Busco vivienda Compra o alquila evitando problemas Contrato de alquiler y contrato de compraventa, contratos de arras y agentes que intervienen en las operaciones inmobiliarias
Busco vivienda Compra o alquila evitando problemas Contrato de alquiler y contrato de compraventa, contratos de arras y agentes que intervienen en las operaciones inmobiliarias
SARA SANCHÍS RODRÍGUEZ
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Sumario
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 I. Cuestiones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Inexcusabilidad del cumplimiento de las leyes . . . . . . . 14 Los contratos son Ley entre las partes . . . . . . . . . . . . . 14 Garantías de cumplimiento: garantías personales y reales 16 II Titularidades que pueden tenerse sobre una vivienda 21 Propietario/s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Otras figuras jurídicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 III Intervención de los agentes de la propiedad inmobiliaria en el alquiler o compra de la vivienda . . 27 Contratos que se suscriben con los agentes de la propiedad inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
8 · Busco vivienda
Contratos suscritos en nombre y representación de una de las partes intervinientes en la operación inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Documentación que solicitará el Agente de la Propiedad Inmobiliaria a sus clientes . . . . . . . . . . . . . . 33 Documentación que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria debería exhibir y/o facilitar al cliente . . . 35
IV Acuerdos preliminares que conllevan un anticipo o entrega de cantidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Contrato de Arras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Reserva y/o paga y señal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 V Contrato de arrendamiento de vivienda . . . . . . . . . . . . 47 Legislación aplicable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Ámbito de la Ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Arrendamientos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Régimen legal aplicable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Normas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Pactos y cláusulas de obligado cumplimiento . . . . . . . 52 Formalización del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Fianza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 De los derechos y obligaciones de las partes . . . . . . . . 77 Resolución y extinción del contrato de arrendamiento 83 VI Contrato de alquiler con opción a compra . . . . . . . . . . 89 Características del contrato de alquiler con opción de compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 VII Contrato de compraventa de vivienda . . . . . . . . . . . . . 95 Concepto y regulación legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
Sumario · 9
Comprobaciones previas al contrato de compraventa de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 Derechos y obligaciones de las partes: cláusulas del contrato de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Obligaciones de las partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Formalización del contrato de compraventa ¿contrato público o privado? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Agentes y/o profesionales que pueden intervenir en la compraventa de un inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Contratos de compraventa sujetos a condición . . . . . . 120
VIII La compraventa de vivienda en el derecho foral . . . . . 129 Compraventa en el derecho foral de Navarra . . . . . . . . 130 Compraventa en el Libro VI del Código Civil de Cataluña 132 Clases de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 Otras particularidades de la regulación de la compraventa en Catalunya . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
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PREÁMBULO
La búsqueda de vivienda puede convertirse en un procedimiento largo y complicado, al que además se suma la dificultad que los ciudadanos pueden encontrar en el lenguaje jurídico de los contratos, los diferentes agentes que intervienen y en las distintas figuras jurídicas con las que se van a encontrar, y, en especial, el desconocimiento de los trámites, así como las ventajas o desventajas de cada figura jurídica. Con la vocación de que los ciudadanos puedan tener un mayor conocimiento sobre estas cuestiones, de forma que puedan intervenir en el tráfico jurídico de la vivienda con mayor conocimiento y seguridad, nace este libro. Este libro no es un tratado jurídico especializado y completo sobre la compraventa o el alquiler, es una obra que pretende dar unas nociones básicas pero muy prácticas y necesarias a las personas no juristas para el momento de alquilar o comprar su vivienda. En la decisión de comprar o alquilar una vivienda intervienen cuestiones de muy diferente índole, entre ellas, la capacidad económica o de endeudamiento de cada uno, razones socio económicas o culturales, además de, evidentemente la ubicación, permanencia o temporalidad en un lugar determinado, entre otras.
12 · Busco vivienda
En este libro únicamente se abordarán las cuestiones jurídicas y burocráticas que también intervienen en ese proceso y que, además, en muchas ocasiones son de obligado cumplimiento, no se tratarán las cuestiones económicas o razones que llevan a cada cuál a instalarse en uno u otro sitio. El enfoque que se da en este libro y las cuestiones que se abordan surgen de las preguntas a las que nos solemos enfrentar los abogados en nuestra práctica diaria, y en particular las que tanto yo como mis compañeros de despacho nos encontramos en el día a día de nuestra profesión, sumando entre todos más de 30 años de ejercicio profesional.