeft (of terugkrijgt uit het perspectief van de maker) biedt nieuwe mogelijkheden. Je gaat nadenken over hoe je iets levert (en hoe je het terugkrijgt), je bekijkt hoe lang iets mee gaat (of dat je tussentijds in kunt grijpen), en je kijkt welke functionaliteiten er nu (en in de toekomst) nodig zijn. Bovendien kan een toeleverancier van bouwproducten hierop zijn hele businessmodel afstemmen, aangezien je van één keer iets verkopen onderdeel wordt van een (gesloten) cirkel die voorziet in een prestatie. Terugkoop, huur en lease van materialen of producten maar ook betalen voor diensten in plaats van producten, komen daarmee in beeld.

Onze opvattingen over producten zullen ook moeten veranderen. We zijn gewend om een ‘nieuw ‘ product te kopen, en verwachten daar meer van dan van een hergebruikt product. Dit merk je al in de discussie over kwaliteit van de bestaande bouw ten opzichte van die van nieuwbouw woningen. Maar je ziet dit ook op andere vlakken. Zo zijn er winkels die ‘refurbished ‘ Apple producten verkopen. Het zijn geen nieuwe producten, maar oudere of gerepareerde producten die tegen een passende prijs verkocht worden. Of wat te denken van de tapijten die Ikea op de markt brengt (6). Die hebben al een heel leven achter de rug, voordat ze in de winkel komen te liggen. Dit feit wordt overigens niet actief gedeeld door de winkelketen. Wellicht dat het imago ‘gebruikt’ niet overeenstemt met het kwaliteitsniveau dat men nastreeft. Immers de overige producten in de winkel zijn allemaal nieuw.

Ook in de bouw zie je voorbeelden. Zo zijn er bedrijven die materialen uit gebouwen verzamelen en ze opnieuw aanbieden, eventueel met benodigde bewerkingen (op maat zagen) (7). Met de komst van een circulaire economie zal de aangeboden kwaliteit belangrijk worden. Ook hier kan de Ladder van Lansink helpen om aan te tonen dat producten op een gelijkwaardig kwaliteitsniveau blijven.

Het zal wel even wennen zijn om een component als dak of gevel uit te drukken in een milieulast, laat staan een hele woning. Je moet de hele

Programma

nr 1 2017

11

THE NATURAL STEP

Consequent het circulair denken in de praktijk brengen, kan bijvoorbeeld met hulp van The Natural Step. Lees het verslag van onze workshop over dit onderwerp op pagina 32 van deze Renda.

De uitdagingen van materiaal en energie

keten daarin meenemen en niet pas beginnen als het product het hek van de bouwplaats passeert. Het toewijzen van sectoren voor wat betreft CO2 is hier een voorbeeld van. De CO2 opgave die de overheid van de bouw verlangt, richt zich vooral op het deel gekoppeld aan energieverbruik. De CO2 uitstoot van de industrie is een andere sector, maar er worden wel bouwproducten geproduceerd. Ook de vervoerssector is voor een groot deel (tot wel 30 procent) bouw gerelateerd.

Wil je echt een circulair product maken, dan is inzicht in de gehele keten nodig. Het gaat dan niet zozeer om het ontwerp van een product, maar om het ontwerp van een proces waarbij de gebruiksfase een onderdeel vormt. Een bewoner is als gebruiker alleen geïnteresseerd in het resultaat van die fase en minder in het proces van het tot stand komen hiervan. We veranderen eigenlijk van een ‘consument’ naar een ‘gebruiker’. Het zou dus best wel eens zo georganiseerd kunnen worden dat het proces zo geoptimaliseerd wordt dat je periodiek een ‘nieuw, werkend product’ krijgt en je oude wordt ingenomen om op te waarderen. Maar wel op een dusdanige manier dat de logistieke opgave niet groter wordt. Want je ziet nu al dat we bij het energieneutraal maken van een woning de milieulast aan het verschuiven zijn van energie naar materiaal. Dit moeten we niet gaan herhalen door de milieulast van materialen te verschuiven naar die van het vervoer. We blijven dan het duurzaamheidsprobleem voor ons uitschuiven.

CIRCULAIR DOEN

We staan aan de vooravond van een verandering. Blijft materiaalgebruik een oneliner, of gaan we er echt mee aan de slag? Gaan we materialen duurzaam inzetten of blijven we de waan van de dag volgen? Want in dat laatste geval zal de aandacht van materiaal weer afzwakken om over een tijdje weer boven te komen. En in die tussentijd hebben we niets bereikt. Dus misschien is het weer eens tijd om terug te kijken naar wat er al is en het simpel houden. De Ladder van Lansink geeft de mogelijkheid om na te denken over materialen. En wie weet kunnen we

met deze ladder sneller de discussie voeren die nodig is om tot een verandering te komen.

Deze benadering moet groeien. Een hele circulaire woning vraagt om veel veranderingen, van nog veel meer mensen. Liebregts en Arts schreven dat een gebouw wel duizend vaders heeft (8). Het is daarom beter om klein te beginnen en daar de circulariteit vorm te geven. Om eens te kijken wat er nodig is om de cirkel te sluiten. De componentgedachte leent zich hier uitstekend voor. Een component wordt getypeerd als een samenhangend bouwdeel dat voorziet in een gebruiksfunctie.

Om een circulair component te ontwikkelen heb je dus meerdere materialen nodig, die je los van elkaar moet verzamelen en verwerken / opwerken tot een product dat je opnieuw kunt toepassen. De schaal van een component is beperkt, zodat je niet het gehele gebouw in één keer hoeft aan te pakken. Maar het gaat al wel weer verder dan een enkel product. Je hebt te maken met meerdere partijen en diverse stromen die verwerkt moeten worden.

Starten met componenten en met de kennis die er nu voor handen is, voorkomt dat we het probleem voor ons uit blijven schuiven. Het gaat niet zozeer om precies te rekenen, maar om consequent het circulair denken in praktijk te brengen.

■ BRONNEN

(1) CBS, Statline, gebruik van goederen en diensten, aankoopprijzen 2015.

(2) Als je de formule Druk = Bevolking x Milieubelasting x Welvaart invult, betekent dit voor de huidige milieuambities dat we de milieu­ belasting tot 1/23 moeten reduceren.

‘Aandacht voor duurzaamheid, de uitdaging’, 28 juli 2016, Haico van Nunen, kennisbank www.bestaandewoningbouw.nl (3) Vernoemd naar politicus Ad Lansink www.adlansink.nl (4) Assessment of the sustainability of flexible building, Haico van Nunen, 2010

(5) De definitie van duurzaamheid in het Brundtlandrapport (1987): Duurzame ontwikkeling is ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen, (6) Uitzending ‘Keuringsdienst van Waarde’ KRO NCRV, 19 januari 2017.

(7) www.gebruiktebouwmaterialen.nl als onderdeel van A. van Liempd sloopbedrijven.

(8) ‘Het gebouw en zijn duizend vaders’, Martin Liebregts en Sandra Arts, 2010

12

nr 1 2017

“De daken zijn van ons!”

Versnellingen op de route naar een klimaatneutraal 2050

“De daken zijn van ons!”

De lobby van Ric Leenders, Antares: Laat de corporatie baas over eigen dak zijn om een zonnestroomversnelling in gang te kunnen zetten.

Portaal en Antares zijn bezig met hun stappen richting een klimaatneutraal 2050. Onderweg komt ook doeljaar 2020 voorbij waarin de doelstelling gemiddeld label B moet zijn gehaald. De route ernaartoe verschilt sterk. Daar waar Portaal de bewoner centraal stelt, wenst Antares ook sprongen te maken door een collectieve benadering. Ric Leenders van Antares: “Deze huizen zijn van ons. Ik wil de daken gebruiken om ook huurders die geen zonnepanelen kunnen krijgen van zonnestroom te voorzien”.

Tekst Fleur Reijngoudt

ANTARES

Ric Leenders wenst een zonnestroomversnelling: “Een simpele rekensom leert dat met meer dan 2 miljoen huurwoningen, waarvan ongeveer 40 procent grondgebonden is, je wel 25 miljoen vierkante meter aan geschikt dakoppervlak aantreft. Dat biedt grote potentie. Je kunt dan het hele pannendak vervangen.”

Leenders die bij de Limburgse corporatie verantwoordelijk is voor de verduurzaming van het bezit, (Antares bezit +/- 6000 woningen) ziet nog een voordeel aan zijn collectieve aanpak: het wordt er minder lelijk van. Hij trekt een parallel naar de opgave van enkele jaren geleden om de wildgroei van schotelantennes te beteugelen. Naar eigen zeggen zijn ze hierin redelijk geslaagd. Nu gebeurt echter hetzelfde, maar dan met zonnepanelen: “We bieden allemaal pakketjes aan van 6 tot 10 panelen per woning en die worden geplaatst waar een plekje gevonden kan worden. Het is knippen en plakken, een groot dominospel op het dak.” Dit moet anders, vindt Leenders. Niet alleen omdat hij het simpel gezegd lelijk vindt, maar ook omdat er op die daken veel meer winst te behalen valt.

Veel woningen van Antares zijn/worden al in de schil geïsoleerd en er wordt niet alleen gefocust op label B. De vraag is waardoor en waarmee er nog versneld kan worden. Op het dak dus. Echter, Antares plaatst zonnepanelen vraaggestuurd. De bewoner zit zelf aan de knoppen en bepaalt of er al dan niet zonnepanelen op het dak komen. De gemiddelde kosten liggen op 3 á 4000 euro per woning. Een voldak pv-systeem is, teruggerekend per paneel, een stuk goedkoper en per woningblok met één aansluiting en een omvormer op het net aan te

“De daken zijn van ons!”

nr 1 2017

13

Lees het verslag van 9 februari op renda.nl/verslag_bouwbeurs2017

Ric Leenders, Antares

Annemieke van Doorn, Portaal

sluiten. Leenders: “Je hebt dan 2 tot 3 keer zoveel panelen en dus meer opbrengst. Als we er in slagen om deze investeringen ook daadwerkelijk bij alle huurders terecht te laten komen, kun je theoretisch alle sociale huurwoningen voorzien van zonne-energie.”

geïnteresseerd in duurzaamheid. Verder geldt dat iedere bewoner zijn of haar eigen behoeften heeft en dus zelf keuzes wil kunnen maken. De corporatie kan inspelen op de behoefte van haar huurder door een koppeling te maken tussen verduurzaming en woningverbetering.

VOORDELEN

ACTIEPUNTEN VAN PORTAAL

■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Je hebt geen toestemming van de huurder nodig; De corporatie kan zelf een investeringsplan maken; Het is esthetisch een stuk fraaier; De investering is per vierkante meter lager; Alle huurders kunnen er voordeel van hebben, ook als de eigen woning niet geschikt is.

Leenders: “Zonnig-Limburg is al een mooi voorbeeld van een samenwerkingsverband van elf Limburgse woningcorporaties die samen in drie jaar tijd minimaal 3000 huurhuizen van zonnepanelen wil voorzien.

Echter nog met de bekende pakketjes van 6, 8 of 10 panelen. Maar ik wil meer, ik wil versnellen!”

Het inkoopvoordeel dat met de mogelijke voldaksystemen wordt behaald, komt toe aan de huurders. De kansen liggen er, maar er zijn ook uitdagingen, want wat Leenders wil, mag niet. De regelgeving nekt zijn droom. Een corporatie moet toestemming vragen aan de huurder om panelen te leggen en mag namelijk geen nevenactiviteiten ontplooien en geen energiecoöperatie worden.

UITDAGINGEN

Leenders vraagt zich hardop af of de volgende zaken haalbaar zijn: ■■ Kan de corporatie zelf over het dak beschikken, zodat toestemming vragen aan de huurder tot het verleden behoort?

■■ Kunnen we de investeringen beperken door de corporatie een deel van de opbrengst van de energie terug te geven?

■■ En kunnen deelnemende huurders een energiekorting ontvangen op hun huurprijs, vanuit de corporatie? (Energiewet) Leenders: “Om dit te kunnen bereiken, is een lobby nodig bij de politiek. Het kan een mooi extra middel zijn om verduurzaming te versnellen. We hebben al de EPV (in samenhang met NoM), nu nog deze mogelijkheden doorvoeren. Wie helpt er mee?”

■■

■■

■■

We gaan verleidende producten verkopen die aansluiten op de behoefte van bewoners zodat mensen zelf naar ons toekomen.

We gaan denken in een stapsgewijze opbouw: nu zonder tocht in de nek televisie kijken en straks warme voeten.

We kiezen maatregelen die de stap naar 2050 dichterbij halen.

“We willen bewoners van onze huizen een grote mate van eigenaarschap geven. Ze moeten het gevoel krijgen dat zij kunnen aangeven waar ze behoefte aan hebben en op welk moment”, ligt Annemieke van Doorn, aanjager innovatie bij Portaal, toe. Nu is het natuurlijk zo dat verschillende soorten bewoners, verschillende behoeften kennen.

Vandaar dat Portaal klantsegmenten heeft aangemaakt: die huurder die graag groen wil wonen, zij die liever groter wonen, de oudere die zo lang mogelijk thuis wil blijven wonen en de bewoner die zijn zaakjes het liefst zelf regelt. De een kan daarom kiezen voor zonnepanelen en een moestuin, de ander voor een dakkapel en een ruimere douche, nummer drie voor een traplift of een slaapkamer op de begane grond en de laatste voor een doe-het-zelfpakket om bijvoorbeeld een nieuwe badkamer of keuken te bouwen. Uiteraard hangt Portaal labelsprongen aan deze keuzes. Van Doorn: “Wie bijvoorbeeld kiest voor een dakkapel, moet meteen het dak laten isoleren. Er is altijd een keuze voor de bewoner.

Zo kun je kiezen voor een vloerisolatie (naar label B) of voor een nieuwe vloer (naar CO2neutraal).”

DE GELEERDE LESSEN

Het eerste project laat resultaat zien: 90 procent deed mee, waarvan de helft naar label B is gegaan en de andere helft naar label A. Daarbij blijft Portaal bewoners monitoren, beïnvloeden en verleiden. In een pilot test de corporatie 800 vooroorlogse woningen volgens een N=1 onderzoek. Daarnaast gaan ze verder met de projectmatige aanpak.

■

BEWONERSPANEL PORTAAL

De klant, betaalbaarheid en verduurzamen zijn de drie kernwaarden van Portaal. Om de doelstellingen in 2020 en 2050 te behalen, zoeken zij naar slimme routes waarin ze deze waarden kunnen verbinden en de verduurzaming van het bezit kunnen versnellen. Enerzijds koppelt Portaal de verduurzaming met het planmatig onderhoud en de renovatieopgaven, anderzijds verkent de corporatie een nieuw spoor. Het halen van 70 procent draagvlak maakt de opgave namelijk kwetsbaar, zo luidt de ervaring. Wat gebeurt er, vroeg Portaal zich af, als we nu eens beginnen bij de huurder? Zo bleek 8 procent van de huurders zelf

Renda wil bewoners een stem geven. Panelleden lezen mee met de inhoud en voorzien artikelen van commentaar. Hans van Vucht, eigenaar van het Centrum voor Woononderzoek reageert: “Wij hebben onderzoek gedaan naar de bereidheid onder huurders om zonnepanelen te plaatsen. Het blijkt dat er veel animo is. Zeker als de huurder een klein financieel voordeel mag genieten”.

Tekst en Beeld Fleur Reijngoudt

Rob (58) en Ellen (54) Janssen wonen inmiddels alweer 36 jaar samen in het Eindhovense Philipsdorp. Een fabrieksdorp dat werd gebouwd voor de medewerkers van Philips. Rob groeide er op, want zijn vader werkte bij de gloeilampenfabriek. Zodra bekend werd dat de woningen ook beschikbaar kwamen voor mensen die niet in de fabriek werkten, regelde de moeder van Rob een woning voor hem en zijn vrouw. Het huisje was van een oudere dame geweest en moest compleet worden opgeknapt.

“Destijds was al bekend dat er twee jaar later groots gerenoveerd zou worden vanuit de corporatie, maar daar konden we niet op wachten. Het huis was onbewoonbaar. We hebben het zelf helemaal verbouwd en hebben vervolgens niet deelgenomen aan de renovatie”, vertelt Rob die toentertijd voor zijn werk in de staalbouw in Engeland zat. Vandaar dat die klus ‘wel meer dan een half jaar’ geduurd heeft.

Dit keer heeft het echtpaar wel meegedaan met de gigantische renovatie van Woonbedrijf. Ellen: “Ons huis was mooi, maar wel gedateerd. De buitenmuur en de vloer waren niet geïsoleerd. Het was hier steenkoud. Ook hadden we de douche – zo’n klein hokje – nog beneden. Tijdens deze renovatie is het huis helemaal gestript. We zijn twee keer verhuisd naar een wisselwoning, maar hebben er een totaal nieuw huis voor terug gekregen.”

Zo’n renovatie heeft een grote impact, zelfs op zulke handige huurders als Rob en Ellen die goede afspraken maakten met de aannemer. “Wij hebben bijvoorbeeld zelf een grote dubbele wasbak geregeld. We spraken af dat de hele badkamer zou worden geïnstalleerd, behalve de wasbak. Die heb ik er zelf opgezet. Ook wilden we de vloerplinten nog niet tegen de muur, omdat eerst de tegelvloer gelegd moest worden. Dit ging mis, want voordat de vloer lag, zaten de plinten al tegen de muur. Het is netjes opgelost; De aannemer heeft iemand laten komen die de randen heeft gekit. Nu ziet het er netjes uit.”

Hier bleef het niet bij. Het stel heeft een stukadoor en een schilder laten komen en plafondlijsten laten plaatsen. Ze wonen nu weer in een modern nieuw huis. Hoewel Rob en Ellen huurder zijn, voelen ze zich eigenaar van hun woning en hebben er ook heel wat in geïnvesteerd. Toen, en nu nog. Ellen: “Ik kom nog elke dag thuis en denk: wauw!”

Hoe woon jij?

Rob en Ellen Janssen

OOK AAN HET VERDUURZAMEN GESLAGEN?

Laat ons weten wat je aan je (huur)huis hebt toe­ gevoegd, vervangen of veranderd! Stuur je eigen foto’s en een kort verhaal over wat en waarom naar de redactie (renda@aeneas.nl) en je ziet jouw woning terug op Renda.nl of in het magazine.

16

nr 1 2017

Route naar gasloze energie infrastructuur

Route naar gasloze energie infrastructuur Kansen voor het snel realiseren van ‘gasloze‘ lage temperatuur warmtenetten

Aanlegwerkzaamheden van het warmtenet in Dordrecht, HVC.

Niemand weet welke nieuwe, duurzame, innovatieve technieken de komende jaren nog beschikbaar komen.

Wel weten we dat het overgrote deel van de huidige woningvoorraad in 2050 nog in gebruik zal zijn. Maatregelen in die woningvoorraad moeten daarom zo gekozen worden dat er ruimte blijft voor het op termijn kunnen inpassen van nieuwe technieken. Uit het onderzoeksproject TKI OLEC komt naar voren dat het toepassen van lage temperatuur warmtenetten (< 40 C) een flexibele, duurzame lange termijn oplossing kan zijn.

Met de recente Energieagenda van minister Kamp van 7 december 2016 staat nu ook het streven naar een ‘gasloze’ energiehuishouding volop in de belangstelling. Een CO2-arme energievoorziening wordt daarin gekoppeld aan het uitfaseren van het gebruik van aardgas voor warmteopwekking en huishoudelijke toepassingen. Door het benutten van restwarmte en lokale duurzame (laagwaardige) energiebronnen in de gebouwde omgeving, kunnen de woningcorporaties (met hun geclusterde bezit) en een langetermijnvisie fors bijdragen aan de transitie naar een energieneutrale, gasloze gebouwde omgeving.

WARMTEVRAAG TERUGDRINGEN

Tekst Eric Willems en Guus de Haas Beeld Marc Dorleijn

Op dit moment wordt 90 procent van de Nederlandse woningen verwarmd met aardgas. CE Delft heeft berekend dat gemiddeld voor de Nederlandse woningvoorraad de financieel meest aantrekkelijke mix

Route naar gasloze energie infrastructuur

voor het CO2 neutraal maken van het verwarmen van woningen bestaat uit: energiebesparing in alle gebouwen met een gemiddelde reductie van 25 procent.

De resterende warmtevraag wordt voorzien door een mix van: ■■ 25 procent met groen gas; ■■ 25 procent met elektrische warmtepompen; ■■ warmtelevering door grote en kleine warmtepompsystemen in ongeveer 50 procent van de gebouwen (warmte en koude).

Wie een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050 als stip aan de horizon heeft, moet logischerwijs plannen maken en maatregelen kiezen die in dit plaatje passen, de zogenaamde ‘no-regret maatregelen’. Dit vereist van corporaties op energiegebied een visie te ontwikkelen, die richting geeft op strategisch-, tactisch- en operationeel niveau. Alleen dan blijven gasloze wijken niet alleen een ambitie, maar wordt het realiteit.

nr 1 2017

17

KOPLOPERPROJECTEN

Praktijkvoorbeelden van integrale benaderingen zijn er nog niet. Wel is ervaring opgedaan met duurzame gebiedsontwikkeling in zogenaamde koploperprojecten.

In het EOS LT onderzoek TRANSEP-DGO (TRANSitie in Energie en Proces voor Duurzame GebiedsOntwikkeling) is bij deze projecten geanalyseerd welke belemmeringen de heersende werkwijzen opwerpen. Ook zijn er strategieën bedacht om deze obstakels te doorbreken. Dit onderzoek heeft geleid tot de publicatie ‘Met 20 bouwstenen naar een energieneutraal gebied’.

Daarin wordt ook een transitieaanpak voorgesteld. In het OLEC draaiboek wordt deze transitieaanpak verder uitgewerkt. Het boek Met 20 bouwstenen naar een energieneutraal gebied’ is te bestellen bij Aeneas Media. Renda-leden en partners krijgen korting.

OMGEVING DICTEERT

In de praktijk is vaak te zien dat bij de ontwikkeling van een nieuw (energiebesparend) project de nadruk ligt op de technische alternatieven en de terugverdientijd ervan. Het is zinvoller eerst te kijken naar de omgeving waarin je een nieuw project wilt realiseren.

De omgeving dicteert wat de mogelijkheden zijn om van idee naar realisatie te komen en/of wat de verandering in de lokale warmtevoorziening kan zijn. Zowel de fysieke als sociale kenmerken van het gebied waarin een corporatie snel aan de slag wil, kun je beschouwen als randvoorwaarden voor het uiteindelijke ontwerp en bijbehorende financiering.

Belangrijke vragen zijn: Welke stakeholders zijn actief in de omgeving van het project? Wat zijn hun ambities en plannen? Wat beweegt hen om een bepaalde houding aan te nemen ten aanzien van het voorgenomen project, hebben ze er baat bij of zit het hen in de weg en hoe kunnen tegengestelde belangen omgebogen worden naar gedeelde belangen? Welke partijen (organisatorisch, technisch, financieel) heb je in de eerste fase minimaal nodig om succesvol de volgende stap te kunnen zetten? En hoe kun je die samenwerkingsvorm formaliseren in een overeenkomst met rechten én verplichtingen?

De belangrijkste elementen voor een succesvolle aanpak naar energieneutrale gebieden blijken: ■■ De aandacht voor langetermijnwaarde: door uit te gaan van kosten én opbrengsten in de gehele levenscyclus; ■■ Interdisciplinaire samenwerking met vertrouwen en openheid: door diverse expertises, belangen en achtergronden te verbinden; ■■ Slim sturen: door richting te geven, door te werken vanuit een gezamenlijke wil en ruimte te creëren voor nieuwe werkwijzen en onverwachte rolverdelingen (bijv. Esco’s).

De financiering en daarmee de opschaling van deze projecten verloopt langzaam en met veel obstakels. In het onderzoeksproject TKI OLEC (dit onderzoek is mede gefinancierd vanuit de Topsector Energie van het ministerie van Economische zaken) zijn producten en diensten ontwikkeld, om in een vroeg stadium inzicht in technische en financiële haalbaarheid te krijgen. Door het toepassen van de OLEC methodiek bereiken initiatiefnemers een versnelling van de besluitvorming. In OLEC is een draaiboek ontwikkeld waarbij per project drie sporen parallel doorlopen moeten worden en waarbij elke fase een overeenkomst kent waarin afspraken bindend worden vastgelegd.

SNEL VAN IDEE NAAR REALISATIE: DRIE SPORENBELEID

Het overschakelen naar gasloze wijken betekent nogal wat. Daarbij gaat het niet alleen om de introductie van een andere energie-infrastructuur en andere energietechnieken, maar ook om een bredere benadering.

Het vraagt een wezenlijk andere manier van werken. Het vraagt een besluitvormingsproces waarin organisatie, techniek en financiën op elkaar zijn afgestemd. Het onderlinge verband tussen deze drie sporen zorgt voor een kosten-efficiënt proces dat tijdig kan worden bijgestuurd.

ORGANISATIE

De organisatie lijkt op die bij een gebiedsontwikkeling. Door een stakeholderanalyse kan per project een samenwerkingsverband worden opgetuigd. Belangrijk is dat per fase een overeenkomst wordt opgesteld waarmee partijen zich aan elkaar binden. Dit is tevens een basis om partijen die uit het ontwikkelingsproject willen stappen te kunnen vervangen door geschikte partijen, binnen gewenste voorwaarden.

18

nr 1 2017

Route naar gasloze energie infrastructuur

Het TKI-OLEC consortium bestaat uit Huygen (penvoerder), ABT, LievenseCSO, TNO, ESCOplan ® en de Haas & Partners. Het onderzoek Transep-DGO (2008-2012) is uitgevoerd met financiële ondersteuning van het programma EOS-LT en OLEC vanuit TKI-EnerGO (20142017) waarvoor wij RvO en TKI bijzonder erkentelijk zijn.

Meer informatie is beschikbaar op www.TKI-OLEC.nl Werkzaamheden aanleg Warmtenet Alkmaar, HVC.

TECHNIEK

■■

In OLEC is gekozen voor het toepassen van lage temperatuur warmtenetten (< 40 C). Hierdoor is het mogelijk om rechtstreekse laagwaardige warmte te kunnen benutten. De lage distributieverliezen en hoge conversierendementen en de mogelijkheid om thermisch geïsoleerde gebouwen op lage temperatuur te verwarmen is bij uitstek een flexibele, duurzame lange termijn oplossing. Om een lage temperatuur verwarmingssysteem mogelijk te maken, dient de woning zodanig energetisch geïsoleerd te zijn dat de jaarlijkse warmtevraag niet meer is dan ca. 65 kWhth/m2 . Dit wordt al bereikt met thermische isolatie van de dichte geveldelen met Rc=2,5 m2K/W en HR++ beglazing. Deze maatregelen passen uiteraard goed bij de eerste stap van energie besparen.

In ons land zien we dat verschillende laagwaardige bronnen als restwarmte van koelprocessen en (ondiepe) geothermie nog onbenut blijven, maar voor inpassing in lokale hybride energienetwerken dat gebied gebonden warmteopslag in buffertanks, grootschalige zonnecollectoren en rioolthermie zeker ook in aanmerking komen.

Warmtapwater is een kwestie apart. Elk land heeft zijn eigen voorschriften. In Denemarken experimenteren ze met een wat lagere temperatuur zonder naverwarming per woning. In Nederland waar minimaal 58 0C (NEN1006) aan het tappunt is vereist, houden we vooralsnog vast aan naverwarming per woning, bijvoorbeeld door een water-water boosterwarmtepomp met woninggebonden voorraadvat.

■■

In OLEC wordt gebruik gemaakt van technische standaardoplossingen.

In deze standaardoplossingen is een wijk verdeeld in utiliteitsgebouwen, appartementengebouwen en grondgebonden woningen. De installatie bestaat uit meerdere componenten die afhankelijk van lokale randvoorwaarden ingepast kunnen worden:

■■ ■■ ■■

LT-warmtebronnen WKO-warmtepompsystemen Seizoensopslag van warmte Transport- en distributienetten Centrale back-up voorziening (op aardgas) aan de rand van een wijk

Eerst worden de omgevingsfactoren in kaart gebracht zoals warmtevraag, warmteaanbod, bodemeigenschappen en ontwikkelingsplannen.

Bij deze randvoorwaarden is een kleine selectie technische oplossingen toepasbaar. Verder zijn deze technische oplossingen op hoofdlijnen beschreven aan de hand van technische en financiële kenmerken zoals aantal WKO-bronnen, type warmteopslag indien van toepassing, investeringskosten, IRR e.d. Met deze catalogus-tool kunnen al in een vroeg stadium van idee-vorming de kengetallen op tafel komen. Partijen weten zo waar het om gaat, en welke risico’s op hoofdlijnen hier bepalend zijn in relatie tot de reguliere projectrisico’s, waar ondernemers sowieso al rekening mee moeten houden.

FINANCIËN

Veel aandacht is besteed aan financiering en het betrekken van externe partijen hiervoor zoals banken, institutionele beleggers en crowdfunding. Pas met zicht op een sluitende financiering in de initiatieffase is de overgang naar de ontwerpfase zinvol. Aangezien partijen vooraf zijn geïnformeerd (bekend zijn met de risico’s) is de kans dat er bij realisatie stappen opnieuw doorlopen moeten worden gering, wat bijdraagt aan een forse versnelling.

■

LITERATUURLIJST

Energieagenda, Ministerie van Economische Zaken, december 2016 Met 20 bouwstenen naar een energieneutraal gebied, uitgegeven door Aeneas Media 6 stappen naar een Klimaatneutrale Gebouwde Omgeving, CE Delft, december 2015

WIL JIJ HIER STAAN?

EN WONINGCORPORATIES, GEMEENTEN EN BOUWERS BEREIKEN?

#1 maart 2017

KENNISNETWERK BESTAANDE BOUW

■

DEN HAAG EN DE WONINGMARKT

■

GASLOZE ENERGIE

■

THE NATURAL STEP

ADVERTEER NU EN KRIJG 25% KORTING!* * Adverteren kan in het Renda magazine, maar ook op onze website en in de wekelijkse nieuwsbrief.

Adverteer voor 9 juni 2017 en ontvang 25% korting. Deze korting komt bovenop eventuele partnerkorting. Voor meer informatie en tarieven ga naar www.renda.nl/adverteren

RENDA.NL

n: 0 Statistieke ine: +/- 130 z a g a m a d Oplage Ren 1250 a online: +/d n e R n e d Le 3000 wsbrief: +/nd Leden nieu 00 per maa 1 4 /+ : k e o Websitebez

20

nr 1 2017

Project

‘Bewoners hebben het zwaar gehad’

Peter (67) en Gerrie (65) van Trier in hun nieuwe woonkamer met uitzicht op het Wandelbos: “Blij dat we even uit logeren konden.”

Project

Project

Tekst en beeld Fleur Reijngoudt

nr 1 2017

21

PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Het Wandelbos, Tilburg Aantal woningen voor 216 Aantal woningen na 216 Type woningen 12 portiekflats Bouwjaar 1966 Eigenaar TBV Wonen Architect De Loods Aannemer Huybregts Relou Onderaannemer installaties Kemkens Projectfase afronding Verbeterniveau renoveren Start initiatief april 2015 Start uitvoering april 2016 Oplevering december 2016 Aanneemsom per woning € 29.555 excl. BTW Huurverhoging € 8,25 per maand Verwachte besparing € 20,98 per maand Energielabel voor renovatie E/F Energielabel na renovatie A

Renda-partners Huybregts Relou en Kemkens werkten het afgelopen jaar samen aan project Het Wandelbos in Tilburg.

In opdracht van TBV Wonen renoveerde Huybregts 216 woningen verdeeld over 12 portiekflats. Kemkens was als onderaannemer verantwoordelijk voor de installaties.

Twee zaken maken dit project leerzaam en bijzonder: 1. De hoe­veelheid ingrepen bereikte de grens van wat in bewoonde staat uitgevoerd kan worden. 2. De samenwerking tussen aannemer, onderaannemer en opdrachtgever begon stroef. Dankzij goed overleg kregen ze de boel weer op de rit met als eindcijfer een 8,1 van de bewoners.

Alle appartementen kregen nieuwe deuren, (kunststof) kozijnen, een nieuwe badkamer, keuken en toilet en beglazing en de buitenzijde werd opnieuw geïsoleerd. Sander van Doorn, projectleider bij Huybregts Relou: “Het is een stevige ingreep in bewoonde toestand, wat ons betreft op het randje om in bewoonde staat uit te voeren. Voor bewoners is dit heel ingrijpend.” Gerrie (65) en Peter (67) van Trier onderschrijven dit: “Eind november zaten we al zonder verwarming. En dat terwijl ze op 6 december pas zouden beginnen. De verklaring hiervoor was dat de verwarming alleen per flatgebouw uitgezet kon worden. We kregen wel twee elektrische kacheltjes, maar daar verwarm je natuurlijk geen heel huis mee.” (Zie kader voor het hele verhaal van Gerrie en Peter van Trier.)

Bas de Graaf, projectleider bij TBV Wonen, herkent dit gevoel: “Bewoners geven aan dat ze het zwaar hebben gehad. Soms liepen er wel tien vaklieden tegelijk in een woning, en dan ook nog eens in alle ruimtes.

Dat is heel belastend en inderdaad op het randje, zeker in de wintermaanden rond vorst. De woning koelt af, het is gewoon niet prettig.”

Toch is voor deze optie gekozen, omdat de alternatieven ook niet ideaal waren. Bij een productie van tien werkdagen waarbij we twee woningen per dag opleveren, zijn een jaar lang twintig vervangende gestoffeerde woningen nodig in de buurt om bewoners een alternatief te bieden. Dit is niet haalbaar gebleken.

22

nr 1 2017

Project

PETER (67) EN GERRIE (65) VAN TRIER Peter en Gerrie wonen sinds zes jaar in hun appartement aan het Wandelbos. Een prachtige plek, maar wel een oude woning. “We wisten dat het energielabel G had, maar dat het er zó koud zou zijn… Als we dat hadden geweten, waren we hier misschien niet gaan wonen”, vertelt Peter. Volgens Gerrie kon je binnen niet lopen op blote voeten. Hun vloer is eveneens het plafond van de kelder. Die is tijdens de renovatie geïsoleerd. Ook heeft het echtpaar een nieuwe keuken, badkamer, toilet, kunststof kozijnen en nieuwe ramen gekregen.

Daarover: “Ik dacht dat ze vanmiddag langs zouden komen om nieuw glas in het raam te zetten, maar ze kwamen alleen even kijken.” In één raam is een ruit geplaatst met een scheurtje, omdat er op dat moment geen nieuw glas voor handen was.

Het andere raam was afgedekt met een houten plank. Verder zijn ook de deuren naar het balkon en de buitendeur vernieuwd.

De renovatie aan hun woning begon op 6 december van het afgelopen jaar. Helaas bleek dat de verwarming niet per portiek kon worden afgesloten, maar alleen per flatgebouw.

Vandaar dat het echtpaar al weken voor de start van hun renovatie zonder verwarming zat. Peter: “Op een gegeven moment kregen we een brief dat we twee elektrische kacheltjes konden lenen. Maar ja, daar verwarm je natuurlijk geen heel huis mee.” Gerrie: “Ik ben blij dat we even uit logeren zijn geweest.” Toen de renovatie eenmaal begon, volgende de werkzaamheden elkaar in rap tempo op. Volgens de Tilburgers door keurige mensen die zich netjes gedragen hebben. Het

huis is nu goed geïsoleerd, al vindt Gerrie het nog steeds wel tochten: “Ik heb gevraagd of ze de kozijnen komen kitten, want ik voel hier nog steeds koude langs het raam komen.”

Sinds de renovatie hebben Gerrie en Peter een warmtewisselaar, geen geiser meer. Ook hebben ze gekozen voor een thermostatische kraan. Peter: “Je betaalt er wel wat extra voor, maar het is erg lekker.” De werkzaamheden zijn nu bijna klaar.

Het oude dubbelglas aan de balkonkant van de woning wordt nog vervangen door hr++-glas en aansluitend wordt de buitenkant geschilderd.” Daarna moet de rust echt weer terugkeren aan het Wandelbos.

LEAN EN LEKKAGE

LEERPUNTEN

De Graaf: “We hebben van te voren een LEAN-planning gemaakt van negen werkdagen per woning. Dat is vrij krap. Als ergens iets fout loopt, is er geen tijd om het op te lossen. Omdat er ook nog diverse werkzaamheden bij kwamen (o.a. twee zonnepanelen per woning en brandwerende plafonds aanbrengen in toiletten en meterkasten) bleek de negen dagen op een gegeven moment erg lastig haalbaar.” Daarbij moesten eerdergenoemde werkzaamheden worden uitgevoerd, maar de woningen kregen ook nog eens allemaal een nieuw stadsverwarmingstracé, uitgevoerd door Ennatuurlijk. De flats waren eerst voorzien van stadsverwarming, met leidingen die van onder naar boven door het gebouw liepen. De Graaf: “Mensen hebben liever gas en een cv-ketel.

Ennatuurlijk heeft meegedacht hoe we het stadsverwarmingsnet dat toch al in de straten ligt konden blijven gebruiken. Nu is er een individueel systeem waarbij de leidingen van boven naar beneden lopen. Alle radiatoren zijn op een eigen warmtewisselaar aangesloten.” Uiteindelijk een voordeel voor de bewoner, maar deze ingreep betekende tijdens de renovatie wel dat woningen tijdelijk buiten gebruik zijn geweest qua installaties. De Graaf: “De werkwijze en uitvoering zijn uniek. De partijen hebben elkaar bij aanvang veel opgezocht om de overlast voor bewoners te beperken.” Met volledige bezetting werkte Kemkens aan het project, maar door gebrek aan tijd bleven er veel restpunten over, wat weer leidde tot ontevreden bewoners. Dit alles vertaalde zich in een klanttevredenheid van een zeven.

In een goed en constructief overleg zijn aannemer, onderaannemer en opdrachtgever om de tafel gegaan. Er zat te veel ruis op de lijn. De Graaf: “Als je in een ketensamenwerking met een LEAN-proces werkt, moet je de lijntjes kort houden. Na de interventie hebben we de planning met één dag per woning verlengd. Een leerpunt dat we kunnen trekken uit dit project is toch wel ‘reserves inbouwen in de planning’. Je werkt samen naar een optimum en er is niemand die een stapje terug doet en zegt: ‘Wat als dit niet lukt?’. Uiteindelijk wil je natuurlijk liever halverwege opschalen dan vertragen.” Twan van Grinsven van Kemkens: “Wat wij geleerd hebben, is dat we meer tijd en energie moeten besteden aan de voorkant. Wij moeten zelf scherp zijn op de planning en het direct aangeven als voor een bepaalde klus te weinig tijd staat ingepland. In het overleg hebben we afgesproken vanaf dat moment drie keer per week met elkaar om de tafel te gaan voor een afstemmingsoverleg. Vanaf dat moment begon het project als een trein te lopen. Ook de klanttevredenheid liep op tot gemiddeld een 8,1.”

Jolanda Santegoets (51) is zo’n tevreden bewoner. “Toen ik hier kwam wonen twee jaar geleden, wist ik al waar ik voor tekende. Ik had het me erger voorgesteld. Het is me alles meegevallen. Maar, ik hoefde ook geen nieuwe tegeltjes in de badkamer en keuken. De mijne waren nog goed.” (Zie kader voor het hele verhaal van Jolanda Santegoets.)

Project

nr 1 2017

23

TESTEN IN PROEFWONING

Van Doorn: “We hebben samen met TBV een modelwoning gerealiseerd, waar we bewoners in kleine groepjes mee naartoe hebben genomen. Zij hebben een keuzelijst gekregen. In deze woningen kon men zien hoe dat er allemaal uitzag en hoe het werkt.” Met deze woningen had achteraf meer moeten gebeuren, vindt de projectleider van TBV: “We hadden álles moeten testen, niet alleen de standaard zaken. In de proefwoning zijn bijvoorbeeld de kozijnen vervangen en dat heeft veel inzicht gegeven.” Er is destijds met een reden gekozen om de ombouw naar een individuele warmtewisselaar niet te testen. De Graaf: “Een proefopstelling is soms heel kostbaar of haast onuitvoerbaar, maar kan ook faalkosten voorkomen. Die afweging voorafgaand aan de uitvoering is lastig.”

TROTS OP HERPAKKEN

Kemkens en Huybregts Relou hebben het project inmiddels samen geëvalueerd. Van Grinsven: “We hebben elkaar opnieuw moeten vinden in deze samenwerking. Ik ben er het meest trots op dat we ons herpakt hebben, dat we de boel met de aannemer en de opdrachtgever weer op de rit hebben gekregen en een mooi project hebben afgeleverd.

Naast de besparing van zo’n 21 euro aan energielasten per maand vanwege de nieuwe verwarmingsinstallatie, leveren de nieuwe zonnepanelen bewoners ook zo’n zes a zeven euro per maand voordeel op. De Graaf: “We wilden naar Label A en dit konden we halen met zonnepanelen. We hebben gebruik gemaakt van subsidies en geen huurverhoging doorgevoerd. Daarom hebben we bewoners niet om toestemming hoeven vragen en is elke individuele woning nu aangesloten op twee panelen.”

Een belastende renovatie met leerpunten, maar met uiteindelijk een mooi resultaat. Bestempeld met een bewonerstevredenheid van gemiddeld een 8,1. Van Grinsven: “Het liefst doe ik het volgende project met precies hetzelfde team, want nú snappen we het.”

■

JOLANDA SANTEGOETS (51) In mei twee jaar geleden is Jolanda Santegoets (51) in haar appartement aan het Wandelbos komen wonen. Zij wist op dat moment dat er gerenoveerd zou gaan worden en had zich erop ingesteld: “Het viel me alles mee. Voor mijn buurvrouwtje van bijna 90 had het allemaal veel meer impact, maar ik weet wel dat waar geklust wordt, rommel ontstaat. Het blijven toch rouwdouwers. Van te voren kregen we een kalender waarop de werkzaamheden stonden aangegeven. Deze hebben we niet gevolgd, want ik heb zelf gevraagd of ze op de dag dat ze de oude wc eruit kwamen halen, er meteen een nieuwe pot op konden zetten. Ook de keuken is op dezelfde dag afgebroken en weer geplaatst.” Gelukkig viel de renovatie ook voor hond Flip mee. Die sliep lekker door. “Ik moet zeggen dat het bij mij misschien ook minder ingrijpend was dan bij anderen, want ik heb alleen een nieuwe keuken en wc. De tegeltjes hoefde niet van de muur af, want die waren nog hartstikke netjes. Een minpuntje is wel dat ik ook een nieuwe radiator heb gekregen, daarachter moet ik nu zelf nog wat bijschilderen.” Al met al vindt de huurster dat ze wel lang in de rotzooi moeten zitten: “Je krijgt een vergoeding voor de renovatie, maar we zitten nu al sinds november in de zooi. Er wordt nog steeds gewerkt aan de garages en in de kelders. Dat geluid van het boren trilt de hele flat door. Het duurt allemaal toch een stuk langer dan van te voren werd verteld.” Waar Jolanda het meest blij mee is, is het roostertje voor de ventilatie.

“Ik rook. Het is fijn dat ik niet het hele raam open hoef te zetten voor een beetje frisse lucht.”

24

nr 1 2017

SMILE

‘De woning van de toekomst staat er al’ In Nederland staan circa 7 miljoen woningen. Jaarlijks wordt minder dan 1 procent aan nieuwbouw toegevoegd.

Dat betekent dat corporaties het moeten doen met de bestaande voorraad. Een groot deel van deze voorraad is inmiddels 50 jaar of ouder en voldoet niet langer, vooral energetisch niet. De visie van De Variabele is dat de woning van de toekomst er al staat. Er ligt dus een stevige uitdaging om binnen alle beperkingen van deze bestaande woning toch een beter woonproduct te maken. Daartoe is SMILE ontwikkelt: Slim Investeren in Lagere Energielasten.

Tekst Ludwig Smits & Rob Hagemans Beeld De variabele

De wereld verandert continue, door maatschappelijke en demografische ontwikkelingen, maar uiteraard ook door economische ontwikkelingen. Voor woningcorporaties speelt daarbij specifiek de grote impact van gewijzigde wet- en regelgeving. Vooral dat laatste maakt dat corporaties steeds meer terug gaan naar hun kerntaak: het bouwen en beheren van woningen voor hen die niet zelfstandig in hun woonruimte kunnen voorzien. Het actuele beleidskader waarin corporaties werkzaam zijn, beperkt de mogelijkheid voor nieuwbouw (al dan niet vooraf gegaan door sloop) aanzienlijk. De focus van corporaties ligt dan ook vooral op de bestaande voorraad.

Professioneel beheer en onderhoud betekent voortdurend keuzes maken en prioriteiten stellen. Renoveren en Groot Onderhoud gaan gepaard met grote investeringen en complexe beslissingen: in welk deel van het bezit verbeteren we de energiezuinigheid? En, tot welk niveau? Is het beter om veel te investeren in weinig woningen, of minder investeren in meer woningen? Het is belangrijk om vooraf een weloverwogen keuze te maken voor het best passende onderhoudsscenario.

GELD, TECHNIEK, BEWONER

SMILE legt de verbindingen tussen vier thema’s die van belang zijn bij investeringsprojecten, maar die in de praktijk veelal los van elkaar worden besproken: financiële aspecten, technische uitgangspunten, sociale aandachtspunten (bewoners/gebruikers) en energiebesparing of energielabels (want duurzaamheid is breder dan alleen energie). Van deze vier thema’s worden communicerende vaten gemaakt. Welke invloed heeft een besluit in één van de gebieden op de andere? Met antwoord op deze vragen kunnen gebruikers hun keuzes optimaliseren of zelfs andere, effectievere keuzes maken. Dit alles gebeurt ongeveer een jaar voordat de corporatie gaat investeren. Naast het uitzoeken van de meest effectieve manier om een specifiek project te verbeteren, kan er meteen getoetst worden of de gekozen strategische route de juiste is, of dat daar eventueel nog op moet worden bijgestuurd. Vervolgens vergelijkt de tool het effect van een investering in energiebesparende maatregelen op het gebied van techniek, wonen, financiën en CO2 reductie of labelstappen. Wat worden de extra huurinkomsten? Hoeveel energie kan er bespaard worden? Wat gebeurt er met de woonlasten?

In vier alternatieve scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de consequenties zijn van de mogelijke onderhoudsingrepen. SMILE geeft heldere uitkomsten, waarmee onderbouwde keuzes gemaakt kunnen

SMILE

NIEUW BIJ RENDA

nr 1 2017

25

NIEUW

De innovatiedatabase (renda.nl/innovatie­ database). Heb jij ook een innovatief product, een innovatieve dienst mag natuurlijk ook, mail dan naar renda@aeneas.nl.

SMILE verbindt de speelvelden, verzamelt alle input en spiegelt die aan de strategische keuze en uitvraag.

worden voor de meest rendabele vastgoedstrategie. Bij de berekening worden alle mogelijke variabelen meegenomen die van belang zijn, bijvoorbeeld: kasstromen, rekenrentes, mutatiegraad, bedrijfswaarde, DAEB-grens en WOZ waarde.

STOUTE SCENARIO’S

De gebruiker van SMILE doorloopt per project of complex steeds twee ‘rondes’. In de eerste ronde worden vier uiteenlopende scenario’s beschreven waaruit de eigenaar of beheerder kan kiezen. Dit gebeurt samen met de opdrachtgever. In deze ronde wordt duidelijk hoe het programma in elkaar zit, aan welke knoppen gedraaid kan worden, wat de effecten zijn en welke beleidsmatige input vanuit de opdrachtgever nodig is. In de tweede ronde wordt het gekozen scenario nader uitgewerkt tot een onderbouwd advies. Het voorkeursscenario uit de eerste ronde is uitgewerkt in vier varianten. Iedere variant is voorzien van een toelichting, afwegingen, kansen en risico’s. Met deze onderbouwing kan de definitieve keuze worden gemaakt voor het juiste pakket van (energetische) maatregelen.

Op basis van het strategisch voorraadbeleid heeft de opdrachtgever uiteraard een beeld bij het pakket van maatregelen. Het eerste scenario past daarom altijd volledig binnen de uitvraag (energie-index, maximale woonlasten, enzovoort). Met het tweede en derde scenario’s wordt bewust afgeweken van de gebaande paden. Deze ‘stoute’ scenario’s zetten aan tot denken en zoeken grenzen op, maar passen nog altijd binnen de ambities en doelstellingen van het project. Met deze scenario’s wordt vooral inzicht gegeven in alle parameters die ook te beïnvloeden zijn en welke effecten ze hebben op de totstandkoming van de ‘juiste’ keuze. Het vierde en laatste scenario toont een pakket van maatregelen passend bij Nul-op-de-Meter (NoM-renovatie). Dit ter vergelijk van de andere scenario’s met het maximale ambitieniveau.

Om een volledig helder beeld te geven van de effecten van de verschillende scenario’s worden deze in projectonafhankelijke grafieken weergegeven. Op basis van een fictief budget van 1 miljoen euro worden de te bereiken effecten van de verschillende scenario’s inzichtelijk gemaakt. Daarmee ontstaat een duidelijk referentiekader. De effecten van die deze scenario’s uitgedrukt in vier uitkomsten: 1. Hoeveel huishoudens helpt u?

2. Hoeveel gas/energie bespaart u?

3. Hoeveel extra huuropbrengsten genereert u?

4. Hoe ontwikkelen de woonlasten zich?

SMILE is een tactisch – operationeel hulpmiddel, geen strategisch stuurmodel. Het levert wel feed back vanuit de strategische keuzes.

GERROLT OOIJMAN, MANAGER STRATEGIE EN VASTGOED BIJ WONION

“De Variabele heeft SMILE tijdens een project van ons op de achtergrond gebruikt om een aantal scenario’s te schetsen.

Het project leende zich er niet helemaal voor, omdat het om duplexwoningen ging met verschillende kwaliteiten. Het idee erachter is wel iets wat wij als corporatie van onze onderhoudspartners vragen. Ik kan me voorstellen dat we SMILE in een sloop/nieuwbouwproject wel gaan gebruiken. Er is bij Wonion een aantal onderhoudsbedrijven over een langere periode verantwoordelijk voor het onderhoud van de woningen. Total Cost of Ownership is voor corporaties en bouwbedrijven een prima uitgangspunt, maar dit is niet voor elk project haalbaar. Het is namelijk niet beheersbaar om teveel verschillende bedrijven onderhoud te laten uitvoeren aan je bezit. Consortia moeten garantie’s geven. SMILE is in mijn ogen een ideale tool voor onderhoudsbedrijven om verschillende scenario’s aan consortia te laten zien. Uiteindelijk willen we dat onderhoudsbedrijven meekijken en –denken, plus een betaalbare prijs kunnen hanteren.”

26

nr 1 2017

SMILE

OVERWEGINGEN BIJ EEN NOM-RENOVATIE ■■

■■

Bij een NoM-renovatie komt het voor dat – om de norm te halen – gevelelementen verwijderd worden die nog functioneel in tact zijn. Wrange gedachte: met de 1500 m3 gasbesparing die we daarmee realiseren, doen we er vervolgens 15 jaar over om de vergrote CO2-footprint teniet te doen, die we veroorzaken met onnodig onttrekking van grondstoffen.

De ontwikkelingen in de innovaties rond installaties en energieopslag gaan snel. Zoals blijkt uit recente innovaties, kan het zomaar zijn dat de innovatie zo snel gaat, dat de vervangingswaarde de boekwaarde wordt, en niet de afschrijvingswaarde.

De trias energetica steunt op de huidige technologische stand van zaken. Als de hiërarchie daarin verandert, gebeurt dat tegelijk met de economische principes.

Uiteindelijk draait het om de effecten voor de verhuurder (met het oog op bedrijfswaarde) en voor de huurder (met het oog op totale woonlasten): wat levert een bepaalde ingreep of set ingrepen op? Op basis van de vier ingevoerde scenario’s wordt het optimale scenario en daarmee de uit te voeren werkzaamheden gekozen.

Het is van het grootste belang dat deze gegevens de werkelijke gegevens zijn. Niet die uit volkshuisvestelijke modellen of schattingen: maar die uit de praktijk van het complex. In een eengezinswoning wonen immers lang niet altijd gezinnen, maar vaak ook stellen, of zelfs alleenstaanden. En in een complex met grotere gezinnen praten we over een ander verbruik dan in een complex met kleine huishoudens. Ook aanvullende project specifieke informatie is voor het vullen van SMILE en de aanvullende dialoog van belang. Zijn er bijzondere uitdagingen of kansen die voor dit complex van toepassing zijn, dan worden die meegenomen in de werksessie. De informatie waarmee de tool werkt, is een uitgebreide en actuele database die bestaat uit een bundeling van wetenschappelijke data en de gedeelde kennis en jarenlange ervaring van de samenwerkende vastgoedonderhoudsbedrijven.

Snel veel huishoudens helpen aan lagere energiekosten, liefst NoM-ready, geeft de economie een positieve injectie. Dat helpt bij het bod naar de gemeente bij de prestatieafspraken, die gebaat is bij grote aantallen tevreden bewoners.

De veranderende samenstelling van gezinnen verandert het gebruik van woningen. Het vroegere gezin, waarop de woning oorspronkelijk is gebouwd, gebruikte zo’n 3000 m3 gas per jaar. Dat is al gedaald naar gemiddeld 2200 m3 en zal in de toekomst naar 1600 m3 gaan.

De NoM-renovatie kost voor dat woonproduct 60.000 euro inclusief btw. Met het oog op de kleiner wordende gezinssamenstellingen, is die investering steeds minder effectief. Bij de vroegere na-isolatie stond een besparing van 70 procent gelijk aan 2100 m3 besparing, dergelijke te besparen volumes worden nu niet langer gehaald.

■■

Al met al dient een investeringsbeslissing in een complex tactisch-operationele situatie benaderd te worden, waarbij naast technische mogelijkheden zeker ook gekeken moet worden naar de effectiviteit van de energiebesparing. En waarbij de footprint-gedachte tot uiting wordt gebracht.

Samen onderhoudsvraagstukken bekijken en bespreken geeft inzicht.

DRIE KAMER MODEL

Het Drie Kamer Model wordt breed toegepast in de corporatiesector, zeker nu een toenemend aantal corporaties doorgroeit naar een regisserende rol. Het model maakt inzichtelijk hoeveel geld de corporatie uitgeeft aan de verschillende maatschappelijke doelen. Om dit in beeld te brengen wordt het geld dat in een corporatie omgaat, ingedeeld in drie kamers: de maatschappelijke kamer, de vastgoedkamer en de vermogenskamer. Beslissingen in de ene kamer hebben effect op de andere. SMILE brengt dit in kaart en helpt om de te maken keuzes sneller, duidelijker en beter onderbouwd te maken, maar ook om zowel intern als extern uitlegbaar en verdedigbaar te maken.

■

FLORIS SCHRIJVERS, GEBIEDSMANAGER BIJ VIVARE

Voor de besluitvorming rond slopen/nieuwbouw is SMILE een prima hulpmiddel. Het is een rationeel programma, maar niet per se hét middel. Je hebt altijd nog te maken met andere factoren die niet in een tool zijn te vangen, zoals emotie of beleid. Wij kiezen onze ketenpartners tegenwoordig middels een vast budget: ‘Dit is de woning met label G en hij moet naar label A. Dit is het budget, kom maar met voorstellen.’ Op deze manier raak je gelijk in gesprek over belangen en competenties. Waar liggen de risico’s en hoe kun je ze vermijden. We doen dit al jaren zo en ik heb al vijf jaar geen discussie meer

over meerwerk. Daarbij zijn we niet alleen geïnteresseerd in de hoofdaannemer, maar ook in de onderaannemer. We willen weten hoe die partijen samen communiceren en werken het liefst met ketenpartners die een langdurige samenwerking hebben met hun comakers. Ons doel is om deze partners op de lange termijn aan ons te binden, in plaats van op projectbasis. Of eigenlijk is dat het middel. Het doel is om de kwaliteit zo hoog mogelijk te houden en de kosten voor de huurder zo laag mogelijk. Als Vivare merken we dat de bouwproductie toeneemt. Dit betekent dat de bouwkosten stijgen en de

bouwer kampt met gebrek aan capaciteit.

Vandaar dat we partijen willen binden die de beste vaklieden geven voor zekerheid van een opdrachtportefuille. Inmiddels hebben we een medium list opgesteld met partners waar we mee gaan daten. Voorheen was de aannemerssom voor een nieuwbouwwoning 100.000 euro. Inmiddels zitten we op 85.000. Dit hebben we puur gewonnen door de verspilling uit het bouwproces te halen; Als de juiste mensen op de juiste plek staan gaat het rendement voor de aannemer omhoog en daarmee ook voor ons. Innovaties als SMILE kunnen daar wel bij helpen.”

Renda Banenruil

nr 1 2017

27

Leren van nieuwbouw Renda verbindt mensen. Dat nemen we bij de Renda Banenruil erg letterlijk. Professionals gunnen een collega uit de sector een kijkje in de keuken en andersom. Zo leren corporatiemedewerkers, bouwers, leveranciers en adviseurs elkaar beter kennen, elkaars taal te spreken en het DNA van een organisatie te doorgronden.

17 JANUARI 2017

Op uitnodiging van Lodewijk Verleisdonk, projectleider Tiwos, meld ik me in Tilburg.

Vandaag kijk ik mee met het projectteam van de Twentestraat. Een nieuwbouwproject rsen, in de wijk Jeruzalem waar huurr Suzanne van Deu oo D ders invloed hebben gehad op De Loods de indeling van hun toekomstige woning. Ik houd me dagelijks bezig met het begeleiden van kopers bij het ontwikkelen van hun eigen maatwerk woning, dus ik ben benieuwd of dit proces veel afwijkt voor huurders. Het grote verschil is dat de rol van De Loods stopt na de oplevertermijn van de woning, voor Tiwos moet het grootste deel dan eigenlijk nog beginnen.

In het voortraject kregen huurders tijdens een informatiebijeenkomst de kans om over een plattegrond op ware grootte te lopen, met behulp van gekleurde linten kon men vervolgens de gewenste opties aangeven. Een slimme manier om toekomstige bewoners meer feeling te geven bij de tekeningen, een oplossing welke ik zeker ga onthouden. De missie van Tiwos “sociaal, dichtbij en gedreven” lijkt de medewerkers van Tiwos in het bloed te zitten!

Dat zie ik onder andere terug tijdens de inmeetmiddag met de huurders aan het einde van de dag. De aanwezige medewerkers zijn allemaal even betrokken en je merkt dat er voor de huurders geen drempel is om vragen te stellen over hun nieuwe woning. Leuk om de verhalen te horen van de huurders en interessant om te horen waarom een bepaalde optie voor hen dusdanig meer wooncomfort oplevert dat het een hogere huurprijs waard is.

Het is een hele gemoedelijke inmeetmiddag die wordt afgesloten met een borrel in het buurthuis; om elkaar beter te leren kennen. Het zijn de kleine dingen, zoals deze borrel, die later zorgen voor een goede leefbaarheid in de wijk, dat is mij vandaag op het hart gedrukt!

22 FEBRUARI 2017

Het centrale thema van onze banenruil was het betrekken van toekomstige bewoners bij je (nieuwbouw) plannen. De Loods heeft hier ondertussen al weer meer dan 30 jaar ervaring mee. Ik was erg benieuwd naar hoe Suzanne dit aanpakt in haar CPO-projecten. In Aarle-Rixtel liet Suzanne me met een donk, Door Lodewijk Verleis presentatie zien over hoe de betrokTiwos kenheid met de toekomstige bewoners zich vertaalt. Voor CPO heeft De Loods een eigen merknaam geregistreerd: Iedereenkanbouwen.nl. Wat me vooral opviel was de eenvoud van het proces van initiatief tot oplevering. Een helder schema op een A4-tje maakte in één oogopslag duidelijk welke fasen een CPO-groep doorloopt en welke mijlpalen daarbij horen. Ik denk dat hier de kracht van De Loods in schuilt: Ze koppelt een grote kennis en ervaring van het bouwproces aan het vermogen om dit in een voor iedereen begrijpelijke taal uit te leggen.

Aan het einde van de middag gingen we in de stromende regen naar een kijkmiddag van het CPO-project in Brandevoort in Helmond. De ruwbouw was in volle gang en de toekomstige bewoners lieten zich niet afschrikken door het weer. Suzanne vertelde dat zij gedurende de bouw vier à vijf keer de gelegenheid krijgen hun woning te bezoeken. Een rondje over de bouw was voldoende om te zien hoeveel keuzevrijheid de toekomstige bewoners hadden. Kavelgroottes, beukmaten en plattegrondindelingen verschilden van woning tot woning. Ook tijdens de bouw was er nog volop keuzevrijheid.

Zoals de bouwsystematiek erop is ingericht zo veel mogelijk keuzevrijheid toe te laten, zo geldt dat voor de gehele werkwijze van De Loods. De wensen van de toekomstige bewoners worden niet in een voorgevormde systeemmal geperst. De werkwijze van de Loods biedt juist zo veel mogelijk ruimte aan deze wensen. Met deze mooie ervaring kon ik afscheid nemen van Suzanne en Wout en de terugreis aanvaarden.

Lees het hele verslag op renda.nl/ banenruil_lerenvannieuwbouw Zelf deelnemen aan de Renda Banenruil?

Mail naar renda@aeneas.nl

OIn de regen bij het CP d project in Helmon ■

28

nr 1 2017

Vooruit kijken

Met ‘de rubriek ‘Leren van Liebregts’ hebben we de afgelopen periode teruggeblikt op de artikelen die Martin Liebregts schreef voor dit blad.

De artikelen zijn altijd een weerspiegeling geweest van de renovatieopgave. Telkens schreef Liebregts hoe om te gaan met de volkshuisvestelijke opgave. In het laatste artikel kijken we kort terug op het verleden, maar vooral vooruit.

Tekst Haico van Nunen, BouwhulpGroep

Leren van Liebregts

Leren van Liebregts

In de eerste zes artikelen hebben we lessen kunnen trekken op diverse gebieden. Het eerste artikel ging over leefbaarheid. ‘Voor leefbaarheid moeten maatregelen aan de directe omgeving integraal in de verbeterplannen worden opgenomen’ (Renda 2015/4). In de eerste Renda van 2016 stond ‘renovatie op maat’ centraal. Dat artikel blikte terug op het ontstaan van component. Het was dé mogelijkheid om chirurgische kwaliteit toe te voegen en daarmee in een Serie van één en met de bewoner aan de knoppen het wonen te verbeteren.

Volgens Martin was het een groot gemis dat de kennis over renoveren niet benut werd. Enerzijds vanuit de gedachten van velen dat renoveren en nieuwbouw hetzelfde was, anderzijds door het gebrek in het onderwijs om daar iets aan te doen. Het gemis aan kennisdeling was een van de redenen om het initiatief tot het vakblad ‘Renovatie’ te nemen.

‘Gedegen kennis van het bestaande biedt de mogelijkheid om op zoek te gaan naar het nieuwe’ (Renovatie 2011/3). Hij noemde dit de zoektocht naar het accomoderend vermogen. Die zoektocht leidde tot inno-

Leren van Liebregts

vatie, al ging die innovatie in de (bestaande) bouw niet zo snel. ‘Renovatie schreeuwt om innovatie’ (Renda 2012/1) was een titel van een artikel, waarin hij de opgave omschreef als ‘het geven van ruimte aan individuele wensen voor bewoners, met aandacht voor betaalbaarheid en duurzaamheid’. Het laatste artikel uit de reeks ‘Leren van Liebregts’ ging in op de mensen die het moeten doen. Momenteel bestaat 60 procent van de kosten van een renovatie uit arbeid. Volgens Liebregts was dan ook een andere benadering van de oplossingen nodig, zodat er meer standaardisatie mogelijk was, maar wel met ruimte voor maatwerk. Immers, de bewoner staat voorop.

En als je zo al die oorspronkelijke artikelen doorleest dan bekruipt je toch het gevoel dat we maar langzaam vooruit gaan. De constateringen die hij in zijn artikelen deed, zijn nog niet wezenlijk veranderd. Goed, de crisis heeft voor veranderingen gezorgd, de rol van duurzaamheid is veel prominenter geworden en ook op het vlak van regelgeving hebben er veranderingen plaatsgevonden. Maar in essentie staan we nog steeds voor een ‘opgave groter dan ooit’.1 BLIK VOORUIT

Met het schrijven van afzonderlijke artikelen hebben we telkens één thema uit kunnen lichten. Maar de renovatieopgave is veelal breder dan dat ene thema. Renoveren gaat over wonen. Mensen die ergens een ‘thuis’ hebben en die daar het beste van willen maken, of dat nu eigenaar-bewoners of huurders zijn. Vanuit het verleden van BouwhulpGroep zijn de huurders altijd de doelgroep geweest. Daar liggen de wortels van het bedrijf en die wortels zorgen ervoor dat het ook vandaag de dag nog steeds over het wonen gaat. Je merkt wel dat de eigenaar-bewoners en huurders steeds dichter bij elkaar komen. Huurders willen steeds meer individualiteit en de eigenaar-bewoner is op zoek naar de collectiviteit om niet alles zelf te hoeven uitvinden. Beiden willen graag een individuele keuze hebben. En voor beiden is betaalbaarheid van belang, al kan de betekenis van ‘betaalbaar’ voor beiden verschillend zijn.

nr 1 2017

29

veel meer in de prestatie gaan denken die geleverd wordt. En eigenlijk niet eens in een prestatie, (want dat is maar een getal of een waarde) maar veel meer in de kwaliteit die je als bewoner ervaart. Hoeveel bewoners weten wat de U-waarde van het glas is? Z kunnen je echter wel vertellen of het comfortabel is.

PROJECT OVERSTIJGENDE OPLOSSINGEN

Hoe goed iets in elkaar zit is vooral voor de professional van belang.

Dan wordt het namelijk belangrijk hoe je het gaat realiseren en hoe je kunt garanderen dat die bepaalde prestatie (of kwaliteit) geborgd is. Het bepaalt voor welke prijs je iets aan kunt bieden en bijvoorbeeld hoe snel of met hoeveel overlast je dat doet. Daar moeten die andere oplossingen op inspelen. Het vraagt om nadenken over de kosten tussen materiaal en arbeid, maar ook tussen maatwerk en standaardisatie. Hier gaat de vraag om innovatie schuil, waar Martin het altijd over had: de zoektocht naar project overstijgende oplossingen.

De component gedachte speelt daar heel erg op in. Het is een overzichtelijk aanbod (gericht op een deel van de woning), met een vooraf bekende prestatie waarbij de uitvoering uitgewerkt is en dat tegen een vaste prijs. Het eerste component werd echter al begin jaren negentig door BouwhulpGroep samen met de industrie ontwikkeld: namelijk de ‘verbeterde keuken’. De markt was destijds nog niet klaar voor een grootschalige toepassing, maar het bood toen al ruimte voor standaardisatie van oplossingen in de bestaande bouw. Nu de omstandigheden veranderd zijn, staan alle seinen op groen om deze ideeën verder uit te rollen. Met de opgedane en gedocumenteerde kennis uit het verleden, zijn we in staat om een grotere mate van herhaling te zien in de bestaande voorraad. Herhaling die het mogelijk maakt om standaardisatie toe te passen. Bovendien maakt die standaardisatie het mogelijk om aandacht te besteden aan de totale opgave. Wat krijg ik er voor terug, welke kwaliteit ervaar ik, welke ruimte is er voor maatwerk, wat kost het me en welke overlast gaat er mee gepaard?

TERUGKIJKEND

De opgave gaat dan ook niet over leefbaarheid of over een innovatief aanbod. Dat zijn aanleidingen om iets te doen of middelen om dat iets te bereiken. Het renoveren is een integraal vraagstuk, waarbij je vanuit verschillende invalshoeken een keuze maakt. En die keuze wordt voor de toekomst steeds belangrijker. Het overgrote deel van de woningvoorraad van de toekomst staat er al. Het is dus zaak om het accomoderend vermogen van de woning op te zoeken, en zo optimaal mogelijk te benutten. Die individualiteit kwam in veel van Martin zijn verhalen terug. Door de bewoner centraal te stellen, ga je uit van de mensen die er wonen, wat zij willen en wanneer zij dat willen. De oplossingen die daarvoor nodig zijn, verschillen niet zoveel voor een eigenaar-bewoner of voor een huurder. Maar het vraagt wel om andere oplossingen dan die we tot nu toe kennen. Het gaat uit van maatwerk en keuzes, terwijl we gewend zijn om projecten en bouwstromen te denken.

Het grootste verschil bij renovatie ten opzichte van nieuwbouw is dat er al iemand woont met wie je te maken hebt. Iemand die ’s ochtend de deur voor je opendoet als je er komt werken. Daarmee wordt direct duidelijk dat renoveren wezenlijk anders is dan nieuwbouw en dus andere eisen stelt. Daarmee wordt ook duidelijk dat het helemaal niet gaat over hoe goed de oplossing technisch in elkaar zit en welk schroefje er is gebruikt, als het eindresultaat maar goed is. We moeten

Terugkijkend op de vele artikelen die Martin Liebregts geschreven heeft valt mij het meeste de samenhang tussen thema’s op. Ogenschijnlijk losstaande artikelen komen bij elkaar. Of hij het over aanbestedingsvormen, stedenbouw, corporaties of over onderwijs heeft, het gaat allemaal over wonen. Niet zo verwonderlijk als je doel altijd is geweest ‘mee te werken aan de verbetering van de woon- en leefomstandigheden door middel van het adviseren van individuen en bewonersorganisaties op het gebied van de volkshuisvesting en de ruimtelijke ordening’.2 Martin zijn visie op de toekomst is dan ook als volgt samen te vatten: Het besef moet ontstaan dat het in eerste instantie blijft gaan om het wonen en dat de bewoner als klant de korte en lange termijn met elkaar verbindt. Het gebruik op korte en lange termijn moet centraler komen te staan. Het gaat dan niet alleen om het wonen, maar ook over werken en zorg. Thema’s zoals duurzaamheid en betaalbaarheid worden bij het ontwerpen voor wonen iets alledaags en gewoons, dat betekent oog hebben voor de continuïteit van het wonen.

■

1 http://www.bestaandewoningbouw.nl/een-woningbouwopgave-groter-dan-ooit/ 2 Doelstelling in de oprichtingsakte van BouwhulpGroep 1978

RENDA.NL EEN SCHAT AAN INFORMATIE

BEKIJK O DIGITA NS L ARCHI E EF

Wist je dat het Renda-archief artikelen bevat die teruggaan tot 2005?

Hoewel al wat ouder, zijn de artikelen nog steeds lezenswaardig en soms verbazingwekkend actueel. Neem eens een kijkje op onze vernieuwde website www.renda.nl/artikelen-overzicht.

RENDA.NL

Leerling & Leermeester

LEERMEESTER:

Henk Duymelink (59) LEERLINGEN:

Joey Willems (21) en Rick van Kraaij (18) OPLEIDING:

Schilder^sCOOL BBL niveau 3 LEERBEDRIJF:

Dusol Vastgoed­ onderhoud B.V.

Er moeten meer jongeren schilder worden. Waarom is het zo’n leuk vak?

Joey: “Het werk is heel gevarieerd. Je bent altijd op een andere plek en je hebt veel vrijheid.” Rick: “En je ziet meteen het resultaat.”

Waar moet je als schilder goed in zijn?

Rick: “Je moet rustig zijn, niet willen haasten. En stressbestendig. Een beetje sociaal zijn is ook wel handig, want je hebt met veel verschillende mensen te maken. Niet alleen met collega’s, maar ook met bewoners. Soms komen ze een praatje maken, over het werk of gewoon kletsen. Ik vind dat wel gezellig.”

Frans Dusol is bestuurslid van Schilder^sCOOL Nuenen. Dit omdat Dusol het belangrijk vindt dat jongeren goed en vakkundig worden opgeleid. Niet alleen voor het bedrijf, maar vooral ook voor het vak en de sector. Als het aan Dusol ligt, komen er niet alleen meer leerlingen, maar ook meer leerbedrijven.

Enthousiaste, gemotiveerde jongeren moeten de plek innemen van pensioengerechtigde oudere collega’s.

Bij Dusol blijft bijna 99 procent van de leerlingen plakken. Als het aan Joey en Rick ligt, zij ook.

Dusol een opleiding praktijkopleider gevolgd en gaat jaarlijks naar een terugkomdag): “Dat is het voordeel van een groter bedrijf. Wij onderhouden vastgoed, dus schilderen niet alleen, maar zetten ook glas, doen kitwerk en saneren houtrot.”

Leren jullie ook over veiligheid, gezondheid en milieu?

Joey: “Zeker. Op school krijgen we les over afvalscheiding bijvoorbeeld.”

Henk: “We zijn nu aan het schilderen in een flat van Woonbedrijf. Zij omarmen The Natural Step. Daar hoort o.a. bij: met zo min mogelijk auto’s naar het werk rijden. Dat krijgen die jongens ook allemaal mee.”

En hoe bevalt de opleiding?

Zijn het goeie, Henk?

Deze leerlingen?

De jongens halen hun schouders op. Rick: “Het hoort erbij, maar je hebt er ook wel wat aan.” Joey: “We krijgen theorie over materialen. Welke verf gebruik je bijvoorbeeld op een metalen ondergrond en welke op hout?” Rick: “Verder krijg je opdrachten die je op de leerwerkplek laat aftekenen als je ze beheerst.” Joey: “We moeten ook leren glaszetten.

Dan kunnen we een dag met een glaszetter mee.”

Henk (heeft net als de andere leermeesters bij

Henk: “Zeker. Deze twee gaan er echt voor en vinden het leuk. Ze gaan hun gang en als ze iets niet weten, vragen ze het. Bij de planning geef ik aan met hoeveel leerlingen ik op een klus sta, dan houden ze daar rekening mee, zodat er ook daadwerkelijk iets geleerd kan worden.”

Hoe is Henk?

Rick: “Ja, leuk!” Joey: “Ja, met de ene kun je plezier hebben en de ander is wat serieuzer.” Henk behoort duidelijk tot de eerste categorie.

nr 1 2017

31

leerling & leermeester

“Met de ene kun je plezier hebben”

32

nr 1 2017

The Natural Step

Samen verduurzamen geeft positieve energie Verduurzamen willen we allemaal. Maar hoe? De principes van The Natural Step (TNS) volgen, is een goede optie. Dit bleek uit het enthousiasme op de Renda Workshop van 14 februari in de Mengfabriek in Den Bosch. Na een introductie vanuit TNS hoorden we van de gemeente Eindhoven en Renda-partners ‘thuis, Woonbedrijf, Caspar de Haan en Huybregts Relou hoe zij TNS in de praktijk toepassen. Het grootste knelpunt in de stap naar duurzaam ondernemen lijkt toch het materiaalgebruik.

“Hoe weten we nu welke materialen we wel en niet moeten gebruiken?”

Tekst Fleur Reijngoudt

The Natural Step

nr 1 2017

33

Het milieu is kwetsbaar en we moeten er met zijn allen voor zorgen. The Natural Step zorgt voor een gezamenlijke stip op de horizon en concrete stappen daarnaartoe.

Duurzaamheid gaat niet over ijsberen en regenwouden, trapte Berend Aanraad, voorzitter van Stichting The Natural Step, af. Het gaat over iets heel essentieels. Wij, de natuur en vele generaties na ons, moeten in onze behoeften kunnen blijven voorzien. Aanraad begint met tien duurzaamheidslessen die we kunnen trekken uit het jaar 2016.

Berend Aanraad

TIEN DUURZAME LESSEN UIT 2016

Les 1. Het Klimaatakkoord werd getekend in Parijs. De impact van de kleine lettertjes uit dit akkoord is ongekend groot. Het lijkt erop dat ook Den Haag dat nu pas beseft. Aanraad: “Er gaat veel gebeuren en dat is ook hard nodig.” Les 2. De overheid lijkt het soms ook niet meer te weten. Aanraad stelt dat CO2-reductie maar een klein deel van het geheel is, terwijl methaan een veel grotere invloed heeft op ons klimaat.

Er wordt te veel naar de markt gekeken. Les 3. De tijd van veilingen is voorbij. Het gaat in corporatieland niet meer over de laagste prijs. Een goed voorbeeld is de co-makers. Onder ander Dura Vermeer en Hemera zijn met woningcorporatie Ymere een nieuw verdienmodel overeengekomen voor projectmatige woningverbetering. Deze aannemers berekenen geen winst meer over de kosten, maar over de samen afgesproken kwaliteit van het werk. Les 4. De consument wil wél. Men wil het echte verhaal. Zingeving. Dit blijkt onder andere uit een onderzoek van Unilever. De jongere generatie oefent druk uit op de oudere, ook thuis. Les 5. Verduurzamen moet beter dan Nul-op-de-Meter.

Aanraad: “Als er bij een NoM-renovatie alsnog schadelijke materialen worden gebruikt, komen we niet verder. Gelukkig bewegen steeds meer partijen in de goede richting.” Les 6. Met enig sarcasme: Gooi zo veel mogelijk geld weg. We kapitaliseren volgens Aanraad maar twee procent van de waarden van onze grondstoffen. Naar schatting van de Alliantie gaat het om 12 biljoen kilo grondkosten. Les 7. De kwaliteit van leven = mogelijk innovatie. De oplossingen lijken vaak heel technisch, maar is dat wel zo? We kunnen leren van Bristol waar in de wijk The Yard samen met bewoners materialen werden gerecycled. Het gaat over betrokkenheid en gemeenschapszin. Les 8. We moeten anders gaan kijken, maar hoe doe je dat? Les 9. Hoe hebben we impact?

Bijvoorbeeld door bij een aanbesteding te vragen om te voldoen aan The Natural Step. Het gaat er volgens Aanraad om welke waarden jij aan je organisatie wilt koppelen. “Je maakt zelf onderdeel uit van de oplossing. Stuur bij aanbestedingen, dan maak je het verschil.”

Les 10. Een gedeelde taal is het antwoord. De medische wereld is het perfecte voorbeeld van waar wereldwijd gewerkt wordt met een gezamenlijke taal: het Latijn. Wat is die van duurzaamheid?”

34

nr 1 2017

DUURZAAM OF NIET

Duurzaam of niet duurzaam is tegenwoordig de keuze, stelt Aanraad.

46 procent van de CO2-uitstoot komt door de productie van rundvlees.

Dan maar geen rundvlees meer eten? Welke keuze maak je, is de vraag. “Bijna alles groeit exponentieel nu. Ongemerkt zitten we in een trechter: bevolkingsgroei, vervuiling, klimaatverandering, het vertrouwen in banken. Er staat druk op het systeem, op onze planeet. We brengen te snel en te veel natuurvreemde stoffen in de biosfeer. Er zijn 14.000 chemicaliën. Maar van één procent weten we wat het doet voor mens én milieu”, betoogt Aanraad. Kortom, we breken de natuur sneller af dan het kan herstellen en de boodschap is: denk aan je eigen bedrijf, in onze samenleving en wereldwijd (ook sociale aspecten), denk aan oneerlijke handel en de vluchtelingenstroom. “We beperken mensen in het vervullen van hun levensbehoefte.”

OPLOSSING: SPELREGELS VOOR DUURZAAMHEID

Als we al deze lessen omdraaien, backcasten, terug redeneren, hoe je het ook wilt noemen, krijg je de principes van The Natural Step. Met andere woorden: de spelregels voor duurzaamheid.

1. Niet meer en sneller stoffen uit de aarde halen of in het milieu brengen dan de natuur kan verwerken.

2. Niet meer en sneller natuurvreemde stoffen in het milieu brengen dan de natuur kan verwerken.

3. De natuur niet sneller afbreken dat de tijd die nodig is om te herstellen.

4. Geen dingen doen waardoor we mensen beperken in het invullen van hun behoefte.

Met deze principes kun je op verschillende manieren werken. Vanuit de waardeanalyse: wat gaat het opleveren? Vanuit de impactanalyse wordt gekeken welke visie een bedrijf heeft, wie welke rol kan vervullen en welke stappen er gezet kunnen worden. Daarna is het een kwestie van implementeren. Dat hebben Renda-partners ‘thuis, Woonbedrijf, Huybregts Relou en Caspar de Haan inmiddels gedaan. Dit mede dankzij een brede coalitie in de gemeente Eindhoven en het ambtelijke apparaat welke de TNS-gedachte omarmt.

GEMEENTE EINDHOVEN

Bij de gemeente Eindhoven zijn inmiddels meer dan 900 mensen getraind over de principes van The Natural Step en die gemeente kent tien facilitators. Zo staat de agenda van Joop Ketelaers vol met proces- en presentatieafspraken.

Waar hij jaren geleden nog hard moest trekken om mensen en bedrijven mee te Joop Ketelaers krijgen in zijn duurzaamheidstrijd, wordt hij nu meegesleurd. De focus is verlegd van prestatieafspraken naar duurzaam partnerschap. Sinds 23 februari 2016 kent de gemeente Eindhoven zelfs een klimaatverordening. De ambitie is om aan te sluiten bij

The Natural Step

Parijs, dus de CO2 vermindering moet in 2030 met 55 procent zijn afgenomen en in 2050 met 95 procent. Dit in plaats van energieneutraliteit.

Uiteraard is er een klimaatplan (2016-2020) dat hierop aansluit. Elk jaar wordt op basis van dit plan een klimaatbegroting gemaakt. De organisatie poogt in 2050 honderd procent uitstootvrij en honderd procent duurzaam te zijn.

De uitgangspunten voor dat doeljaar zijn: De rijksoverheid houdt zich aan de afspraak om de kolen- en gascentrales te sluiten en in 2050 een CO2-vrije elektriciteitsproductie te hebben.

■■ De mobiliteit is in 2050 geheel emissievrij. Als we in Eindhoven in een periode van 35 jaar in staat zijn om: – De industrie circa 75 procent minder fossiele energie te laten gebruiken; – De gebouwde omgeving zonder aardgas te verwarmen; – De mobiliteit geheel emissie vrij te maken.

■■

Dan is 95 procent emissiereductie volgens Ketelaers in 2050 mogelijk.

Dat betekent nogal wat voor de partners in de stad. Dit streven biedt kansen voor partijen die met echte oplossingen komen om gezamenlijk de ambities te behalen.

CIRCULAIR SLOPEN EN BOUWEN

“Scan elk project en elke mutatie op bruikbare grondstoffen. Het zou mooi zijn als er een fysiek grondstoffendepot komt voor met name intern en extern hergebruik. Dit zou bijvoorbeeld in samenwerking kunnen met reïntegratiebedrijven en onderwijsinstellingen. Het overgrote deel van de grondstoffen gaat nu rechtstreeks naar partijen als Van Gansewinkel, Baetsen en Mebin op basis van een Service Level Agreement over instroom en duurzame uitstroom”, vertelt Ketelaers. Met behulp van TNS en SLCA (een analyse-tool voor duurzame innovatie van producten en diensten) werkt de gemeente met ‘thuis en Woonbedrijf aan een materialendatabase. Ook van Cas de Haan is dit een wens.

CASPAR DE HAAN

Op Renda.nl roept Cas de Haan op samen aan een duurzame materialenlijst te werken. Zijn bedrijf omarmt The Natural Step omdat het naadloos aansluit op de waarden van het familiebedrijf. “Ik ben de negende generatie en voel me verantwoordelijk voor het welzijn van onze mensen en de planeet. Door The Natural Step ben ik erachter gekomen dat we al jarenlang materialen gebruiken die slecht zijn voor mensen en het milieu. Dat wil ik gewoon niet meer.”

Cas de Haan

Nadat Caspar de Haan in twee projecten de TNS-principes toepastte, is het bedrijf, onder begeleiding van Stichting The Natural Step, gaan

The Natural Step

‘backcasten’ om de principes van deze TNS-projecten overstijgend te kunnen toepassen. De Haan voelt de oude en de nieuwe wereld nog met elkaar botsen. “Ik draag nog steeds verschillende petten. Per opdracht kies ik mijn pet. Dat kan nog even niet anders.” Dit betekent ook dat het bouwbedrijf een aantal medewerkers in dienst heeft dat volgens de principes van TNS werkt. De andere ploeg werkt nog op de oude manier. De Haan hoopt dat er in de nabije toekomst op een andere manier aanbesteed gaat worden. “De focus op geld moet echt veranderen. We willen op andere onderwerpen, zoals The Natural Step, waarde creëren voor onze opdrachtgevers.”

nr 1 2017

35

‘THUIS EN WOONBEDRIJF

Met andere woorden: de opdrachtgever moet een duurzame uitvraag uitsturen zodat bouwers met hun duurzame plannen kunnen reageren. Woonbedrijf is hier druk mee bezig. Deze corporatie heeft bijvoorbeeld bekeken wat hun footprint is en de aannemer gevraagd optimaal materieel in te zetten voor CO2 en NOx-besparing.

Rob Simons

WONING IS VOORRAADKAST

HUYBREGTS RELOU

Ook bij Huybregts Relou is de materialendiscussie losgebarsten. Directeur Paul Uppelschoten: “De belangrijkste twee inzichten uit onze sessies met The Natural Step zijn enerzijds: realiseren hoe duurzaam we als bedrijf eigenlijk al bezig zijn. Anderzijds krijgen we inzicht in waar onze grootste negatieve impact zit.

Paul Uppelschoten Voor ons als aannemer niet verwonderlijk, is de toepassing van materialen. En we stoeien daarmee; hoe komen we er nu achter welke materialen te gebruiken en van welke materialen weg te blijven?”

“

De woning is een voorraadkast van stenen, glas en andere materialen Deze vraag sprak Uppelschoten op 14 februari hardop uit. Aanwezigen gingen hierover met hem in gesprek. Oplossingen voor het materiaalgebruik liepen van strengere eisen van de overheid en eenduidigere keurmerken tot het inzicht dat alles afhangt van de manier waarop je materiaal wordt ingezet. Er heerst nog een schijnbare spanning tussen je als bouwer afhankelijk opstellen van de uitvraag (opdrachtgevers en hún eisen, dus hún visie op duurzaamheid) en de eigen duurzame kijk. Uit de discussie kwam naar voren dat het nog altijd lastig lijkt om het eigen duurzaamheidsstreven als Unique Selling Point te gebruiken, omdat bouwers nog niet durven vertrouwen op het belang dat opdrachtgevers aan duurzame bouw hechten. Daarop sluit een derde punt naadloos aan: door de bank genomen speelt de aanname dat duurzaamheid een extraatje is, en dus geld kost. Zoals De Haan al zei: “De focus op geld moet echt veranderen.”

Met de wens voor een materialenbank is Woonbedrijf al druk bezig.

Rob Simons: “De woning is een voorraadkast van stenen, glas en andere materialen. Het zou uiteindelijk mooi zijn dat de woningen worden gezien als een materialenbank. Dit zijn we uitgebreid aan het onderzoeken met Berend Aanraad en anderen.” Er wordt bijvoorbeeld een lijst gemaakt van wat er nu in de woning zit en wat de waarde daarvan is. Dit is subjectief, maar het gaat erom wat geüpgraded kan worden, wat gedownsized en wat je alleen nog maar kunt weggooien.

Elk materiaal krijgt een label dat aangeeft wat je ermee kunt doen. De doelstelling van Woonbedrijf is om in 2026 honderd procent van de uitstroom van materialen in een gesloten systeem te hebben.

Deze ideeën moeten niet alleen vanuit het management worden gedragen, maar door alle medewerkers van de corporatie, vindt ‘thuis. Luc Reusken: “Ons management team geeft vorm en inhoud aan de waarom vraag rond duurzaamheid. Evenals wat duurzaamheid betekent voor de organisatie. De hoevraag leggen we voor op de werkvloer. Laat Luc Reusken mensen zelf met ideeën komen die ze in hun directe omgeving kunnen uitvoeren.” De vraag aan elke medewerker van ‘thuis is: Wat kan jij zelf doen? De uitdaging voor deze corporatie is nu om de medewerkers actief te houden, want hun duurzaamheidsambities botsen met overvolle agenda’s. Reusken vraagt: “Hoe kunnen we ervoor zorgen dat duurzaamheid niet weer onderop komt te liggen?”

Het logische antwoord op deze vraag was op de dag van de liefde: Gewoon doen! Verduurzamen willen we allemaal. Doe het dan ook. En bij vragen, zoek elkaar op. Help elkaar en onze planeet.

■

Wil je meer weten over hoe je duurzaamheid integraal kunt toepassen in je project en/of organisatie? Neem dan contact op met Stichting The Natural Step en/of Renda-redactielid Jetske Thielen via jetske.thielen@thenaturalstep.nl.

36

nr 1 2017

Column Benny van der Sanden

Biologische asbestsanering Asbestland is in rep en roer, het voelt alsof we een nieuw tijdperk ingaan. Als het gaat om wet- en regelgeving rondom asbest is Nederland altijd het beste jongetje van de klas geweest.

Even een stapje terug in de tijd. 1994. Het asbestverwijderingsbesluit gaat van kracht. Sloopbedrijven zien een nieuwe bron van inkomsten en gaan zich richten op het verwijderen (lees slopen) van asbest. De hele keten staat nog in zijn kinderschoenen en iedereen leert gaandeweg wat de beste methodes en procedures zijn. De norm wordt gevormd en na een korte tijd is er zowaar een nieuwe markt ontstaan rondom dat ene onzichtbare, geurloze, ongrijpbare maar bovenal venijnige vezeltje.

REVOLUTIE

Nu begin 2017, 23 jaar later, voelt het alsof er een revolutie gaande is.

De complete wetgeving met al zijn werkprocessen en normen gaat volledig op de schop. Inmiddels zijn er nieuwe bedrijven ontstaan die het verwijderen van asbest niet als bijzaak zien, maar zich echt volledig hierop richten en bewust omgaan met de risico’s en dit ook vertalen in de praktijk. De oude garde verzet zich hevig tegen het nieuwe beleid.

Het ging toch zo goed allemaal!

Voor mij als eigenaar van een jong en vitaal asbestsaneringsbedrijf voelt het alsof we eindelijk, met z’n allen, bewust omgaan met de risico’s van asbest. Maar was het niet al een beetje overdreven en over de top?

Nee! Als je ziet dat er nog steeds jaarlijks 1600 mensen sterven aan het gevolg van het inademen van asbestvezels en dat uit onderzoek van de Gezondheidsraad is gebleken dat de gezondheidsrisico’s veel ernstiger waren dan we al dachten, zeg ik nee. Als het beter kan, moet het beter. Het gaat tenslotte om een gezonde leef- en werkomgeving van de mens.

Ik wil graag met alle liefde en plezier aan iedereen vertellen wat er allemaal gaande is, daar heb ik in deze column te weinig ruimte voor.

Benny van der Sanden Van der Sanden Asbestsanering

Ik weet zeker dat de opfokboeren nu klagen, maar verandering dwingt tot creativiteit en de boer die het lef had de omschakeling te maken ziet een betere toekomst voor zijn bedrijf. De bewuste boer laat ook met trots zien waar hij mee bezig is. Tijdens inloopdagen krijgt iedereen de kans te zien waar zijn eten vandaan komt.

Ik weet dat de lezers van dit column allemaal al heel bewust zijn van de risico’s van asbest en dat we het met z’n allen heel goed doen. Maar ga eens een keer een kijkje nemen in de keuken, en dan bedoel ik niet daadwerkelijk op kantoor, maar vraag het saneringsbedrijf het hemd van het lijf. Vraag hem het hoe, wat en waarom en nogmaals hoe, wat en waarom. Als hij niet alles laat zien weet je meteen met wat voor boer je te maken hebt.

■

HOGE PRIJS VOOR DE GEZONDHEID

Eigenlijk is het bewuster omgaan met onze gezondheid niets nieuws.

Als ik tegenwoordig in de supermarkt loop, zie ik een enorm aanbod van biologische producten. Hier word ik blij van, omdat ik zie dat er bewustwording ontstaat. We merken dat we ons beter gaan voelen bij het eten van gezond en bewust voedsel. We zijn zelfs bereid hiervoor een hogere prijs te betalen.

Lees elke week een persoonlijke column van een van onze partners op renda.nl/columns. Ook deze colomn is daar terug te vinden.

De Regiecorporatie

nr 1 2017

37

In transitie naar regiecorporatie

Veel corporaties hebben de afgelopen paar jaar een aanzet gedaan om de inrichting van een regiecorporatie te onderzoeken. Tot op heden is er vooral veel onderzocht, maar er is nog niet heel veel veranderd. Dat is ook te verklaren, want deze transitie is enorm complex. Remco Roozenboom, senior procesleider bij woningcorporatie GroenWest vertelt: “We hebben als corporaties om verschillende redenen, zoals de crisis en de verhuurdersheffing, nauwelijks gewerkt aan onze missie, visie en strategie.”

Tekst Evamarije Smit

GroenWest, een corporatie uit Woerden met een bezit van 12 duizend woningen, heeft de transitie inmiddels weer opgepakt. Heel eerlijk vertelt procesleider Remco Roozenboom: “In veel gevallen hebben we onze basis niet op orde. Hiermee bedoel ik de primaire processen en basisgegevens van het woningbezit.”

MISSIE, VISIE EN STRATEGIE

Veel corporaties zijn bezig met het formuleren van hun missie, visie en strategie. Die moeten vervolgens worden vertaald naar een ondernemingsplan en de toekomst. Dit gaat gepaard met een deskundig oordeel over met welke strategie je je missie bereikt. Veel corporaties worstelen met beiden: waar staan we, waar zijn we verantwoordelijk voor en hoe bereiken we dat? Zeker ook omdat hun missie gekoppeld aan en afgestemd op een visie dient te zijn die gericht is op het energie– en duurzaamheidsbeleid.

Die visie is bij GroenWest inmiddels ontwikkeld. De duidelijke visie op energie en duurzaamheid is gecombineerd en verbonden aan de diverse typen onderhoud. De corporatie heeft hier duidelijke resultaatgebieden voor aangewezen en bekijkt per resultaatgebied of de doelstelling

38

nr 1 2017

De Regiecorporatie

RENDAKAFFEE

Op 23 maart houdt Renda samen met partner Orly&Ende­voets een Rendakaffee over De Regiecorpo­ratie. Egbert Kunst en Remco Roozenboom van corporatie GroenWest vertellen het hele verhaal en dagen andere corporaties uit hetzelfde te doen.

Ook Gerard Erents van ORKA advies – hij was o.a. ad-interim bij Rochdale en Vestia – deelt zijn kijk op de regiecorporatie.

Tijd: 13.00-17.00. Locatie: De Muzerije, Den Bosch Er zijn nog enkele plekken vrij voor corporatiemede­werkers. Meld je aan op renda.nl/de-regiecorporatie.

uitkomt. De overige investeringen in het betreffende resultaatgebied moeten qua visie de richting van energieneutraal in 2050 hebben. Soms betekent dat in de praktijk een bewuste keuze maken om ‘nu niks te doen’ en het later in een keer goed te doen. Zo voorkom je desinvesteringen.

IMPACT ONBEKEND

Wat er bij veel corporaties nog echt ontbreekt, is samenhang. Zowel op het abstracte niveau van missie, visie en strategie als in de uitvoering.

Wanneer een corporatie een visie op energie en duurzaamheid heeft, is er vaak onvoldoende kennis over de impact daarvan op het onderhoud en beheerlasten en omgekeerd. Ook op operationeel niveau is er vaak nog geen echte verbinding. In veel gevallen staan de afdelingen planmatig, groot en contractonderhoud dagelijks nog mijlenver van elkaar af, terwijl hier juist de verbinding gemaakt zou moeten worden.

Hier is dus ook volgens Roozenboom verandering nodig, want juist daar liggen de kansen. Je kunt pas echt spreken van het “sturen” op vastgoed als je integraal denkt en handelt. Een corporatie die bijvoorbeeld het dagelijks onderhoud uitbesteedt en dat niet bij de afstemming en inrichting van planmatig en groot onderhoud betrekt, komt vaak voor vervelende verrassingen te staan. “En dit zijn nou juist de knoppen waar je aan zou willen draaien.”

WEL / GEEN REGIECORPORATIE?

Is GroenWest met deze aanpak nu een regiecorporatie? Nee. Althans, nog niet. GroenWest werkt vanuit RGS (Resultaat Gericht Samenwerken) en ketensamenwerking. Hierbij nemen ze hun vaste ketenpartners mee in de inrichting voor de langetermijndoelstelling. “Hierdoor zijn we al wel in staat een aantal zaken als een regisserende opdrachtgever aan te pakken. Concreet zijn we bezig met het omlaag brengen van de bedrijfslasten door het doelmatig inrichten van de organisatie, het terugbrengen van het takenpakket, strakkere sturing op de basiskwaliteit en een meer integrale en commerciële kijk op het woningbezit.”

“We blijven daarbij zelf de regie voeren. Onder leiding van Egbert Kunst moeten collega´s nog elke dag bewijzen dat hun visie en aanpak aantoonbaar juist en toekomstbestendig is.” Roozenboom gaat verder: “Wij zitten helemaal aan de voorkant van het proces en hebben daardoor veel invloed. Daarmee hebben we ook veel verantwoordelijkheid en is het aan ons om aan te tonen dat onze werkwijze (RGS) de juiste is. Minder op gevoel en meer evidence based.”

Geduld moet je wel hebben, want er is nog een wereld te winnen. Egbert Kunst maakte recent een schets van hoe de hazen lopen en welke belangen er zijn, intern en extern. Als je er naar kijkt, zie je een wirwar aan bolletjes en lijntjes. Het maakt het soms wat ongemakkelijk, maar tegelijkertijd zie je ontzettend veel kansen. Roozenboom: “Ik blijf gemotiveerd en geïnspireerd. Niet alleen omdat je meehelpt om een organisatie beter te maken, maar ook door de ruimte die we hiervoor krijgen om het anders te doen.”

ANDER SOORT REGIECORPORATIE KETENPARTNERS DRAAIEN MEE

Omdat GroenWest stuurt op “klantwaarde, maatschappelijke waarde en economische waarde” laten zij haar zes ketenpartners volop meedenken in de resultaatgebieden en in de opgave per complex. Dit doet GroenWest door gezamenlijk de complexstrategie te toetsen en de juiste onderhoudsbegroting en het juiste complexbeheersplan met advies voor de exploitatieperiode in te richten.

Voor de onderhoudspartijen geen makkelijke opdracht, want er wordt veel van hen gevraagd. GroenWest spiegelt haar idee aan hun bevindingen en ideeën. Elk plan wordt getoetst en besproken met de afdeling Strategie. Het wordt iedereen langzamerhand duidelijk dat de vertaling van visie in combinatie met energie- en duurzaamheidbeleid en de doorkijk naar de beheerlasten steeds meer neerkomt op een aanpak richting circulaire economie en het ‘stapsgewijs wegzetten in de tijd’. Dit alles leidt uiteindelijk naar de visie voor 2050.

‘Dichterbij de huurders komen? Geef medewerkers meer regie.’ Dit was de kop van een opiniestuk in Aedes Magazine. Schrijver is Marinus Kempe, directeur-bestuurder bij woningcorporatie De Kernen. Deze corporatie met als werkgebied de Bommelerwaard, Land van Maas en Waal en Tielerwaard experimenteert sinds 2014 met zelfsturing.

Het komt er in de praktijk op neer dat medewerkers een probleem of behoefte ontdekken, zelf op zoek gaan naar welke collega’s er nodig zijn om een oplossing te vinden en vormen samen een tijdelijk team. Ze rekenen door wat de oplossing kost (er zit dus ook iemand in het team die daar verstand van heeft) en maken een voorstel. Toestemming van een manager is tussentijds niet meer nodig. Lees het hele verhaal op renda.nl/regiebijdekernen.

■

Renda, jouw netwerk bestaande bouw wordt mede mogelijk gemaakt door de volgende partners: FOUNDING PARTNERS:

PARTNERS:

KENNISNETWERK BESTAANDE BOUW

RENDA ORGANISEERT DE DAG VAN DE BEWONER

23 NO

VEMB ER 2017

Een renovatie is pas geslaagd als uw bewoner tevreden is. De bewoner staat centraal, daarom lanceert Renda de verkiezing van de Gelukkigste Bewoner.

Wie is de Gelukkigste Bewoner en waarom? Geef dit aan ons door via onderstaande link. Een onafhankelijke jury bekijkt alle inzendingen. Op 23 november tijdens de Dag van de Bewoner wordt u samen met de winnende bewoner in de schijnwerpers gezet en mag de bewoner zijn persoonlijke verhaal vertellen. Alle inzendingen worden gedeeld binnen ons netwerk.

Is uw bewoner de Gelukkigste Bewoner?

Geef hem of haar op voor de Dag van de Bewoner.

RENDA.NL/DAGVANDEBEWONER