Revista Inmobiliaria Magazine No. 20 by Alma Delia Gutiérrez Domínguez

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RED CULTURA INMOBILIARIA DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno Diseño Editorial - Edición - Fotografía

REVISTA GRATUITA

Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Agosto 2018. Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

30 de Mayo 2019 Edición número 20

Revista periódica con propósitos de información, conexión, y conocimiento a ser difundida entre profesionales del ramo y conexos. Nuestra intención es llevar orden, organización e información sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen mejores. En eso creemos. En conectar, informar, ordenar, organizar. Si no sabes algo, alguien entre nosotros, sabrá y te ayudará a seguir adelante. Creemos en las alianzas, creemos en la ética, creemos en la capacitación, creemos en las buenas prácticas. 2 Gracias por acompañarnos en este proyecto. ¡Bienvenidos!

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INDICE PRECONTRATOS PARA UNA TRANSACCIÓN 3 ESTIMACIÓN DE VALOR 7 ESTA ES LA QUE QUIERO 10 REDARIA 13 “AL CABO TENÍA FIADOR…” LA CERTIFICACIÓN INMOBILIARIA

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HOJA FINAL

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PRECONTRATOS PARA UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA ARNULFO FLORES “Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.” La PROMESA es el contrato en virtud del cual una o ambas partes se comprometen a celebrar, dentro de cierto tiempo, un determinado contrato que no pueden o no desean celebrar por el momento. A la promesa de contrato se le conoce también como precontrato, antecontrato, contrato preliminar, contrato preparatorio, promesa de contrato, contrato opción, contrato promedio y pacto de contrayendo. La promesa pude ser unilateral o bilateral. La unilateral se da cuando una sola parte se obliga, y la bilateral es cuando quedan obligadas ambas partes. Por ejemplo: Promesa Unilateral: A se compromete con B a venderle su casa habitación ubicada en calle Reforma 3087 Poniente de la Colonia Mitras Centro, en Monterrey, Nuevo León, por $ 3,000,000 MN, dentro de tres meses, plazo que comenzará a contar a partir de la celebración del referido contrato de promesa. B está conforme con el ofrecimiento de A, pero sin obligarse a comprar la referida casa. A es el promitente y B es el beneficiario. 4

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Promesa Bilateral: A se compromete con B a venderle la mencionada casa, en la cantidad de $ 3,000,000 MN dentro de tres meses, plazo que comenzará a contar a partir de la celebración del referido contrato de promesa y B se obliga a comprar la referida casa en esa cantidad y en el plazo que se estipula. En este caso, ambas partes quedan obligadas, puesto que son promitentes y beneficiarios a la vez. La promesa de contratar exige, para su validad, que se haga constar por escrito. La falta de dicho requisito hace que el contrato quede afectado de nulidad relativa, que se podría extinguir por la confirmación de ese acto hecha en la forma omitida. La promesa es un contrato de garantía porque asegura la celebración del contrato futuro determinado. Su objetivo es obligar a hacer (vender o comprar, según fuera el caso) algo. Para que se válida, requiere: capacidad general (ser mayor de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales), otorgarse por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo (objeto y precio) y limitarse a cierto tiempo. El consentimiento en la promesa se da para celebrar un contrato futuro, en cambio, en el contrato definitivo se da para la celebración de éste. El contrato definitivo puede tener por objeto obligaciones de dar, hacer o no hacer, en cambio, la promesa sólo da origen a obligaciones de hacer. Como el contrato de promesa siempre debe hacerse constar por escrito para su validez, el contrato definitivo puede, en ciertos casos, ser meramente consensual (no aplica para los bienes raíces). 5

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El objetivo principal del contrato de promesa es asegurar la celebración de un contrato futuro determinado. En algunas ocasiones no se puede o no se quiere celebrar por el momento el contrato definitivo, pero hay interés en que se celebre con posterioridad; en estos casos, se celebra una promesa para asegurar la celebración del contrato definitivo. TIPOS DE PROMESA: Promesa de venta: A se obliga a vender una cosa, y B está conforme con esa obligación, pero sin obligarse a comprar. Existe sólo obligación para el propietario, que es el único que se ha obligado a vender; pero constituye una obligación definitiva si es aceptada por el beneficiario y queda al arbitrio de éste exigir o no su celebración. Promesa de compra: B se obliga a comprar una cosa por un precio determinado, sin que A se obligue a venderla, Sus efectos son iguales a los de la promesa de venta, pero en sentido inverso. Promesa de compraventa: A se obliga a vender y B se obliga a comprar, a cierto precio, en determinado plazo (las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa de cierto tiempo). Las llamadas “promesas de venta” en que no se contienen de forma exclusiva una obligación de hacer sino de dar, o se entrega la cosa y se paga el precio en su totalidad o en parte, satisfacen los elementos necesarios para la existencia de la 6

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compraventa, independientemente de la defectuosa que hubieren empleado las partes.

terminología

Aun cuando se les titule en el contrato de promesa de venta, son verdaderas compraventas a plazos aquellas en las que se enajena un predio cuyo valor se debe cubrir en diversos abonos, y también en que se estipula que las contribuciones serán pagadas, desde luego por el comprador, y que al acabarse de pagar el precio se otorgará la escritura pública relativa, entrando el comprador en posesión de la finca, en el momento de celebrarse el contrato. En otras ocasiones se celebra una promesa de venta en donde se pacta que el promitente vendedor se reserva la propiedad del objeto hasta que el promitente comprador cubra totalmente su precio, conviniéndose que éste entre en posesión de la cosa al momento de celebrarse el contrato. No obstante, la denominación errónea o defectuosa que las partes le hubieren dado al contrato no afecta su verdadera naturaleza, que es la que legalmente le corresponde: la compraventa con reserva de dominio. El beneficiario puede exigir al promitente el cumplimiento del contrato de promesa que es la celebración del contrato definitivo; si éste rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, los firmará el juez en su rebeldía, a solicitud de aquél. Arnulfo Flores Notario 44 Tel. 8183096968 agflores@notaria44mty.com 7

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PRODUCTO.ESTIMACIÓN DE VALOR MARIO RODRIGUEZ DAVILA Conoce con alto grado de confiabilidad, y con el respaldo de un perito, el valor de tu propiedad; no se requiere visita, el entregable es digital firmado y se entrega en un máximo de seis horas hábiles. Para hacerlo, es preciso un trabajo conjunto entre asesor y perito para recabar la siguiente información: - una foto del inmueble - una foto del predial - una breve descripción del inmueble en cuanto a estado de conservación y acabados

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“ÉSTA ES LA QUE QUIERO” ROMÁN ÁNGELES Que sea bonita… Que sea cómoda… Que tenga buena vista… Todas las personas cuando buscan comprar una propiedad, quieren encontrar en ella características que vayan más allá de un espacio. Esto puede provocar que a un comprador le lleve varios meses buscar un inmueble y, aun así, terminar sin encontrar un inmueble que cubra sus expectativas. ¿Y si el comprador pudiera tener la casa que quiere y cómo la quiere? Para ello, las instituciones financieras e incluso el INFONAVIT han diseñado esquemas de financiamiento que permiten la construcción de un inmueble a gusto del cliente. Para ello, se debe de contar no sólo con una autorización de crédito, sino también se deberá presentar en el proceso de formalización lo que es el proyecto de obra, calendario de obra, presupuesto, entre otras cosas. El desembolso del crédito se da conforme al avance de obra, mediante ministraciones. Y con este esquema, se puede adquirir un inmueble en obra negra y a la vez terminar de construir el inmueble. Si el cliente cuenta con un terreno de uso habitacional a su 11

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nombre, puede tramitar un crédito para construir, y este financiamiento podría ser por el 100% del valor de la construcción. No es indispensable contar con el terreno a su nombre, pues existen créditos que pueden permitir la adquisición de terreno más construcción. Incluso el INFONAVIT tiene un crédito disponible para la construcción de casa habitación y este terreno debe de estar a nombre del derechohabiente. Algunas de las limitaciones que este producto presenta, aún, es que algunos bancos requieren que aquella persona que construye sea el mismo que vende el terreno; tampoco es recomendable para aquél, para quien requiera mudarse inmediatamente debido a que la construcción requiere tiempo; además, algunos bancos podrían requerir un avance de obra para el cual el cliente deberá desembolsar alguna cantidad de recursos.

Román Ángeles LoanCo rangeles@loanco.com.mx 8181814481

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“AL CABO TENÍA FIADOR…” MARCO HINOJOSA Hola, Inmobiliarios Acompáñenme a ver esta triste historia, donde el prospecto inquilino contaba con una empresa la cual, a través de su representante legal, firmó como fiador del inquilino. Y bien, ¿qué podría salir mal si tiene fiador? Pues, resulta que el inquilino ya no trabajará más con dicha empresa y se retirará anticipadamente al vencimiento del contrato de la propiedad rentada. El propietario reclama a la empresa el pago de 2 meses de penalidad por terminación anticipada a lo cual ella, a través de su representante legal, se niega. Entonces, el propietario busca que el asesor inmobiliario le ayude a cobrar dicha penalidad. Y tú, ¿qué harías si estuvieras en esta situación? Aquí un pequeño espacio para tus respuestas: __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ 15

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Al final, el propietario habló con un abogado el cual le cobró 15 mil pesos para empezar el trámite para ayudarle a hacer la cobranza de la penalidad. Si el propietario hubiera adquirido con Garantía Jurídica Inmobiliaria el trámite de cobranza extrajudicial, él no tendría ningún costo para el mismo. Pero se le hizo muy caro pagar 4 mil pesos para poder adquirirla, y ahora se entera que para poder empezar el trámite le cuesta 15 mil y, al finalizar el proceso, habrá gastado más de 40 mil pesos. Entonces, ¿para qué sirve el fiador? ¿Para qué sirve pagarle a un asesor inmobiliario? La respuesta a la primera pregunta es para que el abogado tenga más herramientas para trabajar y dar un resultado favorable al cliente, mientras que la segunda es para facilitar la tarea de conseguir una persona interesada en rentar la propiedad aunado a la corroboración de datos de los prospectos interesados y la eliminación de los cuales no son aptos para esta propiedad (es decir, que no tengan solvencia económica) Pero, aunque al momento de firmar el contrato, el inquilino puede contar con un fiador y solvencia económica suficiente para pagar la renta, en un futuro no sabemos qué es lo que pueda pasar con la situación tanto económica o jurídica de cualquiera de las partes que firman el contrato. Recuerda: EVITAR EL RIESGO ES IMPOSIBLE, pero minimizarlo es una realidad. 16

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De haber contado con Garantía Jurídica, el intentar arreglar la situación por parte de un abogado no tendría ningún costo y tal vez la empresa pensaría dos veces antes de negarse rotundamente a pagar la penalidad ya que se vería muy mal que se metieran en un problema legal por una simple renta. Hasta la próxima, amigos. Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria

marcohgji@gmail.com 818 029 6951

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LA CERTIFICACIÓN INMOBILIARIA ALMA DELIA GUTIERREZ ¡Hola!, con gusto estoy de nuevo aquí para saludarte y desearte éxito. Hoy quiero hablar contigo de un tema que causa dudas y polémicas “La Certificación Inmobiliaria”. Te platico que en el tiempo que tengo preparando a asesores para certificarse, muchos de ellos llegaron con la duda o con el pensamiento de que iban a presentar el examen para obtener la licencia inmobiliaria, o bien cuando me piden informes la duda es la misma, ¿qué necesito para que me den la licencia? O me preguntan si la certificación es para obtener la licencia inmobiliaria, motivo por el cual vi la necesidad de explicarte la diferencia entre una y otra y lo que yo veo como el camino al profesionalismo.

Existen tres conceptos básicos para llegar a obtener éxito como Profesional Inmobiliario en nuestro país: Capacitación, Licencia y Certificación Inmobiliaria. CAPACITACIÓN: Es un proceso de mejora continua en nuestras competencias profesionales, es nutrir nuestros conocimientos, es tener la información suficiente para asesorar a nuestros clientes, es la base esencial de toda persona que se dedique a asesorar a sus clientes. 19

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LA LICENCIA INMOBILIARIA: Es el permiso personal e intransferible que otorga la Secretaría de Economía y Trabajo a las personas físicas o morales para llevar a cabo operaciones inmobiliarias a nombre de terceros. En Nuevo León ya existe una Ley Inmobiliaria llamada “Ley que Crea el Registro Estatal de Asesores Inmobiliarios del Estado de Nuevo León”, su objetivo es regular las actividades inherentes a los Asesores Inmobiliarios en el Estado de Nuevo León, así como la de establecer y operar las normas y principios del Padrón de Asesores Inmobiliarios del Estado de Nuevo León. Esta ley entró en vigor desde el 1 de Enero del 2017, solo estamos en espera del Reglamento, que es el que está dirigido a facilitar la aplicación justa de la ley, en este reglamento también vienen los requisitos con los que debemos cumplir para solicitar la licencia y uno de ellos, si se acepta el reglamento, es contar con la certificación EC0110.01 Asesoría en Comercialización de Inmuebles. CERTIFICACIÓN: Proceso de Profesionalización de competencias reconocido a nivel nacional a través del cumplimiento de un estándar, en nuestro caso a través del Estándar de Competencia EC0110.01 Asesoría en Comercialización de Bienes Inmuebles. Es obtener un certificado, documento expedido por la Secretaría de Educación pública a través de Conocer (Consejo Nacional de Normalización y Certificación de Competencias Laborales), obtener este certificado es tener un paso adelante para cumplir 20

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con uno de los requisitos necesarios para obtener la Licencia Inmobiliaria, es decir, estarás listo para la nueva ley inmobiliaria que entrará en vigor una vez que se apruebe el reglamento.

Para certificarse es necesario contar con el saber, saber ser y saber hacer de un asesor inmobiliario, contar con la experiencia de haber gestionado procesos de compra, venta o renta de bienes inmuebles independientemente de la forma en que los hayas adquirido, ya sea empíricamente o a través de cursos y diplomados, no es necesario contar con un título solo contar con los conocimientos, productos o formatos y con el desempeño del proceso de comercialización de inmuebles y también contar con un expediente gestionado por ti en los últimos seis meses.

Conoce el Estándar de Competencia EC0110.01 lo encontrarás fácilmente en internet, o bien háblame y toma un taller de alineación para prepararte para tu certificación, no lo pienses más, es momento de profesionalizarte y destacarte ante tus clientes y colegas como un verdadero Profesional Inmobiliario.

Recuerda Red Cultura Inmobiliaria pertenece al Centro Nacional de Evaluación Pulso Inmobiliario y tenemos certificaciones todos los meses así que es solo cuestión de que 21

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te decidas y te prepares para ser un Profesional y en un futuro tener tu licencia inmobiliaria. Cuenta conmigo Alma Delia Gutiérrez Centro Nacional de Evaluación Pulso Inmobiliario

Alma Delia Gutiérrez Domínguez

8110220111 Correo@redculturainmobiliaria.com

correo@culturainmobiliaria.com

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Ya listo el cuarto libro de Alma Delia explicando el real deber ser del inmobiliario. Temas y asuntos legales, entre otros, que debemos saber para llegar a realizar la labor completa en la búsqueda de la excelencia hacia el cliente. ¡Enhorabuena! Ahora esperamos, ¿el quinto libro? ¡Claro que sí!

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Estimado amiga, amigo: Finales de mayo, mitad de año se acerca. ¿Cómo vamos de objetivos? Esta vez tuvimos artículos y/o presentaciones acerca de suplantación de identidad, la importantísima opinión de valor, la aplicación de Redaria y el intrigante tema de moda de los Millennials, como siempre, ¡para todos hay! Ya sabes, que esta revista te sirva de punto de partida de reflexión, de información, que te ayude a estar siempre pensando en la perfección de los conocimientos que apunten al bienestar ¡el del cliente y del nuestro! Recuerden que RED CULTURA INMOBILIARIA somos difusión de información, cultura, ideas, redes de conexión útiles, de networking y punto de reunión para nuestro mercado. Muchas gracias a nuestros amigos patrocinadores que nos dan su apoyo.

Nosotros, Red Cultura, somos un medio más para conseguir estar al día en esa constante que es el aprendizaje. 26

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Estamos para ayudarte, para apoyarte. Queremos ser parte de ti y que seas parte de nosotros. ¡INSISTIMOS! Somos una red. Las redes son poderosas. Conoce a tu red y déjate conocer por tu red. Muchos son los beneficios de este proceso en vivo de contactos. Algunos serán tu Red de Poder. Ellos son quien tiene el conocimiento, queremos que sepas también de ellos. Que los contactes, que los identifiques, que ellos sepan de ti. Desean conocerte. Creemos en el saber más para servir mejor. Creemos en que ahí reside el bienestar de todos, clientes y nosotros, los asesores y los proveedores de este gran mundo inmobiliario. ¡AMIGOS, QUE SIGAN LOS EXITOS!

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