Renda 02-2017

#2

juni 2017

BOUWEN

KENNISNETWERK BESTAANDE BOUW

Klimaatresponsief

23 NOVEMBER

DAG VAN DE BEWONER

■

RENDA ZOEKT DE GELUKKIGSTE BEWONER: KEN JIJ HEM OF HAAR?

R E N DA . N L

RENDA MENUKAART 2017 Heb jij verstand van renoveren? Renda stelt professionals in staat hun werk beter te doen door betrouwbare vakkennis te delen. Is jouw bedrijf deskundig op het gebied van renovatie of een aspect daarvan? En wil je die kennis delen met woningcorporaties, renovatiebedrijven of toeleveranciers?

Word dan partner van Renda.

Eenpitters en start-ups Adviesbureaus, kleine bedrijven en corporaties Bedrijven

€ 950 € 1599 € 2599

WAT KRIJG JE DAARVOOR? REDACTIONEEL

NETWERK

COMMERCIEEL

• • • •

• Bepaal de koers van Renda • Toegang tot minimaal 6 events voor tenminste 2 personen • Toegang tot de online community voor het hele bedrijf • Korting op Renda Workshops • Partnerlidmaatschap voor alle medewerkers • Renda Magazine (max 20) • Renda Banenruil

• Logo in nieuwsbrief, op website en Renda Magazine • 25% korting op advertentietarieven • Plaatsing in Innovatiedatabase • Plaatsing in Vacaturebank

Welkomstinterview Deel je nieuws met het netwerk Een plek in ons blogpanel Schrijf een artikel in Renda Magazine • Deelname aan Renda-rubrieken: - Hoe woon jij?

- Passie voor vakmanschap - Leerling & Leermeester

WIL JE NOG MEER ZICHTBAARHEID? REDACTIONEEL

NETWERK

COMMERCIEEL*

• Een artikel in Renda geschreven door een Renda-journalist € 500 • Renda-video € 1000 • Renda Magazine Special vanaf € 7500

• Sponsor een kennistafel € 1000 • Organiseer een Renda Workshop € 1500 • Organiseer een Renda Event € 4500

• • • • • •

Advertentie in Renda Innovatie op homepage Innovatie in nieuwbrief Vacature op homepage Banner in nieuwsbrief Banner op website

* Tarieven icm partnerschap. Meer weten: vraag de tariefkaart aan via s.verdonk@aeneas.nl.

RENDA.NL

€ 1495 € 280 € 225 € 225 € 375 € 565

Hoofdredactioneel

nr 2 2017

3

EEN ZOEKTOCHT naar klantgericht werken De markt trekt weer aan en lokaal en in bepaalde segmenten is er voor het eerst sinds tijden weer een tekort aan woningen. Dat is weer even wennen, tenminste zo ervaar ik dat. Iedereen is weer druk aan het werk en maakt overuren. We kunnen niet aan genoeg vakmensen komen voor de uitvoering van projecten. En dan te bedenken dat we nog veel meer projecten op gang moeten brengen om aan de woningvraag te voldoen. De grote vraag die nu boven de markt hangt, is of we van vraaggestuurd weer naar aanbodgestuurd gaan. Is het echt zo dat wat we aan klantgericht werken hebben geleerd, overboord gaan gooien?

Erna van Holland Hoofdredacteur Renda

Maar nu komen we natuurlijk bij een belangrijke vraag: wat is vraaggestuurd of klantgericht?

Ik vrees dat we evenveel definities zullen ophalen als het aantal mensen dat we bevragen. De mate waarin je rekening houdt met de klant kan enorm verschillen. Wat voor de een heel vergaand is, is voor een ander bedrijf een stap die als vanzelfsprekend wordt beschouwd.

Klantgericht of zelfs klantgestuurd is het meest ingewikkeld als de klant niet een professional is. Daar hebben we de minste ervaring mee. Maar daar hebben corporaties, projectontwikkelaars en in toenemende mate ook onderhoudsbedrijven steeds meer mee te maken. Dat komt bijvoorbeeld doordat het vraagstuk van zeventig procent akkoord van bewoners bij een renovatieproject door de corporaties nu bij de onderhoudsbedrijven op het bord belandt.

Dus nu zijn we met z’n allen op zoek naar een wijze om daar vorm aan te geven. En door middel van klanttevredenheidsonderzoeken kunnen we toetsen of we aan de verwachtingen hebben voldaan. Interessant is om te bedenken wat de succesfactoren hierbij zijn. Zijn het de vragen die aan de bewoners worden voorgelegd? Is het de wijze waarop de bewoners zijn benaderd, bevraagd en behandeld? Ligt het aan het feit dat verwachtingen goed zijn gemanaged? Deze vragen maken duidelijk dat we wat uit onze comfortzone moeten stappen. Het heeft meer met gedragswetenschappen te maken dan met de technische zijde van het verduurzamen van vastgoed. Woonbedrijf heeft het aangedurfd om echt in co-creatie 400 nieuwbouwwoningen te ontwikkelen op Strijp S, het project Space-S. Een Facebook-community gaf vorm aan het eerste klantcontact. De toekomstige bewoners hadden niet alleen invloed op de plattegrond van de woning, maar ook op de stedenbouw, de inrichting van de openbare ruimte, de groepering van de verschillende doelgroepen en de keuze van de architect. Dat mag pas klantsturing heten. Dit is wennen voor de medewerkers van de corporatie, de ontwerpers en adviseurs en de bouwers, maar niet in de laatste plaats ook voor de bewoners. Waar je allemaal wel niet iets van moet vinden. En hoe je moet doorgronden wat de consequenties zijn van de keuzes die je hebt gemaakt. En kun je een dergelijk proces nu bij renovatie toepassen? Zoals je merkt, er zijn nog heel veel vragen.

Bij het verduurzamingsvraagstuk van woningen zijn we uitstekend in staat om innovaties te ontwikkelen, maar zijn we ook in staat om deze ‘aan de man’ te brengen? Bij Renda zijn we naarstig op zoek naar een manier om de kennis en ervaring die verschillende partners hebben opgedaan met elkaar te delen. Bijvoorbeeld door lezingen, workshops bewonerscommunicatie en kennistafels over bewonersprofielen. Maar weet je wat de ultieme proef zal zijn? Dat het je lukt dat een bewoner van je project wordt gekozen tot bewoner van het jaar 2017.

Geef je bewoner op via renda.nl/dagvandebewoner. De bekendmaking van de winnaar vindt plaats op 23 november. En al heb je niet gewonnen, dan ben je er toch wel bij, omdat je nieuwsgierig bent hoe de winnaar het voor elkaar heeft gekregen?

■

Foto voorpagina: Dag van de Bewoner Foto: een compilatie van diverse foto's uit Renda

4

nr 2 2017

Inhoud

Inhoud 16

22

33

19

6

■ COLOFON Dit magazine is onderdeel van Renda, jouw netwerk bestaande bouw. Het magazine verschijnt 4x per jaar. Meer informatie op www.renda.nl.

UITGAVE Aeneas Media bv Veemarktkade 8, ingang F, ruimte 4121 5222 AE ‘s-Hertogenbosch T 073-2051010 www.aeneas.nl mail@aeneas.nl UITGEVER Æbele Kluwer; ae.kluwer@aeneas.nl; T 073-2051010

“Als vrouw werd ik aangesproken als iemand die ik niet was”

RENDA TEAM Evamarije Smit (concept manager) Robert Dingemans (community manager) Fleur Reijngoudt (netwerkredacteur) VAKREDACTIE Erna van Holland (hoofdredacteur) Haico van Nunen Ad Straub Jetske Thielen RENDA DENKTANK De Renda Denktank bestaat uit afgevaardigden van de Renda-partners. Zie voor een overzicht van onze partners pagina 39 van deze uitgave of renda.nl/partners.

AAN DEZE EDITIE WERKTEN VERDER MEE Tymen Reijnders en Remco Looman ADVERTENTIEVERKOOP Aeneas Media Sanne Verdonk; s.verdonk@aeneas.nl T 073 205 10 23 LEZERSSERVICE lezersservice@aeneas.nl, T 073-2051025 LIDMAATSCHAP 2017 Kennismaking – 119 euro Light – 119 euro Standaard - 259 euro

■■

Interview Matthijs Hulsbosch

■■

Hoe woon jij?

■■

Project Eraflats Rotterdam

■■

Innovatie

■■

Renda banenruil

■■

Column

■■

Dag van de Bewoner

■■

Leerling & leermeester

■■

Renda workshop

‘Ik kon niet meer in de leugen leven’ 6 Thieu Platenburg 16 'Wooncoach had een vriendin kunnen zijn’ 22 Techniek vernieuwt en verandert rollen 26 Orly & Endevoets en Tiwos 27 Ben Pluijmers: marktwaardering, zin en onzin 29 Ken jij de Gelukkigste Bewoner van het jaar? 30 Rubriek over onderwijs in de praktijk 33 Van wasknijper tot bewonerscommunicatie 34

Hoofdredactioneel 3 Welkom nieuwe partners 5 De regiecorporatie is onvermijdelijk 10 Specialisatie zorgt voor andere posities 12 Gecombineerde bouw-re-Integratie­projecten 19 Klimaatresponsief bouwen 36 Best value lijkt nog stap te ver 38 Renda-partners 39

Meer weten over het lidmaatschap?

Bel of mail met Evamarije Smit; 06 1619 2662, e.smit@aeneas.nl Alle prijzen ex. btw. Buiten Nederland geldt een toeslag voor extra porto. Lidmaatschappen lopen voor één jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan. Opzeggen kan tot twee maanden voor vervaldatum telefonisch bij lezersservice, 073-2051025.

ONTWERP/ VORMGEVING Twin Media bv, Rimke Bartels, Culemborg VOORWAARDEN Renda wordt tevens elektronisch opgeslagen en geëxploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezonden brieven

en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie en uitgever van Renda niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever.

ISSN 2211-5358

Vers bloed bij Renda

nr 2 2017

5

Vers bloed bij Renda In de tweede editie van Renda verwelkomen we wederom een aantal nieuwe partners. Wie het zijn en waarom zij zijn aangehaakt bij Renda, lees je hier.

Marith Bloem Hendriks SGR

Hendriks SGR heeft als familiebedrijf al bijna 60 jaar een duidelijke visie op samenwerken.

Het zit in ons DNA en zelfs in onze naam: Samenwerken Geeft Resultaat. Wij zetten het samenwerken letterlijk voorop! De klant vraagt om een partner die visie heeft en de rol van regisseur op zich kan nemen. Renda is voor ons een platform om innovatieve ideeën op te doen, kennis te delen en de samenwerking te zoeken met nieuwe partners.

Hugo Meijwaard Woonlinie

Waarom Woonlinie uit Zaltbommel partner is geworden van Renda? Wij zijn partner geworden van Renda, na een interessante bijeenkomst vorig jaar waar we uitgenodigd waren door twee goede relaties Caspar de Haan/Moonen en Kemkens, over het verduurzamen van corporatiewoningen met of zonder huurverhoging? Dat sprak ons aan. Wij hopen komend jaar kennis te brengen en te halen, we zien uit naar inspirerende contacten met collega’s en onderhoudsbedrijven.

Thijs Kurstjens

W/E adviseurs

Alexander Marczinski Rendon

Rendon is een Klant gedreven organisatie op gebied van vastgoedonderhoud met respect voor de omgeving en oog voor duurzaamheid.

Van dagelijks onderhoud tot grootschalig planmatig onderhoud en van resultaat gerichte schildertechnieken tot specialistische betonrenovatie. Samenwerken is ons motto en daarom zijn we graag partner van Renda.

Van Rendon naar Renda is ook maar een kleine stap. Met andere bedrijven in de markt te sparren en te delen brengt ons allemaal een stap verder.

W/E adviseurs is al bijna 40 jaar een onafhankelijke stichting met als missie bij te dragen aan een duurzame gebouwde omgeving. Een beetje bindingsangst is ons dus niet vreemd. Het verbindende en effectieve kennisnetwerk van Renda spreekt ons zeer aan. Kennis delen is méér nodig dan ooit! Graag leveren we onze bijdrage, daagt u ons uit?

Eric Willems Huygen

Huygen is partner van Renda omdat het een prima platform is om kennis te delen. Bovendien kunnen we hierdoor dichter bij de bewoner staan als eindgebruiker van renovatieoplossingen.

In nationaal en Europees verband werkt Huygen onder andere aan nieuwe innovatieve oplossingen voor slimme woningrenovatie op weg naar gezonde gebouwen en een duurzame gebouwde omgeving. Wij willen projectresultaten daarover graag delen in het komende jaar.

Sanne Verdonk Bouwtool

Bouwtool is een digitale tool die zorgt voor een sneller proces, minder faalkosten, minder communicatieruis en minder garantiewerk. Doordat wij als bedrijf kennis en ervaring hebben in de renovatiebranche, voorziet Bouwtool precies in de behoeftes van de branche. Wij sluiten ons graag aan als Renda-partner om op de hoogte te blijven van de trends en ontwikkelingen. Zo kan Bouwtool ook in de toekomst blijven helpen om efficiënter en professioneler te renoveren.

Fedde Monsma

Laudy Bouw

Maatschappelijk verantwoord ondernemen, duurzaamheid, samenwerken en de klant centraal stellen zijn slechts begrippen, totdat je ermee aan de slag gaat. De opgave van renovatie en onderhoud in de markt die voor ons ligt is groot, divers en complex. Als individueel bedrijf kunnen we niet alle vragen beantwoorden en dus is kennisdelen en samenwerken de enige oplossing. Daarin is het Rendanetwerk een welkome aanvulling. Dat is waar we uiteindelijk naar toe willen, samenwerken in de keten.

6

nr 2 2017

'De hele dag speelde ik toneel.

Ik kon niet meer’

Interview Matthijs Hulsbosch

Interview Matthijs Hulsbosch

nr 2 2017

‘Ik kon niet meer in de leugen leven’ Matthijs Hulsbosch is geboren als vrouw, maar transformeerde enkele jaren geleden naar een man die hij altijd al voelde te zijn. Om je einddoel te bereiken moet je volmondig JA zeggen tegen dit transitieproces en sterk in je schoenen staan. Naast zijn persoonlijke transitie werkt Matthijs ook aan een duurzame transitie; door middel van The Natural Step (TNS). Beide transities hebben grote gevolgen voor zijn persoonlijke en werkzame leven. Hij zegt: “Er was geen weg terug. Ik kon niet meer in een leugen leven.”

Tekst Evamarije Smit Beeld Bram Berkien

“

De voormalig vastgoedmanager van BrabantWonen serveert verse muntthee en koffie bij hem thuis. Het vroege zonlicht valt diffuus op de keukentafel. Er staat lekkers op tafel, zelfgemaakt en zonder producten die ontleend zijn aan dieren. Matthijs maakte altijd al bewuste keuzes rondom voeding, maar na de kennismaking met The Natural Step kijkt hij ook naar de impact van voeding op de vier duurzaamheidsprincipes. Dit gaf inzicht, creëerde bewustwordingen en leidde zelfs tot de keuze om veganist te worden.

Het smaakt heerlijk. Niet gespeend van humor geeft hij een schot voor de boeg: na zijn persoonlijke transitie van vrouw naar man is elke volgende transitie peanuts! Toen de nu 40-jarige Matthijs op zijn 23ste zijn eerste kind kreeg, voelde hij dat er in hem een grootse verschuiving plaats had. Het ouderschap haalde naar boven wat hij allang wist; dat hij geboren was in het verkeerde lichaam. Hij schrok zo van dit plotselinge heldere inzicht, dat hij de deur hard dicht gooide. Acht jaar later, drie kinderen, een echtscheiding en een nieuwe relatie verder, zat hij op een doordeweekse avond op de bank en keek naar het tv-programma Hij is een Zij. Hij brak. De deur in hem ging wederom open en als een stortvloed kwam alles eruit. Er was geen houden meer aan. Zijn vrouw Simone sprak de eenvoudige woorden: volgens mij moet jij hier iets mee doen. Matthijs: “Als vrouw werd ik aangesproken als iemand die ik niet was. De hele dag speelde ik toneel. Ik kon niet meer. Het was klaar. Ik heb mijzelf de essentiële vraag gesteld: ben je bereid alles te verliezen wat je lief is? Mijn antwoord was ja! Dit besluit gaf me vertrouwen in mezelf en stelde me gerust.”

7

interview

DEFINITIEF AFSCHEID

Transformeren naar een man, was een sterk verlangen en werd een doel. Matthijs had haast. Maar de complexiteit van een dergelijke weg vergt juist geduld, niet in de laatste plaats om ook de omgeving hierin mee te laten komen. Zijn geliefde Simone vloog het pragmatisch aan en stelde voor dit bijzondere traject in stappen op te knippen, de enige manier om het te kunnen behappen. Ze hebben ongelofelijk veel gepraat en gedeeld. Er was ruimte voor emoties, ook de angstige.

Matthijs herinnert zich een belangrijke fase: “De hormonen deden hun werk en na enige tijd begint je gezicht te veranderen. Je krijgt baardgroei en je stem zakt. Ik genoot, maar Simone zag haar geliefde langzaam verdwijnen. Er is geen graf, maar wel een definitief afscheid. Dat had tijd nodig.” Gaandeweg merkten ze dat zij elkaar opnieuw moesten leren kennen, een nieuw woordenboek nodig hadden en zelfs een nieuwe taal, want zo zei Simone bij specifieke uitdrukkingen: als vrouw kon je dit zeggen, maar als Matthijs niet. Het tempo van de veranderingen werd voor een groot deel bepaald door het absorptievermogen van de omgeving. Een voorbeeld: “Ik werd steeds meer mijn authentieke zelf en voelde weerstand tegen mijn vrouwen naam. Die naamsverandering was voor mijn partner, ouders, kinderen, vrienden en collega´s ook een heel proces. Daaraan zie je hoezeer we volgens gewoonten leven en patronen diep zijn ingesleten. Dat maakt een transformatie ook zo moeilijk. Daar moet je ontzettend veel geduld mee hebben.” Matthijs zag dat iedereen zijn eigen moment koos voor de omslag. Op het werk spraken ze af dat een ieder die zich vergiste in de naam 50 cent deponeerde. Van het totaalbedrag zouden ze met zijn allen naar de kroeg gaan. Relativeren en een flinke dosis humor helpen bij dit type veranderprocessen, weet Matthijs nu.

Als vastgoedmanager was Matthijs zeer geïnteresseerd in manieren om te verduurzamen maar steeds had hij het gevoel ‘er klopt iets niet’.

Toen hij kennismaakte met The Natural Step, een visie op verduurzaming, werd dat een feest der herkenning. De visie en methodiek van TNS was precies dezelfde als hij had doorlopen binnen zijn eigen transitieproces, dat begon met een sterk gevoel van ‘er klopt iets niet’, gevolgd door het toneelspelen. Matthijs: “Bij de verduurzamingsopgave zie ik veel ‘green washing’. Daarmee bedoel ik dat iets doen aan verduurzaming, bijvoorbeeld het rücksichtslos isoleren van woningen met ongelofelijk veel materiaal en installaties, eerder een verslechtering dan een verbetering betekent ten op zichtte van het einddoel, namelijk het klimaatneutraal maken van onze wereld. Maar de mensen die dit doen zijn dik tevreden en denken heel duurzaam te zijn.”

ECHT ANDERS

Bij de eerste bijeenkomst van TNS zag Matthijs het grote geheel en hoe groot de impact van mensen is op dat grote geheel, de biosfeer.

8

nr 2 2017

Het kwam bij hem binnen als een komeet. Hij werd zich in een klap bewust, net als eerder bij het zien van het TV programma Hij is een Zij, dat het echt anders moest. Dat er geen weg terug was en hij daarvan de gevolgen wilde dragen. Voor Matthijs betekent verduurzaming simpelweg dat ‘de dingen die je doet niet ten koste mogen gaan van de aarde, dieren en mensen’. Om die reden werd hij veganist, iemand die geen vlees en vis eet maar ook geen producten eet of gebruikt die hiervan een afgeleide zijn zoals melk, kaas en leer. “Wat betreft mijn voeding koos ik voor cold turkey, want daar kon ik direct mee beginnen.

Maar de leren schoenen die ik droeg heb ik niet meteen weggegooid want dat is ook niet duurzaam. Op het moment dat ze versleten waren heb ik nieuwe, maar geen leren schoenen gekocht.” En dat is volgens Matthijs zo mooi aan de methodiek die TNS hanteert: met het einddoel voor ogen knip je het proces, de weg ernaar toe, op in stappen. Dit proces wordt binnen TNS ‘backcasten’ genoemd. Precies wat hij en Simone al eerder deden. Herkenbaar was ook de balans die je creëert tussen het ideaal en de realiteit, want wanneer je dogmatisch en activis-

Interview Matthijs Hulsbosch

tisch wordt, bereik je niets, weet Matthijs. “In mijn persoonlijke transitie had ik best graag sneller gewild, maar dan had ik helemaal alleen, eenzaam op de stip aan de horizon gezeten en was ik iedereen onderweg kwijtgeraakt. Dat wilde ik zeker niet. Ik kon me inleven in de ander en geduld opbrengen omdat ik het einddoel duidelijk op mijn netvlies had staan. Uiteindelijk wil je dit einddoel samen bereiken.”

Samen gaat verder dan thuis Samen. Dat gaat in het bewustzijn van Matthijs veel verder dan alleen thuis, op je werk, of in je eigen land. Hij heeft zich door TNS gereali-

Die fabrikanten zouden eens uit hun slachtofferrol moeten komen

Matthijs Hulsbosch

nr 2 2017

9

dit de goede weg is! En er zijn écht genoeg voorbeelden van duurzame alternatieven die bijdragen aan de doelstelling om klimaatneutraal te zijn. Je moet ze alleen willen zien en durven buiten de bestaande oplossingen te denken. We innoveren in de bouw vanuit het bestaande en we moeten juist gaan innoveren vanuit een ander invalshoek. Leren van oplossingen uit de natuur, kijken naar oplossingen uit andere sectoren en die vertalen naar onze branche. Wanneer je aan oplossingen denkt vanuit de vier spelregels van TNS ontstaan er totaal andere ideeën. Om tot werkelijke innovaties te komen helpt het enorm als er een gezamenlijke taal is. Want als je aan honderd verschillende mensen vraagt wat duurzaamheid betekent, krijg je evenveel antwoorden. TNS biedt een nieuwe taal, die waar ook ter wereld gehanteerd wordt, omdat het uitgaat van de wetenschap en werking van het systeem aarde. Het zorgt ervoor dat we onszelf weer onderdeel maken van het natuurlijk systeem en de effecten van ons handelen daarin.”

KEUZES MAKEN EN HARD WERKEN

seerd dat het echt om de hele planeet gaat, die steeds zoekt naar wegen om in balans te blijven; die tijd nodig heeft om te herstellen en aldus in balans te kunnen blijven. Binnen TNS heeft dat geleid tot vier spelregels: we breken de aarde niet sneller af dan dat zij kan herstellen, brengen niet meer natuurvreemde stoffen in de atmosfeer dan zij kan verwerken, delven niet meer grondstoffen dan zij maken en beperken mensen niet in hun levensbehoeften. Matthijs: “Wanneer je deze spelregels omarmt, biedt dat een heel ander perspectief en kom je tot echte innovaties.” Het huidige NoM-concept is in zijn ogen een ‘bijzonder concept’, want het afvoeren van de oude gevel, het produceren en aanbrengen van een compleet nieuwe, het isolatiemateriaal en de massa’s aan installaties die erin gaan, zorgen voor veel meer CO2-uitstoot en milieu-impact op totaalniveau. We besparen dan wellicht in Nederland, maar zorgen op globaal niveau voor een toename van CO2 en milieuvreemde stoffen. Bovendien weet een bewoner zich vaak nauwelijks raad met al die apparatuur in huis. Matthijs: “Dus kan je je serieus afvragen of dit een innovatie is. Je kunt je zelfs afvragen of

Evenals bij zijn persoonlijke transitie begon de verandering bij zijn wil, zijn verlangen in een ander lichaam te zijn. Die overtuiging betekent ook keuzes maken en hard werken. Hij ziet een belangrijke rol voor opdrachtgevers. Die moeten net als hij de keuze voor werkelijke duurzaamheid durven maken en de vraag anders leren stellen. Dan moet de architect het ontwerp schetsen en de fabrikant het maken. Matthijs: “Die fabrikanten zouden eens uit hun slachtofferrol moeten komen. Die roepen altijd dat ze wel willen, maar dat er onvoldoende vraag is. En als, komen ze alleen in actie als er bulk tegenover staat. En opdrachtgevers blijven in hun comfortzone, omdat ze aangeven dat er geen aanbod is.

Dat is een gemiste kans!” Zoals elke professional weet, ervaart ook Matthijs dat de bouwwereld ontzettend conservatief is. Ook hier zijn diepe groeven waar we maar bijzonder langzaam uit komen. We zouden volgens Matthijs een voorbeeld kunnen nemen aan de auto-industrie of de voedingsindustrie. Daar wordt beter geanticipeerd op veranderingen en wordt de focus op productontwikkeling snel verlegd naar datgene wat toekomst heeft. Dat gebeurt vanuit de industrie zelf en ze creëren daarmee ook uiteindelijk zelf de vraag. Gelukkig, zegt Matthijs die nu als zelfstandig adviseur en associate bij The Natural Step werkt, is er ook in onze sector beweging waar te nemen: “Er zijn opdrachtgevers, toeleveranciers en aannemers die intrinsiek gemotiveerd zijn. Want deze nieuwe ontwikkelingen geven ook inspiratie. Het geeft ruimte aan onze menselijke behoefte om vrij te kunnen denken, om creatief te zijn.

TNS geeft je iets in handen om direct binnen je eigen invloedsfeer iets te veranderen en waarde te creëren voor je directe omgeving en daarmee ook voor de hele wereld. Het versterkt het gevoel van mensen dat ze nodig zijn en het verschil kunnen maken.”

■

10

nr 2 2017

Regiecorporatie

Risicomanagement is niet de zwartepiet verplaatsen De regiecorporatie is onvermijdelijk. Of niet?

De regiecorporatie is onvermijdelijk. Zo luidt de titel van dit stuk, maar zo luidde ook de stelling waarmee op 23 maart het event over de regiecorporatie werd afgetrapt. Ben je het hier helemaal mee eens, helemaal mee oneens of iets daartussenin? De uitkomst werd vastgelegd op de gevoelige plaat. Aan het einde van de dag werd opnieuw een foto gemaakt. Wie is er op een andere plek gaan staan?

Tekst Fleur Reijngoudt Beeld Daniella Teunissen

Ietwat twijfelachtig werd er heen en weer gelopen, maar uiteindelijk nam iedereen stelling. Wat vooral opvalt is dat er aan het begin van de dag zes mensen rond de tafel stonden met daarop het bordje: Ik weet het écht niet. Aan het einde van de dag waren dit er nog maar twee. Twee architecten, om precies te zijn: Marlies Zuidam en Erik Heijnen. Naar hun zeggen is het als architect moeilijk om stelling te nemen op dit gebied. Of de regiecorporatie nu onvermijdelijk is, ja of nee, daar verschil-

len de meningen over. En om te zorgen dat iedereen het over hetzelfde heeft, is eerst een definitie van de term nodig.

DE REGISSEUR

Thom Aussems van Trudo denkt bij het woord regie aan een regisseur, in zijn ogen iemand die leidt, iemand die boven de groep staat. Egbert Kunst van GroenWest denkt hier anders over: “Het gaat om organiseren.” Als het aan Kunst ligt, is er maar één definitie van de regiecorporatie en dat is die van Vincent Gruis. In die definitie is het model van de regiecorporatie uitgewerkt als een maatschappelijke verhuurder die al haar uitvoerende activiteiten uitbesteedt aan marktpartijen. Hoofdredacteur van Renda, Erna van Holland, vergelijkt de inzichten: “Aan de ene kant staat een orkest met een dirigent, aan de andere kant staat een groep jazzmuzikanten die samen muziek maakt.

Laten we voor dit verdere artikel de definitie van Kunst en dus die van Gruis aanhouden: een regiecorporatie is een verhuurder die al haar uitvoerende activiteiten uitbesteedt aan marktpartijen. GroenWest heeft een stip op de horizon. Wat willen we zijn en hoe komen we daar? Dat zijn belangrijke vragen. Voor de corporatie uit het Groene Hart betekent

Regiecorporatie

de beweging naar hun stip op de horizon dat vastgoed en partners in 2018 geïntegreerd zijn in het groot onderhoud, planmatig onderhoud, mutatie onderhoud, reparatie onderhoud en contract onderhoud. In 2020 moet ook de sturing van het proces geïntegreerd zijn. De komende jaren worden de diverse processen van groot, planmatig, mutatie en contract onderhoud verbonden en geoptimaliseerd. Dit doet de corporatie gezamenlijk met haar vaste ketenpartners om met elkaar te kunnen sturen op integraal onderhoud. Het doel is vervolgens om samen te sturen op klantwaarde, maatschappelijke waarde en financiële waarde.

GroenWest heeft naast de visie van de regiecorporatie ook nog eens de ambitie om in 2050 energie en grondstoffen neutraal te zijn. Wat dit betekent voor GroenWest vind je terug in hun presentatie. Deze is te downloaden op onze site.

RISICOMANAGEMENT EN VERANTWOORDING

Een regiecorporatie worden gaat niet zonder slag of stoot. Risicomanagement is noodzakelijk. Gerard Erents is expert op dit gebied.

Onderstaande punten zijn volgens Erents nauw met de regiecorporatie verbonden: ■■ Regisserend opdrachtgeverschap ■■ Uitvoering door markt ■■ Prestatieafspraken maken (kwaliteit) ■■ Risicoafdekking ■■ Hoe verantwoord je dit in- en extern Er zitten niet alleen risico’s in de uitvoering, maar ook in de organisatie.

Corporaties geven meer zaken uit handen en met de nieuwe woningwet is er veel veranderd. “We worden er met z’n allen ook wel een beetje gek van. Het moet duurzamer en betaalbaar blijven…” Daarbij speelt nu nog een extra extern risico: de vorming van een nieuw kabinet. De VVD wil miljarden bezuinigen op huurtoeslag. Dat is één derde van het huidige totaal. Toch is er nog steeds 10 miljard beschikbaar. Mooi, maar wat gaan we ermee doen?

In de Aedes-benchmark worden de belangrijkste prestaties en kosten van corporaties onderling vergelijkbaar gemaakt. Tegenwoordig wordt er gekeken naar vijf prestatievelden: huurdersoordeel, bedrijfslasten, onderhoud & verbetering, beschikbaarheid & betaalbaarheid en duurzaamheid. Deze benchmark werkt volgens Erents als stok achter de deur. Als controlemiddel werkt het goed voor de corporatie zelf. Het risico is de politiek. Scoor je slecht, dan moet je uitzoeken waarom.

Waar en waarom is het misgegaan in het verleden? Veel weten we al, maar we gebruiken het niet. Zeventig procent van de huurders bestaat uit één- of tweepersoonshuishoudens. We weten dat vooral oude mensen niet altijd mee willen doen aan een (duurzame) renovatie. Corporaties zeggen dan vaak: wij voeren geen huurverhoging door, dus je moet blij zijn. Verduurzamen = besparen. Volgens Erents is er de laatste 15 jaar alleen op geld gestuurd en dat is jammer. Zijn tips: Je moet die

nr 2 2017

11

bewoner écht leren kennen. Een voorbeeld uit Amsterdam: Als pa niet thuis is, doet ma niet open. Kijk naar de cultuur in de keten, kijk naar goede voorbeelden. Doe aan verwachtingsmanagement en aan nazorg.

Ken je bewoner en besteed de huurdersprofielen uit. Laat het los en vertrouw in de aannemer.

HELFT KLACHTEN KOMT VAN PARTNERS

Vertrouw in de aannemer is wellicht lastig als de volgende stelling luidt dat meer dan de helft van de klachten, kijkend naar de huurderstevredenheid, komt van partners waar de corporatie mee werkt. Een risico voor de corporatie, maar wat gaan deze partners eraan doen? Paul van Schaaijk van Wits Zuid reageert hierop: “Wij nemen onze verantwoordelijkheid als het gaat om bewonerscommunicatie. We doen bijvoorbeeld een klanttevredenheidsonderzoek. Dus, neem zelf initiatief. Het worden jouw woningen en je voelt je gezamenlijk verantwoordelijk.”

In kleinere groepen gingen we dieper in op een aantal stellingen van Erents: ■■ Regisserend opdrachtgeverschap (RO) vereist vertrouwen en open transparante informatie en communicatie ■■ RO vereist duidelijk vastleggen wat einddoel is en niet de weg er naar toe ■■ Realiseer je dat het merendeel van de klachten bij corporaties zit in de uitvoering van onderhoud en renovatie ■■ RO is meer gericht op kwaliteit (ook in de processen) dan op de laagste prijs

VAN RISICO NAAR KANS

Uiteindelijk is het de kunst om van het risicomanagement naar kansenmanagement te gaan. Volgens Erents moeten we gestructureerd zoeken en kijken naar de risico’s. Wat ervaar je als een risico, welke risico’s zijn er zowel intern als extern? Vaak worden er veel meer risico’s gezien dan er daadwerkelijk zijn. Welke risico’s hebben we écht.

Hoe groot is de kans dat het zich voordoet? Advies van Erents, maak per project het risicomanifest: ■■ Extra verzekeren?

■■ Diverse scenario’s uitrekenen ■■ Waar heb je zelf invloed op? / Wat kun je zelf beheersen?

Risicomanagement is niet de zwartepiet verplaatsen. Wat ga jij doen? ■

Zie voor de presentaties van deze dag of meer informatie renda.nl/verslag_ regiecorporatie. Hier kun je ook reageren op (een van) de stellingen.

12

nr 2 2017

Andere rollen

Specialisatie zorgt voor andere posities De bouw wordt nogal eens verweten een traditioneel karakter te hebben. Er zouden nauwelijks veranderingen zijn, innovatie vindt maar mondjesmaat plaats.

Voor een deel klopt dat beeld. Het is een sector waarin we het liefst doen wat we altijd hebben gedaan. Tegelijkertijd veranderen en veranderden de rollen van de in de bouw betrokken partijen.

Tekst Haico van Nunen & Ad Straub

Andere rollen

Samenwerkingsvormen in de (ver-)bouw komen voortdurend als nieuwe vormen op het toneel. Iedereen kent de woorden wel die het illustreren: ketenintegratie, co-makers, turnkey, resultaatgericht samenwerken, co-creatie, Best Value Procurement, design & build. Zij duiden er allemaal op dat de opdrachtgever, bouwers en adviseurs in wisselende samenstelling zaken doen. Maar bij al deze samenwerkingsvormen gaat het toch gewoon om traditioneel produceren, slechts de overeenkomsten verschillen. Immers, er wordt op verschillende manieren invulling gegeven aan het bouwen en verbouwen van woningen. Dit betekent minimaal dat op korte en lange termijn niet meer één vorm van samenwerken zal bestaan en de traditionele posities grotendeels gaan verdwijnen. Maar wat worden dan de nieuwe posities?

TERUGBLIK: ARCHITECT BEHEERST PLANPROCES

Even terug in de geschiedenis naar het begin van de vorige eeuw. Als een opdrachtgever iets wilde laten bouwen dan ging hij op zoek naar een goede bouwheer. Een architect die het ontwerp maakte, maar vervolgens ook de aansturing op de bouwplaats verzorgde. In alle fasen van het planproces speelde de architect een rol. Hij was de persoon die voor de opdrachtgever het gehele proces begeleidde.

Verder in de tijd vindt specialisatie plaats. Het gaat niet om losse werklieden die aangestuurd dienen te worden, er ontstaan partijen die (deel) producten leveren, zoals bijvoorbeeld timmerwerkplaatsen (1) en metselaars, maar ook partijen die meer algemeen werk aannemen.

Lange tijd is dat in Nederland de gangbare praktijk. De architect ontwerpt het gebouw en schrijft in een bestek voor wat de partijen na hem moeten doen. Om te zorgen dat het ook wordt uitgevoerd zoals bedoeld, voert hij directie op het werk en begeleidt de bouwende partijen tot het gewenste einddoel.

nr 2 2017

13

kozijnensteller, een tegelzetter, een kitter. Het is zelfs al zo ver dat er voor een keuken diverse partijen nodig zijn: iemand die de keuken betegelt, een partij die de keuken monteert, iemand die de kraan aanbrengt en zelfs iemand die enkel het keukenblad afkit.

Op deze wijze kan de hoofdaannemer een steeds breder scala aan producten en diensten aanbieden. Hij hoeft ze namelijk niet zelf te kunnen leveren, het gaat erom dat hij de juiste diensten, zowel adviserend als uitvoerend kan inkopen. Om dat te kunnen doen heeft een aannemer omvang nodig. En dat is waarmee de grote partijen hun voordeel halen en vele onderaannemers op specialistische taken in kunnen zetten. De kitter wordt niet ingehuurd voor tien woningen, maar om gedurende een heel jaar overal kitwerk te verrichten. Dat betekent in sommige gevallen al dat de functie van de architect enkel en alleen als vormgever wordt ingehuurd, waar hij vroeger de coördinatie over de gehele bouwplaats had.

De laatste jaren zie je dan ook meer uitvragen waarbij een aannemer een totaal aanbod indient. Of onder zijn eigen naam (als hoofdaannemer) of in een breder kader waarin gesproken wordt van een ‘consortium’. In een dergelijke bouworganisatievorm wordt iedereen aangesproken op de deeltaak die hem is toegedicht. Het gaat nu zelfs verder. Met de private kwaliteitsborging komt ook de controle van de werkzaamheden bij de uitvoerende partij te liggen. Ze moeten zelf aantonen dat het uitgevoerde werk conform afspraak tot stand is gekomen.

De rol van de architect in het bouwproces is voortdurend in discussie en onderwerp van onderzoek: Welke diensten bieden architecten aan?

(2). Er zijn architectenbureaus die weer de bouwheer willen zijn en zelf gaan ontwikkelen en bouwen. Andere bureaus kiezen juist voor specialistische dienstverlening of productontwikkeling. Je ziet ook daar de beweging naar andere posities.

VAN ONDERHOUDEN TOT RENOVEREN VAN BREED GEORIËNTEERD NAAR GESPECIALISEERD

Omdat de uitvoeringstijd van woningen (bouwwerken) lang is en daarmee de directievoering een groot tijdsbeslag heeft, wordt de bouwbegeleiding een specialisatie. Het is niet meer de architect die directievoering doet, maar (management)bureaus die hierin gespecialiseerd zijn.

Daarnaast gaan ook uitvoerende partijen, vooral hoofdaannemers, deze rol aanbieden aan hun opdrachtgevers. Ze zijn daarmee niet alleen de partij die het werk uitvoert, maar de gehele organisatie van het bouwen op zich neemt.

Tegelijkertijd vindt een steeds verdergaande specialisatie plaats. Daar waar voorheen de hoofdaannemer een partij was die bijna alle werkzaamheden zelf uitvoerde en slechts voor enkele specialistische taken een onderaannemer inhuurde, is de hoofdaannemer van tegenwoordig nog maar minimaal vertegenwoordigd op de bouwplaats. Op de bouwplaats wemelt het van de onderaannemers en zzp-ers, die elk weer verder specialiseert: een partij die de kalkzandsteenblokken stelt, een

Ongeveer eind jaren 70 wordt regulier onderhoud van woningen van belang. Het is de periode van de stadsvernieuwing. Slechte woningen moeten plaatsmaken voor nieuwe woningen, maar aan de andere kant

Tekening door Jean Marc Cote

14

nr 2 2017

komt er ook een roep om woningverbetering. Tot op dat moment vond onderhoud vooral ad hoc plaats na klachten of bij mutatie van woningen. Bij problemen worden maatregelen getroffen. Dit werd vaak door kleine bedrijven gedaan, die verschillende competenties hadden en daardoor zowel een dak konden repareren, een kozijn vervangen of installatiewerkzaamheden verrichten. Hier werkten breed opgeleide vakmensen, de zogenaamde klusjesmannen, die alles konden. Het zijn schilderbedrijven en kleine timmerwerklieden, die vaak alles konden maken en daarmee beter in konden spelen op de onderhoudsvragen die er kwamen. Maar vanaf de jaren 70 begint, zeker bij professionele partijen zoals woningbouwverenigingen, de roep om gestructureerd onderhoud toe te nemen. Termen als planmatig en preventief onderhoud zijn te horen. In eerste instantie worden alleen de nodige momenten cyclisch gepland, in een later stadium worden de cycli van werkzaamheden op elkaar afgestemd in ‘gebundeld planmatig onderhoud’ of ‘periodiek onderhoud’. Het is dezelfde periode dat er steeds meer gespecialiseerde onderaannemers op de markt komen die zich richten op onderhoud en (beperkte) renovaties. Een deel daarvan specialiseert zich naar onderhoudssoort, bijvoorbeeld het uitvoeren van klachtenonderhoud, een ander deel naar werksoort en ook segment, bijvoorbeeld woningcorporaties. Vaak zijn het familiebedrijven die zich hierin gaan specialiseren of dat soort werkzaamheden al deden en zich daar steeds meer op zijn gaan toeleggen. En juist specialiseren kan ook verbreden betekenen, namelijk van uitvoering naar advies en uitvoering, zoals te zien bij resultaatgericht vastgoedonderhoud.

DE VERANDERENDE BOUW

Vanuit de nieuwbouwgedachte is de verdergaande specialisatie een stap die te begrijpen is. Ten eerste worden de gebruikte technieken steeds complexer, zodat je niet meer kunt verwachten dat één bedrijf alle competenties beheerst om een gebouw te realiseren. Wel moet je je afvragen hoe de kwaliteit kan worden geborgd als er zoveel verschillende partijen betrokken zijn en daarmee zoveel verschillende overdrachtsmomenten tussen de een en de ander. Daar zit een valkuil.

Voorheen, toen de architect nog bouwheer was, overzag hij alle stappen. Bovendien was hij verantwoordelijk voor het hele proces. Maar nu, door alle specialisaties, zijn de werkzaamheden zo opgeknipt dat overzicht en overdracht de belangrijkste onderdelen geworden zijn. Overdracht van de ene onderaannemer naar de andere wordt van essentieel belang voor de eindkwaliteit. Dat is bijvoorbeeld een van de aandachtspunten binnen SlimBouwen. Daar worden de deelwerkzaamheden zo uit elkaar gerafeld om ze onafhankelijk van elkaar af te kunnen ronden. De eindresultaten zijn daarbij helder geformuleerd. Kijken we bijvoorbeeld naar LEAN-werkzaamheden dan worden de werkzaamheden in elkaar geschoven om een efficiënter en sneller proces te hebben. Het gevolg is dat niet alleen de processen, maar ook de verschillende verantwoordelijkheden in elkaar geschoven worden. Dit vergt op voorhand een juiste afstemming over de op te leveren (deel)producten. Het proces wordt daarmee nog belangrijker. Met de opkomst van BIM als onder-

Andere rollen

steuningstechnologie wordt het voor de hoofdaannemer steeds belangrijker om hier met een scala aan digitale producten grip op te houden.

Ook kan BIM door het leggen van verbindingen tussen ontwerp, realisatie en beheer grote gevolgen krijgen voor de samenwerking van partijen in het bouwproces.

AMBITIES ZORGEN VOOR ANDERE POSITIES BINNEN RENOVATIE

Net als bij de nieuwbouw wordt ook de renovatieopgave complexer.

Het is niet meer voldoende om isolatieglas aan te brengen, de spouw te isoleren en alles te schilderen. De (energetische) ambities zijn steeds hoger en zijn nu (bijna) energieneutraal, NOM, en gasloos. Een Total Cost of Ownership benadering is noodzakelijk. Ook daar heb je specialistische kennis voor nodig. Bij de aanpak van de bestaande bouw ontstaan er nieuwe taken voor de ontwerper en adviseur. Om de specifieke kennis en kunde in te zetten moet de opdrachtgever partners kiezen die zich hebben gespecialiseerd in renovatie (en onderhoud).

Dat je als partij goed bent in nieuwbouw wil niet automatisch zeggen dat je ook voor renovatie de juiste partij bent.

Wat we nu zien is dat de (grote) aannemers deze renovatieprojecten vanuit de nieuwbouwgedachte op zich nemen. Je kunt de gewenste kennis inkopen. Je maakt een plan, bedenkt de maatregelen en zorgt dat dit wordt gerealiseerd. En op basis van omvang kan dit tegen een goede prijs. Maar daarbij vergt renovatie specifieke kennis, zowel in het beoordelen van het bestaande, het zoeken naar passende oplossingen, als het uitvoeren van de werkzaamheden bij mensen in huis. Dit zit hem in het verschil in de uitgangskwaliteit en op welke manier men daar waarde toevoegt. Bij nieuwbouw zijn begin- en eindpunt bekend, maar bij renovatie is dat telkens weer maatwerk. Niet alle partijen hebben daarvoor de juiste kennis en competenties. En net als in een ketting, hangt de sterkte af van de zwakste schakel. Werkt de hoofdaannemer met vaste ketenpartners als in een consortium, dan zal dat groeien tot een vertrouwde kwaliteit en vertrouwen in elkaars kennis en competenties. Maar indien voor iedere vraag weer een nieuwe selectie plaatsvindt, dan is het onzeker of die gewenste waarde bereikt wordt.

Onderhoudsbedrijven die opschuiven naar renovatie zijn al veel meer gewend om in de bewoonde toestand te opereren. Maar daar waar zij van oorsprong allround mensen hebben, wordt nu de opgave specifieker en wordt ook bij hen duidelijk dat er specialistische kennis nodig is.

Het gaat daarbij meestal niet om de fysieke maatregelen, zoals het vervangen van een kozijn of hoe je een badkamer verplaatst, maar in zijn totaliteit hoe je de luchtdichtheid van een gebouw borgt, wat de invloed van een bepaalde oplossing op het binnenklimaat is of hoe je uiteindelijk de door de opdrachtgever gewenste energiebesparing zoals NOM haalt.

Andere rollen

NIEUWE SPELERS

Naast de gevestigde orde komen er ook nieuwe spelers naar voren. Je ziet het bij de conceptaanbieders, waar vanuit diverse hoeken een oplossing wordt aangeboden: aannemers die concepten ontwikkelen voor nieuwbouw en renovatie (bijv. VolkerWessels), architecten met een oplossing (bijv. Alliantie+), producenten die vanuit een bepaald (deel)product een woning kunnen verbeteren (bijv. BJW) of consortia van partijen die een totaalresultaat leveren (bijv. Built4U), soms ook tot en met de beheerfase. Het zijn deels bestaande partijen die elkaar opzoeken, deels partijen die een andere plek in de schakel opzoeken.

Maar de gemene deler is dat er veel meer gekeken wordt naar de toegevoegde waarde die iedere partij daarin heeft. En dat is in de bouw de belangrijkste ontwikkeling die zich langzaam in de afgelopen tientallen jaren heeft ontwikkeld, maar nu pas goed zichtbaar wordt. Er is een verregaand specialisatie geweest, maar nu is het weer tijd om oplossingen als een totaal aan te bieden. Waarbij specialistische kennis op de juiste manier wordt ingezet. Daar ligt voor het onderwijs een uitdaging om mensen op te leiden die specialistische kennis herkennen om die in integrale oplossingen in te kunnen zetten.

nr 2 2017

lend netwerk. Als het om de bouw gaat, zal de markt in toenemende mate individueel worden met een diversiteit aan een, in hoge mate gestandaardiseerd, aanbod. Dit zag je bijvoorbeeld bij de badkamer in één dag (3). Er werd daarbij gevraagd naar oplossingen met minimale overlast voor de bewoner. Dit begint met een andere uitvraag, maar resulteert in een oplossing die in vergaande mate geprefabriceerd is (een specialisatie in de fabriek) en een montageploeg die allround is.

Deze verandering betekent dat consumenten of professionele opdrachtgevers kunnen kiezen uit een reeks van oplossingen die door een diversiteit aan partijen uitgevoerd kunnen worden. Het wordt daarmee belangrijk om je als bedrijf te kunnen onderscheiden op kwaliteit.

Welke partij of welke samenstelling aan partijen kan het beste aanbod leveren en de kwaliteit borgen, mogelijk ook gedurende de gewenste levensduur? In die markt kunnen bekende spelers wel eens op andere posities voorkomen dan we gewend zijn en zullen partijen de bouw betreden die wij daar nog niet tegenkwamen.

■

BRONNEN

KIEZEN UIT KWALITEIT

Het alleen bouwen kwam in het verleden zeer zelden voor, in de toekomst zal het nooit meer bestaan. De onderlinge afhankelijkheid zal alleen maar toenemen en leiden tot wisselende posities in een wisse-

15

(1) http://www.bestaandewoningbouw.nl/renovatie-meer-montageminder-overlast/onderzoek BNA, 2015: https://architecten­­ web.nl/nieuws/artikel.aspx?ID=37285 (2) Onderzoek Futura 2017: Future value-chains of architectural services: http://www.future-architect.nl/ (3) De badkamerchallenge van Mitros

16

THIEU PLATENBURG Samen met zijn vrouw Susan en zoons Bobbie en Olivier woont Thieu Platenburg in Oss. Op 16 augustus 2010, op de verjaardag van Susan, kreeg de familie de sleutel van het nieuwe huis. Dat betekende nog niet dat ze er daadwerkelijk konden intrekken, want er moest nog een hoop gebeuren, vertelt Thieu aan de keukentafel. Vol trots pakt hij er een zwart kladblok bij en slaat het open. Het is de zelfgemaakte LEAN-planning van de verbouwing. Als voormalig hoofd projectmatig onderhoud bij Renda-partner BrabantWonen weet Thieu waar hij over praat. Containers bestellen, vloer strippen, bomen rooien, dak afwerken… pagina voor pagina staat met balpen beschreven wat er die dag moest gebeuren. “Mooi hè, dit schrift zal ik altijd bewaren.”

De kriebels om de boel eens flink te verduurzamen, kwamen later pas. “Natuurlijk is alles goed geïsoleerd, maar dat hele verduurzamen was toen nog niet zo aan de orde. Sinds half april dit jaar liggen er strakke zwarte zonnepanelen op het dak. Je kunt natuurlijk ook van die blauwe nemen, maar het oog wil ook wat. Nou ja, het oog van de overburen dan, want zelf zien we ze niet.” Het effect van de panelen is op een zonnige dag als deze wel met het blote oog waar te nemen. Enthousiast loopt Thieu naar de meterkast: “Kijk, je ziet de meter letterlijk teruglopen. Hopelijk kunnen we er aan het einde van het jaar van op vakantie.”

De volgende stap in de verduurzaming wordt een warmtepomp of een houtkachel. “We zijn er nog niet over uit. Het leuke aan een houtkachel is natuurlijk dat het ook een hoop sfeer in huis brengt. Ik vraag me alleen af of het genoeg is om de hele benedenverdieping te verwarmen. Dan houd je de huidige cv als bijverwarming. Helemaal gasloos wonen blijft lastig, maar het verbruik met 80 procent terugdringen moet mogelijk zijn.”

Die liefde voor duurzaamheid heeft Thieu inmiddels ook overgebracht op zijn zoons.

Ook zij lopen zo nu en dan even naar de meterkast om te kijken of de meter nog terugdraait. “Ik heb mijn oudste zoon geadviseerd in de recycling van zonnepanelen te gaan. Over tien jaar zitten we allemaal met die opgebruikte panelen. Daar moet dan natuurlijk weer wat mee gebeuren!”

Tekst Fleur Reijngoudt Beeld Bram Berkien

Hoe woon jij?

HOE WOON JIJ?

OOK AAN HET VERDUURZAMEN GESLAGEN?

Laat ons weten wat je aan je (huur)huis hebt toe­gevoegd, vervangen of veranderd! Stuur je eigen foto’s en een kort verhaal over wat en waarom naar de redactie (renda@aeneas.nl) en je ziet jouw woning terug op Renda.nl of in het magazine.

RENDA ORGANISEERT DE DAG VAN DE BEWONER

23 NO

VEMB ER 2017

Een renovatie is pas geslaagd als uw bewoner tevreden is. De bewoner staat centraal, daarom lanceert Renda de verkiezing van de Gelukkigste Bewoner.

Wie is de Gelukkigste Bewoner en waarom? Geef dit aan ons door via onderstaande link. Een onafhankelijke jury bekijkt alle inzendingen. Op 23 november tijdens de Dag van de Bewoner wordt u samen met de winnende bewoner in de schijnwerpers gezet en mag de bewoner zijn persoonlijke verhaal vertellen. Alle inzendingen worden gedeeld binnen ons netwerk.

Is uw bewoner de Gelukkigste Bewoner?

Geef hem of haar op voor de Dag van de Bewoner.

RENDA.NL/DAGVANDEBEWONER

Reïntegratieprojecten

nr 2 2017

19

Weg met leegstand én werkloosheid De haalbaarheid van gecombineerde bouw-re-integratieprojecten

De Elleboogkerk in Amersfoort is een voorbeeld van verloederd bijzonder vastgoed. De kerk heeft tijden leeg gestaan, waardoor de kosten voor transformatie steeds groter zijn geworden.

In Nederland zijn er sinds een aantal jaar enkele voorbeelden bekend van transformatie of renovatieprojecten die uitgevoerd zijn in combinatie met een re-integratietraject. Het doel van dergelijke projecten is tweeledig: leegstand terugdringen enerzijds en werkloosheid verminderen anderzijds. Uit het afstudeeronderzoek van Tymen Reijnders aan de Technische Universiteit Delft blijkt dat ‘gecombineerde bouw-re-integratieprojecten’ – in zijn onderzoeksrapport beter bekend als ‘Social Impact Redevelopment Projecten’ (SIRD-Projecten) – haalbaar zijn. Zijn onderzoek toont aan dat SIRDProjecten besparingen kunnen opleveren voor zowel publieke als private partijen.

Tekst Tymen Reijnders, MSc. Management in the Built Environment, TU Delft

Reijnders heeft onderzocht onder welke randvoorwaarden het haalbaar is om werklozen in te zetten bij transformatie- of renovatieprojecten van leegstaand vastgoed. De focus lag daarbij voornamelijk op bijzonder vastgoed, zoals rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten.

Een belangrijke casestudie bij dit onderzoek was de RET-remise: een voormalige tramremise in de Rotterdamse wijk Oud-Charlois. Bij de renovatie van dit gemeentelijk monument zijn zeventien werklozen betrokken. Acht van hen zijn uiteindelijk uitgestroomd naar een reguliere baan. Een rekenmodel is ontwikkeld om inzicht te geven in de haalbaarheid van SIRD-projecten zoals de RET-remise. Zowel private, als publieke partijen kunnen via het rekenmodel meer inzicht krijgen in de gevolgen van het inzetten van werklozen in een transformatie- of renovatieproject.

20

nr 2 2017

Reïntegratieprojecten

Bij de renovatie van de gemeentelijke RET-remise in Rotterdam Oud-Charlois zijn zeventien werklozen betrokken.

Foto: Rubén Dario Kleimeer

BIJZONDER LEEGSTAAND VASTGOED

Kerken, scholen, industrieel erfgoed, rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten, het zijn allemaal voorbeelden van gebouwen die een architectonische, emotionele, of historische waarde kunnen vertegenwoordigen en daarom niet zondermeer gesloopt zouden mogen worden. Hoewel de crisis in de bouwsector achter de rug lijkt en onder andere de kantorenleegstand sinds 2015 weer sterk is teruggedrongen, staat vandaag de dag nog steeds veel bijzonder vastgoed in Nederland leeg. Mogelijke oplossingen voor leegstand zijn te vinden in het renoveren of transformeren van vastgoed. Veel renovatie- of transformatieprojecten lopen echter vast vanwege uiteenlopende redenen. Een veelgehoorde reden is financiële onhaalbaarheid. Of een bouwproject haalbaar is, wordt bepaald door de investeringskosten en de (potentiële) opbrengsten. Een belangrijke kanttekening die bij investeringskosten geplaatst kan worden, is dat een aanzienlijk aandeel van de kosten (gemiddeld 30 procent volgens CBS Statline) in arbeid zit.

WERKLOOSHEID

Wie in Nederland geen werk heeft, heeft in veel gevallen recht op een uitkering. Reijnders beschrijft in zijn rapport twee uitkeringsvormen. De eerste is de Werkloosheidsuitkering (WW-uitkering), welke door het Uitvoeringsinstituut Werknemersverzekeringen (UWV) verzorgd wordt.

De doelgroep die hieronder valt heeft over het algemeen een relatief korte afstand tot de arbeidsmarkt. De tweede is de participatiewet die sinds 2015 een aantal andere wetten, zoals de Wet Werk en Bijstand (WWB) vervangt. Deze wordt door de gemeente verzorgd. Werklozen die onder de participatiewet vallen, worden door gemeenten vaak onderverdeeld in verschillende categorieën. De categorieën geven de afstand tot de arbeidsmarkt weer.

re-integratieplaats voor mensen met een zwakke arbeidsmarktpositie.

In zowel literatuur als praktijk wordt social return vaak als een plicht gezien die de opdrachtnemende partijen geld kost in plaats van oplevert.

SOCIAL RETURN

De bouwsector is hard geraakt in de crisis. In de periode van 20082014 is de werkgelegenheid met bijna een kwart gedaald en is het aantal WW-uitkeringen van werknemers uit de bouw bijna verdrievoudigd. De voornaamste oorzaak is de dalende vraag naar productie in diezelfde periode. Recentelijke ontwikkelingen in de bouw zijn echter voornamelijk positief en voorspellingen voor de bouw zijn nog gunstiger.

Sinds 2016 wordt zelfs steeds meer gesproken over een tekort aan vakmensen in de bouw. Volgens het EIB is de natuurlijke instroom van schoolverlaters niet toereikend voor de stijgende vraag naar personeel.

Sinds de crisis zijn de leerlingenaantallen bij opleidingen immers sterk teruggedrongen. Er dient uit andere kanalen geput te worden om te voorzien in de behoefte aan gekwalificeerd personeel; dit vergt een extra inspanning. SIRD-Projecten kunnen een van die kanalen zijn.

In de bouw grijpt de overheid ook in. Zeker bij de aanbestedingen van publieke werken wordt steeds vaker een vorm van social return opgenomen. In Nederland houdt social return in dat opdrachtnemers bij acceptatie van de opdracht verplicht een bijdrage moeten leveren aan een specifieke sociale doelstelling. Meestal is deze bijdrage vertaald in een bepaald percentage van de aanneemsom of loonsom dat besteed moet worden aan het bieden van een werkplek, ervaringsplaats of

Het afstudeeronderzoek van Reijnders heeft geresulteerd in een rekenmodel, dat de haalbaarheid van SIRD-Projecten in kaart kan brengen en daarmee als hulpmiddel kan dienen bij onderhandelingen tussen publieke en private partijen. Daarnaast heeft het onderzoek geresulteerd in een overzicht van de belangrijkste randvoorwaarden en een lijst aanbevelingen.

Het Rijk, het UWV en gemeenten zijn samen verantwoordelijk om werkloosheid te bestrijden en participatie in de maatschappij te bevorderen.

Hoe invulling gegeven wordt aan die bestrijding, kan verschillen. Soms ligt de focus bij overheden op het creëren van extra banen, veelal in de publieke of non-profitsector. Bij andere overheidsinstanties wordt gepoogd om via het geven van incentives werklozen aan het werk krijgen. Weer andere instanties investeren in opleidingsprogramma’s of re-integratieprojecten. Zowel in de wetenschap, als in de praktijk wordt steeds gezocht naar het juiste ‘activerende beleid’.

Reïntegratieprojecten

Het inzetten van werklozen bij transformatie- of renovatieprojecten van bijzonder leegstaand vastgoed is haalbaar. Sterker nog, de inzet van werklozen kan de haalbaarheid van een transformatie- of renovatieproject positief beïnvloeden. Zo konden bij de RET-remise een deel van de werkzaamheden worden uitgevoerd door werklozen in plaats van reguliere arbeidskrachten. Daarnaast zijn er vanuit de gemeente Rotterdam budgetten beschikbaar gesteld ten behoeve van het re-integratietraject.

Naast minderkosten kende het RET-project ook meerkosten: De werkloze deelnemers hadden meer begeleiding en coaching nodig en deden langer over het uitvoeren van de werkzaamheden in vergelijking met reguliere arbeidskrachten. Toch kon, na het optellen van de meerkosten en het aftrekken van de minderkosten, op de oorspronkelijk geraamde investering van het RET-project een besparing van 35 procent worden toegerekend. De verbouwde verdieping was dankzij de besparing haalbaar te exploiteren. Er kon een lagere huurprijs gevraagd worden die beter strookte met de locatie, de beoogde eindgebruikers en de maatschappelijke functie die het gebouw moest vervullen.

nr 2 2017

21

arbeidsmarkt zouden in staat moeten zijn om zelfstandig uit te stromen) en zien de werkloze het liefst zo snel mogelijk uitstromen, ook als dat tijdens de looptijd is van het bouwproject.

Om tegengestelde belangen van publieke en private partijen inzichtelijk te maken en de haalbaarheid van Social Impact Redevelopment Projecten in kaart te brengen heeft Reijnders voor zijn onderzoek een rekenmodel ontworpen. Hoewel wel het rekenmodel op basis van simulaties van de RET-case bruikbaar lijkt voor de praktijk, ontbreekt het nog altijd aan empirische data afkomstig van andere Social Impact Redevelopment Projecten. Meer SIRD-projecten zijn nodig om het rekenmodel te testen aan de praktijk, maar ook om de bevindingen uit het onderzoek te ontkrachten of te bevestigen. Reijnders doet dan ook een oproep aan de praktijk om vaker transformaties- of renovatieprojecten te combineren met re-integratieprojecten, en bovendien om deze projecten goed te monitoren.

ANDER TYPE VASTGOED TRANSFORMATIEPROJECTEN VERHOGEN KANS OP WERK

Social Impact Redevelopment Projecten kunnen ook leiden tot uitstroom van werklozen, wat zorgt voor een besparing op uitkeringen bij publieke instanties. Bij het RET-project zijn acht deelnemers van de zeventien deelnemers uitgestroomd, oftewel 47 procent. Van de tien Social Impact Redevelopment Projecten die de stichting Thallo (een stichting die zich inzet voor het begeleiden van werklozen naar werk middels transformaties of renovaties) heeft uitgevoerd in de periode 2013-2016, is het uitstroompercentage 50 procent. Bovengenoemde percentages liggen aanzienlijk hoger dan het landelijke percentage van 22 procent dat in 2014 dankzij re-integratievoorzieningen binnen een jaar uit de bijstand (WWB) was. Nog lager ligt het percentage van het aantal uitkeringsgerechtigden (WWB) die in 2014 werk vond zonder hulp van een re-integratieregeling: 8 procent (CBS).

Naast de bovengenoemde percentages kennen Social Impact Redevelopment Projecten ook baten die moeilijker meetbaar zijn. Werklozen die deelnemen aan een gecombineerd project worden geactiveerd, gemotiveerd, beter zichtbaar gemaakt voor de arbeidsmarkt en opgeleid. Het leveren van een bijdrage aan deze sociale baten kan voor opdrachtnemers een extra motivatie zijn om deel te nemen. Aan de andere kant kan het tegengaan van leegstand ook van maatschappelijke waarde zijn, zeker als het gaat om bijzonder vastgoed.

BARRIÈRES

Behalve baten zijn er ook barrières waar rekening mee gehouden dient te worden. Zo kan de inzet van werklozen bij transformatie- of renovatieprojecten leiden tot verdringing (de vervulling van werkzaamheden door andere krachten dan de arbeidskracht die deze werkzaamheden gewoonlijk uitvoert), zeker wanneer het project anders door reguliere werknemers zou worden uitgevoerd. Daarnaast treden bij Social Impact Redevelopment Projecten tegengestelde belangen op tussen private en publieke partijen: Private partijen maken in eerste instantie het liefst gebruik van werklozen met een zo kort mogelijke afstand tot de arbeidsmarkt en houden deze deelnemers bij voorkeur gedurende de gehele looptijd van het bouwproject, om zo het verlies aan productiviteit zoveel mogelijk te beperken. Publieke partijen zetten op re-integratieprojecten over het algemeen liever werklozen in met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt (werklozen met een korte afstand tot de

Nieuw onderzoek op dit gebied hoeft zich niet alleen op transformatieprojecten of renovatieprojecten van bijzonder leegstaand vastgoed te richten. De resultaten met betrekking tot het proces, de organisatie en de financiële randvoorwaarden lijken breder toepasbaar. De verwachting is wel dat commerciële functies in niet-monumentaal waardige gebouwen in de regel minder geschikt zijn voor gecombineerde bouwre-integratieprojecten, omdat voor deze projecten de maatschappelijke relevantie afneemt en de kans op verdringing toeneemt.

SIRD-projecten zouden eventueel voorgefinancierd kunnen worden in de vorm van een Social Impact Bond (SIB): een constructie waarbij een investeerder een maatschappelijk project voorfinanciert en het geleende bedrag met eventuele rente terugverdient als blijkt dat het project aanzienlijke besparingen heeft opgeleverd bij een publieke instantie. Investeerders nemen daarbij deels de rol over van publieke partijen, waar budgetten steeds minder vaak op voorhand beschikbaar zijn. Nederland kent een aantal SIB-projecten. Een voorbeeld is de Buzinezzclub, die middels een halfjaarprogramma met workshops, trainingen en individuele coaching jongeren met een uitkering begeleidt richting opleiding, werk of eigen onderneming. Het begeleidingstraject wordt voorgefinancierd middels de SIB-constructie. De gemeente betaalt de investeerders een jaar nadat een jongere is uitgestroomd terug, met een rendement dat op kan lopen tot 30 procent.

Door transformatie- of renovatieprojecten te combineren met re-integratieprojecten ontstaan nieuwe mogelijkheden, maar ook knelpunten die tot nog toe nauwelijks in kaart zijn gebracht, laat staan geëvalueerd.

Met het onderzoek van Reijnders zijn de eerste stappen gezet als het gaat om het documenteren van de nieuwe aanpakmethode. Persoonlijk hoopt Reijnders dat er nog vele stappen zullen volgen, zowel in de wetenschap, als in de praktijk.

■

Zie voor figuren van het rekenmodel en meer beeldmateriaal renda.nl/ SocialImpactRedevelopment

22

nr 2 2017

Project

Project

BEELD FLEUR REIJNGOUDT

‘Wooncoach had zo een vriendin kunnen zijn’

Mevrouw (85) en meneer (89) Leezer in hun woonkamer in de Eliotflat. “De schrik slaat je om het hart als je hoort dat je op onze leeftijd nog zo’n grote verbouwing te wachten staat.”

Wie Rotterdam Ommoord binnenkomt, ziet de beeldbepalende ERAflats al snel. Ze zijn in de jaren 60 en 70 door ERA gebouwd om grote gaten te vullen in de naoorlogse woningnood. Veel van deze flats, waaronder de Lewis- en Eliotflat in Rotterdam, zijn inmiddels aan vernieuwing toe. Vorig jaar hebben ERA Contour en Smits Vastgoedzorg de aanbesteding gewonnen. Een belangrijke reden om voor ‘Team ERAflats’ te kiezen was voor opdrachtgever Havensteder de bewonersaanpak met onder andere de inzet van wooncoaches.

Team ERAflats won de aanbesteding voor opdrachtgever Havensteder op basis van prijs en plan van aanpak. “Bij de aanbesteding hadden wij extra aandacht voor het feit dat het groot onderhoud in bewoonde staat moest gebeuren. Zo’n grote aanpak is altijd ingrijpend voor bewoners,

maar zeker gezien het bewonersbestand, veel ouderen en gezinnen met kinderen, speelde de manier van bewonerscommunicatie voor ons een belangrijke rol.” Aan het woord is Sabine Smits Schouten, teamleider Wonen bij Havensteder.

KLANKBORDGROEP EN WOONBOND

De Rotterdamse Lewis- en Eliotflat hadden al een klankbordgroep.

Smits Schouten: “We hadden al veel contact met deze bewoners vanwege klachten in de verouderde flat. Het was dus een logische stap om de klankbordgroep van begin af aan bij de plannen te betrekken.

Bewoners uit de klankbordgroep hebben zelfs bij de presentaties van de aanbestedingen gezeten. Ze hebben ons en later ook Team ERAflats gewezen op belangrijke verbeterpunten en hebben ons geholpen met het ophalen van de 70 procent bewonerstoestemming die we nodig hadden om de plannen te kunnen uitvoeren.” Deze groep bewoners is

Project

nr 2 2017

PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Lewis & Eliot, Rotterdam Aantal woningen 352 Type woningen flatwoningen ERAflats Bouwjaar jaren 60 en 70 Eigenaar Havensteder Aannemer ERA Contour en Smits Vastgoedzorg (Team ERAflats) Ventilatie Bevico en Aralco Projectfase uitvoering Verbeterniveau Groot Onderhoud Start initiatief januari 2016 Start uitvoering augustus 2016 Oplevering juli 2017 Energielabel voor groot onderhoud Label E Energielabel na groot onderhoud Label A

Tekst Fleur Reijngoudt

langs de deuren van buren gegaan om de handtekeningen op te halen.

Bewoners die vragen hadden, konden deze meteen aan hun medebewoners stellen. Daarnaast vormde de klankbordgroep een link tussen deze bewoners en Havensteder.

Een heftige verbouwing stond voor de deur, en dat gaat ook nog eens gepaard met een huurverhoging van 27 euro. Dit laatste voornamelijk vanwege de verduurzamingsplannen naar label A. Om het voorstel voor die huurverhoging onafhankelijk te laten toetsen, heeft Havensteder de hulp ingeroepen van de Woonbond. Smits Schouten: “De huur gaat weliswaar omhoog, maar door de ‘labelsprong’ dalen, bij gelijkblijvend gebruik natuurlijk, de woonlasten. In theorie gaan bewoners er gemiddeld 54 euro per maand op vooruit.”

Voor mevrouw (85) en meneer (89) Leezer was het een hele schok toen ze per brief - de eerste viel in september 2015 op de mat van hun flat aan de Eliotplaats – op de hoogte werden gebracht van de grote groot onderhoud. “Op onze leeftijd hoeft zoiets niet meer. Wij hebben onze flat altijd netjes bijgehouden. Het was voor ons goed zoals het was.” Toch vindt het Rotterdamse echtpaar, als er dan toch geklust moet worden, het mooi en belangrijk dat het duurzaamheidsaspect wordt meegenomen. “Als we zo samen een bijdrage kunnen leveren aan een beter milieu, dan is dat wel een mooie gedachte.”

“

Een groot onderhoud blijft ingrijpend, hoe goed je het ook probeert te regelen

een wisselwoning. Overlast houd je altijd, maar van tevoren zijn we wel heel open over de impact voor bewoners.”

De wooncoach van mevrouw en meneer Leezer was Hellen Deurloo.

“Ik heb tegen haar gezegd dat ze zo een vriendin van ons zou kunnen worden,” vertelt meneer Leezer. “Echt een heel prettig persoon.”

Mevrouw Leezer knikt. “We hebben bij haar aangegeven dat wij heel graag naar een logeerwoning wilden. Voor ons was dat medisch gezien noodzakelijk. Dat heeft ze keurig voor ons geregeld.” Voor het echtpaar van achterin de tachtig was het heel prettig om een aanspreekpunt als Deurloo te hebben. Mevrouw Leezer vertelt: “Geestelijk zijn we nog goed bij de tijd, maar lichamelijk is zo’n grote verbouwing erg heftig.”

Voor het verhuizen naar de wisselwoning moest er in hun ogen nog veel gebeuren. De meubels moeten aan de kant, er moet beddengoed mee naar de logeerwoning en de wasmachine moet uit de badkamer. Gelukkig kreeg het echtpaar Leezer veel hulp. Zowel van hun kleinkinderen als hun schoonzoon en van team ERAflats. Op de dag van de verhuizing hebben mevrouw en meneer Leezer de sleutel afgegeven aan hun wooncoach en zijn voor twee weken verhuisd naar de reeds gerenoveerde Lewisflat. Elke dag na vieren, als de werkzaamheden in hun woning voorbij waren, kwamen ze samen de post halen en een kijkje nemen. Het echtpaar vond het heftig om hun woning in de spreekwoor-

Daarbij vond het echtpaar het ook erg leuk dat ze mocht meedenken over de kleuren van de hoofdentree, over de plannen in de woning en kiezen uit één van de drie mogelijke kleuren van de voordeuren. In een proefwoning konden ze materialen bekijken zoals bijvoorbeeld de tegels voor de wc en de badkamer. Michel Ouwens, bedrijfsleider Groot onderhoud en groot onderhoud bij ERA Contour: “Bewoners kunnen dus mede bepalen hoe de flat er na het groot onderhoud uit komt te zien en ze krijgen meer comfort. Dankzij de energiebesparing zijn de meeste na een huurverhoging toch goedkoper uit.”

WOONCOACH

Team ERAflats maakt gebruik van wooncoaches. Een wooncoach gaat bij bewoners langs, besteedt tijd aan het sociale traject en informeert bewoners met hulp van een kalender over de planning. Op deze kalender staat per dag de overlast aangegeven. Persoonlijke aandacht is, vooral voor ouderen, heel belangrijk. Ouwens: “Dankzij de wooncoaches weten we hoe de persoonlijke situatie van de bewoners is. Deze bespreekt bijvoorbeeld ook met hen of ze familieleden hebben waar ze een nachtje naartoe kunnen. Zo niet, dan helpen we ze verhuizen naar

23

Eliotplaats Rotterdam

24

nr 2 2017

Project

Links: Sinclair Lewisplaats in september 2015 Rechts: de Sinclair Lewisplaats nu.

delijke steigers te zien staan, maar op de dag van de oplevering waren ze blij verrast. Mevrouw Leezer: “Ze hebben het heel netjes achtergelaten. Het zijn natuurlijk geen schoonmakers, maar het was opgeruimd en er was niets beschadigd. Dat hebben ze echt keurig gedaan.”

“

Een logeerwoning was voor ons medisch gezien noodzakelijk MIDDEN IN UITVOERING

BEELD FLEUR REIJNGOUDT

Tijdens een ingreep van deze omvang loopt er dagelijks zo’n 80 man rond. In een tempo van twee woningen per dag werken zij aan het groot onderhoud van de Lewis en Eliotflat. In een jaar gaan de gebouwen van label E naar label A, is de asbest verwijderd, heerst er een gezond binnenklimaat en zien de gebouwen er weer eigentijds uit. Dit laatste was ook een belangrijk aspect tijdens het groot onderhoud. Omdat de ERA-flats een toonaangevend beeld zijn in Rotterdam, moest de uitstraling nagenoeg gelijk blijven. Ouwens: “De gevelkozijnen hebben zo veel mogelijk de oorspronkelijke kleur behouden. De hekwerken van de galerijen waren dichte, zogenaamde plaatwerk hekwerken. Deze hebben we door middel van nieuwe lamellenhekken open gemaakt. Het gebouw heeft nu een veel opener uitstraling. De kleuren van de voordeuren zijn zichtbaar vanaf de straat en andersom zie je vanaf de galerij de omgeving en dus ook je auto. Dit geeft een speels en veiliger gevoel. Bij het plaatsen van de lamellen is rekening gehouden met de rijrichting van de auto’s, zodat koplampen niet naar binnen schijnen. Het zijn twee moderne, duurzame gebouwen geworden, die nog steeds beeldbepalend zijn in het Rotterdamse straatbeeld.”

Team ERAflats zit nu middenin de uitvoering van het groot onderhoud.

De aanpak voor de ERAflats richt zich niet alleen op het verbeteren van energieprestaties. Ook op het gebied van wooncomfort, gezondheid, veiligheid en uitstraling zijn oplossingen bedacht. Zo zijn er op aangeven van de klankbordgroep aanpassingen gedaan op het oorspronkelijke plan rond plaatsing van het ventilatiesysteem. Er is voor de toevoer gekozen voor een geluiddempend rooster. Zo’n rooster steekt een beetje uit naar binnen. Aralco en team ERAflats hebben samen met deze bewoners gekeken hoe de roosters geplaatst kunnen worden zodat er een minimale aanpassing nodig is voor de gordijnen of vitrage.

Mevrouw en meneer Leezer zijn na twee weken in een logeerwoning terug op hun vertrouwde stekkie aan de Eliotplaats. Meneer Leezer heeft zelf een oplossing bedacht om de vitrage weer op te kunnen hangen: “In de berging liggen twee gebeitste blokjes hout te drogen.

Deze bevestig ik straks op de kozijnen en op die blokjes bevestig ik de vitrage. Zo valt de vitrage straks mooi over de ventilatieroosters.”

Team ERAflats heeft samen met installateur Bevico gekozen voor het vraaggestuurde mechanische ventilatiesysteem van Aralco, omdat er in de flat reeds een collectief ventilatiesysteem aanwezig was. Zo vult de proportionele regelklep de huidige installatie goed aan, laat de installateur weten. Met een relatief kleine aanpassing in de woning is toch vraaggesturude mechanische ventilatie gerealiseerd.

Daarbij heeft het systeem van Aralco een gebruiksvriendelijk bedieningspaneel dat mevrouw en meneer Leezer prima snappen. “Voor een optimale werking moet je wel de roosters open zetten. Hoe het systeem werkt begrijp ik wel. Er zijn drie standen, comfort, nacht en maximaal. Met één druk op de knop zie je op welke stand hij nu staat en met twee keer drukken springt-ie naar de volgende.”

VRAAGGESTUURD VENTILATIESYSTEEM

Meneer Leezer: “Ik ben de afgelopen weken drie jaar ouder geworden.

Als de laatste klusjes er straks op zitten, is het écht klaar.”

Rob Huvers van Aralco is blij dat mevrouw en meneer Leezer het systeem zo goed snappen. Hij ligt toe hoe dit vraaggestuurde ventilatiesysteem werkt: “Een vraaggestuurd systeem werkt op basis van CO2. Omdat wij dat uitademen, is dit een goede indicator voor de aanwezigheid van mensen.” De sensor die de hoeveelheid CO2 meet, zit in de woonkamer.

Hoe meer mensen er in de woonkamer zijn, hoe meer er geventileerd wordt en, logisch, hoe minder hoe minder. Huvers: “Je ventileert zo precies gepast. Als mensen weg zijn, wordt er minimaal geventileerd.

Project

BEWONERS PANEL

Daardoor is er ook weinig warmteverlies. Op deze manier helpt het binnenklimaat mee om je energetische doelstellingen te behalen.”

Het Oxygreen ventilatiesysteem van Aralco kent expres geen afwezigheidstand. Dit is overbodig en zorgt volgens Huvers voor onduidelijkheid. Wanneer er niemand aanwezig is, wordt er sowieso minimaal geventileerd. Wanneer er continu minimaal geventileerd wordt, is dat slecht voor het binnenklimaat en dus voor de gezondheid van de bewoners en voor het gebouw. Denk aan schimmels enzo. Omdat de CO2-sensor in de woonkamer zit, heeft het systeem wel een aparte nachtstand. Gedurende zeven uur staat de ventilatie hoger, omdat je natuurlijk ook ’s nachts frisse lucht nodig hebt.

Aralco werkt graag mee aan groot onderhouds. De eenvoud van het systeem staat voorop. Elke bewoner moet het snappen en zelfs als ze nergens aanzitten, moet het goed gaan. Ze denken daarbij ook aan de kosten voor de corporatie. Om bijvoorbeeld de storingskosten zo laag mogelijk te houden, kent het ventilatiesysteem enkel een groen en een oranje ledje voor een goede of matige binnenluchtkwaliteit. Huvers: “We gebruiken expres geen rood lampje, want dat staat voor paniek en gevaar. Het risico bestaat dat bewoners dan bellen voor storing en dat levert onnodige kosten. Daarbij is een hogere CO2-concentratie geen reden voor paniek.”

MET DRONE DE LUCHT IN

Goede ventilatie en een gezond binnenklimaat heeft een positieve invloed op de energieprestatie en de verbetering van het energielabel.

Om op label A te komen, zijn meerdere maatregelen genomen. “De flats zijn goed ingepakt, maar dit was niet genoeg. Daarom ligt het hele dak vol pv-panelen. Bewoners zien hun meter direct teruglopen. We willen binnenkort een drone de lucht in sturen, om hier mooie beelden van te schieten,” vertelt Ouwens met enige trots. Ook is zowel voor als achter gekozen voor triple glas. Dit komt volgens Ouwens in de bestaande bouw niet vaak voor.

De aankondiging van de groot onderhoud was voor mevrouw en meneer Leezer een grote schok, maar nu de grote werkzaamheden in huis klaar zijn, is het nieuwe glas één van de vernieuwingen waar het echtpaar het blijst mee is. “Het vorige raam was al dubbelglas, maar dat was lek. Dit werd steeds erger. Eerst dacht ik dat ik ze niet goed gezeemd had, maar het zat echt ín het glas.”

25

nr 2 2017

Het Renda Bewonerspanel leest mee met de inhoud. Astrid André is lid van het panel en heeft zelf in haar woning in Huurhugowaard een grote groot onderhoud in bewoonde staat meegemaakt. Het ging om een project van de Stroomversnel­ ling waarin 500 woningen naar Nul op de Meter gingen. Vanuit haar ervaring reageert ze op dit artikel: “Dat er aan het begin van een grote verbouwing een klankbordgroep wordt opge­ richt, is een groot goed. Misver­ standen kunnen zo voorkomen worden. Helaas was er tijdens ons project geen wooncoach. Ik heb ze in elk geval niet gezien.

Later in het project stelde de corporatie op veler verzoek per woning vier werkteams aan waar de bewoners terecht kon­ den met hun vragen. Deze werkteams nemen de vragen

Astrid André Bewoner pilot NoM-woning Heerhugowaard

mee naar het overleg met de coördinator, waardoor er niet meer 80 man in en uit liepen en het werk voor bewoners over­ zichtelijker werd. Vooral voor ouderen is het inderdaad een groot goed om persoonlijk op de hoogte te worden gehouden. Ik heb daar zelf ook een rol in gespeeld. Om ze te overtuigen deel te nemen aan de groot onderhoud, vroeg ik ze vaak of ze wel hebben gedacht aan de bewoners die na hen komen of over de toekomst voor hun kleinkinderen. Dit werkt vaak als goed argument. Het zal hun tijd misschien wel wezen, maar het is ook belangrijk voor de volgende. Ik ben tijdens de werkzaamheden vaak opgeko­ men voor de belangen van de bewoners, en dit doe ik nu nog steeds, omdat er een nasleep volgt.

Naast triple glas, isolatie en pv-panelen hebben alle bewoners een nieuw toilet en nieuwe standleidingen gekregen. Driekwart van de bewoners kreeg ook een nieuwe keuken en badkamer. Ouwens: “Oorspronkelijk was de vraag van Havensteder om alle keukens en badkamers te vervangen, maar in sommige woningen waren die nog veel te goed. Ook hebben we, toen we de badkamer in de proefwoning maakten, besloten om overal de vloerdikte en dus de opstap te verlagen; in de flats wonen veel oudere mensen en voor hen is het belangrijk dat zij er makkelijk met een rollator overheen kunnen. Om dit te realiseren, zijn de rioleringsleidingen boven de verlaagde plafonds geplaatst, in plaats van in de dekvloer. Achteraf is dit ook nog eens handig voor het onderhoud.”

Mevrouw en meneer Leezer hebben ook een nieuwe badkamer gekregen. Op het ophangen van haakjes voor de handdoeken na en het terughangen van de vitrage, zijn de werkzaamheden binnen achter de rug. Buiten wordt nu druk gewerkt. Ook al is het mooi geworden, het was geen makkelijke tijd. Meneer Leezer: “Ik ben de afgelopen weken drie jaar ouder geworden. Na de lunch doe ik tegenwoordig een middagdutje. Als ik straks ben uitgeslapen, hoop ik me weer 2,5 jaar jonger te voelen. Dan ben ik netto gewoon een half jaartje ouder geworden.”

■

26

nr 2 2017

Slimme boiler

Techniek vernieuwt en verandert rollen De voortschrijdende techniek zal uiteindelijk soelaas bieden bij de verduurzaming van de bestaande gestapelde bouw. Kennispartner Itho Daalderop lichtte in dit kader in Vlaardingen bij corporatie Waterweg Wonen de ontwikkeling van de slimme boiler toe. Aan de huidige duurzame elektrische boiler is software toegevoegd die de bewoner in staat stelt met zijn telefoon, vanaf zijn werk of vakantiebestemming, de boiler op afstand aan of uit te zetten. De boiler geeft informatie over zijn verbruik en dit leidt tot bewustwording bij energiebesparingen van de bewoner.

Tekst Evamarije Smit Beeld Lies van den Bersselaar

Tot zover niet echt iets nieuws onder de zon. Althans, voor de techniek niet. Voor een boiler wel. Vooral de volgende stap is nieuw: de boiler kijkt ook naar het gedrag van de bewoner en herkent daarin een patroon. Vervolgens berekent hij zelf wat de meest efficiënte ‘opwarmmomenten’ zijn. De overige tijd schakelt hij zichzelf uit. Dat kan tot echte energiebesparing leiden, volgens de berekeningen wordt die nog voorzichtig geschat op 7 procent ten opzichte van huidige elektro­ boilers.

AGGREGATOR

Vandaar dat een ‘aggregator’ als tussenpersoon als een reële optie wordt gezien. Deze verhandelt energie tussen prosumer en producer (energiemaatschappij). Energiemaatschappijen zoals bijvoorbeeld Essent kijken serieus naar deze optie en realiseren zich dat deze opslagmogelijkheid hen ook wat waard is. Het is denkbaar dat een bewoner geld krijgt voor de opslagmogelijkheid die de boiler, of ander elektrisch apparaat met een vat, hen biedt. Daartegenover staat dat niet alleen de bewoner maar ook de aggregator de boiler aan of uit kan zetten. Zonder dat dit ten kosten gaat van de benodigde comfort.

MILJOEN GEISERS EN BOILERS VERVANGEN

Er hangen in Nederland nog zo een miljoen geisers en boilers die vervangen moeten worden. Met het oog op de verduurzaming in de bestaande bouw, rijst de vraag of je die wel moet willen vervangen door een slimme boiler. We horen immers iedereen reppen over het feit dat we binnen afzienbare tijd van het gasnet worden losgekoppeld. Hoe duurzaam is de oplossing dan van een slimme boiler? Tegelijkertijd lijken er ook kansen te bestaan voor slimme technische oplossingen zoals deze, omdat ze gekoppeld zijn aan ‘the cloud’. Elke individuele hightech boiler kan dan ook gezien worden als opslagvat van energie. Waarom is dat interessant?

Het aanbod van echt groene energie zal minder betrouwbaar zijn, omdat het aanbod van wind en zon niet te beïnvloeden is. Wanneer er veel zon (en wind) is, willen energiemaatschappijen dat kunnen opslaan voor momenten waarop er niet of nauwelijks aanbod is. Methoden om energie op te slaan bestaan wel, maar zijn ontzettend duur. Met slimme boilers in de buurt is een veel goedkopere oplossing voorhanden. Dat betekent dat de eigenaar van de slimme boiler behalve consument van energie ook leverancier wordt: een prosumer. Het is ondoenlijk om al deze individuele bewoners een afspraak te laten maken met een energiemaatschappij.

De vraag is wat dit alles concreet voor een huishouden betekent. In Heerhugowaard is een pilotproject gedaan met 200 slimme boilers. Uit de evaluatie blijkt dat de besparingsdoelen van 7 procent zijn gehaald en bewoners tevreden zijn. Er is een top vier uitgekomen die voor bewoners belangrijk is: financiële zekerheid, weinig omkijken naar hebben en het leveren van een bijdrage aan de verduurzaming en betrouwbare partijen.

Energieleveranciers en netwerkbeheerders zijn naarstig opzoek naar oplossingen. De techniek is er morgen en de consument bespaart er energie mee. Win, win win. De uitdaging zit nog in de transparantie voor de bewoner. Hij moet de partijen die in zijn woning de boiler aan en uitschakelen zonder dat hij het merkt, kunnen vertrouwen.

■

Slimme boiler kijkt naar gedrag van bewoner De slimme boiler van Itho Daalderop staat in de innovatiedata­ base van Renda. Heb jij ook een innovatieve dienst of een innovatief product? Mail dan naar renda@aeneas.nl of kijk op renda.nl/innovatiedatabase.

Renda Banenruil

nr 2 2017

27

Vertrouwen moet je winnen en koesteren André van der Wouw van Tiwos en Berrie Endevoets van Orly & Endevoets liepen een dagje met elkaar mee. De twee bleken veel raakvlakken te hebben en hadden dan ook heel wat te bespreken. Van sociaal ondernemerschap tot duurzaamheid en vertrouwen.

10 MEI

4 APRIL Ik moest al heel vroeg (7.30 uur) op het kantoor van Orly & Endevoets zijn, omdat Berrie mij had uitgenodigd voor een werkoverleg over een renovatie in Utrecht.

Het betrof een NoM-project in de particuliere koopsector. Een onderwerp dat mijn Door Andre van der Wouw, interesse heeft. Samen met Tiwos Yuri van Bergen van de Bouwhulpgroep hebben we de projectvoortgang besproken. Wat mij op viel was de open transparante houding van Berrie. Projectbelang gaat bij Berrie voor eigen belang. Het kwam bij mij over als een erg prettige manier van samenwerken.

Na het overleg heeft Berrie mij een rondleiding gegeven door het kantoor en de werkplaats. Een werkplaats die uitermate netjes was. Alles is er heel gestructureerd en geordend. Wat ik van Berrie begreep was dat onder andere de verdienste van een ijverige werknemer die ze via social return hadden binnengehaald. In de werkplaats stond een ingerichte keet die Orly & Endevoets gebruikt als ontmoetingsplek voor bewoners tijdens de uitvoering van overlastgevende werkzaamheden. Een mooi initiatief.

Na de rondleiding heeft Berrie mij een visiefilm van zijn bedrijf laten zien. Na aanleiding daarvan hebben we gediscussieerd over bewonerscommunicatie en ketensamenwerking. In samenwerking draait het vooral om vertrouwen en loslaten.

Berrie en ik zitten wat dat betreft duidelijk op dezelfde lijn. Ook op het gebied van duurzaamheid en maatschappelijk ondernemen hadden we elkaar snel gevonden. Ik heb Orly & Endevoets leren kennen als een bedrijf dat met de goede dingen bezig is, nuchter en erg sociaal.

Tijdens mijn bezoek aan Tiwos heb ik gezien hoe deze corporatie is georganiseerd en wat hun visie is voor de komende jaren. Tiwos gaat voor ‘echt contact’ met de bewoners. In de gesprekken die we voerden over beschikbaarheid (nieuwbouwopgave), betaalbaarheid (lage huren) en duurzaamheid (energietransitie en circulaire economie) kreeg ik ook een spoedcursus huurregelgeving voor de sociale woningbouw. Ik was onder de indruk van de vele facetten waar een corporatie mee te maken heeft bij het ontwikkelen en beheren van het vastgoed. Hier en daar heb ik een praatje gemaakt met medewerkers. De kernwaarden van Tiwos (dichtbij, sociaal en gedreven) zijn geen loze woorden, het is echt zichtbaar op de werkvloer.

Na de lunch heeft André mij de gerealiseerde herstructurering in de wijk Jeruzalem en de Vogeltjesbuurt laten zien. Het is voor Tiwos haalbaar om in 2020 een groot deel van hun woningen op energielabel B te hebben en voor laagbouw gaan ze zelfs voor NoM. Het doel in hun renovatieprojecten is 100% bewonerstevredenheid, 70% is niet genoeg. Hiervoor zijn goede ketenpartners nodig. Ook op dit gebied zijn we het helemaal met elkaar eens: vertrouwen moet je winnen en koesteren. Het was erg leuk en leerzaam om eens bij elkaar binnen te kunnen kijken. We hebben goede gesprekken gevoerd waarin onze gedeelde interesses ruim besproken werden.

Door Berrie End ev Orly & Endevoets oets

Lees het hele verslag op renda.nl/ banenruil_tiwosenendevoets Zelf deelnemen aan de Renda Banenruil?

Mail naar renda@aeneas.nl

RENDA.NL EEN SCHAT AAN INFORMATIE

BEKIJK O DIGITA NS L ARCHI E EF

Wist je dat het Renda-archief artikelen bevat die teruggaan tot 2005?

Hoewel al wat ouder, zijn de artikelen nog steeds lezenswaardig en soms verbazingwekkend actueel. Neem eens een kijkje op onze vernieuwde website www.renda.nl/artikelen-overzicht.

RENDA.NL

Column

nr 2 2017

29

FOTO BEN PLUIJMERS

Marktwaardering zin en onzin De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat is sectorbreed ingevoerd bij Nederlandse woningcorporaties. Dat heeft een enorme inspanning gekost en mij intrigeert de vraag: Wat heeft het de sector opgeleverd en wat hebben de huurders hieraan?

De European Federation for Living (EFL) heeft zo’n 45 aangesloten organisaties uit 7 landen, waaronder een groot aantal sociale verhuurders. Vanuit dat perspectief is het interessant om te kijken naar zin en onzin van marktwaardering van de Nederlandse sociale sector.

Waarom is de marktwaardering bij woningcorporaties ook al weer ingevoerd? Het simpelste antwoord is: omdat het verplicht werd. De sector had het nooit op eigen initiatief gedaan. Achterliggend: omdat het een beter beeld geeft van de werkelijke financiële positie van corporaties en het helpt om de vastgoedportefeuille te sturen. Cynici onder ons verdenken de overheid ervan om de geesten rijp te maken voor een nog hogere verhuurdersheffing.

Overigens moet wel een kanttekening worden gemaakt bij de “marktwaarde” in verhuurde staat. Het is namelijk geen echte marktwaarde, maar een verplichte, sterk genormeerde bedrijfswaarde berekening met eindwaarde. Kortom, wat de overheid en toezichthouders vinden dat de marktwaarde is. Dat noemen we een contradictio in terminis.

De financiële effecten van de waardering op marktwaarde zijn enorm.

Volgens het sectorbeeld 2016 van de Autoriteit Woningcorporaties is het Eigenvermogen (EV) van de corporatiesector op basis van de Volkshuisvestelijke balans circa € 52 miljard en op basis van de Marktwaarde balans circa € 155 miljard. Dat is vrijwel geheel op conto te schrijven van de verschillen in waarderingen van het vastgoed. Het levert de sector geen cent extra op in termen van kaspositie of kasstroom. De sector ‘verdiende’ circa € 13 miljard, waarvan ruim € 9 miljard door ‘niet gerealiseerde waardeverandering’, ofwel een hogere waardering van het vastgoed (waarvan je niet weet of het ooit wordt gerealiseerd). Ook hier, geen cent extra in de portemonnee.

In het buitenland wordt in de sociale sector vrijwel niet op marktwaarde gewaardeerd. De meeste leden van EFL komen uit Duitsland, Frankrijk, Verenigd Koninkrijk en Nederland. De meest gebruikelijke waarderingen zijn: op basis van historische kostprijs minus afschrijving en op basis van bedrijfswaarde. In Duitsland kom je wel waardering op marktwaarde tegen bij woningbedrijven die ook een grote portefeuille met vrije sector woningen hebben. Anders dan in Nederland, wordt geen uniforme waarderingsmethode voorgeschreven en er komt dan ook een grotere verscheidenheid aan waarderingsmethoden voor. Overigens ziet de sociale woningmarkt er in de verschillende landen ook heel verschillend

Ben Pluijmers European Federation of Living (EFL)

uit. Collega’s uit het buitenland geven aan dat zij weinig of geen voordelen zien in marktwaardering. Het voornaamste bezwaar, is dat een kunstmatig grote balans wordt gecreëerd die een vertekend beeld geeft van de financiële situatie. Met name het EV neemt enorme vormen aan: rijk op papier, arm in de portemonnee. Een argument in het verlengde hiervan is dat woningbedrijven die exploiteren voor de hele lange termijn en nauwelijks verkopen, de marktwaarde nooit realiseren. En daarom sturen ze niet op marktwaarde, maar op kasstromen.

Terug naar de vraag, wat heeft het nu opgeleverd voor de sector en de huurders? Ik zou het niet zo goed weten en denk dat we onszelf serieus ook de vraag moeten stellen wat nadelen zijn van marktwaarde voor de sociale sector. Ik herken veel in de bezwaren die hiervoor zijn genoemd.

Marktwaarde waardering is onmisbaar bij een financieel gedreven dynamische portefeuillestrategie, met relatief veel aan- en verkoop. Maar hadden we niet juist afgesproken dat de sociale sector gewoon weer saai en degelijk goedkope woning gaat verhuren aan mensen met een kleine beurs? En is het onlogisch dat bij een ‘winst’ van € 13 miljard iemand aan de schatkist denkt?

■

Lees elke week een persoonlijke column van een van onze partners op renda.nl/columns.

Ook deze colomn is daar terug te vinden.

30

nr 2 2017

Dag van de Bewoner

Dag van de Bewoner 23 november 2017 in Utrecht Een renovatie is pas écht geslaagd als de bewoner tevreden is. Daarom houden wij op 23 november de Dag van de Bewoner, waar de afdeling Wonen en Vastgoed elkaar ontmoeten, in het Krachtstation in Utrecht. Op deze dag zijn diverse workshops te volgen die stuk voor stuk verband houden met het gelukkig maken of houden van je bewoner. Aan de Dag van de Bewoner gaat een verkiezing vooraf waarin Renda opzoek is naar de gelukkigste bewoner van het jaar. Dit doen we om de bewoner daadwerklijk een gezicht te geven en elkaar met mooie voorbeelden te kunnen inspireren. De winnaar van deze verkiezing wordt op de Dag van de Bewoner bekend gemaakt.

De Dag van de Bewoner wordt mede mogelijk gemaakt door Renda-partners KnaapenGroep, Mosa, Caspar de Haan en Woonbedrijf.

Tussen de oren van professionals bij corporaties, groot onderhoudsbedrijven, bouwers en leveranciers is steeds meer plaats voor de rol van de huurder. Met de verduurzaming van woningen hoog op de agenda, beseft de professional dat de huurder een belangrijke sleutel is voor het succes van een renovatie. De nieuwe woningwet helpt daarbij, evenals het steeds vaker gehoorde perspectief dat we binnen 30 jaar allemaal van het gasnet afgekoppeld zijn. Daarom houdt Renda op 23 november de Dag van de Bewoner. Op de Dag van de Bewoner wordt ook de winnaar bekend gemaakt van de Renda verkiezing: de Gelukkigste Bewoner.

Op de Dag van de Bewoner werkt Renda samen met de Hostmanship group. Hostmanship staat voor de kunst mensen het gevoel te geven dat ze welkom zijn. Met deze filosofie zorgt de Hostmanship group voor inspiratie, bewustwording en inzicht, waardoor een duurzame gedragsverandering kan ontstaan. Op de Dag van de Bewoner helpen zij ons

als sector te formuleren hoe we de bewoner nog meer een centrale rol kunnen geven.

WORKSHOPS

Tijdens de Dag van de Bewoner zijn in meerdere rondes workshops te volgen. Hier wordt inspiratie gegeven, ervaringen uitgewisseld, dilemma’s besproken, discussie gevoerd, samenwerkingen geëvalueerd en inzichten opgedaan. Onderwerpen zijn onder meer: ■■ Moet je de bewonerscommunicatie volledig bij een externe partij leggen, of houd je het in huis?

■■ Hoe organiseer je de ideale verdeling van bewonerscommunicatie tussen de bouwer en corporatie?

■■ Hoe zorg je dat er echte verbinding ontstaat met de bewoners?

■■ Wat is het verschil tussen informeren en betrekken van bewoners?

Ik wil wel bewoners betrekken, maar hoe doe ik dat?

Dag van de Bewoner

Hoe ervaren bewoners eigenlijk grootschalige onderhoud aan hun woning?

■■ Wat is de klantreis van een bewoner en hoe kan je het tijdens het proces bijsturen?

■■ Hoe zorg je voor een soepel proces als je gaat renoveren, ook met het oog op verduurzaming?

■■ Welke slimme ICT-tools zijn er mogelijk om bewonerscommunicatie zorgvuldiger en misschien wel persoonlijker te maken?

Deze workshop worden onder andere gegeven of mede mogelijk gemaakt door: KnaapenGroep, Mosa, Woonbedrijf, Caspar de Haan en Nyenrode. Mis je nog een belangrijk onderwerp? Laat het ons dan vooral weten via renda@aeneas.nl of op renda.nl/dagvandebewoner.

■■

DE PARTNERS ACHTER DE DAG VAN DE BEWONER

KnaapenGroep Een renovatie is voor bewoners altijd heftiger dan ze zich van te voren kunnen voorstellen. Vreemde mensen over de vloer, overal stof in huis, tijdelijk geen warm water… Daarom vinden we het menselijke aspect minstens zo belangrijk als de technische uitvoering. Uit ervaring weten we hoe belangrijk het is om de bewoners goed te informeren. En wat dit oplevert!

Want als bewoners vooraf goed weten wat er op hen afkomt en zij bekend zijn met wat er van hen wordt verwacht, dan kunnen zij een goede voorbereiding treffen. En dat bevordert het bouwtempo in proces en uitvoering, levert meer tevreden bewoners op en maakt het werk leuker. Een renovatie is voor ons een aanpak van de woning en een investering in een betere toekomst voor de bewoners in een wijk.

Mosa Uiteindelijk is er voor alle stakeholders in de bestaande bouw een gemene deler: het faciliteren van geschikte huisvesting voor huurders en optimale bewonerstevredenheid. Mosa focust sinds een aantal jaar op de bewoner van sociale huurwoningen. Wat betekent dit voor onze producten en services? Toeleveranciers hebben de beste technische productkennis in huis, maar wat weten zij over praktijk, uitvoering en onderhoud? Zeker als het om een halffabricaat als tegels gaat, zijn deze onderwerpen van belang. Daarom zoeken wij naar totaaloplossingen, zowel op het gebied van product als service.

De Dag van de Bewoner is daarom voor ons het thema in corporatieland. We hopen die dag, samenwerkend met alle marktpartijen, een stapje verder te zetten op weg naar meer toegevoegde waarde.

Woonbedrijf Woonbedrijf is een woningcorporatie die klantgestuurd werkt. Vanuit die taak verzorgen wij een grote voorraad goede en betaalbare huurwoningen in Eindhoven en omgeving. In een buurt waar het prettig wonen is en zonder iemand uit te sluiten. Klantgestuurd betekent dat klanten/bewoners invloed kunnen uitoefenen. Hoe zien bewoners hun woning en buurt het liefst? En hoe kunnen de professionals dit

nr 2 2017

Programma: 9.30 uur opening Dag van de Bewoner 9.45 uur voorstellen van de (top 3) finalisten van de verkiezing van ‘de Gelukkigste Bewoner’ 10.00 uur keynote speaker, over echte verbinding met jezelf, de ander en de klant 11.00 uur eerste ronde workshops 12.00 uur lunch (mede mogelijk gemaakt door bewoners uit de wijk) 13.00 uur tweede ronde workshops 14.00 uur derde ronde workshops 15.00 uur inzichten en lessen uit workshops voor de gelukkigste bewoner 15.30 uur bekend maken van de gelukkigste bewoner en een toelichting van de jury 16.00 uur start borrel, door en napraten

31

Locatie: De dag verdient een toepasselijke locatie. Die hebben we gevonden in het Krachtstation in Utrecht: een voormalig schoolgebouw op acht minuten fietsen vanaf het centrum en met voldoende parkeergelegenheid. Het is verbouwd tot een multifunctioneel gebouw met daarin 216 studentenkamers, een sportschool, een coffee- en lunchroom, een bioscoopje, ateliers en ruimte voor het organiseren van events. Een gebouw voor en door de wijk en haar bewoners, hoe toepasselijk kan het zijn voor de ‘dag van de bewoner’.

Kosten en aanmelden: Aanmelden kan op renda.nl/dagvandebewoner. Een kaartje kost € 295. Lid of partner zijn van Renda is voor dit event niet nodig, dus neem gerust iemand mee.

gewenste eindbeeld omzetten in een realistisch bouwproces. Maar wat is dat dan, een prettige woning en een goede buurt? Hoe maak je die?

Wat krijgen we als we onze huurders mede aan het stuur te zetten en niet alles ‘zelf met de professionals’ bedenken en maken?

Wat het letterlijk oplevert is dat Woonbedrijf woningen en een buurten kan realiseren die aansluiten bij de intrinsieke woonbehoefte van bewoners. In eerste instantie over het wonen als geheel, over de buurt, over samen leven, over gemeenschappelijke waarden. Maar ook over de fysieke kant van het wonen, op het niveau van eigen woningplattegronden, de mate van en wijze van onderhoud-/ renovatieprojecten.

De klant als uitgangspunt nemen, dat is waarom wij onze bijdrage willen leveren aan dit event.

Caspar de Haan Als mens wil je invloed op je eigen leven en als bewoner op je huis en leefomgeving. Samenstellingen van huishoudens in Nederland zijn divers en behoeftes verschillen per levensfase. Het is belangrijk snel en flexibel in te spelen op de individuele wensen (en behoeften!) van de bewoner. Daarnaast is het fijn dat de communicatie gericht is op jou en jouw situatie, zodat het echt persoonlijk wordt. Dit doen wij als Caspar de Haan door ons flexibel op te stellen en de verwachtingen aan de voorkant goed te managen. Hierbij gaat het om de combinatie tussen techniek én communicatie. Hoe zorgen we ervoor dat de klant echt geholpen is, en we soms net die extra oplossingen kunnen bieden, zodat die bewoner gelukkig wordt.

We zijn kennispartner voor de dag van de bewoner van Renda, omdat we dit belangrijk vinden en hierop verder willen ontwikkelen en leren.

Doen jullie mee?

32

nr 2 2017

Dag van de Bewoner

AANMELDEN VOOR DE VERKIEZING

DE JURY

Deze mensen zullen plaatsnemen in de jury en belangrijker nog: Waar gaan ze op letten?

Heb jij een bewoner gelukkig gemaakt? Meld hem of haar dan aan voor de verkiezing van de Gelukkigste Bewoner. Wij stellen twee minimale eisen om deel te kunnen nemen: 1. De woning van de bewoner moet gerenoveerd zijn in bewoonde staat of er moet groot onderhoud hebben plaatsgevonden bij deze bewoner thuis.

2. Het project moet een duurzaamheidsambitie hebben.

RONALD PAPING

Directeur Woonbond

Ik ben al weer ruim tien jaar directeur van de Woonbond, de landelijke belangenorganisatie voor huurders en woningzoekenden. De afgelopen jaren lag de focus in ons werk vooral op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen.

Helaas lopen de wachtlijsten op en de huren zijn voor heel veel mensen niet meer op te brengen.

Maar er is meer in het leven van huurders en andere bewoners. De kwaliteit van de woning en van de leefomgeving zijn vaak minder tastbaar te meten. Toch bepalen ze mede het geluk van bewoners. En soms ook de portemonnee; denk aan verlaging van energielasten door een betere energiekwaliteit. Daarnaast speelt ook de zeggenschap een rol. Het gevoel om als individuele bewoner en als groep bewoners zeggenschap te hebben over de woning en de leefomgeving geeft regelmogelijkheden en maakt mensen gelukkig.

Heb je een Gelukkige Bewoner in gedachten?

Dan we willen graag het volgende van je weten: 1. De voor- en achternaam van deze bewoner 2. Wat heeft hem of haar zo gelukkig gemaakt?

Welke wens heb je kunnen vervullen? Of welke belofte heb je kunnen nakomen?

3. Waar woont deze bewoner?

Denk hierbij letterlijk aan het adres, maar ook aan een korte omschrijving van het project en wat projectinformatie als: type en aantal woningen, doel van de renovatie, wel/ geen huurverhoging, projectmatig of vraaggestuurd, in welke fase zit het project…

4. Waarom is deze mevrouw of meneer misschien wel de Gelukkigste Bewoner van het jaar?

5. Hoe heb jij deze bewoner zo gelukkig gemaakt?

Denk hierbij aan methodes van bewonerscommunicatie, de mate van bewonersparticipatie, de keuzemogelijkheden voor de bewoner en het tegemoet komen aan de wensen van de bewoner…

Dit is een mooie gelegenheid om jullie aanpak en lessen met de buitenwereld te delen.

ANKE VAN HAL

Hoogleraar duurzaam bouwen, TU Delft/ Nyenrode

Anke van Hal is hoogleraar duurzaam bouwen aan de TUDelft en Nyenrode Business Universiteit. In haar werk houdt zij zich vooral bezig met de vraag hoe je bestaande woningen en wijken een kwaliteitsimpuls kunt geven met behulp van duurzaamheidsmaatregelen. Bewonersbelangen in de breedste zin staan centraal in haar werk.

Momenteel verblijft zij veel in Toronto waar zij erg geïnspireerd raakte door de wijze waarop daar, in complexe hoogbouwwijken waar veel mensen met lagere inkomens wonen, duurzaamheid wordt ingezet als middel om tot hoge(re) woonkwaliteit te komen. Haar streven is de kennis en ervaring van Nederland en Toronto te bundelen om het proces van verduurzaming, ook op sociaal vlak, te versnellen.

Als je haar jurystem wilt winnen, laat dan dus het sociale aspect van je inzending zien.

Kijk voor meer informatie over de Dag van de Bewoner en de verkiezing van de Gelukkigste Bewoner op renda.nl/dagvandebewoner.

Download op renda.nl/criteria_gelukkigste_bewoner­ verkiezing het aanmeldformulier. Vul dit formulier in en mail het naar renda@aeneas.nl.

NIELS GÖTZ

Partner 5plus1

Hallo, ik ben Niels Götz, 48 jaar en woonachtig in Ede. Als consumentenpsycholoog ontwikkel ik strategieën die erop gericht zijn aandacht bij een doelgroep te krijgen en mensen tot bepaald gedrag aan te zetten. Daarbij is het belangrijk te weten wat mensen bezighoudt, waar ze zorgen over hebben of waar ze van dromen. Dit staat op ‘De dag van de bewoner’ ook centraal: een prima initiatief dus! Als jurylid vind ik het belangrijk dat een project iedereen gelukkig maakt: niet alleen de mondige bewoners die gewend zijn zich te laten horen, maar ook de wat stillere bewoners.

Leerling & Leermeester

LEERMEESTER

Ad Konings LEERLING

Danny Prater OPLEIDING

Timmeropleiding, BBL-2, ROC LEERBEDRIJF

LAUDY

Danny: “Ik heb geen diploma’s en zat na veel vieze baantjes twee jaar thuis.

Dankzij het traject Social Return van de gemeente Tilburg ontmoette ik Piet. Bij LAUDY begon ik als opruimer tijdens een renovatieproject. Ik moest de bewoners helpen. Hier en daar een praatje maken…”

Piet: “Hij was soms zelfs ’s avonds nog mensen aan het helpen om even iets te sjouwen of op te ruimen.

Dat werd opgemerkt. Ook de uitvoerder was erg blij met hem.” Danny: “Piet vroeg me toen of ik geen timmerman wilde worden.

Ik dacht dat het niet kon, omdat ik geen diploma’s heb en zo, maar Piet heeft zijn nek voor me uitge­ stoken.”

Danny mocht via LAUDY een BBL-2 timmeropleiding volgen aan het ROC in Tilburg. Als alles volgens plan verloopt, is hij net voor de bouwvak klaar met deze opleiding. Misschien dat hij dan doorleert, maar daar denkt Danny nog over na vanwege het betalingsniveau in de opleiding BBL niveau 3. Hij krijgt dan wederom ook de schooldag niet betaald. Naast werken is Danny ook zijn privéleven aan het opbouwen. Hij kan iedere cent goed gebruiken, daarom zou hij liever 5 dagen geld verdienen. Piet: “De cao heeft bepaald dat

In de bouwkeet naast het St. Antoniusziekenhuis in Leidsche Rijn, Utrecht, zitten leermeester Ad Konings (52), leerling Danny Prater (27) en personeelsfunctionaris van LAUDY Bouw & Ontwikkeling Piet Verbaant aan een kop koffie. Het tafereel is bijna familiair te noemen. Je ziet dat er een hechte band is, en dat is ook niet gek. Via Social Return in de gemeente Tilburg kwam Danny, nu bijna twee jaar geleden, bij dit bedrijf terecht.

de schooldag bij de BBLopleidingen niet langer betaald wordt, eerder was dat wel zo. We gaan bezien of we de theorie dag eventueel in het weekend of in de avonden kunnen volgen.

Niveau 3 moét er komen, dat is het beleid bij LAUDY.”

Nostalgie Zelf had Danny een carrière in de bouw nooit voorzien.

Zijn leermeester Ad werd het met de paplepel ingegoten: “Mijn vader was bouwvakker en mijn ooms ook.

Als 12-jarige liep ik al met een kruiwagen te sjouwen.

Het was logisch dat ik naar de LTS ging om te leren timmeren en metselen.” Piet herkent dat sentiment. “We waren thuis altijd aan het klussen. Dan moesten we weer een nieuwe schuur bouwen. Het was altijd leuk om zo samen bezig te zijn.”

Voor Danny was dat heel anders. “Toen ik voor het eerst bij Adje kwam, moest hij me uitleggen wat de voor- en de achterkant van een hamer was.” Inmiddels is hij als een vis in het water op de bouwplaats. “Het is hier net een speeltuin. Elke dag is weer anders.” Zijn motivatie en enthousiasme vallen in de smaak bij zijn leermeester: “Hij kan goed werken, denkt mee en heeft er zin in. Je hoort hem nooit klagen en hij weet van aanpakken.”

nr 2 2017

33

leerling & leermeester

‘Piet heeft zijn nek voor me uitge­stoken’

34

nr 2 2017

Bewonerscommunicatie

Van wasknijper tot bewonerscommunicatie Bewoners worden mondiger en bevinden zich steeds meer online. Wat weten we eigenlijk van de klant? We moeten ons verdiepen. Wat is zijn of haar leefwereld?

Waar wordt hij of zij gelukkig van? Volgens onderzoek van Anke van Hal is de geluksfactor bepalend, want alleen een gelukkige bewoner accepteert de minder fijne kanten van een duurzame renovatie.

Tekst en beeld Fleur Reijngoudt

Zo luidde de introductie van Evamarije Smit, conceptmanager van Renda, op de workshop over bewonerscommunicatie en ICT op 4 april.

Als voorbeeld om de klant, de bewoner in deze, beter te leren kennen, haalt zij de bewonersprofielen van Portaal aan. Deze corporatie onderscheidt: ■■ De groene bewoner die voorop loopt als het gaat om verduurzamen, omdat hij/zij het zelf belangrijk vindt om aan het milieu te denken.

■■ De bewoner die ruimer wil wonen. Het huis moet meegroeien met de gezinssituatie.

■■ De bewoner die langer thuis wil blijven wonen. Denk aan een huis zonder drempels of een traplift om veilig boven te komen.

■■ De doe-het-zelver. De klusser die alles het liefst zelf doet.

Bij deze bewonersprofielen horen producten die aansluiten bij de wens van deze bewoner, maar dan zo dat de woning er qua duurzaamheid ook op vooruit gaat. Bijvoorbeeld: wil je een dakkapel? Dan moet ook meteen de zolder worden geïsoleerd.

■■

■■

Aysegul (31) en Resul (29), twee kleuters, modaal inkomen (eenverdiener). Ze zijn van Turkse komaf en wonen sinds 3 jaar in Nederland. Aysegul is fulltime moeder en Resul is accountmanager. Hij gaat veel naar de sportschool en zit op voetbal.

Nawit (68) en Atalaya (73), 4 uitwonende kinderen, laag inkomen.

Dit is een Afghaans stel dat sinds 10 jaar in Nederland woont. Ze zijn gepensioneerd en leven van een AOW’tje.

Bij deze profielen hoorde een van deze vragen: 1. Hoe wordt het geluksgevoel van de bewoner groter en de investeringstijd van de voorman lager zonder minder aandacht te bieden?

2. Hoe kan WMW binnen tijdsbestek van een maand de betrokken bewoners bij een renovatieproject enthousiast maken?

3. Hoe kan de Wareno-voorman tien bewoners volledig de aandacht geven en maximaal een uur kwijt zijn?

4. Hoe kan WMW met bewoners van diverse nationaliteiten blijven communiceren in dezelfde taal?

De centrale vraag luidde: hoe maak je deze specifieke bewoner gelukkig?

Dus, kom met een oplossing voor jouw bewoner. Welk communicatiemiddel zal hem/haar aanspreken? Wat bied je aan een waarom doe je dat?

COMMUNICATIETOOLS

Geoffrey Rook van De Renovatieplanner gaf vanuit zijn ervaring bij corporaties eerst wat communicatietools. “Een project begint altijd bij de corporatie. Daarna komt de aannemer er pas bij. Een bewoner weet vaak niet of hij bij de aannemer of bij de corporatie moet zijn met vragen of klachten. Daar begint het al. Er moet echt meer communicatie naar de aannemer.”

BEWONERSPROFIELEN

De deelnemers van deze Renda workshop kregen in groepen ook een bewonersprofiel toebedeeld.

■■ Harry (48) en Neha (46), gehuwd met 3 thuiswonende pubers en een modaal inkomen (tweeverdieners). Harry zit op voetbal en alle drie de kinderen zitten op de middelbare school. Neha komt uit India en woont nu 20 jaar in Nederland. Haar familie woont nog in India.

Ze zijn prijsbewust, hebben een smartphone, computer en een tablet.

■■ Lane Kim (21), alleenstaand, geen kinderen, laag inkomen. Ze is niet prijsbewust, ze spaart niet en heeft wel een laptop en een smartphone. Lane Kim is van Zuid-Koreaanse afkomst en woont al twintig jaar in Nederland.

■■ Sarah (36) en Quentin (1), alleenstaande moeder met modaal inkomen. Sarah is prijsbewust, spaart veel, shopt veel online, is secretaresse en heeft een abonnement op de Linda. Milieubewust is ze niet.

■■ Lara (51) en Louis (48), gehuwd, twee uit huis wonende kinderen, model inkomen (eenverdiener). Beiden zijn hoogopgeleid, maar Louis is arbeidsongeschikt. Lara is orthopedagoge en leest veel vakbladen. Louis leest zijn nieuws via internet. Een milieubewust stel, Lara zit op yoga.

Hoe kun je de individuele bewoner bereiken? Persoonlijke massacommunicatie is een optie. Met digitale tools als De Renovatieplanner en Over mijn huis kun je met één druk op de knop een bericht sturen naar al je bewoners. De bewoners die hebben aangegeven hun berichten per post te willen ontvangen, krijgen een brief. De bewoner die liever een mail of een app wil, krijgt een mail of een app. Zowel de aannemer als de corporatie kan kijken in deze tools om te zien welke bewoner welk bericht heeft gekregen. Als het bericht per mail is gestuurd, kun je zelfs zien of de betreffende bewoner zijn of haar mail heeft geopend.

Kortom, we worden steeds digitaler met z’n allen. Luidt nogmaals de vraag: Hoe houden we de bewoner gelukkig?

PARTICIPATIE COMMUNICATIE

Zoals al eerder werd gezegd, moeten we de bewoner eerst goed kennen voor we hem/haar gelukkig kunnen maken. Een middel, of voor sommigen misschien zelfs wel hét middel, is participatie communicatie.

Raymond Calis van Bliksems! Dondersgoeie marketing, vertelt: “Participatie communicatie is een onderdeel van je marketingstrategie. Bij marketing draait het om relevante waarde creëren en inspelen op

Bewonerscommunicatie

behoeften. De relevantie geldt voor de klant/de huurder, maar ook voor jezelf als organisatie. Er moet een verschuiving plaatsvinden van verleiden naar engageren. Daarbij maak je een connectie met je doelgroep.

Dit kan gaan tot individueel niveau. Een aantal stappen zijn hierbij belangrijk: 1. Vertrouwen krijg je door je te verdiepen in de bewoner en open te staan voor kritiek en verbeterpunten. Zie een renovatie als een kans om in contact te komen en een relatie op te bouwen, niet als een probleem. Zoek ambassadeurs die door medebewoners vertrouwd worden.

2. Creëer een community waarin jij niet zelf als afzender communiceert, maar waar een rol ligt voor de ambassadeurs. Maak hen belangrijk en laat ze voor jou spreken. Durf zelf ook te vertrouwen.

3. Maak de nadelen van de huidige en voordelen van de nieuwe situatie inzichtelijk. Dit kan bijvoorbeeld door middel van incentives/een puntensysteem. Laat participanten winnen en geef ze een podium om hun winst te delen.

4. Bestendig het vertrouwen. Volg kritiek snel op, deel gezamenlijk lief en leed, maak waar wat je belooft, wees duidelijk als iets niet lukt of als het tegenzit, gebruik je community/fora en je ambassadeurs om te communiceren.

5. Laat zien hoe makkelijk het is. Laat zien dat er zo min mogelijk drempels zijn.

Als je participatie communicatie goed uitvoert, wekt dit vertrouwen en vertrouwen is de basis voor participatie.”

CREATIEVE BRAINDUMP

Voor iedereen zelf aan de slag ging, zette Barbara Molendijk, partner van Calis bij Bliksems! een creatieve braindump op. Om ervoor te zorgen dat niet alle collega’s en kennissen gezellig bij elkaar aan tafel bleven zitten, werd de groep gehusseld door middel van de elleboog techniek. Houd je vingertop tegen de vingertop van iemand anders aan.

Zoek daarna twee mensen die je met de elleboog aantikt. Daarna vormen vier mensen een groep door de voeten tegen elkaar te zetten en zo vormden zich onder veel kabaal acht groepen.

Deze luidruchtige massa tot stilte manen was lastig, maar nodig. Het eerste onderdeel van de creatieve braindump was namelijk om in stilte eigen ideeën op post-its te schrijven. Ideeën voor potentiële oplossingen om jouw bewoner gelukkig te houden.

nr 2 2017

35

Inherent aan een creatieve braindump is een goeie energizer. Wat zie je bijvoorbeeld hierboven? De één ziet een konijn en de ander een eend.

Feit is dat je maar één betekenis tegelijk kunt zien. Je brein kan iets dergelijks simpelweg niet tegelijk registreren. Zoiets heet ook wel een dubbel stabiele afbeelding, of in het Engels een ‘bistable image’.

DE WASKNIJPER

Zo volgden er meerdere afbeeldingen en uiteindelijk werd er in plaats van een konijn een pak wasknijpers uit de hoge hoed getoverd. Aan de hand van de toeval techniek sloeg een ieder aan het associëren. We kwamen met z’n allen tot elf eigenschappen van een knijper: 1. Kan knijpen 2. Is van hout 3. Brandt prima 4. Vasthoudend 5. Loslaten 6. Duurzaam 7. Drie delen 8. Hergebruik 9. Samen­ werken 10. Neus 11. Multifunctioneel Op deze elf ideeën moest in stilte verder worden geassocieerd. Het idee is om uit de groef te komen waar je brein altijd automatisch weer naar terug wil. Op post-its verschenen nog meer ideeën en uit deze verzameling werd uiteindelijk het beste idee gekozen. Op basis van dit beste idee bereidde elke groep een korte pitch voor.

PITCHES

Uit de pitches kwam terug wat er deze dag verteld werd. De ene groep bouwde een community en zette Lane Kim in een appgroep. De ander gebruikte bewoners als ambassadeurs en een derde groep gaf informatie via een game. Zorg dat je bij de buurvrouw kunt eten als bij jou de keuken wordt gedaan, dan kan de buurvrouw bij jou komen douchen als haar badkamer wordt gerenoveerd. Een andere groep maakte de bewoner zelf opdrachtgever van de eigen verbouwing. Deze bewoner mag zijn/haar eigen keuze maken op basis van een menulijst en zelf kiezen in welke week dit kan worden uitgevoerd. Er werd zelfs een huiskamerconcert ingezet om tien buren bij elkaar in één woonkamer te krijgen, alwaar zij allemaal meteen geïnformeerd kunnen worden. De laatste groep maakte ter plekke een vlog. Deze vind je op onze website. ■

Het hele verslag, inclusief presentaties en meer beeldmateriaal, is terug te vinden op renda.nl/van-wasknijpertot-bewonerscommunicatie.

36

nr 2 2017

Klimaatresponsief bouwen

Klimaatresponsief bouwen Een zonneschoorsteen, thermische luiken of een trombe-wand waarbij zonnewarmte wordt opgeslagen en na zonsondergang wordt afgegeven aan de woning.

Welkom in de wereld van klimaatresponsief bouwen, dat erop is gericht voordeel te halen uit de interactie tussen het binnen- en buitenklimaat. Klimaatresponsief bouwen kan zorgen voor meer comfort en minder energieverbruik.

Tekst Remco Looman, Designlab 2902 Beeld DGMR

Hoewel installaties almaar zuiniger worden en het zelf opwekken van duurzame energie ook gangbaar wordt, is er nog veel te winnen door woningen anders te ontwerpen en te bouwen. Namelijk gericht op een functionele relatie tussen het binnen- en buitenklimaat: klimaatresponsief. Klimaatresponsief ontwerpen wil zeggen dat het gebouw de schakel vormt tussen het oogsten van energie uit de directe omgeving en het comfort in de woning. Omdat er een discrepantie bestaat tussen vraag en aanbod van energie, is het nodig de energiestromen te beheersen. Dat kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld door energie te bufferen, energie terug te winnen of door ongewenste uitwisseling van energie te voorkomen. Een klimaatresponsief gebouw is als het ware een intermediair in zijn eigen energiehuishouding, waarbij de energie-infrastructuur vergaand is geïntegreerd in bouwkundige en constructieve elementen.

De principes van klimaatresponsief bouwen zijn niet gebonden aan de functie van het gebouw, of aan woningtype of schaalgrootte. Hoewel de randvoorwaarden bij (grootschalige) renovatie meestal strikter zijn dan bij nieuwbouw, kan een klimaatresponsieve aanpak ook hier voordeel opleveren. De winst is daar vooral te halen in het aanpakken van de schil. Denk hierbij aan de inzet van een zonneschoorsteen, een trombewand of thermische luiken.

“

Klimaatresponsieve oplossingen fiets je niet achteraf even in je project Met behulp van een zonneschoorsteen wordt het effect van natuurlijk ventilatie door thermische trek versterkt. De zon verwarmt de lucht in de schoorsteen waardoor deze opstijgt. De zonneschoorsteen kan als een ‘losse’ schoorsteen op het dak geplaatst worden, maar kan ook als beeldbepalend element over de hele gevel aangebracht worden.

Een trombe-wand is een wand dat passief zonnewarmte opslaat en later op de avond weer afgeeft. Hiermee kan je warmte van de zon overdag opvangen en in de avond gebruiken om de woning te verwarmen. Tra-

Het Milieu Educatie Centrum (MEC) ligt aan de rand van het landschapspark in Assen, geïntegreerd in de natuurlijke omgeving. De zonneschoorsteen in het ontwerp doet meteen dienst als uitkijktoren.

ditioneel bestaat een trombe-wand uit een dichte wand met een hoge thermische massa. Bij de volledige vervanging van een gevelelement moet dan een zorgvuldige afweging gemaakt worden tussen de verhouding open en dichte delen. Als alternatief kan door de inzet van lichtdoorlatende warmte-accumulerende materialen het concept van de trombe-wand toch voldoende daglicht garanderen.

Thermische luiken zijn isolerende elementen die voor ramen geplaatst worden gedurende de nacht. Hiermee wordt het warmteverlies door de ramen gereduceerd. Door de luiken slim te ontwerpen kunnen deze in geopende toestand tevens functioneren als zonwering. Dit is een noodzaak als de renovatie ook gepaard gaat met het vergaand isoleren van de thermische schil en directe zoninstraling op bepaalde momenten in het jaar anders tot oververhitting kunnen leiden.

Klimaatresponsief bouwen

nr 2 2017

BEWONERS PANEL

37

Klaas Jelle Hakvoort Hakvoort Mens en Gebouw

Verschillende ontwerpoplossingen kunnen prima gecombineerd worden en elkaar zelfs versterken, maar het ondoordacht stapelen van oplossingen leidt niet per definitie tot een verbetering. Een zorgvuldige afweging van mogelijke ontwerpoplossingen is noodzakelijk.

Het mag duidelijk zijn dat een klimaatresponsieve benadering het ontwerpen van gebouwen niet eenvoudiger maakt. Relevante en bruikbare kennis in de vroegste fasen van het renovatieproces is essentieel. Klimaatresponsieve oplossingen fiets je niet achteraf even in je project.

VERBINDING MET DE LOKALE CONTEXT

Bij klimaatresponsief bouwen oogst je nuttige energie uit de omgeving.

Het lokale klimaat biedt verschillende bruikbare energiebronnen in een bebouwde omgeving. Bij de verkenning van het energiepotentieel van het lokale klimaat dient de stedelijke context in beschouwing genomen te worden, omdat deze van grote invloed is op het werkelijke potentieel. De breedte en de ligging van de straat en de vorm van de gebouwen zijn van invloed op de bezonning van zowel de straat als de gebouwschil. En dus op de potentie van zonne-energie, zowel actief (PV, zonneboiler) als passief (verwarmen door directe zoninstraling).

Een gedegen analyse van de bestaande situatie vormt de basis voor een studie naar het werkelijk energiepotentieel. Hiermee worden alle kansen zichtbaar en voorkom je dat voorgestelde oplossingen niet optimaal functioneren.

Ingrijpen in de bestaande woningvoorraad biedt tevens gelegenheid om de buitenruimte zo te verbeteren dat meer waardevolle energie uit de

Het Renda Bewoners­panel leest mee met de inhoud. Mijn week begon bij een bewoner. Een alleenstaande man, overleden bij het naar bed gaan. Wij von­ den hem ’s morgens vroeg. Hij heeft twee dagen kunnen genieten van zijn nieuwe keu­ ken, mechanische ventilatie en dubbel glas. Dat beeld zit op mijn netvlies bij het lezen van dit artikel. Een prachtig onder­

werp! Er schieten verschillende complexen door m’n hoofd waarbij genoemde maatregelen een hele mooie toepassing kun­ nen zijn. Hier is alleen een klein beetje lef voor nodig. Bewoners staan open voor innovatie en vooruitgang. Als ze er maar van kunnen genieten. Maar hou wel in gedachten; soms staat het opeens stil.

omgeving kan worden geoogst. Dit is niet alleen voordelig voor het eigen project, maar ook voor bestaande omliggende bebouwing. Het aanpakken van woningen en buitenruimte omwille van een duurzamer energiehuishouding kan ook samengaan met het verbeteren van de leefbaarheid van de (openbare) buitenruimte en vormen van klimaatadaptatie, zoals het terugdringen van hittestress.

Omdat woningen over het algemeen meerdere decennia meegaan is de beschouwing van klimaatverandering en de impact ervan op het energiepotentieel van het lokale klimaat een belangrijk aspect van de te volgen strategie. Ontwerp je robuust? Of juist modulair opdat mogelijke aanpassingen relatief eenvoudig gerealiseerd kunnen worden?

BEWONERSGERICHTE AANPAK ONDERZOEK

Op 27 januari 2017 promoveerde Remco Looman op het onderwerp klimaatresponsief ontwerpen. In zijn proefschrift zijn de principes van klimaatresponsief ontwerpen concreet gemaakt in verschillende contextuele, bouwkundige en technische ontwerpoplossingen.

Omdat de realisatie van een goede implementatie ervan meer is dan alleen het stapelen van oplossingen, is een eerste aanzet gegeven voor de ontwikkeling van een tool dat helpt bij het nemen van ontwerpbeslissingen.

De gebruikswaarde van de tool neemt toe naarmate deze verder wordt ontwikkeld. Deze ontwikkeling is gericht op het verzamelen en presenteren van contextspecifieke kennis, de ontwikkeling en implementatie van prestatie-indicatoren waardoor verschillende oplossingen met elkaar vergeleken kunnen worden en een directe en visuele presentatie van het potentieel dat ontstaat door het stapelen van bepaalde oplossingen.

De implementatie van klimaatresponsieve oplossingen in bestaande bouw hebben meestal een grote impact op de bruikbaarheid van de woning tijdens de renovatie. Het zal niet altijd mogelijk zijn om aanpassingen te maken wanneer de zittende bewoner weggaat. Sommige aanpassingen kunnen niet op het niveau van een individuele woning binnen een complex uitgevoerd worden. Hoe kun je in dit geval draagvlak onder bewoners verhogen? Niet alle bewoners zitten te wachten op verduurzaming van hun woning, maar wellicht wel in meer comfort, meer woonruimte of een verbetering van de leefomgeving. Zulke aanpassingen kunnen prima samengaan met de gewenste verduurzaming. Meer inspraak of individuele keuzevrijheid voor bewoners kan dus helpen.

■

Kijk voor meer informatie op renda.nl/ Klimaat-responsiefbouwen

38

nr 2 2017

Best value lijkt nog stap te ver

Best value lijkt nog stap te ver GUNNINGSCRITERIA

Bij functioneel aanbesteden is het aan de opdrachtgever om de oplossingen die de markt aandraagt te beoordelen. Daarvoor kun je als opdrachtgever – naast prijs – een oneindige lijst van gunningscriteria opstellen om de kwaliteit van de inzending aan af te meten. Duurzaamheid, bewonerscommunicatie en -overlast hebben de laatste jaren aan importantie gewonnen, maar eigenlijk kun je alles dat samenhangt met de opdracht en te beoordelen is, meewegen. Het valt onder goed opdrachtgeverschap dat deze criteria op voorhand worden gedeeld. Als opdrachtgever heb je de verantwoordelijkheid om de juiste randvoorwaarden te scheppen voor opdrachtnemers. Daarbij is het belangrijk dat je consequent bent. Wanneer je stuurt op resultaat, bemoei je dan niet met de inhoud.

Het ontbreekt in de sector nog wel eens aan een heldere visie op aanbesteden. Veel corporaties experimenteren met verschillende vormen van functioneel aanbesteden. Daardoor ontstaat een wildgroei van aanbestedingsvormen. Tijdens de Renda Workshop Lessen uit de aanbestedingspraktijk staken corporatiemedewerkers, bouwers en adviesbureaus de koppen bij elkaar om de knelpunten bij diverse aanbestedingsvormen te bespreken.

FICTIEVE AANBESTEDINGSVORMEN

In werkgroepen werd vervolgens een praktijkcasus uitgewerkt. Hierbij was het de bedoeling dat de deelnemers de voor- en nadelen van diverse aanbestedingsvormen zouden beschrijven bij een fictieve casus (label A-renovatie). Hieruit werden de volgende voor- en nadelen gedestilleerd.

Tekst Robert Dingemans Beeld Evamarije Smit

Voordelen Technisch

■■ ■■

Voordat de gasten in groepjes uiteen gingen, kregen ze eerst een minicollege over de verschillende aanbestedingsvormen van Jean-Paul Roegies van Inkoopmeesters. Hierbij werd onderscheid gemaakt tussen de vormen technisch, functioneel en best value.

In de praktijk komt het erop neer dat technisch aanbesteden en best value uitersten zijn en dat functioneel alles is wat daar tussenin valt (zie kader). Van oudsher wordt er in de corporatiesector veel op prijs aanbesteed (technisch). Met het verdwijnen van veel technische kennis bij corporaties komt er steeds vaker aandacht voor de tussenvorm, waarbij de kennis nadrukkelijker in de markt wordt gezocht. Corporaties zijn nog wel bevreesd om het helemaal aan de markt over te laten en te kiezen voor Best Value.

Nadelen

Je krijgt precies wat je wilt Makkelijk beoordelen

■■ ■■ ■■

Functioneel

■■

■■

Best Value

■■ ■■

Langere doorlooptijd Hogere kosten opdracht­gever Ontwerprisico opdracht­gever

Innovatie door kennis en kunde uit markt Snellere doorlooptijd

■■ ■■

Veel werk inschrijvers Wat je krijgt is afhankelijk van aanbod

Optimale innovatie Weinig werk voor de opdrachtgever

■■

Weet niet wat je krijgt

Conclusie op deze middag lijkt dat functioneel aanbesteden voorlopig de toekomst heeft. Best Value lijkt daarbij nog een stap te ver. Roegies: “Er zijn al corporaties die zeggen dat ze op best value aanbesteden, maar stiekem is er dan toch sprake van een vorm van beoordeling op bepaalde criteria. Dan blijft het functioneel.”

■

Technisch

Functioneel

Best value

Vorm

Inkopende partij beschrijft precies wat de markt moet doen (bestek). Markt concurreert op prijs.

Inkopende partij beschrijft resultaten. Markt draagt oplossing aan. Inkopende partij vindt daar iets van.

Inkopende partij beschrijft doelstelling en zoekt de beste marktpartij om die doelstelling te realiseren.

Marktpartij is verantwoordelijk voor de oplossing.

Wanneer kiezen?

Als je weet wat je wilt, zelf de expertise in huis hebt en bereid bent het ontwerprisico te dragen.

Als je weet welke resultaten je wilt bereiken en inzichten uit de markt wil gebruiken voor hoe je die resultaten het beste kunt bereiken.

Als je weet welke doelstellingen je nastreeft en erkent dat je geen expert bent van hetgeen je inkoopt.

“

Ontbreken van goed opdracht­ gever­s­chap leidt tot frus­ tratie bij opdrachtnemers en het niet realiseren van het gewenste resultaat.”

JEAN-PAUL ROEGIES

Renda, jouw netwerk bestaande bouw wordt mede mogelijk gemaakt door de volgende partners: FOUNDING PARTNERS:

PARTNERS:

KENNISNETWERK BESTAANDE BOUW

VORMSTABILITEIT (LUCHTDICHTHEIDSKLASSE 4)

GELUIDSISOLATIE (TOT 48dB)

BRANDVEILIGHEID (30 MIN WBDBO)

INBRAAKVEILIGHEID (SKG3)

DEUREN VAN DALOC: DE MEEST ONTWIKKELDE DEUREN OP DE MARKT. Innovatie en duurzaamheid voor nieuwbouw, renovatie én transformatie. Daloc veiligheidsdeuren overtreffen de geldende eisen, hebben een gunstige TCO en bieden een hoog veiligheids- en comfortgevoel voor een competitieve prijs. Voor zowel aannemer, opdrachtgever als bewoner zijn er risicobeperkende en waardeverhogende voordelen.

Als Zweeds marktleider en recent op de Nederlandse markt hebben we in korte tijd een mooi aantal projecten uitgevoerd voor aansprekende innovatieve beleggers, ontwikkelaars, woningcorporaties en aannemers. Bent u ook één van de game changers met de deur van de toekomst?

Complete set met unieke eigenschappen Onze deur-kozijncombinaties zijn van staal, schadebestendig, trekken niet krom en sluiten kou, tocht, brand, rook, vocht en onaangename luchten buiten. Er is maar weinig wat u tegen zoveel zaken kan beschermen. Eventueel een super robot...

Kijk voor meer informatie op daloc.com

Veiligheidsdeur