Revista Inmobiliaria Magazine No 13 by Alma Delia Gutiérrez Domínguez

Inmobiliaria Magazine

RED CULTURA INMOBILIARIA DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno Diseño Editorial - Edición - Fotografía

Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Agosto 2018. Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

20 de Octubre 2018. Número 13.

Revista periódica con propósitos de información, conexión, y conocimiento a ser difundida entre profesionales del ramo y conexos. Nuestra intención es llevar orden, organización e información sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen mejores. En eso creemos. En conectar, informar, ordenar, organizar. Si no sabes algo, alguien entre nosotros, sabrá y nos ayudará a seguir adelante. Creemos en las alianzas, creemos en la ética, creemos en la capacitación, creemos en las buenas prácticas. Gracias por acompañarnos en este proyecto. 2 ¡Bienvenidos!

Inmobiliaria Magazine

INDICE 8 CLAVES PARA SER UN ASESOR INMOBILIARIO INDEPENDIENTE SABER DE CAMBIAVIT ESTAMOS SEGUROS “MI CLIENTE VIVE FUERA DEL PAÍS…”

3 7 13 16 ¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO? 19 URBANE CONCASA

24 25

Inmobiliaria Magazine

8 CLAVES PARA SER UN ASESOR INMOBILIARIO INDEPENDIENTE KARIM GOUDIABY Profesionalismo, ante todo 1. Tener conocimiento del mercado local Hoy más que nunca, el conocimiento vale oro. Como asesor inmobiliario debes estar muy bien informado de los precios del mercado, tener conocimiento de los precios según el tipo de inmueble, el índice de precios en tu área de operación e, idealmente, saber de las tendencias del mercado nacional. 2. Ofrecer un respaldo jurídico y fiscal a tus clientes Otro de los aspectos que te diferenciará de muchos otros asesores inmobiliarios es el soporte que seas capaz de dar a tus clientes en materia jurídica y fiscal. El pago de impuestos y los riesgos legales que puede implicar la compraventa de una propiedad exigen una buena asesoría. No hay mejor oferta de valor para el cliente que ofrecerles el servicio de un asesor inmobiliario que se preocupa por actualizarse en temas jurídicos y fiscales en bienes raíces. Esa es una de las mejores formas de ganarte su confianza. 3. Disponibilidad, perseverancia y actitud de servicio Cuando un asesor inmobiliario no responde las llamadas telefónicas significa que no ha comprendido que desatender una llamada es echar por la borda el trabajo que le costó atraer a esa 4

Inmobiliaria Magazine

persona. Otro punto importante es que siempre debes mostrar total disponibilidad y actitud de servicio. 4. Invertir en tu imagen digital - Saber generar visibilidad Vivimos en la era de internet, si no tienes una página web o redes sociales para dar a conocer tus propiedades en exclusiva y facilitar tus datos de contacto, es como si no existieras. Es vital que inviertas en una sesión de fotos profesional para que tu avatar en Facebook, Twitter o Instagram refleje una imagen profesional y confiable. Utiliza tus redes sociales como medio de captación de clientes, úsalas para conectar con posibles compradores, date a conocer, muestra tu trabajo, tus propiedades, tus casos de éxito (los clientes satisfechos son tu mejor carta de presentación). Todo lo anterior, te permitirá construir una marca personal cercana, confiable y profesional. La idea detrás de esta estrategia de marketing personal es trabajar tu reputación offline de manera online. 5. Presencia en portales inmobiliarios En la actualidad, los distintos portales inmobiliarios son una herramienta imprescindible para comunicar la disponibilidad de bienes en exclusiva. Mucho ojo aquí, ya que no existe una respuesta a la pregunta ¿cuál es el mejor sitio para anunciar mis propiedades? En general, lo que ofrece un portal inmobiliario es la posibilidad 5

Inmobiliaria Magazine

de posicionar mucho mejor una propiedad y atraer mayor cantidad de leads. Lo recomendable es anunciarte en todos los sitios, eventualmente descubrirás que uno te funciona más que otro, pero lo importante es estar en todos lados. Piensa que te conviene tener presencia en el mayor número de portales posibles. Los sitios de pago brindan distintas opciones para mejorar la posición de tus anuncios, incluso, puedes aplicar una serie de campañas para ello. 6. Networking y generación de nuevos contactos Trabajar como asesor inmobiliario independiente puede ser una tarea solitaria, pero no debes permitirlo. De hecho, gran parte de tu éxito en el sector dependerá de la manera en que te relacionas con los demás. Aumentar tu base de contactos, no solo te permitirá aprender de otros colegas sino también generar más visibilidad y captar nuevas áreas de oportunidad. Te recomendamos unirte a alguna asociación inmobiliaria, ya que ser parte de estas agrupaciones te ofrece la opción de hacer contactos claves en el sector. 7. Tener siempre los papeles en orden - Calidad del Servicio Un buen asesor deberá tener en su poder todos los documentos legales en regla y resolverá todas las dudas que tenga el comprador sobre los requisitos administrativos para el cierre de la venta. 8. Mostrar siempre una vivienda limpia y renovada 6

Inmobiliaria Magazine

CerciĂłrate de que, al mostrar una casa, esta se encuentre en las mejores condiciones, aplica algunos trucos de homestaging si es necesario. Necesitas conseguir que el cliente visualice su nueva vida en ese inmueble. ÂżTienes lo que se necesita para triunfar como asesor independiente?

Karim Goudiaby Neximo (55) 69 61 0723.

correo@culturainmobiliaria.com

Inmobiliaria Magazine

SABER DE CAMBIAVIT ALMA DELIA GUTIÉRREZ ¿Te ha tocado algún cliente que desea información sobre CAMBIAVIT, el nuevo programa de INFONAVIT? En lo particular, en el momento que a mí me lo preguntó un cliente, yo no tenía la información completa de este nuevo programa, ya que, oficialmente no se había tenido alguna noticia completa del tema y sobre todo de la función del asesor inmobiliario en este programa. Como siempre, estaba en mi desesperación de saber. Quería enterarme de cómo puedo ayudar a mis clientes en cuánto a darles asesoría a sus dudas y, así, saber darles la mejor respuesta que les ayude a elegir qué hacer en caso de querer hacer uso de este programa. Te platico que el 28 de septiembre, AMPI Monterrey convocó a la capacitación de CAMBIAVIT y claro, allí estaba yo. Entendí ya más en forma de que trata este programa y también comprendí la importancia de qué, como asesores inmobiliarios, comprendamos más a fondo los productos y programas de INFONAVIT. Y, precisamente, quiero comenzar con explicar la diferencia 8

Inmobiliaria Magazine

entre los productos y programas que ofrece el Instituto. INFONAVIT maneja cuatro conceptos: 1. LÍNEAS DE CRÉDITO: Las líneas de dónde el INFONAVIT toma los recursos dependiendo el para qué serán utilizadas. Línea II, créditos de vivienda nueva o usada. Línea III, crédito para construir en terreno propio. Línea IV, crédito para mejorar, ampliar o remodelar una vivienda propia, y Línea V, crédito para el pago de pasivos comúnmente conocido como “sustitución de hipoteca”. 2. DESTINOS DE CRÉDITO: Es el destino al que se le dará al crédito: Comprar vivienda. Construcción de vivienda. Ampliación o remodelación de vivienda. Pago de una hipoteca a otra entidad financiera. 3. PRODUCTOS DE CRÉDITO: Son los esquemas de crédito que nos permiten ejercer un destino de crédito como Mejoravit, Infonavit, Infonavit Total, Cofinavit y Tu Segundo Crédito. 4. PROGRAMAS: No son créditos, pero son una forma de respaldo que el INFONAVIT garantiza con base en el ahorro del derechohabiente en su saldo de subcuenta de vivienda, 9

Inmobiliaria Magazine

como el Apoyo Infonavit, Crédito Seguro, Arrendavit, Hogar a tu Medida y CAMBIAVIT. ¿Cómo funciona el CAMBIAVIT? Este es el programa estrella del INFONAVIT que, en palabras simples, me gustaría compararlo con la sustitución o mejora de hipoteca, por ejemplo: En una mejora de hipoteca se sustituye la hipoteca, un banco paga la hipoteca que se tiene con el banco en el que se originó el crédito, tomando como garantía la misma vivienda, y el propietario generalmente entra en una mejora ya que sustituye esa hipoteca por una nueva hipoteca con mejores condiciones que la que había contratado originalmente. En CAMBIAVIT se sustituye la garantía, es decir, el propietario actual compró una casa con crédito Infonavit y éste, por alguna razón, desea mejorar su vivienda o necesita cambiarse a un lugar más cercano a su trabajo o cambiar su ciudad… cualquiera que sea la razón, esta persona necesita un cambio de vivienda. Sabemos que tiene dos opciones: 1. Vender su vivienda actual con una cancelación simultánea de hipoteca y esperar a solicitar un segundo crédito, seis meses después. O acceder a un crédito bancario para la compra de una nueva vivienda, siempre y cuando sea sujeto de crédito y tenga capacidad de pago y compra, o bien, 2. Puede entrar al programa CAMBIAVIT. Esto es, poner 10

Inmobiliaria Magazine

su casa en venta en el Portal Inmobiliario de INFONAVIT, solicitar un asesor inmobiliario registrado ante el INFONAVIT que le promocione y apoye en la venta de su propiedad y le ayude a comprar una nueva vivienda. Esta nueva vivienda sustituye o es la nueva garantía de su crédito con el INFONAVIT. En el caso de CAMBIAVIT, es importante aclarar que la comisión por la venta de la propiedad le corresponde al propietario y él debe de prepararse con este pago, así como los gastos que se generan en la compra venta, el ISR por la venta y el ISAI y gastos notariales por la compra de la nueva propiedad. En caso de que su situación laboral se encuentre en mejores condiciones, el derechohabiente podrá solicitar una ampliación de crédito para la compra de una vivienda de mayor valor. Esto lo verá reflejado en “Mi Cuenta” y podrá gestionar su ampliación de crédito con el Instituto. Una vez que la propiedad actual sea vendida, el pago total se dará al instituto como garantía y el derechohabiente tendrá de 6 a 9 meses para la compra de una nueva vivienda para sustituir la garantía. Dado el caso que no lo haga, se le devolverá el saldo a su favor pagado a capital durante la vida del crédito que se tuvo. Con este programa se abre el Portal Inmobiliario de Infonavit a 11

Inmobiliaria Magazine

los Asesores Inmobiliarios qué, además podrán gestionar el crédito como Promotor de Ventas Certificado de INFONAVIT en el programa de CAMBIAVIT y podrá subir al portal sus captaciones para que sean elegidas en primera opción a los derechohabientes del Instituto, para ello es necesario cumplir con los siguientes requisitos: 1. Mostrar habilidades y conocimiento de los

2. 3.

productos de INFONAVIT. Es decir, estar Certificado en el Estándar de Competencia EC0903, y Promoción especializada para productos de crédito INFONAVIT. Ser Asociado AMPI. Estar registrado ante el Registro Único de Vivienda (RUV) y registrar las propiedades que tendrá en el Portal Inmobiliario, para lo cual se estará dando capacitación en AMPI. Las propiedades deberán ser con contrato de EXCLUSIVA.

Se que te seguirán quedando preguntas en el aire, así que cuando escuches de “capacitación en CAMBIAVIT”, no dejes de ir, informarte y ver los beneficios que se obtienen al capacitarse y actualizarse constantemente para resolver las dudas de nuestros clientes y sobre todo para asesorarlos con conocimiento de los productos y programas que ofrece el INFONAVIT. 12

Inmobiliaria Magazine

Yo por mi parte, te ofrezco conocer el INFONAVIT desde el punto de vista inmobiliario con mi curso “DOMINANDO INFONAVIT”. ¡Hasta la próxima!

Alma Delia Gutiérrez Domínguez

8110220111 Correo@redculturainmobiliaria.com

NOTAS: ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________

Inmobiliaria Magazine

ESTAMOS SEGUROS ROMÁN ÁNGELES Alguna vez escuché a alguien decir que el objetivo de los seguros es: “tenerlos, pagarlos, pero esperar nunca usarlos”. Hoy hablaremos de los seguros que se incluyen al contratar una hipoteca y la función de estos. Cada una de las hipotecas que se otorgan por las instituciones financieras e incluso por instituciones como INFONAVIT o FOVISSSTE, llevan consigo seguros de vida, daños y desempleo. Este seguro generalmente está incluido dentro de la mensualidad, aunque ahora también a partir de la implementación de la Reforma Financiera, es posible contratar los seguros de forma externa. Seguro de Vida o de invalidez permanente Este seguro permite al acreditado, y eventualmente al coacreditado, liquidar el saldo insoluto del crédito en caso de fallecimiento o que un accidente provoque una invalidez permanente a los mismos. Algunos bancos aseguran el 100% del valor del crédito, por lo tanto, en un evento se liquida el saldo insoluto, y el capital que ya se ha pagado se le entrega a un beneficiario. El seguro puede anularse en caso de comprobarse que el acreditado falleció a raíz de un padecimiento preexistente.

Inmobiliaria Magazine

Seguro de daños (Seguro Integral de la Vivienda) Este seguro cubre la superficie destructible del inmueble, es decir la construcción, por daños ocasionados por fenómenos meteorológicos. Este seguro suele llamarse también “Seguro Integral” debido a que además de los daños de construcción, puede cubrir remoción de escombros, gastos extraordinarios, robo de contenidos, explosión, responsabilidad civil y familiar, entre otros. Seguro de desempleo Este seguro protege al titular y eventualmente al co-acreditado en caso de que estos sean despedidos y queden desempleados. Generalmente, el seguro es gratuito cuando se contratan los seguros de vida y daños con la financiera. Sin embargo, en caso de que los seguros se contraten de forma externa este seguro no se extiende. El seguro cubre un determinado número de mensualidades mientras dure el desempleo, algunas financieras cubren un solo evento y en otras, este seguro se puede utilizar en más de una ocasión. Este seguro no aplica en algunos casos, por ejemplo, si el acreditado tiene menos de un año en el empleo actual o si éste renuncia. Para el otorgamiento de crédito, el acreditado debe de cumplir con un buen perfil, esto incluye su capacidad de pago, historial crediticio, nivel de endeudamiento, entre otros. Pero, debe contar también con la aprobación de la aseguradora ya que, por el contrario, el crédito podría ser denegado. 15

Inmobiliaria Magazine

Es recomendable cuidar tu estado de salud para el trámite de tu hipoteca y, en caso de que se tenga un padecimiento crónico, o bien, la extirpación de un órgano o parte de él, declararlo al momento de gestionar un crédito, pues esto permitirá contar con el seguro al momento de necesitarlo. Román Ángeles LoanCo rangeles@loanco.com.mx 8181814481

Ya listo el cuarto libro de Alma Delia explicando el real deber ser del inmobiliario. Temas y asuntos legales, entre otros, que debemos saber para llegar a realizar la labor completa en la búsqueda de la excelencia hacia el cliente. ¡Enhorabuena! Ahora esperamos, ¿el quinto libro? ¡Claro que sí! 16

Inmobiliaria Magazine

MI CLIENTE VIVE FUERA DEL PAÍS, ¿PUEDO RENTAR SU PROPIEDAD? MARCO HINOJOSA Hola, Inmobiliarios Cuántas veces no se han visto en esta situación en su labor de asesores inmobiliarios y con la pregunta de “¿cómo le hago?” Pues la lógica nos dice que tenemos que tener un poder notarial, que nos faculte para poder firmar el contrato “en representación del arrendador” o que alguien más lo tenga (algún familiar o persona de confianza) Pero, ¿y si no lo tengo? ¿Y si esa persona de confianza tampoco? Pues, por si no lo sabían, la ley contempla que un inmueble puede ser dado en arrendamiento por cualquier persona que el propietario designe. Bastará que en las declaraciones del arrendador se mencione que la persona que él da en arrendamiento está en posesión legítima del inmueble y que da en arrendamiento, el mismo. Entonces, ¿eso quiere decir que cualquier persona puede rentar cualquier inmueble que no sea de su propiedad? La alarmante respuesta es que ¡SÍ! 17

Inmobiliaria Magazine

¿Y si el propietario no dio su consentimiento para arrendar el inmueble? Entonces podrá nulificar dicho contrato a través de un juicio ordinario civil. Así que, si en realidad la persona que firma en representación no cuenta con un poder notarial o simple (ante dos testigos), aun así, se podría rentar el inmueble si se ostenta en el contrato como “arrendador” o si tu cliente te tiene la confianza puedes tú firmar el contrato como “arrendador” a razón de que éste no viva en la ciudad o incluso dentro del país. Hasta la próxima, amigos. Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria

marcohgji@gmail.com 818 029 6951

Inmobiliaria Magazine

¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO? IRENE SANTANA Un arrendamiento es un contrato entre un arrendador y un arrendatario. Una vez que las partes firman un contrato de arrendamiento, usualmente ellos estarán legalmente obligados a los términos del mismo, siempre que esos términos no vayan en contra de la ley sobre el arrendador y el arrendatario. Un contrato de arrendamiento verbal puede ser legalmente obligatorio, pero es mejor tener un contrato por escrito pues así las obligaciones y derechos de las partes quedarán claramente establecidos. El contrato de arrendamiento, así, debe establecer quién es el responsable de pagar las cuentas de los servicios y deberá expresar las responsabilidades de cada parte sobre el cuidado del edificio. No firme un contrato de arrendamiento con espacios en blanco, y menos vaya a confiar en promesas que sean hechas por una de las partes, y que no sean incluidas en el contrato. Si usted tiene alguna pregunta acerca de las disposiciones de un contrato, hable con su abogado antes de firmarlo. Así mismo, se le deberá proporcionar una copia del contrato que deberá conservar en un lugar seguro durante cinco años después de que usted haya dejado el departamento. ¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento? 20

Inmobiliaria Magazine

Asegúrate que el contrato de arrendamiento que utilices incluya al menos la siguiente información: • Nombre y datos generales del propietario o de la persona con las facultades legales para rentar la propiedad (arrendador). • Nombre y datos generales de la(s) persona(s) que va a habitar la propiedad (arrendatario). • Ubicación y descripción de la propiedad a arrendar. • El objeto o propósito del contrato (dar en arrendamiento el inmueble). • Domicilios del arrendador, del arrendatario y del fiador o aval, en caso de que esta figura se incluya en el contrato. • El monto que el arrendatario pagará al arrendador como renta, especificando si es por mes, por año u otro plazo. Si el pago es por periodo adelantado o vencido, o si no se indica, se supone que es por periodo vencido. Si existe una cuota de mantenimiento adicional, es recomendable ponerla en el contrato. También se debe determinar la penalización en caso de que el arrendatario no pague a tiempo. • Plazo del contrato (seis meses, un año, cinco años, etc.). La ley establece que en casa habitación, el plazo mínimo obligatorio es de un año, salvo pacto contrario. • Forma y lugar de pago. Se debe acordar si el pago será con cheque, en efectivo o de otra forma. Si se pagará en el domicilio 21

Inmobiliaria Magazine

arrendado, en el domicilio del arrendador o si se depositará en una cuenta bancaria y en cuál. • Detalles del depósito, el monto y las condiciones para que se devuelva al arrendatario al finalizar el contrato. • Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto del mantenimiento de la propiedad. • Inventario y condiciones. Enlistará qué contiene el predio arrendado, las condiciones físicas y legales en que se entrega, los derechos que tendrá el arrendatario respecto del inmueble, si podrá o no hacer modificaciones en él. En este caso, previo al acuerdo, se recomienda tomar fotografías que sirvan de sustento a lo pactado. • Uso y limitaciones del inmueble. Se debe aclarar si es para uso habitacional, comercial o de oficinas, además, también debe incluir parámetros como la posesión de mascotas, horarios con mayor ruido permitido, subarrendamiento, etc. • Renuncias. El arrendatario y su fiador están obligados a firmar renuncias a diversos artículos de la ley, a fin de evitar abusos. • Renovación y aumento de la renta al término del contrato. Habrá que determinar si es o no renovable y las condiciones para cada caso. • Garantía. Ésta puede ser un depósito y/o un fiador o una fianza.

Inmobiliaria Magazine

• Las causas de rescisión del contrato, es decir, en qué casos una de las partes estaría incumpliendo con el contrato al grado de darlo por terminado (por ejemplo, no pagar la renta en dos meses, introducir personas, animales u objetos no permitidos en el inmueble, darle un uso inadecuado, y demás). También es importante al incluir los términos de la rescisión del contrato, definir si existe alguna penalidad o repercusiones jurídicas. • Las condiciones y procedimiento de renovación del contrato. • Los derechos de uso del arrendador durante el plazo del contrato (si podrá entrar a la propiedad o no, podrá utilizarla en alguna situación, entre otras cosas). • La manera en que se resolvería, en caso de ser necesaria, una disputa legal entre el arrendador y el arrendatario, es decir, quién pagará los costos legales, en qué jurisdicción (lugar) se va a llevar a cabo la disputa y bajo qué código civil. • Fecha del contrato y firma de ambas partes. Para resolver controversias en materia de arrendamiento inmobiliario, están los juzgados de arrendamiento inmobiliario. También se puede buscar la “Amigable Composición en Materia de Arrendamiento” en la procuraduría social, pero esta se basa en la buena voluntad y deja los derechos de las partes para que los hagan valer en las instancias que corresponda. El costo de formalizar un contrato de arrendamiento es variado, depende del inmueble, el uso y las condiciones pactadas. Puede 23

Inmobiliaria Magazine

oscilar desde cero, hasta cubrir diferentes cantidades y lo puede absorber cualquiera de los involucrados. AcĂŠrcate a los expertos, Legal Global Consulting, te hacemos el contrato a tu medida. Irene Santana Legal Global Consulting Londres 6420 Col Cumbres Oro Regency 81 2064 0576

Inmobiliaria Magazine

Mayra Ă lvarez Urbane urbane.mx 81 8064-2422 25

Inmobiliaria Magazine

Gabriela Yazmin Garza de la Fuente CEL. 8111053927 concasa.gaby@gmail.com 26

Inmobiliaria Magazine

Lourdes Gรณmez CEL. 81-1657-0219 lulu-gg6614@hotmail.com lgai.realty@hotmail.com 28

Inmobiliaria Magazine

Estimado amigo, amiga: Hoy ya es el año cumplido de dos conceptos: Las sesiones de aprendizaje de Red Cultura Inmobiliaria, y el de la Revista Inmobiliaria Magazine. El evento que vino a complementar la oferta de sesiones inmobiliarias en la ciudad de Monterrey y ésta revista que empezó como una sugerencia en una mesa de juntas frente a un pizarrón, que prendió y se organizó y que hoy ya cumple un año. Un año en el que ha habido difusión de información, cultura, ideas, redes de conexión útiles, de networking y punto de reunión. Contentísimos de haber estado cumpliendo con la función de conectar la experiencia con las personas que buscan conocimiento. Muchas gracias a nuestros amigos y patrocinadores que nos dan su apoyo. La intención es mejorar, siempre. Es importante aprender, conocer, saber, informarse. Nosotros, Red Cultura, somos un medio más para conseguir estar al día en esa constante que es el aprendizaje. Estamos para ayudarte, para apoyarte. Queremos ser parte de ti y que seas parte de nosotros. Somos una red. Las redes son poderosas. Conoce a tu red y déjate conocer por tu red. Desean conocerte. Creemos en el saber más para servir mejor. Creemos en que ahí reside el bienestar de todos, clientes y nosotros, los asesores y los proveedores de este gran mundo inmobiliario. ¡QUE SIGAN LOS EXITOS! 29

Inmobiliaria Magazine