MULTIDISCIPLINARY URBAN REGENERATION

POLITECNICO DI TORINO. Dipartimento di Architettura e Design. Laurea Magistrale in ARCHITETTURA PER IL PROGETTO SOSTENIBILE.

RIGENERAZIONE

URBANA MULTIDISCIPLINARE: VALUTAZIONE DI QUALITÁ URBANA E SOSTENIBILITÁ ECONOMICA DI SCENARI DI TRASFORMAZIONE DELL’AMBITO EX-THYSSENKRUPP/ILVA. STUDENTI:

DANILO RAPETTI & ANGELIKI-MARIA TOLI

RELATORE:

ROBERTO ALBANO CORRELATORI:

TORINO, DICEMBRE 2014

MARTA CARLA BOTTERO CARLO MICONO FEDERICA ARIAUDO

RIGENERAZIONE URBANA molteplicità di aspetti principi di SOSTENIBILITÀ

approccio MULTIDISCIPLINARE attraverso la PROGETTAZIONE URBANA valutata tramite un PROCESSO DECISIONALE

utilizzando INDICI di SOSTENIBILITÀ

IL SITO AMBITO EX-THYSSENKRUPP/ILVA

CITTÀ DI TORINO

CIRCOSCRIZIONE V

QUARTIERE VALLETTE-LUCENTO

Foto aerea del sito, www.bing.com/maps

Area di Progetto

Complesso del Castello di Lucento

MIND

RE

THINK

RICERCA STORICA ANALISI dello STATO ATTUALE

GENERATE PROGETTAZIONE &VALUTAZIONE

REMIND FASE I: RUOLO MILITARE (Inizi XIV Secolo - 1574) FASE II: LUOGO DI PIACERE (1574 - 1710)

Il Castello di Lucento visto da sud-est, Tempera su carta di Ignazio Sclopis del Borgo, 1776-1780, Castello di Racconigi.

Il Castello di Lucento oggi, Rapetti D., Toli M. - Sopralluogo

FASE III: ATTIVITA' PROTOINDUSTRIALI (1710 -1873)

FASE IV: ATTIVITA' EDUCATIVO - ASSISTENZIALI (1873-1957)

Il castello e il ricetto alla fine del XIV secolo (pianta e prospetto ovest) - Rielaborazione immagini tratte da BIASIN M., BRETTO D, 2002.

Piano topografico regolare del tenimento Castello di Lucento: Proprietà dell’Istituto Bonafus (con indicazione delle coltivazioni e delle destinazioni d’uso degli edifici) – AECT Archivio edilizio del comune di Torino

FASE V: AREA INDUSTRIALE (1957 - 2008)

FASE VI: AREA DISMESSA (2008 - OGGI)

Planimetria del complesso industriale Fiat a nord-ovest di Torino - Catasto Immobiliare delle proprietà Teksid del 1978 – Archivio Storico Fiat.

RETHINK 1995

1980

P.R.G.C. aggiornato al 1980

Schema di struttura delle Relazione Illustrativa del P.R.G. del 1995

2001

VARIANTE PARZIALE N.33

2013

PROGRAMMA di RIGENEREAZIONE URBANA

PROPOSTA di VARIANTE SEMPLIFICATA SLP max 131.340 mq PRIVATA: SLP max 120.000 mq PUBBLICA: SLP max 11.340 mq DESTINAZIONI D'USO PRIVATA: Residenza max. 25% 30.000 mq Attività Economiche min.

75% di cui: ASPI: SLP max 15.000 mq; Eurotorino: SLP min 45.000 mq; Attività produttive SLP min 30.000 mq PUBBLICA : Attività Economiche 100%

P.R.G.C. PROPOSTA di VARIANTE URBANISTICA SEMPLIFICATA, Area Thyssen, Atti conferenza Città in discussione, sulla trasformazione urbana, 28/05/2014.

2013

ANALISI DI SITO - COMPONENTE NATURALE

SHADOW RANGE 8.00-16.00 - Stato di fatto e situazione post- bonifica

MASCHERE D'OMBRA - Situazione post-bonifica

Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica - FASCIA C del PAI

ANALISI DELLLA COMPONENTE VERDE INTERVENTI MODIFICATORI DELLA MORFOLOGIA del territorio

COMPONENTE ANTROPICA PIENI&VUOTI-ALTEZZE EDIFICATO

DATI DEMOGRAFICI circoscrizione V: 126.740 abitanti

VIABILITÀ-TRASPORTO PUBBLICO SERVIZI

TREND DEMOGRAFICO

q.VALLETTE-LUCENTO PROBLEMA: 42.075 abitanti INVECCHIAMENTO

DOMANDA&OFFERTA QUOTAZIONI OICT II sem.,2013: microzona 38 Corona Nord Ovest prezzo medio: 2.178 €/mq TORINO: 55.604 annunci immobiliari

STAKEHOLDERS Le azioni degli stakeholders sono causa diretta di

effetti, positivi o negativi, che si verificano

in seguito alla fase di progettazione e realizzazione di un intervento urbano.

“Stakeholder Cycle Diagram”:

Cerchi Concentrici: la distanza degli stakeholders dal progetto.

Keywords: Influenza, conseguenze.

Pattern: l’omogeneità del partito-stakeholder.

Keywords: voci, varietà, interessi.

Dimensione Angolare: l’importanza di ogni stakeholder.

Keywords: Importanza, conseguenze.

REGENERATE ambito: ex Thyssenkrupp/Ilva

PROGETTAZIONE URBANA numerosità delle problematiche presenti + soluzioni e strategie che possono essere applicate = 3 SCENARI diversificati

PROBLEMA DECISIONALE espresso attraverso

3 ASPETTI QUALITÀ URBANA

SOSTENIBILITÀ ECONOMICA VALUTAZIONE INTEGRATA RISULTATO

Un range

di priorità delle proposte più adeguate ad un ulteriore sviluppo.

PROGETTAZIONE URBANA PRESCRIZIONI

Conservazione limiti minimi e massimi di SLP dettati dalla Proposta di Variante Semplificata per tutte le destinazioni d'uso Riapertura del sottopasso di corso Mortara con Spina 3 Area giĂ bonificata

VINCOLI

Previsione di un'area verde limitrofa al fiume Dora - Completamento Parco Fluviale Prolungamento di via Andrea Pozzo con sbocco su corso Regina Margherita Previsione di un elemento paesaggistico, artistico e/o architettonico a ricordo del tragico incendio Previsione di un elemento di riconoscimento del ruolo di Porta Ovest della cittĂ Collegamento ciclo-pedonale tra Parco della Pellerina, area in esame, Castello di Lucento

ELEMENTO COMUNE DELLA PROGETTAZIONE

1

SCENARIO

PROGETTAZIONE URBANA

IMPRONTA

1

2

3

4

2

SCENARIO

PROGETTAZIONE URBANA

CONNESSIONI

1

2

3

4

3

SCENARIO

PROGETTAZIONE URBANA

HELIOS

1

2

3

4

PROBLEMA DECISIONALE

VALUTAZIONE della QUALITÀ URBANA METODOLOGIA INDICATORI:

Indicatori di un Protocollo di Qualità Urbana relativi alla scala operativa e la fase progettuale di riferimento.

METODOLOGIA:

SCELTA DEL PROTOCOLLO INDIVIDUAZIONE DEGLI INDICATORI INDIVIDUAZIONE DEI PESI

ESECUZIONE DEL CALCOLO

RISULTATO:

Indicatore di confronto della qualità urbana degli scenari.

Protocollo GBC Quartieri

Sondaggio ESPERTI

ANALYTIC HIERARCHY PROCESS 6 CRITERI

VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA ORIENTAMENTO SOLARE

SVILUPPO COMPATTO

Min. 40% di superficie correttamente orientata: Asse lungo 1,5 volte più lungo dell’altro Rotazione dell’asse lungo entro +26° rispetto asse E-O Max. 25% di superfici verticali esposte a sud e coperture ombreggiate alle 12.00 del 21 Dicembre

Progettare in modo che le componenti residenziali e non residenziali rispettino densità stabilite per ogni 10.000 mq di area edificabile.

Densità Residenziale (DR) in unità di abitazione (U.A.) per ogni 10000 mq (1 ha). Denistà non Residenziale in mq di SLP/mq di S.F.

VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA FRUIBILITA' PEDONALE DELLE STRADE

Varie sezioni: 1) Facciate ed ingressi; 2) Destinazioni d’uso piano terra e parcheggi; 3) Definizione dei limiti di velocità per la sicurezza dei pedoni e degli spostamenti in bicicletta; 4) Interruzione marciapiedi.

MOBILITA' CICLABILE

GESTIONE ACQUE METEORICHE Rapporto tra aree permeabili e aree totali del progetto

Numero di intersezioni al kmq

Percentuale tra i metri di strade carrabili con adiacenti un percorso ciclo-pedonale e i metri di strade carrabili totali:

RETI DI CIRCOLAZIONE

VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA INDIVIDUAZIONE PESI ORIENTAMENTO SOLARE: 23,3 % FRUIBILITÀ PEDONALE: 22,4 % GESTIONE ACQUE METEORICHE /PERMEABILITÀ: 21,6 % SVILUPPO COMPATTO/DENSITA’ COSTRUITO: 12,5% MOBILITÀ CICLABILE: 11,4 % RETI DI CIRCOLAZIONE: PriEsT permette di presentare graficamente la relazione tra i criteri e i loro pesi.

8,8 %

VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA INDIVIDUAZIONE PESI

ORIENTAMENTO DENSITA' FRUIB.PEDONALE MOBILITA' CICLABILE PERMEABILITA' CIRCOLAZIONE 0

5

10 15 SCENARIO 1

20

VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA ESECUZIONE CALCOLO Calcolo del punteggio finale, moltiplicando gli indicatori per i loro pesi.

QUALITÀ URBANA 70

52.5

35

17.5

0

1

2

3

Punteggi pesati finali a confronto

PROBLEMA DECISIONALE

VALUTAZIONE di SOSTENIBILITÀ ECONOMICA METODOLOGIA STRUMENTO: SVOLGIMENTO:

SdF

ANALISI COSTI-RICAVI DURATA dell’INTERVENTO Lottizzazione Cronoprogramma FLUSSI di CASSA Uscite Entrate PIANO VENDITE Velocità delle vendite Rateizzazione PIANO LOCAZIONE Valore Residuo INDICATORI di REDDITIVITA’ Valore Attuale Netto Tasso Interno di Rendimento

DURATA di COSTRUZIONE: 10 anni, 20 periodi.

VOCI: 56 diversi valori parametrici.

PIANO VENDITE: 10 anni,20 periodi.

PIANO LOCAZIONE: 20 anni,20 periodi Inizio: 7° anno di costruzione Saggio di Attualizzazione: 8.66%

ANALISI COSTI-RICAVI ANALISI COSTI - RICAVI (A.C.R.) INIZIO LAVORI

12/10/14 Terreno (C.T.)

mq (riferito al S.L.P.)

QUANTITA' 0

Spese d'atto

3%

su Costo del Terreno

5%

su C.C.

Varie spese tecniche

COSTO PARAMETRICO 0

SPESE INIZIALI

O.U. 1째 - Residenziale O.U. 1째 - Direzionale-Ricettivo O.U. 2째 - Residenziale O.U. 2째 - Direzionale-Ricettivo Contributi sul C.C.

Demolizzioni&Bonifiche

scomputo scomputo mq mq

0 0 336,914 1,468,160

22 128

sul cc

121841.00

6.50%

QUANTITA'

COSTO PARAMETRICO

27,781

1,606

44,616,286

finanziamenti europei

SUB-TOTALE 1

23,478,546

COSTI COSTRUZIONE: (C.C.) Residenziale

mq

Uffici

mq

29,483

1,298

38,268,934

Produttivo

mq

33,939

697

23,655,483

Commerciale

mq

14,336

1,302

18,665,472

n camere

252

75,769

19,093,788

Centro Congressi

mq

11,262

978

11,014,236

Parcheggi fuori terra

mq

28,863

49

1,414,287

Parcheggi interatti

n box

1,369

13,794

18,883,986

Parcheggi struttura

n posti

20

10,824

216,480

mq

24,611

94

2,313,434

mq

69,637

48

3,342,576

mq

105,378

45

4,742,010

kW

746

3,000

COSTO di COSTRUZIONE

Ricettivo

Strade Urbanizzazione Opere verde Fotovoltaico TOTALE C.C.

costo parametrico, per comparazione di beni simili.

SPESE GENERALI SOCIETA' INTERVENTO:

Produttivo Commerciale Parcheggi interatti Parcheggi struttura RICAVI DA LOCAZIONE TOTALE dei RICAVI:

3,513,824

4,319,359

4,119,595

494,230

382,689

382,689

413,971

236,555

236,555

853,397

557,704

844,110

190,938

190,938

731,602

296,797

296,797

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

10% 4,461,629 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 0% 0 15% 711,302 15% 335,700

10% 4,461,629 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 944,199 0% 0 5% 115,672 0% 0 5% 237,101 5% 111,900

5% 2,230,814 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 212,143 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 10% 231,343 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700

0% 0 0% 0 35% 8,279,419 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 0% 0 15% 711,302 15% 335,700

0% 0 0% 0 20% 4,731,097 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 20% 4,731,097 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

25% 11,154,072 0% 0 25% 5,913,871 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 20% 3,776,797 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 20% 948,402 20% 447,600

25% 11,154,072 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700

25% 11,154,072 0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,728,136 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,818,758 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,818,758 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,599,642 30% 5,728,136 30% 3,304,271 5% 70,714 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700

0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,733,094 0% 0 20% 2,202,847 5% 70,714 0% 0 50% 108,240 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,733,094 0% 0 20% 2,202,847 10% 141,429 0% 0 50% 108,240 5% 115,672 10% 334,258 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,599,642 0% 0 30% 3,304,271 10% 141,429 0% 0 0% 0 10% 231,343 15% 501,386 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 282,857 0% 0 0% 0 5% 115,672 25% 835,644 0% 0 0% 0

0

0

16,110,687

12,115,415

9,884,601

7,653,787

7,653,787

8,279,419

4,731,097

4,731,097

17,067,942

11,154,072

16,882,208

3,818,758

3,818,758

14,632,049

5,935,942

5,935,942

8,903,912

0

CRONOPROGRAMMA

su C.C.

2,826,975

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

su Vendite

12,274,298

0

0

2,318

2,318

12,251

8,933

32,753

26,798

32,753

62,529

97,601

35,072

101,578

148,879

172,699

100,178

98,788

380,903

184,540

1,022,771

203,566,245

141,349

141,349

19,768,178

15,772,907

14,357,559

11,923,663

8,322,119

8,830,255

5,287,888

5,348,945

17,543,447

11,567,047

17,978,532

4,666,689

4,976,916

15,064,513

6,367,016

7,189,796

9,526,598

1,460,916

QUANTITA'

RICAVI RICAVI

PREZZO UNITARIO

SUB-TOTALE 1o SEM.

2o SEM.

3o SEM.

4o SEM.

5o SEM.

6o SEM.

7o SEM.

mq

18,335

2,529

46,366,454

0

0

115,916

115,916

463,665

0

mq

0

1,450

0

0

0

0

0

0

0

mq

0

1,500

0

0

0

0

0

0

0

mq

14,336

1,600

22,937,600

0

0

0

0

0

n box

1,369

43,500

59,551,500

0

0

0

0

n posti

0

2,600

0

0

0

0

0

da LOCAZIONE mq

0

0

484,859,358 613,714,913

FLUSSO ECONOMICO (CASH FLOW):

410,148,668

ONERI FINANZIARI: Esposizione Interessi Passivi Interessi Attivi

3,513,824

2%

RICAVI: (R.)

Uffici

0

1.5%

TOTALE dei COSTI (Sub. Totale 1 + C.C.)

Residenziale

2,238,000

0

188,464,972

IMPOSTE

SPESE COMMERCIALIZZAZIONE:

FINE LAVORI

SUB-TOTALE 1o SEM. 2o SEM. 3o SEM. 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. 8o SEM. 9o SEM. 10o SEM. 11o SEM. 12o SEM. 13o SEM. 14o SEM. 15o SEM. 16o SEM. 17o SEM. 18o SEM. 19o SEM. 20o SEM. 20% 20% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 20% 80% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 5% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 9,423,249 0 0 0 0 805,534 605,771 494,230 382,689 382,689 413,971 236,555 236,555 853,397 557,704 844,110 190,938 190,938 731,602 296,797 296,797 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 336,914 0 0 84,229 84,229 84,229 84,229 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,468,160 0 0 367,040 367,040 367,040 367,040 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 12,250,223 0 0 3,062,556 3,062,556 3,062,556 3,062,556 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

8o SEM.

9o SEM.

10o SEM.

11o SEM.

12o SEM.

13o SEM.

14o SEM.

15o SEM.

16o SEM.

PIANO VENDITE

17o SEM.

18o SEM.

19o SEM.

20o SEM.

0

0

0

0

115,916

115,916

463,665

0

0

0

0

0

0

7,233,167

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

344,064

2,408,448

5,447,680

5,505,024

18,546,582

148,879

446,636

1,637,666

1,339,909

1,637,666

3,126,454

4,764,120

1,637,666

4,615,241

7,443,938

8,634,968

2,530,939

2,530,939

5,061,878

3,721,969

10,421,513

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 ANNO 3 14,937,273

PIANO LOCAZIONI ANNO 1 2,133,896

ANNO 2 8,535,584

Flussi di Cassa Annuali rispetto: ENTRATE; TASSO di OCCUPAZIONE & SPESE di GESTIONE. 446,636

1,637,666

1,339,909

1,637,666

-141,349 -141,349 -19,652,262 -15,656,991 -13,745,016 -11,477,027

0

0

115,916

115,916

612,543

-6,684,453

-7,490,347

-3,650,222

3,126,454

4,880,036

-2,222,492 -12,663,410

5,078,906

7,443,938

8,634,968

5,008,899

4,939,387

19,045,142

9,226,993

51,138,534

-9,813,464 -12,899,626

1,753,582

2,777,249

3,658,051 -10,055,615

-1,427,629

11,855,346

-299,605

49,677,617

-141,349 -285,150 -19,942,359 -35,945,339 -50,313,989 -62,663,938 -70,435,579 -79,147,947 -84,171,346 -87,854,168 -12,953,507 -30,101,813 -49,468,599 -48,409,662 -60,093,075 -81,713,215 -81,948,753 -73,776,330 -89,677,999 -41,556,250 annuo 3.50% 1.00%

SEMESTRALE 1.73% 0.50%

TOTALE -17,062,967 0

INTERESSI

-872,922 0

-1,087,188 0

-1,222,022 0

-1,373,177 0

-1,460,331 0

-623,634 0

-872,922 0

FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:

-141,349 -143,801 -19,657,209 -16,002,980 -14,368,650 -12,349,949

-7,771,640

-8,712,368

-5,023,399

-3,682,822 -12,668,358 -10,159,454 -13,523,260

1,904,326

Flusso a fini fiscali

-141,349 -285,150 -19,942,359 -35,945,339 -50,313,989 -62,663,938 -70,435,579 -79,147,947 -84,171,346 -87,854,168 -12,953,507 -30,101,813 -49,468,599 -48,409,662 -60,093,075 -81,713,215 -81,948,753 -73,776,330 -89,677,999 -41,556,250

TASSE: IRES IRAP

TASSE 27.50% 3.75%

su Flusso a fini fiscali su (R - 70%C.C.)

annuo

equiv. di periodo

3.66%

1.83%

0 0

FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE: SAGGIO di ATTUALIZZAZIONE Ante tasse: VAN FINANZIARIO TIR (SEMESTRALE) Post tasse: VAN FINANZIARIO POST TASSE TIR POST TASSE (SEMESTRALE)

VAN TIR

0 0

187,149,537 6.39%

TIR A.T.ANNUALE 13.2%

103,120,619 4.87%

TIR P.T. ANNUALE 10.0%

-2,452 0

0 0

-4,947 0

0 0

-345,990 0

0 0

-623,634 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

-141,349 -143,801 -19,657,209 -16,002,980 -14,368,650 -12,349,949

-7,771,640

-8,712,368

-5,023,399

0 0

-4,947 0

0 0

-345,990 0

0 0

0 0

0 -156,647

-3,682,822 -12,668,358 -10,159,454 -13,523,260

1,747,679

-1,087,188 0

-1,222,022 0

-1,373,177 0

-1,460,331 0

-1,524,226 0

-1,555,868 0

2,570,864 -11,277,636

-2,800,806

10,395,016

-1,823,831

48,121,749

0 -193,167

0 0

0 0

0 -525,461

0 0

0 -1,879,346

2,377,696 -11,277,636

-2,800,806

9,869,555

-1,823,831

46,242,403

VALUTAZIONE DI SOSTENIBILITÀECONOMICA ANALISI COSTI-RICAVI INDICATORI di REDDITIVITA’:

VAN finanziario Post Tasse > 0 TIRPost Tasse>Saggioatt.

110,000,000

10%

82,500,000

9.25%

55,000,000

8.5%

27,500,000

7.75%

0

7% 1

2 VAN

3

VAN: SCENARIO 1: 103,120,619 euro SCENARIO 2: 100,901,280 euro SCENARIO 3: 69,390,903 euro TIR: SCENARIO 1: 10% SCENARIO 2: 8.7% SCENARIO 3: 10% 1

2 TIR

3

VALUTAZIONE DI SOSTENIBILITÀECONOMICA ANALISI COSTI-RICAVI INDICATORI di REDDITIVITA’: VAN: SCENARIO 1: 103,120,619 euro SCENARIO 2: 100,901,280 euro SCENARIO 3: 69,390,903 euro

11

8.25

5.5

2.75

0 TIR

VANx10m.

SCENARIO 3

TIR: SCENARIO 1: 10% SCENARIO 2: 8.7% SCENARIO 3: 10%

PROBLEMA DECISIONALE

VALUTAZIONE INTEGRATA QUADRO SINOTTICO CATEGORIA 1. INTEGRAZIONE CON TESSUTO ESISTENTE

PESO 18

CREDITO Integrazione del tessuto edilizio Integrazione del tessuto viario Accessibilità esterna

TOTALE 1.

2. VALENZA STORICA

30

Mantenimento dell'impronta Conservazione della struttura edilizia Integrazione passato/futuro Memoria del tragico evento Connessione all'area storica del Castello

20

Mixitè di funzioni Spazi Co-Co Innovazione funzionale

22

Accessibilità degli spazi esterni - ore diurne Accessibilità degli spazi esterni - ore notturne Funzioni di richiamo Continuità dei percorsi ciclabili Continuità dei percorsi pedonali

10

Parcheggi a raso Verde pubblico attrezzato Strategie sostenibili

TOTALE 2.

3. DESTINAZIONI D'USO

TOTALE 3.

4. FRUIBILITA' DEGLI SPAZI

TOTALE 4.

5. SERVIZI

TOTALE 5.

VALUTAZIONI CONCLUSIVE VALUTAZIONE di QUALITÀ URBANA

VALUTAZIONE di SOSTENIBILITÀ ECONOMICA

VALUTAZIONE INTEGRATA

110,000,000 82,500,000 70

55,000,000

16

52.5

27,500,000

12

35

0

1

2

3

VAN

8

17.5

10%

4

0

9.25%

0

1

2

3

8.5% 7.75% 7%

1

2

TIR

3

1

2

3

VALUTAZIONI CONCLUSIVE

SCENARIO 1

SCENARIO 2

SCENARIO 2

SCENARIO 3 SCENARIO 3

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA

MICA

QUALITA’ AMBIENTALE

TALE

VALUTAZIONE INTEGRATA

SCENARIO

1

SCENARIO 3

QUALITA’ AMBIENTALE

VALUTAZIONE INTEGRATA

VALUTAZIONE INTEGRATA

SCENARIO 2

SCENARIO 3

VALUTAZIONI CONCLUSIVE 70

52.5

35

17.5

0

1

2

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA

3

QUALITA’ AMBIENTALE

PROPOSTE di MIGLIORAMENTO: SCENARIO 1

SCENARIO 2

-maggior mixitè funzionale; -implementare i percorsi dedicati ai ciclisti con tratti longitudinali all’area che mettano in comunicazione le nuove attività tra loro e con il SOSTENIBILI TA’ contesto circostante.

ECONOMICA

-riduzione della quota d’immobili a locazione 1 aumentando i ricavi relativi ai periodi iniziali; 2 -aumento 3 del canone d’affitto stabilito.

Entrambi le55.9operazioni64.3 sono rischiose siccome 64.3 alterano la risposta del mercato prevista.