Новые территории
О Национальном центре авиастроения 4 О НЦА 8 Территориально-имущественный комплекс НЦА
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
3
4
О Национальном центре авиастроения
О НЦА
Проект создания НЦА инициирован в целях обеспечения перехода отечественной авиастроительной отрасли на качественно новый уровень развития Национальный центр авиастроения (НЦА) — современный авиастроительный территориально-отраслевой комплекс, создаваемый на территории городского округа Жуковский в рамках Указа Президента Российской Федерации от 20 февраля 2008 года № 217 «О Национальном центре авиастроения» в целях развития отечественной науки и системы образования в области авиастроения, а также авиационной промышленности и в интересах военнотехнического сотрудничества Российской Федерации с иностранными государствами.
Задачи:
НЦА призван обеспечить кардинальный подъем и динамичное развитие национальной авиастроительной промышленности, действенную консолидацию и оптимизацию ресурсов отрасли, коммерциализацию исследований и разработок высокотехнологичной промышленной продукции, стимулировать инвестиционную деятельность и предпринимательство, стать движущей силой социальноэкономического развития региона.
• опережающее развитие отраслевой науки, фундаментальных и прикладных научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ;
• оптимизация деятельности, синергия ресурсов и возможностей, объединение компетенций, оптимизация деятельности ОАО «ОАК» и входящих в его состав предприятий в сфере управления процессами разработки, производства, реализации и послепродажного обслуживания авиатехники; • локализация производства и содействие ускоренному развитию смежных с авиастроением высокотехнологичных отраслей промышленности, в том числе за счет дополнительного притока частных инвестиций в разработку передовых технологий; • создание современной культуры производства, повышение эффективности бизнес-процессов, снижение сроков и стоимости разработки новых типов авиатехники;
• создание нового фундаментального центра профильного образования; • подготовка и переподготовка высококвалифицированных научных кадров; • расширение и переход международного научного и военнотехнического сотрудничества на качественно новый уровень.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
5
6
О Национальном центре авиастроения
Залог успешной реализации Проекта — опыт, репутация и потенциал его участников
Проект создания НЦА реализуется силами ОАО «ОАК», ГК «Ростехнологии», Правительства Московской области и ФГУП «ЦАГИ». ОАО «Объединенная авиастроительная корпорация» — российская корпорация, объединяющая крупнейшие отечественные авиастроительные предприятия, приоритетными направления деятельности которой являются: разработка, производство, реализация, сопровождение эксплуатации, гарантийное и сервисное обслуживание, модернизация, ремонт и утилизация авиационной техники гражданского и военного назначения. Государственная корпорация «Ростехнологии» — российская государственная корпорация, осуществляющая содействие разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции путем обеспечения поддержки на внутреннем и внешнем рынках российских организаций — разработчиков и производителей высокотехнологичной промышленной продукции. Правительство Московской области
Правительство Московской области. Московская область — исторически сложившийся экономический, инновационный, политический и культурный центр страны, регион с высоким уровнем научного потенциала. ФГУП «Центральный аэрогидродинамический институт им. профессора Н. Е. Жуковского» — крупнейший в мире государственный центр авиационной науки, объединивший фундаментальный научный поиск, прикладные исследования, конструкторские разработки, производство и испытания опытных летательных аппаратов.
Централизованное управление обеспечивает достижение синергетического эффекта комплексного Проекта Управление Проектом создания НЦА возложено на Некоммерческое партнерство «Национальный центр авиастроения» (НП «НЦА») — специально созданную структуру, представляющую интересы всех участников Проекта. НП «НЦА» полностью подконтрольно учредителям, обеспечивает соблюдение государственных интересов, играет роль интегратора Проекта и активно сотрудничает с бизнес-средой, привлекая институциональных и частных инвесторов в развитие Проекта.
Основные функции НП «НЦА»: • комплексное управление Проектом создания НЦА; • организация и представление интересов всех участников НЦА в процессе реализации Проекта, а также содействие в принятии решений, обеспечивающих соблюдение взаимных интересов сторон; • девелопмент неотраслевых объектов НЦА, включая инвестирование и строительство объектов сопутствующей и поддерживающей инфраструктуры; • привлечение новых участников и поиск форм кооперации с крупнейшими национальными проектами. В рамках осуществления своих основных функций на сегодняшний день НП «НЦА» является: • разработчиком ряда документов, лежащих в основе реализации Проекта создания НЦА, а именно: • Концепции создания НЦА; • Комплексной программы развития НЦА; • Программы пространственного развития новых территорий НЦА.
8
О Национальном центре авиастроения
Территориальноимущественный комплекс НЦА
Формирование единой многофункциональной и самодостаточной среды Проекта за счет комплексного освоения существующих и присоединенных территорий г.о. Жуковский — залог эффективного функционирования создаваемого авиастроительного территориально-отраслевого комплекса. В соответствии с Концепцией НЦА формируется на двух площадках: 1. Основная площадка НЦА — имущественный комплекс в периметре ЛИИ им. М. М. Громова, включающий в себя крупнейший в мире летно-испытательный аэродром «Раменское» и базы ведущих опытно-конструкторских бюро российского авиастроения. 2. Новые территории НЦА — территории, присоединенные к г.о. Жуковский с целью создания инновационной, жилой, социальной и инженерной инфраструктуры НЦА.
Национальный центр авиастроения Основная площадка НЦА
Научнопроизводственный комплекс ОАО «ОАК» Корпоративный центр Инженерный комплекс Комплекс испытаний и сертификации Корпоративный научный комплекс Комплекс послепродажной поддержки
Новые территории НЦА
Аэропортовый комплекс «Раменское»
Объекты ОАО «ТВК «Россия»
Инновационный комплекс «Жуковский»
Аэродром экспериментальной и государственной авиации
Выставочный комплекс
Технопарк «Жуковский»
Транспортнологистический комплекс
Объединенный образовательный комплекс
База технического обслуживания и ремонта воздушных судов Центр подготовки / переподготовки летного и инженерного состава
Топливно-заправочный комплекс
Инфраструктура Инженернотранспортная инфраструктура Социальная инфраструктура
Инвестиционный комплекс Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость
Ведомственное жилье и социальная инфраструктура
Особая экономическая зона портового типа «НЦА» Объекты инфраструктуры гражданского сектора
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
9
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском 12 Концепция «Город-сад» 22 Пконцепции ринципы градостроительной 24 Концептуальное разделение территорий 26 Баланс площадей 30 Риски и антирисковые мероприятия
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
11
12
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
Концепция «город-сад»
История развития идеи Концепция развития новых территорий городского округа Жуковский возрождает идею города-сада в новом историческом контексте, отталкиваясь от реальных процессов, связанных с формированием на территории городского округа Национального центра авиастроения — крупнейшего научно-внедренческого отраслевого комплекса, объединяющего материально-технические и интеллектуальные ресурсы отечественного авиастроительного сектора.
Концептуально город-сад, описанный английским социологом Э. Говардом в начале XX века в книге «Города-сады будущего», представляет собой небольшой город с разреженной застройкой, окруженной садово-парковым поясом, и ограниченным числом жителей (30—50 тыс.), обеспеченных одновременно всеми удобствами городской жизни и тесной связью с природой. Планы городов-садов напоминают симметричные узоры с продуманной концепцией функционирования сложных социальных и градостроительных объектов.
Э. Говард
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
13
14
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
…город, органично вписанный в природный ландшафт, индивидуальный тип жилой застройки и свободный доступ ко всем благам цивилизации Идея создания города-сада на месте современного Жуковского пронизывает всю историю города, начиная с 1912 года, когда Николаем Карловичем фон Мекк, управляющим Московско-Казанской железной дороги, был заказан проект города-сада для железнодорожных рабочих в районе платформы Прозоровская (совр. Кратово).
Н. К. фон Мекк
Проект города-сада полностью оправдывал своё название. Из 680 га выделенной под застройку территории 170 га отводилось под парки, окружавшие город, и 53 га — под зеленые насаждения внутри. Жилые кварталы занимали 335 га, около 85 га проектом отводилось под учебный комплекс и порядка 13 га — под производственный. В плане «город-сад» имел «лучевую» структуру: три главных улицы-луча сходились к платформе, возле которой была предусмотрена центральная городская площадь в форме круга с административным зданием, театром, зданием общественного собрания, церковью, библиотекой и банком. Центральный «луч» — главная улица-бульвар — являлась четко выраженной композиционной осью плана, связывающей въезд в город с центральной площадью. Планировка предполагала строительство без излишеств, при этом рациональное и по последнему слову техники. Кроме того были разработаны строительные правила, регламентирующие права владельцев усадеб — дома должны были строиться с определённым отступом от оси улицы, на каждый дом отводился участок от 14 до 23 соток, при этом запрещалось застраивать более 10% участка и вырубать более половины растущих на нём деревьев. В этом проекте тогда удалось воплотить актуальные и сегодня градостроительные идеи: город, органично вписывающийся в природный ландшафт, индивидуальный тип жилой застройки и свободный доступ ко всем благам цивилизации. До начала первой мировой войны в рамках проекта города-сада удалось возвести несколько строений больничного городка.
16
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
…генеральный план «соцгорода» в целом развивал градостроительные решения времен фон Мекка Новая попытка создания здесь города-сада была предпринята уже при советской власти в 1933 году, когда была утверждена строительная площадка для Центрального аэрогидродинамического института (ЦАГИ) и разработан генеральный план «соцгорода» для авиаторов на базе поселка Стаханово, который к 1939 г. насчитывал уже 10 800 жителей и постоянно увеличивался за счет активного освоения прилегающих земель. Проект характеризовался чётким функциональным зонированием и состоял из «соцгорода» и дистанцированной от селитебной территории локализованной производственной зоны. Город-сад советской эпохи представлял собой рабочий поселок при крупном (градообразующем) предприятии с общественным центром, большим количеством культурных, учебных, лечебных и обслуживающих учреждений. Природные условия местности диктовали обращение планируемых территорий к реке Быковке и Москве-реке, размещение испытательного аэродрома на пойменной территории за лесным массивом — экранирующим элементом по отношению к жилой застройке. В пойме Москвыреки предполагалось создание водохранилища и гидродрома. Хотя оригинальная концепция города-сада идеологически осуждалась советской властью в 1930—1970 гг., облик рабочего поселка того времени совпадал с городом-садом и по численности населения, и по характеру планировки, и по принципам зонирования, и по балансу территории. Несмотря на некоторый схематизм, генеральный план «соцгорода», в целом, развивал градостроительные решения времен фон Мекка, сохраняя сложившееся трёхлучие от ст. Прозоровской, формируя систему бульваров в кварталах жилой застройки, благоустраивая прибрежные и рекреационные территории в пойме реки Быковки. К началу Великой Отечественной войны в поселке уже функционировала первая средняя школа, были возведены малоэтажные жилые дома, начал свою деятельность Летно-исследовательский институт (совр. ЛИИ им. М. М. Громова), было завершено строительство испытательного аэродрома. Однако в условиях войны с мечтой о живописном и комфортном городе-саде вновь пришлось расстаться.
18
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
…правобережный район Жуковского станет местом, гармонично сочетающим в себе преимущества городской жизни с достоинствами проживания в деревне До момента, когда идея о создании города-сада на этой территории вновь приобрела актуальность после выхода 20 февраля 2008 года указа Президента РФ № 217 о формировании в Жуковском Национального центра авиастроения (НЦА) и присоединения Правительством Московской области к г.о. Жуковский правобережных земель сельскохозяйственного назначения Раменского муниципального района под строительство жилой и социальной инфраструктуры НЦА, поселок Стаханово превратился в город, был переименован в Жуковский и приобрел статус наукограда. В конце 2011 года управляющей компанией проекта создания НЦА были приобретены в собственность 886,8 га земель из состава присоединенных территорий и начаты работы по формированию градостроительной концепции их развития. Совместными усилиями международного плейсмейкинг консультанта John Thompson & Partners и российского архитектурного бюро Группа АРК новую путевку в жизнь получили лучшие из идей основоположника концепции города-сада Э. Говарда и его последователей. По замыслу архитекторов правобережный район Жуковского станет местом, гармонично сочетающим в себе преимущества городской жизни с достоинствами проживания в деревне.
…город как бы растворяется в ландшафте, точно отражая саму суть явления «города-сада» По традиции в основу концепции развития нового жилого района заложен принцип максимального использования уникального местоположения и ландшафта территории при условии сохранения экологического равновесия. Важнейшими элементами инфраструктуры новых территорий НЦА станут общественные пространства, парки и другие места отдыха, а наличие водных объектов и обширных пойменных пространств, свободных от застройки и выполняющих экологические и природоохранные функции, в разы увеличит рекреационный потенциал территории. Концепция озеленения и благоустройства территорий предусматривает размещение различных категорий насаждений в прямой зависимости от их функции: для создания условий отдыха городского населения, для защиты города от сильных ветров, для улучшения микроклиматических условий, для украшения городских улиц, площадей и кварталов.
пространства, рабочие места, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры будут располагаться в пределах шаговой доступности. Освоение новых территорий неразрывно связанно с развитием основной площадки НЦА, где разместятся объекты научно-производственного комплекса, по мере ввода которых будет возрастать потенциальный спрос на объекты жилой и коммерческой инфраструктуры будущего города-сада. Концепцией предусмотрено размещение порядка 2 млн кв.м комфортного малоэтажного жилья следующим образом: • коттеджи разместятся на территориях, максимально приближенных к реке и обеспеченных удобным доступом к основным магистралям, но не примыкающих к ним;
• таунхаусы разместятся в центре жилых кварталов, создавая «прослойку» между коттеджами и жильем более низкого класса; • малоэтажные многоквартирные дома займут оставшиеся территории, в том числе, прилегающие к основным улицам. Таким образом, этажность застройки постепенно снижается от участков, граничащих с дорогами в сторону природного парка — город как бы растворяется в ландшафте, точно отражая саму суть явления «города-сада». При этом все объекты жилой недвижимости будут отвечать параметрам повышенной звукоизоляции, обладать высокими качественными характеристиками, индивидуальными фасадными решениями и максимально комфортными планировками.
Новая застройка логично вписана в сложившуюся планировочную организацию территории городского округа Жуковский, интегрирована в существующую транспортную структуру района и обеспечена необходимыми внутренними транспортными и пешеходными коммуникациями. Жилье, общественные
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
19
20
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
Многофункциональность застройки создаст новое пространство — более разнообразное, интенсивное по коммуникациям… Важный принцип, заложенный в концепцию правобережного города-сада — комплексное развитие всех функциональных назначений и формирование самодостаточной среды внутри проекта за счет правильного баланса жилой, социальной и коммерческой составляющей. Многофункциональность застройки создаст новое пространство — более разнообразное, интенсивное по коммуникациям, такой город-сад будет «жить» 24 часа в сутки. Особое значения в рамках развития новых территорий НЦА имеет Инновационный комплекс «Жуковский» — объект научно-внедренческой инфраструктуры НЦА, в состав которого входят отраслевой Технопарк, Объединенный образовательный комплекс и объекты социальной инфраструктуры. Инновационный комплекс как объект федерального значения призван стать доминантой перспективной застройки, подобно тому, как ЦАГИ формировал ядро города-сада советской эпохи. Градостроительная идея Инновационного комплекса «Жуковский» — интенсификация освоения пространства и его дальнейшая трансформация с целью производства идей и технологий, т.е. создание лабораторий, исследовательских центров, в том числе и на базе учебных корпусов объединенного образовательного комплекса. Основой является не выпуск продукции, а идеи для ее производства. Задача Комплекса — привлечение молодых людей и удержание их для работы и дальнейшего развития отрасли. Вновь обращаясь к планировочным идеям города-сада, воплощающего собой мечту о гармоничном сосуществовании человека с природой, свободе от унылого схематизма мегаполисов в сочетании с комфортными условиями проживания и доступностью всех современных сервисов, концепция развития нового правобережного района Жуковского обеспечивает собой преемственность в формировании особой пространственной среды города, сохраняя его градостроительное и культурное наследие для будущих поколений жителей.
22
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
Принципы градостроительной концепции
Высокое качество жизни — главный приоритет концепции Концепция развития новых территорий НЦА базируется на десяти принципах:
Доступность Высокая транспортная и пешеходная доступность
Самобытность Яркость, наличие отличительных черт
Пешеходный масштаб Популяризация пешеходного и велосипедного движения как основных способов передвижения по городу
Сообщение Интеграция в существующую транспортную систему
Бережливость («ответственный город») Рациональное использование природных ресурсов, применение энергосберегающих технологий
Реалистичность/ Доходность Реализуемость, максимизация прибыли
Климатичность Созвучность природноклиматическим условиям Московского региона
Автономность Способность генерировать новые сервисы, рабочие места, расширять существующую материальную базу
Компенсаторность Сохранение существующих систем, экологическое равновесие
Гибкость Адаптивность к возможным изменениям
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
23
24
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
Концептуальное разделение территории
Создание комфортной многофункциональной жилой среды — обязательное условие реализации целевой функции проекта Концептуально объекты создаваемого на новых территориях НЦА современного города делятся на три части: • Инвестиционная программа 1 (380 га) / Планировочный район «Правобережьесевер» Объекты жилой и коммерческой недвижимости. Инвестиционная программа 1
• Инвестиционная программа 2 / Планировочные районы «Правобережье-север», «Правобережье-юг» Объекты социальной, жилой, инженерной и транспортной инфраструктур НЦА.
Инвестиционная программа 2
Инновационный комплекс «Жуковский»
Инвестиционная программа 2
• Инновационный комплекс «Жуковский» / Планировочный район «Инновационный комплекс «Жуковский» Объект, обладающий обособленной инфраструктурой, в том числе коммунальной, и предназначенной исключительно для обеспечения его деятельности в составе НЦА с целью развития исследований, разработок и коммерциализации их результатов в авиационной промышленности и смежных отраслях. В периметр Инновационного комплекса войдут Технопарк «Жуковский», Объединенный образовательный комплекс, жилая и социальная инфраструктура.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
25
26
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
Баланс площадей
Инвестиционная программа 1 «Правобережье-север»
Тип объекта
Общая площадь, кв. м
Полезная площадь, кв. м
Жилая застройка, в т.ч.:
657307,67 563210,00
15257
Многоквартирная застройка
376390,67 282293,00
8811
Таунхаусы
222691,00 222691,00
5417
Дуплексы
17462,00
17462,00
349
Коттеджи
40764,00
40764,00
679
Социальная инфраструктура
56926,32
54080,00
Паркинги
98526,32
93600,00
Ритейл Парк
62571,43
43800,00
Логистический комплекс Коммунальные объекты ИТОГО
1% 1% 3%
Количество жителей, чел.
12%
22%
45%
12%
151105,26 143550,00 3157,89
Технопарк Объединенный образовательный комплекс Социальная инфраструктура Квартиры ОАО «ОАК» Многоквартирная застройка Паркинги Коммунальные объекты Торгово-досуговый центр
4%
3000,00
1029594,88 901240,00
15256
Инновационный комплекс «Жуковский»
Инвестиционная программа 2
«Правобережье-центр» и «Правобережье-юг»
Тип объекта
Общая площадь, кв. м
Полезная площадь, кв. м
Количество жителей, чел.
Жилая застройка, в т.ч.:
323093,33
275700,00
Многоквартирная
189573,33
142180,00
5335
Таунхаусы
169535,00
169535,00
5028
Коттеджи
22540,00
22540,00
451
Социальная инфраструктура
34778,96
33040,00
Паркинги
65684,21
62400,00
Коммунальные объекты
28421,05
27000,00
527252,54
473415,00
ИТОГО
10813
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
28
30
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
Риски и антирисковые мероприятия Правобережье-север Жилой микрорайон с главной площадью, великолепным каскадом озер в центральной части и разнообразным по формату жилым компонентом, который, по мере удаления от центра, становится менее «городским» и более «деревенским». Территория отличается живописным ландшафтом и обладает значительным рекреационным потенциалом. На примыкающих к Новорязанскому шоссе участках предусмотрены логистический комплекс и Ритейл Парк, призванный стать центром притяжения для жителей Жуковского и Раменского, а также потенциальных инвесторов жилой и социальной инфраструктуры новых территорий НЦА. Правобережье-центр и Правобережье-юг Многофункциональные жилые районы, обладающие, благодаря реке, прекрасными видовыми характеристиками, с разнообразными типами жилой недвижимости и всеми необходимыми объектами социального назначения. Инновационный комплекс «Жуковский» Центр образования, исследований и разработок в области авиастроения, объединивший в составе Инновационного комплекса «Жуковский» объекты образовательного (университетский кампус), научно-внедренческого (бизнес-инкубаторы, офисы, лаборатории и пр.), жилого (общежития, ведомственное жилье) и социального (сопутствующие торговые помещения, кафе и рестораны, спортивные и медицинские учреждения) назначения. Представленное размещение компонентов застройки соответствует позиционированию нового Жуковского как многофункционального, независимого города, комфортного для жизни и работы, спроектированного и построенного по современным международным стандартам.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
29
Внешние риски
Внутренние риски
Политические риски
Строительные риски
• Налоговый риск (налогового контроля / бремени). • Законодательный риск (риск законодательных изменений). Экономические риски • Инфляционный риск (риск покупательной способности). • Валютный риск. Административные риски • Риск неопределенности последствий управленческих решений.
• Задержка окончания строительства. • Невыполнение обязательств поставщиками / подрядчиками. • Дефекты в оборудовании, технологиях и материалах. Маркетинговые риски • Риски недостаточной сегментации рынков сбыта. • Риски ошибочного выбора целевого сегмента рынка и стратегий продаж. • Риск неправильной организации маркетинговых исследований и получения неадекватных результатов.
Конкурентные риски • Риск более конкурентоспособного окружения.
Юридические риски • Риск несоответствия существующим или будущим законодательным актам.
Финансовые риски • Риск неполучения государственного финансирования на развитие инженерных коммуникаций. • Процентный риск. • Риск дефолта / риск ликвидности. Транспортные риски
Управленческие риски • Риск, связанный с некомпетентным управлением. Экологические риски • Риски, обусловленные изменениями окружающей природной среды.
• Риск несвоевременного завершения строительства или отмены строительства дополнительных транспортных развязок / дорог. • Риск недостаточной пропускной способности существующих магистралей.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
31
О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском
Для описания рисков Проекта развития новых территорий НЦА нами рассмотрены две основные характеристики: вероятность возникновения и значимость риска для Проекта. Карта рисков отражает в двухмерной системе координат основные выявленные риски.
Матрица вероятности возникновения и значимости основных рисков Проекта
Значимость риска
32
Политические
Экономические
Административные
Маркетинговые
Конкурентные
Строительные Юридические Управленческие
Финансовые
В качестве мер по управлению рисками Проекта развития новых территорий НЦА планируется осуществление следующих антирисковых мероприятий:
Внешние риски Финансовые риски • Управление финансовыми рисками практически невозможно, но основной мерой снижения ущерба от последствий данных рисков может быть детальное планирование бюджета Проекта на каждом этапе его проработки. Экономические риски • Управление данным видом рисков невозможно, но их необходимо анализировать с целью минимизации возможного ущерба от их наступления.
Транспортные
Экологические
вероятность возникновения риска
По результатам анализа были выявлены наиболее значимые для Проекта риски: финансовые, экономические, маркетинговые, административные и политические. Последствия данных рисков могут существенно отодвинуть сроки реализации Проекта развития новых территорий НЦА или его части, а также поставить под сомнение целесообразность девелопмента в целом.
Политические риски • Управление данным видом рисков практически невозможно. При девелопменте крупномасштабных проектов целесообразно лоббирование интересов компании в политических кругах. Транспортные риски • Оптимальным способом управления транспортными рисками является плотное взаимодействие с местными органами власти в вопросах согласования новых схем транспортных развязок. Конкурентные риски • Управление конкурентными рисками осуществляется путем регулярного анализа конкурентного окружения, существующей успешной практики, постоянного повышения и контроля качества предлагаемого продукта.
Внутренние риски Маркетинговые риски • Разделение Проекта на этапы позволит вносить корректировки в Проект в зависимости от успеха реализации предыдущего этапа. • С учетом сегмента рынка недвижимости (жилье) существует возможность переноса маркетингового риска реализации площадей на физических лиц по программам ипотечного кредитования Проекта. • Высокая обеспеченность социальной инфраструктурой как всего Проекта в целом, так и каждой завершающейся очереди строительства. • Отделение жилой застройки от дальнейшего строительства с использованием естественного зонирования (река, дорога, парк и т.д.). • Привлечение в партнерство банков и стимулирование продаж за счет ипотечных программ. Строительные риски • Проведение открытых тендеров для отбора наиболее опытных подрядчиков с лучшими предложениями по цене и качеству. • Использование авансовых платежей в размере не более 30% от стоимости работ и материалов. • Диверсификация рисков, связанных с удорожанием строительных материалов, при наличии большого количества поставщиков, обладающих необходимыми материалами, и контрагентов, имеющих лицензии на необходимый/специализированный вид деятельности. • Включение возможности пересмотра цены при резком изменении курса валюты в договоры с подрядчиками. • Страхование рисков случайной гибели или порчи имущества.
Юридические риски • Основной способ минимизации и управления – разрешение вопроса о статусе земельных участков на ранних этапах реализации Проекта. Рекомендуется привлечение компетентных юристов в ходе проведения соответствующих согласований. Управленческие риски • Для снижения рисков необходимо тщательно подойти к выбору ключевого менеджмента: предусмотреть, чтобы обязательным условием привлечения менеджеров было наличие у них соответствующего уровня квалификации и опыта работы в области реализации аналогичных проектов. Возможным решением является привлечение специализированной управляющей компании. Экологические риски • В целях предотвращения экологических рисков необходимо осуществлять дополнительный контроль соблюдения действующих градостроительных норм при строительстве объектов вблизи водоохранной зоны. Необходимо также проведение экологической и санитарной экспертиз земельных участков НЦА.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
33
Инвестиционная программа 1 36 Характеристики земельных участков 39 Правовой статус 40 Участники Проекта 42 Конкурентное окружение. Потребители 48 Инвестиционные лоты 52 Пэффективности редварительные показатели 54 Структура сделки. Выход
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
35
36
Инвестиционная программа 1
Характеристики земельных участков
Местоположение Зона перспективной застройки расположена в административных границах г.о. Жуковский, в 20 км от МКАД между Новорязанским шоссе (М-5 «Урал») и Москвой-рекой, и непосредственно примыкает к деревням Кулаково и Михайловская слобода.
20 км от МКАД Старый город
г.о. Жуковский
ека скв а-р Мо
и я йк ка ро вс ст ло да за ай бо й их ло но М с ив кт пе во рс ко пе ла Ку
• На территории преобладает практически плоский рельеф (высота ~ 113 метров), перепад рельефа составляет 4—5 метров. • Уровень грунтовых вод относительно высокий — от 3 до 7 метров. • Территория проекта расположена в пойме Москвы-реки, опоясывающей рассматриваемые участки практически со всех сторон. • По данным ближайшего водозамерного поста у д. Заозерье отметка среднего половодья за период наблюдений с 1951 г. составила 111,12 метров БС.
на Зо
Физические характеристики
М
-5
«У
М
ос
ра
л»
кв
а-
ре
ка
Ограничения по высотности застройки: • жилая недвижимость — 15 м; • коммерческая недвижимость — 30 м.
Схема этажности застройки 1 этаж 2 этажа 2,5 этажа 3 этажа 4 этажа
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
37
38
Инвестиционная программа 1
Транспортная доступность Из Москвы до исследуемых участков можно добраться: • на автомобиле по Новорязанскому шоссе или через Рязанское шоссе с последующим съездом на Новорязанское шоссе (время поездки от МКАД варьируется в течение суток и может колебаться от 22 минут до 1,5 часов); • на автобусах пригородных маршрутов (324, 351, 358, 416, 424, 441, 478, 525 и др.) или маршрутных такси (558, 865), следующих по Новорязанскому шоссе от станций Московского метрополитена «Выхино» и «Кузьминки» до примыкающих к рассматриваемым территориям деревень Кулаково и Михайловская слобода (время в пути — 40—60 минут), далее пешком или от МКАД до остановки «Заозерье» и далее пешком.
Правовой статус Все рассматриваемые земельные участки находятся в собственности Общества с ограниченной ответственностью «Национальный центр авиастроения», созданного в соответствии с законодательством Российской Федерации. Все земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования: для сельскохозяйственного использования (производства). С момента утверждения Генерального плана г.о. Жуковский участки будут включены в границы города Жуковский с автоматическим изменением категории земель на земли населенных пунктов. Целевое назначение земель может быть изменено в соответствии с требованием собственника земель в рамках Генерального плана и Правил землепользования и застройки территорий г.о. Жуковский.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
39
40
Инвестиционная программа 1
Участники Проекта
Функция
Наименование
Инициатор Проекта
Российская Федерация
Собственник Проекта
ООО «Национальный центр авиастроения»
Управляющая компания Проекта/Девелопер
НП «Национальный центр авиастроения»
Участники Управляющей компании
ОАО «ОАК», ГК «Ростехнологии», Правительство Московской области, ФГУП «ЦАГИ»
Подготовка документов Генерального планирования и Плана землепользования и застройки территорий г.о.Жуковский
ГУП МО «Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства»
Банк-кредитор
ОАО «Альфа-банк»
Консультант по градостроительству
ООО «Предприятие «Группа АРК», Джон Томпсон и Партнеры (Великобритания)
Консультант по маркетингу/Андеррайтер (агент по привлечению инвестиций)
ООО «Кушман энд Вэйкфилд»
Консультанты по инженерной и транспортной инфраструктуре
ООО «Инжкомпроект», ООО «Сетек Инж»
Подрядчики по инженерно-изыскательным работам
ООО «Земер», ООО «Меридиан»
Подрядчик по экологическим изысканиям
ООО «Изыскательский центр «ШАНЭКО»
Предполагаемые источники финансирования
Государство, институциональные инвесторы, кредитные организации, частные инвесторы
Архитектор
Определяется для отдельного объекта/групп объектов
Технический заказчик Генеральный подрядчик Субподрядные организации
Определяется для отдельного объекта/групп объектов, начиная со стадии подготовки и согласования проектной документации
Поставщики Брокер/риелтор
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
41
42
Инвестиционная программа 1
Конкурентное окружение. Потребители
Конкурентное окружение Многоквартирное жилье 3-комн. 14,5%
Количество проектов_____________________18 Количество квартир__________________~3 800 Средняя площадь квартиры_ _____ ~57,5 кв.м Средняя цена продажи_____~55 000 руб./кв.м
3
5
1
2
6
Стандарт 19,8%
2-комн. 43,9%
Эконом 52,3%
№
Название, адрес
Текущее состояние
Гос. комиссия
Класс жилья, тип домов
Цена продажи, руб. / кв.м
1
ЖК «Островцы», Раменский р-н, пос. Островцы
Фасадные работы
3 кв. 2013
Эконом монолитнокирпичный
51 000—57 000
2
ЖК «Сосны», Раменский р-н, д. Островцы
Отделочные работы
4 кв. 2012
Эконом малоэтажный монолитный
33 000—48 000
ЖК «Оквиль», Раменский район, ДП Родники
Корп. 1 — верх. этажи
4 кв. 2012
3
Корп. 2 — котлован
70 000—104 000
2 кв. 2013
Эконом малоэтажный монолитный
4
7
Бизнес 27,9%
1-комн. 41,5%
4
ЖК «Флагман», Раменский район, пос. Удельная
Фасадные работы
3 кв. 2012
Эконом монолитнокирпичный
50 000—60 000
5
ЖК «Дом на Речной», Раменский район, пос. Удельная
Построен
Сдан
Эконом монолитная застройка
45 000—71 500
6
г. Жуковский, мкр. 5А, корп. 7,8,16
Нижние этажи / фундамент
1—3 кв. 2013
Эконом монолитный
65 000—81 000
7
ЖК «Авиатор Парк», г. Жуковский, мкр. 5А, д. 4, 4а
Начальный этап
2 кв. 2013
Бизнес монолитнокирпичный
60 700—67 000
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
43
44
Инвестиционная программа 1
Таунхаусы Количество проектов______________________ 7 Количество строений__________________ ~350 Средняя площадь секции__________ ~164 кв.м Средняя цена продажи_____~47 000 руб./кв.м
2
3
4
5
1 7
Стандарт 22%
Название, адрес
Класс жилья
1
ЖК «Сосновый бор» (поселок «Сосны»), Раменский р-н, пос. Островцы
Эконом
2
КП «Прозоровское-Голицыно», Раменский р-н, пос. Кратово
Стандарт
3
КП «Малаховское озеро», Раменский р-н, пос. Малаховка
Бизнес
4
КП «Гжель Плюс», Раменский р-н, пос. Гжельское ЖК «Орел», г. Жуковский, ул. Нижегородская КП «Чулковоclub», Раменский р-н, пос. Чулково КП «Белый берег», Раменский р-н, пос. Мячково
6 7
Бизнес 59%
100–150 м2 150–200 м 26% 35% 2
6
№
5
Эконом 19%
<100 м2 200–250 м 19% 20% 2
Площадь секции, кв.м
Площадь участка, сот.
Цена продажи, руб. / кв.м
120
3
38 000
1-я очередь ГК — 2 кв. 2012 г. 2-я очередь ГК — 2—4 кв. 2013 г. Таунхаусы, ГК — 2—3 кв. 2013 г. Квадрохаусы, ГК — 2—3 кв. 2013 г.
130—160 100,5 215 158
4,0—4,5 1,5—2 2-3 1
51 000 50 000
Эконом
ГК — конец 2012 г.
85
2—3
20 000
Бизнес
ГК — 2 кв. 2012 г.
207—340
нет
60 000
Бизнес
Таунхаусы и твинхаусы дома готовы
222—265
3—6
38 000—42 000
Бизнес
Таунхаусы, твинхаусы и квадрохаусы с инфраструктурой ГК — конец 2012 г.
175—320
3—6
43 000—63 000
Описание
45 000
Коттеджи Количество проектов______________________ 7 Количество строений__________________ ~200 Средняя площадь дома____________ ~210 кв.м Средняя цена продажи_____~56 000 руб./кв.м
2
1 10
3 5 4
<100 м2 3%
6
9
>250 м2 24%
Бизнес 35%
8
Эконом 19%
Стандарт 26%
100–150 м2 21%
150–250 м2 52%
7
№
Название, адрес
Класс жилья
Описание
Площадь дома, кв.м
Площадь участка, сот.
Ценовой диапазон, руб.
1
ЖК «Сосновый бор» (поселок «Сосны»), Раменский р-н, пос. Островцы
Эконом
Возможно приобретение з.у. под строительство
160
6
2
КП «Малаховское озеро», Раменский р-н, пос. Малаховка
Бизнес
ГК — 2—3 кв. 2013 г.
200—300 494
7—20 25—30
5 000 000 + 525 000 (коммуникации) 13 500 000—21 000 000 35 000 000—37 000 000
3
КП «Прозоровское-Голицыно», Раменский р-н, пос. Кратово КП «Лесное озеро», Раменский р-н, д. Поповка КП «Приозерный», Раменский р-н, д. Поповка КП «Феникс», Раменский р-н, с/п Новохаритоновское, д. Сидорово КП «Боярово», Раменский р-н, д. Татаринцево КП «Европейский квартал», Раменский р-н, между д. Прудки и Щеголево КП «Чулковоclub», Раменский р-н, пос. Чулково КП «Белый берег», Раменский р-н, пос. Мячково
Стандарт
241
9
13 800 000
80
3
2 800 000
Стандарт
Возможно приобретение з.у. под строительство ГК — 3—4 кв. 2012 г. Возможно приобретение з.у. под строительство Возможно приобретение з.у. под строительство
177—222
13—15
9 000 000—11 320 000
Эконом
ГК — 2 кв. 2012 г.
112—175
8—13,5
5 500 000—8 000 000
Эконом
Стадия — разводка коммуникаций, отделочные работы
132—182
11,25
6 200 000—8 880 000
Стандарт
ГК — 2 кв. 2014 г.
120–200
7—13
4 200 000—7 200 000
Бизнес
ГК — 3-4 кв. 2012 г.
212—520
12—20
11 800 000—24 800 000
Бизнес
ГК — 2 кв. 2013 г.
175—572
12—22,5
19 000 000—60 000 000
4 5 6 7 8 9 10
Эконом
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
45
46
Инвестиционная программа 1
Потребители
Конкурентные преимущества
Анализ источников спроса на жилую недвижимость, возводимую в рамках Инвестиционной программы 1, позволил определить состав потребителей по двум основным категориям спроса:
Успех реализации проекта определяется совокупностью значительных конкурентных преимуществ предлагаемого продукта, среди которых:
Внутренний спрос: • сотрудники компаний НЦА (ОАО «ОАК», ДЗО ОАО «ОАК» и ГК «Ростехнологии», ОАО «ТВК «Россия» и пр.); • сотрудники смежных компаний авиастроительной отрасли; • сотрудники предприятий обеспечивающего сектора (работники торговли, финансовой сферы и т.п.). Внешний спрос: • семейные пары с детьми в возрасте от 30 лет, желающие улучшить свои жилищные условия; • молодые и расширяющиеся семьи г.о. Жуковский и Раменского района; • представители среднего класса, имеющие квартиру в Москве и желающие приобрести жилье за чертой города для родителей; • пенсионеры; • жители регионов, работающие в столице; • жители регионов, часто приезжающих в столицу по делам.
• местоположение участка на берегу реки, в отдалении от центра города, но с прямым доступом и к городу, и к Новорязанскому шоссе; • удобная транспортная доступность; • малоэтажность и невысокая плотность застройки; • наличие нескольких озер на территории, выполняющих как рекреационные, так и практические функции; • комплексный девелопмент территорий, реализуемый в соответствии с наиболее актуальными тенденциями мирового градостроительства; • развития социальная инфраструктура; • наличие на территории нового города торгового центра регионального формата.
48
Инвестиционная программа 1
Инвестиционные лоты
Инвестиционная программа 1 — территория общей площадью порядка 380 га, освоение которой осуществляется путем формирования и реализации инвестиционных лотов для последующего девелопмента сторонними инвесторами в рамках разработанной градостроительной концепции развития новых территорий НЦА и утвержденного проекта планировки.
Таунхаус эконом-класса
Дуплекс
2 этажа Секция 115 м2 Участок 150 м2
2.5 этажа Строение 200 м2 Участок 800 м2
Таунхаус бизнес-класса
Коттедж
Строение 175 м2 (сред.) Участок 300 м2 (сред.)
Строение 250 м2 (сред.) Участок 1000 м2 (сред.)
В качестве инвестиционных лотов инвесторам предлагаются: • отдельные объекты коммерческой недвижимости (Ритейл Парк, логистический комплекс, яхт-клуб и объекты рекреации); • микрорайоны, включающие в себя многофункциональную застройку с жилыми домами, социальной инфраструктурой и коммерческой составляющей; • отдельные объекты / кварталы применительно к определенному типу жилой недвижимости (многоквартирное жилье, таунхаусы, коттеджи).
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
49
50
Инвестиционная программа 1
Инвестиционная программа 1 Планировочный район «Правобережье-север»
№ 1. 1.1.
2.1.
Тип объекта Жилая застройка Многоквартирная Эконом-класс Бизнес-класс Блокированная Эконом-класс Бизнес-класс Дуплексы Индивидуальная Итого по жилой застройке Общественная застройка Школы
2.2.
Детские сады
2.3. 2.4.
1.2.
1.3.
2.
2.5.
2.6. 2.7. 2.8.
Общая строительная площадь, кв.м.
Полезная площадь, кв.м.
376 390,67 282 293,00 208 734,67 156 551,00 167 656,00 125 742,00 240 153,00 240 153,00 168 672,00 168 672,00 54 019,00 54 019,00 17 462,00 17 462,00 40 764,00 40 764,00 657 307,67 563 210,00
Количество Пложителей / Расщадь сотрудников/ четная участ- посетителей, высота ка, га чел уровня, м 35,79 20,07 15,72 42,64 26,40 9,26 6,98 16,31 94,74
8811 5218 3593 5766 4217 1200 349 679 15 257
Строительный объем, куб.м
Примечания
3,50
1 317 367,33
4700 квартир по 60 кв.м.
3,50
840 535,50
4,00
163 056,00 2 320 958,83
37 052,63
35 200,00
7,26
4,50
166 736,84
11 452,63
10 880,00
2,56
4,50
51 536,84
Медицинский центр
4210,53
4000,00
1,50
4,50
18 947,37
Спортивный комплекс Паркинги
4210,53
4000,00
2,67
6,50
27 368,42
98 526,32
93 600,00
5,85
4,00
394 105,26
62 571,43 151 105,26
43 800,00 143 550,00
15,56 28,71
5,50 13,00
344 142,86 1 964 368,42
3157,89
3000,00
5,00
4,00
12 631,58
372 287,22 338 030,00
69,11
0
2 979 837,59
1 029 594,88 901 240,00 163,85
15 257
5 300 796,43
Торговый центр Логистический комплекс Коммунальные объекты Итого по общественной застройке ИТОГО
1600 квартир по 150 кв.м.
160 квартир по 250 кв.м. Расчетное количество жителей — 15 300 человек
2 объекта: Параметры: вместимость — 2х1100 (2200) мест, участок — 2х3,63 (7,26) га , полезная площадь — 2х17 600 (35 200) кв.м 4 объекта. Параметры: вместимость — 4х160 (640 мест, участок — 4х0,64 (2,56) га, полезная площадь — 4х2720 (10 880) кв.м. Детская и взрослая поликлиники, отделение скорой помощи, молочная кухня и т.д.
Расчетное количество жителей в многоквартирных домах — 8850 чел. 9 объектов (2700 м/м). Параметры объектов: вместимость — 300 машиномест, габариты 40х65, участок — 6500 кв.м, полезная площадь — 10 400 кв.м.
Прачечная-химчистка, предприятия коммунальнобытового и инженерного обслуживания т.д.
Инвестиционные лоты (условное деление территории)
К моменту реализации каждый инвестиционный лот будет представлять собой отмежеванный (прошедший кадастровый учет) земельный участок с разрешенным видом использования в соответствии с градостроительной концепцией и утвержденным проектом планировки, бизнеспланом развития, а также решениями по инженерному обеспечению.
Граница инвестиционного лота Водные объекты Особо охраняемые природные объекты Спортивные площадки Рекреация Индивидуальная жилая застройка
Блокированная застройка: Дуплексы Бизнес-класс Эконом-класс
Многоквартирная застройка: Бизнес-класс Эконом-класс Школы Детские сады Поликлиники Паркинги Коммунальные объекты Логистический комплекс Яхт-клуб Торговый центр
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
51
52
Инвестиционная программа 1
Предварительные показатели эффективности
График продаж шт. 600
500
400
300
200
100
2014
2015
2016
2017
ногоквартирное жилье М эконом-класса, 2747 шт.
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Таунхаусы эконом-класса, 1467 шт.
Дуплексы, 87 шт.
Таунхаусы бизнес-класса, 309 шт.
Коттеджи, 163 шт.
2026
2027
ногоквартирное жилье М бизнес-класса, 1849 шт.
Многоквартирное жилье эконом-класса
Таунхаусы эконом-класса
Дуплексы
NPV, $___________________ 25 635 158 MIRR___________________________25% PI______________________________ 1,39 DPBP, лет__________________________5 Стоимость продажи, $ за кв.м___ 1833
NPV, $___________________ 28 605 825 MIRR___________________________24% PI______________________________ 1,44 DPBP, лет__________________________6 Стоимость продажи, $ за кв.м___ 1667
NPV, $____________________ 5 162 020 MIRR___________________________23% PI______________________________ 1,53 DPBP, лет__________________________4 Стоимость продажи, $ за кв.м___ 2000
Многоквартирное жилье бизнес-класса
Таунхаусы бизнес-класса
Коттеджи
NPV, $___________________ 10 227 784 MIRR___________________________22% PI______________________________ 1,44 DPBP, лет__________________________8 Стоимость продажи, $ за кв.м___ 2000
NPV, $____________________ 6 672 096 MIRR___________________________20% PI______________________________ 1,30 DPBP, лет__________________________8 Стоимость продажи, $ за кв.м___ 2167
NPV, $___________________ 24 408 831 MIRR___________________________23% PI______________________________ 1,36 DPBP, лет__________________________6 Стоимость продажи, $ за кв.м___ 2167
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР АВИАСТРОЕНИЯ
53
54
Инвестиционная программа 1
Структура сделки. Выход
Потенциальным инвесторам предлагается принять участие в реализации Инвестиционной программы 1 путем заключения с Собственником: • договора купли-продажи земельного участка; • договора купли-продажи 100% долей в уставном капитале проектной компании; • договора о совместной деятельности (инвестиционный контракт).
Договор купли-продажи земельного участка Оплата по договору
Земельный участок ООО «НЦА»
• Право собственности • Градостроительная документация + концепция инженерного обеспечения ЗУ • Измененные категория и ВРИ ЗУ
ТУ
Покупатель
56
Инвестиционная программа 1
Договор купли-продажи 100% долей в уставном капитале проектной компании
ООО «НЦА»
Проектная компания
100%
100%
Инвестор
Проект • Право собственности • Градостроительная документация + концепция инженерного обеспечения ЗУ • Измененные категория и ВРИ ЗУ • ТУ
Договор о совместной деятельности (инвестиционный контракт)
ООО «НЦА»
X%
Проектная компания
Y% IRR > 30%
Проект • Право собственности • Градостроительная документация + концепция инженерного обеспечения ЗУ • Измененные категория и ВРИ ЗУ • ТУ
Инвестор
Содержание О Национальном центре авиастроения 4 О НЦА 8 Территориально-имущественный комплекс НЦА О Проекте развития новых территорий НЦА в Жуковском 12 Концепция «Город-сад» 22 Принципы градостроительной концепции 24 Концептуальное разделение территорий 26 Баланс площадей 30 Риски и антирисковые мероприятия Инвестиционная программа 1 36 Характеристики земельных участков 39 Правовой статус 40 Участники Проекта 42 Конкурентное окружение. Потребители 48 Инвестиционные лоты 52 Предварительные показатели эффективности 54 Структура сделки. Выход
125040, Россия, г. Москва, улица Правды, дом 1 Телефон: +7 (495) 626-4319 Факс: +7 (495) 626-4712 e-mail: office@ncarussia.ru www.ncarussia.ru
Подготовлено НП «Национальный центр авиастроения»