Revista Inmobiliaria Magazine Xumeria No. 27 by Alma Delia Gutiérrez Domínguez

¡¡TE DESEAMOS UNA FELIZ NAVIDAD Y PRÓSPERO AÑO 2020!!

Red Cultura Inmobiliaria

MAGAZINE Martes 3 de Diciembre 2019

Contratos Privados en la CompraVenta

Edición

Lic. Alberto Martínez Notaría 138

Sucesión Testamentaria Lic. Adrián Gárate Notaría 105

Patrimonio Familiar Cómo cancelarlo Lic. Francisco G. Garza Notario Titular 32

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DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno

Xumeria Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Xumeria Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Julio 2019 Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

Diseño Editorial - Edición - Fotografía 3 de diciembre 2019 Edición número 27

REVISTA GRATUITA

Y ya es diciembre 2019. Se termina un año complicado. Y el que sigue será igual por lo menos. 2020 será un año de retos, de aventuras, de sinuosos caminos. Lo que sí sabemos es que saldremos adelante como siempre lo hemos hecho, con entusiasmo, con conocimiento. Nadie nos detendrá. Este 2020 es el comienzo de la nueva década, todo un cuaderno en blanco para escribir, sin duda, sin miedo, con toda la actitud.

Xumeria, una sola idea: Comunicar las buenas prácticas inmobiliarias. Esto a través de capacitación, información, orden, nuevas tecnologías, experiencias, ejemplos, casos. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen 1 mejores. Gracias por acompañarnos en este proyecto. ¡Bienvenidos!

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INDICE PLANEACIÓN ESTRATÉGICA P/ INMOBILIARIOS 3 CONTRATOS PRIVADOS Y SUS DEFINICIONES 5 SUCESION TESTAMENTARIA ANTE NOTARIO 7 LA BUENA FE

SOBRE APRENDER DE INFONAVIT

ELEMENTOS DEL CREDITO HIPOTECARIO

BUSCA TU HOGAR, EL NUEVO PORTAL INMOB

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PLANEACIÓN ESTRATÉGICA PARA AGENTES INMOBILIARIOS LIC. FRANCISCO G. GARZA Durante décadas, la industria inmobiliaria se ha encontrado inmersa dentro de un esquema a todas luces informal y sin rumbo, en el cual el concepto de organización no ha tenido cabida. Sin embargo, ante escenarios complicados que ha tenido el mercado inmobiliario a nivel global, este sector ha tenido que reinventarse desde sus cimientos. Los clientes buscan a auténticos profesionales inmobiliarios, que inspiren confianza y sean capaces de proveer servicios de calidad. “Los clientes buscan a auténticos profesionales inmobiliarios, que inspiren confianza y sean capaces de proveer servicios de calidad.” En nuestro país, la falta de planeación ha generado una situación de inconsistencia en el número de personas que ejercen la gestión inmobiliaria como profesión. Según cifras proporcionadas por la revista Forbes, 8 de cada 10 personas que se dedican a la gestión y venta de inmuebles optan por dejar dicha profesión al cabo de un año, en promedio. Factores como la falta de un “colchón financiero”, o el tomar este trabajo como algo temporal en lo que surge una oportunidad profesional más atractiva, son propias de la falta de planeación estratégica, lo que ha derivado en un desperdicio del valioso potencial de ganancias que este sector puede llegar a ofrecer. Es necesario que los asesores inmobiliarios empiecen a considerarse a sí mismos como emprendedores, creando conceptos concretos y planeando temas centrales, como lo son 3

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los objetivos de ventas y los procedimientos a seguir, para mantener una operación rentable y con flujos de dinero continuos y en crecimiento. Una planeación correcta debe responder las siguientes preguntas: ¿Qué quiero? ¿Cómo lo quiero? ¿Cuándo lo quiero? ¿Cómo lo voy a hacer? ¿Cuánto necesito? ¿A quiénes necesito para hacerlo? ¿Cuánto tiempo? ¿Para qué sirve? ¿Qué quiero distinto de lo que tengo? Responderlas le dará forma a tu operación y sabrás mejor en dónde estás plantado. La planeación estratégica no es una pérdida de tiempo: Es un mapa de ruta hacia el éxito, siempre y cuando se fijen objetivos realistas y procedimientos adecuados para lograrlos. Recuerda que el ser un asesor inmobiliario no es una profesión más. Se trata de un oficio de gran responsabilidad, ya que hay que recordar que quien se dedica a dicha actividad está a cargo de representar los intereses de un tercero, en la toma de decisiones que afectan el patrimonio de sus clientes. Lic. Francisco G. Garza Zambrano 81 8347 6015

NOTAS: ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________

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CONTRATOS PRIVADOS Y SUS DEFINICIONES: CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA DE BIEN INMUEBLE LIC. ALBERTO MARTINEZ Por medio del contrato de Promesa de Compraventa las partes asumen la obligación de celebrar un contrato en una fecha futura. Esta promesa constituye un acto preliminar, esto quiere decir que es una forma de asegurar antes la existencia de otro contrato y evitar que alguna de las partes se desista; es decir sirve para ir preparando la enajenación del bien ante Notario Público. OFERTA DE COMPRA Una oferta de compra es una propuesta del Comprador al Vendedor de entregar un precio cierto a cambio de un bien inmueble, con el propósito de que el otro lo acepte, señalando los términos y condiciones para efectuar la operación, lo cual trae como consecuencia la promesa de comprar y elevar a Escritura Pública dicho contrato. CONTRATO PRIVADO DE COMPRA VENTA DE BIEN INMUEBLE En este caso, las partes acuerdan la compra y venta de un bien inmueble en forma privada, ante dos testigos, y sin intervención de un notario público; se pueden realizar uno o varios pagos del valor de operación, y si el valor de operación no excede de 7,300 veces el salario mínimo (ahora UMA unidad de medición 5

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actualizada), se deben ratificar las firmas ante fedatario público, sin embargo, si el valor de operación excede esa cantidad, entonces se deberá elevar el contrato a escritura pública ante notario público. En la Promesa de Compra Venta la parte compradora puede efectuar uno o varios depósitos en garantía a pagos a la parte promitente vendedora al igual que en la oferta de compra, y se pueden señalar penas convencionales, mientras que en el Contrato Privado de Compra Venta el pago que se efectúe se toma directamente como parte del valor de operación, y no proceden las penalidades. La Oferta de compra es un Acto Unilateral de Voluntad, a diferencia de la Promesa de compra Venta y del Contrato Privado de compraventa, que son contratos bilaterales. En el Contrato Privado de Compraventa los impuestos (ISR, ISAI, IVA) se generan desde el momento en que se efectúa el primer pago, sin necesidad de que se eleve a Escritura Pública. A diferencia de la promesa de compraventa y oferta de compra, donde el pago de los impuestos se genera hasta el momento en que se eleva el contrato u oferta de compra a escritura pública, pudiéndose tomar en ese momento los depósitos en garantía como parte del valor de Operación.

Lic. Alberto Martínez gustavofuentevilla@notaria138.com 81 8030 0800

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SUCESIÓN TESTAMENTARIA ANTE NOTARIO LIC. ADRIAN GARATE En contra de lo que popularmente se piensa, cuando una persona fallece sus bienes no pasan automáticamente a sus herederos. Aunque se tenga testamento, la muerte de una persona provoca que todos sus bienes y derechos se encuentren en un estado temporal de ausencia de titular. Es por ello que debe realizarse un procedimiento sucesorio, que además de determinar quiénes son los beneficiarios, deberá precisar el número y valor de los bienes, así como pagar deudas, en caso de que existan, con esos mismos bienes y llevar a cabo la distribución del saldo de la herencia entre los beneficiarios. Lo primero que se debe conocer es si el fallecido otorgó o no testamento. Si lo hizo podrá realizarse una sucesión testamentaria; si no, deberá procederse a una sucesión legítima o intestamentaria. ¿En qué casos se puede realizar el procedimiento sucesorio ante notario? La ley prevé que la sucesión testamentaria pueda realizarse ante notario si todos los herederos son capaces, mayores de edad y no existen controversias entre ellos. En este caso, los bienes, derechos, acciones y posesiones que tenía el fallecido al momento de su muerte serán transmitidos de acuerdo con las disposiciones establecidas en el testamento. En caso de que haya varios testamentos, el último será el válido. 7

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Para realizar el procedimiento sucesorio el notario deberá realizar los siguientes trámites: 1. Investigar en el Archivo de Notarías y en el Archivo Judicial para confirmar cuál es el último testamento otorgado por el testador. 2. Redactar una escritura en la cual los herederos se reconocen como tales aceptando el testamento y se establece como albacea a quien el testador haya designado o, en caso de que no lo haya hecho, al elegido entre los herederos. 3. Una vez firmada esta escritura, el notario debe hacer 2 publicaciones en un periódico de circulación nacional, dando a conocer lo detallado en el punto dos anterior. 4. Por último, el notario realiza una segunda escritura en la que se presenta inventario y avalúos de cada uno de los bienes para realizar su adjudicación a los herederos conforme lo haya dispuesto el testador. Esta escritura incluye el pago de los derechos e impuestos respectivos y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad para garantizar la transmisión efectiva de la propiedad a favor de los herederos. En caso de que alguno de los herederos sea menor de edad o alguno no estuviera conforme con lo dispuesto en el testamento, deberá contratarse un abogado que inicie el trámite sucesorio ante un juez. SUCESIÓN LEGÍTIMA O INTESTAMENTARIA Con la finalidad de agilizar el trámite sucesorio y evitar la saturación de los tribunales, en la mayoría de los estados los legisladores han previsto que la sucesión legítima pueda realizarse ante notario, sin necesidad de acudir a un proceso judicial, si todos los herederos son capaces, mayores de edad y están de acuerdo sobre la forma en que se repartirá la herencia. 8

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Para realizar el procedimiento sucesorio el notario deberá realizar los siguientes trámites: 1. Los herederos, en compañía de dos testigos, deberán comparecer ante el notario y exhibir ante él una copia certificada del acta de defunción y las que acrediten la relación de parentesco con el fallecido. 2. Los herederos y los testigos deberán declarar bajo protesta de decir verdad que no conocen la existencia de persona alguna diversa de ellos con derecho a heredar en el mismo grado o en uno preferente al de ellos mismos. 3. Posteriormente se procederá a la aceptación de los derechos hereditarios y el nombramiento del albacea. 4. Al igual que en la sucesión testamentaria, el notario deberá hacer 2 publicaciones en un periódico de circulación nacional. 5. Por último, el notario realiza una escritura en la que se presenta el inventario y avalúos de cada uno de los bienes y se lleva a cabo la adjudicación de éstos a los herederos de acuerdo con lo estipulado por la ley. Esta escritura incluye el pago de los derechos e impuestos respectivos y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad para garantizar la transmisión efectiva de la propiedad a favor del o los herederos. En cualquier otro caso, será necesario contratar un abogado que inicie el trámite sucesorio ante un juez, éste definirá quiénes son los herederos y la porción de la herencia que corresponde a cada uno de ellos. La ley establece que los familiares más próximos reciban la herencia de la siguiente forma: en primer lugar, los hijos y esposo(a) o concubino(a), es decir la persona con la que el fallecido compartió su vida, aunque no estén casados (siempre y cuando ninguno de los dos esté casado con otra persona); 9

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después sus padres hasta llegar a tíos, primos y sobrinos hasta el cuarto grado. Los parientes del mismo grado heredarán por partes iguales. Es importante señalar que el parentesco por afinidad (es decir el que se establece entre un cónyuge y los parientes consanguíneos del otro, por ejemplo, los cuñados y los suegros) no da derecho a heredar. Acude a tu notario quien te dará asesoría sobre testamento, trámite sucesorio y otros temas notariales. http://www.notariadomexicano.org.mx/

Lic. Adrián Gárate Ríos adrian-garate@notaría105.com.mx 8340 6580

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LA BUENA FE MARCO HINOJOSA ¡Hola, Inmobiliarios! ¿Qué es la buena fe? Según la RAE la define en relaciones bilaterales, comportamiento adecuado a las expectativas de la otra parte. La ley nacional de extinción de dominio lo define en su reforma de este año como: Conducta diligente y prudente exenta de culpa en todo acto o negocio jurídico relacionado con los Bienes objeto del procedimiento de extinción de dominio. La pregunta es la siguiente: ¿Tú eres diligente? ¿Tú eres prudente en tus operaciones? Si llevas operaciones sin recabar la papelería adecuada en teoría, no lo eres. Así que siempre que lleves a cabo una operación ya se de venta o compraventa, ten la prudencia de recabar la información necesaria para cerciorarte que el cliente con el que tratas, obra de buena fe. Y no olvides revisar información de la persona en Google. ¡Ah!, y puedes apoyarte en GJI para la revisión de antecedentes judiciales en Latinoamérica y Estados Unidos. ¡Hasta la próxima, amiguitos! Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria

marcohgji@gmail.com 818 029 6951 11

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SOBRE APRENDER DE INFONAVIT, SOBRE EL MISMO APRENDER. ALMA DELIA GUTIERREZ ¡Hola, Hola! Hoy te saludo con gran gusto y te doy las gracias por leerme, hoy hablaré de un tema muy importante tanto para asesores inmobiliarios como para toda aquella persona que está pensando en comprar casa. Muchos que siguen mis redes sociales saben ya que escribí un libro llamado “Visión Práctica del Crédito Infonavit” un libro con el que quiero llegar a cambiar los paradigmas de los asesores inmobiliarios que hacen de lado aprender de Infonavit por pensar que es complicado (así me lo han dicho algunos asesores). Yo escribí este libro desde mi visión, desde mi experiencia y sobre todo con el fin de ayudar a esas personas que están en la búsqueda de su casa, de su nuevo hogar. Siento, pienso, que todos tenemos sueños, metas, propósitos, y uno de mis sueños es algo extraño, quizá, es el querer compartir con los demás asesores inmobiliarios mi conocimiento, es tratar de hacer el camino más fácil y esto lo hago precisamente para evitar que los asesores aprendan en el día a día a base de golpe y pedrada y en muchas ocasiones a través de las “NO buenas experiencias de sus clientes”. Para ello también preparé un curso “Dominando Infonavit” dónde mi propósito es capacitar asesores inmobiliarios para que conozcan los productos de crédito del Infonavit y así puedan ayudar a sus clientes a elegir la mejor opción de crédito, así como enseño también el proceso para ayudar a tu cliente a 12

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integrar el expediente para que el mismo pueda tramitar un crédito ante Infonavit. Para ti asesor inmobiliario es transferirte mi experiencia y conocimiento para qué tú lo puedas aplicar desde la misma captación hasta la firma y, con ello, crear en ti una confianza en tus conocimientos y una seguridad que te permita asesor a tus clientes, la información te da seguridad y la capacitación te motiva a dar confianza y un mejor servicio ante toda persona que se acerque a ti. Por más que la información del Infonavit esté a la mano de todos en su portal web, muchas de las personas que están por comprar casa difícilmente se pondrán a estudiar el proceso, si para nosotros puede ser complicado, para el cliente final lo es mucho más, y esto me lo dice la experiencia en el día a día que asesoro clientes, nosotros podemos serle de gran ayuda ellos y el hacerlo nos generará más clientes satisfechos que nos promocionen de boca en boca. Todos sabemos que el Infonavit no cobra a sus derechohabientes por el trámite, creo yo que saber asesorar a tus clientes en este proceso de compra con crédito Infonavit te será una herramienta de cierre de las casas que estás promoviendo, evita que tus clientes caigan en fraudes con personas que los roban cobrando hasta $20,000 por llevarles este proceso, . Cuida a tus clientes, ellos te lo agradecerán, así que capacítate y ayúdalos a lograr su sueño, el de comprar casa ese cuyo proceso bien llevado es nuestra especialidad. ¡Fomentemos la Cultura Inmobiliaria! Para informes de la venta de mis libros y cursos llama al 13

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811 022 0111 o escríbeme a alma.delia.gd@gmail.com Los veo en el próximo tema… En Xumeria estamos para empoderarte, para profesionalizarte, para darte el entorno que necesitas para dar un servicio de excelencia a tus clientes y con ello obtengas éxito en tu negocio inmobiliario. Recuerda, si tienes preguntas, escríbeme un mensaje a mi celular: 8110220111 Alma Delia Gutiérrez Xumeria Red Cultura Inmobiliaria Centro Nacional de Evaluación Pulso Inmobiliario

Alma Delia Gutiérrez Domínguez

811 022 0111 Correo@redculturainmobiliaria.com

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ELEMENTOS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO ROMÁN ANGELES ¡Hola! En LoanCo nos interesa apoyar a los Asesores Inmobiliarios en el trámite de crédito hipotecario de sus clientes, somos especialistas en créditos, desde una llamada podemos perfilar a tu cliente y saber si es sujeto de crédito y el monto de crédito que el banco le prestaría. Una vez que tenemos esta información te contactamos para darte respuesta pronta del perfilamiento del cliente y te ayudamos en todo el proceso gestionando el crédito desde la primer llamada hasta la firma de escritura, siéntete seguro y en confianza de que para nosotros tu cliente es lo más importante y ayudarte a cerrar operaciones de compra venta nuestro mayor reto. Para nosotros es importante que el asesor inmobiliario tenga conocimiento de los procesos y llevarlos en el paso a paso, que tenga la confianza de preguntarnos sus dudas y asesóralos de forma correcta para que ustedes a su vez puedan asesorar a su clientes en las preguntas que surjan durante el proceso de crédito, por ello te detallamos en pasos simples lo que es un proceso de crédito hipotecario: 1. Integración de expedientes: Este es el primer paso, tener un expediente completo, una vez que tengamos la documentación del inmueble, de vendedor(es) y comprador(es), se integraran 2 expedientes uno para Notaria otro para la unidad de valuación. 2. Avaluó: El banco asigna la unidad de valuación, la cual se encarga de realizar el avaluó. El tiempo estimado es de 8 a 10 días hábiles. 15

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3. Prepreventivo: Notaría se encargará del trámite de pre preventivo ante el registro público de la propiedad., este proceso se hace a la par del avaluó. 4. Confirmación de condiciones: En esta parte le confirmamos al banco el monto que utilizaremos de financiamiento. 5. Instrucción Notarial: Una vez que el banco recibe la confirmación emite la instrucción Notarial. 6. Proyecto de escritura: Notaria elabora el proyecto al recibir la instrucción. 7. Vistos Buenos: El Banco solicita la emisión de VoBo de jurídico y del vendedor cuando es persona Moral. 8. Programación de Firma: de común acuerdo con las partes se programa la firma en el sitio que designe el banco. 9. Firma de escrituras: Por disposición oficial el día de la firma el comprador deberá presentar los documentos oficiales que justifiquen los depósitos o el cheque del enganche. Estos son los pasos de un crédito hipotecario tradicional, cuando es COFINAVIT entra el proceso de inscripción de crédito, tu no debes de preocuparte ya que nuestros brókers hipotecarios son profesionales con amplia experiencia en estos procesos y en la integración de expedientes. Estamos para servirte, no dudes en llamarnos o enviarnos un whatsapp. Ana Romero 81 1577 8987 David Frutis 81 1241 6326 Esther Martínez 81 1002 6903 Lorena Fuentes 81 1414 2366 Román Ángeles 81 8181 4481

811 370 0880

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BUSCA TU HOGAR, EL NUEVO PORTAL INMOBILIARIO EN MONTERREY ¡Hola!,

ni nombre es Alfredo Moreno soy Representante Región Norte del nuevo Portal Inmobiliario BUSCA TU HOGAR, una plataforma que te será de gran ayuda para la promoción de inmuebles de forma eficaz ya que contamos con un sistema generador de contactos (leads) los cuáles llegarán a ti ya perfilados. ¿Cómo es esto?, BUSCA TU HOGAR cuenta con un Call Center, esto es como tener un asistente de tu inmobiliaria, una persona que se encarga de contestar las llamadas o mensajes que nos lleguen a través de las publicaciones en BUSCA TU HOGAR. La persona del Call Center está preparada para contestar las llamadas, perfilar al cliente para ver si es viable su forma de compra con la propiedad que estás promocionando, ver su presupuesto e interés por ver la propiedad, además de si el cliente en ese momento quiere que se le contacte contigo se realice el enlace la llamada para que lo atiendas. Si hay clientes que solo quieren información o desean que se les conteste por WhatsApp, entonces te pasamos la información por email. Nuestro portal inmobiliario es un acelerador de ventas que posiciona tus propiedades de forma que sus posibles compradores lleguen lo más pronto posible a ti. Además cuenta con un CRM muy práctico y funcional que te ayudará a dar seguimiento a esos clientes, tenemos mucho más para ti, pero el ideal es que nos conozcas y la mejor forma de saber si te funciona nuestro sistema es que lo pruebes, por ello hoy día del Profesional Inmobiliario te regalamos una 19

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Membresía Premium por un mes con valor de $2,320. Activa tu regalo, ya sea para ti profesional independiente o para tu inmobiliaria, solo necesito me envíes por WhatsApp los siguientes datos: NOMBRE COMPLETO: FECHA NACIMIENTO: NOMBRE DE LA INMOBILIARIA: DIRECCIÓN COMPLETA: TELÉFONO CELULAR: PAGINA WEB: CORREO ELECTRÓNICO: Alfredo Moreno Busca Tu Hogar 81 2468 1705

Por cierto, ya salió el sexto libro de Alma Delia. DEL ANHELO A LA FIRMA Lo que toda persona a punto de comprar una casa necesita saber y no hay casi nadie que se los diga. ¡Dará de qué hablar! ¡Lanzamiento ya!! ¡Claro que sí!

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correo@culturainmobiliaria.com

Ya salió el quinto libro de Alma Delia explicando el MANUAL DE CUMPLIMIENTO DE LA LEY ANTILAVADO DE DINERO. Un tema muy importante que debe ser tomado en cuenta por todo inmobiliario. ¡Dará de qué hablar! ¡Lanzamiento ya!! ¡Claro que sí!

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Hoy en día los clientes antes de darte documentación te piden saber si eres una inmobiliaria establecida, si eres profesional y sobre todo eres confiable. Nos han tocado clientes que nos piden hasta el acta constitutiva, si, si la tengo y se las he mostrado. Cada día es más necesario ser un verdadero profesional inmobiliario. Por eso nace XUMERIA, para ayudar a todos los asesores independientes o inmobiliarias independientes que quieran capacitarse y capacitar a sus asesores, que cuente con un círculo de expertos que los apoyen en todos sus procesos, que compartan propiedades de forma segura y que tengan las mismas bases de capacitación. Te invito a xumarte a Xumeria!!! Informes 811 022 0111 25

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¡Próximo ¡Próximo Evento Evento de de Capacitación! Capacitación! Jueves 16 de Agosto 9:00 AM

Espera nuestrosEXPEDIENTE temas para nuestro gran INTEGRACIÓN COPRAVENTA primer evento del año 2019, que como siempre, te traerá Xumeria en busca de darte la mejor orientación, información y orden, ¡en estos nuestros temas apasionantes de las Bienes Raíces!

¡¡Preparando el año 2020!!

Jueves 16 de Enero 9:00 AM

Lugar: Residence ¡Llega temprano y participa en el nuevo Panelito Inmobiliario! Eventos ¡Llega temprano y participa en el Panel Inmobiliario! Degollado 605 Sur Incluye desayuno Col. Obispado Inversión pesos Lugar: Residence Eventos Incluye250 desayuno Inversión 300 pesos Degollado 605 Sur Col. Obispado

¡Checa en los grupos de WhatsApp de Cultura y ¡Checa en los grupos de WhatsApp de Cultura y Sinergia Inmobiliaria! tu lugarcon con tiempo! ¡Checa en los grupos ¡Separa de WhatsApp Cultura Sinergia Inmobiliaria! ¡Separa tu lugar de tiempo! y Sinergia Inmobiliaria! ¡Separa tu lugar con tiempo!