Revista Inmobiliaria Magazine Edición Especial No. 1 Román Ángeles Bróker Hipotecario by Alma Delia Gutiérrez Domínguez

¡INFORMACIÓN INMOBILIARIA A TIEMPO!

Red Cultura Inmobiliaria

MAGAZINE Mayo de 2020 Edición Especial Num 1

REEDICIÓN DE SUS ARTÍCULOS ¡Temas hipotecarios!

ELEMENTOS DE CRÉDITOS

¡LO QUE EVALÚAN LOS BANCOS!

¡Temas Inmobiliarios!

Román Ángeles

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P DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora

Xumeria Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Xumeria Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Febrero 2020 Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

Mayo de 2020 Edición Especial Número 1

REVISTA GRATUITA

Estamos en plena pandemia, no se sabe a ciencia cierta cuando volveremos a la “nueva normalidad” pero de que es inminente el regreso, lo es. Lo que sí es un hecho es que por ocurrencias nuevas no paramos así que tuvimos la idea de sacar un especial de algunos de nuestros amigos colaboradores de sus mejores artículos, para que la gente lo conozca más y como un sutil homenaje de nuestra parte hacia ellos. Hoy toca a Román Ángeles, experto, ninja, rockstar, hipotecario del hipotecario, sumo conocedor de las finas artes de darle dinero anual al usuario en forma de menores tasas, mejores tratos. Su frase, “y si tienes una quita, ni Dios Padre podrá prestarte”, ya es inmortal en nuestro ambiente. Xumeria, una sola idea: Comunicar las buenas prácticas inmobiliarias. Esto a través de capacitación, información, orden, nuevas tecnologías, experiencias, ejemplos, casos. Hoy, ¡honrando a nuestros colaboradores! 1

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INDICE “ESTA ES LA QUE QUIERO…”

HABLANDO DE CRÉDITOS

LO QUE EVALÚAN LOS BANCOS

CAPACIDAD DE PAGO PARA CRÉDITO HIPOTECARIO

ELEMENTOS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO I

ELEMENTOS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO II

CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA

PATROCINADORES

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Nombre: Román Ángeles Martínez. Fecha de Nacimiento: 9 de Agosto de 1982 Lugar De Nacimiento: Huazalingo, Hidalgo. Tiempo de vivir en Monterrey: Llegó en Marzo de 2008 Hobby: Senderismo y fotografía. Opinión de los Regios: Gente muy echada pa’delante siempre buscando hacer negocios. Situación más común en su ambiente: Tasas, bancos y maneras de cómo ayudar al cliente comprador. Mejor o más extraña o bizarra anécdota: La chica investigada en el Buró reportada como fallecida ¡y estaba viva! Era un homónimo, pero mientras se sabía, huuy, ¡qué extraño! Frase favorita: “¡Hay clientes con ciertos problemas de Buró que ni Dios Padre les puede ayudar!” “¡El cliente le puede mentir al inmobiliario pero al hipotecario y al banco, le tiene que confesar toda la verdad de su situación crediticia!”. Mejor consejo: “Crea una alianza con un bróker!” Mejor consejo al cliente: “No salgas en busca de una casa si no sabes con qué recursos cuentas” “No aceptes que resuelvan tu deuda a través de una ‘quita’” ¿Qué resuelve Román Ángeles?: “Entre otras cosas yo ayudo a encontrar dinero más barato para que el cliente se haga de su patrimonio”. Datos: Román Ángeles, 81 8181 4481

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“ÉSTA ES LA QUE QUIERO” ROMÁN ÁNGELES

Que sea bonita… Que sea cómoda… Que tenga buena vista… Todas las personas cuando buscan comprar una propiedad, quieren encontrar en ella características que vayan más allá de un espacio. Esto puede provocar que a un comprador le lleve varios meses buscar un inmueble y, aun así, terminar sin encontrar un inmueble que cubra sus expectativas. ¿Y si el comprador pudiera tener la casa que quiere y cómo la quiere? Para ello, las instituciones financieras e incluso el INFONAVIT han diseñado esquemas de financiamiento que permiten la construcción de un inmueble a gusto del cliente. Para ello, se debe de contar no sólo con una autorización de crédito, sino también se deberá presentar en el proceso de formalización lo que es el proyecto de obra, calendario de obra, presupuesto, entre otras cosas. El desembolso del crédito se da conforme al avance de obra, mediante ministraciones. Y con este esquema, se puede adquirir un inmueble en obra negra y a la vez terminar de construir el inmueble. Si el cliente cuenta con un terreno de uso habitacional a su nombre, puede tramitar un crédito para construir, y este financiamiento podría ser por el 100% del valor de la construcción. 4

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No es indispensable contar con el terreno a su nombre, pues existen créditos que pueden permitir la adquisición de terreno más construcción. Incluso el INFONAVIT tiene un crédito disponible para la construcción de casa habitación y este terreno debe de estar a nombre del derechohabiente. Algunas de las limitaciones que este producto presenta, aún, es que algunos bancos requieren que aquella persona que construye sea el mismo que vende el terreno; tampoco es recomendable para aquél, para quien requiera mudarse inmediatamente debido a que la construcción requiere tiempo; además, algunos bancos podrían requerir un avance de obra para el cual el cliente deberá desembolsar alguna cantidad de recursos.

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HABLANDO DE CRÉDITOS ROMÁN ÁNGELES A menudo cuando se habla de crédito hipotecario se hace referencia a un crédito bancario y en sí a los créditos utilizados para adquirir una casa habitación. El crédito hipotecario por definición: es un préstamo que una entidad le otorga a una persona, estableciendo determinadas condiciones para su posterior devolución. Hipotecario, por su parte, es aquello vinculado a una hipoteca: que es un derecho de garantía que grava un bien material –por lo general un inmueble– sujetándolo a responder del cumplimiento de una determinada obligación. Por lo tanto, no sólo se trata de la adquisición de casa habitación, tampoco se trata únicamente de los financiamientos otorgados por la banca comercial. Las instituciones financieras en México que además de la banca comercial financian son: El INFONAVIT, El FOVISSSTE, Las SOFOMES, autofinanciamientos y algunos financiamientos hipotecarios para empleados como los otorgados por el IMSSS, PEMEX o CFE, entre otros. Además de adquirir una casa habitación, los créditos pueden emplearse bajo los siguientes destinos: Adquisición de Terreno o lote con servicios: Es un financiamiento que te permite adquirir un terreno de uso habitacional en una zona urbanizada. Construcción: Sí ya se cuenta con un terreno de uso habitacional con escritura, podría otorgarse un financiamiento para realizar la construcción de la nueva casa. En este producto 6

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tanto el INFONAVIT como el FOVISSSTE ofrecen una alternativa. Adquisición de terreno más construcción: Este es un financiamiento donde el acreditado no es dueño de nada y que te podría permitir un financiamiento de hasta el 50% del inmueble y el 100% de la construcción, una excelente alternativa para las situaciones donde no encuentras el inmueble de tu agrado, sino la encuentras, constrúyela. Terminación de obra/Remodelación: Este producto se emplea cuando ya se tiene una propiedad en proceso de construcción o bien cuando a ésta requieres hacerle ciertas remodelaciones, el financiamiento generalmente es menor al 50% del valor del inmueble y eventualmente algunos bancos podrían permitirte el financiamiento si el inmueble se encuentra gravado con otra hipoteca. Pago de pasivo hipotecario/Cambio de hipoteca: En México la ley permite a cualquier acreditado cambiar su hipoteca a cualquier institución sin restricciones, este producto está diseñado para el acreditado que busque mejorar las condiciones de su crédito contratado con anticipación, eventualmente este cambio podría mejorar la tasa de interés, la mensualidad, reducir el plazo o todo lo anterior. Pago de pasivos más liquidez o dinero adicional: Este producto además de mejorar la hipoteca que ya se tiene, permite al acreditado obtener una línea de crédito adicional (liquidez) que podrá utilizar para cualquier destino sin que este deba ser justificado. Liquidez: Sobre un inmueble libre de gravamen de uso habitacional (casa o departamento), la institución financiera podría financiar hasta un 70% del valor del inmueble, el destino 7

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del financiamiento generalmente no debe ser justificado. Este producto tiene una tasa superior a los que se emplean en los productos anteriores. Algunos acreditados han empleado estos financiamientos para la adquisiciรณn de quintas o casas de descanso, o bien adquisiciรณn de inmuebles de uso distinto al habitacional. Como vimos en los pรกrrafos anteriores los destinos son diversos y buscan cubrir cada una de las necesidades de los acreditados.

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LO QUE EVALÚAN LOS BANCOS ROMÁN ÁNGELES ¡Hola amigos y amigas inmobiliarios! Hoy quiero compartir con ustedes este tema tan importante para todo asesor que es el saber, ¿qué es lo que evalúan los bancos para otorgar un crédito? En mi experiencia como Bróker Hipotecario por decirlo de manera muy general, para el otorgamiento de un crédito, se evalúan tres puntos: Capacidad de pago, la garantía y la solvencia moral. Respecto a la CAPACIDAD DE PAGO se toma en cuenta la comprobación de ingresos de la persona que solicita el crédito y el monto de estos, es decir sus percepciones comprobables a través de estados de cuenta y procedencia licita de estos, es decir, verificar sus recibos de nómina o su Constancia de RFC dónde está su actividad laboral, además de sus compromisos económicos con financiamientos obtenidos previamente (tarjetas de crédito, créditos personales, créditos automotrices, otros créditos hipotecarios), la falta de comprobación de ingresos o un elevado nivel de endeudamiento puede limitar la capacidad de pago o incluso declinar una autorización. Esto es similar a la capacidad de pago que toma un inmobiliario en arrendamiento, solo que con los criterios del analista de banco más estrictos y que pueden variar dependiendo la entidad financiera, que va de un 35 al 38% en promedio. La GARANTÍA hace referencia al inmueble que se dejara en prenda de la hipoteca contratada (casa, departamento, terreno, 9

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etc., esta garantía debe cumplir con las especificaciones que indica la Sociedad Hipotecaria Federal, ligada a lo que solicita la entidad financiera, la vivienda en sí debe ser para uso habitacional y debe estar lista para habitarse, además de ello deberá tener al menos 30 años de vida remanente, es decir, lo que le queda de vida, para evitar que se pierda la garantía durante el plazo del crédito hipotecario. Por último la SOLVENCIA MORAL se mide en función de su historial crediticio, esto no solo podría determinar el financiamiento sino por el contrario puede orillar al rechazo. Para nadie es una sorpresa que las instituciones bancarias tomen en cuenta el historial crediticio para verificar si un cliente es sujeto de crédito, para ello existen las Sociedades de Información crediticia. Estas sociedades son las responsables, del manejo de la información del comportamiento crediticio de cada uno de los acreditados, esta información se nutre y actualiza mediante los reportes de las empresas que reportan a CIRCULO CRÉDITO o a BURO DE CRÉDITO. En el sistema bancario un buró de crédito sano y da mayores probabilidades de financiamiento e incluso dependiendo de la institución financiera las condiciones financieras pueden mejorar. Ahora bien, tus clientes difícilmente te hablaran de sus ingresos, a veces mienten o evitan decir información de su buró de crédito pensando en que nadie se dará cuenta si están mal en su historial crediticio y para acabar, te verán como el que quiere vender la 10

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casa y no te darán la información necesaria para saber si es sujeto de crédito, qué capacidad de pago tiene y en base a ello saber que monto de crédito le puede otorgar el banco. Tema clave para saber si puede comprar la casa que está viendo a través de ti. Bueno, no le dejes ir, háblale de mí, de que un broker hipotecario le puede ayudar a conseguir el crédito para comprar la casa, le puede indicar los mejores bancos y lo que es mejor, le dirá cual le ahorrará más dinero y le hará todo el trámite sin costo alguno. Cuenta conmigo, soy tu experto hipotecario, ¡Queremos ayudarte a cerrar más ventas!

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CAPACIDAD DE PAGO PARA CRÉDITO HIPOTECARIO ROMÁN ANGELES A menudo digo a mis clientes que no todos los bancos son para todos los clientes y las razones pueden ser muchas, por ejemplo, el Buró de Crédito o historial crediticio que la forma de comprobar ingresos y la garantía objeto del crédito. El otorgamiento de créditos automotrices, las líneas revolventes de tarjeta de crédito o los créditos personales suelen ser más flexibles que los créditos hipotecarios y esto es debido a que el crédito hipotecario opera con tasas inferiores a los anteriormente mencionados, son montos más elevados y a un plazo más largo.

La capacidad de pago es la cantidad máxima de tus ingresos que puedes destinar al pago de deudas. En estas deudas deberás contemplar los pagos de tarjetas de crédito, crédito automotriz, préstamos personales y en el caso de los empleados también deberás de considerar los descuentos periódicos en nómina por ejemplo seguros de gastos médicos o préstamos. Los ingresos a contemplar pueden ir desde tus ingresos vía nomina, rentas, honorarios profesionales, utilidades accionarias e incluso en algunas instituciones estudios socioeconómicos que validen el ingreso que no puede ser comprobado.

En caso de ser necesario el ingreso puede consolidarse con el cónyuge, padres, hijos, hermanos o incluso algunas instituciones podrían permitirte sumar ingresos con personas sin ninguna afinidad o relación. 12

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Debes de considerar que al consolidar ingresos también se sumaran los compromisos de la persona en cuestión por lo que deberá guardar un buen historial crediticio y que su nivel de endeudamiento le permita contraer nuevas deudas.

Cuando el comprador sea un empleado y su forma de comprobar ingresos sean recibos de nómina el banco podría contemplar hasta alrededor del 45% de sus ingresos brutos, es decir, antes de impuestos, aunque lo más prudente es que tus deudas más tu pago mensual de hipoteca no rebasen el 40%.

Tus ingresos se consideran o evalúan en función de tu forma de comprobar ingresos, es decir, no tendrá la misma capacidad de pago una persona que es nominatario y tiene un ingreso de $50,000 y otro que es persona física con actividad empresarial con el mismo ingreso y la razón es que este último, los depósitos que recibe no representan su utilidad y el banco calificará el porcentaje de ingresos a considerar en función de la actividad que desarrolla.

Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros, que estamos para servirte.

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ELEMENTOS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO I ROMÁN ANGELES ¡Hola!, hoy te quiero contar los elementos que componen un crédito hipotecario, elementos que tu cliente debe de tomar en cuenta para la compra de la casa, por ello la importancia de contar con la asesoría de un asesor hipotecario. Los elementos que componen un crédito hipotecario son los siguientes: • Aforo o Monto de Crédito • Enganche • Comisión por Apertura • Comisión por manejo de Crédito • Comisión por Prepago • Plazo • Tasa de Interés • Tipo de Mensualidad • Seguros • CAT (Costo Anual Total) Aforo o Monto de Crédito Como lo vimos anteriormente es el monto máximo del crédito expresado en porcentaje, respecto del valor que resulte menor 14

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entre el avalúo del bien o bienes dados en garantía y el precio pactado en el contrato de compraventa de tales bienes. Enganche Para comprar casa con crédito hipotecario es muy importante contar con un ahorro para cubrir gastos del crédito y el enganche, como anteriormente lo vimos el banco te presta un porcentaje del valor de la vivienda que deseas comprar, el resto a liquidar es llamado enganche o desembolso inicial con el que se pretende asegurar la operación de compra-venta. Dependiendo del banco y el producto de crédito éste suele ser una proporción del valor del inmueble que va de un 10 al 35%. Comisión por Apertura Es el pago que se debe efectuar por el hecho de contratar un crédito y es determinado como un porcentaje del monto del crédito que varía entre 0.75% y 1.25% en promedio y generalmente se trata de un pago único. Comisión por manejo de crédito Es un pago mensual, generalmente fijo, que se debe efectuar mensualmente por manejo de crédito, cabe mencionar que no todos los bancos manejan esta comisión hay bancos que no la incluyen y esto hace que sus productos de crédito sean más atractivos y te permitan ahorrar, por ejemplo, imagina ahorrar $500 mensuales por 240 pagos, buen ahorro, ¿no? Comisión por prepago (abonos anticipados a capital) o liquidación anticipada, actualmente no hay penalización por pagos anticipados. 15

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Plazo Es el tiempo pactado con la institución financiera para devolver el préstamo obtenido, con intereses, hay plazos desde 5, 10, 15, 20 años y se recomienda un plazo de 20 años para una mensualidad más cómoda. Tasa de Interés Es un indicador financiero que señala el costo de un crédito, el interés mensual que se paga por el crédito es en sí la ganancia del banco, más adelante hablaremos de los tipos de tasas de interés. Mensualidad Es el pago mensual contratado durante la vida del Crédito Hipotecario. Esta es otra forma de clasificar a los créditos hipotecarios que es en relación a la mensualidad: Seguros Cada crédito hipotecario otorgado debe de incluir dentro de las mensualidades el costo de las primas de seguros. Los seguros que se consideran son los siguientes: vida, daños o desempleo. CAT (Costo Anual Total) De acuerdo con el Banco de México, el Costo Anual Total (CAT) es un indicador que sirve para calcular el costo total del financiamiento de un crédito, es decir, es una medida porcentual que integra no sólo la tasa de interés sino todos los elementos 16

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que al final tendrás que pagar tales como la cuota anual, comisiones de apertura o primas de seguros. Todos los otorgantes de crédito tienen, por ley, que calcular y comunicar este indicador para cada uno de sus productos con el fin de fomentar la transparencia sobre costos. Ahora bien, más que ver el costo anual total yo te sugiero ver un comparativo de créditos hipotecarios y su tabla de amortización ya que en ella viene el pago total del crédito al final del plazo, ese es el que en realidad te permite ver la diferencia de ahorro entre un banco y otro. Si te has dado cuenta son muchos los factores a evaluar al momento de elegir un crédito hipotecario, ¿lo imaginabas?, no es ir de banco en banco, no es evaluar solo los productos de crédito de un banco, es contar con la ayuda de un bróker o asesor de crédito hipotecario que te perfile, vea primero que nada si eres sujeto de crédito, tu forma de comprobar ingresos, tu capacidad de pago, tu perfil financiero en sí y en base a ello podrá decirte a qué monto de crédito puedes acceder, cuáles son los gastos del crédito y qué impuestos y gastos notariales hay que pagar, es todo un ejercicio tan interesante que vale la pena ver antes de decidir que crédito quieres solicitar, no dudes en buscar la asesoría de un bróker hipotecario, te recuerdo es sin costo alguno, !qué maravilla!, sigamos con este tema tan intenso de los créditos hipotecarios.

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ELEMENTOS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO II ROMÁN ANGELES ¡Hola! Nos interesa apoyar a los Asesores Inmobiliarios en el trámite de crédito hipotecario de sus clientes, somos especialistas en créditos, desde una llamada podemos perfilar a tu cliente y saber si es sujeto de crédito y el monto de crédito que el banco le prestaría. Una vez que tenemos esta información te contactamos para darte respuesta pronta del perfilamiento del cliente y te ayudamos en todo el proceso gestionando el crédito desde la primer llamada hasta la firma de escritura, siéntete seguro y en confianza de que para nosotros tu cliente es lo más importante y ayudarte a cerrar operaciones de compra venta nuestro mayor reto. Para nosotros es importante que el asesor inmobiliario tenga conocimiento de los procesos y llevarlos en el paso a paso, que tenga la confianza de preguntarnos sus dudas y asesóralos de forma correcta para que ustedes a su vez puedan asesorar a su clientes en las preguntas que surjan durante el proceso de crédito, por ello te detallamos en pasos simples lo que es un proceso de crédito hipotecario: 1. Integración de expedientes: Este es el primer paso, tener un expediente completo, una vez que tengamos la documentación del inmueble, de vendedor(es) y comprador(es), se integraran 2 expedientes uno para Notaria otro para la unidad de valuación. 18

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2. Avaluó: El banco asigna la unidad de valuación, la cual se encarga de realizar el avaluó. El tiempo estimado es de 8 a 10 días hábiles. 3. Prepreventivo: Notaría se encargará del trámite de pre preventivo ante el registro público de la propiedad., este proceso se hace a la par del avaluó. 4. Confirmación de condiciones: En esta parte le confirmamos al banco el monto que utilizaremos de financiamiento. 5. Instrucción Notarial: Una vez que el banco recibe la confirmación emite la instrucción Notarial. 6. Proyecto de escritura: Notaria elabora el proyecto al recibir la instrucción. 7. Vistos Buenos: El Banco solicita la emisión de VoBo de jurídico y del vendedor cuando es persona Moral. 8. Programación de Firma: de común acuerdo con las partes se programa la firma en el sitio que designe el banco. 9. Firma de escrituras: Por disposición oficial el día de la firma el comprador deberá presentar los documentos oficiales que justifiquen los depósitos o el cheque del enganche. Estos son los pasos de un crédito hipotecario tradicional, cuando es COFINAVIT entra el proceso de inscripción de crédito, tu no debes de preocuparte ya que nuestros brókers hipotecarios son profesionales con amplia experiencia en estos procesos y en la integración de expedientes. Estamos para servirte, no dudes en llamarnos o enviarnos un whatsapp.

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CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA ROMÁN ANGELES La vivienda se toma como GARANTÍA de pago del crédito hipotecario, por ello, es indispensable que ésta sea 100% habitable y que cumpla con los estándares que requieren las entidades financieras. Existen dos tipos de vivienda, la nueva y la usada: La VIVIENDA NUEVA es aquella que NO ha sido habitada, se vende a través de los fraccionamientos dónde se genera la primera escritura como vivienda. No se puede vender por crédito Infonavit hasta después de 3 años, a menos que demuestre haber sido habitada por al menos 6 meses. La VIVIENDA USADA es un bien inmueble que ya haya sido habitado, o un inmueble que no ha sido habitado, pero tiene una edad igual o mayor a 3 años Es importante que el avalúo esté cerrado para solicitar el crédito INFONAVIT REQUISITOS DE LAS VIVIENDAS para crédito Infonavit, estos requisitos aplican para casi todos los bancos.  Uso habitacional exclusivamente  Ubicarse en una zona que esté urbanizada. 20

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 Contar con todos los servicios de agua potable, drenaje y energía eléctrica.  Qué esté lista para habitar, esto es, con sala, comedor, al menos una recámara, cocina y baño.  Una sola unidad, esto quiere decir que no esté dividida en unidades rentables, como departamentos o cuartos para rentar.  Tener una vida útil remanente mínima de 30  Debe contar con la escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad (puede estar hipotecada la vivienda y hacer una cancelación simultánea del a la firma de escritura).  Deberá contar con Equipamiento Ecotecnológico  No estar en Zona de Riesgo  Con Escritura a Nombre del Vendedor  No estar en Litigio o Limitación de dominio  Y Contar con un dictamen de calidad de 70 puntos, realizado por el perito valuador. El resultado del valor obtenido del avalúo y el dictamen técnico de calidad que viene incluido en el avalúo es utilizado como referencia tanto para el Infonavit, como para, según la capacidad del crédito del solicitante y del precio de venta de la vivienda, calcular el valor de la operación de crédito, que puede llegar a ser hasta del 100% del valor avalúo. Román Ángeles 81 8181 4481

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Hoy en día los clientes antes de darte documentación te piden saber si eres una inmobiliaria establecida, si eres profesional y sobre todo eres confiable. Nos han tocado clientes que nos piden hasta el acta constitutiva, si, si la tengo y se las he mostrado. Cada día es más necesario ser un verdadero profesional inmobiliario. Por eso nace XUMERIA, para ayudar a todos los asesores independientes o inmobiliarias independientes que quieran capacitarse y capacitar a sus asesores, que cuente con un círculo de expertos que los apoyen en todos sus procesos, que compartan propiedades de forma segura y que tengan las mismas bases de capacitación. Te invito a xumarte a Xumeria!!! Informes 811 022 0111 28

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¡PróximoEventos Evento ¡Próximo de de Capacitación! Capacitación! Jueves 16 de Agosto 9:00 AM

Espera nuevos temas para nuestros INTEGRACIÓN EXPEDIENTE COPRAVENTA próximos eventos en línea o presenciales, es una “nueva normalidad”, pero nosotros tenemos que seguir adelante, esto no se detiene, ¡te esperamos para el próximo número especial de Xumeria! Muchas gracias por ser parte de nuestra comunidad!

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