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Este mes
De izquierda a derecha, Sonia Mora, Manuel Mayo, Ignacio Martín, Simón Chávarri, Jaime de Aspe, Ricardo Pumar, Antonio Gil, Rosa Hafner, José Antonio Granero, Joaquín Martín y Carlos García Nalda
Sonia Mora
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Fotos: Archivo Ai
El sector, motor de la economía en la crisis post pandemia
Andalucía Inmobiliaria ha celebrado la duodécima edición de su Almuerzo-Coloquio de Promoción Inmobiliaria y Construcción, un encuentro que ha tenido lugar en la sede del Club Cámara en Torre Sevilla y en el que los representantes de las principales empresas del sector que operan en Andalucía debatieron sobre su situación actual y las expectativas de futuro. Así, tomaron parte en el mismo directivos de las compañías Grupo Insur, Metrovacesa, Martín Casillas, Insersa, Chavsa, AEDAS Homes, Vía Célere, Habitat Inmobiliaria, Summeria y Areall, ya sea presencialmente o vía telemática. Además, coloboraron con el evento Grupo AZVI y el Club Cámara de Sevilla. Moderó el arquitecto socio-fundador de ENTREABIERTO, José Antonio Granero.
LAS consecuencias de la pandemia sobre la obra nueva, el papel de las Administraciones en la recuperación, la financiación al promotor, la rehabilitación y regeneración urbana, el problema del acceso a la vivienda para los jóvenes, los fondos Next Generation, la disponibilidad de suelo, la escasez de mano de obra en la construcción o el fenómeno del build to rent fueron solo algunos de los temas puestos sobre la mesa en la nueva edición del tradicional Foro Ai de Promoción Inmobiliaria y Construcción. En las próximas páginas se aborda de forma muy amplia todo el contenido de dicho evento, con las reflexiones más significativas realizadas por cada uno de los comensales durante el coloquio.
La evolución de la promoción inmobiliaria y de la construcción, que en esta
crisis no han sido los sectores más castigados como sí lo fueron en la de 2008, estará condicionada por la situación económica. Sucesivas olas de la pandemia siguen golpeando fuertemente no solo a España, sino a toda Europa y a muchos otros países del mundo.
Además, la vacunación masiva no parece que vaya a alcanzarse antes del final del verano, con lo que el inicio de la recuperación, en España necesariamente asociada a la reactivación del turismo y la normalización de la movilidad internacional, habrá de esperar con toda probabilidad a finales del tercer trimestre o principios del cuarto. Hay expertos que van más allá y auguran que no será hasta 2022 cuando arranque la tendencia positiva.
En cualquier caso, pocos dudan, ni desde las administraciones públicas ni desde el ámbito privado, del papel de motor dinamizador que estos sectores van a cobrar en la reactivación post Covid, como ya se viene demostrando durante la crisis santitaria en la que se cuentan entre las actividades con mejor comportamiento en términos de empleo y mantenimiento de las empresas, aunque como era de esperar tampoco se han librado de un retroceso que ha sido denominador común.
Inmersos en la crisis más grave, aunque por fortuna también más corta según vaticinan todos los expertos, de la historia reciente, ahora más que nunca necesitamos producir bienes y servicios, generar trabajo, insuflar oxígeno a la economía tras una emergencia sanitaria que ha tambaleado todos sus cimientos. Con la pandemia, pese al periodo de hibernación y restricciones a la actividad impuesto para combatir al virus, tanto la construcción de obra pública desde los primeros instantes, como poco después la edificación inmobiliaria, siguieron con su actividad, al principio con dificultades y entre un gran desconcierto, pero siempre con voluntad de continuar con las obras, con potencialidad para mantener el empleo y con la intención, esta vez sí, de ser locomotora de arrastre.
La construcción se posiciona fuerte en los nuevos proyectos de reactivación, tanto del gobierno central como autonómicos y del resto de administraciones. En especial, adquieren un gran peso los proyectos relacionados con la sostenibilidad y la rehabilitación, toda vez que van a contar con un muy importante respaldo financiero por parte de fondos europeos.
En este marco, va a ser decisivo generar el escenario adecuado que propicie, de una vez por todas, el funcionamiento de la fórmula de Colaboración PúblicoPrivada en España, tanto para salir de la crisis como para cumplir con los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030 de Naciones Unidas y con las exigencias de los fondos de reconstrucción europeos Next Generation.
En la era post Covid, nuevos condicionantes han venido para quedarse y sin duda formarán parte de una sociedad que se ha transformado en un año de manera exponencial, donde la digitalización de las empresas y el impulso del teletrabajo, la economía circular y la transición energética han dado un paso al frente. y donde conceptos como espacios flexibles o industrialización en la construcción resuenan con insistencia. Ai
En opinión de...
José Antonio Granero
Arquitecto socio-fundador de ENTREABIERTO
Una nueva realidad
Desde que comenzó la pandemia, vivimos una situación insólita. Se hacen comparativas con las guerras mundiales, del siglo pasado. La diferencia con respecto a las guerras es que no ha habido destrucción de bienes materiales, lo cual es una ventaja extraordinaria, pero nos enfrentamos a la incertidumbre de cuál será el paisaje después de la batalla.
Vivimos en una nueva realidad, el mundo ya no va a ser lo que era, van a cambiar muchas cosas, bastantes de las cuales tienen que ver con nuestro sector. El inmobiliario es un agente de cambio fundamental, porque en el fondo construimos el espacio donde vivimos y nos relacionamos. Frente a esa incertidumbre permanecerán conquistas relacionadas con la libertad, el estado social de derecho, bienestar, justicia, seguridad, igual que la calidad de infraestructuras, servicios y un sector profesional y empresarial de primer nivel.
Los que estamos sentados hoy a esta mesa tenemos responsabilidad incluso en ese cambio que tanto se habla del modelo productivo, de lo que somos como país, pues no podemos ser un país sólo del sector servicios, aunque el turismo siga siendo fundamental. Si la crisis de 2008 arrasó al inmobiliario, esta hace lo propio con ese sector de los servicios, especialmente el turismo. No obstante, el plazo de esta crisis creo que va a ser muy corto y recuperaremos pronto esa actividad perdida.
Tenemos una oportunidad extraordinaria desde el ámbito inmobiliario y de la construcción para ser los protagonistas de la recuperación económica y de generar el nuevo entorno que necesitamos. Todos hemos defendido siempre que el nuestro es un sector no sólo de servicios, sino industrial, generamos no sólo la transformación del territorio, sino que tenemos fábricas, y es necesario que esa parte industrial cobre cada vez más peso.
Somos además conscientes de que hemos ganado en responsabilidad, en profesionalización y en conciencia social. Lo que no está tan claro es si hemos sido capaces de transmitir eso a la sociedad y a las administraciones públicas. Estas aún deben transformarse, como ya hicimos empresas y profesionales tras la crisis de 2008 para adaptarse a la nueva realidad. Mano de obra cualificada
Una demanda muy clara de todos los que estamos hoy aquí es la necesidad de mano de obra cualificada en la parte de construcción, y para ello hace falta formación profesional de calidad; tenemos profesionales de muy alto nivel en la parte financiera, de gestión y de servicios en el inmobiliario, pero nos falta en la actividad constructora. Creo que esta falta de profesionales en determinados oficios tiene que ver más con la imagen que damos de confianza, de estabilidad del sector, que no favorece la atracción de los jóvenes, más allá de la responsabilidad de las administraciones en la necesaria formación. Otra cuestión en esta falta de interés de los jóvenes es que en España necesitamos que como en el resto de Europa, los profesionales de la construcción tengan reconocimiento social. Ejemplo de responsabilidad
Tenemos que comunicar más, es fundamental que a la opinión pública le llegue lo que hacemos en nuestro sector, pues seguimos con el estigma de que en España en 2008 se hacían 800.000 viviendas, cuando ahora estamos haciendo la décima parte mientras en Reino Unido y Francia se están haciendo 300.000 viviendas al año. No puede ser que no lo contemos, tenemos cierto complejo para defender lo que hacemos y el valor que aportamos, y necesitamos demostrar lo que hemos hecho durante este estado de alarma, en el que todo el sector ha dado un ejemplo de responsabilidad, de cómo hacer las cosas bien, de responder a las obras, a los clientes y a la administración. Build to rent
El auge del Build to rent tiene que ver con la situación económica de muchas personas, pero también es una cuestión generacional. Las nuevas generaciones no pueden ni
quieren atarse a una casa porque no saben dónde van a trabajar. Quieren libertad para moverse, más en consonancia con otros modelos europeos. Rehabilitación y regeneración
Tenemos un problema importante de suelo finalista, que puede impulsar el sector de la rehabilitación y la regeneración urbana, que además da respuesta a un reto que se alinea con los Objetivos de Desarrollo Sostenible. Durante la pandemia hemos sido conscientes de todo lo que tiene que ver con el cambio climático, la salud, la sostenibilidad…, en España llevamos desde 2012, cuando se publicó la ley de las tres R (Reducir, Reciclar y Reutilizar), intentando avanzar en ese sentido, pero no hemos sido capaces de hacerlo. La rehabilitación masiva es un sector nuevo, que podemos impulsar con los fondos Next Generation, pues está prevista una partida muy importante para cumplir esos objetivos.
Lo más importante de dichos fondos, desde mi punto de vista, no es tanto el dinero que llegue sino sus dos condiciones: la primera, ser tractor de iniciativa privada, pues los fondos tienen que implicar un 70% de inversión privada; y, en segundo lugar, están sujetos específicamente a cambios regulatorios que permitan que en tres años estemos logrando esa regeneración masiva. Bruselas va a ser muy exigente con la viabilidad de los proyectos, que financiarán un 50% a fondo perdido y un 50% en préstamos.
Se trata en definitiva de nuevos proyectos de regeneración de viviendas y polígonos industriales, de áreas degradadas con problemas de pobreza energética, de parques de viviendas antiguos, de edificios públicos, universidades, hospitales, conjuntos de barrios donde hay que intervenir, donde una parte se demolerá y otra se rehabilitará, y se generará nueva edificabilidad y nuevos activos. Más edificabilidad porque tiene que haber rentabilidad.
Los propietarios con esa regeneración van a ganar en confort. Antes la rehabilitación contemplaba solo los ahorros energéticos, ahora hay administraciones autonómicas que están de acuerdo en que haya incrementos de edificabilidad con la rehabilitación. Hay ejemplos que han funcionado en Reino Unido, Francia o Alemania, y son fondos privados los que invierten en esta actividad; en España no había un marco que lo favoreciera, pero será una oportunidad cuando no hay suelo finalista, además de una acción de responsabilidad social, con el compromiso de descarbonización con vistas a 2030. Innovación en el sector
Finalmente, sobre la necesaria innovación y nuevos métodos de construcción, creo que el mayor reto está en optimizar los procesos, los mismos de hace 100 años. Es necesario generar un nuevo marco de colaboración de todos los agentes junto al promotor, constructora y proyectistas, todos desde el inicio cada uno en su responsabilidad, para trabajando con libros abiertos para eliminar desviaciones en costes y plazos. Y para ello es necesario invertir en tiempo y recursos en la planificación y desarrollo de los proyectos. Necesitamos confianza entre nosotros. Es muy difícil que la pidamos si entre los propios agentes del sector no la tenemos para trabajar en colaboración. Subastar contratos con márgenes del 1% no tiene ningún sentido.
En esa complejidad del proceso de construcción, la innovación, la industrialización y el uso de nuevas tecnologías, los arquitectos nos sentimos absolutamente cómodos con la estandarización, estamos acostumbrados a trabajar con modulación y componentes prefabricados y la creatividad no está reñida con la industrialización. Necesitamos encontrar ese equilibrio de precio de coste y venta para que sea rentable, e incluir en los cálculos el coste del factor tiempo, así como la calidad de esos procesos. Optimismo y compromiso
Recogiendo un poco el optimismo generalizado de esta mesa, yo soy un optimista comprometido, porque pienso que el optimismo tiene que estar vinculado al compromiso. Además de lo que todos compartimos sobre España, su clima, gastronomía, infraestructuras, etc., el inversor internacional aprecia la sensación de seguridad como valor muy importante, así como la calidad y profesionalidad del sector en España.
Es importante que desde el sector transmitamos esa responsabilidad que tenemos con nuestro país y nuestros jóvenes, con la sociedad, y como arquitecto, que contéis con los profesionales como nosotros y nuestro compromiso en esos procesos de innovación, de perseguir la calidad, de hacer las cosas cada vez mejor y que nuestro trabajo sea ejemplar y modélico. Me siento muy orgulloso de pertenecer a este sector.
En opinión de...
Ricardo Pumar
Presidente de Grupo Insur
Modelo productivo
En relación con el modelo productivo, España tiene un sector turístico muy importante, que va a seguir siéndolo, pero es necesario que gane peso el sector industrial, porque derivará en mejores salarios, más innovación, etc. El turístico es el sector que más está sufriendo en esta crisis, y su peso en el PIB es tan importante que está provocando que la economía española sea una de las que peor se está comportando desde el inicio de la pandemia. Un sector industrial con más peso tendría como consecuencia una economía más sostenible, más resiliente y con mejores salarios. La juventud española tiene un problema de bajos salarios y ese es un hándicap importante con vistas al futuro; las nuevas generaciones tienen el mismo nivel salarial que la anterior, y eso es un drama. El aumento del peso de la industria seguro que ayudaría a resolverlo. Promoción residencial
Soy optimista respecto al futuro de la promoción residencial, la obra nueva, no en relación al futuro de la economía española y del mercado de la vivienda en general, porque lo que está sucediendo es muy grave, y se traducirá en aumento del desempleo, la variable clave, junto con la confianza en el futuro y la certidumbre, para que vaya bien el mercado de la vivienda. No vaticino que esa variable vaya a evolucionar bien en el futuro. Ahora mismo Europa está volcada en solucionar la crisis, con medidas monetarias y presupuestarias, pero dentro de dos años habrá un ajuste fiscal y eso implicará menos recursos en poder de las personas y empresas, lo que a su vez afectará al consumo en general, pero también a la inversión, entre la que se encuentra la compra de vivienda.
La obra nueva va a funcionar bien porque hay poca oferta y se está haciendo un producto que se adecua mejor que la segunda mano a los actuales requerimientos del comprador, a las nuevas tendencias, por eso estamos viviendo un momento dulce en la venta de obra nueva. Pero no es lo que está ocurriendo en el mercado de vivienda en general, como vienen reflejando los datos, dado que se están vendiendo menos unidades que en los mismos meses de años anteriores. Vivienda para jóvenes
Es necesario que la Administración ponga en marcha programas de ayuda a la compra de vivienda para los jóvenes, a través de avales públicos. De otra manera no es posible que el sector de la promoción alcance los niveles deseados. El gobierno regional de Murcia ha sido el primero en hacerlo, aunque sea con una dotación pequeña. Al menos es un comienzo. Ojalá el resto empiecen a hacerlo también. Trasvase demográfico
En el ámbito demográfico, observo que está habiendo un trasvase de poblaciones pequeñas hacia otras mayores, generalmente capitales de provincia y de comunidad, y finalmente, desde capitales de provincia hacia Madrid. Además, muchas zonas de España se están descapitalizando del factor humano más cualificado. Así como en otra época la emigración fue protagonizada por los ciudadanos menos preparados, ahora es todo lo contrario.
Build to rent
Por la experiencia de nuestra compañía -somos promotora y patrimonialista-, patrimonializar vivienda lo consideramos menos rentable en comparación con otros activos donde se obtiene una mayor rentabilidad. Puede considerarse más segura por la ventaja que añade la venta granular, pero hoy por hoy la rentabilidad es menor que la que ofrecen, por ejemplo, las oficinas. Desde el punto de vista del inversor institucional, como una compañía de seguros, sí puede ser una opción como una inversión relativamente segura. Desde el punto de vista del productor, promover Build to rent supone eliminar riesgo comercial sacrificando márgenes. Puede tener sentido para aquél que disponga de una gran bolsa de suelo y quiera adelantar proyectos de cola, en cuyo caso, aunque sacrifiquen margen, al reducir los tiempos, mejoran la TIR.
Soy un firme defensor de la inversión en vivienda, como inversión segura y rentable a largo plazo y para los jóvenes como una obligación al ahorro. Industrialización en la construcción
Cuando se habla de industrialización en la construcción, la colaboración de toda la cadena es el primer paso. En el futuro tenderemos a la fabricación estandarizada de parte de los elementos, fuera de la obra, pero para eso todavía nos queda un camino. Si desde el principio estuviera todo más controlado, y si además las piezas viniesen ya cortadas y preparadas, no se desperdiciarían muchos de los materiales que se desaprovechan en las obras. Con una estandarización de los procesos, se mejoraría la eficiencia y se controlarían más los costes, lo que redundaría en una mejora de los márgenes de la promoción residencial. Financiación al promotor
La financiación al promotor es el factor que más va a afectar a la oferta de vivienda. El sistema financiero está endureciendo las condiciones de financiación, en primer lugar, porque la financiación al sector inmobiliario, desde el punto de vista regulatorio, consume mucho capital. En segundo término, porque con la reforma de la Ley hipotecaria a los bancos no les interesa financiar al promotor para captar después al consumidor final, porque en el camino se puede decantar por otros. Por eso están imponiendo tipos más altos y ratios de precomercialización mucho más elevados. Atractivos para la inversión
Uno de los principales atractivos que tiene España en el inmobiliario es que resulta barato. Una vivienda en Madrid, en comparación con París, Londres o Amsterdam, cuesta la mitad o menos de la mitad. En oficinas sucede otro tanto de lo mismo.
En opinión de...
Simón Chávarri
Socio director general de Chavsa
Escasez de mano de obra
Un riesgo latente que sigue existiendo en nuestro sector, y del que somos conscientes todos los que formamos parte de él, es la falta de mano de obra especializada. Es un problema que ha llegado para quedarse y durante bastante tiempo. Durante muchos años no ha habido formación especializada, además este sector ha sido demonizado completamente y nadie ha querido entrar en él. Por eso en la actualidad se ha convertido en un problema enorme que puede cambiar mucho las relaciones dentro del sector, entre constructora, subcontratas y promotora. Hoy en día tener mano de obra buena, cualificada y especializada, es casi tener una joya. Es una cuestión que puede disparar los precios.
Los trabajadores que actualmente están en la construcción se están jubilando y no están siendo sustituidos por gente joven. En cualquier obra prácticamente todos los empleados tienen de 40 años en adelante, y esto es así porque nadie quiere formar parte de un negocio en el que, por su carácter cíclico, puedes terminar en el paro. No deja de ser un problema que existe y que va a influir en los precios. Antiguamente los padres venían a las obras con el hijo como aprendiz, y este aprendía el oficio, pero esa continuidad se ha terminado, hoy en día prácticamente no existe.
Actualmente las constructoras subcontratan mucho para edificación porque la especialización es cada vez mayor y no se pueden permitir tener 12, 13 o 14 oficios en una obra. Es imposible que ninguna empresa tenga buenos especialistas de todos esos oficios dentro de su organización. El constructor se ha convertido en un gestor de un proyecto, en el plano económico, de plazos y calidad, por ello los constructores echamos también de menos una mejor capacitación de los jefes de obra en gestión de proyectos.
Creo que tal como funciona hoy en día el sistema, la construcción en el sector residencial no va a funcionar nunca. La prueba está en que no paran de quebrar constructoras, que arrastran a su vez a las subcontratas. Si el promotor exige un precio cerrado y se le trasladan todos los riesgos a la constructora, no puede funcionar. El riesgo tiene que estar compartido y que todos trabajen juntos, pues en muchas ocasiones parecen enemigos unos de otros. Las constructoras apretamos a las subcontratas porque desde arriba están haciendo lo mismo con nosotros. No conozco ningún otro sector donde se adjudique un proyecto por un 1%; en la construcción se pierden o adjudican obras por un 1%, resulta increíble. Colaboración desde el inicio de todas las partes
Deberíamos cambiar a contratos open book y a la colaboración desde el inicio de todas la partes; especialmente hoy en día, con la escasez de mano de obra, sería esencial que colaboraran todas las partes, arquitectura, constructora y subcontratas desde la fase en la que se está elaborando el proyecto de ejecución. Todos, sabiendo que son ellos quienes van a hacer la obra, buscarían la fórmula de encajarla en ese precio que quiere el promotor, pero es necesario ese trabajo conjunto. O se hace así, o esto no va a funcionar nunca. Hace unos años quebraban las promotoras; ahora, con el precio cerrado y el riesgo derivado al constructor, son estos los que están cayendo. Vivienda para jóvenes
Otro obstáculo para el sector inmobiliario es la falta de poder adquisitivo de los jóvenes, cuyos salarios son incluso más bajos que los había hace 30 o 40 años en las mismas profesiones. Estamos hablando de gente con mucha más preparación que nuestra generación, y sin embargo cuando se incorporan al mercado laboral cobran sueldos más bajos que los nuestros de entonces. Eso es un gran problema porque no les permite acceder al mercado de la vivienda. Se les está tratando de dar respuesta a través de nuevas fórmulas como el coliving o el build to rent, alternativas
para que la gente pueda acceder a la vivienda de una manera más económica.
Se está produciendo un desfase entre la capacidad adquisitiva y los precios, que además va unido a los costes legislativos, normativa, edificios más sostenibles, código técnico más exigente, etc., todo en su conjunto incrementa el precio de la vivienda y en cambio los salarios no aumentan, por eso el desfase está siendo cada vez mayor. Auge del teletrabajo
La pandemia ha traído, como una de sus consecuencias, el auge del teletrabajo. Debemos aprovechar esa circunstancia para tratar de atraer a ese cliente internacional, y ligarlo también a la atracción de empresas, que tengan el convencimiento de los beneficios de instalarse aquí. Optimismo sobre el futuro
Desde el punto de vista del sector soy optimista con respecto al futuro. Si no ha sufrido tanto como otros en esta crisis, es porque está fuerte y saldrá de ella aún más fortalecido. Tengo alguna duda más en el caso de Andalucía, porque observo un desplazamiento de profesionales desde ciudades medias como Sevilla, Málaga, Huelva o Córdoba a otras grandes como Madrid, o incluso Londres o Dublín, y eso influirá en el mercado inmobiliario a corto y medio plazo por la disminución de la demanda. Es un tema que habría que solucionar atrayendo talento y empresas a una zona con una gran calidad de vida. Por ello las autoridades deberían hacer un esfuerzo ofreciendo facilidades a empresas que quieran instalarse en Andalucía.
En opinión de...
El sector, motor económico
Estoy totalmente convencido del papel de motor económico que nuestro sector va a protagonizar en esta crisis. Si en la anterior, la de 2008, estábamos en el origen de la crisis, y por ello se nos estigmatizó, en la actualidad, después de un durísimo proceso de depuración, nuestro sector cuenta con las capacidades para ser protagonista de la recuperación. Podemos ser parte de la solución y no del problema. El sufrimiento de la pasada década nos obligó a tecnificarnos, a adelgazar, a ponernos en forma y a profesionalizarnos, y afortunadamente se quedaron fuera todos los advenedizos que había en el sector. Esto nos coloca en una posición de fuerza para aspirar a ser uno de los sectores clave en la recuperación. Seguro que nos irá bien.
No obstante lo anterior, tampoco somos inmunes, sobre todo en el residencial, pues al final vivimos en consonancia con el resto de la economía y su evolución nos afectará, pero en la medida en que se cumplan los vaticinios y esta sea una crisis corta y la recuperación ágil, podremos aspirar a que nuestros clientes vuelvan a visitarnos en las casetas de ventas.
Manuel Mayo
Socio director de Areall
El papel de la
Administración
Respecto a qué tiene que hacer la Administración, es suficiente con que nos proporcione seguridad jurídica, porque es una condición favorecedora de la inversión, y porque nos daría a los técnicos la capacidad de saber a qué norma nos tenemos que atener. En definitiva, unas reglas de juego y un marco estable. Apostaría más por una cierta flexibilidad en la regulación que por la desregulación que piden algunos. En ocasiones vamos a presentar proyectos de usos mixtos a la Administración, proyectos híbridos o con nuevos usos, y estamos teniendo problemas para encajarlos en las definiciones de usos compatibles de los planes generales. Es impensable que la formulación de usos que se hizo hace veinte años fuera tan clarividente como para anticipar cómo dar cabida a soluciones que entonces no éramos capaces de imaginar. Por eso insisto en que lo único que nece-
sitamos es infraestructura, apertura de miras para poder encajar un proyecto viable dentro de los usos que permite el PGOU. Contamos con un cuerpo de excelentes funcionarios y técnicos en la Administración, tanto en la local como en el resto, pero necesitan herramientas que a la vez les permitan cierta capacidad de adaptación y les den cobertura en las decisiones que toman. El mercado de alquiler
En relación con la regulación de los precios del alquiler, la teoría y la práctica nos enseñan que lo mejor para que los precios de los alquileres bajen es que haya oferta. Con un incremento de las viviendas destinadas a este mercado, los precios descienden, es algo muy sencillo pero nuestros gobernantes no acaban de verlo. Subcontratación intensiva en la construcción
He tenido la suerte de desarrollar mi carrera profesional pasando por puestos de responsabilidad en todas las áreas del inmobiliario, primero la constructora, a continuación la promotora, y ahora en la consultoría y el project management. Conozco pues bastante bien todo el ciclo y puedo confirmar que, salvo honrosas excepciones, en edificación el proceso de transferencia de riesgos ha dado lugar a una subcontratación completamente intensiva. La constructora se ha vaciado de conocimiento y capacitación técnica, asumiendo un rol distinto del que le corresponde. Las constructoras deben ser empresas capacitadas técnicamente, pero en la mayoría de los casos se han desprendido de todo el conocimiento de los niveles intermedios. En obra civil hay buenos capataces, maquinistas y encargados, pero en edificación no. La industrialización
La industrialización, en el sentido de estandarizar productos, tarde o temprano terminará consolidándose en nuestro sector, como ha sucedido en otros. Por ejemplo, un ámbito donde era impensable es en la restauración y, sin embargo, ya hay restaurantes donde lo único que se hace es sus cocinas es ensamblar el plato y presentárselo al cliente, porque hay una industria capaz de preparar esos platos y transportarlos en condiciones óptimas para que cuando lleguen al restaurante éste los pueda servir a sus clientes como producto de primera línea.
En la construcción nos pasará algo parecido, en el momento que seamos capaces de fabricar los productos mediante un proceso de estandarización en la fabricación y después ensamblarlos. Puede que no sea un producto a medida, pero será sin duda un buen producto que nos permitirá acotar las variables fundamentales (coste, plazo, calidad de acabado) y el riesgo de desviación, tanto para promotores como para constructores. En ese momento la línea de negocio será mucho más clara. Build to rent
El Build to rent es un producto que está movilizando un volumen de inversión creciente y que va a generar muchas oportunidades para empresas que ofrezcan servicios de gestión. No es fácil gestionar un modelo donde existe un propietario, un ‘casero’, profesional. Tendrá que haber empresas capaces de darle el servicio y la rentabilidad suficiente a ese propietario, gestionando esas 100, 200 o 300 viviendas de una manera adecuada. Esa infraestructura aún no la tenemos, pero el capital que ha llegado conoce el producto y nos va a enseñar a gestionarlo, aprendiendo de los de fuera que ya saben hacerlo. Es una oportunidad a explorar. Previsiones optimistas
Soy francamente optimista con la vista puesta en el futuro, porque gran parte de la recuperación frente a la anterior crisis se ha debido a que hemos sido capaces de atraer capital. Ha venido mucho dinero de fuera a invertir en España por la seguridad que proyectamos. Hemos sido capaces de atraer turistas a nuestros hoteles, residentes de temporada para los que hemos construido casas, como en Alicante o Costa del Sol, y muy probablemente ahora lograremos que vengan atraídos por el teletrabajo, una fórmula que empezará por atraer profesionales, y acabará atrayendo empresas, todo lo cual generará un caldo de cultivo para que la recuperación sea una realidad tangible. Empiezo a ver movimiento en esa dirección, y eso me permite ver con moderado, aunque prudente optimismo, los próximos años.
En opinión de...
José Ortiz
Director Territorial Sur en Vía Célere
Evolución de la actividad de obra nueva tras la pandemia y perspectivas
El sector inmobiliario sale de la pandemia reforzado, habiendo mostrado una gran solidez financiera y una enorme capacidad para seguir creciendo incluso en unas circunstancias tan complicadas. Las promotoras como Vía Célere hemos seguido aumentando nuestras ventas y nuestras entregas haciendo que nuestro sector se encuentre en una situación excelente para liderar e impulsar la recuperación económica de España. Evolución de las carteras de suelo, activos alternativos y Build to rent
Vía Célere cuenta con una cartera de suelo de más de 23.000 viviendas, la más grande de todo el sector promotor español. Esta condición nos permite poder analizar de forma individualizada el uso que daremos a cada suelo, bien sea para venderlo a cliente final, bien sea para Build to Rent o, incluso, desinversiones en casos en los que el proyecto sea demasiado pequeño para nuestros estándares.
En cuanto al Build to Rent, somos conscientes de que es una tendencia clave, por lo que analizamos cada suelo para valorar siempre si es la mejor opción. El reto de la rehabilitación: descarbonización, sostenibilidad
El inmobiliario es uno de los sectores que está más concienciado con la meta de la descarbonización. La nueva construcción, así como la rehabilitación, es uno de los factores más relevantes para reducir el uso de electricidad y, por tanto, para favorecer la transición energética hacia las renovables que se está llevando a cabo actualmente.
Es fundamental que el consumo de los edificios sea lo más eficiente posible, de cara a construir ciudades inteligentes, modernas y sostenibles que puedan seguir creciendo y siendo cómodas para los ciudadanos sin que ello repercuta negativamente en el medio ambiente. Estabilidad en los precios de la vivienda
Desde Vía Célere consideramos que los precios en la vivienda se van a mantener estables, incluso con ligeras alzas en lo que respecta a la vivienda de obra nueva. El claro desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en los grandes núcleos urbanos no solo impulsa los precios al alza, sino que también nos indica que todavía es necesario incrementar la oferta del número de viviendas nuevas que se construyen cada año. Nuevas preferencias y demandas tras la pandemia
La vivienda se ha convertido en una prioridad tras haber experimentado con mucha intensidad las ventajas e inconvenientes de nuestro hogar; también ha impulsado, en muchos casos, la búsqueda de una nueva vivienda que supliera las deficiencias que hemos ido identificando en nuestras casas, influyendo así en el incremento de la demanda. De hecho, el INE ya mostró en uno de sus estudios un aumento del 29% en la demanda de viviendas de obra nueva a finales de año respecto a 2019.
También hemos visto que tanto la aceleración de tendencias como la implantación del teletrabajo, sumado a los cambios de preferencia a la hora de buscar una vivienda, han provocado un cambio repentino de las zonas donde existe una mayor demanda del mercado. Así, el covid-19 ha cambiado las preferencias del 54% de los españoles a la hora de buscar una vivienda, según nuestro Observatorio Vía Célere de la vivienda en España. Entre los cambios más significativos, destaca el hecho de que disponer de terraza o jardín se han convertido en los factores de decisión más re-
levantes para los compradores, incluso por encima del precio, la ubicación o la luz natural. Digitalización, industrialización
En el corto plazo veremos cómo los edificios de nueva construcción seguirán innovando para reducir su consumo energético, mientras que las regulaciones europeas, que impulsan la sostenibilidad, también favorecerán la renovación del parque de vivienda español hacia un modelo más sostenible y que además permita potenciar la digitalización, la innovación.
Y aquí es importante hablar de la industrialización, que consideramos que es la técnica constructiva del futuro, y por ese motivo fuimos la compañía pionera en España en innovar y desarrollar este proceso constructivo, aunque tras la dificultad de su implantación en el corto y medio plazo decidimos centrar nuestros esfuerzos en seguir innovando en el método tradicional, consiguiendo ser más eficientes energéticamente y construyendo mejores viviendas para nuestros clientes.
En opinión de...
Ignacio Martín
Director general de Construcción de Grupo Martín Casillas
Situación en la construcción
En términos generales, la realidad es que el sector de la construcción no ha sido el más dañado por esta crisis, incluso considero que hemos tenido una pizca de suerte dentro de la desgracia que estamos padeciendo todos, pues al margen de los dos o tres primeros meses donde la incertidumbre fue total, la obra pública no se ha detenido. Pasados esos meses en los que teníamos una especie de reunión de emergencia prácticamente cada mañana, porque no sabíamos lo que nos íbamos a encontrar, tras el miedo inicial de las administraciones la construcción se normalizó. En el sector privado sí hubo cierto parón.
Desde entonces hasta ahora, se ha trabajado con bastante normalidad en todas las obras públicas, y las administraciones además han estado pagando bien. En cuanto a licitaciones, si bien durante 2020 cayeron de manera importante, este año han experimentado un importante impulso. En el caso de las diputaciones y ayuntamientos, porque les han permitido invertir el superávit de años anteriores, y la Junta de Andalucía ha puesto en marcha muchas obras, especialmente relacionadas con infraestructuras hidráulicas, saneamiento y demás. Esperemos que este ritmo continúe en adelante. Esperanzas en los fondos Next Generation
Tenemos grandes esperanzas puestas en los fondos Next Generation de la Unión Europea, porque tanto la Junta de Andalucía como el Gobierno central están tratando de atraer gran parte de dichos fondos hacia el transporte sostenible, economía verde relacionada por ejemplo con obras de metro como los de Sevilla, incluyendo también el Metrocentro de Sevilla, o metros de Granada o Málaga. Claro está que no sabemos qué proyectos finalmente sal-
drán adelante, y quizás tengamos unas expectativas demasiado altas que podrían no cumplirse, pues muy probablemente se presentarán muchas más propuestas de las que pueden cubrir los fondos que nos corresponden como país; pero la realidad es que, si toda esta constelación de obras se materializa, este año y el que viene podrían ser bastante positivos para la construcción. El sector, palanca económica
Estoy convencido de que la construcción puede contribuir de manera decisiva a la reactivación económica. En la web de la patronal de empresas andaluzas Ceacop puede leerse el lema #LaConstrucciónespartedeLaSolución. Creo firmemente que puede ser así, y que las Administraciones también confían en la construcción como motor para la generación de riqueza y para la creación de empleo. Nos adjudican una obra mañana y al día siguiente estamos creando puestos de trabajo. Por eso están tratando de multiplicar la inversión en obra pública y de favorecer al propio tiempo el negocio de la promoción.
Desde la Junta de Andalucía se está tratando de impulsar la Colaboración Público-Privada, si bien es cierto que es una fórmula lastrada por la nueva Ley del sector público, que limita la rentabilidad de estos procesos. Esta ley limita el desarrollo de una concesión a una rentabilidad máxima entre un 2 y un 2,5%. Los fondos hubo un tiempo que entraban en proyectos de CPP, pero con la ley restringiendo la rentabilidad a un 2%, es difícil que se interesen.
Ahora mismo tenemos en España las principales concesionarias del mundo, pero ninguna funcionando dentro del país. En los últimos meses, la Junta ha anunciado varios paquetes de edificación para su ejecución por la vía de la CPP, y no han salido adelante porque creemos que no se ha conseguido resolver el problema de la ley de indexación. Había varios grupos de empresas interesados en estos proyectos, pero de momento no ha sido posible movilizarlos. El problema del acceso a la vivienda de los jóvenes
En España tenemos un grave problema con el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes. Las capitales prácticamente las tienen descartadas, porque disponer del 20% inicial del importe de estas viviendas es prácticamente imposible para ellos, de modo que buscan en las áreas metropolitanas. Pero incluso aquí lo tienen complicado si no les avalan sus familiares. Que los jóvenes entre 28 y 34 años no tengan esa capacidad de compra es una cuestión muy seria a la que las administraciones deberían buscar solución. Escasez de mano de obra cualificada
El problema de la falta de mano de obra cualificada, especialmente en edificación, sigue siendo un tema sin resolverse. Es muy difícil encontrar algo tan básico como profesionales de la fontanería, menos aún de oficios más especializados. Dinamismo en el segmento logístico
En el ámbito privado estamos percibiendo mucho movimiento en producto logístico, por el impulso recibido por el comercio online durante la pandemia. En nuestro caso, todos los proyectos que nos llegan de industrial están relacionados con el almacenamiento y la distribución. Los riesgos de la edificación
En residencial, aunque el constructor que acepta un proyecto sabe a lo que se enfrenta, considero que asume demasiados riesgos. Un simple contrato de urbanización, no ya de edificación, puede constar de un centenar de páginas con decenas de hitos penalizables, donde el constructor asume todo el riesgo y se hace prácticamente responsable de un proyecto que ha estudiado en apenas una semana. La relación promotor-constructor tiene que cambiar. Optimismo respecto al futuro
Tengo un cierto grado de optimismo respecto al futuro. Es verdad que la factura de la pandemia en las cuentas públicas va a ser bestial, pero la sensación es que las Administraciones Públicas han asumido que la construcción es un sector de movilización de trabajo muy rápido y eso al final, en una situación de crisis, es la prioridad para cualquier dirigente. Y si la construcción va bien, la promoción también, y viceversa. Siempre ha sido así.
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Punto de partida
Para analizar la situación actual debemos partir de la base de lo mucho que hemos aprendido de la crisis de 2008. Afortunadamente, la presencia del ‘advenedizo’ ha desaparecido y el sector se ha profesionalizado mucho.
Ahora somos mucho más cautos, tenemos mucho más rigor a la hora de estudiar un suelo o una promoción, de construir un edificio o de acometer cualquier operación inmobiliaria. Esa cautela y esa profesionalización han propiciado que no hayamos sufrido tanto el impacto de la actual crisis sobrevenida de la pandemia, al menos hasta ahora.
La demanda sigue estando ahí, latente, y la oferta la tenemos muy controlada. En el momento en que los clientes se vuelvan a animar, cuando empiecen a percibir señales de recuperación económica, nosotros vamos a seguir promoviendo. Herramienta fundamental para la recuperación
Seremos un mecanismo, una herramienta fundamental para la recuperación del país, porque a través de la industria inmobiliaria lo movemos todo, nosotros construimos y en paralelo se mueven otros sectores industriales, fabricación de muebles, cocinas, puertas o ventanas; en definitiva, se mueve un gran sector productivo de España.
Con respecto a las Administraciones Públicas, pienso que, si podemos ser una pieza fundamental en la dinamización de la economía, es el momento de que ayuden a nuestro sector, y también a nuestros jóvenes, para que no se marchen fuera porque aquí no ven futuro.
Joaquín Martín
Gerente de Andalucía Occidental en Habitat Inmobiliaria
La industrialización
El acceso a la vivienda de los jóvenes
Hay que encontrar la manera de impulsar la colaboración público-privada, pues puede ser una fórmula eficaz para ayudar a nuestros jóvenes, dado que tienen unos salarios tan bajos que no tienen capacidad de ahorro. En su mayoría viven al día y se adaptan a sus ingresos, por eso es necesario que la Administración les apoye, ya sea para el aval del 20% inicial del que deben disponer para la compra, o desarrollando suelo para que se pueda promover a precios razonables.
Si no hay suelo finalista, la consecuencia es el alza de los precios. Si queremos invertir y compramos el suelo más caro, precisamente por la escasez que hay, la promoción tendrá que ser más cara, y por tanto los jóvenes tendrán muy difícil adquirir su primera vivienda.
El Build to rent lo vemos como una oportunidad. Creemos que va a ser un motor importante a partir de este 2021, si bien es cierto que en el sur tenemos un especial arraigo a la propiedad privada. En Londres, por ejemplo, vivir de alquiler es algo absolutamente habitual, pero en España, probablemente por una cuestión cultural, todo el mundo quiere comprar. Cuando nuestros jóvenes sean capaces de ver las ventajas de un producto como el alquiler, con espacios destinados a coworking, salas multimedia, zonas comunitarias donde por ejemplo desarrollar una presentación con los clientes, etc., ese modelo de negocio va a prosperar.
Creo que el futuro de la promoción inmobiliaria está en la industrialización, pero en residencial aún no lo veo como algo consolidado en lo que respecta al interior de las edificaciones, sí en fachadas moduladas y prefabricadas. En otros productos se ha avanzado más. Sin ir más lejos, personalmente tengo la experiencia de un edificio de oficinas en el que participé hace unos años, donde hicimos una segregación y paquetización del proyecto, y el resultado fue fantástico, con la satisfacción generalizada de todos los proveedores y el cliente. Escasez de mano de obra
La ausencia de mano de obra especializada en los distintos oficios que requiere la edificación es una realidad a día de hoy. Hay determinadas profesiones dentro de nuestro sector en las que es muy difícil encontrar trabajadores cualificados. Financiación a la promoción
En relación con la financiación, en los últimos meses están endureciéndose las condiciones para los promotores, para todos en general. Se están exigiendo preventas cada vez más altas, y esa necesidad de seguir vendiendo puede implicar
un retraso en el inicio de las obras, lo que a su vez puede generar un malestar en los clientes que ansían el arranque de las mismas. El sector, motor de despegue
Estoy convencido de que tenemos, como sector, la oportunidad de demostrar que con el aprendizaje, la profesionalización y el rigor que hemos adquirido de la anterior crisis, podemos ser el motor de despegue. Para conseguirlo, la Administración debe confiar en nosotros y ayudarnos a facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes, a impulsar la sostenibilidad en la edificación, la rehabilitación, dotarnos de las infraestructuras necesarias, etc.
Es sorprendente que tengamos el casco histórico más grande de Europa y no se vean planes de rehabilitación internos en Sevilla; tenemos una de las áreas metropolitanas más grande y potente, donde estamos trabajando todos los promotores, y necesitamos mayor inversión en infraestructuras de transporte, más allá de una línea de metro hasta Mairena del Aljarafe. Con las medidas necesarias, podemos ser ese motor sin dudarlo.
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Las claves de la evolución
La clave de la evolución de la economía y de todos los sectores es la vacuna. Va a ser la llave para que se reactive el turismo, para que nuestros clientes potenciales quieran seguir comprando viviendas y que se mueva la economía. El punto de inflexión va a ser ese, y en el momento que se desarrolle de manera que pueda llegar a todo el mundo, la actual incertidumbre irá avanzando hacia cierta certidumbre y mejorarán los aspectos económico, social y tecnológico de todas las empresas a nivel global.
Hemos comprobado que el paso definitivo para que los clientes internacionales se fijen de nuevo en España ha sido la aparición de la vacuna. En el momento en que se extienda su administración, experimentaremos un importante empuje en todas las actividades económicas.
Esta pandemia ha propiciado rápidos avances en digitalización, en la captación y atención al cliente, donde nuestro sector estaba un poco obsoleto.
Jaime de Aspe
Director de Insersa Inmobiliaria
Escasez de mano de obra en la construcción
La escasez de mano de obra en la construcción tiene su origen en haber convertido el sector inmobiliario en un mercado cíclico, y no tiene por qué ser así. Si estabilizamos nuestra actividad, la mano de obra se querrá formar en los oficios oportunos para poder entrar y permanecer en él. Si continúa siendo cíclico, en el periodo de bajada la gente se queda sin empleo, se recicla y no quiere volver. Si mantenemos una oferta y una demanda estable, mantendremos ese gusto por el sector. Si seguimos como hasta ahora, nunca podremos tener la mano de obra necesaria y cualificada para que las cosas funcionen debidamente. Nuevos modelos de vivienda
Los nuevos modelos como el coliving o el build to rent están surgiendo porque hay muchas personas que no tienen capacidad de comprarse una vivienda determinada. Y son también modelos que surgen a raíz de la deslocalización de
quienes no saben dónde trabajarán mañana, a lo que se suma el auge del teletrabajo, que permite a los trabajadores desarrollar su tarea desde donde quieran. Es algo que en España aún no está muy implantado, pero en el resto de Europa es más habitual. En este fenómeno del trabajo a distancia pueden jugar un papel muy importante la costa de Levante y la Costa del Sol, atrayendo a cliente internacional hacia lugares que seguro ofrecen un estilo de vida infinitamente más cómodo que los suyos de origen.
El build to rent creo que ha llegado para quedarse. Necesitamos vivienda y es un buen modelo para quien no quiere atarse a una propiedad o una hipoteca. Es un producto con un alto grado de inversión institucional, que funciona sobre todo en mercados como Madrid y Barcelona, máximos referentes actualmente de este tipo de fórmulas alternativas de vivienda. Pienso que, paulatinamente, se irán incorporando inversores individuales o pequeños, que a través de un family office, una cooperativa o similar, entrarán en este negocio. Quizás la rehabilitación tenga también un recorrido importante en este tipo de proyectos, en lugares donde no hay suelo para construir. Auge del producto logístico
El producto logístico está en auge porque todas las marcas quieren tener centros próximos a las ciudades para mejorar la distribución. La intensificación del comercio electrónico ha disparado el florecimiento de este tipo de proyectos en las ubicaciones adecuadas. Escasa rentabilidad de la edificación residencial
Edificar residencial no es rentable. El riesgo que asume el constructor para el escaso o nulo margen que obtiene no merece la pena. La guerra promotora-constructora no tiene sentido. Habría que mirar todas las partes del proceso desde que se adquiere un suelo hasta que llega a construirse antes de trasladar todo el riesgo al constructor. Nadie obliga a un promotor a comprar un suelo a un precio determinado; los trámites burocráticos son los que hay, la flexibilidad urbanística también, pues no permite versatilidad a la hora de crear; la fiscalidad, otro tanto de lo mismo. Unimos todo en un cóctel y al constructor se le endosan todos los riesgos. Así, al final quedarán solo grandes constructoras y promotoras, y las relaciones serán bastante complejas. El suelo, base del negocio
Hay un punto que está en la base de nuestro negocio que es el suelo. Se puede mejorar el proceso constructivo, el entramado burocrático, pero todos tenemos que partir de una base de suelo y, por mucha escasez que haya, no se puede comprar a unos determinados precios porque al final tienes un techo de venta. Si partes de una compra de suelo muy alta, el margen se acorta, con lo que la gestión del proyecto es muy complicada. Así pues, el primer y gran problema que tenemos es el coste del suelo, que creo que sólo se puede solucionar incorporando más oferta. Si no, al final los promotores aprietan cada vez más a las constructoras, y estas, entre los problemas que tienen de escasez de mano de obra y el escaso margen que se les deja, no pueden sostenerse, sobre todo las pequeñas y medianas.
Ante las dificultades de financiación bancaria, hay muchas promotoras pequeñas que se están financiando con inversores individuales. Los bancos, llegará un momento que sólo financien a grandes promotoras, las que tengan poder de negociación y captación de recursos. España, un destino atractivo para la inversión
España es un país con un gran atractivo para la inversión. Todos los días hay alguna noticia de empresas que entran en el sector, sobre todo en alquiler residencial o en logística. El apetito sigue existiendo y nuestro país va a seguir atrayendo por su climatología, su situación geográfica y otros factores que van a seguir teniendo un atractivo sustancial para los inversores. Un sector cíclico
El sector inmobiliario de hoy en día sigue siendo cíclico y necesita estabilidad e incorporar formación en determinados oficios, a fin de poder garantizar y planificar los proyectos. En el momento en que tengamos estabilidad entre oferta y demanda podremos hacer planes de formación, eliminar incertidumbres y contar con la mano de obra cualificada que necesitamos, haciendo de este un negocio de futuro.
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Diego Chacón
Director Territorial AEDAS Homes
Previsiones optimistas 2020 fue un año inédito para todos los sectores, también para el inmobiliario, con la pandemia eclipsando todo. Dicho esto, la vivienda de obra nueva encaró ya los últimos meses del año con la actividad plenamente normalizada y con un buen ritmo de ventas, lo que nos permitió vislumbrar una tendencia positiva que se ha cumplido en los meses posteriores, sobre todo en el segmento medio-alto, que es el mercado natural de AEDAS Homes, y en las zonas más dinámicas a nivel inmobiliario y económico del país, enclaves en los que estamos presentes. Particularmente, hemos registrado un importante incremento de las ventas en los últimos meses, alcanzando incluso récord histórico de operaciones manteniendo los precios.
Después de los meses de confinamiento, el mercado de la vivienda y, especialmente, el de la obra nueva se reactivó significativamente. En este contexto, la obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado -especialmente, las viviendas unifamiliares- al responder mucho mejor que la segunda mano a las nuevas preferencias residenciales de la demanda: ubicaciones en las afueras de las ciudades, espacios al aire libre como terrazas o jardines, superficies más amplias, estancias para el teletrabajo, zonas comunes, medidas de sostenibilidad… Asimismo, los precios se mantienen estables.
En esta ocasión, y al contrario de lo que ocurrió en 2008, el sector está siendo uno de los motores de la reactivación económica. Estábamos preparados para afrontar incluso una crisis como ésta. ¿Por qué? Antes del Covid-19, el sector crecía sobre cimientos muy sólidos, sobre una demanda fuerte y, principalmente, sobre compañías solventes con poco apalancamiento, con una disciplina financiera más que contrastada y con los deberes hechos (cobertura ventas).
El sector inmobiliario será, por tanto, una locomotora económica en Andalucía. Sólo las 11 promociones con más de 800 viviendas que tenemos en marcha en AEDAS Homes en la provincia de Sevilla representan una inversión total cercana a los 200 millones de euros. En total, contamos con suelo para desarrollar en Sevilla cerca de 1.900 viviendas, por lo que la inversión se duplicará y estos proyectos generarán, además, unos 4.500 empleos indirectos durante los dos años que duran las obras.
En total, nuestra empresa ha lanzado ya más de una veintena de proyectos residenciales en toda Andalucía con unas 2.000 viviendas, lo que ha generado más de 4.000 puestos de trabajo indirectos y una inversión realizada cercana a los 500 millones de euros.
Los datos anuales de 2020 de la Estadística de Transacciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antiguo Fomento) a nivel nacional confirman esta realidad: a pesar de la pandemia, que paralizó toda actividad durante tres meses, la compraventa de viviendas libres de obra nueva creció un 7,9% el pasado año, mientras que las operaciones sobre segunda mano se redujeron un 16,7%. El mercado residencial aguanta gracias a la vivienda nueva. Prudencia bancaria
Es lógico, y muy sano, que la banca aplique un criterio de prudencia financiera ante situaciones de incertidumbre económica como la que vivimos actualmente con el Covid-19. No obstante, los proyectos viables, en zonas con demanda y una estructura de capital razonable siguen contando con financiación bancaria para su desarrollo. Escasez de mano de obra en la construcción
La escasez de determinados oficios en la construcción es, sin duda, uno de los grandes retos que tiene ante sí el sector inmobiliario. En AEDAS Homes estamos impulsando desde 2018 la industrialización de la promoción residencial, que viene a paliar la evidente falta de mano de obra en el sector al no haber relevo generacional. La construcción de viviendas en fábrica trae consigo un empleo mucho más atractivo que, por ejemplo, favorece la conciliación familiar. Mercado del suelo
Sobre el mercado del suelo, esperamos que los precios de este activo continúen ajustándose en el mercado: los propietarios tendrán
que seguir rebajando sus expectativas ante una menor demanda -por la mayor exigencia de la banca para financiar- y un incremento de la oferta por una doble vía: administraciones públicas y promotores que ponen suelos en el mercado ante la imposibilidad de llegar al porcentaje de ventas que les exigirán los bancos para financiar los proyectos. Jóvenes y vivienda
Facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes es, posiblemente, el principal desafío que tiene ante sí el sector inmobiliario ya sea en propiedad -con tipologías y precios a su medida- o en alquiler -a través del Build to Rent (BtR)-. Sin ellos, no hay futuro tampoco en el mercado de la vivienda. Estamos ante una problemática social y los actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos y aplicarnos en la solución.
En AEDAS Homes estamos muy concienciados con este problema y, por ello, estamos trabajando ya en varias iniciativas para comenzar a solventarlo más allá de esa colaboración público-privada que debe materializarse en la cesión de suelos de las administraciones para impulsar viviendas asequibles. Otro claro ejemplo son los proyectos build to rent, a través de los que estamos promoviendo viviendas que son destinadas por un tercero al alquiler. Hablamos de un incremento de la oferta profesional en arrendamiento, de alta calidad, que debería relajar el mercado y plasmarse en un producto con precios más asequibles. También estamos explorando vías de financiación alternativas con bancos y administraciones para facilitar el acceso al crédito.
Además, adaptamos una parte de nuestra oferta de alto nivel a las necesidades de los jóvenes. Ahí está, por ejemplo, nuestro proyecto Jardines Hacienda Rosario en Sevilla. En 2020, los jóvenes protagonizaron el 25,7% de las ventas totales de la empresa.
Ofrecemos inmuebles a los jóvenes para su actual momento de vida que se caracterizan por una distribución de 1 y 2 dormitorios con espacios ‘ad hoc’ para su día a día: zona para el teletrabajo, cocina integrada en el salón, terrazas, sala social comunitaria, zonas comunes con dotaciones para el ocio y deporte y la posibilidad de comprar o no garaje. Vuelta a la normalidad de la mano de la vacuna
Todo apunta a que en 2021 todo volverá a la normalidad plena -incluido el mercado residencial- de la mano de la esperada vacuna, pero debemos ser cautos.
Actualmente, estamos viendo un buen comportamiento del mercado residencial de la obra nueva con un indicador clave: los precios de la vivienda de obra nueva, que se mantuvieron estables en 2020 y han comenzado igual en 2021, incluso con ligeras alzas en los mercados con una demanda más sólida. Hay tres factores que favorecerán en 2021 el negocio de la obra nueva en general y de AEDAS Homes en particular: la reducción de la oferta, especialmente, en áreas de fuerte demanda; los cambios de patrones en la compra de vivienda en favor de la oferta de obra nueva; y la previsión de reducidos tipos de interés a largo plazo, tanto para las hipotecas de compradores como para los préstamos promotor. Sostenibilidad
El sector inmobiliario está llamado a abanderar un futuro ‘verde’, al ser es uno de los que más impacta en el medio ambiente. Debe convertirse en una industria limpia a corto y a medio plazo. En AEDAS Homes ya estamos trabajando muy activamente en este sentido con una ambiciosa Estrategia de Sostenibilidad Corporativa a largo plazo, y un buen ejemplo es la industrialización de la promoción, la edificación más sostenible que existe. Además, contemplamos una batería de recetas para impulsar proyectos residenciales cada vez más ‘verdes’, desde la construcción y durante toda la vida útil de las viviendas: uso de materiales constructivos menos contaminantes -con ecoetiquetas-, la implementación de sistemas de producción propia de energía renovable para autoconsumo en las promociones, la creación de puntos limpios y de reciclaje o la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos. Recientemente, hemos presentado nuestro Decálogo de Sostenibilidad Medioambiental. Los fondos europeos, oportunidad para el sector
Los fondos europeos para la recuperación pueden contribuir a generar oferta de vivienda asequible o de protección (en alquiler o propiedad) destinada a las generaciones jóvenes; y posibilitar la regeneración de barrios y rehabilitación de viviendas para mejorar su eficiencia energética. AEDAS Homes ya está trabajando en identificar proyectos elegibles por estos fondos para estimular la actividad para cuando lleguen. En dos direcciones, principalmente. Por un lado, estamos trabajando en proyectos de creación de nuevos barrios con un enfoque sostenible y energéticamente eficiente; y, por otro lado, como decía antes, en proyectos de tecnología para impulsar la promoción de vivienda industrializa en altura.
Un sector clave en la reactivación
Nadie duda que actualmente atravesamos una mala situación. No es una crisis del sector, pero es evidente que el PIB ha caído un histórico 11% y el sector puede ayudar a reactivar la economía, de hecho está sirviendo de palanca de activación. La construcción y el inmobiliario son fuertes pilares de nuestra economía, alrededor de los cuales pivotan otros muchos subsectores.
Es una actividad que representa algo más del 11% del PIB que, aunque haya perdido empleo, lo está recuperando, y se está demostrando que es clave en esta reactivación. Contamos además con la gran ventaja de que tenemos un enorme recorrido en innovación, modernización y sostenibilidad. Tradicionalmente venimos haciendo las cosas de manera artesanal e incorporar el conocimiento industrial, puede permitir que mejoren la calidad del trabajo, la eficiencia y la productividad.
Sin embargo, es cierto que existen dudas en el impacto económico real de esta crisis y eso está provocando ralentización de nuevas inversiones y nuevos proyectos. Aunque hoy la situación pueda ser mala, con vistas al futuro puede revertir desde mi punto de vista.
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Carlos García Nalda
Socio fundador de Summeria
Nuevos hábitos en un nuevo escenario
Respecto al escenario internacional, esta situación ha provocado nuevos hábitos de trabajo, de comportamiento, de relacionarse, y si bien es cierto que la movilidad está sufriendo, en cuanto se recupere tendremos una gran oportunidad como país de atraer demanda extranjera. Disponemos de una excelente red de telecomunicaciones y un clima extraordinario, que favorecen y hacen atractivos estos nuevos hábitos, teletrabajo, etc. La demanda internacional puede volver a venir con fuerza a España. Los retos de la
Administración
La Administración tiene un papel clave para propiciar que nuestro sector sea esa tabla de salvación que la economía necesita y pueda ayudar a reconducir la situación económica actual.
La Administración, a su vez, tiene varios retos a los que enfrentarse que afectan directamente a nuestro sector, Por un lado, el social, facilitando el acceso a la vivienda de los jóvenes, por otro el económico poniendo los medios y recursos para que nuestro sector sea, como hemos dicho antes, uno de los pilares en los que se asiente la recuperación económica, no en vano por cada vivienda que se construye se generan 3-4 puestos de trabajo. También es necesario que exista seguridad jurídica que permita la inversión con garantías y, por último, otro de los retos importantes por acometer, bajo mi punto de vista, es la transformación digital. Cualquier avance en este terreno puede ayudar a ser más eficientes y productivos; la digitalización podría acabar con procesos muy tediosos, eliminar burocracia con unos plazos demasiado prolongados. Todo aquello que tiene que ver con licencias, planeamiento, etc. Datos de interés en el mercado inmobiliario
Según datos facilitados recientemente en diversos foros, la situación actual provocada por el Covid ha retrasado el 25% de las operaciones inmobiliarias previstas, es decir, hay un 25% menos de oferta que se va a poner en el mercado, lo cual en el futuro podría repercutir o tensionar los precios.
Otra cuestión a reseñar es que, sumando la demanda de vivienda solo en determinadas capitales como, Madrid, Cataluña, Valencia, Málaga y Sevilla, alcanza las 90.000 viviendas al año, exclusivamente en estas zonas, si bien ahora mismo se están construyendo en torno a 60.000 unidades en todo el territorio nacional. Esto quiere decir que hay más demanda, con creces, que la oferta que estamos poniendo en el mercado. Existe, por tanto, una gran fortaleza en la demanda de obra nueva y es posible, incluso, que en un futuro la oferta no consiga atender a la demanda. Habrá que evaluar qué consecuencias pude tener esto en los precios y costes.
Es cierto que se trata sobre todo de demanda de personas jóvenes, a la que hay que resolverle previamente el problema del acceso a la vivienda, pues no lo tienen resuelto, pero, en cualquier caso, si se instrumentalizan vías para conseguirlo, es demanda insatisfecha a la que hay que proveer de inmuebles y, esto es positivo para el sector.
Nos encontramos en un mercado dinámico, hoy las decisiones se toman con datos, ya no se actúa como antes, no todo vale. Existen dinámicas diferentes según localidades y ubicaciones, y esto lo venimos viendo desde 2015
La venta de obra nueva se impone sobre la segunda mano y los datos muestran una tendencia al alza.
Escasez de suelo finalista
Otro dato, no tan positivo, que puede influir en un futuro en el sector es la escasez de suelo finalista en determinadas zonas donde la demanda es fuerte, lo cual puede provocar que se empiecen a tensionar precios, y todos sabemos el proceso y los tiempos que se necesita para poner un suelo finalista en el mercado y poder fabricar viviendas.
Con estos datos interpreto que la demanda sigue siendo estable y creciente y la oferta puede ser escasa para atenderla. Rehabilitación y regeneración
En cuanto a la rehabilitación y regeneración urbana, será necesario hacerla atractiva a la inversión privada, para ello debe estar alineada con la regulación de manera que sea capaz de dar seguridad y minimizar el riesgo.
Los fondos de reconstrucción europeos Next Generation pueden ser el detonante necesario para impulsar este gran reto y si a ello añadimos la idea, que ya se va extendiendo, de que la regeneración de las ciudades pueda llevar consigo una generación nueva de edificabilidad, permitiría multiplicar estas ayudas de los fondos europeos.
Sostenibilidad, reducción de huella de carbono, eficiencia energética, en definitiva, el cuidado de nuestro planeta es ya una obligación y es un compromiso que la gran mayoría de las grandes compañías tienen muy presente, si no quieren verse excluidos del mercado.
Build to rent
En el caso de nuestra compañía, el build to rent representa, en el último año, más del 50% de nuestras actuaciones en Madrid, Málaga y Sevilla. Las empresas con las que trabajamos han visto en esta tipología de vivienda la oportunidad de generar negocio que de otra manera no podrían lograr, promoviendo y vendiendo a inversores institucionales. Esto ha sido posible debido a la carencia de oferta de este tipo de viviendas, a la necesidad de acceso de la gente joven a la propiedad que no pueden adquirir y a otra manera de entender el acceso a una vivienda.
Ahora bien, esta fórmula no funciona en todos los lugares. Hay ciudades como Madrid, Málaga en Andalucía, y parece que ahora también Sevilla, donde las rentabilidades son atractivas y los riesgos para este tipo de producto limitados, y es ahí donde los fondos están dispuestos a invertir.
Según un informe de Sociedad de Tasación, al cruzar alta rentabilidad con limitado riesgo de inversión en alquiler, una de las ciudades que destaca es Sevilla, que ha aumentado casi un 7%. Eficacia y productividad
El sector se enfrenta a un gran reto: ser más eficaces y productivos en un sector donde se sigue produciendo de manera artesanal. La incorporación de modelos industriales provocará, sin duda, mayor calidad en el empleo y mayor eficacia. Un país atractivo para la inversión
Como conclusión, en la actualidad hay mucho capital que está buscando dónde invertir. En España podemos sentirnos afortunados porque es un país donde el capital ve seguridad y rentabilidad, y esos dos factores juntos generan atracción.
Creo que vamos a continuar con esa atracción de capital extranjero, sobre todo para aquellas compañías que buscan este tipo de alianzas, pues son los que están facilitando el capital para poder acometer los desarrollos.
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Crisis y recuperación
La actual crisis sanitaria que padecemos desde hace un año como consecuencia del Covid-19, ha generado la imposibilidad de movimientos y restricciones, provocando una incidencia enorme en la actividad económica y turística de nuestro país. En función de cómo evolucione esta crisis sanitaria, el plazo de recuperación será a corto o medio plazo, y ese plazo incidirá a su vez en todos los sectores, incluido el nuestro. También es cierto que, si somos capaces de superar pronto la pandemia, la situación económica volverá a los niveles que teníamos a principios del año 2020.
Esta crisis nos ha impulsado a desarrollar ciertos aspectos, sobre todo en nuestro sector, que se estaban implantando y que han venido a acelerarse: como todo el tema de la digitalización, las nuevas tecnologías, y también los nuevos criterios y necesidades/demandas que nos están reclamando los clientes sobre los productos inmobiliarios.
Antonio Gil
Director Andalucía Occidental en Metrovacesa
El desempleo, clave en la evolución
El desempleo va a ser clave en la evolución, porque en estos momentos hay numerosa población en ERTE que está sosteniendo su nivel personal o familiar; veremos qué ocurre en el futuro. Dependerá mucho de los fondos Next Generation y cómo se apliquen. Asimismo, el cambio del sistema productivo, que pasa por una potenciación del sector industrial, tendrá que ver con las decisiones que se vayan adoptando desde las Administraciones Públicas, que a su vez determinará que la incidencia de la crisis sea grave o leve. Reducción de actores en el sector
La pandemia ha tenido, entre otras consecuencias, una reducción de actores en nuestro sector; es decir, el número de empresas promotoras inmobiliarias, sobre todo pequeñas y medianas, se han reducido por diversas causas, principalmente por desaparición o minoración de actividad, como consecuencia de la propia pandemia, y también por las duras exigencias de la financiación. Las promotoras que surgieron tras la crisis de 2008 con los fondos de inversión, accionistas, etc., irán cobrando cada vez más fuerza en el mundo del residencial. Son empresas con financiación, con equity, que es muy importante. Si queremos, como defendemos, que el nuestro sea un sector anticíclico, tenemos que darle una cierta prestancia al capital de las empresas que participamos en el mismo.
Fruto de la anterior crisis se han profesionalizado mucho las empresas de nuestro ámbito. Entre todas manejamos bastante información y la opinión de la mayoría de nosotros coincide casi por completo; hace ocho o nueve años había mucha más divergencia. Eso es bueno para nuestra actividad. Equilibrio oferta-demanda
Con la reducción de actores y la paralización, como consecuencia de la pandemia, de determinados productos que estaban en el cajón e iban a iniciarse, la oferta y la demanda están actualmente muy equilibradas. Y en cuanto a cifras actuales de ventas, son bastante satisfactorias. Los datos de este primer trimestre están superando las expectativas que teníamos. No obstante, hay localizaciones donde
la actividad está prácticamente a cero, pues son las ciudades grandes y medianas, los núcleos de actividad económica, los que están sustentando al sector. Estabilidad legislativa
Las empresas nacionales también tenemos cartera importante de suelo, y pedimos a la Administración que no haya unos cambios constantes de legislación para saber con qué cartas jugamos y cómo enfocar los proyectos, porque los desarrollos de estas carteras son a largo plazo. Tiene que haber una estabilidad legislativa y de mercado, además de celeridad y agilidad en los procesos administrativos. Fondos Next Generation
Respecto a los fondos Next Generation, todo lo que vayamos trabajando en proyectos susceptibles de financiación, se consiga o no, es bueno, porque de lo contrario, nunca vamos a hacer rehabilitación y regeneración de verdad, tal como está planteada la legislación urbanística y la colaboración público-privada. Todo lo que se avance por ese camino vendrá bien para el futuro. Build to rent
Para nuestra compañía, el Build to rent es un producto que contemplamos dentro de nuestra estructura de venta, pero no para patrimonializar. Lo estudiamos y analizamos porque tiene su demanda, sobre todo en el caso de determinados suelos finalistas o en desarrollo en los que permite acortar el proceso de recuperación de esos suelos. En España tendríamos que acercarnos más a Europa en porcentaje de vivienda en alquiler, tanto para facilitar el acceso de los jóvenes como por los hábitos actuales, con población que cada vez cambia más de trabajo y de localización. Necesidad de colaboración
La colaboración es fundamental en todos los sectores, y en el nuestro también. Si desde el inicio trabajan juntos arquitecto, promotora, constructora, comerciales, etc., se consigue el mejor precio, las mejores calidades y se optimizan los plazos. Y las constructoras también deberían trabajar siempre con los mismos subcontratistas. La industrialización de la construcción
La industrialización posibilita un ahorro de tiempo obvio, pero habría que ver qué consecuencias tiene sobre la financiación, sobre todo en función del tipo de producto, porque los plazos pueden influir en la rentabilidad. En residencial, terminar antes la obra implica también tener menos plazo para la venta y para que el comprador sufrague el pago de su entrada. Y también hay que tener en cuenta que, en la obra tradicional, se van abonando certificaciones conforme se van ejecutando, y con la industrialización hay que pagar una parte en el encargo. En definitiva, pienso que la industrialización se iniciará en determinados proyectos y conforme se implante y se consiga economía de escala, se extenderá sin ninguna duda porque habrá compensación de costes económicos y de tiempo. La financiación, clave para el futuro
La financiación, que puede proceder de entidades bancarias tradicionales o de otras fuentes como inversores, bonos, etc., es clave en nuestro sector, y es la que va a marcar la oferta. A mediados de la década de 2000, la financiación era fácil y por eso llegamos a producir casi 800.000 viviendas al año. Hoy las exigencias financieras son mucho mayores y eso frena muchos proyectos. Este sector demanda mucho capital, por eso las empresas que tengan grandes reservas de capital, serán las que se mantengan en el mercado. Previsiones optimistas
Soy optimista en relación con el futuro. En los últimos años estábamos haciendo las cosas bien en el sector, con coherencia, incorporando gente con talento -algo que antes no hacíamos tanto-, talento financiero, ingenieros, informáticos, y estamos ajustándonos para ser sostenibles, buscando una continuidad y una estabilidad en todo, casando al máximo oferta y demanda. El horizonte temporal de nuestro sector es a medio plazo y es más difícil ese ajuste, pero debemos mantenernos dentro de esa coherencia. La profesionalización que se está generando en el sector nos permitirá seguir haciendo las cosas bien.
