Revista Inmobiliaria Magazine by Alma Delia Gutiérrez Domínguez

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RED CULTURA INMOBILIARIA DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno Diseño Editorial - Edición - Fotografía

Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Agosto 2018. Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

20 de Septiembre 2018. Número 12.

Revista periódica con propósitos de información, conexión, y conocimiento a ser difundida entre profesionales del ramo y conexos. Nuestra intención es llevar orden, organización e información sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen mejores. En eso creemos. En conectar, informar, ordenar, organizar. Si no sabes algo, alguien entre nosotros, sabrá y nos ayudará a seguir adelante. Creemos en las alianzas, creemos en la ética, creemos en la capacitación, creemos en las buenas prácticas. Gracias por acompañarnos en este proyecto. 2 ¡Bienvenidos!

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INDICE PRECONTRATOS PARA UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA 3 EL ARRENDAMIENTO COMO TENDENCIA 8 “ESTA ES LA QUE QUIERO” 10 “AL CABO TENGO FIADOR…” CIERTA SEMBLANZA ARRENDATARIO URBANE

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PRECONTRATOS PARA UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA ARNULFO FLORES “Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.” La PROMESA es el contrato en virtud del cual una o ambas partes se comprometen a celebrar, dentro de cierto tiempo, un determinado contrato que no pueden o no desean celebrar por el momento. A la promesa de contrato se le conoce también como precontrato, antecontrato, contrato preliminar, contrato preparatorio, promesa de contrato, contrato opción, contrato promedio y pacto de contrahendo. La promesa pude ser unilateral o bilateral. La unilateral se da cuando una sola parte se obliga, y la bilateral es cuando quedan obligadas ambas partes. Por ejemplo: Promesa Unilateral: A se compromete con B a venderle su casa habitación ubicada en calle Reforma 3087 Poniente de la Colonia Mitras Centro, en Monterrey, Nuevo León, por $ 3,000,000 MN, dentro de tres meses, plazo que comenzará a contar a partir de la celebración del referido contrato de promesa. B está conforme con el ofrecimiento de A, pero sin obligarse a comprar la referida casa. A es el promitente y B es el beneficiario. 4

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Promesa Bilateral: A se compromete con B a venderle la mencionada casa, en la cantidad de $ 3,000,000 MN dentro de tres meses, plazo que comenzará a contar a partir de la celebración del referido contrato de promesa y B se obliga a comprar la referida casa en esa cantidad y en el plazo que se estipula. En este caso, ambas partes quedan obligadas, puesto que son promitentes y beneficiarios a la vez. La promesa de contratar exige, para su validad, que se haga constar por escrito. La falta de dicho requisito hace que el contrato quede afectado de nulidad relativa, que se podría extinguir por la confirmación de ese acto hecha en la forma omitida. La promesa es un contrato de garantía porque asegura la celebración del contrato futuro determinado. Su objetivo es obligar a hacer (vender o comprar, según fuera el caso) algo. Para que se válida, requiere: capacidad general (ser mayor de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales), otorgarse por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo (objeto y precio) y limitarse a cierto tiempo. El consentimiento en la promesa se da para celebrar un contrato futuro, en cambio, en el contrato definitivo se da para la celebración de éste. El contrato definitivo puede tener por objeto obligaciones de dar, hacer o no hacer, en cambio, la promesa sólo da origen a obligaciones de hacer. Como el contrato de promesa siempre debe hacerse constar por escrito para su validez, el contrato definitivo puede, en ciertos casos, ser meramente consensual (no aplica para los bienes raíces). 5

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El objetivo principal del contrato de promesa es asegurar la celebración de un contrato futuro determinado. En algunas ocasiones no se puede o no se quiere celebrar por el momento el contrato definitivo, pero hay interés en que se celebre con posterioridad; en estos casos, se celebra una promesa para asegurar la celebración del contrato definitivo.

TIPOS DE PROMESA: Promesa de venta: A se obliga a vender una cosa, y B está conforme con esa obligación, pero sin obligarse a comprar. Existe sólo obligación para el propietario, que es el único que se ha obligado a vender; pero constituye una obligación definitiva si es aceptada por el beneficiario y queda al arbitrio de éste exigir o no su celebración. Promesa de compra: B se obliga a comprar una cosa por un precio determinado, sin que A se obligue a venderla, Sus efectos son iguales a los de la promesa de venta, pero en sentido inverso. Promesa de compraventa: A se obliga a vender y B se obliga a comprar, a cierto precio, en determinado plazo (las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa de cierto tiempo).

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Las llamadas “promesas de venta” en que no se contienen de forma exclusiva una obligación de hacer sino de dar, o se entrega la cosa y se paga el precio en su totalidad o en parte, satisfacen los elementos necesarios para la existencia de la compraventa, independientemente de la terminología defectuosa que hubieren empleado las partes. Aun cuando se les titule en el contrato de promesa de venta, son verdaderas compraventas a plazos aquellas en las que se enajena un predio cuyo valor se debe cubrir en diversos abonos, y también en que se estipula que las contribuciones serán pagadas, desde luego por el comprador, y que al acabarse de pagar el precio se otorgará la escritura pública relativa, entrando el comprador en posesión de la finca, en el momento de celebrarse el contrato. En otras ocasiones se celebra una promesa de venta en donde se pacta que el promitente vendedor se reserva la propiedad del objeto hasta que el promitente comprador cubra totalmente su precio, conviniéndose que éste entre en posesión de la cosa al momento de celebrarse el contrato. No obstante, la denominación errónea o defectuosa que las partes le hubieren dado al contrato no afecta su verdadera naturaleza, que es la que legalmente le corresponde: la compraventa con reserva de dominio. El beneficiario puede exigir al promitente el cumplimiento del contrato de promesa que es la celebración del contrato definitivo; si éste rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, los firmará el juez en su 7

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rebeldĂa, a solicitud de aquĂŠl. Arnulfo Flores Notario 44 Tel. 8183096968 agflores@notaria44mty.com

NOTAS: ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________

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EL ARRENDAMIENTO COMO TENDENCIA PARA EL ASESOR INMOBILIARIO ELSA GARCÍA El negocio del Arrendamiento tiene un repunte importante debido al comportamiento de las generaciones actuales. Hoy en día se paga más por el uso que por la adquisición de un producto o un servicio, tal es el caso de pagar por el “uso” de ver películas para verlas más no de adquirirlas. Esto también se aplica para la música, para la vivienda, etc. El acceso a la información de la oferta de inmuebles para los buscadores de propiedades en renta, exige del Asesor Inmobiliario generar una buena experiencia de negocios tanto para el Arrendador (propietario) como para el Arrendatario (inquilino). Como asesor, esta evolución te pedirá una gran capacidad de respuesta, comunicación efectiva, conocimiento y una transacción segura. El negocio del Arrendamiento consiste en generar una buena investigación del Arrendatario: acerca de su entorno, su arraigo, sus antecedentes legales y la capacidad de pago incluso, en la disposición para entregar toda la información que se requiera.

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Las coberturas de protección jurídica en arrendamiento representan una gran herramienta para contribuir a la demanda por el uso temporal de un inmueble, ya que así se podrá cumplir con el respaldo jurídico necesario en caso de incumplimiento a cualquier cláusula del Contrato. Recuerda que los riesgos de arrendamiento no sólo consideran el supuesto de la falta de pago de la renta en tiempo y forma. Existen al menos 10 riesgos al rentar que debemos tomar en consideración. Vive de tus rentas y ahorra tus ventas, y conviértete un gran #Inmoproducer. ¡Convierte en tendencia enfocarte en servir al cliente como si la propiedad fuera tuya! ¡Apóyate en los aliados comerciales adecuados y tu trayectoria no tendrá fin!

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“ÉSTA ES LA QUE QUIERO” ROMÁN ÁNGELES Que sea bonita… Que sea cómoda… Que tenga buena vista… Todas las personas cuando buscan comprar una propiedad, quieren encontrar en ella características que vayan más allá de un espacio. Esto puede provocar que a un comprador le lleve varios meses buscar un inmueble y, aun así, terminar sin encontrar un inmueble que cubra sus expectativas. ¿Y si el comprador pudiera tener la casa que quiere y cómo la quiere? Para ello, las instituciones financieras e incluso el INFONAVIT han diseñado esquemas de financiamiento que permiten la construcción de un inmueble a gusto del cliente. Para ello, se debe de contar no sólo con una autorización de crédito, sino también se deberá presentar en el proceso de formalización lo que es el proyecto de obra, calendario de obra, presupuesto, entre otras cosas. El desembolso del crédito se da conforme al avance de obra, mediante ministraciones. Y con este esquema, se puede adquirir un inmueble en obra negra y a la vez terminar de construir el inmueble. Si el cliente cuenta con un terreno de uso habitacional a su 11

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nombre, puede tramitar un crédito para construir, y este financiamiento podría ser por el 100% del valor de la construcción. No es indispensable contar con el terreno a su nombre, pues existen créditos que pueden permitir la adquisición de terreno más construcción. Incluso el INFONAVIT tiene un crédito disponible para la construcción de casa habitación y este terreno debe de estar a nombre del derechohabiente. Algunas de las limitaciones que este producto presenta, aún, es que algunos bancos requieren que aquella persona que construye sea el mismo que vende el terreno; tampoco es recomendable para aquél, para quien requiera mudarse inmediatamente debido a que la construcción requiere tiempo; además, algunos bancos podrían requerir un avance de obra para el cual el cliente deberá desembolsar alguna cantidad de recursos.

Román Ángeles LoanCo rangeles@loanco.com.mx 8181814481

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“AL CABO TENÍA FIADOR…” MARCO HINOJOSA Hola, Inmobiliarios Acompáñenme a ver esta triste historia, donde el prospecto inquilino contaba con una empresa la cual, a través de su representante legal, firmó como fiador del inquilino. Y bien, ¿qué podría salir mal si tiene fiador? Pues, resulta que el inquilino ya no trabajará más con dicha empresa y se retirará anticipadamente al vencimiento del contrato de la propiedad rentada. El propietario reclama a la empresa el pago de 2 meses de penalidad por terminación anticipada a lo cual ella, a través de su representante legal, se niega. Entonces, el propietario busca que el asesor inmobiliario le ayude a cobrar dicha penalidad. Y tú, ¿qué harías si estuvieras en esta situación? Aquí un pequeño espacio para tus respuestas: __________________________________________________ __________________________________________________ __________________________________________________ 13

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Al final, el propietario habló con un abogado el cual le cobró 15 mil pesos para empezar el trámite para ayudarle a hacer la cobranza de la penalidad. Si el propietario hubiera adquirido con Garantía Jurídica Inmobiliaria el trámite de cobranza extrajudicial, él no tendría ningún costo para el mismo. Pero se le hizo muy caro pagar 4 mil pesos para poder adquirirla, y ahora se entera que para poder empezar el trámite le cuesta 15 mil y, al finalizar el proceso, habrá gastado más de 40 mil pesos. Entonces, ¿para qué sirve el fiador? ¿Para que sirve pagarle a un asesor inmobiliario? La respuesta a la primera pregunta es para que el abogado tenga más herramientas para trabajar y dar un resultado favorable al cliente, mientras que la segunda es para facilitar la tarea de conseguir una persona interesada en rentar la propiedad aunado a la corroboración de datos de los prospectos interesados y la eliminación de los cuales no son aptos para esta propiedad (es decir, que no tengan solvencia económica) Pero, aunque al momento de firmar el contrato, el inquilino puede contar con un fiador y solvencia económica suficiente para pagar la renta, en un futuro no sabemos qué es lo que pueda pasar con la situación tanto económica o jurídica de cualquiera de las partes que firman el contrato. Recuerda: EVITAR EL RIESGO ES IMPOSIBLE, pero minimizarlo es una realidad. 14

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De haber contado con Garantía Jurídica, el intentar arreglar la situación por parte de un abogado no tendría ningún costo y tal vez la empresa pensaría 2 veces antes de negarse rotundamente a pagar la penalidad ya que se vería muy mal que se metieran en un problema legal por una simple renta. Hasta la próxima, amigos.

Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria

marcohgji@gmail.com 818 029 6951

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CIERTA SEMBLANZA ALMA DELIA GUTIERREZ Hola, me da mucho gusto estar aquí otra vez. Hoy no te escribo un tema inmobiliario, hoy quiero hablarte un poco de mí y mi emprendimiento. El día de ayer recibí una llamada de un buen amigo, sentí su voz algo consternada y me dice: “Almita, sé que estas en tantos temas y eventos inmobiliarios, pero pienso que deberías de escribir un nuevo libro sobre tu vida, sobre lo que has pasado para llegar a donde estas, porque estoy con una persona y la escucho y es como escucharte a ti hace dos años”. Casi no me gusta hablar de mi vida, casi siempre la guardo en lo más profundo de mi persona, pero pienso que si lo vivido le puede ayudar a alguien, entonces hablaré de ello, viéndolo siempre desde el punto positivo y empezaré esta pequeña historia que quizá si sea la base de mi nuevo libro con aquélla Almita de hace dos años, que se separó y decidió rentar un departamento de la noche a la mañana para redirigir su vida. Solo recuerdo el miedo que tenía, que no me atrevía a ver la tiendita que estaba a una calle, ni siquiera atreverme a ir a otra Soriana que no fuera el de Cumbres, me fui a la colonia Roma, para cambiar mi vida y me dormía horas y horas esperando que pasará el tiempo y con la mi tragedia de estar sola. Un día otro buen amigo me llamó y me dijo, “¿qué has hecho esta semana?”, contesté deprimida, “lloro y duermo”, me contestó, “¿has pensado como vas a pagar la renta el próximo mes?”, salté de la cama y desperté, no imaginaba que ahora tenía que ver la forma de pagar mi comida, todo era dinero en 16

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el mundo, ¿cómo iba a sobrevivir?, sin alargar el tema, tuve que despertar, tuve que aprender a vencer todos mis miedos, mis inseguridades y confiar en que yo podía salir adelante. Si, escribiré ese libro, porque no acabaría aquí de contar cada paso que me ha llevado a dónde estoy. Me vi como una Emprendedora Inmobiliaria, me valoré como persona, me di todos los gustos que sentía que no había tenido y desesperadamente empecé a capacitarme para ser extraordinaria en mi trabajo. El primer paso fue dejar de lamentarme por estar sola, y pensar que soy dueña y creadora de mi propio destino, tuve terror a ser responsable de mi propia vida pero no tuve otra opción que levantarme y salir adelante. El segundo paso fue dejar la comodidad de trabajar en una oficina con gente hermosa que me apoyaba, dentro de mí quería ser dueña de mi vida y de mi propio negocio, no sé cómo me atreví a hacerlo, de hecho aún me pregunto de dónde saqué esa fuerza para decidir ser emprendedora inmobiliaria. La tercera decisión fue elegir a qué darle más prioridad: a tener mi inmobiliaria o ser instructora de inmobiliarios. Sí, tengo las dos cosas, pero más amo capacitar a las personas y ayudarlos a superar esos miedos, retos y llenarlos de conocimientos para emprender su inmobiliaria. Me costó días de preparación, capacitación, de obsesión en mi meta y paciencia, mucha paciencia, decaer es lo más fácil, dejar el sueño es tan fácil cuando piensas que ya no puedes más, muchas veces me pregunté, ¿hice bien en decidir emprender Red Cultura Inmobiliaria? La intuición no me dejó caer una vez más y pese a todo hubo una razón fuerte y poderosa que no me dejó vencer y pensar en la Alma que yo quería ser, y la que soy ahora, vencí esos miedos, luché con muchas horas de trabajo incansables por lograr mi sueño y este apenas comienza, y estas palabras son 17

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solo un extracto de mi persona, y si yo pudiera dar un consejo a quien se sienta sola y sin fuerzas solo diría “aguanta y lucha por lo que sueñas”, solo tenemos una vida y hay que vivirla y disfrutarla al máximo, de verdad, “Tú puedes si tú quieres”, ten una meta fija y obsesiva, capacítate con desesperación, lee libros y sobre todo: “Sueña, Acciona, Persiste, Ten Perseverancia y traza tu camino al Éxito.” En lo que yo pueda ayudarte, siempre contarás conmigo.

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ARRENDAMIENTO IRENE SANTANA Es un acuerdo con independencia de su instrumentación jurídica, en el que el arrendador (propietario) conviene con el arrendatario (rentero) en percibir una suma única de dinero, o una serie de pagos o cuotas por cederle el derecho de usar un activo durante un periodo de tiempo determinado con independencia a él. En el arrendamiento, lo que más les preocupa a los clientes es que los inquilinos paguen la renta, que no le maltraten la casa, que le paguen los servicios y también le puede preocupar que puedan rentarle a un delincuente. Como siempre decimos “caras vemos, inquilinos no sabemos”. En general, los contratos de arrendamiento son muy diversos, unos con muchas páginas y otros con pocas. Lo que recomiendo es tener un contrato intermedio en el que se proteja al propietario y porque no, también al inquilino. Obviamente, los delincuentes, por mucho que se haga una investigación, no son quienes firman los contratos para rentar un a casa, local o departamento. Ellos seguramente usan “prestanombres”, o alguien que no tenga antecedentes penales. Por ello es necesario hacer una investigación y tener clausulas en el contrato que te cubran contra los efectos de esta ley, pero no significa que no pueda ser aplicada. El cliente debe saber que 19

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está sujeto a esta ley y debe respaldarse, por lo menos con un contrato de presentación de servicios profesionales con una empresa como Legal Global Consulting. Dicha investigación brinda mayor seguridad al propietario que contrato para rentar el inmueble, ya que de esa manera tendrá protección y la intervención garantizada de los abogados de Legal Global Consulting. Irene Santana Legal Global Consulting Londres 6420 Col Cumbres Oro Regency

81 2064 0576

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Mayra Ă lvarez Urbane urbane.mx 81 8064-2422 21

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Gabriela Yazmin Garza de la Fuente CEL. 8111053927 concasa.gaby@gmail.com

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GRACIASS

Ya listo el cuarto libro de Alma Delia explicando el real deber ser del inmobiliario. Temas y asuntos legales, entre otros, que debemos saber para llegar a realizar la labor completa en la búsqueda de la excelencia hacia el cliente. ¡Enhorabuena! Ahora esperamos, ¿el quinto libro? ¡Claro que sí!

correo@culturainmobiliaria.com

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El diseño de esta revista fue realizado en parte por Sandra Esther García. Sandra está disponible para trabajos y proyectos de Diseño de Imagen, Editorial, Branding y Web, Tel: 8365 2232 24 / 81 1693 8266

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Estimado amigo, amiga: Pues el otoño llega y con ello el número 12 de nuestra revista Inmobiliaria Magazine. (¡Ya el año recorrido entero, casi!) Difusión de información, cultura, ideas, redes de conexión útiles, de networking y punto de reunión. Muchas gracias a nuestros amigos y patrocinadores que nos dan su apoyo. La intención es mejorar, siempre. Es importante aprender, conocer, saber, informarse. Nosotros, Red Cultura, somos un medio más para conseguir estar al día en esa constante que es el aprendizaje. Sabemos lo que toma éste en tiempo, en dinero, en esfuerzo. Estamos para ayudarte, para apoyarte. Queremos ser parte de ti y que seas parte de nosotros. Somos una red. Las redes son poderosas. Conoce a tu red y déjate conocer por tu red. Muchos son los beneficios de este proceso en vivo de contactos. Algunos serán tu Red de Poder. Ellos son quien tiene el conocimiento, queremos que sepas también de ellos. Que los contactes, que los identifiques, que ellos sepas de ti. Desean conocerte. Creemos en el saber más para servir mejor. Creemos en que ahí reside el bienestar de todos, clientes y nosotros, los asesores y los proveedores de este gran mundo inmobiliario. ¡QUE SIGAN LOS EXITOS! 25

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