Enlace Inmobiliario edición marzo - abril by ampicdmx

CIUDAD DE MÉXICO

INAL

CANZA

BLE NEGOCIACIÓN: TAREA CLAVE PARA EL PROFESIONAL INMOBILIARIO

COMPLICADO COMPRAR UNA CASA EN MÉXICO. A NIVEL NACIONAL, EL REZAGO DE VIVIENDA ALCANZA A 44.7% DE LA POBLACIÓN

La tecnología podría ser la mejor arma contra el cambio climático

Casa Rivas Mercado, la mansión porfiriana rescatada del olvido

EDITORIAL

ablar del enorme problema que para los mexicanos comunes implica adquirir una vivienda no es poca cosa, pues la clase media representa uno de los nichos de mercado más importantes de la actividad inmobiliaria. Por ello, en nuestro artículo de portada presentamos un panorama general, con cifras y datos, a través de los cuales podamos abrir la conversación, ¿realmente cuántas personas pueden crear un patrimonio en los próximos años? ¿Serán solo aquellas que generen más de 70 mil pesos al mes? Y esta cifra ¿qué porcentaje representa en un país en el que el salario mínimo es de 88 pesos diarios? Sin duda, más allá de los errores o aciertos que han llevado al mercado a cotizar en estos precios, este es un gran momento para proponer nuevas alternativas para la vivienda, innovar en modelos de renta y ofrecer soluciones; a fin de que las ciudades generen oportunidades en contra de los círculos de pobreza en sus periferias, un tema para una discusión más seria en foros como los que AMPI está abriendo. Como en cada edición hablamos de las noticias más relevantes que afectan al sector y traemos algunas herramientas para el profesional inmobiliario como en los temas de networking y negociación. En nuestra sección sustentable, en este número hablamos de cómo la tecnología también puede ser una opción para generar menos contaminación en las grandes urbes. Para finalizar, hemos realizado un recorrido a una de las construcciones con mayor carga de historia arquitectónica de la Ciudad de México, la casa Rivas Mercado – que fuera hogar del arquitecto que levantó la columna del ‘Ángel de la Independencia’–, que aunque por años sufrió un gran abandono, actualmente se abre al público renovada y con ganas de relatar la vida de interesantes personajes que han trascendido hasta nuestros días.

Laura M. Hernández Alvarado

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ENLACE INMOBILIARIO CONSEJO EDITORIAL Víctor Lachiva / Cusman & Wakefield Gloria Arroyuelo de Pöhls / Presidenta AMPI CDMX Karim Goudiaby / Neximo Luis Domingo Madariaga / Grupo Urcitano Adolfo Kunz / Kasa Administración Yazmín Robledo / Isibrokers Javier Lomelí / Colliers International David Figueroa / Notario no. 57, CDMX Manuel Chaparro / www.renda.soy

Manuel Chaparro Flores DIRECTOR Laura Magnolia Hernández Alvarado EDITORA Nax Aguilar ARTE Y DISEÑO Laura Garduño COLABORADORA

SUMARIO COLUMNA 49

Hablando de casi todo

AGENDA 37

Cambio Climático, ¿cómo lo combaten las ciudades inteligentes? ENLACE Inmobiliario A.M.P.I Ciudad de México

52 NEGOCIACIÓN Elemento clave para el profesional inmobiliario

REAL STATE 16

Networking: Qué es y cómo se aplica al mundo inmobiliario

Cómo vender una casa de superlujo

Incierto el desarrollo de Mitikah

Las Ciudades más y menos sostenibles

Casa Rivas Mercado, joya arquitectónica

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El Infonavit devolverá ahorros a quien no adquirió vivienda La cifra acumulada que será devuelta asciende a 246.5 millones de pesos, captados entre mayo de 1972 y febrero de 1992. Quienes cuenten con ahorros dentro del Fondo de Ahorro 72-92, pero no son pensionados IMSS deberán recurrir directamente al Infonavit. En tanto, los familiares de beneficiarios fallecidos recibirán el monto a través de la pensión derivada que ya se tiene registrada en el sistema.

Reconstrucción de 11,739 viviendas en la CDMX

BREVES •• Inmobiliarias

César Cravioto, comisionado para la Reconstrucción, anunció el arranque en abril de obras en 25.6% de las viviendas unifamiliares afectadas por el sismo del 19 de septiembre de 2017. En total son 11,739 viviendas, sobre todo en la zona oriente de la ciudad, divididas en 195 cuadrantes, de los cuales 50 serán atendidos durante el año próximo, a fin de que para marzo de 2020, se hayan entregado todas las viviendas contempladas.

LA CANADEVI TIENE NUEVO PRESIDENTE NACIONAL Gonzalo Méndez Dávalos fue elegido como nuevo presidente de la de la Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda (Canadevi) para el periodo 2019-2021, en el marco de la asamblea general del organismo celebrada el pasado 27 de marzo. Dentro de las propuestas de trabajo de Méndez Dávalos, está consolidar el incremento en la capacidad de crédito como un aspecto fundamental para la industria y estructurar en coordinación con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), un nuevo modelo financiero que permita atender la demanda de vivienda social, informó Canadevi en un comunicado.

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Juez declara quiebra del Corporativo Inmobiliario GEO

BREVES •• Inmobiliarias

Un juez federal declaró este lunes la quiebra del Corporativo Geo, desarrolladora de vivienda para segmentos de población de bajos ingresos. En el fallo señaló que es fundada la demanda de concurso mercantil involuntario en etapa de quiebra.

FERROVIARIAS ANUNCIAN INVERSIONES EN MÉXICO POR MÁS DE 13,000 MDP Ferromex, Ferrosur, Kansas City Southern y Ferrovalle dieron a conocer su plan de inversión 2019; la mayor parte de los recursos se destinarán a infraestructura. Ferrocarril Mexicano (Ferromex) y Ferrosur, de Grupo México, estiman invertir durante este año 555.8 millones de dólares, equivalente a 10,560 millones de pesos aproximadamente, en cuatro grandes rubros, anunció Lorenzo Reyes Retana, director general de Planeación y Proyectos de la empresa.

Nace el primer fibra inmobiliario de América Latina Nace el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces (fibra) de América Latina: Fibra The Latam Reit, tiene como objetivo recaudar hasta 7,500 millones de dólares en los mercados de valores de la región. Cada título se venderá a 10 dólares, muestran documentos relacionados con la oferta. El vehículo se listará en la Bolsa de Valores de Lima y cotizará simultáneamente en la Bolsa Mexicana de Valores y en la Bolsa de Colombia.

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La firma Steer Davies hace el plan maestro del Tren Maya, anuncia Fonatur

Rogelio Jiménez Pons, director del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), anunció que las empresas internacionales PricewaterhouseCoopers (PwC) y Steer Davies ya trabajan en la preparación de proyectos del Tren Maya, a lo que se espera se sumen más compañías globales. Destacó que se trata de grandes empresas de perfil internacional que pueden garantizar las menores fallas posibles y se buscará la mayor eficiencia.

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inmobiliario

Mujeres, las que

mas buscan propiedades en venta

Según cifras de ComScore, en lo que respecta a la búsqueda de vivienda para alquiler, la navegación por Internet se divide por igual entre hombres y mujeres, con promedios de 50% y 50%; sin embargo, las mujeres acaparan, con un 55%, la búsqueda de propiedades en venta.

a información señala que la población que utiliza Internet en México asciende a 63 millones, cifra que se estima que llegue a los 73 millones a lo largo del 2019. De ese número, cerca de 7 millones de internautas buscan inmuebles online. Por otro lado, de acuerdo con un análisis, de 2018 a 2019 las búsquedas de inmuebles por Internet en México pasaron de 55 a 70 millones, lo que representó un aumento del 27% en esta actividad digital. De los 70 millones de búsquedas online de propiedades a nivel nacional, 60% son de casas o departamentos en renta y 40% de inmuebles en venta. Los usuarios que desean rentar tienen un rango de edad de 25 a 34 años, mientras que los potenciales compradores de vivienda van de 35 a 44 años edad, de acuerdo con información del portal Vivanuncios. Los estados con más búsquedas son Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Puebla, Nuevo León y Querétaro. Aunque cabe destacar que la tendencia se ha incrementado de manera considerable en Yucatán. No obstante, estos números son muy bajos si se compara con la penetración que existe en otros países. Mientras en México, cerca de 8% de usuarios de internet buscan una casa o departamento en línea, 10% lo hacen en Colombia; 12% en Argentina; 20% en España; 42% en Alemania; 55% en Estados Unidos y 60% en Reino Unido.

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construcción

Cemex invertirá 850 mdd para mejorar sus plantas en 2019 La cementera mexicana Cemex también planea dos parques para generar energía con sistemas de paneles solares y otro con aerogeneradores. emex planea reforzar sus plantas, ser más sustentable y alcanzar el grado de inversión contemplado para 2019. Durante su asamblea anual de inversionistas, la cementera mexicana anunció que está proyectando una inversión por 850 millones de dólares (mdd) para 2019, esto con el objetivo de ampliar sus plantas e impulsar proyectos de energía limpia. “De esos 850 mdd, alrededor de 160 mdd van a ser invertidos en México, principalmente en las plantas del centro del país y en el sureste”, aseguró Rogelio Zambrano, presidente del Consejo de Administración. La apuesta sustentable de Cemex no es nueva. La compañía destaca en su Reporte Integrado 2018, que 27.1% de los combustibles que utilizaron son alternativos, la más alta proporción en los últimos cuatro años,

mientras que 26% del consumo energético para la producción de cemento fue sustituido por energías renovables. Cemex prevé para 2019, concretar varios proyectos verdes, entre estos, dos parques para generar energía con sistemas de paneles solares y uno más con aerogeneradores. Esto, aunado a una reducción de la deuda de 1,000 mdd en 2018 (con un objetivo de 3,500 mdd para el siguiente año), podría traducirse en “métricas consistentes con un grado de inversión al cierre de 2020”, señala el presidente de la firma. “Creo que si se generan los ambientes de confianza y de certidumbre se atraerá la inversión. Aunque es muy prematuro hablar si ahora hay un riesgo político, porque apenas está comenzando el sexenio”, enfatizó Zambrano.

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real state

¿CÓMO

INVERTIR

EN BIENES RAÍCES A TRAVÉS DE

CRIPTOMONEDAS?

La innovación tecnológica abre las puertas a nuevas formas de inversión. El blockchain ha permitido la proliferación de criptomonedas, como el bitcoin; pero, para entrar en este mundo, es necesario conocer el funcionamiento y los riesgos que implican.

n el mercado existen más de 1,500 monedas digitales, cada una con su cotización, que depende, básicamente, de la oferta, la demanda y la especulación. Aunque nacieron como una forma de pago, se han convertido también en una manera de invertir. Y una de estas nuevas opciones es hacerlo en bienes raíces a través de los tokens o certificados respaldados por activos inmobiliarios. Las plataformas en las que el usuario puede adquirir criptomonedas con fracciones de propiedades, locales comerciales u oficinas es una opción incipiente en el país, explica Tomás Álvarez

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inversión

ANTES DE HACERLO:

1. La plataforma en la que inviertas debe emitir Certificados de Participación Inmobiliarios, que garanticen la propiedad.

2. Busca asesoría con un contador, para que te explique cuáles serían tus obligaciones fiscales al realizar este tipo de operación.

3 3. Recuerda que todo aquel que te prometa un rendimiento o dividendo garantizado probablemente te estará estafando.

5. Ningún banco central respalda las criptomonedas, también conocidas como monedas virtuales o criptodivisas.

4. Existen varias plataformas en las que puedes invertir. En México, por ejemplo, opera la start-up tapatía 100 Ladrillos.

7. Como con cualquier inversión, antes de entrar y colocar tu dinero, investiga a la empresa a través de la cual lo harás.

6. Ninguna inversión es infalible, por muy de moda que esté. Debes analizar si esta opción se adapta a tu perfil.

Melis, director de Volabit, plataforma de intercambio de criptodivisas. Por ello, antes de lanzarse a esta opción hay que analizar bien dónde pondremos nuestro dinero. El modelo es similar al de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras): los activos adquiridos tendrán como destino un fideicomiso, que servirá para comprar inmuebles que generarán rendimientos a través de rentas. Cuando el usuario lo desee, puede vender sus criptodivisas. Eso sí, siempre debe cerciorarse de que la plataforma emita Certificados de Participación Inmobiliarios (CPI), que garantice la tenencia de la

tierra. “La clave está en cómo las plataformas amarren legalmente las propiedades a las cripto. Si no está bien estipulado, la propiedad no es tuya”, aclara Álvarez Melis. Guillermo Flores, director regional de Promoción de Finamex Casa de Bolsa, recomienda analizar el verdadero beneficio de adquirir estas divisas. “Cuando mezclas los bienes raíces con una criptomoneda tendrías, como inversionista, que asegurar que el valor de esta divisa no se vea afectado por una cosa distinta al mismo proyecto de inversión –especulación, oferta o demanda–. Si es así, puede ser un buen vehículo”, acota Flores.

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NETWORKING Qué es y cómo se aplica al mundo inmobiliario

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real state

a mejor forma de obtener estos contactos es a través del networking, esta es una práctica que hace referencias a los momentos que se te presentan para conocer a otra personas que trabajen dentro de tu área generando oportunidades de negocio o laborales.

¿CREES QUE ESTA PRÁCTICA SE UTILIZA SOLO EN EL ÁREA LABORAL? Veamos, si se daña algún aparato en tu hogar lo más probable es que le comentes la situación a tu mamá o a tus amigos, buscando ayuda y referencias para localizar una persona que pueda solucionar tu problema. Así de cotidiano es el Networking, muchas veces lo hacemos sin pensarlo. Hacer networking puede ser aprovechado por personas con diversos intereses. Por ejemplo, puede que tengas una idea de negocio y estés en la búsqueda de socios o inversores. Asimismo, representan una oportunidad perfecta para conocer a tu competencia directa dentro del mercado o incluso reclutar nuevos talentos para tu negocio. Esta práctica también puede resultar beneficiosa para aquellos que estén en la búsqueda de un empleo o quieran cambiarse de empresa.

No importa el área en la que te quieras desarrollar, contar con contactos es un excelente bonus que te abrirá muchas puertas. Sin embargo, los contactos no aparecen mágicamente en la libreta de tu teléfono, tienes que conseguirlos.

EMPIEZA A USAR LINKEDIN Si bien la mayoría de las personas no acude a LinkedIn como primera opción para buscar listados o para encontrar un agente de bienes raíces, generalmente esa herramienta es considerada como el lugar ideal para establecer contactos con otros profesionales y aprender más sobre sus respectivas industrias. Dicha característica convierte a esa red social en el lugar perfecto para atraer clientes potenciales que, además, tienen un mayor interés en la creación de redes y -con suerte-, interés en conocer más sobre ti y aprender de los servicios que ofreces. Hoy en día, LinkedIn es sinónimo de networking. Tener un perfil de LinkedIn completo y sólido te ayudará a generar credibilidad para tu empresa y tu marca. LinkedIn te ofrece un espacio virtualmente ilimitado para describirte a ti mismo, tus habilidades, tus antecedentes y tu empresa. En definitiva, te ayudará a construir tu narrativa profesional. Te sugerimos publicar asiduamente artículos informativos o interesantes desde tu perfil para hacer que tus contactos empiecen a verte como fuente de información confiable y, en el futuro, haya más probabilidades de que se conviertan en tus clientes. El contenido vi-

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sual también es muy útil y cada vez más popular para lograr un gran SEO (posicionamiento web). Crea tus propias imágenes y márcalas con tu logo. Asimismo, es importante que te unas a grupos del sector. LinkedIn tiene una comunidad amplia de grupos especializados, incluidos muchos en la industria de bienes raíces. Únete a los que más te interesen, eso te dará nuevos lugares donde buscar consejos, ideas y asesoramiento. Si eres lo suficientemente audaz como para comenzar tu propio grupo, es perfecto. De hecho, eso puede tener varios beneficios. Desde luego, serás un líder, lo cual aumentará tus credenciales profesionales y te convertirá en un recurso esencial dentro de la comunidad. Un aspecto innegable de esta de plataforma es la constante “evaluación” hacia sus integrantes. Si cuentas con un excelente perfil y contenido de calidad en tu cuenta, naturalmente te verán como un profesional serio y alguien a quien contratar. Para ser honestos, no tomarías muy en serio a un abogado que se promocionara a través de su cuenta personal (y no profesional) en Instagram, ¿cierto? Destina un tiempo específico para crear un buen perfil y alcanzar a tantas personas como sea posible, la meta es comenzar a construir tu propia red. No subutilices esta red social, aprovéchala y sácale el máximo partido. Algunos estudios revelan que LinkedIn es 277% más efectivo para generar nuevos prospectos que Facebook y Twitter. Si bien es cierto que puede haber mucha más gente y mucha más actividad en otras redes sociales, debes recordar que tu objetivo no es hacer nuevos amigos.

Si no sabes muy bien a qué eventos asistir, comienza por investigar cuáles son los que están disponibles cerca de tu zona y aparta algo de tiempo y de dinero para acudir a ellos (los cursos también son una excelente opción y en este número te hablamos más acerca de los que están disponibles este año). Es una inversión que sin duda te traerá beneficios a la larga.

ASISTE A LOS EVENTOS Como mencionábamos anteriormente, los eventos inmobiliarios buscan que las personas que asistan conecten con otros profesionales con los cuales podrán intercambiar ideas, estrategias y experiencias, mientras que amplían su red de contactos. Esto es una oportunidad sin igual, pues hay personas a las cuales solo tendrás acceso durante estos eventos. Aunque hoy en día, gracias al Internet, tengamos la posibilidad de estar conectados, nada supera la cercanía de una interacción cara a cara. Sin embargo, generar contactos no es el único beneficio que le puedes sacar a estos eventos. Tómalos como una oportunidad para absorber información acerca del mercado, las innovaciones de tus colegas, las nuevas tendencias, etc. Recuerda que no hay una fórmula mágica para tener éxito en tu inmobiliaria, es cuestión de ensayo y error así que intenta aprender también por experiencias ajenas.

SABER SACAR PARTIDO DE LOS NEGOCIOS CRUZADOS Si bien puede llegar a suceder que tu cartera no responda a las necesidades de tus clientes, es esencial que te puedas apoyar en tu red de contactos para encontrar alternativas inmobiliarias y oportunidades de hacer negocios en conjunto. Uno de los mayores beneficios que brinda el ser parte de una comunidad profesional de agentes inmobiliarios es que tienes la oportunidad de realizar negocios cruzados, lo que te ayudará a ampliar tu cartera de propiedades, satisfacer las necesidades de tus clientes y solidificar tu red de negocios profesional. Pero mucho ojo con el siguiente punto.

NO DESCUIDES A TUS NUEVOS CONTACTOS Como si de un cliente se tratara, debes hacerle seguimientos a tus contactos recién adquiridos. Síguelos en redes sociales y envíales un mensaje amigable. No estamos diciendo que te conviertas en su mejor amigo pero sí debes asegurarte de que te recuerden y sepan quién eres. Esto nos lleva a un punto bastante importante, asegúrate de tener al día tus redes sociales. ¿Por qué? Porque vivimos en una sociedad donde la manera más sencilla de conocer al otro es a través de lo que publica en Internet. Velo de esta manera, si vas a un evento, conoces a un colega que te interese y consigues su tarjeta de presentación, los más seguro es que lo siguiente que hagas es buscar sus perfiles para saber qué hace, con quién ha trabajado, en qué tiene experiencia, etc. Pues, esto es justamente lo que harán contigo las personas que estén interesadas en tu perfil profesional. Así que es importantísimo que mantengas tus redes sociales profesionales, públicas y al día con tu perfil como agente inmobiliario. En otra palabras, nada de estar compartiendo memes en el Instagram que verán tus colegas.

LAS RELACIONES SON MÁS VALIOSAS QUE LOS CONTACTOS Como asesor inmobiliario debes tener claro que tus colegas son personas, no simples contactos que te harán cerrar un trato a corto o mediano plazo. Eso debe que-

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Algunos estudios revelan que LinkedIn es 277% más efectivo para generar nuevos prospectos que Facebook y Twitter. Si bien es cierto que puede haber mucha más gente y mucha más actividad en otras redes sociales, debes recordar que tu objetivo no es hacer nuevos amigos.

dar en segundo plano, lo más importante es tratarlos como personas que merecen todo tu interés y atención. Hacer networking solo para aumentar tu base de contactos está pasado de moda y, de hecho, no es muy buena estrategia. La calidad siempre es mejor que la cantidad: las verdaderas oportunidades de negocio se presentan cuando el trasfondo de las relaciones es valioso para ambas partes. Antes que “fingir hasta lograr tu cometido”, opta por no ser “falso”. Todos nos hemos encontrado alguna vez con ese tipo de personas, gente que obviamente intenta hablar con las personas más importantes en la sala y con nadie más. No solo sus acciones son demasiado evidentes, sino que también esa actitud representa un gran obstáculo para todos e incluso llega a ser incómoda para las personas poderosas a las que intentan impresionar. Independientemente de con quién estés hablando, intenta estar genuinamente interesado en lo que te dicen.

Para no caer en la presión y el tedio de asistir a muchos eventos solo con el fin de aumentar tu red, intenta trabajar tu networking inmobiliario no desde la perspectiva de “¿Quién podrá ayudarme a impulsar mejor mi carrera?” sino desde la visión de participar en aquellas reuniones a las que realmente desees asistir y crear amistades. Al cambiar tu modo de pensar, inmediatamente eliminarás la presión y permitirás que tus conversaciones sean mucho más auténticas y memorables. De igual forma, considera otro escenario: nunca se sabe quién está escuchando tu conversación. Procura pensar que tu ídolo profesional te está escuchando muy de cerca, ¿se impresionaría con lo que estás diciendo? Haz un esfuerzo extra para forjar vínculos fuertes y personales con tus colegas, así como debes hacer con tus clientes actuales y futuros. Cuanto más inviertas en las relaciones, profundices con las personas y les apor-

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En el mundo de los negocios, una gran cantidad de los mismos se basa en las relaciones de confianza. Hazlo porque de verdad te importa y para transmitir que realmente crees en lo que haces.

tes valor, más te tendrán en mente y, de esa manera, recibirás más referencias y negocios. NO HABLAR SOLO DE TI MISMO ¿Creías que hacer networking consiste en acercarte a otros agentes o empresas inmobiliarias para hablarles de ti, de tu trayectoria, tus logros y tus metas a futuro? Si es así, quizá debas cambiar un poco tu mentalidad. La regla de oro del networking es otra: la gente quiere hablar sobre sí misma, así que permíteselos. Sé el primero en hacer las preguntas, pregunta dónde está trabajando tu interlocutor, qué piensa acerca de la industria, conversa con él o con ella sobre el último tópico inmobiliario que hayas leído o escuchado en las noticias y que esté en boga. Hasta un chiste o un comentario sobre el tema de moda (aunque no esté relacionado al ámbito de los bienes raíces te puede servir, solo sé muy cuidadoso para no caer en banalidades). Cuando estás nervioso o cuando eres tímido, es fácil decir todo lo que te viene a tu mente -en un diálogo sin estructura-, para mantener la conversación. En lugar de arriesgarte a eso, dale la vuelta

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a la situación. La idea obviamente no es que eso parezca un interrogatorio, pero sí deberás enfocarte la mayor parte del tiempo en seguir haciendo preguntas adecuadas y entablar una conversación amena. Así estarás generando confianza e interés. Y, si estás hablando con la persona apropiada, es de esperar que también ella esté aprendiendo una o dos cosas de ti. Si lo prefieres, prepara un pequeño discurso antes de llegar a tus eventos, nunca está de más estar listo con un resumen de tu perfil profesional. Ten en mente: • Quién eres (tu nombre) • Qué haces • Con quién te gustaría hacer negocios • Qué es lo que te hace único a ti y a tu negocio • Las razones más convincentes por las que otros deberían considerar tu oferta • Repite tu nombre al cerrar En el mundo de los negocios, una gran cantidad de los mismos se basa en las relaciones de confianza. Practica tus líneas, no dejes tus conversaciones al azar. Muestra tu verdadera personalidad y actúa con naturalidad, pero con pasión. Hazlo porque de verdad te importa y para transmitir que realmente crees en lo que haces. HAZ DEL NETWORKING UN HÁBITO Establecer relaciones de valor para ti y tu negocio es un arte, no es algo que se logra de la noche a la mañana. Sin lugar a dudas, necesitas plantearte este objetivo como fundamento de tu triunfo en el mercado inmobiliario y trabajar en ello día a día. Acudir a eventos con un plan maestro trabajado previamente, utilizar las redes sociales para darte a conocer y para sumar colegas te llevará lejos si eres perseverante. Recuerda que el único lugar donde el éxito viene antes que el trabajo es en el diccionario.

CÓMO VENDER UNA CASA DE

SUPER LUJO ENLACE Inmobiliario A.M.P.I Ciudad de México

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a razón es que la decisión de comprar una propiedad de este tipo se basa en el estilo de vida o los objetivos de inversión, más que en la necesidad, de acuerdo con el documento La incertidumbre y su efecto en la compra de bienes raíces de lujo, publicado en 2017 por Christie’s International Real Estate. A pesar de que este tipo de propiedades son aproximadamente 3.4 veces más caras que las viviendas promedio a nivel global, de acuerdo con el informe Luxury Defined 2018, su venta resulta mucho más sencilla. Para Uribe, la razón es que a diferencia de los inmuebles promedio, cuyos costos son accesibles para un mayor número de personas y en el que los posibles compradores comúnmente “ponen más peros”, los clientes de la categoría de superlujo no son muy específicos y, sobre todo, no tienen problemas de financiamiento. La estrategia para promover estos inmuebles es completamente distinta a la de uno promedio, por lo que es recomendable tomar en cuenta ciertos aspectos antes de salir al mercado.

CÓMO VENDER EN EL MERCADO DE LUJO

Determina el precio correcto Si bien en México existe una oferta muy variada de inmuebles, Elena de Lascurain, directora de Servicios Residenciales de JLL México, asegura que la demanda de propiedades de superlujo es escasa, por lo que “el propietario debe prepararse para captar la oportunidad, poniendo un precio con el que obtenga una rentabilidad razonable, sin salirse del rango real”. Esto se logra a través de un avalúo u opinión de valor en el que se ponderan las características de la residencia como la antigüedad, el estado de conservación, el tipo de materiales, el diseño y la ubicación, entre otros aspectos. La idea es tomar

En contraste con los inmuebles promedio, las ventas de propiedades de superlujo “nunca se paran, porque los inversionistas quieren que su dinero se siga moviendo”, dice Zulema Uribe, gerente de la oficina de Monterrey de Sotheby’s International Realty, casa de subastas y bienes raíces de lujo.

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este avalúo como una referencia de precio y matizarlo con la información que tienes sobre tu inmueble para lograr que la relación calidad-precio sea la adecuada.

Acércate con un especialista Cada actividad económica tiene su nicho de especialidad y el mercado inmobiliario no es la excepción. Las agencias cuentan con una red global de inversionistas, conocen y entienden el mercado meta, y tienen la experiencia y el personal capacitado para negociar con este tipo de clientes y asesorar a los propietarios, incluso sobre cuál es el mejor momento para vender una propiedad, que suele ser durante el último cuatrimestre del año. Otra de las ventajas de una agencia especializada es que tendrás la seguridad de que tus datos personales estarán en buenas manos. Zulema Uribe cuenta que los asesores en Sotheby’s, además de pasar por castings y exámenes previos a su contratación, firman códigos de ética y confidencialidad, por lo que “no hay manera de que se filtre la información”.

ERRORES QUE DEBES EVITAR

Los expertos te facilitan el camino señalando lo que no debes hacer durante un proceso de venta: Muchos propietarios consideran que su casa tiene un valor sentimental, y lo más común es que al estar presentes durante la visita, hagan énfasis en ello. La realidad es que eso no le añade más valor a su casa, y más allá de ayudar a la venta, podría obstruirla. Colocar la propiedad en varios portales o agencias inmobiliarias. Comúnmente se cree que al colocar una propiedad en varias agencias inmobiliarias, la venta será más rápida. Pero lo que los propietarios generan con ello es ‘quemarla’. Si la propiedad cae en manos de varios brokers y uno de ellos hace un comentario negativo sobre ella, esa mala referencia llegará a cada uno de estos brokers y la propiedad perderá interés.

Elige el mejor canal de comunicación Los medios para llegar al cliente potencial son clave en la venta de un inmueble de esta categoría. “A estas casas no se les puede poner un letrero, no se pueden publicar en un periódico ni en avisos de ocasión, porque eso expondría a los propietarios”, asegura Zulema Uribe. Lo más recomendable es anunciar tu propiedad en un portal de internet especializado. El éxito de la venta radica en estudiar al mercado meta, entender sus necesidades, hábitos y estilo de vida, y armar un plan de mercadotecnia bien estructurado. Este tipo de clientes, más allá de la transacción, lo que busca es una experiencia de compra. “(En Sotheby’s) cada vez que nos busca algún cliente con una casa o departamento de superlujo, hacemos un open house y nos apoyamos mucho con nuestra casa de subastas para traer obras de arte, un relojero suizo o hacer una simple cata de vinos, ese es nuestro gancho”, cuenta Uribe.

Toma fotografías y videos de alta calidad Uribe recomienda contratar un fotógrafo profesional especializado. También aconseja invertir en la toma de un video en HD que muestre todas las áreas de la propiedad. Además, aconseja hacer tomas por la mañana, la tarde y la noche, pues este tipo de propiedades “generalmente tienen vistas”, y es común que los clientes compren propiedades por esta cualidad. Las

áreas que más destacan en una propiedad son las cocinas y los exteriores, por lo que es ideal hacer énfasis en estos espacios.

Destaca las características positivas Si bien el tamaño y la ubicación de una propiedad de superlujo son aspectos importantes, los acabados y las comodidades son los que realmente definen su costo. Un proyecto arquitectónico diseñado por algún despacho de prestigio, piezas de mármol, losas completas en baños y pisos, maderas finas, equipos inteligentes que potencialicen el estilo de vida, son cualidades que le dan un plus a tu inmueble y que deberías destacar.

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Agentes inmobiliarios reclaman una ley federal La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios impulsa en la Cámara de Diputados una legislación para toda la República Mexicana. a iniciativa de ley para el registro y acreditación de los agentes inmobiliarios de la República Mexicana, se presentó ante la Cámara de Diputados a través del diputado federal Ricardo Exsome, presidente de la Comisión de Infraestructura. El objetivo de esta ley es proteger de fraude a los propietarios, compradores e inversionistas de inmuebles, pero sobre todo evitar la corrupción. En México, 19 estados cuentan con una ley inmobiliaria que regula la actividad de los agentes, pero, por una parte, a falta de un reglamento no todas las legislaciones operan y, por otro lado, las que sí operan, lo hacen bajo distintos criterios. Por ello, el sector empuja en el Congreso de la Unión una ley federal que homologue requisitos, capacitación, certificación de los profesionales inmobiliarios y expedición de una licencia. A inicios de 2019, Pablo Vázquez Rodríguez, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), presentó ante la Cámara de Diputados una iniciativa de Ley para el Registro y Acreditación de los Agentes Inmobiliarios de la República Mexicana. El año pasado, la AMPI dio a conocer que solo 10% del total de agentes en México pertenecen a una asociación y otro 10% estaba certificado por sus propios medios. “Estamos hablando de que en la informalidad y en las calles puede haber un 80% de personas con muchísima experiencia, pero sin preparación o una certificación oficial”, dijo en ese momento, Alejandro Kuri, presidente de la Asociación en ese entonces. Ángel Váldes, presidente de la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria (APCI), señaló

durante la rueda de prensa que la ley inmobiliaria de la Ciudad de México regula la actividad del profesional en el sector y establece que debe contar con una certificación; sin embargo, no se detallan los requisitos que debe cumplir y por ello resulta inoperante. La capital mexicana cuenta con la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal, nombrada así porque se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 23 de agosto de 2012. Posteriormente, su reforma fue publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 18 de diciembre de 2014, pero carece de un reglamento. “Sabemos que durante la administración de Miguel Ángel Mancera se presentó un Reglamento para la Ley inmobiliaria, pero no procedió la publicación”, dijo Valdés. Estados como Querétaro y Baja California sí tienen un reglamento. En Baja California, la Secretaría de Desarrollo Económico (Sedeco) de la entidad estableció un Padrón de Agentes Profesionales Inmobiliarios y Agencias Profesionales Inmobiliarias con Registro. De modo, que la Sedeco realiza el Registro Estatal de Agentes Profesionales Inmobiliarios (REAPI), inscribe a los agentes y agencias, otorga licencias, realiza visitas de inspección, aplica sanciones y verifica la obligación de realizar capacitación en materia inmobiliaria. AMPI Nacional prepara también el registro de la Licenciatura en Bienes Raíces, a través de cursos presenciales y virtuales en todas las ciudades donde se requiera, con la finalidad de capacitar y profesionalizar al gremio inmobiliario, según lo señalado por Pablo Vázquez Rodríguez, al tomar protesta como presidente de la Asociación a inicios de 2019.

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Algunos de los retos que tiene el sector vivienda en los próximos años es que haya mejores condiciones internas en materia de subsidios, oferta financiera e hipotecaria, regulación y actualización catastral, para que la edificación continúe con mayor vigor y aminore el déficit habitacional en el país.

e acuerdo con el informe Demanda de Vivienda 2018, de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), cada año las soluciones de vivienda esperadas por la población mexicana suman más de 1 millón, de las cuales 60% son adquisiciones de vivienda nueva y usada, entre 34 y 36% de mejoramientos habitacionales, y de 3.0 a 6.0% en autoproducción. No obstante, según un estudio del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de

Desarrollo Social (Coneval), en México, a nivel nacional, el rezago de vivienda alcanza a 44.7% de la población, promedio que crece hasta 79.1% para el caso de los habitantes de comunidades indígenas. La institución refiere que una tercera parte de los jóvenes en el país, que son más de 37.5 millones, habita en una vivienda con rezago habitacional, y sobre cuya proporción, 13.2% presenta carencia por calidad y espacio en la vivienda y 19.9% carece de acceso a servicios básicos.

90%

de los habitantes de la Ciudad de México no tienen posibilidad financiera de adquirir una vivienda

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PANORAMA POSITIVO, PERO NO PARA TODOS Enrique Margain, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México, reveló ante diversos medios que, contrario a las expectativas, 2018 fue un año muy positivo en términos de colocación de créditos, pese a que fue un año electoral. En 2018, de 546,600 créditos otorgados por todo el sistema hipotecario, equivalentes a 351,700 millones de pesos, la banca comercial colocó 126,500, que representaron 173,600 millones de pesos; esto es, 15.3% más recursos que en 2017, cuando el monto ascendió a 150,500 millones de pesos, de acuerdo con el Boletín Estadísticos Hipotecario de la ABM, con cifras al cierre de diciembre 2018. Margain comentó que “esto quiere decir que el crédito promedio ha venido creciendo”, y 2019 se perfila como un muy buen año para la industria. Dijo además que 2019 “empezó bastante bien”, lo que refleja un mejor dinamismo. “Será un primer semestre por arriba de lo que se registró el año pasado cuando algunos pensaban que se había disminuido”. Sin embargo, Carlos Medina Rodríguez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), señaló en entrevista a medios que el déficit de vivienda en territorio nacional suma entre 9 y 14 millones de casas, y cada año se integran a la demanda cerca de 150,000 familias, tan solo en el segmento de vivienda social, la Cámara estima la necesidad de construir y entregar, por año, al menos 200 mil inmuebles para buscar satisfacer la demanda. El líder de la Canadevi indica que en el segmento medio y residencial, la construcción se logró mantener ante la mayor colocación del crédito por parte de la banca comercial y de los institutos de vivienda sociales, que incrementaron los montos hipotecarios. En contraste, se ha vuelto más complejo atender la demanda de casas de quienes menos ganan en el país ante la reducción de los subsidios gubernamentales considerados en cada ejercicio anual. “Se ha ido reduciendo año con año la gente que puede comprar una vivienda dentro de los 2.8 salarios mínimos para abajo, se ha visto muy complejo, y el reto está en caminar no solo a crear ciudades sustentables y del cuidado al desarrollo urbano, sino también en dar vivienda a los más

“S E GUN D OS COMP R A D OR E S ”

Familias o personas que ya pagaron una primera vivienda y después de 10 o 15 años adquieren una nueva, vendiendo primero la anterior, lo que genera un ecosistema en el que los nuevos adquirientes compran o rentan esos inmuebles usados, pero a un menor precio.

desprotegidos, esos que ganan menos de 8,000 pesos y que aún estando en la economía formal no pueden acceder al mercado”, aseveró. Mencionó que para el sector desarrollador hoy en día invertir en vivienda social es un “riesgo”, ya que se carece del incentivo por parte del gobierno federal para impulsar una mayor participación. “Específicamente podemos poner como ejemplo el que se haya eliminado del presupuesto para el 2019 el programa para darle vivienda a través de Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) a la gente de menos recursos, se vuelve con esto más complicado invertir en este segmento”. EL DESCONTROL EN LA CIUDAD DE MÉXICO La restricción en la cantidad de suelo disponible hizo que, en menos de 10 años, el precio promedio de los departamentos nuevos en la Ciudad de México pasara de 1 millón de pesos (mdp) a 3.5 millones, de acuerdo con estadísticas de la empresa Softec. Por ello, un caso verdaderamente extremo lo representa la capital, en donde los precios han crecido también porque la demanda rebasa tres veces a la oferta. La metrópoli más grande del país necesita 120,000 viviendas anuales, mientras que los desarrolladores construyen solo 40,000 departamentos.

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Cuánto hay que ganar para comprar en la CDMX Ingresos mensuales comprobables para acceder a un crédito hipotecario de 3.5 mdp Banorte

$66,496

Afirme

$73,878

Scotiabank

$79,650

Santander

$93,764

HSBC

$98,547

BX+

$98,499

Fuente: simulador de hipotecas Condusef (considera un enganche de 10% del crédito 350,000 pesos)

No existe ningún indicador que asegure un estabilización en los precios de los inmuebles de la Ciudad de México, no hubo caída en los costos ni con los desastres naturales o la depreciación del dólar y mucho menos la amenaza de la posible salida de burócratas de la ciudad. Los desarrolladores no temen una reducción en sus ingresos, mientras que para más del 90 por ciento de los habitantes de la urbe adquirir una vivienda requiere de un esfuerzo financiero casi imposible. Aun así, cada mes se venden mil 500 departamentos o casas nuevas en la capital mexicana, aunque en Monterrey se colocan 2 mil 400 unidades en el mismo periodo; en Guadalajara, mil 700; y en Cancún y Riviera Maya, mil 157, muchas veces con precios más bajos. Comprar un departamento o casa de 4.5 millones exige ingresos mensuales por más de 100 mil pesos. Pero en la capital, solo 7.1 por ciento de la población gana más de 13 mil pesos mensuales, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo del INEGI. El 67.7 por ciento de los ‘chilangos’ percibe menos de ese nivel salarial, aunque también es cierto que el 22.8 por ciento de la población no especificó sus ingresos en la encuesta. El 60 por ciento de la capacidad de compra de las personas que buscan adquirir un inmueble en la

Ciudad de México está por debajo de los 2 millones de pesos, pero el 86 por ciento de la oferta nueva existente está por arriba de ese precio. ¿La razón? Producir un departamento o casa por debajo de los 2 millones en la capital es un negocio difícil. El precio del suelo ha crecido más rápido que el de la vivienda, en promedio 3 puntos porcentuales, estima la empresa de análisis inmobiliario AI360. De acuerdo con datos de la inmobiliaria Zubiri, que construye departamentos en mercados como Polanco, Narvarte y Cuauhtémoc, el precio de los terrenos se encareció de forma súbita en los últimos tres años. En 2015, por ejemplo, la empresa podía comprar terrenos en la colonia Cuauhtémoc entre 30 mil y 35 mil pesos por metro cuadrado. Actualmente, los precios ascienden a 55 mil o 60 mil pesos por metro cuadrado. En otras palabras, el hecho de que los códigos de construcción no permitan que se realicen torres residenciales de mayor tamaño encarece el valor de las unidades y de la propia tierra. La empresa construye también en el Estado de México, San Miguel de Allende y Querétaro. Sin embargo, reconoce que en la capital, entre el 20 y el 35 por ciento del valor del proyecto se va a la compra de terrenos, mientras que en otros estados, esta proporción no excede el 20 por ciento.

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El reto no es solo crear ciudades sustentables y del cuidado al desarrollo urbano, sino también en dar vivienda a los más desprotegidos, esos que ganan menos de 8,000 pesos y que aún estando en la economía formal no pueden acceder al mercado

”

Alrededor del 30 por ciento de los compradores son inversionistas, ya que la plusvalía de estos proyectos es de entre

11 y 13% anuales.

Ante el alza en el precio de la tierra, la vivienda en la capital evolucionó para tratar de ser un negocio rentable. Hace una década, se podía comprar vivienda nueva de interés social en la Ciudad de México; hoy eso es prácticamente imposible, pues son inmuebles con precios de hasta 735 mil pesos. La industria se volcó de lleno hacia los sectores medio, residencial y residencial plus, con precios promedio de 1.5 millones, 3 millones y 8 millones de pesos, respectivamente. La mala noticia es que los departamentos que menos se construyen son los de 1.5 millones de pesos. Y aun esos requieren en muchas ocasiones de un esfuerzo financiero muy relevante por parte de los compradores. CLIENTES DE ALTO NIVEL ¿Y EL RESTO? Durante 2016, los desarrollos que más se edificaban en la capital eran los residenciales tradicionales, pero desde 2017 el segmento residencial plus domina las obras, según información de Softec. En el caso de vivienda usada, aún es posible encontrar precios por debajo de un millón de pesos, destacó la firma. Pese a todo, el nivel de demanda en la Ciudad de México no va a disminuir: en los próximos 30 años se requerirán al menos

50 mil hogares anualmente, según estimaciones de Softec. Pero al año, en promedio en la Ciudad de México se venden 20 mil unidades nuevas, esto significa que 30 mil familias tendrán que resolver su necesidad de vivienda de forma distinta, ya sea con un departamento usado, rentando o compartiendo. Los compradores de propiedades de lujo que oscilan alrededor de los 25 millones de pesos son empresarios, directivos de alto nivel de empresas transnacionales, con un perfil de un ingreso muy alto. Adicionalmente, alrededor del 30 por ciento de los compradores son inversionistas, ya que la plusvalía de estos proyectos es de entre 11 y 13 por ciento anuales. Además de inversores, los clientes de departamentos nuevos en la ciudad son conocidos como “segundos compradores”, es decir, familias o personas que ya pagaron una primera vivienda y después de 10 o 15 años adquieren una nueva, vendiendo primero la anterior, lo que genera un ecosistema en el que los nuevos adquirientes compran o rentan esos inmuebles usados, pero a un menor precio. Estas son muy malas noticias para todos aquellos que todavía sueñan con un tener hogar en la capital sin tener que sacrificar de forma importante su estabilidad financiera.

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¿CÓMO TRABAJAR DE LA MANO CON LOS DESARROLLADORES DE INMUEBLES?

5 razones por las que es necesario un Profesional Inmobiliario Certificado

AMPI CDMX celebró su

tercer desayuno del año, conoce lo más destacado de esta reunión

DIRECTORIO AMPI CDMX Gloria Arroyuelo de Pöhls PRESIDENTA Fernando González Salazar VICEPRESIDENTE Luis Domingo Madariaga Lomelín DIRECTOR DE ADMINISTRACIÓN Salvador Sacal Cababie DIRECTOR DE COMERCIALIZACIÓN Y ESTADÍSTICA Felipe Alberto DIRECTOR DE CAPACITACIÓN Manuel Chaparro Flores DIRECTOR DE COMUNICACIÓN Miryam Toledo Valdez DIRECTORA DE EVENTOS Manuel Vázquez Ruiz DIRECTOR JURÍDICO Marissa Quiroga Quiroga DIRECTORA DE MEMBRESÍAS Horacio Argüero Licea DIRECTOR DE RELACIONES CON CENEVAL Y CERTIFICACIÓN Adolfo Kunz Bolaños DIRECTOR DE RELACIONES INSTITUCIONALES

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MENSAJE

¡La unión hace la fuerza! Hemos venido notando como de alguna manera desde el año pasado ha bajado el negocio. Antes esperábamos el resultado de las elecciones, ahora esperamos cada día nuevos cambios, y así esta el mercado, en espera, lento. Un mercado que siempre se ha movido en función de la oferta y de la demanda y ahora con una oferta abundante y una demanda estancada. Y si a eso le sumamos el alza de intereses, el desempleo, la incertidumbre, etc., estamos pasando por un momento difícil de transición. Pero no quiero parecer pesimista, siempre he dicho que las crisis nos traen oportunidades, y eso es lo que tenemos que buscar, es momento de innovar, de cambiar nosotros también y hacer las cosas de forma distinta, de buscar nuevas herramientas, de revaluar nuestros inventarios. De estar más unidos que nunca, apoyándonos y haciendo un frente común porque la unión hace la fuerza, y es momento de demostrarle a las autoridades que somos un sector fuerte, que una parte importante de la economía está en el sector inmobiliario y que nosotros podemos colaborar en parte a lograr la estabilidad del país. El mercado inmobiliario es muy noble, hay necesidad de vivienda, unos venden, unos compran, otros rentan, se casan, las familias crecen, decrecen, solo tenemos que buscar nuevas formas de acercamiento con nuestros clientes, creándoles la necesidad y ayudándolos a cumplir sus sueños. Pero para esto tenemos que ser unos Profesionales Inmobiliarios en la extensión de la palabra, no vamos a poder generar inercia y dar confianza, si no estamos bien preparados, si no pertenecemos a alguna Asociación que nos respalde, si no estamos actualizados con la tecnología y las nuevas prácticas. Entonces seamos positivos y aprovechemos el momento actual, démosle certeza a nuestro trabajo, que todo lo que se hace con dedicación y esmero, dará buenos resultados.

Gloria Arroyuelo de Pöhls Presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios

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boletín AMPI CDMX

Razones por las que usted necesita a un Profesional Inmobiliario PIC na operación inmobiliaria es complicada. - En la mayoría de los casos comprar, vender una propiedad requiere de muchas y variadas formas de promoción, reportes de visitas y avances, integración del expediente con la documentación de la propiedad como escritura, derechos e impuestos y otros relativos a la misma, documentos para el caso de que se requiera de algún tipo de financiamiento y múltiples requisitos adicionales para llevar a buen término una operación de compra venta o arrendamiento. Un guía con experiencia de esta complejidad, puede ayudarle a evitar retrasos y errores costosos. Vender o comprar una propiedad representa muchísimo tiempo. Aún en el caso de un mercado inmobiliario estable. Ejemplo - las casas en venta permanecen en promoción por varios meses y generalmente lleva otros 45 días más o menos para formalizar la operación ante Notario después de aceptada la oferta. Los bienes raíces tienen su propio idioma por lo que es importante trabajar con alguien que hable ese idioma. La mayoría de las personas venden o compran solo una casa a lo largo de toda su vida, y otras, algunas más con algunos años entre compra y compra. Inclusive si usted ya ha comprado casas antes, las Leyes y Reglamentos cambian. Esa es otra razón tan importante para tener a un experto a su lado Un Profesional Inmobiliario PIC le proporciona objetividad. En vista de que una casa es el principal patrimonio familiar, con frecuencia es un símbolo de familia, de descanso, y seguridad, Y no solamente cuatro paredes y un techo. La compraventa es frecuentemente una tarea con características muy emocionales y para la mayoría de las personas es la compra más importante de toda su vida. La Certificación PIC, la emite la ASOCIACIÓN MEXICANA DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS DE LA CIUDAD DE MÉXICO, A. C. (AMPI). Contar con un Profesional Inmobiliario PIC objetivo y consciente, le ayudará a mantener su atención enfocada tanto en los aspectos de negocios como emocionales más importantes para usted.

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DESARROLLADOR E INMOBILIARIA DE LA MANO Por Lidya Ricaud Vignau* nte las nuevas condiciones del mercado, cada vez se ven más desarrollos que están en la fase final de construcción o completamente terminados y no se han vendido. También está ocurriendo que se quedan en cierta etapa de la obra y se detienen porque la preventa no funcionó y se agotaron los recursos para continuar. Los constructores que han vivido esta situación se enfrentan a grandes dilemas y dificultades financieras para resolver el problema, terminan por bajar los precios y/o sacrificar calidad para abaratar costos, medidas que repercuten negativamente en la rentabilidad del proyecto, o incluso, si el problema es más grave, se convierten en pérdidas. En esta etapa crítica el desarrollador se da cuenta de “zapatero a sus zapatos”, como decían las abuelitas y por fin, decide recurrir al especialista, un profesional inmobiliario que lo apoye en la comercialización del inmueble. El diagnóstico que realiza el experto en bienes raíces, descubre uno de los errores comunes que ocasiona la falta o la caída de las ventas, que es llevar a cabo un proyecto con acabados de mejor calidad a los que corresponden a la zona donde se ubica el desarrollo. En estos casos, el inmueble puede ser altamente atractivo en términos de calidad. y apariencia, pero el precio de venta queda fuera del mercado, y no hay quien lo pague. Otro error del mismo tipo, es hacer unidades con superficies mayores o menores al promedio que existe en la zona. Finalmente, el resultado es un producto atípico cuyo mercado no corresponde a la ubicación en que se encuentra. Hay muchos ejemplos de esta situación, como hacer casas verticales tipo town house, en una zona residencial de primer nivel, o construir casas sin jardín en ciertas colonias, o departamentos sin balcón, o con un solo cajón de estacionamiento en otras.

Algunos constructores apuestan con este tipo de proyectos a la aspiración de los compradores que buscan mejorar su nivel de vida, pero es una apuesta con las probabilidades en contra porque no toman en cuenta que estas personas quieren moverse a una colonia mejor, no solo por el tipo de vivienda, también por su ubicación, y no están dispuestos a pagar el mismo precio, por ejemplo, en la colonia Narvarte, aunque el departamento tenga las mismas características que uno en la del Valle. Si le cuesta lo mismo, prefiere vivir en la mejor colonia. En conclusión, la oportuna asesoría de un experto en bienes raíces, fundamentada en su experiencia y en estudios de mercado de primera mano, puede ser determinante del éxito en la comercialización de proyectos inmobiliarios.

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LIDYA RICAUD VIGNAU Asesora Certificada Comunicación y Marketing Zona R&G Expertos en bienes Raíces

boletín AMPI CDMX

MAYO 2019

REUNIONES DE COMERCIALIZACIÓN AMPI CD. DE MÉXICO BENEFICIO EXCLUSIVO PARA ASOCIADOS Y AFILIADOS

Asiste a las reuniones semanales de networking, en donde se llevan a cabo intercambios de inventarios y consecuentes cierres de operaciones entre asociados activos. Lleva contigo toda la información de tus propiedades para ofrecer los inmuebles que quieres vender o rentar. FECHA

HORARIO

SEDE

COORDINADOR

VIERNES 3

10:00 - 12:00

ANZURES

Coordinador: Isaac Holoschutz Y. Halley No 32, Col. Anzures Alcaldía Miguel Hidalgo

VIERNES 10

9:00 - 11:00

UNIVERSIDAD

Coordinador: Francisco Quinzaños Av. Universidad Nº 1134, 1º piso, Col. Xoco, Alcaldía Benito Juárez.

VIERNES 24

11:00 - 13:00

CENTRO

Coordinador: Hugo Balleza Villahermosa Nº 23, Col. Hipódromo Condesa, Alcaldía Cuauhtémoc

Registra tu asistencia Llama al 5525-8730 envía un correo a socios@ampicdmx.mx

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AMPI CDMX celebró el tercer desayuno de este año urante el mes de marzo, AMPI CDMX celebró su tercer desayuno del año con sede en el Restaurante “El Lago”, ubicado en el Bosque de Chapultepec. Con un amplio programa, el evento inicio con la firma de un convenio de colaboración entre AMPI y la empresa “KOLAU” Plataforma de Marketing para PYMEs, representada por el Lic. Daniel Sánchez Mola. Dicho convenio otorgará beneficios para los asociados en temas de posicionamiento y marketing digital a las empresas asociadas a AMPI CDMX. También nos acompaño Damián Gerberoff, Head of Sales de Vivanuncios, quien ex-

El evento inicio con la firma de un convenio de colaboración con la empresa Kolau de Marketing para Pymes

plicó a los asociados las bases para obtener el pago de su membresía, esto gracias a un convenio firmado entre AMPI y Vivanuncios. Además, Damián Gerberoff, presentó los nuevos lanzamientos y mejoras de su portal web, en donde próximamente estará disponible un mapa interactivo de todas las propiedades, tráfico en tiempo real, realidad virtual con home staging, entre otras herramientas. Todo listo para facilitar el trabajo del usuario y del profesional inmobiliario. Es filosofía y objeto de la Asociación, el contar mensualmente con la presencia de distinguidas personalidades del sector público y privado, que con su participación enriquecen el conocimiento de los asociados.

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boletín AMPI CDMX

Jesús Parra Gaspar, de Valuadora Parra, expuso el tema “Estrategias en la Aplicación del Uso de Suelo y el Plan de Desarrollo”

La Asociación desea contar mensualmente con la presencia de distinguidas personalidades del sector público y privado

La conferencia principal estuvo a cargo del Arquitecto Jesús Parra Gaspar, Presidente y Director de la Empresa Valuadora Parra, quien expuso el tema “Estrategias en la Aplicación del Uso de Suelo y el Plan de Desarrollo”. En conferencia, abordo temas de regulación, valor de los inmuebles y como cambiar el uso de suelo de los inmuebles. Finalmente, Alejandro Kuri Pheres, miembro del consejo consultivo de AMPI CDMX y AMPI Nacional, invito a los presentes a participar en el VII SIMPOSIUM de Centros históricos, este año el tema principal es “Habitabilidad de los Centros Históricos”, se celebrará el 23 y 24 de mayo, en el marco del Palacio de Minería de la Ciudad de México. Con conferencistas como Inti Muñoz Santini, Susana Fernández Águila, Roberto Eibenschutz, Carlos Slim Helú, entre otros.

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NUEVOS ASOCIADOS Y AFILIADOS

ISIS MARIANA CHE MURILLO Egresada de la Universidad Iberoamericana, con la carrera de Economía y con un posgrado en Finanzas, curso el Diplomado AMPI-UNAM en Bienes Raíces. Cuenta con 7 años de experiencia en el ramo inmobiliario, laboró en diferentes bancos de la Ciudad como subgerente y asesor financiero, actualmente es Directora General y Representante Legal de la empresa Exbir Bienes Raíces, su socio recomendante es la licenciada Marissa Quiroga Quiroga, directora de la empresa Circulo Bienes Raíces y Directora de Membresía de AMPI CdMx.

MARIA GUADALUPE SALAZAR CHACÓN Es egresada de la Universidad del Valle de México Campus Coyoacán, con la carrera de Licenciada en Dirección de Ventas, con 9 años de experiencia en el ramo inmobiliario, estuvo laborando como asesor y promotor de ventas en las empresas Autos Sapporo y Ataides Cultural, como asesor inmobiliario estuvo en la empresa Dien Asesores Inmobiliarios y actualmente es Directora de ventas de la empresa Nova Hogar Bienes Raíces, su socio recomendante es el Sr. Fernando Mendoza Landeros, Director de la empresa Landeros Bienes Raíces.

KAREN ANGÉLICA AGUILAR GUDIÑO Se encuentra cursando la carrera de Comercio y Administracion en el Instituto Politécnico Nacional, cuenta con un año de experiencia en el ramo inmobiliario, ha laborado como asesora en la empresa Tu Casa Express y supervisora en Bienes Programados, actualmente es asesora de la empresa G&A Bienes Raíces y su socia recomendante es la licenciada Gloria Arroyuelo de Pöhls, Directora de GAP Bienes Raíces y Presidenta de AMPI CdMx.

LILIA DOMÍNGUEZ HERRERA Egresada de la Universidad Tecnológica de México (UNITEC) con la carrera de Administracion de Empresas, cuenta con 10 años de experiencia en el ramo inmobiliario, laboró en las empresas de ING y Coca Cola Export, a partir del 2009 inicio en el ramo inmobiliario con la empresa Sendero Inmobiliario de la cual es socia fundadora, su socia recomendante es la licenciada Gloria Arroyuelo de Pöhls, Directora de GAP Bienes Raíces y Presidenta de AMPI CdMx.

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MIGUEL ÁNGEL AGUILAR LEAL Egresado de la Universidad Anáhuac y con posgrado en Proyectos de inversión Inmobiliaria, cuenta con 25 años de experiencia en el ramo inmobiliario, a la fecha se encuentra laborando en la empresa, AMPSA Bienes Raíces, de la que es socio y funge como Director de Operaciones. Su socio recomendante es el Sr. Arnulfo Aguilar Herrera, Director de la misma empresa y socio activo de AMPI MEM.

EDUARDO DAVID ÁLVAREZ MIRELES Egresado del Instituto Autónomo de México ITAM, con la carrera de Administracion, cuenta con un año cinco meses en el ramo inmobiliario, actualmente labora en tres empresas, la primera es CONUR donde crean innovadores proyectos de construcción y urbanismo, en la segunda es socio de UWINN un club de innovación centrado en generar resultados para Transnacionales, Gobiernos ,PYMES y Startups, es socio de la empresa Bienes Raíces ALLBA Inmobiliaria donde Administra y Comercializa Inmuebles y es el Director de Innovación, su socia recomendante es licenciada Marissa Quiroga Quiroga, Directora de la empresa Círculo Bienes Raíces y Directora de Membresía de AMPI CdMx.

MARTHA LETICIA DEL VALLE TRABANCO Egresada del Instituto de Estudios Contables y Administrativos (IECA) con la carrera de Contador Público, cuenta con quince años en el ramo inmobiliario, ha laborado como asesor en Century 21 High Group Santa Fe, posteriormente se independizo y actualmente tiene su empresa llamada Círculo 10 donde se dedica a la intermediación en compra-venta y renta de inmuebles, su socia recomendante es licenciada Marissa Quiroga Quiroga, Directora de la empresa Círculo Bienes Raíces y Directora de Membresía de AMPI CdMx.

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JESÚS SANTOS RAMOS Egresado de la Universidad Autónoma Metropolitana (Xochimilco) con la carrera de Químico Farmacéutico Biólogo, tiene un año y medio en el ramo inmobiliario, durante mucho tiempo estuvo laborando en la empresa Nestle. Actualmente es socio de la empresa MILENIAM GROUP en el área de Administración de Broker conjuntamente con REMAX VALUE y donde es Gerente de Ventas y es certificado por REMAX Comercial, su socio recomendante es ingeniero Sergio Felgueres Cabestany, Director de REMAX México.

FEDERICO SANTOS RAMOS Egresado de la Escuela Superior de Ingeniería Mecánica y Eléctrica (ESIME), con la carrera de Ingeniero en Comunicaciones y Electrónica, cuenta con un año dos meses en el ramo inmobiliario, durante mucho tiempo laboró en la empresa Hewlett Packard de México, desarrollando planes de ventas para cuarenta tiendas de HP y desarrollando ventas de E-Commerce a través de la página de HP Online, es dueño de la marca HEREJIA Mezcal, donde se realiza la producción y comercialización del producto a nivel nacional y parte de Texas y USA, en el 2018 empezó como Broker con la franquicia de REMAX Value y tiene el cargo de Gerente de ventas y reclutador de asesores, su socio recomendante es el ingeniero Sergio Felgueres Cabestany, Director de REMAX México.

NUEVOS ASOCIADOS Y AFILIADOS

JORGE ALCOCER WARNHOLTZ Egresado de la Universidad Iberoamericana con la carrera de Arquitectura, tiene una maestría en Consultoría de Proyectos de Invasión, cuenta con 46 años de experiencia en el ramo inmobiliario, ha sido profesor, coordinador y miembro electo del consejo técnico del departamento de Arquitectura y miembro del Consejo Directivo de la Universidad Iberoamericana, presidente fundador del consejo directivo del Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y la Edificación (ONNCCE). Desde 1992 a la actualidad es Director General de la empresa Servicios DUA, donde realizan Proyectos inmobiliarios. Su socia recomendante es licenciada Marissa Quiroga Quiroga, Directora de la empresa Círculo Bienes Raíces y Directora de Membresía de AMPI CdMx.

SERGIO ENRIQUE ROJAS COELLO Egresado del Instituto Tecnológico Autónomo de México, con la carrera de Ingeniería en Negocios, cuenta con dos años en el ramo inmobiliario, estuvo laborando como asesor independiente en la empresa Grupo Tzar Inmobiliaria, actualmente es Director General de la empresa LA HAUS, su socio recomendante es el licenciado Adán Larracilla Márquez, Director de Coldwell Banker Puebla.

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ALAN BIELMA SANTIAGO Es pasante de la licenciatura en economía con la especialidad en economía de empresas, cuenta con 3 años de experiencia en el ramo inmobiliario, laboró en la empresa HIR Casa como supervisor, en la empresa Filmhouse como coordinador de Logística y en reproducciones Modelo como jefe de Producción, actualmente es asesor inmobiliario en la empresa G&A Bienes Raíces, su socia recomendante es la señorita Angélica Aguilar Gudiño asesora de la misma empresa.

EMMANUEL TELLEZ ROCHA Egresado del Instituto Politécnico Nacional (ESCA SANTO TOMÁS) como Licenciado en Negocios Internacionales, cuenta con 5 años de experiencia en el ramo Inmobiliario, fue asesor inmobiliario en la empresa Century 21 Premium House y actualmente está como asesor independiente, su socio recomendante es el Maestro Rodolfo González Vázquez, Director de la empresa REAL-ESTATEMX CONSULTORES INMOBILIARIOS.

PROFESIONAL INMOBILIARIO CERTIFICADO

Javier Prieto Arrechea JONES LANG LASALLE CPIC-19-2224

Jessica Montserrat Miranda Solorio COLDWELL BANKER ASTIVIA CPIC-19-2229

Brigitte Reyna Díaz de la Vega INMOBILIARIA BHOME CPIC-19-2225

Adriana Astivia Caraza COLDWELL BANKER ASTIVIA CPIC-19-2230

Viridiana Roa Arvizu INNOVA REAL CPIC-19-2226

Beatriz Eugenia Martínez de la Fuente COLDWELL BANKER ASTIVIA CPIC-19-2231

Ana Rosa Navarro Martínez PLADESU TRAMITES URBANOS CPIC-19-2227

Noemi Uribe Valdivia COLDWELL BANKER ASTIVIA CPIC-19-2232

Mónica Lewinsohn Robinson COLDWELL BANKER ASTIVIA CPIC-19-2233

María Angélica Medina Maceira COLDWELL BANKER ASTIVIA CPIC-19-2228

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boletín AMPI CDMX

Ana Patricia Torres Rivera LUXURY HABITAT REAL ESTATE CPIC-19-2241

Gabriela Astivia Caraza COLDWELL BANKER ASTIVIA CPIC-19-2234

José Juan Garay Segura CASA REAL SERVICIOS INMOBILIARIOS CPIC-19-2235

Osiris Matilde Méndez Martínez PÉREZ ÁLVAREZ Y ASOCIADOS BIENES RAÍCES CPIC-19-2236

Karla Elisa González de Jesús CLASS BIENES RAÍCES S.A. DE C.V. CPIC-19-2237

Rosalia Juárez Aznar CLASS BIENES RAÍCES S.A. DE C.V. CPIC-19-2242

Julio César Técotl Luna CLASS BIENES RAÍCES S.A. DE C.V. CPIC-19-2243

Roque Juárez Cordero PROFESIONAL INDEPENDIENTE CPIC-19-2244

Diana Lorena Castillo Guevara PUNTO DE ENLACE BIENES RAÍCES CPIC-19-2245

Norma Soledad Gabilondo Alpizar DICA BIENES RAÍCES CPIC-19-2238

Miriam Méndez Sáez A.M.P.P.CO S.A DE C.V CPIC-19-2239

María del Pilar Salas Quintero PROFESIONAL INDEPENDIENTE CPIC-19-2240

Ana María Caracheo Langruen CASA REAL SERVICIOS INMOBILIARIOS CPIC-19-2246

Mario Aguilar Mojica PROFESIONAL INDEPENDIENTE CPIC-19-2247

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PROFESIONAL INMOBILIARIO CERTIFICADO Juana Aguilar Rangel PROFESIONAL INDEPENDIENTE CPIC-19-2248

Sebastian Marvin López Rodríguez MASTER BROKER INTEGRAL CPIC-19-2253

Camilo Fernández Martínez ANCOREMX SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V. CPIC-19-2254

Norma Leticia Florencia Orozco ABASTECIMIENTOS SMELDI S.A DE C.V CPIC-19-2249

Sandra Irene Gabilondo Alpizar DICA BIENES RAÍCES CPIC-19-2250

Martha Eugenia Torres García COLDWELL BANKER ASTIVIA CPIC-19-2255

Gabriela Pietra Santa Guadalajara PUNTO MEDIO BIENES RAÍCES CPIC-19-2251

Jessica June Potts Castañares SHOTEBY´S INTERNATIONAL REALTY CPIC-19-2256

Cynthia Paola Martínez Báez PUNTO MEDIO BIENES RAÍCES CPIC-19-2252

Josefina Nava Ricaño SHOTEBY´S INTERNATIONAL REALTY CPIC-19-2257

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Rodrigo Pérez del Toro Rivera Torres SHOTEBY´S INTERNATIONAL REALTY CPIC-19-2264

Carla Mendiburu Agraz SHOTEBY´S INTERNATIONAL REALTY CPIC-19-2258

Laura Angélica De la Torre Del Río SHOTEBY´S INTERNATIONAL REALTY CPIC-19-2259

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Prevén menor ritmo inmobiliario en Polanco ara el primer semestre de 2019 el centro de negocios de Polanco mostrará un ritmo más lento de consolidación debido a la sobreoferta de oficinas de la zona, situación que desde diciembre de 2018 se ha visto reflejada en un ajuste a la baja en el precio por metro cuadrado en el mercado, reveló Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com. De acuerdo con la última edición de los Reportes de Mercado Inmobiliario, que analizan nueve de las zonas más dinámicas de Ciudad de México, la plusvalía de Polanco tuvo un decremento de 5.2%, por lo que el precio por metro cuadrado se situó en 94,641 pesos. En contraste, en Nuevo Polanco la plusvalía cerró el año en 1.5%, con un precio medio por metro cuadrado de 66,024 pe-

sos, por lo que se espera que esta zona siga siendo un polo de atracción de nuevas inversiones. Para el análisis se revisaron las cinco secciones que comprenden la zona de Polanco y las colonias Granada, Ampliación Granada, Irrigación y Mariano Escobedo, que conforman Nuevo Polanco. El perfil de los residentes de la primera es más homogéneo que los de la segunda zona, sin embargo, esta se encuentra en una fase de consolidación que atrae nuevas inversiones y proyectos residenciales, indicó Leonardo González. Otros indicadores como la Rentabilidad Bruta de Alquiler (RBA) reportaron un 6 por ciento para Nuevo Polanco y 4 por ciento para Polanco, mientras que el Time on Market (ToM) fue de 141 días y 216 días respectivamente.

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¿Un sistema de pérdidas? Salario Neto Vigente hasta 2018 Por Manuel Chaparro Comparto con ustedes un extracto de la introducción de mi trabajo de investigación doctoral que próximamente publicaré en libro, si a alguien le interesa el tema con gusto se los haría llegar. --La recaudación de contribuciones es, desde su origen, una condición de fricción constante entre el contribuyente y el ente encargado de hacer esta, mediante el proceso denominado administración tributaria. No se entendería la constitución del Estado Nación moderno sin la potestad monopólica y coercitiva recaudatoria del Estado, sin embargo, este ha recurrido a diversas prácticas para hacerse de los recursos necesarios para cubrir sus funciones, ya sea con la creación de diversos tipos de contribuciones o la forma de recaudar estas. Este trabajo no pretende hacer un estudio sobre la eficiencia del gasto público, ni tampoco de la progresividad o equidad de las contribuciones, busca estudiar aquellos supuestos que dieron origen a la recaudación de las contribuciones mediante la utilización de la figura legal de la retención, un tercero distinto al Estado lleva a cabo la función recaudatoria, bajo el supuesto de las eficiencias económicas y de relación con el contribuyente, supuestos que se ponen en duda de que cumplan los objetivos por lo que inicialmente se plantearon como alternativa y solución. En específico nos enfocamos al proceso de retención de impuesto sobre productos de trabajo (ISPT), ya que consideramos que el mismo ha sido una práctica conveniente para el Estado en su labor de recaudación de impuestos y ha ocasionado en la práctica una serie de actividades no afines al giro natural de las empresas, incrementando el costo de operación de las mismas, provocando distorsiones en el manejo temporal de los recursos, comisión de errores en la determinación del monto retenido y enterado del impuesto y afectando el precio real del factor trabajo en el mercado laboral.

La retención del ISPT puede justificarse hasta principios del presente siglo, pero pierde sustento con el advenimiento de los procesos informáticos, las bases de datos y de Internet, que hacen posible la clara identificación de actores, procesos, cálculos, delimitación de responsabilidades, además de brindar total transparencia y posibilidades de fiscalización en las cifras generadas y enteradas. Si bien la mayoría de los países recurren a la práctica de la retención, justificar la ocurrencia de un proceso con el pretexto de que así se hace en otros países suena consistente, pero elimina la posibilidad de explorar otras alternativas que pueden reportar un menor costo de oportunidad y mayores beneficios a la economía real. Nuestro enfoque en el estudio del proceso de retención del ISPT, se basa en argumentos que consideramos lógicos y sustentados en la normatividad vigente que nos permite considerar que la afectación a la competitividad de las empresas puede solventarse con una práctica adecuada a la realidad informática de nuestra época y permite transparentar la causación y pago de impuestos y evita la intermediación de terceros en un proceso que debe ser simple y claro. La informalidad en el trabajo es definida como un efecto y no una causa; y es uno de las muchas distorsiones que se originan en la retención y entero del ISPT, ya que algunos patrones optan por reducir costos laborales con salarios bajos y complementos en efectivo. En fin, no les adelanto la conclusión de la investigación pero con el adelanto del título del libro podrán inferirla: “la retención a salarios, un juego donde todos pierden”.

Mtro. Manuel Chaparro Director de la revista Enlace Inmobiliario AMPI Director de Comunicación AMPI CDMX

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LA CORRUPCIÓN ELEVA HASTA 10% EL VALOR DE UN DESARROLLO INMOBILIARIO El Diagnóstico de corrupción en el sector inmobiliario, elaborado por Mexicanos contra la Corrupción revela las prácticas más comunes y los trámites más afectados.

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a corrupción puede aumentar hasta en 10% el valor de un proyecto inmobiliario en México y una obra puede prolongarse hasta por dos años si no se accede a cometer actos corruptos, de acuerdo con el Diagnóstico de corrupción en el sector inmobiliario, elaborado por Mexicanos contra la Corrupción y la Impunidad (MCCI) y Mejor Ciudad, con la participación de un grupo de desarrolladores. El sector inmobiliario ha sido uno de los más señalados por cometer actos de corrupción. De acuerdo con el Índice Doing Business del Banco Mundial, en la Ciudad de México se necesitan realizar 15 trámites para obtener un permiso de construcción. El trámite que presenta más actos de corrupción es la manifestación de construcción, según los desarrolladores que formaron parte del estudio de MCCI y Mejor Ciudad. De acuerdo con los participantes, a cambio de otorgar el registro de la manifestación en algunas alcaldías de la capital mexicana, se cobra una tasa por unidad construida y el monto para liberar el trámite oscila entre 2 y 15 millones de pesos. Los proyectos pueden retrasarse entre seis a 24 meses si la manifestación no es liberada. México perdió tres lugares en el Índice de Percepción de la Corrupción 2018 elaborado por Transparencia Internacional (TI) y se ubica en la posición 138 entre 180 países evaluados. No obstante, desde 2015, el país se ha ido a pique en el ranking al descender un total de 42 lugares.

real state

El trámite que presenta más actos de corrupción es la manifestación de construcción

LA CORRUPCIÓN ES HABITUAL, PERO POCOS DENUNCIAN Para elaborar el diagnóstico, se realizaron entrevistas presenciales, talleres y encuestas en línea. Entre los datos obtenidos destaca que 94% de los entrevistados dijo haber sido víctima de corrupción y extorsión; sin embargo, solo 36% denunció; el resto dijo que no confía en las autoridades, no sirve la denuncia y existe impunidad que beneficia a funcionarios. En el caso de la Ciudad de México, alcaldías como Gustavo A. Madero, Álvaro Obregón, Cuajimalpa y Benito Juárez son las más señaladas por corrupción. “En términos económicos, la mayoría de los entrevistados y encuestados coincidió en que el costo total de una obra puede aumentar entre 5 y 10% del valor total del proyecto por montos erogados por actos de corrupción o las pérdidas económicas asociadas con éstos. En términos de tiempo, la mayoría de los desarrolladores señaló que una obra puede prolongarse entre uno y dos años en caso de no acceder a actos de corrupción y que, incluso, puede suspenderse de manera de indefinida”, detalla el documento. LAS PRÁCTICAS DE CORRUPCIÓN MÁS COMUNES Entre las prácticas más comunes se cuentan los donativos en especie –donar víveres para destinatarios desconocidos que van desde cajas hasta camiones completos- y extorsión. Y entre los trámites con más obstáculos que propician la corrupción están la manifestación de construcción, la licencia de construcción, el cambio de uso de suelo, la factibilidad de servicios de agua y estudio de impacto urbano.

El Diagnóstico de corrupción en el sector inmobiliario explica que “los desarrolladores indicaron que el gasto para obtener el registro de la Manifestación de Construcción puede oscilar entre 2 y 15 millones de pesos, dependiendo del tamaño del proyecto. Otros indicaron que las delegaciones tasan los proyectos en hasta 30,000 pesos por unidad construida. En términos de tiempos, las encuestas mostraron que un proyecto puede retrasarse entre seis meses y dos años a causa de la no liberación de la manifestación de construcción. Así, el registro de la manifestación de construcción destaca por ser el trámite que más gastos genera y el que más retrasos provoca en un proyecto”. Una de las soluciones propuestas por algunos desarrolladores es realizar los trámites en línea y la implementación de una plataforma de integración de proyectos en línea para que tanto los desarrolladores como autoridades carguen la documentación del proyecto y se haga el seguimiento correspondiente.

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NEGOCIACIÓN,

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LA PREPARACIÓN Se considera que la clave del éxito de una negociación es la preparación. Esta es la primera etapa del proceso. Esta preparación incluye los siguientes aspectos. Desarrollar una estrategia para la negociación. Esto incluye el tener claridad en la información que se va a proporcionar, y aquella que se mantendrá en reserva. El establecimiento de los propios objetivos. La construcción de argumentos. En lo posible, se debe indagar sobre la información, objetivos y argumentos de la otra parte. El aspecto mental. Hay que tener la concentración necesaria durante todo el proceso de la negociación. Ello permitirá captar adecuadamente una mayor información (verbal y no verbal) en la etapa de discusión. a negociación es una tarea de todos los días en el negocio inmobiliario. Hay que negociar con el propietario, con el desarrollador, con aquel que nos dará el inmueble para alquiler o venta, con los medios de comunicación que publicarán la propiedad y también con los potenciales compradores, cuando llega una propuesta. Como profesional que vive de la venta, el interés del agente inmobiliario consiste en concretar la operación. Pero además, como inmobiliaria que busca fidelizar a sus clientes, debemos buscar algún acuerdo que sirva a ambas partes. Si el cliente se siente bien tratado y considerado, es probable que regrese y los recomiende.

El éxito en la venta y en la negociación inmobiliaria está en la preparación previa. Sabiendo que el precio será una de las objeciones más comunes, hay que prepararse para resolver esta objeción, sabiendo que la objeción oculta detrás del precio son los términos y condiciones de pago y la necesidad de seguir un protocolo de “compra” por parte del comprador. ¿Por qué? Si tú no tienes problemas de crédito hasta $250.000, por ejemplo, no tendrás problema en comprar una propiedad por esa cantidad o una cantidad menor si crees que el precio es justo. Para saber que el precio es justo, tú como agente inmobilairio tienes que vender valor y no precio.

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Estrategias Elaborar una lista de ventajas de la casa que sirven para reforzar su valor, o incluso, solo mantenerlo. Si la vivienda tiene reformas, si es usada o nueva, si tiene pinturas, alfombras, vidrieras, puertas, espejos, mobiliario, electrodomésticos caros y modernos, ascensor, si es un piso bajo, si da al exterior o al interior, si tiene portero, si cuenta con muchos o pocos vecinos, garantías de un adecuado servicio postventa, etc. Una vez expuestos estos argumentos, el agente deberá localizar cuáles son las variables que le permitirán negociar o desviar la atención del precio. No obstante, también hay que medir los límites y no exigir un margen demasiado exagerado que ‘espante’ tanto al comprador como al cliente. Acordar subir el precio de compra a cambio de llevar a cabo determinadas reformas. A cambio de que estas obras queden reflejadas en el contrato de compraventa y los encargados sean contratados por ambos bajo su supervisión. Recomendar la financiación de un banco. Muchos agentes inmobiliarios lo hacen y sacan ventajas.

Muchos agentes inmobiliarios se centran demasiado en el precio de sus inmuebles y este enfoque lo percibe el cliente durante la negociación inmobiliaria. Hay que ofrecer valor y condiciones de pago y menos precio. Si sales al mercado con un inmueble sobre el cual ya sabes que está sobrevalorado y confías en la negociación (que en realidad es un regateo), difícilmente lo vas a vender rápido y por el precio adecuado. Muchos agentes prefieren perder parte de su comisión a aprender a argumentar y defender el precio de un inmueble. LA DISCUSIÓN O DESARROLLO Esta es la parte central de la negociación. Se trata de un diálogo por turno, en forma oral (excepto los resultados que se consignan por escrito), en el cual ambas partes tratan de llevar adelante sus propias estrategias. Además de utilizar la propia argumentación, hay que escuchar atentamente para conocer la información de la otra parte, sea verbal o no verbal. En esta última hay manifestaciones emblemáticas (como los movimientos de las manos, la frente o las cejas), otros son reguladores (como movimientos de cabeza o del cuerpo), o expresiones emocionales (faciales, principalmente). También es la etapa en que se utilizan tácticas de negociación. Algunas son muy conocidas y de fácil deducción a partir de su nombre: el bueno y el malo, la mala fama, el caos, si pero, no negociable, la consulta previa, viudas y huérfanos, el disco rayado, entre otros. Las entidades bancarias siempre están dispuestas a ofrecer ventajosas condiciones hipotecarias a nuevos clientes. Es muy probable que puedas ofrecer unas mejores condiciones hipotecarias a tu cliente de que las que él/ella mismo/a ya recibe de su banco. Un error frecuente que cometen los agentes inmobiliarios inexpertos es creer que los bancos ofrecen la misma tasa de interés y condiciones a sus clientes por igual. Conseguir un nuevo cliente tiene grandes ventajas para un banco y por ello términos diferentes. EL CIERRE Corresponde a la parte final de la etapa de discusión. Es una decisión difícil, pues nunca se sabrá si de continuar ésta se pudieran obtener más ventajas. El cierre se ofrece en la medida que nos

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Si sales al mercado con un inmueble sobre el cual ya sabes que está sobrevalorado y confías en la negociación (que en realidad es un regateo), difícilmente lo vas a venderr.

acerquemos al límite de la negociación. Advertir sobre el cierre, es también dar a la otra parte la información de que hemos llegado o estamos llegando a tal límite. Hay que cerrar en una etapa de beneficio de la negociación, y expresar esta decisión de modo que no se entienda como una agresión a la otra parte. Por eso, el anuncio del cierre debe tener dos características: ser creíble (o firme) y ser aceptable por ambas partes. LOS ACUERDOS Esta etapa comienza con un resumen de los logros de la negociación. Con la relación de los asuntos tratados y los preacuerdos, con señalamiento de variables claramente entendibles y mejor, si cuantificadas. Su lectura podría reabrir el debate en algunos puntos, pero es mejor hacerlo pues esto revela que hay puntos que no han sido suficientemente debatidos. También hay que considerar en la parte última de los acuerdos, los mecanismos de su seguimiento. Finalmente los acuerdos son firmados. SOBRE LOS RESULTADOS No toda negociación conduce a resultados felices, aunque éste sea el propósito inicial de ambas par-

Un error frecuente que cometen los agentes inmobiliarios inexpertos es creer que los bancos ofrecen la misma tasa de interés y condiciones a sus clientes por igual.

tes. Los resultados pueden ser de rompimiento, postergación o compromisos. De rompimiento. Ocurre por pérdida de confianza entre las partes. Puede ser simple o de distanciamiento. O destructiva, conducente a un proceso judicial. De postergación. La discusión se interrumpe, sin romperla. Se continúa estudiando por ambas partes considerándose un posterior reinicio de la negociación. De compromiso. Adquieren diferentes niveles. Los más simples, podrían conducir a nuevos conflictos. Hay también compromisos duraderos. Los mejores, sin embargo, corresponden al interés de seguir trabajando juntos.

EL SEGUIMIENTO Con los acuerdos se cierra la parte de la discusión, y comienza la puesta en práctica de los mismos. Ellos conducen a nuevas relaciones entre las partes, cuya permanencia requiere el seguimiento de los compromisos adquiridos. Un mal seguimiento puede conducir a nuevos conflictos y al rompimiento de la nueva relación, así como a negociaciones más complejas.

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Gobierno de AMLO adjudica 74% de la obra pública de forma directa, dice ONG En lo que va del 2019, solo 18% de los contratos de obra públicas se han adjudicado a través de licitaciones abiertas, denuncia Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad. l Gobierno de AMLO adjudica 74% de la obra pública de forma directa, denunció Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad. “Se ha configurado un patrón recurrente de ejercicio de los recursos públicos a través de adjudicaciones directas o de invitación restringida que va en contra del espíritu de la Constitución”, señaló la organización en un comunicado. Según datos oficiales referidos por MCCI, “durante 2019 el mecanismo de licitación pública ha sido utilizado solamente en el 18% del total de contratos, mientras que la invitación restringida a cuando menos tres personas en 7% y la adjudicación directa en el 74% de los casos”. En los contratos restantes no se especifica con claridad. La organización puso el ejemplo del caso de la construcción del Tren Maya, para la cual el 19 de marzo se adjudicaron directamente tres contratos para estudios, asesoría jurídica y desarrollo del plan maestro por un total de 90 millones de pesos (mdp), es decir 4.7 millones de dólares (mdd). MCCI recordó que el presidente López Obrador anunció que el ejército será el encargado de la terminal del aeropuerto de Santa Lucía y construir sus pistas. Mientras que para el sector energético, el gobierno federal asignó a cuatro empresas extranjeras y dos mexicanas la compra de 671 camiones cisternas para el transporte de combustible.

Foto: lopezobrador.org.mx

Por otro lado, para la construcción de la refinería de Dos Bocas, en el estado de Tabasco, “se dispuso la invitación restringida a cuatro empresas que, por lo demás, tienen en sus expedientes cargos por presuntos actos de corrupción”, detalló el organismo. “Esto contraviene las leyes en la materia que establecen que, salvo en los casos expresamente previstos en las mismas, se impide la adjudicación de contratos a un particular para la construcción (o actividades relacionadas) de un proyecto de infraestructura”, subrayó MCCI. La institución recordó al presidente su compromiso por “combatir la corrupción en todos los ámbitos del gobierno, en el uso transparente y eficaz de los recursos públicos y en su determinación de que los funcionarios de su administración se conduzcan con base en la ética y la honradez”, concluye.

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Sheinbaum presentará nueva Ley de Planeación Urbana La Jefa de Gobierno de la Ciudad de México dijo que la definición de la nueva ley puede tomar dos años y mientras tanto, el desarrollo estará regido por los usos de suelo vigentes. l Gobierno de la Ciudad de México presentará a finales de marzo la nueva Ley de Planeación Urbana al congreso local, la cual busca crear un Instituto de Planeación y definir los lineamientos del desarrollo urbano y asentamientos territoriales, anunció la jefa de gobierno Claudia Sheinbaum ante los miembros de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. La definición de la ley y sus reglamentos podría tomar dos años, pero “eso no quiere decir que se para el desarrollo urbano”, dijo Sheinbaum, y agregó que éste puede seguir guiado por los usos de suelo vigentes como en cualquier ciudad. En las urbes europeas, por ejemplo, “no se está esperando romper con los usos de suelo para construir y hacer desarrollos”, expresó la ejecutiva local.

Para la jefa de gobierno de la Ciudad de México los usos de suelo tienen “un potencial enorme” y a través de ellos creció la ciudad hasta 2012. Ahora están perfectamente definidos y “ahí requerimos mucho desarrollo”, mencionó. Resaltó que de 2012 a 2018 se registró un boom en los polígonos de actuación, antes de 2012 había cerca de 30 y posterior a esta fecha hubo un crecimiento de hasta 500. “Hay uso de suelo de la Ciudad de México definidos por los programas delegaciones donde requerimos de muchos programas de renovación urbana en la CDMX”. Por el momento en la capital se dará prioridad a tres proyectos especiales: Vallejo I, Centro histórico y Avenida Chapultepec. La Jefa de Gobierno dijo que el encarecimiento del suelo ha obligado a que muchas personas sean expulsadas hacia el Estado de México y al suelo de conservación, además llamó a terminar con el esquema de que “el poniente (de la CDMX) es rico y el oriente es pobre”.

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gobierno

El gasoducto marino Texas-Tuxpan iniciará operaciones en junio, dice CFE Manuel Bartlett, director general de la CFE, señaló que la construcción del primer gasoducto marino en México está retrasada por los transportistas de la obra. a Comisión Federal de Electricidad (CFE) informó que el gasoducto marino Texas-Tuxpan entrará en operación a finales de junio próximo. Manuel Bartlett, director general de la Comisión, señaló que el gasoducto marino está retrasada por los transportistas de la obra, por lo cual no estará en la fecha comprometida. Miguel Reyes, director de CFE Energía, agregó que también que se ha presentado retrasos de carácter técnico como soldaduras en algunos puntos cerca de la costa y la revisión de un tubo que estuvo cerrado 15 días por pescadores de la zona. Bartlett comentó que en los contratos se estableció que los riesgos de esta construcción por todo el país eran delicados; sin embargo, se busca responsabilizar a la CFE, lo cual es una aberración, punto que es parte de la negociación de los contratos. “Todo esto se tiene que aclarar y para eso vamos a renegociar los contratos desde el origen de los mismos hasta lo que está ocurriendo ahora. Sí hay penalidades, claro, en el contrato hay penalidades cuando no los presentan, si se supone que hay una fecha para entregar el gas y no lo entregan”. Infraestructura Marina del Golfo, una empresa conjunta de TransCanada y la mexicana IEnova, ganó en junio de 2016 la licitación del contrato para construir y operar el tramo sur del gasoducto Texas-Tuxpan con una oferta de poco más de 2,164 millones dólares. El ducto tendría que haber entrado en operación a finales de 2018. Se trata del primer gasoducto marino en México. Tendrá 800 kilómetros de longitud y 42 pulgadas de diámetro correrá a través del Golfo de México y conectará el sur de Texas con Tamaulipas y finalizará en Tuxpan, Veracruz. Se prevé que

Foto: gob.mx

transporte 2,600 millones de pies cúbicos diarios de gas natural, lo que representa casi 40% de la demanda nacional en 2016. En febrero pasado, el gobierno del presidente Andrés Manuel López Obrador, dio a conocer su intención de modificar los contratos de construcción de siete gasoductos que debieran dar gas natural a la Comisión Federal de Electricidad (CFE), pero cuya obra se ha detenido por diversas causas. Los siete proyectos están contratados con empresas como Grupo Carso, IEnova y TransCanada. Dijo además que la eléctrica nacional debe pagar penalidades debido a esa parálisis. En 2018, el monto fue de 5,000 millones de pesos. El mandatario mencionó que no era “ético” que la CFE pagara por temas ajenos a ella.

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Incierto el desarrollo de Mítikah n fondo inmobiliario de las firmas Ideurban y Prudential arrancó un ambicioso proyecto en el sur de la Ciudad de México, en Coyoacán, hace más de seis años, con una mega torre que prometía ser la más alta de la capital: Mítikah. Pero el plan se frenó, hasta que Fibra Uno, el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces del país, lo adquirió en 2015. Hoy, el desarrollo tiene un avance de 75% en su construcción, aunque el gobierno de la Ciudad de México lo ha puesto en la mira. Claudia Sheinbaum, jefa de gobierno de la Ciudad de México, dijo que no otorgará los permisos para la construcción de una nueva torre de oficinas en ese proyecto. El ‘master plan’ de Mítikah consideraba en su primera etapa un edificio residencial, uno de oficinas y un centro comercial, más otra torre corporativa más adelante. Ahora, Sheinbaum señaló que no se autorizará por temas de impacto urbano. Fibra Uno destaca que, pese a ello, el proyecto sigue en pie: “El plan maestro de Mítikah cuenta con todas las autorizaciones; y las obras, incluyendo las medidas de mitigación, continúan operando con normalidad, como lo expresó la jefa de gobierno de la CDMX”, mencionó en un comunicado enviado a la Bolsa Mexicana de Valores. La primera fase de Mítikah incluye la construcción de una torre de oficinas, una residencial, que será la insignia del proyecto, y un centro comercial. En total, se consideraban 446,654 metros cuadrados de superficie rentable. Es en el segmento corporativo donde las cosas cambiarían, al no autorizarse nuevas torres. De acuerdo con Jorge Pigeon, vicepresidente de Relación con Inversionistas de Fibra Uno, la superficie rentable total del proyecto considera-

ba nuevas torres de oficinas adicionales a la que ahora está casi concluida y por ser entregada ya a los inquilinos. Fibra Uno planeaba arrancar la segunda fase tras concluir la torre de departamentos, hacia 2021. De acuerdo con analistas consultados, reducir el número de espacios de oficinas impactará las estimaciones de Fibra Uno de los ingresos que generaría Mítikah. En su última presentación a analistas, en noviembre pasado, Fibra Uno estimó un ingreso neto operativo por 1,123 millones de pesos, 63% del total, excluyendo el segmento residencial. También puede ocurrir que esos ingresos tarden en llegar más de lo previsto, dice Armando Rodríguez, analista bursátil de Signum Research. “Si esperaban que las oficinas iniciaran a dejar ingresos a partir de 2022, posiblemente se pudiera demorar. Me gustaría hablar con ellos para ver

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real state

Si esperaban que las oficinas iniciaran a dejar ingresos a partir de 2022, posiblemente se pudiera demorar. Si se aplazarán los ingresos esperados o habrá un impacto directo en estimaciones (de ingreso), si este componente no se puede sustituir

”

si habrá una reconfiguración del proyecto, si se aplazarán los ingresos esperados o habrá un impacto directo en estimaciones (de ingreso), si este componente no se puede sustituir”. Para desarrollar Mítikah, Fibra Uno estructuró un vehículo de desarrollo (CKD), Helios, con el que coinvierte en el proyecto cerca de 9,000 millones de pesos (mdp). Hasta el momento, se han ejecutado inversiones por 3,995 mdp. Tan solo para este año, Fibra Uno anticipó que se invertirán otros 3,000 mdp en Mítikah, buena parte en el centro comercial y la torre residencial.

La primera torre que se entregará será la de oficinas, de la cual ya se tiene un avance importante en el arrendamiento. “No hay un inquilino del portafolio de Fibra Uno en Matamoros, Tijuana o Mérida que no quiera estar en Mítikah”, dijo entonces Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno. En 2021 será entregada la torre residencial, con 265 metros de altura y proyectada como la más alta de la ciudad. De los 667 departamentos, hasta el momento se han vendido 520, con un precio de 70,000 pesos por metro cuadrado.

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Mítikah consideraba en su primera etapa un edificio residencial, uno de oficinas y un centro comercial, más otra torre corporativa más adelante

La construcción mexicana acelera al iniciar 2019

La industria constructora creció 2.9% mensual en el primer mes de 2019, revelaron cifras del Índice Global de la Actividad Económica del Inegi. El dato de diciembre fue de 1.3 por ciento. No obstante, en la comparación anual, el indicador mostró debilidad al registrar una variación marginal positiva de 0.6%, luego de dos meses consecutivos de contracción. En diciembre cayó 3.4 por ciento.

Ingeniería civil rompe mala racha

La construcción de obras de ingeniería civil en México rompió en enero tres meses consecutivos a la baja y creció 1.9% anual, de acuerdo con datos desestacionalizados publicados por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). Un mes antes, este subíndice de la actividad industrial del sector mexicano de la construcción se desplomó 10.6 por ciento.

Pocas mujeres en el sector

BREVES •• Construcción

“Solo 8% de los empleados en Estados Unidos que laboran en construcción, arquitectura o diseño, son mujeres”, afirmó Linda Lewitt, representante de la Coalición de Mujeres en la Construcción (WCC, por sus siglas en inglés). Ante este panorama la coalición estadounidense Mujeres en la Construcción un encuentro para empoderar a las mujeres en los negocios en el cual participará la ciudad de Tijuana.

Los chinos vencen en construcción

Cuatro compañías chinas encabezan el ranking mundial de las empresas constructoras más importantes en 2018, de acuerdo con El Top Mundial de las Empresas Constructoras 2018, elaborado por el Centro de Estudios Económicos del Sector de la Construcción (Cesco), el cual se basa en información anual publicada por la revista Engineering News Record.

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TECNOLOGÍA Y LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

a industria de la construcción es una de las más dinámicas en las economías del mundo, como podremos apreciar la tecnología y el Internet de las cosas (IoT, por sus siglas en inglés) también está influyendo en esta industria. El panorama de la industria de la construcción a nivel mundial es alentador ya que según datos del reporte Formulando estrategias de éxito: Megatendencias y la industria de la construcción de PwC, tendrá un crecimiento porcentual anual de un dígito alcanzando un valor aproximado de 15 mil billones de dólares en 2025. El aumento poblacional hará que localidades rurales se conviertan en zonas urbanas o simplemente se construyan nuevas ciudades. Según el Centro de Noticias de la ONU, en 2050 se espera que el 66% de la población mundial resida en las ciudades.

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En este sentido, muchas de estas ciudades se convertirán en Smart Cities o Ciudades inteligentes, entornos en los que el Internet de las Cosas será un elemento base para que este modelo de ciudades funcionen. Desde la perspectiva del Banco Interamericano de Desarrollo, las bases tecnológicas de las Ciudades Inteligentes son: las interfaces de comunicación; los centros integrados de operación y control; los sensores y dispositivos conectados, así como la infraestructura de conectividad. Es este tipo de modelo de ciudad interviene la industria de la construcción pero ésta también abarca, según el INEGI: la construcción de carreteras, puentes y caminos; obras para el tratamiento, distribución y suministro de agua y drenaje; construcción de sistemas de riego agrícola, construcción de presas, instalaciones eléctricas y para la extracción de petróleo, etc.

construcción

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Foto: MISIS

Especialistas de MISIS, desarrollan sensor con el cual detectan defectos en construcciones y naves

Un ejemplo tangible del IoT en la rama de la construcción, específicamente utilizada para generar caminos e infraestructura para el transporte, se encuentra en las soluciones que ofrece la empresa Smart Structures que consiste en la instalación y posterior monitoreo de un sistema inteligente con sensores que se colocan al interior de “pilotes, pilares, ejes, vigas, columnas, bases y otros elementos estructurales”. Estas soluciones proporcionan datos de manera permanente y en tiempo real de la salud de las estructuras, datos que es importante monitorear por el uso diario o en casos de desastres naturales para tomar medidas que puedan aminorar pérdidas económicas, evitar accidentes, así como para dar mantenimiento preventivo, remover o sustituir estructuras. Posiblemente, varias ciudades inteligentes actuales ya cuentan con este tipo de soluciones en sus puentes, carreteras, calles y caminos. Un caso reciente en el uso de tecnología y nuevos materiales para estos propósitos es el de un nuevo tipo de sensores de vibración para el diagnóstico del estado de edificios, puentes y naves espaciales, desarrollado por especialistas de la Universidad Nacional de Ciencia y Tecnología de Moscú (MISIS).

“Los sensores de vibración pueden emplearse en los dispositivos de diagnóstico del estado de edificios y puentes, ya que permiten detectar a tiempo cualquier vibración peligrosa para tomar medidas y evacuar a las personas”, explicó Iliá Kubásov, investigador del departamento de Ciencia de Materiales Semiconductores y Dieléctricos de la MISIS. “También podrán usarse en las naves espaciales y sistemas de vigilancia, en los que permiten mejorar el control en las zonas de acceso restringido o en la frontera estatal”, detalló Kubásov al medio Sputnik. Los resultados, publicados en la revista Sensors de MDPI (acrónimo combinado de las instituciones Molecular Diversity Preservation International y Multidiscipisciplinario Digital Publishing Institute) explican que la singularidad de los sensores consiste en el empleo de cristal de niobato de litio, que no contiene plomo, para su elaboración. A diferencia de los sensores comunes, los fabricantes utilizan la cerámica piezoeléctrica, que sí contiene plomo. Según informó Iliá Kubásov, investigador del departamento de Ciencia de Materiales Semiconductores y Dieléctricos de la MISIS, esto permitiría a los fabricantes trabajar para el mercado euro-

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Los sensores de vibración pueden emplearse en los dispositivos de diagnóstico del estado de edificios y puentes, ya que permiten detectar a tiempo cualquier vibración peligrosa para tomar medidas y evacuar a las personas

”

peo, implementar la directiva RoHS, que restringe el uso de sustancias peligrosas como el plomo en aparatos eléctricos y electrónicos, impuesta en la Unión Europea, y el especialista prevé un abandono paulatino del uso de esta sustancia. Los sensores funcionan con un efecto piezoeléctrico, es decir, el elemento piezoeléctrico sometido a vibración se deforma y envía una señal eléctrica que tratan y analizan equipos especiales. El niobato de litio se emplea ampliamente en la óptica del láser, pero se utilizó muy poco en los sensores de vibración por sus propiedades piezoeléctricas bastante débiles. Los especialistas de la MISIS consiguieron elevar la sensibilidad de este material a las vibraciones externas gracias al desarrollo de la llamada “estructura bidominio”. “Mediante los tratamientos térmicos especiales modificamos las propiedades del cristal

de tal manera que su mitad exterior sea una reflexión especular de la mitad inferior. La vibración externa hace que las señales de estos dominios (se llaman los dominios ferroeléctricos) se suman y la sensibilidad del sensor aumenta notablemente”, explicó Kubásov. El proceso de obtener los cristales bidominio fue desarrollado en el departamento de Ciencia de Materiales de Semiconductores y Dieléctricos de la MISIS, y ya cuenta con una patente. Según los científicos, el costo de fabricación del material no es mucho mayor que de la tradicional PZT-cerámica. Para casi cualquier otra industria, un cambio del mundo físico al digital se vería medio caduco en 2019. No obstante, para una industria global de la construcción de US$10 billones que se está poniendo al día con la tecnología, está demostrando ser rotundamente revolucionaria. El sector global de la ingeniería y la construcción tiene la doble distinción de ser una de las industrias más grandes del planeta, pero una de las menos eficientes. Según cálculos, los proyectos de construcción pierden hasta un tercio de su valor en desperdicio. Los observadores creen que la digitalización actual de la industria de la construcción tiene el potencial para reformar no sólo un sector, sino también todo el “mundo construido”, un término para todos los entornos hechos por el hombre.

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Las ciudades mexicanas más y menos sostenibles de 2018 uadalajara encabezó el Top 10 de las ciudades más sostenibles del país, de acuerdo con el Índice de Ciudades Sostenibles 2018 elaborado por una alianza integrada por Citibanamex, el Centro de Investigación y Docencia Económicas (CIDE), el Centro Mario Molina (CMM) y el Instituto Mexicano para la Competitividad (Imco). El índice, que se elabora desde 2013, mide el avance de las urbes mexicanas en el cumplimiento de los 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de la Agenda 2030 de la Organización de las Naciones Unidas. Guadalajara presentó en 2018 el avance más alto de entre 56 zonas metropolitanas consideradas, con 58.31 por ciento. Los rubros en los que más sobresale son erradicación de la pobreza, acciones por el clima, vida de ecosistemas terrestre y la construcción de alianzas para lograr objetivos. En promedio, las urbes mexicanas presentan 49.48% de avance hacia el cumplimiento de los ODS. A Guadalajara, le siguen Aguascalientes y el Valle de

México con 57.92% y 57.19 por ciento, respectivamente. En contraposición, las ciudades menos sostenibles son Tecomán con 37.71%; Acapulco con 37.87% y Tehuantepec con 39.74 por ciento. MEJOR EN EL NORTE Y MEJOR EN SALUD De acuerdo con el reporte, ninguna zona metropolitana se encuentra cerca de cumplir todas las metas de los ODS, y todas tienen desventajas en al menos uno de los objetivos. Las zona con los mejores resultados se ubican en las regiones centro y norte del país. Las zonas con menor avance están al oriente y sureste. Además, en promedio, las urbes presentan mejor desempeño en: Alianzas para lograr los objetivos (ODS 17, 70.12%); Salud y bienestar (ODS 3, 61.98%) y Fin de la pobreza (ODS 1, 61.10%). El desempeño más bajo lo mostraron en: Industria, innovación e infraestructura (ODS9); Producción y consumo responsables (ODS12, 37.93%); Vida de ecosistemas terrestres (ODS 15, 34.89&); y Reducción de desigualdades (ODS 10, 34.09%).

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El Índice de Ciudades Sostenibles 2018 reveló cómo las urbes mexicanas han avanzado en el cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU.

sustentabilidad

LAS CIUDADES MÁS SOSTENIBLES (índice por puntos) 58.31 57.92 57.19 57.04 56.45

54.94 54.90 54.67 54.28 53.95

LAS CIUDADES MENOS SOSTENIBLES (índice por puntos)

39.74 40.19

42.53 41.08 41.95

43.34 43.49 43.55

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Villahermosa

Tuxtla Gutiérrez

La Piedad Pénjamo

Oaxaca

Minatitlán

Zamora Jacona

Poza Rica

Tehuantepec

Acapulco

Tecomán

Monclova Frontera

Tijuana

San Luis Potosí

Monterrey

Querétaro

Colimilla-Villa de Álvarez

Chihuahua

Valle de México

Aguascalientes

Guadalajara

37.71 37.87

¿Cómo combaten el cambio climático las ciudades inteligentes?

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sustentabilidad

Actualmente, la tecnología que convierte a las ciudades en inteligentes es la mejor arma contra el cambio climático.

esde hace varios años, la urbanización sigue creciendo a pasos agigantados, por lo que las ciudades se han convertido en una zona crucial para combatir el cambio climático. Según las estimaciones de los especialistas, para 2050, más de dos tercios de la humanidad vivirá en estas áreas. Si tomamos en cuenta que las ciudades generan aproximadamente 80 por ciento del PIB mundial y representan más de 60 por ciento de todas las emisiones de CO2, se deben crear nuevas estrategias usando tecnología para minimizar los efectos de la contaminación. Ante ello, los expertos aseguran que hay que poner el foco en el tema de la infraestructura inteligente, que conlleva a la creación de las llamadas smart cities, clave para reducir las emisiones de CO2. Los avances en la digitalización y la automatización en infraestructura, están haciendo posibles mejoras significativas, incluso a través de inversiones que no son muy grandes. Por ejemplo, al acelerar el tráfico en 20% con semáforos inteligentes, se disminuye bastante la contaminación en un área específica. Al tener equipos y sensores para controlar la energía eléctrica, se puede reducir el consumo hasta en 40 por ciento su consumo, y mejorando el transporte público con vehículos eléctricos y programados se reduce hasta en 30 por ciento la emisión de CO2 en los primeros meses. Las fuentes de energía renovables como la

solar, eólica y la procedente de los residuos, no sólo reducen los gases de efecto invernadero, sino que se están volviendo económicamente atractivas para las autoridades. Por ejemplo, los costos de electricidad de los paneles solares han caído 50% en los últimos cinco años. Una caída similar se dio en el precio de las baterías recargables de iones de litio para la red, y las estimaciones indican que el precio caerá otro 50% para 2020. Esto está teniendo un impacto en el mercado de generación de energía. En 2014, casi 60% de todas las nuevas inversiones en generación de energía se destinaron a fuentes de energía renovables. Otro ejemplo para tener ciudades inteligentes y combatir el cambio climático es tener edificios inteligentes. A escala mundial, estas construcciones consumen alrededor de 40% de toda la energía primaria, y producen alrededor de un tercio del total de las emisiones globales de CO2 relacionadas con la energía. Optimizando los complejos con sensores conectados a internet, dispositivos vestibles y máquinas que se comunican con otras, el consumo de energía se reduce en cerca de 20 por ciento de inicio. La urbanización es uno de los principales retos de este siglo, y todos formamos parte de la lucha para crear mejores entornos. Si logras gestionar tu oficina, casa o edificio público y privado, así como el transporte, con modelos de ciudades inteligentes, se trazará el camino hacia un mayor crecimiento y se mejorará la calidad de vida de más personas en cada zona.

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El ITDP ha recomendado una serie de medidas en movilidad que podrían hacer de la Ciudad de México una ciudad inteligente

La planificación urbana y el uso de tecnologías de infraestructura inteligente son palancas clave en la lucha contra el cambio climático. ¿PUEDE LA CIUDAD DE MÉXICO CONVERTIRSE EN UNA CIUDAD INTELIGENTE? Uno de los principales problemas de la ciudad de México es el transporte. El índice de tránsito TomTom en 2017 dejó a la capital mexicana en el último puesto entre las peores ciudades para conducir. Pero no sólo los automovilistas sufren de este mal. En hora pico utilizar el transporte público puede ser una tortura y convertirse en una actividad lenta, cansada, incómoda y hasta peligrosa. Para el Instituto de Políticas para el Transporte (ITDP por sus siglas en inglés) la falta de información y comunicación entre los sistemas de transporte, así como el crecimiento explosivo de la población local y la poca inversión, dificultan la mejora en la movilidad e impactan en la salud de sus habitantes. El Plan Maestro de Conectividad de la CDMX es el proyecto con el que el gobierno local quiere convertir a la capital del país en una ciudad inteligente. El plan maestro consiste en análisis de la estructura gubernamental e identificación de necesidades; identificación de infraestructura de conectividad actual; estimación de la demanda de conectividad en la Ciudad de México y propuestas de rediseño. Y es que para una ciudad que supera los 30 millones de habitantes, es necesario hacer ciertos cambios, que de la mano de la tecnología pueden mejorar nuestra calidad de vida. El ITDP ha recomendado una serie de medidas en movilidad que podrían hacer de la Ciudad de México una ciudad inteligente que ofrezca alternativas y mejoras en el sistema de transporte público:

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• Generar y compartir información entre los distintos sistemas de transporte públicos y privados: es necesario adoptar un sistema de pago único entre los transportes del Gobierno de la Ciudad y almacenar información estadística sobre los trayectos de los usuarios. • Implementar sistemas de pago y GPS en todos los vehículos: integrar al transporte privado también es relevante, por lo que es necesario implementar el sistema de pago en los transportes concesionados (microbu-

Existen otras áreas en las que es necesario generar inversiones relevantes. Por ejemplo el tema de inseguridad también es parte clave de la agenda.

ses) y hacerlos utilizar sistemas GPS. Compartir información: hacer obligatorio que las aplicaciones de transporte (Uber, Easy Taxi, Cabify, etc.) compartan información estadística de sus trayectos con los responsables de la movilidad. • Información pública: por último, la organización recomienda hacer públicos todos los datos recopilados tanto en una aplicación móvil como en un sistema de Open Data. El fin de publicar la información sería incentivar la innovación en las áreas que no son atendidas. Aunque ya existen ciertos generadores de datos (sensores, semáforos, tarjetas electrónicas de pago), todavía hace falta saber utilizar la información. Así, en la mayoría de los casos, dichas bases de datos provienen directamente de los sistemas que utilizan y no se almacenan, por lo tanto al no generar Big Data no se puede procesar adecuadamente la información y utilizarla de manera automatizada. En la mayoría de los casos no se cuenta con procesos formales y herramientas robustas de calidad y homologación de la información. Aparte del transporte, existen otras áreas en las que es necesario generar inversiones relevantes. Por ejemplo, los trámites aún son muy buro-

cráticos y hace falta automatizar y digitalizar los que se lleven a cabo en cada uno de los lugares. El tema de inseguridad también es parte clave de la agenda. La instalación de cámaras en lugares estratégicos y alarmas para que la policía llegue a la hora exacta de los hechos podría generar un impacto positivo y ayudar a reducir el número de siniestros en la ciudad. Aunque se ha avanzado bastante en el acceso a internet para todos, esto ha sucedido en su mayoría en las zonas céntricas de la ciudad, por lo que es necesario enfocarse en las zonas de la periferia para así poder hacer que las personas que viven en estas estén mejor conectadas y mejoren su calidad de vida. El Plan Maestro de Conectividad de la CDMX tiene por objetivo incrementar la conectividad local por medio de una unidad organizacional que se encargue de la gestión de la infraestructura y el diseño de una asociación público-privada para operar la Red de Conectividad de la CDMX aprovechando de manera eficiente la infraestructura existente, fomentar sinergias e impulsar el crecimiento autónomo y sustentable. En América Latina ciudades como Santiago de Chile, Bogotá o Sao Paulo están haciendo grandes esfuerzos para lograrlo. Sin embargo, esto requiere un compromiso grande de ambas partes: sus habitantes y las autoridades locales.

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EN LA CALLE DE HÉROES NO. 45 SE ENCUENTRA UNA MANSIÓN CON UN ESPLENDOR E HISTORIA QUE ILUMINA EL CORAZÓN DE LA COLONIA GUERRERO. HABLAMOS DE LA CASA RIVAS MERCADO, UNA CASONA PORFIRIANA DE ESTILO ECLÉCTICO, CONSTRUIDA Y HABITADA POR EL ARQUITECTO ANTONIO RIVAS MERCADO.

uando construyó la mansión, don Antonio tenía su prestigio bien ganado. Entre sus obras podía presumir la restauración de la hacienda de Chapingo, la casa con el número 18 de la avenida Juárez, una magistral morada en la calle de Londres (hoy Museo de Figuras de Cera), la restauración de la hacienda de Tecajete en Hidalgo, la casa del presidente Manuel González en Peralvillo, el edificio para la Aduana en Tlatelolco. Pero las obras que le abrieron las puertas de la historia para siempre fueron la columna de la Independencia coronada por la victoria alada, “el Ángel de la Independencia”, inaugurada en 1910 durante las fiestas del Centenario, y el hermoso Teatro Juárez de Guanajuato.

CASA RIVAS MERCADO J O YA A R Q U I T E C T Ó N I C A

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arquitectura

Antonieta, hija del arquitecto, vivió adelantada a su tiempo, una valiente aunque trágica historia.

Su mansión (hoy catalogada por el INBA) habría de ser olvidada y abandonada a partir del sismo de 1985, hasta hace unos años. El inmueble de 1,590 m2 y tres pisos de altura, alguna vez fue escenario de una parte de la vida intelectual de nuestra ciudad y ahora está por fin restaurado. El primer periodo constructivo de la casona duró 15 años y durante ese tiempo, el arquitecto desafió la arquitectura imperante de aquella época con la experimentación, ambición y calidad constructiva que procuró en su proyecto. Ahí representó la arquitectura ecléctica, o bien, lo que podrían ser todos sus caprichos artísticos. Una mezcla de elementos muy distintos en perfecta armonía: columnas dóricas, siete tipos de cantera, unas escaleras árabes, balaustradas renacentistas, piedra, ladrillo, maderas antiquísimas, más de 50 mil piezas de mosaicos encáusticos (recubiertos con cera), adornos góticos, y su capricho mayor: Rivas Mercado situó la construcción a 45 grados y no a 90, es decir, que no da a la calle. Algo rarísimo en aquellos tiempos. Para la gente que solía caminar por ahí resultaba curioso no encontrar sobre la calle de Héroes número 45 el acceso principal a la morada del arquitecto Rivas Mercado, sino el jardín —ubicado en uno de sus costados—. La orientación de la residencia parecía aún menos convencional cuando se comparaba con el resto de las construcciones cuyas fachadas sí daban a la calle de Héroes. Uno descubre la casa desde los detalles y las historias que se escuchan en las visitas guiadas que ofrecen. Por ejemplo, el rincón que dividía la recámara de Antonio —el doble de grande— de la de su esposa Matilde, con un reclinatorio donde rezaban mirando hacia la pared. Historias como aquella en

que Antonio Rivas Mercado, siendo director de la Academia de San Carlos, consiguió la beca con que Diego Rivera estudió pintura en Europa. Pocos años después, en la huelga de 1911, el mismo Rivera, con Orozco y más estudiantes, todos inspirados por el espíritu disidente del Dr. Atl, lo recibieron en la escuela para después seguirlo hasta su casa con los gritos: “¡Abajo la aplanadora!”, mientras le arrojaban tomates y huevos podridos; acusaban a Rivas Mercado de no ser nacionalista. Sin embargo, el arquitecto presumía elementos prehispánicos en su casa. Justo donde termina el recorrido, en la parte más alta de la casa, lo que fue su estudio al aire libre es ahora una terraza con vista excepcional a la ciudad, rodeada por un pergolado y columnas con motivos mayas en piedra, de los cuales todavía se conservan algunos originales. LA SOMBRA DEL ÁNGEL Cuando uno visita esta casa se encuentra con detalles mínimos —hasta en las bisagras de las puertas— que reviven el fantasma de un arquitecto detallista y estético. Ahí deambulan también los fantasmas de una familia muy controversial: en esta casa creció Antonieta Rivas Mercado, hija del arquitecto. Existen pocos personajes más trágicos y fascinantes en la historia de nuestro país como Antonieta. Escritora, bailarina, actriz, pianista, promotora de la cultura, esta mujer trabajó durante toda su vida para difundir y fomentar la cultura y las artes en México, una tarea que heredó de su padre, una labor que la llevó a codearse con los grandes intelectuales de su época, como Gilberto Owen, Xavier Villaurrutia y el grupo de artistas y pensadores entonces conocido como ‘Los contemporáneos’.

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Siempre estuvo en riesgo de ser demolida; afortunadamente el lugar recobró interés gracias a la eterna fascinación que despierta en el público su más famosa ocupante: Antonieta.

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Su padre, Don Antonio vivió en la quinta de Héroes hasta el último día de su vida. Falleció el 3 de enero de 1927 cuando los vientos de nuevos tiempos soplaban sobre México. Antonieta hizo hasta lo imposible por conservar la casona, pero su hermana Alicia –heredera de ella– se negó rotundamente a dejarla en sus manos. Sin su padre, abatida por la difícil situación y con toda la tristeza que podía cargar, Antonieta abandonó su amada morada, donde quedó escrita parte de su vida. A la postre Antonieta se convertiría quizás, la primera mujer moderna mexicana, además de su pasión por el arte decidió acompañar a José Vasconcelos durante su gira como candidato a la presidencia de la república en la cual resultaría derrotado; en tanto Antonieta se ganaría el calificativo de ser su amante, contradictoriamente a su lucha por los derechos de la mujer. Los últimos años de su vida se la pasó en el extranjero, y después de una terrible depresión decidió quitarse la vida dándose un disparo en el corazón dentro de la catedral de Notre Dame cuando apenas tenía 30 años.

OCASO Y RENACIMIENTO DEL INMUEBLE El declive de la casona comenzó cuando fue abandonado por los herederos del arquitecto, quizás debido a que la antes aristocrática colonia Guerrero había perdido su brillo. A partir de esto la casa tuvo varios usos –incluso dentro de su terreno se construyó una escuela– y constantemente fue saqueada, como en la ocasión en que un párroco de la colonia sustrajo madera y herrerías de su interior sin pedir autorización. Pese a que en varios momentos la casa fue el epicentro de la vida cultural de nuestro país, siempre estuvo en riesgo de ser demolida; afortunadamente el lugar recobró interés gracias a la eterna fascinación que despierta en el público su más famosa ocupante: Antonieta. El predio fue adquirido por el Gobierno de la Ciudad de México con la intención de remodelarlo y convertirlo en un centro cultural como parte de los festejos del bicentenario, sin embargo, los trabajos no concluyeron a tiempo, sino hasta esta nueva etapa a partir de 2017.

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