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RED CULTURA INMOBILIARIA DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier Diseñadora Editorial y Corrección de Textos Verónica Rodríguez
Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Octubre de 2017. Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com
20 Febrero de 2018. Número 05.
Lluvia de Ideas.
Revista periódica con propósitos de información, conexión, y conocimiento a ser difundida entre profesionales del ramo y conexos. Nuestra intención es llevar orden, organización e información sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales, deseamos saber dónde estamos, en qué zona, qué correo, qué celular. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen mejores. En eso creemos. En conectar, informar, ordenar, organizar. Si no sabes algo, alguien entre nosotros, sabrá y nos ayudará a seguir adelante. Creemos en las alianzas, creemos en la ética, creemos en la capacitación, creemos en las buenas prácticas. Gracias por acompañarnos en este proyecto. 2 ¡Bienvenidos!
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INDICE SUCESIÓN TESTAMENTARIA PORQUÉ ASIMILAR LINKEDIN FRANQUICIAS RENTOHOUSE
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EL PROCESO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
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PARA HACER SU ALTA EN EL SAT NOTAS HOJA FINAL
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SUCESION TESTAMENTARIA ANTE NOTARIO (Staff) Hola, es impresionante lo poco que algunas personas saben de temas que son como la vida misma. Asumimos muchas cosas que no son. Por decir, en contra de lo que popularmente se piensa, cuando una persona fallece sus bienes no pasan automáticamente a sus herederos. Aunque se tenga testamento, la muerte de una persona provoca que todos sus bienes y derechos se encuentren en un estado temporal de ausencia de titular. Es por ello que debe realizarse un procedimiento sucesorio, que además de determinar quiénes son los beneficiarios, deberá precisar el número y valor de los bienes, así como pagar deudas, en caso de que existan, con esos mismos bienes y llevar a cabo la distribución del saldo de la herencia entre los beneficiarios. Lo primero que se debe conocer es si el fallecido otorgó o no testamento. Si lo hizo podrá realizarse una sucesión testamentaria; si no, deberá procederse a una sucesión legítima o intestamentaria. ¿En qué casos se puede realizar el procedimiento sucesorio ante notario? La ley prevé que la sucesión testamentaria pueda realizarse ante notario si todos los herederos son capaces, mayores de edad y no existen controversias entre ellos. 4
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En este caso, los bienes, derechos, acciones y posesiones que tenía el fallecido al momento de su muerte serán transmitidos de acuerdo con las disposiciones establecidas en el testamento. En caso de que haya varios testamentos, el último será el válido. Para realizar el procedimiento sucesorio el notario deberá realizar los siguientes trámites: 1. Investigar en el Archivo de Notarías y en el Archivo Judicial para confirmar cuál es el último testamento otorgado por el testador. 2. Redactar una escritura en la cual los herederos se reconocen como tales aceptando el testamento y se establece como albacea a quien el testador haya designado o, en caso de que no lo haya hecho, al elegido entre los herederos. 3. Una vez firmada esta escritura, el notario debe hacer 2 publicaciones en un periódico de circulación nacional, dando a conocer lo detallado en el punto dos anterior. 4. Por último, el notario realiza una segunda escritura en la que se presenta inventario y avalúos de cada uno de los bienes para realizar su adjudicación a los herederos conforme lo haya dispuesto el testador. Esta escritura incluye el pago de los derechos e impuestos respectivos y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad para garantizar la transmisión efectiva de la propiedad a favor de los herederos. En caso de que alguno de los herederos sea menor de edad o alguno no estuviera conforme con lo dispuesto en el testamento, deberá contratarse un abogado que inicie el trámite sucesorio ante un juez.
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SUCESIÓN LEGÍTIMA O INTESTAMENTARIA Con la finalidad de agilizar el trámite sucesorio y evitar la saturación de los tribunales, en la mayoría de los estados los legisladores han previsto que la sucesión legítima pueda realizarse ante notario, sin necesidad de acudir a un proceso judicial, si todos los herederos son capaces, mayores de edad y están de acuerdo sobre la forma en que se repartirá la herencia. Para realizar el procedimiento sucesorio el notario deberá realizar los siguientes trámites: 1. Los herederos, en compañía de dos testigos, deberán comparecer ante el notario y exhibir ante él una copia certificada del acta de defunción y las que acrediten la relación de parentesco con el fallecido. 2. Los herederos y los testigos deberán declarar bajo protesta de decir verdad que no conocen la existencia de persona alguna diversa de ellos con derecho a heredar en el mismo grado o en uno preferente al de ellos mismos. 3. Posteriormente se procederá a la aceptación de los derechos hereditarios y el nombramiento del albacea. 4. Al igual que en la sucesión testamentaria, el notario deberá hacer 2 publicaciones en un periódico de circulación nacional. 5. Por último, el notario realiza una escritura en la que se presenta el inventario y avalúos de cada uno de los bienes y se lleva a cabo la adjudicación de éstos a los herederos de acuerdo con lo estipulado por la ley. Esta escritura incluye el pago de los derechos e impuestos respectivos y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad para garantizar la transmisión efectiva de la propiedad a favor del o los herederos. 6
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En cualquier otro caso, será necesario contratar un abogado que inicie el trámite sucesorio ante un juez, éste definirá quiénes son los herederos y la porción de la herencia que corresponde a cada uno de ellos. La ley establece que los familiares más próximos reciban la herencia de la siguiente forma: en primer lugar, los hijos y esposo(a) o concubino(a), es decir la persona con la que el fallecido compartió su vida, aunque no estén casados (siempre y cuando ninguno de los dos esté casado con otra persona); después sus padres hasta llegar a tíos, primos y sobrinos hasta el cuarto grado. Los parientes del mismo grado heredarán por partes iguales. Es importante señalar que el parentesco por afinidad (es decir el que se establece entre un cónyuge y los parientes consanguíneos del otro, por ejemplo, los cuñados y los suegros) no da derecho a heredar. Acude a tu notario quien te dará asesoría sobre testamento, trámite sucesorio y otros temas notariales. Pueden consultar en… http://www.notariadomexicano.org.mx/
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LUIS EDUARDO GARCÍA CÓMO Y PORQUÉ ASIMILAR LINKEDIN – Es complicado hablar de LinkedIn (como ya se ido viendo). A veces se siente que esta red se ramifica de manera tremenda y que de pronto se avanza por una de sus ramas para sólo volver al tronco, o más bien en este caso a la “pantalla” principal debido a que siempre hay caminos o atajos o accesos directos para hacer las mismas cosas desde puntos diversos de la misma pantalla que tenemos frente a nuestros ojos. Se puede hablar de mil actividades distintas que cada usuario tiene como duda o curiosidad que se reducen luego a actividades finitas que se pueden controlar: a) El tema primero es asimilar la plataforma (entender la relación Perfil-Presencia-Red-Prospección) b) Luego es asimilar el tema de la forma de interrelacionarnos constantemente con (la comunidad en general o un grupo en particular) quienes nos interesa llevar a cabo conexiones (Presencia). c) Luego es asimilar la idea que tenemos que estar siempre vigentes en la mente de la gente. Siempre (MindShare). d) Luego es abrazar la idea de que estamos en LinkedIn para vendernos en el sentido de nosotros como personas que somos dignas de ser conectadas y nuestros servicios para los cuales fuimos entrenados están listos para ser ofrecidos para esas personas para ahora o para después, pero que nos tomen en cuenta, siempre. Para eso estamos en LinkedIn, no para presumir nuestras cenas o logros, sino para que la gente sepa que somos capaces de resolver sus problemas en caso de aparecer estos en sus vidas. 8
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Cada momento que pasamos en LinkedIn debe servir para, redundando, SERVIR A LOS DEMÁS. Pero ellos no lo sabrán si no se los decimos, repetimos, mencionamos de forma constante. Porque la gente olvida y olvida. A la gente solo le interesa ella misma. Y sus problemas, esos, para esto, son los que nosotros buscamos resolver. Tenemos que crear los mecanismos pertinentes para que no se olvide a la gente nuestra existencia. Nunca. Luego está asimilar en LinkedIn la idea de conectarnos con quien pertenece a nuestras esferas próximas aun así sean las del pasado laboral, las de nuestros trabajos, escuelas, familia, amigos, proveedores, clientes, todos. ¿Cuánto abarca el “pasado laboral”? Todas aquellas personas con las que hayas contactado y hecho o realizado un intercambio de saludo, de venta, de presencia, de conexión o de contacto, de índole amistoso, de escuela (desde preparatoria incluso hasta diplomados, maestría, doctorado), de trabajo, de servicio, de operación, de interacción. Lo que se te ocurra. En “Los TODOS” los años (sic) desde que estás estudiando o trabajando en todos los campos posibles. Esas eran nuestras redes sociales pasadas, sin internet de por medio de las que teníamos solo sus tarjetas que con el tiempo se fueron perdiendo o desactualizando. Ponte a pensar. Sólo ponte a pensar en las posibilidades de conectar con todo tu pasado, o la mayoría. (Esto continuará…) Luis Eduardo García Luis.garcia.2099@gmail.com 81 1312 3874 9
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FRANQUICIAS RENTOHOUSE Rentohouse es la única Franquicia Inmobiliaria en el mercado con el respaldo Institucional del ITESM Campus Monterrey consolidando-nos como la franquicia inmobiliaria más MODERNA del mercado a través de la implementación de lo más avanzado en tecnología en gestión inmobiliaria. Nuestras Fortalezas del sistema Rentohouse.com:
Transferencia de know how acumulado en 17 años de experiencia en México. Franquicia Inmobiliaria netamente Regiomontana, con procedimientos adaptados al mercado nacional. Respaldo legal y comercial de reconocidos profesionales en el Sector inmobiliario. Bajos costos de inversión y canon de entrada. Tecnología de punta en nuestros sistemas operativos. Gestión simplificada. Profesionalismo y ética.
Contamos con la Tecnología más avanzada a nivel mundial para la promoción, publicidad y gestión inmobiliaria, potenciando las posibilidades de negocios entre todos los entes, con software Único y exclusivo. Contamos con 4 modalidades que se adaptan a todos los perfiles. Franquicia individual "Emprendedor" Esta franquicia se desarrolla de manera Individual, Se puede trabajar en modalidad Home Office (Trabajo desde Casa). Franquicia corporativa "Empresarial" Esta franquicia se desarrolla de manera Corporativa para 2 o más socios. Franquicia Master Esta franquicia se desarrolla de manera Corporativa para 2 o más socios. 10
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Licencia de Uso de Marca Dirigido a Profesionistas independientes o agencias inmobiliaria que cuentan con trayectoria y que buscan el respaldo de una marca reconocida. ¿Deseas conocer más del modelo de negocio?
Orlando Paredes Treviño Rentohouse info@rentohouse.com 812 514 6763
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EL PROCESO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO ¡Hola! En SOC Premium nos interesa apoyar a los Asesores Inmobiliarios en el trámite de crédito hipotecario de sus clientes, somos especialistas en créditos, desde una llamada podemos perfilar a tu cliente y saber si es sujeto de crédito y el monto de crédito que el banco le prestaría. Una vez que tenemos esta información te contactamos para darte respuesta pronta del perfilamiento del cliente y te ayudamos en todo el proceso gestionando el crédito desde la primer llamada hasta la firma de escrituras, siéntete seguro y en confianza de que para nosotros tu cliente es lo más importante y ayudarte a cerrar operaciones de compra venta nuestro mayor reto. Para nosotros es importante que el asesor inmobiliario tenga conocimiento del os procesos y llevarlos en el paso a paso, que tenga la confianza de preguntarnos sus dudas y asesóralos de forma correcta para que ustedes a su vez puedan asesorar a su cliente en las preguntas que surjan durante el proceso de crédito por ello te detallamos en pasos simples lo que es un proceso de crédito hipotecario: 1. Integración de expedientes: Este es el primer paso, tener un expediente completo, una vez que tengamos la documentación del inmueble, de vendedor(es) y comprador(es), se integraran 2 expedientes uno para Notaria otro para la unidad de valuación. 2. Avaluó: El banco asigna la unidad de valuación, la cual se encarga de realizar el avaluó. El tiempo estimado es de 8 a 10 días hábiles.
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3. Pre-preventivo: Notaría se encargará del trámite de pre preventivo ante el registro público de la propiedad., este proceso se hace a la par del avaluó. 4. Confirmación de condiciones: En esta parte le confirmamos al banco el monto que utilizaremos de financiamiento. 5. Instrucción Notarial: Una vez que el banco recibe la confirmación emite la instrucción Notarial. 6. Proyecto de escritura: Notaría elabora el proyecto al recibir la instrucción. 7. Vistos Buenos: El Banco solicita la emisión de VoBo de jurídico y del vendedor cuando es persona Moral. 8. Programación de Firma: de común acuerdo con las partes se programa la firma en el sitio que designe el banco. 9. Firma de escrituras: Por disposición oficial el día de la firma el comprador deberá presentar los documentos oficiales que justifiquen los depósitos o el cheque del enganche. Estos son los pasos de un crédito hipotecario tradicional, cuando es COFINAVIT entra el proceso de inscripción de crédito, tu no debes de preocuparte ya que nuestros brókers hipotecarios son profesionales con amplia experiencia en estos procesos y en la integración de expedientes. Estamos para servirte, no dudes en llamarnos o enviarnos un WhatsApp. Margarita Moreno Ponce de León SOC Premium mmoreno@socasesores.com 8113700880
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MI CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESTA VENCIDO… ¿TODAVÍA SIRVE? Tácita reconducción. La oposición del arrendador para que no opere aquélla, debe manifestarse dentro del término de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato de arrendamiento. Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, páginas 81 y 557, respectivamente, de rubros: "ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE." y "TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato. El párrafo anterior se trata de la Tesis de Jurisprudencia 15
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31/2001 del 1er y 2do Tribunal Colegiado del Tercer Distrito en Materia Civil. La respuesta en español es que sí, ya que 10 días después de vencido tu contrato se vuelve un contrato por tiempo indeterminado puesto a que opera la tácita reconducción. Sin embargo estarás sujeto a varios inconvenientes si llegara a suscitarse un problema con tu inquilino. Inconveniente numero 1.- Dejas pasar el tiempo y no aumentas la renta. Empiezas a ver como los inmuebles circunvecinos cobran una renta mucho más redituable que la tuya puesto a que no renovaste tu contrato y no pactaste un aumento de renta y ya llevas así un par de años, no, menos, como cinco. Hemos detectado en este último año muchos clientes en esta situación, ellos quieren aumentar la renta que no han aumentado en 3 o 5 años y los inquilinos se niegan ya que es un aumento muy de golpe y se torna difícil el establecer el aumento del precio. Inconveniente numero 2.- Imagina que ya ha pasado cierto tiempo (más de los 10 días y ya operó la tácita reconducción). Esto convierte tu contrato en un contrato sin vigencia, es por tiempo indeterminado y de pronto tu inquilino comienza a retrasarse con los pagos y ya te debe varios meses y tú quieres demandarlo. Esto no lo podrás hacer si no hasta que por vía judicial le comuniques la terminación de este contrato. Este trámite se llama interpelación judicial y se lleva un tiempo de 4 meses aproximadamente y un costo entre $8,000.00 M.N. y 10,000.00 M.N., posterior a terminar con dicho trámite ahora sí…. Puedes demandar a tu inquilino vía juicio oral de arrendamiento el cual tendrá también su costo. Inconveniente numero 3.- Han pasado ya varios años y por descuido perdiste tu contrato, ahora ¿cómo comprobarás que la persona que utiliza tu inmueble te está rentando? Suena muy fantasioso pero si nos hemos encontrado a clientes que están en este aprieto y por supuesto hemos recuperado sus inmuebles 16
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pero con mucha más dificultad y tiempo que con un juicio oral de arrendamiento normal. ¿Se te ocurre algún otro inconveniente? ¡¡¡NO LO DEJES A LA DESIDIA!!!!! Si tu contrato ha vencido, por más bueno que sea el trato con tu inquilino renueva tu contrato aunque sea por 2 o 3 años, pero dejando bien establecidos los incrementos de renta. Nuestra recomendación es que sea año con año para que exista ese acercamiento y comunicación entre las partes y puedan pactar las nuevas reglas de frente, esto es muy importante para que la relación contractual más que duradera sea una buena relación y sea un buen negocio inmobiliario para el dueño del inmueble. ¡Hasta la próxima, amigo inmobiliario! Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria
marcohgji@gmail.com 818 029 6961
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PARA HACER SU ALTA ANTE EL SAT Para generar el alta en Hacienda es muy sencillo, hay dos opciones las cuales menciono a continuación:
Si ya tienes tu RFC con Homoclave ya sea por un negocio anterior o por haber estado como sueldos y salarios, hay que generar una cita en Hacienda vía internet con los requisitos que yo les indicaré; para poder asistir a sacar su firma electrónica y su contraseña, y con esto se hará el trámite correspondiente por la página del SAT como es su cambio de situación fiscal. Si te darás de alta por primera vez se realiza directo el alta en la página del SAT con los datos personales tales como: nombre completo, dirección, teléfono, correo electrónico etc., ya que se realice este movimiento lo siguiente es generar una cita para asistir a el SAT a solicitar su contraseña para hacer los movimientos como presentar impuestos por internet, y la firma electrónica para la elaboración de sus facturas.
El costo para el alta en hacienda es de $300.
A continuación la hojita (la señorita de Información la rayó) que da el SAT sobre los documentos requeridos para cuando se presenten en las oficinas situadas en Avenida José Vasconcelos 101, Residencial San Agustín 1er Sector, 66260 Monterrey, N.L. Abre a las 8:30AM.
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CHINATOWN El desarrollo de este será un musculo para el centro de Monterrey ofreciendo a quienes vayan un concepto de pueblo chino con los mejores precios de la ciudad atrayendo así excelentes oportunidades de negocio y mucho mas. Proyecto icónico Ubicación privilegiada. Flujo de más de 170 mil personas diarias. Motor comercial Arquitectura china Precios de fabrica Destino turistico Seguridad con el fideicomiso Transparencia Deloitte Localizado en Av. Pino Suárez entre Hidalgo y Ocampo. Col. Centro Monterrey, N.L. 20
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Por otra parte, bienvenido el libro de nuestro gran amigo Fernando Díaz: Cómplice de Sueños, un libro sobre ventas inmobiliarias, filosofía de la vida además de consejos, propuestas y reflexiones sobre nuestros temas inmobiliarios, ¡cómpralo ya!
correo@culturainmobiliaria.com
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Somos un grupo de personas que damos cursos especiales para inmobiliarios que recién entran al ambiente. Estos cursos abarcan temas como Cursos de Inicio de Bienes Raíces (5 Módulos), El ABC del Buró de Crédito, Dominando Infonavit, Impuestos en los Bienes Raíces y similares. Por otra parte damos cursos que tienen que ver con las otras habilidades necesarias de los inmobiliarios tales como Windows, Office (PowerPoint, Excel, Word), y Redes Sociales. Invertir en ti y en tu Carrera, no solo es necesario, es imprescindible, avanzarás más rápido. Informes: Luis Eduardo García, 81 1312 3874
Tres amigos, Alma Delia, Orlando y Luis, (y con invitados especiales, ¡verdaderos rockstars del ambiente!) se reúnen a hablar de temas inmobiliarios, de todo tipo, para responder preguntas sencillas o complejas, hablar del ambiente, explicar cosas entre sí y su audiencia. Estás invitado/a cada miércoles a las 6 PM Cafecito Inmobiliario, está por Facebook Live, ¡¡Búscalos!!
El diseño de esta revista fue realizado en parte por Sandra Esther García. Sandra está disponible para trabajos y proyectos de Diseño de Imagen, Editorial, Branding y Web, Tel: 8365 2232 / 81 1693 8266
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Estimado amigo, amiga: En tus manos está nuestro quinto número de Inmobiliaria Magazine. difusión de información, redes de conexión útiles, de networking y punto de reunión. Muchas gracias a nuestros amigos y patrocinadores que nos dan su apoyo. La intención es mejorar, siempre. Es importante aprender, conocer, saber, informarse. Nosotros, Red Cultura, somos un medio más para conseguir estar al día en esa constante que es el aprendizaje. Sabemos lo que toma en tiempo, en dinero, en esfuerzo. Estamos para ayudarte, para apoyarte. Queremos ser parte de ti y que seas parte de nosotros. Somos una red. Las redes son poderosas. Conoce a tu red ydéjate conocer por tu red. Muchos son los beneficios de este proceso en vivo de contactos. Además sabemos quien tiene el conocimiento, queremos que sepas también de ellos. Que los contactes, que los identifiques, que ellos sepas de ti. Desean conocerte. Creemos en el saber más para servir mejor. Creemos en que ahí reside el bienestar de todos, clientes y nosotros, los asesores y los proveedores de este gran mundo inmobiliario. ¡QUE SIGAN LOS EXITOS! 25
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