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semestriel | octobre 2012 | 5,00 €
PRIX DE L’IMMOBILIER
au Luxembourg
Tendances et évolution Appartements - Maisons Vente - Location Les régions à la loupe Les prix par commune • Estimer la valeur d’un bien • Dossier
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Sommaire Tendances automne 2012 Introduction Annonces de la Ville de Luxembourg Les prix par commune APPARTEMENTS Vente ancien Vente neuf Location Location à Luxembourg-Ville MAISONS Vente ancien Location LES RÉGIONS À LA LOUPE Centre Nord Sud Est Ouest
10 12 15 16
22
atHomemagazine
octobre2O12
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33 36
38
DIRECTEUR DE PUBLICATION Patrick Kersten
42 46
MISE EN PAGE François Rousseau design@athome.eu
48 51
Vente : les localités les plus actives et les mieux quotées
54
Les prix au m2 et cartographie des quartiers de Luxembourg-Ville
56
Tendances dans le sud du pays
60
DOSSIER Estimer la valeur immobilière d’un bien
62
RÉGIE PUBLICITAIRE Frédérique Demuynck Sabrina Félix David Biscegli Thomas Gohm François Gambuto Tél.: (+352) 44 79 44 1 regie@athome.eu CRÉDIT PHOTO : Photographie Aérienne Gérard Borre www.photonair.com
DOSSIER
La maison passive, le standard de construction optimal ?
68
atHomemagazine
9
// Tendances automne 2012
Les principaux enseignements de l’étude Les loyers régressent, sauf dans la capitale Après une forte progression des loyers au 2e semestre 2011, un changement de tendance est constaté. Depuis le début de l’année, les loyers annoncés ont baissé de 6-8 % et sont revenus à leur niveau de début 2011. La baisse concerne principalement les appartements de très grande taille et quasiment tous les types de maisons. La VIlle de Luxembourg connaît un développement inverse au reste du pays. Les loyers y augmentent de 8-12 % en un an sur les 2.000 annonces recensées. Les studios se louent à 850 €, les appartements 1 chambre à 1.200 €.
La vente d’immobilier neuf se tient en 2012 L’immobilier reste une valeur refuge pour les investisseurs en 2012. Le m2 du neuf est de 4.579 € et progresse de 4,8 % en 1 an, malgré une offre étoffée et diversifiée notamment dans le Centre et le Sud du pays. En 2012, il y a eu pratiquement autant de lots dans des programmes neufs que d’appartements anciens en vente au Luxembourg. Le ticket d’entrée pour un studio neuf est 213.000 €. Le prix de vente
prix des maisons de plus de 5 chambres à coucher. En 2 ans, les
des appartements 1-2 chambres (73 % de l’offre) se situe dans une
grandes maisons se sont enchéries de 20 %. Les appartements sont
fourchette de 303.000 € à 403.000 €.
également concernés et affichent une progression de 10 % depuis 2010.
Progression modérée de l’ancien
Dans l’Est, le long de la frontière allemande, les prix des maisons de
Le prix de l’immobilier à Luxembourg a très peu progressé depuis le
3 à 4 chambres est resté relativement stable. Les grandes maisons
début de 2012.
connaissent les plus fortes progressions et impactent le prix moyen
La comparaison des prix 2012 à ceux de l’année précédente souligne
régional.
des progressions généralisées mais modérées. Les appartements
Bien connue pour la densité de sa population, la région du Sud du
neufs augmentent de 4,2 %, contre seulement 1,4 % pour les
Grand-Duché propose le plus grand choix d’immobilier à la vente.
appartements anciens. Le prix des maisons existantes progresse de
Les nombreux programmes neufs viennent compléter cette offre.
4 % (9,9 % depuis 2010).
La progression des prix y est homogène et régulée par cette offre
Le prix moyen affiché pour un appartement est de 375.000 €, celui
pléthorique. Le prix moyen d’un appartement y est de 298.000 €,
d’une maison de 627.000 €. De fortes différences locales et régionales
celui d’une maison de 525.000 €. Le Sud du pays est connu pour ses
se cachent cependant derrière ces moyennes nationales.
“maisons d’ouvriers” abordables. C’est ce qui est demandé. Le prix de ces maisons augmente de 3-5 % en 2012 alors que les grandes
De fortes différences entre régions
maisons perdent de la valeur.
Le dynamisme du Centre du pays reste unique au Luxembourg et
Seule région présentant plus de maisons à vendre que d’appartements,
creuse les écarts régionaux. La croissance des prix des maisons y est
le Nord du pays a eu plus de mal à effacer la dernière crise
de 10 % en un an contre seulement 2,6 % au Sud du pays et 1,4 %
immobilière. L’année 2012 est particulièrement calme et ne montre
au Nord. Une maison coûte en moyenne 861.000 € au Centre contre
pas de fluctuation des prix.
436.000 € dans la région du Nord.
Au sein des régions, les différences entre communes sont flagrantes.
En deux ans, le prix des appartements du Centre - représentant deux
L’étude passe en revue toutes les communes du pays, tant pour les
tiers des objets immobiliers en vente - a augmenté de 11,2 % et est
appartements que pour les maisons.
maintenant de 434.000 €.
A titre d’exemple, le prix de la moitié des maisons en vente à
L’Ouest du pays connaît depuis l’annonce de l’implantation de l’école
Luxembourg-Ville est compris entre 596.000 € à 935.000 €.
européenne à Mamer un renouveau sans pareil. La demande pour
Pour Esch-sur-Alzette cette fourchette est de 385.000 € à 586.250 €.
les grandes demeures est forte et a fait fortement progresser le
Les deux échantillons ne se recoupent pas.
10
atHomemagazine
// Tendances automne 2012
Part de marché des régions RÉPARTITION PAR RÉGION DES ANNONCES EN VENTE SUR ATHOME.LU Nombre d’objets
VARIATIONS DES PRIX DE VENTE EN FONCTION DES RÉGIONS Appartements
82%
Maisons
71%
8000 7000 6000
106% 92%
5000
108% 101%
4000
Appartements
124%
Maisons
3000
135%
100 % = moyenne nationale
2000
84%
1000 0
87%
CENTRE
NORD
SUD
EST
OUEST
La majorité des annonces pour la vente parues sur atHome.lu concerne les régions du Centre et du Sud du Luxembourg qui représentent toutes les deux 69 % de l’ensemble des annonces immobilières.
VARIATIONS DES LOYERS EN FONCTION DES RÉGIONS 74% 65%
RÉPARTITION PAR RÉGION DES ANNONCES EN LOCATION SUR ATHOME.LU Nombre d’objets
Appartements
94%
Maisons
84%
4000
101% 86%
3500
Appartements
3000
114%
Maisons
119%
100 % = moyenne nationale
2500
83%
2000
84%
1500 1000 500 0
CENTRE
NORD
SUD
EST
OUEST
La région du Centre détient une part plus qu’imposante (62 %) du marché de la location. C’est la région du Nord qui possède la plus faible offre d’objets en location. (Seulement 5 % de l’offre).
atHomemagazine
11
// Introduction atHome.lu publie une nouvelle mise à jour des statistiques des prix affichés dans la bourse immobilière atHome.lu pour l’immobilier offert en vente et/ou en location au Grand-Duché du Luxembourg. Les les
statistiques prix
de
présentées
l’immobilier
dans
tels
ce
dossier
qu’affichés
dans
se
basent
les
sur
annonces
publiées sur atHome.lu entre septembre 2011 et août 2012.
Surfaces
L’échantillon statistique se compose de 35.000 annonces immobilières publiées pendant la période retenue.
Le tableau ci-dessous reprend les surfaces en m2 auxquelles on peut s’attendre lorsqu’on recherche un bien de type appartement.
Toutes les statistiques sont présentées avec un intervalle de confiance de 95 %. Les tranches de prix affichées illustrent la moyenne des prix constatée pour l’échantillon. Il est donc tout à fait normal d’avoir des objets sur le marché qui soient au-dessus ou au-dessous des moyennes annoncées.
Disclaimer
Nombre de chambres
de
à
0 chambre
24 m
2
52 m2
1 chambre
48 m2
76 m2
2 chambres
70 m2
119 m2
3 chambres
103 m2
160 m2
4 chambres
130 m2
232 m2
Les présentes statistiques sont publiées sans aucune garantie et à seul titre indicatif. atHome Group S.A. et ses employés / représentants ne peuvent en
Les surfaces des maisons sont très variables. On constate plus
aucun cas être tenus responsables de la justesse des informations
facilement des recoupements de surfaces ou de chambres.
reprises dans le présent document.
Ainsi on ne peut pas déceler de corrélation directe entre le nombre de chambres et le nombre de m2 auxquels on peut s’attendre.
Les chiffres affichés ont été calculés sur base des annonces publiées sur www.atHome.lu.
Le tableau ci-dessous reprend les surfaces en m2 auxquelles on peut
L’affichage des prix peut varier d’une agence à l’autre en fonction des
s’attendre lorsqu’on recherche un bien de type maison.
éléments suivants: location / vente avec ou sans charges, garages, terrain, autres éléments distinctifs,… ce qui peut avoir une influence
Nombre de chambres
de
à
2 chambres
76 m2
158 m2
Les statistiques reflètent les tendances constatées sur les objets publiés
3 chambre
109 m2
214 m2
sur www.atHome.lu pendant la période prise en considération.
4 chambres
132 m2
273 m2
5 chambres
158 m2
336 m2
6 chambres
173 m2
430 m2
significative sur le prix et peut biaiser certaines statistiques.
Les prix repris ont été constatés lors de la mise en vente ou en location des biens. Il ne s’agit pas du prix définitif de transaction convenu pour la vente ou la location.
12
atHomemagazine
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* TVAC 3% / Terrain + maison
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// Ville de Luxembourg
Les annonces immobilières par quartier La Ville de Luxembourg (VdL) reste en 2012 le territoire qui propose la plus grande offre
Nombre d’annonces par quartier de la ville de Luxembourg sur le portail immobilier www.athome.lu
immobilière du pays avec 15 % des annonces de vente et 28 % des annonces de location. L’offre totale de la capitale représente 19% de l’ensemble des annonces publiées au Luxembourg sur l’année écoulée. Notons
RÉPARTITION PAR QUARTIER Quartiers
Total annonces
Annonces location
Annonces vente
que c’est moins que les années précédentes
BEGGEN
186
58
128
ce qui montre le dynamisme des communes
BELAIR
533
276
257
BONNEVOIE
443
158
285
CENTRE
796
332
464
CENTS
199
89
110
CESSANGE
536
46
490
CLAUSEN
46
31
15
EICH
71
18
53
GARE
352
212
140
GASPERICH
130
37
93
GRUND
17
8
9
HAMM
43
18
25
HOLLERICH
118
34
84
KIRCHBERG
332
161
171
marché d’investisseurs et n’est pas forcément
KOHLENBERG
43
4
39
dû à une désaffection du quartier par ses
LIMPERTSBERG
416
261
155
MERL
341
103
238
MUHLENBACH
38
15
23
NEUDORF
139
46
93
PFAFFENTHALL
12
5
7
PULVERMUEHLE
8
5
3
102
31
71
VERLORENKOST
9
1
8
WEIMERSHOF
75
45
30
WEIMERSKIRCH
74
18
56
5.214
2.051
3.163
avoisinantes
en
matière
de
création
de
logement. Les quartiers qui connaissent la plus grande rotation de la population restent pour les ventes,
les
quartiers
du
Centre,
Belair,
Bonnevoie, Gare et le quartier de Merl. Cela représente près de 50 % de l’offre Cessange
se
développe
rapidement
et
représente près de 15 % de l’offre en 2012. Les quartiers spécialisés pour la location sont le Limpertsberg, Centre-Ville, Gare, Belair, Kirchberg. Ces 5 quartiers représente 61 % des biens en location. La forte offre d’objets à la vente dans ces quartiers
s’explique
par
l’existence
d’un
habitants.
La valeur du quartier “Luxembourg-Centre” doit être nuancée. Il peut arriver qu’un annonceur publie une annonce au “centre” pour ne pas dévoiler l’emplacement exact du bien.
ROLLINGERGRUND
TOTAL
La Ville de Luxembourg représente à elle seule 28 % de toutes les annonces publiées pour la location. atHomemagazine
15
// Les prix par commune 50 % des annonces publiées pour les
Fourchettes de prix par commune COMMUNE
appartements et maisons en vente avaient un prix compris entre les valeurs des fourchettes mentionnées. Aucune valeur n’est indiquée lorsque le nombre d’annonces sur l’année écoulée est inférieur à 10.
NOMBRE D’ANNONCES
PRIX MOYEN
Appartements
Maisons
Appartements
*
24
*
365.637 €
*
19
55
240.311 €
390.082 €
142.000 €
*
13
320.000 €
*
BECKERICH
12
56
339.000 €
BERDORF
22
23
BERTRANGE
205
BETTEMBOURG
Liste alphabétique
BASTENDORF
PRIX APPARTEMENTS Maisons
Fourchette de
à
PRIX MAISONS Fourchette de
295.000 €
437.500 €
305.000 €
297.250 €
445.000 €
*
*
385.000 €
932.000 €
549.767 €
325.000 €
346.500 €
457.028 €
610.000 €
352.593 €
525.848 €
260.000 €
431.371 €
357.750 €
649.250 €
95
453.079 €
972.939 €
329.000 €
500.000 €
727.500 €
1.086.500 €
149
146
350.920 €
588.674 €
279.000 €
399.000 €
459.000 €
597.250 €
BETTENDORF
14
45
305.786 €
525.536 €
242.375 €
327.250 €
349.750 €
565.383 €
BETZDORF
21
44
443.681 €
693.864 €
410.000 €
495.000 €
517.500 €
791.250 €
BISSEN
37
43
308.653 €
489.435 €
259.000 €
357.390 €
399.900 €
462.000 €
BIWER
*
63
*
735.071 €
*
*
579.000 €
802.750 €
BOEVANGE-SUR-ATTERT
*
34
*
616.471 €
*
*
444.500 €
703.102 €
BOULAIDE
*
83
*
425.227 €
*
*
350.000 €
465.443 €
BOURSCHEID
*
18
*
439.592 €
*
*
350.000 €
520.000 €
BOUS
18
18
350.785 €
682.222 €
308.750 €
395.811 €
515.000 €
849.000 €
CLERVAUX
132
140
262.457 €
438.013 €
206.438 €
316.250 €
333.750 €
526.000 €
COLMAR-BERG
125
36
380.954 €
625.306 €
295.336 €
471.000 €
480.000 €
650.000 €
*
38
*
544.556 €
*
*
459.000 €
575.000 €
CONTERN
41
58
401.079 €
968.566 €
345.000 €
464.408 €
564.125 €
910.000 €
DALHEIM
13
45
301.000 €
571.644 €
220.000 €
389.000 €
470.000 €
615.000 €
DIEKIRCH
153
51
366.274 €
482.219 €
296.000 €
418.000 €
357.500
528.750
1.019
356
285.196 €
455.130 €
228.077 €
335.964 €
364.750 €
547.252 €
DIPPACH
103
101
382.315 €
682.449 €
259.250 €
446.674 €
560.000 €
738.000 €
DUDELANGE
475
232
317.207 €
547.629 €
256.084 €
360.000 €
388.250 €
644.750 €
ECHTERNACH
87
82
330.695 €
590.722 €
265.000 €
374.402 €
413.000 €
663.000 €
ELL
16
29
268.003 €
535.793 €
238.538 €
263.175 €
452.000 €
600.000 €
ERPELDANGE
11
17
355.711 €
630.774 €
290.000 €
434.500 €
553.181 €
664.386 €
1.248
281
323.904 €
526.371 €
245.000 €
389.062 €
385.000 €
567.500 €
ESCH-SUR-SURE
33
81
289.603 €
460.697 €
259.000 €
330.000 €
374.000 €
494.259 €
ESCHWEILER
13
43
249.692 €
379.481 €
199.000 €
299.000 €
309.500 €
398.250 €
ETTELBRUCK
277
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357.524 €
522.150 €
275.000 €
427.294 €
372.500 €
622.500 €
FEULEN
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532.523 €
336.909 €
386.578 €
427.590 €
627.500 €
FISCHBACH
11
17
308.542 €
526.376 €
244.000 €
357.500 €
285.000
649.000
FLAXWEILER
*
34
*
719.015 €
*
*
636.971 €
798.000 €
FOUHREN
*
*
*
*
*
*
*
*
FRISANGE
94
58
396.884 €
914.387 €
335.750 €
440.123 €
675.750 €
1.127.500 €
GARNICH
*
30
*
758.252 €
*
*
583.500 €
825.000 €
BEAUFORT BECH
CONSDORF
DIFFERDANGE
ESCH-SUR-ALZETTE
GOESDORF
*
à
68
53
271.289 €
438.452 €
229.797 €
301.800 €
354.760 €
496.000 €
GREVENMACHER
112
90
312.738 €
563.753 €
255.000 €
385.075 €
346.750
650.000
GROSBOUS
22
30
286.664 €
506.499 €
242.719 €
304.250 €
472.500 €
520.945 €
HEFFINGEN
21
45
371.108 €
642.479 €
315.500 €
435.000 €
460.000 €
625.358 €
* Nombre d’annonces inférieur à 10 sur l’année écoulée.
16
atHomemagazine
// Les prix par commune (suite) COMMUNE
NOMBRE D’ANNONCES
PRIX MOYEN
Appartements
Maisons
Appartements
HESPERANGE
383
157
498.042 €
889.249 €
374.250 €
573.750 €
554.500 €
890.000 €
HOBSCHEID
51
98
352.161 €
579.650 €
295.000 €
386.364 €
475.000 €
627.000 €
JUNGLINSTER
118
158
417.429 €
799.259 €
375.000 €
445.743 €
507.500 €
846.000 €
KAERJENG
169
171
342.117 €
665.708 €
269.000 €
405.000 €
507.500 €
753.750 €
KAYL
222
111
288.418 €
484.673 €
243.125 €
314.791 €
375.000 €
571.250 €
KEHLEN
66
97
467.424 €
839.713 €
400.658 €
550.000 €
635.000 €
925.000 €
KIISCHPELT
13
39
282.455 €
351.710 €
215.000 €
338.000 €
302.500 €
399.029 €
KOERICH
12
35
359.000 €
583.808 €
318.750 €
393.750 €
470.000 €
672.891 €
KOPSTAL
88
74
449.159 €
1.219.490 €
328.000 €
527.500 €
750.000 €
1.350.000 €
LA VALLÉE DE L’ERNZ
36
40
343.875 €
526.415 €
300.171 €
395.000 €
472.967 €
595.000 €
LAC DE LA HAUTE-SÛRE
12
57
210.917 €
384.250 €
170.000 €
258.250 €
295.000 €
450.000 €
LAROCHETTE
84
31
338.682 €
456.661 €
307.814 €
360.902 €
337.750 €
578.750 €
*
31
*
729.568 €
*
*
560.000 €
880.000 €
LEUDELANGE
64
49
613.483 €
985.825 €
486.870 €
703.750 €
721.250 €
1.240.000 €
LINTGEN
127
43
374.415 €
708.678 €
321.250 €
419.650 €
553.750 €
765.500 €
LORENTZWEILER
56
38
705.212 €
780.563 €
469.886 €
885.409 €
565.000 €
815.000 €
2.717
547
486.720 €
947.060 €
330.000 €
519.819 €
596.250 €
935.000 €
344
116
452.960 €
965.930 €
352.318 €
547.191 €
570.000 €
980.000 €
*
32
*
615.969 €
*
*
450.000 €
690.000 €
MERSCH
213
156
344.886 €
612.795 €
273.218 €
409.716 €
485.000 €
652.162 €
MERTERT
100
61
304.261 €
544.804 €
268.750 €
350.000 €
385.000 €
619.750 €
MERTZIG
13
127
308.857 €
546.711 €
280.000 €
345.886 €
472.932 €
570.300 €
*
56
*
499.335 €
*
*
366.668 €
594.363 €
MONDERCANGE
114
75
333.670 €
735.569 €
275.000 €
382.500 €
571.250 €
781.856 €
MONDORF-LES-BAINS
332
40
334.859 €
844.038 €
275.000 €
386.580 €
678.500 €
867.500 €
NIEDERANVEN
8
95
483.375 €
1.073.489 €
370.000 €
600.000 €
657.000 €
1.350.000 €
NOMMERN
13
27
438.816 €
627.420 €
353.266 €
531.971 €
545.000 €
671.250 €
PARC HOSINGEN
41
115
327.325 €
411.004 €
279.000 €
369.900 €
348.710 €
491.250 €
PéTANGE
789
243
286.855 €
420.061 €
235.000 €
328.600 €
345.000 €
480.000 €
PREIZERDAUL
*
74
*
485.925 €
*
*
395.000 €
540.000 €
PUTSCHEID
*
11
*
404.591 €
*
*
307.000 €
522.500 €
20
116
301.567 €
448.592 €
248.750 €
343.250 €
342.000 €
506.500 €
*
29
*
649.327 €
*
*
540.479 €
740.000 €
REDANGE
14
55
304.857 €
546.899 €
260.000 €
328.750 €
471.500 €
628.750 €
REISDORF
*
29
*
386.659 €
*
*
342.415 €
420.000 €
REMERSCHEN
*
*
*
*
*
*
*
*
Liste alphabétique
LENNINGEN
LUXEMBOURG MAMER MANTERNACH
MOMPACH
RAMBROUCH RECKANGE-SUR-MESS
PRIX APPARTEMENTS Maisons
Fourchette de
à
PRIX MAISONS Fourchette de
à
REMICH
89
50
318.821 €
729.338 €
228.391 €
395.000 €
437.000 €
915.000 €
ROESER
243
153
407.096 €
776.989 €
329.515 €
475.000 €
661.108 €
898.059 €
*
47
*
489.412 €
*
*
369.000
575.000
105
70
277.584 €
423.038 €
220.000 €
316.380 €
349.000 €
495.500 €
SAEUL
12
12
308.167 €
756.250 €
294.750 €
333.000 €
552.000 €
735.000 €
SANDWEILER
41
31
500.103 €
828.104 €
393.590 €
550.000 €
594.000 €
780.000 €
SANEM
441
256
332.069 €
521.364 €
279.000 €
380.031 €
399.000 €
602.048 €
SCHENGEN
150
61
373.501 €
595.671 €
293.353 €
447.425 €
418.250 €
691.588 €
SCHIEREN
61
113
391.543 €
579.590 €
344.818 €
449.100 €
444.000 €
628.000 €
ROSPORT RUMELANGE
* Nombre d’annonces inférieur à 10 sur l’année écoulée. atHomemagazine
19
NEW
// Les prix par commune (suite) COMMUNE
NOMBRE D’ANNONCES
PRIX MOYEN
Appartements
Maisons
Appartements
368
99
283.683 €
442.716 €
227.230 €
325.228 €
370.000 €
482.500 €
SCHUTTRANGE
35
135
409.989 €
854.572 €
324.444 €
488.050 €
588.500 €
859.675 €
SEPTFONTAINES
*
22
*
932.773 €
*
*
579.000 €
825.000 €
STADTBREDIMUS
22
22
402.305 €
678.432 €
357.112 €
441.475 €
504.321
679.000
STEINFORT
40
66
379.701 €
673.801 €
286.720 €
466.250 €
495.000 €
780.000 €
STEINSEL
58
90
398.073 €
848.737 €
319.647 €
479.500 €
634.250 €
855.610 €
STRASSEN
246
98
430.000 €
999.800 €
274.000 €
467.500 €
520.750 €
876.250 €
TROISVIERGES
32
71
256.427 €
376.964 €
210.454 €
295.750 €
278.750 €
399.250 €
TUNTANGE
22
26
395.082 €
613.163 €
378.250 €
415.597 €
458.500 €
745.000 €
USELDANGE
21
36
356.453 €
613.762 €
250.000 €
455.000 €
451.293 €
576.872 €
VIANDEN
18
31
230.889 €
446.177 €
151.750 €
298.500 €
320.000 €
553.500 €
VICHTEN
*
64
*
543.959 €
*
*
485.000 €
570.000 €
WAHL
*
28
*
448.832 €
*
*
376.525 €
496.500 €
34
71
347.196 €
601.657 €
312.092 €
411.600 €
485.000 €
649.750 €
*
11
*
697.727 €
481.472 €
560.638 €
547.500 €
595.000 €
WALFERDANGE
138
70
437.514 €
870.512 €
342.000 €
526.532 €
577.000 €
882.500 €
WEILER-LA-TOUR
25
59
406.875 €
761.125 €
380.000 €
437.694 €
620.000 €
795.000 €
WEISWAMPACH
62
38
272.839 €
432.425 €
226.000 €
322.593 €
379.081 €
464.775 €
WILTZ
158
182
261.658 €
361.471 €
220.638 €
299.500 €
290.000 €
395.000 €
WINCRANGE
52
159
263.925 €
387.265 €
223.241 €
291.250 €
281.250 €
429.750 €
WINSELER
55
35
262.751 €
396.922 €
250.950 €
291.603 €
307.042 €
463.500 €
WORMELDANGE
31
70
365.677 €
656.338 €
296.500 €
450.000 €
450.000 €
704.193 €
Liste alphabétique
SCHIFFLANGE
WALDBILLIG WALDBREDIMUS
PRIX APPARTEMENTS Maisons
Fourchette de
PRIX MAISONS
à
Fourchette de
à
* Nombre d’annonces inférieur à 10 sur l’année écoulée.
Méthodologie Aucune valeur n’est indiquée lorsque le nombre d’annonces sur l’année écoulée est inférieur à 10. 50% des annonces publiées avaient un prix compris entre les valeurs de la fourchette mentionnée. La méthodologie utilisée est celle des quartiles.
25%
25%
QI
25%
Médiane
25%
QS
Définition statistique du quartile : En statistique descriptive, un quartile est chacune des 3 valeurs qui divisent les données triées en 4 parts égales, de sorte que chaque partie représente 1/4 de l’échantillon de population.
REMARQUE
Le quartile est calculé en tant que 4-quartile
20
atHomemagazine
- le 1er quartile sépare les 25 % inférieurs des
Les prix affichés dans ce magazine
données ;
sont des moyennes calculées sur base
- le 3e quartile sépare les 75 % inférieurs des
des prix des annonces immobilières du
données.
site www.atHome.lu.
Avez-vous un bien immobilier à vendre ou à louer ? Nous trouvons le preneur approprié. www.peusch.lu 255 bis, rue de Rollingergrund L-2441 Luxembourg Tél. +352 26 25 85 84
Appartements anciens QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AFFICHÉS POUR LES APPARTEMENTS ANCIENS ? Les prix moyens constatés en 2012 restent
acheter
à des records historiques et dépassent les pratiques d’avant la crise économique
Moyenne des prix à la vente des appartements anciens avec un intervalle de confiance de 95 %.
EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS
louer
et immobilière de 2008 et 2009. Il faut
Chambres
Prix affichés 02/2012
Prix affichés 09/2012
Evolution 6 MOIS
cependant préciser que les écarts régionaux
0
182.165 €
184.323 €
+ 1,2 %
sont importants. Le Centre du Grand-Duché
1
259.238 €
264.075 €
+ 1,9 %
2
356.692 €
356.693 €
0,0 %
3
469.974 €
470.581 €
+ 0,1 %
4 et +
696.453 €
676.550 €
- 2,9 %
Prix moyen
350.374 €
350.322 €
0,0 %
continue à pousser les prix vers le haut, alors que dans les régions plus éloignées les prix restent largement inférieurs. Depuis l’automne 2011, les prix affichés sont
=
=
restés stables pour quasiment toutes les tranches du marché. Les petites surfaces, studios ont légèrement régressé. Le ralentissement de la hausse constatée
EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS
l’année
Chambres
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
Evolution 12 MOIS
0
187.132 €
184.323 €
- 1,5 %
1
261.478 €
264.075 €
+ 1,0 %
Depuis le début de 2012, l’évolution des prix
2
355.062 €
356.693 €
+ 0,5 %
est très modérée, voire inexistante comme
3
459.289 €
470.581 €
+ 2,5 %
pour les appartement à 2 chambres à coucher.
4 et +
667.406 €
676.550 €
+ 1,4 %
Prix moyen
345.471 €
350.322 €
+ 1,4 %
passée,
se
confirme
avec
une
augmentation de 1,4 % des prix affichés sur atHome en 12 mois.
Sur une année, les appartements de 1 ou 2 chambres à coucher, qui représentent 75 % de l’offre ont progressé de moins de 1 %. Il y a lieu d’être prudent par rapport à l’évolution fin 2012. Ce ralentissement pourrait être précurseur d’une nouvelle baisse. Baisse
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2012
Evolution 24 MOIS
0
164.776 €
184.323 €
+ 11,9 %
1
249.459 €
264.075 €
+ 5,9 %
2
340.640 €
356.693 €
+ 4,7 %
3
439.738 €
470.581 €
+ 7,0 %
volatile de par sa très petite taille, a connu la
4 et +
615.840 €
676.550 €
+ 9,9 %
plus forte progression en 2011. Notons qu’en
Prix moyen
329.940 €
350.322 €
+ 6,2 %
qui a déjà été constatée dans certains marchés voisins. Les prix affichés pour les appartements d’exception connaissent pour leur part un léger ajustement au 1er semestre 2012. Ce segment,
temps de crise, ces appartements connaissent des décôtes plus fortes que la moyenne. APPARTEMENTS Evolution des prix de vente ces 10 dernières années 800.000 €
700.000 €
4+
Prix moyen
600.000 €
Le prix moyen d’un appartement ancien est de 350.322 €
500.000 € 3
400.000 € 2
300.000 € 1
200.000 € 0
100.000 €
22
atHomemagazine 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
0
0 ch.
1
1 ch.
2
2 ch.
3
3 ch.
4+
4 ch. et +
Appartements anciens QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AU M2 POUR LES APPARTEMENTS ANCIENS ? Le prix au m2 des appartements de 1, 2 et 3 chambres à coucher ont peu évolué en 2012. La progression en un an est cependant réelle.
Les perspectives économiques incertaines pour 2013 pourraient impacter le marché luxembourgeois.
En 1 an, le prix moyen au m² affiché progresse de 4.008 € à 4.108 € soit une différence de 100 €. Les petites surfaces sont les plus concernées par cette augmentation. Le prix moyen au m2 des studios est fin 2012 de 4.859 €. Fin 2010, ce chiffre était de 4.282 €, une
Moyenne des prix à la vente des appartements anciens avec un intervalle de confiance de 95 %.
progression de 13,5 %. Notons que ces surfaces n’avaient pas perdu de valeur en
EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS
2009.
Chambres
Prix / m2 02/2012
Prix / m2 09/2012
Evolution 6 MOIS
0
4.722 €
4.859 €
+ 2,9 %
Les appartements de taille plus grande voient
1
4.112 €
4.191 €
+ 1,9 %
leur prix augmenter de 6 à 7% en 2 ans.
2
3.982 €
4.022 €
+ 1,0 %
3
3.804 €
3.852 €
+ 1,3 %
4 et +
3.997 €
3.983 €
- 0,3 %
Prix moyen
4.052 €
4.108 €
+ 1,4 %
Les prix affichés pour la mise en vente d’appartements à Luxembourg est au plus haut historique. La hausse s’est cependant ralentie depuis début 2012. Les perspectives économiques
incertaines
pour
2013
pourraient impacter plus durement le marché luxembourgeois qui pour l’instant ne montre pas de signes alarmants.
EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres
Prix / m2 09/2011
Prix / m2 09/2012
Evolution 12 MOIS
0
4.619 €
4.859 €
+ 5,2 %
1
4.059 €
4.191 €
+ 3,2 %
2
3.948 €
4.022 €
+ 1,9 %
3
3.759 €
3.852 €
+ 2,5 %
4 et +
3.864 €
3.983 €
+ 3,1 %
Prix moyen
4.008 €
4.108 €
+ 2,5 %
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix / m2 09/2010
Prix / m2 09/2012
Evolution 24 MOIS
0
4.282 €
4.859 €
+ 13,5 %
1
3.924 €
4.191 €
+ 6,8 %
2
3.800 €
4.022 €
+ 5,9 %
3
3.626 €
3.852 €
+ 6,2 %
4 et +
3.600 €
3.983 €
+ 10,7 %
Prix moyen
3.840 €
4.108 €
+ 7,0 %
EN BREF Fin 2012, il faut débourser 4.108 € par m² pour l’achat d’un appartement ancien au Grand-Duché de Luxembourg. Les appartements anciens 2 chambres représentent 47 % des objets en vente sur le marché. Viennent ensuite les appartements de 1 chambre à coucher avec 24 %.
4 ch. et +
0 ch. 1 ch.
3 ch.
Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu
2 ch.
atHomemagazine
23
Appartements neufs QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AU M2 POUR LES APPARTEMENTS NEUFS ?
acheter
Moyenne des prix à la vente des appartements neufs avec un intervalle de confiance de 95 %.
EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS
louer
Chambres
Prix / m2 02/2012
Prix / m2 09/2012
Evolution 6 MOIS
0
5.037 €
5.027 €
- 0,2 %
1
4.605 €
4.818 €
+ 4,6 %
des prix affichés pour le neuf sur une période
2
4.354 €
4.461 €
+ 2,5 %
de 2 ans est en moyenne de 7,3 %.
3
4.278 €
4.312 €
+ 0,8 %
4 et +
4.604 €
4.649 €
+ 1,0 %
Prix moyen
4.459 €
4.579 €
+ 2,7 %
Les prix au m des appartements neufs ont 2
progressé de 4,8 % en 12 mois. Le prix moyen affiché est de 4.579 € en 2012. La progression
Au cours des 6 derniers mois, la progression moyenne est de 2,7 % dans la lignée des semestres précédents. Après les baisses de 2008 et 2009, la tendance avait été inversée en 2010 surtout suite à la mise sur le marché à Luxembourg-Ville et dans les communes
EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS
de première couronne, de projets très haut
Chambres
Prix / m2 09/2011
Prix / m2 09/2012
Evolution 12 MOIS
0
4.879 €
5.027 €
+ 3,0 %
1
4.414 €
4.818 €
+ 9,2 %
Le prix au m2 des appartements 1 - 2 chambres,
2
4.288 €
4.461 €
+ 4,0 %
71 % de l’offre, s’établit dans la fourchette de
3
4.211 €
4.312 €
+ 2,4 %
4.461 € à 4.818 €. On enregistre une progression
4 et +
4.765 €
4.649 €
- 2,5 %
Prix moyen
4.369 €
4.579 €
+ 4,8 %
de gamme avec des prix au m2 dépassant régulièrement 7.000 € par m2.
de 4-9 % sur 1 an pour ces appartements, qui étaient mis en vente à l’époque pour 4.288 € à 4.414 €. Les studios sont très prisés car ils offrent le meilleur rendement au m2. Depuis le début de 2012, le prix moyen au m2 des studios
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS
dépasse 5.000 €.
Chambres
Prix / m2 09/2010
Prix / m2 09/2012
Evolution 24 MOIS
0
4.725 €
5.027 €
+ 6,4 %
1
4.310 €
4.818 €
+ 11,8 %
premières années de détention n’y est pas
2
4.244 €
4.461 €
+ 5,1 %
étranger.
3
4.065 €
4.312 €
+ 6,1 %
4 et +
4.345 €
4.649 €
+ 7,0 %
Prix moyen
4.269 €
4.579 €
+ 7,3 %
La demande de la part des investisseurs reste soutenue en 2012. L’avantage fiscal d’amortissement accéléré au cours des 6
4 ch. et + 3 ch. 0 ch.
Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu 2 ch.
24
atHomemagazine
1 ch.
Le prix moyen au m2 d’un appartement neuf est de 4.579 € en octobre 2012.
Appartements neufs QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AFFICHÉS POUR LES APPARTEMENTS NEUFS ?
acheter
Le prix affiché de l’immobilier neuf progresse de 2,5 % depuis le début de 2012. Sur 1 an, la progression est de 4,2 %. Le prix moyen du neuf progresse de manière ràgulière mais mesurée depuis la fin de la crise de 2009. Cependant les prix records de 2008 ont été
Moyenne des prix à la vente des appartements neufs avec un intervalle de confiance de 95 %.
EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS
louer
largement dépassés. En 4 ans, le prix moyen
Chambres
Prix affichés 02/2012
Prix affichés 09/2012
Evolution 6 MOIS
d’un appartement neuf est passé de 350.000 €
0
208.510 €
213.339 €
+ 2,3 %
1
289.088 €
303.734 €
+ 5,1 %
constructions de la région Centre et notamment
2
393.054 €
403.756 €
+ 2,7 %
celles sur le territoire de la ville de Luxembourg.
3
529.772 €
540.830 €
+ 2,1 %
4 et +
808.105 €
808.203 €
0,0 %
407.213 €
+ 2,5 %
à près de 410.000 €. Le
marché
est
tiré
par
les
nouvelles
Le développement récent des prix du neuf montre que les appartements de 1 à 2 chambres
Prix moyen
397.331 €
à coucher s’affichent dans la fourchette de 303.000 € à 403.000 €. Ces appartements de taille moyenne représentent 71 % de l’offre immobilière d’appartements neufs. Sur 2 ans, la progression de ce type d’appartements est
EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
Evolution 12 MOIS
0
209.184 €
213.339 €
+ 2,0 %
1
282.269 €
303.734 €
+ 7,6 %
uniforme. En effet, une analyse régionale
2
388.938 €
403.756 €
+ 3,8 %
permet d’isoler cette hausse sur la région
3
511.758 €
540.830 €
+ 5,7 %
4 et +
769.203 €
808.203 €
+ 5,1 %
Prix moyen
390.857 €
407.213 €
+ 4,2 %
de 4-7 %. La valeur moyenne des prix affichés cache cependant le fait que le marché n’est pas
Centre. Plusieurs projets de haut standing dans les quartiers et localités de premier cercle poussent le prix moyen du Centre sensiblement vers le haut. Une véritable bulle s’est créée sur les biens d’exception. Les prix pratiqués dans les quartiers les plus prestigieux ont fait progresser le prix moyen des appartements 4 chambres de 30 % en 3 ans, passant d’une valeur moyenne de 600.000 € à plus de 800.000 €.
REMARQUE
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2012
Evolution 24 MOIS
0
201.774 €
213.339 €
+ 5,7 %
1
278.480 €
303.734 €
+ 9,1 %
2
383.166 €
403.756 €
+ 5,4 %
3
492.001 €
540.830 €
+ 9,9 %
4 et +
713.703 €
808.203 €
+ 13,2 %
Prix moyen
377.785 €
407.213 €
+ 7,8 %
Les prix affichés dans ce magazine sont des moyennes calculées sur base des prix des annonces immobilières du site www.atHome.lu. Faites appel à des agents immobiliers pour connaître l’estimation correcte de votre bien. Les valeurs indiquées ici sont des prix moyens sur l’ensemble du Grand-Duché. Il existe des fortes fluctuations d’une région à l’autre au sein du Luxembourg.
=
Appartements location QUELS SONT LES PRIX DES LOYERS AFFICHÉS POUR LES APPARTEMENTS ?
acheter
Après avoir progressé de près de 10 % sur le 2ème trimestre 2011, le loyer moyen de Moyenne des prix à la location des appartements avec un intervalle de confiance de 95 %.
l’ensemble du pays connaît un réajustement en 2012 et a diminué de 5,9%.
EVOLUTION SUR 6 MOIS Loyer 03/2012
Loyer 09/2012
Evolution 6 MOIS
Le loyer moyen théorique s’établit à 1.154 €.
0
734 €
760 €
+ 3,6 %
Les moyennes nationales sont à nuancer car
1
947 €
966 €
+ 1,9 %
2
1.231 €
1.239 €
+ 0,7 %
3
1.614 €
1.608 €
- 0,3 %
de Luxembourg, une section spéciale y est
4 et +
2.575 €
2.457 €
- 4,6 %
consacrée dans ce magazine.
Loyer moyen
1.226 €
1.154 €
- 5,9 %
louer
Chambres
elles ne reflètent pas la réalité du terrain qui veut que le marché de location soit divisé par région. Le marché principal étant la ville
En 24 mois, quasiment tous les segments d’appartements en location ont progressé de 5 % à 6 %. Les deux années précédentes les loyers étaient restés stables au Luxembourg.
EVOLUTION SUR 12 MOIS Chambres
Loyer 09/2011
Loyer 09/2012
Evolution 12 MOIS
Les appartements 1 et 2 chambres représentent
0
740 €
760 €
+ 2,8 %
66 % de l’offre en location d’appartements. Le
1
958 €
966 €
+ 0,8 %
2
1.212 €
1.239 €
+ 2,2 %
3
1.576 €
1.608 €
+ 2,0 %
En 2012, il faut débourser en moyenne 760 €
4 et +
2.526 €
2.457 €
- 2,7 %
par mois pour un studio/appartement sans
Loyer moyen
1.117 €
1.154 €
+ 3,3 %
chambre à coucher séparée. Le loyer de base
budget moyen à prévoir pour ces appartements est de 966 € à 1.239 € en 2012.
pour pouvoir se loger à Luxembourg est une nouvelle fois en progression et atteint un nouveau record historique.
EVOLUTION SUR 24 MOIS
Les appartements 4 chambres sont les moins
Chambres
Loyer 09/2010
Loyer 09/2012
Evolution 24 MOIS
représentés avec seulement 3 % de part de
0
717 €
760 €
+ 6,1 %
marché. Le loyer affiché est en moyenne de
1
921 €
966 €
+ 4,9 %
2
1.179 €
1.239 €
+ 5,1 %
3
1.575 €
1.608 €
+ 2,1 %
4 et +
2.314 €
2.457 €
+ 6,2 %
Loyer moyen
1.094 €
1.154 €
+ 5,5 %
2.457 € par mois. C’est moins que fin 2011. La volatilité de ce segment est lié à sa taille restreinte (4 % de l’offre) et la forte disparité des biens luxueux mis en location.
3 ch.
4 ch. et + 0 ch.
Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu La rubrique Appartements reprend les types de biens: studios, appartements, duplex, penthouse, loft. Il faut noter que les appartements représentent la grande majorité des objets en location au Luxembourg. Le plus souvent, les prix à la location s’entendent hors charges. Il n’existe pas cependant de standard de publication pour les annonces immobilières, certains annonceurs préfèrent afficher le prix de la location avec charges, d’autres sans charges. La même réflexion est valable pour les appartements ‘avec ou sans garage’, chaque annonceur ayant l’habitude de les présenter à sa propre façon.
28
atHomemagazine
1 ch. 2 ch.
Appartements location
EVOLUTION SUR 6 MOIS Chambres
Loyer / m2 03/2012
Loyer / m2 09/2012
Evolution 6 MOIS
0
22,37 €
20,54 €
- 8,2 %
1
15,53 €
16,74 €
+ 7,8 %
2
13,92 €
13,97 €
+ 0,4 %
3
12,91 €
12,98 €
+ 0,5 %
de Luxembourg. Cette valeur moyenne est à
4 et +
14,39 €
14,31 €
- 0,5 %
pondérer par l’impact régional qui peut être
Loyer moyen
15,85 €
15,72 €
- 0,8 %
En 2012, un propriétaire peut espérer obtenir un loyer moyen de 15,72 € /m² pour un appartement mis en location au Grand-Duché
important. Le marché locatif est tiré vers le haut par les prix pratiqués dans les quartiers de Luxembourg-ville et diminue plus on s’en éloigne.
EVOLUTION SUR 12 MOIS
Après une poussée sensible des loyers au
Chambres
Loyer / m2 09/2011
Loyer / m2 09/2012
Evolution 12 MOIS
second semestre 2011, l’année 2012 a donné
0
21,04 €
20,54 €
- 2,4 %
lieu à un réajustement. Aussi au final, le loyer
1
15,41 €
16,74 €
+ 8,6 %
2
13,55 €
13,97 €
+ 3,1 %
3
13,03 €
12,98 €
- 0,4 %
4 et +
14,45 €
14,31 €
- 0,9 %
Loyer moyen
15,74 €
15,72 €
- 0,2 %
moyen au m2 n’aura pas changé en un an. La plus grosse progression de 2012 est enregistrée pour les appartements de 1 chambre à coucher avec + 8,6 %. Pour les autres types d’appartements la fluctuation est modérée. Le loyer des studios est le plus élevé et reste au-dessus de 20 € par m2.
EVOLUTION SUR 24 MOIS Chambres
Loyer / m2 09/2010
Loyer / m2 09/2012
Evolution 24 MOIS
Plus la surface est petite, plus le prix de la
0
20,19 €
20,54 €
+ 1,8 %
location est élevé. Les studios - appartements
1
15,02 €
16,74 €
+ 11,5 %
2
13,39 €
13,97 €
+ 4,3 %
3
12,79 €
12,98 €
+ 1,5 %
4 et +
13,29 €
14,31 €
+ 7,7 %
Loyer moyen
15,14 €
15,72 €
+ 3,8 %
avec 0 chambre restent ceux qui rapportent le meilleur loyer / m2 à leurs propriétaires. Il s’agit de biens qui sont les plus intéressants d’un point de vue rendement locatif. Au plus l’appartement est grand au plus le prix/m² va diminuer. Dans cette optique, les appartements les plus grands sont les plus avantageux pour les locataires.
EN BREF Les appartements en location au Luxembourg ont pour leur grande majorité de 0 à 2 chambres et représentent 86 % de l’offre présente en location sur atHome. Fin 2012, un propriétaire peut espérer obtenir un loyer moyen de 15,72 € /m² pour un appartement mis en location au Luxembourg.
louer
Moyenne des prix à la location des appartements avec un intervalle de confiance de 95 %.
acheter
QUELS SONT LES PRIX DES LOYERS AU M2 POUR LES APPARTEMENTS ?
Appartements location / Ville de Luxembourg DÉTAILS DES LOYERS DANS LES QUARTIERS DE LA VILLE DE LUXEMBOURG
acheter
STUDIO 0 CHAMBRE Nombre d’annonces sur www.athome.lu et loyer moyen fin 2012.
louer
Quartiers
Annonces
Loyer moyen
BEGGEN
10
763 €
BELAIR
33
834 €
BONNEVOIE
58
692 €
CENTRE
131
889 €
CENTS
*
*
Nombre d’annonces sur www.athome.lu et loyer moyen fin 2012.
CESSANGE
8
*
Quartiers
Annonces
Loyer moyen
Quartiers
Annonces
CLAUSEN
11
1.000 €
BEGGEN
14
1.023 €
BEGGEN
16
1.356 €
DOMMELDANGE
4
*
BELAIR
64
1.240 €
BELAIR
79
1.643 €
EICH
2
*
BONNEVOIE
39
1.005 €
BONNEVOIE
41
1.253 €
GARE
121
818 €
CENTRE
69
1.252 €
CENTRE
58
1.639 €
GASPERICH
12
731 €
CENTS
13
1.210 €
CENTS
49
1.569 €
GRUND
3
*
CESSANGE
8
*
CESSANGE
22
1.470 €
HAMM
4
*
CLAUSEN
9
*
CLAUSEN
11
1.693 €
HOLLERICH
16
898 €
DOMMELDANGE
9
*
DOMMELDANGE
6
1.733 €
KIRCHBERG
13
1.018 €
EICH
5
*
EICH
8
1.333 €
*
*
GARE
45
1.097 €
GARE
33
1.451 €
LIMPERTSBERG
72
844 €
GASPERICH
12
1.030 €
GASPERICH
6
1.300 €
MERL
17
760 €
GRUND
3
*
GRUND
*
*
MUHLENBACH
4
*
HAMM
4
*
HAMM
9
1.153 €
NEUDORF
8
*
HOLLERICH
7
*
HOLLERICH
10
1.370 €
PFAFFENTHALL
*
*
KIRCHBERG
39
1.251 €
KIRCHBERG
79
1.674 €
PULVERMUEHLE
*
*
KOHLENBERG
1
*
*
*
ROLLINGERGRUND
9
*
LIMPERTSBERG
73
1.396 €
LIMPERTSBERG
58
1.757 €
VERLORENKOST
*
*
MERL
22
1.112 €
MERL
40
1.527 €
WEIMERSHOF
4
*
MUHLENBACH
2
*
MUHLENBACH
5
1.860 €
WEIMERSKIRCH
5
*
NEUDORF
20
1.096 €
NEUDORF
15
1.393 €
PFAFFENTHALL
2
*
PFAFFENTHALL
1
1.900 €
PULVERMUEHLE
2
*
PULVERMUEHLE
*
*
ROLLINGERGRUND
8
*
ROLLINGERGRUND
10
1.524 €
VERLORENKOST
*
*
VERLORENKOST
*
*
WEIMERSHOF
23
1.665 €
WEIMERSKIRCH
4
1.513 €
KOHLENBERG
Fin 2012, le loyer mensuel moyen sur l’ensemble de la VDL pour un studio, appartement 0 chambre est de 846 €.
APPARTEMENT 1 CHAMBRE
APPARTEMENT 2 CHAMBRES
Il était de 786 € il y a un an soit une hausse
WEIMERSHOF
10
1.266 €
de 7,7 %.
WEIMERSKIRCH
2
*
* Données statistiques insuffisantes
30
atHomemagazine
Nombre d’annonces sur www.athome.lu et loyer moyen fin 2012.
KOHLENBERG
Loyer moyen
Fin 2012, le loyer mensuel moyen sur
Fin 2012, le loyer mensuel moyen sur
l’ensemble de la VDL pour un appartement 1
l’ensemble de la VDL pour un appartement 2
chambre est de 1.198 €.
chambres est de 1.567 €.
Il était de 1.089 € il y a un an soit une hausse
Il était de 1.392 € il y a un an soit une hausse
de 10,0 %.
de 12,6 %.
acheter
APPARTEMENT 3 CHAMBRES Nombre d’annonces sur www.athome.lu et loyer moyen fin 2012. Quartiers
Annonces
Loyer moyen
BEGGEN
7
*
BELAIR
49
2.020 €
BONNEVOIE
6
*
APPT. 4 CHAMBRES ET PLUS
CENTRE
30
2.048 €
CENTS
11
2.187 €
Nombre d’annonces sur www.athome.lu et loyer moyen fin 2012.
CESSANGE
2
*
Quartiers
Annonces
Loyer moyen
CLAUSEN
*
*
BEGGEN
6
*
DOMMELDANGE
14
2.371 €
BELAIR
23
3.450
EICH
2
*
BONNEVOIE
1
*
GARE
3
*
CENTRE
29
3.343
GASPERICH
3
*
CENTS
5
*
GRUND
1
*
CESSANGE
3
*
HAMM
1
*
CLAUSEN
*
*
HOLLERICH
*
*
DOMMELDANGE
2
*
KIRCHBERG
16
1.918 €
EICH
1
*
KOHLENBERG
2
*
GARE
7
*
LIMPERTSBERG
23
2.337 €
GASPERICH
*
*
MERL
13
1.869 €
GRUND
*
*
MUHLENBACH
2
*
HAMM
*
*
NEUDORF
1
*
HOLLERICH
*
*
PFAFFENTHALL
*
*
KIRCHBERG
6
3.500
PULVERMUEHLE
1
*
KOHLENBERG
*
*
ROLLINGERGRUND
4
*
LIMPERTSBERG
21
3.896
VERLORENKOST
1
*
MERL
2
*
WEIMERSHOF
4
*
MUHLENBACH
1
*
WEIMERSKIRCH
1
*
NEUDORF
*
*
PFAFFENTHALL
*
*
Fin 2012, le loyer mensuel moyen sur
PULVERMUEHLE
*
*
l’ensemble de la VDL pour un appartement 3
ROLLINGERGRUND
1
*
VERLORENKOST
*
*
WEIMERSHOF
3
*
WEIMERSKIRCH
1
*
chambres est de 2.026 €. Il était de 1.874 € il y a un an soit une hausse de 8,1 %.
louer
EN BREF
LOYER MENSUEL MOYEN DES APPARTEMENTS POUR LA VILLE DE LUXEMBOURG FIN 2012
• appartement/studio 0 chambre :
846 € • appartement 1 chambre :
1.198 € • appartement 2 chambres :
1.567 € • appartement 3 chambres :
2.026 € • appartement 4 chambres et plus :
3.245 €
Fin 2012, le loyer mensuel moyen sur l’ensemble de la VDL pour un appartement 4 chambres est de 3.245 €.
Pour une estimation précise de la valeur
Il était de 3.052 € il y a un an soit une hausse
de votre bien, consultez un professionnel
de 6,3 %.
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Maisons anciennes QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AFFICHÉS POUR LES MAISONS ANCIENNES ?
mois.
EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS
Cette progression cache cependant de fortes
Chambres
Prix affichés 02/2012
Prix affichés 09/2012
Evolution 6 MOIS
divergences au sein du marché d’un point de
2
344.931 €
358.180 €
+ 3,8 %
3
460.613 €
467.183 €
+ 1,4 %
Les maisons de petite taille ne connaissent
4
589.690 €
611.605 €
+ 3,7 %
pas de grosse évolution de prix en 2012. Sur
5
755.862 €
753.794 €
- 0,3 %
6 et +
1.109.128 €
1.117.559 €
+ 0,8 %
Prix moyen
617.820 €
630.772 €
+ 2,1 %
vue régional.
plusieurs années on constate une progression moins forte des prix de ces maisons. Les maisons de 4 chambres passent pour la première fois la barre symbolique des 600.000 €. La fourchette moyenne des prix affichés pour les 3 et 4 chambres - 60% de l’offre - s’est légèrement agrandie et est de 467.000 € à
EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
Evolution 12 MOIS
2
347.801 €
358.180 €
+ 3,0 %
3
463.072 €
467.183 €
+ 0,9 %
4
573.925 €
611.605 €
+ 6,6 %
progression plus prononcée. Le prix moyen
5
740.516 €
753.794 €
+ 1,8 %
d’une maison y est de 860.000 € contre
6 et +
1.102.619 €
1.117.559 €
+ 1,4 %
Prix moyen
606.745 €
630.772 €
+ 4,0 %
611.000 €. Au niveau local, il existe des différences importantes entre les régions et les communes. La région Centre connaît une nouvelle fois une
‘seulement’ 436.000 € dans le Nord du pays. Pour plus de détail, nous vous invitons à consulter les pages ‘région’ et ‘communes’ du magazine. Les maisons de grande taille (>200m2) et de
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS
prestige connaissent la plus forte augmentation
Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2012
Evolution 24 MOIS
de prix. Sur 2 ans, la progression est de 7-11 %
2
332.161 €
358.180 €
+ 7,8 %
3
453.749 €
467.183 €
+ 3,0 %
d’affirmer que les prix demandés pour ces
4
561.962 €
611.605 €
+ 8,8 %
biens soient justifiés par la valeur sousjacente
5
680.637 €
753.794 €
+ 10,7 %
6 et +
1.047.505 €
1.117.559 €
+ 6,7 %
Prix moyen
573.863 €
630.772 €
+ 9,9 %
sur le prix moyen affiché pour les plus grandes surfaces. Il n’existe pas d’éléments permettant
des biens proposés. Il existe un risque de surenchère pour la prise de mandat pour ce type de maisons. Par ailleurs, les biens dans ce segment sont très difficilement comparables. Selon les professionnels de l’immobilier, les acheteurs pour les maisons au-delà de 800.000 € sont peu nombreux. Notons par ailleurs, que le segment des grandes maisons est celui
MAISONS Evolution des prix de vente ces 10 dernières années 1.200.000 €
qui connaît le plus de volatilité. Il est donc raisonnable de penser que bien des maisons de ce segment ne trouvent pas preneur au prix
6+
Prix moyen
1.000.000 €
affiché.
EN BREF
800.000 €
Le prix moyen d’une maison ancienne fin 2012 est de 630.772 €
600.000 €
5
4
3
400.000 € 2
200.000 € 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2
2 ch.
3
3 ch.
4
4 ch.
5
5 ch.
6+
6 ch. et +
acheter
progresse de 4 % en 12 mois et 9,9 % en 24
Moyenne des prix à la vente des maisons anciennes avec un intervalle de confiance de 95 %.
louer
Le prix de vente moyen affiché pour les maisons
Maisons anciennes QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AU M2 POUR LES MAISONS ANCIENNES ? Moyenne des prix à la vente des maisons anciennes avec un intervalle de confiance de 95 %.
EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS
acheter
louer
Chambres
Prix / m2 02/2012
Prix / m2 09/2012
Evolution 6 MOIS
2
3.455 €
3.553 €
+ 2,8 %
3
3.339 €
3.389 €
+ 1,5 %
4
3.419 €
3.533 €
+ 3,3 %
5
3.424 €
3.418 €
- 0,2 %
6 et +
3.275 €
3.391 €
+ 3,5 %
Prix moyen
3.378 €
3.447 €
+ 2,0 %
En 2012, il faut compter en moyenne 3.447 € par m2 pour l’acquisition d’une maison ancienne au Luxembourg. Sur un an, le prix au m2 est en progression de 2,3 %. Le prix d’avant la crise de 2008 n’était pas tellement inférieur puisque il était de 3.266 €. Au point le plus bas, début 2010, le prix au m2 était de 3.165 € le m2.
EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres
Prix / m2 09/2011
Prix / m2 09/2012
Evolution 12 MOIS
2
3.501 €
3.553 €
+ 1,5 %
3
3.367 €
3.389 €
+ 0,7 %
4
3.335 €
3.533 €
+ 5,9 %
5
3.371 €
3.418 €
+ 1,4 %
6 et +
3.343 €
3.391 €
+ 1,4 %
Prix moyen
3.370 €
3.447 €
+ 2,3 %
Même si l’augmentation sur 2 ans est de 8,9 %, il y a surtout lieu de remarquer la bonne stabilité et le peu de volatilité du marché luxembourgeois. Au cours des deux dernières années, le prix au m2 des maisons a le plus progressé sur le segment des maisons de plus de 200 m2 (30 % de l’offre). Généralement, au plus les biens immobiliers sont grands, au plus le prix au m2 diminue. Tel fut la tendance constatée les années précédentes. Dans le cas présent, un nombre important de maisons avec finitions d’exception semble être
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS
sur le marché.
Chambres
Prix / m2 09/2010
Prix / m2 09/2012
Evolution 24 MOIS
2
3.325 €
3.553 €
+ 6,9 %
Le prix au m2 reste un outil assez difficile à
3
3.306 €
3.389 €
+ 2,5 %
utiliser pour les maisons. En effet, à surface
4
3.251 €
3.533 €
+ 8,7 %
égale, il peut exister de fortes différences de
5
3.123 €
3.418 €
+ 9,4 %
6 et +
3.200 €
3.391 €
+ 6,0 %
Prix moyen
3.250 €
3.447 €
+ 6,1 %
prestations entre différentes catégories de maisons, de taille de terrain, de finition interne, etc. Il est donc plus sensé de se référrer aux données concernant l’échantillon par commune et les prix pratiqués dans ces dernières.
6 ch. et +
2 ch. 3 ch.
L’offre des maisons sur www.athome.lu est composée en majorité des maisons 3, 4, 5
5 ch.
Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu 4 ch.
chambres et ces catégories représentent 77 % toutes trois réunies.
REMARQUE
Les maisons 2 chambres et 6 chambres sont les objets les moins représentés sur le site
Les prix affichés dans ce magazine
www.athome.lu.
sont des moyennes calculées sur base
Elles atteignent 23 % de l’offre totale.
des prix des annonces immobilières du site www.atHome.lu.
Les prix des maisons sont plus difficilement comparables que pour les objets de type appartement. En effet, les critères d’évaluation d’une maison sont plus nombreux: taille du terrain, nombre de salles de bain, localité, feu ouvert, finitions … Tous ces éléments ont un effet corollaire sur le prix demandé. Cet effet de corrélation sera d’autant plus perceptible que la surface habitable est importante.
34
atHomemagazine
Faites appel à des agents immobiliers pour connaître l’estimation correcte de votre bien.
En cette période instable, choisissez la sécurité. Pour le fi nancement de votre logement, faites confiance à une valeur sûre. En choisissant le fi nancement à taux fi xe, c‘est à dire des mensualités invariables, vous savez exactement et dès le départ à quoi vous vous engagez fi nancièrement. S p é c i a l i s t e d e l ’é p a r g n e - l o g e m e n t , Wüstenrot vous guide dans vos choix et vous conseille également sur les avantages fiscaux et l‘aide au logement.Plus d‘infos sur www.wuestenrot.lu Nos partenaires à Luxembourg :
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14/09/12 09:49
Maisons location QUELS SONT LES PRIX DES LOYERS AFFICHÉS POUR LES MAISONS ? Moyenne des prix à la location des maisons avec un intervalle de confiance de 95 %.
acheter
EVOLUTION SUR 6 MOIS
Le marché de la location des maisons avait progressé de 7,9 % en 2011. Ainsi, la baisse des loyers constatée en 2009 avaient été plus
louer
qu’effacée.
Chambres
Loyer 03/2012
Loyer 09/2012
Evolution 6 MOIS
2
1.190 €
1.355 €
+ 13,8 %
3
1.743 €
1.655 €
- 5,0 %
4
2.175 €
2.091 €
- 3,9 %
5
2.620 €
2.605 €
- 0,6 %
6 et +
3.683 €
3.575 €
- 2,9 %
Loyer moyen
2.452 €
2.263 €
- 7,7 %
Ajustement du marché en 2012. Les loyers baissent et reviennent à un niveau comparable au 1er semestre 2011. Seuls les loyers des petites maisons ne baissent pas et confirment même la progression amorcée il y a déjà plusieurs semestres. L’offre de maisons en location reste basse en 2012. Le marché a diminué de 31 % en taille, le nombre d’annonces publiées passant de 1.550 à 1.050 annonces entre 2010 et 2012. En 2012, il faut compter 2.263 € de loyer moyen
EVOLUTION SUR 12 MOIS Chambres
Loyer 09/2011
Loyer 09/2012
Evolution 12 MOIS
2
1.090 €
1.355 €
+ 24,3 %
3
1.628 €
1.655 €
+ 1,7 %
4
2.114 €
2.091 €
- 1,1 %
5
2.550 €
2.605 €
+ 2,2 %
6 et +
3.683 €
3.575 €
- 2,9 %
Loyer moyen
2.274 €
2.263 €
- 0,5 %
pour la location d’une maison au Luxembourg.
EVOLUTION SUR 24 MOIS
6 ch. et +
Chambres
Loyer 09/2010
Loyer 09/2012
Evolution 24 MOIS
2
1.108 €
1.355 €
+ 22,3 %
3
1.568 €
1.655 €
+ 5,6 %
4
2.130 €
2.091 €
- 1,8 %
5
2.584 €
2.605 €
+ 0,8 %
6 et +
3.501 €
3.575 €
+ 2,1 %
Loyer moyen
2.179 €
2.263 €
+ 3,9 %
2 ch. 3 ch.
5 ch.
Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu
4 ch.
36
atHomemagazine
Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu Les maisons 3, 4, et 5 chambres représentent 76 % de parts de marché. Les maisons deux chambres sont les biens les moins représentés avec seulement 8 % de parts de marché.
EN BREF
Fin 2012, il faut compter 2.263 € de loyer moyen pour la location d’une maison au Luxembourg.
Maisons location QUELS SONT LES PRIX DES LOYERS AU M2 POUR LES MAISONS ?
Le loyer au m2 des maisons perçu au Luxembourg est en moyenne 25 % inférieur au loyer des
EN BREF
appartements (15,72 € en 2012). L’ajustement des loyers à la baisse constaté pour le valeurs nettes des loyers ne se reflète pas au niveau du loyer au m . Un an plus tôt le loyer moyen au m était de 2
2
11,64 € contre 12,06 € aujourd’hui. Au plus fort de la crise financière, le loyer au m2 des maisons avait fortement régressé en passant
Louer une maison au Luxembourg ? Prévoir un budget de 12,06 €/m²
de 11,52 € en 2008 à une valeur plancher de 8,77 € en réaction au fort stock de maisons vides, non-louées. L’évolution sur un horizon de 4 ans reste donc inférieure à l’inflation.
Moyenne des prix à la location des maisons avec un intervalle de confiance de 95 %.
EVOLUTION SUR 6 MOIS
Répartition des annonces de location de maisons sur atHome.lu
Chambres
Loyer / m2 03/2012
Loyer / m2 09/2012
Evolution 6 MOIS
2
11,86 €
12,35 €
+ 4,1 %
3
12,55 €
12,56 €
+ 0,1 %
4
12,62 €
12,64 €
+ 0,2 %
5
11,84 €
11,79 €
- 0,4 %
6 et +
11,03 €
10,99 €
- 0,4 %
Loyer moyen
12,04 €
12,06 €
+ 0,2 %
9%
EVOLUTION SUR 12 MOIS
16%
43%
18%
15%
Chambres
Loyer / m2 09/2011
Loyer / m2 09/2012
Evolution 12 MOIS
2
10,99 €
12,35 €
+ 12,4 %
3
11,81 €
12,56 €
+ 6,4 %
4
12,26 €
12,64 €
+ 3,2 %
5
11,48 €
11,79 €
+ 2,7 %
6 et +
10,89 €
10,99 €
+ 0,9 %
Loyer moyen
11,64 €
12,06 €
+ 3,6 %
EVOLUTION SUR 24 MOIS Les maisons en location sont les plus
Chambres
Loyer / m2 09/2010
Loyer / m2 09/2012
Evolution 24 MOIS
2
11,02 €
12,35 €
+ 12,0 %
3
11,18 €
12,56 €
+ 12,4 %
Notons que c’est encore la région du Nord
4
11,72 €
12,64 €
+ 7,9 %
qui propose la plus petite offre en matière de
5
11,55 €
11,79 €
+ 2,0 %
6 et +
10,84 €
10,99 €
+ 1,4 %
Loyer moyen
11,37 €
12,06 €
+ 6,1 %
représentées dans la région du Centre à raison de 43 %.
location de maisons. En effet nous avons vu précédemment que celle-ci arrive en queue de peloton également pour les appartements.
atHomemagazine
37
Région / Centre
La région Centre à la loupe L’augmentation des prix de l’immobilier reste la plus forte dans la région du centre du Grand-Duché. Voici des années que dans cette région les prix continuent à établir de nouveaux records tous les semestres, contrairement a ce qui peut être constaté dans les autres régions du pays. L’impact de la crise a été très limité et effacé après 18 mois. 6.500 biens immobiliers étaient en vente dans la région Centre en 2012, dont 70% étaient des appartements. Le Centre réprésente 32 % de l’offre totale des biens en vente du pays.
Les appartements anciens La région du Centre est celle qui connaît le plus fort développement de
Les maisons anciennes
prix. La hausse sur 12 mois des prix affichés est en moyenne de 8,3 %.
Les prix des maisons anciennes dans la région du Centre connaissent
Le prix moyen au m des appartements s’établit à 4.965 € fin 2012.
une progression moyenne de 10,2 % en 1 an et 16,9 % en 2 ans.
Luxembourg-Ville et la première couronne de communes représentent
Ainsi la valeur moyenne d’une maison au Centre est de 861.000 €.
les marchés les plus actifs du pays. La demande y est forte ce qui fait
Les prix pratiqués sont de loin supérieurs aux autres régions du pays.
2
progresser les prix. Le tarif moyen des studios dépasse maintenant les 210.000 € et
Les petites maisons, moins nombreuses dans cette région du pays,
augmente de 17 % en 24 mois. Le prix au m2 demandé est près de
voient leur prix affiché progresser de 11,5 % en 2 ans. Le prix d’entrée
5.700 € pour les studios.
d’une maison au Centre est de 457.000 €. A budget constant, l’acheteur trouvera des maisons nettement plus grandes dans les autres régions
Le segment des appartements de grande taille avec 3 ou 4 chambres à
du pays.
coucher, progresse également fortement. Ce type de biens, considéré par les vendeurs comme d’exception, est proposé à une clientèle
Le segment des maisons de 160 à 200 m2 et avec 4 chambres à coucher
principalement urbaine et internationale qui ne cherche pas à vivre dans
connaît la plus forte demande. Les prix progressent de 10 % en un an
une maison.
et même de 15 % en 2 ans. Le prix moyen de ces maisons est passé de
On peut parler de bulle en ce qui concerne l’offre d’appartements
653.000 € à 749.000 € en seulement 2 ans.
d’exception. Le prix affiché atteint 878.940 € et progresse de 17 % en seulement 2 ans. Le prix moyen au m2 est plus élevé pour ces biens ce qui s’explique par une offre de très haut standing pour clientèle aisée.
Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Centre 900.000€ 861.916 € 820.049 €
La région Centre représente :
800.000€ 737.467 €
• 34 % de l’ensemble des annonces
782.064 € 749.824 €
700.000€ 689.721 €
immobilières pour la vente
• 62 % de l’ensemble des annonces
682.500 €
600.000€
immobilières pour la location
500.000€ 417.907 €
400.000€ 379.646 €
381.006 €
390.351 €
428.791 €
434.001 €
396.019 €
Tendances
300.000€ 09/2009
Maisons
38
03/2010
Appartements
atHomemagazine
09/2010
03/2011
09/2011
02/2012
09/2012
12 mois
24 mois
Prix de vente moyen des appartements
+ 3,9 %
+ 11,2 %
Prix de vente moyen des maisons
+ 10,2 %
+ 16,9 %
ConstruCtion & promotion immobiliere
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Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Centre est de 434.000 € et de 862.000 € pour une maison ancienne. Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 1000000
PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL 800000 600000 400000 200000 0 09/2009
0 ch. 03/2010
1 ch. 09/2010
2 ch.
3 ch.
03/2011
09/2011
02/2012
4 ch. et + 09/2012
Chambres
Prix affichés 09/2012
0
5.719 € / m2
1
5.030 € / m2
2
4.842 € / m2
3
4.715 € / m2
4 et +
4.937 € / m2
Prix moyen
4.965 € / m2
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
0
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
179.437 €
204.867 €
210.144 €
1
281.185 €
298.353 €
314.044 €
2
393.525 €
421.585 €
431.434 €
3
527.509 €
551.115 €
582.203 €
4 et +
781.155 €
855.370 €
878.942 €
390.351 €
417.907 €
434.001 €
Prix moyen
Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres
EN BREF
1500000
PRIX AU M MOYEN RÉGIONAL 2
1200000 900000 600000 300000 0 09/2009
2 ch. 03/2010
3 ch. 09/2010
4 ch. 03/2011
5 ch. 09/2011
02/2012
6 ch. et + 09/2012
Chambres
Prix affichés 09/2012
2
4.446 € / m2
3
4.309 € / m2
4
4.307 € / m2
5
4.116 € / m2
6 et +
4.260 € / m2
Prix moyen
4.263 € / m2
Le prix moyen d’un appartement ancien dans la région Centre est de 434.001 € Le prix moyen d’une maison ancienne dans la région Centre est de 861.916 € La région Centre représente 34 % de l’ensemble des annonces immobilières en vente. La région Centre représente 62 % de l’ensemble des annonces immobilières en location.
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
2
409.944 €
438.459 €
457.229 €
3
552.508 €
561.579 €
598.547 €
4
653.114 €
678.425 €
749.068 €
5
848.283 €
919.143 €
912.793 €
6 et +
1.373.558 €
1.376.905 €
1.454.409 €
Prix moyen
737.467 €
782.064 €
861.916 €
En s’éloignant du centre, les prix peuvent diminuer en moyenne jusqu’à 42 % pour la vente d’appartements et jusqu’à 64 % pour la vente de maisons (différence avec le Nord).
atHomemagazine
41
Région / Nord
La région Nord à la loupe Le Nord est la région la moins chère du Grand-Duché. L’offre immobilière représente 13 % du total des biens en vente au Grand-Duché, soit 2.700 annonces sur l’année écoulée. Il y plus de maisons en vente que d’appartements. L’offre de location y est très peu développée. L’écart entre le Nord et le Centre est très marqué. L’augmentation des prix y a été la moitié de ce qu’il est autour de la capitale.
Les appartements anciens
Les maisons anciennes
Le marché des appartements est assez restreint dans la région du Nord.
Le prix des maisons dans la région du Nord reste stable. Le prix moyen
Aussi il est habituel de voir des fortes fluctuations d’une année à l’autre
affiché à augmenté de 1,2 % en un an. Les prix dépassent enfin leur plus
sur des segments plus restreints.
haut historique de fin 2008.
Le prix moyen des appartements dans le Nord du pays progresse de 3,1
Les prix des petites maisons passe la barre des 300.000 € pour la
% sur 12 mois. Sur deux ans cette progression est de 7 %.
première fois. Le prix moyen affiché des maisons de 3 à 4 chambres à
Les appartments de 1 à 2 chambres qui représentent la majorité de
coucher se trouve dans la fourchette de 379.000 € à 483.000 €.
l’offre continuent leur progression. Les prix pour ces biens ont effacé
L’écart avec la région du Centre, la plus chère du pays se creuse une
les années de crise. La progression la plus forte est enregistrée pour
nouvelle fois. Les maisons du Nord sont en moyenne 40 % moins chères
les petites surfaces. En 24 mois, le prix a augmenté de 8 à 10 % et est
que pour le Centre.
maintenant au record historique. Les chiffres présentés sont cependant à interpréter avec prudence car Les prix des appartements 4 chambres continuent à fluctuer fortement.
au sein de la région administrative Nord qui sert de base de définition de
Constatons que ce marché est très restreint en taille et que le Nord du
l’échantillon statistique, il existe de fortes différences entre notamment
pays semble peu propice à la vente d’appartements dont le budget
les agglomérations appartenant au tissu économique Ettelbrück -
permet l’acquisition d’une maison avec un nombre de 3 à 4 chambres.
Diekirch et les villages les plus éloignés des Ardennes.
Il s’agit de la seule région du pays où l’offre de maisons est supérieure à l’offre d’appartements.
Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Nord 500.000€
La région Nord représente : 431.473 €
432.275 € 413.500 €
400.000€
431.101 €
436.233 €
• 13 % de l’ensemble des annonces
436.168 €
419.519 €
immobilières pour la vente
• 5 % de l’ensemble des annonces immobilières pour la location
300.000€ 277.081 €
275.762 € 282.874 €
265.983 €
266.578 €
284.205 €
265.634 €
200.000€
Tendances 09/2009
Maisons
42
03/2010
Appartements
atHomemagazine
09/2010
03/2011
09/2011
02/2012
09/2012
12 mois
24 mois
Prix de vente moyen des appartements
+ 3,1 %
+ 7,0 %
Prix de vente moyen des maisons
+ 1,2 %
+ 4,0 %
IMMO-PARTNER.lu
Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Nord est de 284.000 € et de 436.000 € pour une maison ancienne. Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 500000
PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL 400000
Chambres
Prix affichés 09/2012
0
3.948 € / m2
1
3.505 € / m2
2
3.271 € / m2
3
2.905 € / m2
4 et +
2.708 € / m2
Prix moyen
3.293 € / m2
300000 200000 100000 0 09/2009
0 ch.
1 ch.
03/2010
09/2010
2 ch. 03/2011
3 ch. 09/2011
02/2012
4 ch. et + 09/2012
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
0
149.006 €
150.661 €
150.056 €
1
219.516 €
226.925 €
219.907 €
2
289.138 €
291.176 €
293.703 €
3
322.006 €
351.980 €
345.896 €
4 et +
423.455 €
380.212 €
462.454 €
Prix moyen
265.634 €
275.762 €
284.205 €
Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres
EN BREF
800000
PRIX AU M MOYEN RÉGIONAL 2
700000 600000
Chambres
Prix affichés 09/2012
500000
2
3.101 € / m2
400000
3
2.815 € / m2
300000
4
2.784 € / m2
5
2.470 € / m2
6 et +
2.126 € / m2
Prix moyen
2.754 € / m2
200000 100000 0 09/2009
2 ch. 03/2010
3 ch. 09/2010
4 ch. 03/2011
5 ch. 09/2011
02/2012
6 ch. et + 09/2012
Le prix moyen d’un appartement ancien dans la région Nord est de 284.000 € Le prix moyen d’une maison ancienne dans la région Nord est de 436.000 € La région Nord représente 13 % de l’ensemble des annonces immobilières en vente. La région Nord représente 5 % de l’ensemble des annonces immobilières en location.
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
2
274.941 €
275.774 €
306.855 €
3
373.340 €
382.232 €
379.803 €
4
443.670 €
458.183 €
483.846 €
5
459.895 €
509.639 €
541.551 €
6 et +
703.581 €
686.456 €
632.847 €
Prix moyen
419.519 €
431.101 €
436.168 €
44
atHomemagazine
La région du Nord est la moins chère. En s’éloignant du Centre, les prix peuvent diminuer en moyenne jusqu’à 42 % au niveau des ventes des appartements (différence entre région Centre et Nord).
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Région / Sud
La région Sud à la loupe Le Sud est la plus grande région du Grand-Duché en ce qui concerne l’offre immobilière avec 7.500 biens immobiliers en vente sur une année. 72 % des biens en vente sont des appartements. La progression des prix immobiliers est homogène pour les principaux segments. Le marché ne présente pas de déséquilibre flagrant et connaît une progression mesurée des prix par rapport aux autres régions.
Les appartements anciens
Les maisons anciennes
L’offre en appartements anciens dans la région du Sud est importante.
Le Sud est réputé pour ces maisons de travailleurs qui connaissent un
Le nombre de nouvelles résidences en construction vient agrémenter
regain d’intérêt. Les maisons d’entrée de gamme connaissent la plus
un offre déjà pléthorique. 39 % des appartements en vente au Grand-
forte progression des prix avec 10 % d’augmentation en 2 ans. La valeur
Duché se trouvent dans cette région.
moyenne pour une maison de 2 chambres à coucher est de 355.000 € en 2012.
La progression des prix affichés est modeste mais régulière sur les types d’appartements de 1-2-3 chambres à coucher. La progression du prix
Le prix moyen des maisons de 3 à 4 chambres est proche du record
moyen affiché pour le Sud est de 2,1 % et s’établit à 298.000 €.
historique constaté en 2008. Le prix d’acquisition d’une maison dans le
Après avoir fortement progressé en 2011, le prix des studios connaît un
Sud augmente de manière régulière, mais ne fait pas de grands bonds.
léger ajustement et s’établit à 162.000 €. Sur 2 ans la progression reste
La fourchette moyenne est de 442.000 € à 546.000 €.
de 7,1 %. Le prix des maisons de taille supérieure à 200 m2 (> 5 chambres à coucher) En 2 ans, le prix des appartements dans le Sud a progressé de 4,5 % en
n’a pas progressé en 2012. Ce segment concerne principalement
moyenne, contre plus de 11 % dans le Centre. La stabilité des prix est
certains biens d’exception situés dans les communes proche de la ville
à mettre directement en relation avec l’offre importante sur le marché.
de Luxembourg. De manière générale, les biens à gros budgets sont ceux qui progressent le moins.
Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Sud 512.214 €
500.000€
467.199 €
475.974 €
482.943 €
518.859 €
525.363 €
La région Sud représente :
• 35 % de l’ensemble des annonces
490.514 €
immobilières pour la vente
• 17 % de l’ensemble des annonces
400.000€
immobilières pour la location 300.000€ 277.854 €
281.602 €
285.633 €
286.999 €
292.191 €
294.942 €
298.362 €
200.000€
Tendances 09/2009
Maisons
46
03/2010
Appartements
atHomemagazine
09/2010
03/2011
09/2011
02/2012
09/2012
12 mois
24 mois
Prix de vente moyen des appartements
+ 2,1 %
+ 4,5 %
Prix de vente moyen des maisons
+ 2,6 %
+ 8,8 %
Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Sud est de 298.000 € et de 525.000 € pour une maison ancienne. EN BREF
Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres
Le prix moyen d’un appartement ancien dans la région Sud est de 298.000 € Le prix moyen d’une maison ancienne
600000
PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL
500000
dans la région Sud est de 525.000 €
Chambres
Prix affichés 09/2012
400000
0
4.051 € / m2
300000
1
3.846 € / m2
200000
2
3.615 € / m2
3
3.253 € / m2
l’ensemble des annonces immobilières en
3.231 € / m
location.
100000 0 09/2009
4 et + 0 ch. 03/2010
1 ch. 09/2010
2 ch. 03/2011
3 ch. 09/2011
02/2012
4 ch. et +
l’ensemble des annonces immobilières en vente. La région Sud représente 17 % de
2
3.672 € / m2
Prix moyen
09/2012
La région Sud représente 35 % de
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
0
151.694 €
167.581 €
162.536 €
1
233.534 €
239.468 €
244.303 €
2
304.941 €
315.551 €
318.183 €
3
371.316 €
384.380 €
392.971 €
4 et +
501.334 €
475.367 €
526.499 €
Prix moyen
285.633 €
292.191 €
298.362 €
Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres 1000000
PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL 800000 600000 400000 200000 0
2 ch.
09/2009
03/2010
3 ch. 09/2010
4 ch. 03/2011
5 ch. 09/2011
02/2012
6 ch. et + 09/2012
Chambres
Prix affichés 09/2012
2
3.478 € / m2
3
3.234 € / m2
4
3.164 € / m2
5
2.942 € / m2
6 et +
2.771 € / m2
Prix moyen
3.165 € / m2
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
2
323.583 €
347.357 €
355.797 €
3
414.928 €
432.742 €
442.593 €
4
514.111 €
522.132 €
546.882 €
5
596.071 €
642.387 €
639.566 €
6 et +
934.735 €
990.857 €
945.183 €
Prix moyen
482.943 €
512.214 €
525.363 €
Prix affichés 09/2012
atHomemagazine
47
Région / Est
La région Est à la loupe L’Est représente 11 % du marché luxembourgeois en nombre d’annonces. Le nombre de biens immobiliers en vente en 2012 est de 2.500. Il y a pratiquement parité entre le nombre de maisons et d’appartements en vente. L’immobilier de l’Est du pays connaît un développement régulier pour les appartements. Le prix moyen des maisons dépasse pour la première fois son record historique de 2007.
Les appartements anciens
Les maisons anciennes
Notons que l’offre d’appartements dans la région est restreinte. L’Est ne
Le prix des maisons anciennes a augmenté de 5-7 % en un an pour
représente que 9 % des appartements anciens en vente au Luxembourg.
les maisons 3 à 4 chambres qui représentent le cœur du marché. La
La proximité de la frontière et l’offre très développée dans la région
fourchette de prix s’est élargie sur l’année écoulée et est de 445.000 €
mosellane du côté allemand - à des niveaux de prix très inférieurs - n’y
à 585.000 €.
sont pas étranger. Le segment des maisons de taille supérieure à 200 m2 de surface En 2012, il faut compter avec un budget moyen de 323.000 € pour l’achat
habitable est celui qui connaît la plus forte hausse. Les maisons de 5
d’un appartement dans l’Est du pays. Les prix pratiqués connaissent
chambres progressent de 20 % en 2 ans et passent de 629.000 € à
une progression régulière mais modérée.
752.000 € en moyenne.
Le prix des petites surfaces a connu un réajustement de -10 % en 2012
Notons cependant que le segment des maisons les plus luxueuses est
qui vient compenser la progression forte enregistrée les deux années
resté stable en 1 an. Dans la période d’après crise de 2008-2009, il
précédentes.
s’était fortement apprécié.
La fourchette de prix des appartements 1 et 2 chambres à coucher, qui représente plus d’une annonce sur deux est de 247.000 € à 337.000 €.
Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Est 700.000€
La région Est représente :
• 11 % de l’ensemble des annonces
638.501 €
600.000€
596.053 €
605.401 €
618.614 €
immobilières pour la vente
• 8 % de l’ensemble des annonces
575.203 €
500.000€
542.846 €
543.160 €
immobilières pour la location
400.000€
300.000€
302.345 € 297.344 €
09/2009
Maisons
48
321.320 €
03/2010
09/2010
03/2011
323.338 €
Tendances
299.298 €
Appartements
atHomemagazine
313.494 €
301.436 €
09/2011
02/2012
12 mois
24 mois
Prix de vente moyen des appartements
+ 3,1 %
+ 7,3 %
Prix de vente moyen des maisons
+ 5,5 %
+ 11,0 %
Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Est est de 323.000 € et de 638.000 € pour une maison ancienne. Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 600000
PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL
500000
Chambres
Prix affichés 09/2012
400000
0
4.126 € / m2
300000
1
3.886 € / m2
200000
2
3.860 € / m2
3
3.369 € / m2
4 et +
3.376 € / m2
Prix moyen
3.779 € / m2
100000 0 09/2009
0 ch. 03/2010
1 ch. 09/2010
2 ch. 03/2011
3 ch. 09/2011
4 ch. et +
02/2012
09/2012
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
0
156.017 €
179.723 €
161.586 €
1
235.637 €
253.966 €
247.251 €
2
315.521 €
321.763 €
337.350 €
3
386.489 €
400.007 €
413.636 €
4 et +
457.147 €
479.432 €
520.521 €
Prix moyen
301.436 €
313.494 €
323.338 €
Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres 1200000
PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL
1000000
Chambres
Prix affichés 09/2012
800000
2
3.412 € / m2
600000
3
3.273 € / m2
400000
4
3.385 € / m2
5
3.447 € / m2
Le prix moyen d’une maison ancienne dans
3.088 € / m
la région Est est de 638.000 €
200000 0 09/2009
6 et + 2 ch. 03/2010
3 ch. 09/2010
4 ch. 03/2011
5 ch. 09/2011
02/2012
6 ch. et +
Prix moyen
09/2012
2
EN BREF Le prix moyen d’un appartement ancien dans la région Est est de 323.000 €
3.330 € / m2 La région Est représente 11 % de l’ensemble des annonces immobilières en vente.
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS
La région Est représente 8 % de l’ensemble
Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
2
335.059 €
328.172 €
341.193 €
3
445.749 €
430.682 €
460.601 €
4
539.727 €
561.583 €
585.327 €
5
629.342 €
712.632 €
752.156 €
6 et +
930.945 €
988.737 €
984.875 €
Prix moyen
575.203 €
605.401 €
638.501 €
des annonces immobilières en location.
atHomemagazine
49
Immobilientage 2012 Trier Les jours de l’immobilier 2012 de Trèves
10. und 11. November Europahalle Trier Les 10 et 11 novembre • Europahalle Trèves
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Région / Ouest
La région Ouest à la loupe L’Ouest est la plus petite région en offre immobilière. 60 % des 2.300 biens proposés étaient des maisons. Les appartements ne représentent que 6 % de l’offre nationale. La région connaît un regain d’attractivité depuis l’annonce de l’implantation de l’école européenne. Le marché des maisons y est très dynamique et connaît une forte progression.
Les appartements anciens
Les maisons anciennes
Sur les 24 derniers mois, les appartements 1-2 chambres qui représentent
La région de l’Ouest connaît un regain d’intérêt suite à l’installation de la
la majorité de l’offre ont connu une progression des prix de 8-9 %.
nouvelle école européenne à Mamer dont les portes se sont ouvertes en septembre 2012. L’accroissement de la demande a été importante et a
Les appartements de grande taille connaissent des augmentations de
poussé fortement à la hausse le prix des maisons.
prix conséquentes et sont proposés dans une fourchette de prix de 477.000 € à 567.000 €.
Le prix des maisons progresse de 5,5 % en 2012. L’augmentation sur 24 mois est de 15,7 %. Il faut désormais compter de 510.000 € à 644.000 €
Il faut désormais prévoir une budget de 372.000 € pour l’acquisition d’un
pour une maison de 3 à 4 chambres à coucher.
appartement dans l’Ouest du pays, soit 6,6 % de plus qu’en 2011. La plus forte progression se fait cependant sur les très grandes maisons dont les prix ont augmenté de de 17 % à 22 % en 2 ans. Ceci illustre le fort pouvoir d’achat des nouveaux acheteurs privilégiant cette région et notamment la proximité de Mamer.
Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Ouest 704.660 €
700.000 € 667.845 €
693.007 €
La région Ouest représente :
640.298 €
• 10 % de l’ensemble des annonces
600.000€
immobilières pour la vente
609.055 € 573.757 €
• 8 % de l’ensemble des annonces
579.862 €
immobilières pour la location
500.000€
400.000€ 372.188 € 338.961 €
300.000€
Maisons
338.331 €
336.876 €
09/2009
349.297 €
355.597 €
336.783 €
03/2010
Appartements
09/2010
03/2011
Tendances 09/2011
02/2012
09/2012
12 mois
24 mois
Prix de vente moyen des appartements
+ 6,6%
+ 10,0 %
Prix de vente moyen des maisons
+ 5,5 %
+ 15,7 %
atHomemagazine
51
Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Ouest est de 372.000 € et de 705.000 € pour une maison ancienne.
Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 600000
PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL
500000
Chambres
Prix affichés 09/2012
400000
0
4.829 € / m2
300000
1
4.121 € / m2
200000
2
3.999 € / m2
3
3.853 € / m2
4 et +
3.573 € / m2
Prix moyen
4.002 € / m2
100000 0 09/2009
0 ch. 03/2010
1 ch. 09/2010
2 ch. 03/2011
3 ch. 09/2011
4 ch. et +
02/2012
09/2012
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
0
172.696 €
189.541 €
182.883 €
1
236.245 €
266.131 €
255.475 €
2
328.953 €
339.793 €
360.319 €
3
395.435 €
441.049 €
477.768 €
4 et +
525.009 €
514.580 €
567.986 €
Prix moyen
338.331 €
349.297 €
372.188 €
Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres
EN BREF
1200000
PRIX AU M MOYEN RÉGIONAL 2
1000000
Chambres
Prix affichés 09/2012
800000
2
3.913 € / m
600000
3
3.632 € / m2
400000
4
3.755 € / m2
5
3.716 € / m2
6 et +
3.420 € / m2
Prix moyen
3.669 € / m2
200000 0
2 ch.
09/2009
03/2010
3 ch. 09/2010
4 ch. 03/2011
5 ch. 09/2011
02/2012
6 ch. et + 09/2012
2
Le prix moyen d’un appartement ancien dans la région Ouest est de 372.000 € Le prix moyen d’une maison ancienne dans la région Ouest est de 705.000 € La région Ouest représente 10 % de l’ensemble des annonces immobilières en vente. La région Ouest représente 8 % de
EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres
l’ensemble des annonces immobilières
Prix affichés 09/2010
Prix affichés 09/2011
Prix affichés 09/2012
2
323.841 €
364.167 €
381.119 €
3
478.036 €
506.367 €
510.623 €
4
597.899 €
603.970 €
644.823 €
5
679.170 €
724.103 €
832.439 €
6 et +
950.365 €
1.118.290 €
1.119.680 €
Prix moyen
609.055 €
667.845 €
704.660 €
52
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Top 10 des localités les plus actives et les mieux quotées par région
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Nord APPARTEMENTS Localité
Centre
1
WARKEN
4.278,51 €
2
ERPELDANGE
3.922,75 €
3
SCHIEREN
3.818,20 €
Prix moyen / m2
4
DIEKIRCH
3.719,00 €
APPARTEMENTS Localité
1
SENNINGERBERG
5.284,13 €
5
OBERFEULEN
3.635,03 €
2
HELMSANGE
5.184,27 €
6
ETTELBRUCK
3.593,77 €
3
STRASSEN
5.073,85 €
7
MARNACH
3.290,52 €
4
FENTANGE
5.063,37 €
8
VIANDEN
3.093,75 €
5
HOSTERT
5.053,31 €
9
WEISWAMPACH
3.091,25 €
6
ALZINGEN
4.993,30 €
10
WILTZ
3.052,46 €
7
WALFERDANGE
4.886,47 €
8
BERTRANGE
4.880,69 €
9
HESPERANGE
4.742,64 €
HOWALD
4.651,20 €
10
Localité
atHomemagazine
MAISONS Localité
Prix moyen / m2
1
WARKEN
3.513,25 €
2
ERPELDANGE
3.502,40 €
3
MERTZIG
3.424,29 €
Prix moyen / m2
4
SCHIEREN
3.406,80 €
MAISONS
54
Prix moyen / m2
1
SENNINGERBERG
5.166,09 €
5
NIEDERFEULEN
3.128,79 €
2
BERTRANGE
4.959,63 €
6
BETTENDORF
3.092,17 €
3
OBERANVEN
4.607,82 €
7
MEDERNACH
3.011,60 €
4
ALZINGEN
4.494,79 €
8
ETTELBRUCK
2.959,21 €
5
STRASSEN
4.490,29 €
9
DIEKIRCH
2.936,68 €
6
SCHUTTRANGE
4.484,01 €
10
VIANDEN
2.735,08 €
7
NIEDERANVEN
4.463,29 €
8
HEISDORF
4.440,68 €
9
HELMSANGE
4.404,35 €
10
SANDWEILER
4.389,07 €
APPARTEMENTS
Sud APPARTEMENTS Localité
Prix moyen / m
Localité
Prix moyen / m2
Prix moyen / m2
1
JUNGLINSTER
4.600,56 €
1
BRIDEL
4.826,95 €
2
MONDORF-LES-BAINS
4.104,41 €
2
DIPPACH
4.539,23 €
3
ROODT-SUR-SYRE
4.053,01 €
3
MAMER
4.525,55 €
4
MERTERT
3.881,29 €
4
KOPSTAL
4.483,51 €
5
DALHEIM
3.805,44 €
5
SCHOUWEILER
4.337,76 €
6
REMICH
3.645,88 €
6
BETTANGE-SUR-MESS
4.193,01 €
7
GREVENMACHER
3.625,92 €
7
KEHLEN
4.162,15 €
8
ECHTERNACH
3.572,81 €
8
BASCHARAGE
3.895,85 €
2
9
WORMELDANGE
3.562,58 €
9
USELDANGE
3.795,54 €
10
WASSERBILLIG
3.377,14 €
10
CAPELLEN
3.750,35 €
1
LEUDELANGE
4.667,67 €
2
CRAUTHEM
4.592,29 €
3
ROESER
4.536,62 €
4
BELVAL
4.366,44 €
5
BERCHEM
4.270,03 €
6
PONTPIERRE
4.150,20 €
1
JUNGLINSTER
4.167,90 €
1
BRIDEL
5.842,05 €
7
MONDERCANGE
4.052,84 €
2
GONDERANGE
3.852,98 €
2
CAPELLEN
4.468,54 €
8
FRISANGE
3.861,85 €
3
MONDORF-LES-BAINS
3.833,01 €
3
OLM
4.424,10 €
9
DUDELANGE
3.813,54 €
4
CANACH
3.622,88 €
4
NOSPELT
4.414,93 €
ESCH-SUR-ALZETTE
3.584,11 €
5
REMICH
3.432,52 €
5
MAMER
4.407,03 €
6
ROODT-SUR-SYRE
3.305,00 €
6
KEHLEN
4.330,58 €
7
DALHEIM
3.138,87 €
7
KOPSTAL
4.145,83 €
10
MAISONS Localité
Prix moyen / m
3.129,35 €
8
HAGEN
4.054,82 €
9
GREVENMACHER
3.002,72 €
9
HAUTCHARAGE
3.851,93 €
10
WASSERBILLIG
2.978,65 €
10
BASCHARAGE
3.825,25 €
2
ASPELT
3.983,31 €
3
CRAUTHEM
3.947,68 €
4
FRISANGE
3.862,38 €
5
PONTPIERRE
3.806,25 €
6
LEUDELANGE
3.717,04 €
7
BETTEMBOURG
3.486,75 €
8
SOLEUVRE
3.467,78 €
9
ROESER
3.417,12 €
10
SANEM
3.315,24 €
l’autre au sein du Luxembourg. Plus la surface
Prix moyen / m2
Localité
ECHTERNACH
3.997,13 €
Il existe des fortes fluctuations d’une région à
Prix moyen / m2
8
MONDERCANGE
sur l’ensemble du Grand-Duché de Luxembourg.
Localité
2
1
Les valeurs indiquées ici sont des prix moyens
MAISONS
MAISONS
Variation des prix de vente en fonction des
Part de marché des régions pour les
régions (100 % étant le prix de vente moyen national)
annonces à la vente sur atHome.lu
CENTRE appartements : 124 % Maisons : 135 % NORD
appartements : Maisons :
82 % 71 %
SUD
appartements : Maisons :
84 % 87 %
EST appartements : 92 % Maisons : 101 % OUEST appartements : 106 % Maisons : 108 %
14%
11%
30%
11%
34%
est petite, plus le prix au mètre carré est élevé. atHomemagazine
55
louer
APPARTEMENTS Localité
acheter
Ouest
Est
Ville de Luxembourg PRIX DE VENTE / M2 DES QUARTIERS DE LA VILLE DE LUXEMBOURG Détail des prix du m2 par quartier en €
QUARTIERS
APPARTEMENTS
MAISONS
MOYENNE
LUXEMBOURG-BEGGEN
4.895,30 € / m2
3.974,88 € / m2
4.704,87 € / m2
LUXEMBOURG-BELAIR
6.179,70 € / m2
6.143,75 € / m2
6.172,41 € / m2
LUXEMBOURG-BONNEVOIE
4.535,41 € / m2
4.342,67 € / m2
4.475,75 € / m2
LUXEMBOURG-CENTRE
5.809,44 € / m2
4.246,35 € / m2
5.364,25 € / m2
LUXEMBOURG-CENTS
5.757,49 € / m2
4.995,63 € / m2
5.594,24 € / m2
LUXEMBOURG-CESSANGE
5.099,69 € / m2
4.977,65 € / m2
5.050,22 € / m2
*
*
5.753,31 € / m2
LUXEMBOURG-DOMMELDANGE
4.469,72 € / m2
3.721,28 € / m2
4.349,43 € / m2
LUXEMBOURG-EICH
5.024,51 € / m2
*
5.067,91 € / m2
LUXEMBOURG-GARE
4.831,91 € / m2
*
4.818,25 € / m2
LUXEMBOURG-GASPERICH
4.588,39 € / m2
4.280,99 € / m2
4.504,22 € / m2
LUXEMBOURG-GRUND
*
*
4.742,56 € / m2
LUXEMBOURG-HAMM
4.608,91 € / m2
4.237,53 € / m2
4.460,36 € / m2
LUXEMBOURG-HOLLERICH
4.891,16 € / m2
*
4.746,61 € / m2
LUXEMBOURG-KIRCHBERG
5.331,76 € / m2
5.563,06 € / m2
5.362,19 € / m2
LUXEMBOURG-KOHLENBERG
6.391,30 € / m2
*
6.198,59 € / m2
LUXEMBOURG-LIMPERTSBERG
6.406,81 € / m2
6.032,77 € / m2
6.305,33 € / m2
LUXEMBOURG-MERL
5.585,00 € / m2
5.302,94 € / m2
5.556,80 € / m2
LUXEMBOURG-MUHLENBACH
4.990,46 € / m2
*
5.073,32 € / m2
LUXEMBOURG-NEUDORF
4.833,94 € / m2
4.184,45 € / m2
4.585,20 € / m2
LUXEMBOURG-PFAFFENTHALL
*
*
4.179,13 € / m2
LUXEMBOURG-PULVERMUEHLE
*
*
4.185,75 € / m2
5.153,60 € / m2
4.337,42 € / m2
4.697,50 € / m2
*
*
4.659,12 € / m2
LUXEMBOURG-WEIMERSHOF
6.334,20 € / m2
*
6.417,20 € / m2
LUXEMBOURG-WEIMERSKIRCH
4.818,03 € / m2
3.919,15 € / m2
4.212,26 € / m2
MOYENNE
5.323,84 € / m2
4.661,63 € / m2
5.158,56 € / m2
LUXEMBOURG-CLAUSEN
LUXEMBOURG-ROLLINGERGRUND LUXEMBOURG-VERLORENKOST
* Données statistiques insuffisantes
EN BREF Le prix du m² des appartements est supérieur à
TOP 5 DES PRIX/M² DES QUARTIERS DE LA VILLE DE LUXEMBOURG :
celui des maisons dans la Ville de Luxembourg,
(appartements et maisons confondus)
comme c’est le cas dans d’autres localités d’ailleurs. En effet le prix moyen du m² pour un appartement est de 5.324 € contre 4.662 € pour une maison.
56
atHomemagazine
1. LUXEMBOURG-WEIMERSHOF
6.417,20 € / m2
2. LUXEMBOURG-LIMPERTSBERG
6.305,33 € / m2
3. LUXEMBOURG-KOHLENBERG
6.198,59 € / m2
4. LUXEMBOURG-BELAIR
6.172,41 € / m2
5. LUXEMBOURG-CLAUSEN
5.753,31 € / m2
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-
FUTURE RéSIDEnCE DE STAnDInG à BELAIR
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LE LAVAnDIER A seulement deux pas de l’agréable parc de Merl et du paisible quartier de Belair, « Le Lavandier » est un nouveau projet résidentiel développé par le promoteur Allfin et signé par les architectes M3. Proche du centre ville et du campus scolaire « Géesseknaeppchen», d’espaces et d’infrastructures récréatives et culturelles. Commerces de proximité et excellente desserte par les transports en commun. Proche des grands axes routiers. Ce nouveau projet de 48 appartements de tous les gabarits, s’adresse aussi bien à de futurs propriétaires résidents qu’à des investisseurs. Projet de qualité s’intégrant parfaitement dans cet agréable quartier résidentiel marqué par l’architecture des années 30. Passeport énergétique B ; livraison fin 2014. Studios à partir de 245.000 € * Appartements 1 chambre à partir de 276.000 € * Appartements 2 chambres à partir de 439.000 € * Appartements 3 chambres à partir de 727.091 € * Penthouses 2 - 3 chambres à partir de 812.410 € * * 3 % de TVA sous condition d’acceptation de l’Administration de l’Enregistrement et des Douanes.
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PARC RISCHARD LUXUEUX COMPLEXE RéSIDEnTIEL à MERL
Développé par Solum Real Estate, promoteur immobilier établi au Luxembourg et par l’architecte Tatiana Fabeck, ce luxueux projet résidentiel est composé de trois bâtiments contemporains, développés autour de l’ancienne Maison Rischard, demeure classée du 18e siècle. Proches du centre-ville de Luxembourg, les appartements bénéficient d’une vue extraordinaire sur le parc privé qui les abrite. Services de conciergerie, fitness, centre de beauté et de wellness. 4 appartements restent à vendre sur les 2 premières résidences (« Paul» et « Colette ») qui seront livrés en mai 2013. L’ancienne Maison Rischard propose une série de grands appartements commercialisés dès maintenant. Une 3ème résidence (« Charles ») sera commercialisée ultérieurement. Appartement de 243 m2 : 1.725.600 € * 2 appartements de 159 m2 avec jardin : 799.425 € * Penthouse de 144 m2 : 985.030 € * * 3 % de TVA sous condition d’acceptation de l’Administration de l’Enregistrement et des Douanes.
DIFFERDAnGE
-
PLACE
DES
ALLIéS
îLOT DES TERRASSES Le nouveau projet résidentiel, « L’îlot des Terrasses », développé par le promoteur Breevast et signé par le bureau d’architecture Dewey-Muller, est situé en plein cœur du quartier Foussbann de Differdange, à la Place des Alliés, qui fait l’objet d’un réaménagement en zone piétonne par la commune de Differdange. Projet de 52 appartements de tous les gabarits qui comprennent pour la plupart uneterrasse et / ou un balcon, certains un jardin. Situation privilégiée. Infrastructures scolaires et récréatives à proximité imminente.
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Studios à partir de 139.510 € * Appartements 1 chambre à partir de 140.167 € * Appartements 2 chambres à partir de 234.858 € * Appartements 3 chambres à partir de 364.577 € * Penthouses 2 - 3 chambres à partir de 318.732 € * * 3 % de TVA sous condition d’acceptation de l’Administration de l’Enregistrement et des Douanes.
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Ville de Luxembourg CARTOGRAPHIE DES PRIX DE VENTE / M2 DES QUARTIERS DE LA VILLE DE LUXEMBOURG Détail des prix du m2 par quartier en €
Beggen 4.705 €/m2 Dommeldange 4.349 €/m2
Eich 5.068 €/m2 Muhlenbach 5.073 €/m2
Weimerskirch 4.212 €/m2
Kirchberg 5.362 €/m2 Weimershof 6.417 €/m2
Limpertsberg 6.305 €/m2
Neudorf 4.585 €/m2
Pfaffenthal 4.179 €/m2
Rollingergrund 4.698 €/m2
Clausen 5.753 €/m2
Belair 6.172 €/m2
Centre 5.364 €/m2
Hamm 4.460 €/m2
Grund 4.743 €/m2 Verlorenkost 4.659 €/m2
Merl 5.557 €/m2
Cents 5.594 €/m2
Pulvermuehle 4.186 €/m2
Gare 4.818 €/m2 Hollerich 4.747 €/m2
Cessange 5.050 €/m2
Bonnevoie 4.476 €/m2
Gasperich 4.504 €/m2
Kohlenberg 6.199 €/m2
Le prix moyen du m² est de 5.158 € (appartements et maisons confondus) pour la Ville de Luxembourg. de 4.000 à 4.499€ / m2
58
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de 4.500 à 4.999 € / m2
de 5.000 à 5.499 € / m2
de 5.500 à 5.999 € / m2
6.000 € et plus / m2
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Tendances / Sud
Tendances dans le Sud du pays ÉVOLUTION DU PRIX DE VENTE AU M2 DANS LE SUD DU PAYS
En 2012, les 7 localités du sud du pays - parmi les principales -
BETTEMBOURG 144 appartements 117 maisons
RODANGE 351 appartements 73 maisons
ESCH-SUR-ALZETTE 1.207 appartements 276 maisons
représentent à elles-seules 21,8 % de parts de marché de l’offre nationale SCHIFFLANGE 368 appartements 99 maisons
(appartements et maisons confondus).
Part de marché des annonces dans le Sud du pays sur www.athome.lu
Ces localités sont Esch-sur-Alzette, Differdange, Dudelange, Petange, Schifflange, Rodange et Bettembourg. Le graphique ci-contre montre la répartition des annonces proposées sur
PETANGE 409 appartements 149 maisons
www.athome.lu entre ces localités.
DUDELANGE 475 appartements 232 maisons
DIFFERDANGE 653 appartements 193 maisons
EVOLUTION DES PRIX DU M2 À LA VENTE DANS LES LOCALITÉS LES PLUS IMPORTANTES DU SUD DU PAYS
ESCH-SUR-ALZETTE
DUDELANGE
4000
4000
3500
3500
3500
3000
3000
3000
2500
2500
2000
2000
1500
1500
1000
1000
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500
0
2000 1500 1000 500 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
RODANGE 4000
3500
3500
3000
3000
2500
2500
2000
2000
1500
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1000
500
500
*
0
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atHomemagazine
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
BETTEMBOURG
4000
60
2500
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
DIFFERDANGE
Appartements Maisons
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
* Données statistiques insuffisantes
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Dossier
Valeur immobilière Fixer un prix de vente peut être un casse-tête Etablir un prix de vente réaliste exige la
Sans oublier que, bien sûr, tout vendeur
prise en compte de critères objectifs
sera logiquement désireux de réaliser un
multiples et, pour certains, complexes.
bénéfice en tenant compte à la fois de ses
S’il existe des sites Internet qui, à travers
Cette démarche doit être faite avec les
propres conditions d’achat, des travaux
toute
professionnels du secteur. Sans quoi,
effectués, etc.
calculent une évaluation de votre bien,
des aspects subjectifs fausseront votre
une
série
de
questions,
vous
celle-ci n’est en fait qu’une approximation
estimation. Avec le risque de ne pas
Et ce ne sont - évidemment - pas ces critères
vous permettant, au mieux, de vous faire
vendre ou, à force de temps, de vendre
personnels qui comptent. La valeur réelle
une première idée. Mais qui n’aura rien
sous un prix correct.
du bien est sa valeur marchande, qui est
à voir avec un prix de vente parce que,
en réalité dictée d’abord par des facteurs
justement, ces sites Internet et leur système
Vous souhaitez vendre votre maison ou
économiques et la traduction de certains
de calcul de valeur ne peuvent prendre en
votre appartement ? Encore faut-il savoir
critères (localisation, environnement, accès
compte les spécificités - positives comme
quel prix fixer, qui corresponde à la valeur
aux transports publics, etc) en facteurs
négatives - de votre bien.
réelle de votre bien, qui soit correct pour
économiques.
vous et - ce qui n’est pas moins important, surtout par les temps difficiles qui courent - suffisamment attractif pour les acheteurs potentiels. Autant prévenir de suite : sauf à être expert en la matière, l’affaire risque de tourner au véritable casse-tête. D’abord parce que la liste de critères objectifs à prendre en compte est quasi aussi longue qu’une journée sans pain. Et parce que, qu’on le veuille ou non, la relation affective avec le bien, les émotions vont venir fausser l’approche objective de la démarche.
62
atHomemagazine
Quant aux experts, il faut leur définir une
Ceci tout en veillant à comparer ce qui
mission précise. Les expertises peuvent
est comparable (superficie, localisation,
en effet produire des résultats parfois
aménagement intérieur et intérieur, date
étonnament différents autant en fonction
de construction, et je vous en passe
de l’expert que de celui qui demande
beaucoup). Comparer un palace à une
l’expertise
petite maison de cité ouvrière ne mène
(propriétaire,
assurance,
organisme de crédit, etc). D’où la nécessité
qu’à des aberrations.
de cette mission précise, qui en définira
Inévitablement, certaines extrapolations
la finalité (vente de gré à gré, mais aussi
interviendront dans le calcul. Là encore,
donation,
etc),
seul un agent est habilité à les rendre
demandera des points de comparaison et
cohérentes. D’éventuels travaux à terminer,
tiendra compte de l’état et de la présentation
par exemple, ne sont pas une supposée
du bien. Et de son emplacement, avec les
valeur ajoutée potentielle, pour l’excellente
atouts et désavantages du lieu, les projets
raison que, pour l’acheteur, ils ne sont que
d’aménagement dans la zone, etc.
des coûts supplémentaires à planifier, coût
Ces estimations vous permettront ensuite
que cet acheteur déduira nécessairement
de discuter, si nécessaire, pour déterminer
du prix de vente, prix que vous devrez
la valeur du bien en fonction du marché du
toujours …
moment.
Il faut encore préciser à ce niveau qu’un
succession,
divorce,
prix de vente affiché ne signifie pas du Comparer et comparer encore
tout que le bien en question partira à ce prix. Les ventes de gré à gré sont aussi le
Incontournables professionnels
Tout cela n’empêche certes pas, que
résultat de négociations, parfois âpres, et
du contraire, même, de faire le tour des
le prix final reste bien sûr dans le secret des
Dans ce cadre, les seules personnes
maisons déjà en vente dans votre quartier,
actes notariés…
aptes à déterminer avec vous un prix de
en cherchant surtout ce qui les différencie
vente correct par rapport au marché sont
- en bien ou en mal, encore - de votre bien.
les agents et les experts immobiliers. Non seulement parce qu’ils connaissent le pouls du marché, mais aussi tous les aspects objectifs pour déterminer le prix de vente, où ils tiendront compte aussi de toutes les particularités de votre bien que, d’ailleurs, ils visiteront en détail. N’hésitez pas, cependant, à demander l’estimation par plusieurs agents ou experts, de manière à disposer de plusieurs points de comparaison. Deux avis (et même plus) valent toujours mieux qu’un… Pourquoi demander aussi à des experts ? Tout simplement pour éviter tout conflit d’intérêt. Mais attention, il importe aussi de s’adresser à des agents, car ils ont leur propre opinion sur la valeur du bien en question.
atHomemagazine
63
Dossier
Signalons au passage que beaucoup de vendeurs effectuent au départ un calcul erroné, qui est le suivant : le prix d’achat additionné des frais de notaire, de l’inflation depuis la date d’achat, d’un bénéfice par rapport (au moins) aux coûts d’éventuels travaux et aménagements effectués, et
Quels critères objectifs ?
enfin de 10% à 30% en plus en prévision d’un éventuel rabais. Rien n’est plus
Au-delà de la superficie du bien, les
faux comme calcul puisque vos propres
critères objectifs de détermination de la
conditions d’achat n’établissent en rien la
valeur marchande se répartissent en trois
valeur réelle de votre bien.
catégories : l’emplacement, l’état général et les prestations “intérieures” et extérieures”.
D’autant plus, même, que l’acheteur, lui, se livre à un calcul parfaitement inverse. Il
Côté
ajoute au prix de vente les frais de notaire
devront
emplacement,
et tous les frais qu’il aura à assumer pour
proximité de commerces, d’équipements
rafraîchir le bien - y compris dans le jardin,
scolaires, sportifs et culturels et l’accès aux
Pour ce qui est de l’état général, le
si jardin il y a - ou pour simplement le
transports publics. Ensuite, l’orientation
rapport de performance énergétique sera
mettre à son goût (peinture, tapisserie,
(plein Sud, Nord… ?) et le vis-à-vis, avec
évidemment un outil essentiel puisqu’il
réaménagement éventuel de la cuisine,
la qualité “visuelle” du bâti proche. Puis
permettra de déterminer la qualité -
de la salle de bain, etc). Il sait de combien
l’environnement général, en particulier par
ou la non-qualité… - de performance
il dispose et le maximum qu’il peut
rapport au bruit. Enfin, il vous faudra vous
énergétique de votre bien, avec tous les
emprunter. Dès lors, cet acheteur, lui,
renseigner sur les - toujours éventuels -
éventuels travaux qui incomberaient à
déduit tous les frais du prix d’achat qu’il
projets d’aménagements, proches, mais
l’acheteur (isolation, type de chauffage,
proposera. Offre de prix où il ajoutera
aussi plus éloignés (pour prendre un
de production d’eau chaude, etc). L’état
encore 10% à 20% au moins : pourquoi, en
exemple un chouïa extrême, un aéroport ne
de l’électricité et de la plomberie - dont
effet, ne pas tenter sa chance, surtout si le
doit pas nécessairement être juste à côté
il faudra avant tout vérifier s’ils sont
vendeur a l’air pressé et/ou que le bien est
pour provoquer des nuisances, il faut tenir compte de toute la zone de survol…).
aux normes ou pas - seront eux aussi à
à vendre depuis longtemps.
être
plusieurs
analysés.
points
D’abord,
la
considérer pour déterminer si des travaux seront nécessaires ou pas. Sans oublier l’état des sols et revêtements de murs, etc. Enfin,
les
prestations
“intérieures”
et
“extérieures” mettront en évidence les atouts (et désavantages, encore) du bien : disposition correcte des pièces, superficie du séjour, WC séparés ou non de la salle de bain, équipement (ou non) de la cuisine, nombre de rangements, qualité architecturale et de décoration, y a-t-il un balcon, un garage, un dispositif d’alarme, etc. Ce à quoi s’ajoute, pour les prestations “extérieures”, la présence ou non d’un jardin, sa superficie, la qualité de son entretien, les aménagements (terrasse, végétation, piscine…). Comme si ce n’était pas suffisant, des critères plus extérieurs seront tout aussi incontournables. Ainsi de la charge de copropriété (en cas d’appartement), du poids des impôts locaux, des éventuelles contraintes d’urbanisme, d’une servitude…
64
atHomemagazine
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Dossier
Donner plus de valeur
Valeur “verte”
Plusieurs moyens s’offrent aussi à vous
Le calcul de rentabilité de ces petits - ou
pour donner plus de valeur à votre bien et,
relativement petits - travaux sur le prix de
là encore, les conseils des professionnels
vente pourra être effectué de la manière la
vous seront on ne peut plus profitables.
plus sûre possible avec un professionnel
Ces moyens sont aussi et surtout un atout
de l’immobilier.
pour une vente plus rapide, d’autant qu’il Le réchauffement climatique, la diminution
n’est plus à prouver qu’un bien longtemps
De
des réserves d’énergies fossiles et tous les
mis en vente voit inévitablement son prix
mise aux normes, etc, pourront aussi être
enjeux que cela implique étant ce qu’ils sont,
diminuer, voire dégringoler.
envisagés, mais sans du tout oublier qu’ils
ils ont tout naturellement (sans -mauvais -
gros
travaux
de
réaménagement,
peuvent s’avérer coûteux et prendre du
jeu de mot) fait une entrée, déterminante,
D’abord, certains petits travaux, même s’ils
temps. Et qu’ils doivent être amortis dans
dans l’évaluation du prix de vente de
n’entraîneront pas une hausse du prix, ou
le prix de vente…
tout bien immobilier. L’établissement du
du moins une hausse conséquente, vous
“passeport énergétique” et son inscription
permettront de faciliter la vente en rendant
L’idéal, pour ces petits et éventuels plus
dans la réglementation en constituent la
le bien plus attractif et fonctionnel. Tout
gros travaux d’aménagement sera de vous
meilleure preuve qui soit.
simplement, par exemple, en rafraîchissant
tourner vers un architecte d’intérieur ou un
les murs par un coup de peinture qui
“home-stager”. Leurs conseils seront très
Dès lors, le prix de vente d’un bien quel
accentuera la luminosité des pièces et
précieux - à condition que vous leur donniez
qu’il soit donne logiquement, aujourd’hui,
l’impression d’espace.
une mission précise, votre disponibilité de
une
importance
prépondérante
à
la
budget, etc - pour vous entraîner, par mille
qualité de performance énergétique dans
Idem pour la cuisine et la salle de bain
et une petites astuces, le “plus” qui pourra
la fixation du prix de vente. Il paraît en
dont on sait qu’aujourd’hui - et à l’inverse
provoquer chez le visiteur le coup de cœur
effet maintenant évident qu’un logement
du passé - elles entrent particulièrement
dont il est prouvé qu’il reste malgré tout
peu consommateur d’énergie ne fera que
en compte dans le regard des acheteurs
un acteur tout à fait déterminant dans la
prendre de la valeur.
potentiels sur le bien. Et pour cause :
décision d’achat.
une cuisine et une salle de bain à la fois En France, des sondages ont établi que 46%
fonctionnelles et agréables participent à la
A noter encore, à ce propos, que la
des acheteurs réels et potentiels entendent
qualité de vie dans la maison. Faut-il même
décoration de votre bien lors des visites
tenir compte du critère énergétique au
rappeler ici que la cuisine, autrefois quasi
joue elle aussi un rôle très important dans
moment de leur décision d’achat. Mais,
cachée, est aujourd’hui un lieu de vie et de
le ressenti de l’acheteur potentiel. Logique,
contradictoirement, les agents immobiliers
convivialité… ?
me direz-vous. Mais bien des vendeurs
estiment que seules 46% des transactions
l’oublient trop souvent, ne serait-ce que
s’effectuent en considérant ce critère.
Pour ces deux pièces, la première approche
parce que cette décoration partira avec
Ceci sans doute parce que la notion de
sera de penser à se mettre au goût du jour,
le vendeur. D’où l’intérêt de s’adresser à
valeur “verte” inclut bien sûr le passeport
avec des choix d’équipements et de qualité
un architecte d’intérieur ou à un(e) home-
énergétique, mais va aussi plus loin, tout
résultant du standing que vous voulez
stager.
en restant encore assez floue.
donner à votre bien. Il faudra à nouveau veiller à des peintures claires et gaies, qui
Reste que, toujours selon les statistiques
ne manqueront pas de séduire. Tout ceci
de l’Hexagone, et en ne prenant en
en sachant que le coût sera forcément
compte que le diagnostic de performance
proportionnel.
énergétique (DPE, l’équivalent français du passeport énergétique luxembourgeois), la valeur nette additionnelle d’un bien dégagée par un DPE favorable peut représenter jusqu’à 30% de la valeur marchande du bien concerné. Ceci en fonction des modernisations, les sources d’énergie utilisées, l’âge du logement et sa valeur initiale sur le marché. Bien
évidemment,
cette
plus-value
grimpera jusqu’à ce que tous les biens soient aux normes, et baissera ensuite.
66
atHomemagazine
Et au final ? Mais, au final, quel prix annoncer ? La
L’on peut ici conclure en donnant trois
réponse tient en une adéquation que les
hypothèses de prix annoncé.
faits prouvent tous les jours : le “juste prix”
D’abord, si rien ne presse pour le vendeur, le
n’est autre que celui qui correspond au
prix du marché - voire même un prix un peu
montant maximum qu’un acheteur est prêt
supérieur - s’impose comme une évidence.
à mettre. Tout simplement, mais en tenant
Ensuite, si, au contraire, le vendeur désire
compte de tout ce qui précède…
aller vite, afficher un prix légèrement inférieur aux bien comparables dans la
succéder les baisses de prix, avec une
Et en tenant compte que l’acheteur ne
région et le quartier devrait permettre une
vente pour un montant très probablement
visite pas que votre seul bien, sauf si celui-
vente assez rapide.
inférieur à celui qu’il aurait été si le prix
ci est très spécifique et ne s’adresse donc
Enfin, à titre caricatural, si l’on veut prendre
avait été correct.
qu’à une clientèle très ciblée et restreinte.
le risque de perdre (beaucoup) de temps
Car l’acheteur connaît très bien les prix,
et (beaucoup) d’argent, on affiche un prix
La meilleure façon de vendre est ainsi
à force de visites, de comparaisons, de
nettement supérieur à la valeur du marché.
de vendre à un prix établi de manière
négociations, de connaissance des prix
professionnelle et réaliste, et qui pourra
dans le quartier et la région, etc. Ces
Les visiteurs se succèderont mais, face à
recherches lui permettent de dire de manière
ce prix surfait, ne chercheront même pas
plutôt précise si tel bien est vendu trop cher
à négocier et achèteront un autre bien
ou si son prix est avantageux. Ce en quoi,
à un prix correct. Le temps passant, le
Dossier réalisé par
d’ailleurs, cet acheteur devrait rejoindre les
bien s’attirera une réputation de bien où
Marc Vandermeir (Talk2u)
avis des professionnels, idéalement au fait
il doit y avoir un problème et l’inéluctable
de toutes ces informations.
conséquence sera de finalement faire se
être maintenu parce que justifié.
Dossier
Les économies d’énergie qui peuvent
En ce sens, le gouvernement luxembourgeois
être réalisées dans le domaine de la
a décidé de fixer un échéancier pour
construction et de l’habitation sont
l’amélioration continue et conséquente des
considérables.
exigences en la matière au Luxembourg et à
La
classes
partir de 2017, toute nouvelle construction
AAA selon le passeport énergétique,
construction
de bâtiment d’habitation devra être en
représente pour l’instant le standard
standard passif.
optimal
en
passive,
matière
Photo : wolfhaus
La maison passive, le standard de construction optimal ?
d’efficacité
énergétique à implémenter dans les habitudes et les projets de construction. Une maison passive est définie de la façon suivante dans le passeport
Parmi ses missions d’information et de
énergétique :
sensibilisation dans les domaines de l’efficacité énergétique et des sources d’énergie
renouvelables,
©myenergy
• Toutes
myenergy
les
classes
énergétiques
s’engage fortement à expliquer les principes
Le standard passif n’est donc pas une fin en
doivent être A : classe de performance
et les avantages des constructions passives
soi, mais bien une étape intermédiaire pour
énergétique, classe d’isolation thermique
à toutes les parties prenantes, privées et
arriver à des standards de construction plus
et classe de performance énergétique en
professionnelles, d’une part en vue de les
efficaces encore comme les constructions
matière d’émissions CO2
motiver et de démystifier ce standard de
zéro énergie voire même à énergie positive.
construction, mais aussi et avant tout afin
• L’installation d’un système de ventilation
de rendre attentif au cadre réglementaire
contrôlée avec récupération de chaleur
national et européen.
est obligatoire.
La directive 2010/31/UE du 19 mai 2010 sur
Pour plus d’informations :
la performance énergétique des bâtiments
myenergy (GIE)
a fixé comme objectif que toute nouvelle
Hotline : 8002 1190
construction soit à énergie quasi nulle en
www.myenergy.lu
2020.
www.myenergyinfopoint.lu
68
atHomemagazine
• Le test d’étanchéité (Blower-Door-Test) doit correspondre à n50 < 0.6/h. • La présence d’une climatisation fixe est interdite.
Les cinq principes de base de la construction classes AAA Avantages décisifs d’une maison passive
1. Isolation thermique particulièrement efficace 2. Fenêtres à bilan énergétique positif
• Air frais dans toutes les pièces tout au long de l’année grâce à la ventilation
3. Construction sans ponts thermiques 4. Enveloppe du bâtiment étanche à l’air 5. Ventilation contrôlée avec récupération de chaleur
mécanique contrôlée • Frais de chauffage extrêmement bas
©myenergy
• Confort d’habitation et thermique élevé
2
avec des réductions de jusqu’à 75% par rapport au standard minimal actuel • Sécurité d’approvisionnement élevée • Réduction
radicale
des
impacts
environnementaux • Physique de la construction irréprochable: exempt d’humidité et de moisissures Ces
avantages
passive
(classes
font AAA)
de
la une
maison solution
rentable, confortable et respectueuse de
©myenergy
©myenergy
l’environnement.
Afin d’optimiser l’interaction entre les cinq principes de base, la planification est accompagnée d’un bilan énergétique.
atHomemagazine
69
Quelques idées préconçues
“C’est beaucoup trop cher!” Les frais de construction d’une maison passive bien planifiée ne sont que de 10 à 15% plus élevés que ceux d’une maison standard et sont rapidement amortis par les économies d’énergie réalisées.
“Les murs ne respirent plus et le risque de moisissures augmente!”
humidité malsaine est évitée dans les maisons passives, justement grâce aux systèmes de ventilation contrôlée. La qualité irréprochable de l’air frais ambiant
Un mur ne “respire” jamais! Sa fonction
est confirmée par des analyses.
est de protéger ses habitants du climat extérieur et de maintenir un confort d’habitation optimal. Les murs massifs peuvent en quelque sorte réguler l’humidité intérieure, à condition d’être étanches à l’air. Comme les maisons passives sont
“On ne peut pas ouvrir les fenêtres!”
construites sans ponts thermiques et que la ventilation règle l’humidité intérieure, il
Il est tout à fait permis d’ouvrir les fenêtres dans
une
maison
passive.
Ce
n’est
pourtant pas nécessaire, étant donné que la ventilation contrôlée avec récupération de chaleur renouvelle constamment l’air ambiant. Il est même recommandé de prévoir des fenêtres ouvrables dans toutes
n’existe pas de points froids sur les murs et le risque de moisissure est nettement
Appareil de ventilation contrôlée ©myenergy
réduit.
“Une maison passive surchauffe très vite!”
“Les ventilations contrôlées sont des distributeurs de saleté et de bactéries!”
Une bonne isolation ne protège pas
les pièces.
seulement du froid mais aussi de la chaleur! C’est tout à fait le contraire: les filtres intégrés
En revanche, l’été, il faut absolument
retiennent une grande partie de la saleté et
veiller à prévoir un système d’ombrage
de la poussière avant que l’air ne pénètre
pour les surfaces translucides. En cas de
dans la maison. Cela peut aussi s’appliquer
besoin, cet ombrage permettra de limiter
au pollen et aux autres allergènes, de
les gains solaires à travers les fenêtres et,
sorte à offrir un confort irréfutable aux
dès lors, de limiter le risque de surchauffe.
personnes
Les
L’installation d’un échangeur géothermique
germes ont tendance à pousser dans les
air/air pour la ventilation permet même de
endroits humides. L’apparition de cette
refroidir le bâtiment de quelques degrés.
souffrant
d’allergies.
maison passive: mA mAison de demAin myenergy a mis en place une action
Exposition thématique
d’information et de sensibilisation qui
Visites de maisons passives 6 & 13 octobre 2012
s’étend du 28 septembre au 13 octobre
28 septembre au 1er octobre 2012
2012 et qui comprend une exposition,
Semaine Nationale du Logement
myenergy propose une série de visites
une soirée d’information thématique
Luxexpo, Kirchberg
guidées de maisons réalisées ou en
et des visites guidées de maisons
voie de construction pendant les
passives, afin d’expliquer les principes et les avantages des constructions passives à toutes les parties prenantes, privées et professionnelles.
journées des samedis 6 et 13 octobre.
Soirée d’information thématique avec Ronny Meyer
de voir concrètement les conditions Jeudi, 4 octobre à 19h00
de vie offertes au sein d’une telle
Forum da Vinci
habitation ou les étapes d’un tel
6. bd. Grande-Duchesse Charlotte
chantier.
L-1330 Luxembourg
70
atHomemagazine
Ces visites permettront aux intéressés
(Voir page 72)
maison passive:
m m ison de dem in 28 septembre au 1er octobre 2012
Exposition thématiquE Semaine Nationale du Logement Luxexpo, Kirchberg
Jeudi, 4 octobre à 19h
Journées du 6 & 13 octobre
soiréE d’information thématiquE
visitEs dE maisons passivEs
avEc ronny mEyEr
Grand-Duché du Luxembourg
Forum da Vinci 6, bd. Grande-Duchesse Charlotte L-1330 Luxembourg
programme complet et inscriptions sur www.myenergy.lu
PROJET COFINANCÉ PAR L’UNION EUROPÉENNE
myenergy, la structure nationale pour le conseil en énergie hotline gratuite : 8002 11 90 / www.myenergy.lu
SAMEDI, 13 OCTOBRE 2012
SAMEDI, 6 OCTOBRE 2012
Visites de maisons passives mA mAison de demAin
www.myenergy.lu Hotline gratuite 8002 11 90
Horaire
Type de bien
Description
Localité
10h30
Résidence
Luxembourg
11h00 14h00
Lotissement avec 8 maisons unifamiliales Maison unifamiliale
14h00
Maison unifamiliale
14h00
Maison unifamiliale
15h00
Maison unifamiliale
16h00
Maison unifamiliale
16h00
Maison unifamiliale
Construction massive Chauffage urbain Construction ossature en bois Pompes à chaleur air-eau Construction massive Pompe à chaleur eau-eau Construction massive Chauffage aux granulés de bois Installation solaire thermique Construction massive Pompe à chaleur géothermique Construction massive Pompe à chaleur air-eau Installation solaire thermique Construction massive Chauffage aux granulés de bois Installation solaire thermique Construction massive Pompe à chaleur air-air Installation solaire thermique
Horaire
Type de bien
Description
Localité
09h30
Maison unifamiliale
Luxembourg
10h30
Maison unifamiliale
10h30
Maison unifamiliale
14h00
Maison unifamiliale
14h00
Maison unifamiliale
14h00
Maison unifamiliale
15h00
Maison unifamiliale
17h00
Maison unifamiliale
Construction massive Pompe à chaleur géothermique Construction massive Pompe à chaleur géothermique Installation solaire thermique et photovoltaïque Construction massive Pompe à chaleur air-eau Construction massive Pompe à chaleur air-eau Construction Bois écologique Poêle aux granulés de bois Pompe à chaleur pour eau chaude Construction massive Pompe à chaleur géothermique Construction massive Pompe à chaleur air-eau Installation solaire thermique Construction en bois massif, matériaux écologiques Pompe à chaleur avec accumulateur latent
Tuntange Fischbach / Mersch
Perlé
Bettborn Dahlem
Mersch
Fischbach / Mersch
Schieren
Oberfeulen Biwer (en construction) Consthum
Fischbach / Mersch (en construction) Dahlem
Ettelbruck
Pour participer à la visite d’un objet, il suffit de s’inscrire auprès de M. Jeannot Behm par téléphone au 40 66 58 ou par e-mail à jeannot.behm@myenergy.lu.
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atHomemagazine
www.mon-agent-immobilier.lu
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