MULTIDISCIPLINARY URBAN REGENERATION: Thesis

POLITECNICO DI TORINO. Dipartimento di Architettura e Design. Laurea Magistrale in ARCHITETTURA PER IL PROGETTO SOSTENIBILE.

RIGENERAZIONE

URBANA MULTIDISCIPLINARE: VALUTAZIONE DI QUALITÁ URBANA E SOSTENIBILITÁ ECONOMICA DI SCENARI DI TRASFORMAZIONE DELL’AMBITO EX-THYSSENKRUPP/ILVA. STUDENTI:

DANILO RAPETTI & ANGELIKI-MARIA TOLI

TORINO, DICEMBRE 2014

RELATORE:

ROBERTO ALBANO

CORRELATORI:

MARTA CARLA BOTTERO CARLO MICONO FEDERICA ARIAUDO

INDICE INTRODUZIONE 0. IL SITO

GUARDARE AL FUTURO

PERCHÈ RICORDARE IL PASSATO

3. REGENERATE THE FUTURE

1. REMINDING THE PAST

3.0 OBIETTIVI

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

FASE I: RUOLO MILITARE- FEUDALE FASE II: RESIDENZA DI PIACERE E TENUTA AGRICOLA FASE III: ATTIVITÀ PROTOINDUSTRIALE FASE IV: STRUTTURA EDUCATIVO-ASSISTENZIALE FASE V: STRUTTURA DIRETTIVA

RIFLESSIONI PERCHÈ STUDIARE IL PRESENTE

2. RETHINKING THE PRESENT

2.1 LA VISION: TORINO IN PROGRESS 2.2 GLI STRUMENTI DI GOVERNANCE DEL TERRITORIO 2.2.1 P.T.C.P. - PIANO TERRITORIALE DI COORDINAMENTO PROVINCIALE 2.2.2 P.A.I. - PIANO STRALCIO PER L’ASSETTO IDROGEOLOGICO 2.2.3 P.R.G.C. - PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNALE E VARIANTI 2.3 ANALISI TERRITORIALI 2.3.1 MORFLOGIA URBANA 2.3.2 ANALISI SOCIO-ECONOMICA 2.3.3 ANALISI TECNICO-AMBIENTALE 2.4 ANALISI S.W.O.T.

3.1 PROGETTAZIONE URBANA 3.1.1 PRESCRIZIONI, VINCOLI E OBIETTIVI 3.1.2 CONCEPT E DESCRIZIONE DEI PROGETTI 3.2 PROCESSO DECISIONALE: METODOLOGIA 3.2.1 QUALITÀ URBANA E PROTOCOLLI DI CERTIFICAZIONE 3.2.2 LA SOSTENIBILITÀ ECONOMICA 3.3 PROCESSO DECISIONALE: APPLICAZIONE 3.3.1 ADATTABILITÀ DEL PROTOCOLLO GBC QUARTIERI 3.3.2 STUDIO DI FATTIBILITÀ ECONOMICA 3.3.3 VALUTAZIONE DEI PROGETTISTI 3.4 PROCESSO DECISIONALE: ESITI 3.4.1 IL RISULTATO DEL PROCESSO DECISIONALE IN NUMERI 3.4.2 CONSIDERAZIONI FINALI CONCLUSIONI BIBLIOGRAFIA/SITOGRAFIA

1. 3

INTRODUZIONE La rigenerazione di aree dismesse nasce dal bisogno di restituire alla città quelle porzioni di tessuto urbano che sono parte integrante del territorio ma che hanno perso la loro originaria funzione. Queste risultano pertanto potenzialmente trasformabili ai fini di una nuova valorizzazione, non solo dell’ambito circoscritto ma anche del contesto, attraverso il raggiungimento di una mixité funzionale che mira a contrastare la monofunzionalità tipica dei siti ex-industriali.

L’esclusiva presenza di edifici industriali dismessi, un territorio morfologicamente complesso e inquinato e la posizione strategica di cerniera tra centro e periferia, ha contribuito a rendere l’ambito ex-Thyssenkrupp un modello adatto per l’applicazione di una rigenerazione urbana multidisciplinare.

Attraverso un’approfondita analisi dei punti di forza e di debolezza della zona, infatti, si possono determinare problematiche e potenzialità future insiste nel territorio in esame; di conseguenza queste possono essere assunte come punti di riferimento per diverse soluzioni progettuali, ognuna delle quali volta a risolvere un diverso aspetto della sostenibilità. Ogni progetto che proposto viene dunque trattato come un sistema multidimensionale nel quale gli elementi che lo costituiscono, ovvero quelli ambientali, economici, sociali e anche storico-culturali, assumono rilevanza, sia come singoli aspetti sia come insieme.

A questo punto, una volta definite le proposte progettuali, nasce la necessità di uno strumento di aiuto alla decisione che permetta di valutare allo stesso momento gli aspetti ambientali ed economici. A questo scopo, si vuole proporre un modello di aiuto alla decisione basato sui due fondamentali pilastri della sostenibilità, ovvero quello ambientale e quello economico. Per valutare le diverse posizioni o alternative occorre quindi adottare modelli

scientificamente solidi e capaci di considerare tutti i punti di vista rilevanti facendo emergere i diversi obiettivi, sistemi di preferenze, valori, interessi.

Si mira quindi a sviluppare un processo di valutazione basato su strumenti già applicati che permetta però di adattarli alle necessità richieste dall’area in esame e soprattutto ad una scala ampia di progettazione.

Il problema decisionale può essere descritto attraverso la sintetizzazione dei tre diversi macro ambiti che lo compongono. Questo sistema è volto ad esprimere parametri qualitativi in quantitativi, in modo tale da poter paragonare tra loro i diversi aspetti del problema.

Strumenti che usano questa metodologia sono i protocolli di qualità urbana che soffrono però della scarsa adattabilità all’area trattata e in particolare con la scala in esame. Per questo motivo si è scelto di adattare uno di essi per permettere un confronto diretto tra diverse soluzioni progettuali.

La sostenibilità economica di ognuna delle alternative presenti, invece, viene determinata da uno studio di fattibilità esteso, per ognuna delle alternative.

Infine sono stati individuati ulteriori indicatori tra quelli non considerati dagli strumenti precedenti, con particolare riferimento al sito in esame.

La struttura della ricerca riflette le tre azioni guida auspicabili nei processi di rigenerazione urbana: REMIND the PAST, RETHINK the PRESENT e REGENERATE the FUTURE. Il primo macro capitolo analizza il percorso storico dell’area attraverso l’individuazione di cinque macro periodi. L’analisi del presente, invece, è volta alla conoscenza dello stato attuale dell’area e degli strumenti utili alla sua valorizzazione. Infine, viene trattato il processo di rigenerazione attraverso la proposta di soluzioni progettuali e la loro valutazione con strumenti d’aiuto al processo decisionale.

1. 5

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IL SITO L’area d’interesse si trova nel Quadrante Nord-Ovest della città di Torino e rientra all’interno del quartiere Lucento che, insieme a Borgo Vittoria, Madonna di Campagna e Vallette costituisce la Circoscrizione V di Torino. Il sito è cinto a Sud da Corso Regina Margherita, a nord da Via Pianezza, a ovest da Via Pietro Cossa e più esternamente da Corso Marche e dalla A55 Tangenziale di Torino Nord; la facile accessibilità, tanto per chi proviene dall’interno quanto per chi proviene dall’esterno, rende quest’area interessante sia a scala locale sia a quella metropolitana, conferendogli uno status di cerniera tra tessuto urbano e periurbano. La zona risulta inoltre in posizione strategica ambientale perchè posta in continuità con il corridoio naturalistico della Dora Riparia, con cui confina ad est.

▲FIGURA A: Divisione in quattro quadranti della città di Torino (In giallo l’area d’interesse). Rielaborazione propria.

►FIGURA B: Carta delle Circoscrizioni. Rielaborazione propria. ►FIGURA C: Carta della Circoscrizione V suddivisa in quattro quartieri.

Rielaborazione propria.

◄FIGURA D: Foto aerea del sito - 2014 1. 7

PERCHE’ RICORDARE IL PASSATO “Studia il passato se vuoi prevedere il futuro” Confucio

Come spesso accade durante l’evoluzione di una città, nel corso dei secoli si assiste a complessi processi di sottrazione e addizione di beni, risorse e valori del territorio, con esiti più o meno negativi.

L’indagine dei segni materiali ancora decifrabili e, tramite la bibliografia, le carte e le testimonianze, anche di quelli non più direttamente leggibili o che hanno subito radicali trasformazioni permette dunque di comprendere ciò che il territorio in questione ha perso o acquisito in termini di ricchezza materiale e culturale. Attraverso la lettura di tutti questi elementi si può quindi conoscere e capire la storia evolutiva del luogo e il ruolo che questo ha ricoperto all’interno del più ampio contesto cittadino.

Nel caso specifico, però, è utile operare una distinzione tra il passato remoto e il passato prossimo dell’area perchè entrambi, a loro modo, hanno avuto un ruolo chiave nella percezione attuale del sito.

L’eredità storica lasciataci dal ruolo militare, di piacere, agricolo ed educativoassistenziale del territorio si confronta oggi con i resti più recenti dell’attività industriale e direttiva e soprattuto con il ricordo di una tragedia che pesa molto sulla bilancia delle decisioni.

Se fino al 2007 la convivenza fianco a fianco degli elementi che appartengono alle diverse epoche è stata in qualche modo possibile, seppur tramite discutibili soluzioni e un dialogo non sempre alla pari, negli ultimi anni il distacco e il rifiuto del passato industriale, acuiti dal fatale rogo, hanno alimentato i dibattiti sulla questione del futuro dell’area.

Lo scopo di questa ricerca, dunque, è quello di trovare e valorizzare gli elementi del luogo che possano favorire il recupero e/o la conservazione della memoria collettiva e, di conseguenza, diventare opportunità e risorse utili per il processo di trasformazione.

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FIGURA 1.1: IERI - Il castello di Lucento visto dalla sponda opposta della Dora, da sud-est – Tempera su carta di Ignazio Sclopis del Borgo, 1776-1780, presso Castello di Racconigi.

FIGURA 1.2: OGGI - Il castello di Lucento nello stato attuale.

RAPETTI D./TOLI M. 2014.

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01

REMIND Lo sviluppo di Torino è da sempre legato alla posizione geografica e alle condizioni geomorfologiche del territorio. La città, infatti, sorge su un pianalto digradante dalle colline moreniche allo sbocco della Val di Susa (a ovest) verso le colline torinesi (a est); questo è segnato da ampi solchi, definiti paleoalvei, in cui scorrono quattro fiumi: Po, Dora Riparia, Stura e Sangone.

La città, dunque, è storicamente e strettamente legata a queste importanti risorse idriche che per secoli hanno modellato il territorio e limitato l’espansione del tessuto urbano.

Allo stesso tempo, però, sono state soprattutto un’essenziale fonte di approvvigionamento per l’uomo che non ha esitato a plasmarne il corso a proprio vantaggio.

In particolare, proprio l’area di Lucento si è sviluppata attorno alla disponibilità idrica sempre maggiore proveniente dalla Dora che fu preferita al Po, per gran parte dell’adduzione dell’acqua necessaria a Torino, a causa del maggiore dislivello nel territorio comunale (circa 50 metri).

Tuttavia, nel corso della storia, un bene così prezioso come l’acqua è sempre stata oggetto di contese e lotte e Lucento, che non fa eccezione, nasce proprio da un baluardo posto a difesa del territorio e della sua più importante risorsa.

Per una maggior chiarezza espositiva, dunque, si ripercorrono gli eventi e le trasformazioni dell’area attraverso le tappe fondamentali che hanno interessato il Castello di Lucento, divenuto uno dei luoghi simbolo di questo territorio, il cui destino è stato indissolubilmente legato per secoli.

1. 11

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1.1 FASE I: RUOLO MILITARE - FEUDALE (inizi XIV secolo - 1574) Nonostante l’incertezza riguardo la data di costruzione, l’origine medievale del castello di Lucento è sicura; l’ipotesi più accreditata fa risalire la sua edificazione ai primi decenni del XIV secolo e questo sembra confermato dalla prima testimonianza pervenutaci a proposito di una torre di avvistamento, denominata “palacio Luxenti”, che porta la data del 1335.

Il suo ruolo difensivo, invece, viene riconosciuto in un documento datato 1340 che indica la costruzione come “domus fortis de Luysent”.

La prima attestazione di proprietà del “castrum” o casaforte di Lucento risale al 1363 in cui risulta che la famiglia Beccuti possedesse già un edificio a corte chiusa circondato da un fossato su tre lati.

Nel 1384 la famiglia proprietaria e altri soci avanzano richiesta al principe di derivare una canale dalla Dora nei pressi del Castello, attestando l’importanza di un’adeguata adduzione dell’acqua sia per coltivazione di cereali (di cui Lucento è stata un’enorme fonte di approvvigionamento per Torino) sia per scopo difensivo (riempimento del fossato).

Nel 1397 si ha la prima infeudazione della zona a Ribaldino Beccuti da parte di Amedeo di Savoia principe di Acaja, primo duca sabaudo.

Dai documenti si evince che i Beccuti si impegnano a mantenere abitato il luogo di Lucento attestando la presenza di un complesso abitativo, il “castro rezeto Lucenti” ovvero di un ricetto annesso al castello.

FIGURA 1.3: La casaforte di Lucento nella prima metà del XIV secolo (pianta e prospetto ovest) BIASIN M., BRETTO D, 2002 [1]

FIGURA 1.4: Il “castrum” del 1363 (pianta e prospetto ovest) – Rielaborazione immagine tratta da BIASIN M., BRETTO D, 2002.

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Proprio verso la fine Trecento, infatti, vengono realizzati nuovi ampliamenti alla struttura, tra cui il nuovo castello sulla facciata ovest del castrum con forma trapezoidale e tre piani fuori terra e il ricetto a sud con quattro torri di guardia e nuovo fossato a ovest. Questo dimostra la volontà di rendere il complesso più simile a una dimora ma senza perdere il suo ruolo difensivo, sempre più necessario a causa della posizione di confine.

A metà del Quattrocento si assiste a uno sviluppo insediativo esterno al ricetto, lungo il ramo della bealera ad ovest del castello, definito gli “airalia”. Questo fatto è dovuto principalmente a due motivi: l’aumento della popolazione che non può più essere contenuta all’interno del ricetto e il progressivo venir meno della funzione militare dovuto all’allargamento dei possedimenti ducali e quindi dell’allontanamento dai confini e dalle minacce esterne.

FIGURA 1.5-1.6: Il castello e il ricetto alla fine del XIV secolo (pianta e prospetti ovest,sud,est) - Rielaborazione immagini tratte da BIASIN M., BRETTO D, 2002.

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Lo sviluppo demografico e agricolo della zona è favorito in quegli anni anche da due interventi di notevole importanza; nel 1460 le famiglie Beccuti e Scaravelli promuovono la realizzazione della bealera di Lucento con adduzione sulla Dora che coincideva grosso modo con l’attuale via Verolengo. Solo quattro anni più tardi, data l’insufficienza per le necessità irrigue del vecchia bealera, ne viene costruita un’altra più grande, oggi sita nei pressi di via Pianezza, angolo via Sansovino, definita la nuova bealera di Lucento.

Con la costruzione di due mulini all’interno del ricetto, quest’ultimo perde definitivamente la sua funzione abitativa e diviene luogo di servizi (immagazzinamento dei raccolti e ospitalità degli animali).

FIGURA 1.7: La Bealera Vecchia (in azzurro) e la Bealera Nuova (in giallo) indicate su uno stralcio della carta dei “Contorni di Torino” dello Stato Maggiore Sardo (1854) - DELTON F., ITALIANO G., 2009.

▲FIGURA 1.8: Lo stato attuale delle due bealere (dalla presa fino all’area d’interesse) indicato in uno stralcio della carta del Comprensorio Irriguo Bassa Valle di Susa, Bassa Valle Sangone [fuori scala].

1. 17

1.2 FASE II: RESIDENZA DI PIACERE E TENUTA AGRICOLA (1574 - 1710) Nel 1572 Aleramo Beccuti muore senza eredi lasciando tutti i suoi beni di Lucento alla Compagnia di Gesù; secondo una norma dello Statuto della città di Torino, però, i lasciti a favore degli ordini religiosi devono essere rivenduti ai laici in breve tempo. Per questo motivo, nel 1574, il Duca Emanuele Filiberto di Savoia rileva queste proprietà con il preciso intento di aviare un processo di accorpamento delle terre della zona allo scopo di realizzare un parco per l’attività venatoria (in seguito cintato da un muro su cui si assestavano diversi accessi).

Nasce dunque una residenza di caccia di circa 4 kmq che si estende dalla bealera Colleasca sul pianalto a destra della Dora fino alla bealera Nuova di Lucento sul pianalto a sinistra.

All’incirca in questo periodo risale un’ulteriore fase di costruzione e trasformazione del castello, dovuta al cattivo stato di conservazione; per quanto riguarda l’edificio stesso, lo testimonia il loggiato aperto a tre ordini sovrapposti rinvenuto sulla facciata est nel corso di recenti restauri.

All’esterno, invece, permane il fossato (in parte ancora oggi visibile) mentre il prato a ovest del ricetto è trasformato nel “giardino novo” definito in seguito “laberinto” perché caratterizzato da un disegno geometrico di ispirazione francese.

A sostituzione della vecchia strada costeggiante la bealera, viene inoltre creata la “strada grande del giardino” che si innesta tra il nuovo ingresso sulla facciata ovest del castello e il fronte della chiesa.

Di quest’ultima si attesta la presenza già nel 1462, come cappella, che sarà poi danneggiata e ricostruita più volte nei secoli, divenendo insieme al castello uno dei poli centrali delle attività del territorio.

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▲FIGURA 1.11: Pianta del complesso del Castello alla fine del XV secolo - Rielaborazione immagine tratta da BIASIN M., BRETTO D, 2002

◄FIGURA 1.9: Ricostruzione del loggiato sul lato est del castello - BIASIN M., BRETTO D, 2002

◄FIGURA 1.10: Foto dello stato attuale del

loggiato sul lato est del castello – RAPETTI D./TOLI

L’importanza che riveste questo complesso per Casa Savoia è inoltre confermata dal fatto che, nel 1578, per alcuni giorni viene ospitata all’interno del castello la Sindone, in viaggio da Chambery verso Torino.

Si deve dunque al duca Emanuele Filiberto il merito di aver trasformato il castello di Lucento da avamposto fortificato a prestigiosa e pacifica residenza di campagna.

Nel 1586 Carlo Emanuele I cede al cognato Filippo d’Este castello e tenuta in cambio del castello del Valentino e dei suoi possedimenti mentre, già un anno prima, i mulini presenti all’interno del ricetto erano stati concessi alla città di Torino.

Nel 1654, però, Carlo Emanuele II rientra in possesso della tenuta e la dona alla madre Madama Reale Cristina di Francia. Quest’ultima incarica Amedeo di Castellamonte della ricostruzione della chiesa di Lucento che, con il suo affaccio monumentale verso il castello, riproponeva l’effetto scenico della chiesa di S. Salvatore verso il Castello del Valentino.

Dell’opera di Castellamonte ci sono giunti soltanto la parte anteriore con il portico e le due cappelle laterali, di cui una conserva ancora le decorazioni in stucco originali anche se molto deteriorate.

Nel 1658 Madama Cristina cede i possedimenti in Lucento al Marchese Federico Tana il quale avvia FIGURE 1.12-1.13: L’assialità tra la Chiesa di San Salvario e il Castello del Valentino – MAGGI C., 2013 – messa a confronto con l’assialità tra la Chiesa e il Castello di Lucento – Stralcio (in bianco e nero e fuori scala) della carta Corografica del Territorio di Torino di Amedeo Grossi, 1791.

una precoce attività di trattatura della seta che si sviluppa lentamente, probabilmente a causa della carenza di manodopera e degli eventi che sfoceranno nell’Assedio di Torino del 1706.

La chiesa, il castello e in generale il territorio di Lucento, infatti, ebbero un ruolo decisivo di cerniera nella contesa tra il duca Amedeo II di Savoia, a

difesa della città di Torino, e gli assedianti francospagnoli inviati da Luigi XIV; i primi erano posti a nord, a sinistra della Dora Riparia, mentre i secondi a sud-ovest, a destra del fiume.

La dimostrazione dell’importanza che l’assedio ha avuto per questo luogo si ha nelle stele di pietra con l’effige della Madonna che furono erette a ricordo della vittoria dei difensori della città, avvenuta il 7 settembre 1706. Oggi sono in gran parte distrutte o disperse ma ne sopravvivono alcuni esempi come quella presente all’inizio di via Foglizzo o quella presso la chiesa parrocchiale.

FIGURA 1.14: La Chiesa vista dal Castello di Lucento 1928-30 – MAGGI C., 2013.

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1.3 FASE III: ATTIVITA’ PROTOINDUSTRIALE (1710 circa - 1873) Nel 1710 circa i Tana impiantano un filatoio ad acqua per la torcitura dei fili di seta presso il castello, sfruttando il mulino esistente. Ciò che favorisce lo sviluppo di questa attività, che diverrà la principale voce di esportazione del ducato, è il mutamento dei patti agrari che concentrano la manodopera maschile in agricoltura e rendono disponibile quella femminile per il lavoro in manifattura.

Agli inizi del XIX secolo, però, gli ultimi affittuari del filatoio, la famiglia Bertini, chiudono definitivamente la manifattura serica dopo una serie di crisi che hanno avuto un notevole impatto sull’economia e sulla demografia di Lucento.

Nel 1834 le tenute passano al marchese Giuseppe Natta d’Alfiano ma nel 1844 vengono vendute all’Ospedale San Giovanni Battista; questo, pochi

anni dopo, rivende ai singoli privati e alla città di Torino i beni, smembrando le tenute del castello.

Nel 1848 il castello viene affittato da Felice Bosio che apre una tintoria di filati con una prima organizzazione a carattere industriale; l’insufficiente disponibilità di energia idraulica, però, spinge la famiglia Bosio nel 1865 a spostare la loro attività in Val di Susa.

Per ovviare al problema idrico, nel 1868 viene approvato il progetto per la realizzazione di un canale a ramo unico proveniente dalla Dora fino a Lucento che poi si divide in due rami, uno a destra e l’altro a sinistra della Dora. Cinque anni più tardi, nel 1873, viene aperto il secondo ramo del Canale denominato Ceronda, quello destro, che tramite un ponte-canale (presso via Borsi) portava l’acqua lungo l’attuale via S. Donato e fino al Po. Oggi il ponte è stato riconvertito a passerella ciclopedonale a scavalco della Dora. ◄FIGURA 1.15: Stralcio del Catasto Napoleonico con “Château e Paroisse de Lucento” dell’Ing. Giovanni Battista Sappa (1805) – Archivio di Stato – Sezioni Riunite. ►FIGURA 1.16: Stralcio del Progetto per il Canale Ceronda, 1869 circa - DELTON F., ITALIANO G., 2009.

►FIGURE 1.17-1.18: Foto del ponte-canale sulla Dora.RAPETTI D./TOLI M. 2014.

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Oltre al suddetto intervento, nel corso della seconda metà dell’Ottocento, il quadrante nord-ovest di Torino è interessato da altre due infrastrutture che hanno notevolmente influenzato lo sviluppo urbanistico dell’area: •La cinta daziaria del 1853 (oggi corso Svizzera e corso Tassoni); •La ferrovia Torino-Novara (poi Torino-Milano) completata nel 1856.

FIGURA 1.19: Stralcio del Catasto Rabbini, 1866 (in rosso il castello di Lucento e la cinta Daziaria del 1853) – Politecnico di Torino, Laboratorio di Storia e Beni Culturali, Servizio Consultazione Cartografia Storica. Rielaborazione propria.

1.4 FASE IV: STRUTTURA EDUCATIVOASSISTENZIALE (1873 - 1969)

Durante questa fase si assiste ad un progressivo sviluppo dell’area dovuto a diversi attori che intervengono a scala locale e comunale, andando a trasformare non solo le aree già antropizzate ma soprattutto il paesaggio naturale e la morfologia stessa del territorio.

Nel 1873, grazie al lascito testamentario di Carlo Alfonso Bonafus, il Comune di Torino compra il castello e il complesso di edifici vicini dall’Ospedale San Giovanni Battista e li trasforma nell’Istituto Agrario Bonafus; questo forniva ai giovani poveri un’educazione e le basi di cultura generale e della pratica agricola. Parte dei terreni erano dedicati a campo scuola sperimentale (oltre che ad orti, frutteti, giardini e vivai di piante ornamentali e forestali, campi in rotazione di frumento, trifoglio, sarchiata, medicai, e marcita) e il fatto che fosse sede periodica di conferenze di agraria attesta anche la funzione di diffusore dei progressi in campo agricolo.

FIGURA 1.20: Piano topografico regolare del tenimento Castello di Lucento: Proprietà dell’Istituto Bonafus (con indicazione delle coltivazioni e delle destinazioni d’uso degli edifici) – AECT Archivio edilizio del comune di Torino 1. 21

L’Istituto Bonafus, però, non è l’unico polo attorno a cui si concentrano le attività in quegli anni e lo dimostra l’intervento di ampliamento della chiesa parrocchiale dedicata ai Santi Bernardo e Brigida, reso necessario per contenere un numero di fedeli sempre maggiore.

Il progetto, a opera dell’ingegnere Gastaldi, portò alla demolizione nel 1884 di coro e presbiterio dell’edificio di Castellamonte, al prolungamento della navata e alla costruzione degli attuali presbiterio e abside, fiancheggiati da due ampi vani rettangolari.

Nel progetto erano previsti anche l’abbattimento e la ricostruzione della torre campanaria che fu realizzata soltanto durante i restauri avvenuti tra il 1928-30.

Durante la Grande Guerra, tra il 1915 e il 1918, l’istituto prosegue la sua attività socio-assistenziale

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ospitando e istruendo orfani e mutilati di guerra prima che il Ministero dell’agricoltura disponesse la creazione di un Istituto zootecnico per il Piemonte; lo scopo era l’allevamento di particolari razze di bestiame e l’insegnamento delle pratiche igieniche e di governo del bestiame.

All’inizio degli anni ’20, le difficili condizioni economiche dell’Istituto vengono affrontate con una politica di autofinanziamento tramite periodiche vendite di terreni disposti lungo le direttrici del trasporto pubblico e nelle aree previste dai piani per l’espansione della città.

Nei primi anni del XX secolo, infatti, alle azioni puntuali dell’Istituto si affiancano i progetti e gli interventi promossi dal Comune di Torino che mira ad espandere i confini della città verso nord-ovest.

Nel P.R.G. del 1907 viene previsto l’ampliamento del perimetro daziario con l’edificazione di una

nuova cinta (1912) e l’abbattimento di quella vecchia.

Sul sedime di quest’ultima viene realizzato un anello di ampie strade di scorrimento che funge da circonvallazione interna alla città, decongestionando il traffico del centro.

Lo sviluppo delle arterie di traffico in questa zona è confermato nello stesso Piano anche dal tracciato della nuova Strada Provinciale di Pianezza che collega la città alla borgata.

FIGURE 1.21-1.25: Fasi di ampliamento della

Chiesa di Lucento – Immagini tratte da MAGGI C., 2013.

FIGURA 1.26: Stralcio della “Pianta della città di Torino coll’indicazione del Piano Unico Regolatore e d’ampliamento”, 1906 – Politecnico di Torino, Laboratorio di Storia e Beni Culturali, Servizio Consultazione Cartografia Storica Rielaborazione propria: in rosso il sedime della vecchia cinta daziaria, in viola il progetto di prolungamento del tessuto urbano e in verde il tracciato della nuova Strada Provinciale di Pianezza.

All’interno di questo contesto di trasformazione urbana viene realizzata, negli anni 30 del ‘900, la rettifica di un’ansa della Dora. Questa tipologia d’intervento non era nuova nella zona perché già nei secoli precedenti l’uomo aveva alterato il corso del fiume a proprio vantaggio. Delle anse che correvano all’interno del paleoalveo della Dora, definito appunto Basse di Dora, e che lambivano il pianalto nel tratto della Circoscrizione V, ne resta infatti soltanto una, quella che scorre nei pressi del lato orientale del castello.

Quella a valle, fu modificata nel 1498 dagli Scaravelli per evitare l’erosione del pianalto su cui sorgevano due cascine di loro proprietà (Scaravella e 1. 23

Bianchina). Con questo intervento si formò così una innaturale curva “a S” all’interno del quale oggi è ubicato l’Ospedale Amedeo di Savoia.

L’ansa a monte, invece, fu tagliata e rettificata tra la diga di presa del canale Pellerina e Corso Monte Grappa nel 1934, dopo la delibera del Podestà del 1931.

Questo intervento fu reso necessario per l’impossibilità economica di realizzare il prolungamento di Corso Regina Margherita con tre ponti sulla Dora, come è leggibile dall’ipotesi prevista nei P.R.G. del 1915 e del 1926, e per la realizzazione del Parco della Pellerina.

FIGURA 1.27: Stralcio della Variante al Piano Regolatore di Torino del 1935 con indicazione in giallo della rettifica dell’ansa – Politecnico di Torino, Laboratorio di Storia e Beni Culturali, Servizio Consultazione Cartografia Storica.

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FIGURA 1.28: Stralcio della Variante al Piano Regolatore di Torino del 1926 – Politecnico di Torino, Laboratorio di Storia e Beni Culturali, Servizio Consultazione Cartografia Storica. Rielaborazione propria.

Dai piani precedenti a quello del 1935 si può notare che era già stata prevista la rettifica di un’ansa della Dora ma di quella che lambisce il castello di Lucento.

•Area Valdocco, compresa tra la ferrovia, Corso Mortara, Via Livorno e Via Ceva, che ospitava le acciaierie; •Area Vitali, tra Vie Orvieto, Verolengo, Borgaro e Corso Mortara, che ospitava laminatoi e fonderie; •Area Nole, compresa tra vie Nole, Borgaro, Valdellatorre e Corso Potenza che ospitava la produzione di lastre di lamiera.

Non bisogna dimenticare che i vari piani succeduti a quello del 1907 hanno provveduto alla riorganizzazione urbanistica dei vuoti lasciati dall’allargamento del nuovo confine daziario attraverso tracciati viari e maglie regolari sovrapposti alle due strade principali, ovvero via Pianezza e via Verolengo, creando alcuni isolati a forma triangolare e slarghi di intersezione. Ciò nonostante, si possono ancora oggi riscontrare tracce della trama fondiaria rurale, confermata da lotti stretti e lunghi, disposti a pettine, che dimostrano la rigidità e la resistenza al disegno di trasformazione di queste zone.

Nel secondo dopoguerra, dopo essere stato sede distaccamento dei Vigili del Fuoco per le necessità sorte durante i bombardamenti, l’Istituto Bonafus prosegue la vendita dei beni dell’Istituto alla città di Torino e ad acquirenti privati, tra cui la Ferriere Piemontesi, assorbite nel 1917 dalla Fiat.

Dopo il conflitto, quindi, l’area a nord-ovest della città di Torino si presenta come un’enorme comprensorio industriale di proprietà della Fiat, così suddiviso:

FIGURA 1.29: Planimetria del complesso industriale Fiat a nord-ovest di Torino - Catasto Immobiliare delle proprietà Teksid del 1978 – Archivio Storico Fiat.

Questo quadro si amplia quando, tra maggio e giugno del 1957, la Fiat acquista dall’Istituto Bonafus un’area di 336.439 mq e compra o affitta altri appezzamenti di terreno confinanti (dall’Ospedale San Giovanni e dal Comune di Torino) per il trasferimento e il potenziamento degli impianti per la lavorazione a freddo di nastri di acciaio inox, precedentemente installati nel reparto Larghi Nastri della zona Vitali. È importante ricordare che la variante al piano regolatore del 1945 destinava quest’area in parte a verde pubblico e in parte per l’espansione del tessuto urbano. Solo grazie al compiacente P.R.G. del 1959 la Fiat può trasformare la zona in area industriale, con la possibilità di impiantare anche un raccordo ferroviario per collegare i terreni ex Bonafus con la Sezione Ferriere e con altre linee e stazioni (1958-63).

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Non bisogna inoltre dimenticare che, proprio grazie a questo nuovo piano, confermato poi dalla variante del 1976 (in cui ancora si trova traccia dell’ansa soppressa e della precedente destinazione a verde pubblico di parte dell’area), si ha il consolidamento delle grandi arterie viarie come Corso Potenza e Corso Regina Margherita.

Per la realizzazione dei nuovi impianti, però, non solo è stato necessario rinunciare ad un’area a verde ma sono state operate anche profonde trasformazioni sul territorio stesso.

FIGURA 1.30 L’accorpamento dei terreni che la Fiat opera per costituire la zona Bonafus. Rielaborazione della Planimetria N.C.T. del Catasto Immobiliare delle proprietà Teksid del 1978 – Archivio Storico Fiat. Rielaborazione propria.

In rosso i terreni acquistati dall’Istituto Bonafus nel 1957, in azzurro quelli acquistati dall’Ospedale di San Giovanni Battista nel 1958, in giallo quelli acquistati, ricevuti per permuta o affittati dal Comune di Torino e in verde quelli acquistati dall’Istituto Bonafus nel 1969.

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FIGURE 1.31-1.32: Confronto tra le destinazioni d’uso previste dalla Variante al Piano Regolatore di Torino del 1945 e dalla variante del 1976 (che conferma le scelte operate nel il P.R.G. nel 1959) – Politecnico di Torino, Laboratorio di Storia e Beni Culturali, Servizio Consultazione Cartografia Storica, Rielaborazione propria.

La presenza di una zona bassa a nord di Corso Regina Margherita (quote variabili da 243 m a 245.5 m) e di una zona alta a sud di Via Pianezza (tra 252 m e 257 m) ha richiesto imponenti lavori di sbancamento con conseguente distruzione dal punto di vista morfologico del territorio. Inoltre, si è dovuto

provvedere alla deviazione di entrambi i rami (Marchese e Maddalena) della bealera vecchia di Lucento in un unico canale lungo via Pianezza. Nonostante lo stravolgimento dell’area, però, in quegli anni rimase ancora in parte leggibile un’ultima traccia residuale dell’alveo precedente alla rettifica.

FIGURA 1.33: Foto aerea del 1961 dell’area in esame – Archivio Storico della Città di Torino.

FIGURA 1.34: Carta IGM 1969 - Foglio 56 - Quadrante III - Orientamento N.E. “Venaria Reale” [fuori scala]

Rielaborazione, con indicazione in rosso del vecchio percorso del fiume.

Rielaborazione con indicazione in rosso del vecchio percorso del fiume.

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I primi lavori di costruzione del nuovo impianto partono nel 1960 con la realizzazione, nell’angolo sud-est dell’area, di un reparto destinato alla lavorazione a freddo di nastri di acciaio inox.

La struttura è costituita da un gruppo di tre tettoie metalliche con pareti baraccate e copertura in Alusicc a doppia parete con intercapedine di materiale coibente.

Successivamente l’area viene ampliata con un reparto destinato alla lavorazione a freddo di nastri di acciaio omogeneo, consistente in 5 tettoie a un piano in traliccio metallico; inoltre, vengono edificati un fabbricato a servizi, diverse officine di manutenzione, magazzini e centrali.

FIGURA 1.35: Sezione trasversale della divisione piani inox – Fabbricato 1 del Catasto Immobiliare delle proprietà Teksid del 1978 – Archivio Storico Fiat.

FIGURA 1.37: Sezione trasversale della divisione prodotti piani – Fabbricati m7-m8-m9-m10-m11 del Catasto Immobiliare delle proprietà Teksid del 1978 – Archivio Storico Fiat.

FIGURA 1.36: Tettoie per la lavorazione a freddo di nastri di acciaio inox Archivio Storico Fiat.

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Non bisogna dimenticare poi l’impianto di neutralizzazione degli acidi con le sue vasche in cemento armato poste ad est del reparto acciaio inox che sono tutt’oggi oggetto di preoccupazione.

L’Area a sud di corso Regina Margherita, invece, viene utilizzata a parco rottami e depositi vari connessi con l’area est dell’intera zona che viene occupata dalla Berta Spezzarottami.

Di importanza strategica, inoltre, è il sottopasso per il collegamento stradale e ferroviario tra il vecchio comprensorio e i nuovi reparti della zona Bonafus situato tra via Forlì e via Pianezza lungo 120 m, largo 12,8 m e alto 5 m.

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1.5 FASE V: STRUTTURA DIRETTIVA (1969-oggi)

Nel 1969 la Fiat acquista il castello di Lucento e i fabbricati vicini, più una striscia lungo via Pianezza (destinata all’allargamento della via) e inizia i lavori di restauro per collocarvi gli uffici e un nuovo centro sportivo-culturale, determinando il trasferimento definitivo delle attività dell’Istituto Bonafus, ormai attorniato da industrie e abitazioni civili.

Quando nel 1977 la Fiat decide di costituire in società autonoma le proprie attività metallurgiche, l’ex area Bonafus, il castello e gli edifici annessi diventano proprietà della Teksid.

Nel 1982 La Acciai Speciali Terni, per potenziare la produzione e competere sui mercati internazionali, acquisisce l’Industria Acciai Inox (IAI) di Torino dopo essere passata nelle mani di Finsider.

Nell’ambito di un programma pubblico di risanamento della siderurgia italiana, la Acciai Speciali Terni conferisce i propri impianti all’Ilva, società multidivisionale a partecipazione statale, del Gruppo Iri, costituita proprio per raggruppare quelli che sarebbero dovuti essere i settori forti della siderurgia italiana (Torino, Terni, Taranto).

Nel 1992, però, a causa del forte indebitamento accumulato e alla mancata sovvenzione pubblica impedita dall’UE, l’Ilva viene smembra e svenduta pezzo per pezzo.

Lo stabilimento di Torino viene acquisito e quindi definitivamente privatizzato nel 1994 dalla tedesca Krupp StahlAG che, 5 anni più tardi, grazie alla fusione con ThyssenStahlAG, diviene Thyssenkrupp (nel 2004 cambia nome in ThyssenKruppAcciai Speciali Terni) e nel 2001 assume la proprietà dell’intero pacchetto azionario dell’azienda.

Nel 2007 viene presentato un nuovo piano industriale che prevede la cessazione dell’impianto di Torino. La dura battaglia dei sindacati non ha esito favorevole e, con il Protocollo d’Intesa siglato il 25 luglio 2007 tra il Ministero delle Attività produttive, la Regione, gli Enti locali e le rappresentanze sindacali, la ThyssenKrupp si impegna a ricollocare il personale, smontare gli impianti, bonificare l’area e cedere le proprie aree coerentemente con le scelte urbanistiche e di sviluppo del territorio.

La chiusura, prevista nei primi mesi del 2008, viene tragicamente anticipata dal rogo che la notte tra il 5 e il 6 dicembre 2007 provocò la morte di sette operai.

Attualmente il castello e i fabbricati annessi sono di proprietà di Piemongest.

FIGURA 1.42: Planimetria piano terra del complesso di edifici acquistati nel 1969 dall’Istituto Bonafus per essere trasformati in uffici e centro sportivo-culturale – Fabbricati m28-m38, Catasto Immobiliare delle proprietà Teksid del 1978 –Archivio Storico Fiat.

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RIFLESSIONI Una volta analizzata e compresa la storia evolutiva del luogo è sembrato giusto raccogliere e rivedere brevemente gli elementi che si ritengono più meritevoli di considerazione: • da area di confine a Porta di accesso alla città; • stretto rapporto con il fiume e più in generale con le risorse acqua e territorio; • storico dialogo tra castello-chiesa-quartiere; • forte legame con l’attività serica e agricola, anche sperimentale e di divulgazione; • presenza “ingombrante” del recente passato industriale e delle sue eredità come l’inquinamento ambientale e il dolore per la perdita di sette vite.

A nostro avviso, tutti i precedenti punti possono e dovrebbero entrare a pieno titolo nel processo di studio per la rigenerazione dell’area; alcuni di essi, infatti, rappresentano punti di forza di cui non si può fare a meno per incominciare a ragionare mentre altri si configurano come delle criticità che devono essere adeguatamente gestite e superate.

La questione più delicata, però, riguarda la memoria collettiva dell’incendio scoppiato nel dicembre 2007 che ha per sempre stravolto la percezione di quest’area.

Ci sembra giusto ricordare che, se fino ad allora l’attenzione era rivolta soprattutto alle ormai attestate fonti di inquinamento presenti sul sito, dopo quel tragico evento ogni dialogo e ogni proposta non hanno potuto e non potranno fare a meno di confrontarsi anche con il dolore della comunità.

Quest’ultima, infatti, non può superare questa tragedia con il semplice abbattimento del complesso industriale e la riqualificazione ambientale dell’area ma ha necessità di essere risarcita tramite un intervento che favorisca la rinascita del luogo, dove oggi si percepisce soltanto lutto e abbandono.

Pertanto, si ritiene importante sottolineare che qualsiasi intervento si preveda sull’area debba mirare a due obiettivi fondamentali: • Ricucire questa parte di territorio con il contesto; • Riconciliare e integrare gli abitanti e le attività che si andranno a insediare con le preesistenze ma soprattutto con la memoria collettiva del quartiere.

Il nuovo non dovrà cancellare il vecchio ma dovrà accompagnarlo, nella maniera meno dolorosa possibile, verso un futuro più sostenibile sotto ogni punto di vista: ambientale, economico e soprattutto sociale.

Soltanto così, attraverso un processo di integrazione utile quanto necessario, quest’area potrà davvero essere da esempio e da modello per le nuove città intelligenti.

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PERCHE’ STUDIARE IL PRESENTE “Il futuro appartiene a coloro che si preparano per esso oggi.”

Malcom X

Troppo spesso ci si affanna per ricordare e mantenere vivo il passato, o peggio ancora ci si agita nell’ansia del futuro, dimenticando che tutto ciò che si può e che deve essere fatto non appartiene a nessun altro tempo al di fuori del presente.

Il rispetto e la memoria del passato, infatti, non sono una condizione sufficiente per raggiungere un futuro migliore il quale, per nascere e svilupparsi, necessita oltre che di buoni propositi, anche di decisioni e azioni concrete che solo oggi possono essere avviate.

Tuttavia, per operare nel presente con una prospettiva futura, sono imprescindibili la conoscenza degli strumenti attuali e la capacità di adoperarli ed eventualmente implementarli, modificarli o crearne di nuovi dove e quando questo si renda necessario.

Lo studio del presente e la flessibilità nell’applicare ciò che si è appreso nelle diverse situazioni sono dunque due condizioni fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto rivolto al futuro.

“Studiare il presente per ripensarlo.”

Questo significa che le analisi svolte e riportate di seguito in questo testo sono utili non solo per avere una visione chiara del panorama propositivo e legislativo

alle diverse scale ma anche e soprattutto per permettere una revisione critica e costruttiva delle scelte e delle decisioni finora prese.

Infatti, se non è necessario e perfino dannoso stravolgere scenari che da anni tentano di inquadrare lo sviluppo della città, allo stesso tempo, seguire dettami e idee che appartengono al passato e che non sono adeguati ai nuovi bisogni rischia di impedire e negare la crescita del territorio.

In virtù dei cambiamenti che si verificano sempre più velocemente, nel mondo urbanizzato e non, il nostro compito è quindi intervenire nel processo di rigenerazione con quattro capacità fondamentali: • visione del futuro realistica e lungimirante; • flessibilità nell’uso e nella creazione e di strumenti e mezzi, attuali e futuri, sempre adeguati ai bisogni; • capacità di analisi della situazione presente; • consapevolezza delle possibilità e delle criticità presenti sul territorio.

Poichè queste competenze risultano di fondamentale importanza nell’elaborazione di linee d’indirizzo per la rigenerazione urbana di un’area dismessa, nel corso del seguente capitolo rappresenteranno i punti di partenza per l’esposizione degli studi, delle analisi e delle riflessioni elaborate.

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RETHINK

Ripensare il presente è un’azione complessa che implica la conoscenza del mondo di oggi e la comprensione della direzione verso cui si muove, indifferentemente dal campo in cui si opera.

Per quanto riguarda il tema della rigenerazione urbana, per esempio, non si possono più ignorare concetti come sostenibilità ambientale, economica, sociale, smart city, green economy ecc.

Tuttavia, questi criteri fondamentali, che ormai sono entrati più o meno prepotentemente nella nostra idea di città futura, spesso non sono completamente compresi e si corre il rischio di non saperli utilizzare adeguatamente o di applicarli a singole azioni senza un progetto e una visione completa della situazione.

Per prima cosa, dunque, quando ci si accinge ad intervenire su un’area come quella d’interesse, è importante capire quale siano gli scenari in atto e futuri alle diverse scale; in questo modo ci si può allineare con gli indirizzi dettati dagli organi superiori e si evita di incorrere in cambiamenti di rotta sconsigliabili.

Ciò non significa, però, che la fase di analisi consista solamente nel riportare gli scenari ricavati dalle banche dati e dalle cartografie allegate ai vari strumenti di governance, di indirizzo e di controllo del territorio senza una valutazione critica di ciò che si è appreso.

Di seguito,infatti, sono esposti con occhio critico gli obiettivi, i progetti in atto e

in previsione e gli strumenti che la città di Torino, a diverse scale, sta attuando.

Innanzitutto è stata analizzata la Vision che il Comune di Torino ha del proprio territorio per gli anni a venire in modo tale da comprendere quali siano le linee guida su cui si sta orientando.

In secondo luogo, sono stati presi in considerazione gli strumenti di cui i vari enti si avvalgono per regolamentare e indirizzare tutte le attività e gli interventi alle diverse scale come il PTCP, il PAI, il PRGC e le sue varianti.

Una volta individuate le linee generali, si è passato ad analizzare tutte le questioni territoriali, economiche, sociali e ambientali che riguardano nello specifico l’area d’intervento continuando però a tenere presente il contesto in cui è inserita.

Per ogni tipologia di analisi, infatti, si è tenuto conto delle peculiarità della zona ma sempre in rapporto alla scala più appropriata; in questo modo si è voluta garantire una corretta interpretazione dei dati.

Quest’ultimi, inoltre, sono stati spesso ricavati dalle banche dati e dalle tavole allegate ad alcuni strumenti che sono stati appositamente predisposti dai vari enti per consentire una corretta valutazione delle tante variabili chiamate in causa durante la rigenerazione di un distretto urbano.

Infine, è stata predisposta un’analisi SWOT, riassuntiva delle criticità e degli aspetti positivi dell’area, che ha contribuito alla succesiva formulazione degli obiettivi e degli indirizzi progettuali ritenuti più adatti per il territorio in esame.

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2.1 LA VISION: TORINO IN PROGRESS

Per meglio comprendere i processi di trasformazione in atto e previsti dal Comune di Torino sul proprio territorio si deve tornare agli anni Novanta quando, a seguito della crisi della città fordista e del settore industriale, con la conseguente formazione di “grandi vuoti urbani”, Torino avvia diversi programmi all’interno del più ampio progetto di recupero e rigenerazione urbana. Volano di queste iniziative sono stati prima l’adozione di un nuovo Piano Regolatore nel 1995 e poi i Giochi Olimpici Invernali del 2006; questi due eventi hanno definitivamente sancito la fine dell’era industriale per la città e l’inizio della ricerca di una nuova identità.

Da allora sono numerose le iniziative che le diverse amministrazioni hanno intrapreso per proiettare la città nel futuro. Per quanto riguarda l’analisi degli interventi promossi nel P.R.G. di Torino si rimanda la trattazione di questi argomenti al paragrafo 2.2.3 mentre di seguito vengono prese in considerazione le linee generali d’indirizzo che la città si è posta in accordo con programmi nazionali ed europei, adibiti alla creazione e divulgazione di obiettivi, buone pratiche e indicatori per le future smart cities.

Il 10 Febbraio 2009, ad esempio, Torino aderisce al Patto dei Sindaci (Covenant of Mayor) che rappresenta il principale movimento europeo in cui sono coinvolte le autorità locali e regionali impegnate ad aumentare l’efficienza energetica e l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili nei loro territori.

La Commissione europea si è fatta promotrice di questa iniziativa per stimolare un cambio di mentalità nelle amministrazioni comunali in linea con le indicazioni

del Protocollo di Kyoto.

Lo scopo, però, è superare l’obiettivo europeo di riduzione del 20% delle emissioni di CO2 (rispetto a quelle del 1991) entro il 2020 raggiungendo quota 40% attraverso un Piano d’azione per l’Energia Sostenibile - TAPE (Turin Action Plan for Energy) che i partecipanti al Patto sono tenuti a redigere e presentare a Bruxelles, come Torino ha fatto nel dicembre 2011.

Il TAPE indica i passi da compiere per raggiungere l’obiettivo di riduzione che oggi sono al centro di un altro progetto: Torino Smart City.

All’interno di un’ennesima sfida lanciata nel 2011 dalla Commissione Europea con l’iniziativa Smart Cities & Communities, infatti, Torino si è candidata a diventare una delle trenta Smart Cities Europee.

L’obiettivo è diventare una città che, nel rispetto dell’ambiente, deve essere capace di produrre alta tecnologia, promuovere trasporti puliti e migliorare in generale la qualità della vita dei suoi abitanti all’insegna delle basse emissioni di anidride carbonica; tutto questo spendendo meno e meglio, investendo in innovazione, senza abbassare la quantità e la qualità dei servizi forniti a cittadini e imprese e riducendo i consumi e l’inquinamento.

Il Comune di Torino vuole dunque proporsi come nuovo modello di sviluppo e per raggiungere questo importante obiettivo, a partire dall’ottobre 2011, ha dato vita alla Fondazione Torino Smart City per lo Sviluppo Sostenibile, un ente preposto al coordinamento e alla gestione delle iniziative della città a sostegno della candidatura a Torino Smart City.

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Torino, infatti, è la prima città italiana che ha investito sulla governance dei programmi Smart City e per questa ragione ha ottenuto numerosi riconoscimenti, anche a livello di Osservatorio ANCI che si pone come obiettivo la promozione dell’evoluzione dei Comuni italiani verso un modello di città più sostenibile e intelligente. Ad esempio, si è classificata seconda nel ranking 2014 (nel 2013 era risultata quinta) di tutti i 116 Comuni capoluogo di provincia redatto da Between nell’ambito del progetto Smart City Index che misura ciò che c’è di Smart nelle città, coprendo una vasta gamma di aree tematiche, dalle infrastrutture a banda larga ai servizi digitali (mobilità, scuola, sanità, ecc.), fino agli indicatori relativi allo sviluppo sostenibile delle città (mobilità sostenibile, energie rinnovabili, efficienza energetica e gestione delle risorse naturali).

Se ci si sposta nel mondo, invece, la presenza italiana crolla al 54° posto con Roma e al 69° con Torino (quarta fra le italiane); la classifica stilata da Iese, la business school dell’Università di Navarra, ha infatti analizzato nel Cities in Motion Index 2014 135 città al mondo secondo parametri diversi da quelli di Between, dando spazio non solo alla tecnologia ma anche ad aspetti più prettamente economici e sociologici.

Per migliorare questi risultati, però, è indispensabile un grande sforzo di cooperazione fra enti pubblici e associazioni che possa portare ad un processo di programmazione strategica come quello nato dalla collaborazione tra

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Comune e Fondazione Torino SMart City. Questo ha portato alla definizione di diversi Asset e all’elaborazione di un Masterplan denominato SMILE (acronimo di Smart Mobility, Inclusion, Life&Health, Energy) ovvero una raccolta di 45 tra soluzioni e iniziative, sostenibili e intelligenti, suddivisa in cinque aree d’intervento (Mobility, Inclusion, Integration, Life&Health, Energy) in sintonia con la nuova programmazione di Horizon 2020 che premierà maggiormente i territori che hanno una strategia integrata di sviluppo sostenibile.

Con il termine Asset si vuole indicare tutti i piani, i progetti, i servizi e le relazioni prodotti e promossi dalla città e dai suoi partner negli ultimi anni con lo scopo di rendere il territorio più vivibile, sostenibile e accessibile. La conoscenza di queste iniziative, che oggi sono in parte in corso, in parte in fase di avvio e in parte concluse, è essenziale per intervenire all’interno del contesto urbano e deve essere il “punto di partenza” da cui i progettisti devono incominciare per elaborare masterplan coerenti con le strategie in atto.

Dato l’elevato numero di iniziative, di seguito, sono riportate e suddivise in quattro categorie soltanto quelle ritenute più utili alla fase di elaborazione di una nuova proposta di rigenerazione urbana nell’area in questione.

Parte di queste, infatti, hanno rappresentato un valido strumento per la prima fase di analisi territoriali, ambientali e socio-economiche mentre altre hanno svolto la loro funzione di linee guida nelle fasi di elaborazione del progetto di rigenerazione urbana che mira a trasformare un’area degradata e dismessa in un distretto intelligente d’esempio.

ATTI DI PIANIFICAZIONE NOME OBIETTIVI TAPE Turin Action Plan for Energy - Piano d’Azione per la riduzione delle emissioni di CO2 di oltre il 40% al 2020: 51 azioni volte a favorire il risparmio energetico, incrementare l’efficienza energetica ed il ricorso a fonti energetiche rinnovabili, che significheranno anche minore spesa.

PUMS Pian Urbano della Mobilità Sostenibile: Linee strategiche della città riguardo alla mobilità.

Piano per la Prevede la riqualificazione fisica di quartieri degradati rigenerazione integrata con azioni di sviluppo locale con il coinvolgimento urbana e la partecipazione di diversi soggetti pubblici e privati.

Piano di Ridurre il rumore al fine di garantire un più elevato livello Risanamento di tutela dell’ambiente e della popolazione esposta Acustico individuando le porzioni di territorio in cui vengono superati i valori limite di riferimento e indicando le azioni e gli interventi da attuare.

Biciplan Piano ciclistico per definire l’insieme di progetti e azioni volte a incrementare l’utilizzo della bicicletta sia attraverso soluzioni tecniche sia con attività promozionali e culturali.

Piano 10 misure strutturali (oltre ZTL) orientate a contrastare Antismog l’inquinamento atmosferico della città.

Allegato Promozione del risparmio energetico e dell’incentivazione di Energetico interventi di efficienza energetica che superino gli obblighi Ambientale al di legge, per la realizzazione di edifici ad altissima efficienza R.E. energetica.

SERVIZI NOME OBIETTIVI C r u s c o t t o Ricostruzione di una fotografia aggiornata e puntuale del Urbano tessuto urbano, fondamentale per analizzare e interpretare i dati a supporto delle azioni di governo e pianificazione della Città.

Geoportale

Consentire l’accesso all’informazione geografica e cartografica della Città in maniera interattiva attraverso i principali livelli cartografici certificati del Sistema di Informazione Territoriale (SIT).

PROGETTI LOCALI

NOME OBIETTIVI Torino Città Recupero delle rive dei fiumi in un unico parco fluviale di 70 d’acque km, con una superficie di 17 milioni di metri quadrati.

Mettere in connessione i quattro fiumi torinesi (Po, Dora Riparia, Stura, Sangone) per realizzare un sistema continuo di parchi fluviali collegati da reti di percorsi pedonali, ciclabili, naturalistici, didattici, con la tutela e la valorizzazione, per ogni corso d’acqua, delle proprie peculiarità ambientali e architettoniche.

TOCC - Promuovere lo sviluppo dell’agricoltura nel territorio urbano: TOrino Città coltivazioni sostenibili e indirizzate al concetto di “catena da Coltivare corta”, agricoltura sociale, orticoltura individuale o collettiva, agriturismo, forestazione urbana.

PROGETTI NAZIONALI ED EUROPEI NOME B-Team CIE CityLog CLUE Medmporion

OBIETTIVI Miglioramento delle politiche regionali per il recupero e la rigenerazione del suolo dismesso o contaminato (brownfield) attraverso lo scambio di buone pratiche.

Clean Incubation Europe: Scambio di buone pratiche sul tema dei cluster energetici.

Implementazione dei piani di mobilità urbana sostenibile attraverso il miglioramento della sostenibilità e dell’efficienza della consegna delle merci in ambito urbano. Il progetto fa parte del programma di cooperazione territoriale ALPINE SPACE, finanziato con fondi europei.

Climate Neutral Urban Districts in Europe: Promuovere lo scambio di buone pratiche sul tema della pianificazione dei “quartieri urbani intelligenti”.

Mediterranean Food Markets: Studiare l’importanza dei mercati alimentari nell’area mediterranea come strumento di sviluppo urbano e promozione economica. Ricerca sull’importanza dei prodotti locali e sul ruolo del mercato come strumento di coesione sociale 2. 9

FIGURA 2.1: Torino, Tokyo, San Paolo e New York a confronto - La sfida di oggi è risolvere le stesse criticità in contesti molto diversi tra loro.

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2.2 GLI STRUMENTI DI GOVERNANCE DEL TERRITORIO

L’idea che la città debba svilupparsi in maniera sostenibile è ormai radicata in gran parte delle amministrazioni e degli attori che contribuiscono alla trasformazione del tessuto urbano; tuttavia, in questo momento, ciò che fa la differenza tra una città rivolta al futuro, lungimirante e una statatica, immobile, senza una reale prospettiva futura non sono soltanto le proposte o le visions ma la capacità di attuarle.

La sfida che oggi si presenta, infatti, non è tanto il saper interpretare le innumerevoli linee guida promosse a livello mondiale, europeo, nazionale e regionale ma riuscire soprattutto ad applicarle a livello provinciale, metropolitano e locale adattandole in considerazione dei caratteri peculiari dell’area in cui si va ad operare.

Il primo passo da compiere è adeguare alle nuove esigenze i vecchi strumenti di governo del territorio.

Per quanto riguarda la Regione Piemonte, ad esempio, è da segnalare il recente adeguamento della Legge Urbanistica Regionale - L.U.R. n.56 del 05/12/1977 - Tutela ed uso del Suolo con l’entrata in vigore della L.U.R. n.3 del 25/03/2013.

Le novità introdotte con questo provvedimento

mirano a riadattare le procedure di governance del territorio sulla base delle nuove necessità sorte a livello regionale e locale in seguito ai rapidi cambiamenti che negli ultimi anni hanno coinvolto le amministrazioni a livello globale.

La nuova normativa, infatti, è giunta a una serie di importanti risultati qui di seguito elencati.

1)Il definitivo affermarsi della procedura della copianificazione tra Comune, Regione e Provincia, assicurando l’applicazione del principio di sussidiarietà alla formazione ed approvazione dei piani comunali e provincial ed anche il riconoscimento della pari dignità tra i diversi livelli istituzionali.

2)Il coordinamento e l’integrazione della Valutazione ambientale strategica (VAS) con le procedure di pianificazione.

3)Il riconoscimento nell’ordinamento regionale della perequazione urbanistica e di quella territoriale (mediante Accordi territoriali).

4)Pur confermando l’unitarietà del Piano Regolatore, salvaguardando così gli strumenti vigenti, è stata introdotta la possibilità di differenziare i contenuti strategici e strutturali da quelli operativi che

provvedono nel tempo all’applicazione delle scelte strategiche.

Concludendo, dall’esempio sopra citato si può osservare che per raggiungere determinati obiettivi e stare al passo con le numerose trasformazioni del territorio sono necessarie una buona flessibilità nell’adeguare i vecchi strumenti alle nuove esigenze e la capacità di produrne di nuovi.

Quest’ultimi, possibilmente, devono essere in grado di valutare anche oggettivamente i risultati della pianificazione attraverso la definizione, l’applicazione e il monitoraggio di criteri e indici.

In questo modo, si può avere un reale riscontro degli effetti prodotti da determinati interventi e, senza dimenticare la necessità di attenersi alla scala locale in un mondo sempre più globalizzato, si può avere anche uno strumento di confronto tra le azioni e le soluzioni adottate da diversi Paesi nell’affrontare una stessa criticità.

Di seguito sono dunque analizzati i diversi strumenti adottati dalla città di Torino per il governo del territorio con particolare attenzione riguardo agli elementi che interessano più o meno direttamente l’area d’intervento.

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2.2.1 P.T.C.P.-PIANO TERRITORIALE DI COORDINAMENTO PROVINCIALE

Attraverso il P.T.C.P., Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale, la Provincia approfondisce le tematiche evidenziate a livello regionale dal P.T.R. e definisce l’obiettivo generale di preseguire la compatibilità tra l’ecosistema ambientale/naturale e il sistema antropico tramite la valorizzazione del primo e l’evoluzione del secondo.

La Provincia esplica così le sue scelte strategiche, relative alle grandi infrastrutture e alle principali linee di comunicazione, alle aree di interesse ambientale da salvaguardare, alle ipotesi di sviluppo delle realtà urbane, e alle linee di intervento per la sistemazione idrica, idrogeologica ed idraulicoforestale.

Il Primo P.T.C.P. della Provincia di Torino è stato adottato con D.C.P. n. 621-71253 in data 28/04/1999 ed approvato dalla Regione con D.C.R. n. 291-26243 in data 1/08/2003.

A seguito degli eventi a livello globale che hanno condizionato l’assetto territoriale negli ultimi anni e data la validità decennale di un P.T.C.P. come indicato dalla L.R. n.56/77, si è resa necessaria una variante che raccogliesse gli indirizzi delle nuove politiche territoriali e che non costituisse soltanto uno strumento di pianificazione ma un modello di sviluppo.

Il P.T.C.2, approvato con D.C.R. n. 121-29759 in data 21 luglio 2011, si fonda dunque su una nuova etica del territorio rispettosa dell’ambiente, orientata allo sviluppo, lungimirante ed innovativa con i seguenti obiettivi.

1)Sviluppo e riqualificazione del sistema insediativo e delle infrastrutture.

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2)Contenimento del consumo delle risorse primarie (in particolare della risorsa suolo); 3)Maggiore equità della distribuzione della ricchezza prodotta dallo sviluppo – Città Diffusa e Policentrismo; 4)Adeguata sicurezza dei cittadini (idrogeologica, sismica e ambientale).

I dati più significativi, per quanto riguarda l’area in esame, sono facilmente individuabili nelle Tavole di Piano di seguito presentate; interessante, inoltre, è il confronto tra le indicazioni del primo PTCP e della sua recente Variante, adottata a dodici anni di distanza, che dimostra quali scelte sono state confermate o riviste sulle basi dei mutamenti in fatto di governance del territorio.

Per quanto riguarda il tema della mobilità, ad esempio, entrambi i piani si propongono di razionalizzare gli assi di scorrimento e di penetrazione Ovest-Est interessati da elevati flussi di traffico e spesso saturi, primo fra tutti Corso Regina Margherita.

La soluzione prevista, oltre al potenziamento dello svincolo della tangenziale, contempla il collegamento dell’asse di via Pianezza con gli interventi di Spina 3 tramite il nuovo tracciato di corso Mortara. Alleggerendo il traffico di attraversamento della città, che grava interamente o quasi su corso Regina Margherita, infatti, quest’ultimo si trasformebbe in un asse urbano distributivo piuttosto che di penetrazione.

Un possibile rischio, tuttavia, è di aumentare notevolmente il traffico sulla SP24 (via Pianezza) accentuando ancor di più la separazione tra il quartiere di Lucento a nord e l’area in esame a sud.

La destinazione d’uso, invece, è tratta diversamente dai due PTCP. Il primo classificava ancora l’area in oggetto come uno degli insediamenti più estesi tra i sistemi produttivi del Comune di Torino mentre la variante lo segnala oggi come “Area industriale dismessa senza progettualità”; è dunque evidente la necessità di intervenire urgentemente, attraverso un processo di riappropriazione del territorio da parte dei cittadini, per ridonare a quest’area una funzione sociale ed economica all’interno del quadro urbano. Per di più, lo stabilimento exThyssenKrupp veniva indicato dal PTCP1 come “Azienda a rischio di incidente rilevante soggetta a notifiche” mentre oggi, anche se il rischio dovuto all’attività è diminuto in seguito alla chiusura nel 2008, persiste ancora sull’area il problema dei rifiuti della produzione stoccati nel sito.

Bisogna inoltre ricordare che, dall’analisi della qualità biologica dei corsi d’acqua, il fiume Dora Riparia risulta “inquinato” ovvero in posizione intermedia nella scala di inquinamento indicata e non si può fingere che questo non dipenda anche in parte dalle attività che si sono svolte in questo sito per quasi mezzo secolo.

Il tema ambientale, inoltre, è qui particolarmente sentito anche a causa dell’alluvione del 2000 che ha dimostrato l’inadeguatezza delle misure di salvaguardia del territorio.

Nel primo Piano, infatti, nonostante la vicinanza alla Dora, la zona in questione non rientrava nelle aree soggette a inondazione, mentre il nuovo PTC2, coerente con le indicazioni del Piano per l’Assetto idrogeologico, ingloba l’ambito Regina Margherita all’interno delle aree a rischio.

FIGURA 2.2: “Localizzazione delle prime linee di comunicazione e indirizzi di intervento” - imm.10 Tavola B.1 Intervento sull’assetto viario, PTCP.

FIGURA 2.4: Insediamento esteso - Tavola A7.2 “Sistema produttivo, manufatturiero e artigianale”, PTCP.

FIGURA 2.6: Dissesto Idrogeologico - Imm.18 Tavola C, PTCP.

FIGURA 2.3: “Aree ad elevata sensibilità ambientale” – Stralcio imm.20 - Tavola A2, PTCP.

FIGURA 2.5: Sistema insediativo: attività economico-produttive - Stralcio Tavola. 2.2, PTCP2.

FIGURA 2.7: Quadro del dissesto Idrogeologico Imm.18 - Tavola 5.1, PTCP2.

2. 13

2.2.2 P.A.I. - PIANO STRALCIO PER L’ASSETTO IDROGEOLOGICO Ad integrazione del P.T.R., l’Autorità di bacino del Fiume Po (costituito da diversi Ministeri e Regioni) che ha competenze in materia di pianificazione, programmazitone e disciplina del territorio ai fini della prevenzione del rischio idraulico e geologico e della tutela e uso delle acque, ha predisposto il Piano stralcio per l’Assetto Idrogeologico.

Tutti i 3.200 comuni compresi nel bacino idrografico del Po (1206 piemontesi,) sono interessati dal P.A.I. che assume il compito di delimitare le fasce fluviali a tutela del fiume Po e dei suoi principali affluenti, compresa la Dora Riparia, individuare e delimitare la pericolosità dei dissesti sui versanti e delle esondazioni del reticolo idrografico minore, prescrivere che tutti i comuni verifichino la compatibilità idraulica e geologica delle prescrizioni dei Piani Regolatori, sia a seguito dell’approvazione del P.A.I. sia contestualmente all’adozione di successive varianti ai Piani Regolatori.

Ai fini della pianificazione, sono state delimitate le fasce fluviali di rispetto in riferimento a una portata di progetto con una probabilità di accadimento gravosa e non ordinaria di 200 anni e sono state suddivise in tre tipi: 1)Fascia A: alveo del corso d’acqua (contiente almeno l’80% della portata di progetto); 2)Fascia B: tutte le aree allagabili (in funzione delle quote dei terreni e delle opere esistenti) e le forme fluviali riattivabili in corso di piena; 3)Fascia C: aree che sarebbero interessate dalla massima piena storica registrata o da una piena con tempi di ritorno di 500 anni, più gravosa di quella di 200.

Nelle aree comprese nelle prime due fasce si devono applicare le prescrizioni previste dagli 2. 14

articoli 29 e 30 delle Norme di Attuazione del P.A.I. che prevalgono su quelle dei Piani Regolatori. I territori compresi nella Fascia C, invece, devono essere adeguatamente presi in considerazione nei piani di Protezione Civile mentre i Piani Regolatori e le puntuali varianti devono dettare norme di tutela e uso del suolo volte a mitigare la vulnerabilità e il rischio degli insediamenti esistenti e previsti.

A Seguito dell’approvazione del P.A.I. il 24/05/2001, il Comune di Torino ha adeguato il proprio Piano Regolatore sovrapponendo la carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell’idoneità all’utilizzazione urbanistica alla carta tecnica.

In questo modo, si possono osservare le classi di idoneità all’utilizzazione urbanistica dell’area come vengono indicate nell’Allegato B al Vol.1 delle N.U.E.A. del P.R.G.: 1)Aree non inondabili e pericolosità assente – I(P); 2)Settori a margine di aree inondabili con pericolosità moderata - II(P); 3)Aree inondabili per piena di riferimento con pericolosità elevata - IIIa(P); 4)Aree parzialmente inondate e attualmente inondabili con pericolosità moderata – IIIb2(P).

Inoltre, si può facilmente osservare che l’area di interesse si trova all’interno della Fascia C e confina a est con le Fascie A e B (sponda della Dora) e a sud con la fascia B che si attesta all’incirca sul rilevato di corso Regina Margherita.

Tuttavia, la piena del 2000, che ha coinvolto anche le zone retrostanti della Thyssen con tiranti idraulici localmente modesti e che ha allagato il tunnel del vecchio tracciato della linea ferroviaria interna delle acciaierie Fiat, ha dimostrato la necessità di opere di salvaguardia del territorio.

Ancora oggi il dibattito sulla sicurezza idrogeologica dell’area tra Comune e associazioni Legambiente non accenna a placarsi nonostante la realizzazione di un rilevato in terra realizzato in aderenza all’alveo della Dora, nell’ansa posta al di sotto del rilevato morfologico sul quale è situato il Castello di Lucento.

FIGURA 2.8: Schema esplicativo per la delimitazione delle fasce: pianta e sezione - tavola di delimitazione delle fasce fluviali 155.2 (Scala 1:25000) – PAI.

L’idoneità e l’adeguatezza di questo intervento sono sotto accusa anche in funzione della prevista realizzazione di un’opera viaria di collegamento inter ed extra zonale, il cui tracciato dovrebbe coincidere con quello del tunnel esistente, allagato e danneggiato nel corso dell’evento alluvionale del 2000.

Non bisogna infine dimenticare che in adiacenza agli insediamenti ex Thyssen ed ex ILVA si osservano evidenze morfologiche che ricordano la presenza di un ramo abbandonato della Dora Riparia. La decisione di eliminare una

vecchia ansa del fiume, infatti, non ha tenuto conto del possibile aumento di velocità dell’acqua nel tratto prospiciente l’area in questione e della sempre maggior impermeabilizzazione del suolo circostante che si è verificata negli anni successivi. Pertanto, ulteriori interventi non adeguati di contenimento, come un eventuale muro di cemento al posto del rilevato in terra, porterebbero alla creazione di un invaso nel quale confluirebbero velocemente tutte le acque meteoriche e di ruscellamento provenienti dalle aree adiacenti urbanizzate.

FIGURA 2.9: Indicazione delle fasce fluviali di rispetto (la legenda è contenuta nell’immagine precedente) - Stralcio della tavola di delimitazione delle fasce fluviali 155.2 (Scala 1:25000) - Fuori Scala – PAI.

FIGURA 2.10: Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell’idoneità all’utilizzazione urbanistica – Tavola n.3/Dora – Stralcio Fogli 4A-4B-8A-8B Fuori scala - PAI. 2. 15

FIGURE 2.11-2.16: Il rilevato in terra lungo la sponda sinistra della Dora: confronto tra lo stato al termine della realizzazione (prima colonna, “Prime riflessioni del Circolo L’ Aquilone Legambiente in ordine agli indirizzi adottati dal Programma di rigenerazione�) e lo stato attuale (seconda colonna, sopralluogo Rapetti D. - Toli M.) 2. 16

2.2.3 P.R.G.C. - PIANO REGOLATORE GENERALE VIGENTE E VARIANTI La vera svolta a livello comunale si ha con il Piano Regolatore Generale del 1995 che sancisce la fine di Torino come città industriale e avvia la ricerca di una nuova identità attraverso diversi processi di rinnovamento e di adeguamento.

Le nuove strategie di piano sono calibrate su tre centralità: 1. Asse Fluviale del Po; 2. Passante Ferroviario e Spina Centrale; 3. Corso Marche.

Per ognuna di queste sono individuate le aree di trasformazione future e vengono predisposti i primi strumenti di pianificazione e controllo.

Progetti come “Torino Città d’Acque” o “Corona Verde”, ad esempio, intervengono per sistemare le aree inerenti l’asse fluviale del Po. La Spina centrale, invece, suddivisa in 4 tronchi, prevede l’interrramento del passante ferroviario che per anni ha diviso la città, non senza problemi, e il recupero delle aree industriali ormai dismesse per ricucire il territorio comunale ed evitare ulteriori fenomeni di sprawl urbano.

Per quanto riguarda Corso Marche, l’idea è quella di creare un’asse parallelo alla Spina ma meno baricentrico in modo da favorire i collegamenti nord-sud e allo stesso tempo alleggerire il traffico all’interno della città e della Tangenziale Ovest.

Questa nuova visione, tuttavia, è ancora limitata ai confini comunali e non sembra prendere in considerazione la scala più ampia di città metropolitana. Negli anni successivi il Piano viene dunque confermato ma integrato da nuovi elementi come l’allargamento del Sistema fluviale/ ambientale anche agli affluenti del Po (Stura, Dora Riparia e Sangone), l’estensione della Spina centrale sia verso nord sia verso sud e la previsione della linea 2 della Metropolitana e della

riqualifciazione di Scalo Vanchiglia.

Al di là di queste macro trasformazioni, che sono assolutamente da tenere in considerazione in fase di riprogettazione di un’area all’interno del tessuto urbano torinese, è importante capire cosa il Piano del 1995 e le successive integrazioni o varianti abbiano previsto per la zona in esame.

In prima istanza, infatti, Torino ha ritenuto opportuno confermare la destinazione d’uso alle aree industriali che al momento della stesura del piano risultavano interessate da attività produttive.

Il motivo di questa scelta è da ricercare nel tentativo di mantenere sul territorio le attività che non erano state coinvolte dalla fase di ristrutturazione industriale degli anni ‘80 e ‘90 (portando alla liberazione di grandi aree all’interno del tessuto urbanizzato) a costo di accettare la presenza di aree industriali all’interno di comparti di elevata qualità ambientale.

Ciò nonstante, il PRG aveva già previsto interventi di radicale ristrutturazione urbanistica dell’ambito in questione, con la sostituzione delle attività esistenti con altre nuove, prevalentemente produttive, concentrate sul lato ovest e separate dal parco pubblico previsto ad est dal prolungamento di corso Lombardia fino a corso Regina Margherita.

A pochi anni di distanza, però, si comprende che le indicazioni del Piano Regolatore risultavano incompatibili con la situazione in atto, in quanto le attività produttive esistenti nella parte dell’ambito prospiciente corso Regina Margherita erano FIGURA 2.17: La visione del PRG del 1995 TurinCityScape.

FIGURA 2.18: Conferme e integrazioni per una visione del P.R.G. a scala metropolitana TurinCityScape.

2. 17

ancora vitali, a differenza dell’area più a nord corrispondente all’ex parco rottami della Fiat.

A seguito della proposta fatta dal consorzio di piccole e medie imprese “Bonafous”, infatti, viene sottoscritto, in data 19/05/1999, l’accordo di programma “Castello di Lucento 2”.

Questo prevede la reindustrializzazione della parte nord dell’ambito 4.15 del PRG vigente tramite la suddivisione dell’area in lotti regolari e con l’edificazione di una tipologia edilizia industriale tradizionale (uno/due piani fuori terra) adatta alle piccole e medie imprese.

Di conseguenza, il 19/11/2001, il Comune di Torino adotta la Variante Parziale n.33 al piano, creando una nuova zona di trasformazione denominata “4.19 Castello di Lucento 2” (S.T. 172.946 mq). In concomitanza vengono riviste anche le indicazioni di PRG per le residue aree comprese nell’ambito 4.15, che viene rinominato “Regina Margherita”, prevedendo: 1. La conferma della destinazione urbanistica prevista nel PRG vigente per tutelare nel breve periodo gli insediamenti produttivi esistenti; 2. La possibilità di trasformazione dell’ambito nel lungo periodo con la conferma di attività produttive ma di terziario avanzato e con riduzione rispetto al PRG vigente dell’indice territoriale a 0,5 mq/mq (a fronte dei 0,7 mq/mq previsti per le Z.U.T.) e il subordinamento ad una valutazione di V.I.A.; 3. La salvaguardia di un tracciato di viabilità pubblica di connessione ad ovest dell’insediamento tra la viabilità dell’ambito 4.19 ed il corso Regina Margherita; 4. Prescrizioni specifiche di tutela ambientale come una fascia di inedificabilità pari a 70 mt. sul lato ovest, verso la zona residenziale del quartiere E27, opere di sistemazione della fascia verde a cuscinetto tra l’area industriale e gli insediamenti residenziali a ovest per attenuare l’impatto visivo e sonoro e una fascia di rispetto fluviale sul lato est 2. 18

dell’ambito, lungo il fiume Dora.

Alcuni anni dopo, in un quadro di riconsiderazione delle scelte effettuate con il PRG del 1995 per le aree industriali che risultavano incoerenti sotto il profilo paesaggistico e ambientale, è emersa la necessità di un processo di riqualificazione e di riconversione urbanistica e funzionale. In quest’ambito il Comune di Torino ha indivudato tre aree in particolare: 1. Comprensorio Abbadia di Stura, a nord-est; 2. Comprensorio Sangone-Drosso, a sud-ovest; 3. Comprensorio Thyssen-Regina Margherita, a nord-ovest.

Per favorire la rilocalizzazione delle attività presenti, la dismissione dei contenitori inutilizzati o sottoutilizzati e la liberazione delle aree destinate a verde, si prevedevano meccanismi di

incentivazione al trasferimento tramite l’atterraggio dei diritti edificatori all’interno di porzioni individuate dalla variante.

Questi provvedimenti, dunque, furono approvati dalla Giunta comunale in data 15 marzo 2011 e tradotti nella proposta di variante n. 221 al P.R.G. il cui iter, però, non si concluse e venne accantonato a favore di interventi autonomi con le medesime finalità di riqualificazione.

Per quanto riguarda i comparti Abbadia di Stura e Sangone-Drosso, infatti, si prospettavano tempistiche di lungo periodo per la riconversione, dovute alla complessità dell’assetto proprietario, alla mancanza di concrete proposte e alla presenza di attività produttive ancora in atto e di difficile rilocalizzazione.

Differentemente, per il comparto produttivoartigianale ricadente all’interno della Z.U.T. Ambito 4.15 “Regina Margherita”, si prospettava un processo più veloce di riqualificazione grazie anche al Protocollo d’Intesa siglato il 25 luglio 2007 (tra il Ministero delle Attività Produttive, gli Enti Locali, le Rappresentanze Sindacali e la Thyssen).

Questo prevedeva, dopo la chiusura nel marzo 2008 dello stabilimento, il recupero economicoproduttivo del sito, con l’impegno, da parte dell’Azienda, a garantire lo smontaggio degli FIGURA 2.20: Piano Regolatore Comunale aggiornato al 1980 – Stralcio della Tavola n.2.

FIGURA 2.21: Stralcio di schema di struttura estratto dalla Relazione Illustrativa (Vol.1) del P.R.G. del 1995 – Tavole n.2-6.

FIGURA 2.22: Indicazione delle destinazioni d’uso della Variante 33 riguardante l’ambito 4.19 “Castello di Lucento 2”.

FIGURA 2.19: Comprensori individuati dalla Variante n.221 al P.R.G. – Area Thyssen, Atti conferenza Città in discussione, Dibattiti sulla trasformazione urbana, 28/05/2014

FIGURA 2.23: Suddivisione dell’area in base alle proprietà – Area Thyssen, Atti conferenza Città in discussione, Dibattiti sulla trasformazione urbana, 28/05/2014.

2. 19

impianti, le demolizioni, a far avviare le bonifiche, nonché a cedere le proprie aree coerentemente con le scelte urbanistiche e di sviluppo del territorio a risarcimento del danno subito dalla comunità negli anni di produzione.

A fronte delle vicende che si susseguirono dopo il tragico incidente avvenuto nel dicembre 2007, però, il Protocollo venne in parte accantonato e dimenticato.

Soltanto nell’agosto del 2012, con un’istanza di variante congiunta presentata dalle proprietarie dei terreni - Thyssenkrupp Acciai Speciali Terni S.p.A. e Società Bonafous S.p.A. - si riapre la discussione sui destini dell’area e sugli impegni precedentemente presi dalla Thyssen.

Questa circostanza consente di proporre un disegno urbanistico organico per l’intera area, avviando un processo di trasformazione compatibile con il tessuto edilizio e sociale circostante e con la posizione startegica sull’asse di corso Regina Margherita.

Il comune di Torino, quindi, inizia ha ragionare con Urban Center su alcune ipotesi di massima che prevedono: 1. L’area Thyssen-Ilva come tassello per costruire una connessione ambientale e funzionale tra il parco Dora di Spina 3 e la Pellerina; 2. Un nuovo fronte urbano a terziario su corso Regina con fascia di rispetto; 3. Spazi produttivi con grana minuta e maglia legata all’intervento Bonafous; 4. Una testa residenziale a est vicino al Castello di Lucento.

Di conseguenza, in data 7 novembre 2013, il Consiglio Comunale propone un nuovo provvedimento denominato “Programma di rigenerazione urbana, sociale ed architettonica”, ai sensi dell’art.14 della L.R. 20/2009 in cui le iprevisioni di riqualificazione urbanistica, oltre a coinvolgere l’area tra Corso Regina Margherita, Via Pietro Cossa, Via Pianezza e la sponda del fiume Dora Riparia (che comprende l’intero ambito 4.15 “Regina Margherita”), vengono estese anche ad areee limitrofe già consolidate come gli interventi di edilizia residenziale degli anni ’90 compresi nei Piani di Zona (Quartiere E27), il complesso artigianale e commerciale all’ingrosso compreso nella Z.U.T. ambito 4.19 “Castello di Lucento 2” e l’insieme di servizi (scuola materna, elementare e media) concentrati nell’isolato della Chiesa Parrocchiale dei Santi Bernardo e Brigida, prospiciente via Pianezza.

La successiva delibera, datata 9 dicembre 2013, revoca dunque la precedente FIGURA 2.24: Rappresentazione dell’auspicata connessione tra il Parco Dora di Spina 3 e il Parco della Pellerina - Programma di Rigenerazione Urbana, sociale e architettonica, area Thyssen – Bonafous – Castello di Lucento.

FIGURA 2.25: Ipotesi di massima della distribuzione di SLP nell’ambito Programma di rigenerazione urbana, sociale e architettonica, area Thyssen – Bonafous – Castello di Lucento.

2. 20

Variante strutturale n.221 e, in accordo con l’art.17 bis della L.R. n.56 del 5 dicembre 1977, recentemente introdotto dalle modifiche apportate dalla L.R. n.3 del 5 marzo 2013, avvia una procedura di Variante Urbanistica Semplificata, finalizzata a riconoscere due nuove Z.U.T. al posto del vigente ambito 4.15 “Regina Margherita”: 1. Ambito 4.15 inerente i manufatti produttivi della ex Thyssen e dell’ex ILVA; 2. Ambito 4.26 inerente l’area circostante il Castello di Lucento.

FIGURA 2.26: Individuazione del perimetro di rigenerazione urbana (linea rossa) e dei due ambiti di intervento (in giallo l’ambito 4.15 e in rosso l’ambito 4.26) - Programma di rigenerazione urbana, sociale e architettonica, area Thyssen – Bonafous – Castello di Lucento.

FIGURA 2.27: Individuazione dei due lotti dell’ambito 4.26 e relative destinazioni d’uso - Programma di rigenerazione urbana, sociale e architettonica, area Thyssen – Bonafous – Castello di Lucento.

Di seguito, si è voluto accostare e confrontare le linee d’indirizzo e gli obiettivi del progetto di trasformazione proposto dalla Variante Semplificata del Comune di Torino con le osservazioni e le proposte avanzate dal Circolo Legambiente L’Aquilone [1] per avere una visione più ampia dell’attuale quadro propositivo e delle richieste avanzate da entrambe le parti.

2. 21

FIGURA 2.28: Piano Regolatore Comunale del 1995 aggiornato alla Variante Parziale n.33 del 2001 – Stralcio Fogli 4A-4B-8A-8B. 2. 22

FIGURA 2.29: Proposta di Variante semplificata al PRG prevista dal nuovo “Programma di rigenerazione urbana, sociale ed architettonica” – Novembre 2013.

2. 23

COMUNE DI TORINO-URBAN CENTER INDIRIZZI PROGETTUALI OBIETTIVI Variante urbanistica semplificata ai sensi dell’art.17 bis della L.R. Semplificare e snellire l’iter burocratico per la trasformazione dell’area. n. 56/1977, modificata dalla L.R. n. 3/2013 STRUMENTI LEGISLATIVI

OPERE VIARIE

AMBITO 4.15 EX THYSSEN -EX ILVA

AMBITO 4.26 CASTELLO DI LUCENTO

Programma di Rigenerazione Urbana, Sociale e Architettonica, ai Miglioramento della qualità architettonica, ambientale, energetica sensi dell’art. 14 della L.R.20/2009. e sociale necessario per avviare un processo di trasformazione del costruito verso forme compatibili con il tessuto edilizio e sociale cui appartengono.

Nuovo collegamento viabile tra corso Regina Margherita e l’uscita sotto corso Potenza del sottopasso veicolare di corso Mortara, con innesto su via Nervi (ripercorrendo il vecchio tracciato della linea ferroviaria interna delle acciaierie Fiat).

Recupero di un’infrastruttura già esistente e proseguimento del nuovo asse viario tra piazza Baldissera, corso Mortara e la tangenziale (alleggerimento del traffico su corso Regina Margherita nel tratto interno alla città).

Nuova viabilità di collegamento tra via Pianezza e corso Regina Margherita (con corsia di innesto) sul proseguimento di corso Lombardia Conferma vocazione produttiva e di terziario avanzato.

Revisione dell’intersezione semaforizzata attuale (destinata a garantire l’accesso alla Thyssen) e possibilità di raggiungere corso Grosseto direttamente da corso Regina Margherita.

Mantenimento della memoria produttiva dell’area.

Nuova residenza in continuità con i complessi residenziali Ricucitura con il contesto e creazione percorsi pedonali di collegamento E27-E29. con il Parco della Pellerina.

Attività A.S.P.I. sul fronte prospiciente corso Regina Margherita. Nuovo fronte urbano di ingresso alla città – Porta Ovest.

Recupero porzione verde lungo la sponda della Dora.

Restituzione di parte dell’area alla città e realizione di un parco giochi tematico a completamento delle aree verdi già esistenti lungo l’asta fluviale della Dora – Proseguimento del Corridoio Fluviale.

Cessione alla città del Castello,dell’edificio in continuità e delle aree che da via Pianezza raggiungono l’area verde sottostante in cambio di diritti edificatori.

Lotto A, comprendente castello ed edifici vicini (alcuni di interesse storico), destinato ad A.S.P.I.

Fruizione pubblica di un edificio con valenza storico-culturale a scala locale e urbana e connessione ciclopedonale tra il quartiere, le nuove aree verdi e il Parco Rivitalizzazione dell’area.

Lotto B, terreno prevalentemente non edificato, destinato a Rivitalizzazione dell’area. residenza.

2. 24

CIRCOLO LEGAMBIENTBIENTE L’AQUILONE OBIEZIONI/PROPOSTE No alla definizione delle destinazioni urbanistiche prima del Piano di Caratterizzazione per la verifica dello stato del sottosuolo e delle falde. Necessità di una VAS in concomitanza alla presentazione della Variante Semplificata e del Progetto di trasformazione urbanistica.

Rispetto delle prescrizioni dettate dal PAI poichè l’intera area rientra nella Fascia Fluviale C (rischio esondabilità) e Verifica di adeguatezza e idoneità del ponte su corso Regina Margherita.

Destinare le aree in questione alla realizzazione di servizi pubblici qualificati che sopperiscano alle carenze del quartiere (solo 53% di standard minimi sono realizzati).

Adeguamento del tunnel (in galleria da corso Potenza fino all’area industriale) per raggiungere un livello di quota compatibile con le portate attese e relativi livelli idrometrici al fine di mitigarne la vulnerabilità[2]; Modellazione e sistemazione del terreno soprastante per migliorare l’accessibilità tra castello, area verde a sud e tessuto urbano a nord, migliorandone la qualità paesaggistica ed ambientale.

Obiezione al prolungamento di corso Lombardia perchè taglierebbe in due il quartiere di Lucento.

No a nuovi insediamenti produttivi, considerando capannoni inutilizzati e/o dismessi già esistenti; Recupero di parte dei capannoni per un centro-studi e documentazione sulla sicurezza sul lavoro.

Obiezzione a nuove residenze considerando la presenza di alloggi vuoti nel territorio comunale e la popolazione stazionaria.

Obiezzione alla grande distribuzione perché soffocano mercati rionali e esercizi di vicinato; Insediamento di attività legate a nuove tecnologie e artigianato d’eccellenza.

Porre particolare attenzione alle bonifiche in quanto l’intervento è previsto nella zona di sversamento e di raccolta in vasche degli acidi usati nelle lavorazioni delle acciaierie.

Valorizzazione del Castello come nuovo polo culturale del quartiere.

Museo di archeologia industriale, punto di partenza del percorso “Vie della seta nel torinese”, Sede per l’ampliamento del Centro di Documentazione Storica della Circoscrizione e possibile sede del CDS Regionale.

Interruzione dell’asse storico tra il Castello e la Chiesa dei SS. Bernardo e Brigida e distruzione dell’area verde prospiciente via Pianezza.

2. 25

Infine, si sono confrontati i parametri urbanistici dettati nell’attuale scheda d’ambito “4.15 Regina Margherita” delle NUEA di attuazione del Piano e quelli previsti dalla proposta di variante semplificata divisi in Ambito “4.15 Ex Thyssen – Ex Ilva” e Ambito “4.26 Castello di Lucento”.

PRG VIGENTE VARIANTE SEMPLIFICATA AMBITO 4.15 - REGINA MARGHERITA

AMBITO 4.15 - EX THYSSEN-EX ILVA

AMBITO 4.26 - CASTELLO DI LUCENTO

QUANTITA’ S.T. 350.344 mq I.F. 0,5 mq/mq

S.T.303.952 mq I.F. 0,43 mq/mq circa

S.T. 44.352 mq I.F. 0,5 mq/mq circa

UTILIZZAZIONI EDIFICATORIE SLP max 175.172 mq

SLP max ammessa 131.340 mq PRIVATE: SLP max 120.000 mq PUBBLICHE: SLP max 11.340 mq

LOTTO A (27.000 mq) SLP 6.000 mq circa

LOTTO B (17.352 mq) SLP 16.000 mq circa

ASPI max 10% Attività terziarie max 10% Attività produttive [1] min 80%

DESTINAZIONI D’USO PRIVATE: Residenza max. 25% - 30.000 mq Attività Economiche min. 75% di cui: ASPI: SLP max 15.000 mq; Eurotorino: SLP min 45.000 mq; Attività produttive[2] SLP min 30.000 mq PUBBLICHE : Attività Economiche 100% (ASPI, Eurotorino, attività produttive) AREE MINIME PER SERVIZI

ASPI 100%

Residenza min 80% ASPI max 20%

ASPI 80% SLP Attività terziarie 80% SLP Attività produttive 10% SLP Servizi per la città min. 20% della S.T.

ASPI 80% SLP Eurotorino 80% SLP Attività produttive 10% SLP Residenza 25 mq/abitante Servizi per la città min. 10% della S.T.

Residenza 25 mq/abitante ASPI 80% SLP Servizi per la città min. 10% della S.T.

Purché non nocive e moleste, pericolose o comunque aventi impatto ambientale negativo, anche sotto l’aspetto tipologico, con particolare riferimento ai contigui ambiti residenziali e a parco - (art. 3 punto 3A1 - 3A2 - 3B e punto 8).

[2] Art. 3 punti 3A1, 3B e 8 NUEA. [1]

2. 26

Riassumendo, le Margherita”sono:

prescrizioni

dettate

per

l’ambito

4.15”

Regina

1. Integrazione con il tessuto preesistente; 2. Congiungimento tra il quartiere di Lucento, le nuove aree verdi previste, i recenti interventi di edilizia residenziale e il Parco della Pellerina; 3. Nell’area prospettante via Pianezza non sono ammesse localizzazioni di attività produttive; 4. Le aree cedute per servizi devono essere collocate tra il Castello di Lucento, corso Regina Margherita e la sponda fluviale della Dora Riparia, al fine di valorizzare la preesistenza storica del Castello di Lucento; 5. Le aree di concentrazione edificatoria a ovest dell’ambito, dovranno relazionarsi con il quartiere esistente E27, mediante la creazione di percorsi di collegamento; 6. In corrispondenza delle nuove aree verdi dovrà essere prevista una pista ciclopedonale per creare continuità di percorso e collegamento tra il Parco della Pellerina e le aree prossime al Castello di Lucento (cfr. biciplan); 7. I nuovi insediamenti dovranno essere realizzati rispettando la classe energetica A o il valore 2,5 del sistema di valutazione “Protocollo Itaca”; 8. Dovrà essere ceduta alla Città una quantità di SLP pari a circa 5000 mq (extra standard); 9. Tipi di servizio previsti: spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport e parcheggi anche in struttura.

AMBITO 4.15 REGINA MARGHERITA

Le prescrizioni per l’ambito 4.26 “Castello di Lucento”: LOTTO A Gli interventi ammessi sugli edifici di particolare interesse storico, ricadenti all’interno dell’area di pertinenza storica, individuati nelle Tavole di Piano in scala 1:5000 “Azzonamento - Aree normative e destinazioni d’uso” e nelle specifiche Tavole in scala 1:2000, sono quelli disciplinati all’art. 26 delle NUEA. LOTTO B Gli edifici dovranno essere realizzati rispettando la classe energetica A o il valore 2,5 del sistema di valutazione “Protocollo Itaca” e non dovranno precludere la realizzazione della connessione veicolare in soprassuolo/sottosuolo tra corso Lombardia e via Pozzo.

Tipi di servizio previsti: spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport, aree per parcheggi, aree per attrezzature di interesse comune.

AMBITO 4.26 CASTELLO di LUCENTO 2. 27

CIRCOSCRIZIONE V

QUARTIERE

VALLETTE-LUCENTO

2. 28

CITTA’ DI TORINO

AMBITO

THYSSENKRUPP EX ILVA

DISEGNI FUORI SCALA

2. 29

“L’importanza del tema del riuso edilizio e della rigenerazione urbana è sottolineata dalla cosiddetta “urgenza sostenibilità”, ossia dalla necessità di mettere in pratica azioni di “sviluppo in grado di soddisfare i bisogni della generazione presente senza compromettere l’abilità delle generazioni future di soddifare i propri”(WCED,1987), più volte richiamata dalla comunità scientifica internazionale. Queste azioni richiedono di tener conto di una pluralità di elementi appartenenti ad ambiti molto diversi tra loro, ma anche sinergicamente interagenti, come l’ambito economico e sociale, quello istituzionale e quello ambientale” (Lombardi P. 2008) Per questo motivo sono state effettuate diverse analisi che compongono il quadro dal punto di vista di diverse discipline. Attraverso una seria di ricerce, territoriali, sociali, economiche ed ambientali, vengono individuati gli elementi che descrivono i punti di forza e le problematiche della area in esame; questi sono stati poi riassunti in un’analisi SWOT, utile per il processo progettuale e decisionale.

2. 30

2.3 ANALISI TERRITORIALI Nella parte Nord-Ovest della città e delimitato da Corso Regina e il fiume Dora Riparia, si trova l’ambito in esame, composto da due Zone Urbane di Trasformazione (Z.U.T.) denomite 4.15 “Regina Margherita” e 4.19 Ambito “Castello di Lucento 2”.

La circoscrizione V a cui appartiene l’area in questione, si estende su un’area di circa sedici chilometri quadrati con oltre centoventitremila abitanti. Nel corso degli ultimi anni ha subito diversi interventi urbani che proseguirano nel tempo poichè viene considerata come una zona di trasformazione futura. L’abbattimento della sopraelevata di Corso Mortara, costruita all’inizio degli anni ‘70, ha consentito il ricongiungimento dei quartieri San Donato e Madonna di Campagna tramite la realizzazione di un complesso di rotonde, sottopassi stradali e un nuovo modernissimo ponte sulla Dora. Altro significativo intervento in detta area è stato il recupero delle ex-Officine Savigliano, rinominate SNOS Center. La struttura riconvertita ospita ora un centro commerciale, uffici e loft. È in fase di riconversione invece l’area industriale della ex Fiat Ferriere - Teksid. Attraverso il Programma di recupero urbano (Pru) relativo a Corso Grosseto, invece, sono stati investiti 160 milioni di euro destinati a ristrutturare i due complessi di case popolari, riqualificare gli spazi pubblici, recuperare alcune strutture sportive e centri di incontro e realizzare opere di iniziativa privata. Gli interventi sui due complessi sono in parte conclusi e in parte in corso di realizzazione.

Sono in via di ultimazione alcune strutture che diventeranno patrimonio comune: una bocciofila e un impianto sportivo nel quartiere di via Fiesole e un centro per anziani e bambini nel quartiere di via Sospello. Un Piano di accompagnamento sociale (Pas), gestito da soggetti incaricati dalla Città, ha

seguito le trasformazioni edilizie ed urbanistiche integrandole con azioni sociali e di sviluppo locale rivolte ai cittadini.

Il quartiere in cui viene situato l’ambito d’interesse è quello del Lucento-Vallette, composto da due micro-quartieri, quello delle Vallette e quello di Lucento. In particolare, il primo è delimitato da Corso Cincinnato a est, a ovest da via delle Primule e a sud da Via Pianezza. Verso nord, la zona termina lungo Corso Ferrara, entrando così nella zona detta della Continassa, che comprende i terreni dello stadio di calcio “Juventus Stadium”, costruito sui ruderi del precedente Stadio delle Alpi (19902006). Il secondo, invece, a sud confina con Corso Regina Margherita, il grande parco della Pellerina e il quartiere Parella-Campidoglio (IV Circoscrizione), a est con corso Potenza e un tratto di Corso Grosseto (quartiere Madonna di Campagna) mentre a ovest comprende la zona - appunto detta delle Vallette, fino a estendersi ai confini del comune di Collegno, delimitati dal podere detto della Saffarona o “Castello Saffarone”. La parte nord invece, confinante con Strada Druento e il limitrofo comune di Venaria Reale, è costituita dalla zona detta della Continassa, che comprende i terreni dello stadio di calcio Juventus Stadium.

La tipologia edilizia prevalente presente è quella residenziale, siccome il quartiere delle Vallette è uno dei principali esiti torinesi dei piani generati dal secondo settennio Ina-Casa. Coordinato dalla Commissione per l’Edilizia Popolare (CEP) e appaltato dall’Istituto autonomo per le case popolari, il piano particolareggiato per il nuovo insediamento all’estrema periferia nordoccidentale della città è affidato nel 1957 a Gino Levi Montalcini, coordinatore del gruppo costituito dagli architetti Nello Renacco, Aldo Rizzotti,

Gianfranco Fasana, Nicola Grassi e Amilcare Raineri. L’intervento prevede la realizzazione di 16.500 vani su una superficie di 71 ettari, divisa in 12 lotti su cui si alternano blocchi residenziali, servizi e verde pubblico. La scelta di una zona avulsa dal centro cittadino solleva subito numerose polemiche, che vedono nelle Vallette l’occasione per meccanismi di formazione della rendita tipici di operazioni immobiliari ai confini della città e derive di segregazione sociale. Il complesso edificato presenta una notevole eterogeneità tra i vari lotti, esito dei differenti approcci al tema da parte dei 45 progettisti coinvolti, suddivisi in nove gruppi; dalle case a schiera di sei-sette piani tra corso Ferrara e via delle Pervinche (Gino Levi Montalcini, Felice Bardelli, Carlo Angelo Ceresa, Domenico Morelli, Mario Passanti, F. Vaudetti) a quelle con ampie corti interne e tetti a falde sporgenti nella zona tra via delle Pervinche, via delle Primule e viale dei Mughetti (Augusto Cavallari Murat, Roberto Gabetti, Aimaro Isola, Giorgio Raineri).

Le Vallette compongono soluzioni tipologiche e formali diverse che guardano in alcuni casi ai caratteri dell’architettura tradizionale locale, in altri alle esperienze scandinave e britanniche. Le diverse unità sono separate da strade per il traffico veicolare, mentre al loro interno si privilegiano i percorsi pedonali, che connettono le attrezzature e i vari servizi alle residenze. Restano, in ogni caso, la debolezza degli spazi pubblici che circondano le unità e l’alienazione di questa nuova parte di tessuto urbano dalla città consolidata.

Per quando riguarda Lucento, gli agglomerati urbani si unirono alla stessa città sul finire del XIX secolo, quando vennero costruite fabbriche e ad esse seguirono nuove case, infrastrutture e servizi. Fu solo a metà degli anni Cinquanta del XX 2. 31

secolo che Lucento ebbe un incremento demografico, dovuto soprattutto alla massiccia immigrazione interna, parimenti avvenuta nel vicino quartiere de Le Vallette. Il boom edilizio continuò fino agli Ottanta quando però molte fabbriche chiusero le loro attività e il quartiere da industriale divenne residenziale. Oggi come ricordo del passato industriale della zona rimane la ciminiera delle acciaierie e gli stabilimenti dell’ex acciaieria Thyssenkrupp-Acciai Speciali Terni, ormai dismessa.

Attualmente il quartiere Vallette-Lucento è caratterizzato da una forte presenza di edilizia residenziale, dotata ad una vasta quantità di servizi ai cittadini. Sono presenti molteplici attività commerciali che soddisfano il fabbisogno della zona, come mercati all’aperto, vari negozi, poste, farmacie, supermercati e centri commerciali. In più sono presenti moltecipli edifici scolastici come asili, scuole matterne, elementari, istituti tecnici e professionali, punti di concentrazione sociale come centri d’incontro, chiese, comunità alloggi e biblioteche. Per quando riguarda le strutture sportive, la zona risulta molto ben servita con piscine e campi per attività diverse (calcio, tennis, basket).

Inoltre, si nota la presenza di diverse aree gioco e aree verdi, sia appartenenti ai complessi residenziali sia parchi pubblici. Nonostante la varietà di servizi disponibili nel quartiere, è evidente la mancanza di strutture per la salute, siccome sono presenti soltanto tre A.S.L. (Azienda Sanitaria Locale) e nessun ospedale. Nelle vicinanze si trova l’ospedale Amedeo di Savoia e l’ospedale Maria Vittoria, ma la loro presenza è ritenuta insufficente dagli abitanti della zona.

Partendo dal contesto sovradescritto, ci si è poi focalizzati sulla zona di trasformazione in esame, da cui vengono effetuate una seria di analisi che riguardano i molteplici aspetti della zona. L’obbiettivo è di esaminare profondamente ‘l’offerta’ e ‘la domanda’ dell’area, ovvero le strutture/ attrezzature esistenti e quelle mancanti, attraverso indagini che contribuiranno alla determinazione dell’INPUT PROGETTUALE. 2. 32

FIGURA 2.30: Il parco fluviale confinante alla zona in esame, elaborazione e disegno a mano durante il sopralluogo, Toli Angeliki-Maria, Settembre 2014.

2.3.1 LA MORFOLOGIA URBANA

“la parola «morfologia» è stata utilizzata per indicare quasi sempre un livello di descrizione e progettazione ad una scala dimensionale e di complessità di relazioni più alta del singolo elemento edilizio e della sua forma in quanto progetto” (Gregotti, 1995).

La città solitamente si compone di diversi elementi che consentono di cogliere la logica di pianificazione di un’area e permettono, attraverso la loro analisi, di giungere all’individuazione delle criticità che delimitano il processo progettuale.

Questi elementi, sintetizzati nelle quattro categorie di tessuto edilizio, spazi residui, viabilità e verde, vengono individuati attraverso tre analisi. La tavola dei Pieni e Vuoti, insieme con l’analisi delle altezze dell’edificato, permette la determinazione del tessuto edilizio e degli spazi residui. Per quanto riguarda la viabilità è stata indagata l’accessibilità attraverso i mezzi pubblici, le piste ciclabili e i nodi viari principali, mentre l’analisi del verde distingue il pubblico dal privato.

PIENI-VUOTI E ALTEZZE

L’indagine sul quartiere Vallette-Lucento, a cui appartiene l’ambito, evidenza la presenza di tre elementi principali: edificato, aree dismesse e aree di discontinuita’ della struttura urbana.

Con aree dismesse, si intendono le aree precedentemente occupate da funzioni produttive riconosciute dalla collettivita’ mentre le aree di discontinuita’ della struttura urbana sono quelle che non hanno mantenuto relazioni tipologiche e/o funzionali con la citta’ che le ha rese estranee alla vita della collettività.

In primis si nota l’area dismessa in corrispondenza dell’ambito oggetto d’intervento, posto all’interno di un tessuto circostante discontinuo. I pieni presenti nell’area di progetto sono principalmente residenze, edifici al servizio

della città (scuole, impianti sportivi) e strutture commerciali. Il tessuto edilizio esterno all’area di trasformazione è composto, nella zona orientale dal tipico quartiere torinese a maglia regolare definito da isolati a corte con edifici di altezze simili tra di loro. Le parti verso nord-ovest, al contrario, presentano una frammentazione degli isolati con la presenza di edifici in linea e a torre di grandi altezze. La discontinuità che caratterizza il posizionamento della parte edificata, viene traslata anche sulla distribuzione e progettazione delle aree restanti, creando così una struttura urbana irregolare.

VERDE PUBBLICO PRIVATO

Procedendo all’analisi del verde, vengono distinte due categorie; verde pubblico e verde privato. Le aree occupate da verde pubblico possono essere differenziate in verde destinato a parco e spazi verdi attrezzati. Con il primo si intendono le aree per parchi pubblici urbani e comprensoriali, come definiti nell’articolo 22 della l.u.r., e sono quello di via Calabria e quello della Pellerina.

Il parco di via Calabria rientra nel progetto “Torino città d’acque: Dora Riparia”.

Al suo interno, oltre la pista ciclabile che lo attraversa, si trovano un campo di calcio e due aree gioco bambini. Il parco della Pellerina, invece, oltre ad essere ricco di risorse idrografiche e di numerose varietà di vegetazione e fauna contiene al suo interno la possibilità di svolgere diverse attività favorite dalla presenza di Cascina Marchesa, di un’area spettacoli all’aperto, di un’area apettacoli viaggianti e un’area pic-nic.

Invece, con spazi verdi attrezzati si intendono le aree verdi penetrate nel tessuto edilizio e circondate dall’edificato; queste aree sono molteplici nella zona e la maggior parte di loro viene attrezzata con campi sportivi o aree giochi. Inoltre, in alcune si possono trovare tratti di piste ciclabili e aree cani.

Anche se dall’indagine svolta emerge un numero elevato di zone verdi pubbliche attezzate, attraverso le analisi sviluppate dalla Legambiente, l’area 2. 33

in esame risulta inadeguata rispetto gli standard minimi posti dalla città di Torino. Nell’art. 21 della L.U.R. n.56/77, la metratura minima destinata a spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport è 12,5mq per abitante, mentre la quota risultante è 10,7mq per abitante. In più, dalla stessa indagine, risulta che anche gli standars definiti dall’art. 22 risultano insoddisfati. I comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti, infatti, devono prevedere una dotazione aggiuntiva di 15mq per abitante per parchi pubblici urbani e comprensoriali mentre la quota realizzata, relativa al quartiere, è solamente 1,3mq per abitante (in riferimento al parco di via Calabria).

Da sottolineare che questo sistema di calcolo degli standard non prende in considerazione le aree immediatamente limitrofe come il parco della Pellerina che rientra nella circoscrizione IV ma è facilmente fruibile anche dai cittadini di Lucento.

La porzione di verde di proprità privata presente nella zona si trova adiacente agli edifici residenziali. La loro conformazione, funzionalità e accessibilità dipende dalla forma dell’edificio a cui sono relazionati; per le costruzioni a torre e a stecca il verde si sviluppa attorno ad esse e viene protetto da recinzioni e quindi risulta più o meno acessibile a seconda del caso. I sistemi di verde relativi agli edifici a corte, a differenza delle categorie sovramenzionate, si trovano al’interno dei cortili e sono chiusi ai non residenti, sia dal punto di vista di accessibilità sia dal punto di vista visivo.

VIABILITA’

Individuando le linee di trasporto pubblico, le piste ciclabili tracciate e i nodi viari viene composta l’analisi sulla viabilità e accessibilità della zona. A livello di mobilità urbana l’area è ben fornita dai mezzi pubblici che la collegano con la città attraverso linee sia urbane sia suburbane. Sono presenti undici linee di trasporto pubblico, di cui nove linee bus e due linee di tram. In particolare: La linea 2, da via Ponchielli a via Corradino; La linea di tram 3, da piazzale Vallette a corso Tortona/corso Belgio; La linea di tram 9, da piazza Stampalia a corso Massimo D’Azeglio; 2. 34

La linea 29, da piazzale Vallette a piazza Solferino; La linea 32, di tratta urbana da Corso Tassoni a stada Pianezza angolo via delle Primule e tratta suburbana da strada Pianezza angolo via delle Primule (Torino) a piazza Robotti (Alpignano); La linea 59, di tratta urbana da piazza Solferino (Torino) a Savonera (Collegno) e tratta suburbana da strada Druento (Torino) a piazza Oropa (Druento); La linea 59/, da piazzale Valette a piazza Solferino; La linea 62, da piazza Sofia a piazzale Caio Mario; La linea 72, di tratta urbana da via Bertola (Torino) a Corso Garibaldi (Venaria) e tratta suburbana da strada Altessano (Torino) a via Machiavelli (Venaria); La linea 75, da piazzale Vallette a largo Tabacchi; La linea VE1, di tratta urbana da via De Sanctis angolo piazza Massaua (Torino) a via Petrarca (Venaria) e tratta suburbana da corso Molise angolo coeso Toscana (Torino) a viale Giordano Bruno (Venaria).

Per quando riguarda i percorsi ciclabili, si nota una presenza notevole di piste che però mancano di collegamento proprio nel a causa del vuoto lasciato dall’area d’interesse. In primis, all’interno del parco della Pellerina, si trovano due piste ciclabile che lo collegano a sud al parco Ruffini su corso Brunelleschi - Corso Telesio e a nord, oltre corso Regina Margherita, oltrepassata la passerella pedo-ciclabile, a via Borsi. Da essa si può percorrere via Pianezza e lungo la pista ciclabile giungere sino al parco della Mandria. In più il parco offre il servizio di nolleggio bici. L’ultima pista ciclabile realizzata nella zona, completata nel 2013, e è quella relativa al quartiere E27/E29 che permette di collegare il percorso ciclabile tra il Parco della Pellerina e il Parco delle Vallette, mettendo in sicurezza tutto il tracciato. La pista bidirezionale (larga 2,5 metri) permette inoltre di completare il collegamento Venaria-Stupinigi attraverso il Parco Ruffini; la lunghezza totale del nuovo percorso è di 1400 metri, che si aggiungono ai 300 già esistenti. La segnaletica orizzontale e verticale è stata applicata sulla base delle norme del Codice della Strada, a cui si è aggiunta una segnaletica verticale che sperimenta le proposte inserite nel Biciplan della Città di Torino.

ANALISI 1: Pieni-Vuoti, Altezze degli Edifici, SCALA: 1:5.000 2. 35

ANALISI 2: Analisi del Verde 2. 36

SCALA: 1:5.000

ANALISI 3: Viabilità

SCALA: 1:7.500 2. 37

SERVIZI

Attraverso diverse analisi sono stati individuati i servizi offerti nelle aree limitrofe alla zona in esame e, per la maggior parte, sono risultati sufficienti alle esigenze.

Per quanto riguarda le attrezzature sportive che servono la zona si possono trovare diciassette aree adibite a varie funzioni. In particolare, si possono individuare sei strutture calcistiche e sei bocciofile, più un campo da tennis, uno di basket, uno di pallavolo, una pista di pattinaggio e una piscina. Al di là di quest’ultima, situata su corso Lombardia, molti degli impianti sopracitati sono stati realizzati all’interno di spazi pubblici destinati ad area verde o nei parchi urbani mentre altri sono stati costruiti negli spazi residuali. In stretta prossimità con l’ambito Thyssen, si trova anche la struttura multisportiva di corso Lombardia che ospita diversa attività (calcio, pattinaggio, tennis e piscina). Questi risultati corrispondono a quelli prodotti dalle ricerche effettuate dal Circolo L’Aquilone-Legambiente che ha verificato l’esistenza, a maggio 2014, di 94.558 mq destinati allo sport, corrispondenti a 2,2 mq per abitante.

Dal punto di vista degli insediamenti scolastici, la zona risulta molto bel servita; i ventidue impianti relativi all’istruzione possono coprire le esigenze di ogni età in quanto sono presenti due asili nidi, undici 2. 38

scuole materne, sette scuole elementari e due scuole medie. Per di più si possono trovare istituti tecnici e professionali. Nonostante questi impianti appaiano sufficenti, dalla ricerca di Legambiente, si può constatare che la quota relativa a ogni abitante è pari a 2,7 mq e quindi non rispetta la dotazione minima di 5 mq definita dall’articolo 21 della L.U.R. n.56/1977 per le aree per l’istruzione.

Il quartiere possiede una buona dotazione di servizi pubblici sociali, alcuni dei quali rivestono un valore attrattivo sovralocale come la biblioteca civica Cognasso, il centro per la cultura ludica in via Fiesole ed il Centro Culturale Principessa Isabella.

A livello locale, è ritenuto molto importante il centro civico E15 per la validità dei servizi offerti. Inoltre, sono presenti sei strutture religiose di cui due in stretta vicinanza all’ambito in esame; La chiesa dei Santi Bernardo e Brigida e la chiesa di Beato Frassati.

Le strutture commerciali che servono la zona sono molteplici e vengono ritenuti più che sufficienti dai residenti (secondo l’indagine di Legambiente).

Nel quartiere, sono presenti in totale 65.594mq di attività commerciali di cui 30.978 mq destinati a commercio di vicinato, 21.996 mq di media struttura e 12.620 mq di aree mercatali. In particolare, in prossimità della fabbrica della Thyssenkrupp si

trovano le strutture commerciali dei Docks e a distanza di pochi minuti a piedi c’è il mercato di corso Cincinnato, composto da 119 banchi (51 alimentari, 58 extralimentari, 8 battitori e 2 fiorai); quest’ultimo assume un valore anche in ambito metropolitano in quanro rappresenta un punto di riferimento non solo per gli abitanti della zona ma anche per quelli di alcuni comuni limitrofi.

Il quartiere è molto ben fornito da farmacie, uffici postali, forze dell’ordine e uffici della pubblica amministrazione.

Infine, è stata analizzata la disponibilità di parcheggi della zona. Si possono trovare diverse tipologie div posti auto ma prevalente è quella di parcheggi a raso lungo le vie. Si possono trovare alcuni parcheggi a rotazione, realizzati principalmente in via Sansovino e corso Cincinanto. Lungo via Pianezza e all’interno 311 si trovano 85 posti auto, mentre lungo via Parenzo, via val della Torre e via Pirano sono situati in totale 801 posti auto. In via Bandini Confolonieri e via Arno’ sono realizzati 590 posti auto. In totale in tutto il quartiere sono presenti 14.011 posti auto, a raso e 4.575 posti auto in aree destinate a parcheggio. Confrontando nuovamente questi dati con le ricerce dalla Legambiente, la quota risultante è 0,7 mq per abitante in confronto ai 2,5 mq previsti dalla L.U.R.

ANALISI 4: Servizi

SCALA: 1:5.000 2. 39

2.3.2 ANALISI SOCIO-ECONOMICA 2.3.2.1 DATI DEMOGRAFICI CITTA’ DI TORINO

GRAFICO 2.1: Andamento della popolazione residente, Comune di Torino, Dati ISTAT, 31 Dicembre 2013.

GRAFICO 2.2: Popolazione per età, sesso e stato civile, Comune di Torino, Dati ISTAT, 1 Gennaio 2013.

2. 40

Negli ultimi venti anni la Città di Torino è stata oggeto di vari cambiamenti che hanno ridefinito l’assetto demografico, sociale, economico e strutturale.

L’andamento demografico è reciprocamente legato al contesto sociale che è mutato in seguito alla “ricostruzione” della città. Dalle tabelle riportate si può notare che la popolazione residente al 31 dicembre 2013 è in lieve diminuzione rispetto al 2012 (quasi 7.000 unità - 0,8% in meno) e si attesta a quota di 905.014 persone. Nel dettaglio, la Circoscrizione 3 Cenisia, Pozzo strada, San Paolo risulta come sempre la più densamente popolata (129.411 residenti) seguita dalla Circoscrizione 5, Borgata Vittoria-Vallette-Madonna di Campagna (126.740 residenti), mentre la Circoscrizione 10, Mirafiori sud chiude con soli 38.985 residenti.

Per quanto riguarda i nuclei famigliari nel 2013 risulta dai registri anagrafici della Città un numero complessivo di 450.802 (-0,7% rispetto al 2012). In controtendenza rispetto agli anni scorsi le persone sole registrano una diminuzione dello 0,5% e ora rappresentano poco più del 42% del totale.

Continuano a diminuire le coppie con figli (-2%) e quelle senza figli (-1,3%) mentre aumentano le famiglie monogenitoriali (+0,8%) che rappresentano il 9,6% del totale. Osservando i dati relativi agli stranieri residenti, invece, risulta che sono 140.138, pari al 15,5% della popolazione totale, dato quasi analogo a quello del 2012 (15,6%). Inoltre, la comunità maggiormente rappresentata è, anche nel 2013, quella romena (55.333 unità pari al 39% del totale degli stranieri che risiedono soprattutto nella Circoscrizione n. 5 Borgata Vittoria, Le Vallette, Madonna Di Campagna), seguono a ruota i marocchini (n. 19.892 pari al 14% del totale degli stranieri che risiedono soprattutto nella Circoscrizione n. 6 Barriera di Milano, Falchera, Regio Parco) ed i peruviani (9.390 unità pari al 7% del totale degli stranieri che risiedono soprattutto nella Circoscrizione n. 3 Cenisia, Pozzo strada, San Paolo); i cinesi sono 7.128 (e rappresentano l’unica comunità straniera in discreta crescita) e si confermano al quarto posto nella speciale classifica delle comunità straniere più rappresentate (risiedono soprattutto nella Circoscrizione n. 7 Aurora, Madonna del Pilone, Vanchiglia e sono il 5% del totale degli stranieri). Sopra quota seimila (6.093) ci sono gli albanesi che risiedono soprattutto nella Circoscrizione n. 6 Barriera di Milano, Falchera, Regio Parco e sono pari al 4% del totale degli stranieri presenti.

CIRCOSCRIZIONE E QUARTIERE

Analizzando i dati relativi alla Circoscrizione V, a cui appartiene l’ambito in esame, quest’ultima appare, con i suoi 126.741 abitanti, la seconda circoscrizione più popolata dopo la III (129.411). In dettaglio, il quartiere di Vallette-Lucento ha 42.075 abitanti ovvero il 33% del totale della circoscrizione e la popolazione femminile risulta leggermente più alta di quella mascile.

Il grafico relativo alle fasce di età demostra la distribuzione degli abitanti rispetto la loro età. La fascia prevalente risulta 35-39 anni pari a 38% mentre quella successiva comprende le età da 60 a 80 anni con 24%. La fascia relativa alle età 15-34 anni è la terza, rappresentando il 20% dei residenti della circoscrizione mentre le età da 0 a 14 anni comprendono soltanto il 12%.

Concluendo, il 6% degli abitanti hanno superato gli 80 anni.

Per approfondire le caratteristiche dello stato attuale degli abitanti della circoscrizione, occorre fare riferimento a diversi grafici; quello riferito alla ‘Popolazione residente per stato civile e quello sulle ‘Famiglie per tipologia’.

Confrontando i numeri relativi allo stato civile ‘vedovo-a’, con quelli delle altre circoscrizioni, emerge che la circoscrizione 5 dimostra la percentuale più alta pari a 9%. A proposito delle tipologie di famiglia, quella che presenta la percentuale maggiore è la categoria ‘Coppie con figli’, pari a 24% del totale della città, ma anche le famiglie ‘Monogenitori’ rappresentano una quota elevata di popolazione. Il 40% dei residenti vengono individuati come ‘persone sole’, una percentuale medio-alta rispetto la media della città di Torino.

Si prosegue analizzando la provenienza degli abitanti stranieri nella circoscrizione, un argomento molto importante per essa, siccome ospita il 14% del totale degli stranieri in città, la seconda percentuale più alta dopo la Circoscrizione VI (18%). Il 42% proviene da paesi che rientrano nella Unione Europea, il 10% da altri paesi europei, il 26% dall’Africa e del restante 22% metà provengono dall’America e l’altra metà dall’Asia. Confrontata con le altre circoscrizioni, la quinta presenta la maggior percentuale di stranieri provenienti da paesi dell’Unione Europea.

Vengono riportati altre informazioni utili per descrivere la popolazione, come la ridotta percentuale di laureati, pari solamente all’1%, e di diplomati (8%). Il 35% dei residenti sono pensionati ed il 60% popolazione attiva. Il 44% lavorano come impiegati mentre il 53% come operai.

STATO CIVILE

FASCE DI ETA’

STRANIERI PER AREA DI PROVENIENZA

FAMIGLIE PER TIPOLOGIA

GRAFICI 2.3-2.4-2.5-2.6 : Rielaborazione grafica di dati ricavati dall’Archivio Anagrafico della Città di Torino, Servizio Statistica e Toponomastica della Città, Ufficio Pubblicazioni e Analisi statistiche, 31 Dicembre 2013.

2. 41

CIRCOSCRIZIONE 1 2 3 4 5 6 CIRCOSCRIZIONE 7 1 8 2 9 3 10 4 TOTALE 5 6 7 QUARTIERE 8 VALLETTE 9 DI CAMPAGNA MADONNA 10 BORGATA VITTORIA TOTALE TOTALE

F

M

40.882 54.455 68.469 52.318 65.368 55.377 F 46.606 40.882 30.541 54.455 39.749 68.469 20.255 52.318 474.02 65.368 55.377 46.606 F 30.54121.709 39.74921.873 20.25521.639 474.0265.221

TOTALE

37.143 47.145 60.942 46.868 61.372 52.914 M 42.891 37.143 27.154 47.145 35.835 60.942 18.73 46.868 430.994 61.372 52.914 42.891M 27.154 20.366 35.835 20.569 18.73 20.129 430.994 61.064

TABELLA 2.1: Struttura della popolazione per genere e circoscrizione.

QUARTIERE

F

M

78.025 101.602 129.411 99.186 126.741 108.291 TOTALE 89.497 78.025 57.695 101.602 75.584 129.411 38.985 99.186 905.014 126.741 108.291 89.497 TOTALE 57.695 42.075 75.584 42.442 38.985 41.768 905.014 126.285 TOTALE

CIRCOSCRIZIONE Altre tipologie21.709 Coppie con figli20.366 Coppie senza figli Persone sole VALLETTE 42.075 Monogenitori MADONNA 20.569 42.442 1 DI CAMPAGNA 5.079 21.873 6.343 5.303 3.959 23.217 BORGATA VITTORIA 21.639 20.129 41.768 2 4.926 10.285 9.874 4.968 20.684 61.064 126.285 3 TOTALE 6.614 65.221 12.962 11.333 5.994 28.721 4 5.906 9.742 7.932 4.661 21.611 5 8.004 13.199 10.697 5.968 21.651 6 6.395 10.867 8.564 5.118 18.882sole CIRCOSCRIZIONE Altre tipologie Coppie con figli Coppie senza figli Monogenitori Persone 71 6.367 8.244 6.444 4.093 20.274 5.079 6.343 5.303 3.959 23.217 82 3.878 5.096 4.116 2.861 14.731 4.926 10.285 9.874 4.968 20.684 93 3.975 7.427 7.053 3.559 15.304 6.614 12.962 11.333 5.994 28.721 104 2.261 4.119 3.459 1.962 6.123 5.906 9.742 7.932 4.661 21.611 TOTALE 53.405 88.284 74.775 43.143 191.198 5 8.004 13.199 10.697 5.968 21.651 6 6.395 10.867 8.564 5.118 18.882 TABELLA 2.2: Famiglie per tipologia e circoscrizione.

7 6.367 8.244 6.444 4.093 20.274 3.878 grafica di dati ricavati 5.096 dall’Archivio Anagrafico 4.116 della Città di 2.861 14.731 TABELLE 82.1-2.2: Rielaborazione Torino, Servizio Statistica e Toponomastica Pubblicazioni e Analisi statistiche, 31 Dicembre 2013.

9 3.975 7.427 7.053 3.559 15.304 2. 42 10 2.261 4.119 3.459 1.962 6.123 TOTALE 53.405 88.284 74.775 43.143 191.198

TOTALE 43.901 50.737 65.624 49.852 59.519 49.826 TOTALE 45.422 43.901 30.682 50.737 37.318 65.624 17.924 49.852 450.805 59.519

49.826 45.422 30.682 della Città, Ufficio 37.318 17.924 450.805

CIRCOSCRIZIONE

Europa UE

Europa non UE

Asia

Africa

America

Oceania

Apolide Altro

TOTALE2

CIRCOSCRIZIONE F2.984 M TOTALE 1 722 1.502 1.632 1.169 2 5.144 1.249 37.143 495 1.356 1.299 1 40.882 78.025 2.544 3 8.274 1.942 1.386 3.083 2 54.455 47.145 101.602 4 7.663 1.656 60.942 1.211 3.678 2.068 3 68.469 129.411 CIRCOSCRIZIONE Europa UE Europa non UE Asia Africa America 5 10.138 1.931 1.104 5.384 1.607 4 52.318 46.868 99.186 6 8.108 2.578 2.549 9.697 2.016 1 2.984 722 61.372 1.502 1.632 1.169 5 65.368 126.741 7 6.325 1.454 52.914 3.709 6.862 1.559 2 5.144 1.249 495 1.356 1.299 6 55.377 108.291 2.544 8 3.216 628 1.682 1.508 1.122 3 8.274 1.942 1.386 3.083 7 46.606 42.891 89.497 9 5.198 1.349 27.154 984 2.258 1.283 4 7.663 1.656 1.211 3.678 2.068 8 30.541 57.695 10 2.467 526 215 1.131 431 5 10.138 1.931 1.104 5.384 1.607 9 39.749 35.835 75.584 59.517 14.035 14.837 36.05 15.637 6 8.108 2.578 18.73 2.549 9.697 2.016 10TOTALE1 20.255 38.985 7 6.325 1.454 3.709 6.862 1.559 %/TOTALE2 42,47 10,02430.994 10,59 25,72 11,16 TOTALE 474.02 905.014 8 3.216 628 1.682 1.508 1.122 TABELLA92.3: Stranieri residenti 5.198 a Torino distribuiti 1.349 per provenienza 984 e circoscrizione.

2.258 1.283 QUARTIERE F M TOTALE 10 2.467 526 215 1.131 431 VALLETTE 21.709 20.36614.837 42.075 TOTALE1 59.517 14.035 36.05 15.637 QUARTIERE F M TOTALE MADONNA DI CAMPAGNA 21.873 20.569 42.442 %/TOTALE2 42,47 10,02 10,59 25,72 11,16 BORGATAVALLETTE VITTORIA 21.639 20.129 41.768 2.306 2.043 4.349 TOTALEDI CAMPAGNA 65.221 61.064 126.285 MADONNA 3.803 3.578 7.381 BORGATA VITTORIA 4.319 4.068 8.387 TABELLA 2.4: Struttura della popolazione per genere e quartiere.

TOTALE 10.428 9.689 20.117 QUARTIERE F M TOTALE CIRCOSCRIZIONE Altre tipologie Coppie con figli Coppie senza figli Monogenitori VALLETTE 2.306 2.043 4.349 1 5.079 6.343 5.303 3.959 MADONNA DI CAMPAGNA 3.803 3.578 7.381 2 4.926 10.285 9.874 4.968 BORGATA VITTORIA 4.319 4.068 8.387 3 6.614 12.962 11.333 5.994 TOTALE 10.428 9.689 20.117 4.661 4 5.906 9.742 7.932

6 0 4 2 Oceania

4 0 5 0 Apolide 2 Altro 24 4 0 2 5 2 0 0 2 39 24 0 0,03 2 2 0 39 0,03

8.015 9.543 17.233 16.268 TOTALE2 20.163 24.959 8.015 19.911 9.543 8.162 17.233 11.075 16.268 4.77 20.163 140.138 24.959 19.911 100,00 8.162 11.075 4.77 140.138 100,00

6 2 0 6 4 3 2 23 2 0,02 6 3 23 0,02

Persone sole

TOTALE

23.217 43.901 20.684 50.737 28.721 65.624 21.611 49.852 5 8.004popolazione straniera 13.199per genere e quartieri.

10.697 5.968 21.651 59.519 TABELLA 2.5: Struttura della 6 6.395 10.867 8.564 5.118 18.882 49.826 TABELLE 2.3-2.4-2.5: Rielaborazione grafica di dati ricavati dall’Archivio Anagrafico della Città di Torino, Servizio Statistica e Toponomastica della Città, Ufficio 7 6.367 8.244 6.444 4.093 20.274 45.422 Pubblicazioni e Analisi statistiche, 31 Dicembre 2013.

8 3.878 5.096 4.116 2.861 14.731 30.682 2. 43 9 3.975 7.427 7.053 3.559 15.304 37.318 10 2.261 4.119 3.459 1.962 6.123 17.924 TOTALE 53.405 88.284 74.775 43.143 191.198 450.805

TREND DEMOGRAFICO

Nel processo di analisi e individuazione degli input progettuali, deve essere preso in considerazione anche lo sviluppo demografico, siccome nel corso degli anni rappresenterà un elemento di cambiamento nei dati sovraelencati.

Uno dei più importanti fattori che incide sulle condizioni di salute di una popolazione e sul bisogno di servizi è la dimensione della fascia di popolazione anziana sul totale. L’invecchiamento demografico ha sicuramente un impatto notevole nel determinare le attività di cura in un territorio.

Le proiezioni europee, mediane per invecchiamento della popolazione, indicano che la percentuale degli ultra sessantenni raddoppierà tra il 2007 ed il 2050, mentre l’Italia risulta probabilmente il paese più colpito dai cambiamenti demografici, avendo sia uno dei più bassi tassi di fecondità del mondo sia uno dei più alti tassi di speranza di vita alla nascita, con entrambe queste tendenze destinate ad aumentare (World Economic Forum 2008). Effettivamente, l’ONU stima che in Italia la percentuale delle persone con oltre 60 anni sarà il 41% della popolazione nel 2050, se l’attuale trend continuasse. L’invecchiamento si può illustarre attraverso diversi indicatori: Indice di vecchiaia: Rappresenta il grado di invecchiamento di una popolazione. È il rapporto percentuale tra il numero degli ultrassessantacinquenni ed il numero dei giovani fino ai 14 anni.

Indice di dipendenza strutturale: Rappresenta il carico sociale ed economico della popolazione non attiva (0-14 e oltre 65 anni) su quella attiva (15-64 anni).

Indice di struttura della popolazione attiva: Rappresenta il grado di invecchiamento della popolazione in età lavorativa. È il rapporto percentuale tra la parte di popolazione in età lavorativa più anziana (40-64 anni) e quella più giovane (15-39 anni).

Torino, oggi, è una città con una popolazione che cresce molto poco nonostante l’immigrazione di questi ultimi tempi. Per contro, è una città che invecchia rapidamente e innesca una crescente domanda di assistenza in campo sociale e sanitario. I dati relativi al 2013 fanno emergere che per ogni 100 giovani corrispondono 197,2 anziani (Indice di vecchiaia=197,2).

Per ogni 100 individui che lavorano ci sono 59,6 individui a carico (Indice di dipendenza strutturale=59,6); l’indice di ricambio è pari a 157,8 e significa che la popolazione in età lavorativa è molto anziana e l’Indice di struttura della popolazione attiva è pari a 133.

2. 44

GRAFICO 2.7: Crescita della spesa pubblica causata dell’invecchiamento della popolazione 2000-2050, OECD(Organisation for Economic Co-operation and Development o OCSE)), 2007.

GRAFICO 2.8: Piramide dell’età della popolazione italiana, confronto 2000– 2050, OECD(Organisation for Economic Co-operation and Development o OCSE)), 2006.

2.3.2.2 IL PATRIMONIO ABITATIVO Nel territorio cittadino della città di Torino sono registrate 500.085 unità abitative di categoria catastale A, classate in diverse subcategorie rispetto le loro caratteristiche. Le 11 categorie catastali presenti hanno lo scopo d’indicare la destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane. la categoria catastale più rappresentata è quella A3, tipo economico, con 336.055 unità pari al 67% del totale, mentre gli immobili di pregio rappresentalo lo 0,4% del totale. I box (C06) sono 217.733 in aumento di n. 3.385 unità rispetto al 2012.

FIGURA 2.31: Fotografia del Patrimonio Abitativo, Rapporto ‘Osservatorio Condizione Abitativa’, Area edilizia Residenziale Pubblica, 2013.

La distribuzione delle unità abitative, evidenzia elevati valori nelle Circoscrizioni 2, Mirafiori nord-S.Rita e 3, Cenisia-Pozzo Strada-S.Paolo e in particolare per quest’ultima i valori in assoluto più alti nella concentrazione dei fabbricati destinati

alle attività produttive ed alle infrastrutture. In direzione opposta le Circoscrizioni 8, Borgo PoCavoretto-S.Salvario 9, Lingotto-Mercati GeneraliNizza Millefonti e 10, Mirafiori sud che presentano scarsi valori nelle unità abitative di tipo civile (solo nella Circoscrizione 9 Lingotto-Mercati GeneraliNizza Millefonti si rilevano valori superiori alle 20.000 unità) e valori quasi nulli nelle tipologie relative alle categorie rimanenti. La Circoscrizione 7, Aurora-Madonna del Pilone-Vanchiglia presenta i valori più elevati di concentrazione della categoria E (costruzioni riconducibili alle infrastrutture dei trasporti e le aree cimiteriali in genere). Le autorimesse sono uniformemente distribuite sul territorio cittadino. Escludendo le circoscrizioni 8 e 10, notoriamente le meno densamente edificate, in tutte le circoscrizioni si rilevano valori al di sopra delle 20.000 unità. Costituisce parziale eccezione la Circoscrizione 1, Centro-Crocetta; qui il numero totale delle autorimesse non supera le 15.000 campionature.

La categoria A01, abitazioni di tipo signorile, registra valori sotto le 500 unità ad eccezione della Circoscrizione 8, Borgo Po-Cavoretto-S.Salvario dove si rileva un numero di costruzioni di poco inferiore alle 1000 unità. Sono irrilevanti le unità censite A01 nella Circoscrizione 10, Mirafiori sud.

Più significativo il dato della categoria A02 abitazioni di tipo civile. In cinque circoscrizioni si è registrato un dato numerico compreso tra le 5000 e 15000 unità censite. Nelle Circoscrizioni 1, CentroCrocetta 3, Cenisia-Pozzo Strada-S.Paolo si toccano punte vicine alle 15.000 unità totali mentre nella circoscrizione 9,10 e 6 ci sono valori inferiori alle 5.000 unità totali.

La categoria A03 (abitazioni di tipo economico) è la più significativa dal punto di vista numerico tanto da imporre l’utilizzo di una scala differente per le rilevazioni. Nelle zone centrali e nelle Circoscrizioni della zona sud-sud/est le costruzioni sono spesso al di sotto del valore numerico delle 20000 unità, fino a raggiungere un minimo nella circoscrizione 10 (meno di 10000 unità censite). In tutte le altre Circoscrizioni e in particolare in quelle della zona ovest la presenza di abitazioni economiche è spesso al di sopra del valore di riferimento di 50000 costruzioni per Circoscrizione.

Contrariamente ad una convinzione consolidata, le costruzioni di tipo A04 (edilizia di tipo popolare) sono perlopiù concentrate in quartieri centrali o semicentrali e in modo minore nei quartieri periferici o della seconda fascia. Le Circoscrizioni 5, Borgata Vittoria-Vallette-Madonna di Campagna e 10, Mirafiori sud, spesso indicate come quartieri marcatamente “popolari”, presentano in realtà valori modesti al di sotto delle 500 unità totali. Il peso quantitativo dell’edilizia di tipo popolare è sicuramente modesto. Le costruzioni di tipo C06 (autorimesse, e box privati ) sono in assoluto la seconda tipologia catastale per numero di unità censite (209.000 unità). La distribuzione risulta significativa in tutte le Circoscrizioni, con valori leggermente inferiori nella Circoscrizione 9, Lingotto-Mercati Generali-Nizza Millefonti e 10, Mirafiori sud. Nella Circoscrizione 3, Cenisia-Pozzo Strada-S.Paolo si rilevano valori superiori alle 30.000mila unità.1 Dati trattati dal Rapporto ‘Osservatorio Condizione Abitativa’, Area edilizia Residenziale Pubblica, 2013.

1

2. 45

2.3.2.3 LA DOMANDA E L’OFFERTA Costruendo il quadro dell’offerta immobiliare della’intera città, occore fare riferimento al numero di annunci presenti. Torino è una città estremamente importante dal punto di vista immobiliare nel panorama provinciale e circa il 47% di tutti gli annunci immobiliari della provincia sono relativi alla città.

In totale, secondo il sito “immobile.it” sono presenti in città 55.604 annunci immobiliari, di cui 27.643 in vendita e 27.961 in affitto, con un indice complessivo di 61 annunci per mille abitanti.

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (2.000€/m²) è di circa il 15% superiore alla quotazione media regionale, pari a 1.750€/m² ed è anche di circa il 6% superiore alla quotazione media provinciale (1.900€/m²). Il prezzo degli appartamenti a Torino non è per nulla uniforme e in molti casi le quotazioni sono inferiori a 1.550€/ m² o superiori a 2.500€/m².

Le quotazioni immobiliari più economiche per gli appartamenti sono relative alla zona Falchera (1.250€/m²), mentre raggiunge le quotazioni più elevate la zona Val Salice (3.650 €/m²).

Analizzando la domanda immobiliare a Torino, occore fare riferimento al documento ‘Rapporto di Mercato’, del secondo semestre del 2014 pubblicato da Tecnocasa. Per analizzare l’andamendo dei valori, si parte dalla prima discesa percentuale di 5,8% segnalata dal 2007, l’anno dei prezzi più alti registrati, al 2008. Da quell’anno fino al 2013, i valori hanno continuato a scendere (con una piccola salita nel 2010 di 0,40%), raggiungendo -32,5% in totale rispetto 2007. Anche nel primo semestre del 2014, viene osservata una descesa di 3,9% 2. 46

rispetto all’anno precedente. L’analisi di domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (35,8%), seguita dal bilocale (29,1%).

In aumento la concentrazione sui tagli più grandi.

L’analisi della domanda, rileva un aumento della concentrazione delle richieste di trilocali (+0,5%), quattro locali (+0,2%) e cinque locali (+0,4%).

In diminuzione la concentrazione dei monolocali (-0,3%) e dei due locali (-0,8%).

I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila€ nel 35,6% dei casi e tra 120 e 169 mila € nel 27,0% dei casi, percentuali in aumento rispetto al semestre precedente. L’andamento dei canoni di locazione vede un calo dell’1,5% sui bilocali e del 2,3% sui trilocali. Interessante la domanda di affitto nelle zone centrali e in quelle a ridosso delle facoltà universitarie.

L’83,1% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale, a seguire con il 16,9% gli investitori (percentuale in calo rispetto al II semestre 2013 quando era pari al 18,1%). Per quanto riguarda l’età degli acquirenti si evince che la maggioranza ricade tra i 18 e i 44 anni.

Il cambiamento della situazione economica non ha influito soltanto sul crollo delle compravendite, ma ha fatto emergere un grande problema, quello del disagio abitativo, rappresentato dall’alta percentuale del reddito familiare che viene impiegato a questo scopo (30%). Per questo motivo è stato scelto di analizzare la situazione attuale e la forte richiesta di Edilizia Sociale nella città di Torino, e successivamente nella quinta circoscrizione.

Le unità di edilizia sociale presenti nel territorio della città di Torino, sono poco più di 18.000. La maggiore concentrazione di unità di edilizia

sociale è presente nelle circoscrizioni 2, 5 e 6 dove si rilevano più di tremila alloggi di edilizia pubblica gestiti dalla città. Valori intermedi, fino a tremila unità, si rilevano nella fascia centrale costituita dalle circoscrizioni 1, 4 e 7. Si ricorda che in particolare nella circoscrizione 4 si deve tener conto dell’elevato numero di nuove unità di edilizia sociale (circa 400 nuove unità) disponibili in seguito all’insediamento dei villaggi olimpici.

Analogamente la circoscrizione 9 potrà disporre di circa 200 nuove unità, che si aggiungeranno alle duemila già esistenti (valori analoghi alla circoscrizione 10 e 3). La circoscrizione 3, diversamente dall’elevata concentrazione di unità abitative, non presenta valori particolarmente significativi, in quanto non supera le 2.000 unità complessive. Nella circoscrizione 8 si contano appena 230 unità di edilizia sociale, valore in assoluto più basso.

Esiste una domanda crescente, soprattutto da parte di giovani o di persone “single” che non sono in grado di sostenere per intero il canone di locazione di un alloggio, e che chiedono di poter condividere tali spese con altri coabitanti, sul modello di esperienze già consolidate e diffuse in molti altri paesi europei (dalla Francia, alla Gran Bretagna, ai paesi Scandinavi).

La Città di Torino, nell’ottica di garantire un mix sociale e culturale il più possibile ricco e coeso ,attraverso una composita ed equilibrata presenza delle diverse componenti sociali, ha incentivato e promosso sin dal 2007 importanti esperienze di coabitazioni solidali nei quartieri pubblici con maggiori difficoltà sociali.

Le coabitazioni solidali sono tese a favorire

l’insediamento di giovani nei quartieri di edilizia residenziale pubblica che, in cambio di un abbattimento sino al 90% dell’equo canone, offrono 10 ore settimanali in attività di volontariato per lo sviluppo locale della comunità dei residenti.

Tali iniziative perseguono pertanto il duplice obiettivo di migliorare da un lato le condizioni di vita degli abitanti nei quartieri pubblici “difficili” ,con la presenza di un presidio di giovani volontari, e dall’altro di beneficiare giovani adulti di età compresa tra i 18 e i 30 anni, che vogliono sperimentare la loro autonomia.

Le prime coabitazioni solidali sono state avviate dai giovani dell’Associazione Acmos nel quartiere pubblico di Via San Massimo 31 e 33, estesa poi al quartiere di Corso Mortara 36/7, e precisamente:

CIRCOSCRIZIONE 5

All’interno di questo quadro immobiliare, si colloca anche la quinta circoscrizione. Osservando le tavole fornite dall’’Osservatorio sulla condizione Abitativa’1 della città di Torino, si nota che contiene da 60.000 a 80.000 alloggi, mentre le categorie a cui rientra per tipologia sono: A01(Abitazioni di tipo signorile) da 100 a 500 unità, A02(Abitazione di tipo civile) da 5.000 a 15.000 unità, A03(Abitazione di tipo economico) oltre 20.000, A04 e A05(Abitazioni di tipo popolare e ultrapopolare) da 500 a 1.000 e C06(Autorimesse) da 15.000 a 20.000 unità.

OFFERTA

I tre quartieri della macrozona in esame presentano diversi valori tra di loro la cui una media è pari a 1.450€/m². Si fa riferimento ai tre quartieri; ValletteLucento(che verà considerato come due quartieri suddivisi), Borgo Vittoria e Madonna di Campagna.

Il primo è il quartiere delle Vallette. Dal punto di vista immobiliare rappresenta circa l’1% di tutte le transazioni immobiliari di Torino. Il prezzo medio degli appartamenti in zona Vallette e di circa 1.400€/

m², molto inferiore al prezzo medio cittadino, pari a circa 2.000€/m². Il prezzo degli appartamenti in zona Vallette a Torino non è uniforme, anche se nella maggioranza dei casi è compreso tra 1.050€/ m² e 1.700€/m². la seconda zona che compone il quartiere in esame è Lucento, anch’esso raffigurante l’1% delle transazioni immobiliari della città. Il prezzo medio degli appartamenti in zona Lucento e di circa 1.600€/m², significativamente inferiore al prezzo medio. La quotazione dei singoli appartamenti in questa zona è molto diversificata: nella maggioranza dei casi è comunque compreso tra 1.200€/m² e 2.050€/m². Diversamente dai quartieri precedenti, il Borgo Vittoria compone il 2% delle transizioni e presenta un prezzo medio di circa 1.400€/m². La quotazione dei singoli appartamenti è compreso tra 1.000€/m² e 1.750€/ m². La stessa percentuale di peso sulle transizioni complessive e lo stesso prezzo medio, vale anche per il quartiere Madonna di Campagna. Il prezzo minimo è 1.050 €/m² ed il massimo 1.800€/m².

QUOTAZIONI O.I.C.T.

Per compore l’intero quadro immobiliare della zona, occore fare riferimento anche alle quotazioni elaborate dall’Osservatorio Immobiliare della città di Torino (OICT) sulla base della suddivisione della città in microzone catastali (OMI), ovvero ambiti che esprimano livelli omogenei di mercato, in funzione di elementi in comune tra di loro che li rendono omogenei (caratteristiche urbanistiche, dotazione di servizi ecc.).

L’ambito si colloca nella microzona 38-Corona Nord Ovest. Presenta un prezzo massimo di 2.300 €/mq, prezzo medio 2.178 €/mq e minimo 2.073 €/mq, valori riferiti al secondo semestre dell’’anno 2013. Questi valori risultano più alti dai dati sovramenzionati in quanto vengono trattati dall’osservatorio attraverso indicatori statistici sui prezzi unitari di offerta.

DOMANDA

La domanda relativa alla macrozona a cui appartengono i quartieri, può essere rilevata dalle quotazioni fornite da Tecnocasa nel rapporto sovramenzionato. Occore fare riferimento alla macroarea (definita dall’agenzia) di Borgo-Vittoria e Barriera di Milano per cui le quotazioni immobiliari sono diminuite del 3,7%. I prezzi medi della zona che risultano bassi attirano anche tanti acquirenti provenienti dai quartieri limitrofi dove le quotazioni sono più elevate.

Per quando riguarda l’edilizia sociale presente nella circoscrizione, si contano più di 7.000 unità di edilizia sociale gestite dalla città, in assoluto il valore più alto fra tutte le circoscrizioni cittadine.

La circoscrizione 5 presenta valori medio-alti di unità abitative (fra le 60 e le 80.000 unità totali) e una popolazione significativa, di poco superiore alle 120.000 unità che la pone fra le prime quattro circoscrizioni più densamente popolate.

Numerose unità di edilizia sociale sono presenti, in prossimità della area in esame, lungo tutto corso Cincinnato, asse storico per la presenza di questa tipologia abitativa. Inoltre, si trovano alloggi in prossimità di via Pianezza, della linea mediana di Strada Comunale di Altessano e infine all’estremo nord in Corso Grosseto. Inoltre, negli interni di Corso Molise è presente un quartiere storico popolare “Le Vallette” costituito da numerose unità di edilizia sociale. Concludendo, tutta la circoscrizione 5 è caratterizzata dalla diffusa presenza di unità di edilizia sociale non solo lungo le principali arterie di comunicazione ma anche nelle vie secondarie come via Fiesole, via Forlì e soprattutto via Parenzo A proposito di cohousing, in zona si trova la Comunità Filo Continuo, corso Mortara 36/7, attiva dal 2008, collocata nell’ex villaggio olimpico media, comprendente 90 alloggi di coabitazione solidale.

Dati trattati dal Rapporto ‘Osservatorio Condizione Abitativa’, Edilizia Residenziale Pubblica, 2013.

1

2. 47

2.3.2.4 STAKEHOLDERS La rigenerazione urbana di un’ambito controversiale come quello in esame costituisce un problema complesso a causa della presenza di numerosi attori; questo richiede infatti la presa in considerazione di molteplici visioni, spesso conflittuali tra di loro. Per ottenere un quadro completo del contesto in cui si sviluppa il progetto occorre dunque catalogare ed interpretare gli stakeholders.

Gli stakeholders, come definiti dal ‘Financial Times’, corrispondono a un qualsiasi partito che si impegna, finanziariamente o in altro modo, verso una società e che subisce l’influenza dei risultati ottenuti da ques’ultima.

Nel processo di riqualificazione urbana, essi possono essere interpretati da persone fisiche, gruppi o organizzazioni che esprimono interesse o dissenso nella progettazione e organizzazione di un intervento.

Tutti possono intervenire sulle decisioni delle azioni, degli scopi e delle strategie di progetto o subirne le conseguenza ma non svolgono un ruolo equivalente tra loro.

Le scelte e le motivazioni differiscono tra loro rispetto le condizioni socioeconomiche e lavorative in cui si trovano ad agire i soggetti interessati.

Riassumendo, in questo caso, le azioni degli stakeholders sono causa diretta di effetti, positivi o negativi, che si verificano in seguito alla fase di progettazione e realizzazione di un intervento urbano.

Per individuare queste figure occorre prima fare riferimento alle diverse risorse, ovvero ai dati di input che fanno emergere le potenzialità dei soggetti. Si 2. 48

possono distinguere quattro tipi di risorse: •Politica, ovvero il consenso che un attore è in grado di ottenere; •Economica, ovvero la capacità, attraverso il denaro, di modificare il comportamento degli altri attori; •Legali, ovvero l’influenza delle decisioni prese dalle autorità legislative e amministrative; •Cognitive, ovvero la disponibilità e l’accesso a informazioni che possono influenzare il processo decisionale.

Queste definiscono a loro volta cinque categorie di attori in cui rientrano gli stakeholders: •Attori politici; •Attori burocratici; •Attori che servono interessi speciali •Attori che servono interessi generali •Esperti.

Nella prima categoria sono raccolti tutti i gruppi di coloro che sono stati eletti per rappresentare i cittadini ed esprimere il consenso pubblico mentre nella seconda rientrano le figure a cui sono stati adibiti diritti legali e decisionali. Un ruolo molto importante assumono i partiti d’interessi speciali poichè le scelte progettuali li influenzano direttamente e possono quindi essere, totalmente o parzialmente, avvantaggiati o daneggiati dall’operazione. Questi corrispondono in genere ai grandi marchi, alle agende, alle figure individuali e/o alle organizzazioni che rappresentano le attività di categoria o ai cittadini che abitano in zona. Non si possono escludere gli attori d’interessi generali, ovvero quelli che rappresentano soggetti che non possono difendersi o gli interessi di carattere

colletivo. L’ultimo aspetto considerato è quello degli esperti ovvero di persone che possiedono competenze e conoscenze relative al progetto o all’area in esame e che possono strutturare e fornire soluzioni alle domande che vengono loro poste.

Per quanto riguarda l’area in questione, gli stakeholders sono stati individuati utilizzando la metodologia “Stakeholder Cycle Diagram” che permette di mappare i diversi livelli attribuiti ad essi rispetto cerchi concentrici e diversi pattern.

I primi indicano la distanza degli stakeholders dal progetto; gli attori vengono posizionati rispetto alla loro influenza e alle coseguenze che possono portare le loro azioni al sistema. I secondi, invece, rappresentano l’omogeneità del partitostakeholder rispetto alla quantità delle voci al suo interno e ai lori diversi interessi.

Analizzando il contesto in cui viene sviluppata l’analisi, sono stati individuati i seguenti stakeholders.

Come attori politici e burocratici sono stati presi in considerazione la città di Torino, l’assessore all’urbanistica, la Circoscrizione V, l’ufficio tecnico circoscrizionale e il responsabile dei lavori (che assume gli stessi compiti del RUP ai sensi del 81/08). Quest’ultimo è la persona fisica incaricata di far rispettare le norme generali e specifiche che riguardano la zona in esame, stabilite dai diversi uffici tecnici come, in questo caso, la Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici per il Castello di Lucento e il Decentrato OO.PP. e difesa assetto idrogeologico per la presenza del fiume Dora e altri dipartimenti rilevanti.

Partiti di interessi speciali sono i diversi proprietari delle Z.U.T. che compongono l’ambito di trasformazione come la Thyssenkrupp, la Bonafous (zone su corso Regina) e la Piemongest (zona Castello di Lucento), gli abitanti del quartiere Vallette-Lucento e i diversi futuri clienti, divisi tra comparto produttivo, che assume importanza maggiore, e residenziale-commerciale. Diverse organizzazioni di carattere ambientale o sociale compongono gli attori d’interesse generale come Legambiente-Circolo L’Aquilone, il centro culturale Principessa Isabella e l’associazione onlus “Legami d’acciaio – Associazione familiari ed ex operai Acciaierie di Torino”. Infine, devono essere presi in considerazione gli esperti che possono contribuire all’idea progettuale come l’Urbancenter di Torino ed esperti professionisti e/o accademici su temi di riguardanti la sociologia, l’estimo e le trasformazioni urbane.

Nella “Stakeholder Cycle Diagram” l’importanza di ogni stakeholder viene segnalata rispetto alla propria dimensione angolare nel diagramma. Il suo posizionamento, ovvero la distanza dal centro, indica la distanza relativa dal progetto, mentre il pattern la sua omogeneità. Da queste indicazioni si evince la mappatura degli attori principali del progetto, di seguito esposta.

Gli attori politici, cioè la città di Torino e la circoscrizione V possono influenzare l’intervento relativamente poco nelle prime fasi progettuali, al contrario dei loro strumenti rappresentativi e burocratici, l’assessore all’urbanistica e l’ufficio tecnico circoscrizionale, che hanno il potenziale

d’influenzare il progetto in maniera decisiva.

In base alle caratteristiche della zona, devono essere presi in considerazione sia la Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici, per quanto riguarda il Castello di Lucento, sia il Decentrato OO.PP. e difesa assetto idreogeologico, relativo alla presenza den fiume Dora Riparia nei confini del ambito in esame. Entrambi gli attori possono porre vincoli progettuali. Gli stakeholder di interessi speciali presentano l’autorità maggiore. Un quota molto elevata ottiene il team di progettazione ed in particolare il responsabile dei lavori che è incaricato di tutte le verifiche in tutte le fasi d’intervento. Seguendo il diagrama si può notare il grande peso dei tre principali proprietari delle diverse zone in esame la Thyssenkrupp, la Bonafous e la Piemongest, mentre una piccola quota appartiene alla città di Torino. Si può notare il peso dei clienti relativi alla quota produttiva siccome è l’intervento principale. La proprietà dell’impianto produttivo-innovativo, deve essere concordata dalle fasi iniziali del progetto e lo influisce durante tutta la sua durata. I clienti della parte commerciale e residenziale hanno un potere decisionale ampio, una omogeneità bassa e vengono presi in esame, nelle fasi finali. L’ultimo elemento d’interesse speciale sono gli abitanti della zona che influenzano il progetto ma sono distanti.

Le quotazioni restanti vengono distribuiti tra gruppi di interesse generale, come le associazioni sovramenzionate, che si presentano poco vicine al processo di progettazione, e gli esperti che influiscono ognuno in una fase progettuale diversa.

2. 49

2. 50

FIGURA 2.32: Diagramma degli Stakeholders, creato utilizzando la metodologia “Stakeholder Cycle Diagram�

2. 51

2.3.3 ANALISI TECNICO-AMBIENTALE In seguito alle prime analisi territoriali e all’approfondimento socio-economico è stato ritenuto essenziale analizzare l’area e il contesto urbano in cui si inserisce dal punto di vista tecnico-ambientale.

I risultati delle diverse fasi di studio sono di seguito articolati secondo una classifica sistemica che vede il susseguirsi di dati geografici, componenti climatiche, analisi di soleggiamento e delle componenti naturali e antropiche che riguardano direttamente il tema della sostenibilità ambientale.

Tutti questi elementi, più che alla mera conoscenza dello stato di fatto, mirano a creare i presupposti per una buona progettazione, fornendo indicazioni utili e calibrate sulle necessità dell’area. Lo studio delle condizioni climatiche, dei percorsi solari e delle ombre, ad esempio, consente di adottare durante le fasi preliminari di disegno urbanistico alcuni semplici accorgimenti come l’orientamento o l’altezza degli edifici che consentiranno, nelle fasi successive, di ottimizzare gli apporti termici gratuiti e l’efficienza energetica del sistema

involucro-impianto.

RIguardo alle componenti naturali è immediato il riferimento a tutti quegli elementi che sono parte integrante dell’area e non sono dovuti all’uomo come il sistema suolo e sottosuolo, il sistema delle acque superficiali e profonde e la vegetazione. Nonostante queste componenti non abbiano un’origine antropica, l’uomo ha da sempre cercato di modificarle e plasmarle a suo piacimento, spesso con effetti negativi per l’ambiente stesso, come nel caso in esame. Pertanto, ultime ma non meno importanti sono le componenti antropiche che riguardano tutto ciò che l’uomo ha fatto e continua a fare per adattare ai propri scopi l’ambiente che lo circonda. Trattandosi di questioni prettamente legate alla figura umana, parte degli argomenti sono stati trattati già in precedenza nei capitoli di analisi territoriale e socio-economica (morfologia urbana ecc.) mentre ora verranno trattati quelli maggiormente legati al tema ambientale.

FIGURA 2.33: Localizzazione geografica riferita al centro di progetto: 45°05’33.7”Nord, 7°38’33.0”Est, Quota: 253 m.s.l.m.

2. 52

2.3.3.1 COMPONENTI CLIMATICHE I primi elementi da ricercare in un’analisi fisico-tecnica sono i dati climatici mensili relativi all’area oggetto di intervento. Questo permette al progettista di comprendere quali siano i valori più ricorrenti in quel particolare territorio e di conseguenza scegliere fin dal principio gli indirizzi progettuali più idonei alle condizioni climatiche in cui il complesso di edifici si troverà ad operare.

Trovandosi a Torino, l’ambito di riferimento rientra nella fascia E tra le zone climatiche (2617 GG) e temperatura di progetto -8 °. I valori e i diagrammi di seguito riportati sono riferiti al trentennio che va dal 1971 al 2000 e sono ricavati dall’Atlante Climatico, uno strumento messo a disposizione dal Servizio Meteorologico dell’Aeronautica Militare Italiana.

Per la maggior quantità di dati disponibili, la Stazioni climatica scelta come riferimento è Torino/Caselle (Lat: 45.201668 - Lng: 7.65 - m.s.l.m.: 301) Nello specifico, di seguito sono stati raccolti i valori relativi all’andamento della temperatura dell’aria; sono state prese in considerazione le temperature medie (Tm), massime (Txm) e minime (Tnm) mensili oltre alla temperatura massima (Txx) e minima (TNN) assoluta del trentennio.

Successivamente sono stati esaminati i dati relativi alla Precipitazione media totale mensile (RTot) e la media mensile dell’U.R. massima (Ux) e minima (Un).

MM

Tm

Txm

Tnm

Txx

TNN

Ux%

Un%

RTot

Gen

2.1

6.6

-2.5

20.1

-15.6

93

59

47.8

Feb

4.3

9.1

-0.7

v

-11.2

92

52

47.1

Mar

8.1

13.4

2.7

26.8

-10.5

89

45

72.5

Apr

11.1

16.6

5.7

26.7

-5.8

92

48

113.3

Mag

15.5

20.7

10.4

30.5

0.2

94

54

145.3

Giu

19.4

24.6

14.0

33.4

5.4

94

52

104.3

Lug

22.4

27.9

16.9

36.2

8.7

94

51

70.5

Ago

21.8

27.1

16.5

34.9

8.0

94

51

76.1

Set

17.8

23.0

12.7

31.6

1.8

95

53

83.8

Ott

12.4

17.3

7.4

28.4

-3.9

95

61

106.1

Nov

6.5

11.1

1.9

22.8

-8.2

94

62

69.1

Dic

3.1

7.6

-1.6

21.4

-9.8

93

62

45.1

2. 53

Dai dati ricavati dall’analisi della distribuzione dei venti si può dedurre che si ha una prevalenza di venti da NW durante la prima metà della giornata e da SE-NE nella seconda metà pressochè per tutto l’anno. Si può inoltre si veridica che nel periodo invernale c’è la minor frequenza di vento lungo tutto l’arco della giornata mentre, al contrario, in primavera si verifica la percentuale minore di calma.

Infine, si può dedurre che l’intensità del vento è generalmente di scarsa entità poichè, per la maggior parte della sua frequenza, è compresa tra gli 1 e i 10 nodi, raggiunge l’intervallo tra gli 11 e i 20 nodi soltanto nelle ore serali e notturne prevalentemente primaverili e non supera comunque mai i 20 nodi.

Dalla UNI 10349, infine, si ricava il valore medio annuale della velocità del vento pari a 0,8 [m/s] e la relativa zona di vento in funzione dell’altitudine e della distanza dal mare - Zona 1.

2. 54

2.3.3.2 ANALISI DI SOLEGGIAMENTO Attraverso l’utilizzo del programma Ecotect Analysis 2011 (Autodesk), creato come strumento di supporto alla progettazione per il controllo ambientale, è stato possibile visualizzare alcuni elementi utili per la futura progettazione.

Innanzitutto sono stati presi in considerazione i percorsi solari i quali fanno riferimento alla posizione geografica dell’area di progetto e a quattro giorni tipo (solstizzi ed equinozi). Di conseguenza si sono potute ricavare anche le ombre proiettate da edifici e/o ostacoli morfologici presenti nei pressi dell’area.

Si è scelto di analizzare sia la condizione attuale sia la fase ipotizzata successiva

alla bonifica del terreno per due motivi. Da un lato la prima situazione soddisfa l’esigenza di osservare le ombre proiettate sull’area circostante dalle volumetrie industriali esistenti mentre dall’altro lato ci si è voluti soffermare su una possibile condizione pre-progettuale ma successiva alle opere di bonifica per individuare meglio gli eventuali ostacoli derivanti dalla morfologia dell’area e del contesto edilizio Queste analisi, tuttavia, non hanno presentato grandi imprevisti in quanto, come è intuibile dall’osservazione del modello, gli unici ostacoli al soleggiamento dell’area che possono costituire un elemento

FIGURA 2.34: 21 Dicembre Shadow Range dell’arco temporale 8.00-16.00 Pianta con percorso solare.- STATO DI FATTO

FIGURA 2.35: 21 Dicembre Shadow Range dell’arco temporale 8.00-16.00 Pianta con percorso solare.- SITUAZIONE POST-BONIFICA 2. 55

ombreggiante sono I bassi fabbricati industriali e il complesso del castello di Lucento; entrambi, però, sono posti a nord dell’area di progetto e quindi non hanno pressochè alcuna influenza.

E’ stato preso in considerazione anche il rilevato morfologico presente a ovest dell’area (ricordo del vecchio ramo della Dora), su cui si assesta lo spazio di verde pubblico di fronte al Quartiere E27 in quanto in alcuni punti presenta un discreto dislivello (dieci metri) rispetto alla zona considerata; tuttavia, anche questo elemento è risultato ininfluente. In seguito, sono stati presi in considerazione alcuni punti significativi per poter visualizzare le maschera d’ombra. La griglia con maglia 100x100m, visibile in Fig. 2.40, è stata utilizzata per localizzare i punti a distanze costanti tra loro. Tuttavia, sono stati presi in considerazione soltanto quelli più vicini agli ostacoli esterni all’area in quanto ritenuti più significativi. Nonostante ciò è possibile notare che la quota di ombreggiamento è una minima parte e si presenta principalmente nelle primissime ore del mattino.

In seguito sono stati analizzati i dati relativi ai valori medi mensili dell’irradiazione giornaliera [Wh/mq] su un piano di riferimento orizzontale al centro dell’area di progetto e gli andamenti mensili della radiazione solare diretta e diffusa. ▲FIGURE 2.36-2.39: Maschere d’ombra dei punti A,B,C,D,E appartenenti alla griglia (100X100m).

►FIGURA 2.41: Valori medi mensili dell’irradiazione giornaliera su un piano orizzontale di riferimento - Ecotect Analysis 2011.

▲FIGURA 2.40: Schema della localizzazione dei punti individuati sulla griglia 100x100m per l’analisi delle ombre.

►FIGURA 2.42: Andamenti medi mensili della radiazione solare diretta e diffusa - Wehater Tool - Ecotect Analysis 2011.

2. 56

2. 57

2.3.3.3 SISTEMA DELLE COMPONENTI NATURALI Il sistema delle componenti naturali è solitamente suddiviso in abiotico e biotico che a loro volta si distinguono in due sottosistemi.

Ognuno di essi interagisce a suo modo con i fenomeni naturali e le attività antropiche che si verificano sul territorio.

S.N. ABIOTICI S.N. BIOTICI

Suolo - sottosuolo Acque superficiali e profonde Vegetazione Fauna

2001 e il 2006, in cui l’orlo di terrazzo si assesta su via Pianezza.

Quest’ultimo intervento, tuttavia, per motivi di conservazione e tutela, non interessò l’area del castello di Lucento e richiese la realizzazione di un muro di contenimento dell’”isola” situata a quota originaria (+250m).

L’area in esame è stata quindi oggetto di molti interventi che hanno alterato notevolmente la morfologia originaria a favore delle attività dell’uomo la quale, ha provocato anche problemi di inquinamento ambientale per nulla irrilevanti.

Dal rapporto del Maggio 2014 prodotto dal Circolo l’Aquilone di Legambiente, infatti, emerge la presenza di vasche di stoccaggio degli acidi di lavorazione delle acciaierie (solforico e cloridico) e delle galleria di servizio collocate al

SISTEMA NATURALE ABIOTICO

Il sistema suolo-sottosuolo, ad esempio, è fortemente sottoposto a rischi di inqunamento, erosione e dissesto causati sia da eventi naturali sia dall’uomo.

La conformazione orografica di un sito, inoltre, influisce direttamente o indirettamente su un ampio numero di variabili ambientali come deflusso idrico superficiale, ventilazione, soleggiamento e umidità, e urbane, come la potenzialità edificatoria e la riduzione del rumore.

Risulta dunque di fondamentale importanza la corretta gestione di questa risorsa e un’attenta analisi di studio preliminare delle azioni di trasformazione previste per garantire la massima compatibilità dell’intervento.

Dalla Carta Geologica d’Italia in scala 1:100.000 dell’I.G.M. (i cui rilievi risalgono agli anni 60) si può osservare che il terreno dell’area è fortemente legato alla presenza della Dora. Esso, infatti, risulta costituito da depositi ghiaiosi con enti sabbioso-argillose dovuto in parte ad alluvioni medio recenti (A2) e in parte a fenomeni fluvioglaciali (Fgr). Come già in precedenza sottolineato, infatti, l’area in questione si trova all’interno del Paleoalveo della Dora, ovvero le Basse di Dora la cui morfologia, però, è stata alterata nel corso dei secoli dall’attività umana. In particolare, nella zona d’interesse, si deve ricordare la soppressione di un’ansa del fiume Dora di cui si può ancora trovare traccia nel dislivello esistente tra il quartiere E27 e il confine ovest dell’ambito. Inoltre, lo sbancamento a cavallo tra gli anni Cinquanta e Sessanta del secolo scorso, realizzato per superare le difficoltà dettate dalla pendenza in direzione nord-sud del terreno e per impiantare la sede ferroviaria destinata alle attività produttive della Fiat, ha fatto si che il Pianalto di Lucento subisse un’arretramento nell’attuale posizione, visibile nella Carta Geologica d’Italia aggiornata tra il 2. 58

FIGURA 2.43: Stralcio della Carta Geologica d’Italia aggiornata ai rilevamenti degli anni Sessanta – Foglio n.56 - Fuori Scala - Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale (ISPRA).

di sotto degli stabilimenti predisposti per il passaggio dei tubi degli acidi. E’ fortemente in dubbio l’integrità delle vasche e soprattutto delle tubature che minacciano il rilascio di sostanze tossiche inquinanti nel suolo.

Pertanto, prima di ogni ipotesi di riutilizzo dell’area, sono necessarie una rigorosa verifica dello stato di inquinamento del sottosuolo e un’attenta bonifica dello stesso. Bisogna precisare dunque che, ai fini di stesura del documento presente e della progettazione del nuovo quartiere, si è deciso di partire da una condizione di completa demolizione degli ex-fabbricati industriali e di bonifica dell’area che si ritengono imprescindibili nonostante gli elevati costi economici richiesti. Quest’ultimi, inoltre, per la loro entità non sono stati presi in

FIGURA 2.44: Stralcio della Carta Geologica d’Italia aggiornata ai rilevamenti tra gli anni 2001-2006 – Foglio n.156 - Fuori Scala - Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale (ISPRA)

considerazione durante le analisi economiche preliminari perchè necessitano di un piano e di fondi che esulano dalle comptenze di un privato o di un ente locale e si possono ottenre soltanto con un finanziamento in ambito europeo.

Per quanto riguarda le fasce fluviali di rispetto, la classificazione di pericolosità geologica e le classi di idoneità all’utilizzazione urbanistica del territorio si rimanda alla trattazione del paragrafo inerente le prescrizioni del P.A.I..

In stretta relazione con il sistema suolo-sottosuolo si trova quello delle acque superficiali e profonde, ovvero il sistema idrologico (canali, fossi, ruscelli, fiumi e laghi) e idrogeologico (deflussi idrici sotterranei, falde acquifere).

Una corretta tutela di queste risorse deve prevedere la riduzione e il controllo dell’inquinamento, una buona gestione dei prelievi, la prevenzione dei dissesti e quella degli squilibri dovuti agli eventi naturali (siccità e alluvione) o all’attività umana all’interno dei bacini idrografici.

Gli interventi sulla morfologia dell’area, come sopra citato, sono in parte dovuti anche alla soppressione di un’ansa della Dora che avrebbe ostacolato il prolungamento di Corso Regina a causa dell’elevato costo di realizzazione dei tre ponti necessari.

Per di più, dato che l’acqua è strettamente intercomunicante e interagente con aria e suolo, l’inquinamento del terreno provocato dalle attività industriali e le emissioni nocive in atmosfera alterano più o meno direttamente i sistemi superficiali e profondi dell’acqua.

Di conseguenza, non si possono ignorare gli effetti prodotti prima e dopo la chiusura degli stabilimenti sull’idrografia locale, costituita prevalentemente dal fiume Dora Riparia e indirettamente da due laghi artificiali realizzati durante l’ampliamento del Parco della Pellerina nel 1980 e da uno stagno nato a seguito dell’alluvione del 2000.

Proprio al fine di proteggere il sistema idrico di superficie e sotterraneo e di mettere in atto il risanamento dei corpi idrici già inquinati, è stato adottato con D.C.R. n.117-10731 del 13/03/2007 dalla Regione Piemonte il P.T.A. ovvero il Piano di Tutela delle Acque. L’analisi della cartografia allegata alla monografia d’Area Idrografica Al11 Dora Riparia mette in evidenza le criticità del tratto di fiume che lambisce l’ambito in questione.

La presenza di un impianto a rischio di incidente rilevante è segnalata nella tavola “Pressioni - uso del suolo e attività antropiche”, rischio che non è da 2. 59

ritenere cessato ora che le attività industriali sono state interrotte.

Infatti, nella tavola “Criticità quali - quantitative”, la porzione di fiume che scorre nell’area d’interesse è considerata un tratto a forte criticità di tipo chimicofisico e biologico e di medio impatto dei prelievi mentre per quanto riguarda i corpi idrici sotterranei l’impatto antropico è considerato ridotto, con moderate condizioni di disequilibrio del bilancio idrico che non indicano però sovrasfruttamento (classe B).

La tavola “Stato ambientale”, inoltre, indica che la caratterizzazione ecosistemica del tratto in esame è critica ma non ancora compromessa come sono invece le porzioni precedenti e successive; quest’ultime, infatti, sono anche punto di recapito superficiale di scarichi civili non trattati.

Nel complesso, attraverso le misurazioni e la 2. 60

raccolta dei dati della stazione di monitoraggio chimico-fisico e biologico installata nella Pellerina, determina che lo stato ambientale qualitativo del tratto della Dora è sufficiente. ▲FIGURA 2.45: Schema riassuntivo degli interventi modificatori della morfologia del territorio in esame - Produzione propria. ►FIGURA 2.46: Stralcio della tavola n.10 “Criticità quali - quantitative” - Cartografia allegata alla monografia d’Area Idrografica Al11 - Dora Riparia Regione Piemonte. ►FIGURA 2.47: Stralcio della tavola n.9 “Stato Ambientale D.Lgs. 152/99” - Ibidem. ►FIGURA 2.48: Stralcio della tavola n.5 “Pressioni, prelievi e scarichi” - Ibidem.

SISTEMA NATURALE BIOTICO Passando ora ai sitemi naturali biotici, in particolare riguardo la vegetazione, non si può fare a meno di citare Le Corbusier che definì Torino come “la città con la più bella posizione naturale del mondo” in quanto collocata su un altopiano, attraversata da quattro fiumi e circondata a ovest dall’arco alpino e a est dalle colline.

Inoltre, è importante sottolineare che la città sabauda possiede un patrimonio ambientale considerevole e uno dei più alti standard urbanistici di superficie verde per abitante: oltre 18.000.000 di mq di aree verdi, in espansione; oltre 60.000 alberi, lungo 300 km di strade alberate, ed altri 100.000 esemplari in boschi collinari; parchi e giardini urbani, fluviali, collinari; 300.000 fiori ogni anno in aiuole, fioriere, sui ponti.

Certamente questi dati rispecchiano la predisposizione della città ad interagire con l’ambiente naturale in cui si trova ma soprattutto la capacità che Torino ha avuto, tramite diverse iniziative, di traghettare il territorio attraverso il passaggio dalla città industriale a quella ecosostenibile che si sta attuando.

Per ottimizzare la gestione di questo patrimonio e consentirne uno sviluppo armonico e integrato, infatti, dal 2007 la città ha dato avvio a una sistematizzazione e classificazione per tipologie delle aree verdi: • Sistema Verde-Azzuro; • Sistema dei Parchi Urbani; • Sistema dei Parchi Fluviali; • Sistema dei Parchi Collinari; • Sistema delle Spine; • Sistema delle piste ciclabili; • Sistema delle alberate urbane; • Sistema delle piccole aree verdi di quartiere.

L’ampio Sistema Verde-Azzurro, a cui si comincia a pensare dopo la presa di coscienza avvenuta a

seguito della crisi energetica degli anni Settanta, è stato messo in atto attraverso due progetti: “Torino città d’acque” che prevede il recupero ambientale delle fasce fluviali dei quattro fiumi che scorrono nel territorio torinese e la creazione di un unico parco lineare lungo 75 km; “Anello Verde” ovvero un sistema di parchi collinari collegati tra loro in vetta e lungo il Po da un sistema di sentieri collinari, a costituire un vero e proprio anello, di oltre 45 km di estensione.

Dagli anni Novanta, oltre a prevedere il sistema verde delle Spine a seguito dell’interramento della ferrovia, si incomincia ad allargare la visione all’area metropolitana progettando un collegamento verde e attrezzato tra le residenze sabaude facenti parte della “corona di delitiae” e tra esse e i parchi cittadini e di interesse regionale; nasce così il progetto “Corona Verde”.

All’interno di questi progetti si inseriscono due tipi di interventi; quelli rivolti a migliorare o creare i collegamenti tra le aree esistenti e quelli che si prefiggono il recupero di aree dismesse lungo le sponde fluviali per incrementare le aree destinate a verde e collegarle tra loro.

Per quanto riguarda l’area d’interesse, si possono individuare nelle immediate vicinanze 4 zone verdi che sono state, ognuna a suo modo, oggetto di operazioni nell’ambito dei programmi sopracitati.

Il Parco della Pellerina (dal nome della vicina cascina risalente al Seicento e di proprietà della famiglia Tana), nonostante rientri nella Circoscrizione IV, non può non essere preso in considerazione.

FIGURA 2.49: Torino città d’acque - Atti di convegno - Coazze, 12/03/2010 - Assessorato alle politiche per la casa e il verde.

FIGURA 2.50: Anello Verde di Torino.

2. 61

Per le sue notevoli dimensioni, infatti, rientra nella categoria dei parchi urbani; per raggiungere la superficie complessiva attuale di 837.220 mq, però, sono state necessarie diverse fasi di ampliamento successive alla realizzazione della prima parte avvenuta negli anni Trenta. Originariamente intitolato a Mario Carrara, oggi tale toponimo resta legato soltanto alla zona a sud del fiume Dora mentre l’area a nord viene dedicata alle “Vittime del rogo del 6 dicembre 2007 nello stabilimento della Thyssenkrupp”.

Ospita un ricco sistema idrologico composto da un tratto di fiume Dora, due laghetti artificiali (ricchi di fauna selvatica come germani, folaghe, tartarughe, ecc.) e una zona umida spontanea conservata e protetta dopo l’evento alluvionale del 2000. L’importanza del parco, oltre alla sua dimensione, risiede nella ricchezza di biodiversità della vegetazione arborea presente al suo interno.

Tra i circa 10.000 alberi ad alto fusto, infatti, si distinguono speci fluviali e tipiche locali e altre introdotte a scopo ornamentale; tra le prime rientrano pioppi, ontani, salici, frassini, tigli, gelsi, querce, carpini, aceri, betulle e noccioli mentre le seconde comprendono conifere come pini, abeti, larici e cedri e latifoglie come faggi, querce rosse e olmi. Negli ultimi anni le azioni comunali sulla Pellerina sono state rivolte principalmente al mantenimento del parco e al suo collegamento con le aree circostanti; sono da segnalare, infatti, le due passere ciclo-pedonali su Corso Appio Claudio che collegano l’area verde al centro città tramite un sistema di ciclopiste e la passerella posta nella zona sud-ovest dell’ambito in esame a scavallo di Corso Regina Margherita e di collegamento con via Pietro Cossa e i giardini della Borgata Frassati.

All’interno del Progetto “Torino città d’acque: Dora Riparia”, invece, è rientrata la realizzazione del parco di Via Calabria, delimitato a ovest dal fiume.

L’intervento, terminato nel 2001, aveva come 2. 62

FIGURA 2.51: Il Parco di Via Calabria - Atti di convegno - Coazze, 12/03/2010 - Assessorato alle politiche per la casa e il verde. obiettivo la sistemazione, bonifica e riqualificazione di un’area verde dismessa e sede di attività abusive (orti e demolitori) che si estende per 56.547 mq.

La bonfica dell’area, la modellazione dei piani e la pulizia delle sponde ha fatto in modo che la vegetazione spontanea di scarso interesse fosse eliminata a favore di specie vegetali autoctone o acclimatate e adatte sia all’ambiente urbano sia a quello fluviale come pioppi bianchi, platani e frassini. Non meno importante è l’area verde di fronte ai quartieri E27-E29 sorta sul lato ovest dell’ambito come fascia cuscinetto e barriera al rumore tra l’area residenziale e le attività industriali, con la recente realizzazione di una pista ciclabile e di un’area cani sta assumendo sempre più l’aspetto di un parco di quartiere. La semplice realizzazione di questo percorso ciclabile, però, non si è contribuito

soltanto a migliorare la fruibilità dei residenti limitrofi (congiungimento via Pianezza alla Pellerina) ma ha permesso di completare anche il collegamento tra la Pellerina e il Parco delle Vallette e, a scala più ampia, il raggiungimento Venaria-Stupinigi tramite il Parco Ruffini.

Infine, è da segnalare l’area verde realizzata a sud del castello di Lucento nei primi anni dello scorso decennio a scomputo degli oneri di urbanizzazione derivanti dall’edificazione dei Docks e del complesso industriale promosso dal Consorzio Bonafus. Sfortunatamente, il sopralluogo ha mostrato la trascuratezza e il totale abbandono in cui perversa l’area a causa della scarsa fruizione da parte della cittadinanza, impedita dalla difficile raggiungibilità della zona. L’unico ingresso all’area si trova infatti a ovest ed è raggiungibile soltanto

FIGURA 2.52: Tipologie di aree verdi esterne all’area e loro collegamenti Elaborazione propria.

FIGURA 2.53: Aree verdi interne agli ambiti in questione - Elaborazione propria. percorrendo le strade di collegamento alla nuova area industriale (via Nervi e via Pozzo); oggi, a sud è delimitato dalla cinta dello stabilimento dell’Ilva e a est dalla sponda fluviale. A nord il collegamento con via Pianezza e con la passerella ciclo-pedonale del parco di Via Calabria è attualmente interrotto e inagibile. Paradossalmente, l’area verde più recente è anche quella meno frequentata e meno collegata alla città fatto per cui è necessario, durante le fasi di progettazione, tenere conto di questa criticità.

Per quanto riguarda direttamente la Z.U.T. in questione, invece, è necessario fare una distinzione tra la componente naturale dell’ambito 4.15 e di quella dell’ambito 4.26. Il terreno del primo, essendo occupato per gran parte della sua superficie da capannoni industriali dismessi, uffici e strutture di pertinenza, è per la maggior parte cementificato e asfaltato e la scarsa vegetazione presente è concentrata nelle aree libere in continuità con le aree verdi dell’E27 e della zona prospiciente il castello. Principalmente si tratta di crescita spontanea in seguito alla chiusura degli stabilimenti ma bisogna tenere in considerazione i due filari di alberi esistenti posti rispettivamente a sud, fronte corso Regina Margherita, e a nord su via Carlo Pittarra. Il secondo ambito, invece, ha una presenza maggiore di vegetazione che, sul pianalto del castello, risulta ben organizzata e mantenuta, mentre nell’area di fronte a Via Pianezza è il risultato di una crescita spontanea. La conservazione e sistemazione del verde esistente è, a nostro avviso, sempre auspicabile ma nel limite delle possibilità, soprattutto nell’area ex-industriale in cui la necessità di bonifica del terreno dovrà prevalere sulla salvaguardia della componente vegetativa (in particolare spontanea).

2. 63

FIGUR 2.54-2.57: Confronto tra la situazione attuale (sopra e sotto - sopralluogo) e il periodo successivo alla realizzazione (al centro - Bing map) del verde pubblico di fronte l’E27 e l’area lungo la Dora vicino al castello.

2. 64

2.3.3.4 SISTEMA DELLE COMPONENTI ANTROPICHE

Trattandosi di un’area fortemente antropizzata a partire dallo scorso secolo è chiara l’influenza che le attività umane hanno avuto sulla zona sotto diversi aspetti. L’organizzazione urbana, l’assetto funzionale, il tipo di mobilità e le fonti d’inquinamento acustico e illuminotecnico che si sono sviluppate sono allo stesso tempo causa e conseguenza dell’attuale convivenza più o meno conflittuale tra la presenza umana e la natura del territorio.

La riconversione di questo polo industriale in un ecoquartiere multifunzionale deve quindi passare attraverso l’analisi delle suddette variabili in modo tale da evitare il riproporsi di interventi passati che a posteriori sono risultati erronei o comunque non idonei alla corretta e sostenibile gestione dell’area in esame.

La forma e la disposizione degli elementi artificiali e naturali di un insediamento, infatti, determinano in modo sostanziale oltre che le qualità estetiche anche quelle ambientali.

Il dislivello creato dagli sbancamenti, la barriera naturale del fiume ad est e quella infrastrutturale di corso Regina Margherita a sud hanno favorito nel corso dei decenni un isolamento della zona rispetto all’area circostante.

Per di più, la mancanza di mix funzionale e la presenza di grandi stabilimenti industriali hanno creato una barriera fisica e visiva che ha contribuito a un’ulteriore chiusura della zona.

L’attività industriale, dunque, ha lasciato un segno forte all’interno del tessuto urbano e ha avuto un enorme impatto ambientale e sociale.

In fase di progettazione, pertanto, si dovrà tener conto dei numerosi dislivelli presenti all’interno dell’area d’interesse e si dovrà limare le difficoltà rappresentate dalle diverse quote, senza tuttavia stravolgere la morfologia del territorio. Inoltre, sarà necessario prevedere un disegno urbano e un mix funzionale che si inserisca coerentemente con le funzioni già presenti in zona

(il recente polo produttivo e commerciale dei Docks e il complesso storico del castello) e favorisca la fruibilità dell’area da parte di un ampio bacino di utenti.

L’inserimento di un nuovo insediamento e la riapertura alla cittadinanza, infatti, porteranno indubbiamente a un incremento della mobilità da e verso questo luogo. Pertanto, si devono analizzare in rapporto al territorio urbano e metropolitano gli aspetti presenti e futuri che possano favorire o limitare l’accessibilità all’area.

Un utile strumento per lo studio di questi fattori e la progettazione della mobilità a scala urbana è il P.U.M.S. ovvero il Piano Urbano per la Mobilità Sostenibile approvato dalla città di Torino nel 2011 a seguito di un processo legislativo scaturito a livello nazionale.

Il Piano è strutturato in tre macro-fasi così definite: 1)“dove siamo oggi” (dati 2008) che rappresenta l’analisi dello stato di fatto individuando gli indicatori di riferimento e le criticità; 2)“dove vogliamo arrivare” (valutazione ex ante) che definisce gli obiettivi strategici e stabilisce gli indicatori dei risultati attesi con l’attuazione del Piano; 3)“dove siamo arrivati” (valutazione in itinere) che monitora gli effetti del Piano tramite l’analisi degli indicatori dei risultati ottenuti.

Il piano è strutturato in modo tale che per ogni linea d’indirizzo e obiettivo strategico siano previste delle azioni al fine del loro conseguimento. Per ognuna di queste, poi, vengono stabilite delle misure operative che ne permettano l’attuazione e, infine, vengono scelti degli indicatori di riferimento per misurare l’efficacia delle azioni in itinere.

Conoscere nello specifico gli obiettivi a lungo termine che la città di Torino si è posta per migliorare la vivibilità del territorio urbano, però, è di particolare importanza per fare in modo che il nuovo insediamento sia servito e collegato 2. 65

in maniera adeguata con il tessuto urbano della città e, data la posizione di porta occidentale, soprattutto con le infrastrutture sovralocali.

Inoltre, comprendere le linee guida dettate dal documento strategico è utile per operare congiuntamente con gli interventi già realizzati, in atto o previsti in nome di una maggior inserimento dell’area nell’ambito metropolitano.

L’obiettivo generale del PUMS è quello di rendere più competitivo il trasporto collettivo, rendendolo usufruibile da parte di tutti, per disincentivare gli spostamenti individuali e quindi ridurre la congestione e migliorare l’accessibilità alle funzioni urbane. Il PUMS promuove quindi un sistema integrato di trasporto urbano per favorire l’intermodalità tra il trasporto privato e pubblico.

Dalle tavole allegate alla banca dati e alle linee guida di questo strumento è possibile individuare le criticità della mobilità urbana torinese, in particolare nelle zone limitrofe l’area, e gli interventi che sono in previsione o meno per superarle.

Prima di tutto, è necessario esaminare i progetti realizzati e quelli in fase di studio per il potenziamento delle infrastrutture del trasporto pubblico i quali vengono calibrati in modo tale da poter coprire la maggior parte possibile del territorio metropolitano torinese. La tavola “Accessibilità di primo livello” mostra chiaramente quali sono le linee di sviluppo del trasporto pubblico della città e la relazione che esso ha con la scala metropolitana e provinciale: •Completamento del passante ferroviario e connessione con la ferrovia Torino-Ceres; •Attivazione del servizio ferroviario metropolitano; •Completamento della Linea 1 di metropolitana; •Realizzazione della linea 2 di metropolitana; •Razionalizzazione e completamento del sistema tranviario (compresa una linea tranviaria sulla Spina Centrale e l’estensione delle sedi protette).

Questi interventi, inoltre, tengono conto non FIGURA 2.58: Accessibilità di primo livello-sistema trasporto pubblico di forza-parcheggi terminal bussoltanto dei flussi di traffico maggiori ma anche scenario di progetto - Tav. 1.6 - Planimetrie di Progetto - PUMS. 2. 66

delle aree urbane che necessitano di essere riqualificate; la realizzazione di nuovi assi infrastrutturali all’interno di una città, infatti, è uno dei vettori principali di rinnovamento del tessuto urbano e sociale.

Tutto ciò, però, non sembra coinvolgere direttamente l’area in questione e il suo contesto; l’attraversamento di un’arteria stradale facente parte del sistema principale di scorrimento come corso Regina Margherita, che collega la città da est a ovest, la vicinanza a uno sbocco della Tangenziale recentemente potenziato e la presenza di attività industriali stabili al momento delle decisioni hanno fatto sì che le attenzioni fossero concentrate su altre aree di Torino da riqualificare. Allo stesso tempo, però, questi fattori ritenuti positivi all’epoca delle scelte oggi rappresentano in parte un ostacolo da superare. Dal confronto tra la situazione al 2008 (anno di riferimento per la raccolta dati) e le previsioni di piano è facile comprendere l’evoluzione della situazione.

Innanzitutto, è necessario ricordare che il PUMS distingue le infrastrutture viarie secondo la gerarchia, la tipologia e i limiti di velocità consentiti; questo permette di comprendere i concetti di flussi di traffico, anch’essi rappresentati in apposite tavole perchè alla base delle scelte startegiche.

FIGURA 2.59: Infrastrutture stradali - Gerarchia viaria - Tav. 2.1.3 - Planimetrie Scenario di riferimento 2008 - PUMS. FIGURA 2.60: Infrastrutture stradali - Tipologie stradali - Tav. 2.1.4 - Ibidem.

FIGURA 2.61: Infrastrutture stradali - Limiti di velocità - Tav. 2.1.6 - Ibidem.

2. 67

Al 2008 i flussi di traffico (veicoli/ora) e le criticità veicolari (traffico) presenti lungo corso Regina Margherita e corso Potenza risultavano piuttosto elevati sia nell’ora di punta mattutina sia in quella pomeridiana.

Da un’analisi di massima dello scenario completo, a seguito dei previsti ampliamenti del trasporto pubblico e di alcuni interventi volti a risolvere diversi nodi critici in tutta Torino, si prevede invece una notevole riduzione delle criticità presenti. Tuttavia, si ritiene che anche nella fasi di aggiornamento del piano non sia stata presa in considerazione adeguatamente la possibilità di promuovere la rigenerazione dell’area attraverso degli interventi sulle infrastrutture del trasporto pubblico e privato.

Trasformare gli ormai dismessi stabilimenti Thyssen in un polo multifunzionale a presidio della porta ovest della città, ad esempio, richiede diversi interventi che possano favorire l’utilizzo di mezzi meno impattanti, la riduzione dell’inquinamento e la mobilità ciclo-pedonale e delle persone disabili che, fino a quando non sarà deciso il destino dell’area non possono essere previsti.

Tra questi, quelli che si dovranno prendere in considerazione a livello di progettazione a scala urbana sono: •Facilitazione dell’intermodalità, prevedendo ad esempio un nuovo punto di interscambio, un nuovo terminal per i mezzi pubblici extra-urbani e/o un “park & ride” che, a nostro avviso, sarebbero notevolemente utili data dalla posizione in un nodo strategico a ridosso di un’uscita della tangenziale e di un’asse di attraversamento della città come corso Regina Margherita.

•Nuovi tratti di piste ciclabili a completamento della rete esistente; •Aumento dei parcheggi bici; •Estensione di Bike Sharing, Car Sharing e Van Sharing, Car Pooling; •Aumento delle aree pedonalizzate e realizzazione percorsi “piedibus”; •Riduzione della sosta in superficie - realizzazione di parcheggi in sede propria; •Assenza di barriere architettoniche (compresi avvisatori acustici ai semafori e percorsi “loges”); •Limiti alla circolazione (ZTL, Zone 30, ecc.); •Nuovi materiali per i manti stradali (antisdrucciolo, fonoassorbenti e fotocatalitici) per limitare l’effetto isola di calore e alti livelli di rumorosità.

FIGURA 2.62: Accessibilità di primo livello - flussi e criticità veicolari - giornata standard 2008 - ora di punta del pomeriggio (17-18) - Tav. 1.3.8 - Ibidem.

FIGURA 2.63: Accessibilità di primo livello - flussi e criticità veicolari - giornata standard 2008 - ora di punta del mattino (7.40-8.40) - Tav. 1.3.7 - Ibidem.

FIGURA 2.64: Scenario infrastrutturale completo di flussi e criticità veicolari - giornata standard 2008 - ora di punta del mattino (7.40-8.40) - Tav. 1.3 Planimetrie di Progetto - PUMS. 2. 68

Non bisogna poi dimenticare che un intervento di rigenerazione di un territorio influenza anche altri aspetti direttamente collegati alla mobilità urbana come l’inquinamento acusitco, luminoso e dell’aria.

Tra le tavole allegate al PUMS, ad esempio, si trova “Mappatura acustica delle infrastrutture stradali” che determina una distinzione tra le strade in base ai dB misurati ad un’altezza di 4 m dal livello stradale.

Come si può osservare, gran parte delle vie che labiscono o intersecano l’area in questione sono fonte di eccessivo rumore; questo fa sì che durante le fasi di progettazione si debbano seguire degli strumenti per il controllo e la verifica degli effetti che un nuovo insediamento può provocare all’interno di un contesto urbano in parte già compromesso, con l’obiettivo di mitigare anche le problematiche esistenti.

Per questo, il Comune di Torino, si è dotato di un Piano di Classificazione Acustica che consiste nella suddivisione del territorio cittadino in aree omogenee secondo 6 classi acustiche, definite sulla base delle destinazioni d’uso previste dal P.R.G..

Finalità di tale suddivisione è attribuire i limiti acustici propri per ogni utilizzo del territorio, dagli usi più tutelati (ad esempio scuole e ospedali) a quelli che per propria natura producono livelli acustici significativi (aree produttive).

Con la Deliberazione del Consiglio Comunale del 20 dicembre 2010 è stata approvato il P.C.A. che si articola in 5 fasi: •Fase 0 – Acquisizione dei dati ambientali e urbanistici; •Fase I – Definizione delle corrispondenze tra classi di destinazioni d’uso (da NTA del P.R.G.) e classi acustiche (da D.P.C.M. 14/11/1997 “Determinazione

FIGURA 2.65: Mappatura acustica delle infrastrutture stradali - Livello giorno sera notte - Tav. 1.6.1 - Planimetrie Scenario di riferimento 2008 - PUMS.

FIGURA 2.66: Inserimento delle fasce “cuscinetto” e fasce di pertinenza delle infrastrutture dei trasporti - PCA, Fase IV – Tavola n.3 – Fogli 4A-4B-8A-8B. 2. 69

dei valori limite delle sorgenti sonore”) ed elaborazione della bozza di Classificazione Acustica; •Fase II - Analisi territoriale diretta (tramite sopralluogo) di tutte le aree a cui non è stato possibile assegnare univocamente una classe acustica durante la Fase 1 per completare e perfezionare la bozza di Classificazione Acustica; •Fase III - Omogeneizzazione della Classificazione Acustica al fine di evitare un Piano di Classificazione Acustica eccessivamente parcellizzato e quindi non attuabile in pratica. Si uniforma così la classe acustica delle aree a diversa destinazione d’uso costituenti l’isolato (unità territoriale minima di

riferimento), purchè inferiori di 12.000 mq di superficie. Nell’ambito di tale fase vengono inoltre individuate le aree destinate a spettacolo a carattere temporaneo, o mobile, oppure all’aperto; •Fase IV - Inserimento delle fasce “cuscinetto”, aventi dimensioni pari almeno a 50 m e valori limite decrescenti di 5 dB(A) finalizzate al rispetto del divieto di accostamento critico, e delle fasce di pertinenza delle infrastrutture dei trasporti; Per quanto riguarda l’area in questione, dalla consultazione delle Tavole di Piano e delle NTA del P.C.A. si possono dedurre diverse informazioni.

Le classi di destinazione d’uso, come definite all’art. 3 delle NTA del P.C.A., che interessano il

territorio in esame sono: •III – Aree di tipo misto; •IV – Aree di intensa attività umana; •VI – Aree esclusivamente industriali; All’art. 7, invece, vengono stabiliti i limiti acustici di zona per ogni classe acustica (In applicazione del D.P.C.M. 14/11/97).

I dati ricavati dalla Tavola N.4 (Fig.2.67) dimostrano che le preesistenti destinazioni d’uso non hanno permesso l’eliminazione di accostamenti critici residui, ovvero aree i cui valori di qualità differiscono in misura superiore a 5 dB(A), nè attraverso la Fase III di omogenizzazione né attraverso la Fase IV di inserimento di fasce cuscinetto.

CLASSE DENOMINAZIONE I Aree particolarmente protette

CARATTERISTICHE La quiete rappresenta un elemento di base: aree ospedaliere, scolastiche, aree destinate al riposo e allo svago, aree residenziali rurali, aree di particolare interesse urbanistico, parchi pubblici.

II

Aree prevalentemente residenziali

Aree urbane interessate prevalentemente da traffico veicolare locale con: •Bassa densità di popolazione; •Limitata presenza di attività commerciali; •Assenza di attività industriali ed artigianali.

III

Aree di tipo misto

Aree urbane interessate da traffico veicolare locale o di attraversamento con: •Media densità di popolazione; •Presenza di attività commerciali e uffici; •Limitata presenza di attività artigianali; •Assenza di attività industriali.

Aree rurali interessate da attività che impiegano macchine operatrici.

IV

Aree di intensa attività umana

V

Aree prevalentemente industriali

Aree urbane interessate da intenso traffico veicolare con: •Alta densità di popolazione; •Elevata presenza di attività commerciali ed uffici; •Presenza di attività artigianali; •Limitata presenza di piccole industrie.

Aree in prossimità di strade di grande comunicazione e di linee ferroviarie e aree portuali.

Aree interessate da insediamenti industriali e con scarsità di abitazioni.

VI

Aree esclusivamente industriali

Aree esclusivamente interessate da attività industriali e prive di insediamenti abitativi.

2. 70

Tuttavia, le aree di intervento sono già considerate dal P.C.A. come “Aree a classificazione particolare” in quanto viene indicato il perimetro degli Ambiti di Trasformazione che sono soggetti a norme specifiche.

Secondo l’art. 11 delle NTA, infatti, in caso di adozione e/o approvazione di accordi, piani, programmi urbanistici o studi unitari d’ambito e in caso di modifica degli strumenti urbanistici comunali (revisioni o varianti) è necessaria la Verifica di Compatibilità al P.C.A. ed eventuale revisione dello stesso.

Naturalmente il progetto urbanistico dovrà tener conto non solo delle classificazione acustica delle aree limitrofe ma anche delle fasce di pertinenza acustica delle infrastrutture di trasporto stradali.

FIGURA 2.67:: Accostamenti critici residui all’interno del P.C.A. – Tavola n.4 – Fogli 4A-4B-8A-8B .

FIGURA 2.68: Tabella riassuntiva degli accostamenti critici residui - Appendice A della relazione illustrativa del P.C.A. TABELLA 2.6: : Valori Limite di Emissione, Immissione e di Qualità (dB) N.T.A. del Piano di Classificazione Acustica 2. 71

Un ulteriore strumento legato alle diverse tipologie di strade è il P.R.I.C. Piano Regolatore dell’Illuminazione Comunale che stabilisce requisiti, vincoli e prescrizioni riguardanti i caratteri illuminotecnici e formali per i progetti degli impianti di illuminazione.

Fu progettato nel 1999 dall’AEM, in collaborazione con l’Istituto Elettrotecnico Nazionale Galileo Ferraris e il Settore Arredo e Immagine Urbana della Città.

Dal 2006 il servizio di illuminazione pubblica di Torino è gestito da Iride Servizi S.p.A. con cui l’Amministrazione Comunale ha concordato la redazione del nuovo P.R.I.C..

Conformemente alle leggi ed alle normative nazionali ed internazionali, e alla Legge Regionale n. 31 del 24 marzo 2000, modificata dalla Legge Regionale n. 8 del 23 marzo 2004, integrata dalla deliberazione della Giunta Regionale n.

29-4373 del 20 novembre 2006, il P.R.I.C. persegue i seguenti obiettivi: •Illuminazione corretta e funzionale di ogni parte della Città; •Sicurezza per il traffico stradale veicolare e la sicurezza fisica e psicologica delle persone; •Valorizzazione dei luoghi urbani: strade, piazze, aree pedonali, aree verdi, nuclei storici, piste ciclabili, aree porticate, ecc.; •Conservazione, in ambiti particolari, di supporti ed apparecchi di illuminazione storici e/o tipici della Città; •Rinnovo programmato degli impianti obsoleti; •Limitazione del flusso luminoso disperso verso l’alto; •Risparmio energetico.

Il P.R.I.C. si suddivide essenzialmente in due sezioni: •Analisi dello stato di fatto degli impianti; •Indicazioni circa le modalità e i criteri di progettazione dei nuovi interventi, al fine di ottenere uno scenario finale coerente in tutto il territorio comunale.

Dalle planimetrie di riferimento alla prima parte si possono ricavare alcuni dati sull’area d’interesse.

Per quanto riguarda il tipo di alimentazione degli impianti si può notare la presenza di impianti alimentati in derivazione nell’ambito 4.19 “Castello di Lucento 2” mentre tutti gli impianti delle aree circostanti risultano ancora alimentati in serie . È quindi intuibile la correlazione tra tipologia e vetustà degli impianti in quanto i nuovi interventi non prevedono più alimentazioni in serie a causa della minor efficienza e affidabilità.

FIGURA 2.69: “Tipologia di alimentazione degli impianti” – Stralcio Tav. 1 del Piano Regolatore dell’illuminamento comunale.

FIGURA 2.70: “Vetustà degli impianti” – Stralcio Tav. 2 del P.R.I.C..

2. 72

Oltre alle modifiche e alle sostituzioni dello schema di alimentazione delle linee elettriche, il rinnovo degli impianti consiste nell’amodernamento degli apparecchi di illuminazione e delle sorgenti luminose.

Anche in questo caso, come dimostra la Tav.3 “Tipologia di sorgenti luminose”, le lampade con maggior efficienza energetica e luminosa, con buona resa cromatica e con lunga durata si riscontrano negli interventi più recenti di nuova realizzazione o di ammodernamento che escludono l’utilizzo di quelle fluorescenti o a vapori di mercurio (ancora presenti nelle aree non interessate da operazioni di rinnovo) a favore di quelle vapori di sodio ad alta pressione o ad alogenuri metallici. Nella Tav.4 del P.R.I.C. sono indicate anche le tipologie di apparecchi di illuminazione suddivise in stradali, da giardino, storici città di Torino, per arredo urbano moderno, a globo e proiettori.

Per ognuna di queste categorie vengono poi indicate le diverse tipologie di apparecchi, tutte raccolte nel “Fascicolo completo degli apparecchi”.

FIGURA 2.71: “Tipologia di sorgenti luminose” - Stralcio e relativa legenda della Tav.3 del P.R.I.C..

FIGURA 2.72: “Tipologia apparecchi di illuminazione” - Stralcio e relativa legenda delle Tav.4b1 e 4b2 del P.R.I.C. .

I requisiti illuminotecnici vengono definiti, inoltre, sulla base di una classificazione stradale coerente con il PUMS al quale sono state aggiunte ulteriori due classi (“strade collinari” e “portici”).

I parametri illuminotecnici di una strada, inoltre, sono condizionati da numerosi fattori, derivanti dal tipo di traffico (motorizzato, pedonale, misto) e dall’ambiente circostante (presenza di edifici illuminati, negozi, scuole, stazione di mezzi pubblici, ecc.). Ad ogni categoria di percorso, quindi, viene assegnata una determinata categoria illuminotecnica di riferimento, come prescritto dalla UNI 13201-2, a cui corrispondono livelli minimi di luminanza e/o illuminamento, di uniformità e di abbagliamento basati su criteri oggettivi (come la sicurezza degli individui e l’intensità del traffico motorizzato) valutati in riferimento a parametri di influenza come la complessità del campo visivo normale, l’assenza di zone di conflitto e/o di dispositivi rallentatori e con indice di rischio aggressione normale per le strade Locali (tipo F).

2. 73

N.

NOME

B3

AEG Apparecchio stradale Rettangolare con diffusore a coppa Prismatizzata

B4

AEG Stradasole

B15 Philips Mazda “Comete” B17 Philips Malaga D3

Disano “Vista”

TIPOLOGIA

CARATTERISTICHE FOTOMETRICHE Fotometria di tipo stradale

TIPOLGIA SOSTEGNO 1)Testa-palo 2)Braccio a palo (singolo o multiplo) 3)Braccio a Muro

TIPOLOGIA SORGENTE LUMINOSA 125-250-400 W HID Q*B 70-100-150-250 W Na AP*c

DISPOSIZIONE APPARECCHIO Singola Doppia Tripla Quadrupla

Rn*A

Apparecchio stradale con diffusore a coppa chiara

Fotometria di tipo stradale

1)Testa-palo 2)Braccio a palo (singolo o multiplo)

100-150-250 W Na AP

0%

Apparecchio stradale con diffusore a coppa e riflettore in alluminio Apparecchio stradale con diffusore a coppa e riflettore in alluminio Apparecchio da aree verdi a luce indiretta con riflettore superiore in alluminio

Ottica di tipo stradale

1)Testa-palo 2)Braccio a palo (singolo o multiplo) Testa-Palo

100-150-250 W Na AP

150 W Na AP*

Singola Doppia Tripla Quadrupla Singola Doppia Tripla Singola

Testa-Palo

70-150-250 W CDM*D

Singola

5%

Ottica di tipo stradale

Ottica di tipo rotosimmetrico

3%

6%

0%

*A Percentuale di flusso luminoso disperso verso l’altro; *B HID Q = Vapori di Mercurio; *C Na Ap = Sodio ad alta Pressione; *D CDM = Alogenuri metallici;

2. 74

Le “classi di illuminazione” a cui si fa riferimento nel PRIC sono quattro: 1)Classe ME, relativa a strade con traffico motorizzato, in cui è permessa una velocità di guida da media ad alta. I livelli di illuminazione vengono assegnati in termini di luminanza, ossia di luce riflessa dal manto stradale.

Il criterio illuminotecnico adottato è giustificato dalla necessità di rilevare tempestivamente la presenza di un ostacolo sulla strada, per permettere a chi guida un autoveicolo di intervenire con una manovra correttiva e garantire quindi la sicurezza della circolazione.

2)Classe CE, relativa a strade con traffico conflittuale, come vie commerciali,intersezioni stradali, rotonde e aree limitrofe, da applicare anche per piste ciclabili nei tratti in curva.

In questo caso ciò che conta è l’illuminamento del fondo stradale, a cui va aggiunto l’illuminamento semicilindrico nei casi in cui sicurezza e comfort

visivo richiedono che pedoni ed oggetti possano essere riconosciuti, e non soltanto percepiti.

3)Classe S, relativa a marciapiedi, piste ciclabili e corsie di emergenza, in adiacenza a carreggiate di traffico o in sede separata.

4)Classe addizionale ES, relativa a situazioni in cui l’illuminazione pubblica è necessaria per l’identificazione di persone e/o oggetti vicini o prossimi.

In ultima analisi viene eseguita anche una classificazione degli impianti in funzione del flusso luminoso disperso verso l’alto in modo da verificare la loro incidenza sull’inquinamento luminoso della città.

I risultati della maggior attenzione riguardo i temi ambientali che si è verificata negli ultimi anni a Torino si possono osservare proprio negli accorgimenti che sono stati presi negli interventi più recenti di illuminazione pubblica, volti ad impedire o quanto meno limitare l’inquinamento luminoso.

TABELLA 2.73: Classificazione delle strade e dei FIGURA 2.74: Tipologie di apparecchi presenti nell’aree limitrofe a quella di intervento; dalla pagina a fianco in ordine da sinistra a destra: elemento AEG Rettangolare, AEG Stradasole, Philips Mazda percorsi secondo la gerarchia del PUMS. “COmete”, Philips Malaga e Disano Vista.

2. 75

TABELLA 2.75: “Categorie illuminotecniche di riferimento” - Relazione Illustrativa del PRIC. FIGURA 2.76: “Cassificazione delle strade secondo PUMS” - Stralcio della Tav.5 del P.R.I.C. (per la legenda fare riferimento all’immagine xxx) FIGURA 2.77: “Classificazione degli impianti di illuminazione in funzione del flusso luminoso disperso verso l’alto” – stralcio e legenda della Tav.6 del PRIC 2. 76

2.4 ANALISI S.W.O.T.

“Un sistema territoriale complesso può essere definito come un sistema composto da un gran numero di elementi interagenti tra di loro, organizzati per livelli gerarchici interni, collegati attraverso svariate interconnessioni e dunque caratterizzati da dinamiche che non sono compensibili né prevedibili dallo studio delle singole parti” (Mondini G. 2008)

Al termine di una completa analisi territoriale, socio-economicha e tecnicambientale, viene costruita l’analisi S.W.O.T. che riassume i punti di forza, i punti di debolezza, le opportunità e le minacce presenti nel sistema quartiere in cui rientra l’ambito in esame e l’ambito stesso. Tutti i dati raccolti, analizzati e sopra esposti, sono stati valutati criticamente e sono stati individuati gli elementi che descrivono l’input progettuale.

2. 77

S T R E N G T H S 2. 78

A

Q

AMBITO

QUARTIERE

COLLEGAMENTI CICLABILI

MEZZI PUBBLICI

CASTELLO DI LUCENTO

FIUME DORA FIUME DORA

PARCO DELLA PELLERINA

Presenza di una componente idrica di notevole importanza come il Fiume Dora Riparia.

Presenza di un’area naturalistica di rilievo come il parco della Pellerina.

Barriera visiva tra gli stabilimenti dismessi e l’area circostante dovuti alla morfologia del territorio (dislivelli dovuti al paleoalveo del fiume e agli sbancamenti artificiali) e alla presenza di vegetazione ad alto fusto.

Accessibilità da e verso il centro urbano e la periferia favorita dall’asse di corso Regina Margherita e di via Pianezza.

Vicinanza a un’infrastruttura viaria extra-urbana come la Tangenziale ovest di Torino.

Area ben sevita da mezzi pubblici urbani ed extra-urbani.

Presenza di diversi collegamenti ciclabili.

Presenza più che sufficiente di servizi scolastici e sportivi.

Presenza di numerose attività commerciali e sociali locali.

Presenza di aree verdi attrezzate.

Vicinanza a zona urbane trasformate e in corso di trasformazione (Spina 3, Spina 4, ecc.).

Presenza di una zona di interesse storico-culturale : Castello di Lucento.

Vicinanza alla Centrale di Teleriscaldamento.

PARCO DELLA PELLERINA CORSO REGINA MARGHERITA

Confine dell’area con la sponda occidentale del fiume Dora Riparia.

Presenza di vegetazione di alto fusto e lungo le sponde fluviali.

Accessibilità favorita dall’affaccio su Corso Regina Margherita e dal collegamento con via Pianezza.

Presenza all’interno dell’ambito di trasformazione di un elemento di interesse storico-culturale come il Castello di Lucento.

Vicinanza di opere di urbanizzazione di recente realizzazione.

Vicinanza alla rete di distribuzione del Teleriscaldmento.

Grande zona di trasformazione urbana con un relativo basso indice di edificabilità.

A

SUOLO INQUINATO

AMBITO

Q

DISLIVELLI ALTIMETRICI

QUARTIERE

EDILIZIA SOCIALE TRINCERONE

RISCHIO ESONDABILITA’

CORSO REGINA MARGHERITA

Rischio esondabilità soprattutto nell’area orientale del progetto, delimitata dalle sponde fluviali.

Qualità appena sufficiente del tratto del fiume Dora confinante con l’area.

Distruzione morfologica dell’area (sbancamenti e arretramento del pianalto di Basse Dora e soppressione ansa del fiume) Necessità di riconnettere aree poste a diverse quote e ripristino del dialogo tra le funzioni insediate.

Totale assenza di infrastrutture viarie che favoriscano la mobilità ciclopedonale e il trasporto pubblico.

Infrastruttura viaria come barriera di confine (Corso Regina Margherita).

Presenza di stabilimenti industriali dismessi difficilmente recuperabili.

Scarsa permeabilità del suolo.

Perdita delle funzioni manifeste dei luoghi a favore di attività latenti.

Insicurezza causata dall’abbandono e dalla mancanza di attività notturne.

Pluralità di proprietà.

Scarsa presenza di aree verdi curate e attrezzate.

Rischio inquinamento del sistema suolo-acqua-aria dovuto alle ex-attività delle acciaierie e allo stoccaggio di acidi in vasche interrate.

Livello critico di inquinamento acustico.

Polemiche legate al tragico incidente del 2007.

RISCHIO ESONDABILITA’

Rischio esondabilità in quanto rientra nella fascia C del P.A.I..

Sistema idrico in parte compromesso e/o con qualità appena sufficiente.

Presenza di dislivelli dovuti alle Basse di Dora e agli sbancamenti artificiali che limitano l’accessibilità all’area in questione.

Collegamenti ciclabili in parte interrotti.

Infrastruttura viarie di scorrimento che favoriscono la divisione all’interno del territorio corso Regina Margherita e via Pianezza.

Presenza del trincerone di collegamento con corso Mortara intesa come barriera fisica.

Morfologia urbana diversificata.

Presenza della più alta percentuale di Edilizia Sociale, edificata in blocchi edilizi compatti.

Concentrazione di disagio per mancanza di Mixitè sociale.

Alta percentuale di popolazione inattiva e pensionati (prevista in crescita con l’invecchiamento futuro).

Basse quotazioni immobiliari (1450 €/mq) rispetto alla media torinese.

W E A K N E S S E S 2. 79

O P P O R T U N I T I E S

2. 80

Q

POLO INNOVATIVO PORTA OVEST

A

CASTELLO DI LUCENTO

AMBITO

QUARTIERE

COLLEGAMENTI CICLABILI PROGETTABILI ASSI VIARI

CORSO REGINA MARGHERITA

PARCO DELLA PELLERINA

Condizioni favorevoli di rigenerazione della zona grazie alla vicinanza a zona urbane trasformate e in corso di trasformazione.

Completamento del sistema di piste ciclabili già esistenti.

Ricucire il tessuto urbano sfrangiato.

Favorevoli condizioni di vendita a causa dei bassi valori di mercato.

Presenza di grandi assi viari di scorrimento che facilitano l’insediamento di attività umane (anche produttive) e il collegamento da e verso il centro urbano e la periferia.

Allacciamento alla rete di Teleriscaldamento già esistente.

Nuova Porta Ovest di rappresentanza della città.

Creazione di un nuovo polo innovativo ai confini della città ma in stretta relazione con il centro urbano.

Riqualificazione e bonifica del sistema suolo-acqua-aria compromesso.

Completamento di parte del parco fluviale della Dora e mitigazione del rischio di esondazione tramite il recupero di una fascia verde lungo il fiume.

Assenza di ombreggiamento in direzione sud-nord e buona esposizione solare che favoriscono la riduzione di fabbisogno energetico invernale e l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili.

Riduzone del suolo impermeabile.

Incremento dei collegamenti tra città e cintura.

Riapertura trincerone di collegamento con Spina 3.

Ricongiungimento delle piste ciclabili esistenti.

Facilità di collegamento alle opere di urbanizzazione esistenti di recente realizzazione.

Valorizzazione di edificio con valenza storico-culturale attraverso l’insediamento di attività congrue alla struttura (Castello di Lucento).

Mantenimento della memoria del passato agricolo e industriale dell’area, compreso l’incendio del 2007.

Studi per l’installazione di sonde geotermiche grazie alla vastità dell’area.

Allacciamento alla rete di teleriscaldamento.

A

Q

AMBITO

QUARTIERE PLURALITA’ STAKEHOLDERS

CARICO ANTROPICO DISLIVELLI ALTIMETRICI DISAGIO SOCIALE INQUINAMENTO

INQUINAMENTO

FLUSSI DI TRAFFICO FLUSSI DI TRAFFICO

Aumento del carico antropico sul’area.

Aumento dell’impermeabilità del suolo.

Flussi di traffico maggiori e inquinamento acustico e ambientale dovuto alla riapertura del trincerone di collegamento con Spina 3.

Probabilità di creare un cluster avulso dall’area circostante a causa della morfologia e della settorializzazione delle attività inserite.

Probabilità di maggior disaccordo a causa della pluralità di proprietà.

Tentativo di rimuovere e dimenticare il passato dell’area.

I dislivelli morfologici creano una barriera fisica /visiva difficilmente superabile.

Rischio di aggravamento del disagio sociale dovuto a nuove attività previste.

Crescita della popolazione inattiva e anziana.

Basse quotazioni di mercato immobiliare residenziale che rappresentano un limite alla ricerca di innovazione e qualità di costruzione.

Pluralità di stakeholders di interessi generali.

Aumento dei flussi di traffico sulle grandi arterie.

Aumento dell’inquinamento acustico, luminoso e ambientale.

T H R E A T S 2. 81

GUARDARE AL FUTURO “Il futuro è già arrivato. Solamente non è ancora stato uniformemente distribuito” William Gibson

In seguito all’analisi dello stato di fatto, degli strumenti di governo del territorio disponibili, delle criticità e delle opportunità dell’ambito, si è incominciato a ragionare sulle possibili soluzioni per la rigenerazione dell’area. Data però la complessità della variabili che devono essere tenute in considerazione in un processo di rigenerazione urbana, e la difficoltà nel soddisfarle tutte nel migliore dei modi, soprattutto in un distretto così problematico, non ci si è voluti limitare a proporre un’unica soluzione progettuale basata solamente sulle scelte personali. Per questo motivo, si è deciso di incentrare l’intero lavoro sulla proposta di tre scenari differenti, ognuno dei quali gestisce a suo modo le problematiche e le opportunità presenti nell’ambito considerato. Accanto alla valutazione soggettiva di ciascuno, si è poi scelto di prevedere alcuni sistemi di valutazione oggettiva che permettessero al progetto finale di essere certificato da enti terzi o comunque valutato sulla base di metodologie già collaudate. Da pochi anni, infatti, si stanno sviluppando alcuni protocolli di certificazione della sostenibilità a livello urbano; essi prendono vita da quelli ormai consolidati per

la valutazione a scala di edificio e mirano a proporre delle linee guida per la corretta progettazione a livello urbano. La sostenibilità degli interventi a questa scala, pertanto, è il prossimo passo da compiere per rendere migliori le nostre città; a fronte degli interventi puntuali sempre più sostenibili, è necessario infatti prevedere anche una visione delle soluzioni d’insieme che possa indirizzare verso uno sviluppo migliore i nostri centri urbani.

Lo studio della sostenibilità a scala di quartiere, ed in particolare l’adozione di tecniche multicriteri per valutare le trasformazioni di parti di città, in una logica di integrazione e coerenza con i criteri urbanistico-ambientali, economici e sociali del contesto urbano, rappresentano dunque un’area di ricerca di frontiera. È necessario infatti dotarsi di un approccio multidimensionale innovativo, mirato a riequilibrare l’attuale sbilanciamento delle conoscenze e degli apparati tecnico-progettuali in favore della scala edilizia, dove peraltro stanno diffondendosi interessanti approfondimenti modellistici e certificativi, oltre che normativi. (Pogliani L.) 3. 3

3. 4

REGENERATE 03

“Le aree industriali dismesse, conosciute nel gergo internazionale come “brownfields”, si trovano oggi ad avere un ruolo importante nello scenario urbano. La loro collocazione in ambiti non più marginali, luoghi di alto valore e di infrastrutture importanti, le rende un patrimonio di grande rilievo, capace di attrarre su di sé investitori pronti a trasformare tali aree da luoghi fatiscenti a vere e proprie perle all’interno della città. […] Il loro riuso deve soprattutto mirare a contribuire alla riqualificazione della città attraverso l’insediamento di funzioni necessarie per lo sviluppo economico, la dotazione di servizi e di aree verdi, senza intaccare ulteriori aree libere, tutelando in questa maniera la risorsa suolo, sempre più scarsa e delicata nei contesti urbani delle aree metropolitane. In questo modo il riuso delle aree industriali dismesse può rientrare a pieno titolo tra le attività rivolte allo sviluppo sostenibile, in termini di ottenimento di vantaggi economici, sociali ed ambientali.”(ISPRA 2014)

“L’attivazione di progetti di riqualificazione di ambiti urbani dismessi e/o non adeguatamente utilizzati, rappresenta un’opportunità per migliorare le performance delle città sia da un punto di vista economico che ambientale e sociale, raggiungendo, al contempo, ulteriori obiettivi di valorizzazione degli asset immobiliari e miglioramento della qualità di vita dei cittadini.” (Lichfield 1988, Thrisby 2001, AUDIS 2012.)

Partendo da queste premesse, il lavoro presente è stato incentrato attorno il concetto di rigenerazione urbana multidisciplinare, rivolto in particolare all’ambito ex-Thyssekrupp/Ilva di Torino.

3. 5

3.0 OBIETTIVI

L’obiettivo principale del lavoro è affrontare adeguatamente le problematiche, legate all’area dismessa oggetto della valorizzazione e della rigenerazione, che nascono dalla molteplicità delle tematiche e delle discipline che influiscono sulla sua progettazione futura. Tenendo in considerazione gli esiti delle analisi riportate nel secondo capitolo, nel presente viene indagata una metodologia di aiuto al processo decisionale volta alla contemporanea trattazione di temi legati alle diverse discipline che si occupano di sostenibilità. Ogni progetto viene dunque trattato come un sistema multidimensionale nel quale gli elementi che lo costituiscono, ovvero quelli ambientali, economici, sociali e anche storico-culturali, assumono rilevanza, sia come singoli aspetti sia come insieme.

SVILUPPO SOSTENIBILE

“Lo sviluppo sostenibile è quello che soddisfa i bisogni della generazione attuale senza compromettere la capacità delle future generazioni di soddisfare i propri”. (WCED, 1987) Questa è la definizione data dalla World Commission on Environment and Development, pubblicata nel rapporto “Our Common Future” l’aprile di 1987.

Negli anni passati sono state formulate diverse definizioni del “sustainable development”, in seguito interpretate in maniera differente da vari attori.

Sono state esposte due visioni, quella più ampia, condivisa dal WCED che comprende al suo interno lo sviluppo sociale oltre che quello economico ed ecologico, e quella più ristretta, che si riferisce invece quasi esclusivamente agli aspetti di gestione ambientale e alle risorse, delle quali si teme l’esaurimento nel tempo.(Cfr. E.BARBIER, 1989) In quest’ottica, la sostenibilità non può dunque essere definita come concetto immutabile ma rappresenta un processo in divenire che richiede una coniugazione continua tra la dimensione ambientale, economica e sociale, fondamentali e indivisibili per un processo di sviluppo sostenibile.

La sostenibilità ambientale, che per l’ambito in questione risulta di primaria importanza nel processo progettuale, è alla base del conseguimento della sostenibilità economica: la seconda, infatti, non può essere raggiunta a costo della prima (Khan, 1995). Pertanto, fondamentale per lo sviluppo sostenibile 3. 6

è il riconoscimento dell’interdipendenza tra economia ed ambiente. Esse si influenzano reciprocamente in quanto il modo in cui viene gestita la quota economica impatta sull’ambiente e la qualità ambientale impatta sui risultati economici.

La metodologia seguita usufruisce delle reciproche relazioni tra la componente economica e quella ambientale per integrare diversi metodi di valutazione dei progetti.

Riassumendo il processo seguito, si è partiti dalla progettazione di tre scenari, tutti rispondenti ad alcuni obiettivi comuni, per poi confrontarli tra loro sulla base dei risultati ottenuti da tre tipologie di analisi: la valutazione di qualità ambientale, basata su alcuni indicatori selezionati dal protocollo GBC Quartieri e adattati o integrati in riferimento all’area e alla scala di progetto, l’analisi di fattibilità economica, A.C.R., ovvero Analisi Costi Ricavi e una valutazione integrativa di ogni progetto che copre alcuni aspetti non trattati dalle precedenti valutazioni.

Prima della progettazione dei tre scenari, e della loro valutazione secondo criteri stabiliti dai progettisti (sulla base degli indicatori generalmente considerati in urbanistica e degli elementi di particolare interesse per l’area ricavati dall’analisi S.W.O.T.), si è proceduto a indicare come criteri minimi per la progettazione i prerequisiti obbligatori determinati dal protocollo per poter ottenere la certificazione di livello base.

Riguardo i crediti facoltativi, che contribuiscono ad aumentare il punteggio relativo all’area, si è scelto di rilevare quelli ritenuti di maggior importanza per l’ambito in esame attraverso interviste a diversi esperti del settore di pianificazione, di urbanistica, di fisico-tecnica e di tecnologia dell’ambiente.

Si tratta di un approccio innovativo, basato sulla “personalizzazione” di uno strumento ancora in fase di sperimentazione. Il questionario viene accompagnato da una breve descrizione dell’ambito, dalle prescrizioni della variante semplificata del PRG della zona e da un’analisi SWOT riassuntiva che permette agli esperti di comprendere il quadro generale in cui si svolge la rigenerazione.

Gli esiti del sondaggio saranno usati per individuare i principali parametri che descrivono le urgenze della zona; quest’ultimi, poi, saranno inseriti all’interno di un’analisi multicriteri, utilizzando la metodologia AHP (Analytic Hierarchy Process) che rileverà la loro importanza attribuendo ad ognuno un peso diverso, procedura che richiede lo svolgimento di un ulteriore e differente ciclo di interviste, a loro volta basate sull’attribuzione dell’importanza tradotta in scala numerica (da 0 a 9, rispetto la scala di Saaty). Conoscendo il peso di ogni punto, successivamente, verrà calcolato per i tre scenari diversi il punteggio personalizzato.

Il risultato ottenuto sarà quindi utilizzato insieme al T.I.R., prodotto dalla A.C.R., e al valore emerso dall’analisi soggettiva della progettazione urbana per ottenere un range di priorità delle proposte più adeguate ad un ulteriore sviluppo.

Il processo sopra descritto può essere suddiviso come di seguito presentato:

3.1 PROGETTAZIONE URBANA

3.1.1 PRESCRIZIONI, VINCOLI E OBIETTIVI 3.1.2 CONCEPT E DESCRIZIONE DEI PROGETTI

3.2 PROCESSO DECISIONALE: METODOLOGIA

3.2.1 QUALITÀ URBANA E PROTOCOLLI DI CERTIFICAZIONE 3.2.2 LA SOSTENIBILITÀ ECONOMICA 3.2.3 PROCESSO PARTECIPATIVO

3.3 PROCESSO DECISIONALE: APPLICAZIONE

3.3.1 ADATTABILITÀ DEL PROTOCOLLO GBC QUARTIERI 3.3.2 STUDIO DI FATTIBILITÀ ECONOMICA 3.3.3 VALUTAZIONE DEI PROGETTISTI

3.4 PROCESSO DECISIONALE: ESITI 3.4.1 RISULTATO NUMERICO 3.4.2 CONSIDERAZIONI FINALI

3. 7

3.1 PROGETTAZIONE URBANA Il processo di trasformazione urbana viene affrontato attraverso diverse fasi come la definizione degli obiettivi primari e delle linee guida, la determinazione degli obiettivi secondari, dei concept e la descrizione del progetto e infine la valutazione del progetto urbano attraverso l’attribuzione di un valore numerico che rappresenta la qualità delle prestazione urbanistiche di ogni masterplan dal punto di vista soggettivo dei progettisti. Di seguito, viene dunque esposto il processo progettuale secondo i modi e l’ordine sopra elencati.

3.1.1 PRESCRIZIONI, VINCOLI E OBIETTIVI Dopo un’attenta analisi storica, territoriale, sociale, economica, ambientale, degli strumenti di governo del territorio e una revisione critica dei punti di forza, delle debolezze, delle possibili opportunità o minacce dell’area, si è potuto delineare un quadro generale d’indirizzo per la successiva fase progettuale. In seguito, sono stati esposti i vincoli principali e le scelte progettuali che devono essere rispettati e adottati fin dalle prime considerazioni in fase preliminare.

Innanzitutto, si è scelto di tenere in considerazione la nuova proposta di Variante semplificata presentata dal Comune, partendo dai valori ricavati dalla proposta di scheda d’ambito. L’obiettivo è infatti quello di mantenersi in linea con le prescrizioni già dettata dalla città ma con la possibilità di giocare con i valori secondo un discreto grado di libertà; in questo modo i dati forniti svolgono un ruolo di guida più che di vincolo progettuale. La proposta di rigenerazione urbana avanzata dal Comune prevede la gestione contemporanea dei due ambiti in questione: 4.15 “Regina Margherita” e 4.26 “Castello di Lucento”.

La sensatezza di questa scelta è dovuta proprio al fatto che si tratta di riqualificare un’area e un intero quartiere e non di realizzare interventi puntuali.

Per questo motivo, si è deciso di condividere questa visione soprattutto per quanto riguarda la scala territoriale più ampia ovvero si è deciso di prendere in considerazione tutti quegli elementi che intervengono nel rapporto a livello urbano tra l’area degli ex stabilimenti Thyssen-Ilva, l’area del Castello e il quartiere. Nel progetto di risistemazione dell’ambito 4.15, quindi, si dovranno considerare l’accessibilità, la viabilità e i servizi anche e soprattutto in rapporto con il castello che dovrà divenirne parte integrante a seguito della cessione del medesimo al pubblico; tuttavia, dell’ambito 4.26, non si prevede il disegno dell’edificato perché proprio la questione della cessione ha aperto un dibattito 3. 8

sull’area di ricaduta dei diritti edificatori che il privato proprietario (Piemongest) acquisirebbe. Riteniamo dunque necessario prevedere soltanto gli spazi di interesse pubblico rimandando la questione dell’edificato ad altre sedi di discussione.

Altro importante elemento è la gestione del sottopasso di collegamento a corso Mortara e quindi a Spina 3; il dibattitto attuale non si focalizza tanto sulla riapertura del tratto (ritenuta dai più necessaria per il nuovo insediamento) quanto sulla sua sistemazione e messa in sicurezza. L’intento del Comune è di mantenere tutta la tratta a trincea aperta mentre la proposta di Legambiente è di creare un tunnel fino a via Nervi. Si è scelto di proporre una soluzione che mediasse tra le due soluzioni precedenti; parziale copertura nella tratta più orientale, lungo la sponda della Dora, in modo tale da mitigare il rischio idrogeologico e l’inquinamento acustico e ambientale al di sotto delle vicine abitazioni e mantenimento della trincea a cielo aperto nella seconda tratta, prevedendo comunque la risistemazione e l’incremento dei collegamenti superiori tra Chiesa, quartiere e castello.

Un altro punto fermo che ci si è posti è di considerare la zona già bonificata in quanto l’inserimento dei costi necessari per questo tipo di operazioni all’interno delle analisi economiche avrebbe compromesso fin dall’inizio il ritorno economico dell’intervento. Pertanto, anche se per legge questo tipo di operazioni sarebbero a carico di chi ha provocato l’inquinamento, si considera una situazione tale per cui le risorse necessarie sono state ottenute

dal Comune attraverso bandi europei e le operazioni di demolizione e bonifica sono già state eseguite.

Si è poi ritenuto opportuno tenere in considerazione alcune prescrizioni di massima già previste dal Comune. Prima fra tutte il rispetto di una fascia destinata al completamento del parco fluviale lungo la sponda sinistra della Dora con l’obiettivo di ricongiungerlo all’area verde vicina già esistente, al castello e al parco della Pellerina. In secondo luogo si è stabilito di prevede il prolungamento dell’asse di via Andrea Pozzo che attraversa l’area in questione da nord a sud. Infine, si è deciso di soddisfare la richiesta comunale di creare un elemento di riconoscimento del ruolo di Porta Ovest della città senza però imporre la scelta di un fronte urbano compatto su corso Regina (come prescritto dal Comune). Poiché questa soluzione rientra soltanto tra le tante possibili che possono soddisfare l’esigenza di un Landmark, l’obiettivo che si è ritenuto più opportuno proporre è la previsione di un elemento di riconoscimento ma che non sia necessariamente legato all’affaccio su corso Regina.

In linea di massima si è poi ritenuto opportuno conservare i valori minimi e massimi previsti dalla proposta di variante per le quantità di SLP di ogni destinazione d’uso ma con la possibilità di oscillare all’interno di questo intervallo a seconda delle scelte progettuali. Tuttavia, per incrementare la quantità di standard urbanistici dell’area, si ipotizza che la quota di SLP pubblica prevista dalla variante (11.340 mq), compresa l’intera superficie territoriale dal quale è ricavata, vengano destinate dal Comune ad attività di servizio pubblico. Infine, data la prescrizione di una percentuale tutt’altro che trascurabile di SLP produttiva, si è stabilito di favorire, tramite la previsione di aree e tipologie costruttive adeguate, l’insediamento di attività innovative e di ricerca che non producano gli stessi effetti sul territorio causati dalle exacciaierie.

Inoltre, per favorire il processo di recupero dell’immagine pubblica dell’area si è ritenuto necessario prevedere anche la trattazione del tema del ricordo dell’incidente, avvenuto nel 2007 all’interno dei fabbricati industriali della Thyssenkrupp, tramite la progettazione di un elemento paesaggistico, artistico e/o architettonico.

Per quanto riguarda tutti gli elementi progettuali che non sono sopracitati, come il trattamento degli spazi verdi e del suolo permeabile/impermeabile, la determinazione della viabilità interna e dei parcheggi sopra o sottosuolo si è deciso di lasciare completa libertà nella loro gestione, ovviamente in accordo con le norme e il buon senso.

3. 9

3.1.2 CONCEPT e DESCRIZIONE DEI PROGETTI

Dato l’elevato numero di temi da trattare, e la notevole complessità nel farli dialogare tra loro, si è deciso di proporre per l’ambito in questione tre soluzioni progettuali differenti; ognuna tratta a suo modo le stesse problematiche, favorendo la soluzione di alcune piuttosto che altre, in quanto difficilmente risolvibili contemporaneamente e in modo soddisfacente. Di seguito, sono ora esposti i concept che hanno dato origine ai tre Masterplan e la descrizione delle principali caratteristiche di ciascuno.

ELEMENTI COSTANTI

La morfologia urbana dell’area di progetto è strettamente vincolata dalle preesistenze; gli sbocchi ad est e ovest sono limitati da due ostacoli naturali come il parco e il fiume e di conseguenza i collegamenti principali con le aree esterne possono insistere solamente sulla direttrice nord-sud. Inoltre, l’area di progetto si trova vincolata da una quota più bassa rispetto alle zone circostanti con dislivelli, da cinque fino a dieci metri, che riducono ulteriormente la facilità di allacciamento alla rete viaria esistente. Pertanto, alcuni assi si ripresentano costantemente in tutti e tre gli scenari in quanto risultano essere le uniche modalità di collegamento con i Docks a nord e corso Regina Margherita a sud.

Per questo motivo, nel tentativo di ricucire l’area di intervento con il tessuto viario circostante (almeno idealmente e nel limite delle componenti fisiche e antropiche), nei diversi casi sono state prese come riferimento alcune direttrici esterne all’area che, riportate all’interno dell’ambito in questione, sono servite per integrare la viabilità e dar forma al tessuto edilizio.

3. 10

FIGURA 3.1: Inquadramento dell’area di progetto.

FIGURA 3.2: Assi viari di riferimento.

3. 11

SCENARIO 1

IMPRONTA

IDEA PROGETTUALE

Durante la fase di elaborazione del primo scenario si è scelto di incentrare l’idea progettuale sul mantenimento del ricordo dell’attività industriale dell’area, in particolare per quanto riguarda l’impronta fisica degli edifici esistenti.

Ritenendo l’ingombro volumetrico dei fabbricati dello stato di fatto un ostacolo alla fruibilità dell’area, e per facilitare la necessaria bonifica del suolo, si è scelto di non mantenere intere porzioni dei fabbricati esistenti ma di concentrare il nuovo edificato all’interno dei confini fisici dei vecchi stabilimenti.

L’idea è avvalorata dall’intento di prevedere, fin dalle prime battute iniziali, una riduzione dell’impatto fisico e ambientale del nuovo intervento rispetto alle preesistenze, circoscrivendo i nuovi edifici e le aree meno permeabili nei limiti della proiezione in pianta degli attuali capannoni.

In questo modo si liberano automaticamente degli ampi spazi ad est e ovest dell’area di progetto, in corrispondenza rispettivamente del parco preesistente e del fiume Dora, che vengono destinati ad area verdi o di servizio ai cittadini con una percentuale di permeabilità del suolo molto alta.

3. 12

FIGURA 3.3: Tracciati mantenuti.

FIGURA 3.4: Assi viari di riferimento.

FIGURA 3.5: Scomposizione dell’edificato.

3. 13

FIGURA 3.6: Progettazione degli spazi adibiti a verde.

3. 14

FIGURA 3.7: Collegamenti ciclabili.

TESSUTO VIARIO SEZIONI CARRABILI

La viabilità in progetto prevede per i collegamenti N-S due assi principali di scorrimento e due assi di distribuzione di dimensioni più ridotte. I primi si assestano sul prolungamento di via Andrea Pozzo e via Amedeo di Francesco e proseguono fino all’intersezione del nuovo controviale di Corso Regina Margherita mentre il terzo, in parte soltanto ciclo-pedonale, collega via Pellegrino Tibaldi al confine di progetto. L’ultimo costeggia il limite del costruito ad ovest, delimitando la separazione tra aree edificate e aree libere. Riguardo gli assi orizzontali, si è scelto di creare un ampio boulevard di distribuzione interna che, ricalcando la linea di separazione tra le due proprietà degli stabilimenti, si assesta in una posizione di centralità rispetto all’intero ambito, favorendo la permeabilità dei mezzi motorizzati anche in direzione E-O. Il rischio che l’ampiezza della sezione stradale possa creare una barriera piuttosto che un asse di collegamento è ampiamento mitigato dalla presenza di numerosi attraversamenti e soprattutto da adeguati percorsi pedonali e pedo-ciclabili disposti su entrambi i fronti strada che mettono in comunicazione le due nuove aree verdi e permettono di raggiungere sia la passerella di scavallo di corso Regina sia l’area storica del Castello.

SEZIONI PEDONALI

Per aumentare la permeabilità degli isolati, nati dal prolungamento degli assi viari esistenti, e la fruizione degli spazi esterni, si è deciso di creare dei percorsi, in prevalenza pedonali, posti sulla direttrice NE-SO caratteristica di diversi altri assi importanti come Corso Cincinnato, via Sansovino e Corso Lombardia che, analogamente, limitano e segnano il tessuto urbano dell’intero quartiere.

TESSUTO EDILIZIO e DESTINAZIONI D’USO

La decisione di costruire all’interno della proiezione in pianta degli attuali stabilimenti, insieme alla presenza dell’asse orizzontale centrale, ha fortemente

segnato la morfologia del costruito. A dispetto della permeabilità dell’area si sono infatti creati due grandi blocchi distinti che tuttavia interagiscono e dialogano tra loro per tutta la lunghezza del fronte stradale; questa scelta ha quindi influito sullo sviluppo prettamente longitudinale dell’edificato. Per quanto riguarda l’area a nord si è deciso di creare un gradiente di densità, maggiore ad ovest e minore ad est, scomponendo i volumi in modo tale da ricalcare le forme preesistenti nel quartiere da un lato e ribaltarne la concezione classica reinterpretandole in chiave moderna dall’altro.

Nell’area più ad ovest, ad esempio, inserendo attività di logistica differenti da quelle già presenti a nord, è stato possibile raggruppare in un unico centro una tipologia costruttiva longilinea adatta alle linee di packaging (di servizio ad attività interne ed esterne al quartiere) che in un certo qual modo rimandano al tracciato ferroviario di servizio ai vecchi stabilimenti. La tipica forma dell’isolato a corte chiusa, caratterizzato da una prevalenza di edilizia residenziale con al piano terra le attività di servizio alle persone, viene invece reso più permeabile e aperto al pubblico; inserendo funzioni diverse da quelle abitative, ricche di attrattiva, e favorendo la permeabilità tra spazi esterni e corte, attraverso la creazione di portali d’ingresso, si mira infatti a rendere gli spazi interni fruibili da un maggior numero di persone. Inoltre, il collegamento ai diversi piani tramite passerelle, che assolvono la funzione di aree comunitarie all’aperto, permette da un lato di definire spazialmente il confine tra “dentro e fuori” mentre dall’altro non interrompe la continuità tipica dell’isolato torinese.

Al contrario, l’area residenziale presenta tipologie costruttive in linea che richiamano gli interventi realizzati in gran parte della area nord-occidentale del quartiere. Avendo scelto di dedicare l’intero isolato a questa funzione, per motivi di sicurezza si è dovuto delimitare nettamente la separazione tra spazio privato e spazio pubblico; tuttavia, per ovviare a problemi di ghettizzazione, si è previsto l’inserimento di aree attrattive nelle immediate vicinanze, che circondano completamente il lotto privato, e perfino la realizzazione di un percorso pedonale di attraversamento trasversale. In questo modo si vuole 3. 15

favorire la protezione dell’area interna senza però limitare la vitalità degli spazi circostanti. Accanto ad essa, inoltre, si inserisce un polo ricettivo in posizione molto favorevole in quanto risulta allo stesso tempo vicino alle vie d’accesso principali, inserito all’interno dell’area verde del nuovo parco fluviale e con affaccio direttamente sul pianalto del Castello di Lucento. Nella porzione di costruito che si assesta nella parte inferiore, con affaccio su corso Regina, viene inserito un ulteriore polo di richiamo comprendente un’area congressuale e attività per il tempo libero che si affacciano direttamente su un ampio spazio pubblico. Quest’ultimo nasce dalla presenza di due fronti commerciali la cui morfologia si lega strettamente al tema della memoria.

TEMA DELLA MEMORIA

La volontà di mantenere un segno tangibile delle preesistenze industriali da un lato e l’esigenza di creare un fronte urbano su corso Regina Margherita dall’altro, ha dato origine ad una tipologia edilizia completamente nuova per l’area, favorendo la formazione di un Landmark fisico oltre che funzionale.

Conservando parte dei pilastri costituenti i tre corpi di fabbrica più vicini a corso Regina, infatti, si è scelto di integrare vecchio e nuovo sfruttando questi elementi come sostegno per una nuova copertura di vetro fotovoltaico al di sotto del quale si inseriscono moduli prefabbricati e montati a secco con destinazione commerciale.

L’area sottostante viene dunque valorizzata da un segno riconoscibile e distinguibile come la struttura coperta che allo stesso tempo acquisisce valore intrinseco in quanto riesce a coniugare il ricordo del passato prossimo dell’area con una funzione innovativa come la produzione di energia pulita.

L’ampiezza delle nuove campate (quelle originarie hanno una dimensione di 11 metri mentre ora viene mantenuta una campata ogni due, giungendo a luci di 22 metri), e un fronte continuo ma permeabile (dovuto all’assenza di un edificato chiuso) mirano dunque ad abbattere la barriera fisica attualmente insistente sull’area a causa dei volumi esistenti senza però discostarsi dalla direttrice di edificazione lungo l’asse est-ovest e dalle altezze originarie.

3. 16

TRATTAMENTO DEGLI SPAZI APERTI E DEI SERVIZI

Per quanto riguarda gli spazi aperti si è pensato a due grandi poli a ovest e a est dell’area di progetto; il primo è dedicato ad attività ludico-ricreative per bambini e a un centro sportivo (in cui si innestano gli unici fabbricati esterni all’area di delimitazione in quanto pertinenti con il servizio stesso e di basso impatto dovuto alla ridotta volumetria).

Il secondo, invece, è costituito da un’ampia fascia verde come proseguimento del parco fluviale della Dora in cui si innestano un’ulteriore area gioco (dedicata ai più piccolini), un’area studio all’aperto e una piattaforma libera adatta ad ospitare concerti e ed eventi in generale. Da notare come la penetrazione reciproca tra aree verdi e pavimentate sia segnata profondamente dall’utilizzo accorto della pavimentazione. La maggior parte degli spazi esterni rimanenti si innestano sul boulevard centrale, fungendo da collegamento tra le due aree precedenti in una sorta di passeggiata multifunzionale in cui si possono svolgere diverse attività. Da qui si può facilmente penetrare all’interno delle zone edificate attraverso i tagli pedonali nell’area a nord e la permeabilità degli edifici a sud.

Nel primo caso si raggiungono così spazi più chiusi ma ricchi di attività di richiamo mentre nel secondo caso ci si affaccia sulla lunga passeggiata pedonale che collega il centro congressi, l’area commerciale e il parco fluviale.

Importante per la fruibilità degli spazi è la pista ciclo-pedonale che, riprendendo la curvatura dell’ansa prospiciente l’area del Castello, mette quest’ultimo in relazione con le nuove attività inserite nell’ambito di progettazione e prosegue fino al lato est dell’ambito da cui poi si immette nella rete ciclabile esistente.

Infine, la creazione di ampi spazi destinati al parcheggio a raso lungo la fascia di confine con corso Regina Margherita a sud e con i Docks a nord, la realizzazione di una struttura multipiano posta nelle vicinanze delle aree di maggior richiamo e la previsione di parcheggi interrati per gran parte dell’edificato, mirano a favorire la sosta dei mezzi sui margini esterni dell’area e dunque una maggior fruibilità pedonale e ciclabile dell’intero ambito.

INFOGRAMMA 3.1: Indicazione della densità umana negli spazi pubblici all’aperto e negli spazi chiusi in corrispondenza dell’edificato 3. 17

3. 18

3. 19

SCENARIO 2

CONNESSIONI

IDEA PROGETTUALE

Partendo da alcune riflessioni inerenti la città policentrica ci si è domandati se lo stesso modello fosse applicabile anche a scala di quartiere o, più precisamente, a quella di distretto urbano. Se l’ambito di intervento viene riqualificato al fine di creare un nuovo polo che funga da Porta occidentale della città, e che costituisca un centro nevralgico di interscambio tra centro e periferia, allo stesso modo si ritiene utile creare all’interno dell’area di intervento diversi centri, interconnessi tra loro e con il tessuto circostante, attorno ai quali ruotano le diverse funzioni insediate. Da qui ha quindi origine l’idea di proporre un tessuto ricco di intersezioni, soprattutto pedo-ciclabili, e di spazi adatti alla fruibilità pubblica, in netta contrapposizione con la situazione attuale. La presenza ingombrante degli stabilimenti industriali, infatti, ad oggi riduce lo spazio aperto al minimo e lo rilega nelle aree più marginali; di conseguenza, in questo scenario si è scelto di realizzare diverse polarità, tutte costituite da spazi pubblici, attorno al quale la componente edilizia svolge una funzione di cornice. Per di più, una maggior quantità di spazi multifunzionali interconnessi tra loro favorisce lo sviluppo compatto dell’edificato e la concentrazione delle aree meno permeabili vicino al tessuto urbano preesistente, limitando la necessità di lunghi spostamenti e soprattutto del consumo di suolo.

3. 20

FIGURA 3.8: Tracciati mantenuti.

FIGURA 3.9: Assi viari di riferimento.

FIGURA 3.10: Progettazione dell’edificato.

3. 21

FIGURA 3.11: Progettazione degli spazi adibiti a verde.

3. 22

FIGURA 3.12: Collegamenti ciclabili.

TESSUTO VIARIO SEZIONI CARRABILI

L’idea di fondo è quella di integrare i due assi viari in direzione N-S di maggior importanza, prolungamento di via Andre Pozzo e via Amedeo di Francesco, con un anello di circonvallazione esterno che favorisca contemporaneamente la connessione est-ovest, la riduzione dei flussi di traffico nelle aree centrali e la delimitazione dei confini delle aree edificabili. La strada esistente intitolata a Carlo Pittara si connette così al nuovo asse di scorrimento a sud (arretrato di un centinaio di metri circa da Corso Regina Margherita per creare una fascia di rispetto dall’infrastruttura) attraverso altri due assi, uno in corrispondenza del confine occidentale e uno che si assesta sul prolungamento della linea del fronte edilizio di affaccio sulla Dora del Castello.

I restanti collegamenti carrabili interni risultano avere in genere una sezione minore e, in alcuni casi, sono caratterizzati da un senso unico di marcia o da una ridotta accessibilità (ZTL, Zone 30 ecc.) per scoraggiare l’utilizzo dell’auto all’interno dell’area. L’inserimento di ulteriori strade carrabili di minor importanza ha infatti lo scopo di aumentare le connessioni, diminuire la concentrazione di traffico sulle direttrici principali e ovviare al numero ridotto di strade provenienti dall’area a nord, distribuendo in maniera più adeguata i flussi provenienti dall’esterno.

SEZIONI CICLABILI

Accanto alla viabilità carrabile si inserisce l’estesa pista ciclabile che ricalca pressoché gli stessi percorsi delle auto, proprio per incentivare la sostituzione del mezzo di spostamento. Per di più, favorisce la connessione tra le diverse funzioni previste nel progetto, il Castello e le due aree verdi alle estremità dell’ambito, attraverso le quali è possibile ricollegarsi con le piste già presenti nella zona esterna.

SEZIONI PEDONALI

Ciò che realmente caratterizza il tessuto del nuovo insediamento sono i percorsi pedonali e le loro intersezioni. I tagli alla maglia regolare carrabile nascono dalle proiezioni di due strade situate al di là del fiume Dora ma con una forte valenza mnemonica per l’area. Via Val della Torre e via Nole sono infatti i due assi che storicamente hanno delimitato i confini di un’altra sezione delle acciaierie Fiat, la divisione acciai speciali, da sempre in stretta relazione con l’ex zona Bonafus anche grazie al sottopasso di corso Mortara. L’incontro tra queste direttrici e l’asse di circonvallazione esterna previsto nel masterplan creano così due fuochi principali; un terzo polo, più ampio e centrale, è stato poi ricavato dall’intersezione di direttrici nascenti dai due poli stessi. Tali tracciati vengono quindi destinati alla viabilità pedonale e il loro segno viene rafforzato e ulteriormente accentuato dalla modellazione dei fronti degli edifici sulle stesse inclinazioni e dall’utilizzo di una pavimentazione continua.

TESSUTO EDILIZIO e DESTINAZIONI D’USO

La morfologia edilizia di questo scenario è particolarmente legata e influenzata dai percorsi e dal tema generale dell’accessibilità. Nella parte più occidentale, lontana dai tre spazi pubblici e dalle interruzioni alla maglia regolare della viabilità, sono state inserite le attività produttive che risultano meno attrattive e che richiedono lotti ed edifici più regolari. La zona centrale del progetto è invece caratterizzata da corti aperte direttamente su spazi pubblici o privati ad uso pubblico. L’inserimento di diverse funzioni terziarie, ricettive, commerciali e di svago crea dunque un mix attrattivo e ordinato in quanto gli affacci principali sono collocati lungo le zone pedonali mentre gli ingressi carrabili si assestano lungo gli assi di distribuzione e dunque verso l’esterno. Inoltre, i fronti di parte dell’edificato sono paralleli alle direttrici diagonali in modo da accentuare l’importanza delle stesse e la visione prospettica che si crea tra un polo e un altro, i quali risultano dunque collegati anche visivamente tra loro.

L’area più orientale riprende invece il tipico isolato torinese presente poco più a nord con corte chiusa e costituita prevalentemente da edifici residenziali 3. 23

con il piano terra commerciale. La posizione stessa, con affaccio lungo l’asse principale di collegamento N-S, favorisce l’accessibilità alle attività presenti in zona; tuttavia, confinando con il parco per gran parte del suo perimetro, l’area risulta particolarmente adatta all’insediamento di residenze, anche per utenze particolari (come gli anziani). La fruizione di questa porzione di insediamento è inoltre accentuata dalla presenza di uno dei tre centri di spazio pubblico proprio lungo il fronte degli edifici.

TEMA DELLA MEMORIA

Il tema della memoria industriale viene affrontato in questo scenario non attraverso un’opera o un’installazione artistico-architettonica, che possa ad esempio ricordare la barriera fisica e sociale costituita dall’ex Thyssenkrupp ma, al contrario, è rappresentato dai pochi elementi fisici del passato che incorniciano spazi pubblici ricchi di attività di richiamo di cui è favorita l’interconnessione tramite una libera circolazione, ampiamente pedo-ciclabile.

Si punta dunque sul risarcimento alla collettività, che può ora usufruire di quei luoghi che per tanto tempo gli sono stati preclusi. Per di più, il ricordo del tragico incidente viene mantenuto vivo secondo lo schema previsto dalla legge del Contrappasso di Dante: poiché l’area è stata sconvolta da un incendio scoppiato in uno stabilimento che per anni ha inquinato l’area, ora gli spazi pubblici accolgono tutti quanti una funzione legata all’acqua e alla riduzione dell’inquinamento e del consumo di risorse. La piazza centrale, dedicata alle vittime, è realizzata ad esempio su diverse quote e con pavimentazioni permeabili e zone verdi che contribuiscono al deflusso e alla raccolta dell’acqua piovana; le due piazze più a sud, allo stesso modo, contengono vasche di fitodepurazione e aree verdi.

TRATTAMENTO DEGLI SPAZI APERTI E DEI SERVIZI

Durante la progettazione degli spazi esterni sono stai previsti sia spazi privati ad uso pubblico sia spazi pubblici. I primi sono rappresentati da aree di medie e piccole dimensioni, adatte a una fruizione temporanea in quanto legate agli orari delle attività presenti nel lotto, mentre i secondi sono caratterizzati da 3. 24

ampie metrature e ognuno di essi accoglie una funzione diversa permanente.

Per il disegno di quest’ultimi si sfruttano in particolare i tagli ideali che li hanno creati, accentuati dal gioco tra pavimentazione, aree verdi e specchi d’acqua. La piazza principale, ad esempio, ha una pendenza verso il centro che nasce dall’intersezione dei diversi assi di attraversamento su cui si innesta la piattaforma rialzata dedicata ad area spettacolo e al di sotto del quale avviene la raccolta dell’acqua piovana. Gli altri due fuochi, invece, fungono da connessione tra l’edificato che vi si affaccia e l’area esterna al perimetro carrabile. La scelta di arretrare il fronte prospiciente su corso Regina Margherita, infatti, oltre a delimitare l’area costruibile e favorire un insediamento compatto, crea uno spazio cuscinetto di connessione tra le due grandi aree verdi previste a est ed ovest; viene così a formarsi una “corona verde” che accentua il legame con il Parco della Pellerina sottostante e il parco fluviale sulla sponda opposta della Dora. Quest’area, che si trova sul sedime dei primi fabbricati dell’ex acciaierie Fiat, si lega perfettamente con i poli pubblici presenti sul fronte stradale opposto, in particolare grazie a due strategie; da un lato la continuità della pavimentazione dello spazio pubblico e dall’altro il mantenimento di alcuni pilastri e capriate degli edifici esistenti che in diversi punti sovrastano anche la sezione stradale e fungono, a tratti, da sostegno per tensostrutture di copertura alle attività sottostanti. Questo tipo di connessioni, insieme all’inserimento di funzioni di servizio all’edificato come esercizi di ristorazione (a est) aree attrezzate per esposizioni temporanee (al centro) e parco divertimento per bambini (a ovest) contribuiscono a creare un ulteriore fronte attrattivo che favorisce la fruibilità dei poli pubblici stessi. Le aree verdi sono anch’esse ricche di connessioni, sia interne sia esterne, in modo tale da favorire l’uso di mezzi di trasporto più puliti. A questo contribuisce anche la disposizione dei parcheggi, realizzati per la maggior parte lungo l’asse di corso Regina e in una struttura multipiano posta nelle vicinanze di via Andrea Pozzo.

La scelta di inserire anche parcheggi a raso lungo gli altri assi di distribuzione è dettata dalla necessità di prevedere soste brevi, in particolare per i mezzi di carico e scarico, non troppo distanti dall’area centrale pedonale e dalle attività che vi si affacciano.

INFOGRAMMA 3.2: Indicazione della densità umana negli spazi pubblici all’aperto e negli spazi chiusi in corrispondenza dell’edificato 3. 25

3. 26

3. 27

SCENARIO 3

IDEA PROGETTUALE

A differenza dei primi due scenari, entrambi legati a proprio modo e per diversi aspetti al passato industriale e al contesto, si è voluto proporre, con questa terza soluzione, una tipologia di approccio completamente differente.

Ci si è infatti domandati se il quartiere non potesse ottenere un beneficio maggiore attraverso un cambiamento radicale sotto ogni punto di vista (morfologia urbana, destinazioni d’uso, servizi ecc.). Il disconoscimento, il rifiuto dei valori industriali e il dolore per la perdita di sette vite sono elementi che fanno riflettere su come l’area viene attualmente percepita dai cittadini della circoscrizione e che certamente non rispecchiano un sentimento di appartenenza. Si è deciso quindi di far leva su questo aspetto e di agevolare una profonda riconversione dell’area che mirasse a risarcire i danni provocati dalle acciaierie e a favorire uno sviluppo più sostenibile. Il progetto si slega dunque da ogni riferimento al passato prossimo industriale ma recupera un elemento fondamentale del passato più remoto; la vocazione agricola. Come ai tempi dell’Istituto Bonafus, dedito in particolare alle sperimentazioni e alla funzione divulgatrice dei progressi in campo agricolo, si vuole riproporre l’area come luogo di eccellenza e di avanguardia nelle tecniche agricole. Tuttavia, non si è dimenticato che l’area è in gran parte inquinata e che, nonostante le bonifiche, non sarebbe certamente adeguata per ospitare colture di tipo 3. 28

HELIOS

tradizionale; per questo motivo si è previsto di inserire un’attività agricola innovativa come la Vertical Farm. Questa sistema di produzione alimentare, infatti, non prevede una coltivazione diretta del suolo e prosegue quell’attività di ricerca e di divulgazione avviata dall’Istituto Bonafus due secoli addietro.

All’interno di queste strutture, infatti, si sperimentano nuove tipologie di coltivazione, come la coltura idroponica [1], che riducono il consumo e il depauperamento del suolo, dell’acqua e l’utilizzo di pesticidi e fertilizzanti.

Un altro vantaggio da tenere in considerazione è la maggior produttività in quanto, prevedendo la crescita delle piante in un ambiente completamente chiuso all’esterno, attraverso la regolazione di diversi parametri ambientali e l’utilizzo di lampade a led, è possibile accelerare il processo di fotosintesi, riducendo i tempi di sviluppo delle piante. Inserendo attività all’avanguardia come una Vertical Farm, bisognose di particolari accorgimenti legati soprattutto all’enorme quantità di energia di cui necessitano, si è optato inoltre per gestire il tessuto edilizio secondo criteri strettamente legati alla bioclimatica e in particolare all’orientamento solare in modo tale che l’intero progetto risultasse interamente sostenibile.

[1] Le piante vengono coltivate in una soluzione di acqua e sali minerali.

FIGURA 3.13: Assi viari di riferimento.

FIGURA 3.14: Progettazione dell’edificato.

3. 29

FIGURA 3.15: Orientamento degli edifici verso il Sud.

3. 30

FIGURA 3.16: Inserimento di spazi verdi negli spazi residui.

TESSUTO VIARIO SEZIONI CARRABILI

Pur volendo discostarsi da ciò che l’area oggi rappresenta, per quanto riguarda il sistema della viabilità è impensabile immaginare di svincolarsi dalla trama esistente, oltretutto in questa zona che presenta dei limiti fisici a est e ovest difficilmente superabili. Le due principali direttrici di scorrimento sono poste alle estremità dell’area edificata, una sul proseguimento di via Andrea Pozzo e l’altra lungo l’area verde esistente a ovest. Queste sono le uniche strade che si sviluppano perpendicolarmente all’asse di corso Regina Margherita lungo tutto il loro tratto; tutte le altre, infatti, una volta incrociata la strada di scorrimento est-ovest raggiungono il fronte stradale principale diagonalmente, con un’inclinazione che riprende le direttrici di corso Cincinnato e via Sansovino. Questa soluzione è stata pensata per favorire l’attraversamento N-S dell’area attraverso le vie laterali, lasciando alle strade centrali il compito di distribuire meglio i flussi di traffico. Per di più, questi tagli creano una maglia meno rigida che favorisce un orientamento dell’edificato più corretto rispetto ai percorsi solari. L’asse parallelo a corso Regina, al centro del progetto, oltre ad assolvere alla funzione distributiva e di attraversamento all’interno del distretto, determina una separazione tra gli isolati produttivi (a nord) e le attività di maggior richiamo (a sud).

SEZIONI CICLO-PEDONALI

La connessione tra l’ambito in questione, l’area del Castello e il Parco della Pellerina è favorita da una pista ciclo-pedonale che attraversa tutto il distretto costeggiando, per gran parte del suo tratto, attività commerciali e di ristorazione che, da un lato donano maggior attrattiva al percorso, e dall’altro traggono vantaggio da una posizione facilmente raggiungibile da tutti i mezzi.

TESSUTO EDILIZIO

FIGURA 3.17: Collegamenti ciclabili e percorsi del parco.

La morfologia dell’edificato riprende quella degli edifici in linea costruiti in buona parte del quartiere per una questione prettamente legata all’architettura bioclimatica; un ridotto fattore di forma [2] e uno sviluppo in altezza sono infatti elementi essenziali per una corretta progettazione sostenibile che prevede lo sfruttamento massimo degli apporti gratuiti e la riduzione al minimo del consumo di energia. Tuttavia, poiché l’area presenta una rotazione di 26 gradi rispetto all’asse N-S, per ottenere fronti perfettamente orientati è stato necessario discostarsi dalle disposizioni presenti nelle zone limitrofe; a fronte del guadagno in termini ambientali ed economici previsti, però, si ritiene che sia 3. 31

un compromesso più che accettabile. Per di più, non bisogna dimenticare che non si tratta di prevedere un intervento all’interno di un fitto tessuto edilizio ma di progettare un nuovo distretto all’interno di un area limitatamente connessa con il territorio circostante a causa dei diversi ostacoli naturali e/o artificiali presenti lungo il confine. Per finire, i circa 50 metri di altezza della Vertical Farm, oltre ad essere funzionali allo scopo per cui è realizzata, fungono da Landmark sia all’interno dell’area sia all’esterno.

TRATTAMENTO DEGLI SPAZI APERTI E DEI SERVIZI

TEMA DELLA MEMORIA

Tuttavia, l’inserimento di attività innovative e allo stesso tempo per niente inquinanti e/o rumorose come la coltivazione indoor e i servizi ad essa connessa favoriscono anche la fruizione di gran parte degli spazi privati ad uso pubblico in quanto possono essere trattati come luoghi di piacere più che di pertinenza agli edifici produttivi.

La concentrazione del tessuto edilizio nella zona centrale dell’ambito ha permesso la realizzazione di due ampie fasce verdi poste sui confini occidentali e orientali del progetto.

Nella prima sono previste diverse attività ludiche sia per bambini (come parco giochi, pista per le biciclette e giochi acquatici) sia per adolescenti (area skate e pensiline coperte) DESTINAZIONI D’USO Nella seconda, invece, viene previsto uno spazio di verde libero più ampio, Il segno forte tracciato dall’asse di distribuzione est-ovest permette di all’intero del quale viene inserita una piattaforma fruibile per attività più identificare in maniera inequivocabile le diverse funzioni degli isolati. L’area a tranquille, come la lettura o il riposo. nord è completamente dedicata all’attività produttiva della Vertical Farm e ai centri direzionali e di ricerca di servizio ad essa, mentre nella zona a sud sono Sul prolungamento dell’asse carrabile est-ovest si assesta poi uno spazio previste tutte le attività commerciali, terziarie e di servizio alle persone che, con pubblico pavimentato particolarmente adatto allo svolgimento di attività il loro affaccio su corso Regina, contribuiscono a creare quel fronte urbano mercatali in quanto posizionato in prossimità delle aree residenziali e nel breve per la nuova Porta occidentale della città, tanto auspicato. L’area residenziale raggio di un’attività di produzione alimentare come la Vertical Farm. si protende dall’asse di via Andrea Pozzo verso l’interno del Parco, in un’area non baricentrica ma comunque vicina a numerosi servizi. Tra questi sono Le restanti aree esterne fruibili dall’utenza sono costituite per lo più da spazi comprese anche le attività che si assestano all’interno del parco, lungo la pista residuali dovuti alla rotazione degli edifici, dettata da esigenze di natura fisicociclabile di collegamento con l’area del castello. tecnica, rispetto alla disposizione degli isolati.

La scelta di cancellare la presenza di un’attività inquinante come quella delle acciaierie e il recupero della vocazione agricola dell’area (culminata con l’insediamento di un istituto di ricerca e diffusione delle tecniche agrarie come l’Istituto Bonafus) non ha però impedito che fosse trattato adeguatamente il tema del ricordo del tragico incidente. Proponendo un centro di studio che contribuisca a risolvere uno dei temi più controversi per le future aree metropolitane, ovvero l’approvigionamento di risorse alimentari senza deturpare il territorio circostante, si è infatti provveduto a “ripulire l’immagine” dell’area dai danni dell’inquinamento ma non a cancellare il dolore per la morte di sette operai. Premesso che nessuna opera o risarcimento può alleviare la ferita sociale causata dall’incendio, si è ritenuto di prevedere l’inserimento nella pavimentazione del luogo che più si appresta ad un alto flusso di persone e di conseguenza ad una notevole visibilità, come la passeggiata commerciale, di un elemento continuo e non puntuale lungo tutto il tracciato che giunga nei pressi del focolaio e che ricordi i nomi delle vittime.

[2] Fattore di forma (S/V): Superficie dell’area riscaldata (mq)/ Volume lordo riscaldato (mc).

3. 32

Gli unici spazi preclusi al pubblico sono quelli in cui è prevista la fitodepurazione, compresa tra il parcheggio multipiano e la Vertical Farm, e le aree di movimentazione dei mezzi attorno a quest’ultima. Oltre alle strutture fuori terra, sono destinate a posteggio auto anche le aree prospicienti corso Regina Margherita e poste lungo il confine ovest dell’ambito.

Infine, nell’area a sud, si è scelto di creare una passeggiata commerciale lungo la facciata meridionale degli edifici in modo da contribuire alla realizzazione di un fronte urbano su corso Regina. La posizione lungo assi di distribuzione importanti, la concentrazione di numerose attività oltre a quella commerciale e la visibilità dall’esterno hanno dunque favorito questo tipo di soluzione che risulta avere anche una valenza mnemonica.

INFOGRAMMA 3.2: Indicazione della densità umana negli spazi pubblici all’aperto e negli spazi chiusi in corrispondenza dell’edificato 3. 33

3. 34

3. 35

STANDARD URBANISTICI 3. 36

SCENARIO 1 STANDARD URBANISTICI VARIANTE SCENARIO 1 AMBITO ZUT: 4.15 I.F.=0,43 S.T.=277721 RESIDENZIALE ATTIVITA' ECONOMICHE ASPI EUROTORINO ATTIVITA' PRODUTTIVE TOTALE S.L.P. AMMESSA

MQ

STANDARD 25% MAX 75% MIN 17% MAX 50% MIN 33% MIN

DA PROGETTARE 29855 89565 15226 44783 29556

119420

119420 PROGETTATA 27781 37609 14336 6007 33939

RESIDENZIALE EUROTORINO ASPI RICETTIVO ATTIVITA' PRODUTTIVE TOTALE S.L.P. PROGETTATA

119672

ABITANTI INSEDIABILI(A.I.)

VERDE RESIDENZIALE(rif.A.I.) ATTREZZATURE INT. COMUNE(rif.A.I.) ISTRUZIONE(rif.A.I.) VERDE TERZIARIO(rif.SLP) VERDE RICETTIVO(rif.SLP) TOTALE STANDARD(esclusi parcheggi) PARCHEGGI TERZIARIO(rif.SLP) PARCHEGGI RICETTIVO(rif.SLP) PARCHEGGI PRODUTTIVO(rif.SLP) PARCHEGGI RESIDENZIALE(rif.A.I.) PARCHEGGI STRUTTURA PUBBLICA BOX RESIDENZA(rif.V) TOTALE PARCHEGGI TOTALE VERDE TOTALE ATTREZZATURE+ISTRUZIONE TOTALE STANDARD

817

10214 4085 4085 20778 2403 41565 20778 2403 6788 2043 11340 8334 43351 33394 8171 84917

PROGETTATI 15729 9262 0 85655 3994 114640 20875 2931 6829 2434 10659 8334 43728 105378 9262 158368

SCENARIO 2 STANDARD URBANISTICI VARIANTE SCENARIO 2 AMBITO ZUT: 4.15 I.F.=0,43 S.T.=277721 RESIDENZIALE ATTIVITA' ECONOMICHE ASPI EUROTORINO ATTIVITA' PRODUTTIVE TOTALE S.L.P. AMMESSA

MQ

STANDARD 25% MAX 75% MIN 17% MAX 50% MIN 33% MIN

DA PROGETTARE 29855 89565 15226 44783 29556

119420

119420 PROGETTATA 23065 33991 14157 15860 32172

RESIDENZIALE EUROTORINO ASPI RICETTIVO ATTIVITA' PRODUTTIVE TOTALE S.L.P. PROGETTATA

119245

ABITANTI INSEDIABILI(A.I.)

VERDE RESIDENZIALE(rif.A.I.) ATTREZZATURE INT. COMUNE(rif.A.I.) ISTRUZIONE(rif.A.I.) VERDE TERZIARIO(rif.SLP) VERDE RICETTIVO(rif.SLP) TOTALE STANDARD(esclusi parcheggi) PARCHEGGI TERZIARIO(rif.SLP) PARCHEGGI RICETTIVO(rif.SLP) PARCHEGGI PRODUTTIVO(rif.SLP) PARCHEGGI RESIDENZIALE(rif.A.I.) PARCHEGGI STRUTTURA PUBBLICA BOX RESIDENZA(rif.V) TOTALE PARCHEGGI TOTALE VERDE TOTALE ATTREZZATURE+ISTRUZIONE TOTALE STANDARD

678

8480 3392 3392 19259 6344 40867 19259 6344 6434 1696 11340 6920 45074 34083 6784 85940

PROGETTATI 13752 15150 0 78052 17625 124579 20730 7876 6524 1725 9000 6920 45855 109429 15150 170434

SCENARIO 3 STANDARD URBANISTICI VARIANTE SCENARIO 3 AMBITO ZUT: 4.15 I.F.=0,43 S.T.=277721 RESIDENZIALE ATTIVITA' ECONOMICHE ASPI EUROTORINO ATTIVITA' PRODUTTIVE TOTALE S.L.P. AMMESSA

MQ

STANDARD 25% MAX 75% MIN 17% MAX 50% MIN 33% MIN

DA PROGETTARE 29855 89565 15226 44783 29556

119420

119420 PROGETTATA 9740 61918 13630 0 33815

RESIDENZIALE EUROTORINO ASPI RICETTIVO ATTIVITA' PRODUTTIVE TOTALE S.L.P. PROGETTATA

119103

ABITANTI INSEDIABILI(A.I.)

VERDE RESIDENZIALE(rif.A.I.) ATTREZZATURE INT. COMUNE(rif.A.I.) ISTRUZIONE(rif.A.I.) VERDE TERZIARIO(rif.SLP) VERDE RICETTIVO(rif.SLP) TOTALE STANDARD(esclusi parcheggi) PARCHEGGI TERZIARIO(rif.SLP) PARCHEGGI RICETTIVO(rif.SLP) PARCHEGGI PRODUTTIVO(rif.SLP) PARCHEGGI RESIDENZIALE(rif.A.I.) PARCHEGGI STRUTTURA PUBBLICA BOX RESIDENZA(rif.V) TOTALE PARCHEGGI TOTALE VERDE TOTALE ATTREZZATURE+ISTRUZIONE TOTALE STANDARD

286

3581 1432 1432 30219 0 36665 30219 0 6763 716 11340 2922 49038 33800 2865 85703

PROGETTATI 9721 14164 0 86818 0 110703 30955 0 6935 3764 14910 2922 56564 96539 14164 167267

3. 37

3. 38

3.2

PROCESSO DECISIONALE:

METODOLOGIA

3. 39

I problemi decisionali nel contesto delle valutazioni di sostenibilità richiamano sistemi complessi caratterizzati da una molteplicità di attori, dalla presenza di valori/obiettivi conflittuali, da un ampio ventaglio di alternative possibili ed un elevato grado di incertezza(Roscelli, 2005).

Il processo decisionale può essere considerato come la procedura cognitiva che produce come risultato una unica soluzione o un corso di azione, tra diverse possibilità alternative. Ogni processo decisionale produce una scelta finale che può o non può richiedere azione. In sostanza, è lo studio di individuare e scegliere alternative basate su valori e preferenze prodotti da molteplici strumenti, sviluppati per elaborare l’input, ovvero una valutazione delle diverse informazioni che descrivono il problema, e individuare le relazioni d’importanza tra di loro.

Con il termine valutazione si fa riferimento ad una attività cognitiva, svolta in maniera intenzionale, rivolta a fornire un giudizio su una azione, un complesso di azioni o, come in questa ricerca, su più soluzioni progettuali.

Per supportare la decisione tra diverse alternative, si possono applicare modelli matematici in modo tale da “tradurre” le scelte soggettive del progettista in preferenze, rispetto a risultati che possono essere ritenuti come oggettivi, come la prestazione di sostenibilità urbana ed economica delle diverse alternative rispetto ad una serie di azioni esposte in precedenza.

La strutturazione del problema, rispetto la letteratura presente (Belton and Stewart 2003; Clemen and Reilly 2001; Eisenfuhr et al. 2010; Gregory et al. 2012a; Keeney and Raiffa 1976) può essere rappresentata attraverso sei passaggi: (1) chiarire il contesto decisionale; (2) definire gli obiettivi e gli attributi; (3) sviluppare le alternative; (4) individuare le conseguenze; (5) valutare i trade-offs (compromessi) e selezionare le alternative (si tratta di una combinazione di preferenze soggettive dei decisori con le conseguenze oggettive delle alternative); e (6) attuazione, monitoraggio e revisione.

Molte applicazioni del processo si concentrano sulla stima delle conseguenze delle decisioni alternative (punto 4) e della loro valutazione per selezionare l’alternativa migliore (punto 5), mentre le fasi di strutturazione iniziale (13) sono spesso trattate piuttosto superficialmente. Tuttavia, impostare il problema decisionale in modo congruo è assolutamente fondamentale e può influenzare molto il risultato (fase 5) rispetto ai passi quantitativi (4 e 5). Tilanus et al. (1983), infatti, hanno trovato che il motivo più frequente per il fallimento 3. 40

di interventi di ricerca operativa e applicabile, è la mancata corrispondenza tra il problema e il modello utilizzato (citato in Belton e Stewart 2003; da vedere anche 2012A Gregory et al.).

Partendo della prima fase del processo, deve essere deciso il contesto, lo scopo e i limiti del problema, nonché le figure coinvolte. Per definizione il problema viene risolto attraverso due figure, quella del valutatore e quella del decisore. La funzione primaria che svolge la figura del valutatore è quella di fornire al decisore il quadro delle alternative possibili ed aiutarlo a definire una scala di preferenza attraverso l’utilizzo di strumenti multicriteriali, cioè che mettono in esame diversi criteri e variabili, partendo dalla strutturazione del problema.

Il secondo passo si basa sul definire gli obiettivi e gli attribuiti; i primi individuano i punti importanti su cui si basa la decisione mentre i secondi, esposti tramite misure di performance e/o indicatori, rendono gli obiettivi operativi (2012a Gregory et al.). Quest’ultimi possono essere organizzati gerarchicamente e forniscono un quadro trasparente per confrontare le prestazioni delle alternative. È fondamentale che il decisore comprenda sia gli obiettivi sia gli attributi.

Per di più, si deve assicurare che le regole sotto menzionate siano seguite e rispettate; gli obiettivi devono tenere in considerazione tutti gli aspetti della decisione, devono essere fondamentali, sintetizzanti e sensibili, cioè dovrebbero aiutare ad attribuire una distinzione tra le alternative. Essi devono essere comprensibili, semplici, non ambigui, non ridondanti e preferenzialmente indipendenti tra di loro (Belton e Stewart 2003; Eisenfuhr e al 2010;. Gregory e al 2012a;. Keeney e Raiffa 1976).

Basandosi su casi di studio ambientali, Gregory e al. (2012a) hanno distinto cinque fasi (anche Keeney 1992; Keeney e Raiffa 1976):(1) brainstorming, (2) separare i mezzi/strumenti dalle finalità, (3) separare gli obiettivi di ‘’processo ‘’ o ‘’ strategia ‘’ da quelli ‘’ fondamentali ‘’, (4) costruire la gerarchia e (5) verificare l’utilità degli obiettivi.

Per quantificare gli obiettivi, sono necessari degli attributi (Belton e Stewart 2003; Eisenfuhr et al 2010;. 2012a Gregory et al.) Gli ultimi, rendono gli obiettivi misurabili e hanno lo scopo di quantificare il modo in cui ogni alternativa soddisfa

certi obiettivi fornendo le informazioni necessarie per creare una scala di preferenza. Ogni attributo riceve quindi una ponderazione che specchia la sua importanza ed è il valore espresso rispetto una scala di valutazione. Possono essere utilizzati indicatori misurati in via diretta, ovvero che restituiscano un numero relativo ad una unità di misura (monetaria, del S.I.), o in modo indiretto, che riportano valori di natura qualitativa. Questi ultimi appaiono spesso nella decisione sul problema ambientale e possono essere tradotti in scale di valutazione diversi, basandosi su diverse procedure, di cui prevalente è quella di attribuzione di un valore alla qualità, attraverso questionari e sondaggi di varia natura (Gregory et al. 2012)(per esempio, i sette punti Likert delle scale Likert (1932), conosciuti da questionari psicologici). Il procedimento scelto in questo caso è quello di interviste ad esperti dei settori che compongono il problema.

Occorre allora selezionare gli esperti più adatti a partecipare attraverso una procedura di individuazione della tipologia di figura a cui far riferimento. Sono noti tre approcci: quello volontaristico (ognuno è un esperto per la sua vita), quello costruttivistico (il ruolo degli esperti è paragonato con quello dei ricercatori, dove gli esperti hanno conoscenze specifiche e vengono riconosciuti dalla società in base alle loro conoscenze speciali e funzioni specifiche) e l’ultimo, utilizzato nel presente lavoro, basato sulla sociologia della conoscenza, dove gli esperti hanno una conoscenza speciale che è legata alle loro professioni e tendono a concentrarsi sulla conoscenza consapevole (Schütz, 1984) e non su quella implicita o tacita. (Littig, 2013).

Tutti i modelli di aiuto alla decisione richiedono dunque attributi (indicatori) e nel caso in esame sono stati determinati in maniera differente. Sono state effetuate tre verifiche che hanno prodotto tre indicatori, uno ambientale, uno economico e uno urbanistico.

Infine, è fondamentale fare riferimento alle fasi del processo decisionale in cui può essere effettuata la valutazione. Sono note tre fasi: 1. Ex-ante, ovvero prima che l’azione (il progetto in questo caso) venga delineata e posta in atto, per verificare se è fattibile e/o desiderabile; 2. In itinere, dopo che l’azione è stata delineata e mentre viene posta in atto; per verificare se lo stato di avanzamento corrisponde a quanto previsto;

3.Ex-post, riferita al periodo successivo all’azione, per verificare se ha prodotto risultati attesi o anche inattesi, e in quale grado.

Nella ricerca presente ci si è concentrati sulle azioni che forniscono una risposta decisionale durante la prima fase ex-ante, in modo tale da stabilire la fattibilità urbana, ambientale ed economica di diversi scenari che, confrontati tra di loro, permettono di far emergere quello più conveniente dal punto di vista di sviluppo sostenibile.

Il sistema seguito implica la collaborazione di due strumenti di valutazione di disciplina, tipologia, scopo e struttura diversa che, nonostante le differenze, trattano entrambi lo stesso argomento, ovvero la sostenibilità del progetto urbano, affrontandolo da diversi punti di vista. La sostenibilità urbana e ambientale, incognita strettamente qualitativa, sarà trasformata e rappresentata in scala quantitativa, per essere confrontabile con il valore T.I.R. che esprime la sostenibilità economica del progetto.

Per la scelta dei crediti relativi al protocollo GBC quartieri è stata realizzata un’analisi di tipo “tecnico”, in quanto ci si è avvalsi della collaborazione di esperti in campo energetico, urbanistico e di pianificazione, provenienti dall’ambito universitario e di ricerca e la parte fondamentale del lavoro svolto è stata l’individuazione dei pesi attribuiti all’importanza dei criteri di qualità ambientale.

Per la valutazione economica invece, si effettua un studio di fattibilità economica del progetto, in fase ex-ante, attraverso la analisi costi e ricavi, sulla base della durata di costruzione e vendita in combinazione con la durata della locazzione degli elementi non messi in vendita. Le difficoltà affrontate si basano sulsl’affidabilità del risultato che viene usato per il confronto, il Tasso Interno di Rendimento (T.I.R.) che viene garantita da una estesa ricerca sui valori parametrici che vengono inseriti.

Per quanto riguarda l’ultima valutazione del progetto, gli indicatori sono stati determinati dai progettisti stessi; questa scelta è motivata dalla necessità di prendere in considerazione alcuni aspetti peculiari dell’area non trattati dagli altri strumenti di valutazione.

I criteri di valutazione sono finalizzati a quantificare le conseguenze delle azioni alternative per contribuire all’aiuto alla decisione.

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3.2.1 VALUTAZIONE DI QUALITÁ URBANA “Dalla crescente attenzione sulla questione ambientale, nasce l’esigenza di nuovi strumenti, che si affiancano a quelli normativi, verso metodi di valutazione del progetto e costruito, sia a scala di area vasta che architettonica. La valutazione diventa dunque uno strumento di analisi critica, di verifica e di supporto alle decisioni.” (Romano G., Sciannamè C., 2013) A questo proposito, la certificazione di sostenibilità di un progetto a livello urbano non dev’essere concepita come la verifica di rispondenza degli indicatori riferiti alla semplice sommatoria dei singoli edifici ma deve essere intesa come risultato finale raggiungibile attraverso un disegno generale orientato alla sostenibilità fin dalle prime fasi del processo decisionale.

Nell’ambito della progettazione urbanistica, l’interesse verso questa tipologia di valutazione è relativamente recente e i processi di codificazione e protocollazione, i parametri, gli indicatori e gli indici in grado di valutare la sostenibilità a livello urbano sono ancora in gran parte in fase di studio e analisi oppure in fase di sperimentazione. Inoltre, quelli che già sono stati definiti, spesso derivano dalla certificazione a scala edilizia e non rispondono a precise esigenze di carattere urbano.

Attualmente, lo scopo di questi strumenti è tradurre i principi di sostenibilità urbana generali in una checklist di requisiti e criteri, valutabili attraverso l’attribuzione di un punteggio, per giungere ad una certificazione finale di sostenibilità dell’intervento, in alcuni casi anche riconoscibile a livello internazionale. Proprio per le loro caratteristiche intrinseche, inoltre, questi protocolli prevedono il soddisfacimento dei medesimi requisiti in tutti i casi in cui vengono applicati, al fine di poter ottenere valori confrontabili tra loro.

In merito a questi strumenti sono emerse due considerazioni di fondo.

Innanzitutto, ci si è chiesti se la loro applicazione in tutto il contesto italiano riesca a tener conto della grande varietà di scenari presente sul territorio nazionale.

“Se temi come lo sviluppo policentrico, la città compatta, la commistione degli usi del suolo e la rinaturalizzazione delle città sono diventati negli ultimi anni principi ispiratori della pianificazione sostenibile, ci si chiede infatti cosa comporterebbe l’applicazione acritica di tali elementi alle nostre città, così connotate ciascuna da una propria storia, da una specifica qualità urbana e da una dinamica di sviluppo caratterizzante.” (Diappi L., 2009) Il rischio è che in questo modo vengano trascurate le peculiarità e le specificità delle aree soggette a certificazione. Sarebbe dunque auspicabile un approccio 3. 42

operativo a livello locale, teso fortemente ad un’analisi puntuale dell’ambito di interesse.

In secondo luogo, si ritiene fondamentale considerare la scala operativa e la fase progettuale di riferimento. Tali sistemi di valutazione, infatti, richiedono una definizione del progetto di masterplan alquanto dettagliata che, solitamente, in una fase di processo decisionale, non viene presa in considerazione. Come nel caso in esame, infatti, ci si riferisce a scale ampie, tipo Zone Urbane di Trasformazione (ZUT), in cui è necessario soffermarsi su problematiche e su aspetti che non riguardano la scala dell’edificio.

L’obiettivo della presente ricerca, dunque, è quello di giungere all’individuazione dell’alternativa più sostenibile, tra le diverse proposte, a una scala urbana di grandi dimensioni. Pertanto, è evidente che confrontare le soluzioni progettuali attraverso il risultato ottenibile da una certificazione completa, in questo lavoro, non è né possibile né auspicabile in quanto la scala di progettazione risulta troppo vasta.

“Un sistema di certificazione di sostenibilità non nasce per costituire una norma nazionale in grado di sostituire codici né tanto meno per certificare gli strumenti di pianificazione. Questo deve essere inteso soltanto come un aiuto, un contributo, soprattutto per le Pubbliche Amministrazioni, alla definizione delle regole per l’organizzazione, la strutturazione, la gestione del territorio e alla definizione delle priorità del suo sviluppo. Il compito delle PPAA, infatti, non è quello di utilizzare tout court queste metodologie di valutazione come strumenti di governance ma è quello di saper regolamentare e gestire i propri luoghi attraverso strumenti che possono servire sia come riferimento per la creazione di politiche di sviluppo territoriale sostenibile, sia per la riqualificazione e rigenerazione di aree degradate.” (GBC Quartieri, 2014) Secondo quanto sopra menzionato, pertanto, la metodologia che viene proposta mira ad “adattare” al processo decisionale questi sistemi di certificazione in modo tale da poter contribuire a una scelta sensata attraverso una valutazione di qualità urbana/ambientale che ponga un’attenzione maggiore alle peculiarità dell’area, considerando la scala a cui si riferisce.

LA SCELTA DEL PROTOCOLLO La prima operazione da svolgere è la scelta del protocollo di riferimento. Questo passaggio serve a selezionare le basi da cui si svilupperà tutta la valutazione

e risulta di particolare importanza. I fattori che influenzano la decisione sono molteplici ma si possono riassumere in: recente interesse alla questione di certificazione urbana con conseguente numero ridotto di protocolli utilizzabili (in via di studio o di sperimentazione), provenienza dello strumento, in quanto più o meno adatto alla località di interesse e alle esigenze e caratteristiche dell’area locale e nazionale, disponibilità di materiale documentabile e professionisti accreditati e, infine, eventuali future prescrizioni da parte dell’Ente pubblico.

normalità, cioè la verifica della paragonabilità della distribuzione dei voti attribuiti dagli esperti ad ogni punteggio, ad una distribuzione normale (Gaussiana). Se la distribuzione supera il test, la curva dei voti risulta simmetrica con valori più concentrati verso il centro e meno nelle estremità laterali. Il risultato di tale operazione è la classificazione dei crediti del Protocollo rispetto la loro media, scartando quelli che presentano la Standard Deviation (SD) ed il Standard Error of Mean(SEM) non accettabili.

INDIVIDUAZIONE DEGLI INDICATORI

Una volta determinata la classifica, e sulla base di questa, è necessario quindi individuare gli indicatori che meglio rappresentano le necessità dell’area e la scala di progetto. È bene ricordare che “Con il termine indicatore si identifica uno strumento in grado di fornire una rappresentazione sintetica del fenomeno indagato, traducendo in un dato facilmente leggibile, solitamente espresso in forma numerica, sia informazioni di tipo quantitativo che informazioni di tipo qualitativo.

Secondo l’OCSE, Organizzazione per lo Sviluppo Economico, per essere efficaci gli indicatori devono avere le seguenti caratteristiche: • utilità: devono essere facilmente interpretabili da parte dei cittadini, dei tecnici, degli operatori della pubblica Amministrazione; • significatività: devono essere in grado di misurare il trend in atto e l’evolversi della situazione ambientale analizzata rispetto agli obiettivi individuati; • attendibilità scientifica: devono essere basati su standard riconosciuti dalla comunità scientifica nazionale ed internazionale e devono essere relazionabili con banche dati ed altre informazioni esistenti; • misurabilità: i dati necessari per calcolarli devono essere facilmente ottenibili, documentati, di qualità comprovata ed aggiornabili regolarmente.”

(Pavan V.M., 2008)

Solitamente i protocolli di certificazione sono strutturati in prerequisiti obbligatori e requisiti opzionali.

Per quanto riguarda i primi si prevedere il loro soddisfacimento in quanto mirano a definire i requisiti minimi per ottenere una certificazione di qualità urbana e ambientale. La figura del decisore, tuttavia, giustificando con le opportune motivazioni, può decidere di implementare o modificare alcuni di essi, attraverso parametri più o meno restrittivi, con particolare riferimento alla scala e alle caratteristiche dell’area considerata.

Per poter individuare i crediti opzionali più significativi e rappresentativi, invece, è necessario svolgere un sondaggio attraverso interviste di tipo “faccia a faccia” ad esperti di diversi settori come ad esempio pianificazione, urbanistica, fisica e tecnologia dell’edifico, che possono essere reperiti nell’ambito accademico e della ricerca in generale. Il sondaggio deve essere strutturato in modo tale che ogni esperto possa determinare un punteggio per ogni indicatore, con particolare riferimento al suo ambito di competenza.

Al fine di stilare una classifica, ordinata dall’indicatore con il punteggio più alto a quello più basso, sulla base delle conoscenze di ciascun partecipante e in riferimento all’ambito in questione, tramite l’utilizzo di un software scientifico di statistica, viene effetuata l’elaborazione dei dati raccolti precedentemente.

Innanzitutto, deve essere definito lo scopo dell’operazione e il formato in cui vengono inseriti i dati. L’elaborazione dei dati viene effettuata per individuare i valori medi (Means), attribuiti ad ogni peso, per esperto e la successiva comparazione e classificazione di essi rispetto il punteggio medio di ogni credito, operazione effettuata sui Raw Data inseriti nel software. Il calcolo effettuato fornisce i valori della Mean (media), Median (mediana), Standard Deviation (SD) e Standard Error of Mean(SEM) rispetto il Sample size (N). Tra i calcoli solitamente realizzati dai software di questo genere, si trova il test della

NUMERO DA SELEZIONARE Innanzitutto, si devono escludere quegli indicatori che non possono essere presi in considerazione a causa della differente scala di progetto a cui si riferiscono, in quanto non potrebbero essere calcolati adeguatamente. In secondo luogo devono essere scartati tutti i crediti riferiti alla scelta del sito poiché la metodologia presente mira a contribuire al processo decisionale nella scelta di diverse soluzioni progettuali riferite ad uno stesso ambito, per cui le condizioni di localizzazione non cambiano. Infine, non devono essere 3. 43

presi in considerazione per la determinazione dei crediti di confronto tutti quelli che non rispettano le prescrizioni ed i vincoli posti precedentemente dalla committenza e/o dalla figura del decisore.

Il numero massimo di crediti da individuare si stabilisce sulla base della metodologia di calcolo dei pesi scelta.

INDIVIDUAZIONE DEI PESI

Una volta individuati i parametri chiave, è necessario attribuire un peso diverso per ciascun indicatore che descrive le urgenze della zona, inserendo i crediti all’interno di un’analisi multicriteri che, tramite la metodologia AHP (Analytic Hierarchy Process), rileva la loro importanza. L’analisi multicriteri viene scelta perché rappresenta un’ampia famiglia di tecniche in grado di tener conto contemporaneamente di una molteplicità di aspetti propri del problema che si sta affrontando, sia qualitativi che quantitativi, facendo emergere i diversi punti di vista degli attori coinvolti. Questa procedura richiede lo svolgimento di un ulteriore e differente ciclo di interviste, a loro volta basate sull’attribuzione dell’importanza tradotta in scala numerica (da 0 a 9, rispetto la scala di Saaty).

L’esigenza d’introdurre un secondo sondaggio di esperti, nasce dalla incapacità del primo di produrre un risultato congruo per essere utilizzato come peso, dato che il punteggio attribuito dal primo gruppo di esperti non pone i crediti in confronto diretto, ma esprime soltanto l’importanza relativa. Infatti, “La teoria dei sistemi relazionali di preferenza dimostra che le relazioni di preferenza e di indifferenza che conseguono da un insieme di confronti a coppie possono essere non transitive (ad es., a è preferito a b, b è preferito a c, ma a può non essere preferito a c). Obbligando l’esperto ad essere perfettamente coerente nei suoi giudizi lo si “costringere” implicitamente a rispettare quel principio di transitività della preferenza e dell’indifferenza che non dovrebbe mai essere imposto a priori (Armstrong 1939, Luce 1956, Vincke 1981)”.

LA ANALYTIC HIERARCHY PROCESS (A.H.P.)

A.H.P. (Analytic Hierarchy Process) è un metodo di aiuto alla decisione multicriteri (MCDA, Decision Aid) sviluppato da Thomas Lorie Saaty verso la fine degli anni ‘70 (Saaty 1977 e 1980). Consente prevalentemente di assegnare una priorità ad una serie di alternative decisionali (stimoli) o di mettere in relazione criteri caratterizzati da valutazioni qualitative e quantitative e quindi non direttamente confrontabili, combinando scale multidimensionali di misure in una singola scala di priorità (Saaty, 1980; Figueira, 2005). Il metodo si basa 3. 44

su una serie di confronti a coppie fra i criteri attribuendo ad essi un punteggio di importanza relativa e termina con l’assegnazione di un peso percentuale.

Naturalmente la somma di tutti i pesi percentuali deve essere pari al 100%.

LE MODALITA’ DELLA AHP Il metodo AHP prevede tre diverse modalità che corrispondono a modi diversi di determinare i pesi locali, l’assoluta (absolute mode), la distributiva (distributive mode) e la ideale (ideal mode).(Saaty and Vargas 1993) Nella modalità assoluta, a ogni obiettivo terminale viene associata una scala costituita da un insieme ordinato di livelli (ad es. ottimo, buono, sufficiente, insufficiente, cattivo, pessimo) che ne misura il grado di soddisfacimento.

Questa scala può essere diversa da obiettivo a obiettivo. Dopo aver determinato i pesi locali degli obiettivi terminali con la tecnica dell’autovettore principale, si calcolano i pesi dei livelli associati a ciascun obiettivo terminale con la stessa tecnica (cioè confrontando a coppie i livelli e applicando alle matrici dei confronti a coppie la tecnica dell’autovettore principale). I pesi locali delle azioni non vengono valutati confrontando a coppie le azioni medesime, bensì assegnando a ogni azione il peso del livello che meglio rappresenta la prestazione in rapporto all’obiettivo considerato.

Nella modalità distributiva le azioni vengono confrontate a coppie rispetto agli obiettivi terminali: i loro pesi locali, calcolati con la tecnica dell’autovettore principale, vengono normalizzati in modo che la loro somma sia uguale a 1.

Si noti che per determinare i pesi delle azioni viene utilizzato in questo caso lo stesso tipo di normalizzazione applicato a tutti gli altri elementi della gerarchia.

Questa modalità, secondo Saaty, consente di stabilire le priorità delle azioni nei casi in cui occorra tener conto del fatto che la compresenza di azioni uguali (copie) o molto simili (quasi- copie) ne modifica strutturalmente la preferibilità (Saaty and Vargas 1993).

Nella modalità ideale i pesi locali delle azioni, una volta calcolati come nel caso della modalità distributiva, vengono normalizzati dividendoli per il peso dell’azione che assume il valore più elevato (l’azione preferita, per ogni obiettivo, ha dunque peso). Questa modalità viene utilizzata quando si desidera scegliere l’azione migliore a prescindere dal numero di copie che esistono della medesima, come nel caso dell’acquisto di un’automobile o di un computer (Saaty and Vargas 1993).

La conclusione di tutte le modalità consiste nel calcolare i pesi globali (o priorità) delle azioni applicando il principio di composizione gerarchica.

Nel caso sottoscritto viene utilizzato il primo approccio, ovvero la modalità distributiva.

NUMERO DEI CRITERI Indipendentemente dalle numerose ricerche e analisi seguite, per effettuare la stima, il modello non deve considerare più di dieci criteri e dalla letteratura è fortemente consigliata la limitazione a sei o sette (Saaty and Vargas 1993). Questa permessa è fondamentale per due motivi principali. Il primo è collegato al processo decisionale, siccome la AHP è uno strumento di aiuto alla decisione, cioè fornisce dati al decisore. Il secondo per motivi legati al modello matematico, siccome la presenza di più aleatorie aumenta la possibilità di errore. Risulta allora evidente la necessità di sintetizzare i criteri.

Questa operazione viene effettuata riportando un numero di criteri ristretto, ma che nello stesso momento hanno la capacità di comprendere, controllare o includere, informazioni raccolte durante tutto il processo, sintetizzandole.

Inoltre, deve essere evitata l’attribuzione di gerarchia a più livelli, ovvero evitare i sottocriteri, perchè introduce più aleatorie e rende più complicato il processo di calcolo.

MODELLO DI CALCOLO Definendo Ai il singolo stimolo e aij il valore numerico risultante dal confronto fra i criteri i e j e consideriamo un numero di criteri pari a n. Il risultato di tutti i confronti (in totale n(n−1)/2), genererà la matrice A(nxn) che verrà poi utilizzata per creare il vettore dei pesi percentuali (priorità) di ogni singolo criterio.

Generalmente si considera una scala di valutazione che varia da 1 a 9, dove ogni livello della scala corrisponde alla seguente valutazione: Valore aij: 1, Interpretazione: i e j sono equamente importanti; Valore aij: 3, Interpretazione: i è poco più importante di j; Valore aij: 5, Interpretazione: i è abbastanza più importante di j; Valore aij: 7, Interpretazione: i è decisamente più importante di j; Valore aij: 9, Interpretazione: i è assolutamente più importante di j; Valore aij: 1/3, Interpretazione: i è poco meno importante di j; Valore aij: 1/5, Interpretazione: i è abbastanza meno importante di j; Valore aij: 1/7, Interpretazione: i è decisamente meno importante di j; Valore aij: 1/9, Interpretazione: i è assolutamente meno importante di j.

I valori aij della matrice A sono caratterizzati dalle seguanti proprietà: 1) se aij =a,allora aji =1/a,con a>0; 2) se lo stimolo Ai è giudicato essere di

uguale intensità relativa ad A j , allora aij = a ji = 1 .

In particolare, la diagonale principale della matrice A è composta interamente da valori unitari, ovvero aii = 1. Per maggior chiarezza occorre precisare che l’indice i rappresenta le righe della matrice dei confronti a coppie, mentre l’indice j indica le colonne.

Ottenuta la matrice A dei confronti a coppie, per calcolare il vettore dei pesi percentuali da assegnare ad ogni stimolo basta determinare il massimo autovalore lambda e il relativo autovettore vlambda di A stessa (Kardi, 2006).

Normalizzando l’autovettore vlambda in modo che la somma dei suoi elementi sia pari a 1 (qualora sia necessario), si ottiene il vettore dei pesi percentuali o delle priorità relativi agli stimoli Ai .

Occorre precisare che il vettore dei pesi mantiene l’ordine delle righe della matrice dei confronti a coppie (impostato dal decisore). Una volta determinato il vettore delle priorità, è importante capire se la matrice dei confronti a coppie è consistente o meno, ovvero si cerca di “misurare” se i giudizi soggettivi del decisore ad ogni confronto sono consistenti o meno. Si usa il Consistency Index (CI) per determinare la consistenza di una matrice e soprattutto le soglie di tolleranza adottate in letteratura per determinare se una matrice dei confronti a coppie possa essere ben posta o meno. Si usa la seguente formula: CI=( lambda – n)/(n-1), dove con lambda intendiamo il massimo autovalore della matrice A ed n rappresenta la dimensione della matrice stessa.

Il metodo AHP prevede che l’indice CI sia confrontato con l’indice RI (random index). Questo secondo indice si calcola effettuando la media dei valori di CI di numerose matrici reciproche dello stesso ordine, i cui coefficienti vengono generati rispetto il numero degli elementi che costruiscono la matrice. Questo confronto da come risultato il Consistency Ratio(CR), per cui CR=CI/RI. Nel caso meno restrittivo, per poter considerare la matrice A consistente, viene posto come vincolo CR < 0.1 (10%).

Per determinare l’importanza di ogni elemento in rapporto al goal occorre applicare il principio di composizione gerarchica (Saaty 1980). I pesi locali di ogni elemento vengono moltiplicati per quelli dei corrispondenti elementi sovraordinati e i prodotti così ottenuti sono sommati. Procedendo dall’alto verso il basso, i pesi locali di tutti gli elementi della gerarchia vengono così trasformati progressivamente in pesi globali, ovvero quelli riportati precedentamente.

Questi pesi globali, che esprimono una priorità, degli elementi collocati alla base della gerarchia, nel livello successivo a quello degli obiettivi terminali, rappresentano il risultato principale della valutazione effetuata.

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3.2.2 LA SOSTENIBILITA’ ECONOMICA La necessità di fornire un supporto decisionale ai problemi relativi allo sviluppo, alla trasformazione e alla gestione del sistema territoriale e urbano in un’ottica di sostenibilità pone con forza la questione della valutazione (Bottero, Ferretti, 2013) La ricerca presente aspira di rispondere a questa necessità, integrando la valutazione urbanistica con la valutazione ambientale e quella economica.

L’ultima, presenta un’aspetto fondamentale dell’operazione di rigenerazione urbana ed è in grado di fornire alla figura del decisore, il valore di comparazione che definisce la sostenibilità economica relativa ad ogni scenario, attraverso gli indicatori di redditività. Lo strumento esecutivo di valutazioni di tipo economico sono I studi di fattibilità(SdF).

In primis deve essere individuato il settore per cui viene svolto lo studio; pubblico o privato. Le opere relative al settore pubblico devono essere valutate da due prospettive, quello finanziario e quello economico. Il primo presenta un’ottica strettamente privatistica siccome verifica se il progetto è in grado di essere sostenuto dal punto di vista finanziario, cioè produre un utile, a differenza del secondo che valutano la convenienza pubblica.

Per la valutazione d’investimenti privati vengono utilizzate analisi di flussi di cassa. Per gli interventi destinati a vendita, frequentemente, viene effetuata l’ Analisi Costi-Ricavi denominata ACR, ovvero un’analisi sui flussi di cassa attualizzati(discounted cash-flow analysis), siccome “il criterio su cui si fonda la stima della redditività nell’analisi dei flussi di cassa è basato sull’attualizzazione, cioè sulla determinazione di un valore attuale, dei flussi (ricavi meno costi) generati dall’investimento (Prizzon, 2001). Questo tipo di analisi può essere effetuato anche in caso di locazzione, ma per progetti destinati ad essa il Piano Economico Finanziario (PEF) e lo strumento più adatto. Esso “rappresenta il momento di sistemazzione dei dati e delle ipotesi inerenti l’investimento, la sua struttura ricalca quella tipica delle analisi degli investimenti attraverso il criterio dei flussi di cassa, che mirano a ricercare il risultato attuale netto dell’investimento relativo all’interventoo servizio progettato” (Roscelli 2014).

Per quanto riguarda investimenti privati il PEF viene denominato Business Plan, mentre in caso d’interventi in partenariato pubblico privato mantiene il suo nome. Nell’ultimo caso lo studio di fattibilità si effetua ai sensi dell’articolo 14 del DPR 207/2010, ai sensi del comma 2.

Ai fini di sintetizzazione e semplificazione del problema decisionale e rispetto 3. 46

la scala urbana di progetto, si propone l’utilizzo dell’Analisi Costi-Ricavi. Da essa si individuano gli indicatori di redditività, che descrivono la sostenibilità economica di un intervento e possono essere utilizzati come valori di confronto tra le diverse alternative. “Per consentire una scelta ragionata, occorerà innanzitutto che le alternative siano ben distinguibili, e dunque delineate e descritte in modo completo. Anche se il livello di dettaglio in questa fase non potrà essere approfondito riguarderà sia il profilo tecnico funzionale sia quello economico finanziario” (Roscelli, 2014), nonchè gli aspetti di progettazione e qualità urbana.

Questi indicatori si riferiscono al Valore Attuale Netto (VAN) e al Tasso Interno di Rendimento (TIR). Il primo descrive la somma attualizzata dei flussi si cassa, ovvero ricavi meno costi. I flussi vengono attualizzati siccome sono riferiti a periodi diversi. Per VAN positivo l’operazione produce un utile, mentre per VAN negativo la quota delle spese risulta più alta di quella dei ricavi, quindi la operazione non è fattibile.

Se la operazione risulta fattibile (VAN>0), occore quantificare la redditività relativa as essa, identificando il secondo indicatore, ovvero il TIR. Il tasso interno di rendimento rappresenta il tasso di attualizzazione per cui il VAN risulta nullo. A differenza del VAN, il TIR è un indicatore espresso in percentuale che lo rende idoneo per essere confrontato con altri progetti. La regola generale applicata per il confronto d’investimento è a parità di rischio viene sempre scelto l’investimento che presenta redditività maggiore, mentre a parità di redditività viene preferito quello a rischio minore (Prizzon, 2001).

STRUTTURA DI CALCOLO DELL’ ANALISI COSTI&RICAVI

Si possono distinguere quattro fasi dello svolgimento dell’analisi costi-ricavi.

La prima è la determinazione della durata dell’investimento, la seconda corrisponde al calcolo dei flussi di cassa per ogni periodo attualizzati. La terza è la composizione del piano vendite e l’ultimo corrisponde al calcolo degli indici di redditività.

DURATA DELL’INTERVENTO Il primo parametro stabilito è la durata dell’intervento. Esse viene suddivisa in tre periodi: dall’inizio all’ottenimento del permesso a costruire, la durata del cantiere e l’inizio e durata delle vendite. Una volta stabilita la durata viene

calcolata la periodizzazione, dividendo la durata in diversi periodi (da 12 a massimo 20).

storico-ambientali, socio-economici, di posizione e dotazione di servizi simili e rappresenta omogeneita di redditi e dei valori.

FLUSSI DI CASSA Per determinare i flussi, devono essere ricavati i dati corrispondenti a sette categorie; il costo del terreno, le voci relative al costo di costruzione, quelle relative ai ricavi, gli oneri dovuti al comune, imposte sul costo di costruzione, imposte sui ricavi, oneri finanziari e tasse.

-ONERI DOVUTI AL COMUNE: Oneri di Urbanizzazione: Gli oneri di urbanizzazione sono distinti in contributi per la realizzazione dell’urbanizzazione primaria: strade, fogne, illuminazione pubblica, rete di distribuzione energia elettrica e gas, aree per parcheggio, aree per verde attrezzato. ecc. e per l’urbanizzazione secondaria: asili e scuole materne, elementari, medie inferiori, istituti superiori, consultori, centri sanitari, edifici comunali, edifici per il culto, aree di verde attrezzato di quartiere, ecc..

Gli insediamenti residenziali, commerciali, direzionali e turistici sono soggetti agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, mentre gli insediamenti industriali e artigianali alla sola urbanizzazione primaria.

Gli oneri vengono stabiliti rispetto la metratura in tutti in casi tranne il caso del commerciale che viene riferita alla cubatura.

Contributo sul Costo di Costruzione: Contributo relativo alla spese del permesso di costruire per costruzioni destinati ad attività residenziali, turistiche, commerciali, direzionali computato sul costo documentato dell’intervento (Città di Torino, art.32).

-COSTO DEL TERRENO: Si tratta del primo costo da esaminare. Non viene calcolato in base ai metri quadri effettivi ovvero la sua Superficie Territoriale (ST) ma in base alla capacità edificatoria attribuita ad esso, attraverso l’indice di edificabilità, cioè la Superficie Lorda di Pavimento (SLP).

-COSTO DI COSTRUZIONE: Siccome la valutazione effetuata è di tipo preventivo, il costo di costruzione non viene stimato in via analitica (computo metrico estimativo), ma in via parametrica, ovvero per comparazione di beni simili. Le voci parametrici scelte, devono essere adattate per essere conformi e comparabili con l’operazione in esame. I costi vengono distribuiti durante tutta la fasi di costruzione, rispetto il cronoprogramma dei lavori.

-RICAVI: Determinazione del valore di mercato unitario, ovvero il prezzo effettivamente pagato per una proprietà, ovvero il rapporto di scambio tra un bene economico e la moneta. Viene ricavato via fonti dirette o indirette. Questi ricavi vengono a loro volta distribuiti nella durata d’intervento rispetto il relativo piano vendite.

Le fonti dirette forniscono prezzi d’offerta, caratterizzati da un buon grado di individuazione territoriale dell’immobile considerato, siccome vengono fornite indicazioni puntuali sulla localizzazione.

Le voci delle fonti indirette vengono determinate attraverso stime elaborate sulla base delle indicazioni rilevate dal mercato, fornendo quotazioni medie, minime e massime e sono espresse in modo unitario, indicato in euro/mq commerciale. Esempio di fonte indiretto è l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio). I valori forniti da essi, vengono attribuiti per microzona catastale cioè una zona omogenea nei caratteri urbanistici,

-IMPOSTE SUL COSTO DI COSTRUZIONE: Varie Spese Tecniche: Spese relative alle varie fasi di progettazione e direzione dei lavori , tra cui, il rilievo, la progettazione urbanistica ed edilizia, indagini idrogeologiche e geognostiche, progettazione d’impianti di riscaldamento ed elettrico, pratiche Vigili del Fuoco, piano di sicurezza, direzione lavori.

Spese generali Società Intervento: Le spese relative alla operazione della società d’intervento, che comprendono i costi per la costituzione, la getsione e la eventuale chiusura di un società o un consorzio costutuito per la operazione.

In più contiene anche le spese relative a varie consulenze come analisi di mercato ecc ed altre spese varie.

-IMPOSTE SUI RICAVI: Spese Commercializzazione: Spese legate alla commercializzazione degli immobili in vendita. Viene imposta sui ricavi e dipende direttamente dalla strategia di marketing seguita.

3. 47

-ONERI FINANZIARI E TASSE: Interessi Passivi: Gli interessi passivi (di breve e di medio-lungo termine) sono derivanti dal rimborso dell’eventuale capitale prestato per l’investimento iniziale e di quello talvolta necessario ad affrontare problemi di cassa.

Interessi Attivi: Gli interessi attivi vengono generati dai ricavi operativi.

IRES: L’imposta sul reddito della società calcolato sul flusso ai fini fiscali.

IRAP: L’imposta regionale sulle attività produttive calcolato sui ricavi meno il circa il 70% dei Costi di Costruzione.

PIANO VENDITE La sua funzione è di identificare gli incassi, periodo per periodo. Per stipulare un piano vendite devono essere stabilite o stimate, due variabili; la velocità delle vendite e la rateizzazione. Il primo svolge il ruolo di variabile chiave, siccome la velocità con cui avvengono le vendite può, in primis influire sul TIR (più presto che avviene la vendita, più alto che risulta il TIR), fare l’investimento risultare meno rischioso e contribuire al risparmio dei oneri.

La rateizzazione ha lo scopo di dividere i ricavi dalle vendite effetuate sulla carta, in più rate, che sommate alla fine del piano vendite, risultano pari a 100%. Parte dal momento di vendita e viene terminata dopo la fine dei lavori, alla conclussione della periodo di garanzia. Al superamento dell’ultima, gli immobili venduti vengono pagati ad una rata unica.

CALCOLO DEGLI INDICATORI DI REDDITIVITA’ Il VAN, analiticamente risulta determinato come la somma algebrica dei flussi di cassa operativi attesi dalla realizzazione dell’intervento, scontati al tasso corrispondente al costo stimato.

Un VAN positivo testimonia la capacità del progetto di generare flussi monetari sufficienti a ripagare l’esborso iniziale, remunerare i capitali impiegati nell’operazione e lasciare eventualmente risorse disponibili per altre ulteriori destinazioni (Regione Piemonte, 2012).

3. 48

Il flusso di cassa F rappresenta, in ogni periodo temporale, la differenza tra i ricavi e i costi, il costo del capitale o saggio di interesse indica, invece, la remunerazione attesa. In questo caso, il capitale investito è pari al 100% capitale da prestito, quindi il saggio da utilizzare è pari al rendimento netto di un investimento a rischio nullo di pari durata temporale. (Roscelli, 2014).

Il VAN non può essere ritenuto sufficiente per identificare la convegnenza dell’investimento perchè non la quantifica. Per questo motivo deve essere calcolato anche il valore TIR. Il Tasso Interno di Rendimendo viene determinato come il tasso che annulla il VAN, ovvero quello che rende equivalenti i flussi positivi e negativi di un intervento. Esso viene ricavato azzerando il VAN e risolvendo rispetto al costo del capitale “i” (Regione Piemonte, 2012).

Per valutare il TIR risultante di una operazione, occore metterlo in confronto con il saggio di attualizzazione minimo, definito rispetto la Build-Up approach.

Esso risulta la somma tra il tasso pari al rendimento netto di un investimento a rischio nullo o quasi nullo (risk free), ovvero Titoli di Stato (BTP), di durata temporale pari alla operazione seguita e punti percentuali di premio al rischio legato alla rischiosità dell’investimento. Viene determinato rispetto fattori generali legati alla condizione del mercato attuale ecc, ed fattori specifici legati alle caratteristiche della operazione immobiliare (Roscelli, 2014). Per un saggio di attualizzazione stabilito, se il TIR emerso dalla procedura è maggiore di esso, l’investimento risulta appetibile.

3.3

PROCESSO DECISIONALE:

APPLICAZIONE

3. 49

3.3.1 ADATTABILITÀ DEL PROTOCOLLO GBC QUARTIERI LA SCELTA La prima operazione da sostenere per la valutazione di qualità ambientale è la scelta del protocollo. Considerando il panorama internazionale, esistono già strumenti e metodologie di valutazione della sostenibilità a livello urbano che possono essere divisi in sistemi di mercato e sistemi territoriali; i primi sono tool volontari di iniziativa pubblica o privata quali BREEAM, LEED, DGNB, CASBEE, promossi per la certificazione di aree da parte di enti riconosciuti mentre i secondi non hanno uno scopo commerciale ma vengono utilizzati per classificare a livello nazionale o internazionale le città in base alla qualità urbana come Smart Cities Index, Audis e Urban Morphology Lab. (Appendino F., Bazzan E., 2013). Di seguito, sono riportati brevemente i protocolli più diffusi e utilizzati a livello internazionale, insieme ad alcuni dati a loro relativi.

PRINCIPALI PROTOCOLLI DI CERTIFICAZIONE URBANA A LIVELLO INTERNAZIONALE NOME

NAZIONE

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) U.S.A. for Neighborhood development

BREEAM (BRE Gran Environmental Assessment Bretagna Method) Communities

CASBEE for Urban Development

Giappone

DGNB (Deutsche Gesellschaft fur Nachhaltiges Bauen) Stadquartiere

Germania

3. 50

SVILUPPATORI/ TEMPISTICHE/PRESENTAZIONE PROMOTORI 2004 inizio fase di Studio; 2007 versione pilota (a dieci anni dalla versione LEED a scala di U.S.Green Building Council edificio); (USGBC) 2009 versione ufficiale (2 anni di sperimentazione su 240 progetti differenti) 2008 versione pilota (circa BRE (Building vent’anni dal protocollo sviluppato Research da BRE per l’edificio) Estabilishment) 2011 versione ufficiale Institute for Building Environment and 2007 presentazione Energy Conservation (IBEC) DGNB (German Sustainable 2012 presentazione Building Council)

Come si può notare, tutti i protocolli elencati provengono da altri Paesi; il primo passo a livello nazionale per superare quest’ostacolo è stato affrontato da GBC Italia che, in accordo con USGBC, ha operato l’adattamento del protocollo LEED ND alla realtà italiana.

L’operazione si è conclusa con la presentazione della versione breve del protocollo GBC Quartieri avvenuta nel giugno del 2014.

La scelta è ricaduta su questo sistema di certificazione per due ragioni principali.

Innanzitutto, si tratta di uno strumento che, per quanto ripreso da forme ideate per contesti nazionali differenti dal nostro, è stato adeguato e opportunamente calibrato sulle normative italiane da un gruppo di esperti in collaborazione con gli ideatori del protocollo originale americano. In secondo luogo, non sono stati ritenuti adeguati, al fine dello svolgimento del lavoro, altri strumenti presenti sul territorio nazionale, quali Audis o Itaca Urbano. Il “Protocollo di qualità urbana di Roma Capitale” è considerato inadatto alla ricerca in quanto richiede la definizione preliminare di obiettivi da parte dell’Amministrazione pubblica, come potrebbe essere il Comune o la Circoscrizione; la difficoltà di collaborare con le istituzioni ha portato all’esclusione di questo strumento in quanto la determinazione di obiettivi da parte nostra, sebbene sulla base delle indicazioni ottenute dagli interessati, non sarebbe risultata accettabile.

L’esclusione del protocollo di certificazione urbana proposto da Itaca, invece, deriva dal fatto che ad oggi, novembre 2014, risulta in fase di completamento in quanto non sono stati definiti al momento tutti gli indicatori e i relativi pesi.

Tuttavia, dato il particolare interesse della città verso questo strumento tutto italiano, e che mira a calibrare indicatori di valutazione sulla realtà Torinese, si è in alcuni casi preso spunto dal lavoro in atto per adeguare e adattare i crediti del protocollo GBC Quartieri al processo decisionale. È da sottolineare il fatto che, ai fini di questa ricerca, è stato possibile utilizzare soltanto la versione breve ad uso pubblico e divulgativo del Protocollo GBC Quartieri in quanto l’iter burocratico, legato alla riservatezza del documento integrale, non ha permesso di usufruire della versione completa. Tuttavia, per una trattazione più approfondita dei vari crediti e per alcuni chiarimenti si è fatto riferimento alla versione completa del LEED ND e alla versione breve ad uso divulgativo del testo GBC HOME.

LA METODOLOGIA DI VALUTAZIONE Lo strumento di valutazione GBC Quartieri promuove tra gli obiettivi primari le prestazioni di sostenibilità ambientale del territorio, delle infrastrutture, delle dotazioni e degli edifici sostenibili in riferimento ad aree oggetto di riqualificazione o di nuova espansione.

“Il protocollo è uno strumento di misura ed individua una struttura di indicatori prestazionali componibili tra loro, ed esprime in sé concetti e buone pratiche utili per il supporto alla pianificazione sostenibile, per uno sviluppo e una riqualificazione territoriale rispettosa dei caratteri ambientali e promotrice di indici migliorativi per la qualità della vita e la salute.” [...] L’applicabilità dei progetti si valuta sostanzialmente a partire da una verifica di conformità ai prerequisiti qualitativi e prestazionali della Scheda Punteggio di certificazione, successivamente analizzando, comparando e parametrando gli intenti del progetto con gli intenti dei vari crediti che promotore, progettisti e stakeholders scelgano di perseguire”. (GBC Quartieri, 2014) La metodologia di valutazione utilizzata prevede infatti una checklist di 57 requisiti di cui 12 sono ritenuti prerequisiti obbligatori mentre i restanti 35 sono crediti opzionali caratterizzati ognuno da un punteggio. Il conseguimento dei primi è essenziale per ottenere la certificazione di qualsiasi livello; successivamente si somma il punteggio ottenuto in ogni credito scelto e che viene soddisfatto; in questo modo è possibile determinare i livelli di certificazione raggiungibili tra: Base (40-49 punti) Argento (da 50 a 59 punti), Oro (da 60 a 79) e Platino (80 o più).

Prerequisiti e crediti sono suddivisi in cinque aree tematiche: • Localizzazione e Collegamenti del Sito (LCS) – 5 prerequisiti, 9 crediti, per un totale di 28 punti max.

• Organizzazione e Programmazione del Quartiere (OPQ) – 3 prerequisiti, 16 crediti, per un totale di 43 punti max.

• Infrastrutture ed Edifici Sostenibili (IES) – 4 prerequisiti, 17 crediti, per un totale di 29 punti max.

• Innovazione nella Progettazione (IP) – 2 crediti, per un totale di 6 punti max.

• Priorità Regionale (PR) – 1 credito, per un totale di 4 punti max.

Il processo di pesatura dei coefficienti di ogni credito si basa sui seguenti parametri:

• Tutti i crediti contano almeno un punto; • Tutti i crediti sono caratterizzati da numeri interi positivi; • Tutti i crediti ricevono un unico peso che non varia in funzione della localizzazione del progetto; • Il punteggio totale è di 100 punti (28 per LCS, 43 per OPQ e 29 per IES).

Le aree di IP Innovazione nella Progettazione e PR Priorità Regionale forniscono l’opportunità di guadagnare ulteriori 10 punti.

Nel manuale integrale ogni prerequisito o credito raccoglie in una prima sezione i punti chiave che li riguardano come obiettivi, requisiti, e i principali strumenti legislativi e normativi a cui fanno riferimento, mentre nelle sezioni successive sono riportate le modalità tipiche di approccio al credito, l’interpretazione delle misure progettuali suggerite, riferimenti bibliografici, risorse on-line ed esempi pratici.

Di seguito viene esposta la suddivisione dei paragrafi come presentata dal Manuale: • Finalità: identifica gli obiettivi e i benefici del credito in termini di sostenibilità ambientale.

• Requisiti: specifica i criteri per soddisfare le finalità del prerequisito o credito e punteggio massimo conseguibile.

Mentre i prerequisiti devono essere obbligatoriamente soddisfatti, i crediti sono opzionali, ma ciascuno di essi è importante in quanto contribuisce al punteggio finale complessivo e quindi al livello della certificazione per il progetto. Alcuni crediti hanno due o più opzioni con punteggio cumulabile, altri hanno diverse opzioni alternative tra cui il gruppo di progettazione deve scegliere.

• Benefici e questioni correlate: espone benefici in termini ambientali e considerazioni economiche correlate ai maggiori costi iniziali e alla riduzione dei costi di esercizio derivati dal perseguimento dei criteri indicati dal prerequisito o dal credito.

• Crediti correlati: identifica sinergie e compensazioni tra i diversi crediti all’interno del sistema GBC Quartieri. Il conseguimento di un credito può rendere conveniente e relativamente semplice il perseguimento dei crediti correlati o, viceversa, può renderlo più difficoltoso.

• Standard di riferimento: presenta, quando possibile, i dispositivi normativi e legislativi di riferimento che consentono di verificare il conseguimento dei crediti e di cui il gruppo di progettazione dovrebbe prendere visione per intero prima di perseguire il credito.

3. 51

• Approccio e implementazione: suggerisce metodi specifici o tecnologie che facilitano il raggiungimento dei requisiti.

• Tempistiche e responsabilità: guida il gruppo di progettazione nell’identificazione sull’attribuzione delle responsabilità e quando le attività dovrebbero iniziare.

• Calcoli: propone procedimenti ed esempi di calcolo per la determinazione del soddisfacimento dei prerequisiti e dei crediti.

• Preparazione della documentazione: sezione che indica come preparare la documentazione per la fase di revisione e verifica.

• Esempi: illustra, ove ritenuto necessario, strategie per il conseguimento del credito.

• Prestazione esemplare: definisce, quando possibile, il maggior livello di prestazione richiesto rispetto a quanto previsto dal credito per l’ottenimento del punteggio addizionale nella categoria Innovazione nella Progettazione.

• Variazioni regionali: evidenzia le specificità dell’area di progetto.

• Risorse: offre suggerimenti per ulteriori approfondimenti e suggerisce esempi, illustrazioni, informazioni tecniche dettagliate o altre indicazioni rilevanti per il conseguimento del prerequisito o del credito, attraverso riferimenti a siti internet, materiale online e pubblicazioni sull’argomento specifico trattato dal credito.

• Definizioni: chiarisce il significato dei termini rilevanti per il prerequisito o credito.

utile ai diversi soggetti che operano nell’ambito della rigenerazione urbana.

Inoltre, l’applicabilità dell’intero protocollo, richiede il soddisfacimento di indicatori riferiti anche a scala di edificio e quindi un livello di progettazione più approfondito rispetto a quello considerato per le tre proposte di masterplan che, proprio per il fatto di essere oggetto di un processo decisionale, non necessitano di un maggiore grado di dettaglio.

Pur trattandosi di un protocollo di certificazione della scala urbana, infatti, un’intera categoria viene dedicata a requisiti riferiti alla scala edilizia e altri criteri richiedono comunque la conoscenza di aspetti non valutabili a scala ampia come quella considerata nelle soluzioni proposte.

Questo approccio deriva dalla necessità di applicare lo strumento ad ambiti progettuali diversi che richiedono un minimo di due edifici ma che possono includere porzioni di città che superano la dimensione del quartiere o del district (scala intermedia tra il quartiere e l’isolato - secondo la definizione di Itaca urbano).

Si ritiene però che scenari con dimensioni così variabili richiedano una valutazione differente tra loro; di volta in volta, infatti, sarebbe opportuno scegliere quali aspetti e quali indicatori sono più significativi per la dimensione dell’ambito trattato. Lavorare in un ambito vasto e problematico come quello delle aree ex-Thyssenkrupp, infatti, non equivale ad intervenire, ad esempio, su un gruppo di edifici presenti nele aree centrali di una città. Si ritiene dunque auspicabile una scelta degli indicatori che più influenzano la buona riuscita dell’intervento alla scala considerata e alle relative problematiche e soprattutto ADATTARE LO STRUMENTO AL CASO IN ESAME che possano contribuire al processo decisionale di confronto tra le diverse “I concetti e gli aspetti trattati e misurati, infatti, offrono un insieme di elementi soluzioni proposte. che possono essere soltanto una valida linea guida per definire le priorità di intervento e incentivazione e che possono aiutare le PPAA nella definizione di Pertanto, oltre a soffermarci su “quali sono gli elementi essenziali alla policies e nel raggiungimento degli obiettivi internazionali, nazionali e locali progettazione urbana sostenibile che lo strumento certificatore deve prendere di sostenibilità del territorio. […] Inoltre, se quest’ultimi possono essere un in considerazione per definire l’ecocompatibilità e la sostenibilità di un valido aiuto alla pianificazione, ciò non significa che il loro raggiungimento insediamento in particolare dal punto di vista della sostenibilità ambientale possa sostituire tutte quelle fasi di processo decisionale molto più complesse intesa come la capacità di rapportare sempre le scelte, i comportamenti, gli e articolate che tengono conto anche di aspetti non oggettivabili.” standard di vita alle effettive capacità di carico della natura, quindi, conservare Partendo da questi concetti, ai fini della presente ricerca, si è quindi stabilito il capitale naturale e prendere coscienza dei limiti di tolleranza da parte di non applicare l’intero protocollo ai tre scenari presentati, principalmente dell’ambiente e degli ecosistemi” (Appendino F., Bazzan E., 2013), ci si è per due motivi. Innanzitutto, l’obiettivo del lavoro non è assumere le funzioni voluti concentrare su quali aspetti del protocollo GBC Quartieri devono essere di un ente certificatore terzo, estraneo al ruolo progettuale, ma è quello di presi in considerazione e ritenuti più urgenti in riferimento all’area in esame e dimostrare come questo strumento, al di là del punteggio finale, possa essere al confronto tra tre soluzioni progettuali. Di seguito, viene dunque esposto il 3. 52

processo di valutazione dei diversi indicatori sulla base della distinzione tra prerequisiti e crediti opzionali stabilita da GBC. PREREQUISITI In accordo con quanto richiesto dall’Ente certificatore (GBC Italia), si ritiene necessario e prescrittivo il soddisfacimento dei prerequisiti dettati dal protocollo GBC Quartieri, in quanto, determinando il livello minimo di qualità urbana accettabile per la certificazione, si ritiene possano essere considerati una buona base di partenza per ottenere progetti volti alla sostenibilità urbana e ambientale.

Di seguito, sono riportate brevemente le finalità dei vari prerequisiti e sono indicate le scelte che sono state adottate dai progettisti e/o i requisiti soddisfatti e da soddisfare sulla base del macro-ambio di appartenenza di ogni credito.

LOCALIZZAZIONE E COLLEGAMENTI DEL SITO - PREREQUISITO 1 – LOCALIZZAZIONE INTELLIGENTE FINALITÁ: Favorire lo sviluppo all’interno e in adiacenza a comunità esistenti e in prossimità di infrastrutture dei servizi di trasporto collettivo. Incoraggiare il miglioramento e la riqualificazione delle città e delle periferie, limitando l’espansione della città nel territorio. Ridurre gli spostamenti con mezzi privati incoraggiando l’attività fisica quotidiana come muoversi a piedi e in bicicletta.

REQUISITI SODDISFATTI: Localizzazione del progetto all’interno di uno strumento urbanistico attuativo dove verranno realizzate le reti idriche e fognarie e (in accordo con l’opzione 1b) in un sito ricompreso ai sensi del DM 1444/1968 e succ. mod. e integraz. nelle zone di completamento (ZTO “B”), in riferimento alla Delibera della Giunta Comunale n. 03024/009 datata 11 Aprile 2006.

STESSA SOLUZIONE ADOTTATA PER OGNI SCENARIO LCS PREREQUISITO 2 – SPECIE IN PERICOLO E COMUNITÁ ECOLOGICHE FINALITÁ: Conservare le specie e le comunità ecologiche in pericolo.

REQUISITI SODDISFATTI: Il sito di progetto non si trova in un’area protetta ai sensi della L. 394/1991 o all’interno di una Zona di Protezione Speciale, di una Zona Speciale di Conservazione/Sito d’Importanza Comunitaria (ZPS o ZSC/ SIC), ai sensi del DPR 357/1997, o all’interno di un Sito Proposto di Importanza

Comunitaria (pSIC), ai sensi del DPR 120/2003.

Tuttavia, trattandosi di un sito limitrofo a un elemento rilevante della rete ecologica, il Fiume Dora Riparia, si ritiene obbligatorio uno screening di studio/valutazione di incidenza ambientale, redatto in conformità ai contenuti dell’Allegato G al DPR 357/1997 o della guida metodologica Assessment of plan and project affecting Natura 2000 sites (in accordo con il soddisfacimento dell’opzione 1 del caso 1); ai fini del presente lavoro la seconda opzione viene soltanto determinata come prescrittiva in quanto si ritiene come elemento base imprescindibile di tutti e tre i progetti.

STESSA SOLUZIONE ADOTTATA PER OGNI SCENARIO LCS PREREQUISITO 3 - CONSERVAZIONE DELLE ZONE UMIDE E CORPI IDRICI FINALITÁ: Conservare le zone umide e i corpi idrici superficiali allo scopo di proteggere la qualità dell’acqua, il ciclo idrologico naturale, l’habitat e la biodiversità.

REQUISITI SODDISFATTI: Rispetto di tutte le normative statali, regionali e locali vigenti, relative alla conservazione delle zone umide e dei corpi idrici. Inoltre, (in accordo con il soddisfacimento dell’opzione 1 del caso 2), confinando con la sponda fluviale della Dora, i terreni situati a meno di 30 m dal corpo idrico superficiale non sono interessati da nuovi interventi a meno che questi non comportino un miglioramento delle condizioni esistenti (maggior fruibilità e accessibilità, attività per mantenere o ripristinare le comunità naturali autoctone e/o la naturale idrologia del terreno e attività di bonifica di siti contaminati) e le strutture siano aperte ed accessibili al pubblico (sentieri ciclabili, pedonali ecc.) – Cfr. Rappresentazione schematica 1 STESSA SOLUZIONE ADOTTATA PER OGNI SCENARIO LCS PREREQUISITO 4 - VALORIZZAZIONE DEGLI USI RURALI FINALITÁ: Valorizzare gli usi rurali antecedenti alla decisione della trasformazione urbanistica ed edilizia nell’ambito di lottizzazione, unitamente alle culture di valore ambientale.

REQUISITI SODDISFATTI: Localizzazione del progetto in un sito che non rientra in un’area tutelata come ambito per la conservazione dell’agricoltura, in particolare le colture di alto valore (DOP, ecc.). (in accordo con opzione 1).

STESSA SOLUZIONE ADOTTATA PER OGNI SCENARIO 3. 53

LCS PREREQUISITO 5 - PREVENZIONE DI AREE SOGGETTE A ESONDAZIONE FINALITÁ: Proteggere la vita e la proprietà, promuovendo la conservazione degli spazi aperti e dell’habitat e la qualità dell’acqua e dei sistemi idrologici naturali.

REQUISITI SODDISFATTI: Localizzazione del progetto in un’area caratterizzata da bassa probabilità di alluvione, ai sensi del D.Lgs. 23 febbraio 2010, n.49 – “Attuazione della direttiva 2007/60/CE relativa alla valutazione e alla gestione dei rischi di alluvioni”, ovvero con un tempo di ritorno superiore ai 200 anni, in accordo con quanto definito dalle norme delle Autorità di Bacino (cfr. par. 2.2.2 del presente testo). Tuttavia, oltre al rispetto dei requisiti indicati dal protocollo GBC, data l’estrema vicinanza al fiume Dora, si prescrive di mantenere una fascia di rispetto non inferiore a 130 m per l’edificato e di prevedere, fin dalla fase preliminare di progettazione, una maggior densificazione del costruito vicino al tessuto esistente e la realizzazione di un Parco Fluviale lungo la sponda del corso d’acqua. – Cfr. rappresentazione schematicaSTESSA SOLUZIONE ADOTTATA PER OGNI SCENARIO

ORGANIZZAZIONE E PROGRAMMAZIONE DEL QUARTIERE PREREQUISITO 1 - CARATTERISTICHE MINIME PER LA FRUIBILITÀ PEDONALE DELLE STRADE FINALITÁ: Ridurre l’uso dell’auto privata, promuovere l’efficienza dei trasporti e gli spostamenti a piedi attraverso la realizzazione di percorsi in ambienti urbani sicuri, attraenti e confortevoli.

REQUISITI SODDISFATTI:1) Sui fronti di almeno il 90% degli edifici previsti l’ingresso principale si apre su uno spazio pubblico come una strada, una piazza o parco e non su un parcheggio, ed è collegato ad un marciapiede o a un percorso pedonale. Se lo spazio pubblico è un parco o una piazza, esso deve avere una profondità di almeno 15 m, misurata perpendicolarmente rispetto ad ogni entrata principale.

2) Almeno il 15% dei fronti su strada rispetta un rapporto minimo altezza edificio - larghezza strada di 1:3 (un minimo di 1 m di altezza dell’edificio per ogni 3 m di ampiezza della strada). I percorsi ciclo-pedonali sono considerati per raggiungere il 15%, ma possiedono un rapporto minimo altezza edificio ampiezza strada almeno di 1:1.

Rappresentazione schematica 1: Soddisfacimento di LCS prerequisito 3 e della prescrizione aggiuntiva prevista in LCS prerequisito 5 in tutti e tre le soluzioni proposte. Elaborazione propria 3. 54

3) Marciapiedi e/o percorsi pedonali sono realizzati su entrambi i lati della strada per almeno il 90% dei fronti stradali interni al progetto e sul lato interno all’area di progetto delle strade poste sul perimetro di progetto. I percorsi pedonali di nuova realizzazione sono larghi almeno 2,5 m in corrispondenza di negozi o di edifici a uso misto e almeno 1,5 m lungo tutti gli altri edifici.

4) Nessun garage o autorimessa si affaccia sul fronte strada.

RISULTATI DI CALCOLO PER OGNI SCENARIO: VERIFICATO OPQ PREREQUISITO 2 - SVILUPPO COMPATTO - DENSITA’ MINIMA FINALITÁ: Preservare il territorio. Promuovere la vivibilità, l’efficienza dei trasporti e la pedonabilità, riducendo la necessità di utilizzare l’automobile.

REQUISITI SODDISFATTI: Rispetto in tutto il progetto delle densità minime indicate (considerando quelle più restrittive prescritte nell’opzione 1 in quanto non si è proceduto alla verifica di LCS credito 3 “Localizzazione con ridotta dipendenza dall’uso dell’automobile” per tutti e tre gli scenari): Densità Residenziale (DR) = min. 30 unità di abitazione ogni 10.000 mq di superficie fondiaria ad uso residenziale e Densità Non Residenziale (DNR) = min. indice 0,80 mq/mq su superficie fondiaria ad uso non residenziale.

RISULTATI DI CALCOLO PER OGNI SCENARIO: cfr. analisi del Credito OPQ2 di seguito trattata OPQ PREREQUISITO 3 - COMUNITA’ CONNESSE E APERTE FINALITÁ: Promuovere progetti che abbiano elevati livelli di connessione interna e siano ben collegati con la comunità alla scala urbana e territoriale.

Incoraggiare lo sviluppo all’interno di comunità esistenti promuovendo l’efficienza degli spostamenti attraverso il trasporto multimodale.

REQUISITI SODDISFATTI: (in accordo con l’opzione 1) Progettazione degli interventi in modo che la loro connessione interna sia superiore a 50 intersezioni per kmq e che almeno un percorso stradale carrabile e/o non carrabile intersechi o termini sul perimetro di progetto, oppure su intersezioni esistenti, almeno ogni 240 m. I percorsi ciclopedonali sono stati conteggiati fino a un massimo del 20% del totale. Sono escluse le porzioni del perimetro di progetto dove le connessioni non sono realizzabili a causa di ostacoli fisici quali zone umide e corpi idrici superficiali (a est) e parchi (est e ovest).

RISULTATI DI CALCOLO PER OGNI SCENARIO: cfr. analisi del Credito OPQ6 di seguito trattata

INFRASTRUTTURE ED EDIFICI SOSTENIBILI - PREREQUISITO 1 EDIFICI SOSTENIBILI CERTIFICATI – PRESTAZIONE MINIMA FINALITÁ: Incoraggiare la progettazione, la costruzione e il recupero di edifici che adottino pratiche di sostenibilità ambientale.

REQUISITI DA SODDISFARE: Progettare almeno un intero edificio all’interno dell’area di progetto che dovrà essere certificato LEED o GBC secondo uno dei protocolli disponibili nella versione italiana o americana oppure certificato secondo un sistema equivalente per la valutazione degli edifici sostenibili rilasciato da un ente terzo, indipendente e imparziale che sia stato accreditato o che dimostri di possedere i requisiti richiesti dalla norma ISO/IEC 17021.

IES PREREQUISITO 2 - MINIMA PERFORMANCE ENERGETICA DEGLI EDIFICI FINALITÁ: Incoraggiare la progettazione e costruzione di edifici energeticamente efficienti che riducano l’inquinamento dell’aria, dell’acqua e del terreno e gli effetti avversi sull’ambiente dovuti alla produzione e consumo di energia.

REQUISITI DA SODDISFARE: Il requisito si applica al 90% della superficie costruita (arrotondata per eccesso all’edificio intero) di tutti gli edifici; questi, essendo tutti di nuova costruzione, devono dimostrare una percentuale di miglioramento medio superiore al 10% rispetto al caso di riferimento indicato dal protocollo (Per maggiori chiarimenti riguardo il calcolo dell’edificio di riferimento, come per tutti i crediti relativi alla scala di edificio, si rimanda alla versione breve del protocollo in quanto in questa ricerca non si sono voluti indagare questi temi, concentrandosi sui requisiti a livello urbano). Tale miglioramento può essere calcolato con entrambe le metodologie proposte ovvero la procedura semplificata o la simulazione energetica in regime dinamico (conformi alle metodologie di calcolo previste dalle versioni LEED o GBC a scala edificio). In aggiunta a quanto prescritto dal protocollo, si ritiene essenziale specificare che tutti gli edifici devono rispettare la normativa nazionale, regionale e locale e, inoltre, devono soddisfare tutti i requisiti previsti dal secondo livello incentivante dell’Allegato Energetico Ambientale di Torino.

IES PREREQUISITO 3 - RIDUZIONE DELL’UTILIZZO DI ACQUA NEGLI EDIFICI FINALITÁ: Ridurre lo sfruttamento di risorse idriche, l imitare l’approvvigionamento di acqua comunale e l’impatto sulle reti delle acque reflue.

3. 55

REQUISITI DA SODDISFARE: Per tutti gli edifici, essendo di nuova costruzione, del fiume Dora e della fascia di rispetto che corrispondono per gran parte ai si prescrive una riduzione del 20%, rispetto all’edificio di riferimento, dell’utilizzo prerequisiti richiesti da GBC Quartieri. dell’acqua.

I successivi tre indicatori, che si riferiscono alla categoria “Organizzazione e Programmazione del Quartiere” (OPQ) sono invece direttamente legati IES PREREQUISITO 4 - PREVENZIONE DELL’INQUINAMENTO DA alle scelte progettuali di ogni proposta in quanto richiedono di soddisfare ATTIVITÀ DI CANTIERE determinate esigenze attraverso azioni concrete in fase progettuale e non solo FINALITÁ: Ridurre l’inquinamento generato dalle attività di costruzione di scelta del sito. Gran parte delle soluzioni adottate per soddisfare tali requisiti, controllando i fenomeni di erosione del suolo, di sedimentazione nelle acque sono presentate nei paragrafi successivi in quanto parte dei crediti facoltativi riceventi e la produzione di polveri. selezionati per il confronto faranno riferimento proprio a queste richieste; ciò REQUISITI DA SODDISFARE: Si ritiene prescrittivo sviluppare e implementare dimostra dunque l’importanza che questa categoria riveste a scala urbana. un Piano per il Controllo dell’Erosione e della Sedimentazione per tutte le Infine, gli ultimi quattro prerequisiti, riferiti a “Infrastrutture ed Edifici Sostenibili” attività costruttive riguardanti la realizzazione del progetto. Tale Piano dovrà (IES), sono stati indicati come obbligatori da soddisfare in una fase successiva soddisfare i requisiti tecnici contenuti nel documento “Guida al PCES” (Guida (insieme alla normativa nazionale, regionale e locale relativa), in quanto alla Redazione del Piano per il Controllo dell’Erosione e della Sedimentazione) rientrano tra i crediti necessari per l’ottenimento del livello base, ma non sono disponibile sul sito di GBC Italia. stati indagati perché troppo lontani dalla scala urbana su cui ci si è concentrati.

Il loro soddisfacimento, infatti, necessità di un livello di dettaglio maggior che Per una maggior completezza di ogni prerequisito si rimanda alla versione non si intende raggiungere in questa ricerca e di metodologie di calcolo che breve del protocollo GBC Quartieri, Edizione 2014. esulano dai nostri intenti; tuttavia, queste voci sono state esposte in quanto si ritiene che la loro trattazione debba essere presa in considerazione da tutte le È interessante sottolineare che, alla suddivisione in tre categorie determinata figure coinvolte nel processo di rigenerazione, fin dalle premesse iniziali di un dal protocollo, corrisponde, come si può notare dalla tabella successiva, progetto che mira alla sostenibilità urbana, ambientale ed economica. una ripartizione della fase del processo decisionale/progettuale e delle figure chiave di ogni azione. La figura del decisore, infatti, determina i vincoli e INDIVIDUAZIONE DEGLI INDICATORI individua le opportunità in riferimento all’area in esame mentre i progettisti, Una volta definiti i prerequisiti base, si può ora concentrare l’attenzione sulla nelle fasi successive di progettazione, prendono determinate decisioni alle scelta degli indicatori da confrontare per la valutazione finale; il protocollo GBC diverse scale sulla base delle indicazioni fornite dal soggetto promotore.

Quartieri presenta 45 crediti opzionali la cui scelta, nell’applicazione dell’intero Per quanto riguarda i primi cinque indicatori, riferiti a “Localizzazione e protocollo, è compito del progettista. Tuttavia, nel presente lavoro, data la Collegamenti del Sito” (LCS), sono stati tutti soddisfatti dalla figura del decisore complessità e la vastità dell’area in esame, la cui rigenerazione provocherà allo stesso modo per i tre scenari, in quanto si riferiscono direttamente al sito effetti anche a scala di quartiere e urbana, questo compito viene affidato alla scelto e alle sue caratteristiche pre progettuali che non mutano a seconda delle figura del decisore. soluzioni proposte. È doveroso però sottolineare che la scelta di intervenire su Come precedentemente sottolineato, infatti, lo strumento GBC Quartieri può quest’area è stata proprio dettata da esigenze di riqualificazione ambientale, essere anche un valido strumento a supporto degli Enti locali per identificare di mitigazione dei rischi di esondazione e di salvaguardia e valorizzazione e valorizzare le potenzialità di un’area secondo uno sviluppo sostenibile e per 3. 56

QUADRO SINOTTICO DEI PREREQUISITI OBBLIGATORI CATEGORIA

LCS "Localizzazione e collegamenti del Sito"

CODICE

NOME PREREQUISITO

FIGURA CHIAVE

FASE DEL PROCESSO DECISIONALE/PROGETTUALE

SOLUZIONE ADOTTATA PER OGNI SCENARIO

REQUISITI AGGIUNTIVI

Prerequisito 1

Localizzazione intelligente

Decisore

Scelta del sito

Uguale

NO

Prerequisito 2

Specie in pericolo e comunità ecologiche

Decisore

Scelta del sito

Uguale

NO

Prerequisito 3

Conservazione delle zone umide e Decisore corpi idrici

Scelta del sito

Uguale

NO

Prerequisito 4

Valorizzazione degli usi rurali

Scelta del sito

Uguale

NO Prescrizione di una fascia di rispetto per l'edificato di 130 m dalla sponda fluviale e di una maggior densificazione lungo le aree già urbanizzate.

Decisore

Prerequisito 5

Prevenzione di aree soggette ad esondazione

Decisore

Scelta del sito

Uguale

Prerequisito 1

Caratteristiche minime per la fruibilità pedonale delle strade

Team di pianificazione urbana

Proposta preliminare di Masterplan

Scelta Progettuale Differente

NO

OPQ "Organizzazione e Programmazione del Prerequisito 2 Quartiere"

Sviluppo compatto - Densità minima

Team di pianificazione urbana

Proposta preliminare di Masterplan

Scelta Progettuale Differente

Utilizzo dei valori più restrittivi indicati da GBC per tutto il progetto, indipendentemente dal soddisfacimento del Credito LCS 3

Prerequisito 3

Comunità connesse e aperte

Team di pianificazione urbana

Proposta preliminare di Masterplan

Scelta Progettuale Differente

NO

Prerequisito 1

Edifici sostenibili certificati Prestazione minima

Team di progettazione

Progetto a scala di lotto/edificio

Da prevedere

NO

Prerequisito 2

Minima performance energetica degli edifici

Team di progettazione

Progetto a scala di lotto/edificio

Da prevedere

NO

Prerequisito 3

Riduzione dell'utilizzo di acqua negli edifici

Team di progettazione

Progetto a scala di lotto/edificio

Da prevedere

NO

Prerequisito 4

Prevenzione dell'inquinamento da Team di attività di cantiere progettazione

Progetto a scala di lotto/edificio

Da prevedere

NO

IES "Infrastrutture ed Edifici Sostenibili"

3. 57

definire strategie al fine di colmare eventuali carenze di servizi o di infrastrutture nell’area di progetto rispetto ai parametri presentati dal protocollo.

Secondo quanto sopra specificato, pertanto, si è voluto individuare quali criteri, particolarmente rilevanti per l’ambito in questione, potessero essere scelti come elementi di confronto per le varie proposte progettuali o per essere inseriti negli strumenti urbanistici come elementi vincolanti piuttosto che opzionali per le fasi successive della progettazione urbana e architettonica.

Partendo dalla premessa che “una decisione è la scelta di intraprendere un’azione, tra più alternative disponibili (opzioni), da parte di un individuo o di un gruppo (decisore),” nella metodologia seguita viene consultato il giudizio di un gruppo di esperti. (Mocenni C. 2010-2011) A questo proposito si è scelto di presentare interviste di tipo “faccia a faccia” ad esperti di diversi settori come pianificazione, urbanistica, fisica e tecnologia dell’edifico, reperiti nell’ambito accademico del Politecnico di Torino. Il sondaggio richiede l’attribuzione di un punteggio da 0 a 5 per ognuno dei 45 crediti facoltativi presenti nel protocollo GBC Quartieri al fine di stilare una classifica, ordinata dall’indicatore con il punteggio più alto a quello più basso, sulla base delle competenze di ciascun partecipante e in riferimento all’ambito in questione (la decisione di inserire tutti i crediti all’interno del sondaggio è maturata per una necessità di completezza in quanto si ritiene che la presentazione di uno strumento realizzato da terzi debba avvenire senza filtri).

In questo caso, dunque, gli esperti non attribuiscono direttamente il peso, siccome forniscono un voto numerico indipendente a ciascun criterio, senza metterli in relazione o confronto tra di loro.

Dai punteggi assegnati dagli esperti, infatti, è stata creata una classifica dei crediti attraverso il calcolo della media aritmetica di ognuno di essi; quest’ultima viene ricavata utilizzando il Scientific Software Instat (Graphpad), un programma di statistica che permette la precisa elaborazione dei dati per arrivare al risultato statistico (ANOVA); da quest’ultimo ricaviamo i valori de Mean (media), Median (mediana), Standard Deviation (SD) e Standard Error of Mean,(SEM) rispetto il Sample size (N). Come indicato, per il presente lavoro, la 3. 58

selezione/classificazione dei punti viene effettuata in base al valore della Media (Mean) per dimensioni di campione diversi (N). La necessità di costruire diversi campioni, nasce dalla variazione delle discipline che esprimono i crediti del GBC. Tenendo questo in considerazione, i crediti vengono valutati solamente dagli esperti (ai fini della definizione data sopra) del settore/dipartimento a cui appartengono.

Gli esiti del calcolo statistico effettuato, vengono riportati nella corrispondente tabella(n). Si può notare che i valori relativi al SD e SEM risultano significanti per tutti i crediti. Un altro esito positivo ricavato dai risultati e il fatto che un numero molto elevato di criteri superano il test di normalità, ovvero risultano distribuzioni paragonabili a quelle gaussiane.

A questo punto, una volta individuata la priorità di ogni indicatore, è stato attribuito loro un diverso grado di importanza, basandosi, oltre che sul risultato del sondaggio, anche sulla loro confrontabilità e sulla scala a cui si riferiscono.

L’obiettivo principale della ricerca, infatti, è quello di determinare a priori alcuni parametri, significativi per l’area, che permettano di confrontare oggettivamente le diverse soluzioni proposte dal punto di vista della qualità urbana, senza dover ricorrere al punteggio totale ottenibile dalla certificazione completa.

Questa soluzione, infatti, non è stata ritenuta accettabile in quanto sarebbero necessari approfondimenti non coerenti con la scala definita e con il livello preliminare di progettazione a cui ci si riferisce durante la fase decisionale.

Per questo motivo, la scelta di sei crediti, pur orientandosi verso coloro i quali hanno ottenuto i punteggi maggiori dal sondaggio, ha escluso innanzitutto quelli relativi alla localizzazione dell’area, in quanto il confronto è svolto su progetti insistenti sulla stessa area, poi ha escluso tutti quelli che si riferiscono a una scala più piccola di quella considerata (scala edificio); allo stesso momento sono stati scartati anche quegli indicatori che non possono essere oggetto di confronto tra le diverse soluzioni in quanto o prevedono lo stesso soddisfacimento o non lo prevedono affatto. Infine, tra quelli rimasti, sono stati scartati quelli ritenuti meno rilevanti nei confronti del nostro ambito.

PUNTEGGIO (da 0 a 5)

CODICE

4,67

IES2

4,36 4,33 4,33 4,18 4,18

LCS1 IES10 IES16 LCS2 OPQ2

4,10

OPQ1

4,00

IES3

4,00

NOME CREDITO

MOTIVAZIONE DI SCELTA O ESCLUSIONE DAI 6 PARAMETRI DI CONFRONTO

Ottimizzazione delle performance energetiche degli edifici

Riferito a Scala di edificio

Localizzazione preferenziale Orientamento Solare Gestione dei rifiuti solidi Riqualificazione di siti dismessi e di terreni contaminati Sviluppo compatto

Necessario per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza, non confrontabile Elemento variabile nella progettazione e confrontabile alla scala urbana considerata Riferito a buone pratiche, indifferentemente inseribile nei tre scenari Necessario per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza Elemento variabile nella progettazione e confrontabile alla scala urbana considerata

Fruibilità pedonale delle strade

Elemento variabile nella progettazione e confrontabile alla scala urbana considerata

Ottimizzazione dell’utilizzo dell’acqua negli edifici

Riferito a Scala di edificio

OPQ3

Quartieri ad uso misto

Impossibilità di definire con precisione alla scala di progettazione stabilita le attività inseribili

4,00

OPQ9

Accesso agli spazi pubblici

Il vincolo di una fascia dedicata a parco fluviale della Dora soddisfa il requisito per tutti e tre gli scenari

3,91

LCS4

Mobilità ciclabile

Elemento variabile nella progettazione e confrontabile alla scala urbana considerata

3,89

IES4

Gestione efficiente delle acque a scopo irriguo

Riferito a buone pratiche, in parte a scala di edificio

3,89

IES5

Riuso degli edifici

Impedimenti dovuti a bonifica del terreno e scarsa valenza storica dell'edificato presente

3,89

IES8

Gestione delle acque meteoriche (+ riduzione effetto isola di calore e permeabilità del suolo)

Elemento variabile nella progettazione e confrontabile alla scala urbana considerata

3,78

IES1

Edifici sostenibili certificati

Riferito a scala di edificio

3,78

IES11

Produzione di energia rinnovabile

Riferito a scala di edificio

3,64

OPQ10

Accesso alle attività ricreative

Il vincolo di una fascia dedicata a parco fluviale della Dora soddisfa il requisito per tutti e tre gli scenari

3,64

OPQ6

Reti di circolazione

Elemento variabile nella progettazione e confrontabile alla scala urbana considerata

3,56

IES7

Minimizzazione degli impatti sul sito

Il vincolo di una fascia dedicata a parco fluviale della Dora soddisfa il requisito per tutti e tre gli scenari

3,55

OPQ11

Visitabilità ed accessibilità universale

3,45

OPQ4

Tipologie abitative ed edilizia sociale

3,44

IES15

Riuso e riciclo delle infrastrutture

Riferito a scala di edificio Ritenuto poco siginificativo come elemento di confronto in quanto i progetti prevedono destinazioni d'uso prevalentemente non residenziali Non definibile a livello preliminare di progetto

3,36

LCS5

Prossimità delle residenze ai luoghi di lavoro

Le quantità percentuali delle destinazioni d'uso sono fissate preliminarmente e quindi non determinabili dal team progettuale

3,36

OPQ14

Viali alberati e strade ombreggiate

Ritenuto non vincolante a scala urbana e non significativo come elemento di confronto

3,33

IES6

Conservazione delle risorse storiche e riuso compatibile

L'area del Castello non rientra nell'ambito certificabile

3,33

IES9

Riduzione dell’effetto isola di calore

Permeabilità e indice di riflessione solare dei materiali sono considerati in IES 8 - la valutazione proposta dal protocollo non è confrontabile in quanto necessita di informazioni a scala di lotto più dettagliate

3,22 3,18 3,18 3,11

IES14 OPQ15 OPQ8 IES12

Gestione delle acque reflue Complessi scolastici di quartiere Gestione della domanda di trasporto Reti di teleriscaldamento e teleraffrescamento

Riferito a scala di edificio La ricchezza di complessi scolastici di quartiere non richiede ulteriori strutture Riferito a buone pratiche Necessario per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza

3,09

OPQ5

Riduzione delle aree di parcheggio

Ritenuto non vincolante a scala urbana e non significativo come elemento di confronto

3,00

IES13

Efficienza energetica delle infrastrutture

Necessario per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza

3,00 3,00 2,94 2,91

LCS3 OPQ16 PR3 OPQ7

Localizzazione con ridotta dipendenza dall’uso dell’automobile Clima Acustico Priorità Regionale Promozione dei trasporti collettivi

Necessario per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza Non confrontabile a livello di progettazione preliminare Punteggio aggiuntivo, non confrontabile Riferito a buone pratiche

Innovazione nella progettazione e prestazione esemplare

Non confrontabile in quanto prevede punteggio ulteriore di caso in caso

2,82

IP1

2,73

OPQ12

2,64

Coinvolgimento ed apertura verso la comunità

Processo partecipativo non attuabile nel corso della tesi

LCS9

Gestione a lungo termine della conservazione dell'habitat, delle zone umide e dei corpi

Auspicabile per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza

2,44 2,36 2,36 2,36 2,00

IES17 LCS6 LCS7 LCS8 IP2

Riduzione dell'inquinamento luminoso Protezione dei versanti ripidi Progettazione del sito per habitat, zone umide e corpi idrici Ripristino dell'ambiente naturale, delle zone umide e dei corpi idrici Professionista Accreditato

Auspicabile per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza Assenza di versanti ripidi Auspicabile per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza Auspicabile per tutti e tre gli scenari, nessuna differenza Non valutabile per il confronto

1,73

OPQ13

Produzione locale di prodotti alimentari

Ritenuto non vincolante a scala urbana e poco siginificativo come elemento di confronto

3. 59

“L’ente regolatore può quindi inserire i concetti peculiari del protocollo nei suoi strumenti urbanistici e nei regolamenti edilizi per programmare le attività di sviluppo e rigenerazione territoriale senza porre però come fine ultimo della progettazione urbana e locale il soddisfacimento di questi indicatori.” (GBC Quartieri, 2014) In accordo con quanto sopra menzionato, l’operazione successiva alla selezione dei sei indicatori per il confronto non si è limitata all’applicazione tout court dei loro strumenti di valutazione ma, al contrario, ha predisposto le condizioni per un maggior approfondimento e quindi anche dei conseguenti adattamenti alla realtà locale, calibrando le richieste dei requisiti previsti dal protocollo sull’esigenza di confrontabilità.

Sulla base di quanto detto finora, alcune scelte hanno portato a modificare, più o meno drasticamente, le richieste, le metodologie di calcolo e/o le soglie limite previste per poter meglio confrontare le tre soluzioni proposte in relazione alla scala e alle peculiarità dell’ambito.

Di seguito, sono dunque presentate, nel formato predisposto per un migliore confronto, le finalità, i requisiti, le scelte e le modifiche o le addizioni che sono state previste per ognuno dei sei crediti selezionati. Successivamente, invece, è presentato lo svolgimento dei calcoli di ogni credito in riferimento ai tre scenari, comprensivi dei risultati ottenuti dalla valutazione personalizzata di ciascuno, per ogni scenario.

3. 60

SCHEDE di IMPLEMENTAZIONE/ MODIFICA dei CREDITI

ADATTABILITÁ DEI CREDITI E CALCOLO DEI PUNTEGGI

1.

PROTOCOLLO di riferimento: GBC

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

TITOLO: ORIENTAMENTO SOLARE

PROTOCOLLO PUNTI: 1

GBC

CREDITO di riferimento: IES10

PROTOCOLLO R.U. RIGENERAZIONE URBANA PESO : 0,23

FINALITA’: Favorire l’efficienza energetica ricreando le condizioni ottimali per l’attuazione di strategie solari passive e attive.

REQUISITI: OPZIONE 1: Orientamento dell’isolato: Progettare e orientare l’intervento in maniera tale che almeno il 75% o più degli isolati abbiano una rotazione dell’asse di circa 15° rispetto all’asse geografico est-ovest e la lunghezza lungo la direttrice est-ovest, di questi isolati, sia almeno pari a quella nord-sud.

Conseguire almeno due punti in OPQ Credito 2, Sviluppo compatto.

OPZIONE 2: Orientamento dell’edificio: Progettare e orientare il 75% o più della superficie totale degli edifici in progetto in maniera tale che un asse di ognuno degli edifici qualificanti sia almeno 1,5 volte più lungo dell’altro e che l’asse più lungo sia ruotato entro 15° rispetto all’asse geografico est-ovest. Il totale dello sviluppo delle superfici verticali rivolte a sud e delle falde delle coperture degli edifici che vengono conteggiate per il raggiungimento del credito, non deve essere ombreggiato per più del 25% della superficie al momento dell’occupazione iniziale, misurato a mezzogiorno nel solstizio invernale.

METODOLOGIA DI CALCOLO: a.1 Misurare la superficie totale degli edifici progettati. a.2 Selezionare gli edifici con un’asse 1,5 volte più lungo dell’altro e ruotato entro 15° rispetto all’asse geografico est-ovest e determinarne la superficie. a.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie degli edifici selezionati e la superficie totale di progetto. b.1 Misurare la superficie totale delle facciate verticali rivolta a sud, delle coperture orizzontali e/o delle falde orientate a sud degli edifici conteggiati. b.2 Calcolare la percentuale di superficie ombreggiata di ogni edificio alle 12 del 21 Dicembre e ricavare la metratura totale di superficie ombreggiata. b.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie totale ombreggiata e la somma delle superfici totali conteggiate per il calcolo dell’ombreggiamento.

REQUISITI: Orientamento dell’edificio: Progettare e orientare il 40% o più della superficie totale degli edifici in progetto in maniera tale che un asse di ognuno degli edifici qualificanti sia almeno 1,5 volte più lungo dell’altro e che l’asse più lungo sia ruotato entro 26° rispetto all’asse geografico est-ovest. Il totale dello sviluppo delle superfici verticali rivolte a sud e delle falde delle coperture degli edifici che vengono conteggiate per il raggiungimento del credito, non deve essere ombreggiato per più del 25% della superficie al momento dell’occupazione iniziale, misurato a mezzogiorno nel solstizio invernale.

METODOLOGIA DI CALCOLO: Il procedimento di calcolo rimane invariato ad eccezione dei punti: a.2 Selezionare gli edifici con un’asse 1,5 volte più lungo dell’altro e ruotato entro 26° rispetto all’asse geografico est-ovest e determinarne la superficie. b.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie totale ombreggiata e la somma delle superfici totali conteggiate per il calcolo dell’ombreggiamento con software di analisi solare (es. Ecotect) b.4 Ricavare il valore percentuale delle superfici totali non ombreggiate (100-b.3) c.1 Per ottenere un valore che tenga conto contemporaneamente sia della superficie correttamente orientata sia della percentuale di facciate libere da ombreggiamento, ricavare il punteggio finale moltiplicando i due valori ottenuti (a.3 x b.4)x100

MOTIVAZIONE: A causa dell’esclusione dal contesto fisico e sociale che per anni ha caratterizato l’area si prescrive la modifica sopracitata per favorire allo stesso tempo, sia un buon orientamento solare dell’edificato, sia una progettazione del tessuto edilizio conforme all’esistente, in modo tale da permettere la riconnessione dell’ambito con il territorio circostante attraverso forme e orientamenti congrui con lo stato di fatto. Inoltre, la necessità di riconnettersi al tessuto viario esistente, determina una naturale predisposizione a tale orientamento anche per gli isolati. Infine, per favorire ulteriormente quanto indicato è stato diminuito il limite percentuale di superficie correttamente orientata.

3. 61

2.

PROTOCOLLO di riferimento: GBC

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

TITOLO: SVILUPPO COMPATTO

PROTOCOLLO PUNTI: 1-6

CREDITO di riferimento: OPQ2

PROTOCOLLO R.U. RIGENERAZIONE URBANA

GBC

PESO : 0,126

FINALITA’: Incoraggiare lo sviluppo in aree già urbanizzate per conservare le aree agricole, gli habitat naturali e il territorio. Promuovere la vivibilità, l’efficienza dei trasporti e la pedonabilità, riducendo la necessità di utilizzare l’automobile. Incentivare l’uso dei mezzi di trasporto alternativi e lo sviluppo compatto.

REQUISITI: Progettare in modo che le componenti residenziali e non residenziali rispettino le densità per ogni 10.000 mq di area edificabile elencate nella seguente tabella (ad esclusioni delle aree di parcheggio).

Tabella 1 – Punti ottenibili in base alla densità - Versione breve GBC Quartieri, pag. 39 METODOLOGIA DI CALCOLO: Il punteggio di un progetto a uso misto è calcolato con una media ponderata, secondo la seguente procedura: a.1 Determinare la superficie totale espressa in mq di tutti gli edifici ad uso residenziale e non-residenziale. a.2 Calcolare la percentuale residenziale e la percentuale non residenziale della superficie totale espressa in mq. a.3 Determinare la superficie fondiaria residenziale e la superficie fondiaria non residenziale. Se sono presenti edifici ad uso misto, calcolare la percentuale di SLP residenziale e non residenziale sul totale della superficie edificata; moltiplicare la superficie fondiaria per entrambi i valori ottenuti e ricavare la percentuale di S.F. residenziale e non residenziale. a.4 Determinare la Densità Residenziale (DR) in unità di abitazione (U.A.) per ogni 10000 mq (1 ha). a.5 Determinare la Densità Non Residenziale (DNR) in mq di SLP/mq di S.F. a.6 In base alla Tabella 1 determinare il punteggio per la componente residenziale e non-residenziale. a.7 Se i punti sono diversi, moltiplicare il punteggio della componente residenziale per la sua percentuale rispetto alla superficie edificabile complessiva e moltiplicare il punteggio della componente non-residenziale per la sua percentuale rispetto alla superficie edificabile complessiva; Sommare i due risultati.

METODOLOGIA DI CALCOLO: La metodologia di calcolo segue gli stessi punti di quella proposta da GBC. Determinare il numero di U.A. considerare i seguenti valori medi: Monolocale Tipo A = 30mq, Monolocale Tipo B= 40 mq, Bilocale = 50 mq, Trilocale= 65 mq, Quadrilocale=85 mq a.8 Esprimere il punteggio ottenuto in percentuale rispetto al massimo ottenibile da protocollo GBC.

MOTIVAZIONE: Data l’impossibilità di definire con precisione i tagli degli alloggi previsti, ma conoscendo le destinazioni d’uso di riferimento, si è voluto operare questo conteggio calcolando il numero di U.A. dividendo l’SLP di ogni piano per la dimensione tipo di un allogio, a seconda della scelta effettuata, in modo da ricavare una stima circa la quantità di U.A. che potrebbero essere inserite negli edifici in progetto.

3. 62

3.

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

TITOLO: FRUIBILITA’ DELLE STRADE PEDONALI

PROTOCOLLO PUNTI: 1-9

PROTOCOLLO di riferimento: GBC CREDITO di riferimento: OPQ1

PROTOCOLLO R.U. RIGENERAZIONE URBANA

GBC

PESO : 0,223

FINALITA’: Favorire l’efficienza energetica ricreando le condizioni ottimali per l’attuazione di strategie solari passive e attive.

REQUISITI: Un progetto può guadagnare fino ad un massimo di 9 punti rispettando quanto specificato nella Tabella 1.

Per la consultazione dei 16 crediti relativi a questo indicatore si rimanda alle schede allegate alla presente ricerca; qui di seguito vengono menzionati i titoli delle varie sezioni: Facciate ed ingressi; Destinazioni d’uso piano terra e parcheggi; Definizione dei limiti di velocità per la sicurezza dei pedoni e degli spostamenti in bicicletta; Interruzione marciapiedi.

AI fini di questo calcolo si prescrive quanto segue: Il calcolo dei crediti a.b.c.i.l.n.o.p. può essere conteggiato ma nessuno di essi è prescrittivo ai fini dell’ottenimento del credito totale. i crediti d. e. f. g. h. k. non devono essere considerati in quanto riferiti ad una scala edilizia non indagabile in questa ricerca; il credito m. non è prescrittivo in quanto si ritiene soddisfacente la componente calcolata per il Prerequisito OPQ1.

Infine, il risultato ottenuto deve essere riportato alla scala di 100 considerando il punteggio massimo (9) come valore pari a 100.

Tab 1 – Punti ottenibili in base alle caratteristiche delle strade pedonali Versione breve GBC Quartieri, pag. 35 METODOLOGIA DI CALCOLO: per individuare i diversi sistemi di calcolo dei requisiti si rimanda al credito OPQ1 successivo MOTIVAZIONE: Come per il credito fornito da GBC si è voluta lasciare libera scelta ai progettisti su quali e quanti crediti soddisfare. Questa decisione, infatti, si ritiene strettamente legata alle scelte progettuali effettuabili dal team di pianificazione in quanto, essendo una dei più corposi (per quantità di elementi da valutare all’interno del credito), il soddisfacimento di diversi criteri potrebbe influire più o meno positivamente sul raggiungimento di un buon punteggio negli altri cinque requisiti.

3. 63

4.

PROTOCOLLO di riferimento: GBC

E ITACA URBANO CREDITO di riferimento: LCS 4

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

TITOLO: MOBILITA’ CICLABILE

PROTOCOLLO PUNTI: 1-2

PROTOCOLLO R.U. RIGENERAZIONE URBANA

GBC

PESO : 0,115

FINALITA’: Promuovere l’uso della bicicletta e incrementare l’efficienza dello spostamento, anche attraverso la riduzione degli spostamenti in auto. Migliorare la salute della popolazione incoraggiando l’attività fisica.

REQUISITI: INFRASTRUTTURE PER LA SOSTA DELLE BICICLETTE: per la loro trattazione si rimanda alle schede allegate al credito RETE CICLABILE: In aggiunta al punto precedente, devono essere soddisfatte le richieste di una delle seguenti opzioni: OPZIONE 1: Localizzazione ciclabile (1 Punto) L’area di progetto deve rispettare almeno una delle tre condizioni seguenti: 1) Per progetti al 100% residenziali: entro 400 m di distanza in bicicletta dal perimetro di progetto inizia una rete ciclabile esistente che collega il progetto a una scuola o a un luogo di lavoro posti a una distanza in bici inferiore ai 4.000 m.

2) Entro 400 m di distanza in bicicletta dal perimetro di progetto si trova una rete ciclabile esistente che collega il progetto ad almeno dieci servizi di base posti a una distanza in bici inferiore ai 4.000 m dal perimetro di progetto.

3) Entro 400 m di distanza in bici dal perimetro di progetto si trova una rete ciclabile esistente che collega il progetto ad una fermata di trasporto rapido (trasporto rapido bus, ferrovia, ferrovia leggera, metropolitana, terminale di traghetti) posta a una distanza in bicicletta inferiore ai 4.000 m dal perimetro di progetto.

La distanza di 400 m che il ciclista deve percorrere per raggiungere la rete ciclabile può essere misurata lungo qualsiasi percorso utilizzabile dai ciclisti, purché esistano condizioni minime di sicurezza.

OPZIONE 2: Localizzazione ciclabile e completamento della rete ciclabile all’interno del progetto (2 Punti) L’area di progetto deve rispettare almeno una delle tre condizioni indicate nell’Opzione 1. Inoltre, gli edifici all’interno del perimetro di progetto devono essere progettati in modo tale che almeno il 50% degli ingressi delle unità di abitazione e degli ingressi degli edifici non residenziali siano posizionati entro 30 m di distanza da una rete ciclabile esistente o di progetto, in possesso delle caratteristiche richieste in Opzione 1.

Si prescrive quanto segue: il primo punto INFRASTRUTTURE PER LA SOSTA DELLE BICICLETTE non può essere spreso in considerazione in quanto riferito alla scala di edificio.

L’OPZIONE 1 è automaticamente soddisfatta in tutte le proposte progettuali in quanto il soddisfacimento dei punti 2) 3 ) dipende dalla localizzazione e non dal progetto urbano.

L’OPZIONE 2 è invece difficilmente calcolabile in quanto la scala urbana di riferimento non permette di individuare gli ingressi in modo così univoco e preciso.

Non avendo dunque un termine di paragone tra i progetti, ma ritenendo la mobilità ciclabile un elemento fondamentale per l’area, si prescrive l’utilizzo del seguente indicatore (ricavato dalla fase sperimentale del Protocollo Itaca Urbano): Metri di strade carrabili con adiacenti un percorso ciclo-pedonale o ciclabile / metri di strade carrabili totali)*100

METODOLOGIA DI CALCOLO: a.1 Determinare la lunghezza totale in m delle strade carrabili. a.2 Determinare la lunghezza delle strade carrabili con adiacenti un percorso ciclo-pedonale o ciclabile. a.3 Calcolare il rapporto percentuale tra i metri di strade carrabili con adiacenti un percorso ciclo-pedonale o ciclabile e i metri di strade carrabili totali: (a.2/a.1) x100.

MOTIVAZIONE: Ritenendo la questione della mobilità ciclabile un elemento chiave per l’area, in quanto si trova in una posizione strategica vicina a diverse piste ciclabili non collegate tra loro, si è ritenuto necessario considerare il credito tra i sei destinati al confronto dei progetti in modo tale da favorire la riconnessione dei percorsi ciclabili esterni e, non ultima, la riconnessione del castello con la nuova area in progetto. Infine, la scelta di inserire un indicatore esterno al protocollo ha voluto porre l’attenzione sulla possibilità di integrare fra loro questi strumenti in una fase di processo decisionale.

3. 64

5.

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

PROTOCOLLO di riferimento: GBC

TITOLO: PERMEABILITA’ DEL SUOLO E GESTIONE DELLE ACQUE

PROTOCOLLO PUNTI: 1-4

GBC

Quartieri e Home CREDITO di riferimento: IES8 - SS4

PROTOCOLLO R.U. RIGENERAZIONE URBANA PESO : 0,217

FINALITA’: Controllare la quantità e la qualità dell’acqua inviata nella rete di FINALITA’: Progettare la copertura dell’edificio e gli spazi esterni per limitare fognatura pubblica, ridurre l’inquinamento e il dilavamento del suolo dovuto le alterazioni della dinamica naturale del ciclo idrologico gestendo il deflusso al deflusso delle acque meteoriche, prevenire gli allagamenti, promuovere la delle acqua meteoriche. Ridurre la percentuale di aree impermeabili rispetto ricarica delle falde acquifere e migliorare la qualità dell’acqua, ricreando le allo stato di fatto. condizioni del ciclo idrogeologico naturale.

REQUISITI: Implementare un piano di gestione delle acque meteoriche per l’intera area di progetto, che trattenga in situ, tramite infiltrazione, evapotraspirazione e/o riuso, i volumi di acqua riportati nella tabella allegata alle schede del credito.

Il volume di pioggia è calcolato come sommatoria delle aree edificate, delle zone impermeabili e di quelle permeabili che possono essere fonte d’inquinamento, come ad esempio zone verdi che ricevono trattamenti quali pesticidi o fertilizzanti. Il percentile dell’evento pluviometrico rappresenta la pioggia totale giornaliera che è raggiunta o superata l’X % delle volte in un intervallo temporale che va da 20 a 40 anni. La pluviometria per effettuare il calcolo dovrà essere reperita attraverso gli enti regionali competenti e riconosciuti (ad esempio: agenzie ARPA, oppure servizi tecnici regionali).

Il 100% dei volumi di acqua meteorica relativi all’evento meteorico di progetto non devono essere scaricati nelle reti, nei sistemi di trattamento sanitario o nei recapiti superficiali se non previa autorizzazione degli enti competenti allo scarico dell’acqua raccolta e riutilizzata.

Le migliori strategie per la gestione delle acque meteoriche dovranno essere scelte in base ai regolamenti locali o statali, se esistenti, a quanto riportato sul manuale “Migliori pratiche per la gestione sostenibile delle acque in aree urbane, - Linee guida per un regolamento del verde, Agende 21 locali (area fiorentina)” - Comune di Firenze e Iridra s.r.l. oppure in analogia al Washington State Department of Ecology’s Stormwater Management Manual for Western Washington.

In caso di riuso delle acque meteoriche e in mancanza di reti di raccolta miste o nere, il volume totale riutilizzato all’interno degli edifici non deve superare il 90% delle precipitazioni medie annue.

Le tecnologie di gestione delle acque piovane (eccetto i serbatoi per il riutilizzo delle acque) dovranno essere progettate per smaltire le acque in 72 ore.

Progettare l’area in modo tale che una superficie pari ad almeno il 70% del lotto, inclusa l’impronta dell’edificio, sia permeabile. Sono considerate aree permeabili le aree che hanno le seguenti caratteristiche: 1)Sistemi di pavimentazione e elementi drenanti di tipo grigliato permeabili per almeno per il 50% con vegetazione all’interno delle celle aperte.

2)Superfici impermeabili atte a direzionare il deflusso verso un sistema di infiltrazione permanente dove verrà raccolta l’acqua (per es. cisterna di raccolta dell’acqua piovana opportunamente dimensionata, giardini realizzati con specie vegetali igrofile), oppure verso sistemi disperdenti nel terreno.

Tuttavia, considerando l’intera area di progetto, nel calcolo sono entrate a far parte anche tutte le aree corrispondenti all’urbanizzazione primaria (strade, marciapiedi ecc.) che vengono conteggiate tra le aree impermeabili, abbassando la percentuale di quelle permeabili. Pertanto si è deciso di ridurre la soglia minima di aree permeabili al 50%.

METODOLOGIA DI CALCOLO: a.1 Determinare i mq di aree permeabili. a.2 Calcolare il rapporto tra le aree permeabili e l’area totale di progetto.

MOTIVAZIONE: La scelta che ha portato a non considerare i requisiti e la metodologia indicati dal GBC Quartieri è dovuta al fatto che tale calcolo richiede uno studio più approfondito alla scala di edificio, con particolare riferimento all’utilizzo di tecnologie per il recupero dell’acqua meteorica; è evidente come, alla scala considerata, sia difficilmente prevedibile la definizione di tali elementi. Pertanto, riferendosi a un altro protocollo della famiglia GBC, il GBC HOME, si è scelto di utilizzare la metodologia proposta dal credito Sostenibilità del Sito (SS) 4 - Acque meteoriche. A differenza del primo, è facilmente intuibile come la semplice individuazione delle aree permeabili e impermeabili possa ritenersi non solo un valido indicatore della gestione delle acque meteoriche e della permeabilità del suolo ma anche come immediato elemento di confronto con la situazione allo stato di fatto.

3. 65

6.

PROTOCOLLO di riferimento: GBC

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

TITOLO: RETI DI CIRCOLAZIONE

PROTOCOLLO PUNTI: 1-2

CREDITO di riferimento: OPQ6

PROTOCOLLO R.U. RIGENERAZIONE URBANA

GBC

PESO : 0,115

FINALITA’: Promuovere progetti che abbiano alti livelli di connessione interna e siano ben collegati alla città. Favorire lo sviluppo urbano in prossimità di comunità esistenti, preservando così il territorio e promuovere il trasporto collettivo.

REQUISITI: Concepire il progetto in modo tale che almeno una strada con diritto di precedenza e/o una connessione ciclopedonale intersechi il perimetro di progetto o termini sullo stesso perimetro almeno ogni 120 m e/o che si connetta con strade ed intersezioni adiacenti per distanze inferiori.

Elaborare il progetto in modo tale che il numero delle intersezioni interne e/o delle connessioni entro una distanza pari a 400 m dal perimetro del sito di progetto, rientri in uno degli intervalli elencati nella Tabella 1.

Ai fini del confronto del presente lavoro, e secondo quanto stabilito dal protocollo, si può escludere dal calcolo la prima parte del credito riferita alle intersezioni del perimetro ogni 120m per quelle aree che, per difficoltà oggettive come la presenza a est e ovest di due parchi, di un fiume e una maglia viaria non particolarmente ricca di connessioni a nord, non possono soddisfare tale requisito.

Riguardo la seconda parte del credito si è scelto di mantenere la stessa metdologia di calcolo e le stesse quantità.

Tabella 1: Punti ottenibili in base al numero di intersezioni - Versione breve GBC Quartieri, pag. 47 METODOLOGIA DI CALCOLO: a.1 Calcolare il numero di intersezioni interne all’area che verificano i requisiti. a.2 Determinare il numero di intersezioni al kmq come segue: (numero di intersezioni qualificate x 1000000mq)/ superficie di progetto netta.

MOTIVAZIONE: La scelta di escludere alcune aree per il conteggio delle intersezioni lungo il perimetro è dovuta a difficoltà non dipendenti dalla progettazione attuale e dunque difficilmente superabili.

3. 66

SCHEDE di CALCOLO dei CREDITI SELEZIONATI

3. 67

1. TITOLO: ORIENTAMENTO SOLARE

SCENARIO1 IMPRONTA

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

PESO : 0.23 REQUISITI: Min.40% di superficie correttamente orientata: Asse lungo 1,5 volte più lungo dell’altro Rotazione dell’asse lungo entro +26° rispetto asse E-O Max. 25% di superfici verticali esposte a sud e coperture ombreggiate alle 12.00 del 21 Dicembre METODOLOGIA DI CALCOLO a.1 Misurare la superficie totale degli edifici progettati. a.2 Selezionare gli edifici con un’asse 1,5 volte più lungo dell’altro e ruotato entro 26° rispetto all’asse geografico est-ovest e determinarne la superficie. a.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie degli edifici selezionati e la superficie totale di progetto. b.1 Misurare la superficie totale delle facciate verticali rivolta a sud, delle coperture orizzontali e/o delle falde orientate a sud degli edifici conteggiati. b.2 Calcolare la percentuale di superficie ombreggiata di ogni edificio alle 12 del 21 Dicembre con software di analisi solare (es. Ecotect) e ricavare la metratura totale di superficie ombreggiata. b.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie totale ombreggiata e la somma delle superfici totali conteggiate per il calcolo dell’ombreggiamento. b.4 Ricavare il valore percentuale delle superfici totali non ombreggiate (100-b.3). c.1 Per ottenere un valore che tenga conto contemporaneamente sia della superficie correttamente orientata sia della percentuale di facciate libere da ombreggiamento, ricavare il punteggio finale moltiplicando i due valori ottenuti (a.3 x b.4)x100

VERIFICA DI PROGETTO a.1: 119672 mq a.2: 58175 mq a.3: (58175/119672)*100 = 48,6 % b.1: 22805 mq b.2: 3545 mq b.3: (3545/22805)*100 = 15,5 % b.4: 100-15,5=84,5% c.1: (0,486*0,845)*100=41,1%

RISULTATO: 41,1%

Shadow Range al 21 Giugno e al 21 Dicembre alle ore 12.00 - Elaborazione Propria con Ecotect (Autodesk) 3. 68

A

B

C

D

Indicazione in pianta e nel volumetrico delle superfici conteggiate per lâ&#x20AC;&#x2122;ottenimento del credito

Maschere dâ&#x20AC;&#x2122;ombra alle 12 del 21 DIcembre di alcune superfici siginificative ai fini del calcolo della percentuale di ombreggiamento (da sinistra a destra) A-B-C-D 3. 69

1. TITOLO: ORIENTAMENTO SOLARE

SCENARIO2 CONNESSIONI

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

PESO : 0.23 REQUISITI: Min.40% di superficie correttamente orientata: Asse lungo 1,5 volte più lungo dell’altro Rotazione dell’asse lungo entro +26° rispetto asse E-O Max. 25% di superfici verticali esposte a sud e coperture ombreggiate alle 12.00 del 21 Dicembre METODOLOGIA DI CALCOLO a.1 Misurare la superficie totale degli edifici progettati. a.2 Selezionare gli edifici con un’asse 1,5 volte più lungo dell’altro e ruotato entro 26° rispetto all’asse geografico est-ovest e determinarne la superficie. a.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie degli edifici selezionati e la superficie totale di progetto. b.1 Misurare la superficie totale delle facciate verticali rivolta a sud, delle coperture orizzontali e/o delle falde orientate a sud degli edifici conteggiati. b.2 Calcolare la percentuale di superficie ombreggiata di ogni edificio alle 12 del 21 Dicembre con software di analisi solare (es. Ecotect) e ricavare la metratura totale di superficie ombreggiata. b.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie totale ombreggiata e la somma delle superfici totali conteggiate per il calcolo dell’ombreggiamento. b.4 Ricavare il valore percentuale delle superfici totali non ombreggiate (100-b.3). c.1 Per ottenere un valore che tenga conto contemporaneamente sia della superficie correttamente orientata sia della percentuale di facciate libere da ombreggiamento, ricavare il punteggio finale moltiplicando i due valori ottenuti (a.3 x b.4)x100

VERIFICA DI PROGETTO a.1: 116360 mq a.2: 57010 mq a.3: (57010/116360)*100 = 49% b.1: 31325 mq b.2: 1160 mq b.3: (1160/31325)*100 = 3,7% b.4: 100-3,7=96,3% c.1: (0,49*0,963)*100=47,2%

RISULTATO: 47,2%

Shadow Range al 21 Giugno e al 21 Dicembre alle ore 12.00 - Elaborazione Propria con Ecotect (Autodesk) 3. 70

C A

B

C

D

Indicazione in pianta e nel volumetrico delle superfici conteggiate per lâ&#x20AC;&#x2122;ottenimento del credito

Maschere dâ&#x20AC;&#x2122;ombra alle 12 del 21 DIcembre di alcune superfici siginificative ai fini del calcolo della percentuale di ombreggiamento (da sinistra a destra) A-B-C-D 3. 71

1. TITOLO: ORIENTAMENTO SOLARE PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO3 HELIOS

PESO : 0.23 REQUISITI: Min.40% di superficie correttamente orientata: Asse lungo 1,5 volte più lungo dell’altro Rotazione dell’asse lungo entro +26° rispetto asse E-O Max. 25% di superfici verticali esposte a sud e coperture ombreggiate alle 12.00 del 21 Dicembre METODOLOGIA DI CALCOLO a.1 Misurare la superficie totale degli edifici progettati. a.2 Selezionare gli edifici con un’asse 1,5 volte più lungo dell’altro e ruotato entro 26° rispetto all’asse geografico est-ovest e determinarne la superficie. a.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie degli edifici selezionati e la superficie totale di progetto. b.1 Misurare la superficie totale delle facciate verticali rivolta a sud, delle coperture orizzontali e/o delle falde orientate a sud degli edifici conteggiati. b.2 Calcolare la percentuale di superficie ombreggiata di ogni edificio alle 12 del 21 Dicembre con software di analisi solare (es. Ecotect) e ricavare la metratura totale di superficie ombreggiata. b.3 Calcolare il rapporto percentuale tra la superficie totale ombreggiata e la somma delle superfici totali conteggiate per il calcolo dell’ombreggiamento. b.4 Ricavare il valore percentuale delle superfici totali non ombreggiate (100-b.3). c.1 Per ottenere un valore che tenga conto contemporaneamente sia della superficie correttamente orientata sia della percentuale di facciate libere da ombreggiamento, ricavare il punteggio finale moltiplicando i due valori ottenuti (a.3 x b.4)x100

VERIFICA DI PROGETTO a.1: 112630 mq a.2: 95620 mq a.3: (95620/112630)*100 = 84,9% b.1: 39735 mq b.2: 1116 mq b.3: (1116/39735)*100 = 2,8% b.4: 100-2,81=97,2% c.1: (0,849*0,972)*100=82,5%

RISULTATO: 82,5%

Shadow Range al 21 Giugno e al 21 Dicembre alle ore 12.00 - Elaborazione Propria con Ecotect (Autodesk) 3. 72

A

B

C

D

Indicazione in pianta e nel volumetrico delle superfici conteggiate per lâ&#x20AC;&#x2122;ottenimento del credito

Maschere dâ&#x20AC;&#x2122;ombra alle 12 del 21 DIcembre di alcune superfici siginificative ai fini del calcolo della percentuale di ombreggiamento (da sinistra a destra) A-B-C-D 3. 73

2. TITOLO: SVILUPPO COMPATTO PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO1 IMPRONTA

PESO : 0.126 REQUISITI: Progettare in modo che le componenti residenziali e non residenziali rispettino le densità per ogni 10.000 mq di area edificabile elencate nella tabella riportata dal Prerequisito OPQ2 (ad esclusioni delle aree di parcheggio).

RISULTATO: 50%

METODOLOGIA DI CALCOLO

VERIFICA DI PROGETTO

Il punteggio di un progetto a uso misto è calcolato con una media ponderata, secondo la seguente procedura: a.1 Determinare la superficie totale espressa in mq di tutti gli edifici ad uso residenziale e non-residenziale. a.2 Calcolare la percentuale residenziale e la percentuale non residenziale della superficie totale espressa in mq. a.3 Determinare la superficie fondiaria residenziale e la superficie fondiaria non residenziale. Se sono presenti edifici ad uso misto, calcolare la percentuale di SLP residenziale e non residenziale sul totale della superficie edificata; moltiplicare la superficie fondiaria per entrambi i valori ottenuti e ricavare la percentuale di S.F. residenziale e non residenziale. a.4 Determinare la Densità Residenziale (DR) in unità di abitazione (U.A.) per ogni 10000 mq (1 ha). Per determinare il numero di U.A. considerare i seguenti valori medi: Monolocale Tipo A = 30mq, Monolocale Tipo B= 40 mq, Bilocale = 50 mq, Trilocale= 65 mq, Quadrilocale=85 mq a.5 Determinare la Densità Non Residenziale (DNR) in mq di SLP/mq di S.F. a.6 In base alla Tabella 1 determinare il punteggio per la componente residenziale e non-residenziale. a.7 Se i punti sono diversi, moltiplicare il punteggio della componente residenziale per la sua percentuale rispetto alla superficie edificabile complessiva e moltiplicare il punteggio della componente non-residenziale per la sua percentuale rispetto alla superficie edificabile complessiva; Sommare i due risultati. a.8 Esprimere il punteggio ottenuto in percentuale rispetto al massimo ottenibile.

a.1: SLP Residenziale = 24350 mq; SLP Non Residenziale = 95322 mq a.2: SLP totale (24350+95322) =119672 mq

(24350/119672)*100 =20,3%

(95322/119672)*100 = 79,7% a.3: S.F. Residenziale = 13067 mq (1,3067 ha); S.F. Non Residenziale = 90830 mq a.4: Edificio A: Monolocali T.B=90; Bilocali= 92; Trilocali=55; Quadrilocali 21; Tot. U.A.=258 Edificio B: Monolocali T.A=33; Monolocali T.B=25; Bilocali=40; Trilocali=30; Tot. U.A.=128 Edificio C: Monolocali T.B=8; Bilocali=14; Trilocali=10; Tot. U.A.=32 TOTALE U.A. = 258+128+32=418 (>30 verificato prerequisito OPQ2) DR: 418/1,3067=320 a.5 DNR: 95322/90830=1,05 (>0,8 verificato prerequisito OPQ2) a.6 DR = 6 PUNTI; DNR = 2 punti a.7 6*0,203=1,22; 2*0,797=1,59; 1,22+1,59= 2,81; Arrotondamento 3 punti a.8 (3/6)*100=50%

3. 74

2. TITOLO: SVILUPPO COMPATTO PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO2 CONNESSIONI

PESO : 0.126 REQUISITI: Progettare in modo che le componenti residenziali e non residenziali rispettino le densità per ogni 10.000 mq di area edificabile elencate nella tabella riportata dal Prerequisito OPQ2 (ad esclusioni delle aree di parcheggio).

METODOLOGIA DI CALCOLO Il punteggio di un progetto a uso misto è calcolato con una media ponderata, secondo la seguente procedura: a.1 Determinare la superficie totale espressa in mq di tutti gli edifici ad uso residenziale e non-residenziale. a.2 Calcolare la percentuale residenziale e la percentuale non residenziale della superficie totale espressa in mq. a.3 Determinare la superficie fondiaria residenziale e la superficie fondiaria non residenziale. Se sono presenti edifici ad uso misto, calcolare la percentuale di SLP residenziale e non residenziale sul totale della superficie edificata; moltiplicare la superficie fondiaria per entrambi i valori ottenuti e ricavare la percentuale di S.F. residenziale e non residenziale. a.4 Determinare la Densità Residenziale (DR) in unità di abitazione (U.A.) per ogni 10000 mq (1 ha). Per determinare il numero di U.A. considerare i seguenti valori medi: Monolocale Tipo A = 30mq, Monolocale Tipo B= 40 mq, Bilocale = 50 mq, Trilocale= 65 mq, Quadrilocale=85 mq a.5 Determinare la Densità Non Residenziale (DNR) in mq di SLP/mq di S.F. a.6 In base alla Tabella 1 determinare il punteggio per la componente residenziale e non-residenziale. a.7 Se i punti sono diversi, moltiplicare il punteggio della componente residenziale per la sua percentuale rispetto alla superficie edificabile complessiva e moltiplicare il punteggio della componente non-residenziale per la sua percentuale rispetto alla superficie edificabile complessiva; Sommare i due risultati. a.8 Esprimere il punteggio ottenuto in percentuale rispetto al massimo ottenibile.

RISULTATO: 50%

VERIFICA DI CALCOLO a.1: SLP Residenziale = 18615 mq; SLP Non Residenziale = 97785 mq a.2: SLP totale (18615+97785) =116400 mq

Percentuale di SLP Residenziale(18615/116400)*100 =16%

Percentuale di SLP Non Residenziale (97785/116400)*100 = 84% a.3: S.F. Lotto=12302 mq; Totale SLP Lotto= 22425 mq; SLP Residenziale = 18615 mq; SLP Non Residenziale= 3810;

Percentuale di SLP Residenziale (18615/22425)*100=83%

Percentuale di SLP Non Residenziale (3810/22425)*100=17%

S.F. Residenziale = 12302*0,83=10211 mq (1,0211 ha)

S.F. Non Residenziale = 12302*0,17=2091 mq

S.F. Non Residenziale Totale = 2091+82975=85066 mq a.4: Edificio A: Bilocali=25; Trilocali=38; Quadrilocali=14; Tot. U.A.=77 Edifici B1 E B2: Bilocali= 27; Trilocali=20; Tot. U.A. per edificio=47; Tot. U.A.=94; Edificio C: Monolocali T.A=22; Monolocali T.B=16; Bilocali=27; Tot. U.A.=65 Edificio D: Monolocali T.B=30; Bilocali=24; Trilocali=36; Tot. U.A.=90 TOTALE U.A. = 77+94+65+90=326 DR: 326/1,0211=319 (>30 verificato prerequisito OPQ2) a.5 DNR: 97785/85066=1,15 (>0,8 verificato prerequisito OPQ2) a.6 DR = 6 PUNTI; DNR = 2 punti a.7 6 x 0,16=0,96; 2 x 0,84=1,68; 0,96+1,68 = 2,64; Arrotondamento 3 punti a.8 (3/6) x100=50%

3. 75

2. TITOLO: SVILUPPO COMPATTO PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO3 HELIOS

PESO : 0.126 REQUISITI: Progettare in modo che le componenti residenziali e non residenziali rispettino le densità per ogni 10.000 mq di area edificabile elencate nella tabella riportata dal Prerequisito OPQ2 (ad esclusioni delle aree di parcheggio).

RISULTATO: 16,6%

METODOLOGIA DI CALCOLO

VERIFICA DI CALCOLO

Il punteggio di un progetto a uso misto è calcolato con una media ponderata, secondo la seguente procedura: a.1 Determinare la superficie totale espressa in mq di tutti gli edifici ad uso residenziale e non-residenziale. a.2 Calcolare la percentuale residenziale e la percentuale non residenziale della superficie totale espressa in mq. a.3 Determinare la superficie fondiaria residenziale e la superficie fondiaria non residenziale. Se sono presenti edifici ad uso misto, calcolare la percentuale di SLP residenziale e non residenziale sul totale della superficie edificata; moltiplicare la superficie fondiaria per entrambi i valori ottenuti e ricavare la percentuale di S.F. residenziale e non residenziale. a.4 Determinare la Densità Residenziale (DR) in unità di abitazione (U.A.) per ogni 10000 mq (1 ha). Per determinare il numero di U.A. considerare i seguenti valori medi: Monolocale Tipo A = 30mq, Monolocale Tipo B= 40 mq, Bilocale = 50 mq, Trilocale= 65 mq, Quadrilocale=85 mq a.5 Determinare la Densità Non Residenziale (DNR) in mq di SLP/mq di S.F. a.6 In base alla Tabella 1 determinare il punteggio per la componente residenziale e non-residenziale. a.7 Se i punti sono diversi, moltiplicare il punteggio della componente residenziale per la sua percentuale rispetto alla superficie edificabile complessiva e moltiplicare il punteggio della componente non-residenziale per la sua percentuale rispetto alla superficie edificabile complessiva; Sommare i due risultati. a.8 Esprimere il punteggio ottenuto in percentuale rispetto al massimo ottenibile.

a.1: SLP Residenziale = 7115mq; SLP Non Residenziale = 106520 mq a.2: SLP totale (18615+97785) =113635 mq

Percentuale di SLP Residenziale(7115/113635)*100 =6,3%

Percentuale di SLP Non Residenziale (106520/113635)*100 = 93,7% a.3: S.F. Residenziale=7769 mq(0,777 ha); S.F.Non Residenziale=115820 mq a.4: Edificio A: Monolocali Tipo A=25; Monolocali Tipo B=37; Bilocali=15; Tot. U.A.=77 Edificio B: Bilocali= 15; Trilocali=17; Tot. U.A.=32; Edificio C: Bilocali=7; Trilocali=11; Tot. U.A.=18 TOTALE U.A. = 77+32+18=127 DR: 127/0,777=163 (>30 verificato prerequisito OPQ2) a.5 DNR: 106520/115820=0,92 (>0,8 verificato prerequisito OPQ2) a.6 DR = 6 PUNTI; DNR = 1 punti a.7 6 x 0,063=0,38; 1 x 0,92=0,92; 0,38+0,92= 1,3; Arrotondamento 1 punto a.8 (1/6) x100=16,7%

3. 76

3. TITOLO: FRUIBILITÀ PEDONALE DELLE STRADE PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO1 IMPRONTA

PESO : 0.223 REQUISITI: Un progetto può guadagnare fino ad un massimo di 4 punti rispettando quanto specificato nella Tabella 1 e quanto dettato dalle prescrizioni successive.

METODOLOGIA DI CALCOLO AI fini di questo calcolo sono conteggiabili i crediti a.b.c.i.l.n.o.p..; nessuno di essi è prescrittivo ai fini dell’ottenimento del credito totale. il credito m. non è prescrittivo in quanto si ritiene soddisfacente la componente calcolata per il Prerequisito OPQ1.

Infine, il risultato ottenuto deve essere riportato alla scala di 100 considerando il punteggio massimo (9) come valore pari a 100.

REQUISITI FACCIATE E INGRESSI a. Almeno l’80% dei prospetti principali su strada di tutti edifici di progetto deve essere a non più di 7,5 m dal confine di proprietà. b. Almeno il 50% dei prospetti principali su strada di tutti edifici di progetto deve essere a non più di 5 m dal confine di proprietà. c. Almeno il 50% dei prospetti principali su strada degli edifici di progetto a uso misto e non-residenziali deve essere a non più di 30 cm dal percorso pedonale.

VERIFICA DI CALCOLO a. Metri lineari di facciate sul fronte strada=3238 m Metri lineari di facciate sul fronte strada distanti max. 7,5 m dal passaggio pubblico=2817 m Percentuale di facciate entro il limite max. 7,5 m sul totale delle facciate su fronte strada= (2817/3238)*100= 86,9% b. Metri lineari di facciate sul fronte strada=3238 m Metri lineari di facciate sul fronte strada distanti max.5 m dal passaggio pubblico=2792 m Percentuale di facciate entro il limite max. 5 m sul totale delle facciate su fronte strada= (2792/3238)*100= 86,2% c. Metri lineari di facciate sul fronte strada non residenziale o ad uso misto =2863 m Metri lineari di facciate a non più di 30 cm dal percorso pedonale=2751 m Percentuale di facciate a non più di 30 cm dal percorso pedonale= (2751/2863)*100= 96%

Tab 1 – Punti ottenibili in base alle caratteristiche delle strade pedonali Versione breve GBC Quartieri, pag. 35 3. 77

3a./3b.

Credito OPQ1 a. /OPQ1 3 c.

3. 78

3. TITOLO: FRUIBILITÀ PEDONALE DELLE STRADE PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO1 IMPRONTA

PESO : 0.223

Risultato

REQUISITI DESTINAZIONE D’USO PIANO TERRA E PARCHEGGI i. Devono essere realizzati parcheggi lato strada per un minimo del 70% dello sviluppo di tutte le strade di nuova costruzione ed esistenti, su entrambi i lati e sul lato di progetto della strada sul perimetro. La percentuale di posti auto su strada è calcolata dividendo la lunghezza totale dei parcheggi per la lunghezza totale dei cordoli del marciapiede lungo ciascun lato stradale, incluse le interruzioni del cordolo, i passi carrai e i raccordi d’intersezione stradale.

Gli spazi interni alla fascia di sosta laterale occupati da marciapiedi a bulbo (per una lunghezza massima di 7,2 m misurata dall’incrocio stradale), fermate del trasporto pubblico, parcheggi per biciclette e motoveicoli possono essere computati per questo calcolo come spazi destinati al parcheggio. Le strade a precedenza pedonale non sono considerate strade per questa sottosezione. j. I marciapiedi o percorsi pedonali devono essere realizzati su entrambi i lati della strada per il 100% dei fronti stradali interni al progetto, incluso il lato interno delle strade sul perimetro. I percorsi pedonali di nuova realizzazione devono essere larghi almeno 3 m in corrispondenza di negozi o di edifici a uso misto. l. Per progetti con destinazione non residenziale e a uso misto: Almeno il 50% del numero totale di edifici non residenziali deve includere al piano terra negozi per il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada.

Il 100% degli edifici ad uso misto deve includere al piano terra negozi, servizi o alloggi per il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada.

Tutti i negozi e i servizi al piano terra devono essere direttamente accessibili dai marciapiedi posti lungo uno spazio pubblico, come una strada, una piazza, ma non un parcheggio.

DEFINIZIONE DEI LIMITI DI VELOCITÀ PER LA SICUREZZA DEI PEDONI E DEGLI SPOSTAMENTI IN BICICLETTA; n. Il 75% delle strade nelle aree residenziali all’interno del progetto deve essere progettato per una velocità massima di 30 km/h. o. Il 70% delle strade nelle aree non residenziali deve essere progettato per una velocità massima di 50 km/h. Per un viale a più corsie, con corsie di marcia separate dalle corsie di accesso mediante spartitraffico, si possono conteggiare le sole corsie di accesso esterne, purché siano presenti lungo i viali attraversamenti pedonali a intervalli non superiori a 240 m.

INTERRUZIONE MARCIAPIEDI p. Le interruzioni dei marciapiedi dovute a passi carrai possono incidere al massimo il 10% sulla lunghezza di marciapiedi all’interno del progetto.

VERIFICATO NON VERIFICATO

6

VERIFICA DI CALCOLO i. Lunghezza totale dei cordoli del marciapiede= 4168 Lunghezza totale dei parcheggi lato strada=0 Percentuale di parcheggi lato strada sul totale dei cordoli di marciapiede=0 NON VERIFICATO j. VERIFICATO 100% l. Numero di edifici non residenziali=19 Numero edifici con al piano terra negozi per almeno il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada.=5 Percentuale: (5/19)*100=26,3% NON VERIFICATO n. Totale strade residenziali = 691; Totale strade progettate per velocità massima pari a 50 km/h = 100%; 171 m max. 30 km/h (24%) 520 m max. 50 km/h (76%); NON VERIFICATO o. Totale strade non residenziali = 2109; Totale strade progettate per velocità massima pari a 50 km/h = 100%; 646 m max. 30 km/h (30%) 1463 m max. 50 km/h (70%); p. Lunghezza Totale marciapiedi=4168 m; Lunghezza totale interruzione passi carrai = 138 m; Percentuale di interruzione: (138/4168) x100= 3,3% 3. 79

3 l.

3 n./ 3o.

3. 80

3 p.

3. TITOLO: FRUIBILITÀ PEDONALE DELLE STRADE PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO2 CONNESSIONI

PESO : 0.223 REQUISITI: Un progetto può guadagnare fino ad un massimo di 4 punti rispettando quanto specificato nella Tabella 1 e quanto dettato dalle prescrizioni successive.

METODOLOGIA DI CALCOLO AI fini di questo calcolo sono conteggiabili i crediti a.b.c.i.l.n.o.p..; nessuno di essi è prescrittivo ai fini dell’ottenimento del credito totale. il credito m. non è prescrittivo in quanto si ritiene soddisfacente la componente calcolata per il Prerequisito OPQ1.

Infine, il risultato ottenuto deve essere riportato alla scala di 100 considerando il punteggio massimo (9) come valore pari a 100.

REQUISITI FACCIATE E INGRESSI a. Almeno l’80% dei prospetti principali su strada di tutti edifici di progetto deve essere a non più di 7,5 m dal confine di proprietà. b. Almeno il 50% dei prospetti principali su strada di tutti edifici di progetto deve essere a non più di 5 m dal confine di proprietà. c. Almeno il 50% dei prospetti principali su strada degli edifici di progetto a uso misto e non-residenziali deve essere a non più di 30 cm dal percorso pedonale.

VERIFICA DI CALCOLO a. Metri lineari di facciate sul fronte strada=2941 m Metri lineari di facciate sul fronte strada distanti max. 7,5 m dal passaggio pubblico=2647 m Percentuale di facciate entro il limite max. 7,5 m sul totale delle facciate su fronte strada= (2647/2941)*100= 90% b. Metri lineari di facciate sul fronte strada=2941 m Metri lineari di facciate sul fronte strada distanti max. 5 m dal passaggio pubblico=2552 m Percentuale di facciate entro il limite max. 5 m sul totale delle facciate su fronte strada= (2552/2941)*100= 86,7% c. Metri lineari di facciate sul fronte strada non residenziale o ad uso misto =2941 m Metri lineari di facciate a non più di 30 cm dal percorso pedonale=1621 m Percentuale di facciate a non più di 30 cm dal percorso pedonale = (1621/2941)*100= 44,5% NON VERIFICATO

Tab 1 – Punti ottenibili in base alle caratteristiche delle strade pedonali Versione breve GBC Quartieri, pag. 35 3. 81

3a./3b.

3 c.

3. 82

3. TITOLO: FRUIBILITÀ PEDONALE DELLE STRADE PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO2 CONNESSIONI

PESO : 0.223 Risultato:

2

REQUISITI DESTINAZIONE D’USO PIANO TERRA E PARCHEGGI i. Devono essere realizzati parcheggi lato strada per un minimo del 70% dello sviluppo di tutte le strade di nuova costruzione ed esistenti, su entrambi i lati e sul lato di progetto della strada sul perimetro. La percentuale di posti auto su strada è calcolata dividendo la lunghezza totale dei parcheggi per la lunghezza totale dei cordoli del marciapiede lungo ciascun lato stradale, incluse le interruzioni del cordolo, i passi carrai e i raccordi d’intersezione stradale.

Gli spazi interni alla fascia di sosta laterale occupati da marciapiedi a bulbo (per una lunghezza massima di 7,2 m misurata dall’incrocio stradale), fermate del trasporto pubblico, parcheggi per biciclette e motoveicoli possono essere computati per questo calcolo come spazi destinati al parcheggio. Le strade a precedenza pedonale non sono considerate strade per questa sottosezione. j. I marciapiedi o percorsi pedonali devono essere realizzati su entrambi i lati della strada per il 100% dei fronti stradali interni al progetto, incluso il lato interno delle strade sul perimetro. I percorsi pedonali di nuova realizzazione devono essere larghi almeno 3 m in corrispondenza di negozi o di edifici a uso misto. l. Per progetti con destinazione non residenziale e a uso misto: Almeno il 50% del numero totale di edifici non residenziali deve includere al piano terra negozi per il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada.

Il 100% degli edifici ad uso misto deve includere al piano terra negozi, servizi o alloggi per il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada.

Tutti i negozi e i servizi al piano terra devono essere direttamente accessibili dai marciapiedi posti lungo uno spazio pubblico, come una strada, una piazza, ma non un parcheggio.

DEFINIZIONE DEI LIMITI DI VELOCITÀ PER LA SICUREZZA DEI PEDONI E DEGLI SPOSTAMENTI IN BICICLETTA; n. Il 75% delle strade nelle aree residenziali all’interno del progetto deve essere progettato per una velocità massima di 30 km/h. o. Il 70% delle strade nelle aree non residenziali deve essere progettato per una velocità massima di 50 km/h. Per un viale a più corsie, con corsie di marcia separate dalle corsie di accesso mediante spartitraffico, si possono conteggiare le sole corsie di accesso esterne, purché siano presenti lungo i viali attraversamenti pedonali a intervalli non superiori a 240 m.

INTERRUZIONE MARCIAPIEDI p. Le interruzioni dei marciapiedi dovute a passi carrai possono incidere al massimo il 10% sulla lunghezza di marciapiedi all’interno del progetto.

VERIFICATO NON VERIFICATO

7

VERIFICA DI CALCOLO i. Lunghezza totale dei cordoli del marciapiede= 7387 Lunghezza totale dei parcheggi lato strada=3283 Percentuale di parcheggi lato strada sul totale dei cordoli di marciapiede=(3283/7387)*100=44,4% NON VERIFICATO j. VERIFICATO 100% l. Numero di edifici non residenziali=22 Numero edifici con al piano terra negozi per almeno il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada.=11 Percentuale: (11/22)*100=50% Numero di edifici ad uso misto=4 Numero di edifici ad uso misto aventi al piano terra negozi, servizi o alloggi per il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada=4 Percentuale: 100% Tutti i negozi e i servizi al piano terra sono direttamente accessibili dai marciapiedi posti lungo uno una strada o una piazza. n. Totale strade residenziali = 2109; Totale strade progettate per velocità massima pari a 50 km/h = 100%; 646 m max. 30 km/h (30%) 1463 m max. 50 km/h (70%); o. Totale strade non residenziali = 3121; Totale strade progettate per velocità massima pari a 50 km/h = 100%; 1149 m max. 30 km/h (36,8%) 1972 m max.

50 km/h (63,2%); p. Lunghezza Totale marciapiedi=7387 m; Lunghezza totale interruzione passi carrai = 224 m; Percentuale di interruzione: (224/7387)*100= 3 % 3. 83

3 l.

3 n./ 3o.

3. 84

3 p.

3. TITOLO: FRUIBILITÀ PEDONALE DELLE STRADE PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO3 HELIOS

PESO : 0.223 REQUISITI: Un progetto può guadagnare fino ad un massimo di 4 punti rispettando quanto specificato nella Tabella 1 e quanto dettato dalle prescrizioni successive.

METODOLOGIA DI CALCOLO AI fini di questo calcolo sono conteggiabili i crediti a.b.c.i.l.n.o.p..; nessuno di essi è prescrittivo ai fini dell’ottenimento del credito totale. il credito m. non è prescrittivo in quanto si ritiene soddisfacente la componente calcolata per il Prerequisito OPQ1.

Infine, il risultato ottenuto deve essere riportato alla scala di 100 considerando il punteggio massimo (9) come valore pari a 100.

REQUISITI FACCIATE E INGRESSI a. Almeno l’80% dei prospetti principali su strada di tutti edifici di progetto deve essere a non più di 7,5 m dal confine di proprietà. b. Almeno il 50% dei prospetti principali su strada di tutti edifici di progetto deve essere a non più di 5 m dal confine di proprietà. c. Almeno il 50% dei prospetti principali su strada degli edifici di progetto a uso misto e non-residenziali deve essere a non più di 30 cm dal percorso pedonale.

VERIFICA DI CALCOLO a. Metri lineari di facciate sul fronte strada=1944 m Metri lineari di facciate sul fronte strada distanti max. 5 m dal passaggio pubblico=882 m Percentuale di facciate entro il limite max. 5 m sul totale delle facciate su fronte strada= (882/1944)*100= 41,7% NON VERIFICATO b. Metri lineari di facciate sul fronte strada=1944 m Metri lineari di facciate sul fronte strada distanti max. 5 m dal passaggio pubblico=882 m Percentuale di facciate entro il limite max. 5 m sul totale delle facciate su fronte strada= (882/1944)*100= 41,7% NON VERIFICATO c. Metri lineari di facciate sul fronte strada non residenziale o ad uso misto =1778 Metri lineari di facciate a non più di 30 cm dal percorso pedonale=709 m Percentuale di facciate a non più di 30 cm dal percorso pedonale = (709/1778)*100= 39,8% NON VERIFICATO

Tab 1 – Punti ottenibili in base alle caratteristiche delle strade pedonali Versione breve GBC Quartieri, pag. 35 3. 85

3 a./b.

3 c.

3. 86

3. TITOLO: FRUIBILITÀ PEDONALE DELLE STRADE PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO3 HELIOS

PESO : 0.223 Risultato:

SCENARIO 3

REQUISITI DESTINAZIONE D’USO PIANO TERRA E PARCHEGGI i. Devono essere realizzati parcheggi lato strada per un minimo del 70% dello sviluppo di tutte le strade di nuova costruzione ed esistenti, su entrambi i lati e sul lato di progetto della strada sul perimetro. La percentuale di posti auto su strada è calcolata dividendo la lunghezza totale dei parcheggi per la lunghezza totale dei cordoli del marciapiede lungo ciascun lato stradale, incluse le interruzioni del cordolo, i passi carrai e i raccordi d’intersezione stradale.

Gli spazi interni alla fascia di sosta laterale occupati da marciapiedi a bulbo (per una lunghezza massima di 7,2 m misurata dall’incrocio stradale), fermate del trasporto pubblico, parcheggi per biciclette e motoveicoli possono essere computati per questo calcolo come spazi destinati al parcheggio. Le strade a precedenza pedonale non sono considerate strade per questa sottosezione. j. I marciapiedi o percorsi pedonali devono essere realizzati su entrambi i lati della strada per il 100% dei fronti stradali interni al progetto, incluso il lato interno delle strade sul perimetro. I percorsi pedonali di nuova realizzazione devono essere larghi almeno 3 m in corrispondenza di negozi o di edifici a uso misto. l. Per progetti con destinazione non residenziale e a uso misto: Almeno il 50% del numero totale di edifici non residenziali deve includere al piano terra negozi per il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada.

Il 100% degli edifici ad uso misto deve includere al piano terra negozi, servizi o alloggi per il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada.

Tutti i negozi e i servizi al piano terra devono essere direttamente accessibili dai marciapiedi posti lungo uno spazio pubblico, come una strada, una piazza, ma non un parcheggio.

DEFINIZIONE DEI LIMITI DI VELOCITÀ PER LA SICUREZZA DEI PEDONI E DEGLI SPOSTAMENTI IN BICICLETTA; n. Il 75% delle strade nelle aree residenziali all’interno del progetto deve essere progettato per una velocità massima di 30 km/h. o. Il 70% delle strade nelle aree non residenziali deve essere progettato per una velocità massima di 50 km/h. Per un viale a più corsie, con corsie di marcia separate dalle corsie di accesso mediante spartitraffico, si possono conteggiare le sole corsie di accesso esterne, purché siano presenti lungo i viali attraversamenti pedonali a intervalli non superiori a 240 m.

INTERRUZIONE MARCIAPIEDI p. Le interruzioni dei marciapiedi dovute a passi carrai possono incidere al massimo il 10% sulla lunghezza di marciapiedi all’interno del progetto.

VERIFICATO NON VERIFICATO

4

VERIFICA DI CALCOLO i. Lunghezza totale dei cordoli del marciapiede= 4448 Lunghezza totale dei parcheggi lato strada=760 Percentuale di parcheggi lato strada sul totale dei cordoli di marciapiede=(760/4448)*100=17,1% NON VERIFICATO j. VERIFICATO 100% l. Numero di edifici non residenziali=32 Numero edifici con al piano terra negozi per almeno il 60% della lunghezza del prospetto su fronte strada=18 Percentuale: (18/32)*100=56,2% Numero di edifici ad uso misto=0 Tutti i negozi e i servizi al piano terra sono direttamente accessibili dai marciapiedi posti lungo uno una strada o una piazza. n. NON VERIFICATO o. Totale strade non residenziali = 2836; Totale strade progettate per velocità massima pari a 50 km/h = 100%; 532 m max. 30 km/h (18,7%) 2304 m max.

50 km/h (81,3%); p. Lunghezza Totale marciapiedi=4448 m; Lunghezza totale interruzione passi carrai = 84 m; Percentuale di interruzione: (84/4448) x100= 1,9% 3. 87

3 l.

3 n./o.

3. 88

3 p.

4. TITOLO: MOBILITÀ CICLABILE PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO1 IMPRONTA

PESO : 0.115 REQUISITI: Progettare la mobilità ciclabile e ciclo-pedonale in modo che almeno il 15% della lunghezza totale delle strade carrabili sia costituita da strade carrabili con adiacenti un percorso ciclopedonale.

METODOLOGIA DI CALCOLO a.1 Determinare la lunghezza totale in m delle strade carrabili. a.2 Determinare la lunghezza delle strade carrabili con adiacenti un percorso ciclo-pedonale o ciclabile. a.3 Calcolare il rapporto percentuale tra i metri di strade carrabili con adiacenti un percorso ciclo-pedonale o ciclabile e i metri di strade carrabili totali: (a.2/a.1)x100.

VERIFICA DI PROGETTO

SCENARIO 2 a.1 Lunghezza: 3669 m a.2 Lunghezza: 2223 m a.3 Rapporto percentuale: (2223/3669)*100 = 60,6% SCENARIO 3 a.1 Lunghezza: 2836 m a.2 Lunghezza: 710 m a.3 Rapporto percentuale: (710/2836)*100 = 25%

SCENARIO2 CONNESSIONI

SCENARIO 1 a.1 Lunghezza: 2109 m a.2 Lunghezza: 645 m a.3 Rapporto percentuale: (645/2109)*100 = 22%

SCENARIO3 HELIOS

SCENARIO 1 3. 89

SCENARIO 2

SCENARIO 3 3. 90

5.

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

SCENARIO1 IMPRONTA

TITOLO: PERMEABILITÀ DEL SUOLO E GESTIONE DELLE ACQUE METEORICHE

PESO : 0.217 REQUISITI: Progettare l’area in modo tale che una superficie pari ad almeno il 50% del lotto, inclusa l’impronta dell’edificato, sia permeabile.

Sono considerate aree permeabili le aree che hanno le seguenti caratteristiche: 1)Sistemi di pavimentazione e elementi drenanti di tipo grigliato permeabili per almeno per il 50% con vegetazione all’interno delle celle aperte.

2)Superfici impermeabili atte a direzionare il deflusso verso un sistema di infiltrazione permanente dove verrà raccolta l’acqua (per es. cisterna di raccolta dell’acqua piovana opportunamente dimensionata, giardini realizzati con specie vegetali igrofile), oppure verso sistemi disperdenti nel terreno.

METODOLOGIA DI CALCOLO a.1 Determinare i mq di aree permeabili. a.2 Calcolare il rapporto tra le aree permeabili e l’area totale di progetto.

VERIFICA DI PROGETTO STATO DI FATTO a.1 Aree permeabili=32166 mq; a.2 Percentuale Aree permeabili = (32166/291791)x100= 11 %

SCENARIO 1 a.1 Aree permeabili=179166 mq; a.2 Percentuale Aree permeabili = (179166/291791) x100= 61,4 % SCENARIO 2 a.1 Aree permeabili=187210mq; a.2 Percentuale Aree permeabili = (187210/291791) x100= 64,2 % SCENARIO 3 a.1 Aree permeabili=155650 mq; a.2 Percentuale Aree permeabili = (155650/291791) x100= 53,3%

SCENARIO2 CONNESSIONI

SCENARIO3 HELIOS

STATO DI FATTO 3. 91

SCENARIO 1

SCENARIO 2

SCENARIO 3 3. 92

6. TITOLO: RETI DI CIRCOLAZIONE

SCENARIO1 IMPRONTA

PROTOCOLLO RIGENERAZIONE URBANA

PESO : 0.089 REQUISITI: Elaborare il progetto in modo tale che il numero delle intersezioni interne e/o, rientri in uno degli intervalli elencati nella seguente tabella. Tutte le strade e i marciapiedi conteggiati per verificare i requisiti di connessione del progetto devono essere di uso pubblico e non recintati. La superficie di riferimento si determina al netto delle aree verdi previste.

METODOLOGIA DI CALCOLO

VERIFICA DI PROGETTO

a.1 Calcolare il numero di intersezioni interne allâ&#x20AC;&#x2122;area che verificano i requisiti. a.2 Determinare il numero di intersezioni al kmq come segue: (numero di intersezioni qualificate x 1000000mq)/ superficie di progetto netta. a.3 In base alla Tabella 1 determinare il punteggio.

SCENARIO 1 a.1 Numero di intersezioni interne qualificate = 40 a.2 (40 x 1000000)/219493 = 182 a.3 182 >180 = 2 punti

SCENARIO2 CONNESSIONI

SCENARIO 2 a.1 Numero di intersezioni interne qualificate = 42 a.2 (42 x 1000000)/205072 = 205 a.3 205 >180 = 2 punti

Tabella 1: Punti ottenibili in base al numero di intersezioni - Versione breve GBC Quartieri, pag. 47

SCENARIO 3 a.1 Numero di intersezioni interne qualificate = 32 a.2 (32 x 1000000)/238956 = 134 a.3 134 < 180 = 1 punto

SCENARIO3 HELIOS

SCENARIO 1 3. 93

SCENARIO 2

SCENARIO 3 3. 94

INDIVIDUAZIONE DEI PESI Come descritto nella metodologia, l’attribuzione del peso relativo ad ogni credito nasce dallo sviluppo di un secondo sondaggio. Per facilitare la compilazione e la registrazione dei dati, nonché la comprensione della procedura dagli esperti, si utilizza un software (Make It Rational: Decision-making software based on Analytic Hierarchy Process) che permette di compilare il questionario online. Il secondo gruppo di esperti è costituito da vari attori dell’ambito sia accademico (Politecnico di Torino) sia professionale, e contiene 12 voci.

I risultati prodotti dalle loro risposte vengono successivamente elaborate attraverso il freeware BPMSG AHP (K.D.Goepel, 2014) che produce la matrice sommaria che descrive le preferenze del gruppo di esperti intervistati.

Esso fornisce una tabella riassuntiva dei risultati di tutti i participanti, per le diverse comparazioni a copie che sono richiesti. In più per facilitare la lettura e la comprensione dei risultati sono riportati I pesi(weights) e la classifica (Rk,ranking). Dalla stessa procedura di calcolo sono forniti diversi valori che caratterizzano l’esito della AHP, come il lambda che serve per identificare l’indice di consisteza ovvero il CI (Consistency Index).

Il criterio con il ranking più alto, rispetto la comparazione a copie, risulta l’orientamento solare di peso pari a 23,3%, seguito dalla fruibilità pedonale delle strade di peso 22,4%, la gestione delle acque meteoriche 21,6%, la densità del costruito con peso attribuito12,5%, la mobilità ciclabile di 11,4% e per ultimo con 8,8% le reti di circolazione.

Per confermare i risultati ottenuti viene utilizzato il programma Priority Estimation Tool (PriEsT Siraj, S., Mikhailov, L. and Keane, J. A. , 2013), che permette diverse elaborazioni del risultato finale, offrendo la possibilità di utilizzare vari methodi di calcolo come la Media Geometrica(Geometric mean), dell’autovettore (Eigenvector), la Sommatoria delle Colone Normalizzata(Normalizzed column sum) e la Fuzzy Preference. Nel caso presentato la conferma viene effetuata

rispetto le prime due metodi, che hanno fornito risultati congrui con quelli del programma precedente, presentando differenze molto piccole e non significative. Il PriEsT, permette di presentare graficamete la relazione tra i criteri e I loro pesi.

Come è stato descrito, la stima viene effetuata in base a giudizi basate sulla figura di un esperto e quindi “non disponendo di uno strumento di misura ma soltanto della sua personale esperienza, esso non è in grado di determinare direttamente i pesi, ma può fornire solo delle stime approssimate dei loro rapporti con l’ausilio della scala semantica o con la tecnica del rating”per questo motivo “le stime fornite dall’esperto, nella maggioranza dei casi, non saranno dunque consistenti. Questa mancata consistenza dipende sia dalla difficoltà che l’esperto incontra nel mantenere la coerenza di giudizio in tutti i confronti a coppie, sia dal fatto che i suoi giudizi possono essere strutturalmente non consistenti.”(Giangrande, 2009) Per verificare la validità degli esiti della analisi eseguita occore misurare questa consistenza attraverso, come sovracitato, il Consistency Index(C.I.), misurato rispetto il λlambda max(massimo autovalore della matrice A) e n (dimensione della matrice A), volori entrambi presenti nelle tabelle di calcolo.

Si nota che nel caso di consistenza perfetta, CI è uguale a zero, ovvero quando la matrice è perfettamente consistente, l’autovalore principale λlambda max è infatti uguale ad n.

Nel caso riportato il valore n è pari a 6 e lambdaλmax pari a 6,158, dalla tabella relativa al Random Consistency Index*, per n pari a 6 RI è 1,24, producendo un Consistency Ratio pari a 2,5. Come afermato deve risultare CR < 0.1 (10%), che nel caso presente risulta confermato, altrimenti la deviazione dalla condizione di consistenza perfetta veniva giudicata inaccettabile.

3. 95

TABELLA 3.18: Il foglio di Calcolo forniro dal freeware BPMSG AHP. 3. 96

TABELLA 3.19: La registrazione dei dati attraverso il freeware BPMSG AHP.

TABELLA 3.20: La relazione dei pesi attribuiti ai crediti, in comparazione a coppie, Software Priest.

3. 97

ESITO DI CALCOLO Conoscendo il peso e il valore di ogni credito, infine, è stato calcolato il punteggio pesato per ogni credito e per ogni scenario. Attraverso la somma di questi valori si è potuto così ottenere il punteggio finale di ogni soluzione proposta.

SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3

ORIENTAMENTO SOLARE 48,6% e 15,5% 49% e 3,7% 84,9% e 2,8% SVILUPPO COMPATTO 3 3 1 FRUIBILITÁ PEDONALE DELLE STRADE 6 7 4 MOBILITÁ CICLABILE 22 60.6 25

PUNTEGGIO % PESO PUNTEGGIO PESATO 41.1 9.4 47.2 0.23 10.9 82.5 19.0 PUNTEGGIO % PESO PUNTEGGIO PESATO 50.0 6.3 50.0 0.13 6.3 16.7 2.1 PUNTEGGIO % PESO PUNTEGGIO PESATO

66.7 14.9 77.8 0.2 17.3 44.4 9.9 PUNTEGGIO % PESO PUNTEGGIO PESATO 22 2.5 60.6 0.12 7.0 25 2.9

PERMEABILITÁ DEL SUOLO E GESTIONE DELLE PUNTEGGIO % PESO PUNTEGGIO PESATO ACQUE METEORICHE SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3

61.4 64.2 53.3 RETI DI CIRCOLAZIONE 2 2 1

TABELLA 3.18: Punteggio pesato.

3. 98

61.4 64.2 53.3 PUNTEGGIO% 100 100 50

13.3 13.9 11.6 PESO PUNTEGGIO PESATO 8.9 0.09 8.9 4.5 0.22

Confrontando i valori tra loro, si nota che lo scenario 2 ha ottenuto un punteggio decisamente maggiore rispetto agli altri due e che lo scenario 3 risulta invece quello con il punteggio inferiore. Analizzando meglio i dati, però, si può constatare che, nonostante lo scenario numero tre abbia un punteggio quasi doppio rispetto agli altri due per quanto riguarda il credito dell’orientamento solare, che ha ottenuto il peso maggiore, ciò non è sufficiente a favorire la sua scelta dal punto di vista della qualità urbana.

La causa si deve riscontrare nel fatto che, puntando su una disposizione adatta a captare gli apporti solari esterni, quest’ultimo scenario non è stato in grado di soddisfare a pieno gli altri crediti in quanto indicatori come sviluppo compatto, fruibilità pedonale delle strade o reti di circolazione sono direttamente connessi alla fruibilità degli spazi e agli affacci degli edifici sulle aree pubbliche. Concludendo è dunque evidente che la scelta migliore non consiste nel puntare esclusivamente sull’indicatore con il più alto peso poichè, se non si tengono in considerazione anche gli altri parametri, strettamente connessi con l’area di progetto, si rischia di perdere di vista l’obiettivo finale, ovvero l’integrazione dell’area con il contesto circostante e il processo di rigenerazione urbana nel suo complesso.

ORIENTAMENTO SOLARE SVILUPPO COMPATTO FRUIBILITÁ PEDONALE DELLE STRADE MOBILITÁ CICLABILE PERMEABILITÁ DEL SUOLO E GESTIONE DELLE ACQUE METEORICHE RETI DI CIRCOLAZIONE TOTALE.

SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 9.4 10.9 19.0 6.3 6.3 2.1 14.9 17.3 9.9 2.5 7.0 2.9 13.3

13.9

11.6

8.9

8.9

4.5

55.4

64.3

49.9

TABELLA 3.19: Tabella riassuntiva del punteggio pesato.

INTEGRAZIONE SCHEDA PUNTEGGIO Al termine di questa valutazione, inoltre, si è voluto integrare l’esito della ricerca con un ragionamento sul possibile punteggio acquisibile da una certificazione completa attraverso il protocollo GBC Quartieri.

Nonostante sia stato chiarito più volte che lo scopo di questa tesi non è l’applicazione dell’intero protocollo, si ritiene utile presentare la scheda dei punteggi fornita da GBC Italia come possibile integrazione ai requisiti individuati nella ricerca per il futuro approfondimento.

Una volta stabiliti i sei indicatori di paragone, infatti, tutti gli altri crediti non sono stati semplicemente scartati ma si è ipotizzata la reale necessità o meno di soddisfarli in previsione di una possibile certificazione. Sulla base del punteggio ottenuto e sulla specificità dell’area, infatti, sono stati vincolati come necessari e obbligatori o confermati come elementi opzionali.

In questo modo, si è voluto rappresentare ulteriormente come il lavoro di indirizzo svolto dal decisore sia fondamentale a tutti i livelli di scala e in tutte le fasi di rigenerazione urbana. Proponendo un esempio di scheda completa, si vuole dimostrare come, fin dalle fasi iniziali del processo decisionale, la figura del decisore può determinare quali siano le priorità per tutte le fasi di progettazione semplicemente indicando i crediti da soddisfare o inserendo all’interno dei vincoli dell’area i limiti posti dal protocollo. In questo modo si possono avere due vantaggi; da un lato la possibilità di prevedere all’origine un livello minimo di certificazione (superiore a quello di base indicato da GBC) e dall’altro, un’ulteriore stimolo ai teams progettuali. Quest’ultimi, infatti, fin dalle fasi iniziali, potrebbero prevedere soluzioni a scala urbana che favorirebbero il raggiungimento di un elevato punteggio di certificazione in un’eventuale fase

di valutazione completa alla successiva scala di progettazione più dettagliata.

Di seguito è fornita quindi la legenda per la lettura della scheda proposta: Sì: Credito obbligatorio da soddisfare secondo i requisiti proposti dal protocollo; Sì*: Credito obbligatorio da soddisfare secondo i requisiti integrati e/o modificati dal decisore; EC: Elemento di Confronto per la valutazione preliminare degli scenari in gara da soddisfare secondo i requisiti proposti dal protocollo; EC*: Elemento di Confronto per la Valutazione preliminare degli scenari in gara da soddisfare secondo i requisiti integrati e/o modificati dal decisore; NO: Crediti non ottenibili a causa delle caratteristiche dell’area o del soddisfacimento pregresso da parte dello stato di fatto; F: Credito Facoltativo, utile per incrementare il punteggio; A: Credito Auspicabile, il cui soddisfacimento è facoltativo ma risulta particolarmente significativo per l’ambito considerato.

I punti minimi, indicati nella seguente tabelle, per i diversi criteri hanno portato alla definizione di un punteggio fittizio che però potrebbe essere considerato un livello base da parte del decisore. Nel caso in esame, ad esempio, tra i vincoli per la progettazione finale dell’intero ambito si potrebbe inserire un punteggio minimo di 59 punti (Punteggio limite tra la classe Argento e quella Oro) o almeno si potrebbe verificare quale progetto si avvicIna di più a questo valore. In questo modo, tra i progetti che hanno passato la prima selezione si può stabilire un ulteriore elemento di confronto e di scelta riferito però alla fase successiva di presentazione del progetto più dettagliato.

3. 99

OPQ01

Fruibilità pedonale delle strade

OPQ02 OPQ03 OPQ04 OPQ05

Sviluppo compatto Quartieri ad uso misto Tipologie abitative ed edilizia sociale Riduzione delle aree di parcheggio

OPQ06

Reti di circolazione

OPQ07 OPQ08 OPQ09 OPQ10 OPQ11 OPQ12 OPQ13 OPQ14 OPQ15 OPQ16

Promozione dei trasporti collettivi Gestione della domanda di trasporto Accesso agli spazi pubblici Accesso alle attività ricreative Visitabilità ed accessibilità universale Coinvolgimento ed apertura verso la comunità Produzione locale di prodotti alimentari Viali alberati e strade ombreggiate Complessi scolastici di quartiere Clima Acustico

VINCOLATO OBBLIGATORIO/ CONFERMATO FACOLTATIVO PER LA SUCCESSIVA FASE DI PUNTEGGIO APPROFONDIMENTO MINIMO Obbligatorio ottenimento massimo del punteggio 10 Già soddisfatto dai prerequisiti 2 Obbligatorio ottenimento dei almeno 4 punti 4 Strumento di valutazione personalizzato - Obbligatorio ottenimento 1 punto secondo metodologia 1 GBC e valutazione tramite nuovo indicatore per il confronto Obbligatorio solo un punto 1 Non ottenibile 0 Facoltativo 0 Facoltativo 0 Facoltativo 0 Strumento di valutazione adattato - Valutazione dei requisiti a scala urbana per il confronto più 4 soddisfacimento obbligatorio a scala di edificio fino ad ottenere un punteggio minimo di 4 punti Strumento di valutazione - Obbligatorio il soddisfacimento secondo metodologia GBC 1 Obbligatorio ottenimento di due punti 2 Obbligatori i primi tre punti e facoltativi gli ultimi quattro 3 Facoltativo 0 Strumento di valutazione - Obbligatorio il soddisfacimento secondo metodologia GBC e l'ottenimento 1 di un punto-facoltativo il secondo Facoltativo 0 Obbligatorio ottenimento di almeno 1 punto - facoltativo il secondo 1 Soddisfacimento degli obiettivi primari - Obbligatorio 1 Soddisfacimento degli obiettivi primari - Obbligatorio 1 Obbligatorio 1 Obbligatorio punteggio massimo 2 Facoltativo 0 Facoltativo 0 Requisito non necessario 0 Obbligatorio punteggio massimo 2

Edifici sostenibili certificati

Obbligatorio ottenimento punteggio massimo (5 punti) + facoltativo aumento delle prestazioni

5

IES02

Ottimizzazione delle performance energetiche degli edifici

Obbligatorio ottenimento punteggio massimo (2 punti) + facoltativo aumento delle prestazioni (acquisibile punteggio di innovazione nella progettazione)

2

IES03

Ottimizzazione dell’utilizzo dell’acqua negli edifici

Obbligatorio soddisfacimento del requisito stabilito dal protocollo - Facoltativo miglioramento

1

IES04 IES05

Gestione efficiente delle acque a scopo irriguo Riuso degli edifici

0 0

IES06

Conservazione delle risorse storiche e riuso compatibile

IES07 IES08 IES09

Minimizzazione degli impatti sul sito Gestione delle acque meteoriche Riduzione dell’effetto isola di calore

Facoltativo Facoltativo Non raggiungibile in quanto non sono presenti sull’area di progetto almeno un edificio storico o un bene culturale ambientale Soddisfacimento degli obiettivi primari - Obbligatorio Obbligatorioottenimento di almeno 2 punti Obbligatorio

IES10

Orientamento Solare

Strumento di valutazione adattato - Facoltativo il soddisfacimento secondo metodologia GBC

0

IES11

Produzione di energia rinnovabile

IES12

Reti di teleriscaldamento e teleraffrescamento

IES13

Efficienza energetica delle infrastrutture

IES14 IES15 IES16 IES17

Gestione delle acque reflue Riuso e riciclo delle infrastrutture Gestione dei rifiuti solidi Riduzione dell'inquinamento luminoso

CODICE

NOME CREDITO

LCS01 LCS02 LCS03

Localizzazione preferenziale Riqualificazione di siti dismessi e di terreni contaminati Localizzazione con ridotta dipendenza dall’uso dell’automobile

LCS04

Mobilità ciclabile

LCS05 LCS06 LCS07 LCS08 LCS09

Prossimità delle residenze ai luoghi di lavoro Protezione dei versanti ripidi Progettazione del sito per habitat, zone umide e corpi idrici Ripristino dell'ambiente naturale, delle zone umide e dei corpi idrici Gestione a lungo termine della conservazione dell'habitat, delle zone umide e dei corpi

IES01

IP01

Innovazione nella progettazione e prestazione esemplare

IP02 PR03

Professionista Accreditato Priorità Regionale

3. 100

Obbligatorio soddisfacimento della riduzione più elevata prevista dal protocollo (25%) - Facoltativo miglioramento Obbligatorio Obbligatorio il punteggio massimo di riduzione del consumo globale previsto dal protocollo ( 15%) Facoltativo miglioramento Obbligatorio ottenimento punteggio massimo (2 punti) + facoltativo aumento delle prestazioni Facoltativo Obbligatorio Obbligatorio

0 1 2 1

3 1 1 2 0 1 1

Auspicabile - Punteggio ottenibile tramite l'integrazione della memoria industriale e/o dell'incendio con il nuovo insediamento e inserimento di attività innovative a scala regionale/nazionale

1

Facoltativo Punto ottenibile per i crediti IES2, IES8, OPQ12, OPQ6, LCS2, LCS9 TOTALE

0 0 59

TABELLA 3.18: Scheda Punteggio GBC 3.101

3. 102

3.3.2 STUDIO DI FATTIBILITA’ ECONOMICA Gli Studi di Fattibilità economica, effettuati ai fini di questa ricerca, hanno lo scopo di individuare il valore TIR (Tasso Interno di Rendimento) che verrà utilizzato come indicatore della sostenibilità finanziaria relativo ad ogni alternativa.

Per sintetizzare e semplificare il problema decisionale e rispetto la vasta scala urbana di progetto è stato scelto di utilizzare un’Analisi Costi-Ricavi anche se le operazioni immobiliari non sono destinati tutti a vendita, ma la percentuale maggiore è destinato a sola locazione ed alcuni a locazione-gestione. Essa viene definita come un’analisi dei flussi di cassa attualizzati, in quanto “il criterio su cui si fonda la stima della redditività nell’analisi dei flussi di cassa è basato sull’attualizzazione, cioè sulla determinazione di un valore attuale, dei flussi (ricavi meno costi) generati dall’investimento (Prizzon, 2001).

Per lo svolgimento dell’ACR viene seguita la metodologia descritta prima a cui verrà aggiunta la stima relativa alla locazione e gestione. Questa metodologia di lavoro rimane inalterata per le diverse alternative, siccome essendo interventi di metratura, costruzione e destinazione d’uso simili, presentano la stesa durata di costruzione, piano vendite e piano gestione.

definita la priorità di costruzione. Sono state costruite per prime le attività più redditizie o quelle più significative per ogni scenario. Per ognuno di questi lotti viene successivamente creato un cronoprogramma di lavori, prendendo come riferimento il Prezzario DEI rispetto le voci relative al costo di costruzione. In continuazione viene montato il piano di costruzione rispetto la lottizzazione già individuata.

L’intervento, nel suo insieme, dura ventisette(27) anni, ovvero i primi dieci anni di costruzione e vendite rispetto il cronoprogramma ed il piano vendita stabilito, e in seguito il piano di locazione distribuito in un arco temporale di venti anni, che inizia dal settimo anno della prima fase.

TABELLA 3.21: Cronoprogramma dei Lavori, in base alla Lottizzaziozione, valori indicativi al scenario 1.

CONSIDERAZIONI Lo studio di fattibilità viene effettuato a prezzi costanti senza prendere in considerazione l’andamento dell’inflazione.

Il capitale investito si considera 100% capitale da prestito (ipotesi teorica).

Nel caso presente il costo del terreno non viene preso in considerazione, siccome l’operazione di rigenerazione urbana si considera avviata dal Consorzio di proprietà dell’area in esame.

Per quanto riguarda la questione delle demolizioni e bonifiche, si è deciso di partire da una condizione di demolizione completa degli ex-fabbricati industriali e di bonifica dell’area che si ritengono imprescindibili nonostante gli elevati costi economici richiesti. Quest’ultimi, inoltre, per la loro entità non presi in considerazione poiché verrano effettuati grazie all’ottenimento delle risorse necessarie da bandi europei.

DURATA DELL’INTERVENTO Per stabilire la prima voce relativa alla durata dell’intervento, in primis è stata stabilita la lottizzazione, ovvero la divisione del progetto in lotti ed è stata 3.103

PIANO VENDITE Per gli interventi destinati alla vendita, occorre costruire un piano vendite che svolge la funzione d’identificare gli incassi, periodo per periodo. Esso contiene tre componenti, le rateizzazioni, le vendite e gli incassi espressi in percentuale.

Viene suddiviso in venti(20) periodi, relativi alla durata dell’intervento in termini di costruzione. La sua costruzione e strettamente connessa al cronoprogramma e la lottizzazione, si come le vendite sulla carta partono, all’inizio del cantiere di ogni lotto e vengono concluse alla fine della realizzazione dell’intervento. La rateizzazione viene distribuita in modo cautelativo, parte dal momento di inizio vendite e viene terminata dopo la fine dei lavori, alla conclusione del periodo di garanzia.

PIANO VENDITE 1o SEM. 2o SEM. RESIDENZIALE RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PRODUTTIVO RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% TERZIARIO RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% COMMERCIALE RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PARCHEGGI RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PARCHEGGI STRUTTURA RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00%

INIZIO LAVORI FINE LAVORI 3o SEM. 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. 8o SEM. 9o SEM. 10o SEM. 11o SEM. 12o SEM. 13o SEM. 14o SEM. 15o SEM. 16o SEM. 17o SEM. 18o SEM. 19o SEM. 20o SEM. 5.00% 5.00% 0.25%

5.00% 0.00% 0.25%

5.00% 5.00% 1.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

15.00% 10.00% 4.50%

15.00% 6.00% 5.70%

15.00% 10.00% 9.90%

20.00% 15.00% 19.20%

10.00% 5.00% 9.60%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

10.00% 100% 10.00% 66% 15.60% 66%

20.00% 20.00% 4.00%

10.00% 10.00% 5.00%

10.00% 0.00% 3.00%

10.00% 10.00% 8.00%

10.00% 30.00% 22.00%

10.00% 5.00% 10.50%

10.00% 5.00% 11.50%

20.00% 5.00% 21.00%

0.00% 15.00% 15.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 100% 0.00% 100% 0.00% 100%

20.00% 20.00% 4.00%

10.00% 10.00% 5.00%

10.00% 0.00% 3.00%

10.00% 10.00% 8.00%

10.00% 30.00% 22.00%

10.00% 5.00% 10.50%

10.00% 5.00% 11.50%

20.00% 5.00% 21.00%

0.00% 15.00% 15.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 100% 0.00% 100% 0.00% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

10.00% 15.00% 1.50%

20.00% 25.00% 10.50%

25.00% 25.00% 23.75%

10.00% 30.00% 24.00%

35.00% 100% 5.00% 100% 40.00% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

5.00% 5.00% 0.25%

5.00% 5.00% 0.75%

15.00% 5.00% 2.75%

5.00% 5.00% 2.25%

5.00% 5.00% 2.75%

5.00% 10.00% 5.25%

15.00% 5.00% 8.00%

0.00% 5.00% 2.75%

10.00% 5.00% 7.75%

10.00% 10.00% 12.50%

10.00% 10.00% 14.50%

0.00% 5.00% 4.25%

0.00% 5.00% 4.25%

0.00% 10.00% 8.50%

5.00% 5.00% 6.25%

10.00% 100% 5.00% 100% 17.50% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

10.00% 10.00% 1.00%

20.00% 20.00% 8.00%

30.00% 40.00% 29.00%

40.00% 100% 30.00% 100% 62.00% 100%

TABELLA 3.22: Piano vendite relativo ad ogni voce di ricavi, valori riferiti allo scenario 1.

3. 104

PIANO LOCAZIONE Relativo agli interventi destinati a locazione, si tratta di del piano di distribuzione dei ricavi per un investimento di durata pari a venti(20) anni. Esso parte dal settimo anno di costruzione (quattordicesima periodo), cioè il momento di conclusione dei lavori di quasi tutti gli immobili destinati a sola locazione o ANALISI COSTI - RICAVI - SCENARIO GESTIONE locazione-gestione.

BILANCIO di GESTIONE: ANALISI COSTI - RICAVI - SCENARIO GESTIONE RICAVI ANNUI DA LOCAZIONE

sui ricavi

RICAVI ANNUI DA LOCAZIONE ACCANTONAMENTO PER MANUTENSIONE Spese per MANUTENSIONE Dismissione immobile

21338960.96 1.00% 0.00% 62447302.93

su C.C. sui ricavi

104078838.22

Costi di gestione (property management) ACCANTONAMENTO PER MANUTENSIONE Assicurazioni Spese per MANUTENSIONE

0.50% 1.00% 2.00%

su R su C.C. su R

spese di amministrazione 104078838.22

Costi di gestione (property management) REDDITO NETTO: Assicurazioni

0.50% 2.00%

su R su R

spese di amministrazione

DISMISSIONE IMMOBILE REDDITORESIDUO NETTO: VALORE 62447302.93

Durata dell'investimento Vita economica 20.0000 50.00

Costo di realizzazione 104078838.22

DISMISSIONE IMMOBILE VALORE RESIDUO Durata dell'investimento Vita economica Costo di realizzazione Valore dell'edificio 62447302.93 20.0000 50.00 104078838.22 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8 ANNO 9 ANNO 10 ANNO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19 10% 40% 70% 75% 85% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2,133,896 8,535,584 14,937,273 16,004,221 18,138,117 19,205,065 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961

ANNO 20 100% 83,786,264 62,447,303

22

1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788

azione

zione 22

BILANCIO di GESTIONE: Dismissione immobile

21338960.96 0.00% 62447302.93

VALORE RESIDUO Al momento di conclusione del piano gestione, deve essere considerato una ulteriore voce, il Valore Residuo. Viene definito come il valore ancora attribuibile all’investimento al termine della durata temporale considerata (Roscelli, 2014) e può essere calcolato in vari modi, come il costo di costruzione deprezzato e la formula dell’UEEC(Unione Europea degli Esperti Contabili). In questo caso viene applicata la prima metodologia che permette di valutare la consistenza ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8 ANNO 9 ANNO 10 di tale valore come quota residua rispetto a 85% quanta 90% parte del è stata100% 10% 40% 70% 75% 100%bene 100% 100% 2,133,896 8,535,584 14,937,273 16,004,221 19,205,065 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21 utilizzata durante l’investimento stesso18,138,117 (Roscelli, 2014).

Semplificando, 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 utilizzo ANNO 6 , ANNO 7 ANNO 8 ANNO 9 ANNO 10 dall’immobileANNO viene sottratto il valore pari al suo rispetto la durata 10% 40% 70% 75% 85% 90% 100% 100% 100% 100% d’investimento.

La formula applicata per ricavare valore è la seguente: 2,133,896 8,535,584 14,937,273 16,004,221 18,138,117 tale 19,205,065 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21,338,961 21 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1 Vres=[1-D/Ve]C+Va Dove D è la durata dell’investimento, Ve la vita economica, Cr il costo 1,600 1,814 2,134 2,134 2,134 2,134 di realizzazione e Va il valore dell’area, ovvero del1,921 terreno che1,040,788 non viene 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1,040,788 1 deprezzato, ma mantiene il suo valore iniziale.

Nella stima effettuata il D è pari a venti(20) (pari 1,600 1,814agli anni 1,921 di locazione), 2,134 2,134la vita 2,134 2,134 2,133,896 8,535,584 14,937,273 14,961,832 17,095,515 18,162,356 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20 economica considerata è cinquanta(50) anni, il costo pari al costo di costruzione solamente delle opere destinati ad affitto e Va pari a zero(0) siccome non nella 2,133,896 8,535,584 14,961,832 17,095,515 18,162,356 20,296,039 20,296,039 20,296,039 Valore dell'edificio ACR non sono state prese14,937,273 in considerazione le spese relative all’acquisto del 20,296,039 20 terreno, ipotizzando che l’operazione si considera avviata dal Consorzio di proprietà dell’area.

1,600

1,814

1,921

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

2,134

1,040,788

8,379

2,133,896 8,535,584 14,937,273 14,961,832 17,095,515 18,162,356 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 20,296,039 145,184,400

Valore dell'edificio

TABELLA 3.23: Piano di Gestione in base annua, di durata ventennale, valori riferiti allo scenario 1.

3.105

ONERI DI URBANIZZAZIONE DESTINAZIONE D'USO COMMERCIALE S<=200 mq.

200 mq.<S<= 2000mq.

S > 2000 mq.

RESIDENZIALE DIREZIONALI RICETTIVE

SUPERFICIE

O.U. PRIMARIA €/mq.

O.U.SECONDARIA€/mq.

O.TOTALI€/mq.

0.00 0.00 14,336.00

112.47 134.96 168.70

33.32 33.32 33.32

27,781.00

O.U. PRIMARIA €/mC. 22.97

63,422.00 5,040.00

PRIMARIA

SECONDARIA

TOTALE

145.79 168.28 202.02

0.00 0.00 2,418,483.20

0.00 0.00 477,675.52

0.00 0.00 2,896,158.72

O.U.SECONDARIA€/mc.

26.95

O.TOTALI€/mc.

49.92

PRIMARIA 638,129.57

SECONDARIA 748,697.95

TOTALE 1,386,827.52

O.U. PRIMARIA €/mQ. 168.70

O.U.SECONDARIA€/mQ. 33.32

O.TOTALI€/mQ. 202.02

PRIMARIA 10,699,291.40

SECONDARIA 2,113,221.04

TOTALE 12,812,512.44

O.U. PRIMARIA €/mQ. 112.47

O.U.SECONDARIA€/mQ. 133.27

O.TOTALI€/mQ. 245.74

PRIMARIA 566,848.80

SECONDARIA 671,680.80

TOTALE 1,238,529.60

NON RESIDENZIALE

PRIMARIA 13,684,623.40

SECONDARIA 3,262,577.36

TOTALE 16,947,200.76

RESIDENZIALE

PRIMARIA 638,129.57

SECONDARIA 748,697.95

TOTALE 1,386,827.52

PRIMARIA 6158080.53

SECONDARIA 1468159.812

TOTALE 7626240.342

PRIMARIA 287158.3065 6445238.837

SECONDARIA 336914.0775 1805073.89

TOTALE 624072.384 8250312.726

SECONDARIA

TOTALE

PRIMARIA

SECONDARIA

TOTALE

PRIMARIA -4,691,821.47

SECONDARIA 1,468,159.81

TOTALE -3,223,661.66

PRIMARIA 287,158.31

SECONDARIA 336,914.08

TOTALE 624,072.38

ONERI DI URBANIZZAZIONE Gli oneri d’urbanizzazione sono distinti in contributi per la realizzazione dell’urbanizzazione primaria: strade, fogne, illuminazione pubblica, rete di distribuzione di energia elettrica e gas, aree per parcheggio, aree per verde attrezzato, ecc. e per l’urbanizzazione secondaria: asili e scuole materne, elementari, medie inferiori, istituti superiori, consultori, centri sanitari, edifici comunali, edifici per il culto, aree di verde attrezzato di quartiere, ecc.. Gli insediamenti residenziali, commerciali, direzionali e turistici sono soggetti a oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, mentre gli insediamenti industriali e artigianali alla sola urbanizzazione primaria.

Gli oneri vengono stabiliti rispetto la metratura in tutti i casi tranne il caso del commerciale che viene riferita alla cubatura.

Nel caso della città di Torino si possono consultare attraverso il Regolamento comunale in materia di disciplina del contributo di costruzione, riferendosi agli articoli 10, 11, 12, 13, 14.

Viene applicato lo sconto di 45% sugli oneri, usufruendo dell’articolo 29 che definisce che “L’Allegato Energia al Regolamento Edilizio individua i requisiti progettuali finalizzati a minimizzare i consumi energetici e l’impatto ambientale degli edifici, nonché i relativi punteggi ai quali corrisponde un’agevolazione consistente in una riduzione percentuale del contributo commisurato all’incidenza delle opere di urbanizzazione. L’agevolazione è determinata nella misura dell’1% per ogni punto, sino alla misura massima del 50%.”

Nel caso presente gli oneri di urbanizzazione primari sommati, vengono costruiti a scomputo, come è stato definito dall’articolo 19. La quota viene nel suo totale coperta dal costo di costruzione di una quota dei parcheggi, una della urbanizzazione ed una del verde pubblico, tutte relativi ai standard urbanistici.

Il resto degli oneri sono pagati in quattro rate, la prima al rilascio del permesso mentre l’ultima nel diciottesimo mese dopo l’inizio lavori.

3. 106

*

ONERI SCONTATI DI 45% NON RESIDENZIALE RESIDENZIALE

TOTALE REALIZZATE A SCOMPUTO NON RESIDENZIALE PRIMARIA PARCHEGGI 10849902 RESIDENZIALE

ONERI DA PAGARE NON RESIDENZIALE RESIDENZIALE

TABELLA 3.24: Calcolo degli Oneri di Urbanizzazione Primari e Secondari, per destinazione, valori riferiti allo scenario 1.

COSTO DI COSTRUZIONE VOCE INPUT COMUNE

RIFERIMENTO PREZZO

TITOLO

FONTE

Complesso residenziale di pregio con parcheggi interrati Fabbricato uffici di tipo «intelligente», Edificio ad uso uffici in classe energetica A con parcheggio interrato.

Complesso industriale (comprendente capannoni, uffici, sistemazioni esterne, impianto fotovoltaico, impianto geotermico

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

Residenziale

1606 €/mq

A10

Uffici

1298 €/mq

D6F, D20

Produttivo

697 €/mq

E10F

Commerciale

1302 €/mq

D5F

Centro commerciale

49 €/mq

H3

Parcheggio a raso

Parcheggi interatti

13794 € per box

H13

Parcheggio 1 piano interrato

Parcheggi struttura

10824 € per box

H6

Parcheggio fuori terra 600 posti auto

Strade

94 €/mq

I4

Strada pubblica

Urbanizzazione

48 €/mq

I10

Urbanizzazione complesso edilizio residenziale

Opere verde

45 €/mq

I3

Giardino condominiale

Fotovoltaico

3000 € a kW

Parametri tecnico-economici

Analisi e rendimento economico di un sistema fotovoltaico

F3F

Refettorio scolastico

Parcheggi fuori terra

INPUT SCENARIO 1 Centro Congressi Ricettivo INPUT SCENARIO 2 Centro Congressi Ricettivo Cinema

PREZZO 1082 €/mq

75769 € per camera D23

Complesso alberghiero a 4 stelle

PREZZO 1082 €/mq

F3F

75769 € per camera D23 8210 €/mq

Refettorio scolastico Complesso alberghiero a 4 stelle

D13F

Edificio multisala cinematografica

INPUT SCENARIO 3

PREZZO

Produttivo+ Coltura Aeroponica

702 €/mq

E10F+ Impianto Aeroponica

Complesso industriale (comprendente capannoni, uffici, sistemazioni esterne, impianto fotovoltaico, impianto geotermico+Bioshelter

Laboratorio Centro Ricerca Avanzato

1355 €/mq

D6F+ Impianto Aeroponica

Fabbricato uffici di tipo «intelligente»+Bioshelter

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

Stud. A. Bregolin, Analisi e rendimento economico di un sistema fotovoltaico, relatore prof. A. Lorenzoni, Facoltà d'Ingegneria, Universita’ degli studi di Padova, 2011.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014. + Bioshelter enclosure sistem, Synergy International Inc., synergyii.com/aeroponic/VAP. DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014. + Bioshelter enclosure sistem, Synergy International Inc.,

COSTO DI COSTRUZIONE Siccome la valutazione effettuata è di tipo preventivo, il costo di costruzione non viene stimato in via analitica (computo metrico estimativo), ma in via parametrica, ovvero per comparazione di beni simili. Le voci parametrici scelte sono state adattate per essere conformi e comparabili con l’operazione in esame. I costi vengono distribuiti nei dieci anni di costruzione, rispetto il cronoprogramma dei lavori.

Per la parte maggiore dei casi in esame, è stato utilizzato il prezzario DEI del Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, riferito all’anno 2014. Esso fornisce i prezzi del mercato di costruzioni nazionale, e tutti i costi di manodopera, noli orari, macchine e strumentazioni, materiali, opere compiute e sicurezza. In più, offre una lista completa di tutte le tipologie d’interventi effettuati durante la costruzione relativi a: Scavi, Trasporti e Demolizioni, Opere provvisionali, Pali e Trivellazioni, Conglomerati cementizi, ferro per c.a., Solai, Malte, Massetti, Sottofondi, Vespai, Drenaggi, Opere murarie, Condotti e canne fumarie, Opere di protezione termica ed acustica, Tetti e manti di copertura, Opere da lattoniere e fognatizie, Impermeabilizzazioni, Pavimenti, Opere in pietra da taglio, Rivestimenti, Intonaci, Controsoffitti e pareti divisorie, Serramenti in legno e PVC, Opere in ferro, Opere in vetro e materie plastiche, Opere da pittore, Opere stradali, Opere di giardinaggio, Sistemazioni esterne, Impianti sportivi, Assistenze murarie, Edilizia industrializzata, Rilievi e prove di laboratorio, Facciate continue e facciate ventilate, Opere di sicurezza.

In questo caso sono state utilizzate le voci relative ad opere compiute, con aggiustamenti per rendergli più simili ad ogni intervento. La 3.107

RICAVI VENDITA VOCE

RIFERIMENTO

TITOLO

FONTE

INPUT COMUNE Residenziale Commerciale Parcheggi Interatti

PREZZO 2529 €/mq 1500 €/mq 43500 € per box

D13 Corona Nord-Ovest D13 Corona Nord-Ovest D13 Corona Nord-Ovest

Residenziale Negozi Box

Osservatorio Immobiliare OICT (sem.2-2013) Agenzia del Territorio (sem.2-2013) Osservatorio Immobiliare OICT (sem.2-2013)

Parcheggi Struttura

43500 € per box

D13 Corona Nord-Ovest

Box

Osservatorio Immobiliare OICT (sem.2-2013)

3. 108

voce relativa alla vertical farm, una tipologia di costruzione non diffusa, è stata ricavata aggiungendo il costo del sistema d’impianti corrispondente al sistema idroponico, dalla voce che esprime la stessa tipologia di costruzione dal DEI mentre per il fotovoltaico sono inseriti prezzi risultanti da una tesi universitaria per un’impianto di dimensioni simili.

L’unità di misura varia a secondo dell’elemento di riferimento. Per la maggior parte dei casi il costo di costruzione unitario si riferisce al mq, mentre per i parcheggi viene attribuito al posto, dove per posto si intende 30 mq, spazio di manovra incluso. Per attività ricettive(albergo e casa di riposo) il costo parametrico viene fornito per camera di dimensioni minime, riferite ai locali di esercizi ricettivi adibiti ad albergo, stabiliti dall’articolo 50 della legge Regionale 12 luglio 2013 , n. 13, Regione Umbria, fissati ad altezza minima pari a 2,70m. e dimensioni di 15mq. L’impianto fotovoltaico viene calcolato per kWatt installati.

La durata di costruzione è fissata come soprammenzionato a 10 anni, rispetto il cronoprogramma corrispondente ad ogni scenario. Esso si stabilisce attraverso l’utilizzo del prezzario DEI e viene riassunto nella tabella relativa alla lottizzazione. Quest’ ultima viene stabilita rispetto la priorità e la importanza degli interventi di ogni scenario.

RICAVI Determinazione del valore di mercato unitario, ovvero il prezzo effettivamente pagato per una proprietà, il rapporto di scambio tra un bene economico e la moneta, via fonti indirette.

Questi ricavi vengono a loro volta distribuiti nella durata d’intervento rispetto il relativo piano vendite. Il prezzo di mercato si definisce attraverso fonti indirette, stime elaborate sulla

RICAVI DA LOCAZZIONE

LOCAZZIONE VOCE INPUT COMUNE

RIFERIMENTO

TITOLO

20 €/mq al mese

Incubatore di Pontedera

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

16 €/mq al mese

Environment Park Piemonte

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

PREZZO

Uffici

Logistics 447.8 € MWh all'anno Parametri tecnico-economici Fotovoltaico INPUT SCENARIO 1 Co Housing Ricettivo

PREZZO 549 € posto al mese ONE BEDROOM SMART 90 € posto al giorno Ricavi giornaglieri per camera standard

Stud. A. Bregolin, Analisi e rendimento economico di un sistema fotovoltaico, relatore prof. A. Lorenzoni, Facoltà d'Ingegneria, Universita’ degli studi di Padova, 2011.

Apartments-Housing Simulazione Contabile

Sharing Torino s.r.l, www.sharing.to.it/ www.programmahotel.com

240 €/mq all'anno

Parco Tecnologico Padano

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

18 €/mq al mese

Parco Tecnologico Padano

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

Incubatore di Navacchio

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

Logistics Agroalimentare 23.9 €/mq al mese Laboratorio Centro Ricerca

INPUT SCENARIO 2

1000 € posto al giorno CONFERENCE CENTRE

Incubatore di Pontedera

90 € posto al giorno Ricavi giornaglieri per camera standard 240 €/mq all'anno

Parco Tecnologico Padano

Logistics Agroalimentare 450 € posto al mese Tasso mensile per casa riposo-albergho Casa di Riposo Sala Congressi

1000 € posto al giorno CONFERENCE CENTRE 22.2 €/mq al mese

Prices&Terms of booking

Bioindustry Park, Silviano Fumero SpA, COLLERETTO GIACOSA (TO)

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Simulazione Contabile Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici SdF per la realizzazione del Project Financing Casa di Riposo, Residenza Protetta, Casa Albergo e Centro Diurno per anziani Prices&Terms of booking

INPUT SCENARIO 3 Co Housing

623090 €/mq all'anno

www.programmahotel.com

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Città di Fabriano, SdF per la realizzazione del Project Financing Casa di Riposo, Residenza Protetta, Casa Albergo e Centro Diurno per anziani, Provincia di Ancona, 2011.

Bioindustry Park, Silviano Fumero SpA, COLLERETTO GIACOSA (TO)

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Acceleratore di Milano

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

RICAVI DELLA GESTIONE per l'attività auditorium/cinema

Valutazione della fattibilita’ economica del progetto, area di S. Basilio

prof. Ezio Micelli , Diana Fiorella, Zanetti Lisa, Valutazione della fattibilita’ economica del progetto, area di S. Basilio, I.U.A.V. ClaSARCH, 2012.

Apartments-Housing

Sharing Torino s.r.l, www.sharing.to.it/

Laboratorio degli Artisti Cinema

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

PREZZO 20 €/mq al mese

Co Working Ricettivo

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Analisi e rendimento economico di un sistema fotovoltaico

Laboratorio Agroalimentare

Sala Congressi

FONTE

PREZZO 549 € posto almese ONE BEDROOM SMART

base delle indicazioni rilevate dal mercato, fornendo quotazioni medie, minime e massime e sono espresse in modo unitario, indicato in euro/mq commerciale. In questo caso di usano dati dal fonte OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio) equivalenti a quelli dell’ OICT (Osservatorio Immobiliare Città di Torino).

I valori forniti da essi, vengono attribuiti per microzona catastale cioè una zona omogenea nei caratteri urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, di posizione e dotazione di servizi simili e rappresenta omogeneità di redditi e dei valori.

La zona in esame si trova nella microzona D13(OMI), 38(OICT) e i prezzi presenti sono riferiti al secondo semestre di 2013.

RICAVI DA LOCAZZIONE I prezzi di mercato relativi all’affitto sono stati ricavati attraverso diverse analisi di mercato in scala non solamente locale ma anche sovralocale, siccome tante voci si riferiscono ad attività innovative per cui non esiste un prezzo di riferimento nell’ambito torinese.

Esse vengono determinate con molta cura, individuando il bene oggetto di comparazione, più simile a quello in esame.

I beni immobiliari destinati a locazione possono essere classificati in tre macroambiti: attività di terziario&produttivo di tipo innovativo, attività ricettive e congressuali e attività di produzione di reddito.

Nel primo macroambito le tipologie di terziario presenti sono: Uffici, CoWorking, Laboratorio degli Artisti e Uffici Start Up e Spin off. La maggior parte di questi spazi si trovano dentro incubatori (Business Innovation Center) ovvero strutture create per aiutare alla nascita e lo sviluppo di nuove imprese mettendo a loro 3.109

240 €/mq all'anno

Parco Tecnologico Padano

Logistics Agroalimentare 450 € posto al mese Tasso mensile per casa riposo-albergho Casa di Riposo Sala Congressi

1000 € posto al giorno CONFERENCE CENTRE 22.2 €/mq al mese

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici SdF per la realizzazione del Project Financing Casa di Riposo, Residenza Protetta, Casa Albergo e Centro Diurno per anziani Prices&Terms of booking

Acceleratore di Milano

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

RICAVI DELLA GESTIONE per l'attività auditorium/cinema

Valutazione della fattibilita’ economica del progetto, area di S. Basilio

Laboratorio degli Artisti Cinema INPUT SCENARIO 3 Co Housing

623090 €/mq all'anno

PREZZO 549 € posto almese ONE BEDROOM SMART

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Città di Fabriano, SdF per la realizzazione del Project Financing Casa di Riposo, Residenza Protetta, Casa Albergo e Centro Diurno per anziani, Provincia di Ancona, 2011.

Bioindustry Park, Silviano Fumero SpA, COLLERETTO GIACOSA (TO)

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

prof. Ezio Micelli , Diana Fiorella, Zanetti Lisa, Valutazione della fattibilita’ economica del progetto, area di S. Basilio, I.U.A.V. ClaSARCH, 2012.

Apartments-Housing

Sharing Torino s.r.l, www.sharing.to.it/

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

20 €/mq al mese

Incubatore di Pontedera

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

20 €/mq al mese

Spin Over, Parco Scientifico Romano

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

240 €/mq all'anno

Parco Tecnologico Padano

Prezzi dei servizi. Spazi e Servizi logistici

Ricavi per modulo di impianto

PROGETTO DI RICERCA: Sviluppo di strumenti e metodi progettuali per la realizzazione di una vertical farm zero emissioni in aree urbane a media densità

Co Working

Uffici Start Up

Laboratorio Agroalimentare 6004 € per modulo Vertical Farm

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Dott.Ing. Matteo Benvenuti,Sviluppo di strumenti e metodi progettuali per la realizzazione di una vertical farm zero emissioni in aree urbane a media densità, Facoltà di Ingegneria, Università di Perugia.

disposizione servizi materiali e immateriali.

Essi sono in grado di ospitare diverse tipologie di spazi, destinati anche a diverse destinazioni d’uso come CoWorking e StartUp. Per ogni voce si fa riferimento ad una struttura diversa, che presenta le caratteristiche più simili in termini di dimensione e attività svolta.

I riferimenti utilizzati sono: per Uffici e Coworking: L’incubatore di Pontedera che offre diverse soluzioni di moduli di uffici che variano da 24 a 120mq. La differenziazione tra le due voci verrà individuata nella sezione spese di gestione; per Laboratorio degli artisti: L’Acceleratore d’Impresa del Politecnico di Milano è un incubatore universitario creato per supportare lo sviluppo dell’imprenditoria innovativa e per offrire alle start-up le infrastrutture e i servizi necessari alla loro crescita. per gli Uffici Start Up-Spin Off: Spin Over in collaborazione con il Parco Scientifico Romano dell’Università degli studi di Roma “Tor Vergata” che realizzano, attività nel settore del trasferimento tecnologico e forniscono un nuovo strumento di lavoro per integrare la cultura scientifica e quella imprenditoriale con il fine di generare occasioni di crescita basate sulla produzione di nuova conoscenza.

Le tipologie di produttivo presenti nello stesso macroambito sono anche esse riferite a strutture innovativi e comprendono: Servizi di Logistica, Laboratorio Agroalimentare e

3. 110

Logistica Agroalimentare e Laboratorio Centro Ricerca.

Le strutture che attraverso l’analisi di mercato assomigliano a quelle sovradescrite sono:

Casa di Riposo: La tariffa mensile proviene dalla analisi di mercato effettuata ai fini di una analisi di fattibilità economica nella provincia di Ancona, che presenta caratteristiche e dimensione simili a quella in progetto;

Per servizi di Logistica: L’ Environment Park di Torino che è inserito nella strategia di supporto all’innovazione che caratterizza il territorio piemontese, ponendosi come soggetto di raccordo tra il mondo della ricerca e il sistema industriale. Nel suo complesso, Environment Park dispone di circa 30.000 mq ripartiti tra laboratori, uffici, centri di servizio in un contesto edilizio caratterizzato da soluzioni a basso impatto ambientale;

Sala Congressi: La quota di affitto giornaliera viene ricavata dal Bioindustry Park di Silviano Fumero a Giacosa, provincia di Torino, siccome è stato il riferimento più simile e più vicino alla zona.

per il Laboratorio e la logistica Agroalimentare: Il Parco Tecnologico Padano (PTP) che svolge un ruolo centrale all’interno del Polo di Eccellenza per le Biotecnologie Agro-Alimentari promosso a Lodi dalla Regione Lombardia.

Esso è circondato da una forte presenza universitaria, centri di ricerca privati, un incubatore di impresa e un business park. dispone di un Centro ricerche e studi agroalimentari; Laboratorio e Centro di Ricerca: L’Incubatore di Imprese Polo Tecnologico di Navacchio, nato con lo scopo di creare i presupposti per la crescita di competitività sul mercato delle piccole e medie imprese attraverso l’integrazione tra le esigenze innovative delle stesse e l’offerta di conoscenze tecnologiche provenienti dai centri di eccellenza e dal sistema della ricerca. .Il secondo macroambito riguarda le attività di tipo ricettivo e congressuale, dove rientrano quattro elementi: il Co-Housing, l’Albergo, la casa di Riposo e la sala Congressi.

CoHousing; Viene considerata come oggetto di comparazione una struttura simile a Torino, Sharing Torino S.r.l. che offre appartamenti alla quota riportata nella tabella, riferita ad una superficie di 44mq per appartamento; Albergo: I ricavi vengono forniti da una simulazione contabile fornita dal sito programmahotel.com. Sono riferiti al ricavo giornaliero per camera

Le attività di produzione di reddito vengono presentate nel terzo macroambito e comprendono tre funzioni che nel arco temporale del piano di locazione producono un reddito annuo. In questo tipo di voce incide fortemente il costo di gestione, argomento trattato successivamente.

Le strutture presenti, ospitano attività di: Vertical Farming, Cinema e Fotovoltaico e prezzi sono ricavati da: Vertical farm: Progetto di ricerca per lo sviluppo di strumenti e metodi progettuali per la realizzazione di una vertical farm zero emissioni in aree urbane a media densità. Attraverso questa ricerca è stato sviluppato un impianto di coltivazione idroponica con un sistema di illuminazione Led per la crescita delle piante. La cubatura totale dello spazio adibito a Vertical Farm, viene diviso per i moduli d’impianto di cubatura 360 mc. ciascuno. I ricavi sono stati stabiliti rispetto lo studio di fattibilità economica nella ricerca presente, riferita ai ricavi dalla produzione agroalimentare e ipotizzando di vendere al dettaglio con i prezzi della G.D.O.(Grande distribuzione organizzata) dell’anno 2012.

Cinema: Stabiliti rispetto lo studio di fattibilità economica indicato, i ricavi dell’attività cinema, sono inseriti al netto del tasso di occupazione, per una struttura di dimensioni simili a quello in esame.

Fotovoltaico: Rispetto il conto energia 2011, oggetto della tesi utilizzata come riferimento, vengono stabiliti i ricavi relativi alla MWh prodotta per anno dall’impianto fotovoltaico previsto per ogni scenario.

3.111

TASSO DI OCCUPAZIONE

TASSO DI OCCUPAZIONE VOCE

INPUT COMUNE

RIFERIMENTO

TITOLO

PREZZO

Uffici

97.00%

Edifici Terziari, Modello Valutativo certificazione GBC

Logistics

97.00%

Edifici Terziari, Modello Valutativo certificazione GBC

INPUT SCENARIO 1

PREZZO

Co Housing

96.70%

Uffici all'interno di incubatori

85%

Ricettivo

50.40%

Laboratorio Agroalimentare

97.00%

Logistics Agroalimentare

97.00%

Laboratorio Centro Ricerca

97.00%

Sala Congressi INPUT SCENARIO 2

45% PREZZO

Co Working

85%

Uffici all'interno di incubatori

85%

3. 112

Ricettivo Logistics

50.40%

Pesata sul monte affitti

La quota di sfitto

FONTE

Real Estate Advisory Group, Relazione tra Certificazione green e Valore Immobiliare, per GBC ITALIA, 1o Green Evening Lombardia, 30/01/2013, Milano.

Real Estate Advisory Group, Relazione tra Certificazione green e Valore Immobiliare, per GBC ITALIA, 1o Green Evening Lombardia, 30/01/2013, Milano.

F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari. Analisi di mercato e valutazione economico-finanziaria degli interventi, CELID, 2001, Torino, pg 132 Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Performance Statistics, Tasso di Analisi di mercato Occupazione medio Tasso occupazione Articolo: Aumenta il tasso di occupazione Confcommercio-Imprese per l'Italia, delle strutture delle strutture ricettive nel 2013 www.confcommercio.it, 02/01/2014 ricettive Real Estate Advisory Group, Relazione tra Edifici Terziari, Certificazione green e Valore Immobiliare, per commerciali Modello Valutativo GBC ITALIA, 1o Green Evening Lombardia, certificazione GBC 30/01/2013, Milano.

Real Estate Advisory Group, Relazione tra Edifici Terziari, Certificazione green e Valore Immobiliare, per commerciali Modello Valutativo GBC ITALIA, 1o Green Evening Lombardia, certificazione GBC 30/01/2013, Milano.

Real Estate Advisory Group, Relazione tra Edifici Terziari, Certificazione green e Valore Immobiliare, per commerciali Modello Valutativo GBC ITALIA, 1o Green Evening Lombardia, certificazione GBC 30/01/2013, Milano.

IULM, Il segmento congressuale, per la Camera Conference Center Tasso di Occupazione di Commercio di Milano, 2009

Performance Statistics, Tasso di Occupazione medio Performance Statistics, Tasso di Occupazione medio Tasso occupazione delle strutture ricettive Edifici Terziari,

Analisi di mercato

Analisi di mercato

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Articolo: Aumenta il tasso di occupazione Confcommercio-Imprese per l'Italia, delle strutture ricettive nel 2013 www.confcommercio.it, 02/01/2014 Real Estate Advisory Group, Relazione tra Certificazione green e Valore Immobiliare, per

TASSO DI OCCUPAZIONE Posta relativa al mancato introito dovuto al turn-Over degli inquilini delle unità immobiliari destinate ad affitto. Dipende in parte dall’elevata mobilità che si registra nel mercato dell’affitto, mobilità che comporta un frequente ricambio degli affittari, con conseguenti periodi di mancato introito(Prizzon, 2001).

La quota di sfitto può essere attribuita anche in questo caso rispetto tre macroambiti, ma di composizione in parte diversificata.

Suddividendo le attività, si fa riferimento al tasso di occupazione del residenziale, del terziario&produttivo di tipo innovativo e delle attività ricettive e congressuali.

Il primo macroambito contiene una sola voce, quella relativa al tasso di occupazione del residenziale, oggetto di numerosi studi e ricerche. Nel caso presente viene calcolato pari a 96,7%, ovvero quota di sfitto 3.3% del monte affitti, valore fornito da prof. ing. F.Prizzon (2001).

Il secondo macroambito contiene numerose attività per cui il tasso attribuito varia rispetto due voci: per Uffici, Logistics, Logistics e Laboratorio Agroalimentare, Laboratorio Centro Ricerca e Laboratorio degli Artisti: Il tasso si paragona con quello fornito dal rapporto del Real Estate Advisory Group per il GBC per edifici terziari e commerciali, pari a 98%. La percentuale si avvicina a quella soprammenzionata fornita da prof.Prizzon perciò viene aggiustata rispetto ad essa e stabilita a 97%; per Uffici in Incubatori, Co Working e Uffici Start Up: Il tasso di occupazione viene calcolato in base all’analisi del Quinn e riferito allo tasso medio per gli incubatori europei pari a 85%. il terzo macroambito, che include le attività ricettive e congressuali presenta tassi di

Uffici all'interno di incubatori Ricettivo

85%

50.40%

Occupazione medio Performance Statistics, Tasso di Analisi di mercato Occupazione medio Tasso occupazione Articolo: Aumenta il tasso di occupazione delle strutture delle strutture ricettive nel 2013 ricettive Edifici Terziari, commerciali Modello Valutativo certificazione GBC

Logistics Agroalimentare

97.00%

Casa di Riposo

95%

Tasso di occupazione per casa riposo

Sala Congressi

45%

Conference Center Tasso di Occupazione

Laboratorio degli Artisti

97.00%

INPUT SCENARIO 3

PREZZO

Co Housing

96.70%

Uffici all'interno di incubatori

85%

Co Working

85%

Uffici Start Up

85%

Laboratorio Agroalimentare

97.00%

Piano della Performance ASL CN2, anni 2011-2013

Edifici Terziari, commerciali Modello Valutativo certificazione GBC

Pesata sul monte affitti

La quota di sfitto

Performance Statistics, Tasso di Analisi di mercato Occupazione medio Performance Statistics, Tasso di Analisi di mercato Occupazione medio Performance Statistics, Tasso di Analisi di mercato Occupazione medio Edifici Terziari, commerciali Modello Valutativo certificazione GBC

SPESE DI

economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Confcommercio-Imprese per l'Italia, www.confcommercio.it, 02/01/2014 Real Estate Advisory Group, Relazione tra Certificazione green e Valore Immobiliare, per GBC ITALIA, 1o Green Evening Lombardia, 30/01/2013, Milano.

Regione Piemonte, Azienda Sanitaria Locale CN2 “Alba – Bra”, Piano della Performance ASL CN2, anni 2011-2013, www.aslcn2.it.

IULM, Il segmento congressuale, per la Camera di Commercio di Milano, 2009 Real Estate Advisory Group, Relazione tra Certificazione green e Valore Immobiliare, per GBC ITALIA, 1o Green Evening Lombardia, 30/01/2013, Milano.

F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari. Analisi di mercato e valutazione economico-finanziaria degli interventi, CELID, Torino, 2001, pg 132 Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Consorzio Universitario in Ingegneria per la Qualità e l’Innovazione, Studio di fattibilità economica del polo innovazione sesto fiorentino, per il Comune di Firenze, 2013.

Real Estate Advisory Group, Relazione tra Certificazione green e Valore Immobiliare, per GBC ITALIA, 1o Green Evening Lombardia, 30/01/2013, Milano.

SPESE DI GESTIONE GESTIONE

VOCE INPUT COMUNE

RIFERIMENTO PREZZO

Fotovoltaico

40 € kW all'anno

INPUT SCENARIO 1

PREZZO 9000€ per posto all'anno

Ricettivo

TITOLO

Parametri tecnico- Analisi e rendimento economico di un economici sistema fotovoltaico

Quota annuale di gestione

Simulazione Contabile

FONTE

Stud. A. Bregolin, Analisi e rendimento economico di un sistema fotovoltaico, relatore prof. A. Lorenzoni, Facoltà d'Ingegneria, Universita’ degli studi di Padova, 2011.

www.programmahotel.com

occupazione diversi per ogni attività inclusa ad esso: Ricettivo: Dall’articolo pubblicato dal Confcommercio (Confederazione Generale Italiana delle Imprese, delle Attività Professionali e del Lavoro Autonomo) si determina il tasso di 50.40% relativo alle performance di occupazione delle strutture ricettive nelle città di interesse storico artistico per l’anno 2013; Casa di Riposo: Attraverso una vasta ricerca per individuare la quota di sfitto più corretta è stato scelto di prendere come riferimento un caso piemontese, ovvero il piano performance del ASL di Alba-Bra che fornisce il valore pari a 97%; Sala Congressi: Il rapporto sintetizzato dalla fondazione IULM per la Camera di Commercio di Milano per le attività congressuali in livello nazionale, stabilisce un intervallo di valori da 36%-54%. In questo caso si utilizza la media tra questi due valori pari a 45%; Cinema: Come citato precedentemente, il tasso di occupazione è già stato sottratto dai ricavi dell’attività.

SPESE DI GESTIONE Le spesi di gestione, rappresentano una quota annua sottratta dai ricavi di una attività e varia a seconda delle funzioni che essa svolge. Viene costruita da un insieme di voci diverse relative prevalentemente alla manutenzione, pulizia e le spese di esercizio. Sono applicate solamente nel caso in cui il locatario svolge anche l’attività del gestore.

Sono state individuate 6 voci di gestione diverse strettamente correlate all’attività svolta da ogni immobile. Esse vengono distinte nelle categorie seguenti: 3.113

Fotovoltaico: Dal testo di riferimento viene individuata una valore relativo a kW installato all’anno, pari a 40euro; SPESE DI GESTIONE

Ricettivo, Casa di Riposo: Il costo di gestione viene calcolato rispetto il numero di camere presenti in locazione.

Ogni camera, come già indicato, corrisponde a 20 mq di superficie (dimensionata rispetto la normativa), a cui vengono impostati 9.000 euro diRIFERIMENTO costi fissi piùTITOLO costi variabili; VOCE FONTE CoWorking, Up, Laboratorio degli Artisti: La quota di spese di gestione, riferite al mq in arco INPUT COMUNE Uffici Start PREZZO A. Bregolin, Analisiale rendimento temporale annuale, è stata ricavata dal prezzario DEI 2014. ComprendeStud. opere relative mano d’opera, Parametri tecnicoAnalisi e rendimento economico di un economico di un sistema fotovoltaico, relatoredi l’energia potabile e sanitaria, il riscaldamento, la manutenzione di ascensori, impianti Fotovoltaico elettrica,40l’acqua € kW all'anno economici sistema fotovoltaico prof. A. Lorenzoni, Facoltà d'Ingegneria, benessere e di gestione, Vigilanza, Assicurazioni, Tributi locali, pulizia e giardinaggio; Universita’ degli studi di Padova, 2011.

INPUT SCENARIO 1

Laboratorio Centro Ricerca

PREZZO 9000€ per posto all'anno

Quota annuale di gestione

43 €/mq all'anno

B4.2

Sala Congressi

63 €/mq all'anno

A6.2

Ricettivo

INPUT SCENARIO 2 Co Working

121 €/mq all'anno A1 Quota annuale di gestione Quota annuale di gestione

Sala Congressi

63 €/mq all'anno

A6.2

Laboratorio degli Artisti

121 €/mq all'anno A1

Casa di Riposo

Cinema

INPUT SCENARIO 3

www.programmahotel.com

Complesso Immobiliare: Uffici e Magazzini Complesso di edifici per attività universitarie

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

Fabbricato Uffici

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

Simulazione Contabile

www.programmahotel.com

Simulazione Contabile

www.programmahotel.com

Complesso di edifici per attività universitarie

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

PREZZO

9000€ per posto all'anno 9000€ per posto all'anno

Ricettivo

Simulazione Contabile

4.5% su mq+11000€

Fabbricato Uffici

RICAVI DELLA VALUTAZIONE DELLA FATTIBILITA’ GESTIONE per prof. Ezio Micelli , Diana Fiorella, Zanetti Lisa, ECONOMICA DEL PROGETTO, AREA DI l'attività I.U.A.V. ClaSARCH S. BASILIO auditorium/cinema

PREZZO

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

DEI Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi Tipologie Edilizie, 2014.

Co Working

121 €/mq all'anno A1

Fabbricato Uffici

Uffici Start Up

121 €/mq all'anno A1

Fabbricato Uffici

Vertical Farm

PROGETTO DI RICERCA: Sviluppo di Spese+Costi Dott.Ing. Matteo Benvenuti, FACOLTA’ DI strumenti e metodi progettuali per la 36543 per modulo Gestione per INGEGNERIA, UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI realizzazione di una vertical farm zero modulo di impianto PADOVA emissioni in aree urbane a media densità

3. 114

Laboratorio Centro Ricerca: Anche questa attività è paragonabile ad una voce del prezzario DEI 2014. Nel prezzo unitario risultante incidono le spese generali, ovvero illuminazione, manutenzione, acqua potabile, la manutenzione degli ascensori, la energia elettrica, l’impianto di condizionamento e quello di riscaldamento, il portierato, l’impresa di pulizia e il giardinaggio; Sala Congressi: Ricavata dal prezzario DEI 2014, dall’attività più simile a quella svolta, la voce presenta contenuti relativi all’energia elettrica, l’acqua potabile, il riscaldamento e CDZ, la manutenzione di ascensori e del sistema allarme, Vigilanza, Assicurazioni, Tributi locali, pulizia e giardinaggio.

Cinema: Individuate secondo lo studio di fattibilità di riferimento, le spese di gestione di un cinema sono suddivise i due categorie, quelle di servizio e quelle di personale.

Le prime comprendono la pulizia , il riscaldamento, la produzione di acqua calda sanitaria, il condizionamento e la illuminazione ed incidono di 4.5% sui ricavi. Ad esse viene aggiunta una quota pari a 11.000euro, costo fisso, per il personale necessario a una struttura cinema delle dimensioni presenti in questo caso; Vertical Farm: Dal progetto di ricerca di riferimento, sono presenti due categorie di costi, quelli fissi e quelli variabili. I costi fissi sono quelli relativi al fabbricato e gli impianti mentre quelli variabili contengono diversi componenti come il personale, la energia elettrica, l’acqua, le spese relative ai prodotti per la coltivazione, la manutenzione ordinaria e straordinaria e una quota di assicurazione.

CANONI LOCAZIONE RICAVI ANNUALI

ATTIVITA' Co Housing Ricettivo Uffici Laboratorio Agroalimentare Laboratorio Centro Ricerca Logistics Agroalimentare CANONI LOCAZIONE Logistics Sala Congressi RICAVI ANNUALI Fotovoltaico ATTIVITA' Co Housing Ricettivo TABELLA 3.25: Ricavi RICAVI ANNUALI PESATI Uffici ATTIVITA' Laboratorio Agroalimentare Co Housing Laboratorio Centro Ricerca Ricettivo Logistics Agroalimentare Uffici Logistics Laboratorio Agroalimentare Sala Congressi Laboratorio centro ricerca Fotovoltaico Logistics Agroalimentare Logistics Sala Congressi RICAVI ANNUALI PESATI Fotovoltaico ATTIVITA' Co Housing Ricettivo Uffici Laboratorio Agroalimentare Laboratorio centro ricerca Logistics Agroalimentare Logistics Sala Congressi Fotovoltaico

MQ o N.

€ posto al mese periodo di rif. RICAVI LORDI ANNUALI 549 12 1396656 90 365 8278200 20 12 7075920 240 1 630480 23.9 12 5203412.4 18 12 1833192 16 12 1403328 1000 365 9125000 447.8 349284 MQ o N. €/mq al mese €/mq all'anno € al mese € posto al giorno € posto al mese periodo di rif. RICAVI LORDI ANNUALI 212 549 12 1396656 252 i canoni ricavati dall’analisi di mercato, valori riferiti allo scenario 90 1.

365 8278200 Lordi Annuali, rispetto per il tasso di occupazione 29483 20 12 7075920 RICAVI LORDI ANNUALI TASSO DI OCCUPAZIONE RICAVI EFFETTIVI LORDI COSTO DI GESTIONE QUANTITA' FLUSSI DI CASSA ANNUI 2627 240 1 630480 1396656 97% 1350566.352 0.00% su R 1350566.352 1350566.352 18143 23.9 12 5203412.4 8278200 50.40% 4172212.8 9000 per n.camere 252 1904212.8 8487 18 12 1833192 7075920 85.00% 6014532 0 29483 6014532 7309 16 12 1403328 630480 97% 611565.6 0 252 611565.6 25 1000 365 9125000 5203412.4 97% 5031699.791 43 18143 4251550.791 780 447.8 349284 1833192 97% 1778196.24 0 8487 1778196.24 1403328 97% 1357018.176 0 1357018.176 1357018.176 9125000 45% 4106250 63.00 per mq 5625 3751875 per il tasso di occupazione 349284 100% 349284 40.00 su kW 746 319444 RICAVI LORDI ANNUALI TASSO DI OCCUPAZIONE RICAVI EFFETTIVI LORDI COSTO DI GESTIONE QUANTITA' FLUSSI DI CASSA ANNUI 1396656 97% 1350566.352 0.00% su R 1350566.352 1350566.352 RICAVI TOTALI ANNUI 16367031.12 CASH FLOW ANNUO 21338960.96 8278200 50.40% 4172212.8 9000 per n.camere 252 1904212.8 7075920 85.00% 6014532 0 29483 6014532 630480 97% 611565.6 0 252 611565.6 5203412.4 97% 5031699.791 43 18143 4251550.791 1833192 97% 1778196.24 0 8487 1778196.24 1403328 97% 1357018.176 0 1357018.176 1357018.176 9125000 45% 4106250 63.00 per mq 5625 3751875 349284 100% 349284 40.00 su kW 746 319444 212 252 29483 2627 18143 8487 7309 25 780

€/mq al mese

RICAVI TOTALI ANNUI

€/mq all'anno € al mese

16367031.12

€ posto al giorno

CASH FLOW ANNUO

21338960.96

TABELLA 3.26: Flussi di Casa Annuali, valori riferiti allo scenario 1.

3.115

IMPOSTE VOCE SU COSTO di COSTRUZIONE

RIFERITO SU: %

Varie Spese Tecniche

5.00%

C.C.

Contributi

6.50%

C.C.

Spese generali Società Intervento

1.50%

C.C.

SU RICAVI

%

Spese Commercializzazione

2.00%

Vendite

Accantonamento per Manutensione

1.00%

Ricavi da Locazione

Costi di Gestione

0.50%

Ricavi da Locazione

Assicurazioni

2.00%

Ricavi da Locazione

FONTE

DESCRIZIONE

Spese relative alle varie fasi di progettazione e direzione dei lavori , tra cui, il rilievo, la progettazione R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni urbanistica ed edilizia, indagini idrogeologiche e economiche ed esecizio della professione, UTET geognostiche, progettazione d'impianti di Università, Milano, 2014, pg.196. riscaldamento ed elettrico, pratiche Vigili del Fuoco, piano di sicurezza, direzione lavori.

Contributo relativo alla spese del permesso di costruire F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari. Analisi di per costruzioni destinati ad attività residenziali, mercato e valutazione economico-finanziaria turistiche, commerciali, direzionali computato sul costo degli interventi, CELID, Torino, 2001, pg.132. documentato dell'intervento.

Le spese relative alla operazione della società d'intervento, che comprendono i costi per la R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni costituzione, la getsione e la eventuale chiusura di un economiche ed esecizio della professione, UTET società o un consorzio costutuito per la operazione. In Università, Milano, 2014, pg.196. più contiene anche le spese relative a varie consulenze come analisi di mercato ecc ed altre spese varie.

R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni economiche ed esecizio della professione, UTET Università, Milano, 2014, pg.196.

F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari. Analisi di mercato e valutazione economico-finanziaria degli interventi, CELID, Torino, 2001, pg. 126.

R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni economiche ed esecizio della professione, UTET Università, Milano, 2014, pg. 208.

Spese legate alla commercializzazione degli immobili in vendita. Viene imposta sui ricavi e dipende direttamente dalla strategia di marketing seguita.

Le spese di manutenzione straordinario è a carico della proprietà, in genere possono essere espresse come quota del costo costruzione.

Costi di esercizio o di funzionamento riferito alla utenza, il personale ecc., in aggiunta al costo di manutenzione ordinaria.

F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari. Analisi di mercato e valutazione economico-finanziaria degli interventi, CELID, Torino, 2001, pg. 125.

Per le spese di assicurazione dei fabbricati, il premio può variare da 0,4 a 0,8% però del valore assicurato per una polizza "globale fabbricato", ovvero un contratto assicurativo che viene stipulato e firmato a livello condominiale e che copre sia i danni che possono avvenire all'interno del condominio, sia quelli che possono essere causati dal fabbricato condominiale ad altre strutture.1, il costo dell'utente raddoppia tenendo conto di spese accessorie e varie tasse. Il valore finale risulta pari all 10-12% del valore assicurato, o il 2-2,5% sul totale dei ricavi da locazione.

3. 116 ONERI FINANZIARI

%

Come già citato, questa analisi considera un investimento di capitale interamente da prestito, senza il contributo di capitale proprio.

Accantonamento per Manutensione

1.00%

Ricavi da Locazione

Costi di Gestione

0.50%

Ricavi da Locazione

ONERI FINANZIARI ONERI FINANZIARI

mercato e valutazione economico-finanziaria degli interventi, CELID, Torino, 2001, pg. 126.

R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni economiche ed esecizio della professione, UTET Università, Milano, 2014, pg. 208.

% %

Interessi Passivi Interessi Passivi Assicurazioni

3.50% Esposizione 3.50% Esposizione 2.00% Ricavi da Locazione

Interessi Attivi Interessi Attivi

1.00% 1.00%

Esposizione Esposizione

TASSE TASSE IRES IRES ONERI FINANZIARI IRAP IRAP

% % 27.50% 27.50% % 3.75% 3.75%

Flusso ai fini fiscali Flusso ai fini fiscali Ricavi-70%del C.C. Ricavi-70%del C.C.

SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE Interessi Passivi SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE

3.50% RIFERIMENTO Esposizione RIFERIMENTO

Saggio a rischio "nullo" Saggio rischio "nullo" Interessia Attivi

2.80% Ricavi da Locazione 2.80% da Locazione 1.00% Ricavi Esposizione

R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni UTET economiche ed esecizio della professione, F. Prizzon, Glied investimenti immobiliari.

Analisi di economiche esecizio della professione, UTET Università, Milano, 2014, pg.197. mercato e valutazione economico-finanziaria Università, Milano, 2014, pg.197. degli interventi, CELID, Torino, 2001, pg. 125.

R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni UTET economiche ed esecizio della professione, economiche ed esecizio della professione, UTET Università, Milano, 2014, pg.197.

Università, Milano, 2014, pg.197.

Riferite all'anno 2014, previste all'articolo 73 del Riferite all'anno 2014, previste all'articolo 73 del TUIR. TUIR. Riferite all'anno 2014, previste dall’articolo 2 del Riferite all'anno 2014, previste dall’articolo 2 del Dl 66/2014.

Dl 66/2014.

R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni FONTE economiche ed esecizio della professione, UTET FONTE Università, Milano, 2014, pg.197.

INDICATORI DI REDDITIVITA’

BTP ITALIA OT16 EUR R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni Il Valore Netto viene calcolato BTP ITALIA Attuale OT16 EUR economiche ed esecizio della professione, UTET attraverso la sommatoria dei flussi Università, Milano, 2014, pg.197.

di cassa operativi, attualizzati per i

TASSE Premio al rischio Premio al rischio IRES

% 5.00% Ricavi da Locazione 5.00% Ricavi da Locazione 27.50% Flusso ai fini fiscali

IRAP

3.75%

SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE

Ricavi-70%del C.C. RIFERIMENTO

Saggio a rischio "nullo"

2.80%

Ricavi da Locazione

Premio al rischio

5.00%

Ricavi da Locazione

R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni ventisette(27) periodi del piano vendite R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni UTET economiche ed esecizio della professione, e del piano locazione.

Azzerando il Riferite all'anno previste all'articolo 73 del economiche ed 2014, esecizio della professione, UTET Università, Milano, 2014, pg.199.

VAN e risolvendo rispetto al costo del TUIR. Università, Milano, 2014, pg.199. capitale “i” si2014, definisce il Tasso Interno Riferite all'anno previste dall’articolo 2 del di Rendimento che viene confrontato Dl 66/2014.

condominiale ad altre strutture.1, il costo dell'utente raddoppia di spese e varie proprietà, intenendo genere conto possono essereaccessorie espresse come raddoppia tenendo conto di spese accessorie e varie tasse.

Il valore risulta pari all 10-12% del valore quota del costofinale costruzione. tasse.

Il valore finale risulta pari all 10-12% del valore assicurato, o il 2-2,5% sul totale dei ricavi daalla locazione.

Costi di esercizio o di funzionamento riferito utenza, assicurato, o il 2-2,5% sul totale dei ricavi da locazione. il personale ecc., in aggiunta al costo di manutenzione ordinaria.

Come già citato, questa analisi considera un Come già citato, questa interamente analisi considera un investimento capitale da prestito, Per le spese didiassicurazione dei fabbricati, il premio investimento di capitale interamente da prestito, senza il contributo capitale può variare da 0,4 adi0,8% peròproprio. del valore assicurato senza il contributo di capitale proprio. perinteressi una polizza "globale fabbricato", ovvero un Gli passivi (di breve e di medio-lungo Gli interessi passivi (di breve e di medio-lungo contrattosono assicurativo che stipulato e firmato a termine) derivanti dalviene rimborso dell’eventuale termine) sono derivanti dal rimborso dell’eventuale livello condominiale e che copre sia i danni che capitale prestato per l’investimento iniziale e di quello capitale prestato inizialediesia diquelli quello possononecessario avvenire per all'interno del condominio, talvolta adl’investimento affrontare problemi cassa. talvolta necessario ad affrontare problemi di cassa. che possono essere causati dal fabbricato condominiale ad altre strutture.1, il costo dell'utente Gli interessi attivi vengono generati dai ricavi operativi. raddoppia conto di spese dai accessorie e varie Gli interessitenendo attivi vengono generati ricavi operativi. tasse. Il valore finale risulta pari all 10-12% del valore assicurato, o il 2-2,5% sul totale dei ricavi da locazione.

L'imposta sul reddito della società.

Come già citato, questa analisi considera un L'imposta sul reddito della società. investimento di capitale interamente da prestito, L'imposta regionale sulle attività produttive. senza il contributo capitale L'imposta regionale di sulle attivitàproprio. produttive.

Gli interessi passivi (di breve e di medio-lungo Iltermine) Saggio sono di attualizzazione costruito rispetto il derivanti dal viene rimborso dell’eventuale Ilbuilt-up Saggioapproach. di attualizzazione viene costruito rispetto il capitale prestato per l’investimento iniziale e di quello built-up approach.

Tasso pari al rendimento netto di un investimento a talvolta necessario ad affrontare problemi di cassa.

Tasso pari di un ovvero investimento rischio nulloalorendimento quasi nullonetto (risk free), Titoli dia rischio nullo odiquasi nullo (risk free), Titoli di Stato (BTP), durata temporale pariovvero alla operazione rispetto il saggio di attualizzazione che svolge Gli interessi attivi vengono generati dai ricavi operativi.

Stato (BTP), di durata temporale pari alla operazione seguita. il ruolo di TIR soglia di accettabilità che viene seguita.

Punti percentuali di premio al rischio legato alla ovvero definito rispetto la Built-Up Approach, Punti percentuali di premio alViene rischio legato alla rispetto rischiosità dell'investimento. determinato sommando il tasso pari al rendimento netto di rischiosità dell'investimento.

Viene determinato rispetto fattori generali legatiaalla condizione delquasi mercato attuale un investimento rischio nullo o nullo (risk fattori legati alla condizione del mercatodella attuale ecc, edgenerali fattori legati alle pari caratteristiche L'imposta sul specifici reddito della società. free), di durata temporale alla operazione ecc, ed fattori specifici legati alle caratteristiche della operazione immobiliare. seguita e immobiliare. punti percentuali di premio al rischio operazione L'imposta regionale sulle attività produttive. legato alla rischiosità dell’investimento.

Il Saggio di attualizzazione viene costruito rispetto il built-up approach.

Tasso pari al rendimento netto di un investimento a rischio nullo o quasi nullo (risk free), ovvero Titoli di BTP ITALIA OT16 EUR Stato (BTP), di durata temporale pari alla operazione seguita.

Punti percentuali di premio al rischio legato alla rischiosità dell'investimento. Viene determinato rispetto R. Roscellii, Manuale di Estimo: Valutazioni economiche ed esecizio della professione, UTET fattori generali legati alla condizione del mercato attuale Università, Milano, 2014, pg.199. ecc, ed fattori specifici legati alle caratteristiche della operazione immobiliare.

FONTE

3.117

A.C.R. ANALISI

COSTI-RICAVI

COSTI: Terreno (C.T.)

mq (riferito al S.L.P.)

Spese d'atto

3%

su Costo del Terreno

0

Varie spese tecniche

5%

su C.C.

9,423,249

scomputo scomputo mq mq

0 0 336,914 1,468,160

22 128

0 0 336,914 1,468,160

sul cc

121841.00

6.50%

12,250,223 0

O.U. 1째 - Residenziale O.U. 1째 - Direzionale-Ricettivo O.U. 2째 - Residenziale O.U. 2째 - Direzionale-Ricettivo Contributi sul C.C. Demolizzioni&Bonifiche

SCENARIO

1

finanziamenti europei

0

0

SUB-TOTALE 1

23,478,546

COSTI COSTRUZIONE: (C.C.)

QUANTITA'

COSTO PARAMETRICO

Residenziale

mq

27,781

1,606

44,616,286

Uffici

mq

29,483

1,298

38,268,934

Produttivo

mq

33,939

697

23,655,483

Commerciale

mq

14,336

1,302

18,665,472

n camere

252

75,769

19,093,788

Centro Congressi

mq

11,262

978

11,014,236

Parcheggi fuori terra

mq

28,863

49

1,414,287

Parcheggi interatti

n box

1,369

13,794

18,883,986

Parcheggi struttura

n posti

20

10,824

216,480

Strade

mq

24,611

94

2,313,434

Urbanizzazione

mq

69,637

48

3,342,576

Opere verde

mq

105,378

45

4,742,010

Fotovoltaico

kW

746

3,000

2,238,000

Ricettivo

TOTALE C.C. SPESE GENERALI SOCIETA' INTERVENTO: SPESE COMMERCIALIZZAZIONE: TOTALE dei COSTI (Sub. Totale 1 + C.C.)

3. 118

COSTO PARAMETRICO 0

SUB-TOTALE

QUANTITA' 0

188,464,972

1o SEM. 2o SEM. 3o SEM. 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. 20% 20% 20% 20% 20% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 20% 80% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0% 5% 10% 5% 5% 5% 5 0 0 0 0 805,534 605,771 494,2 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 84,229 84,229 84,229 84,229 0 0 367,040 367,040 367,040 367,040 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0 0 0 3,062,556 3,062,556 3,062,556 3,062,556 0 0 0 0 0 0 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0

0

3,513,824

3,513,824

4,319,359

4,119,595

494,2

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

10% 4,461,629 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 0% 0 15% 711,302 15% 335,700

10% 4,461,629 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 944,199 0% 0 5% 115,672 0% 0 5% 237,101 5% 111,900

5% 2,230,814 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 212,143 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0

0

0

16,110,687

12,115,415

9,884,601

7,653,787

7,653,7

20 7,653,7 0

0

0

0

0

15 2,832,5 0

10 231,3 5 167,1 15 711,3 15 335,7

1.5%

su C.C.

2,826,975

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,3

2%

su Vendite

12,274,298

0

0

2,318

2,318

12,251

8,933

32,7

203,566,245

141,349

141,349

19,768,178

15,772,907

14,357,559

11,923,663

8,322,1

SEM.

20% 0 80% 0 5% 0 25% 0 0 84,229 367,040 25% 3,062,556 0 0% 0

5o SEM.

20% 0 0% 0 5% 805,534 25% 0 0 84,229 367,040 25% 3,062,556 0 0% 0

6o SEM.

0% 0 0% 0 5% 605,771 25% 0 0 84,229 367,040 25% 3,062,556 0 0% 0

7o SEM.

0% 0 0% 0 5% 494,230 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

8o SEM.

0% 0 0% 0 5% 382,689 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

9o SEM.

0% 0 0% 0 5% 382,689 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

10o SEM.

0% 0 0% 0 5% 413,971 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

11o SEM.

0% 0 0% 0 5% 236,555 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

12o SEM.

0% 0 0% 0 5% 236,555 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

13o SEM.

0% 0 0% 0 5% 853,397 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

14o SEM.

0% 0 0% 0 5% 557,704 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

15o SEM.

0% 0 0% 0 5% 844,110 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

16o SEM.

0% 0 0% 0 5% 190,938 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

17o SEM.

0% 0 0% 0 5% 190,938 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

18o SEM.

0% 0 0% 0 5% 731,602 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

19o SEM.

0% 0 0% 0 5% 296,797 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

20o SEM.

0 0 0% 0 5% 296,797 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

100% 0 100% 0 100% 7,520,278 100% 0 0 336,914 1,468,160 100% 12,250,223 0 100% 0

3,513,824

4,319,359

4,119,595

494,230

382,689

382,689

413,971

236,555

236,555

853,397

557,704

844,110

190,938

190,938

731,602

296,797

296,797

21,575,575

10% 4,461,629 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 944,199 0% 0 5% 115,672 0% 0 5% 237,101 5% 111,900

5% 2,230,814 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 212,143 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 20% 7,653,787 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 10% 231,343 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700

0% 0 0% 0 35% 8,279,419 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 0% 0 15% 711,302 15% 335,700

0% 0 0% 0 20% 4,731,097 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 20% 4,731,097 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

25% 11,154,072 0% 0 25% 5,913,871 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 20% 3,776,797 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 20% 948,402 20% 447,600

25% 11,154,072 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 70,714 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700

25% 11,154,072 0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,728,136 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,818,758 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,818,758 0% 0 5% 70,714 0% 0 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,599,642 30% 5,728,136 30% 3,304,271 5% 70,714 15% 2,832,598 0% 0 5% 115,672 5% 167,129 15% 711,302 15% 335,700

0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,733,094 0% 0 20% 2,202,847 5% 70,714 0% 0 50% 108,240 5% 115,672 5% 167,129 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,733,094 0% 0 20% 2,202,847 10% 141,429 0% 0 50% 108,240 5% 115,672 10% 334,258 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 30% 5,599,642 0% 0 30% 3,304,271 10% 141,429 0% 0 0% 0 10% 231,343 15% 501,386 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 282,857 0% 0 0% 0 5% 115,672 25% 835,644 0% 0 0% 0

100% 44,616,286 100% 38,268,934 100% 23,655,483 100% 18,665,472 100% 19,093,788 100% 11,014,236 100% 1,414,287 100% 18,883,986 100% 216,480 100% 2,313,434 100% 3,342,576 100% 4,742,010 100% 2,238,000

2,115,415

9,884,601

7,653,787

7,653,787

8,279,419

4,731,097

4,731,097

17,067,942

11,154,072

16,882,208

3,818,758

3,818,758

14,632,049

5,935,942

5,935,942

8,903,912

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

141,349

2,826,975

2,318

12,251

8,933

32,753

26,798

32,753

62,529

97,601

35,072

101,578

148,879

172,699

100,178

98,788

380,903

184,540

1,022,771

2,523,662

5,772,907

14,357,559

11,923,663

8,322,119

8,830,255

5,287,888

5,348,945

17,543,447

11,567,047

17,978,532

4,666,689

4,976,916

15,064,513

6,367,016

7,189,796

9,526,598

0 159,309,470

1,460,916 186,235,681

3.119

RICAVI: (R.)

QUANTITA'

PREZZO UNITARIO

SUB-TOTALE

1o SEM.

2o SEM.

3o SEM.

4o SEM.

5o SEM.

6o SEM.

7o SEM.

Residenziale

mq

18,335

2,529

46,366,454

0

0

115,916

115,916

463,665

0

Uffici

mq

0

1,450

0

0

0

0

0

0

0

Produttivo

mq

0

1,500

0

0

0

0

0

0

0

Commerciale

mq

14,336

1,600

22,937,600

0

0

0

0

0

0

Parcheggi interatti

n box

1,369

43,500

59,551,500

0

0

0

0

148,879

446,636

Parcheggi struttura

n posti

0

2,600

0

0

0

0

0

0

0

mq

0

0

484,859,358 0

0

115,916

115,916

612,543

446,636

1,637,6

-141,349 -141,349 -19,652,262 -15,656,991 -13,745,016 -11,477,027

-6,684,4

RICAVI DA LOCAZIONE TOTALE dei RICAVI:

613,714,913

FLUSSO ECONOMICO (CASH FLOW):

410,148,668

1,637,6

ONERI FINANZIARI: Esposizione Interessi Passivi Interessi Attivi

VAN:

103.120.619€

annuo 3.50% 1.00%

SEMESTRALE 1.73% 0.50%

TOTALE -17,062,967 0

-141,349 -285,150 -19,942,359 -35,945,339 -50,313,989 -62,663,938 -70,435,5 0 0

-2,452 0

-4,947 0

-345,990 0

-623,634 0

-872,922 0

-1,087,1

FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:

-141,349 -143,801 -19,657,209 -16,002,980 -14,368,650 -12,349,949

-7,771,6

Flusso a fini fiscali

-141,349 -285,150 -19,942,359 -35,945,339 -50,313,989 -62,663,938 -70,435,5

TASSE:

TIR:

10%

IRES IRAP FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE: SAGGIO di ATTUALIZZAZIONE

3. 120

27.50% 3.75%

su Flusso a fini fiscali su (R - 70%C.C.)

annuo

equiv. di periodo

3.66%

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

-141,349 -143,801 -19,657,209 -16,002,980 -14,368,650 -12,349,949

1.83%

Ante tasse: VAN FINANZIARIO TIR (SEMESTRALE)

187,149,537 6.39%

TIR A.T.ANNUALE 13.2%

Post tasse: VAN FINANZIARIO POST TASSE TIR POST TASSE (SEMESTRALE)

103,120,619 4.87%

TIR P.T. ANNUALE 10.0%

-7,771,6

SEM.

5o SEM.

6o SEM.

7o SEM.

8o SEM.

9o SEM.

10o SEM.

11o SEM.

12o SEM.

13o SEM.

14o SEM.

15o SEM.

16o SEM.

17o SEM.

18o SEM.

19o SEM.

20o SEM.

115,916

463,665

0

0

0

0

0

115,916

115,916

463,665

0

0

0

0

0

0

7,233,167

8,624,160

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

344,064

2,408,448

5,447,680

5,505,024

18,546,582

32,251,798

0

148,879

446,636

1,637,666

1,339,909

1,637,666

3,126,454

4,764,120

1,637,666

4,615,241

7,443,938

8,634,968

2,530,939

2,530,939

5,061,878

3,721,969

10,421,513

59,700,379

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 ANNO 1 2,133,896

0

0 ANNO 2 8,535,584

0

0 ANNO 3 14,937,273

0

115,916

612,543

446,636

1,637,666

1,339,909

1,637,666

3,126,454

4,880,036

1,753,582

5,078,906

7,443,938

8,634,968

5,008,899

4,939,387

19,045,142

9,226,993

51,138,534

0

5,656,991 -13,745,016 -11,477,027

-6,684,453

-7,490,347

-3,650,222

-9,813,464 -12,899,626

2,777,249

3,658,051 -10,055,615

-1,427,629

11,855,346

-299,605

49,677,617

0

-2,222,492 -12,663,410

5,945,339 -50,313,989 -62,663,938 -70,435,579 -79,147,947 -84,171,346 -87,854,168 -12,953,507 -30,101,813 -49,468,599 -48,409,662 -60,093,075 -81,713,215 -81,948,753 -73,776,330 -89,677,999 -41,556,250 -345,990 0

-872,922 0

-1,087,188 0

-1,222,022 0

-1,373,177 0

-1,460,331 0

-623,634 0

-872,922 0

-1,222,022 0

-1,373,177 0

-1,460,331 0

-1,524,226 0

-1,555,868 0

6,002,980 -14,368,650 -12,349,949

-7,771,640

-8,712,368

-5,023,399

-3,682,822 -12,668,358 -10,159,454 -13,523,260

1,904,326

2,570,864 -11,277,636

-2,800,806

10,395,016

-1,823,831

48,121,749

0

5,945,339 -50,313,989 -62,663,938 -70,435,579 -79,147,947 -84,171,346 -87,854,168 -12,953,507 -30,101,813 -49,468,599 -48,409,662 -60,093,075 -81,713,215 -81,948,753 -73,776,330 -89,677,999 -41,556,250

0

0 0

-623,634 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

6,002,980 -14,368,650 -12,349,949

-7,771,640

-8,712,368

-5,023,399

0 0

-4,947 0

0 0

-345,990 0

0 0

0 0

0 -156,647

-3,682,822 -12,668,358 -10,159,454 -13,523,260

1,747,679

-1,087,188 0

0 -193,167

0 0

0 0

0 -525,461

0 0

0 -1,879,346

0 0

2,377,696 -11,277,636

-2,800,806

9,869,555

-1,823,831

46,242,403

0

3.121

SCENARIO 2 DURATA DELL’INTERVENTO

TABELLA 3.21: Cronoprogramma dei Lavori, in base alla Lottizzaziozione, valori riferiti allo scenario 2.

PIANO VENDITE 1o SEM. 2o SEM. RESIDENZIALE RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PRODUTTIVO RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% TERZIARIO RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% COMMERCIALE RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PARCHEGGI RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PARCHEGGI STRUTTURA RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00%

INIZIO LAVORI FINE LAVORI 3o SEM. 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. 8o SEM. 9o SEM. 10o SEM. 11o SEM. 12o SEM. 13o SEM. 14o SEM. 15o SEM. 16o SEM. 17o SEM. 18o SEM. 19o SEM. 20o SEM. 5.00% 5.00% 0.25%

5.00% 2.00% 0.45%

5.00% 3.00% 0.80%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

10.00% 15.00% 4.75%

15.00% 15.00% 9.75%

15.00% 10.00% 11.50%

15.00% 10.00% 16.50%

15.00% 10.00% 17.50%

10.00% 15.00% 18.00%

5.00% 15.00% 20.25%

100% 100% 100%

20.00% 20.00% 4.00%

10.00% 10.00% 5.00%

10.00% 0.00% 3.00%

10.00% 10.00% 8.00%

10.00% 30.00% 22.00%

10.00% 5.00% 10.50%

10.00% 5.00% 11.50%

10.00% 5.00% 12.50%

10.00% 15.00% 23.50%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

100% 100% 100%

20.00% 20.00% 4.00%

10.00% 10.00% 5.00%

10.00% 0.00% 3.00%

10.00% 10.00% 8.00%

10.00% 30.00% 22.00%

10.00% 5.00% 10.50%

10.00% 5.00% 11.50%

20.00% 5.00% 21.00%

0.00% 15.00% 15.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

100% 100% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 2.00% 0.00%

0.00% 4.00% 0.00%

0.00% 6.00% 0.00%

0.00% 5.00% 0.00%

0.00% 5.00% 0.00%

0.00% 5.00% 0.00%

0.00% 8.00% 0.00%

0.00% 5.00% 0.00%

0.00% 5.00% 0.00%

0.00% 5.00% 0.00%

15.00% 10.00% 9.00%

20.00% 10.00% 17.50%

30.00% 10.00% 27.50%

30.00% 10.00% 27.50%

5.00% 10.00% 18.00%

100% 100% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

5.00% 5.00% 0.25%

5.00% 5.00% 0.75%

15.00% 5.00% 2.75%

5.00% 5.00% 2.25%

5.00% 5.00% 2.75%

5.00% 10.00% 5.25%

15.00% 5.00% 8.00%

0.00% 5.00% 2.75%

10.00% 5.00% 7.75%

10.00% 10.00% 12.50%

10.00% 10.00% 14.50%

0.00% 5.00% 4.25%

0.00% 5.00% 4.25%

0.00% 10.00% 8.50%

5.00% 5.00% 6.25%

10.00% 5.00% 17.50%

100% 100% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

10.00% 10.00% 1.00%

20.00% 20.00% 12.00%

40.00% 40.00% 32.00%

30.00% 30.00% 55.00%

100% 100% 100%

TABELLA 3.27: Piano vendite relativo ad ogni voce di ricavi, valori riferiti allo scenario 2.

3. 122

CANONI LOCAZIONE RICAVI ANNUALI ATTIVITA' Co Working Ricettivo Uffici Laboratorio degli Artisti Logistics Agroalimentare Logistics CANONI LOCAZIONE Casa Riposo Cinema Sala Congressi RICAVI ANNUALI Fotovoltaico ATTIVITA'

€/mq al mese €/mq all'anno € al mese € posto al giorno € posto al mese 6939 20 410 90 27052 20 2321 22.2 12512 0 240 19660 16 383 450 1 623090 25 1000 680 €/mq al mese 447.8 € al mese € posto al giorno MQ o N. €/mq all'anno € posto al mese Co Working 6939 20 TABELLA 3.28: Ricavi Lordi Annuali, rispetto Ricettivo 410i canoni ricavati dall’analisi di mercato, valori riferiti allo scenario 2.

90 RICAVI ANNUALI PESATI per il tasso di occupazione Uffici 27052 20 ATTIVITA' degli Artisti RICAVI LORDI ANNUALI Laboratorio 2321 TASSO DI OCCUPAZIONE 22.2 RICAVI EFFETTIVI LORDI COSTO DI GESTIONE Co Working 1665360 85% 1415556 121.00 su mq Logistics Agroalimentare 12512 0 240 Ricettivo 13468500 50.40% 6788124 9000 per n.camere Logistics 19660 16 Uffici 6492480 85.00% 5518608 0 Casa Riposo 383 450 Laboratorio degli Artisti 618314.4 97% 597910.0248 121 su mq Cinema 1 623090 Logistics Agroalimentare 3002880 97% 2912793.6 0 Sala Congressi 25 1000 Logistics 3774720 97% 3650154.24 0 Fotovoltaico 680 447.8 Casa Riposo 2068200 95% 1964790 9000 per n.camere Cinema 623090 97% 604397.3 27263 per mq Sala Congressi 9125000 45% 4106250 63.00 per mq RICAVI ANNUALI PESATI per il tasso di occupazione Fotovoltaico 304504 100% 304504 40.00 su kW ATTIVITA' RICAVI LORDI ANNUALI TASSO DI OCCUPAZIONE RICAVI EFFETTIVI LORDI COSTO DI GESTIONE Co Working Ricettivo Uffici Laboratorio degli Artisti Logistics Agroalimentare Logistics Casa Riposo Cinema Sala Congressi Fotovoltaico

MQ o N.

1665360 85% 1415556 LORDI: 13468500 RICAVI TOTALI, EFFETTIVI 50.40% 24950293.56 6788124 6492480 85.00% 5518608 618314.4 97% 597910.0248 3002880 97% 2912793.6 3774720 97% 3650154.24 2068200 95% 1964790 623090 97% 604397.3 9125000 45% 4106250 304504 100% 304504 RICAVI TOTALI, EFFETTIVI 24950293.56 LORDI:

121.00 9000 0 121 0 0 9000 27263 63.00 40.00

su mq per n.camere su mq per n.camere per mq per mq su kW

periodo di rif. RICAVI LORDI ANNUALI 12 1665360 365 13468500 12 6492480 12 618314.4 1 3002880 12 3774720 12 2068200 623090 365 9125000 304504 periodo di rif. RICAVI LORDI ANNUALI

12 1665360 365 13468500 12 6492480 QUANTITA'12 FLUSSI DI CASSA ANNUI 618314.4 6939 575937 1 3002880 410 3098124 12 3774720 27052 5518608 12 2068200 2321 317069.0248 623090 12512 2912793.6 365 9125000 3650154.24 3650154.24 304504 383 3447000 3614 30877 5625 3751875 746 FLUSSI DI 274664 QUANTITA' CASSA ANNUI 6939 575937 CASH FLOW 23577101.86 410ANNUO 3098124 27052 5518608 2321 317069.0248 12512 2912793.6 3650154.24 3650154.24 383 3447000 3614 30877 5625 3751875 746 274664 CASH FLOW ANNUO 23577101.86

TABELLA 3.29: Flussi di Casa Annuali, valori riferiti allo scenario 2.

3.123

ONERI DI URBANIZZAZIONE DESTINAZIONE D'USO COMMERCIALE S<=200 mq.

200 mq.<S<= 2000mq.

S > 2000 mq.

RESIDENZIALE DIREZIONALI RICETTIVE

SUPERFICIE

O.U. PRIMARIA €/mq.

O.U.SECONDARIA€/mq.

O.TOTALI€/mq.

0.00 0.00 14,336.00

112.47 134.96 168.70

33.32 33.32 33.32

27,781.00

O.U. PRIMARIA €/mC. 22.97

63,422.00 5,040.00

*

PRIMARIA

SECONDARIA

TOTALE

145.79 168.28 202.02

0.00 0.00 2,418,483.20

0.00 0.00 477,675.52

0.00 0.00 2,896,158.72

O.U.SECONDARIA€/mc.

26.95

O.TOTALI€/mc.

49.92

PRIMARIA 638,129.57

SECONDARIA 748,697.95

TOTALE 1,386,827.52

O.U. PRIMARIA €/mQ. 168.70

O.U.SECONDARIA€/mQ. 33.32

O.TOTALI€/mQ. 202.02

PRIMARIA 10,699,291.40

SECONDARIA 2,113,221.04

TOTALE 12,812,512.44

O.U. PRIMARIA €/mQ. 112.47

O.U.SECONDARIA€/mQ. 133.27

O.TOTALI€/mQ. 245.74

PRIMARIA 566,848.80

SECONDARIA 671,680.80

TOTALE 1,238,529.60

NON RESIDENZIALE

PRIMARIA

SECONDARIA 3,262,577.36

TOTALE 16,947,200.76

RESIDENZIALE

PRIMARIA 638,129.57

SECONDARIA 748,697.95

TOTALE 1,386,827.52

TABELLA 3.30: Calcolo degli Oneri di Urbanizzazione Primari e Secondari, per destinazione, valori riferiti allo scenario13,684,623.40 2.

ANALISI COSTI - RICAVI - SCENARIO GESTIONE BILANCIO di GESTIONE: RICAVI ANNUI DA LOCAZIONE VALORE RESIDUO

23692825.95 0.00% 100749612.60

ANNO 1 10% 2,369,283

sui ricavi

RESIDENZIALE

ACCANTONAMENTO PER MANUTENSIONE Spese per MANUTENSIONE

1.00%

su C.C.

167916021.00

Costi di gestione (property management) Assicurazioni

0.50% 2.00%

su R su R

spese di amministrazione sull'affitto

REDDITO NETTO: DISMISSIONE IMMOBILE VALORE RESIDUO 100749612.6

2,369,283

Durata dell'investimento 20.0000

Vita economica 50.00

Costo di realizzazione 167916021.00

ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ONERI SCONTATI DI 45% 40% 70% 75% NON RESIDENZIALE 9,477,130 16,584,978 17,769,619

Valore dell'edificio

1,679,160

ANNO 5

85% PRIMARIA 20,138,902 6158080.53

TABELLA 3.31: Piano di Gestione in base annua, di durata ventennale, valori riferiti allo scenarioONERI 2. DA PAGARE NON RESIDENZIALE 3. 124

RESIDENZIALE

ANNO 8 ANNO 9 100% TOTALE 100% 23,692,826 23,692,826

ANNO 10 100% 23,692,826

ANNO 11 100% 23,692,826

SECONDARIA 1,679,160 1,679,160

TOTALE 1,679,160 1,679,160

1,679,160

1,679,160

2,369

2,369

22,011,296

22,011,296

1468159.812

PRIMARIA 1,679,160 287158.3065 6445238.837 2,014

TOTALE 1,777 REALIZZATE A SCOMPUTO NON RESIDENZIALE PRIMARIA 9,477,130 16,584,978 16,088,682 10849902 18,457,728 PARCHEGGI RESIDENZIALE

ANNO 6 ANNO 7 90% 100% SECONDARIA 21,323,543 23,692,826

336914.0775 1805073.89 2,132 2,369 SECONDARIA

19,642,251

22,011,296

7626240.342

624072.384 8250312.726 2,369 2,369 TOTALE

22,011,296

22,011,296

PRIMARIA

SECONDARIA

TOTALE

PRIMARIA -4,691,821.47

SECONDARIA 1,468,159.81

TOTALE -3,223,661.66

PRIMARIA 287,158.31

SECONDARIA 336,914.08

TOTALE 624,072.38

14,336.00

168.70

33.32

202.02

2,418,483.20

477,675.52

2,896,158.72

27,781.00

O.U. PRIMARIA €/mC. 22.97

O.U.SECONDARIA€/mc.

26.95

O.TOTALI€/mc.

49.92

PRIMARIA 638,129.57

SECONDARIA 748,697.95

TOTALE 1,386,827.52

63,422.00

O.U. PRIMARIA €/mQ. 168.70

O.U.SECONDARIA€/mQ. 33.32

O.TOTALI€/mQ. 202.02

PRIMARIA 10,699,291.40

SECONDARIA 2,113,221.04

TOTALE 12,812,512.44

O.U. PRIMARIA €/mQ. 112.47

O.U.SECONDARIA€/mQ. 133.27 PRIMARIA SECONDARIA

O.TOTALI€/mQ. 245.74 TOTALE

PRIMARIA 566,848.80

SECONDARIA 671,680.80

TOTALE 1,238,529.60

NON RESIDENZIALE

PRIMARIA 13,684,623.40

SECONDARIA 3,262,577.36

TOTALE 16,947,200.76

RESIDENZIALE

PRIMARIA 638,129.57

SECONDARIA 748,697.95

TOTALE 1,386,827.52

PRIMARIA 6158080.53

SECONDARIA 1468159.812

TOTALE 7626240.342

PRIMARIA 287158.3065 6445238.837

SECONDARIA 336914.0775 1805073.89

TOTALE 624072.384 8250312.726

SECONDARIA

TOTALE

PRIMARIA

SECONDARIA

TOTALE

PRIMARIA -4,691,821.47

SECONDARIA 1,468,159.81

TOTALE -3,223,661.66

PRIMARIA 287,158.31

SECONDARIA 336,914.08

TOTALE 624,072.38

5,040.00 O.TOTALI€/mq.

*

145.79 168.28 202.02

0.00 0.00 2,418,483.20

0.00 0.00 477,675.52

0.00 0.00 2,896,158.72

O.TOTALI€/mc.

49.92

PRIMARIA 638,129.57

SECONDARIA 748,697.95

TOTALE 1,386,827.52

O.TOTALI€/mQ. 202.02

PRIMARIA 10,699,291.40

SECONDARIA 2,113,221.04

TOTALE 12,812,512.44

O.TOTALI€/mQ. 245.74

PRIMARIA 566,848.80

SECONDARIA 671,680.80

TOTALE 1,238,529.60

NON RESIDENZIALE

PRIMARIA 13,684,623.40

SECONDARIA 3,262,577.36

TOTALE 16,947,200.76

RESIDENZIALE

PRIMARIA 638,129.57

SECONDARIA 748,697.95

TOTALE 1,386,827.52

PRIMARIA 6158080.53

SECONDARIA 1468159.812

TOTALE 7626240.342

ONERI DA PAGARE NON RESIDENZIALE

PRIMARIA 287158.3065 6445238.837

SECONDARIA 336914.0775 1805073.89

TOTALE 624072.384 8250312.726

RESIDENZIALE

SECONDARIA

TOTALE

SECONDARIA

TOTALE

ONERI SCONTATI DI 45% NON RESIDENZIALE RESIDENZIALE

TOTALE REALIZZATE A SCOMPUTO NON RESIDENZIALE PRIMARIA PARCHEGGI 10849902 RESIDENZIALE

ANNO 8 100% 23,692,826

ANNO 9 100% 23,692,826

PRIMARIA

ANNO 10DA PAGARE ANNO 11 ONERI 100% 100% NON RESIDENZIALE 23,692,826 23,692,826

RESIDENZIALE 1,679,160 1,679,160

ANNO 12 ANNO 13 100% 100% PRIMARIA 23,692,826 23,692,826

-4,691,821.47

PRIMARIA 1,679,160 1,679,160

ANNO 14

ANNO 15

100% 100% SECONDARIA 23,692,826 23,692,826 1,468,159.81

SECONDARIA 1,679,160 1,679,160 336,914.08

1,679,160

1,679,160

2,369

2,369

2,369

2,369

2,369

2,369

2,369

2,369

22,011,296

22,011,296

22,011,296

22,011,296

22,011,296

22,011,296

22,011,296

22,011,296

287,158.31

ANNO 16

ONERI SCONTATI DI 45% NON RESIDENZIALE RESIDENZIALE

TOTALE REALIZZATE A SCOMPUTO NON RESIDENZIALE PRIMARIA PARCHEGGI 10849902 RESIDENZIALE

ANNO 17

100% 100% TOTALE 23,692,826 23,692,826 -3,223,661.66

TOTALE 1,679,160 624,072.38

ANNO 18 100% 23,692,826

ANNO 19 100% 23,692,826

ANNO 20 100% 124,442,439 100,749,613

520,112,632 0 100,749,613

1,679,160

1,679,160

1,679,160

1,679,160

28,545,724 0

2,369

2,369

2,369

2,369

12,444

49,168 0

22,011,296

22,011,296

22,011,296

22,011,296

223,500,447

592,267,353

3.125

A.C.R. ANALISI

COSTI-RICAVI

ANALISI COSTI - RICAVI (A.C.R.) COSTI: Terreno (C.T.) Spese d'atto Varie spese tecniche O.U. 1째 - Residenziale O.U. 1째 - Direzionale-Ricettivo O.U. 2째 - Residenziale O.U. 2째 - Direzionale-Ricettivo Contributi sul C.C. Demolizzioni&Bonifiche

SCENARIO

2

INIZIO LAVORI SUB-TOTALE 1o SEM. 2o SEM. 3o SEM. 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. 8o SEM. 9o SEM. QUANTITA' COSTO PARAMETRICO 20% 20% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0 mq (riferito al S.L.P.) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 20% 80% 0% 0% 0% 0% 0 3% su Costo del Terreno 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 5% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 5 5% su C.C. 13,533,619 0 0 0 0 411,211 761,469 896,809 769,673 1,060,2 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0 scomputo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 scomputo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 mq 362,067 362,067 0 0 90,517 90,517 90,517 90,517 0 0 mq 1,204,318 1,204,318 0 0 301,080 301,080 301,080 301,080 0 0 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0 sul cc 137271.01 6.50% 17,593,704 0 0 4,398,426 4,398,426 4,398,426 4,398,426 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 finanziamenti europei 0 0 0 0 0 0 0 0 0

SUB-TOTALE 1

32,693,708

COSTI COSTRUZIONE: (C.C.)

QUANTITA'

COSTO PARAMETRICO

Residenziale

mq

29,855

1,606

47,947,142

Uffici

mq

33,991

1,298

44,120,318

Produttivo

mq

32,172

697

22,423,884

Commerciale

mq

14,157

1,302

18,432,414

n camere

783

75,769

59,327,127

Centro Congressi

mq

11,436

1,082

12,373,752

Cinema

mq

3,614

8,210

29,670,940

Parcheggi fuori terra

mq

19,777

49

969,073

Parcheggi interatti

n box

1,396

13,794

19,256,424

Parcheggi struttura

n posti

300

10,824

3,247,200

Strade

mq

31,530

94

2,963,820

Urbanizzazione

mq

49,937

48

2,396,976

Opere verde

mq

109,429

45

4,924,305

Fotovoltaico

kW

873

3,000

2,619,000

Ricettivo

TOTALE C.C. SPESE GENERALI SOCIETA' INTERVENTO: SPESE COMMERCIALIZZAZIONE: TOTALE dei COSTI (Sub. Totale 1 + C.C.)

3. 126

270,672,375

0

0

4,790,022

4,790,022

5,201,233

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

10% 4,794,714 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,888,464 0% 0 5% 148,191 0% 0 0% 0 15% 392,850

10% 4,794,714 20% 8,824,064 0% 0 2% 368,648 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 962,821 0% 0 5% 148,191 0% 0 0% 0 5% 130,950

0

0

8,224,219

5,551,492

896,809

769,673

1,060,2

5% 2,397,357 20% 8,824,064 0% 0 2% 368,648 10% 5,932,713 0% 0 0% 0 15% 145,361 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 119,849 0% 0 0% 0

0% 0% 0 0 20% 10% 8,824,064 4,412,032 0% 0% 0 0 2% 4% 368,648 737,297 10% 20% 5,932,713 11,865,425 0% 0% 0 0 0% 0% 0 0 0% 0% 0 0 0% 15% 0 2,888,464 0% 0% 0 0 5% 10% 148,191 296,382 5% 5% 119,849 119,849 0% 10% 0 492,431 0% 15% 0 392,850

0% 0 10% 4,412,032 35% 7,848,359 5% 921,621 20% 11,865,425 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,888,464 0% 0 5% 148,191 0% 0 15% 738,646 15% 392,850

0

15,229,388

17,936,182

15,393,464

21,204,729

29,215,588

10,015,0

10 4,412,03 20 4,484,77 5 921,62 0

0

0

5 48,45 0

0

5 148,19 0

0

0

1.5%

su C.C.

4,060,086

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,0

2%

su Vendite

14,237,346

0

0

3,775

6,795

13,820

5,220

90,862

162,879

192,7

288,969,807

203,004

203,004

13,221,020

20,229,210

23,354,239

21,153,180

22,395,404

30,351,144

11,471,0

% 0 % 0 % 1 % 0 0 7 0 % 6 0 % 0

3

% 7 % 4 % 0 % 8 % 3 % 0 % 0 % 1 % 0 % 0 % 1 % 9 % 0 % 0

6o SEM.

0% 0 0% 0 5% 761,469 25% 0 0 90,517 301,080 25% 4,398,426 0 0% 0 5,551,492

7o SEM.

0% 0 0% 0 5% 896,809 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

8o SEM.

0% 0 0% 0 5% 769,673 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

9o SEM.

0% 0 0% 0 5% 1,060,236 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

10o SEM.

0% 0 0% 0 5% 1,460,779 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0% 0

FINE LAVORI 11o SEM. 12o SEM. 13o SEM. 14o SEM. 15o SEM. 16o SEM. 17o SEM. 18o SEM. 19o SEM. 20o SEM. 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 500,754 552,827 631,661 296,674 107,987 655,253 957,881 1,378,255 528,360 573,707 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

896,809

769,673

1,060,236

1,460,779

500,754

0% 0% 0 0 20% 10% 8,824,064 4,412,032 0% 0% 0 0 2% 4% 368,648 737,297 10% 20% 5,932,713 11,865,425 0% 0% 0 0 0% 0% 0 0 0% 0% 0 0 0% 15% 0 2,888,464 0% 0% 0 0 5% 10% 148,191 296,382 5% 5% 119,849 119,849 0% 10% 0 492,431 0% 15% 0 392,850

0% 0 10% 4,412,032 35% 7,848,359 5% 921,621 20% 11,865,425 0% 0 0% 0 0% 0 15% 2,888,464 0% 0 5% 148,191 0% 0 15% 738,646 15% 392,850

0% 0 10% 4,412,032 20% 4,484,777 5% 921,621 0% 0 0% 0 0% 0 5% 48,454 0% 0 0% 0 5% 148,191 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 10% 4,412,032 20% 4,484,777 10% 1,843,241 0% 0 0% 0 0% 0 5% 48,454 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 119,849 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 25% 5,605,971 10% 1,843,241 0% 0 0% 0 30% 8,901,282 5% 48,454 20% 3,851,285 0% 0 5% 148,191 5% 119,849 10% 492,431 20% 523,800

11,056,543 12,633,221

2

15,393,464

21,204,729

29,215,588

10,015,074

4

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

0

5,220

90,862

162,879

192,783

323,428

9

21,153,180

22,395,404

30,351,144

11,471,098

552,827

631,661

296,674

107,987

655,253

957,881

1,378,255

528,360

573,707

0% 0% 25% 25% 25% 0 0 11,986,786 11,986,786 11,986,786 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 10% 10% 5% 5% 10% 1,843,241 1,843,241 921,621 921,621 1,843,241 10% 10% 0% 0% 0% 0 0 0 5,932,713 5,932,713 0% 0% 0% 0% 30% 0 0 0 0 3,712,126 20% 20% 30% 0% 0% 5,934,188 5,934,188 8,901,282 0 0 5% 5% 5% 5% 5% 48,454 48,454 48,454 48,454 48,454 15% 0% 0% 0% 15% 2,888,464 0 0 0 2,888,464 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 5% 5% 5% 5% 5% 148,191 148,191 148,191 148,191 148,191 5% 5% 0% 5% 5% 119,849 119,849 0 119,849 119,849 10% 0% 0% 0% 10% 492,431 0 0 0 492,431 15% 0% 0% 0% 15% 392,850 0 0 0 392,850

0% 0 0% 0 0% 0 10% 1,843,241 10% 5,932,713 20% 2,474,750 0% 0 5% 48,454 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 119,849 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 10% 1,843,241 10% 5,932,713 20% 2,474,750 0% 0 10% 96,907 0% 0 0% 0 5% 148,191 10% 239,698 15% 738,646 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 30% 3,712,126 0% 0 10% 96,907 0% 0 50% 1,623,600 10% 296,382 15% 359,546 15% 738,646 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 193,815 0% 0 50% 1,623,600 5% 148,191 25% 599,244 15% 738,646 0% 0

5,933,479

2,159,735

13,105,051

19,157,612

27,565,103

10,567,198

11,474,146

6,827,207

3,303,495

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

203,004

157,601

150,505

217,013

237,994

323,636

269,256

248,525

515,418

88,802

602,873

13,043,755 13,494,580

6,839,815

3,211,414

13,842,723

19,792,239

28,692,615

11,976,608

13,570,824

7,647,374

4,683,080

3.127

RICAVI: (R.)

QUANTITA'

PREZZO UNITARIO

SUB-TOTALE 1o SEM.

2o SEM.

3o SEM.

4o SEM.

5o SEM.

6o SEM.

7o SEM.

8o SEM.

9o SEM.

Residenziale

mq

29,855

2,529

75,496,925

0

0

188,742

339,736

603,975

0

3,586,104

7,360,950

Uffici

mq

0

1,450

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Produttivo

mq

0

1,500

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Commerciale

mq

14,157

1,600

22,651,200

0

0

0

0

0

0

0

0

Parcheggi interatti

n box

800

43,500

34,800,000

0

0

0

0

87,000

261,000

957,000

783,000

Parcheggi struttura

n posti

0

2,600

0

0

0

0

0

0

0

0

0

mq

0

0

578,919,185 0

0

188,742

339,736

690,975

261,000

4,543,104

8,143,950

9,639,1

-22,207,194

-1,831,9

RICAVI DA LOCAZIONE TOTALE dei RICAVI:

711,867,309

FLUSSO ECONOMICO (CASH FLOW):

422,897,502

8,682,1

957,0

-203,004 -203,004

-13,032,278 -19,889,473

-22,663,264 -20,892,180 -17,852,300

-203,004 -409,531

-13,448,914 -33,571,719

-56,817,435 -78,695,370 -97,912,995 -121,818,930 -125,764,3

ONERI FINANZIARI: Esposizione

VAN:

100.901.280€

TIR:

8,7%

Interessi Passivi Interessi Attivi

SEMESTRALE 1.73% 0.50%

TOTALE -22,764,131 0

0 0

-3,522 0

-7,105 0

-233,332 0

-582,452 0

-985,754 0

-1,365,325 0

-1,698,741 0

-2,113,4

-23,905,935

-3,945,4

FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:

-203,004 -206,526

-13,039,383 -20,122,805

-23,245,716 -21,877,934 -19,217,625

Flusso a fini fiscali

-203,004 -409,531

-13,448,914 -33,571,719

-56,817,435 -78,695,370 -97,912,995 -121,818,930 -125,764,3

TASSE: IRES IRAP FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE: SAGGIO di ATTUALIZZAZIONE

3. 128

annuo 3.50% 1.00%

27.50% 3.75%

su Flusso a fini fiscali su (R - 70%C.C.)

annuo 3.66%

equiv. di periodo 1.83%

0 0

0 0

-203,004 -206,526

Ante tasse: VAN FINANZIARIO TIR (SEMESTRALE)

199,738,005 5.82%

TIR A.T.ANNUALE 12.0%

Post tasse: VAN FINANZIARIO POST TASSE TIR POST TASSE (SEMESTRALE)

100,901,280 4.27%

TIR P.T. ANNUALE 8.7%

0 0

0 0

-13,039,383 -20,122,805

0 0

0 0

0 0

0 0

-23,245,716 -21,877,934 -19,217,625

-23,905,935

-3,945,4

6o SEM.

7o SEM.

8o SEM.

9o SEM.

10o SEM.

11o SEM.

12o SEM.

13o SEM.

14o SEM.

15o SEM.

16o SEM.

17o SEM.

18o SEM.

19o SEM.

20o SEM.

5

0

3,586,104

7,360,950

8,682,146

10,947,054

188,742

339,736

603,975

0

3,586,104

7,360,950

8,682,146

10,947,054

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3,397,362

4,907,300

6,228,496

7,549,692

7,549,692

7,549,692

2,265,120

2,265,120

2,435,004

2,265,120

7,549,692

0

261,000

957,000

783,000

957,000

1,827,000

2,784,000

957,000

2,697,000

4,350,000

5,046,000

1,479,000

1,479,000

2,958,000

2,175,000

6,090,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 ANNO 1 2,357,710

0

0 ANNO 2 9,430,841

0

0 ANNO 3 16,503,971

5

261,000

4,543,104

8,143,950

9,639,146

16,171,416

7,880,042

7,525,232 10,850,668

11,899,692

16,181,796

13,462,780

12,426,266

25,770,899

4,440,120

30,143,664

4 -20,892,180 -17,852,300

-22,207,194

-1,831,951

-1,943,030

-3,610,443

-15,229,835

449,658

12,200,075

-3,207,254

25,460,584

3,127,660 -5,614,538

685,417

7,639,254

5 -78,695,370 -97,912,995 -121,818,930 -125,764,379 -124,818,667 -6,031,173 -12,996,828 -26,514,917 -59,746,220 -83,671,138 -114,841,571 -123,482,769 -115,746,252 -130,191,462 -106,989,635

2 0

-985,754 0

-1,365,325 0

-1,698,741 0

-2,113,497 0

6 -21,877,934 -19,217,625

-23,905,935

-3,945,448

-2,181,949 0

-7,105 0

-233,332 0

-582,452 0

-985,754 0

-1,365,325 0

-1,698,741 0

-2,113,497 0

-2,181,949 0

-2,165,541 0

-2,258,756 0

945,711 -5,621,643

452,085

7,056,802

-2,928,784

-4,975,768

-16,928,576

-1,663,839

10,018,126

-5,372,795

23,201,827

5 -78,695,370 -97,912,995 -121,818,930 -125,764,379 -124,818,667 -6,031,173 -12,996,828 -26,514,917 -59,746,220 -83,671,138 -114,841,571 -123,482,769 -115,746,252 -130,191,462 -106,989,635

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

6 -21,877,934 -19,217,625

-23,905,935

-3,945,448

0 -264,030

0 0

0 -102,651

0 -322,600

0 0

0 0

0 0

0 -151,599

0 -610,175

0 0

0 -1,007,457

681,682 -5,621,643

349,434

6,734,201

-2,928,784

-4,975,768

-16,928,576

-1,815,438

9,407,952

-5,372,795

22,194,371

3.129

SCENARIO 3 DURATA DELL’INTERVENTO

TABELLA 3.32: Cronoprogramma dei Lavori, in base alla Lottizzaziozione, valori riferiti allo scenario 3.

PIANO VENDITE 1o SEM. 2o SEM. RESIDENZIALE RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PRODUTTIVO RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% TERZIARIO RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% COMMERCIALE RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PARCHEGGI RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00% PARCHEGGI STRUTTURA RATEIZZAZIONI 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% VENDITE INCASSI in % 0.00% 0.00%

INIZIO LAVORI FINE LAVORI 3o SEM. 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. 8o SEM. 9o SEM. 10o SEM. 11o SEM. 12o SEM. 13o SEM. 14o SEM. 15o SEM. 16o SEM. 17o SEM. 18o SEM. 19o SEM. 20o SEM. 5.00% 5.00% 0.25%

5.00% 2.00% 0.45%

5.00% 3.00% 0.80%

0.00% 0.00% 0.00%

10.00% 15.00% 4.75%

15.00% 15.00% 9.75%

15.00% 10.00% 11.50%

15.00% 10.00% 14.50%

15.00% 10.00% 17.50%

10.00% 15.00% 21.25%

5.00% 15.00% 19.25%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 100% 0.00% 100% 0.00% 100%

20.00% 20.00% 4.00%

10.00% 10.00% 5.00%

10.00% 0.00% 3.00%

10.00% 10.00% 8.00%

10.00% 30.00% 22.00%

10.00% 5.00% 10.50%

10.00% 5.00% 11.50%

10.00% 5.00% 12.50%

10.00% 15.00% 23.50%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 100% 0.00% 100% 0.00% 100%

20.00% 20.00% 4.00%

10.00% 10.00% 5.00%

10.00% 0.00% 3.00%

10.00% 10.00% 8.00%

10.00% 30.00% 22.00%

10.00% 5.00% 10.50%

10.00% 5.00% 11.50%

20.00% 5.00% 21.00%

0.00% 15.00% 15.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 100% 0.00% 100% 0.00% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

5.00% 5.00% 4.50%

5.00% 5.00% 6.50%

5.00% 10.00% 8.25%

5.00% 10.00% 10.00%

5.00% 10.00% 10.00%

5.00% 10.00% 10.00%

10.00% 10.00% 10.00%

10.00% 10.00% 10.00%

20.00% 10.00% 10.75%

25.00% 10.00% 10.00%

5.00% 100% 10.00% 100% 10.00% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

5.00% 5.00% 0.25%

5.00% 5.00% 0.75%

15.00% 5.00% 2.75%

5.00% 5.00% 2.25%

5.00% 5.00% 2.75%

5.00% 10.00% 5.25%

15.00% 5.00% 8.00%

0.00% 5.00% 2.75%

10.00% 5.00% 7.75%

10.00% 10.00% 12.50%

10.00% 10.00% 14.50%

0.00% 5.00% 4.25%

0.00% 5.00% 4.25%

0.00% 10.00% 8.50%

5.00% 5.00% 6.25%

10.00% 100% 5.00% 100% 17.50% 100%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

0.00% 0.00% 0.00%

10.00% 10.00% 1.00%

20.00% 20.00% 12.00%

40.00% 40.00% 32.00%

30.00% 100% 30.00% 100% 55.00% 100%

TABELLA 3.23: Piano vendite relativo ad ogni voce di ricavi, valori riferiti allo scenario 3.

3. 130

CANONI LOCAZIONE RICAVI ANNUALI ATTIVITA' Co Housing Co Working Uffici Start Up Uffici LaboratorioAgroalimentare Logistics Vertical Farm Fotovoltaico

MQ o N.

85 5214 8746 20958 13367 3258 143 680

€/mq al mese

€/mq all'anno € al mese 20 20 20 16

240 447.8

€ modulo all' anno

€ posto al mese periodo di rif. R. LORDI ANNUAL. 549 12 559980 12 1251360 12 2099040 12 5029920 1 3208080 12 625536 60041 8585863 304504

CANONI LOCAZIONE RICAVI ANNUALI PESATI per il tasso di occupazione

RICAVI ANNUALI TABELLA Annuali, i canoniDIricavati dall’analisi di mercato, valori riferiti allo scenario 3.

ATTIVITA' 3.33: Ricavi Lordi RICAVI LORDI rispetto ANNUALITASSO OCCUPAZIONE RICAVI EFFETTIVI LORDI COSTO DI GESTIONE ATTIVITA' MQ o N. Co Housing Co Housing Co Working Co Working Uffici Start Up Uffici Start Up Uffici Uffici Laboratorio Agroalimentare LaboratorioAgroalimentare Logistics Logistics Vertical Farm Vertical Farm Fotovoltaico Fotovoltaico

559980 85 1251360 5214 2099040 8746 5029920 20958 3208080 13367 625536 3258 8585863 143 304504 680

€/mq al mese

97% 85.00% 20 85.00% 20 97.00% 20 97% 97% 16 100% 100%

RICAVI TOTALI ANNUI

€/mq all'anno € al mese 541500.66 1063656 1784184 4879022.4 3102213.36 240 604893.312 8585863 304504 447.8

€ modulo all' anno 0.00% 121 121 0 0 0 36543.00 60041 40.00

QUANTITA' FLUSSI DI CASSA ANNUI € posto al mese periodo di rif. R. LORDI ANNUAL. su R 541500.66 541500.66 549 12 559980 al mq 5214 432762 12 1251360 al mq 8746 725918 12 2099040 20958 4879022.4 12 5029920 3102213.36 3102213.36 1 3208080 604893.312 604893.312 12 625536 per modulo 143 3360214 8585863 su kW 746 274664 304504

14202630.33

RICAVI ANNUALI PESATI per il tasso di occupazione ATTIVITA' RICAVI LORDI ANNUALITASSO DI OCCUPAZIONE RICAVI EFFETTIVI LORDI COSTO DI GESTIONE Co Housing 559980 97% 541500.66 0.00% su R Co Working 1251360 85.00% 1063656 121 al mq Uffici Start Up 2099040 85.00% 1784184 121 al mq Uffici 5029920 97.00% 4879022.4 0 Laboratorio Agroalimentare 3208080 97% 3102213.36 0 Logistics 625536 97% 604893.312 0 Vertical Farm 8585863 100% 8585863 36543.00 per modulo Fotovoltaico 304504 100% 304504 40.00 su kW RICAVI TOTALI ANNUI

14202630.33

CASH FLOW ANNUO 13921187.73 QUANTITA' FLUSSI DI CASSA ANNUI 541500.66 541500.66 5214 432762 8746 725918 20958 4879022.4 3102213.36 3102213.36 604893.312 604893.312 143 3360214 746 274664 CASH FLOW ANNUO 13921187.73

TABELLA 3.34: Flussi di Casa Annuali, valori riferiti allo scenario 3.

3.131

ONERI DI URBANIZZAZIONE DESTINAZIONE D'USO COMMERCIALE S<=200 mq.

200 mq.<S<= 2000mq.

S > 2000 mq.

SUPERFICIE

O.U. PRIMARIA €/mq.

O.U.SECONDARIA€/mq.

O.TOTALI€/mq.

0.00 0.00 13,630.00

112.47 134.96 168.70

33.32 33.32 33.32

9,740.00

O.U. PRIMARIA €/mC. 22.97

65,176.00 0.00

RESIDENZIALE DIREZIONALI RICETTIVE

*

PRIMARIA

SECONDARIA

TOTALE

145.79 168.28 202.02

0.00 0.00 2,299,381.00

0.00 0.00 454,151.60

0.00 0.00 2,753,532.60

O.U.SECONDARIA€/mc.

26.95

O.TOTALI€/mc.

49.92

PRIMARIA 223,727.80

SECONDARIA 262,493.00

TOTALE 486,220.80

O.U. PRIMARIA €/mQ. 168.70

O.U.SECONDARIA€/mQ. 33.32

O.TOTALI€/mQ. 202.02

PRIMARIA 10,995,191.20

SECONDARIA 2,171,664.32

TOTALE 13,166,855.52

O.U. PRIMARIA €/mQ. 112.47

O.U.SECONDARIA€/mQ. 133.27

O.TOTALI€/mQ. 245.74

PRIMARIA 0.00

SECONDARIA 0.00

TOTALE 0.00

NON RESIDENZIALE

TABELLA 3.35: Calcolo degli Oneri di Urbanizzazione Primari e Secondari, per destinazione, valori riferiti allo RESIDENZIALE

ANALISI COSTI - RICAVI - SCENARIO GESTIONE BILANCIO di GESTIONE: RICAVI ANNUI DA LOCAZIONE VALORE RESIDUO

13921187.73 0.00% 66811793.76

sui ricavi

su C.C.

111352989.60

Costi di gestione (property management) Assicurazioni

0.50% 2.00%

su R su R

spese di amministrazione sull'affitto

SECONDARIA

262,493.00

TOTALE 486,220.80

ONERI DA PAGARE

Vita economica 50.00

Costo di realizzazione 111352989.60

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 100677.51 118121.85 218799.36 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,11 6083235 1299739.014 7382974.014

TOTALE REALIZZATE A SCOMPUTO NON RESIDENZIALE PRIMARIA SECONDARIA 1,044 PARCHEGGI 6,095,945 RESIDENZIALE

REDDITO NETTO:

RESIDENZIALE

TOTALE

PRIMARIA

TOTALE 1,253 1,183

SECONDARIA

TOTALE

1,392

1,392

1,392,119 5,568,475 9,744,831 9,326,317 10,718,296 11,414,286 12,806,266 12,806,266 12,80

Valore dell'edificio NON RESIDENZIALE

TABELLA 3.36: Piano di Gestione in base annua, di durata ventennale, valori riferiti allo scenario 3.

3. 132

223,727.80

RESIDENZIALE

1.00%

Durata dell'investimento 20.0000

PRIMARIA

ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8 AN ONERI SCONTATI DI 45% 10% PRIMARIA 40% 70% 75% 85% 100% 100% NON RESIDENZIALE SECONDARIA TOTALE 90% 1,392,119 5,568,475 9,744,831 10,440,891 11,833,010 7164174.654 12,529,069 13,921,188 13,921,188 13,92 5982557.49 1181617.164

ACCANTONAMENTO PER MANUTENSIONE Spese per MANUTENSIONE

DISMISSIONE IMMOBILE VALORE RESIDUO 66811793.76

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 13,294,572.20 2,625,815.92 15,920,388.12 scenario 3.

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE -113,387.51 1,181,617.16 1,068,229.65 PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 100,677.51 118,121.85 218,799.36 -12,710.00

1,299,739.01

1,287,029.01

I

O.U. PRIMARIA €/mQ. 168.70

65,176.00

O.U.SECONDARIA€/mQ. 33.32

O.U. PRIMARIA €/mQ. O.U.SECONDARIA€/mQ. 112.47 133.27 * PRIMARIA SECONDARIA

0.00 O.TOTALI€/mq.

O.TOTALI€/mQ. 202.02

PRIMARIA 10,995,191.20

SECONDARIA 2,171,664.32

TOTALE 13,166,855.52

O.TOTALI€/mQ. 245.74 TOTALE

PRIMARIA 0.00

SECONDARIA 0.00

TOTALE 0.00

145.79 168.28 202.02

0.00 0.00 2,299,381.00

0.00 0.00 454,151.60

0.00 0.00 2,753,532.60

O.TOTALI€/mc.

49.92

PRIMARIA 223,727.80

SECONDARIA 262,493.00

TOTALE 486,220.80

O.TOTALI€/mQ. 202.02

PRIMARIA 10,995,191.20

SECONDARIA 2,171,664.32

TOTALE 13,166,855.52

O.TOTALI€/mQ. 245.74

PRIMARIA 0.00

SECONDARIA 0.00

TOTALE 0.00

NON RESIDENZIALE

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 13,294,572.20 2,625,815.92 15,920,388.12

RESIDENZIALE

PRIMARIA

223,727.80

ONERI SCONTATI DI 45% NON RESIDENZIALE RESIDENZIALE

SECONDARIA

262,493.00

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 13,294,572.20 2,625,815.92 15,920,388.12

RESIDENZIALE

PRIMARIA

223,727.80

ONERI SCONTATI DI 45% NON RESIDENZIALE RESIDENZIALE

RESIDENZIALE

RESIDENZIALE

SECONDARIA

SECONDARIA

-12,710.00

TOTALE

1,392

-12,710.00 1,392

1,392

1,392

1,392

1,299,739.01 1,392

1,299,739.01

1,287,029.01

TOTALE

1,392

ANNO 20 100% 80,732,981 66,811,794

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 100,677.51 118,121.85 218,799.36

TOTALE 1,253

TOTALE

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 100,677.51 118,121.85 218,799.36

1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530 1,113,530

1,183

TOTALE

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE -113,387.51 1,181,617.16 1,068,229.65

ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 DAANNO 8 ANNO 9 ANNO 10 ANNO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19 ONERI PAGARE 85% 90% 100% 100% 100% PRIMARIA 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% NON RESIDENZIALE SECONDARIA TOTALE100% 1,833,010 12,529,069 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 13,921,188 -113,387.51 1,181,617.16 1,068,229.65

RESIDENZIALE

TOTALE 486,220.80

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 5982557.49 1181617.164 7164174.654

PRIMARIA

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 100677.51 118121.85 218799.36 6083235 1299739.014 7382974.014

PRIMARIA

262,493.00

TOTALE REALIZZATE A SCOMPUTO NON RESIDENZIALE PRIMARIA SECONDARIA PARCHEGGI 6,095,945

ONERI DA PAGARE NON RESIDENZIALE

TOTALE

SECONDARIA

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 100677.51 118121.85 218799.36 6083235 1299739.014 7382974.014

PRIMARIA SECONDARIA TOTALE 5982557.49 1181617.164 7164174.654

TOTALE REALIZZATE A SCOMPUTO NON RESIDENZIALE PRIMARIA SECONDARIA PARCHEGGI 6,095,945 RESIDENZIALE

TOTALE 486,220.80

NON RESIDENZIALE

1,113,530

1,287,029.01 1,392

1,392

1,392

1,392

1,392

1,392

8,073

0,718,296 11,414,286 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 12,806,266 146,423,172

3.133

A.C.R. ANALISI

COSTI-RICAVI

ANALISI COSTI - RICAVI (A.C.R.) COSTI: Terreno (C.T.) Spese d'atto Varie spese tecniche O.U. 1째 - Residenziale O.U. 1째 - Direzionale-Ricettivo O.U. 2째 - Residenziale O.U. 2째 - Direzionale-Ricettivo Contributi sul C.C.

SCENARIO

3

Demolizzioni&Bonifiche

INIZIO LAVORI SUB-TOTALE 1o SEM. 2o SEM. 3o SEM. 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. QUANTITA' COSTO PARAMETRICO 20% 20% 20% 20% 20% 0% 0% mq (riferito al S.L.P.) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 20% 80% 0% 0% 0% 3% su Costo del Terreno 0 0 0 0 0 0 0 0% 5% 10% 5% 5% 5% 5% 5% su C.C. 8,270,649 0 0 0 0 205,305 125,516 158,71 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% scomputo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 scomputo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 mq 118,122 118,122 0 0 29,530 29,530 29,530 29,530 mq 1,181,617 1,181,617 0 0 295,404 295,404 295,404 295,404 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% sul cc 665904.00 6.50% 10,751,844 0 0 2,687,961 2,687,961 2,687,961 2,687,961 0 0 0 0 0 0 0 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% finanziamenti europei 0 0 0 0 0 0 0

SUB-TOTALE 1

20,322,233

COSTI COSTRUZIONE: (C.C.)

QUANTITA'

COSTO PARAMETRICO

Residenziale

mq

9,740

1,606

15,642,440

Uffici

mq

61,918

1,298

80,369,564

Produttivo

mq

3,258

697

2,270,826

Commerciale

mq

13,630

1,302

17,746,260

Produttivo+ Coltura Aeroponica

mq

28,779

702

20,202,858

Laboratorio Centro Ricerca Avanzato

mq

1,778

1,355

2,409,190

Parcheggi fuori terra

mq

20,441

49

1,001,609

Parcheggi interatti

n box

836

13,794

11,531,784

Parcheggi struttura

n posti

497

10,824

5,379,528

Strade

mq

31,530

94

2,963,820

Urbanizzazione

mq

30,606

48

1,469,088

Opere verde

mq

61,556

45

2,770,020

Fotovoltaico

kW

552

3,000

1,656,000

TOTALE C.C. SPESE GENERALI SOCIETA' INTERVENTO: SPESE COMMERCIALIZZAZIONE: TOTALE dei COSTI (Sub. Totale 1 + C.C.)

3. 134

165,412,987

0

0

3,012,896

3,012,896

3,218,201

3,138,412

158,71

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

10% 1,564,244 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 15% 1,729,768 0% 0 5% 148,191 0% 0 15% 415,503 15% 248,400

10% 1,564,244 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 576,589 0% 0 5% 148,191 0% 0 5% 138,501 5% 82,800

5% 782,122 0% 0 0% 0 0% 0 10% 2,020,286 0% 0 15% 150,241 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 73,454 0% 0 0% 0

0% 0 10% 8,036,956 0% 0 0% 0 10% 2,020,286 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 73,454 0% 0 0% 0

25% 3,910,61 10% 8,036,95 0%

0

0

4,106,106

2,510,325

3,174,295

10,278,888

18,751,64

0%

20% 4,040,57 0%

0%

15% 1,729,76 0%

10% 296,38 5% 73,45 15% 415,50 15% 248,40

1.5%

su C.C.

2,481,195

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,06

2%

su Vendite

9,521,268

0

0

32,077

40,513

27,599

67,697

205,19

124,060

124,060

7,275,139

5,687,794

6,544,155

13,609,056

19,239,61

177,415,449

FINE LAVORI 4o SEM. 5o SEM. 6o SEM. 7o SEM. 8o SEM. 9o SEM. 10o SEM. 11o SEM. 12o SEM. 13o SEM. 14o SEM. 15o SEM. 16o SEM. 17o SEM. 18o SEM. 19o SEM. 20o SEM. 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 80% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 0 205,305 125,516 158,715 513,944 937,582 927,133 551,788 732,923 379,012 310,732 102,318 500,493 605,180 724,863 650,937 657,113 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 29,530 29,530 29,530 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 295,404 295,404 295,404 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2,687,961 2,687,961 2,687,961 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3,012,896

3,218,201

3,138,412

158,715

513,944

937,582

927,133

551,788

732,923

379,012

310,732

102,318

500,493

605,180

724,863

650,937

657,113

10% 1,564,244 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 576,589 0% 0 5% 148,191 0% 0 5% 138,501 5% 82,800

5% 782,122 0% 0 0% 0 0% 0 10% 2,020,286 0% 0 15% 150,241 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 73,454 0% 0 0% 0

0% 0 10% 8,036,956 0% 0 0% 0 10% 2,020,286 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 73,454 0% 0 0% 0

25% 3,910,610 10% 8,036,956 0% 0 0% 0 20% 4,040,572 0% 0 0% 0 15% 1,729,768 0% 0 10% 296,382 5% 73,454 15% 415,503 15% 248,400

20% 3,128,488 10% 8,036,956 35% 794,789 0% 0 20% 4,040,572 0% 0 0% 0 15% 1,729,768 0% 0 5% 148,191 0% 0 15% 415,503 15% 248,400

15% 2,346,366 10% 8,036,956 20% 454,165 0% 0 0% 0 0% 0 5% 50,080 0% 0 0% 0 5% 148,191 0% 0 0% 0 0% 0

15% 0% 2,346,366 0 10% 0% 8,036,956 0 20% 25% 454,165 567,707 20% 20% 3,549,252 3,549,252 0% 0% 0 0 0% 0% 0 0 5% 5% 50,080 50,080 0% 20% 0 2,306,357 0% 0% 0 0 5% 5% 148,191 148,191 5% 5% 73,454 73,454 0% 20% 0 554,004 0% 20% 0 331,200

0% 0 0% 0 0% 0 20% 3,549,252 0% 0 0% 0 5% 50,080 15% 1,729,768 0% 0 5% 148,191 5% 73,454 15% 415,503 15% 248,400

0% 0 0% 0 0% 0 10% 1,774,626 0% 0 0% 0 5% 50,080 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 73,454 0% 0 0% 0

0% 0 10% 8,036,956 0% 0 10% 1,774,626 0% 0 0% 0 5% 50,080 0% 0 0% 0 5% 148,191 0% 0 0% 0 0% 0

0% 0 10% 8,036,956 0% 0 10% 1,774,626 10% 2,020,286 0% 0 5% 50,080 0% 0 0% 0 5% 148,191 5% 73,454 0% 0 0% 0

0% 0 10% 8,036,956 0% 0 10% 1,774,626 10% 2,020,286 0% 0 5% 50,080 15% 1,729,768 0% 0 5% 148,191 5% 73,454 15% 415,503 15% 248,400

0% 0 10% 8,036,956 0% 0 0% 0 10% 2,020,286 0% 0 5% 50,080 0% 0 50% 2,689,764 5% 148,191 5% 73,454 0% 0 0% 0

0% 0 10% 8,036,956 0% 0 0% 0 10% 2,020,286 0% 0 10% 100,161 0% 0 50% 2,689,764 5% 148,191 10% 146,909 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 10% 100,161 0% 0 0% 0 10% 296,382 15% 220,363 0% 0 0% 0

0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 20% 200,322 0% 0 0% 0 5% 148,191 25% 367,272 0% 0 0% 0

2,510,325

3,174,295

10,278,888

18,751,645

18,542,667 11,035,759

14,658,465 7,580,245

6,214,648

2,046,352

10,009,854

12,103,594

14,497,265

13,018,732

13,142,267

616,906

715,785

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

124,060

40,513

27,599

67,697

205,192

126,923

143,426

257,388

191,839

44,898

84,973

114,576

142,451

129,651

108,146

271,919

118,886

400,127

5,687,794

6,544,155

13,609,056

19,239,611

19,307,594

12,240,827

15,967,047 8,447,932

7,116,530

2,634,397

10,559,222

12,472,423

15,251,469

13,856,118

14,263,109

1,510,789

1,897,085

3.135

RICAVI: (R.) RICAVI: (R.)

QUANTITA' QUANTITA'

PREZZO UNITARIO PREZZO UNITARIO

SUB-TOTALE 1o SEM. 2o SEM. 3o SEM. SUB-TOTALE 1o SEM. 2o SEM. 3o SEM.

4o SEM. 4o SEM.

5o SEM. 5o SEM.

6o SEM. 6o SEM.

7o SEM. 7o SEM.

Residenziale Residenziale

mq mq

5,990 5,990

2,529 2,529

15,147,428 15,147,428

00

00

37,869 37,869

68,163 68,163

121,179 121,179

00

Uffici Uffici

mq mq

0 27,000

1,450 1,450

0 39,150,000

00

00

0 1,566,000

0 1,957,500

0 1,174,500

0 3,132,000

Produttivo Produttivo

mq mq

00

1,500 1,500

00

00

00

00

00

00

00

Commerciale Commerciale

mq mq

13,630 13,630

1,600 1,600

21,808,000 21,808,000

00

00

00

00

00

00

Parcheggi Parcheggi interatti interatti

nn box box

775 775

43,500 43,500

33,712,500 33,712,500

00

00

00

00

84,281 84,281

252,844 252,844

Parcheggi Parcheggi struttura struttura

nn posti posti

119 119

43,500 43,500

5,176,500 5,176,500

00

00

00

00

00

00

mq mq

00

00

361,068,951 361,068,951 00

00

37,869 1,603,869

68,163 2,025,663

205,461 1,379,961

252,844 3,384,844

RICAVI RICAVI DA DA LOCAZIONE LOCAZIONE

719,503 719,50

8,613,00

927,09 927,09

TOTALE TOTALE dei dei RICAVI: RICAVI:

436,913,379 476,063,379

1,646,59 10,259,59

FLUSSO FLUSSO ECONOMICO ECONOMICO (CASH (CASH FLOW): FLOW):

260,280,930 298,647,930 -124,060 -124,060 -124,060 -124,060

-7,205,950 -5,671,270 -5,580,481 -3,662,131

-6,315,204 -5,164,194 -13,293,573 -10,224,213 -17,420,75 -8,980,01

-124,060 -250,272

-5,925,884 -9,690,826

-15,023,150 -25,508,007 -34,930,57

ONERI FINANZIARI: Esposizione

VAN:

69.390.903€

TIR:

10%

Interessi Passivi Interessi Attivi

SEMESTRALE 1.73% 0.50%

TOTALE -8,710,788 0

0 0

-2,152 0

-4,342 0

-102,811 0

FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:

-124,060 -126,212

-5,675,612 -3,764,942

Flusso a fini fiscali

-124,060 -250,272

-5,925,884 -9,690,826

-168,131 0

-260,644 0

-442,55

-5,332,325 -10,484,857

-9,422,56

-15,023,150 -25,508,007 -34,930,57

TASSE: IRES IRAP FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE: SAGGIO di ATTUALIZZAZIONE

3. 136

annuo 3.50% 1.00%

27.50% 3.75%

su Flusso a fini fiscali su (R - 70%C.C.)

annuo 3.66%

equiv. di periodo 1.83%

0 0

0 0

-124,060 -126,212

Ante tasse: VAN FINANZIARIO TIR (SEMESTRALE)

130,688,333 6.55%

TIR A.T.ANNUALE 13.5%

Post tasse: VAN FINANZIARIO POST TASSE TIR POST TASSE (SEMESTRALE)

69,390,903 4.88%

TIR P.T. ANNUALE 10.0%

0 0

0 0

-5,675,612 -3,764,942

0 0

0 0

-5,332,325 -10,484,857

-9,422,56

4o SEM. 4o SEM.

5o SEM. 5o SEM.

6o SEM. 6o SEM.

7o SEM. 7o SEM.

8o SEM. 8o SEM.

9o SEM. 9o SEM.

10o SEM. 10o SEM.

11o SEM. 12o SEM. 11o SEM. 12o SEM.

13o SEM. 13o SEM.

14o SEM. 14o SEM.

15o SEM. 15o SEM.

16o SEM. 16o SEM.

17o SEM. 17o SEM.

18o SEM. 18o SEM.

19o SEM. 19o SEM.

20o SEM. 20o SEM.

68,163 68,163

121,179 121,179

0 0

719,503 719,503

1,476,874 1,476,874

1,741,954 1,741,954

2,196,377 2,196,377

37,869 37,869

68,163 68,163

121,179 121,179

0 0

719,503 719,503

1,476,874 1,476,874

1,741,954 1,741,954

2,196,377 2,196,377

0 0

0 0

0 1,957,500

0 1,174,500

0 3,132,000

0 8,613,000

0 4,110,750

0 4,502,250

0 0 8,221,500 5,872,500

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

681,634 681,634

984,583 984,583

1,249,663 1,249,663

1,514,743 1,514,743

1,514,743 1,514,743

1,514,743 1,514,743

2,180,800 2,180,800

2,180,800 2,180,800

2,344,360 2,344,360

2,180,800 2,180,800

1,514,743 1,514,743

0 0

84,281 84,281

252,844 252,844

927,094 927,094

758,531 758,531

927,094 927,094

1,769,906 2,697,000 1,769,906 2,697,000

927,094 927,094

2,612,719 2,612,719

4,214,063 4,214,063

4,888,313 4,888,313

1,432,781 1,432,781

1,432,781 1,432,781

2,865,563 2,865,563

2,107,031 2,107,031

5,899,688 5,899,688

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0 ANNO 1 ANNO 1 1,392,119 1,392,119

51,765 51,765

621,180 621,180 ANNO 2 ANNO 2 5,568,475 5,568,475

1,656,480 1,656,480

2,847,075 2,847,075 ANNO 3 ANNO 3 9,744,831 9,744,831

68,163 2,025,663

205,461 1,379,961

252,844 3,384,844

1,646,597 10,259,597

2,235,405 6,346,155

2,669,048 7,171,298

4,647,918 3,719,451 12,869,418 9,591,951

2,244,920 2,244,920

4,248,641 4,248,641

5,728,805 5,728,805

7,122,558 7,122,558

6,482,574 6,482,574

5,407,300 5,407,300

13,595,955 13,595,955

5,944,311 5,944,311

20,006,337 20,006,337

-9,481,734 -11,154,699 -4,611,030 -5,069,529 -3,097,629 1,144,020

-4,871,610 -4,871,610

1,614,244 1,614,244

-4,830,417 -4,830,417

-5,349,864 -5,349,864

-8,768,894 -8,768,894

-8,448,817 -8,448,817

-667,154 -667,154

4,433,523 4,433,523

18,109,252 18,109,252

889,406 -10,900,305 -8,244,712 -20,114,211 -31,300,423 -44,305,495 -57,788,273 -56,020,108 -55,031,148

-37,876,659

-5,580,481 -3,662,131

-9,690,826 -102,811 0 -3,764,942 -9,690,826

0 0 -3,764,942

-6,315,204 -13,293,573 -17,420,755 -16,989,973 -5,164,194 -10,224,213 -8,980,015 -12,961,438

0 0

-15,023,150 -25,508,007 -34,930,573 -48,498,039 -54,408,985 -58,450,583 -168,131 0

-260,644 0

-5,332,325 -10,484,857

-442,551 0

-606,028 0

-841,417 0

-9,422,566 -13,567,466

-5,910,946

-943,969 0

-4,342 0

-102,811 0

-168,131 0

-260,644 0

-442,551 0

-606,028 0

-841,417 0

-943,969 0

-1,014,088 0

-954,763 0

-4,041,598 1,139,677

-4,974,421

1,446,113

-5,091,061

-5,792,416

-9,374,922

-9,290,234

-1,611,123

3,419,434

17,154,489

889,406 -10,900,305 -8,244,712 -20,114,211 -31,300,423 -44,305,495 -57,788,273 -56,020,108 -55,031,148

-37,876,659

-15,023,150 -25,508,007 -34,930,573 -48,498,039 -54,408,985 -58,450,583

0 0

0 0

-5,332,325 -10,484,857

0 0

0 0

0 0

0 0

244,587 -137,940

0 0

0 -90,171

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 -183,253

0 -700,439

-9,422,566 -13,567,466

-5,910,946

-4,041,598

757,151

-4,974,421

1,355,942

-5,091,061

-5,792,416

-9,374,922

-9,290,234

-1,611,123

3,236,181

16,454,050

3.137

3. 138

1

SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 2 SCENARIO 3 0% 3 10% 8.70% 10%

2

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA: VAN

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA: TIR 10%

110,000,000

7.5%

82,500,000 1

2

5%

55,000,000

2.5%

27,500,000

ESITO DELL’ANALISI 0% Dalle operazioni svolte, relative ad ogni scenario, stati prodotti gli 1 2 sono 3 indicatori di redditività che stabiliscono se, e per quanto un intervento può essere descritto come fattibile dal punto di vista finanziario.

Il primo indicatore, Valore Attuale Netto, viene confermato per VAN>0. Nel caso in esame le tre alternative hanno prodotto diversi valori VAN. Il primo scenario presenta un VAN finanziario Post Tasse pari a 103,120,619 euro, il secondo scenario pari a 100,901,280 euro ed il terzo pari a 69,390,903 euro.

Per tutti gli scenari, dunque, il VAN risulta positivo, ovvero tutte operazioni producono un utile.

Il secondo indicatore, quello di significanza maggiore, è il Tasso Interno di Rendimento che deve essere confrontato con il saggio di attualizzazione minimo per risultare confermato. Il saggio di attualizzazione come descritto prima è la somma del saggio a rischio nullo o quasi nullo pari a 3.66% con il Premio al rischio pari a 5.00%, fissando il saggio di attualizzazione QUALITA’ AMBIENTALE a 8.66%.

Il TIR Post Tasse del primo scenario risulta 10%, del secondo pari a 8.7% e del 70 terzo nuovamente 10%. Osservando i valori risultanti si nota che il primo ed il terzo scenario presentano pari redditività, che supera la scoglia di accettabilità, 52.5 mentre il secondo scenario presenta una redditività molto più bassa pari a 8.7%, cioè di poco superiore della scoglia di accettabilità, fissata a 8.66%.

0

SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 2 SCENARIO 3 0% 3 10% 8.70% 10%

1

2

3

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA: TIR

S

10%

110,000,000

7.5%

82,500,000

5%

55,000,000

2.5%

27,500,000

20

0%

VALUTAZIONE INTEGRATA 1

2

0

3

TABELLA 3.37: Il valore VAN espresso in euro, per ogni scenario.

15

TABELLA 3.38: Il valore TIR espresso in percentuale, per ogni scenario.

35

10

17.5

5

3.139

3.5 VALUTAZIONE INTEGRATA Sulla base degli elementi che i progettisti ritengono siano stati poco considerati nelle valutazioni precedenti, sono stati inoltre individuati diciannove crediti, raccolti in cinque aree tematiche, legati sia agli aspetti più generali di un intervento di trasformazione urbana sia a quelli più strettamente connessi alle peculiarità dell’area. Infatti, durante la scelta delle tematiche e del loro peso, sono stati tenuti in considerazione soprattutto quegli aspetti che non vengono trattati dall’analisi economica e dal protocollo di certificazione di qualità urbana come la valenza storica e il tema della memoria. Ad ogni credito è stato assegnato un punteggio da 0 a 5 (con 0 per niente soddisfacente e 5 ottimo) da cui si è ricavato, per ogni sezione tematica, un risultato; a ciascuno di questi è stato attribuito un peso in riferimento all’importanza che si ritiene più adeguata per l’ambito in questione. Tuttavia, è bene sottolineare che questa percentuale è stata scelta anche sulla base del numero di crediti individuati all’interno di ogni macro ambito. Attraverso il calcolo della media ponderata dei valori ottenuti, si è giunti quindi ai risultati di ogni soluzione dal confronto dei quali è emerso il progetto vincente.

INDIVIDUAZIONE DELLE AREE TEMATICHE E DEI CREDITI

La scelta dei macro temi è stata condotta sulla base dei criteri generali che vengono utilizzati nella prassi urbanistica e che sono stati presi in considerazione durante il processo di progettazione ma che rivestono anche particolare importanza per l’area in questione; si è deciso dunque di selezionare cinque tematiche: l’integrazione con il tessuto esistente, la valenza storica, le destinazioni d’uso, la fruibilità degli spazi e i servizi.

INTEGRAZIONE CON IL TESSUTO ESISTENTE (18 PUNTI – 3 CREDITI) All’interno della categoria “Integrazione con il tessuto esistente”, a cui sono assegnati 18 punti, sono stati individuati 3 crediti: integrazione del tessuto edilizio, integrazione del tessuto viario, accessibilità esterna. Con il primo si intende la conformità delle nuove forme architettoniche con quelle presenti nel contesto; il secondo si riferisce alla qualità delle connessioni degli assi interni con la viabilità esterna mentre con l’ultimo sono stati valutati la quantità e la qualità degli accessi carrabili, ciclabili e pedonali che mettono in comunicazione l’ambito con il quartiere e la città.

3. 140

VALENZA STORICA (30 PUNTI – 5 CREDITI) La categoria “Valenza storica”, a cui sono stati attribuiti 30 punti, individua 5 crediti: mantenimento dell’impronta, conservazione della struttura edilizia, integrazione passato/futuro, memoria del tragico evento, connessione all’area storica del Castello. Per mantenimento dell’impronta si è inteso l’edificazione all’interno della proiezione in pianta della volumetria degli stabilimenti industriali mentre con conservazione della struttura edilizia ci si riferisce al mantenimento e alla rifunzionalizzazione di parti o elementi della struttura esistente dei fabbricati. Con integrazione tra passato e futuro si intende invece valutare la capacità del progetto di unire tra loro elementi del passato e nuove strutture e/o funzioni. Il credito relativo alla memoria dell’incendio, invece, assegna un punteggio alla soluzione adottata per mantenere vivo il ricordo dell’evento tramite la valutazione di visibilità e fruibilità dell’opera artistica e/o architettonica prevista. Infine, viene determinato un punteggio sulla qualità delle connessioni e fruibilità dell’area storica del Castello rispetto all’ambito.

DESTINAZIONI D’USO (20 PUNTI – 3 CREDITI) Per quanto riguarda il tema delle “Destinazioni d’uso”, si prevede l’attribuzione di 20 punti e la valutazione di 3 crediti: mixitè di funzioni, spazi Co-Co e innovazione funzionale. Con il primo si intende determinare la qualità di integrazione e commistione tra le diverse funzioni previste nel progetto; il secondo, invece, si riferisce alla previsione o meno di strutture e/o ambienti condivisi per il lavoro e l’abitazione come coworking e cohousing. L’ultimo credito è relativo all’insediamento previsto di attività innovative e di ricerca, anche di importanza regionale e/o nazionale.

FRUIBILITÁ DEGLI SPAZI (22 PUNTI – 5 CREDITI) La categoria “Fruibilità degli spazi”, a cui sono stati attribuiti 22 punti, individua 5 crediti: accessibilità degli spazi esterni nelle ore diurne, nelle ore notturne, funzioni di richiamo, continuità dei percorsi ciclabili e di quelli pedonali. Con i primi due indicatori si intende valutare la fruibilità degli spazi pubblici e/o privati assoggettati ad uso pubblico durante le diverse ore del giorno. Il terzo, invece, prende in considerazione la quantità e la qualità degli spazi esterni con particolare riferimento alle attività di maggior attrattiva. Gli ultimi due crediti, infine, valutano quantità e qualità delle connessioni interne ed esterne all’area dei percorsi ciclabili e pedonali.

SERVIZI (10 PUNTI – 3 CREDITI) All’interno della categoria “Servizi”, a cui sono assegnati 10 punti, sono stati individuati 3 crediti: parcheggi a raso, verde pubblico attrezzato e strategie sostenibili. Con il primo si vuole valutare la localizzazione e la facilità di accesso alle aree destinate a parcheggio fuori terra e non in struttura; il secondo, invece, riguarda la quantità delle aree verdi e la diversificazione delle funzioni al loro interno. Infine, con il terzo credito si intende la previsione o meno di strategie sostenibili come fitodepurazione, produzione di energia pulita, orti urbani ecc.

fronte di corso Regina Margherita, il terzo scenario viene penalizzato rispetto agli altri in quanto gli accessi sono ridotti di numero e, inoltre, risultano più difficilmente raggiungibili.

PUNTEGGIO: 5 – 5 – 4 RISULTATO CATEGORIA INTEGRAZIONE CON IL TESSUTO ESISTENTE: 12 – 11 – 8

ATTRIBUZIONE DEL PUNTEGGIO

MANTENIMENTO DELL’IMPRONTA: il punteggio massimo è stato attribuito al primo scenario in quanto studiato proprio a partire da questa idea progettuale.

Per la seconda e la terza soluzione, invece, è stato in parte premiato lo sforzo di concentrare l’edificato nelle aree all’interno o immediatamente limitrofe al costruito, e quindi più impermeabilizzate.

PUNTEGGIO: 5 – 2 – 2

INTEGRAZIONE DEL TESSUTO EDILIZIO: i primi due scenari recuperano in buona parte le tipologie edilizie presenti nel quartiere, le ripensano in funzione delle destinazioni d’uso da inserirvi, mantengono un orientamento congruo all’edificato circostante ma non si integrano perfettamente con il contesto, a causa anche dei limiti intrinsechi dell’area. Il terzo scenario, invece, al di là della riproposizione della tipologia di edificio in linea, si discosta totalmente sia per tipologia di aggregazione delle funzioni sia per orientamento.

PUNTEGGIO (Scenario 1 – Scenario 2 – Scenario 3): 3 – 3 – 1

CONSERVAZIONE DELLA STRUTTURA EDILIZIA: i primi due scenari sono stati valutati positivamente in quanto mantengono il ricordo di parte della struttura esistente, in particolare lungo un fronte stradale particolarmente visibile dall’esterno. Al terzo scenario, invece, che prevede la completa rimozione di tutto l’edificato precedente, è stato attribuito il punteggio minore.

PUNTEGGIO: 3 – 3 – 0

Di seguito, sono elencati i punteggi attribuiti ad ogni credito e per ogni scenario, preceduti da una sintetica descrizione dei motivi di tali scelte.

INTEGRAZIONE DEL TESSUTO VIARIO: a causa dei limiti imposti dalla quota più bassa dell’area rispetto all’ambito esterno, dalla presenza del parco dell’E27 a ovest e del fiume a est, l’integrazione con il tessuto viario circostante ha presentato un problema di non facile soluzione. In tutti gli scenari, dunque, è stata prevista una buona connessione con gli assi già esistenti e con Corso Regina Margherita ma, nonostante i tagli previsti nella seconda e nella terza soluzione riprendano direttrici esistenti interne al quartiere, si è voluto premiare la prima proposta in quanto la maglia regolare della viabilità carrabile risulta più congrua con quella a nord dell’ambito.

PUNTEGGIO: 4 – 3 – 3 ACCESSIBILITÀ ESTERNA: con riferimento alla quantità e alla fruibilità degli accessi carrabili e ciclopedonali presenti al confine dell’area, in particolare sul

INTEGRAZIONE PASSATO/FUTURO: mentre il terzo scenario ottiene il valore minimo assegnabile, scelta legata al mancato soddisfacimento del credito precedente, le altre soluzioni raggiungono invece un buon punteggio in quanto riescono a restituire agli elementi conservati una funzione, utile al nuovo progetto, sotto forma di due diverse tipologie di copertura; in particolare la prima proposta riesce poi ad attribuire un valore aggiunto all’integrazione nuovo/vecchio in quanto le strutture esistenti fungono da sostegno per una soluzione ambientalmente ed economicamente più vantaggiosa, grazie alla presenza di vetro fotovoltaico e alla produzione di energia pulita.

PUNTEGGIO: 5 – 4 – 0 MEMORIA DEL TRAGICO EVENTO: i punteggi di questo criterio sono stati assegnati tenendo conto in particolar modo dell’utilità e della fruibilità della soluzione adottata. Il primo scenario ottiene il punteggio più basso dei tre in 3.141

quanto prevede un installazione artistica che, sebbene posizionata in un’area molto frequentata, e quindi particolarmente visibile, non aggiunge altro valore oltre al tema del ricordo. Il terzo scenario, invece, pur prevedendo anch’esso un’opera non architettonica, attraverso la continuità spaziale degli elementi che la compongono, contribuisce ad una maggior visibilità e fruibilità da parte dell’utenza. Infine, il secondo scenario ottiene il punteggio maggiore in quanto all’evento viene dedicata l’intera piazza principale, posta in posizione centrale rispetto all’area di progetto e attorno al quale si affaccia gran parte dell’edificato previsto. Per di più, oltre alla creazione di uno spazio pubblico interamente fruibile e dedicato al tema, si è voluta dare anche una funzione utile all’area, in contrapposizione con la violenza del fuoco che ha scatenato l’incendio: la raccolta dell’acqua piovana la quale contribuisce inoltre alla riduzione dei consumi di acqua potabile.

PUNTEGGIO: 3 – 5 – 4 CONNESSIONE ALL’AREA STORICA DEL CASTELLO: a tutti e tre gli scenari è stato attribuito un buon punteggio in quanto la valorizzazione dell’area del castello è stata favorita dall’inserimento di percorsi ciclo-pedonali che connettono i due ambiti. In più, la seconda e la terza soluzione prevedono lungo questi percorsi attività attrattive come punti ristorazione o commerciali che richiamano l’utenza.

PUNTEGGIO: 3 – 4 – 4 RISULTATO CATEGORIA VALENZA STORICA: 19 – 18 – 10 MIXITÈ DI FUNZIONI: la prima proposta non raggiunge un alto punteggio in quanto si prevede una maggior settorializzazione delle funzioni dovuta in parte alle tipologie edilizie previste, in parte alla maglia viaria. Le altre due soluzioni invece presentano un buon grado di mixitè funzionale, limitata soltanto dalla presenza di attività industriali che in alcuni casi necessitano di aree destinate esclusivamente alle loro esigenze.

PUNTEGGIO: 2 – 4 – 4 SPAZI CO-CO: mentre i primi due scenari ottengono un valore medio per la presenza si attività di coworking, la terza proposta acquisisce un punteggio maggiore in quanto prevede la presenza sia di coworking sia di cohousing.

PUNTEGGIO: 3 – 3 – 4 INNOVAZIONE FUNZIONALE: il terzo scenario risulta la soluzione vincente di questo credito in quanto prevede che una buona quota di SLP sia destinata a Vertical Farm e alle attività di ricerca e direzione ad essa connesse. Per quanto 3. 142

riguarda le altre proposte, si considera lo sforzo di inserire attività produttive innovative e non moleste come quelle logistiche, di packaging o di ricerca e produzione di prodotti farmaceutici naturali che, in confronto al precedente, non hanno un’importanza a livello sovralocale.

PUNTEGGIO: 3 – 3 – 5 RISULTATO CATEGORIA DESTINAZIONI D’USO: 8 – 10 – 13 ACCESSIBILITÀ DEGLI SPAZI ESTERNI ORE DIURNE e ORE NOTTURNE: questi due crediti sono stati trattati contemporaneamente in quanto sono legati alla fruizione, nelle diverse ore della giornata, degli spazi esterni. In tutte e tre le proposte avanzate si è valutata un’alta percentuale di aree altamente fruibili, in particolare nelle ore diurne. Tuttavia, ciò che ha influenzato maggiormente l’attribuzione dei due punteggi, è stata la proprietà degli spazi considerati. La presenza di una quota maggiore di zone private assoggettate ad uso pubblico, ad esempio, è stata ritenuta un limite per la fruizione durante le ore serali e pertanto allo scenario numero tre è stato attribuito un valore minore per quanto riguarda il secondo credito; al contrario, però, nelle ore diurne è risultato il più accessibile poiché la presenza di attività di richiamo e innovative ha favorito la concezione di uno spazio più libero alla circolazione.

PUNTEGGIO 1: 4 – 4 – 5 PUNTEGGIO 2: 4 – 3 – 2 FUNZIONI DI RICHIAMO: considerando la diversificazione e la maggior attrattiva delle numerose attività presenti negli spazi esterni si è scelto di assegnare un buon punteggio a tutte le proposte in quanto trattano, in maniera differente ma comunque soddisfacente, il tema in questione. Il primo scenario ottiene tuttavia un punteggio maggiore rispetto agli altri per aver inserito attività non trattate dagli altri (ad esempio quella sportiva).

PUNTEGGIO: 5 – 4 – 4 CONTINUITÀ DEI PERCORSI CICLABILI e PEDONALI: anche questi due crediti vengono ora trattati insieme in quanto sono strettamente connessi nelle tre soluzioni proposte. Nel primo e nel terzo scenario sono alquanto soddisfacenti entrambi i crediti selezionati mentre nel secondo si è ritenuto adeguato attribuire il punteggio massimo per ciascun requisito in quanto prevede una fitta rete di collegamento interna ed esterna, sia pedonale che ciclabile.

PUNTEGGIO 1: 3 – 5 – 2 PUNTEGGIO 2: 2 – 5 – 3 RISULTATO CATEGORIA FRUIBILITÁ DEGLI SPAZI: 18 – 21 – 16

PARCHEGGI A RASO: con questo credito si è voluta premiare non la maggiore o minore quantità di parcheggi ma la fruibilità derivante dalla loro localizzazione. Mentre il secondo e il terzo scenario ottengono il punteggio massimo, poiché distribuiscono le aree a parcheggio in tutto l’ambito o le dispongono lungo le direttrici più trafficate e più legate alle attività di richiamo, il primo scenario risente della settorialità delle destinazioni d’uso e quindi anche di quella delle aree a parcheggio.

PUNTEGGIO: 4 – 5 – 5 VERDE PUBLICO ATTREZZATO: il primo e il terzo scenario ottengono un valore più elevato del secondo in quanto all’interno delle aree verdi prevedono una maggior quantità di attività ludico-ricreative.

PUNTEGGIO: 5 – 3 – 4 STRATEGIE SOSTENIBILI: a tutte e tre le proposte presentate si è deciso di assegnare un punteggio piuttosto elevato in quanto, in ognuna di esse, sono state previste all’interno dello spazio pubblico alcune strategie innovative e sostenibili come la fitodepurazione, la raccolta dell’acqua piovana e/o la produzione di energia pulita.

PUNTEGGIO: 4 – 4 – 4 RISULTATO CATEGORIA SERVIZI: 13 – 12 – 13

RISULTATO FINALE

Una volta ricavati i punteggi totali di ogni categoria, tramite il calcolo della media ponderata rispetto ai pesi di ciascuna, si è giunti ai risultati finali di ogni soluzione: SCENARIO 1: 14,7 SCENARIO 2: 15,2 SCENARIO 3: 11,9 Il confronto tra le tre proposte ha quindi decretato lo SCENARIO 2 come vincitore per quanto riguarda la valutazione del progetto urbano da parte dei progettisti. Tuttavia, è da sottolineare comunque il fatto che il distacco tra la prima e la seconda soluzione sia alquanto ridotto (0,5) a differenza di quello che occorre tra i primi due e il terzo.

Categorie, pesi e crediti selezionati, sono di seguito riassunti in un quadro sinottico che sintetizza anche brevemente la descrizione di ciascun indicatore e ne riporta il punteggio attribuito insieme al risultato finale.

3.143

QUADRO SINOTTICO CATEGORIA 1. INTEGRAZIONE CON TESSUTO ESISTENTE

2. VALENZA STORICA

3. DESTINAZIONI D'USO

4. FRUIBILITA' DEGLI SPAZI

5. SERVIZI

PESO 18 TOTALE 1.

TOTALE 2.

TOTALE 3.

TOTALE 4.

TOTALE 5.

3. 144

CREDITO Integrazione del tessuto edilizio Integrazione del tessuto viario Accessibilità esterna

30

Mantenimento dell'impronta Conservazione della struttura edilizia Integrazione passato/futuro Memoria del tragico evento Connessione all'area storica del Castello

20

Mixitè di funzioni Spazi Co-Co Innovazione funzionale

22

Accessibilità degli spazi esterni - ore diurne Accessibilità degli spazi esterni - ore notturne Funzioni di richiamo Continuità dei percorsi ciclabili Continuità dei percorsi pedonali

10

Parcheggi a raso Verde pubblico attrezzato Strategie sostenibili

DESCRIZIONE Conformità delle nuove forme architettoniche con quelle presenti nel contesto Qualità delle connessioni degli assi interni con la viabilità esterna Quantità e qualità degli accessi carrabili, ciclabili e pedonali di collegamento con l'esterno Edificazione all'interno della proiezione in pianta della volumetria degli stabilimenti industriali Mantenimento e rifunzionalizzazione di parti o elementi della struttura esistente Valorizzazione e intergrazione degli elementi conservati con le nuove strutture e/o funzioni Visibilità e fruibilità dell'opera artistica e/o architettonica prevista Qualità delle connessioni e fruibilità dell'area storica del Castello rispetto all'ambito Integrazione e commistione tra le diverse funzioni previste Previsione di strutture e/o ambienti condivisi per il lavoro e l'abitazione (coworking, cohousing) Insediamento di attività innovative e di ricerca di importanza regionale e/o nazionale Fruibilità degli spazi pubblici e/o privati assoggettati ad uso pubblico durante le ore diurne Fruibilità degli spazi pubblici e/o privati assoggettati ad uso pubblico durante le ore notturne Quantità e qualità degli spazi esterni con particolare riferimento alle attività di maggior attrattiva Quantità e qualità delle connessioni interne ed esterne all'area dei percorsi ciclabili Quantità e qualità delle connessioni interne ed esterne all'area dei percorsi pedonali Localizzazione e facilità di accesso alle aree destinate a parcheggio fuori terra e non in struttura Quantità delle aree verdi e diversificazione delle funzioni al loro interno Previsione di strategie sostenibili come fitodepurazione, produzione di energia pulita, orti urbani

1 3 4 5 12 5 3 5 3 3 19 2 3 3 8 4 4 5 3 2 18 4 5 4 13

PUNTEGGIO 2 3 3 5 11 2 3 4 5 4 18 4 3 3 10 4 3 4 5 5 21 5 3 4 12

3 1 3 4 8 2 0 0 4 4 10 4 4 5 13 5 2 4 2 3 16 5 4 4 13

14.7

15.2

11.9 3.145

3.4

3. 146

PROCESSO DECISIONALE:

ESITI

10%

10%

1

7.5%

82,500,000

82,500,000

5%

5%

55,000,000

3.4.1 Il risultato del 55,000,000 processo decisionale in

2.5%

2.5%

27,500,000

0%

1

2

3

0%

0

1

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA: TIR

32.5 64.3

NUMERI 27,500,000

31

2

2

0

3

1

2

3

VALUTAZIONE INTEGRATA

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA

QUALITA’ AMBIENTALE

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA: VAN

10%

110,000,000 SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 2 SCENARIO 3 10% 8.70% 10%

1

7.5% 5%

70

2.5%

52.5

15 52.5 27,500,000

0%

35

2

1

2

1

2

20 15 10

3

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA: TIR

17.5 0

0 10

35

3

3

17.5

10% 5

0

7.5% 0

1

21

32

3

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA: VAN 5

110,000,000

0

82,500,000 1

5%

55,000,000

2.5%

27,500,000

0%

QUALITA’ AMBIENTALE

0

1 2 3 VALUTAZIONE INTEGRATA

SCENARIO 1

103,120,619

SCENARIO 2

100,901,280

SCENARIO 3

69,390,903

SCENARIO 1

15 103,120,619

2

3

1

2

3

3.147

20

70

32.5 64.3

VALUTAZIONE INTEGRATA

QUALITA’VALUTAZIONE AMBIENTALE INTEGRATA 20 70 55,000,000

1

65 55.4

2 0% 3 82,500,000

QUALITA’ AMBIENTALE

52.5

65 55.4

7.5%

SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 2 SCENARIO 3 0% 3 10% 8.70% 10%

2

110,000,000

110,000,000

1 3SCENARIO 2 SCENARIO 3 SCENARIO 2SCENARIO SCENARIO 14.7 15.2 11.3 69,390,903

0 100,901,280

0

SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 14.7 15.2 11.3

3.4.2 CONSIDERAZIONI FINALI

Per concludere il processo decisionale occorre fare il confronto simultaneo degli esiti di tutte le valutazioni sopra descritte. L’elaborazione grafica di questi dati permette di visualizzare contemporaneamente i risultati ottenuti da tutti e tre gli scenari proposti attraverso la rappresentazione della relazione che occorre tra diversi punteggi dello stesso scenario. Allo stesso tempo permette la percezione istantanea delle debolezze di ogni alternativa attraverso l’accostamento degli andamenti dei punteggi dei tre scenari. È evidente come i bassi punteggi ottenuti dallo scenario numero tre nelle valutazioni di qualità ambientale e integrata determinino l’esclusione dello stesso in quanto, sebbene risulti fattibile economicamente, non raggiunge il livello atteso in confronto alle altre due proposte.

Una volta esclusa una delle tre alternative, il processo di progettazione dell’ambito può passare alla fase successiva a cui accedono i primi due scenari. A questo punto si prevede una elaborazione maggiore dei progetti ad una scala più approfondita in quanto entrambi, sulla base delle scelte future, hanno la possibilità e l’opportunità di vincere, A questo scopo, sono di seguito espresse alcune indicazioni e/o proposte riferite ad entrambi gli scenari affinché, in un eventuale sviluppo del progetto, sulla base dei risultati ottenuti, possano migliorare gli aspetti in cui sono risultati non convincenti rispetto al grafico riassuntivo 2.

3. 148

70 52.5 35 17.5 0 SCENARIO 1

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA

SCENARIO 2

QUALITA’ AMBIENTALE

GRAFICO RIASSUNTIVO 1: Performance degli scenari

SCENARIO 3

VALUTAZIONE INTEGRATA

1

2

SOSTENIBILITA’ ECONOMICA

3

QUALITA’ AMBIENTALE

GRAFICO RIASSUNTIVO 2: Relazione tra gli esiti di qualità urbana e sostenibilità economica 3.149 1 2 3

QUALITÀ URBANA: PROPOSTA DI MIGLIORAMENTO Una volta scartata la soluzione numero 3, ci si è domandati quali fossero le soluzioni per migliorare entrambi i progetti che sono stati scelti. È evidente come il primo scenario, che risulta ampiamente sostenibile dal punto di vista economico, presenti alcune carenze dal punto di vista della qualità urbana.

Dai punteggi ricavati dalla verifica dei requisiti e dal peso di ogni credito si evidenzia come gli elementi che più hanno influito sul distacco dallo scenario 2 sono indubbiamente la fruibilità pedonale delle strade e la mobilità ciclabile.

Nonostante la presenza di un boulevard verde e di una zona commerciale interamente pedonale la fruibilità degli spazi da parte dei pedoni risulta poco sviluppata; questa problematica è dovuta principalmente alla settorializzazione che caratterizza i lotti in esame. La scelta di creare un polo interamente residenziale e recintato, ad esempio, contribuisce ad una maggior sicurezza ma limita la fruibilità degli spazi e la commistione tra aree pubbliche e private.

Per di più, la scelta di dividere le funzioni ha portato ad avere edifici con una destinazione d’uso unica, motivo per cui, quando le attività al loro interno non sussistono si verificano dei vuoti funzionali che limitano la fruibilità delle aree circostanti. Un’altro punto poco favorevole risulta essere il relativamente basso punteggio ottenuto nel credito mobilità ciclabile; nonostante sia previsto un buon collegamento tra l’area in esame e quella storica del castello, infatti, la connessione ciclabile si riduce ad un attraversamento trasversale dell’ambito che affianca il boulevard centrale senza pressoché alcuna deviazione.

Infine, la scelta di mantenere un fronte stradale su Corso Regina Margherita 3. 150

parallelo all’asse, per ottenere miglior visibilità e facilità di accesso, e di sfruttare anche parte della struttura preesistente per sostenere la copertura fotovoltaica, ha limitato la possibilità di orientare adeguatamente gli edifici rispetto alle indicazioni dettate dall’architettura bioclimatica.

Per concludere, dunque, si ritiene che nel caso venga scelta questa soluzione progettuale sono tre gli elementi da prendere in considerazione per migliorarne la qualità urbana. Innanzitutto si deve operare su una maggior mixité funzionale che, senza alterare le volumetrie previste, può essere messa in atto semplicemente inserendo negli stessi edifici diverse attività tra loro integrate e/o integrabili. Per quanto riguarda la mobilità ciclabile, invece, si dovrebbe pensare ad implementare i percorsi dedicati ai ciclisti con tratti longitudinali all’area che mettano in comunicazione le nuove attività tra loro e con il contesto circostante, creando una rete meglio integrata. Le limitazioni dovute all’orientamento, invece, se non si vuole snaturare il progetto e la sua idea originaria, possono essere mitigate attraverso un’attenta progettazione degli edifici commerciali lungo Corso Regina Margherita. Nel calcolo effettuato, infatti, non sono stati presi in considerazione in quanto si tratta di piccoli edifici con l’asse più lungo orientato quasi in direzione N-S. Prevedendo una tipologia costruttiva diversa e una superficie lorda di pavimento meno frazionata, si potrebbe invertire questa situazione, ottenendo un notevole miglioramento nello sfruttamento degli apporti solari.

COSTI SCENARIO 1

VENDITE LOCAZIONE TOTALE

SCENARIO 1 33 67 100

SCENARIO 2 23 77 100

SCENARIO 3 23 77 100

SCEN

SCENARIO 1 21 79 33

SCENARIO 2

VENDITE LOCAZIONE TOTALE

SCENARIO 2 19 81 23

SCENARIO 3 24 76 23

SCEN

SCENARIO 3

SCEN 0

20

40

60

80

VENDITE LOCAZIONE SOSTENIBILITA’ ECONOMICA: PROPOSTA DI MIGLIORAMENTO Osservando i risultati dei calcoli effettuati, è evidente la scarsa prestazione COSTI RICAVI dal punto di vista finanziario del secondo scenario, poiché il Tasso Interno di Rendimento risulta più basso di 1,3 punti percentuali di quello degli scenari 1 e 3, ma presenta un Valore Attuale Netto più alto. Questo deriva dal fatto SCENARIO SCENARIO 1 che il TIR considera l’effetto del1 tempo, cioè nel calcolo viene considerato tutto l’orizzonte temporale dell’investimento. Confrontando i valori relativi alla percentuale dei ricavi ottenuti dalla vendita rispetto quelli a locazione, si nota che questo scenario, in confronto SCENARIO 2 con le altre alternative, presenta un minor SCENARIO 2 valore di ricavi dovuto alla vendita e di conseguenza un maggior valore di ricavi dovuti all’affitto. Questo influisce pesantemente sul risultato del TIR, siccome i ricavi della locazione, per definizione, vengono distribuiti in un arco SCENARIO 3 SCENARIO 3 temporale molto maggiore rispetto quello delle vendite. Conseguentemente, il TIR si abbassa e l’investimento viene ripagato più lentamente. Considerando 20 40 agli 60 0 22.5 45 67.5 90 anche la percentuale dei costi di 0costruzione relativi immobili80destinati a locazione è evidente che risulta stessa con quella dello scenario 3 anche LOCAZIONE VENDITE LOCAZIONE se presentano ricavi relativi VENDITE diversi. Da questa osservazione si percepisce che per ottenere un TIR più alto occorre effettuare due operazioni. La prima riguarda la riduzione della quota d’immobili a locazione aumentando i ricavi relativi ai periodi iniziali dell’investimento. La seconda considera l’aumento del TABELLA 3.39: Costi di costruzione totali relativi agli immobili destinati a canone d’affitto stabilito, operazione che richiede uno studio di mercato molto vendita o locazione approfondito attraverso analisi di domanda e offerta. Tuttavia, entrambe le TABELLA 3.40: Ricavi totali relativi afli immobili destinati a vendita o locazione. operazioni sono rischiose siccome alterano la risposta del mercato prevista.

3.151

3. 152

CONCLUSIONI Ricordando il passato, attraverso la ricerca storica e ripensando il presente, attraverso numerose ricerche di tipo urbanistico, socio-economico ed ambientale siamo giunti alla fase conclusiva di rigenerazione del futuro tramite la creazione di tre alternative progettuali diverse che, ognuna a proprio modo, mirano a risolvere le molteplici problematiche presenti all’interno della zona ex-Thyssenkrupp.

Ogni scenario ha quindi affrontato il tema progettuale con un approccio diverso, volto a soddisfare esigenze differenti. Da questo fatto è nato il bisogno di determinare uno strumento di valutazione in grado di esprimere parametri qualitativi attraverso altri quantitativi in modo tale da poter confrontare le diverse soluzioni proposte attraverso il confronto di indici diversi. Per la valutazione della qualità ambientale, è stato adattato al caso di riferimento e in particolare alla scala di progetto, il protocollo GBC Quartieri, strumento nato proprio allo scopo di certificare la qualità ambientale e urbana, mentre per quanto riguarda la valutazione economica lo strumento più adatto al nostro obiettivo è stata l’analisi costi-ricavi. Per le tematiche peculiari dell’area, non trattate dalle

precedenti metodologie, si è ritenuta necessaria una valutazione urbanistica da parte di noi progettisti.

In questo modo, siamo giunti alla creazione di una metodologia empirica che ci ha permesso di valutare i due principi di sostenibilità, ovvero quella ambientale ed economica in riferimento all’area presa in esame. Ricoprendo entrambi i ruoli, di decisori e di progettisti, siamo riusciti ad ottenere un feedback diretto del modello creato che ci ha permesso di apportare i cambiamenti necessari al fine di giungere alla definizione di una metodologia di valutazione per l’aiuto alla decisione di scelte tra diverse proposte alternative a scala urbana.

Concludendo, si ritiene corrette osservare che con questa ricerca non si è voluto giungere ad un vero progetto vincitore ma piuttosto a definire un metodo di individuazione di una scala di priorità in quanto si ritiene fondamentale, ai fini di una scelta definitiva, la fase di partecipazione che, per motivi legati alle tempistiche e alla complessità nel gestire un tale processo, non è stato possibile condurre ai fini di questo lavoro.

3.153

3. 154

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