INFORME DE TASACION
ROL PREDIAL: 605-459
COMUNA: CONCON
Dirección: BORGOÑO 19300 DEPTO 55
Destino: HABITACIÓN
PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, juan.menares@ug.uchile.cl
INFORME TASACION INMUEBLE
Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVUOBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar departamento, en sector surponiente de la comuna de Concón. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales queda abierta.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
Rol Predial: 605-459
Comuna: Concón
Dirección: Avda. Borgoño 19300, depto 55, Edificio Rocamar.
Coordenadas UTM: -32.934542, -71.549549
Destino: HABITACIÓN
Permiso de obras: Existente
Recepción de obras: Existente Instalaciones interiores: En regla
Propietario: PEDRO LEON DELCORTO AGUILERA
Rut: 6.695.050-6
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 15 de marzo de 2023
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector SURPONIENTE de la comuna de CONCON, Provincia de VALPARAISO, Región de VALPARAÍSO, dentro de la zona denominada “ZTRS” según plano regulador comunal –sector residencial y mirador, Dunas de Concón- En específico entre calles VELAS DE MONTEMAR por el SUR, AVE CORNISA por el ORIENTE, AV. BORGOÑO por el PONIENTE –hoy vía de acceso-, y AVE CORNISA por el NORTE. Siendo la ruta costanera intercomunal Av. Borgoño su nexo con los principales centros urbanos de la región.
B. Características generales y composición
El terreno posee una pendiente promedio del 2% (corte). Existen evidencias de los estratos en obras del sector. Puede inferirse que se trata de suelos de estabilidad relativa - arena asentada y roca- La llegada al firme se puede garantizar mediante pilotes en edificios. La pendiente se encuentra intervenida. Siendo un complejo recibido, no se estima necesario ejecutar obras de nivelación ni contención. Existen planos de estacionamiento con pendiente apropiada. El lote está cercado en todas sus caras por muro sólido y rejas. Los patios del inmueble son de pendiente aceptable al uso cotidiano -al interior y exterior del predio- Cuenta con estacionamiento, piscina y club
C. Infraestructura y urbanización
El departamento y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente cuenta con servicios básicos operativos. Posee factibilidad vigente de servicios mediante conexión a red pública en control del operador de servicios de agua potable y provisión de alcantarillado particular –ambos en regla-.
El suministro de fuerza eléctrica está operativo. Cuenta con factibilidad mediante servicio trifásico existente según se rescata de los antecedentes de levantamiento. El prestador de servicios de fuerza eléctrica ha ejecutado red aéreahoy vigente y en estado de servicio operativo-
La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, AV. BORGOÑO, es en carpeta de ASFALTO con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia son en HORMIGON. Cuenta con zarpa y empalme en el acceso y salida de estacionamiento. El complejo posee acceso directo desde la calle. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote. Cuenta con solera y pavimento de hormigón en veredas.
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Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVUII. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El lote posee obra en materialidad SÓLIDA, de HORMIGON con terminaciones de estándar medio, en edificio de 7 pisos. Cuenta con departamentos de estructura SÓLIDA y tabiques de madera. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media alta de tipo C2. En un radio de 300 metros cuenta con comercio minorista, y en 1000 metros con centros mayoristas y de enseres. Tiene acceso a instituciones de salud primaria y educación universitaria dentro de la comuna. La cota promedio de 15 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo costero propio de las planicies litorales de la Cordillera de la Costa.
B. Emplazamiento general
Se encuentra inmediato a la AVENIDA BORGOÑO –ruta de acceso a la comuna-, el mirador oceánico COSTA BRAVA, y a pocas cuadras del CAMPO DUNAR CONCON Con respecto al plan regulador comunal, se establece en el área “ZTRS” -correspondiente a zonas residenciales y de área verde-, por lo que posee una trama vial y programas de tipo habitación consolidados. Se integra al casco histórico de manera directa, al estar vinculado por la ruta troncal costera hacia el centro. Es verificable su comunicación con instituciones educativas en todos sus niveles, supermercados, santuarios naturales y empresas turísticas en general. Prima el destino habitación sobre la actividad turística. Por el norte tiene llegada al club de yates Higuerillas, la caleta y el barrio de repostería homónimo.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados del levantamiento. Por separado se levanta la unidad vendible del tipo departamento –igualmente en anexos-. Sus deslindes se trazan en la forma descrita a continuación.
□ Al Norte : 35 00 m en línea continua (limitando con otro propietario)
□ Al Sur : 36.00 m en línea continua (limitando con otro propietario)
□ Al Oriente : 86 00 m en línea continua (limitando con otro propietario)
□ Al Poniente : 88.00 m en línea continua (limitando con Av. Borgoño)
□ Superficie apx : 3377.00 M2
Deudas, Expropiaciones y Cesiones
□ No registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-.
Programa y estado actual
□ Destino : Inmueble con destino HABITACIÓN -obras en terreno escalonado de pendiente leve-
□ Programa : Departamento con cocina, baños, dormitorios y área social. Dentro de edificio de 7 pisos –block único-
□ Materialidad :
Unidad en hormigón, con áreas sociales y dormitorios en igual solución –para efectos de estimación simple se integra toda la obra en la categoría B de las tablas de valorización MINVU-
□ Conservación :
Su estado general es habitable y se descarta la necesidad de mantenciones, se aplicará desvalorización simple, equivalente a los años de vida útil no acelerada. El año de construcción se rescata de google earth.
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D. Foto georreferenciada
Coordenada UTM -32.934542, -71.549549
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
Zona “ZTRS” Plan Regulador Comunal de CONCON
Usos Permitidos: Vivienda. Equipamiento inofensivo compatible con vivienda. Usos Prohibidos Industria, actividad molesta, insalubre y peligrosa en general.
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Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVUIV. VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además se cotejará con ejemplos de mercado homologables al caso.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-.
Los siguientes recuadros muestran:
1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se corrige al valor de la UF actual.
2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-
3.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es homologable a los solares del entorno en general..
Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 472.721 $/m2 -promedio de las áreas homogéneas homologables al caso-, se mayora esta cifra en un 200% a fin de corregir los factores de rebaja -aplicados al promedio de compraventas para cobro de contribuciones-. La media resultante es 945.442 $/m2 y se cotejará con cifra promedio -en $/m2- rescatada de los casos seleccionados –actualmente en ventaSe presenta a continuación tabla de terrenos en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados desde bases de datos para el corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado –en el mercado- que se promedie con la cifra obtenida desde las tablas de valorización técnica territorial precedentes.
Los casos homologables rescatados son los siguientes:
https://chile.estateathome.com/ homedetails/2681819518344792 744/Av.‐Borgono‐Eurocosta‐
https://chile.estateathome.com/ homedetails/1536408043061592
https://chile.estateathome.com/ homedetails/1725368172623122
https://chile.estateathome.com/ homedetails/2195861169463249
https://departamento.mercadoli bre.cl/MLC‐1320672234‐excelente‐departamento‐en‐sector‐costa‐brava‐de‐concon‐_JM#position=15&search_layout
=grid&type=item&tracking_id=3b 8fcb7f‐f266‐43d8‐888e‐
Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVUConsiderando el promedio en la presente tabla de 2.980.125 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 945.442 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado territorial , correspondiente a 1962784 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas, los que serán aplicados a la tabla de valorización final.
Para estimar el costo de materiales de construcción se considera la categoría C de construcción SÓLIDA en albañilería con presencias de terminaciones mixtas –cuya desvalorización se ha de explicitar en tabla final-. Las obras de terminación serán consideradas dentro del costo unitario por m2 de la misma categoría -dada su baja relevancia en el contexto general-.
Por último se considera en la tabla de la valorización final
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Un coste de especialidades según porcentaje ICA –se adjunta tablas-
- Desvalorizaciones según tabla SII.
Alcances preliminares
1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS. La información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.
7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-
8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle.
9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general.
10. Corresponderá al mandante extender la escritura y el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios.
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A.-
1.-
Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
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V. RESULTADOS:
a) A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del SUELO en 5565.00 UF
b) Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 1358.00 UF
c) Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $246.399.644
d) En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
VI. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato a las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con ajustes de valor por su fecha de ejecución); se estima una incorporación factible al mercado.
El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera modificaciones a la baja de carácter MEDIO dada la ejecución –aproximadamente 14 AÑOS atrás-. La construcción se aprecia en estado de conservación aceptable, no requiriendo intervenciones en estructuras para consolidar la habitabilidad.
J U A N - L U I S M E N A R E S R O D R I G U E Z
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
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VII. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1. Registro tasador
2. Certificado de avalúo
3. Certificado de deuda tributaria
4. Certificado exención de expropiación
5. Plano plancheta SII
6. Plano esquemático del lote
7. Plano esquemático de la unidad
8. Planta Google Earth
9. Planta Google Maps
10. Fotografías
11. Plano regulador comunal –extracto zona aplicable al lote-
12. P.R.C. Ordenanza Local –extracto zona aplicable al lote-
13. Plano de áreas homogéneas 2017
14. Tabla de ajustes SII
15. Tabla desvalorización SII
16. Tabla de categorías de construcción
17. Tabla de Honorarios CA
Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU