My Future Practice by ALiceDeprez

MY FUTURE PRACTICE ALice deprez

Faculté d’Architecture La Cambre-Horta

MY FUTURE PRACTICE

Ou De la densification du bĂ˘ti bruxellois

Bruxelles 2017

l l 8 10 12 14 16 l l l 20 30 46 52 60 l

Triptyque - mon constat du monde - mon constat de l’architecture - mes détestations en architecture - ma future pratique - mes détestations >< mes adorations ? Recherches - exemples - lecture - primes - RRU - Ixelles Proposition Q10

l 72 74 76

- un lieu - des habitants - 5 scénarios

TRIPTYQUE Ou Dâ&#x20AC;&#x2122;une position dans mon monde.

Mon constat du monde Ou De l’étalement urbain.

On a vécu ces dernières années un étalement urbain considérable. Chacun veut sa petite fermette flamande, ou plutôt sa grosse villa quatre façades. Cela a un coût énorme, non seulement en matière d’infrastructures (nouvelles routes, raccords à l’égout, réseaux télé, etc.), mais aussi, car ces villas se sont construites sur bon nombre de terrains qui furent autrefois des champs agricoles. Donc, un impact écologique (imperméabilisation des sols, trafic routier, etc.), mais également sur l’espace que l’on réserve à notre production alimentaire.

De plus en plus de personnes vivent aujourd’hui en ville, il y a un retour à la ville, mais pas seulement, un grand nombre de ces nouveaux habitants proviennent de plus loin que nos campagnes (Européens, migrants, etc.). Une densification de la ville semble inévitable. Comparée à ses voisins européens, Bruxelles n’est pas très dense, son potentiel de densification est donc assez favorable à ce constat, cette mouvance.

Mon constat de l’architecture

Ou De l’appât du gain à très court terme.

Le nerf de la guerre c’est l’argent. Tout le monde le sait et le monde de l’architecture n’y échappe pas. Les pouvoirs publics financeront ou donneront un permis plus facilement si le retour sur investissement est rapide, voire immédiat. Ainsi on voit fleurir des bâtiments publics signés par des « Archi Star ». On privilégiera la signature à la cohérence du bâtiment, car cela attirera les foules. Et donc le retour de gain sera assez efficace. Pareil pour la promotion immobilière, le but n’est pas de faire des espaces de vie, mais du pognon, de la spéculation. On préférera laisser pourrir les quelques bâtiments acquis pour pouvoir les raser et reconstruire dessus. On voit ainsi apparaître des immeubles appartements standardisés, sortant des gabarits voisins, etc. 10

Les pouvoirs publics seront toujours plus frileux de financer des projets de particuliers. Le retour sur investissement est souvent lent et les gains que ces initiatives pourraient procurer ne sont pas toujours pécuniaires. Mais ils ne voient que trop peu souvent plus loin que leurs finances, en effet ce genre de projets est propice à améliorer la qualité de vie du quartier, à engendrer d’autres initiatives, etc. Il s’agit là d’opérer sur la ville un travail d’acupuncteur. Plusieurs petites interventions dans la ville seront plus salvatrices qu’une grosse ablation ou l’ajout d’une prothèse artificielle.

Mes détestations en architecture Ou De mon contsat de l’architecture (suite).

Pourquoi parler de ce que je n’aime pas en architecture ? Peut-être cela me permettrait-il de déjà faire un premier tri dans ce que j’aime et dans quoi je me projette en tant que future architecte ? Cela étant dit, il est compliqué et réducteur de ne dire que « j’aime » ou « je n’aime pas », oui mais pourquoi ?

Par exemple, je n’aime pas du tout le travail d’architectes tels que Zaha Hadid ou Frank Gehry. Pourquoi ? On pourrait aux premiers abords croire qu’il ne s’agit que d’une question d’esthétique et conclure que les goûts et les couleurs ne se discutent pas. Mais heureusement – pour moi ? – il ne s’agit pas que d’esthétique, en effet je ne suis pas contre une diagonale, un mur penché ou courbe dans un projet. Ce qui m’embête dans les projets de ces architectes c’est ce sentiment de gesticulation, comme s’il était impératif d’envoyer la sauce, que ça claque. C’est une esthétique pour moi d’Archi Star, autant de la part de l’architecte qui voudrait qu’on reconnaisse sa patte, qu’on sache tout de suite que c’est signé par le grand Lui, ainsi que de la part des commanditaires qui veulent qu’on sache qu’ils ont pu se payer une star de l’architecture, une grande pointure, quel prestige, ça suinte le pognon

et c’est le but : montrer qu’on a du fric et qu’on est de ce fait quelqu’un à respecter, qu’il faut prendre au sérieux. C’est de l’architecture monumentale, tape à l’oeil. On pourrait (on voudrait ?) dire qu’au moins elle joue son rôle de symbole, d’icône du lieu. Vraiment ? Peut-être qu’à l’origine, au premier bâtiment dessiné par Gehry ou Hadid, mais aujourd’hui, peut-on encore clairement distinguer du tac au tac (= rôle du symbole) le bâtiment, se souvient-on encore de l’institution abritée par la grosse signature rutilante ? Car en effet ce qui a pu être au départ un geste fort de la part de l’architecte, une prise de position ou une idée, s’est transformé en machine à produire et consommer de l’architecture. Dès lors cela renforce cette sensation de gesticulation pour être vu, car finalement ce n’est que ça ce que propose cette architecture. Car sous la « carapace », sous les flots de courbes ou de zig zag, finalement on ne se retrouve soit dans des boites, soit dans des espaces étriqués, voir presque invivables. Ce monumentalisme n’est pas garant d’un espace de qualité. Or n’est-ce pas là tout le rôle de l’architecte ? Créer des espaces, des espaces qui seront utilisés, vécus par des gens.

On ne crée pas pour faire de belles photos de magazines. Le but de l’architecture n’est pas d’entrer dans un livre ou un catalogue d’exposition, mais d’être elle même l’exposition, d’être arpentée, traversée, touchée, ressentie. Ne nous méprenons pas, je ne suis pas contre le monumental, je pense qu’en effet certains programmes le demandent et le réclament avec raison. Mais l’architecture peut très bien devenir symbole sans être prétention, et surtout sans recettes toutes faites. On peut être gourmand d’architecture et de formes nouvelles sans pour autant devoir toujours commander le même gros gâteau de mariage à la crème qu’on a déjà trop mangé.

Ma future pratique

Ou De vivre l’architecture.

En effet, le bâti bruxellois datant de la fin du XIXe siècle n’est plus adapté aux modes de vie contemporains. C’est également un patrimoine immobilier qui, en quelques années seulement, est devenu beaucoup trop cher pour les Bruxellois. Dès lors, beaucoup de ménages aujourd’hui ont revu à la baisse leurs attentes concernant les mètres carrés nécessaires pour vivre confortablement en ville. Mon approche, en tant que future architecte, serait d’essayer d’identifier ces maisons « sous-habitées » pour pouvoir travailler dessus comme un acupuncteur. Il s’agit de proposer une alternative à la promotion immobilière dont je parlais précédemment. Il faut densifier la ville, entre autres, par la subdivision des maisons mitoyennes et unifamiliales bruxelloises (intelligente bien entendu, je ne parle pas du saucissonnage effectué par certains promoteurs immobiliers de Bruxelles). 14

Bien entendu, il faudra pouvoir proposer une quantité de solutions différentes de logements pour satisfaire à la variété des modes d’habiter d’aujourd’hui. Cela sous-entend d’ailleurs que certains ménages ont un mode de vie qui nécessite d’ailleurs une maison « entière ». Cette démarche de densification n’est pas excluante, le but n’est pas de tout densifier au maximum, mais plutôt de proposer une meilleure variété de formats pour créer une offre adéquate pour les habitants bruxellois.

Mes détestations >< mes adorations ? Ou Des prémices d’un manifeste positif.

C’est peut-être un mot un tantinet trop fort qui sous entend un sentiment irrationnel d’idolâtrie envers quelque de presque divin. Donc parlons plutôt d’appréciations, d’affections envers l’architecture. Voici une liste non exhaustive de ce j’aime en architecture :

pour se réveiller, une lumière rose et dorée pour cuisiner, mais aussi des lumières artificielles pour travailler, se pomponner, inviter…

J’aime la ligne, le dessin. Je préfère un dessin aux lignes claires, coloré, qui me suggère et me laisse imaginer le projet, plutôt d’une 3D ultraréaliste et clinquante.

J’aime le son qui ricoche sur les murs nus ou qui s’étouffe dans une ambiance feutrée, qui résonne à proximité d’un plan d’eau, qui bruit dans le jardin…

J’aime la simplicité apparente d’un projet, sa quasi normalité ou dont l’apparence, la ligne paraît être d’une évidence, naturelle.

J’aime les matérialités aussi : lisse ou rugueux ? brillant ou mat ? poreux ou plein ? dur ou moelleux ? neuf ou ancien ? taillé ou sauvage ?

J’aime alors qu’en se penchant sur le projet ou le bâtiment on découvre le souci du détail. Les détails qui changent la qualité de vie.

J’aime le petit grain de folie qu’on remarque dans un croquis, une maquette ou dans le choix d’une couleur pour un mur ou pour un matériaux.

J’aime une ouverture qui offre un regard vers une autre pièce, une échappée visuelle au détour d’un mur, une fenêtre plus haute qui offre le ciel…

J’aime sentir qu’il y a de la poésie dans ce que l’architecte propose. Simplicité ne veut pas dire que le projet doit être creux, il ne suffit pas de remplir un cahier de charges, de juste solutionner une demande.

J’aime des espaces restreints, douillets, intimes ou au contraire ouverts à tout vent, monumentaux, écrasants… J’aime une lumière naturelle, claire

J’aime un parcours qui se fait naturellement, intuitivement (dans un musée par exemple).

J’aime que la forme soit liée à l’usage, que l’architecte se soit projeté dans le projet ou qu’il ai fait appel aux futurs

utilisateurs du lieu pour en savoir plus sur leurs besoins et surtout envies. J’aime l’appropriation des usagers de mon propre travail car il ne sera jamais fini et continuera sans moi dans le temps. Mais aussi ma propre appropriation en tant qu’architecte de l’existant à réinvestir. J’aime l’existant, en tant que matière première (le bâti), mais aussi en tant qu’archétype, en tant que formes pour mes propres dessins. Mes premières expériences d’architecture furent deux projets de Peter Zumthor : les Thermes de Vals et la Bruder Klaus Chapel. À l’époque je n’étais qu’adolescente suivant les détours de mon père lors de vacances. C’est lors de ces visites que j’ai pour la première fois expérimenté le plaisir et la découverte d’un lieu. Les petits bains dans les thermes de Vals offrent une palette aux sens : la pénombre, les odeurs de jasmin et de la pierre mouillée, le son qui ricoche comme dans une grotte, l’étroitesse et la hauteur de l’alcôve, la chaleur de l’eau… La chapelle posée comme une balise au milieu des champs m’a beaucoup marquée aussi. Construite par un seul homme avec beaucoup de volonté. La violence et l’effort de cette construc-

tion ne se ressentent pas de prime abord, de l’extérieur tout semble si simple, un monolithe clair, au arrêtes bien dessinée. Mais dès qu’on veut rentrer dedans on se heurte d’abord à cette étrange porte triangulaire, ensuite on entre dans le noir, on s’aide du peu de lumière qui se reflète sur le plomb fondu au sol, on sent la suie des murs, les murs sont perlés, et puis les murs convergent, ils font lever les yeux vers cette échappée visuelle qui offre une goutte de ciel. Et là on se sent seul comme dans le ventre d’une bête dans lequel on peut y laisser nos angoisses et ressortir par ce petit trou tout là haut. Je pense, je crois, que dans ces deux expériences je retrouve quelques racines de tous mes « j’aime ». Une architecture qui s’offre aux sens de la personne en dedans, mais qui s’offre aussi au crayon de son dessinateur.

* Sources : les textes et images proviennent des sites officiels de ces rĂŠfĂŠrences.

RECHERCHES* Ou Le comment du pourquoi.

Exemples

Ou De différentes manières de densifier Bruxelles sans la détruire. Architectes.

Ledroit pierret Polet Architectes projet privé 1 duplex pour les proprios + 3 appartements maison héritée

Julien Kessler maison personnelle rue Luther 1 duplex pour les proprios + 3 appartements appel Ă projet BATEX

Associations. COMMUNITY LAND TRUST BXL vision : Le Community Land Trust Bruxelles (CLTB) considère le sol comme un bien commun, qu’il faut préserver (notamment de la spéculation) pour le bien-être de l’ensemble de la communauté. Le CLTB oeuvre pour une ville où le droit constitutionnel au logement serait garanti pour tous. Convaincu du caractère essentiel d’un bon logement pour le bien-être, la santé et les possibilités de développement, le CLTB vise à offrir à tous les ménages – et principalement à ceux dont la situation socio-économique est la plus faible – la possibilité de se maintenir dans des logements de bonne qualité, durables, et financièrement accessibles. Le CLTB pense que son action ne peut pas se limiter à la production de logement, mais doit s’étendre à l’empowerment de ses bénéficiaires, à l’amélioration des territoires sur lesquels il est actif et au renforcement de la cohésion sociale. C’est pourquoi il est important d’inclure également les habitants actuels du quartier dans la construction du projet. 22

mission : En rendant la propriété du terrain collective et la propriété des bâtiments individuelle, le Community Land Trust Bruxelles veut produire des logements et d’autres espaces qui répondent aux besoins de tous les Bruxellois, et en priorité à ceux des plus vulnérables. En limitant le prix de vente des logements et en plafonnant par la suite le prix de revente au moyen de clauses anti-spéculatives, le CLTB propose des logements de qualité qui restent abordables, génération après génération. De ce fait, il offre aux collectivités qui travaillent avec lui une alternative à l’inflation des prix immobiliers. En impliquant étroitement les habitants ou futurs habitants dans le développement des projets et de son organisation, le CLTB souhaite encourager leur émancipation et leur permettre de faire entendre leur voix dans le développement de la ville. En produisant des espaces qui répondent aux besoins du quartier, le CLTB contribue à la cohésion sociale des quartiers dans lesquels il est actif et au développement de l’économie locale. Le CLTB cherche à conserver dans tout ce qu’il fait un équilibre optimal entre les intérêts individuels de son public et l’intérêt général de la communauté, et ce à très long terme. C’est pourquoi le CLTB est gouverné de manière équilibrée par les pouvoirs publics, ses habitants, et les représentants des quartiers dans lequel il est actif.

RENOVASSISTANCE histoire : L’asbl Renovassistance est née en 1988 de la rencontre de quelques personnes interpellées par le problème du logement des plus démunis à Bruxelles et décidées à mettre en commun leurs compétences et leurs efforts pour procurer un logement sain et décent, aux meilleurs coûts, à des familles particulièrement défavorisées. Partant de l’observation qu’il existe à Bruxelles un nombre important de maisons abandonnées qui se dégradent, tandis que beaucoup de personnes ne trouvent pas de logement ou sont obligées de vivre dans des logements insalubres, RENOVASSISTANCE a décidé de rénover de tels immeubles. A l’heure actuelle, RENOVASSISTANCE a à son actif la rénovation de plus de 100 logements. Son activité a été primée par la Fondation Roi Baudouin.

mission : Renovassistance s’est donné pour mission de rénover des immeubles abandonnés pour y créer des logements salubres et décents, et les proposer à des loyers modérés, à des familles à revenu modeste.

objectifs : Renovassistance agit sur 3 plans : Social - RENOVASSISTANCE vise à limiter les dépenses de logement (loyer + charges) d’une famille locataire à un maximum de 30% de ses revenus. Sur cette base, chaque candidature est évaluée par des travailleurs sociaux. Et, dès leur installation, les familles sélectionnées sont accompagnées dans leur évolution sociale. La gestion locative des immeubles rénovés est confiée à « Logement Pour Tous», agence immobilière sociale agréée. Technique - RENOVASSISTANCE peut assumer une rénovation solide et soignée grâce à une double coopération: celle des membres de son conseil d’administration qualifiés et expérimentés dans la rénovation de vieux bâtiments et tous bénévoles, et celle d’architectes ainsi que d’entreprises proposant leurs services aux meilleures conditions. Financier - RENOVASSISTANCE recherche des immeubles inhabités ou devenus inhabitables pouvant être mis à disposition par bail à long termes. L’ASBL engage ainsi un partenariat à finalité sociale avec le propriétaire qui, souvent, se contente d’une rémunération symbolique, sachant qu’il retrouvera son bien en sensiblement meilleur état en fin de bail, et qu’il sera délivré de tous frais et de tous soucis, tant pendant la rénovation que pendant toute la durée du bail.

Autres proposition de solutions. BruxUP la solution BruxUP : Le projet est issu d’une idée de Valentina Carrara, d’origine Milanaise mais Bruxelloise depuis 15 ans. L’idée de surélever les maisons bruxelloises est venue tout simplement au gré des balades en ville en regardant le skyline bruxellois. La fragmentation du front bâti est remarquable : on remarque la présence de nombreuses dentes creuses à remplir ! L’aspect innovateur du projet réside dans la mise en place d’un système d’échange entre le propriétaire de l’immeuble susceptible d’être surélevé et le candidat acquéreur de la rehausse : en échange du droit de surélever l’immeuble, le propriétaire reçoit en retour toute une série de travaux complémentaires visant à augmenter la performance énergétique.

Qu’est-ce la surélévation ? La surélévation est une réponse unique au problème du manque de logements dans le centre de la ville. La surélévation est une solution pour la création de surfaces habitables neuves de grande qualité. Pourquoi surélever ? 3 réponses ! • Densifier la ville : Le développement durable des villes passe par l’optimisation foncière. La surélévation permet une intensification urbaine ciblée tout en offrant des espaces de vie de grande qualité. Les terrains à Bruxelles sont rarissimes. • Rénover le patrimoine immobilier Bruxellois et améliorer l’aspect de la ville : Les maisons Bruxelloises ont été construites avec une grande qualité pour l’époque mais sont aujourd’hui soit peu ou mal entretenues, soit peu aptes à répondre aux besoins en matière de performance énergétique. • Vivre autrement : Contrecarrer l’exode des classes moyennes vers les autres 2 régions du pays en offrant une qualité de logement en ville qui ne se retrouve pas nulle part : un logement écologique, passif avec des vues sur la ville à des prix concurrentiels aux prix du marché.

la surélévation : La solution est donc la rehausse des maisons Bruxelloises composées d’un rez (rez-dechaussée ou bel étage) + 1 ou 2 niveaux + combles moyennant la construction d’unités indépendantes répondant aux dernières normes en matière de performance énergétique (nouvelles normes PEB àpd 01-01-2015). Comme le patrimoine immobilier bruxellois ne répond pas aux normes en matière de consommation énergétique et que les propriétaires actuels n’ont pas les moyens pour y remédier, le concept BruxUp se base sur un système de collaboration avec les propriétaires des immeubles candidats. Ceux-ci accordent la permission de créer une nouvelle entité et en échange des travaux d’amélioration de performance énergétique. Celle-ci est une situation WIN-WIN.

Métamorphouse Transformer sa maison au fil de la vie « Dans la vie, on le sait, les choses ne se passent pas toujours comme prévu. Il est donc important que la maison ou le logement que l’on construit ou achète soit le plus adaptable possible. Adaptable aux changements de situation, moyennant une subdivision interne ou un agrandissement permettant d’utiliser l’espace autrement. Adaptable aussi aux limitations physiques que peuvent connaître les occupants au cours de leur vie. » Mariette Beyeler Mariette Beyeler a étudié l’architecture à l’École polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL), où elle a également obtenu un doctorat. En parallèle à son activité d’architecte, elle développe et conduit des projets de recherche appliquée en indépendante.

son livre : Une maison est souvent acquise ou construite pour y vivre en famille. Au fil du temps, elle peut devenir une charge trop élevée, s’avérer trop vaste ou inadéquate. Comment s’y prendre et quelles interventions privilégier pour l’adapter à de nouvelles exigences ? Transformer sa maison permet à la fois d’anticiper une éventuelle perte de mobilité ou d’autonomie, mais surtout, de gagner en flexibilité, de créer de nouveaux usages et de préserver la valeur de son patrimoine. L’auteure présente un vaste éventail de recommandations pour favoriser un habitat évolutif. On pourra s’y référer aussi bien lors de l’achat d’une maison, de la mise en place d’un projet de construction ou de l’adaptation d’une propriété existante. De nombreuses photos, plans et schémas illustrent la diversité des scénarios de transformation envisagés et des réponses architecturales réalisées. Cinq regards de spécialistes éclairent les différents enjeux – démographiques, sociologiques, psychologiques, économiques et juridiques – liés à la requalification de l’habitat individuel. Proposant une véritable approche interdisciplinaire, l’ouvrage s’adresse à la fois aux professionnels et aux propriétaires de maison.

Monsieur et Madame M. (67 et 62 ans, deux enfants, trois petits-enfants) ont construit leur maison dans les années 1980, lorsque leurs enfants étaient encore petits. À la campagne, le terrain à bâtir était bon marché et les parcelles assez grandes.

Après le départ des enfants, les parents habitèrent la maison seuls.

29 Lorsque leur fils et leur belle-fille cherchèrent, pour eux et leurs deux petits enfants, un logement adapté, si possible avec jardin, les parents leur proposèrent d’agrandir et de surélever leur maison pour la subdiviser en deux appartements indépendants.

Le rez-de-chaussée abrite l’appartement sans obstacles des parents ; l’étage, le duplex de la jeune famille, qui compte aujourd’hui cinq membres. La parcelle est désormais occupée par plus de monde que jamais, sans que la qualité de l’habitation et des espaces extérieurs n’en ait pâti.

Lecture

Ou De la densification par la subdivision.

Primes

Ou De l’incitation à la rénovation / réaffectation en logement.

QUI ? particuliers - propriétaires occupants (lieu de résidence principale) - propriétaires non-occupants (mandat de gestion avec une AIS de min. 5 ans) associations - associations œuvrant à la rénovation de logements (propriétaires ou gestionnaires pour min 20 ans + mandat de gestion avec une AIS de min. 5 ans) 46

- Agences Immobilières Sociales (propriétaires ou bail emphytéotique ou mandat de gestion de min. 5 ans)

QUOI ? maisons construites avant 1945 - affectées au départ à la résidence principale - affectées au départ à un autre usage, mais transformées en logement

QUELS travaux ? - relatifs à l’état de la construction (Pour satisfaire les conditions minimales de salubrité, de sécurité et d’habitabilité à remplir pour un immeuble mis en location.) - relatifs à l’occupation (Pour apporter un confort, par exemple lié à l’isolation acoustique.) - relatifs aux normes minimales de surface habitable et au nombre de pièces habitables (Il s’agit de travaux d’agrandissement et/ou d’adaptation dans le volume existant. Si c’est un agrandissement hors du volume existant, max +¼ de la surface habitable existante, et pour du logement.) 47

COMBIEN ? situation de famille prime augmentée de 3000€ - si le demandeur a moins de 35 ans - pour chaque personne à charge

localisation du bien - « Contrats de Quartier » - périmètres d’EDRLR (Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation, définis par le Plan Régional de Développement) - hors de ces zones 48

revenus la prime varie selon les revenus imposables globalement du demandeur (et de son conjoint/cohabitant) coût maximum - limité à 33.500€ - augmenté de 11.500€ si le logement comporte min. 4 chambres (+ 5.000€ pour chaque chambre supplémentaire) - majoré de max. 20.000€ si travaux d’isolation acoustique

CALCUL ? > 50% du coût des travaux - propriétaire occupant - périmètre EDRLR - revenu moins de 30.000€ > 80% du coût des travaux - propriétaire non-occupant + contrat avec AIS - associations pour la rénovation des logements - Agences Immobilières Sociales

OBLIGATIONS ? le propriétaire occupant doit - être inscrit au registre de la population à l’adresse du logement - ne pas vendre, échanger, donner son bien (min. 5 ans) - ne pas incorporer son bien dans une société (min. 5 ans) - ne pas mettre son bien en location (min. 5 ans)

IXELLES ?

- taux de la prime communale à 20% de la prime régionale octroyée (max. 800€ par logement rénové) - condition : être domicilié à Ixelles et habiter ledit logement

AUTRES ? - prime « ENERGIE » (Régionale + 10% Ixelles) - prime à l’ EMBELLISSEMENT DES FACADES (Régionale 75%) - be.Exemplary (appel à projets « bâtiments exemplaires »)

RRU

Ou Des Règles Régionales du jeux d’Urbanisme. Caractéristiques DES CONSTRUCTIONS ET DE LEURS ABORDS. INTRODUCTION. - privilégier le respect du bâti existant - application aux travaux de transformation - règles : profondeur en intérieur d’îlot, abords, zones de recul, façades > « sans toutefois entraver la créativité des architectes par des normes trop contraignantes » - lutte contre l’abandon des logements situés au dessus d’activités non résidentielles (> accès distinct vers les étages) CHAMP D’APPLICATION. - travaux soumis à permis d’urbanisme - transformation d’une construction existante - modification de la destination du bien 52

Fig. 1

Fig. 2

Fig. 3

IMPLANTATION ET GABARIT. PROFONDEUR : - ne pas dépasser une profondeur égale aux trois quarts de la profondeur du terrain mesurée, hors zone de recul, dans l’axe médian du terrain (Fig. 1 ; 2) - lorsque les deux terrains voisins sont bâtis, la construction : - ne dépasse pas la profondeur du profil mitoyen de la construction voisine la plus profonde - ne dépasse pas de plus de 3 mètres en profondeur le profil mitoyen de la construction voisine la moins profonde. - Une profondeur supérieure à 3 mètres peut être autorisée dans la mesure où un retrait latéral de 3 mètres au moins est respecté. (Fig. 3)

HAUTEUR DE LA FAçADE AVANT : - La hauteur de la façade avant est déterminée en fonction de celle des deux constructions voisines - La hauteur de la façade est mesurée depuis le niveau moyen du trottoir jusqu’à la ligne définie par l’intersection du plan de façade et du plan de toiture. (Fig. 4) - La hauteur de la façade avant de la construction en mitoyenneté ne peut : - être inférieure à celle de la hauteur de référence la plus basse - être supérieure à celle de la hauteur de référence la plus élevée TOITURE : - La toiture répond aux conditions suivantes : ne pas dépasser de plus de 3 mètres la hauteur du profil mitoyen le plus bas (Fig. 5 ; 6) - Lorsque la rue est en pente, il est tenu compte des différences de hauteur résultant du dénivelé du sol. (Fig. 7) - Le profil de la toiture peut être dépassé de 2 mètres maximum pour permettre la construction de lucarnes. La largeur totale des lucarnes ne peut dépasser les 2/3 de la largeur de la façade. - La toiture comprend les étages techniques, les étages en retrait et les cabanons d’ascenseurs ; ceux-ci sont intégrés dans la toiture. Seules les souches de cheminée ou de ventilation, les panneaux solaires et les antennes peuvent dépasser le gabarit de la toiture.

Fig. 4

Fig. 5

Fig. 6

Fig. 7

REZ-DE-CHAUSSEE, FACADES. REZ-DE-CHAUSSéE : - L’aménagement des rez-de-chaussée commerciaux ou destinés à un autre usage que l’habitation ne peut empêcher l’occupation des étages supérieurs en vue du logement. - Dans le cas d’un accès distinct existant, celui-ci doit être maintenu. Un accès distinct et aisé est imposé vers les étages, sauf lorsque la largeur de la façade est inférieure à 6 mètres courants. - Les rez-de-chaussée aveugles, c’est-à-dire dont la surface de façade comporte moins de 20 % de baies, ou d’autres ouvertures telles que portes d’entrée ou de garage, sont interdits. éLéMENTS EN SAILLIE SUR LA FAçADE A RUE : - Les éléments en saillie sur la façade à rue implantés à l’alignement ne peuvent constituer un danger pour les passants, ni une gêne pour les voisins. - Par rapport au front de bâtisse, les éléments en saillie sur la façade n’excèdent pas 0,12 m sur les 2,50 premiers mètres de hauteur de la façade, et un mètre au delà. - Les évacuations de gaz brûlés et de systèmes de ventilation ainsi que les installations techniques externes de conditionnement d’air sont interdites en façade avant et ne peuvent être visibles à partir de la voie publique. - Les auvents et marquises fixes peuvent, par rapport au front de bâtisse, présenter un dépassement supérieur à la limite normale, pour autant que ceux-ci se situent, en hauteur, à au moins 2,50 mètres du niveau du trottoir. En position ouverte ils respectent un retrait d’au moins 0,35 m depuis la bordure extérieure du trottoir ou de la limite de la voie carrossable, pour permettre le passage des bus, des camions de pompiers et camions de livraison. (Fig. 8) - La largeur totale des oriels balcons et terrasses est inférieure aux 2/3 de la largeur de la façade.

Fig. 8

ABORDS.

ZONES DE RECUL : - ne peut être transformée en espace de stationnement ni être recouverte de matériaux imperméables sauf en ce qui concerne les accès aux portes d’entrée et de garage ZONES DE COURS, JARDINS ET RETRAIT LATéRAL : - l’aménagement vise au développement de la flore, d’un point de vue qualitatif et quantitatif. SURFACE PERMéABLE : - La zone de cours et jardins comporte une surface perméable au moins égale à 50% de sa surface. Cette surface perméable est en pleine terre et plantée. - L’imperméabilisation totale de la zone de cours et jardins ne peut être autorisée que pour des raisons de salubrité, si ses dimensions sont réduites. - Les toitures plates non accessibles de plus de 100 m² doivent être aménagées en toitures verdurisées.

RACCORDEMENTS.

COLLECTE DES EAUX PLUVIALES : - Les eaux pluviales de ruissellement issues de toutes les surfaces imperméables sont récoltées et conduites vers une citerne, un terrain d’épandage ou à défaut, vers le réseau d’égouts public. Dans le cas d’une nouvelle construction, la pose d’une citerne est imposée afin notamment d’éviter une surcharge du réseau d’égouts. Cette citerne a les dimensions minimales de 33 litres par m² de surface de toitures en projection horizontale. (Fig. 9)

Fig. 9

NORMES D’HABITABILITé DES LOGEMENTS.

INTRODUCTION. - applicables aux logements existants lorsque les modifications portent sur leur habitabilité - Les normes édictées concernent les surfaces minimales des logements et les hauteurs sous plafond, les caractéristiques participant à l’hygiène des logements ainsi que les équipements. Des normes spécifiques concernent également les locaux de service obligatoires dans les immeubles de plus d’un logement. - s’applique aux logements de longue durée - Pour les constructions existantes, le titre II s’applique aux actes et travaux qui impliquent la construction d’une extension ou d’un étage supplémentaire, la modification du nombre de logements, la modification des destinations ou de leur répartition, ou la modification de l’habitabilité du logement, que ces actes et travaux soient soumis ou non à permis d’urbanisme. - La conformité du présent titre ne dispense pas de répondre aux prescriptions d’autres lois, plans ou règlements. Il en va particulièrement ainsi du Code bruxellois du logement dans la mesure où celui-ci, s’il concerne autant les constructions existantes que les logements nouveaux, se focalise sur l’accès au logement par l’édiction de normes concernant l’hypothèse de la location. - Le titre II impose de tendre vers les dimensions minimales dans le cas de logements neufs réalisés dans un immeuble existant et impose d’améliorer la conformité des logements à ces dimensions minimales lors de transformations de logements existants. - Le titre II vise à donner un minimum de confort et d’hygiène aux logements. Ces normes imposent à tout logement, nouveau ou existant, la présence d’une salle d’eau, d’un WC et d’une cuisine ainsi qu’un éclairage naturel, une vue et une ventilation minimale.

- Les immeubles neufs à logements multiples doivent par ailleurs comporter des locaux de service obligatoires permettant de stocker de manière sélective les ordures ménagères, d’entreposer les véhicules deux-roues non motorisés et voitures d’enfants, et de ranger le matériel de nettoyage (pour les communs).

NORMES MINIMALES DE SUPERFICIE ET DE VOLUME. SUPERFICIE : (Fig. 10 ; 11) - pour la pièce principale de séjour, 20 m² - pour la cuisine, 8 m² > si la cuisine est intégrée à la pièce principale de séjour, cette dernière doit avoir 28 m² ; - pour la première chambre à coucher, 14 m², et pour les autres chambres à coucher, 9 m². - La superficie de plancher nette prise en compte pour les surfaces minimales des locaux habitables dans les combles est celle qui correspond à une hauteur sous plafond de minimum 1,50 mètre. - Le logement comporte un espace privatif destiné au rangement ou au stockage. - Dans les immeubles existants : - la construction d’une extension ou d’un étage supplémentaire respecte les normes du § 1er - les actes et travaux relatifs à la création d’un logement neuf, doivent tendre au respect des normes du § 1er - L’application des normes minimales de superficie est modulée pour les immeubles existants. Ceci, dans la mesure où il n’est pas souhaitable d’imposer une application générale et univoque de superficies minimales compte tenu de la diversité des situations susceptibles de se présenter. Le but est de permettre des reconversions d’immeubles ou des réadaptations, en tenant compte des situations existantes, tout en veillant à ne pas aggraver la situation par rapport au respect des normes.

Fig. 10

Fig. 11

Fig. 12

Fig. 13 > Faux !

Fig. 14

HAUTEUR SOUS PLAFOND : - la hauteur sous plafond des locaux habitables est au moins de 2,50 mètres (de plancher à plafond). - La hauteur minimum sous plafond des locaux habitables dans les combles est de 2,30 mètres. Elle porte au moins sur la moitié de la superficie de plancher. (Fig. 12 ; 13) - La hauteur sous plafond des dégagements et locaux non habitables est au moins de 2,20 mètres. - locaux habitables : salon, salle à manger, cuisine, chambre à coucher, etc. - locaux non habitables, dégagements : couloir, salle de bains, toilette, garage, etc. MEZZANINES : Les mezzanines habitables répondent aux conditions suivantes : - la hauteur libre minimale sous la mezzanine est de 2,10 mètres - le volume total du local est égal ou supérieur à la somme des m² de plancher du local et de la mezzanine, multipliés de 2,50 mètres. (Fig. 14) CONFORT ET HYGIèNE. WC : - La toilette a des dimensions au moins égales à 0,80 mètre x 1,20 mètre. - Le WC doit se trouver dans une pièce qui lui est propre ou dans une salle de bain ou de douche. Il doit donc être intégré à l’intérieur du logement. - La pièce où se situe le WC ne donne pas directement sur le salon, la salle à manger ou la cuisine.

éCLAIREMENT NATUREL : - Les locaux habitables sont, à l’exclusion des cuisines, éclairés naturellement. - La superficie nette éclairante est de minimum 1/5ème de la superficie plancher. Pour les locaux habitables dont la surface éclairante est située dans le versant de la toiture, cette superficie nette éclairante est fixée à minimum 1/12ème de la superficie plancher. (Fig. 15)

VUES : - Tout logement comporte au minimum une fenêtre permettant des vues directes et horizontales vers l’extérieur, libres de tout obstacle sur au moins 3m. Ces vues se calculent à 1,50mètre de hauteur du niveau plancher. (Fig. 16 ; 17) VENTILATION : - Les cuisines, les salles de bain ou de douche, les toilettes et les locaux destinés à entreposer des ordures ménagères sont équipés d’un dispositif de ventilation qu’il s’agisse de ventilation naturelle ou mécanique.

Fig. 15

éQUIPEMENTS.

RACCORDEMENTS : - Chaque local habitable comporte au moins un point lumineux et une prise d’électricité. - Les compteurs sont individualisés par logement.

Fig. 16

Fig. 17

Ixelles Ou De la commune où s’implante mon projet. X PCD. Plan Communal de Développement.

MéTROPOLITAIN ET RAYONNANT.

CONSTATS : - 3 pôles d’envergure nationale et internationale : le haut de la ville, le quartier européen et les campus universitaires - 4 pôles de niveau régional ou supracommunal : Flagey, Châtelain/Bailli, Cimetière d’Ixelles, Hôpital d’Ixelles - offre en hôtels et chambres d’hôte variée et nombreuse - peu d’implication de la commune par rapport aux retombées du tourisme - offre culturelle riche, diversifiée, d’initiative privée (asbl) et public (peu lisible dans médias et espace public) - Place Flagey > pôle culturel, événements culturels en plein air ENJEUX : - liaison avec le quartier européen - tourisme et culture : image de la Commune

MOBILITé.

CONSTATS : - les dimensions communales se prêtent bien aux parcours piéton et cycliste - la densité et le profil des voiries permet de limiter de facto la vitesse à 30km/h - densité piétonne importante ENJEUX : - aménager les espaces dans le souci premier des usagers les plus faibles - mobilité et accessibilité par les modes doux (piétons, PMR, cyclistes) - transports publics : améliorer essentiellement la régularité du service - mesurer l’impact du RER à Ixelles

HABITE ET VéCU. CONSTATS : - croissance de la population (principalement dans les quartiers les plus denses) - nombre de résidents probablement sous-estimés (étudiants domiciliés chez leurs parents) - surreprésentation des 25-35 ans et des isolés - 40% de logements 1 chambre - les prix pratiqués (location/vente) restent au dessus de la moyenne régionale - manque de crèches publiques

ENJEUX : - promouvoir la mixité fonctionnelle et sociale - nouveaux arrivants > +10% équipements collectifs - générationnel : rééquilibrage des populations (accès au logement) - renforcer les centralités, pour un « mieux vivre ensemble »

BÂTI ET PAYSAGER. CONSTATS : - nombreuses opportunités pour de petits projets immobiliers dans un tissu urbain dense.

ENJEUX : - mise en valeur et conservation du patrimoine bâti - maintien de la qualité des intérieurs d’îlots tout en permettant le déroulement d’activités économiques compatibles avec l’habitat - division d’immeubles de logements et de maisons unifamiliales - gérer la densité dans un contexte de renouvellement

X X

ENVIRONNEMENTAL ET DURABLE. CONSTATS : - sensibilisation et système de primes aux économies d’énergie - maillage vert relevant du secteur privé (intérieurs d’îlots) et des pouvoirs publics - augmentation des pollutions (pollutions sonores, atmosphériques) ENJEUX : - éducation environnementale et incitation aux primes - maintenir et améliorer les performances environnementales des îlots végétalisés (percolation des eaux, régulation thermiques, …) particulièrement dans la vallée du Maelbeek

ENTREPRENANT.

CONSTATS : - taux de population inactive élevés (dû à la présence de grands pôles d’enseignement) - 65% des entreprises ont moins que 5 salariés ENJEUX : - équilibre des fonctions (bureaux, logements, commerces) - diversité des activités et complémentarités entre les pôles - maintien d’un maillage commercial - innovation : lier université et entreprises

X X X

Analyse des statistiques locales. INTRODUCTION.

CONSTATS : - début années 60 : perte de plus de 10.000 habitants (périurbanisation, réduction de la taille des ménages, vieillissement de la population, transformation de beaucoup d’immeubles résidentiels en bureaux) > augmente à nouveau depuis 1995 - proportion des personnes aux âges actifs élevée (augmentation) - proportion des personnes de plus de 65 ans faible - ménages (grande partie) : adultes isolés (jeunes), sans enfants - familles avec enfants plus présentes dans les quartiers populaires (logements sociaux) - principales nationalités belges (naturalisations) et européens (immigrés ouvriers des années 60-70 et cadres de standing élevés liés à l’UE) - profils socio-économique diversifiés (classes populaires, moyennes, aisées) - proportion de la population qui vit d’un revenu minimum ou d’une allocation de remplacement et plus base que dans la Région (souvent bénéficiaires âgés) - parc immobilier hétérogène, - un des plus anciens de la Région (+80% des logements avant 1961) - partie nord : moins confortables, superficies de plancher réduites, vétusté des installations, très peu de jardins privés

ENJEUX : - structure d’âge particulière : jeunes adultes > études, début de carrière > pas au sommet de leurs capacités financières > parc de logement adapté à leurs besoins (taille et offre locative) > offre socioculturelle - compensé par de nombreux quartiers de prestige aux populations plus stables - augmentation des loyers (jeunes travailleurs internationaux), en partie au détriment de la population en place (peu nantie, âgée ou immigrée) > départ des classes populaires - problèmes de confort et de qualité des logements (taille > subdivisions + âge) > rénovation compliquée due à l’intensité des déménagements associée à la présence de jeunes adultes au faible niveau d’exigence - nombre d’enfants en bas âge tend à augmenter > signe de stabilisation des jeunes couples > question des logements disponibles (financièrement, taille, qualité) 67

DéMOGRAPHIE. - population en augmentation depuis 1995 (nette depuis 2000) - population principale âgée de 20 à 40 ans (surtout 25-35) - ménages : 64,7% ménages d’une personne 77,4% des ménages n’ont pas d’enfants 37,4% des ménages avec enfants sont des familles monoparentales LOGEMENTS. - la part des ménages qui résident en appartement est supérieure à la moyenne régionale - la part de logements sociaux est largement inférieure par contre (3,1% contre 7,8%) - 71,7% du territoire est artificialisé

PROPOSITION Q10

Ou De mon projet de fin d’études.

Un lieu

Ou De choisir une maison «sous-habitée» bruxelloise, unifamiliale et mitoyenne.

Des habitants

Ou De porposer différentes hypothèses pour différentes personnes.

5 ScĂŠnarios

Ou Qui habite les maisons bruxelloises . fiches personnages

scénario #1 deux copropriétaires divorcés + un atelier public

divorcés (copropriétaires) Charles

Odile

65 ans ingénieur retraité

55 ans artiste et thérapeute

souhaite habiter le haut de la maison

souhaite s’aménager un atelier privé

Charles et Odile sont séparés, mais s’entendent bien, ils se partagent la maison. Ils n’ont pas d’enfants.

atelier d’arts plastiques Odile et Bertrand Bertrand est un collègue d’Odile, ils organisent ensemble des ateliers d’arts plastiques.

scĂŠnario #2 une cĂŠlibataire + des touristes

Célibataire Geneviève 57 ans traductrice (+ anciennement prof de langues) souhaite un petit logement à sa mesure pour le quotidien + un logement dans lequel elle peut accueillir sa grand famille (ses enfants sont adultes) qu’elle utiliserait le reste d’année comme chambres d’hôtes

touristes Elliot

Eliane et Simon

30 ans Canadienne

60 ans Britanniques

Pour ses 30 ans Elliot s’offre une année sabbatique pour faire un tour du monde. Elle veut rencontrer des gens de tous les horizons (mais pas que des jeunes des auberges de jeunesse).

Eliane et Simon sont fraîchement retraités. Ils se font temps en temps des citytrip dans les grandes villes d’Europe. Ils aiment le confort et la convivialité des chambres d’hôtes.

scénario #3 une cadre européenne + deux petits commerçants + trois colocataires

cadre européen Alexandra 28 ans cadre pour l’Union Européenne souhaite un petit pied à terre pour se ressourcer et inviter ses amis + un logement plus grand à louer qu’elle pourrait utiliser dans le futur Alexandra est belge, mais pour son boulot elle habite dans un autre pays de l’Europe pendant une partie de l’année. Elle a besoin d’un pied à terre à Bruxelles. Peut-être que dans le futur, elle aimerait s’installer à Bruxelles et fonder une famille.

petit commerce Gérald et Constance 52 ans et 23 ans anciennement jardinier et fraîchement diplômée d’une école de commerce habitent le quartier souhaitent ouvrir un petit commerce de plantes

jeunes travailleurs Maria

Christof

Cerise

26 ans journaliste freelance et blogueuse

27 ans vendeur dans un magasin de jeux + études de philo

25 ans illustratrice Suisse installée à Bxl depuis ses études

souhaite une place pour tester les jeux de société + un coin TV pour les jeux vidéos

souhaite un petit atelier pour dessiner

souhaite un bureau et un mur pour afficher ses recherches + un coin TV pour voir les infos et des films

+ Ed, le chat

a besoin d’un accès à l’intérieur de l’îlot ils ont tous les trois besoin d’une méga bibliothèque

scénario #4 une jeune famille + une étudiante + une personne âgée isolée

jeune famille Adèle

Antoine

Casper

26 ans assistante en podologie

27 ans anesthésiste

3 mois bébé

souhaite dans un futur +- proche installer un petit cabinet privé

souhaite un espace pour stocker et réparer son vélo

souhaite un petit frère ou une petite sœur

Adèle et Antoine pensent bien encore agrandir leur famille, mais petit à petit. Peutêtre que quand les enfants seront ados et voudront chacun leur chambre, ils s’étendront sur le kot étudiant. L’appartement adapté pour personnes âgées pourra peut-être leur être utile pour loger leurs propres parents ou même eux-même dans un très loin futur.

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étudiante Justine 18 ans étudie la psychologie à l’ULB souhaite un coin pour étudier Justine pourrait faire quelques babysitting pour garder Casper ou promener le chien de Monique.

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senior isolée Monique 80 ans souhaite inviter ses amies pour des parties de jeux de cartes une cuisine pour faire des petits plats à ses si gentils voisins Monique est encore assez mobile, ce logement lui permet de ne pas aller en maison de retraite et garder son indépendance tout en ayant des voisins attentifs à elle. Elle est un peu sourde et tricote en écoutant la TV un peu trop fort.

+ Yasmine, le Yorkshire

petite boule de poils qui aboie un peu trop tout le temps

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scénario #5 un couple senior + un étudiant + une mère et son enfant

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couple senior Thérèse

Arnold

72 ans ancienne infirmière

70 ans ancien plombier

s’est mise à la photographie argentique en cours du soir + suit des cours d’histoire de l’art pour senior à l’ULB

grand marcheur, il va souvent se promener aux étangs, à l’Abbaye ou au bois de La Cambre + Thérèse l’accompagne pour prendre ses photos.

souhaite une petite chambre noire pour y faire un labo photo

souhaite un atelier pour bricoler, réparer, etc

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étudiant Nelson 23 ans étudiant en Architecture à La Cambre - Horta souhaite un bureau pour travailler sur ses plans + un petit coin pour faire ses maquettes Nelson aide Arnold pour les petits travaux qu’il fait dans la maison, ça lui permet de découvrir d’autres facettes de la construction. Il soupe avec lui lorsque Thérèse va à ses cours du soir.

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famille monoparentale Margot

Billie

35 ans professeur de latin

5 ans est en maternelle

Passionnée d’art, elle va voir des expositions avec Thérèse. Elle suit des cours du soir en sculpture, elle confie alors Billie à Thérèse. Arnold lui apprend des techniques de soudure.

adore dessiner

souhaite un coin bureau pour corriger les interros et préparer ses cours

souhaite un mur pour dessiner

suite au prochain ĂŠpisode... rendez-vous au Q10.

atelier APA

sous la direction de P. Neirinck, J. Martineau et E. Lopez Menchero

« À ceux qui redoutent une transformation du bâti bruxellois, il faut avoir l’honnêteté de reconnaître que cette évolution n’est, en effet, pas improbable, qu’elle est même plausible, mais qu’il s’agit de l’encadrer au mieux pour, in fine, l’assumer. Il faut avoir le courage le dire : oui, le Bruxellois de demain habitera vraisemblablement dans un logement plus petit (ou moins vaste) qu’aujourd’hui.

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[...] Faut-il, en un mot, densifier Bruxelles ? On a déjà réﬂéchi à cette problématique et, à notre sens, l’affirmative s’impose : oui, il faut densifier Bruxelles, mais intelligemment, de manière raisonnée, selon un processus qui fasse sens (en considération étroite, notamment, du contexte socioéconomique bruxellois). Il ne s’agit pas, autrement dit, de construire n’importe quoi, à tout va et n’importe où. D’abord, il importe d’ériger du logement à la portée des bourses des habitants actuellement touchés par la crise de l’habitat, attendu de surcroît que les arrivants annoncés par le Bureau du Plan partageront le même profil — plutôt précarisé. [...] Certes, le bâti se transforme, mais c’est — trivialement — parce que la population a changé depuis les temps déjà immémoriaux où l’on a érigé les fameuses «maisons bruxelloises» (comprenant les non moins célèbres «trois pièces en enfilade»). Bruxelles ne peut pas vouloir accéder à une dimension internationale (cf. les hautes ambitions dont on a lesté le Plan international de développement) et, en même temps, rester enfermée dans des standards de densité d’un autre siècle.» Nicolas BERNARD