Ruimte en Wonen 3 2021

#3/2021

WON IN E N G G NOOD E ONTW B I E D SI KKE LI NG

Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts

Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner.

Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl

Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners

Inhoud Gebieds­ ontwikkeling

Bodembeleid

ARTIKELEN

66

06

Landelijk gebied Water en bodem leidend bij gebiedsontwikkeling

24

Een vloek of zegen Richtlijnen voor private gebiedsontwikkelingen.

76

34

Een beweging die de woningbouw kan versnellen Zonder aandacht geen groei

46

Woonprotest: ‘Samen werken aan een nieuw verhaal’ Haalbaarheid van de actiepunten

THEMA WONINGNOOD EN GEBIEDSONTWIKKELING

Schrijnende wooncrisis schreeuwt om actie Corporaties zoeken samenwerking met gemeenten De positie van koopstarters op de woningmarkt Creëer meer aanbod.

INTERVIEW 16

Gebiedsontwikkeling landelijk gebied Interview met Jannemarie de Jonge en Sylvo Thijsen

Wooncrisis

EN VERDER 04

Hoofdredactioneel Woningnood en gebiedsontwikkeling

42

Beeldessay Perspectieven op landschappelijke ontwikkeling

56

Column ‘Under our watch’

86

Recensie Ruimtelijke Ordening

54

Het woonprotest Iedereen had een eigen verhaal

COVER

58

Beter woonbeleid Volgens de OESO

Woonprotest Amsterdam.

Foto Simone Tenda

1

Auteurs Aan dit nummer werkten mee:

Annemiek Rijckenberg, Hoofdredacteur Ruimte en Wonen

Berry Blijie, ABF Research B.V.

Frank van Dam, Planbureau voor de ­Leefomgeving

Frank Suurenbroek, Hogeschool van Amsterdam

Geurt Randeraat, SITE Urban Development

Johan Conijn, Finance Ideas

Leo Pols, Planbureau voor de ­Leefomgeving

Like Bijlsma, Planbureau voor de ­Leefomgeving

Lydia Koopmans, lydiakoopmans.nl

2

RUIMTE + WONEN NETWERK

Marietta Haffner, TU Delft

Martin van Rijn, Aedes

Merten Nefs, Vereniging ­Deltametropool

Paul Gerretsen, Vereniging ­Deltametropool

Rob van Hilten, Socioloog en Beleidsadviseur

Tom Kleinepier, ABF Research B.V.

3

Woningnood en gebiedsontwikkeling De domeinen Ruimte en Wonen stonden in het brandpunt van de belangstelling het afgelopen jaar: alle grote opgaven vragen om geordende ruimte en het volk schreeuwt om betaalbare huisvesting.

Tijdens de lange formatie ontstonden nieuwe coalities voor verandering in de kamer en de samenleving.

Met het aantreden van Rutte IV is de angst voor doormodderen groot, in de klimaatcrisis, de stokkende energietransitie, verloedering van het landschap, woningnood en … in de bestuurscultuur.

Er is tot nu toe 76 miljard uitgegeven aan de bestrijding van het Coronavirus en het op gang houden van

Zorg voor financiering om plannen op regionale schaal met vaart te realiseren” 4

de economie. Bij de vaststelling van de begroting werd 2,8 miljard extra uitgetrokken voor de wensen van de kamer. Maar er ligt dan nog altijd een immense agenda waarin vooral ook heel erg veel ingewikkelde investeringen gedaan dienen te worden, een grote verbouwing van Nederland noemde zelfs Rutte het. De opgaven zijn duidelijk en onvermijdelijk, en daar is en blijft het Rijk verantwoordelijk voor. De vraag is of de uitwerking en uitvoering van plannen bij het Rijk terecht zou moeten komen of dat het zich meer moet richten op het inzichtelijk maken van de te behalen doelen, en de kennisontwikkeling om dat te doen. Inmiddels is bekend dat vrij veel van de vastgestelde nationale doelen die afhankelijk zijn van ruimtelijke ontwikkeling niet gehaald gaan worden. Er is niet veel reden te denken dat een nieuw kabinet daarin op korte termijn een andere richting gaat kiezen. De keuzes die ge-

HOOFDREDACTIONEEL

maakt moeten worden betreffen vooral zaken waar we mee op moeten houden en dat doet zo veel pijn dat we het niet van de landelijke politiek hoeven te verwachten.

Onder hoge ‘ruimtedruk’ en bij afwezigheid van regie zijn overal regionale samenwerkingen tussen gemeenten aan het ontstaan. In veel gevallen hebben die samenwerkingen hun visies concreet gemaakt met keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling van het territorium – vaak in goede afstemming en met medewerking van de ministeries en zelfs met de NOVI als richtinggevende inspiratie. Een aankomende minister van Ruimte (of Wonen) zou moeten voorkomen nog eens extra met ‘een visie’ en ‘echte keuzes’ op de proppen te komen en al helemaal niet op basis van ‘eigen inzichten’. Er is volop geëxperimenteerd, onderzocht en besproken en dat heeft geleid tot heldere plannen, in de regio Leiden, Utrecht, Zuidvleugel, etc.

Bij veel van deze plannen is

het gelukt grote opgaven tegelijkertijd te adresseren en de regionale sturing een werkbare vorm te geven.

Deze ervaringen maken veel duidelijk: Rijk en regio kunnen op inhoud elkaar prima vinden, regionale samenwerking kan in weerwil van alle onmogelijkheden toch lukken en het Rijk zou zich vooral moeten richten op het mogelijk maken van die plannen en het borgen van de te behalen nationale doelen. Dus zorgen voor financiering en heldere processen om die plannen op regionale schaal met vaart te realiseren.

In dit nummer komen zowel gebiedsontwikkeling als wonen aan bod. Met artikelen over de zo dringend noodzakelijke integrale aanpak van onze landschappen en de crisis van het landelijk gebied.

De herinrichting van Nederland gaat ook over het landschap, ook daar zou gebiedsontwikkeling wenselijk zijn, want de term is onterecht gekaapt voor de woningbouw- en project-

5

ontwikkeling en de toekomst van het landschap is minstens zo complex. Met een verslag van de woonprotesten, een krachtige visie van Martin van Rijn van Aedes, en onderzoek naar de oplossingen voor de woningnood in andere Europese landen. Rode draad in veel analyses: de nieuwe woningnood vraagt niet om meer bouwen door de markt voor de koopkrachtige vraag. Het wordt spannend of we van het nieuwe kabinet van de oude coalitie ook op dit dossier een afscheid van de gegroeide bestuurscultuur gaan zien…

Annemiek Rijckenberg Hoofdredacteur Ruimte en Wonen (tot 1 oktober 2021) Paul Gerretsen Vereniging Delta Metropool

Waardering van de omgeving FOTO VISITBRABANT

6

GEBIEDSONTWIKKELING

Landelijk gebied Water en bodem leidend bij gebiedsontwikkeling

Klimaatbeleid, energietransitie, biodiversiteitsherstel en het Deltaprogramma zorgen de komende decennia voor grote veranderingen in stad en land. Het is echter moeilijk in het landelijk gebied de stap te maken van ruimtelijke opgaven naar gebiedsontwikkeling. We weten wat er nodig is, dat is inmiddels sectoraal verkend, maar bij gebiedsontwikkeling gaat het juist om het haalbaar combineren van opgaven en geldstromen.

Dat gaat in het landelijk gebied waarschijnlijk anders dan in de stad. De kosten voor de overheid zijn hoger en agrariërs zitten klem tussen marktmechanismen enerzijds en de natuurlobby anderzijds. De EU-­ afspraken zijn dwingend en soms tegen­ strijdig. Maar er is zicht op een gedeelde ­oplossing voor sectorale opgaven.

Tekst Leo Pols en Frank van Dam

7

GEBIEDSONTWIKKELING

D

e gespannen relatie tussen landbouw en natuur beroert de boeren. De komst van windmolens, zonneweides, logistieke bebouwing en datacentra in het cultuurlandschap emotioneert andere delen van de samenleving. En over de uitbreiding van woningbouw langs de randen van steden is het laatste woord nog niet gezegd. Het gaat echter niet alleen over emotie (en politiek). De uitstoot van broeikasgassen en stikstof, verlies van biodiversiteit, bodemdaling, overstromingen, verdroging en verzilting laten ook zien dat de grenzen van het ecologisch systeem van water en bodem in Nederland zijn bereikt. Verrassend genoeg zit in het probleem ook de oplossing: gebiedsontwikkeling gebaseerd op de natuurlijke systemen van water en bodem kan de sectorale opgaven effectief verbinden. Dat klinkt eenvoudiger dan het is. De grondeigenaren zijn belangrijke stakeholders, maar boeren, terreinbeheerders en waterschappen hebben vaak verschillende belangen. Overheden formuleren het omgevingsbeleid en staan voor de taak al die opgaven en claims op de ruimte met elkaar te verbinden, prioriteiten te benoemen en keuzes te maken.

oplossing lijkt voor bijvoorbeeld het stikstofprobleem kan over een paar jaar een overbodige investering blijken omdat de doelen van de KRW en klimaat zo niet worden gehaald.

En we zien nog een andere urgentie: het bodem-watersysteem is ernstig verstoord (zie figuur 1). We bekijken dit van ‘beneden naar boven’. In zandgebieden daalt het grondwater. In polders verzilt het grondwater. In veengebieden en sommige kleigebieden daalt de bodem. Door nitraat- en fosfaatbelasting en uitspoeling van waardevolle mineralen degradeert de bodem, waardoor de vruchtbaarheid en het bodemleven afnemen. Dat leidt tot minder insecten en bloemen en minder voedsel en beschutting voor vogels en zoogdieren. De achteruitgang van de agrobiodiversiteit leidt zo tot achteruitgang van de natuur en aantasting van ­ belangrijke ecosysteemdiensten, zoals bestuiving, natuurlijke plaagbestrijding, erosiebestrijding en natuurlijke zuivering van water en lucht.

Daar komt nog bij dat door schaalvergroting en intensivering van de landbouw de groene dooradering van het cultuurlandschap is afgenomen. Het gaat hier weliswaar om relatief kleine bosjes, struwelen, sloten en houtsingels, maar omdat het er zo veel zijn, is het effect groot. Mensen nemen dit waar en uiten hun zorg om het Nederlandse landschap. Dit wordt manifest als vermindering van draagvlak voor intensieve landbouw en landbouw, maar ook in protesten tegen windmolens.

Stikstof is nu een explosief onderwerp.

Een groot deel van de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden komt van de landbouw. Het merendeel van de nutriëntenbelasting (stikstof en fosfor) van regionale wateren is afkomstig van landbouwgrond.

De landbouw aanwijzen als ‘veroorzaker’ levert echter niets op. We kijken liever naar het ecologisch systeem van bodem en water, daarin ligt de oplossing.

Landelijk gebied onder druk Internationale afspraken verplichten Nederland in te grijpen in het landelijk gebied. De consequenties van de Vogel- en Habitat Richtlijn (VHR) van de EU zijn bekend: de biodiversiteit moet omhoog en de stikstofuitstoot omlaag om vergunningsruimte te creëren en te voorkomen dat Nederland op slot gaat. Uitvoering van het Klimaatakkoord moet leiden tot decimering van de uitstoot van broeikasgassen. Wat betreft de Kaderrichtlijn Water (KRW) loopt Nederland achter op de EU-afspraken. Deze beleidsdossiers kun je niet los van elkaar zien: wat nu een goede technische

8

Systemen van water en bodem onder druk

Verzilting grondwater

Verzilting beperkt mogelijkheden voor de landbouw.

Overschrijding stikstofdepositie in natuurgebieden 2018 Kwaliteit matig: risico's voor een aantal vegetatietypen Kwaliteit slecht: risico's voor alle vegetatietypen Bodemdaling 2016 – 2050 (cm) 3 – 20 Meer dan 20 Gemiddelde laagste grondwaterstand 2018 – 2050 Sterke daling (meer dan 25 cm) Enige daling (10 – 25 cm) Verzilting grondwater (diepte van het zoet-zoutgrensvlak, metingen van de laatste 100 jaar in m) 0 – 10 10 – 50

Bodemdaling

Bodemdaling leidt tot meer CO2-uitstoot, duurder waterbeheer, verhoging overstromingsgevoeligheid, zetting en paalrot.

Daling grondwaterstand

Een lage grondwaterstand leidt tot verdroging en daardoor tot afname van de biodiversiteit en de beschikbaarheid van zoet water.

Stikstofgevoelige natuur

pbl.nl

Door een teveel aan stikstof in de bodem worden doelstellingen in veel natuurgebieden niet gehaald.

Bron: Klimaateffectatlas, WUR, bewerking PBL

Figuur 1 Systemen van bodem en water onder druk

9

Sectorale opgaven – gedeelde oplossing

Ook de landbouw heeft baat bij aanpassingen van het watersysteem omdat dit kan helpen bij het voorkomen van verdroging, verzilting en uitputting van de bodem. Ruimteclaims voor woningbouw en bedrijven hebben eveneens een relatie met het watersysteem. Bij verstedelijking moet rekening worden gehouden met extra waterberging om het verharde oppervlak te compenseren en de steeds heftiger regenbuien op te vangen. Die opgave wordt alleen maar groter zoals de recente overstromingen aantonen. Opwekking van hernieuwbare energie vergt veel ruimte, maar biedt ook mogelijkheden iets aan het watersysteem te doen. De voorkeursvolgorde schrijft weliswaar voor dat zonnepanelen eerst zoveel mogelijk op daken worden geplaatst, maar de praktijk is anders. En als je dan toch zonneweides aanlegt, dan is er zeker een relatie met het watersysteem: onder zonnepanelen kun je veel eenvoudiger het waterpeil variëren dan bij landbouwgrond.

De bovengenoemde ruimtevraag voor niet-agrarische functies heeft een orde van grootte van 300.000 hectare met als kanttekening dat daar veel onzekerheden inzitten zoals de vraag hoeveel er binnenstedelijk kan worden gebouwd en hoeveel ruimte de energietransitie vraagt. Omdat al die opgaven een watercomponent delen, verkennen we de mogelijkheden voor synergie. We kunnen het systeem van bodem en water zo aanpassen dat dit ten goede komt aan landbouw, natuur, leefomgeving én klimaatadaptatie en -mitigatie. Door de verschillende sectorale opgaven aan elkaar te koppelen in ‘gedeelde’ ingrepen in het bodem- en watersysteem, kan ruimte worden gespaard, bespaar je op kosten en spaar je het landschap.

We lopen langs de sectorale opgaven. Om de Europese VHR-doelen te halen moet de biodiversiteit omhoog. Per wanneer die doelstellingen dienen te zijn behaald wordt niet afgedwongen in de EU, maar het kabinet koppelt dit aan het jaartal 2050. Om de beoogde biodiversiteit te bereiken zou volgens de laatste Natuurverkenning ongeveer 150.000 hectare nieuwe natuur nodig zijn (naast de aanzienlijke reductie van de stikstofuitstoot). Dat is heel wat. Om die reden

“Natuurinclusief ruimte­ gebruik draagt bij aan natuurdoelstellingen” wordt gedacht aan natuurinclusief ruimtegebruik dat bijdraagt aan de natuurdoelstellingen. Natuurinclusief kan veel omvatten, maar vooral met een watersysteem dat is gebaseerd op het natuurlijke bodem-watersysteem is veel winst voor de natuur te behalen.

Zo’n aanpassing van het bodem-watersysteem brengt niet alleen VHR-doelen dichterbij, maar komt ook tegemoet aan de klimaatafspraken. Voor klimaatadaptatie is immers ruimte nodig langs rivieren, op zandgronden en in heuvellandschappen voor het vasthouden van regenwater. In droogmakerijen en andere laaggelegen zeekleigebieden is een hoger waterpeil nodig om verzilting tegen te gaan. Klimaatmitigatie vraagt om verhoging van waterpeilen in veengebieden CO2-uitstoot van oxiderend veen tegen te gaan.

10

GEBIEDSONTWIKKELING Gebiedsontwikkeling landelijk gebied

mono- functioneel ‘bestemmen’ van ruimte – zeker als je landelijke en stedelijke functies gaat combineren. Bestaande principes en praktijken moeten worden losgelaten, wat stuit op gevestigde belangen en sentimenten.

Mogelijk vereist dat een sterkere rol van het Rijk in het omgevings- en grondbeleid en de uitwerking van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB) van de EU. Maar vooral van provincies, waterschappen en regionale samenwerkingsverbanden wordt veel verwacht. De opgaven voor het landelijk gebied verschillen immers per regio en zijn in essen-

Je kunt het beste beginnen waar dat het meeste effect heeft. Voor het halen van de doelen uit de Vogel- en Habitatrichtlijn en de Kaderrichtlijn Water van de EU zijn de zones rond het Natuurnetwerk Nederland (NNN) cruciaal. In het NNN liggen de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, rond deze gebieden liggen soms intensieve veehouderijbedrijven die stikstof uitstoten. Het watersysteem ín de Natura 2000-gebieden wordt sterk beïnvloed door de waterpeilen rondóm deze gebieden.

Intensieve landbouwbedrijven kan de keuze worden voorgelegd te worden uitgekocht (of verplaatst) naar minder kwetsbare gebieden en (agro)industriële locaties, of worden geholpen over te schakelen op een meer natuurinclusieve landbouw gebaseerd op een duurzaam water- en bodemsysteem (LNV, BZK 2021). Ook andere functies dan landbouw kunnen in deze zones rond natuurgebieden natuurinclusief worden gemaakt door aanpassingen aan het watersysteem.

Natuurinclusief ruimtegebruik is echter niet eenvoudig te realiseren. Natuurinclusieve landbouw ligt voor de hand, maar concreet komt dat meestal neer op extensiveren van het grondgebruik en dat is moeilijk vanwege de hoge grondwaarde (zie ook PBL 2018, CRa 2020). Andere vormen van natuurinclusief ruimtegebruik zijn wellicht nog moeilijker omdat uiteenlopende sectorale dossiers aan elkaar worden gekoppeld. Technisch is dat ingewikkeld en maatschappelijk draagvlak is niet vanzelfsprekend: over de effecten van bijvoorbeeld bos met windmolens en zonnepanelen op water is nog weinig bekend. De institutionele verankering van natuurinclusief ruimtegebruik is een nog grotere uitdaging. Dergelijke dossiers zijn vaak verdeeld over meerdere bestuurders en bestuurslagen en het past nog niet goed in ons systeem van

Van Gogh Nationaal Park Twee belangrijke watersystemen van Noord-Brabant vormen de landschapsecologische basis van het Van Gogh Nationaal Park (VGNP): het oostelijke beeksysteem van ‘s-Hertogenbosch (De Dommel) en het westelijke van Breda (Mark en Weerijs). Dit vormt een structuur van dekzandruggen en beekdalen waarin drie Natura 2000-gebieden liggen: Kampina, Oisterwijkse Bossen en Vennen en de Loonse en Drunense Duinen. De overgangen van de ruggen naar de dalen zorgen voor gradiëntrijke natuurgebieden. Deze ecologische waarden staan onder druk door intensieve landbouw en een groeiende economie. Het VGNP is een zogenoemd ‘Nationaal Park nieuwe stijl’ (ook wel Nationaal Landschapspark genoemd) dat eerder dit jaar werd opgericht. In dit Nationaal Park wordt gestreefd naar een gebiedsgerichte aanpak volgens het principe: beschermde natuurgebieden met daaromheen in buffer- of overgangszones met herstel van natuurlijke systemen met natuurinclusieve landbouw en natuurinclusieve recreatie-, woon- en werkgebieden.

11

Impressie Van Gogh Nationaal Park in ontwikkeling.

BRON VAN GOGH NP I.O.

tie terug te voeren op variaties in de positie in het watersysteem en de milieu- en verstedelijkingsdruk. Het recent opgerichte Van Gogh Nationaal Park is wat dat betreft interessant: daar is nadrukkelijk gekozen voor het Brabantse bekensysteem als onderlegger voor de ruimtelijke ontwikkeling

wordt aangepast aan de behoefte, waardoor het land al vroeg in het voorjaar voldoende draagkracht (letterlijk!) heeft voor koeien en machines. Een natuurlijk peilbeheer is beter voor de biodiversiteit, draagt bij aan klimaatadaptatie en vermindert de CO2-uitstoot van veengrond aanzienlijk, maar door het hogere grondwaterpeil is de grond in het voorjaar moelijker te betreden en bewerken. De opbrengst is daardoor lager. In de hoger gelegen zandgronden heeft een natuurlijker waterbeheer zowel voor- als nadelen voor de landbouw. Meer water vasthouden in het gebied (door minder sloten en meer meanderende beken) levert meer beregeningscapaciteit op.

Consequenties voor de boer De boer wil weten welke verdienmodellen haalbaar zijn op de plek waar hij boert. In het beneden NAP gelegen westelijke deel van het land hebben aanpassingen van het watersysteem grote gevolgen voor de bedrijfsvoering.

Die is nu gebaseerd op een waterpeil dat

12

GEBIEDSONTWIKKELING

Maar in humusrijke laagtes kan het vasthouden van regenwater ten koste gaan van de productie van akkerbouwgewassen.

In ieder geval vergt het volgen van een natuurlijker systeem van bodem en water een ingrijpende verandering van het gangbare landbouwsysteem omdat in een groot deel van Nederland de landbouw dan extensiever wordt dan nu het geval is. De hoeveelheden

geproduceerd gewas, melk en vlees per hectare nemen af. Daar staat tegenover dat het geleverde voedsel meer ‘verdienste’ en ‘verkoopwaarde’ krijgt vanwege geleverde ecosysteemdiensten en de hogere prijs van het geleverde voedsel. Dat gaat echter niet vanzelf. De lagere inkomsten per hectare moeten worden gecompenseerd met een vergoeding voor de afwaardering van grond. Voor

13

Watersysteem en afwateringsgebieden

Begrenzing afwateringsgebied Kaderrichtlijn Water Droogmakerij

pbl.nl

Veengebied

Bron: RWS, BRO, bewerking PBL

Figuur 2: Het bodem- en watersysteem kan fungeren als onderlegger voor het omgevingsbeleid. Het watersysteem is relatief eenvoudig geografisch af te bakenen in afwateringseenheden en stroomgebieden

14

GEBIEDSONTWIKKELING

het beter belonen van kwaliteit moet de gehele keten worden aangepast. Niet alleen de agrosector met de landbouw en voedingsmiddelenindustrie, maar ook de groot- en detailhandel en de logistieke sector.

pelijk Landbouwbeleid, prestaties op het gebied van waterbeheer (zoals hogere peilen) beter belonen. Ook kan het Rijk in haar omgevingsbeleid regels opnemen die het combineren van functies stimuleren. Dat dit mogelijk is bewijst de combinatie van natuurontwikkeling en verlaging van de piekafvoeren van de afgelopen twintig jaar in de uiterwaarden van de grote rivieren. Het Rijk kan ook de ontwikkeling van Nationale Parken ‘nieuwe stijl’ stimuleren, waarin de natuurkernen beter worden ingebed in het omringende landschap en het bodem- en watersysteem leidend is in het omgevingsbeleid. En het Rijk kan grondruil en landinrichting stimuleren en de afwaardering van grond compenseren.

De eerdergenoemde systeemverandering kan alleen door het belonen van ecosysteemdiensten en van de kwaliteit van voedsel en dierenwelzijn. En ja, dat kán ertoe leiden dat consumenten en belastingbetalers meer gaan betalen voor (beter) voedsel en een gezonde, robuuste leefomgeving.

Bodem en watersysteem als fysieke onderlegger Internationale afspraken rond klimaat, landbouwbeleid, biodiversiteit en waterbeheer zijn ingrijpend voor grote delen van het landelijk gebied. Deze opgaven zijn te relateren aan het bodem- en watersysteem en wij pleiten ervoor dit systeem te kiezen als fysieke ‘onderlegger’ voor de gebiedsontwikkeling van het landelijk gebied. Gezien de urgentie van het stikstofdossier lijkt het verstandig te beginnen met het landelijk gebied rond het NNN. Nederland heeft ervaring met dergelijke gebiedsontwikkeling op natuurlijke en ecologische grondslag: in het Nationale Deltaprogramma zien we mooie voorbeelden van deze ‘nature based solutions’ – denk aan de zandmotor voor de Hollandse kust.

Waterschappen kunnen zich meer bezighouden met klimaatadaptatie en hun waterbeheerplannen meer ontwikkelen rond natuurlijke waterstromen. Watersystemen zijn relatief eenvoudig geografisch af te bakenen in stroomgebieden (de zandgebieden) en afwateringseenheden (veen- en kleilandschappen). Die vormen logische planningseenheden waarbinnen provincies hun afwegingskader (verordeningen en regels) voor het omgevingsbeleid kunnen baseren op het bodem-watersysteem. Dan weten gemeenten ook beter waar ze aan toe zijn.

En dan de vraag: wie betaalt de gebiedsontwikkeling? Een betere vraag voor dit moment is wie wat kan doen. Het Rijk is verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem van grote wateren, grote rivieren, de kuststrook en het kan, via de uitwerking van het Gemeenschap-

[1] Definitie voor gebiedsontwikkeling TU Delft: “de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied”.

VERDER LEZEN Dit essay is gebaseerd op het derde hoofdstuk (‘Landelijk gebied’) in: PBL (2021),Grote opgaven in een beperkte ruimte. Ruimtelijke keuzes voor een toekomstbestendige leefomgeving. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit en Ministerie van Binnenlandse Zaken (2021), Naar een natuurinclusieve ruimtelijke inrichting rond Natura 2000-gebieden, een verkenning.

15

Sylvo-Thijsen,INTERVIEW Directeur-Staatsbosbeheer.

FOTO JEROEN DEN HARTOG

16

INTERVIEW

Jannemarie de Jonge en Sylvo Thijsen over gebiedsontwikkeling landelijk gebied De term gebiedsontwikkeling lijkt soms gekaapt door stedelijke ontwikkelaars, maar is net zo goed van toepassing op het landelijk gebied. Klimaatmitigatie en -adaptatie, landbouwbeleid en biodiversiteitsherstel gaan het landelijk gebied en de overgangen tussen stad en land ingrijpend veranderen. Wij vroegen directeur Staatsbosbeheer Sylvo Thijsen en Rijksadviseur Fysieke Leefomgeving Jannemarie de Jonge naar de opgaven voor gebiedsontwikkeling in het landelijk gebied. Wat zijn de kansen voor het verbinden van functies, disciplines, belangen en geldstromen? Beiden pleiten voor een meer ecocentrische en minder agro- en egocentrische benadering, waarin overheden gebiedsgericht maatwerk leveren en daarmee de miljarden inzetten om boeren te helpen met omschakelen.

Tekst Merten Nefs en Leo Pols

17

INTERVIEW Elders in dit nummer wordt de toenemende urgentie geschetst van duurzaam waterbeheer in verreweg de meeste gebiedsopgaven. Waarom is het zo belangrijk dat we een natuurlijk(er) watersysteem als basis hanteren?

Thijsen ziet Nederland als een gebied waarin we al zolang ingrijpen, dat alleen ‘gebieden natuurlijker maken’ de grote problemen niet gaat oplossen. Op sommige plekken kan het zelfs verergeren, want de natuur kan ook grimmig zijn: “Het ecologisch systeem én de regulerende werking van het waterbeheer moet je als vertrekpunt nemen. Het menselijk en haast cybernetische vernuft in ons fijnmazige stelsel van waterlopen en kunstwerken moet je inzetten op een meer ecologische wijze.”

De Jonge spreekt liever van het samenhangende bodem-watersysteem. 25 procent van de biodiversiteit zit immers in de bodem en een gezonde bodem buffert veel water. Bodem en water moet je als levend substraat beschouwen waarmee je werkt, en niet als ‘hectares vastgoed’ waarop je bouwt. Met de huidige verstedelijking op zandpakketten en footloose landbouwtechnieken missen we het oplossend vermogen van het bodem-watersysteem. Nature-based solutions (NBS) creëren daarentegen robuuste oplossingen voor zowel onze watersysteemproblemen als de natuur. We moeten de kracht van natuurlijke processen gaan koppelen aan het menselijk vernuft.

Hoe pak je dat watersysteem dan aan?

Thijsen: “In de hogere zandgebieden pakken we het hele secundaire watersysteem aan, gaan we meanderen, en dat leidt tot extensievere landbouw in de beekdalen van bijvoorbeeld Dommel en Beerze, en de Limburgse Geul.” Dat leidt tot een meerwaarde die nauwelijks in geld kan worden uitgedrukt en geen deel uitmaakt van het verdienmodel van de boer. Zo’n aanpak kan dus niet zonder afwaardering of andere beprijzing van de grond, vinden Thijsen en De Jonge. Dat kan de boer niet zelf opbrengen; de samenleving moet hieraan bijdragen.

De Jonge gaat een stap verder door te constateren dat de huidige ‘lineaire financiering’ niet past bij de gewenste circulaire economie: “Een boom levert pas wat op als we hem kappen, maar ondertussen heeft die boom ons gedurende zijn hele leven lucht en vrucht gegeven en CO2 vastgelegd.” Het gaat om de baten gedurende de gehele cyclus en dat vraagt om een andere manier van rekenen, waarin we niets meer afwentelen. De inkomsten van de huidige landbouw vallen bijvoorbeeld weg tegen de toename van milieu- en gezondheidskosten voor de volgende generatie.

Die circulaire manier van denken (en rekenen) ziet Thijsen ook bij de herontwikkeling van brownfields: “Dat is uiteindelijk goedkoper dan greenfield-ontwikkeling, blijkt uit Amerikaans onderzoek. We zadelen toekomstige generaties niet op met schoonmaakkosten en het spaart ruimte. Bovendien wordt iedere greenfield-ontwikkeling ooit een brownfield. Daar zou ook het planbureau [voor de Leefomgeving] onderzoek naar kunnen doen.”

18

INTERVIEW

De Jonge wijst erop dat investeren nu, met de negatieve rente, aantrekkelijk is. Bomen worden meer waard, en geld minder: “We bewijzen de komende generaties een dienst als we nu investeren in biodiversiteit, nature-based solutions, bossen en bomen.”

Wat kan het Rijk doen om de boeren mee te krijgen in zo'n veranderingsproces?

De Jonge en Thijsen vinden kringlooplandbouw op zich een goed concept, maar ze missen de benodigde instrumenten. We mogen de omschakeling van intensieve naar natuurinclusieve landbouwtechnieken niet aan de individuele boer overlaten. De afschaffing van het betreffende ministerie (van LNV) in 2010 en de cultuur van zelfrealisatie en polderen hebben hierbij niet geholpen. De overheid zal zich extra moeten inspannen en flink moeten investeren in nieuwe vormen van landbouw, vindt Thijsen. “En dat kan best, kijk naar de operatie ‘van het gas af’. Of, passender bij het onderwerp, naar de Mansholt periode met de Ruilverkavelingswet en bijbehorende landbouwvoorlichting, en de Cultuurtechnische Dienst (later Landinrichtingswet en Landinrichtingsdienst). Daar heb je een sterke overheid en miljarden voor nodig. De overheid moet de boeren helpen.”

De Jonge onderschrijft de noodzaak van een krachtige overheidsaanpak, mét ook die sociale component erin. De boeren hebben een historie in het gebied, maar kunnen niet op dezelfde manier doorgaan. Daar hebben ze hulp bij nodig. “De grote variatie in bedrijfsstijlen vergt gebiedsgericht maatwerk. Maatregelen moeten passen bij de locatie en het type boer; niet iedereen heeft zin in een zorgboerderij en niet elk bedrijf ligt dicht genoeg bij de stad om diensten te kunnen leveren.” Het concept stadslandbouw werd in Nederland zo’n 25 jaar geleden al geïntroduceerd in de Visie Stadslandschappen van LNV. Dat concept sloeg toen helemaal niet aan.

Maar nu is stadslandbouw, door onder andere de omarming van veel stedelingen, op weg een serieuze sector te worden.

Hoe breng je de integraliteit in de gebiedsontwikkeling?

Hoe koppel je functies en belangen aan elkaar? Zijn er voorbeelden?

Zo’n combinatie van stad en land leidt, zoals het voorbeeld van stadslandbouw van hierboven laat zien, tot nieuwe vormen van landbouw. Thijsen: “Ook andere combinaties zijn interessant zoals Agroforestry (een landbouwsysteem van akker- en tuinbouw of veeteelt met bos), dat in andere landen vaker worden toegepast.” Ook zijn er combinaties denkbaar in en om het agro-industriële complexen, bijvoorbeeld kassen en zonnepanelen op logistieke dozen of zonnepanelen in combinatie met tuinbouw. De gebiedsontwikkeling in het landelijk gebied kan zo compacter en intensiever worden. De Jonge: “Dergelijke concepten worden door Wageningen [Universiteit] in onder andere China, Brazilië en Afrika breed opgezet. Maar in Nederland komt dat nog onvoldoende van de grond.” Meervoudig ruimtegebruik in de gebouwgebonden land- en tuinbouw wordt nog onvoldoende gestimuleerd en blijft daardoor achter bij de verwachtingen.

19

INTERVIEW Hoe kun je dat sectorale denken doorbreken?

Thijsen vindt dat je het integrale handelen als overheid moet eisen: “Je krijgt pas een vergunning als je kunt aantonen dat je dergelijke combinaties van functies benut.” Naast regelgeving, die in de Nederlandse planningscultuur maar lastig aangepast kan worden, houden ook grondprijzen nieuwe ontwikkelingen tegen.

Voor boeren die op de volle grond werken en willen extensiveren en experimenteren, met bijvoorbeeld agroforestry, is de grond te duur. Voor logistieke ondernemers die op landbouwgrond willen bouwen is de grond zo goedkoop dat functiecombinaties niet nodig zijn. De schaarste aan ruimte komt niet tot uitdrukking in grondwaardering. De overheid kan daar beter op sturen.

Het belastingstelsel werkt ook tegen, vindt De Jonge: “We belasten de waarde van wat op de grond staat en niet de grond zelf – en dat bevordert intensief ruimtegebruik niet.” Thijsen ziet openingen met de Stikstofwet. We zijn nu gehouden de Natura 2000-gebieden in een ander regime te plaatsen, bijvoorbeeld met bufferzones rond stikstofgevoelige natuurgebieden. “Stikstof is een sterke kaart die de overheid nu moet spelen om het grondgebruik structureel te beïnvloeden.” Het Rijk kan aangeven dat dergelijk buffers onvermijdelijk zijn en vervolgens is het aan de regio om dat in (lokaal) maatwerk uit te werken, vinden beiden. De kosten worden betaald uit de eerdergenoemde vereveningsystematiek.

Als bufferzones een oplossing zijn, wat doe je dan in die bufferzones?

Beiden vinden dat natuurinclusief ruimtegebruik, zoals agroforestry en andere natuurinclusieve landbouw, in die bufferzones veel kansrijker is dan alleen natuur.

Er draaien nu veertig natuurinclusieve landbouwpilots: in juli dit jaar ging het Pilot-Investeringsfonds Duurzame Landbouw van start voor boeren en tuinders die willen omschakelen naar een stikstofarmere, extensievere en duurzamere bedrijfsvoering. Interessant is dat juist schaalvergroting in de bufferzones rond natuurgebieden kan helpen bij de omschakeling naar extensievere landbouw. Deze schaalvergroting gaat dan vooral om het aantal hectares en niet om de omvang van de veestapel. Natuurinclusieve bedrijven zitten nu gemiddeld op ongeveer 30 hectare extensief beheer, terwijl een gezonde (extensieve) bedrijfsvoering om een orde van grootte van minimaal 120 hectare vraagt. De combinatie van extensivering en bedrijfsvergroting is een realistische optie: jonge boeren kopen de grond van uittredende boeren zonder opvolger. Maar zo’n extensivering slaat nog niet aan bij de traditionele landbouw (lobby). Zo zijn de Duitsers al verder: boeren in dergelijke bufferzones krijgen een groen certificaat en ontvangen zo betere prijzen voor hun producten.

Wat kunnen terreinbeheerders doen?

Thijsen kijkt terug naar de tijd dat zijn organisatie nog een bredere taak had: “Staatsbosbeheer was de Godfather van de landschapsarchitectuur.” In zo’n 200 landinrichtingsplannen werd een groot deel van het land opnieuw ingericht en

20

INTERVIEW

Jannemarie de Jonge, Rijksadviseur Fysieke Leefomgeving

werden veel bos en landschappelijke beplantingen aangelegd. Die komen nu in een fase waarin serieus onderhoud nodig is. Denk aan de populieren op dijken en rond het Veerse Meer of de bossen in de Randstad Groenstructuur (RGS). De populieren en essen gaan daar dood, terwijl er geen geld meer beschikbaar is voor beheer. De RGS viel tussen wal en schip na de decentralisatie van taken van minister van LNV Bleker in 2012.

Naast achterstallig onderhoud komt er nog veel meer op landschap af. De 380 kV elektriciteitsnetwerken worden komende jaren bijvoorbeeld verdubbeld. “De gevolgen voor het landschap maakt Staatsbosbeheer landelijk aanhangig via ons programma ‘Groene Metropool’”, vertelt Thijsen, “maar door het gebrek aan regie van het Rijk organiseren we het steeds meer per provincie. Dat is jammer, want ons landschap draagt sterk bij aan de nationale identiteit en is niet het resultaat van 12 afzonderlijke delen.”

Hoe betaal je de gebiedsontwikkeling en de afwaardering van grond?

Door bundelen van budgetten, is een logisch antwoord. De Jonge ziet dat dit in stad-land verband soms al gebeurt. Denk aan de recente ontwikkeling van Regionale Investeringsagenda’s (Ria’s) op stadsregionale schaal. In deze Ria’s worden rood, groen en blauw op elkaar gelegd en komen potjes van zowel de kosten als de

21

INTERVIEW

opbrengsten bij elkaar. Ruimte voor de Rivier kreeg dit voor elkaar in bijvoorbeeld de omgeving van Nijmegen. “Het gaat erom te voorzien in welk gebied je zo’n puzzel kan leggen. We moeten af van dat dichotome (binaire) denken in bijvoorbeeld stad en land; vaak kan er meer.”

Verevening vanuit gebiedsontwikkelingen in de regio is ook kansrijk, vindt Thijsen. De waardevermeerdering van groen en water op vastgoed is aangetoond en aanzienlijk. Dat kunnen we slimmer afromen: met een paar duizend euro per nieuwbouwhuis kun je veel meer groen aan leggen.

Ook tussen de overheidslagen en Rijksdiensten onderling kan meer worden gekoppeld. De brede nutsfunctie van landschap wordt alleen maar groter in een sterk stedelijke omgeving, en dat vraagt om een gecoördineerde aanpak. Het delen van grond en kennis tussen de vastgoed-houdende rijksdiensten en provincies biedt een groot potentieel voor het bereiken van maatschappelijk doelen en het stimuleren van transities. Recente initiatieven hiertoe van Rijkswaterstaat, Rijksvastgoedbedrijf en Staatsbosbeheer leiden al tot betere afstemming, stellen zowel De Jonge als Thijsen. Bovenregionaal verevenen kan bovendien sociaaleconomische effecten sorteren. Sommige provincies innoveren daarin al sterk, zoals de provincie Brabant. Zij zoekt met het Groen Ontwikkelfonds naar nieuwe verdien- en financieringsmodellen. Het is dan wel cruciaal dat we anders gaan rekenen met grond, vindt De Jonge: “Gemeenten hebben soms veel grond, die het grondbedrijf standaard voor de hoogste prijs probeerde te slijten. Men zou als landgoederen moeten gaan rekenen, met als doel de grond beter door te geven aan de volgende generatie.” Thijsen stemt in: “Als overheid gaat het om een balans zoeken tussen verdienen en hogere maatschappelijke doelen. Daar moet nog wel aan gerekend worden.”

Hoe denken jullie over samenwerking met zogenaamde 'commons' die zorgen voor het landschap?

Thijsen: “Wij hebben ruim 8000 geregistreerde vrijwilligers bij Staatsbosbeheer.

We betrekken mensen uit de directe woonomgeving bij projecten. ‘Thuis in de streek’ zoals wij dat noemen. We doen dat op honderden plekken en daarvoor hebben we 200 ‘boswachters publiek’ in dienst. Vroeger waren we een staat in de staat en dat is nu echt anders. Veel mensen met afstand tot de arbeidsmarkt hebben we betrokken. En in gebieden waar initiatieven van jeugdzorg en werkplaatsen zijn gestopt, hebben wij mensen op kunnen nemen, wat goed is voor de gemeenschap.”

De Jonge ziet ook steeds meer burgerinitiatieven, stichtingen (zoals bij de natuurontwikkeling van het Binnenveld) en grondfinancieringsconstructies voor natuurinclusieve landbouw (zoals Aardpeer en Land van Ons). “Het initiatief ligt bij de burger en de overheid sluit vaak aan.”

Het aantal initiatieven, honderden, neemt snel toe. Maar hoe organiseer je dat? Hoe verdeel je daarover je tijd?

Thijsen: “Dat is een fact of life. Het mooiste wat ik dan kan bieden is ‘kom in

22

INTERVIEW

dienst’ – ga bij ons aan de slag. Of combineer je onderhoudstaken met activiteiten van de commons.”

De Jonge: “Ik zie hier een mooie rol voor een Rijksbedrijf om een breder nut te halen uit ons land. Het betrekken van burgers levert ook een kritische druk op, richting bouwplannen en andere ontwikkelingen.”

Na het gesprek zien we (Pols en Nefs) een paar mogelijkheden om gebiedsontwikkeling in het landelijk gebied effectiever te organiseren. De grond in Nederland is nu te duur voor innovatieve duurzame boeren en eigenlijk te goedkoop voor (logistieke) ontwikkelaars. Een duidelijk ruimtelijk beleid moet voorkomen dat de grondprijs stijgt door de verwachting dat er kan worden geïntensiveerd of verstedelijkt. Vervolgens kan een actiever grondbeleid van overheden de impasse doorbreken. Bijvoorbeeld door circulair te rekenen en handelen, en afwaarderen van grond eenvoudiger te maken zodat er ook zicht komt op een reëel inkomen voor natuurinclusieve boeren. De kosten zouden moeten worden gedragen uit collectieve middelen, omdat het een effectieve investering is die zich in de toekomst terugbetaalt.

Het combineren van de principes van het natuurlijke bodem-watersysteem met menselijk civiel- en cultuurtechnisch vernuft kan leiden tot robuuste nature-based solutions met maatschappelijke meerwaarde. En, last but not least, het beheer van het landschap is wat ons betreft enorm geholpen met de toenemende kracht en inzet van burgers en burgerinitiatieven. Door die te combineren met de kennis en het organisatievermogen van de terreinbeheerders en boeren ontstaan talloze nieuwe mogelijkheden.

23

Geurt van Randeraat FOTO: JOHN VAN HAMOND

24

GEBIEDSONTWIKKELING

Een vloek of zegen?

Gebiedsontwikkelingen hebben steeds meer te maken met een veelvoud aan private marktpartijen. Dat grootschalige ontwikkelingen nu afhankelijk zijn van privaat initiatief is een ingewikkelde trend.

Versnipperd grondeigendom, dolende gemeenten, eindeloze processen, gebrek aan kennis en een verschuiving in rolverdeling houden de haalbaar- en betaalbaarheid in hun greep. Volgens Geurt van Randeraat, partner van SITE Urban Development, is er behoefte aan nieuwe richtlijnen en instrumenten voor private gebiedsontwikkelingen. van Geurt van Randeraat

D

e steden in Nederland zijn continu in ontwikkeling.

Torenkranen sieren het silhouet van de stad en straten liggen overal open.

Binnensteden worden verdicht en er wordt met man en macht geprobeerd om het schrijnende tekort aan woningen in de stad op te lossen. Monofunctionele gebie-

25

GEBIEDSONTWIKKELING

den transformeren naar levendige plekken om te wonen, werken en te verblijven. Dat is een goede zaak. Maar we zien ook dat veel grote gebiedsontwikkelingen tergend langzaam van de grond komen. Een gemiddelde aanlooptijd van zo’n tien jaar is niet overdreven. Dat heeft natuurlijk verschillende oorzaken, maar één ervan is dat steeds vaker en steeds meer private partijen het grondeigendom hebben. Zij zijn aan de bal in gebiedsontwikkelingen, zonder dat de randvoorwaarden voor een private gebiedsontwikkeling op orde zijn.

Vrijwel alle grote ontwikkelgebieden in en om onze steden kunnen als voorbeeld dienen: Hamerkwartier, Amstel III, Havenstad en Sloterdijk in Amsterdam, de Achtersluispolder in Zaanstad, de Kanaalzone in Alkmaar, de Merwedekanaalzone en A12 zone in Utrecht, Rivium in Capelle, Brainport in Rotterdam, de Binckhorst in Den Haag en ook buitenstedelijke gebieden zoals Rijnenburg bij Utrecht, Bovenduist bij Amersfoort of de Gnephoek in Alphen.

Wat is hier het probleem? Allereerst wordt de grond vaak te duur ingekocht in de ratrace om zich ertussen te wurmen, waardoor op voorhand heel veel geld uit de gebiedsontwikkeling vloeit in private zakken. Dat geld had gebruikt kunnen worden voor de nodige investeringen in openbare ruimte, ov-infra en zo verder.

Tweede probleem is dat er vaak een wirwar van private partijen eigenaar is in zo’n gebied en samenwerking in gebiedsontwikkeling een keiharde noodzaak is. Gemeenten hebben nauwelijks grondpositie en voeren vaak slap achteroverleunend faciliterend beleid, waardoor zij niet meer de natuurlijke coördinator zijn van dit wonderlijke toneel. Derde probleem is dat veel van die private partijen niet in de categorie ‘ervaren gebiedsontwikkelaars’ vallen en

dus de competenties missen voor grootschalige complexe gebiedsontwikkeling.

Het zijn steeds vaker gebouwontwikkelaars die hun intrede doen of hebben in een nog slechter geval helemaal (nog) geen ervaring met vastgoedontwikkeling. Hun verbazing is dan groot als blijkt dat er in grote gebiedsprojecten ook vereist wordt dat er scholen, maatschappelijke voorzieningen, sport en groen worden gerealiseerd. Vierde probleem is dat bij die noodzakelijke samenwerking de private eigenaren merken dat de inkoopwaarde van hun vastgoed onderling vaak fors verschilt met oeverloze discussies over waarderingsvragen tot gevolg. Vijfde probleem is dat we op veel plekken in Nederland met gemeenten te maken hebben die hun interne processen, hoe om te gaan met private initiatieven, slecht op orde hebben. Private initiatiefnemers worden in het oerwoud van elkaar tegensprekende ambtelijke afdelingen losgelaten, zonder dat er bij gemeenten iets of iemand een integrale knoop kan of mag doorhakken.

Overkoepelend kan gesteld worden dat de manier waarop wij onze processen en middelen ten behoeve van ruimtelijke ordening hebben ingericht, volledig gericht is op een dominante en regisserende gemeentelijke overheid. Maar ‘das war einmal’. Om kwaliteit in onze ruimtelijke plannen te krijgen moeten we onze manier van werken herdefiniëren en beter inrichten op privaat gestuurde ontwikkelingen.

De recentelijke uitspraak van minister Kajsa Ollongren om een nationale grondbank op te zetten is voor de komende tien jaar niet het juiste antwoord. Voor alle grote binnen- en buitenstedelijke gebiedsontwikkelingen voor de komende tien á vijftien jaar zijn alle grondposities al lang ingenomen door private vastgoedpartijen.

26

Van overheid naar privaat ­gestuurd

huurwoningen, de kosten van een school of het aanleggen van de omliggende infrastructuur. Daar was op de achterkant van sigarendoos namelijk geen rekening mee gehouden toen dat oude kantoorpandje werd gekocht. Bij de transformatie van het Buikslotermeerplein hebben we te maken met meer dan 50 verschillende eigenaren.

En dat is inmiddels geen uitzondering meer.

Van eigenaren die hun pensioen in een pand hebben zitten tot internationale retail beleggers en van professionele vastgoedontwikkelaars tot pandjesbazen die graag een woontorentje willen bouwen. Partijen die zich voor de hoofdprijs hebben ingekocht of die het juist weer doorverkopen.

De meeste van dit soort voorbeelden zijn

Gebiedsontwikkelingen waren nog niet zo lang geleden voornamelijk overheid gestuurd. Denk aan de VINEX-locaties waarbij overheid en marktpartijen zich verenigden in grondexploitatiemaatschappijen of andere vormen van publiek-private samenwerkingen. Zoet en zuur werden verdeeld om een gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen. Er was een rijk gevulde instrumentenkoffer beschikbaar voor de publieke partijen. Fiscale, planologische en juridische overheidsinstrumenten waar private partijen, in de huidige tijd van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, vrij weinig meer mee kunnen. Denk naast allerlei (inmiddels afgeschafte) subsidieregelingen bijvoorbeeld aan de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of de Onteigeningswet. Steeds vaker zijn de private partijen de kartrekker van een gebiedsontwikkeling, zonder dat een gemeente überhaupt nog een visie heeft voor zo’n gebied. Private partijen maken plannen, laten onderzoeken uitvoeren en komen met eerste studies. Dat betekent dat we de spelregels en de sturingsmiddelen daarop moeten gaan aanpassen.

“We staan nog maar aan het begin van privaat gestuurde gebiedsontwikkeling” zacht gezegd ‘een verschrikking’. Het zit de goedbedoelde transformatie, het verbeteren van de leefbaarheid en het toevoegen van woningen, verschrikkelijk in de weg.

En dat terwijl iedereen er baat bij heeft. Eigenaren weten gewoon niet hoe ze moeten samenwerken, waar ze moeten beginnen en hoe ze bijvoorbeeld een verdeelsleutel kunnen optuigen. Je raadt het al, dan komt het gewoon niet van de grond.

De berg aan proceskosten houdt iedereen bezig. Het gebrek aan kennis en middelen maakt het ingewikkeld voor private

Versnipperd eigendom De gemiddelde binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is een lappendeken van eigenaren. Kijken we naar recente voorbeelden als Merwede en de Jaarbeurs in Utrecht of het Buikslotermeerplein in Amsterdam, dan zien we dat het bijzonder ingewikkeld is om de kwaliteiten en de waarde van publieke voorzieningen in zo’n ontwikkeling te krijgen. Gechargeerd zit geen enkele private grondeigenaar te wachten op sociale

27

GEBIEDSONTWIKKELING

partijen om zich te verenigen en een ontwikkeling van de grond te krijgen. Van de gemeenten mogen en kunnen we niet verwachten dat ze met 50 individuele partijen om tafel gaan om de boel af te wegen.

Maar wat we wel weten is dat deze hele gang van zaken te snel voor ze gaat. De markt is sneller in het aankopen van grond en panden dan de overheid er plannen voor kan maken. Gemeenten hebben nauwelijks financieel belang, de opgetuigde instrumenten zijn achterhaald en er is weinig capaciteit om het proces fatsoenlijk te begeleiden. Ga er maar aan staan.

meente die er ook iets van moeten vinden: verkeer, duurzaamheid, water, wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen; iedereen moet fiat geven. Deze professionals kijken vanuit hun eigen denkkader naar zo’n plan en reageren los van elkaar.

De integrale afweging is vaak niet goed geregeld. Dat leidt tot tegenstrijdige adviezen. Vaak worden tijdens dit soort processen ook nog eens de ambities aangepast.

Want als blijkt dat er meerdere initiatieven in hetzelfde gebied op stapel liggen, heeft dat ook consequenties voor de bereikbaarheid, de openbare ruimte, de maatschappelijke voorzieningen, duurzaamheid, etc. De optelsom van al die verschillende ambities maken de plannen ingewikkeld en financieel onhaalbaar. Het interne getouwtrek bij een gemeente zorgt voor heel vertraging en dus voor stijgende proceskosten. De private partij gaat van het kastje naar de muur.

Het 100-dagen proces dat de gemeente Veldhoven hanteert is een goed voorbeeld van hoe het deels anders kan en waar met veel interesse naar kijk. Op het moment dat hier een initiatief van een private partij (of samenwerking van partijen) binnenkomt, start het 100-dagen proces; een middel om de interne opeenstapeling van ambities in toom te houden én om integrale beslissingen te maken. Na 100 dagen laat de gemeente weten of het project door kan gaan en op welke wijze. En ja, 100 dagen is in dit soort trajecten heel snel. Maar hoe doen ze dat? Aan de voorkant worden de beleidsambities in taartpunten verdeeld. Per taartpunt moet het plan aan een aantal basiskwaliteiten voldoen. Deze standaard eisen worden conti-

“De markt is sneller in het aankopen van grond en panden dan de overheid er plannen voor kan maken” Het 100-dagen proces: ­versnelling op komst Laten we een veelvoorkomend voorbeeld pakken. Een private partij klopt met een individueel initiatief aan bij een gemeente.

Ze hebben het beleid van de gemeente gelezen en denken een goed doordacht plan neer te leggen. Het initiatief wordt bestudeerd en met een rode pen teruggestuurd, vaak zonder uitgebreide toelichting. Partijen gaan zo een aantal keren met elkaar in overleg. Pas als de private partij een bee tje in de richting zit, gaat het initiatief langs de andere afdelingen binnen de ge-

28

Sinds 2000 zijn er diverse plannen voor de (her)ontwikkeling van het Buikslotermeerplein in Amsterdam voorbij gekomen. Allen zonder succes. BEELD SITE

nu up-to-date gehouden. Op één van de taartpunten wordt de initiatiefnemer gevraagd om te excelleren. De initiatiefnemer mag zelf bepalen welke taartpunt hij kiest, bijvoorbeeld klimaatadaptief. Intern is afgesproken dat de gemeente daarop ambtelijk én bestuurlijk niveau niet meer over gaat discussiëren. Na 100 dagen heeft de initiatiefnemer integraal antwoord en duidelijkheid of het plan een vervolg kan krijgen.

biedsontwikkelingen. Als een private partij in een gebied een stuk grond koopt, dan stap je onder bepaalde voorwaarden in een gebiedsontwikkeling en gelden er andere regels. Je krijgt dan met A t/m Z te maken, een soort reiswijzer voor gebiedsontwikkeling. Private partijen kunnen dan een afweging maken of ze hier in willen stappen én of ze dit alleen of gezamenlijk gaan doen.

Dat legt veel meer druk aan de voorkant op om samen te gaan werken. Stel nou dat er een privaat consortium zich meldt met meer dan 50% van de eigendommen in handen. Ze richten een samenwerking op en verklaren gezamenlijk aan de slag te willen met een gebied. Het proces wordt begeleid door een ingehuurde gebiedsregisseur; iemand met verstand van zaken. Ze komen

Reiswijzer private gebieds­ ontwikkeling Nou gaat het 100-dagen proces om relatief kleine projecten, maar deze manier van werken kan met wat aanpassingen een nieuw instrument vormen voor private ge-

29

Het stedenbouwkundig plan van Merwede in Utrecht is door de gemeente samen met 10 andere ­grond­eigenaren opgesteld. BEELD JANSSEN DE JONG LINGOTTO

met een initiatief en verdelen zoet en zuur integraal op blokniveau. Als je dan als overheid het ruimtelijk programmatisch kader met spelregels voor zo’n gebied gereed hebt, dan heeft private gebiedsontwikkeling best kans van slagen. Maar de praktijk is weerbarstig. Bij Merwede in Utrecht zie je dat het, al is dat na een héél lang proces, best aardig kan werken. Daar gaan verschillende partijen gezamenlijk aan de slag met diverse bouwblokken met een diversi-

teit aan functies. Uit dit soort processen moeten we de ‘lessons learned’ trekken en andere gemeenten handreikingen geven hoe dit in z’n werk is gegaan.

Nieuwe instrumenten nodig Als we tempo willen maken met grote woningbouwprojecten dan moeten we een aantal zaken regelen. Gemeenten moeten veel verder vooruitplannen, zodat je weet wat je wilt met stukken stad en je niet met je mond

30

vol tanden staat als er privaat initiatief getoond wordt. Daarnaast moeten we de private sector helpen door veel meer en beter uit te leggen wat participeren in een grote gebiedsontwikkeling betekent, welke verantwoordelijkheden dat met zich mee brengt en hoe die processen lopen: de Reiswijzer Private Gebiedsontwikkeling. En daar bovenop zouden we moeten werken aan een aantal nieuwe instrumenten die de privaat gestuurde ontwikkelingen helpen en versnellen.

Wat zouden die instrumenten moeten doen? Ten eerste zorgen dat er niet onnodig geld weglekt uit een gebiedsontwikkeling door speculatie en doorverkoop. Het aloude voorkeursrecht gemeenten biedt hierop geen antwoord meer. Privaat voorkeurrecht is vloeken in de kerk. Als je dat gaat doordenken, dan zitten daar veel angels in. Als een privaat consortium de overheid kan ‘callen’ om de overheid een voorkeursrecht te laten vestigen, dan mag je

31

Gebrek aan samenwerking tussen meer dan 50 verschillende partijen en te weinig aandacht voor de verschillende gebruikers van het gebied zitten de ontwikkeling van het Buikslotermeerplein in de weg.

het zelf ook niet meer verhandelen. Wie gaat die call maken? Daar kom je niet uit.

Over een dergelijke constructie is nauwelijks nagedacht. Ik vind dat we daar als vakgemeenschap fundamenteel over moeten doordenken. Als we in het verleden vonden dat systemen als onteigening en voorkeusrecht nodig waren, dan is dat nu nog steeds nodig. Alleen dan wel in een vorm die ook werkt in deze nieuwe realiteit. Ten tweede moet er een instrument komen dat gemeenten dwingt om op een eenduidige en snelle manier hun interne proces van beleidsafstemming en integrale reactie op initiatieven te organiseren. En als derde moet er een instrument komen

dat goed samenwerkende private partijen (‘coalition of the willing’) helpt om de laatste paar procent minder welwillenden of onkundigen te kunnen verplichten mee te doen. Uiteraard bij goede en passende private planvoorstellen en onder het mom van gelijke monniken, gelijke kappen.

Ik realiseer me dat ik ook nog niet alle antwoorden heb en veel spreek in termen van dwingen en verplichten. Maar wat als we het niet doen? Dan veronderstel je dat de marktpartijen er onderling zelf wel uitkomen. Maar we hebben geconcludeerd; dat lukt niet. De consument die er straks moet gaan wonen betaalt de rekening. Of anders gezegd; die kan de rekeningen

32

GEBIEDSONTWIKKELING

“Als we niet ingrijpen, moeten we ook niet aan de achterkant gaan huilen dat het te lang duurt”

straks helemaal niet meer betalen. Dus als we niet snel andere systemen ontwikkelen, dan organiseren we onze eigen teleurstellingen. De afgelopen 10-15 jaar is er door de overheid nauwelijks geacteerd op dit probleem en heeft het Rijk zich op allerlei fronten teruggetrokken. Het is nu niet geregeld en het zelf organiserend vermogen van de markt is enorm overschat. Zonder radicale ingrepen vreet de woningcrisis zich alleen maar verder in.

Met de Omgevingswet wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen. Dat is een goed begin, maar er is meer nodig. De Omgevingswet regelt namelijk niet hoe de ontwikkelingen verlopen, het regelt niets over grondverwerving of over hoe private partijen tot samenwerking kunnen komen.

Er staat ook niets in over hoe we ‘free riders’ kunnen dwingen om mee te doen bij grote gebiedsontwikkelingen en ook niets over hoe een gemeente ‘niet direct toerekenbare’ gebiedskosten kan bekostigen.

Kortom; de Omgevingswet is grotendeels een omhulsel dat de publieke faciliterende rol helpt, maar helpt de nieuwe private rol nauwelijks. We moeten samen met gemeenten, brancheorganisaties als de Neprom en Bouwend Nederland én vakgenoten lessen trekken uit de private ontwikkelingen die nu al plaatsvinden.

Over hoe je maatschappelijk vastgoed en openbare ruimte organiseert in private ontwikkelingen. Leer van elkaar en ontwikkel een combinatie van instrumenten en handreikingen om marktpartijen te helpen om voorinvesteringen op binnenstede-

lijke locaties te doen met een perspectief.

Een duidelijke, consistente gemeente met een vast palet aan spelregels, dáár is behoefte aan. We moeten private partijen op een verantwoorde manier een gebiedsontwikkeling kunnen laten trekken.

33

Calandkade FOTO OSSIP VAN DUIVENBODE. IN OPDRACHT VAN KAMPMAN ARCHITECTEN

Een beweging die de woningbouw kan versnellen

Het is een cliché, maar "Zonder aandacht geen groei" 34

De wooncrisis is één van de grootste maatschappelijke problemen van deze tijd. Het vraagstuk leeft enorm en er wordt zelfs gedemonstreerd. Met het stempel 'topprioriteit' vergroot het Rijk de druk op het versnellen van de woningbouw. In 2030 moeten er in totaal 900.000 woningen gebouwd zijn. Op elke woningbouwlocatie werken provincies en gemeenten samen met alle betrokken partijen om dat te realiseren. Het Rijk heeft in de samenwerking de regie om het proces te begeleiden en te versnellen.

Tekst Lydia Koopmans

35

GEBIEDSONTWIKKELING

H

oe verloopt die samenwerking in de praktijk? En brengt dat de realisatie van de woningbouwopgave werkelijk in een versnelling?

Op verzoek van het ministerie van BZK sprak Lydia Koopmans met Marcel de Rouw en Joris van Soest van de Gemeente Den Haag en Isabel van de Geer en Marianne Betten van de Directie Woningbouw van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties.

eerlijk ben, dan hadden we dat ook wel nodig. Want wij hadden hier in Den Haag niet meer zoveel ervaring met grootschalige gebiedsontwikkeling. De laatste grote gebiedsontwikkelingen zijn in de afrondende fase en waren al deels buiten de deur gezet. Dus toen het Rijk zich meldde, werd hier de boel behoorlijk opgeschud.”

Aanjagen, faciliteren en stimuleren Isabel van de Geer legt uit hoe de aanjagende, stimulerende rol voor het Rijk tot stand is gekomen. “Het doel is vanaf het begin duidelijk: Er moeten voldoende woningen komen voor iedereen, op de juiste plek en betaalbaar. Als eerste zijn we gaan kijken op welke plekken de nood het hoogst was. En op die locaties hebben we woondeals gemaakt met verschillende partijen. Daarin staat, wat er gerealiseerd kan worden en hoe we om gaan met issues die dat nog belemmeren. Door dat proces werd de invulling van onze rol als aanjager, faciliteerder en stimulator duidelijk.

Wij konden rond de projecten snel de juiste mensen en partijen bij elkaar brengen.

We vroegen de provincies om te kijken waar we extra woningen kunnen realiseren en we hebben voorwaarden gesteld om de woningen betaalbaar en bereikbaar te houden voor bepaalde doelgroepen.”

Marianne Betten vult aan: “Wij zijn ook degene bij wie de partijen aankloppen wanneer de ontwikkeling spaak loopt op randvoorwaarden, waaraan moet worden voldaan om woningbouw mogelijk te maken. Die randvoorwaarden zijn essentieel om in de planfase al mee te nemen, maar de uitvoerende partijen hebben daar niet altijd de expertise voor. En wij wel.”

Isabel van de Geer: “We proberen op Rijksniveau al met onze collega’s aan tafel te

De koerswijziging van Ollongren Marcel De Rouw werkt meer dan 20 jaar op het gebied van stadsontwikkeling en kan de rol van het Rijk in een historisch perspectief plaatsen: “Grote Stedenbeleid, de VINEX opgave, Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing voor de kwetsbare wijken en daarna viel die nationale stimulans een beetje stil.

Dat Minister Ollongren het duidelijk anders wilde’, was voor hem ‘goed nieuws.”

Isabel van de Geer, hoofd afdeling woningbouwbeleid: “Gedurende afgelopen kabinetsperiode is de urgentie erkend dat er meer en sneller woningen gebouwd moeten worden. Tot dat moment was de woningbouw overgelaten aan de marktwerking. Je zag dat er aandacht en focus miste voor betaalbare woningen of woningen voor specifieke doelgroepen. De minister heeft daar actie op ondernomen, mede op verzoek vanuit de regio’s.

Het Rijk kan voor invulling van de regierol kiezen uit meerdere rollen. Een wetgevende rol, als het gaat over bijvoorbeeld huurprijzen, of een aanjagende rol, als het gaat om het versnellen van het beslissingsproces en het maken van afspraken over de plancapaciteit.”

Joris van Soest, Programmamanager Wonen Gemeente Den Haag: “Als ik heel

36

zitten en te zeggen vanuit de woningbouwopgave is dit en dit nodig, hoe kunnen we dat aanpassen aan jullie doelstellingen op het gebied van water, stikstof, natuur etc.

Dat is complex, maar dankzij de urgentie van het woningvraagstuk zien veel partijen ook kansen om te koppelen. Want je bouwt niet alleen woningen, je bouwt eigenlijk een samenleving. Ofwel een plek die bereikbaar en veilig is, waar je gezond kunt leven met goede voorzieningen. Daar staan we gezamenlijk voor aan de lat.”

Loopt woningbouwopgave niet het risico nog complexer te worden door de integrale aanpak met meer partijen?

Marianne Betten zegt resoluut “Nee. Je kan iets of iemand wel uitsluiten, maar dat komt toch altijd een keer op je bord. Je moet iedereen vanaf het begin erbij betrekken. Ook al is dat dan nog lastig, omdat iedereen nog niet elkaars taal spreekt.”

Joris van Soest is het met haar eens. “Soms zie je hoe lastig het is om complexe projecten tot uitvoering te brengen. Het is bijna onmogelijk om overal aan te voldoen. Nu waait het bijvoorbeeld wat te veel bij een tramhalte en staan er twee woontorens met totaal 1.200 woningen ter discussie.”

Zijn ervaring is dat wanneer meerdere partijen betrokken zijn vanaf de beginfase, dat vanaf dat moment ook de juiste mensen naar voren geschoven worden. ‘Daarmee krijgt de gebiedsontwikkeling vleugels, de complexiteit wordt inzichtelijker en de commitment van alle partijen groeit’.

Zijn collega Marcel de Rouw heeft ervaren dat in die fase met die manier van werken, er veel bereidheid is om ‘samen even een sprintje te trekken wanneer er toch

nog een thema of randvoorwaarde is ontsnapt aan de aandacht’, zodat de gebiedsontwikkeling niet stokt.

900.000 woningen Samen met de provincies zijn de woningbouwlocaties in kaart gebracht en is de optelsom gemaakt van 900.000 nieuwe woningen in 2030. De provincies zijn door het Rijk uitgedaagd om zelfs meer locaties aan te wijzen, omdat er rekening wordt gehouden dat uiteindelijk niet alle plannen gerealiseerd kunnen worden.

Marianne Betten: “Op elke locatie werken we met soortgelijke partijen samen;

“Er moeten voldoende woningen komen voor iedereen, op de juiste plek en betaalbaar” de regionale overheden, de woningbouwcoöperaties, de vastgoedbedrijven. Maar op iedere locatie spelen andere thema’s die het proces in de weg kunnen zitten.

Bijvoorbeeld in Noord-Holland gaat het over geluidhinder en in Zwolle over klimaatadaptatie. Het is echt maatwerk wat wij leveren. In een kleinere gemeente is er vaak veel behoefte aan ondersteuning in capaciteit en expertise. Want daar rust de complexe woningbouwopgave maar op een paar schouders. In de grote steden is meer behoefte aan hulp om in contact te komen met de juiste mensen van andere partijen.”

37

Grootschalige woningbouwlocaties

Marcel de Rouw: “Na het afsluiten van de eerste woondeal merkte ik al verschil in het contact met de andere partijen. Daarvoor sprak ik nooit zoveel met de provincie over Wonen, maar nu heel regelmatig.

Van sommige mensen weet ik bijna de ver-

jaardagen! Maar serieus, in Zuid-Holland was er toch sprake van een soort spanningsveld met twee grote steden aan de ene kant en de andere gemeenten aan de andere kant. Na de ondertekening van een officieel document is er minder spanning

38

GEBIEDSONTWIKKELING

“Beweging is echt noodzakelijk voor het realiseren van de woningopgave”

en heeft de samenwerking een positieve impuls gekregen.”

Isabel van de Geer: “Er is in zo’n korte tijd zo’n groot netwerk ontstaan van mensen die gezamenlijk aan hetzelfde doel werken van voldoende woningen voor iedereen, op de juiste plek en betaalbaar.

Het is een cliché, maar 'zonder aandacht, geen groei'. Dit genereert een beweging die echt noodzakelijk is voor het versneld realiseren van de woningbouwopgave.”

dat, bestaat het risico dat de focus bij je eigen organisatie en de andere partijen verloren gaat. Mijn ervaring is dat als een gebied niet genoemd wordt in een beleidsnota, dat je dan nog zo’n goed verhaal kan hebben, maar dan krijg je moeilijker de aandacht.”

Joris van Soest werkt fulltime aan de gebiedsontwikkelingen van één van de gebieden, het Central Innovation District (CID, v/h ‘De Binckhorst’): “Omdat ook de Rijksoverheid onderstreept, dat deze gebiedsontwikkeling bijdraagt aan de verbetering van onze stad voor de Hagenaar, is het makkelijker om de lokale politiek en de samenwerkingspartners te blijven overtuigen. Want het wordt ook beter door de samenwerking. Je kan hier niet zomaar 10.000 huisjes erbij prikken. Die bewoners willen daar leven, naar school, wandelen, winkelen, noem maar op.”

14 woningbouwlocaties van nationaal belang Ruim 200.000 van de 900.000 woningen die gebouwd worden, staan gepland in 14 locaties die aangewezen zijn als grootschalige projecten van nationaal belang.

Het gaat om gebieden binnen steden, waar grote vraagstukken als mobiliteit, leefbaarheid, veiligheid, bereikbaarheid, duurzaamheid bijeenkomen.

Daarnaast zijn het gebieden waar wonen, werken, recreëren, leren, winkelen en zorgen allemaal bij elkaar komen, met grote stromen van bewoners en bezoekers door elkaar.

Marianne Betten is programmamanager van deze 14 gebieden: “Er zijn daar heel veel mensen en investeringen nodig, meer dan de regio alleen kan dragen. Samen met de gemeenten hebben we voor deze gebieden business cases opgesteld om inzichtelijk te maken waar we het concreet over hebben. Welk gebied is het precies, hoeveel woningen, wat voor soort woningen, welke randvoorwaarden zijn nodig, aan welke eisen gaat het voldoen en welke investeringen heeft het nodig?

We hebben heel veel zitten rekenen!”

Twee van de 14 gebieden liggen in Den Haag. Marcel de Rouw is blij met de prioritering die het Rijk heeft gegeven. “Zonder

Een woningbouwimpuls van 1 miljard euro Louter aandacht is niet voldoende. Het Rijk heeft in de afgelopen kabinetsperiode één miljard euro beschikbaar gesteld om projecten ook financieel te ondersteunen.

Gemeenten kunnen een aanvraag doen voor de realisatie van betaalbare woningen, voor starters en middeninkomens, die binnen 3 jaar van start gaat. De eerste twee aanvraagrondes van de woningbou-

39

Calandkade FOTO OSSIP VAN DUIVENBODE. IN OPDRACHT VAN KAMPMAN ARCHITECTEN

wimpuls (WBI) zijn geweest en op 1 september jl. is de derde ronde geopend.

Isabel van de Geer: “De WBI is geëvalueerd en over het algemeen heel positief ervaren. Het heeft veel opgeleverd, tot nu toe circa 95.000 woningen waarvan 65% betaalbaar.”

Joris van Soest: “Wat knap is van de WBI is dat je ondanks de voorwaarden toch dat geld breed kon inzetten. Wij hebben bij-

voorbeeld dat geld gebruikt om een asfaltcentrale te kunnen uitkopen. In Zuidwest, een wijk die we willen herstructureren, hebben we de waarde van de oude woningen kunnen compenseren. En op een derde locatie hebben we het tekort voor de ontwikkeling van groen, veilige fietskruispunten en verbetering van de infrastructuur kunnen oplossen: het budget voor die voorzieningen komt eigenlijk uit

40

GEBIEDSONTWIKKELING

eens veel capaciteit, aan onze kant maar ook aan die van het Rijk. We huren allemaal dezelfde adviesbureaus in!”

Belofte voor de volgende kabinetsperiode Allen kijken uit naar voortzetten van de samenwerking, want er is meer nodig.

Marcel de Rouw: “Ik hoop dat we de komende jaren kunnen voortzetten wat we nu hebben opgebouwd. Dat we wederkerigheid en commitment vastleggen in afspraken over de rolverdeling. En dat de financiën minder onzeker worden.”

Marianne Betten: “Op basis van de business cases van de 14 grootschalige woningbouwgebieden hebben we berekend dat in de periode tot 2040 nog grote investeringen, van miljarden, nodig zijn.”

Joris van Soest: “We hebben suggesties gedaan. Het is afwachten wat het nieuwe kabinet er mee doet.”

Isabel de Geer is er positief over: “De woningbouwopgave is en blijft topprioriteit. Door het opbouwen van goede samenwerkingen en ervoor te zorgen dat partijen elkaar snel kunnen vinden als ze elkaar nodig hebben, is gebleken dat we de woonopgave vlot kunnen trekken.

Geen van allen wil dat nu laten schieten.

Dit is dé manier om die 900.000 woningen te realiseren. En dat gaan we doen.” een percentage van elke nieuwe woning.

Vastgoedbedrijven die konden aantonen dat ze dat geld niet konden bijdragen, hebben we gecompenseerd met de WBI.” Zijn collega Marcel de Rouw: “Toch had ik liever een andere regeling gehad. In de regio werken we veel met andere gemeenten samen en dat wordt ook gestimuleerd, maar met de aanvraag van de WBI zijn we ineens concurrenten. En, het kost ook nog

LEES MEER www.woningmarktbeleid.nl

41

BEELDESSAY

Perspectieven op landschappelijke ontwikkeling Like Bijlsma

De landschappelijke dynamiek in de regio Amsterdam is groot. Uitkomst is een landschap dat zich voortdurend vernieuwt, in verschillende snelheden. Economische en natuurlijke krachten zijn van invloed op verschillende soorten gebiedsontwikkelingen. De publicatie Groot-Amsterdam, Metropool in ontwikkeling (2020) van Theo Baart, laat een overzicht zien van de diversiteit aan gebieden die in razend tempo ontstaan, en de ruimtes daartussen die onaangetast blijven.

Het agrarische landschap rondom Schiphol is de meest centrale plek in de regio en staat onder druk van economische beleidskrachDatacenters en ten.

Grote delen van de grond zijn logistieke in eigendom van The Royal Schipbedrijven Schipholhol Group en logistieke bedrijven.

Rozenburg.

Zo ook het Schiphol Logistics Park, BRON een lange strook ingeklemd tusGROOT-AMSTERDAM. METROPOOL IN sen de A4 en de startbanen van ONTWIKKELING. FOTO Schiphol airport. Het park ligt THEO BAART met een eigen oprit aan de N201

en vanaf het park staat de chauffeur “binnen 5 minuten op het vrachtplatform van Schiphol”.

Een deel het park ligt onder de aanvliegroute en mag niet bebouwd worden. Deze plek wordt gebruikt als parkeerplaats voor vrachtwagens en auto’s. Het park is de opslagschuur en provisiekast voor de motor van de economie met een erf vol materieel en werktuigen.

42

Datacenters en logistieke bedrijven Schiphol-Rozenburg.

BRON GROOT-AMSTERDAM. METROPOOL IN ONTWIKKELING. FOTO THEO BAART

Rijnlanderweg nu Schiphol Trade Park.

BRON GROOT-AMSTERDAM. METROPOOL IN ONTWIKKELING. FOTO THEO BAART

43

Pad naar de vogelhut Duikeend, te midden van gele moerasandijvie.

BRON NATUURMONUMENTEN. FOTO DIRK WIJNEN

HET MARKERMEER IS een perifere plek in de regio en is een plek waar de natuuragenda de gebiedsontwikkeling bepaalt. Op het grondgebied van Rijkswaterstaat hebben de Rijksoverheid, Natuurmonumenten en Boskalis een project voor natuurherstel geïnitieerd. Door de aanleg van kunstmatige eilanden met zand, klei en slib uit het Markermeer komt nieuwe natuur tot ontwikkeling, zowel onder als boven water. In deze gebieds­ ontwikkeling worden opgaven voor biodiversiteit, waterkwaliteit, recreatie en waterveiligheid met elkaar verenigd. Het zijn een nieuw soort wadden, gelegen in een binnenmeer. Ook in de rest van de Nederlandse deltagebieden kan er winst worden behaald met dit type integrale gebiedsontwikkeling.

Building with Nature – de nieuwe deltawerken!

44

BEELDESSAY

Ontwerptekening Marker Wadden.

BRON NATUURMONUMENTEN. BEELD VISTA

45

Woonprotest: ‘Samen werken aan een nieuw verhaal’

Woonprotest Amsterdam FOTO ROB VAN HILTEN

46

Op 12 september vond er voor het eerst sinds ruim 40 jaar weer een grote demonstratie plaats tegen ons nationale woonbeleid.

Ruim 15.000 mensen uit het hele land reisden af naar de hoofdstad om uiting te geven aan hun frustratie dat zij, en velen met hen, geen betaalbaar huis meer kunnen vinden op onze geliberaliseerde woningmarkt. Ruimte + Wonen sprak met de initiatiefnemers en deelnemende organisaties over hun motieven en vervolgacties. We kijken ook naar de samenhang en de haalbaarheid van de actiepunten.

Rob van Hilten

47

WOONCRISIS

E

en van de initiatiefnemers is Melissa Koutouzis uit Amsterdam. Zij legde een verbinding met de twee initiatiefnemers uit Rotterdam, Sander van der Kraats, en Mieke Megawati Vlasblom die al eerder begonnen met ‘woonopstand.nl’.

Deze zomer lukt het hen om samen snel een nieuwe organisatie rond Woonprotest op te bouwen. Melissa is zelf al meer dan 3 jaar bezig met wonen via haar werk bij het Transnational Institute dat onderzoek doet en campagnes voert over de hele wereld. “Wij gaan uit van de ‘Theory of change’, waarbij wonen een cruciale rol vervult als voorwaarde om jezelf te kunnen ontwikkelen, dat werkt ook zo in Nederland.” Ze is ook al jaren actief met wonen in Amsterdam zoals met acties als ‘Fair city’ en ‘Niet te koop’, tegen de massale uitverkoop van woningen aan beleggers. Haar eigen woonsituatie is nog steeds precair: Melissa: “Ik ben de laatste jaren al vele malen verhuisd, via flexcontracten en onderhuur, in soms juridisch dubieuze omstandigheden. Maar je moet toch ergens wonen?” Ze hadden zelf gerekend op 10.000 demonstranten, toen het er meer leken te worden zijn ze, in overleg met de politie, uitgeweken naar het Westerpark.

Inclusief de aansluitende mars naar de Dam waren het er uiteindelijk 15.000 tot 20.000.

tor staat het verhuurders vrij om huurders van hun voorkeur te selecteren, liefst met een net (lees: wit) profiel en een hoog inkomen.

Met ‘klassistisch’ woon- en sloopbeleid wordt gerefereerd aan het versterken van klassentegenstellingen op de woningmarkt tussen bewoners in de klassieke arbeiderswijken en bestaande villawijken. Een bekend voorbeeld is de sloop van sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt in Rotterdam. Melissa: “Dit beleid wordt verdedigd met het mooi bedoelde streven naar een meer evenwichtige verdeling van sociale huur over de hele stad, maar in praktijk betekent dit vooral een afname van sociale huur in de hele stad, zonder dat er 1 sociale huurwoning wordt bijgebouwd in villawijken. En ook zonder te voorzien in vervangende betaalbare huisvesting voor de mensen die door sloop gedwongen moeten verhuizen! De gevolgen hiervan zijn gentrificatie, lagere inkomens worden zo de stad uit gedreven ten gunste van de beter betaalden. De kwaliteit van de bestaande voorraad sociale huurwoningen gaat ook achteruit. Het is toch te gek is dat mensen moeten wonen in sociale woningen vol schimmel?”

Overige acties Melissa: “Omdat we inmiddels een brede beweging zijn bestaande uit meerdere geledingen is het aan henzelf om zelfstandig aanvullende acties te ondernemen. Zoals bijvoorbeeld met kraakacties tegen langdurige leegstand of met bezettingsacties zoals onlangs de studenten in Groningen die met slaapzakken gingen slapen in hun Hogeschool.” Ama Boahene, voorzitter van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) over de reden om zich aan te sluiten bij Woonprotest: “Het landelijke tekort aan kamers is in 3 jaar opgelopen van 20.000 naar 50.000 kamers (bron: Kences). Hierdoor komen in het bijzonder buitenlandse studenten in de knel.”

Centrale actiepunten De centrale actiepunten voor de demonstratie waren: ‘garandeer voldoende en betaalbare huisvesting, herpak de grip op de escalerende huur- en huizenprijzen, stop racistisch en klassistisch woon- en sloopbeleid en pak parasitaire beleggers aan’. De meeste eisen richten zich vooral op een falend nationaal woonbeleid. Met racistisch woonbeleid wordt bedoeld dat bij de woningtoewijzing veel discriminatie plaatsvindt. In de vrije sec-

48

Ontwikkeling sociale huurvoorraad in cijfers:

In Groningen is deze actie gericht op extra noodhuisvesting op korte termijn. In een gezamenlijke brief vragen PvdA, GroenLinks en de LSVb aan minister Ollongren dat zij nog dit najaar komt met een plan om het enorme tekort aan studentenwoningen aan te pakken en bij de behandeling van de woonbegroting te komen met een fonds waaruit versneld extra studentenwoningen kunnen worden neergezet. Maar ook hier moeten we goed kijken naar de dieper liggende systeemoorzaken van dit tekort. In ons huidige bestel is er geen organisatie die werving en huisvesting van (o.a. buitenlandse) studenten in onderlinge samenhang aanpakt. Het verdienmodel van ons hoger onderwijs is gebaseerd op de inschrijving en toelating van zoveel mogelijk studenten, maar hun huisvesting wordt vooral gezien als hun eigen verantwoordelijkheid. Om hier iets aan te doen is het wellicht een goed idee om de werving en huisvesting van studenten voortaan in onderlinge samenhang te realiseren. Met als mogelijke consequentie dat onderwijsinstellingen medeverantwoordelijk worden voor hun huisvesting zoals ook in veel andere landen gebeurt.

Klopt deze analyse wel? Feit is dat landelijk gezien de totale sociale huurvoorraad in absolute zin al jaren krimpt, terwijl de wachtlijsten voor sociale huur blijven oplopen (afname voorraad tussen 2017 en 2019: 11.000 woningen, stijging aandeel particuliere huur in totale woningvoorraad tussen 2006 en 2018: van 6,5 naar 14 procent; bron: FTH/ CBS). Dat maakt van het hele beleid om sociale huurwoningen beter te spreiden over stad en regio een lege huls. De Rotterdamwet die o.a. vanuit dat doel werd ingevoerd kan daardoor als mislukt worden beschouwd, een conclusie die overigens reeds in 2015 werd getrokken in een onderzoek van de UVA i.o.v.

BZK. Alleen wanneer corporaties ook financieel in staat worden gesteld om hun sociale huurvoorraden ook uit te breiden, kunnen plannen voor een evenwichtiger spreiding ook worden gerealiseerd. Ook de onderhoudssituatie van corporatiewoningen staat onder druk. Zeker 80.000 sociale huurwoningen in Nederland vertonen flinke gebreken. Hun onderhoudsconditie is matig tot zeer slecht blijkt uit recente cijfers van de Autoriteit woningcorporaties. Ernstige gebreken, onomkeerbare veroudering of zelfs technisch rijp voor de sloop. RTL Nieuws analyseerde gegevens van de Autoriteit woningcorporaties, aangeleverd door corporaties zelf, waaruit blijkt dat 1 op de 25 sociale huurwoningen in matige tot zeer slechte conditie is.

Manifest Woonprotest Melissa: “We zijn nu samen bezig met het opstellen van een manifest dat zich richt op een breed toegankelijke volkshuisvesting.” Dat moet gaan over voldoende betaalbare en ook duurzame woningen. Het moet ook gaan over invoering van huurbescherming voor de vrije sector en stoppen met de koppeling van de WOZ-waarde aan het puntenstelsel. Het moet ook gaan over het recht op vaste huurcontracten en het belasten van huurinkomsten uit speculatieve woningbeleggingen. Op 20 september, een dag voor Prinsjesdag, ging hun manifest online:

“Een samenwerking van tientallen actiegroepen en maatschappelijke organisaties die het Woonprotest en de Woonopstand organiseren en steunen roepen de Tweede Kamer en formerende partijen op om nu werk te maken van

49

Woonprotest Amsterdam. FOTO ANNEMIEK RIJCKENBERG

binet gaat presenteren op Prinsjesdag. Rond die tijd gaan we ook ons manifest presenteren zodat dit een prominente plek krijgt bij de volgende gesprekken.” Daarnaast vinden op 17 oktober in Rotterdam en op 13 november in Den Haag nieuwe landelijke demonstraties plaats. Melissa: “In november willen we ook een wooncongres gaan organiseren, zowel voor beleidsmakers als voor actievoerders. Daarin kunnen we verder praten over landelijke wet- en regelgeving en over de beleidsmogelijkheden van gemeenten, als opmaat voor de gemeenteraadsverkiezingen van 16 maart.”

oplossingen voor de wooncrisis. Vandaag presenteren zij opwoonmanifest.nl een tienpuntenplan met concrete maatregelen die de beschikbaarheid, betaalbaarheid en woonzekerheid garanderen. De gelekte plannen om op Prinsjesdag eenmalig 1 miljard euro uit te trekken voor de bouw van woningen zijn volstrekt onvoldoende volgens de organisaties.

“Wonen is een grondrecht, en dat moet nu ook uit het woonbeleid gaan blijken” aldus Melissa Koutouzis. “Dat betekent concreet bijvoorbeeld dat het woonbeleid moet zorgen voor voldoende, betaalbare en goede woningen. Dakloosheid en huisuitzettingen moeten koste wat kost worden voorkomen” aldus Koutouzis. “Kortom, een woning voor iedereen.”

Op zoek naar een nieuw verhaal Als er een ding duidelijk is in volkshuisvestingsland is dat we een systeem hebben opgetuigd dat we zouden kunnen kenschetsen als een veelkoppig monster dat zich niet zomaar laat temmen met een paar losse maatregelen. Met het opstellen van een manifest kiest woonprotest er bewust voor om in een volgende stap te zoeken naar een samenhan-

Vervolgacties Woonprotest Melissa: “We hebben ook gekeken naar het document van VVD en D66 met uitgangspunten voor een nieuw kabinet. We kunnen nu al zeggen dat dit document in veel opzichten tekort schiet. We gaan ook scherp kijken naar de voorstellen die het demissionaire ka-

50

WOONCRISIS

“Garandeer voldoende en betaalbare huisvesting”

gend pakket maatregelen dat nodig is om de wooncrisis aan te pakken. In de Uitzending van Buitenhof van 12 september kregen onderzoeker Cody Hochstenbach en journalist Hans de Geus eens wat langer de tijd om hun verhaal te vertellen over wat nodig is om te komen tot een totaal ander woonbeleid. De Geus zag als kern hiervan samengevat om alle noodzakelijke wijzigingen liefst allemaal tegelijkertijd in te voeren. “Omdat ons woonbeleid nauw samenhangt met ons ruimtelijk-economisch beleid, gaat het nooit lukken om de woonlasten omlaag te krijgen zonder tegelijk ook het huidige speculatieve verdienmodel met grond en woningen uit ons systeem te halen.”

wijl de vermogenskloof met huurders verder groeit. Inkomsten uit verhuur in de vrije sector zijn geheel onbelast, aankopen voor verhuur worden zelfs extra gestut met hypotheekrenteaftrek. Inkomsten van corporaties uit sociale huur worden echter belast met een jaarlijkse verhuurderheffing. Als het daadwerkelijk de bedoeling is van de politiek om genoemde inkomensen vermogenskloven te dichten, is een ingrijpende aanpassing richting een eerlijker financieel stelsel noodzakelijk. Steeds meer experts in de financiële sector zien nu in dat dit niet langer zo door kan gaan en bepleiten nu ook een stelselwijziging.

Belangrijkste componenten voor een systeemtransitie De grootste valkuil voor woonprotest is de suggestie dat het hele woonprobleem kan worden opgelost met een serie van 10 losse maatregelen die zich beperken tot de sector volkshuisvesting. Om de steeds verder groeiende kloof tussen kopen en huren, tussen vermogenden en niet vermogenden te dichten en om van betaalbaar wonen weer een grondrecht te maken, zijn tenminste 3 grote transities noodzakelijk die in nauwe samenhang dienen te worden uitgewerkt en doorgevoerd. De belangrijkste componenten hiervan zijn:

2. Grondbeheer terug in publieke handen Een van de belangrijkste factoren die de prijs van nieuwe, en daarmee indirect ook de prijs van bestaande, woningen bepaalt is de grondprijs. In ons huidige systeem is de speculatieve belegger die vroegtijdig grond weet te bemachtigen op basis van voorkennis over een verwachte bestemmingswijziging, spekkoper. Hij kan die kosten daarna immers doorberekenen in de woningprijzen, ten laste van de burger, van huurders en kopers dus. Gemeenten beschikken over een belangrijk instrumentarium: zij kunnen op basis van democratische besluitvorming bestemmingen van locaties wijzigen. In het huidige specu-

1. Een eerlijker financieel stelsel Ons belastingstelsel belast vooral alle inkomens, terwijl winst uit beleggen en grote vermogens nauwelijks worden belast zodat die exponentieel kunnen doorgroeien. Ons erfrecht creëert grote verschillen tussen kinderen van rijke ouders en starters zonder jubelton. De hypotheekrenteaftrek bevoordeelt slechts huizenbezitters en zorgt voor extra vermogensopbouw ter-

51

WOONCRISIS

latieve systeem onttrekken grondprijzen zich aan democratische besluitvorming.

Om deze lacune te dichten zou de waardestijging na bestemmingswijziging weer terecht moeten komen bij de enige partij die hiertoe bevoegd is, bij de gemeente dus.

Precies hierover hebben verschillende partijen nu wetsvoorstellen in voorbereiding.

Omdat grondbeleid onmisbaar is voor een integraal ruimtelijk-economisch beleid, pleiten veel experts ervoor om de regie hierover weer onder te brengen in een nieuw ministerie van Vrom, zodat volkshuisvestingbeleid weer verbonden wordt met ruimtelijk beleid.

zijn we huisvesting steeds minder gaan zien als grondrecht voor burgers en steeds meer als verdienmodel voor vermogensopbouw door derden. De woningbouwcrisis van ca. 10 jaar geleden leverde woningcorporaties veel imagoschade op, waarbij financiële excessen met foute beleggingen (Vestia) en prinsjesgedrag van enkele corporatiedirecteuren werden neergezet als symptomatisch voor de hele sector. Nadat de hele corporatiesector in 2013 werd gestraft met een jaarlijkse verhuurderheffing en nadat minister Blok vervolgens in 2015 het einde van de woningnood in ons land proclameerde werden vervolgens beleggers actief geworven als nieuwe grootinvesteerder in onze woningmarkt. De voorstellen van woonprotest richten zich voor een belangrijk deel tegen de gevolgen van deze ontwikkeling en tegen de rol van beleggers in het bijzonder. Als we van wonen i.p.v. speculatieobject weer een grondrecht willen maken zullen we tegelijkertijd goed moeten nadenken hoe we onze woningcorporaties weer terug in positie kunnen brengen als bewakers van dit grondrecht als niet winstgevende instelling ‘Tot Nut van ’t Algemeen’.

“Een veelkoppig monster laat zich niet zomaar temmen met een paar losse maatregelen” 3. Volkshuisvesting weer voor het volk De tien voorstellen in het Woonmanifest geven geen antwoord op de vraag wie straks, na het aan banden leggen van de vrije huursector, de nieuwe dominante speler op de woningmarkt moet worden.

Begin vorige eeuw en bij de wederopbouw hadden waren het onze woningcorporaties die de kar trokken bij de oplossing van de woningnood in ons land. Met de verzelfstandiging van woningcorporaties in de negentiger jaren en het vrijgeven van de woningmarkt aan de particuliere sector,

Politiek aan zet Opmerkelijk aan de actie van Woonprotest was dat hij breed werd ondersteund door maar liefst 7 oppositiepartijen en hun lokale afdelingen. Terwijl de versplintering van ons parlement verder doorgaat met inmiddels 20 fracties, zien we in de samenleving nu ook een omgekeerde beweging. De maatschappelijke problemen op de woningmarkt zijn blijkbaar zo groot geworden dat burgers el-

52

Woonprotest Amsterdam. FOTO ROB VAN HILTEN

kaar gaan opzoeken om hun problemen met elkaar te delen en krachten te bundelen. De problemen op de woningmarkt hebben blijkbaar recent een kantelpunt bereikt met als resultaat dat er nu een nieuwe generatie opstaat die luidt roept: ‘Genoeg is genoeg!’ De vraag is nu of het deze politieke partijen gaat lukken om zich ook op de uitwerking van de inhoud politiek aan elkaar te verbinden. En of zij daarna ook bereid zijn tot de volgende stap: ontwikkelen van gezamenlijke voor-

stellen voor noodzakelijke systeemveranderingen. En uiteindelijk ook tot de belangrijke laatste stap: huidige regeringspartijen over de streep krijgen voor bereiken van politieke meerderheden voor deze voorstellen. Als een heel andere bestuurscultuur daadwerkelijk de bedoeling is van onze Kamer, is het oplossen van de wooncrisis door de hiervoor noodzakelijke systeemwijzigingen door te voeren wellicht ‘the proof of the pudding’.

53

WONINGCRISIS

Het woonprotest Hier liepen geen mensen voor hun eigen vrijheid of uit algemene onvrede, maar een brede coalitie van alle leeftijden en achtergronden, en heel veel jongeren. Ruimte en Wonen sprak met veel demonstranten.

Tekst Annemiek Rijckenberg Beeld Annemiek Rijckenberg en Simone Tenda

Iedereen had een eigen verhaal.

deporteren van de inwoners. Je ziet de speculatie en de leegstand als je door de stad fietst, investeringsmaatschappijen zijn niet geïnteresseerd in verhuur. Ik woon zelf in een huurwoning, en krijg mijn kinderen niet de deur uit door de woningnood. Door inwoning blijft de huur stijgen en wordt ook mijn gezinsinkomen te hoog, straks moet ik er nog uit.

Sociale instellingen lopen leeg, kunnen geen personeel meer krijgen. Niemand heeft straks meer zin om in deze stad de elite te bedienen, en lang te reizen met duur openbaar vervoer. Mensen kiezen voor veilige gemeenten, zonder al die drugscriminaliteit.”

Een groepje dertigers rondom één kinderwagen leek samen een representatieve steekproef van de problemen van hun generatie. Noodgedwongen thuis wonen; een appartement huren van meer dan 1600 Euro per maand; een te kleine starterswoning zonder ruimte voor kinderen.

Twee Duitse studentes konden hier geen huisvesting vinden en gaan noodgedwongen terug.

Een groep moeders demonstreert voor hun kinderen met het eerste spandoek, dat ze ooit gemaakt hebben.

Een vader uit Amsterdam Oost: “Ik ben tegen gentrificatie en het financieel weg

54

55

‘Under our watch’?

‘It happened under our watch’, was een van de meest indrukwekkende uitspraken die ik Parijzenaars op het Journaal hoorde zeggen toen de Notre-Dame in 2019 in brand stond. De uitspraak verwoordde de impliciete collectieve verantwoordelijkheid die we hebben voor onze stad. Wij zijn slechts passanten. Van voorbijgaande aard. Ons belang zou daarom niet alleen bij het heden moeten liggen, maar evenzeer ook bij de toekomstige bewoners, zo benadrukt de uitspraak. Aan hen moeten we een levensvatbare, krachtige stad weer overdragen. Regelmatig moet ik tegenwoordig aan deze uitspraak denken als ik het debat rondom de woningbouw volg. Want wat zijn dat voor steden die we over-

Wonen is een mensenrecht” 56

dragen als we de beoogde 1 miljoen nieuwe ­woningen erbij hebben gebouwd? En zijn we ons daar wel voldoende van bewust?

Dat de behoefte aan woningen schreeuwend het aanbod overstijgt is onmiskenbaar. De VN noemt wonen een mensenrecht. Maar moet het gesprek daarmee alleen over aantallen woningen, snelheid en streefgetallen gaan? Waait die gejaagdheid niet zoveel stof op dat het zicht ontnomen wordt op wat we eigenlijk bouwen? En dus welke condities en kwaliteit we aan onze huidige en toekomstige generaties nalaten? Ik denk dat er twee problemen zijn.

Ten eerste lijkt het onze praktijk momenteel aan een infrastructuur voor een cultuur van lerend vermogen te ontbreken. De oorzaak ligt wellicht bij de decentralisatie van de ruimtelijke ordening door minister Dekker in 2006.

COLUMN

Frank Suurenbroek Lector Bouwtransformatie HOGESCHOOL VAN AMSTERDAM

Daarmee werd het primaat verlegd naar de huidige circa 352 gemeenten, verschoof het perspectief van plan naar project – en werden masterplannen uit den boze. Met de daaropvolgende afschaffing van VROM en de landelijke kennisinfrastructuur zoals NICIS, Nirov, Habiforum, SBRCURnet etc. en de thematische verbreding van het PBL en Platform31 is het gesprek over wat we bouwen versnipperd. De crisis van 2009 bracht vervolgens de definitieve omslag – en heeft de praktijk structureel gefragmenteerd. Ondanks het hernemen van de bouw en de gebiedsontwikkeling op een schaal die niet onderdoet voor de periode van voor 2009 is het landelijke gesprek niet meer hersteld. De ruimtelijke ordening blijft lokaal en fragmentarisch.

Tegelijkertijd is het programma van eisen voor de woningbouw alleen maar complexer geworden. Er zijn vereisten voor circulariteit, duurzaamheid, energie, groen, nieuwe mobili-

teit etc. bijgekomen. Er is steeds meer gestandaardiseerd. En je kan niet zeggen dat de budgetten gelijke tred hebben gehouden.

Dat wringt en gaat nog meer wringen. Met andere woorden, juist nu we innovatie het hardst nodig hebben ontbreekt het aan een lerende en reflecterende infrastructuur.

Het tweede probleem is dat de nieuwbouw juist ook vanuit ontwerpend perspectief reflectie behoeft. Dat start al bij de locaties van de huidige verdichting. Tot wat voor stad gaan de woonbuurtjes te midden van perifere werkgebieden leiden? Een polycentrische stad misschien? Maar hoeveel massa heb je nodig om polycentrisch te zijn? En als je meer inzoomt zien we in de grotere steden de introductie van een heel nieuw type woningbouw. Deze bestaat uit verschillende vormen van hoogbouw in het blok – en is van een heel nieuwe maat en schaal. De eenvoudige vraag is hoe dat gaat wer-

57

ken. Is er wel voldoende ruimte voor ontwerpers, gemeenten en opdrachtgevers om daarover met elkaar in gesprek te gaan?

Vele vragen liggen hierbinnen besloten: de menging van sociaal, middenhuur en koop? De rol van de semi-publieke binnengebieden? Ook ten aanzien van de straatruimte eromheen. En wat zijn de additionele functies die voor levendigheid en sociale samenhang zorgen? Dit is slechts een greep van de vele vragen.

Het is tijd om de haast en ‘Excel planning’ parallel te laten opgaan met een krachtige reflecterende dialoog over hoe we met elkaar de best mogelijke stad en leefomgeving maken. Deze huidige verbouwing ‘happens under our watch’. Laten we zorgen dat we echt het verschil maken. De tijd is er rijp voor.

Beter woonbeleid Volgens de OESO

In juni presenteerde de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) het rapport Brick by Brick. Building Better Housing Policies. Betaalbaar­heids­problemen op de woningmarkt zijn immers niet alleen in Nederland in de afgelopen jaren toegenomen.

Welk economisch beleid stelt de OESO voor om deze trend om te buigen? Deze bijdrage reflecteert op de OESO-adviezen.

Marietta Haffner

58

59

WOONCRISIS

D

OESO: Van economie naar economie en wonen

e oorzaken van de betaalbaarheidsproblemen op de woningmarkt zijn bekend, ook vanuit de berichtgeving in Nederland (zie ook het vorige nummer) en andere landen. De OESO toont de vraag en aanbodtrends en in vergelijking tussen landen.

Betaalbaarheidsproblemen zijn ontstaan omdat de groei van de woningvoorraad in de meeste landen sinds 1990 gemiddeld niet gelijke tred heeft gehouden met de reële (voor inflatie gecorrigeerde) inkomensgroei. Overheden van de OESO-landen (met deze data), hebben aan dit langzamere tempo bijgedragen door zelf ook minder in wonen te investeren sinds 2001: de directe investeringen halveerden tot 2018, terwijl de huursubsidie lichtelijk steeg.

De toename in de vraag naar wonen als gevolg van de inkomensstijging -en de huishoudensgroei niet te vergeten- stuwde derhalve gemiddeld de woningprijzen en huren op, mede ook omdat de stijging niet volledig is gecompenseerd door de daling van de (hypotheek)rente. Uiteraard zijn er regionale verschillen, die naar verhouding klein zijn in Nederland (tussen de uitersten van Limburg en Noord-Holland) en Zweden, bijvoorbeeld, in vergelijking met Frankrijk of de VS. Maar de inelasticiteit van de voorraad is hoog in Nederland, zoals we meemaken: bij stijgende prijzen en huren, stijgt de nieuwbouwproductie niet in gelijke mate mee vanwege diverse redenen, zoals de beperkte beschikbaarheid van bouwgrond. Kortom, de reële woningprijzen en huren zijn meer gestegen in de meeste OESO-landen, niet alleen meer dan inflatie derhalve, maar ook meer dan huishoudinkomen. Duurzaam-groene investeringen zullen woonkosten verder opdrijven.

In Brick by Brick analyseert de OESO hoe landen hun woonbeleid kunnen verbeteren. In zekere zin komen in dit rapport alle inzichten over de woningmarkt samen die de OESO sinds circa 2010 heeft verzameld. Toen begon de OESO woonexpertise op te bouwen in de landenberichten, de Economic Surveys. Deze bevatten de analyse van economische ontwikkelingen en bieden beleidsaanbevelingen aan om de economische uitdagingen in het land in kwestie het hoofd te kunnen bieden. Belangrijk is daarbij niet alleen het woonbeleid, maar ook hoe macro-economisch beleid de rentevoet, de geldhoeveelheid en de inflatie beïnvloedt, en tegelijkertijd de woningmarkt.

Inmiddels heeft OESO woondata gepubliceerd in de OECD Better Life Index en op de Better Housing for Better Lives website waarin de oudere Affordable Housing Database - OECD onderdeel is geworden.

De OESO verzamelt data veelal uit bestaande databestanden, interpreteert deze en constateert dat de verzameltaak nog niet is volbracht. Brick by Brick signaleert drie kennislacunes. Op de eerste plaats ontbreekt het aan data over de ontwikkeling van lokale huizenprijzen om de effecten te bepalen op arbeidsmobiliteit van of de financiële gevolgen voor huishoudens. Op de tweede plaats, ontbreken goede data over woningmarktkwetsbaarheden niet alleen als gevolg van bijvoorbeeld de Covid-19 crisis. Landen verzamelen vaak ook niet de meer reguliere data voor huisuitzettingen en dakloosheid. Als laatste is er een gebrek aan systematische data van het, meest lokale en zeer complexe, instrumentarium voor ruimtelijke ordening.

60

Brick by Brick maakt gebruik van de beschikbare data, stevig verankerd in onderzoek (evidence-based) met als doel woonbeleid met betere uitkomsten en minder barrières om de voordelen van marktwerking te realiseren. De OESO blijft zo trouw aan haar missie om de economische ontwikkelingen te evalueren en het beleid op economische gronden te verbeteren. Maar men legt met de onderzoeksresultaten in handen uit waarom marktwerking werkt. Deze werkwijze is duidelijk geen luxe gegeven de wijdverspreide en toegenomen weerstand tegen marktwerking, zeker sinds de laatste financiële crisis waarin overheden flink het mes zetten in de overheidsuitgaven. Tevens lijkt de OESO zich opener op te stellen door rekening te h ­ ­ouden met maatschappelijke discussies en second-best beleid (tijdelijk) te aan­v aarden.

verhuismobiliteit van huishoudens bij de beleidsdoelen van inclusiviteit: het kunnen deelnemen aan het maatschappelijk leven.

Het woondoel van mobiliteit scoort niet alleen op inclusivieit, maar kan ook bijdragen aan de efficiëntie doelstelling: Weten vraag en aanbod elkaar kwantitatief en kwalitatief soepeltjes (lage transactiekosten) te vinden? Een bekend OESO-stokpaardje hier is de huurregulering omdat deze op de langere termijn het rendement van aanbieders beperkt, waardoor nieuw aanbod uitblijft. De markt reageert dan

“Woningmarkt­ regulering en ­aantrekken van ­investeringen: tere balans”

Invalshoeken voor beter beleid Het recht op betaalbaar wonen en het welzijn van de bevolking zijn de basiswaarden voor de analyses waarin de OESO de effecten van het beleidsinstrumentarium voor wonen afzet tegen drie doelstellingen van woonbeleid: inclusiviteit, efficiëntie en duurzaamheid. Duurzaamheid clustert criteria die een goede verbinding tussen het wonen combineren met een goede-kwaliteit lokale leefomgeving en met de klimaatdoelstellingen.

Inclusiviteit is gericht op de mogelijkheden van kwetsbare groepen om in goede-kwaliteit woningen te wonen die toegang tot arbeidsmarkt, scholen en voorzieningen bieden. De OESO schaart niet alleen de betaalbaarheid van het wonen op korte termijn voor kwetsbare groepen en op de langere termijn, maar ook de

niet efficiënt en outsiders vallen bovendien buiten de boot. De OESO beveelt derhalve huurregulering van particuliere huren aan als tijdelijk instrument, bij schaarste bijvoorbeeld, omdat deze zekerheid biedt over de huurontwikkeling voor huurders en verhuurders.

Finland wordt echter als best-practice genoemd voor het afschaffen van de huurregulering in 1991 als reactie op een huisprijzenbubbel. Het aanbod aan huurappartementen nam toe, terwijl met een sociale huursector van 10% van de

61

Herontwikkeling van het terrein van het gesloopte Centraal Belastingkantoor.

FOTO D.C. GOOSEN

62

WOONCRISIS

“Macro-­ economisch beleid beïnvloedt de woningmarkt”

voorraad en met het een na hoogste huuurtoeslagbudget in de OESO het beleid voor kwetsbare huishoudens vorm was gegeven. Belangrijk voor succes van beleidsingrepen, is derhalve de landenspecifieke context.

Aanbevelingen - huur De OESO doet aanbevelingen vanuit een financieel-economisch perspectief en zes beleidsdoelen voor wonen die op de drie hoofddoelen van inclusiviteit, efficiëntie en duurzaamheid kunnen scoren. Een beleidsinstrument beïnvloedt derhalve meestal meer dan één woondoel. Een uitruil ontstaat bijvoorbeeld tussen korte- en lange-termijn betaalbaarheid door het beter betaalbaar maken van huren met extra huurtoeslag. Huurtoeslag vergroot ook de kans op doorstromen voor de insiders, maar verhoogt de barrière voor toetreders op de langere termijn (niet-inclusief), aangezien de huurprijzen stijgen als het aanbod niet meebeweegt met de extra vraag.

En Nederland reguleert de huren. Hoe weeg je in deze context de voordelen en de nadelen tegen elkaar af?

Bij de afbouw van de huurregulering en de huurbescherming speelt de uitruil, tussen de verslechterde korte-termijn betaalbaarheid en de verbetering van de lange-

63

re-termijn betaalbaarheid bij meer aanbod, dat gepaard gaat met een grotere verhuismobiliteit. Voor Nederland blijft te onderzoeken in welke mate de toename in tijdelijke huurcontracten en de verminderde huurregulering in de vrije sector (vanaf 2008 tot de recente invoering van regulering als gevolg van de pandemie) daadwerkelijk tot extra aanbod heeft geleid in de particuliere huur.

bouwd. Gebaseerd op de gedachtegang dat de vraag naar koopwoningen vermindert als gevolg van een reductie in fiscale voordelen, vermindert ook de druk op de koopprijzen en verbetert de langere-termijn betaalbaarheid.

Een vastgoedbelasting -de OZB- verlaagt ook de druk op de koopprijzen door de prijs van woningen duurder te maken, waardoor de vraag naar woonruimte getemperd wordt. Een groen vormgegeven OZB kan groene investeringen stimuleren, terwijl een hogere OZB voor grond dan voor woningen ingezet kan worden om bepaalde publieke doelen te bevorderen, mits de ruimtelijke ordening deze doelen ondersteunt. Kortom, een potentieel te voeren discussie in Nederland.

Aanbevelingen - koop Ook met eigenwoningbezit zijn verschillende beleidsdoelen te bedienen. Denk aan de overdrachtsbelasting, als deze hoog is werkt deze prijsdrukkend, maar belemmert de doorstroming. Om de verhuismobiliteit van eigenaar-bewoners te stimuleren (met het werk mee verhuizen) suggereert de OESO om de eenmalige overdrachtsbelasting te verlagen en de reguliere belastingen, zoals de inkomstenbelasting en de OZB, te verhogen. De

Weerbaarheid van de economie De financiële en economisch veerkracht van de economie schaart de OESO onder de efficiëntiedoelstellingen van woonbeleid: Als vraag en aanbod flexibeler op elkaar aansluiten, reageert de woningmarkt minder volatiel en/of herstelt sneller.

De OESO prijst hier Nederland voor de vermindering van de fiscale voordelen eigenwoningbezit, omdat dit soort reguliere belastingheffing verleidt tot minder nationale schuld waardoor het herstel van de economie na een crisis wordt gefaciliteerd.

Andere instrumenten beïnvloeden ook potentieel de financiële en economische weerbaarheid van landen. Zo worden lagere Loan-to-Value (LTV) ratio’s geassocieerd met een kleinere kans op een zware economische terugval, maar met een langzamer herstel van de economie. Het verhogen van kapitaaleisen van banken

“Markt en overheid hebben elkaar nodig” OESO prijst Nederland voor het inslaan van dit traject, de overdrachtsbelasting is verlaagd voor kopers (2011) en jongere koopstarters (2021), terwijl de jaarlijkse heffing inkomstenbelasting voor de koopwoning verhoogd wordt. De voordelen van het niet belasten van het eigenwoningforfait (bij (bijna) afgeloste hypotheek) en van de renteaftrek worden stapsgewijs, maar tegelijkertijd, afge-

64

WOONCRISIS

leidt tot minder sterke economische fluctuaties, maar een sterker herstel.

Tot slot worden ook overheidsinvesteringen -of wellicht in sommige contexten, zoals Nederland, meer non-profit investeringen- in groene sociale huurwoningen geassocieerd met een sterker weerstandsvermogen van de economie van een land.

Dit is het enige instrument dat potentieel positief uitwerkt voor alle beleidsdoelen.

meer een betere betaalbaarheid, meer mobiliteit, meer veerkracht en meer eigendomsneutraal beleid te realiseren. Smart reguleren en subsidiëren kunnen bijdragen aan ‘beter’ realiseren van de woondoelstellingen van inclusiviteit, betaalbaarheid en duurzaamheid.

De woningmarkt zorgt immers niet per definitie voor rechtvaardige uitkomsten.

Markt faciliteren, maar reguleren en subsidiëren nodig In Brick by Brick besteedt de OESO veel aandacht aan het uitleggen en onderbouwen van effecten van beleidsinstrumenten (overtuigen) en laat niet onvermeld dat beleidscontext een belangrijke factor is. Zo kan men beredeneren dat een second-best oplossing gewenst is als de woningmarkt bijvoorbeeld verstoord wordt door de overvloed aan kapitaal dat door ECB-beleid sinds de financiële crisis van 2008 graag de weg naar de woningmarkt neemt. Om de ‘bouwstenen’ voor ‘beter beleid’ op te sporen voor een land, biedt de OESO de informatie ook per individueel land aan (Housing Policy Data dashboard - OECD).

Voor Nederland, bijvoorbeeld, is er weinig maatschappelijke bijval voor de afbouw van huurregulering en het minderen van huurbescherming vanwege het woningtekort. Met de afbouw van de fiscale voordelen van het eigenwoningbezit, daarentegen, is al gestart. Daarmee wordt de Nederlander en de Nederlandse economie minder afhankelijk van schulden.

Kortom, de waarde van de aanbevelingen ligt grotendeels in de enigszins flexibel toe te passen mix van markt en overheidsingrijpen. Winst valt te behalen door de marktwerking te faciliteren om onder

LEES MEER Affordable Housing Database - OECD; Better Housing for Better Lives: OECD Housing Gateway - OECD;OECD Better Life Index;Data dashboard - OECD; HousingPolicy Toolkit - OECD; OESO (2021) Brick by Brick. Building Better Housing Policies:Executive Summary | Brick by Brick : Building Better Housing Policies | OECD iLibrary (oecd-ilibrary.org); Zie ook: Société Universitaire Européenne de Recherches Financières (SUERF)-OECD (28 juni 2021) online bijeenkomst:Webinars: Brick

by Brick: Building Better Housing Policies | Jun 28, 2021 at 10:30 (suerf.org)

65

WOONCRISIS

Schrijnende wooncrisis schreeuwt om actie Corporaties zoeken samenwerking met gemeenten

Met het Woonprotest eisen talloze Nederlanders een radicale verbetering in het woonbeleid. Een urgent signaal, dat woningcorporaties al veel eerder uitzonden.

Onze volkshuisvesters vragen al jaren meer ruimte om te kunnen doen waarvoor ze zijn opgericht: het bouwen en onder­houden van voldoende en betaalbare huur­woningen in een leefbare omgeving. Nu is er echt geen tijd meer om te aarzelen. De nood is hoog.

Tekst Martin van Rijn

Verduurzaming van een corporatie­ complex BRON AEDES

66

67

W

at het Woonprotest nu doet, deed Aedes begin dit jaar. In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen van afgelopen voorjaar schreven wij met 33 andere partijen de Actieagenda Wonen: een helder plan om de wooncrisis te lijf te gaan. Want op dit moment zijn er al 300.000 woningen tekort en dat aantal loopt hard verder op tot één miljoen in de komende tien jaar. Nu gemeenten straks na de gemeenteraadsverkiezingen nieuw mandaat krijgen, moedig ik een integrale, innovatieve aanpak van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting aan, met sterkere regie vanuit zowel de rijksoverheid als de provincies en gemeenten.

wonen is de basis van een beter leven. Er zijn veel te weinig woningen en dat moet opgelost worden. Dagelijks lopen talloze jongeren, starters en anderen tegen de problemen aan. Ook corporaties zien de schrijnende gevolgen van de woningtekorten. De wachtlijsten zijn helaas groot. Voor elke woning die een corporatiemedewerker toewijst aan iemand op die wachtlijst, krijgen ook weer tientallen mensen de woning niet. Daar zitten soms huishoudens bij die echt snel een woning nodig hebben. Er moet met spoed wat gebeuren. Om die brede toegankelijkheid te organiseren, pleiten we in de Actieagenda Wonen voor meer regie. De oplossing voor meer regie vanuit de rijksoverheid kan een aangewezen bewindspersoon zijn, die de woningmarkt als geheel prioriteit geeft. Tegelijkertijd is regie door gemeenten een belangrijke sleutel om de regionale opgaven het hoofd te kunnen bieden. Dat blijft altijd balanceren: het liefst wil je de besluitvorming op een zo laag mogelijk niveau la-

Noodkreet is krachtig signaal Aedes heeft sympathie voor het Woonprotest. De noodkreet van de betogers mag niet onbeantwoord blijven, want iedereen heeft recht op een woning. Wie wil en kan kopen, moet een woning kunnen kopen.

Wie wil huren, moet kunnen huren. Er is grote schaarste en concurrentie tussen mensen die urgent een woning nodig hebben. Dat is schrijnend. Het is daarom goed dat er een krachtig signaal gegeven wordt door degenen die geraakt worden door deze crisis. Aedes steunt dit signaal. In deze bijdrage reageer ik op de noodkreet en breng nuances aan vanuit de corporatiesector. En natuurlijk presenteer ik oplossingsrichtingen, die ook in de Actieagenda Wonen terug te vinden zijn.

Martin van Rijn is voorzitter van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties.

Samen met 33 organisaties die allemaal dagelijks bezig zijn met wonen, bouwen, zorg en welzijn, maakte Aedes de Actieagenda Wonen. De komende tien jaar willen zij zich inzetten voor vier doelen: • Een miljoen woningen erbij in tien jaar • Betaalbaar wonen voor huurders en kopers • Wijken en buurten vitaal en leefbaar houden • Sneller alle woningen verduurzamen Het is een ambitieus plan, dat tegelijkertijd een enorme impuls zal zijn voor werkgelegenheid en economie. Bekijk het complete aanbod op Actieagenda Wonen - Dossier - Aedes.nl.

Voldoende en betaalbare huisvesting vraagt om regie De actievoerders van het Woonprotest willen een breed toegankelijk woningaanbod.

Dat kan ik alleen maar onderschrijven. Goed

68

WOONCRISIS

Martin van Rijn, Aedes

69

“Wijken en buurten vitaal en leefbaar houden is een belangrijk punt in de Actieagenda Wonen” ten plaatsvinden. Maar soms is ingrijpen vanuit het Rijk nodig. Omdat er nooit één antwoord is voor het hele land, is een regionale aanpak nodig. Sinds het rapport Opgaven en Middelen in de corporatiesector uitkwam in 2020, is Aedes regionaal met woningcorporaties aan de slag gegaan om de landelijke opgaven te vertalen naar de regio. Voor de meeste regio’s ligt er nu een aanbod aan de gemeenten. Uit de analyses blijkt dat er in de meeste regio’s wel een gapend financieel gat is. De middelen zijn minder dan de opgaven. De oorzaak daarvan ligt met name in de verhuurderheffing, waar ik verderop aandacht aan besteed. De volgende stap is dat er coalities ontstaan tussen gemeenten en corporaties om samen met de regionale opgaven aan de slag te gaan.

publiek-privaat investeringsprogramma, als nadere uitwerking van de Actieagenda Wonen, naast woningbouw ook in op schaalvergroting van het openbaar vervoer. En dat is nog maar één ding; er komt zoals gezegd veel meer bij kijken. Gemeenten ontberen helaas vaak de kennis en capaciteit rond ruimtelijke ordening. Daar moeten ze veel meer prioriteit aan geven.

Ook hebben gemeenten nu dure grond in de boeken, waardoor zij terughoudend zijn met nieuwbouw wanneer de grond niet

Investeringsprogramma voor 450.000 huizen Het Forum voor Stedelijke vernieuwing stelde een publiek-privaat investeringsprogramma op. Dit is een nadere uitwerking van de Actieagenda Wonen en zou één-op-één kunnen worden opgenomen in het regeerakkoord van een nieuw kabinet.

Het is een ambitieus en omvangrijk programma, dat inzet op een integrale gebiedsontwikkeling. Het gaat totaal om een investering van € 142 miljard, waarvan € 109 miljard privaat. Het loopt tot 2040 en voorziet in 14 grootschalige, integrale gebiedsontwikkelingen, zowel binnen als buiten de Randstad. Met een rijksbijdrage van € 1 miljard per jaar tot 2040 kunnen 450.000 betaalbare huizen en een schaalsprong in het openbaar vervoer worden gerealiseerd.

Integraal benutten van ruimte Wat vervolgens steeds meer nodig is, is een integrale benadering van de ruimte. De opgave is niet alleen kwantitatief: naast het veelgehoorde ‘bouwen, bouwen, bouwen’ – wat niet voor alle regio’s even sterk geldt – is er ook aandacht nodig voor andere vragen. Aedes ziet wat er moet gebeuren in de sociale huursector, maar tegelijkertijd zijn er andere grote vraagstukken zoals klimaat, landbouw, waterhuishouding, bereikbaarheid en grondprijzen. Laten we denken vanuit die éne ruimte, waarin alles moet gebeuren. De relatie met ruimtelijke ordening moet sterker. Zo speelt het Forum voor Stedelijke vernieuwing met een

70

WOONCRISIS

Prettig wonen.

voor die prijs verkocht kan worden. Dat is niet goed. Gemeenten moeten niet afhankelijk zijn van grondpolitiek. Meer dan ooit zijn samenwerkingen nodig, met gemeenten en provincies, met partners die expertise kunnen leveren en locaties kunnen ontwikkelen. Het lijkt misschien alsof de uitdaging daarmee moeilijker wordt, maar het wordt er juist eenvoudiger van. Als je integraal naar het gebruik van ruimte kijkt, weeg je geen belangen af, maar integreer je belangen. Dat brengt verbinding en uiteindelijk het beste resultaat.

zing, waar de Tweede Kamer dit v­ oorjaar mee instemde, is voor woningcorporaties echter onbetaalbaar als dat een langere periode aanhoudt. Ze kunnen dan niet meer aan hun maatschappelijke opgaven voldoen. De grootste druk op de financiële middelen van woningcorporaties wordt echter veroorzaakt door de verhuurderheffing. Deze heffing heeft de woningcorporaties sinds 2013 al bijna twaalf miljard euro gekost. Dit geld kunnen zij niet investeren in nieuwe woningen, in onderhoud, verduurzamen van bestaande woningen en de leefbaarheid in de wijken. Corporaties komen tot 2035 zo’n 30 miljard euro tekort.

Vanaf 2024 ontstaan in de eerste regio’s al serieuze knelpunten. Juist de mensen met de kleinste portemonnee worden hierdoor geraakt. Het is niet uit te leggen dat de overheid via deze belasting geld onttrekt aan ons systeem van sociale huisvesting. De heffing holt de volkshuisvesting uit. Die effec-

Verhuurderheffing eist zijn tol Het Woonprotest wil dat de overheid grip krijgt op de huur- en huizenprijzen. De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Corporaties zetten zich in om het wonen betaalbaar te houden. Zij hebben hierover afspraken gemaakt met de Woonbond in het Sociaal Huurakkoord. Huurbevrie-

71

ten zijn nu zichtbaar. Aedes wil daarom, net als de actievoerders, dat de verhuurderheffing wordt afgeschaft.

waar je je echt thuis kunt voelen. Corporaties vinden dat ontzettend belangrijk, en dat leidt soms tot moeilijke keuzes. De actievoerders ageren tegen sloop van woningen en nemen daarbij woorden als racisme in de mond. Een nuancering is op dit punt op zijn plaats. Laat het duidelijk zijn dat corporaties er voor iedereen zijn.

Ongeacht afkomst, kleur, gender of professie; iedereen moet passend en betaalbaar kunnen wonen. Corporaties spannen zich in voor vitale en gemengde wijken, waarin verschillende mensen wonen en elkaar ontmoeten. Dat betekent ook dat corporaties altijd kijken naar de kwaliteit van het woningaanbod. Woningen wor-

Corporaties verantwoordelijk voor leefbaarheid Al meer dan 100 jaar kennen we in Nederland de volkshuisvesting. Bij de oprichting was het niet alleen het doel om te voorzien in woningen, maar was er een nauwe relatie met het sociale domein corporaties werden ook verantwoordelijk voor de leefbaarheid van wijken. Wonen is veel meer dan alleen een dak boven je hoofd. Het gaat om de buurt waarin je woont, de mensen om je heen, een plek

72

WOONCRISIS Financiële oorzaken en nieuwe mogelijkheden De nood is groot. Waar is het misgegaan? In een crisis is het altijd het makkelijkst om met de vinger te wijzen. In dit geval wordt er snel naar de overheid gewezen. De argumentatie: wonen is een grondrecht en de overheid moet daarover waken. Toch zie ik een veelheid aan oorzaken die heeft geleid tot de grote woningnood. Ja, er was de afgelopen jaren weinig regie omdat in 2010 het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu is opgeven. Er was met Stef Blok wel een minister die zich met wonen bezighield, maar echte regie ontbrak, waardoor minder is gebouwd. De verhuurderheffing zorgt ervoor dat corporaties minder konden investeren in nieuwbouw en er waren lelijke incidenten bij corporaties. Ook had onze economie te maken met de val van Lehman Brothers die de financiële crisis inluidde, waardoor ook de bouw stilviel. Op de ‘parasitaire beleggers’, zoals de actievoerders ze noemen, werd juist geleund: de politiek liet de woningmarkt over aan marktpartijen. Maar, om investeringen te kunnen doen, zijn beleggers wel echt nodig. Samenwerking met bijvoorbeeld pensioenbeleggers is weer een heel reële optie.

Laat me dat kort toelichten. Corporaties leveren Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), maar ook niet-DAEB activiteiten. Vanuit die laatste tak kunnen zij een sterkere rol in het middensegment spelen.

Zij hebben, anders dan beleggers, geen winstoogmerk en kunnen sterker inzetten op betaalbaarheid. Corporaties zouden niet in plaats van, maar aanvullend op beleggers in dat segment actief kunnen zijn. Daar kan samenwerking gezocht worden, bijvoorbeeld door de belegger die financiert en de corporatie die beheert. Ook zouden corporaties op sommige plekken woningen

Verduurzamen sociale huurwoninen WSG Geertruidenberg.

BRON AEDES

den ouder en de eisen op het gebied van duurzaamheid worden steeds scherper.

Corporaties moeten de afweging maken of bestaande woningen nog kunnen worden aangepakt, of dat het soms beter is om woningen te slopen en er nieuwe, duurzame woningen voor terug te bouwen. Samen met de gemeente kijken corporaties altijd naar de ontwikkeling van buurten en wijken, om te voorkomen dat wijken achteruit gaan. De ironie is dat woningcorporaties juíst nog meer moeten gaan inzetten op leefbare wijken. In die zin gaan we back to the future. Wijken en buurten vitaal en leefbaar houden is een belangrijk punt in de Actieagenda Wonen.

73

Fabriek in Dokkum waar prefab-onderdelen voor woningen worden gebouwd.

kunnen overnemen van beleggers. Er is genoeg te doen voor én beleggers én corporaties op het niet-DAEB-terrein.

urgentie. De politiek negeert de grootste crisis in de woningmarkt sinds de jaren ’80.

Aedes is daarom blij met de druk die de demonstraties op de politiek leggen.

Ingrijpen is nodig

Tientallen partners bieden handreiking

Hoe je het wendt of keert, de afgelopen jaren verdween geleidelijk de samenhang tussen de drie sectoren in de woningmarkt: de sociale huur, het middensegment en de koopmarkt. Dat moet terug. De overheid maakte wel regels, zoals de opkoopbescherming die ervoor zorgt dat huizen beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan wonen en de zelfbewoningsplicht die gemeenten per 1 januari 2022 kunnen invoeren. Er moet echter meer gebeuren. Wonen moet topprioriteit zijn. En dan speelt de politiek een belangrijke rol. In de woonparagraaf in het bouwstenendocument van Rutte en Kaag ontbreekt ieder spoor van

Veel mensen hebben dagelijks last van de crisis op de woningmarkt. Er moet snel gehandeld worden. Daarom heeft Aedes in het afgelopen jaar de handen ineengeslagen met tientallen partners. Met de Actieagenda Wonen ligt er een stevig plan: een ambitieus woningbouwprogramma, met flinke investeringen in verduurzaming en meer samenwerking om wijken leefbaar te houden. Dit plan is ook een enorme impuls voor werkgelegenheid en economie. Wij zetten ons allemaal in om een grote slag te maken en vragen daarbij de overheid om extra

74

WOONCRISIS

maatregelen om wonen betaalbaar te houden. Ons doel is één miljoen woningen erbij in tien jaar, betaalbaar wonen voor huurders en kopers, wijken en buurten vitaal en leefbaar houden en sneller alle woningen verduurzamen. We vragen de overheid een actievere rol te spelen op de woningmarkt. Een minister van Wonen moet de regie op het woningbouwprogramma nemen: de koop én de huurmarkt als geheel bekijken, en daarbij ook aandacht hebben voor de bijbehorende infrastructuur en de doelstellingen op het gebied van verduurzaming van de bebouwde omgeving. Van de overheid mag verwacht worden dat ze investeert in het wonen in plaats van er geld uit te halen. We vragen om minder regels en meer ruimte om in de praktijk goed samen te werken.

Innovatie is volop gaande

met prefabwoningen, houtbouw en tijdelijke bouw. Op alle fronten kijken we met open vizier naar slimmere en snellere oplossingen om de wooncrisis te bestrijden.

Steun van gemeenten Op 16 maart 2022 gaat Nederland weer naar de stembus. De campagnes voor de gemeenteraadsverkiezingen starten al snel.

Het is belangrijk dat ook lokale politici, bestuurders en gemeenteambtenaren de woningnood zo snel mogelijk gaan aanpakken.

Ik roep beleidsmakers en lokale politici op om aandacht te besteden aan wonen in de verkiezingsprogramma’s voor de gemeente-

“We vragen om minder regels en meer ruimte om in de praktijk goed samen te werken”

Samenwerking én innovatie zijn nodig om deze grote uitdagingen aan te gaan. Die twee gaan hand in hand. Aedes zoekt samen met woningcorporaties en uiteenlopende partners naar innovatieve oplossingen voor de verschillende vraagstukken in de wooncrisis. Innovatie is al volop gaande. In energietransitie, waar corporaties samen met andere partijen k ­ijken hoe vernieuwen nóg slimmer kan. In inkoopsamenwerkingen, die de slagkracht vergroten. In nieuwbouw, bijvoorbeeld met nieuwe, flexibele bouwconcepten waarmee grotere volumes behaald kunnen worden. Corporaties, conceptaanbieders en industrie kunnen zich aansluiten bij De Bouwstroom, de alliantie van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) voor betaalbare nieuwbouw. Partijen gaan hierbij van een traditionele naar een conceptuele manier van bouwen en er wordt al gewerkt

raadsverkiezingen, en uiteindelijk in de gemeentelijke plannen. Betrek de corporaties ook in de visievorming. Woningcorporaties werken graag samen met gemeenten om de woonvraagstukken het hoofd te bieden. Zij hebben de regionale opgaven scherp voor ogen en beschikken over veel lokale kennis, ook over verduurzaming, leefbaarheid in de wijken. De komende tijd gaan corporaties samen met Aedes aan de slag om de problematiek en prioriteiten die spelen in de eigen regio onder de aandacht te brengen van (kandidaat-) gemeenteraadsleden. Kies voor wonen!

75

De positie van koopstarters op de woningmarkt Door de sterk gestegen prijzen zou de koopstarter achter het net vissen. Het aantal koopstarters dat erin slaagt een koopwoning te verwerven, blijkt afhankelijk van het aanbod aan koopwoningen. Koopstarters ondervinden vooral concurrentie van elkaar en van beleggers. Het beleid om koopstarters te helpen zou niet gericht moeten zijn op financiële maatregelen, maar op het creëren van meer aanbod.

Berry Blijie, Johan Conijn en Tom Kleinepier

76

FOTO RODNAE PRODUCTIONS

77

WOONCRISIS

D

e vraag naar koopwoningen wordt in principe door twee categorieën huishoudens uitgeoefend: koopstarters en doorstromers.

Een huishouden is een koopstarter als de verhuizing plaatsvindt vanuit een huurwoning of vanuit de ouderlijke woning, resp. een onderkomen dat niet gerekend wordt tot de koopwoningvoorraad.[1] Doorstromers in de koopsector daarentegen verhuizen van de ene koopwoning naar de andere. Een doorstromer is niet alleen vrager op de woningmarkt, maar tegelijkertijd ook een aanbieder van een koopwoning. Dit onderscheid tussen koopstarters en doorstromers is daarom van belang omdat het doorstroomproces, met enige vertraging vanwege de tijd die het verhuisproces in beslag neemt, niet ten koste gaat van het aanbod dat voor koopstarters beschikbaar is. Veel doorstromers leiden (uiteindelijk) niet tot minder aanbod voor koopstarters. Koopstarters zijn afhankelijk van het extra aanbod van koopwoningen.

In dit artikel geven we een overzicht langs welke kanalen het extra aanbod ontstaat. Vervolgens zullen we het totale extra aanbod confronteren met het aantal koopstarters dat erin geslaagd is een woning te verwerven.

woners minus aankoop van koopwoningen door woningcorporaties • het saldo van omzettingen van huur naar koop en vice versa door particuliere beleggers • het aantal woningen dat vrijkomt omdat huishoudens uit de koopwoningmarkt zijn gestroomd • het saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen, inclusief administratieve correcties.

De analyse heeft betrekking op de periode 2012 – 2019 en is gebaseerd op gegevens van Syswov[2] van ABF Research en microdata van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).[3] Hierbij ontbreekt op een aantal onderdelen 2018 omdat het CBS per 1 januari 2019 is overgestapt naar een nieuw bronbestand voor het bepalen van het soort eigendom van woningen. Hierdoor is het niet mogelijk voor alle onderdelen van onze analyse gegevens over 2018 te presenteren. Verder zijn alle benodigde gegevens voor 2020 nog niet beschikbaar.

Het saldo van nieuwbouw en sloop van koopwoningen is in figuur 1 weergegeven.

Het aantal gesloopte koopwoningen is tamelijk stabiel en bedraagt 1.100 tot 1.400 koopwoningen per jaar. De nieuwbouw van koopwoningen bereikte in 2013 een dieptepunt met slechts 16.700 opgeleverde koopwoningen. Daarna stijgt het aantal koopwoningen om in 2019 uit te komen op een aantal van 39.100. Dat deze nieuwe koopwoningen in eerste instantie voor een (onbekend) deel gekocht zijn door doorstromers, laat onverlet dat aan het einde van de doorstoomketen een koopstarter of een belegger staat.

Aanbod voor koopstarters Koopstarters zijn afhankelijk van de extra ruimte die op de koopwoningmarkt ontstaat. In deze analyse onderscheiden we de volgende manieren waarlangs het extra aanbod op de koopwoningmarkt beschikbaar komt: • het saldo van nieuwbouw van koopwoningen minus sloop van koopwoningen • het saldo van verkoop aan eigenaar-be-

Woningcorporaties leveren ook een bijdrage aan het aanbod van koopwoningen voor koopstarters door huurwoningen aan

78

Figuur 1 : Het saldo van nieuwbouw en sloop van koopwoningen, 2012 – 2019 (BRON ABF SYSWOV)

Figuur 2: Het saldo van de verkoop aan eigenaar-bewoners en de aankoop van koopwoningen door woningcorporaties (BRON ABF SYSWOV) * 2018 ONTBREEKT VANWEGE TRENDBREUK

79

Figuur 3: De omvang van ‘buy-to-let’ en ‘keep-to-let’, 2012 – 2019 (BRON CBS MICRODATA, BEWERKING ABF RESEARCH) * 2018 ONTBREEKT VANWEGE TRENDBREUK

Figuur 4: Het saldo van aankoop en verkoop van koopwoningen door particuliere beleggers (BRON ABF SYSWOV) * 2018 ONTBREEKT VANWEGE TRENDBREUK

80

WOONCRISIS

eigenaar-bewoners te verkopen. Daar staat tegenover dat woningcorporaties in beperkte mate ook koopwoningen omzetten in huurwoningen. Figuur 2 laat het saldo van deze verkoop en aankoop zien.

Na 2014 is de verkoop aan eigenaar-bewoners door woningcorporaties drastisch gedaald. In 2014 was het saldo nog bijna 14.000 woningen waarmee de koopsector werd uitgebreid. In 2019 was het saldo gedaald tot iets meer dan 5.000 woningen. Vermoedelijk is de verklaring hiervoor dat woningcorporaties minder locaties hadden om sociale huurwoningen te bouwen. Daar waar de opbrengsten van verkoop mede werden ingezet om weer te herinvesteren in nieuwbouw van sociale huurwoningen, waren deze opbrengsten na 2014 steeds minder nodig omdat de nieuwbouw door woningcorporaties, mede door de invoering van de verhuurderheffing, stagneerde.

Veel aandacht in de publiciteit over de woningmarkt krijgt het opkopen van koopwoningen door particuliere beleggers,[4] die deze woningen verhuren, over het algemeen in de geliberaliseerde huursector. Het gaat dan om ‘buy-to-let’. Daarnaast is in dit verband ook ‘keep-to-let’ van belang. In dat geval wordt de door verhuizing of overlijden vrijkomende koopwoning niet verkocht. De eigenaar of erfgenaam verhuurt dan de woning. Het aantal woningen dat door ‘buy-to-let’ of ‘keep-to-let’ aan de koopwoningvoorraad is onttrokken, is in figuur 3 weergegeven.

Publicitair krijgt ‘keep-to-let’ minder aandacht, maar is in alle jaren, met uitzondering van 2016, omvangrijker geweest dan ‘buy-to-let’. Met name in de cri-

sisjaren 2013 en 2014 konden veel koopwoningen na verhuizing niet verkocht worden. Deze woningen werden al dan niet tijdelijk verhuurd.

Particuliere verhuurders verkopen ook huurwoningen aan eigenaar-bewoners.

“Niet de financiële ruimte, maar vooral het aanbod op de markt helpt koopstarters” Dit heeft ook betrekking op het uitponden door institutionele beleggers. Hiermee worden weer woningen aan de koopwoningvoorraad toegevoegd. Eerder onderzoek van het Kadaster heeft laten zien, dat dit duurdere woningen zijn dan koopwoningen die via ‘buy-to-let’ worden omgezet in huurwoningen.[5] Voor de koopstarters maken deze verkopen onderdeel uit van het aanbod dat direct, dan wel indirect na doorstroming beschikbaar komt. Het saldo van de aankopen en verkopen door de particuliere sector is in figuur 4 weergegeven. Uit de figuur blijkt dat het effect van particuliere verhuurders op de omvang van de koopsector per saldo beperkt is gebleven. In 2014 en 2015, de jaren dat vermoedelijk eerder onverkochte koopwoningen, alsnog zijn verkocht, is het saldo zo goed als nul.

Potentieel aanbod voor koopstarters komt ook (indirect) beschikbaar doordat huishoudens de koopsector verlaten. Dan

81

Figuur 5: De omvang van de uitstroom uit de koopsector (BRON CBS MICRODATA, BEWERKING ABF RESEARCH)

Figuur 6: Het saldo van het extra aanbod voor koopstarters en het aantal geslaagde koopstarters (BRON CBS EN KADASTER) * 2018 ONTBREEKT VANWEGE TRENDBREUK

82

WOONCRISIS

“Keep-to-let krijgt minder aandacht, maar is de afgelopen jaren omvangrijker geweest dan buy-to-let”

ontstaat er ook ruimte voor koopstarters. Verschillende oorzaken liggen aan de uitstroom uit de koopsector ten grondslag. De belangrijkste oorzaak is het overlijden of de verhuizing naar een verpleeghuis van de overgebleven bewoner. Daarnaast verhuizen (oudere) huishoudens ook, zij het in beperkte mate, naar de huursector of vertrekken naar het buitenland. Het aantal koopwoningen dat jaarlijks beschikbaar komt door de uitstroom uit de koopsector is in figuur 5 weergegeven. Deze uitstroom vormt een relatief omvangrijke component van het totale aanbod op de koopwoningmarkt. Vanaf 2012 is er een stijging van 42.000 tot 78.000 in 2017. De jaren daarna is er stabilisatie van de uitstroom op een niveau van circa 70.000.

het betreffende jaar op basis van cijfers van het Kadaster.[6] De afgelopen jaren is het aantal geslaagde koopstarters gestegen van 56.000 in 2012 tot 85.000 in 2017. Vervolgens daalt het aantal koopstarters in 2019 naar 69.000. In de periode 2012 – 2017 komt de omvang en het verloop van het extra aanbod en dat van het aantal koopstarters redelijk goed met elkaar overeen. Deze periode laat zien dat het aantal geslaagde koopstarters afhankelijk is van de omvang van het extra aanbod.

Het jaar 2019 vormt daarop een duidelijke uitzondering. Terwijl het berekende extra aanbod stijgt, daalt het aantal geslaagde koopstarters.

Er is een aantal redenen waarom beide cijferreeksen niet overeenkomen. Ten eerste kan het vrijkomende aanbod ook gekocht worden door semi-starters of door particuliere huishoudens als tweede woning. Daarnaast zal ook een gedeelte van de leegstand van koopwoningen potentieel aanbod vormen voor koopstarters. Uit de leegstandstandstatistiek van het CBS blijkt dat het aantal leegstaande koopwoningen in de afgebeelde periode afnam.

Verder is van belang dat de cijfers van het Kadaster gebaseerd zijn op transacties.

Koopstarters kunnen nieuwbouwwoningen kopen in elke fase van het bouwtraject

Omvang geslaagde koopstarters In het voorafgaande is naar voren gekomen dat het extra aanbod op de koopwoningmarkt voor koopstarters langs verschillende kanalen loopt. Een getotaliseerd overzicht is in figuur 6 weergegeven. Hierin is ook het saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen verwerkt. De figuur laat zien dat in 2012 en 2013 het extra aanbod nog relatief beperkt is met 77.000, respectievelijk 69.000. De verklaring hiervoor is dat in die twee jaren de uitstroom laag was en er relatief weinig koopwoningen gebouwd werden. Vanaf 2014 schommelt het extra aanbod tussen de 86.000 en 93.000 per jaar. In 2019 is er sprake van een uitschieter naar 100.000 woningen.

We vergelijken in figuur 6 vervolgens dit jaarlijkse vrijkomende aanbod van koopwoningen met het aantal koopstarters in

83

Tot slot

(tijdens de voorbereiding, tijdens de bouw en na oplevering van de woning). Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is dus niet gelijk aan het aantal opgeleverde woningen in een jaar. Dit heeft verschil heeft name in 2019 een grote rol gespeeld. Onder andere als gevolg van de stikstof- en PFAS-problematiek[7] hebben koopstarters in 2019 ten opzichte van 2017 aanzienlijk minder nieuwbouw kunnen kopen. Er was minder aanbod van koopwoningen, dat

Dat koopstarters het moeilijk hebben om een woning te kopen, staat buiten kijf. In onze analyse hebben we willen laten zien dat niet de sterk gestegen prijzen de oorzaak van het probleem zijn. Het gaat om de omvang van het extra aanbod dat op de koopwoningmarkt vrij komt voor koopstarters. Er kunnen niet meer koopstarters toetreden tot de koopwoningmarkt dan dat er vrijkomende koopwoningen beschikbaar zijn. Als er meer potentiële koopstarters zijn dan dat er extra aanbod van koopwoningen is, is het onvermijdelijk dat een deel van de koopstarters aan het kortste eind trekt. Momenteel zien we op de koopwoningmarkt vooral een grote concurrentieslag tussen koopstarters onderling en tussen koopstarters en (particuliere) beleggers. De koopstarter die de hoogste prijs wil bieden, is succesvol. Dat er ondanks de sterke gestegen prijzen toch nog steeds koopstarters zijn die de woning kunnen kopen, doet de vraag rijzen hoe de woning wordt gefinancierd. Nader onderzoek naar de financiering door koopstarters kan daar meer inzicht in bieden.

In het verleden was het veel gemakkelijker voor koopstarters om toe te treden tot de koopwoningmarkt. De groei van de koopsector in de afgelopen decennia heeft dit mogelijk gemaakt. Aan deze groei van de koopsector lagen twee belangrijke factoren ten grondslag. De nieuwbouw van koopwoningen was in het verleden omvangrijker dan nu. Daarnaast is de parti-

“De uitstroom van huishoudens is de meest omvangrijke component van het totale potentiële aanbod voor koopstarters” zich in de bouwfase bevond. Uit de Monitor Nieuwe Woningen[8] blijkt dat in het derde kwartaal van 2019 6.500 nieuwbouwwoningen verkocht zijn, ten opzichte van 9.200 verkochte nieuwbouwwoningen in het vierde kwartaal van 2017 (een daling van 30%). Er zijn in 2019, zoals uit figuur 1 is gebleken, wel meer nieuwe koopwoningen opgeleverd dan in 2017 (pijplijneffect). Veel van de volgens het CBS in 2019 nieuw opgeleverde koopwoningen waren echter al in de voorafgaande jaren (2017 en 2018) door koopstarters gekocht. Hierdoor ontstaat de discrepantie tussen opgeleverde nieuwbouw aan de ene kant, en het aantal transacties van koopstarters aan de andere kant.

84

WOONCRISIS

culiere huursector decennia lang gekrompen, vooral door uit te ponden via verkoop aan eigenaar-bewoners. De particuliere huursector krimpt niet meer. In tegendeel, er is sprake van een groei. Deze ontwikkelingen hebben de positie van de koopstarters verslechterd. Het woningtekort, waardoor er te weinig alternatieven zijn voor potentiële koopstarters, maakt het vervolgens niet gemakkelijker.

Onze analyse heeft ook implicaties voor (on)mogelijkheden voor succesvol beleid.

Omdat de hoge prijzen het gevolg, maar niet de oorzaak zijn van de problemen van de koopstarters, leidt financiële ondersteuning voor koopstarters er niet toe dat meer koopstarters een koopwoning kunnen kopen. Financiële ondersteuning kan er wel toe bijdragen dat specifieke doelgroepen een steun in de rug krijgen. Dat geeft ze een – geringe – verbetering in de concurrentiepositie ten opzichte van be-

leggers, maar gaat ook ten koste van andere koopstarters. Koopstarters als groep zijn alleen geholpen met meer aanbod van koopwoningen. Dat aanbod kan ontstaan door nieuwbouw, meer ouderen die hun koopwoning verlaten voor een huurwoning en het ontmoedigen van beleggers.

Voor wat betreft dat laatste moet zowel naar buy-to-let als keep-to-let worden gekeken. Buy-to-let zou beperkt kunnen worden via de (thans) door ­gemeenten onderzochte zelfbewoningsplicht. Voor keep-to-let is een woonplicht lastiger in te voeren, maar zou het belasten van de inkomsten uit de verhuur een ingreep kunnen zijn om dit minder aantrekkelijk te maken.

[1] Tot koopstarters rekenen we ook migranten en zogenaamde semi-starters. Semi-starters verhuizen weliswaar vanuit een koopwoning, maar laten geen lege koopwoning achter. Dit is bijvoorbeeld bij scheidingen vaak het geval.

[2] Het Systeem Woningvoorraad geeft cijfers over de (ontwikkeling van de) voorraad over de tijd.

De ontwikkeling van de voorraad wordt daarbij beschreven op basis van onder meer nieuwbouw, sloop, en woningverkopen. De cijfers zijn uitgesplitst naar huur/koop, een-/meergezins, grootte- en bouwjaarklasse. De basis voor deze informatie is beschikbaar van het CBS (Statline en maatwerkinformatie), bewerkt door ABF Research.

[3] Gebruik is gemaakt van registers als de Basisregistratie Personen (BRP), de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) en de registraties inzake de Waardering Onroerende Zaken (WOZ).

[4] In dit artikel omvatten de ‘particuliere beleggers’ alle verhuurders die niet tot de non-profit sector behoren. Het gaan om particuliere personen, commerciële beleggers en institutionele beleggers [5] Kadaster (2019). In beeld: de groeiende rol van particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt, p. 12.

[6] Ministerie van BZK, Staat van de Woningmarkt 2021. Jaarrapportage 2021, p. 46 [7] NVM: Kwartaalcijfers nieuwbouw: Vierde kwartaal 2020.

[8] Expertisecentrum Woningwaarde, faculteit Bouwkunde, TU Delft: Monitor Koopwoningmarkt 4e kwartaal 2019.

85

Recensies Besproken door Paul Gerretsen

Ruimtelijke Ordening, Geschiedenis van de stedelijke en regionale planning in Nederland ­1200-nu, Len de Klerk en Ries van der Wouden, nai010, 2021, ISBN 9789462086234

EEN STANDAARDWERK

dat inmiddels voor bijna de helft van de pagina’s gaat over de periode die verstreken is sinds de eerste editie, in de jaren tachtig, is wel een echt standaardwerk te noemen.

Ruimtelijke Ordening is een geheel herziene, herschreven en noodzakelijkerwijs ingekorte versie van het werk dat door Hans van der Cammen en Len de Klerk in 1986 begonnen is en sindsdien vele malen geactualiseerd is. Een overzichtelijke geschiedenis van ons ‘selfmade land’ (naar de titel van de afgelopen, Engelse, editie uit 2012)

en de betekenis van de ruimtelijke ordening daarin is er een die een groot publiek zou moeten kennen. Zeker het publiek dat in ons democratisch bestel de besluiten neemt.

Inzicht in de opeenvolging en de betekenis van het maken van een land en de directe relatie met zowel de maatschappij als haar democratische karakter, is in de situatie van een laagliggende delta, geen overbodige luxe. Het is het dilemma van dit werk, gericht op een vakpubliek, al dan niet in opleiding, maar het vraagt om een breed publiek. Len de Klerk, nu met Ries van der Wouden, hebben dit zo goed mogelijk opgelost.

Illustrerende maar toegankelijke bijzaken, zijn als blokken los van de hoofdtekst opgenomen.

Ook de vormgeving van het boek is door de edities heen steeds aantrekkelijker

86

geworden met goede illustraties en fotografie.

Na een inleidend hoofdstuk die verschillende begrippen uiteenzet wordt in vijf heldere tijdvakken beschreven hoe maatschappij en het ordenend apparaat in Nederland met elkaar samenhangen.

Daarin zijn naast de kaders ook veel literatuurverwijzingen opgenomen. Toch zijn de inkortingen soms goed te merken en wordt er nogal eens vrij plotseling van het ene op het andere aspect overgestapt. Dat gaat ten koste aan de leesbaarheid. De hoofdstukken worden prettig afgesloten met een beschouwing – die wellicht in een volgende versie aanleiding kunnen zijn voor een nog toegankelijkere tekst.

Door de eeuwen heen lezend lijkt maatschappelijk vertrouwen in een samenleving die het samen moet

doen en verantwoordelijkheid neemt voor het territorium de essentie van het RO-bestel. Planners staan telkens open voor nieuwe, vaak buitenlandse, ideeën en de maatschappij blijkt in staat daarnaar ook vrij gestructureerd te handelen, dikwijls in contrast met dat buitenland. Natuurlijk zit er een zekere tragiek in de traagheid van de planvorming en een maatschappij die bij uitvoering alweer verder is. Maar die ‘ongelukken’ voelen aandoenlijk aan ten opzichte van het huidige tijdgewricht waarin het handelen ontbreek. De survey before plan heeft plaatsgemaakt voor een eindeloze survey in een politiek verlamd bestel.

Ook de afwezigheid aan langetermijnvisie steekt, in vergelijking met de periode na de oorlog zou men nu rustig tot 2070 vooruitkij-

ken. Nu is 2050 al veel te ver weg en richten we ons op 2030. Op het moment dat we die het hardste nodig hebben ontbreekt het plan en de instituties om die te maken. De andere duidelijk les is dat al vanaf de zeventiende eeuw de regionale schaal het speelveld is waar resultaten kunnen worden behaald. Dat blijkt telkens opnieuw en geeft wellicht ook in deze tijd hoop en richting.

Het laatste hoofdstuk heeft doordat het vooruit kijkt een ander karakter. De belofte om daarmee de ruimtelijke ordening in een nieuw tijdsgewricht te positioneren wordt helaas niet waargemaakt. De existentiële urgenties van watermanagement, klimaatmitigatie en -adaptatie alsook het ineenstorten van het ecosysteem, zijn ondergeschikt gebleven aan

87

woningbouw en de andere klassieke thema’s. De andere fundamenten voor de Ruimtelijke Ordening van de toekomst worden niet duidelijk en daarmee overtuigt het pleidooi dat het land nooit af is niet.

Ook dit boekwerk is nooit af dus dat punt wordt ongetwijfeld in een volgende editie doorontwikkeld.

Colofon Ruimte en Wonen

Marrietta Haffner,

Voorwaarden

102e jaargang, nummer 3,

Anne-Jo Visser, Like Bijlsma,

Ruimte en Wonen wordt tevens

oktober 2021. Ruimte en Wonen

Bob Witjes, Leo Pols, Frank

elektronisch opgeslagen en

is een vakblad en kennisnetwerk

Suurenbroek, Martijn Eskinasi,

geëxploiteerd. Alle auteurs van

voor ruimtelijke professionals en

Paul Gerretsen, Evamarije Smit,

tekstbijdragen in de vorm van

woningmarktexperts, ontstaan uit

Rob van Hilten, Lilian van

artikelen of ingezonden brieven

de vakbladen S+RO en TVV. Het

Karnenbeek

en/of makers van beeldmateriaal

vakblad verschijnt 4x per jaar en

worden geacht daarvan op de

zijn gekoppeld aan

Redactie coördinator

hoogte te zijn en daarmee in te

kennissessies. Lees ook mee

Yvette Vierhout

stemmen, e.e.a. overeenkomstig

op Twitter: @ruimteenwonen.

de publicatie- en/of inkoop­ Community

voorwaarden. Deze liggen bij de

Rectificaties

Organisaties, bedrijven en

redactie ter inzage en zijn op te

Bij de productie van editie 2 over

instellingen kunnen partner

vragen. Niets uit deze uitgave

de wooncrisis is helaas het

worden van Ruimte en Wonen.

mag worden overgenomen

nodige fout gegaan in de lay-out

Neem contact op met Yvette

zonder toestemming van de

en aanlevering stukken. De juiste

Vierhout, 073-2051028 of mail

uitgever. Hoewel de grootst

versies van de artikelen staan op

naar y.vierhout@aeneas.nl.

mogelijke zorg wordt besteed

de website, maar we willen bij

aan de inhoud van het blad, zijn

deze nogmaals onze excuses

Advertentieverkoop

redactie en uitgever van Ruimte

maken. Aan Yawei Chen,

l.nijs@aeneas.nl,

en Wonen niet aansprakelijk voor

co-auteur artikel Meer dan

T 073-2051026

de gevolgen, van welke aard ook,

woningnood; aan Rob van Hilten

van handelingen en/of

voor het wegvallen van zijn

Contact

beslissingen gebaseerd op de

voorbeelden; aan Lilian

lezersservice@aeneas.nl,

informatie in deze uitgave. Niet

Karnebeek voor het afdrukken

T 073-2051010

altijd kunnen rechthebbenden van

van een eerdere versie van haar

gebruikt beeldmateriaal worden

column; aan Ries van der

Lidmaatschappen 2021

achterhaald. Belanghebbenden

Wouden voor het wegvallen van

Kijk voor informatie over onze

kunnen contact opnemen met de

de eerste alinea van zijn recensie.

lidmaatschappen op

uitgever.

www.ruimteenwonen.nl Uitgave

of neem contact op met onze

Aeneas Media bv,

klantenservice via

Veemarktkade 8, ruimte 4121,

lezersservice@aeneas.nl of

5222 AE ‘s-Hertogenbosch,

073 2051010. Alle prijzen zijn

073- 2051010, www.aeneas.nl,

op jaarbasis en exclusief btw.

ruimteenwonen@aeneas.nl Ontwerp en vormgeving Redactie

Twin Media bv

Annemiek Rijckenberg,

88

Ook de aandacht trekken van corporaties, bouwers, duurzaamheidstrategen en architecten?

Kijk op www.ruimteenwonen.nl/adverteren voor de mogelijkheden of bel 073 205 10 23