Van probleem naar kans

HOE BETONSCHADE TOT VERDUURZAMING LEIDDE

De grootste aardgasvrije flat in Nederland. Dat is de Mozartflat in Tilburg als het complex eind dit jaar wordt opgeleverd. Als onderdeel van de Proeftuin Gasloos Tilburg worden 256 appartementen, verdeeld over 16 etages, aangepakt. Net iets minder dan de helft van de appartementen is in handen van WonenBreburg, de overige woningen zijn particulier bezit. De verduurzaming, bekend onder de naam 'Minder op de Meter Project', is een kans om andere problematiek ook meteen aan te pakken.

Tekst Dionne Verstegen

Een rendering van de klimaatgevel zoals deze er straks uit komt te zien.

BEELD: BALCO

Het begon allemaal met betonrot in de balkonconsoles, in het najaar van 2017. Hierdoor mochten de balkons niet meer gebruikt worden door de bewoners. Het VvE bestuur liet onderzoek doen naar de oorzaak van de schade. Rens Heij is als portefeuillemanager van WonenBreburg nauw betrokken bij de VvE. “We vinden het belangrijk dat het bestuur van de VvE wordt gevormd door bewoners. In dit geval bestaat het VvE bestuur zowel uit particuliere eigenaren als huurders van WonenBreburg, dat is vrij uniek. Mooi om samen stappen te kunnen zetten naar een gezamenlijk doel.”

In dit geval was dat gezamenlijke doel een langdurige oplossing vinden voor de betonschade. De kosten voor de herstelwerkzaamheden kwamen neer op zo’n 8000 euro per woning. Een enorme investering, zeker voor de particuliere eigenaren. Het herstelplan werd dan ook afgewezen en de VvE moest op zoek naar een alternatief.

Van het gas af

Inge van Beek was toentertijd coördinator VvE beheer bij WonenBreburg en vertegenwoordigde de corporatie in de VvE van de Mozartflat. “Eric Verweij werd op dat moment ingehuurd door de gemeente om als projectleider VvE’s te helpen verduurzamen. Ik kende Eric en vroeg hem om mee te denken over een mogelijke oplossing. Op dat moment, begin 2018, werden de eerste Proeftuinen Aardgas-

Bewoners Jaap Jonker en Dimph Oerlemans. BEELD: JIMKE JOLING

Er is een gezamenlijke opgave en dan wil je geen wij-zij gevoel creëren.

RENS HEIJ

Hendriks Bouw en Ontwikkeling aan het werk bij de balkons van de Mozartflat.

BEELD: WIM ROEFS

vrije Wijken opgestart om de energietransitie in beweging te krijgen. Gemeente Tilburg wilde hier graag aanspraak op maken en onderzocht waar de meeste kansen lagen. De wijk Quirijnstok, in Tilburg Noord, zat al op stadsverwarming. Daar was de stap relatief klein om volledig van het gas af te gaan. De Mozartflat ligt op de rand van deze wijk en al snel ontstond het idee om de flat onderdeel te maken van de proeftuin. De herstelwerkzaamheden van de balkons konden zo, met behulp van duurzaamheidsmaatregelen, gerealiseerd worden én werden door de subsidie van de proeftuin betaalbaar.”

Van Beek werkt inmiddels zelf bij de gemeente Tilburg, als Omgevingsmanager Energietransitie VvE’s. In die rol informeert en begeleidt ze VvE’s naar verduurzaming van het gemeenschappelijk eigendom. “Ik weet nog dat de VvE in de Mozartflat in het begin niet zo happig was om in gesprek te gaan met de gemeente. Het is hun complex en ze wilden liever niet te veel inmenging van buitenaf. Ze hadden dan ook wat moeite met het stellen van een hulpvraag. Maar uiteindelijk is het wel hun verdienste dat dit vraagstuk zo professioneel opgepakt is. Door de juiste partijen om zich heen te verzamelen is er echt vertrouwen ontstaan om samen tot een oplossing te komen.”

Bewoner en bestuurslid van de VvE Jaap Jonker: “Als tip zou ik andere VvE bestu-

ren willen meegeven dat het belangrijk is om eerst voor draagvlak te zorgen binnen je vereniging. En investeer goed in de relaties van alle partijen. Wil je als gemeente draagvlak krijgen bij bewoners, begin dan van onderaf. Informeer en enthousiasmeer mensen en zorg dat er vanuit hen kartrekkers komen. Zo wordt het iets van de mensen zelf. En dat zorgt voor veel meer kans van slagen. Zo was de overstap naar gasvrij best een drempel voor veel bewoners. Daarom hebben we bijvoorbeeld besloten om vanuit de VvE voor elk huishouden alle kookapparatuur en een aantal pannen te vervangen.”

Gezamenlijke communicatie

Om het complexe vraagstuk, waar veel partijen met verschillende belangen bij betrokken waren, in goede banen te leiden werd Cor Domenie tijdelijk aangetrokken als professioneel VvE bestuursvoorzitter. Er werd een eenvoudige projectstructuur opgericht, waarbij de VvE als projectleider de regierol kreeg die bij haar hoort. Er kwam een stuurgroep met mensen vanuit de gemeente, WonenBreburg en de VvE en beslissingen werden door de VvE genomen in overleg met de stuurgroep. Daarnaast werden er ook werkgroepen gemaakt om praktisch aan de slag te kunnen gaan.

Een van de werkgroepen was Communicatie. Domenie: “We hebben heel lang in onderzoeksfase gezeten, maar vanaf het begin zijn we blijven communiceren via een nieuwsbrief. Zo bleven bewoners op de hoogte van het laatste nieuws en waar we op dat moment mee bezig waren.” Er werd gekozen voor een gezamenlijke communicatie vanuit de VvE en WonenBreburg. “Er is een gezamenlijke opgave en dan wil je geen wij-zij gevoel creëren. Daarom hebben we ervoor gekozen om samen 1 nieuwsbrief te maken voor álle bewoners”, vertelt Heij. Bewoner Dimph Oerlemans kan dat beamen. Ze huurt een appartement via WonenBreburg en woont al 20 jaar met veel plezier in de Mozartflat. “De sfeer is geweldig. En de verbondenheid is alleen maar groter geworden.” Er blijkt geen enkel verschil te zijn in aanpak tussen eigenaren en huurders. Dimph: “Wij als huurders nemen alleen geen financiële beslissingen. Verder worden we op exact dezelfde manier benaderd en meegenomen in het verhaal.”

Klimaatgevel

De oorzaak van het betonrot was lange tijd onduidelijk. Uiteindelijk werd er een fout ontdekt in het kathodische beschermingssysteem, dat normaal gesproken zorgt voor corosiebestrijding. De oplossing bleek een klimaatgevel te zijn: een grotendeels glazen wand aan de zuidzijde van de flat, waardoor een afgesloten balkon ontstaat. “Een energieadviseur heeft uitgerekend dat je met deze klimaatgevel de isolatiewaarde van triple glas haalt. Daarnaast komt er veel minder water naar binnen, waardoor de betonconsoles beschermd worden. En de bewoners kunnen op deze manier hun balkon het hele jaar gebruiken”, vertelt Tom Grootscholten, projectleider bij KAW architecten.

Naast de klimaatgevel en de overstap op stadsverwarming, worden ook de kopgevels beter geïsoleerd, krijgen alle appartementen HR++ glas en zorgen zonnepanelen op het dak van de flat straks voor energie in de gezamenlijke ruimtes en liften. Grootscholten sloot vanuit KAW architecten aan bij de werkgroep Techniek & Aanbesteding, die op zoek ging naar de juiste partijen voor de enorme renovatieklus. “We hebben binnen de werkgroep lang gediscussieerd of we met één aannemer wilden werken. Uiteindelijk hebben we besloten de verschillende onderdelen los aan te besteden. Voor de

klimaatgevel waren niet veel aanbieders en ieder had zijn eigen systeem. Daar hebben we zodoende een Design & Build opdracht voor opgezet, waarbij één partij verantwoordelijk is voor zowel het ontwerp als de daadwerkelijke uitvoering.”

Specialisten

De opdracht voor de klimaatgevel ging uiteindelijk naar Balco. Als hoofdaannemer werd Hendriks Bouw en Ontwikkeling aangewezen. “We zijn heel blij dat we gekozen hebben voor een aantal nevenaannemers. Iedereen is specialist op zijn gebied en dat helpt het project enorm”, vertelt Grootscholten. Ook Tjeerd van de Put, Bedrijfsleider Onderhoud en Beheer bij Hendriks Bouw en Ontwikkeling, is positief over de manier van werken. “Er zijn ontzettend veel partijen betrokken, dus het is echt een uitdaging om alle neuzen dezelfde kant op te krijgen. Ondanks dat dit niet per se van ons verwacht werd als hoofdaannemer, is het mooi dat wij vanuit onze ervaring met repetitie in hoogbouw konden meedenken in het procesmanagement.”

Van de Put is blij met het doorzettingsvermogen van de VvE en de ondersteuning vanuit WonenBreburg. “Complexen met vergelijkbare problematiek worden vaak tegen de vlakte gegooid. Ik vind het mooi dat het bij de Mozartflat is gelukt om met het verduurzamen van de flat het initiële probleem op te lossen. Wij hebben hierbij in onze aanpak vooral gekeken hoe bewoners zo min mogelijk overlast ondervonden van alle (herstel)werkzaamheden.”

Buiten de kaders

De renovatie kost de bewoners de komende twintig jaar zo’n 90 euro extra per maand. Tegelijkertijd besparen ze gemiddeld zo’n 38 euro door de verduurzamingsmaatregelen, dus in totaal zijn ze 52 euro meer kwijt per maand. Domenie: “De klimaatgevel is de duurste component van deze renovatie, maar ook de belangrijkste: mensen zien dat er echt iets gebeurd is. Om bewoners mee te nemen in het proces en te laten zien waar ze nu eigenlijk voor betalen, hebben we in de besluitvormingsfase een model van de klimaatgevel op de parkeerplaats voor de flat neergezet. Bewoners konden, in verband met corona, intekenen op een lijst om deze te bekijken. Ook hebben we drie weken lang een informatiemarkt opgezet waar bewoners langs konden komen met vragen. Uiteindelijk stemde 97% voor het nieuwe plan, een fantastische score.”

Het totale project kost ruim 8,5 miljoen euro. Vanuit de proeftuin Quirijnstok is inmiddels een subsidie van bijna 2,2 miljoen toegekend. Daarnaast leent Het Nationaal Warmtefonds 6,4 miljoen tegen een lage rente. Domenie: “Dat was nog best een klus. Aan de ene kant heb je een subsidie waarvoor je een sluitend plan nodig hebt en aan de andere kant een lening waarvoor je ook weer aan andere voorwaarden moet voldoen. We zijn heel blij dat de betrokken partijen buiten hun vaste kaders durfden te kijken en echt mee hebben gedacht hoe we deze twee plannen zo goed mogelijk op elkaar af konden stemmen.”

Partijen durfden echt buiten hun vaste kaders te kijken.

Bewoners Dimph en Jaap zien geen verschil in aanpak tussen eigenaren en huurders. BEELD: JIMKE JOLING

Samenwerken en communiceren is dan ook van onschatbare waarde geweest in dit project. “We zijn echt gezamenlijk op zoek gegaan naar een oplossing die het belang van de bewoners dient. Dit project is voor ons een voorbeeld van omdenken: van probleem naar kans. Het verduurzamen van de appartementen bleek een kans voor het oplossen van de problemen met de balkons. Om dit mogelijk te maken moet je echt samenwerken met mensen die meeveren en op de juiste momenten buiten de lijntjes durven te kleuren”, besluit Heij.

PROJECTGEGEVENS Naam en plaats: Minder op de Meter Tilburg Aantal woningen: 256 Type woningen: appartementen Corporatie: WonenBreburg Aannemer: Hendriks Bouw en Ontwikkeling Klimaatgevel: Balco Herstellen betonconsoles: Hemubo Vervanging KB Systeem: Vogel BV Afkoppelen gas en verzwaren meterkast: Enexis Start initiatief: 2018 Start uitvoering: september 2020 Oplevering: najaar 2021