atHome Magazine - Printemps 2013 by atHome

ÉDITION PRINTEMPS 2013 - 5,00 €

ATHOMEMAGAZINE Les prix de l’immobilier au Luxembourg

TENDANCES ET ÉVOLUTION DU MARCHÉ immobilier 12

VENTE ET LOCATION: les chiffres clés 26

LES PROJETS À VENIR DANS LA CAPITALE 44

TOUTES LES RÉGIONS DU PAYS À LA LOUPE 56

Tous les prix des quartiers à Luxembourg-Ville

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Photos non contractuelles

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entre mersch et Lorenzweiler

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Les prix de l’immobilier au Luxembourg

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édito

atHome Magazine fait peau neuve avec un contenu entièrement réactualisé pour vous faire part des toutes dernières statistiques de prix issues de la plus grande base de données luxembourgeoise, mais aussi pour vous guider dans vos projets immobiliers. Cette nouvelle édition est également enrichie de dossiers spéciaux sur l’actualité de l’urbanisme par région et par secteur. Parmi les dossiers traités : le Ban de Gasperich, les quartiers de Luxembourg-Ville, la Nordstrooss, Belval, Mamer, ... Nous espérons que cette nouvelle formule suscitera chez nos lecteurs autant d’intérêt que sa précédente mouture et vous donnons d’ores et déjà rendez-vous en octobre pour la prochaine parution.

Bonne lecture Tim Pittevils General Manager atHome Group S.A.

Editeur atHome Group S.A. 25, route d’Esch L-1470 Luxembourg Tél. (+352) 44 79 44 - 1 contact@athome.eu Directeur de publication Tim Pittevils

Rédaction Coralie Delferier Ramazan Yuksel

Régie publicitaire Frédérique Demuynck Mélanie Henriche François Gambuto Raphaël Salomon Thomas Gohm

Mise en page François Rousseau

IMPRIMEUR Bachmann & Weiss Offsetdruck GmbH Karlsruhe

Les statistiques présentées dans ce dossier se basent sur les prix de l’immobilier tels qu’affichés dans les annonces publiées sur www.athome.lu entre mars 2012 et février 2013. L’échantillon statistique se compose de 30.000 annonces immobilières publiées pendant la période retenue. Toutes les statistiques sont présentées avec un intervalle de confiance de 95 %. Les tranches de prix affichées illustrent la moyenne des prix constatée pour l’échantillon. Il est donc tout à fait normal d’avoir des objets sur le marché qui soient au-dessus ou en-dessous des moyennes annoncées. Disclaimer Les présentes statistiques sont publiées sans aucune garantie et à seul titre indicatif. atHome Group S.A. et ses employés / représentants ne peuvent en aucun cas être tenus responsables de la justesse des informations reprises dans le présent document.

Les chiffres affichés ont été calculés sur base des annonces publiées sur le site www.athome.lu. L’affichage des prix peut varier d’une agence à l’autre en fonction des éléments suivants: location / vente avec ou sans charges, garages, terrain, autres éléments distinctifs,… ce qui peut avoir une influence significative sur le prix et peut biaiser certaines statistiques. Les statistiques reflètent les tendances constatées sur les objets publiés sur le site www.athome.lu pendant la période prise en considération. Les prix repris ont été constatés lors de la mise en vente ou en location des biens. Il ne s’agit pas du prix définitif de transaction convenu pour la vente ou la location. Faites appel à des agents immobiliers pour connaître l’estimation correcte de votre bien.

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sommaire

Les prix de l’immobilier au Luxembourg

44 FOCUS Tour d’horizon des grands projets urbains à venir dans la capitale

la Ville de Luxembourg envisage plusieurs grands projets de développement urbain, afin de rester le pôle économique de la Grande Région. L’objectif serait d’ailleurs d’atteindre le seuil des 160.000 habitants en 2030 !

18 Dossier assurances

Les règles d’or pour assurer votre habitation

22 dossier aides

56 LES régions

Analyse des tendances du marché immobilier dans chaque région du pays

Quand l’état aide à l’achat

22 dossier énergie

De nouvelles aides en faveur de l’énergie

12 Tendances

Les principaux enseignements de l’étude

14 dossier finance Quel type de financement choisir ?

26 Vente

Les prix de vente des maisons et appartements

34 Location

Les loyers des maisons et appartements

40 Luxembourg Ville

Articles et chiffres clés de l’immobilier dans la capitale

94 les prix par commune

Fourchettes des prix de vente pour chaque commune du pays

96 localités les mieux quotées

Les prix de vente les plus élevés par région

98 votre avis nous intéresse Le quartier idéal à Luxembourg-Ville

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tendances

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Les principaux enseignements

E atHome.lu présente un résumé de la mise à jour des prix de l’immobilier affichés dans la plus grande base de données immobilières en ligne du Luxembourg.

n bref : Les grands gagnants sur ces six derniers mois restent les petites surfaces, les studios et appartements jusqu’ à 3 chambres et les maisons de 2 à 4 chambres profitent des plus belles plus values selon les prix affichés, tandis que les grandes surfaces voient leurs prix stagner, voire baisser dans certaines régions. Le marché de la location profite aux petites surfaces En plus d’une forte disparité entre Luxembourg-Ville et le reste du pays, le marché de la location profite surtout aux appartements de petites surfaces. Les studios se louent en moyenne sur le GrandDuché à 800 € avec une augmentation de 9,1% en un an. Seuls les appartements de 4 chambres et plus enregistrent une légère baisse de 2,9% sur les 6 derniers mois avec des loyers au niveau des prix affichés en 2011. Au global, les appartements toutes surfaces confondues augmentent de 4,3% tandis que les maisons baissent de 3,2% sur ces six derniers mois.

La plus forte progression revient toujours aux plus petites surfaces avec des studios à 239.180 € en moyenne, soit une progression de 12,1% sur les prix affichés sur ces six derniers mois.

Progression modérée de l’ancien La progression de l’ancien est plus modérée, mais est soutenue par l’attrait du marché pour les petites surfaces. Ainsi les appartements sont affichés à 365.297 € (+4,3% sur 1 an) et le prix moyen des maisons reste stable à 631.;427 € (+2,2% sur 1 an). Ces chiffres sont à pondérer avec les disparités régionales qui s’accentuent encore davantage.

région centre Les écarts régionaux se creusent avec une croissance soutenue des prix des maisons au centre de 8% sur un an alors que l’on peut constater une baisse de 3% dans le Nord sur la même période. Une maison dans le centre en vaut en moyenne deux dans la région Nord ! (886.153 € dans le Centre contre 424.720 € dans le Nord) En deux ans, le prix des appartements du Centre - représentant deux tiers des objets immobiliers en vente - a augmenté de 10 % et est maintenant de 436.243 €.

région ouest Le neuf suit la même tendance en 2013 Le neuf attire toujours les investisseurs, le mètre carré du neuf se situe à 4.738 € avec une progression de 6,3% sur un an. Le marché du neuf propose essentiellement des appartements de 1 à 3 chambres (88% des annonces sur ces 6 derniers mois) avec des prix se situant entre 300.946 € et 580.701 €.

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Mamer et son projet d’école européenne reste le poumon de la croissance dans la région Ouest. La demande pour les grandes surfaces dope le prix des maisons de 5 chambres avec une croissance +18% sur deux ans. Les appartements suivent également cette tendance avec une croissance de +17% depuis 2011.

tendances

répartition par région des annonces à la vente sur athome.lu

répartition par région des annonces à la location sur athome.lu

8.000

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1.500

2.000

1.000

500

Région est

Région sud

Centre 29%

Nord 13%

Sud 35%

Est 11%

Ouest 12%

Centre 52%

Nord 8%

Sud 21%

Est 9% Maisons

Ouest 9%

Appartements

Région nord

Le Sud du Grand-Duché propose environs 35% de l’ensemble des annonces immobilières en vente. La progression des prix est moins forte mais reste constante.

Les maisons dans le Nord ont toujours un peu de mal à effacer la dernière crise immobilière et enregistrent une baisse de 3%, mais ceci n’impacte pas la croissance des appartements qui eux affichent des prix avec +4%.

Tandis que les maisons de grande surface perdent de la valeur, les maisons de moyenne surface restent stables sur ces 6 derniers mois et enregistrent même une augmentation de 6 % sur un an. Le prix des appartements quant à eux augmentent aussi, mais de 5%. Ainsi les prix moyens sont de 302.609 € pour les appartements et de 517.536 € pour les maisons dans la région Sud.

Au global, malgré ces différences régionales, voire communales, nous pouvons observer que les appartements de petites surfaces dans le neuf ou l’ancien attirent toujours autant les investisseurs et les primo-acquérants. L’évolution de la composition de la famille influe sur les grandes surfaces qui ont plus de mal à trouver preneur compte tenu des prix élevés.

La majorité des annonces pour la vente parues sur atHome.lu concerne les régions du Centre et du Sud du Luxembourg qui représentent à elles deux 64% de l’ensemble des annonces immobilières. Pour la location, la région du Centre détient une part imposante (52%) du marché de la location.

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Dans l’Est, les surfaces les plus recherchées restent les appartements ou maisons familiales de 3 à 4 chambres par exemple. Cette demande maintient le prix des appartements relativement stable (-1% sur un an), mais les très petites ou très grandes surfaces tirent les prix vers le bas avec une baisse de 2% sur un an, soit un prix moyen 603.345 € pour une maison et 318.930 € pour un appartement.

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finance

Devenir propriétaire au Luxembourg : quel type de financement choisir ? Alors que l’environnement économique reste difficile en Europe, devenir propriétaire demeure très populaire auprès des Luxembourgeois. En effet, même si 91% de ceux-ci conviennent du fait qu’il est plus difficile d’acheter une maison aujourd’hui qu’il y a 10 ans, 82% d’entre eux pensent toujours que, d’un point de vue financier, il est préférable d’investir dans un achat immobilier*.

our de nombreuses personnes, devenir propriétaire constitue donc encore aujourd’hui une priorité. Elles considèrent en effet l’immobilier comme un bon investissement à long terme.

Mr Daniel Reuter Head of Retail Lending & Companies ING Luxembourg Crédit photo : Julien Becker

Le plus souvent, le financement de cet achat immobilier est fait par le biais d’un crédit bancaire. Nous vous proposons ici de passer en revue les différentes solutions de financement qui s’offrent à vous lors d’un achat immobilier. Pour ce faire, nous serons accompagnés de Mr Daniel Reuter - Head of Retail Lending & Companies - chez ING Luxembourg.

confirme : « C’est évidemment très bien de s’informer sur les possibilités qui s’offrent à soi. Cependant, il est actuellement toujours vrai que, dans la plupart des cas, seul votre banquier, en vous posant les bonnes questions, va pouvoir déterminer le type de financement qui va correspondre à votre situation, à vos besoins et vos attentes : à votre projet de vie. »

le rôle du conseiller

les formules de financement

demeure crucial !

les plus populaires

De nos jours, les gens sont de plus en plus renseignés puisque les sources d’informations se sont multipliées et diversifiées : Internet (forums spécialisés, sites des banques, etc) mais aussi groupements de consommateurs, amis, connaissances, etc. Cependant, avoir accès à toutes ces informations ne veut pas forcément dire être mieux informé sur les différentes formules de financement qui s’offrent à nous. Cette abondance d’informations peut dans certains cas avoir l’effet inverse : « que faire de toutes ces informations ? Comment les traiter ? Comment les appliquer à ma situation ? ». Face à cette panoplie d’offres, il est parfois difficile d’y voir clair. C’est précisément là qu’intervient le conseiller bancaire : son rôle est crucial ! L’information trouvée sur Internet, reçue par le bouche à oreille, etc... ne peut se substituer à un conseil professionnel et personnalisé. Daniel Reuter, Head of Retail Lending & Companies chez ING Luxembourg,

LE CRÉDIT LOGEMENT À TAUX VARIABLE Lorsque vous contractez un crédit logement à taux d’intérêt variable, le montant de vos mensualités varie en fonction de l’évolution des taux. Le principal risque pour le consommateur consiste à ne plus pouvoir respecter ses engagements mensuels, suite à une hausse importante du taux. D’un autre côté, l’avantage principal du crédit à taux variable est sa flexibilité. Vous souhaitez rembourser plus vite ou revendre votre bien à court, ou moyen terme ? Dans ce cas, le crédit logement à taux variable peut constituer une option très intéressante. Au sujet du prêt au logement à taux variable, Daniel Reuter tient à préciser : « Contrairement à ce que beaucoup pensent, il n’y a aucun lien direct entre le taux des crédits logement et le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE). Même si les variations du taux de la BCE sont davantage médiatisées, elles ne * source : ING International Survey on Homes & Mortgages –Novembre 2012

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finance

font, en fait, que refléter les tendances de taux sur les marchés financiers. En d’autres termes, le taux variable est un taux flottant qui n’est pas lié à une référence de marché particulière. La plupart des banques fixent donc elles- mêmes leurs propres taux en fonction de leur environnement concurrentiel et l’adaptent selon les conditions de marché. Ces conditions de marché varient d’une banque à l’autre et les différentes banques peuvent donc l’apprécier différemment. C’est pour cette raison que les décisions relatives au taux de la BCE et des banques de la place peuvent parfois être en décalage. Dans la pratique, le jeu de la concurrence régit non seulement le niveau des taux offerts, mais aussi les changements de taux. » LE CRÉDIT AU LOGEMENT À TAUX FIXE Il s’agit d’un crédit dont le taux d’intérêt restera identique pendant toute la durée de vie du crédit. Les mensualités à payer sont fixes et le taux ne varie pas. Vous sécurisez ainsi votre budget et vous vous protégez contre une variation des taux d’intérêts. Daniel Reuter tient à ajouter : « Mais la sécurité a un coût ! D’une part, il y a le coût d’opportunité lié au différentiel de taux, et de l’autre côté la pénalité due en cas de rupture du contrat, pénalité qui peut être relativement conséquente selon les cas. Le client doit en être conscient. » LE CRÉDIT AU LOGEMENT À TAUX FIXE RÉVISABLE Cette formule permet de fixer le taux durant une période prédéterminée (3, 5 ou 10 ans), au terme de laquelle le taux pourra être renégocié. Vous pouvez alors opter pour un nouveau taux révisable, un taux fixe ou un taux variable. Cette formule a l’avantage de se mettre à l’abri d’une hausse des taux durant une période prédéterminée, tout en gardant la possibilité de repartir vers une solution plus flexible aux échéances contractuellement prévues. L’ÉPARGNE LOGEMENT COMME ALTERNATIVE AU FINANCEMENT CLASSIQUE Un contrat d’épargne logement se décompose généralement en deux étapes : une étape « Epargne » et une étape « Crédit ». Durant la phase épargne, vous épargnez une partie de la somme requise (généralement 50 %) afin de pouvoir disposer du solde sous forme de crédit. Comme les fonds à percevoir du contrat d’épargnelogement sont seulement attribués une fois l’épargne constituée, les banques interviennent souvent sous forme d’un « crédit de pont » qui est équivalent au montant du contrat, ceci afin de préfinancer la période « Epargne ». En dehors d’un traitement fiscal favorable, le grand avantage de cette formule réside dans le fait qu’une fois le contrat signé, les conditions de taux de la partie « épargne » et de la partie « crédit » sont fixées une fois pour toute. L’inconvénient : la charge mensuelle à supporter par le ménage, souvent supérieure à celle d’un financement standard.

« Aujourd’hui, cette combinaison de produits permet de profiter des taux d’intérêts actuellement très bas tout en se mettant à l’abri d’une future hausse des taux », commente Daniel Reuter. À cet inventaire, Daniel Reuter tient à ajouter : « Le client ne doit cependant pas oublier que rien ne l’empêche d’associer et de combiner différentes formules ! C’est souvent une solution que l’on envisage chez ING Luxembourg et qui nous permet d’arriver à réellement répondre à ses besoins et à ses projets futurs. Je ne pourrai donc jamais insister assez sur l’importance, encore une fois, de contacter son conseiller bancaire qui a une vue globale des différentes formules, de leurs caractéristiques et de leurs intérêts en fonction de sa situation et de ses projets : bref, des opportunités qui s’offrent à lui. »

Quel taux faut-il choisir ? Force est de constater qu’au Luxembourg le taux variable a toujours la cote, malgré le fait que les taux sont actuellement bas et qu’on pourrait supposer que les gens penchent davantage pour un taux fixe. Selon Daniel Reuter, cette tendance pourrait s’expliquer par l’âge moyen de la majorité des acquéreurs lors de leur premier achat : « Le Luxembourgeois achète souvent très jeune, en moyenne à 27 ans. Or, à cet âge, ses ressources financières sont souvent limitées. Dès lors, il ne pourra pas, à ce moment-là, acheter l’objet de ses rêves et aura ainsi recours à une solution intermédiaire et donc provisoire : il achète dans une optique de revente à moyen terme. Comme sa situation personnelle, mais aussi professionnelle et donc financière, est susceptible d’évoluer, il aura donc peu d’intérêt à associer une situation variable à un contrat à taux fixe, ne permettant par exemple pas le remboursement anticipatif. »

« Oui, mais alors : taux fixe ou taux variable ? » La réponse n’est pas facile et Daniel Reuter tient à nuancer : « Que le client opte pour le taux variable ou pour le taux fixe, dans les deux cas de figure, il spécule ! Il n’y a donc pas de bonne ou mauvaise formule. Il s’agit d’un choix qui est lié à la situation du client et à ses ambitions futures. Il y a en effet beaucoup de paramètres à prendre en compte, qui ne sont évidemment pas identiques d’un client à l’autre : capacité de remboursement, situation financière (actuelle et projetée), objectif de détention du bien, aversion au risque, etc… Le choix du client devra finalement être guidé par l’évaluation, d’une part, d’une éventuelle variation de taux et des conséquences sur sa capacité de remboursement, et d’autre part de ses projets futurs : le conseiller est là pour l’y aider ! »

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finance

En dehors des frais d’intérêts liés au crédit, il ne faut pas, pour bien budgétiser son achat, oublier les frais annexes, pourtant parfois conséquents.

SI LE LOGEMENT EST DESTINÉ À DES FINS LOCATIVES Les intérêts débiteurs sont intégralement déductibles à condition que le bien immobilier se trouve à Luxembourg.

Ne sous-estimez surtout pas

« Certains produits liés, tels que l’assurance « solde restant du » ou un éventuel contrat d’épargne logement, présentent eux aussi un traitement fiscal favorable Ceci dit, ne négligez surtout pas les implications fiscales de votre projet. »

Les frais supplémentaires sont généralement de 2 types : • Les frais d’obtention : ils englobent l’acte d’achat, les frais liés à l’acte hypothécaire et les frais de dossier facturés par la banque. Concernant les frais liés à l’acte d’achat, il s’agit en fait des frais d’enregistrement et de transcription liés à l’acquisition, et sont généralement équivalents à +/- 7% du prix. Il est à noter que sous certaines conditions, les personnes physiques peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt à faire valoir sur les droits de transcription et d’enregistrement. • Les assurances : en plus de l’assurance incendie qui est obligatoire, votre banquier exigera souvent un contrat d’assurance « solde restant dû » qui couvrira la plupart du temps le montant total du prêt. Ce contrat est à plusieurs titres intéressant pour le client. Daniel Reuter l’explique : « Si vous ou votre conjoint venait à décéder ou à se retrouver en situation d’invalidité totale, l’assurance « solde restant du » permettrait de garantir le remboursement du prêt contracté. Elle a donc pour seul et unique but de limiter le risque de perte de votre logement liée aux aléas de la vie. Je tiens aussi à préciser que la prime d’assurance, unique ou annuelle, peut être, sous certaines dispositions prévues par la loi, déduite fiscalement. N’hésitez évidemment pas à nous contacter pour plus de renseignements. »

Qu’en est-il des implications fiscales de mon projet ? Les intérêts débiteurs sont déductibles pour autant qu’ils soient liés à l’acquisition de la résidence principale (déduction plafonnée dès l’occupation) ou à l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location (déduction non plafonnée). SI LE LOGEMENT EST DESTINÉ À LA RÉSIDENCE PRINCIPALE Les intérêts débiteurs sont intégralement déductibles durant la période où le logement ne peut pas être occupé, c’est-à-dire durant la phase de construction, de rénovation ou d’aménagement. Dès l’occupation du logement, les intérêts débiteurs sont déductibles dans le cadre des limites suivantes : • durant les 6 premières années d’occupation : 1.500 €/an et par personne faisant partie du ménage • pour les 5 années suivantes : 1.125 €/an et par personne faisant partie du ménage • pour les années suivantes : 750 €/an et par personne faisant partie du ménage

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Quid des aides étatiques ? Afin de faciliter l’accès au logement, l’Etat luxembourgeois et certaines Communes accordent des aides financières aux acquisiteurs de logement. Le droit aux aides étatiques ainsi que le montant des aides à percevoir dépendront entre autres de votre situation familiale, de vos ressources financières, mais aussi de la surface habitable du bien à financer. Ces aides peuvent prendre notamment la forme d’aides en capital ou d’aides en intérêts. En dehors des aides liées à l’acquisition ou à la construction d’un bien, l’Etat luxembourgeois a mis en place toute une série d’aides visant à promouvoir l’utilisation rationnelle d’énergie, et plus spécifiquement la mise en valeur d’énergies renouvelables. Pour plus d’informations sur les aides proposées, nous vous invitons à visiter les sites internet : www.guichet.lu et www.logement.lu

comment m’assurer que la banque donne une suite favorable à ma demande ? « Afin de mettre tous les atouts de votre côté, votre projet devra être en adéquation avec vos ressources financières. Dans un premier temps, vous devrez donc disposer de la capacité à subvenir au remboursement de vos engagements. En principe, votre taux d’endettement ne devra pas excéder 33 à 40 % de vos revenus. Votre faculté à participer au risque projet, et donc à l’effort propre que vous êtes prêt à injecter, est également un élément très important. Nous parlons généralement de 15 à 20 % du montant à financer. En dehors des considérations financières, il va de soi qu’un dossier bien préparé et documenté a plus de chances de réussite. »

daniel Reuter, auriez-vous un dernier conseil à donner aux futurs acquéreurs ? « Dans tous les cas de figure, je ne peux que vous conseiller de bien prendre le temps pour préparer votre projet afin d’éviter les mauvaises surprises. Rassemblez plusieurs avis, profitez des différentes sources d’informations disponibles (amis, connaissances, ministère du logement, etc..) et surtout, n’hésitez pas à nous rendre visite dans une de nos agences, nos conseillers se feront un plaisir de vous accueillir et de vous conseiller afin de trouver avec vous la solution la plus adaptée à vos besoins. »

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les frais annexes liés à l’acquisition !

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ASSURANCES

Assurez votre habitation : les règles d’or Que vous soyez propriétaire ou locataire, l’assurance habitation, contrairement aux idées reçues, n’est pas une obligation au Luxembourg. Cependant, elle est vivement conseillée et elle sera fréquemment imposée comme condition préalable au locataire avant d’emménager dans un nouveau logement.

Le B.A.-BA, pas à pas Que vous habitiez un appartement ou une maison, il existe des garanties de base que votre assureur vous proposera automatiquement.

L’

assurance habitation sera fréquemment imposée comme condition préalable au locataire avant d’emménager dans un nouveau logement.

Mr Gilbert Wolter Directeur Commercial & Marketing Foyer

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Les garanties Responsabilité civile Inscrite dans le code civil, la responsabilité civile représente l’obligation légale qui incombe à une personne de réparer financièrement le dommage causé à autrui, que ce soit corporel ou matériel. En tant que locataire, cela signifie que vous êtes tenu de contracter une assurance habitation afin de sauvegarder le bien du propriétaire en cas de sinistre. Si vous habitez un appartement ou une maison mitoyenne, la garantie Responsabilité civile vous assure contre tout dommage causé au voisinage ou à un tiers. Ces garanties permettent également de couvrir les habitants du logement, même à l’extérieur, comme par exemple, les enfants à la crèche ou les animaux domestiques. Les garanties Dommages aux biens La différence avec la responsabilité civile, c’est qu’ici, les garanties concernent l’assuré. Elles vous assurent de la sauvegarde de votre patrimoine mobilier (en tant que locataire ou propriétaire), ainsi que de votre patrimoine immobilier (en tant que propriétaire) en cas d’incendie, explosion, chute directe de la foudre, dégâts des eaux, tempête et grêle. Dans le cas d’un nouveau contrat d’assurance habitation, d’autres garanties s’ajoutent à la Responsabilité civile, telles que garanties catastrophes naturelles, catastrophes technologiques, actes de terrorisme et attentat.

Vous l’aurez compris, ces 2 grands types de garanties sont incontournables et directement intégrés dans chaque nouveau contrat d’assurance. Donc, si votre contrat a été rédigé il y a quelque temps, n’hésitez pas à contacter votre assureur afin de vérifier que ces clauses de base soient bien reprises dans le document d’assurance, sans quoi vous ne pourrez être indemnisé en cas de sinistre. Des garanties supplémentaires, pour plus de sécurité En plus des garanties de base, votre assureur peut vous proposer des solutions sur mesure, adaptées à votre situation et vos besoins. Ces garanties complémentaires sont multiples et sont souvent reprises dans des packages avec les garanties de base : la garantie de certains biens spécifiques (objets de valeur, bijoux, espèces, etc), la garantie contre le vol, les bris de vitres, dommages aux appareils électriques, la garantie pour les aménagements extérieurs de la maison (piscine, portail électrique, fuite d’eau au compteur...), la garantie de responsabilité spécifique (chien catégorie 2, cheval... assistante maternelle...).

ASSURANCES

Il existe également d’autres options, permettant de dépanner l’assuré en cas de sinistre. La compagnie d’assurance prend alors en charge certains frais complémentaires comme : les frais de sauvetage, les frais de déblai et de démolition, les frais de logement provisoire, le chômage immobilier, les frais liés aux garanties Dégâts des eaux et Dégâts électriques et bris de vitrage, les frais de dépollution, les frais de remise en état des jardins, les frais d’expertise, le recours des locataires ou occupants, le recours des tiers à concurrence de maximum 1.000.000 d’euros par sinistre. Vous pouvez également prendre une garantie Protection juridique, qui est très utile lors du règlement de litiges de la vie quotidienne, professionnelle ou personnelle. Elle permet à l’assuré d’être défendu gratuitement en cas de litige. Intégrée dans l’assurance habitation, cette option ne garantit pas toujours la même couverture que lorsque vous contractez cette assurance non pas en tant qu’option mais en tant que produit à part entière. Pour les propriétaires ayant un immeuble en location, il est également possible de contracter une assurance Loyer Garanti dès que le contrat de bail atteint au moins un an et que le loyer dépasse un seuil minimal. Cela vous garantit le paiement du loyer pendant 12 mois, charges comprises. L’indemnité est versée mensuellement au fur et à mesure des impayés. Sont également pris en charge les frais judiciaires et extra judicaires liés aux impayés jusqu’aux frais d’expulsions éventuels.

Sinistré ? comment être indemnisé ? Dès qu’un dommage a été causé à autrui ou à votre bien, vous devez en informer l’assurance. Dans tous les cas, vous pouvez d’abord contacter votre assureur par téléphone. Cela lui permettra éventuellement de vous communiquer, en temps réel, une référence « sinistre » qui

signifie que votre déclaration est enregistrée. Si votre assureur ne vous communique pas de référence « sinistre », vous devez déclarer le dommage par lettre recommandée, relatant toutes les circonstances et les dommages. Selon les sources, le délai varie entre 1 et 5 jours maximum. Il convient donc de vérifier ce que stipule votre contrat d’assurance. Veillez à bien respecter les délais légaux pour informer votre assureur car si ceuxci sont dépassés, il peut refuser de vous couvrir. Dédommagement pour une garantie Responsabilité civile Comme la Responsabilité civile couvre des dommages causés à autrui, corporel ou matériel, il faut bien entendu fournir une preuve du sinistre. Pensez d’abord à remplir une déclaration Sinistre Responsabilité civile. Pour ce faire, contactez votre assureur ou procurez-en vous une en ligne (de nombreux sites en proposent en version PDF). Afin d’introduire la déclaration de sinistre, pensez à rassembler les différents éléments qui pourraient étayer votre dossier (coordonnées de témoins, photos…). Une fois en possession de ces différents éléments, votre assureur pourra intervenir afin de dédommager la partie adverse. Dédommagement pour une garantie Dommage des biens Pour introduire une demande de dédommagement, vous devez dresser une liste chiffrée des biens perdus ou endommagés. Notez d’ailleurs que si vous disposez d’objets personnels de valeur importante, pensez à les intégrer dans votre contrat d’assurance, dont le montant sera revu en fonction de la valeur de ces biens. Dans le cas d’une déclaration de sinistre avec dégâts, préparez un descriptif précis des dommages constatés, étayez-le de photos et n’oubliez pas de fournir les preuves montrant que le bien vous appartient (facture etc.). Pensez également à prendre les dispositions nécessaires pour que la situation ne s’aggrave pas !

Par exemple, si des tuiles de votre toit menacent de tomber à cause d’une tempête, essayez de les fixer temporairement. Car en l’absence de solutions temporaires, votre assureur pourrait vous le reprocher et votre indemnisation serait moins élevée que prévue ! Dernière étape du processus de dédommagement : un expert peut être appelé à se rendre sur place pour constater les dégâts et les chiffrer. N’hésitez donc pas à conserver les objets endommagés pour pouvoir lui présenter si besoin. Une fois le chiffrage effectué, votre assureur vous indiquera le montant de l’indemnisation prévue. Elle vous sera versée dès que vous marquerez votre accord sur le montant. Si vous désirez contester le dédommagement proposé, votre assurance se devra d’examiner votre réclamation, afin de se prononcer sur la révision éventuelle du montant de l’indemnisation.

Assurez-vous… et déduisez ! Saviez-vous que vous pouviez déduire fiscalement vos primes d’assurance versées pour votre contrat d’assurance Responsabilité civile, sous certaines conditions ? Pour ce faire, il vous suffit de demander à votre assureur un document attestant la prise d’assurance durant l’année écoulée. D’ailleurs, vous le recevez souvent automatiquement. Pour bénéficier de cette déduction, il faut être : • contribuable résidant sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg et qui remet une déclaration d’impôt sur le revenu ; • contribuable non-résident qui remet une déclaration d’impôt sur le revenu et qui choisit d’être considéré fiscalement comme résident luxembourgeois ; • contribuable résidant sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg, salarié ou pensionné, qui demande une régularisation de l’impôt sur les salaires par un décompte annuel ; • contribuable résidant sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg, salarié ou pensionné, qui demande l’inscription des dépenses sur sa fiche ou carte de retenue d’impôts.

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ASSURANCES

Si vous remplissez ces différentes conditions, il vous suffit de remplir les documents nécessaires pour pouvoir bénéficier d’une déduction d’impôt, plafonnée à 672 euros par an, toutes cotisations et primes versées de manière périodique ou unique comprises. Ce plafond est majoré de son propre montant pour le conjoint / partenaire (sous condition d’une déclaration d’impôt collective) et pour chaque enfant ayant fait partie du ménage. Par exemple, un couple marié ou vivant en partenariat légal (imposable collectivement) avec 2 enfants faisant partie du ménage a la possibilité de déduire jusqu’à 672 x 4 = 2.688 euros par an. Veuillez cependant noter qu’il existe une différence entre contribuable résident et non résident, lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts et que vous souhaitez déduire vos primes d’assurance. Le contribuable résident peut déduire les primes d’assurance versées durant l’année ; un contribuable non résident ne peut le faire que s’il a fait la demande d’être considéré fiscalement comme un contribuable résident. Pour plus d’informations quant à la déductibilité de vos primes d’assurance, rendez-vous sur www.guichet.public.lu ou demandez conseil à votre assureur.

Besoin d’être assuré ? Qui contacter ? Outre le choix de l’organisme assureur, il faut également choisir la « bonne » personne de contact. Certains consultent l’agent d’assurance situé dans leur quartier, d’autres s’adressent à un courtier pour comparer différentes offres. Gilbert Wolter - Directeur Commercial & Marketing de Foyer - nous aide à mieux comprendre le rôle de ces intervenants dont la mission est de nous (r)assurer. Agent ou courtier ? « Au Luxembourg, il y a plus d’agents d’assurance que de courtiers. C’est historique, car il n’y avait pas de courtage possible avant l’introduction de la Loi sur l’intermédiation il y a une dizaine d’années » explique Gilbert Wolter. C’est donc dans les années 2000 que la profession de courtier est apparue au Luxembourg. Bien que l’accès à l’assurance se soit « élargi », la tendance penche toujours davantage au profit des agents, « les courtiers ne représentant que 10% du marché au Luxembourg ». Mais outre cette disponibilité de l’offre, le choix entre courtier et agent d’assurance est surtout défini par l’assuré. Pour Gilbert Wolter, la distinction est bien nette entre les 2 fonctions. « L’agent d’assurance traite avec des particuliers. Il détermine leurs besoins, les conseille et leur propose ensuite un produit correspondant à leurs attentes. Il suit également ses clients dans les différentes démarches liées à l’assurance : devis, signature du contrat, suivi de dossier en cas de sinistre et versement des indemnités. L’un des points forts d’un agent d’assurance, c’est sa

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proximité avec l’assuré : l’agent travaille de manière locale, il connaît le contexte dans lequel l’assuré vit et évolue. » D’un point de vue de l’offre, l’agent travaille pour une seule compagnie d’assurance, ce qui implique qu’il maîtrise les services proposés et peut aisément conseiller ses clients selon leurs besoins spécifiques. Le courtier, quant à lui, est spécialisé dans la gestion des grands risques et travaille généralement avec des entreprises. « Sa spécificité réside dans le fait qu’il compare l’offre en matière d’assurance et qu’il a la capacité d’analyser les risques avant de conseiller un produit. Il est plus un risk manager et est de ce fait souvent rémunéré sur base d’honoraires. Sa réelle plus-value réside dans son analyse profonde des conditions du marché par rapport à une situation donnée, travail laborieux qui ne se justifie guère pour des produits plus standardisés », précise Gilbert Wolter. Les courtiers ont un rôle de conseiller mais également de négociateur auprès des compagnies d’assurances pour comparer les conditions et les tarifs pour lesclients. Ils effectuent également le suivi en cas de sinistre. L’assurance et internet Que l’on choisisse un courtier ou un agent, internet devient un outil de plus en plus couramment utilisé pour s’informer avant de prendre une décision d’achat. Gilbert Wolter le confirme : « En général, les clients font une première recherche sur internet. Mais contracter une assurance en ligne, ne permet pas toujours d’être bien assuré ! Souvent, les compagnies d’assurance mettent en avant sur internet un produit d’appel à un prix intéressant. Mais ce produit, n’est pas nécessairement adapté aux besoins du client. Il est donc très important d’intégrer le facteur humain dans ces démarches. L’agent est à même de bien identifier les besoins du client, de lui proposer le produit le plus adapté et un service sur mesure en fonction du profil de l’assuré. De plus, il aide le client à comprendre clairement les tenants et les aboutissants de sa couverture, les termes d’un contrat n’étant pas toujours faciles à interpréter correctement. En résumé, le rôle de l’agent ou du courtier est d’assister ses clients avant, pendant et après la signature d’un contrat. Bien entendu, les professionnels ne vous tiendront pas rigueur si vous vous renseignez en amont ! D’ailleurs, les clients sont de plus en plus informés lorsqu’ils contactent un assureur. Ils posent des questions pertinentes et souhaitent obtenir le meilleur service, en regard de ce qu’ils ont pu voir / analyser sur les offres en ligne. » Bien entendu, l’intervention d’un intermédiaire dans la conclusion d’un contrat permet aussi à la compagnie d’assurance de garder un contact privilégié avec ses clients. « Les compagnies essaient sans cesse d’améliorer leur service, en proposant, par exemple, un help center disponible 24h/24, la possibilité de consulter ses contrats ou de communiquer des changements administratifs via une plateforme sur internet. L’assurance est un domaine très technique, peu « sexy » et nous souhaitons rendre son approche plus agréable pour les clients. Dans ce contexte, l’agent joue un rôle primordial, il est là pour écouter son client, le conseiller et le rassurer en cas de sinistre, et internet ne pourra s’y substituer ! » conclut Gilbert Wolter.

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Concernant le contrat d’assurance, il doit avoir été rédigé par une compagnie d’assurance agréée au Luxembourg ou agréée et ayant son siège dans un autre Etat membre de l’Union européenne, sans quoi aucune déduction ne pourra être effectuée.

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AIDES

Quand l’état aide à l’achat Cette année, c’est décidé, vous investissez dans l’immobilier ! Que ce soit dans un bien neuf, un logement ancien ou que vous effectuiez des rénovations ou des améliorations pour optimiser votre consommation d’énergie, l’Etat peut vous aider à financer votre projet.

ien entendu, à chaque situation ses opportunités fiscales. Alors avant de vous décider sur le bien à acheter, découvrez les aides disponibles. Parce qu’une aide financière peut éventuellement influencer votre choix !

Des aides pour tous et tous les projets Mises en place par les politiques, ces aides liées à l’habitation se divisent en 4 catégories : • Les aides au logement, comprenant les aides en capital, les aides en intérêts et la garantie de l’Etat ; • Les exonérations fiscales, comprenant le remboursement de la TVA logement, le crédit d’impôt sur les actes notariaux et les intérêts déductibles ; • Les aides communales ; • Les primes spéciales. Chacune d’elles a des critères spécifiques, que l’on doit respecter pour en bénéficier.

LES AIDES AU LOGEMENT Cette première catégorie d’aides permet de réduire les coûts liés à l’investissement et à l’achat, selon certaines conditions. Il en existe 3 types, comprenant chacune des solutions spécifiques, selon votre projet et votre situation familiale.

LES AIDES EN CAPITAL

La prime d’acquisition L’Etat vous accorde cette aide pour l’achat d’une maison unifamiliale ou d’un appartement déjà occupé précédemment. Le calcul se fait selon la situation familiale et les revenus et la prime varie entre 250 et 9.700 euros. La prime de construction Si vous décidez d’acheter un logement neuf ou de construire une maison unifamiliale ou un appartement, cette aide en capital vous permet de recevoir une prime variant entre 250 et 9.700 euros. Elle est calculée en fonction de votre revenu et de votre situation familiale.

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La prime d’épargne Elle est accordée en fonction des intérêts et des primes bonifiés sur des comptes d’épargne, à condition que cette épargne soit utilisée pour l’achat du logement. Cette aide de l’Etat n’est accordée que si vous bénéficiez d’une prime de construction ou d’acquisition et son montant ne peut dépasser, pour une même personne, la somme de 5.000 euros. La prime d’amélioration Cette aide permet de rénover un logement ancien d’au moins 15 ans (condition d’ancienneté non requise dans le cas de création de nouvelles pièces ou d’agrandissement d’existantes). Le plafond de la prime s’élève à 10.000 euros par personne bénéficiaire. Le complément de prime pour frais d’architecte et d’ingénieur-conseil En plus de votre prime d’amélioration ou de construction, cette prime vous permet d’alléger vos frais d’honoraires d’architecte et/ou d’ingénieur-conseil. Elle équivaut à la moitié des frais d’honoraires d’architecte et/ou d’ingénieur-conseil et ne peut dépasser la somme de 1.250 euros.

LES AIDES EN INTÉRÊT

L’Etat accorde différentes aides destinées à réduire la charge mensuelle de votre prêt hypothécaire, contracté dans le but de construire ou acquérir un logement.

LA GARANTIE DE L’ETAT

Elle vous permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une garantie de la part de l’Etat sur votre prêt dans le cas où vos propres garanties pour obtenir un prêt immobilier sont insuffisantes. Pour en bénéficier, il faut principalement : • être légalement domicilié au GrandDuché de Luxembourg et y résider effectivement ; • ne pas être propriétaire ou usufruitier d’un autre logement ; • respecter les conditions de revenu fixées par la réglementation sur les aides au logement (sauf pour la bonification d’intérêts) ; • occuper pendant 10 ans au moins le logement acheté, construit ou transformé, sous peine de remboursement des aides touchées.

Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.logement.lu

LES EXONÉRATIONS FISCALES Les avantages fiscaux sont davantage ciblés avec ces aides. Il en existe 3 grandes catégories.

Le remboursement de la TVA Logement

L’Etat offre 12% sur les 15% de TVA à payer pour un logement, considéré comme habitation principale pour l’acheteur ou pour un tiers. Dans ce cas, vous ne devez payer au promoteur que les 3% restants.

Crédit d’impôt sur les actes notariaux

(Bëllegen Akt, loi modifiée du 30 juillet 2002)

Pour les acquisitions à titre onéreux (moyennant paiement) d’une propriété immobilière (maison, appartement, terrain à bâtir), le taux normal s’élève à 7 %, dont 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription. Le gouvernement a donc introduit le crédit d’impôt, afin de diminuer les frais accessoires à l’acquisition d’un logement. Il s’agit d’un abattement sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les personnes désireuses d’acquérir un immeuble (et certaines dépendances bâties) à des fins d’habitation personnelle. Le crédit d’impôt est limité à 20.000 euros par acquéreur et se voit doublé pour un couple, dès lors que le crédit d’impôt s’applique à chaque acquéreur individuellement.

Dans tous les cas, l’Administration de l’enregistrement et des domaines percevra un montant minimal de 100 euros à titre de droit d’enregistrement. A noter que le crédit d’impôt peut être épuisé en une seule fois ou au fur et à mesure, au cas où les droits d’enregistrement et de transcription dus sur une acquisition n’atteignent pas le montant total du crédit d’impôt. Le solde restant du crédit peut alors être utilisé sur des paiements ultérieurs.

Les intérêts déductibles

Tant que le logement n’est pas habité, les intérêts en cas de rénovation, d’acquisition ou de construction sont entièrement déductibles. Dès que celui-ci est occupé, les intérêts sont déductibles : • de 1.500 euros pour une durée d’occupation de 0 à 5 ans ; • de 1.125 euros pour une durée d’occupation de 5 à 10 ans ; • de 750 euros pour une durée d’occupation audelà de 10 ans.

LES AIDES COMMUNALES Spécifiques à chaque commune, ces aides sont accordées par les communes elles-mêmes et varient de l’une à l’autre. Dans ce cas, renseignez-vous auprès de la commune où vous souhaitez construire.

LES PRIMES SPÉCIALES Ces primes sont accordées par exemple pour subventionner les énergies renouvelables ou la mise en place de systèmes de récupération des eaux de pluie, ou encore pour rénover des immeubles construits avant 1913.

N’hésitez à vous renseigner auprès de l’organisme guichet.lu ou de votre organisme financier.

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Elle existe sous plusieurs formes : - La subvention d’intérêt, qui est accordée si le taux de votre prêt immobilier ne dépasse pas le « taux social » et se calcule en fonction de votre revenu et de votre situation familiale ; - La bonification d’intérêts, qui est de 0,75% par enfant à charge et qui n’est soumise, elle, à aucune condition de revenu ou de surface.

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énergie

De nouvelles aides en faveur de l’énergie Depuis le 1er janvier 2013, de nouvelles aides sont apparues, axées davantage sur l’efficacité énergétique et les énergies renouvelables dans le domaine du logement.

onnu sous le nom de PRIMe House 2013, ce nouveau régime, mis en place par le gouvernement pour la période 2013 - 2016, s’adresse aux personnes physiques, aux a.s.b.l., aux sociétés civiles immobilières (SCI), aux promoteurs privés et aux promoteurs publics autres que l’Etat.

Les principaux changements apportés au régime 2013 Revalorisation fondamentale des mesures dans le domaine de la rénovation énergétique Cela se traduit notamment par une modification au niveau des subventions liées à la performance énergétique du bâtiment : plus l’assainissement sera important, plus la subvention sera élevée, ce qui signifie qu’il sera possible de bénéficier d’un surplus d’aides allant jusqu’à 10.000 €. A noter que selon l’élément rénové, le montant de la subvention pourra être trois fois plus important que celui accordé grâce à PRIMe House 2012. Du côté des aides accordées pour les systèmes de ventilation contrôlée, on passera de 3.000 à 6.000 €.

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Amélioration des aides pour les chaudières au bois et les pompes à chaleur Concernant les systèmes de chauffage centraux alimentés aux granulés ou aux plaquettes de bois, les taux seront augmentés de 30 à 40% des coûts effectifs et le montant maximal passera de 4.000 à 5.000 €. Pour les aides accordées aux pompes à chaleur géothermiques, on passe de 40 à 50% et le plafond pour une maison unifamiliale passe de 6.000 à 8.000 €. Notons également que la subvention pour les pompes à chaleur air-air a été adaptée ; les appareils compacts installés dans les maisons passives (classes AAA) seront subventionnés. Adaptation des subventions pour les nouvelles constructions Du côté des bâtiments neufs, pour lesquels les exigences imposées en matière de performance

énergétique se sont renforcées, les subventions ont été également adaptées : - La subvention pour les bâtiments AAA (passifs) est maintenue jusqu’au 31 décembre 2014 ; ensuite, les taux seront adaptés selon la date de demande de l’autorisation de bâtir (de 160 € à 70 €/m2 pour une maison unifamiliale) ; - La subvention pour les bâtiments BBB (basse consommation d’énergie) sera supprimée après le 31 décembre 2013, selon la date de demande de l’autorisation de bâtir ; - Les premiers 150m2 seront subventionnés pour TOUTES les maisons unifamiliales. Adaptation des aides « Energie Solaire » Le montant de la subvention sera revu à la baisse, en passant de 3.000 à 2.500 € pour les installations solaires thermiques utilisées pour l’eau chaude sanitaire, et de 5.000 à 4.000 € pour les installations avec appoint de chauffage. Suite à une chute de prix conséquente dans le domaine de l’énergie photovoltaïque, la subvention va diminuer de 30% à 20%, avec un plafonnement de 500 €/kWc.

Plus d’informations sur les aides sont disponibles sur www.guichet.public.lu ou www.myenergy.lu

Elargissement des subventions pour le conseil en énergie Un forfait de 1.000 € pour la rénovation énergétique d’une maison unifamiliale sera introduit et une aide sera prévue pour l’accompagnement ponctuel dans le cadre des projets de rénovation. Dispositions transitoires pour les projets entamés en 2012 Pour les investissements planifiés ou entamés mais non finalisés avant le 31/12/2012, des dispositions transitoires permettront de continuer à bénéficier des montants et exigences techniques actuellement en vigueur. Cela concerne les nouvelles maisons « à basse consommation d’énergie » ou « passives » pour lesquelles l’autorisation de bâtir a été demandée avant la fin 2012 ; ainsi que la rénovation énergétique d’une maison d’habitation existante pour laquelle le rapport du conseil en énergie est établi avant la fin 2012. Il faudra alors que les factures d’investissements soient établies au plus tard pour le 31/12/2014. La demande d’aide financière, quant à elle, devra être introduite au plus tard le 31/12/2015.

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Dossier VENTE

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Interview d’un acteur de l’immobilier

p. 27

Prix de vente des appartements anciens

p. 28

Prix de vente des maisons anciennes

p. 30

Prix de vente des appartements neufs

p. 32

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BRICKS Solutions Immobilières Mr Paul Fabeck

Voilà un peu plus de trois ans que le certificat de performance énergétique (CPE) est devenu obligatoire dans toute transaction de vente et de location s’opérant dans l’immobilier résidentiel, le but étant de renseigner l’acquéreur ou le locataire de la performance énergétique d’un bien. Un autre objectif en est évidemment de sensibiliser le grand public quant à une utilisation efficace et économique de l’énergie, et cela est surtout important dans la planification et la construction de nouveaux logements, ainsi que pour tout projet de rénovation d’un bien existant. Or l’interprétation de l’échelle indiciaire catégorisant la performance énergétique d’un bien résidentiel de A à I prête à confusion et est source de conséquences de plus en plus marquantes pour les propriétaires de bâtisses n’étant pas des plus récentes. Très souvent associée à la classification des appareils électrodomestiques, cette échelle est, à tort, perçue par une majorité des consommateurs comme le critère de qualité global d’une bâtisse alors qu’elle n’en renseigne que la performance énergétique. Cette dernière est certes importante dans une période où le coût de l’énergie monte incessamment, mais ne permet pas en elle-même de catégoriser un bien immobilier comme ‘bon’ ou ‘mauvais’. Or qu’en-est-il de l’objectivité des résultats établis lors de la confection d’un CPE par les experts agrémentés ? L’outil informatique qu’ils ont à leur disposition peut laisser croire à une science exacte, or l’expérience quotidienne prouve le contraire, et les verdicts tant redoutés par les propriétaires sont souvent pour le moins contestables. Je citerai comme exemple le cas d’un couple en divorce, contraint de vendre sa maison. Chaque partie ayant mandaté un expert de son côté, on ne peut que fortement s’étonner que les certificats produits n’aient pas conclu sur un même indice - F contre G… Certains experts semblent avoir une approche plus optimiste, certains autres se mettent à l’abri de tout risque de responsabilisation en concluant sur un indice moins favorable. Je déplore qu’il n’y ait à ce jour aucun organe de contrôle officiel s’intéressant à la qualité et à l’objectivité des services prestés par les experts en énergie, disposant de moyens concrets pour réprimander tout manque de professionnalisme constaté et qui tienne un recueil officiel et public des données établies pour chaque bien immobilier, un peu selon le modèle de l’administration du cadastre.

Associé - Gérant

Un tel organe devrait permettre de sensibiliser bon nombre d’experts quant aux jugements qu’ils sont apportés à faire. Ces jugements sont redoutables comme ils impactent, souvent de manière injuste, la valeur marchande d’un bien. Pour autant qu’on puisse parler d’un patrimoine immobilier à Luxembourg, que fait-on pour le préserver face à cette course au meilleur indice ? Dans une époque où personne n’achèterait plus de réfrigérateur classé en dessous de l’indice A, ne serait-il pas temps d’éduquer les consommateurs par rapport au fait qu’un bien d’un certain type ou âge, classé D, E, F ou encore plus bas, ne doit pas être un critère de dépréciation ? Conseil aux acquéreurs : en vente d’un bien en futur état d’achèvement, un indice A ou B est aujourd’hui de mise. Veillez quand-même à consulter en détail le cahier des charges de construction d’un projet afin de vous assurer de la bonne qualité générale d’une construction, le CPE, je le répète, n’étant qu’un indicateur de qualité d’un bâtiment parmi beaucoup d’autres. Une construction classée A ou B peut facilement être d’une qualité générale inférieure à une autre classée à plusieurs niveaux inférieurs.

L’interprétation de l’échelle indicaire du CPE est, à tort, perçue par une majorité des consommateurs comme le critère de qualité global d’une bâtisse alors qu’elle n’en renseigne que la performance énergétique.

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CPE logement : effets secondaires

Analysez de même les coûts énergétiques concrètement encourus, via consultation des factures de consommation en énergie pour un bien immobilier existant, comme ces derniers sont souvent inférieurs aux valeurs théoriques établies dans le CPE quant à l’entretien énergétique des espaces habités dudit bien. L’expérience énergétique vécue permet d’appréhender de manière beaucoup plus objective et comparable les potentiels coûts de maintenance énergétique d’un bien que la prise de connaissance d’un simple indice, souvent arbitraire.

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Prix de vente des appartements anciens les prix de vente affichés pour les appartements anciens

Depuis l’automne 2012, les prix affichés sont restés stables pour quasiment toutes les tranches du marché. Les petites surfaces et studios tirent quant à eux les prix vers le haut. Le ralentissement actuellement

de la hausse constatée l’année passée, ne se confirme pas avec une augmentation de 4,3% des prix affichés sur atHome.lu en 12 mois.

pourraient masquer une éventuelle baisse du marché. Baisse qui a déjà été constatée dans certains marchés voisins.

Depuis le début de 2013, l’évolution des prix semble positive, mais il faut prendre en compte que les évolutionsselon les tranches d’appartements sont inégales; les appartements de 4 chambres et plus par exemple connaissent une baisse sur les prix affichés alors que, selon les annonces publiées ces 6 derniers mois, les studios semblent être la proie de tous les investisseurs. Il y a lieu d’être prudent par rapport à l’évolution fin 2013. Ces écarts entre les différentes tranches

Les prix affichés pour les appartements de grandes surfaces connaissent des décotes plus fortes que la moyenne en raison de sa petite taille du marché qui est donc très volatile. Il suffit de quelques biens d’exception pour faire varier sensiblement les moyennes.

6 MOIS

Pour acheter un appartement ancien ? Prévoir un budget moyen de 365.000 €

12 mois

24 mois

Prix affichés 02/2013

Prix affichés 09/2012

Evolution sur 6 mois

Prix affichés 02/2012

Evolution sur 1 an

Prix affichés 03/2011

Evolution sur 2 ans

0 chambre

226.112 €

184.323 €

22,7%

182.165 €

24,1%

176.532 €

28,1%

1 chambre

266.082 €

264.075 €

0,8%

259.238 €

2,6%

257.221 €

3,4%

2 chambres

375.222 €

356.693 €

5,2%

356.692 €

5,2%

349.958 €

7,2%

3 chambres

504.048 €

470.581 €

7,1%

469.974 €

7,3%

463.966 €

8,6%

4 chambres et +

655.180 €

676.550 €

-3,2%

696.453 €

-5,9%

632.157 €

3,6%

PRix moyen

365.297 €

350.322 €

4,3%

350.374 €

4,3%

332.526 €

9,9%

Nombre de chambres

“

es prix moyens constatés en 2013 restent à des records historiques et dépassent les pratiques d’avant la crise économique et immobilière de 2008 et 2009. Il faut cependant préciser que les écarts régionaux sont importants. Le Centre du Grand-Duché continue à pousser les prix vers le haut, alors que dans les régions plus éloignées les prix restent largement inférieurs.

Moyenne des prix à la vente des appartements anciens avec un intervalle de confiance de 95%.

les prix de vente au m 2 pour les appartements anciens Le prix au m2 des appartements a évolué proportionnellement à leur surface ; en d’autres termes, plus la surface est petite et plus la progression enregistrée est forte. En 1 an, le prix moyen au m² affiché progresse de 4.108 € à 4.355 €, soit une différence de 247 €. Les petites surfaces sont les plus concernées par cette augmentation. Le prix moyen au m2 des studios est début 2013 de 5.535 €. Début 2012, ce chiffre était de 4.052 €, une progression de 17,2%.

“

Notons que ces surfaces n’avaient pas perdu de valeur en 2009 pendant la crise immobilière. Les appartements de tailles plus grandes (1 à 3 chambres) voient leur prix augmenter de 6 à 7% en 1 an. Les prix affichés pour la mise en vente d’appartements à Luxembourg est au plus haut historique. Les perspectives économiques incertaines pour 2013 pourraient impacter plus durement le marché luxembourgeois qui pour l’instant montre des signes plutôt rassurants.

Début 2013, il faut débourser 4.355 € le m² pour l’achat d’un appartement ancien au Grand-Duché de Luxembourg.

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Nbre Cham.

Prix / m2 02/2013

Evolution

6 mois

1 an

2 ans

5.535 €

13,9%

17,2%

25,3%

4.379 €

4,5%

6,5%

8,6%

4.254 €

5,8%

6,8%

10,0%

4.063 €

5,5%

6,8%

10,8%

4 et +

4.033 €

1,2%

0,9%

5,3%

PRix moyen

4.355 €

6,0%

7,5%

10,9%

Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu 4 ch. + (3%)

0 ch. (7%)

3 ch. (18%) 1 ch. (18%)

2 ch. (54%)

évolution des prix de vente

des appartements par nombre de chambres

des maisons par nombre de chambres

800.000 €

1.200.000 € 4 ch +

6 ch +

700.000 € 1.000.000 € 600.000 € 3 ch

5 ch

500.000 €

800.000 €

4 ch

400.000 €

600.000 € 2 ch

300.000 € 3 ch 1 ch

200.000 € 0 ch

400.000 € 2 ch

100.000 €

200.000 € 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

ATHOMEMAGAZINE

Prix moyen

Prix de vente des maisons anciennes

e prix de vente moyen affiché pour les maisons progresse de 2.2% en 12 mois et 6,9% en 24 mois. Cette progression cache cependant de fortes divergences au sein du marché d’un point de vue régional. L’évolution des prix en 2013 profite surtout aux maisons de petite taille. Sur plusieurs années on constate que les prix de ces maisons connaissent la plus forte progression. Les maisons de 3 chambres passent pour la première fois la barre symbolique des 500.000 €. Seules les maisons de 6 chambres et plus connaissent une légère baisse sur un an, cette baisse est à pondérer avec le nombre d’annonces sur ces tranches qui est relativement faible. actuellement

Au niveau local, il existe des différences importantes entre régions et les communes. La région Centre connait une nouvelle fois une progression plus prononcée. Le prix moyen d’une maison y est de 886.000 € contre ‘seulement’ 424.000 € dans le Nord du pays. Pour plus de détail, nous vous invitons à consulter les pages ‘régions’ et ‘communes’ du magazine. Les maisons de 4 et 5 chambres connaissent la plus forte augmentation de prix. Sur 2 ans, la progression est de 12% sur le prix moyen affiché pour les plus grandes surfaces. Il n’existe pas d’éléments permettant d’affirmer que les prix demandés pour ces biens soient 6 MOIS

justifiés par la valeur sous-jacente des biens proposés. Il existe un risque de surenchère pour la prise de mandat pour ce type de maisons. Par ailleurs, les biens dans ce segment sont très difficilement comparables. Selon les professionnels de l’immobilier, les acheteurs pour les maisons au-delà de 800.000 € sont peu nombreux. Notons par ailleurs, que le segment des grandes maisons est celui qui connait le plus de volatilité. Il est donc raisonnable de penser que bien des maisons de ce segment ne trouvent pas preneur au prix affiché.

Le prix moyen d’une maison ancienne début 2013 est de 631.427 €

12 mois

24 mois

Prix affichés 02/2013

Prix affichés 09/2012

Evolution sur 6 mois

Prix affichés 02/2012

Evolution sur 1 an

Prix affichés 03/2011

Evolution sur 2 ans

2 chambres

377.597 €

358.180 €

5,4%

344.931 €

9,5%

333.169 €

13,3%

3 chambres

501.170 €

467.183 €

7,3%

460.613 €

8,8%

465.004 €

7,8%

4 chambres

619.103 €

611.605 €

1,2%

589.690 €

5,0%

566.277 €

9,3%

5 chambres

797.560 €

753.794 €

5,8%

755.862 €

5,5%

712.145 €

12,0%

1.075.870 €

1.117.559 €

-3,7%

1.109.128 €

-3,0%

1.062.132 €

1,3%

631.427 €

630.772 €

0,1%

617.820 €

2,2%

590.718 €

6,9%

Nombre de chambres

6 chambres et + PRix moyen

“

les prix de vente affichés pour les maisons anciennes

Moyenne des prix à la vente des maisons anciennes avec un intervalle de confiance de 95%.

les prix de vente au m 2 pour les maisons anciennes

Nbre Cham.

Prix / m2 02/2013

En 2013, il faut compter en moyenne 3.597 € / m2 pour l’acquisition d’un maison ancienne au Luxembourg.

3.665 €

3.637 €

Sur un an, le prix au m est en progression de 4,3%. Toutes les tranches connaissent une croissance sur les 12 derniers mois. 2

Même si l’augmentation sur 2 ans est de 7.6%, il y a surtout lieu de remarquer la bonne stabilité et le peu de volatilité du marché luxembourgeois. Au cours des deux dernières années, le prix au m2 des maisons a le plus progressé sur le segment des maisons de 5 chambres (30% de l’offre).

ATHOMEMAGAZINE

Généralement, au plus les biens immobiliers sont grands, au plus le prix au m2 diminue. Telle fut la tendance constatée les années précédentes. Dans le cas présent, un nombre important de maisons avec finitions d’exception semble être sur le marché. Le prix au m2 reste un outil assez difficile à utiliser pour les maisons. En effet, à surface égale, il peut exister de fortes différences de prestations entre différentes catégories de maisons, de taille de terrain, de finition interne, etc. Il est donc plus sensé de se référer aux données concernant l’échantillon par commune et les prix pratiqués dans ces dernières.

Evolution

6 mois

1 an

2 ans

3,1%

6,1%

8,2%

7,3%

8,9%

7,5%

3.551 €

0,5%

3,9%

7,6%

3.595 €

5,2%

5,0%

9,3%

6 et +

3.489 €

2,9%

6,5%

4,0%

PRix moyen

3.597 €

4,3%

6,5%

7,6%

Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu 6 ch. + (11%)

2 ch. (14%)

5 ch. (17%) 3 ch. (35%) 4 ch. (23%)

R-Logement

Avec vous. Pour vous.

Michel et Nathalie, clients Raiffeisen. Ils ont la tête ailleurs depuis l’achat de leur nouvelle maison. Michel et Nathalie s’aiment. Il y a 2 ans, ils se sont dit «oui» pour la vie. Un moment inoubliable et des projets plein la tête. Aujourd’hui, une autre grande étape est franchie. Ils sont devenus propriétaires. Avec Raiffeisen, ils ont trouvé des conditions et un taux avantageux pour leur prêt immobilier. De plus, ils ont eu la réponse rapidement, un soutien pour les aides étatiques et des conseils utiles pour la suite de leur projet. Une chose est sûre, Michel et Nathalie ont la tête sur les épaules et les 2 pieds (même les 4) sur terre.

Avec Michel et Nathalie. Pour Michel et Nathalie.

Banque Raiffeisen - société coopérative Tél. 24 50-1 www.raiffeisen.lu

Prix de vente des appartements neufs les prix de vente affichés pour les appartements neufs

Le prix moyen du neuf progresse de manière régulière depuis la fin de la crise de 2009, mais semble être poussé par les petites surfaces qui connaissent un bon sur ces 6 derniers mois.

Les studios neufs affichent une progression de 12.1% sur ces derniers mois, il faudra suivre cette évolution pour constater si cette forte augmentation sera maintenue au courant 2013, voire 2014. Les appartements de 1 et 2 chambres connaissent même une légère baisse sur les 6 derniers mois, mais toujours une hausse respectivement de +4,1% et +2,5% sur un an.

Le marché est tiré par les nouvelles constructions de la région Centre et notamment celles sur le territoire de la ville de Luxembourg, l’appartement tous types confondus atteint un prix moyen de 435.720€ début 2013.

La valeur moyenne des prix affichés cache en effet le fait que le marché n’est pas uniforme. Une analyse régionale permet d’isoler une hausse sur la région Centre. Plusieurs projets de haut standing dans les quartiers

actuellement

6 MOIS

et localités de premier cercle poussent le prix moyen du Centre sensiblement vers le haut. Une véritable bulle s’est créée sur les biens d’exception. Les prix pratiqués dans les quartiers les plus prestigieux ont fait progresser le prix moyen des appartements 4 chambres de plus 30% en 4 ans, passant d’une valeur moyenne de 600.000 € à plus de 800.000 €.

La moyenne du prix d’un appartement neuf est de 435 720 € en 2013.

12 mois

24 mois

Prix affichés 02/2013

Prix affichés 09/2012

Evolution sur 6 mois

Prix affichés 02/2012

Evolution sur 1 an

Prix affichés 03/2011

Evolution sur 2 ans

0 chambre

239.180 €

213.339 €

12,1%

208.510 €

14,7%

203.991 €

17,3%

1 chambre

300.946 €

303.734 €

-0,9%

289.088 €

4,1%

267.401 €

12,5%

2 chambres

402.823 €

403.756 €

-0,2%

393.054 €

2,5%

383.234 €

5,1%

3 chambres

580.701 €

540.830 €

7,4%

529.772 €

9,6%

513.578 €

13,1%

4 chambres et +

839.969 €

808.203 €

3,9%

808.105 €

3,9%

734.638 €

14,3%

PRix moyen

435.720 €

407.213 €

7,0%

397.331 €

9,7%

378.495 €

15,1%

Nombre de chambres

“

e prix affiché de l’immobilier neuf progresse de 7% depuis la fin 2012. Sur 1 an, la progression est de 9.7%.

Moyenne des prix à la vente des appartements neufs avec un intervalle de confiance de 95%.

les prix de vente au m 2 pour les appartements neufs Les prix au m des appartements neufs ont progressé de 6.3% en 12 mois. Le prix moyen affiché est de 4.738 € en 2013. La progression des prix affichés pour le neuf sur une période de 2 ans est en moyenne de 11.5%. Au cours des 6 derniers mois, la progression moyenne est de 3.5% dans la lignée des semestres précédents. Cette augmentation, à la différence des biens immobiliers dans l’ancien, se situe dans toutes les tranches d’appartements de 0 à 4 chambres. 2

“

Le prix au m² d’un appartement neuf est de 4.738 € début 2013. 32

ATHOMEMAGAZINE

Le prix au m des appartements 3 chambres, s’établit à 4.657 €. On enregistre la plus forte progression de 8,9% sur 1 an pour ces appartements, qui étaient mis en vente à l’époque pour 4.278 €. 2

Les studios sont très prisés car ils offrent le meilleur rendement au m2. Depuis le début de 2013, le prix moyen au m2 des studios dépasse 5.000 €. La demande de la part des investisseurs reste soutenue en 2013. L’avantage fiscal d’amortissement accéléré au cours des 6 premières années de détention n’y est certainement pas étranger.

Nbre Cham.

Prix / m2 02/2013

Evolution

6 mois

1 an

2 ans

5.323 €

5,9%

5,7%

10,9%

4.956 €

2,9%

7,6%

16,5%

4.532 €

1,6%

4,1%

7,8%

4.657 €

8,0%

8,9%

12,6%

4 et +

4.937 €

6,2%

7,2%

13,6%

PRix moyen

4.738 €

3,5%

6,3

11,5%

Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu 4 ch. + (4%)

0 ch. (8%)

3 ch. (14%) 1 ch. (15%)

2 ch. (59%)

La rubrique appartements reprend les types de biens: studio, appartement, duplex, penthouse, loft. Il faut noter que les appartements représentent la grande majorité des objets en location au Luxembourg.

FuturE résidEncE contEmporainE à BElair / HollEricH

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Idéalement situé, à seulement deux pas du centre ville et du campus scolaire « Géesseknaeppchen», « Le Lavandier » est un nouveau projet résidentiel développé par le promoteur Allfin et signé par les architectes M3. Il s’agit d’une résidence de qualité s’intégrant parfaitement dans cet agréable quartier résidentiel marqué par l’architecture des années 30. Passeport énergétique B. Livraison septembre 2014.

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Dossier location

Dossier LOCATION

ATHOMEMAGAZINE

Interview d’un acteur de l’immobilier

p. 35

Loyer des appartements

p. 36

Loyer des maisons

p. 38

Agence iKSL S.A. Mr Carlo Kauffmann Administrateur de la société Actif dans l’immobilier depuis 2005

Quel bilan pouvez-vous tirer de ce 1er trimestre 2013 en matière de location ? Est-il sensiblement différent qu’il y a un an ?

Combien de visites, en moyenne, les candidats-locataires effectuent-il pour choisir leur futur logement ?

La demande en biens immobiliers en location reste forte et constante, nous ne pouvons pas parler de changements majeurs au cours de l’année passée. Le Luxembourg continue d’attirer des personnes à l’échelle internationale et ces personnes optent pour la location de moyenne à longue durée. Il n’y a pas de bien type et il est difficile de dresser une tendance car la demande est très variée. Cette variation dépend de la situation familiale dans laquelle se trouvent les candidats à la location, mais aussi des critères financiers qui connaissent de grands écarts au Grand-Duché. Nous pouvons cependant observer des demandes spécifiques (même si elles sont moins fréquentes) comme à l’Est du pays où des personnes d’Allemagne souhaitent s’implanter personnellement ou professionnellement de l’autre côté de la Moselle ou bien même une demande élevée concernant les maisons pour y ouvrir des crèches.

Nous parlons ici de 5 à 10 visites en moyenne pour choisir un bien. Mais il suffit d’un coup de chance, d’une bonne affaire pour qu’une seule visite suffise. Tout dépend aussi de la situation d’urgence dans laquelle se trouve la personne qui est en recherche. Certaines agences proposent des visites groupées, mais le Luxembourg est relativement épargné comparé aux pratiques des grandes capitales européennes telles que Paris. Chez iKSL nous évitons au maximum les visites groupées pour permettre aux candidats de visiter les biens dans les meilleures conditions.

Le profil des candidats-locataires a-t-il changé en un an ? Pourriez-vous le décrire aujourd’hui ? Les types de biens immobiliers, du studio aux grandes maisons en passant par les appartements ne concernent pas spécifiquement un type de locataire précis. Cela dépend à chaque fois du contexte dans lequel se trouve la personne qui cherche. Je peux cependant essayer d’établir des regroupements, les biens de petites surfaces (studios et appartements de 1 chambre) sont très prisés par les nouveaux arrivants, les expatriés, les frontaliers souhaitant résider au Luxembourg la semaine et rentrer chez eux le week end ou même par des couples qui se séparent et recherchent une solution rapide. Les surfaces un peu plus grandes telles que les appartements de 2 ou 3 chambres ainsi que les maisons peuvent attirer des couples luxembourgeois ou résidents et des expatriés avec leur famille par exemple. Dans ce cas, la location du bien est davantage envisagée pour une durée plus longue en vue d’un éventuel achat. Il y a aussi un marché de la location de biens de prestige qui est réservé aux personnes aisées ou aux grands décideurs, ces biens peuvent être pris en charge par des sociétés dans certains cas. Quel est le budget moyen consenti par les candidats-locataire pour un appartement ? Et pour une maison ? En général, le loyer doit représenter un tiers des revenus du locataire, mais compte tenu des disparités qu’il peut y avoir au niveau des salaires des personnes travaillant au Luxembourg, le loyer peut aller jusqu’à 50% des revenus. D’autres critères seront pris en compte lors du choix du candidat et c’est justement le rôle de l’agent immobilier de proposer les personnes répondants aux demandes des propriétaires. Pour apporter une garantie supplémentaire au propriétaire, IKSL propose d’assurer le risque de non-paiement du loyer.

Depuis le 1er juillet 2012, les annonces immobilières doivent mentionner la classe énergétique du bâtiment. Les candidats-locataires y sont-ils attentifs ? La classe énergétique n’est pas le critère déterminant et j’ajouterais que les candidats n’y prêtent pas grande attention, le locataire connait le montant des charges qu’il devra payer. De plus, la location étant envisagée à court-moyen terme, le prix du loyer reste le critère principal, la mention à la classe énergétique n’est pas très fréquente. Quels sont les 3 quartiers les plus prisés par les candidatslocataires à Luxembourg-Ville ? Les 3 quartiers les plus prisés sont Limpertsberg, Belair et Kirchberg, viennent ensuite Merl, Gare et Bonnevoie. L’émergence de nouveaux quartiers, comme le Ban de Gasperich ou la Porte d’Hollerich, va-t-elle changer la donne ? Ces nouveaux projets n’auront, à mon avis, pas de réel impact sur les prix des loyers, car ils répondent à un besoin d’absorption de l’accroissement de la demande actuelle et future liée à l’accroissement démographique. Les taux d’intérêts sont très intéressants actuellement et cela peut influencer positivement l’achat immobilier. Face à ce constat, avez-vous remarqué un changement au point de vue du marché de la location ? Non, il n’y a pas de d’interaction constatée, les taux sont bas et resteront probablement bas encore pour un moment. Mais il m’est déjà arrivé de voir par exemple des cas de spéculation à la baisse après la crise de 2008, certains revendent aux prix actuels pour louer en attendant de pouvoir acheter à nouveau à des prix plus intéressants. Ces cas sont très marginaux cependant. Les critères d’obtention de prêt immobilier ont quant à eux un impact plus réel dans le cas où si la personne est confrontée à un refus de la part de la banque, elle pourra se rediriger vers le marché de la location.

ATHOMEMAGAZINE

“

interview : le marché de la location

“

prix de LOcation des appartements les prix des loyers affichés pour les appartements

Le loyer moyen théorique s’établit à 1.204 €. Les moyennes nationales sont à nuancer car elles ne reflètent pas la réalité du terrain qui veut que le marché de location soit divisé par région. Le marché principal étant la ville de Luxembourg, une section spéciale y est consacrée dans ce magazine.

actuellement

En 24 mois, les appartements jusqu’à 2 chambres en location ont progressés de 7% à 11%. Les deux années précédentes les loyers étaient restés stables au Luxembourg.

est une nouvelle fois en progression et atteint un nouveau record historique.

Les appartements 1 et 2 chambres représentent la majorité de l’offre en location d’appartements. Le budget moyen à prévoir pour ces appartements est de 1.009 € à 1.288 € en 2013.

Les appartements 4 chambres sont les moins représentés avec le plus faible pourcentage de part de marché. Le loyer affiché est en moyenne de 2.387 € par mois. C’est moins que fin 2012. La volatilité de ce segment est lié à sa taille restreinte et la forte disparité des biens luxueux mis en location.

En 2013, il faut débourser en moyenne 801 € par mois pour un studio/appartement sans chambre à coucher séparée. Le loyer de base pour pouvoir se loger à Luxembourg

Le loyer moyen d’un appartement en 2013 est de 1.204 €

6 MOIS

12 mois

“

es prix des loyers semblent rebondir en ce début 2013 même s’il faut pondérer avec le fait que cette hausse est en partie due à l’augmentation sur les petites surfaces au détriment des grandes surfaces.

24 mois

Loyers affichés 02/2013

Loyers affichés 09/2012

Evolution sur 6 mois

Loyers affichés 02/2012

Evolution sur 1 an

Loyers affichés 03/2011

Evolution sur 2 ans

0 chambre

801 €

760 €

5,4%

734 €

9,1%

719 €

11,5%

1 chambre

1.009 €

966 €

4,5%

947 €

6,5%

936 €

7,8%

2 chambres

1.288 €

1.239 €

3,9%

1.231 €

4,6%

1.183 €

8,9%

3 chambres

1.671 €

1.608 €

3,9%

1.614 €

3,6%

1.649 €

1,4%

4 chambres et +

2.387 €

2.457 €

-2,9%

2.575 €

-7,3%

2.335 €

2,2%

loyer moyen

1.204 €

1.154 €

4,3%

1.226 €

-1,8%

1.107 €

8,8%

Nombre de chambres

Moyenne des prix à la location des appartements avec un intervalle de confiance de 95%.

les prix des loyers au m 2 pour les appartements En 2013, un propriétaire peut espérer obtenir un loyer moyen de 15,91 € /m² pour un appartement mis en location au Grand-Duché de Luxembourg. Cette valeur moyenne est à pondérer par l’impact régional qui peut être important. Le marché locatif est tiré vers le haut par les prix pratiqués dans les quartiers de Luxembourg-ville et diminue au furet-à-mesure qu’on s’en éloigne. Après une poussée sensible des loyers au 1er semestre de 2012, l’année 2013 a donné lieu à un réajustement. Aussi au final, le loyer moyen au m2 n’aura presque pas changé en un an (+0.4%) La plus grosse progression de 2013 est enregistrée pour les

ATHOMEMAGAZINE

appartements de 2 chambres à coucher avec +5.3%. Pour les autres types d’appartements la fluctuation est modérée. Le loyer des studios est le plus élevé et reste au-dessus de 20 € par m2. Plus la surface est petite, plus le prix de la location est élevé. Les studios - appartements avec 0 chambre restent ceux qui rapportent le meilleur loyer / m2 à leur propriétaire. Il s’agit de biens qui sont les plus intéressants d’un point de vue rendement locatif. Au plus l’appartement est grand au plus le prix/m² va diminuer.

Nbre Cham.

Prix / m2 02/2013

Evolution

6 mois

1 an

2 ans

20,56 €

0,1%

-8,1%

-0,4%

16,32 €

-2,5%

5,1%

7,1%

14,71 €

5,3%

5,7%

8,6%

13,39 €

3,2%

3,7%

3,0%

4 et +

14,34 €

0,2%

-0,3%

3,7%

loyer moyen

15,91 €

1,2%

0,4%

3,6%

Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu 4 ch. + (4%) 3 ch. (8%)

2 ch. (42%)

0 ch. (17%)

1 ch. (29%)

Le plus souvent, les prix à la location s’entendent hors charges. Il n’existe pas cependant pas de standard de publication pour les annonces immobilières.

Shutterstock / kurhan

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prix de location des maisons les prix des loyers affichés pour les maisons

Seules les maisons de 6 chambres et plus rencontrent des difficultés en location. Il faut à nouveau prendre en compte la volatilité du nombre de biens de cette tranche mis sur le marché ainsi que le nombre biens qui est assez marginal.

actuellement

Les maisons deux chambres sont les biens les moins représentés avec seulement 2% de parts de marché. Les maisons 3, 4, et 5 chambres représentent 84% de parts de marché.

En 2013, il faut compter 2 192 € de loyer moyen pour la location d’une maison au Luxembourg.

“

L’

ajustement des loyers du marché locatif des maisons au Luxembourg début 2012 semble se stabiliser en 2013. Les maisons de petites et grandes surfaces semblent pâtir au profit des maisons de 4 et 5 chambres. Les maisons de 2 chambres profitent toujours d’une belle hausse sur une période d’un an (+11,3%).

6 MOIS

12 mois

24 mois

Loyers affichés 02/2013

Loyers affichés 09/2012

Evolution sur 6 mois

Loyers affichés 02/2012

Evolution sur 1 an

Loyers affichés 03/2011

Evolution sur 2 ans

2 chambres

1.325 €

1.355

-2,2%

1.190 €

11,3%

1.082 €

22,5%

3 chambres

1.632 €

1.655

-1,4%

1.743 €

-6,4%

1.614 €

1,1%

4 chambres

2.225 €

2.091

6,4%

2.175 €

2,3%

2.128 €

4,6%

5 chambres

2.726 €

2.605

4,7%

2.620 €

4,0%

2.547 €

7,0%

6 chambres et +

3.154 €

3.575

-11,8%

3.683 €

-14,4%

3.468 €

-9,0%

loyer moyen

2.192 €

2.263

-3,2%

2.452 €

-10,6%

2.179 €

0,6%

Nombre de chambres

Moyenne des prix à la location des appartements avec un intervalle de confiance de 95%.

les prix des loyers au m pour les maisons 2

Le loyer au m2 perçu au Luxembourg est en moyenne 25% inférieur au loyer des appartements (15,91 € en 2013). L’ ajustement des loyers à la baisse constaté pour les valeurs nettes des loyers ne se reflète pas au niveau du loyer au m2.

Au plus fort de la crise financière, le loyer au m2 des maisons avait fortement régressé en passant de 11,52 € en 2008 à une valeur plancher de 8,77 € en réaction au fort stock de maisons vides, nonlouées. L’évolution sur un horizon de 4 ans reste donc inférieure à l’inflation.

Nbre Cham.

Prix / m2 02/2013

Evolution

6 mois

1 an

2 ans

20,56 €

0,1%

-8,1%

-0,4%

16,32 €

-2,5%

5,1%

7,1%

14,71 €

5,3%

5,7%

8,6%

13,39 €

3,2%

3,7%

3,0%

6 et +

14,34 €

0,2%

-0,3%

3,7%

loyer moyen

15,91 €

1,2%

0,4%

3,6%

Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu 2 ch. (2%) 6 ch. + (15%)

Les variations restent très faibles, voire quasi nulles (sur un an, nous avons une différence de 0,2%).

3 ch. (31%)

5 ch. (31%) 4 ch. (22%)

ATHOMEMAGAZINE

Le plus souvent, les prix à la location s’entendent hors charges. Il n’existe pas cependant pas de standard de publication pour les annonces immobilières.

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ville de luxembourg

Les Annonces de la Ville de Luxembourg

a Ville de Luxembourg (VdL) reste en 2012 le territoire qui propose la plus grande offre immobilière du pays avec 15% des annonces en vente et 30% des annonces en location. L’offre totale de la capitale représente 19% de l’ensemble des annonces publiées au Luxembourg sur l’année écoulée. Notons que c’est moins que les années précédentes ce qui montre le dynamisme des communes avoisinantes en matière de création de logement. Les quartiers qui connaissent la plus grande rotation de la population restent pour les ventes, les quartiers du Centre, Belair, Bonnevoie, Gare et le quartier de Merl. Cela représente près de 52% de l’offre. Les quartiers spécialisés pour la location sont le Limpertsberg, Centre-Ville, Gare, Belair, Kirchberg. Ces 5 quartiers représentent 64% des biens en location. La forte offre d’objets à la vente dans ces quartiers s’explique par l’existence d’un marché d’investisseurs et n’est pas forcément dû à une désaffectation du quartier par ses habitants. La valeur du quartier ‘LuxembourgCentre Ville’ doit être nuancée, il peut arriver qu’un annonceur publie une annonce au ‘centre’ pour ne pas dévoiler l’emplacement exact du bien.

La Ville de Luxembourg représente à elle seule près de 20% de toutes les annonces publiées.

“

eu2005.lu/Marcel Schmitz

Nombre d’annonces par quartier de la Ville de Luxembourg sur le portail immobilier www.athome.lu

Quartiers

Annonces location

Annonces vente

Total annonces

Pourcentage d'annonces

BEGGEN

135

192

BELAIR

288

294

582

BONNEVOIE

183

322

505

CENTRE VILLE

584

783

1367

22%

CENTS

106

193

CESSANGE

437

495

CLAUSEN

DOMMELDANGE

102

181

EICH

GARE

280

180

460

GASPERICH

128

170

GRUND

HAMM

HOLLERICH

101

KIRCHBERG

225

191

416

LIMPERTSBERG

299

183

482

MERL

109

167

276

MUHLENBACH

NEUDORF

110

142

PFAFFENTHALL

PULVERMUEHLE

ROLLINGERGRUND

VERLORENKOST

WEIMERSHOF

WEIMERSKIRCH

2601

3572

6173

100%

KOHLENBERG

TOTAL

ATHOMEMAGAZINE

ville de luxembourg Prix de vente / m2 des quartiers de la Ville de Luxembourg

Appartements

Maisons

moyenne

luxembourg - BEGGEN

5.202,67 € / m2

4.333,05 € / m2

4.767,86 € / m2

luxembourg - BELAIR

6.549,45 € / m2

6.842,17 € / m2

6.695,81 € / m2

luxembourg - BONNEVOIE

4.699,17 € / m2

4.593,93 € / m2

4.646,55 € / m2

luxembourg - CENTRE VILLE

6.055,01 € / m2

4.994,17 € / m2

5.524,59 € / m2

luxembourg - CENTS

6.358,96 € / m2

6.565,57 € / m2

6.462,27 € / m2

luxembourg - CESSANGE

5.836,94 € / m2

5.914,95 € / m2

5.875,95 € / m2

luxembourg - CLAUSEN

5.792,45 € / m2

luxembourg - DOMMELDANGE

7.766,05 € / m2

3.445,12 € / m2

5.605,58 € / m2

luxembourg - EICH

4.979,49 € / m2

luxembourg - GARE

5.230,81 € / m2

4.993,22 € / m2

5.112,02 € / m2

luxembourg - GASPERICH

4.874,77 € / m2

4.343,02 € / m2

4.608,90 € / m2

luxembourg - GRUND

5.551,01 € / m2

luxembourg - HAMM

4.587,69 € / m2

luxembourg - HOLLERICH

5.212,64 € / m2

e prix du m2 des appartements est supérieur à celui des maisons dans la Ville de Luxembourg, comme c’est le cas dans d’autres localités d’ailleurs.

luxembourg - KIRCHBERG

6.430,85 € / m2

6.164,47 € / m2

6.297,66 € / m2

luxembourg - KOHLENBERG

5.686,65 € / m2

6.550,24 € / m2

6.118,45 € / m2

luxembourg - LIMPERTSBERG

7.508,75 € / m2

6.251,39 € / m2

6.880,07 € / m2

luxembourg - MERL

5.809,29 € / m2

5.745,10 € / m2

5.777,19 € / m2

luxembourg - MUHLENBACH

5.390,39 € / m2

6.458,01 € / m2

5.924,20 € / m2

luxembourg - NEUDORF

5.291,24 € / m2

4.165,45 € / m2

4.728,35 € / m2

En effet le prix moyen du m2 pour un appartement est de 5.815 € contre 5.010 € pour une maison.

luxembourg - PFAFFENTHALL

4.623,25 € / m2

luxembourg - PULVERMUEHLE

4.770,36 € / m2

luxembourg - ROLLINGERGRUND

5.595,93 € / m2

4.639,73 € / m2

5.117,83 € / m2

luxembourg - VERLORENKOST

7.118,01 € / m2

luxembourg - WEIMERSHOF

7.244,22 € / m2

luxembourg - WEIMERSKIRCH

5.505,17 € / m2

3.997,55 € / m2

4.751,36 € / m2

5.814,81 € / m2

5.010,12 € / m2

5.568,22 € / m2

Quartiers

eu2005.lu/ccrn/Menn Bodson

Moyenne

Top 5 des Prix de vente / m des quartiers 2

de la Ville de Luxembourg

ATHOMEMAGAZINE

luxembourg - WEIMERSHOF

7.244,22 € / m2

luxembourg - VERLORENKOST

7.118,01 € / m2

luxembourg - LIMPERTSBERG

6.880,07 € / m2

luxembourg - BELAIR

6.695,81 € / m2

luxembourg - CENTS

6.462,27 € / m2

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luxembourg-ville

“Quand on arrive en ville” : tour d’horizon des grands projets urbains

uxembourg-ville a accueilli il y a quelques mois son 100.000ème habitant, preuve que la population est toujours de plus en plus attirée par le charme de la principale ville grand-ducale. Les politiques, conscients de l’importance de choyer les habitants de plus en plus nombreux, mettent tout en œuvre pour continuer à développer la ville, tout en

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conservant un niveau de vie élevé et en poursuivant le développement économique de la capitale. C’est dans ce but que la Ville de Luxembourg envisage plusieurs grands projets de développement urbain, afin de rester le pôle économique de la Grande Région. L’objectif serait d’ailleurs d’atteindre le seuil des 160.000 habitants en 2030 !

Outre le Ban de Gasperich, que nous évoquons dans un article dédié, d’autres quartiers se dessinent dans le paysage luxembourgeois.

La Porte d’Hollerich, puits d’idées urbanistiques

La « Porte d’Hollerich » désigne une zone de 120 hectares environ, qui sont classés, en partie, comme un ensemble de terrains attendant leur affectation. Partie intégrante du Plan général d’aménagement de la Ville de Luxembourg (PAG), cette zone a été soumise, en 2004, à un concours international d’idées d’urbanisme.

Jusqu’à récemment, I‘empreinte historique de l’activité industrielle de l’ancien village d’Hollerich était très marquée, malgré l’évolution des installations et des équipements publics (construction du P+R Bouillon, du giratoire, installation du campus scolaire Geesseknäppchen). © BS+

Un site majeur pour la Ville Considéré comme un point névralgique de Luxembourg, autant fonctionnel que symbolique, la Porte d’Hollerich, située au pied de route d’Esch et de la rue d’Hollerich, constitue l’une des principales connexions de la capitale luxembourgeoise, que ce soit par voie routière ou ferroviaire.

Mais la Porte d’Hollerich est également considérée comme un site écologique intéressant, de par sa topographie complexe et sensible, située à l’entrée de la vallée de la Pétrusse. Pourtant, ses habitants et voisins attendent une intervention des autorités pour relifter le quartier et donner à Hollerich ses lettres de noblesse en tant que quartier où il fait bon vivre.

Le Plateau du Kirchberg, quartier bancaire et plus si affinités Dans les années 60, l’urbanisation du Plateau du Kirchberg a débutée avec l’installation des Institutions européennes puis de nombreuses banques. Relayée à la Ville par le Pont GrandeDuchesse Charlotte (le Pont Rouge), ce site urbain en développement offre une superficie de près de 360 hectares. Le tram au service de la mobilité En vue de l’installation du tram, le Fonds

La Ville de Luxembourg souhaitait donc créer une zone où l’histoire garde une place, puisque le nouveau quartier d’Hollerich serait compatible avec la structure existante et son adaptabilité avec les quartiers environnants. Bien entendu, les changements opérés devraient également respecter la politique de développement durable.

360.000 m de logements pour 2030 Le projet est ambitieux et semble promettre Hollerich à une belle évolution. 2

Depuis 2010 déjà, les travaux sont en cours et devraient transformer le visage du quartier : 360.000 m2 de logements seront construits, ainsi que 500.000 m2 de bureaux et 150.000 m2 de commerces.

Cette nouvelle entrée de ville de la capitale accueillera entre 6.000 et 7.000 habitants ainsi qu’entre 13.000 et 16.000 nouveaux emplois.

d’urbanisation et d’aménagement du Plateau du Kirchberg a donc effectué d’importants travaux. Par exemple, des travaux entamés en 2007 et aujourd’hui achevés ont permis l’aménagement du carrefour de Bricherhaff. Parmi ceux-ci, certains sont encore en cours, comme le réaménagement urbain de la Porte de I’Europe. Ainsi, l’avenue J.F. Kennedy sera élargie pour permettre le passage du tram. De nombreux aménagements seront également construits pour faciliter l’accès et la mobilité au sein du Kirchberg.

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Logements et commerces cohabiteront avec la nouvelle Gare Les quartiers Gare et Bonnevoie seront donc transformés grâce au le recouvrement des voies de chemins de fer au niveau de la gare.

La Gare centrale, moteur d’une attractivité future Autre point centrale de la capitale, concerné par le changement : la Gare Centrale de Luxembourg. Ici, l’important était de donner à la Ville et aux opérateurs de transports en commun de meilleures chances de réussir l’intégration des installations des transports publics au cœur du quartier de la Gare et de restructurer le tissu urbain de manière à dynamiser ce quartier par rapport aux autres zones géographiques et à la ville elle-même.

Royal Hamilius, le nouveau visage du Centre-Ville

Situé en plein centre-ville, l’îlot « RoyalHamilius » suit les évolutions structurelles de la Ville. Le déménagement de ses services administratifs en 2007, le déménagement de la bibliothèque municipale en 2008 et le déménagement du «Bierger-Center» ont amorcé la mutation de cette zone, située entre l’hypercentre piétonnier et le boulevard Royal, bénéficiant donc d’une position stratégique dans le tissu urbain. Lorsque la Ville a lancé le projet RoyalHamilius, elle souhaitait envisager un projet: • mixte de manière à créer un îlot multifonctionnel rassemblant commerces (15.200 à 18.400 m2), services (1.000 à 1.300 m2), horeca (1.000 à 1.500 m2), bureaux (8.000 à 12.000 m2) et logements (min. 6.800 m2); • ouvert vers la ville avec de multiples accès et des façades accueillantes ; • attractif qui permette de valoriser le centre-ville et qui rayonne au niveau régional ;

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Un quartier mieux intégré à la Ville Au programme, un développement urbain du quartier de la Gare d’environ 27 ha voués à d’importants développements et transformations des transports publics en cours et à venir d’ici 2020. Ce projet urbanistique comprend donc le site de la gare centrale de Luxembourg-ville, ainsi que les parcelles connexes, à l’intersection des quartiers de Bonnevoie, Centre-Gare, Hollerich et Gasperich au sud du centre-ville. Le but est d’intégrer la Gare, ses installations et ses quartiers avoisinants comme parties intégrantes des espaces de la Ville.

Bureaux, commerces et logements (on attend entre 1.800 et 2.500 nouveaux habitants) verront le jour à la périphérie du Central Park. Ce projet mis en place avec les CFL doit changer la physionomie de ce secteur de la capitale en le rendant plus attractif, mais aussi en améliorant sensiblement la qualité de vie des habitants vivant déjà à proximité.

• complémentaire à l’existant, notamment en ce qui concerne l’offre commerciale ; • de haute qualité architecturale et urbanistique à l’échelle du quartier, avec des séquences d’immeubles, d’espaces publics, de passages, d’aires de détente, etc. • améliorant la qualité de l’espace urbain ; • à concept énergétique réfléchi. Bien entendu, le réaménagement des transports en commun, l’extension du Centre-Ville (logements et commerces) et de la zone piétonne ne seraient pas laissés en reste.

Acierie - Industrie, le potentiel caché Niché entre LuxembourgCentre et la Porte d’Hollerich, les terrains situés rue de l’Acierie - rue de l’industrie offrent un fort potentiel de développement. Leur position centrale entre la gare et la nouvelle gare périphérique

de Cessange leur confèrent une position de choix pour créer un axe de circulation, le futur « Boulevard d’Hollerich ». Il intégrera le futur tram, ainsi que des zones piétonnes et cyclables, où pousseront des

commerces, des cafés et des restaurants. Cette nouvelle transformation du tissu urbain se fera par étapes entre 2010 et 2025 avec entre 2.000 et 3.000 nouveaux habitants ainsi qu’environ 6 000 nouveaux emplois à la clef !

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ville de luxembourg : Loyers des appartements loyers mensuels des appartements par quartier dans la Ville de Luxembourg

STUDIO 0 CHAMBRE Quartiers

Nombre annonces

BEGGEN

appartement 1 CHAMBRE Loyer moyen

Quartiers

Nombre annonces

746 €

BEGGEN

BELAIR

887 €

BONNEVOIE

CENTRE VILLE

108

Loyer moyen

Quartiers

Nombre annonces

Loyer moyen

910 €

BEGGEN

1.354 €

BELAIR

1.208 €

BELAIR

1.677 €

772 €

BONNEVOIE

913 €

BONNEVOIE

1.222 €

979 €

CENTRE VILLE

120

1.072 €

CENTRE VILLE

119

1.522 €

CENTS

1.274 €

CENTS

1.134 €

CENTS

1.728 €

CESSANGE

1.158 €

CESSANGE

1.258 €

CESSANGE

1.329 €

CLAUSEN

998 €

CLAUSEN

1.197 €

CLAUSEN

1.713 €

DOMMELDANGE

1.280 €

DOMMELDANGE

1.363 €

DOMMELDANGE

1.791 €

EICH

975 €

EICH

1.050 €

EICH

1.420 €

GARE

898 €

GARE

108

1.042 €

GARE

1.451 €

GASPERICH

723 €

GASPERICH

1.138 €

GASPERICH

1.513 €

GRUND

1.122 €

GRUND

1.203 €

GRUND

1.750 €

HAMM

935 €

HAMM

963 €

HAMM

1.106 €

HOLLERICH

858 €

HOLLERICH

787 €

HOLLERICH

1.894 €

KIRCHBERG

998 €

KIRCHBERG

1.282 €

KIRCHBERG

115

1.701 €

KOHLENBERG

LIMPERTSBERG

960 €

LIMPERTSBERG

1.377 €

LIMPERTSBERG

2.063 €

MERL

885 €

MERL

1.112 €

MERL

1.526 €

MUHLENBACH

1.084 €

MUHLENBACH

1.133 €

MUHLENBACH

1.825 €

NEUDORF

1.120 €

NEUDORF

1.008 €

NEUDORF

1.376 €

PFAFFENTHALL

1.900 €

PULVERMÜHLE

ROLLINGERGRUND

1.038 €

ROLLINGERGRUND

1.403 €

VERLORENKOST

1.290 €

VERLORENKOST

1.625 €

WEIMERSHOF

894 €

WEIMERSHOF

1.268 €

WEIMERSHOF

1.686 €

WEIMERSKIRCH

1.100 €

WEIMERSKIRCH

1.217 €

WEIMERSKIRCH

1.400 €

922 € *

Loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour un studio, appartement 0 chambre

941 € 48

appartement 2 CHAMBREs

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Loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour un appartement 1 chambre

1.139 €

Loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour un appartement 2 chambres

1.606 €

appartement 3 CHAMBREs

appartement 4 CHAMBREs +

Quartiers

Nombre annonces

Loyer moyen

Quartiers

Nombre annonces

Loyer moyen

BEGGEN

1.533 €

BEGGEN

3.208 €

BELAIR

2.225 €

BELAIR

4.032 €

BONNEVOIE

1.753 €

BONNEVOIE

1.965 €

CENTRE VILLE

2.258 €

CENTRE VILLE

3.613 €

CENTS

2.070 €

CENTS

2.544 €

CESSANGE

1.583 €

CESSANGE

2.200 €

CLAUSEN

2.300 €

CLAUSEN

DOMMELDANGE

2.530 €

DOMMELDANGE

4.723 €

EICH

1.650 €

EICH

3.200 €

GARE

2.174 €

GARE

3.230 €

GASPERICH

1.950 €

GASPERICH

2.458 €

GRUND

1.875 €

GRUND

HAMM

1.300 €

HAMM

HOLLERICH

1.450 €

HOLLERICH

2.450 €

KIRCHBERG

2.471 €

KIRCHBERG

3.407 €

KOHLENBERG

1.590 €

KOHLENBERG

LIMPERTSBERG

2.695 €

LIMPERTSBERG

4.286 €

MERL

2.225 €

MERL

3.605 €

MUHLENBACH

2.280 €

MUHLENBACH

2.483 €

NEUDORF

2.467 €

NEUDORF

3.400 €

PFAFFENTHALL

2.650 €

PULVERMÜHLE

ROLLINGERGRUND

1.900 €

ROLLINGERGRUND

4.000 €

VERLORENKOST

3.500 €

WEIMERSHOF

1.726 €

WEIMERSHOF

2.880 €

WEIMERSKIRCH

3.718 €

WEIMERSKIRCH

2.580 €

Loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour un appartement 3 chambres

2.269 €

Loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour un appartement 4 chambres et +

3.399 € * Données statistiques insuffisantes

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ville de luxembourg cartographie des prix de vente / m2 des quartiers de la ville de luxembourg

BEGGEN

4.768 € dommeldange

5.606 €

muhlenbach

5.924 € eich

WEIMERSKIRCH

4.979 €

4.751 € kirchberg

PFAFFENTHALL

4.623 €

limpertsberg

neudorf

clausen

cents

5.792 €

5.118 €

6.462 €

centre-ville

5.525 €

belair

6.696 €

hamm

4.588 €

grund

5.551 €

merl

5.777 €

7.244 € 4.728 €

6.880 € rollingergrund

WEIMERSHOF

6.298 €

hollerich

5.213 €

PULVERMUEHLE

4.770 €

VERLORENKOST

gare

5.112 €

7.118 €

bonnevoie

4.647 € cessange

5.876 € kohlenberg

6.118 €

gasperich

4.609 €

“

Le prix moyen du m2 est de 5.568 € pour la Ville de Luxembourg (appartements et maisons confondus).

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Origine Cadastre : Droits réservés à l’Etat du Grand-Duché du Luxembourg

focus / luxembourg-ville

Ban de Gasperich : chronique d’une mutation annoncée

013 sera sans doute une année décisive pour le projet d’aménagement du Ban de Gasperich. Adopté en 2011 par le conseil communal de Luxembourg, de nombreux travaux ont débuté et d’autres s’entameront cette année. Le projet le plus avancé est aujourd’hui le nouveau siège de PwC (PricewaterhouseCoopers).

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Selon les dernières estimations avancées en décembre 2012, la Cloche d’Or nouvelle génération devrait voir le jour d’ici septembre 2017. La Ville continue donc son extension au sud et fait de ce projet l’un des plus importants de ces dernières années.

Un emplacement à fort potentiel, une situation exceptionnelle Ce n’est pas anodin si PwC a élu domicile au Ban de Gasperich. En effet, la zone bénéficie d’une situation exceptionnelle, à proximité des axes autoroutiers menant aux pays frontaliers et des routes principales menant au centre-ville. Elle est également facile d’accès via les transports en commun et l’aéroport n’est qu’à 6km.

focus / luxembourg-ville

Le Ban de Gasperich a tout pour plaire et sort peu à peu de terre, prêt à voir se côtoyer des logements (sur 120.000 m2 dont 10% de logements sociaux, répartis dans les immeubles composés de logements traditionnels), un nouveau parc avec un cours d’eau renaturisé (20ha y sont consacrés), un centre commercial (80.000 m2), un complexe comprenant des bureaux, un centre de fitness, un centre de conférences, un hôtel et un lycée. Ici comme dans les autres grands projets au Luxembourg, le développement urbain est le point central, véritable défi pour le Collège Echevinal de Luxembourg, visant à créer le cadre pour un développement dynamique et coordonné d’une ville où la population augmente constamment. L’objectif du projet est d’apporter une solution afin d’assurer la convivialité et la qualité de vie tout en intégrant une politique cohérente prenant en compte tous les aspects économiques, sociaux (intégration des enfants, des jeunes et des plus démunis) et urbanistiques du développement de la capitale. Le Ban de Gasperich répond à cette demande, en alliant lieux d’habitation et lieux de travail à proximité l’un de l’autre.

Un quartier dynamique où il fait bon vivre… et travailler Entreprises, commerces et logements constitueront donc le nouveau quartier Cloche d’Or, « qui est surtout susceptible d’attirer toute population séduite par l’atmosphère urbaine, l’accessibilité, la proximité des commerces, des services, des loisirs et des espaces verts » selon Michel Knepper, directeur des opérations pour le Ban de Gasperich. Aujourd’hui, nombreux sont les projets de nouveaux quartiers lancés par la Ville. Non loin de la Cloche d’Or, la «Porte d’Hollerich », encore au stade embryonnaire, se dressera pour redonner vie au quartier d’Hollerich.

chauffer l’ensemble du quartier sans consommer d’énergie primaire, des parcs et des couloirs verts totalisant 40 hectares de verdure… • Sa mixité : un centre commercial comprenant un hypermarché Auchan et plus de 100 commerces, près de 500.000 m2 de bureaux, le lycée Vauban… • Son accessibilité grâce au réseau routier et piétonnier et grâce à la gare périphérique d’Howald avec plateforme intermodale. Ces différents avantages vont également permettre de valoriser les quartiers avoisinants à moyen et à long terme. »

Le projet le plus avancé est Michel Knepper explique : « Même si d’autres quartiers verront le jour dans quelques années, le Ban de Gasperich possède bien son identité propre et dispose de différents points forts par rapport aux autres quartiers de Luxembourg :

aujourd’hui le nouveau siège de PwC (PricewaterhouseCoopers).

• Sa qualité écologique : bâtiments à basse consommation d’énergie, un réseau de chauffage urbain avec récupération de chaleur de l’incinérateur de déchets de Leudelange qui permettra de

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focus / luxembourg-ville

pour desservir la zone Vu la capacité prévue pour le Ban de Gasperich, il est nécessaire de prévoir des voies d’accès adaptées. Selon Michel Knepper, « il est primordial de permettre un accès facile au quartier pour les habitants mais également pour les entreprises et les commerces implantés dans la zone. Le réseau routier du nouveau quartier Cloche d’Or assurera une excellente desserte en voitures et en transports en commun. Un réseau cohérent de sentiers cyclistes et piétonniers, raccordé aux réseaux existants dans les quartiers voisins, privilégiera également la mobilité douce ».

Comme le boulevard JF Kennedy au Kirchberg, il est caractérisé par des voies latérales servant à la circulation des transports en commun, ainsi que des voies latérales permettant de desservir les immeubles longeant le boulevard. L’espace principal sera délimité par des bandes de verdures, structurant l’espace en 2 x 2 voies de circulation. A noter que la construction de cette voie n’a pas encore débuté. Le deuxième accès est le Boulevard de Kockelscheuer. Il comprend notamment 2 x 2 voies de circulation bordées de verdure, de pistes

cyclables et de trottoirs. La voie centrale en double sens accueille les transports en commun, les 2 sens étant distinctement séparés par des bandes de verdure.

Il est primordial de permettre un accès facile au quartier pour les habitants mais également pour les entreprises et les commerces implantés dans la zone.

“

Des accès

Michel Knepper

Du côté des principaux axes routiers, deux accès relieront la Cloche d’Or à la Ville et au-delà. Le premier accès est le Boulevard Raiffeisen.

Premier quartier à bénéficier de la certification DGNB Gold Depuis 2009, la «Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen» (Société allemande pour la construction durable - DGNB) procède à la mise en place d’un système de certification indépendant et reconnu pour les quartiers urbains.

Début 2011, la DGNB a retenu le Ban de Gasperich parmi 11 projets sur 30 projets internationaux en liste.

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Il est donc devenu le premier quartier de la Ville de Luxembourg à obtenir ce pré-certificat. Selon Michel Knepper, « c’est un gage de qualité, une reconnaissance de la qualité de conception, de construction et de la qualité de vie. C’est également la reconnaissance du travail de planification intégrée dont a fait l’objet le quartier. Urbanistes, architectes et consultants (transports, énergies…) ont travaillé à l’unisson afin de développer un cadre harmonieux où il fait bon vivre. » L’obtention de cette mention influence(ra) donc la construction du Ban puisque la certification exige le respects de critères de durabilité : • en matière de qualité écologique : immeubles énergiquement efficaces, matériaux de construction recyclés, espaces verts…

• en matière de qualité économique : création d’emplois, impact fiscal positif … • en matière de qualité technique : qualité des infrastructures de circulation pour les véhicules privés, les transports en commun, les piétons et les cyclistes… • en matière de qualité de gouvernance : chantiers propres… Ainsi, en se fondant sur les qualités requises par le nouveau quartier urbain, le Ban de Gasperich développera des immeubles durables, au sens des qualités écologiques, économiques, socioculturelles, techniques et de gouvernance.

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région centre

La région Centre tendances en détail

L’

augmentation des prix de l’immobilier reste la plus forte dans la région du centre du Grand-Duché de Luxembourg. Voici des années que dans cette région les prix continuent à établir de nouveaux records tous les semestres, contrairement a ce qui peut être constaté dans les autres régions du pays. L’impact de la crise a été très limité et effacé après 18 mois. 4.050 appartements et maisons anciens étaient en vente dans la région Centre en 2012, dont 63% étaient des appartements. Le Centre réprésente 29% de l’offre totale des appartements et maisons en vente du pays.

“ Le prix moyen affiché d’un appartement ancien dans la région du Centre est de 436.000 € et de 886.000 € pour une maison ancienne.

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Les appartements anciens

prix moyen au m 2

La région du Centre est celle qui connait le développement de prix le plus régulier du pays. La hausse sur 12 mois de prix affichés sur les appartements anciens est en moyenne de 1,7 % et sur 24 mois de 10%. Le prix moyen au m2 des appartements s’établit à 4.902 € début 2013.

Pour les appartements anciens, le prix moyen au m2 dans la région du Centre s’élève à 4.902 €

Luxembourg-Ville et la première couronne de communes représentent les marchés les plus actifs du pays. La demande y est forte ce qui fait progresser les prix. Le tarif moyen des studios dépasse maintenant les 230.000 € et augmente de 19% en 24 mois. Le prix au m2 demandé est le plus élevé avec près de 5.700 € pour les studios, ce qui s’explique par un intérêt des investisseurs pour ces types de biens. Le segment des appartements de grande taille avec 3 ou 4 chambres à coucher, progresse également fortement. Ce type de biens considérés par les vendeurs comme d’exception sont proposés à une clientèle principalement urbaine et internationale qui ne cherche pas à vivre dans une maison.

surface moyenne

prix affichés 02/2013

40 m2

5.669 € / m2

60 m2

5.233 € / m2

88 m2

4.845 € / m2

125 m2

4.761 € / m2

4 et +

179 m2

4.655 € / m2

89 m2

4.902 € / m2

Chambres

moyenne

evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

0 ch 03/2007

1 ch 03/2008

03/2009

2 ch 03/2010

3 ch 03/2011

4 ch +

02/2012

02/2013

prix affichés 03/2011

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

196.883 €

203.460 €

233.617 €

291.715 €

300.932 €

312.256 €

412.457 €

429.706 €

432.930 €

565.235 €

579.041 €

623.149 €

4 et +

787.108 €

892.690 €

833.767 €

prix moyen

396.019 €

428.791 €

436.243 €

Chambres

tendances / RéGION CENTRE

02/2013

03/2011

03/2010

400.000

02/2012

500.000

300.000

Les maisons anciennes Le prix des maisons anciennes dans la région du Centre connait une progression moyenne de 8,1 % en 1 an et 18% en 2 ans. Ainsi la valeur moyenne d’une maison au Centre est de 886.000 €. Les prix pratiqués sont de loin supérieurs aux autres régions du pays.

200.000

100.000

evolution des prix de vente des appartements dans la région centre

1,7% sur les 12 derniers mois

600.000

03/2011

03/2010

02/2013

800.000

02/2012

1.000.000

prix moyen au m 2 Pour les maisons anciennes, le prix moyen au m2 dans la région du Centre s’élève à 4.443 € surface moyenne

prix affichés 02/2013

107 m2

4.274 € / m2

142 m2

4.539 € / m2

181 m2

4.515 € / m2

229 m2

4.139 € / m2

6 et +

307 m2

4.662 € / m2

moyenne

193 m2

4.443 € / m2

Chambres

Les petites maisons, moins nombreuses dans cette région du pays, voient leur prix affiché progresser de 8% en 2 ans. Le prix d’entrée moyen d’une maison au Centre est de 459.000 €. A budget constant, l’acheteur trouvera des maisons nettement plus grandes dans les autres régions du pays. Le segment des maisons de surface de 160 à 200 m2 et avec 4 chambres à coucher connait la plus forte demande. Les prix progressent de 15% en un an et même de 24% en 2 ans. Le prix moyen de ces maisons est passé de 659.000 € à 819.000 € en seulement 2 ans.

evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres 1.500.000 1.200.000 900.000 600.000 300.000

400.000

2 ch 03/2007

200.000

evolution des prix de vente des maisons dans la région centre

8,1%

03/2008

03/2009

4 ch 03/2010

5 ch 03/2011

6 ch +

02/2012

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

424.749 €

448.032 €

459.326 €

551.803 €

579.959 €

646.665 €

659.350 €

713.454 €

819.107 €

857.696 €

928.482 €

949.783 €

749.824 €

820.049 €

886.153 €

6 et + prix moyen

sur les 12 derniers mois

02/2013

prix affichés 03/2011

Chambres

3 ch

* Données statistiques insuffisantes Les prix affichés dans ce magazine sont des moyennes calculées sur base des prix des annonces immobilières du site atHome.lu. Faites appel à des agents immobiliers pour connaître l’estimation correcte de votre bien.

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région centre

la région centre : le cœur du luxembourg

ichée au cœur du Gutland (« Bon Pays »), la Région Centre regroupe quelques villes des plus importantes du Grand-Duché, dont la capitale, Luxembourg-Ville.

La Région Centre compte de nombreux centres d’affaires et de zones industrielles où viennent s’implanter de nouvelles entreprises.

Zone névralgique, divisée géographiquement entre le Nord (Centre-Nord) et le Sud (Centre-Sud), la Région Centre compte les pôles économiques les plus importants, ainsi que l’aéroport et la Gare Centrale. Sa position privilégiée lui permet d’ailleurs de prendre son envol par rapport aux autres Régions luxembourgeoises, mais cela implique également que le coût de l’immobilier y soit plus élevé. Visite guidée de l’une des régions les plus en vue du Pays.

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Une dimension internationale Proche des frontières belges, française et allemandes, la Région Centre est prise d’assaut chaque jour par les travailleurs frontaliers. Les promoteurs de l’immobilier de bureau l’ont d’ailleurs bien compris, étant donné que cette zone compte de nombreux centres d’affaire et zones industrielles où s’implantent régulièrement de nouvelles entreprises. Bien que Luxembourg-Ville, capitale de la Région-Centre, soit très demandée, la place disponible et les loyers demandés obligent les gérants de société à se délocaliser quelque peu. Ils optent ainsi pour des zones plus périphériques. Parmi celles-ci, on compte des entités situées dans un rayon de 15km autour de Luxembourg-Ville, telles que Bertrange, Leudelange… où les sociétés s’installent pour rester proches de la ville tout en bénéficiant d’une situation plus en retrait, évitant ainsi les difficultés liées Centre (prix plus élevé, difficulté de circulation et de parking…). Bien entendu, d’autres régions, plus éloignées de Luxembourg-Ville ont réussi à tirer leur épingle du jeu en favorisant le critère de proximité par rapport à la frontière, tout en bénéficiant d’un espace éventuellement important.

région centre

son lieu de travail car la majorité des employés sont étrangers et préfèrent s’assurer un certain confort de vie contre des journées de travail très chargées.

Par exemple, Cappelen, Windhoff ou Steinfort comptent des zones d’activités très importantes, à proximité des grands axes et à un jet de pierre de la frontière belge. Autre cas de figure : la zone Contern - Sandweiler, qui compte de grandes étendues de terrains où des entreprises nécessitant beaucoup d’espace ont pu s’implanter. La zone industrielle de Contern abrite d’ailleurs beaucoup de sociétés œuvrant dans la construction, le transport… Reste également la zone proche de l’aéroport, allant de Sandweiler à Senninbergberg, en passant par le quartier des affaires, le Kirchberg. Ici, on retrouve des compagnies d’envergure internationale, qui s’implantent à proximité de l’aéroport et des grands axes afin de faciliter la mobilité. Ces différentes implantations influencent bien évidemment le marché immobilier. Par exemple, les employés de sociétés implantées à Cappelen, Windhof ou Steinfort seront souvent des frontaliers, mais également des personnes habitant entre la frontière et leur lieu de travail. Pour les sociétés situées dans des régions plus au Centre, comme Bertrange, Strassen, Leudelange, on retrouvera des personnes souhaitant habiter près de leur lieu de travail, avec un accès facile aux transports en commun car les frontaliers ne délaissent pas non plus ces zones. Du côté de Contern et Sandweiler, les frontaliers viennent plutôt d’Allemagne et effectuent souvent le trajet. Enfin, pour un employé au Kirchberg, la tendance sera d’habiter près de

Mais face à cette volonté de proximité travail – domicile, l’offre est parfois insuffisante par rapport à la demande. La population est sans cesse grandissante par l’arrivée quotidienne de nouveaux employés qui souhaitent économiser le temps de trajet vers leur lieu de travail. Il faut donc répondre à la demande immobilière dans les zones économiques. L’immobilier ancien couvre une partie de ces besoins et le neuf permet de compléter et d’étoffer le panel de bien proposés. Il semble même que l’immobilier neuf tire son épingle du jeu car cela représente une vente sur 3 au Luxembourg ! Notons tout de même que l’avènement du neuf n’est pas seulement dû à l’importance de la demande. Cet avantage a également une cause « sociologique ». En effet, lors de son interview accordée à atHome.lu en janvier 2013, Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, soulignait que les personnes travaillant dans des bureaux étaient plus enclines à acheter un bien neuf, tandis que les candidats-acquéreurs issus des métiers de la construction ne voyaient aucun inconvénient à acheter un bien à rénover. Le calcul est donc simple, sachant que le secteur de la construction emploie plus ou moins 10% des effectifs au Luxembourg, contre plus de 85% pour l’industrie et le secteur tertiaire.

Plus au Nord, une région entre immobilier et économie Le Nord de la Région Centre est logé entre l’Allemagne, la Région Ouest et la Région Est du Luxembourg. Sa situation géographique particulière en fait une zone moins prisée que sa sœur du Sud, de par son accès moins direct et sa proximité avec une seule frontière. Les sociétés implantées là-bas sont principalement nationales, sauf dans des zones permettant d’installer des structures plus importantes grâce à l’espace disponible (comme Goodyear à Colmar-Berg). Les employés, luxembourgeois ou allemands, habitent en périphérie ou font le trajet quotidiennement, ce qui influe sur les chiffres de l’immobilier, qui sont plus bas que dans la Région Centre-Sud où se situe notamment Luxembourg-Ville.

(Source : offices statistiques de la Grande Région - Janvier 2013). Donc, plus d’employés non issus du secteur de la construction = plus de candidats à l’achat d’un bien neuf. CQFD.

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FOCUS / RéGION CENTRE

Aéroport et immobilier : comment concilier ?

Un couvre-feu aérien

epuis de nombreuses années, les autorités de l’aéroport de Luxembourg tentent de mettre en œuvre des mesures afin de limiter le bruit ainsi que le nombre de personnes nouvellement exposées. Point sur une situation parfois critique entre les riverains et les autorités.

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Depuis de nombreuses années, les autorités, conscientes des nuisances sonores causées par l’aéroport, tentent de trouver des solutions pour améliorer le quotidien des riverains. La première action a été de mettre en place un arrêté grand-ducal, (modifié du 24 mai 1998), fixant les conditions d’exploitation technique et opérationnelle de l’aéroport de Luxembourg. Les heures d’ouverture et de circulation aérienne sont donc fixées entre 6 heures et 23 heures. Au niveau des infrastructures, des progrès ont également été réalisés afin de réduire les nuisances sonores provoquées par les avions des compagnies luxembourgeoises. Cependant, l’aéroport accueille également des appareils d’autres compagnies étrangères, même s’ils ne respectent pas les normes imposées aux compagnies luxembourgeoises en termes d’émission sonore.

FOCUS / RéGION CENTRE

Une cartographie du bruit pour créer un plan d’action Bien entendu, les autorités sont conscientes du fait que l’implantation géographique de l’aéroport, proche de la ville, nécessite des aménagements spécifiques afin de prémunir les riverains contre le bruit. En janvier 2008, une charte entre usagers, riverains et autorités était signée. Elle concernait la pratique de l’écolage et de l’entrainement continu de l’aviation générale à l’aéroport du Findel. Son objectif était de gérer les émissions et les nuisances sonores à proximité de l’aéroport, en rapport avec la formation des pilotes de l’aviation générale, tout en veillant à ne pas remettre en cause l’intérêt et la légitimité des ces activités. Pour continuer dans cette voie, le ministre de l’Environnement en place (qui avait signé la charte quelques mois plus tôt) faisait un point sur les nuisances sonores et établissait une nouvelle cartographie du bruit. Selon ce rapport, 10 communes proches du Findel étaient touchées par les nuisances sonores : 3.900 personnes étaient exposées à un Lden* supérieur à 65 décibels et 18.400 devaient supporter quotidiennement un Lden* de plus de 60 décibels. Un plan pour améliorer le quotidien des riverains 2 ans après l’établissement de la cartographie du bruit, le Ministère du Développement durable et des Infrastructures entre également en action. Il propose un «Plan d’action de lutte contre le bruit de l’aéroport de Luxembourg», visant principalement à réduire les nuisances sonores à la source, dans les zones de gestion de bruit identifiées grâce à la cartographie du bruit.

La question de l’isolation des habitations est également abordée. En effet, comme évoqué dans le plan : « Le seul moyen d’action efficace qui permet d’obtenir une réduction substantielle et durable du bruit pour les riverains dans les zones fortement exposées est d’agir sur les habitations elles-mêmes. Ceci est réalisé en isolant acoustiquement les habitations de sorte que les niveaux de bruit qui subsistent à l’intérieur des habitations soient compatibles avec l’utilisation spécifique des locaux. Cependant, en vue d’assurer la pérennité des investissements consentis, il est nécessaire que le degré d’isolation acoustique réalisé corresponde à un dimensionnement durable, c’est-à-dire qu’il corresponde non seulement aux niveaux de bruits actuels, mais aussi aux niveaux de bruit envisagés à plus long terme.» Le plan indiquait aussi les actions futures qui seraient mises en place pour insonoriser les habitations. Bien entendu, seules les habitations considérées comme exposées (selon des critères précis) seraient concernées et les moyens seraient mis en œuvre en fonction du degré d’exposition, en priorisant le traitement des habitations les plus exposées (la zone A selon la cartographie du bruit).

Des habitations insonorisées Comme évoqué plus haut, le plan d’action de 2010 envisageait des mesures d’insonorisation des logements situés dans des zones de bruit. C’est en octobre 2011 que la Chambre des députés a adopté le projet de loi créant le régime d’aides pour l’insonorisation des logements situés à proximité de l’aéroport du Findel. Cette mesure, encore d’actualité notamment à cause de la polémique des vols de nuit pour la survie de Cargolux, vise à aider les riverains de l’aéroport à mieux supporter le bruit des avions. Bien entendu, tous les logements ne pourront bénéficier de cette aide financière. Sont concernés les propriétaires de bâtiments d’habitation situés sur le territoire des communes de Betzdorf, Flaxweiler, Hesperange, Luxembourg, Niederanven, Sandweiler et Schuttrange et dont l’autorisation de construire a été délivrée avant le 31 août 1986 (date de l’entrée en vigueur du plan d’aménagement partiel «Aéroport et Environs»).

Légende Lden + de 75 dB (A) 70 - 75 dB (A) 65 - 70 dB (A) 60 - 65 dB (A) 55 - 60 dB (A)

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FOCUs / RéGION CENTRE

eu2005.lu/imedia

Pour déterminer les mesures d’insonorisation nécessaire, un conseiller en acoustique du bâtiment devra établir un diagnostique sur la manière d’améliorer l’isolation acoustique du logement. La subvention de l’Etat n’est accordée que pour les travaux suivants : • • • • •

le remplacement des fenêtres ; l’isolation des caissons à rouleaux ; la mise en place d’une ventilation contrôlée ; les travaux de tapissage et de plâtrerie ; l’assainissement de la toiture ou de la dalle de grenier.

Du côté du montant de l’ensemble des subventions octroyées pour ces investissements d’insonorisation, il est limité à 12.500 € pour une maison et à 6.250 € pour un appartement. Pour en bénéficier, il faut obtenir un conseil préalable en matière d’amélioration de l’isolation acoustique ; et les travaux doivent être supervisés par un conseiller en acoustique du bâtiment. Ces montants peuvent être couverts par les aides, avec un plafond cependant. Pour la réalisation d’un rapport de conseil, une subvention de 70 € / heure est accordée, sans toutefois dépasser : • 1.000 € pour une maison; • 1.200 € pour un bâtiment d’habitation à appartements se composant de deux appartements. A ce montant de base s’ajoute un supplément de 100 € pour chaque appartement supplémentaire. Notez que le montant total à allouer est plafonné à 1.500 €.

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Le conseiller sera également tenu de faire un rapport d’achèvement des travaux. Pour la supervision et la surveillance des travaux effectués, la subvention accordée est également de 70 € / heure et les plafonds sont les suivants : • 1.000 € pour une maison; • 1.200 € pour un bâtiment d’habitation à appartements se composant de deux appartements. A noter que pour les immeubles à appartements, outre le coût de base de 1.200 €, il faut compter un supplément de 100 € pour chaque appartement supplémentaire. Ce montant total à allouer est aussi plafonné à 1.500 € et il est accordé pour un bâtiment d’habitation à appartements. Les subventions, quant à elles, sont réparties à parts égales entre tous les appartements dudit bâtiment, peu importe le nombre d’appartements effectivement concernés par les travaux. Concernant l’allocation des aides de l’Etat, les factures dûment acquittées et reprenant les travaux couverts par ces aides feront foi ; et toute demande d’aides doit être introduite par courrier recommandé (avec accusé de réception) ou par envoi électronique certifié, auprès de l’Administration.

Pour plus d’informations sur ces aides et sur le plan d’action contre les nuisances sonores, contactez le portail de l’environnement ou surfez sur www.emwelt.lu

*Lden : Niveau sonore moyen pondéré pour une journée divisée en 12 heures de jour (day), en 4 heures de soirée (evening) avec une majoration de 5 dB et en 8 heures de nuit (night) avec une majoration de 10 dB. Ces majorations sont représentatives de la gêne ressentie dans ces périodes.

région NORD

La région nord tendances en détail

e Nord est la région la moins chère du Grand-Duché. L’offre immobilière représente 13% du total des biens en vente au Grand-Duché sur l’année écoulée. Il y a presque deux fois plus de maisons en vente que d’appartements. L’offre de location y est très peu développée. L’écart entre Nord et le Centre est très marqué. L’augmentation des prix y a été la moitié de ce qu’il est autour de la capitale et les tendances ne sont pas les mêmes.

“ Le prix moyen affiché d’un appartement ancien dans la région du Nord est de 293.000 € et de 425.000 € pour une maison ancienne.

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Les appartements anciens

prix moyen au m 2

Le marché des appartements est assez restreint dans la région du Nord. Aussi n’est-il pas inhabituel de voir des fortes fluctuations d’une année à l’autre sur des segments plus restreints.

Pour les appartements anciens, le prix moyen au m2 dans la région du Nord s’élève à 3.063 €

Le prix moyen des appartements dans le Nord du pays progresse de 3,5 % sur 12 mois. Sur deux ans cette progression est de 6%. Les studios et les appartements de 1 chambre qui représentent une majorité de l’offre continuent leur progression. Les prix pour ces biens ont effacé les années de crise. La progression la plus forte est enregistrée pour les petites surfaces. En un mois, le prix a augmenté de 6 à 11% et détient maintenant le record historique. Le prix des appartements 4 chambres continuent à fluctuer fortement. Constatons que ce marché est très restreint en taille et que le Nord du pays semble peu propice à la vente d’appartements dont le budget permet l’acquisition d’une maison avec un nombre de 3 à 4 chambres. Il s’agit de la seule région du pays où l’offre de maisons est supérieure à l’offre d’appartements.

surface moyenne

prix affichés 02/2013

51 m2

3.650 € / m2

66 m2

3.700 € / m2

89 m2

3.219 € / m2

119 m2

2.775 € / m2

4 et +

189 m2

2.347 € / m2

96 m2

3.063 € / m2

Chambres

moyenne

evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

0 ch 03/2007

1 ch 03/2008

03/2009

2 ch 03/2010

3 ch 03/2011

4 ch +

02/2012

02/2013

prix affichés 03/2011

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

152.366 €

148.913 €

165.619 €

227.694 €

227.069 €

240.950 €

297.529 €

298.224 €

285.650 €

358.011 €

354.504 €

330.555 €

4 et +

332.537 €

379.652 €

443.921 €

prix moyen

277.081 €

282.874 €

292.776 €

Chambres

tendances / RéGION nord 02/2013

02/2012

03/2010

250.000

03/2011

300.000

Les maisons anciennes Le prix des maisons dans la région du Nord est sujet à un léger ajustement. Le prix moyen affiché a baissé de 2,6 % en un an qui est aussi expliqué en partie avec les fortes fluctuations sur les tranches extrêmes. Les prix des petites maisons continuent à attirer les acheteurs avec une progression de 4% sur un an.

200.000

150.000

100.000

50.000

evolution des prix de vente des appartements dans la région nord

3,5% sur les 12 derniers mois

02/2013

02/2012

03/2011

400.000

03/2010

500.000

prix moyen au m 2 Pour les maisons anciennes, le prix moyen au m2 dans la région du Nord s’élève à 2.598 €

Le prix moyen affiché des maisons de 3 à 4 chambres à coucher se trouve respectivement à 371.000 € à 482.000 €. L’écart avec la région du Centre, la plus chère du pays se creuse une nouvelle fois. Les maisons du Nord sont en moyenne deux fois moins chères que pour le Centre. Les chiffres présentés sont cependant à interprêter avec prudence car au sein de la région administrative Nord qui sert de base de définition de l’échantillon statistique, il existe de fortes différences entre notamment les agglomérations appartenant au tissu économique Ettelbrück Diekirch et les villages les plus éloignés des Ardennes.

surface moyenne

prix affichés 02/2013

101 m2

2.878 € / m2

134 m2

2.765 € / m2

181 m2

2.666 € / m2

226 m2

2.421 € / m2

6 et +

292 m2

2.034 € / m2

700.000

moyenne

163 m

2.598 € / m

600.000

Chambres

evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres 800.000

500.000 400.000

300.000

300.000 200.000 100.000

200.000

2 ch 03/2007

100.000

evolution des prix de vente des maisons dans la région nord

2,6% sur les 12 derniers mois

03/2008

03/2009

4 ch 03/2010

5 ch 03/2011

6 ch +

02/2012

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

276.678 €

279.800 €

289.889 €

382.284 €

381.786 €

370.992 €

453.067 €

463.074 €

481.972 €

487.217 €

527.361 €

546.571 €

711.196 €

594.460 €

432.275 €

436.233 €

424.720 €

6 et + prix moyen

02/2013

prix affichés 03/2011

Chambres

3 ch

* Données statistiques insuffisantes

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RéGION NORD

Nordstad : des communes unies pour le confort de leurs citoyens Une position stratégique

réée en 2006 par les communes de Bettendorf, ColmarBerg, Diekirch, Erpeldange, Ettelbruck et Schieren, la Nordstad est le noyau urbain de la Région Centre / Nord du Luxembourg. Ce projet, qui tend à développer un centre régional urbain au Nord du pays, attend que le gouvernement lui donne un cadre légal adapté.

au développement du pays Au Luxembourg, la capitale est considérée comme l’un des points névralgiques du pays. Afin d’assurer un développement au-delà des frontière de Luxembourg-Ville, un système de centres de développement et d’attraction a été créés. La Nordstad et Esch-sur-Alzette sont considérées comme des centres d’ordre moyen jouant un rôle primordial dans la mise en œuvre d’une politique de déconcentration concentrée, en distribuant des agents et des compétences administratives dans ces 2 régions. Cela implique donc que la position stratégique de la Nordtstad promette une certaine indépendance pour la partie septentrionale du pays.

Une convention pour le développement En avril 2006, les représentants des 6 communes de la Nordstad et le Ministre de l’Intérieur et de l’Aménagement du Territoire (représentant l’Etat) ont signé la « Convention Nordstad », pour un développement intercommunal coordonné et intégratif des communes de la Nordstad.

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Cette convention vise à : • coordonner les actions en vue d’un développement urbain concerté, cohérent, rationnel et équilibré, respectueux des principes d’un urbanisme bien conçu sur l’ensemble des territoires des communes ; • promouvoir la compétitivité économique et l’emploi ; • améliorer la cohésion économique et sociale ; • respecter l’environnement naturel ; • améliorer les transports et les réseaux à l’échelle régionale, nationale et européenne ; • promouvoir le développement et la qualité de vie. En 2006-2007, un outil de référence dans le contexte des discussions en vue de la réalisation de la future NORDSTAD est réalisé : le Masterplan Nordstad, considéré comme une assise politique solide pour concrétiser les projets de la région Nord. Voté à l’unanimité par les 6 communes, le Masterplan Nordstad a été remis officiellement au Premier Ministre en 2008, qualifiant ainsi le projet d’envergure et d’intérêt national. Les partenaires éventuels, tels notamment la Banque Européenne d’Investissement (BEI), avaient désormais un interlocuteur et un projet stratégique soutenu de manière forte par les conseils communaux.

RéGION NORD

Elles n’auront donc plus qu’une seule adresse de contact pour les 6 communes, ce qui facilitera les démarches et renforcera les ressources humaines de la Nordstad.

Des outils pour progresser Malgré la remise officielle du Masterplan et le soutien du Ministre délégué au Développement durable et à l’infrastructure, aucun cadre légal formel n’est encore réellement sur pied. La Convention Nordstad avait été renouvelée jusqu’en 2012, au vue des projets du Masterplan entamés depuis son initiation. Afin de coller à la réalité, la Convention Nordstad serait d’ailleurs adaptée dans le futur, afin d’aller plus loin dans la concrétisation des projets et dans la coordination intercommunale de la communauté de la Région Nord.

Des projets marquants, signes d’avenir pour la « Nordstad » L’absence de cadre législatif n’a pas empêché les 6 communes de la Nordstad d’attaquer certains projets issus du Masterplan. Parmi les projets lancés, la création du syndicat ZANO en 2011 (« Syndicat intercommunal pour la création, l’aménagement, la promotion et l’exploitation de zones d’activités économiques ») qui concerne la promotion économique de l’ensemble Nordstad. Le but est de fédérer les activités économiques et commerciales de la Région, afin de créer un positionnement fort par rapport aux autres pôles de développement au Luxembourg et ailleurs. Les entreprises et autres activités de la région Nord contacteront ce syndicat afin de connaître les surfaces commerciales disponibles, reprises dans un registre à cet effet.

L’exemple concret de l’action de ce syndicat ZANO s’illustre par le zoning Fridhaff, projet phare de la Nordstad. Cette zone d’activités de 40 hectares vise à l’implantation de nouvelles entreprises et à la délocalisation d’autres, non compatibles avec les futures activités urbaines prévues. Tous les terrains du Fridhaff ont donc été acquis par le ZANO et près de 50% des habitants du Nordstad travaillent dans cette zone d’activités. Autre projet important : celui de la mobilité. La Nordstad, de par son étendue et sa topographie, se prête bien à la mobilité douce. C’est ainsi qu’ un concept de mobilité électrique a été élaboré avec l’Institut de recherche Henri Tudor et le Département de l’environnement du ministère du développement durable et des Infrastructures. eMovin met à disposition des vélos et des voitures électriques, rechargeables via des bornes et utilisables par les particuliers et les services communaux de la Nordstad. Ce projet est soutenu financièrement par le ministère du Développement durable et des Infrastructures ainsi que par l’Union européenne. La communication de la Nordstad est également renforcée, afin de créer une identité forte en regroupant les acteurs de la région Nord pour communiquer d’une seule voix, via des outils étudiés en conséquence. Débuté en 2012, le « Businessclub Nordstad », structure et plateforme commune de communication, a pour but de fédérer de manière efficace les différents acteurs économiques et commerciaux (syndicats d’initiative, unions commerciales…).

L’Office National Nordstad : une aide pour les plus démunis Sujet dans l’air du temps, les logements sociaux à loyer modérés font de plus en plus parler d’eux au Luxembourg. Début 2013, la commune de Diekirch faisait d’ailleurs la Une de RTL.lu en matière de location à coût modéré. Outre les actions étatiques en faveur d’un logement pour les moins nantis, la Nordstad, qui souhaite regrouper ses forces pour une action plus efficace, dispose d’un office social, œuvrant pour les différentes communes de la région : l’OSNOS. Parmi ses actions, l’Office Social Nordstad propose une « Structure de Logement », mis à disposition par la commune d’Ettelbruck. Ce service de logements supervisés et à coût modéré a été une réponse à la demande sans cesse grandissante. En plus de la mise à disposition temporaire de logements à coût modéré, l’OSNOS aide les personnes se trouvant dans une situation difficile et désireux d’améliorer leur situation. Bien entendu, cette solution reste temporaire, ce qui doit pousser les 6 communes de la Nordstad à construire davantage de logements à loyer modéré en collaboration avec le Fonds du Logement, permettant ainsi à des personnes moins favorisés de louer un bien. La commune de Diekirch aurait-elle ouvert la voix ? Affaire à suivre…

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FOCUs / RéGION NORD

La Noordstrooss : futur lien d’un côté à l’autre du pays

D’

ici 2020, les pouvoirs politiques souhaitent atteindre un taux de 25/75% pour la répartition des déplacements transport en commun/trafic individuel motorisé. La Nordstrooss (l’Autoroute du Nord) fait partie de ce vaste projet de restructuration du réseau routier luxembourgeois. Son objectif principal : relier entre eux le centre de développement et d’attraction de la Ville de Luxembourg et le centre régional de la Nordstad. Les travaux devraient se terminer en 2015 selon les dernières estimations. Un argument supplémentaire pour attirer les acheteurs vers le Nord du Pays ?

Une route en construction Démarrée en 1998 avec la mise en chantier des 2 viaducs, l’autoroute A7 permettra de desservir le nord du Luxembourg depuis sa capitale. Son tracé prend son origine sur l’autoroute A1 à hauteur de l’échangeur Grünewald (entre le quartier du Kirchberg et l’aéroport), emprunte deux tunnels, croise l’actuelle N7 et enjambe l’Alzette à hauteur de Lorentzweiler, puis continue vers Mersch et Ettelbruck, où elle est prolongée par la voie rapide B7 jusqu’à Clervaux. Prévue initialement en 2007, la fin des travaux a été postposée. En cause, des difficultés supplémentaires, rencontrées lors de la construction du tunnel Grouft.

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Des problèmes de fragilité et d’étanchéité du terrain ont nécessité l’utilisation d’autres techniques, ainsi que du budget supplémentaire. La fin des travaux est prévue en 2014 et la mise en service en 2015, après une phase de tests. Un dynamisme pour la Région S’étendant jusqu’Ettelbruck, la Nordstroos est ensuite prolongée par la voie rapide B7, jusque Clervaux. Les autres communes de la Région peuvent être reliées notamment via des routes nationales principales (N7 et N17 – nord / sud) et secondaires (N12 – est / ouest). Si l’on regarde en détail les réseaux de transports, on constate que

FOCUS / RéGION NORD

Un enjeu humain Outre l’amélioration de l’accessibilité vers le Nord et des conditions de trafic (plus besoin de traverser la capitale pour se rendre dans le nord du pays), la Nordstrooss a aussi un enjeu humain.

le Nord du Luxembourg est bien desservi mais que toutes ses zones ne sont pas logées à la même enseigne. L’ouest du territoire est facilement accessible par voie routière et l’on peut accéder facilement aux deux centres de développement d’attraction régionaux de Clervaux et Vianden, qui s’occupent des services et équipements destinés à combler les besoins courants des populations. Le centre, quant à lui, bénéficie, en plus du réseau routier, d’une liaison ferroviaire, empruntée d’ailleurs quotidiennement par des frontaliers venus de Belgique et d’Allemagne. Seul le nord de la Région est un peu plus excentré et bénéficie de moins de connexions routières importantes. On peut donc conclure que la Nordstroos est un moyen de dynamiser la Région Nord, lui offrant une connexion directe avec le reste du pays, du Sud au Nord, grâce à un réseau routier et ferroviaire bien étudiés.

En effet, l’accessibilité offerte par l’A7 vise à améliorer les conditions de vie dans les zones urbaines au nord (Ettelbruck, Schieren, Erpeldange…) mais également dans la vallée de l’Alzette (Beggen, Bereldange, Walferdange…). L’activité économique et sociale de la région Nord sera, elle aussi, favorisée car cette nouvelle accessibilité poussera les sociétés à ne pas choisir systématiquement les zones industrielles de la capitale pour s’implanter. Le tourisme bénéficiera également de ce regain d’intérêt, ce qui permettra de développer le secteur, de créer de l’emploi et de favoriser le logement. Face à ce constat, tout porte à croire que la Nordstrooss favorisera l’essor de la Région Nord d’un point de vue :

Un marché immobilier particulier La Région Nord bénéficie d’une situation géographique et géologique particulière par rapport au reste du Grand-Duché. Répartie en 13 communes, elle compte près de 20% des surfaces agricoles du Grand-Duché et a une densité de population d’environ 10 personnes à l’hectare, contre 18 personnes dans d’autres régions. L’habitat et le marché du logement sont marqués par différentes facteurs : • Une proportion de propriétaires plus importante que dans le reste du pays (environ 70%) ; • Un accès au marché résidentiel luxembourgeois « au plus offrant » ; • Des aides aux logements axées essentiellement vers l’accession à la propriété en comblant les difficultés rencontrées par la population pour acquérir un bien ; • Des communes ayant besoin de davantage de leviers pour gérer le domaine du logement en général et le marché de la location en particulier.

• économique : par l’implantation de nouvelles sociétés, disposant d’espaces importants proches des frontières belges et allemandes ; • sociale : par une diminution du chômage grâce aux emplois créés par les nouvelles sociétés implantées et au tourisme relancé ;

eu2005.lu/ONT

• immobilier : par l’attrait des Luxembourgeois pour cette région où les coûts immobiliers sont plus accessibles que dans d’autres régions du pays (comme au Centre par exemple) et où le réseau routier en place permet de se rendre rapidement à la capitale et vice-versa.

eu2005.lu/ONT

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FOCUS / RéGION NORD

Cette convention entre l’Etat et les communes a pour but : • d’augmenter la population d’au moins 15% sur une période de 10 ans ; • de participer activement aux efforts et mesures de l’Etat tendant à de réduire le coût du foncier ; • d’assurer une mixité sociale de la population ; • de viser une utilisation plus rationnelle du foncier par une densité de bâti appropriée ; • d’augmenter l’offre de logements et de réduire le coût du foncier. Par ce Pacte, l’Etat participe au financement des frais liés à la création de nouveaux logements et des équipements collectifs induits par l’accroissement de la population. La contribution financière est payée annuellement pour tout nouvel habitant dépassant la croissance de 1% de la population ; sous condition d’une croissance de 30 habitants par an en chiffres absolus. En optant pour le Pacte Logement, les communes du Nord veulent résolument développer leur offre en matière de logement. En effet, la tendance actuelle au Nord montre un milieu où domine l’habitat villageois unifamilial de faible densité. Les politiques souhaitent donc optimiser l’espace disponible en densifiant les zones d’habitation. Ce modèle résidentiel est donc voué à se transformer au niveau de la densité et des modes d’implantation. Mais l’évolution de la population et du marché immobilier font naître de nouveaux besoins

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d’habitats, notamment en vue de l’accroissement de la population, du rajeunissement / vieillissement de celle-ci, de la périurbanisation de la capitale … D’ailleurs, selon le CEPS/INSTEAD et le STATEC, la population des communes de la région Nord a augmenté de 40% pour atteindre plus de 20.000 habitants en 2010. Et cette croissance continuera dans les années à venir. En effet, de plus en plus de jeunes familles décident de « migrer » vers des zones plus éloignées, où l’accession à la propriété est possible à un coût plus bas. Elles choisissent des maisons unifamiliales offrant un bel espace, ce qui vient renforcer le phénomène d’étalement déjà observé. A cela s’ajoutent une complexité supplémentaire au niveau de la gestion communale, ainsi qu’une demande supplémentaire d’infrastructures adaptées à ces nouveaux arrivants (crèches, écoles, réseau routier…). Par contre, cette nouvelle population rajeunit la moyenne d’âge au Nord, en opposition avec les espaces périurbains de l’agglomération de la capitale ; et ces familles sont enclines à acquérir un bien immobilier. Il existe donc des besoins en logement significatif pour ces familles qui souhaitent acquérir un bien et choisissent la Région Nord pour cela. Un réseau routier accessible et l’emploi, un duo favorable au logement Les communes du Nord les mieux reliées aux pôles d’emplois par des axes routiers connaissent une forte pression démographique (source : Ministère du Logement - Observatoire de l’Habitat (Base conso 2004- 2007). C’est donc de bon augure pour le marché immobilier, qui doit pouvoir répondre à une demande croissante de logement dans ces zones.

Mais il faut garder en tête que certaines zones, comme Clervaux et Vianden, deux communes identifiées comme Centres de développement et d’attraction, possèdent des réserves foncières limitées, ce qui risque de restreindre l’accueil de nouvelle population. Et même si la grande majorité des communes de la région Nord disposent encore d’au moins 25% de leur périmètre d’agglomération disponible, l’habitat doit être envisagé de manière réfléchie. Face à ce développement soutenu par rapport au reste du pays et aux régions frontalières, il est nécessaire de trouver un bon équilibre en matière de gestion du développement urbain en milieu rural. Ici, l’échelle locale aspire à un développement résidentiel et à une diversification des activités socioéconomiques ; tandis que le niveau national souhaite davantage structurer, concentrer voire limiter le développement urbain en milieu rural. Au Nord plus qu’ailleurs, les élus locaux ont donc du pain sur la planche. Car la complexité et la croissance démographique de la Région risquent de leur compliquer la tâche en matière de gestion des infrastructures et des services aux populations. Du côté du marché immobilier, l’offre doit répondre à la demande mais il faut de l’espace disponible, sans quoi les conditions d’accès à la propriété risquent de se corser pour les jeunes ménages, principaux consommateurs du marché immobilier au Nord. Enfin, un développement du marché locatif est nécessaire face au marché résidentiel du « plus offrant ».

“

Le Pacte Logement, au Nord aussi Par leur volonté de développer l’habitat au sein de la Région, toutes les communes du Nord (excepté Wincrange) ont signé le Pacte Logement (source : pactelogement.lu / 1er janvier 2012).

En cette période instable, choisissez la sécurité. Pour le fi nancement de votre logement, faites confiance à une valeur sûre. En choisissant le fi nancement à taux fi xe, c‘est à dire des mensualités invariables, vous savez exactement et dès le départ à quoi vous vous engagez fi nancièrement. S p é c i a l i s t e d e l ’é p a r g n e - l o g e m e n t , Wüstenrot vous guide dans vos choix et vous conseille également sur les avantages fiscaux et l‘aide au logement.Plus d‘infos sur www.wuestenrot.lu Nos partenaires à Luxembourg :

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08/03/13 10:30

région sud

La région sud tendances en détail

e Sud est la plus grande région du Grand-Duché en ce qui concerne l’offre immobilière avec 5.267 appartements et maisons en vente sur une année. 60% des biens en vente sont des appartements. La progression des prix immobiliers est profitable aux petites surfaces. Le marché ne présente pas de déséquilibre flagrant et connait une progression mesurée des prix par rapport aux autres régions.

Les appartements anciens

prix moyen au m 2

L’offre en appartements anciens dans la région du Sud est importante. Le nombre de nouvelles résidences en construction vient agrémenter une offre déjà pléthorique. 41% des appartements en vente au GrandDuché se trouvent dans cette région.

Pour les appartements anciens, le prix moyen au m2 dans la région du Sud s’élève à 3.596 €

La progression des prix affichés est concentrée sur les biens de type studio, mais un ajustement semble se réaliser sur les types d’appartements de 2-3 chambres à coucher. La progression du prix moyen affiché pour le Sud est de 2,6 % et s’établit à 303.000 €. Après avoir connu un léger ajustement en 2012, le prix des studios connait un rebond et s’établit à 179.000 €.

surface moyenne

prix affichés 02/2013

46 m2

3.911 € / m2

61 m2

3.862 € / m2

84 m2

3.680 € / m2

118 m2

3.242 € / m2

4 et +

163 m2

3.094 € / m2

84 m2

3.596 € / m2

Chambres

moyenne

evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 600.000 500.000

En 2 ans, le prix des appartements dans le Sud a progressé de 5% en moyenne, contre plus de 10% dans le Centre. La stabilité des prix est à mettre directement en relation avec l’offre importante sur le marché.

“ Le prix moyen affiché d’un appartement ancien dans la région du Sud est de 303.000 € et de 517.000 € pour une maison ancienne.

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400.000 300.000 200.000 100.000

0 ch 03/2007

1 ch 03/2008

03/2009

2 ch 03/2010

3 ch 03/2011

4 ch +

02/2012

02/2013

prix affichés 03/2011

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

156.524 €

161.129 €

179.737 €

236.007 €

238.001 €

237.240 €

310.565 €

317.643 €

309.404 €

389.517 €

403.078 €

383.270 €

4 et +

505.459 €

509.159 €

503.087 €

prix moyen

286.999 €

294.942 €

302.609 €

Chambres

tendances / RéGION sud

250.000

02/2012

03/2010

03/2011

300.000

02/2013

350.000

200.000

150.000

Les maisons anciennes Le Sud est réputé pour ses maisons de travailleurs, celles-ci connaissent un regain d’intérêt. Les maisons d’entrée de gamme connaissent une des plus fortes progressions des prix avec 12% d’augmentation en 2 ans. La valeur moyenne pour une maison de 2 chambres à coucher est de 359.000 € en 2013.

100.000

50.000

2,6% sur les 12 derniers mois

400.000

02/2013

03/2011

03/2010

500.000

02/2012

600.000

Le prix des maisons de taille supérieure à 200 m2 (> 5 chambres à coucher) concerne principalement certains biens d’exception situés dans les communes proche de la ville de Luxembourg. De manière générale, les biens à gros budgets sont ceux qui progressent le moins.

evolution des prix de vente des appartements dans la région sud

Le prix moyen des maisons de 3 à 4 chambres dans le Sud augmente de manière régulière, mais ne fait pas de grands bonds. La fourchette moyenne est de 443.000 € à 559.000 €.

prix moyen au m 2 Pour les maisons anciennes, le prix moyen au m2 dans la région du Sud s’élève à 3.113 € surface moyenne

prix affichés 02/2013

102 m2

3.530 € / m2

138 m2

3.220 € / m2

175 m2

3.197 € / m2

221 m2

3.021 € / m2

6 et +

311 m2

2.607 € / m2

moyenne

166 m2

3.113 € / m2

Chambres

evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres 1.000.000 800.000 600.000 400.000

300.000

200.000

2 ch

200.000

03/2007

100.000

evolution des prix de vente des maisons dans la région sud

0,3% sur les 12 derniers mois

03/2008

03/2009

4 ch 03/2010

5 ch 03/2011

6 ch +

02/2012

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

321.765 €

345.551 €

359.466 €

425.536 €

436.345 €

442.876 €

522.787 €

534.001 €

559.007 €

631.231 €

652.092 €

666.369 €

975.092 €

811.171 €

490.514 €

518.859 €

517.536 €

6 et + prix moyen

02/2013

prix affichés 03/2011

Chambres

3 ch

* Données statistiques insuffisantes

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RéGION sud

Et si on allait dans le Sud ?

n rêve de soleil quand on parle du Sud… Au Luxembourg, le climat n’est malheureusement pas méditerranéen, mais le soleil se retrouve dans le clivage culturel de cette région pleine de contrastes. Voisine de la Belgique et de la France, la Région Sud de Luxembourg est jeune et dynamique, où se mêlent culture, musique, sport, sciences, études… Aujourd’hui disparu, l’ancien bassin minier des Terres Rouges a pourtant laissé une trace à la fois historique et industrielle. Un passé minier L’histoire de la Région Sud se caractérise par son passé prospère grâce aux exploitations minières et à l’industrie sidérurgique, qui ont donné à Luxembourg ses lettres de noblesse. La crise sidérurgique des années 70 va marquer un tournant dans l’histoire économique du GrandDuché, qui perd ainsi la locomotive de son économie. L’industrie sidérurgique survit alors grâce à des aides étatiques et le dernier haut-fourneau du pays s’éteint en 1997 avec le passage de la filière fonte à la filière électrique dans la production de l’acier. Aujourd’hui, les traces de ce passé glorieux résident dans les noms de grandes entreprises mondiales venues s’installer au Grand-Duché : - ArcelorMittal, le numéro un de l’acier, dont le siège social est à Luxembourg-ville ; - Aperam, la division aciers inoxydables d’ArcelorMittal ; - Paul Wurth, l’un des leaders mondiaux dans la conception et de la réalisation d’équipements mécaniques et de systèmes et procédés pour hauts fourneaux.

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Un présent orienté vers la modernité Le passé a également eu un impact sur la structure même de la Région Sud. Pour survivre à ce changement, elle a dû diversifier son économie et redéployer l’industrie selon de nouveaux modèles. L’architecture, anciennement industrielle, s’est également modernisée pour coller avec son époque. Ces nombreuses adaptations ont permis à la Région Sud de jouer un rôle primordial dans l’économie luxembourgeoise actuelle, notamment par l’implantation de sociétés novatrices qui côtoient l’industrie sidérurgique hautement spécialisée. Parmi les entreprises à la recherche d’innovation, on retrouve la Cité des Sciences de la recherche et de l’innovation, qui est le projet phare de la reconversion des friches industrielles d’Esch Belval. Subsidiée par l’Etat, la Cité a pour objectif de relancer les investissements publics et privés et stimuler l’activité socioéconomique au sein de l’ancien site minier. L’objectif de la reconversion des friches est bien clair : permettre le développement de la Région Sud, pour rééquilibrer l’organisation

territoriale du pays et améliorer la qualité de vie des habitants du Sud.

Des villes d’envergure Luxembourg-ville est, de loin, la ville la plus importante du pays. Mais ce sont dans les Terres Rouges que se situent les autres grandes cités du pays. La Région Sud est en effet la plus densément peuplée du GrandDuché. Ainsi, les 3 villes les plus importantes, Differdange, Dudelange et bien sûr Esch-surAlzette abritent chacune une population de plus de 20.000 habitants. Ces communes, nées dans des temps anciens, se sont toutes développées grâce à l’industrie et aux réseaux de transport. Differdange, du côté d’Arboria Differdange est l’une des villes qui s’est développée en même temps que la sidérurgie. Les traces de cette époque se retrouvent aujourd’hui dans les industries et entreprises implantées dans la commune, comme le site de production d’ArcelorMittal, spécialisé dans la production de longues poutrelles, qui a connu une bonne année en 2012.

RéGION sud

Avec plus de 22.000 habitants, la 3ème ville du Luxembourg se doit d’offrir des infrastructures suffisantes et variées, mais également des logements adaptés. Le gros projet de Differdange en matière de logements et d’infrastructures, c’est Arboria. Situé au centre de la ville, ce nouveau quartier s’étend sur 8.5 hectares, entre ville et nature. En tout, ce ne sont pas moins de 600 logements, un parc de 5 hectares, des crèches, des écoles, des centres sportif et culturel, une gare… Côté nature, la ville de Differdange est parsemée de forêts et d’espaces verts. Cette verdure est respectée par le projet Arboria puisqu’il multiplie également les espaces verts et fait la part belle à la mobilité douce. Les habitations sont, elles aussi, étudiées pour être « vertes ». Par exemple, les toits des résidences sont végétalisées (recouvertes de plantations spécifiques) pour diminuer le taux de CO2 dans l’air et filtrer les eaux de pluie. La consommation d’énergie est également importante car les logements respectent la classe énergétique AB (la 1ère lettre «A» correspond aux énergies consommées, la 2ème lettre «B» correspond à l’isolation thermique) ; et le quartier dispose d’un réseau de chauffage urbain aux pellets de bois. Dudelange, une cité aux facettes multiculturelles Dudelange est la 4ème ville du pays, avec près de 20.000 habitants. Marquée également par son passé sidérurgique, elle a réussi sa reconversion par sa diversité et son dynamisme, attirant les populations immigrantes venues travailler dans les usines. Aujourd’hui, près de 40% de la population mêle des ressortissants de près de 90 nationalités différentes. Parmi ses atouts, Dudelange peut se vanter de disposer d’un environnement sain, d’une

nature généreuse, d’entreprises performantes et d’excellentes infrastructures. La vie associative et la culture y sont également très importantes. Qui dit passé industriel dit friches, et Dudelange n’est pas en reste. Et comme ses consœurs, elle souhaite exploiter ces zones pour assurer son développement urbain et rural. C’est ainsi que le quartier urbain « Laminoir de Dudelange – Néi Schmelz » est né. Ce projet, d’une superficie de 34 hectares, vise à la reconversion des anciennes friches industrielles du groupe ArcelorMittal en réalisant un nouveau quartier urbain « écoconscient ». Initié par le Fonds du Logement, ce quartier doit allier mobilité douce et mixité sociale, une manière d’illustrer le développement durable et une nouvelle manière de vivre. Outre la construction de 700 à 800 nouveaux logements, il est prévu d’intégrer des commerces de proximité, des espaces culturels et de loisirs, tout en préservant certains bâtiments historiques, qui seront rénovés pour garder une trace du passé. Ce concept, intégrant nouveaux bâtiments et structures industrielles existantes, semble d’ailleurs être le moteur pour les futures réhabilitations de friches industrielles. Esch, capitale des Terres Rouges Seconde ville du pays avec près de 30.000 habitants, Esch-sur-Alzette fut, par le passé, un grand centre sidérurgique du pays. Comme Dudelange, Esch est cosmopolite, avec plus de 30% d’habitants d’origine étrangères. Bien entendu, sa forte densité de population nécessite des infrastructures et des logements adaptés. Sensible au bien-être de ses citoyens, la Ville met sur pied de grands projets urbains. Outre l’amélioration de ses infrastructures existantes (place de la Résistance, Justice de Paix etc…), Esch envisage également la question du logement.

C’est ainsi que la Ville a décidé d’exploiter le lieu-dit « Nonnewisen », pour construire un nouveau quartier moderne. Situé en périphérie de la ville d’Esch, Nonnewisen était, par le passé, un endroit destiné au jardinage ou à la farniente. Aujourd’hui, le besoin de logements et d’infrastructures a poussé la Ville, soutenue par le Fonds du Logement, a y développé un nouveau quartier. Après un concours international d’urbanisme visant à proposer un aménagement complet, le projet « Wunnen am Park » a été mis sur pied. Le Fonds du Logement développe un tiers du projet, le reste étant supporté par la Ville. Pour sortir de terre, ce projet se divise en 4 phases de construction, sur un terrain de 28 hectares. Il respectera 3 critères fondamentaux, chers au développement durable et donc au Fonds du Logement : • l’intégration des constructions dans le tissu urbain existant ; • les perspectives futures en matière de construction ; • la protection de la nature. Différents types de logements seront proposés, aussi bien à la vente qu’à la location: appartements, duplex, lofts, maisons unifamiliales, etc. avec une ou plusieurs chambres, un jardin… Quelques 750 logements sont prévus ; un tiers pour le Fonds, le reste pour la Ville ; et certains d’entre eux seront réservés aux étudiants. La mixité sociale sera assurée par le mélange de plusieurs types de logements au sein d’un même immeuble. Au niveau des infrastructures, le quartier sera doté d’une école, de commerces, de restaurants, des bureaux… et la mobilité se fera par un réseau routier aménagé, emprunté par les voitures et les transports en communs, mais également grâce aux pistes cyclables et aux trottoirs, favorisant la mobilité douce.

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focus / RéGION sud

photos belval.lu

Belval : concentré de vie(s)

C’

est l’histoire d’une ancienne zone sidérurgique ... Si l’on devait raconter l’histoire de Belval, on pourrait la commencer comme cela. Car Belval fut, par le passé, l’une des gloires sidérurgiques du Luxembourg. Mais la crise de l’acier des années 1990 en a décidé autrement… Loin de s’avouer vaincue, l’ancienne zone industrielle, tel un phénix, renaît de ses cendres… De l’acier dans les veines pour la force d’entreprendre, des idées plein la tête pour le pouvoir de concrétiser…

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Des friches en rade La Région Sud est marquée par son passé sidérurgique. Longtemps considérée comme l’un des moteurs de développement économique du pays, la crise de l’acier a mis fin à ses années de gloire dans les années 1990. Les uns après les autres, les hauts fourneaux ferment. Le dernier s’est éteint en août 1997 et fut remplacé en mai 1997 par un four électrique alimenté en mitraille, capable de produire de l’acier. Les installations situées dans la partie Est de l’usine fonctionnent toujours, mais à l’Ouest, il ne reste plus que des friches industrielles, s’étendant sur 120 hectares. C’est là que commence l’histoire de l’actuel Belval …

focus / RéGION sud

La Cité des Sciences ou la

Le nouveau Belval, un lieu

reconversion de Belval

où la vie a sa place

La situation exceptionnelle du site a donc poussé l’Etat luxembourgeois à concentrer ses efforts afin de redonner au site ses lettres de noblesse. La première étape de la renaissance de Belval fut la construction de la Cité des Sciences, de la Recherche et de l’Innovation. C’est le projet phare de BelvalOuest et le moteur de la reconversion des friches.

Belval , c’est le témoignage de l’histoire humaine. Il était donc logique que sa reconversion s’inscrive dans une optique « vivante ». Au cœur d’un quartier moderne et écologique, dessiné autour les 2 hauts-fourneaux symbolisant le passé, vie quotidienne, travail, études et détente se côtoient grâce à des infrastructures multiples et facilement accessibles à pied ou à vélo !

Un encadrement de travail riche et accueillant Le cœur de Belval bat aussi au rythme des entreprises implantées sur le site.

Des logements pour tous Côté logement, on peut choisir son habitation selon son style de vie et selon ses envies ! En effet, l’offre est variée, proposant des appartements, des lofts ou des pavillons. Et comme Belval est fortement associée à l’enseignement, des logements d’étudiants ont également été créés. Début février, « La Luxembourgeoise », compagnie d’assurances qui a créé une société philanthropique pour soutenir la vie académique et universitaire à Luxembourg, s’est investie dans la création de 50 logements étudiants à prix abordables.

Recherches et futur A Belval, chercheurs et écoliers complètent la mixité du quartier. En effet, le site accueille le siège de la jeune Université du Luxembourg, un centre scolaire, un lycée et de nombreuses institutions de Recherche et start-ups.

Symbole de progrès, de jeunesse et de volonté de décentralisation de l’Etat, la Cité des Sciences abrite plusieurs pôles : • L’enseignement supérieur et la recherche ; • L’enseignement secondaire (lycée technique) ; • La vie étudiante (en relation avec le site universitaire) ; • Les start-ups et entreprises de nouvelle économie ; • L’administration de l’Etat (avec les Archives nationales, notamment) ; • La culture (Centre National de la culture industrielle). Les établissements scolaires et les centres de recherche manquent d’espace, la Cité des Sciences tente d’y palier.

Ici, l’innovation, l’accessibilité et la diversité des infrastructures offrent un cadre de travail intéressant. Parc, cinéma, salles de sport, commerces… permettent de se détendre entre midi ou après le boulot.

A chacun ses hobbys Promenade, concerts, cinéma, restaurants, shopping… Tout est disponible à Belval. Cela constitue d’ailleurs un avantage pour les personnes qui souhaitent avoir toutes les commodités à proximité de leur logement.

« Be a part of the future. Be a part of Belval” (belval.lu) Le projet de Belval, situé entre Esch-sur-Alzette et Sanem, abrite un quartier faisant la part belle à la mixité, intégrant le travail, l’enseignement, la recherche, sans oublier l’habitat, les loisirs et les besoins de la vie quotidienne. Pour gérer la mise en forme de ce nouveau site, l’Etat, en partenariat avec ArcelorMittal a créé la société Agora, à l’automne 2000. Elle est en charge du développement global et durable des nouveaux quartiers implantés sur les anciennes friches industrielles ; et donc du nouveau Belval.

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région est

La région est tendances en détail

L’

Est représente 11% du marché luxembourgeois en nombre d’annonces.

Le nombre d’appartements et maisons anciens en vente en 2013 est de 1.625. Il y a pratiquement parité entre le nombre de maisons et d’appartements en vente. L’immobilier de l’Est du pays connait un développement régulier pour les appartements. Le prix moyen des maisons semble s’ajuster au niveau des prix de 2011.

Les appartements anciens

prix moyen au m 2

Notons que l’offre d’appartements dans la région est restreinte. L’Est ne représente que 5% des appartements anciens en vente au Luxembourg.

Pour les appartements anciens, le prix moyen au m2 dans la région Est s’élève à 3.656 € surface moyenne

prix affichés 02/2013

44 m2

4.006 € / m2

62 m2

3.869 € / m2

91 m2

3.776 € / m2

123 m2

3.445 € / m2

4 et +

164 m2

3.183 € / m2

86 m2

3.656 € / m2

Chambres

La proximité de la frontière et l’offre très développée dans la région mosellane du côté allemand - à des niveaux de prix très inférieurs - n’y sont pas étranger. En 2013, il faut compter avec un budget moyen de 319.000 € pour l’achat d’un appartement dans l’Est du pays. Les prix pratiqués connaissent une légère baisse sur un an, mais progressent modérément sur une période plus longue. Le prix des petites surfaces se stabilise en 2013, ce qui vient compenser la progression forte enregistrée à partir de 2011.

moyenne

evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 600000 500000 400000

La moyenne des prix des appartements 1 et 2 chambres à coucher, qui représentent plus d’une annonce sur deux est de 240.000 € à 342.000 €.

“ Le prix moyen affiché d’un appartement ancien dans la région Est est de 319.000 € et de 603.000 € pour une maison ancienne.

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300000 200000 100000

0 ch 03/2007

1 ch 03/2008

03/2009

2 ch 03/2010

3 ch 03/2011

4 ch +

02/2012

02/2013

prix affichés 03/2011

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

164.503 €

173.354 €

175.018 €

244.768 €

247.236 €

240.349 €

314.139 €

333.233 €

342.064 €

395.413 €

401.406 €

424.284 €

4 et +

438.514 €

503.762 €

522.750 €

prix moyen

299.298 €

321.320 €

318.930 €

Chambres

tendances / RéGION est 02/2013

02/2012

03/2010

300.000

03/2011

350.000

Les maisons anciennes Le prix des maisons anciennes connaît un ajustement de -2,5% en un an, mais avec de fortes disparités entre les différentes tranches.

250.000

200.000

Les maisons 4 chambres connaissent la plus forte hausse avec des prix affichés en moyenne à 652.919 € alors que les très grandes surfaces (biens luxueux) font varier sensiblement à la baisse le moyenne globale, ce segment de biens luxueux s’était fortement apprécié ces dernières années.

150.000

100.000

50.000

evolution des prix de vente des appartements dans la région est

0,7%

prix moyen au m 2 Pour les maisons anciennes, le prix moyen au m2 dans la région Est s’élève à 3.235 €

sur les 12 derniers mois

surface moyenne

prix affichés 02/2013

93 m2

3.257 € / m2

142 m2

3.130 € / m2

186 m2

3.518 € / m2

223 m

3.421 € / m

186 m2

3.235 € / m2

Chambres

800.000

700.000

02/2013

03/2011

500.000

03/2010

600.000

02/2012

6 et + moyenne

evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres 1.200.000

1.000.000 800.000 600.000 400.000

400.000

200.000

300.000

2 ch 03/2007

3 ch 03/2008

03/2009

4 ch 03/2010

5 ch 03/2011

6 ch +

02/2012

02/2013

200.000

prix affichés 03/2011

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

319.008 €

323.287 €

303.509 €

443.113 €

433.642 €

445.533 €

544.301 €

567.857 €

652.919 €

684.868 €

710.932 €

761.485 €

596.053 €

618.614 €

603.345 €

Chambres

100.000

evolution des prix de vente des maisons dans la région est

2,5% sur les 12 derniers mois

6 et + prix moyen

* Données statistiques insuffisantes

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RéGION Est

photo Spotter2

Mullerthall : l’immobilier de vacances dans la Petite Suisse luxembourgeoise

nvie d’évasion… sans prendre l’avion ? Beaucoup pensent que c’est

mission impossible ! Pourtant, notre pays regorge de trésors historiques et naturels, que les touristes savent apprécier ! Parmi ces trésors, la Région Mullerthal, appelée également la Petite Suisse luxembourgeoise. Très prisée des touristes, elle dispose donc d’une situation immobilière particulière, où se mêlent résidentiel et villégiature.

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Touristes et immobilier : à quelle enseigne sont-ils logés ? Après Luxembourg-ville, le Mullerthal est l’une des régions les plus visitées par les touristes. Que ce soit pour une escapade d’un jour ou quelques jours de dépaysement, il faut prévoir les infrastructures nécessaires. Les possibilités d’hébergement ne manquent pas dans la Région de Mullerthall, ce qui en a d’ailleurs fait sa renommée. Une offre très étoffée au point de vue du logement est donc nécessaire afin de pouvoir répondre à tous les besoins en termes de durée de séjour, attentes au niveau du confort, installations attendues et également le budget.

RéGION Est

un particulier peut envisager de mettre une partie de son habitation à disposition des touristes, ou encore de faire louer sa résidence secondaire pour les vacances. La location de vacances peut donc influencer un investissement immobilier. Bien entendu, la rentabilité ne se fera qu’après quelques temps d’exploitation. Une analyse préalable est donc également nécessaire pour ce type d’investissement, afin de ne pas se mettre « dans le rouge » si le jeu n’en vaut pas la chandelle !

Choisissez bien votre bien ! Des hôtels de charme ou des auberges : le confort à portée de main Parmi l’offre de logements, les Luxembourgeois en quête de verdure ou touristes venus d’ailleurs pourront se reposer ou se restaurer dans l’un des 30 établissements listés sur mullerthal.lu Que ce soit un hôtel, une auberge ou une auberge de jeunesse, ils proposent tous un service de location d’une chambre, incluant ou non l’utilisation d’infrastructures comme piscine, centre wellness… La solution idéale pour ne devoir s’occuper de rien, parfois même pas du repas si l’on choisit la formule tout compris. Du côté des exploitants, l’acquisition immobilière est particulière et requiert une étude approfondie des coûts et des investissements à prévoir. Il ne suffit pas de vouloir acquérir un hôtel dans une région touristique pour que le succès soit obligatoirement au rendez-vous ! Des villas pittoresques ou des chalets en bois à louer pour plus de liberté Les familles ou les groupes de randonneurs souhaitant bénéficier d’une certaine autonomie choisiront ce type d’hébergement. Du chalet en bois dans un camping à un appartement cosy, la location saisonnière offre de nombreuses possibilités. Ce type de logement est également propice au marché immobilier car

Par exemple, un descriptif des infrastructures disponibles (piscine, saune, salle de sport, chemins de randonnée…) ou une liste des points de vue à ne pas rater peuvent être des atouts pour le choix final mais également des arguments de vente, justifiant même le prix de la location. Pensez également à vérifier la situation géographique du logement par rapport à vos centres d’intérêt (commerces si vous souhaitez faire du shopping, sentiers de randonnées si vous êtes fans de marche…).

L’offre de logements en matière de location de vacances doit répondre aux besoins des vacanciers. Ainsi, avant de se lancer dans l’acquisition d’une habitation destinée à la location de vacances, un candidat-acquéreur doit analyser l’offre existante et choisir des infrastructures qui lui permettront de se démarquer. Du côté des locataires, la vigilance doit être de mise, comme dans le cas d’une location classique. Les annonces doivent donner les informations nécessaires au candidat-locataire, car même s’il n’occupe le logement que pour une courte durée, rien n’est plus désagréable que de se retrouver dans un logement de vacances ne correspondant pas du tout à l’annonce ! Donc, pour informer au mieux sur le bien proposé, une annonce doit mentionner au minimum : • le type de bien ; • la superficie ; • les équipements (cuisine équipée, salle de bain / de douche, TV…) ; • le nombre de chambres à coucher ; • le prix et la durée de location possible (ainsi que les modalités de location). Toutes autres informations supplémentaires sont bien sûr les bienvenues, afin d’envisager le bien loué en connaissance de cause et donc éviter de gâcher ses vacances à cause d’un malentendu.

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RéGION EST

La location saisonnière : droits et obligations Vous souhaitez louer un bien pendant les vacances ou vous souhaitez mettre votre logement en location saisonnière ? En tant que bailleur ou locataire, chacun a des droits et des devoirs. Un logement conforme à ce qui est annoncé Quand le bailleur met son bien en location, celui-ci doit être en bon état et conforme à la description. Avant de signer un contrat de location, le loueur doit être en mesure de fournir, par écrit, le plus de renseignements possible sur le prix, la situation du logement etc. Lors de la signature du contrat, un état des lieux d’entrée doit être fait. Ce document permettra au loueur de pouvoir demander des indemnités au locataire, en cas de dégradation de son bien constatée lors de l’état des lieux de sortie. Concernant les compteurs, un relevé des compteurs doit également fait en début et en fin de location. Un document clair et précis S’il s’agit d’une location via un particulier, le contrat de location peut se faire soit par courrier (si les 2 parties sont d’accord sur les modalités de locations) soit en signant un bail, établi en 2 exemplaires.

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Dans tous les cas, le document doit préciser : • la durée de location ; • les éventuelles conditions d’annulation ; • l’assurance : la souscription d’une assurance complémentaire est obligatoire et peut être déjà incluse dans votre assurance habitation ; • le prix ; • les charges : il faut vérifier s’il s’agit d’un forfait, si c’est à la consommation ou si elles sont déjà incluses dans le loyer ; • la commission : si une agence intervient ; • la taxe de séjour, parfois exigée par certaines communes lors de la location ; • la caution ou le dépôt de garantie : l’un ou l’autre est versé à l’entrée des lieux. Gérer le bien loué de manière responsable Si des dégradations surviennent pendant la location (hors celles causées par l’usure normale ou par un vice d’équipement), le locataire doit se tenir pour responsable. Si un état des lieux a été fait à l’entrée mais pas à la sortie, le locataire peut être tenu responsable des dégradations postérieures à son départ. Location non conforme : que faire ? Si l’habitation ne répond pas au descriptif qui en a été fait, il est possible de demander au loueur une autre location ou de négocier un rabais sur le prix.

Si le logement est inhabitable, exigez le remboursement des frais locatifs engagés et pensez à prendre des photos pour prouver votre bonne foie. Même si ce genre de mauvaise surprise peut gâcher vos vacances, tentez de trouver un arrangement à l’amiable avec le loueur. Si ce n’est pas possible, un recours aux tribunaux sera envisageable. Locataires : derniers conseils pour la route Arnaques, locations inexistantes ou non conformes… Voici quelques conseils pour limiter les risques et vous évitez que vos vacances soient gâchées. Pour vous garantir une location réussie, appliquez quelques règles simples : 1. Ne versez jamais la totalité du loyer avant votre arrivée dans la location. Un acompte de 30% est d’usage ; 2. Lisez précisément le contrat qui doit être rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties ; 3. Exigez l’adresse exacte de votre location de vacances et vérifiez son existence dans l’annuaire ou sur une carte ; 4. Le propriétaire vous a confirmé votre réservation ? Demandez à des amis de le rappeler pour réserver la même location à la même date. Vous saurez si le propriétaire cherche à louer indéfiniment un “bien” certainement inexistant ; 5. Rendez-vous sur des forums et espaces communautaires afin de vérifier que d’autres internautes n’aient pas déjà signalé une arnaque sur la location qui vous intéresse.

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focus / RéGION Est

Cité Manertchen : un projet « vert » au cœur de la Petite Suisse

chternach, la ville la plus ancienne du pays, est considérée comme la capitale historique et culturelle de la Petite Suisse luxembourgeoise (Mullerthal). C’est donc tout naturellement qu’un projet immobilier écologique voit le jour en son sein. Soutenue par le Fonds du Logement, l’extension de la Cité Manertchen va faire sortir de terre un lotissement écologique et donc respectant la nature profonde de la Région Est.

Une construction durable : le leitmotiv du Fonds du Logement A Echternach, comme dans d’autres communes de Luxembourg, le Fond du Logement intervient afin d’offrir des logements accessibles sur une marché immobilier de plus en plus onéreux. Mais c’est surtout dans le domaine du développement durable et de l’écologie qu’il se distingue depuis de nombreuses années déjà.

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Les bâtiments construits respectent la classe énergétique B (voire A), tout en veillant à inscrire cela dans une démarche d’économie, d’écologie et de mixité sociale (les 3 crédos du développement durable). Le projet « Eco Manertchen » s’inscrit donc dans cette vision et le concours d’urbanisme lancé en 2009 visait à construire 250 logements écologiques sur une surface de 10 hectares.

focus / RéGION Est

Fonds du Logement : comment acheter ou louer un bien ?

Le Pacte Logement Comme beaucoup de communes luxembourgeoises, Echternach a signé le Pacte Logement, visant ainsi la construction de logements pour palier à une croissance de la population de 15% durant les 10 années à venir. Outre la qualité de l’habitat, l’écologie et l’économie, la Cité Manertchen doit répondre au besoin croissant de la population en matière de logement, tout en respectant : • la mixité sociale et la qualité de vie, • la qualité de l’espace public et collectif ainsi que le concept de mobilité, • le concept énergétique global et sa mise en oeuvre au niveau des unités d’habitations, • le développement durable et l’utilisation des matériaux de construction, • la rentabilité économique. En plus des logements, l’infrastructure devra, elle aussi, s’adapter à l’augmentation du nombre d’habitants. La construction d’une école sera à prévoir dans les années à venir.

Soutenue par le Fonds du Logement, l’extension de la Cité Manertchen va faire sortir de terre un lotissement écologique.

Le Fonds du Logement est un promoteur public qui a pour mission de proposer des logements, avec un coût modéré, sur l’ensemble du territoire luxembourgeois. Ainsi, des appartements ou des maisons peuvent répondre aux besoins des personnes à revenus modestes. Bien entendu, tout le monde ne peut pas y accéder. Les candidatures transmises au Fonds du Logement sont classées par degré de priorité, selon des critères déterminés. Les personnes concernées Pour bénéficier des avantages locatifs fournis par le Fonds du Logement, il faut : • ne pas être propriétaire, ni usufruitier d’un autre logement, ni au Luxembourg, ni à l’étranger ; • ne pas jouir d’un droit d’habiter un autre logement. Les modalités pratiques Pour faire une demande de logement locatif à coût modéré, il faut remettre un formulaire de demande. En plus de ce document, il faut fournir : • un certificat de composition de ménage, délivré par l’administration communale du lieu de résidence ; • une fiche d’état civil, délivrée par l’administration communale ; • des certificats de revenu ou de pension des 3 derniers mois du demandeur ; le cas échéant, de son conjoint ; de tous les enfants du ménage qui ont une occupation salariée ; de toute autre personne faisant partie du ménage ; • un certificat attestant le montant des allocations familiales, établi par la Caisse nationale des Prestations familiales (CNPF) ;

• un certificat attestant l’indemnité du congé parental, établi par la CNPF ; • un certificat attestant le montant de la pension alimentaire perçue ou payée (copie du jugement de divorce); • un certificat d’affiliation établi par la Caisse nationale de santé (CNS) ; • une copie de la carte d’identité ou de carte de séjour ; • le cas échéant, une copie de la lettre de résiliation du bail (ou copie du jugement) de l’habitation précédente du demandeur ; • un certificat attestant que le demandeur et son conjoint ne sont ni propriétaires, ni usufruitiers d’un logement, délivré par le Service des Evaluations immobilières de l’Administration des contributions directes. Pour son pays d’origine, le demandeur doit s’adresser à son ambassade. La remise des clés Lorsque le dossier est complet et accepté par le Fonds du Logement, le demandeur peut disposer d’un logement. Afin de se voir remettre les clés, il doit fournir une garantie locative équivalente à 3 mois de loyer, ainsi qu’une copie du contrat d’assurance couvrant les risques locatifs et les incendies. Le loyer subventionné, quant à lui, est calculé en fonction du revenu net annuel disponible du ménage (à hauteur de 75%) et de la surface du logement (à hauteur de 25%). Ce montant est revu chaque année sur base des revenus nets disponibles effectivement perçus par le ménage pendant l’année précédente.

Pour plus d’informations, contactez le Fonds du logement au 26 26 44-1 ou surfez sur www.fondsdulogement.lu

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région ouest

La région ouest tendances en détail prix moyen au m 2 Pour les appartements anciens, le prix moyen au m2 dans la région Ouest s’élève à 4.066 € surface moyenne

prix affichés 02/2013

40 m2

4.736 € / m2

62 m2

4.218 € / m2

91 m2

4.013 € / m2

134 m2

3.827 € / m2

4 et +

167 m2

3.535 € / m2

moyenne

100 m2

4.066 € / m2

Chambres

L’

Ouest est la plus petite région en offre immobilière. 60% des biens proposés étaient des maisons.

Les appartements ne représentent que 4% de l’offre nationale. La région connait un regain d’attractivité depuis l’annonce de l’implantation de l’école européenne. Le marché des maisons y est très dynamique et connait une forte progression.

“

Le prix moyen affiché d’un appartement ancien dans la région Ouest est de 392.000 € et de 701.000 € pour une maison ancienne.

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Les appartements anciens Sur les 24 derniers mois, les appartements 3-4 chambres ont connu une progression des prix de 10-14% sur les prix affichés très probablement à l’implantation de familles avec enfants.

evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres 600.000 500.000

Les appartements de grande taille connaissent des augmentations de prix conséquentes et sont proposés dans des moyennes de prix de 512.000 € à 589.000 €. Il faut désormais prévoir un budget de 392.000 € pour l’acquisition d’un appartement dans l’Ouest du pays, soit une des plus fortes progressions.

400.000 300.000 200.000 100.000

0 ch 03/2007

1 ch 03/2008

03/2009

2 ch 03/2010

3 ch 03/2011

4 ch +

02/2012

02/2013

prix affichés 03/2011

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

178.200 €

180.622 €

190.476 €

260.588 €

256.367 €

262.622 €

336.994 €

358.814 €

364.586 €

435.951 €

450.475 €

512.354 €

4 et +

537.474 €

535.512 €

589.782 €

prix moyen

336.783 €

355.597 €

392.583 €

Chambres

tendances / RéGION ouest 02/2012

300.000

03/2011

03/2010

350.000

02/2013

400.000

Les maisons anciennes La région de l’Ouest connait un regain d’intérêt suite l’installation de la nouvelle école européenne à Mamer dont les portes se sont ouvertes en septembre 2012.

250.000

200.000

L’accroissement de la demande a été important et a poussé fortement à la hausse le prix des maisons l’an passé.

150.000

100.000

50.000

evolution des prix de vente des appartements dans la région ouest

10,4

sur les 12 derniers mois

500.000

03/2010

02/2012

600.000

03/2011

700.000

02/2013

800.000

prix moyen au m 2

Le prix des maisons se stabilise en 2013 avec une petite augmentation de 1,2 %. L’augmentation sur 24 mois est de 10%. Il faut désormais compter de 536.000 € à 706.000 € pour une maison de 3 à 4 chambres à coucher. La plus forte progression se manifeste sur les maisons de 4 chambres dont les prix ont augmenté de 18% en 2 ans. Ceci illustre le fort pouvoir d’achat des nouveaux acheteurs privilégiant cette région et notamment la proximité de Mamer.

Pour les maisons anciennes, le prix moyen au m2 dans la région Ouest s’élève à 3.684 € surface moyenne

prix affichés 02/2013

99 m2

4.146 € / m2

147 m2

3.655 € / m2

179 m2

3.962 € / m2

226 m2

3.418 € / m2

6 et +

312 m2

3.571 € / m2

moyenne

190 m2

3.684 € / m2

Chambres

evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000

400.000

200.000

300.000

2 ch 03/2007

3 ch 03/2008

03/2009

4 ch 03/2010

5 ch 03/2011

6 ch +

02/2012

02/2013

200.000

prix affichés 03/2011

prix affichés 02/2012

prix affichés 02/2013

344.183 €

375.085 €

412.432 €

507.584 €

499.893 €

536.778 €

597.022 €

619.522 €

706.367 €

701.738 €

800.104 €

791.112 €

6 et +

966.231 €

1.174.138 €

1.115.179 €

prix moyen

640.298 €

693.007 €

701.269 €

Chambres

100.000

evolution des prix de vente des maisons dans la région ouest

1,2% sur les 12 derniers mois

* Données statistiques insuffisantes

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RéGION OUEst

La future énergie du Luxembourg passerait-elle par Beckerich ?

L Beckerich s’est imposée, depuis de nombreuses années, comme l’exemple à suivre en matière de développement durable.

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a commune de Beckerich est peut-être petite par sa taille (plus de 2.200 habitants) mais elle est très grande par son initiative verte ! Depuis de nombreuses années déjà, cette commune de la Région Ouest est connue pour être un modèle en matière de développement durable, notamment par son expérience énergétique inédite. Des visiteurs venus des quatre coins de l’Europe se déplacent pour découvrir ses secrets en matière d’énergie renouvelable et des grands éditoriaux en parlent dans leur article.

Un maire innovant En 1990, l’équipe communale de Beckerich accueille un nouveau maire écologiste en la personne de Camille Gira, conseiller communal depuis 1982. Il s’est alors attelé à mettre en place un programme de développement écologique pour la commune, visant à une gestion réfléchie et respectant l’environnement. Le conseil acquis à sa cause, le maire lance donc le processus de renouvellement de la commune, où l’énergie est un point-clé du développement durable.

Des phases de mise en place qui s’accélèrent au fil du temps Bien entendu, un tel changement ne se fait pas du jour au lendemain ; et une mise en place progressive est nécessaire pour assurer le succès et la pérennité de l’action, qui bien entendu, a essuyé des critiques à ses débuts.

RéGION ouEst

photos beckerich.lu

La crise des années 80 sensibilise la population Bien avant le début de mandat de Camille Gira en tant que maire, les habitants de Beckerich ont été sensibilisés à la cause écologique. En effet, la crise connue dans les années 80 a été l’occasion de sensibiliser la population à la rénovation rurale, face à un patrimoine architecturale se détériorant de plus en plus. Suite à l’installation d’une usine française d’embouteillage de l’eau de Beckerich, les élus envisagent l’économie comme devant rester le patrimoine de la population. Les habitants et les décideurs se veulent donc être les acteurs principaux de leur développement, s’alliant bien entendu l’expertise d’entreprises externes. Par exemple, aujourd’hui, une filière de biogaz (appartenant à une coopérative agricole) et une filière bois fournissent les besoins en chaleur des habitants et ce réseau est géré par la commune elle-même . Un bon moyen de créer des emplois ! Devenu maire, Camille Gira lance le processus Bourgmestre fraîchement en place, Camille Gira lance donc son

programme écologique, avec la notion de développement durable intégrer au plan dès 1992. En 1995, Beckerich rejoint d’autres communes européennes dans l’Alliance du Climat, avec pour objectif de réduire de moitié les émissions de CO2 d’ici 2010. C’est ainsi qu’est mis sur pied un plan énergétique global qui détermine les économies à envisager pour le futur. En plus du biogaz et de la filière bois, qui fournissent l’énergie nécessaire à la commune et même davantage, le solaire et les éoliennes compléteront parfaitement le paysage énergétique de Beckerich ! Economie, écologie et social au cœur des préoccupations Le développement durable implique également de s’intérroger sur les volets du développement économique, écologique mais également social. D’un point de vue économique, la commune dispose de plusieurs cordes à son arc. D’abord, l’eau de Beckerich et son usine d’embouteillage a permis de créer plus de 60 emplois avec 100 millions de bouteilles vendues chaque année.

La commune gère la gestion de l’entreprise et est actionnaire. Du côté de la consommation d’énergie, l’éolien pourrait d’ailleurs être utilisé pour la faire tourner. Il y a également le centre commercial d’Oberpallen, à la frontière belge, qui dispose de la plus grande installation photovoltaïque de la commune (160kW). A noter que le développement des énergies renouvelables a également permis de créer des emplois, avec l’installation de la bio méthanisation collective, gérées par des agriculteurs de la commune. Du côté du volet écologique, la commune de Beckerich souhaite être totalement autonome d’ici une dizaine d’années, notamment pour la production d’électricité et de chaleur.

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RéGION ouEST

Les agriculteurs sont également sensibilisés à la biodiversité et les mesures prises ont permis de pouvoir diminuer la consommation d’eau potable, qui est maintenant inférieur de 20 à 25% par rapport à la moyenne nationale. Par exemple, les habitants peuvent recevoir des subsides pour la valorisation de l’eau de pluie et ils sont tenus informés de leur consommation d’eau, grâce à un document joint à leur facture. L’information des citoyens est bien entendu primordiale et nécessaire à l’évolution et au changement des mentalités. Le dernier volet observé (et non des moindres) est le volet social. Outre la rénovation des écoles de la commune, Beckerich compte également une crèche et un service d’accueil des enfants en déhors des heures de cours. Mais le fait le plus marquant reste l’intervention des citoyens lors des commissions consultatives, qui étaient auparavant réservées exclusivement aux conseillers communaux. C’est une grande première au Grand-Duché, qui permet d’impliquer davantage les

citoyens dans les décisions de leur commune. D’autres projets, comme la création de deux zones d’activités économiques communes et un projet pour lutter contre le chômage des jeunes viendront soutenir ces démarches sociales.

Des maisons « énergétiquement » modifiées L’économie et la consommation intelligente d’énergie sont au cœur des préoccupations de la commune de Beckerich. Ainsi, l’asbl « Réidener Energiatelier » joue le rôle d’agence de l’énergie locale et sensibilise les habitants aux économies d’énergie et aux énergies renouvelables (biomasse, éolien, hydroélectrique, solaire…). Autre volet de cette conscientisation énergétique, les équipements des habitations privées. En effet, la commune encourage ses citoyens à installer des équipements solaires thermiques pour leur production de chauffage, eau chaude et sanitaire ;

Le Beki remplace l’Euro ! Changer la monnaie avant de partir en vacances, ce n’est plus nécessaire si vous voyagez dans la zone Euro. Et pourtant, cela se fait encore… et au Luxembourg ! Depuis janvier 2013, vous pouvez payer en Beki si vous allez faire vos achats dans l’un des commerces de la commune de Beckerich. C’est à l’initiative de l’association « De Kär » que ce projet de monnaie régionale est né. Un rêve devenu réalité grâce aux effors des membres de ce groupe de travail. C’est donc le 5 janvier dernier que le Beki fut inauguré en présence du Ministre luxembourgeois de l’Agriculture, de la Viticulture et du Développement rural.

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mais également des équipements photovoltaïques pour la production d’électricité. C’est ainsi qu’un système d’installation photovoltaïque de copropriété a été mis en place. Pour ce faire, il a fallu mettre à disposition des toits et des terrains communaux ou privés, selon une convention sur 30 ans. La société civile Energipark Réiden a été chargée de l’exploitation de cette installation en copropriété, installée sur le toit du hall sportif de Beckerich. Outre la planification de l’installation, Energipark Réiden s’occupe de la promotion et vente des parts de l’installation, de la réalisation de l’installation, de la prise en charge de toutes les formalités ainsi que de la gérance technique et administrative de l’installation.

Un bon exemple d’économie solidaire, comme l’a souligné le Ministre de l’Agriculture, également coordonateur nationale de l’organisme LEADER qui a lancé le projet de cette monnaie unique… mais pas utopique !

photos beki.lu

Le bilan fait par les membres du « Kär » est assez positif, puisque presque 40.000 Beki ont été mis en circulation depuis ce début d’année. Sur les 48 entreprises participantes, aucun Beki n’a encore été échangé contre des Euros. La monnaie circule donc bien dans la région et les commerçants locaux, ainsi que les clients s’habituent à cette nouvelle valeur.

Des questions sur les Beki ? Rendez-vous sur le site internet www.beki.lu

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focus / RéGION ouest

Immobilier : l’école européenne a-t-elle changé la donne ?

septembre 2012 : première rentrée scolaire pour les 2400 élèves fréquentant l’Ecole européenne de Mamer. Bien qu’ayant essuyé quelques critiques en raison de son éloignement par rapport à Luxembourg-Ville (où se trouvent les institutions européennes, installées au Kirchberg), ce nouvel établissement scolaire a convaincu, notamment par le système de transports en commun savamment étudié. Mais qu’en est-il de l’immobilier, quand on sait que les parents aiment mettre leur enfant dans une école à proximité de leur logement ? L’ouverture de l’école va-t-elle changer la donne à Mamer ?

Une école supplémentaire pour accueillir les enfants des fonctionnaires Au Luxembourg, les institutions européennes emploient plus de 10.000 personnes. Ce nombre a d’ailleurs explosé ces dernières années au Luxembourg, notamment avec l’entrée de nouveaux pays dans l’Union. Outre le chiffre, ce sont également des familles entières qui s’installent au Luxembourg pour suivre le ou les parents ; et ces nouveaux habitants représentent un facteur non négligeable en termes de vie locale, économique, sociale et scolaire mais également au niveau des transports en commun, des infrastructures immobilières (logement ou bureau), commerciales, sportives… Parmi les préoccupations citées,

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il y a donc la question scolaire, qui sous-tend celle des transports. L’accroissement de ressources européennes sous-entendait l’arrivée d’enfants en âge d’être scolarisé, et donc la nécessité de pouvoir les accueillir au sein d’un établissement scolaire adapté, afin d’éviter de surpeupler les classes de l’Ecole européenne déjà implantée au Kirchberg, non loi des institutions européennes.

divisées en 2 sites gardent une structure horizontale, avec les enfants de la maternelle à la primaire sur un site et les secondaires sur l’autre. Ici, c’est la question de la langue parlée par les enfants qui a fait office de structure, les élèves de Mamer parlant tchèque, danois, grec, hongrois, italien, roumain, slovaque, slovène, maltais mais aussi français, allemand et anglais.

Cependant, l’implantation de la seconde européenne au Luxembourg a beaucoup fait parler d’elle, notamment à cause du choix de Mamer comme nouvelle implantation. D’abord l’organisation scolaire, structurant le cursus scolaire de la petite-enfance aux études secondaires dans la même école, ne recueillait pas tous les suffrages. La majorité des écoles européennes

Mais le gros problème réside dans l’éloignement de l’établissement scolaire par rapport aux institutions européennes, installées en ville. 10km sépare Mamer de Luxembourg-ville, ce qui suppose une augmentation du temps de trajets pour les parents emmenant leurs enfants à l’école, comme pour les élèves se rendant quotidiennement aux cours avec les transports en commun.

focus / RéGION ouest

Les fonctionnaires européens ne sont pas toujours logés à la même enseigne Pour répondre à la question de l’éloignement géographique de l’Ecole de Mamer, certains suggèreront aux parents d’habiter près de l’établissement scolaire de leur(s) enfant(s). Cependant, 2 freins surviennent face à cette solution. Le premier concerne les difficultés qu’ont certains fonctionnaires européens à pouvoir se loger. Souvent, les nouvelles recrues arrivées sans économie et/ou d’un pays à faible niveau salarial ont du mal à rassembler l’argent nécessaire demandé pour la location d’un bien au Luxembourg. Entre le 1er loyer, les frais d’agence et la garantie locative, l’addition peut vite s’avérer salée. Le deuxième frein est bien entendu la disponibilité en matière de logement, mais surtout le prix. C’est d’ailleurs le moment idéal pour se demander si l’arrivée de l’Ecole européenne va influencer ou non l’immobilier à Mamer, mais aussi dans les communes avoisinantes.

Des parents qui déménagent Lors de la rentrée scolaire à Mamer, un journal luxembourgeois avait interrogé certains parents. Ainsi, un père danois a décidé de revendre la maison familiale construite à Gonderange, afin de venir habiter à 500 mètres de l’école et d’éviter à ses enfants de passer des heures dans les transports en commun. Un autre parent d’élève, lui, a quitté le Limpertsberg, accompagné de toute sa famille, pour habiter à Steinsel et être plus proche de l’école de ses 3 enfants. Ces 2 exemples semblent conforter un accroissement de la pression immobilière sur la commune de Mamer, qui se situe déjà parmi les plus chères.

Cette augmentation de la demande immobilière à Mamer a déjà été amorcée il y a quelques temps, puisque fin 2012, on constatait une augmentation du prix des maisons de plus de 5 chambres à coucher ainsi que des appartements.

Mamer, victime de son succès En septembre 2012, l’are à Mamer se chiffrait à 100.000 euros, soit une augmentation de 20.000 euros en un an ; et l’implantation de la nouvelle école européenne n’est bien sûr pas étrangère à cette flambée des prix. Comme l’annonçait le bourgmestre de la commune en septembre 2012 dans un journal luxembourgeois, « Il n’y a plus de maison isolée à moins de 1 million d’euros », ce qui ne favorise pas la mixité sociale en raison des prix immobiliers. Face à ce constat, les autorités de la commune de Mamer ont donc décidé de revoir le plan d’aménagement général, en prévoyant la potentialité de 85 hectares de zone d’habitation supplémentaire d’ici 2035, soit plus du double de la population vivant actuellement dans la commune. La population avoisinerait alors les 15.000 habitants. Une si grande disponibilité couplée à un délai relativement long permettra de faire jouer la concurrence du côté des promoteurs, selon le bourgmestre.

De nouvelles zones d’habitation et des logements à coût modéré Pour assurer la mixité sociale à Mamer, la décision a été prise de créer de nouvelles zones d’habitation où il sera possible de créer des logements à coûts modérés, avec l’aide du Fonds du Logement et de la Société nationale des habitations bon marché.

Pour chaque nouveau projet de lotissement, un plan directeur déterminera la conception future, les aménagements routiers mais également les infrastructures mises à la disposition des citoyens d’un point de vue loisir, transport, axes routiers… Parmi les projets évoqués pour le nouveau plan d’aménagement général, un nouveau lotissement au lieu-dit « Op Klengliller », situé derrière l’Ecole européenne et le lycée Josy Barthel, devrait voir le jour. Un autre grand lotissement au lieu-dit « Bickelsbond », à côté de la gare de Mamer et une densification des constructions route d’Arlon devraient étoffer l’offre en logements.

Mamer, exemple en matière de PAG ? Selon une loi sur l’aménagement communal et le développement urbain votée en 2011, toutes les communes du pays doivent aujourd’hui procéder à une «refonte complète» de leur plan d’aménagement général (PAG), en redéfinissant les zones d’affectation de leur territoire et répondre à la pénurie de logements au Luxembourg. Fin 2012, Mamer était la commune la plus avancée en matière de refonte du PAG, par rapport au reste du territoire luxembourgeois. Bien entendu, cet empressement est dû à la pression démographique que subit la commune avec l’ouverture de l’école européenne et qui constitue un enjeu financier. Reste à savoir comment le PAG va être mis en place, car une restructuration ne font pas que des heureux. Certains parlent même d’expropriation, d’autres de constructions sur des zones aujourd’hui classées vertes… Mais arrêtons les spéculations, seul l’avenir nous le dira …

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prix de vente / communes

les prix par commune

écouvrez ci-dessous quelles sont les fourchettes des prix de vente en ce qui concerne les maisons et appartements dans votre commune.

Commune Liste alphabétique BASTENDORF BEAUFORT BECH BECKERICH

Annonces Appart.

50% des annonces publiées pour un appartement en vente avaient un prix compris entre les valeurs de la fourchette mentionnée. Aucune valeur n’est indiquée lorsque le nombre d’annonces sur l’année écoulée est inférieur à 10. La méthodologie utilisée est celle des quartiles.

Prix moyen

Maisons

Appartements

Maisons

Prix Appartements

Prix Maisons

Fourchette de

370.293 €

295.000 €

307.000 €

242.143 €

394.338 €

225.000 €

332.000 €

329.750 €

473.745 €

425.250 €

817.500 €

317.750 €

535.361 €

273.500 €

339.750 €

482.463 €

672.665 € 780.000 €

BERDORF

327.656 €

655.519 €

246.250 €

429.714 €

569.000 €

BERTRANGE

188

411.375 €

748.854 €

327.500 €

510.158 €

650.000 €

986.750 €

BETTEMBOURG

230

366.493 €

579.813 €

291.250 €

451.140 €

490.000 €

695.000 € 590.000 €

BETTENDORF

294.218 €

488.381 €

247.550 €

375.750 €

319.000 €

BETZDORF

469.312 €

673.366 €

430.000 €

507.250 €

552.500 €

774.500 €

BISSEN

308.226 €

522.507 €

261.669 €

340.600 €

448.000 €

649.000 €

BIWER

600.474 €

530.015 €

676.660 €

BOEVANGE-SUR-ATTERT

708.449 €

585.000 €

864.296 €

BOULAIDE

246.020 €

411.218 €

222.500 €

262.250 €

353.000 €

470.050 €

BOURSCHEID

351.591 €

363.257 €

333.403 €

381.969 €

217.500 €

481.000 €

BOUS

398.981 €

638.583 €

379.440 €

433.684 €

515.000 €

785.000 €

CLERVAUX

165

258.915 €

412.562 €

215.000 €

328.000 €

345.000 €

495.000 €

COLMAR-BERG

366.870 €

530.107 €

295.168 €

458.000 €

458.753 €

695.000 €

529.509 €

460.500 €

690.806 €

416.665 €

819.355 €

359.000 €

468.250 €

680.000 €

980.000 € 646.000 €

CONSDORF CONTERN DALHEIM

293.000 €

535.952 €

238.750 €

362.250 €

453.750 €

DIEKIRCH

149

355.001 €

501.802 €

296.000 €

451.300 €

392.500 €

629.597 €

DIFFERDANGE

1141

291

284.234 €

480.343 €

232.755 €

337.768 €

365.000 €

550.000 €

DIPPACH

105

334.672 €

704.975 €

259.000 €

448.900 €

630.000 €

795.000 €

DUDELANGE

483

131

306.778 €

499.555 €

260.000 €

360.000 €

378.000 €

645.000 €

ECHTERNACH

322.935 €

649.266 €

259.000 €

385.313 €

556.145 €

718.000 €

ELL

261.870 €

467.979 €

250.733 €

290.000 €

457.000 €

572.000 €

ERPELDANGE

383.110 €

320.975 €

417.330 €

548.000 €

650.000 €

1166

173

308.649 €

493.689 €

248.000 €

380.000 €

398.000 €

595.000 €

ESCH-SUR-SURE

291.536 €

421.258 €

259.000 €

330.000 €

356.605 €

496.614 €

ESCHWEILER

265.400 €

366.113 €

231.500 €

293.500 €

318.500 €

496.788 €

ETTELBRUCK

234

319.508 €

510.203 €

269.000 €

365.437 €

390.000 €

645.100 €

552.800 €

460.250 €

658.750 € 646.000 €

ESCH-SUR-ALZETTE

FEULEN FISCHBACH

320.800 €

265.000 €

355.000 €

485.000 €

FLAXWEILER

748.693 €

650.000 €

865.250 €

FOUHREN

354.900 €

392.400 €

FRISANGE

114

411.877 €

794.774 €

370.500 €

466.062 €

668.578 €

977.500 €

GARNICH

688.605 €

530.000 €

810.000 €

GOESDORF

271.321 €

419.552 €

241.024 €

306.000 €

333.574 €

534.000 €

GREVENMACHER

115

300.709 €

494.772 €

247.500 €

369.000 €

350.000 €

667.092 €

GROSBOUS

294.000 €

499.310 €

275.000 €

395.000 €

484.050 €

521.275 €

HEFFINGEN

580.617 €

477.500 €

715.967 €

434

462.375 €

789.361 €

370.000 €

590.000 €

675.000 €

948.750 €

359.447 €

604.632 €

292.000 €

412.556 €

521.250 €

678.000 €

HESPERANGE HOBSCHEID JUNGLINSTER

403.545 €

756.902 €

346.000 €

483.500 €

595.000 €

893.050 €

KAERJENG

177

105

345.202 €

655.999 €

289.000 €

425.000 €

553.750 €

750.000 €

KAYL

195

292.508 €

484.328 €

249.000 €

351.000 €

415.000 €

580.000 €

KEHLEN

478.673 €

745.788 €

420.000 €

556.750 €

630.000 €

927.500 €

336.215 €

282.500 €

410.000 €

KIISCHPELT

* inférieur à 10 annonces sur l’année écoulée

ATHOMEMAGAZINE

prix de vente / communes

Commune Liste alphabétique

Annonces Appart.

Prix moyen

Maisons

Appartements

Maisons

Prix Appartements

Prix Maisons

Fourchette de

KOERICH

393.833 €

606.860 €

376.250 €

565.000 €

553.800 €

690.375 €

KOPSTAL

178

440.767 €

1.013.385 €

364.271 €

520.075 €

786.856 €

1.280.000 €

LA VALLéE DE L'ERNZ

316.336 €

506.636 €

290.000 €

395.000 €

437.500 €

560.500 €

360.525 €

267.250 €

450.000 €

LAC DE LA HAUTE-SûRE LAROCHETTE

334.028 €

482.654 €

308.735 €

366.755 €

359.000 €

581.000 €

LENNINGEN

418.400 €

667.863 €

279.500 €

607.500 €

561.250 €

872.500 €

LEUDELANGE

503.716 €

766.100 €

420.000 €

614.848 €

680.000 €

957.250 €

LINTGEN

371.778 €

651.964 €

318.530 €

441.063 €

595.000 €

755.500 €

LORENTZWEILER

591.692 €

641.897 €

405.425 €

824.750 €

537.000 €

805.428 €

2797

296

444.048 €

934.062 €

345.000 €

580.406 €

650.000 €

1.323.000 €

418

441.304 €

841.949 €

352.134 €

557.070 €

657.500 €

1.072.000 €

629.361 €

508.000 €

706.250 €

MERSCH

220

339.468 €

589.136 €

268.750 €

403.987 €

479.000 €

727.083 €

MERTERT

324.823 €

549.225 €

292.609 €

361.250 €

437.250 €

660.050 €

MERTZIG

315.954 €

558.226 €

208.750 €

344.569 €

518.676 €

626.750 €

525.208 €

413.200 €

640.333 €

LUXEMBOURG MAMER MANTERNACH

MOMPACH MONDERCANGE

124

333.433 €

712.963 €

287.925 €

395.000 €

583.750 €

875.000 €

MONDORF-LES-BAINS

277

336.510 €

726.517 €

279.000 €

393.200 €

555.000 €

900.000 €

447.500 €

1.031.637 €

340.000 €

595.000 €

745.000 €

1.382.500 €

623.231 €

558.260 €

665.000 €

PARC HOSINGEN

323.438 €

397.147 €

259.100 €

374.450 €

344.900 €

519.000 €

PéTANGE

765

138

277.901 €

414.420 €

232.500 €

333.630 €

350.000 €

500.000 €

PREIZERDAUL

464.367 €

391.000 €

600.000 €

PUTSCHEID

375.000 €

545.000 €

268.545 €

405.184 €

210.000 €

409.000 €

325.000 €

546.911 €

665.679 €

609.799 €

758.466 €

REDANGE

519.676 €

460.000 €

625.000 €

REISDORF

379.310 €

305.225 €

438.500 €

NIEDERANVEN NOMMERN

RAMBROUCH RECKANGE-SUR-MESS

REMERSCHEN

666.600 €

591.250 €

783.750 €

REMICH

103

311.925 €

633.997 €

226.696 €

395.000 €

393.500 €

895.000 €

ROESER

295

414.480 €

692.849 €

353.500 €

475.000 €

580.000 €

793.750 €

500.542 €

369.250 €

589.923 € 480.000 €

ROSPORT RUMELANGE

288.722 €

421.409 €

255.000 €

340.000 €

349.500 €

SAEUL

316.000 €

315.000 €

331.500 €

275.050 €

750.000 €

SANDWEILER

454.303 €

757.150 €

362.500 €

561.732 €

577.500 €

900.000 €

SANEM

507

126

342.499 €

534.577 €

290.000 €

399.000 €

449.000 €

670.000 €

SCHENGEN

386.894 €

620.364 €

294.790 €

461.315 €

508.000 €

695.000 €

SCHIEREN

378.459 €

618.974 €

302.762 €

445.241 €

578.000 €

654.000 €

SCHIFFLANGE

423

287.453 €

447.938 €

240.500 €

343.450 €

387.000 €

545.000 €

SCHUTTRANGE

466.718 €

916.601 €

402.350 €

530.833 €

704.750 €

1.150.000 €

SEPTFONTAINES

581.500 €

870.000 €

STADTBREDIMUS

403.254 €

697.722 €

315.000 €

439.000 €

603.250 €

887.500 €

STEINFORT

384.390 €

751.324 €

315.000 €

465.000 €

585.000 €

888.356 €

STEINSEL

361.938 €

851.486 €

309.829 €

429.774 €

679.500 €

1.047.500 €

STRASSEN

167

418.614 €

935.189 €

339.144 €

515.000 €

760.000 €

1.350.000 €

TROISVIERGES

241.336 €

371.843 €

185.000 €

329.667 €

293.750 €

509.250 €

TUNTANGE

405.705 €

590.407 €

376.910 €

438.000 €

475.750 €

699.000 €

USELDANGE

382.835 €

564.117 €

345.000 €

455.000 €

483.998 €

628.750 €

VIANDEN

184.000 €

513.361 €

148.000 €

244.500 €

320.000 €

778.000 €

VICHTEN

286.250 €

542.027 €

206.000 €

370.500 €

495.625 €

617.317 €

494.441 €

415.875 €

560.688 €

WAHL WALDBILLIG

353.901 €

617.878 €

316.800 €

424.038 €

536.750 €

705.776 €

WALDBREDIMUS

480.000 €

595.000 €

WALFERDANGE

153

404.349 €

844.629 €

338.000 €

521.626 €

695.000 €

1.150.000 €

WEILER-LA-TOUR

413.908 €

739.797 €

391.600 €

460.000 €

680.000 €

799.000 €

WEISWAMPACH

283.459 €

411.642 €

222.180 €

330.000 €

356.450 €

465.195 €

WILTZ

133

257.218 €

341.941 €

225.000 €

295.545 €

285.000 €

395.000 €

WINCRANGE

281.750 €

368.577 €

260.000 €

309.000 €

319.000 €

464.981 €

WINSELER

263.954 €

414.147 €

216.889 €

287.603 €

345.000 €

460.000 €

WORMELDANGE

384.923 €

562.136 €

262.000 €

450.000 €

423.750 €

730.021 €

Les prix affichés dans ce magazine sont des moyennes calculées sur base des prix des annonces immobilières du site www.athome.lu.

ATHOMEMAGAZINE

prix de vente / localités

TOP 10 des localités les mieux quotées Listes des localités triées par région dont les prix au m² affichés début 2013, pour la vente de maisons et d’appartements, sont les plus élevés.

CENTRE

nord

appartements Localités

appartements

Prix moyen / m2

Localités

appartements

Prix moyen / m2

Localités

Prix moyen / m2

BOFFERDANGE

5.686,64 €

MICHELAU

4.628,56 €

LEUDELANGE

4.799,04 €

BERTRANGE

5.646,53 €

MERTZIG

4.279,45 €

ROESER

4.769,64 €

HEISDORF

5.601,58 €

DIEKIRCH

4.278,26 €

FRISANGE

4.629,79 €

WALFERDANGE

5.267,60 €

WARKEN

4.140,32 €

CRAUTHEM

4.543,73 €

ALZINGEN

5.247,45 €

GILSDORF

3.921,64 €

BETTEMBOURG

4.416,57 €

FENTANGE

5.217,63 €

ERPELDANGE

3.872,46 €

SOLEUVRE

4.373,38 €

HOWALD

5.145,29 €

SCHIEREN

3.847,71 €

NOERTZANGE

4.334,35 €

STRASSEN

5.125,25 €

ETTELBRUCK

3.822,03 €

MONDERCANGE

4.325,61 €

HESPERANGE

5.078,05 €

DAHL

3.598,88 €

BIVANGE

4.259,46 €

LORENTZWEILER

4.967,04 €

POMMERLOCH

3.570,74 €

PONTPIERRE

4.195,66 €

maisons Localités

sud

maisons Prix moyen / m2

Localités

maisons Prix moyen / m2

Localités

Prix moyen / m2

RECKENTHAL

6.631,91 €

SCHIEREN

4.128,76 €

RECKANGE/MESS

4.992,05 €

NEUHAEUSGEN

5.733,79 €

WARKEN

3.723,04 €

HUNCHERANGE

4.443,34 €

SENNINGERBERG

5.474,27 €

MERTZIG

3.722,49 €

CRAUTHEM

4.317,66 €

NIEDERANVEN

5.040,73 €

KNAPHOSCHEID

3.665,70 €

ASPELT

4.278,42 €

SCHUTTRANGE

5.028,28 €

TARCHAMPS

3.385,73 €

LEUDELANGE

4.080,99 €

STRASSEN

4.997,22 €

DIEKIRCH

3.368,26 €

MONDERCANGE

4.071,07 €

BERTRANGE

4.875,73 €

NIEDERFEULEN

3.333,06 €

FRISANGE

3.910,26 €

SENNINGEN

4.873,89 €

INSENBORN

3.326,26 €

BERGEM

3.904,47 €

CONTERN

4.683,75 €

VIANDEN

3.249,16 €

PONTPIERRE

3.701,09 €

OETRANGE

4.643,75 €

FEULEN

3.215,60 €

SOLEUVRE

3.583,09 €

ATHOMEMAGAZINE

nord

13%

part de marché des régions pour les annonces à la

ouest

vente sur athome.lu (02/2013)

12% centre

C’est la région du Sud qui propose le plus grand nombre de biens à la vente sur atHome.lu avec plus d’un tiers des annonces.

variation des prix de vente en fonction des régions

est

11%

(100% étant le prix de vente moyen national)

29% sud

35%

est

Appartements

ouest

125% maisons

appartements Localités

141%

appartements

Prix moyen / m

Localités

Prix moyen / m

BERDORF

5.042,94 €

MAMER

5.099,57 €

JUNGLINSTER

4.732,10 €

BRIDEL

5.000,94 €

GREIVELDANGE

4.628,18 €

KOPSTAL

4.977,27 €

GONDERANGE

4.548,25 €

CAPELLEN

4.757,23 €

ELVANGE

4.473,18 €

KEHLEN

4.461,27 €

SCHENGEN

4.427,48 €

DIPPACH

4.262,18 €

ROODT-SUR-SYRE

4.388,24 €

NOSPELT

4.223,62 €

MONDORF-LES-BAINS

4.380,01 €

BETTANGE/MESS

4.152,18 €

CANACH

4.098,09 €

STEINFORT

4.099,19 €

STADTBREDIMUS

3.967,02 €

BASCHARAGE

4.082,73 €

maisons Localités

Localités

79% maisons

70% Appartements

83% maisons

87%

maisons Prix moyen / m2

Appartements

Prix moyen / m2

JUNGLINSTER

4.749,86 €

BRIDEL

5.290,02 €

CHRISTNACH

4.383,05 €

KEHLEN

4.587,08 €

BIWER

4.314,60 €

MAMER

4.541,52 €

ELVANGE

4.237,24 €

HAUTCHARAGE

4.535,22 €

ECHTERNACH

3.948,82 €

OLM

4.527,94 €

GONDERANGE

3.943,91 €

CAPELLEN

4.393,95 €

SCHEIDGEN

3.929,77 €

SPRINKANGE

4.269,86 €

GREIVELDANGE

3.854,44 €

SCHOUWEILER

4.196,14 €

MACHTUM

3.664,10 €

KOPSTAL

4.041,01 €

CANACH

3.651,04 €

GOETZINGEN

4.010,15 €

Les prix affichés dans ce magazine sont des moyennes calculées sur base des prix des annonces immobilières du site atHome.lu. Faites appel à des agents immobiliers pour connaître l’estimation correcte de votre bien.

Appartements

91% maisons

99% Appartements

108% maisons

104% ATHOMEMAGAZINE

votre avis nous intéresse

Selon vous, quel est le quartier idéal pour vivre à Luxembourg-ville ?

ors d’un récent sondage, nous vous avions demandé quel était le quartier idéal pour vivre à Luxembourg-Ville, Voici ci-dessous quelques uns de vos nombreux commentaires ! Limpertsberg, proche de centre, propreté, sécurité

Centre

Pour moi le quartier idéal, c’est Luxembourg-Merl. Tout d’abord il fait bon y vivre avec le parc de Merl en été comme en hiver ! On est près des écoles primaires et les lycées.

Bonnevoie. Commerce de proximité, tranquillité et proche centre ville

Cessange, parce-que près de tout, centre ville, réseau autoroutier, super marché et à la fois petit côté campagne

Cents pour le panorama

Limperstberg, calme, près du centre, près des Institutions UE

Kirchberg, espace vert et près de tout.

Belair, calme et propre

Merl

Belair, assez calme et proche de centre ville

Bonnevoie, c’est un quartier calme.

Kichberg, tout est à côté.

Belair

Limpertsperg, pas d’avions et proximité centre

CMY

Centre ville pas besoin de voiture !

Merl - Belair pour son cadre de vie

Gasperich, un lieu calme et tranquille Kirchberg, accès a tous les services / grands axes pour y accéder

Mamer

Merl, accord entre prix et situation géographique

Cessange. Caractère d’un village, mais à quelques minutes du centre ville.

ATHOMEMAGAZINE

Limpertsberg, c’est simplement

Merl et Kirchberg, quartiers tranquilles et proches de tout

Centre

mon quartier préféré, possibilité d’aller au centre-ville à pied

Belair, proximité bus et magasins

Dommeldange, communications vers le centre et Kirchberg,

Bel-Air, proximité du parc et du centre-ville

Belair

Bonnevoie pour la mixité des habitants

Belair, parce que c’est beau, tranquille et soigné

Limpertsberg

Limperstberg car vivant, commerces, écoles et proche du centre Belair, proximité bus et magasins

Autour de Cessange

Cessange

Centre car plus d’animations !

Limpertsberg. Proche de toutes commodités, en plein centre ville et isolé du traffic dense.

Limpertsberg, car situé entre la ville et le Bambesch

quartier assez calme

Belair, très résidentiel

Chaque quartier a son charme et son caractère

Weimerskirch

Kirchberg

Merl Tranquilité

Limpertsberg

Lotissement „An der Aluecht“

EIFEL-HAUS präsentiert neues LOTISSEMENT IN FRISANGE Nach erfolgreicher Realisierung des Lotissements Frisange „ an der Aluecht “ ist mit der Erweiterung auf die Phase 3 mit 29 Einfamilienhäusern begonnen worden. Die Infrastrukturmaßnahmen sind bis Mai 2013 abgeschlossen. Baubeginn der Häuser ist Juni/Juli 2013. Sichern Sie sich attraktive Baugrundstücke zur Errichtung Ihres individuell geplanten Eifel-Massivhauses in guter Ortslage. DIe südliche Ausrichtung und die schöne Aussicht sprechen für dieses Neubaugebiet mit höchsten Wohnansprüchen.

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3,78 ar

2,36 ar

2,34 ar

3,63 ar

5,00 ar

3,32 ar

3,31 ar

4,12 ar

3,25 ar

3,60 ar

6,31 ar

4,59 ar

4,05 ar

4,00 ar

4,57 ar

4,79 ar

4,66 ar

4,26 ar

4,63 ar

4,30 ar

4,75 ar

5,21 ar

5,67 ar

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