INFORME DE TASACION
ROL PREDIAL: 696-83
COMUNA: EL TABO
Dirección: CENTENARIO 1673
Destino: HABITACIÓN
PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, juan.menares@ug.uchile.cl
INFORME TASACION INMUEBLE
Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVUOBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar sitio con vivienda, en sector norponiente de la comuna de El Tabo. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales queda abierta.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
Rol Predial: 696-83
Comuna: EL TABO
Dirección o Nombre de la Propiedad: CENTENARIO 1673
Coordenadas UTM: -33.451820602576305, -71.6713998683826
Destino: HABITACIÓN
Permiso de obras: Existente
Recepción de obras: Existente
Instalaciones interiores: En regla
Propietario: MANUEL ALBERTO ARAYA GONZALEZ
Rut: 7.204.654-4
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 15 de marzo de 2023
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector NORPONIENTE de la comuna de EL TABO, Provincia de SAN ANTONIO, Región de VALPARAÍSO, dentro de la zona denominada “Z3” según plano regulador comunal –sector residencial de densificación y centros turísticos, PLAYA LA CASTILLA-. En específico entre calles CENTENARIO por el SUR –hoy vía de acceso-, NUEVA YUNGAY por el ORIENTE, NUEVA ERRÁZURIZ por el PONIENTE, y LOS PRESIDENTES por el NORTE. Todas a tres cuadras de la ruta costanera G-986 –intercomunal Litoral Los Poetas-
B. Características generales y composición
El terreno posee una pendiente promedio del 2%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del sector Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y arena asentada. La llegada al firme se puede garantizar mediante poyos de cimentación o zapatas corridas en viviendas. La pendiente no se encuentra intervenida. Tampoco se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. Existen planos de estacionamiento con pendiente apropiada. El lote está cercado en todas sus caras por muro sólido. Los patios del inmueble son de pendiente aceptable al uso cotidiano -al interior y exterior del predio-. Cuenta con estacionamiento.
C. Infraestructura y urbanización
La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente cuenta con servicios básicos operativos. Posee factibilidad vigente de servicios mediante conexión a red pública en control del operador de servicios de agua potable y provisión de alcantarillado particular –ambos en regla-
El suministro de fuerza eléctrica está operativo. Cuenta con factibilidad mediante servicio trifásico existente según se rescata de los antecedentes de levantamiento. El prestador de servicios de fuerza eléctrica -Litoral- ha ejecutado red aérea -hoy vigente y en estado de servicio operativo-
La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, AV. CENTENARIO, es en carpeta de CALZADA ORDINARIA con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución material en “tierra”. No cuenta con zarpa ni empalme en el acceso de estacionamiento. La vivienda posee acceso directo desde la calle. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote. Cuenta con solera y estabilización apropiada de veredas articuladas.
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Menares Rodríguez / I.C.A.II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El lote posee una obra en materialidad MIXTA, de madera con terminaciones de estándar medio, en unidad pequeña de 1 piso Cuenta con ambientes de estructura SÓLIDA. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 300 metros cuenta con comercio minorista, y en viajes de 15 minutos con centros mayoristas de enseres. Tiene acceso a instituciones de salud primaria y educación escolar dentro de la comuna. La cota promedio de 20 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo costero propio de las planicies litorales de la Cordillera de la Costa
B. Emplazamiento general
Se encuentra inmediato a la AVENIDA CENTENARIO y a pocos metros de la costanera G-986 –ruta de acceso a la comuna-, a pocas cuadras de PLAYA LA CASTILLA Con respecto al plan regulador comunal, se haya en el área Z3 -correspondiente a zonas residenciales de densificación-, por lo que posee una trama vial y programas de servicios consolidados. Se integra al casco histórico de manera directa, al estar vinculadas a la ruta troncal hacia el centro. Es verificable su comunicación con instituciones educativas en sus primeros niveles, minimercados, áreas verdes y empresas terciarias en general. Prima la actividad turística pese a los múltiples destinos permitidos en Z3.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de la escritura adjunta. Se deja constancia de la existencia de pequeñas obras al interior –igualmente en anexos-. Sus deslindes se trazan en la forma descrita a continuación.
Al Norte : 12.15 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Al Sur : 20.00 m en línea continua (limitando con Av. Centenario)
Al Oriente : 36.14 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Al Poniente : 33.50 m en línea continua (limitando con otro propietario)
Superficie : 480.00 M2
Deudas, Expropiaciones y Cesiones
No registra deuda de contribuciones -según certificado adjuntoPrograma y estado actual
Destino : Inmueble con destino HABITACIÓN -obras en terreno de pendiente leve-.
Programa : Cabaña aislada con cocina, baños, dormitorios y área social.
Materialidad : Unidad en albañilería sobre plano de hormigón, con áreas sociales y dormitorios en madera sobre planos de igual solución –para efectos de estimación simple se integra toda la obra en la categoría C de las tablas de valorización-.
Conservación :
Su estado general es habitable y se descarta la necesidad de mantenciones, se aplicará desvalorización simple, equivalente a los años de vida útil no acelerada.
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D. Foto georreferenciada
-33.451820602576305, -71.6713998683826
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
Zona “Z3” Plan Regulador Comunal de EL TABO
Usos Permitidos: Vivienda. Equipamiento inofensivo compatible con vivienda.
Usos Prohibidos Industria, actividad molesta, insalubre y peligrosa en general
Condiciones de Edificación
a)
c)
d)
j)
Rasantes y distanciamientos según OGUC.
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Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVUIV. VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además se cotejará con ejemplos de mercado homologables al caso
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-
Los siguientes recuadros muestran:
1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se corrige al valor de la UF actual.
ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2017)
CORRECCIÓN A UF 2023
2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-.
3.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es homologable a los solares del entorno en general.
Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 36.762 $/m2 -promedio de las áreas homogéneas homologables al caso-, se mayora esta cifra en un 200% para corregir los factores de rebaja -aplicados al promedio de compraventas para el cobro de contribuciones-. La media resultante de 73.524 $/m2 se cotejará con la cifra promedio -en $/m2- rescatada de los casos seleccionados –actualmente en ventaSe presenta a continuación tabla de terrenos en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados desde bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado –en el mercado- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización técnica territorial precedentes.
Los casos homologables rescatados son los siguientes:
https://www.doomos.cl/de/19563 71_venta‐terreno‐urbanizado‐excelente‐ubicacion.html?ref=mitula&utm_s ource=Lifull‐
https://www.bienesonline.cl/ficha ‐terreno‐venta‐el‐tabo‐san‐antonio_TEV70321.php?utm_sour
https://www.portalinmobiliario.co m/MLC‐1358051187‐casa‐a‐puertas‐cerradas‐_JM#position=29&search_layout= stack&type=item&tracking_id=220 773d2‐88da‐4a58‐a63a‐
https://www.portalinmobiliario.co m/MLC‐1132988805‐el‐tabo‐san‐marcos‐_JM#position=19&search_layout= stack&type=item&tracking_id=220 773d2‐88da‐4a58‐a63a‐9b19098888b3
Considerando el promedio en la presente tabla de 210.969 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 73.524 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado, correspondiente a 123.865 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas, los que serán aplicados a la tabla de valorización final.
Valor promedio final tierra $/m2
123865.23
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Para estimar el costo de materiales de construcción se considera la categoría C de construcción SÓLIDA en albañilería con presencias de terminaciones mixtas –cuya desvalorización se ha de explicitar en tabla final- Las obras de terminación serán consideradas dentro del costo unitario por m2 de la misma categoría -dada su baja relevancia en el contexto general-
Por último se considera en la tabla de la valorización final
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Un coste estimativo de especialidades de 1 UF/m2.
- Desvalorizaciones según tabla SII.
Alcances preliminares
1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS. La información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.
7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-
8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle.
9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general.
10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios.
C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 1670 UF
2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 803 UF
3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $88.032.921
4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
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D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con ajustes de valor por su fecha de ejecución); se estima una incorporación factible al mercado.
El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera modificaciones a la baja de carácter MEDIO dada la ejecución –aproximadamente 30 AÑOS atrás- La construcción se aprecia en estado de conservación aceptable, no requiriendo intervenciones en estructuras para consolidar la habitabilidad
J U A N - L U I S M E N A R E S R O D R I G U E Z
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
