Ruimteenwonen 02 2018 lr

RUIMTE + WONEN 02/2018

Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts

Corporaties zijn cruciale partners 14 THEMA  DE WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Enorme opgaven en onwennige partners Bouwen niet verboden 22

Beweging klein bouwen 66

Snelle geld niet welkom 108

Partners van

RUIMTE + W NEN Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner.

Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Evamarije Smit via telefoonnummer 073-2051010 of via e-mail e.smit@aeneas.nl

Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners

Inhoud Buy-to-let andere spelregels

THEMA WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Karakter

nieuwe bouwproductie

1 miljoen woningen?

Onmogelijk!

98 ARTIKELEN 6

Corporaties in een spagaat Johan Conijn

22

Bouwen niet verboden Edwin Buitelaar Maarten van Schie

34

Middenhuur mist loods Vera Beuzenberg Fons Lustenhouwer Frank Wassenberg

44

66

De achterkant van de stad Frank van Dam Femke Daalhuizen Beweging door klein bouwen Suzan Breedveld

60 78

86

98

Het kind en het badwater Jos Koffijberg

128 INTERVIEWS 32

De stadsrand Like Bijlsma Leo Pols Marnix Breedijk Maarten van Schie

Kajsa Ollongren Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties

60

Liesbeth van der Pol Oprichter van Dok architecten

Andere spelregels door buy-to-let Maartje Martens

E N VERDER 2

108 Snelle geld niet welkom Evamarije Smit Martijn Eskinasi

Hoofdredactioneel Paul Gerretsen, Martijn Eskinasi en Evamarije Smit

32

Column Marja Elsinga

120 Bouwen in de historische binnenstad Vincent Kompier

128 Column Hans van der Ploeg 130 In de etalage Grijstinten in tussenmaat 134 Boekrecensies

1

De woningmarkt draait door De woningmarkt draait door: een luchtige verwijzing naar het tv-programma blijkt de harde realiteit te zijn. Nu ik alle bijdragen aan dit themanummer van Ruimte en Wonen over de woningmarkt doorlees, begint mijn sluimerende ongemak over enkele lastige dilemma’s steeds meer te knagen.

Allereerst de woningcorporaties. In het boek van de volkshuisvesting is het hoofdstuk “ver van huis” afgesloten en neemt de plot een nieuwe wending. Minister Ollongren zegt: corporaties zijn cruciale partners voor de grote opgaven. Gedane zaken nemen geen keer en de handen moeten uit de mouwen. Er is investeringsca-

De oude opgaven zijn enorm en de nieuwe al helemaal.”

2

paciteit, wel moet die worden herverdeeld. De verhuurderheffing gaat niet van tafel, deal er maar mee, suggereert ze tussen de regels door.

Johan Conijn becijfert die investeringscapaciteit en doet een stevige voorzet voor prioritering: eerst verduurzaming en dan sociale nieuwbouw. That’s all, folks. Geen huurverlaging, die helpt huurders met een betaalrisico toch niet. En geen middensegment bij corporaties. Maar hoe leidt 4 miljard dividend uit niet-DAEB tot 6 miljard investeringsruimte voor de kerntaak? En knijpt het WSW de borgingsruimte af om de risico’s voor Rijk en gemeenten laag te houden?

Marja Elsinga benoemt het maatschappelijke gat: Verduurzaming, leefbaarheid, langer zelfstandig wonen: er blijven zaken liggen. Die kunnen het best op lokaal niveau verdeeld worden, bepleit ze, en dat moet in de evaluatie van de woningwet een plek krijgen. Volgens Jos Koffijberg

HOOFDREDACTIONEEL

zit het toezicht op corporaties bovenop de financiële risico’s, maar toetsen we nauwelijks of corporaties de juiste inhoudelijke keuzen maken.

Dan de nieuwbouw. Er is geen kraan die de Rijksoverheid à la minute kan openzetten, stellen Edwin Buitelaar en Maarten van Schie. Dat bouwen een complex proces is, blijkt uit het feit dat er minstens honderdduizend woningen -ondanks een hard bestemmingsplan of een bouwvergunning - ergens op een stalled site in de pijplijn blijven haken.

Wat gaan we waar bouwen, tegen welke prijs?

Offeren we groen in de stad op voor laagwaardige open ruimte, vraagt Hans van der Ploeg zich af. Dat hangt af van de rode verstedelijkingsdruk en de groene tegendruk, betogen Like Bijlsma cs. In de Noordvleugel is er stevige groene tegendruk, in de versnipperde Zuidvleugel ontbreekt die, maar zet de Verstedelijkingsalliantie in

op binnenstedelijk bouwen bij hoogwaardig OV. Dan heb je nieuwe woningtypen nodig, die aansluiten bij de leefstijl van moderne stadsgezinnen, vindt Liesbeth van der Pol. En ook kun je betaalbare tiny houses realiseren, leerden we op de BouwExpo in Almere.

Natuurlijk het middensegment: er blijft een gat tussen de mogelijkheden van middeninkomens en de oververhitte markthuren, betogen de auteurs van Platform 31. Want het middensegment moet eigenlijk al onder de liberalisatiegrens beginnen.

Dan schudt Maartje Martens ons wakker uit het oude denken: it is the buyto-let sector stupid! Privaat vermogen zoekt naar rendement: goedkope koopwoningen worden dure huurwoningen. We weten praktisch niks van buy-tolet, laat staan dat we effectief beleid hebben. En we moeten sowieso scherpere keuzen maken wat we in binnensteden nastreven, betoogt Vincent Kompier.

3

Zowel in Zuid-Holland als in Parkstad Limburg is het momenteel alle hens aan dek, maar hun opgaven zijn diametraal tegengesteld. Femke Daalhuizen en Frank van Dam betogen dat de rurale idylle van stadsbewoners suburbaan is én dat er op het platteland verschillen zijn tussen vitale en problematische woonkernen.

De oude opgaven zijn enorm en de nieuwe al helemaal. Er is investeringscapaciteit teveel en te weinig tegelijkertijd. Veel partijen krijgen langzaam in beeld welke rol ze kunnen pakken, maar moeten nog wennen aan nieuwe partners.

De woningmarkt draait steeds verder door en wie het weet mag het zeggen.

Martijn Eskinasi Wonen & Kwaliteit van de Leefomgeving Evamarije Smit Conceptmanager Ruimte en Wonen Paul Gerretsen Stedenbouw & Ruimtelijke Ontwikkeling

Auteurs Aan dit thema Woningmarkt draait door werkten mee:

Vera Beuzenberg Platform 31

Like Bijlsma Planbureau voor de Leefomgeving

Edwin Buitelaar Planbureau voor de Leefomgeving

Marnix Breedijk Planbureau voor de Leefomgeving

Suzan Breedveld Studio Breedveld

Johan Conijn Ortec Finance

Femke Daalhuizen Planbureau voor de Leefomgeving

Marja Elsinga TU Delft

Frank van Dam Planbureau voor de Leefomgeving

4

RUIMTE + WONEN NETWERK

Jos Koffijberg Stichting Visitatie Woningcorporaties

Vincent Kompier Textour

Suzanne Lipsch Stadsregio Parkstad Limburg

Fons Lustenhouwer Platform 31

Maartje Martens Woningmarktdeskundige

Hans van der Ploeg VBO Makelaars

Leo Pols Planbureau voor de Leefomgeving

Jan Rademaker Stadsregio Parkstad Limburg

Annemiek Rijckenberg Zelfstandig adviseur stedelijke ontwikkeling

Maarten van Schie Planbureau voor de Leefomgeving

Wim Sniedt Provincie Limburg

Frank Wassenberg Platform 31

5

Corporaties in een spagaat

6

Wat mogen we de komende jaren van woningcorporaties verwachten? De ambities zijn hoog. Zowel van de sector zelf als ook van de verschillende belanghouders. Het gaat daarbij met name om de betaalbaarheid en de duurzaamheid van het bestaande corporatiebezit. Het gaat ook om nieuwbouw van huurwoningen, niet alleen in het sociale segment, maar ook in het middensegment. Zijn deze ambities realistisch? Kunnen ze binnen de beschikbare financiële mogelijkheden worden uitgevoerd? De strekking van dit artikel is dat de financiële kaders het niet mogelijk maken al deze ambities te realiseren. De sector doet er goed aan, in het kader van het managen van verwachtingen, keuzes te maken, waarop ze wel aangesproken wil worden, en waarop niet.

Tekst Johan Conijn, Ortec Finance en Amsterdam School of Real Estate

7

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

V

zaak hiervan ligt vooral aan de inkomenskant bij huishoudens met een laag tot zeer laag inkomen. Een generieke huurverlaging van 10% lost dat probleem niet op.

Verder is er ook de ambitie om met nieuwbouw in de sociale huursector het woningtekort te bestrijden. In de Woonagenda van Aedes is de ambitie opgenomen om aan het einde van de kabinetsperiode uit komen op 34.000 nieuwe sociale huurwoningen. Dat is een verdubbeling ten opzichte van de realisatie in 2015.

Tot slot wordt van corporaties ook verwacht dat ze een bijdrage leveren aan de nieuwbouw in het middensegment. In het eindrapport van het traject Samenwerkingstafel middenhuur, worden concrete aanbevelingen geformuleerd om het voor corporaties gemakkelijk te maken om in het middensegment actief te worden. Dit is opmerkelijk in het licht van de DAEB-scheiding, die mede bedoeld was om corporaties meer te richten op de kerntaken. Een markttoets diende er ook voor te zorgen dat corporaties bij de nieuwbouw van huurwoningen in het middensegment een marktconform aanvangsrendement realiseren ten behoeve van een gelijk speelveld met marktpartijen. Op basis van een aanbeveling uit het rapport van Van Gijzel is bij de markttoets het vereiste bruto aanvangsrendement verlaagd naar 0%. Dit is bedoeld als stimulans voor corporaties om meer in het middensegment te bouwen.

an corporaties wordt veel verwacht. En ook de eigen ambities zijn fors. In de eerste plaats gaat het om het verbeteren van de duurzaamheid van de corporatievoorraad. Medio dit jaar zal het kabinet naar verwachting komen met de concrete maatregelen per sector, waaronder ook de corporatiesector, die in een Klimaatwet zullen worden vastgelegd. Al eerder is in een brief aan de Tweede Kamer verkend welke wettelijke verplichtingen aan de corporatiesector opgelegd kunnen worden. In de Woonagenda 2017 – 2021 van Aedes staat duurzaamheid ook centraal. Corporaties zullen op sectorniveau met een inhaalslag in 2021 gemiddeld uit komen op label B. Op dit moment vindt met de routekaart van Aedes de inventarisatie plaats van de investeringen die nodig zijn om in 2050 CO2-neutraal te zijn.

Op voorhand is duidelijk dat het om een omvangrijk pakket aan investeringen gaat.

De betaalbaarheid van de corporatiewoningen is onlangs weer geagendeerd door de Woonbond met de actie om de huren met 10% te verlagen. De kosten hiervan bedragen circa € 1,5 miljard. Deze ambitie zou volgens de Woonbond gefinancierd kunnen worden uit het exploitatie-overschot van € 3,3 miljard. Echter, het exploitatie-overschot heeft al een bestemming. Het overschot is gegaan naar investeringen en het aflossen van leningen. Dat neemt niet weg dat de betaalbaarheid van het wonen voor veel huurders problematisch is. Dit is ook gebleken uit onderzoek van het Planbureau van de Leefomgeving. Van de huurders verkeert 18% in de situatie dat er sprake is van een betaalrisico. Dit houdt in dat het besteedbaar inkomen onvoldoende is voor de netto huur plus de minimaal noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. De oor-

Financiële beperkingen Veel ambities , maar uiteraard zijn de financiële mogelijkheden van de corporatiesector beperkt. Er zijn twee invalshoeken om een beeld te geven van de lengte van de financiële polsstok van de corporatiesector.

De eerste is de indicatieve bestedingsruimte (IBW) en de tweede is het borgings­

8

THEMA HIER INVULLEN

“Er is nog ruimte om meer te investeren.”

JOHAN CONIJN 9

Verbetering Huurmatiging Bijdrage ineens aan DAEB

Niet-DAEB tak

Nieuwbouw

DAEB-tak

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

16,23

9,79

13,94

Niet berekend

0,51

Niet berekend

Niet van toepassing

4,04

ben ingerekend. Verder laat de tabel zien dat de ruimte om de huren te verlagen ten opzichte van de voorgenomen huurstijging, zeer bepekt is. Slechts € 0,51 miljard, overeenkomend met 3,8% van de huursom in de DAEB-tak. Als deze verlaging zou worden doorgevoerd, is daarmee tevens de weergegeven ruimte om extra te investeren in de DAEB-tak ook opgesoupeerd.

In de niet-DAEB tak is ook ruimte om extra te investeren. De beschikbare ruimte in de niet-DAEB tak kan ook benut worden voor een extra bijdrage ineens aan de DAEB-tak.

In dat geval wordt in feite investeringscapaciteit van de niet-DAEB tak overgeheveld naar de DAEB-tak, zodat de investeringscapaciteit in de DAEB-tak kan worden vergroot. De mogelijke, extra bijdrage ineens van € 4,04 levert een extra investeringsruimte in de DAEB-tak op van € 6,01 mrd. In dat geval is er echter geen ruimte meer om via de niet-DAEB tak te investeren in het middensegment van de huursector.

De tweede invalshoek is gebaseerd op de sectorale analyse van het WSW. Het WSW staat borg voor de leningen die corporaties op de kapitaalmarkt aantrekken. Deze borgstelling brengt risico’s met zich mee voor de situaties dat corporaties hun betalingsverplichtingen aan de financier niet kunnen nakomen. In het borgingsstelsel staan in laatste instantie Rijk en gemeenten als achtervangers garant om via renteloze leningen eventuele financiële problemen op te vangen. De risicobereidheid van de achtervangers is dan ook uiteindelijk bepalend voor de mate waarin het WSW borg kan staan voor leningen. De achtervangers hebben bepaald dat met een zekerheidsmarge van 99% er geen beroep behoeft te worden gedaan op financiële steun van de achtervangers. Het WSW heeft dit uitgangspunt opgenomen in zijn financieel risicomodel.

Tabel 1: De omvang van de financiële ruimte voor extra activiteiten, alle corporaties tezamen, 2018, in € mrd.

plafond van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de sector.

Al drie jaar op een rij publiceert het ministerie van BZK de indicatieve bestedingsruimte van corporaties. Deze indicator geeft per corporatie aan in welke mate extra activiteiten mogelijk zijn binnen de financiële kaders van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het WSW. Onderstaande tabel geeft de recente uitkomsten van de IBW voor 2018.

De ruimte voor extra financiële activiteiten is berekend ten opzichte van de voornemens die de corporaties eind vorig jaar via de meerjarenprognoses hebben aangeleverd. Verder is van belang dat de bedragen binnen de DAEB-tak, resp. binnen de nietDAEB tak niet optelbaar zijn. Het is of/of.

De tabel laat zien dat er in de DAEB-tak nog ruimte is om meer te investeren, zowel bij de nieuwbouw van huurwoningen als bij de verbetering van huurwoningen. Hierbij dient te worden bedacht dat niet alle corporaties de benodigde investeringen om in 2021 gemiddeld label B te realiseren al heb-

10

WONINGMARKT DRAAIT DOOR Belasting en heffingen

De uitkomsten van de analyses, die betrekking hebben op vorig jaar, laten het volgende beeld zien: • Op het niveau van de corporatiesector was de ruimte om extra te investeren ten opzichte van de voornemens € 13,6 miljard.

• Voor het realiseren van de doelstelling om in 2021 gemiddeld label B te halen, zijn extra investeringen van € 9,4 miljard nodig.

• Een grote groep van 58 corporaties heeft onvoldoende extra investeringscapaciteit om gemiddeld label B te halen; het gaat hierbij om een benodigd investeringsbedrag van € 2,8 miljard.

De hoogte van het borgingsplafond dat het WSW met zijn risicomodel heeft bepaald, geeft aan dat voor de sector in zijn geheel er minder ruimte is om extra te investeren dan de som van de indicatieve bestedingsruimte van de afzonderlijke corporaties.

De IBW van vorig jaar gaf aan dat alle corporaties samen ruimte hadden voor extra nieuwbouw van € 22 miljard; het WSW komt op een borgingsplafond voor de sector van € 13,6 miljard. Dit verschil tussen de bestedingsruimte op basis van het sectorale borgingsplafond en de IBW-uitkomsten die zijn gebaseerd op de indicatieve bestedingsruimte van elke corporatie afzonderlijk, is van belang naarmate meer corporaties met extra activiteiten de grens van de eigen bestedingsruimte bereiken. In dat geval zal het WSW naar verwachting de financiële normen op corporatieniveau aanpassen om overschrijding van het sectorale borgingsplafond te voorkomen. Uiteindelijk is het sectorale borgingsplafond de beperkende factor voor de mate waarin corporaties extra kunnen investeren.

Ondertussen wordt de investeringscapaciteit van corporaties bedreigd door een mogelijke stijging van de verhuurderheffing en van de vennootschapsbelasting, waarmee nog geen rekening is gehouden bij de weergegeven analyses. De verhuurderheffing is momenteel 0,591% van de WOZ-waarde.

Het percentage staat vast; de WOZ-waarde zal de komende jaren naar verwachting sterk stijgen. Hierdoor zal de verhuurderheffing toenemen. Een stijging van de verhuurderheffing heeft een relatief groot effect op de investeringscapaciteit omdat deze heffing een structurele kostenpost is waardoor de bedrijfswaarde (en ook de beleidswaarde) daalt.

Bij de vennootschapsbelasting zijn twee ontwikkelingen van belang. Een sterkte stijging van de ‘reguliere’ vennootschapsbelasting en de mogelijke invoering van ATAD

“Corporaties worden door de ATAD oneven­redig zwaar getroffen.”

(Anti Tax Avoidance Directive). Tot heden heeft de vennootschapsbelasting die in 2008 is ingevoerd, tot nagenoeg geen belastingbetaling geleid. De meerjarenprognoses van corporaties laten zien dat daar naar verwachting de komende jaren verandering in komt. Er wordt door corporaties een stijging van belastingbetaling verwacht oplopend tot in totaal € 600 miljoen.

11

Wijk in Den Haag.

binet en is ook onverkort van toepassing op corporaties. Corporaties worden hierdoor onevenredig zwaar getroffen. De totale opbrengst is in het regeerakkoord geschat op € 1.347 mln. per jaar. De corporatiesector neemt hiervan via hoger vennootschapsbelasting naar verwachting € 300 mln (22%) voor zijn rekening. Dit is een merkwaardige gang van zaken: een maatregel gericht op belastingontwijking van internationale ondernemingen treft een binnenlandse bedrijfstak waarvoor de ATAD niet bedoeld is.

Stijgende verhuurderheffing en stijgende vennootschapsbelasting liggen in het verschiet. De toch al beperkte investeringscapaciteit zal daardoor verder afnemen.

Daarbovenop komt dan nog het voorstel van het kabinet om de ATAD ook van toepassing te laten zijn op corporaties. ATAD is een uitvloeisel van internationale afspraken om de belastingontwijking door internationale ondernemingen in te dammen. Een belangrijk onderdeel van ATAD is het verminderen van de aftrekbaarheid van rentelasten. De achtergrond van de voorgestelde maatregel is dat internationale bedrijven via interne leningen de winst laten neerslaan in het land waar de belastingheffing het laagst is, en niet waar de winst feitelijk wordt gerealiseerd. De voorgestelde maatregel om de aftrekbaarheid van rentelasten te verminderen is ook opgenomen in het regeerakkoord van het ka-

12

WONINGMARKT DRAAIT DOOR Heldere keuzes

Bij deze keuzes kunnen tot slot nog twee kanttekeningen worden geplaatst: • De financiële ruimte van de corporatiesector is sterk afhankelijk van de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting. Uiteraard is veel meer mogelijk als deze heffingen geschrapt worden.

Voor zo lang dat niet is gebeurd, en er zijn geen aanwijzingen dat dit op korte termijn het geval is, dienen de keuzes op deze realiteit te worden gebaseerd.

Voor het realiseren van met name de duurzaamheidsambitie is het noodzakelijk dat er een herverdeling tussen corporaties tot stand komt. Beschikbare investeringscapa-

Het voorafgaande heeft laten zien dat de financiële ruimte in de corporatiesector naar het zich laat aanzien onvoldoende is om alle ambities te realiseren. Het is van belang dat er geen irreële verwachtingen bestaan over de mogelijkheden van de corporatiesector.

Daar kunnen heldere keuzes ook een bijdrage aan leveren. Een voorzet waar de prioriteit zou kunnen liggen, zou er als volgt uit kunnen zien.

• De duurzaamheidsambitie staat met stip op 1. Tot op heden heeft de sector afspraken niet gerealiseerd. De beschikbare investeringscapaciteit dient vooral gericht te worden op het leveren van de noodzakelijke bijdrage om de ‘Parijse doelstellingen’ te realiseren • Voorzover er nog investeringscapaciteit resteert kan deze het beste benut worden voor nieuwbouw in het sociale segment waar er nog te­korten zijn.

Ambities die beter in de ijskast geplaatst kunnen worden: • Het verlagen van de huren om de betaalbaarheid te verbeteren heeft een grote negatieve impact op de investeringsruimte van corporaties. De investeringsprioriteit staan niet toe dat ook het huurniveau wordt verlaagd.

• Activiteiten van corporaties in het middensegment gaan ten koste van de schaarse investeringscapaciteit die nodig is voor de duurzaamheidsambitie en voor nieuwbouw in het sociale segment. Heldere keuzes impliceren dat corporaties zich alleen richten op hun kerntaken.

“Het is van belang dat er geen irreële verwachtingen bestaan over de mogelijkheden van de corporatiesector.” citeit is niet altijd aanwezig waar de investeringsnoodzaak is. De verhuurderheffing is een instrument waarmee de herverdeling gerealiseerd kan worden.

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

13

KAJSA OLLONGREN Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties

14

I NTERVIEW

“Corporaties zijn cruciale partner” De afgelopen maanden is minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties al diverse keren in het nieuws geweest. Heel bewust om 'aan te jagen en op te zwepen'. Want nu is het momentum om de woningmarkt in beweging te krijgen, zo gelooft de D66 bewindsvrouw. Waarbij corporaties haar cruciale partners zijn om de grote opgaven die op ons afkomen het hoofd te bieden.

Tekst Evamarije Smit en Martijn Eskinasi

ME: We weten dat u met een nieuw sociaal huurakkoord bezig bent.

Hoe loopt dat proces?

“De partijen Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang hebben gezegd dat zij met elkaar een voorstel uitwerken. Dat hebben we ook met elkaar vastgelegd in de Nationale woonagenda. Ik heb aan de voorkant gezegd dat betaalbaarheid voor ons een heel belangrijk thema is. De afgelopen twee jaar hebben we een gematigd huurbeleid gezien maar er moeten veel zaken gebeuren. Corporaties hebben een hele grote opgave in de verduurzaming en ze moeten ook gaan bouwen. Dat op de een of andere manier bundelen, is niet makkelijk maar ik geef hen nu de ruimte om samen te kijken hoever ze kunnen komen.”

ME: Wanneer wilt u iets horen van de partijen?

“Als ik ze nu heel streng ga toespreken, een datum noem en een deadline roep, helpt dat niet. Maar ik heb wel gezegd dat ze moeten aankloppen als het helpt dat ik meepraat.”

15

ES: Praten met elkaar is nog niet zo makkelijk, met name voor de Woonbond en Aedes.

“Ik vind het belangrijk en goed dat ze toch met elkaar praten en dat gebeurt gelukkig ook. De Woonbond zit op de woonlasten, Aedes op hun investeringsopgaven. Ik probeer duidelijk te maken dat het en-en is.”

ME: Corporaties worstelen met hun investeringsruimte. Ze hebben moeite met de verhuurderheffing en laten weten dat het bijna onmogelijk is de grote opgaven te financieren.

“Er is nog investeringsruimte. Corporaties en Aedes bevestigen dat, en de indicatieve bestedingsruimte laat dat ook zien. Alleen is het niet gelijk verdeeld. Wat mij betreft is een van de oplossingsrichtingen de herverdeling van die investeringsruimte.

We moeten in kaart brengen hoe de investeringsruimte bij corporaties, de volkshuisvestelijke ambities uit het regeerakkoord, de nationale woonagenda en het Klimaatakkoord zich tot elkaar verhouden. Denk hierbij aan betaalbare woningen, meer nieuwbouw en natuurlijk verduurzaming. Dat staat ook zo in de Woonagenda.

De verhuurderheffing blijft bestaan. Dat is gewoon afgesproken. Let’s deal with it, maar we willen en we moeten samen verder. Wat ons nu te doen staat is om de opgaven, de investeringscapaciteit en de verminderingen van de verhuurderheffing slim aan elkaar te knopen. Ik zou zeggen, pak flink door en stel voor hoe we dat kunnen verrekenen. Daarover kunnen we altijd afspraken maken. Wij hebben bijvoorbeeld ook toegezegd uit de verhuurderheffing 100 miljoen extra te gaan inzetten voor de verduurzaming en corporaties hebben zich verplicht om gemiddeld naar label B te gaan.”

ES: Ik proef een beetje uit uw woorden dat u vindt dat het nu wel mooi geweest is, dat 'de plaat een beetje blijft hangen'.

“Zo zou ik dat niet willen zeggen. Ik vind veel corporaties erg constructief. Gelukkig hoor ik ook het geluid ‘dat we verder moeten’. Corporaties willen ook verder. Toch hoor je ze wel vaak deze vraag over de verhuurdersheffing opwerpen. Zelf weten ze heel goed dat ze er niet zijn voor zichzelf, maar voor die mensen die daar willen en moeten wonen. Ze beseffen heel goed dat ze er zijn om passende woningen te bieden voor de juiste doelgroepen. Volgens mij moeten we gewoon het totaal een keer goed bekijken en over en weer erkennen dat corporaties elkaar nodig hebben."

ME: U noemde al even de 100 miljoen die wordt uitgetrokken voor de verduurzaming. Stel dat dat een miljard wordt, zou dat erg helpen om de middelen op de juiste plek te krijgen. Want niet alle corporaties hebben de middelen om te verduurzamen met grote stappen zoals u graag zou willen.

“Nogmaals, er is nog investeringscapaciteit. Dat is een positieve noot. De ambitie en de afspraak om te verduurzamen naar gemiddeld label B zijn er ook. Dus moeten we nu op zoek gaan naar een slimme manier om deze zaken aan elkaar te kno-

16

“De verhuurder­ heffing – let's deal with it.”

KAJSA OLLONGREN

pen. Ik zie dat er corporaties zijn met heel weinig armslag. Dus dan moeten we kijken hoe we daar toch samen uit komen. Volgens mij kan dat.”

ME: Door uw voorganger Blok is een aantal zaken geschrapt wat corporaties mogen doen. Op het terrein van de leefbaarheid lijkt er een gat gevallen te zijn dat niet lijkt opgevuld te worden. Wat kunt u daaraan doen?

“Leefbaarheid is een belangrijk punt. Als het gaat om prettige wijken, het bestrijden van armoede, het begeleiden van verwarde personen enzovoort moeten gemeenten en corporaties echt samen optrekken. Ik heb in Amsterdam gezien dat dat kan. Woningbouwcorporaties kunnen hierin nog steeds veel betekenen, zoals bij toewijzing, het zorgen voor een veilige en schone woonomgeving en het voorkomen van overlast rondom de woningen. Ze mogen ook van gemeenten vragen om regie te nemen in het gesprek rondom dit soort vraagstukken. Denk bijvoorbeeld aan het maken van gezamenlijk afspraken tussen gemeente, corporatie en zorg- en welzijnsinstellingen.”

ES: Veel gemeenten kloppen juist bij corporaties aan omdat zij ‘achter de voordeur komen’.

“Er is iets anders aan de hand. Mensen blijven steeds vaker zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen. Bovendien zijn er gewoon nieuwe groepen bijgekomen, zoals bijvoorbeeld vluchtelingen met een verblijfsvergunning. De vraag is hoe je de juiste mix van kunt vinden en niet teveel problematiek op een plek stapelt. Woningbouwcorporaties hoeven de problematiek als zodanig niet op te lossen, daar zijn ze niet voor. Ze moeten dus afspraken maken met die gemeenten en zorg- en welzijnsinstellingen en daar mogen ze ook wat voor vragen.”

ES: De gemeente voelt zich veelal geen probleemhouder. Die zegt: het zijn jullie bewoners.

“Tot op zekere hoogte is dat ook zo, maar als het echt niet meer gaat zal de gemeente wat moeten doen. Hier ben ik misschien beperkt en ken alleen de Amsterdamse praktijk en daar werkte dat echt best goed. Corporaties moeten gemeenten duidelijk durven aanspreken. De prestatieafspraken helpen hierbij.”

ES: Veel gemeenten verwijzen inwoners door naar corporaties omdat zij zelf geen geld en geen mensen hebben.

“Ik vind dat gemeenten dat moeten vrijmaken. Die moeten daarin hun verantwoordelijkheid nemen. Dat vind ik echt. We evalueren dit jaar de nieuwe Woningwet en ik wil oproepen om met dit type voorbeelden te komen. Laat ons weten wat er precies speelt, want de verschillen in ervaringen zijn heel groot. Sommigen gemeenten en corporaties worstelen precies met dit punt, andere herkennen het niet.”

ME: U heeft zich eerder uitgesproken over zogenoemde ‘sleutelprojecten’ die binnen de NOVI aangewezen gaan worden. Ik neem aan dat

18

I NTERVIEW

ook de woningmarkt hierin thuis hoort?

“Dat is een reële verwachting. Je kunt geen krant opslaan of het gaat over de woningmarkt. We kennen allemaal iemand of zijn zelf op zoek is naar een passende woning. De krapte op de woningmarkt maar ook de omgekeerde situatie, de krimpgebieden, staat zo hoog op de agenda dat het zijn weg moet vinden in de NOVI. Wat we eerder sleutelprojecten hebben genoemd hebben we half april in een brief aan de Tweede Kamer perspectiefgebieden genoemd. Dat zijn gebieden op nationaal niveau waar hele grote opgaven bij elkaar komen. Neem bijvoorbeeld de energietransitie. In een bepaalt gebied kan die transitie een enorme rol spelen.

Tegelijkertijd spelen daar zaken als wonen, bereikbaarheid en leefbaarheid. In een dergelijk perspectiefgebied moet veel aan elkaar geknoopt worden. De NOVI is het ruimtelijk kader waarin we alle ambities vastleggen. Denk daarbij heel breed; naast wonen en infrastructuur gaat dat ook over natuur en bijvoorbeeld erfgoed. Er zijn heel veel dingen die we in de schaarse ruimte die we in Nederland hebben moeten gebeuren. Mijn ambitie is dat die NOVI een echt een afwegingkader voorstelt omdat je niet alles kunt doen op een plek. Zonneparken zijn nu een trend. Iedere boer kan nu een berekening maken en wanneer het financieel interessant is om zijn land met zonnepanelen vol te leggen, verbouwen we niks meer. Dat is een extreme situatie die niet zal voorkomen, maar daar wil je een afwegingskader voor hebben. Zo kun je altijd aan mensen uitleggen waarom iets wel en waarom iets niet kan.”

ES: Onderstreept u dat de gebieden die het meest weten te verknopen, de diverse opgaven het slimst aan elkaar weten te koppelen, de 'winnaars' worden? Of wel, worden dat de perspectiefgebieden?

“Je kunt je wel voorstellen welke dynamiek er gaat ontstaan. Ieder gebied wil een nationaal perspectiefgebied worden. Dat wordt bijna een spel. Als liberaal houd ik daarvan. Er mag best een beetje concurrentie ontstaan. Dat leidt tot goede resultaten. Maar het moet ook nog wel nationaal zijn. Je krijgt straks ook provinciale, lokale en gemeentelijke gebiedsvisies en daarom selecteert het zich straks voor een deel zelf uit. Dat wil niet zeggen dat deze gebiedsvisies minder belangrijk, innovatief of integraal zijn, maar daar hoef je niets over af te spreken op nationaal niveau. Dat is de eerste selectie. Dan hebben we een aantal belangrijke thema’s zoals energietransitie en wonen, die gaan optellen voor het land, de economie, de nationale waarden en leefbaarheid. Dat pel je af en dan kom je uiteindelijk tot een aantal perspectiefgebieden. We gaan niet vooraf een aantal noemen. Het kunnen er 5 of 20 worden; we beschrijven het kwalitatief en dat moet uiteindelijk leiden tot keuzes.”

ME: Het middensegment was recent weer in het nieuws: in de grote steden hebben de prijzen het plafond bereikt, nu worden ook de middelgrote steden met forse prijsstijgingen geconfronteerd. Men verwacht nu echt dat u gaat ingrijpen. Wat gaat er komen?

“Ik herken die vraag. Vergroting van het middensegment is een speerpunt van het kabinetsbeleid en keer op keer blijkt dat ook echt nodig. Het zal echt uit nieuw-

19

“Corporaties moeten gemeenten duidelijk durven aanspreken.”

KAJSA OLLONGREN

I NTERVIEW

bouw en beter benutten van de bestaande voorraad moeten komen. Bij nieuwbouw hebben de gemeenten publieke en private mogelijkheden om woningen als middenhuur te bestemmen en daar ook te behouden. Bovendien verduidelijk ik de Huisvestingswet, zodat de middenhuurwoningen ook terecht komen bij de juiste doelgroep. Corporaties kunnen ook meer doen, zeker als de markttoets straks vereenvoudigd wordt. De Woningwet biedt hen daarvoor ook ruimte in het nietDAEB-segment, zij het zonder staatssteun en onder marktconforme condities. Voor de wat langere termijn moeten gemeenten ook echt een strategie voor de middenhuur ontwikkelen in hun woonvisies.”

ES: Maar is het niet hoog tijd om de huurprijzen te gaan reguleren? Rob van Gijzel heeft dat wel aanbevolen.

“Rob van Gijzel heeft aanbevolen om daar waar lokale partijen afspraken willen maken, maar waar regels in de weg zitten, ruimte te maken voor maatwerk. Ik volg zijn redenering dat er alleen meer woningen bijkomen als partijen er op lokaal niveau samen uitkomen. Waar ik kan helpen, zal ik dat zeker overwegen. De kaders voor de ‘noodknop’, zoals het ook genoemd is, worden nu uitgewerkt. Er ligt hierover vanuit de Kamer ook een motie. Omdat het voor alle partijen werkbaar moet blijven, wil ik daar ook expliciet met gemeenten en marktpartijen over praten. Nog een broedende kip dus.”

ES: Wat wilt u corporaties tot slot meegeven?

“Ik zie corporaties echt als belangrijke partners. De afgelopen jaren is er een hoop in en met de sector gebeurd: economische crises en een grote, noodzakelijke hervorming. De sector staat er op alle vlakken weer beter voor. Nu is het momentum om de schouders eronder te zetten. We willen weer aandacht besteden aan de woningmarkt, we willen weer bouwen, verduurzamen van de voorraad, doorpakken in wijken waar leefbaarheid onder druk komt te staan. Corporaties zijn daarin een cruciale partner. De moeilijke fase voor corporaties is achter de rug. Nu moeten we samen naar de toekomst kijken. Het moet niet blijven bij mooie plannen maar we moeten het echt gaan doen en elkaar de hand toesteken. Juist planologen, stedenbouwkundigen, architecten, ontwikkelaars, bouwers enzovoort hebben de laatste jaren ervaren dat hun plannen niet gerealiseerd konden worden. Nu kan het wel.

Ik roep op om vooral vanuit de gebruiker te denken, vanuit al die Nederlanders die een passende woning zoeken. Het is geweldig om te zien hoe al die stedelijke regio’s in opkomst zijn en hoe iedereen snapt dat een verandering nodig is en dat investeren in duurzaamheid ook een investering is in de kwaliteit van (bestaande woningen). Er liggen enorme kansen en ik hoop dat men die ook pakt.”

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

21

Bouwen niet verboden Een onderzoek naar onbenutte plancapaciteit voor woningbouw

22

De ruimtelijke ordening wordt veelal als de boosdoener aan­ gewezen voor de achterblijvende woningproductie. Planologische capaciteit is weliswaar een noodzakelijke voorwaarde voor (tijdige) woningbouw, het is niet voldoende. Dit artikel laat zien dat er voor vele duizenden wo­ ningen al enige tijd planologi­ sche goedkeuring bestaat die (nog) niet is benut. Dit worden in Engeland ook wel stalled sites genoemd. Er is een veelheid aan factoren, naast de ruimtelijke or­ dening, verantwoordelijk voor dat ‘stallen’. Deze complexiteit moet in ogenschouw worden genomen bij het zoeken naar effectieve oplossingen.

Tekst Edwin Buitelaar en Maarten van Schie

Luchtfoto Overhoeks MARCO VAN MIDDELKOOP LUCHTFOTOGRAFIE

23

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

D

menten waarna vertraging plaats zou kunnen vinden. Ten eerste is dat tussen informele goedkeuring via indicatieve (‘zachte’) plandocumenten zoals visies, programma’s van eisen, masterplannen, etc. en het juridisch-bindende plannen bestemmingsplan.

Ten tweede is dat tussen het bestemmingsplan en de verlening van de bouwvergunning (formeel: de omgevingsvergunning).

En ten derde tussen verlening van de bouwvergunning en de oplevering van de bouw.

Alleen van de laatste twee momenten beschikken we over betrouwbare en grotendeels landsdekkende informatie. Daar zullen we ons dan ook op richten. We baseren ons hierbij op informatie uit de basisadministratie adressen en gebouwen (BAG) en van ruimtelijkeplannen.nl.

e komende jaren moeten vele woningen worden gebouwd om het tekort eraan in te lopen. Het probleem is alleen dat de productie minder groot en trager is dan we zouden willen. Bij het zoeken naar verklaringen en oplossingen wordt vaak naar de ruimtelijke ordening gekeken. Alhoewel planologische goedkeuring een noodzakelijke voorwaarde is om te kunnen bouwen, is het maar zeer de vraag of een exclusieve toedeling van de problemen aan de ruimtelijke ordening terecht is. Ten eerste zijn er regio’s – en niet alleen regio’s met een kleine woningbehoefte – waar meer planologische capaciteit gecreëerd is dan woningbehoefte. En ten tweede zijn er locaties waarvoor relatief lang geleden planologische goedkeuring is afgegeven, maar waar, om wat voor reden dan ook, nog geen woningen zijn opgeleverd. In Engeland worden dit stalled sites genoemd. Een stalled site is een plangebied dat shovel-ready is, oftewel klaar voor de bouw, met planologische goedkeuring, maar waar van de start van de bouw, laat staan de oplevering van woningen nog geen sprake is. Er wordt geschat dat er zich voor ongeveer 450.000 tot 600.000 woningen aan stalled sites in Engeland bevinden. In voorliggend artikel vragen we ons in hoeverre het fenomeen van stalled sites ook in Nederland voorkomt en welke redenen daarvoor zouden kunnen zijn.

Vergund maar niet gebouwd Tussen het verlenen van de vergunning en de bouw van woningen verstrijkt enige tijd: de woning moet worden gebouwd. Maar er kunnen ook kinken in de kabel komen die voor uit- of afstel van die bouw zorgen. In de periode 2012-2017 varieerde de gemiddelde doorlooptijd van een woning tussen vergunning en het formele moment van oplevering voor ingebruikname tussen 21 en 24 maanden (CBS). Dus als we maart 2017 als peilmoment nemen, dan kunnen we zeggen dat een locatie, waarvoor in 2015 en eerder een woningbouwvergunning is verleend maar waar die woning(en) nog niet is opgeleverd, stalled is. Als we nagaan welke panden tussen maart 2010 en maart 2015 zijn aangemeld met de status ‘vergunning verleend’ en die nog niet zijn afgemeld als gereedgekomen, dan komen we uit op circa 22.500 woningen. Dit is 7 procent van het totaal aantal vergunde woningen in de periode 2010-2015. Woningen vergund in de jaren 2013 en 2014 hebben het meest ver-

Aanpak van het onderzoek Kijkend naar de hierboven aangehaalde definitie van stalled sites, is het cruciaal om te bepalen waar zich in het ontwikkelproces vertraging voor kan doen en vervolgens wat dan ‘abnormale’ vertraging is. Er zijn in het Nederlandse ontwikkelproces grofweg drie fasen met drie planologische beslismo-

24

THEMA HIER INVULLEN

“In totaal gaat het om ruimte voor meer dan 100.000 woningen.”

EDWIN BUITENLAAR EN MAARTEN VAN SCHIE 25

Figuur 1.

Jaar

Vergunning verleend

In aanbouw

Totaal niet geëffectueerde vergunningen

Totaal vergund

2010

1.559

529

2.088

61.028

2011

4.073

320

4.393

55.804

2012

3.565

281

3.846

37.370

2013

3.719

611

4.330

26.184

2014

4.747

1.489

6.236

39.365

2015

1.269

274

1.543

53.533

Totaal

18.932

3.504

22.436

273.284

Tabel 1: Verleende en niet geëffectueerde vergunningen voor woningbouw 2010-2015.

BRON: BAG, BEWERKING AUTEURS

skernen 2011) en ongeveer 10 procent in stadsranden. De grootste aantallen bevinden zich in de grootste steden: zo’n 2.200 in de regio Groot-Rijnmond (Rotterdam), 1.500 in de regio Utrecht, en 1.400 in de zowel regio Arnhem-Nijmegen als Groot-Amsterdam.

traging opgelopen, respectievelijk 14 procent en 12 procent van alle vergunningen van dat jaar heb nog niet tot opgeleverde woning geleid. We nemen aan dat records van vóór 2010 waarschijnlijk niet meer tot woningen zullen leiden. Dit betreft in totaal iets minder dan 3.000 woningen.

Van de vertraagde woningen uit de periode maart 2010 – maart 2015 ligt 72 procent binnen bevolkingskernen (CBS bevolking-

Bestemd maar niet vergund Van de bestemmingen die vóór maart 2017 zijn ingevoerd op ruimtelijkeplannen.nl, is

26

WONINGMARKT DRAAIT DOOR Partieel verleend en onderbenut

circa 100.000 hectare voor wonen bestemd; dit betreft zowel conserverende als nieuwe bestemmingsplannen. Zo’n 3 procent (3.550 hectare) van deze vlakken telt op dat moment geen enkele BAG-registratie in het kader van wonen. Dit duidt erop dat de bestemming niet is gerealiseerd. Voor een gevoel voor de orde van grootte: dat komt bij een dichtheid van 25 woningen per hectare (de gemiddelde Vinex-dichtheid voor uitbreidingslocaties) op bijna 90.000 woningen. Circa 90 procent hiervan (3.290 hectare) is in de periode 2010 tot en met 2016 bestemd. Dat ten minste ruim een jaar na vaststelling van die bestemmingsplannen nog geen vergunning is verleend is opvallend omdat die twee vaak gelijktijdig plaatsvinden (met gebruikmaking van de coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 Wro) of ten minste snel na elkaar.

Bestemmingplannen voor woningbouw worden namelijk doorgaans pas vastgesteld wanneer er een concreet bouwplan ligt.

De bestemmingsplanvlakken die op deze manier zijn gevonden, zijn een onderschatting van onbenutte plancapaciteit voor woningbouw. Er zijn ook bestemmingsplangebieden die al gedeeltelijk bebouwd zijn, maar waar nog niet de volledige plancapaciteit gebouwd is. Deze vlakken zijn echter moeilijker uit te filteren, omdat er ook

“Dat ruim een jaar na vaststelling bestemmingsplan nog geen vergunning is verleend is opvallend.” woongebieden zijn die simpelweg voor lagere dichtheden bedoeld zijn. Een extreem voorbeeld hiervan zijn landgoederen, die wel bestemd zijn voor wonen en grote vlakken kunnen beslaan, maar in dichtheden van soms nog minder dan 1 woning per hectare (ten opzichte van het bestemmingsvlak). Om toch een inschatting van deze vlakken te geven (voor de periode sinds 2010), is gekeken naar bestemmingsplannen waar ná het moment van bestemmen nog is gebouwd; en waar toch minder dan 10 woningen per hectare zijn gerealiseerd.

Op basis van de nabijheid tot bevolkingskernen is toch een inschatting te maken van de onderbenutting van deze vlakken.

Een dergelijke analyse levert nog eens 300 hectare binnenstedelijk terrein op en 325

Van de bestemmingsplannen die tussen 2010 en 2016 zijn vastgesteld (en nog zonder BAG-woningregistratie zijn) ligt 60 procent buiten de bevolkingskernen. Binnenstedelijk springen de grote stedelijke regio’s eruit, met de provincie Utrecht als uitschieter (150 hectare). Dit betreft o.a. een deel van Amersfoort Vathorst en Bunschoten, maar ook aan de westzijde van Culemborg (plan Parijsch Zuid). Noord-Overijssel valt op vanwege landelijk gelegen uitbreidingsgebieden, met name door een gebied van 100 hectare onder Kampen (plan IJsseldelta-Zuid), die nog niet tot realisatie zijn gekomen.

27

BRON HOLLANDSE HOOGTE

het bestemmingsplan weinig beleidsfactoren nog voor vertraging zorgen. Het bestemmingsplan is het culminatiepunt van vele omgevingsrechtelijke bepalingen, zoals ten aanzien geluidhinder, parkeren, luchtkwaliteit, water, cultuurhistorie, etc.

Vergunningaanvragen die worden getoetst aan dergelijke bestemmingsplannen en daarbinnen passen, dienen te worden gehonoreerd. Toch kunnen er nog enkele belemmeringen optreden na vaststelling. Zo kan er beroep worden aangetekend tegen het bestemmingsplan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en later eventueel ook nog bij de rechtbank tegen de bouwvergunning.

hectare onderbenut terrein in stadsranden, met in beide gevallen gemiddeld circa 5 woningen per hectare. In het landelijk gebied betreft dit nog eens 580 hectare, maar daar zijn dergelijke dichtheden waarschijnlijker.

Verklaringen voor stalled sites Nu resteert de vraag hoe het kan dat deze beschikbare plancapaciteit niet of sterk vertraagd wordt benut. Er zijn verschillende verklaringen waarom bestemmingsplannen niet of vertraagd worden gevolgd door bouwvergunningen en waarom bouwvergunningen niet of vertraagd tot woningen leiden. Op basis van bestaande literatuur en verschillende provinciale planmonitoren onderscheiden we vier categorieĂŤn van factoren.

Ook is er nog een aantal omgevingsrechtelijke beperkingen dat buiten het bestemmingsplan om geldt. Zo kan het voorkomen dat er

Beleid en regelgeving In Nederland kunnen na vaststelling van

28

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Locatieproblemen Na planologische goedkeuring kunnen er specifieke problemen op de locatie spelen die voor vertraging zorgen. Zo kan de bodem onverwacht (meer) vervuild zijn, kunnen zich archeologische vondsten aandienen of kunnen er problemen zijn met de grondwaterstand. Ook kan vertraging optreden wanneer op een locatie bewoners en omwonenden zich tegen een plan keren.

een vastgesteld en zelfs onherroepelijk bestemmingsplan ligt, waarvoor nog geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming (Wn) is verleend. Een voorbeeld daarvan is bestemmingsplangebied Oude Tempel in Soest. Daar bevindt zich een dassenfamilie. Dassen staan op de Rode Lijst van de Wn. Om ontheffing op grond van de Wn te krijgen moeten mitigerende maatregelen worden genomen door middel van de verplaatsing van de familie. Ook welstandseisen gelden vaak (deels) in aanvulling op bestemmingsplanvoorschriften.

Grondeigenaren en ontwikkelaars Ook grondeigenaren en ontwikkelende partijen kunnen de belemmerende factor zijn.

Zo kunnen er (passieve) grondeigenaren zijn die niet willen ontwikkelen maar ook niet willen verkopen aan partijen die dat wel willen. Daarnaast kunnen er ontwikkelende partijen zijn die wel willen maar niet (meer) kunnen. Zo hebben de financiële problemen bij ING ertoe geleid dat deze partij grondposities moest overdragen aan an-

Haalbaarheid Haalbaarheidsproblemen, met name van financiële aard, kunnen optreden waardoor de vastgestelde bestemming en/of de afgegeven bouwvergunning niet gerealiseerd kunnen worden. Dit kan verschillende oorzaken hebben aan zowel de opbrengstenals de kostenkant van grondexploitaties. Zo kan het zijn dat het gekozen woningprogramma niet aansluit op de lokale vraag, door een verkeerde inschatting, dan wel veranderende behoeften onder woningzoekenden.

Ook kunnen ontwikkelkosten in verband met bouw- en woonrijp maken of resterende grondverwervingen hoger uitvallen dan verwacht. En ook later, gedurende de bouw, kunnen zich de nodige problemen voordoen zoals een tekort aan arbeidskrachten, te weinig bouwmaterialen en hoge bouwkosten.

“Ook grond­eigenaren en ontwikkelende partijen kunnen de belemmerende factor zijn.” dere partijen. Dit gebeurde bijvoorbeeld met een deelgebied dat ING in Overhoeks in bezit had en heeft overdragen aan Amvest. In 2008 lag daar al een onherroepelijk bestemmingsplan dat (hierdoor) uiteindelijk niet is gerealiseerd. Het wachten is daar nog altijd op de oplevering van de eerste woningen.

Onder het kopje haalbaarheid kan, gezien de onderzoeksperiode (2010-2016), het belang van de nasleep van de financiële crisis en de economische recessie niet ongenoemd blijven.

29

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

laars, 4 procent van woningcorporaties, en het restant van (circa) 20 procent is in handen van andere rechtspersonen zoals beleggers (situatie 31 december 2016).

Bij ontwikkelende partijen kan echter ook sprake zijn van vertragend strategisch grondbeleid en land banking. Land banking is gericht op het verwerven van een zodanige grondhoeveelheid dat de bouwproductie voor langere tijd wordt veiliggesteld. Het is daarmee dus niet gericht op het zo snel mogelijk tot ontwikkeling brengen van alle grond. Het kan zelfs vanuit een portefeuillestrategie meer rendement opleveren wanneer grondvoorraden geleidelijk tot ontwikkeling worden gebracht. Ook vanuit het perspectief van individuele grondposities kan wachten of vertragen een efficiënte strategie zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer (verdere) prijsstijgingen van vastgoed worden voorzien of wordt gehoopt op een financieel aantrekkelijker politiek klimaat, zoals bijvoorbeeld sommige ontwikkelaars in Amsterdam lijken te doen.

Conclusies en discussie We hebben laten zien dat planologische capaciteit een noodzakelijke voorwaarde is voor tijdige woningbouw, maar geen voldoende voorwaarde. Het bestaan van stalled sites en het complexe samenspel van factoren dat daarachter zit, geven hier blijk van. Ons doel is geweest om een eerste indicatie te geven van de orde van grootte van het fenomeen. In totaal gaat het om ruimte voor meer dan 100.000 woningen waarvoor al langer geleden een bestemmingsplan is vastgesteld dan wel een bouwvergunning is verleend (peildatum 1 maart 2017).

Wanneer we dat afzetten tegen de bouwproductie van vorig jaar (62.500 woningen op grond van het CBS), dan is dat geen ‘klein bier’. Bovendien, het gaat zonder meer om een voorzichtige inschatting. Zo richten we ons alleen op data van de twee laatste, formele fasen; ook eerder kan vertraging optreden. Daarnaast kijken we alleen naar monofunctionele woonbestemmingen en niet naar plannen waarin wonen onderdeel uitmaakt van een gemengde bestemming. Ook onderschatten we onderbenutting omdat die moeilijk te bepalen is. Om die reden hebben we alleen extremen/evidente onderbenutting meegenomen. Tot slot gaan we bij de bepaling van de orde van grootte in termen van woningaantallen uit van relatief lage (Vinex-)dichtheden, terwijl werkelijke stedelijke dichtheden doorgaans (fors) hoger liggen.

Deze grondstrategieën zijn niet uitsluitend voorbehouden aan private partijen, ze kunnen evenzogoed gelden voor gemeenten wanneer zij de grondontwikkeling en -uitgifte op zich nemen. Sterker nog, gemeen-

“Met name gemeenten spelen een sleutelrol.” ten zijn de grootste grondeigenaren op de door ons geïdentificeerde stalled sites. Ongeveer 50 procent van alle bestemde maar niet bebouwde grond is in handen van gemeenten, 20 procent van natuurlijke personen, 6 procent van bouwers en ontwikke-

30

Woonwijk inbaanbouw BRON TYPICALMEDIA

en herstelwet (2010), de aanstaande Omgevingswet (2016, inwerkingtreding 2021) en vele tussentijdse wetswijzigingen hebben dit al beoogd. Als die al tot tijdwinst hebben geleid – dat valt moeilijk te meten - dan valt niet te verwachten dat daar bovenop nog eens extra tijdwinst te behalen is. Daarnaast kan nog gedacht worden aan extra financiële stimuleringsmiddelen in de vorm rijkssubsidies, maar ook die zijn niet zonder kanttekeningen en bijwerkingen. Er is geen eenvoudige nationale kraan die a al de minute verder opengezet kan worden.

Beleidsimplicaties Elke locatie, al dan niet stalled, heeft zijn eigen dynamiek en zijn eigen complexe samenspel tussen draagvlakverwerving, het programma, het ontwerp (tekenen), de exploitatie (rekenen) en de kaders van het omgevingsrecht. Elk project zijn eigen pijplijn.

Voor zover die individuele pijplijnen verkort kunnen worden, ligt de oplossing daartoe doorgaans op lokaal niveau, bij de directbetrokkenen zoals gemeenten, grondeigenaren, woningcorporaties, ontwikkelaars en omwonenden. Met name gemeenten, niet alleen in hun rol als ruimtelijke ordenaar maar ook als grootgrondbezitter van stalled sites spelen hierbij een sleutelrol. In die laatste rol kan spoedige gronduitgifte helpen bij de woningbouwversnelling.

Met dank aan Lianne van Duinen, Martijn Eskinasi, Janet Askew, Raimond Mooij, Frans Schilder, Marc Hanou, Jan-Jaap Visser en Dorien Manting voor hun hulp bij de totstandkoming van dit artikel.

De mogelijkheden voor de nationale overheid voor het versnellen van de vastgelopen woningproductie lijken beperkt. Extra versnelling kan nauwelijks worden bereikt door aanpassingen van wet- en regelgeving.

De Wro (2008), de Wabo (2010), de Crisis-

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

31

Van maatschappelijk gat naar speelveld De nieuwe Woningwet is helder over de rol van woningcorporaties, zo concludeert de huidige minister van Wonen Ollongren elders in dit nummer. Terug naar de kern, huisvesting voor lage inkomensgroepen, verder geen franje en niet zeuren over de verhuurderheffing. Woningcorporaties zijn er voor betaalbaar residentieel vastgoed voor de minderbedeelden. De ruimte voor uitgaven voor leefbaarheid van dit residentieel vastgoed is beperkt tot 174 euro per woning per jaar. De taak voor woningcorporaties is daarmee helder geworden!

De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties onderbouwt de noodzaak tot helderheid.

Woningcorporaties zijn te

De taak voor woning­ corporaties is daarmee helder geworden!

32

ver gegaan: de tunnel in Deventer en het stoomschip in Rotterdam zouden met de kennis van nu niet meer worden goedgekeurd als investeringen voor leefbaarheid. Een interessant gegeven is wel dat wethouders en het ministerie verantwoordelijk voor woningcorporaties, destijds blij waren met deze brede interpretatie van wonen.

De vraag is hoe het anno 2018 staat met de verwachtingen van met name lokale partners ten aanzien van woningcorporaties?

Het is helder dat de tunnel en het stoomschip niet meer tot het domein van woningcorporaties behoren. Maar hoe zit het met allerhande leefbaarheidsactiviteiten gericht op kwetsbare groepen en kwetsbare wijken. Wie pakt al die zaken op die woningcorporaties niet meer doen sinds de nieuwe Woningwet. Zijn gemeenten in staat om dit “maatschappelijk gat” te dichten zoals minister Ollongren voorstaat?

Als het gaat om de zorgtransitie en het streven

COLUMN

Marja Elsinga Hoogleraar Housing Institutions & Governance Faculteit Bouwkunde, TU Delft Vicevoorzitter College van Deskundigen SVWN en vicevoorzitter Nederlandse Woonbond

naar “langer zelfstandig wonen” van ouderen en bijzondere doelgroepen, wordt er vaak een voorbeeldrol verwacht van woningcorporaties! Ook als het gaat om de energietransitie, dan wordt er een “startmotorfunctie” van woningcorporaties verwacht. Het klimaatakkoord vraagt grote “startmotor investeringen”. Het gaat hier om rollen die niet omschreven staat in de Woningwet. De (impliciete) verwachtingen over zorg en energie ten aanzien van woningcorporaties staan op gespannen voet met de nieuwe helderheid die de Woningwet uitstraalt.

De vraag is hoe dit maatschappelijk gat al dan niet gevuld wordt in de lokale prestatieafspraken. In hoeverre blijven woningcorporaties binnen het landelijk kader van de Woningwet en voldoen ze aan de verwachtingen van alle nieuwe controleurs die in stelling zijn gezet. In hoeverre komen ze tegemoet aan de (impliciete) verwachtingen

van gemeenten en bewoners in de lokale prestatie afspraken?

De energie- en zorgtransitie staan voor de deur en betekenen een grote opgave voor lokale overheden.

Ook van burgers wordt het nodige verwacht in de participatiesamenleving anno 2018. Wat is in deze context de verwachte maatschappelijke meerwaarde (public value genoemd door Jos Koffijberg in dit nummer) van woningcorporaties? Als het gaat over de goede dingen doen gaat het dus niet alleen over wonen, maar vooral ook over zorg en energie. De organisatie van wonen is cruciaal voor het realiseren van zorg- en energieambities en dus niet alleen een zorg voor minister Ollongren, maar ook voor de ministers De Jong en Wiebes!

Er zijn twee oplossingen voor het dichten van het maatschappelijke gat: zorgen dat lokale verwachtingen zich aanpassen aan de wet of zorgen dat de toepassing van de wet zich

33

aanpast aan de lokale verwachtingen. Ik ben voorstander van de laatste optie omdat lokaal maatwerk de kern is van de maatschappelijke meerwaarde van woningcorporaties. De experimenten met het visitatiestel voor woningcorporaties waarin de opinie van lokale stakeholders centraal staat, bieden mogelijkheden om de lokale opgave meer deel uit te laten maken van het verantwoordingssysteem.

Benoem het maatschappelijk gat: de zaken die corporaties niet meer doen sinds de Woningwet 2015 en hoe belangrijk die zijn voor de kwaliteit van de stad of het dorp. Maak vervolgens afspraken over wie ze oppakt; gemeente, bewoners, woningcorporaties of concludeer dat andere lokale partners zoals zorginstellingen en investeerders in het middensegment hiervoor nodig zijn. De focus dient te liggen op wat er lokaal nodig is: opdat het maatschappelijk gat een maatschappelijk speelveld mag worden!

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Middenhuur mist loods Drie kapiteins op het schip

De behoefte aan méér middenhuurwoningen wordt alom erkend. Ze zorgen voor meer doorstroming, minder marktschommelingen, meer flexibiliteit en meer snel beschikbare woonruimte. Middenhuur is als smeerolie voor de woningmarkt. Het realiseren van meer middenhuur is echter als een stuurloos schip. Vertrouwen, transparantie, einddoelen en koers zijn termen die niet samen worden gedeeld. De drie belangrijkste spelers op de middenhuurmarkt – gemeente, markt en woningcorporaties – werken los van elkaar. Het schip komt de haven niet uit. De toeschouwers op de wal kijken lijdzaam toe. Dat zijn de mensen met een (laag) middeninkomen. Woningen die voor hen betaalbaar zijn, tussen de pakweg €600 en €800, worden nauwelijks aangeboden. Voor meer middenhuur moet het schip wel een beetje doorvaren.

Het Middenhuurschip heeft een loods nodig.

Tekst Vera Beuzenberg, Fons Lustenhouwer en Frank Wassenberg

34

BEELD FRANK WASSENBERG

35

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

H

van mensen met een lager middeninkomen de dupe zijn, en verkennen mogelijkheden om het middenhuursegment te vergroten.

Daarbij kijken we vooral naar de partijen die dat moeten doen: gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties. Alleen of samen.

et schuurt op de woningmarkt. Neem Juri. Hij heeft zijn opleiding in Groningen afgerond en kan meteen in Haarlem aan de slag als elektrotechnicus, een tijdelijke functie.

Hij schrijft zich netjes in bij de lokale woningcorporatie, maar hoort dat de wachttijd minstens vijf jaar is, ook in een buitenwijk. Om te kopen heeft hij geen geld. Zijn ouders wonen in Drenthe, dus heen en weer reizen is geen optie. En particuliere huurwoningen zijn schaars en te duur. Om zich heen ziet Juri allerlei soorten mensen die net als hij naarstig op zoek zijn: een gescheiden vader, een buitenlandse onderzoeker aan de Universiteit, een jong stel, een gezin dat het oude huis al had verkocht, maar waarbij de nieuwbouw is vertraagd, een leraar Engels, een groepje arbeidsmigranten, een ex-student. Allemaal concurrenten. Juri weet niet of hij wel kan beginnen op deze manier. Misschien blijft hij maar in Groningen.

Dat woningen in steden als Amsterdam en Utrecht niet aan te slepen zijn, is inmiddels wel bekend. Uit recente cijfers van Pararius blijkt dat vrije sector huurwoningen ook in middelgrote steden in een gespannen woningmarkt steeds duurder, schaarser, en nog onbereikbaarder worden. Deze trend wordt veroorzaakt door ontwikkelingen die in meer landen waarneembaar zijn: de trek naar de stad, toename van het aantal kleine huishoudens, groei van de diensten- en kennissector, economische voorspoed en de (her)waardering van het stedelijk leven.

Het middenhuursegment is te klein in de meeste gemeenten van ons land. Oรณk buiten de Randstad. In dit artikel kijken we naar behoefte en aanbod op de woningmarkt. We constateren een disbalans waar-

Het tekort aan middenhuur in beeld De Nederlandse woningmarkt is vanuit economisch perspectief een wonderlijk fenomeen. Eigenlijk is sprake van een imperfecte markt. Op een reguliere markt zoeken vraag en aanbod elkaar op en er wordt geleverd waar de meeste vraag naar is, maar de woningmarkt functioneert anders. De vraag moet vooral binnen de bestaande woningvoorraad worden geaccommodeerd, want door de lange realisatietijd van nieuwe woningen (ca. 7 jaar) reageert het aanbod traag op de vraag uit de markt. Ruimtelijke beperkingen, huurprijsregulering en segmentering (in een sociaal en een geliberaliseerd huursegment) voorkomen dat aanbod en prijs van huurwoningen snel aan een wijzigende marktvraag worden aangepast. Bovendien worden de sociale huur- en de koopsector door de overheid sterk financieel gesteund in tegenstelling tot de vrije huursector. Dit maakt het voor marktpartijen lastiger om concurrerend middenhuurwoningen te realiseren.

Figuur 1 laat daarvan de gevolgen zien.

Links zien we de inkomensverdeling, schematisch weergegeven. In het middelste plaa tje staat de woningmarkt zoals die geldt voor steden als Leiden, Amsterdam of Utrecht. Met veel goedkope (vaak sociale huur-) woningen, of dure (vaak koop-) woningen. De groep middeldure (vaak particuliere huur-) woningen is klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar gete-

36

“Investeren in een winkelcentrum in Maleisië. Dat is een gemiste kans.”

VERA BEUZENBERG, FONS LUSTENHOUWER, FRANK WASSENBERG 37

Inkomen

Goedkoop

Middel

Duur

Aantal woningen

Aantal woningen

Aantal personen

Goedkoop

Duur

Inkomen

Middel

Drie sectoren

Drie sectoren

Figuur 1. De imperfecte Nederlandse woningmarkt

Sociale doelgroep Goedkoop

Duur

Aantal woningen

Lage middeninkomens

Middel

Middeninkomens Drie sectoren

Hoge middeninkomens

Hoge inkomens 0%

10%

Corporatie < €711

20%

30%

40%

Particulier < €711

50%

60%

70%

Vrije sector > €711

80% Koop

90%

100%

Figuur 2.

Inkomensgroepen naar woonsituatie

wonen het vaakst in een koopwoning, (op afstand) gevolgd door een sociale huurwoning. Slechts een beperkt deel woont in een vrije sector huurwoning. Dat kan ook niet anders, want dat marktaandeel is maar klein (ca. 6%).

kend. Het tekort aan middeldure (huur-) woningen is in een oogopslag zichtbaar.

Wanneer heb je een middeninkomen?

Als we spreken over het middensegment, kunnen we doelen op mensen met een middeninkomen, of woningen met een middeldure huur- of koopprijs. Qua doelgroep onderscheiden we huishoudens met een laag, midden of hoog inkomen. Anderhalf miljoen huishoudens behoren tot de middengroep, 21% van alle huishoudens. In dit artikel focussen we op deze middengroep en delen hen daartoe in drieën in (met inkomensgrenzen, prijspeil 2018, van €36.798 €41.056 - €44.360 - €52.500). In figuur 2 zien we hoe de verschillende inkomensgroepen over de woningvoorraad zijn verdeeld. Alle drie groepen middeninkomens

Wat is middenhuur?

Qua woningen focussen we op middenhuur, maar wat is dat? Rob van Gijzel spreekt in zijn rapport Samen bouwen aan middenhuur over ‘huurprijzen tussen €700 en €1000’. Woningcorporaties en Aedes onderscheiden goedkope, betaalbare en dure huurwoningen. De laatste groep begint bij de tweede aftoppingsgrens van €640 (prijspeil 2018). Het Ministerie van BZK doet er in een themahoofdstuk in Staat van de Woningmarkt 2017 geen uitspraken over.

38

WONINGMARKT DRAAIT DOOR Is het middensegment wel betaalbaar voor midden­ inkomens?

Beleggers zijn doorgaans huiverig voor de verplichtingen van de gereguleerde sector, net als voor huurprijzen dicht boven de liberalisatiegrens van €710,68. Omdat de woningwaardering mede afhankelijk is van de WOZ-waarde, is een zekere marge nodig om niet onverhoeds terug te vallen in de gereguleerde sector. Marktpartijen verhuren daarom nieuwe huurwoningen doorgaans vanaf €800. En de grens van duizend euro is een psychologische.

Exacte cijfers over de behoefte aan middenhuurwoningen zijn schaars. In het rapport Samen Bouwen aan Middenhuur wordt de extra behoefte aan middenhuur geraamd op tussen de 60.000 en 200.000

Door aanscherping van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen en strengere hypotheekeisen zijn steeds meer huishoudens met een laag middeninkomen aangewezen op woningen in het middenhuursegment.

Uit het onderzoek van Platform31 Ruimte voor middeninkomens blijkt dat een deel van deze huishoudens geen huren van €711 of meer kan betalen. Weliswaar kan de groep met een inkomen tot circa € 40.000 tijdelijk tot 2021 in de sociale huursector terecht, maar dit biedt alleen soelaas voor huishoudens met kinderen. Uit het onderzoek blijkt dat gezinnen met dat inkomen over onvoldoende financiële ruimte beschikken voor een woning boven de liberalisatiegrens. Gezinnen hebben minimaal een jaarinkomen van 46.000 euro nodig om een huurprijs van 711 euro te kunnen betalen.

“Voor lage middeninkomens zijn huren tussen de €600 en €800 betaalbaar.” woningen in de komende tien jaar. De NVM schat de behoefte aan de bovenkant in, op basis van een extra vraagontwikkeling vanuit starters en senioren.

Of het tekort nou groter of kleiner is, het is duidelijk dàt het er is. Maar wie is er nu aan zet om het weg te werken?

Nieuwe afbakening middenhuur Omdat geen eenduidige definitie van een middenhuurwoning bestaat, hanteren we een eigen onderverdeling: Een betaalbare middenhuurwoning is alles boven de tweede aftoppingsgrens (€640) tot €800, dure middenhuurwoningen starten bij €800 tot €1000, en in enkele krappe centrumsteden tot €1200. Daarboven typeren we als ‘duur’.

Deze grenzen zijn niet willekeurig gekozen.

Woningcorporaties werken vaak met de aftoppingsgrens om aan de passendheidsnorm te voldoen en bieden daarom steeds minder woningen boven die grens aan.

Relaties in een ongelijkzijdige driehoek Zowel gemeenten, marktpartijen als woningcorporaties hebben een rol bij de realisatie van meer middenhuurwoningen. Zij hebben echter gebrekkig zicht op elkaars (on)mogelijkheden en rollen, die bovendien met de invoering van de nieuwe Woning-

39

BEELD FRANK WASSENBERG

opereren en geld investeren van Nederland se en buitenlandse pensioenfondsen en ver zekeringsmaatschappijen, en een grote particuliere verhuurders/beleggers, groep die vaak meer regionaal of lokaal actief zijn.

Uit onderzoek van de Stec-Groep blijkt evenwel dat investeringen achterblijven.

wet in 2015 zijn veranderd. In figuur 3 geeft de dikte van de pijlen de intensiteit van de onderlinge relaties aan: in (jarenlange) contacten, in inzicht in motieven en bekendheid in werkwijzen, in afspraken en beleidsteksten. De driehoek is onevenwichtig te noemen. Het laat zien dat vooral versterking van relaties tussen gemeenten en markt en tussen corporaties en markt nodig zijn om middenhuur te stimuleren.

‘Wantrouwen’

‘Bekendheid

Wantrouwen bij gemeenten en beleggers Voor het realiseren van middenhuurwoningen staan marktpartijen als eerste aan de lat. Er zijn verschillende typen spelers, zoals institutionele beleggers, die landelijk

‘Geen behoefte’

Figuur 3. Relaties tussen partijen op de huurwoningmarkt

40

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

middenhuur om daadwerkelijk aan de slag te gaan: van Woonvisie, (aangepaste) huisvestingsverordening en bestemmingsplan tot het maken van privaatrechtelijke afspraken.

Omdat de vraag naar middenhuur varieert, hecht het Rijk aan lokaal initiatief.

Nog voor de zomer van 2018 wordt een wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur aan de Tweede Kamer aangeboden. Minister Ollongren zal er tevens bij gemeenten op aandringen om lokaal prestatieafspraken te maken voor meer middenhuur. Een expertteam adviseert op lokaal en regionaal niveau partijen over woningbouw in brede zin, middenhuur inbegrepen.

Het gebrek aan marktconforme grondprijzen voor huurwoningen – koopwoningen genereren een hogere grondopbrengst – gebrek aan concreet woonbeleid en koudwatervrees bij gemeenten om met beleggers samen te werken, worden als belangrijke bottlenecks ervaren. Zo geeft slechts 13 procent van de investeerders aan regelmatig contact te hebben met gemeenten. Cultuurverschillen en beeldvorming werpen barrières op. Rob van Gijzel spreekt in dit verband over ‘gestold wantrouwen’. Toch is de vrees dat marktpartijen uit zijn op het maken van snelle winst, vaak niet terecht.

Uit het genoemde onderzoek blijkt dat 90 procent van de beleggers bereid is afspraken te maken over huurprijzen, exploitatietermijnen en huurverhogingen, wanneer gemeenten concessies doen in de grondprijs.

In twaalf gemeenten zijn in 2017 lokale samenwerkingstafels georganiseerd. De ervaringen zijn positief. Gemeenten hebben tenders uitgezet, er zijn investeerders gevonden die voor langere periode middenhuur willen realiseren en er zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van wijken.

Het instrument samenwerkingstafel blijkt een goede methode om het gestold wantrouwen te doen smelten.

Geen noodzaak bij corporaties en beleggers De tweede dunne relatie in figuur 3 is die tussen corporaties en markt. Corporaties beschikken over 2,4 miljoen woningen, waarvan naar schatting ongeveer de helft voldoende woningwaarderingspunten heeft om in theorie boven de aftoppingsgrens verhuurd te kunnen worden. Omdat ook vraag naar betaalbare sociale huurwoningen groot is, wordt het verhogen van de huurprijzen, zodat deze verhuurd kunnen worden aan de middeninkomen niet wenselijk geacht.

Corporaties hebben per 1 januari 2018 een scheiding moeten maken tussen DAEBen niet-DAEB-woningen. De Autoriteit woningcorporaties berekent in het Sectorbeeld 2017 dat corporaties 68.000 woningen van de sociale naar de commerciële portefeuille hebben overgeheveld. Een belangrijk deel daarvan wordt momenteel nog onder de liberalisatiegrens verhuurd. Als de huidige bewoners verhuizen, kunnen deze woningen commercieel worden verhuurd. Samen met de bijna 72.000 huurwoningen waarvan het huurniveau boven de al enkele jaren gefixeerde liberalisatiegrens is doorge-

Afspraken met beleggers maken Gemeenten kunnen specifiek grond voor middeldure huurwoningen reserveren. In steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag gebeurt dat al. Gemeenten kunnen dat doen bij het aanpassen van de Woonvisie, het vaststellen van een beleidskader of sinds vorig jaar ook in het bestemmingsplan. De VNG en het ministerie van BZK bieden hulp met het Gemeentelijk instrumentarium middenhuur en Platform31 organiseert het Praktijklab

41

poraties. Sindsdien zijn corporaties verplicht om zich te focussen op hun kerntaak: de gereguleerde woningvoorraad voor huishoudens met lage inkomens. Corporaties moesten onderscheid maken tussen kernactiviteiten (DAEB) en overige activiteiten (niet-DAEB).

Uit nog te publiceren onderzoek van Platform31 blijkt dat een groot gedeelte van de corporaties nog geen expliciete strategie voor het niet-DEAB-bezit heeft geformuleerd. De meeste corporaties richten zich op DAEB en hanteren het niet-DAEB bezit als appeltje voor de dorst. Verder blijkt dat ze de niet-DAEB woningen momenteel voornamelijk inzetten voor huishoudens met middeninkomens. Het verdient aanbeveling dat gemeenten met corporaties afspraken maken over de inzet en in de verhuur houden van het niet-DAEB bezit van corporaties, met name voor de groep lage midden inkomens.

stegen, beschikken de woningcorporaties gezamenlijk over 140.000 niet-DAEB woningen. Dat maakt corporaties een aanzienlijke speler in het middenhuursegment.

Daarnaast beschikken de corporaties gezamenlijk over ca. 300.000 woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.

Corporaties verkopen woningen aan individuele bewoners, maar ook als pakket aan marktpartijen. In de periode 2011 tot augustus 2017 gaat het om een kleine 21.000 woningen aan beleggers. Deze verkopen hingen samen met versoepeling van de verkoopregels en financiële problemen bij een aantal corporaties. Door de toegenomen druk op de sociale huursector wordt op basis van door corporaties verstrekte prognoses een daling van het aantal verkopen verwacht. Bovendien is de financiële positie van corporaties versterkt en is ook voor corporaties investeren in vastgoed aantrekkelijk.

Er zijn mogelijkheden om de terugloop in verkoopaantallen te voorkomen, wanneer gemeenten corporaties meer ruimte bieden om nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen en tegelijkertijd afspraken maken over het aantal naar beleggers af te stoten duurdere sociale huurwoningen. Het mes snijdt dan aan drie kanten: het aantal sociale huurwoningen blijft op peil, tegelijkertijd worden middeldure huurwoningen toegevoegd en beleggers investeren in de woningmarkt. Bij de verkoop kunnen corporatie en belegger afspraken maken over een geleidelijk huurprijsontwikkeling.

Markttoets hindert middenhuur De nieuwe Woningwet beperkt de handelingsvrijheid van woningcorporaties. Zo bouwden die regelmatig een mix van sociale huurwoningen met bijvoorbeeld middenhuurwoningen, maar dat is nu veel lastiger geworden. Tenzij sprake is van herstructurering op eigen grond, moeten woningcorporaties eerst een markttoets doorlopen.

Met zo’n markttoets polst een gemeente of commerciële partijen belangstelling hebben om middeldure huurwoningen te realiseren. De corporatie komt pas in beeld als de markt ervoor past en kan zodoende enkel onrendabele projecten doen. Dit maakt de realisatie van een gemixte bouwopgave behoorlijk complex.

Gemeenten zijn huiverig voor de markttoets: die is bureaucratisch, omslachtig, le-

Corporaties en gemeenten: een andere rol De derde relatie in de geschetste driehoek is er een van ‘bekendheid’. De herziening van de Woningwet in 2015 heeft gevolgen voor wat gemeenten mogen verwachten van cor-

42

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

en het bestaande niet-DAEB bezit het huursegment €640-€800 en daarmee de lage middeninkomens bedienen (en daar met gemeenten afspraken over maken). En de markt het segment tussen €800-€1000 en daarmee de (hogere) middeninkomens bedient (en ook daar met gemeenten afspraken over maakt). Dit sluit goed aan op de ambities geformuleerd in de Nationale woonagenda 2018-2021. Eén daarvan is het creëren van meer doorstroming naar de middenhuur, bijvoorbeeld door grotere woningen van corporaties in te zetten in het

vert rompslomp op en kost veel tijd. Onlangs is het Platform Marktverkenning opgericht waarop gemeenten locaties voor middenhuur kunnen aanbieden. Verder presenteert de minister in het najaar voorstellen om de markttoets te vereenvoudigen, met name voor gebieden waarvoor commerciële partijen geen belangstelling hebben. Dit moet het voor gemeenten en woningcorporaties makkelijker maken om middenhuurwoningen te realiseren.

Tot slot Alom wordt erkend dat de vraag naar middenhuurwoningen veel groter is dan het aanbod. Bovendien zijn de middenhuurwoningen van de verkeerde prijsklasse.

Voor lage middeninkomens zijn huren tussen de €600 en €800 betaalbaar, maar juist in deze prijsklasse wordt er weinig aangeboden. Corporaties wijzen passend toe aan de kerndoelgroep en bieden woningen aan tot de tweede aftoppingsgrens (€640), en marktpartijen bieden uit voorzorg woningen pas aan vanaf €800, en soms (veel) hoger als de krappe markt dat toelaat.

De belangrijkste spelers om meer middenhuur te realiseren, draaien om elkaar heen. Corporaties hoeven niet zo nodig, marktpartijen klagen over gebrek een grondposities en gemeenten en markt zijn niet gewend met elkaar om te gaan. Mensen met een middeninkomen zijn hiervan de dupe.

We zien wel een uitweg. Corporaties en beleggende marktpartijen kunnen elkaar goed aanvullen, en gemeenten kunnen dit met beleid sturen. Bijvoorbeeld wanneer corporaties met de duurdere sociale huur

“Het instrument samenwerkingstafel blijkt een goede methode.” middenhuursegment. Hierover kunnen betrokken partijen aan de lokale woningmarkttafels samen prima afspraken maken.

Het is tijd om aan de slag te gaan. Niet vanuit wantrouwen, maar vanuit vertrouwen. Zodat ook de toeschouwers op de kant aan boord kunnen van het middenhuurschip. En zodat Juri wel kan beginnen aan zijn eerste baan in Haarlem.

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

43

De achterkant van de stad 44

Terwijl de woningmarkt in de meeste steden van Nederland oververhit is, is dat meerendeels op het platteland niet het geval. Waar je voor de gemiddelde Nederlandse woningprijs in Haarlem een benauwde tussenwoning vindt, kun je in Wamel, Tynaarlo of Roswinkel een vrijstaande woonboerderij betrekken. Voor een ruime goedkope woning met tuin moet je op het platteland zijn. Maar die lage prijzen roepen ook de vraag op wie daar wil wonen. Wat is de toekomst van het platteland als woonmilieu? Is die somber of valt dat wel mee?

Tekst Frank van Dam en Femke Daalhuizen

Hengelo ‘t Genseler HENRI CORMONT

45

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

S

daarvan is een geleidelijke vergrijzing van de bevolking van het platteland. Die weerspiegelt zich ook in de relatief geringe verhuismobiliteit op en vanuit het platteland: die schommelt al decennialang rond de 12% (van de bevolking) per jaar, terwijl die in stedelijke gemeenten veel hoger ligt, tot soms ver boven de 20% per jaar. Prognoses van CBS en PBL laten zien dat die vergrijzing zal doorzetten: in 2040 zal in vele plattelandsgemeenten meer dan een derde van de bevolking ouder zijn dan 65 jaar. Als gevolg van het overlijden van de babyboomgeneratie in de periode 2025-2040, zullen steeds grotere aantallen woningen vrijkomen op de markt.

Ook na 2040 blijft die ‘uitstroom’ aanzienlijk.

Of naar die woningen vervolgens (nog) een vraag bestaat, staat te bezien. In een aantal plattelandsgemeenten wordt dan ook niet alleen een dalend aantal inwoners voorzien (dat geldt voor de meeste gemeenten, vooral als gevolg van huishoudensverdunning), maar ook een krimpend aantal huishoudens.

Woningleegstand is daardoor een reëel perspectief (zie ook Van Dam, De Groot & Verwest 2006; Verwest, Sorel & Buitelaar 2008).

inds de recessie is de Nederlandse woningmarkt weer flink in beweging. De verhuismobiliteit is toegenomen en vooral in de steden zijn de prijzen van woningen weer sterk gestegen; soms zoals in Amsterdam, Utrecht en nu ook Den Haag zelfs explosief. Op het Nederlandse platteland is dat in veel mindere mate het geval: de prijzen van woningen bevinden zich er nog veelal onder het niveau van 2008, soms op slechts 80% van het 2008-niveau. Bijvoorbeeld omdat de vraag naar woningen er soms geringer is dan het aanbod; het vertrek vanuit het platteland is groter dan de trek daar naar toe. En de aantrekkelijkheid van zowel een woonregio als van een woonbuurt uit zich in de ontwikkeling van woningprijzen.

Instroom en uitstroom Een analyse van verhuisstromen van de steden naar het platteland laat zien dat het aantal mensen dat zich vanuit het platteland in de steden vestigt in de afgelopen 25 jaar is toegenomen, en dat het aantal mensen dat een omgekeerde beweging heeft gemaakt en verhuisd is naar een plattelandsgemeente door de tijd heen enigszins schommelt (figuur 1). Het aandeel verhuizingen van mensen vanuit een plattelandsgemeente binnen dezelfde gemeente of naar een andere plattelandsgemeente is eveneens geleidelijk afgenomen, van 62% in 1990 naar 57% in 2016. Het nettoresultaat van al deze bewegingen door de tijd heen, een negatief binnenlands migratiesaldo, wordt slechts ten dele gecompenseerd door een positief buitenlands migratiesaldo.

Wat betreft de binnenlandse stromen bestaat de uitstroom uit plattelandsgemeenten met name uit jongeren, de instroom betreft met name gezinnen (figuur 2). De blijvers zijn vooral gezinnen en ouderen. Het gevolg

Rurale idylle of suburbaan ideaal?

Woningbehoeften- en verhuiswensenonderzoek laat zien dat mensen een sterke voorkeur hebben voor groene, rustige, veilige en overzichtelijke woonomgevingen, op korte afstand van stedelijke voorzieningen, werkgelegenheid en openbaar vervoer (Van Dam e.a. 2003; 2005). Ook woningprijzenonderzoek ondersteunt die bevinding (Van Dam & Visser 2006). Die woonwensen zijn bovendien redelijk stabiel en robuust door de tijd heen (Van Dam & De Groot 2017).

Er lijkt sprake te zijn van een zogenaamde ‘rurale idylle’ (Van Dam, Heins & Elbersen 2002). De begrippen ‘ruraal’ en ‘platte-

46

THEMA HIER INVULLEN

“De rurale idylle lijkt vooral een suburbaan ideaal.”

FRANK VAN DAM EN FEMKE DAALHUIZEN 47

30000 25000 20000 15000 10000 5000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

Van platteland naar stad

Van stad naar platteland

Figuur 1. Aantal binnenlandse verhuizingen tussen stad (stedelijkheidsklasse 1 en 2) en platteland (stedelijkheidsklasse 5), 1990-2016.

20000 15000 10000 5000 0 2001

2009

2016

2001

van platteland naar stad 18-21

22-29

2009

2016

van stad naar platteland 0-17 en 30-54

55 e.o.

Figuur 2. Binnenlandse migratie tussen stad (stedelijkheidsklassen 1 en2) en platteland (stedelijkheidsklasse 5), naar leeftijdsklasse in 2001, 2009 en 2016.

wonen in perspectief. Men wil weliswaar verhuizen naar een woonmilieu met landelijke kenmerken, maar blijkt toch vooral op zoek naar een woning met een tuin in een rustige, veilige, groene en overzichtelijke woonomgeving, in of op korte afstand van

landâ&#x20AC;&#x2122; zijn evenwel geen synoniemen.

Rurale woonmilieus hoeven niet noodzakelijk op het platteland te zijn gelokaliseerd. Sterker nog: de expliciete wens te verhuizen naar het platteland is vrij gering.

Dit plaatst de vraag naar groen en rustig

48

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

zeruimte op de woningmarkt voor veel huishoudens groter geworden. Wellicht dat dat, maar ook de lagere woningprijzen de vraag naar landelijk wonen verder zal stimuleren.

Die mogelijke toename van de vraag naar landelijk wonen (dorps wonen, buiten wonen) zal evenwel niet in alle plattelandsgebieden optreden, maar zich vooral

de stad. Woonmilieukenmerken als sociale veiligheid, rust, verkeersveiligheid en de aanwezigheid van groen worden daarbij bij uitstek op prijs gesteld.

De rurale idylle lijkt vooral een suburbaan ideaal, hetgeen het succes van en de woontevredenheid in de Vinex-wijken verklaart. De meeste stedelingen willen stedelijk blijven wonen. Daarnaast zijn er ook plattelandsbewoners die zich in de stad willen vestigen, met name jongeren, op zoek naar een opleiding, naar werk, vertier en wellicht een partner. De stad trekt, en dat is altijd al zo geweest.

Wie willen er dan nog op het platteland wonen? Nou, ten eerste de meeste plattelandsbewoners zelf. Die wonen daar met veel plezier en willen daar niet weg. De vraag is echter of het platteland ook een aantrekkelijk alternatief kan zijn voor mensen die nu nog stedelijker wonen? Slechts een bescheiden, maar niettemin significant, deel van de verhuisgeneigde stedelingen wil daadwerkelijk de stap zetten van de stad of buitenwijk naar het platteland. Rust, ruimte en groen is hier immers voor een schappelijke prijs beschikbaar. Bovendien is de flexibiliteit in tijd en ruimte van individuen en huishoudens in de afgelopen decennia sterk toegenomen en zal in de nabije toekomst nog verder toenemen. Belangrijkste factoren in dit proces zijn: de ontwikkeling van de welvaart, de ontwikkeling van de automobiliteit, de beschikbaarheid van allerlei digitale toepassingen en diensten, de korter en flexibeler geworden werkweken, en de vergrijzing. Hierdoor is de keu-

â&#x20AC;&#x153;De mogelijke toename van de vraag naar landelijk wonen zal vooral in de nabijheid van stedelijke centra optreden.â&#x20AC;? in de relatieve nabijheid van stedelijke centra (van Utrecht tot Groningen en van Maastricht tot Zwolle) en in de als landschappelijk aantrekkelijk beschouwde plattelandsgebieden voordoen. Hoewel afstanden de woning- en woonmilieukeuze van huishoudens steeds minder bepalen, blijft relatieve nabijheid (tot centra van werkgelegenheid) en/of connectiviteit (treinverbindingen, glasvezel) belangrijk.

Achterkant Elshof (2017) laat in zijn proefschrift zien dat ook op het in bevolkingsomvang stagnerende platteland (in zijn geval Noord-Nederland) er altijd nog dorpen

49

Uitdammer Die Holysloot, Theo Bos

schenen onderzoeksrapport De achterkant van verstedelijkt Nederland (Huigen & Van der Velden 1989), de proefschriften van Van Dam (1995) en Thissen (1997) en de Dorpenmonitor van het SCP (Steenbekkers & Vermeij 2013) werden vergelijkbare conclusies getrokken.

De toekomst van de dorpen en daarmee

zijn die wel groeien en waar de druk op de lokale woningmarkt aanzienlijk is. Een aantrekkelijke gebouwde omgeving en een aantrekkelijke woningvoorraad in een aantrekkelijk landschap is blijkbaar veel waard. Die bevinding is waardevol en beleidsrelevant. Maar tegelijkertijd niet nieuw: ook in het dertig jaar geleden ver-

50

gemeenten. Dus die zorgelijke ‘achterkant’ van de stedelijke woningmarkt staat niet per se synoniem voor ‘platteland’.

van het platteland als woonplek is veelkleurig en verre van kansloos. Al blijven er plekken, met name in onaantrekkelijke landschappen en aan de randen van het land, waar leegstand onvermijdelijk lijkt. Er bestaan echter evenzeer verschillen in druk op de woningmarkt tussen plattelandsgemeenten, als tussen landelijke en stedelijke

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

51

Vertrouwen op eigen kracht In de regio Parkstad ontstaan nieuwe coalities tussen de overheid, woningcorporaties en andere spelers op de huizenmarkt om met innovatieve oplossingsrichtingen de opgaven op regionaal niveau aan te pakken. Nationale ondersteuning is nodig om succesvolle experimenten op te schalen, waardoor een robuuste aanpak ontstaat, die ook toepasbaar is in andere regioâ&#x20AC;&#x2122;s.

Tekst Jan Rademaker, Suzanne Lipsch (beiden Stadsregio Parkstad Limburg) en Wim Sniedt (Provincie Limburg)

D

e ontwikkelingen op de woningmarkt leveren in Nederland een reeks snel veranderende beelden op. Landelijk ontstaat het beeld van grote tekorten en extreme prijsstijgingen, vooral ingegeven door de situatie in de Randstad en enkele grote steden daaromheen. Er is een roep om veel meer bouwlocaties. In andere delen van het land ontstaan er zorgen om leegstand, het gebrek aan investeringsbe-

reidheid en een overschot aan woningbouwplannen. De woningmarkt in deze gebieden kent op dit moment paradoxale situaties. Er is sprake is van een stagnerend en in de toekomst afnemend aantal huishoudens en dus een afnemende woningvraag. Toch lift een deel van de markt voor koopwoningen, met name de bovenkant, mee met de landelijke trend van prijsstijgingen, zij het in minder extreme mate dan bijvoorbeeld in de Randstad. En ondanks de afnemende vraag ont-

52

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

staan er ook tekorten aan sociale- en middeldure huurwoningen. Tegelijkertijd komen er steeds meer overschotten in het incourante particuliere woningbezit voor, dat ook kampt met grote kwaliteitsproblemen. Het gevolg is dat op regionaal niveau de vraag van middeninkomens naar goede huurwoningen niet wordt geaccommodeerd en slecht particulier woningbezit verder afglijdt. In de regio Parkstad ontstaat er een situatie waarin gemeenten, provincie, woningcorporaties en initiatiefnemers uit de samenleving de problemen in samenwerking moeten aanpakken.

regio in het zuiden van Limburg. Meer woningen slopen, dan terugbouwen, is het devies. Een ingewikkelde businesscase. Sloop met minder nieuwbouw is immers geen verdienmodel. Het is daarom van belang om de economische ontwikkeling te benutten, de eigen kracht van de regio te mobiliseren en nieuw elan te vinden.

Veranderende woningmarktopgave Door veranderingen in de bevolkingssamenstelling en een verouderde woningvoorraad heeft een groot deel van de woningvoorraad in de regio Parkstad een vernieuwings- en verdunningsslag nodig.

De aantrekkende economie in combinatie met gunstige leningsfaciliteiten zorgt voor investeringskansen voor het particulier woningbezit in de hogere prijsklassen. Dat woningcorporaties de transformatie van de sociale woningvoorraad goed kunnen uitvoeren hebben ze in het verleden al bewezen. In de periode 2008 - 2014 hebben woningcorporaties al grote stappen gezet in de transformatie van de sociale huurvoorraad, waardoor er duizenden slechte sociale huurwoningen zijn gerenoveerd of gesloopt.

Investeerders voor de benodigde transformatie van slecht particulier woningbezit en het aanbod van middeldure huurwoningen ontbreken. En juist in deze twee woningmarktsegmenten wringt de schoen.

Ook in Parkstad worden nog nieuwe woningen gevraagd. Dit betreft vooral een vraag naar kwalitatief betere woningen.

Doordat niet alle bestaande woningen gerenoveerd kunnen worden tot energiezuinig, gasloos en levensloopgeschikt, dienen er met name duurzame levensloopbestendige (huur)woningen rondom voorzieningen aan de woningvoorraad te worden toegevoegd.

Nieuwe verdienmodellen gezocht!

Iâ&#x20AC;&#x2039; n grote delen van Nederland zorgt de toegenomen vraag naar woningen voor exorbitante prijsstijgingen in de woningmarkt.

Deze toename wordt veroorzaakt door een combinatie van de snel aantrekkende economie, een doorzettende huishoudensgroei en een inhaalvraag van mensen die de crisis afgewacht hebben. Beleggers investeren daarom maar al te graag in deze woningmarktgebieden; er is immers een hoog direct en indirect rendement te verwachten.

Gemeenten zien kansen om de woonvraag in te zetten als verdienmodel voor binnenstedelijke transformatie van verouderde werklocaties en leegstaande winkels. Ontwikkelaars vragen om nieuwe bouwlocaties.

In Parkstad wijkt de regionale woningmarktopgave af van de landelijke trend. De motor van huishoudensgroei is al een tijdje stilgevallen. Nieuwbouw is niet de grootste zorg. Het verkleinen en vernieuwen van het woningbestand staat centraal. Als het een beetje tegenzit bestaat het overschot in 2030 uit ongeveer 10.000 woningen. Ongeveer 10% van de omvang van de huidige woningvoorraad in de meest verstedelijkte

53

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Het is dan wel zaak om doordacht met nieuwe woningbouwtoevoegingen om te gaan.

Met de bouw van nieuwe woningen wordt in een situatie met afnemende huishoudens immers elders leegstand gecreëerd. De regionale programmering biedt een helder kader voor het schrappen van overtollige plancapaciteit voor woningen. In de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (zie kader 1) is verder een financiële compensatieregeling opgenomen. Aan initiatiefnemers die extra woningen willen bouwen bovenop het afgesproken regionale programma, en die geen fysieke compensatie kunnen bieden (sloop van een evenredig aantal woningen), wordt een financiële bijdrage geëist aan het opruimen of anderszins aanpakken van overtollige woningen. Hiermee wordt voorkómen dat de ‘externe kosten’ (o.a. vergroten leegstand, negatieve gevolgen voor leefbaarheid) van deze nieuwbouw worden afgewenteld op de samenleving. De noodzakelijke vernieuwing van de woningmarkt blijft hierdoor mogelijk, maar vraagt een extra inspanning om de woningmarkt in balans te brengen.

ke doelgroepen, vaak (kleine) huishoudens zonder inkomen uit arbeid. ‘Reguliere’ woningzoekenden zijn steeds minder huurder van een corporatiewoning. De groep middeninkomens met een huurvraag komt hierdoor in de verdrukking. Zij komen vanwege de inkomensnormen van het ‘passend wonen’-beleid niet in aanmerking voor een woning van een woningcorporatie, terwijl het aanbod in de vrije huursector ontbreekt.

De koopsector is niet altijd een aantrekkelijk alternatief voor deze doelgroep, omdat een structureel overaanbod van koopwoningen het risico van een daling van de woningwaarde meebrengt of omdat financiële reserves ontbreken, waardoor erg weinig eigen geld voor een nieuwe woning kan worden meegebracht. Daarbovenop geven

Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

KADER 1

Eind 2016 hebben achttien (!) Zuid-Limburgse gemeenteraden dezelfde sectorale structuurvisie vastgesteld. Een belangrijke en unieke mijlpaal: het is voor het eerst dat in Nederland zoveel gemeenteraden een zelfde ruimtelijke visie vast hebben gesteld.

Doel van het gezamenlijk ontwikkelde beleidsdocument is om de regionale woningmarkt gezond te maken en te houden. Zo zijn er afspraken vastgelegd over de wijze waarop woningbouwplannen worden afgestemd op de toekomstige woonbehoefte, door te sturen met regionale woningmarktprogrammeringen.

Daarnaast bevat de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg een gezamenlijke woon­ agenda, waarin vijf regionaal belangrijke ontwikkelingen in het woondomein zijn geagendeerd, waar de komende jaren in gezamenlijkheid aan wordt doorgewerkt.

Een gespannen huurmarkt Terwijl de vraag naar particuliere koopwoningen afneemt, neemt de vraag naar (betaalbare) huurwoningen in regio Park­ stad de laatste jaren toe. De toenemende vraag wordt vooral veroorzaakt door jongeren (met flexibele arbeidscontracten), ouderen (eventueel met een zorgvraag en die niet in aanmerking komen voor beschermd wonen), buitenlandse arbeidskrachten (vooral uit Midden- en Oost Europa, maar ook kenniswerkers vanuit de hele wereld) en statushouders. Woningcorporaties in de regio geven aan dat wachtlijsten ondertussen oplopen. De huurders van corporatiewoningen bestaan steeds meer uit specifie-

54

THEMA HIER INVULLEN

‘‘In Parkstad is bewandelen van de plat­getreden paden niet meer afdoende.’’

JAN RADEMAKER, SUZANNE LIPSCH EN WIM SNIEDT 55

naren niet meer in staat zijn om voldoende in hun woningen te investeren.

Daar waar in de sociale woningmarkt overaanbod ertoe leidt dat woningcorporaties de woningvoorraad indikken, corrigeert de markt voor koopwoningen overaanbod met stagnatie of daling van de woningwaarde.

Een toename van de leegstand met 1% leidt tot een gemiddelde prijsdaling van koopwoningen met 1,1% in de betreffende regio. Dit heeft gevolgen voor particulieren, indien betalingsrisico’s optreden doordat de woningwaarde mogelijk onder de hypotheekschuld zakt. De doorstroming stagneert en in kwetsbare wijken gaat de kwaliteit van woning en woonomgeving en van de leefbaarheid met sprongen achteruit.

steeds meer mensen – door bewegingsvrijheid en meer mogelijkheden voor woon- en arbeidsmobiliteit – de voorkeur aan een huurwoning, ook al kent deze een hogere netto maandlast dan een koopwoning, maar daardoor geen zorgen over onderhoud.

Grote professionele beleggers lijken met name door onzekerheid over het indirect rendement niet happig te zijn om investeringen te doen in deze woningmarkt. Echter, investeringen in een goed aanbod midden huur zijn niet alleen belangrijk voor het bedienen van de vraag, door op de juiste locaties te investeren kunnen wijken een sprong maken in de leefbaarheid.

Slecht particulier woningbezit

Creatieve oplossingsrichtingen

De grootste problemen ontstaan in de goedkope koopvoorraad. De afgelopen jaren is de volkshuisvestelijke opgave verschoven van de sociale huursector naar de particuliere koopsector. De aanpak van slecht particulier woningbezit is complex en betreft het taaiste gedeelte binnen de gehele opgave. Aan de onderkant van de woningmarkt komen eigenaren van particuliere woningen in de problemen. Inmiddels is het besef groeiende dat het maatschappelijke probleem in de particuliere koopwoningvoorraad vaak te groot en te complex is voor een individuele eigenaar.

De regio Parkstad kent een relatief grote groep arme en kwetsbare inwoners, waarvan ook een groot deel in een goedkope koopwoning wonen. Veel van deze woningen zijn gebouwd in de jaren ’50, ‘60 en ’70 en zijn verouderd. De aanhoudende huishoudensdaling leidt tot overaanbod van woningen. Dit deel van de woningvoorraad wordt incourant. Indien er niks gebeurt zullen plekken ontstaan waar veel woningen leeg- of te koop komen te staan of waar eige-

Voor de transformatie van particulier bezit ontbreken ervaringen waarop kan worden teruggevallen en staat de ontwikkeling van nieuwe sturingsinstrumenten centraal (zie kader 2). In de regio Parkstad - de regio die voorop loopt qua ontwikkeling van de problematiek in Zuid-Limburg - is al langer duidelijk dat het bewandelen van de platgetreden paden niet meer afdoende is en nieuwe instrumenten moeten worden ontwikkeld en getoetst. De initiatieven die ontstaan, bevatten meestal een coalitie tussen overheden, maatschappelijke partners en/of initiatiefnemers uit de samenleving.

Initiatieven als het project ‘inponden’waarbij een makelaar en een woningcorporatie de handen ineen hebben geslagen om het overschot aan bestaande particuliere koopwoningen in te zetten voor de sociale verhuur - laten zien dat een andere kijk op de woningvoorraad en nieuwe samenwerkingsverbanden kunnen leiden tot vruchtbare verdienmodellen. Daarin zit ook een rol voor de overheid: als aanjager en verbin-

56

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Een instrumentenkist voor de aanpak van slecht particulier woningbezit

KADER 2

Gemeenten en de Provincie Limburg zijn in samenwerking met woningcorporaties, banken en enkele marktpartijen een aantal jaar geleden aan de slag gegaan met de ontwikkeling van een instrumentarium voor de aanpak van slecht particulier woningbezit.

Renovatiemakelaar In het project Renovatiemakelaar wordt geëxperimenteerd met verbeteren van de kwaliteit van het eigen woningbezit, door eigenaar-bewoners van voormalige corporatiewoningen te ondersteunen met de renovatie van hun eigen woning. Met name oudere woningeigenaren kunnen veel baat hebben bij een model, waarbij zij kunnen meedoen met geplande renovaties van het woningcorporatiesbezit. Naast overheden en woningcorporaties, zijn ook het Kadaster, SVn, de Rabobank Parkstad Limburg en IBA Parkstad betrokken bij dit experiment. De eigenaar-bewoner blijft in dit geval zelf de investeerder van de renovatie.

Inponden De eerste resultaten van het experiment inponden van koopwoningen zijn succesvol.

Te koop staande woningen worden uiteindelijk ondergebracht in de portefeuilles van woningcorporaties. Door de tekorten in de huurmarkt snijdt met deze maatregel het mes aan twee kanten. De Rijksoverheid stimuleert deze beweging door de aangekochte woningen voor een periode van 20 jaar vrij te stellen van verhuurderheffing.

Deze benaderingswijze is ook interessant om de verduurzaming van de woningvoorraad te versnellen of om voldoende middenhuur te realiseren.

57

Complexgewijze vastgoedtransities Een model, waarmee over een periode van 10 tot 15 jaar particuliere woningen in een complex worden aangekocht, tijdelijk worden verhuurd en daarna gesloopt, zorgt voor een aanzienlijke reductie van de onrendabele investering per woning. Een groot deel van de aankoopinvestering kan worden terugverdiend door huuropbrengsten. Daarnaast wordt aan de particuliere eigenaar de mogelijkheid geboden om op korte termijn te verkopen. Saneringssubsidies blijven echter noodzakelijk om ervoor te zorgen dat financiële middelen niet wegvloeien naar de koopsector.

Commerciële herstructurering Verkenningen naar projecten waarbij de aankoop en sloop van particuliere woningen in een bredere gebiedsontwikkeling onder kunnen worden gebracht, door middels een nieuw – kwalitatief exclusiever - woonprogramma de voorinvestering deels terug te verdienen, lijken kansrijk. Naast woningcorporaties, wordt hier ook de samenwerking gezocht met projectontwikkelaars, zoals BPD.

Fondsvorming Met een regionaal fonds kunnen de initiële investeringen worden gefinancierd. Zo’n fonds kan worden gevuld door financiële bijdragen van overheden, maar ook via een financiële compensatiebijdrage van ontwikkelaars van nieuwe woningen op basis van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. Een werkwijze die ook het saneren van rotte plekken op locaties waar grote sociaal-fysieke kansen liggen, zodat de leefbaarheid op lokaal niveau een boost krijgt.

Wonen in Parkstad aan de Kasperenstraat

van 15 jaar over gegaan kan worden tot daadwerkelijke sloop van complexen met slecht particulier bezit[15]. De eerste afspraken tussen woningcorporaties en overheden om complexen aan te pakken (variërend van 8 tot 100 wooneenheden per complex) zijn inmiddels gemaakt.

Omdat de markt geen oplossingen biedt voor een krimpende vraag, zullen – ook bij vraagdruk in de huursector –nieuwe oplossingen moeten worden bedacht. Het oprichten van nieuwe woningvennootschappen van woningcorporaties die zich richten op het vergroten van het aanbod aan middeldure

der. De komende jaren wordt ingezet om zo’n 750 woningen van de koop naar de sociale huursector te brengen. Primair wordt ingezet op het verwerven van een strategische positie om te kunnen sturen op een markt die zich van origine niet laat sturen, door een structurele exploitatie of om incourant en technisch slecht vastgoed uit de markt te halen. Experimenten van overheden en woningcorporaties om het verdienmodel uit deze methodiek ook complexgericht in te zetten laten zien dat zelfs de onrendabele investering per woning flink kan worden beperkt, zodat na een periode

58

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

sche ontwikkeling en de leefbaarheid van het gebied noodzakelijk zijn. Een regionale coalitie tussen woningcorporaties, overheden en maatschappelijk georiënteerde marktpartijen is nodig en staat langzaam op, om de woonopgaven in de regio Parkstad aan te pakken. Het aantal succesvolle projecten en initiatieven is talrijk. Deze nieuwe oplossingsrichtingen voor ingewikkelde woningmarktvraagstukken kunnen ook ter inspiratie dienen voor uitdagingen in andere regio’s.

Idealiter wordt de komende tijd in samenwerking met een structureel partnerschap met de Rijksoverheid ingezet op het versterken en verbreden van het commitment om het regionale woningmarktvraagstuk aan te pakken. Het is van belang dat ook op nationaal niveau de regionale coalitie het vertrouwen krijgt om voortgang te kunnen maken bij het verbeteren van de sociaal-fysieke leefbaarheid van het gebied. Nationale ondersteuning, voldoende regelruimte én substantiële investeringen zijn nodig om succesvolle experimenten op te schalen.

Een samenwerking tussen regio en de rijksoverheid zou wellicht ook een aantal nationaal opererende partijen kunnen verleiden om aan te haken bij de regionale coalitie.

Te denken valt aan een partij als WEW/ NHG, die door meer maatwerk te leveren een belangrijke bijdrage kan leveren in de beoogde aanpak. Ook kunnen er afspraken worden gemaakt over de handelingsruimte van stakeholders, zoals woningcorporaties, die op basis van een maatschappelijke taak wel kunnen én willen investeren in de regionale woningmarktopgave, daar waar de markt het af laat weten of hun betrokkenheid maatschappelijke noodzakelijk is.

huurwoningen, kan hierin uitkomst bieden.

Maar er komen meer nieuwe samenwerkingsverbanden bovendrijven. Zo ontstaan er interessante initiatieven vanuit de samenleving die – niet op basis van financiële overwegingen, maar op basis van idealen – een bijdrage willen leveren aan volkshuisvestelijke opgave. Bijvoorbeeld stichtingen die zich willen inzetten voor de huisvesting van ouderen met een zorgvraag, maar die vanwege de inkomensnormen niet in aanmerking komen voor een woning bij een woningcorporatie. Deze partijen hebben vaak nog te weinig mogelijkheden om financiering te krijgen en zijn (helaas) daarom vaak afhankelijk van (financiële) steun van overheden of woningcorporaties.

Een ander voorbeeld van een nieuwe innovatieve oplossingsrichting is te vinden in het project SUPER CIRCULAR ESTATE. In dit project maakt een samenwerking van een woningcorporatie, overheden en verschillende markt- en kennisinstellingen gebruik van de opgave om te experimenteren met circulaire woningbouw. In een herstructureringsgebied worden 400 woningen getransformeerd naar 125 sociale huurwoningen.

In het proces wordt zoveel als mogelijk circulair ingericht door maximale inzet op hergebruik van materialen en gesloten waterkringlopen. Europa’s eerste circulaire wijk wordt ook nog eens ondersteund met een grote bijdrage (€ 4,8 mln.) uit Europese middelen, vanwege het innovatieve karakter.

Ondersteun de regionale coalitie De woningmarktopgave in Parkstad is in veel opzichten een tegenpool van het landelijke beeld. Marktpartijen gericht op (snel) rendement laten de woningmarkt in de regio Parkstad (vooralsnog?) links liggen, terwijl investeringen gelet op de ruimtelijk-economi-

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

59

LIESBETH VAN DER POL Oprichter van Dok architecten

60

I NTERVIEW

“Loslaten beperkt de ontwerpkracht” Nu de crisis voorbij is en de woningmarkt aantrekt, dient de vraag zich aan wat het karakter is van de nieuwe bouwproductie. Waar wordt gebouwd en voor wie? Zijn de woningen toekomstbestendig? Waar zit de innovatie? We vroegen het de voormalig Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol, oprichter van Dok architecten.

Tekst Annemiek Rijckenberg en Like Bijlsma Beeld Bert Nienhuis

Liesbeth bouwt scholen, musea en woningen voor uiteenlopende opdrachtgevers.

Ze is o.m. bekend van de Rooie Donders, de knalrode graanschuren aan de rand van Almere. De opdrachtportefeuille van Liesbeth bestaat grotendeels uit woningbouwprojecten en reikt van privé-woningen tot grootschalige appartementengebouwen. Maar ze werkt ook aan de renovatie van Het Binnenhof in den Haag.

Hoe actief volgt u de ontwikkelingen in de woningbouw?

“Ik volg zo veel mogelijk media over de woningbouwopgave. De discussie wordt gedomineerd door ontwikkelaars die klagen dat er niet genoeg tempo gemaakt wordt. Maar vanuit de bouwpraktijk herken ik dat beeld helemaal niet. Er wordt juist als een razende gebouwd. En dat gebeurt op een heel andere manier dan pakweg tien jaar geleden. Onder invloed van de recessie en de veranderingen in het RO systeem is er enorm veel veranderd in de opdrachtverlening, het programma van eisen voor de woningen en de rol van de gemeente. De markt krijgt veel meer ruimte. Jammer genoeg leidt dit niet tot een hogere kwaliteit aan woningen.”

Wat is volgens u de tendens?

“Tijdens de crisis hebben alle grote ontwikkelaars ingezet op kostenreductie bij de ontwikkeling van nieuwe marktconcepten met klinkende namen als ‘optio’ en

61

‘morgenwoning’. Ze zijn gaan werken vanuit een minimaal programma. Het niveau van de plattegronden is gedaald naar dat van de sociale woningbouw uit de jaren negentig. Of eigenlijk nog lager, want er valt nog maar weinig te variëren. De architect van nu werkt vooral aan de buitenkant van de woning. Architectonische innovaties zitten dus vooral in de geveldetaillering en de bekleding. Veel architecten zijn daar ook heel goed in. Maar als woningbouwer gruwel ik van al die vrolijk aangeklede dozen die je overal in het land ziet oppoppen. Dit is een product zonder vernieuwing. En dat terwijl we juist met plattegronden zouden moeten experimenteren! Op zoek moeten gaan naar wat de bewoners van nu nodig hebben en wat voor fantastische ontwerpen we daarvoor kunnen maken!”

Wat is uw visie op de toekomstbestendigheid van de woningen die nu gebouwd worden?

“De huizen die op dit moment met grote snelheid gebouwd worden spelen totaal niet in op nieuwe woonbehoeften van ouderen, jongeren, stedelijke gezinnen of migranten. Dat is triest. In andere sectoren zie je de ene na de andere productinnovatie, maar de bouw staat stil. Juist in deze tijd zou je verwachten dat er geld vrijgemaakt zou kunnen worden voor het doordenken van een toekomstbestendig woonprogramma. Woningen zouden zich moeten kunnen aanpassen aan veranderende eisen van de bewoners. Juist nu is de individualiteit in het gezinsleven belangrijk. Woonkamers worden steeds minder vaak gebruikt en er komt steeds meer behoefte aan werkruimtes in huis. Wat betreft keukens verschillen de eisen.

Sommige huishoudens stellen prijs op een gesloten keuken, terwijl anderen graag een royale woonkeuken hebben. Om de lange termijn te bedienen zullen de plattegronden veel flexibeler moeten zijn. Maar dat niet alleen. Om een aantrekkelijke leefomgeving te maken zullen de woningen veel specifieker moeten aansluiten op hun omgeving. Staat de woning in de binnenstad, in een dorp, of in het weiland?

Architectuur heeft de kracht om de identiteit van een plek te versterken. Juist het karakter van een gebouw op een plek bindt ons en verbindt ons. Maak daar gebruik van!”

Bouwen in de stad of aan de rand?

“Ook de recente discussie over het bouwen in de stadsranden leeft in de praktijk niet zoals geschetst in de media. Alle partijen, zowel publiek als privaat, zijn er van overtuigd dat het goed is om de stad te verdichten. Wij werken vooral in middelgrote gemeenten die met woningbouw het verpauperende en leeglopende centrum willen aanpakken. Dat is natuurlijk een goede zaak. Maar voor mij gaat het niet over bouwen binnen of buiten contouren, maar veel meer over de vraag, hoe de woningbouw kan bijdragen aan het behouden en versterken van de aantrekkelijkheid van een stad. Dit ligt voor elke gemeente anders. In de grote steden bijvoorbeeld mag het direct omliggende groen nooit verkwanseld worden. Op het moment dat je de ‘smakelijke verschillen’ tussen stad, ommeland, dorp en groen opheft, bestaat het gevaar dat de attractiviteit van de metropoolregio als geheel

62

I NTERVIEW

afgebroken wordt. Dan raken we ons mooie vestigingsklimaat kwijt. Dat zou eeuwig zonde zijn.”

In hoeverre zijn grondposities van invloed op het locatiebeleid?

“Het feit dat veel gronden in de stadsranden van ontwikkelaars zijn, mag voor publieke partijen geen reden zijn om daar dan maar te gaan bouwen. Het feit dat de ‘ouderwetse’ planologie, ondersteund met actief grondbeleid, momenteel uit de mode is, betekent nog niet dat je als gemeente of regio geen locatiebeleid meer hoeft te voeren. Je kunt als gemeente nog steeds convenanten opstellen, en dat zie ik in de praktijk ook gebeuren. Er ontstaan nieuwe modellen voor gebiedsontwikkeling waarbij particuliere grondeigenaren zelf een convenant afsluiten en claims door uitruil binnen het plangebied worden opgelost. Het stationsgebied in Den Bosch is een voorbeeld van zo’n ontwikkeling. In dit geval heeft de gemeente de 16 particuliere grondeigenaars duidelijke kaders meegegeven waarbinnen zij zelf naar een oplossing konden zoeken. En dat is gelukt.”

“De essentie van duurzame architectuur ligt niet alleen in technische zaken.”

Is betaalbaarheid een keuze?

“De betaalbaarheid van de woningvoorraad in de grote steden, met name in de Randstad, loopt momenteel tegen zijn grenzen op. Het wordt gebracht als een onvermijdelijk feit maar dat is het niet. Het betaalbaar houden van woningen is geen onbereikbaar ideaal maar een politieke keuze. Je kunt er bijvoorbeeld voor kiezen om opbrengsten te verevenen. Opbrengsten van ‘dure’ locaties kunnen dan ingezet worden om woningen elders betaalbaar te houden. In geen geval zal de kwaliteit van woningen omlaag gebracht moeten worden om de woningen goedkoper te maken. Wat wel moet gebeuren is het stellen van kaders, waarbinnen architecten hun eigen invulling kunnen geven aan betaalbare, mooie en duurzame oplossingen.

Stedenbouwers moeten ze daarvoor de ruimte geven. Daarmee bedoel ik niet louter meebewegen en faciliteren, maar juist het stellen van heldere doelen om het plan vervolgens los te kunnen laten tijdens de ontwerpfase. De rollen van de stedelijke diensten verschillen hierin enorm. Dit toont zich in een steeds groter wordend kwaliteitsverschil van de bouwproductie” Waar verdichten?

“Als de gigantische ‘nieuwe’ bouwopgave strategisch ingezet wordt kan een enorme kwaliteitsslag gehaald worden. Niet alleen in duurzaamheid, omdat de wonin-

63

“Betaalbare woningen is geen onbereikbaar ideaal maar een politieke keuze.”

LIESBETH VAN DER POL 64

I NTERVIEW

gen aan betere labels voldoen. De productie kan ingezet worden om de aantrekkelijkheid van de steden te vergroten. Grote steden, met name Amsterdam, zitten aan hun verdichtingstax. Het is het de vraag of een verdere verdichting de kernkwaliteiten van de stad gaat aantasten. Ik denk dat we veel meer in de regio en met name de suburbane buitenwijken moeten gaan kijken als we de verdichtingsopgave een plek willen geven, ook vanwege de aanwezige voorzieningen en de vaak goede bereikbaarheid per OV. Met name in de centra van randgemeenten, bij bestaande onderbenutte vervoersknooppunten en in de Vinex-wijken en de voormalige groeikernen valt veel winst te behalen. Dit soort buurten en wijken kunnen de vitale onderdelen van de stedelijke agglomeratie en het Daily Urban System worden.”

Hoe staat het volgens u met de duurzame waarden?

“Ik ben ontzettend blij dat duurzaamheid in de woningbouw nu hoog op de agenda staat. De huizen gaan eindelijk van het gas af en er worden meer energie-neutrale woningen gebouwd. Soms wordt nu ook gekeken hoe om te gaan met nieuwe mobiliteitsconcepten en circulair bouwen. Daarbij wordt een woning zo in elkaar gezet dat deze na gebruik weer netjes afgebroken en gerecycled kan worden. Ook in de stedenbouwkundige opzet verandert er veel, bijvoorbeeld door het vergroenen van daken en binnenterreinen. De ideeën over autoloze wijken zijn weer helemaal terug. Daartegenover staat dat duurzame oplossingen vaak lukraak op de woningbouw geprojecteerd worden, zonder dit goed te doordenken op verschillende schaalniveaus en te verweven in de context.

Maar de essentie van duurzame architectuur ligt wat mij betreft in andere zaken. Een duurzaam gebouw is een gebouw waar je hart van gaat kloppen, een gebouw dat je nooit meer wilt afbreken en dat mooi gebouwd is. Als bestuurslid van de Vereniging Hendrick de Keyser heb ik bijzondere ervaringen. Als de Vereniging panden verwerft, neemt ze deze in feite ‘uit de markt’. Ze worden nooit meer doorverkocht en zijn in financiële zin dan niets meer waard. Maar dat betekent niet dat ze waardeloos zijn geworden, integendeel! De waarde van zo’n pand ligt in de architectonische specificiteit, de inbedding in de directe omgeving en de historische kwaliteit. Ze bewaren het geheugen van de plek.”

Tot slot: welke boodschap heeft u aan minister Ollongren?

“Het maken van tempo leidt niet vanzelf tot goede woningbouw en duurzame woonomgevingen. Daar is veel meer voor nodig. Ik pleit voor een grotere rol voor de lokale overheid en corporaties in het huisvesten van bijzondere woonvormen, in nieuwe programma’s en wooninnovaties. Daarnaast krijgt het belang van kleinere ontwikkelaars en aannemers en van nieuwe collectieven veel te weinig aandacht.

Die zijn broodnodig voor het realiseren van toekomstbestendige woonwensen, duurzaamheid en het energieakkoord!”

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

65

Beweging klein bouwen Nieuwe inzichten in Almere

66

Met de BouwEXPO ‘Tiny Housing’ onderzoekt de gemeente Almere de reikwijdte van het fenomeen ‘tiny houses’. Het past in een lange reeks Almeerse woningbouwexperimenten in real life, die in 1982 begon met de wijk De Fantasie en waartoe bijvoorbeeld ook het verregaande particuliere opdrachtgeverschap in de wijk Oosterwold behoort. De permanent vergunde en gebouwde tiny houses van de BouwEXPO maken gewoon deel uit van de Almeerse woningmarkt.

Ze zijn binnen alle wetten en regels voor de bouw uitgevoerd, ze beschikken allemaal over een omgevingsvergunning.

Tekst Suzan Breedveld

BouwEXPO Tiny Housing in Almere

67

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

S

woningmarkt zit op slot. Almere is de plaats waar de meeste mensen lang in relatief goedkope woningen blijven wonen.

We moeten nadenken over hoe we het voor deze mensen, die vaak nog fit zijn en ook financieel prima voor zichzelf kunnen zorgen, aantrekkelijk maken om door te stromen naar een woning die in deze levensfase beter bij hen past. Dat kan door kleiner te gaan wonen, maar ook door grotere woningen bijvoorbeeld te splitsen”.

amen vormen ze een klein dorpje op een kavel van 1.400 m2 die prominent naast het buurtwinkelcentrum van het Homeruskwartier ligt, de grote zelfbouwwijk van Almere. De inspanningen van de deelnemers hebben geleid tot een opmerkelijk buurtje met ongewone huizen.

Maar het resultaat is veel meer dan dat. De belangrijkste opbrengst bestaat uit kennis en inzichten over kleiner wonen, een fenomeen dat doorgaans te gemakkelijk wordt geassocieerd met hippe, goedkope huisjes voor mensen met een nomadische leefstijl.

Architectuur, kostenniveau en type opdrachtgeverschap variëren.

Klein en comfortabel Planoloog Jacqueline Tellinga is programmamanager BouwEXPO Tiny Housing in Almere. “Met de BouwEXPO Tiny Housing willen we een grotere differentiatie aan woningtypes laten zien. De EXPO gaat over méér dan vrijstaande kleine huizen.

Ook prototypes van te schakelen en stapelen woonvormen zijn erbij betrokken. De kleine woonconcepten zijn de uitkomst van een ideeënprijsvraag die in 2016 is uitgeschreven, deelname stond open voor iedereen. Het belangrijkste criterium was de grootte, te weten een woonoppervlak van maximaal 50 m2 bvo. Sommige winnende ontwerpen, zoals de Koda met 26,4 gbo en het Revolverhouse, dat deze zomer gereed is, zijn zelfs nog aanzienlijk kleiner.

Bedenk dat huizen en appartementen in historische dorpskernen en steden ook vaak niet groot zijn. Dat er klein gewoond wordt is niet nieuw. Maar dat kleine huisjes als een volwaardige en permanente woonvorm ook heel goed passen in nieuwbouwwijken of op invullocaties hebben we nog niet echt op ons netvlies. De eerste bewoners van de kleinere huisjes van de BouwEXPO, én eerdere ervaringen in het wijkje ‘Ik bouw in mijn tuin’ iets verderop bij de Bacchusstraat in Almere Poort geven aan

Schaalsprong Gedurende tientallen jaren kwamen mensen naar Almere om hun kleine bovenwoning in de stad te verruilen voor een ruime eengezinswoning met tuin. Almere biedt de ruimte om te bouwen, en nog steeds wordt er enthousiast gebouwd. Almere maakt weer een schaalsprong. Nieuwe wijken zijn Zandpoort, Nobelhorst en Oosterwold. In bestaande wijken wordt nog bijgebouwd en in het centrum worden leegstaande kantoorpanden omgebouwd tot wooncomplexen. Toch is de vraag naar woningen ook in Almere inmiddels veel groter dan het aanbod. Hoe kan klein bouwen uitzicht op verbetering bieden, voor vele woningzoekenden?

Tjeerd Herrema is sinds 2015 wethouder van Almere met als portefeuille Ruimte, Wonen en Wijken. “Als je aan Almere denkt, dan denk je niet snel aan klein bouwen. De ruimte is er immers nog steeds.

Maar de eerste generatie Almeerders is inmiddels ‘empty nester’ geworden. Vaak blijven mensen alleen of met zijn tweeën in een grote eengezinswoning wonen. De

68

“De tijd dat ieder huishouden in een standaard woning paste, is al lang voorbij.”

TJEERD HERREMA

Tiny House 'A' in aanbouw.

stad is immers schaars, daarom is bewust gekozen voor een opzet met relatief kleine kavels waarvoor reguliere grondprijzen gelden. Dit om te laten zien dat klein wonen ook in stedelijke condities mogelijk is.

Met het verkavelingsplan van Art Zaaijer is de BouwEXPO Tiny Housing stedenbouwkundig uniek.

In dit buurtje wonen binnenkort zeventien mensen die niet tevoren voor elkaar gekozen hebben, maar toevallig allemaal alleenwonend zijn en genoeg hebben aan 50 m2 woonoppervlak of zelfs minder. Over een aantal jaren zal blijken of de opzet van dit buurtje goed heeft uitgepakt in de zin dat de bewoners zich niet alleen eigenaar van hun

dit hiervoor serieus interesse is. In dat wijkje hebben 33 particulieren hun eigen huisje gebouwd op een bouwvlak van 8 bij 8 meter (bvo). In Vinexwijken is het weinig gebruikelijk dat mensen die woonmogelijkheid wordt gegeven. Ondanks dat de groei van de een- en tweepersoonshuishoudens één van de belangrijkste demografische ontwikkelingen in ons land is”.

Hogere dichtheid De toenemende verstedelijking is de reden dat Almere met de BouwEXPO heeft gekozen voor een voor menigeen onverwachte hoge bebouwingsdichtheid. Jacqueline Tellinga: “De ruimte in de Rand-

70

WONINGMARKT DRAAIT DOOR Rijtjeswoningen

huisje voelen, maar ook van hun buurtje. Je buren zijn ook alleenwonend of met z’n tweeën. Families zullen niet snel zo’n klein huisje betrekken. We gaan meemaken welk ‘cement’ er tussen deze huishoudens gaat ontstaan”.

Op slot

Jacqueline Tellinga: “Eigenlijk is het winnende idee van Holdijk en Peters zo van-

“Het is geen wet hoor dat in de Vinex alles in het gelid staat.”

De 31-jarige Niek Heemskerk uit Hilversum noemt zichzelf een ‘doorstarter’. Op zijn vierentwintigste kocht hij in Hilversum een studio-appartement. Toen hij na zeven jaar naar iets groters uit ging kijken, kwam hij tot de conclusie dat de markt met starterswoningen volledig op slot zit. “In Hilversum kwam weinig beschikbaar, dus ik breidde mijn zoekradius al uit naar Almere. Op elke woning die ik ging bekijken kwamen tientallen geïnteresseerden af, zelfs overbieden hielp niet. Ik schreef me in voor een kavel voor een tiny house op de BouwEXPO. Ik werd niet ingeloot maar had al wel veel uitgezocht. Uiteindelijk kreeg ik toch de kans om één van de drie Tiny Towers te kopen. De Tiny Towers zijn een winnend ontwerp van het architectenduo Geurt Holdijk en Guus Peters. De oplevering wordt eind oktober dit jaar verwacht. Voor mij is dit huis een upgrade. Een volwaardig eigen huis, met alleen links en rechts gelijkgezinde buren. De maandlasten zijn laag, waardoor ik meer budget over zal hebben om met de motor op pad te gaan. En een garage voor de motor komt er ook. De architect, Geurt Holdijk, dacht hierin met me mee. Bij vrienden heb ik gezien dat een groot huis nooit af komt en vaak maar voor de helft gebruikt wordt. Mijn Tiny Tower zal nog voor de winter helemaal naar mijn ideeën gestoffeerd en ingericht zijn en dan kan het woongenot beginnen.”

zelfsprekend dat we ons kunnen afvragen waarom we dit niet eerder zijn gaan toepassen in Nederland. De architecten wisselen de eengezinswoning op de kop van een rijtje in voor drie ‘tiny towers’. In plaats van het grondvlak van 5,30 x 13 meter te be-

71

Slim Fit (l) van Ana Rocha en Tiny-A (r) van Daan Bakker.

koopwoningen van de Nederlandse rijtjes ramen en deuren krijgen; dat het klassieke rijtje in plaats van aan acht gezinnen plek gaat bieden aan zes gezinnen én zes alleenwonenden. Juist voor starters biedt een dergelijke kleinere betaalbaardere woning soelaas. Aangezien de titel van dit magazine luidt ‘de woningmarkt draait door’, laat er dan in ieder geval op grote schaal aandacht zijn voor de nuance, de demografi-

bouwen met de gangbare eengezinswoning, hebben Holdijk en Peters het grondvlak in drieën ‘geknipt’ en daarop een verticale driedeling in de bouwmassa gemaakt. Elk huisje heeft drie woonlagen boven elkaar. In plaats van één eengezinswoning, staan er dan drie eenpersoonswoningen op een kop. De kavels zijn 19 m2, 17m2 en 33m2 groot. De grootste kavel van 33 m2 heeft een tuintje. Stel je voor dat alle

72

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

er geen tweede adres kan worden aangevraagd, zolang het grondperceel niet zelfstandig kan worden afgesplitst. Voor het aanvragen van toeslagen en de belastingaangifte vorm je dan één huishouden. Bij de bouw van de herenhuizen langs de Heraen Zeussingel in het Homeruskwartier hebben we de mogelijkheid geboden tot het splitsen van de kavel in twee adressen, dus ook twee omgevingsvergunningen.”

‘Alleen’ een dak Een ander winnend ontwerp is de ‘Tiny-A’, dat inmiddels is gerealiseerd op het terrein van de BouwEXPO Tiny Housing. De architect Daan Bakker realiseerde zich dat klein bouwen relatief duur is. “Het goedkoopste bouwelement is het dak. Ik heb een huis ontworpen dat alleen bestaat uit een zeven meter hoog dak. Dit schept binnen een gevoel van ruimte. De begane grond is 40 m2 en de verdieping 10 m2. Ik heb de kasten ontworpen en de keuken heeft een aanrecht van 3,5 meter.

Voor de trap naar de verdieping heb ik naar het principe van de molenaarstrap gekeken. Hierdoor kan de trap veel steiler gebouwd worden en toch veilig. De tekening van de trap is goedgekeurd voor de omgevingsvergunning op basis van gelijkwaardigheid. Ik zag er ook een uitdaging in om duurzaam te bouwen, de Tiny-A is energieneutraal en zorgt met vijftien zonnepanelen voor zijn eigen energie. Energiezuinig wonen scheelt ook aanzienlijk in de maandelijkse vaste lasten. Waar elders kun je wonen met een hypotheeklast van 500 euro per maand, met weinig extra kosten voor warmte en energie?”.

sche veranderingen en de ervaringen van de deelnemers aan de BouwEXPO. Een andere bouwstroom die eigenlijk voor het oprapen ligt, is het bouwen van een – al dan niet tijdelijk – klein huisje voor een gepensioneerde ouder of een studerend kind. De landelijke regelgeving staat namelijk toe dat tot 50% van de tuin vergunningsvrij bebouwd mag worden. Waar men echter rekening mee dient te houden is dat

Architectuur Conny Brak (62) liet haar tiny house bouwen op een kavel in een wijkje met onder

73

Boven: Niek Bakker Onder: Connies Corner opgeleverd

74

WONINGMARKT DRAAIT DOOR Zonder deuren

architectuur gebouwde huizen in het Homeruskwartier. Het ontwerp van Edwin Vermeij staat trots tussen huizen met drie woonlagen in. Conny was één van de 245 deelnemers aan de ideeënprijsvraag voor de BouwEXPO Tiny Housing, maar behoorde niet tot de winnaars.

Dit heeft haar er niet van weerhouden om haar plan door te zetten. “Achteraf gezien ben ik blij dat mijn huis nu in deze woonwijk staat. Hier heb ik geen onzekerheid over hoe het gebied zich zal ontwikkelen, hier wil ik oud worden. En ik heb het bewijs geleverd dat een tiny house niet misstaat tussen de grote huizen”. Tellinga: “Laten we wel wezen. We vinden historische steden juist zo prettig omdat klein en groot kriskras door elkaar staat. Het is geen wet hoor dat in de Vinex alles in het gelid staat. Het huisje van Conny in de Helenusstraat laat bij uitstek zien dat het ook anders kan”.

Conny woont al 25 jaar in Almere en heeft altijd in ruime, onder architectuur gebouwde huizen gewoond. “Toen mijn zoon het huis uit was, ben ik van een ruime eengezinswoning naar een ruim appartement verhuisd. De omslag kwam voor mij toen ik, vanwege een gecompliceerde armbreuk, dag en nacht in een stoel kwam te zitten. Twee maanden lang leefde ik op vijf vierkante meter en had alles bij de hand dat ik nodig had.

Ineens ervaarde ik al die ruimte als overbodig, als een last. Ik ging aan de slag met ‘ontspullen’. Dit was een proces van een jaar tijd, in drie rondes. Ik had 800 boeken en stapels CD’s. Alle boeken heb ik weggedaan en de muziek heb ik gedigitaliseerd. Ik heb alles verkocht of weggegeven. Ik heb nog twee dozen over met foto’s van vroeger en deze wil ik na mijn pensioen uitsorteren en inscannen.

Ik nam een architect in de arm die precies mijn ideale tiny house ontwierp. Het heeft de maximale afmeting van 50 m2 woonoppervlak, op de kavel is nog genoeg ruimte voor een tuin, zodat ik toch nog een beetje het weidse gevoel zal hebben van een tiny house in een veld. Mijn huis is gelijkvloers, heeft geen gangen, hallen en tussendeuren.

Plattegrond Connies Corner

75

“Dat er klein gewoond wordt is niet nieuw.”

TJEERD HERREMA

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Over de BouwEXPO

Alleen de badkamer heeft een deur. Maar ik heb wel een volwaardige keuken, die van alle gemakken is voorzien. Een koelkast, vrieskast, oven en een vaatwasser. Er staat een 2.20 meter lange eettafel.

Langs de 3,40 meter hoge wand is een soort vide die bergruimte biedt, voor spullen die ik wel wil houden maar niet dagelijks nodig heb, zoals reiskoffers en kunstwerken. Ik zal van mijn verzameling kunst alleen een selectie overhouden, zodat ik af en toe kan wisselen. Ik voel me nu zoveel rijker. Ik verheug me ook erg op mijn tuin, iets dat ik in mijn penthouse niet had”.

In 2017 zijn twaalf deelnemers gestart met de ontwikkeling van hun winnende huisje.

Tezamen weerspiegelen ze de volle breedte van de mogelijkheden met deze huisjes. De meeste winnaars zijn architect, in één geval een bouwbedrijf. Eén huis is ontworpen door de bewoners zelf. De gemeente voegde, conform het prijsvraagreglement, een dertiende toe, te weten het Wikihouse. De helft van de deelnemers heeft hun huisje af. De andere worden deze zomer en dit najaar gerealiseerd. Bij de toets aan de bouwregelgeving hebben enkele aanvragers gebruik gemaakt van het gelijkwaardigheidsbeginsel van het Bouwbesluit. De deelnemers hadden de keuze tussen het kopen of pachten van een kavel voor hun permanente of tijdelijke huisje. Ook is er geëxperimenteerd met tijdelijke bouwlocaties die gehuurd konden worden. Voor de aansluitingen op de nutsvoorzieningen en het riool hebben de deelnemers gezocht naar verschillende duurzame oplossingen.

In oktober 2017 is de publieksmanifestatie bezocht door 5.000 bezoekers. Ook na deze manifestatie bleek de belangstelling voor de BouwEXPO Tiny Housing nog steeds groot. Samen met KAF (Kunstlinie Almere Flevoland) is daarom een programma met rondleidingen opgezet.

Een programma voor geïnteresseerde gemeenten en andere liefhebbers is, in samenwerking met de RVO, in voorbereiding voor oktober 2018. Interesse?

Mail je gegevens naar fdenooij@almere.nl

Doorstroom Ook wethouder Tjeerd Herrema is enthousiast over klein bouwen in Almere. “De tijd dat ieder huishouden in een standaard formaat woning paste, is al lang voorbij. Niet alleen jongeren en ouderen zoeken kleine woningen. In alle leeftijdsgroepen is het aantal één- en tweepersoons huishoudens flink toegenomen. Door de bouw van kleine woningen worden zowel het woningaanbod alsook de woonwijken diverser en komt er een doorstroom op gang, waardoor eengezinswoningen vrij zullen komen. Daarnaast zijn tiny houses een heel goede aanvulling op het woonaanbod van Almere. Er staat toch echt iets met dat wijkje en de ruimte voor dergelijke ontwikkelingen zullen wij zo lang als kan blijven ondersteunen”.

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

77

Het kind en het badwater Een reflectie op het verantwoordingsarrangement voor woningcorporaties

Het kan verkeren. Eind 2014 presenteerde de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties haar kritische analyse van de corporatiessector. Ze hield een pleidooi voor een sterker besef van ‘maatschappelijke dienstbaarheid’, meer transparantie en een aanscherping van het interne en externe toezicht. Minder dan vier jaar verder klagen corporaties over de veelheid aan verantwoording, doorgeslagen toezicht en bijkomende hoge kosten. Is het werkelijk zo erg met die verantwoordingslast? Wat moet en kan anders?

Wat is eigenlijk de bedoeling van verantwoording en hoe voorkomen we dat het kind met het badwater wordt weggegooid? Een pleidooi voor maatschappelijke verantwoording: minder ‘hoe’ en meer ‘waartoe’.

Tekst Jos Koffijberg

78

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

D

it jaar wordt de herziene Woningwet geëvalueerd, nog geen drie jaar na invoering. De maatregelen uit de Herzieningswet zijn omvangrijk; ze hebben tijd nodig om zich te ‘zetten’. Mede daarom kiest de minister voor een beperkte evaluatie: een inventarisatie van de voorlopige effecten, waarbij de doelen van de herziening het kader vormen.

Eén van de risico’s daarvan is echter dat de achterliggende gedachte van de wet en de bredere samenhang buiten beeld blijven.

Corporaties worden nu geconfronteerd met verschillende toezichts- en verantwoordingsinstrumenten, maar hebben niet de indruk dat iemand zich verantwoordelijk voelt voor het geheel. In dit artikel proberen we dat geheel wel in beeld te brengen.

Kernoorzaken van de misstanden in de corporatiesector • het ontbreken van eigenaren of belanghebbenden in de corporate governance (geen ‘derde macht’) • geen heldere omschrijving en begrenzing van de publieke taak van corporaties; prestatieafspraken gemeenten-corporaties zijn te vrijblijvend • grote financiële risico’s waarop onvoldoende zicht bestaat • een zekerheidsstructuur waardoor corporaties, maar ook banken, risico’s kunnen afwentelen op het collectief • tekortschietend intern toezicht: onvoldoende ‘first line of defense’ • tekortschietend extern toezicht: onduidelijke taakverdeling, onvoldoende bevoegdheden en onvoldoende risicobesef • geen collectief moreel kompas en zelfcorrigerend vermogen.

Tabel 1.

BRON: PEW, 2014; DE JONG, 2013 (BEW. JK)

Waar komen we vandaan? pleidooi voor meer transparantie, verantwoording en organisatie van tegenkracht.

Toen de verzelfstandiging van woningcorporaties midden jaren negentig realiteit werd, was er wel degelijk een besef van het belang van verantwoording en toezicht. De corporatiesector probeerde de overheid echter op afstand te houden en het toezicht te beperken, met een beroep op zelfregulering. Niettemin deden zich in de twintig jaar daarna ontsporingen voor, waarop de Tweede Kamer besloot tot instelling van een parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties (PEW). Het eindrapport ‘Ver van huis’ viel op door de scherpe toon. In ‘De balans verstoord’ kwam een groep experts in opdracht van Aedes al eerder tot een vergelijkbare analyse (De Jong, 2013). Tabel 1 vat de kernoorzaken samen. Beperkte disciplinering en controleerbaarheid ondergraven de democratische en maatschappelijke legitimiteit van corporaties, aldus de enquêtecommissie (2014:14). Het rapport van de commissie laat zich lezen als één groot

Waar staan we?

De aanbevelingen van de enquêtecommissie zijn grotendeels verwerkt in de herziene Woningwet, die halverwege 2015 van kracht werd. Hoe ziet het ‘verantwoordingsen toezichtsarrangement’ er inmiddels uit?

• Het interne toezicht moet aan strengere eisen voldoen op het gebied van deskundigheid, onafhankelijkheid en zelfevaluatie. Nieuw te benoemen commissarissen moeten een fit- & proper-test doorlopen. De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) investeert veel in kennisontwikkeling en een professionele toezichtscultuur.

• De accountantscontrole is aangescherpt.

• Lokale driehoek: gemeenten worden gestimuleerd om een Woonvisie op te stellen, corporaties moeten vervolgens

79

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

met gemeente én huurders prestatieafspraken maken en zich over de realisatie daarvan verantwoorden.

• Het externe toezicht: een nieuw gevormde Autoriteit woningcorporaties (Aw) ziet integraal toe op financiële continuïteit, rechtmatigheid, integriteit en governance. De Aw maakt de (interne) governance van corporaties tot kern van het toezicht, vanuit de veronderstelling dat een goed functionerende interne besturing en RvC de beste garantie zijn tegen risico’s en het weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen.

Daarnaast ziet het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toe op de financiën, de interne besturing en risicobeheersing met het oog op de borgbaarheid van leningen. Hoewel het WSW een private instelling is, maakt het materieel deel uit het externe toezicht. De Aw houdt toezicht op het WSW. • Visitatie: corporaties moeten zich eens per vier jaar laten visiteren en zich verantwoorden over hun maatschappelijke prestaties, de relatie met belanghebbenden en de governance. 90% van de corporaties deed dat al op grond van de Governancecode, het parlement wilde dat ook voor de andere 10%, waaronder Vestia en WSG. De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) ontwikkelt de visitatiemethodiek en accrediteert de bureaus die de visitaties uitvoeren.

een beeld en een oordeel te vormen.

Het stelsel leunt voor de prestaties en de doeltreffende inzet van het maatschappelijke vermogen sterk op de lokale cyclus van Woonvisie, prestatie-afspraken en verantwoording. Veel gemeenten zijn hier actief mee bezig. Toch is dit niet zonder risico. Al jaren schiet de volkshuisvestingscapaciteit in veel gemeenten (kennis en kunde) tekort - over tegenmacht gesproken. Huurdersorganisaties zijn evenmin altijd de gewenste stevige onderhandelingspartner. Prestatie-afspraken zijn ook nu nog vaak weinig ‘smart’. Bovendien kunnen lokale partijen er gezamenlijk belang bij hebben om bepaalde ambities minder hoog te stellen of doelgroepen te weren. Er is geen partij die dáárop toeziet.

Verder valt op dat het ministerie van BZK zich beperkt tot een systeemrol. De minister formuleert slechts enkele inhoudelijke prioriteiten waarover corporaties lokaal afspraken moeten maken, en rapporteert de Kamer in een jaarlijkse ‘Staat van de Volkshuisvesting’.

Het instrument dat nu het dichtst bij een integrale beoordeling komt is de maatschappelijke visitatie. Maatschappelijke pre­staties staan daarbij voorop en worden bezien in samenhang met het oordeel van lokale belanghebbenden, de inzet van het vermogen en de governance.

Hoe zit het met de doublures in het verantwoordingsarrangement? Tabel 1 geeft een indicatie. De grootste overlap zien we op financieel gebied, dat de aandacht heeft van zowel accountant, Aw, WSW en visitatie. Zij leggen wel verschillende accenten: de accountant let op juistheid jaarrekening en interne risicobeheersing, de Aw kijkt vooral naar de financiële continuïteit en het ‘omvalrisico’, het WSW naar de financiën met het oog op de borgbaarheid van lenin-

Wat valt op?

Er is weinig integraliteit in de verantwoording. De externe toezichthouders laten de volkshuisvestelijke prestaties buiten beschouwing; de term ‘integraal toezicht’ is betrekkelijk. Het wordt aan de lokale partijen en de visitatiecommissie gelaten om zich daarover

80

THEMA HIER INVULLEN

“Er is weinig integraliteit in de verantwoording.”

JOS KOFFIJBERG 81

waarbij het nut van sommige informatie corporatiebestuurders ontgaat. Ten derde speelt mee dat corporaties in korte tijd moesten voldoen aan tal van andere, arbeidsintensieve, administratieve eisen uit de Woningwet, zoals de scheiding daeb/ niet-daeb, aanpassing statuten enmarktwaarde-waardering. Veel corporaties geven aan dat ze al met al te weinig rendement van extra verantwoording en toezicht ervaren.

gen. De visitatiecommissie kijkt naar de financiële continuïteit en doelmatigheid, waarbij ze gebruik maakt van de cijfers van Aw en WSW. Daarnaast beoordeelt de visitatiecommissie hoe de vermogensinzet verband houdt met de maatschappelijke ambities en prestaties en hoe keuzes zijn onderbouwd.

Nieuw is de overlap op het gebied van governance. Al jaren voorziet de visitatiemethodiek in een beoordeling van de interne besturing, het functioneren van het interne toezicht en de externe verantwoording.

Ook gaat de visitatiecommissie na in hoeverre een corporatie de Governancecode naleeft - een verzoek van Aedes en VTW. De grote verandering sinds de herziene Woningwet is echter dat de Aw zich nu uitdrukkelijk op de governance richt. Dat doet ze weliswaar ‘risicogericht’ en selectief, maar inmiddels heeft de Aw wel álle corporaties aan een governance-inspectie onderworpen. De Aw kijkt overigens slechts beperkt naar de externe governance, de omgang met belanghebbenden.

Het gevoel van drukte en overlap wordt op drie manieren versterkt. Ten eerste door timing: soms vinden de verschillende beoordelingen met bijbehorende gesprekken vlak na elkaar plaats, tot ergernis van corporaties. Ten tweede door de informatie-opvraag door alle genoemde beoordelaars,

Maatsch. prestaties Lokale driehoek

Tijdelijkheid van het ongemak Het afgelopen jaar is al flink gewerkt aan vermindering van de overlap. Aw en WSW gaan proefdraaien met een gezamenlijk beoordelingskader waarbij de Aw zich in beginsel op de interne governance richt en het WSW de financiën beoordeelt. SVWN en Aw hebben de afspraak gemaakt dat de governance-inspectie pas twee jaar na de vierjaarlijkse visitatie plaatsvindt, tenzij de Aw aanleiding ziet om eerder onderzoek te doen. Ook hebben zij afgesproken elkaars rapportages zoveel mogelijk te benutten. Aw, WSW, BZK en Aedes hebben een bestuursakkoord gesloten om de informatie-uitvraag bij corporaties te reduceren met maar liefst 50% in vijf jaar.

Doublures en administratieve lasten verdienen serieuze aandacht en krijgen die ook. Maar ze mogen niet de enige overweging zijn bij de inrichting van verantwoording en toezicht.

Financiën

Compliance

+

+

Aw

+

+

WSW +

Stake-holders (+)

Accountant

Visitatie

Governance

+

+

+

+

+

+

Tabel 2. Externe beoordelaars woningcorporaties volgens Woningwet

82

+

WONINGMARKT DRAAIT DOOR Waar willen we heen?

Vertrouwen, legitimatie en leren Verantwoording en toezicht dienen het doel van vertrouwen en legitimatie: vertrouwen van klant, burger en maatschappij in het functioneren van corporaties. Voor een ‘eigenaarloze’ organisatie als de corporatie is investeren in verantwoorden extra belangrijk. Daarom heeft Aedes in 2015/2016 al geïnvesteerd in een ‘toolbox legitimatie’. Verantwoorden hóórt (‘noblesse oblige’), moet (wet) en lóónt ook (blijkt uit onderzoek). Bij iedere vorm van verantwoorden en toezicht is het bovendien de kunst om het leer- of verbeterpotentieel zo goed mogelijk te benutten (Schillemans, 2009). Het gaat om leren door verantwoorden, waarbij het leereffect overigens grotendeels schuilt in de anticipatie op de komst van het verantwoordings’forum’, die aanzet tot reflectie op het eigen functioneren.

steun van belanghebbenden (‘autoriserende omgeving’) (Moore, 1995; zie figuur 1).

‘Maatschappelijke waarde’ is geen vast gegeven, maar wordt bepaald in de lokale context, in dialoog; het gaat om afwegingen. De toenemende complexiteit van maatschappelijke vraagstukken betekent dat public value meestal alleen in samenwerking met anderen kan worden gerealiseerd.

“Het gevoel van drukte en overlap wordt op drie manieren versterkt.”

Eisen aan het verantwoordingsarrangement Deze ontwikkelingen vormen een uitdaging voor verantwoording en toezicht. Het denkschema van Van der Steen (figuur 2; zie Ruimte en Wonen 01/2018:8; Schram c.s., 2015) kan hierbij behulpzaam zijn.

Enerzijds is verantwoording nodig over klassiek-bestuurlijke zaken als rechtmatigheid, compliance, financiële en bestuurlijke risico’s (segment linksonder). Die lenen zich uitstekend voor ‘verticaal’ toezicht door Aw en WSW, op basis van gezond wantrouwen, vanuit een principaal-agentrelatie. Veel van deze zaken zijn goed te normeren en te meten, al geldt dat minder voor de governance. Ook moet een corporatie laten zien dat ze doelmatig werkt. Kpi’s zijn nuttig, een toets op nakoming van gemaakte prestatie-afspraken ook (segment linksboven).

Een sterke focus op de linkerkant, schrijven Van der Steen c.s. (Schram, 2015:34),

Public value Denken over verantwoorden zou moeten beginnen bij de maatschappelijke functie en daarmee het bestaansrecht van de corporatie. Door de herziene Woningwet is de corporatietaak weliswaar beperkt, maar het maatschappelijk belang van corporaties reikt nog steeds ver. Corporaties dragen bij aan het langer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgbehoefte, aan duurzame energievoorziening, aan een inclusieve stad en leefbare buurten. Het gaat om het creëren van maatschappelijke waarde, om public value. Dat betekent werken aan drie zaken tegelijk: (1) maatschappelijke waarde - een gewenst maatschappelijk effect, (2) het organiseren van benodigde capaciteit en (3) de

83

dingsregimes soms botsen en eenduidige beoordelingsmaatstaven ontbreken.

Aanvullende mechanismen De Aw ziet af van volkshuisvestelijk, inhoudelijk toezicht vanuit de erkenning dat lokale situaties sterk verschillen en landelijke normering niet mogelijk/wenselijk is.

Daarom is de lokale cyclus van belang. Idealiter bespreken gemeente, corporatie en huurders hun gezamenlijke ambities in het licht van de lokale volkshuisvestingproblematiek, komen tot een visie en prestatieafspraken, en leggen wederzijds verantwoording af. Zoals gezegd laat de praktijk in veel gemeenten te wensen over. Gegeven het belang van de maatschappelijke opgaven zijn daarom aanvullende verantwoordingsmechanismen nodig, die zicht bieden op public value en die stem geven aan de belanghebbenden. Dat kan een maatschappelijke visitatie zijn, waarin een onafhankelijke externe commissie, eventueel aangevuld met peers, de corporatie en lokale partijen kritisch bevraagt. Maar er zijn ook andere, eveneens horizontale instrumenten denkbaar. Bovendien vraagt ook visitatie om vernieuwing om haar toegevoegde waarde te behouden.

Figuur 1: Strategische driehoek Mike Moore

kent echter het gevaar van ‘hitting the target, missing the point’. Er is óók en vooral behoefte aan verantwoording over de bijdrage van de corporatie aan het maatschappelijke gewenste effect: ‘outcome’ naast ‘output’. Dat vereist inzicht in het functioneren van lokale netwerken: de meer formele netwerken zoals de ‘lokale driehoek’, maar ook de informele netwerken waarin een corporatie participeert. Veel corporaties, gedreven door het gedachtengoed van ‘de bedoeling’ (Hart, 2012) zoeken actief de verbinding met bewoners en hun leefwereld. Verantwoording is hier lastiger omdat sprake is van meer horizontale relaties en omdat verschillende sectorale verantwoor-

Figuur 2: Martijn van der Steen, 2017

84

WONINGMARKT DRAAIT DOOR Hoe komen we daar?

functioneren van het lokale woonnetwerk wordt onderzocht. Daarnaast is het wenselijk meer directe vormen van ‘toezien’ door belanghebbenden uit te proberen. Er bestaat nog steeds geen onafhankelijke app of digitaal platform waarin klanten/burgers rechtstreeks een oordeel kunnen geven over het functioneren van corporaties, zoals ZorgkaartNederland in de zorg. Staat enig paternalisme een dergelijke, mogelijk disruptieve vernieuwing in de weg? (De Waal, 2015) Een verkennend NSOB-rapport hierover in opdracht van BZK heeft jammer genoeg nauwelijks aandacht gekregen (Frankowski e.a., 2015).

Vanuit dit meervoudige perspectief kent de ontwikkelingsagenda voor toezicht en verantwoording drie accenten: afmaken, verminderen en vernieuwen.

• Afmaken: verder implementeren van onlangs ingezette lijnen. De Aw zal het toezicht op governance verder moeten uitwerken en aan kennisopbouw, competenties en uniformering van beoordeling moeten werken. Belangrijk is ook dat de lokale driehoek tijd krijgt om de cyclus van Woonvisie, prestatie-afspraken en verantwoording daarover goed in te regelen. Dat vraagt om professionalisering van gemeenten en huurdersorganisaties.

• Verminderen: waar mogelijk en verantwoord moeten doublures worden beperkt. Het is goed dat Aw en WSW hun gezamenlijk beoordelingskader toetsen en vanaf 2019 landelijk toepassen. Investeren in ‘schrappen’ en in slimme technologie zal de informatie-uitvraag flink kunnen verminderen. In de visitatie kan het zelfstandige oordeel over ‘financiële continuïteit’ vervallen. SVWN en Aw zullen de komende anderhalf jaar ervaringen uitwisselen en verkennen of een verdergaande taakverdeling rond de beoordeling van interne governance op termijn wenselijk is.

• Vernieuwen: bovenal is vernieuwing nodig op het gebied van inhoudelijke, maatschappelijke verantwoording. Diverse corporaties kennen inmiddels een maatschappijraad. Andere doen actief mee met een visitatie-experiment gericht op vernieuwing van het gesprek met stakeholders, waarin ook unusual suspects en de leefwereld van bewoners in beeld komen. Binnenkort start SVWN nog een experiment waarin ook het

De goede dingen doen De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties begon haar analyse met de constatering dat twee basale vragen niet konden worden beantwoord: doen corporaties de goede dingen? En: doen ze de dingen goed? Met de aangescherpte toezichts- en verantwoordingseisen wordt die laatste vraag steeds beter bediend, zij het vooral vanuit een risico-perspectief. De vraag of corporaties de goede dingen doen, is veel minder goed belegd. Tegenover een teveel aan verantwoording over het ‘hoe’ staat een tekort aan verantwoording over het ‘wat’ en ‘waartoe’ (vgl. Geuijen, 2013). Nu het andere steeds beter op orde komt, moeten we vooral hierin investeren. Corporaties ontlenen hun bestaansrecht en drive immers aan hun maatschappelijke functie en bijdrage aan de public value.

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

85

08_Bijschrift 20_BRON

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

De stadsrand van schemer- naar schakelzone

Het beleid focust op het zoveel mogelijk binnenstedelijk oplossen van de woningbouwopgave. Maar toch worden er ook woningen in stadsranden en uitleggebieden gebouwd. Het PBL onderzocht de krachten die inwerken op de stadsranden van de Nederlandse steden, met de volgende vragen voor ogen: Wie hebben grondposities in stadsranden? Wat is de woningbouwdruk op stadsranden? Hoe zijn stadsranden ‘beschermd’? Daaruit blijkt dat grote verschillen zijn tussen stadsranden vanwege de specifieke mix van grondbezit, woningbouwdruk, restrictief beleid en landschap. Een ‘afgewogen’ en duurzame ontwikkeling van steden en bijbehorende stadsranden vraagt om regionale regie, maar juist dat blijkt in stadsranden lastig waar te maken.

Tekst Like Bijlsma, Leo Pols, Marnix Breedijk en Maarten van Schie

D

Belangen van industrie, landbouw, wonen, natuur en recreatie ontmoeten elkaar aan de randen van de stad. Van oudsher probeert de overheid deze belangen met elkaar in overeenstemming te brengen en integrale opgaven te formuleren, maar we constateren dat stadsranden buiten de traditionele stedelijke én landschappelijke classificaties vallen en daardoor vaak sluitpost worden in de ruimtelijke afwegingen.

Zelfs met de huidige focus op binnenstedelijk bouwen, lukt het niet altijd om woningbouw binnen het stedelijk gebied en daarmee buiten stadsranden te houden: sinds 2012 is zo’n 22 % van de gerealiseerde wo-

e stadsrand is een overgangszone, een fringe belt, waar stad en land elkaar ontmoeten. In Nederland heeft de stadsrand een specifieke verschijningsvorm: het is een lappendeken van privaat initiatief en gecoördineerde, geplande ontwikkelingen. De stadsrand is doorsneden met infrastructuur, waterlopen en groene corridors. Naast grootschalige en geplande ontwikkelingen, zoals woonwijken, bedrijventerreinen en recreatieterreinen, zijn er braakliggende terreinen, volkstuincomplexen, rommelzones, en last but not least: intensieve tuinbouwgebieden.

87

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Duizend woningen 150

Stadsrand Landelijk gebied Kernen Zonder restvraag

100

Met restvraag

0

pbl.nl

50

Middelgrote steden (G32)

Grote steden (G4)

Overige steden

Figuur 1. Nieuwbouw 2012-2016 BRON: BAG, BEWERKING BPL

steden loopt dat op tot drie kilometer.

ningbouw buiten de stad terecht gekomen.

Vaak is dit kleinschalige woningbouw in de wat kleinere gemeenten (figuur 1).

In het licht van de verschillende ambities rondom de woningbouwopgave, is het van belang de dynamiek in de stadsrand te erkennen: woningbouw raakt aan de opgaven voor klimaat, duurzaamheid, leefomgeving en natuur en landschap. Daarmee zijn er talloze mogelijkheden om koppelingen te maken en die opgaven te verweven met bouwinvesteringen. Om de woningbouwopgave beter te kunnen verbinden met die andere beleidsdoelen heeft het PBL grondbezit, woningbouwdruk en omgevingsbeleid voor alle stadsranden in kaart gebracht. Uitkomst is een inventarisatie van het krachtenveld rondom de woningbouwopgave. De stadsrand is gedefinieerd als een zone rondom alle bevolkingskernen groter dan 5000 inwoners. De dikte varieert met de grootte van de kern: hoe groter de bevolkingskern, des te breder de stadsrandzone (Hamers et al, 2009). Bij kleinere gemeenten is dat ongeveer driehonderd meter, bij de vier grote

Wie hebben grondposities in stadsranden?

Het grondeigendom in de stadsranden wijkt af van het grondeigendom in zowel het landelijk gebied als in de stad (afbeelding 2).

Binnen steden hebben gemeenten de meeste grond in handen (gemiddeld 45 %). Dat is een hoog percentage omdat hier ook de openbare ruimte en de gronden onder vallen die de gemeente uitgeeft in erfpacht. In het landelijk gebied zijn â&#x20AC;&#x2DC;natuurlijke personenâ&#x20AC;&#x2122; (particulieren) dominant met gemiddeld 56 % grondbezit. In de stadsrand is het grondbezit meer verdeeld over publieke en private partijen en natuurorganisaties. Die gemengde eigendomsstructuur is het gevolg van de ruimtelijke dynamiek en de verschillende belangen. Ook tussen stadsranden zijn grote verschillen. Vooral het aandeel publiek eigendom verschilt aanzienlijk voor de grote steden (de G4: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag), de middelgrote steden (G32) en de kleinere gemeenten. In

88

“Stadsranden verkeren in een schemerzone tussen besturen en sectoren.”

LIKE BIJLSMA, LEO POLS, MARNIX BREEDIJK EN MAARTEN VAN SCHIE 89

zijn de posities niet zo zeer het gevolg van actueel beleid, maar ingegeven door verwachtingen voor de langere termijn. Dit zien we bijvoorbeeld in de Purmer aan de oostkant van Purmerend (zie ook afbeelding 6).

de vier grote steden is het publiek eigendom in de stadsrand opvallend hoog (meer dan 70 %). Naarmate de steden kleiner worden, neemt het publieke grondbezit in de stadsrand af, en het eigendom van particulieren juist toe, van 11 % rond de vier grote steden tot 42 % rond de kleinere gemeenten.

Projectontwikkelaars hebben binnen het totale areaal stadsrand in vergelijking met gemeenten en particulieren weinig grond in bezit. Rondom de grote steden hebben zij 1,8 % van de grond in handen en in de kleinere gemeenten net iets minder dan 1 %. Maar in vergelijking met het landelijk van 0,1 % is dat wel weer veel. Bovendien is dat grondbezit van projectontwikkelaars geconcentreerd op plekken waar door het beleid ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden, of waar deze ontwikkelingsmogelijkheden worden verondersteld. Die concentratie van bezit zien we in gebieden waar in het verleden ook al woningbouwopgaven lagen, zoals in de Haarlemmermeer, de Zuidplaspolder of de Waalsprong. Op andere plekken zien we die opeenhoping van grondbezit. Daar

Wat is de woningbouwdruk op stadsranden?

Woningbouw is een belangrijke factor in de metamorfose van stadsranden. In de stad wordt nu flink gebouwd, maar de werkelijke ruimte voor woningbouw is sterk afhankelijk van prognoses, beleidskeuzes, kosten en de kwaliteit van de plekken die vrijkomen.

In veel gevallen en om verschillende redenen zal de binnenstedelijke ruimte niet voldoende zijn, of niet geschikt om in de gehele woningvraag te voorzien. In dat geval kan worden uitgeweken naar de randen van de stad. We gebruiken hiervoor de gemodelleerde ‘restopgave’ uit de studie transformatiepotentie (Van Duinen et al, 2016). Voor die restopgave hebben zij de studie 'Nederland in 2030-2050: twee referentiescenario's – Toekomstverkenning Welvaart en Leef-

Type eigenaar Publiek (rijk, waterschap en overig)

Type grondgebied Landelijk gebied Stadsrand

Publiek (provincie)

Kern

Publiek (gemeente, gemeentelijk grondbedrijf of grondbank) Natuurlijk Natuur- of recreatieorganisatie pbl.nl

Overige rechtspersonen 0

20

40

60

Aandeel type grondgebied (%)

Figuur 2. Verdeling van grondeigendom in kernen, stadsrand en landelijk gebied in 2017.

BRON: BASIS REGISTRATIE KADASTER (31 DECEMBER 2016), CBS, BEWERKING PBL

90

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Geen restvraag

pbl.nl

Restvraag woningbouw

Laag scenario 2050

pbl.nl

Hoog scenario 2050

Laag Midden

Buitengebied

Hoog

Bevolkingskern met meer dan 5.000 inwoners

Figuur 3. Rode druk: Restopgave woningbouw in stadsranden.

BRON: CBS, BEWERKING PBL

alleen het hoge WLO-scenario met hoge woningdruk door te rekenen voor de effecten op de stadsranden. Dat betekent dat de bandbreedte van de WLO-scenario’s varieert van “nauwelijks druk op de stadsranden” in het lage scenario, tot de hier beschreven ‘restopgave’ in het hoge scenario.

omgeving' (PBL, CPB 2015) gebruikt, ook wel bekend als ‘de WLO’ (afbeelding 3).

Voor de COROP-regio’s werd de ‘restopgave’ woningbouw verdeeld over het areaal van de stadsrand. Dit geeft een indicatie voor de woningbouwdruk op stadsranden. De WLO-scenario’s geven een bandbreedte van de mogelijke woningvraag. In het lage scenario is de druk op de stadsranden laag; in het hoge scenario neemt de druk op de stadsrand toe, vooral in west- en midden-Nederland. In het lage scenario kan een groot deel van de woningbouwopgave binnen de stad worden opgelost, met slechts beperkte woningbouwdruk buiten de stad, en daarmee weinig effect op stadsranden. In deze studie hebben we er voor gekozen om

Hoe zijn stadsranden ‘beschermd’?

Gebieden die vanwege natuur-, landschapsen cultuurhistorische waarden zijn beschermd, duiden we als groene druk in stadsranden. Om die op kaart aan te kunnen geven hebben we het provinciale beleid gegroepeerd in drie categorieën voor bescherming van groen: geen beleid, “ja,

91

Natura 2000 Nee, tenzij Ja, mits Geen restricties Bevolkingskern met meer dan 5.000 inwoners

pbl.nl

Figuur 4. Groene druk: Landschapsbescherming in stadsranden.

BRON: CBS, PROVINCIES, BEWERKING PBL

1. Hoge rode druk – hoge groene druk.

Veel steden in de nabijheid van de grote ‘oude’ natuurgebieden, zoals de kustzone, Amstel- en Vechtstreek, de Utrechtse Heuvelrug en de Veluwe vallen in dit kwadrant. De reeks van kuststeden, Amsterdam, het Gooi, Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen sluiten goed aan op die natuurgebieden; de stadsranden zijn aantrekkelijk en goed beschermd. Die ligging biedt een goede uitgangspositie voor hoogwaardige woningbouw. Deze steden kunnen hun aantrekkelijke positie consolideren met hoogwaardige stadsontwikkeling zonder de aanwezige groenstructuur aan te tasten.

2. Hoge rode druk – lage groene druk. Bijna de gehele Zuidvleugel zit in dit kwadrant: de steden in de veel opener landschappen van de zee- en rivierkleigebieden. Deze steden zitten in een volstrekt andere positie. De rode druk op stadsranden is groot. En door de lagere bescher-

mits” beleid en “nee, tenzij” beleid (afbeelding 4). In deze laatste categorie valt al het ‘harde’ groenbeleid zoals de Natura 2000 gebieden, de UNESCO-erfgoederen maar ook het Natuur Netwerk Nederland en de bufferzones tussen de grote steden. Het ‘ja, mits’ beleid biedt wel ruimte voor stedelijke ontwikkeling, mits die de landschapswaarden niet aantasten of juist zelfs versterken (Pols et al, te verschijnen in 2018)

Stadsrandprofielen Het ‘kruisen’ van de rode met de groene druk leidt tot vier kwadranten met verschillende stadsrandprofielen die specifiek zijn voor de afzonderlijke gemeenten. Op de horizontale as is de woningbouwdruk op basis van het hoge WLO-scenario weergegeven, op de verticale as de groene druk in de stadsranden. Het landelijk gemiddelde bevindt zich op beide assen; de kwadranten zijn dus posities ten opzichte van het Nederlands gemiddelde (afbeelding 5):

92

Gemeenten verdeeld naar rode druk en groene tegendruk (hoge WLO scenario)

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Groene Groene druk druk

Gemeenten verdeeld naar rode druk en groene tegendruk (hoge WLO scenario)

Laag rood, hoog groen

Hoog rood, hoog groen

Laag rood, hoog groen

Hoog rood, hoog groen

Rode druk

Laag rood, laag groen

Hoog rood, laag groen

Laag rood, laag groen

Hoog rood, laag groen

Figuur 5. Gemeenten verdeeld naar rode druk en groene tegendruk.

pbl.nl pbl.nl

Rode druk

BRON: PROVINCIES, CBS, CPB/PBL, BEWERKING PBL

Bron: Provincies, CBS, CPB/PBL, bewerking PBL

Bron: Provincies, CBS, CPB/PBL, bewerking PBL

trekkelijkheid van deze gebieden als woonmilieu te vergroten, zal flink moeten worden geĂŻnvesteerd in nieuwe natuur- en recreatiegebieden, die vanuit het stedelijk gebied goed te bereiken zijn.

3. Lage rode druk â&#x20AC;&#x201C; hoge groene druk. In middelgrote steden als Breda, Eindhoven, Assen, Hilversum, Maastricht is het

ming van het landschap kunnen hier grotere aaneengesloten gebieden worden bebouwd. De afgelopen decennia gebeurde dat al op grote schaal tussen Den Haag en Rotterdam. Maar dat heeft er wel toe geleid dat het landschap versnipperde en veel groen op afstand van de stadskernen kwam te liggen. Om de aan-

93

Boven: Figuur 6. Grondbezit in de stadsrandzones, regio Amsterdam.

Onder: Figuur 7. Grondbezit in de stadsrandzones, regio Den Haag â&#x20AC;&#x201C; Rotterdam.

94

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

wordt veelal gerealiseerd op gemeentelijkeen rijksgronden.

Naast provincies en gemeenten is de Metropool Regio Amsterdam (MRA) actief. De regiegroep van de MRA bestaat uit 33 gemeenten, twee provincies en de vervoersregio. Zij hebben onlangs een verstedelijkingsvisie opgesteld, waarin tot 2040 een behoefte is voorzien van 230.000 woningen. Belangrijk is dat de juiste woningen op de juiste plekken worden gebouwd en bijdragen aan een duurzame leefomgeving. In thematische kaarten wordt de geschiktheid van de aanwezige verstedelijkingslocaties onderzocht. De (binnenstedelijke) plancapaciteit is meer dan genoeg, in het document worden geen concrete uitspraken gedaan over prioritering van locaties.

De stadsranden in de Rotterdamse regio liggen in het kwadrant van de hoge rode en de lage groene druk (afbeelding 7). Dat is een moeilijke uitgangspositie voor een kwaliteitsslag. In vergelijking met andere metropoolregio’s is hier minder natuur aanwezig en is de bescherming minder nadrukkelijk. De beschermde groengebieden rondom Rotterdam, zoals Midden Delfland, zijn vooral in handen van particuliere eigenaren en beschermd met een “ja, mits” regime, dat verstedelijking mogelijk maakt. De Rotte met de Rottemeren en de recreatiegebieden aan weerszijden daarvan zijn slechts ten dele beschermd.

In de Zuidplaspolder is veel grond in handen van een ontwikkelingsmaatschappij en van projectontwikkelaars, vanwege een eerdere verstedelijkingsopgave. De Zuidplaspolder is de laagste polder van Nederland en is kwetsbaar bij een eventuele dijkdoorbraak: woningbouw ligt nu minder voor de hand. De gemeente Rotterdam wil de nieuwe woningbouwopgaven meer concentreren in de stad, terwijl de buurge-

volgens onze modellering niet nodig te bouwen buiten het bestaande stedelijke gebied. Wel is er groene druk. Voor zover nodig kunnen zij zich richten op de binnenstedelijke woningbouw en hun stadsranden inrichten als groenblauwe schakelzones tussen stad en ommeland.

4. Lage rode druk – lage groene druk. Ook in Groningen, Enschede en Parkstad Limburg blijft die woningbouwdruk beperkt en is het wat betreft de ruimte in de stad niet buiten de stad te bouwen. Door minder stringente bescherming van het landschap is hier de ruimte om in stadsranden te experimenteren met extensieve functiecombinaties van natuur, land- en tuinbouw en energiewinning.

Regionale krachtenvelden Door deze stadsrandprofielen op de actuele grondeigendommen te leggen, kunnen we zien hoe de opgave zich verhoudt tot de verschillende spelers op de grondmarkt.

Grondbezit is immers een belangrijke factor bij gebiedsontwikkeling. We verkennen het krachtenveld voor twee stadsregio’s: Amsterdam en Rotterdam.

De uitgangsposities voor het beleid in deze twee Randstedelijke metropoolregio’s verschilt aanzienlijk. Rondom Amsterdam is de groene én rode druk hoog (afbeelding 6). De beschermde groengebieden liggen aan de noord- en westzijde van de stad en zijn vooral in handen van natuurorganisaties, gemeenten en provincies.

In gebieden waar de groene druk minder is, hebben ontwikkelaars grondposities ingenomen. Dit zijn gebieden die al eerder voor woningbouw werden aangewezen (Haarlemmermeer), maar ook zien we dat ontwikkelaars gronden kochten langs de randen van de voormalige bufferzones (in de Purmer). De verstedelijking in Almere

95

“Claims voor wonen, werken en recreatie beperken zich niet tot randen...”

LIKE BIJLSMA, LEO POLS, MARNIX BREEDIJK EN MAARTEN VAN SCHIE 96

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

die zich op een schaal bevindt tussen de bestaande bestuurslagen in (Teisman, 2017).

Het integraal benaderen van fysieke opgaven voor stadsranden zal moeten gebeuren in deze bestuurlijke ‘tussenruimte’: claims voor wonen, werken en recreatie beperken zich niet tot randen van de eigen gemeente, maar waaieren uit over een groter

meenten nog steeds kleinschalige suburbane woonwijken ontwikkelen tussen Rotterdam en Gouda in. Blijkbaar verschillen deze gemeenten in hun woonvisie.

Voor het gebied rond de verstedelijkingskernen in de metropoolregio Rotterdam Den Haag heeft de provincie het voortouw genomen in een overkoepelende verkenning voor duurzame verstedelijking: ‘Het landschapspark Zuidvleugel’ (2018). Deze verkenning voor het bouwen van 210.000 woningen tot 2040, is uitgevoerd in samenwerking met de gemeenten Leiden, Den Haag, Rotterdam, Dordrecht en Staatsbosbeheer.

Doel van de verkenning is verstedelijking en groen in Zuid-Holland samen te brengen langs groenblauwe structuren. Meer dan voorheen zoekt de provincie naar een coördinerende en integrerende rol door regionale opgaven te formuleren en stakeholders hieraan te verbinden.

“Grondbezit van projectontwikkelaars is geconcentreerd op plekken waar ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden.” gebied; claims voor wonen raken ook aan beleid voor natuur, landschap en waterbeheer waarvoor provincies verantwoordelijk zijn. Verbindingen van ‘groen en blauw’ tussen de stad en het ommeland zijn cruciaal voor een attractieve leefomgeving. Wij denken dat de hier beschreven stadsrandprofielen kunnen helpen van die stadsranden schakelzones te maken, door de woningbouwopgaven expliciet te synchroniseren met de ontwikkeling van groenblauwe structuren, de culturele identiteit van stad en landschap en wellicht zelfs de klimaatopgave en de energietransitie.

De stadsrand van schemernaar schakelzone Dé stadsrand bestaat niet. We zien grote variatie in opgaven vanwege de specifieke mix van rode en groene druk en de variatie aan grondbezit. Ook bestuurlijk zijn er verschillen omdat grote steden en omliggende gemeenten vaak vanuit andere belangen handelen, terwijl hun stadsranden overlappen. Taken van de overheidslagen lopen uiteen: landschap en natuur is vooral een provinciale taak, verstedelijkingsbeleid ligt meer bij gemeenten. Opgaven voor stadsranden verkeren in een schemerzone tussen stad en land én tussen meerdere besturen en sectoren.

Om deze effectief op de pakken is een andere bestuurlijke ruimte nodig, een ‘tussenruimte’

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

97

Woning te koop in Nijmegen.

MARTINE VAN HARTEN

98

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Andere spelregels door buy-to-let Tekst Maartje Martens

I

n de decennia voor de kredietcrisis waren beschikbaarheid van krediet en de snelle toename van hypotheekschuld de drijvende kracht achter de alsmaar stijgende woningprijzen. Sinds kort zijn het de vermogende beleggers en investeerders die de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen zijn gaan bepalen, kortweg aangeduid met buy-to-let. Deze nieuwe marktdynamiek heeft consequenties voor de overige spelers.

Nieuwe marktdynamieken worden nog onvoldoende erkend. De gangbare visies op recente woningmarktontwikkelingen leunen veelal op aannames gebaseerd op kenmerken van de woningmarkt van voor 2008. Zo worden stijgende woningprijzen

99

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

en transacties direct gezien als marktherstel, terwijl er momenteel wellicht eerder sprake is van waardeherstel. Het aantal verkopen loopt immers terug en koopstarters haken steeds vaker af. De groei van het eigen woningbezit stagneert en loopt mogelijk zelfs terug. Een ander voorbeeld is de constatering van De Nederlandsche Bank (DNB) dat de huidige huisprijsstijgingen niet kredietgedreven zijn en daaruit concludeert dat nu geen sprake is van een bubbel.

Ruime beschikbaarheid van krediet dreef woningprijzen inderdaad tot ongekende hoogte in de decennia voor 2008, maar is niet de enige factor bij de formatie van zeepbellen. Grote woningtekorten en de aantoonbare groei van vermogen van beleggers en investeerders in woningmarkten kunnen huisprijzen eveneens veel sneller doen kunnen aanjagen dan inkomens.

Huisvesting financialiseert met de groei van buy-to-let; dat betekent dat woningen steeds vaker beschouwd worden als een investering of belegging, in plaats van een betaalbare plek om te wonen. Deze nieuwe, in de steden vaak dominante rol van rendement zoekend vermogen, verandert de positie van koopstarters en doorstromers die voor financiering van een woningaankoop afhankelijk zijn van hypothecair krediet.

Dit gaan we nader onderzoeken. U mag het zien als een begin van een analyse die vooralsnog hypothetisch van aard is en vraagt om nieuw onderzoek.

Verhuisladder, het begin en het einde Vanaf medio jaren ‘90 nam de vraag naar koopwoningen toe door groei van bevolking, huishoudens en stijgende welvaart in combinatie met dalende rente en sterk verruimde leenvoorwaarden, terwijl het woningaanbod achterbleef. In Nederland leid-

de huisprijsinflatie in de jaren ‘90 tot twee binnen Europa unieke situaties. Allereerst is onze totale hypotheekschuld al jaren hoger dan ons bbp en behoort tot de hoogste van Europa. Daarnaast ontstond er een bijzondere dynamiek op de koopwoningmarkt gebaseerd op doorstroming, op een wooncarrière (‘verhuisladder’) binnen de koopwoningmarkt. Een dergelijke dynamiek zagen we tot dan alleen terug in Angelsaksische landen. In de meeste Europese landen was het kopen van een eigen woning een eenmalige investering waarvoor langere tijd -in een huurwoning- gespaard werd. In Nederland, daarentegen, begon de wooncarrière van de eigenaar-bewoner met een appartementje, dat dankzij stijgende woningprijzen spoedig ingeruild kon worden voor een grotere woning. Hypotheeklasten waren weliswaar hoog voor koopstarters, maar inflatie veranderde over-de-tophypotheken binnen enkele jaren in overwaarde. Woningeigenaren konden zo verder klimmen op de woningmarktladder.

Zonder een continue instroom van koopstarters, konden deze verhuisketens niet bestaan. Stijgende woningprijzen maakten het begin deze eeuw voor koopstarters steeds moeilijker om een voet op de ladder te krijgen. Starterwoningen werden alsmaar kleiner en duurder. De kredietcrisis bleek uiteindelijk de trigger. De woningmarktladder voor eigenaar-bewoners viel plat op de grond en ligt daar nog altijd. Woningprijzen daalden fors evenals woningverkopen. Een belangrijk deel van de huisprijzen bleek gebakken lucht en overwaarde enkel rijkdom op papieren.

Sinds 2014 stijgen woningprijzen weer en zagen we een sterke toename van het aantal transacties. De voor de jaren ‘90 en ‘00 kenmerkende combinatie van economische

100

“Nieuwe marktdynamieken worden nog onvoldoende erkend.”

MAARTJE MARTENS 101

omstandigheden zijn nu echter volledig anders. Het herstel van de verhuisladder zoals we die voor 2008 kenden is daarom zeer onwaarschijnlijk. Inflatie is nu laag, de rente zal eerder stijgen dan dalen, reële inkomensgroei is er twee decennia al niet meer en blijft, evenals werkzekerheid, voor de toekomst ongewis. Dat woningprijzen na 2014 toch zijn gaan stijgen is in hoofdzaak te danken aan de nieuwe rol van een oude speler op de koopwoningmarkt. De particuliere belegger.

“Huisvesting financialiseert met de groei van buy-to-let.”

Buy-to-let als nieuwe marktleider Particuliere beleggers zijn natuurlijk niet nieuw op de koopwoningmarkt. Al vele decennia kochten vermogende particulieren woningen voor verhuur, tijdelijk, bijvoorbeeld voor studerende kinderen, of permanent als bron van (pensioen)inkomen. Het aandeel particuliere verhuur is in de Nederlandse voorraad sinds de jaren ‘70 gemarginaliseerd en grotendeels overgegaan in eigenwoningbezit. Sinds de kredietcrisis groeit deze sector weer. Nieuw daarbij is de schaal waarop het fenomeen buy-to-let zich verspreidt en de invloed ervan op de prijsvorming van koopwoningen. Met de term buy-to-let wordt verwezen naar de aankoop van leegstaande bestaande woningen door

particulieren voor verhuur, woningen die tot voor kort enkel voor eigen bewoning werden aan geboden.

De oorzaken van de recente aanwas van buy-to-let investeringen liggen deels buiten de woningmarkt. De groei van buy-to-let is een respons op het monetaire beleid van de ECB dat, via een grootschalig opkoopprogramma van obligaties, de rente tracht laag te houden en de inflatie te verhogen naar 2%. Inmiddels omvat dit programma het equivalent van ruim 40% van het bbp van de Eurozone met als belangrijkste resultaat het ontstaan van nieuwe vermogensbubbels, waaronder in de Europese woningmarkten. Woningprijsstijgingen worden ditmaal niet gedreven door krediet en schuldcreatie, zoals DNB terecht constateerde, maar door particulier vermogen dat rendement zoekt.

De opkomst van buy-to-let is echter ook een logisch gevolg van de veranderingen in de woningmarkt sinds 2’008. Het omvallen van de woningmarktladder betekende immers dat de vraag naar huurwoningen toenam, terwijl er sinds de crisisjaren weinig nieuwe woningen bijkwamen. Ook demografische aspecten spelen een rol, zoals de geboortegolf onder millennials. Deze groep is nu 20 tot 35 jaar en verhuist in steeds grotere getalen, uit binnen- en buitenland, naar de steden voor opleiding, werk of juist allebei.

Dit zorgt voor een extra vraag naar stedelijke woonruimte, met name ook in de huursector.

De groei van buy-to-let begon in Amsterdam en in de meeste universiteitssteden, met Groningen en Maastricht als koplopers. Particuliere beleggers lijken het meest geïnteresseerd in het opkopen van kleine appartementen voor kamergewijze

102

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Aankopen voor verhuur BRON: KADASTER

verhuur, aan studenten of jonge werkenden. In gemeenten waar veel expats neerstrijken, zoals Amstelveen, zijn ook eengezinshuizen populair bij particuliere beleggers, zeker wanneer deze eventueel ook gesplitst kunnen worden in kleinere wooneenheden. In Amsterdam was toerismeverhuur lange tijd de drijvende kracht, maar sinds dit beperkt wordt neemt het aantal omzettingsvergunningen voor kamerverhuur sterk toe. De laatste tijd breidt buy-to-let zich uit naar de rest van het land.

Naast genoemde universiteitssteden komen geluiden uit Almere, Zwolle en uit veel andere kleinere plaatsen als Emmen, Uden of Veghel. De kopers komen vaak uit de grote(re) steden.

Koopstarter heeft het nakijken Kleine en goedkope woningen blijken met name gewild onder particuliere verhuurders. Het is de prijsklasse waar ook de koopstarter een betaalbare woning zoekt. De nieuwe concurrentie tussen buy-to-let en koopstarters drijft prijzen in de goedkope

segmenten tot ongekende hoogte op. Koopstarters worden verdrongen door particuliere beleggers, bevestigt ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Voor particuliere beleggers telt rendement, zo goedkoop mogelijk kopen, zo duur mogelijk verhuren. Zij kunnen zonder voorbehoud van financiering hoge woningprijzen betalen. Dit dwingt koopstarters hoog in te zetten en vaak grote financieringsrisicoâ&#x20AC;&#x2122;s te nemen, bijvoorbeeld door leningen van verschillende bronnen te stapelen.

Voor velen wordt de uitdaging te groot.

Uit een analyse van consultancy bureau IG&H blijkt dat het aantal starters dat een gemiddelde starterswoning kan financieren, in de afgelopen vijf jaar bijna is gehalveerd. In 2012 kon 29% van de alleenstaande starters een gemiddelde starterswoning financieren. In 2017 daalde dit aantal naar slechts 16 %, en in 2018 naar verwachting zelfs naar 13%.

Koopstarters moeten meer eigen geld meenemen en worden afhankelijker van leningen of schenkingen van familie of vrien-

103

AANDEEL STARTERS HYPOTHEEKMARKT

HYPOTHEEKSOM STARTERS

47%

136%

- 23%

+36%

100% 27% 2014 2015 2016 2017 2018

2014 2015 2016 2017 2018

den bij een woningaankoop. Starters met vermogende familie hebben meer kans, zo blijkt uit UvA onderzoek naar vermogenstransfer tussen generaties. Maar op de lange termijn overheersen de structurele problemen die toegang tot eigenwoningbezit onder jonge huishoudens tegengaan. Er is nog altijd grote onzekerheid ten aanzien van inkomensgroei, werkzekerheid of renteontwikkeling.

Koopstarters verduren niet alleen de concurrentie met vermogende particuliere verhuurders. Ze staan ook in het nadeel ten opzichte van bestaande woningeigenaren die meer profijt hebben van hypotheekrenteaftrek omdat zij gebruik kunnen blijven maken van aflossingsvrije hypotheken. Bovendien hebben ze vaak meer overwaarde en daardoor lagere rentelasten. Het verschil in financieringsmogelijkheden tussen koopstarters en bestaande woningeigenaren wordt groter. Wat zijn de mogelijke gevolgen?

Van doorstromers naar steltlopers?

In de periode voor 2008 waren doorstromers en starters deel van een â&#x20AC;&#x2DC;organischâ&#x20AC;&#x2122; proces van verhuisketens. Sinds de crisis en met name vanaf 2014 is iets heel anders gaande. Nu zijn het niet de koopstarters, maar buy-to-let transacties die met concur-

Figuur 2. Starters op de hypotheekmarkt BRON: IGH

rerende biedprijzen de verhuismobiliteit aan de onderkant van de koopmarkt aandrijven. Het aantal verkopen is na 2014 enorm gestegen evenals de woningprijzen.

Op het eerste gezicht lijkt het alsof door deze nieuwe verhuismobiliteit de woningmarktladder weer rechterop is gaan staan en doorstroomtreintjes vanuit kleine naar grote woningen en vanuit de universiteitssteden naar de regio weer zijn gaan rijden.

Uit steden verhuizende woningeigenaren beginnen flinke verkoopwinsten te maken.

Rabo economen bevestigden onlangs de berichten dat naar de regio verhuizende Amsterdammers meer voor een koopwoning betalen dan woningeigenaren die uit andere gebieden verhuizen en daarmee woningprijzen er extra opstuwen.

Het klinkt als de tijden van weleer. En toch is het niet hetzelfde. In gebieden waar nu als eerste verhuisbewegingen zijn ontstaan, droogt het woningaanbod ook als eerste weer op. Doorstroming lijkt nu eerder een tijdelijk dan een structureel fenomeen. Verklaring zou kunnen zijn dat verhuizingen aan de onderkant van de markt vooral de inlossing van een inhaalvraag betreffen, bijvoorbeeld onder de kleinbehuisde koopstarters van vlak voor de kredietcrisis. Daarna daalt dit woningaanbod aan de onderkant van de woningmarkt weer en stagneert de mobiliteit op de koop-

104

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

woningmarkt. Bijkomende factor is mogelijk dat vermogende eigenwoningbezitters zelf vaak niet meer verkopen. Verhuren blijkt lucratiever. En dan is er de vergrijzing die bijdraagt aan een lage mobiliteit van zowel woningeigenaren als huurders nu betaalbare huisvestingsalternatieven ontbreken en eveneens bijdraagt aan een dalend aanbod van koopwoningen.

De invloed van buy-to-let heeft geleid tot aanzienlijke stijgingen van WOZ- en verkoopwaarden van bestaande koopwoningen. De afstand in vermogenspositie tussen woningeigenaren en huurders, de haves en have nots, groeit. Minder mensen zijn financieel in staat een eigen woning te verwerven terwijl eigenaren van met name de duurdere woningsegmenten een soort ‘steltlopers’ lijken te worden: titelhouders van vermogen dat in een markt zonder doorstroming en overwinsten onverkoopbaar zal blijken. Ditmaal staat echter niet de koopstarter maar de buyto-let investeerder aan het begin van de verhuisketens. Niet het eigenwoningbezit groeit, maar particuliere verhuur. Kan ook deze ladder omvallen? Deze vraag is vooral relevant voor woningeigenaren die nog altijd tegen hoge -vaak aflossingsvrije- hypotheekschulden aankijken. Op papier lijken woningwaarden fors gestegen, maar hoe kwetsbaar is hun positie op termijn? Het is niet voor niets dat DNB aandacht blijft vragen voor de aflossingsvrije hypotheek.

Nog heel veel vragen Er zijn inmiddels voldoende aanwijzingen dat de koopwoningmarkt met de komst van buy-to-let opnieuw een fundamentele verandering meemaakt. Koop- en huursector

raken met elkaar verweven, terwijl we tegelijkertijd nog maar weinig weten over de nieuwe dynamiek van de particuliere verhuursector. Dit gebrek aan kennis en inzicht beperkt de mogelijkheden om een inschatting te kunnen maken van de toekomst van de koopwoningmarkt.

Ofschoon het fenomeen buy-to-let al sinds 2014 onze woningmarkt in hoge mate beïnvloedt is er maar weinig onderzoek over gepubliceerd. Bovendien lopen schattingen over het aandeel buy-to-let transacties op de koopwoningmarkt sterk uiteen en zijn ze niet recent of volledig. De laatste cijfers van het Kadaster zijn ruim anderhalf jaar oud (Q3-2016) en betreffen enkel transacties van woningeigenaren met 3 tot 50 woningen in bezit. Voor Amsterdam zou

“Het wordt tijd voor erkenning van de effecten van buy-to-let.” dit ongeveer 12% zijn van de transacties en landelijk tegen de 6%. Maar er blijken veel grotere spelers actief op de buy-to-let markt met veel meer dan 50 woningen in eigendom. Voorbeelden hiervan heeft Het Parool voor Amsterdam naar buiten gebracht, maar landelijke cijfers ontbreken.

En dan is er mogelijk de grootste groep particuliere verhuurders die niet meer dan twee woningen bezit. Ook hiervan ontbreekt een goed beeld.

De Rekenkamer van de Amsterdamse

105

metropoolregio suggereerde dat momenteel slechts de helft van de woningtransacties betrekking heeft op eigenaar-bewoners (Evenwichtig Woningaanbod december 2017 p35). Volgens World First UK (mei 2017) is Nederland zelfs de meest lucratieve buy-to-let property hotspot in de EU. De aangevoerde reden is dat de aankoopprijzen van woningen in grote steden, maar ook daarbuiten, nog laag zijn. De meeste informatie over buy-to-let is nog altijd anekdotisch. Alleen meer onderzoek zal de omvang en werkelijke impact van buy-to-let aan het licht kunnen brengen.

Tot slot Woningtekorten nemen toe, prijzen stijgen en het woord woningcrisis klinkt vaker. Het plaatst groepen tegenover elkaar. Oudere eigenaar-bewoners wordt verweten in te grote woningen te wonen en sociale huurders zitten te goedkoop. Jonge huishoudens met tijdelijke huurcontracten worden gedwongen vaak te verhuizen terwijl oudere generaties soms noodgedwongen blijven zitten omdat het aan alternatieven ontbreekt. Probleem is dat uiteindelijk niemand een oplossing weet, mede omdat veel recente ontwikkelingen, zoals de opkomst

106

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

“De meeste informatie over buy-to-let is nog altijd anekdotisch.” dat daar via het woningbeleid op wordt ingespeeld. Reacties komen vaak veel later.

Het wordt tijd voor erkenning van de effecten van buy-to-let op de koopwoningmarkt om gezamenlijk de vraag te kunnen stellen of we dit wel willen en of het beleid voor de particulier vrije sector huurmarkt hierop serieuze aanpassingen behoeft.

Woning te huur in Nijmegen MARTINE VAN HARTEN

van buy-to-let, nieuw zijn en beleidsmakers overvallen. Door de decennialange focus van het woningmarktbeleid op de eigenwoningsector ontbreekt het aan een goede analyse van het probleem.

Opluchting dat woningprijzen weer het niveau van 2008 bereiken of zelf overstijgen lijkt te overheersen, maar de vragen naar het hoe en waarom van recente prijsstijgingen lijken van ondergeschikt belang. Inmiddels heeft de particuliere verhuur via buy-to-let een prominente rol bedongen in steeds meer Nederlandse steden, zonder

Na het schrijven van deze bijdrage verscheen Overzicht Financiele Stabiliteit, Voorjaar 2018 van De Nederlandsche Bank met recente Kadasterdata over Q3-2017. Landelijk is het aandeel buy-to-let transacties in een jaar tijd toegenomen van 7,4% naar 8,9%. Voor de vier grote steden liep dit in een jaar op van 16% naar 21% . “In het derde kwartaal van 2017 werd in Amsterdam en Rotterdam bijna een kwart van de woningen gekocht door particuliere beleggers.” Het OFS licht de definitie niet toe maar vermoedelijk is de definitie van buy-to-let verruimd naar personen met 2 tot 50 woningen in bezit. Deze data bevestigen dat het aandeel buy-to-let transacties aanzienlijk groter blijkt dan tot voor kort gesuggereerd werd.

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

107

Snelle geld niet welkom 108

De Verstedelijkingsalliantie in Zuid Holland begon anderhalf jaar geleden van onderop en heeft nog altijd geen formele status wat volgens de betrokkenen juist de kracht is. Naast hun ambitie een veel sterkere ruimtelijke samenhang, banen en woningen te creĂŤren, vormt de alliantie ook een sterk blok (van overheden) in de markt.

Tekst Evamarije Smit en Martijn Eskinasi

Katendrecht, Rotterdam KIM BOUVY

109

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

D

e Verstedelijkingsalliantie in Zuid Holland is een samenwerking tussen acht gemeenten, provincie Zuid Holland en de metropoolregio Rotterdam Den Haag in de Zuidvleugel van de Randstad. Er bleek een sterk gezamenlijk toekomstbeeld te leven: een veel sterkere ruimtelijke samenhang in de Zuidvleugel van de Randstad, met een betere economische structuur en banen voor iedereen, die met hoogwaardig openbaar vervoer bereikbaar zijn. Een woningmarkt met vernieuwende betaalbare woonvormen voor alle bevolkingsgroepen en met behoud van open groene landschappen als contramal voor een hoogstedelijk woonmilieu. De gemeenten herkende elkaar in de opgave en realiseerden dat zij elkaar nodig hebben om tot oplossingen te komen. Zeker met het oog op de woningopgave die zich steeds meer afspeelt op het schaalniveau van de alliantie. Naast het doel samen op te trekken in kennisontwikkeling en regelgeving werken ze ook aan een gezamenlijke strategie om met investeerders om te gaan, met wie ze programmatische afspraken willen maken waardoor fasering op elkaar afgestemd kan worden.

Het bestuurlijk boegbeeld van de Verstedelijkingsalliantie, Raimond de Prez, wethouder wonen, stedelijke vernieuwing en zorg in Gemeente Delft verduidelijkt dat sinds de crisis investeerders zich meer bewust zijn van het feit dat zij zich aan gemeenten moeten presenteren en zich moeten specialiseren. Gemeenten willen vooraf antwoord op vragen over bijvoorbeeld de doelgroep waarvoor ze willen ontwikkelen, hoe en met wie. De Prez: “Sommigen willen prestatieafspraken maken, anderen zoeken een partnerschap met een corporatie. Onze gemeenten gaan in ieder geval voor duurza-

me gebieden en langjarige partnerschappen. De partijen die alleen snel geld willen verdienen, sorteren we nu al snel uit.”

Stephan Bekx, grondlegger van de samenwerking en werkzaam bij de Gemeente Rotterdam vertelt dat het OESO-rapport uit 2015 voor hem een belangrijke aanleiding was: “Daarin werd geconcludeerd dat de Zuidelijke Randstad agglomeratievoordelen mist door het gebrek aan ruimtelijk-economische samenhang. We kwamen toen net uit de crisis, er was al sprake van demografische groei en trek naar de stad, dus wisten we dat de woningbouw in versnelling zou komen. Een opgave van 250 duizend woningen heeft een grote ruimtelijke impact op de regio en is daarmee waarschijnlijk ook hét sturingsmiddel om de ruimtelijke structuur te verbeteren.” Daar kwam bij dat de twee grote steden, Den Haag en Rotterdam, beseften dat zij vraag naar stedelijk wonen niet met z’n tweeën of ieder voor zich zouden kunnen oplossen. Marc Soeterbroek, programmamanager Verstedelijking bij de Provincie Zuid Holland bevestigt dat beeld: “Den Haag, Rotterdam, Leiden, Delft, Rijswijk, Schiedam, Zoetermeer en Dordrecht; ze hebben elkaar gewoon nodig.”

De Verstedelijkingsalliantie zet fors in op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De huidige plancapaciteit voor de Provincie Zuid-Holland van circa 110 duizend woningen is voldoende voor de periode tot 2025.

Voor een aanzienlijk deel worden de woningen nu al gebouwd. Daar zit een fors aandeel suburbaan woonmilieu (huisjes met tuintjes) tussen, verspreid over de hele provincie. De Verstedelijkingsalliantie kijkt naar de periode daarna, van 2025 tot 2040. Nu is de inschatting dat men in deze periode nog eens 80170 duizend woningen wil toevoegen, verspreid over de acht gemeenten. Dit sluit aan op de vraag: prognoses laten zien

110

“250 duizend woningen is hét sturingsmiddel om de ruimtelijke structuur te verbeteren.”

STEPHAN BEKX, GEMEENTE ROTTERDAM 111

dat de groei zich steeds meer zal concentreren in de steden en daarbuiten afneemt. De groei van huishoudens in de stad betekent overigens niet alleen meer woningen voor een - en tweepersoonshuishoudens. Ook gezinnen willen in de stad blijven. Soeterbroek: “Gezinnen verlaten nu vaak noodgedwongen de stad, hoewel ze graag in de nabijheid van werk en voorzieningen willen blijven wonen. Geschikte woningen voor hen zijn dus hard nodig maar dat zijn niet alleen huizen met tuintjes. Het zijn juist de meer stedelijke woonmilieus waar in de toekomst behoefte aan blijft. Denk aan grote gezinsappartementen met veel buitenruimte en hoogwaardige microappartementen, grote lofts met uitzicht enzovoort. Een goed gedifferentieerde woningvoorraad is bovendien een belangrijke concurrentiefactor met andere Europese regio’s.”

Visie op bouwen in hoge dichtheid De afgelopen maanden is er flink gediscussieerd over het al dan niet binnenstedelijk bouwen. Niet in de laatste plaats door minister Kajsa Ollongren, die al begin dit jaar het debat aanzwengelde via de grootste ochtendkrant van Nederland. Vele maan-

den en nuances later zet beleidsadviseur Wonen van de Gemeente Den Haag, Ludolf de Boer de voordelen van binnenstedelijk bouwen op een rij: “Naast de grote stedelijke woningvraag draagt binnenstedelijk bouwen bij aan een sterkere economische regio en een efficiëntere mobiliteit. Door de agglomeratie-effecten binnen de regio kunnen hier meer mensen een baan vinden.

Een recent MIRT-onderzoek laat zien, dat bij blijvende economische groei de A13 over vijf tot tien jaar weer helemaal volstaat. Als we hoofdzakelijk in weilanden bouwen, veroorzaken we zelf het volgende verkeersinfarct. Daarbij zijn “groene longen” en “open ruimte” in een grootstedelijke regio als de Zuidvleugel simpelweg hard nodig.

De open ruimte moet gespaard en gekoesterd worden om inwoners van dit zuidelijk deel van de Randstad binnen 20 minuten tussen het groen te laten rondfietsen, varen en wandelen”. Ook sociale inclusiviteit is volgens de Boer een belangrijk argument om binnenstedelijk te bouwen. Eerdere grootschalige programma’s als de groeikernen en de Vinex trokken de kapitaalkrachtigen de stad uit: “Door goed, betaalbaar en gemengd te bouwen in de stad is de kans op segregatie een stuk kleiner.” Tot slot bena-

112

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

Figuur 2. Opgave Zuid-Holland

drukt hij het voordeel dat met hogere dichtheden meer opties mogelijk zijn als het gaat over de energietransitie. Een groot deel van de bestaande bouw moet bovendien kunnen meeliften op de nieuwe energievoorzieningen. Een deel van de nieuwe investeringen zijn daarom ook nodig voor de upgrade van bestaande woonwijken.

Niet zozeer de redenen maar vooral het tempo van binnenstedelijk bouwen komt op veel kritiek te staan. Veel ontwikkelaars vinden binnenstedelijk bouwen moeilijk, ervaren dat het langer duurt en dat het meer kost. Dat botst met de enorme urgentie om snel vele woningen bij te bouwen.

Soeterbroek van de provincie: “Voor een deel is dat waar. Dat is juist waarom we met de Verstedelijkingsalliantie nu aan de slag

gaan. Om te zorgen dat lastige binnenstedelijke locaties in beweging komen, zodat daar na 2025 gebouwd kan worden. Concreet hebben we 13 transformatiegebieden op het oog langs de Oude Lijn, de spoorlijn Leiden, Den Haag, Rotterdam, Dordrecht en langs de lightrail in Zoetermeer. We willen toe naar een sterke regio met een hoogwaardig en fijnmazig OV-systeem. Dat laat weer hogere dichtheden toe. Investeringen in het OV, zoals lightrail, maken dus ook binnenstedelijk bouwen aantrekkelijker. Er is een “Werkplaats Metropolitaan OV” gestart die de mogelijkheden onderzoekt. Zeker niet alleen in de techniek, maar ook hoe de fasering zou moeten werken. Beslissingen over grootschalige OV-investeringen worden lang van tevoren genomen. We wil-

113

Boven: Leiden Onder: Stadionpark RotterdamÂ

114

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

len de binnenstedelijke nieuwbouw een veel belangrijker afwegingscriterium maken. Daarom zitten we nu al aan tafel. Naast het OV kijken we ook naar slimme oplossingen voor de first & last mile, het voor- en natransport tussen vertrekpunt, spoornet en bestemming. Deelauto’s, deelfietsen, vervoer op afroep: het wordt allemaal bekeken.”

De Prez ziet door het aanwijzen van dertien belangrijke locaties een duidelijk effect op ontwikkelende marktpartijen. “Als gemeenten aangeven dat daar meegewerkt wordt met passende ontwikkelplannen, dan geeft ze dat duidelijkheid. Voor de crisis voerden meer gemeenten actief grondbeleid, maar dat is nu passe. De grond is vaker dan vroeger in eigendom van marktpartijen en die nemen pas risico als de gemeente duidelijkheid verschaft voor de lange termijn.

Aan de andere kant snappen ze ook heel goed dat de publieke voorzieningen (hoogwaardig OV, voorzieningen, scholen enzovoort) allemaal bijdragen aan de waarde van hun projecten. Het is ook voor hen logisch dat een deel van de opbrengsten voor zulke doelen wordt afgeroomd. Vooralsnog hebben gemeenten het grondeigendom niet nodig als sturingsmiddel, maar je weet nooit precies wat de toekomst brengt. Misschien is ooit de wet voorkeursrecht gemeenten nodig. Of toch een strategische aankoop.”

Midden in Den Haag ligt een enorm werkgebied dat illustreert hoeveel er nog kan en moet gebeuren wanneer het gaat om de ontsluiting van de in potentie heel kansrijke locaties: CID-Binckhorst-Laakhavens. Hoewel het aan alle kanten ligt ingesloten tussen infrastructuur (de Oude Lijn, de spoorlijn naar Utrecht, de Utrechtsebaan / A12) is het moeilijk bereikbaar. De Boer van ge-

“Nu aan de slag met gebieden om ze na 2025 te bebouwen.”

Marc Soeterbroek meente Den Haag: “Hier is meer fijnmazigheid nodig. Na herontwikkeling zouden er 13 duizend woningen in een gemend hoogstedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden. Naast het mobiliteitsvraagstuk zijn er ook enkele lastige vraagstukken rond de uitplaatsing van bijvoorbeeld bedrijven zoals een afvalverwerker of een betoncentrale. Iedereen begrijpt dat zulke bedrijven nodig zijn voor de regio, maar als je ze wilt verplaatsen rijst de vraag, waar kunnen ze terecht? Met zulke bedrijven zijn enorme investeringen gemoeid. Als overheid moet je in goed gezamenlijk overleg de oude locatie uit faseren en goede geschikte alternatieven kunnen bieden. Dat vraagt om afstemming en een lange adem”.

In Zoetermeer is de situatie anders. Bij het station en de Mandelabrug over de A12 staat een kantorenpark deels leeg. Het idee is om van de Afrikaweg (die van het station de stad in leidt) een echte stadsentree te maken. Kantoren omzetten in woningen, zodat er een stedelijk aantrekkelijk woonmilieu ontstaat.

Het station wordt hierbij een visitekaartje van de stad en een goed overstappunt voor reizigers. De gemeente wil dit combineren met de plannen voor een Dutch Innovation Campus, een cluster van opleidingen en bedrijven. De milieubelasting van de A12 gooit roet in het eten; de snelweg zou (deels) overkapt moeten worden, net als de A2 in Maas-

115

“Een business case puur op marktbasis, gaat waarschijnlijk niet lukken.”

STEPHAN BEKX, GEMEENTE ROTTERDAM

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

tricht en straks de A9 in Amstelveen. Vanzelfsprekend, een enorme grote investering.

De spoorzone in Dordrecht is een derde interessante casus. De historische binnenstad van Dordrecht wordt gezien als een kwaliteit en kan met nieuwe stedelijke woonmilieus nieuwe inwoners naar de regio trekken.

Rond de spoorzone, in het bijzonder in het gebied rond het station CS en aan de rivier de Oude Maas zou er in theorie een stedelijk woonmilieu gerealiseerd kunnen dat mooi aansluit op de binnenstad. Echter, het spoor door de stad is een belangrijke doorvoerroute voor goederenvervoer naar het zuiden (vanaf Kijfhoek) en bovendien het grootste rangeerterrein van Nederland. In dit goederenvervoer razen niet zelden gevaarlijke stoffen voorbij. Om de spoorzone in ontwikkeling te krijgen, moet hier dus eerst heel goed naar de externe veiligheid gekeken worden.

De ontwikkeling van lastige locaties staat niet op zichzelf. Naast de grote woningbouw opgave moet het een met het andere “verknoopt worden”. De energietransitie is voor de Verstedelingsalliantie een leitmotiv. Want als je in hoge dichtheden wilt bouwen, moet je duidelijkheid hebben wat het leidende energiesysteem wordt. De Boer: “Sluiten we aan bij de warmterotonde? Leggen we een warmtenet aan op zo’n locatie? En kun je die warmte dan ook wel duurzaam opwekken? Dat zijn allemaal vragen waar we over nadenken. Maar de Verstedelijkingsalliantie is echt een Coalition of the Willing. Niet om er weer een Engelse term tegenaan te gooien, maar het dekt wel de lading. We zijn een samenwerking van gemeenten die met dezelfde problemen te maken hebben en gezamenlijk naar oplossingen zoeken. Het is van onderop ontstaan, we zijn lean georga-

niseerd, met een projectgroep, een directeurenoverleg en een bestuurlijk boegbeeld.” Bekx, regionaal planner bij gemeente Rotterdam beaamt dit: “De Verstedelijkingsalliantie is een nieuwe vorm van netwerksturing, zonder zware organisatiestructuur. Je moet niet alles eerst intern afstemmen en dichttimmeren, maar juist in een vroeg stadium naar buiten gaan, met collega’s en andere partijen het gesprek aangaan. Dat vraagt een andere opstelling van jouzelf als ambtenaar, maar ook van de organisatie. Die moet ruimte en vertrouwen bieden dat dit ook kan”.

“Je moet elkaar continu moed in blijven praten.”

Gido ten Dolle Volgens Gido ten Dolle, directeur Ruimte & Economie gemeente Delft vraagt een langjarige agenda als de Verstedelijkingsalliantie ook de nodige bestuurlijke lef en politieke moed. In bestaand stedelijk gebied botsen de gevestigde belangen van bewoners, bedrijven, eigenaren per definitie met vernieuwingen. Er is altijd de spanning tussen de korte termijn (en de gevestigde belangen) en het vasthouden van de agenda voor de lange termijn. Het zijn complexe ontwikkeltrajecten, waarin ook nog eens wonen, economie en mobiliteit verknoopt moeten worden. Het vraagt veel van bestuurders en gemeenteraadsleden. Ten Dolle: “Je moet elkaar continu moed in blijven praten”.

“Neem bijvoorbeeld de Schieoevers in Delft, waar bedrijven uit een hoge milieuca-

117

tegorie naast nieuw te ontwikkelen woningbouwlocaties liggen. In de visie voor over 20 jaar zijn die bedrijven deels weg. Op de korte termijn behouden zij hun rechten, maar stel dat er morgen een locatie vrijkomt, dan moeten we wel klaarstaan. Zoiets vraagt elke dag weer om bestuurlijke en politieke regie. Naast alle inhoud investeren we daarom ook in bestuurlijke samenwerking. Elke twee maanden spreken de wethouders elkaar. Het gaat dan over de inhoud maar ook over de processen, zoals de terugkoppeling met de gemeenteraden”, aldus Ten Dolle. Volgens hem gaat binnenstedelijk bouwen “niet vanzelf” en zullen overheden moeten bijdragen door slimme financieringsconstructies op te zetten,

houden. Op veel plekken moet er fors worden voorgeïnvesteerd, bijvoorbeeld in bodemsanering, uitplaatsing van bedrijven, nieuwe techniek (in het kader van de verduurzaming), terwijl de opbrengsten veel later in de tijd en bij andere partijen vallen.

Dat vraagt heel veel commitment. We hebben het Rijk dan ook hard nodig. De status van sleutel- of perspectiefgebied in de NOVI zou extra gewicht geven.”

De alliantie is zich bewust van het feit dat er over nieuwe manieren van bekostiging nagedacht moet worden. Er is geld genoeg in Nederland, maar dat zit voor het grootste deel niet bij het Rijk, weet ook Soeterbroek.

“Een status als een perspectiefgebied in de NOVI zal niet direct een zak met geld opleveren maar wel gebundelde aandacht en dat betekent in mijn ogen een goede afstemming tussen ons, BZK en I&W. Dat is belangrijk. Net als een lange termijnvisie van de overheid zodat er een helder en vooral stabiel investeringsklimaat ontstaat”. Bekx, gemeente Rotterdam, vindt dat het Rijk ook guiding principles moet formuleren rond een aantal lastige vraagstukken zoals het mengen van functie in een gebied. Hij legt uit dat de alliantie te maken krijgt met verplaatsing van vitale bedrijven en met functiemenging. De vraag is dan wat je verticaal of horizontaal kunt mengen en wat je niet kunt mengen. De infrastructurele barrières zijn vaak rijkseigendom. Aanpassingen daaraan zijn nodig om extra maatschappelijke kwaliteit in gebieden te realiseren en aansluiting op aangrenzende bestaande woonwijken. “De alliantie wil graag mengen, maar wanneer de business case puur op marktbasis tot stand moet komen, gaat dat waarschijnlijk niet lukken”,

“Door betaalbaar en gemengd te bouwen is de kans op segregatie kleiner.”

Ludolf de Boer geldstromen te koppelen en private partijen mee te laten investeren. Hij hoopt in oktober met Ollongren en andere bewindslieden aan tafel te zitten en afspraken te maken. Ten Dolle: “Het gaat om forse aantallen woningen, het is bijna een Vinex-achtige operatie. We weten nu al dat er onrendabele toppen gaan komen en dat de kost voor de baat uitgaat. Er is enorm veel geld nodig om de bouwstroom op gang te krijgen en te

118

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

vreest Bekx. Op de diverse locaties (van de 13) zit er spanning op de relatie wonen – werken, ervaart ook De Boer van gemeente Den Haag: “Werkgelegenheid in de stad wordt gekoesterd maar moeten deze bedrijven weg of kunnen we een combinatie maken van wonen en werken? Dat zijn we in Nederland nog niet zo gewend en dus vraagt dit pionieren binnen de wet- en regelgeving”.

Uitdagingen voor de woningcorporaties Een belangrijk knelpunt is de positie van woningbouwcorporaties in dit gebied. Zij zijn nodig voor een gevarieerd en betaalbaarheid woningaanbod op de transformatielocaties maar hebben een gebrek aan investeringsruimte. De Boer, Gemeente Den Haag: “De woningcorporaties in onze regio bungelen onderaan qua investeringscapaciteit. Ook speelt nog de nasleep van Vestia.

Gemeenten en regio’s kunnen dit niet alleen oplossen. Minister Ollongren ziet deze uitdagingen ook en wil graag met regio’s afspraken maken over het versnellen van woningbouw. We verwachten dan ook samen met het Rijk mogelijkheden te vinden om de investeringscapaciteit van corporaties, juist in deze regio met een grote woningvraag, te vergroten”. De Prez spreekt duidelijk uit dat het Rijk nodig is om de investeringscapaciteit van corporaties op peil te krijgen. “In onze regio is die capaciteit veruit het laagste van het hele land. Corporaties nemen bezit van Vestia over, maar hebben ook eigen opgaven. We zullen Vestia moeten consolideren en er moet meer ruimte komen via matching, vrijstelling van belastingen en andere arrangementen. Anders staan er straks alleen marktwoningen op de nieuwe locaties en blijft de opgave in de bestaande sociale voorraad op de corporaties en de stad drukken. Daar heeft niemand wat aan.”

De Verstedelijkingsalliantie presenteert zich op de Provada 2018 waar ook alle grote ontwikkelaars en investeerders komen.

De Prez vindt het interessant om de wereld van de marktpartijen te leren kennen: “Vroeger stapten we automatisch naar de corporaties. Nu leer dat je als gemeente alles op orde moet hebben om gevonden te worden. Ook aan de samenwerkingstafel van Rob van Gijzel hebben we veel nieuwe ideeën opgedaan, al was het maar omdat vreemde ogen dwingen en je zaken goed moet regelen.”

De dertien gebieden hebben allen grote potentie, maar staan aan het begin van het hele proces. Een aantal ingewikkelde keuzen ligt nog voor om het echt succesvol te maken. Volgens Soeterbroek is het realistisch te denken dat de opbrengsten van de populaire locaties bijdragen aan een inclusieve stedelijke samenleving met betaalbaar wonen voor iedereen. Amsterdamse toestanden, waarin de stad alleen nog voor de happy few toegankelijk is, wil de alliantie vermijden. “Dat betekent wel dat wanneer het straks spannend wordt, gemeenten elkaar moeten blijven vasthouden”, stelt hij.

De Boer heeft daar alle vertrouwen in: “De energie zit er volop in en ebt niet zomaar weg. Blijkbaar is dit het juiste moment voor dit verhaal: iedereen voelt aan dat er wezenlijke veranderingen voor de toekomst van deze regio op het spel staan en dat het verhaal van de Verstedelijkingsalliantie bijdraagt aan een aantrekkelijke, duurzame, bereikbare, betaalbare en ook leefbare toekomst van deze regio”.

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

119

Wonen in de historische binnenstad Balanceren tussen de pret- en thuisfactor 120

Binnensteden zijn populair: iedereen wil er zijn: om te wonen, te werken en om er te recreĂŤren. Die toenemende populariteit leidt tot afname van diversiteit. De nadruk op het consumptieve karakter van de binnenstad is hier de veroorzaker. De woonfunctie komt hierdoor op de tocht te staan. Veel overheidsbeleid is verantwoordelijk voor zowel toename in populariteit als afname van diversiteit.

Is er nog redding voor het wonen in de binnenstad?

Tekst Vincent Kompier

121

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

W

ist u dat “Brielle, Stad van Nu, sfeer van toen” heeft? In de verte lijkt dat op hoe Enschede zich profileert: “Enschede Stad van nu”, maar toch net anders. Dordrecht heeft “bijzonder dichtbij” als verkoopkreet. Ook in andere talen doen Nederlandse steden hun utterly best: “Roermond, that's all you need”; of: “Maastricht: Meet Europe”. Tenslotte: “Goes is goes” en Utrecht zegt: “Hier kunt utrecht.nl”. Deze hilarische als ontluisterende opsomming van cityslogans geeft aan dat Nederlandse steden hun best doen om zichzelf te verkopen. Steden worden toeristisch ‘op de kaart’ gezet. Is dat anno 2018 nog nodig? Als je naar de populariteit van steden kijkt lijkt daarop het antwoord: nee.

Niet alleen toeristen uit binnen- en buitenland zoeken de binnenstad op, maar ook steeds meer mensen willen er wonen, omdat ze er werken. Dit artikel geeft weer dat de binnenstad ondanks én dankzij overheidsingrepen weer in trek is. Of dat zo zal blijven is de vraag. Welke discrepantie is er tussen stedelijke promotiebeleid en de vraag naar wonen in de binnenstad? Is dat altijd zo geweest? Welke oplossingen zijn er mogelijk om het wonen in de binnensteden voor meerdere groepen aantrekkelijk te houden?

Wonen en werken in een stadshuis In het archetypische stadshuis lagen wonen en werken zeer dicht bij elkaar. Op de begane grond was de werkplaats, op de opkamers en in de kelder de woonruimte. De groei van steden laat zien dat er meer en meer ruimte nodig is voor het huisvesten van mensen die in de stad hun heil komen zoeken. Door de opkomst van industrie ver-

andert het werkproces. De industriële revolutie leidt tot de opkomt van de arbeider.

Werk wordt gespecialiseerder, meer uniform en meer eentonig. De industriële revolutie veroorzaakt een enorme trek naar de steden. Waar moeten al die mensen wonen?

In een ring rondom de oude binnenstad ontstaan nieuwe woonbuurten. Waar al snel de woontoestanden zeer slecht zijn. Revolutiebouw wordt het genoemd; speculatie met grond en gebouwen, dat terugverdiend werd door met minimale middelen maximaal resultaat na te streven. Dat zijn wijken die na een tijd verguisd te zijn geweest, nu weer in trek zijn, als De Pijp in Amsterdam, Wittevrouwen in Utrecht, Het Oude Westen in Rotterdam. Wijken die zich kenmerken door de kleinschalige menging van wonen en werken, net zoals veel binnensteden.

De komst van de Woningwet in 1901 leidde weliswaar tot betere woonomstandigheden door strengere wetgeving in de ruimtelijke ordening, maar leidde ook tot een groter wordende afstand tussen het wonen en het werken. De directe band tussen werk- en woonplek, zoals deze bij binnenstadswonen gebruikelijk was, werd doorgesneden. Reizen naar het werk wordt volstrekt normaal. Ook neemt de betekenis van het wonen in de binnenstad af. De afname van de woonfunctie wordt onderwerp van gemeentelijk beleid in de jaren zestig van de vorige eeuw. Cityvorming, waarachter het idee schuilde van een centrum met kantoren met daaromheen woonwijken, versterkte het anti-wooneffect. De woonfunctie van de binnenstad was ouderwets.

Panden die er nog toe deden konden worden omgebouwd tot kantoren. Slecht gebouwde woningen konden worden gesloopt en vervangen door kantoren. Dit alles werd (althans, op papier) gelardeerd met grootschalige autowegenaanleg plus de bouw

122

THEMA HIER INVULLEN

“De woon­ functie van de binnenstad was ouderwets.”

VINCENT KOMPIER 123

van parkeergarages om de binnenstad bereikbaar te houden. Vanuit de ver weg gelegen buitenwijken kunnen kantoorklerken makkelijk met de auto naar de binnenstad.

Wonen komt er bekaaid van af. De verkrotting van de binnenstad verleidt daarbij niet tot vestiging.

Het meest bekende (en beruchte) voorbeeld van geplande grootschalige cityvorming is Hoog Catharijne in Utrecht. Dit winkel- en kantorencomplex bevatte amper woningen, maar besloeg wel een groot deel van de Utrechtse binnenstad. De bouw leidde tot grote protesten. In De Muurkrant die rondom de opening van het complex in 1973 verscheen wordt het college van burgemeester en wethouders van Utrecht omgedoopt tot het ‘college van Beton & Winst’.

Ook in andere steden waren de protesten tegen de (voorgenomen) sloop van binnensteden hevig. Daarvan zijn de Nieuwmarktrellen in Amsterdam die in 1975 plaatsvonden het meest bekend. Steden als Deventer, Leeuwarden, Groningen, Tilburg en Rotterdam gooiden al eerder het cityvormingsbeleid om door een andere koers voor de ontwikkeling van de stad op te zetten.

Het felle bewonersprotest bood basis voor herwaardering van het wonen in de stad.

Niet alleen bewonersprotesten hebben bijgedragen aan het herwaarderen van de woonfunctie van binnensteden. Kraakacties lieten zien dat de binnenstad niet die onbewoonbare plek zonder toekomst was waarvoor hij werd versleten. Krakers toonden aan dat afgeschreven panden, of panden die op speculatieve redenen leeg stonden of op sloop stonden te wachten, wel degelijk een functie als woonplek in de binnenstad konden vervullen. In hun ogen was het opgeven van de binnenstad als woonplek eeuwig zonde. Kenmerkend voor hun leefwijze was dat privé en openbaar, het

persoonlijke en het politieke dicht bij elkaar laten. Het wonen en werken werden er maximaal gemengd. De vorm die dat met zich meebracht leidde tot kleinschaligheid en diversiteit: ateliers, winkels, werkplaatsen, galeries lagen vaak in één gebouw. Aspecten als kleinschaligheid en diversiteit waren onderwerpen die door de Amerikaanse journaliste en activiste Jane Jacobs in de jaren zestig als kenmerken van een succesvolle stad werden gepresenteerd in haar boek The dead and life of great American cities. Het licht dat krakers op het wonen in de binnenstad lieten schijnen deed bij beleidsmakers de ogen openen. De binnenstad bleek wel degelijk een goede plek om te wonen. Stadsvernieuwing, gestuurd vanuit de overheid en uitgevoerd door woningbouwverenigingen heeft tot een grote bouwproductie geleid van zowel nieuwbouw in de open gaten als renovatie van oude panden. We kunnen terugkijkend vaststellen dat deze bouwgolf de herwaardering van het wonen in binnensteden sterk heeft verankerd.

Middelen en kapitaal Bouwden particuliere partijen niet in de binnenstad? Uiteraard; maar de vrije markt beperkte zich –toen meer dan nu- tot cherry picking en realiseerde alleen op 100% succes-verzekerd-plekken kleinschalige projecten. Een beperkt aantal ontwikkelaars zag de gaten in de markt; de rest hield zich bezig met grootschalige nieuwbouw aan de stadsraden of in nieuwbouwwijken in groeisteden als Spijkenisse, Almere, Heerhugowaard. Daar was bouwen simpel met hogere opbrengsten. Het bouwen in de bestaande stad was ingewikkeld. Het versnipperde eigendom maakte het lastig om op te schalen. Lage huren boden pand eigenaren amper investeringsmogelijkheden. Pas in

124

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

de jaren zeventig komt de stadsvernieuwing op gang, en daarmee herwaardering van de woonfunctie van de binnenstad. De nieuw gebouwde woningen zijn gewild. Los van de vraag is er een andere belangrijke factor voor de herwaardering van de binnenstad als woonmilieu. Het is voor een groeiende groep –vooral hoogopgeleide jongeren- de plek waar wonen, werken en recreëren vloeiend in elkaar overlopen. De kleinschaligheid van de binnenstad, de diversiteit in aanbod, in architectuur, de veelzijdigheid, de relatief rustige en verkeerveilige binnensteden passen uitstekend bij een nieuwe generatie die behoefte aan de kleine schaal, keuzevrijheid en nabijheid. Alle drie aspecten waar binnensteden op zijn gefundeerd.

Balans zoeken Over het algemeen zijn stedelijke overheden blij met deze herwaardering. Immers: meer belangstelling is bezoekers is hogere populariteit is hogere omzetten is hogere vastgoedprijzen is hogere belasting. Diezelfde overheid heeft niet door dat op een ander vlak zijzelf een bedreiging vormt voor de woonfunctie van binnensteden. Want veel overheidsbeleid dat zich tot doel heeft gesteld om de (binnen-)stad aantrekkelijker te maken is gericht op het aantrekken van grote aantallen bezoekers. Kijk maar naar de cityslogans. De attractiviteit van die ‘bezoekersstad’ staat op gespannen voet met de aantrekkelijkheid van de stad als woongebied. Bestuurders zetten in op levendigheid; bewoners willen vooral prettig en rustig wonen. Hier komen leef- en systeemwereld elkaar tegen. Het is bijna grappig als het niet onlogisch was: de overheid die met twee monden spreekt. Enerzijds wil zij kleinscha-

ligheid a la Jane Jacobs: diversiteit, de juiste schaal, ruimtelijke hiërarchie tussen publieke en private ruimten, overzichtelijkheid, een adequate mix van functies van wonen, werken en recreëren en van oud en nieuw.

Anderzijds zet zij in op (grote) evenementen om bezoekers te trekken. Ook het aantrekken van toeristen uit binnen- en buitenland wordt eerder gestimuleerd dan afgeremd. De aandacht voor alledaagse stedelijkheid, op het snijvlak tussen individu en maatschappij, datgene dat een belangrijk pluspunt van het wonen in de binnenstad is, verdwijnt meer en meer.

Hans Mommaas stelt in De Alledaagse en

“Het is nodig is om het begrip ‘wonen’ te herijken.” de Geplande stad (2010) dat daar waar de overheid zich op de strategie richt - de wereld van het plannen en meten- de burger en stadsgebruiker zich richt op het tactische: het alledaagse, bottom-upkarakter van de stad. Het conflict tussen deze twee opvattingen is voelbaar, als wat is gegroeid uit een tactische omgang met de ruimtelijke omgeving, plotseling wordt opgepikt in strategische programma’s: een buurtkroeg die ineens vermeld is in een toeristische gids. Of een broedplaats die plots onderwerp is geworden van gemeentelijk ruimtelijke ordenings- en grondbeleid. “Het is alsof we ongewild speler zijn geworden in het script van iemand anders” aldus Mommaas.

125

Spuistraat Amsterdam VINCENT KOMPIER

Ofwel: er is flinke spanning tussen artisticiteit, creativiteit en alledaagsheid enerzijds en branding, storytelling en planning aan de andere kant.

Daar ligt de crux: steden die inzetten op het gedachtegoed van Jacobs om hun stad aantrekkelijker te maken voor verschillende groepen (en investeerders), zien niet in dat met het branden en vermarkten van de stad precies het tegenovergestelde wordt bereikt. Het wordt niet die aantrekkelijke omgeving waar creativiteit en innovatie gedijt, waar je mag mislukken, opstaan en weer verder gaan, waar veranderlijkheid maar ook eigen verantwoordelijkheid centraal staat. Branding en planning probeert juist betekenissen vast te zetten om ze tot object te maken van een doelgerichte aanpak, met voorspelbare en controleerbare

doelen. Zo verwordt de (historische) binnenstad tot te vermarkten product. Dat vermarkten uit zich in het doel om korte termijnwinst te behalen. Immers; de toerist/ bezoeker is zo weer weg dus wees er snel bij. Boomkens schrijft al in 1993: â&#x20AC;&#x153;de woonfunctie van beide binnensteden (Parijs en Amsterdam, VK) is verwaarloosbaar en wordt ieder jaar marginaler en eenzijdiger (grondprijzen en woekerhuren) en staat steeds meer in het teken van de representatie, en dat sluit weer wonderwel aan bij het karakter van de façadestad (Ontwerpen voor de onmogelijke stad, 1993): Dit is geschreven jaren voor de toeristische druk op de binnenstad meer en meer toenam. Ook was in 1993 het begrip AirBnB nog onbekend. Inmiddels wordt duidelijk dat het verschijnsel AirBnB zowel zorgt voor hogere

126

WONINGMARKT DRAAIT DOOR

vastgoedprijzen als uitholling van de woonfunctie van de binnenstad. Gemeenten hebben pas laat doorgekregen dat de toeristische druk tot een geheel andere invulling van het begrip ‘wonen’ heeft geleid. Krijgt de binnenstad daarmee het karakter van een doorgangshuis? Moet je je als binnenstadsbewoner neerleggen bij de pretfunctie? Of bieden binnensteden voldoende ruimte, zowel fysiek als mentaal, om ook andere groepen dan de jong en succesvollen met voldoende financiële middelen een plek te bieden? De Amerikaanse socioloog Richard Florida, die in 2002 met zijn boek The Rise of the Creative Class veel bijklank vond onder gemeentebesturen –wie wil er nu niet een bruisende, succesvolle, hippe, vlotte en vooral viriele binnenstad?- komt anno 2017 op zijn schreden terug en waarschuwt voor het verdwijnen van diversiteit. Wie diversiteit hoog in het vaandel heeft staan en een diverse, aantrekkelijke binnenstad voor iedereen wil, zal moeten erkennen dat dit nooit vanzelfsprekend tot stand komt en altijd verdedigd zal moeten worden.

zal het toerisme flink teruggedrongen moeten worden, met alle financiële effecten van dien. Wat in feite nodig is, is om het begrip ‘wonen’ te herijken en herdefiniëren. Betekent wonen dat je je vier wanden op welke manier dan ook productief kan maken? is dat een vrijwillige keuze? Of wordt je ertoe gedwongen? Hoe privé is het wonen eigenlijk nog, als Jan en alleman via internet een blik op de verhuurbare woon- en slaapkamer kan werpen? Hoeveel ruimte heb je als binnenstadsbewoner nodig, met een veelvoud aan voorzieningen om je woning heen? Wat is de relatie tussen het wonen in de binnen-

“De attractiviteit van de ‘bezoekersstad’ staat op gespannen voet met de stad als woongebied.”

Aanpak en hoop Gelukkig zijn er stadsbesturen ie erkennen dat diversiteit op allerlei vlakken sterk bepalend is voor de kwaliteit van een binnenstad.

En dat bijsturing op het huidige beleid noodzakelijk is. Toch lijkt het moeilijk kiezen en sturen. Wordt de fietser meer centraal gesteld in het verkeersbeleid? Dan betekent dat de auto minder welkom is; die krijgt beperkingen opgelegd. Daar waar bij verkeersbeleid zoiets vrij simpel en overduidelijk lijkt, geldt bij woonbeleid (nog) niet. Want kies je als stad voor je binnenstadbewoners? Dan

stad en je er thuis voelen? Wat is daar voor nodig? Hier ligt een grote taak voor de komende colleges om antwoorden te geven op de vraag: wat is wonen in de binnenstad en wat draagt het bij? Het is en blijft balanceren tussen functies, waarachter de vraag schuilt die nog nergens openlijk politiek wordt gesteld: voor wie wordt gekozen als het om de toekomst van de binnenstad gaat.

LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen

127

1 miljoen woningen in de stad? Onmogelijk!

Tot 2030 zijn een miljoen nieuwe woningen noodzakelijk. De bouwproductie moet omhoog naar 100.000 per jaar. Hijskranen en betonmolens zullen steeds meer het gezicht van steden bepalen.

Want de overheid richt zich vooralsnog op binnen­stedelijk bouwen.

Groen mag niet worden opgeofferd. Maar is er in de stad voldoende ruimte? Gaat dat ten koste van de leefbaarheid? Al een aantal jaren wordt het debat beheerst door de vraag ‘bouwen we in het weiland of de stad?’. Tot nu toe is het ‘groen’ gespaard. Maar niet al het groen is echt de moeite waard om te sparen, afgezet tegen de immense bouwopgave.

Niet al het groen in het ‘Groene Hart’ vinden consumenten even waardevol.”

128

Minister Ollongren schoot de discussie waar te bouwen onlangs wagenwijd open, wellicht moeten we toch buiten de stadsgrenzen bouwen. Natuurlijk, de populariteit van steden is flink toegenomen, maar veel jonge gezinnen verlaten de grote stad. Zij willen hun kinderen meer leefruimte bieden. Bovendien voelt niet iedereen zich thuis in een micro- of friendswoning, of hoogbouw. Hoogbouw vraagt om precisiebouw en veel ruimte om schaduwwerking op omliggende gebouwen te voorkomen. Dit maakt het bouwproces niet alleen duurder dan in uitleggebieden, maar ook langer. Gelukkig zijn er nog steeds genoeg leegstaande kantoren en winkelcentra te transformeren. Maar met transformatie alleen komen we niet aan die 1 miljoen.

Volgens Brink Management en Advies kan binnenstedelijk niet aan de bouwopgave worden voldaan. Van de 3,4 miljoen hectare bouwgrond ligt

COLUMN

Hans van der Ploeg Directeur brancheorganisatie VBO Makelaar

slechts 410.000 hectare in stedelijk gebied. Als we rigoureus gebouwen en terreinen transformeren en bedrijventerreinen ombouwen tot woonwijk, dan komt Brink op 603.000 woningen in stedelijk gebied. Maar dat betekent sporten en forensen buiten de stad. Rekening houdend met de vraag, zijn het zelfs 500.000 woningen. Wat doet het verdwijnen van sportaccommodaties en volkstuintjes met de leefbaarheid, terwijl we buitenstedelijk maar 1 à 2% groen hoeven reserveren?

Provincies en gemeenten zijn tot nu toe stellig. ‘In de polder en het weiland wordt niet gebouwd’.

Door star vasthouden aan het volledige ‘Groene Hart’ als natuurbestemming missen we potentiële nieuwbouwlocaties buiten de steden en frustreren we behoud van noodzakelijk binnenstedelijk groen.

Behoud van groen is onontbeerlijk voor een goede leefomgeving. Maar niet al het groen in het ‘Groene Hart’ vinden consumenten

even waardevol. Hot Spot Monitoring (HSM) van de Rijksuniversiteit Groningen toont aan dat het Groene Hart als geheel laag scoort op aantrekkelijkheid.

Groen binnen een straal van zeven kilometer wordt het meest gewaardeerd. Je hoort niet ‘we gaan een dagje naar het Groene Hart’. Nee, ‘we gaan een dagje naar de Kaag, naar de Reeuwijkse plassen’. Het Groene Hart is een Nationaal Landschap, geen Nationaal Park, zoals de Hoge Veluwe. Met groen beleid en de juiste verhouding groen/bebouwing blijft de natuur- en recreatiefunctie behouden en wordt een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving gecreëerd met waardevaste woningen dicht bij groen en water. Als er in de stad precisiebouw kan plaatsvinden, dan moet dat in de natuur toch ook kunnen? Zo creëren we geschikte bouwlocaties en wordt voorkomen dat steden worden volgebouwd ten koste van stedelijk groen. In Amsterdam verdween in 2016 7,5 hectare

129

park en plantsoen en 7 hectare sportterrein, aldus ‘De Gezonde Stad’. Ook een kwart van de leden van brancheorganisatie VBO Makelaar ziet kostbaar groen in de stad verdwijnen ten koste van nieuwbouw.

Ga de ‘groene slijtageslag’ in de stad tegen door niet alle pijlen op inbreiding te richten. Door met beleid te bouwen in het groen, wordt echt waardevol groen zowel buiten- als binnenstedelijk behouden.

Hiermee kunnen we blijvend genieten van onze prachtige natuurgebieden en onze fraaie stadsparken en sportaccommodaties.

Bovendien kan de temperatuur met groen in de stad beter worden beheerst, laat je regenwater beter afvloeien en wordt de geluksbeleving van bewoners vergroot. Kortom: met beleid bouwen in groene delen, zowel binnen als buiten de stad, maakt dat het tekort aan nieuwbouwwoningen effectief wordt bestreden in een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving.

Grijstinten in de tussenmaat Kansen voor de toekomst van het wonen voor ouderen

130

IN DE ETALAGE

N Jacobijner School SPECHT ARCHITECTEN

Hoe ouderen in Nederland wonen verdient een krachtige vernieuwingsimpuls. Zij nemen in aantal toe en vragen zorg. Het onderzoek ‘Grijstinten in de tussenmaat’ laat de kansen zien tussen de compleet zelforganiserende particulier en de grote zorginstelling; innovatief opdrachtgeverschap, collectieve kwaliteiten en sociale netwerken.

Tekst Annet Ritsema, Specht Architecten, en Jannie Vinke, ANA Architecten

iet geheel opvallend: de meeste ouderen willen graag in hun vertrouwde omgeving blijven wonen omdat deze bekend is en het netwerk eromheen bescherming biedt. Dat vraagt om bijbouwen in de bestaande wijk.

Vaak ruimtelijk wel, maar juridisch-planologisch niet mogelijk. Een geslaagd voorbeeld is Soliniesme (Sankt Gallen). Een bestaande fabriek is getransformeerd met nieuwe woningen en voorzieningen die, zowel door jonge als oudere bewoners, gebruikt worden.

Opvallend is dat in de onderzochte 21 projecten in Duitsland, Denemarken, Zweden en Italië, die zijn onderzocht de sociale zorg en ondersteuning zichzelf organiseert.

Dat komt door de kleine schaal en organisatie van de woonvorm. Medische zorg vindt plaats via thuiszorg.

Niet alle ouderen willen bij stijgen der leeftijd verhuizen naar een kleinere woning. Ook zij hebben soms behoefte aan een extra kamer. Maar vijftig vierkante is niet per sé te klein. Er blijkt een sterke relatie tussen de grootte van de woning en de mate van gemeenschappelijk oppervlak. Bijvoorbeeld zoals WohnReWir (Dortmund) laat zien dat een kleine woning zich uitstekend laat combineren met veel gemeenschappelijkheid. Dat gemeenschappelijke is een absolute verrijking op het individuele. Datgene delen dat je niet per se voor jezelf hoeft te hebben is mogelijk. Hiertoe zorgen zogeheten ‘zachte’, goed vormgegeven overgangen tussen privé en collectief, die voorwaarden zijn voor sociale interactie én privacy. Het Pöstenhof (Lemgo) laat dat zien. Daar is de ruimte tussen de voordeur en het gemeenschappelijke niet alleen tech-

131

IN DE ETALAGE

Een selectie van de onderzochte best pratices uit het buitenland

nische verkeersruimte maar biedt ook ruimte voor contact.

Bij projecten zoals WohnreWir en Pöstenhof worden woningen voor huishoudens met kinderen doelbewust gemengd met woningen voor ouderen om de onderlinge solidariteit te versterken en om een duurzame en vitale woonvorm te creëren, waarin altijd

een bepaalde leeftijdsmix zal zijn. In Nederland valt vaak alleen te kiezen uit huren, óf kopen. In het buitenland komen binnen projecten verschillende vormen voor. Ouderen zijn er sterk betrokken bij opzet, beheer, toewijzing in huur en koop. Dat garandeert een succesvol gemeenschapsleven, wat voor ouderen van belang is.

132

Villa Kakelgrijs, ANA architecten

Case Studies De kennis uit het onderzoek wordt momenteel in een aantal case studies in de praktijk gebracht. Eén daarvan is Almere Waterwijk. Daar wordt, in samenspraak met gemeente en bewoners, een breed palet aan verschillende nieuwe woonvormen voor deze jaren ’80 rijwoningenwijk ontwikkeld, zoals kleinschalige nieuwbouw, maar ook transformatie van de bestaande woningen.

Op een aantal plekken worden concrete nieuwbouwplannen uitgewerkt met een corporatie (huur) en in CPO (koop). Daarnaast heeft een aantal bewoners gekozen voor het aanpassen en splitsen van hun huidige eengezinswoning.

De resultaten bieden inspiratie en per-

spectief voor een nieuwe ontwerpronde voor het ontwerpen van woningen voor ouderen in Nederland. Van woontypologieën, samenleefvormen, eigendomsverhoudingen tot vakkundig vormgegeven leefruimte met een hoge toekomstwaarde.

Het onderzoek is een samenwerking van ANA Architecten, Specht Architecten en textoer.

Annet Ritsema, Specht architecten, www.spechtarchitecten.nl Jannie Vinke, ANA architecten, www.ana.nl ´IN DE ETALAGE´ IS EEN BETAALDE RUBRIEK. U KUNT EEN BIJDRAGE AANBIEDEN, MITS HET DOEL KENNISDELING IS. DIT TER BEOORDELING VAN DE EINDREDACTIE RUIMTE EN WONEN. DEZE RUBRIEK IS VERZORGD DOOR SPECHT ARCHITECTEN EN ANA ARCHITECTEN

133

Recensies Besproken door Annemiek Rijckenberg

TOO BIG Rebuild by Design: A Transformative Approach to Climate Change Henk Ovink, Jelte Boeijenga nai010 publishers 2018 ISBN: 9789462083158 NA DE VELE inspirerende

presentaties en interviews nu eindelijk het boek, over het programma dat de Amerikaanse overheid startte nadat de orkaan Sandy in november 2012 grote schade aanrichtte in New York en New Jersey.

Op instigatie van Henk Ovink is een wedstrijd georganiseerd voor ontwerpbureaus en landschapsarchitecten om ideeën aan te leveren voor een wederopbouw die meer gericht zou zijn op preventie, maar die ook lokaal verankerd zou zijn, integraal, gestoeld op samenwerking in plaats van silodenken. Uiteindelijk leidde dat tot zes concrete voorbeeldprojecten die in overleg met de bewoners

tot stand kwamen en nu in voorbereiding zijn.

“Elke plek vraagt om zijn eigen oplossingen, investeringen en organisatie”, zei Henk Ovink in een interview in de Volkskrant. Toch ligt er nu een gedetailleerd verslag van het proces na Sandy, en niet van de ontwikkelde oplossingen. Het boek is een mix van een jongensdroomverhaal en een manifest voor een andere aanpak van wereldwijde problemen. Met prachtige aansporingen: Omarm de complexiteit; maak een vrijplaats; wees radicaal inclusief en gebruik de kracht van ontwerp om de grootste uitdaging ooit aan te pakken.

Ovink bepleit systeemverandering door mensen ín het systeem te laten veranderen, stapje voor stapje.

De zeer betrokken buurt Lower East Side bijvoorbeeld deed enthousiast mee aan Rebuild by

134

Design, maar wilde geen hoge muur tussen de huurwoningen en het water. Zijn ze tevreden met de muur die Bjarne Ingels om heel Zuid Manhattan mag gaan bouwen dit najaar? En wat is de transformatiekracht van deze oplossing?

De keuze om het proces tot 2014 te beschrijven is logisch vanuit het doel een nieuwe aanpak wereldwijd te promoten. In een parafrase van Tolstoy: alle geslaagde projecten lijken op elkaar, maar iedere mislukking heeft zijn eigen unieke verhaal. Het jongensboek wint iets te veel van de analyse. Go back, Henk en Jelte, and tell us more!

Besproken door Like Bijlsma

Building and Dwelling: Ethics for the City Richard Sennett, Uitgeverij Allen Lane (Nederlandse vertaling verschijnt in november bij Meulenhoff – Stadsleven) ISBN: 978037420033 HET NIEUWSTE BOEK van

Richard Sennet stelt de civic dimension van planningspraktijken aan de orde. Het verschijnt op het juiste moment, want de brede maatschappelijke meerwaarde van stedelijke planning wordt –ook in Nederland- steeds vaker bevraagd. Sennet, die naast zijn academische loopbaan als hoogleraar sociologie aan de London school of Economics, praktijkervaring opdeed als planning consultant voor de United Nations, verwerkte zijn ervaringen in dit caleidoscopische en prachtig geschreven werk.

Centraal in zijn betoog staat de moeizame relatie tussen de ville (de gebouw-

de ruimte) en de cité (de geleefde ruimte). In veel steden sluit de fysieke, vaak technocratisch geplande ruimte niet goed aan bij dagelijkse behoeften en leefpraktijken van haar bewoners. Hij illustreert dit met de problematische files in de krap bemeten ruimte van de New Yorkse tunnels, veroorzaakt door stadsbewoners die hun geld moeten verdienen aan de andere kant van de rivier, of het claustrofobische leven in de smart city Songdo nabij Seoul.

Volgens Sennett moeten we op zoek naar stedelijke planningspraktijken die de hierboven beschreven dissonantie tussen ville en cité overstijgen. Hij laat een aantal voorbeelden zien uit verschillende tijdsperiodes en culturen en neemt ons mee vanaf Hausmanns boulevards via het Nehru plein in Delhi naar de Kantstrasse in Berlijn. Deze

135

omgevingen vertellen het verhaal van een moderniteit die niet uit gaan van een rigid fit tussen vorm en functie. De technocratische, op de tekentafel ontstane plannen zijn in staat zowel de geplande stad als de geleefde stad te verrijken.

Sennett beëindigt zijn betoog met het aanreiken van vijf open vormen van stedelijke planning, die in staat zijn de complexiteit van het stedelijk leven te faciliteren en te voeden. De ethiek van de stad toont zich in een planning die zich bescheiden opstelt, met oog voor het dagelijks leven van alle gebruikers, ongeacht cultuur, leeftijd of inkomen.

Colofon Ruimte en Wonen 99e jaargang, nummer 6, juni 2018. Ruimte en Wonen is een vakblad en kennisnetwerk voor ruimtelijke professionals en woningmarktexperts, ontstaan uit de vakbladen S+RO en TVV. Het vakblad verschijnt 4x per jaar en zijn gekoppeld aan kennissessies. Lees ook mee op Twitter: @ruimteenwonen.

Uitgave Aeneas Media bv, Veemarktkade 8, ruimte 4121, 5222 AE ‘s-Hertogenbosch, 073- 2051010, www.aeneas.nl, ruimteenwonen@aeneas.nl Conceptmanager Evamarije Smit, e.smit@aeneas.nl, T 073-2051010 Redactie Marrietta Haffner, Vincent Kompier, Anne-Jo Visser, Like Bijlsma, Leo Pols, Thomas Filthaut.

Kernredactie Martijn Eskinasi, Paul Gerretsen, Evamarije Smit, Annemiek Rijckenberg Kennispartners Organisaties, bedrijven en instellingen kunnen partner

worden van Ruimte en Wonen.

Neem contact op met Evamarije Smit, 06-16192662 of mail naar e.smit@aeneas.nl Bureauredactie Mieke Naus, Martine van Harten, m.vanharten@aeneas.nl, T 073-2051012 Richtlijnen voor auteurs De redactie ontvangt graag kopij, de richtlijnen voor auteurs zijn te downloaden via www.ruimteenwonen.nl Advertentieverkoop m.heijmans@aeneas.nl, T 073-2051015 Lezersservice lezersservice@aeneas.nl, T 073-2051010 Lidmaatschappen 2018 Jaarlidmaatschap: €130,- (print en online), €99,- (online-only), Losse artikelen via www.ruimteenwonen.nl, print €25,- Meer weten over lidmaatschappen? Kijk op: shop.aeneas.nl. Alle prijzen ex.

6% btw. Buiten Nederland geldt een toeslag voor extra porto.

Lidmaatschappen lopen voor één jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan. Opzeggen kan tot twee maanden voor

136

vervaldatum telefonisch bij lezersservice, 073-2051010.

Ontwerp en vormgeving Myrthe van der Voort, Joyce Dekker – Twin Media bv Voorwaarden Ruimte en Wonen wordt tevens elektronisch opgeslagen en geëxploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezonden brieven en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoop­ voorwaarden. Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever.

Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie en uitgever van Ruimte en Wonen niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever.

De Kracht van een goede opdracht Wat vraagt opdrachtgeverschap van woningcorporaties.

En hoe werk je samen met de markt aan een mooie toekomst voor je huurders.

Aanbesteden op de laagste prijs was lange tijd dÊ manier van werken in de corporatiebranche. Ook steeds meer corporaties zien, met het oog op de toekomst, dat het niet de beoogde kwaliteit oplevert. Lukt het de verduurzamingsopgave te voltooien: alle corporatiewoningen CO2-neutraal voor 2050? Nee. De markt heeft simpelweg niet de materialen en de mensen. Het moet anders, slimmer en beter. Dat vraagt wel wat. Jij bent nu een aanjager in de vernieuwing. En hoe je dat doet, daarover gaat dit boek.

Vroege vogel korting Nu 29 euro ipv 39 euro Deze korting is geldig t/m 29 juni 2018

Wil je dit boek bestellen?

Ga naar www.dekrachtvaneengoedeopdracht.nl

RUIMTE + W NEN kennisnetwerk

Het kennisnetwerk Ruimte en Wonen houdt bijeenkomsten voor leden en partners. Tijdens deze events gaan we dieper in op één van de thema´s en delen we de meest inspirerende verhalen met elkaar. We zorgen voor een programma met ruimte voor samenwerkingsspecialisten. Zet daarom nu alvast in je agenda: Donderdag

Donderdag

21 juni 2018

18 oktober 2018

thema: Woningmarkt draait door

thema: Brede welvaart

Aanmelden? Kijk op ruimteenwonen.nl/events