REVISTA INMOBILIARIA MAGAZINO No. 22 JULIO 2019 by Alma Delia Gutiérrez Domínguez

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RED CULTURA INMOBILIARIA DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno Diseño Editorial - Edición - Fotografía

Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Julio 2019 Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

25 de Julio 2019 Edición número 22

REVISTA GRATUITA

Revista periódica con propósitos de información, conexión, y conocimiento a ser difundida entre profesionales del ramo y conexos. Nuestra intención es llevar orden, organización e información sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen mejores. En eso creemos. En conectar, informar, ordenar, organizar. Si no sabes algo, alguien entre nosotros, sabrá y te ayudará a seguir adelante. Creemos en las alianzas, creemos en la ética, creemos en la capacitación, creemos en las buenas prácticas. 2 Gracias por acompañarnos en este proyecto. ¡Bienvenidos!

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INDICE REQUISITOS PARA UNA VIVIENDA LA DONACIÓN EN GENERAL LO QUE EVALUAN LOS BANCOS

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POLIZAS DE “GARANTÍA”

LEY DE ANTILAVADO 3 TIPOS DE IMPUESTOS HOJA FINAL

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REQUISITOS PARA QUE UNA VIVIENDA SEA OBJETO DE GARANTÍA HIPOTECARIA GINA MARTINEZ

Considero empezar con las definiciones de los conceptos del tema a tratar: Definición de Garantía Hipotecaria La garantía hipotecaria es el derecho que se concede sobre un inmueble a una entidad con la que se contrae una deuda, para que en caso que dicha deuda sea incumplida, tenga la posibilidad de convertirse en propietario y vender dicho inmueble para recuperar el dinero prestado. La entidad financiera debe asegurarse de que el bien a hipotecar esté en regla, es decir, debe llevar a cabo un estudio de viabilidad de la operación. Ambas partes deben asegurarse también de que la Valuación del inmueble sea adecuado, ya que a partir del valor que se desprenda de este tipo de análisis, se podrá determinar el importe máximo a prestar y a recibir. Definición de vivienda Es un espacio techado y cerrado donde las personas habitan. El término puede usarse como sinónimo de casa, hogar, residencia o domicilio. Digno, por su parte, es algo que dispone de dignidad y que, por lo tanto, se puede tolerar o utilizar sin deshonra. 4

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La idea de vivienda digna alude a una edificación que permite a sus habitantes vivir de manera segura, confortable y en paz. La noción, por lo tanto, se vincula a ciertas características estructurales y ambientales de la morada en cuestión. Es importante tener en cuenta que el derecho a la vivienda forma parte de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. La Organización de las Naciones Unidas (ONU) destaca en diversos documentos que dicha vivienda debe ser “digna y adecuada”. VIVIENDA (glosario SHF) Estructura material destinada a albergar una familia o grupo social, con el fin de realizar la función de habitar, constituida por una o varias piezas habitables y un espacio para cocinar, y generalmente, sobre todo en el medio urbano, un espacio para baño y limpieza personal. Es el ámbito físico-espacial que presta el servicio para que las personas desarrollen sus funciones vitales. Vivienda accesible: se entiende aquella que se proyecta y construye con base en las necesidades específicas de un usuario con capacidad para crear las condiciones favorables de funcionalidad y satisfacer las necesidades. Fuente: SHF A continuación, menciona algunas Entidades Financieras, que otorgan créditos con garantías hipotecarias, ejemplos 

INFONAVIT

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FOVISSSTE

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BANCARIOS

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IMSS

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ISSSTELEON

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Etc.

Para que una vivienda sea garantía hipotecaria para estos tipos 5

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de créditos, el requisito mínimo indispensable es que sea vivienda 100% habitable. ¿Qué es una vivienda 100% habitable? Es el hecho que cuando llegue un comprador, (solicitante de crédito) pueda habitarla de inmediato: No escombro, que este limpia, no con hierba (abandono), equipamiento para su bien vivir: Sanitario, lavabo, ventanas con cristales, puertas interiores, exteriores, rosetas, contactos, apagadores, piso, muros terminados, losas de concreto en áreas habitables, pintura en interior y exterior, servicios de A y D, en resumen, habitable. Lo mencionado anteriormente es el mínimo indispensable para una vivienda sea candidata para un crédito con institución financiera. En algunas ocasiones cada Institución Financiera maneja ciertos lineamientos individuales, Ejemplo Infonavit y Fovissste. Ejemplo: Fovissste mínimo 2 recamaras y en Infonavit mínimo es 1 recamara, este por mencionar alguno, esto por mencionar uno. M. V. Arq. Gina Martínez González Tel. 81 1516 0271

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LA DONACIÓN EN GENERAL ALBERTO MARTINEZ 

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Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra una parte de sus bienes presentes. La donación no puede comprender los bienes futuros. Solo pueden tener lugar entre vivos y no pueden revocarse sino en los casos declarados en la ley. Es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador. Es nula cuando comprende la totalidad de los bienes del donante, si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias. La donación puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria. Pura es la donación que se otorga en términos absolutos Condicional es la donación que depende de algún acontecimiento incierto Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes En este caso solo se considera donado el exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidas de él las cargas. 7

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Y remuneratoria la que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y que éste no tenga obligación de pagar.

DE LAS DONACIONES ENTRE CONSORTES  Los consortes pueden hacerse donaciones; pero, sólo se

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confirman con la muerte del donante, con tal de que no sean contrarias a las capitulaciones matrimoniales, ni perjudiquen el derecho de los ascendientes o descendientes a recibir alimentos. Las donaciones entre consortes pueden ser revocadas libremente y en todo tiempo por los donantes.

USUFRUCTO VITALICIO  Derecho por el que una persona puede usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios. RESERVA DE DOMINIO  La reserva de dominio es una modalidad del contrato de compraventa en la que el vendedor no pierde la titularidad del bien enajenado en cuotas, hasta que el comprador no cancele la totalidad del precio, con el fin de asegurarse el vendedor su crédito. 

Se trata de una venta sujeta a la condición suspensiva, de que el comprador pague todas las cuotas en que se dividió la suma pactada como valor de venta. Sólo al 8

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cancelar la deuda será considerado propietario del bien mueble o inmueble objeto. Mientras el comprador tiene la casa en su poder, no puede disponer de ella a su antojo sin permiso del vendedor, y carga con los riesgos de la misma. Si nunca se transfirió materialmente la cosa, los riesgos siguen siendo del vendedor que es además el propietario o del contrato. Lic. Alberto Martínez gustavofuentevilla@notaria138.com 8030 0800

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LO QUE EVALÚAN LOS BANCOS ROMÁN ÁNGELES ¡Hola amigos y amigas inmobiliarios! Hoy quiero compartir con ustedes este tema tan importante para todo asesor que es el saber, ¿qué es lo que evalúan los bancos para otorgar un crédito? En mi experiencia como Bróker Hipotecario por decirlo de manera muy general, para el otorgamiento de un crédito, se evalúan tres puntos: Capacidad de pago, la garantía y la solvencia moral. Respecto a la CAPACIDAD DE PAGO se toma en cuenta la comprobación de ingresos de la persona que solicita el crédito y el monto de estos, es decir sus percepciones comprobables a través de estados de cuenta y procedencia licita de estos, es decir, verificar sus recibos de nómina o su Constancia de RFC dónde está su actividad laboral, además de sus compromisos económicos con financiamientos obtenidos previamente (tarjetas de crédito, créditos personales, créditos automotrices, otros créditos hipotecarios), la falta de comprobación de ingresos o un elevado nivel de endeudamiento puede limitar la capacidad de pago o incluso declinar una autorización. Esto es similar a la capacidad de pago que toma un inmobiliario en arrendamiento, solo que con los criterios del analista de banco más estrictos y que pueden variar dependiendo la entidad financiera, que va de un 35 al 38% en promedio. 10

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La GARANTÍA hace referencia al inmueble que se dejara en prenda de la hipoteca contratada (casa, departamento, terreno, etc., esta garantía debe cumplir con las especificaciones que indica la Sociedad Hipotecaria Federal, ligada a lo que solicita la entidad financiera, la vivienda en sí debe ser para uso habitacional y debe estar lista para habitarse, además de ello deberá tener al menos 30 años de vida remanente, es decir, lo que le queda de vida, para evitar que se pierda la garantía durante el plazo del crédito hipotecario. Por último la SOLVENCIA MORAL se mide en función de su historial crediticio, esto no solo podría determinar el financiamiento sino por el contrario puede orillar al rechazo. Para nadie es una sorpresa que las instituciones bancarias tomen en cuenta el historial crediticio para verificar si un cliente es sujeto de crédito, para ello existen las Sociedades de Información crediticia. Estas sociedades son las responsables, del manejo de la información del comportamiento crediticio de cada uno de los acreditados, esta información se nutre y actualiza mediante los reportes de las empresas que reportan a CIRCULO CRÉDITO o a BURO DE CRÉDITO. En el sistema bancario un buró de crédito sano y da mayores probabilidades de financiamiento e incluso dependiendo de la institución financiera las condiciones financieras pueden mejorar. Ahora bien, tus clientes difícilmente te hablaran de sus ingresos, a veces mienten o evitan decir información de su buró de crédito pensando en que nadie se dará cuenta si están mal en su historial 11

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crediticio y para acabar, te verán como el que quiere vender la casa y no te darán la información necesaria para saber si es sujeto de crédito, qué capacidad de pago tiene y en base a ello saber que monto de crédito le puede otorgar el banco. Tema clave para saber si puede comprar la casa que está viendo a través de ti. Bueno, no le dejes ir, háblale de mí, de que un broker hipotecario le puede ayudar a conseguir el crédito para comprar la casa, le puede indicar los mejores bancos y lo que es mejor, le dirá cual le ahorrará más dinero y le hará todo el trámite sin costo alguno. Cuenta conmigo, soy tu experto hipotecario, en LoanCo somos tus expertos Hipotecarios y, ¡Queremos ayudarte a cerrar más ventas! Román Ángeles LoanCo rangeles@loanco.com.mx 8181814481

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SUGIEREN PÓLIZAS PARA “GARANTIZAR” RENTAS MARCO HINOJOSA ¡Hola, Inmobiliarios! Tomo el presente encabezado que salió hace un par de semanas en periódico El Norte en su sección correspondiente a nuestros temas y es que se entrevistó a varias oficinas que ofrecen el servicio de protección de arrendamiento o como nosotros le llamamos Garantía Jurídica Inmobiliaria. Dicho artículo da a conocer dichos servicios pero no los pormenores de los mismos. Es importante saber que ninguno de ellos te garantiza las rentas o recuperación de otro tipo de adeudos. ¿Entonces qué es lo que garantizan? La recuperación de la posesión material y jurídica del inmueble para el propietario. GJI en ningún momento dice o expresa, protegemos tu renta o garantizamos tu renta o pagamos tu renta o mucho menos que somos una fianza o un aval. Y nos hemos dado cuenta que hay compañías que sí lo dicen y así lo anuncian y así es como se logra confundir totalmente al usuario final de un servicio como estos, terminando en disgustos o malentendidos desagradables. 14

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Nosotros ofrecemos una cobertura donde nos comprometemos a hacer el cobro de rentas, pero en ningún momento garantizamos o aseguramos que la recuperación se dé. Solamente cubrimos el costo de los honorarios de recuperación y ya no lo cobramos al cliente. Pero eso es muy diferente a decir cobertura que te garantiza las rentas”.

“Yo tengo una

Eso es una total y vil mentira. Minimizamos el riesgo de que estos eventos desagradables ocurran pero no somos adivinos o clarividentes para asegurar que no ocurran. ¡Hasta la próxima, inmobiliarios! Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria

marcohgji@gmail.com 818 029 6951

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LEY DE ANTILAVADO ALMA DELIA GUTIERREZ Estimados amigos, ya está a punto de salir mi quinto libro, les platico, les cuento qué, más que un libro es un manual para identificar clientes y presentar el aviso de prevención de lavado de dinero para dar cumplimiento a la Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, conocida por sus siglas LFPIORPI o Ley de Antilavado de Dinero.

La duda del inmobiliario siempre es, si está dentro de las actividades vulnerables y si debe presentar el aviso de prevención de lavado de dinero para cumplir con la LFPIORPI. Déjame te digo que ¡SÍ! Y te muestro los dos artículos de la Ley que describe nuestra actividad como vulnerable: ART. 17, V, XI SON ACTIVIDADES VULNERABLES: 

La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios. 17

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La prestación de servicios profesionales, de manera independiente, sin que medie relación laboral con el cliente respectivo, en aquellos casos en los que se prepare para un cliente o se lleven a cabo en nombre y representación del cliente cualquiera de las siguientes operaciones: a) La compraventa de bienes inmuebles o la cesión de derechos sobre estos;

Sin duda alguna estamos dentro de las actividades vulnerables como “Prestadores de Servicios Profesionales” en la compra venta y renta de bienes inmuebles por lo cual debemos de cumplir con esta ley, que no es nueva, está siendo aplicada desde el 2012, así que es importante que te capacites en ello que conozcas tus obligaciones.

En base a la misma ley, toda inmobiliaria debe contar con un documento o manual que contenga la política de identificación de clientes, lineamientos establecidos y criterios, medidas y procedimientos internos para cumplir con esta ley y qué, en 18

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caso de visita de la Unidad de Inteligencia Financiera, se deberá presentar con los expedientes del periodo requerido. Te vuelvo a comentar, es de gran importancia capacitarte y capacitar a tu inmobiliaria, en su caso, para que todos estén en la misma sintonía y profesionalismo, parte esencial de los prestadores de servicios de intermediación inmobiliaria. En caso de requerir capacitación, cuenta conmigo, la correcta integración de expediente e identificación de clientes no solo son parte del cumplimiento de esta Ley, también son la parte esencial de nuestro servicio a nuestros clientes minimizando riesgos de fraudes inmobiliarios, suplantación de identidad y lavado de dinero. ¡Capacita a tus asesores inmobiliarios, el conocimiento, los procesos correctos y las buenas prácticas son la base del éxito en tu inmobiliaria! Recuerda, si tienes más puntos que agregar escríbeme un mensaje a mi celular: 8110220111 Alma Delia Gutiérrez Red Cultura Inmobiliaria Centro Nacional de Evaluación Pulso Inmobiliario Alma Delia Gutiérrez Domínguez

811 022 0111 Correo@redculturainmobiliaria.com

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correo@culturainmobiliaria.com

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Ya está por salir el quinto libro de Alma Delia explicando el MANUAL DE CUMPLIMIENTO DE LA LEY ANTILAVADO DE DINERO. Un tema muy importante que debe ser tomado en cuenta por todo inmobiliario. ¡Dará de qué hablar! ¡Lanzamiento a mediados de Agosto! ¡Espéralo! ¡Claro que sí!

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Estimado amiga, amigo: Estos meses son de descanso, en teoría, claro. Los chicos salen de vacaciones. Muchos papás con ellos. Y las cosas entran en cierto suspenso. Nosotros no descansamos, tenemos que seguir trabajando y conociendo más. Esta vez tuvimos artículos y/o presentaciones acerca de los requisitos para una vivienda desde el punto de vista de avalúos, sobre las donaciones en general, lo que se evalúa en los bancos, los temas de polizas de “garantía”, cerrando con los temas de la ley de Antilavado. Ya sabes, que esta revista te sirva de punto de partida de partida, de reflexión, de información, que te ayude a estar siempre pensando en la perfección de los conocimientos que apunten al bienestar ¡el del cliente y del nuestro! Recuerden que RED CULTURA INMOBILIARIA somos difusión de información, cultura, ideas, redes de conexión útiles, de networking y punto de reunión para nuestro mercado. 26

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Muchas gracias a nuestros amigos patrocinadores que nos dan su apoyo.

Nosotros, Red Cultura, somos un medio más para conseguir estar al día en esa constante que es el aprendizaje. Estamos para ayudarte, para apoyarte. Queremos ser parte de ti y que seas parte de nosotros. ¡INSISTIMOS! Somos una red. Las redes son poderosas. Conoce a tu red y déjate conocer por tu red. Muchos son los beneficios de este proceso en vivo de contactos. Algunos serán tu Círculo de Expertos. Ellos son quien tiene el conocimiento, queremos que sepas también de ellos. Que los contactes, que los identifiques, que ellos sepan de ti. Desean conocerte. Creemos en el saber más para servir mejor. Creemos en que ahí reside el bienestar de todos, clientes y nosotros, los asesores y los proveedores de este gran mundo inmobiliario. ¡AMIGOS, QUE SIGAN LOS EXITOS! 27

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