INICIATIVA DE MORENA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO

•Comenzaré con decirles que diversos grupos sociales, basados en sus encuestas, sobre pérdida del empleo y poder adquisitivo de los arrendatarios ocasionado por la pandemia de Covid-19, y sobre desalojos por falta de pago, hicieron llegar a la Diputada Martha Soledad Ávila Ventura, Coordinadora de Morena en el Congreso de la CDMX, y a la Diputada Valentina Valia Batres Guadarrama, también de Morena, una sugerencia de iniciativa que dichas Diputadas de Morena adoptaron y suscribieron como iniciativa con proyecto de decreto, por el que pretenden modificar y adicionar diversos artículos del Código Civil de la Ciudad de México, pero en el fondo lo que estas organizaciones o grupos buscan es ir más allá, pretenden instalar en la agenda legislativa una Ley Inquilinaria. Será que como en esta sugerencia de iniciativa en la pretendida nueva Ley se incorporarán también hipótesis de no pago, ni desalojo de las viviendas en renta?. Si la sociedad no lo impide, veremos pronto a miles de arrendadores acudiendo a los tribunales para exigir el legítimo pago de sus derechos de renta, así como la recuperación de sus inmuebles y, seguramente no volverán a rentarlos sin las suficientes garantías de cobro y, muy probablemente, más caro. Todo esto en prejuicio de las personas a las que quie

ren ayudar con la inciativa.

La tutela del Derecho Humano a la Vivienda corresponde al Estado, no a los ciudadanos que ofrecen un servicio a la sociedad, para el cual invirtieron sus ahorros y, muchas veces, reciben por éste su único sustento.

•El proyecto de decreto, pretende reformar el artículo 2398 párrafo segundo y adiciona un párrafo segundo, también adiciona los párrafos segundo y tercero al artículo 2406, además de agregar los artículos 2406 bis, 2425 bis y 2431 bis.

•Estos cambios se sintetizan en los siguientes puntos: ARTÍCULO 2398.- El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto, aun cuando las partes le dieren, ya sea de manera oral o escrita, una denominación o nombre diferentes.

El arrendamiento de vivienda es un contrato mediante el cual se coadyuva al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un precio cierto a favor de la parte arrendadora.

El arrendamiento de vivienda no podrá ser menor a tres años, salvo por disposición expresa de la parte arrendataria. (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo por causa del Covid-19, En este supuesto, a mayor plazo, mayor riesgo, y a mayor riesgo mayor precio). ARTÍCULO 2406.- El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que éstos sean consecuencia directa de aquella.

Tratándose de arrendamiento de vivienda, la omisión del contrato escrito impedirá la procedencia del juicio de desocupación, aún por incumplimiento del pago de la renta. (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo por causa del Covid-19, sino con una norma injusta que implica no poder recuperarse el inmueble).

De igual manera, el arrendador perderá su derecho a conservar el depósito en caso de recisión anticipada del contrato por parte del arrendatario, o de una cantidad equivalente al mismo en caso del término temporal del mismo. (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo, sino con la pérdida del derecho de garantizar el adecuado uso del inmueble). ARTÍCULO 2406 BIS.- En caso de ausencia de contrato escrito en materia de arrendamiento de vivienda, se considerará, para todos los efectos legales, que las partes acordaron una relación arrendataria, cuando se acredite la existencia de una ocupación consentida en inmueble propio por parte de un tercero, a cambio de un pago cierto. (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo por causa del Covid-19 y deja fuera el mandato o a quienes aún no escrituran su propiedad y la quieren rentar). Para el caso de controversias de arrendamiento derivadas de las circunstancias que menciona este artículo, bastará la protesta de decir verdad para ejercer acción por alguna violación a las cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento de vivienda, sin detrimento que las partes deban acreditar sus dichos durante el juicio, y sin menoscabo de lo establecido en el artículo 2406.

ARTÍCULO 2425 BIS.- El arrendatario de vivienda tiene derecho: I. A que no se le exija más de un mes de anticipo para el arriendo del inmueble; (Y el libre mercado? Y los inmueles que tienen un mayor riesgo de deterioro?). II. A que no se le solicite fianza o algún tipo de propiedad inmueble como garantía; (Nada tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo por causa del Covid-19. Y dónde queda el texto del artículo 2055 del CC que prevee la fianza, prenda o hipoteca?. A mayor plazo, mayor riesgo, y a mayor riesgo mayor precio). III. No ser víctimas de desocupaciones arbitrarias, ilegales y/o forzosas; IV. En caso de desocupaciones ordenadas judicialmente, deberá notificarse de la diligencia con una anticipación de dos meses contados a partir de la fecha de notificación; (Justicia retardada es justicia denegada). V. En caso de personas con discapacidad, mujeres víctimas de violencia, embarazadas, personas indígenas, inmigrantes, personas en asentamientos informales, niñas, niños, y otros grupos que así lo requieran, a que no se realice ninguna desocupación sin la presencia de personal que brinde la asistencia psicosocial o de cualquier otro carácter, pertenecientes a las instituciones encargadas de atender su situación particular; (obligación del Estado). VI. En caso de desocupaciones ordenadas judicialmente, a acceder, en caso de no contar con otras alternativas de vivienda adecuada, a refugios temporales adecuados y a solicitar a las autoridades correspondien-

tes, su incorporación a los programas de vivienda, así como a todas las medidas disponibles para evitar una situación de calle; (obligación del Estado). VII. A acceder a los mecanismos de solución de controversia en casos fortuitos que requieran un replanteamiento de las condiciones del contrato, de conformidad con lo establecido en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal. (no es necesario agregarlo porque ya es un derecho de cualquier inquilo). ARTÍCULO 2431.- Si por caso fortuito o fuerza mayorse impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato. ARTÍCULO 2431 BIS.- De conformidad con lo dispuesto por el artículo 1796 de este Código, en caso de emergencia nacional, desastres naturales, declaratorias de emergencia ambiental, natural o sanitaria, así como cualquier otra situación de fuerza mayor que paralice las actividades económicas e impida al arrendatario el cumplimiento del contrato, podrá solicitar al arrendador la renegociación transitoria o definitiva de las condiciones del contrato de arrendamiento. (el artículo 1796 del CC ya contempla esa hipótesis).

Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, podrá recurrirse a los mecanismos previstos en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal.

•Como hemos visto, estas modificaciones y adiciones se hacen a artículos del apartado general del arrendamiento, y no hay ninguna modificación al artículo 2,448 relacionado con el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, de tal suerte que estas disposiciones aplican en general a cualquier arrendamiento, lo que es contradictorio e incongruente con la exposición de motivos de la inciativa.

•De la lectura de la iniciativa, es evidente que tiene un sentido y la propuesta de las Diputadas está redactada de otra forma, situación que se contrapone con lo previsto en el artículo 28 de la Ley de Participación Ciudadana de la CDMX. Más adelante señalaré porqué?

•El actual marco jurídico ya resuelve la situación de emergencia económica ocasionada por la pandemia. No lo hagamos más complejo e inviable.

•Además de la incongruencia existente en la iniciativa, resultan ilegales los cambios propuestos, por las razones que ya han quedado señaladas, pero además, de aprobarse ésta, sustentada en los efectos económicos de la pandemia del Covid-19, como se hizo, se entiende que, ante las actuales condiciones económicas, aplicarán tales disposiciones a contratos o relaciones contractuales vigentes, celebrados con anterioridad a la iniciativa, es decir, con efectos retroactivos, lo que viola el principio de irretroactividad de la ley, consagrado en el artículo 14 constitucional. •Pero existe otra preocupación, que se centra en el debate del Futuro de la Vivienda en la CDMX, del cual, el actual Gobierno debe ser garante, promotor y facilitador. Sabrá o estará consciente la Jefa de Gobierno de los efectos negativos que, de prosperar esta inciativa, se generarán en el sector de la Vivienda en la CDMX? Y, en este mismo sentido, qué efectos producirá en el ánimo de los arrendadores e inversionistas y constructores de vivienda en renta, si vuelve a la escena la intención de una Ley Inquilinaria con estas características?

•Esta pregunta surge porque el pasado 25 de junio, se publicó en la Gaceta Oficial, el

Acuerdo por el se aprueba la Actualización del Programa Especial de Regerenación Urbana y Vivienda Incluyente 2019-2024. Uno de los puntos que destacan de dicho Acuerdo es que se incluyen modalidades al Programa para permitir que el destino de los proyectos sea la venta, renta o el otorgamieto a titulo gratuito de la vivienda incluyente al Gobierno de la Ciudad. Ejemplo: (Renta mensual no mayor a 2 UMA´s por m2. UMA año 2020 de $86.88 x 2 = 173.76 x “45m2 = $7,810”). En venta no podrá ser superior a 217 UMA´s $14,946.96 x 45 = $672,613.2.

•En el acuerdo se establece que: Corresponde a las autoridades tomar las medidas para que las viviendas reunan condiciones de accesibilidad, asequibilidad, habitabilidad, adaptación cultural, tamaño suficiente, diseño y ubicación seguros, que cuenten con infraestructura y servicios básicos de agua potable, saneamiento, energía y servicios de protección civil que favorezca la integración social, acorde con lo establecido en la Constitución Política de la Ciudad de México, y corresponde a la SEDUVI formular los Programas Sectoriales y Especiales de Vivienda. Tiene como uno de sus objetivos diseñar incentivos para generar mayor inversión privada en vivienda incluyente, respetando los usos de suelo, disminuyendo su costo, con el objetivo de brindar vivienda adecuada a un mayor número de personas. Las líneas programáticas planteadas para producir vivienda incluyente son: Recuperar inmuebles de alto riesgo en el Centro Histórico Regeneración de corredores urbanos Reciclamiento de zonas industriales y deterioradas Las zonas y corredores para el 2020 son: Centro Histórico, Eje Central, San Antonio Abad, Hidalgo (México-Tacuba), Ferrocarriles Nacionales (Rio Consulado-Camarones), Reforma Norte, Chapultepec, Insurgentes Norte, Atlampa, Vallejo, Tacubaya y Zona Rosa.

Asimismo, el 29 de junio, en el marco del Foro organizado por la CMIC Ciudad de México, denominado “Planeación para el Desarrollo Sustentable de la Ciudad de México”, la Jefa de Gobierno informó que la construcción en la Ciudad de México sería el motor de la reactivación económica y anunció las siguientes medidas: 1. Disminución en los tiempos para los trámites de nuevos proyectos incluyendo al respecto, a los titulares de Medio Ambiente, Movilidad, Desarrollo Urbano, Sistema de Aguas. Y que las consultas vecinales no son para un si o un no, sino para escuchar a los vecinos sobre el impacto tratándose de grandes proyectos. (Polígonos de Actuación). 2. Programa Especial de Promoción de la Vivienda Social, que incluye 4 estrategias: -Vivienda Social a cargo del INVI -Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente y sus 11 Corredores Urbanos -Utilizar el Fondo del Infonavit para el desarrollo de Vivienda Programa Especial de Desarrollo de Vivienda con la paraestatal Servimet. 3. Generar 250,000 empleos directos.

Mi perspectiva a la pregunta anterior, es que de saber sobre esta iniciativa, la Jefa de Gobierno tiene una decisión relevante que tomar, esperemos que le lleguen a tiempo, a través de la Consejería Jurídica las múltiples opiniones de abogados, investigadores del derecho, académicos, notarios públicos, diputados, empresarios, inversionistas, constructores, propietarios de inmuebles en renta, asociaciones de profesionales inmobiliarios y de miles de ciudadanos que se han expresado a través de foros, medios de comunicación impresa, radio, televisión y en internet, que han manifestado su posición y desacuerdo con dicha iniciativa, por ser, como ya lo he explicado, incongruente, ilegal, inviable y además desinsentiva la inversión privada de vivienda en renta, indispensable para satisfacer el déficit de vivienda adecuada en la Ciudad de México, lo que resulta contrario a su iniciativa de diseñar

incentivos para generar mayor inversión privada en vivienda incluyente, como se establece en el Programa Especial de Regerenación Urbana y Vivienda Incluyente 2019-2024.

Al respecto, en el Foro de Conusulta Ciudadana del pasado día 13 de julio, organizado por la Comisión de Administración y Procuración de Justicia, el Presidente de AMPI Ciudad de México hizo una amplia exposición de las razones por las cuales esta iniciativa deberá ser rechazada. A esos argumentos yo agrego el siguiente:

La Constitución Política de la Ciudad de México en su artículo 30, numeral 1, inciso e y la Ley de Participación Ciudadana de la CDMX en su artículo 7 apartado A, punto I establecen, como mecanismo de democracia directa, la Iniciativa Ciudadana. Por su parte, el artículo 28 de dicha Ley precisa que la ciudadanía puede presentar al Congreso proyectos de modificación, reforma, derogación o abrogación de leyes, y requiere para ello algunos requisitos, como la representación de los nombres, firmas, claves de las credenciales de elector de un mínimo de 0.13% de las personas inscritas en la lista nominal de electores de la ciudad. Precisando dicho artículo que el órgano parlamentario no podrá asumir la redacción ni la responsabilidad sobre la viabilidad de la iniciativa. Lo que sucedió en el presente caso. Lo anterior es así, porque la iniciativa la fundamentan las Diputadas en el artículo 30 numeral 1, inciso b, que las falculta a iniciar leyes o decretos, pero de la exposición de motivos de la misma iniciativa presentada por ellas, así como su participación ante la Comisión de Administración y Procuración de Justicia y la de los diversos grupos sociales que la realizaron, se desprende que la motivación, la explicación de la situación mundial y nacional por el Covid-19, la fundamentación legal de la vivienda de alquiler durante el Covid-19, los mecanismos de solución de controversias y la propuesta de reformas y adiciones al Código Civil fue inicialmente planteada por un grupo de Ciudadanos, pero fue redactada por las Diputadas en diferentes términos y con una iniciativa con proyecto de decreto. En ese sentido, el artículo 30 de la Ley de Participación Ciudadana establece que la iniciativa se hará del conocimiento del pleno y se turnará a la Comisión de Puntos Constitucionales e Iniciativas Ciudadanas con opinión de la Comisión competente en el tema.

De tal suerte que la Comisión competente, que es la de Administración y Procuración de Justicia, que convocó al Foro Legislativo Vivienda y Arrendamiento en tiempos de Covid 19, ya escuchó a los diferentes expertos en la materia, incluyendo a los promotores de la sugerencia de iniciativa, que dichas Diputadas de Morena adoptaron y suscribieron como iniciativa con proyecto de decreto, por lo que deberá emitir la opinión respectiva, tomando en cuenta la incongruencia, ilegalidad e inviabilidad de la sugerencia con carácter de iniciativa y decreto.

A mayor abundamiento, el articulo 31 de la multicitada ley señala que la Comisión o las Comisiones Dictaminadoras verificarán el cumplimiento de los requisitos establecidos en la supracitada ley, (TODOS LOS REQUISITOS YA SEÑALADOS) solicitando al Instituto Electoral la verificación del porcentaje de ciudadanos requeridos; en caso de que no se cumpla dicho requisito se desechará la inciativa presentada, lo que deberán hacer dentro de los siguientes 15 días hábiles, a la fecha de su presentación, es decir, esto deberá suceder a más tardar el próximo día 29 de julio. Pero puede ser antes.

Concluyo con dos notas:

1.Los Ciudadanos confiamos en nuestras autoridades y deseamos que la Jefa de Gobierno escuche todas las voces. 2.El Congreso de la Ciudad de México tiene una prueba: entender razones.

Alfredo Muñoz Montes de Oca Vicepresidente de Asuntos Jurídicos AMPI