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RED CULTURA INMOBILIARIA DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno Diseño Editorial - Edición - Fotografía Verónica Rodríguez
Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Agosto 2018. Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com
16 de agosto 2018. Número 11.
Lluvia de Ideas.
Revista periódica con propósitos de información, conexión, y conocimiento a ser difundida entre profesionales del ramo y conexos. Nuestra intención es llevar orden, organización e información sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen mejores. En eso creemos. En conectar, informar, ordenar, organizar. Si no sabes algo, alguien entre nosotros, sabrá y nos ayudará a seguir adelante. Creemos en las alianzas, creemos en la ética, creemos en la capacitación, creemos en las buenas prácticas. Gracias por acompañarnos en este proyecto. ¡Bienvenidos! 2
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INDICE EL COMBUSTIBLE CORRECTO CONOCE A TU CLIENTE ¿JUBILACIÓN O PENSIÓN? “AL CABO TENGO PAGARÉS…” ¿CONVIENE COMPRAR CASA CON AMLO? PROTECCIÓN JURÍDICA EN CONTRATOS
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NUBILIARIA, LA SOLUCIÓN INTEGRAL CODIGO DE ETICA
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EL COMBUSTIBLE CORRECTO ALLEN HERNÁNDEZ "El combustible correcto” se refiere a la fuente de energía que se elige justo antes de aventurarse en el alcance de una meta, en la toma de una decisión, en el inicio de una relación y en el inicio de un proceso de venta o en el emprendimiento de un nuevo negocio. Dependiendo de la elección, se logrará contar con la energía suficiente para persistir en nuestros empeños o se quedará camino a la meta inventando las mejores razones que podamos para explicar el por qué no se llega. Esta conferencia presentará un sistema para construir el éxito de forma personal y única, a través de nueve niveles que van desde rehabilitar nuestra decisión de mejorar, pasando por la selección de nuestra fuente de motivación, aprendiendo cómo construir tu fuerza de voluntad, para entonces desarrollar los tan anhelados hábitos que conformarán nuestra disciplina para llegar al logro. Allen Hernández Es director de Sperto Training, empresa líder en el ramo de capacitación comercial a fuerzas de venta a nivel nacional. Fue director de Grant Cardone Internacional, empresa líder en capacitación en ventas a nivel mundial. Ha impartido entrenamientos especializados en la rama inmobiliaria, 4
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seguros, tiempos compartidos, venta automotriz, venta directa y venta de oferta educativa. Es asesor y creador de la Escuela de Ventas de Grupo Posadas, empresa líder en el mercado hotelero; es creador del sistema de capacitación en ventas y manejo de objeciones de PROVAC, para venta de tiempos compartidos. Es experto en capacitación política, proyectista y Premio Nacional de Capacitación INE 2014. Es especialista en venta de intangibles y desarrollo de sistemas comerciales, y cuenta con especializaciones en marketing, administración, ventas, negociación, desarrollo de procesos comerciales, relaciones públicas, predicción del comportamiento, desarrollo humano, y técnicas avanzadas de aprendizaje y desarrollo de programas de desarrollo integral. Ha impartido más de mil 200 conferencias en Estados Unidos y Latinoamérica; trabajó durante 10 años como director de organizaciones no gubernamentales con programas internacionales de educación en derechos humanos, valores morales, prevención para el consumo de drogas, campañas de alfabetización y rehabilitación de criminales, colaborando con organizaciones como Amnistía Internacional, CNDH, FLYDES, la Oficina de la Primera Dama de Panamá, INE, entre otras. Es autor de libros como “Las fórmulas para tenerlo todo” y “El Combustible Correcto”. Allen Hernández allen@spertotraining.com 5 Tel. (81) 1965-7558
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CONOCE A TU CLIENTE ALMA DELIA GUTIERREZ Los inmobiliarios operamos dentro de actividades vulnerables y tenemos como obligación el dar el aviso de prevención de lavado de dinero. El primer paso es estar alerta de identificar a las personas, tanto al vendedor como al comprador, conocer su identidad, su actividad laboral, o si el dinero de la operación inmobiliaria es de procedencia lícita, para tratar cualquier situación en la medida de lo posible, y así minimizar los riesgos de suplantación de identidad y/o ser partícipe de una operación de lavado de dinero. La vulnerabilidad en el delito de lavado de dinero será más factible para el delincuente, el llevarla a cabo si los agentes que intervienen en la operación inmobiliaria no tienen el hábito de solicitar el llenado del formato "Conoce a tu Cliente". En el formato “Conoce a tu Cliente” cumplimos con lo que nos pide la ley de solicitar: I.
Los datos generales de todos los que participan en una actividad vulnerable, en la compra-venta con el o los vendedores y el o los compradores, y/o en un arrendamiento con el arrendador, arrendatario y el fiador.
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II.
Si se tiene conocimiento de un beneficiario controlador y en caso de que así sea solicitar la documentación y datos generales del mismo.
III.
La actividad u ocupación de cada uno de ellos.
IV.
La descripción general de la operación: fecha de la operación, tipo de operación, datos del bien inmueble, datos de escrituración, folio, y
V.
Desglose de la forma de pago. Adicionalmente se debe tener un expediente completo tanto en la captación como el cierre de la propiedad. Sabemos que la mayoría de las operaciones inmobiliarias son compartidas con otros asesores y cuando tenemos la captación, nosotros solicitamos toda la documentación para llevar el proceso. Te sugiero que no pagues la comisión correspondiente al otro asesor hasta que te haya entregado toda la documentación para que puedas cumplir con tu obligación de presentar el aviso de prevención de lavado de dinero. En caso de que seas cerrador, solicita todo el expediente de captación para iniciar el proceso. Es importante recordar que todo expediente debe ser guardado por 5 años en físico y electrónico y presentarlo a la UIF (Unidad de Inteligencia Financiera) en caso de que lo solicite. Alma Delia Gutiérrez Domínguez 81 10220111 Correo@redculturainmobiliaria.com
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¿JUBILACIÓN O PENSIÓN? ROBERTO RUIZ PANIAGUA Cuando llegues a la edad de retiro que recibirás, ¿Jubilación o Pensión? Lo interesante de esta pregunta es la definición de estas palabras. Veamos el por qué: El término “Jubilación” proviene del latín "jubilare", que significa “gritar de alegría”. Lo que yo interpreto es que después de trabajar un largo tiempo y si llegas a una edad, como de 60-65 años, disfrutarás lo que has cosechado con tanto esfuerzo. Por otra parte, “Pensión” es un concepto que procede del vocablo latino “pensio” y que tiene varios usos en nuestra lengua. Puede tratarse de un monto que el Estado paga a una persona cuando se jubila, enviuda o queda incapacitada. A mí me hace meditar en las 3 primeras letras (P-E-N), y relacionarlas con la palabra “Pena”, por la viudez y por la incapacidad de una persona, que de presentarse dejan a sus familiares una “Pensión”. Lo importante de estos conceptos es que deberían hacernos reflexionar de lo que estamos haciendo hoy, especialmente para los Profesionistas Independientes y específicamente para los Agentes y/o Asesores Inmobiliarios que no están acumulando suficiente dinero en su Afore tradicional, por lo que no disfrutarán de un Retiro obligatorio en un futuro cercano. 8
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Sabemos que en el caso de las bienes raíces por la venta de una propiedad recibes comisión en una ocasión y no volverás a recibir comisión de ésta, por lo que no aplicaría para este mercado utilizar el término de “vivir de tus rentas”. Y esto nos lleva a pensar que se tiene que hacer un Plan de preparación para un Retiro Digno. Para esto existen varias opciones, desde Planes con Aseguradoras, Aportaciones Voluntarias, Ahorro en Bancos, Inversiones en Mercados Financieros y hasta esquemas de trabajar para tu propio proyecto de ingreso residual. Pero, ¿cuál es la opción que a ti más te conviene o más se adapta a tus necesidades? Al final esa es la pregunta más importante y en la que te puedo asesorar para encontrar la respuesta más adecuada. Infórmate, asesórate y toma acción. No te esperes a que el tiempo pase y con esto los años, que el primer paso lo acabas de dar: DARTE CUENTA. Roberto Ruíz Paniagua roberto.paniagua@deseguro.com (81) 1538 5105
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“AL CABO TENGO PAGARÉS…” MARCO HINOJOSA Hola, Inmobiliarios. Un propietario de un inmueble rentó sin más su propiedad a través de un contrato de arrendamiento y solicitó la firma de pagarés para “garantizar” el pago de las rentas. Pasaron los meses y el inquilino empezó a incumplir con el pago de las rentas. El propietario se dispuso a cobrar los pagarés y, oh, sorpresa, su juicio fue improcedente. En el contrato de arrendamiento, él menciona la firma de dichos documentos y, además, el inquilino lo presentó como prueba para hacer constar que le estaban cobrando el “doble”. Por tanto, el propietario tuvo que proceder por vía civil a través del contrato para hacer la cobranza de las rentas adeudadas. Para cuando pudo señalar bienes para embargo, el cliente ya no tenía nada a su nombre que embargarle y se declaró insolvente. Y es imposible cobrarle a una persona insolvente. Entonces, ¿para qué sirven los pagarés? Los pagarés sirven para señalar bienes para embargo. Claro está, sólo que hay que revisar exhaustivamente la SOLVENCIA de la persona de quien te los firma. 10
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Como yo siempre digo: “Dame un pagaré por 20 millones de dólares. Sí, te lo firmo… al cabo no los tengo.” Hasta la próxima, amiguitos.
Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria
marcohgji@gmail.com 818 029 6951
NOTAS: ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________
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¿CONVIENE COMPRAR UNA CASA CON CRÉDITO HIPOTECARIO, AHORA QUE GANO AMLO? ROMÁN ÁNGELES Hoy en el proceso de transición de gobierno que se vive, la incertidumbre es mayor que en otras elecciones, debido a que se contempla un cambio de régimen no sólo de partido, además de toda la publicidad mediática que en favor o en contra del actual presidente electo se ha generado. Por si te has preguntado en los últimos días, sí te conviene comprar una casa a crédito en el gobierno de López Obrador, en estas líneas pretendo ayudarte a tomar la mejor decisión. Primero quiero comentarte, que hay algunos factores que, aunque hubiera vuelto a ganar el PRI o el PAN, no están bajo tu control, debido a que dependen de las acertadas decisiones que tomen nuestro gobierno y nuestro banco central. Por ejemplo, estamos en medio de una economía globalizada, por lo que las acciones que tomen algunos países con los que nos relacionamos económicamente pueden afectarnos. Hablando del gobierno y nuestro banco central es importante comentar sobre la política económica de México, “la tasa de interés”, por citar un ejemplo, hace un par de años nos encontrábamos aproximadamente 2 puntos porcentuales abajo de lo que hoy tenemos y este incremento se ha dado entre otros factores por el incremento de la tasa de referencia de México, la cual ha ido de la mano de la tasa del banco central del Estados Unidos. Como ves, esto no depende de ti, ni está en tus manos, seguirá ocurriendo en los siguientes meses y esperamos solo que nuestros gobernantes puedan tener la responsabilidad suficiente, en el manejo de la política económica. 12
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Ahora vamos a algunos factores que si esta en tus manos controlar. Busca una tasa fija. En la oferta de crédito hipotecario puedes encontrar financiamientos con tasas variables, es recomendable que tomes una tasa fija esto te dará una seguridad en el plazo contratado de que tus condiciones no cambiaran. El crédito que te conviene. En especial cuando visitas un desarrollo, el asesor inmobiliario te dará algunas opciones, recuerda que tienes la libertad de buscar la mejor opción e hipoteca y que no siempre la tasa más baja será el producto más barato. Evita sobre endeudarte. A menudo recibo clientes que desean el mayor financiamiento, evitando el mínimo desembolso inicial. Algunos bancos e incluso el Infonavit, calculan la mensualidad para el financiamiento hasta por el 30% de los ingresos brutos. Esto te permitirá estar holgado en tus gastos futuros como la escuela de tus hijos y los servicios de tu nueva casa. Elige la mejor propiedad. A diario hay nuevas ofertas de propiedades, elige una propiedad acorde a tus necesidades, toma en cuenta algunos puntos como la cercanía a escuelas, cercanía a centro de trabajo, accesibilidad, cerca de centros comerciales y de esparcimiento. Yo particularmente cuando compre mi primera propiedad visite la colonia en diferentes horarios, para ver el tránsito y también que tan insegura o tranquila estaba la zona en la que viviría mi familia. No solo basta con tener tus puntos. Sí vas a comprar por primera vez con crédito Infonavit, quizá hayas esperado a juntar tus puntos algún tiempo, así que no seas como el niño al que le dan un billete de $20 pesos y sale disparado a la tienda para ver que compra, porque seguro compraras lo que te vendan y no lo que necesites. Quienes pagarán la casa. En mi experiencia he atendido a 13
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personas que se han asociado para comprar una casa y la distribución del pago es muy ordenada y cómoda e incluso los diferentes participantes son dueños de la propiedad. Otro caso más común es cuando dos esposos suman ingresos y en raras ocasiones se toma en cuenta que la pareja dejara de laborar en un futuro próximo, esto sin duda puede acarrearte serios problemas de flujo de efectivo, porque tu capacidad de pago se ve reducida drásticamente. Como ya hemos visto, no siempre tendrás el control de todo y no es solo porque gobierne Andrés Manuel López Obrador, te recomiendo tomar en cuenta los factores que están en tus manos y así puedas tomar la mejor decisión, soy Román Ángeles Broker Hipotecario, y espero poder dar crédito a tu hogar.
Román Ángeles LoanCo rangeles@loanco.com.mx 8181814481
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PROTECCIÓN JURÍDICA EN ARRENDAMIENTOS IRENE SANTANA Rentar un inmueble no siempre es garantía de un ingreso fijo, no se prevé el incumplimiento de pagos por parte del inquilino. Esta problemática termina con contratos de arrendamiento más veces de lo que puedes imaginar. Sin embargo hay una manera de ponerle fon a los retrasos de la renta y para ello es necesario conocer el procedimiento. Siempre es recomendable desde el primer momento averiguar a quien le rentaremos nuestro inmueble y, muy importante firmar un contrato de arrendamiento y en el establecer las reglas sobre el retraso de renta. Toma en cuenta que el contrato debe ser elaborado cuidadosamente, de lo contrario se pone en riesgo tu patrimonio La mejor opción es contratar UNA PROTECCION JURIDICA DE ARRENDAMIENTO (Legal Global Consulting). Nunca se debe dar la posesión del inmueble sin antes haber firmado un contrato de arrendamiento pues esto puede generar un problema futuro. Los elementos necesarios para establecer un contrato de arrendamiento son: Nombre del arrendador y del arrendatario
Ubicación del inmueble
Descripción del inmueble Monto de la renta
Garantías
Inicio y termino del contrato 15
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Las obligaciones que el arrendador y el arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la ley.
También es importante pactar el lugar y el día de pago de la renta, así como las consecuencias por incumplimiento del mismo así como los términos para finalizar el arrendamiento. En resumen: investiga a quien le rentaras tu inmueble, establece normas para el retraso de pago de la renta, firma un contrato antes de entregar el inmueble, asesórate con los expertos (Legal Global Consulting). Nunca pienses que arrendar un inmueble es cosa fácil. ¿Rentaras tu inmueble? Protégete contra malos inquilinos -Conoce nuestra Protección Jurídica en Arrendamiento...
Irene Santana Legal Global Consulting Londres 6420 Col Cumbres Oro Regency 81 2064 0576
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NUBILIARIA, LA SOLUCIÓN INTEGRAL Nubiliaria es la solución integral que necesitas para dar a tus clientes el respaldo profesional que como asesor inmobiliario debes otorgar siempre, te apoyamos para que tus operaciones sean siempre un éxito y puedas disfrutar de tus ingresos y tengas tiempo de calidad con tu familia. En Nubiliaria te Asesoramos desde el Principio hasta el Final de Tus Operaciones de Venta o Renta de Inmuebles para que se concreten exitosamente. ¿CÓMO FUNCIONA? 1.
Nubiliaria te proporcionará vía email un Contrato de Prestación de Servicios ya con tus datos para que ingreses los datos de tu cliente e inmueble que venderás. Así protegerás tu exclusividad y el pago puntual de tus comisiones. También recibirás electrónicamente el formato de Propuesta de Compra Inmobiliaria para que lo llenes con todas las propuestas de los clientes que ya tengan una oferta para el propietario. Con este documento protegerás tu pago en caso de incumplimiento del ofertante.
2.
Una vez que tengas un inmueble para venta te enviaremos a tu email un Estudio de Mercado para que te auxilies en la determinación de precio de venta al público de tu inmueble. 17
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También te proporcionaremos escaneo de Escritura Actualizada de Registro Público de la Propiedad que vas a ofertar. Haremos el Análisis de la Escritura Pública y te enviaremos vía correo electrónico un Dictamen de Análisis sobre el estatus del inmueble, factibilidad de venta y recomendaciones para subsanar cualquier problema detectado. 3.
Una vez aceptada alguna oferta procederemos a verificar si el comprador tiene facultades para obligarse y en caso afirmativo elaborar y hacerte llegar a tu email el Contrato de promesa de Compra Venta para su firma en privado. En este paso es donde deberás de cobrar tus comisiones al momento de la firma.
Nota: En todos los pasos Nubiliaria te solicitará información y documentación tuya, sobre el inmueble, clientes con propuesta de compra, vendedor y comprador, con la finalidad de tener toda la información necesaria para poder prestarte el servicio de forma rápida y correcta; además de proteger la operación y tus comisiones. Carolina Treviño RCI 81 1413 4149
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CÓDIGO DE ÉTICA VERÓNICA RODRIGUEZ La ética en el campo inmobiliario, así como en toda actividad humana, surge como la manifestación del hacer del individuo y de la sociedad, como el resultado de la congruencia entre su manera de pensar y hacer las cosas. Las normas éticas se establecen como resultado de la actuación de una serie de valores que son aceptados por todos los integrantes de un grupo social. Por lo tanto, son las que regulan la forma deseable de hacer las cosas y que permiten que el grupo social se desarrolle de manera armónica. El Profesional Inmobiliario, al ejercer una actividad de servicio, debe generar derechos y obligaciones para todo aquél que siga su ejemplo. Dado a que vivimos en una sociedad globalizada, el Agente Inmobiliario no puede ignorar esta realidad comercial, y con frecuencia tiene que participar en actividades de que sirvan como complementario a su meta principal. Es necesario que el Agente sepa ejercer un papel protagónico tanto en el campo de la prestación de servicios así como en el comercial, balanceando derechos y obligaciones entre ambos campos. Estos derechos y obligaciones deben estar basados en principios éticos, para que la actuación profesional de uno se desarrolle de manera armónica en la sociedad, pues mediante la congruencia 19
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entre la forma de pensar de un individuo y hacer las cosas se puede lograr un nivel de confiabilidad y satisfacción con sus clientes. El Agente, quien ha añadido experiencia práctica y habilidad en el dominio de su oficio, opera con conocimiento básico de tipo documental que lo capacita como un total experto en sus actividades inmobiliarias. Al estar capacitado, estará preparado para coordinar grupos de vendedores, asesorar en temas de productos inmobiliarios, promover ventas, y recomendar en los aspectos legales y fiscales básicos en la administración de inmuebles y la realización de compraventa. Estas actividades son realizadas bajo su papel como prestador de servicios profesionales. Al ser un agente inmobiliario, tienes obligaciones en la venta o alquiler de cualquier propiedad. Debes dar un buen servicio profesional al atender todas las solicitudes del cliente, así como la comercialización del inmueble como en el asesoramiento del mismo (y ponerlo al tanto de todas las actividades que se realizan sobre su inmueble); y cumplir con las obligaciones fiscales de la inmobiliaria. Como Agente Profesional, debes conocer la situación del inmueble que está a tu cargo, además de formalizar el contrato de compra-venta o de alquiler del mismo. Todo esto es parte de tu trabajo como Agente Inmobiliario. Verónica Rodriguez Red Cultura Inmobiliaria
81 2120 4630 20
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Bianca Delgado Tel. 81 2147 2183 biandelgado@ebay.com
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Gabriela Yazmin Garza de la Fuente CEL. 8111053927 concasa.gaby@gmail.com
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Ya listo el cuarto libro de Alma Delia explicando el real deber ser del inmobiliario. Temas y asuntos legales, entre otros, que debemos saber para llegar a realizar la labor completa en la búsqueda de la excelencia hacia el cliente. ¡Enhorabuena! Ahora esperamos, ¿el quinto libro? ¡Claro que sí!
correo@culturainmobiliaria.com
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Somos un grupo de personas que damos cursos especiales para inmobiliarios que recién entran al ambiente. Estos cursos abarcan temas como Cursos de Inicio de Bienes Raíces (5 Módulos), El ABC del Buró de Crédito, Dominando Infonavit, Impuestos en los Bienes Raíces y similares. Por otra parte damos cursos que tienen que ver con las otras habilidades necesarias de los inmobiliarios tales como Windows, Office (PowerPoint, Excel, Word), y Redes Sociales. Invertir en ti y en tu Carrera, no solo es necesario, es imprescindible, avanzarás más rápido. Informes: Luis Eduardo García, 81 1312 3874 Cuatro amigos, Alma Delia, Vero, Orlando y Luis, (y con invitados especiales, ¡verdaderos rockstars del ambiente!) se reúnen a hablar de temas inmobiliarios, de todo tipo, para responder preguntas sencillas o complejas, hablar del ambiente, explicar cosas entre sí y su audiencia. Estás invitado/a cada miércoles a las 6 PM Cafecito Inmobiliario, está por Facebook Live, ¡¡Búscalos!!
El diseño de esta revista fue realizado en parte por Sandra Esther García. Sandra está disponible para trabajos y proyectos de Diseño de Imagen, Editorial, Branding y Web, Tel: 8365 2232 / 81 1693 8266
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Estimado amigo, amiga: Increíble, ya es Agosto, el tiempo se pasa rápido. En tus manos está nuestro número once de Inmobiliaria Magazine. Difusión de información, cultura, ideas, redes de conexión útiles, de networking y punto de reunión. Muchas gracias a nuestros amigos y patrocinadores que nos dan su apoyo. La intención es mejorar, siempre. Es importante aprender, conocer, saber, informarse. Nosotros, Red Cultura, somos un medio más para conseguir estar al día en esa constante que es el aprendizaje. Sabemos lo que toma éste en tiempo, en dinero, en esfuerzo. Estamos para ayudarte, para apoyarte. Queremos ser parte de ti y que seas parte de nosotros. Somos una red. Las redes son poderosas. Conoce a tu red y déjate conocer por tu red. Muchos son los beneficios de este proceso en vivo de contactos. Además sabemos quien tiene el conocimiento, queremos que sepas también de ellos. Que los contactes, que los identifiques, que ellos sepas de ti. Desean conocerte. Creemos en el saber más para servir mejor. Creemos en que ahí reside el bienestar de todos, clientes y nosotros, los asesores y los proveedores de este gran mundo inmobiliario. ¡QUE SIGAN LOS EXITOS! 25
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ELSA GARCร A Direcciรณn de Capacitaciรณn ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES
ARNULFO FLORES NOTARIO PRECONTRATOS PARA UNA TRANSACCION INMOBILIARIA
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