woon
JAARGANG 1 • WINTER 2014
WOONKWALITEIT! IS EEN UITGAVE VAN VACPUNT WONEN
KWALITEIT
Wie is er in de toekomst aansprakelijk na oplevering? Een column van Monika Chao-Duivis
Minister Stef Blok: “Bouwprofessionals moeten de gebruiker centraal zetten.”
Wonen in een passiefhuis “We hebben het eerste internationaal gecertificeerde passiefhuis van Nederland.” Gerben Bos
Veilig en zuinig stoken Steeds meer gevallen van koolstofmonoxidevergiftiging in nieuwbouw. Hoe kan dat?
Geluid van installaties Hoe kunnen bouwers en installateurs geluidsoverlast door balansventilatie voorkómen?
woon
inhoud
KWALITEIT
2
Minister Stef Blok
“Ik geef de consument meer handvatten om kwaliteit af te dwingen.”
VAC in beeld: Mini-symposium ‘Wonen met kwaliteit’ van WAC Breda
Onno Dwars, VolkerWessels Vastgoed: “Pas als de energielasten écht omlaag gaan, zien de mensen het verschil.”
Het knelpunt Wasinstallatie en ventileren in de badkamer.
WOONkwaliteit!
3
column Jaap Overeem
3 Column Jaap Overeem 4 De bewoner centraal 6 Minister Stef Blok VACpunt Wonen, Ieder(in) en de Woonbond onderzochten hoe de invloed van gebruikers op de bouwregelgeving kan worden verbeterd. Woonkwaliteit! vroeg minister Blok om commentaar op hun aanbevelingen.
FOTO: ED VAN RIJSWIJK
10 Veilig en zuinig stoken
In de media verschijnen steeds meer berichten over dodelijke ongelukken met koolmonoxide in nieuwbouwwoningen. Vaak zijn slecht geïnstalleerde verwarmingssystemen de boosdoener. Hoe kan dit gebeuren en wat kunnen we eraan doen?
12 Knelpunt 13 VAC in beeld
WAC Breda organiseerde het mini-symposium ‘Wonen met kwaliteit’: een reportage van fotograaf Ed van Rijswijk.
17 De Oplossing
Met een EPC van 0,4 voor nieuwbouwwoningen ontkom je bijna niet aan balansventilatie. Dan is het zaak om te zorgen voor zo min mogelijk geluidsoverlast van het systeem. Hoe doe je dat?
18 Onno Dwars, VolkerWessels Vastgoed
Duurzame woningbouw en renovatie zit duidelijk in de lift! Een gesprek met Onno Dwars, manager duurzaamheid bij VolkerWessels Vastgoed, over de EnergieNotaNulwoning, het veranderende perspectief van huizenkopers en de toekomst van duurzaamheid in de woningbouw.
22 Column Monika Chao-Duivis
Colofon en service
Woonconsument centraal De komende jaren staan in het teken van forse veranderingen in de bouwkolom. Bewoners bewandelen niet meer de traditioneel gebaande paden. Mensen zijn mondiger geworden en nieuwe technologie maakt dat ze eenvoudig en snel een front van onderop kunnen vormen. Wordt iets in de ogen van de consument verkeerd of helemaal niet georganiseerd, dan doen ze het zelf wel. Dat zien we terug in de zorg, in het onderwijs en in het wonen: kijk maar naar de groei van online communities, transformatie, participatie, wooncoöperaties, bewonersinitiatieven en de toenemende populariteit van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen die leiden tot exceptionele veranderkracht. ‘De gebruiker centraal stellen’ is een uitspraak die steeds meer gehoord wordt; niet alleen in de politiek, ook in de markt. Minister Blok werkt aan een wetsvoorstel waarin consumenten meer invloed krijgen op bouwregelgeving en (daarmee) op de kwaliteit van ge- en verbouwde woningen en leefomgevingen. Een voorstel dat op onze steun kan rekenen, zij het onder voorwaarden. De VAC-organisatie pleit immers al sinds haar bestaan voor verbetering van de positie van bouw- en woonconsument. In het afgelopen jaar ontwikkelden we samen met Ieder(in) en De Nederlandse Woonbond de handreiking ‘De gebruiker aan het stuur’ met daarin acht aanbevelingen voor het verbeteren van consumenteninvloed op bouwregelgeving. In oktober mocht ik namens de drie projectpartners deze handreiking aan minister Blok overhandigen. In een eerste reactie gaf de minister aan dat hij kennis neemt van de aanbevelingen en dat hij de oproep van consumenten, gebruikers en leden van de Adviescommissies Wonen ter harte neemt. VACpunt Wonen gaat graag, samen met u, aan de slag om de aanbevelingen uit te werken. Zodat de woonconsument daadwerkelijk centraal zal staan! Jaap Overeem directeur-bestuurder VACpunt Wonen
4
bewoner centraal foto ed van rijswijk
Passiefhuis Gerben en Sacha Bos uit Utrecht wonen met hun twee kinderen in het eerste internationaal gecertificeerde passiefhuis van Nederland. In hun zoektocht naar een woning met een gezond leefklimaat en veel comfort stuitten ze in Duitsland in 2002 al op het passiefhuisconcept. “Ik ben erg allergisch,” vertelt Gerben Bos. “Dat was de belangrijkste reden om in 2006 te starten met het bouwen van ons passiefhuis.” Afgezien van het ontwerp, hebben Gerben en Sacha het bouwproces volledig in eigen hand gehouden. “Steen voor steen hebben we dit huis opgebouwd volgens de principes van de passiefhuisleer.” Het resultaat: de meest geïsoleerde en luchtdichte woning van Nederland! Het intensieve bouwproces was aanleiding voor Gerben om met zijn adviesbureau Bergenbos zijn pijlen op meer energiezuinig (ver)bouwen te richten. “Ik heb genoeg vlieguren gemaakt op het gebied van passiefhuis en duurzaamheid om anderen goed te kunnen te adviseren.” •
WOONkwaliteit!
5
6
interview tekst olga ekelenkamp foto ed van rijswijk
Minister Stef Blok:
‘Bouwprofessionals moeten de gebruiker centraal zetten.’
WOONkwaliteit!
7 De consument telt niet mee in het voorgenomen stelsel voor kwaliteitsborging in de bouw. Dat constateert VACpunt Wonen in haar reactie op het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Dat gebruikers en hun wensen en behoeften geenszins centraal staan in de huidige bouwsector concludeert VACpunt Wonen ook samen met de consumentenorganisaties Ieder(in) en de Nederlandse Woonbond. In opdracht van minister Stef Blok van BZK onderzochten de drie organisaties hoe het beter zou kunnen. Dit resulteerde dit najaar in de handreiking ‘De gebruiker aan het stuur’ waarin acht aanbevelingen staan beschreven voor het verbeteren van de consumenteninvloed op bouwregelgeving. Een mooie gelegenheid voor Woonkwaliteit! om minister Blok een aantal vragen en standpunten van VACpunt Wonen over deze onderwerpen voor te leggen.
O
nder uw auspiciën gaat het stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen flink op de schop. Zo wil het ministerie van BZK in het wetsvoorstel de consument centraal stellen. Op welke manier wilt u dit realiseren? Enerzijds geef ik de consument met het nieuwe stelsel meer handvatten om de kwaliteit af te dwingen. Zo wil ik het Burgerlijk Wetboek zodanig aanpassen dat alle gebreken die bij oplevering aanwezig zijn worden verholpen. Door verlenging van de termijn om door consumenten een deel van de bouwsom in depot achter te houden, ontstaat er voor bouwende partijen bovendien een financiële prikkel om ook gebreken die aan het licht komen na bijvoorbeeld een stookseizoen te herstellen. Deze handvatten voor de consument dienen niet alleen voor de realisatie van de kwaliteit in het Bouwbesluit 2012, maar voor de realisatie van de kwaliteit die we bedoelen als we het hebben over goed en deugdelijk werk. Denk bijvoorbeeld aan nette afwerking en het gebruik van deugde-
lijke materialen. Verder bezie ik of de informatievoorziening aan consumenten beter kan door hen de relevante gegevens over hun huis bij oplevering te overhandigen. Zo weten ze welke partijen bij de bouw betrokken zijn geweest en kunnen ze, indien nodig, vragen stellen. Ten slotte kijk ik met marktpartijen hoe we kunnen komen tot een internetsite waar consumenten kunnen nazoeken hoe aannemers presteren. Zo kunnen consumenten beter kiezen met welke partij ze in zee willen gaan.
In het nieuwe stelsel moeten de private bouwplantoetsing, de ontwikkeling van borgingsinstrumenten én de toelatingsorganisatie worden bekostigd. De kans bestaat dat de kosten voor het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging worden afgewenteld op de bouwconsument. Hoe kan dit voorkómen worden? Ik heb onderzoek laten uitvoeren naar de kosten en baten van een nieuw kwaliteitsborgingssysteem in de bouw. Daaruit blijkt een positief saldo. De
8
interview tekst olga ekelenkamp foto ed van rijswijk
precieze kostenverdeling voor alle gebruikerscategorieën is echter lastig te geven. Vandaar dat ik voornemens ben om de implementatie nauwkeurig te volgen om hier meer zicht op te krijgen en waar nodig maatregelen te overwegen.
De markt krijgt in het nieuwe stelsel meer verantwoordelijkheid. Waar ligt volgens u de grens van die verantwoordelijkheid? Met de invoering van het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging blijft de bouwregelgeving - zoals nu vastgelegd in het Bouwbesluit 2012 – hetzelfde. Ik leg in het Bouwbesluit het minimum kwaliteitsniveau van gebouwen vast. Uiteindelijk zijn het de partijen in de bouw die deze kwaliteit moet realiseren. En juist om dit verantwoordelijkheidsgevoel te vergroten ben ik bezig met een wetsvoorstel om kwaliteitsborging in de bouw te verbeteren. Het is aan partijen in de bouw om met consumenten over verdergaande kwaliteit afspraken te maken. Daar waar de kwaliteit geborgd is door deze afspraken, kunnen landelijk geldende voorschriften worden geschrapt en komt er meer ruimte voor maatwerk. Ik voorzie dat grote onderdelen van het Bouwbesluit echter nooit zullen worden afgeschaft, zoals de voorschriften voor veiligheid en gezondheid.
VACpunt Wonen, Ieder(in) en de Nederlandse Woonbond zijn van mening dat consumentenbelangen en –wensen onderdeel moeten uitmaken van de instrumenten die de kwaliteit van gerealiseerde bouwprojecten gaan beoordelen. Idealiter wordt de beoordeling ingericht met of zelfs dóór de gebruiker. Dit is essentieel voor
Ronald Paping (Woonbond), Jan Jasper Homan (Ieder(in)) en Jaap Overeem (VACpunt Wonen) overhandigen de handreiking ‘De gebruiker aan het stuur’ aan minister Blok.
de kwaliteit van dergelijke instrumenten en voor het vertrouwen dat de gebruiker erin heeft. Hoe denkt u hierover? In het nieuwe stelsel kies ik er voor om instrumenten door marktpartijen te laten uitwerken. Zo sluiten ze goed aan bij wat werkbaar is in de praktijk. Dit betekent dat iedere marktpartij een instrument kan voorstellen voor het nieuwe stelsel. Hiervoor kan natuurlijk ook door meerdere partijen worden samengewerkt. Ik zou het een mooi initiatief vinden wanneer een partij als VACpunt Wonen hiervoor de samenwerking zou zoeken met andere partijen om met een concreet instrument te komen.
Regelgeving wordt momenteel bepaald en opgesteld door professionals. Is het niet beter om een systeem te ontwikkelen waarbij gebruikers en de organisaties die hen vertegenwoordigen voor elk relevant overleg over bouwregelgeving de uitgangspunten en voorwaarden en daarmee de agenda (mede)bepalen? Ik vind een goede betrokkenheid van
consumenten bij het bouwbeleid en de bouwregelgeving belangrijk. Uit de evaluatie van het totstandkomingsproces van het Bouwbesluit is naar voren gekomen dat verbetering mogelijk is. Zo zijn consumenten in het Overlegplatform Bouwregelgeving (OPB), waar veel voorstellen worden besproken, minder goed vertegenwoordigd, mede vanwege de hoge mate van bouwtechnische inhoud van de overleggen. Ik was dan ook blij met het initiatief van VACpunt Wonen, Ieder(in), de Woonbond en aanvankelijk ook Vereniging Eigen Huis om gezamenlijk te kijken hoe zij haar invloed kan vergroten. Het lijkt me een uitstekend voorstel om als consumentenorganisaties meer regie te pakken bij de agendabepaling van bijvoorbeeld het Overlegplatform Bouwregelgeving. Verder denk ik dat het goed zou zijn wanneer consumentenorganisaties meer invloed zouden hebben op de totstandkoming van normen in de bouw. Dit draagt zeker bij aan het op gang brengen van de juiste gesprekken binnen de bouw.
Bouwprofessionals zouden het belang moeten inzien van de ervaringsdeskundigheid van gebrui-
WOONkwaliteit!
9
“Ik vind een goede betrokkenheid van consumenten bij het bouwbeleid en de bouwregelgeving belangrijk.”
kers en de op die deskundigheid gebaseerde richtlijnen. Ze moeten bewust leren kijken door de bril van de gebruiker. Onderschrijft u deze stelling en zo ja, wat moet er gebeuren om deze bewustwording in de bouw te realiseren? Ik ben het er mee eens dat bouwprofessionals de gebruiker centraal moeten zetten. Bovenal is het een verantwoordelijkheid van de bouwprofessionals zelf om de bouwsector gebruikers- en klantgericht te maken. In mijn gesprekken met de sector zie ik gelukkig veel positieve voorbeelden. Ik hoop met mijn wetsvoorstel dit bewustzijn verder te vergroten. Ik reken ook op de rol van consumentenorganisaties als VACpunt Wonen om hun boodschap te verspreiden.
Als (grote) delen van het Bouwbesluit worden afgeschaft, welk kader en/of richtlijnen heeft de markt dan nog om ervoor te zorgen dat er woningen worden opgeleverd met een goede bouwen gebruikskwaliteit? Ziet u hier een rol weggelegd voor VACpunt Wonen? Bepaalde onderdelen van het Bouwbesluit zullen nooit worden afgeschaft, zoals de voorschriften voor veiligheid (constructie, brand) en gezondheid (ventilatie). Toch vind ik het belangrijk dat we onszelf steeds weer de vraag stellen of regelgeving die we hebben nog wel nodig is, gezien de continu veranderende samenleving. Bij particulier opdrachtgeverschap is een bouwconsument zelf de opdrachtgever, soms samen met andere bouwconsumenten. Samen huren zij een aannemer in en zijn zij betrokken bij het gehele bouwproces. In die gevallen is de gebruikskwaliteit van een bouwwerk
(bijvoorbeeld de hoogte van het plafond, de afmeting van het toilet en de hoogte van drempels) heel goed door hen zelf te beoordelen. Dan is regelgeving vooral hinderlijk in plaats van een steun in de rug. VACpunt Wonen zou in de toekomst bijvoorbeeld in overleg met de bouwers kunnen komen met wenselijke niveaus voor de gebruikskwaliteit, die vervolgens door de consument kunnen worden gebruikt om een persoonlijke keuze te maken.
Een particuliere opdrachtgever geeft maar één of hooguit enkele keren in zijn leven opdracht voor een bouwwerk. Het is dan ook logisch dat de particulier veel minder kennis heeft over het bouwen dan de opdrachtnemer. Welke invloed zal het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen hebben op de kennisasymmetrie tussen bouwconsument/opdrachtgever en bouwer/ opdrachtnemer? ‘De gebruiker aan het stuur’ Op zaterdag 11 oktober jl. overhandigden de drie consumentenorganisaties Ieder(in), VACpunt Wonen en de Nederlandse Woonbond het onderzoeksrapport ‘De gebruiker aan het stuur’ aan minister Blok. In deze handreiking presenteren de organisaties acht aanbevelingen voor het verbeteren van consumenteninvloed op bouwregelgeving. De handreiking is gemaakt in opdracht van het ministerie van BZK en kan gratis besteld worden via VACpunt Wonen door middel van een e-mail naar info@ vacpuntwonen.nl.
Kennis over echte bouwtechnische zaken is uiteraard over het algemeen veel meer aanwezig bij de bouwende partijen dan bij consumenten. Dat zal ook in het nieuwe stelsel niet veranderen. Ik heb er niet voor gekozen om de consument te overladen met informatie om iets aan deze onbalans te doen. In plaats daarvan maak ik het in het wetsvoorstel voor consumenten makkelijker om hun recht te halen wanneer er een gebrek is ontdekt. Je wilt dan als consument immers niet zo zeer weten hoe dat gebrek is ontstaan, maar je wilt dat degene die verantwoordelijk is het gebrek herstelt. Dat geldt voor de kwaliteit zoals die is vastgelegd in het Bouwbesluit 2012, maar ook voor goed en deugdelijk werk.
Hoe belangrijk is het dan dat de bouwregelgeving en de toelichting daarop transparant en helder is voor zowel de bouwprofessional als de leek? De bouwregelgeving zal zeker transparant en helder moeten zijn voor de bouwprofessional. Inherent aan regelgeving is echter het juridische karakter. Ook het Bouwbesluit 2012 zal hierdoor nooit leesbaar worden voor leken. Wel probeer ik met infobladen en handreikingen de bouwregelgeving leesbaar te maken onder andere voor geïnteresseerde leken. Momenteel wordt bijvoorbeeld gewerkt aan een Handreiking Bouwbesluit en Wonen, waar ook VACpunt Wonen bij betrokken is. Misschien is de vergelijking met het belastingformulier hier wel op zijn plaats. Als je dat formulier invult, weet je zeker dat je aan de regelgeving voldoet, zonder dat je daarvoor de belastingwetgeving helemaal hoeft door te nemen. •
10 kennis tekst ruth bakker
Veilig én zuinig stoken Dat je koolmonoxidevergiftiging kunt krijgen van de keukengeisers, dat weten de meeste mensen wel. Maar zo’n open keukengeiser heeft toch bijna niemand meer? Toch verschijnen er de laatste tijd meer berichten in de media over dodelijke ongelukken met koolmonoxide in huis. In nieuwbouwwoningen welteverstaan. Hoe kan dat? En wat kunnen we eraan doen? Een interview met Henk Sijbring namens ketelfabrikanten, Jos Ubaghs namens installateurs en Nelleke Nelis namens VACpunt Wonen. Cv-kast als bergruimte In principe is een cv-ketel - net als de oude vertrouwde keukengeiser - een verbrandingstoestel. Open verbrandingstoestellen halen hun verbrandingslucht uit de ruimte waarin het toestel staat of hangt. Vaak hebben open verbrandingstoestellen wel een kanaal voor de afvoer van rookgas. Een uitzondering hierop is de afvoerloze keukengeiser. Sijbring: “Nieuwe cv-toestellen hebben een luchttoevoer en een rookgasafvoer. Als die er goed op zitten, hebben we geen probleem. Er kan eens een keer een kraai bovenin een rookgasafvoer gaan zitten, maar dan slaat de ketel af. Die is daar op beveiligd.” Ubaghs voegt toe: “Koolmonoxidevergiftiging krijg je niet van de ketel zelf, maar omdat er iets fout zit in het systeem eromheen. Dat kan komen door een verkeerde installatie. Of doordat door trillingen de afvoer wat los is gaan zitten. Vaak worden cv-kasten gebruikt als bergruimte: bewoners proppen ze vol met van alles en nog wat en daardoor kan de rookgasafvoer er al een beetje naast gaan zitten. Dan komt de CO2 in de leeflucht terecht, met alle mogelijke gevolgen van dien.”
Kat uit de keuken Vroeger was dat niet zo’n probleem, omdat er veel meer tocht, ofwel natuurlijke ventilatie, in huis was. Als er al rookgas in de omgevingslucht terechtkwam, werd dat op een natuurlijke manier afgevoerd. En mensen waren erop ingesteld. Nelis vertelt: “Wij hadden vroeger een kat en die moest ’s nachts altijd in de keuken omdat ‘ie anders het huis onveilig maakte. Maar wilde je ’s ochtends douchen, dan was de regel wel: eerst de kat uit de keuken,
dan douchen.” Uit oogpunt van energiebesparing en comfort worden woningen tegenwoordig beter geïsoleerd: er wordt isolatieglas geplaatst en kieren worden gedicht. Daardoor kan er onderdruk in de woning ontstaan, waardoor rookgassen terug de ruimte in gezogen kunnen worden. Niet voor niets luidt de slogan ‘isoleren goed, maar ventileren moet’.
Gevaarlijke situaties Ongeveer 55% van de woningeigenaren heeft een onderhoudscontract voor de cv-ketel. Dat is niet veel en het aantal neemt nog steeds af. Hoe komt dat? Sijbring: “Mensen besparen erop. En ze zien het nut er niet van in. Jonge mensen - ik zie dat bij mijn eigen twee dochters - zeggen: als er iets aan die ketel mankeert, dan slaat ‘ie vanzelf wel af en dan ga ik wel bellen. Men wéét niet hoe gevaarlijk het kan zijn.” Ubaghs: “Een leek denkt simpelweg dat er met een gesloten systeem niets mis kan gaan. Maar er komt veel meer bij kijken. Bij een appartementenbouw met een collectieve cv-installatie bijvoorbeeld: veel mensen zijn zelf handig genoeg om een nieuwe HR-ketel te plaatsen. Maar ze sluiten het toestel wel aan op een systeem dat daar waarschijnlijk niet geschikt voor is. En dat kan heel gevaarlijke situaties met zich meebrengen.”
Geen controle In tegenstelling tot de ons omringende landen is deskundig onderhoud van het cv-systeem in Nederland niet verplicht. Volgens Ubaghs legt de overheid alle verantwoordelijkheid terug bij de eigenaar van het pand. Die wordt geacht de wet te kennen. Nelis:
WOONkwaliteit!
11
“Veel mensen beseffen niet dat er geen verplichte controle is en dat je daar zelf achteraan moet. Er is dus totaal geen controle op de veiligheid van cv-systemen.” Sijbring: “Terwijl het zo gevaarlijk is: gas, stroom, water, rookgas… het komt allemaal bij elkaar in de cv-installatie en toch is er geen enkele vorm van controle.”
OK CV De installateurs, brancheorganisatie UNETO-VNI, ketelfabrikanten en het ministerie van BZK willen dit probleem samen gaan oplossen. Daarom werken ze aan de introductie van OK CV, het keurmerk voor veilig en zuinig stoken (zie kader op pagina 12). Deelname aan het keurmerk is vrijwillig. Eén van de speerpunten van OK CV is de certificering van het beroep van ‘installateur’. Sijbring: “Je kunt van alles op je cv zetten. Je hoeft geen elektrotechnische opleiding te volgen om je installateur te noemen”. Nelis: “Je weet als consument dus niet wat voor kwaliteit je binnenhaalt.” Ubaghs: Nee, en daar proberen we met OK CV verandering in te brengen”.
Wie is wie • Nelleke Nelis: bouwkundige, adviseur gebruikskwaliteit van het wonen bij VACpunt Wonen • Jos Ubaghs: directeur van installatiebedrijf Sjef Ubaghs, verbonden aan UNETO-VNI
• Henk Sijbring: voormalig ketelfabrikant, voorzitter VFK (samenwerkingsverband van ketelfabrikanten), voorzitter stichting OVI (in oprichting) die het keurmerk OK CV ontwikkelt.
Ook werkt men met OK CV toe naar een garantie op het hele systeem. Sijbring: Als je een cv-ketel koopt, dan moet je daar natuurlijk garantie op krijgen. Maar hoe moet de fabrikant garantie geven op een product dat afhankelijk is van andere onderdelen van de verwarmingsinstallatie? Een cv-ketel kan alleen maar goed werken als het hele systeem goed en veilig geïnstalleerd is. Daarom zeggen we als installateurs en fabrikanten samen: het is alleen goed als het voldoet aan OK CV. Om dit te bereiken moeten we nog wat logistieke hobbels nemen, maar ik heb er alle vertrouwen in dat het gaat lukken.”
Communiceren De nieuwe werkwijze vraagt heel wat van de monteurs. Zij worden ineens energie service specialist en moeten meer gaan communiceren met de klant. Sijbring: “Dat is de grootste uitdaging. De techniek zit bij de monteurs wel in de genen, maar voor dit onderdeel hebben ze training nodig.” Ubaghs licht toe: “Vroeger ging het zo. De monteur kwam bij de bewoner thuis en zei ‘dag mevrouw, ik kom de ketel even onderhouden, ik ben even naar boven hè’. En dan een half uurtje later ‘mevrouw, ik ben klaar, kunt u misschien een handtekening zetten’. Maar nu gaan ze naar boven en zeggen ‘als ik klaar ben, dan zal ik u even laten zien wat ik gedaan heb’. Vervolgens kunnen ze de klant heel goed adviseren over de levensduur van de ketel en over gevaarlijke situaties. Zo kunnen ze aangeven: dit is een cv-ruimte, die is bedoeld voor de cv en niet voor een stofzuiger bijvoorbeeld. De energie service specialisten leren de bewoners dat ze de gaskraan in geval van nood gewoon dicht moeten draaien. Door OK CV weten ze welke plicht ze heb-
12
het knelpunt tekst olga ekelenkamp ben. Als die bewoner vervolgens de kraan weer opendraait, dan is dat zijn eigen verantwoordelijkheid.” Uit pilots blijkt dat de gemiddelde waardering voor de monteur al een 7 was, maar nu ze beter communiceren is het een 8. Ubaghs: “Die jongens merken dat de klant hen meer waardeert.”
Comfort Voor een beter comfort en meer besparing is het belangrijk dat de cv-installatie goed ingeregeld wordt. Dat is nu geen onderdeel van OK CV, want het keurmerk is vooral gericht op veiligheid en energiebesparing. Ubaghs: “Vaak wordt er bij nieuwbouwwoningen bezuinigd op het inregelen.” Juist dat inregelen vermindert de (comfort)klachten en beperkt de onderhoudskosten. “Het scheelt de bewoner 10 tot 15% op zijn energieverbruik en misschien nog wel meer. En het maakt zeker verschil in het comfort. Goed inregelen kost de monteur zeker een uur of twee per woning. Maar het is wel terug te verdienen, en het heeft absoluut invloed op het comfort.” Maar meer comfort kost ook meer. Sijbring: “Een klokthermostaat is alleen een goede investering als je een strak levensritme hebt. Als je een gewone draaithermostaat hebt, draai je er pas aan als je wakker wordt. Dat is toch zuiniger dan een klokthermostaat die ervoor zorgt dat de woning warm is als je opstaat. Welk belang hebben ketelfabrikanten en installateurs? Is OK CV slechts opgericht vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid? Sijbring: “Natuurlijk hebben wij zelf ook een belang. Installateurs zitten altijd met het probleem van kwaliteit, gebrek aan certificering, beunhazerij enzovoorts. En fabrikanten krijgen veel klachten en meldingen die helemaal niet nodig geweest zouden zijn. Hoe vaak hoor je niet ‘pas bij de vijfde keer was het opgelost’. Als er volgens OK CV gewerkt gaat worden, krijgen de toestellen een langere levensduur. Dat is niet in ons voordeel, maar we voelen wel een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid om dat te doen, want het leidt tot beperking van de gevaren. En ja, misschien wordt het vijf of tien euro duurder, maar daar krijgt de bewoner ook iets voor terug. De energie service specialisten kunnen over het totaalplaatje adviseren: ‘waarom zet u geen thermostaatkraan in de douche, dat levert u zoveel op’, of: ‘u kunt best wel veel besparen als u spouwmuurisolatie neemt’. Ubaghs: “Als we maar zover komen dat wie het slecht doet, het niet meer mag doen. Want daar is het installeren van verwarmingssystemen veel te gevaarlijk voor.” •
Jaarlijks beoordelen Adviescommissies Wonen plannen voor duizenden woningen en woongebouwen op gebruikskwaliteit. Ze kijken of de woningen, woongebouwen en de leefomgeving wel zó ontworpen zijn dat de toekomstige bewoners hun dagelijkse activiteiten er goed kunnen uitvoeren. En dat blijkt lang niet altijd het geval te zijn! In de rubriek Het knelpunt beschrijven we situaties die voorkómen hadden kunnen worden als er een VAC-advies was aangevraagd.
Glaswasinstallatie Probleem 1 Glaswasinstallatie Een appartementencomplex wordt opgeleverd zonder glaswasinstallatie voor de ramen. Het argument daarvoor is dat men met behulp van een hoogwerker de ramen wil wassen. Pal naast het appartementencomplex wordt echter een waterpartij aangebracht, zodat dit niet mogelijk is.
Oplossing
Wat is OK CV? OK CV is het keurmerk voor veilig en zuinig stoken. Ketelfabrikanten en installateurs zetten zich gezamenlijk in voor de ontwikkeling van OK CV. Het keurmerk zal bestaan uit een reglement en een garantie voor het hele systeem, dus niet alleen voor de ketel, maar ook voor de installatie. In dat reglement staat beschreven aan welke opleidingseisen installateurs moeten voldoen. Daarnaast is het de bedoeling dat OK CV toewerkt naar certificering van installateurs. In november 2014 is men gestart met voorlichtingsbijeenkomsten. De animo is groot! Meer informatie: www.ok-cv.nl.
Op het dak moet alsnog een glaswasinstallatie voor de ramen geplaatst worden.
Kosten Kosten in ontwerpfase: € 20.000 Kosten in bewoonde fase: € 35.000
Probleem 2: Ventileren in de badkamer In een nieuwbouwproject van 69 eengezinswoningen worden 30 woningen opgeleverd met een onhandige badkamerindeling. Boven het bad is een klepraampje geplaatst, dat alleen bediend kan worden als mensen op de rand van het bad gaan staan of een stoel in het bad zetten en daar bovenop klimmen. Een gevaarlijke situatie dus!
Oplossing Het klepraam wordt vervangen door een ventilatierooster met bedieningsstang.
Kosten Kosten in ontwerpfase: € 3.500 (plaatsen van 30 ventilatieroosters met bedieningsstang) Kosten in bewoonde fase: € 13.500 (30 klepramen vervangen door ventilatieroosters met bedieningsstang) Daarnaast is er uiteraard sprake van overlast voor de bewoners.
vac
in beeld foto’s ed van rijswijk
13
WAC Breda organiseert mini-symposium
‘Wonen met kwaliteit’ Stoelen in nette rijen schuiven, naambadges op alfabetische volgorde en testen of de beamer en geluidsinstallatie wel naar behoren werken... Sprekers worden ontvangen en voorzien van laatste instructies, waarna langzaam de gasten binnendruppelen. Het is woensdag 1 oktober als WAC Breda zich opmaakt voor de start van hun mini-symposium ‘Wonen met Kwaliteit’ in het stadhuis van Breda. Peter van Pelt, voorzitter van WAC Breda, blikt terug op een enerverende middag.
14
vac
in beeld tekst olga ekelenkamp
“Z
o’n zestig deelnemers zijn op het mini-symposium afgekomen: niet alleen VACleden van andere Adviescommissies Wonen uit West-Brabant, maar ook mensen van ANBO en van serviceorganisatie ‘Wonen met gemak’, gemeenteraadsleden, consultants, architecten, bouwers en ontwikkelaars”, aldus Van Pelt. Het idee om een dergelijke bijeenkomst te organiseren hangt
nauw samen met een afspraak tussen alle Adviescommissies Wonen uit de regio. “De commissies uit West-Brabant hebben met elkaar afgesproken dat elk jaar één commissie de regiovergadering voorbereidt en een andere commissie neemt dan de regiobijeenkomst voor haar rekening,” legt Van Pelt uit. “Zo’n regiobijeenkomst heeft vaak een luchtiger karakter: een wandeling door een historisch stadscentrum of bijvoorbeeld een
mini-symposium zoals wij hebben georganiseerd.”
Levendige discussie WAC Breda is de maanden voorafgaand aan het symposium voortvarend te werk gegaan. Het thema kwaliteit van wonen was snel bepaald, zo ook de doelstellingen: “Simpel gezegd hadden we twee doelen: hoe kunnen we duidelijk maken dat de kwaliteit van wo-
WOONkwaliteit!
ningen en woonomgeving omhoog moet en hoe kunnen we WAC Breda op de kaart zetten?” Er werd gekozen voor een opzet met drie inleiders en aansluitend een discussie met de zaal. Patrick van Lunteren, wethouder Bouwen en wonen bij de gemeente Breda, Franklin van Rhoon, directeur Wonen van WonenBreburg en Jaap Overeem, directeurbestuurder van VACpunt Wonen, hielden elk een korte inleiding over één aspect van het
15
thema. “Na de inleidingen barstte er een levendige discussie los. “Het ging bijvoorbeeld over het gebrek aan overheidssteun voor woningcorporaties. Omdat corporaties moeten bezuinigen bij de bouw en renovatie van woningen, ligt de focus minder op de woonkwaliteit. Wij als Adviescommissies Wonen snappen dat het nu even een moeilijke tijd is, maar een woning bouw je voor honderd jaar. Als je nu bijvoorbeeld de maatvoering gaat
aanpassen, dan krijg je daar later problemen mee. Het is verstandiger om nu een extra investering te doen.”
Nieuwe wetgeving Nog zo’n discussieonderwerp: de nieuwe wetgeving voor de kwaliteitsborging voor het bouwen. “Jaap Overeem liet in zijn inleiding doorschemeren dat hij het merkwaardig vond dat de bouwwereld in de toekomst haar ei-
16
vac
in beeld tekst olga ekelenkamp
gen bouwwerken moet gaan keuren. Helemaal niet zo vreemd, reageerden sommigen uit de zaal, in de autobranche wordt een APK óók afgenomen door een garagehouder.”
Goed teken WAC Breda kan terugkijken op een geslaagde middag; dat blijkt wel tijdens de borrel na afloop. Van Pelt: “Dan sta je met een drankje nog even informeel na te kletsen en dan kom je samen tot de conclusie dat het een hele interessante bijeenkomst was, maar dat er te weinig tijd was. Over elk afzonderlijk onderwerp kun je met gemak al anderhalf uur praten. En dat is een goed teken!” •
17
de oplossing tekst olga ekelenkamp
Geluid van installaties Aankomend jaar moeten nieuwe woningen voldoen aan een EPC van 0,4. Omdat een dergelijk lage EPC niet haalbaar is met systemen gebaseerd op natuurlijke ventilatie, zullen nagenoeg alle nieuwbouwwoningen vanaf 1 januari 2015 met balansventilatie worden opgeleverd. Een stijging van het aantal balansventilatie-installaties zal naar verwachting ook een toename betekenen van geluidsproblemen met dit type ventilatiesysteem. Het blijkt namelijk dat geluidshinder van het ventilatiesysteem voor veel bewoners een reden is om de installatie onvoldoende te gebruiken, waardoor de ventilatie tekort schiet. Met alle gevolgen van dien voor een gezond binnenmilieu. Sinds de wantoestanden in de Amersfoortse wijk Vathorst zijn sommige projectontwikkelaars en consumenten nogal huiverig voor balansventilatie, maar per 1 januari 2015 is er geen ontkomen meer aan. Daarom is het voor ontwikkelaars belangrijk om zich bewust te zijn van mogelijke problemen en zich meer te richten op de oplossingen daarvan. Uit het onderzoek ‘Energie besparen met woonkwaliteit’ van VACpunt Wonen onder 625 respondenten over (onder meer) de tevredenheid over het ventilatiesysteem blijkt dat men het meest ontevreden is over de geluidsproductie. Vooral bij balansventilatie zorgt het aspect geluid voor een slechte waardering. Voorlichting over de werking van de balansventilatie blijkt bovendien geen invloed te hebben op die (on) tevredenheid over het geluid van het systeem.
Wat te doen? Bij hun keuze voor een installatie moeten ontwikkelaars, corporaties en/of installateurs letten op het geluidsniveau van een installatie. Het lijkt misschien een open deur, maar toch gebeurt dit nog veel te weinig. Daarnaast is het cruciaal dat bewoners worden ontzorgd als het gaat om onderhoud van het ventilatiesysteem. Bewoners hebben dan geen omkijken meer naar het vervangen van filters en het schoonmaken van de kanalen. Vuile filters en kanalen kunnen directe gevolgen hebben voor de geluidsoverlast en indirect voor het gebruik van de ventilatie. Daarom is het verstandig om bewoners een onderhoudscontract aan te bieden. Nog een aanbeveling: zorg dat de kanalen zo recht mogelijk lopen, zodat te veel luchtweerstand voorkómen wordt. Voor kanalen geldt dat vuil, maar ook bochten, een verhoogde luchtweerstand en dus geluidsoverlast kunnen veroorzaken.
FOTO: ANJA DIERX
WOONkwaliteit!
18 interview tekst olga ekelenkamp fotografie ed van rijswijk
Onno Dwars:
‘Je hoort mensen nooit meer over terugverdientijden, maar over waardeontwikkeling.’
WOONkwaliteit!
19
20 interview tekst olga ekelenkamp fotografie ed van rijswijk
Het mooiste compliment over de EnergieNotaNul-woning kreeg Onno Dwars, manager duurzaamheid bij VolkerWessels Vastgoed, van bewoners aan de overkant van de straat. De buurman gaf hem duidelijk te kennen dat hij niet blij was dat de EnergieNotaNul-woningen in de verkoop gingen. Het feit dat in de nieuwe woningen gebruik was gemaakt van de allernieuwste energietechnieken betekende een waardevermindering van zijn eigen huis, zo was zijn conclusie. Een gesprek met Onno Dwars over onder meer het energieconcept van VolkerWessels Vastgoed, het veranderende perspectief van huizenkopers, lange termijn relaties met klanten en de toekomst van duurzaamheid in de woningbouw.
I
n 2012 won VolkerWessels Vastgoed een prijsvraag van woningcorporatie Portaal voor het ontwikkelen van een EnergieNotaNul-woning. Omdat Portaal niet gelijk in de gelegenheid was om deze woning ook daadwerkelijk te bouwen, besloot VolkerWessels Vastgoed zelf aan de slag te gaan. Op grond, uitgegeven door zorginstelling Abrona, realiseert de projectontwikkelaar in Huis ter Heide momenteel het plan Sterrenberg met zo’n 400 koop- en huurwoningen en een aantal zorggebouwen. In de eerste woningen is geëxperimenteerd met twee soorten technieken: warmte-koudeopslag in de bodem en luchtwarmtepompen.
Waardeontwikkeling Bij een deel van de woningen wordt het EnergieNotaNul concept optioneel aangeboden, bij andere huizen zit het er standaard in. Onno Dwars ziet duidelijk een kentering bij huizenkopers als het gaat om energiebesparing. “In een bepaalde fase van Sterrenberg heeft 55% van de kopers gekozen voor de optie EnergieNotaNul. Dat is wel een hele grote verandering met een aantal jaren geleden. Toen we destijds woningen aanboden met onder andere zonnepanelen, vroegen potentiële kopers altijd naar de terugverdientijd van de energiebesparende maatregelen. Nu hoor je mensen bijna nooit meer over terugverdientijden. Ze kijken steeds meer naar de waardeontwikkeling.”
Mentale stap Betekent EnergieNotaNul dat bewoners daadwerkelijk geen energielasten hebben? Volgens Dwars gaat die vlieger inderdaad op als de bewoners voldoen aan het gemiddelde profiel. Oftewel: twee volwassenen en een kind, een energieverbruik van 2.200 kilowatt, de verwarming het hele jaar op 20 °C en 21 minuten douchen per dag. Of bewoners in een EnergieNotaNul-woning nog energiekosten hebben, hangt dus in grote mate af van hun eigen gedrag. Ondanks het feit dat dit aspect zo’n grote rol speelt, stuurt VolkerWessels Vastgoed hier nauwelijks op. “Het blijkt dat de aankoop van een energiezuinige woning al aanleiding genoeg is om naar het eigen gedrag te kijken. Bewoners worden zich alleen daardoor al meer bewust van hun energieverbruik ,” constateert Dwars. Dit blijkt onder meer uit het verbruik van kopers van een EnergieNotaNul-woning. Nog vóór de verhuizing naar hun energiezuinige huis blijken ze aan de slag te gaan met energiebesparing. Via Facebook gingen de kopers en huurders informatie uitwisselen over hun energieverbruik. Zo had een vrouw haar Amerikaanse koelkast weggedaan en zag dat gelijk terug op de energierekening. Anderen kochten op hun beurt weer zuinigere elektrische appara-
ten om de rekening omlaag te krijgen. “De kopers hebben in het jaar, voorafgaand aan de daadwerkelijke verhuizing, een enorme mentale stap gemaakt en dat is de allergrootste winst. Het zit niet alleen in dat huis! Bewoners van EnergieNotaNul-woningen ervaren het als zonde van hun geld als ze een energierekening van nul niet halen.”
In stroomversnelling VolkerWessels Vastgoed is, via het moederconcern VolkerWessels, zowel betrokken bij de Stroomversnelling voor huur- als voor koopwoningen. Doel: nul-op-de-meter bij nieuwe en bestaande woningen. Alleen als consumenten open staan voor energiebesparing, dan hebben initiatieven als de Stroomversnelling kans van slagen. Dwars legt uit: “De grootste stap die gemaakt moet worden is de verandering van de perceptie van de klant. Als je energiezuinig (ver)bouwen in een stroomversnelling wilt brengen moet dat beeld bij de consument veranderen. Uiteraard moeten ook de banken, ontwikkelaars en bouwers meewerken, maar uiteindelijk moet de bewoner om de producten vragen. Als er vraag is, komt het aanbod vanzelf. Op dit moment, en dat is ook een strategie, genereren we zoveel mogelijk aanbod in de hoop dat de
“Ontwikkelaars moeten meer in gesprek gaan met de klant.”
WOONkwaliteit!
vraag daarbij aansluit. Als er echter zowel aanbod als vraag is, gaat het proces natuurlijk veel sneller.” Door initiatieven als de Stroomversnelling ligt het accent in de bouw steeds meer op energiezuinig renoveren. Op dit terrein ziet Dwars grote verschuivingen in de toekomst. “Sinds de crisis is de bouw bereid om extreem te innoveren. Ik denk dat dit in de aankomende tien jaar enorm grote veranderingen in de bouwsector gaat betekenen. Het woonproduct anno nu, of dat nu een gerenoveerde of nieuwe woning is, verschilt behoorlijk van huizen uit de bestaande bouw, die nog niet zijn aangepakt. Voorheen waren energiezuinige huizen wel zuiniger, maar hadden nog steeds tamelijk hoge energielasten. Een huis met een EPC van 0,8 had misschien nog steeds een rekening van rond de € 200 per maand. Pas als de energielasten écht omlaag gaan, zien de mensen het verschil. De Stroomversnelling gaat daar enorm aan bijdragen. In mijn optiek zal dit ook overslaan op de bestaande bouw voor de koop. Zeker nu de kosten voor het isoleren van gevels, installaties, PV-cellen en dergelijke maatregelen steeds lager worden.”
Relatie met klanten Ook de rol van de projectontwikkelaars ziet Dwars verschuiven. Het moment ná oplevering wordt steeds interessanter voor de vastgoedbranche. Projectontwikkelaars gaan in de komende jaren meer langdurige relaties aan met bewoners. “Ontwikkelaars gaan andere producten leveren dan ze voorheen gedaan hebben”, benadrukt Dwars. “Ik voorzie dat prestatieafspraken steeds belangrijker worden voor deze woonproducten van hoge kwaliteit. Je moet dus meer in gesprek gaan met de klant.” Niet alleen deze prestatieafspraken zorgen voor lange termijn contracten met bewoners, de vastgoedbranche zal zich volgens Dwars ook steeds vaker
21
gaan bezighouden met beheer en onderhoud van de opgeleverde woningen. Dwars: “De auto-industrie is een mooi voorbeeld. Je koopt een auto en wil daar prestatiegaranties op hebben. Die garanties krijg je alleen als je die auto goed laat onderhouden. De autobranche is gebaat bij tevreden klanten, want een tevreden klant kiest bij vervanging sneller voor een auto van hetzelfde merk. Dit principe is in feite ook op de woningbouw toepasbaar. Wanneer we ons toeleggen op beheer en onderhoud en opties als een dakkapel kunnen aanbieden in een ‘Wehkamp-catalogus’, dan bouwen we aan bestendige relaties met onze klanten.” Werken aan verbinding met klanten betekent ook wéten wat de behoeften van deze consumenten zijn. Volgens Dwars wordt onderzoek naar de tevredenheid van klanten over woonproducten steeds crucialer. VolkerWessels Vastgoed kan de hulp van de VAC-organisatie daarbij goed gebruiken. “Wij kunnen heel goed kilowatturen meten, maar wij kunnen geen sentiment meten. Even flauw gezegd, wij halen het sentiment uit de verkoopcijfers. Zeker nu wij langdurige contracten aangaan met bewoners wordt het sentiment veel belangrijker. Daarom zijn wij van plan om met VACpunt Wonen de bewoners van de EnergieNotaNul-woningen te ondervragen door middel van een internet-enquête. We willen een eerste reactie van bewoners op het energieconcept boven tafel krijgen.” Het is niet de eerste keer dat VolkerWessels Vastgoed de VAC-organisatie inzet bij een onderzoek naar woonkwaliteit. Een aantal jaren geleden onderzochten VAC Haarlem, VACpunt Wonen en VolkerWessels Vastgoed, één jaar na oplevering, de tevredenheid van een groep bewoners in SpaarneBuiten. Hoewel bij nieuwbouw al een EPC van 0,8 verplicht was, kozen destijds veel bewoners voor een EPC van 0,4 of 0,5. “We waren erg benieuwd wat dit zou betekenen voor de energielasten. Zijn de energiekosten in een woning met een EPC van 0,4 nu daadwerkelijk lager dan in een vergelijkbaar pand met een EPC van 0,8?” Binnenkort zal de VAC-organisatie dit onderzoek, drie jaar na oplevering, herhalen om nóg een duidelijker beeld te krijgen van de impact van een lagere EPC.
Duurzaam in drie stappen Als manager duurzaamheid bij VolkerWessels Vastgoed heeft Dwars een heldere toekomstvisie over duurzaamheid in de bouw. Volgens Dwars gaat de bouw de komende jaren drie stappen doorlopen. “De bouwsector is druk bezig met het realiseren van de eerste stap; de energiestap. De volgende stap betreft grondstoffen. We gaan heel anders kijken naar grondstoffen én de invloed van grondstoffen op het welzijn. In de laatste stap gaat de bouwsector steeds meer sturen op gezondheid. Allemaal als doel om het woonproduct en het welzijn maximaal te faciliteren.” Dwars voorspelt tevens dat de kwaliteit in de woningbouw een enorme vlucht neemt. Het contrast tussen nieuwbouw en renovatie enerzijds en bestaande bouw anderzijds zal steeds groter worden. “Het mooie daarvan is dat mensen eerder bereid zullen zijn om te investeren in bestaande bouw dan voorheen. Bij verbouwingen wordt momenteel het plaatsen van dubbel glas en muur- en dakisolatie meestal wel meegenomen, maar ik denk dat we daarin veel meer stappen gaan zetten.” •
22 column monika chao-duivis
colofon
VACpunt Wonen is de landelijke koepel van alle lokale Adviescommissies Wonen. Al zo’n 50 jaar ondersteunt VACpunt Wonen de Adviescommissies Wonen via deskundigheidsbevordering, informatievoorziening en onderzoek. Daarnaast zet VACpunt Wonen zich landelijk in voor de gebruikskwaliteit van woning en woonomgeving.
Aansprakelijkheid na oplevering
De Adviescommissies Wonen zetten zich in voor de praktische bruikbaarheid van de woning en de wijk. Het gaat om zaken als een logische en praktische indeling van een huis,voldoende ruimte, goed schoon te maken en te openen ramen en praktische installaties. In zo’n 200 gemeenten in Nederland zijn Adviescommissies Wonen actief.
Menig opdrachtgever van een bouwwerk die na oplevering een gebrek ontdekt en de aannemer daarop aanspreekt, krijgt te horen: het gebrek is niet verborgen, dus u heeft het geaccepteerd en daarom ben ik niet aansprakelijk. Onder de huidige wet en algemene voorwaarden is dit een legitiem verweer van de aannemer. Gebreken die de opdrachtgever had moeten of kunnen ontdekken, zo staat in verschillende regelingen, zijn voor rekening van de opdrachtgever. Deze regelingen staan al enige tijd ter discussie in de literatuur over bouwrecht. Toen het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vroeg om verbeterpunten betreffende de positie van de opdrachtgever, kwam dit punt gelijk naar voren.
Colofon Woonkwaliteit! is een magazine over woonkwaliteit voor professionals in de wereld van bouwen en wonen. Het magazine wordt tweemaal per jaar gratis toegestuurd naar relaties van VACpunt Wonen en leden van Adviescommissies Wonen.
Dit heeft geresulteerd in het volgende wetsvoorstel: ‘De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken bij aanneming van bouwwerken.’ Drie wijzigingen worden voorgesteld: de regel dat de aannemer na oplevering alleen nog aansprakelijk is voor verborgen gebreken vervalt. De aannemer dient te bewijzen dat een gebrek niet aan hem is toe te rekenen. En de bepaling is dwingendrechtelijk van aard: er mag niet van worden afgeweken.
Monika Chao-Duivis Directeur Instituut voor Bouwrecht en hoogleraar bouwrecht TU Delft
Advertenties Neem voor meer informatie over het plaatsen van een advertentie contact op met VACpunt Wonen, info@ vacpuntwonen.nl. © Auteursrechten Overname van artikelen en illustraties is niet toegestaan zonder toestemming van de redactie.
FOTO: KELLE SCHOUTEN
De gedachte achter het wetsvoorstel is dat een verzwaring van de aansprakelijkheid zal leiden tot een beter bewustzijn van het voorkomen van fouten en dus tot een betere kwaliteit. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling van het wetsvoorstel om de aannemer aansprakelijk te doen zijn voor gebreken die hij niet veroorzaakte. Is een gebrek terug te voeren op een fout in het ontwerp van de opdrachtgever of schade aan een gebouw berokkend door de opdrachtgever, dan is de aannemer daarvoor niet aansprakelijk. Wel rust op de aannemer de bewijslast om dit aan te tonen. In arbitrageprocedures is bewijs leveren vaak geen probleem. De (technische) arbiters zijn immers ter zake kundig. Ook het naleven van een goede opleveringsprocedure zal de aannemer helpen om zijn bewijsrechtelijke positie te verbeteren. Ik denk dat met dit voorstel het kwaliteitsbewustzijn en de kwaliteit inderdaad omhoog zullen gaan. •
Redactie: Ruth Bakker, Olga Ekelenkamp en Jaap Overeem Vormgeving: AKIMOTO Drukwerk: Drukwerkdeal
Contact VACpunt Wonen Brennerbaan 106 3524 BN Utrecht (030) 261 04 75 info@vacpuntwonen.nl www.vacpuntwonen.nl Bekijk de digitale versie van Woonkwaliteit!: www.vacpuntwonen.nl (zie publicaties, Woonkwaliteit!)
De gebruiker aan het stuur
Acht aanbevelingen voor het verbeteren van consumenteninvloed op bouwregelgeving.
G R AT I S
Een uitgave van Ieder(in), VACpunt Wonen en de Nederlandse Woonbond
aanbevelingen-1-1.indd 1
23-09-14 11:51
Bestel een gratis exemplaar van ‘De gebruiker aan het stuur’ via info@vacpuntwonen.nl. Ieder(in), VACpunt Wonen en de Nederlandse Woonbond constateren dat in de huidige bouwcultuur de gebruiker met zijn wensen en behoeften geenszins centraal staat. Zonder de inbreng van de eindgebruiker wordt niet gebouwd waar behoefte aan is. Daarom zouden bouwers moeten weten wat bewoners willen en zich daarop moeten richten bij het ontwerpen en realiseren van de gebouwde omgeving. Dus: geef de consument meer invloed op (ver)bouw! Hoe? Lees de acht aanbevelingen uit ‘De gebruiker aan het stuur’!
Isolatieoplossingen van Termokomfort
Milieubewust en innovatief! Door alle aandacht voor energiebesparing en milieu in de media is het isoleren van woningen en gebouwen ‘hotter’ dan ooit. Bij Termokomfort is de isolatie van gebouwen pas echt in ‘groene’ handen. Dat komt onder andere omdat we recyclebare en biologisch afbreekbare grondstoffen voor onze isolatieproducten én -systemen gebruiken die zorgen voor een minimale belasting van het milieu. BioFoamPearls bijvoorbeeld is 100% plantaardig, cradle-to-cradle gecertifi ceerd en biedt de allerhoogste isolatiewaarde in de markt.
100% natuurlijk product Gecertificeerd energiezuinig Hoogste isolatiewaarden in de markt 100% veilig voor mens en milieu Flexibel in de verwerking Inzetbaar voor vele vormenakoestischedakisolatie spouwisolatie kruipruimteisolatie isolatie Bel vandaag nog voor een vrijblijvend gesprek en wij van isolatie vertellen u graag hoe Termokomfort de beste ‘groene’ isolatieoplossingen in de markt kan bieden! dakisolatie
spouwisolatie
kruipruimteisolatie
akoestische isolatie
✆ (036) 538 75 58 www.termokomfort.nl
maakt het behaaglijk