I GAYRİMENKUL

Ticari mülk finansmanı ve ticari ipotekler

İster konut finansmanı ister ticari bir mülk olsun her türlü emlak alımının yolu ipotek kredisinden geçiyor. Ticari ipotek ya da satın al ve kirala gibi farklı gayrimenkul finansman gereklerinde uygulanan ipotekler yatırım yapmayı kolaylaştırıyor.

İngiltere’de konut alımı için ipotek onay sayısı, Eylül 2021’de 72,6 bine düştü. Bu değer Temmuz 2020’den bu yana en düşük değer olsa da pandemi öncesi seviyelerin üzerinde kaldı. Yeniden ipotek onayları ise Mart 2020’den bu yana olan en yüksek seviyeye ulaştı. Trading Economics’in bu verileri konut alımlarını kapsamakla birlikte ticari mortgage da gayrimenkul alımlarında kullanılan en önemli araç durumunda, çünkü her işletme ticari faaliyetini sürdürmek için bir alana ihtiyaç duyuyor. Bazen kullanmak bazen de yatırım yapmak ve kiraya vererek gelir elde etmek üzere işlem gören tüm bina, tesis veya araziler ticari mülk alanına giriyor. Ticari bir mülkün fi nansmanı da ticari ipotek (mortgage) altında değerlendirmeye tabii tutuluyor. Ticari ipotekler, kişisel ipotek gibi çalışsa da esas olarak ticari mülk veya ticari kullanım için arazi satın almak isteyen işletme sahipleri tarafından kullanılıyor. Bir ofi s, dükkan, fabrika, depo veya restoranlar, otel, eğlence tesisleri ve çiftlikler gibi diğer tesisler de ticari mülk olarak ticari ipotek esasına göre değerlendiriliyor. Dünyanın gözde emlak yatırımı ülkelerinden olan Birleşik Krallık’ta yapılabilecek ticari mülk alımları için fi nansman detaylarını derledik. Ticari ipoteğin kapsamı

Ticari ipotek, dükkan ve üst katındaki daireler gibi karma kullanım veya yalnızca dükkanlar için kullanılabilir. Bunun yanı sıra depolar, garajlar, benzin istasyonları, oteller gibi tümüyle ticari işletme olan herhangi bir mülk de ticari mortgage kullanımına uygundur. Borçlanma düzeyi genellikle söz konusu mülkün kira gelirine göre belirlenir. Böyle bir mülkü şahıs adına, limited şirket adına veya belki bir emeklilik planı kapsamında satın almanın farklı avantaj ve dezavantajları vardır. Örneğin, limited şirket altında satın alımlarda ipotek faizi şirket gideri olarak düşülebilir, ancak kişi adına satın almalarda böyle bir fark oluşmaz.

Alım satım ipoteği

Alım satım ipoteği, mülkün başvuru sahiplerine kira geliri sağlaması içindir ve borçlanma düzeyi esas olarak satın alınacak mülkten elde edilen kira geliri ile belirlenir. Kira geliri, emlak vergisi kurallarında yapılan değişikliklerden dolayı başvuru sahiplerinin vergi oranı önemli bir faktördür. Kira geliri istenen ipotek tutarını elde etmek için yeterli olabilir. Eğer değilse, eksikliği gidermek için kişisel gelir kullanılabilir. Yatırım amaçlı gayrimenkul alımı olduğu için ekstra %3 damga vergisi ödenmesi gerekir.

Yatırım olarak alınan gayrimenkul de ticari bir mülk

Yatırım için alınan gayrimenküller ticari mülk olmasa da kiradan bir gelir elde edilmektedir. Bu gayrimenküllerdeki ipotekle ilgili faiz hesaplaması farklı olduğu için, kiraya verilecek mülkün ipotek kredisi de buna göre

çıkarılır. Satın al ve kirala ipoteği (buy to let), kiraya verilmesi düşünülen bir konut mülkü üzerindeki ipotektir. Satın almakta olduğunuz bir mülk veya zaten sahip olduğunuz ve kiraya dönüştürmek istediğiniz bir mülk (miras almış olduğunuz bir mülk gibi) için satın al ve kiraya ver ipoteği kullanılabilir. Çoğu durumda, kiraya vermek için satın alınan ipotek, bir tür ticari kredi olarak kabul edilecektir. Bununla birlikte, küçük bir miktarı kişisel fi nans olarak değerlendirilir. Satın al ve kirala ipoteklerinde de diğer ipotekler gibi bir depozito yatırılır ve mülkün fi yatının geri kalanı ipotek olarak ödünç alınır. Genellikle sadece faiz veya sermaye geri ödemesi şeklinde iki tür vardır. Yalnızca faiz ödemeli bir ipotekle, aylık ödemeler daha küçüktür, çünkü bunlar yalnızca her ayın faizi kapsar. Bu durumda başlangıçta alınan kredi tutarı, ipoteğin süresi sona erdiğinde toplu olarak geri ödenmelidir. Bir sermaye geri ödeme ipoteğindeyse aylık ödemeler daha büyüktür ve hem faizi hem de başlangıçta ödünç alınan kredi tutarını kapsar. Bu nedenle, vade sona erdiğinde mülkün tamamı alıcıya ait olur. Ayrıca, sabit oranlı ve değişken faizli ipotek arasında seçim yapmak mümkündür. Sabit bir oran seçildiğinde, geri ödemeler ipoteğin başlangıcında belirli bir süre için kilitlenirken, değişken faizli ipoteklerde faiz borç veren tarafından değiştirilebilir. Bu nedenle, sabit faizli ipotekler daha fazla gönül rahatlığı sunarken daha yüksek faiz oranlarına sahip olabilirler. Ticari ipotek ile Satın Al ve Kirala ipoteği arasındaki fark

Kiralamak için satın al ipoteği, kiralamayı düşündüğünüz bir konut mülkü üzerindeki ipotektir. Yatırım olarak bir ticari birim, ofi s veya başka bir işyeri satın alarak kiraya verilmesi durumundaysa, bunun yerine ticari ipotek başvurusunda bulunulmalıdır. Ticari ipotek kredisinin faiz oranına, mülkün değerinin yüzdesi olarak ne kadar krediye ihtiyaç olduğu ve alacak kişi veya kurumun kredi geçmişine bağlı olarak karar verilir. Bazı durumlarda krediyi kullanacak olanın başka bir mülkü ek teminat olarak kullanılabilir ve yeterli sermaye ile hiç depozito vermeden de ticari mülkün değerinin %100’ü ipotek kredisiyle alınabilir.