INMOBILIARIA MAGAZINE No. 14 by Alma Delia Gutiérrez Domínguez

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RED CULTURA INMOBILIARIA DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno Diseño Editorial - Edición - Fotografía

Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Agosto 2018. Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

15 de Noviembre 2018 Número 14.

Revista periódica con propósitos de información, conexión, y conocimiento a ser difundida entre profesionales del ramo y conexos. Nuestra intención es llevar orden, organización e información sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen mejores. En eso creemos. En conectar, informar, ordenar, organizar. Si no sabes algo, alguien entre nosotros, sabrá y nos ayudará a seguir adelante. Creemos en las alianzas, creemos en la ética, creemos en la capacitación, creemos en las buenas prácticas. Gracias por acompañarnos en este proyecto. 2 ¡Bienvenidos!

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INDICE CÓMO VENDER TU SERVICIO EN UN MERCADO SATURADO 3 JUICIOS SUCESORIOS TESTAMENTARIOS E INTESTADOS

EL VERDADERO PROPIETARIO DEL INMUEBLE

CÓMO OBTENER UNA RENTA SEGURA

EL INFIERNO QUE DESATA UNA FRASE URBANE LA “FALLECIDA” DEL BURÓ

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HOLA COLEGA, AMIGO, ESTIMADO ASESOR INMOBILIARIO

CANJEA TU VALE DE ECOTECNOLOGÍAS

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¿CÓMO VENDER TU SERVICIO EN UN MERCADO SATURADO? ALEJANDRO BLANCO Todos sabemos que el sector inmobiliario es uno de los más competidos, tanto que no podemos decir con precisión qué tanta competencia tenemos. Es por eso que debemos poner una diferencia al servicio que estamos dando. Para eso, debemos tener muy claro dónde estamos parados, a dónde queremos ir y así poder identificar lo que nos está impidiendo que lleguemos a nuestras metas. En este taller hablamos sobre cuáles son algunos problemas que dificultan nuestro camino, pero también hemos compartido algunas soluciones que hemos implementado en EasyBroker, y así, que nos han ayudado a crecer y seguir mejorando en la forma que ofrecemos nuestros servicios. Este tema lo explica bien John T. Gourville, quién dice: “No es suficiente que tu servicio sea mejor que el de tu competencia. Lo que ganan contigo tiene que ser más que lo que pierden por no estar con los demás”. Alejandro Blanco EasyBroker (55) 6387-1074 55 8107 0438 ablanco@easybroker.com

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JUICIOS SUCESORIOS TESTAMENTARIOS E INTESTADOS INEZ RAMÍREZ Cuántos de nosotros, como asesores, no hemos escuchado la frase “la quiero vender, pero está intestada…” Es ahí donde retumba una voz en nuestra cabeza que nos dice: “¡Esta casa no se va a vender rápido, ni fácil!” Y esa voz, ¡tiene razón! Deja te explico: cuando el o los dueños de una propiedad fallecen, aunque hayan dejado testamento, se tiene que llevar un juicio para que se protocolice a favor de los herederos o legatarios o para fines prácticos, ¡hay que generar una escritura a nombre de personas vivas! La diferencia entre si los difuntos dejaron o no testamento estriba en que con el testamento ya está designado y formalizado a quién y en qué forma les corresponden los bienes y cuándo la persona muere intestada no, esa es una de las razonas por las que es un poco más tardado un procedimiento de este tipo. ¿Cómo cuánto cuesta un juicio de intestado? Relativamente entre el 4 y 8 por ciento del valor de la propiedad. Claro que puede variar dependiendo de varios factores como si es comercial o particular la propiedad, o que los herederos se encuentren fuera del país y tengan que firmar poderes o el número de hijos o herederos involucrados. Para cotizar, habrá que tener estos datos a la mano:  Boleta predial.  Escrituras.

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 Acta de defunción, matrimonio y nacimiento de los involucrados (finados y herederos).  El testamento notariado (en caso de haberlo). Con esta documentación es suficiente para hacer un diagnóstico y dar un presupuesto asertivo. ¿Cuánto se tarda el tener la escritura lista para vender? De 3 a 6 meses. Hay dos maneras de llevar un sucesorio testamentario por vía administrativa, por notaría o, bien, por vía judicial. Ambas son efectivas. Un juicio de intestado se tarda aproximadamente 3 meses. Espero que esta información te sirva como referencia a la hora de captar casas con este perfil. Lic. Inez Ramírez inez@gestiontotal.mx

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EL VERDADERO PROPIETARIO DEL INMUEBLE LIC. JORGE CHÁVEZ En la venta de un inmueble nos topamos siempre con una multitud de aspectos para su realización, tales como el aspecto comercial, el estructural, el de valuación, el financiero, etc., pero hay un aspecto que considero básico e importante para la operación y ése es el aspecto legal. En particular, hay que saber cómo detectar y definir quién es EL VERDADERO PROPIETARIO DEL INMUEBLE. ¿A qué me refiero con esto? A que muchas veces el asesor inmobiliario capta una propiedad para venta y da por hecho que la persona que lo contacta para dicho fin es el dueño (a) del inmueble. Sin embargo, después de algún tiempo de promoción (en ocasiones, inclusive de manera prolongada), y al encontrar un potencial comprador, el abogado o notario público debe analizar la documentación correspondiente que determine que la propiedad se encuentra en alguno de los siguientes casos:  Inmueble sujeto a juicio sucesorio por realizar (testado o intestado).  Inmueble proveniente de divorcio con o sin liquidación de sociedad conyugal.  Inmueble en primera etapa de sucesión, sin adjudicar.  Inmueble embargado y en proceso de remate o adjudicación judicial a favor de un tercero.  Inmueble con hipoteca o gravamen vigente.  Inmueble sujeto a régimen de condominio con derecho del tanto. 7

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 Documentación con errores en los nombres o datos del propietario (s).  Entre otros… Se considera como propietario de un inmueble a aquél que tiene el derecho legítimo de disponer de la propiedad sin limitación ni restricción alguna, y el artículo 2163 del Código Civil vigente en el estado establece: “Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad” por lo cual, no basta que una (s) persona (s) ocupe, posea o tenga los papeles de un inmueble, se requiere que demuestren fehacientemente que no tienen ninguna restricción o limitación para la libre disposición del mismo. Además de lo anterior, recuerden que en la actualidad estamos padeciendo de situaciones de inseguridad inmobiliaria que antes no se daban, tales como el robo de identidad, la falsificación de documentos, el fraude inmobiliario y otras cosas, razones de peso para buscar siempre la seguridad y certeza jurídica en la venta. La mejor manera de evitar que la venta de un inmueble (s) se caiga, de evitar inseguridad jurídica, así como la pérdida de tiempo y de dinero en su promoción, es tomar en cuenta el poder analizar y revisar desde el momento de la captación toda la documentación y estatus legal que guarda la propiedad. Desde sus antecedentes, utilizando alguna de las modalidades de dictaminación inmobiliaria que ya existen, y siempre apoyados de su abogado o notario de confianza. “NO se trata de cuantas propiedades se pueden captar, sino cuantas se pueden vender.” Lic. Jorge Chávez 81 1508 1242 jcr@notaria67.com 8

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CÓMO OBTENER UNA RENTA SEGURA IRENE SANTANA Como asesores, no tenemos la forma de examinar al inquilino y ver la forma en la que el dueño de una propiedad tenga la seguridad de poderle rentar a las personas correctas. Por esta razón, nosotros podríamos ayudarte con protecciones jurídicas con las cuales podemos hacer una investigación exhaustiva tanto del inquilino como del fiador u obligado solidario. Así mismo, no sólo elaboramos toda la documentación, sino que tendrá asistencia jurídica al momento de la firma del contrato. Les aportamos abogados durante el periodo del arrendamiento que actúan como mediación entre las partes, así como atención personalizada. Y se harían los juicios que sean necesarios para obtener la entrega y desocupación del inmueble, así como la recuperación de pago de rentas, servicios y/o daños. Además, tenemos la Ley de Extinción de Dominio, que consiste en qué si le renta su inmueble a una persona que pueda hacer mal uso de él, el gobierno puede retener su propiedad, y nosotros le garantizamos al 100% que esto no sucederá. Manejamos 3 tipos de pólizas: PROTECCIÓN BÁSICA: NO NECESITAMOS OBLIGADO SOLIDARIO NI FIADOR, SÓLO COMPROBAR TRES VECES EL MONTO MENSUAL DE LA RENTA. *INVESTIGACIÓN. *ENTREGA Y DESOCUPACION DEL INMUEBLE. *GESTORÍA DE COBRANZA EXTRAJUDICIAL. *HONORARIOS DE ABOGADO. 10

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*ELABORACIÓN DE CONTRATOS, PAGARES, RECIBO S, ETC. *PROTECCIÓN CONTRA LA LEY DE EXTINCIÓN DE DOMINIO (con costo extra de $1500). PROTECCIÓN TOTAL: NECESITAMOS OBLIGADO SOLIDARIO O FIADOR. *INVESTIGACIÓN. *GARANTIZA LA RECUPERACIÓN DEL PAGO DE REN TAS y SERVICIOS *ENTREGA Y DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE. *GESTORIA DE COBRANZA EXTRAJUDICIAL. *HONORARIOS DE ABOGADO. *ELABORACIÓN DE CONTRATOS, PAGARES, RECIBOS, ETC. * PROTECCIÓN CONTRA LA LEY DE EXTINCIÓN DE D OMINIO (costo ya incluido). PROTECCIÓN GLOBAL: NECESITAMOS OBLIGADO SOLIDARIO O FIADOR. *INVESTIGACIÓN. *GARANTIZA LA RECUPERACIÓN DEL PAGO DE REN TAS Y SERVICIOS. *ENTREGA Y DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE. *GESTORIA DE COBRANZA EXTRAJUDICIAL. *HONORARIOS DE ABOGADO. *ELABORACIÓN DE CONTRATOS, PAGARES, RECIBOS,ETC. *PROTECCIÓN CONTRA LA LEY DE EXTINCIÓN DE D OMINIO (costo ya incluido). *MÁS UN SEGURO ADICIONAL CON MAPFRE. Pregunta a nuestros ejecutivos por tu mejor opción, nuestro teléfono es 8120640576. Irene Santana Legal Global Consulting Londres 642011 Col Cumbres Oro Regency 81 2064 0576

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EL INFIERNO QUE DESATA UN “YO CREO QUE SÍ” MARCO HINOJOSA En cuanto al arrendamiento de inmuebles y el uso que se les da, muchas veces no pensamos en las consecuencias. “Al cabo no se dan cuenta”, “Las autoridades municipales no checan”, “Al cabo no pasa nada”. Estas son algunas de las muchas excusas que uno puede pensar para seguir adelante con la operación y no revisar lo pertinente. Caso 1 Pablo quiere rentar una casa para usarla de oficina, en una colonia de uso habitacional que la costumbre o los usos del sector lo hacen factible. El asesor inmobiliario consigue la localidad de acuerdo a los requerimientos de Pablo, éste último conoce al dueño y deciden firmar el contrato. Todo parece ir bien, pero… de pronto, llega un empleado de municipio y ¡sorpresa! Les deja una pequeña multita por uso no permitido. Caso 2 Ramiro quiere rentar un terreno para establecer un restaurante, y su asesor inmobiliario le consigue el lugar perfecto. Con excelente precio, un flujo peatonal ideal, y las medidas del inmueble como anillo al dedo. Ramiro pregunta a su asesor: “¿Tiene permiso de uso de suelo comercial?” A lo que su asesor responde, “Yo creo que sí… Fíjate que anteriormente tenían un estacionamiento, así que debe tenerlo”. No pasó mucho tiempo para que los dueños del inmueble conocieran el proyecto de su futuro inquilino para su inmueble y aceptaran firmar un contrato. Y, ¿qué creen que paso? ¿Alguna idea? 12

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Al momento que Ramiro empieza a invertir todos sus ahorros y que empieza a operar el restaurante, no pasaron más de un par de semanas para que empleados municipales clausuraran el lugar por no tener permiso de uso de suelo comercial. Sé que pensaras que el inquilino debió cerciorarse de la información, pero si yo me ostentara como “asesor inmobiliario” JAMÁS me quedaría con un “yo creo que sí”. Primero me cercioraría de que el terreno cuente con los permisos necesarios para el proyecto que mi cliente quiere emprender. Tanto para un asesor de un dueño de propiedad, como para un asesor de un prospecto inquilino, es importante reunir la información y papelería que acredite los usos permitidos en los inmuebles y los que son factibles para poder cambiarse. Esto lo puedes revisar en las páginas de cada uno de los municipios en el apartado de SEDUE (Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología). Recuerda, amigo inmobiliario, la creencia y la ignorancia son hermanas inseparables.

Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria

marcohgji@gmail.com 818 029 6951

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correo@culturainmobiliaria.com

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CANJEA TU VALE DE ECOTECNOLOGÍAS ¡Hola! Soy Gaby y quiero hablar contigo de mi servicio de Ecotecnologías para tus clientes, en general he sabido que el Asesor Inmobiliario piensa que su servicio en la compra venta de propiedades termina en la firma de escrituras, en la entrega de la propiedad o en la declaración anual., pero en ningún momento del proceso he sabido que se tenga en cuenta el informar o apoyar a su cliente en el canje de las ecotecnologías en caso de la compra de su casa por medio de un crédito Infonavit. También me he enterado de fraudes o robos que les hacen a los derechohabientes de su dinero destinado a ecotecnologías afuera de Infonavit o llamándoles para el canje de su vale, en este caso te propongo a ti, asesor inmobiliario, apoyarlo y dar un plus de tu servicio comentándole que es importante que esté atento a imprimir su vale de ecotecnologías alrededor de dos semanas después de la firma de escrituras desde “Mi Cuenta” o bien desde “Mi Espacio Infonavit” y una vez que tenga su vale me encantaría ser tu sinergia y apoyo para atender a tus clientes. Te aseguró que les daré un servicio de calidad para que tú des ese plus que en ocasiones el cliente no espera y podrías evitarle caer en fraudes por desinformación. Afuera hay un mundo de proveedores y así como hay profesionistas en el ramo hay quienes no lo son, yo te ofrezco mi dedicación y profesionalismo, trabajemos en Sinergia Inmobiliaria. Gabriela Yazmin Garza de la Fuente CEL. 8111053927 concasa.gaby@gmail.com 15

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Mayra Ă lvarez Urbane urbane.mx 81 8064-2422

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LA “FALLECIDA” DEL BURÓ Y LA ANALOGÍA DEL OXXO ROMÁN ÁNGELES En 2009 tuve la oportunidad de recibir a un cliente de una constructora con la que me había costado un poco de trabajo crear una alianza y como a menudo sucede en este negocio, para probarte, te envían a un cliente que ya está quemado o, bien, que se les ha convertido en una papa caliente. Éste era el caso de esta señorita quien tenía un negocio próspero dedicado a la decoración de plazas comerciales por temporadas. El valor del inmueble a adquirir era de $3,500,000 y ella desembolsó $500,000 de enganche, mismos que depositó a la constructora y a quién, además, solicitó se hicieran algunas modificaciones al departamento. Cabe mencionar que ella tenía un plazo de compra de 90 días y si en ese plazo no lo compraba, tendría una penalización del 20% del valor del inmueble. En un principio, ella había hecho su trámite de crédito con su banco, el cual salió rechazado. Nunca le dijeron por qué razón, y después de ello no realizó movimiento alguno. Habían transcurrido ya 70 días cuando me pidieron contactarla y, acto seguido, la asesoré y gestioné su crédito, no sin antes revisar su historial crediticio que lucía impecable, mientras que sus ingresos respaldaban de sobra lo que necesitaba de financiamiento. Cuatro días después de ingresar el expediente, tuve mi respuesta y fue un rechazo. Al revisar con el analista del banco, para mi mayor sorpresa, éste me indicó que el cliente estaba reportado como "fallecido" en el buró de crédito, una situación muy atípica que no se me ha vuelto a presentar. Esta información podría haberse aclarado y pudo ser arreglada, pero ya no teníamos tiempo pues el plazo de los 90 días de plazo estaba por concluir. 17

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El comprador debió enfrascarse en una demanda contra la constructora para solicitar la devolución de su dinero y la constructora quería el pago de una penalización, porque ya se habían concluido las modificaciones solicitadas. A menudo recibo clientes compradores a quienes les urge obtener su crédito hipotecario debido a que ya firmaron una promesa de compraventa y en la que ya se dio un enganche. Para mí, esto es como ir al Oxxo, tomar el producto, comerlo y en ese momento darte cuenta que no llevas tu billetera y por lo tanto no tienes como pagarlo. Siguiendo con la analogía de la tienda de conveniencia, cuando visitas un banco buscando comprar un producto, es como si llegaras a una tienda y vas al anaquel de papas fritas de una sola marca y de allí no tuvieras más opciones. En este sentido, nuestro servicio te permitiría hacer comparación de los anaqueles de las papas fritas de diferentes marcas, pero, además, con servicio a domicilio. Por lo tanto, debo decirte que es recomendable que puedes tramitar una línea de crédito hipotecario incluso antes de que elijas una casa, pues puede permitirte conocer tus limitantes o tu capacidad de compra. Y también, como comentábamos, nuestro servicio te permite conocer diferentes opciones, así como elegir la mejor para tramitar tu crédito, además de conocer beneficios como empleado o cuentahabiente, conocer de primera mano promociones especiales. Un bróker hipotecario es como el Oxxo de las hipotecas, sólo que con servicio a domicilio y la segunda caja abierta.

Román Ángeles LoanCo rangeles@loanco.com.mx 8181814481 18

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¡HOLA!, COLEGA, AMIGO, ESTIMADO ASESOR INMOBILIARIO El día de hoy quiero felicitarte ya que escribo estas palabras el día 14 de Noviembre, día del Asesor Inmobiliario, a ti que día a día das un servicio profesional a tus clientes, que día a día te enfocas en enriquecer tus conocimientos, por eso estas aquí en este evento de capacitación, o bien leyendo esta revista que te causó interés. Agradezco de corazón este momento que te dedicas a ti, este momento que de dedicas a leer nuestros temas y ese ser profesional inmobiliario que llevas en tu esencia. Como lo escribo en mi libro, en el deber ser de un asesor inmobiliario está el profesionalizarse y capacitarse constantemente, no hay entrada a la duda o la excusa para no tomar cursos que nos hagan obtener conocimiento, hoy en día hay una amplia gama de estos de dónde elegir, es momento de actuar, no podemos estar en los diferentes grupos haciendo las mismas preguntas básicas sin pensar en prepararnos, y si las hacemos, que nos quede conciencia de que es momento de buscar el cómo aprender en esa área en la que tenemos duda para resolverla en cuanto surja la necesidad. Somos asesores, somos mediadores y en nuestros consejos está la decisión de nuestros clientes, está el camino a seguir, somos sus guías, sus consultores, es momento de despertar y tener a necesidad de ser el mejor en el gremio inmobiliario, ser competitivo. El deber ser del asesor inmobiliario está en su esencia, en su deseo constante de ser el mejor, de prepararse constantemente ya que con ello se cumple el mayor de los objetivos que es nuestro bienestar a través del bienestar de nuestros clientes. 19

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Así que es momento de poner todo nuestro esfuerzo, de dedicar tiempo valioso al aprendizaje y el profesionalismo con el fin de asesorarlos de la mejor manera. El deber ser del profesional inmobiliario está en adquirir conocimientos base para asesorar a nuestros clientes y está también en cumplir con las obligaciones del marco legal en lo que como inmobiliarios nos corresponde y esto es mi motivo principal por el cuál me dedico a escribir libros, a dar cursos y conferencias, el llegar a ti, a todo asesor inmobiliario con deseo constante de obtener conocimiento. Red Cultura Inmobiliaria nació de mi deseo de llegar al Asesor Independiente o al Asesor que pertenece a una Inmobiliaria o Franquicia qué, como yo, tiene el deseo de fortalecer su profesión a través de sus conocimientos, yo deseaba que existiera un evento pensado 100% en la capacitación con continuidad para el Asesor Inmobiliario y en aquel entonces, hace un año, no había tantas opciones como las hay hoy, quise tener un diferencial y este diferencial es ahora Red Cultura Inmobiliaria y sus eventos mensuales de capacitación, me encontré con el apoyo de grandes conferencistas y ponentes que han estado aquí a lo largo del año, agradezco a Dios y a ellos por ese don de compartir sus conocimientos, ¡vamos por más!, eso tenlo por seguro, para ello te pido que compartas tu experiencia de nuestros eventos en nuestra fanpage de Red Cultura Inmobiliaria y nos ayudes a llegar a más.

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Hugo OrtĂz VivAnuncios Celular 55 6111 8272

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Ya listo el cuarto libro de Alma Delia explicando el real deber ser del inmobiliario. Temas y asuntos legales, entre otros, que debemos saber para llegar a realizar la labor completa en la búsqueda de la excelencia hacia el cliente. ¡Enhorabuena! Ahora esperamos, ¿el quinto libro? ¡Claro que sí!

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Estimado amigo, amiga: Pues el otoño llega y con ello el número 14 de nuestra revista Inmobiliaria Magazine (Y un año ya de nuestro Cafecito Inmobiliario, nuestro programa de Facebook!). Difusión de información, cultura, ideas, redes de conexión útiles, de networking y punto de reunión. Muchas gracias a nuestros amigos y patrocinadores que nos dan su apoyo. La intención es mejorar, siempre. Es importante aprender, conocer, saber, informarse. Nosotros, Red Cultura, somos un medio más para conseguir estar al día en esa constante que es el aprendizaje. Sabemos lo que toma éste en tiempo, en dinero, en esfuerzo. Estamos para ayudarte, para apoyarte. Queremos ser parte de ti y que seas parte de nosotros. Somos una red. Las redes son poderosas. Conoce a tu red y déjate conocer por tu red. Muchos son los beneficios de este proceso en vivo de contactos. Algunos serán tu Red de Poder. Ellos son quien tiene el conocimiento, queremos que sepas también de ellos. Que los contactes, que los identifiques, que ellos sepas de ti. Desean conocerte. Creemos en el saber más para servir mejor. Creemos en que ahí reside el bienestar de todos, clientes y nosotros, los asesores y los proveedores de este gran mundo inmobiliario. ¡QUE SIGAN LOS EXITOS! 27

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Me voy a extender con esto solo un poco. En RED CULTURA INMOBILIARIA buscamos empoderar al asesor, asesora, inmobiliario, a través principalmente de dos proyectos, el de esta revista, en su versión impresa y en su versión digital, además de los mismo eventos mensuales que realizamos contra viento y marea, en pos de esa búsqueda de compartir lo que sabemos, información, ideas, experiencias, redes de poder. Los dos proyectos estos particulares están unidos porque ocurren el mismo día. La revista INMOBILIARIA MAGAZINE aparece como un complemento al evento ya que los expositores contribuyen con un artículo breve, conciso de lo que están mostrando, no como comercial obvio sino como información que ayuda al asistente del evento, a completar el mensaje que el expositor desea dar. De esa forma el asistente se lleva la experiencia del mensaje total, explicado en vivo, con sus dudas respondidas en ese momento y el planteamiento del tema por escrito. Por lo mismo destacamos esto como la principal aportación de esta revista, INMOBILIARIA MAGAZINE es el puente de comunicación de información entre proveedores y el público especializado en temas afines y colaterales que llenan un espacio que se necesita. Lo que sea de cultura e información, lo que sea que aporte a los esfuerzos que llevan a la satisfacción del cliente jamás saldrá sobrando.

Por lo mismo te digo, si necesitas que tu mensaje llegue, de temas inmobiliarios, a un grupo de personas que necesiten tu mensaje, comunícate con nosotros: Luis Eduardo García, 81 1312 3871, con gusto te informaré del evento y de la revista. 28

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Seguiremos con la labor, ojalá nos sigas acompañando en los eventos o en la lectura de la revista en su edición impresa o en su edición digital. ¡Muchas gracias! Saludos cordiales de tus amigos de

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