Revista Gerencia Junio 2017

Construcción vertical,

una ciudad que ya no se expande

ESTRATEGIA Plusvalía inmobiliaria en pocas zonas de la capital

ECOLOGÍA Muros con conciencia ecológica

PARA TOMAR NOTA Inquilinos con corona

Vivir en apartamentos, la nueva moda El déficit de la vivienda en Guatemala ronda el millón y medio, y el problema se centra principalmente en la vivienda de tipo popular, en donde el sector cuenta con menos incentivos para ofertar. Hoy en día se presentan numerosas soluciones habitacionales, especialmente de apartamentos; sin embargo, son proyectos que facilitan la vivienda solo a las capas medias de los niveles socioeconómicos, principalmente a las personas que residen en la ciudad capital.

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En Portada Construcción vertical, Una ciudad que ya no se expande La construcción de edificios de apartamentos es la nueva moda, que surge de la necesidad de los jóvenes que quieren vivir en la ciudad y cerca de sus trabajos. Este boom podría generar una burbuja financiera, aunque los desarrolladores juran que eso no sucederá

Muros con conciencia ecológica

6 OPINIÓN ¿Está dispuesto a ser chapín de corazón? 12 ESTRATEGIA Plusvalía inmobiliaria en pocas zonas de la capital 14 MERCADEO Puntos comerciales de referencia 18 RECURSOS HUMANOS Diseños emocionales 26 ECOLOGÍA Muros con conciencia ecológica 28 VIDA & ESTILO Volar sobre las alas de papá y mamá 32 TECNOLOGÍA Materiales innovadores para la construcción 36 PARA TOMAR NOTA Inquilinos con corona

consejeros editoriales Esther Brol, Hugo Maul, Regina Rivera, Pedro Trujillo y Nicholas Virzi. EDITORA Ileana López Ávila. director ejecutivo agg Mario López Salguero.

JUNTA DIRECTIVA José Carmelo Torrebiarte, Luis Óscar Estrada, Manuel A. Gordo J., Christian Klose, Ramón Zaghi Mirón, Ligia Chinchilla, Fernando Dacaret M., José A. Toledo, Édgar Hernández, Gabriel Delgado y Roberto Bueso COLABORADORES Nancy Avendaño, Alejandro García, Carlos Morales, Ileana López, Guillermo Ramírez, Pedro Trujillo y Roberto Samayoa. diseño GRÁFICo Rosario Cabrera. FOTOGRAFía Alejandro Paúl (lupuswolf@hotmail.es). Comercialización Lucrecia Castellanos, Guisela Díaz y René Monterroso Tel. 2427 4954, Tel. 2427 4952 y Tel. 2427 4908 (revistagerencia@agg.org.gt). impresión Corporación Litográfica.

Revista Gerencia es una publicación mensual de la Asociación de Gerentes de Guatemala. Los artículos firmados representan la opinión de sus autores. Edición número 555 (14 calle 2-51, zona 10 torre Citibank Nivel 4 c.p. 01010, Guatemala). PBX: (502) 2427 4900 / FAX: (502) 2427 4971 / editorialgerencia@agg.com.gt / www. agg.org.gt

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Opinión

¿Está dispuesto a ser chapín de corazón?

Pedro Trujillo

Análisis sobre las Reformas Constitucionales

E “Es hora de tomar al toro por los cuernos y dejar de mirar a otro lado que no sea al que corresponde.

Hay que buscar los mejores cambios posibles”.

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l tema de las reformas constitucionales continúa generando controversias, discrepancias y hasta mini manifestaciones plurales frente al Congreso de la República.

Dos posturas han sido presentadas y defendidas por grupos catalogados como contrapuestos. Una, que promueve la aprobación de la propuesta presentada por, entre otros, CICIG/MP y que consiste, sustancialmente, en la creación de un órgano independiente administrador y gestor de recursos humanos y económicos del sector justicia, y el mantenimiento de la Corte Suprema como ente propiamente juzgador. De esa forma, dicen, se separa la gestión de la impartición de justicia y se optimiza el rendimiento, algo que ocurre en la mayoría de los países del mundo.

Otra, se ha enconado y abandera el lema de “NO” a las reformas, porque aduce que se crearía un ente todopoderoso con idénticos vicios a lo que existen actualmente.

No ven la utilidad de hacer “bicéfala” la cabeza del organismo judicial y se oponen a los cambios.

La última movida ha sido llevar la discusión -preñada de ideología- al Congreso y apoderarse del palco en el hemiciclo para reclamar sus legitimaciones. Los primeros en hacerlo -en un tono medianamente moderado- fueron los que apuestan por aprobar los cambios. Llevaron pancartas y, obviamente, presionaron a los diputados. Posteriormente, fueron los “negacionistas” quienes hicieron lo propio, y el espectáculo consistió en ver quien entraba más “porristas” o acarreaba mayor

número de personas para hacer el correspondiente ruido que apoyara “su” causa.

Si cuenta a los asistentes a cada llamado, verá que apenas se puede jugar un partido de futillo entre todos, por falta de alineación, pero sobre todo de árbitros. Si escucha los videos en los que se preguntaba a los asistentes cuál era la razón de fondo y el sentir de lo que promovían, el silencio o la charlatanería era la mejor respuesta que se podía obtener. En definitiva: una minoría, “muy mínima”, terminó por apropiarse del debate nacional.

Las reformas constitucionales “originales” se sustentaban en tres pilares: suprimir el derecho de antejuicio a los diputados, incluir la jurisdicción indígena y cambiar el sistema de elección de jueces y magistrados. En teoría -aunque parece que no fue así- había consenso porque la propuesta había sido discutida con muchos grupos La realidad, dicen algunos, es que se pactó entre pocos y luego se asumió el borrador en un proceso “socializante” muy peculiar. En cualquier caso, los diputados decidieron, unánimemente y sin debate, dejar el antejuicio como está, con lo que la pretendida voluntad de poder investigarlos sigue supeditada a la decisión judicial previa. El tema de la jurisdicción indígena fue retirado porque, a mi parecer, no se supo explicar ni se entendió y era muy difícil discutir sobre algo que ni quienes tenían que aplicarlo conocían, aceptaban y/o deseaban. Solo sobrevivió la modificación del 209 como último bastión.

Expuesta la situación del conflicto, es preciso recapacitar sobre las bases que

generaron las propuestas y que, en definitiva, representan el pilar sobre el que se debe construir cualquier cambio. Las comisiones de postulación no han dado el resultado esperado. Se hicieron cambios, se criticaron, se modificaron, pero lo cierto que es hay un amplio consenso sobre la necesidad de modificar el sistema de elección de jueces y magistrados, porque el actual únicamente ha servido para que grupos de poder -de todo el espectro político- hagan su agosto Hay intereses muy diversos: evadir procesos, promover juicios relacionados con el conflicto armado, evitar sentencias, eludir la justicia, etc., que han permitido que personajes, ONG,s o grupos sociales, políticos y hasta académicos se hayan servido del modelo para sus fines personales, y rentabilizado económicamente. Por tanto, es preciso cambiar un inútil sistema si de verdad se quiere salir del atolladero judicial y no “ser como Venezuela”, lo que requiere reformar el sistema para que la justicia no este politizada ni la política judicializada, como ocurre el aquel país de autoritario gobierno.

Habida cuenta que el consenso sobre el cambio es aceptado por la mayoría de los ciudadanos, lo que hay que promover, en contraste con esos grupos, es un debate sosegado, sensato, técnico y de oportunidad para acordar cuál de los posibles modelos -que son muchos más que el presentado- sería mejor para el país.

Se puede separar la administración de recursos y la judicial -tendencia por otra parte mundial- pero de muchas formas: puede haber un único presidente u organismo que gestione ambas, crear un elemento administrador independiente o dependiente de la Corte Suprema, adoptar un sistema que de forma matricial aborde los dos campos, etc. En pro y en contra de esos modelos encontraremos -si permiten discutir y disentir- ideas que seguramente nos irán aproximando al mejor modelo posible.

Esa discusión debería exigirse y darse en el Congreso, que es el parlamento naciop8 Junio 2017

nal habilitado para los debates políticos, y este es uno de ellos. Impedir la discusión parlamentaria es imponer un silencio forzado a lo esencial de las democracias modernas: el debate. Sin análisis, discusión y debate, no se sustenta ningún modelo democrático y eso es, nuevamente, lo que nos puede llevar a sistemas autoritarios, al “fundamentalismo democrático”.

La grandeza de la democracia es la búsqueda de soluciones y consensos por parte de las mayorías, sin afectar ningún derecho de las minorías. Cualquiera puede proponer sus argumentos, independientemente de cuales sean, pero no se puede permitir la negación por cualquier forma de presión de la necesaria discusión que es lo que está ocurriendo.

A lo anterior, hay que echarle su sal y pimienta, y esa la ponen diputados y magistrados. Entre los primeros hay delincuentes procesados, huidos, encarcelados y en “vísperas”. Es por ello que, será muy difícil que un parlamento integrado por un significativo porcentaje de facinerosos aborde una discusión seria sobre la modificación de un sistema que puede terminar enjuiciándolos, y prefieren dejar las cosas como están que, a la fecha, demuestra ser mucho más útil para ellos.

No podemos esperar una reacción diferente salvo que sean “convencidos” por quienes tienen la soberanía real: los ciudadanos. Los segundos -los magistrados- también están cómodos haciendo su agosto con algunas sentencias ad hoc que engrosan sus cuentas o son parte de su promoción profesional. Sobran ejemplos de jueces encarcelados por connivencia con la corrupción, o señalados y a la espera de alguna decisión. También hay grupos que presionan para que ciertos jueces se conviertan en “estrellas” y tengan su minuto de gloria frente a casos forzados, sin observancia del debido proceso, pero mediática e internacionalmente empujados ¡Otro despropósito!

En medio de todo esto hay no menos de 15 millones de ciudadanos que se dejan llevar por la ola o malamente se informan

que “eluden” la responsabilidad del cambio que necesita el país, en la dirección que corresponda y a la velocidad que se decida, pero que hay que acometer. Una falta de liderazgo desde el Ejecutivo y desde la inexistente oposición política refuerza todo lo anterior.

Es hora de tomar al toro por los cuernos y dejar de mirar a otro lado que no sea al que corresponde. Hay que buscar los mejores cambios posibles y dejar de perder el tiempo en inútiles cacareos o en demandas que nadie hará por nosotros.

Hora de implicarse, de ser parte de los cambios y de no estar pasivamente esperando que otros los hagan mientras cómodamente criticamos lo mal que vamos o nos preguntamos la razón de tanto atraso. Es momento de cambio. Y si no lo hace, sus hijos y nietos deben, al menos, tomar como referencia el año 2017 y lo mal que nos va su actitud. No debemos escarbar más en la historia para justificar nuestro particular interés e inacción. ¿Está dispuesto a ser “chapín de corazón”?

Pues demuéstrelo. Aléjese, o al menos tome la distancia suficiente, de grupos que le quieren “imponer” un modelo. y desarrolle, después de leer y reflexionar, su propio criterio. Eso se llama democracia, que es la aspiración social de una forma de vida política que resuelve mejor los conflictos y que permite una mejor convivencia pacifica.

Ahora que lo sabe, ¿qué piensa hacer al respecto?

dadlo ViActual da &iEsti Empresarial Mujer, inspiración para el mundo tecnológico

Guatemala fue el escenario de la quinta edición de DigiGirlz, una iniciativa mundial presentada por Microsoft, en la que se busca aumentar la participación de la mujer en tecnología y las carreras científicas. La representación equitativa del género femenino en la industria tecnológica no solo es un asunto de justicia, sino también de economía y sociedad, pues no tomarlas en cuenta implica perder la mitad de la inteligencia del mundo en los motores de la innovación. La actividad contó con la asistencia de más de 300 estudiantes, del último año de diversificado, de centros educativos públicos y privados.

¡Hechízate de sabor!

Pollo Brujo se expande en el país y lo celebra con la apertura del restaurante número 17, en el centro comercial Miraflores. Junto con este nuevo restaurante se introdujo el platillo Pollo Nacho, que consiste en nachos sazonados con paprika, bañados con tres salsas de aguacate, queso y cayena acompañados de tomate, lechuga, cilantro y pollo asado a la parrilla. La tienda brinda el servicio de Food Court o para llevar. Ofrecen una variedad de menús, platos para picar y diversos postres. La franquicia mexicana llegó a Guatemala en 1993 y a la fecha cuenta con 17 restaurantes ubicados en zonas clave de la ciudad, además de tener presencia en México, Costa Rica y Colombia.

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Transformación digital para las empresas

El entorno digital requiere del uso correcto de la tecnología a favor del análisis de datos y la toma de decisiones.

Según estudios de Canon, el 66% de los CEOs consideran que la digitalización de sus empresas es fundamental para la estrategia de negocios.

Por ello, Softland, uno de los líderes en soluciones de software de gestión ERP, hace referencia a algunas de las tecnologías de negocio para satisfacer la demanda digital. Entre ellas, el sistema de gestión empresarial ERP, la solución cloud híbrida, la facturación electrónica, las aplicaciones de recursos humanos de última generación, el impacto en las redes sociales, las aplicaciones móviles y la tecnología Blockchain aplicada a ERP’s.

Más oferta para la construcción

Cemex Latam Holdings amplió su capacidad de producción y ensacada de cemento en la Planta Arizona, ubicada en Parcelamiento Arizona, Puerto de San José, Escuintla.

Este proyecto invirtió alrededor de USD$3.7 millones, que sirvieron para la mejora y las modificaciones en el proceso de molienda y empaque. Se estima que esta medida incrementará en un 10% la capacidad de producción de cemento y en un 46% la capacidad de ensacado de producto. Cemex Guatemala es una compañía que ofrece productos cien por ciento locales en sus cuatro plantas de concreto. Ha sido fuente de empleo para más de 200 colaboradores y ha generado ventas netas por encima de los USD$100 millones al año.

Inversión para la niñez

Aldeas Infantiles SOS Guatemala llevó a cabo el Panel-Forum “El impacto del financiamiento de la Cooperación Internacional en los proyectos sociales”.

Una actividad que presentó estadísticas sobre este tipo de financiamientos. Según el Banco Mundial, Guatemala es uno de los países con mayores niveles de desigualdad en Latinoamérica, con altos índices de pobreza, particularmente en zonas rurales y entre poblaciones indígenas. Así también, el Icefi, en su estudio “Análisis Regional de la Inversión en Niñez de 2007 a 2013”, refleja que el país ha invertido cada año en niñez y adolescencia menos de un dólar por cada niño. Con lo que, no pueden disminuir los niveles de desnutrición infantil, embarazo de adolescentes y mortalidad materna. De allí la importancia de los proyectos sociales.

Viva en un bosque citadino

La reforestación permite que otras plantas, animales, insectos y aves regresen a la zona en donde los árboles son el elemento fundamental del ecosistema. Además, de esta forma se genera una cura para muchos problemas ambientales. Por ello, Landmark Inversiones Inmobiliarias y el movimiento Plantemos 1000 Árboles crearon un programa que contribuye a mejorar el ecosistema en los parque ecológicos Cayalá y Naciones Unidas. Esta iniciativa se da a las puertas del proyecto habitacional Shift, The Place to Live, en Cayalá, un proyecto dirigido a personas con un estilo de vida activo y saludable, en donde podrán optar por apartamentos de una y dos habitaciones.

Hagamos las cosas como se debe

CentraRSE presentó el décimo Foro Nacional “Liderazgo ético para transformar Guatemala”. Esta conferencia resaltó la necesidad de actuar y que cada persona asuma su rol de ciudadano, empresario y político para lograr la sostenibilidad del país a largo plazo.

La exposición se basó en tres pilares: virtud, justicia y sostenibilidad. La actividad contó con la participación de expositores de países como España, México, Panamá y Chile. El conferencista principal fue Nicholas Shea, emprendedor chileno y precandidato a la presidencia de su país, así también, estuvo invitado Francois Vallaeys, un filósofo y académico francés especializado en Responsabilidad Social y ética aplicada en la gestión de las organizaciones. Una de las novedades fue el índice de comportamiento responsable para autoevaluar y autorregular a las empresas por adhesión voluntaria.

Visite Harley-Davidson Guatemala

Llega al país la nueva Harley Road King® Special. Clásica motocicleta Touring, un diseño que destaca el paso del tiempo desde 1949, fecha en la que surgió la primera moto de la línea FL. El vehículo cuenta con múltiples actualizaciones, mayor comodidad, mejor seguridad y fácil maniobrabilidad. Entre sus características más notables está la capacidad de aceleración al convertirla en un 11% más rápida y el nuevo manillar estilo mini-ape de 9 pulgadas de altura y de 1.25 pulgadas de grosor. Está disponible en 4 colores: Vivid Black, Charcoal Denim, Hot Rod Red Flake Hard Candy Custom y Olive Gold. Más información en http:// www.harley-davidson.com/es_XX/ Motorcycles/road-king-special.html.

Las nuevas instalaciones se ubican en la 6ª avenida 13-17 zona 9, en donde además comercializan accesorios y prendas de vestir.

Mochilas llenas de diversión y aventura

Kipling es una compañía belga especializada en la producción de carteras, mochilas, billeteras y otros accesorios. La marca ofrece precios accesibles y están diseñados para cualquier etapa y para toda la familia, elaborados con material de alta calidad y durabilidad. Como parte de su plan de expansión abren sus puertas en Guatemala, en el nuevo Centro Comercial Parque Las Américas. La fiesta de inauguración ofreció descuentos del 25% en mercadería, los asistentes pudieron obtener una caricatura de ellos y sus familias como parte de los regalos que ofreció la tienda por su apertura. El nombre Kipling fue inspirado en el autor de “The Jungle Book”, Rudyard Kipling, el que trajo consigo el famoso mono que acompaña en un llavero a cualquier artículo de esta marca.

Los monos son símbolos de diversión y aventura.

Chapines creativos viajan a Francia

Por noveno año consecutivo, la UGAP abrió una oportunidad para que los jóvenes representen al país en un festival de creatividad reconocido a nivel mundial. Diego González y Edgar Palala son los dos creativos ganadores del Oro en la competencia de Young Lions Guatemala. Ellos viajarán a Francia para participar en la categoría de Print, que se realiza durante el Festival de Creatividad Cannes Lions. Actividad en la que se enfrentarán contra 400 jóvenes promesas de la industria creativa a nivel mundial, durante la tercera y cuarta semana de junio. La UGAP ha servido a la industria publicitaria desde 1991.

Actualmente, cuentan con 18 agencias afiliadas a través de las cuales se maneja la mayor parte de la inversión publicitaria del país.

Ópera en Guatemala Solución para los problemas de aprendizaje

El Centro Educativo Integral (Cedapri) para la atención de alumnos con problemas de aprendizaje, tales como trastorno del déficit de atención y autismo, promueve un método de enseñanza innovador, que incluye dentro de las materias curriculares el desarrollo de proyectos basados en la metodología Design Thinking, con lo que los estudiantes resuelven problemas de la vida diaria a partir de cinco etapas, que son empatizar, definir, idear, crear y evaluar.

De esta forma, aprenden situaciones básicas como la diferencia entre comer y alimentarse. El proyecto, que se espera sea adaptado por otras instituciones académicas, se presentó de forma práctica a comienzos de junio, con una serie de stands a cargo de los alumnos de sexto primaria a quinto bachillerato.

Los guatemaltecos pudieron disfrutar de la puesta en escena de la ópera L’Elisis D’Amore, un show a beneficio de los programas de alfabetización de la Fundación Ramiro Castillo Love y a cargo de Mario Chang (en el papel de Nemorino) y María José Morales (en el papel de Adina). Esta es una obra cómica divida en dos actos, del compositor italiano Gaetano Donizetti, producida por la compañía Querido arte, que fomenta la cultura de la ópera en el país. Fue presentada en dos funciones en mayo, en la Sala Efraín Recinos, del Teatro Nacional del Centro Cultural Miguel Ángel Asturias. El elenco estuvo conformado por actores nacionales e internacionales, y tanto la escenografía como el vestuario representaron la época de la obra. El Banco Industrial otorgó a los usuarios de sus tarjetas de crédito o débito VISA un 10% de descuento. p11 Junio 2017

Estrategia

Plusvalía inmobiliaria en pocas zonas de la capital Guillermo Ramírez

Escasas zonas de la capital guatemalteca son las más atractivas para invertir en inmuebles, cuentan con expectativas de crecimiento, otras han mantenido su valor y en algunos lugares han caído

L

a plusvalía de un inmueble es el incremento de su valor a futuro. Se sabe que las propiedades como casas y apartamentos no se deprecian, por lo regular aumentan su valor en el tiempo. En los últimos años, las zonas 11, 14, 15 y 16 de la capital, son los lugares en donde la plusvalía en inmuebles ha aumentado y se ha mantenido por años. En otras zonas los precios de los inmuebles han bajado por la violencia e inseguridad, entre otros factores.

La plusvalía se crea por la relación entre la ubicación y el precio de la tierra. La facilidad y rapidez de los trámites para obtener las licencias de construcción y la accesibilidad, ya que, mientras más tráfico vehicular, más barata será la vivienda y la tierra.

Juan Pablo Estrada, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), considera que, la plusvalía depende más del proyecto que de la zona en donde se construye. “En las distintas zonas de la capital hay proyectos de éxito en cuanto a plusvalía, y otros que no han sido tan rentables”, indicó Estrada.

Aumentan su valor En la zona 11, tres años atrás, el metro cuadrado de construcción se vendía entre US$950 y US$1 mil. Ahora, el precio del metro cuadrado está en US$1 mil 600.

“Hay proyectos que anuncian a US$1 mil 450 el metro como una ventaja competitiva. A ese precio, se podía comprar en la zona 14 tres años atrás”, dijo Estrada.

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Foto: Archivo

Juan Pablo Estrada, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda.

En la zona 15 y 16 hay viviendas que ofrecen hasta a US$2 mil el metro cuadrado de construcción. En la zona 4 capitalina, en proyectos de vivienda vertical, se vende a US$1 mil 500 el metro cuadrado, lo que hace notar la creciente plusvalía de ese tipo de vivienda.

En cuanto a vivienda horizontal, en la zona 16 y en residenciales exclusivos de Muxbal y Santa Catarina Pinula, hay casas de US$250 mil en adelante, y debido a la plusvalía del lugar, el metro de construcción alcanzó los US$1 mil. “Por metro cuadrado, la vivienda horizontal va a ser más barata que la vertical, y esos precios son para personas de clase media alta, para arriba”, expresó Estrada.

En municipios aledaños a la capital, la plusvalía en proyectos nuevos ronda entre un 4% y 5% anual, debido a que los precios de construcción son más baratos,

Foto: Alejandro Paul

Leonel Alarcón, directivo de la Asociación Centroamericana para la Vivienda.

según Anacovi. Al invertir en una vivienda es importante corroborar la certeza jurídica del proyecto, conocer a fondo sobre la infraestructura, el sistema de drenaje y el agua potable, no solo conformarse con la ubicación”, expresó Leonel Alarcón, directivo de la Asociación Centroamericana para la Vivienda (Acenvi).

Auge habitacional Lo que hace atractiva a la zona 16 es la viabilidad y los bosques que forman parte del cinturón ecológico de la ciudad, es una de las zonas más seguras y cuenta con un buen sistema de drenajes, planta de agua, electricidad, 14 colegios privados, nueve escuelas públicas y cuatro universidades, indicó el alcalde auxiliar de la zona 16, Nery Llamas.

El alcalde señala que, la plusvalía creció por la instalación de varios condominios y centros comerciales en la zona, y

Servicios: Cercanía de escuelas, comercios, hospitales, agua, luz, drenajes y transporte.

Valor: Velar porque se hagan reparaciones y mejoras constantes al inmueble.

Desarrollo: Construcciones futuras aumentarán o mantendrán el valor del inmueble.

Visita: No se debe tomar una decisión sin antes ver el proyecto físico.

Observación: Ver e indagar que no existan negocios no autorizados.

A la hora de elegir un inmueble hay parámetros importantes que se deben tomar en cuenta.

La zona: La ubicación y el tiempo de acceso a la vivienda.

la diferencia se marcó con la llegada de Paseó Cayalá. Por otro lado, “la construcción de la Embajada de Estados Unidos hará que la zona 16 gane más plusvalía”, según Llamas.

“Tenemos en lista 23 proyectos viales, nueve de vivienda vertical en obra gris y 10 en proceso de licencia, tres centros comerciales, una ciclovía que unirá colegios con universidades y un proyecto de transporte local con conexión con el Transmetro. Todo esto es lo que hará que la plusvalía se mantenga en el lugar”, afirmó el alcalde auxiliar.

Para Alarcón no es extraño que la zona 16 gane plusvalía en los siguientes años, ya que las ubicaciones más deseables cuentan con un mayor precio, por lo que hay que hacer mejoras constantes.

Andrés Ramírez, gerente de ventas de Grupo Inmobiliario, considera que solo algunas zonas capitalinas han mantenido la plusvalía en el tiempo y lo que se vende es la ubicación.

Riesgo: Asegurarse que el inmueble no esté cerca de una zona de riesgo.

Lo contrario Son pocos los proyectos habitacionales que tienen minusvalía. Existen sectores de las zonas 3, 7, 12, 8, 9 y 18 de la capital y colonias en los municipios aledaños que han dejado de ser atractivas, según Alarcón. Estos sectores se vieron deteriorados porque se instalaron negocios que se dedican a la venta de bebidas alcohólicas, prostitución o narcomenudeo, lo que vuelve violentas y peligrosas esas áreas, incluso hay propiedades que se han visto afectadas por los pasos a desnivel.

prefiere tener cercanos los hospitales, colegios, universidades, oficinas, centros comerciales y que puedan regresar a su vivienda por distintas vías. O sea, calidad de vida, eso aumenta la plusvalía”, afirmó Ramírez.

A futuro la plusvalía en la zona 16 seguirá en aumento, mientras que en las zonas 14 y 15 ya casi llegaron a su techo. “Lo que mantiene la plusvalía de una casa o un proyecto habitacional, horizontal o vertical, a largo plazo es el buen mantenimiento a las instalaciones en copropiedad”, concluyó Estrada.

En Carretera a El Salvador hay varios proyectos colapsados, porque el ritmo de ventas no ha sido el esperado y han durado años en vender sus casas. Por el congestionamiento vehicular hay muchas familias que se han trasladado a apartamentos en la capital o han comprado casas en la zona 16, indicó Ramírez.

La tendencia es que las personas prefieran vivir en los edificios, no solo por la vista, sino por la ubicación. “La gente

Guillermo Ramírez Colaborador Revista GERENCIA editorialgerencia@agg.com.gt

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Mercadeo

Puntos comerciales de referencia Alejandro García

Más que ser un grupo de locales para el comercio, los nuevos centros comerciales se han convertido en lugares de entretenimiento, referencia y dispersión Foto: Archivo

Jacqueline Sherman de Ortiz, directora de Mercadeo y Ventas de Grupo Ubica.

A

comienzos de la década de los ochenta, la ciudad capital comenzaba a expandirse hacia las zonas consideradas residenciales. Mixco, San José Pinula y San Miguel Petapa todavía mantenían una diferencia clara en sus límites.

Centros comerciales como Montúfar, Jardines de la Asunción y Novicentro marcaban la tendencia estadounidense de locales comerciales alrededor de un parqueo, ubicados en áreas de clasificación residencial.

En los noventa, Peri-Roosevelt y Megacentro definían la plusvalía comercial en la Calzada Roosevelt con centros más modernos y diseñados con el sistema de anclas: centros comerciales alargados con dos o tres tiendas de renombre de gran tamaño. p14 Junio Marzo 2017

Para el presente siglo, grandes inmobiliarias se interesan tanto en la creación

Fotos: Alejandro Paul

En los años noventa, Megacentro y Peri-Roosevelt definían la plusvalía comercial en la Calzada Roosevelt.

de nuevas opciones residenciales y de oficinas como en centros comerciales cercanos que se integren al desarrollo de estas opciones.

Como todo inmueble, los centros comerciales cuentan en su momento con lo más moderno de cada época y marcan su propio referente al ser inaugurados. Como se mencionó anteriormente, la primera ubicación de Megacentro fue en un área de gran expansión inmobiliaria, hoy, de gran tránsito intermunicipal.

Jacqueline Sherman de Ortiz, directora de Mercadeo y Ventas de Grupo Ubica, explica que en 1989 el Grupo desarrolló el primer centro comercial en Guatemala con concepto de “mall” americano – Megacentro- y luego continuó con Megaseis.

Ambos contaron con remodelaciones recientes. En 2008 se construyó un sótano de parqueos adicional en Megacentro y se remodeló el interior del centro comercial,

mientras que, en 2012, se rediseñó el área del Food Court de Megaseis.

En el interior Muchos desarrolladores inmobiliarios ven también hacia el interior del país.

Condiciones como el clima, permisos municipales y la propia cultura de la zona hacen que existan diferencias muy grandes con respecto a la creación de centros comerciales en la Ciudad Capital.

“Hace varios años tuvimos un proyecto para desarrollar, un centro comercial con un ancla de supermercado en las afueras del casco de La Antigua Guatemala, con un diseño en armonía con el entorno histórico y cultural. Lastimosamente, no se llevó a cabo por objeciones de un comité de vecinos por lo que se desistió del intento. Sin embargo, un tiempo después, otra empresa instaló un supermercado en La Antigua”, expresa Sherman.

Por otro lado existen casos de éxito como el centro comercial Pradera Xela,

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Fotos: Archivo

Los centros comerciales aumentan la plusvalía del área en donde se ubican. En la fotografía Plaza Kalú en El Naranjo.

en Quetzaltenango, y Plaza Palmeras, en Escuintla, principales referentes en sus respectivas ciudades que mantienen un alto grado de visitas.

El interés radica en que estas ciudades son consideradas polos de desarrollo y de inversión. Además, en la última década las principales ciudades del interior del país han crecido tanto en el tema demográfico como en el sector inmobiliario. Muchos de estos centros son puntos de paso en el tránsito interdepartamental y buscan satisfacer diversas necesidades al contar con farmacias, cadenas de supermercados e incluso franquicias de restaurantes.

Repercusión inmobiliaria Conforme la ciudad capital ha crecido junto al número de vehículos que transitan por ella, también se ha incrementado la construcción de centros comerciales. Esto lleva a pensar que al construir un centro comercial en un área determinada, en ella se incrementa el tránsito automotriz.

Sherman explica que, “en un principio se busca desarrollar centros comerciales en áreas que ya tienen alta densidad vehicular y buscan satisfacer las necesidades de los que habitan, trabajan o se desplazan por estas áreas. No obstante, debería ser un requisito que los centros comerciales p16 Junio Marzo 2017

tengan ingresos y salidas que permiten incorporarse a las vías de circulación de manera progresiva a través de un carril de desaceleración y aceleración para no obstaculizar el tráfico”.

“Desafortunadamente, esto no es una práctica por lo que a menudo existe congestión vehicular en los ingresos y salidas de los centros comerciales que sí afectan el tránsito de la zona”, dice Sherman.

Por otro lado, Ana Isabel Sierra, gerente de marca de Plaza Kalú de Calidad Inmobiliaria, afirma que, los centros comerciales conllevan beneficios en las áreas urbanas como la generación de mayor plusvalía y estatus al área en donde se ubican.

Coincide Linda Swana, gerente de Mercadeo de Condado Naranjo, al explicar que los centros comerciales están diseñados para ser espacio de entretención, generadores de comunidad, que brindan mejores opciones de compra y satisfacen necesidades, y también permiten que las personas reduzcan su desplazamiento y las molestias del tráfico.

El impacto positivo de ello es la creación de empleos directos e indirectos, más el incremento de transacciones monetarias que producen una economía activa. “A nivel económico, un centro comercial es un

Linda Swana, gerente de Mercadeo de Condado Naranjo.

generador de empleos en el sector, cada persona que atiende, mantiene, opera, etc. es un empleo más para cada comunidad. Además, para el desarrollo del lugar un centro comercial correctamente diseñado y administrado, trae plusvalía al sector”, explica Swana.

En la actualidad, cada zona, tanto de la ciudad capital como de los municipios cercanos, cuenta con un área comercial bien definida con alto tránsito vehicular, afluencia peatonal y economía pujante.

Esto es debido al interés de los desarrolladores inmobiliarios al crear opciones de vivienda con centros comerciales cercanos o dentro del proyecto.

Alejandro García Colaborador Revista GERENCIA editorialgerencia@agg.com.gt

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Recursos Humanos

Diseños emocionales Roberto M. Samayoa O.

Los colores y la luz son determinantes para el clima organizacional

“

El entorno que rodea a cada persona es percibido de distintas maneras, lo que origina respuestas emocionales y psicológicas de acuerdo también a los patrones de luz y oscuridad que cada persona posea”, indica Amparo Calvillo, en el estudio “Luz y emociones: estudio sobre la influencia de la iluminación urbana en las emociones; tomando como base el diseño emocional”.

Comúnmente, se cree que se ve solamente por los ojos, aunque el sistema perceptivo es más amplio e incluye las etapas óptica, química y neuronal. “La percepción de cada persona realiza continuamente movimientos oculares y fijaciones de las que no siempre se es consciente”, señala Calvillo. La percepción de los objetos se realiza por medio del contraste. Cuando un objeto o espacio llaman la atención ocurre la “pregnancia visual” y ocurre en particular con ciertas formas. Un elemento principal de la pregnancia es la luz, que es la que permite identificar los colores, la intensidad y las formas.

El color, indica Calvillo, básicamente es una longitud de onda de la luz que estimula la retina pero no de forma mecánica e idéntica para todas las personas sino que se da un tratamiento de la información. Dicho de otra manera, pareciera que se “ve con el cerebro y no con los ojos”.

La habilidad de ver se desarrolla a partir de una capacidad genética y un proceso de aprendizaje basado en la experiencia cultural. De esa cuenta, la interpretación que se tiene de todos los colores no es la misma para todas las personas en el mundo, y no es lo mismo una boda en la India con colores dorados y rojos a una boda occidental con color blanco.

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De esa cuenta, es importante indagar sobre la relación que tienen los colores con las emociones. Antonio Damasio, investigador del Departamento de Neurología del Hospital Universitario de

Lisboa, advierte que, “tomar conciencia del papel de las emociones nos da la oportunidad de subrayar sus efectos positivos y disminuir al mismo tiempo su potencialidad lesiva”. Es decir que, en una concepción actual del clima organizacional los elementos emocionales son quizá más importantes y el hecho que una organización apueste por mejorar su clima pasa por generar espacios sanos emocionalmente.

En el estudio “Clima y cultura organizacional: dos componentes esenciales en la productividad laboral”, se indica que el comportamiento de un trabajador depende sobre todo de la percepción que posea de los factores organizacionales existentes, y esta percepción es alimentada por las actividades, las interacciones y el entorno. Calvillo subraya la importancia y la relación que posee el diseño con las emociones, “a veces nos divertimos en ciertos lugares, disfrutamos de algunos porque nos parecen placenteros y de otros porque nos hacen sentir bienestar. Hay lugares que nos traen recuerdos y otros a los que no quisiéramos ir”.

La ingeniería Kansei, surgida en los años 70 de siglo pasado, es de las pioneras en el diseño emocional. Este concepto fue desarrollado por Mitsuo Nagamachi, quien

desarrolló una técnica para incorporar aspectos sensitivos en el proceso del diseño industrial. Kansei es una palabra japonesa compuesta por la sílaba kan que significa sensitividad y sei que significa sensibilidad y se usa para expresar la dualidad de un objeto de despertar placer.

Así se lee en el estudio de marras, puede haber un objeto o un diseño con mucho kansei y otro con nada. Esta técnica promueve medir las diferentes respuestas emocionales respecto a los objetos y sus partes para lograr diseños más satisfactorios para sus usuarios. Esta técnica es especialmente útil en el diseño de un servicio o producto donde se esté expresando “la necesidad de tener en cuenta los aspectos subjetivos como emoción, afecto, percepciones y sensaciones”. Sin embargo, es importante mencionar que, esta disciplina aboga por “objetivar esos aspectos, para que no dependan de la magia y la intuición”.

Donald Norman sugiere por medio del “Emotional design” que, lugares con luz cálida y confortable, colores brillantes y saturados generan una actitud positiva en las personas, mientras que la oscuridad, las lucen extremadamente brillantes, además de que los ruidos muy fuertes producen un efecto negativo.

Norman explica que, el proceso por el que se desea u odia un objeto se ajusta a las tres funciones cerebrales: visceral, conductiva y reflexiva. Por lo tanto, al decidirse por un diseño y color se debe tomar en cuenta la apariencia, la efectividad

y el azul se encuentran en el centro de los puntos cardinales. Juntos forman el cosmos y el espacio donde nace el firmamento, el mar y la naturaleza. El verde, se añade, ejemplifica una conexión inseparable con la tierra, un vínculo como Foto: Archivo

vibrantes) y sus contrarios, los fríos (grises, azules oscuros y negros). Si lo que se desea es tener un ambiente tranquilizador y sedante, el color recomendado es el verde. Por el contrario, un color asociado a la pasión, al amor, la energía y la vitalidad es el rojo, el que además es el más fuete de toda la gama cromática. El color verde está asociado a una baja en la tensión nerviosa, a la naturaleza y a provocar una sensación de frescura.

En el documento se recomienda combinar con colores pasteles o claros para tener un ambiente “más estabilizador”. Por el contrario, el color rojo puede provocar palpitaciones, la subida de la presión arterial o el incremento del deseo y la excitación. Este color se recomienda para persona que tengan estados de ánimo negativos, que padezcan desmotivación, depresión, angustia y soledad, ya que ayuda a mejorar el ánimo.

El comportamiento de un trabajador depende de la percepción que posea de los factores organizacionales existentes, y esta percepción es alimentada por las actividades, las interacciones y el entorno.

del diseño y la satisfacción personal y los recuerdos que evoca. Se debe pensar en que todo el entorno debe generar incluso diversión a los usuarios, señala Norman.

El diseño emocional debe lograr que, “las vidas sean más placenteras”, añade.

Peter Desmet ha creado “PrEmo”, una herramienta de software que sirve para evaluar el tipo de emociones generadas en usuarios reales con relación a la apariencia. Desmet propone 14 emociones relacionadas con la apariencia de los objetos: indignación, desprecio, disgusto, sorpresa, desagrado, insatisfacción, decepción, aburrimiento, deseo, agrado, sorpresa, inspiración, diversión, admiración, satisfacción y fascinación.

Desmet menciona que, las emociones evocadas se relacionan con la percepción cultural del usuario. Por lo tanto, no es lo mismo contar con una pared negra en un estudio de moda en París que en una sala de juntas en Guatemala o un techo rojo en un restaurante de comida china que en un jardín de infantes.

Dentro de la cosmovisión maya, los colores tienen un significado distinto. El verde

parte de un sistema vivo y sustentable. El rojo es el principio creador porque son los amaneceres los que rompen con la oscuridad. Está relacionado con nuevas ideas, a la innovación y el despertar de conciencia. El color negro está relacionado con la caída del sol, como una relación entre la vida y la muerte que explica el origen del universo. El color negro se relaciona directamente con la calma, con la energía que forma un todo con el cosmos. El color blanco expresa lo espiritual y el amarillo lo material y el mundo terrenal.

En la oficina Para elegir los colores de un lugar de trabajo y que estos, como elementos determinantes de la construcción del clima organizacional contribuyan a crear un ambiente físico adecuado, es necesario contar previamente con una visión global de la organización y que los colores a escoger se alineen con la visión de la empresa.

En el documento “Eligiendo los colores de acuerdo al estado de ánimo”, se indica que se debe separar la paleta cromática en colores cálidos (rojo, naranja, amarillo y sus variantes, que son los más

Los colores también son asociados a niveles de relajación y estados emocionales. El Feng Shui, por ejemplo, otorga a cada color una energía diferente lo cual para esta postura hace que la persona tenga distintos estados de ánimo y afecta el desempeño de las personas y sus relaciones personales.

Roberto M. Samayoa O. Colaborador Revista GERENCIA editorialgerencia@agg.com.gt

Con información de: Clima y cultura organizacional: dos componentes esenciales en la productividad laboral http://scielo.sld.cu/scielo.php?script=sci_arttext&pid =S1024-94352009001000004 Eligiendo los colores de acuerdo al estado de ánimo” https://lamenteesmaravillosa.com/la-influencia-delos-colores-en-los-estados-emocionales/ El significado de los colores mayas para lograr el equilibrio y una vida espiritual http://culturacolectiva.com/el-significado-de-loscolores-mayas-para-lograr-el-equilibrio-y-una-vidaespiritual/ Luz y emociones : estudio sobre la influencia de la iluminación urbana en las emociones; tomando como base el diseño emocional”. https://upcommons.upc. edu/handle/2117/93450.

p19 Junio 2017

En Portada

Construcción vertical, una ciudad que ya no se expande Carlos Morales Monzón

La construcción de edificios de apartamentos es la nueva moda, que surge de la necesidad de los jóvenes que quieren vivir en la ciudad y cerca de sus trabajos. Este boom podría generar una burbuja financiera, aunque los desarrolladores juran que eso no sucederá Foto: Alejandro Paul

Foto: Archivo

Hugo Bosque, vicepresidente de Anacovi.

L p20 Junio 2017

a vivienda en Guatemala sigue siendo deficitaria. Alrededor de millón y medio de soluciones habitacionales hacen falta para que cada familia pueda ser dueña de su propia casa.

El problema fundamental está en las residencias de tipo popular, pues es en donde a criterio del gremio de los constructores, el sector cuenta con menos incentivos para ofertar.

micos y, principalmente, para aquellos que habitan la ciudad capital.

Sin embargo, hoy día hay un nuevo boom para el sector habitacional. Se trata de una reactivación que facilita vivienda para las capas medias de los niveles socioeconó-

Hasta hace poco, los guatemaltecos buscaban soluciones individuales para satisfacer sus necesidades de vivienda. No obstante, eso ha cambiado y ahora pre-

Los guatemaltecos están mostrando preferencia por la vivienda vertical (apartamentos) sobre todo en zonas relativamente céntricas de la ciudad.

fieren apartamentos. Por ello es que han proliferado los proyectos verticales en zonas relativamente céntricas de la ciudad, como las zonas 14, 12, 11 y 2, pero la característica comienza a extenderse a otras áreas como las zonas 15 y 16, pero también áreas de municipios vecinos

Foto: Archivo

Los edificios de apartamentos se caracterizan por estar equipados con gimnasios, áreas deportivas, piscina, áreas de entretenimiento, business center y algunos, hasta cinemas.

como Mixco, Villa Nueva, San Miguel Petapa, Villa Canales, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.

Este boom, ha hecho pensar a muchos que podría desatarse una burbuja financiera en Guatemala, parecida a la que afectó a los Estados Unidos entre 2008 y 2010. Sin embargo, quienes participan en el sector de la construcción dicen estar confiados de que eso no sucederá, pues están seguros de que la banca guatemalteca no sólo es sólida y eficiente, sino que ha tomado sus precauciones totales para blindarse de un problema de esta naturaleza.

Lo que dice el gremio Hugo Bosque, vicepresidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), dice que las cosas han cambiado de 2010 para la fecha. Entre 2008 y 2010, el problema de la burbuja financiera que afectó en Estados Unidos mantuvo deprimido el mercado, que reflejó un decrecimiento visible en caídas de entre el 0.5 por ciento y el 11.5 por ciento.

Pero, a partir de 2011 el panorama comenzó a cambiar. Ese primer año que sucedió al problema estadounidense

hubo un crecimiento de 2.4 por ciento.

Y aunque no ha logrado recuperarse, al menos a los niveles de 2007, cuando el sector creció 8.8 por ciento, su vaivén se ha mantenido positivo, pero sin superar tasas de 4.4 por ciento.

En los últimos cinco años, ese crecimiento es más notorio en construcciones habitacionales verticales, pero fundamentalmente para las clases media de la capital, pues la construcción de vivienda popular se encuentra desincentivada. ¿Por qué?

Pues a juicio de Bosque, la respuesta tiene que ver con los escasos esfuerzos que hacen los gobiernos para apoyar este tipo de soluciones.

Y es que los fondos gubernamentales para apoyar este tipo de construcción, como el Fondo Guatemalteco para la Vivienda (Foguavi) o el Fondo para la Vivienda (Fopavi), han estado prácticamente paralizados en los últimos años, pues han funcionado en algunos momentos y es cuando se ha podido atender a los sectores populares de la población.

Bosque asegura que, falta apoyo a la construcción de vivienda popular a través de subsidios y bajas tasas de interés, y esto hace que el sector constructor no posea

incentivos para meterse a desarrollar proyectos de esta naturaleza.

Nueva mentalidad Pero hay un sector que sí tiene oportunidades para obtener una vivienda, y ese es el de los niveles socioeconómicos C y B. Para ellos se desarrollan proyectos de tipo vertical que les ofrecen comodidades como las que ostentan muchos del nivel A, pero de uso comunal.

Estos proyectos se están desarrollando principalmente en el departamento de Guatemala y fundamentalmente en la ciudad capital. Se trata de edificios de apartamentos que cuentan con amenidades como gimnasios, áreas deportivas, piscina, áreas de entretenimiento, business center y algunos hasta cinemas.

Se diferencian de los proyectos tradicionales porque son verticales; pues, como dice Bosque, la ciudad no tiene más espacio horizontal y si lo hay está en sus áreas marginales, donde la gente ya no quiere vivir.

Un poco es cuestión de mentalidad, piensa el vicepresidente de Anacovi.

Según él los jóvenes, que son quienes más están en la búsqueda de vivienda, p21 Junio 2017

Foto: Alejandro Paul

Foto: Archivo

Jorge Valdez, de la corporación Spectrum.

se resisten a vivir en las afueras de la ciudad y gustan más de vivir en lugares cercanos a sus sitios de trabajo. Por ello, es que estos esfuerzos de construcción están teniendo éxito.

La relación aún sigue estando a favor de las casas individuales, pues todavía hay entre un 65 o 75 por ciento de construcción de viviendas de este tipo, mientras que entre un 35 y 40 lo constituyen las viviendas de tipo vertical.

La zona 11 se ha convertido en un área de desarrollo fundamental para este tipo de viviendas. Y aunque sus costos no son nada bajos, los desarrolladores creen que son accesibles para el tipo de cliente que buscan. La mejor muestra es que se venden a la velocidad de la luz y, aunque hay quienes creen que se trata de inversiones para luego poner en renta los apartamentos. Bosque lo contradice y afirma que, alrededor del 95 o 98 por ciento de los compradores son familias que las adquieren para vivir.

En buena medida el crecimiento de esta oferta habitacional tiene que ver también con el crecimiento de la generación Y, conocida como los millennials, hoy jóvenes no mayores de 37 años, con responsabilidades familiares.

Ellos tienen un estilo de vida muy especial y quieren hacerlo notar. Por eso es que las ofertas habitacionales para ellos p22 Junio 2017

Los jóvenes se resisten a vivir en las afueras de la ciudad y gustan más de vivir en lugares cercanos a sus sitios de trabajo.

se han convertido en proyectos especiales que les ofrecen amenidades de primer nivel para no tener que salir de casa, vivir cerca de sus centros ocupacionales y sentirse cómodos para vivir y estar conectados a la tecnología de una manera segura y rápida.

Los desarrolladores Jorge Valdez, de la corporación Spectrum, coincide totalmente con esos conceptos.

Valdez está de acuerdo con Bosque en cuanto a las razones por las que no crecen los proyectos para vivienda popular. Pero dice que, a cambio se han descubierto necesidades y potencialidades en otros sectores que si crecen, como el de los niveles socioeconómicos C y B. Valdez, comenta que Spectrum participa en este experimento de oferta habitacional de tipo vertical con sus proyectos Parque 7 y Parque 11, el primero de ellos sobre la calzada Roosevelt y el otro en la colonia Mariscal.

Según este gerente de proyectos de Spectrum, para formarse el concepto de este

nuevo estilo de construcción, sus expertos visitaron proyectos de países como Colombia, Estados Unidos y México, en donde, según él, se lograron hacer de ese nuevo concepto innovador que ahora se promueve en Guatemala.

Para Valdez, en buena medida la mayoría de compradores de estos proyectos son personas que de niños han vivido en la periferia y saben lo que cuesta llegar a la ciudad y los centros de trabajo.

Ellos tienen una idea muy puntual y diferente sobre el valor de su tiempo y de allí que buscan acercarse más a la ciudad y a sus trabajos.

Estamos hablando de jóvenes de entre 25 y 35 años que buscan independencia y formar familias pequeñas, incluso a veces llegan a la idea de no tener hijos. Por eso es que se sienten cómodos en apartamentos.

Los números de Valdez dicen que el 80 por ciento de los jóvenes que compran en este tipo de proyectos son aquellos que se van a casar o se acaban de casar y no

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tienen hijos. Y los pocos que tienen hijos, son recién nacidos. Este tipo de familia se siente muy cómoda en los apartamentos que les ofrecen todo tipo de amenidades para vivir en la ciudad, no sufrir el tráfico y sentirse como si vivieran con los lujos de una casa particular del nivel socioeconómico tipo A. La mentalidad de estos nuevos propietarios llega a niveles de pensar en no tener muchos compromisos hasta de

compradores de estos proyectos verticales son para vivienda y no para invertir. Dice que en la empresa para la que trabaja se preocupan porque la cantidad de compradores inversionistas no pase del 15 por ciento de la oferta de cada proyecto.

Este tipo de inversión para la renta, dice Valdez, es más notorio hoy día en el segmento de la gama alta. El que sí queda totalmente fuera de esta teoría es el segFoto: Noticias MVS

la revendía a US$150 mil y los bancos le daban crédito por US$200 mil para que se comprara otra. Aquí eso está lejos de suceder. Los bancos cuidan muy bien que los créditos se otorguen a personas con capacidad de pago pero, además, establecer cifras que estén en los márgenes de la realidad.

Aquí usted tiene una casa que le costó Q1 millón y la vende en Q1.5 millones. Pero si quiere comprarse una de Q2 millones, el banco no le da toda esa cantidad. Con suerte le financia el 80 por ciento del valor, bajo el sistema de hipotecas, que en este país es muy eficiente.

El mercado está allí, creciente. Y se espera que lo siga estando. El desarrollo de unidades verticales para vivienda seguirá en esa línea y se espera que pronto se traslade también a otros centros urbanos del interior de la República.

La gente de escasos recursos debe seguir a la espera de una vivienda digna, puesto que los gobiernos no incentivan la construcción de soluciones para ellos.

tiempo para arreglar sus viviendas. Por ejemplo, piensan en el tiempo de tener que limpiar casas grandes. Pero, también es cierto que un apartamento les hace notar mucho más su privacidad, una cualidad que ahora es aspiracional para los hogares jóvenes.

Los más adultos, en cambio, prefieren vivir en la periferia, en las afueras de la ciudad. Quieren lugares más tranquilos y amplios. Se trata de personas mayores a los 35 años que ya tienen puestos de trabajo más ejecutivos, mejores ingresos, que saben que van a pasar dos horas en el tráfico para llegar a su trabajo, pero anteponen a ello su felicidad de vivir en lugar que para ellos es agradable y bonito.

p24 Junio 2017

Valdez confirma la tesis de Bosque en cuanto a que la mayor parte de los

mento bajo guatemalteco, pues para él no hay siquiera proyectos para escoger.

Nada de burbujas Ante los temores de algunos sectores sobre la posibilidad de llegar a desarrollar una burbuja financiera habitacional como la que se registró en Estados Unidos, los desarrolladores responden con un rotundo no. Según ellos, las posibilidades son casi nulas, porque el sector financiero guatemalteco se ha blindado de alguna forma para evitarlo.

Además sostienen que, en Guatemala las reventas de viviendas son más complicadas porque están reguladas y eso no había sucedido en Estados Unidos, lo que facilitó el problema.

En ese país del norte, por ejemplo, alguien compraba su casa a US$100 mil,

Los únicos que deberán esperar mejores tiempos, por lo visto, son aquellas familias de escasos recursos a quienes los gobiernos no voltean a ver, al menos para este tema, pues no incentivan la construcción de soluciones para ellos, no promueven subsidios y no mejoran las tasas de interés que garanticen el retorno de la inversión para los desarrolladores y bajas cuotas para los compradores.

Lo cierto es que, en estos tiempos dorados, los guatemaltecos seguiremos viendo cómo se construyen más y más edificios de apartamentos que alberguen a las nuevas familias jóvenes de este país, deseosas de facilitarse la vida y de no tener descendencias mayoritarias.

Carlos Morales Monzón Periodista y Profesor Universitario cmoralesmonzon@yahoo.com

p25 Junio 2017

Ecología

Muros con conciencia ecológica Ileana López

Una solución al dilema entre la construcción de vivienda y la preservación de espacios naturales

Foto:Wikipedia

que además, disminuyen el impacto ambiental, al mismo tiempo que permiten el aprovechamiento del tan cotizado espacio para la vivienda.

En términos ambientales, se trata de dotar a los edificios y viviendas de plantas, flores y cultivos para reducir los niveles de contaminación, además de proveer otros beneficios estéticos y medioambientales. Entre ellos, la disminución del efecto invernadero, la retención de la lluvia y el aumento del valor de los proyectos inmobiliarios, por mencionar solo algunas de las ventajas para la salud de las personas y el mejoramiento de las ciudades.

Ignacio Solano, de Paisajismo Urbano.

M

uros, paredes, bardas, techos y terrazas verdes es lo que demandan las nuevas urbanizaciones que acaparan los espacios naturales -cada vez más escasos-, ante la creciente necesidad de vivienda en la ciudad. Y es que, los jardines verticales son propuestas arquitectónicas de gran atractivo visual,

p26 Junio 2017

Para ello, Ignacio Solano, de Paisajismo Urbano, una empresa que posee 25 franquicias en 15 países del mundo, con representación exclusiva en Guatemala por medio de By Botanik, recomienda aprender sobre hidroponía.

“Un sistema que se basa en la teoría de que la planta no necesita tierra para vivir, sino un anclaje mecánico que le dé soporte y por el que descubra una solución que la alimente, mediante nutrientes líquidos y reguladores de PH”.

“Estos sistemas funcionan bien”, advierte el experto, porque las plantas poseen un alto rango de absorción de nutrientes “y si se controla además el recurso vital, la planta crecerá de forma permanente”.

Así también, como una alternativa a los jardines verticales hay opciones más prácticas, como el uso de enredaderas que dan como resultado jardines botánicos colgantes.

Creatividad y experiencia Aunque la idea de elaborar un jardín vertical o una azotea verde suene muy práctica, no es algo que se dé por arte de magia, e intentarlo sin asesoría puede ser frustrante. De allí la importancia de buscar la mano de quienes se han dedicado a cultivar la tierra con fines ornamentales.

Solano habla sobre su experiencia. “Comencé a desarrollar la tecnología de jardines verticales en el ‘infierno de las plantas’; es decir, con climas extremos que superaban los 40 grados, o por el contrario en regiones frías de entre 5 y 10 grados, en donde los inviernos son bastante copiosos”. Con sus conocimientos de biología sumados a los retos que planteó esta experiencia, Ignacio se convirtió en todo un conocedor de hasta los más recónditos secretos de las plantas ornamentales y su adaptación a las diferentes texturas y materiales.

Por ello recomienda que, antes de desarrollar un proyecto verde hay que realizar un estudio botánico, que incluye: analizar los componentes lumínicos e hidrométricos, o sea las condiciones de la luz, la temperatura y la superficie. Pues, según explica, una planta puede funcionar en un lugar, y cuatro metros más abajo ya no.

Por otro lado, el representante de Paisajismo Urbano sugiere propagar plantas nativas para atraer a la fauna que corresponde. “Si las plantas no son nativas se crea un gran vacío, porque no llega fauna urbana. Y si llega, puede consistir en pájaros invasores; por ejemplo, los zanates –el quiscalus mexicano- que no es un

Fotos: Archivo

ave guatemalteca”. Solano insiste en que, no se pueden usar las mismas plantas en el Este que en el Oeste, “la selección de especies se hace por orientación y localización geográfica”, recalca.

El agua también es un elemento de análisis, y de los más importantes. Sin embargo, Ignacio comenta que la de Guatemala es “increíblemente buena para los proyectos naturales, debido a su calidad fisioquímica, ya que posee mínimas sales disueltas y es poco conductiva”. En la construcción de muros verdes, se establecen sistemas que reciclan el agua de todo un edificio, inclusive, las grises de las duchas. Estas se hacen pasar por un proceso de recirculación para que sean empleadas en el jardín mediante circuito cerrado. De allí que, el sistema hídrico del edificio se convierte en autosostenible.

Siempre en búsqueda de soluciones para proyectos medioambientales relacionados con plantas, Paisajismo Urbano ha desarrollado un hormigón (concreto) al que cuando llueve le crece musgo, el que ya ha sido patentado. Con ello demuestran su claro interés por despertar la conciencia social y satisfacer una franca necesidad. El resultado es haber desarrollado una pared a la que le crece musgo, que sea verde, que posea un diseño, que filtre el gas y que produzca oxígeno. Gracias a estas iniciativas el hombre puede viajar al pasado para convivir con la naturaleza, aun estando en la ciudad.

Respecto a desarrollar jardines verticales y azoteas verdes en Guatemala, Solano emite una opinión que coincide con muchos, y es que este país posee un clima privilegiado al igual que sus recursos naturales. De hecho el biólogo bromea al decir que, “llegué a Guatemala diciendo

By Botanik desarrolló un jardín vertical en un muro de 200 metros cuadrados en el centro comercial Oakland Mall.

que, aquí uno agarra una planta, la tira contra la pared y pega”.

envíen mensajes a los teléfonos móviles para alertar sobre alguna deficiencia.

Por eso, considera que los cuadros de naturaleza viva que las personas desarrollen en sus viviendas y edificios van a ser mucho más coloridos y extensos que los que han instalado en climas desérticos, en donde se reducen por mucho las posibilidades. De ser así, se podría decir que casi cualquier espacio se puede convertir en verde, aunque el experto explica que no cualquier idea es susceptible de hacerse.

“Por ejemplo, no tendría caso hacerlo en una pared trasera que nadie va a ver, ni tampoco en un muro de metro y medio, porque los metros lineales de naturaleza tienen un costo”, analiza.

El mantenimiento se da cada 15 días para reponer insumos, y la poda se realiza cada tres o cuatro meses, servicio que pueden realizar los mismos clientes después de recibir una asesoría. Pues, a decir de Solano, a las personas no les gusta crear relaciones de dependencia con nadie. Sin embargo, para quienes así lo deseen, By Botanik ofrece este servicio.

Un ejemplo a mayor escala de un jardín vertical puede observarse en Oakland Mall, centro comercial en donde By Botanik desarrolló un jardín en un muro de 200 metros cuadrados. Y esta es una respuesta a que los seres humanos necesitamos una ciudad verde, así como desarrollar nuestra conciencia social.

Los jardines verticales que ofrece By Botanik se entregan con un sistema de riego domótico y con garantía de tres meses, tiempo en el que las plantas se han adherido a los muros y ya pueden vivir durante largo tiempo. La idea es que los sistemas se sostengan por sí solos, que controlen la humedad, la temperatura y que, inclusive,

Según datos de la Organización Mundial de la Salud (OMS), debiera estar regulado el que existan 14 metros cuadrados de superficie ajardinada por cada ser humano que habita la ciudad. Sin embargo, en la actualidad no alcanzamos ni siquiera a cubrir 4 metros cuadrados por habitante, lo que evidencia la necesidad de hacer brotar naturaleza sobre espacios muertos, muros, fachadas y casi cualquier rincón.

Ileana López Directora Revista GERENCIA gileana@agg.com.gt

p27 Junio 2017

Vida & Estilo

Volar sobre las alas de papá y mamá Nancy Avendaño M.

Para alcanzar sus sueños, los millennials permanecen en el nido familiar Fotos: Alejandro Paul

Carolina Santiago, Psicóloga.

E

n los hogares urbanos de Guatemala, de clase media o alta, cada vez es más frecuente ver entrar y salir a jóvenes de entre 20 y 35 años.

Se trata de la generación millennia, hijos de parejas que abandonaron el lecho familiar a temprana edad para formar una familia o independizarse.

Contario a lo que hicieron sus padres, estos chicos que por su edad son adultos, tienen metas claras: “quieren estudiar y obtener títulos de maestría y doctorado”, indica la psicóloga Carolina Santiago. También, generan ingresos para viajar, comprarse el carro del año, mantener actualizados los celulares y la tecnología o pagar las cuentas de la diversión y convivencia con los amigos, coinciden Santiago y Walter Monterroza, de Joven360, una empresa especializada en talento y empleabilidad juvenil de la región centroamericana.

p28 Junio 2017

Walter Monterroza, de Joven 360.

Aunque poseen una elevada autoconfianza y les gusta tomar las decisiones por sí mismos, suelen ser consentidos y sobreprotegidos por los papás, reconoce Anabella Zepeda, asesora de Bienes Raíces de City Max Internacional. Quizá por ello, retrasan el momento de rentar o comprar una vivienda, pero cuando lo hacen son exigentes. “Necesitan vivir una experiencia, buscan proyectos que les brinden más: un gimnasio, áreas para mascotas y para compartir con los amigos, alta tecnología, cuidado del ambiente, cercanía al trabajo y accesibilidad para la inversión”, comenta.

Dejar un legado Los millennials son idealistas; los inspira alcanzar sus sueños que están relacionados con tener éxito profesional e impactar positivamente a la sociedad, según indica Monterroza, quien se basa en la encuesta Empresa de los Sueños de los Jóvenes (ESJ) que realiza anualmente Cia de Ta-

Anabella Zepeda, asesora de Bienes Raíces de City Max Internacional.

lentos (Grupo DMRH y Nextview People).

Según ese estudio, si el dinero no fuera una preocupación, los jóvenes se centrarían en emprender, profundizar en sus conocimientos, trabajar en lo que les gusta y viajar para conocer culturas diferentes.

Al respecto, Santiago reconoce que lograr esas metas requiere de recursos y tiempo. Por eso, “muchos deciden postergar el compromiso afectivo de formar una familia o mudarse de casa, pero están muy comprometidos con causas sociales y políticas”, enfatiza. A decir de la psicóloga, los roles pre establecidos están cambiando. Hace diez, quince o veinte años, las personas adquirían responsabilidades entre los 20 y 25 años. “Solo esas parejas saben lo que se les dificultaba, porque no contaban con un presupuesto seguro. Era una idealización del amor”, señala.

Ahora, los muchachos se quedan en casa de los padres para mantener el estatus

Foto: fotalia.com

La permanencia de los jóvenes en la casa de los padres es una interrogante que preocupa más a los papás que a los hijos, quienen tienen claro que el dinero que ganan es para sus gastos personales, la universidad, ropa, paseos y ahorro.

y no complicarse la vida, pues allí además de techo, tienen comida, luz, agua y limpieza segura. Evaden el compromiso de una vida estable. “Se acostumbran a sentirse solos cómodamente”, comenta Santiago, quien añade que uno de los peligros es que al estar bien posicionados laboralmente, se vuelvan materialistas y ambiciosos. “Preocupa el afán de marcas, de tener más”, añade.

la independencia absoluta y los sobreprotegen. “En la clínica estoy viendo que los jóvenes consultan todo con papá y mamá. Les preguntan qué apartamento comprar o rentar. Eso no pasaba antes”, relata Santiago. Zepeda lo confirma, al explicar que cuando un millennial adquiere una propiedad, son los padres quienes pagan el enganche o parte de él y asumen el rol de fiadores.

¿Cultura o sobreprotección?

La permanencia de los jóvenes en la casa de los padres es una interrogante que más preocupa a los papás que a los hijos, quienes lo tienen claro: el dinero que ganan es para sus gastos personales, universidad, ropa, paseos y ahorro. Para ellos, lo importante es vivir el momento.

Santiago relata que, quienes más consultan son los padres. Con el paso del tiempo se cansan de ser inconscientemente los generadores de esa conducta, de sentir la presión de tener que generar ingresos para mantener a los hijos y de relativizar las normas en el hogar. “Una mamá me consultó porque no toleraba que su hijo de 32 años, que vivía con ellos luego de haber estudiado en el extranjero, no llegara a dormir todos los días”. Se le condujo a ser una madre nutritiva, a respetar las decisiones del hijo adulto y a marcar normas. Luego de tres meses de diálogo, el muchacho se independizó.

Tal es el caso de Betty*, una joven de 24 años, gerente de Mercadeo, con pareja y que no piensa en el matrimonio ni en salir de la casa de mamá. “Tiene muy claro que se graduará de la universidad, viajará al menos una vez al año. Acá tiene techo y comida; ella no mueve ni un dedo”, relata la mamá, quien se cuestiona si esto se debe a una razón cultural, pues en Guatemala se valora que los hijos salgan de casa cuando contraen matrimonio.

Otra razón es que los padres avalan el deseo del joven de postergar o no asumir p30 Junio 2017

Nuevas realidades, nuevos retos Hasta que pasen los años y se realicen estudios, no se sabrá cuáles son las consecuencias de permanecer en el nido familiar. De momento, Santiago recomienda respetar la individualidad, establecer reglas y asumir de forma compartida

las tareas y gastos del hogar. También, interactuar, sociabilizar y hacerse compañía. Monterroza, por su parte, estima que continuar viviendo en la casa de los padres es una decisión personal que debe respetarse. Lo importante, dice, es orientar al joven para que alcance su independencia económica y emocional, para que tenga un propósito y pueda alcanzarlo. Considera, además, que es necesario facilitar el acceso a vivienda a los jóvenes, algo que Zepeda estima que ya se está dando. Lo importante, dice, es que los desarrolladores conozcan más los requerimientos de ésta población y responsan a sus demandas. *Nombre ficticio

Nancy Avendaño M. Periodista y profesora universitaria nancyave@yahoo.com

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Materiales innovadores para la construcción Ileana López

La tecnología y su aporte al sector Foto: Archivo

Los vidrios electrocrómicos pierden su transparencia para brindar privacidad.

Vidrios inteligentes El vidrio electrónico de varios colores fue creado por uno de los institutos Fraunhofer. Se trata de un material que pierde su transparencia (se ponen casi opaco) al recibir corriente eléctrica. De esta forma, los edificios pueden aprovechar al máximo la luz del sol, tanto en los días de invierno como en los de verano, cuando el sol en su máximo esplendor se torna molesto. Los vidrios electrocrómicos se pueden controlar de forma rápida y eficaz, y proveen una solución adecuada para los edificios.

Estas estructuras metal-orgánicas ya se conocían de forma incipiente. Antes eran escasas, se encontraban solo en color azul y los tiempos de respuesta eran lentos. Mientras que hoy en día, los científicos de Fraunhofer han demostrado que pueden fabricarse en una variedad de colores y con la ventaja de que oscurecen de forma instantánea.

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Este efecto se consigue por medio de un revestimiento que consiste en una capa delgada de óxido de indio y estaño translúcido, que permite que el vidrio sea conductor de la electricidad. A esto se añaden tres capas más para que se produzca la

reacción química deseada. Una de las tres capas es un material electrocrómico, la otra contraelectrodo (que almacena iones) y en el medio del sándwich queda un conductor iónico o disolución electrolítica. Más información en (http://blog. is-arquitectura.es/2017/02/10/vidrioelectrocromico-de-varios-colores).

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de luz en forma de radiación ultravioleta.

Esta energía es emitida como luz visible al oscurecer. La diferencia entre fosforescencia y fluorescencia radica en que la primera continúa emitiendo luz durante un período más largo, hasta cuando haya desaparecido el estímulo. La energía capturada se libra lentamente durante varias horas y de manera ininterrumpida. De esta forma, con el cemento luminiscente se crean paisajes espectaculares, con una durabilidad estimada en cien años. Más información en http://blog.is-arquitectura.es/2017/01/12/cemento-fosforescentede-recubrimiento/ Foto: Archivo

El cemento fosforescente capta la luz del sol para ofrecer un paisaje único.

Paisajes fosforescentes Aunque materiales luminiscentes hay muchos, estos no han sido muy duraderos. Por ello, es de gran atractivo la creación de un cemento fosforescente que pueda durar muchos años.

Esta es una idea que se encuentra en su fase de comercialización y que consiste en una mezcla conglomerante de caliza, arcilla molida y yeso, que al entrar en contacto con el agua adquiere la propiedad de fraguarse y endurecerse. Desde la creación del cemento en 1824, en la antigua Grecia, poco había cambiado. Sin embargo, las investigaciones más recientes han conseguido hacer posible este material, con los atributos de ser más ecológico, autorreparable y luminiscente.

Los materiales fosforescentes absorben la energía del sol o de cualquier otra fuente

La tecnología ha hecho posible las paredes plásticas de larga duración.

Paneles de plástico reciclado Metem es un tipo de panel que se construye con plásticos reciclados post-consumo, hechos con HDPE (High Density Polyethylene), un polímero termoplástico conformado que se usa para la fabricación de envases de plástico.

Uno de los beneficios que sobresale de estos paneles es la resistencia, que les permite ser empleados en proyectos arquitectónicos, gracias a las certificaciones LEED (Leadership in Energy & Environmental Design, por sus siglas en inglés), un sis-

tema de certificación de edificios sostenibles, desarrollado por el Consejo de la Construcción Verde, de Estados Unidos (US Green Building Council).

Los paneles no requieren mantenimiento y pueden utilizarse en interior y exterior, en ambientes secos y mojados. Sus usos van desde embarcaciones, fabricación de juegos para niños y hasta parques para patinaje. Más información en http://blog. is-arquitectura.es/2016/11/06/metempanel-hdpe-reciclado/

les añaden varias células de silicio monocristalino, cubiertas por otra superficie de material no tóxico y reciclabe, que es opaco a los ojos humanos, pero transparente a los rayos del sol. Sirven para ocultar las celdas fotovoltaicas, pero sin impedir que capturen la energía. Más información en http://blog.is-arquitectura.es/2016/10/25/ teja-fotovoltaica-arcilla-invisible/ Foto: Archivo

La transparencia se logra al impregnar el sustrato poroso blanco de esta madera con un polímero transparente, como el polimetilmetacrilato. El material aún no es completamente transparente, pero es idóneo para la fabricación de células solares más económicas. Es resistente, posee baja densidad y baja conductividad térmica. Más información en http://blog. is-arquitectura.es/2016/04/01/maderatransparente-para-paneles-solares/ Foto: Archivo

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La madera transparente es de bajo costo y proviene de recursos renovables.

Las tejas fotovoltaicas captan la energía solar para uso en las mismas casas y edificios.

Tejas solares Hoy en día es muy accesible la integración de energía solar en una obra nueva.

De hecho, es una práctica que poco a poco se irá volviendo común. Lo difícil es hacerlo en edificios que conservan un diseño arquitectónico antiguo. El impacto visual que provee una placa solar podría llegar a romper en el ambiente, a menos que esté camuflada.

En ello pensó una joven italiana dedicada a diseñar y producir tecnología solar, creadora de las tejas fotovoltaicas de arcilla. Con ello ofrece una solución perfecta cuando se trata de integrar la energía solar en un edificio o en casa de valor patrimonial, como las de la Antigua Guatemala.

Este invisible solar también es idóneo para los propietarios de viviendas que desean que su instalación solar pase inadvertida para el público. A las tejas se p34 Junio 2017

Ventana y placas solares de madera transparente Aunque suena a ficción, un grupo de investigadores del Royal Institute of Technology, de Estocolmo, desarrolló un método con el que es posible la producción a gran escala de una especie de madera transparente.

Aunque ya había intentos de crear una madera óptimamente transparente en muestras microscópicas, este desarrollo permite su fabricación a escala mayor.

Según explican, esta es una madera de bajo costo y que proviene de recursos renovables. Estos paneles también pueden ser empleados en ventanas, fachadas semitransparentes y en cualquier superficie en donde se desee dejar pasar luz.

Los científicos hicieron posible la creación de este material híbrido, a partir de eliminar químicamente la lignina, un componente de las paredes celulares obtenido a partir de muestras de madera de balsa. Esta práctica hace que la madera se vuelva muy blanca.

La película que se adhiere a las ventanas se controla mediante un interruptor o un dispositivo iOS o Android.

Cortinas digitales Personal de Sonte dicen que las cortinas y persianas que suelen ponerse en las ventanas tienen los días contados. Y es que, controlar la privacidad y la luz es pan comido para las cortinas digitales, que consisten en una película que se adhiere al vidrio liso para otorgarle la capacidad de volverse transparente u opaco en menos de un segundo.

Se controlan mediante un interruptor o un dispositivo iOS o Android, a un precio más accesible que la cortina motorizada.

La película Sonte puede ser instalada por quienes poseen la mínima habilidad de cortar y pegar, absorbe el 85% de la radiación UV, refleja el 70% de la infrarroja y se puede despegar del cristal sin dejar residuos. Más información en http://blog. is-arquitectura.es/2013/06/23/sonte-filmadhesivo-para-controlar-la-transparencia-de-las-ventanas/ Ileana López Directora Revista GERENCIA gileana@agg.com.gt

Para Tomar Nota

Inquilinos con corona

ME O H

RENT SA Roberto M. Samayoa O. LE Es necesario revisar la legislación sobre arrendamientos y modernizarla Foto: Alejandro Paul

Jorge Molina del Cid, abogado.

M

iguel Ydígoras Fuentes era presidente de Guatemala en 1961, y fue durante su mandato que -el 22 de junio- se promulgó la Ley del Inquilinato bajo un concepto proteccionista y benefactor del Estado. En las consideraciones de esta ley se menciona que se promulga para evitar que los arrendatarios “extorsionen” a los inquilinos, se habla de hechos injustos, de protección de las mayorías, rentas excesivas y equidad en el arrendamiento de bienes.

La ley de marras es la reguladora de todo lo relacionado con los alquileres de locales y viviendas, y parte de considerar que los intereses de los arrendatarios y los arrendantes son antagónicos y no complementarios, con lo que la ley fue planteada con esta visión dicotómica, aunque en la parte introductoria se hable de que se busca “el justo equilibrio de los derechos y obligaciones” que tienen las partes.

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Se trata de una ley creada con buenas intenciones pero que ha sido superada por la realidad. El abogado Jorge Molina del Cid indica que, esta es una ley inoperante por antigua, que respondía a un entorno económico que poseía

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En 1992 se modificó la Ley del Inquilinato con el fin de fomentar no solo el respeto al derecho del inquilino, sino también para proteger la propiedad privada del arrendante.

La Ley establece dos meses de retraso en la renta como límite para el desalojo.

poca demanda y oferta en inmuebles.

Sin embargo, en la actualidad las cifras han aumentado. Molina indica que, esta es una ley planteada bajo un concepto muy proteccionista de los arrendantes o, como reza la ley, personas de escasos y medianos recursos. “A pesar de lo mencionado y su inoperancia es una ley vigente”, señala Molina.

Milton Contreras, en el “Análisis jurídico y doctrinario de la ley de inquilinato para garantizar una armonía de los intereses antagónicos de los inquilinos”, recuerda que la ley regula lo referente a la renta. La misma señala como ilegal el aumento de las rentas de locales o viviendas y autoriza para un aumento solamente si se han llevado a cabo nuevas construcciones, ampliaciones o mejoras.

Contreras cuenta que, la ley también indica un procedimiento para pedir rebaja del alquiler que estuviera pagando el inquilino. Además, indica que el contrato de arrendamiento debe constar por escrito e incluir el precio de la renta y las modalidades. Molina recuerda que, “en 1992 se hicieron modificaciones a la ley, en donde ya no solo se fomenta el respeto al derecho del inquilino, sino también se protege la propiedad privada del arrendante y se es-

tablecen dos meses de retraso en la renta como límite para que las personas desalojen”, señala Molina.

Anterior a esas modificaciones era casi una obligación que el arrendante proporcionara vivienda a quien no la tenía.

Sin embargo, si las personas no pueden pagar y no quieren salir existe también la opción del juicio por desahucio, “aunque esta es una vía larga que en lugar de tardar 6 meses puede tardar hasta 3 años”, señala Molina, para quien eso es una muestra de la saturación del sistema de justicia.

Leslie Ramírez de la oficina del Procurador de los Derechos Humanos (PDH) explica que, esta institución atiende casos de personas con problema en el pago de las mensualidades y que el apoyo de la institución consiste en mediar entre ambas partes para encontrar una solución antes de llegar al desahucio luego de un juicio, porque tampoco es permitido que la persona dueña del inmueble saque las cosas del arrendatario. Antes deben agotarse otras etapas como avisar con dos meses de anticipación. Molina considera que, debiera haber un proceso más práctico “para sacar a un inquilino que no

Antes

Después

Infraestructura

Obras nuevas y dignas para salud, educación y vialidad en Tzununá Gracias a Fundación Castillo Córdova, con el respaldo de muchas organizaciones y el aporte de colaboradores de Cervecería Centro Americana, S.A. y sus distintas empresas corporativas.

Desde el 2012, el Proyecto de Desarrollo Comunitario Integral Microcuenca Tzununá combate la desnutrición en comunidades de Santa Cruz La Laguna, Sololá, a través de ejes de salud, nutrición, educación, empresarialidad, infraestructura y medioambiente.

CREEMOS, CONFIAMOS E INVERTIMOS EN GUATEMALA

paga”, pero insiste en que el problema no solo es la ley sino todo el sistema.

Hay otros elementos que llaman la atención, por ejemplo que las rentas no podrían incrementarse desde 1961, que el hecho de que el arrendante no entregue un recibo mensual por la renta recibida da lugar a una multa con el equivalente a un mes de renta o que las obligaciones firmadas por los inquilinos en beneficio del locador no tienen validez, a menos de que se pruebe la forma directa o indirecta.

Además, el arrendatario no puede negarse a dar en arrendamiento un inmueble a familias con niños, o discriminar acerca de la raza, credo político, condición social

Contreras señala en el documento que, estos problemas derivan de que la ley de inquilinato no tiene órganos de aplicación que hagan imperativo su cumplimiento y coloca como ejemplo que el juzgado de inquilinato ha limitado sus funciones al conocimiento y a la fijación de rentas. Añade entre los problemas que la ley no indica, la escogencia del procedimiento que determina la ley de inquilinato para la desocupación, y el desconocimiento de la ley y la falta de órganos de aplicación para el cumplimiento de la ley.

Para Molina, los problemas radican en la desactualización de la ley y en que Foto: Archivo

El arrendamiento debe darse por medio de la celebración de un contrato escrito de frecuencia anual, en donde las cláusulas estén adaptadas al mercado actual y en donde aparezcan todos los lineamientos, derechos y obligaciones de ambas partes.

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o nacionalidad, si estos acreditan su solvencia por el pago de las viviendas antes de solicitar ese nuevo arrendamiento.

el sistema de justicia está saturado por lo que los casos relacionados con este tema quedan relegados.

El otro elemento rescatado por Conteras es que, el arrendante tiene que obtener autorización escrita de “sanidad pública” para hacer constar que la vivienda cuenta con condiciones sanitarias mínimas. Además, la ley indica un procedimiento para pedir rebaja del alquiler que estuviere pagando, aunque “es de poca aplicación por el hecho de que siempre hay escasez de vivienda”, señala Contreras.

Molina advierte que al momento de arrendar un inmueble es mejor celebrar un contrato escrito de frecuencia anual, en donde las cláusulas estén adaptadas al mercado actual y en donde aparezcan todos los lineamientos, los derechos y las obligaciones de ambas partes, y que sea un contrato de arrendamiento en el que se proteja al bien y además porque habiendo un contrato escrito o que puede servir como “medio de prueba” ante un órgano jurisdiccional. Con el contrato escrito es más fácil que la gente no se niegue a irse ya que “después de dos meses la gente debería irse si no paga”.

Cuando se trata de un arrendamiento pactado solamente de forma verbal (aunque esto es permitido por la legislación guatemalteca), pueden surgir algunos problemas como la falta de responsabilidad del arrendante para el mantenimiento del inmueble o no estar al día con las mensualidades.

Sin embargo, con el contrato verbal el arrendante deberá tener testigos para demostrarle al juez en el caso hipotético

de un juicio por desahucio. Lo mejor de documentar los contratos ese que esos documentos son catalogados como “título ejecutivo” indica Molina, lo que significa que dentro de un proceso judicial se puede ir en contra de los bienes de la persona, embargar cuentas y demandar por daños y perjuicios (rentas que no se percibieron, daños al inmueble) para que el pago de la renta sea ejecutado por un juez.

La experiencia le enseña a Molina que ahora se piden más garantías sobre el bien, se pide un depósito para solventar posibles daños y las mejoras ornamentales hechas en el inmueble, se quedan si no son desmontables.

El contrato sirve también para que el dueño mantenga las instalaciones habitables, que no sean insalubres, que se cumplan con las normas de salud y servicios básicos de agua y energía. Se debe recordar, a juicio de Molina, que el desgaste de uso corre por cuenta del inquilino (pintura y ornato) y que los daños o remozamientos estructurales deben correr a cuenta del dueño.

Por ejemplo, insiste Molina, “si se quema el circuito eléctrico le corresponde al dueño, pero si yo quiero poner una pérgola esa no es obligación del dueño sino que es el inquilino quien decide si la pone o no. Además, en este ejemplo debe considerarse que el costo de volver a dejar todo como al principio (sin pérgola) puede significar un gasto para el dueño.

Molina es partidario de trabajar un proyecto de ley en donde intervenga el sector inmobiliario involucrado, las cámaras gremiales y el Estado, que sea una ley operante y que tenga derechos para ambas partes. Contreras, por su parte, señala que se debe exigir al Organismo Judicial el cumplimiento del artículo 58 de la ley del inquilinato, creando y organizando los juzgados de inquilinato.

Roberto M. Samayoa O. Colaborador Revista GERENCIA editorialgerencia@agg.com.gt

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