koppelen

Wonen als integrale opgave

Voor veel partijen is wonen een complex dossier. Op lokale woningmarkten loopt het vast, ondanks convenanten en prestatieafspraken. De uitdagingen zijn enorm: betaalbare, passende woningen voor heel diverse doelgroepen, stokkende doorstroming, lange wachtlijsten en een gebrek nieuwe eigentijdse (kleinere) woningen. Daar komt dan ook nog eens een duurzaamheidsopgave bovenop.

Tekst Haico van Nunen

Wil je binnen al die opgaven de juiste afweging maken, dan is begrip van de uitdagingen een voorwaarde om een samenhangende keuze te maken. Wonen kost geld. Het gaat dan niet alleen om het bouwen, ook onderhoud en verbetering brengen jaarlijks terugkomende kosten met zich mee. Op het moment dat je een gebouw neerzet hoort daar onherroepelijk onderhoud bij. De onderhoudsvrije woning bestaat niet. Schilderen, de installatie vervangen, maar mogelijk ook een dakkapel plaatsen of zelfs een uitbouw zijn nodig om op een passende manier in het wonen te voorzien. Al die onderhouds- en verbeterwerkzaamheden bepalen hoe lang je een woning kunt gebruiken. We noemen dit de gebruikscyclus van een woning. Met al die aandacht en werkzaamheden kan een woning minimaal 120 jaar mee. Als we kijken naar de dagelijkse praktijk van een corporatie dan zien we dat het hun opgave is om die cyclus zo efficiënt mogelijk te beheren.

Brede opgave van wonen Beheren is een bredere opgave, zeker als het je missie is om een sociale en maatschappelijke rol te vervullen. Woningcorporaties zijn stichtingen of verenigingen die betaalbare woningen verhuren of verkopen, en daarmee hebben zij een uitzonderingspositie in de woningmarkt. Zo kunnen ze onder meer onder gunstige omstandigheden geld lenen. Daar staat tegenover dat corporaties periodiek afspraken maken met gemeenten en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren. Dit is vastgelegd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Het opstellen van prestatieafspraken gaat verder dan het leveren van woonruimte. De afspraken hebben te maken met het huurbeleid en de betaalbaarheid van woningen, maar de corporatie maakt ook afspraken over de aantallen woningen in de stad en de vorm en kwaliteit. In de meeste

34 #1 2020 gemeenten is een woonvisie of een woonagenda opgesteld, waarin de gemeente de plannen op het gebied van wonen vastlegt, zowel voor huurwoningen als voor koopwoningen en middels prestatieafspraken wordt dit verder ingevuld, met de partners in de stad.

Maar laten we kijken naar de opgave voor de corporaties. Als voorbeeld een stad waar iedere vijf jaar afspraken tussen gemeente, corporatie en huurders worden vastgelegd in convenanten en waarbij ik nauw betrokken ben. Omdat het wonen een brede opgave kent zijn er, naar analogie van de klimaattafels, thema’s eerst in losse tafels besproken om vervolgens alle onderwerpen weer bij elkaar te laten komen. In dit geval zijn er drie tafels namelijk: betaalbaar en beschikbaar, het sociale domein en de tafel over duurzaamheid. Deze driedeling laat zien dat het wonen niet alleen over stenen gaat, maar dat het een integrale opgave is. Duurzaamheid is dan ook geen op zichzelf staande opgave. Hoewel de werkwijze met de tafels nieuw is, is het opstellen van een convenant dat zeker niet. Deze stad maakt al langer om de vijf jaar convenanten.

Prioriteit In dat geval zou het toch eenvoudig moeten zijn om prioriteiten aan te geven. Maar de dilemma’s die per tafel aan bod komen zijn niet mis. Overigens zijn deze dilemma’s niet uniek voor deze stad, maar de problemen komen in heel Nederland voor. Er is een tekort aan geschikte huurwoningen. De wachtlijsten in de huursector lopen op tot 7 jaar of meer. Met name de vraag naar betaalbare woningen (onder de eerste aftoppingsgrens (€ 619,01/ € 663,40) neemt toe. Maar vanwege regelgeving moeten woningen ook passend worden toegewezen; woningcorporaties moeten het merendeel van hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met recht op huurtoeslag. Het gevolg: mensen die net iets meer verdienen

Er wordt teveel in projecten gedacht

HAICO VAN NUNEN

dan de huurtoeslaggrens, komen niet meer in aanmerking voor een corporatiewoning en zijn aangewezen op de vrije sector. Daar verdienen ze echter weer veel te weinig voor om dat goed te kunnen betalen. Vanuit de sociale huur richting koop of dure huur vindt daardoor geen doorstroming meer plaats. Het thema betaalbaarheid en beschikbaarheid laat zien dat er een tekort aan woningen is. Aan corporaties wordt gevraagd om hier iets aan te doen, namelijk door meer nieuwe huurwoningen te bouwen. Dat komt terug in het convenant, maar daar zijn dan weer geen grondlocaties voor beschikbaar en bovendien moeten er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn.

De vraag groeit De instroom voor de sociale huurmarkt neemt steeds meer toe. Steden groeien en dat betekent automatisch meer huurders. Bovendien komen door het gebrek aan arbeid in bepaalde sectoren (o.a. bouw, zorg, horeca), er steeds meer arbeidsmigranten, die eveneens aangewezen zijn op de goedkope huurmarkt. Daarnaast heeft elke gemeente in Nederland een quotum voor de huisvesting van asielzoekers, en neemt het aantal scheidingen steeds meer toe, waardoor halve gezinnen in een keer andere woonruimte nodig hebben. Liefst in dezelfde buurt en bij dezelfde school. Verder moeten we de mensen niet vergeten die uit de zorg en begeleiding komen. Met de diverse zorgaanbieders in de stad worden door de corporaties afspraken gemaakt om mensen via begeleid wonen of andere vormen van ‘rugzakjes’ weer terug te laten keren naar een normaal levensritme. Bovenstaande maakt duidelijk dat er een sterke behoefte is aan beschikbare en betaalbare woningen.

Wat te denken van de mensen die nu al wel een woning hebben, maar wellicht niet de meest passende woning. Denk hierbij aan mensen in een dure huurwoning, die van

36 #1 2020 wege een terugval in inkomen beter af zouden zijn in een goedkopere woning. De corporaties onderkennen deze problemen, maar zijn veelal niet in staat om op korte termijn een passende woning hiervoor aan te bieden. Het gevolg is dat mensen te duur wonen, of uiteindelijk bij vrienden en familie of in het ergste geval op straat terechtkomen, simpelweg omdat ze de huur niet meer kunnen opbrengen.

Dan is er nog de grote groep ouderen, die de komende jaren alleen nog maar groter zal worden. Er zijn steeds minder verzorgingsplekken en mensen moeten langer thuis wonen. Bij dat thuis wonen komen specifieke zorgtaken, die niet in alle woningen zomaar geleverd kunnen worden. Voor ouderen zouden er daarom meer gelijkvloerse woningen of appartementen met lift moeten komen, maar dan bij voorkeur in de huidige buurten en wijken waar ze nu hun sociale netwerk hebben, zodat mensen ook willen doorstromen.

En dat zijn vooral de uitzonderingen. Er is er nog een lange wachtlijst voor de grote groep ‘reguliere’ huurders, die graag een passende huurwoning op een geschikte locatie willen hebben.

Startmotor Bij al deze opgaven komt duurzaamheid nog als extra opgave. Met het Klimaatakkoord geeft Nederland invulling aan de klimaatafspraken uit Parijs. Daarbij wordt nadrukkelijk naar de corporatiesector gekeken als ‘startmotor’ voor verduurzaming. Maar bij de dagelijkse afwegingen staat duurzaamheid lang niet altijd op de eerste plaats. Het is echt iets wat er bij komt. Daarmee is het maar de vraag of de corporaties als startmotor kunnen fungeren.

Maar gelukkig biedt duurzaamheid ook kansen. Laten we vooropstellen dat woningen sowieso om onderhoud vragen. Het mooie

Animatie Kwaliteitsaanpassing

van de corporatie praktijk is dat het een cyclisch georiënteerde praktijk is. Aan de hand van de MeerJarenOnderhoudsBegroting wordt bepaald wanneer een woning geschilderd dient te worden, wanneer er iets vervangen dient te worden en wanneer er over de toekomst moet worden nagedacht. Dat is al een voorsprong op de particuliere markt, waar veel meer de waan van de dag bepaalt of er iets aan de woning gebeurt. De corporatie kent een aantal onderhoud momenten. Dit wordt door de omgeving al snel een ‘renovatie’ genoemd. Niet op papier, want dan zijn er allerlei regels waaraan men aan moet voldoen, maar zowel intern als door bewoners zien we dat het ervaren wordt als een renovatie. Terwijl de maatregelen toch echt ‘onderhoud-plus’ zijn. Even ter verduidelijking, onderhoud is het terugbrengen in vergelijkbare staat, renovatie is het daadwerkelijk toevoegen van kwaliteit aan een woning. Momenteel wordt er wel enige kwaliteit toegevoegd, door het vervangen van beglazing en isolatie, maar de kwaliteitsstappen zijn vaak nog wel wat beperkt. Het begrip renovatie is enigszins uitgehold en het wordt tijd om het weer meer invulling te geven. De kans is dan om meteen duurzaam te renoveren.

Neem het uiterlijk als voorbeeld. Corporaties hebben veel bezit in de jaren zestig wijken, waarbij de doorzonwoning een dominant type is. Gelijkvormige woningen, geplaatst in stempels in een complexomvang van 100 woningen of meer. Destijds geheel passend

in het beeld van stedenbouw en architectuur, vandaag ervaren als saai en eentonig. Door in deze wijken te differentiëren in aanpak, maar ook in beeld, krijg je nieuwe levendige wijken. Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat je woningen gaat splitsen, zodat er meer woningen beschikbaar komen. Of dat ervoor gekozen wordt om op de koppen van een blok kleinere seniorenwoningen toe te voegen. Of misschien moet er in een jaren zestig wijk met veel eengezinswoningen ruimte gemaakt worden voor een nieuw appartementencomplex voor een andere doelgroep. Dat complex kan dan mogelijk de ruimte (en capaciteit) bieden voor een duurzame installatie die ook de rest van de wijk van energie kan voorzien.

Het begrip renovatie is uitgehold en moet weer meer invulling krijgen

maar binnen bestaande kaders verzinnen (monodisciplinair). Er is behoefte om de winwin situatie op te zoeken. Duurzaamheid wordt dan één van de kwaliteitsaspecten die een rol spelen, en je krijgt dan een ‘dubbele duurzaamheid’ (multidisciplinair). Mensen kunnen in de wijk blijven wonen, voelen zich gezonder en zijn meer betrokken. Maar dan moet je op het moment dat er in een wijk wordt geïnvesteerd ook verder kunnen kijken dan het project. Want met enkel de onderhoudsreservering kom je er niet.

Zo zijn de meeste corporaties nog niet georganiseerd, het project is het uitgangspunt. We moeten een stap achteruit doen, naar de hele voorraad kijken om te zoeken welke vragen en behoeften er liggen, en waar de kansen liggen. Dat kan alleen als alle beleidsvelden samen worden opgepakt en wonen weer de integrale opgave is die het hoort te zijn. Dat gaat nog verder dan multidisciplinair, en gaat richting interdisciplinair of zelfs transdisciplinair. Zover zijn we nog (lang) niet in de bouwsector. Laten we eerst alles rondom het wonen in zijn samenhang beschouwen en de juiste afwegingen maken met meerdere en misschien wel tussen de disciplines. We hebben het dan niet meer over onderhoud als vertrekpunt, maar we gebruiken duurzaam renoveren om brede invulling te geven aan het wonen voor de toekomst.

Van renoveren naar volkshuisvesting Op dit moment worden onderhoud projecten echt als project gezien. We moeten er veel meer naartoe dat we het wonen als een integrale opgave zien. De convenanten laten al duidelijk zien dat afspraken op vele vlakken gemaakt dienen te worden. Door enkel vanuit de hedendaagse behoefte en praktijk te denken gaan we de oplossingen alleen