POLITECNICO DI TORINO. Dipartimento di Architettura e Design. Laurea Magistrale in ARCHITETTURA PER IL PROGETTO SOSTENIBILE.
RIGENERAZIONE
URBANA MULTIDISCIPLINARE: VALUTAZIONE DI QUALITÁ URBANA E SOSTENIBILITÁ ECONOMICA DI SCENARI DI TRASFORMAZIONE DELL’AMBITO EX-THYSSENKRUPP/ILVA. STUDENTI:
DANILO RAPETTI & ANGELIKI-MARIA TOLI
RELATORE:
ROBERTO ALBANO CORRELATORI:
TORINO, DICEMBRE 2014
MARTA CARLA BOTTERO CARLO MICONO FEDERICA ARIAUDO
RIGENERAZIONE URBANA molteplicità di aspetti principi di SOSTENIBILITÀ
approccio MULTIDISCIPLINARE attraverso la PROGETTAZIONE URBANA valutata tramite un PROCESSO DECISIONALE
utilizzando INDICI di SOSTENIBILITÀ
IL SITO AMBITO EX-THYSSENKRUPP/ILVA
CITTÀ DI TORINO
CIRCOSCRIZIONE V
QUARTIERE VALLETTE-LUCENTO
Foto aerea del sito, www.bing.com/maps
Area di Progetto
Complesso del Castello di Lucento
MIND
RE
THINK
RICERCA STORICA ANALISI dello STATO ATTUALE
GENERATE PROGETTAZIONE &VALUTAZIONE
REMIND FASE I: RUOLO MILITARE (Inizi XIV Secolo - 1574) FASE II: LUOGO DI PIACERE (1574 - 1710)
Il Castello di Lucento visto da sud-est, Tempera su carta di Ignazio Sclopis del Borgo, 1776-1780, Castello di Racconigi.
Il Castello di Lucento oggi, Rapetti D., Toli M. - Sopralluogo
FASE III: ATTIVITA' PROTOINDUSTRIALI (1710 -1873)
FASE IV: ATTIVITA' EDUCATIVO - ASSISTENZIALI (1873-1957)
Il castello e il ricetto alla fine del XIV secolo (pianta e prospetto ovest) - Rielaborazione immagini tratte da BIASIN M., BRETTO D, 2002.
Piano topografico regolare del tenimento Castello di Lucento: Proprietà dell’Istituto Bonafus (con indicazione delle coltivazioni e delle destinazioni d’uso degli edifici) – AECT Archivio edilizio del comune di Torino
FASE V: AREA INDUSTRIALE (1957 - 2008)
FASE VI: AREA DISMESSA (2008 - OGGI)
Planimetria del complesso industriale Fiat a nord-ovest di Torino - Catasto Immobiliare delle proprietà Teksid del 1978 – Archivio Storico Fiat.
RETHINK 1995
1980
P.R.G.C. aggiornato al 1980
Schema di struttura delle Relazione Illustrativa del P.R.G. del 1995
2001
VARIANTE PARZIALE N.33
2013
PROGRAMMA di RIGENEREAZIONE URBANA
PROPOSTA di VARIANTE SEMPLIFICATA SLP max 131.340 mq PRIVATA: SLP max 120.000 mq PUBBLICA: SLP max 11.340 mq DESTINAZIONI D'USO PRIVATA: Residenza max. 25% 30.000 mq Attività Economiche min. 75% di cui: ASPI: SLP max 15.000 mq; Eurotorino: SLP min 45.000 mq; Attività produttive SLP min 30.000 mq PUBBLICA : Attività Economiche 100%
P.R.G.C. PROPOSTA di VARIANTE URBANISTICA SEMPLIFICATA, Area Thyssen, Atti conferenza Città in discussione, sulla trasformazione urbana, 28/05/2014.
2013
ANALISI DI SITO - COMPONENTE NATURALE
SHADOW RANGE 8.00-16.00 - Stato di fatto e situazione post- bonifica
MASCHERE D'OMBRA - Situazione post-bonifica
Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica - FASCIA C del PAI
ANALISI DELLLA COMPONENTE VERDE INTERVENTI MODIFICATORI DELLA MORFOLOGIA del territorio
COMPONENTE ANTROPICA PIENI&VUOTI-ALTEZZE EDIFICATO
DATI DEMOGRAFICI circoscrizione V: 126.740 abitanti
VIABILITÀ-TRASPORTO PUBBLICO SERVIZI
TREND DEMOGRAFICO
q.VALLETTE-LUCENTO PROBLEMA: 42.075 abitanti INVECCHIAMENTO
DOMANDA&OFFERTA QUOTAZIONI OICT II sem.,2013: microzona 38 Corona Nord Ovest prezzo medio: 2.178 €/mq TORINO: 55.604 annunci immobiliari
STAKEHOLDERS Le azioni degli stakeholders sono causa diretta di
effetti, positivi o negativi, che si verificano
in seguito alla fase di progettazione e realizzazione di un intervento urbano.
“Stakeholder Cycle Diagram”:
Cerchi Concentrici: la distanza degli stakeholders dal progetto. Keywords: Influenza, conseguenze.
Pattern: l’omogeneità del partito-stakeholder. Keywords: voci, varietà, interessi.
Dimensione Angolare: l’importanza di ogni stakeholder. Keywords: Importanza, conseguenze.
REGENERATE ambito: ex Thyssenkrupp/Ilva
PROGETTAZIONE URBANA numerosità delle problematiche presenti + soluzioni e strategie che possono essere applicate = 3 SCENARI diversificati
PROBLEMA DECISIONALE espresso attraverso
3 ASPETTI QUALITÀ URBANA
SOSTENIBILITÀ ECONOMICA VALUTAZIONE INTEGRATA RISULTATO
Un range
di priorità delle proposte più adeguate ad un ulteriore sviluppo.
PROGETTAZIONE URBANA PRESCRIZIONI
Conservazione limiti minimi e massimi di SLP dettati dalla Proposta di Variante Semplificata per tutte le destinazioni d'uso Riapertura del sottopasso di corso Mortara con Spina 3 Area giĂ bonificata
VINCOLI
Previsione di un'area verde limitrofa al fiume Dora - Completamento Parco Fluviale Prolungamento di via Andrea Pozzo con sbocco su corso Regina Margherita Previsione di un elemento paesaggistico, artistico e/o architettonico a ricordo del tragico incendio Previsione di un elemento di riconoscimento del ruolo di Porta Ovest della cittĂ Collegamento ciclo-pedonale tra Parco della Pellerina, area in esame, Castello di Lucento
ELEMENTO COMUNE DELLA PROGETTAZIONE
1
SCENARIO
PROGETTAZIONE URBANA
IMPRONTA
1
2
3
4
2
SCENARIO
PROGETTAZIONE URBANA
CONNESSIONI
1
2
3
4
3
SCENARIO
PROGETTAZIONE URBANA
HELIOS
1
2
3
4
PROBLEMA DECISIONALE
VALUTAZIONE della QUALITÀ URBANA METODOLOGIA INDICATORI:
Indicatori di un Protocollo di Qualità Urbana relativi alla scala operativa e la fase progettuale di riferimento.
METODOLOGIA:
SCELTA DEL PROTOCOLLO INDIVIDUAZIONE DEGLI INDICATORI INDIVIDUAZIONE DEI PESI
ESECUZIONE DEL CALCOLO
RISULTATO:
Indicatore di confronto della qualità urbana degli scenari.
Protocollo GBC Quartieri
Sondaggio ESPERTI
ANALYTIC HIERARCHY PROCESS 6 CRITERI
VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA ORIENTAMENTO SOLARE
SVILUPPO COMPATTO
Min. 40% di superficie correttamente orientata: Asse lungo 1,5 volte più lungo dell’altro Rotazione dell’asse lungo entro +26° rispetto asse E-O Max. 25% di superfici verticali esposte a sud e coperture ombreggiate alle 12.00 del 21 Dicembre
Progettare in modo che le componenti residenziali e non residenziali rispettino densità stabilite per ogni 10.000 mq di area edificabile. Densità Residenziale (DR) in unità di abitazione (U.A.) per ogni 10000 mq (1 ha). Denistà non Residenziale in mq di SLP/mq di S.F.
VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA FRUIBILITA' PEDONALE DELLE STRADE
Varie sezioni: 1) Facciate ed ingressi; 2) Destinazioni d’uso piano terra e parcheggi; 3) Definizione dei limiti di velocità per la sicurezza dei pedoni e degli spostamenti in bicicletta; 4) Interruzione marciapiedi.
MOBILITA' CICLABILE
GESTIONE ACQUE METEORICHE Rapporto tra aree permeabili e aree totali del progetto
Numero di intersezioni al kmq
Percentuale tra i metri di strade carrabili con adiacenti un percorso ciclo-pedonale e i metri di strade carrabili totali:
RETI DI CIRCOLAZIONE
VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA INDIVIDUAZIONE PESI ORIENTAMENTO SOLARE: 23,3 % FRUIBILITÀ PEDONALE: 22,4 % GESTIONE ACQUE METEORICHE /PERMEABILITÀ: 21,6 % SVILUPPO COMPATTO/DENSITA’ COSTRUITO: 12,5% MOBILITÀ CICLABILE: 11,4 % RETI DI CIRCOLAZIONE: PriEsT permette di presentare graficamente la relazione tra i criteri e i loro pesi.
8,8 %
VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA INDIVIDUAZIONE PESI
ORIENTAMENTO DENSITA' FRUIB.PEDONALE MOBILITA' CICLABILE PERMEABILITA' CIRCOLAZIONE 0
5
10 15 SCENARIO 1
20
VALUTAZIONE della QUALITA’ URBANA ESECUZIONE CALCOLO Calcolo del punteggio finale, moltiplicando gli indicatori per i loro pesi.
QUALITÀ URBANA 70
52.5
35
17.5
0
1
2
3
Punteggi pesati finali a confronto
PROBLEMA DECISIONALE
VALUTAZIONE di SOSTENIBILITÀ ECONOMICA METODOLOGIA STRUMENTO: SVOLGIMENTO:
SdF
ANALISI COSTI-RICAVI DURATA dell’INTERVENTO Lottizzazione Cronoprogramma FLUSSI di CASSA Uscite Entrate PIANO VENDITE Velocità delle vendite Rateizzazione PIANO LOCAZIONE Valore Residuo INDICATORI di REDDITIVITA’ Valore Attuale Netto Tasso Interno di Rendimento
DURATA di COSTRUZIONE: 10 anni, 20 periodi. VOCI: 56 diversi valori parametrici. PIANO VENDITE: 10 anni,20 periodi. PIANO LOCAZIONE: 20 anni,20 periodi Inizio: 7° anno di costruzione Saggio di Attualizzazione: 8.66%
ANALISI COSTI-RICAVI ANALISI COSTI - RICAVI (A.C.R.) INIZIO LAVORI
12/10/14 Terreno (C.T.)
mq (riferito al S.L.P.)
QUANTITA' 0
Spese d'atto
3%
su Costo del Terreno
5%
su C.C.
Varie spese tecniche
COSTO PARAMETRICO 0
SPESE INIZIALI
O.U. 1째 - Residenziale O.U. 1째 - Direzionale-Ricettivo O.U. 2째 - Residenziale O.U. 2째 - Direzionale-Ricettivo Contributi sul C.C.
Demolizzioni&Bonifiche
scomputo scomputo mq mq
0 0 336,914 1,468,160
22 128
sul cc
121841.00
6.50%
QUANTITA'
COSTO PARAMETRICO
27,781
1,606
44,616,286
finanziamenti europei
SUB-TOTALE 1
23,478,546
COSTI COSTRUZIONE: (C.C.) Residenziale
mq
Uffici
mq
29,483
1,298
38,268,934
Produttivo
mq
33,939
697
23,655,483
Commerciale
mq
14,336
1,302
18,665,472
n camere
252
75,769
19,093,788
Centro Congressi
mq
11,262
978
11,014,236
Parcheggi fuori terra
mq
28,863
49
1,414,287
Parcheggi interatti
n box
1,369
13,794
18,883,986
Parcheggi struttura
n posti
20
10,824
216,480
mq
24,611
94
2,313,434
mq
69,637
48
3,342,576
mq
105,378
45
4,742,010
kW
746
3,000
COSTO di COSTRUZIONE
Ricettivo
Strade Urbanizzazione Opere verde Fotovoltaico TOTALE C.C.
costo parametrico, per comparazione di beni simili.
SPESE GENERALI SOCIETA' INTERVENTO:
Produttivo Commerciale Parcheggi interatti Parcheggi struttura RICAVI DA LOCAZIONE TOTALE dei RICAVI:
3,513,824
4,319,359
4,119,595
494,230
382,689
382,689
413,971
236,555
236,555
853,397
557,704
844,110
190,938
190,938
731,602
296,797
296,797
0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
10% 4,461,629 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 0% 0 15% 711,302 15% 335,700
10% 4,461,629 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 944,199 0% 0 5% 115,672 0% 0 5% 237,101 5% 111,900
5% 2,230,814 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 212,143 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0
0% 0 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0
0% 0 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 10% 231,343 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700
0% 0 0% 0 35% 8,279,419 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 0% 0 15% 711,302 15% 335,700
0% 0 0% 0 20% 4,731,097 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 0% 0 0% 0 0% 0
0% 0 0% 0 20% 4,731,097 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0
25% 11,154,072 0% 0 25% 5,913,871 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 20% 3,776,797 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 20% 948,402 20% 447,600
25% 11,154,072 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700
25% 11,154,072 0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,728,136 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0
0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,818,758 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 0% 0 0% 0 0% 0
0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,818,758 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0
0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,599,642 30% 5,728,136 30% 3,304,271 5% 70,714 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700
0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,733,094 0% 0 20% 2,202,847 5% 70,714 0% 0 50% 108,240 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0
0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,733,094 0% 0 20% 2,202,847 10% 141,429 0% 0 50% 108,240 5% 115,672 10% 334,258 0% 0 0% 0
0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,599,642 0% 0 30% 3,304,271 10% 141,429 0% 0 0% 0 10% 231,343 15% 501,386 0% 0 0% 0
0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 282,857 0% 0 0% 0 5% 115,672 25% 835,644 0% 0 0% 0
0
0
16,110,687
12,115,415
9,884,601
7,653,787
7,653,787
8,279,419
4,731,097
4,731,097
17,067,942
11,154,072
16,882,208
3,818,758
3,818,758
14,632,049
5,935,942
5,935,942
8,903,912
0
CRONOPROGRAMMA
su C.C.
2,826,975
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
141,349
su Vendite
12,274,298
0
0
2,318
2,318
12,251
8,933
32,753
26,798
32,753
62,529
97,601
35,072
101,578
148,879
172,699
100,178
98,788
380,903
184,540
1,022,771
203,566,245
141,349
141,349
19,768,178
15,772,907
14,357,559
11,923,663
8,322,119
8,830,255
5,287,888
5,348,945
17,543,447
11,567,047
17,978,532
4,666,689
4,976,916
15,064,513
6,367,016
7,189,796
9,526,598
1,460,916
QUANTITA'
RICAVI RICAVI
PREZZO UNITARIO
SUB-TOTALE 1o SEM.
2o SEM.
3o SEM.
4o SEM.
5o SEM.
6o SEM.
7o SEM.
mq
18,335
2,529
46,366,454
0
0
115,916
115,916
463,665
0
mq
0
1,450
0
0
0
0
0
0
0
mq
0
1,500
0
0
0
0
0
0
0
mq
14,336
1,600
22,937,600
0
0
0
0
0
n box
1,369
43,500
59,551,500
0
0
0
0
n posti
0
2,600
0
0
0
0
0
da LOCAZIONE mq
0
0
484,859,358 613,714,913
FLUSSO ECONOMICO (CASH FLOW):
410,148,668
ONERI FINANZIARI: Esposizione Interessi Passivi Interessi Attivi
3,513,824
2%
RICAVI: (R.)
Uffici
0
1.5%
TOTALE dei COSTI (Sub. Totale 1 + C.C.)
Residenziale
2,238,000
0
188,464,972
IMPOSTE
SPESE COMMERCIALIZZAZIONE:
FINE LAVORI
SUB-TOTALE 1o SEM. 2o SEM. 3o SEM. 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. 8o SEM. 9o SEM. 10o SEM. 11o SEM. 12o SEM. 13o SEM. 14o SEM. 15o SEM. 16o SEM. 17o SEM. 18o SEM. 19o SEM. 20o SEM. 20% 20% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 20% 80% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 5% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 9,423,249 0 0 0 0 805,534 605,771 494,230 382,689 382,689 413,971 236,555 236,555 853,397 557,704 844,110 190,938 190,938 731,602 296,797 296,797 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 336,914 0 0 84,229 84,229 84,229 84,229 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,468,160 0 0 367,040 367,040 367,040 367,040 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 12,250,223 0 0 3,062,556 3,062,556 3,062,556 3,062,556 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
8o SEM.
9o SEM.
10o SEM.
11o SEM.
12o SEM.
13o SEM.
14o SEM.
15o SEM.
16o SEM.
PIANO VENDITE
17o SEM.
18o SEM.
19o SEM.
20o SEM.
0
0
0
0
115,916
115,916
463,665
0
0
0
0
0
0
7,233,167
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
344,064
2,408,448
5,447,680
5,505,024
18,546,582
148,879
446,636
1,637,666
1,339,909
1,637,666
3,126,454
4,764,120
1,637,666
4,615,241
7,443,938
8,634,968
2,530,939
2,530,939
5,061,878
3,721,969
10,421,513
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 ANNO 3 14,937,273
PIANO LOCAZIONI ANNO 1 2,133,896
ANNO 2 8,535,584
Flussi di Cassa Annuali rispetto: ENTRATE; TASSO di OCCUPAZIONE & SPESE di GESTIONE. 446,636
1,637,666
1,339,909
1,637,666
-141,349 -141,349 -19,652,262 -15,656,991 -13,745,016 -11,477,027
0
0
115,916
115,916
612,543
-6,684,453
-7,490,347
-3,650,222
3,126,454
4,880,036
-2,222,492 -12,663,410
5,078,906
7,443,938
8,634,968
5,008,899
4,939,387
19,045,142
9,226,993
51,138,534
-9,813,464 -12,899,626
1,753,582
2,777,249
3,658,051 -10,055,615
-1,427,629
11,855,346
-299,605
49,677,617
-141,349 -285,150 -19,942,359 -35,945,339 -50,313,989 -62,663,938 -70,435,579 -79,147,947 -84,171,346 -87,854,168 -12,953,507 -30,101,813 -49,468,599 -48,409,662 -60,093,075 -81,713,215 -81,948,753 -73,776,330 -89,677,999 -41,556,250 annuo 3.50% 1.00%
SEMESTRALE 1.73% 0.50%
TOTALE -17,062,967 0
INTERESSI
-872,922 0
-1,087,188 0
-1,222,022 0
-1,373,177 0
-1,460,331 0
-623,634 0
-872,922 0
FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:
-141,349 -143,801 -19,657,209 -16,002,980 -14,368,650 -12,349,949
-7,771,640
-8,712,368
-5,023,399
-3,682,822 -12,668,358 -10,159,454 -13,523,260
1,904,326
Flusso a fini fiscali
-141,349 -285,150 -19,942,359 -35,945,339 -50,313,989 -62,663,938 -70,435,579 -79,147,947 -84,171,346 -87,854,168 -12,953,507 -30,101,813 -49,468,599 -48,409,662 -60,093,075 -81,713,215 -81,948,753 -73,776,330 -89,677,999 -41,556,250
TASSE: IRES IRAP
TASSE 27.50% 3.75%
su Flusso a fini fiscali su (R - 70%C.C.)
annuo
equiv. di periodo
3.66%
1.83%
0 0
FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE: SAGGIO di ATTUALIZZAZIONE Ante tasse: VAN FINANZIARIO TIR (SEMESTRALE) Post tasse: VAN FINANZIARIO POST TASSE TIR POST TASSE (SEMESTRALE)
VAN TIR
0 0
187,149,537 6.39%
TIR A.T.ANNUALE 13.2%
103,120,619 4.87%
TIR P.T. ANNUALE 10.0%
-2,452 0
0 0
-4,947 0
0 0
-345,990 0
0 0
-623,634 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
-141,349 -143,801 -19,657,209 -16,002,980 -14,368,650 -12,349,949
-7,771,640
-8,712,368
-5,023,399
0 0
-4,947 0
0 0
-345,990 0
0 0
0 0
0 -156,647
-3,682,822 -12,668,358 -10,159,454 -13,523,260
1,747,679
-1,087,188 0
-1,222,022 0
-1,373,177 0
-1,460,331 0
-1,524,226 0
-1,555,868 0
2,570,864 -11,277,636
-2,800,806
10,395,016
-1,823,831
48,121,749
0 -193,167
0 0
0 0
0 -525,461
0 0
0 -1,879,346
2,377,696 -11,277,636
-2,800,806
9,869,555
-1,823,831
46,242,403
VALUTAZIONE DI SOSTENIBILITÀECONOMICA ANALISI COSTI-RICAVI INDICATORI di REDDITIVITA’:
VAN finanziario Post Tasse > 0 TIRPost Tasse>Saggioatt.
110,000,000
10%
82,500,000
9.25%
55,000,000
8.5%
27,500,000
7.75%
0
7% 1
2 VAN
3
VAN: SCENARIO 1: 103,120,619 euro SCENARIO 2: 100,901,280 euro SCENARIO 3: 69,390,903 euro TIR: SCENARIO 1: 10% SCENARIO 2: 8.7% SCENARIO 3: 10% 1
2 TIR
3
VALUTAZIONE DI SOSTENIBILITÀECONOMICA ANALISI COSTI-RICAVI INDICATORI di REDDITIVITA’: VAN: SCENARIO 1: 103,120,619 euro SCENARIO 2: 100,901,280 euro SCENARIO 3: 69,390,903 euro
11
8.25
5.5
2.75
0 TIR
VANx10m. SCENARIO 3
TIR: SCENARIO 1: 10% SCENARIO 2: 8.7% SCENARIO 3: 10%
PROBLEMA DECISIONALE
VALUTAZIONE INTEGRATA QUADRO SINOTTICO CATEGORIA 1. INTEGRAZIONE CON TESSUTO ESISTENTE
PESO 18
CREDITO Integrazione del tessuto edilizio Integrazione del tessuto viario Accessibilità esterna
TOTALE 1. 2. VALENZA STORICA
30
Mantenimento dell'impronta Conservazione della struttura edilizia Integrazione passato/futuro Memoria del tragico evento Connessione all'area storica del Castello
20
Mixitè di funzioni Spazi Co-Co Innovazione funzionale
22
Accessibilità degli spazi esterni - ore diurne Accessibilità degli spazi esterni - ore notturne Funzioni di richiamo Continuità dei percorsi ciclabili Continuità dei percorsi pedonali
10
Parcheggi a raso Verde pubblico attrezzato Strategie sostenibili
TOTALE 2. 3. DESTINAZIONI D'USO
TOTALE 3. 4. FRUIBILITA' DEGLI SPAZI
TOTALE 4. 5. SERVIZI
TOTALE 5.
VALUTAZIONI CONCLUSIVE VALUTAZIONE di QUALITÀ URBANA
VALUTAZIONE di SOSTENIBILITÀ ECONOMICA
VALUTAZIONE INTEGRATA
110,000,000 82,500,000 70
55,000,000
16
52.5
27,500,000
12
35
0
1
2
3
VAN
8
17.5
10%
4
0
9.25%
0
1
2
3
8.5% 7.75% 7%
1
2
TIR
3
1
2
3
VALUTAZIONI CONCLUSIVE
SCENARIO 1
SCENARIO 2
SCENARIO 2
SCENARIO 3 SCENARIO 3
SOSTENIBILITA’ ECONOMICA
MICA
QUALITA’ AMBIENTALE
TALE
VALUTAZIONE INTEGRATA
SCENARIO
1
SCENARIO 3
QUALITA’ AMBIENTALE
VALUTAZIONE INTEGRATA
VALUTAZIONE INTEGRATA
SCENARIO 2
SCENARIO 3
VALUTAZIONI CONCLUSIVE 70
52.5
35
17.5
0
1
2
SOSTENIBILITA’ ECONOMICA
3
QUALITA’ AMBIENTALE
PROPOSTE di MIGLIORAMENTO: SCENARIO 1
SCENARIO 2
-maggior mixitè funzionale; -implementare i percorsi dedicati ai ciclisti con tratti longitudinali all’area che mettano in comunicazione le nuove attività tra loro e con il SOSTENIBILI TA’ contesto circostante. ECONOMICA
-riduzione della quota d’immobili a locazione 1 aumentando i ricavi relativi ai periodi iniziali; 2 -aumento 3 del canone d’affitto stabilito. Entrambi le55.9operazioni64.3 sono rischiose siccome 64.3 alterano la risposta del mercato prevista.