LIMITACIONES Y MODALIDADES SOBRE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
LIMITACIONES
Y
MODALIDADES
SOBRE
LA
PROPIEDAD
INMOBILIARIA.
La plenitud de facultades del dueño sobre sus bienes no es tan absoluta que suponga un poder sin otras limitaciones que las que nazcan de su propia voluntad. El derecho objetivo establece, el interés público o para armonizar los intereses de otros particulares, restricciones que el propietario se ve forzado a soportar como al inherente a la estructura de su derecho. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes. Limitación, es la cara o abstención que se impone al propietario de un bien para regular y restringir el ejercicio pleno de un derecho en beneficio de la colectividad o para que no se ejercite en contra del interés de otros particulares.
En algunas de las legislaciones de nuestro país se enumeran como una forma de generar una limitación a la propiedad privada las siguientes.
1.- En un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las obras de consolidación indispensables para evitar todo daño a este predio. 2.- Nadie puede construir cerca de una pared ajena, o de copropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos; ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos, o sin construir las obras de resguardo necesarias con sujeción a lo que prevengan los mismos reglamentos, o a falta de ellos, a lo que se determine por juicio pericial. 3.- Nadie puede plantar árboles cerca de una heredad ajena, sino a la distancia de dos metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de árboles grandes, y de un metro, si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños. 4.- El dueño de una pared que no sea de copropiedad, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a una altura tal que la parte inferior de la ventana diste del suelo de la vivienda a que dé luz tres metros a lo menos, y en todo caso con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre, cuyas mallas sean de tres centímetros a lo sumo.
5.- No se pueden tener ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separa las heredades. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay un metro de distancia. 6.- El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio vecino. 7.- El propietario de un predio que sólo con muy costosos trabajos pueda proveerse del agua que necesite para utilizar convenientemente ese predio, tiene derecho de exigir de los dueños de los predios vecinos que tengan aguas sobrantes, que le proporcionen la necesaria, mediante el pago de una indemnización fijada por peritos. Tenemos también las limitaciones que implican las servidumbres. Las anteriores limitaciones son en beneficio de los particulares, específicamente respecto a propietarios de otros predios. 8.- Quienes actualmente sean propietarios de las cosas mencionadas en el artículo anterior, no podrán enajenarlas o gravarlas, ni alterarlas, en forma que pierdan sus características.
9.-
No es lícito ejercitar el derecho de
propiedad de manera que su ejercicio no dé otro resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario. 10.- Nadie puede edificar ni plantar cerca de las plazas fuertes, fortalezas y edificios públicos,
sino
sujetándose
a
las
condiciones exigidas en los reglamentos especiales de la materia.
Limitaciones
nacidas
en
relación
al
concepto de Vecindad. Responde la acepción al sentido ordinario que literalmente emana del término, pero, por otra parte,
no resulta del todo
inadecuado para identificar y calificar las pacificas o conflictivas relaciones que en el contexto vecinal se producen entre los titulares vecinos, sobre todo a partir del extendido uso que tiene el término en la
Las relaciones de v vecindad son meras situaciones en las que la relación de contigüidad y colindancia describe los vínculos entre los sujetos, que por este motivo se interrelacionan.
doctrina, la jurisprudencia y la praxis jurídica. En las relaciones de vecindad se produce el entrecruzamiento o roce de derechos paralelos de dominio o de otra índole de derechos de aprovechamiento, en los que existe un propio ámbito de actuación, característica inherente a los derechos subjetivos, que requieren de la determinación de límites genéricos, para la configuración de su contenido esencial. Las relaciones de vecindad, como típicos límites, cuestión que más adelante se analizará, forman parte de su contenido normal, estas plantean una cuestión de límites lo cual incide en el ejercicio de las facultades de goce y exclusión que tiene todo titular frente a terceros, en donde se ha de establecer lo que es permitido y lo que ha de ser tolerado, no son relaciones jurídicas. Hecha esta primera precisión es oportuno subrayar el carácter social y
jurídico
de
las
relaciones
de
vecindad,
la
primera
connotación dimana de que estas contienen un hecho social, que es la convivencia expresada en interacciones entre las personas y los bienes inmuebles de que son titulares, en el derecho de vecindad entra en juego la concurrencia de varios derechos de propiedad en principio con un contenido ilimitado, que recíprocamente han de admitir la limitación derivada de la relación que establece con el vecino, donde el objeto de la protección jurídica será el ejercicio de los derechos de modo reciproco, evitando fricciones, conformándolos
positivamente
de manera que se protejan los intereses de los
propietarios involucrados y además el interés general de la sociedad, de ahí su regulación positiva. Por otra parte, su connotación jurídica se establece desde el punto de vista normativo al calificarse al grupo de disposiciones jurídicas, que se encargan de disciplinar las relaciones vecinales, como derecho de vecindad, han sido muchas la definiciones que se han vertido al respecto, en estas se enfatiza en la positivación de tales relaciones con miras a la tutela de determinados intereses, a partir del sistema de valores, principios y condiciones sociales vigentes. Otro aspecto a destacar de las relaciones de vecindad es la esfera de protección que abarca y que se identifica con su finalidad y contenido, en este sentido las relaciones de vecindad confieren protección no solo a los fundos, como punto de partida y sobre los cuales gravita los derechos reales, sino además sobre las personas que ejercen los derechos, aquí por tanto cabe analizar la condición del sujeto que ocasiona la afectación y el sujeto afectado, es únicamente admisible hablar de propietario o se pueden extender los efectos de tales regulaciones además a los sujetos que participan en el ejercicio de otros derecho fruitivos que difieren del propietario, y por determinadas razones ejercen potestades de uso y disfrute. Las relaciones de vecindad circunscritas solo a los conflictos entre propietarios reducirían considerablemente el ámbito de aplicación de este sector normativo y dejaría sin protección a un grupo de
sujetos que ejerce determinados derechos bien sean obligacionales o reales teniendo como referente el bien inmueble, sobre los cuales se ejercitan las facultades de utendi fruendi, y que por ende podrían quedar afectados, por ello ha de reconocerse el valor del derecho de vecindad en lo referente a la tutela de la persona, junto a la finca y los derechos que sobre ella gravitan, con lo cual se amplía notablemente el marco de legitimación pasiva en la función de reacción que ostenta el derecho de vecindad., por tanto las relaciones vecinales afectan y protegen a cuantos, por el título que sea de propiedad, superficie, usufructo, u otros ejercen facultades de uso y disfrute sobre bienes determinados. El ámbito espacial y geográfico en que tiene lugar las relaciones de vecindad, contribuye a dilucidar el concepto de vecindad desde el punto de vista físico, y sobre esto cabe preguntar ¿Es posible identificar vecindad con colindancia o contigüidad de los fundos? Las relaciones vecinales pueden provocar conflictos, que resultan más agudos en la medida que es mayor la proximidad física, por tanto únicamente el ámbito de aplicación por este concepto debe quedar estrictamente ceñido a los inmueble que colindan, pero las afectaciones que se derivan de la vecindad son de hecho más amplias, una emanación de humo, ruido u hollín ( típicos supuestos de inmisiones ) pueden avanzar
y prolongar sus efectos a varios
kilómetros de distancia de la finca que los origina , por tanto el concepto de vecindad ha de ser interpretado en la actuales condiciones como de proximidad o cercanía, extendiendo de esta
forma su aplicación a quienes se hallen en idéntica situación de conflicto que aquellos que afectan colindancia. Valorar el concepto de vecindad como de zona de influencia, amplia también el marco de actuación de los límites contenidos en esta, y nuevamente la legitimación pasiva de los sujetos afectados resulta extendida, cuando entra en juego la esfera represiva del derecho de vecindad. Las relaciones de vecindad engloban todas aquellas relaciones que se producen entre vecinos, sean pacíficas, de buena convivencia, o de carácter conflictual, ocupándose solo el derecho de aquellas que tiene un componente litigioso, el derecho de vecindad establece las reglas que van a definir los marcos de actuación vecinal, cuando se hace referencia al derecho de vecindad es desde el punto de vista de su regulación positiva o normativa, en tanto el dispositivo jurídico señala los derechos y obligaciones de los vecinos. Por tanto, deben puntualizarse las cualidades que han de revestir las relaciones de vecindad que el derecho protege y regula. La situación de vecindad implica necesariamente molestias e incomodidades, pues el ejercicio de facultades inherentes a la propiedad u otro derecho en los que se produce el aprovechamiento del bien necesariamente tienen que tener incidencia en los demás, la vida en sociedad exige tolerar determinado nivel de molestias , un minimun que entra dentro del llamado deber de tolerancia, cuando este nivel es rebasado resultan insoportables, entonces se produce la intervención del
derecho, en este sentido el conjunto normativo que denominado derecho de vecindad, no va a regular a todas la relaciones de vecindad, sino aquellas en las que están contenidos determinados intereses dignos de ser protegidos jurídicamente, por tanto ha de sumarse al término relaciones de vecindad el de conflictivas , entendidas como relaciones de vecindad en que los intereses encontrados tienen entidad suficiente para obtener tutela jurídica. Su contenido es variado y amplio, por ello están dotadas de una amplia riqueza casuística, con diversos supuestos legales que han de quedar delimitados en el orden normativo, si bien ello no siempre se logra como se verá en análisis ulteriores. Las relaciones vecinales tienen un ámbito institucional de vigencia, destacándose dos tipos o clases de relaciones vecinales:
1- Unas de contenido predeterminado y eficacia real, cuya violación legitima para instar judicialmente el restablecimiento
de la
situación predial al estado conformado o definido por la ley.
2- Otras de contenido o eficacia obligacional cuyo contenido autoriza a solicitar con el cese del uso o la actividad perturbadora, la indemnización de los prejuicios.
Modalidades sobre la propiedad Por lo que respecta a las modalidades del derecho de propiedad, podemos definirla como una variación o modificación en el ejercicio normal del derecho de propiedad. Para algunos autores las principales modalidades son la copropiedad y el régimen de propiedad en condominio. En este momento no analizaremos a fondo estos temas, ya que precisamente el contenido de éste módulo hablará exhaustivamente de éste último.