ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ 2 МКРН ПЛАНИРОВОЧНОГО РАЙОНА «ПРАВОБЕРЕЖЬЕ-СЕВЕР» В РАМКАХ ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ НОВЫХ ТЕРРИТОРИЙ НАЦИОНАЛЬНОГО ЦЕНТРА АВИАСТРОЕНИЯ В ЖУКОВСКОМ МАРТ 2014
РЕЗЮМЕ ПРОЕКТ !
ООО «Национальный центр авиастроения» (ООО «НЦА») предлагает рассмотреть возможность участия в Проекте строительства современного жилого микрорайона малоэтажной многоквартирной застройки эконом-класса в г.о. Жуковский Московской области в рамках инвестиционной программы Проекта развития новых территорий Национального центра авиастроения (НЦА).
!
Площадь лота (Участок) – 29 га
!
Общая площадь застройки – 381 000 кв. м, из них:
Планировочный район «Правобережье-север»
- жилая застройка – 234 000 кв. м (3 286 квартир); - структурированные парковки – 147 000 кв. м (2 891 м/м и порядка 90 000 кв.м административно-офисных помещений). ПРЕДЛАГАЕМАЯ СДЕЛКА !
Приобретение 100% долей Проектной компании, в УК которой внесен Участок
!
Стоимость – 625 млн руб. из расчета 25 млн руб. за 1 гектар застраиваемой территории (25 га)
КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА !
Срок реализации Проекта – 18 кварталов
!
Инвестиционный бюджет Проекта* – 17 501 млн руб., в том числе:
- финансируемый за счет средств Инвестора (заемных / собственных) – 4 488 млн руб. - финансируемый за счет продаж и возмещения НДС – 13 013 млн руб. !
Совокупная выручка – 19 551 млн руб.
!
Чистая прибыль Проекта – 2 335 млн руб.
!
NPV – 532 млн руб. (r = 12,85%)
!
IRR – 20%
!
PBP – 11 кварталов
2
Новые территории НЦА Мастерплан
* округленные значения с учетом стоимости земли, НДС и инфляционных ожиданий по всем видам деятельности
ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА
Территория застройки расположена в живописной пойме Москвыреки в южной части района «Правобережье-север» города Жуковский в 19 км от МКАД по Новорязанскому шоссе.
Общая площадь Участка – 29 га
Согласно градостроительной концепции Г-образный Участок примыкает к территории Ритейл Парка – торгового центра регионального значения, огибая его с востока, севера и запада, при этом с севера Участок граничит с таунхаусами эконом-класса и объектами социальной инфраструктуры (школа и детский сад), с запада – с кварталами многоквартирной застройки эконом-класса, с востока – с многоквартирной застройкой эконом- и бизнес-класса, с юга примыкает к основной транспортной развязке правобережных районов Жуковского.
!
Планировочной район «Правобережье-север»
Участок
3
Физические характеристики Участка:
!
свободен от застройки и древесной растительности; преобладает плоский рельеф (высота ~ 113 м), перепад рельефа не превышает 1-2 м.
Транспортная доступность:
ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
СОБСТВЕННИК ПРОЕКТА
КАТЕГОРИЯ ЗЕМЕЛЬ И ВРИ
К моменту сделки Участок (земельные участки)* будет передан в Уставный капитал специально образованной Проектной компании (Проект 1), единственным участником которой будет текущий собственник земли – ООО «НЦА».
В рамках утвержденных градостроительных документов г.о. Жуковский (Генеральный план и Правила землепользования и застройки) в заявительном порядке будут изменены категория и вид разрешенного использования Участка: Категория: «земли населенных пунктов»
ФОРМИРОВАНИЕ УЧАСТКА В течение месяца с момента заключения между ООО «НЦА» и Инвестором Протокола о намерениях (Предварительного договора) Участок будет образован из трех земельных участков: !
50:23:0040110:103 (725 042 кв. м);
!
50:23:0040110:11 (14 349 кв. м);
!
50:23:0040110:70 (1 581 900 кв. м).
ВРИ: «зона застройки многоквартирными жилыми домами высотой не более 18 м» (территориальная зона Ж-1.2.1) и «многоквартирные жилые дома с входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества (встроенными, пристроенными объектами) общественного назначения до 22 м» (территориальная зона Ц-3.1.1) ГРАФИК МЕРОПРИЯТИЙ Мероприятия период (мес.) Заключение LOI Формирование Участка Внесение в УК Проектной компании, изменение категории и ВРИ Получение ТУ
4
* зависит от конфигурации выбранного лота
1
2
3
УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА
5
КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ПРОЕКТА !
!
Допустимая строительная площадь* – 234 000 кв. м, в том числе: !
1-й этаж – 36 587 кв. м;
!
4-5 этажей (+ мансарда) – 144 760 кв. м.
Полезная площадь – 127 660 кв. м, в том числе: !
1-й этаж – 19 090 кв. м;
!
4-5 этажей (+ мансарда) – 148 060 кв. м.
!
Количество кварталов – 17
!
Количество квартир в Проекте – 3 286
!
Средняя площадь квартиры – 53 кв. м.
!
Эффективность !
Коэффициент потерь - 25%
ИНФРАСТРУКТУРА !
!
!
На территории Участка предусмотрено строительство шести структурированных парковок в составе административно-офисных зданий общей площадью 147 000 кв. м, рассчитанных на 1 640 машиномест. Общая площадь коммерческой составляющей – 90 000 кв.м. Согласно требованиям Правительства Московской области обеспечение жилой застройки объектами социальной инфраструктуры является обязанностью Инвестора (общая площадь - 49 050 кв.м). Инвестор-застройщик Проекта может вносить изменения в состав и объемы застройки в рамках утвержденных ППТ и ПЗЗ территории района «Правобережье-север» г.о. Жуковский.
* значения округлены
6
ИНЖЕНЕРНАЯ И ТРАНСПОРТНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА ПРОЕКТА РАЗВИТИЕ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТРЫ На Проектную компанию будут получены предварительные ТУ на электроснабжение и газ (лимиты). !
!
!
!
Электроэнергия – возможно получение до 10 МВт (стоимость присоединения с физическим исполнением работ до границы Участка - 20 000 рублей за 1 кВт); Газоснабжение – от существующего газопровода высокого давления вблизи Участка (менее 1 км); Водоснабжение и канализование - автономные или соинвестирование в строительство единой сети водоснабжения и канализования; Теплоснабжение – автономное или соинвестирование в строительство котельной (на границе Участка).
Строительство инженерной инфраструктуры является обязанностью Инвестора. ООО «НЦА» прорабатывается вопрос единого инженерного обеспечения новых территорий НЦА, в т.ч. ведется подготовка проектной документации (сдача в экспертизу – сентябрь 2014 г.). РАЗВИТИЕ ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ !
!
! !
Запланировано строительство новой скоростной трассы – дублера Новорязанского шоссе в обход поселка Октябрьский. Завершается строительство новой подъездной автомагистрали М5Жуковский, соединяющей трассу М5 «Урал» с новыми территориями НЦА и старым городом. Ведется реконструкция Лыткаринской транспортной развязки. Ведется строительство станции метро «Котельники» на Новорязанском шоссе (открытие - конец 2014 года).
7
!
!
Прорабатывается вопрос реконструкции платформы остановочного пункта «Отдых» Казанского направления Московской железной дороги с целью запуска экспресс-поезда «Казанский вокзал – станция Отдых». Начато проектирование автомобильной хорды «Подольск – Домодедово – Раменское – ЦКАД» с подъездом к г.о. Жуковский.
КОНКУРЕНТНОЕ ОКРУЖЕНИЕ ПРОЕКТА ВНЕШНЕЕ КОНКУРЕНТНОЕ ОКРУЖЕНИЕ ПРОЕКТА N
Название, адрес
Застройщик / девелопер
ЖК «Сосны» 1 Раменский район, пос. Островцы, ул. Новая, 6 ЖК «Оквиль в Родниках» 2 Раменский район, ДП Родники
ГК «ГородОк»
РАСПОЛОЖЕНИЕ КОНКУРЕНТНЫХ ПРОЕКТОВ
Этажность
Площади квартир, кв. м
Статус
Цена продажи, руб. / кв. м
3 + мансарда
35,1 - 54,5
Сдан
45 000
3
21,5 - 36,2
3 кв. 2014
65 000 – 81 400
3
33 - 55
4 кв. 2014 г.
75 300
ООО «Некрасовка 4 ЖК «Кореневский форт» девелопмент» 10 км Рязанского ш.
3
21,75 - 66
1-я очередь – 3 кв. 2014 г. 2-я очередь – 2 кв. 2015 г.
56 000 – 59 000
ЖК «Малое Павлино» 10 км Носовихинского / 5 Рязанского ш., пос. Марусино
ООО «Некрасовка девелопмент»
3
Сдан
80 000
ЖК «Софьино» 6 Раменский район, пос. Софьино
WELL HOMES
3
30,9 – 60,2
1-я очередь – сдан 2-я очередь – н/д
41 000 – 44 000
ЖК «Белые камни» 7 г. Раменское, ул. Новая, д. 12
РПК-Риэлт
4
46 - 96
3
34,1 - 108
ЖК «Север» Московская область, г. 9 Бронницы, Ул. Центральная, 2А, 2Б ЖК «КРАСКОВОПАРКОВЫЙ» Московская обл., 10 Люберецкий р-н, пос. Красково, ул. Карла Маркса, вл. 49-69
8
н/д
ООО «Алина»
2
5 8 3
ЖК «Ильинская слобода» 3 Раменский район, пос. ГК «Мортон» Ильинское
ЖК «Экопарк Томилино» Московская обл., 8 Люберецкий район, пос. СК Инвест-Строй Томилино
4
5 + мансарда
10
23 - 64
36 - 70
43,9 – 72,2
3 кв. 2015 г.
1 кв. 2014 г.
Сдан
Сдан
1
9
7
41 000 – 46 000
64 000 - 69 000
63 880
Многоквартирная застройка эконом-класса !
Количество проектов – 10
!
Средняя площадь квартиры – 50,86 кв. м
!
Средняя цена продажи – 63 488 руб. / кв. м
6
85 000 – 90 000
10
ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА Т Е Н Д Е Н Ц И И И П Р О Г Н О З РА З В И Т И Я Р Ы Н К А М Н О ГО К ВА Р Т И Р Н О ГО М А Л О Э ТА Ж Н О ГО Ж И Л ЬЯ ПОДМОСКОВЬЯ
!
!
!
Рост спроса на квартиры эконом- и стандарт-класса в радиусе до 20 км от МКАД. Рост спроса на малоэтажное многоквартирное жилье (в общем объеме предложения в 30-километровой зоне за МКАД доля таких новостроек составила около 30%).
!
Рост спроса на квартиры небольшой площади.
!
Рост спроса на квартиры в предчистовой и чистовой отделке.
!
!
!
9
Положительная динамика роста цен на квартиры сегмента малоэтажного жилья эконом- и стандарт-класса московского региона (в пределах инфляции).
Тенденция к пространственному развитию крупных территорий и доминирование проектов мультиформатной застройки. Усиление роли общественных пространств, обустройства прилегающей территории и снижение средней площади квартир. Из-за низких объемов строительства стоимость жилья в Жуковском существенно выше, чем в соседнем Раменском. При этом город один из лучших в Подмосковье по уровню школьного образования, обеспеченности спортивными сооружениями и парками. В Жуковском ожидается более интенсивный рост цен, чем в среднем в Подмосковье.
ОКРУЖЕНИЕ ПРОЕКТА ВНУТРЕННЕЕ ОКРУЖЕНИЕ ПРОЕКТА !
!
Планировочный район «Правобережье-север»
Проект реализуется в рамках комплексного освоения новых территорий Национального центра авиастроения1 в целях создания современной социальной, жилой, образовательной и научно-внедренческой инфраструктуры, призванной обеспечить комфортные условия для работы и проживания около 64 тысяч человек.
Планировочный район «Инновационная зона «Жуковский»
Новые территории НЦА включают в себя планировочные районы «Правобережьесевер», «Правобережье-центр», «Инновационная зона «Жуковский».
Характеристики Проекта: ! ! !
Общая площадь участка: 886,8 га; Общая площадь застройки: 5,2 млн кв. м; Количество жителей: 64 000 человек. Планировочный район «Правобережье-центр»
Новые территории НЦА Схема функционального зонирования __________________________________________________________ 1 Национальный центр авиастроения - современный научно-промышленный отраслевой комплекс, формируемый на территории г.о. Жуковский по Указу Президента РФ от 20.02.2008 г. № 217 силами ОАО «Объединенная авиастроительная корпорация», ГК «Ростехнологии» , Правительства Московской области и ФГУП «ЦАГИ».
10
КОНКУРЕНТНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА ПРОЕКТА
§ Микрорайон входит в состав нового планировочного района «Правобережье-север», развиваемого в рамках градостроительной концепции новых территорий НЦА, разработанной международным плейсмейкинг экспертом John Thompson and Partners в соответствии с наиболее актуальными тенденциями мирового градостроительства.
§ Малая этажность и невысокая плотность застройки позволят создать максимально комфортную жилую среду.
§ Архитектурной концепцией предусмотрено создание на территории планировочного района «Правобережье-север» каскада прудов, что в сочетании с обилием лесопарковых зон и Москвой-рекой делает территорию района поистине уникальной с точки зрения рекреационных возможностей и экологических характеристик.
§ Регламентированный архитектурный облик застройки района обеспечит Проекту индивидуальность / «узнаваемость» – важнейший фактор успешного продвижения продукта на рынке.
§ На территории района «Правобережье-север» уже реализуется проект строительства торгового центра регионального формата, открытие которого запланировано на февраль 2015 г. (якорные арендаторы: О’КЕЙ, Декатлон, OBI).
11
Концепт «Город-сад»
АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА Показатели строительных объемов и затрат тыс. 625 000 Стоимость Участка руб. га 25,00 Общая площадь Участка (полезная) тыс. 25 000 Стоимость 1 га Участка руб./га Общие строительные затраты объектов (в тыс. 16 876 201 т.ч. НДС; с учетом инфляции; без учета руб. стоимости земли) кв.м 430 050 Общая строительная площадь объектов Себестоимость строительства на 1 кв. м. руб./ 39 242 объектов (в т.ч. НДС; с учетом инфляции; кв.м без учета стоимости земли) тыс. Итого затрат по инвестиционной 17 501 201 руб. деятельности Себестоимость строительства на 1 кв. м. руб./ 40 696 объектов (в т.ч. НДС; с учетом инфляции; c кв.м учетом стоимости земли) Показатели продаж Совокупная выручка от продаж (в т.ч. НДС; тыс. 19 551 084 с учетом инфляции)* руб. Полезная площадь реализуемых объектов кв.м 353 900 Стоимость 1 кв.м. реализуемых объектов (в руб./ 55 245 т.ч. НДС; с учетом инфляции) кв.м Показатели финансирования проекта тыс. Общий объем финансирования Проекта 4 487 801 руб.
12
* Начальная цена продажи 1 кв.м жилья – 70 000 руб. Начальная цена продажи 1 м/м – 600 000 руб.
Показатели инвестиционной привлекательности проекта Свободный денежный поток с учетом акционерного капитала накопительным итогом
тыс. руб. 6 754 744
Чистая прибыль
тыс. руб. 2 335 457
Прибыль на инвестиции (ROI)
%
13,3%
Прибыль на вложенный капитал (ROE)
%
52,0%
тыс. руб.
531 841
Внутренняя норма доходности Проекта
%
20%
PBP (срок окупаемости) Проекта
кв.
11
Чистая приведенная стоимость Проекта @ 12,85%-12,85%
Бюджетный эффект проекта Налоговые поступления в бюджет, в т.ч.
тыс. руб. - 215 668
Федеральные налоги Налог на прибыль НДС
тыс. руб. -1 284 501 тыс. руб. 58 386 тыс. руб. -1 342 888
Региональные и местные налоги Налог на имущество Налог на прибыль
тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб.
534 416 8 937 525 479
ПРИЛОЖЕНИЯ
13
ДОХОДНАЯ ЧАСТЬ ПРОЕКТА ВЫРУЧКА ОТ ПРОДАЖ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, МЛН РУБ.* Наименование объекта
Итого
2015
2016
2017
2018
Многоквартирный эконом-класс
13 364 917
2 271 839
5 358 191
4 590 377
1 144 510
Пристроенные административно-офисные помещения
1 999 301
871 556
711 641
416 103
Места на автостоянках
1 882 320
820 561
670 003
391 757
Социальная инфраструктура (продажа по себестоимости)
2 304 545
Итого
19 551 084
3 079 699
7 050 308
353 775
1 950 771
6 325 796
3 095 280
* Начальная цена продажи 1 кв.м жилья – 70 000 руб. за кв.м Начальная цена продажи 1 машиноместа в организованном паркинге – 600 000 руб. за кв.м Начальная цена реализации административно-офисных помещений – 47 000 руб. за кв.м Объекты социальной инфраструктуры переданы муниципалитету согласно Федеральному законодательству по себестоимости – 40 500 руб. за кв.м
График продаж, млн руб. 8,000
25,000
7,000
20,000
6,000 5,000
15,000
4,000 10,000
3,000 2,000
5,000
1,000 -
2015
2016
2017
2018
2019 График продаж
14
2020
2021 Накопительным итогом
2022
2023
2024
2025
РАСХОДНАЯ ЧАСТЬ ПРОЕКТА
График строительства, млн руб. 9,000
19%
20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 -
8,000 7,000 6,000 5,000
81%
4,000 3,000 2,000
Многоквартирный эконом-класс
1,000 -
Автостоянки
2015
2016
2017
2018
2019
2020
График строительства
2021
2022
2023
2024
Накопительным итогом
ЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО (МЛН РУБ.) Наименование объекта
Итого
2015
2016
2017
2018
Многоквартирный эконом-класс
10 622 347
4 817 116
4 716 287
987 193
101 751
Пристроенные административно-офисные помещения
2 620 870
1 156 874
1 203 357
247 700
12 939
Места на автостоянках
2 274 568
1 031 470
997 189
235 187
10 722
Социальная инфраструктура (продажа по себестоимости)
1 983 417
999 573
786 849
196 995
Итого
17 501 201
7 916 406
2 256 930
322 406
15
7 005 460
2025
Национальный центр авиастроения 125040, Россия г. Москва, улица Правды, дом 1 Телефон: +7 (495) 6264319 Факс: +7 (495) 6264712
Cushman & Wakefield 125047 Россия г. Москва, улица Гашека, 6 БЦ Дукат Плейс III Телефон: +7 (495) 7979600 Факс: +7 (495) 7979601