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Análisis
Comercio electrónico, trabajo en remoto y pandemia: ¿tormenta perfecta para el sector terciario?
Javier Martín Banderas
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Senior Advisor Colliers @Jav_martin
Desde marzo de 2020 la situación causada por la crisis sanitaria ha supuesto una auténtica sacudida para una relevante parte del sector inmobiliario. Se trata de la actividad patrimonialista vinculada al comercio minorista (centros comerciales), turismo (hoteles), y espacios de trabajo (oficinas). A esta situación -temporal- se suma el impacto de otras tendencias de largo plazo que, en su conjunto, están exigiendo un gran esfuerzo de adaptación a los operadores de este sector.
Situación actual. Tendencias de largo plazo
Dentro del negocio inmobiliario, y a diferencia de lo que ocurrió en 2007, es en esta ocasión el Commercial Real Estate (CRE) el que más duramente está sufriendo las consecuencias de la crisis resultado de la pandemia por el Covid-19.
Así, desde un punto de vista macroeconómico, las consecuencias de la pandemia en España pueden resumirse en (Arcano, abril’21): - El confinamiento nos obligó a ahorrar y a consumir más bienes -¡canal online!- y menos servicios -ocio, turismo-. - Durante este tiempo, las familias y las empresas han generado un exceso de ahorro equivalente al 6% del PIB. - Los datos recientes (feb’21) de turismo muestran aún una caída del 90%. Este sector supone el 12% del PIB. - El proceso de vacunación está acelerándose en las últimas semanas. El 70% de la población adulta europea estará vacunada en julio de este año, alcanzándose en julio/ agosto la inmunidad de grupo. - Esto facilitará la movilidad, domestica e internacional, implicando la activación del exceso de ahorro que, previsiblemente, se destinará a consumo: tanto a bienes como a servicios. - Estimación de crecimiento de un 8% PIB en 2021, por encima del 6% de la previsión del consenso.
Al margen de lo anterior y teniendo presente que esta crisis tiene un carácter exógeno y coyuntural, no hay que olvidar que el CRE ya venía siendo afectado por otras tendencias de largo plazo y de carácter estructural: aquellas con origen en la tecnología: en 2011 Marc Adreessen describía este fenómeno como ‘Software is eating the world’.
Y, además de lo anterior, este tipo de activos tampoco escapa al efecto que sobre su valoración tienen los tipos de interés actuales y las expectativas sobre la futura evolución de la inflación, haciendo de ellos objetivo de los inversores institucionales. Este escenario macroeconómico es resultado de la tendencia de largo plazo del tipo de interés natural (Andalucía Inmobiliaria, sept’19) y, por otro lado, de las políticas monetarias seguidas por los bancos centrales para contrarrestar los efectos de, en primer lugar, la crisis financiera de 2007 y, ahora, la que resulta de la pandemia. ¿Death of the mall? Retailers
Al menos desde 2015, se ha venido anunciando la muerte de los centros comerciales o, de forma más genérica, el brick & mortar shopping. Así, en mayo de 2017 Credit Suisse pronosticaba el cierre del 25% de los centros comerciales y una cuota del 40% para las ventas online. Estas previsiones tan negativas para el canal tradicional eran consecuencia de la irrupción y acelerado desarrollo del comercio electrónico, un fenómeno conocido como ‘The Amazon Effect’.
Sin embargo y aún a pesar de las numerosas quiebras de enseñas ocurridas en el periodo 20152020: 117 sólo en EE.UU (CB Insights, oct’20); el comercio minorista ha adaptado la forma en la que llegar al consumidor final, aprovechando las ventajas que supone la venta online pero sin olvidar el canal físico. La tienda tradicional refuerza la compra online, siendo utilizada por la mayoría de este tipo de compradores, mejorando la experiencia del cliente.
En el siguiente gráfico (US Census Bureau, feb’21) se observa la creciente cuota que suponen las ventas online sobre el total de las ventas minoristas en Estados Unidos. En cualquier caso, a pesar de que en el periodo analizado el peso de la venta online se ha multiplicado por 3 -incluyendo la anomalía debida a la pandemia-, dista
mucho de las proyecciones que hacían los analistas no hace tanto tiempo.
Entre los motivos que soportan una visión más optimista de la futura evolución de canal ‘físico’ para las ventas minoristas, se encuentran los siguientes: - Ciclo de aprendizaje: DTC CAC as a rent Brick&Mortar.
Tanto por parte de las empresas como por los consumidores. Tras una fase inicial de (a) uso de la venta online -DTC: Direct-to-Consumer-, (b) las empresas comprueban que llegar al cliente objetivo para dar a conocer su oferta no es tan eficiente además de resultar caro -CAC: Customer Adquisition Costs-, y (c) tanto las empresas como los consumidores han comprobado que la relación que se establece en la tienda física -Brick&Mortar-, entre ambos y con los productos ofrecidos, es clave para el cierre de la venta y encontrar nuevos consumidores.
- Las Big Tech y la evolución de su modelo de negocio
Las grandes compañías tecnológicas (FAANMG) basan sus ingresos en la explotación de activos intangibles, especialmente software. Esto implicaba un menor consumo de capital, elevado RoIC y mayor velocidad para expandir sus operaciones. Sin embargo, en los últimos años, han comenzado a mover sus servicios a la ‘nube’ obligando a estas empresas a realizar importantes inversiones en activos físicos -data centers- forzando un creciente consumo de capital y, por tanto, limitando su crecimiento. - In-Store Retail Tech
El software también ayuda en la operación de las tiendas físicas: facilitando el pago y checkout, automatizando el almacenaje y la gestión del inventario, robotizando la cadena de suministros, analizando el comportamiento del comprador en
la tienda, marketing más eficiente… - Ocio, servicios y compras
Los centros comerciales se han reconvertido en espacios donde consumir ocio y otros servicios, ampliando los motivos para atraer un mayor número de visitantes y, así, facilitando el consumo de bienes en las tiendas físicas. Un ejemplo es el CC UBBO, en Lisboa, que incluye entre sus instalaciones un hospital de 16.000 m2 .
Por otro lado, las salas de cine son un elemento fundamental de la oferta de los centros comerciales: uno de los grandes generadores de visitas a estos complejos, donde ocupan una parte importante de la superficie total alquilable (más sobre cines en el siguiente punto).
Turismo y ocio
El impacto de la pandemia en el sector turístico en 2020 ha sido brutal: una caída del 80% de la actividad. Afectado por el confinamiento y las serias limitaciones a los desplazamientos domésticos e internacionales, todos los operadores de esta industria han visto golpeadas sus finanzas, con especial incidencia entre las empresas hoteleras.
La velocidad de la recuperación del sector hotelero depende de la evolución de las campañas de vacunación en España, pero también de lo que ocurra en los países emisores: el grueso del turismo internacional en España proviene de Europa, especialmente del Reino Unido.
Atendiendo a lo anterior, la expectativa de crecimiento del sector en 2021 es del 40% (30% nacional; 55% internacional) aunque no se espera que se recuperen los niveles pre-pandemia hasta 2023 para el turismo nacional y, debido a la incertidumbre existente, no antes de 2025 para el internacional (Arcano, abril’21).
Ya dentro del sector ocio, posiblemente la actividad más duramente castigada hayan sido los cines. Una industria que, en 2019 y para toda Europa, alcanzó el récord de visitantes a los cines: 1.340 millones; siendo en España la afluencia de 105 millones, la más alta desde 2009 (UNIC, feb’20) y una vez que en julio de 2018 el IVA de las entradas se redujo del 21% al 10%.
Pero llegó la crisis sanitaria y, en 2020, los ingresos por taquilla se desplomaron un 73% en España. Además de este impacto, la exhibición cinematográfica enfrenta otras incertidumbres propias de su sector que suponen un añadido grado de incertidumbre a la evolución futura de su actividad.
El sector de las salas cinematográficas se encuentra en una muy difícil situación, por causas coyunturales y estructurales, pero también es posible identificar motivos para el optimismo: - Las cinco ‘majors’, los principales estudios cinematográficos estadounidenses, han retenido el estreno de la mayoría de las películas rodadas en los últimos meses hasta no lograr una afluencia normalizada a las salas. - Por su parte, Disney -el principal estudio: más del 30% de cuota de mercado- ha decidido que en el futuro estrenará exclusivamente su oferta de películas a través de su propia plataforma digital: Disney+ (Disney DTC Strategy, oct’20). Se trata de una decisión transcendente, ya que desintermedializa la relación con el consumidor final, eliminando la necesidad de exhibición en cines. - En los países en los que se ha avanzado con mayor rapidez en el control de la pandemia, la afluencia a los cines ha sido llamativa. Es el caso de China, donde en febrero de este año los ingresos por taquilla superaron los de 2019 (NYT, feb’21). Se espera que el consumo de cine, una vez superada la actual fase de la pandemia, recupere rápidamente los niveles de 2019. - Un grupo de fondos, liderados por Apollo, ha acordado conceder financiación -euros 500m, interés 10,75% (Expansión, mar’21)- a la división europea de AMC Entertaiment, el mayor operador de salas de cine del mundo y que, en España, explota unas 500 pantallas a través de Cinesa. Esta operación muestra, de un lado la delicada situación de esta industria, pero, de otro, la oportunidad de inversión que han identificado los fondos. Esta es una apuesta que no realizarían si no confiaran en la recuperación del sector. - Por otro lado, la evolución en bolsa de las empresas de estos sectores ha sido muy positiva en los últimos meses, especialmente desde noviembre 2020, como refleja el índice STOXX® Europe 600 Travel & Leisure, habiendo superado ya el nivel de febrero 2020. Oficinas y trabajo en remoto (WFH)
Ya han pasado más de 12 meses desde que se decretó el confinamiento inicial, lo que supuso un experimento real y masivo en cuanto al trabajo en remoto (IEAF, jul’20). Pero, a pesar del tiempo transcurrido, aún no contamos con una perspectiva clara sobre cuándo el uso de los grandes edificios de oficinas volverá a recuperar la normalidad.
De momento la ocupación y rentas en Madrid y Barcelona siguen aguantando aunque con tendencia a la baja -en parte, debido a la inercia de los contratos ya existentes-, sin embargo, el uso efectivo de las oficinas está por debajo del 50%: son numerosas las grandes empresas que han extendido hasta septiembre, e incluso fin de año, el periodo obligado de trabajo en remoto para sus empleados.
En el ámbito internacional, la situación es si-
milar, aunque se dan sensibles diferencias: - En Manhattan alrededor del 90% de los trabajadores lo siguen haciendo en remoto (NYT, mar’21), el nivel de disponibilidad ha pasado del 11% a más del 17% en los últimos 4 trimestres y los precios solicitados se han ajustado un 10%/15% a la baja. En resto de las grandes ciudades de EEUU -San Francisco, Houston, Los Angeles- la superficie disponible alcanza niveles superiores: en torno al 25%. - En la City de Londres, la desocupación alcanza el 7,5% cuando la media de los últimos 5 años es de algo más del 5,0%. Este incremento -significativo en términos relativos- tiene como causa adicional la oferta de subarrendamiento generada por algunas empresas que han decidido reducir permanentemente el espacio alquilado de oficinas.
En cualquier caso, las previsiones para 2021 son que la desocupación alcance el 10% y las rentas desciendan en torno al 8% (FT, ene’21). - Respecto a la cotización de las compañías europeas propietarias de este tipo de inmuebles, como puede observarse en el índice FTSE EPRA Nareit Developed Europe, aún dista mucho de recuperar los valores pre-pandemia.
El futuro de este sector depende de que los inquilinos realicen un análisis equilibrado de las ventajas e inconvenientes que implica el WFH, tanto en aspectos financieros como operacionales y, especialmente, en cuanto al impacto que pueda generar en la productividad de sus trabajadores la adopción de medidas que les imponga -parcial o totalmente- el WFH con carácter permanente.
Por otro lado, y a la espera de las decisiones que sobre el WFH adopten finalmente los grandes inquilinos, algunos de los grandes propietarios de oficinas han comenzado a diversificar sus inversiones hacia otro tipo de activos terciarios en alquiler. En España, es el caso de Merlin Properties que, recientemente (Merlin, abril’21), ha anunciado la inversión en cuatro centros de datos, anticipando un fuerte incremento en la demanda en este tipo de instalaciones.
Conclusiones
La actividad del Commercial Real Estate se ve afectada, simultáneamente, por (a) causas endógenas y exógenas al sector, (b) de carácter coyuntural y estructural, y (c) con origen en variables macroeconómicas.
Un entorno inédito y tan desafiante está forzando a las compañías más afectadas a adaptar, en muy corto plazo de tiempo, sus operaciones para dar satisfacción a las demandas de sus clientes y, cuando no es posible, a identificar nuevas fuentes de ingresos que suplan a las que han desaparecido.
Debido a la aceleración del proceso de vacunación (Europa lleva un retraso de 3 meses respecto de EEUU e Israel), este momento se verá superado en los próximos meses, lo que ha provocado que las bolsas europeas estén descontando una fuerte recuperación de la economía en el corto y medio plazo.
En cuanto a los cambios estructurales que afectan a este sector, también es posible identificar causas que permiten el optimismo. En una situación cambiante y llena de incertidumbres, merece la pena recordar la conocida frase de Jim Barksdale, CEO de Nestcape, “there are only two ways to make money in business: One is to bundle; the other is unbundle”, ya que vuelve a demostrarse acertada.
En cualquier caso, también hay que considerar que el plazo en el que se están produciendo los cambios provocados por la tecnología o por crisis de carácter pasajero, es muchísimo menor que el necesario para modificar el comportamiento humano (en la escala temporal de la que hablamos, años o decenas de años, este se trata de una invariante). Así, las empresas qué aspiren a superar con éxito este periodo, deberán observarlo de cerca y considerar la aplicación del resultado de esas observaciones en sus operaciones. Ai
