REVISTA INMOBILIARIA MAGAZINE XUMERIA No. 25 by Alma Delia Gutiérrez Domínguez

(Por cierto, hoy cumplimos nuestro 2do aniversario!)

Red Cultura Inmobiliaria

MAGAZINE Jueves 17 de Octubre 2019

El Proceso Notarial en la Comercialización de Inmuebles Lic. José Refugio Rodríguez - Notario Suplente 105

25 Edición

Formatos de Bienes Raíces “Protégete y Vende a la Segura” Erika Melendez - Red Inmobiliaria de Bienes Raíces

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DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno Diseño Editorial - Edición - Fotografía

Xumeria Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Xumeria Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Julio 2019 Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

17 de Octubre 2019 Edición número 25

REVISTA GRATUITA

25 números sin fallar. 25 eventos mensuales sin fallar. Alrededor de 60 ponencias. Alrededor de 600 asesores diferentes. Más de 100 horas de capacitación, de networking. Centenas de contactos de personas con los más de 20 expositores diferentes. Una sola idea: Comunicar las buenas prácticas inmobiliarias. Esto a través de capacitación, información, orden, nuevas tecnologías, experiencias, ejemplos, casos. Nuestra intención en nuestro tercer año es seguir comunicando sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen 1 mejores. Gracias por acompañarnos en este proyecto. ¡Bienvenidos!

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INDICE ¡¡PELIGRO!! SIN FACTURAS NO HAY RENTA! HABLANDO DE LA CERTIFICACIÓN CAPACIDAD DE PAGO PARA CRÉDITO HIPOTECARIO

FORMATOS INMOBILIARIOS

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DEL ANHELO A LA FIRMA

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PASOS PARA UNA CERTIFICACIÓN INFORMACIÓN A TIEMPO ES…

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APRENDIENDO A IDENTIFICAR PROPIEDADES

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PELIGRO!! ¡¡SIN FACTURAS YA NO HAY RENTA!! MARCO HINOJOSA

¡Hola, Inmobiliarios!

Esto es lo que algunos alarmistas del sector inmobiliario argumentan basados en una reforma fiscal la cual dicta que para cobrar las rentas JUDICIALMENTE será necesario expedir un recibo fiscal. Lo peor de todo es que bajo la misma premisa esta la confusión de que ya no podremos recuperar inmuebles rentados en los cuales haya incumplimiento de pago y la verdad es que NO ES ASI. Déjenme les platico dos cosas interesantes. La primera es que el juicio oral de arrendamiento el cual se interpone para desalojar un inquilino moroso resuelve en primera precisamente eso: el desalojo y la devolución de la posesión del inmueble al propietario, y posterior a ello se resuelve lo de los adeudos por rentas y demás que quedaran pendientes en el inmueble. No sería hasta en ese momento (ejecución de la sentencia) que el juez pudiera, y recalco “pudiera”, pedirnos los recibos fiscales para el cobro judicial de las rentas. 3

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Sin embargo no es algo que el código federal de procedimientos civiles exija como requisito, así que todavía podemos decir que este en tela de duda que apliquen dicha orden. Recordemos que el pago de rentas es una obligación CIVIL y no FISCAL Como dijeran en la película El Infierno: “Una cosa es una cosa y otra cosa es otra cosa” ¡Hasta la próxima! Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria

marcohgji@gmail.com 818 029 6951

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¿CLIENTES PIDIENDO CERTIFICACIÓN? ¡OH, SÍ! ALMA DELIA GUTIERREZ ¡Hola!, colega Inmobiliario. Me da gusto estar nuevamente aquí para compartir contigo. Te cuento qué, como evaluadora de competencias laborales, creo haber preparado a al menos unos cien asesores inmobiliarios que hoy están certificados en el estándar de competencia EC0100.01 de Asesoría en Comercialización de Bienes Inmuebles. He ido viendo cómo va evolucionando la necesidad de profesionalizarse y de destacar entre tanta competencia que hay hoy en día con tanta gente interesada en este gran negocio inmobiliario, así tal cual lo describen aquéllos que dan cursos de bienes raíces y aquéllos a los que realmente les va muy bien en esta noble y bonita profesión. Hace dos años generalmente la pregunta era si al certificarse obtenían la licencia inmobiliaria, la respuesta fue y es no. La certificación, su nombre lo dice es un “Certificado” que da la certeza de que cuentas con los conocimientos, habilidades y actitudes de un profesional inmobiliario, la licencia, cuándo la haya en Nuevo León o Federal, será un permiso para trabajar como asesor inmobiliario y para obtener este permiso debes comprobar que cuentas con los 5

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conocimientos, habilidades y actitudes, la certificación es un documento que avala ese conocimiento. Sin embargo, siempre les expliqué que lo más importante es ese regalo que tú mismo te das, de invertir en tus conocimientos, de invertir en ese certificado que avale ante tus clientes lo profesional que eres y sobre todo que te destaque de los demás asesores inmobiliarios que no cuentan con ese certificado o que no cuentan con capacitación continua. Siempre pensé que llegaría el momento en que las personas fuera del ambiente se enterarían de que existía una certificación inmobiliaria, y que ocurriría la situación de que sería el cliente, quién te la pidiera, y no por el deber de existir una licencia, que será un requisito legal que todavía no se da. Fue algo así como mi sueño y… ¿qué crees?, sí, se ha llegado el día. Sí, repito, se llegó el día, porque ya van varios asesores inmobiliarios que se certificaron conmigo y me dicen, “Alma, atendí un cliente, iba a captar su propiedad y como requisito me pidió saber si estaba certificada para darme la captación”. De hecho a mí misma me han llamado y antes de pedir informes me preguntaron, “¿estas certificada?”, así que empieza a ser un hecho, ya no lo pide notaría o las franquicias o los asesores para compartir comisión, que muchos ya lo hacen, ahora lo pide el cliente para darte a vender o rentar su propiedad, para pedirte ayuda a comprar un casa.

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Las personas necesitan tener confianza en su asesor y qué mejor que saber que este es un profesional inmobiliario certificado. Termino mi tema con esto que leí en un libro: “La única ventaja competitiva sostenible de una persona es la capacidad de aprender más de prisa que la competencia.” “Los resultados del aprendizaje son claros y destacables, es dar un mejor rendimiento, es obtener nuevas habilidades, nuevos conocimientos y nuevas actitudes.” Del libro: PNL para Formadores de Joseph O´Connor y John Seymour Concluyo: Es tiempo de destacar sobre la competencia, ¡Certifícate y Capacítate constantemente! En Xumeria estamos para empoderarte, para profesionalizarte, para darte el entorno que necesitas para dar un servicio de excelencia a tus clientes y con ello obtengas éxito en tu negocio inmobiliario. Recuerda, si tienes preguntas, escríbeme un mensaje a mi celular: 8110220111 Alma Delia Gutiérrez Xumeria Red Cultura Inmobiliaria Centro Nacional de Evaluación Pulso Inmobiliario

Alma Delia Gutiérrez Domínguez

811 022 0111 Correo@redculturainmobiliaria.com

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CAPACIDAD DE PAGO PARA CRÉDITO HIPOTECARIO ROMÁN ANGELES A menudo digo a mis clientes que no todos los bancos son para todos los clientes y las razones pueden ser muchas, por ejemplo, el Buró de Crédito o historial crediticio que la forma de comprobar ingresos y la garantía objeto del crédito. El otorgamiento de créditos automotrices, las líneas revolventes de tarjeta de crédito o los créditos personales suelen ser más flexibles que los créditos hipotecarios y esto es debido a que el crédito hipotecario opera con tasas inferiores a los anteriormente mencionados, son montos más elevados y a un plazo más largo.

La capacidad de pago es la cantidad máxima de tus ingresos que puedes destinar al pago de deudas. En estas deudas deberás contemplar los pagos de tarjetas de crédito, crédito automotriz, préstamos personales y en el caso de los empleados también deberás de considerar los descuentos periódicos en nómina por ejemplo seguros de gastos médicos o préstamos. Los ingresos a contemplar pueden ir desde tus ingresos vía nomina, rentas, honorarios profesionales, utilidades accionarias e incluso en algunas instituciones estudios socioeconómicos que validen el ingreso que no puede ser comprobado.

En caso de ser necesario el ingreso puede consolidarse con el cónyuge, padres, hijos, hermanos o incluso algunas 8

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instituciones podrían permitirte sumar ingresos con personas sin ninguna afinidad o relación.

Debes de considerar que al consolidar ingresos también se sumaran los compromisos de la persona en cuestión por lo que deberá guardar un buen historial crediticio y que su nivel de endeudamiento le permita contraer nuevas deudas.

Cuando el comprador sea un empleado y su forma de comprobar ingresos sean recibos de nómina el banco podría contemplar hasta alrededor del 45% de sus ingresos brutos, es decir, antes de impuestos, aunque lo más prudente es que tus deudas más tu pago mensual de hipoteca no rebasen el 40%.

Tus ingresos se consideran o evalúan en función de tu forma de comprobar ingresos, es decir, no tendrá la misma capacidad de pago una persona que es nominatario y tiene un ingreso de $50,000 y otro que es persona física con actividad empresarial con el mismo ingreso y la razón es que este último, los depósitos que recibe no representan su utilidad y el banco calificará el porcentaje de ingresos a considerar en función de la actividad que desarrolla.

Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros, que estamos para servirte. Ana Romero 81 1577 8987 David Frutis 81 1241 6326 Esther Martínez 81 1002 6903 Lorena Fuentes 81 1414 2366 Román Ángeles 81 8181 4481 9

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811 370 0880 10

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FORMATOS INMOBILIARIOS ERIKA MELENDEZ Hola, compañero inmobiliario, mi nombre es Erika Meléndez, soy asesora de bienes raíces desde el 2008 y a lo largo de mi carrera he aprendido a formalizar mis operaciones tanto de venta como de renta con documentos clave para poder tener mayor porcentaje de cierre. El mismo proceso de operación te va a ir marcando qué tipo de Formato (exclusiva, compromiso por cliente, ofrecimiento, Aceptación, Separación, entre Agencias) es el indicado para ese momento dentro del proceso de venta. Estoy segura que si aprendes a manejar estos formatos para una venta segura, la misma seguridad (redundando) de tú trabajo, de tus ventas y tuya como asesor se sentirá desde el inicio hasta el fin de tú operación Un Asesor profesional, se protege y protege a los involucrados en una operación. Atte: Erika Meléndez Bienes Raíces 811 244 6357

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Karla MartĂnez Legal Global Consulting 81 2064 0576

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APRENDIENDO A IDENTIFICAR ALAS MEJORES PROPIEDADES ALEJANDRO URIBE Ahórrale tiempo y energía a tus clientes, y no visites casas que no se van a vender. Aprende cómo identificarlas con estos tips inmobiliarios. Parte de lo que hace un buen agente inmobiliario es poder encontrar casas dentro del rango de precio de sus clientes y que cumpla con sus requisitos –además de actuar rápido. Así que, al buscar propiedades en el área deseada por tus clientes, tienes que buscar tanto una casa que cumpla con todos los requisitos, como que tenga un precio que cierre la venta. Tienes que confiar en tu experiencia para detectar casas que tus clientes vayan a comprar. Así que poder identificar las propiedades que no se venden, ni se comprarán, te ahorrará mucho tiempo y energía a ti, y a tus clientes. ¿Cómo definir una casa invendible entonces? Es una propiedad que probablemente no les guste a tus clientes, y también una propiedad que tus clientes se arrepentirán de haber adquirido. Evita confundirte y darles mucho valor a propiedades que no lo tienen, y que tu transacción y servicios pierdan valor. Al final, no sólo el trato si no tu reputación y credibilidad como agente están en juego. Aquí hay una lista de 5 tips para agentes inmobiliarios que te ayudarán a poder identificar estas propiedades inmediatamente. 14

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Aprender a identificar este tipo de ofertas te ahorrará tiempo y te permitirá enfocarte en propiedades que sí cerrarán el trato. 1. Fíjate si lleva mucho tiempo en el mercado y han bajado su precio. Las propiedades invendibles usualmente se encuentran en clasificados que se publicaron hace tiempo, y también son las que han tenido una reducción de precio. 2. Presta atención a casas con demasiadas fotografías editadas. En muchos casos, ni siquiera quieres enterarte de lo que están ocultando los dueños. Desde la falta de espacio en la casa, hasta serios problemas de plomería. 3. Evita anuncios con menciones de terceros. No sabes cuánto tardarás en cerrar el trato cuando hay mucha gente involucrada. Y honestamente, no tienes el tiempo para enterarte. 4. Hay demasiados árboles en la propiedad. Esto puede ser una pesadilla para tus clientes. No sólo porque quitarlos puede llegar a ser muy caro, sino también porque en muchos lugares requieres de permisos para poder hacerlo, dependiendo del árbol. 5. Evita casas con muchos acabados prefabricados. Conforme más se ponen de moda las grandes empresas con materiales de remodelación y acabados para que “lo hagas tú mismo”, más común es encontrar casas cuyos dueños utilizaron acabados prefabricados que podrían volverse un agujero negro financiero para tus clientes. Hay muchas propiedades con problemas que, como agente, puedes evitar. Así que lo importante es saber la diferencia entre 15

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los problemas que se pueden resolver, y los que no. Tus clientes apreciarán tu habilidad para identificar casas que no se venden. Además estos tips inmobiliarios te ayudarán a destacar en el océano de agentes inmobiliarios ahí afuera, y mantener los clientes regresando, y dándote como referencia para más clientes.

Alejandro Uribe Vivanuncios 333 408 4493

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NOTAS __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________

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DEL ANHELO A LA FIRMA LO QUE NADIE TE DICE DE COMPRAR UNA CASA El nuevo libro de Alma Delia Gutiérrez (y con la colaboración especial de Román Ángeles). Aquí el Prefacio: Este libro tiene dos públicos. Hay un público que me conoce, que es el inmobiliario, bueno, no todo, parte de él. Creencias que tiene uno. Y mucha de la información de este libro le es familiar desde siempre, es su día a día, la han visto, practicado, enseñado, muchas veces. De hecho, de entre ellos, unos pocos y que son, han sido y siempre serán, mis maestros, me han transmitido su conocimiento con harta generosidad. Yo creo en eso, en la transmisión del conocimiento. Por otra parte hay un público que sí sé que no sabe de mí en absoluto y es para quien es este libro. Y es para ellos este mensaje:

Anhelo significa: Deseo intenso o vehemente de una cosa. 18

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Creo y creemos, buena parte de la gente con la que me reúno, en lo profesional y lo personal, que este ambiente inmobiliario es complejo, que son muchas variables que hay que tomar en cuenta y que a veces es arriesgado tomar decisiones sin saber y que de cualquier manera se toman. A partir de esa falta de conocimiento y de variables (es natural, son decisiones de compra de una sola vez en la vida de muchas personas, no son autos que son cada tres años, no son laptops que son muy comparativamente baratas y también son cada cuatro años), por lo mismo hay mucha oportunidad a que se den errores, ocurran demoras, se dan malas elecciones. La reflexión sobre el tema es clara. Mucha gente no sabe del tema porque no tiene que saber. Lo peor, se lo dejan en ocasiones a la suerte. “Ojalá me toque una buena propiedad, ojalá me toque un buen vendedor, ojalá me toque un buen asesor, ojalá me toque un buen notario.” Parece que el patrimonio de una vida se pondrá en juego. Muchos dirán que sí, que es lo natural de la vida. Pero que quede claro: El riesgo siempre existe. Pero la idea de “jugárselo”, el riesgo, se hace menor frente a la fuerza del conocimiento. Al leer este libro verás muchas de esas variables a decidir, a conocer, y te lo digo, está hecho con la honestidad y visión requeridas de que se reconoce ese momento importantísimo en 19

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la vida de un individuo y su familia, en el que se pone empeño en hacer la elección correcta para disminuir ese riesgo. Este libro entonces está hecho para ello, para aumentar el conocimiento sobre el tema de comprar una casa. Está dirigido a ti, que deseas saber qué se necesita para comprar la mejor casa posible, la que anhelas, en lo inmobiliario, en lo hipotecario. Para llegar con paso firme basado en ese conocimiento, de ese tu anhelo, a la firma. Muchas gracias por la oportunidad de recibir lo que deseo transmitir.

Alma Delia Gutiérrez Dominguez Monterrey, Septiembre, 2019.

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correo@culturainmobiliaria.com

Ya salió el quinto libro de Alma Delia explicando el MANUAL DE CUMPLIMIENTO DE LA LEY ANTILAVADO DE DINERO. Un tema muy importante que debe ser tomado en cuenta por todo inmobiliario. ¡Dará de qué hablar! ¡Lanzamiento ya!! ¡Claro que sí!

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Por cierto, ya salió el sexto libro de Alma Delia. DEL ANHELO A LA FIRMA Lo que toda persona a punto de comprar una casa necesita saber y no hay casi nadie que se los diga. ¡Dará de qué hablar! ¡Lanzamiento ya!! ¡Claro que sí!

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INFORMACIÓN ES PODER. TIEMPO ES DINERO. INFORMACIÓN A TIEMPO ES PODER Y DINERO. Hoy en día los clientes antes de darte documentación te piden saber si eres una inmobiliaria establecida, si eres profesional y sobre todo eres confiable. Nos han tocado clientes que nos piden hasta el acta constitutiva, si, si la tengo y se las he mostrado. Cada día es más necesario ser un verdadero profesional inmobiliario. Por eso nace XUMERIA, para ayudar a todos los asesores independientes o inmobiliarias independientes que quieran capacitarse y capacitar a sus asesores, que cuente con un círculo de expertos que los apoyen en todos sus procesos, que compartan propiedades de forma segura y que tengan las mismas bases de capacitación. Te invito a xumarte a Xumeria!!! Informes 811 022 0111 25

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XUMERIA TE DARÁ INFORMACIÓN A TIEMPO. XÚMATE A XUMERIA.

¡Próximo ¡Próximo Evento Evento de de Capacitación! Capacitación! Jueves 16 de Agosto 9:00 AM

INTEGRACIÓN EXPEDIENTE COPRAVENTA Dictamen Legal de un Inmueble Jorge Chavez - Certifix

Productos Inmobiliarios en la Riviera Maya Luis Zapata - Neximo

Publicidad para Bienes Raíces Alejandro Uribe - Vivanuncios

Lugar: Jueves 14 de Noviembre 9:00 AM Residence ¡Llega temprano y participa en el nuevo Panelito Inmobiliario! Eventostemprano y participa en el ¡Llega Panelito Inmobiliario!

Degollado 605 Sur Col. Obispado Lugar: Residence Eventos Degollado 605 Sur Col. Obispado

Incluye desayuno Inversión pesos Incluye250 desayuno

Inversión 300 pesos

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